СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2024 року м. Харків Справа № 922/653/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О. , суддя Мартюхіна Н.О.

за участі секретаря судового засідання Андерс О.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції апеляційну скаргу (вх.№1385Х/2) Товариства з обмеженою відповідальністю Кегичівське на рішення Господарського суду Харківської області від 14.05.2024 у справі №922/653/24 (повний текст рішення складено та підписано 21.05.2024 суддею Хотенцем П.В. у приміщенні Господарського суду Харківської області)

за позовом Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України, м.Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю Кегичівське, сел.Кутузівка Харківської області,

про розірвання договору оренди, звільнення та повернення об`єкту оренди, стягнення 543759,70 грн,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Інститут тваринництва Національної академії аграрних наук України звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кегичівське", в якій просить суд розірвати договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної від 01.12.2013 власності № ОР-4/13; зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Кегичівське" () звільнити та повернути об`єкт оренди згідно з договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2013 № ОР-4/13, стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна від 01.12.2013 № ОР-4/13 в сумі 351 262,20 грн та заборгованість за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.12.2013 № В-4/13 в сумі 192 497,50 грн.

Позовні вимоги обґрунтовано допущенням відповідачем істотного порушення умов договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2013 № ОР-4/13, у вигляді здійснення сплати орендної плати з порушенням встановлених строків та не у повному обсязі за період з січня 2022 року по грудень 2023 року, внаслідок чого утворилась заборгованість у сумі 351262,20 грн, а також умов договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю № від 01.12.2013 В-4/13, що полягало у здійсненні плати на відшкодування експлуатаційних витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна за період з січня 2022 року по грудень 2023 року з порушенням встановлених строків та не у повному обсязі, внаслідок чого утворилась заборгованість у сумі 192497,50 грн.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.05.2024 у справі №922/653/24 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2013 № ОР-4/13. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю Кегичівське звільнити та повернути об`єкт оренди згідно з договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2013№ОР-4/13. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Кегичівське на користь Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України заборгованість з орендної плати за договором оренди від 01.12.2013 №ОР-4/13 у сумі 351262,20 грн та заборгованість за невиконання зобов`язань за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.12.2013 № В-4/13 у сумі 192497,50 грн, а також 14212,40 грн судового збору.

Рішення обґрунтовано доведеністю обставин вчинення відповідачем істотного порушення умов договору оренди від 01.12.2013 №ОР-4/13 у вигляді неналежної сплати протягом спірного періоду орендних платежів та утворення внаслідок цього заявленої позивачем до стягнення заборгованості з орендної плати та наявністю у зв`язку з цим підстав для розірвання цього Договору в судовому порядку на вимогу орендодавця, зобов`язання відповідача орендаря повернути орендоване нерухоме майно та стягнення з нього заборгованості з орендної плати, а також обставин неналежної сплати протягом спірного періоду плати на відшкодування експлуатаційних витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.12.2013 № В-4/13 та утворення внаслідок цього заявленої позивачем до стягнення заборгованості, щодо якої наявні підстави для стягнення.

Товариство з обмеженою відповідальністю Кегичівське з рішенням господарського суду не погодилось, звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 14.05.2024 у справі №922/653/24 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач послався на неврахування судом першої інстанції того, що на момент розгляду справи у відповідача як орендаря за договором оренди від 01.12.2013 №ОР-4/13 не настав обов`язок зі сплати орендної плати за заявлений позивачем період заборгованості, у зв`язку з чим така заборгованість відсутня через те, що позивач, після початку збройної агресії рф проти України в лютому 2022 року до моменту звернення з позовною заявою у цій справі, припинив надсилати відповідачеві рахунки та акти, на підставі яких має здійснюватися щомісячна сплата орендної плати.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.05.2024 для розгляду справи сформовано склад суду: головуючий суддя-доповідач Пуль О.А., суддя Тарасова І.В., суддя Мартюхіна Н.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.06.2024 витребувано у Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/653/24, необхідні для розгляду скарги, та ухвалено надіслати їх до Східного апеляційного господарського суду. Відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи №922/653/24.

10.06.2024 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.06.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Кегичівське та повідомлено учасників справи про призначення розгляду апеляційної скарги на 14.08.2024 р. о 14:00 годині годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, у залі засідань №104.

17.07.2024 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. № 9454), згідно з яким він просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2024, у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для розгляду справи сформовано склад суду: головуючий суддя-доповідач Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2024 задоволено заяву представника Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України Красноруцького Олексія Олександровича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 розгляд справи відкладено на 26.09.2024 о 12:00 год.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи та вимоги, заслухавши представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду виходить з такого.

01 грудня 2013 року між Інститутом тваринництва Національної академії аграрних наук України (позивачем, орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кегичівське" (відповідачем, орендарем) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності №ОР-4/13, відповідно до предмету якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлове приміщення площею 895,1 кв.м, розміщене за адресою: 62404, Харківська область, Харківський район, с. Кулиничі, вул. Ювілейна, 10, в будівлі комбінату побутового обслуговування Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України (реєстраційний номер 00497199.1.ТЖЕЧСТ 174), що перебуває на балансі Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 30 жовтня 2013 року року і становила 406 894,96 грн.

Згідно з пунктом 1 додаткової угода № 1 від 01.02.2014 до договору оренди від 01.12.2013 № ОР-4/13, пункт 1.1. вказаного Договору викладено в наступній редакції - орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлові приміщення площею 942,3 кв. м., розміщене за адресою: 62404, Харківська область, Харківський район, с. Кулиничі, вул. Ювілейна, 10, в будівлі комбінату побутового обслуговування Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України (реєстраційний номер 00497199.1.ТЖЕЧСТ 174), що перебуває на балансі Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 30 жовтня 2013 року і становить за незалежною оцінкою 428 351,16 грн.

Відповідно до пункту 1 додаткової угода № 3 від 01.11.2016 до договору оренди від 01.12.2013 № ОР-4/13, пункт 1.1. вказаного Договору викладено в наступній редакції - орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлові приміщення площею 1039,2 кв.м, розміщене за адресою: 62404, Харківська область, Харківський район, смт. Кулиничі, вул. Ювілейна, 10, в будівлі комбінату побутового обслуговування Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України (реєстраційний номер 00497199.1.ТЖЕЧСТ 174), що перебуває на балансі Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 26 жовтня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 862 000,00 грн.

Згідно з пунктом 1 додаткової угоди № 6 від 01 жовтня 2019 року до договору оренди від 01.12.2013 № ОР-4/13, пункт 1.1. вказаного Договору викладено в наступній редакції - орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлові приміщення будівлі комбінату побутового обслуговування, загальною площею 1693,9 кв. м, розміщене за адресою: 62404, м. Харків, вул. Ювілейна, 12, що перебуває на балансі Інституту тваринництва Національної академії аграрних наук України, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 05 вересня 2019 року і становить за незалежною оцінкою 1 682 000,00 грн.

Актом прийому-передачі в оренду майна від 01 грудня 2013 року, вищезазначене майно передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Кегичівське" в строкове платне користування.

Відповідно до пункту 3.6. Договору оренди орендна плата перераховується орендарем орендодавцю щомісяця не пізніше 15 числа місяця.

Орендна плата згідно з пунктом 3.1. Договору оренди визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2013 року 6 103,42 грн (згідно додаткової угоди № 1 від 01 лютого 2014 року вересень 2013 року 6 495,95 грн; додаткова угода № 3 від 01 листопада 2016 року листопад 2016 року 15600, 00 грн; додаткова угода № 6 від 01 жовтня 2019 року жовтень 2018 року 21 666,67 грн)

Пунктом 3.3. Договору оренди визначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно з пунктами 5.1. - 5.13 Договору оренди орендар бере на себе певні зобов`язання.

Зокрема, відповідно до пункту 5.3. Договору оренди, орендар зобов`язаний своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 10.1 Договору оренди встановлено, що його укладено строком на 2 роки 11 місяців до 31 жовтня 2016 року.

Відповідно до пункту 3 додаткової угоди № 3 від 01 листопада 2016 року до Договору оренди, термін дії вказаного договору було продовжено терміном на 2 роки 11 місяців, тобто до 30 вересня 2019 року.

Згідно з пунктом 3 додаткової угоди № 6 від 01 жовтня 2019 року до Договору оренди термін дії вказаного Договору було продовжено терміном на 2 роки 11 місяців, тобто до 31 серпня 2022 року.

Відповідно до пункту 5.3. Договору оренди орендар зобов`язався своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно з пунктом 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Отже, у спірний період та на час звернення позивача 29.02.2024 з позовом у даній справі Договір оренди був чинним.

Відповідачем не сплачено орендну плату в розмірі, встановленому договором з січня 2022 року по грудень 2023 року, який складає 351262,20 грн, що останнім не заперечується у відзиві на позов та в апеляційній скарзі.

Відповідно до пункту 5.11. Договору оренди 01.12.2013 між позивачем та відповідачем було укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, у тому числі на компенсацію плати за землю, № В-4/13.

Згідно з пунктом 2.2.3. Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, у тому числі на компенсацію плати за землю № В-4/13., відповідач не пізніше 05 (п`ятого) числа місяця, наступного за звітним місяцем, зобов`язаний вносити плату на рахунок балансоутримувача будівлі заявника, на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг.

Відповідно до додаткової угоди № 6 від 01 жовтня 2019 р., пункт 1.1. договору № від 01.12.2013 В-4/13 було викладено в наступній редакції - балансоутримувач, забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, загальною площею 1693,9 м. кв. нежитлові приміщення будівлі комбінату побутового обслуговування, а також прибудинкової території, що знаходиться за адресою: 61026, м. Харків, вул. Ювілейна, 12. Орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної ним площі в цій Будівлі, що складає 7403,75 грн.

Таким чином, оскільки під час дії договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.12.2013 № В-4/13, Товариством з обмеженою відповідальністю "Кегичівське" у порушення його умов, визначена в ньому плата вносилась несвоєчасно та не у повному обсязі, розмір несплачених платежів зза цим Договором за період з січня 2022 року по грудень 2023 року, включно, складає 192497,50 грн.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України передбачено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно зі статтею 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статею 509 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України.

Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 174 Господарського кодексу України серед підстав виникнення господарських зобов`язань передбачено господарські договори.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частин 1, 3 статті 626 Цивільного кодексуУкраїни, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Спірний Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності державної від 01.12.2013 власності № ОР-4/13, виходячи з його змісту, за своєї правовою природою є договором найму (оренди) майна.

Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 3 статті 760 Цивільного кодексу України передбачено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до саттті 1 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна» від 03.10.2019 № 157-ХI цей Закон регулює, зокрема, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Статтею 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно зі статтею 286 Господарського кодексу України,орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У частині 1 статті 627 Цивільного кодексуУкраїни визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з положеннями статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то вонопідлягаєвиконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом із тим законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у зазначеній нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. За імперативними приписами як статті 651 Цивільного кодексу України, так і статті 188 Господарського кодексу України, якою визначено, зокрема порядок розірвання господарських договорів, зміна (розірвання) договору можлива лише за згодою сторін або у виняткових випадках за рішенням суду у зв`язку з істотним порушенням стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція узгоджується з правовою позицією викладеною в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 910/21148/17 та від 15.05.2019 № 913/422/18.

Як зазначено вище, відповідачем допущено порушення умов Договору оренди в частині сплати орендної плати за період з січня 2022 року по грудень 2023 року, тобто за дворічний період,внаслідок чого у нього утворилась заборгованість за цей тривалий період у значному розмірі, який складає 351262,20 грн, і саме ця обставина заявлена в якості підстави для розірвання спірного Договору оренди в судовому порядку на вимогу Орендодавця -позивача

На час укладення спірного Договору Орендодавець розраховував на отримання у встановлені Договором строки щомісячної орендної плати в певних розмірах, що є основною метою договору оренди для орендодавця та його правом, а тому неотримання ним внаслідок систематичної несплати відповідачем орендної плати протягом тривалого дворічного періоду у значному розмірі у встановлені Договором строки очевидно вже свідчить про те, що позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні Договору.

За сталою практикою Верховного Суду, сам факт систематичного порушення договору вже є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред`явлення позову, не має правового значення ( постанова Верховного Суду від 2 травня 2018 року у справі № 925 /549/17 ).

При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (Постанова Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17).

З огляду на наведене, господарський суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди на вимогу Орендодавця -позивача.

Колегія суддів відхиляє доводи відповідача щодо ненастання у нього як орендаря за договором оренди від 01.12.2013 №ОР-4/13 обов`язку зі сплати орендної плати за заявлений позивачем період заборгованості та відсутністю у зв`язку з цим такої заборгованості, з посиланням на те, що після початку збройної агресії рф проти України в лютому 2022 року до моменту звернення з позовною заявою у цій справі позивач припинив надсилати відповідачеві рахунки та акти, на підставі яких має здійснюється щомісячна сплата орендної плати.

У спірному договорі оренди від 01.12.2013 №ОР-4/13 відсутні положення, які б передбачали обов`язок орендодавця з надання орендареві рахунку на сплату орендної плати та певних актів на підтвердження виконання договору оренди.

Натомість до позовної заяви позивачем додано складені ним акти наданих послуг та рахунки на оренду приміщення за спірний період заборгованості за відсутністю доказів надсилання вказаних документів відповідачеві.

Разом з цим, колегія суддів зазначає, що складання вказаних документів та їх надсилання орендареві не має значення для справи, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 252 Цивільного кодексу України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Відповідно до положень статті 212 Цивільного кодексу України, особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина) (ч.1). Особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (скасувальна обставина) (ч.2). Якщо настанню обставини недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, обставина вважається такою, що настала (ч.3). Якщо настанню обставини недобросовісно сприяла сторона, якій це вигідно, обставина вважається такою, що не настала (ч.4).

Частиною першою статті 613 Цивільного Кодексу України визначено, що кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Як зазначено вище, відповідно до пункту 3.6. Договору оренди, орендна плата перераховується орендарем орендодавцю щомісяця не пізніше 15 числа місяця,тобто Договором чітко встановлено строк оплати, сторони визначили конкретне число місяця, до якого потрібно здійснити оплату вартості оренди.

У пункті 3.1. в редакції Додаткової угоди від 01.10.2019 № 6 визначено розмір орендної плати за базовий місяць-жовтень 2019 року,який згідно з пунктом 3.2. Договору за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Індекс інфляції (індекс споживчих цін )- показник, що характеризує зміни загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання, розраховуються Державним комітетом статистики України щомісяця та публікуються у пресі (зокрема, у газеті "Урядовий кур`єр") не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, а отже є загальнодоступною офіційною інформацією.

Разом з тим, рахунок є лише документом, що містить платіжні реквізити, на які потрібно перерахувати кошти, і не є первинним бухгалтерським документом, який підтверджує господарську операцію в розумінні Закону України Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні, в той час як в даному випадку орендар має можливість самостійно обчислити розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції на основі чітко встановленої в пункті 3.1. Договору базової ставки орендної плати та загальнодоступності інформації про індекс інфляції.

Крім цього, оскільки договір оренди, виходячи з його предмету, визначеного статтею 759 Цивільного кодексу України та статтею 283 Господарського кодексу України надання майна у строкове платне користування, за своєю правовою природою не є договором про надання послуг, предметом якого відповідно до статті 901 Цивільного кодексу України є надання послуги, яка споживається в процесі вчинення певної діяльності або здійснення певної діяльності, передання майна в користування за договором оренди не може підтверджуватись актом наданих послуг, а повинен підтверджуватися актом приймання-передачі майна в оренду. Як зазначено вище, спірне приміщення було передано в оренду відповідачу за спірним Договором оренди за актом приймання-передачі від 01.12.2013 та не було повернуто останнім позивачу, що підтверджують сторони в заявах по суті справи та є однією з обставин, що складають фактичні підстави позову у даній справі.

З огляду на наведене, виставлення рахунку чи акту наданих послуг у спірних договірних правовідносинах оренди не може бути відкладальною умовою у розумінні статті 212 Цивільного кодексу України або простроченням кредитора в розумінні статті 613 цього Кодексу, у зв`язку з чим відсутність рахунку та акту наданих послуг не впливає на обов`язок відповідача сплатити обумовлену умовами Договору орендну плату у встановлений строк- не пізніше 15 числа місяця, що наступає за звітнім.

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до частини 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Згідно з пунктом 10.9 Договору оренди у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю.

З огляду на наведені норми та умови договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2013 року № ОР-4/13, розірванням цього Договору, господарський суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Кегичівське" звільнити та повернути об`єкт оренди за цим Договором.

Щодо заборгованості за Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю № В-4/13, яка, як зазначено вище, утворилась за період з січня 2022 року по грудень 2023 року, включно та складає 192497,50 грн, господарський суд першої інстанції також дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для її стягнення в силу вищенаведених загальних норм що регулюють виконаня зобов`язання та встановлюють обов`язковість договору.

Ураховуючи викладене, доводи апеляційної скарги не знайшли підтвердження, а оскаржуване рішення Господарського суду Полтавської області є законним, обґрунтованим, ухваленим при повному дослідженні обставин справи, наданню їм належної і об`єктивної оцінки, з дотриманням норм процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витраті зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги залишаються за скаржником.

Керуючись ст.129, ст.43, пунктом 4 частини 1 ст.275, ст.282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Кегичівське залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 14.05.2024 у справі №922/653/24 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 02.10.2024

Головуючий суддя О.А. Пуль

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя Н.О. Мартюхіна