ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 вересня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/11147/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

прокуратури - Валевач М. М.,

відповідачів - Пилипчук І. І., Лаптєв О. А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2024 (судді: Яценко О. В. - головуючий, Палій В. В., Яковлєв М. Л.) і рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 (суддя Чебикіна С. О.) у справі

за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури

до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини"

про визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У жовтні 2022 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі -прокурор) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини" (далі - ТОВ "Міжнародний центр прав людини") про (1) визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк площею 4642 м2, кадастровий номер :90:007:0020, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва, укладеного між відповідачами, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрованого в реєстрі 25.01.2021 за № 24 (оспорюваний договір); (2) зобов`язання ТОВ "Міжнародний центр прав людини" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради вказану земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорюваний договір укладено з порушенням норм земельного законодавства, зокрема положень статей 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, по-перше, поновлення договору оренди землі від 17.11.2005, укладеного між відповідачами, мало відбуватися на умовах, визначених цим договором, за правилами чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі, тобто станом на 17.11.2005, - на підставі відповідного рішення Київської міської ради, проте рішення про поновлення договору оренди землі Київською міською радою не приймалося. По-друге, ТОВ "Міжнародний центр прав людини" як орендар неналежно виконував умови договору оренди землі, а тому втратив переважне право на його поновлення на новий строк, зокрема, не здійснив забудову земельної ділянки у строк, визначений таким договором.

1.2. Київська міська рада у відзиві на позов проти його задоволення заперечила, просила відмовити у позові, посилаючись зокрема на те, що під час вирішення питання щодо поновлення договору оренди від 17.11.2005 вона діяла в межах та у спосіб, визначений законом; орган місцевого самоврядування дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що діяла до 16.07.2020, тобто у редакції, чинній на час звернення орендаря з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі).

1.3. ТОВ "Міжнародний центр прав людини" також проти позову заперечило, просило відмовити у його задоволенні, вказуючи зокрема на те, що 08.09.2020 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 8/111) вирішено питання про поновлення ТОВ "Міжнародний центр прав людини" на 15 років договору оренди землі від 17.11.2005. За результатами засідання постійної комісії складено висновок до кадастрової справи № 657760565 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,4642 га, кадастровий номер :90:007:0020, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва. Відповідач також наголошував на відсутності його вини у порушенні строків забудови, стверджував, що ним вживалися та вживаються дії, необхідні для здійснення її завершення, а прокурором не доведено порушення права на отримання територіальною громадою міста орендної плати у більшому розмірі з огляду на те, що нормативну грошову оцінку земельної ділянки в оспорюваному договорі збільшено до 30 034 074, 43 грн у порівнянні до встановленої у договорі оренди землі від 17.11.2005 (5 559 674,79 грн), також збільшено в оспорюваному договорі і ставку орендної плати до 5 % замість 2 %.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.03.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2024, в позові відмовлено повністю.

2.2. Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що під час вирішення питання про поновлення договору оренди землі від 17.11.2005 відповідачі діяли у спосіб визначений законом і оспорюваний договір (договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк) укладений на підставах, передбачених законодавством.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду міста Києва від 20.03.2023 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2024 у цій справі, заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Прокурор вказує на те, що оскаржені судові рішення у справі прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме статей 3, 11, 15, 16, 203, 215, 377, 526, 610, 627, 628, 629 Цивільного кодексу України, статті 93 Земельного кодексу України, статті 193 Господарського кодексу України, статей 8, 33 Закону України "Про оренду землі", а також з порушенням норм процесуального права, а саме статей 2, 7, 86, частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження скаржник посилається на положення пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України та пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України; стверджує, що судами першої та апеляційної інстанцій (1) застосовано норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, у постановах Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 (пункти 26- 29), від 20.03.2024 у справі № 910/4561/22 (пункт 6.27), від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункт 6.39), від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 23.04.2019 у справі № 910/5217/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 526, 610, 628, 629 Цивільного кодексу України при вирішенні спорів про поновлення договорів оренди землі; (2) недосліджені наявні у справі докази.

Зокрема, за доводами прокурора, орендар має право поновлення договору оренди земельної ділянки лише у разі належного виконання своїх обов`язків, передбачених договором, чого ним не було дотримано; Київська міська рада не приймала рішення про укладення договору на новий строк, а висновок постійної комісії таким рішенням не є. Водночас скаржник наголошує на недослідженні судами попередніх інстанцій наявних у справі доказів, які підтверджують втрату орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням його умов, а також інших доказів, що свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин, зокрема суди не дослідили наявний в матеріалах справи акт обстеження від 03.06.2020 № 20-316-02, складений спеціалістами Департаменту земельних ресурсів, з якого вбачається, що земельна ділянка не огороджена, торговельно-культурний комплекс, для будівництва, експлуатації та обслуговування якого у 2005 році товариству надавалась земельна ділянка відсутній; не дослідили зміст містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 02.06.2017 та договору на виконання проєктних робіт від 24.09.2020, тоді як наявність у товариства самих лише містобудівних умов та обмежень (без дозвільної документації на будівництво), отриманих тільки через 13 років із моменту укладення договору оренди, не свідчить про належне виконання умов договору оренди щодо строків забудови земельної ділянки, яка мала завершитись ще в листопаді 2008 року. Також суди попередніх інстанцій не надали оцінки інформації Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 16.02.2022, від 06.06.2022, згідно з якою містобудівні умови та обмеження від 02.06.2017 скасовані наказом Департаменту від 21.01.2022 № 102, на підставі заяви замовника від 20.01.2022. Разом із тим, як зазначив прокурор, суд апеляційної інстанції не звернув уваги на те, що ТОВ "Міжнародний центр прав людини" отримало у червні 2017 року містобудівні умови та обмеження для будівництва торговельно- культурного комплексу з офісними приміщеннями, однак після їх скасування товариство отримало 21.01.2022 нові містобудівні умови та обмеження проте вже для будівництва громадсько-житлового комплексу. Вказане, на думку прокурора, свідчить про недобросовісні дії орендаря щодо забудови земельної ділянки відповідно до умов договору оренди.

3.2. ТОВ "Міжнародний центр прав людини" у відзиві на касаційну скаргу просило відмовити у її задоволенні, а оскаржені судові рішення залишити без змін як законні та обґрунтовані.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та це установили суди попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради від 21.04.2005 № 353/2928 "Про передачу ТОВ "Міжнародний центр прав людини" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-культурного комплексу у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва" передано товариству в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,46 га, кадастровий номер :90:007:0020, за адресою та з цільовим призначенням, вказаними у рішенні.

На виконання цього рішення між Київською міською радою та ТОВ "Міжнародний центр прав людини" укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 17.11.2005 за № 63-6-00310 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Договір укладено на 15 років. Строк дії договору до 17.11.2020.

У пункті 2.1 названого договору передбачено, що об`єктом оренди є земельна ділянка площею 4642 м2, кадастровий номер :90:007:0020, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва. Цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-культурного комплексу.

14.05.2020 ТОВ "Міжнародний центр прав людини" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки.

У подальшому, 08.09.2020 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 8/111) вирішено питання про поновлення ТОВ "Міжнародний центр прав людини" на 15 років договору оренди земельної ділянки від 17.11.2005.

За результатами засідання постійної комісії складено висновок до кадастрової справи № 657760565 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,4642 га, кадастровий номер :90:007:0020, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва.

На підставі цього висновку між Київською міською радою та ТОВ "Міжнародний центр прав людини" 25.01.2021 укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк (оспорюваний договір), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрований в реєстрі за № 24.

Право оренди земельної ділянки площею 0,4642 га, кадастровий номер :90:007:0020, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва зареєстровано за ТОВ "Міжнародний центр прав людини" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4.3. Предметом позову у цій справі є вимоги прокурора про визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та зобов`язання ТОВ "Міжнародний центр прав людини" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання.

4.4. Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог заявленого позову.

4.5. Верховний Суд, переглянувши оскаржені рішення та постанову у межах доводів і вимог касаційної скарги, визнає вказані висновки судів попередніх інстанцій передчасними та при цьому виходить із такого.

4.6. Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 Цивільного кодексу України).

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один із найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

4.7. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк не є застосовними положення абзацу 4 Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі, що виник з договору оренди землі стосовно продовження орендних правовідносин.

4.8. Як установили попередні судові інстанції та підтверджено матеріалами справи, орендар 14.05.2020 звернувся до орендодавця щодо вирішення питання про поновлення договору оренди землі від 17.11.2005. На момент звернення з такою вимогою була чинною редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" станом на 13.02.2020, тобто до внесення до неї змін, а отже, зважаючи на наведені положення законодавства, зазначену судову практику та встановлені фактичні обставини справи, до спірних правовідносин підлягали застосуванню положення цієї статті саме у вказаній редакції, яка визначала чіткий алгоритм дії орендаря та орендодавця і не пов`язувала поновлення договору оренди землі виключно із наявністю рішення органу місцевого самоврядування, що правомірно було враховано судами попередніх інстанцій. З огляду на це, колегія суддів не бере до уваги посилання прокурора на постанови Верховного Суду, які стосуються здійсненого судами правозастосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній з 16.07.2020, а також у редакції, що діяла до 12.03.2011 9на час укладення договору оренди землі).

4.9. Водночас колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що у постанові від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 Верховний Суд звернув увагу, зокрема на те, що "97. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

98. Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

99. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

100. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

101. Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття ЗЗ Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

102. Щодо прав орендаря на продовження орендних правовідносин судовий захист законодавчо передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором.

103. Отже, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 ЦК України, а не будь-яким".

Також у Верховний Суд, зокрема, у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 20.03.2024 у справі № 910/4561/22 (на неї посилався прокурор у касаційній скарзі на обґрунтування підстав касаційного оскарження) звертав увагу на те, що орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, у тому числі через судовий захист.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 236 господарського процесуального кодексу України).

Разом із тим, імперативними положеннями процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76- 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив під час вирішення позову.

Наведені норми зобов`язують суд у кожному конкретному випадку оцінювати наявні докази в їх сукупності, з урахуванням повноти встановлення всіх обставин справи, необхідних для правильного вирішення спору, на основі вичерпних і підтверджених висновків.

З огляду на наведене, до кола обставин, які підлягають дослідженню у цьому спорі, також входить встановлення факту належного користування орендарем (ТОВ "Міжнародний центр прав людини") орендованою земельною ділянкою з урахуванням вимог статті 3 Цивільного кодексу України, зокрема і дотримання строків будівництва. Проте наведені прокурором аргументи та докази на їх обґрунтування судами не були досліджені та їм не була надана правова оцінка. Так, упродовж усього розгляду цієї справи прокурор послідовно наголошував на неналежному виконанні відповідачем (орендарем) своїх обов`язків за договором, зокрема нездійсненні забудови спірної земельної ділянки у строки, визначені договором оренди землі, а саме ТОВ "Міжнародний центр прав людини" з 2005 року по 2020 рік на порушення пункту 8.4 договору оренди землі до забудови спірної земельної ділянки не приступило. Також в апеляційній скарзі він акцентував на тому, що містобудівні умови та обмеження отримані товариством у червні 2017 року, тобто лише через 13 років з моменту укладення договору оренди землі від 17.11.2005, натомість як згідно з умовами цього договору об`єкт мав бути збудований ще в листопаді 2008 року. Крім того, згідно з інформацією Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 16.02.2022, від 06.06.2022, наявною у справі, містобудівні умови та обмеження від 02.06.2017 скасовані наказом департаменту від 21.01.2022 № 102 на підставі заяви замовника від 20.01.2022, а отже, наданий товариством договір на виконання проектних робіт від 24.09.2020 № 255/08-2020 втратив актуальність.

Отже, під час вирішення спору у справі, попередні судові інстанції мали достеменно установити, чого проте ними зроблено не було, обставини належного та добросовісного виконання ТОВ "Міжнародний центр прав людини" умов договору, зокрема з`ясувати на якій стадії перебуває процес забудови земельної ділянки, яку орендар займає з 2005 року, та чи розпочато таке будівництво взагалі, чи було вжито орендарем всіх необхідних та передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову земельної ділянки відповідно до умов договору, а у разі можливої затримки у забудові дослідити те, чи не є таке наслідком бездіяльності орендаря або ж це сталося з незалежних від нього причин. Адже законодавчо передбачено, що право на продовження орендних правовідносин має тільки той орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.

З урахуванням наведених правових позицій та наведених положень законодавства колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги про неврахування судами висновків Верховного Суду у цій частині та недослідження судами доказів у справі знайшли своє підтвердження.

4.10. Зважаючи на викладене, оскаржені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, оскільки судами при їх ухваленні були порушені вимоги процесуального законодавства щодо всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи. З урахуванням наведеного доводи касаційної скарги знайшли підтвердження частково.

4.11. Відповідно до частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

4.12. Допущені судами попередніх інстанцій порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України).

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України).

5.3. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

5.4. Таким чином, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги прокурора.

5.5. Під час нового розгляду справи суду необхідно урахувати викладене, оцінити правомірність звернення прокурора до суду у наведеному випадку із заявленими ним вимогами, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів та встановити обставини щодо наявності або відсутності підстав для задоволення позову.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2024 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі № 910/11147/22 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак