ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/3879/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: О.Ю. Аленіна, С.В. Таран,

секретар судового засідання В.М. Волковінська,

за участю представників сторін:

від позивача: О.І. Асташенкова

від відповідача: В.В. Горобець

від третьої особи: К.В. Карапиш

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 (суддя Ю.С. Бездоля, м.Одеса, повний текст складено 04.04.2024)

у справі №916/3879/23

за позовом Одеської міської ради

до відповідача: Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради,

про стягнення 1932614,34 грн,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2023 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» про стягнення 1932614,34 грн безпідставно збережених коштів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач у період з 01.05.2020 по 05.03.2023 використовував земельні ділянки комунальної власності, а саме: земельну ділянку за кадастровим номером :03:001:0009, площею 2,0387 га, та земельну ділянку за кадастровим номером :03:001:0010, площею 0,2779 га, за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, на яких розміщений об`єкт нерухомого майна, що належав відповідачу на праві власності, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані земельні ділянки, що мало наслідком неотримання її власником, позивачем, доходів у вигляді орендної плати у розмірі 1932614,34 грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.09.2023 відкрито провадження у справі №916/3879/23 за правилами загального позовного провадження, залучено Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у задоволенні позову Одеської міської ради відмовлено в повному обсязі.

Суд першої інстанції, проаналізувавши встановлені обставини справи, прийнявши до уваги договір суперфіцію від 12.04.2008, за яким відповідачу було надано у користування для забудови земельну ділянку площею 2,0000 га, обставини формування у 2015 році земельних ділянок з кадастровими номерами :03:001:0009 та :03:001:0010 загальною площею 2,3166 га та обставини можливого часткового накладення вказаних земельних ділянок на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0005 (2,000га), дійшов висновку, що позивачем не доведено факту користування відповідачем землею тією мірою та тим розміром, про який стверджує позивач та виходячи з якого ним розраховані відповідні стягувані суми, з огляду на що позовні вимоги Одеської міської ради визнані судом недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню у рамках поданого позову.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги Одеської міської ради

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Одеська міська рада звернулася із апеляційною скаргою, в якій просила рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, міська рада зазначила, що рішення суду першої інстанції ґрунтується на положеннях договору суперфіцію від 12.04.2008, укладеного між Комінтернівською районною державною адміністрацією та відповідачем, із визначенням площі та адреси, а також на наявному в матеріалах справи кадастровому плані земельної ділянки, в якому відображено кадастровий номер :03:001:0005 площею 2 га та схемі земельної ділянки.

Однак, як вказала міська рада, договір суперфіцію не був зареєстрований у порядку, встановленому законодавством на час його укладення, а тому є таким, що не породжує виникнення прав чи обов`язків сторін за договором.

Окрім того, апелянт звернув увагу на те, що Комінтернівська районна державна адміністрація в порушення норм законодавства України уклала договір суперфіцію на право забудови земельної ділянки, яка відноситься до земель міста Одеси, а не до земель Комінтернівського району Одеської області, а отже, вочевидь вийшла за межі власних повноважень. Враховуючи те, що укладений між Комінтернівською районною державною адміністрацією Одеської області та Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» договір суперфіцію спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності територіальної громади м.Одеси, такий договір міська рада вважає нікчемним згідно із частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України.

Також скаржник зауважив на тому, що, з урахуванням обставин цієї справи, взагалі неможливо ідентифікувати земельну ділянку, яка на підставі договору суперфіцію нібито була передана відповідачу для забудови.

За доводами позивача, місцевий господарський суд встановив обставини, що мають суттєве значення для даної справи, на підставі неприпустимих доказів, оскільки висновок суду про можливе часткове накладення земельних ділянок (а саме: земельних ділянок, про фактичне користування відповідачем якими вказує у позові позивач, та земельної ділянки, яка була передана відповідачу за договором суперфіцію) зроблений без підтвердження цих обставин певними засобами доказування (зокрема, відомостями Державного земельного кадастру, висновками експертів).

