ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2024 року

м. Київ

cправа № 904/2143/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

представники учасників справи:

позивача - Ревта Д. Л.,

відповідача - Удовицький Є. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаін"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2024 (судді: Чередко А. Є. - головуючий, Мороз В. Ф., Коваль Л. А.) та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2023 (суддя Фещенко Ю. В.) у справі

за позовом Дніпровської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаін"

про стягнення безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної власності без достатньої правової підстави у загальному розмірі 22 490 968,54 грн,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У квітні 2023 року Дніпровська міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаін" (далі - ТОВ "Фаін") про стягнення безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної власності без достатньої правової підстави у сумі 22 490 968,54 грн, посилаючись на положення статті 1212 Цивільного кодексу України.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами, відповідач з 12.10.2014 користується земельною ділянкою площею 1,8205, кадастровий номер :03:286:0049, на якій розташоване належне ТОВ "Фаін" нерухоме майно, без оформлення нового договору оренди, у зв`язку з чим за період з 01.01.2017 по 31.12.2022 позивачем нараховано 22 490 968,54 грн безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки у виді орендної плати.

1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ "Фаін" просило відмовити в її задоволенні вказуючи на те, що позивач обґрунтовує порушення його прав тим, що відповідач ухилився від укладення договору оренди землі.

Проте саме через недобросовісну поведінку Дніпровської міської ради земельна ділянка не була передана у користування ТОВ "Фаін", у той час, як зі змісту листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 28.02.2023 № 5/11-19 вбачається, що товариство в період часу з 2016 по 2020 роки тричі зверталося до Дніпровської міської ради з клопотаннями про отримання земельної ділянки у користування. Водночас Дніпровська міська рада рішення про надання дозволу чи про відмову щодо оформлення права користування земельною ділянкою не прийняла.

Відповідач вважає, що у цьому випадку позивачем обрано неправильний спосіб захисту шляхом заявлення вимог про стягнення безпідставно збережених коштів на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, вказуючи на те, що вказана норма застосовується у разі відсутності між сторонами договірних відносин, у той час як між сторонами у цій справі існують договірні правовідносини.

ТОВ "Фаін" наголошує на тому, що позивачем розрахунок заявлених до стягнення коштів за період з 03.04.2017 по 31.12.2020 здійснено за відсутності документів, які підтверджують розмір нормативно грошової оцінки, як й відсутні докази на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки з 01.01.2021 по 01.08.2021 та з 01.01.2022 по 13.12.2022, оскільки надані позивачем витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.08.2021 та від 14.12.2022 не мають зворотньої дії в часі, а тому не можуть бути використані за період до дати їх видачі.

Відповідач також зазначав, що в період часу з листопада 2014 року по квітень 2023 року ТОВ "Фаін" було задекларовано та сплачено Дніпровській міській раді грошові кошти у сумі 6 151 932,33 грн, що підтверджується податковими деклараціями та платіжними дорученнями.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2023, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2024, позовні вимоги задоволені частково, стягнуто з ТОВ "Фаін" на користь Дніпровської міської ради 22 376 137, 09 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 03.04.2017 по 31.12.2022. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

2.2. Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що докази на підтвердження правомірності вимог позивача щодо стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за заявлений позивачем період є більш вірогідними, ніж докази надані на їх спростування.

Суди установили, що ТОВ "Фаін" як власник нерухомого майна, яке розташовано на спірній земельній ділянці, не уклавши відповідного договору оренди з її власником, тобто з Дніпровською міською радою, та не здійснивши державної реєстрації такого права, фактично користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави, а тому відповідно до приписів статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України відповідач не сплачуючи в належному обсязі орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору оренди, фактично збільшило свої доходи, а Дніпровська міська рада втратила належне їй майно (грошові кошти у вигляді орендної плати). Отже, ТОВ "Фаін" як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею в період з 03.04.2017 по 31.12.2022, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2024 та рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2023, ТОВ "Фаін" у касаційній скарзі просить їх скасувати в частині стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 03.04.2017 по 31.12.2020 у сумі 15 621 064,75 грн та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у позові, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги посиланням на пункти 1, 4 частини 2 статті 287, пункти 1, 4 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, вказуючи на неврахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права та порушення норм процесуального права.

3.1.1. Так, оскаржуючи судові рішення з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник вказує на застосування пункту 286.2 статті 286 та підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, статті 73, частини 1 статті 74, частини 1 статті 76, статті 77, статті 86 без урахування

висновку Великої Палати Верховного Суду, що викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 стосовно того, що належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98-103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі».

Положення Податкового кодексу України і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

Скаржник акцентує увагу на тому, що у судів попередніх інстанцій були відсутні підстави для стягнення грошових коштів за період з 03.04.2017 по 31.12.2020 у сумі 15 621 064,75 грн, оскільки розрахунок неотриманої орендної плати за цей період здійснено за відсутності документів, які підтверджують розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Водночас у матеріалах справи відсутній документ, визначений законодавством на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки за період з 03.04.2017 по 31.12.2020, а висновки судів зроблені на підставі листа Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 14.03.2023 року № 29 4-0.10-1557/2-23, який не є ані довідкою з Державного земельного кадастру, ані витягом з Державного земельного кадастру, а тому не може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки та висновку експерта від 17.04.2023 № 17/03/1-23 за результатами проведення судової економічної експертизи, в якому міститься розрахунок розміру безпідставно збережених коштів, тобто це не є висновком експерта саме про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

3.1.2. Заявник касаційної скарги не погоджується з висновками судів стосовно відхилення доводів відповідача щодо обрання позивачем неналежного способу захисту про стягнення коштів на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки за своєю суттю спірні відносини між учасниками справи відносяться до категорії договірних, а тому Дніпровська міська рада не могла звертатися до суду з позовом про стягнення орендної плати, у зв`язку з тим, що з 11.10.2011 року між Дніпровською міською радою та ТОВ "Фаін" щодо спірної земельної ділянки виникли договірні взаємовідносини, засновані на договорі оренди землі від 30.09.2011. І з того моменту земельна ділянка не поверталась її власнику на умовах, визначених договором, оскільки акт приймання-передачі про повернення орендодавцеві об`єкту оренди не складався, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про припинення права оренди ТОВ "Фаін" на земельну ділянку внесено лише 22.09.2023.

Отже, судові рішення ухвалено без урахування висновків Верховного Суду, що викладені у постанові від 17.05.2021 у справі № 917/804/20, у постанові від 17.06.2021 у справі № 161/12661/18 та у постанові від 17.06.2021 у справі № 161/12705/18 та застосовано статтю 1212 Цивільного кодексу України, яка не підлягала застосуванню, у той час як не застосовано статті 626, 631 Цивільного кодексу України, статті 13, 21, 34 Закону України "Про оренду землі", пункт 1 частини 1 статті 2, частина 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", які підлягали застосуванню, через що суди в оскаржуваних судових рішеннях дійшли до помилкових висновків про обрання позивачем належного способу захисту.

3.1.3. Обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень з підстав, передбачених у пункті 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, скаржник вказує на те, що суди попередніх інстанцій в порушення статті 73, частини 1 статті 74, частини 1 статті 76, статей 77, 86 вказаного Кодексу не дослідили рішення міської ради від 27.12.2010 № 5/6 "Про місцеві податки і збори", на яке посилалися як на підставу для нарахування коштів за період з 03.04.2017 по 31.12.2017, на предмет того чи передбачає воно ставки орендної плати, що унеможливило встановлення тих обставин, у той час як матеріали справи не містять рішень Дніпровської міської ради, з яких би вбачалося, що у спірний період для застосування підлягав відсоток орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Також, дійшовши висновку про наявність підстав для стягнення коштів за період з 01.01.2018 - 31.12.2020, суди не дослідили додаток 1 до рішення міської ради від 06.12.2017 № 13/27 (у редакції рішення міської ради 21.02.2018 № 8/30), яким передбачено, що річний розмір орендної плати за користування земельними ділянками згідно виду цільового призначення земель 03.10. для будівництва будівель ринкової інфраструктури складає 2,300%, дійшовши при цьому помилкового висновку про правильність розрахунків позивача з посиланням на ставку 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3.1.4. Щодо підстави оскарження судових рішень, передбаченої у пункті 4 частини 2 статті та пункті 4 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, скаржник вказує на те, що суди встановили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки за період з 03.04.2017 по 31.12.2020 на підставі недопустимого доказу, а саме листа Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 14.03.2023 року №29-4-0.10-1557/2-23.

3.2. У відзиві на касаційну скаргу Дніпровська міська рада просить залишити її без задоволення, а судові рішення без змін, вказуючи на необґрунтованість доводів скаржника з підстав, викладених у відзиві.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права в межах касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з рішенням Дніпропетровської міської ради VI скликання від 14.09.2011 № 88/15 передано земельну ділянку площею 1,8205 га, кадастровий номер :03:286:0049, в оренду ТОВ "Фаін" строком на 3 роки по фактичному розміщенню будівель та споруд за адресою: просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12, код цільового використання землі (УКЦВЗ) 1.11.6 (інша комерційна діяльність).

На підставі зазначеного рішення міської ради 30.09.2011 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Фаін" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049, по фактичному розміщенню будівель та споруд, які розміщенні за адресою: просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12, загальною площею 1,8205 га; код цільового використання землі (УКЦВЗ) 1.11.6 (інша комерційна діяльність); категорія земель - землі історико-культурного призначення; строком на три роки. Договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Дніпропетровськ Дніпропетровської області з відповідним внесенням запису до Державного реєстру земель 11.10.2011 № 00245.

Зі змісту акта приймання-передачі земельної ділянки на ній було розташовано одноповерхові, двоповерхові, триповерхові, чотириповерхові капітальні будівлі: трансформаторна підстанція, підпірні стінки, споруда басейну, бетонна естакада; залишки капітальних будівель, фундамент колишніх будівель, залізобетонні та металеві сходи, підземне приміщення, металеві споруди; земельна ділянка була огороджена цегляною огорожею із металевими воротами; на земельній ділянці існували виходи інженерних мереж; на земельній ділянці був розташований газорозподільний пункт; на земельній ділянці існували зелені насадження.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної від 28.09.2011 № 8406, виданого Управлінням Держкомзему у м. Дніпропетровськ, за площу вказаної земельної ділянки, що становить 1,8205 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 58 257 092,30 грн.

Рішенням Дніпропетровської міської ради VI скликання від 27.06.2012 № 76/25 вирішено внести зміни до рішення міської ради від 14.09.2011 № 88/15 про передачу земельної ділянки ТОВ "Фаін", а саме змінено функціональне використання земельної ділянки з "фактичне розміщення будівель та споруд" на "проектування та будівництво багатофункціонального комплексу з готелем". Встановлено річну орендну плату за користування земельною ділянкою, площею 1,8205 га (кадастровий номер :03:286:0049), у мінімальному розмірі орендної плати, визначеному Податковим кодексом України.

05.10.2012 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Фаін" було укладено додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 30.09.2011, за умовами якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку для проектування та будівництва багатофункціонального комплексу з готелем, яка знаходиться за адресою: просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12. Додатковий договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Дніпропетровськ Дніпропетровської області з відповідним внесенням запису до Державного реєстру земель 22.10.2012 № 00720.

За змістом акта приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049 від 05.10.2012, станом на час складання акту, на земельній ділянці було розташовано одноповерхові, двоповерхові, триповерхові, чотириповерхові капітальні будівлі: трансформаторна підстанція, підпірні стінки, споруда басейну, бетонна естакада; залишки капітальних будівель, фундамент колишніх будівель, залізобетонні та металеві сходи, підземне приміщення, металеві споруди; земельна ділянка була огороджена цегляною огорожею із металевими воротами; на земельній ділянці існували виходи інженерних мереж; на земельній ділянці був розташований газорозподільний пункт; на земельній ділянці існували зелені насадження. Цільове використання (УКЦВЗ): 1.11.6 (інша комерційна діяльність); цільове використання: для проектування та будівництва багатофункціонального комплексу з готелем.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.09.2012 № 20497, виданого Управлінням Держкомзему у м. Дніпропетровськ, за площу вказаної земельної ділянки, що складає 1,8205 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 11 651 418,46 грн.

Суди установили, що договір укладався на строк з 22.10.2012 по 11.10.2014.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.04.2023 № ЗВ-023 земельна ділянка площею 1,8205 га, розташована за адресою: м. Дніпро, просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12 (кадастровий номер :03:286:0049) сформована як об`єкт цивільних прав 11.10.2011. Категорія земель - землі історико-культурного призначення. Цільове призначення - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компанії, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку (код ЦВПЗ 03.10.). Форма власності - комунальна.

Отже, суди установили, що земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України.

4.3. Також під час розгляду справи судами було встановлено, що 18.11.2005 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна-банк" та ТОВ "Фаін" було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 379742, за умовами якого продавець передав, а покупець прийняв у власність нерухоме майно, яким є об`єкти нерухомого майна розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ (нині м. Дніпро), просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12. Зазначене підтверджується відповіддю Комунального підприємства "Дніпропетровське міське бюро технічної інвентаризації" Дніпровської міської ради від 19.01.2022 № 722.

Відповідно до пункту 6.1 зазначеного договору право власності на нерухоме майно переходить до покупця з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.04.2023 № 328884798 право приватної власності на комплекс (об`єкти нерухомого майна), реєстраційний номер майна 1705846, розташований за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ (нині м. Дніпро), просп. Карла Маркса (нині просп. Дмитра Яворницького), 12 зареєстроване 05.04.2006 і станом на дату звернення з позовною заявою перебуває у власності ТОВ "Фаін".

4.4. Як свідчать матеріали справи та встановлено судами, у квітні 2023 року Інспекцією з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради проведено обстеження земельної ділянки комунальної форми власності за адресою: просп. Дмитра Яворницького, 12 (кадастровий номер :03:286:0049), за результатами якого складено акт від 11.04.2023 року № 12/04/23-Т, в якому встановлено, що згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, ТОВ "Фаін" є власником комплексу будівель та споруд з 05.04.2006 за адресою: просп. Дмитра Яворницького, 12. На земельній ділянці розташовані занедбані будівлі та споруди, територія навколо огороджена парканом. Земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані, зокрема, проросла чагарником, наявне будівельне та побутове сміття. Доступ до земельної ділянки обмежений. Між Дніпровською міською радою та ТОВ "Фаін" відсутні діючі цивільно-правові угоди на вищезазначену земельну ділянку. Згідно з інформацією з публічної кадастрової карти України, земельна ділянка сформована 11.10.2011 та має кадастровий номер :03:286:0049.

Відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Дніпропетровській області № 12810/6/04-36-04-02-14 від 28.02.2023 станом на 24.02.2023 ТОВ "Фаін" згідно з наданими податковими деклараціями з плати за землю декларує орендну плату за землю за земельну ділянку. Сума самостійно задекларованого товариством податкового зобов`язання з орендної плати за землю на 2019 рік становить 0 грн, на 2020 рік - 911 837,08 грн (сума щомісячних нарахувань - 82 894,28 грн, за березень - пільга), на 2021 рік - 994 731,36 грн (сума щомісячних нарахувань - 82 894,28 грн), на 2022 рік - 1 094 204,49 грн (сума щомісячних нарахувань - 91 183,68 грн, нарахування за грудень - 91 183,68 грн), на 2023 рік - 1 258 335,16 грн (сума щомісячних нарахувань - 104 861,26 грн, нарахування за грудень 104 861,30 грн). Згідно з наданими товариством податковими деклараціями зі плати за землю, орендна плата за землю задекларована за ставкою в розмірі 4,5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049 на 2019-2023 роки товариством до податкової не надавалися.

4.5. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що ТОВ "Фаін" з 12.10.2014 по теперішній час користується земельною ділянкою площею 1,8205 га, кадастровий номер :03:286:0049, на якій з 05.04.2006 знаходяться належні товариству на праві власності об`єкти нерухомості, а в період з 01.01.2017 по 31.12.2022, не оформивши нового договору оренди та не сплачуючи орендних платежів, продовжило землекористування, внаслідок чого ТОВ "Фаін" безпідставно зберегло кошти несплаченої орендної плати Дніпровській міській раді.

4.6. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога Дніпровської міської ради про стягнення з ТОВ "Фаін" безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної власності у період з 01.01.2017 по 31.12.2022 без достатньої правової підстави у сумі 22 490 968,54 грн, посилаючись на положення статті 1212 Цивільного кодексу України

4.7. Колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.

За умовами частини 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Згідно зі статтями 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах також неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

4.8. Колегія суддів зазначає, що законність, обґрунтованість та вмотивованість судового рішення обумовлюється, зокрема, порядком оцінки доказів і визначенням відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України їх якості з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупності зібраних доказів - з точки зору вірогідності та взаємозв`язку для прийняття відповідного процесуального рішення.

За приписами статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно із частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суди попередніх інстанцій установили, що розрахунок сум орендної плати, яка не сплачена відповідачем за спірний період, здійснений на підставі:

- акта Інспекції з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради від 11.04.2023№ 13/04/23-Т, складеного за результатами обстеження земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049 з додатками;

- листа Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 14.03.2023 № 29-4-0.10-1557/2-23 щодо нормативно-грошової оцінки 1 м2 земельної ділянки;

- рішень Дніпровської міської ради № 5/6 від 27.12.2010 "Про місцеві податки і збори" (зі змінами), та № 13/27 від 06.12.2017 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (зі змінами);

- витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку за 2021 та 2022 роки;

- листа ГУ ДПС у Дніпропетровській області від 28.02.2023 за № 12810/6/04-36-04-02-14;

- розрахунку суми коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки, затверджений протоколом Комісії з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міській раді, власникам землі та землекористувачам при використанні земельних ділянок №1 від 25.04.2023;

- висновку експерта від 17.04.2023 № 17/03/1-23, складеного за результатами проведення судової економічної експертизи.

Суди установили, що з метою отримання інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049 за період з 01.01.2017 по 31.12.2022 Дніпровська міська рада звернулась до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області з відповідним запитом, у відповідь на який 14.03.2023 Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області надало відповідь № 19-4-0.10-1557/2-23, зі змісту якої вбачається, що станом на 13.03.2023 витяги про нормативну грошову оцінку на земельну ділянку кадастровий номер :03:286:0049 в Управлінні відсутні.

Головне управління Держгеокадастр також повідомило, що за наявною в нього інформацією, якщо б формувались витяги про нормативну грошову оцінку на земельну ділянку кадастровий номер :03:286:0049, то вартість 1 м2 була б у 2017 році - 6611,83 грн; у 2018 році - 6611,83 грн; на 17.07.2018 року - 9917,75 грн; у 2019 році - 9917,75 грн; на 12.12.2019 року - 8264,79 грн; у 2020 році - 8264,79 грн; у 2021 році - 7587,55 грн; у 2022 році - 8346,31 грн.

Під час проведення позивачем розрахунку також були взяті за основу витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:286:0049 за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 - витяг № 521/0/197-21, за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 - витяг № НВ-022.

4.9. Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

Положення Податкового кодексу України та законодавства про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 та постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначено, що законодавство не обмежує можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру. Належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98-103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору у справі.

Проте суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки доводам відповідача стосовно відсутності доказів встановлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка діяла у період з 03.04.2017 по 31.12.2020.

При цьому за змістом статті 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Як вбачається зі змісту висновку експерта від 17.04.2023 № 17/03/1-23, розрахунок розміру безпідставно збережених коштів у виді неотриманої орендної плати за земельну ділянку, яку використовує ТОВ "Фаін" здійснено на підставі нормативної грошової оцінки 1 м2 за період з 01.01.2017 по 31.12.2020 (вартість 1м2 якої враховано згідно листа Держгеокадастру № 29-4-0.10-1557/2-23) та становить 16 646 078,90 грн.

Водночас суди попередніх інстанцій залишили поза увагою, що лист Держгеокадастру № 29-4-0.10-1557/2-23 хоч і виданий компетентним органом, однак не є ні витягом із Державного земельного кадастру, ні довідкою із Державного земельного кадастру та не може підтверджувати відомості щодо нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земель міста Дніпро з урахуванням категорії та цільового призначення спірної земельної ділянки.

Не досліджено судами також зміст рішень Дніпровської міської ради № 5/6 від 27.12.2010 "Про місцеві податки і збори" (зі змінами), та від 06.12.2017 № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (зі змінами), на які також є посилання у висновку експертизи, стосовно затвердження цими рішеннями органу місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Суди не надали оцінки доводам відповідача про те, що позивачем були надані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.08.2021 за 2021 рік та від 14.12.2022 за 2022 рік, які свідчать про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на час видачу таких витягів, однак доказів на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з 01.01.2021 по 01.08.2021 та з 01.01.2022 по 13.12.2022 позивачем не надано.

4.10. Крім того як вбачається з матеріалів справи, зі змісту листа Головного управління Державної податкової служби України у Дніпропетровській області від 19.05.2023 № 36492/6/04-36-04-02-14 вбачається, що згідно з наданими ТОВ "Фаін" податковими деклараціями з орендної плати за землю сума задекларованих податкових зобов`язань за 2019 рік становить 0 грн, за 2020 рік - 911 837,08 грн, за 2021 рік - 994 731,36 грн, за 2022 рік - 1 094 204,49 грн, за січень 2023 року - 104 861,26 грн. Станом на 16.05.2023 ТОВ "Фаін" задекларовані податкові зобов`язання з плати за землю сплачені в повному обсязі, податковий борг не обліковується.

Однак вказаному суди попередніх інстанцій також не надали належної оцінки, повністю задовольняючи позовні вимоги Дніпровської міської ради про стягнення безпідставно збережених коштів у виді орендної плати.

4.11. Також, як вже зазначалося, суди попередніх інстанцій установили, що між Дніпровською міською радою та ТОВ "Фаін" було укладено договір оренди земельної ділянки, строк якого припинився 12.10.2014 та не був продовжений.

У поясненнях у справі ТОВ "Фаін" вказувало на звернення до Дніпровської міської ради з метою продовження орендних правовідносин щодо земельної ділянки, на якій розташоване належне товариству нерухоме майно.

Проте суди попередніх інстанцій відповідних обставин не встановлювали, дійшовши передчасного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог Дніпровської міської ради про стягнення безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за землю у повному обсязі.

Ураховуючи викладене, з огляду на необхідність встановлення всіх обставин справи в їх сукупності для правильного вирішення спору виходячи з предмету та підстав позову, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, рішення та постанову судів попередніх інстанцій слід скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

Згідно із частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

5.3. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Дніпровської області від 02.08.2023 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2024 у справі № 904/2143/23 слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаін" задовольнити частково.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2024 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2023 у справі № 904/2143/23 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак