ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/2725/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Принцевської Н.М.;

суддів: Діброви Г.І.; Ярош А.І.;

(Південно-західний апеляційний господарський суд, м.Одеса, пр-т Шевченка,29)

Секретар судового засідання (за дорученням головуючого судді): Соловйова Д.В.;

За участю представників сторін:

Від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Курлович О.О.;

Від Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс не з`явився;

розглянувши апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 (повний текст складено та підписано 29.02.2024)

по справі №916/2725/23

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс

про стягнення, розірвання договору та виселення,

(суддя першої інстанції: Бездоля Ю.С., дата та місце ухвалення рішення: 07.02.2024 року, Господарський суд Одеської області, м.Одеса, проспект Шевченка, 29),

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс, в якому просив суд:

- стягнути з Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 74428,09 грн.;

- розірвати договір оренди від 20.05.2011 №02-к/11, укладений між орендарем - Громадською організацією Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс та орендодавцем - Відділом освіти Київської райадміністрації Одеської міської ради (нині - Департамент комунальної власності Одеської міської ради);

- виселити Громадську організацію Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс з нежилих приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 277,30 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Олександра Невського, буд. 42/2А на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказав на істотне порушення відповідачем умов договору оренди - систематичне своєчасне невнесення орендної плати, що на думку позивача, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції в судовому засіданні 07.02.2024 судом у протокольній формі задоволено заяву позивача за вх.№45324/23 від 14.12.2023 та частково задоволено заяву відповідача за вх.№2158/24 від 18.01.2024 про закриття провадження в частині позовних вимог про стягнення та закрито провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення у зв`язку з відсутністю предмета спору в цій частині, оскільки матеріалами справи підтверджується сплата відповідачем заявленої до стягнення суми. Таким чином, на розгляді суду залишились позовні вимоги про розірвання договору та виселення.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено повністю.

В оскаржуваному рішенні місцевий господарський суд, проаналізувавши наявні матеріали справи, умови договору оренди нерухомого майна, поведінку учасників договору в частині виконання взятих на себе зобов`язань, враховуючи усунення порушення з боку орендаря (відповідача) та сплату заборгованості з орендної плати, дійшов висновку про недоведення позивачем співмірності допущеного відповідачем порушення, з урахуванням ступеню його виконання та тривалості орендних правовідносин, в умовах триваючої військової агресії рф, з наслідками, про які просить позивач.

На переконання суду, вимоги позивача про розірвання договору та виселення відповідача є недоведеними та не підлягають задоволенню. Одночасно господарським судом прийнято до уваги інтереси всіх учасників договору оренди, серед яких в інтересах орендодавця майна є продовжувати отримувати орендну плату за вказане майно, а в інтересах орендаря є, зокрема, забезпечувати сталу роботу підприємства та продовжувати орендувати майно, істотного порушення, при якому наразі завдана шкода перешкоджає стороні орендодавця отримувати те, на що був розрахунок при укладенні договору, судом першої інстанції не встановлено.

З урахуванням викладеного, місцевий господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача про розірвання договору оренди від 20.05.2011 №02-к/11 та виселення.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 скасувати та прийняти нове про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Так, Департамент не погоджується з висновками місцевого господарського суду, вважає, що оскаржуване рішення прийнято з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню.

Позивач звертає увагу, що законодавець визначає однією з істотних умов договору оренди комунального майна орендну плату, у зв`язку з чим основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору оренди об`єкта комунальної форми власності.

Апелянт вказує, що з матеріалів справи вбачається та не заперечується відповідачем, що протягом трьох років поспіль, а саме: з січня 2021 року по травень 2023 року відповідач взагалі не сплачував орендну плату за вказаним договором, що свідчить про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди у зв`язку з істотним порушенням його умов.

Також заявник апеляційної скарги зазначає, що сплата відповідачем заборгованості після відкриття провадження у справі, не може виправдовувати бездіяльність останнього, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення оплат за договором оренди.

Крім того, з огляду на достатність підстав для припинення договірних відносин між сторонами, у зв`язку з розірванням договору оренди комунального майна, а також беручи до уваги відсутність в матеріалах справи доказів наявності інших правових підстав використання спірного майна відповідачем, апелянт вважає обґрунтованими позовні вимоги про виселення Громадської організації приміщень позивача.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.03.2024 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 до надходження матеріалів справи з суду першої інстанції; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/2725/23.

25.03.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшло клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 8052 грн.

27.03.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/2725/23.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 призначено розгляд апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 на: 10.06.2024 року о 11-30 год.

В судовому засіданні представник Департаменту підтримав доводи та вимоги, викладені ним в апеляційній скарзі, просив рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове про задоволення позовних вимог.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, не повідомивши суд про причини неявки, про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).

Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представника відповідача, за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.05.2011 між Відділом освіти Київської райадміністрації Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №02-к/11, за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування приміщення ОНВК Гармонія, загальною площею 288,60 кв.м, у т.ч. 225,40 кв.м - погодинно, 24,80 кв.м - постійно та 38,40 кв.м - спільно, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Ол. Невського, 43/2а (далі об`єкт оренди).

Згідно з п.1.3 Договору термін дії договору оренди: до 30.04.2012.

За умовами п.п. 2.2, 2.3 Договору за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, відповідно до розрахунків, приведених у додатках 1/1, 1/2, 1/3 до договору, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 5732 (п?ять тисяч сімсот тридцять дві) гривні 38 копійок (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць; розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України; податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства; орендар зобов`язаний вносити орендну плату, відшкодування комунальних послуг та повернення експлуатаційних витрат щомісячно до 25 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.5.3 Договору у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди; також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України; у разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

У Додатковій угоді від 07.12.2012 до Договору №02-к/11 сторони, зокрема, продовжили термін дії Договору оренди до 30.04.2013.

У Додатковій угоді від 27.09.2013 до Договору №02-к/11 сторони, зокрема, продовжили термін дії Договору оренди до 30.04.2014.

У Додатковій угоді від 01.10.2013 до Договору №02-к/11 сторони внесли зміни до п.2.3 Договору, шляхом викладення його в наступній редакції: орендар зобов`язаний вносити орендну плату, відшкодування комунальних послуг, ПЕВ щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Додатковою угодою №12 від 13.06.2014 до Договору №02-к/11 сторони, зокрема, продовжили термін дії Договору оренди до 30.04.2015.

Додатковою угодою №16 від 15.05.2015 до Договору №02-к/11 сторони, зокрема, продовжили термін дії Договору оренди до 30.04.2016.

Додатковою угодою №1/2016 від 10.05.2016 до Договору №02-к/11 сторони, зокрема, продовжили термін дії Договору оренди до 30.04.2018.

Додатковим договором №8 від 12.06.2018 до Договору №02-к/11, зокрема, змінено назву орендодавця на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Додатковим договором №12 від 18.08.2020 до договору №02-к/11 сторонами, зокрема, визначено, що: за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату наступним чином: з 01.06.2020 по 31.08.2020 - в розмірі 258,41 грн., що розрахована станом на 01.06.2020 та є базовою ставкою орендної плати за місяць; з 01.09.2020 - в розмірі 632,76 грн., що розрахована станом на 01.08.2020 та є базовою ставкою орендної плати за місяць; з 01.01.2021 - в розмірі 4089,99 грн., що розрахована станом на 01.08.2020 та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

В матеріалах справи наявний розрахунок заборгованості з орендної плати за період січень 2021 року - травень 2023 року, яка за розрахунком складає 74428,09 грн. Окрім того, в матеріалах справи наявні платіжні інструкції про сплату відповідачем заявлених до стягнення сум.

Неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди стало підставою для звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом про стягнення, розірвання договору та виселення.

Під час розгляду справи №916/2725/23 судом закрито провадження у справі за позовними вимогами про стягнення у зв`язку з відсутністю предмета спору; таким чином, на розгляді суду залишились позовні вимоги про розірвання договору та виселення.

Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.

Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що склалися апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Дослідивши зміст укладеного між позивачем та відповідачем договору, суд дійшов висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

Частиною 1 та 3 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до норм ч. ч. 1, 2 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Згідно з ч. 3 ст. 283 Господарського кодексу України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Частиною 2 статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Так, в обґрунтування позовної вимоги про розірвання договору позивач підкреслив, що відповідачем систематично, істотно порушуються вимоги договору, зокрема у зв`язку з невнесенням орендної плати за орендоване майно.

Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно з ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Як вказав позивач, орендар систематично порушує умови договору в частині своєчасного внесення орендної плати, розмір заборгованості складає істотну суму, а також орендарем не виконуються та такі порушення Договору, на переконання позивача, є істотними.

Водночас відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, на яку посилається позивач при обґрунтуванні позовних вимог, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина третя статті 760 ЦК України).

Так, на момент укладення договору оренди діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" 1992 року у відповідній редакції.

03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-IX в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

При цьому за загальним правилом, передбаченим частиною 1 статті 5 Цивільного кодексу України, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (аналогічний висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).

Враховуючи набрання чинності новим Законом № 157-IX, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.

Вказане не суперечить принципу "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori), передбаченому частиною 3 статті 5 Цивільного кодексу України, згідно з якою у разі якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Так, відповідно до частини 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Разом з тим, частиною 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Аналогічні положення передбачені ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що набрав чинності з 01.02.2020 підстави розірвання договору оренди були викладені також у частині третій статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який діяв на момент укладення спірного договору.

Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10.12.2009 у справі N 1-46/2009).

Відповідно до п.5.3 укладеного між сторонами договору у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об?єкта оренди; також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, пердбаченому цим договором та законодавством України; у разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

За наведеного, на переконання колегії суддів, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди за обставин систематичного невнесення орендної плати, в сукупності із Законом України "Про оренду державного та комунального майна", враховуючи умови договору оренди, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Отже, застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.

Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 925/421/21.

З огляду на вищевикладене, судова колегія вважає помилковими висновки місцевого господарського суду щодо усунення порушення з боку орендаря (відповідача) та сплату заборгованості з орендної плати після відкриття провадження у справі та відсутності підстав для розірвання договору оренди.

Погашення заборгованості лише після відкриття провадження у цій справі, а також систематична несплата орендної плати у визначені строки, на думку колегії суддів, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна.

Тому суд першої інстанції дійшов передчасного висновку, що несплата орендної плати протягом трьох місяців поспіль не є істотним порушенням договору.

Натомість судова колегія враховує ту обставину, що відповідачем систематично протягом 3-х років поспіль не сплачувалася орендна плата, і після погашення боргу у розмірі, заявленому Департаментом, відповідач продовжує допускати прострочення внесення орендних платежів.

У постанові від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, Верховний Суд висловив правову позицію про те, що право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору. У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Також, у постанові від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, Верховний Суд зазначав, що підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтями 782, 783 Цивільного кодексу України, або договором оренди.

За наведеного колегія суддів зауважує, що у розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та звільнення нежитлового приміщення, шляхом виселення та передання його наймодавцеві.

Тому колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову у частині розірвання договору оренди комунального майна та його звільнення, у зв`язку із чим допустив порушення норм матеріального права, навіть незважаючи на оплату орендної заборгованості після відкриття провадження у даній справі.

Відповідно до п. 2 ч.1 ст.275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із п. 4 ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, знайшли своє підтвердження в суді апеляційної інстанції, відповідно така апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

За таких обставин, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 07.02.2024 по справі №916/2725/23 скасувати.

Задовольнити позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс про розірвання договору оренди та виселення.

Розірвати Договір оренди від 20.05.2011 №02-к/11, укладений між орендарем - Громадською організацією Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс та орендодавцем - Відділом освіти Київської райадміністрації Одеської міської ради (Департамент комунальної власності Одеської міської ради);

Виселити Громадську організацію Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс з нежилих приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 277,30 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Олександра Невського, буд. 42/2А на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Стягнути з Громадської організації Центр сприяння здоров`ю Енергія плюс (65088, м.Одеса, вул. Олександра Невського, буд.42/2А, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5368,00 грн., а також судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 8052,00 грн.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 13.06.2024 року.

Головуюча суддя: Н.М. Принцевська

Судді: Г.І. Діброва

А.І. Ярош