ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" вересня 2024 р. Справа№ 910/6064/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Мальченко А.О.

Агрикової О.В.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Кравченко Т.Ю. за ордером

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА"

на рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2023 (повний текст складений 25.09.2023)

у справі № 910/6064/23 (суддя Трофименко Т.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ШУЛЯВКА"

до Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА"

про розірвання договору, повернення земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан, скасування державної реєстрації права та припинення права,

УСТАНОВИВ:

У квітні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ШУЛЯВКА" (далі - позивач) звернулась у Господарський суд міста Києва з позовом до Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" (далі - відповідач), у якому, з врахуванням заяви про зміну предмету позову, просило суд:

- стягнути з відповідача заборгованість зі сплати платежів за договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 08.06.2018 в сумі 685 185 00 грн., інфляційних втрат в сумі 200 625,18 грн. та 3 % річних в сумі 27 933,02 грн.;

- розірвати договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 08.06.2018;

- зобов`язати відповідача привести земельну ділянку за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ, у придатний для використання стан, а саме: газон без огорожу земельної ділянки (паркану), без виритого котловану (повернення ґрунтового покриву земельної ділянки), без фундаментного ростверку будівлі, без пальових фундаментів, без підпірних стін, без мобільних (інвентарних) та тимчасових споруд (будівель), без підведених тимчасових інженерних та інших мереж; без будівельних матеріалів та майданчиків для складування матеріалів, конструкцій, побутових споруд, без інших споруджень та змін земельної ділянки;

- зобов`язати відповідача повернути позивачу земельну ділянку за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ, за актом приймання-передачі нерухомого майна разом з оригіналом Державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯЕ № 993144 від 06.07.2010.;

- скасувати державну реєстрації права відповідача на забудову земельної ділянки (суперфіцій), кадастровий номер :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ (номер запису про інше речове право: 26538035, дата та час державної реєстрації: 08.06.2018, 15:54:09; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41519298 від 08.06.2018 16:16:34; приватний нотаріус Хара Наталія Станіславівна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ) та припинення права відповідача забудови земельної ділянки (суперфіцій) за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач не здійснював щомісячних оплат за користування земельною ділянкою за період з грудня 2021 року по квітень 2023 року на підставі виставлених позивачем рахунків; відповідачем не використовується земельна ділянка для забудови, а відтак порушуються умови спірного договору в частині передачі позивачу у власність площ об`єкту; відповідач отримав від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) рішення про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу на проспекті Перемоги, 50-а у Шевченківському районі міста Києва; вказані обставини, на думку позивача, є підставою для розірвання спірного договору відповідно до ст. 651 ЦК України, оскільки позбавляють позивача того, на що він розраховував під час укладання договору із відповідачем.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції позивачем було подано клопотання про закриття провадження в частині позовних вимог про стягнення заборгованості зі сплати платежів за договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 08.06.2018 в сумі 685 185 00 грн., інфляційних втрат в сумі 200 625,18 грн. та 3 % річних в сумі 27 933,02 грн., яке задоволено ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.08.2023.

Відповідач, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що всі отримані від позивача рахунки за спірним договором до початку 2022 року були сплачені відповідачем, при цьому, з січня 2022 року до листопада 2022 року рахунків про оплату за користування земельною ділянкою відповідач не отримував, а відтак підстави для сплати платежів відсутні; позивачем, в порушення умов спірного договору, не було надано відповідачу підтвердження щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів та щодо відсутності боргів разом із рахунками на оплату за користування земельною ділянкою, а надання відповідної інформації позивачем лише 10.04.2023 унеможливило вчасне виконання відповідачем своїх зобов`язань в частині плати за користування земельною ділянкою; доводи позивача стосовно відсутності здійснення будівельних робіт на земельній ділянці є помилковими; наявний дозвіл на виконання будівельних робіт № У65, який станом на 13.10.2021 є діючим; вказане, на думку відповідача, свідчить про те, що позивачем не доведено наявності істотного порушення з боку відповідача умов спірного договору, який є чинним до 2028 року та станом на теперішній час виконується, а також не зазначено, у чому полягає шкода, завдана у зв`язку з незабудовою земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18 вересня 2023 року позовні вимоги задоволені частково.

Розірвано договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ШУЛЯВКА" та Обслуговуючим кооперативом "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА", посвідчений 08.06.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Харою Н.С. та зареєстрований в реєстрі за № 5355;

Зобов`язано Обслуговуючий кооператив "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" привести земельну ділянку за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ, у придатний для використання стан, а саме: газон без огорожі земельної ділянки (паркану), без виритого котловану (повернення ґрунтового покриву земельної ділянки), без фундаментного ростверку будівлі, без пальових фундаментів, без підпірних стін, без мобільних (інвентарних) та тимчасових споруд (будівель), без підведених тимчасових інженерних та інших мереж; без будівельних матеріалів та майданчиків для складування матеріалів, конструкцій, побутових споруд, без інших споруджень та змін земельної ділянки;

Зобов`язано Обслуговуючий кооператив "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "ШУЛЯВКА" земельну ділянку за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ, за актом приймання-передачі нерухомого майна разом з оригіналом Державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯЕ № 993144 від 06.07.2010;

Скасовано державну реєстрацію права Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" на забудову земельної ділянки (суперфіцій), кадастровий номер :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ (номер запису про інше речове право: 26538035, дата та час державної реєстрації: 08.06.2018, 15:54:09; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41519298 від 08.06.2018 16:16:34; приватний нотаріус Хара Наталія Станіславівна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ);

В частині позовних вимог про припинення права Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" забудови земельної ділянки (суперфіцій) за кадастровим номером :88:093:0026, площею 0,311 га, що розташована за адресою: проспект Берестейський, 50а, м. Київ - відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Обслуговуючий кооператив "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення в частині заддоволених позовних вимог і прийняти в цій частині нове рішення у справі, яким відмовити позивачу у задоволенні цих позовних вимог у повному обсязі.

У апеляційній скарзі відповідач зазначив про те, що рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог винесено з неправильним застосуванням норм матеріального права і без ретельної перевірки усіх обставин, які мали значення для справи, вирішення спору проведено на підставі недоведених фактів, а в основу рішення покладено висновки, що не відповідають дійсним обставинам справи.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач послався на те, що:

- в матеріалах справи відсутні докази направлення позивачем відповідачу рахунків-фактур саме з адреси електронної пошти, яка зазначена у спірному договорі (), що свідчить про те, що позивач не виконував умови п.4.7 спірного договору, тим самим порушуючи порядок здійснення розрахунків за грошовою частиною плати за користування земельною ділянкою, визначений сторонами, а відтак наявне прострочення кредитора у договірних взаємовідносинах;

- посилання в якості підстави для розірвання спірного договору на судові рішення у справі №640/9995/20 за позовом Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" до Департаменту містобудування та архітектури про визнання протиправним та скасування рішення, визнання протиправним та скасування наказу, зобов`язання вчинити дії є необґрунтованими, так як відповідачу дійсно відмовили у видачі МУО, проте це стосувалось іншого проектування - будівництва багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу, однак у відповідача є діючий дозвіл на будівництво - торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу (реєстраційний номер ІУ65), виданий 30.12.2010, копія якого надавалась до матеріалів справи, у вигляді паперової копії електронних відомостей Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва станом на 13.10.2021;

- суд першої інстанції не застосував норми п. 8 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідно до яких дозволи на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності цим Законом (тобто до 12.03.2011), є чинними до завершення будівництва об`єкта. Вказане свідчить про те, що дозвіл на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер ІУ65) виданий 30.12.2010 є діючим, а обставини щодо подальшої відмови у внесенні у систему, ще не вказують на дефектність самого дозвільного документу чи його не дійсність. Як передбачено абзацом шостим частини шостої статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" дозвіл на виконання будівельних робіт вважається анульованим з дати внесення відомостей про анулювання такого дозволу до Реєстру будівельної діяльності. Зважаючи на відсутність даних про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер ІУ65), що виданий 30.12.2010, вказаний дозвільний документ є чинним.;

- сторонами визначено, що достатнім строком для будівництва є 4 роки, а відтак до 08.06.2028 (закінчення строку дії спірного договору) є більше ніж 4 роки для здійснення будівництва на підставі діючого Дозволу на виконання будівельних робіт від 30.12.2010 чи на підставі отриманих нових дозвільних документів.

Крім того, відповідач зазначив про те, що після винесення рішення у справі його представником отримано 27.09.2023 від ТОВ АІГ "ДЕЛЬТА-БУД" (підрядника) копії журналів робіт, які ведуться у відповідності до ДБН А.3.1-5:2016 "Організація будівельного виробництва" щодо процедури виконання будівельних робіт на об`єкті, які додаються до апеляційної скарги та просив долучити вказані матеріали як додаткові докази.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що:

- відповідачем хибно зазначено про неналежність адресатів чи адресантів при направленні рахунків щодо оплати за користування земельною ділянкою;

- відповідач вказує на наявність діючого Дозволу на будівництво торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу за реєстраційним номером ІУ65, що виданий 30.12.2010, хоча спірний договір укладено у 2018 році;

- відповідач надав суду відомості станом на 13.10.2021 з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (з Реєстру дозвільних документів) (далі - Відомості) щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт за реєстраційним номером ІУ65, проте у зв`язку з тим, що Відомості станом на 13.10.2021 не відображають актуальну інформацію щодо статусу документу, позивачем було надано суду актуальну інформацію. Так, згідно даних станом на 17.05.2023, статус дозволу на виконання будівельних робіт за реєстраційним номером ІУ65 з датою реєстрації 30.12.2010 наступний: відмовлено у внесенні відомостей в систему, відсутні відомості про містобудівні умови та обтяження;

- Єдину державну електронну систему у сфері будівництва було впроваджено після прийняття Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відображають актуальну інформації у сфері будівництва. Вказівка апелянта про відсутність даних про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт не свідчить про те, то дозвіл є чинним;

- додані відповідачем копії журналів бетонних робіт, виконання робіт з улаштування буронабивних паль, вхідного контролю та загального журналу робіт не вказують на проведення саме будівельних робіт. Всі дати в зазначених журналах датовані лише серпнем 2021 року та вказують лише на буріння палей, монтаж арматурного каркасу палей, їх бетонування, виконання робіт з улаштування буронабивних палей, що свідчать про підготовчі роботи для огородження стінок котловану;

- порушення умов Договору щодо своєчасної та в повному обсязі сплати щомісячних платежів за користування земельною ділянкою, відсутність будівництва та відсутність у відповідача містобудівних умов та обмежень, свідчить про неможливість досягнення позивачем мети договору, тобто отримання того, на що розраховував позивач, укладаючи спірний договір;

- невнесення відповідачем другої складової плати за користування земельною ділянкою за період з грудня 2021 року до моменту подачу позову в квітні 2023 року, позивач розцінює як одну з підстав істотного порушення апелянтом умов спірного договору та вимог закону, що проявляється у вигляді систематичної несплати коштів (щомісячних платежів у сумі 40 305 грн.) за користування земельною ділянкою, наданої для забудови, що в свою чергу позбавило повивача права на отримання плати, на яке він розраховував під час укладення Договору.

Також заявлено клопотання про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу, яке мотивоване тим, що копію апеляційної скарги він не отримував, що підтверджується інформацією з сайту відстеження поштових відправлень, і ознайомився з нею у суді лише 03.11.2023, після отримання ухвали про відкриття апеляційного провадження.

Розглянувши клопотання про поновлення строку на подання відзиву, суд вважає наведені у ньому причини пропуску вказаного строку поважними, тому строк на подання відзиву підлягає поновленню, а відзив приймається до розгляду.

