ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" червня 2024 р. Справа№ 910/1018/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Агрикової О.В.

Мальченко А.О.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Лазоренко Ю.О. за ордером;

від відповідача: Поліщук М.В. самопредставництво;

від третьої особи: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 (повний текст складено 03.05.2024)

у справі №910/1018/24 (суддя Сташків Р.Б.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Етрекс"

до Київської міської ради

за участю третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича

про визнання незаконним та скасування рішення

УСТАНОВИВ:

У січні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Етрекс" (далі - позивач, Товариство) звернулось у Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, Київрада), у якому просило суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Київради від 20.04.2023 №6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс" (далі - Рішення про розірвання договору оренди);

- скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича (далі - третя особа) індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання Рішення про розірвання договору оренди (далі - Реєстраційна дія №67598798 від 15.05.2023).

Позовні вимоги мотивовані тим, що оспорюваним Рішенням відповідач в односторонньому порядку розірвав укладений із позивачем договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 та вчинив дії щодо державної реєстрації припинення права оренди позивача, яке виникало у останнього на підставі цього договору оренди. Підставою розірвання вказаного договору оренди відповідач зазначив підпункт 8.4 пункту 8 договору оренди, однак позивач вважає, що ним не було порушено вимоги цього пункту, а отже у відповідача не було законних підстав для односторонньої відмови від зазначеного договору оренди.

Відповідач, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що договір оренди було розірвано на підставі його пункту 11.5, внаслідок порушення позивачем вимог підпункту 8.4 пункту 8 цього договору оренди, оскільки відповідачем встановлено, що позивач не використовує земельну ділянку передану в оренду за цільовим призначенням і при огляді спірної земельної ділянки було встановлено, що вона не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями

Третя особа у письмових поясненнях вказав, що реєстраційна дія була вчинена у відповідності до чинного законодавства.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03 квітня 2024 позов задоволено повністю.

Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 20.04.2023 року № 6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі № 3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс".

Скасовано рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, прийнятого на виконання рішення Київської міської ради від 20.04.2023 №6113/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за №3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс".

Стягнуто з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Етрекс" 6056 грн судового збору.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Київська міська рада подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, використовувати земельну за цільовим призначенням згідно з договором оренди та земельним законодавством; згідно акту обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 земельна ділянка не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями; крім того, земельна ділянка належить до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення, а на ній планується будівництво, попри те, що на вказаній території заборонено зносити історичну забудову, змінювати історичну містобудівну структуру, тощо; нецільове використання переданої земельної ділянки, тобто як невиконання, так і неналежно виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки зобов`язання мають виконуватись належним чином відповідно до умов договору; враховуючи встановлений актом обстеження факт нецільового використання переданої позивачу земельної ділянки, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, Київрада скористалась своїм право на дострокове розірвання договору.

Третя особа була повідомлена про дату та час розгляду справи в порядку, визначеному статтями 120, 242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), представника у судове засідання не направила, що не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримала доводи, викладені у апеляційній скарзі, просила її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, відповідно до рішення Київської міської ради від 21.10.2004 №617/2027 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Етрекс" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва" припинено Головному управлінню культури і мистецтв Київської міської державної адміністрації право користування частиною земельної ділянки площею 0,22 га, відведеної відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 20.12.1978 №1790/28 "Про дозвіл управлінню культури виконкому міськради на будівництво монумента на честь возз`єднання України з Росією" (лист-згода від 10.10.2003 №014-07/4073) та зараховано до земель запасу житлової та громадської забудови. Також передано Товариству в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,22 га для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

12.11.2004 між Товариством (Орендар) та Київрадою (Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований в реєстрі за № 1098 та зареєстрований Головним управлінням Земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.11.2004 за № 82-6-00245.

15.11.2004 сторонами було складено акт приймання-передачі Земельної ділянки, згідно з яким відповідач як орендодавець передав, а позивач як орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2196 га, що знаходиться в м. Києві на Володимирському узвозі, 4, кадастровий номер :82:005:0021 (далі - Земельна ділянка). Строк дії договору - 25 років. Цільове призначення Земельної ділянки: для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку.

28.01.2014 між Товариством та Київською міською радою було укладено договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрованим в реєстрі за № 3, яким були внесені до вказаного Договору оренди зміни щодо розміру орендної плати та викладено його текст у новій редакції (далі - Договір).

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що його укладено на 25-ть років.

Об`єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку (пункт 2.1 Договору).

Право на оренду Земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (пункт 6.2 Договору).

Відповідне право оренди зазначеної Земельної ділянки зі строком дії до 15.11.2029, із цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, 12.11.2013 було зареєстроване за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, запис про інше речове право - право оренди земельної ділянки: 3401632).

