ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 липня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/12118/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковський О. В. - головуючий, Білоус В. В., Погребняк В. Я.

за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.

розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "ТОЛКФІН"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп"

до Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited)

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Публічне акціонерне товариство "Комерційний Банк "Надра"

на стороні відповідача: Закрите акціонерне товариство "Корсар"

про звернення стягнення на предмет іпотеки та визнання права іпотеки

Учасники справи:

позивач: Реверук П. К. (розпорядник майна);

відповідач: Биструшкін В. Ю. (адв.);

третя особа позивача: не з`явився;

третя особа відповідача: не з`явився;

1. Стислий зміст заявлених вимог

1.1. У листопаді 2022 року ТОВ "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп" (правонаступником якого є ТОВ "Фінансова компанія "ТОЛКФІН") (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовами до Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) (далі - Компанія, відповідач), що були об`єднані в одне провадження ухвалою від 14.03.2023, в яких просило суд:

1) звернути стягнення на нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м., розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м. Києва, що належать на праві власності приватній Компанії, які є предметом іпотеки за договором від 31.05.2005, укладеним між ВАТ КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар", в рахунок погашення заборгованості боржника за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, шляхом продажу позивачем будь-якій особі з правом укладання від свого імені договору купівлі-продажу будь-яким способом, в т.ч. з нотаріальним посвідченням, з отриманням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також надання позивачеві всіх інших повноважень, необхідних для здійснення продажу предмету іпотеки;

2) визнати за позивачем право іпотеки на вищезгадані нежилі приміщення, розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.

1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач придбав на аукціоні з продажу активів Банку права вимоги до боржника за кредитними договорами і договором іпотеки від 31.05.2005, предметом якого є об`єкт незавершеного будівництва банку за адресою: вул. Артема (наразі - Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва. Боржник свої зобов`язання за кредитними договорами не виконав, у зв`язку із чим у позивача виникли підстави для задоволення своїх вимог до боржника за рахунок предмету іпотеки, однак при підготовці до захисту своїх прав було встановлено, що частина приміщень (нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1 114 кв.м.) у вказаній будівлі були виділені як окремий об`єкт нерухомості, право власності на який зареєстровано за відповідачем, при цьому запису про обтяження цього майна іпотекою Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містить, тому позивач просив визнати за ним право іпотеки на вказані нежилі приміщення та звернути на них стягнення в рахунок погашення заборгованості боржника.

2. Стислий зміст рішення суду першої інстанції

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 відмовлено у задоволенні позовних вимог про звернення стягнення на нежилі приміщення (предмет іпотеки), оскільки позивачем не подано суду доказів, які б підтверджували вчинення ним дій у позасудовому порядку щодо продажу спірних приміщень.

2.2. Позовну вимогу про визнання за позивачем права іпотеки задоволено повністю, зокрема, з огляду на наступне:

- позивач підтвердив набуття статусу іпотекодержателя;

- спірні нежилі приміщення є складовою частиною будівлі банку, яка будувалася ЗАТ "Корсар" та була передана КБ "Надра" в іпотеку згідно з договором від 31.05.2005. Доказів припинення іпотеки не надано;

- відповідач як власник спірних приміщень набув статусу іпотекодавця з усіма правами і обов`язками за договором іпотеки від 31.05.2005, у тому обсязі й на тих умовах, що існували на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки;

- відповідач був обізнаний про існування іпотеки та незавершеність будівництва;

- доказів введення в експлуатацію спірних нежилих приміщень суду не надано;

- внесений на підставі договору іпотеки від 31.05.2005 до Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту незавершеного будівництва будівлі банку, яка стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва, міститься в реєстрі й на даний час.

3. Встановлені судом першої інстанції фактичні обставини справи

Щодо позовної вимоги про визнання права іпотеки на спірні приміщення

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.05.2010 у справі №34/171 позов КБ "Надра" до ЗАТ "Корсар" про стягнення заборгованості за кредитними договорами задоволено повністю, присуджено до стягнення на користь банку заборгованість за договором кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 від 29.04.2004, додатковими угодами до нього, а також за договором про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, додатковими угодами до нього в сумі 185558937,62 грн, а також 25500 грн витрат по сплаті державного мита та 236 грн витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

3.2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2014 у справі №910/21094/13 позов задоволено повністю, присуджено до стягнення з ЗАТ "Корсар" на користь КБ "Надра" заборгованість за кредитним договором № 23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 у розмірі 65882873,95 грн, інфляційні збільшення за порушення строку погашення кредиту в розмірі 6927757,02 грн, інфляційні збільшення за порушення строку погашення відсотків в розмірі 271294,03 грн, 3% річних від простроченої суми кредиту в розмірі 8468758,68 грн, 3% річних простроченої суми відсотків в сумі 3138362,58 грн, судовий збір у розмірі 68820 грн.

Вказані судові рішення набрали законної сили.

3.3. За твердженням позивача, ЗАТ "Корсар" зобов`язання за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 належним чином не виконало, у зв`язку з чим існує відповідна заборгованість; доказів протилежного суду не подано.

3.4. При цьому, за умовами вказаних договорів кредитні лінії надаються позичальнику на наступні цілі - фінансування проекту будівництва офісного комплексу (добудова споруди за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17).

3.5. Названі кредитні договори були забезпечені, зокрема, договором іпотеки від 31.05.2005, до якого вносилися зміни договорами про внесення змін, відповідно до умов якого ЗАТ "Корсар" (іпотекодавець) з метою забезпечення виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору передає у іпотеку, а КБ "Надра" (іпотекодержатель) приймає в іпотеку предмет іпотеки (будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва).

3.6. На підставі постанови Правління НБУ від 05.02.2015 №83 "Про віднесення ПАТ "Комерційний Банк "Надра" до категорії неплатоспроможних" виконавчою дирекцією Фонду прийнято рішення від 05.02.2015 №26 "Про запровадження тимчасової адміністрації у ПАТ "КБ "Надра", згідно з яким з 06.02.2015 запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено уповноважену особу Фонду на здійснення тимчасової адміністрації у Банку Стрюкову І. О.

3.7. Відповідно до постанови Правління НБУ від 04.06.2015 № 356 "Про відкликання банківської ліцензії га ліквідацію ПАТ "КБ "Надра" виконавчою дирекцією Фонду прийнято рішення від 05.06.2015 № 113 "Про початок процедури ліквідації КБ "Надра" та призначення уповноваженої особи Фонду на ліквідацію Банку, згідно з яким було розпочато процедуру ліквідації Банку та призначено уповноваженою особою Фонду на ліквідацію Стрюкову І.О. строком на 1 рік з 05.06.2015 до 04.06.2016 включно.

3.8. У подальшому неодноразово продовжувалися строки здійснення процедури ліквідації КБ "Надра" та повноваження ліквідатора шляхом прийняття відповідних рішень.

3.9. 22.05.2020 було проведено аукціон з продажу активів Банку. За наслідками виграшу аукціону з продажу активів Банку в складі лоту №GL48N718070 (протокол №UA-EA-2020-05-l2-000017-b від 22.05.2020) позивач набув права вимоги до боржника (ЗAT "Корсар") за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 і укладеними в забезпечення виконання зобов`язань за ними договорами застави, зокрема, договором іпотеки від 31.05.2005 між КБ "Надра", як іпотекодержателем, і ЗАТ "Корсар", як іпотекодавцем.

3.10. 20.08.2020 між КБ "Надра" і позивачем (новий кредитор) укладено договір №GL48N718070_Ur_5 про відступлення прав вимоги (далі - Договір), за умовами якого Банк відступив новому кредиторові належні Банку, а новий кредитор набув права вимоги Банку до позичальників, зазначених у додатку №1 до Договору, включаючи права вимоги до іпотекодавців, заставодавців та поручителів, а також їх правонаступників, спадкоємців або інших осіб, до яких перейшли їх обов`язки за кредитними договорами (договорами про надання кредиту), наведеними у додатку №1 до Договору, договорами поруки, іпотечними договорами, договорами застави, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, та іншими договорами, що були укладені в забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами, з урахуванням всіх змін, доповнень і додатків до них, які в тому числі, але не обмежуючись, наведені у додатку №1 до Договору.

3.11. У додатку №1 до Договору визначено серед боржників ЗАТ "Корсар" і кредитні договори №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007.

3.12. Відповідно до Договору від 20.08.2020 позивачу було відступлено КБ "Надра", у тому числі, права вимоги до ЗАТ "Корсар" за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, які були серед іншого забезпечені договором іпотеки від 31.05.2005.

3.13. Ухвалами Господарського суду міста Києва від 19.10.2020 у справі №34/171 та від 29.09.2020 у справі №910/21094/13 заяви позивача про заміну сторони у справах його правонаступником задоволено; вирішено замінити у наказі від 28.02.2014, виданому на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2014 у справі №910/21094/13, стягувача - КБ "Надра" на його правонаступника - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп"; вирішено замінити стягувача з виконання рішення у справі №34/171 - КБ "Надра" на його процесуального правонаступника - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп". Наведене підтверджує існування у позивача прав вимоги за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007 у невиконаній на момент здійснення замін частинах.

3.14. Доказів виконання зобов`язань за судовим рішенням у справі №910/21094/13 матеріали справи не містять.

3.15. Відсутність у додатку №1 до Договору від 20.08.2020 вказівки на договір іпотеки від 31.05.2005 не є свідченням того, що позивач не отримав права вимоги за кредитним договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, з урахуванням всіх правочинів, які забезпечували їх виконання, у тому числі, договору іпотеки від 31.05.2005.

3.16. Позивач підтвердив набуття права вимоги за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004 та №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, та набуття статусу іпотекодержателя за договором іпотеки від 31.05.2005.

3.17. Сторонами не заперечується та підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), за адресою: м. Київ, вул. Артема (Січових Стрільців), 17, є складовою частиною будівлі банку, яка будувалася ЗАТ "Корсар" та була передана КБ "Надра" в іпотеку згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.

3.18. Оскільки відповідач є власником нежилих приміщень 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), а позивач звернувся з позовами, які безпосередньо стосуються вказаного майна, то доводи Компанії про те, що вона не є належним відповідачем у даній справі є безпідставними.

3.19. Позивач надав суду відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі - ДІАМ) від 13.07.2023 №6721/04/13-23, з якої вбачається, що за адресою об`єкта будівництва: м. Київ, вул. Січових Стрільців (колишня Артема), 17, зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 18.08.2014 за реєстраційним номером ІУ42 щодо об`єкта будівництва "Реконструкція груп нежитлових приміщень 1-го рівня підвалу, 1-7-ого поверхів, 9 поверху на надбудови". Тобто, ДІАМ не надало інформації стосовно готовності такого об`єкта до експлуатації як восьмий поверх будинку № 17 по вул. Січових Стрільців у м. Києві.

3.20. Документального підтвердження того, що надана ДІАМ інформація не відповідає дійсності та спірні нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, введені в експлуатацію, суду не надано.

3.21. Зі змісту судових рішень у справі №39/159 вбачається, що рішенням від 27.05.2011 визнано право власності на "об`єкт незавершеного будівництва, а саме: приміщення площею 1114,04 кв. м.", а ухвалою від 13.02.2012 роз`яснено можливість реєстрації права власності на приміщення площею 715,3 кв. м. восьмого поверху в будівлі № 17 по вул. Артема в м. Києві згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 по справі №39/159. При цьому подана заява про роз`яснення була обґрунтована не введенням об`єкту в експлуатацію, а порядком обміру терас.

3.22. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (довідка, додана позивачем до матеріалів справи) вбачається, що відповідач 28.08.2017 на підставі судових рішень у справі №39/159 та довідки №430 від 23.08.2017, виданої ФОП Ананьєвим Є.О., провів державну реєстрацію на вказане майно з площею 1114,04 кв. м., тобто без урахуванням порядку обміру площ терас, як вказував у заяві про роз`яснення судового рішення.

3.23. Спірні приміщення не були введені в експлуатацію, тобто будівництво стосовно восьмого поверху є незавершеним, що виключає можливість для висновку про завершення будівництва будівлі (в цілому), а відтак і виділення частини будівлі в натурі.

3.24. Матеріали справи не містять доказів одержання ЗАТ "Корсар" коштів за майнові права, а акт передачі прав укладено до завершення будівництва та не містить одночасного підпису ЗАТ "Корсар", інвестора та субінвестора, що не узгоджується з пунктами 3.3, 5.2 Інвестиційного договору №12/05.

3.25. Доводи відповідача про те, що на спірні приміщення не поширюється іпотека, спростовуються матеріалами справи. Доказів припинення іпотеки відповідно до статті 17 Закону України "Про іпотеку" суду не надано.

3.26. Запис про обтяження "Будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю Іпотекодавця після укладення договору іпотеки" містився у публічних реєстрах: номер запису про іпотеку 22126600, 31.05.2005, 20:21:51, в той час, як відповідач придбав майнові права на підставі Контракту №3 від 16.03.2006, Інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005 з урахуванням змін від 16.03.2006. Тобто на момент придбання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, запис про іпотеку був належним чином зареєстрований, про що всі зацікавлені особи могли знати.

3.27. Згідно з наданими копіями документів з матеріалів справи № 39/159:

- Компанія просила визнати право власності на об`єкт незавершеного будівництва;

- на те, що об`єкт не введено в експлуатацію, акцентувалась увага у відзиві на апеляційну скаргу (відзив на апеляційну скаргу);

- недобудова об`єкту та рівень його готовності 90% на той момент підтверджується довідкою БТІ, а також змістом заяв про забезпечення позову (довідка БТІ №176 від 01.08.2007 та клопотання про забезпечення позову у справі №39/159, подане 13.10.2009);

- у клопотанні про забезпечення позову Компанія зазначала, що спірне приміщення є невід`ємною частиною незавершеного будівництвом будинку;

- існування іпотеки спірного приміщення визнавалося Компанією у запереченні на касаційну скаргу на ухвалу про вжиття заходів забезпечення позову (заперечення на касаційну скаргу).

3.28. Внесений на підставі договору іпотеки від 31.05.2005 до Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту незавершеного будівництва будівлі банку, яка стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва, міститься в реєстрі й на даний час.

3.29. При реєстрації за відповідачем права власності на спірні нежилі приміщення як на новий (окремий) об`єкт нерухомості відповідного обтяження перенесено не було; доказів протилежного суду не подано. Водночас, не перенесення запису про обтяження іпотекою відповідно до договору іпотеки від 31.05.2005 спірних нежитлових приміщень та відсутність окремого договору іпотеки щодо такого майна порушує права позивача як іпотекодержателя та створює перешкоди у реалізації ним правомочностей іпотекодержателя.

3.30. Позивачем обрано ефективний спосіб захисту, а саме: визнання за позивачем права іпотеки на нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005, які належать на праві власності Компанії, що відновить порушені права позивача як іпотекодержателя.

3.31. Щодо позовної вимоги про звернення стягнення на спірні нежилі приміщення суд зазначив про те, що в п.7.4 договору іпотеки від 31.05.2005 передбачено позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".

3.32. Оскільки позивач не надав суду доказів, які б підтверджували вчинення дій у позасудовому порядку щодо продажу спірних приміщень, підстави для задоволення позову в частині вимог про звернення стягнення на спірні нежилі приміщення відсутні.

4. Стислий зміст рішення суду апеляційної інстанції

4.1. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 в частині задоволення позову про визнання за ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" права іпотеки на спірне нерухоме майно та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні вказаних вимог. В іншій частині рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

4.2. За висновком суду апеляційної інстанції, спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі, придбані відповідачем на підставі чинної цивільно-правової угоди (інвестиційного договору) і за них сплачена повна вартість, тому в силу положень частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" на вказані приміщення іпотека не поширюється і відповідно позовна вимога про визнання за позивачем права іпотеки на спірні приміщення не підлягає задоволенню.

4.3. Крім того, в процесі апеляційного розгляду справи між ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" (первісний кредитор) та ТОВ "Фінансова компанія "ТОЛКФІН" (новий кредитор) було укладено Договір №09_10_23 про відступлення прав вимоги від 09.10.2023, за умовами якого новий кредитор набув права вимоги, що належать первісному кредитору, у тому числі за договором №GL48N718070_Ur_5 про відступлення прав вимоги від 20.08.2020, укладеним між КБ "Надра" з первісним кредитором. У зв`язку із укладенням вказаного договору та на підставі поданої новим кредитором заяви ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2023 замінено позивача - ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" його правонаступником - ТОВ "ФК "ТОЛКФІН".

5. Встановлені судом апеляційної інстанції обставини в частині позовних вимог про визнання права іпотеки

5.1. 29.07.2004 між ВАТ КБ "Надра" (банк) та ЗАТ "Корсар" (позичальник) укладено Договір кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 (далі - Кредитний договір 2004 року), за умовами якого:

- банк відкрив позичальнику кредитну лінію з лімітом кредитування 4500000 доларів США на період з 29.07.2004 по 29.01.2009, зі сплатою процентів за користування кредитними ресурсами в розмірі 14,5% річних;

- об`єкт (мета) кредитування - фінансування позичальника для фінансування проекту "Добудова будівлі за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17";

- виконання позичальником всіх своїх зобов`язань по даному договору забезпечується: заставою акцій ЗАТ "Корсар" (протягом 1 місяця з дня підписання договору кредитної лінії); заставою майнових прав по договорам на будівництво об`єкта; заставою об`єкту незавершеного будівництва, за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17 (протягом 3 місяців з дня підписання договору кредитної лінії); після завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію нотаріально оформити заставу нерухомого майна - приміщень (за виключенням проданих), які розміщені за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17, здійснивши переоцінку майна як готового об`єкту на дату укладання договору застави; заставою майнових прав по договорам оренди приміщень, розміщених за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17.

5.2. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 2004 року між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" 31.05.2005 укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Діонісьєвою А.Е., реєстр. №3495 (далі - Договір іпотеки), за умовами якого:

- предмет іпотеки - будівля банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю іпотекодавця після укладення цього договору, а саме: проведення комплексу заходів по завершенню будівництва, введення його в експлуатацію та реєстрації права власності в установленому чинним законодавством України порядку, та яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17. Готовність вказаного об`єкту незавершеного будівництва згідно довідки КП Київське міське БТІ від 26.05.2005 складає 39%;

- договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання зобов`язання за кредитними договором, або всіх обов`язків іпотекодавця за цим договором (п.9.3);

- з нотаріальним посвідченням цього договору на предмет іпотеки накладається заборона відчуження. Крім того, відомості щодо обтяження предмету іпотеки вносяться до державного реєстру іпотек (п.9.4).

5.3. Договором від 19.12.2005 про внесення змін до Договору іпотеки КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" доповнили розділ "Визначення термінів" терміном "зобов`язання" - це зобов`язання іпотекодавця за кредитним договором, а саме: повернути іпотекодержателяю фактично отриманий кредит в межах встановленого на період з 29.07.2004 по 29.01.2009 ліміту кредитування у розмірі 6000000 грн до 29.01.2009 згідно наведеного графіку та щомісячно сплачувати відсотки за користування кредитом тощо.

5.4. У подальшому до договору іпотеки неодноразово вносились зміни, зокрема, договором від 02.10.2007 розмір зобов`язання встановлений 33224000 доларів США, а угодою від 30.10.2007 вартість предмета іпотеки (п.1.4 Договору іпотеки) збільшено на 227837800 грн і становить 404881000 грн.

5.5. 29.06.2005 між ЗАТ "Корсар" (замовник) та Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "БЛЕНХЕЙМ ТРЕЙДИНГ ЛІМІТЕД" Кіпр (далі - ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ") (інвестор) укладено інвестиційний договір №12/05 (далі - Інвестиційний договір), за умовами якого:

- об`єктом є будівля, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, будівництво якої буде здійснено за єдиним проектом, загальною площею 14381,96 кв. м.;

- замовник зобов`язався передати інвестору майнові права (комплекс прав, пов`язаних з отриманням права власності на приміщення об`єкту після здачі його в експлуатацію (згідно розділу "тлумачення термінів") на приміщення (частину об`єкту, який визначено цим інвестиційним договором, як будівлю, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, визначена цим інвестиційним договором та додатками до нього), а також збудувати об`єкт та здати його в експлуатацію, а інвестор зобов`язався здійснити фінансування будівництва приміщення об`єкту;

- замовник зобов`язався провести будівельні роботи, збудувати об`єкт та ввести в експлуатацію у строк до 30.06.2006;

- замовник повинен після завершення будівництва об`єкту передати приміщення інвестору або субінвестору відповідно до інформації, наданої інвестором, та актів приймання-передачі майнових прав на приміщення, належні інвестору чи субінвестору, а також взяти участь у вводі об`єкту в експлуатацію та оформленні правовстановлюючих документів на об`єкт, в тому числі оформленні права власності інвестора або субінвесторів на частину об`єкту (приміщення);

- інвестор з моменту підписання акту приймання-передачі майнових прав на приміщення до цього інвестиційного договору має право на свій розсуд використовувати майнові права на приміщення, які належать йому за цим інвестиційним договором, зокрема, залучати субінвесторів, які виявлять бажання проінвестувати будівництво частини об`єкту;

- після завершення будівництва об`єкту замовнику передаються приміщення згідно з додатком 3 до вказаного договору, а інвестору - згідно з додатком 4 до цього договору;

- Додатком 3 до інвестиційного договору, зокрема, було визначено, що замовнику передаються: приміщення техпідвалу, підвалу, 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9 поверхів;

- Додатком 4 до інвестиційного договору визначено, що інвестору передають приміщення 3, 4 поверхів.

5.6. 29.06.2005 між замовником та інвестором підписано акт прийому-передачі майнових прав до інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005, за яким замовник передав, а інвестор прийняв майнові права на приміщення, що зазначені у додатку № 4 до інвестиційного договору, пов`язані з отриманням права власності на приміщення третього та четвертого поверхів об`єкту після здачі його в експлуатацію, за адресою м. Київ, вул. Артема, буд.17.

5.7. Додатковою угодою №4 від 01.03.2006 сторони інвестиційного договору домовились затвердити додаток №3 у новій редакції та вказали, що інвестору додатково передаються приміщення, зазначені у додатку №7 до інвестиційного договору.

5.8. Згідно додатку №7 до інвестиційного договору інвестору передають приміщення 8-го поверху загальною площею 1114,04 кв.м.

5.9. 10.03.2006 між замовником та інвестором було підписано акт прийому-передачі майнових прав до інвестиційного договору, згідно з яким замовник передав, а інвестор прийняв майнові права на приміщення, що зазначені у додатку №7 до інвестиційного договору, пов`язані з отриманням права власності на приміщення восьмого поверху площею 1114,04 кв. м. об`єкту після здачі його в експлуатацію, за адресою м. Київ, вул. Артема, буд. 17.

5.10. На підставі Інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005, з урахуванням внесених змін, 16.03.2006 між Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited), як субінвестором, та ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ", як інвестором, укладено інвестиційний договір за №3 (далі - Інвестиційний договір №3), за умовами якого:

- інвестор залучає грошові кошти субінвестора в будівництво об`єкту та передає субінвестору майнові права на приміщення, та сприяє в оформленні права власності на приміщення за субінвестором (п.1.1);

- договором визначено тлумачення термінології, що використовується у договорі. Зокрема, приміщення - частина об`єкту, визначена у додатку № 1 до договору (далі - приміщення); під об`єктом договір визначає будівлю, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, будівництво якої буде здійснено за єдиним проектом, загальною площею 14381, 96 кв. метрів.

5.11. Згідно з додатком 1 до інвестиційного договору №3 субінвестору передаються приміщення згідно з переліком та відповідно до експлікацій приміщень на планах поверхів об`єкту, що є невід`ємною частиною договору.

5.12. У додатку 1 за переліком були визначені наступні приміщення: відмітка рівня 23.7; найменування поверху 8-й (восьмий); № згідно експлікації приміщень (по плану поверху) 1-37; загальна площа приміщень 1114,04 кв. м., тобто весь восьмий поверх.

5.13. Предметом інвестиційного договору №3 було інвестування Компанією власних чи залучених коштів у будівництво будівлі №17 по вул. Артема в м. Києві. Після закінчення будівництва субінвестор (Компанія/відповідач) мав отримати приміщення площею не менше 1114,04 кв. м. на 8-му поверсі у вказаній будівлі. Згідно з експлікацією приміщень (по плану поверху), що є невід`ємною частиною додатку 1 до інвестиційного договору у№3, восьмий поверх цієї будівлі становить 1114,04 кв. м.

5.14. Згідно з п.1.2 інвестиційного договору №3 розмір грошових коштів, які інвестуються субінвестором на умовах цього договору у будівництво приміщення на момент підписання договору становить 17435796 грн, що в доларовому еквіваленті за офіційним курсом гривні (встановленим НБУ на день підписання Договору) по відношенню до долара США становить 3452633 дол. США. Визначений даним пунктом договору розмір грошових коштів, що інвестуються, підлягає зміні лише за згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору.

5.15. Граничний термін закінчення будівництва та вводу об`єкта в експлуатацію сторонами погоджено в п.1.5 Договору, а саме: 31.12.2006.

5.16. За умовами п.2.3.1 та ст. 4 інвестиційного договору №3, субінвестор зобов`язаний був у термін до 27.03.2006 перерахувати інвестору вищевказану суму грошових коштів у національній валюті України на інвестиційний рахунок інвестора, який вказано в п.12 Договору.

5.17. Інвестор згідно з п.2.1.1 інвестиційного договору №3 зобов`язаний здійснити інвестування залучених від субінвестора коштів в будівництво об`єкту, а також, відповідно до п.2.1.4 договору, після завершення будівництва забезпечити ввід об`єкту в експлуатацію, прийняти участь в оформленні правовстановлюючих документів на приміщення.

5.18. В п.2.1.5 встановлений обов`язок інвестора після завершення будівництва об`єкту, забезпечити передачу у власність субінвестору приміщень, майнові права на які належать субінвестору за цим договором.

5.19. Відповідач (субінвестор) свої зобов`язання за інвестиційний договором №3 щодо перерахування коштів на рахунок інвестора виконав у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням №2 від 23.03.2006 на суму 17435796 грн.

5.20. Згідно З Довідкою Київського міського БТІ від 01.08.2017, виданої ЗАТ "Корсар", готовність незавершеного будівництва об`єкта нерухомого майна, будівля банку, що знаходиться в м. Києві, по вул. Артема, 17, складає 90% і його вартість з урахуванням діючої індексації становить 79457900 грн - балансова вартість на підставі довідки про балансову вартість №21 від 31.07.2007.

5.21. 18.12.2007 між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" укладено Кредитний договір про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 (далі - кредитний договір 2007 року), за умовами якого:

- банк встановлює ліміт заборгованості за кредитною лінією в сумі, яка не може перевищувати еквівалент 16500000 дол. США (п.п.1.1.1);

- термін користування кредитною лінією встановлюється з 18.12.2007 до 29.04.2010 (включно) (п.п.1.1.2);

- відсоткова ставка за користування кредитною лінією складає 16% річних для кредитних коштів, наданих в гривнях та 13,8% річних для кредитних коштів, наданих в доларах США;

- кредитна лінія надається позичальнику на наступні цілі - фінансування проекту будівництва офісного комплексу (добудова споруди за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17) та рефінансування заборгованості за Кредитним договором 2004 року, укладеним між Банком та позичальником.

5.22. До кредитного договору 2007 року укладені додаткові угоди №1-11, якими встановлено розмір траншів, що їх надає Банк позичальнику, розмір процентів, строки повернення тощо.

5.23. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 2007 року було укладено ряд правочинів:

- між КБ "Надра" та ТОВ "Сітіброкер" укладено договір застави цінних паперів №23/5/2007/840-ЗЦП/129_1 від 18.12.2007, предметом якого є застава акцій, емітованих ЗАТ "Корсар", вартістю 6507 грн.

- між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" укладено договір застави майнових прав №23/5/2007/840-ЗИП/129-2 від 18.12.2007, предметом якого є передача в заставу майнових прав, що виникають з договору будівельного підряду №2/04 від 13.04.2004, укладеного між ЗАТ" Корсар" та ТОВ "Укрбудконтракт" щодо права вимоги боржника виконання власними або залученими (субпідрядники) силами і засобами будівельних робіт по завершенню будівництва будівлі банку по вул. Артема, 17, в Шевченківському районі м. Києва;

- між КБ "Надра" та компанією "CORUS MEDIA SERVICES LIMITED" укладено договір застави цінних паперів 23/5/2007/840-ЗЦП/129-3 від 18.12.2007, предметом якого є застава акцій емітованих ЗАТ "Корсар" вартістю 6500000 грн.

5.24. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.05.2010 у справі №34/171, яке набрало законної сили, задоволено позов КБ "Надра" до ЗАТ "Корсар" та стягнуто з останнього на користь Банку заборгованість за договором кредитної лінії №23/5/2004/840-К/112 від 29.04.2004, додатковими угодами до нього, а також за договором про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування №23/5/2007/840-К/129 від 18.12.2007, додатковими угодами до нього в сумі 185558937,62 грн. Вказаним судовим рішенням встановлено обставини надання КБ "Надра" кредитних коштів на виконання кредитного договору 2004 року та кредитного договору 2007 року, а також наявність і розмір простроченої заборгованості ЗАТ "Корсар" по вказаним договорам.

5.25. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 у справі №39/159, яке набрало законної сили, задоволено позов Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) до 1) ЗАТ "Корсар", 2) Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "БЛЕНХЕЙМ ТРЕЙДИНГ ЛІМІТЕД" (BLENHEIM TRADING LIMITED), 3) КБ "Надра" та визнано за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед" право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: приміщення площею 1114,04 кв. м., що знаходяться на восьмому поверсі в будинку №17 по вулиці Артема в м. Києві.

5.26. Вказаними судовими рішенням встановлено, зокрема, наступні обставини:

- в передбачені строки об`єкт не був введений в експлуатацію, що призводить до порушень прав Компанії на отримання приміщень у власність у строки, визначені умовами договору № 3 від 16.03.2006;

- згідно з довідкою від 01.08.2007 № 176, що була видана ЗАТ "Корсар" Київським міським БТІ готовність незавершеного будівництва об`єкта нерухомого майна - будівлі банку, що знаходиться в м. Києві по вул. Артема, 17, складає 90% і його вартість з урахуванням діючої індексації становить 79457900 грн;

- Компанія виконала свої зобов`язання за інвестиційним договором №3 від 16.03.2006 у повному обсязі, а саме, сплатила вартість інвестиції у розмірі 100%.

5.27. Згідно з технічним паспортом, виготовленим Київським міським БТІ станом на 08.12.2011 по VIII-му поверху будинку №17 по вул. Артема в м. Києві, загальна площа приміщень по групі №9 становить 715,3 кв.м., та міститься примітка, що будинок не зданий в експлуатацію.

5.28. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.02.2012 у справі №39/159 роз`яснено можливість реєстрації за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "Бевало Інвестментс Лімітед"(Bevalo Investments Limited) права власності на приміщення площею 715,3 кв. м. 8-го поверху в будівлі №17 по вулиці Артема в м. Києві згідно з рішенням Господарського суду м. Києва від 27.05.2011 у справі № 39/159.

5.29. На підставі вказаного рішення суду від 27.05.2011 та ухвали від 13.02.2012 за Компанією 07.03.2012 було зареєстровано право власності на нежилі приміщення VIII-го поверху загальною площею 715,30 кв.м. та в подальшому, у зв`язку із переплануванням, площа була змінена і на підставі технічного паспорту 1073к, виданого 23.08.2018, за Компанією 28.08.2017 зареєстровано право власності на нежилі приміщення VIII-го поверху загальною площею 1114 кв. м., що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованою 30.06.2023 на запит суду першої інстанції.

5.30. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.09.2012 у справі №62/77, яке набрало законної сили, задоволено позов КБ "Надра" до 1) ЗАТ "Корсар", 2) ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ" та визнано за банком право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме, приміщення на першому поверсі (з переліком приміщень), на другому поверсі (з переліком приміщень); на третьому поверсі (з переліком приміщень), на четвертому поверсі (з переліком приміщень), на п`ятому поверсі (з переліком приміщень), що знаходяться в будівлі №17 по вул. Артема у м. Києві. Вказаним судовим рішенням встановлені наступні обставини:

- 29.06.2005 між ЗАТ "Корсар", як замовником та ПКОВ "Бленхейм", як інвестором, було укладено інвестиційний договір №12/05, відповідно до умов якого замовник зобов`язався передати інвестору майнові права (комплекс прав, пов`язаних з отриманням права власності на приміщення об`єкту після здачі його в експлуатацію) на приміщення (частину, що визначена інвестиційним договором та додатками до нього, в об`єкті будівництва, а саме будівлі, що буде збудована по вул. Артема, 17 у м. Києві), а також збудувати об`єкт та здати його в експлуатацію, а інвестор зобов`язався здійснити фінансування будівництва приміщення об`єкту на умовах договору;

- 29.06.2005 замовником та інвестором було підписано акт прийому-передачі майнових прав до інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005, згідно якого замовник передав, а інвестор прийняв майнові права на приміщення, що зазначені у додатку №4 до інвестиційного договору, пов`язані з отриманням після здачі в експлуатацію права власності на приміщення третього та четвертого поверхів об`єкту, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Артема, буд.17;

- у додатку №5 (у новій редакції) до договору №12/05 від 29.06.2005 сторони домовились про те, що приміщення першого поверху площею 99,64 кв. м, приміщення другого поверху площею 831,98 кв. м та приміщенні п`ятого поверху площею 1081,93 кв.м підлягають передачі інвестору;

- за актом від 02.04.2007 замовником було передано інвестору майнові права, перелічені у додатку №5;

- на підставі інвестиційного договору №12/05 від 29.06.2005 між ПАТ "КБ "Надра", як субінвестором, та ПКОВ "Бленхейм", як інвестором, був укладений договір №2 від 29.06.2005, відповідно до якого інвестор залучає грошові кошти субінвестора в будівництво об`єкту, передає останньому майнові права на приміщення, сприяє в оформленні права власності на приміщення на субінвестора;

- за змістом додатку №1 до договору №2 від 29.06.2005 субінвестору передаються приміщення згідно з переліком та відповідно до експлікацій приміщень на планах поверхів об`єкту, що є невід`ємною частиною договору, а саме, приміщення третього поверху площею 1305,30 кв.м та четвертого поверху площею 1271,35 кв.м;

- за актом приймання-передачі від 29.06.2005 інвестор передав, а субінвестор прийняв майнові права, які визначені вище та пов`язані з отриманням права власності на приміщення об`єкту по вул. Артема, 17, у м. Києві після здачі його в експлуатацію;

- відповідно до п.2.3.1 та ст.4 договору №2 від 29.06.2005 субінвестор зобов`язаний перерахувати кошти на будівництво об`єкту у такому порядку: перша частина в сумі 13000000 грн в день підписання даного договору; друга частина в сумі 14995302,25 грн в термін до 30.06.2005;

- субінвестор свої зобов`язання за договором щодо перерахування коштів на рахунок інвестора виконав у повному обсязі. Зокрема, на підставі меморіальних ордерів та платіжних доручень №3 від 29.06.2005 та №1 від 30.06.2005 Банком було перераховано грошові кошти в загальній сумі 27 995 302,25 грн;

- крім того, між ПАТ "КБ "Надра", як субінвестором, та ПКОВ "Бленхейм", як інвестором, був укладений договір №2/1 від 04.07.2007, відповідно до положень якого інвестор залучає в будівництво об`єкту по вул. Артема, 17, у м. Києві в строк до 20.12.2007 грошові кошти субінвестора в сумі 71178992,50 грн, що в доларовому еквіваленті за офіційним курсом гривні (встановленим НБУ на день підписання договору) по відношенню до долара США становить 14094850 доларів США, та передає останньому майнові права на приміщення, які знаходяться на першому поверсі площею 99,64 кв. м, другому поверсі площею 831,98 кв. м, п`ятому поверсі площею 1081,93 кв. м, та сприяє в оформленні права власності на них за субінвестором;

- змістом прав та обов`язків інвестора та субінвестора договір №2/1 від 04.04.2007 є аналогічним договору №2 від 29.06.2005;

- 04.04.2007 між сторонами підписаний акт приймання-передачі, за яким інвестор передав, а субінвестор прийняв майнові права, які визначені у додатку №1 до договору №2/1 від 04.07.2007 та пов`язані з отриманням права власності на приміщення об`єкту по вул. Артема, 17, у м. Києві після здачі його в експлуатацію;

- факт виконання банком свого обов`язку щодо інвестування об`єкту будівництва підтверджується наданим до справи платіжним дорученням №33893 від 19.12.2007;

- беручи до уваги факт підписання між Банком та позивачем та ПКОВ "Бленхейм" договорів №2 від 29.06.2005 та №2/1 від 04.04.2007, враховуючи виконання банком своїх обов`язків щодо інвестування в будівництво грошових коштів в порядку та розмірі, обумовлених підписаними правочинами, судом встановлено, що банк набув майнові права на приміщення першого - п`ятого поверхів у будівлі, будівництво якої проводиться по вул. Артема, 17, у м.Києві.

5.31. 30.10.2013 приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В., на підставі Акту №473/12 державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки, затвердженого начальником відділу примусового виконання рішень Державної виконавчої служби 16.09.2013, посвідчено, що КБ "Надра" належить на праві власності майно, що складається з нерухомого майна, а саме: частини незавершеної будівництвом будівлі банку, загальною площею 6233,60 кв. м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17, яке складається з наступних приміщень: підвальні приміщення 1-й рівень, 1-й, 2-й, 3-й, 4-й, 5-й, 6-й, 7-й, 9-й поверхи і надбудова.

5.32. На підставі вказаного свідоцтва за КБ "Надра" зареєстроване право власності на частину незавершеної будівництвом будівлі банку (підвальні приміщення 1-й рівень, 1-7, 9 поверхи, надбудова), що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованого 30.10.2013, та в подальшому 03.09.2014 було внесено запис про припинення іпотеки щодо вказаного нерухомого майна.

5.33. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2014 у справі №910/21094/13, яке набрало законної сили, задоволено позов КБ "Надра" до ЗАТ "Корсар" та стягнуто з останнього заборгованість за кредитним договором №23/5/2004/840-К/112 від 29.07.2004. Вказаним судовим рішенням встановлено обставини надання банком кредитних коштів на виконання кредитного договору 2004 року, а також наявність і розмір простроченої заборгованості ЗАТ "Корсар" перед банком по вказаному договору.

5.34. Компанія повністю виконала свої зобов`язання, як інвестор будівництва, сплатила повну вартість придбаних нею приміщень 8-го поверху в будинку по вул. Січових Стрільців (колишня вул. Артема), 17, обов`язок забудовника (ЗАТ "Корсар") щодо передачі Компанії приміщень у власність мав бути виконаний 31.12.2006, проте готовність об`єкту (всього дев`ятиповерхового будинку) станом на 01.08.2007 складала 90%, у зв`язку із чим Компанія скористалась своїм правом, звернулась до суду із відповідним позовом і рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2011 у справі №39/159 за нею було визнано право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: приміщення площею 1114,04 кв.м., що знаходяться на 8-му поверсі вказаного будинку.

5.35. Спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі, придбані Компанією на підставі чинного цивільно-правової угоди (інвестиційного договору) і за них сплачена повна вартість, тому в силу наведених положень частини 5 статті 16 Закону України "Про іпотеку" іпотека на вказані приміщення не поширюється, а тому позовна вимога про визнання за позивачем права іпотеки на спірні приміщення є необґрунтованою, не доведеною і не підлягає задоволенню (правові позиції Верховного Суду у постановах від 18.06.2020 у справі №918/1017/15 та від 22.11.2021 у справі №922/3164/20 щодо застосування норм частини 5 статті 16 Закону України "Про іпотеку").

5.36. Твердження позивача про те, що введеними в експлуатацію є лише приміщення підвалу, 1-7-го поверхів, 9-го поверху і надбудови, а спірні приміщення 8-го поверху не були виділені в натурі з завершеного будівництвом та введеного в експлуатацію об`єкту нерухомого майна, з посиланням на лист Державної інспекції архітектури та містобудування України від 14.09.2023, відхилені апеляційним господарським судом, оскільки зі змісту вказаного листа вбачається готовність до експлуатації об`єкта будівництва "Реконструкція груп нежитлових приміщень 1-го рівня підвалу, 1-7-ого поверхів, 9 поверху на надбудови", тобто Банком у період з 23.07.2014 по 18.08.2014 проводилась лише реконструкція належних саме банку приміщень у будинку АДРЕСА_1 .

6. Стислий зміст касаційної скарги

6.1. ТОВ "ФК "ТОЛКФІН" звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у справі №910/12118/22 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання права іпотеки за позивачем, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 в цій частині залишити без змін.

7. Узагальнені доводи касаційної скарги

7.1. Судом апеляційної інстанції застосовано норми матеріального права без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема:

- положення ЦК України в частині поняття, сутності, умов та правових наслідків "виділу майна у натурі", а також щодо неможливості підміни факту введення об`єкту в експлуатацію шляхом державної реєстрації прав на нього в обхід визначеної законом процедури завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію;

- частину п`яту статті 16 Закону України "Про іпотеку" в частині припинення іпотеки;

- застосовано частину першу статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в аспекті наведення мотивів відхилення доводів сторін та недопустимості формального вирішення спору;

- застосовано пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України та доктрину "заборони суперечливої поведінки" .

7.2. Поза увагою суду апеляційної інстанції залишено те, що відсутність повної сплати вартості частки забудовнику є самодостатньою підставою для висновку щодо відсутності підстав для припинення іпотеки згідно з частиною п`ятою статті 16 Закону України "Про іпотеку", у зв`язку з чим суд дійшов помилкового висновку про припинення іпотеки при відсутності встановленого факту повної оплати майна.

8. Позиція інших учасників щодо касаційної скарги

8.1. Приватна компанія з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) у відзиві заперечувала проти касаційної скарги, просила Суд залишити скаргу без задоволення, зазначаючи про те, що апеляційним судом повно і всебічно досліджено обставини справи, правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим оскаржувана постанова апеляційного господарського суду від 22.02.2024 є законною. Серед іншого у відзиві зазначено наступне:

- твердження скаржника про застосування апеляційним судом положень ЦК України та Закону України "Про іпотеку" без урахування відповідних правових висновків Верховного Суду не відповідають ані законодавству, ані наведеній самим скаржником судовій практиці;

- з наведеної скаржником судової практики вбачається лише, що питання щодо поділу об`єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону. Оскаржуване рішення апеляційного суду, жодним чином не суперечить цій практиці, оскільки при розгляді Господарським судом міста Києва справи №39/159 було встановлено, що ще до звернення Компанії з позовом про визнання права власності на приміщення восьмого поверху площею 1114,04 кв.м., за адресою м. Київ, вул. Артема, буд. 17, право власності на незавершене будівництво об`єкта нерухомого майна, будівля банку, що знаходиться в м. Києві, по вул. Артема, 17 було зареєстровано за ЗАТ "Корсар";

- Компанія цілком правомірно на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 у справі №39/159 здійснила виділення в натурі приміщень восьмого поверху, шляхом, виготовлення 08.12.2011 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомості технічного паспорту на 8-ий поверх будинку АДРЕСА_1 , та зареєструвала 07.03.2012 право власності на нежилі приміщення 8-го поверху загальною площею 715,30 кв. м.;

- положення частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" чітко визначає лише дві обставини, що виключають поширення іпотеки на частину об`єкта незавершеного будівництва, а саме: це виділення частини будівлі в натурі та придбання цієї частини на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення і не містить жодної прив`язки цих двох подій до введення будівлі в експлуатацію, як про це вказує суд. Компанія придбала приміщення 8-го поверху на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати, що було встановлено при розгляді Господарським судом міста Києва справи №39/159;

- у скаржника відсутні данні, чи отримані кошти забудовником ЗАТ "Корсар". До того ж, всі ці обставини були предметом дослідження в іншій судовій справі № 39/159, у якій ЗАТ "Корсар" приймало участь, позов визнало в повному обсязі, проти отримання коштів не заперечувало, отже ці обставини відповідно до частини четвертої статті 75 ГПК України не підлягають повторному доказуванню.

8.2. Розпорядник майна ЗАТ "Корсар" арбітражний керуючий Баранов Т. О. у відзиві підтримав касаційну скаргу, просив Суд скаргу задовольнити з наступних підстав:

- суд першої інстанції вірно встановив, що ЗАТ "Корсар" не одержав оплату за інвестиційним договором. Суд апеляційної інстанції наведений висновок не спростував;

- приміщення 8 поверху не введені в експлуатацію та не могли бути виділені в натурі. Це було зумовлене тим, що на належні ЗАТ "Корсар" приміщення 1-7 та 9 поверху було звернуто стягнення і таке майно (майнові права на об`єкт незавершеного будівництва) стало власністю іпотекодержателя, який за окремо розробленим проектом вжив заходів до завершення будівництва належного йому майна та забезпечив введення його в експлуатацію. Відповідач таких дій не вживав;

- визнання права власності на об`єкт інвестування у разі спору забудовника, інвестора і субінвестора ніяким чином не змінює статусу такого майна як обтяженого іпотекою. Цей статус в силу статей 17, 23 Закону України "Про іпотеку" не змінюється і в разі переходу права власності на предмет іпотеки до іншої особи;

- висновок апеляційного суду про те, що спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі є хибним та не ґрунтується на законі;

- та обставина, що банк здійснив реконструкцію 1-7 та 9 поверхів жодним чином не свідчить про завершення будівництвом та введення в експлуатацію об`єкту іпотеки;

- суд апеляційної інстанції безпідставно відхилив аргументи позивача щодо суперечливої поведінки відповідача;

- спірне майно, незаконність маніпуляцій щодо виведення з-під іпотеки якого проігноровано судом апеляційної інстанції, по суті є єдиним активом, за рахунок якого можна частково погасити визнані кредиторські вимоги в межах справи про банкрутство ЗАТ "Корсар", розмір яких наразі становить 195 062 629,17 грн.

9. Касаційне провадження

9.1. Ухвалою Верховного Суду від 12.04.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "ФК "ТОЛКФІН" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у цій справі, призначено її до розгляду в судовому засіданні на 30.04.2024 - 12:15.

9.2. В судове засідання 30.04.2024 з`явилися представники позивача та відповідача. Треті особи явку своїх представників не забезпечили, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до Суду не надходило.

9.3. Представник відповідача у судовому засіданні 30.04.2024 заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв`язку з тим, що ані відповідачем, ані його представником не було отримано касаційну скаргу, тому відповідач не зміг підготувати відзив на касаційну скаргу у визначений Верховним Судом строк.

9.4. З метою забезпечення належної реалізації учасниками справи своїх процесуальних прав, колегія суддів вирішила задовольнити клопотання представника відповідача та відкласти розгляд справи на 21.05.2024 - 15:30, про що постановила ухвалу від 30.04.2024.

9.5. В судовому засіданні 21.05.2024 представник позивача підтримав касаційну скаргу та просив Суд скаргу задовольнити. Представник відповідача навів свої заперечення проти касаційної скарги, просив Суд в задоволенні скарги відмовити.

9.6. Треті особи явку своїх представників в судове засідання 21.05.2024 не забезпечили, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до Суду не надходило.

9.7. В судовому засіданні 21.05.2024 оголошено перерву до 18.06.2024 - 15:45, а з 18.06.2024 до 02.07.2024 - 15:45.

9.8. 21.06.2024 до Верховного Суду від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з неможливістю з`явитися в судове засідання, призначене на 02.07.2024 о 15:45.

9.9. В судовому засіданні 02.07.2024 розпорядник майна ТОВ "ФК "ТОЛКФІН" залишив вирішення вищевказаного клопотання на розсуд Суду.

9.10. Колегія суддів вирішила відмовити у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, врахувавши, що: явка представників учасників справи у судове засідання не була визнана обов`язковою; представниками сторін надавалися пояснення по суті спору; в клопотанні не вказано про наявність обставин, які б об`єктивно унеможливили розгляд справи у судовому засіданні 02.07.2024.

9.11. В судовому засіданні 02.07.2024 присутні представники сторін підтримали пояснення, надані у попередніх судових засіданнях.

9.12. Треті особи явку своїх представників в судове засідання 02.07.2024 не забезпечили, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до Суду не надходило.

9.13. Враховуючи, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні, з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, суд касаційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутністю третіх осіб, які не забезпечили явку своїх представників.

10. Позиція Верховного Суду

10.1. ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп", правонаступником якого є ТОВ "ФК "ТОЛКФІН", заявлено позовні вимоги до Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) про звернення стягнення на нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв.м., розташовані в будівлі по вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м. Києва, що належать на праві власності відповідачу та які є предметом іпотеки за договором від 31.05.2005, а також про визнання за позивачем права іпотеки на вказані нежилі приміщення згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.

10.2. Місцевий господарський суд відмовив у задоволенні вимоги позивача про звернення стягнення на спірне нерухоме майно та задовольнив вимогу про визнання за позивачем права іпотеки на згадане вище нерухоме майно.

10.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду в частині відмови у позові щодо звернення стягнення на нерухоме майно. Відносно позовної вимоги про визнання за позивачем права іпотеки на спірні нежилі приміщення суд апеляційної інстанції дійшов протилежних ніж місцевий господарський суд висновків, у зв`язку з чим в цій частині вимог рішення суду першої інстанції було скасовано та прийнято нове рішення про відмову у позові.

10.4. ТОВ "ФК "ТОЛКФІН" у касаційній скарзі просило скасувати постанову апеляційного господарського суду саме в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання за позивачем права іпотеки на спірне нерухоме майно та залишити рішення суду першої інстанції в цій частині в силі.

10.5. Надаючи оцінку доводам скаржника та запереченням на касаційну скаргу, перевіряючи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в оскаржуваній частині вимог, Верховний Суд, враховуючи приписи статті 300 ГПК України та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, зазначає наступне.

10.6. Згідно з встановленими у цій справі обставинами:

- між КБ "Надра" та ЗАТ "Корсар" були укладені два кредитні договори, на виконання яких Банк надавав позичальнику грошові кошти з метою фінансування проекту "Добудова будівлі за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17", однак в порушення умов кредитних договорів позичальник у встановлений договорами строк не повернув кредитні кошти, не сплачував проценти тощо, що встановлено судовими рішеннями у справах №34/171 та №910/21094/13, якими з ЗАТ "Корсар" було стягнуто відповідні суми заборгованості на користь КБ "Надра";

- виконання зобов`язань за кредитними договорами, які були укладені між Банком та позичальником, забезпечувались заставою цінних паперів та майнових прав, а також іпотекою будівлі банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю іпотекодавця після укладення цього договору, а саме: проведення комплексу заходів по завершенню будівництва, введення його в експлуатацію та реєстрації права власності в установленому чинним законодавством України порядку, та яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Артема, 17. Готовність вказаного об`єкту незавершеного будівництва згідно довідки Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомості від 26.05.2005 складає 39%;

- 29.06.2005 між ЗАТ "Корсар" (замовник) та Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальністю "БЛЕНХЕЙМ ТРЕЙДИНГ ЛІМІТЕД" (інвестор) укладено інвестиційний договір №12/05 (далі - Інвестиційний договір), за умовами якого об`єктом інвестицій є будівля, що буде збудована по вул. Артема, 17, у м. Києві, будівництво якої буде здійснено за єдиним проектом, загальною площею 14381,96 кв. м. Замовник серед іншого зобов`язався передати інвестору майнові права (комплекс прав, пов`язаних з отриманням права власності на приміщення об`єкту після здачі його в експлуатацію на приміщення (частину об`єкту), а інвестор зобов`язався здійснити фінансування будівництва приміщення об`єкту. При цьому з урахуванням подальших змін до інвестиційного договору інвестору мали бути передані приміщення 3, 4 та 8 поверхів;

- на підставі інвестиційного договору №12/05 між Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited), як субінвестором, та ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ", як інвестором, укладено інвестиційний договір від 16.03.2006 №3, за умовами якого субінвестор мав отримати у власність приміщення 8-го поверху загальною площею 1114,04 кв. м. в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м. Києва;

- КБ "Надра" також виступило субінвестором будівництва, за результатами якого банк мав отримати у власність приміщення на 1-му, 2-му, 3-му, 4-му і 5-му поверхах вищевказаної будівлі;

- з 06.02.2015 у ПАТ "КБ "Надра" запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено уповноважену особу Фонду на здійснення тимчасової адміністрації, а з 05.06.2015 розпочато процедуру ліквідації Банку;

- між КБ Надра" (первісний кредитор) та ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" (новий кредитор) було укладено договір №GL48N18070_Ur_5 про відступлення прав вимоги від 20.08.2020, за яким передані всі права за кредитними договорами №23/5/2004/840-К/112 від 29.04.2004, від 18.12.2007№23/5/2007/840-К/129, боржником за якими є ЗАТ "Корсар". Також Банк та ТОВ "ФК "Дніпрофінансгруп" домовилися про перехід всіх забезпечувальних прав, які виникли в тому числі за іншими договорами, укладеними в забезпечення виконання зобов`язань за вищезгаданими кредитними договорами, але не обмежуючись наведеними у додатку №1.

10.7. Заявляючи вимогу про визнання права іпотеки на нежилі приміщення 8-го поверху загальною площею 1114 кв.м., розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м. Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005, позивач зазначав про те, що вказану будівлю було завершено будівництвом та введено в експлуатацію. Водночас, спірне нерухоме майно (частина приміщень 8-го поверху у цій будівлі) було виділено як окремий об`єкт нерухомості та зареєстроване за відповідачем на праві власності з вказівкою про підставу набуття такого права - рішення Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 у справі №39/159. Запису про обтяження такого майна іпотекою відповідно до договору про іпотеку від 31.05.2005 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно наразі не містить, але міститься запис про обтяження "Будівлі банку, що перебуває у стані об`єкта незавершеного будівництва та стане власністю Іпотекодавця після укладення договору іпотеки".

10.8. Розглядаючи вказаний позов, суд першої інстанції встановив, що спірні приміщення не були введені в експлуатацію, тобто будівництво стосовно восьмого поверху є незавершеним, що виключає можливість для висновку про завершення будівництва будівлі (в цілому). Також місцевий господарський суд врахував як відсутність доказів одержання ЗАТ "Корсар" коштів за майнові права, так і те, що акт передачі прав укладено до завершення будівництва і відсутність у ньому підпису ЗАТ "Корсар", інвестора та субінвестора, що не узгоджується з пунктами 3.3, 5.2 Інвестиційного договору від 29.06.2005 № 12/05, у зв`язку з чим дійшов висновку про те, що на вказані приміщення поширюється іпотека згідно з договором іпотеки від 31.05.2005.

10.9. Суд апеляційної інстанції дійшов протилежних висновків, зазначивши серед іншого про те, що спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі, придбані відповідачем на підставі чинного цивільно-правової угоди (інвестиційного договору) і за них сплачена повна вартість, тому в силу положень частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" на вказані приміщення не поширюється іпотека.

10.10. Колегія суддів враховує, що за змістом статті 1 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на момент укладення договору іпотеки від 31.05.2005) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

10.11. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (стаття 3 Закону України "Про іпотеку").

10.12. Згідно зі статтею 5 вищевказаного Закону предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

10.13. У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (стаття 23 Закону України "Про іпотеку").

10.14. Отже, іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки (див. рішення Конституційного Суду України від 14.07.2020 у справі № 8-р/2020).

10.15. На спростування висновку місцевого господарського суду про те, що на спірні приміщення 8-го поверху поширюється іпотека згідно з договором від 31.05.2005, суд апеляційної інстанції зазначив, що:

- відповідач повністю виконав свої зобов`язання, як інвестор будівництва, сплатив повну вартість придбаних ним приміщень 8-го поверху в будинку по вул. Січових Стрільців (колишня вул. Артема), 17;

- обов`язок забудовника (ЗАТ "Корсар") щодо передачі відповідачу приміщень у власність мав бути виконаний 31.12.2006, проте готовність об`єкту (всього дев`ятиповерхового будинку) станом на 01.08.2007 складала 90%, у зв`язку із чим відповідач скористався своїм правом та звернувся до суду із відповідним позовом про визнання за ним права власності;

- рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2011 у справі №39/159 за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) визнано право власності на об`єкт незавершеного будівництва: приміщення площею 1114,04 кв.м., що знаходяться на 8-му поверсі в будинку по вул. Січових Стрільців (колишня вул. Артема), 17;

- спірні приміщення 8-го поверху були виділені в натурі.

10.16. Разом з цим, зазначаючи про те, що спірне майно було виділено в натурі, судом апеляційної інстанції не спростовано висновок місцевого господарського суду про відсутність документального підтвердження введення будинку по вул. Січових Стрільців (колишня вул. Артема), 17 в експлуатацію.

10.17. Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено місцевим господарським судом, згідно з довідкою Київського міського БТІ від 01.08.2017, виданої ЗАТ "Корсар", готовність незавершеного будівництва об`єкта нерухомого майна, будівля банку, що знаходиться в м. Києві, по вул. Артема, 17, складає 90%.

10.18. Також судом першої інстанції було враховано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 13.07.2023 № 6721/04/13-23, в якій зазначено про те, що за адресою об`єкта будівництва: м. Київ, вул. Січових Стрільців (колишня Артема), 17, зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 18.08.2014 за реєстраційним номером ІУ42 щодо об`єкта будівництва "Реконструкція груп нежитлових приміщень 1-го рівня підвалу, 1-7-ого поверхів, 9 поверху на надбудови".

10.19. Відомостей про готовність до експлуатації такого об`єкта, як 8-ий поверх будинку № 17 по вул. Січових Стрільців у м. Києві суду не надано.

10.20. Документальне підтвердження того, що спірні нежилі приміщення 8-го поверху, загальною площею 1114 кв. м., розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17 в Шевченківському районі м. Києва, введені в експлуатацію не надано.

10.21. В оскаржуваній постанові апеляційний господарський суд зазначив про те, що відомості Державної інспекції архітектури та містобудування України в листі від 14.09.2023 стосуються готовності до експлуатації об`єкта будівництва "Реконструкція груп нежитлових приміщень 1-го рівня підвалу, 1-7-ого поверхів, 9 поверху на надбудови", тобто Банком у період з 23.07.2014 по 18.08.2014 проводилась лише реконструкція належних саме банку приміщень у будинку АДРЕСА_1 .

10.22. Однак при цьому в постанові апеляційного господарського суду відсутні посилання на конкретні докази, які б підтверджували виділення спірного об`єкта нерухомого майна в натурі та введення його в експлуатацію.

10.23. Так, з матеріалів справи вбачається, що рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 у справі №39/159 визнано за Приватною компанією з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а саме приміщення площею 1 114,04 кв. м., що знаходиться на 8-му поверсі в будівлі № 17 по вул. Артема в м. Києві.

10.24. В подальшому ухвалою суду від 13.02.2012 було роз`яснено можливість реєстрації права власності на приміщення площею 715,3 кв. м. 8-го поверху в будівлі № 17 по вул. Артема в м. Києві згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 27.05.2011 по справі № 39/159. Подана заява про роз`яснення судового рішення була обґрунтована не введенням об`єкту в експлуатацію, а порядком обміру терас.

10.25. Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28.08.2017 відповідач на підставі судових рішень у справі № 39/159 та довідки № 430 від 23.08.2017, виданої ФОП Ананьєвим Є.О., провів державну реєстрацію на вказане майно з площею 1114,04 кв. м., тобто без урахуванням порядку обміру площ терас, як вказував у заяві про роз`яснення судового рішення.

10.26. Вказані обставини не були враховані судом апеляційної інстанції, у зв`язку з чим колегія суддів погоджується з аргументами скаржника про те, що в оскаржуваній постанові не знайшли свого спростування висновки місцевого господарського суду про відсутність доказів введення спірного нерухомого майна в експлуатацію, що виключає можливість для висновку про завершення будівництва будівлі (в цілому). Враховуючи, що виділення частини будівлі в натурі можливе виключно після введення такої будівлі в експлуатацію, підстави вважати, що спірні нежилі приміщення були виділені в натурі також відсутні.

10.27. Зазначаючи про те, що спірні приміщення 8-го поверху були придбані відповідачем на підставі чинного цивільно-правової угоди (інвестиційного договору) і за них сплачена повна вартість, судом апеляційної інстанції не спростовано висновку місцевого господарського суду про відсутність доказів одержання ЗАТ "Корсар" коштів за майнові права.

10.28. Колегією суддів враховано, що судовим рішенням у справі №39/159 встановлено виконання відповідачем свого обов`язку по перерахуванню коштів на виконання умов інвестиційного договору від 16.03.2006 №3. Водночас, ці обставини стосуються ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ" - інвестора, а не ЗАТ "Корсар" - замовника будівництва.

10.29. Посилання відповідача на те, що у справі №39/159 представник ЗАТ "Корсар" визнав факт отримання коштів від Приватної компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited), відхиляється колегією суддів, оскільки за змістом мотивувальної частини названого рішення не вбачається встановлення таких обставин і посилання на конкретні докази, які б свідчили про зарахування (отримання) коштів саме ЗАТ "Корсар".

10.30. Також не знайшли спростування висновки місцевого господарського суду про те, що акт передачі прав, який укладено до завершення будівництва, не відповідає умовам пунктів 3.3, 5.2 Інвестиційного договору від 29.06.2005 №12/05, оскільки не містить одночасного підпису замовника, інвестора та субінвестора.

10.31. Так, згідно з пунктом 3.3 названого Інвестиційного договору у разі залучення субінвесторів, передача субінвестору майнових прав на приміщення оформлюється Актом приймання-передачі майнових прав та підписується замовником, інвестором і субінвестором.

10.32. В пункті 5.2 Інвестиційного договору від 29.06.2005 №12/05 передбачено, що після завершення будівництва об`єкту замовник передає інвестору (а у разі залучення субінвесторів, субінвесторам) за Актом прийому-передачі об`єкту нерухомості - приміщення, що належить інвестору чи субінвестору відповідно до Акту прийому-передачі майнових прав на приміщення.

10.33. Крім того, відповідно до пункті 2.1 кредитного договору від 18.12.2007 №23/5/2007/840-К/129 в забезпечення виконання зобов`язань позичальника за цим договором ЗАТ "Корсар" зобов`язується передати в заставу банку, зокрема, майнові права по інвестиційному договору №12/05 від 29.06.2005, укладеному з ПКОВ "БЛЕНХЕЙМ".

10.34. Наведене не було враховано судом апеляційної інстанції під час перегляду даної справи.

10.35. Відносно застосованих судом апеляційної інстанції положень частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку", колегія суддів зазначає наступне.

10.36. Стаття 16 названого Закону визначає особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва.

10.37. Відповідно до частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" у разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

10.38. Натомість згідно з встановленими у цій справі обставинами судам першої та апеляційної інстанцій не було надано документального підтвердження:

- завершення будівництва переданої в іпотеку будівлі банку, що на дату укладення договору іпотеки від 31.05.2005 перебувала у стані об`єкта незавершеного будівництва, готовність якого згідно з довідкою КП Київське міське БТІ від 26.05.2005 складала 39%;

- виділення в натурі спірних приміщень 8-го поверху в будинку по вул. Січових Стрільців (колишня вул. Артема), 17.

10.39. З огляду на викладене, положення частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку" не підлягали застосуванню до спірних правовідносин, про що вірно зазначив суд першої інстанції.

10.40. Посилання в оскаржуваній постанові судом апеляційної інстанції на правові позиції Верховного Суду щодо застосування норм частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку", викладених у постановах від 18.06.2020 у справі №918/1017/15 та від 22.11.2021 у справі №922/3164/20, є помилковим, оскільки у названих справах судові рішення ухвалені за інших встановлених обставин (спірні об`єкти були прийняті в експлуатацію) та поданих сторонами й оцінених судами доказів, у залежності від яких (обставин і доказів) постановлено відповідне судове рішення, ані ж у справі, що переглядається, а тому вказані висновки не можуть вважатися релевантними до спірних правовідносин.

10.41. Оскільки обставин припинення іпотеки судами попередніх інстанцій не встановлено, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що відповідач, як власник спірних приміщень, набув статусу іпотекодавця з усіма правами і обов`язками за договором іпотеки від 31.05.2005, у тому обсязі й на тих умовах, що існували на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки. Доказів на підтвердження протилежного суду не надано.

10.42. Також колегія суддів враховує встановлені місцевим господарським судом обставини, згідно з якими внесений на підставі договору іпотеки від 31.05.2005 до Державного реєстру іпотек запис про обтяження об`єкту незавершеного будівництва будівлі банку, яка стане власністю іпотекодавця після укладення договору іпотеки, за адресою: вул. Артема (Січових Стрільців), 17 в Шевченківському районі м. Києва, міститься в реєстрі й на даний час.

10.43. В порушення частин першої та другої статті 21 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на час реєстрації за відповідачем права власності) при реєстрації за відповідачем права власності на спірні нежилі приміщення як на новий (окремий) об`єкт нерухомості відповідного обтяження перенесено не було.

10.44. Не перенесення запису про обтяження іпотекою відповідно до договору іпотеки від 31.05.2005 спірних нежитлових приміщень та відсутність окремого договору іпотеки щодо такого майна порушує права позивача як іпотекодержателя та створює перешкоди у реалізації ним правомочностей іпотекодержателя.

10.45. Наведене вище у сукупності свідчить про те, що переглядаючи рішення місцевого господарського суду та ухвалюючи нове рішення по суті заявлених позовних вимог, судом апеляційної інстанції не спростовані висновки місцевого господарського суду, зокрема щодо дійсності іпотеки, відсутності документального підтвердження виділення спірного об`єкта нерухомого майна в натурі та введення його в експлуатацію, тощо.

10.46. Очевидним є те, що скасувавши рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції у своїй постанові повинен був навести більш аргументовані доводи, аніж ті, що їх наведено судом першої інстанції. Однак аналіз мотивувальної частини оскарженої постанови свідчить про те, що суд апеляційної інстанції не знайшов спростування висновкам місцевого господарського суду в частині задоволення вимог позивача.

10.47. З урахуванням наведеного, Верховний Суд вважає помилковим скасування апеляційним судом законного і обґрунтованого рішення місцевого господарського суду про задоволення позовної вимоги щодо визнання за позивачем права іпотеки на спірні нежилі приміщення та вважає обґрунтованими аргументи скаржника в цій частині, які серед іншого полягають у неправильному застосуванні судом апеляційної інстанції норм матеріального права, зокрема частини п`ятої статті 16 Закону України "Про іпотеку", не врахуванні висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, порушення норм процесуального права у питанні дослідження обставин справи та наявних матеріалів, не наведенні у рішенні відповідних мотивів щодо врахування або відхилення доводів учасників справи.

10.48. За змістом статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

10.49. Оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції у цій справі наведеним вимогам не відповідає, що підтверджує аргументи касаційної скарги про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та неврахування висновків Верховного Суду, про які зазначалося вище, що призвело до скасування законного рішення місцевого господарського суду у цій справі.

11. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

11.1. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

11.2. У статті 312 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

11.3. Зважаючи на викладене у цій постанові, встановлені судом першої інстанції обставини справи, що стали підставою для задоволення позовних вимог і які, у свою чергу, не спростував суд апеляційної інстанції, Верховний Суд дійшов висновку про те, що постанова Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 в частині скасування рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 про задоволення позовної вимоги щодо визнання за позивачем права іпотеки на спірне нерухоме майно та прийняття в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні вказаної вимоги підлягає скасуванню. Відповідно вищезгадане рішення місцевого господарського суду в названій частині позовних вимог підлягає залишенню в силі, а касаційна скарга підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "ТОЛКФІН" задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у справі №910/12118/22 в частині відмови у задоволенні позову про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп" права іпотеки на нежилі приміщення VIII-го поверху, загальною площею 1 114 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), розташовані в будівлі за адресою: вул. Січових Стрільців, 17, в Шевченківському районі м.Києва, згідно з договором іпотеки від 31.05.2005, які належать на праві власності Приватній компанії з обмеженою у розмірі акцій відповідальності "Бевало Інвестментс Лімітед" (Bevalo Investments Limited) скасувати.

3. В скасованій частині рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2023 у справі №910/12118/22 залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді В. В. Білоус

В. Я. Погребняк