номер провадження справи 33/101/24
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.08.2024 Справа № 908/1342/24

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Мірошниченка М.В.

при секретарі судового засідання Драковцевій В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні матеріали справи № 908/1342/24

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "МРІЯ-52" (69126, м.Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 44098438)

відповідача-1: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд.206, ідентифікаційний код 37573068)

відповідача-2: Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7" (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11, ідентифікаційний код 05478717)

до відповідача-3: Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД" (69035, м. Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 13609524)

про визнання договору недійсним

за участю представників:

від позивача - Мальцева О.О., ордер серії АР №1159181 від 24.04.2024;

від відповідача-1 - Шевкопляс Т.В., довіреність №02/01-10 від 10.01.2024;

від відповідача-2 - Ямаєва Ю.С., довіреність №28 від 24.06.2024;

від відповідача-3 - не з`явився;

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області звернулося Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "МРІЯ-52" з позовом до відповідачів: Територіальної громади міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7", Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД" про визнання недійсним договору оренди №535/13 від 03.10.2003 частини нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ.А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень №№ 1-10, розташованого за адресою: буд. 52 по вул. Незалежної України в м. Запоріжжя, укладеного між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7" та ТОВ фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД".

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.05.2024 позовну заяву передано на розгляд судді Мірошниченку М.В.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 07.05.2024 у справі №908/1342/24 залишено позовну заяву без руху, надано позивачу строк для усунення виявлених судом недоліків позовної заяви протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.

Копію ухвали доставлено до електронного кабінету представника позивача 07.05.2024, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа.

15.05.2024 від позивача надійшла уточнена позовна заява, згідно з якою позивач з метою усунення недоліків позовної заяви усунув з числа відповідачів Територіальну громаду міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, а також надав копію рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 21.09.2018 за № 439/9.

Ухвалою суду від 20.05.2024 прийнято уточнену позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, присвоєно справі номер провадження 33/101/24, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 18.06.2024 об 12 год. 00 хв.

Таким чином, предметом розгляду суду є вимоги до відповідачів: 1) Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 2) Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7", 3) Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД" про визнання недійсним договору оренди №535/13 від 03.10.2003 частини нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ.А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень №№ 1-10, розташованого за адресою: буд. 52 по вул. Незалежної України в м. Запоріжжя, укладеного між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7" та ТОВ фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД".

Позивачу та відповідачам 1, 2, 3 доставлено копію ухвали суду від 20.05.2024 до їх електронних кабінетів 20.05.2024, що підтверджується довідками про доставку електронного листа.

30.05.2024 від відповідача-2 надійшов відзив, відповідно до якого відповідач-2 просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

18.06.2024 від відповідача-1 надійшов відзив, відповідно до якого відповідач-1 просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні 18.06.2024 були присутні представники позивача та відповідачів-1, 2, здійснювалося фіксування судового процесу технічними засобами - програмно-апаратним комплексом "Акорд".

Відповідач-3 відзив на позов не надав, свого представника в судове засідання не направив, причин неявки суду не повідомив.

Суд повідомив про надходження від відповідачів 1, 2 відзивів на позовну заяву.

Представники позивача та відповідачів 1, 2 не заперечили проти відкладення підготовчого засідання.

З метою дотримання принципу рівності сторін та процесуальних прав усіх учасників справи, враховуючи те, що питання, визначені частиною другою статті 182 цього Кодексу, не розглянуті судом у даному підготовчому засіданні, ухвалою суду від 18.06.2024 відкладено підготовче засідання на 09.07.2024 об 11 год. 30 хв.

В судовому засіданні 09.07.2024 були присутні представники позивача та відповідача-2, здійснювалося фіксування судового процесу технічними засобами - програмно-апаратним комплексом "Акорд".

Відповідачі 1, 3 не направили в судове засідання своїх представників, причин неявки не повідомили.

Копію ухвали доставлено до електронного кабінету відповідача-1 20.06.2024, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа.

Таким чином, відповідач-1 належним чином повідомлений про час та місце підготовчого засідання.

Відповідачу-3 копію ухвали доставлено до його електронного кабінету 20.06.2024, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа. Також копію ухвали розміщено до відома відповідача-3 на сайті Господарського суду Запорізької області, що підтверджується роздруківкою з даного сайту за 21.06.2024.

Таким чином, відповідач-3 належним чином повідомлений про час та місце підготовчого засідання, однак не скористався своїми процесуальними правами на подання відзиву та участь у судовому засіданні.

Представник позивача повідомив, що позивач не буде подавати відповіді на відзиви відповідачів 1, 2.

Строк підготовчого провадження в даній справі спливає 22.07.2024.

Представники позивача та відповідача-2 повідомили, що всі докази подано, можливо закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті.

Суд дійшов висновку, що питання, визначені частиною другою статті 182 цього Кодексу, судом вирішені і наявних у справі матеріалів достатньо для вирішення спору по суті.

Ухвалою суду від 09.07.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 06.08.2024 об 11 год. 00 хв.

В судовому засіданні 06.08.2024 були присутні представники позивача та відповідачів, 1, 2, здійснювалося фіксування судового процесу технічними засобами - програмно-апаратним комплексом "Акорд".

Відповідач-3 свого представника в судове засідання не направив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином: копію ухвали від 09.07.2024 доставлено до електронного кабінету відповідача-3 09.07.2024 о 20:50 год., що підтверджується довідкою про доставку електронного листа.

Представник позивача просив задовольнити позов.

Представники відповідачів 1, 2 просили відмовити позивачу в задоволенні позову.

В судовому засіданні 06.08.2024 судом прийнято рішення, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

25.11.2020 зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МРІЯ-52» (далі за текстом -ОСББ «МРІЯ-52», позивач) за адресою: 69126, Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань була внесено відповідний запис.

Як вбачається з протоколу №1 від 03.10.2020 установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МРІЯ-52», співвласниками прийнято рішення прийняти багатоквартирний будинок та прибудинкову територію в самостійне управління шляхом самозабезпечення і розірвати договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем КП «Запоріжремсервіс».

Договір про розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком №551-УБ/1 підписано співвласниками з КП «Запоріжремсервіс» 31.05.2021. Згідно з п.1 вказаного договору дата розірвання - 01.06.2021.

31.05.2021 підписано акт приймання-передачі технічної документації на будинок №52 по вул.Незалежної України, за яким КП «Запоріжремсервіс» передало ОСББ «МРІЯ-52» технічну документацію на будинок, у т.ч. оригінал технічного паспорту від 22.02.1999 на багатоквартирний будинок та іншу документацію щодо будинку.

Відповідно до інформаційної довідки №223544852 від 11.09.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: 69126, Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52 право власності на будь-які, в тому числі підвальні, приміщення за Територіальною громадою міста Запоріжжя та комунальними установами не зареєстровано.

У червні 2021 року під час документальної ревізії та проведення технічних робіт із перевірки стану внутрішніх комунікацій будинку ОСББ «МРІЯ-52» виявило, що частина підвальних допоміжних приміщень в будинку (частина приміщення III, IV підвального поверху (літ. А-4) у складі кімнат №№1-10 загальною площею 173,9 кв.м., далі за текстом - «спірні приміщення») у будинку АДРЕСА_1 передано в оренду без відома співвласників будинку. Доступ до цих приміщень у співвласників був відсутній.

Орендні відносини були оформлені шляхом підписання договору оренди нежитлового приміщення №535/13 від 03.10.2003 з подальшими змінами та доповненнями. Орендар - ТОВ ФІРМА «ВІТАДЕНТ, ЛТД» (відповідач-3), орендодавець - Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (відповідач-1), балансоутримувач - Комунальне підприємство «ВИРОБНИЧЕ РЕМОНТНО-ЕКСПЛУАТАЦІЙНЕ ЖИТЛОВЕ ОБ`ЄДНАННЯ №13». В подальшому в додатковій угоді до вказаного договору від 01.04.2013 балансоутримувачем вказувалось Міське комунальне підприємство «ОСНОВАНІЄ»; в додатковій угоді від 17.11.2017 - Комунальне підприємство «Наше місто» Запорізької міської ради, в додатковій угоді від 01.10.2018 - Комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» (відповідач-2).

У зв`язку з наведеним ОСББ «МРІЯ-52» звернулась до КП «ВРЕЖО №7» за наданням інформації, на підставі яких документів воно розпоряджається приміщеннями, які є загальною власністю співвласників будинку №52 по вул.Незалежної України в м.Запоріжжі.

Листом від 10.06.2022 вих.№111/01/01-07/1275 Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради повідомив про те, що вважає нежитлове приміщення III, IV підвального поверху (літ. А-4) у складі кімнат №№1-10 загальною площею 173,9 кв.м. об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя, яке перебуває в господарчому віданні (на балансі) КП «ВРЕЖО №7» на підставі рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 21.09.2018 за № 439/9.

На лист ОСББ «МРІЯ-52» вих. № 1/10/05/2023 від 10.05.2023 щодо правових підстав орендних відносин стосовно нежитлового приміщення III, IV підвального поверху (літ. А-4) у складі кімнат №№1-10 загальною площею 173,9 кв.м. КП «ВРЕЖО №7» листом вих.№1624 від 19.06.2023 відповіло посиланням на теж саме рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 21.09.2018 за № 439/9.

Відповідно до вказаного рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 21.09.2018 за № 439/9 вилучено з господарського відання Комунального підприємства «Наше місто» Запорізької міської ради та передано в господарське відання Комунальному підприємству "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7" Запорізької міської ради майно згідно з додатками 1, 2, 3 до цього рішення. У п. 508 додатку 1 до цього рішення зазначено нежитлове приміщення №ІІІ, №ІV підвального поверху (літ. А-4) по вул. Незалежної України, 52.

Позивач вважає, що укладення спірного договору оренди нежитлового приміщення №535/13 від 03.10.2003 не ґрунтується на нормах закону та порушує права та охоронювані законом інтереси співвласників будинку та ОСББ «МРІЯ-52» як власників допоміжних приміщень будинку, які без їх згоди передані в оренду за договором оренди №535/13 від 03.10.2003.

У зв`язку з цим позивач звернувся до Господарського суду з позовом у даній справі про визнання недійсним договору оренди №535/13 від 03.10.2003 частини нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ.А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень №№ 1-10, розташованого за адресою: буд. 52 по вул. Незалежної України в м. Запоріжжя, укладеного між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7" та ТОВ фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД".

Відповідно до ч.1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

Стаття 215 Цивільного кодексу України визначає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1, 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

До матеріалів справи позивачем надано копію рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 04.09.2003 №284/54 «Про передачу в оренду нежитлового приміщення в будинку №52 по вул. Сорок років Рад. України ТОВ фірмі «ВІТАДЕНТ, ЛТД», зі змісту якого вбачається, що керуючись Законами України «Про оренду державного та комунального майна», «Про місцеве самоврядування в Україні», розглянувши лист ТОВ фірми «ВІТАДЕНТ, ЛТД» від 09.06.2003 №26, враховуючи пропозицію комісії з розгляду заяви про здачу в оренду нежитлових приміщень (протокол від 03.07.2003 №9) Виконавчий комітет Запорізької міської ради вирішив передати в оренду нежитлове підвальне приміщення площею 74,23 кв.м. в будинку №52 по вул. 40 років Рад. України, що значиться на балансі Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №13» строком на 3 роки для розширення офісу з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначеним договором оренди.

З посиланням на вказане рішення 03.10.2003 між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець) та ТОВ фірмою «ВІТАДЕНТ, ЛТД» (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №535/13 (далі - договір оренди), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 74,23 кв.м. за адресою: вул. 40 років Радянської України, 52, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО №13». Цей договір укладено строком з 03.10.2003 до 03.10.2006. Орендоване приміщення передано орендарю за актом прийому-передачі від 03.10.2003.

Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.05.2007 №201/6 продовжено дію договору оренди нежитлового підвального приміщення в будинку №52 по вул. Сорок років України площею 74,23 кв.м., що значиться на балансі КП «ВРЕЖО №13» строком на 3 роки під офіс.

Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 22.04.2010 №177/41 передано в оренду ТОВ фірмі «ВІТАДЕНТ, ЛТД» нежитлове підвальне приміщення в будинку №52 по вул. вул. 40 років Радянської України, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО №13», строком до 03.10.2021 для розширення офісу, змінено в договорі оренди від 03.10.2003 №535/13 площу орендованого приміщення з 74,23 кв.м. на 169,83 кв.м.

Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.09.2010 №465/16 продовжено дію договору оренди від 03.10.2003 №535/13 ТОВ фірмі «ВІТАДЕНТ, ЛТД» строком на два роки під офіс.

Додатковою угодою від 07.12.2010 до договору оренди продовжено строк його дії до строком на два роки під офіс.

Додатковою угодою від 01.06.2011 до договору оренди змінено орендодавця за договором з Управління житлового господарства Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Додатковою угодою від 20.11.2015 до договору оренди продовжено строк його дії до 03.10.2017.

Додатковою угодою від 17.11.2017 до договору оренди, дію якої поширено на правовідносини сторін з 03.10.2017, продовжено дію договору оренди на один рік до 03.10.2018, балансоутримувачем за договором зазначено Комунальне підприємство «Наше місто» Запорізької міської ради. Предметом оренди визначено нежитлові приміщення №ІV та №ІІІ /літ. А-4/ загальною площею 169,8 кв.м. по вул. Незалежної України, 52, які перебувають на балансі Комунального підприємства «Наше місто» Запорізької міської ради. Пунктом 11.7 даної додаткової угоди встановлено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору після закінчення його строку протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін, при умові виконання п. 5.15 договору та на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Додатковою угодою від 01.10.2018 до договору оренди змінено балансоутримувача з Комунального підприємства «Наше місто» Запорізької міської ради на Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7".

Додатковою угодою від 29.10.2018 до договору оренди внесено зміни до предмету договору оренди, а саме: замість слів «нежитлові приміщення ІV та №ІІІ /літ. А-4/ загальною площею 169,8 кв.м. по вул. Незалежної України, 52..» визначено читати «частина нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ. А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень 3№1-10, яка розташована в будинку №52 по вул. Незалежної України».

Додатковою угодою від 14.11.2019 до договору оренди продовжено договір на 2 роки 11 місяців до 03.09.2022.

Указом Президента України №64/2022 від 24.02.2022 "Про введення воєнного стану в Україні" у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в подальшому продовжено та який триває на час розгляду справи.

Відповідно до вимог п.5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Станом на час подання цього позову до суду вказаний договір не було розірвано.

16.05.2024 відповідачі уклали додаткову угоду до договору оренди, згідно з якою дійшли згоди вважати припиненим строк дії договору оренди за згодою сторін.

Таким чином, спірний договір оренди на час розгляду справи є припиненим.

Втім, обставина припинення дії договору не усуває правових підстав для розгляду судом питання про недійсність спірного договору, який оцінюється судом на момент його укладання, а тому ця обставина не припиняє існування предмету спору в даній справі. Тим більше, що необхідність захисту прав позивача обумовлена порушенням прав співвласників будинку з моменту укладання спірного договору та протягом усього строку його дії, що виявилося в позбавлені права доступу до переданого в оренду спільного майна співвласників протягом дії спірного договору. Тобто між сторонами спору спірні питання у зв`язку з припиненням дії договору не усунуті.

Як вбачається з акту приймання-передачі відомчого житлового фонду ВАТ «Запорізький виробничий алюмінієвий комбінат» в комунальну власність, затвердженого рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради 25.01.2001 №31/3, рік побудови будинку №52 вул.Сорок років Радянської України (наразі - вул.Незалежної України) - 1952. Станом на дату складання акту з 24 квартир загальною площею 1317 кв.м. було приватизовано квартири загальною площею 1264,89 кв.м. Допоміжні приміщення (підвали) займають 464,4 кв.м.

На запит адвоката Мальцевої О.О. від 20.12.2023 вих.№3/17-ЮО з питання «надання письмової інформації про кількість приватизованих квартир (із загальної кількості квартир - 24) в житловому будинку за адресою м.Запоріжжя, вул.Незалежної України, буд.52 листом Районної адміністрації по Вознесенівському району Запорізької міської ради вих.№01-13/2898 від 26.12.2023 повідомлено, що по вул. Незалежної України, буд. 52, приватизовані квартири 1-4, 6-24. З цього вбачається, що було приватизовано 23 квартири, крім квартири АДРЕСА_2 .

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.

Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Аналогічні приписи містить частина 2 статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено:

"1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього."

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.

І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало

інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у

справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17.

З листа ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 31.10.2023 вих. №5701 вбачається, що при проведенні технічної інвентаризації 22.02.1999 було встановлено факт утворення нежитлового приміщення III із частини нежитлового приміщення N 1 та нежитлового приміщення IV із нежитлового приміщення №2 та частини нежитлового приміщення №1 підвального поверху житлового будинку №52 по вул. Незалежної України.

Станом на 22.02.1999 нежитлове приміщення III складалось із коридору №1 площею 2,7м2, сховища (російською мовою-"убежище") №2 площею l6,57м2, сховища (російською мовою- "убежище") №3 площею 7,08м2, (російською мовою-"убежище") №4 площею 1,4м2, сховища (російською мовою-"убежище") №5 площею 1,7м2, сховища "убежища (рос )" №6 площею 5,13м2, сховища (російською мовою-"убежище") №7 площею 39,61м2, загальною площею 74,23м2, із функціональним призначенням "прочая (рос.)"; нежитлове приміщення IV складалось із коридору №1 площею 63,0м2, комори №2 площею 5,44м2, комори №3 площею 9,5м2, елеваторної №4 площею 12,7м2, комори №5 площею 6,66м°, комори №6 площею 3,74м2, комори №7 площею 5,12м2, комори №8 площею 3,94м2, комори №9 площею 5,70м2, коридору №10 площею 11,6м2, комори №11 площею 2,64м2, комори №12 площею 2,64м2, комори №13 площею 2,64м2, комори №14 площею 2,64м2, загальною площею 137,96м2, із функціональним призначенням "прочая (рос.)".

Також зазначено, що в матеріалах інвентаризаційної справи на житловий будинок АДРЕСА_1 не міститься копій рішень органів місцевого самоврядування про виділ приміщень ІІІ та IV підвального поверху житлового будинку літ. А-4 в окремі об`єкти нерухомого майна, щодо залишення в комунальній власності територіальної громади міста Запоріжжя цих приміщень та щодо зміни цільового призначення цих приміщень.

Викладені дані підтверджують, що спірні приміщення у 2001 році (станом на дату підписання вказаного вище акту приймання-передачі будинку) та, тим більше, у 2003 році (станом на укладення спірного договору оренди) були допоміжними приміщеннями і, відповідно були об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, представником яких виступає ОСББ «МРІЯ-52».

Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

Набуте громадянами право власності на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (с. 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (ст. 55 Конституції України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц.

Протягом дії оспорюваного договору оренди нежитлового приміщення №535/13 від 03.10.2003 з 03.10.2003 по цей час співвласники багатоквартирного будинку були позбавлені права користуватись належними їм допоміжними приміщеннями, які були призначені в тому числі для побутового обслуговування його мешканців.

Так, відповідно до технічного паспорту будинку від 22.02.1999 допоміжні приміщення, які безпідставно були передані в оренду ТОВ ФІРМА «ВІТАДЕНТ, ЛТД», мали найменування «комора» (в технічному паспорті зазначено рос.- кладовка) та «сховище» (в технічному паспорті зазначено рос.- убежище) і мали відповідне функціональне призначення. Доступ до спірних приміщень у співвласників був відсутній до червня 2021 року, чим вочевидь порушено їх права.

Згідно з частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (стаття 761 ЦК України). Документи, які підтверджують право власності відповідача на об`єкт спірного договору та/або уповноважують його з боку співвласників на укладення спірного договору відсутні.

Предметом оспорюваного договору згідно до п.1.1 є «нежитлове приміщення».

Натомість спірні приміщення не зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, статусу нерухомого майна не мають та проектувались як допоміжні.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно з частиною другою статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Пунктом 1 частини першої статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

Частиною першою статті 9 вказаного Закону визначено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки в цих приміщеннях знаходяться електричні, сантехнічні та інші інженерні мережі, запорна арматура та інше обладнання яке передбачено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, доступ до яких необхідний надавачам комунальних послуг цілодобово. Вказані мережі та обладнання, запірна арматура є основною і єдиною. Дублюючі комунікації відсутні.

Таким чином, спірні приміщення належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності, тому орган місцевого самоврядування не мав права передавати у користування це майно іншим особам без згоди всіх співвласників будинку.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирному будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2019 зі справи № 910/11948/18).

Статтею 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.

Згідно з п.1 розділу ІІ Статуту ОСББ «МРІЯ-52» метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

Правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції Цивільний кодекс України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 Цивільного кодексу України).

Таким чином, позивач має право оспорювати договір оренди спірних приміщень.

Той факт, що на момент укладення спірного договору ОСББ «МРІЯ-52» ще не було створено, не усуває правових підстав для звернення позивача до суду з даним позовом, адже позивач діє як представник інтересів співвласників будинку, які на момент укладення спірного договору були власниками допоміжних приміщень будинку.

У зв`язку з тим, що спірний договір оренди укладено з порушенням вимог чинного законодавства - за відсутності згоди співвласників будинку та у відношенні допоміжних приміщень, які не є окремо визначеним нерухомим майном, такий правочин є недійсним, відповідно до вимог ст.215 Цивільного кодексу України.

Враховуючи викладене, позовні вимоги судом задоволені: суд ухвалив визнати недійсним договір оренди №535/13 від 03.10.2003 частини нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ.А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень №№ 1-10, розташованого за адресою будинок АДРЕСА_1 , укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД".

За розгляд позовної заяви позивач сплатив судовий збір платіжною інструкцією №161 від 29.01.2024 у сумі 3028,00 грн.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідачів у рівних частинах та підлягають стягненню на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди №535/13 від 03.10.2003 частини нежитлового приміщення ІІІ, ІV підвального поверху (літ.А-4) загальною площею 173,9 кв.м. у складі приміщень №№ 1-10, розташованого за адресою будинок АДРЕСА_1 , укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД".

Стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд.206, ідентифікаційний код 37573068) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "МРІЯ-52" (69126, м.Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 44098438) суму судового збору 1009,33 грн. (одна тисячі дев`ять грн. 33 коп.).

Стягнути з Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7" (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11, ідентифікаційний код 05478717) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "МРІЯ-52" (69126, м.Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 44098438) суму судового збору 1009,33 грн. (одна тисячі дев`ять грн. 33 коп.).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "ВІТАДЕНТ, ЛТД" (69035, м. Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 13609524) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "МРІЯ-52" (69126, м.Запоріжжя, вул. Незалежної України, буд. 52, ідентифікаційний код 44098438) суму судового збору 1009,34 грн. (одна тисячі дев`ять грн. 34 коп.).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Рішення суду може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення. Повне судове рішення складено та підписано 16.08.2024.

Суддя М.В.Мірошниченко