ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2024 року

м. Київ

cправа № 911/1041/19 (910/4281/23)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковський О. В. - головуючий, Білоус В. В., Погребняк В. Я.,

за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Стома-Світ"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024

та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Стома-Світ"

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Максіс Лімітед"

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "Мрія"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору,

на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Під-Ключ" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Каплі Сергія Васильовича

на стороні відповідачів: 1) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна

2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест"

про визнання недійсним та скасування акту і скасування рішень

у межах справи №911/1041/19

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Колосс-Інвест"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "Мрія"

про банкрутство

Учасники справи:

ТОВ "Стома-Світ": Любаренко І. О. (адв.);

ТОВ "Максіс Лімітед": Ярошенко Д. В. (адв.);

ТОВ "ВБК "Мрія": не з`явився;

ТОВ "Під ключ": не з`явився;

Журавльова Л. М.: не з`явився;

ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест": не з`явився;

1. Стислий зміст заявлених вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Стома-Світ" звернулося до суду з позовом, в якому просило:

- визнати недійсним та скасувати акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016, складений між ТОВ "Максіс Лімітед" та ТОВ " Виробничо-будівельна компанія "Мрія";

- скасувати рішення приватного нотаріуса Журавльової Л. М. від 06.06.2016, згідно з якими зареєстровано за ТОВ "Максіс Лімітед" об`єкти нерухомого майна у м. Києві по вул. Д. Щербаківського, буд. 52, приміщення 35Г та 35В, площею 15.0 кв.м. та 44,1 кв.м.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що саме позивач є власником спірних нежитлових приміщень. ТОВ " Виробничо-будівельна компанія "Мрія" не мало прав на підписання акту приймання-передачі приміщень № 35В та № 35Г. Для реєстрації права власності на нежитлові приміщення не було надано усіх необхідних документів, а приватний нотаріус Журавльова Л. М. неодноразово попадала під перевірки Міністерства юстиції України за свою діяльність.

2. Стислий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 16.10.2023, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024, у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

2.2. Судові рішення мотивовані наступним:

- ТОВ "Максіс Лімітед" є законним власником спірних приміщень;

- ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія", як один із забудовників, мало право укладати з ТОВ "Максіс Лімітед" акт приймання-передачі приміщень;

- позивачем не доведено обґрунтованість заявлених ним вимог;

- спосіб захисту прав і інтересів позивача у вигляді визнання недійсним акту прийому-передачі не міститься в переліках способів захисту, що визначені законодавством, а тому є неналежним, що в свою чергу, є окремою підставою для відмови у задоволенні позову.

3. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи

3.1. У провадженні Господарського суду Київської області перебуває справа №911/1041/19 про банкрутство ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія", провадження в якій відкрито ухвалою суду від 13.05.2019 за заявою ТОВ "Колосс-Інвест".

3.2. Постановою Господарського суду Київської області від 17.10.2019 ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру та призначено ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Балєва В.П.

3.3. Ухвалою суду від 17.02.2020 відсторонено арбітражного керуючого Балєва В. П. від виконання повноважень ліквідатора банкрута та призначено ліквідатором ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" арбітражного керуючого Кучака Ю.Ф.

3.4. Наразі у справі №911/1041/19 про банкрутство ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" триває ліквідаційна процедура.

3.5. 05.09.2006 між Управлінням державної охорони України (сторона-1) та КП "Житомирбудзамовник" (сторона-2) укладено договір про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та паркінгом за адресою по вул. Щербакова (нині вул. Данила Щербаківського), 52 у м. Києві. За умовами вказаного Договору сторони зобов`язалися шляхом об`єднання зусиль спільно діяти для досягнення загальної мети - будівництво та введення в експлуатацію житлового комплексу, частки в якому розподілялися між сторонами (частка житлових приміщень у розмірі 24% - стороні 1 та частка житлових приміщень у розмірі 76% - стороні 2, загальна площа вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та паркінгів належить стороні 2). Вкладом Управління державної охорони України було надання земельної ділянки під будівництво та забезпечення будівництва дозвільними документами, а вкладом КП "Житомирбудзамовник" - виконання функцій замовника будівництва, укладення договору з генпідрядником та забезпечення фінансування будівництва об`єкта як за власний рахунок так і за рахунок залучених коштів з передачею об`єктів інвестування.

3.6. 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк" (управитель) та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник", які спільно діють на підставі договору про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, (забудовник) укладено договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 у м. Києві. Згідно з умовами вказаного Договору забудовник зобов`язувався збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (додаток № 1 до цього договору), зокрема, відкрити у своєму балансі поточний рахунок для акумулювання коштів довірителів та використання їх з метою фінансування спорудження об`єктів будівництва.

3.7. Додатком № 2 до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 від 14.12.2007, сторонами погоджено договір на об`єкт будівництва від 14.12.2007, яким передбачено, що при його укладенні, забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування. Забудовник здійснює необхідні заходи в порядку, передбаченому чинним законодавством України щодо: введення об`єктів будівництва в експлуатацію; оформлення права власності довірителів на конкретні об`єкти інвестування (які згідно інформації управителя виконали свої зобов`язання у повному обсязі) та передачі цим довірителям правовстановлюючих документів.

3.8. 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк" (управитель), з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" (забудовник), з іншої сторони, укладено договір доручення №3, відповідно до якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єктів будівництва відповідно до договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

3.9. 14.12.2007 між Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник", як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ "Артем-Банк", як іпотекодержателем, з іншої, укладено договір іпотеки №2, за умовам якого передбачено:

- за договором про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007 (далі - Договір про організацію спорудження об`єктів будівництва) та Договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною Договору про організацію спорудження об`єктів будівництва, Іпотекодавці зобов`язались збудувати за замовленням Іпотекодержателя об`єкт будівництва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, та розташований на земельній ділянці площею 3,9884 га, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва Довірителям в строки, вказані у Договорі на об`єкт будівництва (п.1.1);

- з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва (п.1.2);

- на предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. З переліку N1 об`єктів інвестування (квартир), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, вбачається, що в іпотеку були передані всі нежитлові приміщення та квартири, які знаходяться за вказаною адресою (п.1.8).

3.10. На підставі укладеного Договору іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. було накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.

3.11. 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк" (управитель) та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір про відступлення майнових прав № 4, умовами якого передбачено, що відповідно до договору іпотеки №2 від 14.12.2007, забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва А №1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

3.12. 15.02.2010 між КП "Житомирбудзамовник" (замовник) та ТОВ "Під-ключ" (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво №15/02, згідно з яким генпідрядник зобов`язується на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов договору та завдання замовника, а замовник зобов`язується прийняти закінчений будівництвом об`єкт та оплатити його в межах договірної ціни. Об`єкт будівництва: будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями. Адреса розташування об`єкта: м. Київ, Шевченківський район, вул. Щербакова, 52.

3.13. 27.01.2012 між Управлінням державної охорони України (сторона-1) та КП "Житомирбудзамовник" (сторона-2) укладено додаткову угоду №6 до договору про спільну діяльність у будівництві б/н від 05.09.2006, за умовами якої у зв`язку із зміною нумерації квартир та внутрішнього обміру площ за інвентаризаційною справою №129933 в об`єкті будівництва, сторони досягли згоди про те, що Протокол розподілу (закріплення) площ в об`єкті будівництва - в житлових будинках з вбудовано-прибудованими нежилими приміщеннями за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, викладено в такій редакції: загальна площа квартир 36328,50 кв.м, сторона-1 (Управління державної охорони України) отримує 9489,10 кв.м, що становить 26,12% від загальної площі квартир, сторона 2 (КП "Житомирбудзамовник") отримує 26839,40 кв.м, що становить 73,88% від загальної площі квартир, а також всі площі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та підземної автостоянки.

3.14. 26.04.2012 між Управлінням державної охорони України (сторона-1), КП "Житомирбудзамовник" (сторона-2) та ТОВ "Під-ключ" (сторона-3) укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до умов якого сторона-2 передає, а сторона-3 приймає на себе права та обов`язки сторони-2 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, укладеному між стороною-1 та стороною-2 в об`ємі, визначеному даним договором та з урахуванням положень ст. 2 даного договору. У зв`язку із заміною сторони-2 стороною-3 у основному договорі - договорі про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006, сторона-3 набуває право на частку сторони-2, визначену п. 4.6 договору про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006 (п.2.1.2 договору)

3.15. У зв`язку із заміною сторони у зобов`язанні, 12.06.2012 між ПАТ "Артем-Банк", Управлінням державної охорони України та ТОВ "Під-ключ" укладено:

- додаткову угоду №1 до договору №1 від 14.12.2007 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ;

- додаткову угоду №2 до договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007;

- додаткову угоду №1 до договору доручення №3 від 14.12.2007;

- додаткову угоду №1 до договору про відступлення майнових прав №4 від 14.12.2007.

3.16. 23.07.2012 між ТОВ "Під-ключ" (сторона-1) та ПАТ "Артем-Банк" (сторона-2) укладено договір про виконання зобов`язань, згідно з яким у зв`язку із заміною сторони у договорі про спільну діяльність з будівництва від 05.09.2006 та відповідних змін внесених до договорів Фонду фінансування будівництва сторони дійшли згоди та уклали цей договір про наступне: ТОВ "Під-ключ" - сторона-1 бере на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника, пов`язані із спорудженням об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А та програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ.

3.17. 21.07.2015 між ТОВ "Під-Ключ" (забудовник-1), ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" (забудовник-3) та ПАТ "Артем-Банк" (управитель ФФБ) укладено договір, за умовами якого, з метою належного виконання окремого об`єму видів робіт, які стосуються ведення будівництва житлового будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі (далі - будинок, об`єкт будівництва або об`єкт), сторони дійшли згоди про передачу забудовником-1 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва "Щербакова 52" виду А вказаного будинку, які передбачені основним договором ФФБ та цим договором, а забудовник-3 зобов`язується їх виконувати належним чином та виправляти недоліки і дефекти у виконаних ним роботах, що виникли з його вини в період гарантійної експлуатації об`єкта. Також забудовник-3 зобов`язується виконати роботи/зобов`язання за даним договором відповідно до умов даного договору, вимог Державних будівельних норм України (ДБН) та проектно-кошторисної документації (ПКД).

3.18. 27.07.2015 між ТОВ "Під-Ключ" (забудовник-1), ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" (забудовник-3) та ПАТ "Артем-Банк" (управитель), у зв`язку із передачею забудовником-1 за договором від 21.07.2015 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника, укладено додаткову угоду № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012, якою визначено, що з метою належного завершення будівництва та передачі під заселення житлового будинку забудовник-1 передав забудовнику-3 частину своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва, які визначені та конкретизовані договором від 21.07.2015.

3.19. 13.04.2016 між ПАТ "Артем-банк" (управитель) та ТОВ "Максіс Лімітед" (довіритель) укладено договір №881 про участь у фонді фінансування будівництва, умовами якого передбачено, що довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкта інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбаченими Правилами ФФБ. В свою чергу управитель зобов`язаний, зокрема, після внесення довірителем до ФФБ грошових коштів, закріпити за ним конкретні об`єкти інвестування та вилучити ці об`єкти з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції довірителя, для виключення можливості закріплення цих об`єктів за іншими довірителями.

3.20. 14.04.2016 між ПАТ "Артем-банк" (управитель) та ТОВ "Максіс Лімітед" (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав №881.35Г, за умовами якого управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007. Під об`єктом інвестування сторони розуміють: нежитлове приміщення № 35Г, за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, 2 поверх, загальною площею 14,98 кв.м.

3.21. 15.04.2016 між ПАТ "Артем-банк" (управитель) та ТОВ "Максіс Лімітед" (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав № 881.35В, за умовами якого управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007. Під об`єктом інвестування сторони розуміють: нежитлове приміщення №35В, за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, 2 поверх, загальною площею 44,70 кв.м.

3.22. В матеріалах справи наявні технічні паспорти на нежитлові приміщення № 35В та № 35Г у житловому будинку № 52 по вул. Щербакова, м. Київ, з експлікаціями внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями №52 літера "А" вул. Щербакова.

3.23. 30.05.2016 ПАТ "Артем-банк" (управитель) та ТОВ "Максіс Лімітед" (довіритель) складено та підписано акт звірки вимірів загальної площі до договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, відповідно до якого нежитлове приміщення №35В, загальна площа по договору - 44,7 кв.м., загальна площа згідно вимірів БТІ - 44,1 кв.м., різниця - 0,6 кв.м.

3.24. 30.05.2016 ПАТ "Артем-банк" (управитель) та ТОВ "Максіс Лімітед" (довіритель) складено та підписано акт звірки вимірів загальної площі до договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, відповідно до якого нежитлове приміщення №35Г, загальна площа по договору - 14,98 кв.м., загальна площа згідно вимірів БТІ - 15,00 кв.м., різниця - 0,02 кв.м.

3.25. 30.05.2016 між ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" (сторона-1) та ТОВ "Максіс Лімітед" (сторона-2) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, Шевченківського району міста Києва, відповідно до якого стороною-1 передано стороні-2 нежитлові приміщення за наступним переліком, зокрема: нежитлове приміщення №35В, поверх 2, номер секції 3, загальна площа згідно вимірів БТІ - 44,1 кв.м.; нежитлове приміщення №35Г, поверх 2, номер секції 3, загальна площа згідно вимірів БТІ - 15,0 кв.м.

3.26. В матеріалах справи наявні:

- копії банківських виписок про сплату ТОВ "Максіс Лімітед" вартості нежитлових приміщень №35В та №35Г на рахунок ПАТ "Артем-Банк";

- довідка № 881 від 30.05.2016 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення № 35В) (по БТІ - нежитлове приміщення №35В), видана ПАТ "Артем-Банк" як управителем фонду фінансування будівництва виду А з забудовником ТОВ "Під-ключ" - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованованими приміщеннями та підземним паркінгом м. Київ, вул. Щербакова, 52, ТОВ "Максіс Лімітед" про те, що воно дійсно сплатило повну вартість нежитлового приміщення №35В (по БТІ - нежитлове приміщення №35В), загальною площею 44,1 кв.м. по договору №881 від 13.04.2016 про участь у фонді фінансування будівництва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52;

- довідка № 881 від 30.05.2016 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення №35Г) (по БТІ - нежитлове приміщення №35Г), видана ПАТ "Артем-Банк" як управителем фонду фінансування будівництва виду А з забудовником ТОВ "Під-ключ" - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованованими приміщеннями та підземним паркінгом: м. Київ, вул. Щербакова, 52, ТОВ "Максіс Лімітед" про те, що воно дійсно сплатило повну вартість нежитлового приміщення №35Г (по БТІ - нежитлове приміщення №35Г), загальною площею 15,0 кв.м. по договору №881 від 13.04.2016 про участь у фонді фінансування будівництва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52.

3.27. 06.06.2016 приватним нотаріусом Журавльовою Л. М. на підставі довідок №881 від 30.05.2016 та акту приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016, здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Максіс Лімітед" на нежитлові приміщення №35В та №35Г в будинку №52 по вул. Щербакова (Д. Щербаківського) у м. Києві .

3.28. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі №910/17791/17 змінено управителя фонду фінансування будівництва "Щербакова 52" виду "А" будинку, розташованого за адресою: місто Київ, вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі, а саме з ПАТ "Артем-Банк" на ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест", зобов`язано ПАТ "Артем-Банк" передати ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест" Фонд фінансування будівництва виду "А" за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 в м. Києві.

3.29. 23.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір №200/35Внп/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець передає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, з наступними характеристиками: нежитлове приміщення №35В, загальна площа - 44,7 кв.м., поверх 2, секція 3 (п.1.2). Загальна площа об`єкту нерухомості, вказана у п.1.2 договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, оформленого БТІ згідно договору (п.1.3).

3.30. 23.12.2015 між ТОВ "Під-ключ" (сторона-1) та ОСОБА_1 (сторона-2) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав №200/35нп/щ від 23.04.2015, відповідно до якого сторона-1 передала стороні-2 нежитлове приміщення за проектним номером №35В, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у АДРЕСА_2 площею 44,40 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52.

3.32. 24.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір №201/35Гнп/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець передає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення №35Г, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 , з наступними характеристиками: нежитлове приміщення № 35Г, загальна площа - 14,98 кв.м., поверх 2, секція 3 (п.1.2). Загальна площа об`єкту нерухомості, вказана у п. 1.2 договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, оформленого БТІ згідно договору (п.1.3).

3.33. 24.12.2015 між ТОВ "Під-ключ" (сторона-1) та ОСОБА_2 (сторона-2) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав №201/35Гнп/щ від 24.04.2015, відповідно до якого сторона-1 передала стороні-2 нежитлове приміщення за проектним номером №35Г, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у №612 площею 14,98 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 3 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52 .

3.34. Згідно з інформаційними довідками №334503531 та №334503562 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна:

- 16.08.2018 проведено державну реєстрацію права власності (номер запису 27573485) за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення 493, поверх 2, секція 3, загальною площею 44,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , відомості внесено державним нотаріусом Кононовою К.В.;

- 28.07.2020 проведено державну реєстрацію права власності (номер запису 37551834) за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення 612, загальною площею 15,00 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , відомості внесено приватним нотаріусом Василенко О.А.

3.35. Відповідно до протоколу №1 загальних зборів засновників (учасників) ТОВ "МГ Проджект" від 23.09.2020, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 створено ТОВ "МГ Проджект", затверджено склад учасників ТОВ "МГ Проджект", до яких увійшли ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , сформовано статутний капітал, зокрема шляхом внесення наступного майна:

- нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , загальною площею 44,40 кв.м., яке належить ОСОБА_1 на праві приватної власності;

- група нежитлових приміщень АДРЕСА_5 , загальною площею 15,00 кв.м., яке належить ОСОБА_2 на праві приватної власності.

3.36. В матеріалах справи наявні акти приймання-передачі майна від 09.10.2020, що вноситься до статутного капіталу ТОВ "МГ Проджект", складені між ОСОБА_1 та ТОВ "МГ Проджект", а також між ОСОБА_2 та ТОВ "МГ Проджект".

3.37. 09.10.2020 проведено державну реєстрацію права власності (номери записів 38729837 та 38729855) за ТОВ "МГ Проджект" на об`єкти нерухомого майна: нежитлові приміщення: №493, поверх 2, секція 3, загальною площею 44,4 кв.м. та №612, загальною площею 15,00 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 , відомості внесено приватним нотаріусом Войтовським В.С.

3.38. 19.03.2021 між ТОВ "МГ Проджект" та ТОВ "Стома-Світ" складено та підписано акт приймання-передачі майна, що вноситься до статутного капіталу ТОВ "Стома-Світ", згідно з яким відповідно до протоколу №1 загальних зборів засновників (учасників) ТОВ "Стома-Світ" від 09.02.2021 ТОВ "МГ Проджект" передає (вносить) до статутного капіталу ТОВ "Стома-Світ", а ТОВ "Стома-Світ" приймає наступне нерухоме майно:

- нежитлове приміщення №493 в будинку №52 по вул. Д. Щербаківського в м. Києві загальною площею 44, 4 кв.м., яке належить ТОВ "МГ Проджект";

- групу нежитлових приміщень №612 в будинку №52 по вул. Д. Щербаківського в м. Києві загальною площею 15,0 кв.м., які належить ТОВ "МГ Проджект".

3.39. 26.03.2021 проведено державну реєстрацію права власності (номери записів 41272175 та 41274078) за ТОВ "Стома-Світ" на об`єкти нерухомого майна: нежитлові приміщення: №493, поверх 2, секція 3, загальною площею 44,4 кв.м. та №612, загальною площею 15,00 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 , відомості внесено приватним нотаріусом Войтовським В.С.

3.40. ФОП Редчиць В.В. було складено висновок №0023 від 30.06.2021 щодо технічної можливості об`єднання об`єкта нерухомого майна, який видано власнику - ТОВ "Стома-Світ" та відповідно до якого: група нежитлових приміщень №493, загальна площа групи нежитлових приміщень - 44,4 кв.м., а саме: №1 - 11,4 кв.м. (приміщення), №2 - 8,0 кв.м. (приміщення), №3 - 18,0 кв.м. (приміщення), №4 - 4,0 кв.м. (приміщення), №5 - 3,0 кв.м. (санвузол), розташована в будинку №52 по вулиці Данила Щербаківського в місті Києві ; група нежитлових приміщень №425, загальна площа групи нежитлових приміщень - 53,1 кв.м., а саме: №1 - 14,0 кв.м. (приміщення), №2 - 3,0 кв.м. (приміщення), №3 - 6,0 кв.м.(приміщення), №4 - 3,0 кв.м. (санвузол), №5- 27,1 кв.м. (приміщення), розташована в будинку №52 по вулиці Данила Щербаківського в місті Києві ; нежитлове приміщення №612, загальна площа нежитлового приміщення - 15,0 кв.м., а саме №1 - 15,0 кв.м. (приміщення), розташоване в будинку №52 по вул. Д. Щербаківського в м. Києві за технічними показниками можуть бути об`єднані в одну групу нежитлових приміщень.

3.41. Склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси: група нежитлових приміщень №425/1 за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Данила Щербаківського, 52 , що складаються з наступних приміщень: №1 - 14,0 кв.м. (вестибюльна група), №2 - 11,4 кв.м. (реєстратура), №3 - 8,0 кв.м. (приміщення), № 4 - 18,0 кв.м. (кабінет лікаря із стерилізаційною), №5 - 4,0 кв.м. (компресорна), № 6 - 15,0 кв.м. (кабінет лікаря), №7 - 3,0 кв.м. (санвузол), №8 - 3,0 кв.м. (комора), №9 - 6,0 кв.м. (кімната персоналу), №10 - 3,0 кв.м. (санвузол), №11 - 27,1 кв.м. (кабінет лікаря із стерилізаційною). Загальна площа групи нежитлових приміщень - 112,5 кв.м. Основна площа - 68, 1 кв.м.

3.42. 13.07.2021 приватним нотаріусом Кузьменко Ю. В. на підставі висновку щодо технічної можливості об`єднання об`єкта нерухомого майна від 30.06.2021 та технічного паспорту від 30.06.2021, здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Стома-Світ" на групу нежитлових приміщень №415/1, загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення №425/1, а 08.09.2021 вказану групу нежитлових приміщень № 415/1 передано в іпотеку ОСОБА_3 , яка є директором та єдиним учасником ТОВ "Стома-Світ".

3.43. В матеріалах справи міститься висновок експерта №1-07/09 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 07.09.2022, відповідно до якого:

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке було зареєстроване за ОСОБА_1 , загальною площею 44,4 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) та нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ТОВ "Максіс Лімітед", за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна;

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке було зареєстроване за ОСОБА_2 , загальною площею 15 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) та нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ТОВ "Максіс Лімітед", за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна;

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке було зареєстроване за ОСОБА_1 , загальною площею 44,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), входить до складу приміщення загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 , приміщення №425/1, яке зареєстроване за ТОВ "Стома-Світ" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000);

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке було зареєстроване за ОСОБА_2 , загальною площею 15 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), входить до складу приміщення загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 425/1, яке зареєстроване за ТОВ "Стома-Світ" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

3.44. Сторонами не заперечувалось, що нежитлове приміщення №35В та нежитлове приміщення №493 є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна, також нежитлове приміщення №35Г та нежитлове приміщення №612 є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна, вказані приміщення входить до складу групи нежитлових приміщень №415/1, загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 , приміщення №425/1.

3.45. Питання правомірності реалізації житлових приміщень в об`єкті будівництва за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, будинок 52 досліджувалось судами під час розгляду справ № 04/01/5026/1089/2011 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 і постанова Верхового Суду від 11.11.2020), №761/48027/19 (рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022), №761/2717/20 (рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022), №910/11143/22 (рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2023), №761/15392/19 (постанова Верховного Суду від 12.07.2023).

3.46. Під час розгляду вказаних справ, зокрема, встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в м. Києві могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк", як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" як забудовником, з іншої, договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ.

3.47. Відповідно до вимог частини дев`ятої статті 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (в редакції, яка діяла на дату спірних правовідносин) ТОВ "Стома-Світ" не надано доказів отримання управителем (ПАТ "Артем-Банк", в подальшому ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест") письмової вимоги забудовника (ТОВ "Під-ключ") повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям.

3.48. Факт відсутності такої вимоги у управителя ФФБ також вбачається з листа ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест" № 01-03/1 від 01.03.2023, у якому зазначено, що ПАТ "Артем-Банк" не отримувало від ТОВ "Під-ключ" письмової вимоги повернути йому майнові права на об`єкти інвестування в будинку, розташованому за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, а тому реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в місті Києві в період з 2014 по 2016 могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного між ПАТ "Артем-Банк" та довірителями договору про участь у фонді фінансування будівництва.

3.49. Обставини щодо неможливості без письмової згоди управителя фонду фінансування будівництва відчужувати майнові права на об`єкти інвестування, що бути передані управителю, третім особам, які не були довірителями фонду фінансування будівництва також підтверджуються листом Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку №13/05/662 від 13.01.2021.

3.50. Позивач до суду апеляційної інстанції надав документи (листи №112 від 15.01.2015 та 113 від 15.01.2015 забудовника ТОВ "Під-ключ", адресовані ПАТ "Артем-Банк"), які не подавалися ним до місцевого господарського суду. Однак апеляційний суд не прийняв їх до розгляду, оскільки позивачем в порушення вимог статті 269 ГПК України не зазначено жодних об`єктивних обставин та не надано жодних доказів на підтвердження неможливості подання таких доказів місцевому господарському суду ще до прийняття оскаржуваного рішення.

3.51. На момент укладення договору №200/35Внп/щ від 23.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_1 , а також договору №201/35Гнп/щ від 24.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_2 щодо продажу майнових прав на спірні нежитлові приміщення, на весь об`єкт будівництва поАДРЕСА_1 було накладено обтяження відповідно до договору іпотеки № 2 від 14.12.2007.

3.52. ТОВ "Під-ключ" не мало відповідних повноважень щодо реалізації спірних нежитлових приміщень, оскільки вони були предметом договору іпотеки та знаходилися під забороною відчуження.

3.53. ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія", як один із забудовників за договором від 21.07.2015, мало право укладати з ТОВ "Максіс Лімітед" акт приймання-передачі приміщень.

3.54. Відповідно до наявного у матеріалах справи листа Управителя ФФБ в особі Голови Правління ПАТ "Артем-Банк" №24/04-3316 від 28.10.2016 року, ПАТ "Артем-Банк", що є управителем фонду фінансування будівництва, створеного для спорудження житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями у м. Києві по вул. Щербакова, 52, надає за місцем вимоги інформацію про те, що на підставі договору від 21.07.2015 та додаткової угоди №5 від 27.07.2015 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012 ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" уповноважений підписувати акти приймання-передачі об`єктів інвестування з довірителями, які уклали договори про участь у Фонді фінансування будівництва.

3.55. Дефекти в складанні акту приймання-передачі приміщення не можуть бути підставою для спростування права власності довірителя ФФБ, оскільки в розумінні викладених вище положень законодавства, акт приймання-передачі приміщення засвідчує тільки факт отримання в належному стані приміщення довірителем, та не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за довірителем об`єкта будівництва.

3.56. Доводи позивача про те, що право власності ТОВ "Максіс Лімітед" на нежитлові приміщення зареєстроване з порушенням законодавства, не знайшли свого підтвердження.

3.57. Посилання позивача про те, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Л. М. неодноразово попадала під перевірки Міністерства юстиції України за свою діяльність не підтвердженні та не доводять позовних вимог у цій справі.

3.58. Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі №761/48027/19 визнано недійсним укладений між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_1 , договір №200/35Внп/щ купівлі-продажу майнових прав від 23.04.2015.

3.59. Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі №761/2717/20 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ "Максіс Лімітед", ПАТ "Артем - Банк", треті особи які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ТОВ "ВБК "Мрія", ТОВ "Під ключ", приватний нотаріус Журавльова Л.М., Міністерство юстиції України, ТОВ "ФК "Нерухомість Інвест" про: визнання недійсним та скасування права власності ТОВ "Максіс Лімітед" на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 ; визнання незаконною та скасування довідки №881 від 30.05.2006; визнання незаконним та скасування реєстраційного запису №14921006 від 06.06.2016 на об`єкт нерухомого майна з видаленням його з державного реєстру речових прав.

3.60. Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 15.11.2022 у справі №761/16650/19, крім іншого, відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, укладеного між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед".

3.61. Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.05.2023 у справі №910/11143/22 витребувано у ТОВ "Стома-Світ" на користь ТОВ "Максіс Лімітед" нежитлове приміщення №35В загальною площею 44,1 кв.м. та нежитлове приміщення №35Г загальною площею 15,00 кв.м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 , та входять до складу приміщення № 425/1 загальною площею 112,5 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 ; скасовано державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - нежитлове приміщення № 425/1, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 , загальною площею 112,5 кв.м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 000, номер запису про право власності: 43032358, яке зареєстроване за ТОВ "Стома-Світ".

3.62. Так, під час розгляду вказаних справ становлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в м. Києві могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк", як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" як забудовником, з іншої, договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ.

3.63. Акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016, який позивач просить визнати недійсним та скасувати, було складено відповідно до договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016 та довідок №881 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування від 30.05.2016. Цей акт є лише одним із доказів, що підтверджує виконання забудовником - ТОВ "ВБК "Мрія" свого зобов`язання з передачі довірителю - ТОВ "Максіс Лімітед" об`єкту інвестування і не має ознак правочину у розумінні статті 202 Цивільного кодексу України.

4. Стислий зміст касаційної скарги

4.1. ТОВ "Стома-Світ" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить Суд скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

5. Узагальнені доводи касаційної скарги

5.1. Висновки, викладені оскаржуваних судових рішеннях, не відповідають обставинам, встановленим Вищим господарським судом України у постанові від 15.11.2017 у справі № 910/23287/16, а саме про те, що:

- іпотека накладена на об`єкт будівництва відповідно до договору іпотеки №2 від 14.12.2007 та була знята у 2010 році;

- ТОВ " Виробничо-будівельна компанія "Мрія" не має права підписувати акт приймання-передачі приміщення;

- ТОВ "Під-Ключ" направляло вимоги про повернення йому майнових прав у 2015 році та повернуло собі ці права.

5.2. В оскаржуваних судових рішеннях міститься посилання на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011, від 12.07.2023 у справі №761/15392/19, які не є релевантними, а тому не підлягали врахуванню судами.

5.3. Суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував надані позивачем докази, що не подавалися місцевому господарському суду, які доводять обґрунтованість заявлених позивачем вимог та не врахував, що позивач намагався подати ці докази, але суд першої інстанції відмовив у задоволенні відповідних клопотань позивача.

5.4. Судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 22.12.2021 у справі №917/1970/20, від 18.01.2022 у справі №917/10/21, від 06.07.2022 у справі №904/766/21 та від 21.06.2022 у справі №917/962/21.

6. Позиція інших учасників щодо касаційної скарги

6.1. ТОВ "Максіс Лімітед" у відзиві заперечувало проти касаційної скарги, просило Суд відмовити у задоволенні скарги та залишити ухвалені судами попередніх інстанцій рішення без змін, зокрема зазначаючи наступне:

- судами попередніх інстанцій повно і всебічно з`ясовані обставини справи, надано оцінку всім аргументам учасників справи, враховані висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах, правильно застосовано норми матеріального права та дотриманні норми процесуального права;

- постанова Вищого господарського суду України від 15.11.2017 у справі №910/23287/16, на яку посилається скаржник, не є постановою Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах у розумінні частини шостої статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" та частини четвертої статті 236 ГПК України, а отже не є джерелом правозастосовчої практики;

- в касаційній скарзі містяться посилання на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 22.12.2021 у справі №917/1970/20, від 18.01.2022 у справі №917/10/21, від 06.07.2022 у справі №904/766/21, від 21.06.2022 у справі №917/962/21, які сформовані у неподібних правовідносинах;

- судом апеляційної інстанції не було порушено норм процесуального права, відповідні посилання скаржника з цього приводу є безпідставними та необґрунтованими.

- посилання скаржника на те, що суди попередніх інстанцій помилково врахували висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011 та від 12.07.2023 у справі № 761/15392/19, є безпідставними, оскільки у вказаних постановах Верховним Судом надано чітку відповідь на питання про те, хто саме мав прав відчужувати майнові права на об`єкті будівництва за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, буд. 52;

- посилання в касаційній скарзі на те, що судами попередніх інстанцій надано неправильну оцінку обставинам справи, а також на те, що ТОВ "Під-ключ" у квітні 2015 року мало право відчужувати майнові права без згоди банку не відповідають дійсним обставинам справи;

- судами попередніх інстанцій належним чином досліджено обставини справи та зроблено правильний висновок про те, що ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" мало право на укладання спірного акту приймання-передачі приміщення;

- твердження скаржника про те, що ТОВ "Максіс Лімітед" не подало всі необхідні документи для проведення державної реєстрації прав на приміщення не відповідають дійсності.

6.2. Решта учасників справи відзиву на касаційну скаргу не подали, що відповідно до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

7. Касаційне провадження

7.1. Ухвалою Верховного Суду від 05.07.2024 касаційну скаргу ТОВ "Стома-Світ" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023 у справі №911/1041/19 (910/4281/23) залишено без руху, надано строк для усунення недоліків шляхом сплати судового збору у визначеному розмірі та виконання вимог пункту 5 частини другої статті 290 ГПК України, надавши письмові пояснення, в яких зазначити підставу (підстави), на якій (яких) подається касаційна скарга, з визначенням передбаченої (передбачених) статтею 287 ГПК України підстави (підстав), належним чином обґрунтувати наявність цієї підстави (цих підстав).

7.2. 18.07.2024 до Верховного Суду надійшла заява про усунення недоліків, до якої долучена платіжна інструкція про сплату судового збору та письмові пояснення із зазначенням підстав касаційного оскарження.

7.3. Ухвалою Верховного Суду від 21.08.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Стома-Світ" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023, призначено її до розгляду в судовому засіданні на 10.09.2024 - 15:30. Крім того, витребувано у Господарського суду Київської області та/або Північного апеляційного господарського суду матеріали справи № 911/1041/19(910/4281/23).

7.4. 05.09.2024 до Верховного Суду на запит з Господарського суду Київської області надійшли матеріали справи № 911/1041/19(910/4281/23).

7.5. У зв`язку з перебуванням головуючого судді - доповідача Васьковського О.В. з 10.09.2024 на лікарняному, судове засідання не відбулось, про що учасники у справі повідомлені телефонограмами.

7.6. Ухвалою Верховного Суду від 17.09.2024 розгляд касаційної скарги ТОВ "Стома-Світ" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023 у справі № 911/1041/19(910/4281/23) призначено на 24.09.2024 - 15:45.

7.7. В судовому засіданні 24.09.2024 представник ТОВ "Стома-Світ" підтримав доводи, викладені у касаційній скарзі, просив Суд скаргу задовольнити. Представник ТОВ "Максіс Лімітед" заперечував проти касаційної скарги з підстав, викладених у відзиві, просив Суд залишити скаргу без задоволення. Крім того, представник ТОВ "Максіс Лімітед" повідомив Суд, що ним було подано клопотання про стягнення з ТОВ "Стома-Світ" витрат на правничу допомогу в суді касаційної інстанції.

7.8. Решта учасників справи явку своїх представників в судове засідання 24.09.2024 не забезпечили, про поважність причин нез`явлення Суд не повідомили.

7.9. Враховуючи, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні, з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, суд касаційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутністю учасників справи, які не забезпечили явку своїх представників.

8. Позиція Верховного Суду

8.1. ТОВ "Стома-Світ" звернулося до суду з позовом про визнання недійсним та скасування акту приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016, складеного між ТОВ "Максіс Лімітед" та ТОВ " Виробничо-будівельна компанія "Мрія", а також про скасування рішення приватного нотаріуса Журавльової Л. М. від 06.06.2016 щодо реєстрації за ТОВ "Максіс Лімітед" права власності об`єкти нерухомого майна у м. Києві по вул. Д. Щербаківського, буд. 52.

8.2. Місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, відмовив у позові з підстав не доведення обґрунтованості позовних вимог, а також у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту прав та інтересів щодо вимоги про визнання недійсним акту прийому-передачі.

8.3. Не погоджуючись з ухваленими судами попередніх інстанцій рішеннями у цій справі, позивач в касаційній скарзі доводить, що судами невірно застосовано норми матеріального і процесуального права, не враховано висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах, а застосовані в оскаржуваних рішеннях висновки не релевантними до спірних правовідносин сторін (розділ 5 цієї постанови).

8.4. Надаючи оцінку доводам касаційної скарги та запереченням на неї, Верховний Суд, враховуючи приписи статті 300 ГПК України та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, зазначає наступне.

8.5. Згідно з встановленими судами попередніх інстанцій обставин справи:

- між Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" було укладено договір від 05.09.2006 про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та паркінгом по вул. Щербакова (нині вул. Данила Щербаківського), 52 у м. Києві;

- 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк" (управитель), Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" (забудовник) укладено договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52. Додатком № 2 до вказаного договору сторони погодили договір на об`єкт будівництва від 14.12.2007, за умовами якого забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування, а забудовник, серед іншого, здійснює необхідні заходи оформлення права власності довірителів на конкретні об`єкти інвестування (які згідно інформації управителя виконали свої зобов`язання у повному обсязі) та передачі цим довірителям правовстановлюючих документів;

- 14.12.2007 між ТОВ "Артем-Банк" (управитель), Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" було укладено договір доручення № 3, за умовами якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єктів будівництва відповідно до договору №1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, а також укладено договір іпотеки № 2, за яким Управління державної охорони і КП "Житомирбудзамовник" передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва по вул. Щербакова, 52 у м. Києві ( всі нежитлові приміщення та квартири);

- між ТОВ "Артем-Банк" (управитель) та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір від 14.12.2007 про відступлення майнових прав № 4, за умовами якого відповідно до договору іпотеки №2 від 14.12.2007, забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору №1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007;

- між КП "Житомирбудзамовник" (замовник) та ТОВ "Під-ключ" (генпідрядник) укладено договір генпідряду від 15.02.2010 №15/02 на капітальне будівництво об`єкту: житловий комплекс у м. Києві по вул. Щербакова, 52;

- 27.01.2012 між Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" укладено додаткову угоду №6 до договору про спільну діяльність у будівництві від 05.09.2006, згідно з якою у зв`язку із зміною нумерації квартир та внутрішнього обміру площ за інвентаризаційною справою №129933 в об`єкті будівництва, змінено редакцію Протоколу розподілу (закріплення) площ в об`єкті будівництва у м. Київ по вул. Щербакова, 52;

- в подальшому між Управлінням державної охорони України, КП "Житомирбудзамовник" та ТОВ "Під-ключ" укладено договір від 26.04.2012 про заміну сторони у зобов`язанні, а саме КП "Житомирбудзамовник" на ТОВ "Під-ключ" за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, у зв`язку з чим було внесено відповідні зміни шляхом укладення 12.06.2012 додаткових угод до договору №1 від 14.12.2007, до договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, до договору доручення №3 від 14.12.2007, до договору про відступлення майнових прав №4 від 14.12.2007, а також укладено договір 23.07.2012 про виконання зобов`язань між ТОВ "Під-ключ" та ПАТ "Артем-Банк", за яким ТОВ "Під-ключ" бере на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника, пов`язані із спорудженням об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ;

- 21.07.2015 між ТОВ "Під-Ключ", ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" та ПАТ "Артем-Банк" укладено договір, за умовами якого сторони дійшли згоди про передачу від ТОВ "Під-Ключ" до ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" частини своїх функцій забудовника житлового будинку у м. Києві по вул. Щербакова, 52, у зв`язку з чим було укладено додаткова угода від 27.07.2015 № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012.

8.6. Позивачем у даній справі оспорюється правомірність підстав набуття права власності ТОВ "Максіс Лімітед" на приміщення 35-Г та 35-В у будинку 52 по вул. Д. Щербаківського у м. Києві, оскільки він вважає себе власником цих приміщень, які за твердженням позивача на момент їх передачі ТОВ "Максіс Лімітед" за актом вже були передані забудовником - "ТОВ "Під ключ" іншим особам.

8.7. З цього приводу судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне:

- між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед" було укладено договір від 13.04.2016 №881 про участь у фонді фінансування будівництва, за яким ТОВ "Максіс Лімітед" зобов`язалося передати ПАТ "Артем-банк" в управління грошові кошти з метою отримання у власність об`єкта інвестування, а ПАТ "Артем-банк" зобов`язалося прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбаченими Правилами ФФБ;

- згідно з Характеристиками об`єктів інвестування та переліку робіт, які виконуються у приміщеннях, що закріплені за ТОВ "Максіс Лімітед", до таких об`єктів належали зокрема і спірні нежитлові приміщення №35-В та №35-Г у житловому комплексі у м. Києві по вул. Щербакова, 52;

- 14.04.2016 між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед" укладено договір відступлення майнових прав №881.35Г (довіритель), за яким банк уступає ТОВ "Максіс Лімітед" майнові права на об`єкт інвестування, які ПАТ "Артем-банк" набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007, а саме: нежитлове приміщення № 35Г, за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, 2 поверх, загальною площею 14,98 кв.м;

- 15.04.2016 між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед" укладено договір відступлення майнових прав № 881.35В, за яким банк уступає ТОВ "Максіс Лімітед" майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007, а саме: нежитлове приміщення №35В, за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, 2 поверх, загальною площею 44,70 кв.м;

- 30.05.2016 між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед" складено і підписано акти звірки вимірів загальної площі до договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016;

- 30.05.2016 між ТОВ "ВБК "Мрія" та ТОВ "Максіс Лімітед" підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень за переліком, в тому числі нежитлові приміщення №35-В та №35-Г;

- у матеріалах справи наявні: технічні паспорти на нежитлові приміщення №35-В та №35-Г у житловому будинку №52 по вул. Щербакова, з експлікаціями внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями №52 літера "А" вул. Щербакова; банківські виписки про сплату ТОВ "Максіс Лімітед" вартості нежитлових приміщень №35-В та №35-Г на рахунок ПАТ "Артем-Банк"; довідки № 881 від 30.05.2016 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлових приміщень №35-В та №35-Г);

- 06.06.2016 приватним нотаріусом Журавльовою Л. М. на підставі довідок №881 від 30.05.2016 та акту приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016, здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Максіс Лімітед" на нежитлові приміщення №35В та №35Г в будинку №52 по вул. Щербакова (Д. Щербаківського) у м. Києві .

8.8. В той же час, судами попередніх інстанцій встановлено, що у квітні 2015 року ТОВ "Під ключ" (забудовник) також уклало договори купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення у будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві , а саме:

- 23.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_1 укладено договір №200/35Внп/щ купівлі-продажу майнових прав, за яким ТОВ "Під-ключ" передає, а ОСОБА_1 купує майнові права на нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 , з наступними характеристиками: нежитлове приміщення №35В, загальна площа - 44,7 кв.м., поверх 2, секція 3;

- 23.12.2015 підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав №200/35нп/щ від 23.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_1 , за яким ТОВ "Під ключ" передало ОСОБА_1 нежитлове приміщення за проектним номером №35-В, згідно Інструкції про порядок проведення тех.інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у АДРЕСА_2 площею 44,40 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52 ;

- 24.04.2015 між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_2 укладено договір №201/35Гнп/щ купівлі-продажу майнових прав, за яким ТОВ "Під-ключ" передає, а ОСОБА_2 купує майнові права на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 , з наступними характеристиками: нежитлове приміщення № 35Г, загальна площа - 14,98 кв.м., поверх 2, секція 3;

- 24.12.2015 між ТОВ "Під-ключ" (сторона-1) та ОСОБА_2 підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав №201/35Гнп/щ від 24.04.2015, за яким ТОВ "Під-ключ" передало ОСОБА_2 нежитлове приміщення за проектним номером №35-Г, згідно Інструкції про порядок проведення тех.інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у №612 площею 14,98 кв.м., розташоване на АДРЕСА_7 .

- 16.08.2018 відбулася державна реєстрація права власності (номер запису 27573485) за ОСОБА_1 на вищевказаний об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення 493), а 28.07.2020 - державна реєстрація права власності (номер запису 37551834) за ОСОБА_2 на згаданий вище об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення 612);

- в подальшому ОСОБА_1 та ОСОБА_2 створено ТОВ "МГ Проджект", до статутного капіталу якого внесено нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення АДРЕСА_2 та групу нежитлових приміщень АДРЕСА_5 ;

- 19.03.2021 між ТОВ "МГ Проджект" та ТОВ "Стома-Світ" складено і підписано акт приймання-передачі майна, згідно з яким ТОВ "МГ Проджект" передає (вносить) до статутного капіталу ТОВ "Стома-Світ" нерухоме майно в будинку №52 по вул. Д. Щербаківського в м. Києві , а саме: нежитлове приміщення АДРЕСА_2 загальною площею 44, 4 кв.м. та групу нежитлових приміщень №612 загальною площею 15,0 кв.м., які належить ТОВ "МГ Проджект";

- 26.03.2021 відбулася державна реєстрація права власності (номери записів 41272175 та 41274078) за ТОВ "Стома-Світ" на вищезгадані об`єкти нерухомого майна;

- 13.07.2021 зареєстровано право власності ТОВ "Стома-Світ" на групу нежитлових приміщень №415/1, загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 , приміщення №425/1 на підставі висновку щодо технічної можливості об`єднання об`єкта нерухомого майна від 30.06.2021 та технічного паспорту від 30.06.2021, а 08.09.2021 вищевказану групу нежитлових приміщень № 415/1 передано в іпотеку ОСОБА_3 , яка є директором та єдиним учасником ТОВ "Стома-Світ".

8.9. Згідно з наявним в матеріалах справи висновком експерта №1-07/09 від 07.09.2022, складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, нежитлові приміщення, про які зазначалося вище і які були зареєстровані за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а також нежитлові приміщення №35-В, №35-Г за тією ж адресою, які зареєстровані за ТОВ "Максіс Лімітед" є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна.

8.10. Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що саме ТОВ "Максіс Лімітед" є законним власником спірних приміщень, з огляду на наступне.

8.11. Умовами пункту 3.14 договору від 14.12.2007 №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 передбачено, що забудовник (у даному випадку - ТОВ "Під ключ") зобов`язаний не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування без письмової згоди на те управителя.

8.12. Як вірно вказано в оскаржуваних судових рішеннях, питання правомірності реалізації житлових приміщень в об`єкті будівництва по вул. Щербакова, 52 у місті Києві досліджувалось судами під час розгляду зокрема господарських справ №04/01/5026/1089/2011, №910/11143/22 та цивільних справ №761/48027/19, №761/2717/20, №761/15392/19. У судових рішеннях по названих справах серед іншого встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в м. Києві могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 договору №1 між ТОВ "Артем-Банк", як управителем, та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник" як забудовником.

8.13. Висновки щодо питання застосування положень статей 2, 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", частини третьої статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" сформульовані Верховним Судом у постановах від 04.09.2018 у справі №923/447/15, від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011, згідно з якими забудовник не має права відчужувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду. Лише управитель та виключно через фонд фінансування будівництва має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

8.14. Так, в постанові від 04.09.2018 у справі №923/447/15 Верховний Суд зазначив про те, управитель фонду фінансування будівництва є єдиним власником майнових прав на об`єкт інвестування та виключно останній має право на залучення коштів для інвестування через фонд фінансування будівництва та має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

8.15. В постанові від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011 Верховний Суд, проаналізувавши правила статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 6, 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", дійшов висновку про те, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в м. Києві могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва на підставі договору №1 від 14.12.2007. При цьому Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції про те, що ані Управління державної охорони України (замовник) та КП "Житомирбудзабудовник" (забудовник), ані ПП "Під-Ключ" (генеральний підрядник) не могли придбати майнові права на об`єкти нерухомості інакше, ніж через фонд фінансування будівництва (управителем якого є ПАТ "Артем-Банк") і лише за умови здійснення інвестування.

8.16. Посилання в касаційній скарзі на те, що ПП "Під ключ" та ТОВ "Під ключ" є різними юридичними особами, а тому вказані висновки у справі №04/01/5026/1089/2011 не підлягають застосуванню, є неспроможними, оскільки права (повноваження) та обов`язки вказаних осіб, як генеральних підрядників будівництва житлового комплексу по вул. Щербакова, 52 в м. Києві , були чітко обумовлені як за змістом укладеного договору, так і відповідно до вищезгаданого законодавства, що в свою чергу ретельно перевірено судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних у цій справі рішень.

8.17. Твердження скаржника про те, що висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011, від 12.07.2023 у справі №761/15392/19, які не є релевантними, а тому не підлягали врахуванню судами при ухваленні оскаржуваних у цій справі рішень (пункт 5.2. цієї постанови) відхиляються колегією суддів, оскільки у справах №04/01/5026/1089/2011 та №761/15392/19, як і у справі, що переглядається, вирішувалося питання про те, хто саме міг право відчужувати майнові права на об`єкті будівництва за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, буд. 52 , тому вказані висновки підлягали врахуванню у справі № 911/1041/19 (910/4281/23).

8.18. Стосовно доводів касаційної скарги про неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постанові Вищого господарського суду України від 15.11.2017 у справі № 910/23287/16, колегія суддів зазначає, що згідно зі статтею 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах саме Верховного Суду.

8.19. Крім того, обставини, на яких наголошує скаржник (пункт 5.1 цієї постанови) досліджувалися судами попередніх інстанцій і надавалася оцінка наявним у матеріалах справи доказам, що знайшло своє відображення у мотивувальних частинах оскаржуваних судових рішень.

8.20. Аргументи касаційної скарги про те, що висновки судів попередніх інстанцій відносно чинності іпотеки, наявності у ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" права підписувати оспорюваний позивачем акт приймання-передачі приміщення та повернення ТОВ "Під-Ключ" майнових прав у 2015 році по суті зводяться до незгоди позивача з встановленими судами попередніх інстанцій обставинами справи та стосуються переоцінки наданих доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, визначених статтею 300 ГПК України.

8.21. Так, судами попередніх інстанцій встановлено, що договір іпотеки №2 від 14.12.2007 укладений з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором про організацію спорудження об`єктів будівництва від 14.12.2007, а також договору на об`єкт будівництва, які не припинили свою дію, оскільки будівництво будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві триває.

8.22. Даний факт, серед іншого, підтверджується додатковими угодами від 12.06.2012 до договору №1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, з яких вбачається, що ТОВ "Під-ключ", яке реалізувало майнові права на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в середині 2012 року стало стороною договорів, зобов`язання за якими забезпечено договором іпотеки №2 від 14.12.2007, тобто після введення будинку в експлуатацію 24.12.2010.

8.23. Разом з тим, будівництво не було припинено у 2010 році, а тривало й надалі, про що зокрема свідчить та обставина, що 21.07.2015 між ТОВ "Під-Ключ", ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" та ПАТ "Артем-Банк" було укладено договір про передачу від ТОВ "Під-Ключ" до ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" частини функцій забудовника житлового будинку у м. Києві по вул. Щербакова, 52 .

8.24. На дату укладання договорів між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ "Під-ключ" будівництво об`єкту тривало, а зобов`язання за договорами про організацію спорудження об`єктів будівництва, а також на об`єкт будівництва виконані не були.

8.25. Оскільки дату відчуження ТОВ "Під-Ключ" спірних приміщень зобов`язання за Договором про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007, а також за Договором на об`єкт будівництва від 14.12.2007 не були виконані, то на вказану дату іпотека не була припинена відповідно до умов пункту 4.2 Договору іпотеки №2 від 14.12.2007.

8.26. Наведене узгоджується з приписами частини п`ятої статті 3 Закону України "Про іпотеку", за змістом якої іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

8.27. Скаржником не спростовано висновків судів попередніх інстанцій про те, що ТОВ "Під-ключ" не мало відповідних повноважень щодо реалізації спірних нежитлових приміщень, оскільки вони були предметом договору іпотеки та знаходилися під забороною відчуження. Доказів того, що ТОВ "Під-ключ" мало згоду іпотекодержателя на таке відчуження матеріали справи не містять.

8.28. Позивач не надав доказів отримання управителем (ПАТ "Артем-Банк", в подальшому ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест") письмової вимоги забудовника (ТОВ "Під-ключ") повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. При чому, про відсутність такої вимоги у управителя ФФБ свідчить лист ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест" № 01-03/1 від 01.03.2023, який досліджений судами попередніх інстанцій.

8.29. Неможливість без письмової згоди управителя ФФБ відчужувати майнові права на об`єкти інвестування, що були передані управителю, третім особам, які не були довірителями ФФБ також підтверджується листом Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку №13/05/662 від 13.01.2021.

8.30. Доказів на підтвердження протилежного скаржником не надано і вищевказаних висновків, викладених в оскаржуваних судових рішеннях, не спростовано.

8.31. Стосовно наявності чи відсутності у ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" права передавати ТОВ "Максіс Лімітед" приміщення за актом приймання-передачі від 30.05.2016, суди попередніх інстанцій врахували положення статті 19 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (в редакції, яка діяла на дату спірних правовідносин), згідно з якою після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

8.32. Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта. На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

8.33. Після отримання вказаної довідки довірителем забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування. Довіритель має право у п`ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об`єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об`єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва і об`єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків. У разі наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування забудовник зобов`язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п`ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості.

8.34. Як зазначалося вище, ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" стало одним з забудовників житлового комплексу в м. Києві по вул. Щербакова, 52, а тому вказане товариство мало право укладати з ТОВ "Максіс Лімітед" акт приймання-передачі приміщень.

8.35. Також судами попередніх інстанцій враховано лист №24/04-3316 від 28.10.2016 Голови Правління ПАТ "Артем-Банк, що є управителем фонду фінансування будівництва, створеного для спорудження житлового комплексу у м. Києві по вул. Щербакова, 52, за змістом якого на підставі договору від 21.07.2015 та додаткової угоди №5 від 27.07.2015 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012 ТОВ Виробничо-будівельна компанія "Мрія" уповноважений підписувати акти приймання-передачі об`єктів інвестування з довірителями, які уклали договори про участь у Фонді фінансування будівництва.

8.36. Оскільки сам по собі акт приймання-передачі приміщення засвідчує тільки факт отримання в належному стані приміщення довірителем, та не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за довірителем об`єкта будівництва, наявність дефектів в складанні такого акту не можуть слугувати підставою для спростування права власності довірителя ФФБ, про що вірно вказали суди попередніх інстанцій в оскаржуваних позивачем рішеннях.

8.37. Крім вищевикладеного, розглядаючи заявлені ТОВ "Стома-Світ" позовні вимоги у цій справі, судами першої та апеляційної інстанцій враховано, що:

- рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі №761/48027/19 визнано недійсним укладений між ТОВ "Під-ключ" та ОСОБА_1 договір №200/35Внп/щ купівлі-продажу майнових прав від 23.04.2015;

- рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі №761/2717/20 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ "Максіс Лімітед", ПАТ "Артем - Банк", за участю третіх осіб, про визнання недійсним та скасування права власності ТОВ "Максіс Лімітед" на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 , визнання незаконною та скасування довідки №881 від 30.05.2006, визнання незаконним та скасування реєстраційного запису №14921006 від 06.06.2016 на об`єкт нерухомого майна з видаленням його з державного реєстру речових прав;

- рішенням Шевченківського райсуду міста Києва від 15.11.2022 у справі №761/16650/19, крім іншого, відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, укладеного між ПАТ "Артем-банк" та ТОВ "Максіс Лімітед".

8.38. Вказані судові рішення набрали законної сили, що не заперечувалося сторонами та доказів на підтвердження протилежного не надано.

8.39. Також рішенням Господарського суду міста Києва від 25.05.2023 у справі №910/11143/22 (яке на час даного касаційного провадження залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2024) витребувано у ТОВ "Стома-Світ" на користь ТОВ "Максіс Лімітед" нежитлове приміщення №35-В загальною площею 44,1 кв.м. та нежитлове приміщення №35-Г загальною площею 15,00 кв.м., розташовані у м. Києві по вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 , та входять до складу приміщення № 425/1 загальною площею 112,5 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Д. Щербаківського (Щербакова), 52 . Крім того, скасовано державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нежитлове приміщення № 425/1, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського (Щербакова), 52 , загальною площею 112,5 кв.м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 000, номер запису про право власності: 43032358, яке зареєстроване за ТОВ "Стома-Світ".

8.40. Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції про те, що ТОВ "Максіс Лімітед" є законним власником спірних приміщень, а ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" мало право укладати та підписувати з ТОВ "Максіс Лімітед" акт приймання-передачі приміщень, та відхиляє протилежні аргументи касаційної скарги як такі, що не знайшли свого підтвердження.

8.41. Щодо посилання скаржника на порушення апеляційним судом норм процесуального права, зокрема статті 269 ГПК України, оскільки суд не прийняв до розгляду надані позивачем нові докази (пункт 5.3 цієї постанови), колегія суддів зазначає наступне.

8.42. Згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №756/1529/15-ц, апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.

8.43. Відповідно до частин першої, другої статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

8.44. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 269 ГПК України).

8.45. Наведені положення визначають обов`язкову сукупність умов для вирішення питання про прийняття доказів апеляційним судом, а саме: (1) винятковість випадку та (2) причини неподання доказів у першій інстанції, що об`єктивно не залежать від учасника справи, а також (3) покладення тягаря доведення цих обставин на учасника справи, який ці докази подає (близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 01.07.2021 у справі № 46/603).

8.46. Верховний Суд сформулював усталений правовий висновок про те, що єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (подібні за змістом висновки щодо застосування статті 269 ГПК України викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі №913/632/17, від 13.01.2021 у справі №10/Б-921/1442/2013).

8.47. За змістом оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції вбачається, що підставою для не прийняття нових доказів слугувало те, що позивач не зазначив жодних об`єктивних обставин та не надав жодних доказів на підтвердження неможливості подання таких доказів місцевому господарському суду ще до прийняття оскаржуваного рішення. Тобто, неподання позивачем суду першої інстанції доказів, які в подальшому було надано в суді апеляційної інстанції, залежало виключно від волевиявлення скаржника, а відтак мало суб`єктивний характер.

8.48. Наведений висновок апеляційного суду відповідає змісту клопотання позивача про долучення доказів. При цьому посилання скаржника на той факт, що він двічі звертався до місцевого господарського суду з клопотанням про витребування доказів, але суд відмовив у задоволенні цих клопотань, не може беззаперечно вважатися об`єктивною обставиною, яка зумовила не надання відповідних доказів суду першої інстанції, адже ГПК України, зокрема стаття 81, встановлює низку вимог до клопотання учасника справи про витребування доказів судом, зокрема щодо строку подання такого клопотання і його змісту, і результати розгляду клопотання напряму залежать від дотримання таких вимог заявником, а не лише від самого факту подання клопотання.

8.49. Дійшовши вказаного висновку, колегія суддів відхиляє аргументи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, зокрема у питанні прийняття нових доказів, які не подавалися місцевому господарському суду.

8.50. Доводи скаржника про не врахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.12.2021 у справі №917/1970/20, від 18.01.2022 у справі №917/10/21, від 06.07.2022 у справі №904/766/21 та від 21.06.2022 у справі №917/962/21, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, відхиляються колегією суддів, оскільки справи, вказані скаржником, не є подібними до справи, що переглядається встановленими у вказаних справах обставинами та поданими доказами.

8.51. У питанні щодо обраного позивачем способу захисту та заявлення вимоги про визнання недійсним акту приймання-передачі майна, колегія суддів зазначає наступне.

8.52. В статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

8.53. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

8.54. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

8.55. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

8.56. У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту (пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

8.57. Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 11.08.2022 у справі № 916/546/21 зауважила, що залежно від встановлених судами обставин конкретної справи, документ, який сторони справи іменують як "акт приймання-передачі", може як підтверджувати певні факти та бути документом первинного бухгалтерського обліку, так і мати ознаки правочину, тобто бути спрямованим на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

8.58. Встановлення правової природи акта приймання-передачі - це питання дослідження як змісту такого акта приймання-передачі, так і інших доказів, наявних у матеріалах справи. Висновок з цього приводу, у разі його необхідності для вирішення справи, повинен робити суд у межах кожної окремої справи.

8.59. Таким чином, суд досліджує акт в кожному конкретному випадку та надає йому оцінку в залежності від того, чи підтверджує він волевиявлення сторін, а також чи має він юридичні наслідки, в залежності від чого суд робить висновок щодо того, чи є акт правочином та щодо ефективного способу захисту.

8.60. Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

8.61. Згідно з встановленими судами попередніх інстанцій обставинами, оспорюваний позивачем Акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016 було складено відповідно до договору №881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016 та довідок №881 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування від 30.05.2016.

8.62. Виходячи з визначення правової природи договору про участь у фонді фінансування будівництва, а також правовідносин, які виникають при фінансово-кредитних механізмах і управліннях майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, сам по собі акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016 є лише одним із доказів, що підтверджує виконання забудовником - ТОВ "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" свого зобов`язання з передачі довірителю - ТОВ "Максіс Лімітед" об`єкту інвестування і не має ознак правочину у розумінні статті 202 ЦК України

8.63. Оскільки Акт приймання-передачі нежитлових приміщень від 30.05.2016 є документом, який не спрямований на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а лише засвідчує факт приймання-передачі майна, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що вказаний Акт не є правочином у розумінні статті 202 ЦК України, а тому не може бути визнаний недійсним та скасованим з наведених позивачем підстав.

8.64. Стосовно вимоги позивача про скасування рішення приватного нотаріуса Журавльової Л. М. від 06.06.2016, згідно з якими зареєстровано за ТОВ "Максіс Лімітед" об`єкти нерухомого майна у м. Києві по вул. Д. Щербаківського, буд. 52, приміщення 35Г та 35В, площею 15.0 кв.м. та 44,1 кв.м, судами попередніх інстанцій встановлено, що ТОВ "Максіс Лімітед" було надано необхідний перелік документів для реєстрації права власності на спірні нежитлові приміщення, що позивачем не спростовано. Доводи про те, що вищевказаний приватний нотаріус неодноразово попадала під перевірки Міністерства юстиції України за свою діяльність, не можуть слугувати самостійною підставою для скасування вчинених цією особою реєстраційних дій, про що слушно зазначено в оскаржуваних судових рішеннях.

8.65. За встановленими у цій справі обставинами, колегія суддів вважає правильним висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність правових підстав для задоволення позову ТОВ "Стома-Світ".

8.66. Аргументи касаційної скарги не спростовують висновків, викладених в оскаржуваних судових рішеннях, та не доводять неправильного застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права судами попередніх інстанцій.

8.67. Відхиляючи доводи скаржника, Суд враховує висновки в рішенні ЄСПЛ у справі "Проніна проти України" в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення ЄСПЛ у справі "Шевельов проти України").

8.68. З огляду на викладене у цій постанові, суд касаційної інстанції не вбачає підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень і відповідно задоволення касаційної скарги.

9. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

9.1. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України за результатами розгляду касаційної скарги суд касаційної інстанції має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

9.2. Згідно зі статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

9.3. Зважаючи на встановлені судами попередніх інстанцій у цій справі обставини, надану оцінку та аналіз доводів і заперечень учасників справи, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень та відмову у задоволенні касаційної скарги.

9.4. Оскільки Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Стома-Світ" залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 16.10.2023 у справі №911/1041/19 (910/4281/23) залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді В. В. Білоус

В. Я. Погребняк