ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/5994/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.03.2024 (колегія суддів: Тищенко О. В., Тарасенко К. В., Гончаров С. А.) та рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 (суддя Андреїшина І. О.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди земельної ділянки

за участю представників:

позивача - Діденка І. Г.,

відповідача - Поліщук М. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У квітні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтерн" (далі - ТОВ "Інтерн") звернулося до суду з позовом до Київської міської ради, в якому просило визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 19.02.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.02.2004 за № 91-6-00221; визнати договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 укладеним строком на 15 років у наведеній позивачем у позовній заяві редакції.

2. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що своєчасно та в повному обсязі виконував свої обов`язки орендаря за договором, а також дотримав процедуру поновлення договору оренди на новий строк, неодноразово письмово звертаючись до відповідача.

3. Проте, відповідач не розглянув звернення та не прийняв відповідного рішення про поновлення договору оренди землі, залишивши поза увагою переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване його нерухоме майно, у відповідності до частини другої статті 126-1 Земельного кодексу України.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

4. 19.02.2004 ТОВ "Інтерн" (орендар) та Київська міська рада (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду на 1 рік земельну ділянку з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу, яка розташована у м. Києві по вул. Богдана Хмельницького, 53, розміром 0,2408 га з кадастровим номером :88:196:0108.

5. 12.04.2006 та 21.12.2009 сторони укладали договори про поновлення договору оренди земельної ділянки (на один рік та 14.04.2021 відповідно).

6. 28.09.2020 ТОВ "Інтерн" звернулося до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на 10 років.

7. 26.07.2021 ТОВ "Інтерн" звернулося до голови постійної комісії Міськради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин із проханням надати інформацію щодо стану розгляду кадастрової справи за номером 432059393, на що отримало відповідь від 05.08.2021, що відповідний проєкт рішення про поновлення договору оренди буде розглянуто на одному із засідань постійної комісії Міськради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.

Короткий зміст судових рішень

8. 04.12.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.03.2024, про відмову у позові.

9. Судові рішення мотивовані тим, що поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору). Відповідна редакція статті не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі, а вказувала на поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором.

10. Відтак позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі за наявності відповідного рішення відповідача, а законних підстав для поновлення строку дії договору на 15 років (з укладенням договору оренди в запропонованій позивачем редакції) немає. Разом з тим, поновлення договору на один рік не призведе до поновлення порушеного права, адже строк дії договору закінчився 14.04.2021, а позов подано лише 18.04.2023.

11. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що посилання позивача на те, що він є власником нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, а саме будівлі готельного комплексу за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 53, яка є наземною будівлею і яку неможливо перемістити в іше місце, а тому саме позивач має переважне право на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, вказаних вище висновків не спростовують, адже викладені позивачем доводи не можуть вплинути на законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі»

Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

12. ТОВ "Інтерн" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати ці судові рішення та задовольнити позов.

13. В обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на пункт 2 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на необхідності відступити від висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69 стосовно того, що діючим законодавством станом до набрання сили статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

14. Скаржник вважає, що такі висновки не відповідають принципу рівності та заборони дискримінації, передбаченого Конституцією України (частина друга статті 24 Конституції України), Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (стаття 14); наголошує, зокрема на автоматичному поновленні договору оренди з підстав належності йому на праві власності будівлі, розташованої на орендованих земельних ділянках; своєчасному поданні документів для поновлення спірного договору; належному виконанні договірних зобов`язань; зволіканні відповідача у поновленні спірного договору.

15. Вважає, що його матеріальні права порушені тим, що будучи власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, він позбавлений права автоматичної пролонгації договору оренди земельної ділянки на відміну від орендарів за договорами оренди, укладеними після набрання чинності статтею 126-1 ЗК України, на що він мав справедливі очікування

Позиція Верховного Суду

16. ТОВ "Інтерн" подало до Київської міської ради позов про визнання договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 поновленим на той самий строк і на тих саме умовах, а також про визнання договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 укладеним строком на 15 років в редакції, наведеній позивачем у позовній заяві.

17. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

18. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

19. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

20. Частиною першою статті 2 вказаного закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

21. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

22. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

23. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

24. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 ЗК України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

25. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

26. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди і на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді шляхом реалізації стороною права на звернення до суду для укладення нового договору (подібні висновки викладені у пункті 8.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).

27. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 ЗК України.

28. Колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до статті 236 ГПК України повинен враховувати у подібних правовідносинах.

29. Так Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

30. При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

31. Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

32. Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

33. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

34. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого письмовий правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).

35. Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

36. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

37. Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

38. Суди попередніх інстанцій установили, що у ТОВ "Інтерн" в оренді знаходяться три земельні ділянки, які сукупно є єдиною ділянкою під об`єктом нерухомості - будівлею готельного комплексу за адресою: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 53, який належить ТОВ "Інтерн" на праві приватної власності з 28 грудня 2006 року.

39. Разом з цим суди з`ясували, що договір оренди земельної ділянки від 19.02.2004 був поновлений договорами про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.04.2006 та від 21.12.2009. При цьому обставин того, що цей договір змінювався сторонами після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суди не встановили.

40. За змістом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") після закінчення строку договору оренди орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, мав за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При цьому у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін. Також згідно з положеннями цієї статті, у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягав поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

41. За приписами частини восьмої цієї статті (у попередній редакції) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

42. Колегія суддів звертає увагу скаржника на те, що ні доводи позовної заяви, ні доводи касаційної скарги не вказують на ті обставини, що умови укладеного позивачем договору оренди передбачали можливість його поновлення за правилами, визначеними статтею 126-1 ЗК України, тобто, без укладення правочину; не передбачала можливості поновлення договору без укладення правочину (тобто, автоматичної пролонгації) і стаття 33 Закону України "Про оренду землі", чинна до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству". Регулювання випадків, до яких є застосовними правила, визначені статтею 126-1 ЗК України, викладене у відповідній законодавчій нормі та ґрунтується на визначенні порядку дії відповідних норм у часі, а тому суд відхиляє доводи касаційної скарги щодо справедливості очікування скаржником як орендарем застосування до нього спрощеної процедури поновлення договору оренди землі.

43. За доводами позивача, він після закінчення строку договору оренди не припиняв користуватися земельними ділянками, на яких розташована належна йому на праві власності будівля. Водночас знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84).

44. За таких обставин доводи касаційної скарги щодо наявності у позивача права на поновлення договору оренди землі в порядку реалізації його переважного права, як і висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :88:196:0108 за наявності відповідного рішення Київської міської ради, колегія вважає помилковим, адже чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача будівлі готельного комплексу, яка розташовується, у тому числі, на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).

45. Як вже зазначала колегія суддів, аналіз змісту статті 33 Закону "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції - переважне право на поновлення договору, в чинній - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, ця стаття як у попередній, так і у чинній редакції, регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не з попереднім орендарем, а з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.

46. За змістом абзаців 3 і 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

47. Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

48. Суди попередніх інстанцій зазначали, що за змістом частини першої статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення договору) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до пункту 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради. Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.

49. Колегія суддів погоджується з такими висновками, але звертає увагу, що вони стосуються укладення договору в добровільному порядку, а не за судовим рішенням.

50. Добровільне укладення орендодавцем (територіальною громадою) з орендарем договору оренди землі здійснюється у порядку, встановленому законом, який передбачає два етапи.

51. На першому етапі сільські, селищні, міські ради приймають рішення про укладення майбутнього договору оренди (частина перша статті 122 ЗК України). Ухвалення такого рішення наділяє сільського, селищного, міського голову, який представляє територіальну громаду, раду та її виконавчий комітет у відносинах, зокрема, з підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності, громадянами (пункт 14 частини четвертої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування"), на укладення договору, щодо якого сільською, селищною, міською радою прийняте рішення.

52. На другому етапі на підставі рішення сільської, селищної, міської ради сільський, селищний, міський голова укладає відповідний договір. Таким чином, на першому етапі формується воля територіальної громади на укладення майбутнього договору, а на другому завершується формування волі територіальної громади на укладення договору і здійснюється відповідне волевиявлення, внаслідок чого договір є укладеним суб`єктом цивільного права -територіальною громадою.

53. Зазначений порядок узгоджується з частиною другою статті 2 ЦК України, відповідно до якої учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, та зі статтею 172 ЦК України, відповідно до якої територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

54. Кожен суб`єкт цивільного права повинен виконувати свої обов`язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (стаття 7 ЦК України). Для цього воля такого суб`єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб`єкт цивільного права не виконує свій обов`язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.

55. Зокрема, якщо суб`єкт цивільного права зобов`язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб`єкта. Спонукання до укладення договору такого суб`єкта не може полягати у зобов`язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов`язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов`язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов`язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов`язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов`язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.

56. Натомість спонукання суб`єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений статтею 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов`язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення. (Уявлення про те, що суд не може задовольнити вимогу про визнання укладеним договору оренди комунального майна тільки тому, що сільська, селищна, міська рада не прийняла рішення про його укладення рівнозначне судженню про те, що суд не може задовольнити позов проти відповідача лише тому, що сам відповідач (в особі свого органу) не бажає цього).

57. Отже, відсутність рішення сільської, селищної, міської ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

58. Зазначені висновки відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що сільська рада безпідставно прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди, проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а тому суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про задоволення вимоги про визнання договору оренди землі укладеним. У цій постанові (пункт 6.39) Верховний Суд також зазначив, що орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

59. Відповідно до висновків, сформульованих у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункт 6.38) якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов`язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря.

60. Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов`язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).

61. Водночас необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності і добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та відповідність приписам законодавства проекту договору.

62. Це означає, що для поновлення договору оренди орендар до закінчення строку оренди мав завчасно, у розумний строк (якщо такий строк не був встановлений договором) звернутися до орендодавця з офертою, тобто з проектом відповідного договору, а орендодавець мав розглянути цей проект і або погодитися з ним, або відхилити, або за необхідності провести з орендарем переговори щодо нового строку оренди або зміни умов.

63. Суди установили, що 19.02.2004 ТОВ "Інтерн" (орендар) та Київська міська рада (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду на 1 рік земельну ділянку з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу, яка розташована у м. Києві по вул. Богдана Хмельницького, 53, розміром 0,2408 га з кадастровим номером :88:196:0108.

64. 12.04.2006 та 21.12.2009 сторони укладали договори про поновлення договору оренди земельної ділянки (на один рік та 14.04.2021 відповідно).

65. 28.09.2020 позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення на 10 років договору оренди земельної ділянки від 27.02.2004 № 91-6-00221 (з урахуванням договорів про поновлення договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 №91-6-00553 та від 22.12.2009 № 91-6-00875).

66. У квітні 2023 року позивач подав позов до суду, в якому просив визнати договір поновленим на той самий строк і на тих самих умовах; визнати договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 19.02.2004 укладеним строком на 15 років у наведеній у позовній заяві редакції.

67. Доводів щодо відповідності запропонованої редакції договору приписам абзаців 3 і 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", за якими договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, позивач не навів.

68. У касаційній скарзі позивач оскаржує судові рішення у цій справі з підстави, передбаченої у пункті 2 частини другої статті 287 ГПК України. Скаржник зазначає про наявність підстав для відступлення Верховним Судом під час розгляду цієї справи від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69 стосовно того, що діючим законодавством станом до набрання сили статтею 126-1 ЗК України не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

69. Відповідно до пункту 2 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.

70. Згідно з абзацом 3 пункту 5 частини другої статті 290 ГПК України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 2 частини другої статті 287 цього Кодексу в касаційній скарзі зазначається обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

71. Верховний Суд звертає увагу, що підставою касаційного оскарження судових рішень є обґрунтована необхідність відступлення від висновку саме щодо застосування норми права у подібних правовідносинах викладеного у постанові Верховного Суду, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови.

72. З огляду на зміст наведених вимог процесуального закону при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 2 частини другої статті 287 ГПК України, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити належне обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, з чіткою вказівкою на норму права (абзац, пункт, частина статті), а також зазначенням такого правового висновку, описом правовідносин та змістовного обґрунтування мотивів такого відступлення.

73. Принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) і стабільності. Єдність однакового застосування закону забезпечує правову визначеність та втілюється шляхом однакового застосування судом того самого закону в подібних справах.

74. У пункті 70 рішення від 18.01.2001 у справі "Чепмен проти Сполученого Королівства" (Chapman v.United Kingdom) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) наголосив на тому, що в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом він не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави.

75. Верховний Суд звертає увагу, що обґрунтованими підставами для відступу від уже сформованої правової позиції Верховного Суду є, зокрема: 1) зміна законодавства (існують випадки, за яких зміна законодавства не дозволяє суду однозначно дійти висновку, що зміна судової практики можлива без відступу від раніше сформованої правової позиції); 2) ухвалення рішення Конституційним Судом України; 3) нечіткість закону (невідповідності критерію "якість закону"), що призвело до різного тлумаченням судами (палатами, колегіями) норм права; 4) винесення рішення ЄСПЛ, висновки якого мають бути враховані національними судами; 5) зміни у праворозумінні, зумовлені: розширенням сфери застосування певного принципу права; зміною доктринальних підходів до вирішення складних питань у певних сферах суспільно-управлінських відносин; наявністю загрози національній безпеці; змінами у фінансових можливостях держави.

76. Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого, або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин в певній сфері або їх правового регулювання (такий висновок сформульовано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 (пункти 43- 45), від 15.05.2019 у справі № 227/1506/18 (пункт 54), від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц (пункт 48), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 7.19), від 02.11.2021 у справі № 917/1338/18 (пункт 90), від 08.06.2022 у справі № 362/643/21(пункт 45)).

77. Таким чином, необхідність відступу від правових позицій Верховного Суду повинна мати тільки важливі підстави, реальне підґрунтя, суд не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності вагомої для цього причини, а метою відступу може слугувати виправлення лише тих суперечностей (помилок), що мають фундаментальне значення для правозастосування.

78. Проте скаржник у касаційній скарзі у контексті положень пункту 2 частини другої статті 287 ГПК України не навів вагомих і достатніх аргументів, які б дійсно свідчили про обґрунтованість необхідності відступу від висновків Верховного Суду та Верховного Суду України у перелічених ним постановах, а саме не доведено наявності причин для такого відступу (неефективність, помилковість, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість судового рішення; зміна суспільного контексту). Аргументи скаржника у відповідній частині фактично ґрунтуються на власному тлумаченні норм права, якими врегульовано спірні правовідносини, та власних запереченнях висновків Верховного Суду та Верховного Суду України, викладених у вказаних скаржником постановах; у свою чергу вони не містять фундаментальних обґрунтувань щодо підстав для відступу від правової позиції, вміщеної в таких постановах та зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність правових підстав для задоволення вимог заявленого позову.

79. Отже, підстава касаційного оскарження передбачена пунктом 2 частини другої статті 287 ГПК України, наведена скаржником у касаційній скарзі, у цьому випадку, не отримала підтвердження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

80. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

81. Відповідно до частини першої статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

82. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд дійшов висновку, що доводи, викладені у касаційній скарзі не отримали свого підтвердження під час касаційного провадження, у зв`язку з чим підстави для скасування оскаржуваних судових рішень попередніх інстанцій - відсутні.

Судові витрати

83. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн" залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.03.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/5994/23 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач