ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/4208/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - не з`явилися,

відповідача - Явченко Д. В. (у порядку самопредставництва),

третьої особи - Карапиш К. В. (у порядку самопредставництва),

розглянув касаційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 28.03.2024 (суддя Шаратов Ю. А.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2024 (судді: Колоколов С. І. - головуючий, Принцевська Н. М., Савицький Я. Ф.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер"

до Одеської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради,

про визнання договору оренди землі поновленим, про визнання укладеною додаткової угоди.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У вересні 2023 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер" (далі - ТОВ "Ханбер") звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради, в якому просило:

- визнати поновленим договір оренди землі, укладений 12.07.2018 між ТОВ "Ханбер" та Одеською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 1545;

- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 12.07.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 1545, у редакції позивача.

2. Позовні вимоги, із посиланням на статтю 792 Цивільного кодексу України, статтю 33, абзац четвертий розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV, обґрунтовані порушенням переважного права ТОВ "Ханбер" на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.03.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2024, позов задоволено.

4. Судові рішення мотивовано тим, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі. При цьому Одеською міською радою не надано доказів про неналежне виконання позивачем умов договору оренди землі та доказів про направлення позивачу заперечення у поновленні договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Одеська міська рада просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування частини 1 та частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно того, чи є відсутність згоди орендодавця на поновлення договору оренди землі внаслідок відсутності доказів належного виконання орендарем обов`язків за договором оренди землі та вжиття орендодавцем заходів щодо перевірки цього у сукупності підставою для поновлення такого договору.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

7. ТОВ "Ханбер" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.09.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 28.03.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2024 у справі № 916/4208/23 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 15.10.2024.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

9. 12.07.2018 між Одеською міською радою (орендодавець), що діє в інтересах територіальної громади міста Одеси, і ТОВ "Ханбер" (орендар) було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., реєстровий номер 1545, за змістом якого:

- орендодавець (Одеська міська рада) на підставі Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV та рішення Одеської міської ради від 06.06.2018 № 3438-VII надає, а орендар (ТОВ "Ханбер") приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,5200 га, яка розташована за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, земельна ділянка 6 (шість), кадастровий номер :51:010:0026, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями (пункт 1.1);

- земельна ділянка, кадастровий номер :51:010:0026, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, на підставі Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України від 14.05.2013 № 233-VII "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням" та відповідно до статті 28 Закону України від 23.11.2015 № 834-VIII "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", одночасно із державною реєстрацією права оренди. Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси (пункт 1.2);

- в оренду передається земельна ділянка площею 1,5200 га, у тому числі угіддя: капітальна одноповерхова забудова 0,0088 га; під проїздами, проходами та площадками 0,0399 га; під зеленими насадженнями 0,0269 га; інші 1,4444 га (пункт 2.1);

- договір укладено терміном на 5 (п`ять) років, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями (пункт 3.1);

- після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.2);

- орендна плата за земельну ділянку площею 1,5200 га розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає: 295 491,97 грн на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється рішеннями Одеської міської ради відповідно до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, у порядку визначеному законодавством (пункти 4.1, 4.2);

- земельна ділянка передається в оренду ТОВ "Ханбер", для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. Категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з класифікацією видів цільового призначення земель В.02.03 - Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (пункти 5.1, 5.2);

- орендар має право за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов`язків за цим договором (пункт 9.3);

- орендар зобов`язаний самостійно щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку визначеному Податковим кодексом України (з урахуванням нової грошової оцінки земель у разі введення її в дію) (пункт 9.4);

- орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з пунктом 5.1 договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній; забезпечити, у разі необхідності проведення ремонтно-відбудовних робіт, вільний доступ на земельну ділянку до інженерних комунікацій спеціалістів експлуатаційних служб та організацій, а також представниками виконавчого органу Одеської міської ради щодо реалізації повноважень Одеської міської ради у сфері земельних відносин і інших служб для здійснення контролю за використанням земельної ділянки (пункту 9.4);

- договір набирає чинності з моменту підписання сторонами та нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону (пункт 14.1).

10. На підставі договору оренди землі від 12.07.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12.07.2018 внесено запис № 27013699 про реєстрацію іншого речового права права оренди земельної ділянки.

11. 14.12.2018 ТОВ "Ханбер" було отримано дозволи на виконання будівельних робіт № ОД 74, № ОД 67, № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (перша, друга, третя черга будівництва відповідно).

12. 11.05.2020 державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О. П. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 36475799 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, багатоквартирний житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (друга черга будівництва), відсоток готовності - 50 %, загальною площею 4 486,9 м2, розташований за адресою: Одеська область, Фонтанська дорога (вулиця Перекопської дивізії), земельна ділянка 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

13. 12.04.2021 ТОВ "Ханбер" отримано сертифікат № ІУ66, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом "багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (перша черга будівництва)" проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

14. 15.04.2021 ТОВ "Ханбер" отримано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 68 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (шоста черга будівництва).

15. 18.05.2021 ТОВ "Ханбер" було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ОДІ 7-1, яким було внесено зміни до даних, що містяться в дозволі від 14.12.2018 на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (третя черга будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проектної документації.

16. 28.05.2021 ТОВ "Ханбер" було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (четверта та п`ята черги будівництва).

17. 21.07.2021 ТОВ "Ханбер" було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ОД 15-1, яким було внесено зміни до даних, що містяться в дозволі від 14.12.2018 на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (друга черга будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проєктної документації.

18. 28.04.2022 ТОВ "Ханбер" було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (сьома черга будівництва).

19. 14.10.2022 ТОВ "Ханбер" отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ІУ 8-3, яким було внесено зміни до даних, що містяться в дозволі від 28.05.2021 на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (четверта та п`ята черги будівництва). Зміни відбулися в частині: коригування проєктної документації.

20. 14.03.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М. І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 49654439 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога, 6 (сьома черга будівництва), відсоток готовності - 5 %, загальною площею 2 363,8 м2, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

21. 23.03.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М. І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 49709246 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями (третя черга), загальною площею 5073,9 м2, відсоток готовності - 50 %, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

22. 29.05.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М. І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50433698 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями" (шоста черга), загальною площею 20 587,3 м2, відсоток готовності - 65 %, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

23. 30.05.2023 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Соломикіною І. С. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50445359 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно - побутовими приміщеннями" (четверта черга), загальною площею 2 381,5 м2, відсоток готовності - 25 %, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

24. 30.05.2023 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Соломикіною І. С. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50446346 про право приватної власності ТОВ "Ханбер" на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно - побутовими приміщеннями" (п`ята черга), загальною площею 6 886,2 м2, відсоток готовності - 60 %, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6. Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026.

25. 21.07.2023 ТОВ "Ханбер" було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ІУО 8-4, яким було внесено зміни до даних, що містяться в дозволі від 28.05.2021 на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 6 (четверта та п`ята черги будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проектної документації.

26. 02.05.2023 ТОВ "Ханбер" звернулося до Одеської міської ради із повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 про поновлення договору оренди землі, в якому із посиланням на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV та пункт 3.2 договору оренди землі від 12.07.2018, повідомило про намір поновити дію договору оренди землі, укладеного 12.07.2018, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 1545, термін дії за яким спливає 12.07.2023.

27. До повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 ТОВ "Ханбер" було додані: 1) засвідчена копія договору оренди землі від 12.07.2018; 2) витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.02.2023 № НВ-023; 3) проект додаткової угоди до договору оренди землі від 12.07.2018, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 1545.

28. Обставина надіслання повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 позивачем саме 02.05.2023, і отримання його Одеською міською радою 03.05.2023, підтверджується накладною кур`єрської служби доставки № 2387373 та описом внутрішнього змісту поштового відправлення і не заперечується сторонами.

29. 22.05.2023 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до ТОВ "Ханбер" із листом № 01-18/786, в якому повідомив, що за дорученням заступника Одеського міського голови Директора Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради розглянуто лист від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 (канц. ДЗР від 04.05.2023 № 01-18/786) стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :51:010:0026), площею 1,5200 га, за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 6, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. У цьому листі зазначено, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати фото фіксацію об`єкта на теперішній час (в кольорі).

30. Листом від 22.05.2023 № 01-18/786 Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив ТОВ "Ханбер", що ним направлено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо можливості поновлення договору оренди з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування територій та іншої містобудівної документації. Після надання відповіді Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради з зазначеного питання заявника буде проінформовано додатково.

31. 01.06.2023 Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради звернувся до Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради із листом № 01-11/921-112оп, в якому повідомив, що для розгляду порушеного питання, необхідно надати: 1) відкориговані графічні матеріали (топографо-геодезичну зйомку земельної ділянки в М 1:2000 та в М 1:500) з зазначенням меж земельної ділянки, згідно з договором оренди землі від 12.07.2018, наявних інженерних комунікацій, об`єктів, що розташовані на теперішній час з їх експлікацією та з зазначенням відстані від вибухопожежонебезпечних пристроїв АЗС та джерел забруднення споруд АЗС до зовнішніх стін житлових і громадських будинків/приміщень згідно з пунктами 10.8.23, 15.2.8 ДБН Б.2,2-12:2019 "Планування та забудова територій"; 2) експертний звіт щодо проектної документації на будівництво згідно зі статтею 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"; 3) дозвільні документи на початок проведення будівельних робіт та документи, щодо прийомки в експлуатацію об`єктів, розташованих на земельній ділянці (за наявністю); 4) інформацію щодо розташування на земельній ділянці захисних споруд цивільного захисту населення від впливу небезпечних факторів, що виникають внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів згідно Кодексу цивільного захисту України. У цьому листі Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради також зазначено, що вид цільового призначення земельної ділянки необхідно привести у відповідність використанню земельної ділянки, зазначеному у договорі оренди землі від 12.07.2018 та у містобудівних умовах та обмеженнях забудови для проектування об`єкта будівництва, затверджених наказом від 23.07.2018 № 01-196/126; після надання зазначених матеріалів, документів та інформації, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повернеться до розгляду питання щодо відповідності Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (Зонінгу) м. Одеси та іншій містобудівній документації місця розташування земельної ділянки, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 6, для поновлення ТОВ "Ханбер" договору оренди землі, для подальшого проєктування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями, а також щодо можливих термінів оренди земельної ділянки.

32. 18.07.2023 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до ТОВ "Ханбер" із листом № 01-18/786, яким направив копію листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп стосовно необхідності надання додаткових документів для подальшого розгляду питання щодо можливості поновлення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ "Ханбер" на земельну ділянку, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 6.

33. Лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 18.07.2023 № 01-18/786 був надісланий на адресу ТОВ "Ханбер": 65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, оф. 1, що підтверджується відомістю про письмову кореспонденцію, оплачену з використанням відбитків про оплату, подану 18.07.2023 з відбитком календарного штемпеля відділення поштового оператора Укрпошта з датою 18.07.2023 та фіскальним чеком від 18.07.2023.

34. Предметом спору у цій справі є встановлення наявності або відсутності підстав для визнання поновленим договору оренди землі від 12.07.2018, а також визнання укладеною додаткової угоди до нього, в редакції позивача.

Позиція Верховного Суду

35. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

36. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається, з огляду на таке.

37. Предметом спору у справі, яка розглядається, є встановлення наявності або відсутності підстав для визнання поновленим договору оренди землі від 12.07.2018, а також визнання укладеною додаткової угоди до нього, в редакції позивача.

38. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції, а також розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що поновлення договору оренди землі від 12.07.2018 має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договору).

39. За змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції чинній на час укладення договору оренди землі від 12.07.2018:

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя);

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина шоста);

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма);

- відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята).

40. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено і у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

41. При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

42. Судами попередніх інстанцій встановлено та вбачається з матеріалів справи, що позивач своєчасно, у строк встановлений пунктом 3.2 договору оренди землі від 12.07.2018, а саме за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця про намір продовжити його дію. При цьому, як встановлено господарськими судами, оскільки строк дії договору оренди землі від 12.07.2018 спливав 12.07.2023, орендар повинен був повідомити орендодавця про свій намір його продовжити до 04.05.2023. Так, повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 було передано для пересилання кур`єрській службі доставки 02.05.2023, а отримано Одеською міською радою 03.05.2023, що підтверджується накладною № 2387373 та описом внутрішнього змісту поштового відправлення і не заперечується сторонами.

До повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 ТОВ "Ханбер" було додано проект додаткової угоди до договору оренди землі від 12.07.2018.

Одеська міська рада у встановлений законом місячний термін не заперечила проти поновлення договору оренди землі. Листи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 22.05.2023 № 01-18/786 та від 18.07.2023 № 01-18/786 і листи Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп за своїм змістом не є таким запереченням.

ТОВ "Ханбер" продовжує користуватись земельною ділянкою, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 6, що підтверджується, зокрема, знаходженням на ній об`єктів нерухомого майна, право приватної власності на які зареєстровано за позивачем.

43. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку щодо обґрунтованості позовних вимог ТОВ "Ханбер" про визнання поновленим договору оренди землі від 12.07.2018 та визнання укладеною додаткової угоди до нього, в редакції позивача.

44. Звертаючись із касаційною скаргою, Одеська міська рада посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

45. Зміст наведеної норми права свідчить про те, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

46. При касаційному оскарженні судових рішень з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, крім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема, зазначення норми права, щодо якої відсутній висновок про її застосування, із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній, та обґрунтування необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17 та постановах Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 916/1828/22, від 30.05.2023 у справі № 918/707/22, від 23.05.2023 у справі № 910/10442/21, від 12.11.2020 у справі № 904/3807/19.

47. Водночас у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 916/1828/22, від 30.05.2023 у справі № 918/707/22, від 18.05.2023 у справі № 927/1177/21, від 04.04.2023 у справі № 902/311/22.

48. Одеська міська рада у касаційній скарзі посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме частини 1 та частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно того, чи є відсутність згоди орендодавця на поновлення договору оренди землі внаслідок відсутності доказів належного виконання орендарем обов`язків за договором оренди землі та вжиття орендодавцем заходів щодо перевірки цього у сукупності підставою для поновлення такого договору.

49. Зважаючи на те, що суди попередніх інстанції, задовольняючи позовні вимоги керувалися положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів вважає безпідставними доводи скаржника щодо необхідності формування висновку з питання застосування частини 1 та частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". У зв`язку з цим у Верховного Суду немає підстав для формування висновку з приводу застосування наведеної правової норми у спірних правовідносинах.

50. Доводи скаржника про наявність передбачених пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України підстав для подання касаційної скарги фактично зводяться до незгоди останнього з висновками судів попередніх інстанцій та до необхідності встановлення інших обставин, ніж ті, що були встановлені цим судом, і стосуються переоцінки наданих сторонами доказів, без урахування меж повноважень суду касаційної інстанції, визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.

51. З огляду на викладене, заявлені у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України в межах касаційного провадження у цій справі свого підтвердження не отримали. Неправильного застосування чи порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права скаржником суду касаційної інстанції не доведено.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

52. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

53. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

54. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

55. Скаржник в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував наведених висновків судів попередніх інстанцій та не довів неправильного застосування останніми норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

56. З огляду на викладене касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Розподіл судових витрат

57. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 28.03.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2024 у справі № 916/4208/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай