ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" серпня 2024 р. Справа№ 910/17027/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Алданової С.О.

суддів: Корсака В.А.

Євсікова О.О.

за участю:

секретаря судового засідання: Сергієнко-Колодій В.В.,

представників сторін:

від позивача: Хакімов О.О. (голова), Батрин М.В.,

від відповідача: Неведомський В.О.,

від ОСОБА_1 : Тиліпський Д.В.

розглянувши апеляційні скарги

ОСОБА_1

та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ"

на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024

у справі № 910/17027/23 (суддя: Смирнова Ю.М.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грінвіль Сервіс"

про визнання недійсним договору,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст і підстави вимог, що розглядаються.

У листопаді 2023 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» (далі - ОСББ «Грінвіль Парк Київ», ОСББ, Об`єднання) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою, у якій просить визнати недійсним укладений ним з Товариством з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс» (далі - ТОВ «Грінвіль Сервіс», Товариство, УК) договір №ГС-7 від 24.12.2021 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

На обґрунтування заявлених вимог ОСББ зазначає, що умови п. 4.1.6, 4.1.9, 5.1, 7.3, 8.7.3, 11.1 договору №ГС-7 від 24.12.2021 не відповідають змісту Типового договору, затвердженого постановою КМУ №712 від 05.09.2018 (далі - Типовий договір). Крім того, відповідач виключив з тексту спірного договору положення, передбачені Типовим договором.

Так, за умовами п. 4.1.6 договору УК може без згоди співвласників залучати на договірних засадах та укладати договори з іншими юридичними особами та суб`єктами підприємницької діяльності до надання послуг, передбачених договором №ГС-7.

ОСББ зазначає, що зміст цього пункту договору не відповідає змісту Типового договору та фактично передбачає нівелювання суті зобов`язань, відповідність за виконання яких покладається винятково на УК.

Позивач вважає, що внаслідок невідповідності даної умови змісту Типового договору ця умова є такою, що порушує публічний порядок та передбачена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства. Крім того, зміст п. 4.1.6 договору суперечить приписам ст. ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Згідно з п. 4.1.9 договору УК може без згоди ОСББ надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

На думку ОСББ, зазначений пункт договору не відповідає вимогам закону з огляду на приписи пп. 5 ч. 3 ст. 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», п. 42 Правил, п. 1 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 3 ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Крім того, зміст цього пункту договору не відповідає змісту Типового договору і внаслідок цього така умова договору є такою, що порушує публічний порядок та передбачена відповідачами з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.

За умовами п. 5.1 договору №ГС-7 ціна послуги з управління будинком (33,83 грн) не включає: витрати на освітлення місць загального користування, енергопостачання ліфтів, підвальних приміщень та підкачування води.

Така умова, на думку позивача, не відповідає положенням п. 3 Типового договору, згідно з якими послуга з управління включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо будинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньо будинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку. ОСББ зазначає, що як Типовий договір, так і жоден нормативно-правовий акт не передбачає можливості виключення з вартості послуги з управління витрат на освітлення МЗК, енергопостачання ліфтів, підвальних приміщень та підкачування води та формування щодо них окремих рахунків.

За таких підстав позивач вважає, що п. 5.1 договору порушує публічний порядок та передбачена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства. ОСББ відзначає, що згідно з ч. 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства; згідно з п. 14 обов`язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №190 від 27.07.2018, до обов`язкового переліку включається придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

На думку позивача, п. 5.1 договору суперечить приписам ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 3 ст. 10, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», п. 33 Правил, а також не відповідає змісту Типового договору.

Крім того, за умовами п. 5.1 договору УК має право в односторонньому порядку, без згоди ОСББ переглядати перелік робіт і послуг, що входять до складу послуги з управління Будинком, в той час як Типовий договір та інші нормативно-правові акти, що регулюють відносини у даній сфері, спрямовані на недопущення перегляду переліку робіт і послуг, що входять до складу послуги з управління будинком за ініціативою управителя в односторонньому порядку та без згоди ОСББ. Оскільки така умова договору не відповідає змісту Типового договору, позивач вважає її (умову п. 5.1 договору) такою, що порушує публічний порядок та вчинена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства. Крім того, на думку ОСББ, зазначений пункт договору є несправедливою умовою у розумінні ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача, а також є проявом нечесної підприємницької практики в розумінні ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів».

За таких підстав ОСББ вважає, що п. 5.1 договору №ГС-7 суперечить приписам ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» ст. ст. 18, 19 Закону України «Про захист прав споживачів», а також не відповідає змісту Типового договору.

На думку позивача, п. 7.3 договору (згідно з яким кожен із співвласників повідомляє управителю інформацію, пов`язану з виконанням договору, в один з таких способів на власний вибір, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством, а саме шляхом письмового звернення [особистого звернення, надсилання поштового відправлення] або електронного звернення на офіційну електронну адресу управителя) не відповідає вимогам закону оскільки на відміну від змісту п. 16 Типового договору, спірний договір виключає найбільш доступний спосіб звернення до управителя, - можливіcть усного звернення до УК або його представника на особистому прийомі чи телефоном. Оскільки договором передбачено виключно письмові способи звернення до УК, суттєво знижується ефективність захисту прав споживачів шляхом виклику управителя для складання акта-претензії щодо неякісного надання послуги з управління, адже виклик управителя шляхом офіційного листування потребуватиме значного часу. Крім того, така невідповідність умови п. 7.3 договору змісту Типового договору порушує публічний порядок та вчинена метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.

Позивач вважає, що п. 7.3 договору суперечить приписам ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», п. 2 ч. 3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» та не відповідає змісту Типового договору.

Також такою, що суперечить приписам ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст. ст. 18, 19 Закону України «Про захист прав споживачів», а також не відповідає змісту Типового договору, позивач вважає умову п. 8.7.3 договору, згідно з якою у разі дострокового розірвання договору №ГС-7 за ініціативною ОСББ, Об`єднання сплачує УК штраф, що дорівнює 100% ціни послуги з управління за 3 роки з площі усіх квартир та нежитлових приміщень (тобто передбачено штраф на загальну суму 30 220 717,90 грн).

Позивач зазначає, що ні закон, ні Типовий договір не передбачають можливості встановлення штрафних санкцій на випадок дострокового розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за ініціативою Об`єднання. Ця умова є такою, що порушує публічний порядок та передбачена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства, на шкоду інтересам співвласників. Крім того, на думку ОСББ, також зазначений пункт договору є несправедливою умовою в розумінні ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачеві, а також є проявом нечесної підприємницької практики в розумінні ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки ставить співвласників багатоквартирного будинку в економічну залежність від управителя та унеможливлює вільну заміну / вибір управителя, обраного на засадах конкуренції.

Позивач також зазначає, що укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком терміном на 7 років (п. 11.1 договору) не відповідає вимогам закону.

Позивач зауважує, що згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Згідно з ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» договір з управителем укладається строком на один рік. Виключно до договорів, предметом яких не є управління багатоквартирним будинком, обмеження щодо строку договору не застосовується. Згідно з п. 30 Типового договору: «цей договір набирає чинності з ____ та укладається строком на один рік».

Оскільки умови п. 11.1 договору не відповідають змісту Типового договору, ця умова є такою, що порушує публічний порядок та передбачена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.

Крім того, на думку позивача, цей пункт договору є несправедливою умовою у розумінні ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Зазначений пункт договору є проявом нечесної підприємницької практики у розумінні ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки така умова прямо суперечить вимогам Закону та впливає на права споживача в контексті свободи вибору контрагента.

За таких підстав ОСББ вважає, що положення п. 11.1 договору суперечить приписам ч. 1 ст. 203, ст. 228 ЦК України, ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1, 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст. 18, 19 Закону України «Про захист прав споживачів», а також суперечить змісту Типового договору.

Також спірним договором обмежено права співвласників та виключено пункт, за змістом якого УК на вимогу співвласника зобов`язана інформувати його про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» відмовлено.

Суд дійшов висновку, що позивач самостійно визначив порядок управління багатоквартирним будинком через управителя шляхом прийняття загальними зборами позивача (виключна компетенція загальних зборів співвласників) рішень, затверджених протоколом від 24.12.2021 №2, в т.ч. і щодо затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Зазначені рішення є чинними, в судовому порядку не оскаржувалися, а отже відступлення сторонами при укладенні оскаржуваного правочину від положень законодавства, в т.ч. і типового договору, регулювання їх іншим чином, конкретизація умов такого правочину, не свідчать про суперечність змісту оскаржуваного правочину ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Жодних доказів звернення третіх осіб до суду з метою оспорення рішень загальних зборів, на підставі яких вчинено оспорюваний правочин, чи пропозицій про внесення змін до такого правочину позивач суду не надав. Оскільки вищим органом управління об`єднання, яким є загальні збори, в межах його виключної компетенції були прийняті рішення, на виконання яких і було укладено оскаржуваний правочин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими і задоволенню не підлягають.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги ОСББ та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ОСББ «Грінвіль Парк Київ» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 та постановити нове про задоволення позову та визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. М. Пимоненка, 19, ГС-7, укладеного 24.12.2021 між ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та ТОВ «Грінвіль Сервіс».

Скаржник повторює наведену ним на обґрунтування позовних вимог позицію, вважає оскаржуване рішення незаконним, необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм процесуального (ст. 2, 5 ГПК України), неправильним застосуванням норм матеріального (ст. 16, 215, 216 ЦК України) права, а також незастосуванням актуальних висновків Верховного Суду.

На думку ОСББ, суд не тільки помилився у застосуванні норм права, але й не дослідив усі обставини справи, не надав відповідей за його аргументами; не здійснив аналіз спірного договору на відповідність законодавству, актам та Типовому договору, а мотивував позбавлення співвласників судового захисту, виходячи з позицій, які не відповідають закону.

Позиції учасників справи.

ТОВ «Грінвіль Сервіс» надало відзив на апеляційну скаргу, у якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні доводи на їх спростування, в т.ч. ті, що наводились у відзиві на позовну заяву, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін як законне та обґрунтоване; стягнути з ОСББ на користь відповідача усі понесені судові витрати, в т.ч. витрати на правничу допомогу.

Товариство повідомило, що орієнтовний розмір витрат на правничу допомогу, які відповідач очікує понести у зв`язку з розглядом даної справи в суді апеляційної інстанції, складає 50 000,00 грн, що остаточно визначається на підставі укладених між сторонами додаткових угод та актів виконаних робіт та буде надано суду в межах вимог ч. 8 ст. 129 ГПК України.

ОСББ надало заяву (з процесуальних питань) у якій зазначило, що повідомлена відповідачем інформація щодо обставин, встановлених у справі №910/7464/23, є недостовірною та просило врахувати ці пояснення під час розгляду справи по суті та ухваленні рішення у справі.

Позивач надав додаткові пояснення щодо питань, які виникли у суду у судовому засіданні 03.06.2024, та просив врахувати їх (пояснення) при розгляді справи по суті та ухваленні рішення у справі.

ТОВ «Грінвіль Сервіс» надало додаткові пояснення щодо питань, які виникли у суду у судовому засіданні 24.06.2024, в т.ч. щодо обґрунтування підстав недійсності умов договору та ініціювання зборів ОСББ з питань зміни, розірвання спірного договору.

ОСББ надало пояснення, у якому навело власні доводи на спростування доводів у наданих ТОВ «Грінвіль Сервіс» додаткових поясненнях.

ОСББ надало додаткові пояснення, з яким, на спростування тверджень відповідача на кшталт «всіх співвласників влаштовує управитель», «співвласники взагалі не підтримують даний позов», «голова правління ОСББ, звертаючись до суду, не має підтримки співвласників», «спірний договір всім надавався для ознайомлення», надало копії відповідних заяв співвласників та актуальну інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якої можна встановити осіб співвласників, загальну кількість співвласників (311) та загальну площу квартир/нежитлових приміщень співвласників (24 258, 70 кв. м).

Позивач надав додаткові пояснення у справі, у яких навів доводи на спростування позиції ТОВ «Грінвіль Сервіс», викладеної у додаткових поясненнях, поданих 08.07.2024, в т.ч. щодо обставин, встановлених у справі №910/7464/23, а також щодо обставин укладення спірного договору.

ТОВ «Грінвіль Сервіс» надало додаткові пояснення, у яких навело доводи на спростування поданих ОСББ 08.07.2024 пояснень в т.ч. щодо обставин, встановлених у справі №910/7464/23, та навело узагальнення мотивів судових рішень у зазначеній справі, а також щодо обставин укладення та виконання спірного договору.

Щодо долучених ОСББ до пояснень заяв співвласників відповідач зазначив, що ці заяви за своїм змістом є безпідставними та не стосуються предмету та підстав розгляду цієї справи і не підлягають прийняттю до матеріалів справи №910/17027/23.

Товариство просило надані ОСББ разом з поясненнями від 08.07.2024 заяви невстановлених осіб, повернути позивачу та не враховувати у винесенні рішення; апеляційні скарги ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - залишити без змін.

Позивач подав заяву (пояснення), у якій зазначив, що на його (ОСББ) запит Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України надало відповідь (вих. №14970/37/10-24) від 13.08.2024, у якій констатувало: «Абзацом четвертим частини першої статті 15 Закону №2189 установлено, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк. Враховуючи викладене вище, Закон №2189 містить імперативну норму щодо строку укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком». Зазначений лист Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури України позивач долучив до поданої ним заяви.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги ОСББ по суті.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справи між суддями від 04.04.2024 апеляційна скарга у справі №910/17027/23 передана на розгляд колегії суддів у складі: Алданова С.О. (головуюча), Корсак В.А., Євсіков О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі №910/17027/23. Розгляд апеляційної скарги ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на рішення Господарського суду м. Києва від 07.03.2024 у справі №910/17027/23 призначено на 01.05.2024. Витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/17027/23. Зобов`язано учасників справи направити на адресу суду лист-повідомлення, в якому зазначити щодо обізнаності про розгляд апеляційної скарги в суді апеляційної інстанції. Запропоновано учасникам судового процесу подати відзив, заперечення на апеляційну скаргу та інші заяви/клопотання, протягом 10 днів з дня отримання даної ухвали.

У судовому засіданні 01.05.2024 у розгляді справи оголошувалась перерва до 03.06.2024.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі №910/17027/23, ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), особа, яка вважає, що її права та обов`язки, законні інтереси порушено, звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та постановити нове рішення про задоволення позову частково, визнати недійсним п. 8.7.3 та 11.1 договору №ГС-7 від 24.12.2021 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладеного між ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та ТОВ «Грінвіль Сервіс».

Позиції учасників справи.

ТОВ «Грінвіль Сервіс» надало відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , у якому просить апеляційні скарги ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін; стягнути з позивача та третьої особи на користь відповідача усі понесені судові витрати, в т.ч. і витрати на правничу допомогу.

Відповідач повідомив, що орієнтовний розмір витрат на правничу допомогу, які Відповідач очікує понести у зв`язку з розглядом по даній справі в Північному апеляційному господарському суді апеляційної скарги ОСОБА_1 складає 30 000,00 грн, що остаточно визначається на підставі укладених між сторонами додаткових угод та актів виконаних робіт та буде надано суду в межах вимог ч. 8 ст. 129 ГПК України.

ОСОБА_1 надав додаткові пояснення до поданої ним апеляційної скарги щодо питань, поставлених у судових засіданнях головуючим суддею, у яких просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позов частково та визнати недійсними п. 8.7.3 та 11.1 договору №ГС-7; судові витрати покласти на відповідача.

Товариство також надало додаткові пояснення щодо поданих ОСОБА_1 додаткових пояснень до апеляційної скарги, у яких зазначає, що надана ОСОБА_1 апеляційна скарга не містила жодних нових / інших обґрунтувань нібито недійсності умов спірного договору ніж скарга, подана ОСББ, у скарзі відсутнє доведення апелянтом порушення прав та інтересі співвласників у будинку спірними умовами договору. Відповідач за текстом пояснення наводить доводи на спростування доводів апеляційних скарг ОСББ та ОСОБА_1 та просить залишити їх без задоволення.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 по суті.

Відповідно до протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному складу суду від 29.04.2024 апеляційна скарга у справі № 910/17027/23 передана на розгляд колегії суддів у складі: Алданова С.О. (головуюча), Корсак В.А., Євсіков О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 задоволено клопотання ОСОБА_1 про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23; поновлено ОСОБА_1 процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі №910/17027/23. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі №910/17027/23. Об`єднано апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 в одне апеляційне провадження для спільного розгляду. Розгляд апеляційних скарг ОСОБА_1 та ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 призначено на раніше визначені дату та час - 03.06.2024 об 11 год 20 хв. Зобов`язано учасників справи направити на адресу суду лист-повідомлення, в якому зазначити щодо обізнаності про розгляд апеляційної скарги в суді апеляційної інстанції. Запропоновано учасникам судового процесу подати відзив, заперечення на апеляційну скаргу та інші заяви/клопотання протягом 10 днів з дня отримання даної ухвали.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги ОСББ та ОСОБА_1 по суті.

У судових засіданнях 03.06.2024, 24.06.2024, 26.06.2024 та 10.07.2024 у розгляді справи оголошувалась перерва до 24.06.2024, 26.06.2024, 10.07.20 та 14.08.2024 відповідно.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3).

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).

Щодо поданих ОСББ з поясненнями доказів (заяв співвласників, листа Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України (вих. №14970/37/10-24) від 13.08.2024) колегія суддів зазначає таке.

При поданні учасником справи доказів, які не були подані до суду першої інстанції, такий учасник справи повинен обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від особи, яка їх подає.

Така обставина (відсутність обґрунтування, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції) виключає можливість прийняття апеляційним господарським судом додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України.

Така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.

Щодо апеляційної скарги ОСОБА_1

ОСОБА_1 у апеляційній скарзі стверджує, що оскаржуване рішення суттєво вплинуло та впливає на його права та обов`язки, законні інтереси, оскільки пункти спірного договору про управління житловим будинком суперечать нормам чинного законодавства України та порушують його (апелянта) права як співвласника багатоквартирного житлового будинку, обмежують його право власності, а саме право користування квартирою.

Скаржник вважає, що відмова судом першої інстанції у визнанні спірного договору недійсним безумовно свідчить про вплив на його ( ОСОБА_1 ) права та обсяг зобов`язань, а тому надає йому право та обумовлює необхідність оскарження такого рішення.

ОСОБА_1 зазначає, що на загальних зборах співвласників ОСББ «Грінвіль Парк Київ» було здійснено голосування від імені квартири АДРЕСА_1 (103,7 кв. м), власником якої є апелянт. Проте ОСОБА_1 не брав участі у загальних зборах 24.12.2021, не погоджував та не надавав згоду на прийняття жодних рішень, в т.ч. щодо умов укладення спірного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 254 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Зазначена стаття визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення, які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків. При цьому, на відміну від оскарження судового рішення учасником справи, не залучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності трьох критеріїв: вирішення судом питання про її (1) право, (2) інтерес, (3) обов`язок і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.

Отже, судове рішення, оскаржуване не залученою особою, повинно безпосередньо стосуватися прав, інтересів та обов`язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення господарським судом першої інстанції є скаржник, або міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах. Рішення є таким, що прийняте про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо в мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині рішення суд прямо вказав про права та обов`язки таких осіб. У такому випадку рішення порушує не лише матеріальні права осіб, не залучених до участі у справі, а й їх процесуальні права, що витікають із сформульованого в п. 1 ст. 6 Європейської конвенції про захист прав людини і основних свобод положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов`язків. Будь-який інший правовий зв`язок між скаржником і сторонами спору не може братися до уваги.

Після прийняття апеляційної скарги особи, яка не брала участі у справі, суд апеляційної інстанції з`ясовує, чи прийнято оскаржуване судове рішення безпосередньо про права, інтереси та (або) обов`язки скаржника і які конкретно. Встановивши такі обставини, суд вирішує питання про залучення скаржника до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, та, як наслідок, скасовує судове рішення на підставі п. 4 ч. 3 ст. 277 ГПК України, оскільки таке порушення норм процесуального права є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого господарського суду, якщо той прийняв судове рішення про права, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі.

Якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, то апеляційний господарський суд своєю ухвалою закриває апеляційне провадження на підставі п. 3 ч. 1 ст. 264 ГПК України, оскільки у такому випадку не існує правового зв`язку між скаржником і сторонами у справі, в зв`язку з чим відсутній суб`єкт апеляційного оскарження.

Отже, суд апеляційної інстанції має першочергово з`ясувати, чи стосується оскаржуване судове рішення безпосередньо прав та обов`язків скаржника, та лише після встановлення таких обставин вирішити питання про залучення такої особи у якості третьої особи та про скасування судового рішення. У разі встановлення, що права заявника оскаржуваним судовим рішенням не порушені та питання про її права і обов`язки стосовно сторін у справі судом першої інстанції не вирішувалися слід закрити апеляційне провадження, оскільки у цьому випадку така особа не має права на апеляційне оскарження рішення суду.

Суд встановив, що 24.12.2021 співвласники багатоквартирного будинку у кількості 3 осіб (ТОВ «Компанія з управління активами «Активні інвестиції», яке діє від імені та в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Грінвіль Інвест», заг. площа квартир - 2 757,90 кв. м; ТОВ «Компанія з управління активами «Контадор», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок Пайового венчурного недиверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Авіор», заг. площа квартир - 7 217,20 кв. м; ТОВ «Агентство нерухомості «Грінвіль Парк», заг. площа квартир - 4 346,60 кв. м, в т.ч. квартира 279 (103,70 кв. м)), яким належать квартири та нежитлові приміщення заг. площею 14 321,70 кв. м, що становить 54,60% заг. площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку провели загальні збори ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та прийняли рішення, оформлені протоколом №2.

Надана ОСОБА_1 . Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно свідчить, що право власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за ОСОБА_1 27.06.2022 на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 335, укладеного 27.06.2022.

Водночас за умовами наданого з апеляційною скаргою попереднього договору купівлі-продажу квартири продавець (ТОВ «Агенція нерухомості «Грінвіль Парк») та покупець ( ОСОБА_1 ) домовились укласти у майбутньому договір купівлі продажу квартири, за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру з будівельним номером 279 заг. проектною площею 101,9 кв. м.

Отже, станом на 24.12.2021 (дата проведення загальних зборів ОСББ) власником квартири АДРЕСА_1 було ТОВ «Агентство нерухомості «Грінвіль Парк», а не ОСОБА_1 .

Обставини набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 після проведення загальних зборів ОСББ 24.12.2021 (а саме 27.06.2022) виключають можливість ОСОБА_1 брати участь та голосувати на цих загальних зборах.

Водночас за умовами п. 12.1 договору він є обов`язковим для виконання всіма співвласниками будинку незалежно від того, як відповідний співвласник голосував на загальних зборах ОСББ за відповідне питання і згідно з п. 12.2 умови цього договору є обов`язковими і для тих співвласників, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення загальними зборами ОСББ від 24.12.2021 №2.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон України «Про ОСББ») співвласник зобов`язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень.

Крім того, за приписами ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття таких рішень.

Стаття 14 Закону України «Про ОСББ» закріплює перелік прав співвласника, одним із яких є право брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання.

Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників.

Суд звертає увагу, що повноваження статутних органів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не можна ототожнювати з правами окремих співвласників, які не вправі самостійно діяти від імені об`єднання та вести його справи.

За договором, укладеним об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, права та обов`язки набуваються самим об`єднанням як юридичною особою, що є стороною договору. При цьому сукупність прав та обов`язків безпосередньо співвласників об`єднання унаслідок укладення договору не змінюється.

Суд зазначає, що за договором, укладеним об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, права та обов`язки набуваються саме цим об`єднанням. Натомість оспорюваний договір безпосередньо не породжує, не змінює та не припиняє права та обов`язки скаржника.

Співвласники багатоквартирного будинку переважно зацікавлені у належному здійсненні об`єднанням діяльності щодо управління, утримання і використання спільного майна. Водночас способи та порядок участі співвласників багатоквартирного будинку в управлінні об`єднанням встановлюються законом, який визначає межі можливої та необхідної поведінки співвласників, зокрема у частині захисту їх прав та/або законних інтересів.

Договір, укладений об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, безпосередньо не породжує, не змінює та не припиняє права і обов`язки окремих співвласників цього будинку, якщо вони не є стороною такого договору.

Водночас співвласник (у т.ч. разом з іншими співвласниками) не позбавлений права ініціювати скликання загальних зборів з метою належного реагування на факт укладення об`єднанням певного договору та розгляду питання щодо порушення або непорушення унаслідок цього прав та/або законних інтересів об`єднання.

Якщо загальні збори дійдуть висновку про порушення укладеним договором прав та / або законних інтересів об`єднання, останнє вправі звернутися до суду з відповідним позовом.

Колегія суддів також констатує, що у резолютивній частині оскаржуваного рішення відсутня пряма вказівка про права та обов`язки ОСОБА_1 .

Враховуючи наведене у сукупності, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуваним рішенням питання про права, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_1 не вирішувалось, а тому апеляційне провадження за поданою ОСОБА_1 апеляційною скаргою має бути закрито на підставі п. 3 ч. 1 ст. 264 ГПК України.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

07.08.2021 Державна архітектурно-будівельна інспекція України на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 22.04.2021 видала сертифікат №ІУ41, яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта - Реконструкція та забудова території, обмеженої АДРЕСА_2 , 1-й пусковий комплекс, ІІ черга будівництва) проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

08.09.2021 розпорядженням Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації №523 «Про присвоєння поштової адреси новозбудованому житловому будинку на АДРЕСА_3 » присвоєно новозбудованому житловому будинку у складі проекту реконструкції та забудови території, обмеженої вул. Глибочицькою, вул. Студентською та вул. Пимоненка у Шевченківському районі м. Києва (будинок №2, 1-й пусковий комплекс, ІІ черга будівництва), поштову адресу: АДРЕСА_3 .

06.12.2021 за участю співвласників багатоквартирного будинку у кількості 3 осіб (ТОВ «Компанія з управління активами «Активні інвестиції», яке діє від імені та в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Грінвіль Інвест», заг. площа квартир - 2 757,90 кв. м; ТОВ «Компанія з управління активами «Контадор», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок Пайового венчурного не диверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Авіор», заг. площа квартир - 7 217,20 кв. м; ТОВ «Агентство нерухомості «Грінвіль Парк», заг. площа квартир - 4 346,60 кв. м) проведено установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19, оформлені протоколом №1.

З другого питання порядку денного установчі збори прийняли рішення створити в багатоквартирному будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ»; затвердити Статут ОСББ «Грінвіль Парк Київ».

24.12.2021 загальні збори ОСББ «Грінвіль Парк Київ» (у кількості співвласників багатоквартирного будинку 3 особи, яким належать квартири та нежитлові приміщення заг. площею 14 321,70 кв. м, що становить 54,60% заг. площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку) прийняли рішення, оформлені протоколом №2:

- з четвертого питання порядку денного: надати згоду співвласників на включення до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у т.ч. у разі визначення управителя на конкурсних засадах) прибирання та інших послуг з обслуговування території навколо багатоквартирного будинку; визначити на договірних засадах межі та площу території, яку співвласники згодні утримувати, у відповідності до проектної документації на будівництво багатоквартирного будинку та погодити дане питання з органом місцевого самоврядування у встановлені законодавством терміни. Провести вказані заходи на виконання вимог, що вводяться в дію з 01.01.2023. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;

- з п`ятого питання порядку денного: організувати додаткову послугу охорони місць загального користування, адміністратора-консьєржа та контролю доступу до приміщень багатоквартирного будинку, його прибудинкової території, організувати встановлення системи відео спостереження. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;

- з шостого питання порядку денного: обрати управителем ТОВ «Грінвіль Сервіс» з передачею всіх функцій з управління багатоквартирним будинком за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;

- з сьомого питання порядку денного: затвердити вартість послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у розмірі 33,83 грн з 1 метр квадратний загальної площі квартири та / або нежитлового приміщення у місяць. Надати управителю право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входить до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо. Затвердити у запропонованій редакції умови договору з ТОВ «Грінвіль Сервіс» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) з наступними додатками: №1 Перелік співвласників та площа квартир і приміщень, що перебувають у власності; №2 Загальні відомості про будинок; №3 Акт приймання-передачі технічної документації на будинок; №4 Вимоги до якості управління будинком; №5 Кошторис витрат на утримання будинку та його прибудинкової території; №6 Правила проживання та добросусідства в багатоквартирному будинку. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;

- з дев`ятого питання порядку денного: надати управителю дозвіл своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;

- з одинадцятого питання порядку денного: надати управителю право укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання в тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного будинку за адресою: вул. Миколи Пимоненка, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято.

24.12.2021 ОСББ «Грінвіль Парк Київ» (співвласники або ОСББ) на виконання рішень, прийнятих ОСББ на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 №2, уклало з ТОВ «Грінвіль Сервіс» (управитель) договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №ГС-7 (далі - договір), за умовами п. 2.1 якого управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19 (далі - будинок), а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

Послуга з управління будинком полягає у забезпеченні управителеві належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна співвласників будинку, МЗК, об`єктів благоустрою та його прибудинкової території (п. 2.4 договору).

Відповідно до п. 2.5 договору послуга з управління будинком надається відповідно до вимог до якості згідно з Додатком №4 до цього договору і є його невід`ємною частиною і включає: прибирання будинку; прибирання снігу; закупівлю електричної енергії на технічні цілі будинку для забезпечення функціонування спільного майна будинку; купівлю води для забезпечення функціонування спільного майна будинку; купівлю природного газу з метою отримання теплової енергії для забезпечення функціонування котельної, спільного майна будинку та власності співвласників (централізоване постачання гарячої води та опалення); купівлю електричної енергії для забезпечення особистих (індивідуальних) потреб співвласників з подальшою компенсацією співвласниками її вартості згіно показників лічильників електричної енергії. Проводиться тимчасово, до моменту підключення будинку до електромережі на постійній схемі та можливості укладення співвласниками прямих індивідуальних договорів з постачальником електричної енергії та оператором системи розподілу; купівлю води для забезпечення особистих (індивідуальних) потреб співвласників з подальшою компенсацією співвласниками її вартості згідно показників лічильників холодної води. Проводиться тимчасово, до моменту підключення будинку до мережі водопостачання по постійній схемі та можливості укладання співвласниками прямих індивідуальних договорів з постачальником холодної води; технічне обслуговування спільного майна будинку; Поточний ремонт спільного майна будинку; виконання санітарно-технічних робіт; охорону території будинку та його прибудинкової території; вивезення твердих побутових відходів (ТВП).

У розділі 3 договору визначено права та обов`язки сторін.

У розділі 4 договору визначено права та обов`язки управителя.

Так, згідно з п. 4.1 договору управитель має право в т.ч.:

без погодження із співвласниками, залучати на договірних засадах та укладати договори з іншими юридичними особами та суб`єктами підприємницької діяльності до надання послуг, для виконання своїх обов`язків передбачених цим договором, будь-яких третіх осіб. При цьому виконавець несе перед користувачем відповідальність за якість наданих послуг (підп. 4.1.6.);

укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання у тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного будинку за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненко, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет-провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території (підп. 4.1.9.);

У розділі 5 договору визначено ціну та порядок оплати послуги з управління.

