ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2024 року Справа № 918/317/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Саврій В.А., суддя Коломис В.В. , суддя Миханюк М.В.

при секретарі судового засідання Комшелюку А.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Острозької міської ради Рівненської області на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 (повний текст - 18.06.2024) у справі №918/317/24 (суддя Качур А.М.)

за позовом Острозької міської ради Рівненської області

до Фізичної особи - підприємця Матвійчук Наталії Григорівни

про стягнення в сумі 644712,35 грн

за участю представників:

позивача (скаржника) - Митрофанова О.С. (в залі суду);

відповідача - Олійник В.П. (в залі суду);

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24 у задоволенні позову Острозької міської ради Рівненської області до Фізичної особи - підприємця Матвійчук Наталії Григорівни про стягнення в сумі 644712,35 грн відмовлено. Судові витрати у вигляді судового збору покладено на позивача.

Не погоджуючись із ухваленим рішенням, Острозька міська рада звернулася до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою.

На думку міської ради суд неправильно прийшов до висновку про те, що орендар не могла використовувати об`єкт оренди, а звернення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалися та не розглядалися міською радою понад два місяці, оскільки ні умовами конкурсу, ні договором оренди, не передбачено протягом якого терміну має надаватися відповідний дозвіл.

28.02.2020 рішенням Острозької міської ради №1102 «Про надання згоди на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі» Острозька міська рада прийнято: 1. Надати згоду орендарю на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі; 2. Орендарю звернутися до управління містобудування, архітектури, житлово-комунального господарства, благоустрою та землекористування для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі, відповідно до вимог чинного законодавства; 3. Орендарю звернутися до Острозького комунального підприємства «Водоканал» для отримання технічних умов на водопостачання та водовідведення будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острог».

Про прийняте рішення Матвійчук Н.Г. повідомлено листом №вих.-55/07-13-20 від 02.03.2020.

Вищевказане рішення ради прийнято у відповідності з положеннями Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Зокрема, згідно ст.29 Закону фізична або юридична особа, яка має наміри щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Апелянт зазначає, що 04.09.2019 виконавчим комітетом міської ради для Матвійчук Н.Г. у відповідь на її заяву від 30.08.2019 було надано дозвіл на порушення об`єкта благоустрою, та надавалися відповідні відповіді по питаннях з якими вона зверталася, тобто міська рада намагалася сприяти належним чином у їх вирішенні.

Не зважаючи на надання Острозькою міською радою дозволу на проведення реконструкції будівлі, 30.03.2020 Матвійчук Н.Г. все ж було подано позов до суду про розірвання договору оренди.

Проте, оскільки на момент подачі позову 30.03.2020 Острозькою міською радою було прийнято рішення від 28.02.2020 про надання згоди на проведення реконструкції, це свідчило про відсутність порушень прав заявниці, оскільки на момент звернення до суду її право на використання майна за цільовим призначенням, зокрема шляхом виконання свого обов`язку, передбаченого п.4.12 Договору, здійснювати реконструкцію будівлі за згодою орендодавця, не було порушено з огляду на надання відповідної згоди на реконструкцію.

Згідно п.4.12. Договору оренди орендар зобов`язується здійснити реконструкцію приміщення з метою введення об`єкта оренди в експлуатацію впродовж двох років з дня підписання Акту прийому-передачі майна. Тобто, рішення Острозької міської ради №1102 від 28.02.2020 «Про надання згоди на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі» суттєво не вплинуло на строки реконструкції вказаного об`єкта, у орендаря було достатньо часу до закінчення дворічного терміну на виконання зазначеного пункту договору. На думку міської ради, саме орендар не мала бажання виконувати умови договору, тому звернулася до суду за його розірванням.

Зазначає, що судом першої інстанції не враховано висновок суду апеляційної інстанції у справі №918/315/20, що фактичний стан об`єкту був обумовлений сторонами в договорі оренди і не є об`єктивною обставиною, з якою закон пов`язує істотне зменшення можливості користування майном, а надання згоди на поліпшення орендованого майна є суб`єктивним правом наймодавця, а не обов`язком, суд дійшов обґрунтованого висновку, що до спірних відносин не можуть бути застосовані правила щодо звільнення позивача від орендної плати, а тому сплачена позивачем орендна плата за період липень 2019 - січень 2020 у сумі 232903,23 грн не може вважатись збитками, понесеними позивачем, а є відповідним платежем, який справлявся відповідно до укладеного між сторонами договору оренди в порядку положень ст.759 ЦК України.

Не зважаючи на технічний стан, будівлі Матвійчук Н.Г. на момент заключення договору погоджувалася сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції, що складала в місяць 36100 грн 00 коп. без урахування ПДВ без будь-яких додаткових умов. Враховуючи наведене Матвійчук М. Г. повинна була сплачувати орендну плату до моменту передачі даного приміщення міській раді, тобто до 29.03.2021 згідно Акту прийняття-передачі.

На підставі викладеного апелянт просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24 та прийняти нове, яким задоволити позовні вимоги у повному обсязі.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Острозької міської ради Рівненської області на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24. Розгляд апеляційної скарги призначено на 19.08.2024 об 14:30год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м.Рівне, вул.Яворницького, 59 у залі судових засідань №4. Запропоновано відповідачу у строк до 16.08.2024 подати до Північно-західного апеляційного господарського суду письмовий відзив на апеляційну скаргу, в порядку передбаченому ст.263 ГПК України.

16.08.2024 через систему «Електронний суд» відповідачем подано письмовий відзив на апеляційну скаргу.

У відзиві зазначає, що з огляду на те, що орендар не могла використовувати об`єкт оренди, а її звернення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося позивачем понад 2 місяці, що свідчило про істотне порушення взятих ним за договором оренди зобов`язань, 03.01.2020 відповідач подала до Острозької міської ради лист від 28.12.2019 з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

Звертає увагу, що ні на позачерговій сімдесят другій сесії Острозької міської ради сьомого скликання від 15.01.2020, ні на сімдесят третій сесії Острозької міської ради сьомого скликання від 31.01.2020 питання щодо розгляду звернень ФОП Матвійчук Н.Г. про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень Будівлі (подане ще 23.10.2019), і про розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін (подане 03.01.2020) міською радою до порядку денного не включалися і не розглядалися.

Відповідач зазначає, що жодної відповіді за увесь цей час за наслідками розгляду зазначених звернень по суті Острозька міська рада так і не надала.

Водночас, не одержавши відповідного дозволу на внесення поліпшень, з моменту укладення Договору оренди і упродовж усього періоду його дії (аж до моменту повернення) ФОП Матвійчук Н.Г. не приступала до використання Центру культури та дозвілля, оскільки будівля була непридатною до експлуатації, а також не розпочинала проведення реконструкції (капітального ремонту) будівлі, що унеможливлювало користуватися нею за цільовим призначенням.

Вказані обставини змусили 10.02.2020 ФОП Матвійчук Н.Г. подати до Острозької міської ради пропозицію про розірвання договору оренди від 18.07.2019 повторно

Попри те, що Острозька міська рада упродовж понад чотири місяці не розглядала звернення відповідача щодо здійснення невід`ємних поліпшень будівлі та з огляду на вказані обставини ФОП Матвійчук Н.Г. не мала змоги використовувати будівлю Центру культури та дозвілля загалом, і у тому числі за призначенням, до січня 2020 року включно орендар сплачував орендну плату за користування будівлею.

У зв`язку з невирішенням спірного питання в добровільному порядку Господарський суд Рівненської області у рішенні від 10.09.2020 у справі №918/315/20 визнав розірваним спірний договір оренди. Варто підкреслити, з чим погодився суд першої інстанції, що Договір розірвано з підстав порушення Острозькою міською радою договірних зобов`язань в частинні зволікання із наданням згоди на здійснення орендарем невід`ємних поліпшень майна.

Відповідач також звертає увагу, що сторони узгодили чіткий механізм досягнення мети договору: майно передається з конкретними обмеженнями щодо можливості його використання за цільовим призначенням та можливістю використання лише після ремонту та введення в експлуатацію; згода орендодавця на ремонт є обов`язковою, здійснення невід`ємних поліпшень без згоди орендодавця не допускається; розгляд звернення щодо згоди на поліпшення майна - договірне зобов`язання орендодавця; орендар зобов`язаний ввести об`єкт оренди в експлуатацію протягом двох років з часу отримання майна.

Зазначає, що проігнорувавши звернення відповідача, Орендодавець фактично позбавив Орендаря можливості виконати умови договору та використовувати об`єкт оренди за призначенням, яке визначено предметом договору.

Також, відповідач звертає увагу, що спори у справах №918/315/20 і №918/317/24 стосуються різних предметів та обґрунтовувалися іншими правовими підставами.

Крім цього, відповідач звертає увагу на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.04.2021 у справі №910/11131/19.

Зазначає, що долучені Острозькою міською радою до апеляційної скарги нові докази, що не досліджувалися судом першої інстанції, а саме: витяг із журналу реєстрації звернень, копії відповідей Острозької міської ради від 11.01.2020 та 02.03.2020, не можуть бути приєднані до справи.

Також зазначає, що орієнтовний розмір витрат на професійну правничу допомогу, які очікує понести відповідач, складає 8000,00 грн.

На підставі викладеного відповідач просить суд відмовити Острозькій міській раді у задоволенні її апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24 залишити без змін.

У судовому засіданні суду апеляційної інстанції 19.08.2024 представниця позивача підтримала доводи та вимоги апеляційної скарги, надала пояснення по справі. Просила суд скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24.

Представник відповідача заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги, надав пояснення по справі. Просив суд відмовити Острозькій міській раді у задоволенні її апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24 залишити без змін.

Розглядом матеріалів справи встановлено.

Рішенням 62-ї сесії Острозької міської ради сьомого скликання від 30 травня 2019 року №929 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" (далі - рішення №929), затверджено умови конкурсу на право оренди будівлі Центру культури та дозвілля, що є комунальною власністю територіальної громади м.Острога і знаходиться за адресою: м.Острог, вул.Героїв Майдану, 5, та проект договору оренди будівлі.

Згідно з умовами конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля, які є додатком №1 до рішення №929, серед іншого, передбачено:

1. Допустимі напрямки використання приміщення Центру культури та дозвілля: кінотеатр місткістю не менше 50 посадочних місць з можливим облаштуванням центру сімейного відпочинку.

2. Можливість безоплатного використання приміщення Центру культури та дозвілля орендодавцем для потреб громади (за узгодженим графіком між орендодавцем та орендарем).

3. Об`єкт оренди не може використовуватися для надання послуги доступу до азартних ігор.

4. Внесення орендарем невід`ємних поліпшень з метою введення об`єкта оренди в експлуатацію впродовж двох років з дня підписання акту прийому-передачі.

5. Внесення гарантійного внеску у розмірі шести місячних орендних плат на рахунок Острозької міської ради. Для переможця конкурсу гарантійний внесок зараховується в рахунок орендної плати.

6. Стартовий розмір орендної плати - 10% від експертної оцінки. Вартість об`єкта оцінки становить 1584010,00 (Один мільйон п`ятсот вісімдесят чотири тисячі десять гривень) грн.

7. Оплата переможцем конкурсу витрат на здійснення незалежної оцінки об`єкта оренди, публікації оголошення про конкурс за виставленими рахунками відповідних ЗМІ.

8. Підключення об`єкта оренди до міської мережі централізованого водовідведення має бути здійснено до вводу в експлуатацію даного приміщення.

9. Термін оренди становить 10 років з моменту підписання договору оренди та акту прийому-передачі.

Зазначені умови вказані в Оголошенні щодо проведення конкурсу на право оренди комунального майна, яке опубліковане 21 червня 2019 року в електронній торговій системі Ргоzоrrо Продажі. Оголошення аукціону з оренди розміщене разом з умовами, документацією та результатами у публічному доступі за посиланням https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2019-06-21-000048-l.

05.07.2019 відбувся електронний аукціон, за результатами якого ФОП Матвійчук Н.Г. придбала у міської ради право оренди будівлі Центру культури та дозвілля, що підтверджується протоколом електронного аукціону UA-PS-2019-06-21-000048-l.

