ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"14" травня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/5775/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Шаратова Ю.А.

при секретарі судового засідання Кастровій М.С.

розглянувши справу за позовом Управління обласної ради з майнових відносин (65032, м. Одеса, проспект Шевченка, 4, ) до Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» (65045, м. Одеса, вул. Троїцька, 43, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації (65107, м. Одеса, вул. Канатна, 83, ).

про розірвання Договору оренди майна від 13.06.2019 та стягнення штрафу в розмірі 18 400,57 грн.

Представники:

Від позивача - Фортуна Є.О. (в порядку самопредставництва юридичної особи);

Від відповідача - Паук А.І. (ордер від 25.01.2024 серія ВН № 1326852), Яцук В.П. (ордер від 09.02.2024 серія АІ № 1546244);

Від третьої особи - не з`явився.

Суть спору:

Управління обласної ради з майнових відносин (далі - Позивач, Управління) звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» (далі - Відповідач, Товариство) з вимогами:

- про розірвання договору оренди майна нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 43 та складається з: літ. «А» - нежитлова будівля-пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, літ. «С» - гараж, І, III-мостіння, загальною площею 2779,20 кв.м укладеного 13 червня 2019 року, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. 13 червня 2019 року та зареєстрований в реєстрі за № 2494 між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Іккос» (правонаступник - Заклад культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» ();

- про стягнення з Закладу культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» () штрафу за порушення умов Договору у сумі 18 400,57 грн на користь Одеської обласної ради () та перерахування його на рахунок № UA 0025179 в Держказначейській службі України, м. Київ, МФО 820172 (юридична та поштова адреса Одеської обласної ради: просп. Шевченка, 4, м. Одеса).

Ухвалою Господарського суду Одеської від 02.01.2024 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати її за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 26.01.2023. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації.

Протокольною ухвалою від 26.01.2024 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 16.02.2024.

Підготовче засідання відкладалось протокольними ухвалами від 16.02.2024 на 04.03.2024, від 04.03.2024 на 18.03.2024.

Протокольною ухвалою від 18.03.2024 залишено без розгляду документи (докази) подані Позивачем разом із Клопотанням від 14.03.2024 (вхід. № 10911/24) у зв`язку із закінченням процесуальних строків на їх подання.

Протокольною ухвалою від 18.03.2024 закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті на 17.04.2024.

У судовому засіданні оголошувались перерви протокольними ухвалами від 17.04.2024 до 10.05.2024, від 10.05.2024 до 14.05.2024.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити їх.

Позовна вимога про розірвання договору, із посиланням на частину першу статті 526, статтю 629 Цивільного кодексу України, абзац другий частини першої статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, обґрунтована порушенням зобов`язань за Договором оренди майна від 13.06.2019 (далі - Договір від 13.06.2019).

Позивач зазначає про порушення Відповідачем умов пунктів 4.1, 5.2 Договору від 13.06.2019 щодо використання орендованого майна у відповідності до його цільового призначення (розміщення музею) та умов договору, а також передачі майна у суборенду лише за письмовою згодою орендодавця та відповідного органу культурної спадщини.

При цьому, Позивач вказує, що на підставі підпункту 4.6 пункту 4 Положення про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 26.05.2016 № 118-VII, наказу начальника Управління обласної ради з майнових відносин «Про здійснення перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради» від 09.05.2023 № 73-ОД комісією фахівців Управління здійснено візуальне обстеження майна комунальної власності, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, будинок 43.

За результатами роботи вказаної комісії складено Акт від 10.05.2023 візуального обстеження орендованих приміщень будівлі-пам`ятки за адресою: місто Одеса, вул. Троїцька, 43.

Управління зазначає, що за результатами обстеження встановлено, що на фасаді будівлі не розміщено будь-яких вивісок про те, що вона використовується як музей.

А на вході до приміщення «квіткової галереї» розташована рекламна вивіска з написом «FLOWER MUSEUM BY FLOMARKET». Також присутня інформаційна вивіска - музей квітів BY FLOMARKET із графіком роботи з 10:00 до 18:00 без вихідних та QR-код посиланням на спеціалізований магазин. За вказаним посиланням встановлено, що спеціалізований магазин займається підприємницькою діяльністю з продажу квітів. Під час огляду, на вітринах знаходилась парфумована продукція та свічки. Зокрема, в приміщенні розташоване спеціальне приміщення з температурним обладнанням для зберігання квітів.

Також на час обстеження в приміщенні картинної галереї були присутні фахівці-консультанти ФОП Ботя Катерина Вікторівна з яким ТОВ «Міжнародний культурний центр «УНІОН» укладена угода про партнерство та співпрацю.

При цьому, відповідно до Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, вид економічної діяльності ФОП Ботя К.В.: 47.76 - Роздрібна торгівля квітами, рослинами, насінням, добривами, домашніми тваринами та кормами для них у спеціалізованих магазинах (основний).

Отже, за твердженням Позивача, наявність у назві «музей квітів BY FLOMARKET» слова «музей» не відповідає як основному напрямку діяльності ФОП Ботя Катерина Вікторівна так і іншим, відповідно до Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (номер запису в ).

Управління наголошує, що Відповідач не звертався до нього з листом про погодження передачі будь-кому майна в суборенду.

Також Позивач зазначає про порушення Відповідачем умов пунктів 4.22, 5.3 Договору від 13.06.2019 щодо проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт відповідно до розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації і дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації та за наявності письмового погодження орендодавця.

При цьому, Позивач вказує, що при візуальному обстеженні майна комісією встановлено виконання ремонтних робіт, перелік яких наведений в позовній заяві та Акті від 10.05.2023.

Управління наголошує, що Відповідач не звертався до нього за погодженням про проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт.

Окрім того, Управління зазначає, що листом від 15.05.2023 № 05/1529/23 звернулось до Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації з метою вжиття заходів реагування задокументованих порушень умов виконання договору, що викладені у Акті комісії від 10.05.2023, а також отримання відповіді стосовно надання дозволу на виконання орендарем ремонтно-реставраційних робіт.

А листом від 30.05.2023 № 1551/01-33/2-23/4320 Департамент повідомив Позивача, що 19.05.2023 його спеціалістами проведено огляд майна та встановлено факт проведення ремонтно-реставраційних робіт.

Позивач окремо зазначає, що в порушення вимог статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III та Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306, Відповідачу не було погоджено науково-проектну документацію та не надавався дозвіл на проведення робіт в будівлі-пам`ятці по вул. Троїцькій, 43 у м. Одеса.

Управління посилається на Висновок від 22.05.2023 про вплив виконаних робіт у приміщеннях нежитлової будівлі (Літер А), на технічний стан та предмет охорони будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення, розташованої за адресою: м. Одеса, вулиця Троїцька № 43, складений ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К» на замовлення Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон».

При цьому звертає увагу, що у цьому Висновку вказано, що у період з 2022 по травень 2023 року для утримання пам`ятки в належному технічному стані, а також на підставі пунктів 5, 11 Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306 без втручання у несущі конструкції та предмет охорони, які мають архітектурну, історичну, художню та інші цінності в рамках технічного обслуговування Замовником (Заклад культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон») проведено комплекс робіт в приміщеннях орендованої будівлі. На момент проведення цього обстеження вищезазначені роботи завершені.

Також Позивач зазначає про порушення Відповідачем умов пунктів 4.13, 4.14 Договору від 13.06.2019 щодо виконання обов`язку з повідомлення орендодавця про реорганізацію орендаря та зміну його реквізитів у десятиденний термін.

При цьому, зазначає, що з відкритих джерел інформації в Інтернеті йому стало відомо, що 08.08.2022 ТОВ «Фірма «Іккос» змінило назву на Товариство з обмеженою відповідальністю заклад культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон». 30.03.2023 назву Відповідача було знову змінено на ТОВ «Фірма «Іккос».

А 11.05.2023 назву Відповідача знову було змінено на Заклад культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон».

Управління стверджує, що жодних повідомлень щодо вищезазначених змін у назві орендаря на його адресу не надходило. І лише 03.05.2023 на електрону пошту Управління надійшов лист від Відповідача (без номеру), з якого стало відомо, що ТОВ «Фірма Іккос» перетворено шляхом зміни організаційно-правової форми в Заклад культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю, а також змінилась назва на «Міжнародний культурний центр «Уніон».

Позовна вимога про стягнення штрафу, із посиланням на частину першу статі 549, пункт 3 частини першої статті 611, частину першу статті 624 Цивільного кодексу України, статтю 216, частину першу статті 230 Господарського кодексу України, статтю 26 «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, пункт 4.1 Договору від 13.06.2019, обґрунтована використанням орендованого майна не за його цільовим призначенням.

Суму штрафу Позивач розраховує у розмірі 20 % від суми орендної плати, що встановлена у пункті 3.1 договору з урахуванням індексу інфляції на час сплати, а саме: 92 002,87 грн. (ставка станом на серпень 2023 року) Х 20 / 100 = 18 400,57 грн.

У Відповіді на відзив від 01.03.2024 (вхід. № 8792/24) Позивач заперечує проти доводу Відповідача про те, що Акт візуального обстеження від 10.05.2023 не відповідає критеріям належності та допустимості. Зазначає, що це твердження є безпідставним, оскільки пунктом 7.1 Договору від 13.06.2019 визначено, що орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акту обстеження.

Позивач наголошує, що Відповідач був ознайомлений з наказом Управління «Про здійснення перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради» від 09.05.2023 № 73-ОД, про свідчать відповідні підписи Орендаря - ОСОБА_1 та юриста Самодурової Тетяни.

А пунктом 3 цього наказу від 09.05.2023 № 73-ОД передбачено оформлення акту за результатами перевірки. Однак, Відповідач не звертався на адресу Управління щодо ознайомлення з актом візуального обстеження. При цьому, Управління звертає увагу, що ані законодавством ані Договором від 13.06.2019 не передбачено обов`язку з надсилання орендарю Акта візуального обстеження.

Також, Позивач зазначає, що Акт візуального обстеження не є розпорядчим документом, а представляє собою висновок уповноваженої комісії щодо стану об`єкту оренди. Такий висновок використовується для оцінки діяльності чи бездіяльності орендаря при користуванні об`єктом оренди. А складання акту візуального обстеження не потребує наявності вищої чи спеціальної освіти у членів комісії, оскільки жодним нормативно-правовим актом України це не регламентується.

Позивач зазначає, що Акт візуального обстеження від 10.05.2023 і Висновок від 22.05.2023, складений ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К», підтверджують виконання ремонтно-реставраційних робіт Відповідачем, що є порушенням пункту 4.22 Договору від 13.06.2019, норм статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», частини першої статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та є підставою для розірвання договору оренди майна.

Управління звертає увагу на існування іншої редакції Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, укладеної між Відповідачем та ФОП Ботя К.В. Відповідно до пункту 1.3 якої, проект створюється для отримання економічної вигоди, а кошти, одержані від діяльності проекту, будуть розподілені на умовах, визначених даною Угодою.

Також, зазначена Угода про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 містить пункт 4.4, відповідно до якого, при реалізації будь-яких експонатів, Партнер2 (ФОП Ботя К.В.) зобов`язаний виплатити Партнеру1 10 (десять) % від реалізованих товарів.

Окрім того, Позивач вказує на відмінність змісту пункту 4.1 різних редакцій Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022.

З огляду на наведене, Позивач стверджує, що Відповідач надав у приховану суборенду частину орендованого майна без відповідного погодження з Управлінням та Департаментом, що є порушенням пунктів 5.1 та 5.2 Договору від 13.06.2019, статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та є підставою для розірвання договору оренди майна.

Представники відповідача у судовому засіданні заперечували проти позову, просили відмовити у його задоволенні.

У Відзиві від 30.03.2023 (вхід. від 03.04.2023 № 10678/23/22) Відповідач наголошує, що він використовує майно орендоване за Договором від 13.06.2019 за його цільовим призначенням, а саме, з метою розміщення музею.

Товариство зазначає, що основним видом його економічної діяльності є функціонування музеїв (91.02), що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Відповідач вказує, що наказом ТОВ «ФІРМА «ІККОС» «Про організацію музею» від 01.02.2022 № 3 визначено провести перемовини з митцями щодо створення на базі музейно-виставкової галереї з творами мистецтва та підготувати відповідні проекти договорів.

А наказом ТОВ «ФІРМА «ІККОС» «Про організацію музею» від 01.02.2022 № 3/1 визначено провести перемовини з зацікавленими особами щодо створення на базі Товариства музею квітів, музею тютюну та музею вина й виноробної продукції та підготувати відповідні проекти договорів.

Окрім цього, Товариство наголошує, що згідно із його Статутом основним завданням Закладу культури є реалізація політики у сферах культури, охорони культурної спадщини, а також у сфері міжнаціональних відносин, релігії та захисту прав національних меншин.

Також Відповідач зазначає, що він належним чином виконує умови Договору від 13.06.2019, а саме:

- своєчасно та у повному обсязі вносить орендну плату;

- виконано умови підпункту 4.6.1 пункту 4.6 договору та складено Декларацію № 51-134 відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки;

- виконано пункти 4.8, 4.9 договору оренди та укладено договори добровільного страхування майна від 03.07.2019 № 0111 Д/М/ом з ПрАТ СК «ТЕКОМ», від 25.06.2020 № УА 221711 та від 29.06.2021 № УА 247240 з АТ «Страхова компанія «Країна» від 30.06.2022 № 1070нп2о і від 01.06.2023 № 1257ип3о з ПрАТ «Страхова компанія «ARX»;

- виконано пункт 4.15 договору оренди та укладено Охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306;

- виконує пункти 4.2, 4.16 договору оренди та пункти 5, 11 охоронного договору, зокрема, вживає усіх залежних від нього дій і заходів щодо підтримки орендованого майна у справному стані, захищає його від пошкоджень, руйнувань та знищень, утримує майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані, а також забезпечує збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини», охоронного договору та вимог чинного законодавств України.

Товариство зазначає, що у приміщенні Міжнародного культурного центру «УНІОН» проводяться культурні заходи, літературні вечори, благодійні заходи, виставки, конференції. Відповідач отримує низку подяк (листів) за допомогу в організації заходів та розвитку культури, копії яких додано до відзиву на позовну заяву.

Відповідач наголошує, що Акт від 10.05.2023 візуального обстеження орендованих приміщень будівлі-пам`ятки за адресою: місто Одеса, вул. Троїцька, 43, не відповідає критеріям належності та допустимості.

При цьому, Товариство зазначає, що жоден нормативно-правовий акт, зокрема, пункти 4.6, 5.8 Положення про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 26.05.2016 № 118-VII, на які посилається Позивач, не наділяють посадових осіб Управління повноваженнями щодо підтвердження шляхом візуального обстеження фактів здійснення чи не здійснення капітального ремонту, реставрації, реконструкції, пристосування тощо будівлі-пам`ятки, що є об`єктом оренди.

Не наділяє такими повноваженнями посадових осіб Управління й абзац 2 пункту 6 рішення Одеської обласної ради «Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада» від 22.09.2006 № 73-У, на який наявне посилання у наказі начальника Управління обласної ради з майнових відносин від 09.05.2023 № 73-ОД, на підставі якого Позивачем здійснювалась перевірка.

А сам наказ начальника Управління обласної ради з майнових відносин від 09.05.2023 № 73-ОД стосується лише створення комісії та затвердження її складу. Однак не визначає повноваження комісії, що, на думку Відповідача, свідчить про те, що проведення контролю нормативно не врегульоване, тобто є непрозорим і незрозумілим для орендаря, і, відповідно, надає Позивачу, як суб`єкту владних повноважень, та його посадовим особам необмежені права при проведенні перевірок та формуванні необґрунтованих актів.

Отже, за твердженням Відповідача, комісія Управління в порушення норм частини другої статті 19 Конституції України діяла не в межах своїх повноважень, а тому не могла самостійно встановити факт проведення в орендованому приміщенні капітального ремонту, реставрації, реконструкції, пристосування тощо. А відтак, Акт візуального обстеження від 10.05.2023 є неналежним та недопустимим доказом і не підтверджує інформацію відображену у позовній заяві. А жодних інших доказів, які б підтверджували виконання будь-яких ремонтно-реставраційних робіт, в обґрунтування своїх позовних вимог Позивачем не надано.

Окремо Відповідач вказує на відсутність будь-яких доказів (документів), які б підтверджували кваліфікацію та освіту осіб, які входять до складу комісії. У зв`язку з чим не вбачається за можливе встановити і перевірити компетенцію членів комісії, їх обов`язки, знання, навички і досвід встановлення шляхом візуального огляду фактів проведення саме реставрації, капітального ремонту, пристосування і реконструкції, тобто будівельних (ремонтних) робіт з їх відповідним поділом.

Окрім того, Відповідач наголошує, що Позивач не забезпечив обґрунтованості, відкритості, справедливості, неупередженості, об`єктивності, права особи на участь у процесі складання Акту візуального обстеження від 10.05.2023, як результату контролю за виконанням умов договору оренди, що свідчить про порушення принципу належного урядування, а також порушив такі засади договірних відносин як добросовісність та справедливість.

При цьому, Відповідач зазначає, що Позивач не звертався до нього, зокрема, в порядку та на підставі пункту 4.7 Договору від 13.06.2019, щодо отримання документів, які стосуються усіх питань використання орендованого майна, з метою перевірки допущення або недопущення порушень умов договору та які б підтверджували обставини викладені у Акті візуального обстеження від 10.05.2023.

Товариство вважає, що пункти 4.7 (надання документів на звернення орендодавця) та 7.1 (право контролю орендованого майна) Договору від 13.06.2019 є пов`язаними між собою (обов`язок орендаря і право орендодавця), оскільки стосуються одного й того ж контролю, та повинні застосовуватись у взаємозв`язку, з метою забезпечення засад справедливості, розумності і добросовісності у договірних зобов`язаннях, які визначені частиною третьою статті 509 Цивільного кодексу України.

Отже, за твердженням Відповідача, Управління сформувало висновки і відобразило їх в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 на підставі власної думки і суб`єктивних припущень, а не на основі документів.

Крім того, Відповідач зазначає, що Акт візуального обстеження від 10.05.2023 не складався у присутності його представників. При цьому стверджує, що посадові особи Управління дійсно приходили 10.05.2023 за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43. Проте, зазначений акт в момент обстеження та після його завершення на місці його здійснення не складався, що підтверджується відсутністю будь-якої відмітки про вручення акта (його копії) саме 10.05.2023.

А в подальшому, Позивач не надіслав (не вручив) Акт візуального обстеження від 10.05.2023 представникам Відповідача, що призвело до неможливості Товариству надати свої зауваження до нього. Відповідач стверджує, що зі змістом цього акта він ознайомився лише 24.01.2024, в день коли отримав примірник позовної заяви в ІТС «Електронний суд», тобто через майже дев`ять місяців після дати складання зазначеної в акті.

Відповідач заперечує проти доводу Позивача про укладення договору суборенди з ФОП Ботя К.В. без отримання згоди орендодавця та використання майна не за цільовим призначенням. Товариство наголошує, що ця інформація не відповідає дійсності та не підтверджується жодним допустимим доказом.

Товариство зазначає, що між ним та ФОП Ботя К.В. укладено Угоду про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, відповідно до пунктів 4.1, 4.2 якої Відповідач (Партнер1) забезпечує розміщення і функціонування музею квітів та сувенірної крамниці в приміщенні, а підприємець (Партнер2) забезпечує тематичне наповнення музею згідно затвердженого між сторонами проекту і проводить презентацію проекту музею та навчання для співробітників.

Відповідач наголошує, що укладення такої угоди про партнерство і співпрацю відповідає нормам частин першої, другої статті 9 Закону України «Про культуру» від 14.12.2010 № 2778-VI, статті 1, частини другої статті 2 Закону України «Про музеї та музейну справу» від 29.06.1995 № 249/95-ВР.

При цьому, із посилання на частину першу статті 759, частину першу статті 762, частину першу статті 765, частину третю статті 774 Цивільного кодексу України, Відповідач зазначає про відсутність в Угоді про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 ознак договору найму (оренди): надання наймодавцем наймачеві майна у володіння і користування; на певний строк; за плату. А навпаки, умови цієї Угоди свідчать про те, що майно використовується виключно Відповідачем і не передавалося у володіння та користування ФОП Ботя К.В., яка лише наповнює музей квітів, який створений Товариством, експонатами (квітами, композиціями тощо), не сплачуючи жодної плати.

Відповідач окремо зазначає, що ФОП Ботя К.В. здійснює господарську діяльність з продажу квітів за адресою: м. Одеса. Італійський бульвар, 5. А QR-код посилання, який розміщений на вивісці, дає можливість відвідувачам ознайомитися з інформацією про діяльність, яку здійснює ФОП Ботя К.В. за вказаною адресою квіткового магазину.

Відповідач заперечує проти доводу Позивача про порушення ним норм вимог статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, умов Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306, пунктів 4.22, 5.3 Договору від 13.06.2019 і проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт без розроблення і узгодження у встановленому порядку проектної документації, без дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини та погодження орендодавця.

При цьому, Відповідач зазначає, що він не здійснював капітальний ремонт, реставрацію, пристосування та реконструкцію майна. А на виконання обов`язків покладених на нього пунктами 4.2, 4.18 Договору від 13.06.2019, пунктів 5, 11 Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306, нормами статей 24, 25 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III щодо утримання пам`ятки в належному технічному, санітарному і протипожежному стані, захисту від пошкоджень, у період з 2022 по травень 2023 років вживав заходів з технічного обслуговування орендованого майна, без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі.

Вказані обставини, за твердженням Відповідача, підтверджуються Висновком від 22.05.2023 про вплив виконаних робіт у приміщеннях нежитлової будівлі (Літер А), на технічний стан та предмет охорони будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення, розташованої за адресою: м. Одеса, вулиця Троїцька № 43, складеним ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К». Зміст якого свідчить, що технічне обслуговування будівлі полягає у комплексі заходів щодо підтримання працездатності або справності будівлі під час використання її за цільовим призначенням.

Відповідач зазначає, що роботи, які він виконував під час обслуговування будівлі-пам`ятки, не полягали у консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонті (реставраційному), пристосуванні пам`ятки, у зв`язку з чим не складалася науково-проектна документація та відповідно не отримувався дозвіл органу охорони культурної спадщини.

При цьому, наголошує, що ним не допущено внесення змін і доповнень до будівлі-пам`ятки, забезпечено збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

Товариство вказує, що Позивачем під час візуального обстеження не встановлено та в подальшому не доведено: погіршення стану будівлі-пам`ятки; внесення змін і доповнень до будівлі-пам`ятки, які б погіршували її технічний стан, зменшували її культурно-історичну цінність чи призвели до зниження вартості; незбереження чи знищення матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо; утримання будівлі-пам`ятки в неналежному санітарному, протипожежному та технічному стані; не упорядження території пам`ятки; фактів прибудов до будівлі-пам`ятки або перероблення її іншим чином; невжиття заходів із збереження пам`ятки відповідно до вимог закону та охоронною договору.

Відповідач, вказує, що він не здійснював реставрацію, капітальний ремонт, реконструкцію або пристосування орендованої будівлі-пам`ятки у тому розумінні, в якому визначають ці поняття (види робіт) положення пунктів 3.20, 3.26 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування» і пунктів 3.7, 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво». При цьому, наголошує, що ані позовна заява, ані жоден доказ наданий Позивачем не містять переліку робіт, які б підпадали під поняття «реставрація», «пристосування», «капітальний ремонт» або ж «реконструкція». А Позивачем не доведено проведення цих робіт Відповідачем.

Окремо Відповідач зазначає, що підстави для розірвання Договору від 13.06.2019 визначені у пунктах 3.6, 4.6.2, 4.15, 7.3, серед яких не має такої підстави, як проведення ремонтних, реставраційних робіт на пам`ятці без письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини. Не містять такої підстави й норми Законів України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III та «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Натомість нормами статті 46 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III та умовами пункту 14 Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 12.07.2019 № 01-12/306 за проведення ремонтних, реставраційних, реабілітаційних робіт на пам`ятці, зміну призначення пам`ятки, її частин та елементів, здійснення написів, позначок на ній, на її території та в її охоронній зоні без письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини, передбачено притягнення до адміністративної відповідальності відповідно до закону, а також відшкодування завданих збитків на підставі розрахунків, здійснених спеціалізованими організаціями чи сертифікованими спеціалістами.

Товариство вказує на те, що спеціалістом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації проведено огляд будівлі-пам`ятки про що складено Акт огляду від 19.05.2023, в якому, зокрема, зазначено про встановлення факту проведення ремонтно-реставраційних робіт.

Однак, щодо посадових осіб Відповідача не складався протокол про адміністративне правопорушення, та їх не було притягнуто до адміністративної відповідальності за статтею 92 КУпАП за порушення вимог законодавства про охорону культурної спадщини.

Також, Відповідач зазначає, що йому не надавалися жодні розрахунки збитків, здійснені спеціалізованими організаціями чи сертифікованими спеціалістами.

Водночас Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації було видано розпорядження від 23.05.2023 № 8, яким зобов`язано Відповідача надати інформацію про замовника робіт у приміщеннях будівлі-пам`ятки та висновок про вплив виконаних робіт на технічний стан будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення.

Вказане розпорядження Відповідачем було виконано і разом із супровідним листом (вхід. від 30.06.2023) було надано департаменту запитувану інформацію.

Відповідач заперечує проти доводу Позивача про порушення ним умов пунктів 4.13, 4.14 Договору від 13.06.2019 щодо виконання обов`язку з повідомлення орендодавця про реорганізацію орендаря та зміну його реквізитів у десятиденний термін.

При цьому зазначає, що ним було підготовлено лист з інформацію щодо зміни організаційно-правової форми Відповідача шляхом перетворення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «ІККОС» на Заклад культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю. До листа було додано Виписку з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Цей лист разом з додатком 12.09.2022 був надісланий на офіційну електронну адресу Позивача: , що підтверджується роздруківкою з електронної пошти.

Окрім того, Відповідач вказує на те, що умовами Договору від 13.06.2019 не передбачено такої підстави для його розірвання, як неповідомлення сторони про зміну організаційно-правової форми.

У Запереченнях на відповідь на відзив від 17.05.2023 (вхід. від 18.05.2023 № 16501/23) Відповідач не погоджується з доводом Позивача про те, що складений ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К» Висновок від 22.05.2023 підтверджує виконання ремонтно-реставраційних робіт. При цьому наголошує, що у вказаному висновку не встановлено факту проведення Товариством капітального ремонту, реставрації, пристосування, реконструкції будівлі. А у вказаному висновку зафіксовані лише роботи з технічного обслуговування майна.

Відповідач звертає увагу, що у Висновку від 22.05.2023 зазначено, що за час дії договору оренди технічний стан будівлі-пам`ятки не погіршився, діяльність і обслуговування Товариством будівлі-пам`ятки не призвело до зміни чи втрати предмета охорони та історико-художної цінності. Відповідачем забезпечено збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

Щодо існування двох різних примірників Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, укладеної з ФОП Ботя К.В., Відповідач зазначає, що дійсно у вересні 2022 року було укладено угоду про партнерство і співпрацю, в редакції, що надана Управлінням. Але угода про партнерство і співпрацю в той же день була переукладена в іншій редакції, з іншими умовами, у зв`язку з чим попередні домовленості та угоди з ФОП Ботя К.В. втратили чинність і не діють. З 01.09.2022 по сьогоднішній день Товариство співпрацює з ФОП Ботя К.В. на підставі Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, яка надана суду разом із відзивом, і не отримує жодних коштів за цією угодою.

При цьому, Відповідач зазначає, що Управління не зверталось до нього з будь-яким запитом щодо надання документів, які підтверджують співпрацю з ФОП Ботя К.В.

Третя особа - Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації не забезпечив явку свого повноважного представника у судове засідання. Надав Пояснення від 12.02.2024 (вхід. № 5598/24), в яких просив розглянути справу без участі його представника.

У Поясненнях від 23.01.2024 (вхід. № 2984/24) Третя особа навела доводи аналогічні доводам Позивача, що містяться у заявах по суті справи.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши представників Позивача та Відповідача, суд

в с т а н о в и в :

Обставини укладення договору оренди, охоронного договору та організації музею.

13.06.2019 між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ІККОС» (Орендар) укладено Договір оренди майна (далі - Договір від 13.06.2019) посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А., реєстровий номер 2494. /т. І а.с. 26-28/.

Відповідно до пунктів 1.1, 1.3 Договору від 13.06.2019 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Троїцька, будинок 43 та складається в цілому з: літ. «А»-нежитлова будівля-пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, літ. «С» - гараж, І, III - мостіння, загальною площею 2779,20 кв.м (далі - «Майно»), балансоутримувачем яких є Орендодавець, вартість яких згідно з незалежною оцінкою від 05.04.2019 становить 29 938 612,00 грн., з метою розміщення музею.

Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. 13.06.2019, номер інформаційної довідки: 170322691, право власності Територіальних громад сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради на вказану нерухомість, станом на 13.06.2019 зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Державним реєстратором Державного підприємства «Центр обслуговування громадян», Одеська область Воробель Т.С. 30.11.2016, номер запису про право власності: 17784360.

Вищезазначена нежитлова будівля літ. «А» є пам`яткою культурної спадщини місцевого значення. Передача в оренду будівлі - пам`ятки літ. «А» здійснюється за згодою Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації згідно листа від 30.05.2019 № 01-12/2140.

Пунктом 2.1 Договору від 13.06.2019 визначено, що майно вважається наданим у користування Орендарю з часу підписання Сторонами цього Договору та акта приймання передачі майна з урахуванням умов даного Договору та чинного законодавства України.

Орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - березень 2019 року - 50 346,77 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - червень 2019 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за квітень - червень 2019 року, після їх повідомлення Держкомстатом. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (пункт 3.1 Договору від 13.06.2019).

Пунктом 4.1 Договору від 13.06.2019 встановлено, що Орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього Договору, своєчасно і в повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату та кошти, вказані в п. 3.4 Договору. Якщо Орендар використовує майно не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право розірвати Договір без згоди Орендаря. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричинені цим збитки та сплатити штраф у розмірі 20 % орендної плати, що встановлена у п.3.1 Договору з урахуванням індексу інфляції на час сплати.

Орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, захищати його від пошкодження, руйнування та/або знищення, самостійно та за власний рахунок здійснювати його поточний ремонт, реставрацію тощо, а також утримувати Майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані. Орендар забезпечує збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини», охоронного договору та вимог чинного законодавства України. У разі припинення Договору за будь-яких обставин Орендар повинен негайно повернути майно Орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду. У разі порушення строку повернення майна Орендар несе ризик випадкового знищення або пошкодження цього майна та сплачує Орендодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном за весь час прострочення (пункт 4.2 Договору від 13.06.2019).

Якщо Орендодавець встановить, що Орендар порушив це зобов`язання, передбачене п. 4.2 цього Договору, та сповістить про це Орендаря, той повинен у двотижневий термін провести за свій рахунок незалежну оцінку вартості орендованого майна (пункт 4.3 Договору від 13.06.2019).

Якщо за результатами незалежної оцінки, вказаної у п. 4.3 Договору, вартість орендованого майна буде нижчою, ніж вартість, вказана у п. 1.1 Договору з урахуванням індексу інфляції, або якщо Орендар допустив загибель орендованого майна, він повинен відшкодувати Орендодавцеві спричинені цим збитки протягом тижня (пункт 4.4 Договору від 13.06.2019).

Пунктом 4.6 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендар несе всі обов`язки щодо орендованого майна, передбачені Кодексом цивільного захисту України. Орендар забезпечує дотримання санітарних, протипожежних та технічних норм щодо орендованого майна із урахуванням вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Згідно із підпунктами 4.6.1, 4.6.2 пункту 4.6 Договору від 13.06.2019 Орендар зобов`язаний здійснити процедуру подання і реєстрації декларації відповідності матеріально - технічної бази суб`єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки у Порядку затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 05.06.2013 № 440. У разі невиконання Орендарем заходів з пожежної безпеки Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору.

У пункті 4.7 Договору від 13.06.2019 визначено, що Орендар забезпечує Орендодавцеві можливість контролювати наявність, стан та напрямки використання майна, переданого в оренду, у тижневий термін з моменту звернення Орендодавця надає йому та його представникам документи, що стосуються усіх питань використання орендованого майна.

Відповідно до підпункту 4.7.1 пункту 4.7, пункту 7.1 Договору від 13.06.2019, Орендар забезпечує у будь-який час безперешкодний доступ до орендованого майна Орендодавцеві майна. Орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акта обстеження.

Пунктом 4.13 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендар зобов`язаний у разі реорганізації, приватизації чи його (Орендаря) ліквідації або порушенні справи про банкрутство у господарському суді письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін з моменту виникнення зазначених фактів та надати нотаріально посвідчені копії установчих документів, які враховують реорганізаційні процеси, а також інформацію про правонаступництво.

Згідно із пунктом 4.14 Договору від 13.06.2019, у випадку зміни юридичної адреси, поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів Орендар зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін.

Пунктами 4.15, 4.16 Договору від 13.06.2019 передбачено, шо відповідно до статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» Орендар протягом місяця з моменту укладення договору зобов`язаний оформити відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. Невиконання цього зобов`язання є підставою для розірвання цього Договору. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження об`єкта оренди відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та умов охоронного договору.

Пунктом 4.18 Договору від 13.06.2019 встановлено, що орендар несе відповідальність за нерухоме майно, що належить до орендованих приміщень пам`ятки. Орендар зобов`язаний використовувати орендовану частину пам`ятки - у зазначеній будівлі-пам`ятці виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці. Утримувати частину пам`ятки в належному санітарному, протипожежному і технічному стані. Утримувати територію пам`ятки упорядженою. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні, так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

Пунктом 4.20 Договору від 13.06.2019 встановлено обов`язок Орендаря безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за використанням правил утримання зазначеної частини пам`ятки, її території та зон охорони або для її наукового обстеження.

Орендар зобов`язаний проводити реставраційні, ремонті та інші роботи відповідно до розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації і дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації (пункт 4.22 Договору від 13.06.2019).

Відповідно до пункту 4.23 Договору від 13.06.2019, у разі самовільного проведення Орендарем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок Орендаря в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони.

У пункті 5.1 Договору від 13.06.2019 вказано, що Орендар самостійно здійснює господарську діяльність в межах, визначених статутними документами, чинним законодавством та цим Договором.

Згідно із пунктом 5.2 Договору від 13.06.2019, Орендар має право передавати за письмовою згодою Орендодавця та письмової згоди відповідного органу охорони культурної спадщини Майно в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому істотною умовою передачі в користування орендованого майна іншим особам, є забезпечення особою, якій передається майно, його збереження відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та умов охоронного договору, вказаного, у пункті 4.16. Договору.

Термін суборенди не повинен перевершувати термін дії цього Договору. Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за перший місяць суборенди та тією її частиною, що отримує Орендар, погоджується з Орендодавцем і перераховується Орендарем до обласного бюджету, різниця між нарахованою платою за кожний наступний місяць суборенди і тією її частиною, що отримує Орендар, визначається шляхом коригування різниці за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Пунктом 5.3 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендар може за рахунок власних коштів, за наявності письмового погодження Орендодавця, а також відповідного дозволу органу охорони Культурної спадщини здійснювати капітальний ремонт, реставрацію, пристосування, реконструкцію, технічне переобладнання, поліпшення тощо орендованого майна.

У разі необхідності пристосування приміщень будівлі - пам`ятки під потреби Орендаря, роботи необхідно виконувати на підставі розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації та дозволу управління охорони об`єктів культурної спадщини.

При цьому Орендар самостійно вирішує питання отримання погоджень, дозвільних та інших документів, необхідних відповідно до вимог чинного законодавства для виконання вказаних у цьому пункті робіт.

Для отримання згоди Орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна Орендар надає останньому заяву, обґрунтування необхідності здійснення таких поліпшень, відповідну проектно-кошторисну документацію, експертний висновок щодо вказаної документації та інші документи, передбачені нормативно- правовими актами.

Пунктом 7.1 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акта обстеження.

Відповідно до пункту 7.2 Договору від 13.06.2019 Орендодавець може виступати з ініціативою щодо внесення змін у цей Договір або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок його неналежного використання або невиконання умов Договору.

Пунктом 7.3 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендодавець має право вимагати розірвання цього Договору у разі нецільового використання Орендарем майна, погіршення його стану внаслідок неналежного використання та невиконання умов Договору, порушення встановлених законодавством та умовами Договору режиму використання та охорони культурної спадщини, а також у разі, якщо Орендар передав майно у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди Орендодавця та відповідного органу охорону культурної спадщини.

Згідно із пунктами 8.4, 8.6 Договору від 13.06.2019, у разі порушення Орендарем положень Закону України «Про охорону культурної спадщини», інших нормативно-правових актів, умов цього Договору щодо охорони культурної спадщини та режиму використання пам`яток культурної спадщини останній відшкодовує Орендодавцеві усі пов`язані із такими порушеннями видатки та збитки не пізніше тижневого строку з дня повідомлення про такі видатки та збитки. У випадку невиконання умов Договору Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору.

Відповідно до пунктів 9.1, 9.4, 9.9 Договору від 13.06.2019, він діє з 13.06.2019 до 13.06.2068. Дія Договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі майна, що орендується; банкрутства орендаря; достроково за згодою Сторін або за рішенням суду (господарського суду); в інших випадках, передбачених чинним законодавством України. Договір може бути розірвано на вимогу однієї з Сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою Стороною своїх зобов`язань за цим Договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством.

13.06.2019 представниками Управління обласної ради з майнових відносин і ТОВ «ФІРМА «ІККОС» складено та підписано Акт приймання-передачі майна до договору оренди майна, загальною площею 2 779,20 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А., 13 червня 2019 року, зареєстрованого в реєстрі за № 2494. /т. І а.с. 29 на звороті/.

На підставі Договору від 13.06.2019 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13.06.2019 внесено запис № 31989939 про реєстрацію іншого речового права - права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. /т. ІІ а.с. 34/.

12.07.2019 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації (Орган охорони) і Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ІККОС» (Користувач) укладено Охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 01-12/306 (далі Охоронний договір від 12.07.2019). /т. І а.с. 23-25/.

Відповідно до пункту 1 Охоронного договору від 12.07.2019 Користувач бере на себе зобов`язання щодо охорони будівлі - пам`ятки загальною площею 2 755,9 кв.м., про вул. Троїцька, 43 у м. Одесі, Будівля Товариства взаємної допомоги прикажчиків-євреїв з концертним залом «Уніон», споруджений у 1901-1902 роках за проектом арх. Ф.А. Троупянського та А.Р. Рейхенберга, в якому проходили: 6-9 грудня 1911 авторські концерти видатного композитора А. Скрябіна (1871-1915); 19 березня 1925 на літературному вечері виступали відомі поети М. Свєтлов, М. Голодний і письменник О. Югов.

Під охорону держави прийнятий рішенням Одеського виконавчого комітету від 15.08.1985 № 480 як пам`ятка архітектури та рішенням від 25.12.1984 № 652 як пам`ятка історії, занесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України наказом Міністерства культури і туризму від 20.06.2008 № 728/0/16-08, охоронний № 37-ОД.

Згідно із пунктом 2 Охоронного договору від 12.07.2019, термін його дії встановлено з моменту підписання даного договору на період до 13.06.2068.

Пунктом 5 Охоронного договору від 12.07.2019 встановлено, що Користувач несе відповідальність за рухоме і нерухоме майно, що належить до пам`ятки.

Користувач зобов`язується:

Використовувати приміщення пам`ятки загальною площею 2 755,9 кв.м. у будівлі-пам`ятці по вул. Троїцькій, 43 у м. Одесі, під розміщення музейної установи, виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці.

Здійснювати передачу у користування чи управління пам`ятку тільки після письмової згоди органу охорони.

Утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.

Утримувати територію пам`ятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам`ятці. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

Пунктом 9 Охоронного договору від 12.07.2019 встановлено обов`язок Користувача безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утримання зазначеної частини пам`ятки, її території та зон охорони або для її наукового обстеження.

У пункті 10 Охоронного договору від 12.07.2019 встановлено обов`язок Користувача негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду частині пам`ятки, і своєчасно вживати заходів для приведення частини пам`ятки в належний стан.

Користувач зобов`язується своєчасно проводити ремонт пам`ятки і роботи з упорядження території пам`ятки. Виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 13 цього договору, а у разі потреби - в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони (пункт 11 Охоронного договору від 12.07.2019).

Пунктом 12 Охоронного договору від 12.07.2019 встановлено, що Користувач зобов`язаний проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково- проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Копії матеріалів про проведення обміру та дослідження пам`ятки, а також науково-проектну документацію безоплатно передавати органу охорони в 10-денний термін після її затвердження.

Відповідно до пунктів 13, 14 Охоронного договору від 12.07.2019, у разі самовільного проведення користувачем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунути за рахунок користувача в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони. У разі невиконання користувачем вимог законодавства та умов цього договору, користувач притягується до відповідальності згідно чинного законодавства, а також зобов`язується відшкодувати завдані ним збитки на підставі розрахунків, здійснених спеціалізованими організаціями чи сертифікованими спеціалістами.

До Охоронного договору від 12.07.2019 додані: Акт технічного стану пам`ятки, у підпункті «а» пункту 1, підпункті «а» пункту 2 розділу 1, якого, зазначено, що стан зовнішніх та внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки (загальний стан) в цілому задовільний (Додаток 1); Опис архітектурно-художніх елементів пам`ятки культурної спадщини (Додаток 2); Схема розташування об`єкту (Додаток 3); Плани приміщень пам`ятки (у складі техпаспорту), (Додаток 4); Фотофіксація архітектурно-художніх елементів, які входять до складу пам`ятки культурної спадщини (Додаток 5); Копія Договору оренди майна від 13.06.2019, укладеного з Управлінням обласної ради з майнових відносин (Додаток 6); Копія Статуту ТОВ «ФІРМА «ІККОС» від 06.05.2019 № 06/19 (Додаток 7); Копія Відомостей з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України від 16.04.2019 (Додаток 8); Копії наказу про вступ на посаду директора від 11.04.2019 № 1 та протокол від 11.04.2019 (Додаток 9).

01.02.2022 директором ТОВ «ФІРМА «ІККОС» видано наказ «Про організацію музею» № 3, згідно із яким, на виконання вимог Договору оренди майна від 13.06.2019 керівник розпорядився провести перемовини з митцями щодо створення на базі товариства музейно-виставкової галереї з творами мистецтва та підготувати відповідні проекти договорів. /т. ІІ а.с. 58/.

01.02.2022 директором ТОВ «ФІРМА «ІККОС» видано наказ «Про організацію музею» № 3/1, згідно із яким, на виконання вимог Договору оренди майна від 13.06.2019 керівник розпорядився провести перемовини з зацікавленими особами щодо створення на базі товариства музею квітів, музею тютюну та музею вина й виноробної продукції, а також підготувати відповідні проекти договорів. /т. ІІ а.с. 59/.

Обставини зміни найменування Відповідача та повідомлення про це Позивача.

Як вбачається з Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 14.02.2024 щодо Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» () державним реєстратором Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області Карпенко А.А. 08.08.2022 проведено державну реєстрацію створення юридичної особи в результаті перетворення (запис номер 0000999). /т. ІІ а.с. 55-57/.

Відповідно до пункту 1.2 Статуту Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон», затвердженого рішенням засновника від 08.08.2022, товариство є правонаступником усіх прав і обов`язків Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «ІККОС». /т. ІІ а.с. 60-65/.

У матеріалах справи наявний лист Закладу культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» (без дати та номеру) на адресу усіх зацікавлених осіб, в якому звертається увага на те, що ТОВ «ФІРМА «ІККОС» було перетворено шляхом зміни організаційно-правової форми в Заклад культури у вигляді ТОВ. При перетворенні, яке відбулося, ідентифікаційний код юридичної особи залишився без змін. Також повідомлялося, що змінилася назва товариства та юридична адреса. У додатку до цього листа вказано Виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. /т. ІІ а.с. 150/.

Зі змісту електронного листа від 12.09.2022 з темою лист ТОВ ФІРМА «ІККОС» відправленого представником товариства Воронюк Тетяною з електронної адреси ІНФОРМАЦІЯ_1 , на електронну адресу Управління обласної ради з майнових відносин , у зв`язку із змінами, які відбулися з товариством, як вкладення направлені лист Відповідача та виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. /т. ІІ а.с. 151/.

Правильність вказаної електронної адреси Управлінням обласної ради з майнових відносин не заперечується.

Обставини проведення візуального огляду об`єкта оренди та виконання робіт на ньому.

09.05.2023 Управлінням обласної ради з майнових відносин видано наказ «Про здійснення перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради» № 73-ОД.

Відповідно до наказу від 09.05.2023 № 73-ОД вирішено створити комісію з перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної ради з майнових відносин та затвердити склад згідно з Додатком № 1. Перевірку виконання умов договорів оренди нерухомого майна, згідно з Додатком № 2, провести у термін до 15.05.2023. Матеріали перевірки оформити актом та надати до Управління в термін до 25.05.2023.

У пункті 4 Додатку № 2 «Перелік договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної рали з майнових відносин» до наказу від 09.05.2023 № 73-ОД вказаний об`єкт за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43, загальною площею 2 779,20 кв.м., переданий в оренду ЗК у вигляді ТОВ «Міжнародний культурний центр «УНІОН» (ТОВ «Фірма «ІККОС») за Договором від 13.06.2019. /т. ІІ а.с. 137-138/.

На виконання наказу від 09.05.2023 № 73-ОД комісією у складі: голови комісії з заступника начальника Управління обласної ради з майнових відносин Лавренко С.Ф., членів комісії - фахівців Управління обласної ради з майнових відносин: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , за участю фахівця апарату обласної ради Скомрощенко А.В., складено Акт від 10.05.2023 візуального обстеження орендованих приміщень будівлі - пам`ятки за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Акт візуального обстеження від 10.05.2023). /т. І а.с. 20-22/.

В Акті візуального обстеження від 10.05.2023 вказано про присутність представників орендаря юриста Самодурової Т. і керівника Нейченко А.В., однак підписи цих осіб на акті відсутні. Також, відсутній підпис члена комісії Сенкевич С.А. та замість нього зазначено «відпустка».

Згідно із висновком зробленим в Акті візуального обстеження від 10.05.2023, візуальним оглядом встановлено, що існуючий технічний стан об`єкта обстеження і його окремих елементів, конструкцій, внутрішніх інженерних мереж тощо та обладнання знаходиться, як після великої реставрації, здійснені ремонтно-реставраційні роботи в усіх приміщеннях будівлі та має ідеальний стан.

Крім того, в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 зазначено про встановлення умов договору оренди майна, а саме:

1) п. 4.1 договору оренди майна - орендар використовував орендоване майно не за цільовим призначенням;

2) п. 4.22 договору оренди майна - орендар проводив реставраційні, ремонтні та інші роботи без узгодження з орендодавцем у встановленому порядку проектної документації та без дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини ОДА;

3) п. 4.23 договору оренди майна - орендар проводив самостійні роботи пов`язані з перебудовою та перепланування;

4) п. 5.2 договору оренди майна - орендар без дозволу орендодавця передав приміщення в суборенду;

5) п. 5.3 договору оренди майна - орендар без дозволу орендодавця здійснив капітальний ремонт приміщень, реставрацію, пристосування та реконструкцію.

В обґрунтування висновків про використання орендованого майна не за цільовим призначенням та передачу його в суборенду в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 вказано наступне.

На вході до приміщення «квіткової галереї» розташована рекламна вивіска з написом «FLOWER MUSEUM BY FLOMARKET». Також присутня інформаційна вивіска - музей квітів BY FLOMARKET із графіком роботи з 10:00 до 18:00 без вихідних та QR-код посиланням на спеціалізований магазин. За вказаним посиланням встановлено, що спеціалізований магазин займається підприємницькою діяльністю з продажу квітів. За словами осіб, які перебували у вказаній квітковій галереї, в вказаному приміщенні виготовляють квіткові композиції. Під час огляду, на вітринах знаходилась парфумована продукція та свічки. Зокрема, в приміщенні розташоване спеціальне приміщення з температурним обладнанням для зберігання квітів.

Також на час обстеження в приміщенні картинної галереї були присутні фахівці-консультанти ФОП Ботя Катерина Вікторівна з яким ТОВ «Міжнародний культурний центр «УНІОН» укладена угода про партнерство та співпрацю.

Висновки про проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт, зокрема, пов`язаних з перебудовою і переплануванням, капітального ремонту, реставрації, пристосування та реконструкції приміщень, в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 зроблені на підставі особистого сприйняття та думки членів комісії за результатами огляду.

19.05.2023 головним спеціалістом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Ковальчуком О.В. одноособово складено Акт огляду будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43.

В цьому Акті від 19.05.2023 зазначено, що під час огляду встановлено, що: 1) У приміщеннях проведені ремонтно-реставраційні роботи; 2) У приміщенні другого поверху перенесено санітарні вузли; 3) Проведені роботи з реставрації та фарбування фасаду. До акту додано фотофіксацію на 2 аркушах. /т. І а.с. 166-168/.

23.05.2023 Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини видано Розпорядження № 8, в якому зазначено, що під час огляду, проведеного представником Департаменту 19.05.2023, зафіксовано, що в приміщеннях будівлі проведено ремонтно-реставраційні роботи без погодженої науково-проектної документації та дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Враховуючи викладене, Департамент зобов`язав до 23.06.2023: 1) Надати інформацію про замовника робіт у приміщеннях будівлі - пам`ятки за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43; 2) Надати висновок про вплив виконаних робіт на технічний стан будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення. /т. І а.с. 164/.

На виконання Розпорядження від 23.05.2023 № 8 Заклад культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» з листом (вхід. від 22.06.2023) надав Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Висновок від 22.05.2023 про вплив виконаних робіт у приміщеннях нежитлової будівлі (Літер А), на технічний стан та предмет охорони будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , складений ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К», (далі - Висновок про вплив від 22.05.2023). /т. І а.с. 30-49, т. ІІ а.с. 148-149/.

Як вбачається з Висновку про вплив від 22.05.2023 роботи з обстеження з видачею висновку виконані на замовлення Закладу культури у вигляді ТОВ «Міжнародний культурний центр «Уніон» на підставі договору від 12.05.2023 № 6. Обстеження об`єкта виконувалось згідно із Порядком проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257, а також ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016 «Настанова щодо обстеження будівель і споруд для визначення та оцінки їх технічного стану» та інших нормативних документів.

Роботи виконувались експертом Сухановою С.В. на підставі кваліфікаційного сертифіката відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єкта архітектури (експерт), серія АЕ № 000476, виданого Атестаційною архітектурно-будівельною комісією Мінрегіонбуду 23.07.2012, реєстровий № 455; свідоцтва № 1469 про підвищення кваліфікації за напрямком «Експерт» від 13.10.2022. А також, інженером-фахівцем Тимофєєвою А.В.

У Висновку про вплив від 22.05.2023 зазначено, що під час огляду приміщень об`єкту обстеження, були встановлені невідповідності внутрішнього планування приміщень (схеми приміщень) актуальному технічному паспорту станом на 20.10.2016.

При цьому вказано, що приблизно у 1998 ... 1999 роках у приміщеннях 2-го та 3-го поверхів, в яких розміщувалось Управління охорони об`єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації, без належного юридично-правового обґрунтування були виконані ремонтні роботи з перепланування внутрішніх приміщень без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі.

А також, зазначено, що за наявними відомостями, у березні...липні 2000 року частина приміщень підвалу та першого поверху будівлі зазнала перебудову зі зміною функціонального призначення та переплануванням її під банківську установу. Роботи виконувалися за проектом реконструкції, який був розроблений у лютому 2000 року ТОВ «Теком», який був виконай на стадії РП згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-97 «Склад, порядок розробки, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» за складом, необхідним та достатнім для узгодження та виконання будівельно-монтажних та спеціальних видів робіт на той період часу. Роботи з реконструкції виконувались на підставі дозволу, отриманому в інспекції ДАБК.

Архітектурно-планувальне рішення цих приміщень було підпорядковане вимогам оптимальної технології установ банку на той період часу. При цьому перепланування було виконане з урахуванням архітектурно-планувального та об`ємного рішень будівлі, що склалося в цілому. Були збережені основні шляхи сполучення, несучі та самонесучі стіни.

Окрім того, у 2000 році, в частині приміщень підвалу та першого поверху будівлі, без належного юридично-правового обґрунтування, були виконані ремонтно-будівельні роботи з перепланування внутрішніх приміщень зі зміною їх функціонального призначення та пристосування їх під магазин офісних меблів «Стілець енд Столік» без зміни конструктивної схеми будівлі.

В літку 2001 року, на підставі спеціально розробленого проекту, силами спеціалізованої будівельної організації було виконано посилення несучої системи будівлі шляхом створення системи із попередньо напружених тяжів та опорних конструкцій у центральній частині будівлі.

Аналіз результатів цього обстеження, а також наявних відомостей показав, що більшість виявлених невідповідностей планування внутрішніх приміщень будівлі в основному пов`язана з недоліками при виготовленні технічного паспорту від 20.10.2016 на громадський будинок, ремонтно-будівельні роботи в приміщеннях якого були виконані на початку 2000-го та в середині 2001-го роках на підставі спеціально розробленої та погодженої органами державного нагляду проектної документації; незначна частина невідповідностей пов`язана з проведенням в приміщеннях будівлі, приблизно у 1998... 1999 та 2001 роках, ремонтних робіт без належного юридично-правового обґрунтування.

Також у Висновку про вплив від 22.05.2023 зазначено, що для утримання пам`ятки в належному технічному стані згідно з пунктами 5, 11 охоронного договору Замовником (Відповідачем) у період з 2022 по травень 2023 років в межах технічного обслуговування орендованої нежитлової будівлі (літер А) без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі, виконані ремонтні роботи по технічному обслуговуванню будівлі, що включали наступні основні види:

- очищення приміщень підвалу від сміття;

- відновлення якісних параметрів натягу тяжів та деформацій траверси системи підсилення центральній частині будівлі в осях 4...7/А...И; 3...8/А...И згідно з стандартною методикою;

- вогнеобробку несучих дерев`яних конструкцій даху;

- ремонт внутрішніх сходів в рівні першого поверху (в осях В...Г поблизу осі 8) ведучих з першого поверху у підвал;

- ремонт існуючої системи примусової вентиляції у приміщенні другого поверху в осях 10...12/Г...Д;

- ремонт існуючих внутрішніх систем пожежної сигналізації та оповіщення, водопостачання та водовідведення з заміною сантехнічного обладнання;

- очищені від бруду елементи інтер`єрів приміщень концертної зали, сходових вузлів, коридорів, приміщень вхідної групи, а також цінні історичні нашарування;

- очищення стін у приміщеннях підвалу від штукатурки;

- оштукатурювання стін частини приміщень підвалу;

- ремонт оздоблення частини внутрішніх приміщень першого поверху (колишнього приміщення банківської установи та магазину продажу офісної меблі);

- ремонт лакофарбового покриття паркетних підлог;

- відновлення фарбувального шару головного фасаду та фарбування внутрішньо-дворового фасаду;

- заміна водостічних труб системи водовідведення тощо.

Результати проведеного обстеження свідчать, що роботи по технічному обслуговуванню будівлі не вплинули на технічний стан будівлі-пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення; технічний стан основних несучих і огороджувальних конструкцій та будівлі в цілому не погіршився.

Експертом зроблені наступні висновки:

1. Об`єкт обстеження - нежитлова будівля (літер А), яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька №43; являється пам`яткою містобудування та архітектури місцевого значення (рішення ОВК №480 від 15.08.1984р., внесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України наказом Міністерства культури і туризму № 662/0/16-07 від 16.06.2007; охоронний № 38-0Д).

2. У 1998...1999 роках у приміщеннях 2-го та 3-го поверхів, в яких розміщувалось Управління охорони об`єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації були виконані ремонтні роботи з перепланування внутрішніх приміщень.

3. У 2000 році у нежитлових приміщеннях частини підвалу та першого поверху були виконані ремонтно-будівельні роботи з пристосуванням їх під банківську установу («Міжнародний комерційний банк») та магазин продажу офісних меблів («Стілець енд Столік»).

4. У період з 2022 по 2023 роки Замовником (Відповідачем) у приміщеннях нежитлової будівлі (літер А) були виконані роботи по її технічному обслуговуванню без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі.

5. З урахуванням класифікації діючих норм, технічний стан обстежуваної будівлі після виконання робіт вказаних в п. 4 даних висновків в цілому можна класифікувати як «задовільний» (категорія технічного стану « 2»), Наявні видимі пошкодження, а також їх непрямі ознаки у конструктивних елементах та деталях об`єкта обстеження не зафіксовано, що додатково свідчить про стабілізацію деформаційних процесів, зафіксованих в «Висновку...».

6. Виконані в період 2022...2023 роках ремонтні роботи не вплинули на технічний стан будівлі-пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення; технічний стан основних несучих та огороджувальних конструкцій будівлі не погіршився.

7. Виконані роботи у приміщеннях нежитлової будівлі (літер А) не призвели до зміни чи втрати предмета охорони та історико-художньої цінності будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення по вулиці Троїцька № 43.

8. Експлуатація об`єкту за своїм призначенням можлива з урахуванням рекомендацій «Висновку....» від 31.01.2022.

Обставини укладення Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 з ФОП Ботя К.В.

Закладом культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» разом з Відзивом від 30.03.2023 (вхід. від 03.04.2023 № 10678/23/22) надано Угоду про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 укладену з ФОП Ботя К.В.

Позивачем також подано Угоду про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 укладену між Товариством та ФОП Ботя К.В., зміст якої відрізняється від умов цієї угоди наданої Відповідачем. Суд не надає оцінку цьому доказу, оскільки протокольною ухвалою від 18.03.2024 залишено без розгляду документи (докази) подані Позивачем разом із Клопотанням від 14.03.2024 (вхід. № 10911/24) у зв`язку із закінченням процесуальних строків на їх подання.

Однак, слід зазначити, що у Запереченнях на відповідь на відзив від 17.05.2023 (вхід. від 18.05.2023 № 16501/23) Відповідач визнає обставини укладання ним з ФОП Ботя К.В. двох Угод про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, але пояснює це переукладанням цієї угоди в один той самий день в іншій редакції, з іншими умовами, у зв`язку з чим попередні домовленості та угоди з цим контрагентом втратили чинність і не діють. Вказана обставина не спростована Позивачем.

Як вбачається зі змісту Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 (далі - Угода від 01.09.2022), наданої Відповідачем, її укладено Закладом культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» (Партнер1) і ФОП Ботя К.В. (Партнер2).

Відповідно до пункту 1.1 Угоди від 01.09.2022, вона передбачає співробітництво сторін щодо укріплення партнерських відносин в області міжнародної культури та можливостей створення культурних та креативних напрямків.

Метою співробітництва сторін є спільні дії, які направлені на реалізацію Проекту, а саме: створення інтерактивного музею квітів для популяризації квіткового мистецтва серед громадян України, ознайомлення громадян з традиціями та звичаями народів миру, які пов`язані з квітковим мистецтвом та супутніми речами, а також облаштування сувенірної крамниці (пункт 1.2 Угоди від 01.09.2022).

Проект створюється не для отримання економічної вигоди (пункт 1.3 Угоди від 01.09.2022).

Згідно із пунктом 4.1 Угоди від 01.09.2022, Партнер1 забезпечує розміщення та функціонування музею квітів та сувенірної крамниці в приміщенні, яке розташовано за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43, а також забезпечує можливість зберігання майбутніх експонатів та сувенірів. Дане приміщення перебуває у користуванні Партнера1 на підставі договору оренди майна від 13.06.2019, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 2494.

Пунктом 4.2 Угоди від 01.09.2022 визначено, що Партнер2 забезпечує тематичне наповнення музею згідно затвердженого між сторонами проекту та проводить презентацію проекту музею та навчання співробітників, з метою дотримання п. 1.2 цього договору.

Сторони забезпечують на рівних умовах організаційну, інформаційну, методичну, наукову, практичну, ресурсну підтримку спільних проектів, що реалізуються в рамках даної угоди (пункт 4.3 Угоди від 01.09.2022).

Відповідно до пункту 5.1 Угоди від 01.09.2022, вона набирає чинності з моменту її підписання сторонами та діє до моменту доки сторони зацікавлені у продовженні співробітництва, але не менш ніж один рік з моменту підписання.

Норми права які підлягають застосуванню та оцінка аргументів учасників процесу.

Відповідно до частини першої, пунктів 1, 4 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою, другою статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 Цивільного кодексу України).

Частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частин першої, другої статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. За договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (пункт 10 частини першої статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX).

За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, вказаними нормами встановлено можливість розірвання договору за рішенням суду за наявності такої загальної підстави, як істотність його порушення, а також з інших підстав, передбачених договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX).

Договором оренди майна від 13.06.2019 передбачені наступні підстави для його розірвання:

- невнесення орендної плати протягом 60 діб понад строку, встановленого пунктом 3.3 договору (пункт 3.6);

- використання майна не за його цільовим призначенням (пункти 4.1, 7.2);

- невиконання орендарем заходів з пожежної безпеки (підпункт 4.6.2 пункту 4.6);

- порушення орендарем зобов`язань, передбачених пунктами 4.8, 4.9 договору щодо страхування орендованого майна та своєчасного поновлення договорів страхування (пункт 4.10);

- не оформлення протягом місяця з моменту укладення договору оренди відповідної охоронної документації на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (пункт 4.15);

- погіршення стану орендованого майна, внаслідок неналежного використання та/або невиконання умов договору (пункти 7.2, 7.3);

- порушення встановлених законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини (пункт 7.3);

- передача орендарем майна у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини (пункт 7.3);

- невиконання умов (зобов`язань) договору (пункти 8.6, 9.9).

Отже, з огляду на підстави позову до предмету доказування у цій справі входить встановлення наступних обставин: 1) використання орендованого майна не за його цільовим призначенням; 2) передача орендарем майна у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини; 3) порушення встановленого законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини; 4) істотність порушення умов договору.

Суд не приймає доводи Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору від 13.06.2019 у зв`язку із використанням майна за нецільовим призначенням та передачу його в суборенду без письмової згоди, з огляду на наступне.

Як вже зазначалось, відповідно до пункту 1.1 Договору від 13.06.2019 метою передачі майна в оренду (цільовим призначенням) є розміщення музею.

А пунктами 4.1, 7.3 Договору від 13.06.2019 передбачено право Орендодавця розірвати договір без згоди Орендаря у разі нецільового використання ним майна.

Відповідно до частин першої, другої статті 9 Закону України «Про культуру» від 14.12.2010 № 2778-VI, юридичні та фізичні особи мають право створювати заклади культури з метою провадження діяльності у сфері культури самостійно або з використанням будь-яких форм посередництва у цій сфері у визначеному законодавством порядку. Заклади культури можуть створюватися, зокрема, юридичними та фізичними особами, у тому числі іноземними.

Музей - науково-дослідний та культурно-освітній заклад, створений для вивчення, збереження, використання та популяризації музейних предметів та музейних колекцій з науковою та освітньою метою, залучення громадян до надбань національної та світової культурної спадщини (частина перша статті 1 Закону України «Про музеї та музейну справу» від 29.06.1995 № 249/95-ВР).

Частиною другою статті 2 Закону України «Про музеї та музейну справу» від 29.06.1995 № 249/95-ВР визначено, що основними напрямами діяльності музеїв є науково-дослідна, культурно-освітня діяльність, комплектування музейних зібрань, експозиційна, фондова, видавнича, реставраційна, виставкова, пам`яткоохоронна робота, а також діяльність, пов`язана з науковою атрибуцією, експертизою, класифікацією, державною реєстрацією та усіма видами оцінки предметів, які можуть бути визначеними як культурні цінності, з метою включення до Музейного фонду України.

Відповідно до частини першої статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.

Також, пунктом 5.2 Договору від 13.06.2019 передбачено право Орендаря передавати за письмовими згодами Орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини майно в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством.

А пунктом 7.3 Договору від 13.06.2019 передбачено право Орендодавця розірвати договір у разі, якщо Орендар передав майно у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди Орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини.

У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої, четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно із частинами першою, третьою статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частини перша, друга статті 86 Господарського процесуального кодексу України).

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17 та від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18.

Отже, оскільки Управлінням обласної ради з майнових відносин стверджується про використанням майна за нецільовим призначенням та передачу його в суборенду, саме на Позивача покладається тягар доказування цих обставин.

Позивач, зазначаючи про використання орендованого майна за нецільовим призначенням та передачу його в суборенду, посилається на обставину укладення між Відповідачем та ФОП Ботя К.В. Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, а також на висновки зроблені в Акті від 10.05.2023 візуального обстеження орендованих приміщень будівлі-пам`ятки за адресою: місто Одеса, вул. Троїцька, 43.

Щодо Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, слід вказати на наступне.

Відповідно до частин першої, третьої статті 774 Цивільного кодексу України, передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Частиною першою статті 288 Господарського кодексу України визначено, що орендар має право передати окремі об`єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.

Згідно із частиною четвертою статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, до договору суборенди застосовуються положення договору оренди, встановлені цим Законом, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.

Отже, до договору суборенди (піднайму) застосовуються положення про договір оренди (найму).

З огляду на наведені вище норми частини першої статті 759 Цивільного кодексу України, частин першої, другої статті 283 Господарського кодексу України, пункту 10 частини першої статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, ознаками договору оренди (суборенди) є: надання орендодавцем орендарю (суборендарю) індивідуально визначеного майна (неспоживаної речі) у володіння і користування; на певний строк; за плату.

Тобто, за договором суборенди, орендар за основним договором передає іншій особі (суборендарю) право користування та володіння орендованим майном за плату на певний строк.

Угода про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 не містить умов щодо передачі Відповідачем Фізичній особі - підприємцю Ботя К.В. будь-якого індивідуально визначеного майна у користування, володіння, за плату та на певний строк.

Як вже зазначалось, згідно із пунктом 4.1 Угоди від 01.09.2022, саме Відповідач (Партнер1) забезпечує розміщення та функціонування музею квітів і сувенірної крамниці в приміщенні, а також можливість зберігання майбутніх експонатів та сувенірів. Тобто організує роботу свого музею квітів, створеного відповідно до наказів директора ТОВ «ФІРМА «ІККОС» від 01.02.2022 № 3 та № 3/1 на виконання вимог Договору оренди майна від 13.06.2019.

А ФОП Ботя К.В. (Партнер2) відповідно до пункту 4.2 Угоди від 01.09.2022 лише забезпечує тематичне наповнення музею згідно затвердженого між сторонами проекту і проводить презентацію проекту музею та навчання співробітників.

Отже, з огляду на зміст Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022 вона не є договором суборенди приміщення.

Окремо слід зазначити, що частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно із пунктами 3, 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність.

Отже, укладення між Відповідачем та ФОП Ботя К.В. непоіменованого договору - Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, метою якої є врегулювання відносин зі спільних дій з створення інтерактивного музею квітів, ґрунтується на положеннях принципу свободи договору та відповідає зазначеним загальним засадам цивільного законодавства.

Щодо Акта від 10.05.2023 візуального обстеження орендованих приміщень будівлі-пам`ятки за адресою: місто Одеса, вул. Троїцька, 43, слід вказати на наступне.

Суд відхиляє довід Відповідача про те, що Акт візуального обстеження від 10.05.2023, не відповідає критеріям належності та допустимості.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частин першої, другої статті 77 Господарського кодексу України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Акт візуального обстеження від 10.05.2023 є належним доказом, оскільки на його підставі можна встановити наявність чи відсутність обставин, які входять в предмет доказування: 1) використання орендованого майна не за його цільовим призначенням; 2) передача орендарем майна у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини; 3) порушення встановлених законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини; 4) істотність порушення умов договору.

Щодо допустимості Акта візуального обстеження від 10.05.2023 як доказу, слід зазначити наступне.

Суд не приймає довід Відповідача про те, що комісія створена Управлінням обласної ради з майнових відносин від 09.05.2023 № 73-ОД діяла в порушення норм частини другої статті 19 Конституції України не в межах своїх повноважень, за відсутності нормативно-правових актів, які б наділяли посадових осіб Управління повноваженнями щодо підтвердження шляхом візуального обстеження фактів зазначених в Акті від 10.05.2023.

Як вже зазначалось, пунктом 7.1 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акта обстеження.

Отже, створення комісії наказом від 09.05.2023 № 73-ОД та подальше складання нею Акта візуального обстеження від 10.05.2023 не є діями суб`єкта владних повноважень, а є реалізацією Управлінням обласної ради з майнових відносин своїх прав у приватно-правових відносинах як сторони Договору оренди майна від 13.06.2019 на підставі його умов визначених у пункті 7.1.

З тих же підстав, суд не приймає й довід Відповідача щодо порушення Позивачем принципу належного урядування, зокрема, через незабезпечення права особи на участь у процесі складання Акта візуального обстеження від 10.05.2023, неотримання від орендаря документів, що стосуються усіх питань використання орендованого майна на підставі пункту 4.7 Договору від 13.06.2019, невручення (не надіслання) акта Відповідачу.

Невчинення вказаних дій Позивачем у приватно-правових відносинах впливає лише на змістовність Акта візуального обстеження від 10.05.2023, однак не має своїм наслідком визнання цього доказу недопустимим за критеріями визначеними статтею 77 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, одержання доказу з порушенням закону.

Згідно із частинами другою, третьою, четвертою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов`язаний забезпечити доступ на об`єкт оренди.

Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджується Фондом державного майна України, а у сфері комунального майна - представницькими органами місцевого самоврядування. Якщо представницьким органом місцевого самоврядування не було затверджено відповідний порядок, застосовується порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна (частина п`ята статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX).

На момент складання Акта візуального обстеження від 10.05.2023 ані Фондом державного майна України ані Одеською обласною радою не було затверджено Порядки виконання контрольних функцій у сферах оренди державного та комунального майна, прийняті відповідно до норм частини п`ятої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Стосовно державного майна діяв наказ Фонду державного майна України «Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди» від 14.05.2012 № 655, прийнятий відповідно до статей 4 і 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» від 09.12.2011 № 4107-VI та статті 32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII.

Відповідно до пункту 1 наказу від 14.05.2012 № 655, він регулює здійснення контролю Фондом державного майна України, його регіональним відділенням та представництвам як орендодавцям державного майна за укладеними ними договорами оренди. А пунктом 4 цього наказу передбачено, що за результатами контрольних заходів особами, що його здійснювали, складаються звіти.

Однак цей наказ Фонду державного майна України від 14.05.2012 № 655 не може бути застосований до спірних правовідносин, оскільки він стосується виконання функцій контролю лише самим фондом і його регіональним відділенням та представництвам, і не враховує зміни що відбулись стосовно визначення суб`єктів контролю у статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX порівняно із нормами статті 32 Закону України 10.04.1992 № 2269-XII. А саме, покладення контролю за використанням нерухомого та рухомого майна на балансоутримувачів.

Як вбачається з преамбули наказу Управління «Про здійснення перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, балансоутримувачем та орендодавцем якого є Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради» від 09.05.2023 № 73-ОД, його прийнято на підставі абзацу 2 пункту 6 рішення Одеської обласної ради «Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада» від 22.09.2006 № 73-V.

Абзацами 1, 2 пункту 6 рішення Одеської обласної ради «Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада» від 22.09.2006 № 73-V визначено, що Управління обласної ради з майнових відносин, у тому числі згідно з дорученнями голови обласної ради, спільно з постійною комісією обласної ради з питань спільної власності територіальних громад області та контрольною комісією обласної ради з питань приватизації майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, зокрема: постійно аналізує ефективність використання та забезпечення збереження майна обласних підприємств, установ, організацій та закладів, самостійно організує та проводить відповідні перевірки.

Відповідно до пункту 3 наказу Управління обласної ради з майнових відносин від 09.05.2023 № 73-ОД матеріали перевірки виконання умов договорів оренди нерухомого майна повинні бути оформлені актом та наданні до управління в термін до 25.05.2023.

Отже, Управління обласної ради з майнових відносин самостійно визначило, що результати перевірки повинні оформлюватись актом, що відповідає умовам пункту 7.1 Договору оренди майна від 13.06.2019.

А відтак, за відсутності норм законодавства, що встановлюють обов`язок підтвердження обставин здійснення візуального обстеження орендованого майна орендодавцем (балансоутримувачем) іншими доказами ніж акт, наданий Позивачем Акт візуального обстеження від 10.05.2023 не може бути визнаним недопустимим доказом за критеріями визначеними частиною першою статтею 77 Господарського процесуального кодексу України.

Оцінюючи зміст Акта візуального обстеження від 10.05.2023 слід зазначити, що висновки про використання орендованого майна не за цільовим призначенням та передачу його в суборенду зроблені з огляду на нижченаведені обставини.

На вході до приміщення «квіткової галереї» розташована рекламна вивіска з написом «FLOWER MUSEUM BY FLOMARKET». Також присутня інформаційна вивіска - музей квітів BY FLOMARKET із графіком роботи з 10:00 до 18:00 без вихідних та QR-код посиланням на спеціалізований магазин. За вказаним посиланням встановлено, що спеціалізований магазин займається підприємницькою діяльністю з продажу квітів. За словами осіб, які перебували у вказаній квітковій галереї, в вказаному приміщенні виготовляють квіткові композиції. Під час огляду, на вітринах знаходилась парфумована продукція та свічки. Зокрема, в приміщенні розташоване спеціальне приміщення з температурним обладнанням для зберігання квітів. Також на час обстеження в приміщенні картинної галереї були присутні фахівці-консультанти ФОП Ботя К.В. з яким ТОВ «Міжнародний культурний центр «УНІОН» укладена угода про партнерство та співпрацю.

При цьому, у Виписці з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (стосовно ФОП Ботя К.В.) зазначено вид економічної діяльності: 47.76 - Роздрібна торгівля квітами, рослинами, насінням, добривами, домашніми тваринами та кормами для них у спеціалізованих магазинах (основний).

Отже, Акт візуального обстеження від 10.05.2023 фактично містить інформацію про: 1) наявність інформаційної вивіски - музей квітів BY FLOMARKET із графіком роботи з 10:00 до 18:00 без вихідних; 3) наявність QR-коду із посиланням на спеціалізований магазин; 3) відомості зі слів невідомих осіб про виготовлення в приміщенні квіткових композицій з невідомо якою метою; 4) наявність спеціального приміщення з температурним обладнанням для зберігання квітів; 5) присутність в приміщенні картинної галереї фахівців-консультантів ФОП Ботя К.В.; 6) невідповідність музейної справи основному виду (напрямку) економічної діяльності ФОП Ботя К.В.

Наявність інформаційної вивіски про музей квітів свідчить про використання орендованого приміщення за цільовим призначенням (розміщення музею). При цьому, ця вивіска не свідчить про належність музею квітів буд-якій інший особі ніж Відповідачу, тобто не підтверджує обставин передачі майна у володіння та користування (суборенду) іншим особам, зокрема, ФОП Ботя К.В.

У матеріалах справи відсутній QR-код «код швидкої відповіді» про який зазначається в акті, а тому суд позбавлений можливості надати оцінку стверджуваній Позивачем обставині про наявність в ньому посилання (URL-адресу або веб-посилання) на спеціалізований магазин, зокрема, з фізичною (фактичною) адресою орендованого майна.

Відомості зі слів невідомих осіб про виготовлення в приміщенні квіткових композицій з невідомо якою метою свідчать лише про анонімність джерела обізнаності щодо цих обставин, що не може бути перевірено, а тому не береться до уваги судом.

Наявність спеціального приміщення з температурним обладнанням для зберігання квітів не свідчить про належність його саме ФОП Ботя К.В., тобто не підтверджує обставини передачі орендованого майна у володіння та користування (суборенду) інший особі.

Присутність в приміщенні картинної галереї фахівців-консультантів ФОП Ботя К.В. свідчить про виконання умов Угоди про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, на яку наявне посилання й в Акті візуального обстеження від 10.05.2023. При цьому, сама ця обставина не підтверджує здійснення будь-якої підприємницької діяльності, зокрема, з продажу квітів, що повинно доводитись розрахунковими документами (товарними, касовими, фіскальними чеками тощо).

Вибір ФОП Ботя К.В. в якості основного іншого виду (напрямку) економічної діяльності ніж музейна справа не свідчить про неможливість здійснення нею іншої діяльності, зокрема, передбаченої Угодою про партнерство і співпрацю від 01.09.2022, укладеною з Відповідачем.

Отже, Акт візуального обстеження від 10.05.2023 не підтверджує обставин використанням майна за нецільовим призначенням та передачу його в суборенду без письмової згоди орендодавця та органу охорони.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 13.06.2019, передбачених його пунктами 4.1, 7.2, 7.3, а саме, використання майна не за його цільовим призначенням і передачу орендарем майна у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди орендодавця та відповідного органу охорони культурної спадщини.

Суд не приймає доводи Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору від 13.06.2019 у зв`язку із порушенням встановлених законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини, зокрема, проведення робіт без проектної документації, дозволу та погодження, з огляду на наступне.

Згідно із частиною першою статті 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Частиною другою статті 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III визначено, що використання пам`ятки має здійснюватися відповідно до визначених або встановлених режимів використання, у спосіб, що потребує якнайменших змін і доповнень пам`ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

Режими використання пам`ятки визначаються науково-проектною (науково-дослідною) документацією, що складається за результатами проведених досліджень.

Рішення про затвердження науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення режимів використання пам`ятки приймається:

центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, - щодо пам`яток національного значення;

органом охорони культурної спадщини Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями - щодо пам`яток місцевого значення.

Порядок визначення режимів використання пам`яток та затвердження науково-проектної (науково-дослідної) документації встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до частини третьої статті 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, до визначення у встановленому порядку режиму використання пам`ятки відповідно до частини другої цієї статті режим використання пам`ятки встановлюється відповідно до режимів використання, рекомендованих в обліковій документації або в охоронному договорі.

У разі невизначення режиму використання пам`ятки в обліковій документації, охоронному договорі на пам`ятці допускаються лише консервація, реставрація, музеєфікація, ремонт, пристосування.

Відомості про режими використання пам`ятки (у тому числі режими, встановлені відповідно до абзаців першого і другого цієї частини) вносяться до Державного земельного кадастру, містобудівного кадастру як обмеження у використанні земель.

Частинами другою, третьою статті 25 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III передбачено, що юридичні та фізичні особи, у користуванні яких перебувають пам`ятки, відповідають за їхню збереженість і зобов`язані дотримувати вимог органів охорони культурної спадщини. Юридичні та фізичні особи зобов`язані забезпечити збереженість пам`яток на землях, якими вони користуються, та укладати з органами охорони культурної спадщини охоронні договори.

Відповідно до абзацу другого частини першої статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам`яток місцевого значення здійснюються за наявності письмового дозволу органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції, на підставі погодженої з ними науково-проектної документації.

Як вже зазначалось, відповідно до пункту 4.2 Договору від 13.06.2019, Орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, захищати його від пошкодження, руйнування та/або знищення, самостійно та за власний рахунок здійснювати його поточний ремонт, реставрацію тощо, а також утримувати Майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані. Орендар забезпечує збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини», охоронного договору та вимог чинного законодавства України.

А пунктом 4.18 Договору від 13.06.2019 встановлено, що орендар несе відповідальність за нерухоме майно, що належить до орендованих приміщень пам`ятки. Орендар зобов`язаний використовувати орендовану частину пам`ятки - у зазначеній будівлі-пам`ятці виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці. Утримувати частину пам`ятки в належному санітарному, протипожежному і технічному стані. Утримувати територію пам`ятки упорядженою. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні, так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

Згідно із пунктом 4.22 Договору від 13.06.2019 Орендар зобов`язаний проводити реставраційні, ремонті та інші роботи відповідно до розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації і дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації.

А пунктом 5.3 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендар може за рахунок власних коштів, за наявності письмового погодження Орендодавця, а також відповідного дозволу органу охорони Культурної спадщини здійснювати капітальний ремонт, реставрацію, пристосування, реконструкцію, технічне переобладнання, поліпшення тощо орендованого майна.

У разі необхідності пристосування приміщень будівлі - пам`ятки під потреби Орендаря, роботи необхідно виконувати на підставі розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації та дозволу управління охорони об`єктів культурної спадщини.

При цьому Орендар самостійно вирішує питання отримання погоджень, дозвільних та інших документів, необхідних відповідно до вимог чинного законодавства для виконання вказаних у цьому пункті робіт.

Для отримання згоди Орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна Орендар надає останньому заяву, обґрунтування необхідності здійснення таких поліпшень, відповідну проектно-кошторисну документацію, експертний висновок щодо вказаної документації та інші документи, передбачені нормативно- правовими актами.

Відповідно до пункту 5 Охоронного договору від 12.07.2019 Користувач (Відповідач) несе відповідальність за рухоме і нерухоме майно, що належить до пам`ятки.

Користувач зобов`язується: Використовувати приміщення пам`ятки загальною площею 2 755,9 кв.м. у будівлі-пам`ятці пор вул. Троїцькій, 43 у м. Одесі, під розміщення музейної установи, виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці. Здійснювати передачу у користування чи управління пам`ятку тільки після письмової згоди органу охорони. Утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.

Утримувати територію пам`ятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам`ятці. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

А пунктом 11 Охоронного договору від 12.07.2019 встановлено обов`язок Користувача своєчасно проводити ремонт пам`ятки і роботи з упорядження території пам`ятки. Виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 13 цього договору, а у разі потреби - в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони.

Відповідно до пункту 3.7 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04.06.2014 № 163, із Зміною № 1 та Зміною № 2, капітальний ремонт - сукупність робіт на об`єкті, прийнятому в експлуатацію, без зміни його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, що передбачають:

втручання у несучі та/або огороджувальні конструкції, у інженерні системи загального користування у зв`язку з їх фізичною зношеністю, руйнуванням та/або з метою покращення їх експлуатаційних показників (за необхідності), у тому числі з метою термомодернізації;

дооснащення, заміну виробничого устатковання та технічного обладнання, що є стаціонарно змонтованим та призначеним для застосування протягом тривалого часу у будівлях та спорудах (за умови зміни навантажень на існуючі несучі та/або огороджувальні конструкції та/або схем їх прикладання);

благоустрій території, у тому числі щодо забезпечення доступності для маломобільних груп населення.

Пунктом 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» визначено, що реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Згідно із пунктом 1.2 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування», затверджених наказом Мінрегіону від 29.12.2016 № 337, зі Зміною № 1, ці норми встановлюють вимоги до складу та змісту науково-проектної документації на вид будівництва - «реставрація», що складається з таких видів робіт і заходів: консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт (реставраційний), пристосування пам`яток, а також на невідкладні консерваційні та протиаварійні роботи.

Науково-проектна документація - сукупність текстових та графічних матеріалів, які на різних стадіях проектування визначають концептуальні чи принципові архітектурні, містобудівні, інженерні, конструктивні, технологічні та інші рішення, спрямовані на збереження пам`ятки (пункт 3.11 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування»).

Пристосування пам`яток - сукупність науково обґрунтованих заходів щодо створення умов для сучасного використання пам`ятки (пункт 3.20 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування»).

Ремонт (реставраційний) - сукупність науково обґрунтованих заходів, які передбачають систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей частин пам`ятки між періодами її реставрації, з метою попередження передчасного зносу архітектурно-декоративного оздоблення чи конструкцій або інженерного обладнання (пункт 3.25 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування»).

Реставрація - сукупність науково обґрунтованих заходів щодо укріплення (консервації) фізичного стану, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів об`єктів культурної спадщини із забезпеченням збереження їхньої автентичності (пункт 3.26 ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування»).

Отже, відповідно до наведених положень ДБН А.2.2-14:2016 розробка науково-проектної документації здійснюється на такий вид будівництва як «реставрація», що включає в себе й ремонт (реставраційний).

Тобто, проведення інших ремонтних робіт, що не відносяться до реставраційних, не потребує розробки науково-проектної документації і відповідних дозволів (погоджень) на її підставі, які передбачені нормами абзацу другого частини першої статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III і умовами пунктів 4.22, 5.3 Договору від 13.06.2019.

Встановлення обставин проведення таких видів робіт як капітальний ремонт, реставраційний ремонт, реставрація, пристосування, реконструкція, технічне переобладнання орендованого майна, потребує спеціальних знань у сфері іншій ніж право, і може бути здійснено на підставі висновків судової будівельно-технічної експертизи щодо визначення відповідності виконаних будівельних робіт вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, з визначенням переліку та об`ємів фактично виконаних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) об`єктів.

Відповідно до частини п`ятої статті 101 Господарського кодексу України у висновку експерта зазначається, що висновок підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Наданий Позивачем Висновок від 22.05.2023 про вплив виконаних робіт у приміщеннях нежитлової будівлі (Літер А), на технічний стан та предмет охорони будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення, розташованої за адресою: м. Одеса, вулиця Троїцька № 43, складений експертом ТОВ «ЕКОСТРОЙ і К» на замовлення Відповідача, не відповідає вимогам до висновку експерта, визначеним частиною п`ятою статті 101 Господарського кодексу України.

А тому, цей документ оцінюється судом як письмових доказ, який містить дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору відповідно до статті 91 Господарського процесуального кодексу України.

У Висновку про вплив від 22.05.2023 зазначено, що для утримання пам`ятки в належному технічному стані згідно з пунктами 5, 11 охоронного договору Замовником (Відповідачем) у період з 2022 по травень 2023 років в межах технічного обслуговування орендованої нежитлової будівлі (літер А) без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі.

Тобто, у Висновку про вплив від 22.05.2023 вказані роботи віднесено до таких, що виконані в межах технічного обслуговування, а не як капітальний ремонт, реставраційний ремонт, реставрація, пристосування, реконструкція чи технічне переобладнання орендованого майна.

При цьому, у Висновку про вплив від 22.05.2023 зазначено, що результати проведеного обстеження свідчать, що роботи по технічному обслуговуванню будівлі виконані в період 2022 - 2023 роках не вплинули на технічний стан будівлі-пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення; технічний стан основних несучих і огороджувальних конструкцій та будівлі в цілому не погіршився. Виконані роботи у приміщеннях нежитлової будівлі (літер А) не призвели до зміни чи втрати предмета охорони та історико-художньої цінності будівлі-пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення по вулиці Троїцька № 43.

Отже, відомості наведені у Висновку про вплив від 22.05.2023 спростовують висновки зроблені комісією Позивача в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 та в Акті огляду будівлі від 19.05.2023, складеному головним спеціалістом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Ковальчуком О.В., щодо самостійного здійснення Відповідачем реставраційних робіт, капітального ремонту приміщень, реставрації, пристосування та реконструкції.

Також, Висновок про вплив від 22.05.2023 спростовує й висновки зроблені в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 щодо проведення Відповідачем самостійних робіт пов`язаних з перебудовою та переплануванням орендованого майна.

А саме, у Висновку про вплив від 22.05.2023 зазначено, що під час огляду приміщень об`єкту обстеження, були встановлені невідповідності внутрішнього планування приміщень (схеми приміщень) актуальному технічному паспорту станом на 20.10.2016.

При цьому вказано, що приблизно у 1998 - 1999 роках у приміщеннях 2-го та 3-го поверхів, в яких розміщувалось Управління охорони об`єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації, без належного юридично-правового обґрунтування були виконані ремонтні роботи з перепланування внутрішніх приміщень без втручання в основні несучі та огороджувальні конструкції та зміни конструктивної схеми будівлі.

А також, зазначено, що за наявними відомостями, у березні - липні 2000 року частина приміщень підвалу та першого поверху будівлі зазнала перебудову зі зміною функціонального призначення та переплануванням її під банківську установу. Роботи виконувалися за проектом реконструкції, який був розроблений у лютому 2000 року ТОВ «Теком», який був виконай на стадії РП згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-97 «Склад, порядок розробки, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» за складом, необхідним та достатнім для узгодження та виконання будівельно-монтажних та спеціальних видів робіт на той період часу. Роботи з реконструкції виконувались на підставі дозволу, отриманому в інспекції ДАБК.

Архітектурно-планувальне рішення цих приміщень було підпорядковане вимогам оптимальної технології установ банку на той період часу. При цьому перепланування було виконане з урахуванням архітектурно-планувального та об`ємного рішень будівлі, що склалося в цілому. Були збережені основні шляхи сполучення, несучі та самонесучі стіни.

Окрім того, у 2000 році, в частині приміщень підвалу та першого поверху будівлі, без належного юридично-правового обґрунтування, були виконані ремонтно-будівельні роботи з перепланування внутрішніх приміщень зі зміною їх функціонального призначення та пристосування їх під магазин офісних меблів «Стілець енд Столік» без зміни конструктивної схеми будівлі.

В літку 2001 року, на підставі спеціально розробленого проекту, силами спеціалізованої будівельної організації було виконано посилення несучої системи будівлі шляхом створення системи із попередньо напружених тяжів та опорних конструкцій у центральній частині будівлі.

Аналіз результатів цього обстеження, а також наявних відомостей показав, що більшість виявлених невідповідностей планування внутрішніх приміщень будівлі в основному пов`язана з недоліками при виготовленні технічного паспорту від 20.10.2016 на громадський будинок, ремонтно-будівельні роботи в приміщеннях якого були виконані на початку 2000-го та в середині 2001-го роках на підставі спеціально розробленої та погодженої органами державного нагляду проектної документації; незначна частина невідповідностей пов`язана з проведенням в приміщеннях будівлі, приблизно у 1998 - 1999 та 2001 роках, ремонтних робіт без належного юридично-правового обґрунтування.

Вказана інформація про перепланування (перебудову) будівлі-пам`ятки включена до Висновку про вплив від 22.05.2023 на підставі архівних і фондових матеріалів НВЦ «Екострой», Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради та різних, доступних до використання історико-краєзнавчих матеріалів. А також відомостей отриманих від співробітників Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Тобто, проведення робіт пов`язаних з перебудовою та переплануванням будівлі-пам`ятки мало місце задовго до її передачі Відповідачу за Договором оренди майна від 13.06.2019 та здійснювалось іншими особами. А виявлені невідповідності планування внутрішніх приміщень будівлі пов`язані з недоліками при виготовленні технічного паспорту від 20.10.2016.

Також, судом оцінюються критично та не приймаються Акт візуального обстеження від 10.05.2023 та Акт огляду будівлі від 19.05.2023 й з огляду на те, що в них не зазначено підстав для висновків про самостійне здійснення Відповідачем реставраційних робіт, капітального ремонту приміщень, реставрації, пристосування, реконструкції, перебудови та перепланування орендованого майна.

Зокрема, відсутні посилання на додатки до Охоронного договору від 12.07.2019, а саме: Акт технічного стану пам`ятки (Додаток 1); Опис архітектурно-художніх елементів пам`ятки культурної спадщини (Додаток 2); Схема розташування об`єкту (Додаток 3); Плани приміщень пам`ятки (у складі техпаспорту), (Додаток 4); Фотофіксація архітектурно-художніх елементів, які входять до складу пам`ятки культурної спадщини (Додаток 5).

За відсутності порівняння фактичного стану будівлі-пам`ятки на момент огляду із вказаними документами, в яких зафіксовано її стан на момент укладення договору оренди та охоронного договору, висновки зроблені в Акті візуального обстеження від 10.05.2023 та Акті огляду будівлі від 19.05.2023 є необґрунтованими та безпідставними.

Окремо слід зазначити, що фототаблиці додані до Акта огляду будівлі від 19.05.2023 не інформативні, тобто не містять відомостей, які б підтверджували висновки зроблені в самому акті.

Отже Позивачем не доведено належними та допустимими доказами обставин порушення Відповідачем встановленого законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини, зокрема, самостійного здійснення реставраційних робіт, капітального ремонту, реставрації, пристосування та реконструкції орендованих приміщень.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 13.06.2019, передбачених його пунктами 7.2, 7.3, 8.6, 9.9, а саме, погіршення стану орендованого майна, внаслідок неналежного використання та/або невиконання умов договору, порушення встановленого законодавством та умовами договору режиму використання та охорони культурної спадщини, невиконання умов (зобов`язань) договору встановлених у пунктах 4.22, 5.3.

Щодо відсутності істотного порушення умов Договору від 13.06.2019, слід зазначити наступне.

Як вже зазначалось, частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, вказаними нормами встановлено можливість розірвання договору за рішенням суду за наявності такої загальної підстави, як істотність його порушення, а також з інших підстав, передбачених договором або законом.

Тобто, предметом доказування у цій справі є обставини наявності істотного порушення умов договору Відповідачем, тобто такого, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона - Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Оскільки істотність порушення договору відповідно до норм частини другої статті 651 Цивільного кодексу України визначається з урахуванням наслідків завданої шкоди, саме наявність такої шкоди підлягає встановленню.

Шкода це зменшення кількості майнового блага (внаслідок знищення майна втрата можливості отримати майно, яке особа неодмінно отримала б за нормального перебігу подій) або погіршення його якості (пошкодження речі, зіпсуття, приведення її у стан, у якому вона не здатна виконувати всі свої функції). Грошовим вираження завданої шкоди є збитки. Тобто збитки це грошова оцінка (еквівалент) заподіяної матеріальної шкоди.

Відповідно до частини другої статті 22 Цивільного кодексу України збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Згідно із частиною другою статті 224, частиною першою статті 225 Господарського кодексу України під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною. До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.

Слід зазначити, що умовами Договору від 13.06.2019 також передбачено відшкодування збитків. Зокрема, відповідно до пункту 8.4 у разі порушення Орендарем положень Закону України «Про охорону культурної спадщини», інших нормативно-правових актів, умов цього договору щодо охорони культурної спадщини та режиму використання пам`яток культурної спадщини останній відшкодовує Орендодавцеві усі пов`язані із такими порушеннями видатки та збитки не пізніше тижневого строку з дня повідомлення про такі видатки та збитки.

Позивачем не доведено жодними належними та допустимими доказами наявність збитків, зокрема, завданих у зв`язку із невиконанням Відповідачем положень Закону України «Про охорону культурної спадщини», інших нормативно-правових актів, умов Договору від 13.06.2019 щодо охорони культурної спадщини та режиму використання пам`ятки культурної спадщини.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 13.06.2019, передбачених його пунктами 7.2, 7.3 (погіршання стану орендованого майна) та частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України.

Суд не приймає доводи Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору від 13.06.2019 у зв`язку із порушенням виконання обов`язку з повідомлення орендодавця про реорганізацію орендаря та зміну його реквізитів, з огляду на наступне.

Як вже зазначалось, пунктом 4.13 Договору від 13.06.2019 передбачено, що Орендар обов`язаний у разі реорганізації, приватизації чи його (Орендаря) ліквідації або порушенні справи про банкрутство у господарському суді письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін з моменту виникнення зазначених фактів та надати нотаріально посвідчені копії установчих документів, які враховують реорганізаційні процеси, а також інформацію про правонаступництво.

Згідно із пунктом 4.14 Договору від 13.06.2019, у випадку зміни юридичної адреси, поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів Орендар зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін.

Відповідно до частини першої статті 83 Цивільного кодексу України юридичні особи можуть створюватися у формі товариств, установ та в інших формах, встановлених законом.

Товариством є організація, створена шляхом об`єднання осіб (учасників), які мають право участі у цьому товаристві. Товариство може бути створено однією особою, якщо інше не встановлено законом. Товариства поділяються на підприємницькі та непідприємницькі (частина друга статті 83 Цивільного кодексу України).

Юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов`язки переходять до правонаступників (частина четверта статті 104 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 108 Цивільного кодексу України, перетворенням юридичної особи є зміна її організаційно-правової форми.

Отже реорганізацією юридичної особи шляхом перетворення є зміна її організаційно-правової форми.

Як вбачається з Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 14.02.2024 державним реєстратором Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області Карпенко А.А. 08.08.2022 проведено державну реєстрацію створення юридичної особи в результаті перетворення (запис номер 0000999). Внаслідок чого, Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ІККОС» () змінило найменування на Товариство з обмеженою відповідальністю заклад культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон».

При цьому, організаційно-правова форма цієї юридичної особи не змінилась, та вона залишилась товариством з обмеженою відповідальністю, про що наявний запис у відповідному розділі вказаного Витягу.

Тобто, у даному випадку, не відбулася реорганізація шляхом перетворення у розумінні норм частини першої статті 108 Цивільного кодексу України.

Отже, у Відповідача не виник обов`язок повідомити Позивача про реорганізацію, передбачений умовами пункту 4.13 Договору від 13.06.2019. А відтак, умови цього пункту не порушені.

Щодо виконання умов пункту 4.14 Договору від 13.06.2019, слід зазначити наступне.

Зі змісту електронного листа від 12.09.2022 з темою лист ТОВ ФІРМА «ІККОС» відправленого представником товариства Воронюк Тетяною з електронної адреси ІНФОРМАЦІЯ_1 , на електронну адресу Управління обласної ради з майнових відносин , вбачається, що у зв`язку із змінами, які відбулися з товариством, як вкладення направлені лист Відповідача та виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Правильність вказаної електронної адреси Управлінням обласної ради з майнових відносин не заперечується.

У листі, який був вкладений до електронного листа, Заклад культури у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» на адресу усіх зацікавлених осіб, звертав увагу на те, що ТОВ «ФІРМА «ІККОС» було перетворено шляхом зміни організаційно-правової форми в Заклад культури у вигляді ТОВ. При перетворенні, яке відбулося, ідентифікаційний код юридичної особи залишився без змін. Також повідомлялося, що змінилася назва товариства та юридична адреса. У додатку до цього листа вказано Виписку з Єдиного держаного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Отже, Відповідачем з незначною затримкою виконано обов`язок повідомити Орендодавця про зміну такого реквізиту як найменування юридичної особи, передбачений пунктом 4.14 Договору від 13.06.2019.

Слід зазначити, що невиконання або прострочення виконання обов`язку передбаченого пунктом 4.14 Договору від 13.06.2019 не може мати своїм наслідком його розірвання. Адже така підстава не передбачена ані самим договором ані законом.

А для розірвання Договору від 13.06.2019 через невиконання його умов (зобов`язань) договору на підставі пунктів 8.6, 9.9, на які посилається Позивач, необхідним є доведення істотності порушення у розумінні норм частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, тобто наявності обставин, коли внаслідок завданої цим порушенням шкоди друга сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Позивачем не доведено жодними належними та допустимими доказами наявність вказаних обставин.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 13.06.2019 у зв`язку з несвоєчасним виконанням Відповідачем обов`язку із повідомлення Позивача про зміну реквізитів орендаря.

Щодо вимоги про стягнення про стягнення штрафу слід вказати на наступне.

Відповідно до частини першої статті 610, пункту 3 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Частиною першою статті 546 Цивільного кодексу України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно із частиною першою статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частиною першою статті 547 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин щодо забезпечення виконання зобов`язання вчиняється у письмовій формі.

Відповідно до частин першої, другої статті 217 Господарського кодексу України, господарськими санкціями визнаються заходи впливу на правопорушника у сфері господарювання, в результаті застосування яких для нього настають несприятливі економічні та/або правові наслідки. У сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій: відшкодування збитків; штрафні санкції; оперативно-господарські санкції.

Штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання (частина перша статті 230 Господарського кодексу України).

Частиною четвертою статті 231 Господарського кодексу України встановлено, що у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Як вже зазначалось, пунктом 4.1 Договору від 13.06.2019 встановлено, що Орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього Договору, своєчасно і в повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату та кошти, вказані в п. 3.4 Договору. Якщо Орендар використовує майно не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право розірвати Договір без згоди Орендаря. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричинені цим збитки та сплатити штраф у розмірі 20 % орендної плати, що встановлена у п.3.1 Договору з урахуванням індексу інфляції на час сплати.

Отже, підставою для застосування штрафу, передбаченого пунктом 4.1 Договору від 13.06.2019 є наявність обставини використання орендарем майна не за його цільовим призначенням.

Позивачем не доведено жодними належними та допустимими доказами обставини використання Відповідачем орендованого майна не за його цільовим призначенням, про що докладно зазначено у вищенаведених розділах цього рішення. Тобто не доведено порушення зобов`язання, правовим наслідком чого була б сплата штрафу, передбаченого пунктом 4.1 Договору від 13.06.2019.

З огляду на наведене суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про стягнення з Закладу культури у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний культурний центр «Уніон» () штрафу за порушення умов Договору у сумі 18 400,57 грн на користь Одеської обласної ради () та перерахування його на рахунок № UA 0025179 в Держказначейській службі України, м. Київ, МФО 820172 (юридична та поштова адреса Одеської обласної ради: просп. Шевченка, 4, м. Одеса).

На підставі викладеного суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову повністю.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А відтак, сума судового збору покладається на Позивача.

Керуючись, пунктами 3, 6 частини першої статті 3, частиною першою статті 6, частиною першою, пунктами 1, 4 частини другої статті 11, частинами першою, другою статті 14, частиною другою статті 22, частиною другою статті 83, частиною четвертою статті 104, частиною першою статті 108, частиною першою статті 202, частиною першою статті 509, статтями 525, 526, частиною першою статті 546, частиною першою статті 547, частиною першою статті 549, частиною першою статті 610, пунктом 3 частини першої статті 611, частиною першою статті 626, частиною першою статті 627, статтею 629, частинами першою, другою статті 651, частиною першою статті 759, частинами першою, третьою статті 774 Цивільного кодексу України, статтею 193, частиною другою статті 224, частиною першою статті 225, частинами першою, другою статті 217, частиною першою статті 230, частиною четвертою статті 231, частинами першою, другою статті 283, частиною першою статті 288 Господарського кодексу України, пунктом 10 частини першої статті 1, частинами першою, четвертою статті 22, частинами першою, другою статті 24, статтею 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, статтею 24, частинами другою, третьою статті 25, частиною першою статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 № 1805-III, частинами першою, другою статті 9 Закону України «Про культуру» від 14.12.2010 № 2778-VI, частиною першою статті 1, частиною другою статті 2 Закону України «Про музеї та музейну справу» від 29.06.1995 № 249/95-ВР, пунктами 3.7, 3.21 ДБН А.2.2-3:2014, пунктами 1.2, 3.11, 3.20, 3.25, 3.26 ДБН А.2.2-14:2016, статтями 13, 73, 74, 75, 76-80, 86, 123, 124, 126, 129, 236, 237, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги в строк встановлений частиною першою статті 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 11 червня 2024 р.

Суддя Ю.А. Шаратов