Відповідно до п. 5.1 договору ціна послуги з управління (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) становить 33,83 грн (в т.ч. податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:

- витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) в розмірі 28,83 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що міститься у додатку 5 до цього договору;

- винагороду управителю в розмірі 5,00 грн на місяць.

Крім того, сторонами погоджено, що управителю надається право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входять до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо.

Управитель має право своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис.

Згідно з п. 5.2 договору плата за послугу з управління (п. 5.1 та п. 5.3) та оплата витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 (двадцятого) числа місяця, наступного за розрахунковим.

За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів.

Відповідно до п. 5.3 договору співвласники за кожний місяць додатково сплачують управителю (згідно виставлених ним рахунків / квитанцій) суму компенсації вартості електричної енергії, води та водовідведення спожитих співвласником на власні потреби (до укладання прямих індивідуальних договорів з постачальниками комунальних послуг згідно п. 3.2.13 цього договору).

Управитель щороку не пізніше ніж за два місяці до його закінчення (до 31 грудня) звітує перед співвласниками про виконання кошторису витрат відповідно до п. 7.1 цього договору та подає співвласникам на погодження новий кошторис витрат (п. 5.4 договору).

За умовами п. 5.5 договору новий кошторис витрат погоджується співвласниками шляхом прийняття відповідного рішення у порядку, встановленому законом, з подальшим внесенням змін до цього договору. У випадку, якщо новий кошторис витрат співвласниками не погоджено, продовжує діяти раніше погоджений кошторис витрат.

У розділі 7 визначено порядок взаємного інформування сторін.

За умовами п. 7.3 договору кожен із співвласників повідомляє управителю інформацію, пов`язану з виконанням цього договору, в один з таких способів на власний вибір, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством, а саме шляхом письмового звернення (особистого звернення, надсилання поштового відправлення) або електронного звернення на офіційну електронну адресу управителя.

У розділі 8 визначено відповідальність сторін.

Так, у разі дострокового розірвання цього договору з ініціативи ОСББ Об`єднання сплачує управителю штраф, що дорівнює 100 (ста) відсоткам ціни послуги з управління Будинком за 3 (три) роки з площі усіх квартир та нежитлових приміщень будинку (п. 8.7.3 договору).

Внесення змін до умов цього договору здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди, якщо інше не передбачено цим договором (п. 9.2 договору).

Відповідно до п. 11.1 договору цей договір набирає чинності з 24.12.2021 та укладається строком на сім років.

Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік (п. 11.2 договору).

Згідно з п. 11.3 договору дія цього договору припиняється:

- у разі закінчення строку, на який його укладено, якщо одна із сторін повідомила про відмову від договору відповідно до п. 11.2 цього договору;

- достроково за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання управителем та / або співвласниками вимог цього договору;

- у разі прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом;

- в інших випадках, передбачених законом.

22.05.2023 правління ОСББ прийняло рішення, оформлене протоколом №1 засідання правління, яким обрало головою правління ОСББ Хакімова О.О. та призначено його на цю посаду з 22.05.2023, затверджено Статут ОСББ в новій редакції, представленій ініціативною групою.

ОСББ звернулось з позовом у справі, що розглядається, та просить визнати недійсним укладений з Товариством договір. Обґрунтування зазначених вимог ОСББ наведено вище за текстом цієї постанови.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Статтею 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України, є визнання правочину недійсним, який застосовується до оспорюваних правочинів.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В силу припису ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК України).

Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Перелік вказаних вимог, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, є вичерпним.

Недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб`єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі (п. 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі № 904/10956/16).

Частиною 3 ст. 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (ст. 217 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

За змістом ч. 1 ст. 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.

Згідно зі ст. 10 Закону України «Про ОСББ» вищим органом управління об`єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об`єднання, серед іншого, належить попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина.

Укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням належить до компетенції правління об`єднання.

Частина 1 ст. 13 Закону України «Про ОСББ» встановлює, що якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

За визначенням ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1, 3, 5 ст. 22 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів, зокрема, має право виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Договори з управителем укладаються об`єднанням відповідно до закону.

За змістом ч. 1 ст. 13 Закону України «Про ОСББ» якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Згідно зі ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

1) перелік послуг;

2) вимоги до якості послуг;

3) права і обов`язки сторін;

4) відповідальність сторін за порушення договору;

5) ціна послуг;

6) порядок оплати послуг;

7) порядок і умови внесення змін до договору;

8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов`язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

До договорів, предметом яких не є управління багатоквартирним будинком, передбачене ч. 6 цієї статті, обмеження щодо строку договору не застосовується.

Статтею 184 ГК України встановлено, що при укладенні господарського договору на основі вільного волевиявлення сторін проект договору може бути розроблений за ініціативою будь-якої із сторін у строки, погоджені самими сторонами.

Укладення договору на основі вільного волевиявлення сторін може відбуватися у спрощений спосіб або у формі єдиного документа, з додержанням загального порядку укладення договорів, встановленого ст. 181 цього Кодексу.

Укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених ст. 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Згідно з ч. 2 ст. 179 ГК України Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, державні органи та органи державної влади можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Відповідно до ч. 4 ст. 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі в т.ч.: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 ГК України).

Постановою КМУ від 05.09.2018 №712 затверджено Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - Правила) визначають порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (далі - договір управління), укладеного відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».

Щодо п. 4.1.6 договору апеляційний суд відзначає таке.

Згідно з п. 4.1.6 договору товариство має право без погодження із співвласниками, залучати на договірних засадах та укладати договори з іншими юридичними особами та суб`єктами підприємницької діяльності до надання послуг, для виконання своїх обов`язків передбачених цим Договором, будь-яких третіх осіб. При цьому виконавець несе перед користувачем відповідальність за якість наданих послуг.

Колегія суддів не вбачає підстав для визнання цього пункту договору недійсним, оскільки жодний нормативний акт не містить відповідної заборони. Так, відповідно до п. 43 Правил та п. 8 Типового договору управитель зобов`язаний забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору управління, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг. Апеляційний суд зважає на те, що формулювання п. 4.1.6 договору не зовсім відповідає зазначеним нормам, але за своїм змістом не порушує прав позивача.

Щодо п. 4.1.9 договору.

За умовами п. 4.1.9 управитель має право укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання у тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного Будинку за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненко, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет-провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території.

Суд встановив, що з одинадцятого питання порядку денного загальні збори ОСББ 2.12.2021 ухвалили рішення надати управителю право укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання в тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного будинку за адресою: вул. Миколи Пимоненка, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет-провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території.

За ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у т.ч. про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про ОСББ» об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у т.ч. на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Відповідно до абз. 6 п. 42 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком управитель має право за рішенням співвласників багатоквартирного будинку надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з п. 21 цих же Правил у разі прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку та включення відповідних умов до договору управління управитель в т.ч. надає в оренду спільне майно багатоквартирного будинку.

Типовий договір з приводу оренди майна співвласників містить такі положення: «Управитель має право: … за рішенням співвласників багатоквартирного будинку надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку; …».

Отже, для передачі в оренду, встановлення сервітуту, укладення договору щодо надання у тимчасове платне користування тощо майна співвласників загальні збори ОСББ мають прийняти відповідне рішення. А з урахуванням розмаїття спільного майна співвласників такі рішення мають прийматись щодо конкретних об`єктів. Без таких рішень співвласників у управителя відсутнє право укладати на свій розсуд договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання у тимчасове платне користування будь-яких об`єктів спільного майна багатоквартирного будинку .

За таких підстав, враховуючи формулювання п. 4.1.9 договору, яке фактично надає управителю право самостійно приймати рішення щодо передачі майна співвласників в користування фізичним та юридичним особам (тобто без прийняття такого рішення загальними зборами ОСББ щодо спільного майна), колегія суддів вважає, що п. 4.1.9 має бути визнано недійсним.

Щодо п. 5.1 договору.

За умовами п. 5.1 договору ціна послуги з управління (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) становить 33,83 грн (в т.ч. податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:

- витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) в розмірі 28,83 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що міститься у додатку 5 до цього договору;

- винагороду управителю в розмірі 5,00 грн на місяць.

Крім того, сторонами погоджено, що управителю надається право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входять до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо.

Управитель має право своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) Кошторису витрат на утримання Будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний Кошторис.

Щодо абз. 1, 2 суд встановив, що загальні збори по сьомому питанню порядку денного прийняли рішення затвердити вартість послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у розмірі 33,83 грн з 1 метр квадратний загальної площі квартири та / або нежитлового приміщення у місяць.

За визначенням Закону України «Про житлово-комунальні послуги» послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Відповідно до ст. 5 цього ж Закону до житлово-комунальних належать: житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком та комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.

За ч. 2, 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:

1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;

2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Управитель у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу споживача зобов`язаний інформувати споживача про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території.

Згідно зі ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Колегія суддів враховує, що до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території у спірному пункті договору (п. 5.1) не включені витрати з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води. Оплата цих послуг визначена у п. 5.2, 5.3 договору.

Водночас зазначені послуги охоплюються визначенням ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є предметом договору та включені до послуги з управління будинком (п. 2.5 договору) і вартість послуги з управління будинком (без будь яких виключень або уточнень щодо цих послуг) визначена у рішенні загальних зборів у розмірі 33,83 грн.

Враховуючи встановлені чинним законодавством вимоги щодо витрат на управління багатоквартирним будинком та затвердження рішенням ОСББ вартості цієї послуги у розмірі 33,83 грн за 1 кв. м загальної площі квартири та / або нежитлового приміщення у місяць, колегія суддів дійшла висновку, що абз. 1, 2 п. 5.1 не підлягають визнанню недійсними, але можуть бути відкориговані сторонами договору в частині переліку послуг, яку охоплює зазначений тариф.

Згідно з абз. 3, 4 п. 5.1 договору управителю надається право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входять до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо. Управитель має право своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис.

Суд встановив, що загальні збори прийняли рішення: надати управителю право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входить до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо; надати управителю дозвіл своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис.

Водночас за умовами п. 5.4, 5.5 договору управитель щороку не пізніше ніж за два місяці до його закінчення (до 31 грудня) звітує перед співвласниками про виконання кошторису витрат відповідно до п. 7.1 цього договору та подає співвласникам на погодження новий кошторис витрат. Новий кошторис витрат погоджується співвласниками шляхом прийняття відповідного рішення у порядку, встановленому законом, з подальшим внесенням змін до цього договору. У випадку, якщо новий кошторис витрат співвласниками не погоджено, продовжує діяти раніше погоджений кошторис витрат.

Отже, враховуючи умови п. 5.4, 5.5 договору, сторони погодили дію раніше погодженого кошторису у разі, якщо новий кошторис витрат співвласниками не погоджено.

Затвердження кошторису відносить до виключної компетенції загальних зборів співвласників, в той час як управитель подає співвласникам новий кошторис на погодження.

Право управителя своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, в т.ч. не перевищуючи загальний кошторис, не передбачено чинним законодавством.

Крім того, згідно з п. 34 Правил під час надання послуги з управління управитель має право здійснювати перерозподіл фактичних витрат у структурі кошторису без зміни загального обсягу таких витрат у межах одного багатоквартирного будинку та без зміни ціни на послугу з управління, визначеної договором управління. Такий перерозподіл витрат управителем не повинен погіршувати якість надання послуги з управління, зокрема порушувати періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

За таких підстав абз. 3, 4 п. 5.1 договору мають бути визнані недійсними.

Щодо п. 7.3 договору.

За умовами п. 7.3 договору кожен із співвласників повідомляє управителю інформацію, пов`язану з виконанням цього договору, в один з таких способів на власний вибір, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством, а саме шляхом письмового звернення (особистого звернення, надсилання поштового відправлення) або електронного звернення на офіційну електронну адресу управителя.

Водночас колегія суддів зауважує, що Закон України «Про звернення громадян» забезпечує громадянам України можливості для участі в управлінні державними і громадськими справами, для впливу на поліпшення роботи в т.ч. підприємств, установ, організацій незалежно від форм власності, для відстоювання своїх прав і законних інтересів та відновлення їх у разі порушення.

Згідно зі ст. 5 цього Закону звернення може бути усним чи письмовим. Усне звернення викладається громадянином на особистому прийомі або за допомогою засобів телефонного зв`язку через визначені контактні центри, телефонні "гарячі лінії" та записується (реєструється) посадовою особою. Письмове звернення надсилається поштою або передається громадянином до відповідного органу, установи особисто чи через уповноважену ним особу, повноваження якої оформлені відповідно до законодавства. Письмове звернення також може бути надіслане з використанням мережі Інтернет, засобів електронного зв`язку (електронне звернення).

Звернення, оформлені належним чином і подані у встановленому порядку, підлягають обов`язковому прийняттю та розгляду (ст. 7 закону України «Про звернення громадян»).

