Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 та постановити нове про задоволення позову та визнання недійсним договору № ГС-7 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. М. Пимоненка, 19, , укладеного 24.12.2021 між ОСББ "Грінвіль Парк Київ" та ТОВ "Грінвіль Сервіс".

Також не погоджуючись з прийнятим рішенням Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулась особа, яка вважає, що її права та обов`язки, законні інтереси порушено, а саме ОСОБА_1 , в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 та постановити нове про задоволення позову частково, визнати недійсними пункти 8.7.3 та 11.1 договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021, укладеного між ОСББ "Грінвіль Парк Київ" та ТОВ "Грінвіль Сервіс".

14.08.2024 Північним апеляційним господарським судом у складі колегії суддів: Алданової С.О. (головуючий), Євсікова О.О., Корсака В.А. було розглянуто апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23.

За результатами розгляду апеляційної скарги більшістю голосів суддів було прийнято постанову про закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 . Крім того, частково задоволено апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ", рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково: визнано недійсними пункт 4.1.9, абзаци 3, 4 пункту 5.1, пункти 8.7.3, 11.1 договору № ГС-7 від 24.12.2021, укладеного між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Грінвіль Сервіс", у задоволенні решти вимог відмовлено.

При прийнятті зазначеної постанови в частині часткового задоволення апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" мною, Алдановою С.О., висловлено окрему думку наступного змісту.

Щодо вимог про недійсність договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021, укладеного між ОСББ "Грінвіль Парк Київ" та ТОВ "Грінвіль Сервіс"

Відповідно частини 1 статті 215 ЦК України підставами недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтями 4, 5, 7 ЦК України передбачено, що цивільні правовідносини регулюються актами цивільного законодавства, договором, звичаєм.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

За ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зокрема, при укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору (ч. 3 ст. 180 ГК України).

Частиною 4 статті 179 ГК України встановлено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Водночас, відповідно до статті 184 ГК України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Отже, типовий договір у розумінні ст.ст. 179, 184 ГК України не є ні нормативним актом, ні самостійним укладеним договором. Натомість він становить собою сукупність істотних умов, які уповноважений орган визначає як такі, що є обов`язковими при укладенні сторонами договору відповідного типу, однак такі умови можуть бути конкретизовані, що є невід`ємним правом сторін при встановленні, зміні або припиненні їх взаємних прав та обов`язків.

Тобто, договір повинен бути розроблений та відповідати типовому договору. Законодавець забороняє відступати від змісту типового договору, затвердженого органом державної влади, сторони наділені правом тільки конкретизувати його умови (частина 4 статті 179 ГК України).

Аналогічні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 12.04.2018 у справі № 906/316/17, від 11.12.2018 у справі № 921/375/17-г/14, від 12.03.2019 у справі № 904/2258/18.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» від 5 вересня 2018 року № 712, затверджено Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Згідно умов такого типового договору передбачено, що, зокрема: «Цей договір набирає чинності з ___ _____________ 20___ р. та укладається строком на один рік» (п. 30).

Відповідно, в затвердженому Кабінетом Міністрів України типовому договорі передбачена, серед іншого, істотна його умова, як то строк дії договору.

За ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Відповідно до ч. 9 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації.

Приписи ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» щодо затвердження та зміну умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем корелюються з положеннями п. 3.3. Статуту ОСББ "Грінвіль Парк Київ", згідно якого до виключної компетенції загальних зборів належить затвердження та зміна умов договору з управителем.

Тобто, як затвердження, так і зміна умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ "Грінвіль Парк Київ".

Згідно п. 3.11. Статуту ОСББ "Грінвіль Парк Київ" рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту є обов`язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об`єднання. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

Так, рішенням загальних зборів ОСББ "Грінвіль Парк Київ", оформленого протоколом № 2 від 24.12.2021, затверджено у запропонованій редакції умови договору з ТОВ "Грінвіль Сервіс" про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (а.с.72 оборот т.1).

Тим самим, загальними зборами погоджено умови договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021, укладеного між ОСББ "Грінвіль Парк Київ" та ТОВ "Грінвіль Сервіс", в тому числі, щодо укладення його строком на 7 (сім) років (п. 11.1).

За викладеного, беручи до уваги, що договір містить всі істотні умови, необхідні для його укладення, які є обов`язковими при укладенні сторонами договору відповідного типу, вважаю, що конкретизація істотної умови договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 щодо строку його дії в межах 7 (сім) років здійснена сторонами на підставі, визначеного ч. 4 ст. 179 ГК України, а також положень 3.3. Статуту ОСББ "Грінвіль Парк Київ" (щодо позивача).

Також висновуюсь про те, що оскільки договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, то у випадку, якщо суд приходить до висновку про визнання недійсною істотної умови договору, в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому (подібний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12.03.2018 у справі № 910/22319/16).

Окремо зазначаю, що порушуючи питання про недійсність п. 8.7.3. договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021, за яким: «У разі дострокового розірвання цього Договору з ініціативи ОСББ, ОСББ сплачує Управителю штраф, що дорівнює 100 (ста) відсоткам ціни послуги з управління Будинком за 3 (три) роки з площі усіх квартир та нежитлових приміщень Будинку», позивач вказує про невідповідність такої умови типовому договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712, втім тотожного за змістом положення умови вказаного типового договору не містять. Крім цього, умовами розділу 11 договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 взагалі не передбачено права ОСББ "Грінвіль Парк Київ" на дострокове розірвання договору.

За викладеного, з урахуванням наведених нормативних приписів та вказаних фактичних обставин справи, позивачем не доведено належними та допустимими доказами викладені у позові обставини.

Щодо порушеного права ОСББ "Грінвіль Парк Київ" за заявленим позовом.

Як вже зазначалось, в силу п. 3.3. Статуту ОСББ "Грінвіль Парк Київ" до виключної компетенції загальних зборів належить затвердження та зміна умов договору з управителем.

Рішення загальних зборів ОСББ "Грінвіль Парк Київ", оформлене протоколом № 2 від 24.12.2021, є чинним, відтак є обов`язковим для всіх співвласників ОСББ "Грінвіль Парк Київ".

В наведеному варто вказати, що з моменту укладення (24.12.2021) договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком і до моменту (02.11.2023) звернення позивача з відповідним позовом до господарського суду мало місце виконання умов договору з боку обох сторін, як наслідок, виконувалось і відповідне рішення загальних зборів.

За п. 9.1. Статуту ОСББ "Грінвіль Парк Київ" внесення змін до умов договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 здійснюється шляхом укладання сторонами додаткової угоди, і така угода повинна бути затверджена рішенням загальних зборів співвласників будинку.

Таким чином, перегляд умов договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 та погодження внесення змін до нього має відбуватися в тому самому порядку, що і затвердження умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме шляхом прийняття загальними зборами відповідного рішення.

Звертаючись до господарського суду від імені ОСББ "Грінвіль Парк Київ" новообраний голова правління зазначає про непогодження правління ОСББ "Грінвіль Парк Київ" з умовами договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 після ознайомлення з його змістом.

Втім, загальними зборами співвласників будинку не приймалось рішення про перегляд умов договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021 чи внесення будь-яких змін до умов договору № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021.

Крім того, позивач не звертався до відповідача з пропозицією щодо внесення змін до договору або про переукладення його на інших умовах. З даних питань судовий спір відсутній.

За таких обставин, зважаючи, що рішення загальних зборів ОСББ "Грінвіль Парк Київ", оформлене протоколом № 2 від 24.12.2021, яким затверджено умови договору з ТОВ "Грінвіль Сервіс" про надання послуги з управління багатоквартирним будинком має вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об`єднання, дії голови правління Хакімова О.О. щодо подачі від імені ОСББ "Грінвіль Парк Київ" позову про визнання недійним договору вчинені в розріз як виконання рішення загальних зборів ОСББ "Грінвіль Парк Київ", оформленого протоколом № 2 від 24.12.2021, так і встановленої статутом ОСББ "Грінвіль Парк Київ" процедури перегляду умов (внесення змін) у договір № ГС-7 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.12.2021.

За приписами частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Положеннями статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України визначені способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання.

Завданням суду при здійсненні правосуддя є, зокрема, забезпечення захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави. Відтак, встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті. Вказані норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Наведений вище підхід є загальним і може застосовуватися при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки недоведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду відсутність (недоведеність) порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови від 28.09.2023 у справі № 921/325/22, від 18.07.2023 у справі № 910/12547/21, від 09.01.2024 у справі № 925/876/22).

На моє переконання, позивачем, в межах поданого до господарського суду позову, не доведено порушення його реальних прав, що є самостійною підставою для відмови у його задоволенні.

З урахуванням наведеного в цілому, висновок апеляційного господарського суду про часткове задоволення позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" є передчасним.

Враховуючи викладене, у задоволенні апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 належало відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 підлягало залишенню без змін.

Суддя

Північного апеляційного

господарського суду С.О. Алданова

"16" серпня 2024 р.