ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" жовтня 2024 р. Справа№ 910/14444/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Буравльова С.І.

Шапрана В.В.

секретар судового засідання - Чечотка В.Д.

учасники справи:

від позивача : Гаврилюк В.М.

від відповідача: Гонтар Д.О.

від третьої особи 1: не з`явився

від третьої особи 2: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС"

на рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 (повний текст складено 02.07.2024)

у справі №910/14444/23 (суддя Привалов А.І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Північно-Український будівельний альянс";

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент"

про визнання права власності на майнові права та зобов`язання вчинити дії

УСТАНОВИВ:

До Господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" про:

- визнання права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" на майно, а саме майнові права на об`єкт нерухомості - двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1;

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", як управителя фонду фінансування будівництва укласти з ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" договір про участь у фонді фінансування будівництва в Житловому комплексі "SOLAR CITY" та здійснити всі необхідні дії для закріплення об`єкту нерухомості (майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1) за власником майнових прав - ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Рішення обґрунтовано тим, що позивачем не доведено суду належними засобами доказування правомірності набуття майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" подало апеляційну скаргу, у якій просило задовольнити апеляційну скаргу повністю та скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23, прийняти нове рішення у справі. Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" на майно, а саме майнові права на об`єкт нерухомості - двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", як управителя фонду фінансування будівництва укласти з ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" договір про участь у фонді фінансування будівництва в Житловому комплексі "SOLAR CITY" та здійснити всі необхідні дії для закріплення об`єкту нерухомості (майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1) за власником майнових прав - ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС". Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" судові витрати.

Апеляційна скарга зокрема, обґрунтована тим, що на думку апелянта, місцевим господарським судом необґрунтовано було відмовлено у задоволенні позовних вимог.

Зокрема, апелянт посилається на те, що ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" є власником майнових прав на об`єкт нерухомості - двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1. Позивач, як власник майнових прав на об`єкт нерухомості, звернувся до відповідача, як управителя фонду фінансування будівництва, з заявою для закріплення об`єкту нерухомості за власником, а також укладення договору про участь у фонді фінансування будівництва, проте відповідач безпідставно відмовив.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС". Розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" у справі №910/14444/23 призначено на 14.08.2024.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 відкладено розгляд справи до 25.09.2024.

У судовому засіданні 25.09.2024 оголошено перерву до 09.10.2024.

ТОВ "Фінансова компанія "Житло-Капітал" подало відзив на апеляційну скаргу у якому просило суд апеляційну скаргу залишити без змін, а рішення місцевого господарського суду - без задоволення. Відповідач стверджує про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги. Відповідач зазначає, що він, як управитель ФФБ виду А ЖК "SOLAR CITY", є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Відповідач не надавав згоди щодо відчуження або повернення майнових прав назад забудовнику з метою їх передачі треті особам.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 01.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (Забудовник) було укладено договір управителя із забудовником №72-01/03/18, за умовами якого Забудовник зобов`язується за замовленням Управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування Довірителям в порядку та в строки, встановлені цим Договором та Правилами ФФБ, а Управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів Довірителів на умовах, визначених цим договором та Правилами ФФБ.

Забудовник, відповідно до чинного законодавства України, виконує функції замовника будівництва для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем. (п.1.2 договору)

01.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (Забудовник) було укладено договір відступлення майнових прав №72-01/03/1-М, відповідно до умов якого відповідно до договору іпотеки, Забудовник уступає, а Управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва - Житловий комплекс на Святошинській площі, 1 у Святошинському районі м. Києва, кадастровий номер :75:155:0036), кадастровий номер :75:155:0051)., будівництво якого організує Забудовник та фінансування будівництва якого здійснює Управитель в інтересах Довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов Договору Nє 72-01/03/18 від " 01" березня 2018 року (надалі договір Управителя із Забудовником).

Згідно з п.1.2 договору після набрання чинності цим договором Забудовник також:

- уступає Управителю свої права по всіх договорах, укладених Забудовником з підрядними, субпідрядними та іншими організаціями, які залучені в процес спорудження об`єкта будівництва;

- повертає Управителю грошові кошти, спрямовані Управителем на фінансування спорудження об`єкта будівництва та не використанні Забудовником, будівельні та і інші матеріали, придбані для спорудження об`єкта будівництва.

01.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (Забудовник) було укладено договір доручення №72-01/03/18-Д, за умовами якого Забудовник доручає Управителю виконувати функції Забудовника по організації спорудження об`єкту будівництва - Житловий комплекс на Святошинській площі, 1 у Святошинському районі м. Києва, кадастровий номер :75:155:0036), кадастровий номер :75:155:0051), будівництво якого організує Забудовник та фінансування будівництва якого здійснює Управитель в інтересах Довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов Договору Nє 72-01/03/18 від, " 01" березня 2018 року (Надалі договір Управителя із Забудовником) та невід`ємними від договору Правилами Фонду фінансування будівництва виду А ЖК "SOLAR CITY".

На виконання умов договору доручення №72-01/03/18-Д від 01.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" передало Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" перелік об`єктів інвестування та майнові права на них в об`єкті будівництва Житловий комплекс на АДРЕСА_1 у будівлі №2, 32 поверх, загальною площею 71,23 кв. м., житлова проща 35,83 кв. м.

02.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" (іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. за реєстровим №638, за яким за Договором № 72-01/03/18 управителя із забудовником від " 01" березня 2018 року (далі - Договір управителя із забудовником), ІПОТЕКОДАВЕЦЬ зобов?язався збудувати за замовленням ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ об`єкт будівництва, а саме:

- Житловий комплекс за адресою: місто Київ, вулиця Святошинська площа, 1 (один) у Святошинському районі, що буде розташований на земельній ділянці, загальною площею 0.2747 га, кадастровий номер :75:155:0051. цільове призначення - для організації будівельних робіт. право користування якої у Закритого акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" виникло на підставі Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 06 лютого 2007 року Дем`яненко Т.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє479 та Договору про поновлення оренди земельної ділянки, посвідченого 26 червня 2017 року Литвин А.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє2381; та на земельній ділянці, загальною площею 2.8296 га. кадастровий номер :75:155:0036. цільове призначення - для завершення будівництва. подальшої експлуатації та обслуговування житлового комплексу, право користування якої у Закритого акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" виникло на підставі Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 06 лютого 2007 року Дем`яненко Т.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє480 та Договору про поновлення оренди земельної ділянки, посвідченого 26 червня 2017 року Литвин А.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє2380 та ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва Довірителю відповідно до умов Договору Nє 72-01/03/18 управителя із забудовником від " 01" березня 2018 року.

Згідно з п.1.2 договору іпотеки, з метою забезпечення належного виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ своїх зобов`язань по Договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача Довірителям об`єктів інвестування у власність) ІПОТЕКОДАВЕЦЬ передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва.

Відповідно до п.1.3 договору іпотеки, предметом іпотеки за цим Договором є належні ІПОТЕКОДАВЦЮ майнові права на об`єкти будівництва, які наведені в Додатку №1, який є невід`ємною частиною цього договору, що споруджуються на підставі Договору №26/06-2017 від 26 червня 2017 року, укладеного між Закритим акціонерним товариством "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" та ТОВАРИСТВОМ 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ".

Додатком №1 до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. за реєстровим №638 від 02.08.2018, визначено, що іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає майнові права на об`єкт будівництва: Житловий комплекс за адресою: місто Київ, вулиця Святошинська площа, 1 (один) у Святошинському районі, що буде розташований на земельній ділянці, загальною площею 0.2747 га, кадастровий номер :75:155:0051, а саме житловий будинок №2, житловий будинок №3, житловий будинок №4.

10.07.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" (Покупець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Північно-Український будівельний альянс" (Продавець) було укладено договір купівлі - продажу майнових прав №ПУБА-01, відповідно до умов якого Продавець продає, в Покупець купує Майнові права на Об`єкти нерухомості у порядку та на у монах, передбачених ним Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Відповідно п.2.2 договору, Сторони домовились, що Об`єктами нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є наступні приміщення в будинку за адресою: АДРЕСА_1, квартира загальною площею 71,23 кв.м., житлова проща 35,83 кв.м., базова ціна за квадратний метр 28 500 грн., загальна вартість 2030055 грн.

Майнові права на Об`єкти нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав. (п.3.1 договору)

Згідно з п.3.3 договору, після підписання Акту прийому-передачі Майнових прав на Об`єкти нерухомості Покупець набуває право власності на Майнові права на Об`єкти нерухомості та має право володіти, користуватись на розпоряджатися Об`єктами нерухомості без обмежень.

Загальна вартість Майнових прав на Об`єкти нерухомості, зазначені в п.2.2. Договору, що передається Продавцем Покупцеві складає 2 030 085,00 грн. у тому числі ПДВ. (п.4.1 договору)

На виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав №ПУБА-01 від 10.07.2020 Сторонами було складено акт приймання-передачі від 21.07.2020, за яким Продавець та Покупець засвідчують, що покупцем було в повному обсязі сплачено попередньо визначену загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в розмірі 20300555 грн. у т.ч. ПДВ у строки, визначені договором. Продавець та покупець засвідчують, що продавцем в повному обсязі передано майнові права на визначений об`єкт нерухомості у строки, визначені договором.

Листом №17/07-2/1 від 17.07.2023 позивач вимагав від відповідача припинити дії щодо укладання угод про участь у фонді фінансування будівництва стосовно належної позивачу квартири.

У відповідь на вказаний, відповідач листом №01-18/08//23 від 18.08.2023 повідомив, що забудовником є Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент", а майнові права на об`єкт належать іпотекодержателю, а тому відповідач не має можливості закріпити жоден із об`єктів інвестування за позивачем.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У відповідності до норми 16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема, є визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).

У частинах першій, другій статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

За приписами ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

За змістом наведеної норми права позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів.

Право власності може захищатися пред`явленням позову про визнання цього права. Такий позов може бути пред`явлений до будь-якої особи, яка словами чи діями заявила про свої претензії на річ, яка перебуває у власності іншої особи. Позивач, пред`являючи такий позов, повинен надати докази вчинення відповідачем дій, у тому числі його висловлювань, які можуть бути розцінені як невизнання чи оспорювання права власності.

Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім зазначеного, шляху для відновлення порушеного права.

Застосування позову про визнання права власності можливе лише за умови, що особи, які не визнають, заперечують та/або оспорюють право власності, не перебувають із власником у зобов`язальних відносинах.

Як було вказано судом вище, 01.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло - капітал" (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (Забудовник) було укладено договір управителя із забудовником №72-01/03/18, за умовами якого Забудовник зобов`язується за замовленням Управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування Довірителям в порядку та в строки, встановлені цим Договором та Правилами ФФБ, а Управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів Довірителів на умовах, визначених цим договором та Правилами ФФБ.

Забудовник, відповідно до чинного законодавства України, виконує функції замовника будівництва для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем. (п.1.2 договору)

У частині третій статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) зазначено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Згідно зі ст. 2 Закону управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом; договір управителя із забудовником (далі - договір) - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об`єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об`єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом; установник управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель, при емісії сертифікатів ФОН - це власник сертифікатів ФОН.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об`єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є фонд фінансування будівництва та фонд операцій з нерухомістю. Об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.

Частиною 1 статті 9 Закону передбачено, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду. (ч.8 ст. 9 Закону)

Згідно з ч.ч.1-3 статі 11 Закону фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.

ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

ФФБ вважається створеним після затвердження управителем Правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ. Для кожного ФФБ відкриваються окремі рахунки. Будь-які обмеження щодо кількості об`єктів будівництва, що можуть споруджуватися в рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених управителем ФФБ в управління коштів не встановлюються. (ч.9 ст. 11 Закону)

Згідно з ч.ч.16, 17 статті 11 Закону управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ:

- несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителями ФФБ;

- несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителями ФФБ у межах цього Закону та договору про участь у ФФБ;

- не несе відповідальності власним майном за виплату коштів довірителю ФФБ в разі його відмови від участі у ФФБ виду А, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу довірителя;

- за дорученням довірителів виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі об`єктів інвестування довірителям у власність.

ФФБ діє до виконання усіх зобов`язань перед довірителями.

Статтею 12 Закону визначено, що управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.

Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов`язання управителя виконувати процедури щодо:

забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнових прав на цей об`єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника;

забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді.

Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до Правил ФФБ без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ управитель ФФБ зобов`язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.

Зміни до Правил ФФБ не можуть погіршувати умови, що забезпечують права довірителів.

У постанові Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 зроблено висновок про те, що управитель фонду фінансування будівництва є єдиним власником майнових прав на об`єкт інвестування та виключно останній має право на залучення коштів для інвестування через фонд фінансування будівництва та має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування. Врахувавши те, що оспорюваний інвестиційний договір укладений без згоди управителя, тобто з порушенням вимог статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про визнання недійсним інвестиційного договору.

Таким чином, згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 та від 11 листопада 2020 року у справі №04/01/5026/1089/2011, забудовник не має права відчужувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду. Лише управитель та виключно через фонд фінансування будівництва має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідно до частини четвертої статті 17 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" єдність системи судоустрою забезпечується, зокрема єдністю судової практики.

Пунктами 6.3.3., 6.3.4 договору управителя із забудовником також передбачено що забудовник зобов`язаний передати Управителю майнові права на Об?єкти інвестування для подальшої передачі їх Довірителям. Не відчужувати та будь-яким способом не обтяжувати Об`єкти інвестування, майнові права на які передані Управителю, без його письмової згоди.

Проте, матеріали справи не містять належних, допустимих та достовірних доказів, у розумінні ст. 76, 77, 78, 79, 91 Господарського процесуального кодексу України, на підтвердження отримання Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" письмової згоди від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-капітал" на відчуження об`єктів інвестування третім особам поза фондом фінансування будівництва, майнові права які передані Управителю, зокрема, щодо майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1.

Також суд зазначає, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі "SOLAR CITY" за адресою: м. Київ, площа Святошинська, 1 здійснюється через фонд фінансування будівництва на підставі договору управителя із забудовником №72-01/03/18 від 01.03.2018 і відповідно до Правил Фонду фінансування будівництва виду А ЖК "SOLAR CITY".

Колегія суддів відзначає, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів укладення Товариством з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" договору про участь у фонді фінансування будівництва з управителем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", а тому він не є довірителем фонду фінансування будівництва А за програмою будівництва об`єкта за адресою: м. Київ, площа Святошинська, 1.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 12 липня 2023 року по справі № 761/15392/19.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент", як забудовник, не мало права відчужувати квартиру під № 310, розташовану на 32 поверсі, загальною площею 71,23 кв.м. (житлова площа 35,83 кв.м.), яка будується в будівлі 2 житлового будинку в Житловому комплексі "SOLAR CITY" за адресою: м. Київ, площа Святошинська, 1, Товариству з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС", оскільки це суперечить статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", п.п. 6.3.3., 6.3.4 договору управителя із забудовником №72-01/03/18 від 01.03.2018.

Крім того, як вказано вище, 02.03.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-капітал" (іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. за реєстровим №638, за яким за Договором № 72-01/03/18 управителя із забудовником від " 01" березня 2018 року (далі - Договір управителя із забудовником), ІПОТЕКОДАВЕЦЬ зобов`язався збудувати за замовленням ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ об`єкт будівництва, а саме:

- Житловий комплекс за адресою: місто Київ, вулиця Святошинська площа, 1 (один) у Святошинському районі, що буде розташований на земельній ділянці, загальною площею 0.2747 га, кадастровий номер :75:155:0051. цільове призначення - для організації будівельних робіт. право користування якої у Закритого акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" виникло на підставі Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 06 лютого 2007 року Дем?яненко Т.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №479 та Договору про поновлення оренди земельної ділянки, посвідченого 26 червня 2017 року Литвин А.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №2381; та на земельній ділянці, загальною площею 2.8296 га. кадастровий номер :75:155:0036. цільове призначення - для завершення будівництва. подальшої експлуатації та обслуговування житлового комплексу, право користування якої у Закритого акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" виникло на підставі Договору оренди земельної ділянки, посвідченого 06 лютого 2007 року Дем?яненко Т.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє480 та Договору про поновлення оренди земельної ділянки, посвідченого 26 червня 2017 року Литвин А.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим Nє2380 та ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва Довірителю відповідно до умов Договору Nє 72-01/03/18 управителя із забудовником від " 01" березня 2018 року.

Згідно з п.1.2 договору іпотеки з метою забезпечення належного виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ своїх зобов`язань по Договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача Довірителям об`єктів інвестування у власність) ІПОТЕКОДАВЕЦЬ передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва.

Відповідно до п.1.3 договору іпотеки предметом іпотеки за цим Договором є належні ІПОТЕКОДАВЦЮ майнові права на об`єкти будівництва, які наведені в Додатку №1, який є невід`ємною частиною цього договору, що споруджуються на підставі Договору Nє26/06-2017 від 26 червня 2017 року, укладеного між Закритим акціонерним товариством "Молодіжний житловий комплекс "Академмістечко" та ТОВАРИСТВОМ 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ".

Згідно з п.2.1.2 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний не здійснювати відступлення третім особам майнових прав на об`єкти будівництва без письмової згоди на це іпотекодержателя.

Додатком №1 до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. за реєстровим №638 від 02.08.2018, визначено, що іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає майнові права на об`єкт будівництва: Житловий комплекс за адресою: місто Київ, вулиця Святошинська площа, 1 (один) у Святошинському районі, що буде розташований на земельній ділянці, загальною площею 0.2747 га, кадастровий номер :75:155:0051, а саме житловий будинок №2, житловий будинок №3, житловий будинок №4 .

Однак, у матеріалах справи відсутні на підтвердження отримання Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд Девелопмент" письмової згоди від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-капітал" на передачу майнових прав позивачу на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1, усупереч умов п.2.1.2 договору іпотеки.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивачем не доведено належними засобами доказування щодо правомірності набуття майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1.

Вказана обставина є підставою для відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" на вищезазначене майно.

З огляду на відмову у задоволенні основної позовної вимоги відсутні підстави для задоволення похідної вимоги про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", як управителя фонду фінансування будівництва укласти з ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" договір про участь у фонді фінансування будівництва в Житловому комплексі "SOLAR CITY" та здійснити всі необхідні дії для закріплення об`єкту нерухомості (майнових прав на двокімнатну квартиру під АДРЕСА_1) за власником майнових прав - ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС". В позові в цій частині також належить відмовити.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

На підставі наявних матеріалів справи колегія суддів встановила, що обставини, на які посилається скаржник - ТОВ "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС", в розумінні статті 86 ГПК України не можуть бути підставою для зміни або скасування рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23, а тому апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Враховуючи наведене, рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23 відповідає матеріалам справи, є законним та обґрунтованим, підстави, передбачені ст.ст. 277-278 ГПК України для його скасування, відсутні.

Керуючись ст. ст. 129, 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС" на рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 23.05.2024 у справі №910/14444/23 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРЕЙД БУДАЛЬЯНС".

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 14.10.2024.

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді С.І. Буравльов

В.В. Шапран