РІШЕННЯ

10 травня 2024 року м. ТернопільСправа № 921/225/23

Господарський суд Тернопільської області у складі судді Сидорук А.М.

За участі секретаря судового засідання Качунь І.Є.

розглянув матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Аграрного підприємства Колос-2, 48100, Тернопільська обл., Теребовлянський район, м. Теребовля, вул. Мазепи, буд.7

до відповідача: Теребовлянської міської ради, 48100, Тернопільська обл., Теребовлянський район, м. Теребовля, вул. Князя Василька, буд.104а

про визнання протиправним та скасування рішення Теребовлянської міської ради від 30.01.2023 № 4104; визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.12.2015

За участю представників сторін:

Позивача: Безносик Алла Олександрівна - адвокат

Відповідача: Ярмусь Віктор Дмитрович - адвокат

Суть справи: Товариство з обмеженою відповідальністю Аграрне підприємство Колос-2 звернулось до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Теребовлянської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 21.12.2015 про поновлення договору оренди землі, укладеного між Теребовлянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Аграрного підприємства Колос-2 в редакції додаткової угоди від 18.11.2022.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 04.04.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 921/225/23 за правилами загального позовного провадження; призначено у справі підготовче засідання на 28 квітня 2023 року.

В обґрунтування заявлених вимог, підтриманих у судовому засіданні повноважним представником, позивач посилається на порушення відповідачем приписів Закону України "Про оренду землі" та Земельного кодексу України при прийнятті оспорюваного рішення та відмові в укладенні додаткової угоди.

Ухвалою суду від 01.05.2023 підготовче засідання у справі №921/225/23 відкладено на 16 травня 2023 року об 12 год. 00 хв..

16 травня 2023 від ТОВ "Колос-2" на адресу суду надійшла заява б/н від 16.05.2023 (вх. №4195), в якій позивач просить провести розгляд справи №921/225/23 без участі представника та розглянути заяву б/н від 12.04.2023 (вх. №3642 від 28.04.2023) про зупинення провадження у справі; про прийняте рішення повідомити Товариство у встановленому законодавством порядку.

16 травня 2023 року на адресу суду надійшла заява від відповідача б/н від 16.05.2023 (вх. №4226) про відкладення розгляду даної справи з метою ознайомлення з матеріалами справи та підготовки відзиву на позов.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 16.05.2023 зупинено провадження у справі №921/225/23 до розгляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 22.08.2023 ухвалу Господарського суду Тернопільської області від 16.05.2023 залишено без змін.

09 січня 2024 року від позивача /представник адвокат Безносик А./ на електронну адресу суду надійшла заява б/н та б/д /вх. №220/ про поновлення провадження у справі, в якому представник позивача повідомляє суд про те, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності закінчено розгляд справи №906/1314/21 в касаційному провадженні та винесено постанову від 23.11.2023, копію даної постанови долучено до заяви.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 15.01.2024 було поновлено провадження у справі №921/225/23; призначено підготовче засідання у даній справі на 15 лютого 2024 року.

07.02.2024 через систему "Електронний суд" від ТОВ АП Колос-2 надійшло клопотання про зміну предмету позову /вх. №1078 від 07.02.2024/.

13.02.2024 через систему "Електронний суд" надійшли від Теребовлянської міської ради відзив на позовну заяву /вх.№1224 від 13.02.2024; 15.02.2024 заява про розгляд справи за відсутності представника відповідача /вх.№1351 від 15.02.2024/; /вх.№1357 від 15.02.2024/.

Ухвалою суду від 06.03.2024 заяву про зміну предмету позову Товариства з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "КОЛОС-2" /вх. №1078 від 07.02.2024/ від 06.02.2024 прийнято до розгляду та подальший розгляд справи №921/225/23 здійснювати з її урахуванням; відкладено підготовче засідання на 02 квітня 2024 року; та запропоновано учасникам справи подати/надіслати суду: відповідачу: відзив на позов, оформлений згідно вимог ст. 165 ГПК України, разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких він ґрунтуються, якщо такі докази не надані позивачем, а також документи, що підтверджують надіслання (надання) відзиву і доданих до нього доказів позивачу з врахуванням заяви про зміну предмету позову; позивачу: відповідь на відзив (у разі отримання відзиву), оформлену згідно вимог ст. 166 ГПК України, разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких вона ґрунтується, а також документи, що підтверджують надіслання (надання) відповіді на відзив і доданих до неї доказів відповідачу.

