ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2024 року

м. Київ

cправа № 927/1218/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н. О., Случ О. В.,

за участю секретаря судового засідання Росущан К.О.,

та представників:

позивача - Жукова Д.О.,

відповідача- 1 - не з`явився,

відповідача- 2 - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "ГРІВАС"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2024

та рішення Господарського суду Чернігівської області від 13.12.2023

у справі № 927/1218/23

за позовом Приватного підприємства "ГРІВАС"

до: 1) Ніжинської міської ради Чернігівської області,

2) Фізичної особи - підприємця Котляревського Григорія Вікторовича

про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсним договору оренди, зобов`язання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В:

Приватне підприємство "ГРІВАС" (далі - ПП "ГРІВАС", позивач) звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовною заявою до Ніжинської міської ради Чернігівської області (далі - рада, відповідач-1), Фізичної особи - підприємця Котляревського Григорія Вікторовича (далі - ФОП Котляревський Г.В., відповідач-2) про:

- визнання незаконним та скасування п. 1 рішення 31 сесії VIII скликання ради від 20.06.2023 № 86-31/2023 про відмову у включенні в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельної ділянки за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г, площею 0,19 га, кадастровий номер :03:023:0088 із цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, продаж права оренди на яку пропонується на аукціоні відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України);

- визнання незаконним та скасування п. п. 1, 1.1., 1.2., 1.3., 1.4., 1.5. рішення 31 сесії VIII скликання ради від 20.06.2023 № 101-31/2023;

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 04.08.2023, укладеного між радою та ФОП Котляревським Г.В., та припинення права оренди ФОП Котляревського Г.В. на земельну ділянку :03:023:0088;

- зобов`язання раду повторно розглянути заяву ПП "ГРІВАС" від 27.03.2023 № 424 про включення земельної ділянки :03:023:0088 в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскаржувані рішення ради є незаконними, порушують права позивача, зокрема, на участь в аукціоні. Стверджує про те, що відповідач-2 немає на спірній земельній ділянці жодного об`єкта нерухомості, а факт укладення відповідачами 22.05.2017 додаткової угоди до договору оренди землі, якою продовжено строк дії договору до 06.04.2022, і спірне рішення від 20.06.2023 № 86-31/2023 унеможливлюють застосування приписів ч. 2 ст. 126-1 ЗК України. Вважає, що відповідачі не дотрималися порядку поновлення договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 13.12.2023 (суддя - М.П. Ноувен) у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2024 (головуючий суддя - Г.П. Коробенко, судді - А.І. Тищенко, Г.А. Кравчук) змінено рішення Господарського суду Чернігівської області від 13.12.2023 та викладено його мотивувальну частину в редакції постанови. В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 29.12.2015 рада прийняла рішення № 6-5/2015, згідно з п. 3 якого вирішила затвердити Котляревському Г.В. технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 0,29 га на вул. Носівський шлях, 50-Г, кадастровий номер :03:023:0056, на дві земельні ділянки: 1) площею 0,1 га з кадастровим номером :03:023:0087; 2) площею 0,19 га з кадастровим номером :03:023:0088, а також укласти з Котляревським Г.В. договори оренди земельних ділянок.

05.01.2016 між радою (орендодавець) та ФОП Котляревським Г.В. (орендар) було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки, площею 0,19 га, з кадастровим номером :03:023:0088, з цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г.

У п. 8 цього договору сторони досягли згоди щодо строку його дії до 06.04.2017 та, що після його закінчення орендар має переважне право поновлення його на новий строк і, що у цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

10.03.2016 речове право на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088 було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав (номер запису про інше речове право 13736640) за радою. 10.03.2016 речове право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088 - зареєстровано у Державному реєстрі речових прав (номер запису про інше речове право 13736986) за ФОП Котляревським Г.В.

30.06.2016 рада прийняла рішення № 25-12/2016, відповідно до п. 5 якого надала згоду ПП "ГРІВАС" на укладення договору суборенди з ФОП Котляревським Г.В. на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088 без зміни цільового призначення на термін дії договору оренди землі від 10.03.2016 (номер запису про інше речове право 13736986).

02.09.2016 між ФОП Котляревським Г.В. (орендар) та ПП "ГРІВАС" (суборендар) було укладено договір суборенди щодо земельної ділянки, площею 0,19 га, з кадастровим номером :03:023:0088, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, розташованої за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г.

06.09.2016 речове право суборенди на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав (номер запису про інше речове право 16329598) за ПП "ГРІВАС".

27.03.2017 Котляревський Г.В. , через відділ адміністративно-дозвільних процедур (ЦНАП Ніжинської міської ради), на ім`я міського голови м. Ніжин, подав заяву про продовження строку дії договору оренди землі під кіоск (павільйон), площею 0,19 га, за адресою: АДРЕСА_1 .

03.05.2017 рада прийняла рішення № 36-23/2017, п. 2 якого вирішила поновити ФОП Котляревському Г.В. договір на земельну ділянку, площею 0,19 га, на вул. Носівський шлях, 50-Г, кадастровий номер :03:023:0088 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості терміном до 06.04.2022.

22.05.2017 між радою (орендодавець) та ФОП Котляревським Г.В. (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 05.01.2016 щодо земельної ділянки, площею 0,19 га, з кадастровим номером :03:023:0088, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г.

У п. 1 цієї додаткової угоди від 22.05.2017 до договору було узгоджено строк його дії до 06.04.2022.

19.08.2021 рада прийняла рішення № 56-12/2021, п. 1 якого вирішила надати згоду ПП "ГРІВАС" на будівництво будинку для охорони за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г на земельній ділянці, площею 0,19 га, з кадастровим номером :03:023:0088.

10.09.2021 наказом начальника відділу містобудування та архітектури головного архітектора виконавчого комітету ради № 10-31/19 було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: "будівництво будинку для охорони на АДРЕСА_1 " (замовник - ПП "ГРІВАС").

16.02.2022 Котляревський Г.В. , через відділ адміністративно-дозвільних процедур (ЦНАП Ніжинської міської ради), на ім`я міського голови м. Ніжин, подав заяву про продовження строку дії договору оренди землі під кіоск (павільйон), площею 0,19 га, за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г, до якої долучив примірник договору оренди землі, на підставі якої 30.08.2022 було зареєстровано проект рішення ради № 1010 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок суб`єкту господарювання фізичній особі". Згідно з п. 1 цього рішення пропонувалося поновити договір оренди землі з ФОП Котляревським Г.В. на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088.

07.10.2022 відбулося засідання постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, архітектури, будівництва та охорони навколишнього середовища, під час якої проект рішення № 1010 направлено на доопрацювання.

01.02.2023, через відділ адміністративно-дозвільних процедур (ЦНАП Ніжинської міської ради), ПП "ГРІВАС" звернулося до міського голови м. Ніжин із заявою про укладення договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0088 через початок будівництва будинку для охорони на підставі рішення ради від 19.08.2021 № 56-12/2021.

03.02.2023 відбулося засідання постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, архітектури, будівництва та охорони навколишнього середовища, під час якої депутат Ніжинської міської ради, начальник управління комунального майна та земельних відносин повідомив, що незавершене будівництво, розпочате гр. ОСОБА_2 (ПП "ГРІВАС"), не на суборендованій земельній ділянці.

16.02.2023 землевпорядник, у присутності начальника відділу земельних відносин управління комунального майна та земельних відносин Ніжинської міської ради, ФОП Котляревського Г.В., представника ПП "ГРІВАС", здійснив роботи щодо виносу меж земельної ділянки в натурі та їх закріплення межовими знаками щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0088, під час якої присутніми особами було візуально встановлено, що ПП "ГРІВАС" провів роботи з облаштування фундаменту будинку для охорони поза межами земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0088.

27.03.2023, через відділ адміністративно-дозвільних процедур (ЦНАП Ніжинської міської ради), ПП "ГРІВАС" подало на ім`я міського голови м. Ніжин заяву про включення земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0088 в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на яку підлягає продажу на конкурентних засадах.

17.05.2023, на підставі заяви ПП "ГРІВАС", було зареєстровано проект рішення ради № 1326 "Про включення в перелік земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах окремими лотами", згідно з п. 1 якого пропонувалося включити в перелік земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах окремими лотами земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088.

16.06.2023 відбулося засідання постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, архітектури, будівництва та охорони навколишнього середовища, під час якої було вирішено підтримати проект рішення № 1010; з п. 1 проекту рішення № 1326 відмовити. Також 16.06.2023 відбулося засідання постійної депутатської комісії з питань регламенту, законності, охорони прав і свобод громадян, запобігання корупції, адміністративно-територіального устрою, депутатської діяльності та етики, під час якого депутати розглянули проекти рішень № 1010, № 1326 і вирішили підтримали пропозиції профільної постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, архітектури, будівництва та охорони навколишнього середовища, а саме: проект № 1010 - підтримати; п. 1 проекту № 1326 - відмовити.

20.06.2023 рада на 31 сесії VIII скликання прийняла рішення № 86-31/2023 "Про включення в перелік земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах окремими лотами" (далі - рішення від 20.06.2023 № 86-31/2023), відповідно до п. 1 якого рада, розглянувши заяву ПП "ГРІВАС", службову записку Управління комунального майна та земельних відносин від 16.05.2023 № 403, вирішила: відмовити у включенні в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельну ділянку за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г, площею 0,19 га, кадастровий номер: :03:023:0088, із цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, продаж права оренди на яку пропонується на аукціоні відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України у зв`язку із поновленням договору оренди землі, враховуючи переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк.

20.06.2023 рада на 31 сесії VIII скликання прийняла рішення № 101-31/2023 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок суб`єкту господарювання фізичній особі" (далі - рішення від 20.06.2023 № 101-31/2023), відповідно до якого вирішила: 1. На підставі ст. ст. 32-2, 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 126-1 ЗК України, враховуючи переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк, поновити договір оренди земельної ділянки строком до 06.04.2027 ФОП Котляревському Г.В. на земельну ділянку площею 0,19 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :03:023:0088 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості шляхом укладання договору оренди на новий строк. 1.1. На підставі ч. 2 ст. 126 ЗК України після закінчення строку, на який укладено договір оренди, цей договір не поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. 1.2. ФОП Котляревському Г.В. заключити договір оренди земельної ділянки площею 0,19 га за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г. 1.3. Встановити орендну плату за земельну ділянку площею 0,19 га за адресою: АДРЕСА_1 на рівні 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік. 1.4. ФОП Котляревському Г.В. зареєструвати договір оренди земельної ділянки площею 0,19 га за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г. 1.5. Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки припинити договір оренди від 05.01.2016, укладений між радою та ФОП Котляревським Г.В., на підставі рішення ради "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок, внесення змін в рішення міської ради, надання дозволів на виготовлення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердження проектів землеустрою та технічної документації, припинення права користування земельними ділянками, надання земельних ділянок суб`єктам господарювання фізичним особам" від 29.12.2015 № 6-5/20152 (номер запису про інше речове право: 16329598).

02.08.2023 між радою (орендодавець) та ФОП Котляревським Г.В. (орендар) було підписано угоду про припинення договору оренди землі від 05.01.2016, а 04.08.2023 - укладено договір оренди щодо земельної ділянки, площею 0,19 га, з кадастровим номером :03:023:0088, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г, у п. 8 якого узгодили строк його дії до 06.04.2027.

24.08.2023 речове право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :03:023:0088 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав (номер запису про інше речове право 51531390) за Котляревським Г.В .

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з дотримання орендарем процедури і строків, визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, та невиконання орендодавцем свого обов`язку, передбаченого цим Законом. Встановивши, що станом на 20.06.2023 відбувалася процедура поновлення договору оренди з ФОП Котляревським Г.В., суд дійшов висновку про те, що рада прийняла оспорюване рішення від 20.06.2023 № 86-31/2023 з дотриманням норм ст. ст. 124, 134 ЗК України та, що відсутні підстави для визнання його незаконним та зобов`язання раду повторно розглянути заяву позивача № 424 про включення відповідної земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) як похідної вимоги. Щодо решти заявлених позовних вимог, то суд відмовив у їх задоволенні через те, що оспорюване рішення від 20.06.2023 № 101-31/2023 та договір не порушують права та інтереси позивача як володільця відповідної земельної ділянки.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції у апеляційному порядку та, викладаючи його мотивувальну частину в редакції постанови, апеляційний господарський суд виходив з того, що поновлення договору оренди землі з ФОП Котляревським Г.В. виключає можливість внесення цієї земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) та відсутності порушення радою норм чинного законодавства під час прийняття рішення від 20.06.2023 № 86-31/2023. Дійшов також висновку про те, що ПП "ГРІВАС" належним чином не довело, що рішенням ради від 20.06.2023 № 101-31/2023 та договором оренди землі від 04.08.2023 порушуються його права, що є самостійною і достатньою підставою для відмови у задоволенні позову у цій частині. Зазначив про те, що застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" немає вирішального значення у цьому випадку.

Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2024 та рішенням Господарського суду Чернігівської області від 13.12.2023, ПП "ГРІВАС" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Зазначає також про необхідність здійснення розподілу судових витрат, понесених у судах попередніх інстанціях.

Скаржник мотивує подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та зазначає про неврахування судами попередніх інстанцій висновків Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду, викладених у постановах від 03.04.2024 у справі № 910/14933/22, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, від 02.08.2023 у справі № 925/1741/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23, від 06.02.2024 у справі № 926/2284/22.

У касаційній скарзі посилається також на такі обставини: судами не застосовано ст. 126-1 ЗК України про заборону поновлення договорів оренди земельних ділянок комунальної форми власності вільних від забудови; здійснено неправильне тлумачення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (зазначає про необхідність подання орендарем саме додаткової угоди, якою змінюється тільки строк договору, а не встановлюється нова дата та нові умови оренди); незастосування ч. 1 ст. 134 ЗК України щодо можливості укладення нового договору оренди за рішенням органу місцевого самоврядування виключно за результатами земельних торгів. На думку скаржника, вищезазначені обставини зумовили неправильне вирішення спору у цій справі та позбавили позивача можливості захистити своє право та законний інтерес щодо участі у земельних торгах на право оренди спірної земельної ділянки.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.05.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП "ГРІВАС" з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 24.06.2024.

У відзиві на касаційну скаргу рада просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін як таких, що ухвалені відповідно до ст. 236 ГПК України.

У справі оголошувалася перерва з 02.07.2024 до 09.07.2024.

Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення позивача, переглянувши в касаційному порядку оскаржувані судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Частиною 2 ст. 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Верховний Суд зазначає, що вказана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

За ч. 1 ст. 16 ЦК України захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду, а п. 10 ч. 2 цієї статті визначає, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

У постанові від 13.07.2022 у справі № 909/8/21 Верховний Суд виснував, що аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що у разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає закону), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, що звернулась за їх захистом.

Оренда земельної ділянки - це один із видів використання земель на праві користування.

Законодавець у ч. 1 ст. 93 ЗК України (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановив, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст. 124 ЗК України). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

У ст. 13 Закону України "Про оренду землі" міститься визначення договору оренди землі, яким є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 16.07.2020) мала назву "поновлення договору оренди землі" та передбачала, що за закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 цієї статті). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 цієї статті). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цієї статті). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 цієї статті). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 цієї статті).

Частина 6 ст. 33 цього Закону (у відповідній редакції) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами ч. 8 цієї статті (у тій же редакції) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення ч. 11 цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Здійснюючи тлумачення норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 сформулювала висновок, що ч. ч. 5, 6 цієї статті встановлюють загальне та спеціальне правило продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).

У постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у ч. ч. 3, 5- 8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Разом з тим, 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон 340-IX), а відповідні положення п. 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абз. 3, 4 такого змісту: "договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 ЗК України.

Верховний Суд зазначає, що Закон № 340-IX істотно змінив редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абз. 4 роз. "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Верховний Суд у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23 сформулював висновок про те, що набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст. 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення). Разом з тим, як уже зазначено, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч. 1 ст. 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в ст. 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз. 4 роз. "Перехідних положень" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз. 4 роз. "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними. Аналогічний висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21.

Частиною 2 ст. 124 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу. Так, відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Верховний Суд зазначає, що змістовно різними є процедури щодо поновлення договору та укладення нового договору, оскільки, різняться між собою, серед іншого, за алгоритмом дій як орендаря, так і орендодавця у кожній із цих процедур.

