ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2024 року Справа № 902/363/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Олексюк Г.Є.

судді Мельник О.В.

секретар судового засідання Новосельська О.В.

за участю представників:

позивача: не з"явився

відповідача: Чорна О.М. адвокат, ФОП Клемешов О.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича на рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 (суддя Яремчук Ю.О., м.Вінниця, повний текст складено 20.05.24)

за позовом: Департамента комунального майна Вінницької міської ради, м. Вінниця

до: Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича, м. Вінниця

про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунального майна Вінницької міської ради звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом до Фізичної особи підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 позов задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 11.07.2019, а саме, вбудованих приміщень загальною площею 69,7м2 (прим. №3: №2 - №4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область, Вінницький район, м. Вінниця, вул.Келецька, 97, що укладений між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради та Фізичною особою підприємцем Клемешовим Олександром Анатолійовичем. Зобов`язано Фізичну особу-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича повернути Департаменту комунального майна Вінницької міської ради вбудовані приміщення загальною площею 69,7м2 (прим. №3: №2 - №4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область, Вінницький район, м. Вінниця, вул. Келецька, 97 шляхом підписання Акту приймання-передачі. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича на користь Департаменту комунального майна Вінницької міської ради витрати на сплату судового збору в сумі 5 368,00 грн та витрати на проведення експертизи 23 898,00 грн.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням, фізична особа-підприємець Клемешов Олександр Анатолійович звернувся з апеляційною скаргою в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Департаменту комунального майна Вінницької міської ради відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що суд першої інстанції залишив поза увагою ту обставину, що позивач двічі будучи, на місці проведення поточного ремонту у об`єкті оренди за адресою м. Вінниця вул. Келецька 97 не заперечив фактично проти його проведення та завершення, а архітектурна інспекція що була під час складання актів (наданих суду) жодного разу не винесла припис щодо зупинення ремонту, та не поставила орендаря до відома про необхідність надання пояснень з цього приводу. Також стороною позивача не було висловлено Орендарю жодних Попереджень, які могли б призвести до одностороннього розірвання Договору за п. 5.1. за ініціативою Орендодавця. Адже договір укладений між сторонами за його змістом свідчить про те, що розірвання Договору Орендодавцем в односторонньому порядку з виселенням Орендаря без надання іншого приміщення допускається лише за п.5.1.1, яким передбачено підстави для законності таких дій, а саме : невиконання умов договору, руйнування чи використання об`єкта не за призначенням, про що має бути складений відповідний Акт; створення своєю діяльністю нестерпних умов для проживання громадян (роботи установ, підприємств) чи користування інших орендарів приміщення і не реагування про попередження про що має бути засвідчено відповідними службами; порушення строків орендних платежів; самовільної здачі об`єкта в суборенду - самовільного перепланування об`єкта Як вбачається з матеріалів справи, позивачем не надано суду жодних достовірних та допустимих доказів які б свідчили про факт вчинення відповідачем дій які б можна було кваліфікувати як невиконання умов договору: не здійснено руйнування об`єкта, використання не за призначенням, не створено нестерпних умов для проживання громадян, не порушено строків орендних платежів, не було здійснено об`єкта в суборенду, не здійснено перепланування об`єкту оренди.

Відповідач вважає, що судом першої інстанції невірно було застосовано норму ст. 651 ЦК України. Суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, взяв до уваги лише висновок судової експертизи №4562/23-21 від 21.02.2024 як підтвердження порушення умов договору. Однак суд не дослідив матеріали справи та не надав оцінку доводам відповідача про те, що позивачем не доведено наявність саме істотного порушення відповідачем умов договору оренди, не вказано у чому полягає шкода, завдана позивачу у зв`язку з проведеними ремонтними роботами, не вказано у чому полягає неможливість досягнення мети договору оренди укладеного між сторонами. Відповідач звертає увагу суду апеляційної інстанції, що клопотання Департаменту комунального майна Вінницької міської ради про призначення судової будівельно-технічної експертизи надійшло до суду поза межами підготовчого провадження. На час підготовчого провадження та закриття судом підготовчого провадження позивач без поважних причин не з`явився на розгляд справи, клопотання про призначення експертизи в матеріалах справи було відсутнє, не заявлялося позивачем та не розглядалося судом. Суд першої інстанції розглянув дане клопотання під час розгляду справи по суті за відсутності належного мотивування ініціатора клопотання про порушення строку його подання та за відсутності доказів неможливості надання такого клопотання разом з позовом або на стадії підготовчого розгляду справи. Тому, вказаний висновок експерта здобутий з порушенням норм процесуального права, а тому не може бути покладений в основу оскаржуваного рішення.

Крім того, відповідач зазначає, що відсутні всі елементи, необхідні для застосування ст.651 ЦК України та розірвання договору оренди нерухомого майна. Адже, обставини на які посилається позивач свідчать про поліпшення орендарем майна, переданого йому в оренду, без згоди орендодавця. Правовим наслідком такої поведінки є позбавлення орендаря права на відшкодування йому вартості витрат, необхідних для проведення поточного ремонту, а не розірвання договору оренди. Суд першої інстанції залишив поза увагою обставини відсутності шкоди, завданої позивачу, адже останній не позбавився того, на що розраховував при укладенні договору та досягнув його мети.

Ухвалою суду від 24.07.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича на рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 та розгляд справи призначено на 11 вересня 2024 року.

В судовому засіданні 11.09.2024 відповідач та його представник підтримали доводи апеляційної скарги та надали відповідні пояснення. Просили суд скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Департаменту комунального майна Вінницької міської ради відмовити у повному обсязі.

В судове засідання 11.09.2024 Департамент комунального майна Вінницької міської ради свого представника не направило, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомило.

Згідно ч.12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника Департамента комунального майна Вінницької міської ради.

Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши пояснення представника відповідача в судовому засіданні 11.09.2024, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскарженого рішення, оцінивши висновки суду першої інстанції на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 залишити без змін, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.07.2019 між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради (орендодавець) та ФОП Клемешовим Олександром Анатолійовичем (орендар) укладено договір оренди приміщень /будівель, споруд/ №ДЖГ-3 (далі - договір) (а.с. 8-11).

Згідно п.1.1 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування на підставі рішення виконавчого комітету міської ради №1752 від 11 липня 2019р вбудовані приміщення загальною площею 69.7м.2 (прим №3 №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ Б) за адресою: м Вінниця, вуд Келецька, 97, надалі об`єкт, вартістю 358 016,00 (триста п`ятдесят вісім тисяч шістнадцять) грн визначеною незалежною експертною) оцінкою встановленою станом на "27 червня 20І9р та затвердженою рішенням виконавчого комітету міської ради №1748 віл 11 липня 2019р. який знаходиться на балансі комунального підприємства «Агенція муніципальної нерухомості» Вінницької міської ради, що розташоване за адресою, м. Вінниця, пул. Соборна, 36.

Пунктами 1.2-1.4 договору сторони узгодили, що характер використання об`єкта -розміщення складських приміщень 69,7м2. Об`єкт передається "Орендарю" - згідно з актом прийому-передачі. Строк оренди визначається з 14.07.2019р. до 14.06.2022р.

Згідно п.4.2.3 договору, орендар зобов`язується проводити за власний рахунок поточний ремонт приміщень, обладнання, інвентарю, інженерних мереж, що знаходяться в об`єкті щороку, про що інформувати орендодавця в письмовій формі.

Орендар має право за згодою орендодавця здійснити капітальний ремонт, реконструкцію, провести інші роботи для поліпшення об`єкта Згода "Орендодавця" оформляється відповідними рішеннями виконавчого комітету міської ради. Ремонтно-будівельні роботи на об`єкт виконуються на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на виконання цих робіт (п. 5.2.2 договору).

Відповідно до п.6 3. договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця у разі неналежного виконання орендарем зобов`язань взятих за договором та з інших підстав, передбачених нормативними актами України.

Пунктом 8.1. договору визначено, що орендар зобов`язується не проводити конструкторські зміни та не проводити роботи, виконання яких може загрожувати життю та безпеці учнів і працівників школи.

14 липня 2019 сторонами складено та підписано Акт прийому-передачі приміщення до договору оренди №ДЖГ-3 згідно якого на момент продовження оренди, зміни «орендодавця» та балансоутримувача «орендар» фактично займає вбудовані приміщення загальною площею 69,7 м2 (прим. №3: №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97. Технічний та санітарний стан приміщень задовільний (а.с.22).

02 лютого 2023 року представниками Департаменту комунального майна міської ради спільно з представниками балансоутримувача Об`єкта - КП "Агенція муніципальної нерухомості" Вінницької міської ради на підставі доповідної записки від 02.02.2023 заступника начальника відділу управління майном КП «Агенція муніципальної нерухомості» ВМР (далі-Підприємство) Цибровської Лариси здійснено вихід, з метою проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованого за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97 загальною площею 265,8 м2. Під час обстеження встановлено: проведення будівельних робіт із втручанням в конструктивні елементи з обох сторін об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі) загальною площею 265,8 м2, розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97. Станом на 02.02.2023 клопотання від орендаря стосовно здійснення поліпшень та ремонту майна, переданого в оренду, відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ до підприємства не надходило. Вказані обставини зафіксовані в Акті проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97 від 02.02.2023. Під час обстеження проводилась фотофіксапія, фото додається (а.с.15-19).

15 лютого 2023 року представниками Департаменту комунального майна міської ради та Департаменту архітектурно-будівельного контролю міської ради спільно з представниками балансоутримувача Об`єкта - КП «Агенція муніципальної нерухомості» Вінницької міської ради, на підставі доповідної записки від 14.02.2023 заступника начальника відділу управління майном КП «Агенція муніципальної нерухомості» ВМР (далі-Підприємство) Цибровської Лариси здійснено вихід, з метою проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованого за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 97 загальною площею 265,8 м2. Комісійно, виходом на місце візуальним оглядом встановлено: факт виконання будівельних робіт з капітального ремонту зовнішніх стін, шляхом заміни силікатної цегли на керамічну; будівельний майданчик під час виконання вищезазначених робіт не огороджений належним чином, відповідно до вимог будівельних норм діючого законодавства у сфері будівництва; не дотримано вимог складування будівельних матеріалів біля об`єкта нерухомого майна комунальної власності (побутової будівлі) загальною площею 265,8 м2 розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97, що можна вважати фактом виконання підготовчих робіт на об`єкті будівництва, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 потребує отримання дозвільних документів. Зі слів будівельників, які були на об`єкті будівництва, під час спілкування з працівником архітектурно-будівельного контролю міської ради в особі Борецького Василя було встановлено, що жодних документів (технічного звіту, звіту проектних рішень та дефектного акту) для ознайомлення не було надано будівельникам та працівникам міської ради замовником виконання робіт. Вказані обставини зафіксовані в Акті проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97 від 15.02.2023. Під час обстеження проводилась фотофіксація (фото додається) (а.с.20-21).

Враховуючи вищевикладене, позивач зазначає, що проведення орендарем будівельних робіт із втручанням в конструктивні елементи з обох сторін об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності, відсутність огорожі будівельного майданчика та не дотримання вимог складування будівельних матеріалів, що може загрожувати життю та безпеці учнів і працівників школи є істотними порушеннями договору оренди.

Таким чином, позивач посилаючись на порушення орендарем пунктів 5.2.2. та пункту 5.2. договору оренди, а саме, порушення орендарем порядку виконання будівельних робіт та проведення в орендованому приміщенні капітального ремонту звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Відповідно до ч.1 ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності та регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами договору оренди приміщень /будівель, споруд/ №ДЖГ-3 від 11.07.2019, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що останній за своєю правовою природою є договором оренди майна, що належить до комунальної власності, та підпадає під регулювання глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України, а також приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 286 Господарського кодексу України передбачено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Положеннями ст. 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно із ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1, 5 статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути, зокрема, користування річчю всупереч договору або призначенню речі чи з порушенням умов договору найму.

При цьому, повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Отже, вказаними нормами встановлено можливість розірвання договору за рішенням суду за наявності такої загальної підстави, як істотність його порушення, а також з інших підстав, передбачених договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (частина друга статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Договором оренди приміщень /будівель, споруд/ №ДЖГ-3 передбачені наступні підстави для його розірвання:

- п.п. 5.1.1. пункту 5.1. договору орендодавець має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку та виселити орендаря без надання іншого приміщення у випадках: невиконання умов договору, руйнування чи використання об`єкта не за призначенням, визначеним у підпункті 1.2. розділу 1 даного договору, про що повинен бути складений відповідний акт;

- п.п.6.3 3. Договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу "Орендодавця" у разі неналежного виконання "Орендарем" зобов`язань взятих за договором та з інших підстав, передбачених нормативними актами України.

Отже, з огляду на підстави позову до предмету доказування у цій справі входить встановлення наступних обставин: 1) здійснення будівельних робіт, а саме, капітального ремонту; 2) неналежного виконання орендарем зобов`язань передбачених умовами пунктів 5.2.2., 5.2. спірного договору.

З матеріалів справи вбачається, що 02.02.2023 року представниками Департаменту комунального майна міської ради спільно з представниками балансоутримувача Об`єкта - КП «Агенція муніципальної нерухомості» Вінницької міської ради здійснено обстеження об`єкта та час обстеження встановлено проведення будівельних робіт із втручанням в конструктивні елементи з обох сторін об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі) загальною площею 265,8 м2, розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97 (фото додаються). 15.02.2023 року представниками Департаменту комунального майна міської ради та Департаменту архітектурно-будівельного контролю міської ради спільно з представниками балансоутримувача об`єкта - КП «Агенція муніципальної нерухомості» Вінницької міської ради повторно здійснено обстеження об`єкта та встановлено факт виконання будівельних робіт з капітального ремонту зовнішніх стін, шляхом заміни силікатної цегли на керамічну; будівельний майданчик під час виконання вищезазначених робіт не огороджений належним чином, відповідно до вимог будівельних норм діючого законодавства у сфері будівництва; не дотримано вимог складування будівельних матеріалів біля об`єкта нерухомого майна комунальної власності (побутової будівлі) загальною площею 265,8 м.2 розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 97, що можна вважати фактом виконання підготовчих робіт на об`єкті будівництва, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 потребує отримання дозвільних документів. Зі слів будівельників, які були на об`єкті будівництва, під час спілкування з працівником архітектурно-будівельного контролю міської ради в особі Борецького Василя було встановлено, що жодних документів (технічного звіту, звіту проектних рішень та дефектного акту) для ознайомлення не було надано будівельникам та працівникам міської ради замовником виконання робіт. (фото додаються).

Вказані обставини зафіксовані в актах проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 97 від 02.02.2023 та 15.02.2023.

Щодо актів проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 97 від 02.02.2023 та 15.02.2023, слід вказати на наступне.

Суд відхиляє довід відповідача про те, що вказані акти є безпідставними доказами, оскільки складені без участі відповідача.

Невчинення вказаних дій позивачем у приватно-правових відносинах впливає лише на змістовність вказаних актів, однак не має своїм наслідком визнання цього доказу недопустимим за критеріями визначеними статтею 77 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, одержання доказу з порушенням закону.

Згідно п.п. 4.2.8 договору, орендар зобов`язується забезпечувати безперешкодний доступ до '"об`єкта" представників орендодавця (департамент самоврядного контролю, департамент комунального манна балансоутримувача та інших відповідних служб) га надавити за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо "об`єкта" для перевірки дотримання умов договору.

Згідно із частинами другою, третьою, четвертою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов`язаний забезпечити доступ на об`єкт оренди.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частин першої, другої статті 77 Господарського кодексу України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Акти проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 97 від 02.02.2023 та 15.02.2023 з доданими до них фото є належними доказами, оскільки на їх підставі можна встановити наявність чи відсутність обставин, які входять в предмет доказування: здійснення будівельних робіт.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що 22.05.2023 Департаментом комунального майна Вінницької міської ради до суду першої інстанції подано клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, проведення доручити Вінницькому науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України. На вирішення експерта поставити питання: до якого виду ремонтних робіт, а саме капітального чи поточного відносяться роботи, що були здійснені ФОП Клемешевим О.А. на об`єкті комунального майна, а саме: вбудованих приміщеннях загальною площею 69,7 м2 (прим.№3: №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ.Б) за адресою: Вінницька область, Вінницький район, м.Вінниця, вул.Келецька, 97 (а.с.52-53).

Вказане клопотання обґрунтоване тим, що за доводами відповідача він здійснював поточний ремонт орендованого приміщення у відповідності до п. 4.2.3 Договору оренди №ДЖГ-3 від 11.07.2019 р., а тому не порушував умови договору оренди. Проте, в актах проведення обстеження нерухомого майна від 02.02.2023 та 15.02.2023 зафіксовано факт вчинення відповідачем будівельних робіт з капітального ремонту зовнішніх стін та втручання до конструктивних елементів будівлі, що відносяться до робіт з капітального ремонту об`єкту оренди.

Ухвалою Господарського суду Вінницької області від 16.06.2023 клопотання (вх.№ канц. 2400 від 22.05.2023) Департаменту комунального майна Вінницької міської ради про призначення судової будівельно-технічної експертизи, задоволено. Призначено у справі №902/363/23 судову будівельно-технічну експертизу. Проведення судової будівельно-технічної експертизи доручити Вінницькому відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз. На розгляд судової експертизи поставлено наступне питання: до якого виду ремонтних робіт, а саме, капітального чи поточного відносяться роботи, що були здійснені ФОП Клемешевим О.А. на об`єкті комунального майна, а саме: вбудованих приміщеннях загальною площею 69,7 м2 (прим. №3: №2 - №4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область, Вінницький район, м. Вінниця, вул. Келицька, 97.

Відповідач в свою чергу, не скористався правом оскарження даної ухвали відповідно до приписів пунктів 11, 12 ч.1 ст.255 ГПК України.

Твердження відповідача, що клопотання Департаменту комунального майна Вінницької міської ради про призначення судової будівельно-технічної експертизи надійшло до суду поза межами підготовчого провадження, колегія суддів вважає безпідставним, оскільки з матеріалів справи вбачається, що вказане клопотання надійшло до суду першої інстанції 22.05.2023 (а.с.52-53) і вже лише за результатами проведеного судового засідання 22.05.2023 суд першої інстанції дійшов висновку про закриття підготовчого провадження та призначення судового розгляду справи по суті на 13.06.2023, про що винесено ухвалу яку занесено до протоколу судового засідання (а.с.55).

Посилання відповідача, як на підставу скасування оскаржуваного рішення, що суд першої інстанції розглянув клопотання позивача про призначення експертизи під час розгляду справи по суті, колегія суддів вважає безпідставним, оскільки питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення. Згідно протоколу судового засідання №1548748 від 22.05.2023 представник позивача в судове засідання не з`явився (а.с.55), а тому клопотання подане Департаментом комунального майна Вінницької міської ради на стадії підготовчого провадження про призначення судової будівельно-технічної експертизи було розглянуто 16.06.2023 з урахуванням пояснень представників сторін щодо необхідності призначення вказаної експертизи.

19 березня 2024 року від Вінницького відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз на адресу суду першої інстанції надійшов висновок експерта №4562/23-21 від 21.02.2024 Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Вінницьке відділення в якому встановлено, що відповідно до вимог п.п.3.7, п. 3 ДБН А.2.2-3-2014 "склад та зміст проектної документації на будівництво", п.3.1, п.3 ДСТУ Б В.3.1-2:2016 "ремонт і підсилення несучих і огороджувальних будівельних конструкцій та основ будівель і споруд", ремонтно-будівельні роботи, що були здійснені ФОП Клемишовим О.А. на об`єкті комунального майна, а саме вбудованих приміщень загальною площею 69,7 м2 (прим. № 3:№2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область, Вінницький р-н., м. Вінниця, вул. Келецька, 97 відноситься до капітального ремонту (а.с.89-93).

Згідно зі статтею 98 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до статті 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З вищевказаного висновку судового експерта вбачається, що при проведенні візуально-інструментального /натурного/ обстеження від 16.02.2024 приміщень загальною площею 69,7 м2 (прим. №2,№3,№4) побутової будівлі, розташованої по вул. Келицька, 97 м.Вінниця були встановлені ознаки втручання у зовнішні стіни /заміна/, а саме частково розібрані (демонтовані) та частково улаштовані. ( див. фото у дослідній частіші висновку) Таким чином, на підставі проведеного дослідження, враховуючи наявні матеріали, результати проведеного натурного обстеження, технологію виконання робіт та приймаючи до уваги вимоги нормативно-правових актів чинних в Україні в галузі будівництва, встановлено, що відповідно до вимог п.п.3.7, п.3 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», п.3.1, п.3 ДСТУ БВ.3.1-2:2016 «Ремонт і підсилення несучих і огороджувальних будівельних конструкцій та основ будівель і споруд», ремонтно-будівельні роботи, що були здійснені ФОП Клемешевим О.А, на об`єкті комунального майна, а саме: вбудованих приміщеннях загальною площею 69,7 м2 (прим. №3: №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область. Вінницький район, м. Вінниця, вул. Келицька, 97 відносяться до капітального ремонту.

Таким чином, дослідивши вказаний висновок експерта №4562/23-21 від 21.02.2024 Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Вінницьке відділення за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи в сукупності з іншими матеріалами справи, зокрема з актами проведення обстеження об`єкта нерухомого майна комунальної форми власності (побутової будівлі), розташованої за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 97 від 02.02.2023 та 15.02.2023 з доданими до них фото, суд апеляційної інстанції встановив, що експертом був проведений докладний опис досліджень та надана обґрунтована відповідь на поставлене експерту питання. Висновок здійснений компетентним експертом, є повним та обґрунтованим, оскільки: всі надані на експертне дослідження об`єкти були досліджені; на поставлене перед експертом питання надана вичерпна відповідь, повнота якого перевірена судом на відповідність іншим фактичним даним; висновок є ясним та викладений чітко; судом з`ясовано узгодженість між дослідницькою частиною та підсумковим висновком судової експертизи.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що з наявних в матеріалах справи доказів в сукупності вбачається, що відповідачем на об`єкті комунального майна: вбудованих приміщеннях загальною площею 69,7 м2 (прим. №3: №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область. Вінницький район, м. Вінниця, вул. Келицька, 97 здійснювались будівельні роботи, а саме капітальний ремонт.

Таким чином, вказаним спростовується твердження відповідача про здійснення на вищевказаному об`єкті поточного ремонту.

У підпункті 5.2.2. пункту 5.2. договору визначено, що орендар має право за згодою орендодавця здійснити капітальний ремонт, реконструкцію, провести інші роботи для поліпшення об`єкта. Згода орендодавця оформляється відповідними рішеннями виконавчого комітету міської ради.

Відповідно до ч.1 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Проте, з матеріалів справи вбачається та не заперечується відповідачем, що заяви про здійснення капітального ремонту від орендаря до орендодавця не надходило. Відповідних рішень виконавчим комітетом Вінницької міської ради не приймалось. Доказів протилежного відповідачем не надано.

З врахуванням викладеного судом апеляційної інстанції встановлено, що орендар не вчиняв дії для отримання дозволу на здійснення капітального ремонту спірних приміщень з метою їх приведення до стану, необхідного для цільового користування за умовами договору оренди.

Таким чином, відповідач всупереч умов підпункту 5.2.2. пункту 5.2. договору оренди №ДЖГ-3 від 11.07.2019 здійснив капітальний ремонт об`єкті комунального майна: вбудованих приміщеннях загальною площею 69,7 м2 (прим. №3: №2-№4) першого поверху побутової будівлі (літ. Б) за адресою: Вінницька область. Вінницький район, м. Вінниця, вул.Келицька, 97.

Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, ч.2 цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим, ст. 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Також ст. 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Частиною 2 ст. 773 ЦК України встановлено, що якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Врахувавши вказані норми матеріального права, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися згідно умов договору і не буде без згоди орендодавця здійснений капітальний ремонт, про що було обумовлено в договорі. Проведення капітального ремонту поза згодою орендодавця свідчить про порушення прав орендодавця та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності, на вимогу позивача-орендодавця та, як наслідок, повернення орендодавцю орендованого майна.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимога позивача про розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності, а також про зобов`язання відповідача повернути є обґрунтовано підставною та підлягає задоволенню.

У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 має бути залишене без змін.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 ГПК України та покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Клемешова Олександра Анатолійовича залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2024 у справі №902/363/23 без змін.

2. Справу №902/363/23 повернути Господарському суду Вінницької області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "16" вересня 2024 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Мельник О.В.