СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2024 року м. Харків Справа № 905/1143/20

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Істоміна О.А. , суддя Стойка О.В.

за участю секретаря судового засідання Євтушенка Є.В.

за участю представників сторін:

від позивача не з`явився

від відповідача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області (вх. №1577 Д/3) на рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 (повний текст підписано 17.05.2024 у місті Харкові) у справі №905/1143/20 суддя Паляниця Ю.О.

за позовом: Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області, м. Святогірськ, Краматорський район, Донецька область

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Скеля плюс, Донецька область, м. Слов`янськ, м. Святогірськ

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №06 від 14.03.2007 в редакції, запропонованій позивачем

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Святогірська міська рада звернувся до Господарського суду Донецької області з позовом до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю Скеля плюс про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №06 від 14.03.2007 в редакції, запропонованій позивачем.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на той факт, що рішенням Святогірської міської ради №3-LVI-6 від 05.06.2015 затверджено Положення про плату на землю, пунктом 8.2 якого встановлено, що розмір орендної плати на території Святогірської міської ради встановлюється у відсотках від виду функціонального використання земельних ділянок. Зокрема, для земельних ділянок готелів та ресторанів встановлено розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки відповідач відмовляється від внесення змін до договору оренди землі №06 від 14.03.2007, з огляду на необхідність приведення умов договору у відповідність до вимог законодавства, позивач звернувся із вказаним позовом до господарського суду.

Ухвалою господарського суду від 30.06.2020 (суддя Бокова Ю.В.) за вказаним позовом відкрито провадження у справі №905/1143/20, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

У зв`язку з обранням судді Бокової Ю.В. членом Вищої ради правосуддя, 25.01.2023 здійснено повторний автоматичний розподіл судової справи, внаслідок чого для розгляду справи визначено суддю Паляницю Ю.О.

Ухвалою господарського суду від 18.04.2024, зокрема, змінено найменування позивача у справі №905/1143/20 з Святогірської міської ради на Святогірську міську раду Краматорського району Донецької області, розгляд справи вирішено здійснювати з урахуванням редакції додаткової угоди до договору оренди землі №06 від 14.03.2007, яка додана до клопотання б/н від 15.04.2024 Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області.

Рішенням Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 позовні вимоги задоволені частково. Визнано додаткову угоду №141412002 до договору оренди землі №06 від 14.03.2007 укладеною у редакції, викладеної у резолютивній частині оскаржуваного рішення.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Скеля плюс на користь Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області судовий збір в сумі 1051 грн.

Оскаржуване рішення господарського суду обґрунтовано тим, що визначена в договорі оренди землі ставка орендної плати - 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 5% відсутні.

Також господарський суду дійшов висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни, а тому позовна вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі є правомірною.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни редакції п.1, суд дійшов висновку, що доказів зміни категорії наведеної земельної ділянки суду не надано, відтак, вказана позовна вимога в цій частині не підлягає задоволенню. Поряд з цим, суд вбачає за можливе внести зміни до п.1 договору №6 від 14.03.2007 в частині зміни найменування вулиці, на якій знаходиться орендована земельна ділянка.

Стосовно позовної вимоги в частині внесенні змін до п.п.11, 12, 15 договору №6 від 14.03.2007, суд дійшов висновку, що позовна вимога про внесення змін до п.11 договору №6 від 14.03.2007 не суперечить чинному податковому законодавству, є правомірною. Крім іншого, редакція Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області п.12 договору №6 від 14.03.2007 також не суперечить законодавству, відповідає редакції аналогічного пункту Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, а відтак позовна вимога в цій частині також підлягає задоволенню.

Суд першої інстанції встановив, що згідно з витягом №3765-10-16 від 17.12.2018 з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером: :01:003:0145, цільове призначення вказаної земельної ділянки є наступним: 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, а тому суд дійшов висновку, що позовна вимога в частині внесення змін до п.15 договору оренди землі є правомірною.

Не погодившись з прийнятим рішенням позивач, Святогірська міська рада Краматорського району Донецької області звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Донецької області по справі № 905/1143/20 від 07.05.2024 року в частині відмови у задоволенні вимоги щодо викладення в запропонованій позивачем редакції п. 9 додаткової угоди до договору оренди землі договору оренди землі №06 від 14.03.2007.

Пункт 9 Додаткової угоди до договору оренди землі №06 від 14.03.2007 викласти у такій редакції: 9.Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі, у розмірі 5 (п`ять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає: - 80241,04 грн (вісімдесят тисяч двісті сорок одна гривня 04 копійки) гривень.

В іншій частині залишити рішення без змін.

Здійснити розподіл судових витрат у відповідності до статті 129 ГПК України.

Апеляційна скарга мотивована тим, що підставою для перегляду розміру орендної плати в силу положень п. 12 Договору оренди землі №06 від 14.03.2007, є і зміна розміру земельного податку.

Апелянт вважає, що господарським судом не було враховано той факт, що положення ст.ст. 274 та 277 Податкового кодексу України в частині розміру ставок земельного податку змінювались неодноразово, зокрема, законами України № 4834-VI від 24.05.2012, № 71-VIII від 28.12.2014, № 909-VIII від 24.12.2015; № 1791-VIII від 20.12.2016; № 2628-VIII від 23.11.2018.

З огляду на те, що вищевказані положення Податкового кодексу України здійснюють правове регулювання розміру земельного податку, який є основою для визначення орендної плати, а також внесення змін до ст.ст.274, 277 Податкового кодексу України на підставі вищевказаних нормативно-правових актів, можна дійти висновку, що починаючи з 2012 року розмір земельного податку неодноразово змінювався.

Крім того, з аналізу висновків, викладених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19, на яку посилався суд, випливає, що не має суттєвого значення, чи призвели вищевказані зміни до збільшення або зменшення розміру земельного податку, вирішальне значення має сам факт його зміни в той чи інший бік.

Отже, вищевказані зміни розміру земельного податку також є підставою для перегляду розміру орендної плати в силу положень п. 12 договору оренди землі №06 від 14.03.2007.

Зважаючи на вищевикладене, скаржник вважає, що пропозиція встановити орендну плату в розмірі 5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, є виконанням обов`язку привести істотні умови договору у відповідність до вимог вищенаведених норм чинного законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, у зв`язку із чим внесення змін до п. 9 договору оренди землі із зазначенням орендної плати в розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки, а саме в розмірі 80241,04 грн на рік є цілком правомірним.

Крім іншого, 27.06.2024 до Східного апеляційного господарського суду скаржником через підсистему Електронний суд надіслано заяву про усунення описки, у якій останній зазначає, що 25.06.2024 року за допомогою ЄСІТС Електронний суд до Східного апеляційного електронного суду було направлено апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Донецької області по справі 905/1143/20 із додатками.

Імовірно, через проведення технічних робіт в ЄСІТС Електронний суд стався збій, через що, в свою чергу, некоректно була сформована апеляційна скарга у частині найменування відповідача .

Отже, апелянт просить виправити описку в Картці додаткових матеріалів справи, яка надійшла до кабінету Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області в ЄСІТС "Електронний суд" 26.06.2024 року, а саме назву відповідача з "Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Європейська агенція з повернення боргів"" на "Товариство з обмеженою відповідальністю "Скеля плюс"", щоб в подальшому уникнути негативних наслідків.

Заява розглянута судом апеляційної інстанції та залучена до матеріалів справи.

Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.06.2024 року сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Істоміна О.А., суддя Стойка О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.07.2024 апеляційну скаргу Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області на рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 залишено без руху. Зобов`язано скаржника усунути впродовж 10-ти днів з моменту отримання цієї ухвали, встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки, а саме до Східного апеляційного господарського суду надати докази сплати судового збору у розмірі 2522,40 грн у встановленому порядку за встановленими реквізитами.

03.04.2024 у встановлений судом строк на адресу Східного апеляційного господарського суду через підсистему Електронний суд від скаржника надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, у якій останній надав докази сплати судового збору, а саме платіжну інструкцію №233 від 26.06.2024 на суму 3153 грн, що свідчить про виконання останнім вимог ухвали апеляційного господарського суду від 01.07.2024 року.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду 05.07.2024, зокрема, поновлено Святогірській міській раді Краматорського району Донецької області процесуальний строк на оскарження на рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області на рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20. Встановлено учасникам справи строк до 19.07.2024 року включно, для подання відзиву на апеляційну скаргу та заяв, клопотань та заперечень (у разі наявності) з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів іншим учасникам справи. Призначено справу до розгляду на "28" серпня 2024 р. о 10:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 131 .

Від відповідача відзив до Східного апеляційного господарського суду не надходив.

Відповідно до ч. 3 ст.263 ГПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

19.07.2024 до Східного апеляційного господарського суду від скаржника через підсистему «Електронний суд» надійшла заява, у якій останній просить розглядати справу №905/1143/20, у тому числі провести судове засідання о 10.00 год. 28.08.2024 року у відсутності останнього.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, своїм правом на участь у суді апеляційної інстанції не скористався.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутністю учасників справи, враховуючи, що явка сторін не визнавалася судом обов`язковою.

Відповідно до вимог ст. 223 ГПК України судом під час розгляду даної справи було складено протокол судового засідання.

Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Розглянувши апеляційну скаргу та матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд апеляційної інстанції встановив наступне.

Як вірно встановлено господарським судом та підтверджується матеріалами справи 14.03.2007 між Святогірською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Скеля плюс (орендар) було укладено договір оренди землі №6, за змістом п.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови Святогірської міської ради, яка знаходиться м. Святогірськ, вул.60 років Жовтня, 21.

Згідно з п.5 наведеного правочину нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 377057,06 грн.

Пунктами 9, 10, 11, 12 вказаного договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі у грошовій формі, розмірі 1 відсотка грошової оцінки землі, що складає 3770,57 грн в рік.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі 314,21 грн.

Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом.

За змістом п.8 договору №6 від 14.03.2007 договір укладено на 25 років.

Договір підписано представниками сторін і скріплено печатками без зауважень та заперечень.

Додатками до наведеного договору оренди землі є план (схема) встановлення меж земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0145, акт встановлення в натурі та погодження зовнішніх меж земельної ділянки, розрахунок розміру орендної плати, акт про передачу та прийом земельної ділянки.

05.06.2015 Святогірською міською радою прийнято рішенням №3-LVI-6, за змістом п.8.2 якого розмір орендної плати на території Святогірської міської ради встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок в залежності від виду функціонального використання земельних ділянок. Для земельних ділянок готелів та ресторанів встановлюється розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з витягом №3765-10-16 від 17.12.2018 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером: :01:003:0145, станом на 17.12.2018 нормативно грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 1604820,78 грн, застосовано коефіцієнт Кф 2,50, категорія земель землі житлової та громадської забудови.

21.02.2020 Святогірська міська рада звернулась до відповідача з листом №267/02.01.15 з пропозицією укласти додаткову угоду.

За змістом проекту додаткової угоди №141412002 до договору оренди землі, позивач запропонував викласти договір у редакції додаткової угоди, зокрема, на умовах, зазначених у позові.

Додаткова угода відповідачем підписана не була, що спонукало позивача звернутися з позовом до господарського суду з посиланням на наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів шляхом внесення змін до договору оренди в частині, зокрема, визначення нової грошової оцінки земельної ділянки та нового розміру (ставки) орендної плати.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд апеляційної інстанції вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні з огляду на наступне.

Відповідно до вимог частини 1 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вимоги процесуального законодавства, суд апеляційної інстанції здійснює перегляд рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 виключно у межах доводів та вимог апеляційної скарги Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області, які зводяться до незгоди апелянта із судовим рішенням в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо викладення в запропонованій позивачем редакції п. 9 додаткової угоди до договору оренди землі договору оренди землі №06 від 14.03.2007, а саме: пункт 9 Додаткової угоди до договору оренди землі №06 від 14.03.2007 викласти у такій редакції: « 9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі, у розмірі 5 (п`ять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає: - 80241,04 грн (вісімдесят тисяч двісті сорок одна гривня 04 копійки) гривень».

Як зазначалось, у розглядуваному позові міститься вимога, зокрема, про внесення змін до договору оренди землі в частині:

1) зміни нормативної грошової оцінки землі;

2) зміни розміру (ставки) орендної плати.

Отже, вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України, що підтверджується як Земельним кодексом України, так і Законом України Про оренду землі.

Частиною 1 ст.3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч.9 ст.93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно з ст.2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (ч.3 ст.626 Цивільного кодексу України).

У п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 наведеного кодексу закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст.628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ст.632 вищезазначеного кодексу ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акту органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акту органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ч.ч.1, 2, 4 ст.652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України Про оренду землі вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У ч.1 ст.30 Закону України Про оренду землі передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч.ч.1-3 ст.21 Закону України Про оренду землі).

Разом з тим, згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 наведеного Кодексу плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України Про оренду землі необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

За змістом ст.1 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підп.14.1.125 ст.14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами ч.5 ст.5 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до ч.3 ст.18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України Про землеустрій.

Частинами 1, 2 ст.20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України Про оцінку земель.

Згідно із ч.1 цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.

Відповідно до ч.3 цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Частиною 4 вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п.271.2 ст.271 Податкового кодексу України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII Податкового кодексу України.

Відповідно до п.269.1 ст.269 Податкового кодексу України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підп.270.1.1 п.270.1 ст.270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 ст.271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і п.10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто, в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в п.5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 зі змінами та доповненнями, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди.

Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1147 від 03.11.2021, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (п.288.2 ст.288 Податкового кодексу України).

У п.288.4 ст.288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підп.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 вищезазначеного Кодексу передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, господарський суд дійшов висновку, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах, однак, у розглядуваному випадку така обставина відсутня.

При цьому, мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Як вірно встановлено судом першої інстанції у договорі оренди землі №6 від 14.03.2007 встановлено річну орендну плату в розмірі 1% від нормативної грошової оцінки землі.

Як було зазначено вище, 05.06.2015 Святогірською міською радою прийнято рішенням №3-LVI-6, за змістом п.8.2 якого розмір орендної плати на території Святогірської міської ради встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок в залежності від виду функціонального використання земельних ділянок. Для земельних ділянок готелів та ресторанів встановлюється розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За змістом ст.ст.632, 651 Цивільного кодексу України та ст.30 Закону України Про оренду землі зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У п.12 договору оренди землі №6 від 14.03.2007 сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п.33 наведеного правочину зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

Таким чином, суд апеляційної інстанції погоджується з твердженням господарського суду, що з огляду на те, що за змістом п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України та ст.21 Закону України Про оренду землі орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Такий висновок підтверджується і такими вимогами законів.

Єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (п.1 ч.2 ст.92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з ч.1 ст.59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом п.34 ч.1 ст.26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини 1 статті 33 вказаного Закону визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у ст.12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто, орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у Податковому кодексі України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

Як вірно зауважено господарським судом, у розглядуваному випадку рішення Святогірської міської ради №3-LVI-6 від 05.06.2015 про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди землі №6 від 14.03.2007 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Отже, суд апеляційної інстанції погоджується з правомірним висновком суду першої інстанції, що рішення органу місцевого самоврядування, у цьому випадку міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Визначена в вищезазначеному договорі оренди землі ставка орендної плати - 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 5% відсутні.

Аналогічні за змістом висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19.

Отже, твердження скаржника в апеляційній скарзі, що пропозиція встановити орендну плату в розмірі 5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, судом апеляційної інстанції не приймається до уваги та спростовується вищевикладеним.

Таким чином, оскільки доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого рішення суду колегія суддів не вбачає.

Враховуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 в оскаржуваній частині підлягає залишенню без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Святогірської міської ради Краматорського району Донецької області на рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Донецької області від 07.05.2024 у справі №905/1143/20 в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів через Східний апеляційний господарський суд з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 28.08.2024.

Головуючий суддя О.О. Радіонова

Суддя О.А. Істоміна

Суддя О.В. Стойка