РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.09.2024Справа № 761/4400/21

За позовом ОСОБА_1 м. Києва

до 1. Акціонерного товариства "Піреус банк МКБ" м. Києва, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Литий камінь" м. Києва

треті особи 1. Центральне міжрегіональне управління Міністерства юстиції (м. Київ), 2. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Комарницька Ольга Володимирівна

про припинення обтяжень речових прав, скасування державної реєстрації

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Григоряк М.С.

Представники:

від позивача: Соболівський А.М.,

від відповідачів: 1. Архиповець Ю.В. , 2. не з`явився,

від третіх осіб: не з`явились.

СУТЬ СПОРУ :

у лютому 2021 року ОСОБА_1 звернулася в Шевченківський районний суд м. Києва з позовом до Акціонерного товариства "Піреус банк МКБ", Товариства з обмеженою відповідальністю "Литий камінь" про визнання договору іпотеки недійсним, припинення обтяжень речових прав, скасування державної реєстрації.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 3 березня 2021 р. відкрито провадження у справі № 761/4400/21, рішенням того ж суду від 23 лютого 2022 р. у позові ОСОБА_1 м. Києва відмовлено.

На стадії перегляду указаного рішення в апеляційному порядку позивачка відмовилася від частини заявлених раніше позовних вимог, залишивши на розгляді суду вимоги про скасування державної реєстрації обтяження та/або визнання припиненим обтяження квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Така відмова прийнята ухвалою Київського апеляційного суду від 6 березня 2023 р.

Постановою Верховного Суду від 7 грудня 2023 року рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 23 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 6 березня 2023 року в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації обтяжень та визнання припиненими обтяжень квартир та майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 скасовано, провадження у справі № 761/4400/21 в цій частині позовних вимог закрито.

Ухвалою Верховного Суду від 5 січня 2024 р. заяву ОСОБА_1 про направлення справи за встановленою юрисдикцією задоволено, справу № 761/4400/21 передано для продовження розгляду до господарського суду міста Києва.

Таким чином, на розгляд господарського суду передані позовні вимоги ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації обтяжень та визнання припиненими обтяжень квартир та майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3

Позивачка зазначала, що 16 травня 2014 р. між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю "Литий камінь" (далі-відповідач 2.) були укладені два договори купівлі-продажу майнових прав №№ Ж/2С-К128 кв, Ж/2С-К130 кв, згідно з умовами яких останній продав, а вона купила майнові права на квартири відповідно АДРЕСА_1 загальною площею 52,5 м2 та АДРЕСА_4 .

15 вересня 2014 р. державним реєстратором Головного територіального управління юстиції у м. Києві зареєстроване її право власності на ці квартири. Під час набуття нею права власності квартири не мали будь-яких зареєстрованих обтяжень.

24 червня 2020 року їй стало відомо про наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про обтяження належних їй квартир іпотекою на підставі договору від 9 лютого 2012 року, укладеного між відповідачами.

Вказувала, що умови вищезгаданого договору іпотеки не передбачають обтяження саме її квартир, розташованих на шостому поверсі будинку. Зазначені в ньому квартири з ідентичними номерами 128 та 130 розташовані на інших поверхах цього будинку (13-му та 14-му відповідно), мають іншу площу, не мають інших споріднених ознак, які могли вказувати на те, що вони становлять одну й ту ж річ.

Наявність запису про обтяження іпотекою майна порушує її право власності на нього.

За таких обставин на підставі ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" просила задовольнити позов, скасувати державну реєстрацію обтяжень та визнати припиненими обтяження квартир та майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 .

У судовому засіданні представник позивачки підтримав заявлені вимоги в уточненому вигляді.

Відповідач 1. у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечив, посилаючись на необґрунтованість заявлених вимог.

Вказував, що 9 лютого 2012 р. між відповідачами був укладено кредитний договір № WCLoan/05895.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором того ж дня між ними був укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою О.В., зареєстрований в реєстрі за № 809, предметом якого були майнові права на квартири як складових частин об`єкта незавершеного будівництва двох секцій будинку по АДРЕСА_5 .

Факт обтяження іпотекою майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 був зареєстрований у державному реєстрі іпотек.

За умовами п. 2.1 договору іпотеки зміна в процесі будівництва будь-яких характеристик нерухомості, вказаних у цьому договорі, не змінює правовідносин сторін за цим договором.

Виходячи з наведеного на момент укладення договору купівлі-продажу майнові права на ці квартири були обтяжені іпотекою, а перехід таких прав до позивачки в силу вимог ч. 2 ст. 23 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час такого переходу, зберіг за останньою статус іпотекодавця.

Окрім того, відповідач заявив про застосування позовної давності, строк якої сплив до часу звернення позивачки в суд з указаним позовом.

Відповідач 2. відзив на позовну заяву не подав, його представник у судове засідання повторно не з`явився, про час і місце його проведення повідомлений в установленому порядку.

Треті особи у судове засідання повторно не з`явились, про час і місце його проведення повідомлені у встановленому порядку, пояснень на позовну заяву не подали.

Суд вважає можливим розглянути справу відповідно до вимог ст.ст. ст. 165, 202 ГПК України у відсутності представників відповідача 2., третіх осіб за наявними у ній матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідача 1., розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав №№ Ж/2С-К128 кв та Ж/2С-К130 кв, укладених між відповідачем 2. та позивачкою 16 травня 2014 р., остання стала власницею квартир АДРЕСА_1 загальною площею 52,5 м2 (реєстраційний номер 00) та АДРЕСА_6 .

Указані обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи копіями вищезгаданих, актами прийому-передачі квартир від 12 серпня 2014 р., рішеннями про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №№ 15799117, 15795594, свідоцтвами про право власності на нерухоме майно, витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15 вересня 2014 р., виданих державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві.

Також встановлено, що у день реєстрації за позивачкою права власності 15 вересня 2014 р. державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві ухвалене рішення № 15799117 про державну реєстрацію обтяжень на ці квартири (заборона на нерухоме майно).

Підставою такого обтяження зазначений договір іпотеки від 9 лютого 2012 р. між Акціонерним товариством "Піреус банк МКБ" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Литий камінь", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 809.

Це підтверджується поясненнями сторін, інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №№ 213721536, 213723333 від 24 червня 2020 р.

Заявлені у справі вимоги фактично до зводяться усунення перешкод у розпорядженні належними позивачці на праві власності квартирами АДРЕСА_1 загальною площею 52,5 м2 та АДРЕСА_7 .

Факт права власності позивачки на вказане майно підтверджується зібраними у справі доказами та відповідачами не заперечується.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).

За ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Підстави та способи захисту цивільних прав та інтересів судом передбачені ст.ст. 15, 16 ЦК України. При цьому, способи захисту цивільних прав судом підлягають застосуванню не довільно, а в залежності від характеру спірних правовідносин та в межах і на підставах, визначених законом.

Правила про захист права власності закріплені гл. 29 України.

Відповідно до вимог ст. 391 ЦК України власник має право на захист права власності від порушень, хоча б вони і не були пов`язані з позбавленням володіння.

Спірні правовідносини між сторонами щодо правомірності обтяження нерухомого майна іпотекою врегульовані §6 гл. 49 ЦК України, Законом України "Про іпотеку" редакції станом на час встановлення іпотеки.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (ст. 572 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ст. 575 ЦК України).

Застава (іпотека) виникає на підставі договору, закону або рішення суду (ст. 574 ЦК України, ст. 3 Закону України "Про іпотеку").

Предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (ч. 2 ст. 576 ЦК України).

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору (ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку").

Передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч.ч. 1, 3 Закону України "Про іпотеку").

Згідно з наявним у справі договором іпотеки від 9 лютого 2012 р. іпотекю забезпечувалося виконання іпотекодавцем (відповідачем 2.) зобов`язання, яке виникло на підставі кредитного договору № WCLoan/05895 від 9 лютого 2012 р., укладеного між відповідачами (п. 1.1).

Згідно з п. 2.1 договору іпотеки предметом іпотеки є майнові права на квартири, опис яких наведений у цьому ж пункті, в житловому будинку з нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_5 , будівництво яких не завершене та які стануть власністю іпотекодавця після завершення будівництва.

Згідно з витягами про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек №№ 34859416, 34859415 від 9 лютого 2012 р. обтяження майнових прав на вищевказані квартири іпотекою було зареєстроване.

За змістом договору іпотеки між відповідачами слідує, що його предметом були майнові права не на всі, а на частину квартир у будинку по АДРЕСА_5 .

Відповідно до вимог ч. 4 ст. 16 Закону України "Про іпотеку" після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

За умовами п. 2.1 договору зміна у процесі будівництва будь-яких характеристик нерухомості, вказаних в п. 2.1 договору, в тому числі, але не виключно нумерації квартир, поверху, секції, проведення реконструкції, перепланування, переобладнання, поліпшення, перетворення, перебудування, добудови, перебудови чи ремонту нерухомості/предмету іпотеки, її (його) поділ, об`єднання, виділення в натурі будь-якої її (його) частини, присвоєння поштової адреси об`єкту будівництва, зміна цільового/функціонального призначення нерухомості/предмету іпотеки/її (його) частини не змінює правовідносин сторін за цим договором. Невід`ємною частиною предмета іпотеки вважаються всі наступні поліпшення, перепланування, реконструкція, переобладнання, перетворення, перебудування, добудови, перебудови, інші зміни, що будуть проведені в нерухомості/предметі іпотеки за термін дії цього договору. Змінена/змінений в процесі будівництва нерухомості та інших змін, проведених в нерухомості/предметі іпотеки, нерухомість/предмет іпотеки продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому цей договір є чинним.

Під час вирішення питання щодо правомірності обтяження на майно, яке стало власністю позивачки, підлягає з`ясуванню питання, чи передавалися майнові права на належні їй квартири в іпотеку банку відповідача до часу завершення будівництва.

Згідно з описом у п. 2.1 договору іпотеки до складу предмета іпотеку були включені, зокрема:

квартира АДРЕСА_1 - тип 1Л, секція 2, рівень 37,1, поверх 13, кількість кімнат 1, загальна площа 49,8 м2, жила площа 18,7 м2;

квартира АДРЕСА_8 , рівень 40,4, поверх 14, кількість кімнат 3, загальна площа 93,7 м2, жила площа 49,7 м2.

Необхідною умовою ідентифікації майна як предмета іпотеки після завершення його будівництва є визначення сукупності ознак, які вказують на те, що таке майно стало результатом виконання будівельних робіт на об`єкті незавершеного будівництва, яке передбачалося.

Відповідно до актів прийому-передачі квартир АДРЕСА_1 та 130 від 12 серпня 2014 р. та технічних паспортів на них придбані позивачкою квартири по АДРЕСА_5 розташовані у секції 2, поверх 6, кількість кімнат 1, загальна площа відповідно 52,5 та 52 м2, житлова площа відповідно 27 та 21 м2.

З наведеного вище слідує, що описані квартири як індивідуально визначене майно за своїми характеристиками істотно відрізняються від тих, майнові права на які, передані в іпотеку (розташовані на різних поверхах, загальна та жила площі відмінні, кількість кімнат у квартирі АДРЕСА_9 різна).

Це дає підстави для висновку, що завершені будівництвом квартири, хоча й наділені тотожною нумерацією та розташовані у тій самій секції, за сукупністю інших ознак не тотожні предмету іпотеки.

Всупереч вимог ст. 74 ГПК України суду не надано належних і допустимих доказів, що придбані позивачкою у власність квартири є результатом змін у процесі будівництва характеристик нерухомості, вказаних в п. 2.1 договору, внаслідок яких предмети іпотеки перемістилися на інші поверхи будівлі.

Як пояснив у процесі розгляду справи представник позивача, у завершеному будівництвом будинку по АДРЕСА_5 споруджена секція 2, висотність будівлі досягла відповідно рівня 37,1 та поверху 13, а також рівня 40,4 та поверху 14, на яких розташовані квартири, передані в іпотеку відповідачу.

Доказів, які б спростовували указані обставини, відповідачем не надано.

Присвоєння завершеним будівництвом квартирам нумерації, призначеної раніше для об`єктів незавершеного будівництва, переданих в іпотеку, саме по собі не свідчить про тотожність нового об`єкта нерухомості з предметом іпотеки.

Зібраними ж у справі доказами такі обставини не підтверджуються.

З опису у п. 2.1 договору іпотеки слідує, що до складу предмета іпотеки були включені розташовані на шостому поверсі секції 2, зокрема:

квартира АДРЕСА_10 , рівень 14,0, поверх 6, кількість кімнат 1, загальна площа 36,2 м2, жила площа 15,3 м2;

квартира АДРЕСА_11 , рівень 14,0, поверх 6, кількість кімнат 1, загальна площа 34,0 м2, жила площа 14,8 м2.

Описані квартири за своїми характеристиками також істотно відрізняються від квартир, набутих у власність позивачкою (відмінні тип, загальна та жила площі).

Заперечення відзиву також не обгрунтовані тотожністю вищезазначених квартир з квартирами, набутими позивачкою.

За відсутності достовірних та переконливих доказів обтяження належних позивачці квартир АДРЕСА_1 загальною площею 52,5 м2 та АДРЕСА_7 іпотекою до часу переходу до неї права власності на це майно, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про такі обтяження порушують її право власності, що зумовлюють надання захисту прав відповідно до вимог ст. 391 ЦК України.

За таких обставин заявлений позов про скасування рішення державного реєстратора Головного територіального управління юстиції у м. Києві 15 вересня 2014 р. № 15799117 про державну реєстрацію обтяження прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_9 на підставі договору іпотеки від 9 лютого 2012 р. підлягає задоволенню.

Згідно ч. 3 ст. ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Оскільки позов задоволено, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на відповідачів.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

позов ОСОБА_1 м. Києва задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Головного територіального управління юстиції у м. Києві від 15 вересня 2014 р. № 15799117 про державну реєстрацію обтяжень прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 на підставі договору іпотеки від 9 лютого 2012 р., між Акціонерним товариством "Піреус банк МКБ" (04119, м. Київ, вул. Білоруська, 11, код 20034231) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Литий камінь" (03113, м. Київ, проспект Перемоги, 62-Б, код 31647631) з припиненням таких прав.

Стягнути з Акціонерного товариства "Піреус банк МКБ" (04119, м. Київ, вул. Білоруська, 11, код 20034231) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_12 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 908 грн. витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Литий камінь" (03113, м. Київ, проспект Перемоги, 62-Б, код 31647631) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_12 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 908 грн. витрат по оплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 11 жовтня 2024 року.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар