ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2024 року Справа № 926/3904/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча

секретар судового засідання Голіней Я.І.

представники сторін: не з`явились

розглянувши матеріали справи

за позовом Фізичної особи-підприємця Сандуляка Віталія Івановича

до Новодністровської міської ради

про визнання недійсним і скасування рішення Новодністровської міської ради від 28 березня 2023 року №69 та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки

І. Стислий виклад позицій сторін по суті позовних вимог

Фізична особа-підприємець Сандуляк Віталій Іванович звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою (з урахуванням зміни позовних вимог) до Новодністровської міської ради про визнання:

1) недійсним і скасування рішення Новодністровської міської ради від 28 березня 2023 року №69 Про відмову у продовженні договору оренди землі;

2) визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 на таких умовах та в такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041

Орендодавець Новодністровська міська рада (), в особі міського голови Цимбалюк Наталі Олександрівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Рішення ___________________________ сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від «___» _______________ 2023 року №___ «____________________________________________________________________», з одного боку та Орендарем фізичною особою-підприємцем Сандуляком Віталієм Івановичем (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ; зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ), який діє на підставі Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань по фізичній особі-підприємцю Сандуляку Віталію Івановичу, з другої сторони, в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо «Сторона», уклади додаткову угоду до договору оренди землі від 26.10.2006 року із врахуванням Додаткової угоди від 01 липня 2022 року до договору оренди земельної ділянки (зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 196675026 від 21.03.2017 року)) площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041, якою проведено заміну Сторони Орендаря, про нижче наведене:

1. На підставі Рішення _________________________ сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від «___» _______________ 2023 року №___ «________________________________________________________________________» Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг яка знаходиться в місті Новодністровськ, 3 ІКК, м-н «Сонячний», площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041.

2. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки із врахуванням коефіцієнта індексації на момент укладання даної угоди становить___________________________.

3. Право оренди земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041 продовжено до « 21» березня 2033 року.

4. Ця угода набирає чинності після підписання її Сторонами та підлягає державній реєстрації. Угоду складено у 2-х примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, а другий в Орендаря.

5. Дана угода є невід`ємною часиною договору оренди землі від 26.10.2006, із змінами та доповненнями.

6. Сторони претензій одна до одної не мають.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що він на підставі договору оренди землі від 21.03.2017 (зі змінами від 01.07.2022) є орендарем земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041

17.01.2023 позивач звернувся до Новодністровської міської ради із заявою (вх.№9) про продовження договору оренди терміном на 10 (десять) років. До заяви додано додаткову угоду, яка підписана ОСОБА_1 , відомості про відсутність заборгованості по оплаті за земельну ділянку та інші документи згідно додатку до заяви.

Рішення 49 сесії VIII скликання Новодністровської міської ради від 28.03.2023 року №69 позивачу відмовлено у продовженні договору оренди землі.

Позивач вважає дане рішення необґрунтованим та таким, що направлене на припинення господарської діяльності, яку здійснює ОСОБА_1 .

Новодністровська міська рада при розгляді звернень позивача зазначала, що він зобов`язаний зареєструвати малу архітектурну форму як нерухоме майно, тож вимагала від позивача здійснити те, що не передбачено чинними законодавством України.

При винесенні оспорюваного рішення орендодавцем порушено права орендаря, зокрема:

- сесією Новодністровської міської ради не було в місячний термін розглянуто заяву про продовження договору оренди земельної ділянки або не було повідомлено час та дату проведення сесії Новодністровської міської ради;

- орендодавцем не запропоновано свої умови для продовження договору оренди земельної ділянки.

Спірне рішення Новодністровської міської ради суперечить вимогам чинного законодавства, зокрема статтям 124, 134 ЗК України, та в розумінні частини першої статті 393 ЦК України порушує права позивача, тому підлягає визнанню незаконним і скасуванню.

Позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041.

Відповідач у відзиві на позов просить відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки позивач у встановлдений ст.33 Закону України «Про оренду землі» строк не надав відповідачу проєкт додаткової угоди до договору оренди.

Позивач належним чином не довів, в чому саме полягає порушення та незаконність спірного рішення Новодністровської міської ради, оскільки відповідач належним чином повідомляв позивача про законну процедуру отримання земельної ділянки в оренду та дотримався всіх норм і правил відмови від продовження оренди згідно чинного законодавства, також рішення було прийнято з дотриманням належної процедури, проект рішення був у відповідні терміни оприлюднений на сайті Новодністровської міської ради на засіданні 49 сесії був кворум депутатів які і проголосували за дане рішення не порушуючи процедуру прийняття оскільки на засіданні сесії був присутній і позивач.

На даний момент земельна ділянка площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 за адресою м-н «Сонячний», м. Новодністровськ є вільною, не передана в оренду та не продана на земельних торгах, а на засіданні 49-ої сесії VIII скликання Новодністровьскої міської ради депутатами було запропоновано позивачу законним шляхом отримати земельну ділянку в користування згідно ст.134 Земельного кодексу України через передачу на конкурентних засадах (на земельних торгах).

Представник позивача в додаткових поясненнях на позов зазначив, що Новодністровська міська рада перевищила свої повноваження, обмеживши ОСОБА_1 у переважному праві на поновлення договору оренди землі, що знаходить своє відображення у додатковій угоді до договору оренди земельної ділянки (зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 196675026 від 21.03.2017 року) площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041.

Представник позивача вважає, що ОСОБА_1 , дотримуючись рішень та розпоряджень Новодністровської міської ради, надав повний пакет документів через Центр надання адміністративних послуг, навіть і більше, ніж визначено документами Новодністровської міської ради, відтак, посилання представника Новодністровської міської ради на те, що позивач не надав проекту угоди про продовження договору оренди є не коректним у зв`язку з тим, що Новодністровська міська рада сама визначила, що заявники не надають проект угоди, а рада самостійно його готує після прийняття відповідного рішення.

Представник позивача звернув увагу на той факт, що порядком денним та регламентом засідання 49-ої сесії VІIІ скликання Новодністровської міської ради від 28.03.2023 (основний проект) не зазначено, що лягло в основу рішення про відмову ОСОБА_1 у продовженні договору оренди.

Представник відповідача у відповіді на додаткові пояснення зазначив, що позивач прямо порушив права відповідача на вивчення умов додаткової угоди та їх погодження, як того вимагає ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач всі умови чинного законодавства, як орендодавець, виконав у межах строку, встановленого Законом України «Про оренду землі», повідомив орендаря про своє небажання продовжувати договір оренди, а нових умов продовження договору оренди не надходило, що саме по собі унеможливлює визнання укладеною додаткової угоди у судовому порядку.

Також при зверненні до суду про визнання додаткової угоди укладеної спочатку має бути пропозиція в добровільному порядку на укладання додаткової угоди а потім звернення до суду а не навпаки. Відповідно до ст.641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

Предметом даного позову не може бути проект додаткової угоди, оскільки його не отримував відповідач та не скористався своїм безпосереднім правом, як власник земельної ділянки, на погодження умов угоди.

ІІ. Рух справи у суді

Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 12.09.2023 року позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду від 15.09.2023 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 05.10.2023 та задоволено клопотання представника позивача про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференцзв`язку.

У підготовчому судовому засіданні 05.10.2023 оголошено перерву до 25.10.2023.

18.10.2023 від представника відповідача надійшла заява про участь в усіх судових засіданнях в режимі відеоконференцзв`язку поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою суду від 20.10.2023 заяву представника відповідача про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференцзв`язку задоволено.

У підготовчих судових засіданнях 25.10.2023 та 07.11.2023 оголошувались перерви.

Ухвалою суду від 16.11.2023 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та оголошено перерву до 06.12.2023.

01.12.2023 від представника позивача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі №926/3904/23 до розгляду справи №906/1314/21 Верховним судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду.

Ухвалою суду від 06.12.2023 зупинено провадження у справі № 926/3904/23 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верхового Суду справи №906/1314/21.

18.04.2024 від представника позивача надійшло клопотання про поновлення провадження у справі 926/3904/23 у зв`язку з закінченням перегляду у касаційному порядку справи №926/1314/21.

22.04.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про поновлення провадження у справі та проведення всіх засідань у справі № 926/3904/23 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою власних технічних засобів в системі Easycon.

Ухвалою суду від 23.04.2024 поновлено провадження у справі №926/3904/23, підготовче засідання призначено на 28.05.2024 в режимі відеоконференції за участі представників позивача та відповідача поза межами приміщення суду.

У підготовчому судовому засіданні 28.05.2024 оголошено перерву до 05.06.2024.

29.05.2024 від представника позивача надійшла заява про уточнення (збільшення) позовних вимог.

Ухвалою суду від 05.06.2024 заяву про уточнення позовних вимог задоволено, закрито підготовче провадження у справі та призначено її до розгляду по суті на 19.06.2024.

Ухвалою суду від 19.06.2024 судове засідання з розгляду справи по суті відкладено на 09.07.2024.

У судовому засіданні 09.07.2024 оголошено перерву до 18.07.2024.

18.07.2024 від представника позивача та представника відповідача надійшли заяви про розгляд справи без їх участі.

Враховуючи, що матеріали справи містять достатньо документів для вирішення спору, суд вважає, що неявка учасників справи не перешкоджає розгляду справи по суті.

III. Фактичні обставини справи, встановлені судом

Рішенням виконавчого комітету Новодністровської міської ради від 14.01.2009 №21/1 надано приватному підприємцю Сандуляку Віталію Івановичу дозвіл на розміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » для торгівлі продуктами харчування, алкогольними та тютюновими виробами за адресою мікрорайон «Сонячний» між будинками 18, 19.

Рішенням 34 сесії V скликання від 22.01.2009 №19 погоджено приватному підприємцю Коліснику С.Л. передачу земельної ділянки під тимчасову споруду, яка розташована в 3 ІКК міста Новодністровськ, м-н « ІНФОРМАЦІЯ_2 » загальною площею 0,0060 га в суборенду приватному підприємцю Сандуляку В.І. для ведення комерційної діяльності, на термін дії договору оренди з ОСОБА_2 .

Згідно Свідоцтва про право власності від 11.08.2008 ОСОБА_2 був власником малої архітектурної форми загальною площею 29,41 кв.м., яка знаходиться в АДРЕСА_2 .

На підставі нотаріально посвідченої довіреності від 29.10.2009 ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси. Вищевказана довіреність видана з правом передачі повноважень третім особам і дійсна до 29.10.2029, якщо не буде скасована раніше у встановленому для цього порядку.

21.03.2017 між Новодністровською міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_2 укладено договір про продовження (поновлення) договору оренди землі згідно якого на підставі рішення Новодністровської міської ради від 26.01.2017 №15 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг яка знаходиться в місті Новодністровськ, 3 ІККём-н « ІНФОРМАЦІЯ_2 », кадастровий номер :01:003:0041.

Згідно пунктів 2, 3 вищевказаного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0060 га без багаторічних насаджень та інших окремих категорій земель (рілля, сіножаті тощо), об`єкти інфраструктури на земельній ділянці відсутні.

Відповідно до пункту 3 договору земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд.

Пунктом 8 договору передбачено, що він продовжений строком на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На підставі Акта про передачу та прийом земельної ділянки в натурі без зазначення дати, згідно якого Новодністровська міська рада передала, а ОСОБА_1 (який діяв від імені ОСОБА_2 ) прийняв земельну ділянку площею 0,0020 га, що розміщена за адресою АДРЕСА_3 , кадастровий номер :01:003:0041.

21.04.2017 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, згідно якого продавець зобов`язується передати у власність покупця майно, а саме - малу архітектурну форму, що складається з трьох приміщень, загальною площею 29,41 кв.м., а покупець зобов`язується прийняти даний товар та оплатити його вартість в порядку та на умовах, вказаних в договорі.

Пунктом 1.2 вищевказаного договору продавець підтверджує, що товар, який є предметом даного договору знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :01:003:0041, яка перебуває в користуванні продавця у відповідності до договору про продовження (поновлення) договору оренди землі від 21.03.2017 укладеного з Новодністровською міською радою терміном на 5 років.

Рішенням 34 сесії VIII скликання від 26.04.2022 №90 вирішено: 1) тимчасово визначити (до надання відповідних підтверджуючих документів але не більше 1 року), що ОСОБА_1 являється особою, яка використовує земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою АДРЕСА_4 , разом з орендарем ОСОБА_2 , 2) згідно п. 40 договору оренди землі від 26.10.2006 замінити сторону оренди землі від 21.03.2017 визнавши тимчасовим орендарем ОСОБА_1 ; 3) продовжити вищевказаний договір оренди землі на 1 рік.

Пунктом 5 вищевказаного рішення зобов`язано ОСОБА_1 21.02.2023 звільнити земельну ділянку, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою АДРЕСА_4 » від малої архітектурної форми, що належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 21.04.2017 та передати Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання.

Доказів оскарження вищевказаного рішення чи визнання його недійсним суду не надано.

01.07.2022 між Новодністровською міською радою та ОСОБА_1 (відповідно до рішення про заміну орендаря є тимчасовим орендарем) укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041.

Відповідно до пункту 1 вищевказаної додаткової угоди викладено п. 8 договору в такій редакції: «Договір продовжено на 1 (один) рік з моменту закінчення попереднього договору. Після закінчення строку дії договору тимчасовий орендар згідно п.5 рішення Новодністровської міської ради №90 від 26.04.2022 зобов`язується звільнити від малої архітектурної форми та передати земельну ділянку площею 0,0060 га., кадастровий номер :01:003:0041 Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання».

Згідно сформованого 08.09.2022 Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданого 21.03.2017, видавник: Новодністровська міська рада; додаткової угоди, серія та номер: б/н, видавник : Орендар: ОСОБА_1 /Орендодавець: Новодністровська міська рада, зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га. Дата укладення договору (після 2013 р.)/Дата державної реєстрації (до 2013 р.): 21.03.2017, строк: 6 р; Дата закінчення дії :21.03.2023.

30.12.2022 ОСОБА_1 звернувся з клопотанням до Новодністровської міської ради про продовження терміну дії оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га, цільове призначення ділянки 03.07.- будівництво та обслуговування будівель торгівлі, строком на 5 років.

Доказів того, що дане клопотання разом з проектом додаткової угоди до договору оренди землі направлено чи вручено відповідачу суду не надано.

16.01.2023 ОСОБА_1 звернувся з заявою до Новодністровської міської ради в якій просив продовжити термін дії оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0041, площею 0,0060 га, цільове призначення ділянки 03.07.- будівництво та обслуговування будівель торгівлі, строком на 5 років.

Доказів того, що до даної заяву додано проект додаткової угоди до договору оренди землі суду не надано

17.01.2023 через Центр надання адміністративних послуг фізична особа-підприємець Сандуляк Віталій Іванович звернулась до Новодністровської міської ради з заявою про продовження терміну договору оренди землі від 21.03.2017, зареєстрованого в ДРРП про інше речове право 47802954 від 21.03.2017 (земельна ділянка знаходиться за адресою: м. Новодністровськ м-н «Сонячний», кадастровий номер :01:003:0041, площею 0,006 га) терміном на 10 років.

Судом встановлено, до вищевказаної заяви проєкт додаткової угоди до договору оренди землі позивачем не додавався, такі докази в матеріалах справи відсутні.

У відповідь на вищевказану заяву Новодністровська міська рада повідомила ОСОБА_1 , що винести на розгляд ради питання про продовження договору оренди можливо лише при наявності зареєстрованого згідно чинного законодавства нерухомого майна на вказаній земельній ділянці.

Позивача повторно попереджено, що після закінчення строку договору - 21.03.2023, він, як тимчасовий орендар, згідно пункту 5 рішення Новодністровської міської ради №90 від 26.04.2022 зобов`язаний звільнити від малої архітектурної форми та передати земельну ділянку площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 Новодністровській міській раді у стані придатному для подальшого використання.

Рішенням 49 сесії Новодністровської міської ради VIII скликання від 28.03.2023 №69 вирішено відмовити в продовженні договору оренди землі, який зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права з громадянином ОСОБА_1 , на земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою АДРЕСА_4 , припинити договір оренди та зобов`язати в 30 денний термін звільнити вищевказану земельну ділянку.

25.07.2023 Новодністровська міська рада направила ОСОБА_3 вимогу щодо звільнення земельної ділянки площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041 за адресою Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Сонячний» від малої архітектурної форми та повідомила, що термін дії оренди вищевказаної земельної ділянки закінчився 21.03.2023.

Дана вимога вручена позивачу, проте залишена без відповіді.

В матеріалах справи наявна видана ОСОБА_1 11.08.2023 інформаційна довідка Головного управління ДПС у Чернівецькій області, згідно якої позивачем з 2017 по 2023 рік сплачувалась орендна плата за землю.

Крім того в підтвердження сплати орендної плати позивачем до матеріалів справи додано платіжні квитанції з січня 2023 року по січень 2024 року.

IV. Позиція суду по суті спору

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Дану правову позицію висловлено в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду №906/1314/21 від 23.11.2023.

Пунктом 8 договору про (поновлення) продовження договору оренди землі від 21.03.2017 передбачено, що він продовжений строком на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Судом встановлено, що позивач, як користувач земельної ділянки, з метою укладення договору оренди землі на новий строк звернувся 17.01.2023 до Новодністровської міської ради з заявою про продовження терміну договору оренди землі.

Доказів того, що до заяви про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додав проект відповідного договору суду не надано, дана обставина сторонами не спростована.

Враховуючи викладене суд виснує, що позивачем не дотримано порядку дій, визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», задля укладення договору оренди землі на новий строк.

Посилання позивача на своєчасне внесення орендних платежів та відсутність заборгованості жодним чином не впливає на необхідність дотримання встановленої процедури укладення договору оренди землі на новий строк.

Враховуючи, що проект договору відповідачу не надано, він не міг у місячний строк його розглянути, що спростовує відповідні доводи позивача.

Рішенням 49 сесії Новодністровської міської ради VIII скликання від 28.03.2023 №69 вирішено відмовити в продовженні договору оренди землі, який зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права з громадянином ОСОБА_1 , на земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), площею 0,0060 га, кадастровий номер :01:003:0041, за адресою Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н. «Сонячний», припинити договір оренди та зобов`язати в 30 денний термін звільнити вищевказану земельну ділянку.

Згідно із положеннями статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з положеннями Земельного кодексу України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» власником спірної земельної ділянки є територіальна громада, яка делегує відповідній раді повноваження щодо передачі права користування від імені цієї громади, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Приписами статті 12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Згідно з пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин здійснюються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

Відповідно до частини п`ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

За приписами статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства, організації чи фізичної особи-підприємця - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

Законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судом встановлено, що позивач не вжив усіх передбачених законом заходів для укладення договору оренди на новий строк, тож оспорюване рішення Новодністровської міської ради відповідає вимогам частини п`ятої статті 33 Закону, відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачений чинним законодавством.

Оскільки позивач не дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній не може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець правомірно йому відмовив в укладенні договору на новий строк.

Орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).

Згідно статей 73, 74, 77, 79 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

За таких обставин справи у задоволенні позову слід відмовити.

V. Розподіл судових витрат

Пунктом 2 частини 4 статті 129 ГПК України визначено, що у разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку судовий збір залишити за позивачем.

Керуючись статтями 2, 4, 5, 123, 194, 219, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Повний текст складено та підписано 24.07.2024.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв