ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/20094/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

представники учасників справи:

прокуратури - Валевач М. М.,

позивача - Поліщук М. В.,

відповідача - Кірюшин Д. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 (судді: Михальська Ю. Б. - головуючий, Іоннікова І. А., Тищенко А. І.) та рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 (суддя Демидов В. О.) у справі

за позовом Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Приватного підприємства "Інтерторг-2009"

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У грудні 2023 року Київська міська прокуратура (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства "Інтерторг-2009" (далі - ПП "Інтерторг-2009") про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0650 га, яка розташована на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва (кадастровий номер :79:061:0117) (далі - спірна земельна ділянка), укладеного між Київською міською радою та ПП "Інтерторг-2009", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А. С. та зареєстрований в реєстрі 17.11.2020 за № 4610 (далі - спірний договір/договір оренди від 17.11.2020) та зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання.

1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на положення статей 376, 651 Цивільного кодексу України та статті 32 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що ПП "Інтерторг-2009" було отримано спірну земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлового приміщення площею 53,9 м2, однак підприємство здійснило самочинне будівництво нової семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями, внаслідок чого порушило умови пунктів 5.1., 8.3, 8.4 договору оренди та статті 24, 25 Закону України "Про оренду землі" в частині зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та отримання письмової згоди орендодавця на зведення будівель та споруд.

1.3. Київська міська рада просила відмовити у задоволенні позову, вказуючи, зокрема на те, що враховуючи оформлення в установленому законом порядку права користування земельною ділянкою, наявність у підприємства дозвільної документації у сфері містобудування, Київська міська рада не вбачає у діях відповідача порушень умов договору, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже і підстав для задоволення позову прокурора.

Про таку позицію Київська міська рада неодноразово повідомляла прокурора у відповідних листах, вказуючи на відсутність підстав для вжиття заходів цивільно-правового характеру щодо розірвання договору оренди земельної ділянки у цьому випадку.

1.4. ПП "Інтерторг-2009" у відзиві на позовну заяву просило відмовити в її задоволенні з посиланням на необґрунтованість та недоведеність доводів прокурора, а також у зв`язку із використанням відповідачем земельної ділянки відповідно до передбаченого цільового призначення та здійснення підприємством реконструкції нежитлової будівлі, яка належить йому на праві власності та за наявності всіх погоджень компетентних органів.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.03.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024, у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Суди установили, що здійснення будівельних робіт із реконструкції будівлі на спірній земельній ділянці відповідає положенням статті 38 Земельного кодексу України та не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Також суди установили, що відповідач отримав необхідні проєктні та дозвільні документи уповноважених органів, у тому числі, згоду Київської міської ради в особі Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради на здійснення будівельних робіт, а саме реконструкції будівлі.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись з постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішенням Господарського суду міста Києва від 28.03.2024, прокурор у касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункти 1, 4 частини 2 статті 287 та пункт 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вказує на те, що суди першої та апеляційної інстанцій застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19, від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17, від 24.06.2020 у справі № 922/2216/19, від 21.02.2023 у справі № 922/3112/20 (п. 5.24), від 31.01.2023 у справі № 910/383/20, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 19.10.2022 у справі № 910/2653/20, від 01.02.2022 у справі № 904/7189/20, від 22.12.2021 у справі № 910/237/21, від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18, від 24.05.2023 у справі № 910/10860/21, від 07.09.2021 у справі № 910/597/18, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 31.05.2023 у справі № 924/875/21 щодо застосування положень статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі" при вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі у разі порушення стороною його умов, у тому числі, щодо використання земельної ділянки не за видом користування.

На думку прокурора, суди не врахували висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 23.01.2019 у справі № 355/385/17, від 10.02.2022 у справі № 550/1061/19-ц щодо обов`язковості виконання умов договору оренди землі.

Також судами не враховано висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 та від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільно кодексу України при вирішені спорів про знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.

Прокурор у касаційній скарзі вказує на те, що суди не дослідили докази, які підтверджують порушення умов договору оренди земельної ділянки та свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин, а саме судами не надано оцінки протоколу огляду від 02.10.2023 земельної ділянки, яким підтверджено здійснення нового самочинного будівництва семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями на спірній земельній ділянці, яка, у свою чергу, надавалась виключно для експлуатації існуючої нежитлової будівлі загальною площею 53,9 м2.

3.2. Київська міська рада у поясненнях просила відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін судові рішення у справі, вказуючи на безпідставність та необґрунтованість вимог прокурора, акцентуючи увагу на тому, що враховуючи оформлення у встановленому порядку права користування земельною ділянкою, наявність дозвільної документації у сфері містобудування, Київська міська рада не вбачає у діях відповідача порушень умов договору, використання земельної діяльності не за цільовим призначенням, а отже підстав для задоволення позову прокуратури немає.

3.3. ПП "Інтерторг-2009" у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні, а судові рішення залишити без змін, у зв`язку із недоведенням прокурором підстав для касаційного оскарження судових рішень з підстав, викладених у відзиві.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права в межах касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з огляду на таке.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що ПП "Інтерторг-2009" є власником нежитлової будівлі (літ. "А") площею 53,9 м2 за адресою: м. Київ, вул. Філатова Академіка, будинок 5, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.02.2018 індексний номер .

30.07.2020 Київською міською радою прийнято рішення № 294/9373 "Про передачу Приватному підприємству "Інтерторг-2009" в оренду земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва", відповідно до пунктів 1, 2 якого затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Інтерторг-2009" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ -03.10, заява ДЦ від 20.11.2019 № 50062-01-03, справа №383978524).

ПП "Інтерторг-2009", за умови виконання пункту 3 цього рішення, передано в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,0650 га (кадастровий номер :79:061:0117) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови (код КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.02.2018 № 114351737).

Згідно з пунктом 2 вказаного рішення Київської міської ради № 294/9373 та розділу 5 пояснювальної записки до нього, земельна ділянка передана в оренду приватному підприємству у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно, а саме на земельній ділянці розташована нежитлова будівля літ. "А", загальною площею 53,9 м2, яка перебуває у приватній власності підприємства.

Відповідно до пунктів 3.1, 3.9, 3.10, 3.11 рішення Київської міської ради № 294/9373 приватному підприємству необхідно виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України, виконувати умови забудови земельної ділянки згідно з містобудівними умовами і обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку. У разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України. Земельну ділянку в межах червоних ліній використовувати з обмеженнями відповідно до вимог містобудівного законодавства.

Пунктом 4 рішення Київради № 294/9373 попереджено землекористувача, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 Земельного кодексу України.

4.3. Суди установили, що на виконання зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "Інтерторг-2009 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 17.11.2020, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А .С. та зареєстрований в реєстрі за № 4610.

Право оренди за відповідачем на підставі вказаного договору зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.11.2020.

За умовами пунктів 1.1, 2.1 договору об`єктом оренди є земельна ділянка комунальної форми власності площею 0,0650 га, кадастровий номер :79:061:0117, на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі м. Києва. Цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку); категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови.

Договір оренди укладено на 25 років (пункт 3.1 договору).

У пункті 5.1 договору оренди земельної ділянки передбачені умови збереження стану об`єкта оренди, а саме, на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

Відповідно до пункту 8.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором, дострокового розірвання цього договору.

Згідно з пунктом 8.3 договору оренди орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

У пункті 8.4 договору закріплено, що орендар зобов`язаний, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

За змістом пункту 11.4. Договору оренди він може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі, коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 11.5 договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

4.4. Суди попередніх інстанцій установили, що Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано ПП "Інтерторг-2009" містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями" за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці кадастровий номер :79:061:0117, затверджені наказом Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.05.2021 № 494, реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:2384-6866-0101-2738.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Технологія сучасного розвитку" було розроблено проєктну документацію на будівництво об`єкту, яка була затверджена наказом директора ПП "Інтерторг-2009" від 21.10.2021 № 21/10-2021. Експертний звіт від 20.10.2021 № 31/21 виданий Товариством з обмеженою відповідальністю "Будпроектекспертиза".

Згідно з даними Порталу державної електронної системи у сфері будівництва Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано дозвіл на виконання будівельних робіт "Реконструкція нежитлової будівлі (літ. "А") під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями на вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва" від 12.11.2021 № КВ 30.

24.10.2023 підприємство отримано акт готовності об`єкта до експлуатації АС01:0330-4513-9508-5815.

08.11.2023 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано відповідачу сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів КВ72.

