СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2024 року м. Харків Справа № 922/5022/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О. , суддя Мартюхіна Н.О.;

за участі секретаря судового засідання Соляник Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду у режимі відеоконференції апеляційну скаргу (вх.№1035Х/2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 (повний текст рішення складено 01.04.2024 суддю Усатою В.В. у приміщенні Господарського суду Харківської області)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», м.Харків,

до Приватного акціонерного товариства «Кумір», м.Харків,

про стягнення коштів,

та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства «Кумір», м.Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», м.Харків,

про стягнення коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кростінді» звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Кумір», в якому просило стягнути з відповідача грошові кошти у розмірі 890855,32 грн.

Позов обґрунтований тим, що після закінчення строку дії договору оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019 відповідачем не повернуто позивачу гарантійний платіж.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 05.12.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №922/5022/23. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін. Призначено підготовче засідання на 18.12.2023 о 12:15 год.

04.01.2024 через систему «Електронний суд» представником ПрАТ «Кумір» подано зустрічну позовну заяву (за вх.№257), в якій просив: - прийняти зустрічну позовну заяву для спільного розгляду з первісним позовом; - стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на користь Приватного акціонерного товариства «Кумір» неустойку за договором №15/02/19-01 від 15.02.2019 у розмірі 2052187,54 (два мільйони п`ятдесят дві тисячі сто вісімдесят сім гривень 54 копійки); - стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на користь Приватного акціонерного товариства «Кумір» усі понесені судові витрати: судовий збір у розмірі 30782,82 грн (тридцять тисяч сімсот вісімдесят дві гривні 82 копійка) та витрати на надання професійної правничої допомоги у розмірі 18000,00 грн (вісімнадцять тисяч гривень 00 копійок.).

Зустрічний позов обґрунтований неналежним виконанням ТОВ «Кростінді» умов договору №15/02/19-01 від 15.02.2019 у частині своєчасного повернення орендованого майна.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.01.2024 прийнято зустрічний позов Приватного акціонерного товариства «Кумір» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» про стягнення (вх.№257 від 04.01.2024) до спільного розгляду з первісним позовом. Постановлено вимоги за зустрічним позовом об`єднати в одне провадження з первісним позовом.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 у задоволенні первісного позову - відмовлено. У задоволенні зустрічного позову - відмовлено.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарський суд мотивував його тим, що спірний договір оренди припинив свою дію 31.01.2022. Виходячи з умов спірного договору оренди, протокол огляду приміщення повинен був підписаний сторонами до 31.01.2022, орендар зобов`язаний звільнити приміщення 31.01.2022 та, відповідно, акт повернення майна з оренди мав підписаний сторонами 31.01.2022. Проте у строк, визначений договором, вищенаведеного сторонами зроблено не було. Доказів проведення між сторонами перемовин щодо укладення нового договору оренди (що вказується однією з причин несвоєчасного повернення майна з оренди) позивачем за первісним позовом суду не надано. При цьому, на думку суду, посилання позивача за первісним позовом на форс-мажорні обставини є недоречними, оскільки збройна агресія рф проти України розпочалась 24.02.2022, тобто майже через місяць після того, як спірний договір припинив свою дію та між сторонами мали бути підписані протокол огляду приміщення та акт повернення майна з оренди. Позивач за первісним позовом не виконав свій обов`язок щодо повернення орендованого майна та оформлення такого повернення шляхом підписання акта приймання-передачі нерухомого майна після закінчення строку договору. Яким би способом у договорі оренди не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення такого договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною 2 статті 785 Цивільний кодекс України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов`язання, окрім того, що передбачений вказаною нормою). Щодо зустрічних позовних вимог про стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойки у розмірі 2052187,54 грн, нарахованої за період з 01.02.2022 по 01.03.2023, господарський суд виходив з того, що протокол огляду приміщення повинен був підписаний сторонами до 31.01.2022, орендар зобов`язаний звільнити приміщення 31.01.2022 та, відповідно, акт повернення майна з оренди мав бути підписаний сторонами 31.01.2022. Відтак, господарський суд дійшов висновку, що позивач за зустрічним позовом як орендодавець був обізнаний про обставини справи з 01.02.2022, проте акт повернення майна з оренди, відповідно до пункту 42.4.2 договору, орендодавцем складений лише 06.03.2023, тобто через рік. Доказів того, що у передбачений договором термін орендодавець намагався повернути майно з оренди, а орендар у свою чергу умисно цього обов`язку не виконував та продовжував користуватись спірним приміщенням, позивачем за зустрічним позовом не надано, втім, неустойка нарахована орендодавцем, починаючи з 01.02.2022. Ураховуючи фактичні обставини справи, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні, як первісного, так і зустрічного позовів.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кростінді» не погодилось з рішенням господарського суду, звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 у частині відмови у задоволенні первісного позову скасувати. Задовольнити позовні вимоги за первісним позовом, стягнути з Приватного акціонерного товариства «Кумір» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» грошові кошти у розмірі 890855,32 грн. В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 щодо зустрічного позову - залишити без змін. Здійснити перерозподіл судових витрат та стягнути з Приватного акціонерного товариства «Кумір» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» усі понесені судові витрати, у тому числі витрати на надання правничої допомоги.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги заявник зазначає, що предметом спору за первісним позовом є повернення відповідачем суми гарантійного платежу, який був сплачений позивачем при укладенні договору. Спірний договір оренди припинив свою дію; ТОВ «Кростінді» з 24.02.2022 не користується орендованим приміщенням, діяло добросовісно та вживало усіх можливих заходів щодо передачі приміщення; відсутня заборгованість, яка підлягає компенсації за рахунок гарантійного платежу; 06.03.2023 ПрАТ «Кумір» фактично та юридично прийняло приміщення з оренди. Заявник вважає, що висновок суду першої інстанції про те, що між сторонами не проводилися перемовини щодо укладення нового договору оренди, внаслідок чого відбулося несвоєчасне повернення майна з оренди, не відповідає дійсності, що свідчить про неповне дослідження усіх обставин справи та неналежну оцінку аргументів позивача у цій справі.

Крім того, судом першої інстанції не враховано, що саме ПрАТ «Кумір» за весь час з моменту припинення договору не вчинив та не намагався вчинити дії щодо своєчасного виконання свого зобов`язання з належного оформлення повернення приміщення з оренди. Також господарським судом не досліджено обставини непереборної сили, що мали безпосередній вплив на ТОВ «Кростінді» як учасника орендних взаємовідносин та можливість виконання ним зобов`язань за договором оренди. Так, відсутність вини та фактів недобросовісності в діях ТОВ «Кростінді» щодо несвоєчасного повернення приміщення та наявність об`єктивних причин такого несвоєчасного повернення підтверджується, зокрема, сертифікатом Харківської торгово-промислової палати №6300-23-4383 від 03.11.2023 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), яким засвідчено факт унеможливлення виконання позивачем зобов`язань з повернення приміщення за договором оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019. Апелянт вважає, що суд першої інстанції, не дотримавшись стандарту «вірогідності» доказів, відхиливши усі докази ТОВ «Кростінді», за відсутності будь-яких доказів від ПрАТ «Кумір» на підтвердження наявності правових підстав утримувати гарантійний платіж, дійшов безпідставного висновку про не доведення позивачем за первісним позовом своїх вимог щодо стягнення з відповідача гарантійного платежу.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.04.2024 витребувано у Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/5022/23, необхідні для розгляду скарги, та ухвалено надіслати їх до Східного апеляційного господарського суду. Відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи №922/5022/23.

24.04.2024 матеріали справи надійшли до Східного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23. Повідомлено учасників справи про призначення розгляду апеляційної скарги на 12.06.2024 об 11:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду. Встановлено учасникам справи строк по 31.05.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження. Запропоновано учасникам справи надати оригінали документів для огляду у судовому засіданні, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення і мають значення для справи; витяги з Єдиного держреєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на день розгляду апеляційної скарги.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», адвоката Красовського В.Б., про участь у судовому засіданні у справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, задоволено. Ухвалено судове засідання у справі №922/5022/23, призначене на 12.06.2024 об 11:30 год., провести за участі представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», адвоката Красовського В.Б., у режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку.

31.05.2024 від ПрАТ «Кумір» через систему «Електронний суд» надійшов відзив (вх.№7543) на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що позивачем фактичні обставини викладені у такому вигляді, що не відповідає дійсності, натомість господарським судом встановлено, що підставою для повернення суми гарантійного платежу є проведення повного розрахунку з орендодавцем та належне виконання орендарем усіх зобов`язань за договором: при припиненні договору орендар зобов`язаний звільнити приміщення від належного йому майна і повернути приміщення орендодавцю в останній день строку оренди (пункт 42.1); повернення орендарем орендодавцю здійснюється на підставі акту повернення приміщення, який підписується сторонами (пункт 42.4); до дати повернення приміщення з оренди (підписання акту повернення приміщення) орендар зобов`язаний підписати протокол огляду приміщення (або до дати повернення приміщення з оренди надати письмову мотивовану відмову від його підписання), в якому зазначаються детальний опис та характеристики приміщення, а також технічний стан та показники устаткування та обладнання, що встановлені у приміщення (пункт 42.4.1). Натомість орендар свідомо порушив вищезазначені зобов`язання за договором, не повернув орендне приміщення в належному стані (з урахуванням нормального зносу, у тому числі передати усі невід`ємні поліпшення пункт 42.4 договору) та в порядку, визначеному договором та чинним законодавством. Також зазначає, що жодного висновку господарського суду проте, що між сторонами не проводилися перемовини щодо укладення нового договору оренди у рішенні суду не міститься. Посилання скаржника на статтю 193 Господарського кодексу України вважає недоречними, оскільки орендар знехтував своїми зобов`язаннями, сподіваючись на відвернення відповідальності та посилаючись на військові дії, не вжив усіх заходів, необхідних для належного виконання ним зобов`язань, ураховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Також зазначає, що можливість чи неможливість своєчасного повернення приміщення орендарем з оренди була предметом дослідження господарським судом обставин справи саме в частині зустрічного позову (стягнення суми неустойки), а предметом дослідження господарським судом обставин правомірного чи неправомірного не повернення суми гарантійного платежу був саме стан приміщення. Щодо обставин непереборної сили то форс-мажор не є автоматичною підставою для звільнення від виконання зобов`язань. Стороною договору має бути підтверджено не лише факт настання таких обставин, а саме їхня здатність впливати на реальну можливість виконання зобов`язання. Сторони у договорі чітко визначили порядок та строки повідомлення контрагента про настання форс-мажорних обставин та юридичні наслідки такого неповідомлення. Орендар не надсилав орендодавцю ані відповідного повідомлення, ані документів Торгово-промислової палати України. Доказів надсилання цих документів, у передбачені договором строки, до суду не надано. Просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.

Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи та витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.06.2024 у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.

У судовому засіданні 12.06.2024 представник позивача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив задовольнити апеляційну скаргу у повному обсязі.

Представник відповідача проти апеляційної скарги заперечував, просив залишити рішення господарського суду Харківської області без змін.

Після заслуховування правової позиції представників сторін у судовому засіданні оголошено перерву до 24.07.2024 до 12:30 год.

У судовому засіданні 24.07.2024 провадження у справі продовжено зі стадії, на якій оголошено перерву.

Відповідно до частин 1, 2 ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

15.02.2019 між ПрАТ «Кумір» (орендодавець) та ТОВ «Кростінді» (орендар) укладено договір оренди №15/02/19-01, відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в оренду приміщення, яке знаходиться в торговому центрі, а орендар зобов`язується прийняти, оплатити орендну плату і повернути приміщення орендодавцю на умовах, визначених цим договором (пункт 2.1 договору).

Приміщення належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.10.2006, виданого на підставі розпорядження Харківської міської ради від 01.09.2006 №2138 (пункт 2.3 договору).

Відповідно до пунктів 3.1-3.4 договору приміщенням є частина будівлі торгового центру, визначена у додатку А до договору. Місцезнаходження приміщення визначається згідно з витягом з плану торгового центру (додаток А до цього договору) та відмічене кольором або штрихуванням. Площа приміщення, яке передається в оренду, складає 402 кв.м. Вказана площа приміщення може бути змінена орендодавцем (збільшена або зменшена, але не більш ніж на 10% від площі, визначеної на момент підписання договору). При цьому, площа приміщення не підлягає зменшенню, у т.ч. за рахунок встановлених орендарем стін, внутрішніх перегородок та перекриття та ін. Остаточна площа приміщень буде визначена сторонами договору у дозволі. Орендна плата та інші платежі, передбачені цим договором, будуть нараховуватись у відповідності до даних площі приміщення, вказаних в цьому пункті договору. Основні характеристики приміщення викладені в технічній специфікації приміщення (додаток Б до цього договору).

Цей договір набуває чинності з моменту його укладення та закінчується в останній день строку оренди. Закінчення чи дострокове припинення строку дії договору не звільняє сторін від виконання зобов`язань, а також від відповідальності за порушення договору, якщо такі зобов`язання чи порушення виникли чи сталися під час дії договору (пункт 8.1 договору).

У пункту 8.2 договору сторони погодили, що орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти приміщення в оренду в дату початку, що підтверджується підписанням сторонами акту прийому-передачі приміщення. У разі прострочення виконання вказаного зобов`язання орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві штраф у розмірі 50 відсотків основної орендної плати за перший місяць строку оренди, штраф, передбачений даним пунктом договору, не оплачується орендарем, якщо прострочення виконання вказаного зобов`язання сталося з вини орендодавця.

У цілях цього договору датою початку є 01.03.2019 (пункт 8.3 договору).

Строк оренди починає обчислюватися з дати підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення та закінчується 31.01.2022 включно (пункт 8.4 договору).

З моменту укладення цього договору все попереднє листування, документи, договори про наміри і переговори між сторонами з питань, що стосуються умов цього договору, втрачають силу (пункт 8.5 договору).

Зміна строку оренди здійснюється виключно за згодою орендодавця на підставі додаткової угоди до договору (пункт 9.1 договору).

Згідно з пунктом 9.2 договору сторони дійшли спільної згоди, що при бажанні укласти новий або продовжити строк дії цього договору, орендар письмово повідомляє орендодавця не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку оренди за договором.

Відповідно до пунктів 14.1 - 14.3 договору протягом 3 календарних днів з дати укладання цього договору орендар зобов`язаний сплатити орендодавці гарантійний платіж. Під гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов`язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі основної орендної плати та експлуатаційних витрат за 2 місяці строку оренди. Розмір гарантійного платежу складає 657752,40 грн з урахуванням ПДВ 20%.

Сторони домовилися, що гарантійний платіж знаходиться у орендодавця до моменту закінчення строку дії договору і підлягає поверненню орендарю по закінченню строку оренди (вказаного в пункті 8.4 договору) за умови проведення повного розрахунку із орендодавцем. При належному виконанні орендарем зобов`язань сума гарантійного платежу підлягає поверненню орендарю протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами акту повернення приміщення за умови відсутності будь-яких заборгованостей за цим договором. Повернення суми гарантійного платежу (еквівалент в доларі США, визначений на дату укладення договору) здійснюється у гривні. У разі, якщо в день повернення орендарю суми гарантійного платежу курс гривні до долару США зміниться у порівнянні з вказаним у пункті 1.1.14 цього договору, в сторону його збільшення чи зменшення, то для визначення суми гарантійного платежу, яка підлягає поверненню орендарю, орендодавцем буде використовуватися міжбанківський курс гривні до долара США, який визначається відповідно до даних попиту («Ask») міжбанківського валютного ринку на момент його закриття, згідно з даними, розміщеними на веб-порталі інформаційної системи «УкрДілінг» (пункт 14.6 договору).

У листопаді 2023 року ТОВ «Кростінді» звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом про стягнення суми гарантійного платежу у розмірі 890855,32 грн. Позов обґрунтований тим, що на виконання умов договору №15/02/19-01 від 15.02.2019, ТОВ «Кростінді» платіжним дорученням №11673 від 15.02.2019 перерахувало ПрАТ «Кумір» гарантійний платіж у розмірі 657752,40 грн, що за курсом гривні до долара США, узгодженим сторонами в договорі, становить 24120 доларів США. 31.01.2022 строк дії договору закінчився. Позивач стверджує, що припинив фактичне користування орендованим приміщенням з 24.02.2022 у зв`язку з повномасштабним збройним вторгненням РФ на територію України і початком масованих ракетних обстрілів м.Харкова. Таким чином, договір не був поновлений на новий строк, відтак, відсутні підстави вважати договір оренди поновленим у порядку, передбаченому ст.765 Цивільного кодексу України. Не досягнення домовленостей щодо укладання нового договору оренди та повномасштабне вторгнення зумовили обставини об`єктивної неможливості позивачу своєчасного повернення приміщення з оренди, тобто в межах до закінчення строку оренди. Позивач зазначає, що після початку деокупації Харківської області почав вживати активні дії щодо виконання обов`язку з повернення орендованого приміщення відповідачу, посилаючись на листи від 08.07.2022 №08/07-22, 03.08.2022 №03/08-22, 22.09.2022 №22/09-22 з проханням прийняти приміщення з оренди та оформити акт приймання передачі. ТОВ «Кростінді» вважає, що відповідач свідомо затягував процедуру прийняття приміщення, оскільки лише 21.10.2022 направив свого представника для огляду приміщення та складання протоколу, а тому в його діях як орендаря відсутній умисел чи необережність щодо несвоєчасного вжиття необхідних заходів для повернення приміщення орендодавцю. Окрім того, в обґрунтування відсутності своєї вини у несвоєчасному поверненні приміщення ТОВ «Кростінді» посилається на сертифікат Харківської торгово-промислової палати від 03.11.2023 про форс мажорні обставини.

Заперечуючи проти позову ТОВ «Кростінді», Приватне акціонерне товариство «Кумір» звернулося до Господарського суду Харківської області з зустрічною позовною заявою про стягнення з ТОВ «Кростінді» на свою корись у розмірі 2052187,54 грн неустойки за договором оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019.

Матеріали справи містять: акт прийому передачі приміщення №01/03-19 від 01.03.2019 (а.с.142, том 1), протокол від 21.10.2022 огляду приміщення №21/10-22 до договору оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019, з додатком - опис стану приміщення від 08.11.2022 (без підпису представника ТОВ «Кростінді» (а.с.56, 62, том 1), акт приймання передачі (повернення) приміщення до договору оренди №15/02/19-1 від 15.02.2019 (без підпису Уповноваженої особи ТОВ «Кростінді» (а.с.113, том 1) та Сертифікат №6300-23-4383 від 13.11.2023 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) (а.с.66-68, том 1).

Ураховуючи, що позивачем за первісним позовом оспорюється рішення суду в частині відмови у задоволенні первісного позову, колегія суддів, відповідно до положень ст.269 Господарського процесуального кодексу України, перевіряє його законність і обґрунтованість у вказаних межах.

Надаючи оцінку висновкам господарського суду згідно з підпунктом б) пункту 3 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, з урахуванням меж апеляційного перегляду, про які зазначено вище, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.526 Цивільного кодексу України). Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України). Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст.599 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 Цивільного кодексу України). Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ст. 763 ЦК України).

Згідно зі ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст.291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди.

Як правильно встановлено господарським судом та не заперечується сторонами, строк дії договору оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019 закінчився 31.01.2022.

Відповідно до пункту 42.1 договору при його припиненні орендар зобов`язаний звільнити приміщення від належного йому майна і повернути приміщення орендодавцю в останній день строку оренди. У разі залишення орендарем майна в приміщенні після припинення договору, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення до моменту фактичного вивезення майна орендарем. При цьому орендар має доступ до приміщення до моменту фактичного підписання сторонами акту повернення приміщення.

Згідно з пунктом 42.2 договору безпосередньо перед закінченням строку оренди, орендар за свій рахунок: робить заміну пошкодженого або знищеного майна орендодавця в приміщенні на нове, схожого типу і якості, якщо таке майно було пошкоджено або знищено з вини орендаря (пункт 42.2.1); виправляє всі пошкодження (недоліки) приміщення, в тому числі викликані демонтажем майна орендаря (пункт 42.2.2).

Відповідно до пункту 42.3 договору за 3 дні до звільнення приміщення (якщо інший строк не погоджений сторонами) орендар зобов`язаний за власний рахунок заклеїти вітринну частину приміщення самоклеючою плівкою або папером ВІuеВаск (БлюБэк) для рекламно оформлюючих робіт із зображенням, попередньо погодженим з орендодавцем, та в день звільнення приміщення передати орендодавцю всі ключі від приміщення. Така заклейка здійснюється орендарем не пізніше 10:00 год та не раніше 22:00 год. Звільнення приміщення орендарем повинно відбуватися з дотриманням порядку передбаченого цим договором, правилами торгового центру та іншими локальними нормативними актами що діють на території торгового центру.

Повернення приміщення орендарем орендодавцю здійснюється на підставі акту повернення приміщення, який підписується сторонами. Орендар повинен повернути приміщення в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, в тому числі передати всі невід`ємні поліпшення (пункт 42.4 договору).

До дати повернення приміщення з оренди (підписання акту повернення приміщення) орендар зобов`язаний підписати протокол огляду приміщення (або до дати повернення приміщення з оренди надати письмову мотивовану відмову від його підписання), в якому зазначаються детальний опис та характеристики приміщення, а також технічний стан та показники устаткування та обладнання, що встановлені у приміщенні (пункт 42.4.1 договору).

Якщо на момент повернення приміщення будуть виявлені пошкодження приміщення або стан приміщення буде гірший ніж на момент передачі орендарю (з урахуванням нормального зносу), сторони, після огляду приміщення зазначають виявлені недоліки (пошкодження) в протоколі огляду приміщення. У разі немотивованої відмови орендаря підписувати протокол огляду приміщення, такий протокол може бути підписаний за участю представника орендаря інших приміщень торгового центру чи будь-якої третьої особи і буде мати повну юридичну силу. У разі не усунення орендарем недоліків (пошкоджень) приміщення, зазначених у протоколі огляду приміщення, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення (в цьому випадку застосовуються правила пункту 29.2 договору) до того моменту, коли орендар усуне виявлені недоліки (пошкодження) приміщення. Орендар зобов`язаний усунути виявлені недоліки (пошкодження) приміщення за власний рахунок не пізніше 2 календарних днів з дати складання протоколу огляду приміщення, якщо інший строк не узгоджений сторонами (пункт 42.4.2 договору).

У випадку, якщо орендар не усуне недоліки (пошкодження) приміщення, виявлені під час огляду приміщення, зазначені в протоколі огляду приміщення, та у разі відсутності письмової мотивованої відмови орендаря від його підписання після спливу 2 календарних днів з дати складання такого протоколу огляду приміщення, орендодавець вправі усунути такі пошкодження самостійно за рахунок орендаря (у тому числі за рахунок гарантійного платежу) (пункт 42.4.3 договору).

З моменту підписання сторонами акту повернення приміщення всі ризики випадкової загибелі або пошкодження приміщення покладаються на орендодавця, окрім випадку, коли орендар затримав повернення приміщення орендодавцю (пункт 42.5 договору).

У випадку, якщо орендарем не буде вивезено все своє майно із приміщення в останній день строку оренди, сторони домовились, що такі дії (бездіяльність) орендаря розцінюватимуться сторонами, як залишення орендарем в приміщенні після закінчення строку оренди сміття (будь-які рухомі речі). Орендар підписанням цього договору надає беззаперечну та безумовну згоду на знищення залишеного в приміщенні після закінчення строку оренди сміття у будь-якій момент на розсуд орендодавця, але не раніше 2 календарних днів після останнього дня строку оренди. У цьому випадку орендар не має будь-яких претензій до орендодавця щодо відшкодування будь-яких збитків (сплати компенсацій тощо), пов`язаних із знищенням такого майна орендаря, як сміття (пункт 42.6 договору).

Орендар зобов`язаний здійснювати оплату всіх платежів, передбачених цим договором, до моменту підписання сторонами акту повернення приміщення, окрім випадків, коли підписання такого акту неможливе з документально доведеної вини орендодавця (пункт 42.7 договору).

Після закінчення строку оренди або у разі розірвання або припинення договору, всі відокремлювані поліпшення приміщення, які виконані або встановлені орендарем або за рахунок орендаря, якщо їх можливо відокремити без шкоди для приміщення, будівлі, конструкцій, стін і інших елементів торгового центру, є власністю орендаря і можуть бути ним вилучені без письмового погодження з орендодавцем, якщо інше не буде узгоджено сторонами (пункт 42.8 договору).

Орендар не має права на компенсацію вартості поліпшень, здійснених орендарем за свій рахунок, які неможливо відокремити від приміщення без його пошкодження, а також не має права на зарахування їх вартості в рахунок оплати орендної плати, незалежно від наявності згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень. Сторони погодилися, що поліпшеннями, які неможливо відокремити від приміщення без нанесення йому шкоди є, включаючи, але не обмежуючись вказаними, вітринні вікна, скляні або інші прозорі і непрозорі стіни або частини приміщення, підвісні стелі, система пожежної сигналізації і системи спринклерного автоматичного пожежогасіння, лічильники електроенергії і води, а також інші поліпшення, які неможливо відокремити від торгового центру без нанесення йому шкоди (пункт 42.9 договору).

Орендодавець не несе відповідальності за збереження майна орендаря, яке знаходиться в приміщенні орендаря, у тому числі у разі повернення приміщення після закінчення строку оренди або дострокового повернення приміщення (пункт 42.11 договору).

Виходячи з умов договору оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019 орендар зобов`язаний був звільнити приміщення 31.01.2022, та, відповідно, акт повернення майна з оренди та протокол огляду приміщення мав бути підписаний сторонами до 31.01.2022. При цьому, договором визначено певний алгоритм дій, які має вчинити орендар безпосередньо перед закінченням строку оренди.

Господарським судом обґрунтовано встановлено, що ТОВ «Кростінді» не виконало свого обов`язку щодо повернення орендованого майна та оформлення такого повернення шляхом підписання акту приймання-передачі нерухомого майна після закінчення строку договору.

Таким чином, у строк, встановлений договором, орендоване приміщення орендарем не повернуто, чим порушено умови договору.

Відповідно до пункту 9.1 договору зміна строку оренди здійснюється виключно за згодою орендодавця на підставі додаткової угоди до договору. Сторони дійшли спільної згоди, що при бажанні укласти новий або продовжити строк дії цього договору, орендар письмово повідомляє орендодавця не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку оренди за договором (пункт 9.2 договору).

Посилання апелянта на обставини проведення між сторонами перемовин щодо укладення нового договору оренди, як на підставу не повернення майна з оренди у строк, встановлений договором, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки матеріали справи не містять належних доказів, які б свідчили про проведення переговорів щодо укладання нового договору та/або продовження дії договору №15/02/19-01 від 15.02.2019. Навіть, якщо такі перемовини мали місце між сторонами, то вони не призвели до відповідного результату у вигляді укладання нового договору або продовження дії спірного договору. Тому орендар мав повернути орендоване майно у строк, встановлений договором.

Як зазначалося вище, у пункті 14.6 договору сторони погодили, що сума гарантійного платежу підлягає поверненню орендарю протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами акту повернення приміщення саме при належному виконанні орендарем зобов`язань та за умови відсутності будь-якої заборгованості за цим договором.

Ураховуючи, що ТОВ «Кростінді» порушено умови договору щодо належного, з дотримання встановленого, зокрема, статтею 42 договору порядку та своєчасного (у встановлений статтею 8 договору строк) повернення орендованого майна, його подальші дії, які вчинялися вже після 31.01.2022 щодо наміру повернення приміщень орендодавцю, зокрема, звернення з листами щодо прийняття орендованого приміщення, не впливають на встановлений факт неналежного виконання орендарем зобов`язань.

Колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про те, що посилання позивача за первісним позовом на форс-мажорні обставини, пов`язані із збройною агресією РФ проти України, у даному випадку є безпідставними, оскільки виникли 24.02.2022, тобто майже через місяць після того, як спірний договір припинив свою дію 31.01.2022.

Оскільки орендарем не виконано належним чином зобов`язання за договором щодо повернення орендованого майна у встановлений договором строк, тому відсутні підстави для висновку про необґрунтоване залишення за орендодавцем гарантійного платежу.

Водночас, колегія суддів вважає слушними доводи ТОВ «Кростінді» про недоведеність ПрАТ «Кумір» обставин залишення орендованого приміщення після спливу строку оренди у незадовільному стані, який був обумовлений, зокрема, чисельними пошкодженнями та руйнуванням, в тому числі під час демонтажу невід`ємних (невідокремлюваних) поліпшень, відсутністю окремих елементів підвісної стелі, пошкодженням стельових світильників, пошкодженням гіпсокартонової стіни, пошкодженням плиток отворами для настінних кріплень, забрудненням, самочинною реконструкцією у майже всіх приміщеннях без погодження з орендодавцем, наявністю частини комунікацій, що підлягають демонтажу, або навпаки демонтажем невід`ємних поліпшень (зокрема, інженерних мереж, системи кондиціювання та вентиляції повітря, освітлення) тощо.

Відповідно до опису стану приміщення від 08.11.2023 (додаток до протоколу огляду приміщення №21/10-22 від 21.10.2022 до договору оренди №15/02/19-01 від 15.02.2019) після огляду приміщень виявлені такі недоліки: - частково порушена цілісність стельового та підлогового покриття; - частково розбиті вікна та пошкоджені профільні системи; - частково демонтовані інженерні мережі, - частково демонтована система кондиціювання та вентиляції повітря; - частково демонтована система пожежної сигналізації; - демонтовані холодильні камери, які є невід`ємними поліпшеннями приміщення; -демонтовані зовнішні вивіски орендаря з фасаду будівлі, які є невід`ємними поліпшеннями приміщення, у зв`язку з чим пошкоджено фасад будівлі; -демонтовані зовнішні блоки кондиціювання з торця фасаду будівлі, які є невід`ємними поліпшеннями приміщення, у зв`язку з чим пошкоджено фасад будівлі; майже у всіх приміщеннях демонтовано освітлення; - майже у всіх приміщеннях проведено самочинні реконструкції без погодження з орендодавцем (а.с.148, том 1).

Вказаний опис стану приміщення не підписаний ТОВ «Кростінді». При цьому апелянт зазначає, що у підписаному обома сторонами протоколі огляду приміщення від 21.10.2022 відсутні будь-які претензії щодо стану приміщення. Опис стану приміщення оформлено ПрАт «Кумір» через 18 днів після огляду, до якого ТОВ «Кростінді» не мало доступу. 06.03.2023 ПрАТ «Кумір» без будь-якого попередження ТОВ «Кростінді» із залученням третіх осіб склало черговий опис стану приміщення, який відмінний від опису стану приміщення, складеного 08.11.2022, оскільки містить інший обсяг недоліків, також оформлено акт приймання приміщення з оренди від 06.03.2023. Апелянт заперечує обставини перебування приміщень у неналежному стані, та стверджує, що всі здійснені ним поліпшення були відокремлюваними, є його власністю та він мав право їх вилучити.

Матеріали справи не містять доказів, які б давали можливість суду встановити, в якому стані орендодавцем передавалися приміщення в оренду; а також ті обставини, що під час оренди дійсно в них ТОВ «Кростінді» встановлювалося якесь невід`ємне обладнання, або здійснювалися невід`ємні поліпшення, тому неможливо встановити, що приміщення були залишені орендарем після спливу строку оренди не в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, в тому числі із невід`ємними поліпшеннями.

З`ясувавши обставини справи та дослідивши зібрані у справі докази, колегія суддів погоджується із висновком господарського суду про відмову у задоволенні первісного позову.

Відповідно до ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст.76 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно зі ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Статтею 276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно зі ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 - без змін.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.03.2024 у справі №922/5022/23 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 29.07.2024.

Головуючий суддя О.А. Пуль

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя Н.О. Мартюхіна