ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" серпня 2024 р. Cправа № 902/341/24

Господарський суд Вінницької області у складі головуючого судді Тварковського А.А.,

за участю секретаря судового засідання Литвиненко О.Р.,

представників:

позивача - Тимощука Є.С.,

відповідача - Ременюка К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали господарської справи

за позовом: Приватного підприємства Агрофірма "Росток" (вул. Вишнева, 39, с. Нова Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24357)

до: Ободівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області (вул. Ватутіна, 8, с. Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24353)

про внесення змін до договору оренди землі від 30.10.2008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції,

В С Т А Н О В И В :

Приватним підприємством Агрофірма "Росток" подано позов до Ободівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області про внесення змін до договору оренди землі від 30.10.2008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції.

Ухвалою суду від 01.04.2024 за вказаним позовом відкрито провадження у справі №902/341/24 в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 23.04.2024 о 12:00 год.

Однак, 23.04.2024 судове засідання у справі №902/341/24 не відбулося, позаяк з 11:20 год. до 13:58 год. 23.04.2024 роботу Господарського суду Вінницької області було призупинено у зв`язку із надходженням анонімного повідомлення про мінування адміністративної будівлі суду. Для проведення оперативно-слідчих дій для пошуку вибухонебезпечних пристроїв було здійснено евакуацію працівників суду та учасників судових проваджень, що підтверджується відповідним Актом про призупинення роботи суду №1/2024 від 23.04.2024, копію якого долучено до матеріалів справи.

Так, ухвалою суду від 25.04.2024 підготовче засідання було призначено на 21.05.2024 об 11:30 год.

Під час підготовчого провадження у справі № 902/341/24 відповідачем подано відзив на позовну заяву (а.с. 100-102). Правом на подання відповіді на відзив позивач не скористався.

Виконавши завдання підготовчого провадження, судом закрито таку стадію господарського процесу та призначено справу до розгляду по суті на 20.06.2024, про що 21.05.2024 постановлено відповідну ухвалу у протокольній формі.

За результатами слухання справи 20.06.2024, внаслідок задоволення заяви представника відповідача про відкладення розгляду справи (вх. №01-34/6338/24 від 18.06.2024), розгляд справи по суті відкладено на 01.08.2024. Поряд з цим у судовому засіданні 01.08.2024 в межах розгляду справи по суті оголошено перерву до 14:30 год. 13.08.2024, про що постановлено відповідні ухвали у протокольній формі.

На визначений час у судове засідання 13.08.2024 з`явилися усі учасники справи. Слід зазначити, що за клопотанням представника відповідача йому забезпечено участь у судовому засіданні 13.08.2024 у справі № 902/341/24 в суді першої інстанції в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Представник позивача заявлений позов підтримав у повному обсязі з підстав та обставин викладених у позовній заяві.

В обґрунтування заявленого позову позивач вказує, що Приватне підприємство Агрофірма "Росток" дотрималося процедури поновлення договору землі від 30.10.2008 на новий строк. Поряд з цим Ободівська сільська рада не прийняла рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом.

Представник відповідача підтримав позицію викладену у відзиві на позовну заяву.

У відзиві на позовну заяву Ободівська сільська рада Гайсинського району Вінницької області наголошує на тому, що маючи намір поновити Договір оренди на строк 10 років, ПП "Агрофірма "Росток" звернулося 14.11.2023 до Ободівської сільської ради з клопотанням вих. № 18, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди, в пункті 1 якої вказано "Пункт 8 розділу "Строк дії договору" договору оренди землі викласти у такій редакції:

"Договір укладено строком на 25 років до 30.10.2033 року", що є розбіжністю із заявленим терміном оренди в позовній заяві, оскільки в позовній заяві бажаний термін поновлення договору вказується 10 календарних років.

Відповідач просить ухвалити рішення за результатами розгляду справи № 902/341/24, згідно якого:

- встановити ставку орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0440 площею 12,00 га в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки такої ділянки із річною орендною платою 46988,84 грн;

- встановити термін дії відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 30.10.2008 7 (сім) календарних років.

30.10.2008 між Тростянецькою районною державною адміністрацією Тростянецького району Вінницької області (Орендодавець) та Приватним підприємством "Агрофірма "Росток" (Орендар) укладено Договір оренди землі (Договір), відповідно до предмету якого відповідач прийняв на підставі розпорядження Тростянецької райдержадміністрації №335 від 15.09.2008 в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Новоободівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області (а.с. 19-25).

Згідно із п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12,00 га, в тому числі - із земель запасу в полі №1у - 10,0 га ріллі.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки 153 225 грн. 12 коп. (п. 5 Договору).

Відповідно до п. 8 Договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами пункту 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовому розмірі: 3% від нормативної грошової оцінки землі (ріллі) - 4 596,76 грн/рік на р/р 0560, код платежу 13050200, ГУДКУ у Вінницькій області, МФО 802015.

Згідно кадастрового плану земельній ділянці, що є об`єктом оренди, присвоєно кадастровий номер :01:003:0440.

Факт передачі вказаної земельної ділянки у строкове платне користування відповідачу підтверджується обопільно підписаним та скріпленим печатками сторін Актом прийому-передачі об`єкта оренди (згідно договору оренди землі від 30.10.2008) (а.с. 27).

Право оренди Приватного підприємства Агрофірма "Росток" на земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0440 площею 12 га зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.02.2014, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 28-29).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с. 30-31) 11.01.2021 за Ободівською сільською радою проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0440 площею 12 га (номер відомостей про речове право: 40120949, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 41).

14.11.2023 до закінчення строку дії права оренди за Договором Приватне підприємство "Агрофірма "Росток" звернулось до Ободівської сільської ради із листом вих. №18 від 14.11.2023 про продовження дії Договору оренди землі та проектом додаткової угоди (а.с. 34-35).

Згідно із протоколом №31 від 19.12.2023 Комісії з питань земельних відносин, навколишнього середовища, екології та благоустрою Ободівської сільської ради (п. 92) погоджено проект рішення та вирішено винести його на розгляд чергової сесії сільської ради питання про передачу земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності в користування на умовах оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ПП "Агрофірма "Росток" за межами с. Нова Ободівка шляхом поновлення існуючих договорів оренди за наслідком отриманої орендодавцем про це пропозиції від орендаря із запропонованою ним додатковою угодою (ділянка з кадастровим №:01:003:0440) (а.с. 36-64).

Таку обставину підтверджено змістом заяви свідка - депутата Ободівської сільської ради Гайдея Олександра Васильовича (а.с. 89).

Позивач стверджує, що орендована земельна ділянка не вибувала із володіння та користування Приватного підприємства "Агрофірма "Росток", водночас доказів протилежного матеріали справи не містять. Поряд з цим, як підтверджується матеріалами справи, позивач систематично сплачував орендну плату відповідно до платіжних документів з лютого по грудень 2023 року (а.с. 75-88).

Оскільки рішенням сесії, яким би вирішилось клопотання Приватного підприємства "Агрофірма "Росток" щодо реалізації права оренди на земельну ділянку - не прийнято, в місячний термін заперечень щодо продовження дії орендних правовідносин з боку орендодавця не надійшло, Приватне підприємство Агрофірма "Росток" звернулося із відповідним позовом до суду про внесення змін до Договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди.

З огляду на встановлені обставини справи, суд враховує таке.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

В контексті спору, що розглядається Договір оренди землі від 07.06.2010 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Згідно із частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Поряд з цим Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду, КГС ВС у постанові від 21.09.2022 по справі № 926/2720/21 підсумував, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження, це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 де вказано, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

В такий спосіб, оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, не зважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Як підтверджується матеріалами справи, 14.11.2023 (завчасно (за 98 днів) до закінчення строку дії права оренди, яке зареєстровано 19.02.2014 строком на 10 років) позивач подав до Ободівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області клопотання вих. №18 від 14.11.2023 про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору на новий строк (шляхом продовження дії Договору з додатком додаткової угоди. Зазначене клопотання одержано Ободівською сільською радою 14.11.2023 за вхідним № 3033 згідно наявного на клопотанні штампа (а.с. 34).

У відзиві на позовну заяву відповідач підтверджує, що маючи намір поновити Договір оренди на строк 10 років, Приватне підприємство "Агрофірма "Росток" звернулося 14.11.2023 до Ободівської сільської ради із клопотанням від 14.11.2023 вих.18, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди. Однак акцентує увагу, що при зверненні в проекті додаткової угоди було зазначено про укладення договору строком на 25 років до 30.10.2033 року, що є розбіжністю із заявленим терміном оренди в позовній заяві, оскільки в позовній заяві бажаний термін поновлення договору вказано 10 календарних років.

Доказів повідомлення Ободівською сільською радою позивача у встановлений законом місячний термін про прийняте рішення за результатами розгляду такого клопотання матеріали справи не містять.

Водночас позивач як орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, позаяк акту повернення земельної ділянки від Приватного підприємства "Агрофірма "Росток" Ободівській сільській раді матеріали справи не містять.

Отже, із встановлених обставин справи слідує, що Приватне підприємство "Агрофірма "Росток" дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомило орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, орендар продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою. Поряд з цим Ободівська сільська рада не прийняла рішення про поновлення договору оренди або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом.

Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто позивач може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", тому суд дійшов висновку про задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Окрім того, в частині зміни позивачем первісного орендодавця - Тростянецької районної державної адміністрації Тростянецького району Вінницької області на Ободівську сільську раду, суд враховує таке.

27.05.2021 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин".

Підпунктом 58 п. 4 розділу І вказаного Закону, внесено зміни до розділу Х Перехідні положення ЗК України, зокрема, доповнено пунктом 24 такого змісту:

З дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

б) оборони;

в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об`єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

г) зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ґ) під будівлями, спорудами, іншими об`єктами нерухомого майна державної власності;

д) під об`єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;

е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Також підпунктом 20 п. 4 розділу І вищевказаного Закону, внесено зміни до ст. 83 ЗК України, зокрема частину другу цієї статті доповнено пунктом такого змісту: у комунальній власності перебувають землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Отже, вказаними нормами законодавства чітко зазначено, що з 27.05.2021 та до моменту державної реєстрації права комунальної власності за територіальною громадою на землі державної форми власності органи виконавчої влади (Тростянецька районна державна адміністрація Тростянецького району Вінницької області), що здійснювала розпорядження такими земельними ділянками (в т.ч. і спірною земельною ділянкою), вже не має права розпоряджатися ними.

Тобто, Тростянецька районна державна адміністрація Тростянецького району Вінницької області з вказаної дати автоматично втратила повноваження по розпорядженню земельними ділянками державної форми власності, розташованими за межами населених пунктів, незалежно від того, чи зареєструвала територіальна громада за собою такі земельні ділянки. Водночас 11.01.2021 за Ободівською сільською радою проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0440 площею 12 га (номер відомостей про речове право: 40120949, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 41), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с. 30-31).

Актуальним у даному господарсько-правовому спорі, на думку суду, є правовий висновок ВС КГС, викладений у постанові від 05 грудня 2018 року у справі №916/410/18, згідно із яким зміна розпорядника земельної ділянки державної форми власності не є підставою для припинення прав та обов`язків відповідача як орендодавця за цим договором. Законодавчі зміни в розподілі повноважень органів державної влади щодо розпорядження землями державної форми власності не впливають на чинність договорів оренди, укладених на підставі, зокрема, рішення органу виконавчої влади в межах повноважень, які існували до внесення відповідних змін, однак продовження строку таких договорів здійснюється вже на нових (загальних) засадах, передбачених чинним ЗК України.

Поряд з цим сторони не заперечують наявність повноважень Ободівської сільської ради щодо продовження орендних правовідносин на спірну земельну ділянку.

Суд враховує висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18, відповідно до яких за наслідками розгляду вимоги позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

Як слідує із матеріалів справи, запропонована позивачем редакція додаткової угоди узгоджується з алгоритмом застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", що передбачає визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, як підсумовано, зокрема, у постанові КГС ВС від 21.09.2022 по справі № 926/2720/21.

Водночас у редакції додаткової угоди позивачем правомірно зазначено про набрання нею чинності після набрання судовим рішенням законної сили, оскільки приписами ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно із ч.ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до ст.ст. 76, 77, 78, 79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Отже, надавши оцінку наявним у справі доказам на предмет їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності, а також із дослідження кожного із них окремо та у сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням на підставі всебічного, повного, об`єктивного з`ясування обставин справи, приходить до висновку про задоволення позову повністю.

Поряд з цим обставини, які викладені у відзиві на позовну заяву, що при зверненні до Ободівської сільської ради в проекті додаткової угоди Приватним підприємством Агрофірма "Росток" було вказано про укладення договору строком на 25 років, а у позовній заяві строком на 10 календарних років, не спростовують наявності переважного права позивача на визнання Договору оренди відповідної земельної ділянки укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, враховуючи дотримання Приватним підприємством Агрофірма "Росток" законодавчо визначеної процедури звернення до відповідача як орендодавця. Водночас значення не має чи містив при зверненні наданий проект договору змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк.

Безпідставним, в свою чергу, є встановлення дії додаткової угоди до Договору строком на 7 років, про що просить у відзиві відповідач, оскільки редакція визнаного укладеним договору оренди має відповідати саме умовам Договору оренди землі від 30.10.2008, тобто строк договору оренди - 10 років.

Щодо викладеного у відзиві Ободівською сільською радою про встановлення орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0440 площею 12,00 га в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки такої ділянки із річною орендною платою 46988,84 грн, то суд бере до уваги, що у заявленому до поновлення Договорі визначена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, яка була актуальна на момент його укладення.

Водночас у постанові ВП ВС від 09.11.2021 № 635/4233/19 (14-139цс20) викладено висновок, що розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. При цьому підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати за земельну ділянку комунальної власності має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Згідно із частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин 1, 2 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 Закону України "Про оренду землі").

Згідно із частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18.

Водночас у даному випадку має місце зміна ставки орендної плати у відсотковому відношенні як істотна умова договору, а не відповідне підвищення внаслідок зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, позаяк такий розмір у Договорі визначено на рівні 3%, а відповідач вказує на необхідність збільшення до 12%. Тому така зміна має погоджуватися сторонами обопільно як істотна умова договору.

В цьому ж спорі має місце поновлення Договору на той же самий строк та на тих же самих умовах по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" шляхом визнання укладеною додаткової угоди, що не позбавляє сторін права та можливості внести відповідні зміни до Договору за обопільним погодженням.

Окрім того, суд звертає увагу, що Договір оренди землі від 30.10.2008 хоча й на момент укладення підлягав державній реєстрації, однак такої реєстрації не було здійснено, позаяк доказів протилежного матеріали справи не містять.

Відповідно до правового висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21), підтриманого Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 390/964/21 (провадження № 61-5323св22) у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Оскільки Договір землі від 30.10.2008 виконувався (враховуючи фактичну передачу земельної ділянки у строкове платне користування відповідачу та внесення ним орендних платежів, що підтверджується матеріалами справи та сторонами не заперечується), тому такий Договір є укладеним, набрав чинності та Приватне підприємство Агрофірма "Росток" набуло прав орендаря за цим Договором.

Так, з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI, яким із тексту ст.ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України "Про оренду землі" ст.ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

З урахуванням вищевказаних законодавчих змін 19.02.2014 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено реєстрацію права оренди Приватного підприємства Агрофірма "Росток" на земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0440 площею 12 га, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 28-29).

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов задоволено повністю, то з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати на сплату судового збору в розмірі 3028 грн.

Керуючись ст.ст. 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 86, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 30.10.2008, право оренди за яким зареєстровано за Приватним підприємством Агрофірма "Росток" 19.02.2014 (номер запису про речове право: 4729535), шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі такого змісту:

Додаткова угода №1

до Договору оренди землі від 30.10.2008 р.

14.11.2023 р. с. Ободівка Гайсинського району Вінницької обл.

Ободівська сільська рада Гайсинського району Вінницької області в особі голови сільської ради Ременюка Костянтина Васильовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з одного боку (далі - Орендодавець), та Приватне підприємство Агрофірма "Росток" в особі директора Солодкого Юрія Федоровича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, (далі - Орендар), за взаємною домовленістю уклали цю додаткову угоду про таке:

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 30.10.2008 р. кадастровий номер земельної ділянки: :01:003:0440, наступним чином:

1. Пункт 8 розділу "Строк дії договору" договору оренди землі викласти у такій редакції:

"8. Сторони дійшли згоди поновити договір оренди землі строком на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. "

2. Всі інші умови вищевказаного договору оренди земельної ділянки не визначені даною угодою, залишаються незмінними.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 30.10.2008 року і набирає чинності після набрання законної сили рішенням суду та її державної реєстрації права оренди, яке оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Орендодавець Орендар

Ободівська сільська рада Гайсинського ПП Агрофірма "Росток"

району Вінницької області

24357, Вінницька область, Гайсинський

24353, Вінницька область, Гайсинський р-н, р-н, с. Нова Ободівка, вул. Вишнева, 39

с. Ободівка, вул. Ватутіна, буд. 8 телефон: НОМЕР_1

телефон: 04343 51242

Сільський голова Директор

_________/підпис/ Ременюк К.В. _________/підпис/ Солодкий Ю.Ф.

3. Стягнути з Ободівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області (вул. Ватутіна, 8, с. Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24353, ) на користь Приватного підприємства Агрофірма "Росток" (вул. Вишнева, 39, с. Нова Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24357, ) 3028 грн - витрат на сплату судового збору.

4. Згідно із приписами ч. 1 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

5. Відповідно до положень ч. 1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

6. Примірник повного судового рішення надіслати учасникам справи до Електронних кабінетів ЄСІТС.

Повне рішення складено 23 серпня 2024 р.

Суддя А.А. Тварковський

віддрук. прим.:

1 - до справи.