РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.06.2024Справа № 910/3616/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мега Групп"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Смар Текс"

про стягнення 488 958,08 грн.

Суддя: Людмила ШКУРДОВА.

Представники: без виклику представників сторін.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа №910/3616/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мега Групп"до Товариства з обмеженою відповідальністю "Смар Текс" про зобов`язання відповідача привести орендоване майно за договором суборенди № 7 від 27.05.2022 у попередній стан, стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 407 465, 08 грн та 81 493,00 грн штрафних санкцій.

Позовні вимоги обгрунтовані незадовільним станом майна, залишеним суборендарем після розірвання договору суборенди.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.03.2024 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що орендар діяв недобросовісно і на його запити з приводу проведення тих чи інших робіт письмового дозволу не надавав, договір припинив свою дію, а тому у нього відсутній обов'язок сплачувати орендні платежі, наявність пошкодження майна та передачу його в наступну суборенду без дозволу орендаря не визнає.

Позов розглядається з врахуванням заяви про зміну предмету позову від 08.05.2024.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Позивач орендує нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 15 км, на підставі договору оренди нерухомого майна № 111-КМФ/21 від 05.11.2021 р„ укладеного з АТ «Укртелеком» .

27.05.2022 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Мега Групп» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Смар Текс» уклали договір суборенди № 7 від 27.05.2022, сторони підписали акт приймання - передачі Об`єкта суборенди по Договору № 7 від 27.05.2022 , відповідно до якого:

- позивач передав, а відповідач прийняв в оперативну суборенду' нежиле офісне приміщення: площею 214,5 м2 та складські приміщення: площею 722,20 м2, що розташовані за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 15км. (надалі - об`єкт суборенди).

Сторони підтвердили, що об`єкт суборенди знаходився в стані придатному для експлуатації.

01.03.2023 р. сторони підписали додаткову угоду № 1 до договору, відповідно до якої позивач додатково передав відповідачу в оренду нежиле офісне приміщення площею 25,5 кв. м., що розташоване за адресою: м. Київ, проспект Перемоги. 15км. У зв`язку з чим, загальна площа орендованих відповідачем приміщень збільшилась до 240 кв. м., а орендна плата збільшилась до 209,00 грн. за 1 кв. м.

При цьому, пунктом 3.1.2 договору встановлена орендна плата за складські приміщення в розмірі 170,00 грн. за І кв. м.

Тобто загальна сума щомісячної орендної плати складає 203 732,54 грн.

Останній місяць, за який відповідачем проведена оплата - лютий 2024 р.

29.01.2024 р. позивач отримав лист відповідача № 18/01/24 від 18.01.2024 р. з додатком - актом приймання - передачі об`єкта суборенди, яким останній повідомив про своє бажання розірвати договір суборенди в односторонньому порядку.

Листом № 20/02/24 від 20.02.2024 відповідач повідомив позивача про строки здачі об`єкту суборенди, а саме - 29.02.2024.

Позивач зазначає, що 21.02.2024 в ході проведення попереднього огляду орендованого відповідачем приміщення позивачем були виявлені суттєві порушення, а саме :

наявність отворів після демонтажу кондиціонерів, розібрана частина стіни на 1 поверсі, наявна велика кількість каналізаційних труб.

Листом № 21/02-24 від 21.02.2024 позивач повідомив відповідача про виявлені порушення, у зв`язку з виявленими позивачем суттєвими порушеннями, які були допущені відповідачем та не усунуті до моменту повернення об`єкту суборенди, як того вимагає договір, Акт приймання - передачі (повернення) об`єкту суборенди позивачем не підписаний.

Враховуючи дані обставини позивач заявив вимогу до суду про зобов`язання відповідача привести об`єкт суборенди в попередній стан та про стягнення з суборендаря орендної плати за березень, квітень 2024 у загальному розмірі 407 465,08 грн

Відповідно до пункту 8.2.4 договору «У разі прострочення строків перерахування суборендарем (як повністю так і частково) будь - якого з платежів, передбачених договором (в тому числі, але не виключно, прострочення сплати орендної плати, експлуатаційних платежів), суборендар зобов`язаний самостійно сплатити штраф у розмірі 10% від місячного розміру орендної плати за об`єкт суборенди протягом дня наступного, що йде за п`ятим днем строку/терміну на здійснення платежу. Штраф сплачується за кожні 10 (десять) календарних днів прострочення окремо.

Пунктом 3.1.3 договору визначено, що орендна плата за наступний місяць сплачується авансом не пізніше 20 (двадцятого) числа кожного поточного місяця за наступний місяць.

Зважаючи на зазначене вище, позивач стверджує, що оскільки відповідач не повернув в установленому договором порядку орендоване ним приміщення позивачу за актом приймання-передачі (повернення), то зобов`язаний сплатити орендну плату за березень 2024, квітень 2024 та відповідно до пункту 8.2.4 зобов`язаний сплатити штраф за порушення строків оплати суборенди за березень місяць у розмірі 61 119,75 грн.

Статтею 774 ЦК передбачено, що передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до п.8.2.3. договору суборенди наступна передача об`єкта в суборенду можлива лише за згодою орендаря. Позивач стверджує, що згоди на передачу частини об`єкта в наступну суборенду не надавав, а згідно листа № 34 від 19.02.2024 р. БО «БФ «Наш промінь світла» слідує, що ТОВ «Смар Текс» надало їм в суборенду частину орендованих складських приміщень.

За передачу відповідачем об`єкту в суборенду БО «БФ «Наш промінь світла» без погодження з позивачем ним нараховано штраф у розмірі 20 373,25 грн. (203 732,54 гри, * 10%).

Відповідно до статті 526 ЦК зобов`язання мас виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу частини 3 статті 773 ЦК наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно зі статті 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Стаття 779 ЦК передбачає, що наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вики. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Відповідно до статті 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вола була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до п.п.4.7,4.8 договору орендар і суборендар мають право розірвати цей договір в односторонньому порядку, шляхом направлення письмового повідомлення про розірвання договору за 30 (тридцять) календарних днів. В такому разі, договір вважається розірваним на 31 (тридцять перший) календарний день з моменту відправлення повідомлення на адресу суборендаря, орендаря .

Суборендар зобов`язаний повернути об`єкт суборенди по акту приймання- передачі (повернення) в стані придатному для його подальшого використання не гіршому за той, який був на дату початку використання об`єкту суборенди за цільовим призначенням, з урахуванням нормального зносу. Суборендар за цим договором бере на себе наступні обов`язки: не здійснювати без письмової згоди орендаря перебудову, добудову та перепланування об`єкта суборенди, письмово погоджувати з орендарем та відповідними службами усі зміни в водопровідній, електричній та телефонній мережах об`єкту суборенди, відновлення об`єкту суборенди покладається на суборендаря. ( п.5.3, 7.1 договору).

Як доказ на підтвердження існування даних обставин з приводу погіршення стану майна (отвори в стінах) та наявності від`ємного поліпшення майна, яке зроблено без згоди орендаря ( проведення системи опалення, водопостачання та каналізації) позивач долучає фото з об`єкту.

Відповідач заперечує проти позову , разом з тим ним не спростовано жодними доказами того факту, що після демонтажу встановлених ним кондиціонерів за його письмовим проханням від 14.09.2023 за № 14/09 ним було відновлено цілісність стін та приведено їх у попередній стан, наявність отворів у стінах та частини розібраної стіни ним і не заперечувалась та підтверджується доданими до позову фотознімками, а також листом про огляд приміщення від 21.02.2014. Враховуючи дані обставини позовні вимоги в частині відновлення цілісності стін підлягають задоволенню.

