ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

24 липня 2024 року Справа № 903/477/24

Господарський суд Волинської області у складі судді Якушевої І.О., за участю секретаря судового засідання Ведмедюка М.П., розглянувши за правилами загального позовного провадження справу

за позовом Приватного акціонерного товариства Спектр, м. Луцьк

до Луцької міської ради, м. Луцьк

про визнання поновленим договору оренди землі,

за участю представників:

від позивача: Шевчук Я.Ю. адвокат (ордер серії АС №1094412 від 14.05.2024),

від відповідача: Стецюк О.О. діє в порядку самопредставництва,

в с т а н о в и в:

15.05.2024 до Господарського суду Волинської області надійшла позовна заява від 15.05.2024 Приватного акціонерного товариства Спектр, в якій товариство просить визнати поновленим договір оренди землі, укладений 04 липня 2007 року між Луцькою міською радою (ідентифікаційний код юридичної особи 34745204) та Приватним акціонерним товариством Спектр (ідентифікаційний код юридичної особи 02968881), зареєстрований у Державному реєстрі земель від 31.07.2007 за № 02, поновлений додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 21.03.2013 (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.02.2014, номер запису про інше речове право: 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 09.01.2020 справа № 903/946/19, яке набрало законної сили 31.01.2020 (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.02.2020), на тих самих умовах строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року.

Ухвалою суду від 20.05.2024 було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 26.06.2024; встановлено відповідачам строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України до 24.06.2024.

17.06.2024 через систему Електронний суд від відповідача надійшов відзив на позовну заяву від 17.06.2024, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою суду від 26.06.2024 було закрито підготовче провадження і призначено справу до розгляду по суті на 10.07.2024.

У судовому засіданні з 10.07.2024 було оголошено перерву до 24.07.2024.

У процесі судового розгляду встановлено, що 04 липня 2007 року між Луцькою міською радою як орендодавцем та Відкритим акціонерним товариством «Спектр» як орендарем було укладено договір оренди землі, згідно п.п.1-3 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового комплексу, яка знаходиться за адресою: вул. Іови Кондзелевича, 24 (надалі - договір оренди землі). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8650 кв.м. На земельній ділянці знаходяться будівлі та споруди, які належать орендарю на праві власності.

Договір оренди було укладено строком на п`ять років та зареєстровано в Державному реєстрі земель 31 липня 2007 року за №02.

Земельна ділянка передана орендарю за актом прийому-передачі земельної ділянки від 31 липня 2007 року.

На підставі рішення Луцької міської ради від 31 жовтня 2012 року №33/48 «Про поновлення договору оренди землі ПАТ «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу на вул. Іови Кондзелевича, №24» 21 березня 2013 року між Луцькою міською радою як орендодавцем та Публічним акціонерним товариством «Спектр» як орендарем було укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстровану у Державному реєстрі земель 31 липня 2007 року за №02, якою поновлено договір оренди землі на новий строк (п`ять років) та викладено його в новій редакції.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі, викладеного в новій редакції, договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 лютого 2014 року, відповідно строк дії договору оренди землі закінчувався 10 лютого 2019 року.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 09.01.2020 у справі №903/946/19 за позовом ПАТ «Спектр» до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі, вищевказаний договір оренди землі визнано поновленим на тих самих умовах строком на п`ять років з 10.02.2019 по 10.02.2024 (рішення набрало законної сили 31.01.2020).

08 січня 2024 року AT «Спектр» направило Луцькій міській раді лист- повідомлення про продовження строку дії договору оренди землі, до якого було додано два примірники проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Про отримання листа Луцькою міською радою 08.01.2024 міститься відмітка на ньому.

Проте, Луцька міська рада відповіді не надала.

Продовжуючи користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, AT «Спектр» 21.03.2024 було подано до департаменту «Центр надання адміністративних послуг у місті Луцьку» пакет документів згідно з описом №П40551 для отримання послуги «Рішення ЛМР про поновлення договору оренди землі».

Згідно з витягом з протоколу пленарного засідання 58-ї сесії Луцької міської ради VIII скликання проект рішення «Про поновлення договору оренда землі AT «Спектр» для будівництва та обслуговування житлового комплексу (02.10) на вул. Іови Кондзелевича, 24 у м. Луцьку» не прийнятий.

Поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених договором та за правилами, чинними на момент його укладення, тобто відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору 04.07.2007.

За висновками Верховного Суду у постановах від 17.05.2023 у справі № 906/925/21 та від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме: відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договору).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

КГС Верховного Суду у постанові від 21.09.2022 по справі № 926/2720/21 підсумував, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами та за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, де вказано, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність такого юридичного факту як належне виконання орендарем обов`язків за договором оренди землі, тобто добросовісність орендаря.

Отже переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин має дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.

Доказів, які б свідчили про неналежне виконання позивачем як орендарем обов`язку оплати за користування землею, суду не надано.

AT «Спектр» належно виконувало обов`язки орендаря за договором оренди землі, повідомило орендодавця за 30 днів до закінчення договору оренди землі про намір скористатись переважним правом на продовження його дії, не отримало впродовж 30 днів заперечень на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

За таких обставин підлягає до задоволення вимога позивача визнати поновленим договір оренди землі, укладений 04 липня 2007 року між Луцькою міською радою (ідентифікаційний код юридичної особи 34745204) та Приватним акціонерним товариством Спектр (ідентифікаційний код юридичної особи 02968881), зареєстрований у Державному реєстрі земель від 31.07.2007 за № 02, поновлений додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 21.03.2013 (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.02.2014, номер запису про інше речове право: 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 09.01.2020 справа № 903/946/19, яке набрало законної сили 31.01.2020 (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.02.2020), на тих самих умовах, які викладені у додатковій угоді про поновлення договору оренди землі від 21.03.2013, строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року.

Доводи відповідача, наведені у відзиві на позов, не спростовують наведених висновків суду і не можуть бути підставою для відмови у позові.

Приймаючи рішення про задоволення позову судом також враховано, що на орендованій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно AT «Спектр» - будівля заводоуправління та незавершене будівництво житлового комплексу, що унеможливлює вилучення земельної ділянки з користування AT «Спектр».

На підтвердження права власності ПАТ «Спектр» на незавершене будівництво житловий комплекс позивач подав копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Отже, відповідач також порушив принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, який відображений у ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України.

Будівництво житлового комплексу AT «Спектр» проводить на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 17 листопада 2010 року № 595, який відповідно до п. 8 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є чинним до завершення будівництва.

У зв`язку із задоволенням позову на відповідача на підставі ст.129 ГПК України слід покласти судові витрати, пов`язані з оплатою судового збору у розмірі 3028 грн.

Керуючись ст. 73-79, 129, 236- 238, 252 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати поновленим договір оренди землі, укладений 04 липня 2007 року між Луцькою міською радою (ідентифікаційний код юридичної особи 34745204) та Приватним акціонерним товариством Спектр (ідентифікаційний код юридичної особи 02968881), зареєстрований у Державному реєстрі земель 31.07.2007 за №02, поновлений додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 21.03.2013 (право оренди на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.02.2014, номер запису про інше речове право 4623689) за рішенням Господарського суду Волинської області від 09.01.2020 у справі № 903/946/19, яке набрало законної сили 31.01.2020, (реєстрація змін до іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.02.2020), на тих самих умовах, які викладені у додатковій угоді про поновлення договору оренди землі від 21.03.2013, строком на п`ять років з 10 лютого 2024 року по 10 лютого 2029 року.

3. Стягнути з Луцької міської ради (43025, Волинська область, м. Луцьк, вул. Богдана Хмельницького, 19, ) на користь Приватного акціонерного товариства Спектр (43016, Волинська область, м. Луцьк, вул. Іови Кондзелевича, 24, ) 3028 грн. витрат, пов`язаних з оплатою судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду впродовж 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено і підписано 29.07.2024

Суддя І. О. Якушева