Одеська міська рада також наполягала на тому, що об`єкти нерухомості, які належали відповідачу, розташовані на сформованих земельних ділянках із визначеним місцем їх розташування, площею та характеристиками, а тому презюмується використання відповідачем цих земельних ділянок. Відтак, безпідставно збережені кошти розраховано за сформовані земельні ділянки на підставі витягів із нормативної грошової оцінки, а висновок суду першої інстанції про недоведеність позивачем належними доказами наявності підстав для стягнення саме безпідставно збережених коштів за нормами статті 1212 Цивільного кодексу України, а також незастосування судом до правовідносин у даній справі фіксованого відсотку у розмірі 5% при визначенні орендної плати за використання земельної ділянки під складськими базами для розрахунку безпідставно збережених коштів, є незаконним та таким, що не відповідає фактичним обставинам справи.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради

Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради також не погодився із рішенням Господарського суду Одеської області від 25.03.2024, у зв`язку з чим подав на нього апеляційну скаргу, в якій просив оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог Одеської міської ради.

В апеляційній скарзі Департамент зазначив, що на час виникнення спірних правовідносин механізм здійснення реєстрації права забудови земельної ділянки (суперфіцію) не був передбачений, і за таких умов землекористувачі стикалися з відмовою Центру ДЗК у здійсненні реєстрації. Натомість в матеріалах справи відсутня довідка про відмову у внесенні Центром ДЗК відомостей щодо реєстрації договору суперфіцію та відповідного звернення до суду з позовом про спонукання Центру ДЗК здійснити таку реєстрацію.

Також третя особа зазначила, що інформація про земельну ділянку за кадастровим номером :03:001:0005 не знайдена у Державному земельному кадастрі, а тому суд дійшов хибного висновку щодо формування земельної ділянки за цим кадастровим номером як об`єкта цивільних прав.

Натомість в межах періоду з 01.05.2020 по 05.03.2023, за який позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти за фактичне користування без належних на те правових підстав земельними ділянками комунальної власності, спірні земельні ділянки за кадастровими номерами :03:001:0009 та :03:001:0010 є сформованими з 16.03.2015, що не враховано судом першої інстанції.

На переконання скаржника, встановити факт накладення земельної ділянки за кадастровим номером :03:001:0005 із земельними ділянками за кадастровими номерами :03:001:0009 та :03:001:0010 є неможливим, як про це зазначив суд, оскільки відповідна судова експертиза не призначалася і не проводилася судом.

З урахуванням викладеного, третя особа зазначила, що судом першої інстанції встановлено не всі обставини справи, суд надав невірну оцінку усім наявним в матеріалах справи доказам, які стосуються обставин справи, з огляду на що наявні підстави для скасування оскаржуваного судового рішення.

Позиція Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» щодо апеляційних скарг

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу просив у задоволенні апеляційних скарг Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.04.2024 відмовити, а рішення Господарського суду Одеської області від 25.04.2024 у даній справі залишити без змін.

Зокрема, відповідач зазначив, що господарський суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що станом на 2008 рік між Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» та Комінтернівською районною державною адміністрацією утворились правовідносини щодо права користування земельною ділянкою для забудови за адресою: 19-й кілометр Старокиївського шосе, 4, площею 2,0000 га, за кадастровим номером в наступному :03:001:0005, на умовах договору суперфіцію від 12.04.2008, який є безстроковим, що на момент його укладання відповідало умовам статті 413 Цивільного кодексу України. Окрім того, договором суперфіцію передбачено, що відмова органу державної реєстрації у здійсненні реєстрації цього договору не впливає на його чинність.

Також відповідач вказав про законність та обґрунтованість висновків господарського суду в оскаржуваному рішенні про те, що у даному випадку, ініціюючи питання про відшкодування безпідставно збережених коштів за рахунок відповідача, Одеська міська рада мала б довести суду, що, по-перше, у відповідача на час користування спірними земельними ділянками не існувало права користування земельною ділянкою, на якій було розміщено його об`єкти, в тому числі на умовах договору суперфіцію, а по-друге, фактичне позбавлення відповідача такого права, шляхом ілюзорного визнання договору суперфіцію неукладеним призведе до порушення його майнового інтересу, який полягав у користуванні земельною ділянкою на законних підставах.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна Одеської міської ради зареєстрована Південно-західним апеляційним господарським судом 24.04.2024 за вх.№1512/24.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.04.2024 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В.Поліщук, суддів: О.Ю. Аленіна, С.В. Таран.

Оскільки на час надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/3879/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили, ухвалою суду від 29.04.2024 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/3879/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

29.04.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 29.04.2024 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Л.В.Поліщук, суддів О.Ю. Аленіна, С.В. Таран.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.05.2024 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

07.05.2024 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3879/23.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23. Встановлено учасникам справи строк до 29.05.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу. Роз`яснено учасникам справи про їх право в строк до 29.05.2024 подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи.

Іншою ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23. Встановлено учасникам справи строк до 29.05.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу. Роз`яснено учасникам справи про їх право в строк до 29.05.2024 подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Апеляційне провадження (№1574/24) за апеляційною скаргою Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради об`єднано з апеляційним провадженням (№1512/24) за апеляційною скаргою Одеської міської ради. Постановлено апеляційну скаргу Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради розглянути одночасно з апеляційною скаргою Одеської міської ради.

23.05.2024 від Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» надійшов відзив на апеляційні скарги (вх.№№1512/24, 1574/24).

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2024 розгляд апеляційних скарг Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 призначено на 25.06.2024 об 11:00 год.

В судовому засіданні, яке відбулось 24.06.2024, з метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи протокольною ухвалою суду оголошено перерву до 27.08.2024 о 12:00 год.

При визначенні дати наступного судового засідання у даній справі колегією суддів враховувалось наступне.

Згідно з приписами статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.

Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.

Європейський суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Європейського Суду з прав людини у справах Савенкова проти України від 02.05.2013, Папазова та інші проти України від 15.03.2012).

Європейський суд щодо тлумачення положення «розумний строк» в рішенні у справі «Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства» роз`яснив, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ, і було б неприродно встановлювати один строк в конкретному цифровому виразі для усіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою суду від 25.06.2024 вирішено розглянути апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

У зв`язку із наявністю обставин, які унеможливлювали розгляд апеляційної скарги у судовому засіданні, призначеному на 27.08.2024, а саме, перебуванням з 12.08.2024 по 06.09.2024 судді-учасника колегії О.Ю. Аленіна у відпустці відповідно до наказу голови суду від 23.07.2024 №198-в, та перебуванням з 17.08.2024 по 24.08.2024 судді-учасника колегії С.В. Таран у відрядженні відповідно до наказу в.о. голови суду від 07.08.2024 №213-в, колегією суддів була визначена нова дата судового засідання 30.09.2024 о 12:00 год, з огляду на що ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.08.2024 повідомлено учасників справи про дату, час та місце проведення судового засідання.

У судових засіданнях апеляційної інстанції учасники справи надавали усні пояснення, відповідно до яких підтримували свої правові позиції у справі.

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційних скарг та відзиву на них, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

Розпорядженням Комінтернівської районної державної адміністрації №1763 від 29.11.2006 створено комісію по вибору земельної ділянки орієнтовною площею 2,00 га під розміщення складського комплексу Підприємства з іноземними інвестиціями товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс».

30.11.2006 комісією, створеною на підставі розпорядження райдержадміністрації від 29.11.2006 №1763, складено та підписано акт вибору земельної ділянки, передбаченої під розміщення складського комплексу Підприємства з іноземними інвестиціями товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс», відповідно до якого вибрана земельна ділянка площею 2,00 га, яка знаходиться на території Красносільської сільської ради (за межами), придатна під розміщення складського комплексу.

Додатком до акту вибору земельної ділянки від 30.11.2006 є викопіювання з плану землекористування Красносільської сільської ради.

12.04.2008 між Комінтернівською районною державною адміністрацією Одеської області (надалі іменована - суперфіціар, власник) та Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» (надалі іменоване - суперфіціарій) укладений договір суперфіцію (надалі договір).

Відповідно до пункту 1.1. договору суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в строкове оплатне користування право забудови земельної ділянки, яка знаходиться на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області за адресою: 19-й кілометр Старокиївського шосе, 4 (за межами населеного пункту) - (надалі - земельна ділянка) для будівництва та експлуатації на ній комплексу об?єктів та споруд промислового призначення, надалі - об?єкти будівництва, необхідних суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності, передбаченої статутом.

Метою надання права на забудову земельної ділянки суперфіціарію є здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об?єктів будівництва, згідно затвердженого у встановленому порядку проекту забудови (пункт 1.2. договору).

Цільове призначення земельної ділянки, право забудови якої передається за цим договором - для промислової забудови (пункт 1.3. договору).

Земельна ділянка надається в межах промислової зони, за межами села Красносілка (пункт 1.4. договору).

Пунктом 2.1. договору визначено, що загальна площа земельної ділянки, право на забудову якої передається за цим договором, становить 2 га (два гектара), в межах відповідно до кадастрового плану (додаток №1) та акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за абрисом (додаток №2).

Згідно із пунктом 2.2. договору право на забудову земельної ділянки за цим договором передається суперфіціарію для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об?єктів будівництва. Будівництво, обслуговування та експлуатація об`єктів будівництва відповідає цільовому призначенню земельної ділянки. Суперфіцарій має право здійснювати будівництво об`єктів будівництва на земельній ділянці відповідно до проекту будівництва, розробленого та затвердженого у порядку, встановленим чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 2.3. договору земельна ділянка перебуває у державній власності на території Красносільської сільської ради, а суперфіціарій отримує лише право на здійснення її забудови об`єктами будівництва. Площа та межі земельної ділянки залишаються без змін.

За умовами пунктів 2.4., 2.5. договору суперфіціарій має право здійснювати будівництво на території земельної ділянки відповідно до затвердженого проекту будівництва об`єктів будівництва. Право забудови земельної ділянки, яке надано суперфіціарію згідно цього договору, може бути відчужене або іншим чином передане повністю або частково суперфіціарієм без отримання попередньої згоди суперфіціара, але з наступним повідомленням про це суперфіціара в письмовій формі не пізніше одного місяця з дати такого відчуження.

У пункті 3.1. договору визначено, що його укладено на безстроковий термін.

У відповідності до пунктів 4.1. - 4.3. договору плата за користування правом на забудову земельної ділянки встановлюється відповідно до нормативно-грошової оцінки. Плата, визначена у пункті 4.1., вноситься у грошовій формі. Плата за користування правом на забудову земельної ділянки вноситься суперфіціарієм щоквартально, але не пізніше 15 числа місяця, наступного за періодом оплати, шляхом перерахування грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок суперфіціара. Суперфіціарій має право здійснювати плату за користування правом на забудову земельної ділянки на майбутнє.

Умови і строки передачі земельної ділянки для здійснення права забудови врегульовано у розділі 5 договору.

Так, згідно із пунктом 5.1. договору передача земельної ділянки, право на забудову якої надається суперфіціарію згідно цього договору, здійснюється на підставі цього договору з додатками (№ 1, 2, 3), що є його невід?ємною частиною. Сторони при встановленні меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) керуються межовими знаками, переданими суперфіціарію на зберігання згідно акту визначення меж земельної ділянки в натурі (додаток №1).

Передача земельної ділянки суперфіціарію здійснюється у 5-ти денний строк після державної реєстрації цього договору (пункт 5.2. договору).

В момент передачі земельної ділянки для здійснення права забудови суперфіціарію сторони підписують акт приймання-передачі земельної ділянки (додаток №3), що є невід`ємною частиною договору (пункт 5.3. договору).

Пунктом 5.4. договору передбачено, що укладений між сторонами договір підлягає державній реєстрації у місцевому підрозділі ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному агентстві України по земельних ресурсах по місцю знаходження земельної ділянки.

При цьому за умовами пункту 5.5. договору відмова органу державної реєстрації (ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному агентстві України по земельних ресурсах) у здійсненні реєстрації цього договору не впливає на його чинність.

У пунктах 6.1., 6.2., 6.6. договору сторони погодили, що у разі припинення права на забудову земельної ділянки, на якій споруджені об?єкти будівництва, сторони визначають правові наслідки такого припинення за взаємною згодою. Відповідно до умов законодавства України суперфіціарій може викупити земельну ділянку, на якій розміщені об?єкти будівництва. Суперфіціар може викупити об?єкти будівництва. Після припинення дії договору суперфіцарій повертає суперфіціару земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її за цим договором. Після припинення дії цього договору суперфіціарій зберігає право власності на об?єкти будівництва, споруджені на земельній ділянці, право на забудову якої йому передано.

Відповідно до пункту 10.2. договору дія цього договору припиняється у разі: поєднання в одній особі власника та суперфіціарія; відмови суперфіціарія від здійснення права забудови земельної ділянки; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд; в інших випадках, передбачених законодавством.

В матеріалах справи наявний кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0005 площею 2,0000 га.

Також в матеріалах справи наявний підписаний обома сторонами акт приймання-передачі земельної ділянки, загальною площею 2,00 га, на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, відповідно до якого суперфіціар на підставі договору суперфіцію від 12.04.2008 надає, а суперфіціарій приймає в користування земельну ділянку для будівництва та експлуатації на ній комплексу об`єктів та споруд промислового призначення на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області (за межами населеного пункту).

У постанові Одеського окружного адміністративного суду від 19.06.2014 у справі №815/2545/14 за адміністративним позовом Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» до Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про зобов`язання вчинити певні дії установлено наступні обставини:

-рішенням Господарського суду Одеської області від 22.10.2008 у справі №3/212-08-4348 за позовом Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» до Комінтернівської районної державної адміністрації Одеської області про визнання права власності, яке набрало законної сили, було визнано за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» право власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, та складається з будівлі складу загальною площею 8048,3 кв.м, літ. «А», навісу з рампою загальною площею 663,5 кв.м, літ. «а», будівлі гаражу загальною площею 163,8 кв.м, вимощення літ. «І», огорожі літ. «№1-5» відповідно до технічного паспорту, виготовленого Комунальним підприємством «Комінтернівське бюро технічної інвентаризації» 12.05.2007;

-рішенням Господарського суду Одеської області 21.12.2009 у справі №7/488-09-5716 за позовом Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» до Комінтернівської районної державної адміністрації Одеської області про визнання права власності, яке набрало законної сили, було визнано за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» право власності на об?єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, та складається з будівлі складу загальною площею 4586,60 кв.м, літ. «В», навісу з рампою літ. «в», будинку охорони загальною площею 14,90 кв.м літ. «Г», навісу літ. «Д» відповідно до технічного паспорту, виготовленого Комунальним підприємством «Комінтернівське бюро технічної інвентаризації» 16.11.2009;

-у зв`язку з переведенням земель Красносільської сільської ради Комінтернівського району, в межах якої знаходиться складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс», до земель міста Одеси, позивач з метою приведення своїх правовстановлюючих документів на зазначений об`єкт нерухомості у відповідність до адреси об`єкта нерухомого майна, 19.12.2013 звернувся до реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т;

-реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області були видані витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.12.2013 №15599854 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 27.12.2013 №15599147, в яких зазначено, що загальна площа складського комплексу складає 8142,2 кв.м;

-реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області при внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, було допущено помилку щодо розміру загальної площі об`єкту нерухомого майна, оскільки (як було встановлено під час судового розгляду справи на підставі правовстановлюючих документів) загальна площа спірного об`єкту нерухомості складає 12634,9 кв.м.

Вказаною постановою Одеського окружного адміністративного суду від 19.06.2014 у справі №815/2545/14 адміністративний позов Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» до Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про зобов`язання вчинити певні дії задоволено у повному обсязі. Постановлено зобов`язати реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції Одеської області внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, який належить Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс», виправивши помилково вказаний розмір загальної площі об?єкту нерухомого майна - 8142,2 кв.м на правильний розмір загальної площі об?єкту нерухомого майна - 12634,9 кв.м, та видати свідоцтво про право власності на нерухоме майно і витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності з урахуванням внесених змін.

Отже, відповідач зареєстрував (перереєстрував) за собою право власності на складський комплекс, з урахуванням, зокрема, того, що ці об`єкти розміщено на землях, які відповідно до постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 №3064-ІІІ «Про зміну меж м.Одеси Одеської області» були віднесені до земель міста Одеси.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 01, тип об`єкта - виробничий комплекс, загальною площею 12634,9 кв.м, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т вбачається, що 19.12.2013 за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» було зареєстровано право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна та 06.03.2023 на підставі договору купівлі-продажу від 06.03.2023 право власності було припинено.

Таким чином, відповідачу у період з 19.12.2013 по 06.03.2023 на праві приватної власності належав складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів загальною площею 12634,9 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т.

Також з матеріалів справи вбачається, що Підприємство з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» звернулося до Одеської міської ради із клопотанням від 12.05.2014 №618 ПІІ про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 2,3442 га, за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів.

Рішенням Одеської міської ради від 25.06.2014 №5203-VI «Про надання дозволу Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтованою площею 2,1 га, за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів»:

-надано дозвіл Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтованою площею 2,1 га, за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів (пункт 1);

-зобов?язано Підприємство з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» після формування земельної ділянки надати до виконавчого органу Одеської міської ради щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин розроблений та погоджений у встановленому законом порядку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (пункт 2).

Після цього жодної взаємодії між Одеською міською радою і Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» не було.

Лише у серпні 2022 року Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради звернувся до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» з вимогою від 30.08.2022 №01-13/1987, в якій Департамент, посилаючись на те, що Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» на праві приватної власності належить складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів, загальною площею 12634,9 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, та зазначене нерухоме майно розташоване на земельних ділянках з кадастровими номерами: :03:001:0009, загальною площею 2,0387 га та :03:001:0010, загальною площею 0,2779 га, дата державної реєстрації земельних ділянок 16.03.2015, а також вказуючи, що Підприємство з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» за користування земельною ділянкою, кадастровий номер :03:001:0009, площею 2,0387 га, зберегло у себе кошти територіальної громади м. Одеси у розмірі 1117000,88 грн, та за земельну ділянку, кадастровий номер :03:001:0010, площею 0,2779 га, зберегло у себе кошти територіальної громади м. Одеси у розмірі 152261,01 грн, вимагав у місячний термін сплати Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» коштів у загальній сумі 1269261,89 грн.

Із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 23.02.2023 вбачається, що 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у місті Одесі на підставі розробленого ПП «Одесгеосервіс» проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером :03:001:0009, площею 2,0387 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 14369553,92 грн.; форма власності - інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня.

Додатком до витягу №НВ-023 від 23.02.2023 є кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0009.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 23.02.2023 вбачається, що 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у місті Одесі на підставі розробленого ПП «Одесгеосервіс» проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером :03:001:0010, площею 0,2779 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - J.11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 1958747,75 грн.; форма власності - інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня.

Додатком до витягу №НВ-023 від 23.02.2023 є кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0010.

Згідно інформації, наведеної у довідці Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 25.05.2023 №01-13/696, Управлінням державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради було проведено візуальне обстеження земельних ділянок за кадастровими номерами: :03:001:0010 та :03:001:0009 за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т; станом на 20.04.2023 зазначені земельні ділянки площами 2779кв.м та 20387 кв.м використовується для експлуатації та обслуговування складських будівель; земельні ділянки огороджені парканом, доступ до них обмежений. До вказаної інформації додано план-схему земельної ділянки та фотофіксацію.

Крім того, матеріали справи свідчать про те, що рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 (із змінами, внесеними рішеннями Одеської міської ради №5275-VI від 27.08.2014 та №1742-VIІ від 08.02.2017) були затверджені фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0009 від 29.09.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 11359331,17 грн.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0010 від 30.09.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1548417,19 грн.

Матеріали справи містять розрахунок розміру безпідставно збережених коштів щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0009, площею 20387 кв.м, за період з травня 2020 по 05.03.2023, виходячи із ставки орендної плати - 5%, відповідно до якого розмір безпідставно отриманих коштів станом на 01.05.2023 складає 1700777,37 грн, та щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0010, площею 2779,0кв.м, за період з травня 2020 року по 05.03.2023, виходячи із ставки орендної плати - 5%, відповідно до якого розмір безпідставно отриманих коштів станом на 01.05.2023 складає 231836,97 грн.

Несплата відповідачем заявлених до стягнення безпідставно збережених коштів стала підставою для звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом.

Позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до приписів частин першої, другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Серед правових підстав користування земельною ділянкою комунальної власності Земельний кодекс України визначає право оренди та право право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Водночас згідно зі статтями 122 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі».

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 04.02.2019 у справі №922/3409/17, від 12.03.2019 у справі №916/2948/17, від 09.04.2019 у справі №922/652/18, від 21.05.2019 у справі №924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 07.12.2016 у справі №922/1009/15, від 12.04.2017 у справах №922/207/15 і №922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі №925/230/17.

Узагальнюючи наведене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд наголосив також, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:

1)фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача;

2)площу земельної ділянки;

3)суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки);

4)період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

З`ясовуючи вказані обставини, апеляційний суд встановив, що 12.04.2008 між Комінтернівською районною державною адміністрацією Одеської області (суперфіціаром) та Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» (суперфіціарій) укладено договір суперфіцію.

Відповідно до статті 102-1 Земельного кодексу України (в редакції на дату укладання договору суперфіцію від 12.04.2008) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України; право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту; право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування; укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України; право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) викупу земельної ділянки у зв`язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; 4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років; право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Статтею 413 Цивільного кодексу України (в редакції на дату укладання договору суперфіцію від 12.04.2008) визначено, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій); таке право виникає на підставі договору або заповіту; право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування; право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

За приписами частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (в редакції на дату укладання договору суперфіцію від 12.04.2008) обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, зокрема, право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

За умовами укладеного 12.04.2008 договору суперфіцію:

-суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в строкове оплатне користування право забудови земельної ділянки, яка знаходиться на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області за адресою: 19-й кілометр Старокиївського шосе, 4 (за межами населеного пункту);

-загальна площа земельної ділянки, право на забудову якої передається за цим договором, становить 2 га;

-договір укладено на безстроковий термін;

-плата за користування правом на забудову земельної ділянки встановлюється відповідно до нормативно-грошової оцінки;

-передача земельної ділянки, право на забудову якої надається суперфіціарію згідно цього договору, здійснюється на підставі цього договору з додатками, що є його невід?ємною частиною;

-укладений між сторонами договір підлягає державній реєстрації у місцевому підрозділі ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному агентстві України по земельних ресурсах по місцю знаходження, земельної ділянки; відмова органу державної реєстрації (ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному агентстві України по земельних ресурсах) у здійсненні реєстрації цього договору не впливає на його чинність;

-дія цього договору припиняється у разі: поєднання в одній особі власника та суперфіціарія; відмови суперфіціарія від здійснення права забудови земельної ділянки; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд; в інших випадках, передбачених законодавством.

Окрім того, з кадастрового плану земельної ділянки за кадастровим номером :03:001:0005 вбачається, що розмір земельної ділянки складає 2,0000 га.

Таким чином, станом на 2008 рік між Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» та Комінтернівською районною державною адміністрацією утворились правовідносини щодо права користування земельною ділянкою для забудови за адресою: 19-й кілометр Старокиївського шосе, 4, площею 2,0000 га, за кадастровим номером в наступному :03:001:0005, на умовах договору суперфіцію від 12.04.2008, який є безстроковим, що на момент його укладання відповідало умовам статті 413 Цивільного кодексу України.

В матеріалах справи відсутні відомості про припинення договору суперфіцію від 12.04.2008 або його розірвання чи визнання його недійсним. Окрім того, договором суперфіцію передбачено, що відмова органу державної реєстрації у здійсненні реєстрації цього договору не впливає на його чинність.

Водночас Одеська міська рада у доводах апеляційної скарги наполягає на тому, що укладений 12.04.2008 між Комінтернівською районною державною адміністрацією та Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс» договір суперфіцію не може бути враховано судом, оскільки він є нікчемним, зважаючи на те, що згідно постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 №3064-ІІІ «Про зміну меж м. Одеси Одеської області» земельні ділянки, на яких розташовані спірні об`єкти нерухомості, були віднесені до земель міста Одеси, відтак, укладення цього договору порушує інтереси територіальної громади міста Одеси, а Комінтернівська районна державна адміністрація при його укладенні вийшла за межі власних повноважень, адже уклала договір суперфіцію на право забудови земельної ділянки, яка відноситься до земель м. Одеси.

Такі доводи позивача колегія суддів оцінює критично, виходячи з наступного.

19.12.2013 за відповідачем було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 12634,9 кв.м, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т.

Отже, відповідач зареєстрував (перереєстрував) за собою право власності на складський комплекс, з урахуванням, зокрема, того, що ці об`єкти розміщено на землях, які відповідно до постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 №3064-ІІІ «Про зміну меж м.Одеси Одеської області» були віднесені до земель міста Одеси.

Також із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 23.02.2023 вбачається, що 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у місті Одесі на підставі розробленого ПП «Одесгеосервіс» проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером :03:001:0009, площею 2,0387 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 14369553,92 грн.; форма власності - інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 23.02.2023 вбачається, що 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у м. Одесі на підставі розробленого ПП «Одесгеосервіс» проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером :03:001:0010, площею 0,2779 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - J.11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 1958747,75 грн.; форма власності - інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня.

З викладеного вбачається, що відповідно до витягів з Державного земельного кадастру №НВ-023 та №НВ-023 державну реєстрацію земельних ділянок за кадастровими номерами :03:001:0009 (площею 2,0387 га) та :03:001:0010 (площею 0,2779 га) було проведено лише 16.03.2015.

Тобто, в тому числі і на виконання постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 №3064-ІІІ «Про зміну меж м. Одеси Одеської області», тільки 16.03.2015 спірні земельні ділянки, які, на переконання позивача використовувалися у спірний період відповідачем без належної правової підстави, стали об`єктами цивільних прав у 2015 році.

При цьому під час державної реєстрації вказаних земельних ділянок форма власності цих земельних ділянок не була зазначена з огляду на відсутність інформації про зареєстроване право у Державному земельному кадастрі.

Отже, судом апеляційної інстанції встановлено, що під час дії договору суперфіцію від 12.04.2008, за яким відповідачу було надано у користування для забудови земельну ділянку, площею 2,0000 га, 16.03.2015 було зареєстровано в Державному земельному кадастрі спірні земельні ділянки за кадастровими номерами :03:001:0009 (площею 2,0387 га) та :03:001:0010 (площею 0,2779 га), що розташовані за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, але без зазначення форми власності (інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня).

Посилання апелянтів на те, що відсутність державної реєстрації права користування земельною ділянкою для забудови та взагалі відсутність визначеного технічним схематичним планом кадастрового номера земельної ділянки :03:001:0005) в Державному земельному кадастрі свідчать про те, що договір суперфіцію від 12.04.2008 є таким, що не породжує виникнення прав чи обов`язків сторін за договором, не приймаються колегією суддів з огляду на те, що за позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц, державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з огляду на що, факт набуття користувачем права оренди земельною ділянкою у даному разі підтверджено саме укладанням відповідного договору суперфіцію у визначеній законодавством формі.

Суд першої інстанції, відхиляючи доводи позивача та третьої особи щодо відсутності у відповідача речових прав на землю із посиланням на відсутність у Державному земельному кадастрі відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0005 та відсутність у договорі суперфіцію посилань на вказаний кадастровий номер, правильно виходив з того, що факт набуття користувачем права користування земельною ділянкою для забудови підтверджено саме укладанням відповідного договору, в даному випадку договору суперфіцію із визначенням площі та адреси, а також наявним в матеріалах справи кадастровим планом земельної ділянки, в якому відображено кадастровий номер :03:001:0005), площа (2,0000 га) та схема земельної ділянки.

Також місцевий господарський суд зазначив, що дійсно наразі земельні ділянки за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, знаходяться в межах міста Одеси, проте виходячи з наявних матеріалів справи, вбачається, що земельні ділянки за кадастровими номерами :03:001:0009 (площею 2,0387 га) та :03:001:0010 (площею 0,2779 га) (про фактичне користування відповідачем якими вказує в позові позивач) мають загальну площу 2,3166 га, а земельна ділянка, яка була передана відповідачу за договором суперфіцію та ним використовується з 2008 року становить собою площею 2,0000 га, що, на переконання суду, свідчить про можливе часткове накладання земельних ділянок, проте повністю вони не співпадають.

Не погоджуючись із вказаними висновками суду, апелянти вказали про те, що Господарський суд Одеської області встановив обставини, що мають суттєве значення для даної справи, на підставі неприпустимих доказів, оскільки висновок суду про можливе часткове накладення земельних ділянок (а саме: земельних ділянок, про фактичне користування відповідачем якими вказує у позові позивач, та земельної ділянки, яка була передана відповідачу за договором суперфіцію) зроблений без підтвердження цих обставин певними засобами доказування.

Колегія суддів відхиляє такі доводи скаржників, оскільки виходячи із приписів статей 73, 74, 76 Господарського процесуального кодексу України необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.

А тому, ініціюючи питання про відшкодування безпідставно збережених коштів за рахунок відповідача, саме Одеська міська рада мала б довести суду, що у відповідача на час користування спірними земельними ділянками не існувало права користування земельною ділянкою, на якій було розміщено його об`єкти, в тому числі на умовах договору суперфіцію.

Колегія суддів наголошує, що статтею 204 Цивільного кодексу України закріплено презумпцію правомірності правочину.

Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 5023/3905/12, від 23.01.2018 у справі № 203/2612/13-ц

З урахуванням викладеного, оскільки договір суперфіцію від 12.04.2008 сторонами не розірвано, недійсними у судовому порядку не визнано, передана під забудову відповідачу земельна ділянка накладається на земельні ділянки, які були сформовані та зареєстровані пізніше, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для стягнення з відповідача заявлених Одеською міською радою коштів як безпідставно збережених.

Висновки суду апеляційної інстанції

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника, суд апеляційної керується висновком Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційних скаргах, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, викладених у оскаржуваному рішенні.

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Будь-яких підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 за результатами його апеляційного перегляду колегією суддів не встановлено, з огляду на що оскаржуване рішення суду слід залишити без змін, а апеляційні скарги без задоволення.

Розподіл судових витрат

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржників.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №916/3879/23 залишити без змін.

3.Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційних скарг покласти на скаржників.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 07.10.2024.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя С.В. Таран