Як вбачається із змісту оскаржуваного рішення від 20.06.2023 № 86-31/2023, обставиною відмови у включенні спірної земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), визначено поновлення договору оренди землі, враховуючи переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк (аналогічне зазначено і у відповіді ради на звернення позивача щодо включення спірної земельної ділянки у зазначений вище перелік). З огляду на вказане, при вирішенні цього спору, суди мали б надати оцінку алгоритму дій як орендаря, так і орендодавця; перевірити дотримання процедури передачі такої земельної ділянки відповідачу-2, враховуючи вимоги законодавства, серед іншого, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ЗК України у правильних редакціях та встановити наявність/відсутність порушеного права позивача.

Здійснивши аналіз оскаржуваних судових рішень, Верховний Суд дійшов висновку про те, що господарські суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суд, в тій частині, в якій вони схожі зі спірними відносинами, на які посилається скаржник у касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження, встановленої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, не надали належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам відповідно до ст. 86 ГПК України. Зокрема, суди належним чином не встановили в якому порядку (за якою процедурою) оформлялися орендні правовідносини між відповідачами щодо спірної земельної ділянки (її дотримання), враховуючи вимоги законодавства, а також те, що відповідач-2 звернувся із заявою від 16.02.2022 до відповідача -1 про продовження дії договору оренди від 05.01.2016, до якої долучив саме примірник договору оренди землі (а.с. 151-155, т. 1), а 02.08.2023 - була укладена угода про припинення договору оренди землі від 05.01.2016 та за актом приймання - передачі від 02.08.2023 ФОП Котляревський Г.В. передав, а рада - прийняла відповідну земельну ділянку (а.с. 69-71, т. 1) та 04.08.2023 між ними було укладено оспорюваний договір. Тобто суди належним чином не перевірили дотримання радою, при прийнятті оспорюваних рішень та укладенні договору оренди землі, вимог чинного законодавства з огляду на вище зазначені обставини, а також наявність двох заяв ПП "ГРІВАС", а саме - про необхідність укладення договору щодо спірної земельної ділянки та про включення її в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на яку підлягає продажу на конкурентних засадах (а.с. 64, 67, т. 1), а також не надали належної оцінки тому, чи не відбулося укладення оспорюваного договору в обхід імперативних правил, встановлених законодавцем в ч. 1 ст. 134 ЗК України - за рішення органу місцевого самоврядування виключно за результатами земельних торгів та чи порушено/непорушено право позивача у цьому випадку.

Верховний Суд зазначає також і про те, що суд апеляційної інстанції взагалі самоусунувся від дослідження необхідності застосування до спірних правовідносин ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зазначивши, що її застосування немає вирішального значення у цьому випадку, що є помилковим з огляду на предмет і підстави цього позову.

Також поза належною увагою господарських судів залишився і довід позивача про те, що спірна земельна ділянка як на момент звернення позивача із заявою до ради про включення в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на яку підлягає продажу на конкурентних засадах, так і на час винесення радою оскаржуваних рішень та укладення оспорюваного договору, була вільна від забудови та належним чином не дослідили, чи поширюється ст. 126-1 ЗК України на спірні правовідносини, а отже, чи було її дотримано у цьому випадку.

З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду, а також на те, що суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, допустили порушення норм матеріального та процесуального права; належним чином не встановили ті фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення цього спору, чим позивач, серед іншого, обґрунтовує касаційну скаргу, Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи необхідно врахувати викладене вище, для правильного вирішення спору більш ретельно на підставі наявних у матеріалах справи документів з`ясувати дотримання радою вимог чинного законодавства при прийняті оспорюваних рішень та відповідачами - норм чинного законодавства при укладенні оспорюваного договору. Зокрема, перевірити, чи не приймалися рішення, а оспорюваний договір - укладався, всупереч ст. 126-1 ЗК України та, чи була рада вправі передавати таку земельну ділянку без дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. 134 ЗК України, за наслідками чого, на підставі належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів, відповідно до вимог закону, який регулює спірні правовідносини, вирішити спір та ухвалити судове рішення, яке відповідає вимогам ст. ст. 236 - 238 ГПК України.

У зв`язку з передачею справи на новий розгляд підстав для розподілу судових витрат відповідно до ст. 129 ГПК України немає.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Приватного підприємства "ГРІВАС" задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2024 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 13.12.2023 у справі № 927/1218/23 скасувати.

Справу № 927/1218/23 передати на новий розгляд до Господарського суду Чернігівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н. О.

Случ О.В.