Згідно із витягом з Державного земельного кадастру від 23.01.2024 № НВ- 024 цільове призначення Земельної ділянки: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до пункту 8.1 Договору Орендодавець має право вимагати від Орендаря:

- використання Земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим Договором;

- своєчасного внесення орендної плати;

- дострокового розірвання цього Договору;

- відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі розірвання цього Договору.

Пунктом 5.1 Договору передбачено, що на Земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням Земельної ділянки.

За умовами пункту 8.4 Договору Товариство зобов`язувалося, зокрема: завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Пунктом 11.6 Договору встановлено, що розірвання цього Договору здійснюється в установленому законом порядку.

Відповідно до пункту 11.4 Договору він може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- у разі необхідності використання Земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством;

- в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди Орендодавця відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам.

Згідно з пунктом 11.5 Договору, останній може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.

Як вбачається із матеріалів справи та пояснень представників сторін, 20.04.2023 року Київською міською радою було прийнято рішення №6313/6354 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за №3, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс", згідно резолютивної частини якого було вирішено:

1. Розірвати укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс" договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3, для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва (кадастровий номер :82:005:0021; площа 0,2196 га).

2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації):

2.1 Проінформувати Товариство з обмеженою відповідальністю "Етрекс" про прийняття цього рішення.

2.2 Вчинити відповідні дії щодо державної реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) земельної ділянки з кадастровим номером :82:005:0021.

3. Товариству з обмеженою відповідальністю "Етрекс" не пізніше тридцяти днів із дня отримання повідомлення про прийняття рішення звільнити земельну ділянку, зазначену в пункті 1 цього рішення, привівши її у стан, приданий для подальшого використання.

4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісіїю Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.

Як вказує відповідач, оскаржуване рішення ним було прийнято з урахуванням Акту обстеження земельних ділянок від 31.03.2023 №ДК/58-АО/2023 наданого Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), складеного відповідно до статей 187,188 Земельного кодексу України, статей 6-1,10 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" земельна ділянка площею 0,2196 га (кадастровий номер 800000000:82:005:0021) у якому вказано, що за наслідками проведення обстеження земельної ділянки встановлено що, вона не огороджена, вільна від будь-якої забудови та не використовується, частково заасфальтована, частково вкрита зеленими насадженнями.

Відповідно до підпункту 8.4 пункту 8 умов договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 800000000:82:005:0021 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3 орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, відповідно підпункту 11.5 пункту 11 вказаного договору оренди земельної ділянки договір може бути розірваний в односторонньому порядку та достроково в разі порушення строків забудови земельної ділянки встановлених підпунктом 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пояснювальної записки до проєкту рішення наведені такі обґрунтування необхідності прийняття спірного рішення про розірвання Договору: "Відповідно до підпункту 8.4 пункту 8 умов договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 800000000:82:005:0021 в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, зареєстрованого в реєстрі за № 3 орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановленні проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, відповідно підпункту 11.5 пункту 11 вказаного договору оренди земельної ділянки договір може бути розірваний в односторонньому порядку та достроково в разі порушення строків забудови земельної ділянки встановлених підпунктом, 8.4 пункту 8 договору оренди. Земельна ділянка площею 0,2196 га (кадастровий номер 800000000:82:005:0021) товариством з обмеженою відповідальністю "Етрекс" протягом 20 років для будівництва не використовується. Крім того , дана земельна ділянка належить до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір та долини річки Дніпро" та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення Будинку Національної філармонії (колишнього Купецього зібрання)" Володимирський узвіз 2. На додачу, з відкритих джерел, стало відомо, що на ділянці планується будівництво, попри те, що на вказаній території заборонено зносити історичну забудову, змінювати історичну містобудівну структуру, перевищувати новобудовами та новобудовами гранично допустиму висоту. Орендар землі намагається грубо порушити ці умови".

У зв`язку із викладеними обставинами позивач звернувся до суду із даним позовом і просив визнати незаконним та скасувати рішення Київради від 20.04.2023 №6113/6354, а також скасувати рішення державного реєстратора індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, яке було прийняте на виконання оспорюваного рішення Київради.

Заперечуючи проти позову, відповідач посилався на те, що він обґрунтовано скористався своїм правом на розірвання договору у односторонньому порядку на підставі його пункту 11.5, внаслідок порушення позивачем вимог підпункту 8.4 пункту 8 цього договору оренди, оскільки земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції прийшов до висновку щодо відсутності правових підстав для розірвання договору.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 № 82-6-00245 у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014.

Договір укладений належним чином, підписаний повноважними особами, у встановленому порядку не визнаний недійсним, отже, є обов`язковим для сторін.

Згідно з приписами статей 525, 526, 629 ЦК України, які кореспондують статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтю 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 ЦК України).

Згідно з частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною частини 1 статті 188 ГК України розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

На спірні правовідносини сторін, що випливали з Договору, поширюється дія Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон).

Відповідно до статті 1 Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 31 Закону розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

У частині 1 статті 32 Закону вказано, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, наведені норми законодавства не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

За умовами Договору сторони погодили право розірвати Договір в односторонньому порядку, про що вказано у п. 11.4 - договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди Орендодавця відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до пункту 11.5 Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.

Пунктом 5.1 Договору передбачено, що на Земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням Земельної ділянки.

За умовами пункту 8.4 Договору Товариство зобов`язувалося, зокрема: завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Що стосується посилань відповідача, що позивачем досить довго не здійснюється забудова Земельної ділянки, то як вірно встановлено судом першої інстанції, з наданих позивачем пояснень та доказів вбачається, що останній не міг розпочати будівельні роботи за відсутності належним чином розробленої та затвердженої проектної документації, тому після укладення Договору він розпочав збір вихідних даних для розробки проектно-кошторисної документації на будівництво.

Так, 06.09.2006 відбулось засідання архітектурно-містобудівної ради при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, на якому було розглянуто передпроектні пропозиції будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом, адміністративного будинку та розважального комплексу за адресою: Володимирський узвіз,4 у Печерському районі м. Києва.

У подальшому, 26.09.2007 позивачем було отримано Архітектурно-планувальне завдання №07-0367 на проектування офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом. Строк дії було визначено 2 роки з моменту видачі АПЗ. Тобто вказаний документ втратив чинність 26.09.2009.

На замовлення ТОВ "Етрекс" в 2010 році Науково-дослідним інститутом пам`яткоохоронних досліджень Міністерства культури і туризму України було розроблено Історико-містобудівне обґрунтування будівництва розважально-адміністративного комплексу на Володимирському узвозі, 4 в Печерському районі м. Києва, яке було погоджено Державною службою з питань національної культурної спадщини (№22-3301/35 від 11.11.2010). Наказом Мінкультури України №122 від 17.02.2012 затверджені методичні рекомендації щодо розроблення ІМО, де передбачено строк їх дії - 5 років. Вказаний наказ втратив чинність на підставі Наказу Міністерства культури № 1079 від 07.12.2018. Інститут розроблення науково-проектної документації - Історико-містобудівне обґрунтування ліквідований.

Позивачем також було отримано від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Витяг №11395/0/12/12-03-13 від 05.07.2013 щодо чинних містобудівних регламентів та інших умов провадження містобудівної діяльності, містобудівних умов та обмежень щодо певної території, а також наявних вимог та обмежень щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об`єктів нерухомості, в т.ч. викопіювання із містобудівної документації (офіційні відомості) щодо спірної земельної ділянки.

У вказаному документі вказано, що відповідно до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804, земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: м. Київ, Володимирський узвіз, 4 за функціональним призначенням відноситься до території громадських будівель і споруд.

02.12.2014 ТОВ "Етрекс" та ПрАТ "Будівельні технології" звернулись до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки щодо будівництва адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі міста Києва.

У відповідь на заяву, було отримано лист Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12 грудня 2014 року за № 625/14/12/27-14, яким ПрАТ "Будівельні технології" та ТОВ "Етрекс" було відмовлено у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.

Постановою Окружного адміністративного суду м. Києва у справі №826/11028/15 від 06.11.2015, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 17.03.2016, визнано протиправним та скасовано рішення Департаменту містобудування та архітектури про відмову у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки від 12.12.2014; зобов`язано Департамент містобудування та архітектури повторно розглянути питання видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по будівництву адміністративно-розважального комплексу з паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Київ.

Як зазначає позивач, вказане рішення не було виконано.

22.02.2023 ТОВ "Етрекс" спільно з ПрАТ "Будівельні технології" з використанням Програмних засобів Реєстру будівельної діяльності на сайті https://my.diia.gov.ua/ повторно звернулись із заявою на видачу Містобудівних умов та обмеження для проектування об`єкта будівництва з долученою копією судового рішення у справі 826/11028/15.

Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.03.2023 № 128 на заяву про надання містобудівних умов та обмежень, позивача та третю особу повідомлено про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі.

Позивач вказував, що наразі відмова у видачі містобудівних умов та обмежень оскаржується в суді у справі №320/8388/23, що розглядається в Київському окружному адміністративному суді.

Відповідно до статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт;прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Відповідно до статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Згідно статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності.

Таким чином, є юридично правильним висновок суду першої інстанції про те, що позивач, в силу вказаних вище вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", не міг розпочати будівельні роботи за відсутності містобудівної документації.

Отже, неможливість позивачем розпочати забудову Земельної ділянки зумовлене діями третіх осіб, та від волі позивача не залежить.

Щодо доводів відповідача про невикористання Товариством земельної ділянки за цільовим призначенням, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про землеустрій", цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

В укладеному сторонами договорі оренди зазначено про використання земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку (пункт 2.1 Договору).

Згідно із витягом з Державного земельного кадастру від 23.01.2024 № НВ- 024 цільове призначення Земельної ділянки: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Верховним Судом у постанові від 25.03.2020 у справі №715/214/17-ц зроблено правовий висновок про те, що поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

Отже, підставою для розірвання договору оренди землі є факт використання землі не за цільовим призначенням, тобто, з іншою метою, ніж та, що визначена договором, а не така підстава як "невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням".

Як вірно зазначено судом першої інстанції, матеріалами справи не підтверджується, що Земельну ділянку відповідач використовував/використовує за іншим призначенням (вчиняє там будь-яку іншу діяльність, що не пов`язана з погодженою за умовами Договору).

Натомість, відсутність забудови на Земельній ділянці не дає підстави стверджувати про її нецільове використання.

Щодо посилань відповідача на те, що земельна ділянка належить до зони охорони пам`ятки ландшафту, історії місцевого значення та до зони охорони пам`ятки архітектури національного значення, а на ній планується будівництво, попри те, що на вказаній території заборонено зносити історичну забудову, змінювати історичну містобудівну структуру, тощо, то вказані доводи відхиляються апеляційним господарським судом, оскільки з наявних у справі Історико-містобудівних досліджень вбачається, що проєкт "Будівництво адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4, у Печерському районі м.Києва" відповідає режимам використання території пам`ятки ландшафту та історії "Історичний ландшафт Київських гір та долини р.Дніпра" та охоронної зони пам`ятки архітектури національного значення "Будинок Національної Філармонії - колишнього Купецього зібрання.

З наведеного вбачається, що позивачем не порушено даної умови Договору.

Крім того, позивач не має заборгованості зі сплати орендної плати за землю, що підтверджується Довідкою про відсутність заборгованості з платежів, яку також було направлено 18.04.2023 Відповідачу та постійній комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин разом із листом ТОВ "Етрекс" від 18.04.2023 №03/47.

В оскаржуваному рішенні та в пояснювальній записці до його проекту наявне посилання на ст. 416 ЦК України щодо припинення права користування земельною ділянкою для забудови у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Разом з тим, як вірно відзначив суд першої інстанції, таке посилання є недоречним, оскільки положення пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі, у тому числі щодо невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням у строк, встановлений договором.

До такого правового висновку дійшов також Верховний Суд у постанові від 13.09.2019 року у справі №910/10643/18, від 12.01.2022 у справі №905/1436/20 та від 07.02.2023 у справі №922/672/21.

З огляду на встановлені обставин, посилання відповідача в оскарженому Рішенні на невиконання позивачем умов пункту 8.4 Договору як на підставу для розірвання договору не відповідають дійсним обставинам справи.

Отже, оскаржуване Рішення прийняте відповідачем за відсутності підстав для розірвання договору в односторонньому порядку.

Відповідно до частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до пункту 10 частини 2 статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Частиною 2 статті 20 ГК України також передбачено, що кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються, у тому числі, шляхом визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом.

Згідно статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Враховуючи встановлені фактичні обставини справи, наведені норми чинного законодавства, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що оскаржуване рішення прийняте відповідачем за відсутності передбачених умовами договору підстав для його розірвання в односторонньому порядку і позивачем доведено факт порушення спірним рішенням його прав та законних інтересів, а тому позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення Київради від 20.04.2023 № 6113/6354 є доведеною, обґрунтованою і підлягає задоволенню.

Щодо позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора (індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34), прийнятого на виконання рішення Київради від 20.04.2023 №6113/6354, то апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Так, згідно з пунктом 2.2 Рішення Київради №6313/6354 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було зобов`язано вчинити відповідні дії щодо державної реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) земельної ділянки з кадастровим номером :82:005:0021.

На виконання вказаного Рішення державним реєстратором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчуком Віталієм Анатолійовичем прийнято рішення про державну реєстрацію прав від 15.05.2023 №67598798 про припинення права оренди за Позивачем.

Відповідно до пункту 4 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення.

Відтак, оскільки судом встановлена наявність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування спірного Рішення Київради, позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Пилипчука Віталія Анатолійовича індексний номер рішення: 67598798 від 15.05.2023 15:32:34, як похідна, також підлягає задоволенню. При цьому, задоволення такої вимоги буде сприяти ефективному захисту та поновленню порушених прав позивача.

За таких обставин доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 03 квітня 2024 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 25.06.2024.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді О.В. Агрикова

А.О. Мальченко