В процесі розгляду справи позивачем подано клопотання про приєднання документів до матеріалів справи, у якому він просить долучити лист Державної інспекції архітектури та містобудування України №10825/04/13-23 від 08.12.2023.

Розгляд справи неодноразово відкладався за клопотанням представника відповідача з підстав неможливості його явки у судове засідання з поважних причин, а також проведення переговорів з позивачем про врегулювання спору мирним шляхом.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2024 у судовому засіданні була оголошена перерва до 03.09.2024.

03.09.2024 представником Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" через систему "Електронний суд" подано заяву про відвід суддям Козир Т.П., Агриковій О.В., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2024 у задоволенні заяви Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" про відвід колегії суддів Козир Т.П., Агриковій О.В., Мальченко А.О. відмовлено.

Сторони належним чином повідомлялись про розгляд апеляційної скарги в порядку, визначеному статтями 6, 120, 242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), шляхом направлення ухвали суду за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи на повідомлені офіційні адреси електронної пошти, що підтверджується відповідними довідками про доставку електронних документів.

Оскільки явка сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 ГПК України, ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представника відповідача.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Частиною 3 ст. 269 ГПК України встановлено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Відповідачем до апеляційної скарги додано копію листа ТОВ АІГ "ДЕЛЬТА-БУД" № 27/09/2023 від 27.09.2023 з додатками (копії журналу бетонних робіт, журналу виконання робіт з улаштування буронабивних паль, журналу вхідного контролю, загального журналу робіт)

Позивачем, у свою чергу, в процесі апеляційного розгляду справи наданий лист Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) №10825/04/13-23 від 08.12.2023.

Згідно частини 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Вказані докази не приймають судом апеляційної інстанції, оскільки з поданих відповідачем документів (журналу бетонних робіт, журналу виконання робіт з улаштування буронабивних паль, журналу вхідного контролю, загального журналу робіт) вбачається, що всі вони розпочаті у серпні 2021 року, а відтак всі надані до суду апеляційної інстанції докази, з огляду на дату їх виникнення, відповідач мав можливість подати до суду першої інстанції, проте вказаних дій не вчинив і доказів об`єктивної неможливості вчинення таких дій не надав, а поданий позивачем лист ДІАМ складений після прийняття оскаржуваного рішення, проте така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів.

Правова позиція з цього питання викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 993144 від 06.07.2010, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 01-8-00220, земельна ділянка площею 0,3110 га, розташована за адресою: проспект Перемоги (нова назва - проспект Берестейський), 50а у Шевченківському районі міста Києва, кадастровий номер :88:093:0026, із цільовим призначенням: для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу (далі - Земельна ділянка) належить на праві власності позивачу.

Право власності позивача на Земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.06.2014 державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 14113374 від 01.07.2014; номер запису про речове право: 6173501; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00).

08.06.2018 позивач, як суперфіціар, та відповідач, як суперфіціарій, уклали договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Харою Н.С. та зареєстровано в реєстрі за № 5355 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1. якого суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в строкове платне користування Земельну ділянку.

27.03.2019 сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до Договору, який посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Кондратюком В.С. та зареєстровано в реєстрі за № 406 (далі - договір про внесення змін та доповнень).

Відповідно до п. 2.1. Договору Земельна ділянка передається в користування суперфіціарію для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, за адресою: проспект Перемоги, 50-а у Шевченківському районі міста Києва (далі об`єкт нерухомості).

Земельна ділянка не вилучається з власності суперфіціара, а суперфіціарій отримує лише право на користування нею для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єкта нерухомості (п. 2.2. Договору).

За умовами п. 2.3. Договору земельна ділянка має використовуватися суперфіціарієм відповідно до її цільового призначення та містобудівних умов. Суперфіціарій має право здійснювати будівництво на території Земельної ділянки відповідно до затвердженого плану будівництва.

Крім того, у пунктах 2.6.-2.7. Договору (в редакції договору про внесення змін та доповнень) сторони погодили, що термін будівництва становить 4 (чотири) роки з моменту отримання містобудівних умов, експертного висновку щодо проекту та дозволу на будівництво. Зазначені в п. 2.6. документи суперфіціарій зобов`язується отримати до 31.12.2019 включно.

За умовами пунктів 5.2.-5.4. Договору передача Земельної ділянки в користування суперфіціарію здійснюється у момент державної реєстрації цього Договору. В момент передачі Земельної ділянки в користування суперфіціарію сторони підписують акт приймання-передачі Земельної ділянки. Право на використання Земельної ділянки відповідно до даного Договору виникає після державної реєстрації цього Договору у встановленому законодавством порядку та передачі Земельної ділянки суперфіціарію.

Плата за користування Земельною ділянкою вноситься суперфіціарієм у формі передачі суперфіціару у власність 19% усіх корисних (ефективних) площ всіх видів приміщень, а саме: торгові площі загальною площею 2000 кв.м. на першому та другому поверхах об`єкту нерухомості, а також апартаменти і паркінг (машиномісця), що є складовими об`єкту нерухомості, вартістю 16 000 000,00 грн., які будуть побудовані суперфіціарієм на Земельній ділянці та у грошовій формі у розмірі передбаченому цим Договором (п. 4.1. Договору).

Відповідно до п. 4.6. Договору грошову частину плати за користування Земельною ділянкою суперфіціарій сплачує суперфіціару до моменту введення об`єкта нерухомості в експлуатацію в сумі 40 305,00 грн. за кожен місяць користування Земельною ділянкою, але ця сума не може перевищувати щомісячну суму оплати земельного податку, що сплачується суперфіціаром. Зазначена плата за користування Земельною ділянкою сплачується суперфіціарієм не пізніше 10 числа місяця, за який вноситься плата, на підставі одержаних від суперфіціара рахунків, які надсилаються електронною поштою (п. 4.7. Договору в редакції договору про внесення змін та доповнень).

В підпунктах 4.7.1, 4.7.2 п. 4.7. Договору (в редакції договору про внесення змін та доповнень) сторонами погоджено адреси електронної пошти, які використовуються при виконанні Договору.

Згідно з п.п. 8.1.2.-8.1.3., 8.1.7. п. 8.1. Договору суперфіціар має право одержувати від суперфіціарія плату за користування Земельною ділянкою в порядку та строки, передбачені розділом 4 Договору; вимагати від суперфіціарія використання Земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим Договором; вимагати від суперфіціарія дотримання строків будівництва, інформацію щодо стану виконання будівельних робіт, вимагати від суперфіціарія усунення порушень при виконанні Договору та будівництві об`єкта нерухомості, які можуть привести до порушення строків закінчення будівництва та/або введення об`єкта нерухомості в експлуатацію.

В той же час, відповідно до умов п.п. 8.4.1.-8.4.2., 8.4.4., 8.4.8. п. 8.4. Договору суперфіціарій зобов`язаний використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та діючого проекту відведення; приступити до використання Земельної ділянки в строки, встановлені цим Договором, зареєстрованим в установленому законом порядку та після підписання Акту приймання-передачі Земельної ділянки; закінчити будівництво об`єкту нерухомості та ввести в експлуатацію, в строк, передбачений цим Договором; сплатити плату за користування Земельною ділянкою у строки та в порядку визначеному Договором.

Строк дії Договору згідно умов його п. 3.1. становить 10 років.

В п. 10.4. Договору сторони узгодили випадки, за яких Договір може бути достроково розірваний: за взаємною згодою сторін; у разі виявлення не обумовлених суперфіціаром у Договорі недоліків Земельної ділянки, які істотно перешкоджають суперфіціарію використовувати Земельну ділянку за її цільовим призначенням; за рішенням суду; в разі істотного порушення строків будівництва, які призводять до затримки введення об`єкта нерухомості в експлуатацію більше ніж на 10 місяців; в разі дії обставин непереборної сили (форс-мажор) незалежно від їх виду загалом протягом одного року або шість місяців підряд.

Розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається (п. 10.5. Договору).

08.06.2018 позивачем та відповідачем підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, згідно з яким позивач передав відповідачу Земельну ділянку разом із оригіналом державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ 993144 від 06.07.2010.

Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41519298 від 08.06.2018, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Харою Н.С., за відповідачем зареєстровано право забудови Земельної ділянки (суперфіцій) строком до 08.06.2028.

Звертаючись на до суду із даним позовом та обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що відповідач всупереч умовам Договору не здійснював щомісячних оплат за користування Земельною ділянкою за період з грудня 2021 року по квітень 2023 року на підставі виставлених позивачем рахунків. Крім того, відповідачем не використовується Земельна ділянка для забудови, умови Договору щодо передачі позивачу у власність площ об`єкту нерухомості не виконуються, а будівельні роботи протягом 4 років і 10 місяців не проводяться. Більше того, відповідач отримав від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) рішення про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу на проспекті Перемоги, 50-а у Шевченківському районі міста Києва, яке постановою Верховного Суду від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20 визнано правомірним. Вказані обставини, на думку позивача, є підставою для розірвання Договору відповідно до ст. 651 ЦК України, оскільки позбавляють позивача того, на що він розраховував під час укладання Договору із відповідачем.

Таким чином, оскільки умовами Договору не передбачено можливості розірвання цього договору в односторонньому порядку, позивач звернувся із даним позовом до суду. Крім того, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, позивач, крім вимоги про розірвання Договору, заявляє також вимоги про зобов`язання відповідача привести Земельну ділянку до стану, придатного для її подальшого використання, а саме: газон без огорожі земельної ділянки (паркану), без виритого котловану (повернення ґрунтового покриву земельної ділянки), без фундаментного ростверку будівлі, без пальових фундаментів, без підпірних стін, без мобільних (інвентарних) та тимчасових споруд (будівель), без підведених тимчасових інженерних та інших мереж; без будівельних матеріалів та майданчиків для складування матеріалів, конструкцій, побутових споруд, без інших споруджень та змін земельної ділянки; зобов`язання відповідача повернути позивачу Земельну ділянку за актом приймання-передачі нерухомого майна разом з оригіналом Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ 993144 від 06.07.2010; скасування державної реєстрації права забудови земельної ділянки (суперфіцій) та припинення права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідач проти заявлених позовних вимог заперечував, зазначаючи, що всі отримані від позивача рахунки за Договором до початку 2022 року були сплачені відповідачем, при цьому, з січня 2022 року до листопада 2022 року рахунків про оплату за користування земельною ділянкою відповідач не отримував. Разом з тим, відповідач посилався на ненадання позивачем всупереч умовам Договору підтвердження щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів та щодо відсутності боргів разом із рахунками на оплату за користування Земельною ділянкою, а надання відповідної інформації позивачем лише 10.04.2023 унеможливило вчасне виконання відповідачем своїх зобов`язань в частині плати за користування Земельною ділянкою. Також відповідач зазначає про помилковість доводів позивача стосовно відсутності здійснення будівельних робіт на Земельній ділянці та посилається на наявність дозволу на виконання будівельних робіт № У65, який станом на 13.10.2021 є діючим. За наведених обставин відповідач вважає, що позивачем не доведено наявності істотного порушення з боку відповідача умов Договору, який є чинним до 2028 року та станом на теперішній час виконується, а також не зазначено у чому полягає шкода, завдана у зв`язку з незабудовою Земельної ділянки.

За наслідком розгляду даного спору суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, у зв`язку із чим вирішив розірвати Договір, зобов`язати відповідача привести Земельну ділянку у придатний для використання стан, зобов`язати відповідача повернути позивачу Земельну ділянку за актом приймання-передачі нерухомого майна разом з оригіналом Державного акта на право власності на земельну ділянку та скасувати державну реєстрацію права відповідача на забудову Земельної ділянки (суперфіцій), а в частині позовних вимог про припинення права відповідача забудови Земельної ділянки вирішив у позові відмовити.

При розгляді спору сторін по суті суд першої інстанції:

- встановивши, що: відповідачем було порушено взяті за себе за спірним договором зобов`язання щодо своєчасної сплати коштів за користування земельною ділянкою; не вжито всіх необхідних та передбачених законодавством і спірним договором дій, спрямованих на забудову земельної ділянки; у відповідача станом на теперішній час відсутні містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, дозвіл на здійснення будівництва, які відповідно до умов спірного договору відповідач мав отримати до 31.12.2019; нездійснення будівельних робіт на земельній ділянці. Вказане позбавляє позивача на отримання того, на що він розраховував при укладенні спірного договору з відповідачем, а саме: отримати 19% усіх корисних (ефективних) площ всіх видів приміщень: торгові площі загальною площею 2000 кв.м. на першому та другому поверхах об`єкту нерухомості, а також, апартаменти і паркінг (машиномісця), що є складовими об`єкту нерухомості, вартістю 16 000 000,00 грн. ;

- дійшов висновку про те, що у даному випадку наявні підстави для розірвання укладеного між сторонами договору відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, наслідком чого є повернення спірної земельної ділянки згідно умов Договору.

Також суд першої інстанції:

- врахував, що обов`язок відповідача сплатити зазначену у п. 4.6 спірного договору суму пов`язаний із моментом одержання рахунків від позивача, які надсилаються електронною поштою. Матеріали справи не містять доказів надсилання позивачем відповідачу рахунків щомісячно, починаючи з грудня 2021 року по листопад 2022 року, однак, навіть після отримання від позивача рахунків у листопаді 2022 року та березні, квітні 2023 року, відповідачем не було виконано вимог п. 4.7. договору (в редакції договору про внесення змін та доповнень) в частині строку здійснення оплати;

- відхилив доводи відповідача про неможливість вчасно виконати свої зобов`язання щодо плати за користування земельною ділянкою у зв`язку з ненаданням позивачем підтверджень щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів, оскільки умови спірного договору, які стосуються обов`язку відповідача сплатити кошти, не пов`язані із обов`язком позивача надати відповідачу підтвердження про сплату податків та зборів, а пов`язані лише із обов`язком позивача надіслати рахунки електронною поштою;

- встановив, що дозвіл на будівництво торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу по просп. Перемоги, 50-а у Шевченківському районі м. Києва на земельній ділянці із кадастровим номером :88:093:0026, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією (реєстраційний номер ІУ65), долучений відповідачем до відзиву на позовну заяву, не є діючим, що перевірено судом із відомостей Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, де у розділі "статус документа" щодо названого дозволу наявна інформація про відмову у внесенні відомостей в систему, а відтак, враховуючи відсутність у відповідача чинного дозволу на виконання будівельних робіт, доводи останнього щодо здійснення будівництва на земельній ділянці не можуть відповідати дійсності.

Крім того, зважаючи на те, що наявними у матеріалах справи доказами підтверджується здійснення відповідачем підготовчих робіт на спірній земельній ділянці, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що задоволенню підлягають і позовні вимоги про приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.

Враховуючи розірвання в судовому порядку укладеного між сторонами спірного договору та, відповідно, відсутність правових підстав у відповідача для користування спірною земельною ділянкою для забудови, судом першої інстанції була визнана правомірною вимога позивача про скасування державної реєстрації права відповідача на забудову земельної ділянки (суперфіцій) за кадастровим номером :88:093:0026.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про припинення права відповідача на забудову земельної ділянки (суперфіцій) суд першої інстанції виходив з того, що у зв`язку із розірванням в судовому порядку спірного договору, у відповідача припиняється право на користування чужою земельною ділянкою для забудови, а не право на забудову (виконання підготовчих чи будівельних робіт) на земельній ділянці, яке надається відповідно до положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та не стосується предмету спірного договору, а також не порушує прав позивача.

Відповідач у апеляційній скарзі оскаржує рішення суду першої інстанції виключно в частині задоволених позовних вимог, а в частині відмовлених вимог рішення не оскаржує.

Частинами 1, 2 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно з ч.4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

При апеляційному перегляді не встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права щодо винесення судом першої інстанції рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про припинення права відповідача забудови Земельної ділянки.

Щодо позовних вимог про розірвання Договору, зобов`язання відповідача привести Земельну ділянку у придатний для використання стан, зобов`язання відповідача повернути позивачу Земельну ділянку та скасування державної реєстрації права відповідача на забудову Земельної ділянки, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі договору про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 08.06.2018.

Договір укладений належним чином, підписаний повноважними особами, у встановленому порядку не визнаний недійсним, отже, був обов`язковим для сторін.

Предметом розгляду даної справи є вимоги про розірвання в судовому порядку договору та застосування правих наслідків розірвання договору з підстав істотного порушення його умов.

Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, між сторонами виникли правовідносини із договору суперфіцію, які врегульовані приписами глави 34 ЦК України та глави 16-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу (ч. 8 ст. 102-1 ЗК України).

За положеннями частин 1, 4 ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п`ятою цієї статті.

Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об`єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

За приписами частин 1, 4-5 ст. 415 ЦК України землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно з нормами статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Щодо доводів позивача про порушення відповідачем умов Договору в частині оплати коштів за користування земельною ділянкою слід зазначити наступне.

Як встановлено вище, сторонами у Договорі було узгоджено, що плата за користування відповідачем Земельною ділянкою складається з двох частин, а саме:

1) передача позивачу у власність 19% усіх корисних (ефективних) площ всіх видів приміщень, які будуть побудовані відповідачем на Земельній ділянці: торгові площі 2000 кв.м. та 1 та 2 поверхах об`єкту нерухомості, апартаменти та паркінг вартістю 16 000 000,00 грн (п. 4.1. Договору);

2) щомісячна сплата відповідачем грошових коштів за користування Земельною ділянкою у розмірі 40 305,00 грн. не пізніше 10 числа місяця, за який вноситься плата, до моменту введення об`єкта нерухомості в експлуатацію (пункти 4.6., 4.7. Договору).

За умовами п. 4.7. Договору плату за користування Земельною ділянкою (щомісячний платіж у розмірі 40 305,00 грн.) відповідач мав сплачувати не пізніше 10 числа місяця, за який вноситься плата, на підставі одержаних від позивача рахунків, надісланих електронною поштою.

Із матеріалів справи вбачається, що позивачем 01.11.2022 було направлено на електронні адреси відповідача лист вих. №17 із рахунком від 31.10.2022 №2-2022 за 12 місяців користування земельною ділянкою (заборгованість за 2021 рік та оплата за 2022 рік).

На вказаний лист позивача відповідач відповів пропозицією (претензією) від 27.02.2023 № 27/02/2023-01, у якій просив позивача, відповідно до умов п.8.2.4. Договору, надати підтвердження щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів, а також інформацію щодо відсутності боргів. Крім того, просив розглянути питання внесення змін до Договору, долучивши проект договору про внесення змін до Договору.

Позивач 13.03.2023 направив електронною поштою відповідачу лист від 09.03.2023 із рахунком-фактурою від 07.03.2023, у якому зазначив про порушення останнім умов Договору, а саме: неотримання відповідачем у встановлений договором строк містобудівних умов, експертного висновку щодо проекту та дозволу на будівництво; ненадання позивачу визначених пунктами 8.1.6., 8.4.3. Договору документів; відсутність здійснення оплат за користування Земельною ділянкою протягом 16 місяців, починаючи з 01.12.2021. Відтак, з урахуванням наведених порушень, позивач попередив відповідача про звернення до суду у разі невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань. Крім того, даним листом повідомлено відповідача про сплату в повному обсязі всіх обов`язкових загальнодержавних та місцевих податків та зборів, а також про те, що розгляд питання внесення змін до Договору не буде розпочато до моменту отримання від суперфіціарія оплати за користування Земельною ділянкою.

Крім того, як вбачається із матеріалів справи, на адреси електронної пошти відповідача позивачем 03.04.2023 надіслано лист про підтвердження сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів.

Листом від 04.04.2023 № 04/04/2023-01 відповідач повторно просив позивача надати підтвердження щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів, на який позивачем 04.04.2023 надано відповідь із відповідним підтвердженням сплати таких податків та зборів.

Позивачем на адреси електронної пошти відповідача 07.04.2023 надіслано лист із відкоригованим рахунком №3-2023 від 07.04.2023 на суму 685 185,00 грн із урахуванням плати за користування Земельною ділянкою за квітень 2023 року та повідомлено про необхідність здійснення оплати по даному рахунку до 10.04.2023.

Відповідач у відзиві на позовну заяву зазначив про отримання 10.04.2023 вищевказаного листа позивача із рахунком № 3-2023 від 07.04.2023, однак, як вбачається із матеріалів справи, фактично сплатив кошти за користування Земельною ділянкою за період з грудня 2021 року по квітень 2023 року вже 25.07.2023, тобто після звернення позивача із даним позовом до суду.

Апеляційний господарський суд не приймає до уваги посилання відповідача на те, що в матеріалах справи відсутні докази направлення позивачем відповідачу рахунків-фактур саме з адреси електронної пошти, яка зазначена у Договорі (), що свідчить про те, що позивач не виконував умови п.4.7 Договору, тим самим порушуючи порядок здійснення розрахунків за грошовою частиною плати за користування земельною ділянкою, визначений сторонами, а відтак наявне прострочення кредитора у договірних взаємовідносинах та зауважує йому на тому, що наявними у матеріалах справи доказами підтверджується те, що він відповідав на листи позивача до яких були додані відповідні рахунки-фактури не ставлячи під сумнів те, що вказані листи направлені саме позивачем.

При цьому суд, враховуючи встановлені обставини справи, також звертається до доктрини римського права "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини "venire contra factum proprium" лежить принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (правова позиція, викладена, зокрема, у постанові Верховного Суду від 28.04.2021 у справі №910/9351/20).

Принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Очевидно, що дії відповідача, який відповідав на листи позивача, не ставлячи під сумнів те, що такі листи направлені саме позивачем, а згодом стверджує про те, що такі листи направлені не з визначеної Договором електронної адреси, є недобросовісними та спрямовані на створення підстав для уникнення відповідальності за невиконання прийнятих на себе за Договором зобов`язань.

Обов`язок відповідача сплатити зазначену у п. 4.6. Договору суму пов`язаний із моментом одержання рахунків від позивача, які надсилаються електронною поштою. Матеріали справи не містять доказів надсилання позивачем відповідачу рахунків щомісячно, починаючи з грудня 2021 року по листопад 2022 року, однак, навіть після отримання від позивача рахунків у листопаді 2022 року та березні - квітні 2023 року відповідачем не було виконано вимог п. 4.7. Договору (в редакції договору про внесення змін та доповнень) в частині строку здійснення оплати.

Суд першої інстанції цілком вірно відхилив доводи відповідача про неможливість вчасно виконати свої зобов`язання щодо плати за користування Земельною ділянкою у зв`язку з ненаданням позивачем підтверджень щодо сплати загальнодержавних та місцевих податків та зборів, оскільки умови Договору, які стосуються обов`язку відповідача сплатити кошти, не пов`язані із обов`язком позивача надати відповідачу підтвердження про сплату податків та зборів, а пов`язані лише із обов`язком позивача надіслати рахунки електронною поштою.

Отже, наявними у матеріалах справи доказами підтверджується порушення відповідачем прийнятих за себе за Договором зобов`язання щодо своєчасної сплати коштів за користування Земельною ділянкою.

Щодо доводів позивача про порушення відповідачем умов Договору в частині здійснення забудови земельної ділянки, слід зазначити наступне.

З умов Договору вбачається, що Земельна ділянка передавалась відповідачу для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, термін будівництва становить 4 року з моменту отримання містобудівних умов, експертного висновку щодо проекту та дозволу на будівництво, які відповідач зобов`язався отримати до 31.12.2019 включно.

Позивач зазначає, що протягом 4 років та 10 місяців відповідач не приступив до будівельних робіт на Земельній ділянці, чим позбавив позивача того, на що він розраховував при укладенні Договору, а саме: отримання у власність 2000 кв.м. торгових площ, апартаментів та машиномісць.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, у матеріалах справи відсутні як докази на підтвердження дотримання відповідачем умов пунктів 2.6., 2.7. Договору, так і докази здійснення будівництва на Земельній ділянці.

При цьому, рішенням Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі Департамент містобудування та архітектури) від 15.01.2020 № 55 відповідачу було відмовлено у видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва - багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу по пр. Перемоги, 50-а у Шевченківському районі м. Києва, на земельній ділянці площею 0,311 га, кадастровий номер :88:093:0026, в порядку п. 3 ч. 4 ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Вказані обставини встановлені у адміністративній справі № 640/9995/20 за позовом Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" до Департаменту містобудування та архітектури про визнання протиправним та скасування рішення, визнання протиправним та скасування наказу, зобов`язання вчинити дії.

Як вбачається із постанови Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 19.01.2023 у справі №640/9995/20, вказане рішення Департаменту містобудування та архітектури прийнято за заявою Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА", в якій останній просив надати містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу на Земельній ділянці на підставі державного акта на земельну ділянку серія ЯЕ 993144, договору суперфіцію від 08.06.2018 № 5355 та, зокрема, договору про внесення змін та доповнень до договору суперфіцію від 27.03.2019.

У вказаній адміністративній справі Верховний Суд дійшов висновку про правомірність відмови Департаменту містобудування та архітектури у видачі Обслуговуючому кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" містобудівних умов та обмежень, оскільки наміри забудови - "будівництво багатофункціонального комплексу з благоустроєм і озелененням скверу на пр. Перемоги, 50-а у Шевченківському районі м. Києва" не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні - положенням Генерального плану міста Києва та Детального плану території.

За приписами ч. 2 ст. 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Обов`язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.

Законодавчі вимоги щодо застосування преюдиції у господарському процесі передбачені ч. 4 ст.75 ГПК України, згідно якої обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.05.2018 по справі №910/9823/17.

Преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також рішеннями Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 у справі за заявою № 48553/99 "Совтрансавто-Холдінг" проти України" та від 28.10.1999 у справі за заявою № 28342/95 "Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

Принцип юридичної визначеності вимагає поваги до принципу res judicata, тобто поваги до остаточного рішення суду. Згідно з цим принципом жодна сторона не має права вимагати перегляду остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі. Повноваження судів вищого рівня з перегляду мають здійснюватися для виправлення судових помилок і недоліків, а не задля нового розгляду справи. Таку контрольну функцію не слід розглядати як замасковане оскарження, і сама лише ймовірність існування двох думок стосовно предмета спору не може бути підставою для нового розгляду справи. Відхід від цього принципу можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Христов проти України", №24465/04, від 19.02.2009, "Пономарьов проти України", №3236/03, від 03.04.2008).

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права

Таким чином, вищезгадані судові рішення Європейського суду з прав людини та сама Конвенція про захист прав людини та основоположних свобод є пріоритетним джерелом права для національного суду, тому судові рішення в справі № 640/9995/20 не можуть бути поставлені під сумнів, а інші рішення, в тому числі і в цій справі, не можуть їм суперечити, тому обставини, встановлені при розгляді справи №640/9995/20 зокрема щодо невідповідності намірів забудови Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" Земельної ділянки на підставі Договору із позивачем містобудівній документації, є преюдиційними і не потребують доведення в цій справі.

Пунктом 2.3. Договору передбачено, що Земельна ділянка має використовуватися суперфіціарієм відповідно до її цільового призначення та містобудівних умов, які відповідач, відповідно до п. 2.7. Договору, має отримати до 31.12.2019.

В той же час, положення п. 2.6. Договору, крім отримання містобудівних умов, передбачають обов`язок відповідача отримати також і експертний висновок та дозвіл на будівництво, а п. 8.4.3. Договору передбачений обов`язок відповідача передати позивачу копію проектної документації та графік будівництва протягом 10 робочих днів з моменту їх затвердження.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували отримання відповідачем зазначених вище документів, а дозвіл на будівництво торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу по просп. Перемоги, 50-а у Шевченківському районі м. Києва на земельній ділянці із кадастровим номером :88:093:0026, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією (реєстраційний номер ІУ65), долучений відповідачем до відзиву на позовну заяву, не є діючим, що перевірено судом із відомостей Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, де у розділі "статус документа" щодо названого дозволу наявна інформація про відмову у внесенні відомостей в систему.

Щодо посилань відповідача на те, що суд першої інстанції не застосував норми п. 8 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідно до яких дозволи на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності цим Законом (тобто до 12.03.2011), є чинними до завершення будівництва об`єкта, що, на думку відповідача, свідчить про те, що дозвіл на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер ІУ65) виданий 30.12.2010 є діючим, а обставини щодо подальшої відмови у внесенні у систему, ще не вказують на дефектність самого дозвільного документу чи його не дійсність, слід зазначити наступне.

Єдину державну електронну систему у сфері будівництва було впроваджено після прийняття Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відображають актуальну інформації у сфері будівництва, а відтак у суду відсутні підстави ставити відомості з вказаного реєстру під сумнів.

Згідно з ч. 3 ст. 35 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт, а статтею 34 вказаного закону визначено перелік документів, після отримання яких замовник має право виконувати будівельні роботи. Так, щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, будівельні роботи можуть проводитися лише після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

За таких обставин, враховуючи відсутність у відповідача чинного дозволу на виконання будівельних робіт, доводи останнього щодо реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт не може свідчити про здійснення будівництва на Земельній ділянці.

Посилання відповідача на те, що сторонами визначено, що достатнім строком для будівництва є 4 роки, а відтак до 08.06.2028 (закінчення строку дії Договору) є більше ніж 4 роки для здійснення будівництва на підставі діючого Дозволу на виконання будівельних робіт від 30.12.2010 чи на підставі отриманих нових дозвільних документів апеляційним господарським судом відхиляються, так як за змістом положень п.п. 2.6 та 2.7 Договору термін будівництва становить 4 (чотири) роки з моменту отримання містобудівних умов, експертного висновку щодо проекту та дозволу на будівництво, які відповідач зобов`язується отримати до 31.12.2019 включно.

При цьому, як вірно встановлено судом першої інстанції, відповідач був обізнаний з умовами п.п. 2.6., 2.7. Договору (з урахуванням договору про внесення змін та доповнень) в частині існування у нього обов`язку як отримати відповідні дозвільні документи на будівництво, так і закінчити таке будівництво у визначені Договором строки.

Також слід враховувати, що спірна земельна ділянка була надана відповідачу з конкретно визначеною метою - для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, а також з умовою щодо використання відповідачем Земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та містобудівних умов. Однак, такі вимоги були порушені відповідачем, що підтверджується у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 19.01.2023 у справі № 640/9995/20.

При цьому будь-якої проектної документації на будівництво торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм і озелененням скверу, затвердженої у встановленому законом порядку, матеріали справи не містять, у тому числі, суду не надано і дозволу на виконання будівельних робіт, який відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є основним документом, після отримання якого замовник має право виконувати будівельні роботи.

З огляду на наявні у матеріалах справи докази апеляційний господарський суд вважає вірними висновки суду першої інстанції про те, що відсутність у відповідача станом на теперішній час містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, дозволу на здійснення будівництва, які відповідно до умов Договору відповідач мав отримати до 31.12.2019, а також нездійснення будівельних робіт на Земельній ділянці позбавляють позивача на отримання того, на що він розраховував при укладенні Договору з відповідачем, а саме: отримати 19% усіх корисних (ефективних) площ всіх видів приміщень: торгові площі загальною площею 2000 кв.м. на першому та другому поверхах об`єкту нерухомості, а також, апартаменти і паркінг (машиномісця), що є складовими об`єкту нерухомості, вартістю 16 000 000,00 грн.

За таких обставин апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що встановлені вище обставини у своїй сукупності свідчать про те, що відповідачем не було вжито всіх необхідних та передбачених законодавством і Договором дій, спрямованих на забудову Земельної ділянки.

Як встановлено вище, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення його умов стороною цього договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.05.2020 у справі №904/299/16, від 22.01.2019 у справі №927/877/17, від 24.04.2018 у справі №909/248/17.

Апеляційний господарський суд, враховуючи встановлені обставини виконання відповідачем Договору, прийшов до висновку, що вказані обставини свідчать про істотне порушення відповідачем Договору та, відповідно, про наявність підстав для його розірвання на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, наслідком чого є повернення спірної Земельної ділянки згідно умов Договору.

Так, оскільки відповідно до Акта приймання-передачі нерухомого майна від 08.06.2018 відповідач прийняв від позивача Земельну ділянку з усією необхідною документацією, зокрема, оригіналом державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯЕ 993144, виданим 06.07.2010 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), враховуючи умови п. 6.2. Договору, Земельна ділянка підлягає поверненню позивачу за актом приймання-передачі разом із оригіналом державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯЕ 993144 від 06.07.2010.

Крім того, як зазначалось відповідачем, з травня 2020 року на Земельній ділянці проводилися підготовчі роботи, а саме: встановлено огорожу, роботи зі спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, підведення тимчасових інженерних мереж, винесення інженерних мереж, заходи із зниження рівня ґрунтових вод, закріплення ґрунтів, будівництво підпірних стін тощо.

Здійснення вказаних підготовчих робіт відповідачем підтверджується наявними у справі фотоматеріалами стану Земельної ділянки.

З урахуванням наведених обставин, суд першої інстанції вірно визнав правомірною вимогу позивача про приведення Земельної ділянки у придатний для використання стан, а саме: газон без огорожі земельної ділянки (паркану), без виритого котловану (повернення ґрунтового покриву земельної ділянки), без фундаментного ростверку будівлі, без пальових фундаментів, без підпірних стін, без мобільних (інвентарних) та тимчасових споруд (будівель), без підведених тимчасових інженерних та інших мереж; без будівельних матеріалів та майданчиків для складування матеріалів, конструкцій, побутових споруд, без інших споруджень та змін земельної ділянки.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 4 Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обумовлено, що речове право забудови земельної ділянки (суперфіцій) підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Враховуючи розірвання в судовому порядку укладеного між сторонами Договору та відповідно, відсутність правових підстав у відповідача для користування спірною земельною ділянкою для забудови, то правомірною визнається і вимога позивача про скасування державної реєстрації права відповідача на забудову Земельної ділянки (суперфіцій) за кадастровим номером :88:093:0026.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми чинного законодавства та встановлені фактичні обставини справи, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для часткового задоволення позовних вимог, а саме: розірвання Договору та застосування правових наслідків його розірвання.

За таких обставин доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу "ЕКСОН ПРЕМ`ЄР ШУЛЯВСЬКА" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 18 вересня 2023 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 05.09.2024.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді А.О. Мальченко

О.В. Агрикова