18.07.2019 Острозька міська рада (як орендодавець) та Фізична особа-підприємець Матвійчук Наталія Григорівна (як орендар) уклали договір оренди Центру культури та дозвілля (надалі - договір), за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове та платне користування нерухоме майно (Центр культури та дозвілля, далі - майно), на підставі рішення міської ради від 30 травня 2019 року №929 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" із змінами, внесеними рішенням ради від 27 червня 2019 року №951 "Про внесення змін до рішення міської ради №929 від 30.05.2019 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" для використання його з метою, визначеними даними рішеннями, а саме: кінотеатр місткістю не менше 50 посадочних місць з можливим облаштуванням центру сімейного відпочинку, загальною площею 501,0 кв.м, та розташоване в будинку АДРЕСА_1 , відповідно до технічного паспорту або викопіювання плану приміщення.

Склад майна: будівля Центру культури та дозвілля (п.1.2 договору оренди).

Згідно з п.2.1 договору оренди, вступ орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та акту прийому-передачі вказаного майна. При цьому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання договору та акту прийому-передачі майна.

Відповідно до п.3.1 договору оренди, орендна плата з урахуванням її індексації складає 36100,00 грн в місяць без урахування ПДВ. Орендна плата встановлюється у грошовій формі та перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця об`єкта оренди орендарем щомісячно, не пізніше 25 числа поточного місяця.

Пунктом 4.4 договору оренди визначено, що орендар має право приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством. Матиме право на викуп орендованого майна, якщо ним виконано наступні умови:

- здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна на час звернення про викуп;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, визначеної суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати та договір оренди є чинним на момент приватизації.

За умовами п.4.8 договору оренди, орендар зобов`язується використовувати орендоване майно виключно за його прямим призначенням згідно з рішенням власника майна або уповноваженого ним органу, яке полягає у використанні його під кінотеатр в кількості не менше 50 посадочних місць з можливістю облаштування центру сімейного відпочинку.

Згідно з п.4.12 договору оренди, орендар зобов`язується здійснити реконструкцію приміщення з метою введення об`єкта оренди в експлуатацію впродовж двох років з дня підписання акту прийому-передачі майна. На момент введення в експлуатацію об`єкт оренди має бути підключеним до міської мережі централізованого водовідведення.

Строк оренди встановлюється: з 18 липня 2019 року до 18 липня 2029 року (п. 8.1 договору оренди).

Відповідно до п. 8.3 договору оренди, зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін.

Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця і оформляються додатковими угодами, які є невід`ємними частинами цього договору. Одностороння відмова від виконання договору та внесених до нього змін не допускається (п. 8.4 договору оренди).

Договір оренди може бути розірвано за погодження сторін (п. 8.9 договору оренди).

Відповідно до п.8.10 договору оренди, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішення суду у разі невиконання сторонами свої зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

18.07.2019, відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди (нерухомого майна), позивач передав відповідачу нерухоме майно будівлі Центру культури і дозвілля. Згідно акту приймання-передачі будівля Центру культури та дозвілля станом на момент підписання акту потребує капітального ремонту, без проведення якого будівля не може використовуватися за цільовим призначенням, вказаним у договорі оренди Центру культури та дозвілля.

З метою визначення технічного стану будівлі, обсягу необхідних ремонтних робіт та встановлення можливості його подальшого використання за цільовим призначенням, передбаченим у договорі оренди, ФОП Матвійчук Н.Г. замовила у ТОВ "Дельта-Інжинірінг" виконання комплексу робіт з технічного обстеження стану будівельних конструкцій будівлі Центру культури та дозвілля, про що укладено договір про надання послуг від 27 серпня 2019 року №21-19/НП.

У ході виконання вказаного комплексу робіт по технічному обстеженню із залученням підрядних організацій здійснено часткове розкриття несучих конструкцій та фундаментів будівлі, у тому числі земляні роботи, для встановлення їх стану. На виконання відповідних земляних робіт виконавчим комітетом міської ради надано дозвіл №1 від 4 вересня 2019 року.

Результати проведеного сертифікованим експертом комплексу робіт по технічному обстеженню стану будівлі відображено у технічному звіті результатів обстежень і оцінки технічного стану будівлі Центру культури та дозвілля.

Відповідно до висновків технічного звіту:

1) Будівля віднесена до категорії оцінки технічного стану - " 3" - не придатна для нормальної експлуатації;

2) експлуатація будівлі можлива лише за умови здійснення капітального ремонту її основних конструктивних елементів.

23.10.2019 ФОП Матвійчук Н.Г. звернулася до Острозької міської ради із листом, у якому, на виконання умов укладеного договору оренди, просила: погодити здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острог шляхом проведення реконструкції такої будівлі; видати містобудівні умови та обмеження для розробки проекту реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острог; сприяти у отриманні Орендарем технічних умов на водопостачання та водовідведення будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острог.

Проте, на черговій сесії міської ради 29.11.2019 питання щодо надання підприємцю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі, шляхом проведення реконструкції, до порядку денного не включене.

Зазначене питання не включалося до порядку денного і не розглядалося на позачерговій сесії міської ради від 11.12.2019.

11.12.2019 Острозька міська рада листом за вих.355/07-13-19 повідомила ФОП Матвійчук Н.Г. про те, що питання щодо погодження здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля було винесене на розгляд чергового засідання сесії Острозької міської ради, яке відбулося 29.11.2019, однак за результатами голосування рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі центру культури та дозвілля у м.Острозі шляхом проведення реконструкції не прийнято.

Оскільки звернення підприємця про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося позивачем понад 2 місяці, то 03.01.2020 ФОП Матвійчук Н.Г. подала до Острозької міської ради лист від 28.12.2019 з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

За доводами відповідача, відповіді на пропозицію розірвання договору оренди, Острозька міська рада так і не надала.

10.02.2020 ФОП Матвійчук Н.Г. повторно звернулась до Острозької міської ради із пропозицією розірвати договір оренди Центру культури та дозвілля укладений між сторонами 18 липня 2019 року. До вказаної пропозиції ФОП Матвійчук Н.Г. долучила проект договору про розірвання у 3-ох примірниках.

28.02.2020 рішенням Острозької міської Ради №1102 "Про надання згоди на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі", серед іншого, вирішено: надати згоду орендарю (підприємцю) на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі; орендарю звернутися до управління містобудування, архітектури, житлово-комунального господарства, благоустрою та землекористування для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м.Острозі, відповідно до вимог чинного законодавства; орендарю звернутися до Острозького комунального підприємства "Водоканал" для отримання технічних умов на водопостачання та водовідведення будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі.

02.03.2020 Острозька міська рада листом за вих.№55/07-13-20 повідомила ФОП Матвійчук Н.Г. про прийняте Острозькою міською радою рішення №1102 від 28.02.2020, яким надана згода на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі. Також вказала, що підстави для розірвання укладеного між сторонами договору відсутні через дотримання міської радою своїх зобов`язань, передбачених п.4.12 договору оренди.

ФОП Матвійчук Н.Г., посилаючись на відсутність вчасної згоди Острозької міської ради на розірвання договору оренди, звернулася до господарського суду із позовом про розірвання договору оренди та стягнення збитків, зокрема понесених ФОП Матвійчук Н.Г. витрат пов`язаних з укладенням і виконанням договору оренди. Позов був обґрунтований зволіканням орендодавця та порушенням ним своїх зобов`язань за договором.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 10.09.2020 у справі №918/315/20, позов ФОП Матвійчук Н.Г. до Острозької міської ради про розірвання договору оренди нерухомого майна та стягнення збитків в сумі 378 468,33 грн задоволено частково, розірвано договір оренди Центру культури та дозвілля, укладений 18.07.2019 ФОП Матвійчук Н.Г. та Острозькою міською радою, у задоволенні позовних вимог ФОП Матвійчук Н.Г. про стягнення з Острозької міської ради завданих збитків у розмірі 378468,33 грн відмовлено.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2021 рішення Господарського суду Рівненської області від 10.09.2020 у справі №918/315/20 скасовано в частині відмови у стягненні збитків, ухвалено в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги про стягнення збитків у сумі 378468,33 грн задоволено частково, вирішено стягнути з Острозької міської ради на користь Фізичної особи-підприємця Матвійчук Наталії Григорівни 100697,10 грн завданих збитків. У стягненні 277771,23 грн збитків відмовлено.

В матеріалах справи наявна заява відповідача, що адресована позивачу про звільнення від сплати орендної плати за договором оренди в якому відповідач зазначила, що не одержавши дозволу на внесення поліпшень з моменту укладення договору та станом на березень 2020 року орендар не приступила до використання орендованого майна за його цільовим призначенням, оскільки воно є непридатним до експлуатації. Не погодивши здійснення невід`ємних поліпшень рада у значній мірі позбавила орендаря того, на що остання розраховувала беручи участь у конкурсі та укладаючи договір оренди, а тому відповідно до частини 6 статті 762 ЦК України орендар просила орендодавця звільнити її від сплати орендної плати.

Вказана заява направлена орендодавцю 30.03.2020, про що свідчать долучені відповідачем докази (а.с.180-181).

Заперечень щодо вказаного позивач не висловив.

Згодом, 29.03.2021 за актом прийняття - передачі об`єкта нерухомого майна відповідач передав, а позивач прийняв нерухоме майно, що було предметом договору оренди.

Позивач вважає, що з січня 2020 року по березень 2021 року утворилася заборгованість з орендної плати, яка становить 520345,08 грн, та яка не оплачена орендарем. Також, позивач нарахував пеню на підставі п.7.2 договору з 26.01.2020 по 29.03.2022 у розмірі 124367,26 грн.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиву, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку про наступне:

Відповідно до ч.1 ст.509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно положень ст.11 Цивільного кодексу України та ст.174 Господарського кодексу України договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов`язків (господарських зобов`язань).

Частиною 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 536 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Положеннями статті 525 Цивільного кодексу України, та частини 6 статті 193 Господарського кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з нормами статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до положень частини 1 статті 598 Цивільного кодексу України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Як передбачено нормами статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Статтею 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Положеннями статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Статтею 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Згідно ч.1 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як встановлено ч.4 ст.286 Господарського кодексу України строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

За доводами позивача, з січня 2020 року по березень 2021 року утворилася заборгованість з орендної плати, яка становить 520345,08 грн, оскільки нерухоме майно, що було предметом договору оренди, відповідач передав, а Острозька міська рада прийняла за актом прийняття - передачі об`єкта нерухомого майна від 29 березня 2021 року.

Разом з тим, у постанові Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2021 у справі №918/315/20 встановлено, що оскільки звернення підприємця про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося відповідачем понад 2 місяці, то 03.01.2020 ФОП Матвійчук Н.Г. подано до Острозької міської ради лист від 28.12.2019 б/н з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

Апеляційний суд також вказав, що саме зволікання Острозької міської ради щодо надання згоди підприємцю на здійснення поліпшення майна, що є порушенням господарського зобов`язання за договором, фактично слугувало підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення шкоди, зокрема понесених ФОП Матвійчук Н.Г. витрат пов`язаних з укладенням і виконанням цього договору.

За таких обставин апеляційний суд встановив, що в діях Острозької міської ради в контексті спірних правовідносин сторін наявний склад цивільного правопорушення, зокрема протиправної поведінки (яка полягала у зволіканні з надання згоди на поліпшення (реконструкцію) об`єкта оренди). У даному аспекті, поведінка сторони не може бути одночасно добросовісною та протиправною. А отже Острозька міська рада допустила неправомірну та суперечливу поведінку, що унеможливила досягнення мети договору та стала підставою для його розірвання. Суд підтвердив обґрунтованість звернення орендаря з вимогою про розірвання договору.

Таким чином, у даному випадку надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не лише право, але й договірне зобов`язання Острозької міської ради, що також зазначено у постанові апеляційного суду. Без згоди на проведення поліпшень, а отже і без проведення капітального ремонту, приміщення не могло використовуватися ФОП Матвійчук Н.Г за цільовим призначенням. Орендар в такому випадку втрачає можливість згодом отримати прибуток та реалізувати мету договору.

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування норми частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування положень статті 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду у справах №914/1248/18, №914/2264/17, №910/13158/20, №911/3067/20.

Таким чином, неможливість використовувати передане в оренду майно може бути спричинена поведінкою орендодавця, його рішеннями, діями або ухиленням від вчинення дій необхідних для реалізації договору оренди, за які орендар не відповідає.

Як було встановлено, умови укладеного договору містили положення про те, що орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно виключно за його прямим призначенням (як кінотеатр).

Водночас, орендар зобов`язувався здійснити реконструкцію приміщення з метою введення об`єкта в експлуатацію не пізніше двох років з часу отримання майна.

Також, орендована будівля віднесена до категорії оцінки технічного стану - "3" - не придатна для нормальної експлуатації, а її експлуатація можлива лише за умови здійснення капітального ремонту її основних конструктивних елементів.

Разом з тим, орендар звертався до орендодавця із заявами про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції, які ігнорувалися та не розглядалися орендодавцем.

Згодом орендар подав до міської ради лист з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а у зв`язку з невирішенням спірного питання в добровільному порядку, Господарський суд Рівненської області у рішенні від 10.09.2020 у справі №918/315/20 визнав розірваним спірний договір оренди з підстав порушення міською радою договірних зобов`язань в частинні надання згоди на здійснення орендарем невід`ємних поліпшень майна. Міська рада, отримавши заяву про розірвання договору, безпідставно ухилилася від його розірвання, що встановлено наведеними судовими рішеннями.

Відповідач натомість звертався до позивача з проханням розглянути питання про звільнення від оплати орендної плати. Однак, це звернення також залишилося без відповіді орендодавця.

Дослідивши питання чи міг орендар використовувати орендоване майно, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції, що через непридатний до експлуатації стан будівлі, а також з огляду на визначені договором обмеження щодо цільового призначення приміщення, орендар не мав змоги використовувати це майно іншим чином, наприклад, як об`єкт торгівлі чи складське приміщення для зберігання власних речей або майна третіх осіб.

Як правильно зазначив суд першої інстанції, хоч сторони у договорі і обумовили незадовільний стан будівлі, однак сторони також погодили зобов`язання орендодавця щодо розгляду звернення орендаря стосовно погодження проведення ремонтних робіт, що у свою чергу дозволить орендарю провести необхідні роботи.

При цьому, відмічається, що сторони узгодили чіткий механізм досягнення мети договору: майно передається з конкретними обмеженнями щодо можливості його використання за цільовим призначенням та можливістю використання лише після ремонту та введення в експлуатацію; згода орендодавця на ремонт є обов`язковою, здійснення невід`ємних поліпшень без згоди орендодавця не допускається; розгляд звернення щодо згоди на поліпшення майна - договірне зобов`язання орендодавця; орендар зобов`язаний ввести об`єкт оренди в експлуатацію протягом двох років з часу отримання майна.

Таким чином орендар, отримавши право користування майном, отримав також і правомірні очікування, що орендодавець надасть відповідні погодження на проведення ремонтних робіт, що згодом дозволить йому ввести об`єкт в експлуатацію та, дотримуючись цільового призначення майна, почати отримувати прибуток від його використання. Суд також ураховує, що протягом усього договору, в тому числі протягом початкового періоду оренди, коли орендар ще не може використовувати майно за цільовим призначенням, а отже і не отримує з використання цього майна прибуток, він зобов`язаний сплачувати орендну плату. Суд встановив, що орендар сплачував орендну плату з часу укладення договору до часу звернення до орендодавця з пропозицією про розірвання договору.

За таких обставин, проігнорувавши звернення відповідача, орендодавець фактично позбавив орендаря можливості виконати умови договору та використовувати об`єкт оренди за призначенням, яке визначено предметом договору.

Тобто, саме поведінка позивача спричинила неможливість використання майна орендарем.

Отже, обставинами через які майно не могло бути використане орендарем і за які він не відповідає є поведінка орендодавця, а не стан цього майна.

Колегія суддів зазначає, що нарахування орендної плати орендодавцем після того як він не надавши згоду на реконструкцію об`єкта позбавив можливості орендаря виконувати умови укладеного договору та зобов`язання, які на останнього покладені пунктом 4.12 договору, а також після того як орендар звернувся із законною вимогою про розірвання договору оренди (вказані вимоги визнані судом як обґрунтовані за результатами розгляду справи №918/315/20) не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки орендар, при усій своїй обачності, фактично будучи залежним від волі орендодавця, не мав можливості можливості досягнути мети задля якої сторони укладали договір.

Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив наявність обставин які свідчать про відсутність протягом періоду, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися будівлею через зволікання позивача у розгляді заяв відповідача. Зокрема таке зволікання мало місце у наданні згоди на невід`ємні поліпшення для здійснення ремонту та реконструкції приміщення, без чого відповідач не міг користуватися майном за цільовим призначенням. Також до сукупності таких обставин суд включає ігнорування позивачем пропозиції відповідача про розірвання договору. Суд встановив, що відповідач здійснював необхідні дії щодо виконання договору, звертався до позивача із відповідними листами, зокрема з метою погодження поліпшень, а згодом із вимогою про розірвання договору. Відповідач також звертався до позивача із проханням про звільнення від сплати орендної плати через неможливість використання майна.

Наведене свідчить про виникнення обставини, за які орендар не відповідає, а використання об`єкту оренди за призначенням було неможливим з вини саме орендодавця, а тому вказані обставини є підставою для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном.

Отже, у відповідача відсутнє зобов`язання по орендній платі у спірний період та самої заборгованості перед позивачем. Відповідно відсутнє і прострочення такого зобов`язання, що в свою чергу виключає можливість застосування до відповідача такої міри відповідальності як нарахування пені за п.7.2 договору, що заявлена до стягнення.

З огляду на викладене, вимоги позивача про стягнення орендної плати та стягнення пені є необґрунтованими, а отже такими, що не можуть бути задоволені.

Щодо доводів апелянта про преюдицію обставин встановлених у справі №918/315/20, колегія суддів зазначає наступне.

Велика Палата Верховного Суду навела у постанові від 03.07.2018 у справі №917/1345/17 правові висновки, що преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлені ці обставини. Преюдицію мають виключно ті обставини, які суд безпосередньо дослідив і встановив, що знайшло відображення у мотивувальній частині чудового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

Таким чином суд першої інстанції правильно зазначив, що правова оцінка, надана обставинам у справі №918/315/20, не може вважатися преюдиціальними обставинами.

У справі №918/317/24 та у справі №918/315/20 позови стосувалися різних предметів та обґрунтовувалися різними правовими підставами: у справі №918/315/20 ФОП Матвійчук Н.Г. зверталася з вимогами про розірвання договору та стягнення збитків, натомість у справі №918/317/24 міська рада висловила вимогу про стягнення орендної плати за період коли відповідач правомірно прагнув розірвати договір, а майно вже не могло використовуватися наймачем з незалежних від нього підстав.

А тому твердження позивача про встановлення у справі №918/315/20 преюдиції обставин, що нібито підтверджують зобов`язання відповідача по орендній платі у спірний період, є помилковими, про що було зазначено судом першої інстанції.

Натомість у справі №918/317/24 місцевий господарський суд правильно встановив відсутність у відповідача зобов`язання по орендній платі у спірний період, зокрема, обставини, за які орендар не відповідає та які унеможливлювали використання орендованого майна за призначенням з вини орендодавця, що є підставою для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном. Також відсутні підстави для задоволення вимог про стягнення пені.

Відповідно до ст.ст.74, 76 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст.79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Приймаючи до уваги наведене вище, враховуючи наявні у матеріалах справи докази, встановлені факти та зміст позовних вимог, виходячи із засад розумності і справедливості, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про відмову у позові Острозької міської ради Рівненської області до Фізичної особи - підприємця Матвійчук Наталії Григорівни про стягнення в сумі 644712,35 грн.

Згідно ч.4 ст.11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зазначене судом першої інстанції було дотримано в повній мірі.

При цьому, п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Відхиляючи скаргу апеляційний суд у принципі має право просто підтвердити правильність підстав, на яких ґрунтувалося рішення суду нижчої інстанції (рішення у справі "Гарсія Руїс проти Іспанії").

В силу приписів ч.1 ст.276 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Відповідно до положень ст.129 ГПК України витрати зі сплати судового збору у справі покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст.252, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Острозької міської ради Рівненської області на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.06.2024 у справі №918/317/24 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків передбачених п.2 ч.3 ст.287 ГПК України.

Повний текст постанови складений 26.08.2024.

Головуючий суддя Саврій В.А.

Суддя Коломис В.В.

Суддя Миханюк М.В.