ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
УХВАЛА

"23" вересня 2024 р. Справа № 924/653/24

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Мухи М.Є., при секретарі судового засідання Лежніній Я.С., розглянувши матеріали

за позовом Першого заступника Хмельницької обласної прокуратури м. Хмельницький в інтересах держави в особі Кам`янець-Подільської міської ради, Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради, м. Кам`янець-Подільський, Хмельницька область

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Поділля метал" смт. Стара Ушиця, Кам`янець-Подільський район, Хмельницька область

про розірвання договору оренди нежитлової будівлі, зобов`язання повернути нежитлову будівлю, стягнення 4 046 138,53грн. заборгованості зі сплати орендної плати та пені

Представники сторін:

від прокуратури - Грамчук Т.А. згідно посвідчення №072529;

від позивача 1 - Кудла І.А.- згідно довіреності;

від позивача 2 - не з`явився;

від відповідача - Шевчук А.С. - згідно ордера (поза межами суду (в режимі відеоконференції).

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява Першого заступника Хмельницької обласної прокуратури в інтересах держави в особі Кам`янець-Подільської міської ради, Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста про стягнення із ТОВ "Поділля метал" 3 476 211,83грн. заборгованості по сплаті орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.03.2024, 569 926,70грн. пені за період з 01.09.2023 по 31.03.2024, розірвання договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010 укладеного між Кам`янець-Подільською міською радою, Департаментом економіки та розвитку інфраструктури міста та ТОВ "Поділля метал", зобов`язання ТОВ "Поділля метал" повернути Кам`янець - Подільській міській раді шляхом підписання акту приймання - передачі нежитлову будівлю (колишній кінотеатр), яка знаходиться за адресою м. Кам`янець - Подільський, проспект Грушевського, 15, загальною площею 3565,3 кв.м.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на невиконання ТОВ "Поділля метал" умов договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010, в частині сплати орендних платежів.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями вищезазначену позовну заяву передано для розгляду судді Мусі М.Є.

Ухвалою суду від 16.07.2024 відкрито провадження у справі №924/653/24 за правилами загального позовного провадження призначено підготовче засідання на 9год. 30хв. 5 серпня 2024 року.

13.08.2024 представником відповідача подано до суду відзив на позовну заяву, де останній заперечує проти задоволення позовних вимог та вказує, що ним, за погодженням з позивачем була здійснена реконструкція орендованого приміщення, в результаті якої значно збільшилася площа орендованого приміщення, а сума невід`ємних поліпшень орендованого майна значно перевищила заборгованість з орендних платежів за договором №08.04/10 від 30.04.2010.

З огляду на викладене, 13.08.2024 представником відповідача подано до суду клопотання (05-08/2697/24) про призначення оціночно-будівельної експертизи для визначення поточної вартості орендованого майна.

10.09.2024 представником відповідача подано клопотання про уточнення питань оціночно-будівельної експертизи відповідно до якого останній просить суд призначити у справі №924/653/24 оціночно-будівельну експертизу. На вирішення експертизи просить поставити питання: Визначити вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15, що були здійснені Товариством з обмеженою відповідальністю "Поділля Метал". Просить доручити проведення оціночно-будівельної експертизи Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03057, Україна, місто Київ, вулиця Бродських Сім`ї, будинок, 6).

Прокуратурою та позивачами письмових позицій з приводу заявленого представником відповідача клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи не подано.

У підготовчому засіданні суду 23.09.2024 прокурор та представник позивача 1 проти задоволення клопотання відповідача про призначення оціночно-будівельної експертизи заперечили.

Представник позивача 2 в підготовче засідання суду 23.09.2024 не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа від 16.09.2024, ухвали суду від 11.09.2024, на електронну адресу позивача 2.

Представник відповідача в підготовчому засіданні 23.09.2024 підтримав подане ним клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи та просив його задовольнити.

При розгляді клопотання представника відповідача про призначення судової оціночно-будівельної експертизи суд враховує наступне.

Згідно з ст. 73 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 76 ГПК України).

Згідно зі ст. 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).

Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.

Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.

Питання, які ставляться експерту, і його висновок з них не можуть виходити за межі спеціальних знань експерта.

Отже, судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи.

Згідно зі ст. 100 ГПК України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду у даній справі є позовні вимоги про стягнення 3 476 211,83грн. заборгованості по сплаті орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.03.2024 за договором №08.04/10 від 30.04.2010, 569 926,70грн. пені за період з 01.09.2023 по 31.03.2024, розірвання договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010 укладеного між Кам`янець-Подільською міською радою, Департаментом економіки та розвитку інфраструктури міста та ТОВ "Поділля метал", зобов`язання ТОВ "Поділля метал" повернути Кам`янець - Подільській міській раді шляхом підписання акту приймання - передачі нежитлову будівлю (колишній кінотеатр), яка знаходиться за адресою м. Кам`янець - Подільський, проспект Грушевського, 15, загальною площею 3565,3 кв.м.

Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на систематичне невиконання ТОВ "Поділля метал" умов договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010, в частині сплати орендних платежів.

Представник відповідача у відзиві на позов та в підготовчих засіданнях вказує, що позивачем помилково нараховано до стягнення з відповідача 4 046 138,53грн. заборгованості зі сплати орендної плати та пені, з-поміж іншого, через те, що позивачем проігноровано факт проведення відповідачем реконструкції орендованої будівлі за власний рахунок, що має суттєве значення під час розгляду цієї справи. Зауважує, що невід`ємні поліпшення орендованого майна, кінотеатру "Юність" за адресою проспект Грушевського, 15 в м. Кам`янці-Подільському, були проведені відповідачем за погодженням з Кам`янець-Подільською міською радою. Відповідач звертає увагу суду, що у рішеннях про погодження реконструкції було зазначено, що роботи виконуються відповідачем за власний рахунок з відшкодуванням витрат на ремонт приміщення за рахунок орендної плати або при наступній приватизації. Окрім того, зауважує відповідач, Кам`янець-Подільською міською радою було погоджено відповідачу зведений кошторисний розрахунок на суму 3358,158 тис. грн. та надано дозвіл на виконання ремонтних робіт на орендоване приміщення за адресою проспект Грушевського, 15. Таким чином, повідомляє відповідач, в результаті здійснюваної відповідачем за власний рахунок за погодженням з орендодавцем реконструкції, загальна площа об`єкта оренди станом на сьогоднішній день вже збільшена на 1 740,7 кв.м., ремонтні роботи тривають. Відповідач стверджує, що станом на сьогоднішній день, його заборгованість перед орендодавцем складає 1 450 703,51 грн., при цьому орендар відповідно, як до законодавства, яке було чинним на момент отримання відповідних погоджень від орендодавця, так і до законодавства, яке є чинним на сьогоднішній день, має право на відшкодування витрат пов`язаних зі здійсненням невід`ємних поліпшень об`єкта оренди. У зв`язку з викладеним, відповідач вважає за необхідне провести оціночно-будівельну експертизу для визначення вартості орендованого майна на даний момент.

Судом враховується, що відповідно до пункту 6.3. договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010, орендодавець зобов`язаний, відшкодувати орендареві частини вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна у відповідності до законодавства.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII, далі - Закон № 2269-XII, (в редакції на момент виникнення правовідносин між позивачем та відповідачем), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Між тим, згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 25 чинного на сьогодні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.

Рішенням виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 688 від 31.05.2013 було погоджено відповідачу виготовлення містобудівних умов і обмежень на реконструкцію в кінотеатрі "Юність" з добудовою дитячо-розважального центру та кінозалу біля будівлі комунальної власності за адресою проспект Грушевського, 15.

Рішенням виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 1305 від 31.10.2013 погоджено відповідачу проектну документацію та надано дозвіл на встановлення модульної котельної установки для обігріву будівлі комунальної власності молодіжного центру "Юність" за адресою проспект Грушевського, 15. Зазначено, що роботи виконуються відповідачем за власний рахунок з відшкодуванням витрат на ремонт приміщення за рахунок орендної плати або при наступній приватизації.

Рішенням виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 532 від 08.05.2014 було погоджено відповідачу зведений кошторисний розрахунок на суму 3358,158 тис. грн. та надано дозвіл на виконання ремонтних робіт на орендоване приміщення за адресою проспект Грушевського, 15.

11.06.2014 відповідачем було подано Декларацію про початок виконання будівельних робіт № ХМ 40 щодо реконструкції об`єкта "Нежитлове приміщення комунальної власності бувшого кінотеатру "Юність".

11.06.2014 відповідачем було подано Декларацію про початок виконання будівельних робіт № ХМ 41 щодо реконструкції об`єкта "Влаштування модульної дахової котельної на твердому паливі в нежитловому приміщенні комунальної власності (бувший кінотеатр "Юність").

Згідно Технічного паспорту №5-694, виготовленого КП "Кам`янець-Подільське МБТІ" у 2009 році, загальна площа об`єкта оренди становила 3 565,3 кв.м.

В результаті реконструкції здійснюваної відповідачем, загальна площа об`єкта оренди збільшена до 5 306 кв.м., що підтверджується Технічним паспортом (інвентарна справа №1-169), виготовленого КП "Кам`янець-Подільське МБТІ".

Верховний Суд в своїй постанові від 24.02.2021 по справі 905/435/19, де судом досліджувався порядок відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна прийшов до наступних висновків:

"Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками."

Отже, оскільки відповідно до п.6.3. договору оренди нежитлової будівлі №08.04/10 від 30.04.2010, абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України № 2269-XII, наймач має право на зарахування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в рахунок плати за найм речі, у даній справі необхідно визначити поточну ринкову вартість нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15, що є об`єктом оренди за договором №08.04/10 від 30.04.2010 та вартість невід`ємних поліпшень вказаного нерухомого майна.

З огляду на викладене, а також враховуючи, що жодна із сторін не надала висновку експерта з цього питання, суд вважає за необхідне клопотання позивача від 13.08.2024 (з врахуванням уточнень від 10.09.2024) про призначення оціночно - будівельної експертизи задовольнити та призначити по даній справі судову оціночно - будівельну експертизу.

Перед судовим експертом суд вважає за необхідне з врахуванням клопотання відповідача поставити наступні питання:

1. Яка поточна ринкова вартість нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15.

2. Яка вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15, що були здійснені Товариством з обмеженою відповідальністю "Поділля Метал".

Проведення судової оціночно-будівельної експертизи доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03057, Україна, місто Київ, вулиця Бродських Сім`ї, будинок, 6).

Також суд зазначає, що витрати, пов`язані з проведенням судової експертизи, під час судового розгляду має нести заінтересована сторона, а у разі призначення господарським судом судової експертизи з власної ініціативи - сторона, визначена в ухвалі господарського суду про призначення судової експертизи.

З огляду на вищевикладене, витрати, які підлягають оплаті за проведення судової експертизи, суд вважає за необхідне покласти на відповідача, як на особу, яка заявила клопотання про призначення експертизи.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 228 ГПК України визначено, що господарський суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у разі призначення судом експертизи.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 229 ГПК України, провадження у справі зупиняється у випадках, встановлених пунктом 2 частини першої статті 228 цього Кодексу - на час проведення експертизи.

Зважаючи на строк проведення експертизи та те, що для проведення експертизи матеріали справи направляються до судово-експертної установи, суд дійшов висновку про необхідність зупинення провадження у справі на час проведення експертизи.

Керуючись ст. ст. 42, 99, 100, 228,234-235 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Клопотання відповідача (вх.№05-08/2697/24 від 13.08.2024) про призначення оціночно-будівельної експертизи по справі №924/653/24, задовольнити.

2. Призначити у справі № 924/653/24 оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03057, Україна, місто Київ, вулиця Бродських Сім`ї, будинок, 6).

На вирішення експертизи поставити наступні питання:

- Яка поточна ринкова вартість нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15.

- Яка вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна - нежитлова будівля (колишній кінотеатр) за адресою: м. Кам`янець-Подільський, пр. Грушевського, 15, що були здійснені Товариством з обмеженою відповідальністю "Поділля Метал".

Вирішити інші питання, які виникнуть в процесі проведення експертизи.

3. Оплату за проведення експертизи покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Поділля Метал".

4. Зупинити провадження у справі №924/653/24 на час проведення судової експертизи.

5. Матеріали справи № 924/653/24 направити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03057, Україна, місто Київ, вулиця Бродських Сім`ї, будинок, 6).

6. Попередити експерта про те, що особа, яка здійснює експертне дослідження, несе кримінальну відповідальність за відмову від покладених на неї обов`язків та за дачу завідомо неправильного висновку відповідно до ст. ст.384,385 КК України.

7. Зобов`язати експерта після закінчення експертного дослідження направити висновок на адресу суду разом з наданими матеріалами, а копію висновку надіслати сторонам.

Повідомити учасників справи про можливість одержання інформації по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: http://court.gov.ua/ або у Єдиному державному реєстрі судових рішень: http://reyestr.court.gov.ua/.

Ухвала набрала законної сили з моменту її проголошення суддею 23.09.2024 та може бути оскаржена до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені ст.ст. 254-256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст ухвали складений 26.09.2024.

Суддя М.Є. Муха

Віддруковано 2 примірники.

1 - до справи;

2 - Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03057, Україна, місто Київ, вулиця Бродських Сім`ї, будинок, 6).

Позивачу 2 - ел.пошта - .

Хмельницькій обласній прокуратурі, позивачу 1 та відповідачу направлено до Електронного кабінету в підсистемі Електронний суд ЄСІТС.