Відповідно до ст. 14 зазначеного Закону в т.ч. підприємства, установи, організації незалежно від форм власності, об`єднання громадян, посадові особи зобов`язані розглянути пропозиції (зауваження) та повідомити громадянина про результати розгляду.

Щодо п. 8.7.3 договору.

Згідно з п. 8.7.3 договору у разі дострокового розірвання цього договору з ініціативи ОСББ Об`єднання сплачує управителю штраф, що дорівнює 100 (ста) відсоткам ціни послуги з управління будинком за 3 (три) роки з площі усіх квартир та нежитлових приміщень будинку (п. 8.7.3 договору).

Приписами ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що умови щодо розірвання договору є істотними умовами для цього виду договорів.

Колегія суддів відзначає, що загальні збори окреме рішення щодо погодження умов договору в частині розірвання договору на умовах сплати штрафу у визначеному у п. 8.7.3 договору розмірі не приймали. Так, з сьомого питання порядку денного загальні збори 24.12.2021 прийняли рішення в т.ч. затвердити у запропонованій редакції умови договору з ТОВ «Грінвіль Сервіс» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) з додатками №1-6.

Колегія суддів зазначає, що згідно з ч. 2 ст. 193 ГК України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 216 ГК України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором. Застосування господарських санкцій повинно гарантувати захист прав і законних інтересів громадян, організацій та держави, в тому числі відшкодування збитків учасникам господарських відносин, завданих внаслідок правопорушення, та забезпечувати правопорядок у сфері господарювання.

Стаття 217 ГК України визначає господарські санкції як правовий засіб відповідальності у сфері господарювання.

Так, господарськими санкціями визнаються заходи впливу на правопорушника у сфері господарювання, в результаті застосування яких для нього настають несприятливі економічні та/або правові наслідки.

У сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій: відшкодування збитків; штрафні санкції; оперативно-господарські санкції.

Крім зазначених у ч. 2 цієї статті господарських санкцій до суб`єктів господарювання за порушення ними правил здійснення господарської діяльності застосовуються адміністративно-господарські санкції.

Господарські санкції застосовуються у встановленому законом порядку за ініціативою учасників господарських відносин, а адміністративно-господарські санкції - уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин, згідно зі ст. 218 ГК України, є вчинене ним правопорушення у сфері господарювання.

За визначенням ч. 1 ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

ЦК України у ч. 1 ст. 546 передбачає, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (ч. 1, 2 ст. 549 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У ст. 549 та в §2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання».

За таких підстав колегія суддів вважає недопустимим встановлення неустойки (в цьому випадку - штрафу) за правомірну реалізацію ОСББ права на розірвання договору. Такий штраф суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту.

Водночас право на дострокове розірвання договору з попереднім управителем, призначеним на конкурсних засадах, конкретизовано у абз. 4 п. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору).

Крім того подібний штраф зовсім не згадується ані в Правилах, ані в Типовому договорі.

За наведених підстав колегія суддів вважає, що умови п. 8.7.3 суперечать вимогам чинного законодавства, а тому договір в цій частині (п. 8.7.3) має бути визнано недійсним.

Щодо п. 11.1 договору.

Згідно з умовами п. 11.1 цей договір набирає чинності з 24.12.2021 та укладається строком на сім років.

Колегія суддів зазначає, що загальні збори окреме рішення щодо строку, на якій укладається договір з ТОВ «Грінвіль Сервіс» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, а саме - на 7 років, не приймали. Так, з сьомого питання порядку денного загальні збори 24.12.2021 прийняли рішення в т.ч. затвердити у запропонованій редакції умови договору з ТОВ «Грінвіль Сервіс» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) з додатками №1-6.

Умова щодо строку договору є істотною умовою для цього виду договорів та встановлена законодавцем у ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Зокрема, згідно з ч. 6 цієї статті договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Права змінити вказаний строк норма Закону не передбачає, а отже є імперативною.

Типовий договір про надані послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 №712, також визначає строк дії договору в один рік.

Отже, умови п. 11.1 договору щодо укладення спірного договору строком на 7 років суперечать вимогам чинного законодавства, а тому договір в цій частині (п. 11.1) має бути визнано недійсним. При цьому колегія суддів враховує і безпосередню пов`язаність цієї умови договору з його п. 8.7.3, який аналізувався вище.

Окремо колегія суддів відзначає, що хоча загальні збори ОСББ хоча і затвердили спірний договір, як зазначено у протоколі № 2 «у запропонованій редакції», це не позбавляє ОСББ права в подальшому оскаржити його в суді через невідповідність законодавству. А голова ОСББ з урахуванням правил господарського судочинства цілком вправі подати такий позов від імені Об`єднання без додаткового рішення загальних зборів.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи (ч. 2ст. 277 ГПК України).

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (ч. 4 ст. 277 ГПК України).

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, рішення місцевого господарського суду має бути скасовано з прийняттям нового судового рішення, яким п. 4.1.9, абз. 3, 4 п. 5.1, п. 8.7.3, 11.1 договору №ГС-7 від 24.12.2021, укладеного між ОСББ «Грінвіль Парк Київ» і ТОВ «Грінвіль Сервіс» визнаються недійсними.

Судові витрати.

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги ОСББ «Грінвіль Парк Київ» витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. 74, 129, 264, 269, 275-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 закрити.

2. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" задовольнити частково.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 у справі № 910/17027/23 скасувати.

4. Ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити частково.

Визнати недійсними пункт 4.1.9, абзаци 3, 4 пункту 5.1, пункти 8.7.3, 11.1 Договору №ГС-7 від 24.12.2021, укладеного між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Грінвіль Сервіс".

У задоволенні решти вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грінвіль Сервіс" (03035, м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, 45, офіс 331, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" (04050, м. Київ, вул.Пимоненка Миколи, буд. 19, ) 1 073,60 грн судового збору.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грінвіль Сервіс" (03035, м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, 45, офіс 331, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Грінвіль Парк Київ" (04050, м. Київ, вул.Пимоненка Миколи, буд. 19, ) 1 610,40 грн судового збору за розгляд справи в апеляційному суді.

6. Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.

7. Справу №910/17027/23 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України, за наявності підстав, визначених ч. 3 ст. 287 ГПК України.

Повний текст постанови складено 13.09.2024.

Головуючий суддя С.О. Алданова

Судді В.А. Корсак

О.О. Євсіков