ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" липня 2024 р. Справа№ 910/14456/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Кравчука Г.А.

Тарасенко К.В.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 30.07.2024

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 20.02.2024 (повний текст складено та підписано 28.02.2024)

у справі №910/14456/23 (суддя Борисенко І. І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради

про визнання протиправною бездіяльність, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права оренди, поновлення договору оренди, визнання договору укладеним

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду міста Києва з позовом звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" (далі - ТОВ "Рейтинг І", позивач) до Київської міської ради (далі - Київрада, відповідач), у якому просить суд:

- визнати протиправною бездіяльність Київради щодо неприйняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- зобов`язати Київраду вчинити дії щодо прийняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- визнати за ТОВ "Рейтинг І" право оренди земельної ділянки, кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010, загальною площею 2 749 кв.м., за місцем розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва, та поновити договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. "28" березня 2007 року за реєстровим № 968 та зареєстрований ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 04.05.2007 року за № 79-6-00505, що поновлений "18" травня 2009 року та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. В. за реєстровим № 724, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 03.06.2009 року за № 79-6-00700 (договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968 від 18.05.2009), укладений між Київрадою та ТОВ "Рейтинг І" строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- визнати укладеним договір про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, укладений між Київрадою та ТОВ "Рейтинг І", з 06.05.2023, в редакції, викладеній у позові.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 за реєстровим № 968. Так, позивач вказав про належне виконання орендарем обов`язків за вказаним договором, при цьому він повідомив орендодавця про поновлення договору оренди землі із дотриманням вимог закону та у визначений законом, та договором строк до закінчення терміну дії договору оренди, а орендодавець (Київрада) не надав заперечень з цього приводу, у зв`язку із чим у орендаря (позивача) виникло переважне право на поновлення договору на новий строк (14 років) і на тих самих умовах.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі № 910/14456/23 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судове рішення мотивовано встановленням факту порушення позивачем процедури поновлення договору оренди, а саме - надання проекту додаткової угоди на укладення договору на інший строк та інших умовах, ніж визначені договором оренди землі від 28.03.2007, а також не доведенням позивачем обставин належного виконання цього правочину, зокрема, використання земельної ділянки (кадастровий номер: :79:013:0010) за цільовим призначенням, визначеним договором оренди землі від 28.03.2007.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі №910/14456/23 та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом з порушенням норм матеріального та процесуального права. В апеляційній скарзі скаржником викладено обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, аналогічні тим, які викладено в позовній заяві. При цьому, апелянт стверджує, що суд першої інстанції, не встановивши правильно всі обставини справи та не дослідивши пов`язані з ними докази, не взяв до уваги факт дотримання позивачем вимог законодавства, яке регламентує його поведінку, необхідну для укладення договору оренди на новий строк, цільове використання спірної земельної ділянки згідно умов договору, та не були прийняті до уваги ті обставини, що договором про поновлення договору оренди земельної ділянки від " 18" травня 2009 року за реєстровим № 724, строк дії договору оренди земельної ділянки був поновлений не на умовах раніше передбачених первісним договором оренди, а по суті строк дії договору оренди земельної ділянки змінений на 14 років, договір оренди земельної ділянки від "28" березня 2007 року за реєстровим № 968 діяв у зміненій сторонами редакції. Також скаржник вказав про нехтування Київською міською радою свого обов`язку добросовісно провести переговори, яка не пропонувала жодних умов орендарю, чим порушила переважне право орендаря на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2024 апеляційну скаргу у справі №910/14456/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Тищенко А.І., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2024 витребувано матеріали справи з суду першої інстанції та відкладено вирішення питання щодо подальшого руху справи.

04.04.2024 матеріали справи №910/14456/23 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі № 910/14456/23 та призначено розгляд апеляційної скарги на 21.05.2024.

29.04.2024 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

02.05.2024 через канцелярію суду позивачем подано відповідь на відзив, в якому останній підтримав доводи викладені в апеляційній скарзі.

