ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/3409/22
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.,

за участю представників учасників справи:

від позивача Вакаренко І.В.,

від відповідача Дударенко С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023, прийняте суддею Шаратовим Ю.А., м. Одеса, повний текст складено 17.07.2023,

у справі № 916/3409/22

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Громадської організації «Інваліди надії в майбутнє»

про: виселення та стягнення 446967,54 грн,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації «Інваліди надії в майбутнє» (далі ГО «Інваліди надії в майбутнє»), в якому просив виселити відповідача з нежитлового приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А, на користь позивача (далі нежитлове приміщення), а також стягнути з відповідача на користь позивача 446967,54 грн неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди за період з 10.08.2020 по 31.10.2022.

Позовні вимоги обґрунтовані неправомірними діями відповідача, який, не зважаючи на припинення договірних орендних відносин з Департаментом, безпідставно не здійснив своєчасне повернення об`єкта оренди, що зумовлює необхідність виселення відповідача з вказаного об`єкту нерухомого майна та нарахуванням неустойки у розмірі подвійної плати за користування орендованим майном за час прострочення.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі № 916/3409/22 (суддя Шаратов Ю.А.) позов Департаменту задоволено частково, стягнуто з ГО «Інваліди надії в майбутнє» на його користь 4,61 грн неустойки та 2481 грн витрати на сплату судового збору. У задоволенні решти позовних вимог (в частині стягнення 446962,93 грн неустойки та виселення з нежитлового приміщення) відмовлено.

Частково задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з того, що неустойку в розмірі подвійної плати за користування майном у спірний період за час прострочення слід нараховувати з розрахунку орендної плати, що була чинною в останній день дії договору оренди, а саме, 1,20 грн в рік, а з огляду на звільнення відповідачем орендованого приміщення з 09.03.2020, таке нарахування має здійснюватися лише за період з 10.08.2020 по 08.03.2022.

Не погодившись з рішенням суду, Департамент подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати в частині відмови у стягненні неустойки та ухвалити в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги позивач наголошує на тому, що в силу вимог чинного законодавства відповідач повинен був негайно після припинення договірних орендних відносин повернути позивачу об`єкт оренди, а тому, беручи до уваги те, що відповідних дій вчинено не було, Департамент правомірно нарахував та заявив до стягнення у цій справі неустойку в двократному розмірі орендної плати, яка підлягала б сплаті, якби договір діяв.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2023 рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі № 916/3409/22 в частині відмови в задоволенні позовних вимог Департаменту про стягнення з ГО «Інваліди надії в майбутнє» 438914,39 грн неустойки скасовано, позов у цій частині задоволено, змінено судове рішення в частині розподілу судових витрат. В решті рішення залишено без змін, виклавши пункти 2, 3, 4 його резолютивної частини в такій редакції: «Стягнути з ГО «Інваліди надії в майбутнє» на користь Департаменту 438919 грн неустойки; У задоволенні решти позовних вимог про стягнення 8048,54 грн неустойки відмовити; Стягнути з ГО «Інваліди надії в майбутнє» на користь Департаменту 6583,79 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви». Одночасно розподілено витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2024 у справі № 916/3409/22 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2023 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Суд касаційної інстанції зазначив наступне:

- апеляційний господарський суд не з`ясував та не встановив, чи було виконано Департаментом вимоги абз. 2 п. 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483 щодо повідомлення орендаря не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди про припинення договору та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна;

- сам факт невикористання об`єкта оренди орендарем не звільняє відповідача від виконання обов`язку повернути об`єкт оренди на підставі акта прийому-передачі після припинення строку дії договору. Водночас у кожному конкретному випадку суд повинен дослідити та встановити обставини щодо наявності вини орендаря у неповерненні об`єкта оренди та наявності можливості у орендаря виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди;

- при здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку, передбаченому ч. 2 ст. 785 ЦК України, обов`язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин;

- суд апеляційної інстанції, дійшовши висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення неустойки, не дослідив на не встановив, чи мав відповідач у спірний період можливість повернути орендодавцеві нежитлове приміщення, зокрема, у разі відсутності доступу до такого приміщення з серпня 2020 року.

- суд апеляційної інстанції також не перевірив обставини обізнаності орендодавця про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022.

21.05.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 916/3409/22.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями від 21.05.2024 для розгляду справи сформовано судову колегію у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду справу № 916/3409/22 за апеляційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М., призначено її до розгляду на 18.06.2024 о 14:15 год.

10.06.2024 від Департаменту надійшли письмові пояснення, в яких зазначено наступне: право стягнути неустойку передбачено як чинним законодавством, так і умовами договору; саме у зв`язку з невиконанням відповідачем обов`язку з повернення орендованого майна нарахована неустойка, яка є предметом позову у даній справі; відповідач передав нерухоме майно іншій особі без погодження з власником, нехтуючи обов`язок щодо забезпечення збереження об`єкта оренди, передбаченого п. 4.2. договору; відповідач не звертався до позивача з листами щодо неможливості використовувати об`єкт; у січні 2021 року відповідач звертався до позивача з листом щодо укладання договору оренди строком на 5 років; про факт використання об`єкт оренди іншою особою позивач дізнався лише 31.03.2023 під час обстеження майна.

Будь-яких інших заяв чи клопотань від учасників справи не надходило.

В судове засідання 18.06.2024 з`явились представники учасників справи.

Представник Департаменту просив задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі № 916/3409/22 в частині відмови у стягненні неустойки та ухвалити в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1 ст. 269 ГПК України).

Враховуючи приписи вказаної норми, а також доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів у даному випадку переглядає рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі №916/3409/22 лише в частині відмови у задоволенні позову Департаменту про стягнення з ГО «Інваліди надії в майбутнє» 446962,93 грн неустойки.

Як вбачається з матеріалів цієї справи, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належать нежилі приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Вільямса, 61 (далі нежитлові приміщення, нерухоме майно), що підтверджується свідоцтвом про право власності серії САВ №817164 від 11.04.2008, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради, та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №18866444 від 19.05.2008.

05.08.2013 між Департаментом (Орендодавець) та ГО «Інваліди надії в майбутнє» (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 526/203 (далі договір), відповідно до пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення.

В силу пункту 1.2 договору передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», розпорядження міського голови №823-01 від 05.08.2013 «Про передачу в оренду Громадській організації «Інваліди в майбутнє» приміщення нежитлового фонду, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А».

У пункті 1.3 договору узгоджено строк дії цього договору з 05.08.2013 до 05.07.2016.

Згідно з пунктами 2.1- 2.5 договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 зі змінами та доповненнями. За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить 1980,73 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) і є базовою ставкою орендної плати за місяць. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.

За умовами п. 3.4 договору Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежилі приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що вказані у п. 1.1 цього договору приміщення Орендодавцем передається Орендарю виключно для використання під розміщення громадської організації.

Відповідно до п. 4.7 договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної чи часткової) об`єкта оренди.

Положеннями п. 4.10 договору визначено, що у випадку припинення дії цього договору у зв`язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору Орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акту приймання-передачі приміщення.

В силу п. 7.1 договору питання, не врегульовані цим договором, вирішуються відповідно до чинного законодавства України.

Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускається (пункт 7.5 договору).

У пункті 7.11 договору вказано, що дія договору оренди припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з пунктами 7.13, 7.14 договору вступ Орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень. Передача приміщень в оренду не означає передачу Орендарю права власності на це приміщення. Власником об`єкта оренди залишається територіальна громада міста Одеси.

За умовами пункту 7.17 договору цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

Додатком до договору є підписаний сторонами розрахунок орендної плати.

На підставі акту приймання-передачі б/н від 05.08.2013, підписаного на виконання умов договору, відповідачу передано нежитлові приміщення підвалу загальною площею 265,1 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 61-А.

В подальшому до договору № укладено низку додаткових договорів, а саме:

- додатковий договір від 13.02.2014 №1, яким встановлено орендну плату з 16.08.2013 по 01.09.2014 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 11.09.2014 № 2, на підставі якого узгоджено орендну плату з 01.09.2014 по 31.12.2014 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 12.01.2015 №3, відповідно до якого встановлено орендну плату з 01.01.2015 по 31.12.2015 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 25.05.2015 № 4, яким на Орендаря покладено обов`язок протягом року з моменту підписання додаткового договору створити для осіб з обмеженими фізичними можливостями умови для безперешкодного доступу до об`єкта оренди;

- додатковий договір від 13.01.2016 № 5, згідно з яким встановлено орендну плату з 01.01.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 25.05.2016 № 6, яким продовжено строк дії договору оренди до 31.12.2016 та передбачено орендну плату з 01.01.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 23.09.2016 № 7 щодо продовження строку дії договору оренди до 23.08.2019 та встановлення орендної плати з 23.09.2016 по 31.12.2016 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2017 у розмірі 5680,56 грн (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 14.12.2016 № 8 стосовно встановлення орендної плати з 01.01.2017 по 31.12.2017 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2018 у розмірі 4631,30 грн (без урахування ПДВ та індексу інфляції), який розраховано на 01.12.2016 та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

- додатковий договір від 22.02.2018 № 9, на підставі якого узгоджено орендну плату з 01.01.2018 по 31.12.2018 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 29.12.2018 № 10, за умовами якого встановлено орендну плату з 01.01.2019 по 23.08.2019 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 23.08.2019 у розмірі 5734,20 грн, що розрахований станом на 01.12.2018 (без урахування ПДВ та індексу інфляції);

- додатковий договір від 09.08.2019 № 11, яким передбачено продовження строку дії договору оренди з 09.08.2019 до 09.08.2020 та встановлення орендної плати з 09.08.2019 по 31.12.2019 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування ПДВ та індексу інфляції), а з 01.01.2020 у розмірі 5992,69 грн, що розрахований станом на 01.07.2019 (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць;

- додатковий договір від 27.02.2020 № 12, в якому сторони дійшли згоди щодо встановлення орендної плати з 01.01.2020 по 09.08.2020 у розмірі 1 грн в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а з 10.08.2020 у розмірі 6031,47 грн, що розрахований станом на 01.02.2020 (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

04.01.2021 на адресу Департаменту надійшла заява ГО «Інваліди надії в майбутнє» від 31.12.2020 №31-1/12, в якій остання просила включити до другого переліку нерухомого майна нежитлові приміщення для укладення договору оренди строком до п`яти років.

За результатами опрацювання вищенаведеного звернення позивач надав відповідь від 01.02.2021 №01-13/308, в якій роз`яснив ГО «Інваліди надії в майбутнє» порядок укладення договорів оренди, передбачений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019.

23.02.2023 працівниками позивача та Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» у присутності голови Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Центральний-26» і голови ГО «Інваліди надії в майбутнє» проведено обстеження нежитлового приміщення, за результатами якого складено відповідний акт обстеження б/н від 23.02.2023, який 27.02.2023 затверджено заступником директора Департаменту та в якому зафіксовано, що приміщення відповідачем не використовується у зв`язку з зайняттям об`єкту оренди третьою особою Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Центральний-26», який отримав ключ від однієї з дверей у магазині «Оптика», де знаходиться також елеваторний вузол, і використовує даний підвал для розміщення бомбосховища з 09.03.2022.

Згідно з довідкою Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Центральний-26» б/н від 20.03.2023 відповідач не користується нежитловим приміщенням з серпня 2020 року і не має до нього доступу.

Предметом позову у даній справі (в оскаржуваній частині) є вимоги Департаменту стягнути з ГО «Інваліди надії в майбутнє» 446967,54 грн неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди за період з 10.08.2020 по 31.10.2022.

Частково задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з несвоєчасного повернення відповідачем об`єкту оренди, водночас зазначив, що неустойку слід нараховувати з розрахунку орендної плати, що була чинною в останній день дії договору оренди, а саме, 1,20 грн в рік, а з огляду на звільнення відповідачем орендованого приміщення з 09.03.2020, таке нарахування має здійснюватися лише за період з 10.08.2020 по 08.03.2022.

Колегія суддів частково не погоджується з висновком суду першої інстанції та зазначає наступне.

За умовами ч. 1 ст. 193 ГК України та ст. 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу ст. 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Частиною 1 ст. 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 4 ст. 284 ГК України унормовано, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

Частиною 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII, який був чинним станом на момент укладення між сторонами договору оренди, визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вже зазначалось, пунктом 1.3 договору №визначено строк його дії до 05.07.2016, при цьому з метою пролонгації орендних правовідносин за вказаним договором між сторонами було підписано додаткові договори, у зв`язку з чим строк дії даного договору оренди було неодноразово продовжено, зокрема, в останній раз до 09.08.2020 (додатковий договір від 09.08.2019 № 11).

03.10.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ (далі Закон), у п. 1 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» якого було передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).

Згідно з п. 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону з дня його введення в дію визнано таким, що втратив чинність Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII.

Закон опублікований в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а відтак саме з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком окремих норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

Відповідно до п. 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Отже, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений цим Законом.

Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено в постановах від 19.07.2022 у справі №924/852/21 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20.

Враховуючи викладене, а також те, що строк дії укладеного між сторонами договору продовжено до 09.08.2020, тобто останній не закінчився 01.07.2020, правовідносини щодо його подальшої пролонгації регламентовані Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (ч. 2 ст. 18 Закону).

В силу ч. 3 ст. 18 Закону договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За умовами абзацу 2 ч. 4, ч. 5 ст. 18 Закону рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Частиною 7 ст. 18 Закону передбачено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

Частиною 8 ст. 18 Закону визначено, що орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Докази своєчасного звернення ГО «Інваліди надії в майбутнє» до Департаменту з відповідною заявою про продовження договору у матеріалах справи відсутні.

Таким чином, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про те, що укладений між сторонами договір припинився 09.08.2020 у зв`язку зі спливом строку, на який він був укладений (з урахуванням минулих пролонгацій).

Згідно з ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Враховуючи положення п. 4.7 договору (після закінчення строку його дії Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду), колегія суддів зазначає, що відповідач повинен був передати позивачу об`єкт оренди за вказаним договором в строк до 24.08.2020 (включно).

Водночас, відповідний акт, яким відповідач передав позивачу приміщення після закінчення строку дії договору, матеріали цієї справи не містять.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України (ч. 4 ст. 291 ГК України).

В силу ч. 2 ст. 785 ЦК України якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Неустойка, право на стягнення якої передбачено вищевказаною нормою, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення. Вказана неустойка не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України, оскільки, на відміну від приписів ст. 549 ЦК України, її обчислення не здійснюється у відсотках від суми невиконання або неналежного виконання зобов`язання (штраф), а також у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (пеня).

Законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом поверненням об`єкту договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. У разі невиконання обов`язку, передбаченого ч. 1 ст. 785 ЦК України, закон визначає можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди.

Таким чином, право на стягнення неустойки, встановленої ч. 2 ст. 785 ЦК України, пов`язується з простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

Саме така правова позиція суду касаційної інстанції викладена у постановах Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №924/599/19, від 31.10.2019 у справі №905/2018/18, від 30.10.2019 у справі №924/80/19.

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що у позивача виникло право вимагати від відповідача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування об`єктом оренди за період з 25.08.2020 (перший день прострочення повернення об`єкта оренди) по 31.10.2022 (останній день в межах визначеного позивачем періоду нарахування неустойки).

При цьому, передбачену приписами ч. 2 ст. 785 ЦК України неустойку слід нараховувати в двократному розмірі орендної плати, яка підлягали б сплаті, якби договір діяв, а тому правомірним є обчислення такої неустойки виходячи з розміру орендної плати, погодженого сторонами з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акту приймання-передачі приміщення, як то передбачено п. 4.10 договору (правова позиція Верховного Суду, викладена в постановах від 25.06.2019 у справі № 916/1916/18 та від 28.05.2021 у справі № 916/1665/20).

Оскільки згідно з додатковим договором від 27.02.2020 № 12 до договору розмір базової ставки орендної плати за місяць з 10.08.2020 становить 6031,47 грн, отже саме вказану суму з урахуванням визначеного індексу інфляції необхідно використовувати при проведенні розрахунку неустойки в згідно ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Здійснивши власний розрахунок неустойки за період з 25.08.2020 по 31.10.2022, колегія суддів приходить до висновку, що її розмір становить 438919 грн, який розрахований наступним чином: 2347,52 грн за період з 25.08.2020 по 31.08.2020 (5198,03 грн (базова орендна ставка з урахуванням індексу інфляції) / 31 день х 7 днів х 2) + 436571,48 грн неустойки за період 01.09.2020 по 31.10.2022).

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Відправляючи дану справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у своїй постанові, серед іншого, вказав, що апеляційний господарський суд не з`ясував та не встановив, чи було виконано Департаментом вимоги абз. 2 п. 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483.

Відповідно до абзаців 1, 2 пункту 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483 орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Так, матеріали цієї справи не містять доказів того, що позивач протягом місяця до закінчення строку дії договору повідомляв відповідача про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що останній не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна

Водночас, в силу приписів Закону та за умовами укладеного між сторонами договору (п. 4.7.) саме на орендаря покладено обов`язок передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, а тому лише не направлення позивачем відповідачу відповідного повідомлення, на думку колегії суддів, не може бути єдиною та безумовною підставою для звільнення відповідача, як орендаря, від сплати неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Особливий статус зазначеної неустойки обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Водночас, як про обов`язок повернути об`єкт оренди після припинення дії цього договору, так і про сплату неустойки в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції, відповідач був належний чином обізнаний, оскільки це прямо передбачено пунктами п. 4.7. та 4.10 договору, підписаного відповідачем.

Відправляючи дану справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у своїй постанові також вказав, що суд повинен дослідити та встановити обставини щодо наявності вини орендаря у неповерненні об`єкта оренди, наявності можливості у орендаря виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди, а також врахувати обставини невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, щовжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 ЦК України, яку позивач визначив як підставу вимог про стягнення неустойки, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог ст. 614 цього Кодексу. При цьому для застосування відповідальності, передбаченої наведеною нормою, важливим є встановлення наявності в орендаря можливості передати майно, що було предметом оренди, та умисного невиконання ним цього обов`язку (правова позиція Верховного Суду, викладена в постанові від 30.08.2019 у справі № 910/13695/18).

Водночас, в матеріалах справи відсутні та відповідачем не подано суду першої інстанції жодного доказу, який би підтверджував, що відповідач вживав хоча б якихось заходів щодо виконання свого зобов`язання повернути об`єкт оренди позивачу після закінчення строку дії договору.

Відповідачем не наведено жодної причини неможливості виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди.

Отже відповідачем не надано жодного доказу на підтвердження відсутності його вини в несвоєчасному поверненні орендодавцю спірного нерухомого майна комунальної форми власності, що, з огляду на встановлену законом презумпцію вини порушника зобов`язання, свідчить про можливість застосування до орендаря наслідків, передбачених положеннями ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Щодо вказівок Верховного Суду про те, що суд апеляційної інстанції не дослідив на не встановив, чи мав відповідач у спірний період можливість повернути орендодавцеві нежитлове приміщення, зокрема, у разі відсутності доступу до такого приміщення з серпня 2020 року, а також, що суд апеляційної інстанції не перевірив обставини обізнаності орендодавця про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022, колегія суддів зазначає наступне.

Звільнення відповідачем нежитлового приміщення від свого майна та передача його у користування іншій, сторонній особі (Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Центральний-26») не свідчить про належне виконання відповідачем свого обов`язку щодо повернення орендованого майна.

Щодо того, що спірне приміщення з 09.03.2022 використовується як бомбосховище, колегія суддів зазначає, що в матеріалах цієї справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про те, що спірне орендоване майно є сховищем у розумінні Порядку використання захисних споруд цивільного захисту (цивільної оборони) для господарських, культурних та побутових потреб, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 № 253.

Також матеріали цієї справи не містять жодних доказів того, що до обстеження нежитлового приміщення, яке відбулось 23.02.2023, відповідач повідомляв позивача про використання спірного приміщення як бомбосховища з 09.03.2022.

У будь-якому випадку сам факт невикористання об`єкта оренди не звільняє відповідача від виконання обов`язку повернути об`єкт оренди на підставі акта прийому-передачі після припинення строку дії договору.

Щодо строку позовної давності, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно з ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Частина 2 ст. 785 ЦК України є особливим заходом цивільної відповідальності (неустойкою), яка визначається в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення повернення її наймодавцю у разі припинення договору найму та має певну специфіку у застосуванні щодо непоширення на неї скороченого строку позовної давності відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України, оскільки дія такої санкції поширюється на весь час неправомірного користування майном, а також щодо незастосування до неї положень ст. 232 ГК України про припинення нарахування штрафних санкцій по закінченню 6 місяців, оскільки ч. 2 ст. 785 ЦК України передбачено інше (дію санкції на весь період неправомірного користування майном) (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.11.2020 у справі №916/1319/19).

11.03.2020 відповідно до статті 29 Закону України «Про захист населення від інфекційних хвороб» з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу «COVID-19» та з урахуванням рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10.03.2020 Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу «COVID-19», відповідно до якої на всій території України з 12.03.2020 до 03.04.2020 установлено карантин.

В подальшому на підставі відповідних постанов Кабінету Міністрів України дія карантину, встановленого на всій території України постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 №211, була неодноразово продовжена, у зв`язку з чим останній було припинено лише з 01.07.2023.

Пунктом 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (в редакції Закону України від 30.03.2020 №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)») передбачено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Враховуючи те, що в силу ч. 2 ст. 786 ЦК України перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а також те, що загальнодержавний карантин був запроваджений з 12.03.2020 та тривав до 31.06.2023, в той час як періодом нарахування неустойки у даній справі є 25.08.2020-31.10.2022, колегія суддів дійшла висновку про звернення Департаменту з вимогою про стягнення неустойки у даній справі в межах строку позовної давності.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Підстави для часткового скасування судового рішення визначені статтею 277 ГПК України, відповідно до якої такими підставами є 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги, частково скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову про стягнення з відповідача 438914,39 грн, ухвалення нового рішення в цій частині про задоволення позову, а також зміни рішення в частині розподілу судових витрат.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі № 916/3409/22 скасувати частково.

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Громадської організації «Інваліди надії в майбутнє» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 438 919 грн неустойки.

Стягнути з Громадської організації «Інваліди надії в майбутнє» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 6 583,79 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви.

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Громадської організації «Інваліди надії в майбутнє» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 9 875,75 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням необхідних реквізитів.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 20.06.2024.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська