ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/3409/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Інваліди надії в майбутнє"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 (Богацька Н. С. - головуюча, судді: Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) у справі

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Громадської організації "Інваліди надії в майбутнє"

про виселення та стягнення 446 967, 54 грн.

(уповноважені представники сторін у судове засідання не з`явились)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

1. У грудні 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - "Позивач", Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації "Інваліди надії в майбутнє" (далі - "Відповідач", ГО "Інваліди надії в майбутнє"), в якому просив виселити Відповідача з нежитлового приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А (далі - "нежитлове приміщення"), а також стягнути з нього 446 967, 54 грн неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди за період з 10.08.2020 по 31.10.2022.

2. Позовні вимоги узагальнено обґрунтовані доводами про неправомірні дії Відповідача, який, не зважаючи на припинення договірних орендних відносин з Департаментом, безпідставно не здійснив своєчасне повернення об`єкта оренди, що зумовлює необхідність його виселення у примусовому порядку та нарахування неустойки у розмірі подвійної плати за користування орендованим майном за час прострочення повернення майна з оренди.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

3. Господарський суд Одеської області рішенням від 05.07.2023 позов Департаменту задовольнив частково. Стягнув з ГО "Інваліди надії в майбутнє" 4,61 грн неустойки. У задоволенні решти позовних вимог (в частині стягнення 446 962, 93 грн неустойки та виселення з нежитлового приміщення) відмовив.

4. Частково задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив із установлених обставин неповернення Відповідачем орендованого нежитлового приміщення після закінчення строку дії укладеного між сторонами договору оренди, а відтак і з доведеності Позивачем свого права на стягнення з ГО "Інваліди надії в майбутнє" неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном.

5. Водночас суд вирішив, що у спірний період за час прострочення неустойку слід нараховувати з розрахунку розміру орендної плати, що був чинним в останній день дії договору оренди, а саме, 1,20 грн в рік, а не 6 031,47 грн за місяць, як це було передбаченого в укладеній між сторонами додатковій угоді, оскільки вказаний розмір мав застосовуватись вже після того як договір свою чинність втратив.

6. З огляду ж на те, що нежитлове приміщення Відповідачем наразі звільнено, підстав для задоволення вимог про його виселення з такого приміщення, місцевий господарський суд не вбачав.

7. За наслідками перегляду цієї справи в апеляційному порядку (оскарження лише в межах майнових позовних вимог) Південно-західний апеляційний господарський суд своєю постановою від 29.11.2023 рішення господарського суду першої інстанції від 05.07.2023 в частині відмови в задоволенні позовних вимог Департаменту про стягнення з ГО "Інваліди надії в майбутнє" 438 914, 39 грн неустойки скасував і у цій частині прийняв нове рішення, яким позов задовольнив. В решті рішення місцевого суду залишив без змін, виклавши пункти 2, 3, 4 його резолютивної частини в такій редакції: "Стягнути з ГО "Інваліди надії в майбутнє" на користь Департаменту 438 919 грн неустойки. У задоволенні решти позовних вимог про стягнення 8 048, 54 грн неустойки відмовити. Стягнути з ГО "Інваліди надії в майбутнє" на користь Департаменту 6 583, 79 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви".

8. Суд апеляційної інстанції погодився із висновками місцевого господарського суду про те, що у спірних правовідносинах Позивач має право на стягнення з Відповідача неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном. Між тим апеляційний суд виснував, що таку неустойку слід нараховувати у двократному розмірі орендної плати, яка підлягала б сплаті, якби укладений між сторонами договір оренди діяв, а тому констатував, що правильним з боку Департаменту є обчислення неустойки, виходячи з розміру орендної плати, погодженої сторонами в останній додатковій угоді до договору, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, до дня підписання акта приймання-передачі приміщення.

9. Здійснивши касаційний перегляд вказаної постанови апеляційного господарського суду, Верховний Суд прийняв постанову від 16.04.2024, якою постанову суду попередньої інстанції скасував, а цю справу направив на новий розгляд до господарського суду апеляційної інстанції.

