СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2024 року м. Харків Справа № 922/21/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Плахов О.В. , суддя Крестьянінов О.О.

за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.

за участю представників сторін:

прокурора Горгуль Н.В.

позивача - Бенденжук Л.О.

відповідача Кривошеєнко О.Ю.

третьої особи - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. № 1710Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 (повний текст якого складено та підписано 26.06.2024 у приміщенні господарського суду Харківської області суддею Новіковою Н.А.)

за позовом керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова (вул. Сумська, 76, м. Харків, 61002) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, Головне управління ДФС у Харківській області (вул. Пушкінська, 46, м. Харків, 61057, )

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" (61140, м Харків, пров. Ранковий (Більшовицький), 12а, )

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Керівник Київської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до суду з позовом, в якому просив:

- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0005, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова, 10/12 (колишній просп. Московський) у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05;

- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0007, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05;

- зобов`язати ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,9891га з кадастровим номером :01:002:0005, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради;

- зобов`язати ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,3500га з кадастровим номером :01:004:0007, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради;

- судові витрати прокурор просив суд покласти на відповідача.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що відповідачем до теперішнього часу не виконуються зобов`язання за вищенаведеними договорами оренди землі щодо здійснення будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельного центру (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), як це передбачено п.15 спірних договорів, а також на порушення умов договорів - не сплати орендної плати.

Рішенням господарського суду Харківської області від 06.04.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Постановою Верховного Суду від 29.11.2023 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 та рішення господарського суду Харківської області від 06.04.2023 у справі № 922/21/23 скасовано, справу № 922/21/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 в позові відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції послався на те, що оскільки строк оренди земельних ділянок не сплив, нездійснення будівництва на орендованих земельних ділянках не є істотним порушення умов договорів як підстава для ініціації їх розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, з огляду на продовження позивачем строків будівництва та заперечення ним проти позову, враховуючи, що розірвання договору оренди землі в даному конкретному випадку за обставин воєнної агресії не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, підстави для розірванні договорів оренди відсутні. Крім того, суд першої інстанції акцентував увагу на тому, що наразі «шкода», завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за «шкоду», спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у вигляді нездійснення будівництва.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Харківська обласна прокуратура звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 та ухвалити нове рішення про задоволення позову прокурора. Судові витрати за подання позову та апеляційної скарги просить відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідача.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що ТОВ "Альфа" не виконано свої зобов`язання, передбачені пунктом 15 договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 та від 07.02.2005 за № 8818/05 щодо здійснення будівництва ділового культурно комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно торговельних приміщень, а також будівництво громадсько торгівельного центру, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво не отримано, що має наслідком застосування вимог п. 7 Договору. Під час розгляду спору по суті відповідачем не спростовано тверджень прокурора про те, що під час строку дії Договорів від 25.01.2005 та від 07.02.2005 ним як Орендарем не було здійснено жодних дій, спрямованих на будівництво ділового культурно комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно торговельних приміщень, а також будівництво громадсько торгівельного центру на орендованих земельних ділянках з кадастровими номерами :01:002:0005 та :01:004:0007. Також вважає, що не є обґрунтованим та не підтверджується матеріалами справи висновок господарського суду Харківської області про те, що збереження орендних правовідносин між сторонами в умовах воєнного стану буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування спірної земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету. Також, на думку апелянта, судом першої інстанції не враховано наявність передбачених законом та договором підстав для їх розірвання.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.07.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури (вх. № 1710Х1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23, встановлено строк для подання відзивів на апеляційну скаргу протягом 10 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення вказаної ухвали. Призначено справу до розгляду на 27.08.2024.

01.08.2024 відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому, посилаючись на безпідставність доводів апелянта, просив апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 залишити без змін.

Так, відповідач зазначає, що відповідно до п. 39 договорів оренди землі його розірвання в односторонньому порядку допускається. Підставами для розірвання договору в односторонньому порядку сторони визначили такі істотні порушення його умов, як: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця. Серед цих підстав відсутні такі, як нездача об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт. При цьому відповідач зазначає, що судом першої правомірно враховано те, що сторони договору оренди землі заперечують про їх розірвання. Крім того, відповідач зазначає, що при визначенні пріоритетів інтересів в даному випадку суд першої інстанції обґрунтовано віддав перевагу волевиявленню позивача (органу місцевого самоврядування, який діє від імені та в інтересах територіальної громади), зокрема, щодо його суб`єктивного ставлення до тих цілей і результатів, яких він прагне досягти внаслідок реалізації договорів.

01.08.2024 Харківська міська рада також надала відзив на апеляційну скаргу, в якому, не погоджуючись із вимогами прокурора, просила залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Так, позивач зазначає, що під час вирішення спору суд першої інстанції цілком правомірно виходив з тих встановлених обставин, що, незважаючи на неповне виконання відповідачем умов договору оренди в частині забудови, орендна плата продовжує сплачуватись, а тому розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету. Харківська міська рада у повному обсязі погоджується з зазначеними доводами. Прокурором не враховано, що у зв`язку з військовою агресією та постійним обстрілами м. Харкова, в територіальній громаді відсутнє належне конкурентне середовище на ринку оренди землі. Збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.08.2024 оголошено про перерву у розгляді справи до 26.09.2024.

17.09.2024 від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення щодо правової позиція ХМР проти розірвання спірних договорів оренди.

В судове засідання 26.09.2024 з`явився прокурор, який підтримав апеляційну скаргу та представники позивача та відповідача, які проти доводів апеляційної скарги заперечували з підстав, наведених у відзивах на апеляційну скаргу.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце його проведення повідомлений належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка про доставку електронного листа (ухвали Східного апеляційного господарського суду від 27.08.2024, якою було призначено розгляд справи в даному судовому засіданні).

Відповідно до частини дванадцятої статті 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників в судове засідання судом обов`язковою не визнавалась, у справі матеріалів достатньо для розгляду справи по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу прокурора в даному судовому засіданні за відсутністю представника третьої особи.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Щодо правомірності представництва інтересів держави у суді прокуратурою, колегія суддів зазначає наступне.

Зі змісту пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України вбачається, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Частиною першою статті 23 Закону України "Про прокуратуру" передбачено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (частина третя статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (частина четверта статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Участь прокурора у судовому процесі також регламентовано статтею 53 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Відповідно, прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження; 2) у разі відсутності такого органу.

Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються. У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.

"Нездійснення захисту" має прояв в пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

"Неналежність" захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове засування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Європейський суд з прав людини також звертав увагу на те, що підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (див. mutatis mutandis рішення від 15 січня 2009 року у справі "Менчинська проти Росії" (Menchinskaya v. Russia), заява № 42454/02, § 35).

При цьому, "інтереси держави" охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація "інтересів держави", особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно. Наведена позиція викладена в постанові Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17.

Відповідно, підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, вжиття прокурором всіх передбачених чинним законодавством заходів, які передують зверненню прокурора до суду для здійснення представництва інтересів держави, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманих від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.

Водночас Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18 зазначено, що сам факт незвернення уповноваженого суб`єкта владних повноважень до суду з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захисти порушені державні інтереси, свідчить про те, що указаний суб`єкт неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів держави та звернення до суду з позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Таким чином, ні норми Конституції України, ні Закону України "Про прокуратуру" не містять обов`язку прокурора з`ясовувати причини неналежного виконання органом своїх обов`язків щодо відшкодування шкоди підприємству, установі, організації, інтереси яких представляє прокурор чи надавати суду підтвердження того, що орган, який представляє прокурор погодився на таке представництво.

Відповідно до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва.

У даному випадку прокурор зазначає, що на виконання п. п. 2 п. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» листом від 06.09.2022 №15/1-5016вих22 Харківська обласна прокуратура зверталась до Харківської міської ради в порядку ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру» стосовно земельної ділянки, наданої ТОВ «АЛЬФА».

Проте Харківською міською радою було надано відповідь від 07.10.2022 №2499/0/225-22, що заходи реагування шляхом звернення до суду не вживались.

На виконання п. п. 2 п. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» окружною прокуратурою 25.11.2022 листами №50-1550вих-22 та №50-1551вих-22 було повідомлено Харківську міську раду про представництво інтересів держави в її особі при зверненні із позовною заявою до Господарського суду Харківської області.

Отже, прокурором була надана можливість компетентному органу відреагувати на порушення інтересів держави щодо спірних земельних ділянок, зокрема, шляхом вчинення дій для виправлення ситуації та відновлення порушених інтересів держави.

Неналежне використання земельної ділянки відповідно до умов Договору залишилося поза увагою Харківської міської ради, що свідчить про бездіяльність Харківської міської ради, якою до теперішнього часу не вживались заходи щодо розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки. Відповідні позови до відповідача з цим же предметом та з цих же підстав Харківською міською радою до судів не пред`являлись.

Враховуючи те, що вказані інтереси держави до цього часу залишаються не захищеними, вбачаються підстави для представництва прокурором інтересів Харківської міської ради, як представника держави у спірних правовідносинах.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення Харківської міської ради № 66/04 від 28.04.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа" (орендар, відповідач) 25.01.2005 укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05.

Відповідно до п.1, п.2 договору орендодавець надав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Московський, 10/12, загальною площею 0,9891га, кадастровий номер :01:002:0005.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, за умовами п.5 договору оренди становить 3 705 445,00грн на період будівництва та 18 527 226,00грн на період експлуатації.

За умовами п.8 договору оренди цей договір укладено строком до 01.06.2009 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

Пунктом 15 договору оренди землі передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно-торговельних приміщень (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

01.07.2020 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, відповідно до якої договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05, викладено в новій редакції.

Так, відповідно до п.5 договору оренди в редакції додаткової угоди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 97 678 160,00грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

У п.8 договору сторони погодили, що Договір укладено строком: на період будівництва до 26.02.2022 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029.

За умовами п.9 договору оренди в редакції додаткової угоди, орендна плата за земельну ділянку вноситься відповідачем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період продовження строків будівництва) становить 2,1% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період експлуатації) становить 5,6% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, 07.02.2005, на підставі рішення Харківської міської ради № 66/04 від 28.04.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та відповідачем укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05, відповідно до умов якого Харківська міська рада надала, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної, загальною площею 0,3500га, кадастровий номер :01:004:0007.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 212 904,00грн на період будівництва та 6 064 519,00грн на період експлуатації (п. 5 договору).

Відповідно до п.8 даного договору цей Договір укладено строком до 01.06.2009 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

Пунктом 15 договору оренди землі сторони погодили, що земельна ділянка передається відповідачу в оренду для будівництва громадсько-торговельного центру (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації.

Рішенням господарського суду Харківської області від 12.09.2016 по справі № 922/2448/16 визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 07.02.2005 за № 8818/05 в частині зміни розміру орендної плати.

Так, відповідно до п.5 договору оренди в редакції додаткової угоди до нього нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 359 490,00грн.

Прокурор стверджує, ТОВ "АЛЬФА" з моменту укладення договорів оренди землі до теперішнього часу не тільки не виконало будівництво, передбачене п. 15 договорів, але й взагалі не розпочинало його та не отримувало дозвільних документів. Отже, право землекористування орендаря припиняється у зв`язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд в силу положень закону, зокрема, ст. 416 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України.

Позивач, ХМР, наполягає на тому, що 11.03.2024 ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об`єктів на наданих йому в оренду спірних земельних ділянках. Рішенням Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 продовжено до 01.04.2027 строки будівництва на земельній ділянці, загальною площею 0,9891 га, по просп. Героїв Харкова, 10/12 (кадастровий номер :01:002:0005), в зв`язку з чим вирішення питання щодо розірвання договору оренди землі у зв`язку з незабудовою земельних ділянок по пр. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові (кадастровий номер :01:002:0005) та по пр. Героїв Харкова, ріг вул. Кооперативної у м. Харкові (кадастровий номер :01:004:0007) є передчасним.

Третя особа по справі повідомила господарський суд Харківської області про те, що станом на 13.03.2024 відповідно до даних інтегрованих карток платника податків ІКС «Податковий блок», за ТОВ «Альфа» не обраховується заборгованість по платежам до бюджету.

Відповідач заперечує проти позову, посилаючись на те, що прокурором не доведено наявність реальної шкоди, завданої іншій стороні договору, за якої ця сторона позбавлена можливості отримати принаймні частково очікуване при укладенні договору. Оскільки даний спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України, розірвання договорів оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади, адже повторна спроба передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності з метою будівництва ділового культурно-комерційного центру наразі є маловірогідним завданням для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харків, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами, зокрема, в центральній його частині, де саме і розташовані спірні земельні ділянки. Отже, розірвання договорів оренди землі не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін (навіть за фактичних обставин відтермінування здійснення будівництва з метою забезпечення суспільного інтересу), оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету.

Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам та спірним правовідносинам суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

У відповідності до ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Відповідно до ч. 2 ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

Аналогічна за змістом норма міститься у ст. 102-1 ЗК України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку, що розірвання договорів не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, з чим не погоджується колегія суддів виходячи з наступного.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

Стаття 1 Законом України «Про оренду землі» визначає, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За змістом ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а ст. 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, внаслідок укладення договорів оренди земельних ділянок від 25.01.2005 та від 07.02.2005 відповідач отримав право користування земельними ділянками за адресою: просп. Московський, 10/12 та просп. Героїв Харкова ріг вул. Кооперативної у м. Харкові на умовах, визначених договорами, а також набув відповідних обов`язків щодо зазначених земельних ділянок.

Згідно з приписами статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору та з підстав, визначених ст.ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Під час розгляду спору по суті відповідачем не спростовано тверджень прокурора про те, що під час строку дії договорів від 25.01.2005 та від 07.02.2005 ним як Орендарем не було здійснено жодних дій, спрямованих на будівництво ділового культурно комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно торговельних приміщень, а також будівництво громадсько торгівельного центру на орендованих земельних ділянках з кадастровими номерами :01:002:0005 та :01:004:0007.

Статтею 651 Цивільного кодексу України унормовано, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до ч. 1 ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у ч. 2 ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18, від 22.12.2021 у справі № 910/237/21.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення його умов стороною цього договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Наведену правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 13.02.2018 № 925/1074/17, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18, від 24.10.2019 у справі № 905/799/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 наведено висновок про те, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 24.04.2018 у справі № 909/248/17, від 22.01.2019 у справі №927/877/17, від 07.05.2020 у справі №904/299/16.

Статтею 1 Закону України «Про основи містобудування» передбачено, що містобудування (містобудівна діяльність) це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об`єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об`єктів містобудування, спорудження інших об`єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об`єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Статтею 12 вказаного Закону визначено, що до компетенції виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у сфері містобудування належать: затвердження детальних планів територій за наявності затверджених в установленому законом порядку планів зонування території; визначення територій для містобудівних потреб; внесення пропозицій щодо встановлення і зміни меж населених пунктів відповідно до закону.

До компетенції місцевих державних адміністрацій в сфері містобудування належить прийняття рішень щодо: реалізації державної політики у сфері містобудування на відповідній території; планування територій на відповідному рівні; підготовки пропозицій до програм соціально-економічного розвитку відповідної території; інформування населення про плани розміщення найважливіших містобудівних, промислових, енергетичних і транспортних комплексів; забезпечення охорони культурної спадщини; моніторингу забудови та іншого використання територій (статті 13 Закону України «Про основи містобудування»).

Згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», право комунальної власності це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Із наведених норм законодавства вбачається, що Харківська міська рада, здійснюючи представництво інтересів громади міста Харків, має безпосередній обов`язок та інтерес у створенні та підтриманні повноцінного життєвого середовища, що полягає не лише у детальному плануванні території міста Харкова, а й здійснення забудови у відповідності до затвердженого плану з метою створення інфраструктури міста та забезпечення потреб громади міста Харкова.

Таким чином, з метою реалізації покладених на Харківську міську раду обов`язків зі створення благоустрою у місті Харкові, зокрема, щодо забезпечення належного середовища для проживання громади міста Харкова, сторонами і було передбачено у пунктах 8, 15 договору від 25.01.2005 (з урахуванням додаткової угоди від 01.07.2020) та договору від 07.02.2005 обов`язок відповідача здійснити забудову земельних ділянок до 26.02.2022 та до 01.06.2009, а також визначено наслідки невиконання Орендарем такого свого обов`язку розірвання Договору (пункт 7 Договору).

При цьому, укладаючи спірні договори, Харківська міська рада правомірно очікувала, що до 01.06.2009 та до 26.02.2022 буде здійснено будівництво громадсько торгівельного центру та ділового культурно комерційного центру, що сприятиме розвитку інфраструктури міста Харкова.

У той же час, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво, ТОВ «АЛЬФА» не отримала.

Отже, невиконання відповідачем умов договорів оренди землі, що призвело до нездійснення забудови, створює перешкоди територіальній громаді міста в особі Харківської міської ради у можливості доцільно, ефективно користуватися і розпоряджатися на власний розсуд і у своїх інтересах земельною ділянкою, що їй належить.

Відповідно до обставин справи ТОВ «Альфа» добровільно взяло на себе обов`язок щодо додержання відповідних заздалегідь обумовлених з Орендодавцем строків будівництва відповідних об`єктів інфраструктури на спірних земельних ділянках.

Тобто, разом з істотними умовами договору оренди, які вимагаються Законом України «Про оренду землі», сторони цієї справи при укладенні правочину погодили ще одну додаткову істотну умову договору, а саме, що до 01.06.2009 та до 26.02.2022 буде здійснено будівництво громадсько торгівельного центру та ділового культурно комерційного центру, позаяк без включення цієї умови до тексту договору, договір оренди не був би укладений.

Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 11.08.2021 у справі № 926/324/20.

Враховуючи вищевикладене, нездійснення забудови земельної ділянки у встановлений договором строк у даному випадку розцінюється як істотне порушення умов вищевказаних договорів оренди.

З огляду на зміст постанови ВС у даній справі від 29.11.2023 колегія суддів відзначає, що позиція позивача (ХМР), яка заперечує, що ігнорування відповідачем обов`язку будівництва не порушило прав позивача, колегія суддів зазначає наступне.

Представництво позивачем інтересів територіальної громади не означає апріорі, що усі рішення, дії та вчинки ХМР відповідають інтересам територіальної громади. Зміст і перебіг судових справ показує неодноразові випадки вчинення позивачем дій всупереч інтересів територіальної громади - незаконне відсудження активів, незабезпечення конкуренції у сфері земельних торгів і торгів нерухомістю тощо. Наведене носить характер загальновідомих фактів, оскільки відображено у численній кількості рішень, розміщених у ЄДРСР.

Оцінюючи обставини даного спору з позицій принципу розумності та міркувань здорового глузду, колегія суддів відзначає, що, без жодних сумнівів, територіальній громаді міста більш до вподоби новозбудований об`єкт комерційної нерухомості, який збільшує інвестиційний та економічний потенціал міста, аніж роками занедбана земельна ділянка у географічному та історичному центрі міста.

За таких умов колегія суддів приходить до висновку, що заперечення позивача, які полягають у допустимості існування роками занедбаної земельної ділянки у центрі міста, де відповідач свідомо не виконує обов`язку забудови, не відповідають ані інтересам територіальної громади, ані принципу розумності та міркуванням здорового глузду, ані принципам належного урядування.

Крім того, господарським судом Харківської області не надано належної правової оцінки умовам договору оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05 у їх сукупності, у тому числі положенням пункту 7, за якими у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні (рішення ради від 28.04.2004 № 66/04) строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку, а також можливості розірвання договорів в односторонньому порядку, як це передбачене у пункті 36 обох договорів оренди.

Також судом першої інстанції зроблено помилковий висновок про те, що Харківською міською радою прийнято рішення про продовження строків будівництва об`єктів, оскільки рішенням Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 продовжено строк будівництва лише на земельній ділянці площею 0,9891 га по просп. Героїв Харкова, 10/12 (кадастровий номер :01:002:0005).

Крім того на даний час додаткову угоду до договору оренди землі № 8810/05 від 25.01.2005 не укладено та не зареєстровано.

Додаткова угода до договору оренди підлягає державній реєстрації як і договір оренди земельної ділянки. За відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникають права та обов`язки, які нею визначені.

Викладене узгоджується з висновками викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 908/299/18 та постановах Верховного суду від 18.06.2019 у справі № 812/778/17, від 30.01.2018 у справі № 484/272/16, від 22.11.2018 у справі № 704/1413/16.

У постанові від 23.03.2021 у справі №922/2754/19 Верховний Суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі №175/642/19 зазначив, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Такий правовий висновок викладено також у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, постанові Верховного Суду від 20.11.2019 у справі №549/178/17 та від 24.11.2021 у справі № 922/367/21.

Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

Відповідне положення міститься у постанові КЦС ВС від 31.07.2020 по справі №479/1073/18.

Згідно інформації ГУ ДПС у Харківській області від 04.10.2022 № 5791/5/20-40-04-03-07 ТОВ «Альфа» обліковується платником орендної плати з юридичних осіб у Шевченківському районі за дві земельні ділянки кадастровий номер :01:002:0005, :01:004:0007 (Основ`янський район м. Харкова). Інших земельних ділянок в оренді ТОВ «Альфа» не має. Станом на 16.09.2022 ТОВ «Альфа» має податковий борг з орендної плати в розмірі 963 940, 33 грн. Крім того, про факт систематичної несплати ТОВ «Альфа» орендної плати за використання двох спірних земельних ділянок, як зазначено вище, свідчать обставини, встановлені рішенням господарського суду Харківської області від 23.06.2021 у справі № 922/1750/21 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.02.2021 у справі № 922/1507/20.

В цій частині колегія суддів зазначає про безпідставність заперечень позивача та відповідача на те, що на даний час за відповідачем заборгованості не обліковується. Це заперечення жодним чином не спростовує встановлений судовими рішеннями факт не виконання відповідачем своїх обов`язків за договором. В цій частині суд не може ревізувати або не приймати до уваги факт, встановлений остаточним судовим рішенням.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність факту систематичного порушення орендарем умов спірних договорів оренди земельних ділянок щодо повного та своєчасного внесення орендних платежів, а також про те, що неотримання орендодавцем орендної плати у визначеному договорами розмірі протягом більш ніж п`яти років свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

Судом першої інстанції не враховано вище зазначених правових висновків Верховного Суду, не надано оцінки доводам прокурора про неналежне виконання ТОВ «Альфа» умов договору оренди щодо повної та своєчасної сплати орендної плати і тим самим не виконано вказівки Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду викладені у постанові від 29.11.2023.

Оцінюючи заперечення позивача про те, що він зацікавлений у збереженні договірних відносин із відповідачем, оскільки інші суб`єкти, на переконання позивача, не будуть сплачувати орендну плату та організовувати будівництво комерційного об`єкту, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Свобода договору, закріплена у якості однієї із засад цивільного законодавства, сформульована у статтях 6 та 627 Цивільного Кодексу України, у відповідності до яких сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Верховний Суд у постанові від 06.11.2019 у справі № 909/51/19 вказав, що ключовою рисою цивільного права є автономія волі сторін, яка знаходить своє втілення у принципі свободи договору.

За змістом частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин 1, 2 статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні правочину волевиявлення учасників повинно відповідати їхній внутрішній волі та бути вільним від факторів, що викривляють уявлення особи про зміст правочину при формуванні її волевиявлення.

Як зазначено вище, економічний зміст договору для Харківської міської ради складає по-перше, надходження орендних платежів за користування земельною ділянкою, по-друге, розвиток інфраструктури і благоустрою у місті Харкові, забезпечення належного середовища для проживання громади міста Харкова.

Відповідно до правової позиції, викладеної в рішенні ЄСПЛ по справі «Сук проти України» від 10.03.2011 (за заявою №10972/05), «законне сподівання» є майновим правом особи, якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя наприклад, коли є чинним Закон, який передбачає таке право, або є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування.

Відповідно до положень ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, зокрема, доходи місцевих бюджетів. Доходи місцевих бюджетів формуються за рахунок власних, визначених законом, джерел та закріплених у встановленому законом порядку загальнодержавних податків, зборів та інших обов`язкових платежів. Склад доходів місцевих бюджетів визначається Бюджетним кодексом України та законом про Державний бюджет України (ст. 63 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Згідно зі ст. 266 Податкового кодексу України фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості зобов`язані сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Ставки податку для об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об`єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 відсотка розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування (п. 266.5.1 Податкового кодексу України).

Рішенням 4 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 12.01.2011 №126/11 «Про врегулювання питань справляння податків на території міста Харкова відповідно до норм Податкового кодексу України» (в редакції рішення 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання «Про внесення змін до рішення 4 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 12.01.2011 № 126/11 «Про врегулювання питань справляння податків на території міста Харкова відповідно до норм Податкового кодексу України» від 21.01.2015 № 1793/15), міськрада встановила на території міста Харкова податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у розмірі 1 відсотка від мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року за 1 кв. метр.

Статтею 10 Податкового кодексу України податок на майно віднесено до місцевих податків та зборів.

Відповідно до п. 19 ч. 1 ст. 64 Бюджетного кодексу України місцеві податки та збори зараховується до бюджетів місцевого самоврядування, а отже бюджет Харківської міської ради недоотримав значну суму коштів, яку мав би отримати, якби ТОВ «Альфа» належним чином виконало умови Договорів оренди земельної ділянки, виділеної під будівництво культурно-ділового центру.

Проте, судом першої інстанції не враховано у рамках застосованої площини «справедливого балансу» між інтересами сторін, що очікуваний Харківською міською радою результат у вигляді забудови земельних ділянок відповідними об`єктами інфраструктури, по-перше, створить умови для сплати Орендарем більшого розміру орендної плати (як це передбачено п. 9 Договорів); по-друге, надасть змогу отримувати як джерело додаткового доходу місцевого бюджету податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; по-третє, може мати користь для підприємців як засіб для здійснення ними підприємницької діяльності, у т.ч. й отримання прибутку, у закінчених будівництвом та уведених у встановленому законом порядку в експлуатацію діловому культурно-комерційному центрі з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельному центрі, а отже, й поповнення бюджету відповідними податками від підприємницької діяльності, створити нові робочі місця для членів територіальної громади міста Харкова.

Крім того, в частині заперечень позивача, які полягають у твердженні, що в умовах війни позивач не пришукає іншого суб`єкта, бажаючого сплачувати орендну плату, колегія суддів знову зазначає, що це заперечення суперечить принципу розумності, міркуванням здорового глузду і принципам належного урядування.

Так, рішенням ХМР 14.07.2023 № 403/23 з 2023 року юридичні особи орендарі земельних ділянок, належних ХМР, звільнені від сплати орендної плати. Оскільки ХМР не отримує орендної плати внаслідок власного свідомого рішення, наведене заперечення з очевидністю не відповідає міркуванням здорового глузду. В той же час, заперечення ХМР також не буде мати жодних резонів і після закінчення війни, оскільки комерційна привабливість земельної ділянки буде залежати від безпекової і соціальної ситуації, а не від добросовісності суб`єкта, який на день вирішення спору не виконує ані обов`язку будівництва, ані обов`язку внесення орендної плати.

За наведених умов не є обґрунтованим та не підтверджується матеріалами справи висновок господарського суду Харківської області про те, що збереження орендних правовідносин між сторонами в умовах воєнного стану буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування спірної земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету.

Суд першої інстанції не дослідив належним чином та не надав належної юридичної кваліфікації наведеним вище обставинам, що призвело до висновку про відсутність істотних порушень договору для Орендодавця Харківської міської ради.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 29.11.2023 у даній справі № 922/21/23 вказав на недостатність посилання на воєнний стан та збереження орендних правовідносин між сторонами в цьому випадку, як критерію більш раціонального використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, вказавши, при цьому, на необхідності надання належної правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема, акту обстеження земельної ділянки від 05.10.2022) щодо знаходження спірної земельної ділянки в занедбаному стані та відсутності проведення будь-яких будівельних робіт з огляду на обов`язок відповідача щодо забудови земельної ділянки у строки, визначені у пункті 8 договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 (у редакції додаткової угоди від 01.07.2020), а також наявності податкового боргу з орендної плати в розмірі 963 940,33 грн. станом на 16.09.2022 у контексті економічного змісту договору оренди для позивача (надходження орендних платежів за користування земельними ділянками).

«Водночас, місцевий і апеляційний господарські суди, не дослідили наявність підстав для застосування до спірних правовідносин положень частини 2 статті 651 ЦК з огляду на умови договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 (у редакції додаткової угоди від 01.07.2020) у сукупності, наявності/відсутності внесення змін до зазначеного договору щодо цільового використання земельної ділянки та/або строків її забудови, у зв`язку з чим не з`ясували суттєві обставини цієї справи, як щодо наявності факту порушення відповідачем умов договору, так і щодо наявності критерію істотності цього порушення договору, а саме чи може розцінюватися нездійснення відповідачем забудови земельної ділянки у встановлений строк як істотне порушення умов зазначеного договору оренди».

Крім того, Верховний Суд у постанові від 29.11.2023 у даній справі, у контексті висновків суду апеляційної інстанції у цій справі (у постанові Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023) щодо раціонального використання земельної ділянки за обставин, що склалися, зауважив, що відповідно до положень статей 177, 181, 373, 374 ЦК України, статті 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» спірна земельна ділянка є об`єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо цієї землі, яке включає право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, зокрема з позовної заяви та апеляційної скарги, прокурор неодноразово наголошував на тому, що мета надання земельної ділянки в оренду для здійснення будівництва визначеного договором об`єкта нерухомого майна слугує загальносуспільному інтересу, а невиконання відповідних умов зазначеного договору порушує принцип раціонального використання земель. Невиконання відповідачем протягом тривалого часу свого зобов`язання за договором оренди від 25.01.2005 № 8810/05 (у редакції додаткової угоди від 01.07.2020) щодо забудови спірної земельної ділянки завдає шкоду позивачу, оскільки останній позбавляється того, на що він розраховував при укладенні зазначеного договору, зокрема будь-яких преференцій від здаваної в оренду землі протягом усього часу користування нею відповідачем.

У відзиві на апеляційну скаргу прокурора Харківська міська рада посилається на висновки щодо застосування норм права, викладені Верховним Судом у постанові від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23. Харківська міська рада погоджується з мотивами, покладеними судом першої інстанції в основу прийнятого оскаржуваного рішення від 19.06.2024 у даній справі про відмову в задоволенні позову прокурора, зокрема, про те, що незважаючи на неповне виконання відповідачем умов договорів щодо забудови, орендна плата продовжує сплачуватись, а тому, на думку Харківської міської ради, розірвання договорів оренди землі не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін в даному випадку, а збереження орендних правовідносин між сторонами буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету.

Велика Палата Верховного Суде у постанові від 12.10.2021 у справ: № 233/2021/19 висловила правовий висновок щодо критеріїв встановлення подібності правовідносин, зазначивши, що на предмет подібності слід оцінювати саме правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях.

Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом.

А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Проте, спірні правовідносини у даній справі № 922/21/23 не є подібними до правовідносин у справі № 922/1626/23 за змістовним критерієм.

Відмінною рисою правовідносин у справі № 922/1626/23 є те, що Верховний Суд в основу прийнятого рішення про відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки поклав в основу висновки про те, що розірвання договору оренди землі дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади, при цьому, повторна спроба передачі в оренду звільненої земельної ділянки комунальної власності "з метою будівництва кафе з літнім майданчиком" є надскладним та маловірогідним (з огляду на його результативність) «завданням» для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харкові, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами.

На відміну від обставин справи № 922/1626/23 та їх правової кваліфікації судом касаційної інстанції, у даній справі № 922/21/23 Верховий Суд у постанові від 29.11.2023 дав чіткі вказівки, які в силу ч. 1 ст. 316 ГПК України є обов`язковими до виконання під час нового розгляду справи, про те, що посилання на воєнний стан та збереження орендних правовідносин між сторонами в цьому випадку, як критерію більш раціонального використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, є передчасним.

Щодо посилання Харківської міської ради на обставини сплати ТОВ «Альфа» орендної плати за двома спірними договорами оренди, яка, за твердженням міськради, є джерелом доходу місцевого бюджету, що, в свою чергу, є підставою збереження орендних правовідносин між сторонами з точки зору «справедливого балансу» колегія суддів зазначає, що вони є безпідставними, оскільки у ТОВ «Альфа» наявний податковий борг з орендної плати в сумі 963 940, 33 грн. станом на 16.09.2022, що підтверджено листом ГУ ДПС у Харківській області від 04.10.2022, звернув увагу Верховний Суд у постанові від 29.11.2023 у даній справі.

Крім того, щодо сплати ТОВ «Альфа» орендної плати за користування двома спірними земельними ділянками з кадастровим номерами :01:004:0007, :01:002:0005 під час дії воєнного стану колегія суддів зазначає, що рішенням Харківської міської ради Харківської області від 14.07.2023 № 403/23 «Про деякі питання плати за землю в місті Харкові на період дії воєнного стану» встановлено, що за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 ставка земельного податку за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні фізичних осіб, та за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, дорівнює 0 відсотків від їх нормативної грошової оцінки; в період з 01.03.2022 по 31.12.2022 земельні ділянки комунальної власності, надані в користування на умовах оренди юридичним особам та фізичним особам-підприємцям, не є об`єктами оподаткування.

Таким чином, ставка орендної плати за користування ТОВ «Альфа» двома спірними земельними ділянками з кадастровим номерами :01:004:0007/, :01:002:0005 наразі складає 0 відсотків від їх нормативної грошової оцінки.

За наведених обставин не можна вважати сплату ТОВ «Альфа» орендної плати за користування двома спірними земельними ділянками з кадастровим номерами :01:004:0007, :01:002:0005 під час чинності вищезазначеного рішення Харківської міської ради від 14.07.2023 № 403/23 надійним джерелом поповнення місцевого бюджету.

Окрім викладеного, самостійною підставою скасування оскарженого рішення колегія суддів вважає його очевидну невідповідність принципу правової визначеності.

Так, одним з проявів правової визначеності є неможливість покладення в основу судового рішення аргументів, які вже отримали негативну оцінку судом вищої інстанції, тобто прийняття судового рішення всупереч вже наявних висновків вищої судової інстанції.

Загалом, доктрина stare decisis (вже розглянутого) значно звужує можливість використання суддею свого права на розсуд, а вирішення спору стає в значній мірі передбачуваним, що дозволяє сторонам мати об`єктивні очікування щодо результатів своїх процесуальних дій.

Аналіз оскарженого рішення показує, що за змістом воно фактично відтворює попереднє рішення суду у даній справі, а саме постанову суду апеляційної інстанції від 28.08.2023. Принциповою обставиною є те, що за змістом оскаржене рішення не містить ніяких нових аргументів порівняно із постановою від 28.08.2023.

Оскільки наведена постанова була скасована ВС із посиланням на хибність висновків суду, відтворення тих самих аргументів повторно суперечить принципу правової визначеності.

Крім того, колегія суддів зазначає, що у разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19).

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи та порушив норми матеріального процесуального права, у зв`язку з чим дане рішення підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Відповідно до частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати апелянта зі сплати судового збору за подання позову та апеляційної скарги покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 270, 270, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтею 277 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. № 1710Х1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у справі № 922/21/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0005, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова, 10/12 (колишній просп. Московський) у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05;

Розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0007, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05;

Витребувати у ТОВ "Альфа" (пров. Ранковий (Більшовицький), 12а, м. Харків, 61140 ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, ) земельну ділянку загальною площею 0,9891га з кадастровим номером :01:002:0005, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові.

Витребувати у ТОВ "Альфа" (пров. Ранковий (Більшовицький), 12а, м. Харків, 61140 ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, ) земельну ділянку загальною площею 0,3500 га з кадастровим номером :01:004:0007, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова ріг вул. Кооперативної у м. Харкові.

Стягнути з ТОВ "Альфа" (пров. Ранковий (Більшовицький), 12а, м. Харків, 61140 ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 9924,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позову, 14886,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 04.10.2024

Головуючий суддя М.М. Слободін

Суддя О.В. Плахов

Суддя О.О. Крестьянінов