номер провадження справи 18/34/24
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.09.2024 справа № 908/502/24

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі головуючого судді Левкут Вікторії Вікторівни, розглянувши матеріали справи № 908/502/24

за позовом фізичної особи-підприємця Чорнигіна Івана Васильовича ( АДРЕСА_1 )

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю КРОППЕРС ГРУП (вул. Лабораторна, буд. 45, м. Запоріжжя, 49010)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: фізична особа-підприємець Кожевніков Роман Ігорович ( АДРЕСА_2 )

про визнання поновленим договору суборенди №ЗКС-227 від 17.10.2019 та визнання недійсним договору суборенди, укладеного з новим суборендарем

Без повідомлення (участі) представників учасників справи

Фізична особа-підприємець Чорнигін Іван Васильович звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю КРОППЕРС ГРУП, в якому просить:

- визнати недійсним договір суборенди, укладений ТОВ КРОППЕРС ГРУП та новим суборендарем;

- визнати поновленим договір суборенди № ЗКС-227 від 17.10.2019, укладений ТОВ КРОППЕРС ГРУП та ФОП Чорнигіним Іваном Васильовичем, на той самий строк і на тих самих умовах;

- витребувати у ТОВ КРОППЕРС ГРУП належним чином засвідчені копії: договору оренди № ЗС-02 від 12.08.2019, укладеного ТОВ КРОППЕРС ГРУП та ТОВ ВЕКТОР-ІНВЕСТ; договору суборенди з новим суборендарем стосовно приміщення, речове право на яке стало предметом спору.

Позовні вимоги вмотивовані наступним. Господарські відносини сторін виникли на підставі укладеного ними 17.10.2019 договору суборенди №ЗКС-227, строк дії якого додатковою угодою № 8 від 01.12.2022 продовжений до 31.12.2023. За доводами позивача, 11.07.2023 сторони уклали Додаткову угоду №10 до договору суборенди, якою збільшено розмір орендованої торгової площі на 1,0 кв. м, що надало підстави позивачу вважати та мати законні сподівання на пролонгацію договору суборенди на новий строк. До того ж, на той момент існувала усна домовленість про укладення договору на новий строк, з метою продовження вже сформованої роками співпраці. Однак, 28.11.2023 відповідачем складено Угоду про дострокове припинення договору суборенди з 31.12.2023 шляхом його розірвання. Позивач 12.12.2023 був ознайомлений з текстом вказаної угоди та не надав згоди на її укладення, про що було зазначено на примірнику угоди. За твердженням позивача, з огляду на умови договору та дату ознайомлення позивача із текстом угоди, можна дійти висновку, що відповідачем порушено строки повідомлення позивача про намір розірвати договір суборенди. Відповідачем 10.12.2023 на адресу позивача направлений лист №023, відповідно до якого позивачу запропоновано пролонгацію договору оренди на новий період та запропоновано нові умови співпраці, а саме: з 01 січня 2024 року визначити розмір орендної плати 100000 грн./міс; внесення гарантійного платежу у розмірі 300000 грн./міс; розміщення реклами 5000 грн./міс. Ознайомившись із запропонованими відповідачем умовами, позивач 21.12.2023 направив на адресу відповідача лист щодо пролонгації договору оренди, у якому викладено комерційні умови співпраці та запропоновано продовжити співпрацю. На вказаний лист жодної відповіді позивачем отримано не було і після закінчення договору суборенди позивач продовжував користуватися орендованим приміщенням та здійснювати сплату усіх належних платежів, що свідчить про намір позивача скористатися своїм переважним правом на продовження договору суборенди. Жодного заперечення від відповідача на адресу позивача не надходило, що також формувало правомірні очкування позивача на пролонгацію договору. Однак в подальшому, у січні 2024 року позивачу стало відомо, що відповідач неправомірно уклав договір суборенди з іншим суборендарем на більш лояльних умовах та неправомірно виніс майно позивача з орендованого приміщення. Також позивач повідомив суд, що 07.12.2023 відповідачем направлено на електронну адресу позивача рахунок на оплату гарантійного платежу за останній місяць суборенди, який повністю сплачений позивачем. На момент неправомірного виселення позивачем сума внесеного гарантійного платежу не повернута, акт прийому-передачі приміщення з суборенди сторонами також не підписувався. Крім того, 04.01.2024 відповідачем наданий рахунок №55 на оплату суборендних платежів за січень 2024 року, що свідчило про намір продовжити співпрацю з позивачем та продовження дії договору. З огляду на наведене, позивач вважає, що відповідач порушив переважне право позивача на переукладення договору суборенди нерухомого майна на новий строк. Посилаючись на приписи ст.ст. 11, 215, 509, 527, 530, 629, 759, 762, 793, 795 ЦК України, ст.ст. 193, 222, 283, 286 ГК України, позивач просив позов задовольнити. До попереднього (орієнтовного) розрахунку судових витрат позивачем віднесено 20000,00 грн. витрат на правничу допомогу.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.02.2024 справу № 908/502/24 передано на розгляд судді Левкут В.В.

Ухвалою суду від 21.03.2024, після усунення позивачем недоліків, які зумовили залишення позову без руху, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито спрощене позовне провадження у справі № 908/502/24, присвоєно справі номер провадження 18/34/24, на підставі ст. 252 ГПК України ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без проведення судового засідання та без повідомлення учасників справи. В даній ухвалі суду зазначалось, що розгляд справи по суті розпочнеться через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі № 908/502/24; відповідачу запропоновано надати у строк, що не перевищує 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі, але не пізніше 15.04.2024, відзив на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України; зобов`язано відповідача у строк до 15.04.2024 надати належним чином засвідчені копії: договору оренди № ЗС-02 від 12.08.2019, укладеного ТОВ КРОППЕРС ГРУП та ТОВ ВЕКТОР-ІНВЕСТ, договору суборенди з новим суборендарем стосовно приміщення, яке право на яке стало предметом спору; позивачу запропоновано у строк протягом 5 днів з дня отримання відзиву (у разі його отримання) надати суду відповідь на відзив.

Сторони повідомлені про розгляд справи у визначеному ГПК України порядку.

Від відповідача 05.04.2024 через підсистему Електронний суд до суду надійшов відзив на позов та витребувані судом документи: копії договору оренди № ЗС-02 від 12.08.2019, укладеного ТОВ КРОППЕРС ГРУП та ТОВ ВЕКТОР-ІНВЕСТ та договору суборенди з новим суборендарем стосовно приміщення, речове право на яке стало предметом спору. Відповідач позовні вимоги заперечив та зазначив, що письмове повідомлення про намір використання переважного права у встановлений в п. 6.4.1 Договору строк (60 календарних днів до спливу строку дії договору) від позивача не надходило. Посилаючись на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 20.02.2020 у справі № 916/1256/19, від 10.03.2020 у справі № 910/7845/19, від 01.06.2021 у справі №916/2197/20, від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, відповідач відзначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Листом вих. № 023 від 10.12.2023 позивача повідомлено про комерційні умови співпраці на період з 01.01.2024, на що листом від 21.12.2023 ФОП Чернигін І.В. відповів, що заявлені умови вважає завищеними та необґрунтованими. Отже, сторони не досягли домовленості стосовно умов договору на новий строк, через що переважне право наймача на укладення договору було припинено. Відповідач письмово повідомив позивача про необхідність звільнення орендованої площі після закінчення строку договору. За поясненнями відповідача, через відмову позивача звільнити приміщення відповідач вимушений був викликати поліцію, що зафіксовано в опитуванні особи від 04.01.2024 старшим лейтенантом поліції Оробченко Вадимом Володимировичем ДОП сектору превенції відділу поліції № 4 Запорізького РУП ГУНП в Запорізькій області. Щодо визнання недійсним договору суборенди, укладеного ТОВ «Кропперс Груп» та новим орендарем, відповідач підтвердив, що 28.11.2023 укладений договір суборенди ЗКС 310 з ФОП Кожевніковим Р.І., відповідно до умов якого останньому передано в тимчасове платне користування (в суборенду) частину нежитлового приміщення площею 6,5 кв. м, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Північнокільцева, 10. У зв`язку з тим, що листом від 21.12.2023 ФОП Чернигін І.В. не узгодив нові комерційні умови суборенди на 2024 рік і договір оренди з ним припинився, ФОП Кожевнікову запропонований договір суборенди на тих же умовах, що пропонувалися позивачу. Відносно доводів позивача про сплату гарантійного платежу та оренди за січень 2024 року, відповідач заперечив та вказав, що 07.12.2023 позивачу направлений лист про доплату 14880,00 грн., в якому враховано здійснений у перший місяць оренди у 2019 році гарантійний платіж: 3600,00 грн. + 14880,00 грн. = 18480,00 грн., що дорівнює орендній платі за грудень 2023 року, з урахуванням змін внесених до договору додатковою угодою № 8 від 01.12.2022. Позивач повинен був здійснити тільки доплату в сумі 14880,00 грн., здійснення жодних інших платежів від нього не вимагалось. Позивач же, здійснив оплату в сумі 14880,00 грн. як гарантійний платіж за останній місяць суборенди та додатково сплатив 18480,00 грн. за грудень 2023 року. Рахунок на оплату орендної плати за січень 2024 року в сумі 18480,00 грн. позивачу не виставлявся. Таким чином, позивачем помилково здійснено оплату в сумі 14880,00 грн. з призначенням платежу гарантійний платіж, за відсутності рахунку і умови в договорі про здійснення його доплати. А також помилково, сплачено повну суму за рахунком № 11159 від 03.12.2023 при тому, що з надісланого листа вбачалась необхідність здійснити тільки доплату. За твердженням відповідача, самостійно здійснені позивачем оплати, понад передбачені умовами договору, не можуть вважатися оплатою за наступні місяці. Відповідач просив в позові відмовити.

Позивач у наданих суду 17.04.2024 письмових поясненнях щодо викладених відповідачем заперечень додатково наголосив, що сторонами протягом співпраці неодноразово вчинялись дії, спрямовані на пролонгацію договору суборенди, зокрема укладені додаткові угоди про продовження строку дії договору та збільшення розміру орендованої площі, також існували усні домовленості. Крім того позивач вказав на те, що угода про дострокове припинення складена 28.11.2023, а позивач з нею ознайомлений лише 12.12.2023, що є порушення розділу 4 договору суборенди щодо попередження іншої сторони не пізніше ніж за 60 календарних днів до запланованої дати припинення. Відзначив, що сплачені позивачем кошти, як гарантійний платіж, та за січень 2024 року, відповідачем не повернуті.

Ухвалою від 12.07.2024, з метою дотримання принципу рівності сторін та процесуальних прав усіх учасників справи, у зв`язку із необхідністю залучення ФОП Кожевнікова Романа Ігоровича до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача та отримання від нього пояснень по суті спору, а також надання сторонам часу для висловлення своєї позиції щодо такого складу учасників справи, суд поновив процесуальні строки розгляду справи № 908/502/24 по суті; залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: фізичну особу-підприємця Кожевнікова Романа Ігоровича; запропонував третій особі надати суду та іншим учасникам справи пояснення по суті спору, зокрема щодо оспорюваного договору суборенди №ЗКС-310 від 28.11.2023.

Від відповідача через підсистему Електронний суд 16.07.2024 надійшла заява про надання доказів направлення на адресу третьої особи відзиву на позов.

Позивачем через підсистему Електронний суд 18.07.2024 надані докази направлення третій особі копії позовної заяви з додатками.

Від третьої особи 13.08.2024 надійшли письмові пояснення щодо заявлених позовних вимог, в яких ФОП Кожевніков Роман Ігорович вказав на безпідставність заявлених позовних вимог з огляду на закінчення строку дії договору суборенди від 17.10.2019 № ЗКС-227.

Відповідно до ч. 8 ст. 252 ГПК України, при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, а у випадку розгляду справи з повідомленням (викликом) учасників справи - також заслуховує їх усні пояснення. Судові дебати не проводяться.

Наявні матеріали справи за № 908/502/24 дозволяють здійснити її розгляд по суті.

Враховуючи приписи ч. 4 ст. 240 ГПК України, у зв`язку з розглядом справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зважаючи на закінчення строків розгляду справи, запровадження воєнного стану на території України, ведення бойових дій на території Запорізької області, інтенсивні ракетні та артилерійські обстріли м. Запоріжжя з початку військової агресії РФ по теперішній час, що загрожувало життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів та працівників суду в умовах збройної агресії проти України, рішення прийнято без його проголошення 09.09.2024.

Розглянувши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕКТОР-ІНВЕСТ, ЛТД» (Орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «КРОППЕРС ГРУП» (Орендарем) 12.08.2019 укладений договір оренди № ЗС - 02, відповідно до умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, а саме: будівлю супермаркету літ.А-2, за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Північнокільцева, буд. 10а (п. 1.1).

В подальшому, тими ж сторонами, товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕКТОР-ІНВЕСТ, ЛТД» (Орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «КРОППЕРС ГРУП» (Орендарем) 07.11.2023 укладений договір оренди № 0711/23, предметом якого є передання в строкове платне користування Орендарю окремого індивідуально визначеного майна, а саме: будівлі супермаркету літ.А-2, за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Північнокільцева, буд. 10а.

За умовами обох наведених договорів оренди передбачено, що за цими договорами Орендар має право здавати приміщення в Суборенду третім особам без додаткового погодження з Орендодавцем (п. 5.1).

Товариством з обмеженою відповідальністю «КРОППЕРС ГРУП» (Орендарем, відповідачем у справі) та фізичною особою-підприємцем Чернигіним Іваном Васильовичем (Суборендарем, позивачем у справі) 17.10.2019 укладений Договір суборенди № ЗКС-227 (далі Договір суборенди).

Відповідно до п. 1.1. Договору суборенди Орендар передає, а Суборендар приймає в тимчасове платне користування (в суборенду) частину нежитлового приміщення загальною площею 5,5 (п`ять цілих п`ять десятих) кв. м. (надалі за тексом Торгова площа), розташовану на першому поверсі у будівлі Супермаркету, літ. «А-2», (далі - Торговий центр, ТЦ), розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Північнокільцева, 10А.

Торгова площа, як передається в суборенду, надається Суборендарю для надання послуг, обслуговування абонентів «Lifecell» та роздрібної торгівлі мобільними телефонами та аксесуарами (п. 2.1 Договору суборенди).

Згідно із п. 4.1. Договору суборенди договір набирає чинності з моменту його підписання та діє до 31.10.2020.

Відповідно до п. 4.7 Договору суборенди Орендар має право протягом дії договору, але не частіше одного разу на рік, підвищити розмір орендної плати або інших платежів за договором, про що має повідомити Суборендаря в письмовій формі не пізніше ніж за 30 календарних днів до запланованої дати підвищення розміру орендної плати.

У випадку незгоди Суборендаря з підвищенням розміру орендної плати або інших платежів за повідомленням Орендаря, Орендар має право в односторонньому порядку припинити дію договору. В цьому випадку договір вважається розірваним після спливу 30 календарних днів з дати отримання Суборендарем повідомлення Орендаря про збільшення розміру орендної плати. (п. 4.7.1 Договору суборенди).

Кожна сторона має право достроково припинити дію договору, за своєю ініціативою, письмово попередивши про це іншу сторону договору не пізніше ніж за 60 календарних днів до запланованої дати припинення (п. 4.8 Договору суборенди).

Пунктом 5.1. Договору суборенди визначено, що вартість орендної плати за все орендоване приміщення складає 3600,00 грн. (три тисячі шістсот гривень 00 копійок) з урахуванням ПДВ на місяць.

В пункті 6.4.1 Договору суборенди передбачено, що Cуборендар, у випадку належного виконання своїх обов`язків за договором, після закінчення строку його дії, має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий термін. Про намір використання переважного права Суборендар повідомляє письмово не пізніше ніж за 60 календарних днів до спливу строку дії Договору.

За актом приймання-передачі приміщення в суборенду від 04.11.2019 орендоване приміщення передано відповідачем позивачу.

В подальшому строк оренди неодноразово продовжувався, а орендна плата збільшувалась.

Додатковою угодою № 8 до Договору від 01.12.2022 сторони домовились встановити розмір щомісячної орендної плати за листопад 2022 року в сумі 8400,00 грн.; строк договору продовжено до 31.12.2023, пункт 5.1 Договору суборенди викладено в новій редакції, якою вартість орендної плати встановлено в сумі 18480,00 грн.

Додатковою угодою № 10 від 11.07.2023 сторони домовились з 11.07.2023 збільшити розмір орендованої торгової площі за Договором суборенди на 1,0 кв. м. (до 6,5 кв. м.).

Як вказує позивач, 12 грудня 2023 року він був ознайомлений з текстом складеної відповідачем Угоди про дострокове припинення до Договору суборенди, датованої 28.11.2023. Цією угодою передбачалось наступне: «Сторони дійшли взаємної згоди достроково 31 грудня 2023 року припинити дію договору суборенди шляхом його розірвання. Суборендарю повернути Орендарю торгову площу по акту приймання-передачі».

На наданому суду примірнику Угоди зазначено, що Суборендар з угодою не згоден.

Листом № 023 від 10.12.2023 відповідачем запропоновано позивачу пролонгацію договору оренди на новий період зі зміною діючих комерційних умов, а саме: з 01 січня 2024 року: оренда 100000 грн./міс; внесення гарантійного платежу у розмірі 300000 грн.; розміщення реклами 5000 грн./міс.

Позивач листом від 21.12.2023 у відповідь на пропозицію визнав заявлений розмір орендної плати завищеним та необґрунтованим, вказав на відсутність у листі будь-яких розрахунків суми орендних платежів, а також запропонував розглянути комерційні умови на новий період: оренда 50000,00 грн., розміщення двох рекламних площ 10000,00 грн./міс. В листі зазначено також про незгоду відповідача з угодою про дострокове припинення договору суборенди.

Відповідач звернувся до позивача з листом вих. № 04/01-01 від 04.01.2024, в якому повідомив про закінчення строку дії договору № ЗКС-227 від 17.10.2019 з 31.12.2023 та просив терміново звільнити орендовану торгову площу протягом одного робочого дня з моменту отримання цього листа. Лист також містить попередження, що товар та торгове обладнання, в разі незвільнення, буде 05.01.2024 переміщено на склад з подальшою утилізацією. З листом позивач ознайомлений 04.01.2024, про що свідчить його підпис на листі з зауваженням про незгоду.

Позивач вважає, що діями відповідача щодо укладення договору суборенди з новим орендарем порушено переважне право позивача на переукладення договору суборенди нерухомого майна на новий строк, що стало підставою для звернення позивача до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, оцінивши докази, суд визнав позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Статтею 774 ЦК України передбачено, що передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Згідно із частинами першою та другою статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Згідно із частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №910/719/19 викладений, зокрема, наступний правовий висновок: «У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини 3 статті 202 Цивільного кодексу України».

Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною. Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 25.05.2021 № 910/9949/20, від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі №904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.

Як свідчать обставини даної справи, про відсутність наміру на поновлення договору на новий строк на тих самих умовах відповідач повідомив позивача шляхом надання йому на підписання Угоди про дострокове припинення, з якою він ознайомлений 12.12.2023. Крім того відповідач письмово повідомив позивача про необхідність звільнення орендованої площі після закінчення строку договору листом № 04/01-01 від 04.01.2024. На листі міститься напис позивача, що з листом ознайомлений 04.01.2024 та з ним не згоден.

Отже, оскільки наявні заперечення відповідача щодо продовження договору на той же строк та на тих же умовах, договір суборенди № ЗКС 310 від 28.11.2023 є припиненим внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Відносно доводів позивача щодо його порушеного права на переукладення договору суборенди нерухомого майна на новий строк суд зазначає наступне.

Згідно із ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Отже, відповідно до наведеної норми права, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк, а не автоматичного продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах (постанова Верховного Суду від 20.02.2020 справа № 916/1256/19).

Усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.

Подібні правові висновки викладені, зокрема, у постанові Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 916/2197/20 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19.

В даній справі відповідач листом вих. № 023 від 10.12.2023 повідомив позивача про зміну комерційних умов співпраці на період з 01.01.2024, у відповідь на який позивач листом від 21.12.2023 їх відхилив.

Отже, сторони не досягли домовленості стосовно умов договору на новий строк, через що переважне право наймача на укладення договору було припинено.

Суд відзначає, що орендодавцем комерційні умови на 2024 рік змінено, а продовження договору передбачає їх залишення в попередньо обумовленому стані. Позивач помилково ототожнив та поєднав правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (при якому умови договору залишаються незмінними) та правовий інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Враховуючи вищевикладене, доводи позивача про порушення відповідачем його права на переукладення договору суборенди нерухомого майна на новий строк не знайшли свого підтвердження, підстави для визнання поновленим договору суборенди №ЗКС-227 від 17.10.2019 відсутні.

В подальшому відповідачем 28.11.2023 укладений договір суборенди №ЗКС-310 з новим Суборендарем - ФОП Кожевніковим Р.І., за умовами якого Орендар передав, а Суборендар прийняв в тимчасове платне користування (в суборенду) частину нежитлового приміщення площею 6,5 кв. м. на другому поверсі ТЦ, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 . За умовами цього договору вартість орендної плати за всю орендовану Торгову площу складає 100000,00 грн., сума гарантійного платежу становить 300000,00 грн.

Заявляючи вимогу про визнання недійсним договору суборенди, укладеного з новим суборендарем, позивач посилається на норми ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Тобто, приписами даної правової норми встановлено, що договір є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або він не визнаний судом недійсним.

Отже, в силу приписів діючого законодавства правомірність правочину презюмується і обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Жодних обґрунтувань та підстав для визнання цього договору недійсним позивач не наводить.

Враховуючи те, що вимога про визнання договору суборенди з новим орендарем недійсним фактично є похідною від вимоги про поновлення договору суборенди з позивачем, з наведених вище підстав задоволенню вона також не підлягає.

Відносно посилання позивача на неповернення відповідачем здійснених позивачем оплат в сумі 14880,00 грн. (гарантійний платіж) та 18480,00 грн. (орендна плата) суд зауважує, що стягнення переплати за договором суборенди не є предметом розгляду даної справи.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів (ст. 74 ГПК України).

За наведених у позовній заяві та доповненнях до неї підстав, позовні вимоги позивача не є обґрунтованими.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Судовий збір на підставі пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 123, 129, 233, 236-242, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено, оформлено і підписано у відповідності до вимог ст.ст. 240, 241 ГПК України 09.09.2024.

Суддя В.В. Левкут