ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" вересня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/1828/24

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Босової Ю.С.

За участю представників сторін:

Від позивача: Білан Н.М. на підставі ордеру;

Від відповідача: Шульга В.Р. на підставі ордеру;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Згода до Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Згода (далі по тексту ТОВ Згода) звернулось до господарського суду з позовною заявою до Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (далі по тексту - Саф`янівська сільська рада), відповідно до якої позивач просить суд:

1) визнати недійсним та скасувати рішення Cаф`янівської сільської ради № 5235-VIII від 21.03.2024 Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017;

2) визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, укладеного між ТОВ Згода та Саф`янівською сільською радою, в редакції додаткової угоди позивача, зміст якої наведений у прохальній частині позову.

В обґрунтування заявлених позовних вимог ТОВ Згода посилається на надання йому у користування земельної ділянки державної власності, яка пізніше була передана у комунальну власність, на підставі договору оренди землі № 12 від 14.03.2017. З метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк ТОВ Згода до закінчення строку дії договору направило на адресу відповідача відповідну заяву, до якої було додано проєкт додаткової угоди. Проте, Cаф`янівська сільська рада повідомила про неможливість поновлення договору оренди землі, а також про наявність у ради наміру продати право оренди окремим лотом на конкурентних засадах. При цьому, 21.03.2024 Cаф`янівською сільською радою було прийнято рішення № 5235-VIII «Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017» у зв`язку із закінченням строку дії договору.

ТОВ Згода стверджує, що прийняте відповідачем рішення не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Наведене, з урахуванням порушення відповідачем місячного строку на розгляд заяви про продовження орендних відносин, за переконанням відповідача, свідчить про наявність підстав для визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Ухвалою суду від 30.04.2024 дана справа була прийнята до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 08.07.2024 клопотання ТОВ Згода про витребування доказів було задоволено, витребувано у Саф`янівської сільської ради належним чином засвідчені копії наказу ГУ Держгеокадастру в Одеській області 47-ОТГ від 09.12.2020; акта приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної в комунальну власність від 09.12.2020; рішення Саф`янівської сільської ради № 111-VIII від 24.12.2023; рішення постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, екології та перспективного планування, яке було враховано при винесенні відповідачем рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 «Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017».

23.07.2024 до суду від Саф`янівської сільської ради надійшли витребувані ухвалою суду від 08.07.2024 докази.

Саф`янівська сільська рада була належним чином повідомлена про розгляд судом даного спору шляхом доставлення всіх ухвал суду до електронного кабінету відповідача. Проте, на стадії підготовчого провадження представник відповідача з`явився лише в одне підготовче засідання 05.08.2024, у якому судом було призначено справу до розгляду по суті, відзив на позову заяву від відповідача також не надходив.

Разом з тим, 28.08.2024 до суду від Саф`янівської сільської ради надійшли письмові пояснення, по тексту яких відповідач вказує, що строк дії договору сплинув 21.03.2024. За два місяці до закінчення строку дії договору Саф`янівська сільська рада повідомила позивача про намір продати право оренди земельної ділянки окремим лотом на конкурентних засадах.

Позивач вказує, що рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 було прийнято у зв`язку з закінченням строку договору та економічною невигідністю та неефективним використанням комунальної власності з огляду на низький рівень відсоткової ставки від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, який встановлений умовами договору №12 від 14.03.2017.

При цьому, прийняти пропозицію позивача про збільшення відсоткової ставки до 16% рада не могла, оскільки за визначеною у Податковому кодексі України нормою річна сума платежу не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки. Так, лише у випадку визначення орендаря на конкурентних засадах Саф`янівська сільська рада могла збільшити орендну плату до 16% від нормативної грошової оцінки, а, отже, згода щодо такої істотної умови договору як орендна плата не була досягнута сторонами.

Відсутність наміру продовжувати орендні відносини з позивачем, за переконанням відповідача, також підтверджується рішенням від 21.03.2024 №5229-VIII «Про припинення терміну дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

03.09.2024 до суду від ТОВ Згода надійшли заперечення на пояснення відповідача, по тексту яких позивачем вказано, що в письмовій кореспонденції між сторонами та у оскаржуваному рішення відсутні будь-які пропозиції відповідача про збільшення розміру орендної плати. При цьому, відповідач наполягає на прийнятті спірного рішення з порушенням 30-денного строку для розгляду заяви ТОВ Згода.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення учасників судового процесу, господарський суд встановив наступне.

14.03.2017 між ГУ Держгеокадастру в Одеській області (Орендодавець) та ТОВ Згода (Орендар) було укладено договір оренди землі №12, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець, на підставі протоколу проведення повторних земельних торгів за лотом №850 від 14.03.2017 № 1/850 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту), кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0238.

Згідно з п. 2.1 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18.0340 га, у тому числі: 18.0340 га ріллі, що розташована на території Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту).

Відповідно до п. 2.6 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного станом на 01.01.2017, складає 615 917,91 грн та підлягає щорічній індексації.

Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 передбачено, що договір укладено на строк 7 років. Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації відповідно до закону.

За змістом п. 3.3 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 після закінчення строку дії договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом - повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше, ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору.

Відповідно до п. 3.4 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

Згідно з п. 4.1 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області у розмірі 8,08 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 49 770,00 грн за 1 (один) рік.

Пунктом 11.2 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 визначено, що дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін (п. 11.5 договору оренди землі №12 від 14.03.2017).

21.03.2017 було проведено державну реєстрацію права ТОВ Згода користування земельною ділянкою, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №83833807 від 30.03.2017.

16.01.2021 було проведено державну реєстрацію права комунальної власності Саф`янівської сільської ради на земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0238, що підтверджується інформаційною довідкою №372891431 від 04.04.2024 з Державного реєстру речових прав.

Слід зазначити, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0238 була передана у комунальну власність на підставі наказу ГУ Держгеокадастру в Одеській області №47-ОТГ від 09.12.2020; рішення Саф`янівської сільської ради № 111-VIII від 24.12.2023, акта приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної в комунальну власність від 09.12.2020.

18.01.2024 ТОВ Згода звернулось до Саф`янівської сільської ради із заявою №18/01, відповідно до якої позивач просив поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017 згідно пункту 3.3 договору на такий самий строк. До вказаної заяви позивачем було додано проєкт додаткової угоди №1 до договору оренди землі №12, витяг № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Слід зазначити, що п. 7 проекту додаткової угоди №1 врегульовано порядок сплати орендної плати. При цьому, конкретний розмір орендної плати у пункті не визначений, оскільки ТОВ Згода залишило незаповненою графу, яка встановлює відсоток від нормативної грошової оцінки, від розміру якого безпосередньо залежить орендна плата.

Згідно з витягом № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки, сформованим станом на 18.01.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0238 становить 506 351,68 грн.

Листом №01/01-33/271 від 19.01.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила ТОВ Згода про неможливість поновлення договору оренди №12 від 14.03.2017 з посиланням на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України. Крім того, посилаючись на приписи ст. 134 Земельного кодексу України, рада повідомила позивача, що право оренди на 2 земельні ділянки буде продано окремими лотами на конкурентних засадах.

Листом №01/01-33/269/544 від 12.02.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила ТОВ Згода, що клопотання №18/01 від 18.01.2024 потребує додаткового вивчення та буде розглянуто на найближчій черговій сесії Саф`янівської сільської ради.

Листом №21/02.1 від 21.02.2024 ТОВ Згода просило Саф`янівську сільську раду звернути увагу, що до спірних правовідносин слід застосовувати ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). Крім того, позивачем було запропоновано збільшити орендну плату за договором оренди землі №12 від 14.03.2017 з 8,08 % до 16% від нормативної грошової оцінки ділянки.

Листом №01/01-23/857 від 11.03.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила ТОВ Згода про відсутність у ради наміру продовжувати термін дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

21.03.2024 Cаф`янівською сільською радою було розглянуто клопотання позивача про поновлення договору оренди землі №12 від 14.03.2017, за результатами розгляду якого прийнято рішення №5235-VIII Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017 у зв`язку із закінченням строку дії договору, на який було укладено договір.

Приймаючи рішення №5235-VIII від 21.03.2024 рада врахувала рішення постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, екології та перспективного планування, з витягу з протоколу №30 якого вбачається, що комісією було погоджено, прийнято до відома запропоновані проєкти рішень Саф`янівської сільської ради.

На підтвердження факту належного виконання зобов`язань за договором оренди № 12 від 14.03.2017 в частині сплати орендної плати позивачем було надано суду податкову декларацію з плати за землю за 2024 рік.

Вирішуючи питання про правомірність та обґрунтованість заявлених в межах даної справи позовних вимог, суд виходить із наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підстав позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) від 04.11.1950р. передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Предметом заявленого ТОВ Згода позову є вимоги до Саф`янівської сільської ради про визнання недійсним та скасування рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 12 від 14.03.2017.

В обґрунтування заявлених позовних вимог ТОВ Згода посилається на безпідставну відмову Саф`янівської сільської ради у поновленні договору оренди земельної ділянки на новий строк .

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Господарським судом під час вирішення даного спору було встановлено, що 14.03.2017 між ГУ Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ Згода було на 7 років укладено договір оренди землі №12. При цьому, право користування земельною ділянкою за вказаним договором було зареєстровано в реєстрі речових прав 21.03.2017.

Відповідно до ст. 17, ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення договору) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Статтею 640 ЦК України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим, у ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення договору) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 відступила від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16 про набуття договором оренди землі чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому, Великою Палатою Верховного Суду було вказано, що зазначений висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону №161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Враховуючи викладене вище господарський суд доходить висновку, що строк дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017 сплинув саме 14.03.2024, тобто через 7 років після його укладення.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано порядок поновлення договорів оренди, була викладена у новій редакції.

Відповідно до абзацу 3 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону № 340-IX) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення" (абзац 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону № 340-IX).

Таким чином, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізація переважного права на укладення нового договору оренди землі (яке відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізація права на поновлення договору оренди землі (яке регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

При цьому, назву ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію, відповідно до якої зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Враховуючи викладене вище, господарський суд доходить висновку, що до правовідносин ТОВ Згода та Саф`янівська сільська рада, які виникли у зв`язку з реалізацією позивачем права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку переважного права слід застосовувати ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з урахуванням змін, внесених Законом від 05.12.2019 № 340-IX.

З огляду на викладене суд відхиляє доводи ТОВ Згода про необхідність застосування приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на дату укладення договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

Відповідно до приписів ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Господарським судом під час вирішення даного спору було встановлено, що 18.01.2024 ТОВ Згода листом №18/01 просило поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017 на такий самий строк згідно пункту 3.3 договору. При цьому, до листа позивачем було додано проєкт додаткової угоди №1.

Таким чином, ТОВ Згода до закінчення строку дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017 звернулось до Саф`янівської сільської ради з проханням укласти договір оренди на новий строк.

Суд зазначає, що до заяви було додано проєкт додаткової угоди, хоча Закон України "Про оренду землі" передбачає необхідність направлення договору. Проте, вказана обставина не може бути підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки укладення додаткової угоди до раніше укладеного договору або укладення нового договору мають однакові правові наслідки реалізацію орендарем переважного права на продовження орендних правовідносин.

Позиція суду з даного питання підтверджена висновками Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 справи № 906/1314/21, який залишив без змін постанову суду апеляційної інстанції про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. При цьому, за висновками Верховного Суду до правовідносин у справі № 906/1314/21 було застосовано нову редакцію ст. Закону України "Про оренду землі" .

Згідно з ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

В процесі вирішення судом даного спору Саф`янівська сільська рада стверджувала, що додаткова угода не була укладена між сторонами, оскільки за жодних умов сторони не могли погодити розмір орендної плати, який є економічно вигідним для відповідача.

Разом з тим, суд зазначає, що у жодному із листів, які були направлені на адресу позивача, та які наявні в матеріалах справи, Саф`янівська сільська рада не повідомляла ТОВ Згода про неможливість досягнення домовленості щодо розміру орендної плати.

Так, у листі №01/01-33/271 від 19.01.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила ТОВ Згода про неможливість поновлення договору оренди №12 від 14.03.2017 з посиланням на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України, які, як було встановлено судом, взагалі не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, а також про наявність наміру продати право оренди на конкурентних засадах.

При цьому, у листі №01/01-33/269/544 від 12.02.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила ТОВ Згода, що клопотання №18/01 від 18.01.2024 потребує додаткового вивчення та буде розглянуто на найближчій черговій сесії Саф`янівської сільської ради. Крім того, листом №01/01-23/857 від 11.03.2024 Саф`янівська сільська рада повідомила лише про відсутність у ради наміру продовжувати термін дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

Враховуючи викладене вище господарський суд доходить висновку, що Саф`янівська сільська рада взагалі не ставила питання щодо розміру орендної плати на обговорення з ТОВ Згода і лише під час вирішення судом даного спору почала стверджувати про неможливість погодження цієї умови.

З викладених обставин господарський суд доходить висновку, що недосягнення домовленості щодо розміру орендної плати не було причиною відмови Саф`янівської сільської ради від укладення договору оренди з ТОВ Згода на новий строк, а, отже, доводи відповідача у названій частині не можуть бути підставою для відмови у задоволенні позову.

В силу вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Саф`янівська сільська рада неодноразово до закінчення строку дії договору оренди №12 від 14.03.2017 повідомляла ТОВ Згода про небажання продовжувати орендні правовідносини з тих або інших підстав. Проте, такі повідомлення були здійснені шляхом направлення листів, що не відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі".

Разом з тим, Закон України "Про оренду землі" визначає, що орендодавець має розглянути лист-повідомлення та направити орендарю відповідне рішення у місячний строк.

Листом №18/01 від 18.01.2024 ТОВ Згода просило поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017.

Проте, вказаний лист був розглянутий Саф`янівською сільською радою лише 21.03.2024, тобто через 2 місяці після його направлення позивачем шляхом прийняття рішення № 5235-VIII Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України "Про оренду землі", та після закінчення строку дії договору оренди землі.

Господарський суд вважає за необхідне надати оцінку запереченням Саф`янівської сільської ради проти укладення договору з ТОВ Згода на новий строк в контексті відповідності таких заперечень принципам добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Зі змісту наявних в матеріалах справи листів Саф`янівської сільської ради слідує, що позивач намагався будь-якими способами недопустити реалізацію права позивача на укладення договору на новий строк: посилаючись на приписи Земельного кодексу України, які, як було встановлено судом, взагалі не можуть бути застосовані до спірних правовідносин; повідомляючи про намір продати право оренди на конкурентних засадах, що, відповідно, могло мати наслідком неможливість реалізації прав ТОВ Згода; не надаючи відповіді на пропозицію позивача про збільшення орендної плати до 16% від нормативної грошової оцінки, тощо.

Наведене дозволяє господарському суду дійти висновку, що у спірних правовідносинах Саф`янівською сільською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є ТОВ Згода.

Вказаний висновок також підтверджується фактом відсутності будь-якого рішення ради протягом 2 місяців після отримання листа-повідомлення позивача та розгляд такого листа лише після закінчення строку дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

При цьому, рішення постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, екології та перспективного планування, яке було враховано Саф`янівською сільською радою під час прийняття рішення №5235-VIII від 21.03.2024 не містить будь-яких висновків про належне/неналежне виконання ТОВ Згода зобов`язань за договором протягом 7 років користування земельною ділянкою.

Суд зазначає, що і саме рішення №5235-VIII від 21.03.2024 має формальний характер, оскільки було прийнято лише з підстав закінченням строку дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 наголосив, що у випадку нехтування органом державної влади чи місцевого самоврядування обов`язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Господарський суд зазначає, що ТОВ Згода дотрималось вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування". Натомість, Саф`янівська сільська рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.

Підсумовуючи викладене вище, враховуючи дотримання ТОВ Згода визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядку реалізації права на укладення договору оренди на новий строк, наявність обставин, які свідчать про недобросовісну поведінку Саф`янівської сільської ради, яка навіть не вступила у переговори з позивачем з метою досягнення згоди щодо істотних умов правочину, розгляд відповідачем листа-повідомлення позивача з порушенням місячного строку, визначеного Законом, та вже після закінчення строку дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017, господарський суд доходить висновку про наявність правових підстав для задоволення заявлених ТОВ Згода позовних вимог в частині визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі.

Господарський суд зазначає, що умови додаткової угоди до договору, які передбачають заміну орендодавця у зв`язку з передачею ділянки у комунальну власність, укладення такої угоди на 7 років та встановлення розміру орендної плати з урахування нормативної грошової оцінки відповідає вимогами чинного законодавства.

При наданні оцінки заявленим ТОВ Згода позовним вимогам про визнання недійсним та скасування рішення Cаф`янівської сільської ради № 5235-VIII від 21.03.2024 Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, суд виходить з наступного.

Згідно з п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 № 280/97-ВР акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

У разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, з метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом.

Господарський суд зазначає, що прийняття Cаф`янівською сільською радою рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання додаткової угоди укладеної, оскільки у межах даного спору суд має встановити дотримання ТОВ Згода порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин та відповідність приписам законодавства проекту додаткової угоди. Крім того, суд має надати оцінку обставинам, які можуть свідчити про втрату орендарем переважного права на укладення договору на новий строк.

Таким чином, визнання недійсним рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 в контексті спірних правовідносин не є ефективним способом захисту порушених прав ТОВ Згода, а, отже, визнання такого рішення недійсним не вимагається та не впливає на задоволення позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.

З викладених обставин господарський суд доходить висновку про необхідність відмови у задоволенні заявлених ТОВ Згода позовних вимогах про визнання недійсним та скасування рішення Cаф`янівської сільської ради № 5235-VIII від 21.03.2024.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладене вище, господарський суд доходить висновку щодо необхідності часткового задоволення заявлених ТОВ Згода позовних вимог шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 12 від 14.03.2017. В іншій частині позову необхідно відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених вимог відповідно до ст. 129 ГПК України.

Вирішуючи питання про розподіл між сторонами витрат на правову допомогу у розмірі 12000,00 грн, клопотання про розподіл яких було заявлено позивачем, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до п. 3 ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з ч. 8 ст. 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

На підтвердження понесення витрат на правову допомогу відповідачем було надано суду договір про надання правової допомоги №1 від 12.04.2024, укладений між позивачем та адвокатом Білан Н.М., додаткову угоду №2 від 12.04.2024 до договору №1 від 12.04.2024; акт виконаних робіт №1 від 18.04.2024, підписаний позивачем та адвокатом, згідно якого вартість послуг становить 12 000,00 грн; платіжну інструкцію №522 від 23.04.2024 на суму 12 000,00 грн, які підтверджують факт перерахування коштів на рахунок адвоката.

З огляду на часткове задоволення заявлених позивачем вимог, суд доходить висновку про наявність правових підстав для присудження до стягнення з Саф`янівської сільської ради на користь позивача витрат на правову допомогу у розмірі 6 000,00 грн пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236, 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати укладеною додаткову угоду між Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та товариством з обмеженою відповідальністю «Згода» до договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «ЗГОДА» та Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області, в редакції додаткової угоди позивача:

«Додаткова угода № 1

Про внесення змін до договору оренди землі № 12 від 14.03.2017

с. Саф`яни

Орендодавець Саф`янівська сільська рада Ізмаїльського району Одеської області (), в особі голови сільської ради, Тодорової Наталії Іванівни, діючої на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та Орендар товариство з обмеженою відповідальністю «Згода» (код ЄДРПОУ - 30819481) в особі директора Булгарової Тетяни Микитівни, (в подальшому разом іменуються "Сторони, а кожна окремо - "Сторона") уклали цю угоду про наступне:

1. Замінити сторону «Орендодавець» з Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на Саф`янівську сільську раду Ізмаїльського району Одеської області.

2. Пункт 1.1 розділу 1 «Предмет договору» викласти в наступній редакції: «Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Озерненська сільська рада (за межами населеного пункту).

3. Пункт 2.1 розділу 2 «Об`єкт оренди» замінити з «із земель сільськогосподарського призначення державної власності» замінити на «із земель сільськогосподарського призначення комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18,0340 га, у тому числі: ріллі 18,0340 га».

4. Пункт 2.1 розділу 2 «Об`єкт оренди» викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18,0340 гектарів, у тому числі 18,0340 гектарів ріллі».

5. Пункт 2.6 розділу 2 «Об`єкт оренди» викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 18 січня 2024 року становить 506351,68 гривень (п`ятсот шість тисяч триста п`ятдесят одна гривня 68 копійок) згідно Витягу № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 18 січня 2024 року»

6. Пункт 3.1 розділу 3 «Строк дії договору» Договір укладено строком на 7 (сім) років.

7. Пункт 4.1. розділу 4 «Орендна плата» викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок UA0015676 ГУК в Одеської області /с.Саф`яни, 18010600/, код ЄДРПОУ - 37607526 у розмірі 8,08 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 18.01.2024 року, що становить 40 913,22 грн. (сорок тисяч дев`ятсот тринадцять гривень двадцять копійок) за 1 (один) рік».

8. Інші умови вищевказаного договору оренди землі залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання.

9. Ця додаткова угода підлягає державній реєстрації в установленому законодавством порядку.

10. Дану додаткову угоду укладено в двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий - у Орендаря.

Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 12 від 14 березня 2017 року і набирає чинності після її підписання Сторонами та проведення державної реєстрації.

Реквізити і підписи сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Саф`янівська сільська рада

в особі голови Тодорової Наталі Іванівни,

р/р - UA0015676

ГУК в Одеській області, ЄДРПОУ-37607526

МФО - 899998

68670, Одеська область,

Ізмаїльський район, село Саф`яни,

район, місто, село,

вулиця Грушевського, 85

Ідентифікаційний

ОРЕНДОДАВЕЦЬ Наталія ТОДОРОВА

М.П.

ОРЕНДАР

ТОВ «Згода»

в особі директора Булгарової Тетяни Микитівни

п/р - НОМЕР_1

в АТ КБ «ПРИВАТБАНК» у м. Київ,

МФО - 305299

68660, Одеська область,

Ізмаїльський р-н, с. Новоозерне,

район, місто, село,

вулиця Зелена, 8

ОРЕНДАР Тетяна БУЛГАРОВА

М.П.

3. Стягнути з Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області /68670, Одеська область, Ізмаїльський район, с. Саф`яни, вул. Грушевського, 85; ідентифікаційний код 04379433/ на користь товариства з обмеженою відповідальністю Згода /68660, Одеська область, Ізмаїльський район, с. Новоозерне, вул. Зелена, буд. 8; ідентифікаційний код 30819481/ судовий збір у розмірі 3028,00 грн /три тисячі двадцять вісім грн 00 коп./, витрати на правову допомогу у розмірі 6 000,00 грн /шість тисяч грн 00 коп./.

4. В іншій частині позову відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення складено 30 вересня 2024 р.

Суддя С.П. Желєзна