ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 вересня 2024 року м. Черкаси Справа № 925/477/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Зарічанської З.В., за участю секретаря судового засідання Філіпової І.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради,

до відповідача - Приватного підприємства "Міськбуд - Плюс",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Черкаської обласної ради,

про стягнення 4 367 371,12 та розірвання договору оренди,

за участю представників сторін:

від позивача - Орленко В.В., адвокат, ордер від 30.05.2024, серія СА № 1087440,

від відповідача - Гричаненко О.М., адвокат, ордер від 03.06.2024, серія СА № 1087632,

від третьої особи - Зажирко І.М., Герасименко М.В., в порядку самопредставництва.

За допомогою системи "Електронний суд" до Господарського суду Черкаської області надійшла позовна заява обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради з вимогами:

- стягнути з Приватного підприємства "Міськбуд - Плюс" на користь обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради заборгованість по сплаті орендної плати згідно з Договором оренди комплексу будівель від 07.05.2015 (з внесеними відповідними договорами змінами) в сумі 2 539 249, 84 грн, пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в сумі 1 338 752,74 грн, 3% річних від простроченої суми в розмірі 113 285 грн, інфляційні в сумі 376 083,54 грн, а всього - грошові кошти в загальній сумі 4 367 371,12 грн;

- розірвати Договір оренди комплексу будівель від 07.05.2015, укладений між обласним комунальним підприємством "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради та Приватним підприємством "Міськбуд - Плюс", і посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Ященко В. М., зареєстрований в реєстрі за № 398, термін дії якого продовжено Договором від 30.04.2020 про внесення змін до Договору оренди комплексу будівель посвідченого Ященко В.М., приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу 07.05.2015.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем, взятих на себе зобов`язань за Договором оренди комплексу будівель від 07.05.2015 в частині оплати вартості оренди.

Ухвалою від 06.05.2024 господарський суд відкрив провадження у справі №925/477/24 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначив на 03.06.2024 о 15:00. Залучив третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Черкаську обласну раду. Встановив сторонам строк для подання заяв по суті.

03.06.2024 за допомогою системи "Електронний суд" представник відповідача - адвокат Гричаненко О.М. подав клопотання про відкладення підготовчого засідання та приєднання його до системи Електронний суд щодо цієї справи.

03.06.2024 господарський суд надав доступ до електронної справи представнику відповідача.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 03.06.2024, на підставі п. 1 ч. 2 ст. 183 та п. 2 ч. 2 ст. 202 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК України), господарський суд задовольнив клопотання представника відповідача, відклав підготовче засідання до 27.06.2024 о 15:00.

Ухвалою від 17.06.2024 господарський суд підготовче засідання у справі № 925/477/24 призначив на 01.07.2024 об 11:30.

У зв`язку із оголошенням повітряної тривоги, зокрема на території Черкаської області, судове засідання 01.07.2024 не відбулося.

Ухвалою від 01.07.2024 господарський суд продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів та призначив підготовче засідання на 11.07.2024 о 15:30.

04.07.2024 від третьої особи надійшло клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи (підготовчого засідання) та продовження строку підготовчого провадження у зв`язку із перебуванням її представника у відпустці.

11.07.2024 за допомогою системи "Електронний суд" відповідач подав відзив, в якому заперечує проти задоволення позовних вимог з вимогами:

- поновити строк для подання відзиву на позовну заяву;

- призначити у справі судову експертизу, яку доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Черкаське відділення для вирішення питання чи придатний до використання комплекс будівель та споруд площею 626,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, з 01.01.2019 по 12.04.2024.

По суті позовних вимог у відзиві відповідач зазначає, що 12.05.2015 комісією ОКП "Готельний комплекс "Дніпро" в присутності директора ПП "Міськбуд - Плюс" Мороза О.В. проведено огляд комплексу будівель загальною площею 626,9 м2, який знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, що передається в оренду та складено акт приймання-передачі від 12.05.2015. Комісія встановила, що споруди, які передаються в оренду мають недоліки.

Отже, саме на підставі акту приймання-передачі від 12.05.2015, який складений пізніше, ніж підписано договір оренди комплексу будівель, ПП "Міськбуд -плюс" стало відомо про непридатність до використання предмету оренди за його призначенням.

Встановивши, що об`єкт оренди перебуває в незадовільному стані та непридатний до використання за призначенням, відповідач звертався з заявами про надання погодження для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, до ОКП "Готельний комплекс "Дніпро", Черкаської обласної ради.

За зверненням ПП "Міськбуд - Плюс" Київський науково-дослідний інститут судових експертиз Черкаське відділення провело експертизу, висновок від 06.07.2020 № 684/20-23 відповідно до якої майно не відповідає вимогам державних будівельних норм, необхідно виконати роботи по реконструкції, технічний стан не задовільний і використовувати та експлуатувати дані будівлі без проведення ремонтних робіт неможливо.

Відповідач покликається на приписи ч. 6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідач зазначає, що враховуючи численні звернення ПП "Міськбуд - Плюс", закупівлю будівельних матеріалів для здійснення невід`ємних поліпшень та покращень згідно проектно кошторисної документації на суму 6 861 099,00 грн, саме з вини позивача та третьої особи так і не отримав згоду на проведення робіт з метою найшвидшого приведення комплексу до стану, придатного до використання та такого, що відповідає меті оренди.

Відповідач повідомляє, що з незалежних від нього обставин, не міг використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням, обумовленим в договорі оренди, так як це майно було передано йому в оренду у стані, що не відповідає його призначенню та за своїм технічним станом знаходиться в непридатному для використання стані та потребує обов`язкового ремонту, в тому числі капітального ремонту та реконструкції, та в подальшому пошкодилось ще сильніше. ПП "Міськбуд - Плюс" з моменту укладення договору так і не приступило до використання нежитлових будівель та споруд у зв`язку з їх непридатним станом, але належним чином сплачувало орендну плату. З червня 2016 р. по червень 2019 р. відповідач сплатив 1 730 453,17 грн.

Ухвалами занесеними до протоколу судового засідання від 11.07.2024 господарський суд:

- відмовив у задоволенні клопотання третьої особи про відкладення підготовчого засідання;

- відмовив в задоволенні клопотання відповідача про поновлення строку для подання відзиву на позовну заяву та за власною ініціативою на підставі ч. 2 ст. 119 ГПК України продовжив встановлений судом строк для подання відзиву відповідачем до дати його фактичного подання;

- на підставі ч. 5 ст. 183 ГПК України оголосив перерву в підготовчому засіданні до 16.07.2024 о 14:00.

Присутній у судовому засіданні 16.07.2024 представник позивача оголосив усне клопотання про оголошення перерви в підготовчому засіданні для надання письмових заперечень проти призначення у справі судової експертизи.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 16.07.2024 господарський суд на підставі ч. 5 ст. 183 ГПК України оголосив перерву в підготовчому засіданні до 18.07.2024 о 15:00.

17.07.2024 за допомогою системи "Електронний суд" позивач подав заперечення проти клопотання про призначення експертизи.

Ухвалами занесеними до протоколу судового засідання від 18.07.2024 господарський суд:

- відмовив у задоволенні усного клопотання представника відповідача про призначення колегіального розгляду справи;

- відмовив у задоволенні усного клопотання представника відповідача про оголошення перерви/відкладення;

- на підставі ст. 99 ГПК України відмовив у задоволенні клопотання відповідача про призначення у справі судової експертизи.

Суд розглянув у підготовчому засіданні всі заявлені клопотання та заяви. Позивач не скористався своїм правом на подання відповіді на відзив.

Ухвалою від 18.07.2024 господарський суд закрив підготовче провадження по справі № 925/477/24 та призначив справу до судового розгляду по суті на 19.08.2024 о 16:00.

19.08.2024 за допомогою системи "Електронний суд" відповідач подав клопотання про відкладення розгляду справи та клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

Ухвалами, занесеними до протоколу судового засідання від 19.08.2024, господарський суд:

- на підставі ч. 5 ст. 80 ГПК України встановив додатковий строк для подання доказів відповідачу до дати їх фактичного подання;

- на підставі п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України, господарський суд відклав розгляд справи в судовому засіданні до 05.09.2024 о 15:30.

04.09.2024 за допомогою системи "Електронний суд" позивач подав клопотання про розгляд справи без участі його представника.

05.09.2024 відповідач подав клопотання про перенесення судового засідання на інший день.

У судовому засіданні 05.09.2024 суд розпочав розгляд справи по суті, на підставі ч. 6 ст. 202 ГПК України оголосив стислий зміст позовної заяви та відзиву на позов, дослідив матеріали справи. На стадії судових дебатів суд оголосив перерву у судовому засіданні на підставі ч. 6 ст. 216 ГПК України.

Ухвалою від 05.09.2024 господарський суд відмовив у задоволенні клопотання представника ПП "Міськбуд - Плюс" адвоката Гричаненка О.М. про перенесення розгляду справи. У судовому засіданні оголосив перерву до 19.09.2024 о 12:00.

19.09.2024 за допомогою системи "Електронний суд" відповідач подав пояснення.

У судовому засіданні 19.09.2024 суд заслухав виступи представників учасників справи в судових дебатах, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників учасників справи, розглянувши матеріали справи, господарський суд встановив таке.

02.07.2014, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.07.2014, право комунальної власності Черкаської міської ради на комплекс будівель та споруд за адресою вул. Менделєєва, буд. 4 зареєстроване за Черкаською обласною радою.

Згідно зі свідоцтвом на нерухоме майно від 08.07.2014, об`єкт нерухомого майна - комплекс будівель та споруд за адресою вул. Менделєєва, буд. 4, м. Черкаси належить до комунальної власності Черкаської обласної ради.

07.05.2015 Обласне комунальне підприємство "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради (далі - Орендодавець) та Приватне підприємство "Міськбуд - Плюс" підписали Договір оренди комплексу будівель. (далі - Договір)

Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комплекс будівель та споруд (далі - Майно) площею 626,9 кв.м, розміщене за адресою: м. Черкаси вул. Менделєєва, 4, що належить Черкаській обласній раді, територіальній громаді на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого реєстраційною службою Черкаського міського управління юстиції Черкаської області 08.07.2014 року, право власності на яке зареєстроване реєстраційною службою Черкаського міського управління юстиції Черкаської області за № 6264876, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01. (п. 1.1. Договору)

Вартість майна, що передається в оренду, визначена згідно з актом оцінки за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України і становить за експертною оцінкою без ПДВ 2 716 744,62 грн., з ПДВ 3260092,94 грн. Майно передається в оренду з метою облаштування місць відпочинку для громадян. (п. 1.2. Договору)

Стан Майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком Балансоутримувача і Орендаря. (п. 1.4. Договору)

Орендна плата визначена за результатами конкурсу на право оренди комунального майна і становить з ПДВ за перший місяць оренди травень 2015 р. 44500 грн., в тому числі ПДВ 7416,67 грн., за рік без ПДВ 444 999,96 грн., з ПДВ 534000 грн. (п. 3.1. Договору)

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. (п. 3.3. Договору)

При продовженні терміну дії договору орендна плата за базовий місяць становить з урахуванням індексу інфляції за весь попередній період дії Договору, дня проведення експертної оцінки. (п. 3.4. Договору)

Орендна плата перераховується на рахунок Орендодавця щомісячно не пізніше дванадцятого числа місяця, наступного за звітним. (п. 3.5. Договору)

Орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. (п. 3.7. Договору)

Зобов`язання орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді авансового платежу в розмірі орендної плати за шість місяців до підписання договору оренди. (п. 3.9. Договору)

У разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, в повному обсязі, враховуючи санкції. (п. 3.10. Договору)

Передбачені законодавством амортизаційні відрахування на орендоване Майно нараховуються його Балансоутримувачем і використовується на повне відновлення орендованих основних фондів. (п. 4.1. Договору)

Поліпшення орендованого Майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю обласної ради. Відновлення орендованого Майна здійснюється Орендарем відповідно до п. 6.3., 6.4. цього Договору (п. 4.2. Договору)

Для отримання згоди Орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень Орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про надання Орендарю погодження власника та орендодавця майна обласної комунальної власності на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна затвердженим рішенням обласної ради від 24.06.2011р. № 6-13/VI, обов`язково надає експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень. (п. 4.3. Договору)

Орендар зобов`язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти договори з відповідними організаціями на надання комунальних послуг. Витрати на утримання Майна та комунальні послуги здійснює Орендар. (п. 5.2. Договору)

Орендар зобов`язується протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше, ніж на суму його вартості за звітом про оцінку на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному чинним законодавством, від таких випадків: - пожежа; - дія атмосферних факторів (снігопад, буря, вихор, ураган, злива, град), стихійне лихо (землетрус, повінь, обвал і т.п.); - аварія інженерних комунікацій (водопровід, газове обладнання, каналізаційна тепломережа, електротехнічне обладнання); - знищення або пошкодження Майна в результаті протиправних дій. Копію договору страхування у той же термін передати Орендодавцю, постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим. (п. 5.9. Договору)

Орендар зобов`язується щомісяця до 15 числа надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати за попередній місяць (копію платіжного доручення з відміткою банку про перерахування орендної плати). На вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння. (п. 5.10. Договору)

У разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві, або підприємству, вказаному Орендодавцем, орендоване Майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря. (п. 5.11. Договору)

Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого Майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору. (п. 8.2. Договору)

За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. (п. 9.1. Договору)

Договір укладено строком на п`ять років, діє з моменту нотаріального посвідчення до тридцятого квітня дві тисячі двадцятого року включно. (п. 11. Договору)

Зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. (п. 11.2.2 Договору)

За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. (п. 11.3. Договору)

Чинність цього Договору припиняється внаслідок: несплати протягом двох місяців орендної плати; закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого Майна; загибелі орендованого Майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства Орендаря; ліквідації Орендаря - юридичної особи; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України. (п. 11.6. Договору)

У разі припинення або розірвання цього Договору Майно протягом трьох робочих днів повертається Орендарем Балансоутримувачу. У разі, якщо Орендар затримав повернення Майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження. (п. 11.7. Договору)

12.05.2015 комісія створена відповідно до наказу директора Обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради № 81 від 22 квітня 2015 року склала Акт приймання-передачі, відповідно до якого в присутності директора ПП "Міськбуд - Плюс" Мороза О.В. провели огляд комплексу будівель загальною площею 626,9 м2, який знаходиться на балансі Обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради за адресою м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, що передається в оренду станом на 12.05.2015. За висновком комісії об`єкт в неробочому стані, потребує ремонту.

17.05.2015, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, зареєстровано право ПП "Міськбуд - Плюс" користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами - комплексом будівель та споруд площею 626,9 кв.м, що розташований за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4.

15.12.2015 сторони підписали Договір про внесення змін та доповнень до договору оренди комплексу будівель, відповідно до якого, вирішили доповнити договір пунктом 5.16 у наступній редакції: "Орендар відшкодовує Орендодавцю витрати по платі за користування земельною ділянкою, яка відповідно до рішення Черкаської міської ради № 2-1639 від 18 вересня 2015 року виділена для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення. Підставою для плати є рахунок Орендодавця. Орендар сплачує грошові кошти протягом п`яти банківських днів з моменту отримання рахунку."

14.03.2017 сторони підписали Додатковий договір до договору оренди комплексу будівель, відповідно до п. 1 якого вирішили пункт 1 Договору про внесення змін та доповнень до договору оренди комплексу будівель від 15.12.2015 року відповідно до рішення Черкаської міської ради № 2-885 від 28.07.2016 року "Про припинення обласному комунальному підприємству "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради права користування земельною ділянкою по вул. Менделєєва, 4 та про надання Приватному підприємству "Міськбуд - Плюс" земельної ділянки в оренду по вул. Менделєєва, 4 у зв`язку з орендою комунального нерухомого майна" припинити.

На виконання умов Договору відповідач укладав договори страхування орендованого майна.

13.07.2018 відповідач підписав Договір добровільного страхування майна юридичних осіб щодо комплексу будівель та споруд площею 626,9 кв.м, із визначенням вартості майна - 3 260 092,94 грн та страхової суми в розмірі 3 260 092,94 грн. Строк дії Договору: з 15.07.2018 по 14.07.2019.

Відповідач неодноразово звертався до позивача з листами, в яких викладав прохання надати погодження для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, викладене підтверджується листами: від 16.06.2015 № 3, від 27.07.2015 № 4, від 04.01.2016 № 2, від 09.02.2016, від 16.03.2016 № 4, від 16.08.2016 № 13, від 10.11.2016 № 25, від 11.12.2018 № 17, від 26.02.2018 № 6, від 18.04.2019 № 11.

У відповідь позивач надавав відповідачу листи, в яких зазначав, що надання погодження для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна не належить до його компетенції. Викладене підтверджується листами від 22.08.2017 № 121, від 04.08.2017 № 96, від 15.08.2017 № 107, від 20.03.2019 № 39, від 26.02.2019 № 33, від 17.04.2019 № 54, від 24.11.2016 № 78, від 18.10.2016 № 62, від 12.02.2016 № 11, від 28.07.2015 № 99.

Також з листами про погодження здійснення невід`ємних поліпшень та звільнення від орендної плати за час, коли відповідач фактично не міг користуватися орендованим майном останній звертався до Черкаської обласної ради, що підтверджується листами від 26.08.2015 № 6, від 15.09.2015 № 7, від 15.11.2016 № 24, від 25.11.2016 № 26, від 26.02.2018 № 6, від 18.04.2019 № 11.

26.02.2019 позивач звернувся до третьої особи з листом, в якому просив, зокрема, винести питання на розгляд сесії обласної ради щодо надання згоди ПП "Міськбуд - Плюс" на здійснення невід`ємних поліпшень та покращень, яке передбачено п. 4.3 договору оренди комплексу будівель від 07.05.2015р., та включити до переліку об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Черкаської області, що підлягають приватизації, комплекс будівель, що знаходиться по вул. Менделєєва, 4, що в м. Черкаси.

Проте, з матеріалів справи випливає та сторонами не заперечується, що відповідач не отримав дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень.

30.03.2020 ПП "Міськбуд - Плюс" звернулось до позивача із заявою про використання переважного права № 32, в якій повідомило про намір скористатися своїм законодавчо визначеним переважним правом на продовження договору оренди комплексу будівель від 07.05.2015р., площею 626,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4 на тих самих умовах і на 4 роки 8 місяців (чотири роки вісім місяців). Одночасно відповідач повідомив, що залишкову суму по договору оренди комплексу будівель від 07 травня 2015р. зобов`язується сплатити рівними частинами протягом погодженого строку сторонами.

У відповідь, 28.04.2020 позивач звернувся до відповідача з листом № 74, в якому зазначив, що погодиться продовжити термін дії договору оренди комплексу будівель на тих самих умовах і на строк 4 роки 8 місяців за умови негайної сплати заборгованості за оренду комплексу будівель у розмірі 255340,91 грн. (включаючи пеню, інфляційні, 3 % річних). А також сплати боргу за оренду за період з серпня місяця 2019 року по 30 квітня 2020 року у найближчий термін, включаючи пеню, інфляційні, 3 % річних, на момент здійснення оплати боргу. Разом із зазначеним листом позивач надіслав відповідачу проєкт додаткової угоди про продовження договору оренди для ознайомлення та погодження.

30.04.2020 сторони підписали Договір про внесення змін до договору оренди комплексу будівель посвідченого Ященко В.М., приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу 07.05.2015 року за реєстровим № 398, відповідно до п. 1 якого, сторони погодили продовжити строк дії Договору оренди комплексу будівель до тридцятого грудня дві тисячі двадцять четвертого року включно.

Отже, строк дії Договору продовжено шляхом підписання сторонами Договору про внесення змін до договору оренди комплексу будівель внаслідок звернення відповідача із заявою про використання переважного права.

Відповідні зміни внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права щодо об`єкта нерухомого майна - комплексу будівель та споруд за адресою вул. Менделєєва, буд. 4, м. Черкаси.

07.05.2020 відповідач надав позивачу гарантійний лист № 44/1, в якому гарантував проведення виплат з червня по листопад 2020 року по 78 702,18 грн та повідомив, що сплата пені буде здійснена після фактичного погашення залишкової суми.

Таким чином, відповідач не заперечував наявність заборгованості з оплати орендної плати та не зазначив про неможливість користування нерухомим майном як про підставу несплати орендних платежів.

30.06.2020 відповідач звернувся до позивача з листом № 51, в якому просило відтермінувати початок здійснення поетапного погашення залишкової суми по договору оренди комплексу будівель від 07.05.2015 на період дії карантину.

У відповідь, листом від 01.07.2020 № 116 позивач погодив відповідачу відтермінування початку здійснення поетапного погашення залишкової суми по Договору оренди комплексу будівель від 07.05.2020 року на період дії карантину.

30.04.2020 відповідач підписав Договір 20.750300.1050-0424 добровільного страхування майна - комплексу будівель та споруд на суму 3 260 092,94 грн. Строк дії договору: 06.05.2020 - 05.05.2021.

26.03.2021 відповідач підписав Договір 21.750300.1003-0228 добровільного страхування орендованого нерухомого майна - комплексу будівель та споруд площею 651,8 кв.м за адресою 18000, м. Черкаси, вул. Мендєлєєва, 4 на суму 3 282 000 грн. Строк дії Договору: 06.04.2021 - 05.04.2022.

31.03.2022 відповідач підписав Договір добровільного страхування орендованого майна - комплексу будівель та споруд загальною площею 651,8 кв.м за адресою 18000, м. Черкаси, вул. Мендєлєєва,4. Вартість майна - 3 282 000 грн, страхова сума по Договору - 3 282 000 грн. Строк дії Договору: 06.04.2022 - 05.04.2023.

Отже, строк страхування за останнім із укладених відповідачем договорів сплив 05.04.2023.

До справи відповідач надав висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 06.07.2020 № 684/20-23 яка проведена за зверненням від 17.06.2020 Приватного підприємства "Міськбуд - Плюс", на вирішення якої поставлено питання:

1. Чи відповідає готель, літера А-2 загальним вимогам державних будівельних норм до готелів?

2. Чи можливо було використовувати та експлуатувати відповідно до цільового призначення комплекс будівель та споруд площею 629,9 кв.м., розміщених за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 4, які перебувають в оренді ПП "Міськбуд - Плюс" за договором оренди від 07.05.2015 року, а саме: готель, літера А-2, житловий будинок, літера Б-1. котельня, літера В-1, погріб, літера Г-1, сходи набірні бетонні в період з 07.05.2015 року по даний час без проведення ремонтних робіт, та невід`ємних поліпшень?

За висновком експерта по першому питанню, Готель, літера А-2 загальним вимогам державних будівельних норм, інших нормативних документів у галузі будівництва не відповідає. По другому питанню, технічний стан будівлі готелю, літера А-2, будинку для обслуговуючого персоналу, літера Б-1 та будівля котельні, літера В-1 класифікується як "незадовільний" і використовувати та експлуатувати дані будівлі без проведення ремонтних робіт неможливо.

06.04.2022 позивач звернувся до відповідача з листом № 58, в якому просив сплатити виставлені рахунки про нараховану орендну плату та починати погашати заборгованість із сплати орендної плати, яка вже існує.

Відповідно до наданого позивачем рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату грошового переказу, відповідач отримав зазначений лист 08.04.2022.

У відповідь, відповідач звернувся до позивача з листом про відстрочення платежів за оренду майна по вул. Менделєєва, 4 на період дії воєнного стану.

04.05.2022 позивач звернувся до відповідача з листом № 66, в якому просив дотримуватись умов Договору, оплатити орендну плату в повному обсязі, яка нарахована починаючи з 24.02.2022, а також розпочати виконувати обов`язок щодо погашення заборгованості за минулий період.

01.08.2023 позивач звернувся до відповідача з вимогою про погашення заборгованості, в якій зазначив, що загальна сума заборгованості за оренду за 2019-2023 роки складає 3 007 623,04 грн та вимагав негайно погасити зазначену суму, в протилежному випадку ОКП "Готельний комплекс "Дніпро" ЧОР буде вимушене звернутись до суду з відповідним позовом та залишає за собою право ініціювати розірвання договору оренди землі.

Позивач виставив відповідачу рахунки-фактури на оплату орендної плати:

від 31.01.2022 № СФ-0000058 на суму 68 927,54 грн з ПДВ;

від 28.02.2022 № СФ 0000078 на суму 57 524,96 грн з ПДВ;

від 31.03.2022 № СФ-0000102 на суму 85 687,17 грн з ПДВ;

від 30.04.2022 № СФ-0000135 на суму 75 450,38 грн з ПДВ;

від 31.05.2022 № СФ-0000169 на суму 77 487,54 грн з ПДВ;

від 30.06.2022 № СФ-0000198 на суму 79 889,65 грн з ПДВ;

від 31.07.2022 № СФ-0000243 на суму 80 448,88 грн з ПДВ;

від 31.08.2022 № СФ-0000282 на суму 81 333,82 грн з ПДВ;

від 30.09.2022 № СФ-0000338 на суму 82 879,16 грн з ПДВ;

від 31.10.2022 № СФ-0000378 на суму 84 951,14 грн з ПДВ;

від 30.11.2022 № СФ-0000427 на суму 85 545,80 грн з ПДВ;

від 31.12.2022 № СФ-0000467 на суму 86 144,62 грн з ПДВ;

від 31.01.2023 № СФ-0000071 на суму 86 833,78 грн з ПДВ;

від 28.02.2023 № СФ-0000129 на суму 87 441,62 грн з ПДВ;

від 31.03.2023 № СФ-0000187 на суму 88 753,24 грн з ПДВ;

від 30.04.2023 № СФ-0000250 на суму 88 930,75 грн з ПДВ;

від 31.05.2023 № СФ-0000320 на суму 89 375,40 грн з ПДВ;

від 30.06.2023 № СФ-0000374 на суму 90 090,40 грн з ПДВ;

від 31.07.2023 № СФ-0000441 на суму 89 549,86 грн з ПДВ;

від 31.08.2023 № СФ-0000519 на суму 88 296,16 грн з ПДВ;

від 30.09.2023 № СФ-0000603 на суму 88 737,64 грн з ПДВ;

від 31.10.2023 № СФ-0000668 на суму 89 447,54 грн з ПДВ;

від 30.11.2023 № СФ-0000743 на суму 89 894,78 грн з ПДВ;

від 31.12.2023 № СФ-0000781 на суму 90 524,04 грн з ПДВ;

від 31.01.2024 № СФ-0000078 на суму 90 886,14 грн з ПДВ;

від 29.02.2024 № СФ-0000149 на суму 91 158,80 грн з ПДВ.

Також позивач надав до справи підписані лише ним Акти здачі-прийняття робіт:

від 31.01.2022 № РН-0000197 на суму 68 927,54 грн з ПДВ;

від 28.02.2022 № РН-0000533 на суму 57 524.96 грн з ПДВ;

від 31.03.2022 № РН-0000770 на суму 85 687,17 грн з ПДВ;

від 30.04.2022 № РН-0001941 на суму 75 450,38 грн з ПДВ;

від 31.05.2022 № РН-0001281 на суму 77 487,54 грн з ПДВ;

від 30.06.2022 № РН-0001633 на суму 79 889,65 грн з ПДВ;

від 31.07.2022 № РН-0002286 на суму 80 448,88 грн з ПДВ;

від 31.08.2022 № РН-0002814 на суму 81 333,82 грн з ПДВ;

від 30.09.2022 № РН-0003591 на суму 82 879,16 грн з ПДВ;

від 31.10.2022 № РН-0004132 на суму 84 951,14 грн з ПДВ;

від 30.11.2022 № РН-0004414 на суму 85 545,80 грн з ПДВ;

від 31.12.2022 № РН-0004801 на суму 86 144,62 грн з ПДВ;

від 31.01.2023 № РН-0000676 на суму 86 833,78 грн з ПДВ;

від 28.02.2023 № РН-0001007 на суму 87 441,62 грн з ПДВ;

від 31.03.2023 № РН-0001469 на суму 88 753,24 грн з ПДВ;

від 30.04.2023 № РН-0001036 на суму 88 930,75 грн з ПДВ;

від 31.05.2023 № РН-0002524 на суму 89 375,40 грн з ПДВ;

від 30.06.2023 № РН-0003088 на суму 90 090,40 грн з ПДВ;

від 31.07.2023 № РН-0003780 на суму 89 549,86 грн з ПДВ;

від 31.08.2023 № РН-0004287 на суму 88 296,16 грн з ПДВ;

від 30.09.2023 № РН-0004858 на суму 88 737,64 грн з ПДВ;

від 31.10.2023 № РН-0005426 на суму 89 447,54 грн з ПДВ;

від 30.11.2023 № РН-0006040 на суму 89 894,78 грн з ПДВ;

від 31.12.2023 № РН-0006461 на суму 90 524,04 грн з ПДВ;

від 31.01.2024 № РН-0000560 на суму 90 886,14 грн з ПДВ.

Господарський суд враховує, що такі акти підписані лише позивачем, проте, умовами Договору не передбачено умови про обов`язкове підписання актів відповідачем та взагалі про їх наявність.

12.02.2024 Черкаська обласна рада звернулась до позивача з листом № 01-29/116, в якому зазначила про наявність систематичної заборгованості ПП "Міськбуд - Плюс", яка виникла в період з вересня 2019 року по сьогоднішній день. Заходи щодо пред`явлення вимог погашення простроченої заборгованості зі сплати орендної плати ПП "Міськбуд - Плюс" не проводяться з березня 2021 року. На даний час заборгованість лише збільшується, комунальне підприємство "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради щомісяця недоотримує кошти від оренди за користування майном ПП "Міськбуд - Плюс", у зв`язку з чим доцільно поновити претензійно-позовну роботу за виконанням орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати.

Позивач стверджує, що відповідач заборгованість з орендної плати за період з вересня 2019 року по березень 2020 року та з лютого 2022 року по лютий 2024 року в сумі 2 539 249,84 грн не сплатив, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Розглядаючи спір господарський суд застосовує такі положення чинного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України), за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. (ч. 6 ст. 283 ГК України)

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. (ч. 1 ст. 284 ГК України)

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. (ч. 1 ст. 286 ГК України)

Орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. (ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна")

Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. (ч. 1 ст. 762 ЦК України)

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. (ч. 4 ст. 286 ГК України)

Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. (ч. 4 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна")

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). (ч. 1 ст. 530 ЦК України)

Орендна плата перераховується на рахунок Орендодавця щомісячно не пізніше дванадцятого числа місяця, наступного за звітним. (п. 3.5. Договору)

Надання позивачем в оренду відповідачу спірного приміщення підтверджується наданими позивачем рахунками-фактурами та актами здачі-прийняття робіт.

З урахуванням положень п. 3.5. Договору, господарський суд доходить висновку, що строк оплати орендної плати за кожен місяць із заявленого позивачем періоду вересень 2019 - березень 2020 року та лютий 2022 року - лютий 2024 року наразі сплив.

Доказів сплати орендної плати відповідач суду не надав.

В обґрунтування нездійснення орендних платежів відповідач покликається на положення ч. 6 ст. 762 ЦК України, яка передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Так відповідач наполягає на тому, що з незалежних від нього обставин, він не міг використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням, обумовленим в договорі оренди, так як це майно було передано йому в оренду у стані, що не відповідає його призначенню та за своїм технічним станом знаходиться в непридатному для використання стані та потребує обов`язкового ремонту, в тому числі капітального ремонту та реконструкції, та в подальшому пошкодилось ще сильніше. Крім того, відповідач зазначає, що не отримав згоди на здійснення поліпшень орендованого майна.

Господарський суд враховує, що відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так у рішенні від 09.12.2019 у справі № 925/730/19 за позовом приватного підприємства "Міськбуд - Плюс" до Обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради про стягнення 2325348,89 грн. збитків, яке залишене в силі постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.06.2020, господарський суд встановив таке: "...У 2015 році обласне комунальне підприємство «Готельний комплекс «Дніпро» провело конкурс на право оренди комплексу будівель загальною площею 626,9 кв.м. за адресою: м. Черкаси, вул. Мендєлєєва, 4. За результатами конкурсу переможцем стало приватне підприємство «Міськбуд-Плюс»....

...Вказане свідчить про те, що позивач, як орендар, був обізнаний з фактичним станом майна на час його передачі, та прийняв його, тобто властивості і якості майна не були тими обставинами, які б унеможливлювали здійснення ним своїх прав та обов`язків за Договором.

Після приймання майна позивач приступив до його використання, сплачуючи щомісячно орендну плату та виконуючи інші обов`язки орендаря, зокрема, його страхування (п. 5.9 Договору). Ці обставини сторонами не оспорюються та визнаються...

...З огляду на це, суд дійшов висновку, що фактичний стан об`єкту був обумовлений сторонами Договору. Прийняття позивачем майна в оренду свідчить про відсутність заперечень щодо його стану, а отже і про відсутність об`єктивних обставини з якими пов`язується істотне зменшення можливості користування майном...

...Отже, враховуючи, що фактичний стан об`єкту був обумовлений сторонами Договору і не є об`єктивною обставиною, з якою закон пов`язує істотне зменшення можливості користування майном, а надання згоди на поліпшення орендованого майна є суб`єктивним правом наймодавця, а не обов`язком, до спірних відносин не можуть бути застосовані правила щодо звільнення позивача від плати (ч. 6 ст. 762 ЦК України)..."

Таким чином, не підлягають доказуванню обставини того, що прийняття ПП "Міськбуд - Плюс" майна в оренду свідчить про відсутність заперечень щодо його стану, а отже і про відсутність об`єктивних обставин з якими пов`язується істотне зменшення можливості користування майном.

Також суд бере до уваги те, що 30.04.2020 строк дії Договору продовжено шляхом підписання сторонами Договору про внесення змін до договору оренди комплексу будівель внаслідок звернення відповідача із заявою про використання переважного права. Тобто, позивач сам виявив намір продовжувати користуватися майном, переданим йому в оренду.

Щодо наданого відповідачем експертного висновку від 06.07.2020 № 684/20-23, який складено за зверненням від 17.06.2020 Приватного підприємства "Міськбуд - Плюс" суд встановив, що ПП "Міськбуд - Плюс", будучи обізнаним про неможливість використання майна, оскільки останнє було в його користуванні з травня 2015 року, використовуючи своє переважне право укладає Договір про внесення змін до договору орендикомплексуу будівель, яким продовжується дія такого договору до 30.12.2024 включно. Уклавши такий Договір про внесення змін відповідач звертається до експертної установи для встановлення неможливості використання майна за його призначенням. Такі дії відповідача є суперечливою поведінкою. Адже немає сенсу продовжувати договір оренди майна, яке орендар не може використовувати за його призначенням і не має наміру сплачувати за нього орендну плату на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

Всупереч твердженням відповідача про неможливість використання орендованого майна, вартість останнього відповідно до договорів страхування майна зростала. Так відповідно до Договорів від 13.07.2018 № МЮ-2401-0000066, № 20.750300.1050-0424 від 30.04.2020 вартість майна становила 3 260 092,94 грн, тоді як згідно з Договорами від 26.03.2021 № 21.750300.1003-0228, від 31.03.2022 вартість майна збільшилась до 3 282 000 грн. Вказане свідчить, як мінімум про відсутність ознак погіршення майна з моменту його передачі в оренду.

Господарський суд враховує правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 щодо застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду в пунктах 6.8-6.10 постанови від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 виклала наступні висновки щодо застосування частини шостої статті 762 ЦК України: - наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає; - обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними; - відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Верховний Суд звертає увагу на те, що правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/8040/20, № 616/41/20, № 910/14244/20, № 911/1064/21.

Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 09.07.2024 у справі № 910/11718/22.

Господарський суд критично сприймає твердження відповідача про те, що саме на підставі акту приймання-передачі від 12.05.2015, який був складений пізніше, ніж підписано договір оренди комплексу будівель, ПП "Міськбуд - Плюс" стало відомо про непридатність до використання предмету оренди за його призначенням, оскільки наразі Договір продовжено саме за заявою відповідача про використання переважного права оренди спірного комплексу будівель (від 30.03.2020 № 32). На підставі викладеного, господарський суд доходить висновку, що на момент звернення із зазначеною заявою відповідачу було достеменно відомо про стан комплексу будівель, які є об`єктом Договору і які раніше використовувалися позивачем оренди. Крім того, відповідач частково сплачував орендні платежі за Договором.

Верховний Суд у постанові від 14.05.2024 у справі № 910/4437/23 зазначив, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких наймач не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини наймач не відповідає. При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, унаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.

З огляду на викладене господарський суд доходить висновку, що відповідач не довів наявності визначених ч. 6 ст. 762 ЦК України умов щодо неможливості використання майна наймачем та того, що така неможливість настала після підписання Договору оренди. Наведене унеможливлює застосування зазначеної норми до спірних правовідносин та, відповідно, звільнення відповідача від сплати орендної плати.

Господарський суд встановив, що у гарантійному листі від 07.05.2020, адресованому позивачу, відповідач пропонував поетапне погашення залишкової суми по договору оренди комплексу будівель від 07.05.2015 за період з серпня 2019 року по березень 2020 року протягом 5 місяців по 78 702,18 грн та у шостий місяць - 78 702,15 грн, чим визнав існування заборгованості за зазначений період. Цей період включає в себе заявлений позивачем період з вересня 2019 року по березень 2020 року.

Господарський суд задовольняє вимогу про стягнення 2 539 249,84 грн заборгованості за період з вересня 2019 року по березень 2020 року та з лютого 2022 року по лютий 2024 року, що включає заборгованості з орендної плати за такі місяці:

за вересень 2019 року - 56 830,46 грн;

за жовтень 2019 року - 59 143,76 грн;

за листопад 2019 року - 59 202,90 грн;

за грудень 2019 року - 59 084,49 грн;

за січень 2020 року - 59 202,66 грн;

за лютий 2020 року - 59 025,05 грн;

за березень 2020 року - 59 497,25 грн;

за лютий 2022 року - 57 524,96 грн;

за березень 2022 року - 85 687,17 грн;

за квітень 2022 року - 75 450,38 грн;

за травень 2022 року - 77 487,54 грн;

за червень 2022 року - 79 889,65 грн;

за липень 2022 року - 80 448,88 грн;

за серпень 2022 року - 81 333,82 грн;

за вересень 2022 року - 82 879,16 грн;

за жовтень 2022 року - 84 951,14 грн;

за листопад 2022 року - 85 545,80 грн;

за грудень 2022 року - 86 144,62 грн;

за січень 2023 року - 86 833,78 грн;

за лютий 2023 року - 87 441,62 грн;

за березень 2023 року - 88 753,24 грн;

за квітень 2023 року - 88 930,75 грн;

за травень 2023 року - 89 375,40 грн;

за червень 2023 року - 90 090,40 грн;

за липень 2023 року - 89 549,86 грн;

за серпень 2023 року - 88 296,16 грн;

за вересень 2023 року - 88 737,64 грн;

за жовтень 2023 року - 89 447,54 грн;

за листопад 2023 року - 89 894,78 грн;

за грудень 2023 року - 90 524,04 грн;

за січень 2024 року - 90 886,14 грн;

за лютий 2024 року - 91 158,80 грн.

Також позивач заявив до стягнення пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в сумі 1 338 752,74 грн, 3% річних від простроченої суми в розмірі 113 285 грн, інфляційні в сумі 376 083,54 грн.

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків, сплата неустойки (ст. 611 ЦК України).

Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором. (ч. 1 ст. 216 ГК України)

Штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання. Суб`єктами права застосування штрафних санкцій є учасники відносин у сфері господарювання, зазначені у статті 2 цього Кодексу. (ст. 230 ГК України)

Орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. (п. 3.7. Договору)

Дослідивши розрахунок пені, здійснений позивачем, господарський суд дійшов висновку, що останній здійснено позивачем без урахування положень ч. 5 ст. 254 ЦК України яка передбачає, що якщо останній день строку припадає на вихідний, святковий або інший неробочий день, що визначений відповідно до закону у місці вчинення певної дії, днем закінчення строку є перший за ним робочий день. Крім того, позивач здійснив розрахунок пені поза межами строку, передбаченого ч. 6 ст. 232 ГК України, відповідно до якої, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Господарський суд враховує позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 20.08.2024 у справі № 910/1925/23 щодо застосування положень ч. 6 ст. 232 ГК України, в якій зазначено, що цією нормою передбачено період часу, за який нараховується пеня і який не повинен перевищувати шести місяців від дня, коли відповідне зобов`язання мало бути виконане; законом або укладеним сторонами договором може бути передбачено більшу або меншу тривалість цього періоду. Його перебіг починається з дня, наступного за останнім днем, у який зобов`язання мало бути виконане, і початок такого перебігу не може бути змінений за згодою сторін.

При цьому умова договору про сплату пені за кожний день прострочення виконання зобов`язання не може розцінюватися як установлення цим договором іншого, ніж передбачений частиною 6 статті 232 ГК України, строку, за який нараховуються штрафні санкції.

Під час укладання договору сторони визначили відповідальність за порушення зобов`язання щодо здійснення платежів, проте не передбачили інший період нарахування ніж встановлений законом.

З урахуванням викладеного господарський суд зазначає правильний розрахунок пені в межах заявленої позивачем заборгованості та не виходячи за межі позовних вимог:

за вересень 2019 року на суму 56 830,46 грн з 15.10.2019 до 14.04.2020 - 7 394,90 грн;

за жовтень 2019 року на суму 59 143,76 грн з 13.11.2019 до 12.05.2020 - 6 988,91 грн;

за листопад 2019 року на суму 59 202,90 грн з 13.12.2019 до 12.06.2020 - 6 283,28 грн;

за грудень 2019 року на суму 59 084,49 грн з 14.01.2020 до 13.07.2020 - 5 474,19 грн;

за січень 2020 року на суму 59 202,66 грн з 13.02.2020 до 12.08.2020 - 4 862,38 грн;

за лютий 2020 року на суму 59 025,05 грн з 13.03.2020 до 12.09.2020 - 4 418,82 грн;

за березень 2020 року на суму 59 497,25 грн з 14.04.2020 до 13.10.2020 - 4 018,50 грн;

за лютий 2022 року на суму 57 524,96 грн з 15.03.2022 до 14.09.2022 - 10 716,98 грн;

за березень 2022 року на суму 85 687,17 грн з 13.04.2022 до 12.10.2022 - 17 888,66 грн;

за квітень 2022 року на суму 75 450,38 грн з 13.05.2022 до 12.11.2022 - 17 715,34 грн;

за травень 2022 року на суму 77 487,54 грн з 14.06.2022 до 13.12.2022 - 19 424,96 грн;

за червень 2022 року на суму 79 889,65 грн з 13.07.2022 до 12.01.2023 - 20 136,57 грн;

за липень 2022 року на суму 80 448,88 грн з 13.08.2022 до 12.02.2023 - 20 277,53 грн;

за серпень 2022 року на суму 81 333,82 грн з 13.09.2022 до 12.03.2023 - 20 166,33 грн;

за вересень 2022 року на суму 82 879,16 грн з 13.10.2022 до 12.04.2023 - 20 663,02 грн;

за жовтень 2022 року на суму 84 951,14 грн з 15.11.2022 до 14.05.2023 - 21 063,23 грн;

за листопад 2022 року на суму 85 545,80 грн з 13.12.2022 до 12.06.2023 - 21 327,86 грн;

за грудень 2022 року на суму 86 144,62 грн з 13.01.2023 до 12.07.2023 - 21 359,15 грн;

за січень 2023 року на суму 86 833,78 грн з 14.02.2023 до 13.08.2023 - 21 287,36 грн;

за лютий 2023 року на суму 87 441,62 грн з 14.03.2023 до 13.09.2023 - 21 350,13 грн;

за березень 2023 року на суму 88 753,24 грн з 13.04.2023 до 12.10.2023 - 20 853,36 грн;

за квітень 2023 року на суму 88 930,75 грн з 13.05.2023 до 12.11.2023 - 19 930,23 грн;

за травень 2023 року на суму 89 375,40 грн з 13.06.2023 до 12.12.2023 - 18 585,19 грн;

за червень 2023 року на суму 90 090,40 грн з 13.07.2023 до 12.01.2024 - 17 334,42 грн;

за липень 2023 року на суму 89 549,86 грн з 15.08.2023 до 14.02.2024 - 15 869,49 грн;

за серпень 2023 року на суму 88 296,16 грн з 13.09.2023 до 12.03.2024 - 14 514,68 грн;

за вересень 2023 року на суму 88 737,64 грн з 13.10.2023 до 15.03.2024 - 11 810,61 грн;

за жовтень 2023 року на суму 89 447,54 грн з 14.11.2023 до 15.03.2024 - 9 177,21 грн;

за листопад 2023 року на суму 89 894,78 грн з 13.12.2023 до 15.03.2024 - 6 881,26 грн;

за грудень 2023 року на суму 90 524,04 грн з 13.01.2024 до 15.03.2024 - 4 613 грн;

за січень 2024 року на суму 90 886,14 грн з 13.02.2024 до 15.03.2024 - 2 315,73 грн;

за лютий 2024 року на суму 91 158,80 грн з 13.03.2024 до 15.03.2024 - 149,85 грн.

Отже, стягненню з відповідача підлягає 434 853,13 грн пені.

Згідно з ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Дослідивши розрахунок 3 % річних, здійснений позивачем, господарський суд встановив, що останнім допущено аналогічну помилку при визначенні початку періоду нарахування без врахування положень ч. 5 ст. 254 ЦК України.

Так правильним розрахунком 3 % річних в межах заявленого позивачем періоду є:

за вересень 2019 року на суму 56 830,46 грн з 15.10.2019 до 15.03.2024 - 7 533,36 грн;

за жовтень 2019 року на суму 59 143,76 грн з 13.11.2019 до 15.03.2024 - 7 699,04 грн;

за листопад 2019 року на суму 59 202,90 грн з 13.12.2019 до 15.03.2024 - 7 560,75 грн;

за грудень 2019 року на суму 59 084,49 грн з 14.01.2020 до 15.03.2024 - 7 390,40 грн;

за січень 2020 року на суму 59 202,66 грн з 13.02.2020 до 15.03.2024 - 7 259,60 грн;

за лютий 2020 року на суму 59 025,05 грн з 13.03.2020 до 15.03.2024 - 7 097,52 грн;

за березень 2020 року на суму 59 497,25 грн з 14.04.2020 до 15.03.2024 - 6 998,24 грн;

за лютий 2022 року на суму 57 524,96 грн з 15.03.2022 до 15.03.2024 - 3 459,98 грн;

за березень 2022 року на суму 85 687,17 грн з 13.04.2022 до 15.03.2024 - 4 944 грн;

за квітень 2022 року на суму 75 450,38 грн з 13.05.2022 до 15.03.2024 - 4 167 грн;

за травень 2022 року на суму 77 487,54 грн з 14.06.2022 до 15.03.2024 - 4 081,12 грн;

за червень 2022 року на суму 79 889,65 грн з 13.07.2022 до 15.03.2024 - 4 012 грн;

за липень 2022 року на суму 80 448,88 грн з 13.08.2022 до 15.03.2024 - 3 835 грн;

за серпень 2022 року на суму 81 333,82 грн з 13.09.2022 до 15.03.2024 - 3 670 грн;

за вересень 2022 року на суму 82 879,16 грн з 13.10.2022 до 15.03.2024 - 3 535 грн;

за жовтень 2022 року на суму 84 951,14 грн з 15.11.2022 до 15.03.2024 - 3 398,94 грн;

за листопад 2022 року на суму 85 545,80 грн з 13.12.2022 до 15.03.2024 - 3 220 грн;

за грудень 2022 року на суму 86 144,62 грн з 13.01.2023 до 15.03.2024 - 3 023 грн;

за січень 2023 року на суму 86 833,78 грн з 14.02.2023 до 15.03.2024 - 2 824,80 грн;

за лютий 2023 року на суму 87 441,62 грн з 14.03.2023 до 15.03.2024 - 2 643,34 грн;

за березень 2023 року на суму 88 753,24 грн з 13.04.2023 до 15.03.2024 - 2 464,14 грн;

за квітень 2023 року на суму 88 930,75 грн з 13.05.2023 до 15.03.2024 - 2 244 грн;

за травень 2023 року на суму 89 375,40 грн з 13.06.2023 до 15.03.2024 - 2 027 грн;

за червень 2023 року на суму 90 090,40 грн з 13.07.2023 до 15.03.2024 - 1 822 грн;

за липень 2023 року на суму 89 549,86 грн з 15.08.2023 до 15.03.2024 - 1 573,59 грн;

за серпень 2023 року на суму 88 296,16 грн з 13.09.2023 до 15.03.2024 - 1 335 грн;

за вересень 2023 року на суму 88 737,64 грн з 13.10.2023 до 15.03.2024 - 1 123 грн;

за жовтень 2023 року на суму 89 447,54 грн з 14.11.2023 до 15.03.2024 - 902,77 грн;

за листопад 2023 року на суму 89 894,78 грн з 13.12.2023 до 15.03.2024 - 687 грн;

за грудень 2023 року на суму 90 524,04 грн з 13.01.2024 до 15.03.2024 - 461 грн;

за січень 2024 року на суму 90 886,14 грн з 13.02.2024 до 15.03.2024 - 232 грн;

за лютий 2024 року на суму 91 158,80 грн з 13.03.2024 до 15.03.2024 - 15 грн.

Отже, стягненню з відповідача підлягає 113 239,59 грн 3 % річних.

Дослідивши розрахунок інфляційних втрат, здійснений позивачем, господарський суд дійшов висновку, що він є обґрунтованим та арифметично правильним, отже, вимога позивача про стягнення з відповідача 376 083,54 грн інфляційних втрат підлягає задоволенню.

Підсумовуючи викладене, господарський суд частково задовольняє майнові вимоги позивача.

Щодо вимоги позивача про розірвання Договору оренди комплексу будівель від 07.05.2015, господарський суд зазначає таке.

Одностороння відмова від договору оренди не допускається. (ч. 1 ст. 291 ГК України)

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. (ч. 1 ст. 188 ГК України)

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. (ч. 3 ст. 291 ГК України)

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. (ч. 2 ст. 651 ЦК України)

Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. (ч. 1 ст. 782 ЦК України)

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. (ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна")

За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. (п. 11.3. Договору)

Чинність цього Договору припиняється внаслідок: несплати протягом двох місяців орендної плати; закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого Майна; загибелі орендованого Майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства Орендаря; ліквідації Орендаря - юридичної особи; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України. (п. 11.6. Договору)

З викладеного випливає, що у Договорі сторони передбачили можливість припинення договору оренди внаслідок несплати протягом двох місяців орендної плати і таке положення Договору кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 782 ЦК України.

З матеріалів справи випливає, що відповідач неодноразово систематично не сплачував орендні платежі, що є підставою для розірвання Договору на підставі його п. 11.6. та на підставі ч. 1 ст. 782 ЦК України.

Крім того, у судовому засіданні представник позивача окремою підставою для розірвання Договору зазначив відсутність на даний час договору про страхування об`єкту оренди. Так, як уже встановлено судом, строк страхування за останнім із укладених відповідачем договорів сплив 05.04.2023.

Орендар зобов`язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця згідно з Порядком передачі майна в оренду. (ч. 6 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна")

Обов`язок Орендаря застрахувати орендоване майно та постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим передбачений у п. 5.9. Договору.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі. (п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України)

Отже, господарський суд зазначає, що оскільки обов`язок орендаря застрахувати орендоване майно передбачений Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та безпосередньо умовами Договору, то відсутність страхування орендованого майна свідчить про невиконання умов Договору відповідачем та в умовах воєнного стану, введеного в Україні Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 №2102-ІХ ставить під загрозу можливість відшкодування вартості втраченого майна у випадку його пошкодження внаслідок воєнних дій.

Наведене свідчить про істотні неодноразові порушення відповідачем умов Договору оренди майна, а саме тривала несплата орендних платежів та невиконання обов`язку зі страхування об`єкта оренди, що є достатньою підставою для застосування вищенаведених норм чинного законодавства та умов Договору для розірвання Договору в судовому порядку.

Підсумовуючи викладене, господарський суд задовольняє вимогу позивача про розірвання Договору.

На підставі п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємства "Міськбуд - Плюс" (ідентифікаційний код 33752650, бульв. Шевченка, 345, м. Черкаси, 18005) на користь обласного комунального підприємства "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради (ідентифікаційний код 14183754, вул. Верхня Горова, буд. 13, м. Черкаси, Черкаська обл., 18002) 2 539 249,84 грн заборгованості, 434 853,13 грн пені, 113 239,59 грн 3 % річних, 376 083,54 грн інфляційних втрат та 43 983,51 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Розірвати Договір оренди комплексу будівель від 07.05.2015, укладений між обласним комунальним підприємством "Готельний комплекс "Дніпро" Черкаської обласної ради та Приватним підприємством "Міськбуд - Плюс", і посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Ященко В.М., зареєстрований в реєстрі за № 398, термін дії якого продовжено Договором від 30.04.2020 про внесення змін до Договору оренди комплексу будівель посвідченого Ященко В.М., приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу 07.05.2015.

В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати позивачу, третій особі та представнику відповідача за допомогою системи "Електронний суд".

Повне рішення складено та підписано 30.09.2024.

Суддя Зоя ЗАРІЧАНСЬКА