13.03.2024 через "Електронний суд" відповідачем подано відзив на позов б/н від 12.03.2024 /вх. №2089/, з врахуванням клопотання позивача про зміну предмету позову.

Зокрема у відзиві на позов зазначає, що орган місцевого самоврядування рішенням двадцятої першої сесії восьмого скликання правомірно прийняв рішення №4104 від 30.01.2023 "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки за межами населеного пункту м. Теребовля Тернопільського району" про відмову у задоволенні ТОВ "Колос-2" у поновленні договору оренди земельних ділянок, оскільки дане рішення було прийнято у місячний термін до закінчення дії договору та вчасно повідомлено позивача про відсутність наміру у продовженні (поновленні) дії укладеного договору. Разом з тим вказує, що Теребовлянська міська рада, як власник землі, має право розпоряджатися земельними ділянками на власний розсуд у порядку та спосіб встановлений чинним законодавством, а тому спірне рішення не порушує прав та інтересів товариства. Окрім того, з врахуванням положень ч.3 ст.22 Земельного кодексу України, Товариство як юридична особа, має право на отримання земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва виключно на конкурсних засадах, у порядку передбаченому ст.135 Земельного кодексу України.

При цьому відповідач звертає увагу на те, що між органом місцевого самоврядування та позивачем не підписувались будь-які договори, оскільки спірний договір укладений Головним управлінням Держземагенства у Тернопільській області, як орендодавцем.

Крім того, як вказує відповідач, проект додаткового договору, який направлений позивачем разом із листом-повідомленням не буде дотриманням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", так як відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про продовження договору оренди земельної ділянки та наявність заперечень щодо продовження договору оренди земельних ділянок.

Також, 13.03.2024 через систему "Електронний суд" від позивача надійшла відповідь на відзив б/н від 13.03.2024 /вх. №2116/ в якій товариство зазначає, що з врахуванням ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орган місцевого самоврядування у місячний термін мав розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), а ТОВ АП "Колос-2" повністю дотримано порядку поновлення Договору оренди землі, визначеного п. 8 Договору та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Однак, як вказує позивач, листом №2921/02-16 від 21.12.2022 було виключно повідомлено ТОВ АП "Колос-2", що питання поновлення Договору буде винесено на пленарне засідання сесії ради. Тобто, відповідачем порушено ст.33 Закону України "Про оренду землі" в частині прийняття рішення у місячний термін, що підтверджується відповідачем у відзиві на позов.

Відповідно, позивач відповідно до вимог ст.33 Закону України "Про оренду землі" завчасно звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди, яка в свою чергу, не була розглянута по суті та більше ніж через місяць після закінчення Договору рішенням Теребовлянської міської ради від 30.01.2023 №4104 було відмовлено у продовженні (поновленні) терміну дії договору та припинено його чинність.

25.03.2024 відповідачем через систему "Електронний суд" подано заперечення на відповідь на відзив б/н від 25.03.2024 /вх. №2447/ згідно яких, зазначає, що орган місцевого самоврядування в місячний термін до закінчення строку дії договору, який підписано між сторонами 21.12.2015 та зареєстровано 04.02.2016, прийнято рішення та вчасно повідомлено позивача про відсутність наміру у продовженні (поновленні) терміну дії даного правочину.

Окрім того, вказує на те, що ні в листі-повідомленні, ні в проекті додаткової угоди умов, які були долучені до нього, відповідач не отримав жодних пропозицій щодо істотних умов договору, а лише продовження діючого договору на тих самих умовах ще на 7 років.

29.03.2024 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю Аграрного підприємства "Колос-2" надійшли додаткові пояснення у справі б/н від 29.03.2024 /вх. №2862/ та зазначено, що відповідачем порушено ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в частині прийняття рішення в місячний термін, оскільки в матеріалах справи міститься виключно лист відповідача за №2921/02-16 згідно якого повідомлено товариство, що питання поновлення договору буде винесено на пленарне засідання сесії ради та жодних листів від органу місцевого самоврядування товариство не отримано, як і не отримано позивачем оскаржуване рішення.

Позивач також стверджує, що матеріали справи не містять доказів направлення листа від 17.02.2023 №2921/02-16, на який посилається відповідач в запереченнях. Також господарюючий суб`єкт звертає увагу на існування листів міської ради із різними датами, але з однаковими реєстраційними номерами.

Щодо нібито неправомірного викладу тексту додаткової угоди про поновлення Договору, який було надіслано на адресу відповідача, позивач вказує на те, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не визначено змісту та форми додаткової угоди, а прочитавши текст додаткової угоди, то фактично її зміст направлений на поновлення Договору на 7 років, а не на 14, як зазначає відповідач, оскільки запропоновано викласти п. 3.1. Договору від 21.12.20215 в новій редакції, а саме: Договір укладено на 14 років з 21.12.2015, а отже жодних змін щодо істотних умов договору товариством запропоновано не було.

04.04.2024 через систему "Електронний суд" від позивача повторно надійшли додаткові пояснення у справі б/н від 02.04.2024 /вх. №2637/ аналогічні додатковим поясненням у справі б/н від 29.03.2024 /вх. №2862/.

Ухвалою суду від 02.04.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу №921/225/23 до судового розгляду по суті на 19 квітня 2024 року.

08.04.2024 через систему "Електронний суд" позивачем подано додаткові пояснення у справі б/н від 08.04.2024 /вх. №2797/.

В судовому засідання 19.04.2024 оголошено перерву до 02.05.2024.

02.05.2024 в судовому засіданні оголошено перерву до 10.05.2024 до 15 год 20 хв.

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити.

Представник відповідача заперечив проти задоволення позову, з підстав, викладених у відзиві на позов, запереченнях на відповідь на відзив .

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарським судом встановлено наступне:

21.12.2015 між Головним управлінням Держгеокадастру у Тернопільській області (Орендодавець) та ТОВ АП "Колос-2" (Орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець, на підставі протоколу земельних торгів від 21.12.2015, надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Об`єкт оренди знаходиться за межами населених пунктів на території Теребовлянської міської ради .

Відповідно до п. 2.1., 2.2 Договору, в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 5,4696 гектарів, у тому числі: :02:001:0648.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на базовий податковий (звітний) період становить 32 729,92 грн і підлягає щорічній індексації (п. п., 2.5., 2.6 договору).

У пунктах 3.1, 3.2. спірного правочину його контрагенти домовилися, що договір укладено строком на 7 (сім) років. Право оренди земельної ділянки виникає у орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону.

Після закінчення строку дії договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом - повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється (п. п. 3.3., 3.4. договору).

У п.4.1 укладеного правочину учасники договірних відносин погодили, що плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом земельних торгів від 21.12.2015 у розмірі річної орендної плати 5,95% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки чинної на базовий податковий (звітний) період, що становить 1 947,34 грн, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів після укладення договору оренди.

Відповідно до п. 12.1 даного правочину, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. У разі поновлення договору на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін (п.п. 12.4, 12.5 договору).

Згідно із п.15.1 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди відповідно до закону.

Відповідно до Указу Президента України від 15 жовтня 2020 року №449/2020 та Постанови Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2020 року №1113 відбулась передача земель сільськогосподарського призначення з державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад.

Інформацію про передачу земель сільськогосподарського призначення державної власності в комунальну власність територіальних громад опубліковано у відкритому доступі на офіційному вебсайті Головного управління Держгеокадастру в Тернопільській області.

18.11.2022 до закінчення строку дії договору Товариство листом-повідомленням №1/11 повідомило Орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення спірного договору оренди землі на новий строк. Позивачем разом з листом було надіслано проект додаткової угоди з проханням її підписати, або надати пропозиції щодо зміни істотних умов договору.

21.12.2022 Теребовлянська міська рада листом - повідомленням №2921/02-16 повідомила позивача, що здійснює перевірку законності викладених вимог, і за необхідності, з позивачем будуть узгоджені істотні умови договору, зокрема щодо зміни розміру орендної плати, і в разі відсутності заперечень питання про укладення договору оренди землі на новий строк буде винесене для розгляду та прийняття відповідного рішення пленарним засіданням сесії Теребовлянської міської ради у січні 2023 року. Про результат розгляду позивача буде проінформовано додатково.

В подальшому Товариство повторно зверталось до органу місцевого самоврядування листами - повідомленнями №16 від 20.02.2023 та №32 від 22.03.2023 з проханням надати інформацію щодо розгляду питання про укладення договору оренди землі на новий строк.

Однак, як стверджує позивач, відповіді на вище зазначені листи Теребовлянська міська рада не надала.

27.03.2023 позивач на офіційному сайті Теребовлянської міської ради дізнався, що 30.01.2023 відбулася сесія органу місцевого самоврядування. Згідно порядку денного, під номерами 74, 75, 76 розглядалось питання "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки за межами населеного пункту м. Теребовля Тернопільського району".

Разом з тим, із долученого до матеріалів справи відповідачем рішення №4104 від 30 січня 2023 року слідує, що орган місцевого самоврядування відмовив ТОВ АП "Колос-2" у продовженні (поновленні) терміну дії спірного договору.

Таким чином, за доводами позивача, орган місцевого самоврядування порушує його права, як орендаря спірної земельної ділянки, оскільки Товариство вважає, що ним належним чином повідомлено відповідача про намір продовжити використання земельної ділянки та у зв`язку із відсутністю заперечень Орендодавця щодо продовження користування земельною ділянкою позивачем, договір оренди є продовженим. Дані обставини стали підставою для звернення позивача з даним позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне:

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.03.2023 №32746665 речове право - право оренди земельної ділянки кадастровий номер: :02:001:0648 площею 5,4696 га зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю аграрне підприємство "Колос-2" 02.02.2016, номер запису про інше речове право 13126580.

Також, із цієї інформаційної довідки слідує, що 19.02.2019 право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за Теребовлянською міською радою, номер запису про речове право: право власності 30423066.

27 травня 2021 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляцїї у сфері земельних відносин" відповідно до якого Головні управління Держгеокадастру в областях не розпоряджаються земельними ділянками сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, які в силу закону є комунальною власністю відповідної громади.

Пунктом 58 цього Закону внесено зміни до пункту 24 розділу X "Перехідних положень" Земельного кодексу України, відповідно до яких з дня набрання чинності цим пунктом (тобто з 27 травня 2021 року) землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім виключень, зазначених у пунктах "а- е".

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Як уже зазначалося вище, домовленостями, що викладені у пункті 12.6 спірного договору також було передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Таким чином, розпорядником земельної ділянки, що є об`єктом оренди за договором оренди землі та відповідно орендодавцем на день звернення позивача із заявою про продовження договору оренди та на час вирішення цього спору судом є Теребовлянська міська рада.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

При цьому суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Таким чином, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 1261 Земельного кодексу України). Положення частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

При цьому, назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Водночас, суд зазначає, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи №906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 було висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України повинен застосувати до подібних правовідносинах. Адже частиною 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Таким чином, з урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства існує необхідність врахування саме останньої правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

Так, Верховний Суд зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.

Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України встановлено, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Таким чином, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, визначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд застосовує до спірних правовідносин положення цього законодавчого акту у новій редакції.

Так, за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі, після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У спірних правовідносинах Товариство, як Орендар земельної ділянки, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі, 18.11.2022 звернулося до міської ради із листом-повідомленням №1/11 про намір продовжити дію договору від 21.12.2015 на той самий строк та на тих самих умовах, долучивши проект додаткової угоди з даного приводу.

При цьому судом критично оцінюються посилання органу місцевого самоврядування на те, що таке звернення Орендаря було передчасним.

Адже, за досягнутими контрагентами у пункті п.3.3 Договору домовленостями та в силу вимог статті 33 Закону про оренду землі, Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Отже, зазначена договірна умова та законодавчий припис позивачем були повністю дотримані.

Також, суд не приймає до уваги посилання органу місцевого самоврядування на те, що ним у відповідності до правових норм, котрі регламентують спірні правовідносини, в місячний термін до закінчення терміну дії договору, було прийнято рішення та вчасно повідомлено позивача про відсутність намірів у продовженні (поновленні) терміну дії укладеного договору. Адже ч.5 ст.33 Закону про оренду землі покладає на Орендодавця обов`язок розглянути пропозиції Орендаря та запропонований останнім проект додаткової угоди у місячний строк, відлік якого розпочинається з моменту отримання листа-повідомлення, а не дати закінчення договору, як вважає відповідач.

При цьому суд враховує, що за даними офіційної інтернет-сторінки органу місцевого самоврядування (https://terebotg.in.ua/ ) на протязі встановленого законодавцем місячного строку були проведені 18,19 та 20 сесії Теребовлянської міської ради, на яких приймалися відповідні рішення. Це безумовно вказує на наявну у органу місцевого самоврядування можливість прийняти відповідне рішення за зверненням позивача у встановлений Законом про оренду землі спосіб та строк.

Натомість, 21 грудня 2022 року міський голова листом №2921/02-16 повідомив заявника про те, що за в разі відсутності заперечень, питання про укладення договору оренди на новий строк буде розглянуте лише у січні 2023 року. При цьому суд враховує, що незважаючи на викладене у цьому листі застереження, приписи ч.5 статті 33 Закону про оренду землі та умови п.3.4 договору, жодних пропозицій від органу місцевого самоврядування Орендарю щодо зміни розміру орендної плати чи будь - яких інших істотних умов договору не надходило .

Не містять матеріали справи також жодних письмових заперечень Орендодавця, із зазначенням мотивів припинення договірних стосунків із його контрагентом, як то його рішення виставити право оренди на торги чи покликання на неналежне виконання орендарем тих чи інших умов договору.

В свою чергу суд звертає увагу на те, що позивач на протязі дії договору належно виконував свої обов`язки Орендаря, в тому числі в частині сплати орендних платежів, що підтверджується податковими деклараціями та квитанціями про сплату орендної плати, які містяться у матеріалах справи, про що не заперечив і представник відповідача в судовому засіданні..

Незважаючи на це, відповідачем, поза межами встановленого законодавцем строку, було прийнято рішення №4104 від 30.01.2023 про відмову позивачу у поновленні договору оренди земельної ділянки. Слід зазначити що наведений правовий акт індивідуальної дії не містить жодних мотивів, якими орган місцевого самоврядування послуговувався при його прийнятті. Законодавчі положення, на які є посилання у цьому рішенні, також на дають можливості суду сформулювати висновок про те, що у спірних правовідносинах мали місце прямі вказівки законодавця для прийняття рішення саме такого змісту.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Подібний висновок також викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 та постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 у справі № 912/1803/21.

Верховний Суд у наведених постановах зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

При цьому, судом критично оцінюються посилання відповідача на те, що його контрагентом у проекті договору запропоновано збільшити цей строк з 7-ми до 14 років. Так, зміст статті 33 Закону про оренду землі дає суду підстави для твердження про те, що обов`язок щодо складання проекту додаткової угоди законодавець поклав на Орендаря. В свою чергу, із пояснень останнього слідує, що ним пропонувалися нова редакція пункту 3.1 договору від 21.12.2015, та малося на увазі 14 років з 21.12.2015, тобто 7 років дії договору + 7 років нового його строку. Про пропозицію укласти договір на той самий строк свідчить і текст додаткової угоди, що викладена у резолютивній частині позовної заяви.

Окрім цього, вказавши у запереченнях на відповідь на відзив на те, що запропонований проект додаткової угоди не містив жодних пропозицій щодо істотних умов договору, будь-яких доказів звернення з даного приводу до позивача відповідач до матеріалів справи також не подав. В той же час, імперативна норма частини 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди. Більше того, у листі - повідомленні від 18.11.2022 року позивач запропонував Орендодавцю надати власні пропозиції щодо зміни істотних умов договору, однак цією пропозицію останній не скористався

В свою чергу, у постанові від 13 лютого 2024 року по справі №910/743/23 Верховний Суд вказав на те, що якщо орган місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Наведене має місце у спірних правовідносинах.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі №906/1314/21).

Суд вважає за необхідне акцентувати увагу на тому, що згідно ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Як передбачено ст.155 Земельного кодексу України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акту, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

За приписами ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

За наслідками розгляду цього спору суд констатує, що оскаржуване рішення міської ради №4104 від 30.01.2023 на нормах земельного законодавства не ґрунтується та порушує права позивача. Відтак, суд вважає, що позовні вимоги про його скасування слід задовольнити.

В свою чергу, оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування". Натомість орендодавець нехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю. Відтак, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог і в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, запропонованій позивачем.

Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18 і від 29 травня 2020 року у справі №378/596/16-ц).

При цьому суд відзначає, що інші долучені до матеріалів справи докази, доводи та заперечення учасників цього спору були ретельно досліджені судом, однак наведених вище висновків вони не спростовують. В свою чергу, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України". Європейський суд з прав людини, зокрема, зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача згідно ст.129 ГПК України.

На підставі наведеного, керуючись ст. ст. 42, 46, 73, 74, 76-79, 129, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Теребовлянської міської ради від 30.01.2023 №4104 "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки за межами населеного пункту м. Теребовля Тернопільського району".

3. Визнати укладеною між Теребовлянською міською радою () та Товариством з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "КОЛОС-2" код () додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2015, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис №13126686) щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0648 площею 5,4696 га на той самий строк і на тих самих умовах в редакції, що викладена позивачем у заяві (вх.№1078 від 07.02.2024) про зміну предмета позову, а саме:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі

Теребовлянська міська рада (), в особі міського голови Продана Олега Йосиповича, який діє на підставі пункту статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", (надалі - "Орендодавець"), з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "КОЛОС-2" (), в особі директора Меленчука Ігоря Олеговича, який діє на підставі Статуту, (надалі - "Орендар"), з другої сторони, (далі разом - "Сторони", а кожна окремо - "Сторона") уклали цю додаткову угоду (далі - "Додаткова угода") до Договору оренди земельної ділянки від 21.12.2015 року (земельної ділянки площею 5,4696 га, кадастровий номер :02:001:0648) про наступне:

1. Поновити Договір оренди землі від 21.12.2015 (земельна ділянка площею 5,4696 га, кадастровий номер :02:001:0648), право оренди по якому зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "КОЛОС-2" та продовжити строк його дії на 7 (сім) років та на тих самих умовах;

2. Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3. Інші умови договору оренди землі від 21 грудня 2015 року залишається без змін.

Місцезнаходження, реквізити та підписи Сторін:

Орендодавець:

Теребовлянська міська рада

Адреса реєстрації: 8100, Тернопільська обл., Теребовлянський р-н, місто Теребовля, вул. Князя Василька, будинок 104а

Код

Міський голова _____________ Олег Продан

Орендар:

Товариство з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "Колос-2"

Адреса реєстрації: 48100, Тернопільська обл., м. Теребовля, вул. Гетьмана Мазепи 7;

Код за ;

ІПН 48.

Директор _____________ Ігор Меленчук

4. Стягнути з Теребовлянської міської ради (вул. Князя Василька, будинок 104А, м. Теребовля, Тернопільський район, Тернопільська область, 48100, ідент. код 04058456) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю аграрного підприємства "КОЛОС-2", вул. Мазепи, будинок 7, м. Теребовля, Тернопільський район, Тернопільська область, 48100, ідент. код 31877240) - 5 712 (п`ять тисяч сімсот дванадцять) грн в рахунок повернення судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5. Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Повний текст рішення складено 18.06.2024.

Суддя А.М. Сидорук