ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 серпня 2024 рокуСправа № 912/1229/24

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кабакової В.Г. за участю секретаря судового засідання Лупенко А.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи №912/1229/24

за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Україна", 26241, Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Велика Виска, вул. Успішна, 10

до відповідача Мар`янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, 26241, Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Велика Виска, вул. Центральна, 59

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі

за участю представників:

від позивача - Загородній І.В., ордер серія ВА № 1071752 від 05.06.2024, посвідчення № 283 від 25.06.2012;

від відповідача - Флоря А.В. - сільський голова.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Україна" до Мар`янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 13.12.2012, що укладений між Маловисківською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Україна", у редакції, викладеній в прохальній частині позовної заяви, з покладенням на відповідача судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" він, як орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Позивач скористався переважним правом та надіслав відповідачу заяву про поновлення договору оренди землі від 13.12.2012, додавши до заяви примірники додаткової угоди. Проте, відповідачем відповідну додаткову угоду про поновлення договору оренди землі з СТОВ "Україна" не укладено, тому позивач звернувся до суду для захисту порушеного права.

Ухвалою від 20.05.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 05.06.2024, сторонам встановлено строк для подання заяв по суті спору.

04.06.2024 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву та клопотання про відкладення розгляду справи за підписом сільського голови Мар`янівської сільської ради А.Флоря, у зв`язку з перебування у відпустці та відсутності іншої особи, яка має право представляти інтереси громади в суді.

Ухвалою від 05.06.2024 у задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи відмовлено, відзив залишено без розгляду, закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті на 11.07.2024 о 11:30.

09.07.2024 телефонограмами повідомлено учасників справи, що 11.07.2024 судове засідання у справі 912/1229/24 призначене ухвалою суду від 05.06.2024 не відбудеться.

Поряд з цим, суддю Поліщук Г.Б., в провадженні якої перебувала справа № 912/1229/24, звільнено з посади судді, у зв`язку з поданням заяви про звільнення за власним бажанням, рішенням Вищої ради правосуддя від 04 липня 2024 року № 2056/0/15-24.

Враховуючи викладене, за розпорядженням керівника апарату господарського суду №38 від 09.07.2024 здійснено повторний автоматизований розподіл справи № 912/1229/24, за результатами якого справу призначено судді Кабаковій В.Г.

Ухвалою від 10.07.2024 справу прийнято до провадження судді Кабакової В.Г., судове засідання призначено на 14:00 06.08.2024.

В засіданні 06.08.2024 оголошено перерву до 14:00 22.08.2024.

В засіданні позивач підтримав позов, відповідач заперечив.

Відповідач в усних поясненнях зазначив про те, що державна реєстрація права оренди не є реєстрацією договору, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013; договір не набрав чинності відповідно він не може бути поновленим; зі сторони орендаря мало місце систематичне невиконання грошових зобов`язань перед орендодавцем.

Обставини справи.

Між Маловисківською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавець) та СТОВ "УКРАЇНА" (орендар) укладено договір оренди землі від 13 грудня 2012 року (далі - договір оренди землі), згідно з пунктом 1 якого орендодавець зобов`язується передати орендареві в строкове платне володіння і користування землі сільськогосподарського призначення площею 41,84 га для ведення товарного сільськогосподарського господарства на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, а орендар зобов`язується прийняти такі землі, використовувати відповідно до цільового призначення, а також сплачувати орендну плату.

Із змісту пунктів 2, 3 договору оренди землі слідує, що в оренду передаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 35,9752 га з кадастровими номерами :02:000:0250, :02:000:0860, :02:000:0859, :02:000:0858, :02:000:0249, :02:000:0856, :02:000:0184, :02:000:0114, :02:000:0115, :02:000:0855, :02:000:0857, а також землі технологічних шляхів загальною площею 5,87 га, які розташовані на території Великовисківської сільської ради.

Пунктами 8-10, 14 договору оренди землі передбачено, що строк дії цього договору становить 10 років з дня набуття чинності цим договором (пункт 8). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 9). У разі поновлення договору оренди земельних ділянок на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 10). Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору оренди (пункт 14). Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 49).

Право оренди на вищевказані земельні ділянки зареєстровано за СТОВ "УКРАЇНА" 17 та 18 березня 2014 року, у тому числі на земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:0115, :02:000:0250, :02:000:0857, :02:000:0858, :02:000:0859, :02:000:0860 до 17 березня 2024 року, на земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:0114, :02:000:0184, :02:000:0249, :02:000:0855, :02:000:0856 до 18 березня 2024 року, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у відомостях про земельні ділянки вчинено відповідні записи про реєстрацію іншого речового права (права оренди) (інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 травня 2024 року № 377995294, № 377996841, № 377997496, № 377998289, № 378003521, № 378004092, № 378007363, № 378008022, № 378008701, № 378009954, № 378012422).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вищевказані земельні ділянки належать до комунальної власності, а їх розпорядником відповідно до статей 83, 122 ЗК України є Мар`янівська сільська рада Новоукраїнського району Кіровоградської області, до якої перейшло право комунальної власності на земельні ділянки на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" від 28 квітня 2021 року № 1423-ІХ.

Як зазначає позивач, а відповідач не надав протилежних доказів, протягом всього терміну дії договору оренди землі СТОВ "УКРАЇНА" належним чином виконувало умови договору, в тому числі використовувало земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення, своєчасно та повному обсязі сплачувало орендну плату, що підтверджується листом головного управління ДПС у Кіровоградській області від 06 травня 2024 року № 4590/6/11-28-13-06 про відсутність податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів контроль за справлінням яких покладено на контролюючі органи).

З огляду на ці обставини, СТОВ "УКРАЇНА", маючи намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції Закону України від 04 липня 2013 року № 406-VII) завчасно звернулося 03 листопада 2023 року до Мар`янівської сільської ради із листом-повідомленням та доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах.

Мар`янівська сільська рада на сесії сільської ради не розглянула вищевказаний лист-повідомлення СТОВ "УКРАЇНА" від 03 листопада 2023 року та, відповідно, питання про поновлення договору оренди землі, а лише обмежилась листом від 06 грудня 2023 року № 868, підписаного сільським головою А. Флоря, в якому повідомила, що договір оренди землі не може бути поновленим.

17 січня 2024 року СТОВ "УКРАЇНА" звернулося із листом від 17 січня 2024 року до Мар`янівської сільської ради, в якому вказало про безпідставність листа сільської ради від 06 грудня 2023 року № 868 та просило повторно розглянути його лист-повідомлення від 03 листопада 2023 року про поновлення договору оренди землі разом із доданою до нього відповідною додатковою угодою.

Однак, Мар`янівською сільською радою на сесії ради не розглянуто питання про поновлення договору оренди землі із СТОВ "УКРАЇНА", а лише надано лист від 23 лютого 2024 року № 156, підписаного сільським головою А. Флоря, в якому повідомлено про те, що договір оренди землі не може бути поновленим, оскільки СТОВ "УКРАЇНА" не набуло переважного права на його поновлення.

Враховуючи відсутність заперечень про поновлення договору оренди землі, прийнятих в установлених законом строки та порядку пленарною сесією Мар`янівської сільської ради (1), закінчення строку дії договору оренди землі (2), продовження СТОВ "УКРАЇНА" користування земельними ділянками (3), відсутність заперечень Мар`янівської сільської ради протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (4), то СТОВ "УКРАЇНА" після закінчення строку дії договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 04 липня 2013 року № 406-УІІ) звернулося до Мар`янівської сільської ради із листом від 19 квітня 2024 року про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах, додавши до нього проект відповідної додаткової угоди.

Мар`янівською сільською радою не укладено із СТОВ "УКРАЇНА" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, проект якої додано до цього листа СТОВ "УКРАЇНА" від 19 квітня 2024 року.

Позивач зазначає, що з огляду на вищевикладені обставини, Мар`янівською сільською радою порушено право СТОВ "УКРАЇНА" на поновлення договору оренди землі, яке гарантоване статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач в усних поясненнях зазначив про те, що державна реєстрація права оренди не є реєстрацією договору, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013; договір не набрав чинності відповідно він не може бути поновленим; зі сторони орендаря мало місце систематичне невиконання грошових зобов`язань перед орендодавцем.

Позиція суду щодо чинності договору.

У постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала:

"Щодо значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав

8.9. Задовольняючи позов Товариства, суд першої інстанції виходив з того, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції, момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки 24.05.2021 здійснено державну реєстрацію речового права за Договором, то він дійсний до 25.05.2022.

8.10. В основу цих висновків суд першої інстанції поклав, зокрема, норму статті 18 Закону № 161-XIV, відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, та частини першої статті 20 цього Закону, яка визначала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а також висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування цих норм, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

8.11. У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення в Реєстрі відповідних реєстраційних дій.

При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

8.12. Однак Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 01.11.2007 та зареєстрованого 30.06.2011, а з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

8.13. Суд першої інстанції наведеного не врахував та помилково застосував під час вирішення цієї справи статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, однак на час підписання Договору (17.11.2020) були виключені Законом № 1878-VI.

8.14. До того ж за висновками, викладеними у пункті 39 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, які Велика Палата Верховного Суду враховує mutatis mutandis під час вирішення цього спору, необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).

8.15. У пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.

8.16. Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

8.17. Аналіз Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.

8.18. Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

8.19. Стаття 17 Закону № 161-XIV у тій самій редакції передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, Закон № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.

8.20. Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

8.21. Наведене узгоджується також із подальшими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації".

З огляду на зазначене, дату укладення договору 13.12.2012, законодавчих змін з 01.01.2013, реєстрації права оренди 17 та 18.03.2014, наявність права захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами; відсутність будь-яких порушень прав; суд відхилає доводи відповідача про неукладення договору та відсутність у позивача права на захист.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21, у постанові від 21 лютого 2024 року у cправі № 910/1235/22, від 06 серпня 2024 року у cправі № 912/300/23.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

У постанові Верховного Суду від 30 липня 2024 року у cправі № 903/1007/23 зазначено:

"Разом з тим, у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" законодавець закріпив порядок дій як орендаря, так і орендодавця за наявності наміру, зокрема, поновити договір оренди землі.

Здійснюючи тлумачення вказаної норми матеріального права, Верховний Суд неодноразово викладав висновок щодо її застосування. Водночас, Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 здійснив узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначив, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки, саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Верховний Суд у справі № 926/2720/21 також зазначив, що у випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

У постанові від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22 Верховний Суд виснував, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій як орендаря, так і орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому наявність саме сукупності встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

Верховний Суд у постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважував, що відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу. Вказав на те, що законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк має тільки орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22).

Верховний Суд зазначає, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права (ч. 1 ст. 8 Основного Закону України), одним із елементів якого є принцип правової визначеності. Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування. Єдність судової практики відіграє надважливу роль у забезпеченні однакового правозастосування в судочинстві, що сприяє правовій визначеності та передбачуваності стосовно вирішення спірних ситуацій для учасників справи".

Враховуючи своєчасність звернення позивача у справі до відповідача, відсутність заперечень про поновлення договору оренди землі, прийнятих в установлених законом строки та порядку пленарною сесією Мар`янівської сільської ради, ненадання відповідачем доказів неналежного виконував обов`язків за умовами договору, відповідність законодавству умов договору щодо строку дії та орендної плати, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 13 грудня 2012 року, що укладений між Маловисківською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Україна", у такій редакції:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі від 13 грудня 2012 року

с. Велика Виска _____________ 2024 року

Новоукраїнський район

Кіровоградська область

Орендодавець - Мар`янівська сільська рада Новоукраїнського району Кіровоградської області (код за ) в особі голови Флорі Андрія Володимировича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та Орендар - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Україна" (код за ) в особі директора Серватюк Лариси Миколаївни, яка діє на підставі Статуту, з іншої сторони, керуючись Законом України "Про оренду землі" уклали цю додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 13 грудня 2012 року, на наступних умовах:

1. Замінити у всіх частинах і пунктах договору оренди землі від 13 грудня 2012 року означення Орендодавця на Мар`янівську сільську раду Новоукраїнського району Кіровоградської області.

2. Поновити договір оренди землі від 13 грудня 2012 року щодо земельних ділянок загальною площею 35,9752 га з кадастровими номерами :02:000:0250, :02:000:0860, :02:000:0859, :02:000:0858, :02:000:0249, :02:000:0856, :02:000:0184, 523181200:02:000:0114, :02:000:0115, :02:000:0855, :02:000:0857 та щодо земель технологічних шляхів площею 5,87 га на той самий строк - на 10 (десять) років, і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором оренди землі від 13 грудня 2012 року.

3. Інші умови договору оренди землі від 13 грудня 2012 року, не порушені даною додатковою угодою, залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

4. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 13 грудня 2012 року.

Ця додаткова угода укладена у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.

Реквізити сторін

Орендодавець: Орендар:

Мар`янівська сільська рада Сільськогосподарське товариство

Новоукраїнського району з обмеженою відповідальністю

Кіровоградської області "Україна"

Код

вул. Центральна, 59, с. Велика Виска, вул. Успішна, 10, с. Велика Виска,

Новоукраїнський район, Новоукраїнський район,

Кіровоградська область, індекс 26241 Кіровоградська область, індекс 26241

Сільський голова А.В. Флоря Директор Л.М. Серватюк".

Стягнути з Мар`янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області (26241, Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Велика Виска, вул. Центральна, 59, ідентифікаційний код в ) на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Україна" (26241, Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Велика Виска, вул. Успішна, 10, ідентифікаційний код в ) 3028,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати сторонам до Електронних кабінетів.

Повне рішення складено 02.09.2024.

Суддя В.Г. Кабакова