4.5. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 17.11.2020 із ПП "Інтерторг-2009" та зобов`язання підприємство повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання, з посиланням на порушення відповідачем умов договору та статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" в частині зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та отримання письмової згоди орендодавця на зведення будівель та споруд.

4.6. Водночас Київська міська рада, заперечуючи проти задоволення позову прокурора, вказувала на те, що враховуючи оформлення відповідачем в установленому порядку права користування земельною ділянкою, наявність дозвільної документації у сфері містобудування, Київська міська рада не вбачає у діях відповідача порушень умов договору, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже і підстав для задоволення позову прокурора.

4.7. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Абзацом 3 частини 1 статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

Згідно із частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до абзацу 15 частини 1 статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

У статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В пунктах 116- 120 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 сформульовано такі висновки щодо застосування положень частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України:

"Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати".

Аналогічні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

4.8. Суди попередніх інстанцій установили, що умовами пунктів 5.1, 8.4 договору також закріплено обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку в межах її цільового призначення.

У частині 1 статті 19 Земельного кодексу України закріплені категорії на які за основним цільовим призначенням поділяються землі України, зокрема, землі житлової та громадської забудови.

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим (частина 3 статті 19 Земельного кодексу України).

За змістом статті 20 вказаного Кодексу при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення. При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення. Віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється, зокрема, щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються органи місцевого самоврядування здійснюється за рішенням відповідного органу.

Відповідно до статті 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм.

Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності встановлені у статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", якою передбачено, що забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, що затверджена наказом № 548 від 23.07.2010 Державного комітету України із земельних ресурсів, код 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

З посиланням на постанову Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, суд апеляційної інстанції вказав на те, що поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

4.9. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що матеріалами справи підтверджується, що спірна земельна ділянка належить до категорії - землі житлової та громадської забудови.

Так, у пункті 2 рішення Київської міської ради від 30.07.2020 № 294/9373, яким земельну ділянку передано в оренду відповідачу, та у пункті 2.1 договору зазначено вид цільового призначення спірної земельної ділянки - код 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Згідно з витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.07.2023 № НВ-023 від 27.07.2023 від 05.01.2024 № НВ-024 спірна земельна ділянка належить до категорії земель: землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення: 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17.11.2020 № 232947028 та згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.01.2024 № 361036502, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

У документах про погодження проєкту землеустрою та у листах Департаменту виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 26.10.2023 № 05716-14304, від 21.11.2023 № 05716-15385 також зазначений саме такий вид цільового призначення спірної земельної ділянки.

Згідно з пунктом 3 отриманих ПП "Інтерторг-2009" містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкту будівництва (реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:2384-6866-0101-2738) цільове призначення земельної ділянки: 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови.

Суди попередніх інстанцій виходили з того, що в межах категорії земель житлової та громадської забудови дозволяється розміщення громадських будівель і споруд, що прямо підтверджується видом цільового використання, тому здійснення відповідачем будівельних робіт на спірній земельній ділянці (реконструкції існуючої будівлі, про що буде вказано далі) не може свідчити про використання такої земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору.

При цьому суд апеляційної інстанції відхилив посилання прокурора на те, що на земельній ділянці не могло бути здійснене будівництво, оскільки в договорі зазначено, що земельна ділянка передається виключно для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, вказавши на те, що умовами пункту 8.3 договору передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. У пунктах 3.9, 3.10 рішення Київської міської ради № 294/9373 також зазначено, що приватному підприємству слід виконувати умови забудови земельної ділянки згідно з містобудівними умовами і обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.

4.10. Також судами були відхилені посилання прокурора на здійснення відповідачем самочинного будівництва, з огляду на встановлення обставин про те, що ПП "Інтерторг-2009" є власником нерухомого майна, розміщеного на спірній земельній ділянці, а Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано підприємству містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлової будівлі (літ. "А") під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями" за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці, кадастровий номер :79:061:0117.

При цьому, як вже зазначалося, Київська міська рада заперечувала проти вимог прокурора, вказуючи на оформлення відповідачем у встановленому порядку права користування земельною ділянкою та наявність дозвільної документації у сфері містобудування, що свідчить про відсутність у діях відповідача порушень умов договору, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже і підстав для задоволення позову прокурора немає.

Також суди установили, що 08.11.2023 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано ПП "Інтерторг-2009" сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів КВ72. Сертифікатом Департамент засвідчив відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердив його готовність до експлуатації. Найменування об`єкта: "Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями". Вид будівництва: Реконструкція. Площа забудови - 395 м2, загальна площа будівлі - 3 258,2 м2.

Суди установили, що ПП "Інтерторг-2009" здійснено реконструкції існуючого об`єкту, а доказів невідповідності проведеної реконструкції об`єкта отриманим містобудівним умовам та обмеженням прокурором не надано.

4.11. Прокурор, оскаржуючи судові рішення у справі з посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України посилався на неврахування висновків Верховного Суду у перелічених скаржником у касаційній скарзі постановах щодо застосування положень статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі" при вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі у разі порушення стороною його умов, у тому числі, щодо використання земельної ділянки не за видом користування; щодо обов`язковості виконання умов договору оренди землі; щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільно кодексу України при вирішені спорів про знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.

За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.

Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстави, зазначеної в пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і в справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

Колегія суддів також зазначає, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення/цитування у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Відповідно неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.

Крім того посилання скаржника на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження не можуть бути взяті до уваги судом касаційної інстанції, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.

4.12. У справі, яка розглядається, суди попередніх інстанцій виходили із встановлених обставин щодо здійснення відповідачем будівельних робіт з реконструкції належної йому будівлі на спірній земельній ділянці у відповідності положень статті 38 Земельного кодексу України, що не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також з отриманням відповідачем необхідних проєктних та дозвільних документів уповноважених органів, що підтверджувалося під час розгляду справи Київською міською радою, яка є стороною оспорюваного договору та власником спірної земельної ділянки.

Натомість у справах, на постанови Верховного Суду в яких посилався заявник касаційної скарги, суди виходили з різних фактичних обставин, встановлених у кожній справі окремо на підставі доказів, наданих учасниками справи на підтвердження їх вимог і заперечень, та яким була надана оцінка згідно з вимогами процесуального закону, що свідчить про різні фактичні обставини, які формують зміст спірних правовідносин і зумовлене цим їх неоднакове правове регулювання.

Ураховуючи наведене відсутні підстави для висновку про подібність правовідносин у справі, що розглядається, та справах, на постанови Верховного Суду в яких посилається скаржник на обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження ухвалених судових рішень.

Зважаючи на те, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі № 910/20094/23 згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу.

4.13. Щодо підстав для оскарження судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 зазначеного Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

За змістом вказаної норми достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у виді недослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

Як вбачається з касаційної скарги, заявник вважає, що суди не дослідили докази, які підтверджують порушення умов договору оренди земельної ділянки та свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин, а саме судами не надано оцінки протоколу огляду від 02.10.2023 земельної ділянки, яким підтверджено здійснення нового самочинного будівництва семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями на спірній земельній ділянці, яка надавалась виключно для експлуатації існуючої нежитлової будівлі загальною площею 53,9 м2.

Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з протоколом огляду земельної ділянки за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у м. Києві від 02.10.2023, проведеного в межах кримінального провадження, на спірній земельній ділянці розташована семиповерхова будівля засклена панорамними вікнами з ознаками незавершеного будівництва, яка огороджена зеленим парканом, що також підтверджується фотографіями, долученими до протоколу. На паркані закріплена роздруківка паспорту об`єкту із зазначенням адреси: м. Київ, вул. Академіка Філатова, 5, кадастровий номер земельної ділянки - :79:061:0117.

При цьому зі змісту вказаного протоколу огляду від 02.10.2023 не вбачається встановлення факту здійснення відповідачем самочинного будівництва на спірній земельній ділянці.

Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18), встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).

З урахуванням наведеного суд касаційної інстанції не приймає і не розглядає доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, які пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням обставин справи.

Отже наведена прокурором у касаційній скарзі підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 3 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, також не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржених судових рішень попередніх судових інстанцій з такої підстави.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

5.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі статтею 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

5.3. Ураховуючи те, що доводи касаційної скарги прокурора не знайшли свого підтвердження, Верховний Суд, переглянувши оскаржувані у справі судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, вважає, що касаційне провадження у справі за касаційною скаргою, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, слід закрити, а з інших підстав оскарження судових рішень, визначених заявником - залишити постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 без змін.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки підстав для скасування судового рішення, а також задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 296, 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі № 910/20094/23, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.

2. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення.

3. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі № 910/20094/23 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак