ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2024 року Справа № 903/477/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Бучинська Г.Б.

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Луцької міської ради на рішення Господарського суду Волинської області від 24 липня 2024 року по справі №903/477/24 (суддя Якушева І.О.)

час та місце ухвалення рішення: 24 липня 2024 року; м. Луцьк, пр. Волі, 54а, повний текст рішення складено 29 липня 2024 року

за позовом Приватного акціонерного товариства "Спектр"

до Луцької міської ради

про визнання поновленим договору оренди землі

за участю представників сторін:

від Позивача - Шевчук Я.Ю.;

від Відповідача - Стецюк О.О..

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство Спектр (надалі Позивач) звернулося в Господарський суд Волинської області із позовом до Луцької міської ради про визнання поновленим договір оренди землі, укладений 4 липня 2007 року між Позивачем та Відповідачем, зареєстрований у Державному реєстрі земель від 31 липня 2007 року за № 02 (надалі Договір; а.с. 6-8), поновлений додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 21 березня 2013 року (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 лютого 2014 року, номер запису про інше речове право: 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 9 січня 2020 року справа № 903/946/19, яке набрало законної сили 31 січня 2020 року (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 лютого 2020 року), на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року.

Даний позов обгрунтовує тим, що 8 січня 2024 року Позивач направив Відповідачу лист- повідомлення про продовження строку дії Договору, до якого було додано два примірники проекту додаткової угоди про поновлення Договору. Вказує, що про отримання листа Відповідачем 8 січня 2024 року міститься відмітка на ньому, а також те, що Відповідач відповіді на лист не надав. Констатує, що продовжуючи користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, Позивачем 21 березня 2024 року подано до департаменту «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» пакет документів згідно з описом №П40551 для отримання послуги «Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі» та що згідно з витягом з протоколу пленарного засідання 58-ї сесії Відповідача VIII скликання проект рішення «Про поновлення договору оренда землі AT «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу (02.10) на вул. Іови Кондзелевича, 24 у м. Луцьку» не прийнятий.

Рішенням Господарського суду Волинської області позов задоволено. Визнано поновленим Договір між Позивачем та Відповідачем, додатковою угодою про поновлення Договору від 21 березня 2013 року (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 лютого 2014 року, номер запису про інше речове право 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 9 січня 2020 року в справі № 903/946/19, яке набрало законної сили 31 січня 2020 року (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 лютого 2020 року), на тих самих умовах, які викладені у додатковій угоді про поновлення Договору від 21 березня 2013 року, строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року.

Місцевий господарський суд вказав, що доказів, які б свідчили про неналежне виконання Позивачем як орендарем обов`язку оплати за користування землею, суду не надано та що Позивач належно виконував обов`язки орендаря за Договором, повідомив Відповідача за 30 днів до закінчення Договору про намір скористатись переважним правом на продовження його дії, не отримав впродовж 30 днів заперечень на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах. За таких обставин, суд першої інстанції виснував, що підлягає до задоволення вимога Позивача визнати поновленим Договір.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, Відповідач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (а.с. 65-66), в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Скаржник вважає, що рішення місцевого господарського суду є незаконним та таким, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. На підтвердження своїх доводів, Відповідач вказав, що Позивачем обрано неналежний та нефективний спосіб захисту своїх прав, що у свою чергу зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин. Належним і ефективним у цьому випадку способом захисту порушеного права на його переконання є заявлення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту в прохальній частині позовної заяви.

Скаржник вказав, що Позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт належного виконання обов`язків за Договором.

Апелянт вказав, що Позивачем не подано доказів належної сплати орендної плати (наприклад інформацію Головного управління Державної податкової служби у Волинській області), а отже не доведено один із юридичних фактів, підтвердження якого необхідне для поновлення Договору.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 28 серпня 2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Відповідача на рішення Господарського суду Волинської області від 24 липня 2024 року по справі №903/477/24.

На адресу Північно-західного апеляційного господарського суду від Позивача надійшов відзив, в якому Позивач, просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Позивач вказав, що ні у відзиві на позовну заяву, ні під час підготовчого провадження, Відповідачем не піднімалось питання про неналежний спосіб захисту Позивачем своїх прав. Разом з тим, Позивач вказав, що до позовної заяви долучено копію опису №П40551, де серед документів поданих Позивачу для отримання послуги ««Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі» є оригінал довідки ГУ ДПС у Волинській області про відсутність боргу з орендної плати. Вказує, що твердження Відповідача про те, що Позивачем не надано доказів належного виконання обов`язку зі сплати орендної плати не відповідає дійсності. Позивач зазначив, що Відповідач протягом 30 днів після отримання листа-повідомлення від Позивача про поновлення Договору, не надавав будь-яких заперечень проти поновлення Договору. Наголосив, що після отримання від Позивача пакету документів для отримання послуги «Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі» Департаментом містобудування, земельних ресурсів та реклами Відповідача, підготовлено та направлено для голосування на пленарному засіданні 5 8-ї сесії Відповідача VIII скликання, проект рішення «Про поновлення договору оренди землі АТ «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу (02.10) на вул. Іови Кондзелевича, 24 у м. Луцьку».

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12 вересня 2024 року проведення підготовчих дій по справі №903/477/24 закінчено. Розгляд апеляційної скарги призначено на 9 жовтня 2024 року об 15:00 год..

Ухвалою Північнозахідного апеляційного господарського суду від 23 вересня 2024 року, заяву представника Відповідача про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції по справі №903/477/24 - задоволено. Забезпечено представнику Відповідача участь в судовому засіданні по справі №903/477/24, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

В судовому засіданні від 9 жовтня 2024 року, яке проведено в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, представник Відповідача просив скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову. Представник вказав, що Позивачем обрано неналежний та нефективний спосіб захисту своїх прав, що у свою чергу зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин. Зазначив, що належним і ефективним у цьому випадку способом захисту порушеного права є заявлення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту в прохальній частині позовної заяви. Предстанвик Відповідача також вказав, що Позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт належного виконання обов`язків за Договором та не подано доказів належної сплати орендної плати, а отже не доведено один із юридичних фактів, підтвердження якого необхідне для поновлення Договору.

В судовому засіданні від 9 жовтня 2024 року, представник Позивача просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Представник вказав, що а ні у відзиві на позовну заяву, а ні під час підготовчого провадження, Відповідачем не піднімалось питання про неналежний спосіб захисту Позивачем своїх прав. Разом з тим, представник Позивача вказав, що до позовної заяви долучено копію опису №П40551, де серед документів поданих Позивачу для отримання послуги ««Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі» є оригінал довідки ГУ ДПС у Волинській області про відсутність боргу з орендної плати. Представник зауважив, що твердження Відповідача про те, що Позивач не надано доказів належного виконання обов`язку зі сплати орендної плати не відповідає дійсності. Представник Позивач вказав, що Відповідач протягом 30 днів після отримання листа-повідомлення від Позивача про поновлення Договору, не надавав будь-яких заперечень проти поновлення Договору.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників Позивача та Відповідача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу Відповідача слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Волинської області від 24 липня 2024 року в справі № 903/477/24 без змін.

Як встановлено судом апеляційної інстанції та як убачається з матеріалів справи, що 4 липня 2007 року між Позивачем та Відповідачем укладено Договір (а.с. 6-8).

Згідно пунктів 1-3 Договору, Відповідач надав, а Позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового комплексу, яка знаходиться за адресою: вул. Іови Кондзелевича, 24. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8650 кв.м. На земельній ділянці знаходяться будівлі та споруди, які належать орендарю на праві власності.

Договір оренди укладено строком на п`ять років та зареєстровано в Державному реєстрі земель 31 липня 2007 року за №02.

Земельна ділянка передана Позивачу за актом прийому-передачі земельної ділянки від 31 липня 2007 року.

На підставі рішення Відповідача від 31 жовтня 2012 року №33/48 «Про поновлення договору оренди землі ПАТ «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу на вул. Іови Кондзелевича, №24» 21 березня 2013 року між Позивачем та Відповідачем укладено додаткову угоду про поновлення Договору, зареєстровану у Державному реєстрі земель 31 липня 2007 року за №02, якою поновлено Договір на новий строк (п`ять років) та викладено його в новій редакції.

Відповідно до пункту 8 Договору, викладеного в новій редакції, Договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії Договору Позивач має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Позивач повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Відповідача про намір продовжити його дію.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 лютого 2014 року, відповідно строк дії Договору оренди землі закінчувався 10 лютого 2019 року.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 9 січня 2020 року в справі №903/946/19 за позовом Позивача до Відповідача про визнання поновленим Договору, вищевказаний Договір визнано поновленим на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2019 року по 10 лютого 2024 року (рішення набрало законної сили 31 січня 2020 року).

8 січня 2024 року Позивач направив Відповідачу лист- повідомлення про продовження строку дії Договору, до якого додано два примірники проекту додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі.

Про отримання листа Відповідачем 8 січня 2024 року міститься відмітка на ньому, проте, Відповідач відповіді не надав.

Продовжуючи користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, Позивач 21 березня 2024 року подав до департаменту «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» пакет документів згідно з описом №П40551 для отримання послуги «Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі».

Згідно з витягом з протоколу пленарного засідання 58-ї сесії Відповідача VIII скликання проект рішення «Про поновлення договору оренда землі AT «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу (02.10) на вул. Іови Кондзелевича, 24 у м. Луцьку» не прийнятий.

З огляду на вищезазначене, Позивач вважає, що на даний час Відповідач безпідставно відмовляє та зволікає із поновленням Договору, в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку, звернувся до господарського суду з метою захисту порушеного, на його думку права, з позовом про визнання поновленим Договору.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон "Про оренду землі".

Суд апеляційної інстанції враховує, що 16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16 липня 2020 року), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Статті 1, 2 Закону «Про оренду землі» визначають, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно статті 124 Земельного кодексу України законодавцем визначено основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду. Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

В той же час, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16 липня 2020 року, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Частина друга статті 33 зазначеного Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Частина третя статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначає, що до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Частина четверта статті 33 вказаного Закону України «Про оренду землі» визначає, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

За частиною п`ятою статті 33 Закону «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодекс України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі".

Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою та виникнення спірних правовідносин щодо поновлення Договору, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору на новий строк, звернення Позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Зважаючи на доводи апеляційної скарги Відповідача щодо неналежного виконання Позивачем умов Договору та обрання Позивачем неналежного способу захисту, колегія суддів досліджує алгоритм дій Позивача в правовому полі частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) та дій Відповідача.

У справі, що розглядається, судом апеляційної інстанції встановлено таке:

· Позивач з метою використання свого переважного права щодо укладення Договору і на новий строк своєчасно звернувся до Відповідача з листом-повідомленням, до якого додав проєкт додаткової угоди про поновлення Договору;

· Відповідач у відповідь на звернення Позивача 24 квітня 2024 року на пленарному засіданні 58-ї сесії VIII скликання не прийняв за основу проект рішення «Про поновлення договору оренда землі AT «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу (02.10) на вул. Іови Кондзелевича, 24 у м. Луцьку».

При цьому, зважаючи на своєчасне направлення Позивачем повідомлення про продовження дії Договору на адресу Позивача (8 січня 2024 року) колегія суддів звертає увагу, що рішення Відповідача про відмову в поновленні Договору - прийнято 24 квітня 2024 року, тобто на два місяці пізніше від закінчення Договору (Договір був поновлений рішенням суду з 10 лютого 2019 року по 10 лютого 2024 року). В той же час суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що вказане рішення Відповідача, зважаючи на розміщення на орендованій ділянці, майна Позивача, не містить будь-яких обгрунтувань чи підстав відмови в поновлення Договору саме з огляду на наявність такого майна.

Судом апеляційної інстанції також враховано, що на орендованій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно Позивача - будівля заводоуправління та незавершене будівництво житлового комплексу, на підтвердження права власності Позивача на незавершене будівництво житловий комплекс (Позивач подав копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності).

При цьому будівництво житлового комплексу Позивач проводить на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 17 листопада 2010 року № 595, який відповідно до пункту 8 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є чинним до завершення будівництва.

Саме тому (зважаючи на відсутність будь-яких обгрунтованих підстав щодо неможливості продовження Договору) все вищеописане вказує на безпідставну бездіяльність Відповідача, внаслідок чого Позивач, який визнаний добросовісним користувачем, був позбавлений права на продовження Договору оренди на новий строк.

Колегія суду зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому наявність саме сукупності встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

Суд апеляційної інстанції акцентує увагу на необхідності врахування добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Цей принцип знаходиться, зокрема, в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

В межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23 листопада 2023 року в справі № 906/1314/21).

Оскільки, як вбачається з доказів, долучених до матеріалів справи, Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, то останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість Відповідач знехтував своїм обов`язком, зокрема, розглянути в строки визначені законом лист орендаря про поновлення договору оренди, не пропонуючи жодних умов орендареві та виніс несвоєчасне рішення, яким без будь-яких обгрунтувань не прийняв за основу проєкт рішення про поновлення Договору.

Окрім того, суд апеляційної інстанції наголошує і на факті того, що орендована земельна ділянка була передана позивачу в користування ще в 2007 році, отже станом на момент звернення до суду з даним позовом Позивач (враховуючи попереднє судове рішенням суду про поновлення Договору) користувалось орендованою земельною ділянкою вже понад 17 років. У той же час земельна ділянка комунальної власності була передана в користування Позивачу з конкретним цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку.

Суд апеляційної інстанції, зважаючи на покликання Відповідача на неналежне виконання умов Договору, констатує відсутність доказів щодо не здійснення Позивачем будівництва та обслуговування житлового комплексу (акт огляду, протокол засідання комісії/сесії Відповідача). Разом з тим згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 25), визначено, що готовність незавершеного будівництва становить 2%.

Відтак докази в справі свідчать про добросовісність Позивача, зокрема, й щодо орендованої ним земельної ділянки, та те, що Позивач належно виконував обов`язки орендаря за Договором, своєчасно сплачував орендну плату (доказів існування заборгованості з орендної плати матеріали справи не містять разом з тим Відповідачем не спростовано направлення Позивачу разом з документами на поновлення Договору довідки про відсутність заборгованості), повідомив Відповідача за 30 днів до закінчення Договору про намір скористатись переважним правом на продовження його дії, не отримавши при цьому впродовж 30 днів з дня закінчення Договору заперечень на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах.

В той же час, колегія суду відхиляє доводи апеляційної скарги щодо неналежного та неефективного способу захисту, оскільки прохальна частина позовної заяви мітить саме вимогу про: визнання поновленим Договору поновленому додатковою угодою про поновлення Договору від 21 березня 2013 року на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року. Відтак, позовна вимога включає в себе зміст самої ж додаткової угоди, а саме поновлення Договору в редакції додаткової угоди (редакція якої була подана як Відповідачу так і ЦНАП; а.с. 21-22). Відтак, враховуючи предмет позовних вимог, вбачається, що даний Договір, зважаючи на існування додаткової угоди до нього, apriori не може бути укладений з будь-яким іншим змістом Договору, аніж змістом додаткової угоди до Договору (зокрема, на тих самих умовах). Відтак зі змісту прохальної частини позовної заяви в розрізі підстав та нормативно-правого обгрунтування позову слідує, що Позивач звернувся з позовом до суду в якому просив визнати поновленим Договір на умовах Додаткової угоди, котра, була долучена до листа про поновлення Договору, та по якій вже було поновлено діючий Договір судовим рішенням.

Як встановлено вище в постанові, зважаючи на те, що Позивач скористався своїм законним правом, котре виразилося у вчиненні алгоритму дій щодо поновлення Договору, враховуючи безпідставну відмову Відповідача у поновленні Договору, колегія суддів зважаючи на встановлення фактичних обставин у даній справі та вирішенні спору по суті в межах заявлених позовних вимог та предмету спору виснує про наявність підстав для задоволення позовних вимог щодо визнання поновленим Договору, зареєстрованого у Державному реєстрі земель від 31 липня 2007 року за № 02, додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 21 березня 2013 року (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 лютого 2014 року, номер запису про інше речове право: 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 9 січня 2020 року справа № 903/946/19, яке набрало законної сили 31 січня 2020 року (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 лютого 2020 року), на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року. Відтак колегія суддів задоволює позов та визнає поновленим Договір.

Дане рішення й було прийнято місцевим господарським судом з огляду на що приймаючи таке рішення, суд апеляційної інстанції залишає рішення місцевого господарського суду без змін.

Згідно до пункту 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для справи.

Зазначені норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Таким чином, колегія суддів вважає посилання Відповідача, викладені в апеляційній скарзі, безпідставними, документально необґрунтованими, та такими, що спростовані з підстав, вказаних вище в даній постанові.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на Відповідача, згідно статті 129 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 269-276, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Луцької міської ради на рішення Господарського суду Волинської області від 24 липня 2024 року по справі №903/477/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Волинської області від 24 липня 2024 року по справі №903/477/24 - залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду в порядку, визначеному статтею 287 Господарського процесального кодексу України.

5. Справу № 903/477/24 повернути Господарському суду Волинської області.

Повний текст постанови виготовлено 10 жовтня 2024 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Бучинська Г.Б.