ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"19" вересня 2024 р. Справа №924/685/24

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Вибодовського О.Д., при секретарі судового засідання Мельницькій Н.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова, м. Хмельницький

до ТОВ "Будкепіталгруп", м. Хмельницький

про внесення змін до договору

Представники сторін:

Від позивача: Сумневич Н.О. - на підставі довіреності №01/24 від 01.01.24р.;

Від відповідача: Керницька О.В. - на підставі ордеру серії ВХ №1075896 від 15.08.2024р.

У судовому засіданні 19.09.2024р. відповідно до ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

ВСТАНОВИВ:

25.07.2024р. до Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова, м. Хмельницький до ТОВ "Будкепіталгруп", м. Хмельницький про внесення змін до договору.

Одночасно з поданням позовної заяви Хмельницьким університетом управління та права імені Леоніда Юзькова, м. Хмельницький подано заяву про вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії договору про забудову земельної ділянки №3/з/2017 від 29.12.2017р. щодо здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці площею 0,536 га, кадастровий номер :09:005:0205, за адресою: Хмельницька обл., м.Хмельницький, вул. Інститутська, 6/1-А, укладеного між ТОВ «БУДКЕПІТАЛГРУП» та Хмельницьким університетом управління та права до винесення рішення судом по справі щодо внесення змін до договору.

Ухвалою суду від 26.07.2024р. відмовлено в задоволенні заяви Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова від 25.07.2024р. про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 26.07.2024р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

На адресу суду 15.08.2024р. від представника відповідача надійшла заява про залучення у справу як представника відповідача та надання доступу до електронної справи.

На адресу суду 19.08.2024р. надійшов відзив на позовну заяву в якому просив відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою суду від 20.08.2024р., із занесенням до протоколу судового засідання, на підставі ч.5 ст. 233 ГПК України оголошено перерву в підготовчому провадженні.

На адресу суду 10.09.2024р. надійшла відповідь на відзив, в якому позивач просив задоволити позов в повному обсязі.

Ухвалою суду від 10.09.2024р., із занесенням до протоколу судового засідання, на підставі ч.5 ст. 233 ГПК України оголошено перерву в підготовчому провадженні.

Ухвалою суду від 16.09.2024р., із занесенням до протоколу судового засідання, на підставі ч.5 ст. 233 ГПК України закрито підготовлено провадження та призначено розгляд справи по суті.

Присутній в засіданні суду представник позивача позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, надані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

29 грудня 2017 року між ТОВ «БУДКЕПІТАЛГРУП» (далі - сторона 1, відповідач) та Хмельницьким університетом управління та права (далі - сторона 2, позивач) було укладено договір про забудову земельної ділянки №3/з/2017 (далі - договір) щодо здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці площею 0.536 га, кадастровий номер :09:005:0205, за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Інститутська, 6/1-А.

Згідно з п. 2.1 договору, предметом договору є здійснення будівництва об`єкту за рахунок фінансування сторони 1 та отримання сторонами об`єкта будівництва у власність, у тих обсягах квадратних метрів або житла (квартир), що визначені у договорі, а також сприяння вирішення житлових потреб науково-педагогічних працівників сторони 2.

В пункті 2.2 договору зазначено, що сторона 2 з моменту набуття (реєстрації) права постійного користування на земельну ділянку автоматично делегує стороні 1 функції замовника будівництва об`єкту в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», надає доступ до земельної ділянки для облаштування будівельного майданчика, виконує інші обов`язки визначені договором, а сторона 1 зобов`язується на свій ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити будівництво об`єкта в цілому на земельній ділянці відповідно до проектної документації, та передати стороні 2 майнові права на її частку в об`єкті будівництва в порядку та на умовах, передбачених договором, виконати інші обов`язки, визначені договором.

Відповідно до п. 2 договору, функції замовника будівництва об`єкту будівництва мають належати стороні 2 на підставі здійснення державної реєстрації за стороною 2 права постійного користування земельною ділянкою.

Згідно з п.7.1 договору сторони домовились, що розподіл об`єкта будівництва здійснюється в два етапи:

7.1.1. Перший (попередній) етап розподілу результатів будівництва здійснюється протягом 30 (тридцяти) робочих днів після погодження проектної документації на будівництво об`єкта компетентними органами шляхом підписання сторонами протоколу розподілу результатів будівництва.

