ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2024 року м. Черкаси Справа № 925/320/24

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Чевгуза О.В., з секретарем судового засідання Брус Л.П., за участю представників:

від позивача: Кірса В.В. адвокат,

від відповідача: Коломієць Т.В. та Лисенко Р.В. за довіреностями,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Черкаської області у місті Черкаси справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Черкасимакбуд»

до Черкаської міської ради

про укладення договору,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Черкасимакбуд» звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаської міської ради, у якому просить вважати укладеним з дня набрання рішенням суду законної сили договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер: 71101367:05:027:0046 в редакції проєкту, викладеного в позовній заяві, з посиланням зокрема на положення статей 377, 641, 649 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статей 179-181, 184, 187 Господарського кодексу України (далі ГК України), статей 116, 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України), статей 14-16 Закону України «Про оренду землі» (Закон України № 161-XIV), судову практику.

Судові витрати позивач також просить стягнути з відповідача на свою користь.

В обґрунтування вимог позивач зазначив, що між сторонами виник переддоговірний спір щодо умов (укладення) договору оренди земельної ділянки, укладення якого є обов`язковим, - окремих пунктів, які не становлять істотні умови.

Ухвалою від 18.03.2024 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі; справу вирішив розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначив на 18.04.2024.

28 березня 2024 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву. Відповідач проти позовних вимог заперечує повністю, оскільки укладення договору на умовах позивача порушуватиме принцип свободи договору, запропоновані умови суперечать інтересам відповідача та нормам чинного законодавства.

Ухвалою від 18.04.2024 Господарський суд Черкаської області відклав підготовче засідання на 02.05.2024, встановив позивачу строк для подання відповіді на відзив.

23 квітня 2024 року від позивача надійшла відповідь на відзив.

01 травня 2024 року від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.

02 травня 2024 року від представника позивача надійшла заява, у якій він просить підготовче засідання проводити без участі позивача та його представника, підготовче провадження закрити та призначити справу до судового розгляду по суті. Крім того представник вказав, що інших заяв та клопотань не має.

Ухвалою від 02 травня 2024 року Господарський суд Черкаської області закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 13 червня 2024 року.

У судовому засіданні 13 червня 2024 року представник позивача підтримав вимоги, просив задовольнити; представник відповідача у задоволенні позову просила відмовити, зокрема з підстав, викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив; суд оголошував перерву до 17 червня 2024 року.

Відповідно до ст. 219 Господарського процесуального кодексу України рішення у справі прийнято у нарадчій кімнаті.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовні вимоги, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши позицію сторін, суд встановив таке.

Позивач є співвласником об`єкта нерухомого майна: незавершеного будівництвом магазину, готовністю 60 % (літ. Д-1) по АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці, площею 0,4146 га (кадастровий номер :05:027:0046), за цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови та яка належить до земель комунальної власності Черкаської територіальної громади.

Рішенням Черкаської міської ради № 43-146 від 13.07.2023 Про надання ТОВ «ЧЕРКАСИМАКБУД», гр. ОСОБА_1 , гр. ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_3 , гр. ОСОБА_4 земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1 за клопотанням Товариства, гр. ОСОБА_1 , гр. ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_3 , гр. ОСОБА_5 від 24.05.2023 № 01-16/17917 щодо оформлення права оренди земельною ділянкою по АДРЕСА_1 , відповідно до статей 12, 19, 93, 120, 123, 124, 125, 126, 134, 156, 157 Земельного кодексу України, враховуючи Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245-VI, ст. 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр», та враховуючи те, що земельна ділянка площею 0,4146 га (кадастровий номер :05:027:0046) зареєстрована в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності Черкаської міської ради на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 41388293, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101, керуючись статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Черкаською міською радою надано Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧЕРКАСИМАКБУД» (код ЄДРПОУ - 44852178), громадянину ОСОБА_1 (ідентифікаційний код - НОМЕР_1 ), громадянину ОСОБА_2 (ідентифікаційний код - НОМЕР_2 ), громадянину ОСОБА_3 (ідентифікаційний код - НОМЕР_3 ), громадянину ОСОБА_5 (ідентифікаційний код - НОМЕР_4 ) земельну ділянку, без зміни її цільового призначення площею 0,4146 га (кадастровий номер :05:027:0046), яка за цільовим призначенням віднесена до земель житлової та громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ - 03.07.) в оренду на 49 років під незавершений будівництвом магазин готовністю 60 % (літ. Д-1) по АДРЕСА_1 за рахунок земель Черкаської міської ради.

На земельну ділянку наявні містобудівні обмеження:

- реалізація містобудівної документації на частині земельної ділянки (орієнтовно 17 % - територія зелених насаджень загального користування);

- охоронна зона навколо інженерних комунікацій;

- сервітут на право вільного проходу, проїзду;

- максимальна висота забудови 16,25 м.

Відповідно до вказаного рішення Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧЕРКАСИМАКБУД», гр. ОСОБА_1 , гр. ОСОБА_2 , гр. ОСОБА_3 , гр. ОСОБА_5 необхідно укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою, здійснивши його державну реєстрацію та надати один примірник Черкаській міській раді протягом двох місяців з дати прийняття рішення. Укласти з Черкаською міською радою договір про відшкодування збитків (неодержаного доходу) по АДРЕСА_1 , в порядку встановленому чинним законодавством.

Попереджено землекористувача про необхідність виконання своїх обов`язків відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України та про те, що право користування земельною ділянкою може бути припинено відповідно до вимог статей 141 та 143 Земельного кодексу України.

Вирішено врахувати інтереси і права суміжних землекористувачів та дотримуватись правил добросусідства, згідно статей 96, 103 Земельного кодексу України.

Управлінням земельних ресурсів, землеустрою та інспектування департаменту архітектури та містобудування підготовлено проект договору оренди землі між Черкаською міського радою та ТОВ «ЧЕРКАСИМАКБУД» (з визначенням частки в межах спільного користування земельною ділянкою з громадянами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 ) на вищевказану земельну ділянку, який листом № 2921-01-25 від 28.09.2023 направлено позивачу з пропозицією ознайомитися.

До матеріалів справи позивачем додано копію проєкту цього договору та копію проєкту у власній редакції.

ТОВ «Черкасимакбуд» листом від 20.10.2023 запропонувало Черкаській міській раді власний проєкт договору оренди земельної ділянки.

Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради у відповідь, листом № 16970-01-25 від 02.11.2023, враховуючи, що з приводу виконання рішення Черкаської міської ради від 13.07.2023 № 43-146, між Черкаською міською радою (як орендодавцем) та Товариством вже існували переддоговірні відносини, а саме пропозиція та відповідь листом від 28.08.2023 № 12957-01-25 та від 28.09.2023 № 2921-01-25, а також невиконання Товариством пункту 2.2. рішення щодо відшкодування збитків (неодержаного доходу) пропонує в порядку статті 646 Цивільного кодексу України, укласти договір на умовах та в редакції, що викладені в редакції договору, що надісланий раніше (додаток до листа від 28.09.2023).

ТОВ «Черкасимакбуд» листом від 18.01.2024 направило до Черкаської міської ради пропозицію щодо узгодження розбіжностей до наданого Черкаською міською радою проєкту договору, в якому виклав перелік розбіжностей до проєкту договору, а саме: до змісту пункту 26, п.п. «г»,«д»,«з»,«и» пункту 31, пункту 37 та 39, запропонувавши власну редакцію.

Виконавчий комітет Черкаської міської ради листом № 589/1327-01-25 від 29.01.2024 знову запропонував укласти договір на умовах та в редакції, Черкаської міської ради, проєкт якого було надіслано листом від 28.09.2023.

Отже сторони не погодились із запропонованими кожною із сторін редакціями пункту 26, п.п. «г»,«д»,«з»,«и» пункту 31, пункту 37 та 39 проекту договору, наполягаючи на застосуванні власної редакції. У зв`язку з чим позивач звернувся з позовом до суду про вирішення переддоговірного спору, в якому просить вважати укладеним з дня набрання рішенням суду законної сили договір оренди земельної ділянки в редакції, запропонованій позивачем, проти чого заперечує відповідач.

Предметом спору у справі є вирішення переддоговірного спору, який виник між сторонами при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 142, 145 Конституції України до матеріальної основи місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються, зокрема Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Згідно з ст. 2 Земельного кодексу України до земельних відносин належать суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Згідно з абзацом 1 частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частиною 8 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

За змістом статей 1 і 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1, 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Згідно з ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно з частинами 1, 2 статті 15 Закону України № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Розкриваючи зміст засади свободи договору у статтях 6, 627 ЦК України, законодавець визначає, що свобода договору полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів і погодженні умов договору.

Однак, закріпивши принцип свободи договору в ЦК України, законодавець разом із тим передбачив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства (такий висновок викладено в постанові Верховного Суду України від 10.10.2012 у справі № 6-110цс12).

Згідно з ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Частиною 4 статті 179 цього Кодексу передбачено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору (частина 3 статті 184 ГК України).

Форма та зміст (умови) типового договору затверджені постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 «Про затвердження Типового договору оренди землі».

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, як вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Між сторонами виникли переддоговірні відносини, оскільки позивач звернувся до відповідача щодо оформлення права оренди земельної ділянки, тим на сесії прийнято відповідне рішення, яке покладено в основу договору оренди земельної ділянки, який є типовим відповідно до вказаної постанови Кабінету Міністрів України.

Відтак, згідно з ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше (ч. 2 ст. 187 Господарського кодексу України).

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Земельні відносини приватноправового характеру, які пов`язані з набуттям речового права (в тому числі права оренди) на земельну ділянку, виникають після укладення договору оренди землі та державної реєстрації відповідного речового права, переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі комунальної власності можуть регулюватися положеннями статей 179, 181, 184, 187 ГК України та постановою КМУ № 220, оскільки, по-перше, це узгоджується з нормами статей 648, 649 ЦК України та статті 14 Закону України № 161-XIV. По-друге, переддоговірні відносини, пов`язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок не врегульовано спеціальними нормами ЗК України та Закону України № 161-XIV.

Положеннями ЗК України та Закону України № 161-XIV як спеціальних нормативно-правових актів, не визначено (крім обов`язкової наявності рішення відповідної ради як підстави для укладання договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження розбіжностей стосовно умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов`язані з укладанням договору оренди земельної ділянки (висновки викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19, від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23).

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (подібні за змістом висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Наведені положення законодавства, а також встановлені судом обставини, зокрема перебування у співвласності позивача будівлі (незавершеного будівництвом магазину), яка розташована на земельній ділянці (кадастровий номер :05:027:0046), а також прийняття Черкаською міською радою рішення № 43-146 від 13.07.2023 про надання вказаної земельної ділянки в оренду свідчать про те, що укладення договору оренди є обов`язковим для сторін.

Статтею 181 ГК України передбачено, що загальний порядок укладення господарських договорів здійснюється відповідно до порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття. Пропозицією укласти договір є, зокрема, документи (інформація), розміщені у відкритому доступі в мережі Інтернет, які містять істотні умови договору і пропозицію укласти договір на зазначених умовах з кожним, хто звернеться, незалежно від наявності в таких документах (інформації) електронного підпису (ч. 1 ст. 641 ЦК України).

Відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною (ст. 642 ЦК України).

Відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію (ст. 646 ЦК України).

Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (ст. 649 ЦК України).

Отже договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у ст. 642-643 ЦК України.

Як було встановлено судом на виконання рішення Черкаської міської ради сторони зробили одна одній оферти про укладення договору, направивши проєкти договорів оренди земельної ділянки, та жодний із цих проєктів не було акцептовано обома сторонами. Відповіді про безумовне прийняття (акцепту) таких пропозицій сторони одна іншій не направили.

Розбіжності сторін до проєкту договору (в редакції Черкаської міської ради) становлять заперечення щодо положень п. 26, п.п. г, д, з, и пункту 31, абз. 5 п. 37, п. 39, з приводу чого між сторонами виник спір. Щодо інших пунктів проєкту договору сторони заперечень не висували.

Верховний Суд у постанові від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 дійшов правового висновку: імперативним положенням ч. 4 ст. 179 ГК України не допускається можливість відступу сторін від змісту типового договору оренди землі, а лише дозволяється конкретизація сторонами його умов.

Досліджуючи розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору (в редакції Черкаської міської ради), суд зазначає таке.

Щодо пункту 26 проєкту договору, який містить положення про те, що: «Обов`язковими для діяльності Орендаря є наступні обмеження:

- Орендар зобов`язаний забезпечити вільний доступ для прокладки нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться у межах наданої в оренду земельної ділянки…».

В редакції розбіжностей до даного пункту договору, позивач пропонує слова: «прокладки нових» із вказаного речення виключити, обґрунтувавши це тим, що вказана умова суперечить вимогам законодавства, її встановлення імперативно не передбачено земельним законодавством та значно звужує права і можливості Орендаря на самостійне використання земельної ділянки. А можливість прокладення нових мереж та споруд, має передбачати обов`язкове погодження із Орендарем земельної ділянки або здійснюватись шляхом встановлення відповідного сервітуту у встановленому законодавством порядку, для чого не має необхідності визначати такі положення у договорі оренди.

Відповідач звертає увагу, що позивач пропонує саме виключити вказане словосполучення, а не доповнити його, при цьому не зазначає, яким чином прокладка нових інженерних мереж і споруд, що знаходяться у межах наданої в оренду земельної ділянки звужує його права і можливості на самостійне використання земельної ділянки.

Необхідність викладення цього пункту саме у такій редакції пов`язано саме із приписами п. «е» ч. 1 ст. 91 ЗК України, відповідно до якого на власників земельних ділянок покладено обов`язок дотримуватися обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон, а на орендаря, в свою чергу статтею 25 ЗУ «Про оренду землі» покладено обов`язок виконувати встановлені обмеження щодо об`єкта оренди обсязі, передбаченому законом, договором.

Відповідач вважає, що вказана умова забезпечить спільне використання земельної ділянки і іншими співвласниками будівлі.

Відповідно до рішення Черкаської міської ради, яким надано земельну ділянку в оренду зазначено, що на вказану земельну ділянку наявні містобудівні обмеження, серед яких охоронна зона навколо інженерних комунікацій, сервітут на право вільного проходу, проїзду.

Згідно з ч. 2 ст. 112 Земельного кодексу України охоронні зони створюються навколо споруд електронних комунікацій, у тому числі базових станцій мобільного зв`язку, земних станцій супутникового зв`язку, уздовж ліній електронних комунікаційних мереж, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об`єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об`єкти.

Оскільки на земельну ділянку наявні містобудівні обмеження, відповідачем викладено пункт 26 договору оренди саме так. «Прокладка нових інженерних мереж» є необхідною вимогою численних державних будівельних норм.

Інших пропозицій щодо цього пункту договору сторони суду не надали.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить із такого.

Умовами Типового договору оренди, положеннями Земельного Кодексу України, Цивільного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі» не зазначено про обов`язковість включення подібних положень до змісту договору оренди земельної ділянки, а отже, вказані умови є такими, що мають включатися до договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Як передбачено положеннями ст. 25 Закону України «Про оренду землі», ст. 95 Земельного Кодексу України орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі. Орендодавець, в свою чергу зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Також, відповідно до приписів статті 25 вказаного Закону орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Частинами 4 та 5 статті 111 Земельного Кодексу України передбачено, що обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.

Обмеження у використанні земель, безпосередньо встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, є чинними з моменту набрання чинності нормативно-правовими актами, якими вони були встановлені.

Обмеження у використанні земель, встановлені містобудівною документацією на місцевому рівні, є чинними з моменту внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру. Це положення не поширюється на обмеження, встановлені до набрання чинності цим абзацом.

Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у схемах землеустрою і техніко-економічних обґрунтуваннях використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектах землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об`єктів, проектах землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), містобудівній документації, робочому проекті землеустрою. Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру.

Як йдеться з пункту 1 рішення Черкаської міської ради № 43-146 від 13.07.2023 на земельну ділянку кадастровий номер :05:027:0046 наявні містобудівні обмеження, серед яких є охоронна зона навколо інженерних комунікацій, сервітут на право вільного проходу, проїзду.

Правовий режим охоронних зон об`єктів магістральних трубопроводів визначений зокрема Законом України «Про правовий режим земель охоронних зон об`єктів магістральних трубопроводів».

Законом визначено, що охоронна зона об`єктів магістральних трубопроводів територія, обмежена умовними лініями уздовж наземних, надземних і підземних трубопроводів та їх споруд по обидва боки від крайніх елементів конструкції магістральних трубопроводів та по периметру наземних споруд на визначеній відстані, на якій обмежується провадження господарської та іншої діяльності. Правовий режим земель охоронних зон об`єктів магістральних трубопроводів установлений законодавством особливий режим використання земель власниками та користувачами земельних ділянок, а також підприємствами магістральних трубопроводів, що встановлюється в межах земель охоронних зон об`єктів магістральних трубопроводів для забезпечення належних умов їх експлуатації, запобігання їх ушкодженню та для зменшення можливого негативного впливу на людей, суміжні землі, природні об`єкти та довкілля в цілому.

Відповідно до редакції позивача щодо спірного пункту в частині дотримання обов`язку стосовно наявних охоронних зон та надання доступу до земельної ділянки для обслуговування існуючих інженерних комунікацій та споруд останній не заперечує.

Суду також не надано доказів щодо чинних обмежень та створення охоронних зон стосовно невизначених майбутніх об`єктів інженерних комунікацій та споруд на земельній ділянці.

Відповідно до положень статті 99 Земельного Кодексу України власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

в1) право на будівництво та розміщення об`єктів нафтогазовидобування; в2) право на розміщення об`єктів трубопровідного транспорту; в3) право на користування земельною ділянкою для потреб геологічного вивчення, у тому числі дослідно-промислової розробки, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислової розробки родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) для видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення з правом будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності, за умови що при цьому не порушуються права землевласника, передбачені статтею 98 цього Кодексу; в4) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, електронних комунікаційних мереж, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; г1) право розміщення (переміщення, пересування) об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем та інше.

З огляду на положення ст. с 99 ЗК України питання щодо прокладки нових інженерних комунікацій та споруд на земельній ділянці, в тому числі яка перебуває в оренді, має вирішуватись між зацікавленими особами зокрема шляхом встановлення відповідного сервітуту, під час встановлення якого і мають досліджуватись підстави, доцільність та умови його встановлення. Вказане питання може вирішуватись і після укладення договору оренди, та не є перешкодою для його укладення без включення до нього положення, в редакції на якій наполягає Черкаська міська рада.

Суд дійшов висновку про недоцільність включення такого положення до договору, редакція позивача зберігає баланс прав та інтересів сторін договору, не суперечить вимогам чинного законодавства та відповідає принципам справедливості добросовісності та розумності.

Щодо підпункту «г» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» проєкту договору, який викладено в такій редакції: «Орендар зобов`язаний:

г) у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься Орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна».

В редакції розбіжностей до даного пункту договору, позивач пропонує друге речення даного підпункту: «До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься Орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна» виключити.

На обґрунтування своїх доводів позивач посилається на положення частини 4 статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, та п. «е» ч. 1 статті 141 ЗК України, вказуючи на те, що внаслідок відчуження будівлі до набувача одночасно переходить відповідно право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, а тому сплата орендної плати після відчуження будівлі суперечить положенням законодавства.

Відповідач зазначив, що вказане положення відповідає частині 6 статті 120 ЗК України, яка передбачає, що в разі набуття частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) на праві оренди до внесення змін до відповідного договору такий набувач зобов`язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об`єкт.

Оскільки відповідач не може спрогнозувати наперед, як саме позивач буде здійснювати відчуження належного йому на праві власності об`єкту незавершеного будівництва (повністю чи частками), з метою захисту інтересів територіальної громади йому запропоновано підпункт «г» пункту 31 проекту договору укласти в редакції відповідача.

Інших пропозицій стосовно редакції вказаного пункту сторони суду не надали.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Умовами Типового договору оренди, затвердженого постановою КМУ № 220 від 03.03.2004, положеннями Земельного Кодексу України, Цивільного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі» не зазначено про обов`язковість включення таких положень до змісту договору оренди земельної ділянки, а отже, вказані умови є такими, що мають включатися до договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству за погодженням сторін.

Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Подібні за змістом положення передбачені статтею 377 ЦК України, якою визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Відповідно до п. «е» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною 6 статті 120 ЗК України визначено, що у разі набуття частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, якщо такий об`єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов`язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об`єкт. Якщо сторони не досягли згоди щодо внесення зазначених змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, договір про внесення таких змін визнається укладеним за рішенням суду за позовом набувача.

Отже, за загальним правилом новий власник майна одночасно із набуттям у власність будівлі, споруди автоматично стає новим користувачем земельної ділянки, яка перебуває в оренді у колишнього власника, на тих самих умовах які були у попереднього землекористувача, а відтак і має сплачувати за неї орендну плату з моменту набуття власності на нерухоме майно. Водночас право землекористування у попереднього власника, а відтак і обов`язок сплачувати орендну плату припиняються одночасно із вибуттям майна із власності об`єкта нерухомого майна.

Беручи до уваги, що питання щодо врегулювання правовідносин між сторонами стосовно сплати орендної плати за земельну ділянку в разі відчуження частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна та відшкодовування орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об`єкта до внесення змін до відповідного договору, врегульовано законодавством, а тому додаткового чи окремого зазначення в договорі оренди такі положення не потребують, суд дійшов висновку про можливість виключити друге речення п.п. «г» пункту 31 договору.

Щодо підпункту «д» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» проєкту договору, який викладено в такій редакції: «Орендар зобов`язаний:

д) у разі відмови від поновлення договору, Орендар зобов`язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан (демонтувати будівлі, спланувати територію і т.п.). При цьому орендна плата за земельну ділянку вноситься за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту державної реєстрації припинення права користування земельною ділянкою Орендарем».

В редакції розбіжностей до даного пункту договору, позивач пропонує викласти його у такій редакції: «у разі відмови від поновлення договору, Орендар зобов`язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан».

На обґрунтування своїх доводів позивач зазначає, що приведення земельної ділянки у придатний для використання стан після закінчення строку оренди шляхом демонтажу будівлі, спланування території не ґрунтується на вимогах законодавства, в тому числі суперечить змісту інституту права власності (ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України). Так само суперечить вимогам чинного законодавства і зобов`язання особи щодо сплати орендної плати після закінчення строку (припинення дії) договору оренди земельної ділянки, оскільки в такому випадку договірно-зобов`язальні правовідносини між сторонами припиняються, окрім тих, що виникли але не були виконані за час його дії, а факт припинення договору оренди не пов`язується із державною реєстрацією такого факту.

Наполягаючи на застосуванні його редакції договору відповідач, посилається на положення ч. 2 та ч. 3 ст. 152 ЗК України, ст. 34 ЗУ «Про оренду землі» та вважає, що після закінчення дії договору оренди та його не поновлення на новий строк, наявність будівлі позивача на вказаній земельній ділянці створюватиме перешкоди для відповідача як власника земельної ділянки, яке зокрема може бути усунене шляхом демонтажу будівель та споруд, які розташовані на земельній ділянці. Посилається на правовий висновок Верховного суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

При цьому орендна плата за земельну ділянку вноситься за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту державної реєстрації припинення права користування земельною ділянкою орендарем (абзац другий п. 287.1 ст. 287 ПКУ).

Умова договору оренди щодо внесення за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту державної реєстрації припинення права користування земельною ділянкою орендної плати орендарем ґрунтується на вимогах чинного законодавства, справедливості та добросовісності землекористувача і не може бути вилучена як того вимагає позивач.

Інших пропозицій стосовно даного пункту договору сторони суду не надали.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Умовами Типового договору оренди, положеннями Земельного Кодексу України, Цивільного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі» не зазначено про обов`язковість включення таких положень до змісту договору оренди земельної ділянки, а отже, вказані умови є такими, що мають включатися до договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству за погодженням сторін.

Відповідно до положень статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Положеннями ч. 2 та 3 ст. 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

а) визнання прав;

б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

в) визнання угоди недійсною;

г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

ґ) відшкодування заподіяних збитків;

д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідач посилається на положення частини 2 ст. 152 ЗК України та ст. 34 ЗУ «Про оренду землі» на обґрунтування своєї редакції договору, які мають лише загальний характер, та не містять конкретного обов`язку орендаря вжити заходи щодо демонтажу будівлі, спланування території, тощо в разі закінчення договору оренди земельної ділянки, а лише встановлюють загальний обов`язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку, а в разі допущення порушень землекористування, відновити стан земельної ділянки, який існував до порушення прав.

Як йдеться з рішення Черкаської міської ради № 43-146 від 13.07.2023 земельна ділянка надана (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) в оренду на 49 років під незавершений будівництвом магазин, готовністю 60% ( літ. Д-1) по АДРЕСА_1 , який належить позивачу.

Встановлення такого обов`язку для орендаря, як власника будівлі, що розташована на земельній ділянці, та яка була надана для обслуговування такої будівлі, як провести її демонтаж та спланувати територію в разі закінчення договору оренди, має корелюватися із положенням законодавства, та їх включення до умов договору має бути достатньо та нормативно обґрунтованим, оскільки позивач проти встановлення такого обов`язку в договорі заперечує.

Згідно з ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Статтею 41 Конституції України та ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналась 17 липня 1997 року відповідно до Закону від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, № 4, № 7 та № 11 до Конвенції», закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України). Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Враховуючи, що земельна ділянка є належністю до головної речі - будівлі, яка на ній розміщена та за цільовим використанням призначена для її обслуговування, встановлення обов`язку орендарю знести будівлю, яка законно перебуває у його власності після закінчення договору оренди земельної ділянки суперечить вищевказаним положенням цивільного законодавства та порушує режим права власності особи на майно.

Також, відповідачем не наведено правових підстав та обґрунтувань для встановлення такого обов`язку орендаря як спланувати територію після закінчення договору оренди, та не розкрито, в чому саме полягає його конкретний зміст на думку відповідача і правове обґрунтування.

Слід зазначити, що положеннями п. 21 Типового договору оренди земельної ділянки визначені умови повернення земельної ділянки, якими встановлено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Щодо умов пункту договору щодо сплати орендарем після закінчення договору орендної плати за земельну ділянку за весь час фактичного використання земельної ділянкою до моменту державної реєстрації припинення права користування земельною ділянкою то вказані умови договору суперечать приписам ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», якою визначає, що договір оренди припиняється зокрема внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, та статті 21 Земельного Кодексу України, яка визначає, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. А отже, справляння орендної плати пов`язано безпосередньо із чинністю договору оренди, а після його припинення ( в тому числі внаслідок закінчення строку) такий обов`язок припиняється, окрім зобов`язань, які виникли але не були виконані за час його дії.

Беручи до уваги викладене, суд вважає за можливе викласти підпункт «д» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» проєкту договору в редакції позивача.

Щодо підпункту «з» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» проєкту договору, який викладено в такій редакції: «Орендар зобов`язаний:

з) відшкодувати Орендодавцю суму упущеної вигоди (не отриманого прибутку), в розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 13.07.2023 № 43-146 до моменту державної реєстрації права оренди.

У разі наявності документів, що підтверджують сплату за користування земельної ділянкою до моменту набуття чинності договору оренди землі, сума упущеної вигоди (не отриманого прибутку) відповідно зменшується на суму сплачених коштів».

В редакції розбіжностей до даного пункту договору, позивач пропонує виключити вказаний підпункт із проєкту договору, посилаючись на те, що сплата за користування земельної ділянкою до моменту набуття чинності договору оренди землі власником нерухомого майна, яке розташовано на такій земельній ділянці є за своїм змістом кондикційними правовідносинами, правове регулювання яких врегульовано главою 83 ЦК України, і зокрема положеннями статті 1212 ЦК України.

Заперечуючи проти доводів позивача та наполягаючи на застосуванні його редакції договору відповідач зазначив, що сторони у договорі можуть передбачити і інші умови, в тому числі щодо відшкодування збитків (упущеної вигоди), що полягають у неотриманні орендної плати за період з дати прийняття рішення до моменту набуття чинності договору оренди, а також те, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Також про необхідність відшкодування збитків зазначено і в рішенні Черкаської міської ради № 43-146.

Інших пропозицій стосовно даного пункту договору сторони суду не надали.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Положення земельного та цивільного законодавства не містять заборони для сторін врегулювання відносин із відшкодування недоодержаних доходів у договірному порядку.

Вказаний пункт договору договір передбачає обов`язок позивача відшкодувати збитки (упущену вигоду), що полягає в неотриманні орендної плати за період з дати приймання рішення до моменту до моменту державної реєстрації права оренди.

Відповідно до положень ч. 2, 3 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Позивач заперечує проти поширення умов договору оренди на відносини сторін, що винили до його укладення.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Форма типового договору оренди землі, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, не містить даної умови.

Беручи до уваги викладене, суд вважає за можливе виключити підпункт « 3» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» з проєкту договору.

Щодо підпункту «и» пункту 31 розділу «Інші права та обов`язки сторін» проєкту договору, який викладено в такій редакції: «Орендар зобов`язаний:

и) в разі поновлення договору оренди земельної ділянки після закінчення терміну його дії Орендар продовжує сплачувати орендну плату в розмірі, передбаченому цим договором до моменту державної реєстрації права користування земельною ділянкою на новий строк.

В редакції розбіжностей до договору позивач пропонував вказаний підпункт виключити.

Наполягаючи на вказаній редакції договору відповідач зазначив, що даний пункт договору направлений на унеможливлення орендарю безкоштовно користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору в разі його поновлення. З огляду на приписи ст. 32-2 ЗУ «Про оренду землі», ч. 3 ст. 126-1 ЗК України та пункту 8 проєкту договору просив цей пункт залишити без змін.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Відповідно до положень статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» передбачено що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Статтею 126-1 Земельного Кодексу України визначено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Пунктом 8 проєкту договору оренди передбачено, що договір укладено на 49 років (з дати його підписання уповноваженими представниками Сторін). Після закінчення строку договору, на який його укладено, він поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах, враховуючи розташування будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача.

Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору. Після настання відповідної дати закінчення договору, державна реєстрація речового права продовжується на той саме строк.

Вищенаведене свідчить, що поновлення строку договору оренди на новий строк (за відсутності відповідних заяв про інше) відбувається автоматично, тобто без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення, а отже строк дії такого договору, як і обов`язок орендаря сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою в даному випадку не переривається, а автоматично продовжується на новий строк.

Суд дійшов висновку, що виключення такого підпункту не призведе до порушення прав орендодавця щодо отримання орендної плати у разі поновлення договору оренди на новий строк та забезпечення безперервності одержання орендної плати за користування земельною ділянкою у випадку поновлення договору на новий строк.

Враховуючи викладене суд вважає за доцільне виключити вказаний пункт.

Щодо абзацу п`ятого пункту 37 розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» проєкту договору за яким: «дія договору припиняється у разі: набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, але не раніше моменту державної реєстрації припинення права оренди».

В своїй редакції розбіжностей до даного пункту позивач запропонував виключити вказаний абзац пункту із проєкту договору, посилаючись на те, що вказані умови договору суперечать положенням чинного законодавства, і зокрема положенням статті 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України та положень п. «е» ч. 1 статті 141 ЗК України.

Заперечуючи проти доводів позивача відповідач зазначив, що таке положення договору відповідає вимогам законодавства та не порушує прав позивача.

Відповідно до пункту 37 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом «е» ч. 1 статті 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Відповідно до положень ч. 4 статті 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Подібні за змістом положення передбачені статтею 377 ЦК України, якою визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Також, приписами п. «е» ч. 1 статті 141 ЗК України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є зокрема набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Вказане свідчить про те, що в разі відчуження об`єкта нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди новий власник майна одночасно із набуттям у власність будівлі, споруди стає користувачем земельної ділянки, яка перебуває в оренді у колишнього власника, на тих самих умовах та правових підставах які були у попереднього землекористувача, і вказане не призводить до припинення договору оренди або необхідності внесення до нього змін в зв`язку із заміною новим землекористувачем. Відбувається заміна орендаря за договором, а не його припинення. Водночас право користування земельною ділянкою колишнім власником припиняється (п. «е» ч. 1 статті 141 ЗК України).

Таким чином, відчуження частини об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди чи його розірвання, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

З огляду на викладене, зазначений пункт в редакції орендодавця, не відповідає нормам чинного законодавства, у зв`язку з чим пропозиція позивача є обґрунтованою.

Щодо пункту 39 розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» проєкту договору за яким «дія договору припиняється шляхом його розірвання в односторонньому порядку, в разі:

- систематичної несплати орендної плати (протягом трьох і більше місяців підряд) або внесення її в неповному обсязі;

- недотримання санітарно-гігієнічних вимог утримання земельної ділянки та прилеглої території».

В своїй редакції розбіжностей до даного пункту позивач запропонував викласти його у такій редакції: «дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду в разі:

- систематичної несплати орендної плати (протягом трьох і більше місяців підряд) або внесення її в неповному обсязі (протягом трьох і більше місяців підряд);

- недотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил».

Позивач послався на те, що підстави для розірвання договору, які запропоновані Орендодавцем імперативно не передбачені положеннями земельного законодавства, зокрема Закону України «Про оренду землі» та Земельного Кодексу України, в тому числі шляхом його розірвання в односторонньому порядку.

Відповідач зазначив, що з огляду на положення ст. 651 ЦК України, ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний в односторонньому порядку, якщо сторони це погодили в договорі. Посилається на правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 17 лютого 2021 року у справі № 623/1198/18, 20 липня 2022 року у справі № 409/2539/19, 22 грудня 2022 року у справі № 709/83/19. Також Типовий договір містить положення про можливість дострокового розірвання договору оренди в односторонньому прядку за згодою сторін.

Беручи до уваги, що в проваджені господарського суду перебували справи про стягнення безпідставно утримуваних грошових коштів з позивача за фактичне користування земельними ділянками комунальної власності, у відповідача існує обґрунтований сумнів у своєчасній сплаті позивачем орендної плати за договором оренди.

Тобто позивач на стадії вирішення переддоговірних відносин вже ставить під сумнів можливість своєчасної та в повному обсязі оплати по договору оренди, та виходячи з редакції його пункту договору, вказує на необхідність розірвання договору лише в судовому порядку, що є непропорційно обтяжливим для відповідача, як власника земельної ділянки щодо належного виконання умов договору та отримання плати за користування земельною ділянкою. З огляду на викладене виникла необхідність з метою захисту прав та інтересів територіальної громади, викласти пункт 39 проєкту договору в такій редакції.

При врегулюванні вказаних розбіжностей суд виходить з такого.

Відповідно до положень ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Також, положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, якими передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтями 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» унормовано, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - дотримання зобов`язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства; у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом використовувати водний об`єкт відповідно до вимог водного законодавства України; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт; виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки. Орендар земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом зобов`язаний не створювати перешкод у здійсненні права загального водокористування (крім випадків, визначених законом) та у здійсненні спеціального водокористування відповідно до виданих дозволів.

Пункт 38 Типового договору оренди передбачає, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

взаємною згодою сторін;

рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В односторонньому порядку (пункт 39 із примітками ) виключно у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення може включатися вимога щодо дотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» та припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідно до вимог статті 32 Закону України «Про оренду землі» у разі недотримання такої вимоги, зокрема погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) або приведення її (їх) у непридатний для використання за цільовим призначенням стан.

Інших випадків розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку положення Типового договору або чинного законодавства не містять.

Вказане свідчить, що недотримання санітарно-гігієнічних вимог утримання земельної ділянки та прилеглої території не є імперативним обов`язком орендаря (ст. 24, 25 ЗУ «Про оренду землі») та не є встановленою законом підставою для розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Також, вказана умова не дозволяє визначити конкретний зміст обов`язку орендаря.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що пропозиція спірних пунктів у редакції позивача є обґрунтованою, зберігає баланс прав та інтересів сторін договору, не суперечить вимогам чинного законодавства та відповідає принципам справедливості добросовісності та розумності.

Статтею 86 ГПК України, встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінивши пропозиції обох сторін щодо умов договору, перевіривши та надавши належну оцінку кожній із запропонованих позивачем у переліку розбіжностей умов договору оренди землі на предмет їх відповідності критерію, визначеному частиною 4 статті 179 ГК України (допустимість конкретизації сторонами умов типового договору оренди без істотного відступу від його змісту), суд позовні вимоги задовольняє повністю.

При цьому суд наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині рішення, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.

Відповідно до ч. 9 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Відповідно до п. 2 ч. 5 ст. 238 ГПК України у резолютивній частині рішення зазначаються відомості про розподіл судових витрат.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

На підставі ст. 129 ГПК України суд дійшов висновку про покладення на відповідача судового збору у розмірі 3028,00 грн.

У позові позивач зазначив, що орієнтовний розмір витрат на правову допомогу становить 10 000,00 грн, при цьому докази понесення ним судових витрат на професійну правничу допомогу не надані.

У зв`язку з цим, на момент ухвалення рішення, питання про розподіл судових витрат на професійну правничу допомогу судом не вирішується.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Вважати укладеним з дня набрання рішенням суду законної сили договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер: :05:027:0046 в такій редакції:

ДОГОВІР

оренди землі

м. Черкаси _____ ______ року

ЧЕРКАСЬКА МІСЬКА РАДА, надалі «Орендодавець», в особі секретаря міської ради Тренкіна Юрія Васильовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та рішення Черкаської міської ради від 19.05.2022 № 24-13, з однієї сторони, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСІЮ «ЧЕРКАСИМАКБУД» (запис в Єдиному державному реєстрі про проведення державної реєстрації юридичної особи від 11.10.2022, номер запису: 000000587), в особі керівника Маковського Петра Михайловича, який діє на підставі статуту, надалі «Орендар», з другої сторони, уклали цей договір про нижченаведене:

Предмет договору

1. Орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 13.07.2023 № 43-146 передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Об`єкт оренди

2. В оренду передано земельну ділянку загальною площею 0,4146 га (кадастровий номер :05:027:0046) під незавершений будівництвом магазин готовністю 60% (літ. Д-1) з визначенням частки в межах спільного користування земельною ділянкою з громадянами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 .

Площа для нарахування орендної плати складає 0,2226 га (частка нерухомого майна згідно Державного реєстру речових прав становить 537/1000).

Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код видів цільового призначення земель - 03.07).

3. На земельній ділянці знаходиться незавершений будівництвом магазин готовністю 60 % (літ. Д-1).

4. Правовий статус нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, яка є предметом договору, не регулюється даним договором.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,4146 га згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до листа Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 24.07.2023 № 5890/42-23 становить 6 649 313,34 грн (шість мільйонів шістсот сорок дев`ять тисяч триста тринадцять грн 34 коп.).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею для нарахування орендної плати складає 0,2226 га згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до листа Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 24.07.2023 № 5890/42-23 становить 3 570 036,54 грн (три мільйони п`ятсот сімдесят тисяч тридцять шість грн 54 коп.).

6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

7. Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: відсутні.

Строк дії договору

8. Договір укладено на 49 років (з дати його підписання уповноваженими представниками Сторін).

Після закінчення строку договору, на який його укладено, він поновляється на такий самий строк і на таких самих умовах, враховуючи розташування будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача.

Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Орендна плата

9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою площею для нарахування орендної плати 0,2226 га встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 107 101,10 грн (сто сім тисяч сто одна грн 10 коп.).

10. Обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

11. Орендна плата за землю вноситься Орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок: UA0023759, одержувач платежу: ГУК у Черк.обл./тг м.Черкаси/код бюджетної класифікації: 18010600, , банк: Казначейство України (ЕАП).

Орендар бере на себе обов`язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях.

12. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не допускається.

13. Умови цього договору про розмір орендної плати переглядаються у разі:

- зміни умов господарювання, що тягне за собою зміну цільового призначення земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- невиконання Орендодавцем обов`язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.

14. За несвоєчасне внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується неня у розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Нарахування пені здійснюється протягом усього строку прострочення сплати орендних платежів.

Умови використання земельної ділянки

15. Земельну ділянку передано під незавершений будівництвом магазин готовністю 60% (ЛІТ.Д-1).

16. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код видів цільового призначення земель - 03.07).

17. Умови збереження стану об`єкта оренди:

- Орендар у відповідності до статті 164 Земельного кодексу України здійснює раціональну організацію території, поліпшення корисних властивостей землі, захист земельної ділянки від водної та вітрової ерозії, підтоплення, забруднення відходами виробництва, хімічними і радіоактивними речовинами, від інших процесів руйнування;

- Орендар забезпечує знімання, використання і збереження родючого шару ґрунту при проведенні робіт, пов`язаних із порушенням земель.

Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду

18. Передача земельної ділянки в оренду здійснена з розробленням документації із землеустрою.

Організація розроблення документації із землеустрою і витрати, пов`язані з цим, покладаються на орендарів.

19. Інші умови надання земельної ділянки в оренду: відсутні.

20. Передача земельної ділянки орендарям здійснюється з моменту державної реєстрації права оренди.

Умови повернення земельної ділянки

21. Після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У випадку, коли з вини Орендаря земельна ділянка буде деградована, виснажена, що призведе до погіршення її якості, у тому числі техногенного забруднення, Орендар у встановленому законодавством порядку відшкодовує збитки у повному обсязі.

22. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

23. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, відшкодуванню не підлягають.

24. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

- фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

- доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов договору.

25. Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

Обмеження (обтяження) щодо використання

земельної ділянки

26. Орендодавець стверджує, що на момент укладання цього договору земельна ділянка не відчужена будь-яким способом, не знаходиться у заставі, під арештом, не є предметом судового розгляду, не передана у користування, не обмежена будь-якими правами інших фізичних, юридичних осіб або будь-яким іншим чином.

Обов`язковими для діяльності Орендаря є наступні обмеження:

- Орендар зобов`язаний забезпечити вільний доступ для ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться у межах наданої в оренду земельної ділянки.

На земельну ділянку наявні містобудівні обмеження:

- реалізація містобудівної документації на частині земельної ділянки (орієнтовно 17% територія зелених насаджень загального користування);

- охоронна зона навколо інженерних комунікацій;

- сервітут на право вільного проходу, проїзду;

- максимальна висота забудови - 16,25 м.

27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

Інші права та обов`язки сторін

28. Орендодавець має право вимагати від Орендаря:

а) використання земельної ділянки за цільовим призначенням та згідно з умовами надання, визначеними в договорі;

б) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів;

в) своєчасного і повного внесення орендної плати;

г) припинення або розірвання договору в разі порушення земельного законодавства та умов договору, допущених Орендарем, виникнення необхідності відведення земельної ділянки для інших цілей згідно з генеральним планом розвитку міста, у випадку несплати (несвоєчасної сплати) орендних платежів, тобто прострочення будь-якого орендного платежу протягом трьох і більше місяців підряд.

29. Орендодавець зобов`язаний:

а) передати у користування Орендарю земельну ділянку у стані, придатному для використання за цільовим призначенням, визначеним в умовах цього договору:

б) не вчиняти дій, які перешкоджали б Орендарю користуватися земельною ділянкою;

в) у разі дострокового припинення або розірвання договору за ініціативою Орендодавця компенсувати витрати, понесені Орендарем на освоєння території;

г) попередити про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку.

30. Орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

31. Орендар зобов`язаний:

а) приступити до використання земельної ділянки з моменту державної реєстрації права оренди;

б) своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату;

в) виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження та обтяження в обсязі, передбаченому цим договором;

г) у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю;

д) у разі відмови від поновлення договору, Орендар зобов`язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан.

е) не утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до Орендодавця (стаття 34 Закону України «Про оренду землі»);

є) забезпечити освітлення, озеленення та прибирання прилеглої території згідно з правилами благоустрою м. Черкаси, а також розробити проект озеленення та благоустрою земельної ділянки (включаючи прилеглу територію);

ж) у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди надати копію договору відповідному органу доходів і зборів та департаменту фінансової політики Черкаської міської ради.

Ризик випадкового знищення або пошкодження

об`єкта оренди чи його частини

32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе Орендар.

Страхування об`єкта оренди

33. Згідно з цим договором об`єкт оренди може бути застрахований за бажанням однієї із сторін.

34. У випадках, передбачених пунктом 33 цього договору, страхування об`єкта здійснює Орендар.

35. Сторони домовились про те, що у разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.

Зміна умов договору і припинення його дії

36. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

37. Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено, але не раніше моменту державної реєстрації припинення права оренди;

- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря.

Дія договору припиняється шляхом викладення його в новій редакції в разі зменшення площі орендованої земельної ділянки на площу, зазначену в договорі, який передбачає набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

38. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У разі розірвання договору оренди з ініціативи Орендаря Орендодавець має право на отримання орендної плати на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням Орендодавцем договірних зобов`язань.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду в разі:

- систематичної несплати орендної плати (протягом трьох і більше місяців підряд) або внесення її в неповному обсязі (протягом трьох і більше місяців підряд);

- недотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил.

40. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідальність сторін за невиконання або

неналежне виконання договору

41. За порушення умов договору та земельного законодавства сторони несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність згідно з законодавством України.

42. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду

права оренди земельної ділянки

43. Право на оренду земельної ділянки комунальної власності не може бути відчужено її Орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Прикінцеві положення

44. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря.

Реквізити сторін

Орендодавець

ЧЕРКАСЬКА МІСЬКА РАДА, в особі секретаря міської ради Тренкіна Юрія Васильовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та рішення Черкаської міської ради від 19.05.2022 № 24-13

Місцезнаходження: 18000, м. Черкаси, вул. Байди Вишневенького, 36 Ідентифікаційний код: 25212542

Орендар

ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЧЕРКАСИМАКБУД», в особі керівника Маковського Петра Михайловича, який діє на підставі статуту

Місцезнаходження

18024, м. Черкаси, проспект Перемоги, буд. 70

Ідентифікаційний код:

44852178.

Стягнути з Черкаської міської ради (18000, м. Черкаси, вул. Байди Вишневенького, 36, ідентифікаційний код: 25212542) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Черкасимакбуд» (18024, м. Черкаси, проспект Перемоги, буд. 70, ідентифікаційний код: 44852178) 3028,00 грн витрат зі сплати судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту рішення.

Повне рішення складене та підписане 26 червня 2024 року.

Суддя О.В. Чевгуз