ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.07.2024 Справа № 914/994/24

За позовною заявою позивача-1: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м.Львів

Позивача-2: Львівського комунального підприємства «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації», м.Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Гал-Ластівка», м.Львів

про: стягнення 585830,94 грн заборгованості та неустойки за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13269-22(АП) від 30.12.2022.

Суддя У.І. Ділай

Секретар Ю.І.Кохановська

За участі представників:

Від позивача-1: М. Карасюк представник

Від позивача-2: не з`явився

Від відповідача: не з`явився

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.04.2024, справу №914/994/24 розподілено судді У.І.Ділай.

Ухвалою від 22.04.2024 прийнято до розгляду позовну заяву, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 16.05.2024.

Ухвалою від 16.05.2024 відкладено судове засідання на 11.06.2024.

Ухвалою від 11.06.2024 заяву Львівського комунального підприємства «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» (вх.№2160/24 від 04.06.2024) про збільшення розміру позовних вимог прийнято до розгляду. Підготовче провадження закрито. Призначено справу до судового розгляду по суті на 25.06.2024.

Ухвалами від 25.06.2024, від 01.07.2024 та від 11.07.2024 розгляд справи відкладено.

Представник позивача-1 в судовому засіданні 16.07.2024 підтримав позов, з підстав наведених у позовній заяві та з посиланням на матеріали справи.

У судове засідання 16.07.2024 позивач-2 та відповідач явку повноважних представників не забезпечили.

В процесі розгляду матеріалів справи суд

встановив:

30.12.2022 між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі орендодавець, позивач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Гал-Ластівка» (далі відповідач, ТзОВ «Гал-Ластівка») укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13269- 22(АП) (далі - договір), згідно з яким орендодавець і балансоутримувач (Львівське комунальне підприємство «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації») передали, орендар прийняв у строкове платне користування майно, а саме: нежитлові приміщення першого поверху під індексами 102-1, 102-2, 102-3, 102-4, 102-5, 102-6. 102-7, 102-8, 102-9, 102-10, 102-11, 102-12, 102-13, 102-14, 102- 15, 102-16, 102-17, 102-18, 102-19, 102-20, 102-21, 102-22, 102-23, загальною площею 376,4 м2, по вул. Китайській, буд.2.

Цільове призначення приміщення, площею 376.4 кв. м для будь-якого цільового використання (п.7.1.).

Строк договору оренди становить 5 років (з « 30» грудня 2022р. до « 30» грудня 2027р. включно) (п.12.1. договору)

Відповідно до п.9.1. Договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону складає 44 633,00 грн. без ПДВ (протокол електронного аукціону UА- 821, сформований 19.12.2022р).

Орендар сплачує орендну плату щомісячно на рахунок Орендодавця та Балансоутримувача у співвідношенні, визначеному у пункті 16 Умов (або в іншому співвідношенні, визначеному законодавством), щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди . Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати(п.3.4, п.3.5).

Зокрема, орендодавцю 90 відсотків від суми орендної плати(п.16);

Балансоутримувачу-10 відсотків від суми орендної плати(п.16).

До дати укладення цього договору Орендар сплачує орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 Умов (авансовий платіж з орендної плати) (п.3.6).

Відповідно до п.10.1. Умов розмір авансового орендного платежу становить 1 (одна) місячна орендна плата (враховуючи п.2. Постанови Кабінету Міністрів України №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану»):

-Орендодавцю 90% від суми авансового внеску орендної плати - 48203,64 грн з ПДВ;

-Балансоутримувачу 10% від суми авансового внеску орендної плати - 5355,96 грн з ПДВ;

Сума забезпечувального депозиту (враховуючи п.2. Постанови Кабінету Міністрів України №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану») становить 44633,00 грн без ПДВ (п.11 договору оренди).

Надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла до місцевого бюджету, підлягає в установленому порядку зарахуванню в рахунок майбутніх платежів, а у разі неможливості такого зарахування у зв`язку з припиненням орендних відносин-поверненню Орендарю. Сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до п 3.5 цього договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати за перший та останній місяці оренди(п.3.11.).

За твердженням позивача відповідачем не було належним чином дотримано виконання умов Договору оренди нерухомого майна №Л-13269-22(АП) від 30.12.2022 в частині виконання обов`язку зі сплати орендної плати. Зокрема, наявність заборгованості зі сплати орендної плати, яка сумарно більша, ніж плата за 3 місяці.

Управлінням комунальної власності ДЕР ЛМР на адресу ТзОВ «Гал-Ластівка» був надісланий припис про усунення порушень договору оренди №2302-вих-152127 від 12.12.2023, в якому зазначено про наявність заборгованості за 5 місяців, яку необхідно оплатити в 5-денний строк. Також позивач-1 повідомив відповідачу, що в разі невиконання вимог цього припису Управління комунальної власності заявлятиме про дострокове припинення Договору в порядку, встановленому п. 12.8 незмінюваних умов, а також звертатиметься із позовом до суду про стягнення заборгованості та виселення з об`єкта оренди.

Протягом встановленого у приписі часу, відповідачем не було усунено порушень договору оренди, тому позивачем-1 було скеровано лист №2302-вих-17115 від 12.02.2024 про дострокове припинення договору оренди №Л-13269- 22(АП) від 30.12.2022 на вимогу орендодавця.

Пунктами 12.7.1, 12.8 незмінюваних умов Договору, Управління повідомило про дострокове припинення Договору на вимогу Орендодавця (Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання цього листа) та зазначило про обов`язок протягом трьох робочих днів з дати припинення Договору повернути об`єкт оренди Балансоутримувачу за актом повернення, сплатити орендну плату , нараховану до дати повернення об`єкта оренди та виконати інші обов`язки у зв`язку із поверненням майна, передбачені розділом 4 незмінюваних умов Договору.

Вказаний лист було надіслано 13.02.2024, договір оренди вважається припиненим 20.02.2024 (так як 14.02.2024 (середа), 15.02.2024 (четвер), 16.02.2024 (п`ятниця), 19.02.2024 (понеділок) є чотирма робочими днями, а 20.02.2024 є п`ятим робочим днем).

15.02.2024 Управлінням комунальної власності на адресу Балансоутримувача (ЛКП «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації») було надіслано лист №2302-вих-19289 щодо вчинення дій з питань повернення майна.

28.02.2024 ЛКП «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» на адресу ТзОВ «Гал- Ластівка» надіслало лист №230201-45 про те, що у зв`язку з припиненням договору оренди 20.02.2024 відповідачу слід повернути об`єкт оренди Балансоутримувачу відповідно умов договору, а також сплатити нараховану орендну плату та суму відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна... (копія листа-додається).

Нежитлові приміщення були повернуті відповідачем 27.03.2024, про що складено акт-приймання-передачі (копія долучена до позову).

Відповідно до довідки про заборгованість з орендної плати №4-2302-3723 від 20.03.2024 станом на 08.04.2024 у ТзОВ «Гал-Ластівка» перед Управлінням комунальної власності ДЕР ЛМР наявна заборгованість в сумі 568 734,12 грн, яка виникла за період з 30.12.2022 по 27.03.2024.

Відповідно до довідки про заборгованість з орендної плати №030201-76 від 28.03.2024 станом на 28.03.2024 у ТзОВ «Гал-Ластівка» перед ЛКП «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» наявна заборгованість з орендної плати в сумі 17096,82 грн, яка виникла за період з 01.02.2023 по 28.03.2024.

Як встановлено в п.3.11. незмінюваних умов договору, сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до п 3.6 цього договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати перший та останній місяці оренди.

Ухвалою Львівської міської ради №4162 від 14.12.2023 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 18.08.2022 №2239 "Про окремі питання управління комунальним майном у зв`язку із введенням воєнного стану" міська рада ухвалила внести зміни до ухвали міської ради від 18.08.2022 №2239 "Про окремі питання управління комунальним майном у зв`язку із введенням воєнного стану": Доповнити пункт 11 словами: «Авансовий внесок у такому разі підлягає зарахуванню У рахунок сплати орендної плати за останній місяць оренди".

Згідно з позовом, кошти в розмірі 48203,70 грн (авансовий внесок) були зараховані Управлінням комунальної власності за останній місяць по договору оренди. Балансоутримувач зарахував кошти в розмірі 5355,96грн (авансовий внесок) за останній місяць по договору оренди.

Забезпечувальний депозит в розмірі 44633,00 грн (сплачений відповідно до п. 11 змінюваних умов договору) зарахований позивачем-1 в рахунок невиконаних зобов`язань орендаря, в порядку, визначеному п. 4.7 незмінюваних умов договору.

У зв`язку з тим, що 20.02.2024 договір оренди припинено (з урахуванням 3-х робочих днів на повернення об`єкта оренди) з 24.02.2024 по 27.03.2024 (дата складення акту приймання-передачі) позивачі нараховували відповідачу за користування майном неустойку в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Так, з 24.02.2024-28.02.2024 (за 6 днів лютого 2024) позивач-1 нарахував відповідачу нарахував неустойку в розмірі 26726,01грн. А з 01.03.2024 по 27.03.2024 (за 27 днів березня 2024) =113070,42 грн.

Також балансоутримувач нарахував відповідачу нарахував неустойку в розмірі 2969,56 грн. В березні 2024 року відповідачу було нараховано неустойку в сумі 28,50 грн.

Спір виник внаслідок порушення відповідачем умов договору щодо своєчасної оплати орендних платежів та вчасного повернення орендованого майна. Відповідно до прохальної частини позивачі просили:

-Стягнути з ТзОВ «Гал-Ластівка» на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати та неустойки в розмірі 568 734,12 грн.

-Стягнути з ТзОВ «Гал-Ластівка» на користь Львівського комунального підприємства «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» заборгованість зі сплати орендної плати та неустойки в розмірі 29660,20 грн (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог).

Відповідач відзиву на позов не подав. Під час судового провадження в цій справі представник відповідача усно підтвердив наявність заборгованості по орендній платі. А також зазначив, що повернення орендованого майна відбулося внаслідок затримки складення позивачем-2 (балансоутримувачем) акту, відтак, відповідач вважає, що його вина в цьому випадку відсутня та нарахування неустойки є безпідставною.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України).

Як підтверджується матеріалами справи, позивачі-1,2 та відповідач уклали договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13269- 22(АП) від 30.12.2022 та додатки до нього, у зв`язку з чим набули взаємних прав і обов`язків.

У матеріалах справи відсутні та сторонами не надані докази визнання недійсним спірного договору чи визнання неукладеним в певній частині.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Аналогічну норму містить частина 1 статті 283 Господарського кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до п.12.1. договору оренди строк договору 5 років, а саме з 30.12.2022 до 30.12.2027.

Згідно з частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною 1 статті 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Відповідно до п.9.1. Договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону складає 44 633,00 грн. без ПДВ

Спір виник внаслідок прострочення відповідачем сплати орендних платежів більше 5 місяців. Відповідач не заперечив проти наявності заборгованості

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд доходить висновку, що позивач довів факт порушення відповідачем зобов`язань щодо оплати орендних платежів за спірним договором.

Зважаючи на вищенаведене, судом перевірено розрахунок суми боргу по сплаті орендних платежів (з врахуванням авансового внеску та забезпечувального депозиту) та порушень не виявлено. Отже, вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача-1 в розмірі 428937,69 грн та на користь позивача-2 в розмірі 8742,80 грн є підставними та підлягають задоволенню.

Стосовно вимоги позивача-1 про стягнення з відповідача 26726,01 грн неустойки та позивача-2 про стягнення з відповідача 2969,56 грн неустойки за період з 24.02.2024 до 27.03.2024 слід зазначити таке.

Позивачем-1 було скеровано лист №2302-вих-17115 від 12.02.2024 про дострокове припинення договору оренди №Л-13269- 22(АП) від 30.12.2022 на вимогу орендодавця.

Пунктами 12.7.1, 12.8 незмінюваних умов Договору, Управління повідомило про дострокове припинення Договору на вимогу Орендодавця (Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання цього листа) та зазначило про обов`язок протягом трьох робочих днів з дати припинення Договору повернути об`єкт оренди Балансоутримувачу за актом повернення, сплатити орендну плату , нараховану до дати повернення об`єкта оренди та виконати інші обов`язки у зв`язку із поверненням майна, передбачені розділом 4 незмінюваних умов Договору.

Вказаний лист було надіслано 13.02.2024, договір оренди вважається припиненим 20.02.2024 (так як 14.02.2024 (середа), 15.02.2024 (четвер), 16.02.2024 (п`ятниця), 19.02.2024 (понеділок) є чотирма робочими днями, а 20.02.2024 є п`ятим робочим днем).

За змістом положень частини першої статті 763, частини першої статті 764, частини першої статті 785 ЦК України, частини четвертої статті 284, частини четвертої статті 291 ГК України, Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Відповідно до частини першої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Отже, договір найму (оренди) є підставою для виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору; а припинення договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору найму (оренди) невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов, тобто є неправомірним користуванням майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України.

Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному - сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Порядок повернення майна визначений у розділі 4 договору оренди.

Згідно з п. 4.1.1 договору, у разі припинення договору орендар зобов`язаний звільнити протягом 3 робочих днів орендоване майно й повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна.

Протягом 3 робочих днів з моменту припинення цього договору балансоутримувач зобов`язаний оглянути майно і зафіксувати його поточний стан в акті повернення з оренди з орендованого майна. Балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого майна у 3 оригінальних примірниках і надає підписані балансоутримувачем примірники орендарю (п. 4.2 договору оренди).

Відповідно до п. 4.4 договору, якщо орендар не повертає майно після отримання від балансоутримувача примірник акту повернення з оренди орендованого майна, орендар сплачує на рахунок орендодавця та балансоутримувача неустойку в розмірі подвійної орендної плати за кожний день користування майном після дати припинення цього договору.

Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна (п.12.12 договору).

Суд констатує, що договором погоджено, що виконанню орендарем обов`язку по поверненню майна мали передували активні дії балансоутримувача по складенню і пред`явленню для підписання орендарем акта про повернення майна.

Акт приймання передачі спірного майна датований 27 березня 2024 року.

Отже, згідно з матеріалами справи балансоутримувачем (позивачем-2) після отримання повідомлення позивача-1 про припинення договору оренди не вживалось жодних дій, передбачених договором, для виконання покладених на нього договором обов`язків по сприянню та початку процедури повернення майна.

Суд звертає увагу, що розділом 4 договору на орендаря не покладено обов`язку звертатися до орендодавця чи балансоутримувача із проханнями надати акт повернення майна. Тому суд вважає, що балансоутримувач, котрий був повідомлений про припинення договору оренди, допустив бездіяльність щодо здійснення дій для повернення об`єкта оренди.

Водночас слід зазначити, що наслідком продовження користування об`єктом оренди для орендаря є сплата неустойки, а тому і отримання бюджетом територіальної громади грошових коштів за час користування майном за межами строку договору, і ця сплата неустойки також може бути цивільним інтересом позивача та причиною нездійснення балансоутримувачем дій щодо повернення майна із оренди. Однак, суд звертає увагу на те, що у разі припинення договору дії для повернення майна балансоутримувач повинен здійснити у будь-якому випадку, і лише після цього відповідач, який ухилиться від підписання акту повернення об`єкта оренди, вважатиметься таким, що порушив право балансоутримувача на повернення майна, і таке право підлягатиме судовому захисту у визначений законодавством спосіб.

З огляду на зазначене, суд доходить висновку, що прострочення повернення орендованого майна відбулося з вини позивача-2. Відтак, вимоги позивачів про стягнення з відповідача неустойки за несвоєчасне повернення орендованого майна суперечать правовим приписам та відсутнє порушення суб`єктивного права позивачів у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню.

Судовий збір слід стягнути з відповідача пропорційно задоволеним вимогам.

Під час розгляду справи позивач-1 заявляв клопотання про повернення зайво сплаченого судового збору в сумі 1331,95 грн.

Відповідно до п. 1 ч.1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір», сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Розглянувши матеріали справи, суд доходить висновку клопотання позивача-1 задоволити та повернути з державного бюджету зайво сплачений судовий збір в сумі 1331,95 грн згідно з платіжною інструкцією №53 від 20.03.2024

Керуючись статтями 4, 7, 8, 73, 76-79, 129, 233, 236, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задоволити частково.

2.Стягнути з ТзОВ «Гал-Ластівка» (79038, м. Львів, вул. Китайська, буд. 2; ) на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008. м. Львів, пл. Галицька. 15, ) заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 428937,69 грн та 6434,00 грн судового збору.

3.Стягнути з ТзОВ «Гал-Ластівка» (79038. м. Львів, вул. Китайська, буд. 2; ) на користь Львівського комунального підприємства «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації» () заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 8742,80 грн та 892,53 грн судового збору.

4.Повернути Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008. м. Львів, пл. Галицька. 15, ) з державного бюджету 1331,95 грн судового збору сплаченого згідно платіжної інструкції №53 від 20.03.2024.

5.В задоволенні решти вимог відмовити.

6.Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строки передбачені ст.ст. 241, 256, 257 ГПК України та може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.

Повне рішення складено 25.07.2024.

Суддя Ділай У.І.