ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" вересня 2024 р. Справа №926/3904/23

м. Львів

Західний апеляційний господарський суду складі колегії суддів:

Гриців В.М. (доповідач), Матущак О.І., Скрипчук О.С.

секретар судового засідання Бабій М.М.

з участю представників: скаржника адвоката Савчука Ю.М. та відповідача Мартинюк А.М.

розглянув у відкритому судовому в режимі відеоконференції засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича на рішення Господарського суду Чернівецької області (суддя Ніколаєв М.І.) від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23 за позовом Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича до Новодністровської міської ради про визнання недійсним і скасування рішення Новодністровської міської ради від 28 березня 2023 року №69 та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2023 року Фізична особа-підприємець Сандуляк Віталій Іванович звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою (з урахуванням зміни позовних вимог) до Новодністровської міської ради про визнання:

1) недійсним і скасування рішення Новодністровської міської ради від 28 березня 2023 року №69 Про відмову у продовженні договору оренди землі;

2) визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 на таких умовах та в такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041

Орендодавець Новодністровська міська рада (), в особі міського голови Цимбалюк Наталі Олександрівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Рішення ___________________________ сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від «___» _______________ 2023 року №___ «____________________________________________________________________», з одного боку та Орендарем фізичною особою-підприємцем Сандуляком Віталієм Івановичем (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ; зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ), який діє на підставі Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань по фізичній особі-підприємцю Сандуляку Віталію Івановичу, з другої сторони, в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо «Сторона», уклади додаткову угоду до договору оренди землі від 26.10.2006 року із врахуванням Додаткової угоди від 01 липня 2022 року до договору оренди земельної ділянки (зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 196675026 від 21.03.2017 року)) площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041, якою проведено заміну Сторони Орендаря, про нижче наведене:

1. На підставі Рішення _________________________ сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від «___» _______________ 2023 року №___ «________________________________________________________________________» Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг яка знаходиться в місті Новодністровськ, 3 ІКК, м-н «Сонячний», площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041.

2. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки із врахуванням коефіцієнта індексації на момент укладання даної угоди становить___________________________.

3. Право оренди земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041 продовжено до « 21» березня 2033 року.

4. Ця угода набирає чинності після підписання її Сторонами та підлягає державній реєстрації. Угоду складено у 2-х примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, а другий в Орендаря.

5. Дана угода є невід`ємною часиною договору оренди землі від 26.10.2006, із змінами та доповненнями.

6. Сторони претензій одна до одної не мають.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення 49 сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від 28.03.2023 року №69, яким позивачу відмовлено у продовженні договору оренди землі, суперечить вимогам чинного законодавства, зокрема статтям 124, 134 ЗК України, та в розумінні частини першої статті 393 ЦК України порушує права позивача, тому підлягає визнанню незаконним і скасуванню. Вважає, що він на підставі договору оренди землі від 21.03.2017 (зі змінами від 01.07.2022) є орендарем земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041, тому відповідач перевищив свої повноваження, обмеживши ОСОБА_1 у переважному праві на поновлення договору оренди землі, адже ОСОБА_1 дотримувався рішень та розпоряджень Новодністровської міської ради. Також порядком денним та регламентом засідання 49-ої сесії VІIІ скликання Новодністровської міської ради від 28.03.2023 (основний проект) не зазначено, що лягло в основу рішення про відмову ОСОБА_1 у продовженні договору оренди. Повідомляє про відсутність заборгованості по оплаті за земельну ділянку.

Господарський суд Чернівецької області рішенням від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23 відмовив у задоволенні позову.

Суд першої інстанції встановив, що позивач не вжив усіх передбачених законом заходів для укладення договору оренди на новий строк, тож оспорюване рішення Новодністровської міської ради відповідає вимогам частини п`ятої статті 33 Закону, відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачений чинним законодавством.

Суд вказав, що посилання позивача на своєчасне внесення орендних платежів та відсутність заборгованості жодним чином не впливає на необхідність дотримання встановленої процедури укладення договору оренди землі на новий строк

Оскільки позивач не дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній не може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець правомірно йому відмовив в укладенні договору на новий строк.

Також, суд вказав, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 18липня 2024 року у справі №926/3904/23 скасувати, а позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича у справі №926/3904/23 задовольнити повністю.

Вважає, що місцевий господарський суд не надав оцінку тому факту, що Новодністровська міська рада затверджуючи технологічні картки при наданні адміністративних послуг, свідомо порушила вимоги Закону України «Про оренду землі» - зазначивши, що при поданні заяв на продовження договору оренди землі подається копія діючого договору. Поряд з цим, з проектів рішень Новодністровської міської ради, які розміщені на офіційному веб-сайті Новодністровської міської ради було розміщено єдине рішення про відмову у продовженні договору оренди безальтернативно.

Відповідач допустив процедурні порушення при розгляді заяви на продовження дії договору оренди землі, які розцінюються як мовчазне схвалення заяви заявника, отже порушено вимоги ст.33 Закону України «Про оренду землі»; без будь-яких обґрунтувань відмовив в укладенні додаткової угоди на користування земельною ділянкою на новий строк. Новодністровська міська рада не висловила: як має в майбутньому використати дану земельну ділянку для потреб громади; який розмір орендної плати пропонується, щоб орендар сплачував за користування земельною ділянкою; який термін права користування пропонується міською радою; тощо.

Стверджує, що спірне рішення Новодністровської міської ради суперечить вимогам законодавства, зокрема статтям 124, 134 ЗК України, та в розумінні частини першої статті 393 ЦК України порушує права позивача, тому підлягає визнанню незаконним і скасуванню.

Поняття «поновлення договору оренди землі» та «переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» не є тотожними.

Сесією Новодністровської міської ради не було в місячний термін розглянуто заяву про продовження договору оренди земельної ділянки або не було повідомлено час та дату проведення сесії Новодністровської міської ради; не запропоновано свої умови для продовження договору оренди земельної ділянки. А орендар не відмовлявся від діючих умов договору оренди (орендна плата) та не просив зменшення розміру орендної плати.

У підтвердження своїх доводів наводить висновки у постановах Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року по справі №906/1314/21, Херсонського апеляційного суду від 11 січня 2022 року у справі №648/2849/14-ц, провадження №22-ц/819/37/22, Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі №904/8884/21, провадження №12-39гс22, Верховного Суду від 19 серпня 2021 року у справі №464/7343/17 та рішенні Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року №3-рп/2003.

У відзиві на апеляційну скаргу Новодністровська міська рада просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.07.2024 у справі №926/3904/23 без змін, з огляду на таке:

Зазначає, що апелянт перекидає свою відповідальність за ненадання проекту додаткової угоди на Новодністровську міську раду посилаючись на те, що при зверненні до міської ради надав виключно ті документи, які були зазначенні в інформаційній картці адміністративної послуги. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору, однак Апелянт при повідомленні про продовження терміну дії договору від 17.01.2023р. за вхідним №9 проект договору чи додаткової угоди Відповідачу не надав, а отже не до кінця виконав приписи ст.33 Закону України Про оренду землі.

Адміністратор центру надання адміністративних послуг, приймаючи будь-яку заяву на ім`я міського голови, не має повноважень у відмові громадянам щодо написання заяви або неприйняття будь яких інших документів, які надають заявники, тим більше заява була надрукована у присутності Апелянта та ним підписана, де він особисто засвідчив поданий пакет документів. Також Апелянт був присутній на всіх засіданнях сесії ради, де розглядалось його питання і міг особисто ознайомити кожного депутата із додатковою угодою та узгодити умови такої угоди, однак не надав додаткової угоди.

Разом з тим починаючи із червня 2023 року Апелянт декілька разів позивався до Новодністровської міської ради стосовно спірної земельної ділянки і коли знаходив недоліки позову забирав позовну заяву і жодної згадки про додаткову угоду в попередніх позовах не було, а додаткова угода з`явилась в останній позовній заяві. Новодністровська міська рада не розглянула додаткову угоду, оскільки такої угоди не було.

Випадки передачі земельних ділянок у власність чи користування без конкурсу визначені ч.2 ст.134 Земельного кодексу України де однією з таких підстав є наявність на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна.

Відповідно до положень ст.28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.1.3. Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності» від 21.10.2011 №244 МАФ або ТС не є об`єктом нерухомості

Відповідно у позивача, як власника МАФу, не виникає права користування земельною ділянкою на умовах оренди без конкурсу.

Апелянту було надано проміжну відповідь від 24.01.2023 за №96, в якому вказувалось, що договір оренди не буде продовжений із ОСОБА_1 , і тому в частині повідомлення міська рада свої зобов`язання виконала.

Відповідно до підписаної додаткової угоди від 01.07.2022 сторони за взаємною згодою та на підставі рішення Новодністровської міської ради №90 від 26.04.2022 внесли зміни до п.8 вищевказаного договору, де продовжили оренду терміном на 1 рік з моменту закінчення попереднього договору. Після закінчення строку дії договору Апелянт зобов`язувався звільнити від малої архітектурної форми та передати земельну ділянку Новодністровській міській раді. Про переважне право на поновлення договору на новий строк та продовження договору оренди в додатковій угоді не йдеться. Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди від 21.03.2017.

Апелянт належним чином не довів у чому саме полягає незаконність рішення Господарського суду Чернівецької області від18.07.2024 у справі №926/3904/23, оскільки відповідач належним чином повідомляв позивача про законну процедуру отримання земельної ділянки в оренду та дотримався всіх норм і правил відмови від продовження оренди згідно чинного законодавства, також у цій справі Апелянт не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, так він надав лист про намір продовжити договір оренди, однак не додав основний документ це проект додаткової угоди до закінчення строку дії договору, атому належним чином не виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, а тому рішення Господарського суду Чернівецької області від18.07.2024 є законним і обгрунтованим.

У підтвердження своїх доводів наводить висновки у постановах Верховного Суду по справі 921/66/19 від19.10.2021, від 06.12.2019 справі № 454/2313/17, Судової палати у цивільних справах Верховного Суду 18.10.2017 у справі №6-1637цс17.

Західний апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Плотніцький Б.Д. (доповідач), Матущак О.І., Скрипчук О.С.) ухвалою від 09 серпня 2024 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича на рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.07.2024 у справі №926/3904/23; призначив розгляд справи на 11.09.2024; ухвалив проводити всі судові засідання по справі №926/3904/23 за участю представника позивача Савчука Ю.М. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів; інше.

У зв`язку із звільненням у відставку судді ОСОБА_2 , 22 серпня 2024 року відбувся повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями Західного апеляційного господарського суду та визначено склад колегії суддів: Гриців В.М. (доповідач), Матущак О.І., Скрипчук О.С.

Західний апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Гриців В.М. (доповідач), Матущак О.І., Скрипчук О.С.) ухвалою від 11 вересня 2024 року призначив розгляд справи на 25 вересня 2024 року в режимі відеоконференції, про що повідомлено учасникам справи.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Західний апеляційний господарський суд розглянув апеляційну скаргу, матеріали справи, заслухав представників сторін та вважає, що підстави для скасування рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23 відсутні.

Обставини справи:

Виконавчий комітет Новодністровської міської ради рішенням від 14.01.2009 №21/1 надав приватному підприємцю Сандуляку Віталію Івановичу дозвіл на розміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » для торгівлі продуктами харчування, алкогольними та тютюновими виробами за адресою мікрорайон «Сонячний» між будинками 18, 19.

Рішенням 34 сесії V скликання від 22.01.2009 №19 погоджено приватному підприємцю Коліснику С.Л. передачу земельної ділянки під тимчасову споруду, яка розташована в 3 ІКК міста Новодністровськ, м-н «Сонячний» загальною площею 0,0060 га в суборенду приватному підприємцю Сандуляку В.І. для ведення комерційної діяльності, на термін дії договору оренди з ОСОБА_3 .

Згідно зі Свідоцтвом про право власності від 11.08.2008 ОСОБА_3 був власником малої архітектурної форми загальною площею 29,41 кв.м., яка знаходиться в АДРЕСА_2 .

На підставі нотаріально посвідченої довіреності від 29.10.2009 ОСОБА_3 уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси. Довіреність видана з правом передачі повноважень третім особам і дійсна до 29.10.2029, якщо не буде скасована раніше.

21.03.2017 Новодністровська міська рада (Орендодавець) та ОСОБА_3 уклали договір про продовження (поновлення) договору оренди землі, згідно з яким на підставі рішення Новодністровської міської ради від 26.01.2017 №15 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг яка знаходиться в АДРЕСА_3 , кадастровий номер :01:003:0041.

Згідно з пунктами 2, 3 цього договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0060 га без багаторічних насаджень та інших окремих категорій земель (рілля, сіножаті тощо), об`єкти інфраструктури на земельній ділянці відсутні.

Земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд (пункт 3 договору).

Пунктом 8 договору передбачено, що він продовжений строком на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На підставі Акта про передачу та прийом земельної ділянки в натурі без зазначення дати, згідно якого Новодністровська міська рада передала, а ОСОБА_1 (який діяв від імені ОСОБА_3 ) прийняв земельну ділянку площею 0,0020 га, що розміщена за адресою АДРЕСА_3 , кадастровий номер :01:003:0041.

21.04.2017 ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договір купівлі-продажу, згідно з яким продавець зобов`язується передати у власність покупця майно, а саме - малу архітектурну форму, що складається з трьох приміщень, загальною площею 29,41 кв.м., а покупець зобов`язується прийняти даний товар та оплатити його вартість в порядку та на умовах, вказаних в договорі.

Пунктом 1.2 цього договору продавець підтверджує, що товар, який є предметом даного договору знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :01:003:0041, яка перебуває в користуванні продавця у відповідності до договору про продовження (поновлення) договору оренди землі від 21.03.2017 укладеного з Новодністровською міською радою терміном на 5 років.

Рішенням 34 сесії VIII скликання від 26.04.2022 №90 вирішено: 1) тимчасово визначити (до надання відповідних підтверджуючих документів але не більше 1 року), що ОСОБА_1 являється особою, яка використовує земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою АДРЕСА_4 , разом з орендарем ОСОБА_3 , 2) згідно п. 40 договору оренди землі від 26.10.2006 замінити сторону оренди землі від 21.03.2017 визнавши тимчасовим орендарем ОСОБА_1 ; 3) продовжити вищевказаний договір оренди землі на 1 рік.

Пунктом 5 цього рішення зобов`язано ОСОБА_1 21.02.2023 звільнити земельну ділянку, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою АДРЕСА_4 » від малої архітектурної форми, що належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 21.04.2017 та передати Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання.

01.07.2022 Новодністровська міська рада та ОСОБА_1 (відповідно до рішення про заміну орендаря є тимчасовим орендарем) уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041.

Відповідно до пункту 1 цієї додаткової угоди викладено п. 8 договору в такій редакції: «Договір продовжено на 1 (один) рік з моменту закінчення попереднього договору. Після закінчення строку дії договору тимчасовий орендар згідно п.5 рішення Новодністровської міської ради №90 від 26.04.2022 зобов`язується звільнити від малої архітектурної форми та передати земельну ділянку площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041 Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання».

Згідно з сформованим 08.09.2022 Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданого 21.03.2017, видавник: Новодністровська міська рада; додаткової угоди, серія та номер: б/н, видавник : Орендар: ОСОБА_1 /Орендодавець: Новодністровська міська рада, зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га. Дата укладення договору (після 2013 р.)/Дата державної реєстрації (до 2013 р.): 21.03.2017, строк: 6 р; Дата закінчення дії :21.03.2023.

30.12.2022 ОСОБА_1 звернувся з клопотанням до Новодністровської міської ради про продовження терміну дії оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га, цільове призначення ділянки 03.07.- будівництво та обслуговування будівель торгівлі, строком на 5 років.

У матеріалах справи відсутні докази того, що клопотання разом з проектом додаткової угоди до договору оренди землі направлено чи вручено відповідачу.

16.01.2023 ОСОБА_1 звернувся з заявою до Новодністровської міської ради в якій просив продовжити термін дії оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га, цільове призначення ділянки 03.07.- будівництво та обслуговування будівель торгівлі, строком на 5 років.

У матеріалах справи відсутні докази того, що до заяви додано проект додаткової угоди до договору оренди землі.

17.01.2023 через Центр надання адміністративних послуг фізична особа-підприємець Сандуляк Віталій Іванович звернулась до Новодністровської міської ради з заявою про продовження терміну договору оренди землі від 21.03.2017, зареєстрованого в ДРРП про інше речове право 47802954 від 21.03.2017 (земельна ділянка знаходиться за адресою: м. Новодністровськ м-н «Сонячний», кадастровий номер :01:003:0041, площею 0,006 га) терміном на 10 років.

У матеріалах справи відсутні докази того, що до цієї заяви позивача додавався проєкт додаткової угоди до договору оренди землі.

У відповідь на цю заяву Новодністровська міська рада повідомила ОСОБА_1 , що винести на розгляд ради питання про продовження договору оренди можливо лише при наявності зареєстрованого згідно чинного законодавства нерухомого майна на вказаній земельній ділянці.

Позивача повторно попереджено, що після закінчення строку договору - 21.03.2023, він, як тимчасовий орендар, згідно пункту 5 рішення Новодністровської міської ради №90 від 26.04.2022 зобов`язаний звільнити від малої архітектурної форми та передати земельну ділянку площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання.

Рішенням 49 сесії Новодністровської міської ради VIII скликання від 28.03.2023 №69 вирішено відмовити в продовженні договору оренди землі, який зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права з громадянином ОСОБА_1 , на земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Сонячний», припинити договір оренди та зобов`язати в 30 денний термін звільнити вищевказану земельну ділянку.

25.07.2023 Новодністровська міська рада направила ОСОБА_4 вимогу щодо звільнення земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 за адресою Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Сонячний» від малої архітектурної форми та повідомила, що термін дії оренди вищевказаної земельної ділянки закінчився 21.03.2023.

Вимога вручена позивачу, проте залишена без відповіді.

У матеріалах справи наявна видана ОСОБА_1 11.08.2023 інформаційна довідка Головного управління ДПС у Чернівецькій області, згідно якої позивачем з 2017 по 2023 рік сплачувалась орендна плата за землю. Крім того,у підтвердження сплати орендної плати позивач надав платіжні квитанції з січня 2023 року по січень 2024 року.

Суд апеляційної інстанції переглядає рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23, яким суд відмовив у позові про визнання недійсним і скасування рішення Новодністровської міської ради від 28 березня 2023 року №69 Про відмову у продовженні договору оренди землі; про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 на умовах та в такій редакції позивача.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України Про оренду землі.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

Земельний Кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного Кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного Кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного Кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного Кодексу умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного Кодексу передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного Кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного Кодексу України, за загальним правилом заборонено.

За наведеного зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного Кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Таку правову позицію наведено в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду №906/1314/21 від 23.11.2023.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк (17.01.2023), звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону «Про оренду землі» із внесеними змінами (16.01.2020).

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в новій редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 як користувач земельної ділянки, з метою укладення договору оренди землі на новий строк звернувся 17.01.2023 до Новодністровської міської ради з заявою про продовження терміну договору оренди землі.

У матеріалах справи відсутні докази того, що до заяви про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додав проект відповідного договору суду не надано, також, ця обставина не спростована доводами апеляційної скарги.

Враховуючи викладене суд першої інстанції вказав, що позивач не дотримав порядку дій, визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», задля укладення договору оренди землі на новий строк. Своєчасне внесення орендних платежів та відсутність заборгованості жодним чином не впливає на необхідність дотримання встановленої процедури укладення договору оренди землі на новий строк.

Зважаючи на те, що проект договору відповідачу не надано, він не міг у місячний строк його розглянути, що спростовує відповідні доводи позивача.

Новодністровська міська рада VIII скликання рішенням 49 сесії від 28.03.2023 №69 вирішила відмовити в продовженні договору оренди землі, який зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права з громадянином ОСОБА_1 , на земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н. «Сонячний», припинити договір оренди та зобов`язати в 30 денний термін звільнити вищевказану земельну ділянку.

Згідно із положеннями статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з положеннями Земельного кодексу України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» власником спірної земельної ділянки є територіальна громада, яка делегує відповідній раді повноваження щодо передачі права користування від імені цієї громади, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Приписами статті 12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Згідно з пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин здійснюються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Відповідно до частини п`ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

За приписами статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства, організації чи фізичної особи-підприємця - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.

Суд першої інстанції встановив, що позивач не вжив усіх передбачених законом заходів для укладення договору оренди на новий строк, тож оспорюване рішення Новодністровської міської ради відповідає вимогам частини п`ятої статті 33 Закону про оренду землі, відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачений чинним законодавством.

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 виконав вимоги передбачені статті 33 Закону України «Про оренду землі» не підтверджені належними доказами. Також, нічим не підтверджені доводи про те, що Новодністровською міською радою самостійно вилучено з матеріалі заяви проект додаткової угоди.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що оскільки позивач не дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відповідно позивач не може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець правомірно йому відмовив в укладенні договору на новий строк.

Щодо доводів ОСОБА_1 про те, що Новодністровською міською радою без будь-яких обґрунтувань, відмовлено в укладенні додаткової угоди на користування земельною ділянкою на новий строк, то суд першої інстанції урахував позицію Верховного Суду у постанові від 28.09.2020 у справі № 272/440/18 орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Беручи до уваги наведені обставини справи і приписи закону суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність законних підстав для задоволення позову. Позивач не довів, що рішенням Новодністровської міської ради порушено права позивача на цю земельну ділянку чи суперечить вимогам чинного законодавства, зокрема статтям 124, 134 ЗК України, частини першої статті 393 ЦК України. Також, не довів, що Новодністровська міська рада перевищила свої повноваження, обмеживши ОСОБА_1 у переважному праві на поновлення договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги цього висновку не спростовують, про що описано вище.

Згідно зі статтею 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Господарський суд Чернівецької області ухвалив рішення від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23 з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому законні підстави для задоволення апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича відсутні.

Керуючись ст. 129,269, 270, 275, 276, 281, 282, 283, 284ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 липня 2024 року у справі №926/3904/23 залишити без змін, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича без задоволення.

Судові витрати покласти на Фізичну особу-підприємця Сандуляка Віталія Івановича.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 21 жовтня 2024 року.

Суддя В.М. Гриців

Суддя О.І. Матущак

Суддя О.С. Скрипчук