7.1.2. Другий (кінцевий) етап розподілу результатів спільної діяльності базується на першому (попередньому) етапі розподілу та здійснюється протягом 10-ти робочих днів після завершення будівництва об`єкта або його частин (черг) та прийняття його в експлуатацію.

7.2. Розподіл результатів будівництва (об`єкту) здійснюється наступним чином:

- Сторона 2 отримує 3% квартир (житла), але не менше 3 окремих квартир, загальна площа яких буде становити не менше 220м2 в об`єкті будівництва. За погодженням сторін сторона 2 може одержати пропорційно 3% квартир (житла) в об`єкті будівництва в інших житлових будинках міста Хмельницького, права на які належатимуть стороні 1, загальна площа яких буде становити не менше 220м2 до завершення будівництва об`єкту.

- решта площ квартир та нежитлових приміщень в об`єкті будівництва належать стороні 1.

Відповідач виконав свої зобов`язання за договором та передав земельну ділянку стороні 2 для здійснення будівництва.

Відповідно до п. 6.1 договору, будівництво в цілому має бути завершене не пізніше четвертого кварталу 2021 року.

В листі №01/03 від 11.03.2024 (у відповідь на запит позивача № 0169/24 від 12.02.2024р.), інформуючи про етапи будівництва житлових будинків по вул. Інститутській, 6/1-А в м. Хмельницькому, відповідач зазначає, що в першій черзі житлового комплексу знаходяться роботи з прокладання внутрішніх мереж газопостачання, а також здійснюється підготовка документів до прийняття в об`єкта в експлуатацію. В другій черзі будівництва: третя секція: виконується цегляна кладка шостого поверху, частково виконано заливка поясну над шостим поверхом, четверта секція: виконується перекриття сьомого поверху, початок цегляної кладки восьмого поверху. Крім того, завершено підведення зовнішніх мереж водопостачання та газопостачання до обох черг будівництва.

Разом з тим, затримка будівництва житлового комплексу та невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань призвела до зростання потреб у житлі серед науково-педагогічних працівників, у зв`язку із збільшенням чисельності науково-педагогічних працівників, яка відбулася в свою чергу через збільшення ліцензійного обсягу на підготовку здобувачів вищої освіти та відповідно збільшення контингенту студентів.

Відповідно до п. 5.5.1 договору, сторона 2 має право вимагати від сторони 1 вчасного та належного виконання покладених на неї обов`язків за договором.

Згідно п. 5.5.2 сторона 2 має право ініціювати внесення змін у договір, в порядку, визначеному договором.

Через недотримання відповідачем строків будівництва, позивач вважає за необхідне змінити умови договору щодо пункту договору, який визначає розподіл результатів будівництва, оскільки той результат розподілу договору, який був зафіксований первинно, а саме отримання стороною 2 3% квартир (житла), але не менше 3 окремих квартир, загальна площа яких становитиме не менше 220м2 в об`єкті будівництва, не відповідає засадам добросовісності, розумності та справедливості та не задовольняє мету договору, а саме сприяння вирішення житлових потреб науково-педагогічних працівників сторони 2.

Позивач надсилав відповідачу лист із вимогою внести зміни до договору про забудову земельної ділянки №3/з/2017, однак відповідачем відхилено такі вимоги (лист №0670/24 від 10.05.2024р).

Тому, позивач вважає за необхідне змінити умови договору, а саме абзац 1 п. 7.2 Договору, виклавши його в наступній редакції: «Сторона 2 отримує 8% квартир (житла), але не менше восьми окремих квартир, загальна площа яких буде становити не менше 1000м2 в Об`єкті будівництва. За погодженням сторін Сторона 2 може одержати пропорційно 8% квартир (житла) в Об`єкті будівництва в інших житлових будинках міста Хмельницького, права на які належать Стороні 1 загальна площа яких буде становити не менше 1000м2 до завершення будівництва Об`єкту».

Відповідач проти позову заперечує, зазначає, що позовна заява є необґрунтованою та не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Підставою для договору та залучення ТОВ «Будкепіталгруп» як інвестора будівництва був результат конкурсу щодо визначення забудовника земельної ділянці по вул. Інститутській в м. Хмельницькому, який проводився Хмельницьким університетом управління та права.

