РІШЕННЯ

08 липня 2024 року м. ТернопільСправа № 921/178/24

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Боровця Я.Я.

за участю секретаря судового засідання Крутіної Ю.С.

Розглянув справу в порядку загального провадження

за позовом Білецької сільської ради, вул. Молодіжна, 19, с. Біла, Тернопільський район, Тернопільська область

до відповідача Фізичної особи - підприємця Ханенка Василя Васильовича , АДРЕСА_1

про внесення змін до договору оренди землі від 27.11.2007.

За участю учасників судового процесу:

від позивача: Ящук Ю.В. - представник.

Судові процедури

Судом роз`яснено форму і стадії судового провадження, що здійснюється у межах даної справи відповідно до вимог Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Фіксування судового засідання технічними засобами здійснюється відповідно до статті 222 ГПК України.

Заяв про відвід (самовідвід) судді та секретаря судового засідання з підстав, визначених ст. 35-37 ГПК України не надходило.

Суть справи.

Білецька сільська рада, далі - позивач, звернулася до Господарського суду Тернопільської області із позовом до Фізичної особи - підприємця Ханенка Василя Васильовича , далі - відповідач, про внесення змін до договору оренди землі від 27.11.2007.

Відкриття провадження у справі.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.03.2024, для розгляду справи №921/178/24 визначено суддю Боровця Я. Я.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 27.03.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №921/178/24 за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 18.04.2024; запропоновано учасникам справи подати/надіслати суду заяви по суті спору та зобов`язано останніх подати/надіслати суду заяви з процесуальних питань (при наявності), передбачені ГПК України у підготовчому засіданні.

Підготовче провадження.

Ухвалою суду від 18.04.2024, з огляду на неявку сторін та клопотання позивача, підготовче засідання відкладено на 16.05.2024.

Ухвалою суду від 15.05.2024, з огляду на перебування судді Боровця Я. Я. в період з 16.05.2024 по 17.05.2024 у відрядженні, підготовче засідання призначено на 27.05.2024.

Протокольною ухвалою від 27.05.2024 підготовче засідання відкладено на 06.06.2024.

Ухвалою суду від 27.05.2024 продовжено строк підготовчого провадження у справі №921/178/24 на 30 днів.

Ухвалою суду від 06.06.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу №921/178/24 до судового розгляду по суті на 20.06.2024.

Розгляд справи по суті.

У судовому засіданні 20.06.2024 суд розпочав розгляд справи по суті, заслухав вступне слово повноважного представника позивача та відклав останнє на 02.07.2024, про що постановив відповідну ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання.

У судовому засіданні 02.07.2024, яке відбулось за участі повноважного представника позивача, суд продовжив розгляд справи по суті, з`ясував обставини справи, дослідив наявні в матеріалах справи письмові докази та відклав останнє до 08.07.2024, про що постановив відповідну ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання.

У судовому засіданні 08.07.2024, суд продовжив розгляд справи по суті, заслухав заключне слово представника позивача та, після виходу із нарадчої кімнати, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Аргументи сторін

Правова позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані затвердженням Білецькою сільською радою технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Біла відповідно до рішення сесії №1143 від 14.06.2021, приведенням у відповідність цільового призначення наданої відповідачу, на підставі Договору оренди землі від 27.11.2007, в оренду земельної ділянки (кадастровий номер :02:001:1544) із Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок та Порядком ведення Державного земельного кадастру, а, відповідно, наявністю підстав для перегляду істотних умов договору оренди землі.

Позивач зазначає, що з метою приведення договору оренди землі у відповідність до чинного законодавства Білецька сільська рада направляла відповідачу лист за №04-06/212 від 28.02.2024 із проектом додаткової угоди до договору оренди землі у якій відповідно пропонувала: 1) змінити цільове призначення земельної ділянки (п. 16); 2) встановити нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки, ставку орендної плати та її розмір (п. 5, 9). Однак відповідачем пропозиція щодо внесення змін до договору оренди землі була залишена без відповіді та без задоволення.

В якості правових підстав позову позивач зазначає, зокрема статті Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України), Податкового кодексу України (далі - ПК України), Закон України "Про оцінку земель".

У судових засіданнях представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просить суд позов задоволити.

Заперечення відповідача.

Відповідач в судові засідання не прибув, причин неприбуття не повідомив, жодних заяв по суті справи чи з процесуальних питань на адресу суду не направив, хоча про дату час та місце розгляду справи був повідомлений відповідно до приписів ст. 120, 121 ГПК України ухвалами суду, які надсилалися рекомендованою кореспонденцією з повідомленням про вручення поштового відправлення з позначкою "Судова повістка".

Слід зазначити, що усі процесуальні документи у даній справі були направлені судом на адресу місцезнаходження відповідача, зазначену у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (відповідь з ЄДРЮОФОП та ГФ за №511804 від 27.03.2024 - в матеріалах справи), яка вказана і позивачем у позовній заяві, а саме: АДРЕСА_2 .

Однак ухвала суду про відкриття провадження у справі від 27.03.2024, як і ухвали від 18.04.2024 та від 27.05.2024, повернулися на адресу суду із відміткою відділення поштового зв`язку: "адресат відсутній за вказаною адресою".

Довідка поштового відділення з позначкою про неможливість вручення судової повістки у зв`язку "відсутній за вказаною адресою" вважається належним повідомленням сторони про дату судового розгляду. Зазначене свідчить про умисне неотримання судової повістки.

Правова позиція, наведена у постанові Верховного Суду від 10.05.2023 у справі №755/17944/18.

Поряд із цим, ухвали від 15.05.2024 та від 06.06.2024 отримані адресатом 27.05.2024 та 15.06.2024.

Наведене, на переконання суду свідчить про те, що відповідач володів інформацією про наявність в провадженні Господарського суду Тернопільської області даної справи, однак наданою процесуальним законодавством можливістю довести до відома суду свою позицію з відповідним обґрунтуванням не скористався.

Відповідно до ч. 2 ст. 178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки (частини 1, 3 ст. 202 ГПК України).

Враховуючи, положення ст. 13 ГПК України, якою в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, беручи до уваги, що явка відповідача не визнавалась судом обов`язковою, брати участь у судовому засіданні є правом сторони, передбаченим ГПК України, доказів у справі є достатньо для вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що справа може бути розглянута за наявними у ній документами, а неявка вказаного учасника останніх не перешкоджає розгляду справи по суті.

Крім того, судом враховано, що відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону України "Про доступ до судових рішень" усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі не пізніше наступного дня після їх виготовлення і підписання.

Єдиний державний реєстр судових рішень - автоматизована система збирання, зберігання, захисту, обліку, пошуку та надання електронних копій судових рішень (ч. 2 ст. 3 Закону України "Про доступ до судових рішень").

Згідно із ч. 1 ст. 4 вказаного Закону судові рішення, внесені до Реєстру, є відкритими для безоплатного цілодобового доступу на офіційному вебпорталі судової влади України.

Отже, сторони не позбавлені права та можливості ознайомитись з ухвалами суду щодо даної справи у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Фактичні обставини, встановлені судом.

27.11.2007 між Білецькою сільською радою, як Орендодавець, з однієї сторони, та СПД-ФО Ханенко Василем Васильовичем , як Орендарем, з другою сторони, укладено Договір оренди землі, далі - Договір, за умовами п. 1-2 якого орендодавець, на підставі рішення Білецької сільської ради №5 від 16.11.2007 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,29 га (кадастровий номер :02:001:1544) для обслуговування викуплених будівель і споруд ( АДРЕСА_3 .

Пунктом 5 Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 117 658, 80 грн (40,57 грн за 1 кв. м).

Згідно п. 8 Договору останній укладено на 25 років - з 16.11.2007 по 16.11.2032. після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Пунктом 9 Договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2% від нормативної грошової оцінки, що складає 2 353, 18 грн в рік, щомісячна плата в розмірі 196, 10 грн з 16.11.2007 до 16.11.2032.

Пунктом 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної форми власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнта індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 13 Договору).

Згідно п. 16 Договору цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики та іншого призначення.

Відповідно до п. 20 Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Зазначений правочин зареєстрований у ДП "Тернопільській регіональній філії центру державного земельного кадастру", про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №70 від 28.11.2007.

27.11.2007 між сторонами у справі складено та підписано Акт прийому-передачі земельної ділянки за адресою с. Біла, яким підтверджено факт передачі в оренду Орендодавцем (Білецькою сільською радою) Орендарю (СПД-ФО Ханенко В. В. ) земельної ділянки площею 0,29 га за адресою: АДРЕСА_3 в оренду з 16.11.2007 по 16.11.2032 для обслуговування викуплених будівель і споруд.

29.01.2016, у зв`язку із виготовленням нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Біла Тернопільського району, враховуючи рішення сесії Білецької сільської ради №153 від 29.01.2016, між сторонами у справі підписано Додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 27.11.2007, зареєстрованого в ДП "Тернопільській регіональній філії центру державного земельного кадастру", про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №70 від 28.11.2007" (кадастровий номер :02:001:1544).

Зазначеною Додатковою угодою сторони змінили редакцію п. 5, 9 Договору. Зокрема, встановили, що:

"п. 5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 685 022, 58 грн (237, 69 за 1 кв.м);

п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, що складає 27 400, 90 грн в рік, щомісячна плата в розмірі 2 283, 41 грн з 01.01.2016 до 16.11.2032.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі. Розмір орендної плати може переглядатися щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляції, зміни ставок орендної плати; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

За несвоєчасне внесення орендної плати за землю у зазначений термін нараховується пеня у розмірі 120 відсотків річної облікової ставки НБУ, діючої на день виникнення боргу, або на день його погашення залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою за кожен календарний день в його сплаті.

Розмір орендної плати не є сталим і змінюється у зв`язку з введенням щорічної індексації грошової оцінки землі та сплачується орендарем самостійно за повідомленням орендодавця без укладення податкової угоди, шляхом проведення додаткових розрахунків.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов`язаний в п`ятиденний термін після державної реєстрації додаткової угоди земельної ділянки надати копію договору відповідному органу державної податкової служби".

Вказаною Додатковою угодою сторони погодили, що вона є невід`ємною частиною договору оренди і набирає чинності після її підписання та державної реєстрації.

07.10.2019 державним реєстратором Білецької сільської ради до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про реєстрацію права комунальної власності Білецької сільської ради на земельну ділянку площею 0, 29 га кадастровий номер :02:001:1544.

Рішенням 15 сесії VIII скликання Білецької сільської ради від 14.06.2021 №1143 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Біла Тернопільського району Тернопільської області. Визначено, що середня (базова) вартість квадратного метра земель с. Біла, у відповідності до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" становить 150,19 грн/м2.

У зв`язку із новою технічною документацією з нормативно грошової оцінки земель с. Біла, Білецькою сільською радою було подано заяву (запит) про надання відомостей з Державного земельного кадастру від 11.12.2013 з реєстраційним номером ЗВ-023

У відповідь на вказаний запит державним кадастровим реєстратором сформовано повідомлення про відмову у наданні відомостей з Державного земельного кадастру у зв`язку із відсутністю у відомостях Державного земельного кадастру коду виду цільового призначення земельної ділянки, визначеного відповідно до додатку 59 до Порядку.

17.11.2023 Білецька сільська рада, з метою внесення змін у відомості Державного земельного кадастру, а саме - приведення у відповідність цільового призначення земельної ділянки (кадастровий номер :02:001:1544) із Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок та Порядком ведення Державного земельного кадастру, звернулась до Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області із заявою №1467.

19.12.2023, у відповідь на вказану заяву, Головне управління Держгеокадастру у Тернопільській області повідомило, що відповідно до додатку №59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17.11.2012 до земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:1544 доцільно застосовувати цільове призначення земельної ділянки згідно класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок: - 03.07 - Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Відомості щодо вказаного Головним управлінням Держгеокадастру у Тернопільській області цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:1544 відображено і у долученому до матеріалів справи Витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-024 від 10.01.2024.

Відповідно до Витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 22.01.2024 №360/32-24 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :02:001:1544 складає 2 059 929, 74 грн.

12.02.2024 Білецька сільська рада звернулась до ФОП Ханенка В. В. із листом за №04-06/22 від 08.02.2024, у якому повідомила, що у зв`язку із приведенням у відповідність цільового призначення землі згідно Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:1544 та відповідно до витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 22.01.2024 №360/32-24, виникла необхідність в укладенні додаткової угоди. До вказаного листа рада долучила для розгляду та підписання три примірники додаткової угоди до договору оренди від 27.11.2007, відповідно до якої відповідачу пропонувалось внести зміни до п. 5, 9 та 16 Договору та викласти останній в наступній редакції:

"5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 2 059 929,74 грн",

"9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 123 595, 78 грн в рік, щомісячна сплата в розмірі 10 299, 65 грн",

"16. Цільове призначення земельної ділянки: Для будівництва на обслуговування будівель торгівлі".

Пропозицію щодо підписання додаткової угоди сільська рада просила розглянути у двадцятиденний строк та зазначила, що у випадку не одержання відповіді у встановлений строк, вона буде вирішувати дане питання в судовому порядку.

З матеріалів справи вбачається, що зазначені вище лист за №04-06/22 від 08.02.2024, додаткову угоду до договору оренди землі, копію Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та копію Витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 22.01.2024 №360/32-24 позивач направив на адресу відповідача цінним листом з описом вкладення за №776.

Наявна на сайті АТ "Укрпошта" інформація свідчить про те, що рекомендований лист за штрих кодовим ідентифікатором №776 отримано адресатом (відповідачем у справі) 28.02.2024.

Позивач стверджує, що відповідач додаткову угоду до Договору оренди землі не уклав, свідомо ухиляється від укладення такої та затягує час.

Наведені обставини і слугували підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Зміст спірних правовідносин, які склались між сторонами.

Спірні правовідносини стосуються встановлення наявності чи відсутності правових підстав для внесення змін до договору оренди землі в судовому порядку.

Предметом позову є матеріально-правові вимоги Білецької сільської ради про внесення змін до Договору оренди землі.

Спір у справі стосується договірних відносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, ПК України, Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Закону України "Про оренду землі" тощо.

Норми права, застосовані при вирішенні спору, та мотиви, з яких виходив суд при ухваленні рішення.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту порушеного права є зміна правовідношення.

Частиною 1 ст. 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 ст. 93 ЗК України).

В силу положень ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору (ч. 1 ст. 3, ст. 627 ЦК України).

Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається (ст. 632 ЦК України).

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частинами 1-2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1-3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України визначено, що: орендна плата - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди; плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, що зумовлює визначення її розміру відповідно як до норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі", так із врахуванням вимог ПК України.

Платниками плати за землю є, зокрема, платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди (пп. 269.1.2 п. 269.1 ст. 269 ПК України).

Відповідно до пп. 270.1.2 п. 270.1 ст. 270 ПК України об`єктами оподаткування платою за землю є об`єкти оподаткування орендною платою - земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди.

Згідно п. 271.1 ст. 270 ПК України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІ цього Кодексу, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельної ділянки.

За змістом ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років (ст. 18 Закону України "Про оцінку земель").

Частинами 1-2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель". Так, частинами 1, 3-4 цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України.

У п. 288.1 ст. 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).

В п. 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено, що обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності здійснюється з урахуванням, зокрема, їх цільового призначення, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати цільове призначення землі та коефіцієнт індексації.

Згідно з положеннями пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Підпунктом 288.5.2 пунктом 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Правовий аналіз наведених вище норм чинного законодавства свідчить про те, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки (подібний висновок наведений у постановах Верховного Суду від 21.02.2023 у справі №925/640/21 та від 14.12.2021 у справі №910/1344/21).

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Таким чином, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки. Зазначена правова позиція, наведена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19.

Відповідно до ст. 13, ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

З аналізу наведених вище норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі" суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19.

В силу приписів ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В судовому засіданні встановлено та підтверджено матеріалами справи, що Договір оренди землі між сторонами у справі укладено 27.11.2007.

На підставі рішення сесії Білецької сільської ради №153 від 29.01.2016 до вказаного правочину сторони внесли зміни, зокрема, в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у зв`язку із її зміною.

14.06.2021, тобто з дотриманням визначеного законом строку для проведення чергової оцінки земель, Білецькою сільською радою прийнято рішення за №1143 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Біла".

Окрім того, на підставі заяви позивача за №1467 від 17.11.2023, цільове призначення земельної ділянки приведено у відповідність до вимог чинного законодавства.

Відповідно до Витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №360/32-24 від 22.01.2024 нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки кадастровий номер :02:001:1544 складає 2 059 929, 74 грн.

За даних обставин, зважаючи на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення, а зміна нормативної грошової оцінки земель є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, вимогу позивача про внесення змін до Договору оренди землі щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки її цільового призначення, суд вважає обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, з посиланням на рішення сесії Білецької сільської ради №310 від 23.11.2022, суд відзначає таке.

За змістом ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

За змістом п. 288.5 ст. 288 ПК України, ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною.

Статтею 75 Конституції України визначено, що єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України.

У ст. 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 п. а) ч. 1 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

У постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України; такі рішення сільської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Умовами укладеного між сторонами у справі правочину (п. 9 Договору), в редакції Додаткової угоди від 29.01.2016, передбачено, що сума річної орендної плати становить 27 400, 90 грн, щомісячна сплата - 2 283, 41 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає -4 %.

Також, сторони визначили, що розмір орендної плати не є сталим і змінюється у зв`язку з введенням щорічної індексації грошової оцінки землі та сплачується Орендарем самостійно за повідомленням Орендодавця без укладення податкової угоди, шляхом проведення додаткових розрахунків.

Окрім того, Додатковою угодою від 29.01.2016 сторони встановили, що розмір орендної плати може переглядатись щорічно у разі, зокрема, зміни ставок орендної плати.

Разом із тим, можливість приведення умов договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування, умовами Договору не передбачена.

За даних обставин, зважаючи на те, що: погоджена сторонами у Договорі оренди землі, в редакції Додаткової угоди від 29.01.2016, ставка (4%) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку; ні умовами договору, ні чинними ПК України, ЦК України та Законом України "Про оренду землі" не встановлено обов`язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування, суд прийшов до висновку, що розмір орендної плати повинен залишатись на визначеному сторонами у Додатковій угоді від 29.01.2016 рівні - 4% від нормативної грошової оцінки, а підстави для зміни розміру (ставки) орендної плати відсутні.

Неправильно визначений позивачем розрахунок розміру річної орендної плати не може бути підставою для відмови в позові повністю, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 237, ч. 5 ст. 238 ГПК України, господарський суд за результатами вирішення господарського спору має право задовольнити позов або відмовити в позові повністю або частково, а з огляду на вимоги ст. 86 ГПК України, господарський суд повинен з`ясовувати обставини, пов`язані з правильністю здійснення позивачем розрахунку.

Таким чином, суд має можливість та зобов`язаний перевірити запропонований Позивачем розрахунок орендної плати, та здійснити оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується. У разі якщо наведений Позивачем в спірній додатковій угоді розрахунок орендної плати здійснено неправильно (зокрема, з огляду на необхідність врахування в такому розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та інших вихідних даних саме станом на дату ухвалення судового рішення про внесення відповідних змін до договору оренди землі), то суд з урахуванням конкретних обставин справи самостійно може визначити її розмір.

Аналогічну правову підставу викладено в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.02.2022 по справі №904/4748/20.

Судом проведено свій розрахунок орендної плати, відповідно до якого розмір річної орендної плати становить 82 397, 19 грн, щомісячна сплата - 6 866, 43 грн, що становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 28.11.2007 в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки та розміру річної орендної плати за землю, такі зміни слід вчинити у судовому порядку.

Згідно з частиною 3 статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Правовий висновок стосовно того, що коли права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили, наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18

Висновок суду.

За наслідками розгляду даного спору, з урахуванням встановлених судом та наведених вище обставин, суд частково задовольняє та, відповідно, вносить зміни до Договору оренди землі від 27.11.2007, виклавши п. 5, 9 та 16 в такій редакції :

"5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 2 059 929,74 грн",

"9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 82 397,19 грн в рік, щомісячна сплата в розмірі 6 866, 43 грн"

"16. Цільове призначення земельної ділянки: Для будівництва на обслуговування будівель торгівлі".

В іншій частині позову суд відмовляє.

Судові витрати.

При ухваленні рішення в справі, суд, у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами (пункт 5 частини 1 статті 237 ГПК України).

Пунктом 2 частини 5 статті 238 ГПК України визначено, що в резолютивній частині рішення зазначається про розподіл судових витрат.

Щодо судового збору у розмірі 3 028 грн 00 коп.

Відповідно до частини 2 статті 9 Закону України "Про судовий збір" суд перед відкриттям провадження у справі, прийняттям до розгляду заяв (скарг) перевіряє зарахування судового збору до спеціального фонду Державного бюджету України.

Факт зарахування сплаченого позивачем при зверненні до суду з даним позовом судового збору в сумі 3 028 грн 00 коп. до спеціального фонду державного бюджету України підтверджується Випискою про зарахування судового збору до спеціального фонду державного бюджету України, сформованою Господарським судом Тернопільської області.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 129 ГПК України у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Поряд із цим, приписами частини 9 статті 129 ГПК України суду надано право покласти на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

З врахуванням наведеного, беручи до уваги обставини даної справи, судовий збір у розмірі 3 028 грн 00 коп. покладається на відповідача.

Керуючись статтями 7, 13, 42, 86, 129, 210, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задоволити частково.

2. Судові витрати у складі судового збору у розмірі 3028,00 грн покласти на відповідача.

3. Внести зміни до Договору оренди землі від 27.11.2007, виклавши пункти 5, 9 та 16 в такій редакції :

"5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 2 059 929,74 грн",

"9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 82 397,19 грн в рік, щомісячна сплата в розмірі 6 866, 43 грн"

"16. Цільове призначення земельної ділянки: Для будівництва на обслуговування будівель торгівлі"

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Ханенка Василя Васильовича , АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь Білецької сільської ради, вул. Молодіжна, 19, с. Біла, Тернопільський район, Тернопільська область , - 3028,00 грн судового збору.

5. Видати наказ стягувачеві після набрання рішенням законної сили.

6. У решті частин позовних вимог, відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду в порядку статті 256 -257 ГПК України подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів, з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Примірник рішення надіслати позивачу та відповідачу до електронного кабінету в електронній формі із застосуванням ЄСІТС в порядку, визначеному ГПК України

Учасники справи можуть отримати інформацію у справі на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: https://te.court.gov.ua/sud5022.

Повне рішення (у зв`язку з перебуванням судді у відпустці з 15.07.2024 по 09.08.2024) складено та підписано "16" серпня 2024 року.

Суддя Я.Я. Боровець