ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2024 р. м. Ужгород Справа № 907/310/24

Суддя Господарського суду Закарпатської області Андрейчук Л.В., розглянувши матеріали справи

за позовом заступника керівника Закарпатської обласної прокуратури в інтересах держави

до відповідача 1 Ужгородської міської ради, м. Ужгород

до відповідача 2 Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, м. Ужгород

до відповідача 3 Товариства з обмеженою відповідальністю «Енівлад», м. Ужгород

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування реєстрації права власності та зобов`язання повернути майно,

Секретар судового засідання Райніш М.І.

За участю представників сторін:

від прокуратури - Андрейчик А.М., Герзанич О.М.,

від відповідача 1 не з`явився;

від відповідача 2 не з`явився;

від відповідача 3 не з`явився;

СУДОВІ ПРОЦЕДУРИ:

Закарпатська обласна прокуратура в інтересах держави заявила позов до Ужгородської міської ради, Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Енівлад», яким просить визнати незаконним та скасувати рішення Ужгородської міської ради №632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року №178»; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017, укладений між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ТОВ «Енівлад»; скасувати рішення №40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38; зобов`язати ТОВ «Енівлад» повернути територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, за актом приймання-передачі.

Ухвалою суду від 25.03.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

15.04.2024 на адресу суду від відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву.

17.04.2024 на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача 1.

22.04.2024 на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача 2.

23.04.2024 на адресу суду від відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву.

Ухвалою суду від 11.07.2024 закрито підготовче провадження, призначено судовий розгляд справи по суті.

Відповідач 3, належним чином повідомлений, відзив на позов не подав, жодного разу в судове засідання не з"явився, причин неявки не повідомляв.

11.09.2024 на адресу суду надійшло клопотання відповідача 2 про відкладення (перенесення) розгляду справи з підстав неможливості відповідача 2 бути присутнім на судовому засіданні через перебування представника на лікарняному. Суд відмовляє у задоволенні даного клопотання оскільки заявник не надав суду належні та допустимі докази перебування представника на лікарняному, водночас суд наголошує, що явка сторін не була визнана судом обов`язковою.

Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, рішення у справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами дослідження та оцінки доказів, поданих сторонами у спорі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Правова позиція позивача.

Прокурор просить суд задоволити позов в повному обсязі, обґрунтовуючи позовні вимоги доданими до матеріалів справи документальними доказами, зокрема стверджує, що Обласною прокуратурою в ході реалізації представницьких повноважень встановлено факт порушення інтересів держави Ужгородською міською радою та Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради при розпорядженні комунальним майном, шляхом незаконного відчуження.

Позивач зазначає, що Закарпатською обласною прокуратурою здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000099 від 19.12.2019 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 233 КК України. У ході досудового розслідування встановлено, що 19.11.2015 між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (на даний час Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) та ТОВ «Енівлад» укладено договір оренди № 1024/0 нежитлового приміщення (будівлі А,Б,Г за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38 для використання під їдальню) .

Позивач наголошує, що у ТОВ «Енівлад» за КВЕД відсутні види діяльності у сфері громадського харчування. Отже, Товариство не мало на меті використовувати вказане приміщення за цільовим призначенням, визначеному у договорі оренди.

27.07.2016 додатком 2 внесено знову зміни до договору оренди, якими зазначено зокрема, що в оренду передається приміщення літерою А загальною площею 292,3 м2 за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38 для використання під їдальню.

У серпні 2016 року орендар звернувся до Департаменту міського господарства (далі - Департамент) з заявою про надання згоди на поліпшення орендованого згідно договору оренди майна. За результатами розгляду заяви орендодавцем надано згоду на поліпшення майна та повідомлено, що у разі здійснення ним поліпшення у розмірі не менше як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, орендар має право на викуп такого майна з долученням підтверджуючих документів.

На підтвердження проведення поліпшення орендованого майна ТОВ «Енівлад» 21.10.2016 подано до Департаменту заяву та підтверджуючі документи.

21.10.2016 Товариство звернулось із заявою до Департаменту про включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації будівлю літери А за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

За результатами розгляду заяви Товариства рішенням Ужгородської міської ради від 18.05.2017 № 632 доповнено програму приватизації об`єктів комунальної власності міста Ужгорода на 2016-2018 роки, затверджену рішенням Ужгородської міської ради від 21.04.2016 № 178, шляхом внесення змін до переліку об`єктів, які підлягають приватизації, а саме включено до переліку нерухоме майно - будівлю літерою А загальною площею 292,3 мг , за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

У подальшому за результатами проведеної приватизації 21.06.2017 між Департаментом та ТОВ «Енівлад» укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації Шляхом викупу № 757 (далі - Договір).

Рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Ужгородської міської ради 23.02.2021 зареєстровано право власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А загальною площею 293,2 м2, за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

Позивач стверджує, що Ужгородська міська рада незаконно обрала cпociб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Тобто відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та підлягає визнанню недійсним.

Зазначає, що ТОВ «Енівлад» жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснило. Даний факт підтверджує висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно - будівельної експертизи від 15.11.2023 № 3497-Е в рамках кримінального провадження №0000099.

Наголошує, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади у зв`язку з тим, що фактично є способом уникнення проведенню конкурсного продажу даного об`єкта (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації максимальну для територіальної громади вигоду. Зазначає, що вказане суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного майна» та Програмі приватизації об`єктів комунальної власності м. Ужгорода на 2016-2018 роки.

Прокурор зазначає, що Департаментом міського господарства та Ужгородською міською радою допущено порушення при приватизації спірного нерухомого майна, щобільше, вони є стороною оспорюваного договору, а відтак відповідачі діяли всупереч інтересам держави та територіальної громади міста. Відтак, ні Департамент, ні Ужгородська міська рада у спірних правовідносинах не можуть бути позивачами, оскільки чинним законодавством не допускається збіг в одній особі позивача і відповідача, що дає право прокурору при здійсненні представництва інтересів держави набути статусу самостійного позивача.

Правова позиція відповідача 1.

Відповідач 1 заперечує позовні вимоги в повному обсязі, зазначає, що в позові не обґрунтовано належним чином, в чому саме полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також не зазначає орган, уповноважений державою здійснювані відповідні функції у спірних правовідносинах що є однією із підстав для відмови у задоволенні позову.

Звертає увагу суду, що у своєму позові заступник керівника прокуратури області зазначає, що про порушення вимог закону у сфері приватизації їм стало відомо лише після проведення судово будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи в рамках кримінального провадження, а саме в листопаді 2023 року, що на думку відповідача 1 свідчить про відсутність факту невжиття компетентним органом заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, оскільки відомості, зазначені у вищезазначеній експертизі не були доведені до відома Ужгородської міської ради.

Заперечення позивача на відзив відповідача 1.

Позивач у поданій суду відповіді на відзив спростовує аргументи відповідача 1, що викладені у відзиві на позов та зазначає, що законодавством прямо передбачено право прокурора звертатись до суду в інтересах держави у разі нездійснення або неналежного здійснення органом місцевого самоврядування відповідних повноважень.

Крім того, вказує на те, що Ужгородська міська рада та Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради, як органи наділені відповідними повноваженнями не можуть обіймати декілька статусів у справі та виступати у якості як позивача, так і відповідача, оскільки є такими органами, які припустили порушення та виступають у якості відповідачів у справі.

Водночас вказує, що Ужгородська міська рада та Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради були обізнані про порушення процедури приватизації шляхом викупу орендарем, а не шляхом аукціону чи конкурсу, адже в спірному рішенні ради та договорі купівлі-продажу наявні посилання на Програму приватизації об`єктів комунальної власності м. Ужгорода на 2016-2018 роки. 3 урахуванням того, що Ужгородська міська рада представляє інтереси громади міста Ужгорода, однак у даному випадку вона є відповідачем у справі, як і Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради, у зв`язку з чим прокурором самостійно подано позов.

Таким чином, відсутність органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів у спірних правовідносинах (відповідного суб`єкта владних повноважень), означає відсутність відповідного суб`єкта владних повноважень, якого належить повідомляти у порядку, визначеному абз. 3 ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Правова позиція відповідача 2.

Відповідач 2 заперечує позовні вимоги в повному обсязі, зазначає, що висновок позивача про те, що Ужгородська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу є необґрунтованим і таким, що не відповідає фактичним обставинам справи.

Зазначає, що документи, які були подані на підтвердження факту завершення ремонтних робіт з поліпшення орендованого нерухомого майна за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38 відповідали вимога чинного законодавства, зокрема Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

Стверджує, що враховуючи те, що подані орендарем документи, підтверджували факт здійснення ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків, а саме 33,01 %, ринкової вартості майна, вважає, що рішення ХІІ сесії VІІ скликання Ужгородської міської ради від 18.05.2017 № 632 "Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VІІ скликання 21 квітня 2016 року № 178" є таким, що прийняте у відповідності до положень частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та пункту 5.6.1 Програми приватизації об`єктів комунальної власності м. Ужгорода на 2016-2018 роки та перелік об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації у 2016 році є законним та обґрунтованим.

Посилається на те, що ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 02.08.2022 по справі № 308/14781/19 було задоволено клопотання прокурора щодо накладення арешту на майно шляхом заборони будь-яким способом використовувати та розпоряджатися наступними об`єктами нерухомого майна: - приміщення будівлі літ А,Б,Г площею 292,3 кв.м. розташовані за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38; - земельна ділянка площею 0,0785 га, кадастровий номер :10:001:0355, що знаходиться за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38. Відтак, починаючи з 02.08.2022 по теперішній час відповідач 3 фактично був позбавлений будь-яким способом використовувати та розпоряджатися будівлею літ. А по вул. Руській, 38, в тому числі проводити капітальний та поточний ремонти об`єкта.

Заперечення позивача на відзив відповідача 2.

Позивач у поданій суду відповіді на відзив спростовує аргументи відповідача 2, що викладені у відзиві на позов та зазначає, що воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади, таким чином, здійснення Ужгородською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.

Стверджує, що уповноваженими органами місцевого самоврядування обрано спосіб приватизації через схему неіснуючих покращень орендованого майна задля уникнення проведення передбаченого законодавством конкурсного продажу, що виключав можливість отримати за об`єкт приватизації справедливу ринкову вартість, та у свою чергу нівелює розумні очікування територіальної громади на належне урядування відповідальних посадових осіб, з тим щоб громада отримала максимальну вигоду від реалізації належного їй майна.

Наголошує, що органи місцевого самоврядування як органи приватизації не можуть самостійно обирати способи приватизації, окрім як відповідно до вимог законодавства. Право власності на комунальне майно належить територіальним громадам, від імені та в інтересах яких діють відповідні органи місцевого самоврядування. Прийняття органом місцевого самоврядування рішень попри встановлену законом процедуру приватизації не буде відображати волю територіальної громади як власника комунального майна, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна.

З приводу твердження Департаменту міської інфраструктури про те, що Товариство було позбавлене, починаючи з 02.08.2022 можливості користуватися та розпоряджатися спірним майном, у тому числі проводити капітальний та поточний ремонт (що могло призвести до руйнації об`єкта) вважає безпідставним, оскільки об`єкт був придбаний ще у 2017 році, а отже протягом 5 років Товариство зобов`язане було відповідно до умов договору утримувати спірне приміщення у належному стані.

Правова позиція відповідача 3.

Відповідач 3 не подав до суду відзиву на позовну заяву, хоча був повідомлений своєчасно та належним чином.

Суд вказує про те, що відповідач не був обмежений у своїх процесуальних правах надати відзив через канцелярію суду або шляхом його направлення на адресу суду поштовим відправленням, відтак, взявши до уваги, що відповідач у строк, встановлений частиною 1 статті 251 Господарського процесуального кодексу України, не подав до суду відзив на позов, а відтак не скористався наданими процесуальними правами, з метою дотримання процесуальних строків вирішення спору, суд дійшов висновку, що наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення відповідно до ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178, ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, а неподання відповідачем відзиву на позов не перешкоджає вирішенню справи по суті за наявними в ній матеріалами.

Судом також враховано, що згідно з приписами п. 6.1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Учасник справи розпоряджається своїми правами на власний розсуд (ч. 2 ст. 14 ГПК України). Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України).

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

Закарпатською обласною прокуратурою здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000099 від 19.12.2019 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 233 КК України.

У ході досудового розслідування встановили, що 19.11.2015 між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (на даний час Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) та ТОВ «Енівлад» укладено договір оренди № 1024/0 нежитлового приміщення. Предметом договору оренди є приміщення літерами А, Б, Г, які розташовані за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, для використання під їдальню.

Вищенаведене підтверджується актом приймання-передачі від 19 листопада 2015 року.

Згідно з договором, вартість об`єкту станом на 30.10.2015 р. становить 457 305,00 грн. без ПДВ (п. 1.2).

Договір оренди укладено на строк з 19.11.2015 до 19.11.2020 (п. 3.1).

Додатком 1 до договору від 25.11.2015 сторонами внесено зміни щодо строку дії договору оренди, а саме продовжено строк оренди до 19.11.2025.

27.07.2016 додатком 2 внесено знову зміни до договору оренди, якими зазначено зокрема, що в оренду передається приміщення літерою А загальною площею 292,3 м2 за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38 для використання під їдальню. Вартість об`єкту станом на 30.10.2015 р. становить 435 235,00 грн. без ПДВ.

01.08.2016 на адресу департаменту міського господарства Ужгородської міської ради надійшла заява ТОВ "Енівлад" про надання згоди на поліпшення орендованого нерухомого майна за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38.

За результатами розгляду заяви ТОВ "Енівлад" від 01.08.2016 листом департаменту міського господарства Ужгородської міської ради від 12.08.2016 № 42832 товариству було надано згоду на поліпшення орендованого згідно договору оренди № 1024/0 від 19.11.2016 нерухомого майна (будівля літ. А загальною площею 292,3 кв.м.) за адресою: м. Ужгород, вул. Руська, 38.

Позивач зазначає, що на підтвердження проведення поліпшення орендованого майна ТОВ «Енівлад» 21.10.2016 подано до Департаменту заяву та підтверджуючі документи, а саме акт приймання виконаних будівельних робіт, відомість ресурсів до акту виконаних робіт, довідка про вартість виконаних робіт, аудиторський висновок про фінансування виконаних робіт.

Згідно з довідка про вартість виконаних робіт від 21.10.2016 суб`єктом господарювання здійснено невід`ємні поліпшення по ремонту орендованого нежитлового приміщення на суму 143 660 грн. Так, відповідно до аудиторського висновку № 12 від 21.10.2016 Товариством проведені наступні роботи: демонтаж дверних коробок в кам`яних стінах з відбиванням штукатурки в укосах; установлення дверних блоків у зовнішніх та внутрішніх прорізах кам`яних стін; демонтаж віконних коробок в кам`яних стінах з відбиванням штукатурки в укосах; заповнення віконних прорізів готовими блоками з металопластику в кам`яних стінах.

21.10.2016 Товариство звернулось із заявою до Департаменту про включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації будівлю літери А за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

За результатами розгляду заяви Товариства рішенням Ужгородської міської ради від 18.05.2017 № 632 доповнено програму приватизації об`єктів комунальної власності міста Ужгорода на 2016-2018 роки, затверджену рішенням Ужгородської міської ради від 21.04.2016 № 178, шляхом внесення змін до переліку об`єктів, які підлягають приватизації, а саме включено до переліку нерухоме майно - будівлю літерою А загальною площею 292,3 мг , за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

На виконання вказаної програми Департаментом прийнято наказ № 175 від 25.05.2017 про приватизацію спірної будівлі шляхом викупу Товариством.

Відповідно до наказу від 25.05.2017 № 175 департаментом міського господарства було замовлено та виготовлено звіт від 15.06.2017 про оцінку будівлі літ. А загальною площею 292,3 кв.м., що знаходиться за адресою: Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Руська, 38.

Відповідно до звіту від 15.06.2017 вартість об`єкта оцінки з ПДВ становила 511590,00 (п`ятсот одинадцять тисяч п`ятсот дев`яносто гривень)грн.

Окрім того, наказом Департаменту № 206 від 20.06.2017 затверджено висновок про вартість майна літерою А загальною площею 292,3 м2 (м. Ужгород, вул. Руська, 38) для приватизації шляхом викупу, згідно з яким вартість об`єкта становить 511 590,00 грн.

За результатами проведеної приватизації 21.06.2017 між Департаментом та ТОВ «Енівлад» укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації Шляхом викупу № 757 (далі - Договір).

Об`єктом приватизації є будівля літерою А за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, площею 292,3 мг, вартістю 511 590,00 грн. Вказаний договір нотаріально посвідчений та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за 4 № 1024.

При цьому у договорі купівлі-продажу зазначено, що його укладено на підставі Програми приватизації об`єктів комунальної власності міста Ужгорода на 2016-2018 роки та переліку об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації у 2016 році, Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та на виконання наказів Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради № 175 від 25.05.2017, № 206 від 20.06.2017 (п. п. 1.1, 1.2 Договору).

Слід зауважити, що відповідно до п. 5.3 договору покупець зобов`язаний утримувати приміщення та прилеглу територію в належному санітарному стані, своєчасно проводити капітальний та поточний ремонт приміщень, фасаду, тощо.

Рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Ужгородської міської ради 23.02.2021 зареєстровано право власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А загальною площею 293,2 м2, за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

Водночас позивач зазначає, що ТОВ «Енівлад» жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснило.

Даний факт підтверджує висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно - будівельної експертизи від 15.11.2023 № 3497-Е в рамках кримінального провадження №0000099.

Вказаним висновком встановлено, що у будівлі відсутні дверні та віконні блоки, елементи покрівлі та перекриття, стіни та перегородки з цегли частково зруйновані. Крім того, на дату проведення дослідження спірного майна експертом встановлено, що за технічним станом конструктивних елементів приміщення можливо віднести до аварійного.

Також, згідно висновку експерта об`єми та вартість фактично виконаних робіт з ремонту будівлі літери А по вул. Руській, 38 в м. Ужгороді повністю не відповідають об`ємам та вартості, зазначеним в акті приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ 2в) та довідці про вартість виконаних робіт за жовтень 2016 року за договором № 5 від 01.08.2016. Вартість невиконаних будівельних робіт становила за актом 143 660,00 грн.

Окрім того, експертом зазначено, що ринкова вартість спірної нежитлової будівлі площею 292,3 м2 станом на 15.06.2017 (тобто на момент відчуження) могла становити 1159940,00 грн.

Також, висновком експерта підтверджено невиконання п. 5.3 договору купівлі-продажу щодо утримання приміщень та прилеглої території у належному санітарному стані. Вказаним пунктом чітко закріплено за покупцем обов`язок щодо своєчасного проведення капітального та поточного ремонтів приміщень, фасаду тощо. Однак, станом на листопад 2023 року вказане приміщення знаходиться в аварійному стані.

Таким чином, позивач вважає, що Ужгородська міська рада незаконно обрала cпociб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, тобто вважає відповідне рішення міської ради незаконним та просить суд визнати незаконним та скасувати рішення Ужгородської міської ради №632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року №178»; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017, укладений між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ТОВ «Енівлад»; скасувати рішення №40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38; зобов`язати ТОВ «Енівлад» повернути територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, за актом приймання-передачі.

ПРАВОВЕ ОБГРУНТУВАННЯ І ОЦІНКА СУДУ.

Досліджуючи питання наявності підстав представництва органами прокуратури інтересів держави, суд зазначає наступне.

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що якщо підставою для представництва інтересів держави прокурор зазначив відсутність органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, цей довід прокурора суд повинен перевірити незалежно від того, чи надав прокурор докази вчинення ним дій, спрямованих на встановлення відповідного органу.

Відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 26.06.2019р. у справі № 587/430/16-ц, від 15.01.2020р. у справі №698/119/18.

Тобто, суд самостійно перевіряє, чи справді відсутній орган, що мав би для захисту інтересів держави звернутися до суду з таким позовом як заявив прокурор. Процедура, передбачена абзацами третім і четвертим частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження з такого захисту. Іншими словами, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює.

Предметом позову у даній справі є вимога про визнання незаконним та скасувати рішення Ужгородської міської ради №632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року №178»; визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017, укладений між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ТОВ «Енівлад»; скасування рішення №40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38; та зобов`язання ТОВ «Енівлад» повернути територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, за актом приймання-передачі.

При цьому, з вказаних позовних вимог вбачається, що в даному випадку спір виник щодо нежитлової будівлі, яка є комунальною власністю та належать територіальній громаді м. Ужгорода.

Особою, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді міста Ужгород, є Ужгородська міська рада.

З огляду на що, у випадку здійснення захисту інтересів держави (місцевої громади), які пов`язані із захистом права власності територіальних громад, в суді прокурором, саме міська рада має виступати органом, в інтересах, якого має бути здійснено представництво прокурором інтересів держави.

Так, звертаючись до суду з відповідним позовом, прокурор одним із співвідповідачів вказав Ужгородську міську раду, оскільки рішення саме цього органу оспорюється прокурором, із зазначенням того, що вказане рішення прийнято із порушенням чинного законодавства. Цим прокурор обґрунтовував відсутність органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів саме у спірних правовідносинах, тобто, навів підставу для представництва інтересів держави.

Суд погоджується із такою позицією прокурора, оскільки захист інтересів держави в особі територіальної громади м. Ужгорода має здійснювати Ужгородська міська рада, проте, саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення та підписання договору, які прокурор вважає незаконними та такими, що порушують інтереси держави в особі територіальної громади м. Ужгород, з огляду на що, прокурором цілком правомірно заявлено відповідний позов, а Ужгородська міську раду визначено одним із відповідачів у цій справі, тому іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади м. Ужгород, виходячи із спірних правовідносин, не існує.

З огляду на що, безпосередність звернення прокуратури без зазначення компетентного органу, який здійснює функції держави в спірних відносинах, цілком правомірно обґрунтовується перевищенням Ужгородською міською радою, як органом місцевого самоврядування, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді міста, встановлених законом меж її владних повноважень, а також необхідністю захисту інтересів держави в частині забезпечення права місцевої громади розпоряджатися майном, яке їй належить, що власне і стало підставою для звернення прокурора з цим позовом.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що в даному випадку прокурор належним чином підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі та звернувся до суду як самостійний позивач.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 26.08.2020р. у справі №908/684/19, від 17.06.2020р. у справі №545/275/19, від 25.08.2020р. у справі №707/2825/18.

По суті позовних вимог, суд зазначає наступне.

Суд встановив, що за результатами розгляду заяви Товариства рішенням Ужгородської міської ради від 18.05.2017 № 632 доповнено програму приватизації об`єктів комунальної власності міста Ужгорода на 2016-2018 роки, затверджену рішенням Ужгородської міської ради від 21.04.2016 № 178, шляхом внесення змін до переліку об`єктів, які підлягають приватизації, а саме включено до переліку нерухоме майно - будівлю літерою А загальною площею 292,3 мг , за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

Вказані рішення прийняті на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про місцеве самоврядування в Україні» та Програми приватизації об`єктів комунальної власності м. Ужгорода на 2016-2018 та перелік об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації у 2016 році.

У пунктах 1.3.-1.5. Програми визначено мету та пріоритети приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2016-2028 рр.

Метою приватизації є підвищення соціально-економічної ефективності використання майна способом завершення широкомасштабної приватизації, створення конкурсного середовища та забезпечення надходження коштів від приватизації до бюджету розвитку м. Ужгорода.

До пріоритетів проведення приватизації у 2016-2028 рр. належать зокрема першочерговий продаж дрібних і малоліквідних об`єктів нерухомого майна площею більш ніж 300 кв.м. (комплекси будівель, будівлі, вбудовані приміщення), досягнення максимальної ефективності продажу об`єктів приватизації, продаж високоліквідних об`єктів для забезпечення виконання бюджетних завдань, забезпечення збільшення надходження до бюджету м. Ужгорода коштів від приватизації через підвищення конкурентності та прозорості продажів.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає, що відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Підставами для визнання акту недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.

Частиною 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Згідно з частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) приватизація державного майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Відповідно до ч.1 ст.5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.

Частиною 2 ст.5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців; продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; викупу об`єктів приватизації, продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.

Викуп об`єктів малої приватизації, за приписами ч.2 ст.16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Так, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (ст.3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин).

Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами.

Відповідно до ч.1 ст.8 Закону України "Про приватизацію невеликих, державних підприємств (малу приватизацію)", з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

За рішенням органів приватизації провадиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки (ст.9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)").

Відповідно до ч.ч.1, 3 ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єкті в малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Згідно з абз.1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості Майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України та на час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439).

Згідно з п.8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до п.3.3 розділу III та п.7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Відповідно до п.8.2 Порядку № 439 ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика № 1891).

Відповідно до п.69 Методики (у редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення), вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.

Згідно з п.70 Методики № 1891, для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.

Вибір виду вартості об`єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом № 1 (п.71 Методики № 1891).

Згідно з абз.6 п.73 Методики № 1891 порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок № 377).

Відповідно до п.1.1. Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

За умовами п.2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п.2.2 Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Відповідач зазначає, що ним на підтвердження проведення поліпшення орендованого майна ТОВ «Енівлад» 21.10.2016 подано до Департаменту заяву та підтверджуючі документи, а саме акт приймання виконаних будівельних робіт, відомість ресурсів до акту виконаних робіт, довідка про вартість виконаних робіт, аудиторський висновок про фінансування виконаних робіт. Водночас суд не досліджує вірогідність подання вказаних документів, оскільки матеріали справи не містять відповідної доказової бази.

Пунктами 2.3., 2.4. Порядку унормовано, що ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна включає такі етапи: передавання відповідним органом приватизації суб`єкту оціночної діяльності - суб`єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у п. 2.2 цього Порядку; проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання аналізу підтверджувальних документів у тижневий строк після їх отримання, візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди; підготовку суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна; подання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідному органу приватизації висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна у разі виявлення факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності. Висновок про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна може бути позитивним або негативним.

За п. 3.1. Порядку базою оцінки орендованого нерухомого майна є ринкова вартість.

Відповідно до п. 3.2. Порядку під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур: визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем; розраховується ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку; визначення питомої ваги державної частки (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та частки орендаря в об`єкті приватизації. Розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень, а також ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.

Під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів про оцінку майна, складених з метою передання його в оренду, а також акти технічного обстеження будівель або їх окремих конструктивних елементів, приміщень, їх частин тощо. Ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить поліпшень, які ідентифіковані (п. 3.3. Порядку).

Приписами п. 3.7. Порядку врегульовано, що у разі отримання в результаті розрахунку позитивної величини ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.6 цього Порядку. Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, суми зобов`язань орендаря, що виникли внаслідок операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені орендарем на дату оцінки. Ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує вищезазначену суму коштів. У цьому разі ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень (державна частка або відповідно частка комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим в об`єкті приватизації) є різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

Згідно з звітом про оцінку майна, суд встановив, що орендар здійснив наступні поліпшення, що були візуально ідентифіковані Оцінювачем на об`єкті: демонтаж дверних коробок в кам`яних стінах з відбиванням штукатурки в укосах; установлення дверних блоків у зовнішніх та внутрішніх прорізах кам`яних стін; демонтаж віконних коробок в кам`яних стінах з відбиванням штукатурки в укосах; заповнення віконних прорізів готовими блоками з металопластику в кам`яних стінах. Так, суб`єктом господарювання здійснено невід`ємні поліпшення по ремонту орендованого нежитлового приміщення на суму 143 660 грн.

Водночас дослідивши долучений позивачем висновок експерта №3497-Е від 15.11.2013 року в рамках кримінального провадження № 0000099 встановлено, що об`єми будівельних робіт, зазначених в актах приймання виконаних робіт, не відповідають довідці про вартість виконаних робіт на витрати за жовтень 2016 року в сумі 143 660 грн.

Експертним шляхом підлягало встановлення відповідність/невідповідність обсягів та вартості фактично виконаних будівельних робіт обсягам та вартості, вказаним у довідці та акті приймання виконаних робіт б/н за жовтень 2016 року, а також обсяги та вартість фактично не/виконаних будівельних робіт. У результаті натурного обстеження експертом виконано фотофіксацію та візуально обстежено виконані роботи, зазначені в акті б/н приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2016 року (форми КБ 2в) по спірному об`єкту (вказаним актом Товариство підтверджувало здійснення поліпшення орендованого майна). При цьому встановлено, що у будівлі відсутні дверні та віконні блоки, елементи покрівлі та перекриття, стіни та перегородки з цегли частково зруйновані.

Крім того, на дату проведення дослідження спірного майна експертом встановлено, що за технічним станом конструктивних елементів приміщення можливо віднести до аварійного. Також, згідно висновку експерта об`єми та вартість фактично виконаних робіт з ремонту будівлі літери А по АДРЕСА_1 повністю не відповідають об`ємам та вартості, зазначеним в акті приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ 2в) та довідці про вартість виконаних робіт за жовтень 2016 року за договором № 5 від 01.08.2016.

Вартість невиконаних будівельних робіт становила за актом 143 660 грн. Окрім того, експертом зазначено, що ринкова вартість спірної нежитлової будівлі площею 292,3 м2 станом на 15.06.2017 (тобто на момент відчуження) могла становити 1159940 грн. Вказане свідчить про те, що поліпшень Товариством не проводилось. Також, висновком експерта підтверджено невиконання п. 5.3 договору купівлі-продажу щодо утримання приміщень та прилеглої території у належному санітарному стані. Вказаним пунктом чітко закріплено за покупцем обов`язок щодо своєчасного проведення капітального та поточного ремонтів приміщень, фасаду тощо. Однак, станом на листопад 2023 року вказане приміщення знаходиться в аварійному стані.

Суд наголошує, що Міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.

При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Водночас відповідний орган не наділений правом самостійно обирати будь-який спосіб приватизації.

Так, суд, керуючись висновками експерта №3497-Е від 15.11.2013 року в рамках кримінального провадження № 0000099 вбачає недотримання умов продажу відповідного майна шляхом викупу, а саме наголошує на відсутності поліпшень орендованого майна, що свідчить про відсутність підстав для його продажу шляхом викупу.

Також, суд наголошує, що експертиза проведена у кримінальному провадженні містить інформацію щодо предмета доказування у даній справі, а отже враховується судом як допустимий доказ не зважаючи на те, що на момент розгляду справи вирок у кримінальній справі не ухвалений. (Правова позиція викладена в постанові Верховний Суд у справі № 461/3675/17)

Крім того, суд наголошує, що порушення міською радою умов та порядку приватизації призвели не тільки до можливих економічних збитків (недотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.

Ужгородська міська рада, розпорядившись таким чином майном, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.

Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної фізичної чи юридичної особи, ЄСПЛ у своєму рішенні у справі «Трегубенко проти України» від 02.11.2004 категорично ствердив, що «правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес».

Статтею 5 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

При цьому, згідно з ч.ч.1, 5, 10 ст.59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

За змістом ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до ч.1 ст.202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (ч. 4 цієї ж статті).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України).

Як передбачено положеннями ст.215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5-6 ст.203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно положень ч.ч.1, 2 ст.216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Таким чином, враховуючи недотримання чітко визначених законодавством вимог щодо порядку приватизації спірного майна шляхом викупу, суд встановив, що рішення Ужгородської міської ради № 632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року № 178» є незаконним та підлягає скасуванню.

Виходячи з наведеного, договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017 визнається судом недійсним а рішення № 40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м2, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38 підлягає скасуванню.

Як наслідок, нежитлова будівля літерою А площею 292,3 м2, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38 підлягає поверненню територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради за актом приймання передачі.

Відповідно до статті 73 ГПК України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Позивач як особа, яка вважає, що її право порушено самостійно визначає докази, які на його думку підтверджують заявлені вимоги. Проте, обов`язок надання правового аналізу заявлених вимог, доказів на їх підтвердження та спростування доводів учасників справи, покладений на господарський суд.

Жодний доказ не має для суду заздалегідь встановленої сили, а суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ч.3 ст. 86 ГПК України).

Також суд зазначає, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 89 ГПК України).

Стандарт доказування "вірогідності доказів" встановлює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач та їх оцінки їх правдивості і переваги доводів протилежної сторони судового процесу. Тлумачення змісту цієї статті показує, що нею на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були. Тобто, обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (тут суд звертається до правових висновків викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 30.09.2021 у справі № 922/3928/20, зокрема, що саме суд має забезпечити право особи на справедливий суд (справедливу судову процедуру).

Пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України визначено одним із принципів судочинства змагальність сторін та свободу в наданні ними своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судових рішеннях у справі, питання вичерпності висновків судів, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Водночас кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Зважаючи, що судом встановлено порушення порядку приватизації спірної будівлі шляхом викупу Товариством, вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Ужгородської міської ради №632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року №178»; визнання недійсним договіру купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017, укладений між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ТОВ «Енівлад»; скасування рішення №40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38; зобов`язання ТОВ «Енівлад» повернути територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м3, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, за актом приймання-передачі підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат.

Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відтак, на відповідачів покладається 16 757,85 гривень витрат на оплату судового збору, що підлягає розподіленню порівну між відповідачем-1, відповідачем-2 та відповідачем-3.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 11, 13, 14, 73 - 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позовні вимоги задоволити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Ужгородської міської ради № 632 від 18.05.2017 «Про доповнення до рішення ІІ сесії міської ради VII скликання 21 квітня 2016 року № 178».

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу № 757 від 21.06.2017, укладений між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ТОВ «Енівлад».

4. Скасувати рішення № 40734825 від 23.02.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Енівлад» на нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м2, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38.

5. Зобов`язати ТОВ «Енівлад» повернути територіальній громаді міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради нежитлову будівлю літерою А площею 292,3 м2, розташовану за адресою м. Ужгород, вул. Руська, 38, за актом приймання передачі.

6. Стягнути з Ужгородської міської ради (пл. Поштова, 3 м. Ужгород, 88000 ) на користь Закарпатської обласної прокуратури (р/р UA0018475, код 02909967, МФО 820172 ДКС України) суму 5 585,95 грн (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят п`ять гривень 95 коп.) на відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору.

7. Стягнути з Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (пл. Поштова, 3 м. Ужгород, 88000 код ЄДРПОУ - 36541721) на користь Закарпатської обласної прокуратури (р/р UA0018475, код 02909967, МФО 820172 ДКС України) суму 5 585,95 грн (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят п`ять гривень 95 коп.) на відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору.

8. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Енівлад» (вул. Дружня, буд. 9, м. Ужгород, 88007 код ЄДРПОУ - 13586651) на користь Закарпатської обласної прокуратури (р/р UA0018475, код 02909967, МФО 820172 ДКС України) суму 5 585,95 грн (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят п`ять гривень 95 коп.) на відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене в Західному апеляційному господарському суді в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Вебадреса сторінки на офіційному вебпорталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повний текст рішення складено 11.09.2024

Суддя Л.В. Андрейчук