10. Висновки та вказівки суду касаційної інстанції полягали в такому:

- апеляційний господарський суд не з`ясував та не встановив, чи було виконано Департаментом вимоги абз. 2 п. 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483 щодо повідомлення орендаря не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди про припинення договору та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна;

- сам факт невикористання об`єкта оренди орендарем не звільняє відповідача від виконання обов`язку повернути об`єкт оренди на підставі акта прийому-передачі після припинення строку дії договору. Водночас у кожному конкретному випадку суд повинен дослідити та встановити обставини щодо наявності вини орендаря у неповерненні об`єкта оренди та наявності можливості у орендаря виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди;

- при здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку, передбаченому частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), обов`язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин;

- суд апеляційної інстанції, дійшовши висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення неустойки, не дослідив та не встановив, чи мав Відповідач у спірний період можливість повернути орендодавцеві нежитлове приміщення, зокрема, у разі відсутності доступу до такого приміщення з серпня 2020 року;

- суд апеляційної інстанції не перевірив обставин обізнаності орендодавця про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022.

11. За наслідками нового апеляційного розгляду 18.06.2024 Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, якою рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 частково скасував. Позов Департаменту задовольнив частково. Стягнув з Відповідача на користь Позивача 438 919 грн неустойки. У задоволенні решти позовних вимог відмовив.

12. Суд апеляційної інстанції, частково скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги Департаменту про стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди, виходив із того, що строк дії укладеного між сторонами договору оренди нежилого приміщення було продовжено до 09.08.2020 і саме з цієї дати він свою дію припинив. Посилаючись на умови пункту 4.7 договору, суд апеляційної інстанції констатував, що Відповідач повинен був передати Позивачу об`єкт оренди за цим договором у строк до 24.08.2020 (включно), проте у матеріалах справи немає доказів, які підтверджують повернення об`єкта оренди орендодавцеві на підставі акта приймання-передачі. Також в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували, що Відповідач вживав хоча б якихось заходів щодо виконання свого зобов`язання повернути об`єкт оренди Позивачу після закінчення строку дії договору. Жодної причини неможливості виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди Відповідачем суду не обґрунтовано.

13. За висновком апеляційного суду звільнення Відповідачем нежитлового приміщення від свого майна та передача його у користування іншій, сторонній особі (Обслуговуючому кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26") не свідчить про належне виконання свого обов`язку щодо повернення орендованого майна. Водночас в силу приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов укладеного між сторонами договору (п. 4.7.) саме на орендаря покладено обов`язок передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, а тому лише не направлення Позивачем Відповідачу відповідного повідомлення про припинення дії договору оренди не може бути єдиною та безумовною підставою для звільнення ГО "Інваліди надії в майбутнє", як орендаря, від сплати неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.

14. Звідси суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для застосування до орендаря наслідків, передбачених положеннями вказаної статті, а саме, покладення на нього обов`язку зі сплати неустойки, нарахованої за період з 25.08.2020 (перший день прострочення повернення об`єкта оренди) до 31.10.2022 (останній день у межах визначеного Позивачем періоду нарахування неустойки).

15. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що неустойку у спірних правовідносинах слід нараховувати у двократному розмірі орендної плати, яка підлягала би сплаті, якби діяв договір, а тому правильним визнав обчислення такої неустойки, виходячи з розміру орендної плати, погодженої сторонами, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, до дня підписання акта приймання-передачі приміщення. Суд апеляційної інстанції встановив, що згідно з додатковим договором від 27.02.2020 до договору оренди розмір базової ставки орендної плати за місяць з 10.08.2020 становить 6 031, 47 грн, а тому зазначив, що саме вказану суму з урахуванням визначеного індексу інфляції і необхідно використовувати при розрахунку неустойки.

Касаційна скарга

16. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, ГО "Інваліди надії в майбутнє" звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення господарського суду першої інстанції залишити в силі. Правова підстава касаційного оскарження - приписи пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

17. Скаржник стверджує, що при прийнятті оскаржуваної постанови судом попередньої інстанції було неправильно застосовано і порушено ряд норм матеріального та процесуального права, а також не враховано вказівок суду касаційної інстанції, які надавалися у постанові від 16.04.2024 у цій справі.

18. Окремо зазначає, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування до неприбуткових організацій, громадських організацій людей з інвалідністю, благодійних організацій, які під час дії договорів оренди користувалися пільгами, положень Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483. Також наголошує про відсутність висновку Верховного Суду щодо обов`язку орендодавця дбати про своє майно, вчасно повідомляти орендаря - неприбуткову установу щодо офіційного повернення майна з оренди, оскільки, за твердженням скаржника, власність зобов`язує.

19. По суті доводи касаційної скарги зводяться до аргументів про обізнаність Позивача щодо невикористання Відповідачем об`єкта оренди, а також до обставин неналежного виконання Департаментом своїх обов`язків, зокрема, щодо повідомлення орендаря про закінчення строку дії договору оренди, огляду приміщення та навмисного затягування з поданням позову у цій справі. Скаржник зауважує про необхідність застосування до спірних правовідносин положень статті 221 Господарського кодексу України (щодо прострочення кредитора) і у зв`язку з цим про відсутність підстав для задоволення заявленого позову.

Узагальнені доводи інших учасників справи

20. Відзив на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не надходив.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

21. Територіальній громаді міста Одеса в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить нежиле приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Вільямса, 61, що підтверджується свідоцтвом про право власності серії САВ № НОМЕР_1 від 11.04.2008, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради, та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 18866444 від 19.05.2008.

22. 05.08.2013 Департамент (як орендодавець) і ГО "Інваліди надії в майбутнє" (як орендар) уклали договір оренди вказаного нежилого приміщення № 526/203 (далі - Договір оренди), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення.

24.1. Відповідно до пункту 1.2 Договору оренди передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", розпорядження міського голови № 823-01 від 05.08.2013 "Про передачу в оренду Громадській організації "Інваліди в майбутнє" приміщення нежитлового фонду, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А".

24.2. Згідно з пунктом 1.3 Договору оренди строк його дії визначено з 05.08.2013 до 05.07.2016.

24.3. В пунктах 2.1- 2.5 Договору оренди сторони домовились, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 зі змінами та доповненнями. За орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату, що становить 1980,73 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) і є базовою ставкою орендної плати за місяць. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобов`язався вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.

24.4. За умовами пункту 3.4 Договору оренди орендодавець зобов`язався передати орендарю в оренду нежилі приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

24.5. Пунктом 4.1 Договору оренди передбачено, що вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення громадської організації.

24.6. Відповідно до пункту 4.7 Договору оренди після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної чи часткової) об`єкта оренди.

24.7. Положеннями пункту 4.10 Договору оренди визначено, що у випадку припинення дії цього договору у зв`язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акту приймання-передачі приміщення.

24.8. У пункті 7.11 Договору оренди сторони обумовили, що його дія припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

24.9. Згідно з пунктами 7.13, 7.14 Договору оренди вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень. Передача приміщень в оренду не означає передачу орендарю права власності на це приміщення. Власником об`єкта оренди залишається територіальна громада міста Одеси.

24.10. За умовами пункту 7.17 Договору оренди цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

23. На підставі акта приймання-передачі б/н від 05.08.2013, підписаного на виконання умов Договору оренди, ГО "Інваліди надії в майбутнє" передано нежитлове приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А.

24. В подальшому до Договору оренди сторони уклали низку додаткових договорів, а саме:

- додатковий договір від 13.02.2014 № 1, яким встановлено орендну плату з 16.08.2013 по 01.09.2014 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 11.09.2014 № 2, на підставі якого узгоджено орендну плату з 01.09.2014 по 31.12.2014 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 12.01.2015 № 3, відповідно до якого встановлено орендну плату з 01.01.2015 по 31.12.2015 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 25.05.2015 № 4, яким на орендаря покладено обов`язок протягом року з моменту підписання додаткового договору створити для осіб з обмеженими фізичними можливостями умови для безперешкодного доступу до об`єкта оренди;

- додатковий договір від 13.01.2016 № 5, згідно з яким встановлено орендну плату з 01.01.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 25.05.2016 № 6, яким продовжено строк дії договору оренди до 31.12.2016 та передбачено орендну плату з 01.01.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 23.09.2016 № 7 щодо продовження строку дії договору оренди до 23.08.2019 та встановлення орендної плати з 23.09.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2017 - у розмірі 5 680, 56 грн (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 14.12.2016 № 8 стосовно встановлення орендної плати з 01.01.2017 по 31.12.2017 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2018 - у розмірі 4 631, 30 грн (без урахування ПДВ та індексу інфляції), який розраховано на 01.12.2016 та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

- додатковий договір від 22.02.2018 № 9, на підставі якого узгоджено орендну плату з 01.01.2018 по 31.12.2018 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 29.12.2018 № 10, за умовами якого встановлено орендну плату з 01.01.2019 по 23.08.2019 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 23.08.2019 - у розмірі 5 734, 20 грн, що розрахований станом на 01.12.2018 (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 09.08.2019 № 11, яким передбачено продовження строку дії договору оренди з 09.08.2019 до 09.08.2020 та встановлення орендної плати з 09.08.2019 по 31.12.2019 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2020 - у розмірі 5 992, 69 грн, що розрахований станом на 01.07.2019 (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

- додатковий договір від 27.02.2020 № 12, в якому сторони дійшли згоди щодо встановлення орендної плати з 01.01.2020 по 09.08.2020 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а з 10.08.2020 - у розмірі 6 031, 47 грн, що розрахований станом на 01.02.2020 (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

25. 04.01.2021 на адресу Департаменту надійшла заява ГО "Інваліди надії в майбутнє" від 31.12.2020 № 31-1/12, в якій остання просила включити до другого переліку нерухомого майна нежитлові приміщення для укладення договору оренди строком до п`яти років.

26. За результатами опрацювання згаданого звернення Департамент надав відповідь від 01.02.2021 № 01-13/308, в якій роз`яснив ГО "Інваліди надії в майбутнє" порядок укладення договорів оренди, передбачений Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019.

27. 23.02.2023 працівниками Департаменту та Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" у присутності голови Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26" і голови ГО "Інваліди надії в майбутнє" проведено обстеження нежитлового приміщення, за результатами якого складено відповідний акт обстеження б/н від 23.02.2023, який 27.02.2023 затверджено заступником директора Департаменту та в якому зафіксовано, що приміщення ГО "Інваліди надії в майбутнє" не використовується у зв`язку з зайняттям об`єкту оренди третьою особою - Обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26", який отримав ключ від однієї з дверей у магазині "Оптика", де знаходиться також елеваторний вузол, і використовує даний підвал для розміщення бомбосховища з 09.03.2022.

28. Згідно з довідкою Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26" б/н від 20.03.2023 ГО "Інваліди надії в майбутнє" не користується нежитловим приміщенням з серпня 2020 року і не має до нього доступу.

29. Предметом позову у даній справі (в частині, що переглядалася апеляційним судом) є вимога Департаменту про стягнення з ГО "Інваліди надії в майбутнє" 446 967, 54 грн неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди за період з 10.08.2020 по 31.10.2022.

30. Як вже зазначалося, місцевий господарський суд позов задовольнив частково (стягнув з Відповідача 4,61 грн неустойки). Виходив при цьому із установлених обставин неповернення Відповідачем орендованого нежитлового приміщення після закінчення строку дії укладеного між сторонами Договору оренди, а відтак і з доведеності Позивачем свого права на стягнення з ГО "Інваліди надії в майбутнє" неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном. Водночас суд вирішив, що неустойку у спірних правовідносинах слід нараховувати з розрахунку орендної плати, що була чинною в останній день дії договору оренди, а саме, 1,20 грн в рік, а з огляду на звільнення Відповідачем орендованого приміщення з 09.03.2020, таке нарахування має здійснюватися лише за період з 10.08.2020 по 08.03.2022.

31. За наслідками повторного апеляційного перегляду, суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого суду про те, що Позивач має право на стягнення з Відповідача неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном. Між тим апеляційний суд виснував, що таку неустойку слід нараховувати у двократному розмірі орендної плати, яка підлягала б сплаті, якби укладений між сторонами Договір оренди діяв, а тому правильним визнав обчислення такої неустойки, виходячи з розміру орендної плати, погодженої сторонами, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, до дня підписання акта приймання-передачі приміщення.

32. Суд апеляційної інстанції вказав, що згідно з додатковим договором від 27.02.2020 до Договору оренди розмір базової ставки орендної плати за місяць з 10.08.2020 становить 6 031, 47 грн, а тому зазначив, що саме вказану суму з урахуванням визначеного індексу інфляції необхідно використовувати при розрахунку неустойки і за розрахунком апеляційного суду така неустойка у спірних правовідносинах становить 438 919 грн, а тому саме ця сума підлягає стягненню з Відповідача.

33. На виконання вказівок суду касаційної інстанції апеляційний господарський суд окремо зауважив, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували, що Відповідач вживав хоча б якихось заходів щодо виконання свого зобов`язання повернути об`єкт оренди Позивачу після закінчення строку дії Договору оренди. Причин неможливості виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди Відповідач суду не обґрунтував. Звільнення Відповідачем нежитлового приміщення від свого майна та передача його у користування іншій, сторонній особі (Обслуговуючому кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26") не свідчить про належне виконання свого обов`язку щодо повернення орендованого майна. Не направлення ж Позивачем Відповідачу відповідного повідомлення про припинення дії Договору оренди не може бути єдиною та безумовною підставою для звільнення ГО "Інваліди надії в майбутнє", як орендаря, від сплати неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції

34. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

35. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права та вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

36. Так, за умовами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

37. В силу статті 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

38. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

39. Відповідно до статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

40. Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

41. Частиною першою статті 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

42. Згідно з частиною другою статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

43. Частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України унормовано, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

44. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України).

45. Частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який був чинним станом на момент укладення між сторонами Договору оренди, визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

46. Судами попередніх інстанцій встановлено, що у пункті 1.3 Договору оренди сторони домовились про строк його дії до 05.07.2016 і при цьому з метою пролонгації орендних правовідносин за вказаним договором між сторонами було підписано додаткові договори, у зв`язку з чим він неодноразово продовжувався, зокрема, в останній раз до 09.08.2020 (додатковий договір від 09.08.2019 № 11).

47. 03.10.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ (далі - Закон № 157-ІХ), у пункті 1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" якого було передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).

48. Згідно з пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ з дня його введення в дію визнано таким, що втратив чинність Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII.

49. Закон № 157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а відтак саме з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком окремих норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

50. Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

51. Отже, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.

52. Вказаний висновок є усталеним та послідовно викладається Верховним Судом, зокрема, у постановах від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 06.12.2023 у справі № 921/442/22, від 28.03.2023 у справі № 922/3965/21 від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21 і від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21.

53. Враховуючи викладене, а також те, що строк дії укладеного між сторонами Договору продовжено до 09.08.2020, тобто останній не закінчився 01.07.2020, висновки судів попередніх інстанцій про те, що правовідносини щодо його подальшої пролонгації регламентовані Законом № 157-ІХ є абсолютно правильними.

54. Згідно з частинами першою, другою статті 18 Закону № 157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

55. В силу частини третьої статті 18 Закону № 157-ІХ договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

56. За умовами абзацу 2 частини четвертої, частини п`ятої статті 18 Закону № 157-ІХ рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

57. Частиною восьмою статті 18 Закону № 157-ІХ визначено, що орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

58. Суди попередній інстанцій встановили, що ГО "Інваліди надії в майбутнє" до Департаменту з відповідною заявою про продовження Договору оренди у строк і порядок, передбачені Законом № 157-ІХ не зверталася.

59. Звідси цілком обґрунтованим є їх висновок про те, що укладений між сторонами Договір оренди припинився 09.08.2020 у зв`язку зі спливом строку, на який він був укладений (з урахуванням минулих пролонгацій) і подальше користування орендарем нежитловим приміщенням вже мало позадоговірний характер.

60. Згідно з частиною другою статті 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

61. Враховуючи положення пункту 4.7 Договору оренди (після закінчення строку його дії орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду), Відповідач повинен був передати Позивачу об`єкт оренди за вказаним договором в строк до 24.08.2020 (включно), однак свого обов`язку не виконав. Відповідний акт приймання-передачі матеріали цієї справи не містять.

62. Так, правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України (частина четверта статті 291 Господарського кодексу України).

63. В силу частини другої статті 785 ЦК України якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

64. У постановах Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 924/599/19, від 31.10.2019 у справі № 905/2018/18, від 30.10.2019 у справі № 924/80/19 викладено правовий висновок про те, що неустойка, право на стягнення якої передбачено вищевказаною нормою, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення. Вказана неустойка не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою пунктом 1 частини другої статті 258 ЦК України, оскільки, на відміну від приписів статті 549 ЦК України, її обчислення не здійснюється у відсотках від суми невиконання або неналежного виконання зобов`язання (штраф), а також у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (пеня).

65. Законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом поверненням об`єкту договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов`язку, передбаченого частиною першою статті 785 ЦК України, закон визначає можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди.

66. Таким чином, право на стягнення неустойки, встановленої частиною другою статті 785 ЦК України, пов`язується з простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

67. Враховуючи викладене, Верховний Суд погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про те, що у Позивача виникло право вимагати від Відповідача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування об`єктом оренди за період з 25.08.2020 (перший день прострочення повернення об`єкта оренди) по 31.10.2022 (останній день в межах визначеного позивачем періоду нарахування неустойки).

68. При цьому, як правильно виснував саме апеляційний господарський суд, передбачену приписами частини другої статті 785 ЦК України неустойку слід нараховувати в двократному розмірі орендної плати, яка підлягала б сплаті, якби Договір оренди діяв, а тому правомірним є обчислення такої неустойки виходячи з розміру орендної плати, погодженого сторонами з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акту приймання-передачі приміщення, як то передбачено пунктом 4.10 Договору оренди.

69. Згаданий висновок суду апеляційної інстанції зроблено з урахуванням правового висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 25.06.2019 у справі № 916/1916/18 та від 28.05.2021 у справі № 916/1665/20 і колегія суддів підстав для відступу від нього не вбачає.

70. Колегія суддів враховує, що відповідно до частини першої статті 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

71. Так, відправляючи дану справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у своїй постанові, серед іншого, вказав, що апеляційний господарський суд не з`ясував та не встановив, чи було виконано Департаментом вимоги абз. 2 пункту 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483, згідно з яким якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

72. З оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду вбачається, що судом апеляційної інстанції згадану вказівку виконано та з`ясовано, що вказаний припис Порядку Департаментом у спірних правовідносинах виконано не було.

73. Водночас судом апеляційної інстанцій виснувано, що як Закон № 157-ІХ, так і умови укладеного між сторонами Договору оренди (пункт 4.7.) обов`язок з передачі приміщення за актом у належному стані покладають саме на орендаря, а тому лише не направлення орендодавцем відповідного повідомлення не може бути єдиною та безумовною підставою для звільнення Відповідача, як орендаря, від сплати неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.

74. Верховний Суд погоджується з таким висновком суду попередньої інстанції та зазначає, що особливий статус згаданої неустойки обумовлений саме тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

75. Водночас, як про обов`язок повернути об`єкт оренди після припинення дії Договору оренди, так і про сплату неустойки в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції, Відповідач був належний чином обізнаний, оскільки це прямо передбачено пунктами 4.7. та 4.10 Договору оренди, а також унормовано приписами цивільного законодавства.

76. У даному випадку статус Відповідача, як громадської організації, впливу на зазначені висновки не має, адже не надає йому будь-яких преференцій у приватних господарських правовідносинах, учасники яких є рівними і однаково належно та добросовісно мають виконувати свої обов`язки.

77. Відправляючи дану справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у своїй постанові також вказав, що суд повинен дослідити та встановити обставини щодо наявності вини орендаря у неповерненні об`єкта оренди, наявності можливості у орендаря виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди, врахувати обставини невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за Договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин.

78. У цій частині суд апеляційної інстанції з`ясував, що в матеріалах справи відсутні та Відповідачем не подані будь-які докази, які б підтверджували, що він вживав хоча б якихось заходів щодо виконання свого зобов`язання повернути об`єкт оренди Позивачу після закінчення строку дії Договору оренди. Обґрунтованих причин неможливості виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди Відповідач суду апеляційної інстанції не вказав.

79. Верховний Суд виходить з того, що згідно з частинами першою, другою статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

80. Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 ЦК України необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 цього Кодексу. При цьому для застосування відповідальності, передбаченої наведеною нормою, важливим є встановлення наявності в орендаря можливості передати майно, що було предметом оренди, та умисного невиконання ним цього обов`язку.

81. У вказаному висновку колегія суддів звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 30.08.2019 у справі № 910/13695/18.

82. Оскільки Відповідачем не надано жодного доказу на підтвердження відсутності його вини в несвоєчасному поверненні орендодавцю орендованого за Договором оренди нежитлового приміщення, вказане (з огляду на встановлену законом презумпцію вини порушника зобов`язання) дійсно свідчить про можливість застосування до орендаря наслідків, передбачених положеннями частини другої статті 785 ЦК України, а тому висновки апеляційного господарського суду і у цій частині є правомірними.

83. Щодо вказівок Верховного Суду про те, що суд апеляційної інстанції не дослідив та не встановив, чи мав Відповідач у спірний період можливість повернути орендодавцеві нежитлове приміщення, зокрема, у разі відсутності доступу до такого приміщення з серпня 2020 року, а також, що суд апеляційної інстанції не перевірив обставини обізнаності орендодавця про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022, суд апеляційної інстанції вказав, що звільнення Відповідачем нежитлового приміщення від свого майна та передача його у користування іншій, сторонній особі (Обслуговуючому кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Центральний-26") не свідчить про належне виконання ним свого обов`язку щодо повернення орендованого майна. Щодо того, що спірне приміщення з 09.03.2022 використовується як бомбосховище, відмітив, що в матеріалах цієї справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про те, що спірне орендоване майно є сховищем у розумінні Порядку використання захисних споруд цивільного захисту (цивільної оборони) для господарських, культурних та побутових потреб, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 № 253. Більше того, матеріали цієї справи не містять жодних доказів того, що до обстеження нежитлового приміщення, яке відбулось 23.02.2023, Відповідач повідомляв Позивача про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022.

84. Звідси колегія суддів вважає, що судом апеляційної інстанції повністю виконано вказівки Верховного Суду на новому розгляді справи. Висновки апеляційного господарського суду щодо встановлених обставин є вичерпними та обґрунтованими. Неправильного застосування чи порушення правових норм з боку апеляційного суду суд касаційної інстанції у вказаній частині не знайшов.

85. Зауваження скаржника щодо здійсненого апеляційним судом застосовування правових норм, якими врегульовано позовну давність суд касаційної інстанції відхиляє, позаяк констатує, що ще при первинному перегляді постанови апеляційного господарського суду у касаційному порядку Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що позовну давність Департамент з вимогами у цій справі не пропустив (пункт 5.57. постанови Верховного Суду від 16.04.2024).

86. Звідси, визначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України свого підтвердження в межах здійснення касаційного провадження не знайшла. Обставин "прострочення кредитора" у спірних правовідносинах судами попередніх інстанцій не встановлено, а тому і підстав для формування пропонованого скаржником правового висновку у спірних правовідносинах немає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

87. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

88. Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

89. Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судом попередньої інстанції норм матеріального права чи порушень норм процесуального права в межах підстави касаційного оскарження, то і підстав для зміни чи скасування оскаржуваної постанови у касаційному провадженні також немає, у зв`язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржена постанова апеляційного господарського суду підлягає залишенню без змін.

Судові витрати

90. В порядку приписів статті 129 ГПК України судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Громадської організації "Інваліди надії в майбутнє" залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 у справі № 916/3409/22 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.