На адресу суду 06.05.2024 від третьої особи надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, у зв`язку з перебуванням судді Тищенко А.І. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/14456/23.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.05.2024, справу №910/14456/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Кравчук Г.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі №910/14456/23, спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач) судді Кравчук Г.А., Тарасенко К.В., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.05.2024. Розгляд апеляційної скарги призначено на 25.06.2024.

У судовому засіданні 25.06.2024 оголошено перерву до 30.07.2024.

У судове засідання 30.07.2024 з`явились представники позивача та відповідача та надали пояснення по справі. Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, просив здійснювати розгляд апеляційної скарги без участі представника.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, перевіривши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, надані позивачем та відповідачем пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

З матеріалів справи слідує та встановлено судом, що 28.03.2007 між ТОВ "Рейтинг І" (орендар) та Київрадою (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди). Відповідно до умов цього договору орендодавець надає, а орендар приймає за актом приймання-передачі в оренду земельну ділянку площею 2 749 кв.м., що розташована по вул. Горького, 54 у Голосіївському районі міста Києва (кадастровий номер: :79:013:0010), із цільовим призначенням - для організації паркінгу (п. 2.1 договору оренди).

Згідно з витягом з технічної документації № Ю-42702/2007 ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київради від 14.03.2007 за № 303 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 840 966,58 грн. (п. 2.2 договору).

Відповідно до п. 4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

У пункті 5 договору оренди погоджено умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, а саме - на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київрадою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.

Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації (п. 6.1 договору). Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (п. 6.2 договору).

Орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (п. 8.4 договору).

Договір укладено на 1 рік (п. 3.1 договору).

04.05.2007 договір оренди земельної ділянки був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 79-6-00505, а земельну ділянку, площею 2 749 кв.м. (кадастровий номер: :79:013:0010), із цільовим призначенням - для організації паркінгу, передано позивачу - ТОВ "Рейтинг І" за актом приймання-передачі від 04.05.2007, підписаним сторонами.

В подальшому, після закінчення строку дії вказаного договору оренди, відповідно до договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18.05.2009, договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Рейтинг І" (орендар) та Київрадою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 28.03.2007 за реєстровим № 968, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради 04.05.2007 за № 79-6-00505, був поновлений до 05.05.2023 (п. 1), тобто на 14 років.

Відповідно до п. 2 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки умови договору оренди, за винятком строку дії договору та підпунктів 2.2, 4.2, 4.9 і пункту 8 залишаються без змін.

Згідно з п. 3 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, наступні підпункти договору оренди були викладені у наступній редакції:

- "відповідно до п. 4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством";

- "доповнено п. 8 договору пп. 8.6 відповідно до якого право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужене її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу".

Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки набуває чинності з дня його державної реєстрації (п. 7).

Таким чином, колегія суддів встановила, що договором про поновлення договору оренди від 18.05.2009 договір оренди земельної ділянки був поновлений до 05.05.2023, тобто на 14 років.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 18.05.2009 за реєстровим № 724 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради 03.06.2009 за № 79-6-00700.

Як вірно встановив суд першої інстанції, з чим погоджується суд апеляційної інстанції, що 03.02.2023, тобто до закінчення строку дії договору оренди, позивач, як орендар, звернувся до Київради з пропозицією (листом) про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 28.03.2007 за реєстровим № 968, та зареєстрованого ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київради 04.05.2007 № 79-6-00505 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Разом з указаною пропозицією орендарем був наданий проект договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 28.03.2007 за реєстровим номером №968. Вказаний лист-пропозицію Київрада отримала 06.02.2023.

Згідно з ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтями 13, 41 Конституції України передбачено, що від імені Українського народу права власника, зокрема, на землю здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

За змістом ст. 144 Конституції України, ст. 12, 122 Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції, зокрема, міських рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (за змістом ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі", об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі", орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом статті 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Поновлення договору оренди землі регламентовано ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла на час укладення договору оренди) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Так, процедура поновлення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору оренди земельної ділянки визначається Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок від 20.04.2017 № 241/2463).

Відповідно до п. 9.3, 9.4 Порядку орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, звертається до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі через приймальню Київради з земельних питань. Приймальня Київради з земельних питань у день реєстрації листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки або протягом наступного робочого дня вносить відповідну інформацію до ПК "Кадастр" та передає цей лист-повідомлення з доданими до нього документами, сформованими у кадастрову справу, до Департаменту земельних ресурсів.

Згідно з п. 9.5 Порядку у десятиденний термін Департамент земельних ресурсів розглядає лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та готує проект рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, крім випадків, встановлених пунктом 9.11 цього Порядку. До матеріалів кадастрової справи при поновленні договору оренди земельної ділянки Департамент земельних ресурсів долучає акт обстеження земельної ділянки, у якому зазначається інформація про використання земельної ділянки за цільовим призначенням, проведення будівельних робіт, здійснення реконструкції, реставрації об`єкта, що знаходиться за земельній ділянці, та матеріали актуальної фотофіксації, зробленої не пізніше ніж за тридцять календарних днів до дня реєстрації проекту рішення в секретаріаті Київської міської ради.

Департамент земельних ресурсів несе відповідальність за достовірність і повноту інформації, зазначеної вище.

Відповідно до п. 9.6 Порядку рішення Київради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Також стаття 124 Земельного кодексу України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.

При цьому Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час спірних правовідносин) передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначає певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Вказаний висновок викладено Верховним Судом у постанові від 12.01.2021 у справі № 915/1119/18.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Метою такого повідомлення - є запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Слід зазначити, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Вказаний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 709/433/17, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору орендар повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20).

Як встановлено судом, строк договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007, враховуючи договір про поновлення договору оренди від 18.05.2009, закінчився 05.05.2023.

Відповідно до п. 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповіднодо статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1).

Із наведених положень закону вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Отже, із положень п. 11.7 договору оренди вбачається, що ТОВ "Рейтинг І" взяло на себе обов`язок повідомити Київраду про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк до 05.02.2023 (не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору).

ТОВ "Рейтинг І" звернулось до Київради із пропозицією про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк 03.02.2023, тобто з дотриманням визначеного договором строку повідомлення про свій намір.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Щодо прав та обов`язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме встановлення факту недобросовісності дій орендодавця є пріоритетним для розв`язання спорів даної категорії. Тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.05.2019 №912/3808/16, від 16.05.2019 № 912/1982/17, від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

В матеріалах справи міститься відповідь Департаменту земельних ресурсів від 02.05.2023, у якому останній вказав, що земельна ділянка (кадастровий номер: :79:013:0010) передавалась ТОВ "Рейтинг І" для організації паркінгу. Працівниками Департаменту земельних ресурсів було здійснене обстеження вказаної земельної ділянки, за результатами якого було встановлено, що у межах земельної ділянки здійснюється будівництво-готельно-офісного багатофункціонувального комплексу з паркінгом, у зв`язку з чим, як зазначив Департамент земельних ресурсів, фактичне використання земельної ділянки не відповідає умовам її використання, визначених договором оренди. Тому, виявлені обставини не дають можливості Департаменту підготувати проект рішення Київради щодо поновлення вказаного договору оренди.

Втім, зі змісту листа від 02.05.2023 року Департаменту земельних ресурсів не вбачається за можливе встановити факт наявності тих чи інших заперечень орендодавця, з урахуванням яких він дійшов висновку щодо відмови у поновленні договору оренди землі.

Колегія суддів зазначає, що відповідь Департаменту земельних ресурсів від 02.05.2023 не є запереченнями орендодавця в розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі", адже орендодавцем є Київміськрада і відмова (заперечення) від поновлення договору оренди на новий строк оформляється виключно рішенням Київської міської ради (аналогічний правовий висновок при вирішенні спору у подібних правовідносинах зроблений Верховним Судом у постановах від 28.05.2019 у справі № 910/21517/17, від 10.12.2019 у справі №910/8294/19).

Так, відповідно до п. 9.6 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року №241/2463, рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Пунктом 9.7 Порядку закріплено, що рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або про відмову в його поновленні видається у порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, орендарю або уповноваженому ним представнику, а засвідчені копії рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки надсилаються до Департаменту земельних ресурсів та Департаменту містобудування та архітектури і територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа.

Матеріали справи відповідного рішення Київської міської ради не містять.

Щодо нецільового використання земельної ділянки, то належних доказів, які б підтверджували не цільове використання позивачем земельної ділянки суду не надано, як і не надано доказів на підтвердження витребування у позивача будь-якої інформації про стан використання земельної ділянки. Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від Київради надсилалися заперечення щодо поновлення договору.

Натомість матеріали справи містять докази на підтвердження цільового використання "для організації паркінгу" наданої в оренду земельної ділянки, а саме:

- договір від 28.03.2007, у пункті 2.1 якого, зокрема, визначено цільове призначення земельної ділянки - для організації паркінгу;

- згода на проектування Д-0817 від 13.12.2004 року, надана Київським міським головою на розроблення проекту відведення земельної ділянки за адресою м. Київ, р-н Голосіївський, вул. Горького, 54, цільове призначення: "для організації паркінгу для обслуговування торговельно-розважального центру";

- проект відведення затверджений Рішенням Київської міської ради від 21.12.2006 року № 400/457, яким одночасно було передано в оренду позивачу відповідну земельну ділянку;

- погодження Управління охорони навколишнього природного середовища, яке є виконавчим органом Київради, про надання позивачу земельної ділянки для організації паркінгу для обслуговування торговельно-розважального центру на вул. Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва при відведенні земельної ділянки, зокрема лист від 15.02.2005 року № 071/04-4-19/664, в якому наявний висновок про наступне: "а) придатна для будівництва - паркінгу для обслуговування торговельно-розважального центру";

- дозвіл від виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.03.08 № 002-326 на виконання проектно-вишукувальних робіт на будівництво готельно-офісного багатофункціонального комплексу з паркінгом за адресою: на вул. Горького, 50- 54 у Голосіївському районі міста Києва;

- дозвіл на виконання будівельних робіт від 03.02.2010 р. № 1861-Гл/С.

В матеріалах справи також відсутні докази наявності заперечень зі сторони Київради щодо користування земельною ділянкою, як протягом усього строку користування позивачем земельною ділянкою, так і з моменту початку будівництва позивачем готельно-офісного багатофункціонального комплексу з паркінгом за адресою: на вул. Горького, 50-54 у Голосіївському районі міста Києва, відповідач протягом усього строку дії договору оренди земельної ділянки не вказував про не цільове використання земельної ділянки з кадастровим номером :79:013:0010, чи порушення позивачем умов договору, що також підтверджено представником відповідача в судовому засіданні.

За наведених обставин, апеляційний суд погоджується з твердженням позивача, що Київрада була проінформована про будівництво на земельній ділянці паркінгу та протягом усього строку договору не заперечувала щодо такого користування.

Таким чином, висновки місцевого господарського суду щодо використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням колегія суддів вважає передчасними, оскількив матеріалах справи відсутні докази протилежного та відповідна обставина не доведена відповідачем.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суд зауважує, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Відмовляючи в задоволені позову, місцевий господарський суд виходив з того, що позивачем порушено процедуру поновлення договору оренди, а саме - надано проект додаткової угоди на укладення договору на інший строк та інших умовах, ніж визначені договором оренди землі від 28.03.2007 (на 14 років замість 1 року), та виключено п. 2.2 договору у проекті договору про поновлення (щодо розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки визначеної згідно витягу з технічної документації № Ю-25506/2009 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 18.02.2009 року за № 5).

Відповідно до ч. 1 ст. 653 ЦК України, у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі зміни або розірвання договору, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни (ч. 3 ст. 653 ЦК України).

Колегія суддів вважає помилковими твердження суду першої інстанції, що наданий позивачем проект договору оренди земельної ділянки містить інші умови, ніж передбачено умовами первісного договору оренди земельної ділянки щодо строку дії договору, адже договором від 18.05.2009 про поновлення договору оренди від 28.03.2007 сторони визначились з новим терміном дії договору оренди і договір оренди земельної ділянки був поновлений до 05.05.2023, тобто на 14 років.

Стосовно тверджень відповідача щодо включення п. 2.2. у проект договору про поновлення договору оренди від 28.03.2007, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно пункту 3 договору про поновлення від " 18" травня 2009 року за реєстровим № 724 передбачено, що "Підпункт 2.2. Договору оренди викласти в редакції: "Відповідно до витягу з технічної документації № Ю-25506/2009 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 18.02.2009 року за № 5 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 11068319 (одинадцять мільйонів шістдесят вісім тисяч триста дев`ятнадцять) грн 50 коп.". Тобто, підпунктом 2.2. договору визначався розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки станом на 2009 рік.

Колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про не прийняття доводів позивача, що п. 2.2 мав бути виключений з проекту договору про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Включення до проекту договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, надісланого позивачем разом з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.02.2023 року, пункту 2.2. договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 року буде виключно його дублюванням та в повному обсязі буде повторенням його редакції, оскільки редакція договору про поновлення від "18" травня 2009 року за реєстровим № 724, вже містить відповідний пункт 2.2., у зв`язку з чим відсутня необхідність його повторного включення у текст договору.

Колегія суддів також звертає увагу, що судом першої інстанції зроблено хибний висновок про те, що не включення позивачем до проекту договору про поновлення договору оренди земельної ділянки пункту 2.2. договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 року є вимогою позивача про укладення договору оренди земельної ділянки на "інших" умовах. Разом з тим, наслідком включення позивачем до проекту договору оренди "інших" умов, ніж передбачені первісним договором оренди земельної ділянки, мала б бути зміна зобов`язання сторін відповідно до змінених умов, однак не включення пункту 2.2. договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 року до проекту договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, так само як і його дублювання в проекті договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, жодним чином не змінило б зобов`язання сторін договору оренди, тому відсутні підстави для твердження, що не включення позивачем до проекту договору про поновлення договору оренди вже наявного в договорі оренди земельної ділянки від 28.03.2007 року пункту 2.2., мало наслідком пропонування позивачем укладення договору про поновлення договору оренди земельної ділянки на інших умовах.

Відтак, колегія суддів встановила, що надісланим проектом договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, доданим до листа про поновлення договору від " 03" лютого 2023 року, позивачем запропоновано поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, зокрема на умовах діючої редакції договору оренди земельної ділянки. Тобто орендар не просив поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Як встановлено частиною 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував на тому, що необмежена дискреція органів влади є свавіллям і вона повинна регламентуватися певними чіткими законодавчими нормами, зокрема, у рішенні в справі "Маестрі проти Італії" Суд зазначив, що "внутрішнє законодавство … повинно передбачати заходи правового захисту від свавільного втручання з боку державних органів в права, гарантовані Конвенцією. У питаннях, які зачіпають фундаментальні права, надання органам влади необмеженого розсуду при здійсненні своєї влади суперечило би одному з основних принципів демократичного суспільства, який закріплений у Конвенції, - принципу верховенства права".

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Подібний висновок також викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 та постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 у справі №912/1803/21. Верховний Суд у наведених постановах зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати не можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Колегія суддів звертає увагу, що жодний нормативно-правовий акт, не надає органу місцевого самоврядування права ігнорувати отримане звернення про поновлення договору оренди.

Зі сторони Київської міської ради не надано доказів про надсилання орендарю повідомлень про відмову в поновленні договору та/або обґрунтованого листа-заперечення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки. Матеріали справи не містять доказів, що відповідач вимагав повернення земельної ділянки позивачем.

Колегією суддів встановлено, що земельна ділянка не поверталась, акт приймання-передачі щодо повернення земельної ділянки сторонами договору оренди не підписано; позивачем здійснено будівництво готельно-офісного багатофункціонального комплексу з паркінгом за адресою: на вул. Горького, 50-54 з метою використання земельної ділянки з кадастровим номером: :79:013:0010 (за місцем розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва) для організації паркінгу відповідно до умов договору оренди.

В межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Бездіяльність Київради, яка полягає у нерозгляді або зволіканні з розглядом вчасно поданого звернення щодо продовження договору не може трактуватись як відсутність волевиявлення орендодавця щодо продовження орендних правовідносин, адже факт порушення Київською міською радою місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, у свою чергу, дає позивачеві підстави розраховувати на поновлення Договору оренди земельної ділянки, оскільки саме на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість та ясність їх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах "Лелас проти Хорватії" (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, п. 74; "Тошкуце та інші проти Румунії" (Toscuta and Others v. Romania), заява № 36900/03, п. 37) та сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. зазначені вище рішення у справах "Онер`їлдіз проти Туреччини" (Oneryildiz v. Turkey), п. 128, та "Беєлер проти Італії" (Beyeler v. Italy), п. 119).

Таким чином, судом апеляційної інстанції встановлено дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку ж орендодавця (Київської міської ради) не можна визнати добросовісною, а відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі слід кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк, і на тих самих умовах, що були передбачені діючим договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Відповідно до ч.1 ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом частини 2 ст. 16 ЦК України, способом захисту цивільного права та інтересу може бути визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ч. 2 та 3 ст.152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом: визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Суд першої інстанції при прийняті оскаржуваного рішення не взяв до уваги факт дотримання позивачем вимог законодавства, яке регламентує його поведінку, необхідну для укладення договору оренди на новий строк.

Враховуючи те, що позивачем було дотримано процедуру, передбачену частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендар добросовісно виконує зобов`язання за договором оренди, зокрема, щодо здійснення орендної плати та цільового використання земельної ділянки, а відповідачем не доведено протилежного та не було надіслано заперечення орендарю у місячний строк, встановлений частиною п`ятою статті 33 цього Закону, колегія суддів вважає, що у позивача наявне переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк і порушення цього права обумовлене бездіяльністю відповідача в укладенні договору про поновлення договору оренди земельної ділянки до договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим №968.

Крім цього, колегія суддів звертає увагу, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України на спростування вказаної обставини відповідачем надано не було.

Позивач дотримувався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто, позивач може вважатись таким, що набув права "правомірного очікування".

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що в даному випадку наявні підстави для поновлення спірного договору оренди землі відповідно до норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки позивач належно виконує свої обов`язки за договором, що відповідачем не спростовано, до закінчення строку дії договору він повідомив відповідача в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення позивач додав проект договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку в користування на новий строк.

За наведених обставин, суд апеляційної інстанції, оцінивши наявні у справі докази як кожен окремо, так і у їх сукупності, вважає, що позивач правомірно звернувся до суду із позовом про визнання за ним права оренди земельної ділянки, поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання укладеним договору про поновлення договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, такі вимоги не суперечать способам захисту, визначеним ст. 16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України, а також про наявність правових підстав відновлення порушеного права позивача.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог щодо визнання за позивачем права оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010, загальною площею 2749 кв.м., за місцем розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), визнання поновленим договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968 строком на чотирнадцять років до п`ятого травня дві тисячі тридцять сьомого року на умовах, передбачених договором та визнання укладеним договір про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 (п`ятдесят чотири) у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І", з 06 травня 2023 року, в редакції позивача.

Вирішуючи вимоги про зобов`язання відповідача прийняти рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки, колегія суддів зазначає таке.

Конституція України у частині другій статті 19 закріплює правило, згідно з яким органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Аналіз цієї норми дає змогу дійти висновку, що діяльність органів державної влади здійснюється у відповідності до спеціально-дозвільного типу правового регулювання, яке побудовано на основі принципу "заборонено все, крім дозволеного законом; дозволено лише те, що прямо передбачено законом". Застосування такого принципу суттєво обмежує цих суб`єктів у виборі варіантів чи моделі своєї поведінки, а також забезпечує використання ними владних повноважень виключно в межах закону і тим самим істотно обмежує можливі зловживання з боку держави та її органів.

Поняття дискреційних повноважень наведене у Рекомендації Комітету Міністрів Ради Європи №R (80)2, яка прийнята Комітетом Міністрів 11 березня 1980 року на 316-й нараді, відповідно до якої під дискреційними повноваженнями слід розуміти повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду, тобто, коли такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 02.06.2006 у справі "Волохи проти України" (заява №23543/02) при наданні оцінки повноваженням державних органів суд виходив з декількох ознак, зокрема щодо наявності дискреції. Так, суд вказав, що норма права є "передбачуваною", якщо вона сформульована з достатньою чіткістю, що дає змогу кожній особі - у разі потреби за допомогою відповідної консультації - регулювати свою поведінку. "…надання правової дискреції органам виконавчої влади у вигляді необмежених повноважень було б несумісним з принципом верховенства права. Отже, закон має з достатньою чіткістю визначати межі такої дискреції, наданої компетентним органам, і порядок її здійснення, з урахуванням законної мети даного заходу, щоб забезпечити особі належний захист від свавільного втручання".

Тобто, під дискреційним повноваженням слід розуміти компетенцію суб`єкта владних повноважень на прийняття самостійного рішення в межах, визначених законодавством, та з урахуванням принципу верховенства права.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував на тому, що необмежена дискреція органів влади є свавіллям і вона повинна регламентуватися певними чіткими законодавчими нормами, зокрема, у рішенні в справі "Маестрі проти Італії" Суд зазначив, що "внутрішнє законодавство … повинно передбачати заходи правового захисту від свавільного втручання з боку державних органів в права, гарантовані Конвенцією. У питаннях, які зачіпають фундаментальні права, надання органам влади необмеженого розсуду при здійсненні своєї влади суперечило би одному з основних принципів демократичного суспільства, який закріплений у Конвенції, - принципу верховенства права".

Законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати не можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

При цьому, жодний нормативно-правовий акт, не надає органу місцевого самоврядування права ігнорувати отримане звернення про поновлення договору оренди.

Відповідно до рішення Верховного Суду України від 16.09.2015 у справі № 21- 1465а15, спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність, а у випадку невиконання або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторною звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення.

Господарський суд не обмежений у виборі способів відновлення права особи, порушеного суб`єктами, і вправі обрати найбільш ефективний спосіб відновлення порушеного права, який відповідає характеру такого порушення. Перебирання непритаманних суду повноважень державного органу не відбувається за відсутності обставин для застосування дискреції.

Згідно з позицією Верховного Суду, яка сформована у постановах від 13 лютого 2018 року у справі № 361/7567/15-а, від 07 березня 2018 року у справі № 569/15527/16-а, від 20 березня 2018 року у справа № 461/2579/17, від 20 березня 2018 року у справі № 820/4554/17, від 03 квітня 2018 року у справі № 569/16681/16-а та від 12 квітня 2018 року у справі № 826/8803/15, дискреційні повноваження - це можливість діяти за власним розсудом, можливість застосувати норми закону та вчинити конкретні дії (або дію) серед інших, кожні з яких окремо є відносно правильними (законними).

Ефективний засіб правого захисту у розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату.

Зважаючи на відсутність існування тих виключних обставин, які можуть бути перешкодою для визнання за ТОВ "Рейтинг І" права оренди земельної ділянки, прийняття рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки та укладення договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, колегія суддів дійшла висновку, що належним способом захисту порушених прав позивача є саме зобов`язання відповідача прийняти рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки та укласти із позивачем договір про поновлення договору оренди земельної ділянки в запропонованій позивачем редакції на умовах, передбачених договором.

Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За результатами перегляду даної справи, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" підлягає задоволенню, рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі №910/14456/23, - скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги розподіляються у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2024 у справі №910/14456/23 скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати протиправною бездіяльність Київської міської ради щодо неприйняття рішення про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором.

Зобов`язати Київську міську раду вчинити дії щодо прийняття рішення про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" право оренди земельної ділянки, кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010, загальною площею 2749 кв.м., за місцем розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва, та поновити договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. "28" березня 2007 року за реєстровим № 968 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 04.05.2007 року за № 79-6-00505, що поновлений "18" травня 2009 року та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. В. за реєстровим № 724, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 03.06.2009 року за № 79-6-00700 (договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968 від 18.05.2009), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором.

Визнати укладеним договір про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І", з 06.05.2023, в наступній редакції:

"ДОГОВІР

про поновлення Договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем?яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968

м. Київ, __________________________ дві тисячі двадцять третього року

Київська міська рада (ідентифікаційний код в , м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕЙТИНГ І" (ідентифікаційний код в , м. Київ вул. Горького, 50, зареєстроване Голосіївською районною у місті Києві державною адміністрацією 09.04.2004 р. за № 1 019789) - далі у тексті - "Орендар", в особі Генерального директора Поліщук Ольги Валентинівни (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1), яка діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та рішення Київської міської ради від _______ за № _____, уклали цей Договір (далі у тексті - Договір) про таке:

1. Поновити договір оренди земельної ділянки до п?ятого травня дві тисячі тридцять сьомого року згідно рішення Київської міської ради від _____ р. за № _____, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем?яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) " 04" травня 2007 року за № 79-6-00505 у книзі записів державної реєстрації договорів, зі змінами внесеними договором про поновлення договору оренди земельної ділянки 18 травня 2009 року на підставі Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем???яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем?яненко Т.М. за реєстровим № 724 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації " 03" червня 2009 р. за № 79-6-00700 у книзі записів державної реєстрації договорів, строк дії якого закінчився (далі у тексті - Договір оренди).

2. Умови Договору оренди, за винятком строку дії договору оренди та підпунктів 4.2., 4.9. і пункту 8., залишаються без змін.

3. Підпункт 4.2. Договору оренди викласти в редакції: "Річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5 (чотирьох цілих і п?ять десятих) відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.".

4. Підпункт 4.9. Договору оренди викласти в редакції: "Розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених Договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами, та у інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік.".

5. Доповнити пункт 8. Договору підпунктом 8.6. наступного змісту: "Право на оренду Земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її Орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.".

6. Цей Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації.

7. Усі спори, що пов?язані із виконанням умов цього Договору, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконання умов цього Договору.

8. Витрати, пов?язані з нотаріальним посвідченням цього Договору, сплачує Орендар.

9. Цей Договір є невід?ємною частиною Договору оренди і складений у трьох примірниках. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для зберігання у приватного нотаріуса.

10. Керуючись принципом свободи договору, закріпленим в ст. 6 Цивільного кодексу України, приписами ст. 207 Цивільного кодексу України, сторони досягли згоди, що даний договір може бути підписаний уповноваженими посадовими особами сторін як власноручно так і в будь-який спосіб, не заборонений чинним законодавством України.

11. Сторонам роз?яснено зміст ст. 125 Земельного кодексу України.

Київський міський голова ____________________________________

Орендар ___________________________________________________"

Стягнути з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви в розмірі 13 420 (тринадцять тисяч чотириста двадцять) грн 00 коп.

Стягнути з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 20 130(двадцять тисяч сто тридцять) грн 00 коп.

Матеріали справи №910/14456/23 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено та підписано 16.09.2024 після виходу з відпустки колегії суддів

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді Г.А. Кравчук

К.В. Тарасенко