ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"25" вересня 2024 р. м. Вінниця Cправа № 902/519/24

Господарський суд Вінницької області у складі:

головуючий суддя Міліціанов Р.В.,

при секретарі Московчук Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, площа Шевченка, буд. 6/16, м. Могилів-Подільський, Вінницька область, 24000, код - 26340549

до: Споживчого товариства "КРАЯНИ", вул. Юності, буд. 1 А, с. Немія, Могилів-Подільський район, Вінницька область, 24006, код - 32409902

про внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2013 року

за участю представників:

позивача: Збегін Сергій Станіславович

відповідача: Яхно Олександр Володимирович

В С Т А Н О В И В :

03.05.2024 року до Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява (б/н від 29.04.2024 року) Могилів-Подільської міської ради Вінницької області до Споживчого товариства "КРАЯНИ" про:

- внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2013 року, а саме:

- пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 2 128 925,83 грн";

- пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

- внесення змін до договору оренди землі від 23.02.2016 року, а саме:

- пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 424 709,95 грн";

- пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Ухвалою суду від 08.05.2024 року позовну заяву (б/н від 29.04.2024 року) Могилів-Подільської міської ради Вінницької області до Споживчого товариства "КРАЯНИ" про внесення змін до договорів оренди землі від 24.09.2013 року та від 23.02.2016 року залишено без руху.

20.05.2024 року до суду від Могилів-Подільської міської ради Вінницької області надійшла заява (б/н від 15.05.2024 року) (вх.канц. № 01-34/5213/24 від 20.05.2024 року) про усунення недоліків до позовної заяви та зменшення розміру заявлених позовних вимог. В заяві, з поміж іншого позивач просить суд зменшити позовні вимоги шляхом виключення з їх складу позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі від 23.02.2016 року і вважати їх наступними:

- внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2013 року, а саме: пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 2 128 925,83 грн";

- внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2013 року, а саме: пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Ухвалою суду від 27.05.2024 року відкрито провадження у справі № 902/519/24 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 20.06.2024 року.

19.06.2024 року до суду від представника позивача надійшла заява (б/н від 19.06.2024 року) (вх.канц. № 01-34/6361/24), в якій останній зазначає, що підтримує заявлені позовні вимоги повністю та просить суд проводити судове засідання за відсутності уповноваженого представника.

У судовому засіданні 20.06.2024 року судом постановлено ухвалу про відкладення підготовчого судового засідання на 10.07.2024 року.

Ухвалою суду від 21.06.2024 року повідомлено учасників справи про дату наступного судового засідання.

05.07.2024 року до суду від представника позивача на виконання вимог ухвали суду надійшла заява (б/н від 05.07.2024 року) (вх.канц. № 01-34/7007/24).

У судовому засіданні 10.07.2024 року судом постановлено протокольні ухвали про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та про відкладення підготовчого засідання у справі № 902/519/24 на 04.09.2024 року.

Ухвалою суду від 16.07.2024 року повідомлено учасників справи про дату наступного судового засідання.

У судовому засіданні 04.09.2024 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 25.09.2024 року.

Ухвалою суду від 04.09.2024 року повідомлено учасників справи про дату наступного судового засідання.

05.09.2024 року від представника Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, Яхно О.В. надійшла заява (№ 01-34/8759/24 від 05.09.2024 року) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду від 06.09.2024 року забезпечено участь представника Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, Яхно Олександра Володимировича у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою системи відеоконференцзв`язку ЄСІТС

У судовому засіданні 25.09.2024 року прийняли участь представники позивача та відповідача, які підтримали раніше висловлені позиції щодо предмету спору.

Стислий виклад процесуальних позицій сторін.

Як вбачається із позовної заяви позивач в якості підстави вимог посилається на те, що на підставі рішення 31 сесії Могилів-Подільської міської ради Вінницької області 6 скликання від 30.04.2013 року "Про поновлення договорів оренди на земельні ділянки" між Могилів-Подільською міською радою та Споживчим товариством "Краяни" від 24.09.2013 року укладено договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до умов договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180 становить 844 042,32 грн, орендна плата становить 25 321, 27 грн.

23.02.2016 року між Могилів-Подільською міською радою та Споживчим товариством "Краяни" на підставі рішення 53 сесії Могилів-Подільської міської ради Вінницької області 6 скликання від 27.10.2015 року № 1256 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок з наступною передачею їх в приватну власність та в оренду", щодо оренди земельної ділянки, загальною площею 0,0158 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі по вулиці Ставиській, 40/45 з терміном на 10 років, кадастровий номер :00:004:1097.

Відповідно до умов договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 373,94 грн, орендна плата становить 9 041,22 грн в рік.

За твердженнями позивача, земельні ділянки кадастрові номери: :00:004:0180 та :00:004:1097, відносяться до земель комунальної власності Могилів-Подільської міської територіальної громади в особі Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Керуючись п.12 Договорів розмір орендної плати переглядається щорічно. Однак, як зазначає позивач умови договору жодного разу не переглядалися.

Рішенням 9 сесії Могилів-Подільської міської ради 8 скликання від 30.06.2021 року № 249 "Про встановлення податку на майно на території Могилів-Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області", встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 01 січня 2022 року.

В подальшому, Управлінням Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області проведено перевірку окремих питань фінансово-господарської діяльності Могилів-Подільської міської ради за період з 01.01.2019 року по 28.02.2023 року, за результатами якої складено акт та встановлено порушення чим порушено ч.ч. 1, 2 ст. 193 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України, а саме, щодо до втрат фінансових ресурсів в результаті не переукладання договорів оренди землі на збільшення розміру орендної плати (12% від нормативно грошової оцінки землі з 01.01.2022 року).

Наказом начальника Вінницької обласної військової адміністрації від 19.02.2024 року № 90 "Про стан фінансово-бюджетної дисципліни в установах, організаціях і на підприємствах області та посилення контролю за використання бюджетних ресурсів" встановлено вимогу виконавчому комітету Могилів-Подільської міської ради усунути фінансові порушення, що викладені у висновках Управління Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області.

В зв`язку з чим, Могилів-Подільською міською радою Вінницької області подано позов до Споживчого товариства "КРАЯНИ" про внесення змін до договору оренди землі.

При цьому, з урахуванням заяви Могилів-Подільської міської ради Вінницької області (б/н від 15.05.2024 року) (вх.канц. № 01-34/5213/24 від 20.05.2024 року) позивач просить суд внести зміни до договору оренди землі від 24.09.2013 року, а саме: пункту 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 2 128 925,83 грн" та пункту 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Матеріали справи не містять відзиву або будь-якої іншої заяви по суті справи зі сторони відповідача в якому було б викладено процесуальну позицію останнього з приводу заявленого позову.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 30.04.2013 року рішенням 31 сесії 6 скликання Могилів-Подільської міської ради Вінницької області № 774 "Про поновлення договорів оренди на земельні ділянки" поновлено договір оренди: зареєстрований у Вінницькій регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» від 15.05.2008 року за № 28 на земельну ділянку, площею 0,0792 га по вул. Стависька, 8 Споживчому товариству "Краяни", для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (обслуговування універмагу "Дністер"), поновив його терміном на 15 років;

Зобов`язано Управління Держземагентства у Могилів-Подільському районі підготувати додаткові угоди про поновлення договорів оренди Споживчому товариству "Краяни" (т. 1, а.с.19).

24.09.2013 року між Могилів-Подільською міською радою Вінницької області (Орендодавець) та Споживчим товариством "Краяни" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (т. 1, а.с.12-16).

Відповідно п. 1 Договору Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель торгівлі в м. Могилів-Подільському по вулиці Стависька, 8.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0792 га (п. 2 Договору).

За змістом п. 5 Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 844 042,32 грн.

Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).

Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в банківські установи та становить 379 819,00 грн на 15 років, в тому числі 25 321,27 грн в рік (п. 9 Договору).

Обчислення розміру орендної плати за земельної ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 10. Договору).

За змістом п. 12 Договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної, ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (п. 14 Договору).

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленим проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 33 Договору).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 40 Договору).

На підставі акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду Споживчому товариству "Краяни" передано земельна ділянка кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, площею 0,0792 га, що знаходиться за адресою вул. Стависька, 8, м. Могилів-Подільський (т. 1, а.с. 23).

За твердженнями позивача, земельна ділянка кадастровий номер: :00:004:0180, відносяться до земель комунальної власності Могилів-Подільської міської територіальної громади в особі Могилів-Подільської міської ради Вінницької області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Керуючись п.12 Договорів розмір орендної плати переглядається щорічно. Однак, як зазначає позивач умови договору жодного разу не переглядалися.

Рішенням 9 сесії Могилів-Подільської міської ради 8 скликання від 30.06.2021 року № 249 "Про встановлення податку на майно на території Могилів-Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області", встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 01.01.2022 року.

Управлінням Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області проведено перевірку окремих питань фінансово-господарської діяльності Могилів-Подільської міської ради за період з 01.01.2019 року по 28.02.2023 року, за результатами якої складено акт та встановлено порушення чим порушено ч.ч. 1, 2 ст. 193 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України, а саме, щодо до втрат фінансових ресурсів в результаті не переукладання договорів оренди землі на збільшення розміру орендної плати (12% від нормативно грошової оцінки землі з 01.01.2022 року).

За твердженнями позивача, листами № 02-22/3673 від 09.11.2021 року та № 02-22/1582 від 03.07.2023 року Могилів-Подільська міська рада Вінницької області повідомляла відповідача про необхідність внесення змін до пунктів 5 та 9 договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0792 га, яка розташована в м. Могилеві- Подільському по вул. Ставиській, 8, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, в частині встановлення орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки (т.1, а.с. 51-52).

Визначаючись щодо заявлених позовних вимог та надаючи юридичну оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного.

Відповідно до висновку, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 910/17984/16 та підтриманому у постанові від 07.12.2021 у справі № 922/3816/19, акт ревізії Державної фінансової інспекції України не є беззаперечною підставою для задоволення позовних вимог про стягнення збитків, оскільки виявлені таким органом порушення не можуть впливати на умови укладених між сторонами договорів і не можуть їх змінювати. Акт ревізії не може змінювати, припиняти договірні правовідносини сторін, зобов`язання, визначені укладеними договорами та які підтверджені відповідним актами здачі-приймання наданих послуг. Акт ревізії Державної фінансової інспекції України є документом, складеним з приводу наявності або відсутності відповідних порушень, та містить лише думку органу, який його склав. Викладені в ній висновки не мають заздалегідь обумовленої сили, тобто акт ревізії не є підставою для стягнення з відповідача коштів, одержаних відповідно до умов договору. Акт ревізії не є рішенням суб`єкта владних повноважень, не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, робота (діяльність) яких перевірялася. Акт ревізії є носієм доказової інформації про виявлені контролюючим органом порушення вимог законодавства суб`єктами господарювання, документом, на підставі якого приймається відповідне рішення контролюючого органу.

Таким чином, висновки контролюючого органу повинні оцінюватись судом у сукупності з іншими наявними у справі доказами.

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Згідно зі статтею 2 Закону України від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин; далі - Закон N 161-XIV)відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 13 Закону N 161-ХІV встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону N 161-XIV орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону N 161-ХІVорендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Статтею 30 Закону N 161-ХІVпередбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах КГС ВС від 27.01.20 у справі №922/676/19 (пункт 7.8); від 11.12.19 у справі №922/1298/19 (пункт 7.9).

Згідно з ч.ч. 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У підпункті 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України встановлено, що орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України).

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.2 ст. 288 Податкового кодексу України).

Згідно з п.п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (п.289.1 ст.289 ПК України).

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Отже договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності. Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень міської ради про бюджет міста на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

Водночас, такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України

Пунктом 33 договору оренди землі сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку.

Аналогічно і статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Також аналогічні норми щодо внесення змін в договір лише за згодою сторін та можливості зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору передбачені ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України.

При цьому, статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

З урахуванням викладеного, ні умовами договору оренди землі, ні нормами чинного на момент укладення договору законодавства, не передбачено обов`язку орендаря щодо саме безумовного підписання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.

За відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідні висновки викладені в постановах КГС ВС від 15.02.2018 № 916/1578/15-г, від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 27.01.2020 року № 922/676/19постанові ВП ВС від 16.02.2021 року справа №921/530/18 (провадження №12-58гс20).

Згідно п. 12 Договору оренди земельної ділянки від 24.09.2013 року сторонами визначено та погоджено вичерпний перелік обставин згідно яких розмір орендної плати переглядається щорічно, до яких не віднесено прийняття рішення органом місцевого самоврядування.

З огляду на зміст відповідей відповідача (т. 1 а.с. 56, 57) сторонами не досягнуто згоди щодо внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Тому, у задоволенні позову Могилів-Подільської міської ради Вінницької області в частині вимог внесення змін до Договору оренди землі від 24.09.2013 року, кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, а саме: пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки", слід відмовити.

Відносно вимог про внесення змін до Договору оренди землі від 24.09.2013 року, кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, а саме: пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 2 128 925,83 грн", суд зазначає наступне.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами 1, 3, та 4 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Із аналізу вищенаведених приписів законодавства слідує, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).

У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 викладена правова позиція згідно з якою зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 04.10.2023 передав справу № 914/2848/22 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України. Ухвалою від 16.01.2024 Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду справу № 914/2848/22.

У постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (пункт 122 постанови) Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Так, Великою Палатою Верховного Суду у вказаній постанові наведений правовий висновок про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.

Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Із системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель», Податкового кодексу України слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.

Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. В органу місцевого самоврядування відсутній обов`язок узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.

Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду конкретизує свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Тому, при вирішенні даної позовної вимоги судом враховано останній правовий висновок ВП ВС від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.

Позивач не позбавлений можливості звернутися з позовом про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за дійсною нормативно-грошовою оцінкою земельної ділянки.

Крім того, матеріалами справи підтверджено внесення відповідачем плати за користування земельною ділянкою за актуальною нормативно-грошовою оцінкою (т. 1 а.с. 102-144), що підтверджує недоведеність позивачем обставин порушення своїх прав.

Таким чином, суд відмовляє у задоволенні позову повністю.

Судові витрати зі сплати судового збору, відповідно до положень ст. 129 ГПК України, слід залишити за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 2, 3, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 113, 118, 123, 126, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327, ГПК України, суд -

П О С Т А Н О В И В:

1. Відмовити повністю у задоволенні позову Могилів-Подільської міської ради Вінницької області (площа Шевченка, буд. 6/16, м. Могилів-Подільський, Вінницька область, 24000, код - 26340549) до Споживчого товариства "КРАЯНИ" (вул. Юності, буд. 1 А, с. Немія, Могилів-Подільський район, Вінницька область, 24006, код - 32409902) про внесення змін до Договору оренди землі від 24.09.2013 року, кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, а саме:

- пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.04.2024 року становить 2 128 925,83 грн";

- пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

2. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу позову в сумі 3 028,00 грн - залишити за позивачем.

3. Примірник рішення надіслати сторонам до електронних кабінетів у системі ЄСІТС, за їх відсутності - рекомендованими листами з повідомленням про вручення поштового відправлення, а також засобами електронного зв`язку: позивачу - , відповідачу - .

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Північно - західного апеляційного господарського суду.

Повний текст судового рішення складено 07 жовтня 2024 р.

Суддя Міліціанов Р.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи

2 - позивачу (площа Шевченка, буд. 6/16, м. Могилів-Подільський, Вінницька область, 24000)

3 - відповідачу (

вул. Юності, буд. 1 А, с. Немія, Могилів-Подільський район, Вінницька область, 24006, пл. Ринкова 56/1, м. Могилів-Подільський, 24000 )