ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.09.2024м. ХарківСправа № 922/2223/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Ломакіній О. В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» (63503, Україна, Харківська обл., місто Чугуїв, вулиця Харківська, будинок, 127, ідентифікаційний код особи 33757931)
до ЧУГУЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ВІЙСЬКОВОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ ЧУГУЇВСЬКОГО РАЙОНУ ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ (63503, Україна, Чугуївський р-н, Харківська обл., місто Чугуїв, вулиця Старонікольська, будинок, 35а, ідентифікаційний код особи 44864199)
про визнання додаткової угоди укладеною
за участю представників:

позивача не з`явився

відповідача не з`явився

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Харківської області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» з позовом до ЧУГУЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ВІЙСЬКОВОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ ЧУГУЇВСЬКОГО РАЙОНУ ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ та просить суд визнати укладеною між Чугуївською міською військовою адміністрацією, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТТОРГ», додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011 зареєстрований у Чугуївському відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Держкомземі України, 03.04.2007 року за № 08, Додаткова угода про продовження Договору оренди земельної ділянки від 12.06.2020 року зареєстрована в державному реєстрі речових прав не нерухоме майно за № 23396913 в редакції позивача.

Ухвалою суду від 01.07.2024 подану позовну заяву було залишено без руху, відповідно до ст. 174 ГПК України надано позивачу час на усунення недоліків.

02.07.2024 до Господарського суду Харківської області надійшла заява (вх. № 16981) представника позивача про усунення недоліків позовної заяви. Позивачем надано докази сплати судового збору.

Ухвалою суду від 03.07.2024 прийнято позовну заяву до розгляду в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання по справі призначено на 29.07.2024 о 10:00, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи.

Засідання відкладалося з 29.07.2024 по 19.08.2024. Ухвалою від 19.08.2024 було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 02.09.2024 р. о 12:30.

05.07.2024 за вх. 17321 від відповідача надійшов відзив на позовну заву із запереченнями проти заявлених позовних вимог.

11.07.2024 за вх. 17671 від позивача надійшла відповідь на відзив.

26.07.2024 за вх. 18924 від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024, Постанови Східного апеляційного Господарського суду Харківської області від 22 липня 2024 року у справі 922/5336/23.

16.08.2024 за вх. 20689 від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи повного тексту постанови Східного апеляційного Господарського суду Харківської області від 22 липня 2024 року у справі 922/5336/23.

Надані сторонами заяви по суті справи та докази були досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

У призначене на 02.09.2024 судове засідання з розгляду справи по суті учасники справи своїх представників не направили. Про проведення судового засідання по справі були повідомлені належним чином, шляхом доставки ухвал до Електронного кабінету, що підтверджується інформацією про доставку документів з КП «Діловодство спеціалізованого суду».

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З огляду на викладене, суд вважає, що учасникам справи було створено належні умови для підготовки до розгляду справи, надання заяв по суті справи та доказів в обґрунтування своїх вимог або заперечень, тому є підстави для розгляду справи за наявними в справі матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

Звертаючись з даним позовом до суду позивач вказував, що 23.03.2007 року між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Чугуїв-торг» було укладено договір оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011 зареєстрованому у Чугуївському відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Держкомземі України. Відповідно до п. 8 договору він укладається строком на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

20.06.2007 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю ТОВ «Чугуїв-торг» видано дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва супермаркету будівельних матеріалів по вул. Щорса в м. Чугуїв. Згідно вказаного дозволу, його було видано відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої від 22.11.2006 року № 167/1 управлінням містобудування та архітектури Харківської облдержадміністрації. Позивач стверджував, що ТОВ «Чугуїв-торг», що одразу після укладення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року отримало дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва супермаркету будівельних матеріалів на підставі узгодженої та зареєстрованої від 22.11.2006 року управлінням містобудування та архітектури Харківської облдержадміністрації проектної документації та одразу ж розпочало виконання будівельних робіт на вказаній земельній ділянці, що підтверджується наказом про призначення відповідальної особи за будівництво, підпискою виконавця робіт (прораба), наказом про здійснення авторського нагляду, підпискою працівника авторського нагляду наразі вказані роботи по будівництву супермаркету будівельних матеріалів не завершено.

Також, позивач вказував, що згідно з п.8 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.Дозволи на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності цим Законом, є чинними до завершення будівництва об`єкта. Отже, ця норма передбачає автоматичне продовження строку дії дозволу на виконання будівельних робіт до закінчення будівництва, що також підтверджується в роз`ясненнях ДАБІ (листи від 20.01.2012 р. № 40-16-353, від 31.01.2012 р. № 40-17/6-546). Таким чином, позивач вважає, що враховуючи отримання у встановленому законом порядку дозволу на початок виконання будівельних робіт та початок здійснення будівництва відповідно до вказаного дозволу однак до цього часу не завернення, вказаний дозвіл є дійсним до моменту закінчення будівництва.

14.11.2017 року між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» було укладено Додаткова угода про продовження Договору оренди вищевказаної земельної ділянки.

07.05.2020 року Чугуївською міською радою прийнято рішення № 1623-VІІ про продовження строком на 2 роки Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011 зареєстрованому у Чугуївському відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства Центр ДЗК при Держкомземі України. 12.06.2020 року між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» було укладено Додаткова угода про продовження Договору оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 2 (два роки) до 03.04.2022 року

Беручи до уваги, що Чугуївською міською радою було прийнято рішення про продовження строку дії спірного договору оренди лише на 2 (два) роки, що є значно коротким для планування будівництва та його фінансування то ТОВ «Плюсинвест-торг» 29.07.2020 року звернулося до Чугуївської міської ради із заявою про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :23:002:0011 строком на 49 (сорок дев`ять) років. Вказана заява була зареєстрована 29.07.2020 року вх. П-1875/2-ЦА. За твердженням позивача, відповіді на вказану заяву ТОВ «Плюсинвест-торг» отримано не було, договір оренди спірної земельної ділянки не продовжено.

03.04.2022 року було виключено з державного реєстру речових прав не нерухоме майно запис про право оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011.

ТОВ «Плюсинвест-торг» через адвоката Биченко А.О. звернулось до Чугуївської міської військової адміністрації із запитом посилаючись на ст. 126-1 Земельного кодексу відповідно до якої Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Відповідно до листа Чугуївської міської ради Харківської області від 06.11.2023 року № 02.02/1773 Державне підприємство «Національні інформаційні системи» 11.09.2020 року оновило програмне забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Оновленням зокрема, реалізовано механізм авто пролонгації та авто припинення іншого речового права. Для таких видів інших речових прав, як «право оренди земельної ділянки», внесення строку дії іншого речового права переведено у новий формат, в якому дата закінчення строку дії договору обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Державний реєстратор прав не має можливості внесення/коригування значення в цьому полі вручну. На підставі вищевикладеного, інформація щодо закінчення строку дії іншого речового права стосовно оренди земельної ділянки в м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А з Державного реєстру прав була видалена автоматично без участі державного реєстратора. На момент введення в Україні воєнного стану (24.02.2022 року) договір був чинним та не потребував його продовження.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» зверталося до голови Чугуївської міської військової адміністрації із заявою про продовження строку дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки на новий строк. Згідно листа Чугуївської міської ради від 01.08.2023 року № Б-828/02-05-18-1 повідомлено, що відповідно до ст. 122 Земельного кодексу України та ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» розпорядження землями державної власності не відноситься до повноважень Чугуївської міської військової адміністрації.

11.09.2023 року керуючись Законом України «Про оренду землі» Товариство з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» зверталося до голови Чугуївської міської військової адміністрації із заявою про продовження строку дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки на новий строк та надавало відповідний проект додаткової угоди про продовження дії договору. В листі від 13.09.2023 року № П-2/2632-ЦА Чугуївською міською радою Харківської області зазначено, що інформація про договір оренди земельної ділянки в м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня, тобто договір оренди вищевказаної земельної ділянки припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі». На підставі вищевикладеного неможливо продовжити строк договору оренди земельної ділянки в м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, який закінчився. Для передачі земельної ділянки в оренду в м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А на якій розташовані будівлі та споруди, просимо надати до міської ради разом із заявою правовстановлюючі документи на них.

Позивач стверджує, що через неправомірні дії Чугуївської міської військової адміністрації, які полягають у неприйнятті рішення щодо продовження договору оренди та як наслідок укладення додаткової угоди щодо його продовження, ТОВ ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ позбавлене можливості внести до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва повідомлення про початок виконання будівельних робіт та в подальшому ввести збудоване нерухоме майно в експлуатацію та зареєструвати на нього право власності, оскільки проведення вищевказаних дій вимагає наявності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право користування земельною ділянкою.

Позивач вказував, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Орендар після 03.04.2022 року та до цього часу постійно безперервно продовжує користуватися вказаною земельною ділянкою та сплачувати орендну плату. Враховуючи вищевикладені обставини та беручи до уваги, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» продовжує користуватися земельною ділянкою та враховуючи, що протягом одного місяця після закінчення строку договору Чугуївською міською радою не було подано письмового заперечення (листа-повідомлення) про відмову в продовженні дії договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У положеннях статті 764 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» законодавець використовує фразу «договір вважається поновленим», тобто якщо строк дії договору оренди землі закінчився, але орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом місяця не заперечить проти цього, то вказаний договір є таким, що відновив свою дію на наступний аналогічний строк. Такий договір уже діє без будь-яких додаткових умов. Далі сторони належним чином оформлюють цю правову ситуацію шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди, яка, у свою чергу, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Позивач вважає, що орендодавець не відреагував на пропозицію орендаря щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, а тому право орендаря на належне оформлення його відносин з орендодавцем шляхом укладення відповідної додаткової угоди є порушеним, і орендар правомірна звертається за його захистом до суду, подавши позов про визнання додаткової угоди укладеною. Проте, позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року вже є поновленим в силу закону, виходячи із фактичної поведінки сторін (продовження користування орендарем земельними ділянками за відсутності заперечень орендодавця). Це поновлення відбулося автоматично по спливу місяця після закінчення строку його дії 03.05.2022 року, і воно не залежить від наявності або відсутності додаткової угоди, а тому позивач просить суд визнати укладеною між Чугуївською міською військовою адміністрацією, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ», додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011 зареєстрований у Чугуївському відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Держкомземі України, 03.04.2007 року за № 08, Додаткова угода про продовження Договору оренди земельної ділянки від 12.06.2020 року зареєстрована в державному реєстрі речових прав не нерухоме майно за № 23396913 в редакції позивача строком на 2 роки.

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог відповідач вказував, що у період з 03.04.2007 по 03.04.2022 у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» (ТОВ «Чугуїв-Торг») перебувала земельна ділянка, кадастровий номер :23:002:001, площею 0, 3213 га, розташована за адресою: м. Чугуїв, вул. Щорса (перейменовано на вул. Героїв Чорнобильців) на підставі Договору оренди земельної ділянки від 23 березня 2007 року, укладеного з Чугуївською міською радою Харківської області, з урахуванням додаткових угод до Договору оренди земельної ділянки від 14.11.2017 та 12.06.2020. Відповідний запис щодо дати закінчення дії договору 03.04.2022 року міститься у Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.09.2023. Відповідно до п. 1, 2, 8 Договору земельна ділянка передавалась у строкове платне користування з метою будівництва та обслуговування супермаркету будівельних матеріалів та гостьової парковки. У пункті 8 Договору оренди від 23 березня 2007 року передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію. Зазначена умова залишилася чинною після внесення змін до Договору оренди земельної ділянки згідно з пунктом 4 додаткової угоди до Договору від 14.11.2017 та пунктом 5 додаткової угоди від 12.06.2020. Тобто, про свій намір продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки Орендар ТОВ «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» мав звернутися до Чугуївської міської ради не пізніше 03.02.2022 року згідно з пунктом 8 Договору. Відповідна заява разом з проєктом додаткової угоди напередодні закінчення терміну дії договору оренди (тобто наприкінці 2021 - початку 2022 року, до орендодавця не подавалась. Не дотримавши цю умову договору, Позивач втрачає право на поновлення договору оренди незалежно від подальшої поведінки орендодавця, оскільки саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону. Це відповідає позиції Верховного суду України, висловленій у постанові від 21 вересня 2022 року по справі № 926/2720/21.

Відповідно до правової позиції, сформульованої у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (щодо визнання поновленим договору оренди, укладеного у 2009 році) для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV (суд застосовує актуальну редакцію статті 33 , що діяла до 16.07.2020) необхідна наявність таких юридичних фактів:

1. орендар належно виконує його обов`язки за цим договором;

2. він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;

3. до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

4. продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 5. Орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі N 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

У пункті 35 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

В той же час, незалежно від редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка підлягає застосуванню, згідно з умовами пункту 8 договору орендар зобов`язаний був звернутись до орендодавця для реалізації свого переважного права оренди з заявою про намір продовжити його дію. Відповідна заява напередодні закінчення терміну дії договору оренди (тобто наприкінці 2021 - початку 2022 року, до орендодавця не подавалась.

12.06.2020 сторонами було підписано та зареєстровано додаткову угоду до договору оренди землі на підставі рішенням сесії Чугуївської міської ради від 07.05.2020 № 1923-VII, згідно з яким продовжено термін дії договору лише на 2 роки. Не погоджуючись з терміном дії укладеного договору Позивач через місяць звернувся до міської ради з заявою від 24.07.2020 № 23 (зареєстровано 29.07.2020) про укладення додаткової угоди про продовження договору оренди терміном дії на 49 років. По своїй суті ця заява є нічим інших, як пропозицією про зміну істотних умов договору оренди та не може розглядатись як пропозиція про поновлення договору на новий строк. Адже хоча відповідне повідомлення і повинне бути направлено не пізніше двох місяців до закінчення терміну дії договору, проте має бути здійснене в розумний строк безпосередньо перед закінченням терміну дії договору оренди - наприкінці 2021 - початку 2022 року, оскільки це дає можливість орендодавцю оцінити належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором. У відповідь на заяву ТОВ ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ від міської ради направлено лист вих. П-2/264-ЦА разом з підписаним примірником додаткової угоди від 12.06.2020 до договору оренди 2007 року, що свідчить про однозначну відсутність у орендодавця бажання вносити зміни до нещодавно підписаної угоди. Після закінчення терміну дії договору вперше пропозицію про його продовження (укладення договору на новий строк) Позивачем надіслано військовій адміністрації лише у 2023 року - через півтора роки після закінчення договору оренди.

Позивач же, у відповідь на заперечення відповідача, наголошував, що він керуючись умовами договору не пізніше ніж за два місяці до його закінчення, а саме 29.07.2020 року ТОВ звернулося до Чугуївської міської ради із заявою про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :23:002:0011 строком на 49 (сорок дев`ять) років. Вказана заява була зареєстрована 29.07.2020 року вх. П-1875/2-ЦА, що підтверджується описом документів. Посилання Відповідача на ту обставину, що заява про намір продовжити строк дії договору мала бути надіслана наприкінці 2021 - початку 2022 року не ґрунтується на вимогах закону та умовах договору оскільки останні не містять визначення щодо початкового терміну надсилання такої заяви. Будь-якої відповіді на вказану заяву ТОВ «Плюсинвест-торг» отримано не було договір оренди спірної земельної ділянки до цього часу не продовжено, вказану заяву не розглянуто. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин 01.01.2007 року) визначає: Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Враховуючи вищевикладені обставини редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка була чинна на момент укладення договору станом на 23.03.2007 року не передбачала вимог щодо необхідності до спливу строку договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк та що до листа-повідомлення орендар мав додати проект додаткової угоди. Однак оскільки відповідно до п. 8 договору він укладається строком на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Враховуючи вищевикладені вимоги договору Позивач надіслав 29.07.2020 року до Чугуївської міської ради заяву про намір продовжити його дію строком на 49 років. Беручи до уваги, що до закінчення строку дії договору, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» зверталось до Чугуївської міської ради із заявою про продовження строку дії договору та беручи до уваги, що протягом одного місяця після закінчення строку договору Чугуївською міською радою не було подано письмового заперечення (листа-повідомлення) про відмову в продовженні дії договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судом також було встановлено, що раніше, Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки :23:002:0011 в запропонованій редакції. Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг було відмовлено повністю. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.07.2024 по справі № 922/5336/23 рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у справі № 922/5336/23 залишено без змін.

В межах розгляду вказаної справи судом було встановлено, що ТОВ «Плюсинвест-Торг», звернувшись до Чугуївської міської ради із заявою № 23 від 24.07.2020 не додало проект додаткової угоди, що унеможливлює поновлення договору оренди землі, оскільки орендарем порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі. Крім того, у разі поновлення договору відповідно до ч.6 ст. 33 Закону № 161-XIV, тобто коли орендар виконав усі дії, необхідні для реалізації свого переважного права, і продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець протягом місяця не надіслав свої заперечення орендарю, він вважається поновленим на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто у такому випадку умови договору не можуть бути змінені. Разом з цим, позивач у Заяві від 11.09.2023 пропонує продовжити термін дії договору оренди на 10 років, в той час як додатковою угодою від 12.06.2020 пункт 8 договору, який встановлює строк дії договору, сторонами викладено у новій редакції : «Продовжити термін дії на 2 роки» замість слів «Договір укладено на 10 років». Вказані дії позивача щодо зміни строку дії Договору не узгоджуються з нормативними приписами та судовою практикою.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог і викладених сторонами доводів та заперечень, суд виходить з наступного.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі» № 161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»). У частині другій статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Закон України «Про оренду землі» регулює відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Так 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України «Про оренду землі» врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», як до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», так і після цього залишилися схожими. При цьому назву статті 33 Закону України «Про оренду землі» було змінено з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а з тексту фактично вилучено частини шосту - восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», яку суд, відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України, повинен застосовувати у подібних правовідносинах. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі, у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті). Відповідно до абзацу четвертого розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суд. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 суди зазначили, що стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар».

Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19).

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах» (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21).

Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону № 161-XIV строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди» (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20).

Як вбачається з матеріалів справи, умовами укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 передбачено, що останній укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 Договору). Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (п.37 Договору).

12.06.2020 на підставі рішення Чугуївської міської ради від 07.05.2020 № 1923-VII між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» укладена Додаткова угода про продовження Договору оренди вищевказаної земельної ділянки від 23.03.2017. Відповідно до п.1 Додаткової угоди від 12.06.2020 визначено перше речення п.8 Розділу «Строк дії Договору» змінити та викласти у наступній редакції: «п.8 Продовжити на 2 (два) роки Договір оренди земельної ділянки від 23.07.2007…».

29.07.2020 позивач (орендар) звернувся до відповідача (орендодавця) із заявою № 23 від 24.07.2020, за змістом якої просив укласти додаткову угоду, терміном дії 49 років щодо подальшого користування спірною земельною ділянкою. За змістом наданих до суду ТОВ «Плюсивест-торг» документів, останній розцінює вказану заяву № 23 від 24.07.2020 як таку, що подана в порядку п.8 Договору, тобто спрямована на продовження строку дії Договору.

Однак, суд не погоджується із такими доводами позивача з огляду на наступне.

Заява № 23 датована 24.07.2020 (подана 29.07.2020), тобто через 2,5 місяці після прийняття міською радою рішення № 1923-VII від 07.05.2020 про продовження Договору на два роки. Листом Чугуївської міської ради Харківської області № П-2/264-ЦА від 30.07.2020 на № 23 від 24.07.2020 Директору ТОВ «Плюсинвест-Торг» за змістом якого вбачається, що міською радою надано оригінал додаткової угоди про продовження строку дії договору на два роки. Тобто, вказані обставини підтверджують посилання відповідача на те, що направлення позивачем заяви № 23 невдовзі після укладення 12.06.2020 додаткової угоди до договору оренди землі свідчить про незгоду з рішенням сесії міської ради від 07.05.2020 № 1923-VII в частині продовження його дії лише на 2 роки та не може розглядатися як пропозиція про поновлення договору на новий строк.

Також, із зазначених у переліку додатків до Заяви № 23 від 24.07.2020 (1. Копія договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007; 2. Копія виписки з ЄДР; 3. Копія статуту) вбачається відсутність доданого проекту додаткової угоди. Тобто, орендарем не надано разом із заявою № 23 від 24.07.2024 проекту додаткової угоди.

Аналогічні висновки були зроблені судом по справі № 922/5336/23, яка стосувалася тих самих відносин між сторонами щодо продовження строку дії договору, але на інший строк.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди (висновки, зроблені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Отже, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20.

У справі № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду відмовила у задоволенні позову та зазначила, що позивачкою не дотримано процедури, встановленої частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проекту додаткової угоди. Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, де вказано, що у випадку, якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то це унеможливлює поновлення договору незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону».

Також, у даному випадку, ТОВ «Плюсинвест-Торг», звернувшись до Чугуївської міської ради із заявою № 23 від 24.07.2020 про укладення додаткової угоди терміном дії сорок дев`ять років не додало проект додаткової угоди, що унеможливлює поновлення договору оренди землі, оскільки орендарем порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, установлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі чи звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону.

Окрім того, описані позивачем обставини щодо отримання дозволів на будівництво та виконання відповідних робіт на спірній земельній ділянці не є предметом розгляду даної справи та не впливають на заявлені позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди.

Враховуючи викладене, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» про визнання додаткової угоди укладеною не підлягають задоволенню з огляду на їх необґрунтованість.

З урахуванням відмови в задоволенні позову та приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі не підлягають покладенню на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 165, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» про визнання додаткової угоди укладеною.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "09" вересня 2024 р.

Суддя Л.С. Лаврова