Конкурсна пропозиція ТОВ «Будкепіталгруп», а саме: передача за результатами будівництва університету 3 (трьох) % від збудованої площі житла, була визнана найкращою та найвигіднішою, а товариство було обрано забудовником земельної ділянки по вул. Інститутській (кадастровий номер :09:005:0205). Зважаючи на вказане, пунктом 7.2 Договору передбачено, що Хмельницький університет управління та права за результатами здійснення будівництва Об`єкта отримує 3 % квартир (житла), але не менше 3 окремих квартир, загальна площа яких буде становити не менше 220 м.кв. в Об`єкті будівництва.

Відповідач звертає увагу, що на момент проведення конкурсу позивачем не бралося до уваги кількість науково-педагогічних працівників, які потребують житла та це не було обставиною, яка впливала на % від збудованої площі, яку позивач має отримати за результатами виконання договору.

Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», перед зведенням житлових будинків була розроблена та затверджена проектно-кошторисна документація, в тому числі кошторис, який визначив вартість об`єкта будівництва та його черг включаючи кошторисну вартість будівельних робіт, витрат на придбання устаткування, будівельних матеріалів, оренди спеціальної техніки та витрат по енергоносіях.

При цьому вартість квартир та нежитлових приміщень, була сформована на підставі договору та того відсотку житла, який має бути переданий університету. Зазначає, що внесення змін до Договору в частині % від результату будівництва, який підлягає розподілу є неможливим та призведе до порушення виконання договірних зобов`язань ТОВ «Будкепіталгруп» перед іншими контрагентами.

Відповідно до проектної документації на будівництво об`єкта, затвердженої у встановленому законом порядку, загальна площа квартир в житлових будинках становить 13 808,65 м.кв. Таким чином проектна частка квартир університету (3%) становить 414,26 м.кв., що є вдвічі більшою площею, ніж та, яку позивач прогнозував отримати при проведенні конкурсу (220 м.кв).

Відповідач зазначає, що положеннями договору не передбачено можливість коригування результату розподілу будівництва.

Посилання позивача на те, що зросла потреба у житлі серед науково-педагогічних працівників, у зв`язку із збільшенням чисельності науково-педагогічних працівників, яка відбулося через збільшення кількості студентів є нічим необґрунтованою. Позивач не надав доказів ні того, що кількість працівників зросла порівняно із кількістю, яка існувала на момент укладення договору, ні того, що ці працівники не забезпечені житлом, ні те, що це є підставою для зміни умов договору і що це було обставиною, яка впливала на % від збудованої площі, яку позивач має отримати за результатами виконання договору.

Як зазначає відповідач,станом на момент подання відзиву, будинок прийнятий в експлуатацію, усі квартири розподілені відповідачем між контрагентами згідно взятих на себе зобов`язань.

Крім того, не вбачається на яку саме норму посилається позивач як на обґрунтування законодавчої підстави для зміни умов договору.

Зазначає, щовідповідач виконав свої зобов`язання за договором, а позивач отримав та може розпоряджатися результатом, на який розраховував при укладенні договору.

З урахуванням вищесказаного, відповідач просить суд відмовити у задоволенні даного позову.

Позивач не погоджується з доводами, наведеними відповідачем у відзиві та звертає увагу суду на наступне.

Відповідно до протоколу №3 засідання конкурсної комісії Хмельницького університету управління та права про розгляд пропозицій, поданих забудовниками м. Хмельницького від 28.12.2017 року було вирішено: «для здійснення забудови земельної ділянки по вул. Інститутській (кадастровий номер :09:005:0205) в м. Хмельницькому з метою ефективного будівництва та можливості швидкого забезпечення житловими площами науково-педагогічний склад університету здійснити відбір фірми-забудовника за принципом найбільшого відсотку від загальної площі квартир (житлової площі), що буде передана Хмельницькому університету управління та права після введення об`єкта в експлуатацію та обрати переможцем ТОВ «Будкепіталгруп».

Сторона 1 виконала свої зобов`язання за договором та передала земельну ділянку стороні 2 для здійснення будівництва.

Відповідно до п. 6.1 договору, будівництво в цілому має бути завершене не пізніше четвертого кварталу 2021 року. При цьому, на момент укладення договору (грудень 2017 року) згідно штатного розпису університету кількість працівників становила 224 особи, з них науково-педагогічних працівників 97 осіб. Станом на 01.09.2024р. кількість працівників університету становить 251 особу, з них науково-педагогічних працівників -148 осіб, що вбачається з інформаційної довідки, яка долучена до відповіді на відзив). Таким чином, кількість науково-педагогічних працівників університету зросла в півтора рази.

Звертає увагу суду, що відповідно до ст. 57 Закону України «Про освіту» встановлено державні гарантії педагогічним і науково-педагогічним працівникам, зокрема надання пільгових довгострокових кредитів на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла або надання службового житла у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України. Відповідно до ч. 3. ст. 70 Закону України «Про вищу освіту» - заклад вищої освіти у порядку, визначеному законом, та відповідно до статуту має право: провадити фінансово-господарську діяльність в Україні та за кордоном; використовувати майно, закріплене за ним на праві господарського відання, у тому числі для провадження господарської діяльності, передавати його в оренду та в користування відповідно до законодавства; створювати власні або використовувати за договором інші матеріально-технічні бази для провадження освітньої, наукової, інноваційної або господарської діяльності; створювати та розвивати власну базу соціально-побутових об`єктів, мережу спортивно-оздоровчих, лікувально-профілактичних і культурно-мистецьких структурних підрозділів; здійснювати капітальне будівництво, реконструкцію, проводити капітальний і поточний ремонт основних фондів; спрямовувати кошти на соціальну підтримку науково-педагогічних, наукових, педагогічних та інших працівників закладів вищої освіти та осіб, які навчаються у закладах вищої освіти;

Відповідно до п. 1.9. статуту Хмельницького університету управління та права в редакції від 28.08.2015 року (далі Статут) діяльність Університету провадиться на принципах автономії та самоврядування.

Згідно п. 3.2.1.14. статуту університет зобов`язаний здійснювати соціальний захист науково-педагогічних та інших категорій працівників, а також осіб, які навчаються в Університеті. Також в п. 3.3.2.8 Статуту закріплено право науково-педагогічних та наукових працівників Університету одержувати житло, в тому числі службове, в установленому законодавством порядку (аналогічні положення закріплені в діючій редакції статуту Університету).

Також, відповідно до умов колективного договору трудового колективу та адміністрації Хмельницького університету управління та права, затвердженого конференцією трудового колективу Хмельницького університету управління та права 19 березня 2015 року, протокол № 1, чинного на момент укладення договору, закріплені положення щодо соціального, медичного і житлово-побутового обслуговування працівників Університету, зокрема щодо надання житлової площі позачергово науково-педагогічним працівникам та висококваліфікованим спеціалістам університету - розділ 7 (аналогічні положення закріплені у діючій редакції колективного договору).

У зв`язку з тим, що відповідачем порушено істотну умову договору - а саме строк введення об`єкта в експлуатацію та відповідно строк передачі університету квартир, що в свою чергу завдає істотної шкоди позивачу, позивач вважає за необхідне застосувати відповідальність, передбачену п. 2 ч. 1 ст. 611 ЦК України - зміну умов зобов`язання.

Так, університет і його педагогічні працівники очікували отримати житло у встановлені договором строки - у 2021 році. Забудовник своїх зобов`язань не виконав.

Таким чином, порушення строків завершення будівництва та передачі договірної частки житла є істотним порушенням умов договору. До цього часу не відомо, коли відповідач виконає свої зобов`язання - введе об`єкт в експлуатацію та передасть квартири Університету. Така істотність порушення викликає в свою чергу потребу у зміні умов договору, а саме у збільшені відсотку площі, що підлягає передачі університету.

Щодо посилання відповідача у відзиві на неможливість внесення змін до договору оскільки останнім проведено розподілу квартир між контрагентами згідно взятих на себе зобов`язань, а відтак внесення змін до договору призведе до порушення виконання договірних зобов`язань ТОВ «БУДКЕПІТАЛГРУП» перед іншими контрагентами звертаємо увагу суду, що станом на дату звернення із позовом, будинок фактично не збудований, в експлуатацію не зданий.

Таким чином, відповідач не дотримався строку, в який зобов`язувався закінчити будівництво житлових будинків по АДРЕСА_1 . Позивачем було проведено низку зустрічей з відповідачем, як забудовника земельної ділянки (далі - Забудовник) на підставі укладеного договору № 3/з/2017 про забудову земельної ділянки від 29 грудня 2017 року по вул. Інститутській, 6/1-А в м. Хмельницькому щодо збільшення частки квартир (житла), які будуть передані Університету після завершення будівництва до 8% житлової площі.

Таким чином, позивач вважає, що доводи відповідача наведені у відзиві є необґрунтованими та такими, що не заслуговують на увагу.

Ознайомившись із текстом відповіді на відзив від 10.09.2024р., відповідач подав свої заперечення, в яких зазначає, що з інформації про зростання кількості науково-педагогічних працівників в півтора рази станом на 01.09.2024р. в порівнянні із моментом укладення договору, не вбачається наступне:

1. Яка кількість працівників є незабезпеченою житлом та потребує житла із загальної кількості працівників станом на дату укладення договору про забудову земельної ділянки;

2. Яка кількість працівників була в позивача станом на дату звернення із позовом, а не на 01.09.2024р. і як ця кількість працівників співвідноситься із кількістю працівників, яка була на дату укладення договору, а також скільки працівників із загальної кількості потребують житла.

3. Чому на думку позивача саме 8% квартир, а не будь-який інший % є таким, що буде забезпечувати намір позивача надати своїм працівникам житло.

Окрім того, відповідач вважає, що позивачем не надано доказів того, що позивач має конкретні зобов`язання перед певною кількістю власних працівників щодо забезпечення їх житлом і що це зобов`язання є порушеним внаслідок дій відповідача.

Відповідно до ч. 2, 4, 8 ст. 80 ГПК України, позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви.

Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.

Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Звертає увагу суду на те, що довідку № 01391/24 від 09.09.2024р. не було долучено як доказ разом з поданням позовної заяви. Також позивач не заявляв клопотання щодо поновлення строку на приєднання вказаної довідки № 01391/24 від 09.09.2024р. до матеріалів справи, а відтак вказаний доказ не може бути прийнятим судом, не може вважатися належним та допустимим доказом в справі.

Вважає, що позовна заява є необґрунтованою та не підлягає задоволенню.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до протоколу №3 засідання конкурсної комісії Хмельницького університету управління та права про розгляд пропозицій, поданих забудовниками м. Хмельницького, від 28.12.2017 року голова конкурсної комісії Омельчук О.М. повідомив, що з метою здійснення будівництва з метою швидкого забезпечення житловими площами науково-педагогічний склад університету, для здійснення майбутньої забудови земельної ділянки по вул. Інститутській (кадастровий номер::09:005:0205) в м. Хмельницькому комісія отримала пропозиції від фірм-забудовників, основною діяльністю яких є будівництво будинків у місті Хмельницькому.

Станом на 28.12.2017р. зареєстровано 5 пропозицій від таких підприємств: ТОВ "Хмельницькінбуд", ПП "Стандарт Інвест", ТОВ техічне бюро "Біпромісто", ТОВ "Будкепіталгруп" та ПП "Статусбуд". ТОВ "Будкепіталгруп" запропонувало здійнити будівництво на таких умовах: передача університету за результатами будівництва 3% від загальної площі квартир, що будуть збудовані; забезпечення фінансування будівництва, що включатиме витрати на проектування, безпосереднє будівництво, здійснення технічної інвентаризації, сплати частини внеску на пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та інших витрат, пов`язаних із прийняттям в експлуатацію об`єктів будівництва, які мають бути збудовані на вказаній земельній ділянці; гарантування дотримання під час будівництва вимог чинного законодавства України у сфері містобудування та Державних будівельних норм України.

Голова конкурсної комісії Омельчук О.М. запропонував для здійснення забудов земельної ділянки по вул. Інститутській в м. Хмельницькому з метою ефективного будівництва та можливості швидкого забезпечення житловими площами науково-педагогічний склад університету, здійснити відбір забудовника за принципом найбільшого відсотку від загальної площі квартир, що буде передана Хмельницькому університету управління та права після ведення об`єкта в експлуатацію та обрати переможцем ТОВ "Будкепіталгруп".

Протоколом №3 засідання конкурсної комісії Хмельницького університету управління та права про розгляд пропозицій, поданих забудовниками м. Хмельницького, від 28.12.2017 року було вирішено: «для здійснення забудови земельної ділянки по вул. Інститутській (кадастровий номер :09:005:0205) в м. Хмельницькому з метою ефективного будівництва та можливості швидкого забезпечення житловими площами науково-педагогічний склад університету здійснити відбір фірми-забудовника за принципом найбільшого відсотку від загальної площі квартир (житлової площі), що буде передана Хмельницькому університету управління та права після введення об`єкта в експлуатацію та обрати переможцем ТОВ «Будкепіталгруп».

29 грудня 2017 року між ТОВ «БУДКЕПІТАЛГРУП» та Хмельницьким університетом управління та права було укладено договір про забудову земельної ділянки №3/з/2017 (далі договір) щодо здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці площею 0.536 га, кадастровий номер :09:005:0205, за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Інститутська, 6А.

Згідно з п. 2.1 договору, предметом договору є здійснення будівництва об`єкту за рахунок фінансування сторони 1 та отримання сторонами об`єкта будівництва у власність, у тих обсягах квадратних метрів або житла (квартир), що визначені у договорі, а також сприяння вирішення житлових потреб науково-педагогічних працівників сторони 2.

Відповідно до п. 5.5.1 договору, сторона 2 має право вимагати від сторони 1 вчасного та належного виконання покладених на неї обов`язків за договором.

Пунктом 5.5.2 договору передбачено, що сторона 2 має право ініціювати внесення змін у договір, в порядку, визначеному договором.

Відповідно до п. 6.1 договору, будівництво в цілому має бути завершене не пізніше четвертого кварталу 2021 року.

Згідно з п.7.1 договору сторони домовились, що розподіл об`єкта будівництва здійснюється в два етапи:

7.1.3. Перший (попередній) етап розподілу результатів будівництва здійснюється протягом 30 (тридцяти) робочих днів після погодження проектної документації на будівництво об`єкта компетентними органами шляхом підписання сторонами протоколу розподілу результатів будівництва.

7.1.4. Другий (кінцевий) етап розподілу результатів спільної діяльності базується на першому (попередньому) етапі розподілу та здійснюється протягом 10-ти робочих днів після завершення будівництва об`єкта або його частин (черг) та прийняття його в експлуатацію.

7.2. Розподіл результатів будівництва (об`єкту) здійснюється наступним чином:

- позивач отримує 3% квартир (житла), але не менше 3 окремих квартир, загальна площа яких буде становити не менше 220м2 в об`єкті будівництва. За погодженням сторін сторона 2 може одержати пропорційно 3% квартир (житла) в об`єкті будівництва в інших житлових будинках міста Хмельницького, права на які належатимуть стороні 1, загальна площа яких буде становити не менше 220м2 до завершення будівництва об`єкту.

- решта площ квартир та нежитлових приміщень в об`єкті будівництва належать стороні 1.

Згідно з п.8.1. договору, за невиконання або неналежне виконання умов договору сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства, якщо більш сувора відповідальність не передбачена умовами договору.

Відповідно до п. 10.1. договору у випадку виникнення обставин непереборної сили сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання свої зобов`язань на період дії цих обставин. Під обставинами непереборної сили (форс-мажором) за договором сторони домовились вважати обставини, які не залежать від волі сторін, і на які жодна із сторін не могла вплинути на їх усунення, а саме: пожежі, повені, землетруси, інші стихійні лиха непереборної сили, масові заворушення, революції, воєнні дії, антитерористичні операції, воєнний та надзвичайний стан тощо.

Згідно з п. 10.3. договору, якщо будь-яка з таких обставин безпосередньо вплинула на виконання зобов`язань у термін, встановлений у договорі, додаткових угодах та додатках до нього, то цей термін переноситься відповідно на час дії цієї обставини. Якщо наявність форс-мажорних обставин не впливає на можливість виконання сторонами своїх зобов`язань, сторони зобов`язані виконати ці зобов`язання належним чином.

Відповідно до п. 11.11 договору всі зміни до договору вносяться за взаємною згодою сторін, оформляються у письмовому вигляді, підписуються уповноваженими на те представниками сторін і є невід`ємною частиною договору.

Згідно з п. 11.2. договору одностороннє розірвання та внесення змін до умов договору не допускається, окрім випадків встановлених договором.

Позивач звертався до відповідача листом від 10.05.2024р. №0670/24 з пропозицією укласти додаткову угоду до договору щодо збільшення частки квартир (житла), які будуть передані університету після завершення будівництва від 3% до 8% житлової площі.

В листі №01/03 від 11.03.2024р. (у відповідь на запит позивача № 0169/24 від 12.02.2024р.), інформуючи про етапи будівництва житлових будинків по вул. Інститутській, 6/1-А в м. Хмельницькому, відповідач зазначає, що в першій черзі житлового комплексу знаходяться роботи з прокладання внутрішніх мереж газопостачання, а також здійснюється підготовка документів до прийняття в об`єкта в експлуатацію. В другій черзі будівництва: третя секція: виконується цегляна кладка шостого поверху, частково виконано заливка поясну над шостим поверхом, четверта секція: виконується перекриття сьомого поверху, початок цегляної кладки восьмого поверху. Крім того, завершено підведення зовнішніх мереж водопостачання та газопостачання до обох черг будівництва.

За змістом статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Таким чином йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17 від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17 від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 №6-75цс13, постановах Верховного Суду, від 29.01.2019 у справі №926/708/18, від 26.02.2019 №926/709/19, від 18.12.2019 у справі № 904/4324/18 та інших).

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом на власний розсуд. Критеріями такої оцінки, як правило, є:

- «значна міра» позбавлення сторони того, на що вона очікувала при укладенні договору

- розмір завданої порушенням шкоди (при цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору)

- співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати сторона в разі належного виконання договору.

Згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

При цьому, як передбачено частиною другою статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути змінений з підстав визначених частиною четвертою цієї статті за одночасної наявності таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому, за частиною четвертою зазначеної статті зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

У вирішенні питання про наявність підстав для внесення змін до договору на підставі наведеної статті в межі дослідження у справі входить з`ясування усіх обставин, якими сторони керувались, укладаючи цей договір, а також надання їм правової оцінки щодо обставин, які істотно змінились, та наслідком чого може бути зміна умов договору. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.05.2019 у справі № 904/9906/17.

Таким чином, за змістом наведених законодавчих положень зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є винятковими заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Єдиним доказом, поданим позивачем, для доведення істотного порушення умов договору є інформаційна довідка Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова №01391/24 від 09.09.2024р., інших доказів суду не надано.

Тому суд дійшов висновку, що позивачем не доведено наявність істотного порушення відповідачем умов договору.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 87-89 постанови від 13.07.2022р. у справі №363/1834/17 зазначила, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають

Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020р. у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Водночас, у застосуванні приписів статті 86 ГПК України Верховний Суд виходить, зокрема, з того, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Стандарт "вірогідності доказів" не нівелює обов`язок суду щодо оцінки доказів в порядку приписів статті 86 ГПК України з урахуванням надання оцінки допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини першої статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Частиною першої статті 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Принцип змагальності не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує.

Таким чином, з`ясування фактичних обставин справи має здійснюватися судом із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених у статті 86 ГПК України, щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому. Близька за змістом правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.02.2021 зі справи № 908/2846/19, від 27.05.2021 зі справи № 910/702/17, від 17.11.2021 зі справи № 910/2605/20.

Зазначені правові висновки у застосуванні норм процесуального права мають загальний (універсальний) характер незалежно від змісту спірних правовідносин.

Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення (рішення ЄСПЛ у справі "Олюджіч проти Хорватії"). Принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Мала проти України", "Богатова проти України").

Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді "заслухані", тобто належним чином вивчені судом (рішення ЄСПЛ у справах "Дюлоранс проти Франції", "Донадзе проти Грузії").

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення ЄСПЛ у справі "Ван де Гурк проти Нідерландів"). Водночас принцип jura novit curia ("суд знає закон") зобов`язує суд визначити яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору та надати правову кваліфікацію відносинам сторін з огляду на факти встановлені під час розгляду справи, застосувавши положення які дійсно регулюють відповідні правовідносини.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 19.04.1993 у справі "Краска проти Швейцарії" вказано, що ефективність справедливого розгляду досягається тоді, коли сторони процесу мають право представити перед судом ті аргументи, які вони вважають важливими для справи. При цьому такі аргументи мають бути почуті, тобто ретельно розглянуті судом. Іншими словами, суд має обов`язок провести ретельний розгляд подань, аргументів та доказів, поданих сторонами.

Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Вимогами процесуального закону визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні спору. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Зважаючи на вище викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підтверджені належними та допустимими доказами, а тому у задоволенні позову слід відмовити.

Судові витрати по справі необхідно покласти на позивача, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з відмовою в позові.

Керуючись ст. ст. 2, 4, 74, 86, 129, 233, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно - західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 24.09.2024р.

Суддя О.Д. Вибодовський

Віддрук. 2 прим. - до справи;

Відповідачу - АДРЕСА_2 (рек. з повід.)

Позивачу, представнику позивача - до кабінету ЕС.