ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" червня 2024 р. Справа№ 910/15634/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кравчука Г.А.

суддів: Коробенка Г.П.

Тарасенко К.В.

при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.

за участю представників сторін:

прокурор: Ханчич Г.О., прокурор відділу Київської міської прокуратури;

від позивача: Власенко І.І, самопредставництво;

від відповідача: Балабон В.О., адвокат,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 (повний текст складено 29.03.2024)

у справі № 910/15634/23 (суддя Паламар П.І.)

за позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах Київської міської ради

до Приватного підприємства "Валентина-92"

про скасування рішень державного реєстратора, розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок,

про визнання недійсними односторонніх правочинів про розірвання договорів,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.

У жовтні 2023 року заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства "Валентина-92" (далі - ПП "Валентина-92", відповідач) про:

- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.11.2016, індексний номер 32562673 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ПП "Валентина-92" () на нежитлову будівлю, загальною площею 121 кв. м по вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у місті Києві;

- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.12.2021, індексний номер 62591519 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ПП "Валентина-92" () на нежитлову будівлю, загальною площею 551,2 кв. м по вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у місті Києві;

-розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0186 га, яка розташована на вул. Лагерній, 46/48-В у місті Києві (кадастровий номер :88:056:001), укладеного між Київською міською радою () та Приватним підприємством "Валентина-92" (), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В. та зареєстрований в реєстрі 28.12.2021 за №2845;

- зобов`язання Приватного підприємства "Валентина-92" () повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () земельні ділянки площами 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019) по вул. Лагерній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва, привівши їх у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі загальною площею 551,2 кв.

В обґрунтування позовних вимог, посилаючись на статі 152, 212 Земельного кодексу України, статі 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статі 316, 317, 376 Цивільного кодексу України, прокурор зазначив, що внаслідок незаконної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно позивач позбавлений можливості розпоряджатися земельними ділянками, на яких розташоване це нерухоме майно.

Мотивуючи наявність підстав для представництва інтересів держави та подання позову у даній справі в інтересах Київської міської ради, прокурор вказав, що здійснення самочинного будівництва нерухомого майна на комунальній землі та проведення його державної реєстрації посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, а також спрямовано на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель територіальної громади міста, що порушує права та охоронювані інтереси держави в особі Київської міської ради як органу уповноваженого розпоряджатися землями міста Києва, який належним чином не здійснює покладені на нього функції.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі №910/15634/23 у позові заступника керівника Київської міської прокуратури відмовлено.

Суд першої інстанції в ухваленому рішенні дійшов висновку, що до часу вирішення питання про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відсутності доказів, які б спростували правомірність набуття відповідачем прав на землю під уже збудованим нерухомим майном, заявлений позов, спрямований на знесення самочинного будівництва, відповідно до вимог статті 376 Цивільного кодексу України задоволенню не підлягає, оскільки, зокрема:

-власник земельної ділянки в особі Київської міської ради, передаючи в користування відповідачу земельні ділянки під уже збудованим нерухомим майном, не заперечував належність за останнім цього майна;

-позовні вимоги прокурора не обґрунтовані порушенням самочинним будівництвом прав інших осіб, а зводяться до порушень під час користування земельною ділянкою, що не має правового значення під час вирішення питання щодо долі самочинного будівництва.

Вимоги про розірвання договору оренди землі та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексні № 32562673 від 25.11.2016, 62591519 від 25.12.2021), ефективно не захищають об`єкт права у відносинах самочинного будівництва та не спрямовані на захист цих прав у спосіб, визначений чинним законодавством.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, заступник керівника Київської міської прокуратури 16.04.2024 звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі № 910/15634/23 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі; судові витрати покласти на відповідача, стягнувши їх на користь Київської міської прокуратури.

Мотивуючи вимоги апеляційної скарги, прокурор зазначив, що рішення суду першої інстанції прийнято з невідповідністю викладених у ньому висновків обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права (статей 15, 16, 375, 376, 525, 526, 610, 611, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 20, 123, 124, 152 Земельного кодексу України, статей 31, 34 Закону України "Про оренду землі", статей 2, 3, 10, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пункту 41 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 25.12.2015 №1127) а також з порушенням норм процесуального права (статей 2, 5, 7, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України), шо відповідно до вимог статті 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для його скасуванню.

Так, прокурор вважає, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не надав оцінку доводам прокурора про:

- використання відповідачем земельної ділянки площею 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001) не за видом користування, порушення умов Договору оренди від 28.08.2021 та наявність підстав для його розірвання;

- незаконну державну реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна (первинну) та про те, що така реєстрація порушує права власника землі - територіальної громади столиці, оскільки відповідач не набув право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 121 кв. м у визначеному законом порядку у зв`язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво та відведення земельної ділянки (станом на 2016 рік), та подальшу державну реєстрацію змін (станом на 25.12.2021) щодо площі об`єкта нерухомості з 121 кв. м на 551,2 кв.м;

-ефективність обраного прокурором способу захисту порушених прав в комплексі вимог про: скасування рішень про державну реєстрацію права власності, розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути земельні ділянки під самочинно збудованим майном, привівши їх у придатний для використання стан шляхом знесення, задоволення яких відновить становище, яке існувало до порушення, що відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України;

- прийняття Київською міською радою рішень про надання земельних ділянок в оренду, на яких розміщено самочинно збудоване майно відповідача, не є тотожним (не є свідченням) відсутності заперечень позивача стосовно наявності у відповідача права власності на спірну нежитлову будівлю, оскільки зазначені рішення не спростовують незаконність державної реєстрації такого об`єкту та порушення інтересів територіальної громади.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.04.2024 справу № 910/15634/23 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А., суддів Тарасенко К.В., Коробенка Г.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2024 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/15634/23; відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі № 910/15634/23 до надходження до суду матеріалів справи.

02.05.2024 матеріали справи № 910/15634/23 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі №910/15634/23, розгляд справи призначено на 25.06.2023 о 15 год 45 хв.

Позиції інших учасників справи.

26.05.2024 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від ПП "Валентина-92" надійшов відзив на апеляційну скаргу (надісланий поштою 17.05.2024), відповідно до якого останнє просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги в повному обсязі та залишити в силі оскаржуване рішення суду першої інстанції.

Обґрунтовуючи заперечення проти вимог прокурора, відповідач вказує на необґрунтованість та безпідставність апеляційної скарги, оскільки:

-ПП "Валентина-92" є власником нерухомого майна, що розташоване на спірних земельних ділянках, зазначене право власності є чинним, не скасоване та не визнане в установленому законом порядку незаконним, позивач правомірно та у відповідності до вимог закону прийняв рішення про надання відповідачу земельних ділянок в оренду, на підставі яких укладено договори оренди від 28.12.2021 та від 06.10.2023;

-державна реєстрація права власності на будівлю по вул. Лагерній 46/48В у місті Києві здійснена державним реєстратором у відповідності до визначеного законодавством порядку, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, які не спростовані скаржником;

-після здійснення державної реєстрації права власності на будівлю позивач передав відповідачу в установленому порядку земельні ділянки, на яких розташована ця будівля, що свідчить про визнання ним права відповідача на збудоване нерухоме майно та відсутність підстав для скасування рішень про державну реєстрацію зазначеного речового права за відповідачем;

-матеріали справи не містять доказів на підтвердження порушення відповідачем умов договору щодо використання земельної ділянки не за цільовим використанням, що свідчить про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки;

-вимога про скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не є належним способом захисту права або інтересу позивача, так як воно вичерпує свою дію в момент цієї реєстрації;

-не доведено істотне порушення відповідачем умов договору оренди, що виключає можливість його розірвання у порядку статті 651 Цивільного кодексу України.

Отже, на думку відповідача, належне виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди в частині використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням, сплати податків державі і своєчасного та у повному обсязі внесення орендних платежів, відсутності доказів завдання позивачу шкоди та порушення його інтересів, пред`явлення прокурором позову у даній справі свідчить про непропорційне втручання у право власності відповідача на мирне володіння своїм майном.

21.05.2024 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Київської міської ради надійшло пояснення на апеляційну скаргу у даній справі, в якому останній не погоджується з аргументами прокурора, посилаючись на те, що земельна ділянка площею 0,0186 га по вул. Лагерній 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва (кадастровий номер :88:056:0001) у жовтні 2021 року була передана відповідачу в оренду під уже збудоване нерухоме майно, а в подальшому у зв`язку з проведеною відповідачем реконструкцією вказаної споруди у липні 2023 року надано відповідачу в оренду додаткову земельну ділянку площею 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Прийняті Київською міською радою рішення про надання відповідачу вказаних земельних ділянок ґрунтувалися на наявності у відповідача права власності на спірну будівлю, яке зареєстроване у встановленому законом порядку, та затверджених проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Отже, на думку позивача, апеляційна скарга прокурора не підлягає задоволенню.

Явка представників сторін.

У судове засідання 25.06.2024 з`явилися прокурор, представники позивача та відповідача.

Присутній у судовому засіданні прокурор підтримав вимоги апеляційної скарги, просить їх задовольнити, скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Представник позивача просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник відповідача заперечив вимоги апеляційної скарги, просить у її задоволенні відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Як зазначив прокурор в позовній заяві, при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", зокрема, в ході здійснення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 000113 від 1 липня 2021 року, виявлено факт порушення інтересів держави при використанні комунальних земельних ділянок та проведення незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 551,2 кв. м по вул. Табірній (Лагерній), буд. 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва.

Так, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 348847022 від 03.10.2023) 25.11.2016 державним реєстратором Комунального підприємства "Спецжитлофонд" Коровайко О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32562673 (з відкриттям розділу), згідно з яким за ПП "Валентина-92" зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю 121 кв. м за адресою: м. Київ, вулиця Лагерна, будинок 46/48-В (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), про що вчинено запис про речове право 17644885.

Державна реєстрація права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна в Реєстрі здійснена на підставі поданої довідки №17 від 17.11.2016, виданої ФОП Бублик В.І.

За змістом цієї довідки, копія якої наявна в матеріалах справи, вона видана на замовлення ПП "Валентина-92" за результатами проведеної технічної інвентаризації нежитлової будівлі, розташованої за адресою: місто Київ, Шевченківський район, вулиця Лагерна 46/48-В, на підставі наданих документів встановлено, що зазначена нежитлова будівля (літера А) загальною площею 121 кв. м побудована господарчим способом в травні 1992 року.

Технічний паспорт на нежитлову будівлю за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В (інвентаризаційна справа №18112016/1), який виготовлено 17.11.2016 ФОП, інженером (кваліфікаційного сертифіката серії АЕ №001602) Бублик В.І., містить експлікацію, план поверхів та характеристику вказаної нежитлової будівлі.

07.10.2021 за результатами розгляду проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і заяви ПП "Валентина-92" від 05.04.2021 №50040-01-03 Київською міською радою прийнято рішення №2799/2840 "Про передачу Приватному підприємству "Валентина-92" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі м. Києва" (далі -Рішення КМР №2799/2840 від 07.10.2021), яким, зокрема, затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ -03.07), заява ДЦ від 05 квітня 2021 року №50040-01-03, справа №323916930 (пункт 1); передано ПП ""Валентина-92" в оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.04.2021 №НВ-021) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) (код КВЦПЗ - 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 листопада 2016 року. номер запису про право власності 17644885) (пункт 2).

На підставі зазначеного Рішення КМР №2799/2840 від 07.10.2021 між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки від 28.12.2021, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В. та зареєстровано в реєстрі за №2845 (далі - Договір оренди від 28.12.2021), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину).

Згідно з пунктом 2.1 Договору оренди від 28.12.2021 об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 07.10.2021 №2799/2840 та цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

-кадастровий номер - :88:056:0001;

-місце розташування - вул. Лагерна,46/48-в у Шевченківському районі м. Києва;

-категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

-цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину));

-розмір (площа) - 0,0186 га.

Пунктом 3.1 Договору оренди від 28.12.2021 передбачено, що його укладено на 10 років.

Згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку від 29.11.2021 №НГО/2021-33410 (за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 №1724) річна орендна плата за земельну ділянку становить 55920,63 грн на рік (пункт 4.2 Договору оренди від 28.12.2021).

За умовами пункту 4.8 Договору оренди від 28.12.2021 орендна плата сплачується орендарем рівними частинами за податковий період, дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом тридцяти календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Контроль за виконанням умов договору та виявлення порушень здійснюється Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), в межах компетенції, визначеної рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 № 16/890 "Про Порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві", зі змінами і доповненнями (пункт 4.11 Договору оренди від 28.12.2021).

Контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки (пункт 4.13 Договору оренди від 28.12.2021).

За положеннями пункту 5.1 Договору оренди від 28.12.2021 сторони узгодили умови збереження стану об`єкта оренди: на земельній ділянці не дозволяється діяльність не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки; зміна цільового призначення земельної ділянки можлива в порядку, встановленому законодавством України, та потребує внесення змін у цей Договір; про намір зміни цільового призначення земельної ділянки орендар письмово повідомляє орендодавця; у десятиденний строк після внесення до Державного земельного кадастру відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки орендар надає орендодавцю документи необхідні для внесення змін у цей Договір.

Приписами пункту 8.4 Договору оренди від 28.12.2021 на орендаря покладені обов`язки, зокрема:

-використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

-своєчасно вносити орендну плату;

-дотримуватися правил благоустрою міста Києва, що затверджені рішенням Київської міської ради від 25.12.2008 №1051/1051(зі змінами і доповненнями);

-уразі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати у порядку, визначеному законодавством України.

Пунктом 11.4 Договору оренди від 28.12.2021 передбачено умови припинення Договору шляхом розірвання.

Так, цей Договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду в порядку, встановленому законом;

- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством;

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі використання орендарем земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної (більше трьох місяців) несплати орендної плати, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Згідно з пунктом 11.5 Договору оренди від 28.12.2021 він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у п.п. 5.1 та 8.4 цього Договору.

Інформаційною довідкою №348847586 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.10.2023 підтверджується державна реєстрація за ПП "Валентина-92" за вказаним Договором оренди від 28.12.2021 права оренди земельної ділянки площею 0,0186 га з кадастровим номером :88:056:0001 на підставі рішення (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Майорової А.В. за індексним номером № 62614886 від 28.12.2021, про що вчинено запис про інше речове право 45956699.

Згідно з відомостями Інформаційної довідки №348847022 від 03.10.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.11.2021 приватним нотаріусом Фроловою О.О. Київського міського нотаріального округу здійснена державна реєстрація (індексний номер рішення 62591519 від 25.12.2021) виправлень розділу щодо об`єкта нерухомого майна нежитлової будівлі за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В, які полягали у зміні загальної площі з 121 кв. м на 551,2 кв.м. Підставою для прийняття такого рішення зазначена довідка № від 30.11.2021, видана ТОВ "Агенство оцінки "Грош Цена".

Довідка, яка слугувала підставою для внесення змін до Реєстру щодо спірного об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 000, видана ПП "Валентина-92" в межах виготовлених ТОВ "Агентство оцінки "Грош Цена" матеріалів технічної інвентаризації (інвентаризаційна справа №211215-м1) нежитлової будівлі літ."А", що знаходиться за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Лагерна, буд. 46/48-В, загальною площею 551,2 кв.м, в тому, що загальна площа цієї будівлі збільшилась на 430,2 кв. м за рахунок перепланування без втручання в несучі зовнішні та внутрішні конструкції, уточнення лінійних розмірів та виправлення технічної помилки, нежитлова будівля знаходиться у межах геометричних розмірів, самовільного будівництва та реконструкції не було.

Відповідно до наявної в матеріалах справи копії Технічного паспорта (інвентаризаційна справа №211215-м1) на нежитлову будівлю за адресою: вул. Лагерна, №46/48-В, м. Київ, Шевченківський район, убачається, що зазначений документ виготовлений на замовлення ПП "Валентина-92" станом на 30.11.2021 техніком з інвентаризації нерухомого майна Мамедовою І.Г. (кваліфікаційний сертифікат серії АЕ №002446) ТОВ "Агентство оцінки "Грош Цена", містить схему розташування будівель та споруд, план нежитлової будівлі І поверх, план нежитлової будівлі ІІ поверх, експлікацію приміщень будівлі, характеристику нежитлової будівлі.

Доказом наявності у Реєстрі будівельної діяльності відомостей про проведену технічну інвентаризацію на нежитлову будівлю станом на момент здійснення державної реєстрації змін до Державного реєстру нерухомого майна є Витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за реєстраційним номером ТІ01:9236-8080-5434-3615, створений 25.12.2021.

В подальшому, розглянувши проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки і заяву ПП "Валентина-92" від 20.04.2023 № 72046-01-03, Київська міська рада 13.07.2023 прийняла рішення №7041/7082 "Про передачу Приватному підприємства "Валентина-92" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва" (далі - Рішення КМР №7041/7082 від 13.07.2023).

Зазначеним Рішенням позивач затвердив проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.07), заява ДЦ від 20.04.2023 №72046-01-03, справа №239443123 (пункт 1); передав ПП "Валентина-92", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код виду цільового призначення - 03.07) на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.12.2021, номер відомостей про речове право 17644885 (пункт 2).

Вважаючи, що незаконна державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю по вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва (первинна площа 121 кв. м та змінена площа 551,2 кв. м) як самочинне будівництво призвела до подальшого незаконного заволодіння земельними ділянками комунальної власності (за кадастровими номерами :88:056:0001, :88:056:0019 відповідно площею 0,0186 га та 0,0279га) поза процедурою земельних торгів, що посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави в особі територіальної громади міста Києва, а також зважаючи на неналежне здійснення Київською міською радою покладених чинним законодавством на неї повноважень щодо розпорядження спірними земельними ділянками, прокурор звернувся до господарського суду з позовом у даній справі.

Київська міська рада, будучи позивачем в інтересах якого прокурором пред`явлено позов у даній справі, не підтримала його у поданому 27.10.2023 письмовому поясненні, заперечила заявлені позовні вимоги та просила суд першої інстанції відмовити у їх задоволенні.

Мотивуючи свою позицію та посилаючись на фактичні обставини у справі та чинне законодавство, Київська міська рада стверджувала, що нею в межах своїх дискреційних повноважень прийняті рішення про передачу ПП "Валентина-92" в оренду на 10 років спірних земельних ділянок комунальної власності у зв`язку з набуттям відповідачем права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав, тобто при наявності достатніх правових підстав.

При цьому позивач звернув увагу на неактуальні відомості, зазначені в позовній заяві, щодо відсутності реєстрації права оренди на вказані спірні земельні ділянки, оскільки станом на 25.10.2023 за ПП "Валентина-92" зареєстровано право оренди земельних ділянок площею 0,0186 га та 0,0279 га по вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва на підставі договору оренди земельної ділянки.

Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач у відзиві на позов посилався на безпідставність позовних вимог прокурора та вказував, що ПП "Валентина-92" було створено 4 липня 1992 року, будівлю по вул. Лагерній, 46/48 у місті Києві ним побудовано у липні 1992 року. Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, не передбачалась процедура введення закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року об`єктів в експлуатацію при оформленні права власності. Оскільки будівля була побудована до 5 серпня 1992 року, то вона не потребувала введення в експлуатацію, отже державна реєстрація спірного об`єкта здійснена у визначеному законодавством порядку.

Водночас відповідач акцентував увагу на тому, що після оскарження реєстраційної дії та звернення прокурора до господарського суду Київська міська рада, як власник земельної ділянки на якій розташована будівля, передала земельну ділянку (кадастровий номер :88:056:0019) йому в оренду, уклавши з ним договір оренди земельної ділянки від 06.10.2023, що свідчить про визнання нею права відповідача на будівлю та здійснення державної реєстрації права власності на змінену площу будівлі. Також вказував, що він належним чином виконує умови договору оренди земельної ділянки, використовує її за цільовим призначенням, сплачує податки, орендну плату.

На підтвердження вказаних обставин ПП "Валентина-92" надано до матеріалів справи копії таких документів:

-проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" про відведення земельної ділянки по вул. Лагерній,46/48-В у Шевченківському районі м. Києва, розробленого ТОВ "Міська Бізнес Група" на підставі дозволу згідно з частиною 3 статті 123 Земельного кодексу України (за принципом мовчазної згоди), завдання на виконання робіт та договору на виконання робіт від 15.01.2020 №01/20-004;

-проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва, розробленого КП "Київський інститут земельних відносин" відповідно до абзацу 3 пункту 3 статті 123 Земельного кодексу України та договору від 30.01.2023 №01-03-24-0072;

-договору оренди земельної ділянки від 06.10.2023, укладеного між Київською міською радою та ПП "Валентина-92" на підставі рішення КМР від 13.07.2023 №7041/7082 щодо земельної ділянки площею 0,0279 га з кадастровим номером :88:056:0019, за адресою: вул. Табірна, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. за реєстровим номером 5376;

-витягу з Державного реєстру речових прав зв індексним номером 349409782 від 06.10.2023, яким підтверджується державна реєстрація права оренди земельної ділянки площею 0,0279га з кадастровим номером :88:056:0019 за орендарем -ПП "Валентина-92", індексний номер рішення про державну реєстрацію 69623894 від 06.10.2023, номер запису про інше речове право 52017599 вчинений 06.10.2023.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Суд апеляційної інстанції, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства закріплених у частині 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 Цивільного кодексу України).

Зазначені норми матеріального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права.

Разом із тим у статті 4 Господарського процесуального права визначено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2).

Право на звернення до господарського суду в установленому законом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом (частина 1 статті 4 Господарського процесуального кодексу України).

З огляду на положення статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України підставою для захисту цивільного права чи охоронюваного законом інтересу є його порушення, невизнання чи оспорення.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Водночас, питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з`ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі № 922/2529/19).

Задоволення судом позову можливе лише за умови доведення позивачем обставин щодо наявності у нього відповідного права (охоронюваного законом інтересу), а також порушення (невизнання, оспорення) цього права відповідачем з урахуванням належно обраного способу судового захисту.

Частиною 2 статті 2 Цивільного кодексу України передбачено, що одним із учасників цивільних відносин є держава Україна, яка згідно зі статтями 167, 170 Цивільного кодексу України набуває і здійснює цивільні права та обов`язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом, та діє у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин.

У справі, що розглядається, суд першої інстанції установив, що прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради як представницького органу, який діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Києва, та, посилаючись на статті 152, 212 Земельного кодексу України, статті 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статті 316, 317, 321, 375, 376, 391 Цивільного кодексу України, обрав такий спосіб захисту порушеного права як усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельними ділянками, на яких розташоване самочинно збудоване нерухоме майно та відновлення стану земельних ділянок, який існував до порушення прав, шляхом:

- скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексні № 32562673 від 25.11.2016, № 62591519 від 25.12.2021);

- розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :88:056:0001, укладеного між позивачем та відповідачем 28.12.2021;

- зобов`язання відповідача повернути позивачу земельні ділянки площами 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019) по вул. Лагерній, 46/48-В у м. Києві, привівши їх у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі загальною площею 551,2 кв. м.

Необхідність пред`явлення цього позову, як стверджує прокурор у позовній заяві, зумовлена потребою в захисті та відновленні права комунальної власності на землю. Реєстрація права власності ПП "Валентина-92" на спірний об`єкт нерухомості надає йому привілейоване право користування землею та виключає можливість Київській міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельних ділянок, на яких цей об`єкт знаходиться, на власний розсуд, у тому числі на конкурентних засадах відповідно до положень статті 134 Земельного кодексу України.

Натомість Київська міська рада не погоджувалася з позицією прокурора та заперечила заявлені позовні вимоги, просила у задоволенні позову відмовити, оскільки нею передані у користування відповідачу земельні ділянки під уже збудованим нерухомим майном, належність якого відповідачу не спростовується позивачем.

Отже, підставою для подання прокурором позову у даній справі є вчинення відповідачем перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження земельними ділянками.

Як правильно зазначив суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні правила про захист права власності на землю закріплені у главі 27 Цивільного кодексу України, які узгоджуються зі статтею 152 Земельного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 Цивільного кодексу України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Відповідно до частин 3-5 статті 376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

З огляду на вказані норми, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. При цьому також потрібно враховувати положення частин 3 та 5 статті 376 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частин 3 або 5 статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина 3 статті 376 Цивільного кодексу України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина 5 статті 376 Цивільного кодексу України).

Отже, застосування положень частини 3 або 5 статті 376 Цивільного кодексу України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво.

У спірних правовідносинах у даній справі суд першої інстанції, дослідивши наявні матеріали справи, правомірно встановив, що за відсутності доказів відведення в установленому порядку земельних ділянок під забудову, нежитлова будівля первинною загальною площею 121 кв. м, збудована на земельній ділянці площею 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001) та в подальшому реконструйована, площа якої збільшилася до 551,2 кв. м і її зовнішні межі вийшли на суміжну земельну ділянку загальною площею 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019), по вул. Лагерній, 46/48-В у м. Києві, мала характер самочинного будівництва.

Водночас, право приватної власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю по вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у місті Києві зареєстровано в Єдиному державному реєстрі нерухомого майна щодо первинної площі (121 кв.м) - 25.11.2016 згідно з рішенням за індексним номером 32562673, та щодо зміненої площі (551,2 кв. м) - 25.12.2021 відповідно до рішення з індексним номером 62591519, що підтверджується наявною у матеріалах справи Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 348847022 від 03.10.2023.

Право власності на зазначений об`єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі довідки, серія та номер: 17, виданої 17.11.2016, видавник: ФОП Бублик В.І. та довідки, серія та номер: , виданої 30.11.2021, видавник: ТОВ "Агенство оцінки "Грош цена".

У період з грудня 2019 року (звернення відповідача до позивача про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) по грудень 2021 року (укладення договору оренди земельної ділянки) сторони узгоджували питання передачі земельної ділянки площею 0,0186 га з кадастровим номером :88:056:0001 в оренду відповідачу, яка за рішенням Київської міської ради №2799/2840 від 07.10.2021 була надана відповідачу строком на 10 років під уже збудоване нерухоме майно (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) по вул. Лагерній, 46/48-В у м. Києві) із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

28.12.2021 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 2845, право оренди вищевказаної земельної ділянки за відповідачем зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення за індексним номером 62614886.

Упродовж грудня 2022 року (звернення відповідача до позивача з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) - жовтня 2023 року (укладення договору оренди земельної ділянки) між сторонами вирішувалися питання про передачу у користування відповідачу суміжної земельної ділянки площею 0,0279 га з кадастровим номером :88:056:0019, яка за рішенням Київської міської ради №7041/7082 від 13.07.2023 була передана відповідачу строком на 10 років під уже збудованим на ній нерухомим майном більшої площі (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Лагерній (вул. Табірній), 46/48-В у м. Києві) із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

06.10.2023 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 5376, право оренди вищевказаної земельної ділянки за відповідачем зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення за індексним номером 69623894.

Вказані обставини підтверджуються поясненнями сторін, наявними у матеріалах справи рішеннями, договорами, витягами з Державного реєстру речових прав.

Доказів визнання в установленому порядку вищевказаних рішень про передачу земельних ділянок або договорів оренди недійсними матеріали справи не містять. Таких вимог у межах даної справи не заявлено.

За встановлених обставин надання відповідачеві земельних ділянок (площею 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер :88:056:0019) на вул. Табірній, 46/48-В у місті Києві) під уже збудоване нерухоме майно на підставі правочинів, правомірність яких не спростована, останній в силу положень частини 3 статті 376 Цивільного кодексу України набув право вимагати визнання за ним права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

При цьому, як убачається з матеріалів справи, власник земельної ділянки в особі Київської міської ради, передаючи в користування відповідачу земельні ділянки під уже збудованим нерухомим майном, не заперечував належність останньому цього нерухома майна.

Крім того, позовні вимоги прокурора не обґрунтовані порушенням самочинним будівництвом прав інших осіб, а зводилися до мотивів порушення прав позивача у процесі користування земельною ділянкою не за цільовим призначенням, що не має правового значення при вирішенні питання щодо долі самочинного будівництва.

З огляду на встановлені обставини та зважаючи на норми частин 3-5 статті 376 Цивільного кодексу України, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що до моменту вирішення питання про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відсутності доказів, які б спростовували правомірність набуття відповідачем прав на землю під уже збудованим нерухомим майном, заявлений позов, спрямований на знесення самочинного будівництва, відповідно до вимог частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 212 Земельного кодексу України задоволенню не підлягає.

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України). Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 904/4339/21, від 14.07.2021 у справі № 922/1125/19, від 11.11.2020 у справі № 910/7141/13.

Суд першої інстанції при застосуванні норми частини 4 статті 376 Цивільного кодексу правомірно врахував позицію власника земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб, які мають правове значення у спірних правовідносинах, а отже оскаржуване рішення не суперечить вказаному висновку Верховного Суду, зробленому у зазначених постановах.

Щодо висновку суду першої інстанції стосовно обрання прокурором неналежного способу захисту порушених прав позивача в частині позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію права власності відповідача на спірну нежитлову будівлю та розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0186 га (кадастровий номер :88:056:0001), колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.

Згідно з положеннями статті 328 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто, як вже зазначалося апеляційним господарським судом, відповідно до приписів частин 3 та 5 статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Отже, заявлена прокурором вимога про скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомості (первинної та наступної про зміну площі) за ПП "Валентина-92" не відповідає належному способу захисту у спірних правовідносинах, свідчить про неправильне застосування прокурором наведених норм матеріального права та не врахування правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

За таких обставин, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції та бере до уваги, що право власності на спірний об`єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою інакше, ніж у визначеному статтею 376 Цивільного кодексу України порядку.

При цьому позивач вправі захистити свої права шляхом звернення до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень 5 статті 376 Цивільного кодексу України, тобто може подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості.

Відповідач також за встановлених обставин у даній справі (набуття права оренди на земельні ділянки під уже збудоване нерухоме майно; відсутність заперечень позивача щодо визнання за відповідачем права власності на нерухоме майно) вправі звернутись до суду з вимогою про визнання за ним права власності на вказаний об`єкт самочинного будівництва (частина 3 статті 376 Цивільного кодексу України).

Колегія суддів апеляційного господарського суду наголошує, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлені прокурором у цій справі позовні вимоги зазначеного не забезпечують.

Апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що обґрунтування позовних вимог порушеннями під час користування земельною ділянкою (використання не за цільовим використанням) не має правового значення під час вирішення долі самочинного будівництва.

Крім того, у контексті позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.12.2021 (кадастровий номер :88:956:0001), колегія суддів апеляційного господарського суду бере до уваги зазначені вимога заявлена без врахування наявності іншого договору оренди земельної ділянки від 06.10.2023 (кадастровий номер :88:056:0019), оскільки спірна будівля розташована на двох земельних ділянках і позовна вимога про розірвання договору оренди лише щодо однієї із них не тільки ефективно не захищає право у відносинах самочинного будівництва, а й фактично не спрямована на захист цих прав у спосіб, визначений чинним законодавством.

Отже. суд першої інстанції дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Зважаючи на досліджені та встановлені у даній справі обставини, здійснивши їх оцінку у відповідності до вимог статті 86 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, з приводу неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення вимог процесуального права, неповного з`ясування обставин та дослідження доказів, що є підставою для скасування судового рішення, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції у вказаній справі про відмову в задоволенні позовних вимог повністю.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Нормою статті 276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування не вбачається. Позивачем не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.

Судові витрати.

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі №910/15634/23 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі №910/15634/23 залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/15634/23 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 15.07.2024.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Судді Г.П. Коробенко

К.В. Тарасенко