ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" липня 2024 р. Справа№ 910/20094/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Іоннікової І.А.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Смаголь А.О.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 02.07.2024,

розглянувши апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 (повний текст рішення складено та підписано 08.04.2024)

у справі №910/20094/23 (суддя Демидов В.О.)

за позовом Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Приватного підприємства «Інтерторг-2009»

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2023 року заступником керівника Київської міської прокуратури (далі, прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі, позивач або КМР) подано до Господарського суду міста Києва позов до Приватного підприємства «Інтерторг-2009» (далі, відповідач або Підприємство) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0650 га, яка розташована на вулиці Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва (кадастровий номер :79:061:0117), укладеного між Київською міською радою та Приватним підприємством «Інтерторг-2009», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. та зареєстрований в реєстрі 17.11.2020 за №4610;

- зобов`язання Приватного підприємства «Інтерторг-2009» повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :79:061:0117 площею 0,0650 га по вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва у стані, придатному для її подальшого використання.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Приватне підприємство «Інтерторг-2009», отримавши земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлового приміщення площею 53,9 кв.м, здійснило на ній самочинне будівництво нової семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями, внаслідок чого порушило умови пунктів 5.1., 8.3, 8.4. Договору оренди та статті 24, 25 Закону України «Про оренду землі» в частині зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та отримання письмової згоди орендодавця на зведення будівель та споруд.

Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що здійснення будівельних робіт із реконструкції будівлі на спірній земельній ділянці відповідає приписам статті 38 Земельного кодексу України та не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Відповідач отримав необхідні проектні та дозвільні документи відповідних органів, в тому числі згоду позивача - Київської міської ради (в особі Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради) на здійснення будівельних робіт, а саме реконструкції будівлі.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 26.04.2024 (про що свідчить поштовий ідентифікатор Укрпошти на конверті) засобами поштового зв`язку заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги прокурора зводяться до того, що норми чинного земельного законодавства розрізняють категорії земель за їх цільовим призначенням та види використання земель в межах кожної категорії.

У даному випадку при передачі в оренду вид використання спірної земельної ділянки був визначений відповідачу «для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (площею 53,9 кв.м.) для супутніх потреб житлової забудови», а не для нового будівництва. У свою чергу, Підприємство, отримавши спірну земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, без погодження орендодавця - Київської міської ради, здійснило будівництво семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями загальною площею 3 258,2 кв.м., що свідчить про порушення відповідачем умов пунктів 5.1., 8.3, 8.4. Договору оренди та статті 24, 25 Закону України «Про оренду землі» в частині зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, самочинність здійсненого будівництва.

Висновки суду першої інстанції про отримання позивачем від відповідача згоди на здійснення будівельних робіт є помилковими, оскільки надання підприємству Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР містобудівних умов та обмежень для проектування будівництва не є відповідним рішенням органу місцевого самоврядування.

Історичні ареали міста Києва визначені історико-містобудівним опорним планом діючого Генерального плану міста Києва, відповідно до графічних матеріалів якого об`єкт будівництва позивача знаходиться в межах історичного центру та історичного ареалу міста.

Порушення ПП «Інтерторг-2009» умов використання земельної ділянки, визначених договором оренди, а також нормами земельного законодавства є підставою для задоволення позовних вимог прокурора в даній справі.

Також прокурор наголошує на тому, що в даній справі КМР за наявності очевидних порушень земельного законодавства діє в інтересах Підприємства, а не в інтересах територіальної громади міста Києва.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи

20.05.2024 від Підприємства через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить суд відмовити у її задоволенні, оскаржене рішення суду залишити без змін.

У відзиві відповідач наголосив на тому, що реконструкцію будівлі на спірній земельній ділянці здійснено у повній відповідності до цільового призначення земельної ділянки - 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку. При цьому, всі можливі органи, включаючи позивача Київську міську раду, спростовують доводи прокуратури щодо нецільового використання земельної ділянки та вказують на законність отримання відповідачем земельної ділянки в оренду та здійснення реконструкції на ній на підставі всіх необхідних дозвільних документів та у повній відповідності до законодавства.

Нова будівля виробничого чи невиробничого призначення в даному випадку не зводилась, про що помилково зазначає прокуратура, а відбувалась реконструкція введеної в експлуатацію будівлі, що перебувала у власності відповідача, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №114351737 від 16.02.2018, копія якого наявна в матеріалах справи.

Реконструкція об`єкта на земельній ділянці здійснювалася у повній відповідності до Містобудівних умов та обмежень, на підставі отриманого Дозволу на виконання будівельних робіт КВ30 від 12.11.2021.

Рішенням Київської міської ради від 30.07.2020 №294/9373 вказано про можливість здійснювати забудову Земельної ділянки згідно з містобудівними умовами та обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку. У разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.

Щодо зазначення прокуратурою про те, що земельна ділянки розташовується у Центральному історичному ареалі міста, то відповідач зазначає, що наказ Міністерства культури та інформаційної політики України від 02.08.2021 №599 "Про затвердження меж та режимів використання території історичних ареалів м. Києва", всупереч нормам чинного законодавства, не пройшов державну реєстрацію в Міністерстві юстиції України та необхідні процедури його публікації, а тому він вважається таким, що не набрав чинності, у зв`язку з чим не підлягає застосуванню. Той факт, що межі та режими використання історичних ареалів міста Києва не затверджено у встановленому законом порядку, підтверджується, серед іншого, висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 27.02.2019 у справі №826/5755/17, від 03.04.2020 у справі №640/21505/18, від 14.08.2020 у справі №640/13331/19 та від 22.09.2021 у справі №640/3418/20.

Водночас, ані з текстової, ані з графічної частини (зокрема, з історико-містобудівного опорного плану міста Києва) Генерального плану міста Києва не можна встановити, що земельна ділянка знаходиться в межах Центрального історичного ареалу міста Києва. В Генеральному плані міста Києва взагалі відсутнє визначення та/або позначення Центрального історичного ареалу міста Києва. Тобто ані графічна, ані текстова частина діючого генерального плану міста Києва не закріплює поняття «центрального історичного ареалу» та, відповідно, відсутні жодні обмеження щодо такого неіснуючого ареалу.

24.06.2024 від позивача через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшли пояснення на апеляційну скаргу, в яких позивач просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, оскаржене рішення суду залишити без змін.

Позивач наголошує на тому, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Інтерторг-2009» для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва розроблений товариством з обмеженою відповідальністю «Земля-2000» відповідно до частини 3 статті 123 Земельного кодексу України на підставі договору на розроблення проекту землеустрою від 24.06.2019 №0624-2019-К та завдання на виконання робіт із землеустрою. Вказаний проект землеустрою має всі необхідні погодження, визначені статтею 186-1 Земельного кодексу України.

Зокрема, в проекті землеустрою міститься лист-висновок Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.08.2019 №7576/0/012/19-19 (є в додатках до позову) щодо переліку містобудівних обмежень у використанні земельної ділянки, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою та відповідність заявленої ініціативи містобудівній документації або ситуації, в якому зазначені така містобудівна характеристика спірної земельної ділянки:

- відповідно до Генерального плану міста, затвердженого рішенням Київради від 28.03.2002 № 370/1804, земельна ділянка за функціональним призначенням належить до території житлової багатоповерхової забудови та частково території вулиць та доріг;

- частина земельної ділянки розташована в межах червоних ліній;

- на земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомості - нежитлова будівля (літера А), що перебуває у власності заявника (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.02.2018 індексний номер витягу 114351737, є в додатках до позову).

Також в проекті землеустрою містяться графічні матеріали - фрагмент Генерального плану міста Києва, які підтверджують відомості щодо функціонального призначення спірної земельної ділянки, яка відповідає заявленому в проекті цільовому призначенню спірної земельної ділянки.

Враховуючи оформлення у встановленому порядку права користування земельною ділянкою, наявність дозвільної документації у сфері містобудування, Київська міська рада наголошує, що не вбачає у діях відповідача порушень умов договору, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже підстав для задоволення позову в даній справі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.04.2024 апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Іоннікова І.А., Тищенко А.І.

Колегією суддів встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.05.2024 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/20094/23; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

06.05.2024 матеріали справи №910/20094/23 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23, розгляд апеляційної скарги призначено на 18.06.2024.

У судове засідання, призначене на 18.06.2024, з`явилися представники Київської міської ради, Приватного підприємства «Інтерторг-2009» та прокурор.

Суд у судовому засіданні 18.06.2024 перейшов до розгляду справи по суті, заслухавши пояснення представників учасників справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 у розгляді апеляційної скарги Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 оголошено перерву до 02.07.2024.

За результатами проведеного 02.07.2024 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання 02.07.2024 з`явилися представники прокуратури, позивача та відповідача.

Представник прокуратури у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

Представники позивача та відповідача у судовому засіданні заперечували проти доводів апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, а оскаржене рішення суду першої інстанції без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

ПП «Інтерторг-2009» є власником нежитлової будівлі (літера А) площею 53,9 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Філатова Академіка, будинок 5, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (індексний номер витягу від 16.02.2018).

30.07.2020 Київською міською радою прийнято рішення №294/9373 «Про передачу Приватному підприємству «Інтерторг-2009» в оренду земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва», відповідно до пунктів 1, 2 якого затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Інтерторг-2009» для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ -03.10, заява ДЦ від 20.11.2019 №50062-01-03, справа №383978524), передано Приватному підприємству «Інтерторг-2009», за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,0650 га (кадастровий номер :79:061:0117, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-019) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови (код КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.02.2018 №114351737).

Як вбачається із пункту 2 рішення Київської міської ради №294/9373 та розділу 5 пояснювальної записки до нього, земельна ділянка передана в оренду приватному підприємству у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно, на земельній ділянці розташована нежитлова будівля літ. «А», загальною площею 53,9 кв., яка перебуває у приватній власності підприємства.

Відповідно до пунктів 3.1., 3.9., 3.10., 3.11. рішення Київської міської ради №294/9373 приватному підприємству необхідно виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України, виконувати умови забудови земельної ділянки згідно з містобудівними умовами і обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку. У разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України. Земельну ділянку в межах червоних ліній використовувати з обмеженнями відповідно до вимог містобудівного законодавства.

Пунктом 4 рішення Київради №294/9373 попереджено землекористувача, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 Земельного кодексу України.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством «Інтерторг-2009» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки від 17.11.2020 (далі, Договір оренди).

Вказаний договір оренди землі посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. та зареєстрований в реєстрі за №4610.

Право оренди за відповідачем на підставі вказаного Договору зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.11.2020.

За умовами пунктів 1.1., 2.1. Договору об`єктом оренди є земельна ділянка комунальної форми власності площею 0,0650 га з кадастровим номером :79:061:0117 на вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі м. Києва. Цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку); категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови.

За умовами пункту 3.1. Договору оренди його укладено на 25 років.

Пунктом 5.1. Договору оренди земельної ділянки передбачено умови збереження стану об`єкта оренди, а саме, на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

Відповідно до пункту 8.1. Договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором, дострокового розірвання цього договору.

Згідно з пунктом 8.3. Договору оренди орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

У пункті 8.4. Договору закріплено, що орендар зобов`язаний, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

За змістом пункту 11.4. Договору оренди він може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі, коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 11.5. Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у п.п. 5.1 та 8.4 цього договору.

Судом встановлено, що Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано ПП «Інтерторг-2009» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці з кадастровим номером :79:061:0117, затверджені наказом Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.05.2021 №494, реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:2384-6866-0101-2738 (том 1, а.с. 109-115).

ТОВ «Технологія сучасного розвитку» було розроблено проектну документацію на будівництво об`єкту, яка була затверджена наказом директора ПП «Інтерторг-2009» №21/10-2021 від 21.10.2021. Експертний звіт №31/21 від 20.10.2021, виданий ТОВ «Будпроектекспертиза».

Згідно з даними Порталу державної електронної системи у сфері будівництва Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано дозвіл на виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями на вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва» від 12.11.2021 № КВ 30.

24.10.2023 Підприємством отримано акт готовності об`єкта до експлуатації АС01:0330-4513-9508-5815 (том 1, а.с. 136-142).

08.11.2023 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано відповідачу сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів КВ72 (том 1, а.с. 143-146).

Звертаючись до суду з позовом у даній справі, прокурор зазначає, що всупереч умовам Договору орендарем без згоди орендодавця на земельній ділянці здійснено будівництво семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями, чим допущено порушення умов договору оренду земельної ділянки та її нецільове використання.

Згідно повідомлених прокурором суду обставин, Державною інспекцією архітектури та містобудування України (ДІАМ) 04.07.2023 проведено перевірку законності надання Департаментом містобудування та архітектури КМДА містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва.

В акті перевірки ДІАМ від 04.07.2023 (том 1, а.с. 86) зазначено, зокрема, що «…відповідно до Детального плану території на земельній ділянці за вказаною адресою позначено розташування магазину, який знаходиться за межами червоної лінії на території житлової забудови багатоповерхової (існуючі)»; «…вбачається невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, що є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень відповідно до норм ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».».

Прокурор зазначає, що відповідно до проектної документації «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями за адресою вул. Філатова Академіка, 5 у Печерському районі міста Києва», дані про яку містяться на Порталі (ЄДЕССБ), площа забудови становить 380 кв.м, загальна площа будівлі 3258,2 кв.м, що свідчить про те, що це самочинне нове будівництво, а не реконструкція наявного на ділянці майна (нежитлової будівлі) площею 53,9 кв.м. Відповідно до даних, які містяться в Експертизі проекту від 20.10.2021 № 31/21 на цьому ж порталі (реєстраційний номер в ЄДЕССБ ЕХ:8488-0574-3847-1494), на ділянці запроектована 7-ми поверхова громадська будівля. Під частиною будівлі розташовано підвальний поверх, на першому поверсі запроектовано кафе на 30 посадкових місць, магазин непродовольчих товарів, сходово-ліфтовий хол. З 2-го по 7-й поверхи розміщуються офісні приміщення, до складу яких входять робочі приміщення, санвузли, кімнати відпочинку.

Згідно протоколу огляду від 02.10.2023 (том 1, а.с. 171) земельної ділянки за адресою вул. Академіка Філатова, 5 у м. Києві, проведеного в межах кримінального провадження №0000128, встановлено, що на спірній земельній ділянці розташована семиповерхова будівля засклена панорамними вікнами з ознаками незавершеного будівництва, яка огороджена зеленим парканом, що також підтверджується фотографіями, долученими до протоколу. На паркані закріплена роздруківка паспорту об`єкту із зазначенням адреси: м. Київ, вул. Академіка Філатова, 5 з кадастровим номером земельної ділянки - :79:061:0117.

Прокурор зазначає, що самочинна забудова земельної ділянки підтверджується також інформаційними матеріалами щодо супутникового ретроспективного моніторингу вищевказаної земельної ділянки, наданими Національним центром управління та випробувань космічних засобів листом від 22.11.2023 №3220-4-04.03-2203 на запит прокуратури від 10.11.2023 №15/1-6242-23 (том 1, а.с. 163-170).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а.с. 121-130) за ПП «Інтерторг-2009» 28.11.2023 зареєстровано право власності на закінчений будівництвом об`єкт: нежитлову будівлю загальною площею 3258,2 кв.м на вул. Філатова Академіка, будинок 5 у Печерському районі м.Києва.

У той же час, як зазначає прокурор, за даними, які містяться у технічному паспорті на нежитлову будівлю на вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва, під експлуатацію якої надавалася земельна ділянка, будівля має площу 53,9 кв. м та є одноповерховою.

Відповідно до відповіді Київської міської ради від 26.12.2023 №225-КР-4647 (том 1, а.с. 74-76) дозвіл орендодавця на зведення на земельній ділянці будівель та споруд ПП «Інтерторг-2009» не отримувало.

З огляду на вказане прокурор вважає, що ПП «Інтерторг-2009», отримавши спірну земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі площею 53,9 кв.м., без погодження орендодавця - Київської міської ради, здійснило самочинне будівництво нової семиповерхової будівлі торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями загальною площею 3 258,2 кв.м., внаслідок чого порушило умови пунктів 5.1., 8.3., 8.4. Договору оренди та статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» в частині зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та отримання письмової згоди орендодавця на зведення будівель та споруд.

Таким чином, враховуючи порушення умов Договору оренди та нецільове використання Приватним підприємством земельної ділянки, на думку прокурора, наявні підстави для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Підстави звернення до господарського суду за захистом інтересів держави прокурор у відповідності до статті 53 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України «Про прокуратуру» обґрунтовував тим, що Київська міська рада, яка наділена повноваженнями щодо розпорядження землями територіальної громади міста, незважаючи на факт використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, зокрема, видом використання, про який їй було відомо, не вживала відповідних заходів, у тому числі шляхом подачі позову про розірвання зазначеного договору та повернення земельної ділянки, що вказує на те, що Рада неналежним чином здійснює покладені на неї повноваження щодо захисту інтересів територіальної громади міста.

Відповідач та Київська міська рада проти позову заперечували, вказуючи, що враховуючи цільове призначення земельної ділянки, що передавалась в оренду відповідачу (для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутків, категорія земель - землі житлової та громадської забудови), оформлення в установленому порядку права користування земельною ділянкою, наявність дозвільної документації у сфері містобудування, відсутні підстави для розірвання Договору оренди, обґрунтовані порушенням відповідачем його умов щодо цільового призначення. Здійснена відповідачем реконструкція об`єкту не є самочинним будівництвом.

Київська міська рада при цьому наголосила, що неодноразово повідомляла прокуратуру листами, зокрема від 26.12.2023 №225-КР-4647, а також від 05.01.2024 №225-КР-96, що не вбачає підстав для вжиття заходів цивільно-правового характеру, зокрема, щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга Заступника керівника Київської місткої прокуратури не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін із наступних підстав.

Щодо наявності правових підстав для представництва прокурором інтересів держави в даній справі колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, Київська міська рада, в інтересах якої подано позов у даній справі Київською міською прокуратурою, не підтримує позовні вимоги прокуратури та просить відмовити у задоволенні позову.

Однак, як вірно зазначив суд першої інстанції, відповідно до частини 5 статті 55 Господарського процесуального кодексу України відмова органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті.

У пункті 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 зазначено, що при вирішенні питання про необхідність звернення до суду з позовом компетентний орган може діяти в умовах конфлікту інтересів - коли порушення інтересів держави, про яке стверджує прокурор, може бути пов`язане з раніше вчиненими протиправними діями цього органу чи бездіяльністю. Для врахування цих обставин стаття 55 ГПК передбачає такі правила:

- якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову прокурора в інтересах держави;

- відмова компетентного органу від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті.

З огляду на вказане, враховуючи, що прокурор підтримує позов, суд розглядає вказаний позов по суті.

Щодо суті заявлених позовних вимог судом апеляційної інстанції встановлено таке.

Предметом позовних вимог є розірвання спірного договору оренди та повернення земельної ділянки позивачу. Підставою позову є порушення орендарем покладених на нього Договором оренди та земельним законодавством зобов`язань щодо використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням (здійснення на земельній ділянці, яка передавалась лише для експлуатації та обслуговування існуючої нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови, та без дозволу орендодавця самочинного будівництва).

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі в редакції, чинній станом на дату укладення Договору оренди) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

У частині 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі» закріплено обов`язки орендаря виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Умовами пунктів 5.1., 8.4. Договору також закріплено обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку в межах її цільового призначення.

Підстави для розірвання договору оренди землі визначені Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням визначено також у статті 143 Земельного кодексу України як окрема підстава для примусового припинення права користування земельною ділянкою в судовому порядку.

Відповідно до положень статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом пункту 11.4. Договору оренди він може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі, коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

Відповідно до пункту 11.5. Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у п.п. 5.1 та 8.4 цього договору.

Колегія суддів враховує, що відповідно до положень статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №927/703/20.

Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.

Відповідно до частини 1 статті 19 Земельного кодексу України встановлено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим (частина 2 статті 19 Земельного кодексу України).

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

Частиною 1 статті 20 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України, в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.07.2019 у справі №806/5308/15.

Згідно з підп. 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051, до Державного земельного кадастру вносяться такі відомості про земельні ділянки, як зокрема, цільове призначення (категорія земель, вид цільового призначення земельної ділянки в межах певної категорії земель): категорія земель згідно з пп. 6 п. 22 цього Порядку, цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно із ч. п`ятою ст. 20 Земельного кодексу України.

Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.

Наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель визначено статтею 21 Земельного кодексу України, за змістом якої порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Згідно з абзацом 2 частини 2 статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, що затверджена наказом №548 від 23.07.2010 Державного комітету України із земельних ресурсів, код 03.10 - Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Подібні правові висновки викладені Верховним Судом, зокрема, у постанові від 04.02.2020 у справі №915/47/17.

Матеріалами справи підтверджується, що спірна земельна ділянка належить до категорії земель - землі житлової та громадської забудови.

У пункті 2 Рішення Київської міської ради від 30.07.2020 №294/9373, яким земельну ділянку передано в оренду відповідачу, зазначено вид цільового призначення спірної земельної ділянки - код 03.10 - Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Аналогічний вид цільового призначення вказано в пункті 2.1. Договору оренди земельної ділянки від 17.11.2020.

Як зазначено у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 27.07.2023 (том 1, а.с. 150), витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-024 від 05.01.2024 (том 2, а.с. 95) спірна земельна ділянка належить до категорії земель: землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку. Аналогічне призначення земельної ділянки зазначено у витязі, наявному в матеріалах справи.

Згідно інформації, зазначеної у Витязі з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №232947028 від 17.11.2020 (том 2, а.с. 90-91), цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Аналогічне цільове призначення зазначено в актуальній Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №361036502 від 05.01.2024 (том 2, а.с. 92-94), цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Такий же вид цільового призначення спірної земельної ділянки вказаний у документах про погодження проекту землеустрою (том 1, а.с. 48), а також у листах Департаменту виконавчого органу КМР (КМДА) №05716-14304 від 26.10.2023, №05716-15385 від 21.11.2023 (том 1, а.с. 56, 65), що надавалися у відповідь на запити прокуратури.

Згідно пункту 3 отриманих відповідачем Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкту будівництва (реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:2384-6866-0101-2738) цільове призначення земельної ділянки: 03.10 - Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі для супутніх потреб житлової забудови.

Як уже зазначалося, відповідно до статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Отже, в межах категорії земель житлової та громадської забудови дозволяється розміщення громадських будівель і споруд, що прямо підтверджується видом цільового використання, тому здійснення відповідачем будівельних робіт на спірній земельній ділянці (реконструкції існуючої будівлі, про що буде вказано далі) не може свідчити про використання такої земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним умовами Договору.

Посилання прокурора на те, що на земельній ділянці не могло бути здійснене будівництво, оскільки в договорі зазначено, що земельна ділянка передається виключно для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі оцінюються судом критично, оскільки умовами пункту 8.3. Договору передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. При цьому у пунктах 3.9., 3.10. рішення Київської міської ради №294/9373 також зазначено, що приватному підприємству слід виконувати умови забудови земельної ділянки згідно з містобудівними умовами і обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.

Прокурор стверджує про те, що Підприємство здійснило на спірній земельній ділянці самочинне, без згоди орендодавця будівництво нової будівлі торгівельного призначення, а не реконструкцію введеної в експлуатацію нежитлової будівлі, як про це вказав місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні.

З цього приводу колегією суддів встановлено наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і надалі у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) будівництво - це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.

Згідно Державних будівельних норм «Склад та зміст проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3:2014», затверджених наказом № 163 від 04.06.2014 Мінрегіону України, реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Як уже наголошувалось, на спірній земельній ділянці на момент укладення договору оренди землі від 17.11.2020 було розміщено нерухоме майно, а саме нежитлова будівля літ. «А», загальною площею 53,9 кв., належна на праві приватної власності Підприємству.

Відповідно до частин 4, 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

За приписами частин 1-3 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування. Фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника.

Рішенням Київської міської ради від 20.04.2023 №6293/6334 затверджено Положення про Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі, Департамент), відповідно до пунктів 1, 2 якого Департамент є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), утворений відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Департамент підзвітний та підконтрольний Київській міській раді, постійній комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин, підпорядковується Київському міському голові, входить до структури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), виконує функції органу місцевого самоврядування та, у визначених законодавством України випадках, виконує функції органу державної виконавчої влади.

Згідно підпункту 5.40. пункту 5 Положення Департамент відповідно до покладених на нього завдань надає містобудівні умови та обмеження, які є основними зі складових вихідних даних.

Так, як вбачається з матеріалів справи, Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано ПП «Інтерторг-2009» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці з кадастровим номером :79:061:0117, затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.05.2021 №494, реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:2384-6866-0101-2738.

ТОВ «Технологія сучасного розвитку» було розроблено проектну документацію на будівництво об`єкту, яка була затверджена наказом директора ПП «Інтерторг-2009» №21/10-2021 від 21.10.2021. Експертний звіт №31/21 від 20.10.2021, виданий ТОВ «Будпроектекспертиза».

Згідно з даними Порталу державної електронної системи у сфері будівництва Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано дозвіл на виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями на вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва» від 12.11.2021 №КВ 30.

За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається (абз. 2 частини 2 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

24.10.2023 Підприємством отримано акт готовності об`єкта («Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями») до експлуатації АС01:0330-4513-9508-5815. Вид будівництва: Реконструкція. У графі адреса об`єкта, присвоєна об`єкту нового будівництва зазначено «не присвоювалась». Документ, що надає право на виконання будівельних робіт: виданий Департаментом дозвіл від 12.11.2021 №КВ 30.

08.11.2023 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видано відповідачу сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів КВ72. Сертифікатом Департамент засвідчив відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердив його готовність до експлуатації. Найменування об`єкта: «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями». Вид будівництва: Реконструкція. Площа забудови - 395 кв.м., загальна площа будівлі - 3 258,2 кв.м..

Тобто, у всіх перелічених документах мова йде про такий вид будівництва, як реконструкція.

Належних та допустимих доказів на підтвердження того, що відповідачем здійснювалося зведення нових будівель і споруд, а не реконструкція існуючого об`єкту, невідповідності проведеної реконструкції об`єкту отриманим містобудівним умовам та обмеженням прокурором суду не надано.

Посилання прокурора на здійснену Державною інспекцією архітектури та містобудування України перевірку законності надання Департаментом містобудування та архітектури КМДА містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торговельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва та складений ДІАМ на її підставі акт №СН01:9351-8644-0801-5879 від 04.07.2023 судом до уваги не приймаються з огляду на таке.

Як зазначав відповідач у відзив на позовну заяву, в адміністративному порядку судами розглядалася справа №320/28419/23 за позовом Приватного підприємства «Інтерторг-2009» до Державної інспекції архітектури та містобудування України про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії.

Судом встановлено, що у межах вказаної справи Підприємство оскаржувало рішення головного інспектора будівельного нагляду відділу державного архітектурно-будівельного нагляду за уповноваженими органами містобудування та архітектури Департаменту державного архітектурно-будівельного нагляду Державної інспекції архітектури та містобудування України №б/н від 05 липня 2023 року про зупинення дії (скасування, зупинення дії) містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці з кадастровим номером :79:061:0117 (MU01:2384-6866-0101-2738), прийняте за наслідками проведення позапланової перевірки у період з 21 червня 2023 року по 04 липня 2023 року.

Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 15.11.2023 у справі №320/28419/23, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 24.04.2024, задоволено адміністративний позов Приватного підприємства «Інтерторг-2009», визнано протиправним та скасовано рішення №б/н від 05 липня 2023 року про зупинення дії (скасування, зупинення дії) містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці з кадастровим номером :79:061:0117 (MU01:2384-6866-0101-2738), прийняте головним інспектором будівельного нагляду відділу державного архітектурно-будівельного нагляду за уповноваженими органами містобудування та архітектури Департаменту державного архітектурно-будівельного нагляду Державної інспекції архітектури та містобудування України Попело Марією Юріївною; зобов`язано Державну інспекцію архітектури та містобудування України вилучити з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомості про зупинення дії містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі (літера А) під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями» за адресою: вул. Академіка Філатова, 5 у Печерському районі м. Києва на земельній ділянці з кадастровим номером :79:061:0117 (MU01:2384-6866-0101-2738).

Приймаючи рішення у справі №320/28419/23, суди встановили, що відсутні правові підстави у Інспекції для висновку про невідповідність намірів забудови позивача вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та наявність у межах спірних правовідносин підстав для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень. Наміри забудови (реконструкція нежитлової будівлі під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями) відповідають цільовому призначенню земельної ділянки, що спростовує доводи апелянта (Інспекції), які викладені в акті перевірки та в апеляційній скарзі.

З огляду на вищевстановлене у сукупності, матеріалами справи підтверджується, що відповідач отримав необхідні проектні та дозвільні документи відповідних органів для здійснення реконструкції об`єкта, в тому числі й згоду позивача - Київської міської ради (у даному випадку в особі Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради, який підзвітний та підконтрольний Київській міській раді).

Подібний правовий висновок стосовно можливості оцінки дій Департаменту як згоди орендодавця на будівництво наведено у пункті 48 постанови Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №910/13854/17.

При цьому під час розгляду справи №910/20094/23 сам орендодавець (Київська міська рада) не заперечував проти законності здійснення відповідачем реконструкції об`єкта через нібито неотримання його згоди.

Отже, на переконання колегії суддів, відсутні підстави для висновку про порушення відповідачем умов пункту 8.3. Договору в частині отримання згоди орендодавця на будівництво (реконструкцію). У даному контексті суд також враховує доводи відповідача стосовно того, що конкретна форма надання такого дозволу орендодавцем законодавством не встановлена, про що також вказала Київрада у листі від 26.12.2023 №225-КР-4647, адресованому Київській міській прокуратурі.

Щодо доводів прокурора про те, що земельна ділянка розташовується у Центральному історичному ареалі міста, то суд погоджується із доводами апеляційної скарги прокурора про те, що межі історичного ареалу міста Києва були закріплені на нормативному рівні згідно з історико-містобудівним опорним планом міста Києва, який входить до складу «Генерального плану міста Києва» та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року», затвердженого рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року №370/1804.

Зазначені висновки відповідають правовій позиції, наведеній у постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №640/8728/21.

Факт розміщення спірної земельної ділянки в Центральному історичному ареалі міста згідно Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року №370/1804, підтверджується відомостями, зазначеними у пункті 5 Містобудівних умов та обмежень (том 1, а.с. 110). Також такі відомості відображені Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Підприємству від 30.08.2019 вих.№066-2735 (том 1, а.с. 50).

У свою чергу, сама лише обставина розташування спірної земельної ділянки в Центральному історичному ареалі міста Києва не свідчить про неможливість здійснення її забудови у межах визначеного функціонального призначення та з дотриманням встановлених обмежень і за умови отримання необхідних дозволів.

Так, згідно пункту 5 Містобудівних умов та обмежень об`єкт проектування знаходиться в зоні регулювання забудови третьої категорії, проектну документацію слід розробляти з урахуванням положень Закону України «Про охорону культурної спадщини», постанови КМУ від 13.03.2002 №318 «Про затвердження Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць» та розпорядження КМДА №979 від 17.05.2022 «Про внесення змін та доповнень до рішення Виконкому Київської міської ради народних депутатів від 26.07.79 №920 «Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам`яток історії та культури в м. Києві».

Згідно містобудівної документації земельна ділянка з кадастровим номером :79:061:0117 за функціональним призначенням частково відноситься до території житлової забудови багатоповерхової, частково відноситься до території вулиць і доріг згідно з Генеральним планом міста Києва та проектом планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженим рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року №370/1804.

У пункті 3 «Загальних даних» Містобудівних умов та обмежень зазначено аналогічне функціональне призначення земельної ділянки: за функціональним призначенням земельна ділянка частково відноситься до території житлової забудови багатоповерхової, частково відноситься до території вулиць і доріг згідно з Генеральним планом міста Києва та проектом планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженим рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року № 370/1804.

Містобудівні умови та обмеження містять вимогу до проектування про відповідність вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема міститься вимога до проектування з урахуванням функціонального призначення земельної ділянки, визначеного Генеральним планом міста Києва та проектом планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженим рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року №370/1804.

При цьому, Верховний Суд у постанові від 16.03.2021 у справі №640/565/19 зазначив: «часткове визначення функціонального призначення території не забороняє будівництво (реконструкцію) іншого супутнього об`єкту, який підпадає під визначення «додаткових супутніх функцій», дозвіл на будівництво якого надано відповідним органом виконавчої влади, а тому не потребує обов`язкового відображення в Генеральному плані м. Києва».

У постанові Верховного Суду від 02.12.2021 у справі №640/23893/19 зазначено наступне: «З урахуванням інтенсивності використання території під забудову та її щільність станом на 2019 рік, Генеральний план м. Києва, який був прийнятий у 2002 році може не враховувати всієї її структури планування, а тому законодавцем визначено таке поняття як «супутні функції» забудови. Прийняття рішень щодо підвищення інтенсивності функціонально-планувальних якостей території без прийняття документів, які уточнюють їх функціональне призначення, що покладається на відповідний орган місцевої виконавчої влади не може свідчити про його невідповідність містобудівній документації на місцевому рівні».

Отже, здійснення на спірній земельній ділянці реконструкції нежитлової будівлі під будівлю торгівельного призначення з адміністративними приміщеннями відповідає цільовому та функціональному призначенню земельної ділянки.

Прокурором не надано суду доказів невідповідності здійсненої реконструкції отриманим відповідачем Містобудівним умовам та обмеженням, в тому числі у частині, що стосується дотримання пункту 5 останніх щодо здійснення забудови історичного ареалу.

Відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Таким чином, підставою для визнання об`єкту нерухомого майна самочинним будівництвом є встановлення того, що об`єкт нерухомого майна збудований або будується: (1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому законом порядку; (2) за відсутності належного дозволу чи затвердженого проекту для будівництва; або (3) із істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Однак, у даному випадку відсутні передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України ознаки, за яких будівельні роботи по реконструкції спірної будівлі могли б бути визнані самочинним будівництвом.

Так, судом встановлено (1) використання відповідачем спірної земельної ділянки в межах визначеного виду цільового призначення, (2) відповідач отримав необхідні проектні та дозвільні документи відповідних органів, в тому числі згоду Київської міської ради (в особі Департаменту) на здійснення будівельних робіт (реконструкцію об`єкта), (3) прокурором не доведеного допущення відповідачем істотних порушень будівельних норм і правил.

Отже, безпідставними є доводи апеляційної скарги прокуратури про самочинність здійсненого відповідачем будівництва.

Враховуючи зазначене, оскільки судом не встановлено порушень відповідачем умов пунктів 5.1., 8.3, 8.4. Договору оренди та вимог статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі», відсутні підстави для задоволення позову про розірвання Договору оренди та, відповідно, повернення земельної ділянки Київській міській раді як орендодавцю.

Висновки місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позовних вимог у даній справі є правомірними.

Усі інші доводи та міркування учасників справи, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржниками зроблено не було.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Доводи апеляційної скарги Заступника керівника Київської міської прокуратури не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про обґрунтованість заявлених позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду у даній справі підлягає залишенню без змін, апеляційна скарга Заступника керівника Київської міської прокуратури є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 28.03.2024 у справі №910/20094/23 залишити без змін.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Київську міську прокуратуру.

Матеріали справи №910/20094/23 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 23.07.2024 після виходу з відпустки судді Іоннікової І.А.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді І.А. Іоннікова

А.І. Тищенко