Що стосується демонтажу труб опалення, то в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження їх встановлення відповідачем, з долучених фотознімків неможливо визначити що це саме труби опалення, в листі позивача від 21.02.2024 за № 20/02/24 про них і не згадувалось, в акті приймання-передачі майна в суборенду від 27.05.2022 зазначено, що об`єкт передається з необхідними інженерними комунікаціями, обов`язок доказування заявлених вимог покладений саме на позивача, , також як вбачається із листа відповідача від 29.09.2023 за № 29/09/02 він просив дозволу у позивача щодо можливості часткової заміни старих каналізаційних труб, тобто каналізаційна мережа існувала на час укладення договору суборенди, разом з тим в прохальній частині позовної заяви заявлена вимога про повний демонтаж каналізаційних труб, що приведе до погіршення майна,яке позивачу не належить, а знаходиться у нього в оренді і даний спосіб захисту не призведе до відновлення прав позивача, які він вважає порушеними. За даних обставин позовні вимоги в частині демонтажу труб задоволенню не підлягають.

Відповідач стверджує, що 01.03.2024 керівник АТ «Укртелеком» оглянув орендовані ним приміщення. Жодних претензій щодо технічного стану приміщень не зазначав.

Суд критично ставиться до акту огляду об`єкта від 01.03.2024, який як стверджує відповідач, підписаний посадовою особою власника майна, по-перше суду невідомі повноваження даної особи , по-друге, складення даного акту аж ніяк не підтверджує факт прийняття об`єкта із суборенди стороною договору.

У відповідності до ч.2 ст.785 ЦК України якщо наймач не виконує обов`язку щодо поверненні речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Враховуючи те, шо сторони в договорі передбачили безумовне право на його розірвання в односторонньому порядку як зі сторони орендаря так і суборендаря, орендар був завчасно повідомлений про розірвання договору, то останнім місяцем дії даного договору є лютий 2024, а тому у позивача відсутні законні підстави вимагати стягнення орендної плати за березень, квітень та штрафу за несвоєчасну сплату орендного платежу за березень. Позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Щодо стягнення штрафу за передачу майна в наступну суборенду без дозволу орендаря суд зазначає наступне: належні докази на підтвердження даного факту в матеріалах справи відсутні, договір наступної суборенди не укладався, а наявність тих чи інших намірів не може свідчити про факт договірних відносин.

Позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову - покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Судом встановлено, що позивачем у позовній заяві заявленого вимоги майнового та майнового характеру, однак доказів на підтвердження сплати судового збору за вимогу майнового характеру позивачем не додано, в зв`язку з чим судовий збір у розмірі 3 028,00 грн підлягає стягненню з позивача в дохід Державного бюджету України.

За вимогу немайнового характеру, судовий збір має бути покладений на відповідача.

Керуючись ст.ст.74, 76-80, 129, 236 - 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Смар Текс» (03110, місто Київ, вулиця Олександра Пироговського, будинок 18, код ЄДРПОУ - 43629296) відновити орендоване ним приміщення у позивача Товариства з обмеженою відповідальністю "Мега Групп"(02121 місто Київ, вулиця Декабристів, будинок 3, офіс 401, код ЄДРПОУ - 39367157) за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 15 км шляхом:

проведення ремонтних робіт по усуненню наскрізних отворів у стінах офісних приміщень після демонтажу кондиціонерів - у правому крилі адміністративної будівлі (літ. «Д»), на 1 поверсі приміщення 4, 14, 15, на 2 поверсі приміщення З, 4, 8;

проведення ремонтних робіт по відновленню частини стіни у правому крилі адміністративної будівлі (літ. «Д») на 1 поверсі у коридорі (на техпаспорті під № 3);

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мега Групп" (02121 місто Київ, вулиця Декабристів, будинок 3, офіс 401, код ЄДРПОУ - 39367157) в дохід Державного бюджету України 3028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп витрат по сплаті судового збору.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Смар Текс» (03110, місто Київ, вулиця Олександра Пироговського, будинок 18, код ЄДРПОУ - 43629296) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Мега Групп" (02121 місто Київ, вулиця Декабристів, будинок 3, офіс 401, код ЄДРПОУ - 39367157) 3028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп витрат по сплаті судового збору.

5. В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного тексту рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до Північного апеляційного господарського суду.

Суддя Людмила ШКУРДОВА