номер провадження справи 35/68/17-22/98/18-18/3/19
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.05.2024 справа № 908/815/17

м.Запоріжжя Запорізької області

за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад Палац культури Орбіта (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)

про стягнення заборгованості в сумі 137164,23 грн.

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)

до відповідача-1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)

до відповідача-2 Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)

про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Господарський суд Запорізької області у складі колегії суддів: головуючий суддя Левкут Вікторія Вікторівна, суддя Боєва Олена Сергіївна, суддя Горохов Ігор Сергійович,

при секретарі судового засідання Непомнящій Н.П.

учасники справи:

від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради: Шовкопляс Т.В., довіреність № 02/01/01-10 від 10.01.2024

від товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс: Харламов Д.І., довіреність № 11/04-24/1 від 11.04.2024

від Запорізької міської ради: Михайловський А.С., виписка з ЄДР

від Комунального закладу Палац культури Орбіта: не з`явився

До Господарського суду Запорізької області 13.04.2017 звернувся Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад Палац культури Орбіта, з позовними вимогами про: 1) стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 137164,23 грн. за договором оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001; 2) розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001; 3) звільнення нежитлових приміщень №№ 1-8 підвалу, № 3, № 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-166 третього поверху загальною площею 705,9 кв. м, розташованих в будівлі № 9 (літ. А-3) на вул. Лермонтова в м. Запоріжжі, шляхом виселення товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 18.04.2017 прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі, присвоєно справі номер провадження 35/68/17 та призначено розгляд справи на 16.05.2017.

Від товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс 12.05.2017 до Господарського суду Запорізької області надійшла зустрічна позовна заява до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 500000,00 грн.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.05.2017 прийнято зустрічний позов до розгляду разом із первісним, призначено судове засідання з розгляду справи на 16.05.2017.

Ухвалою суду від 27.06.2017 призначено у справі № 908/815/17 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз, провадження у справі № 908/815/17 зупинено до отримання результатів (висновку) судової будівельно-технічної експертизи.

Від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз 19.09.2018 повернулись матеріали справи № 908/815/17 разом із висновком експерта № 3301/3302-17 від 16.07.2018.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.09.2018, враховуючи закінчення 5-ти річного терміну повноважень судді-доповідача у цій справі Топчій О.А., справу № 908/815/17 передано для розгляду судді Ярешко О.В.

З 15.12.2017 набула чинності нова редакція Господарського процесуального кодексу України. Пунктом 9 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України (в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147-VIII) визначено, що справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Ухвалою від 24.09.2018 суддею Ярешко О.В. прийнято справу № 908/815/17 до свого провадження за правилами нової редакції Господарського процесуального кодексу України, присвоєно справі номер провадження 35/68/17-22/98/18; поновлено провадження у справі №908/815/17; ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 23.10.2018.

Ухвалою від 23.10.2018 задоволено клопотання ТОВ Орбіта-Сервіс та залучено Запорізьку міську раду до участі в справі № 908/815/17 в якості співвідповідача за зустрічним позовом; підготовче засідання відкладено на 15.11.2018.

Ухвалою від 15.11.2018 судом прийнято заяву ТОВ Орбіта-Сервіс про збільшення розміру позовних вимог до розгляду, визначено новою ціною зустрічного позову 4645050,00 грн.; ухвалено розгляд справи № 908/815/17 почати спочатку; підготовче засідання відкладено на 18.12.2018.

Судове засідання, призначене на 18.12.2019 не відбулось. Сторонам направлено повідомлення про неможливість проведення судового засідання з розгляду справи 18.12.2018 у зв`язку з довготривалою відпусткою судді-доповідача у справі та перенесення судового засідання на 14.01.2019.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.01.2019, враховуючи перебування на лікарняному судді-доповідача у справі Ярешко О.В. з 11.01.2019, за поданням щодо підстав відсутності суддів Господарського суду Запорізької області на робочому місці для автоматизованого розподілу справ, справу №908/815/17 передано на розгляд судді Носівець В.В.

Ухвалою суду від 18.01.2019 справу № 908/815/17 прийнято суддею Носівець В.В. до розгляду та присвоєно справі номер провадження 35/68/17-22/98/18-18/3/19. Ухвалено розглядати справу № 908/815/17 за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначено на 13.02.2019; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 12.03.2019; ухвалою суду від 12.03.2019 строк підготовчого провадження продовжено на тридцять днів та оголошено перерву у підготовчому засіданні до 03.04.2019; ухвалою від 03.04.2019 оголошено перерву до 15.04.2019.

Також ухвалою суду від 03.04.2019 провадження у справі № 908/815/17 за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс за вимогами про розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 та звільнення нежитлових приміщень шляхом виселення товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради закрито.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 призначено у справі №908/815/17 додаткову комплексну судову будівельно-технічну, оціночно-будівельну та економічну експертизу, проведення якої доручено експертам Запорізького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України, провадження у справі №908/815/17 зупинено на час проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи; копію ухвали та матеріали господарської справи № 908/815/17 постановлено надіслати до Запорізького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 у справі №908/815/17 апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради задоволено частково; ухвалу Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі №908/815/17 змінено: п. 12 викладено в наступній редакції: Копію ухвали, матеріали господарської справи № 908/815/17 надіслати до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз; в іншій частині ухвалу Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 залишено без змін.

Матеріали справи № 908/815/17 судом апеляційної інстанції направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз.

Ухвалою суду від 13.11.2019 провадження у справі № 908/815/17 поновлено для розгляду клопотання Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз про погодження терміну виконання судової експертизи. Клопотання Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз про погодження терміну проведення призначеної судової експертизи у строк, що перевищує 90 календарних днів, задоволено. Погоджено термін проведення призначеної додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи у строк, що перевищує 90 календарних днів. Клопотання судових експертів Запорізького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України від 17.05.2019 № 21-33/20-47 про уточнення питань та надання додаткових матеріалів залишено без розгляду. Провадження у справі № 908/815/17 зупинено на час проведення експертизи.

Ухвалою від 22.01.2020 провадження у справі поновлено для розгляду заяв Запорізької міської ради про відвід експерта та про продовження строку оплати додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи; заяву Запорізької міської ради про відвід судового експерта Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз Баляй О.Б. від проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи залишено без розгляду; у задоволенні заяви Запорізької міської ради про продовження строку оплати додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи відмовлено; провадження у справі зупинено до проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, призначеної ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 з урахуванням постанови Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019.

Ухвалою від 27.02.2020, враховуючи повернення Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз матеріалів справи № 908/815/17 без виконання додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи, призначеної ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 з урахуванням постанови Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019, провадження у справі поновлено, підготовче засідання призначено на 01.04.2020.

У зв`язку з перебуванням судді Левкут В.В. з 24.03.2020 по 02.04.2020 на лікарняному, судове засідання, призначене на 01.04.2020 не відбулося.

Ухвалою від 28.04.2020 підготовче засідання перенесено на 21.05.2020.

Ухвалою від 21.05.2020 оплату вартості додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи покладено на ТОВ Орбіта-Сервіс; провадження у справі зупинено до проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, призначеної ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 з урахуванням постанови Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019; матеріали господарської справи № 908/815/17 надіслано судовим експертам Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз.

Ухвалою від 04.08.2020 провадження у справі № 908/815/17 поновлено з 04.08.2020 для розгляду клопотання Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз про погодження терміну виконання судової експертизи у строк, що перевищує 90 календарних днів; зазначене клопотання судом задоволено; провадження у справі зупинено до проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, призначеної ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 з урахуванням постанови Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019, а також ухвали Господарського суду Запорізької області від 21.05.2020.

Ухвалою від 30.12.2020 провадження у справі № 908/815/17 поновлено з 30.12.2020 для розгляду клопотання експерта Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз про надання доступу до об`єкта дослідження, підготовче засідання призначено на 12.01.2021.

Ухвалою від 12.01.2021 клопотання експерта Баляй О.Б. Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз про надання доступу до об`єкта дослідження задоволено, провадження у справі зупинено до проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, призначеної ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у справі № 908/815/17 з урахуванням постанови Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019, а також ухвали Господарського суду Запорізької області від 21.05.2020.

На адресу господарського суду 21.12.2021 від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України із супровідним листом вих. №2985/2986/2987/2988-20 від 16.12.2021 надійшов висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 по справі № 908/815/17, складений 07.09.2021, та матеріали справи № 908/815/17.

Ухвалою від 18.01.2022 провадження у справі поновлено, підготовче засідання призначено на 09.02.2022.

У судовому засіданні 09.02.2022 оголошено протокольну ухвалу про перерву у підготовчому засіданні до 23.02.2022.

Ухвалою від 23.02.2022 судом прийнято до розгляду заяву ТОВ Орбіта-Сервіс про збільшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом, розглядаються вимоги про стягнення з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на користь товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Також цією ухвалою задоволені клопотання Запорізької міської ради про приєднання до матеріалів справи висновку експертного дослідження Запорізького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру Міністерства внутрішніх справ України від 21.01.2022 № 22-2/20-1 та про колегіальний розгляд справи; справу № 908/815/17 передано на колегіальний розгляд.

Згідно протоколу автоматичного визначання складу колегії суддів та протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 11.03.2022 справу № 908/815/17 (первісний та зустрічний позов) передано на колегіальний розгляд у складі трьох суддів Господарського суду Запорізької області: головуючий суддя Левкут В.В., судді: Боєва О.С., Федорова О.В.

Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України Про правовий режим воєнного стану постановлено ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

Ухвалою від 15.03.2022 справу № 908/815/17 прийнято до колегіального розгляду, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; зазначено, що про дату, час та місце проведення підготовчого засідання учасників судового процесу буде повідомлено Господарським судом Запорізької області відповідною ухвалою додатково, у зв`язку з введенням воєнного стану на всій території України.

Указом Президента України № 133/2022 від 14.03.2022, у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України Про правовий режим воєнного стану, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та триває на даний час.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 28.03.2024 справу № 908/815/17 (первісний та зустрічний позов), враховуючи звільнення судді учасника колегії Федорової О.В., передано на колегіальний розгляд у складі трьох суддів Господарського суду Запорізької області: головуючий суддя Левкут В.В., судді: Боєва О.С., Горохов І.С.

Ухвалою від 29.03.2024 справу № 908/815/17 прийнято до колегіального розгляду у складі трьох суддів Господарського суду Запорізької області: головуючий суддя Левкут В.В., судді: Боєва О.С., Горохов І.С.; ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначено на 25.04.2024.

Ухвалою від 25.04.2024 відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ Орбіта-Сервіс про виключення відповідача Департаменту зі складу учасників процесу (справи) як відповідача-1 за зустрічним позовом та залучення його в якості третьої особи; підготовче провадження закрито, призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні 29.05.2024.

В судовому засіданні 29.05.2024 розглянуті позовні вимоги за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад Палац культури Орбіта, про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 137164,23 грн. за договором оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс до 1. Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та 2. Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Представник Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (Департамент) 29.05.2024 шляхом застосування підсистеми «Електронний суд» подав клопотання про повернення справи на стадію підготовчого провадження та призначення повторної експертизи.

Клопотання обґрунтоване тим, що 17.03.2023 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 55 «Про припинення шляхом ліквідації Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради», яким вирішено припинити шляхом ліквідації департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, затвердити персональний склад ліквідаційної комісії з припинення шляхом ліквідації для проведення передбаченої законодавством процедури ліквідації департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. На теперішній час здійснюється процедура ліквідації, всі працівники Департаменту звільнені, працює ліквідаційна комісія. Після початку ліквідаційної процедури до ліквідаційної комісії Департаменту комунальної власності приватизації Запорізької міської ради документи судової справи №908/815/17 не передавались. Саме тому, при отриманні ухвали суду від 29.03.2024 про призначення судового засідання виникла необхідність ознайомлення з матеріалами судової справи та, враховуючи значний їх обсяг, вивчення, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідача-1 за зустрічним позовом. На теперішній час ліквідаційна комісія Департаменту позбавлена права на належний судовий захист своїх справ. Фактично представник Департаменту ознайомився з матеріалами судової справи 30.04.2024. За результатами ознайомлення встановлено, що експертами під час проведення трьох окремих експертиз, наявних в матеріалах судової справи, надані відповіді не на всі питання, які ставилися під час судового розгляду ухвалою суду, а саме: підтверджувальні документи про виконані орендарем поліпшення орендованих приміщень надані не в повному обсязі, містять ряд недоліків та розбіжностей, зокрема взагалі відсутні фінансові/платіжні документи, що підтверджують сплату проведених поліпшень орендарем; орендар не долучив письмову згоду з орендодавцем на проведення невід`ємних поліпшень; проектно-кошторисна документація на реконструкцію з орендодавцем не узгоджена. Враховуючи те, що у Департаменту виникли сумніви щодо обґрунтованості та об`єктивності проведених досліджень, останній вважає, що існує необхідність призначення повторної експертизи, проведення якої слід доручити іншим експертам. Поважність причин, з яких зазначене клопотання не заявлене в ході підготовчого провадження Департамент вбачає в тому, що з 2022 року розгляд даної справи фактично не проводився, а з березня 2023 року Департамент перебуває у процедурі ліквідації, документи судової справи №908/815/17 не передавались і Ліквідаційна комісія не володіла інформацією та фактичним станом по даній судовій справі. Департамент просить:

- призначити повторну комплексну судову будівельно-технічну, оціночно-будівельну та економічну експертизу по справі № 908/815/17, проведення якої доручити ТОВ «Регіональне судово-експертне бюро»;

- поставити експерту наступні питання: 1.) Яка ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51- 53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього Документ сформований в системі «Електронний суд» 29.05.2024 8 поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди нежитлових приміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)? 2.) Який ступінь фізичного зносу нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 на час проведення експертизи? 3.) Чи є серед поліпшень нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51- 53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, проведених ТОВ «Орбіта-сервіс» за період з 01.09.2001 по 28.02.2019 згідно наданої проектно-кошторисної документації, невід`ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об`єкта нерухомості без завдання йому шкоди? 3.1.) Який перелік та обсяг невід`ємних поліпшень проведених ТОВ «Орбіта-сервіс» за період з 01.09.2001 по 28.02.2019 у нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162- 166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 згідно наданої проектно-кошторисної документації? 4.) На яку суму збільшилась ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 в результаті здійснених ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)? 5.) Яка фактично сума коштів сплачена ТОВ «Орбіта-Сервіс» на здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162- 166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9?

Представник Запорізької міської ради клопотання Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради підтримав.

Представник ТОВ Орбіта-Сервіс проти задоволення клопотання Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради заперечив.

Розглянувши клопотання Департаменту про повернення справи на стадію підготовчого провадження та призначення повторної експертизи, суд залишив його без розгляду в силу наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 177 ГПК України завданнями підготовчого провадження є: 1) остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; 2) з`ясування заперечень проти позовних вимог; 3) визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; 4) вирішення відводів; 5) визначення порядку розгляду справи; 6) вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті.

У відповідності до п. 10 ч. 2 ст. 182 ГПК України, у підготовчому засіданні суд, зокрема, вирішує заяви та клопотання учасників справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 194 ГПК України, завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат.

Згідно із ст. 207 ГПК України головуючий з`ясовує, чи мають учасники справи заяви чи клопотання, пов`язані з розглядом справи, які не були заявлені з поважних причин в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом, та вирішує їх після заслуховування думки інших присутніх у судовому засіданні учасників справи. Суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

Ухвалою суду від 25.04.2024 підготовче провадження у справі закрито; судом запропоновано учасникам справи до початку відкриття судового засідання з розгляду справи по суті надати заяви чи клопотання, пов`язані з розглядом справи, які не були заявлені з поважних причин у підготовчому провадженні, в порядку ст. 207 ГПК України.

Однак, слід відзначити, що з часу отримання судом 21.12.2021 від Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України висновку експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи у справі № 908/815/17 і до закриття підготовчого провадження у Департаменту було достатньо часу для реалізації свого права на ознайомлення з Висновком експертизи та визначення своєї правової позиції щодо цих висновків і подання відповідних клопотань, в разі наявності сумнів у ній, тому суд не визнає обґрунтованими доводи Департаменту та не вбачає підстав для визнання поважними причини пропуску процесуального строку на подання відповідних заяв після закриття підготовчого провадження.

Крім того, матеріали справи містять всі необхідні докази, які суд визнав достатніми для розгляду справи по суті.

В матеріалах справи наявні три висновки експертизи: Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений та підписаний судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б.; Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17, складений та підписаний судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В.; Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук.

Суд зауважує, що наведені Департаментом у клопотанні питання, які слід поставити на вирішення повторної експертизи, практично ідентичні питанням, які поставлені судом на вирішення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи, призначеної у справі ухвалою від 15.04.2019.

За наведених обставин, суд не визнає поважними наведені Департаментом причини, з яких не було заявлено в підготовчому провадженні клопотання про призначення повторної експертизи, тому залишає його без розгляду.

В судовому засіданні 29.05.2024 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Представник позивача за первісним позовом у судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та заперечив зустрічні позовні вимоги.

В обґрунтування первісних позовних вимог (з урахуванням закриття провадження за вимогами про розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 та звільнення нежитлових приміщень) позивач посилався на неналежне виконання ТОВ Орбіта-Сервіс п. 3.1. Договору (в редакції додаткової угоди від 02.06.2010) щодо своєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого станом на 11.04.2017 у останнього утворилась заборгованість по орендній платі в розмірі 137164,23 грн. за період з грудня 2016 року по березень 2017 року включно.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за первісним позовом у судове засідання 29.05.2024 не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, про дату, час та місце судового розгляду повідомлений належним чином.

У наданих суду письмових поясненнях № 311 від 15.05.2017 Комунальний заклад Палац культури Орбіта первісні позовні вимоги підтримав, просив суд позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради задовольнити.

Представник ТОВ Орбіта-Сервіс у судовому засіданні первісні позовні вимоги усно визнав, вимоги зустрічного позову підтримав повністю.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані наступним. Орендарем розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено із всіма відповідними службами, зокрема з КП Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП НДІ проект реконструкція, КП Водоканал, ВАТ Запоріжжяобленерго, ВАТ Запоріжгаз, Санстанцією у м. Запоріжжі та іншими службами. Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством ПП Добробут-Плюс на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006. Після завершення будівництва Орендарем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012р. за № ЗП 9. Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, яким дозволено ТОВ Орбіта-Сервіс проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, буд. 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ Орбіта-Сервіс такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу Палац культури Орбіта від 02.08.2006 № 71. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14, яке є чинним, позов ТОВ Орбіта-Сервіс задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ Орбіта-Сервіс прибудову літ. А4-3 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9. У вказаному рішенні було зазначено, що згідно п. 14 Декларації від 11.07.2012р. ТОВ Орбіта-Сервіс було реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв.м., яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. Пунктом 15 Декларації від 11.07.2012 зазначено, що на об`єкті виконані всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Також, у п. 15 вказаної Декларації зазначено: Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації. У 2012 році ТОВ Орбіта-Сервіс звернулось до Орендодавця з листом про складання акту визначення витрат ТОВ Орбіта-Сервіс на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя. Проте, 21.12.2012 Орендодавцем складено акт визначення витрат Орендаря на поліпшення орендованого майна, яким відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна з підстав того, що не було необхідного дозволу на здійснення реконструкції та погодження документації на проведення такої реконструкції. Крім того, за доводами ТОВ «Орбіта-Сервіс», рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.02.2016 у справі №908/6154/15 за позовом ТОВ Орбіта-Сервіс до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, встановлено неправомірність невизнання Департаментом за позивачем права на витрати, понесені на поліпшення орендованого майна, за наявності всіх необхідних погоджень та дозволів на проведення реконструкції орендованих приміщень. За доводами позивача за зустрічним позовом, Орендодавець при розірвання договору оренди зобов`язаний компенсувати здійснені ТОВ Орбіта-Сервіс поліпшення орендованого майна, так як здійснені поліпшення виконані орендарем з дозволу орендодавця та їх неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. З урахуванням прийнятих судом заяв про збільшення розміру зустрічних позовних вимог та залучення співвідповідача за зустрічним позовом, ТОВ Орбіта-Сервіс просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради компенсацію за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 08.06.2017 надав заперечення на зустрічну позовну заяву, в яких зазначив, що на вимогу орендаря у 2012 році було створено комісію по визначенню витрат орендаря на поліпшення орендованого майна, відповідно до висновків якої, зафіксованих в акті від 21.12.2012: підтверджувальні документи про виконані орендарем поліпшення орендованих приміщень містять недоліки та розбіжності; відсутні документи, що підтверджують оплату орендарем виконаних поліпшень; відсутня згода орендодавця, не узгоджена проектна документація тощо. Також Департамент вказав на визнання рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3914/14 права власності ТОВ Орбіта-Сервіс на прибудову літ. А4-3, яка складає 1/50 частину будівлі палацу культури Орбіта. Департамент просив у задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ Орбіта-Сервіс відмовити.

Від Департаменту 20.06.2017 надійшов докладний розрахунок заборгованості з орендної плати, виставлені рахунки та витяги із законодавства на підтвердження обов`язку орендаря сплачувати оцінку орендованого майна.

Також від Департаменту 20.06.2017 надійшли уточнені заперечення на зустрічну позовну заяву, в яких Департамент, посилаючись на умови п.п. 5.4, 10.5 Договору, ст. 778 ЦК УКраїни та ст. 27 Закону України «Про оренду державного майна», підтримав свою позицію щодо не доведення ТОВ «Орбіта-Сервіс» наявності надання згоди орендарю на виконання поліпшень об`єкта оренди. Звертає увагу, що до 01.02.2008 орендодавцем майна було КП «Палац культури «Орбіта», тобто на момент проведення ремонту всі необхідні погодження повинно було надавати це підприємство, як орендодавець майна. Також, за твердженням Департаменту, ТОВ «Орбіта-Сервіс» в обґрунтування суми, що стягується, не додано належних доказів понесених витрат, а декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 11.07.2012 № ЗП9 не є таким доказом та стосується прибудови, на яку за товариством визнано право власності.

ТОВ Орбіта-Сервіс 20.06.2017 надано суду витяги зі звіту експертної оцінки вартості нежитлових приміщень у Будинку культури Орбіта у 2001 та 2004 роках.

Департаментом 17.10.2018 надано відзив на зустрічну позовну заяву, в якому, крім раніше висловлених доводів, Департамент вказав на те, що копія долученого ТОВ «Орбіта-Серівс» листа від 30.10.2006 № 67/2, на якому міститься напис «Согласовано В.П.Константинов», не відповідає вимогам ДСТУ та має ознаки підробки. Документ не містить даних особи, яка підписала документ від імені ТОВ «Орбіта-Сервіс», не містить посади особи, що погодила документ, не містить дати погодження, на документи відсутні вхідні дані про отримання листа КП «Палац культур «Орбіта». Також Департаментом наведено, що на розгляд призначеної комісії по визначенню витрат орендаря на поліпшення орендованого майна ТОВ «Орбіта-Сервіс», крім іншого, надано аудиторський висновок ПП «Аудиторська фірма «Синтез-Аудит-Фінанс» від 10.09.2012 «Про фінансування проведених робіт, пов`язаних з проектуванням та реконструкцією орендованих приміщень КП «Палац культури «Орбіта», в якому підтверджено вартість виконаних робіт та оплачених робіт на загальну суму 675352,24 грн., з урахуванням 30746,69 витрат на проектні роботи та 172829,17 грн. витрат на благоустрій території. Отже, до витрат орендаря на поліпшення орендованого майно можна віднести лише суму 471776,38 грн., але орендарем так і не надано до матеріалів справи бухгалтерських документів на підтвердження оплати робіт та матеріалів, відсутні згода орендодавця, не узгоджена проектно-кошторисна документація.

У відзиві на висновок експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи № 3301/302-17 від 16.07.2018 Департамент вказав на невідповідність цього висновку нормативно-правовим актам та наявним у справі документам.

КЗ «Палац культури «Орбіта» у наданих 22.10.2018 поясненнях заперечив зустрічні позовні вимоги та вказав на те, що згідно рішення Запорізької міської ради від 22.06.2006 №257/31 ТОВ «Орбіта-Сервіс» дозволили проектування та реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу та зобов`язали ТОВ «Орбіта-Сервіс» ввести об`єкт в експлуатацію як культурно-оздоровчий центр. Натомість, орендар звернувся до суду та оформив право власності на прибудову (рішення від 23.10.2024 у справі № 908/3971/14), а об`єкт як культурно-оздоровчий центр на теперішній час так і не введено в експлуатацію. Щодо наданого ТОВ «Орбіта-Сервіс» в якості згоди орендодавця листа від 30.10.2006 № 67/2 третя особа заперечила з посиланням на те, що даний лист не відповідає вимогам ДСТУ 4163-2003, має ознаки підробки та згідно відомостей журналу вхідної кореспонденції такий лист на адресу КЗ «Палац культури «Орбіта» не надходив.

Запорізькою міською радою 03.12.2018 надано відзив на зустрічний позов, в якому зустрічні позовні вимоги не визнаються. Заперечення відповідача-2 за зустрічним позовом стосуються того, що за результатами роботи відповідної комісії складено акт від 21.12.2012, згідно з яким комісія дійшла висновку про відсутність підстав для компенсації витрат орендаря з огляду на ненадання підтверджувальних документів про виконані орендарем поліпшення (надані не в повному обсязі та з недоліками), доказів сплати орендарем поліпшень та належних доказів наявності згоди орендодавця на виконання поліпшень. Крім того, рішення № 257/31 містить конкретні приписи щодо строку його дії, сплив якого є підставою для визнання цього рішення таким, що втратило чинність. Також за доводами Запорізької міської ради, матеріали справи не містять визначення невідокремлених поліпшень, всі надані ТОВ «Орбіта-Сервіс» докази стосуються будівельних робіт на об`єкті оренди взагалі.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Комунальним підприємством «Палац культури «Орбіта» (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (Орендарем) 01.09.2001 укладений договір №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі Договір).

Відповідно до п. 1.1 Договору Орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 07.05.2001 № 96 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури, загальною площею 733,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (об`єкт оренди), вартість якого визначена експертним шляхом ТОВ Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій станом на 31 березня 2001 року і становить 291538,00 грн.

Вступ орендаря у користування об`єктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та Акту прийому-передачі вказаного об`єкту (п. 2.1 договору).

На виконання зазначеного пункту договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі об`єкта оренди від 01.09.2001.

Відповідно до п. 3.1 Договору (в редакції додаткової угоди від 02.06.2010) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46, від 28.04.2007 № 31, рішень Виконавчого комітету міської ради від 28.02,2006 № 63 і перераховується Орендарем згідно рахунків комунального закладу «Палац культур «Орбіта» на зазначений в договорі рахунок щомісячно, не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним згідно розрахунку (Додаток № 1 до договору в редакції від 02.06.2010, який є невід`ємною частиною договору оренди).

Пунктами 5.4 5.5 Договору встановлено, що Орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Для отримання згоди на проведення поліпшень надати Орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи.

Відповідно до п. 10.1 Договору він діє з 01 вересня 2001 року до 01 вересня 2011 року, строком на 10 (десять) років.

Пунктом 10.6 Договору встановлено що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

З огляду на відсутність доказів заяв/листів/звернень сторін протягом одного місяця після закінчення строку дії, договір оренди є продовженим до 01.09.2021.

Згідно даних, які містяться в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №87089365 від 15.05.2017, будівля Палацу культури «Орбіта», літ. А-3 (крім приміщення 1 літ.А1), за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5037,1 кв. м, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради згідно рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради №13 від 28.01.2000.

Додатковою угодою від 01.02.2008 визнано Орендодавцем майна Управління комунальної власності Запорізької міської ради, а Балансоутримувачем Комунальний заклад «Палац культури «Орбіта».

Додатковою угодою від 29.04.2011, на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 №6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів», від 06.04.2011 №20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», сторони дійшли згоди замінити сторону в Договорі оренди №1 від 01.09.2001 нежитлового приміщення по вул. Лермонтова, 9, а саме замінити Орендодавця з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Листом № 405 від 16.03.2006 Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ Орбіта-Сервіс на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в палац культури Орбіта по вул. Лермонтова, 9.

Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, ТОВ Орбіта-Сервіс надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.

ТОВ Орбіта-Сервіс розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП НДІ проектреконструкція, КП Водоканал, ВАТ Запоріжжяобленерго, ВАТ Запоріжгаз, Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.

Орендар листом № 67/2 від 30.10.2006 звернувся до Орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію Реконструкція частини орендованих приміщень , та прибудови до входу в палац культури Орбіта по вул. Лермонтова, 9.

Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП Добробут-Плюс (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006 р.) на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006.

Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.

Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 9.

Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ Орбіта-Сервіс проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ Орбіта-Сервіс такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу Палац культури Орбіта вих. № 71 від 02.08.2006, яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4 договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.

Також листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП Палац Культури підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.

ТОВ Орбіта-Сервіс 23.01.2012 звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з листом № 2 щодо складання акту визначення витрат ТОВ Орбіта-Сервіс на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м. по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя.

Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради наказом № 64 від 27.02.2012 створено відповідну комісію, до складу якої увійшли представники Департаменту (Орендодавця), КЗ «ПК «Орбіта» (Балансоутримувача) та ТОВ «Орбіта-Сервіс» (Орендаря).

За результатами роботи комісії 21.12.2012 складаний акт визначення витрат орендодавця ТОВ «Орбіта-Сервіс», в якому зазначено про відсутність підстав для компенсації витрат Орендарю.

Під час роботи комісії встановлено, що витрати Орендаря за весь час проведення реконструкції (з 2006 по 2012 роки) згідно із наданими кошторисами, договорами підряду та актами здачі-приймання виконаних робіт становлять по кошторисам 250601,20 грн., по актам 214693,12 грн., з аудиторського висновку 675352,24 грн. Первинні розрахункові документи, що підтверджують понесені Орендарем витрати не надані. Визначити, які витрати понесені Орендарем внаслідок проведення невід`ємних поліпшень в період, на який надано дозвіл (2006 -2007 роки), за наданим документами не можливо.

В акті зазначено наступний висновок:

- підтверджувальні документи про виконані Орендарем поліпшення орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9, надані до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради не в повному обсязі, містять ряд недоліків та розбіжностей і не відповідають нормативно-правовим актам;

- не надано належним чином оформлених документів, які свідчать про сплату коштів Орендарем за виконані поліпшення;

- реконструкцію не завершено у термін, визначений рішенням № 257/31 від 22.06.2006 1 рік;

- письмова згода орендодавця КЗ «Палац культури «Орбіта» на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Лермонтова. 9 відсутня;

- проектно-кошторисна документація на реконструкцію приміщень не узгоджена орендодавцем КЗ «Палац культури «Орбіта»;

- надано письмову згоду Управління комунальної власності Запорізької міської ради на реконструкцію орендованих приміщень (№ 405 від 16.03.2006), яке у 2006 році ще не було Орендодавцем;

- акти здачі-приймання виконаних робіт не співпадають з наявними локальними кошторисами;

- пунктом 3 аудиторського висновку від 10.09.2012, наданого ПП «Аудиторська фірма «Синтез-Аудит-Фінанс» аудитор підтверджує вартість виконаних робіт та оплачених робіт на загальну суму 675352,24 грн., з урахуванням 30746,69 витрат на проектні роботи та 172829,17 грн. витрат на благоустрій території, які не можуть розглядатись комісією як витрати орендаря на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна.

Невиконання ТОВ «Орбіта-Сервіс» свого обов`язку щодо своєчасної сплати орендної плати за період з грудня 2016 року по березень 2017 року стало підставою для подання первісного позову щодо стягнення 137164,23 грн. заборгованості у судовому порядку.

За змістом первісного позову, позивачем, крім вимоги про стягнення заборгованості, заявлено дві вимоги немайнового характеру позивач просив розірвати договір оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 та звільнити нежитлові приміщень №№ 1-8 підвалу, № 3, № 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-166 третього поверху загальною площею 705,9 кв. м, розташовані в будівлі № 9 (літ. А-3) на вул. Лермонтова в м. Запоріжжі, шляхом виселення товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Сторонами договору Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, КЗ Палац культури Орбіта та ТОВ Орбіта-Сервіс 28.02.2019 укладена додаткова угода до договору оренди нежитлових приміщень по вул. Лермонтова, 9 від 01.09.2001 № 1, якою договір оренди розірвано за згодою сторін. Також, за актом прийому-передачі від 28.02.2019 предмет оренди повернуто Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. За наведених обставин, за заявою Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради провадження у справі за первісним позовом в частині вимог про розірвання договору оренди та виселення закрито.

Предметом зустрічного позову стали вимоги ТОВ «Орбіта-Сервіс» про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, оцінивши докази, заслухавши представників сторін, суд визнав первісні позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню, а зустрічні позовні вимоги такими, що підлягають частковому задоволенню, з наступних підстав.

Згідно із ч.ч. 2, 3 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини... Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. Аналогічні положення містить ст. 174 Господарського кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України, ст. 526 ЦК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

За своєю правовою природою Договір, за яким між сторонами склалися господарські правовідносини, є договором найму.

Згідно з ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до пункту 1 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Пунктом 1 статті 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Строк внесення орендної плати визначений сторонами у п. 3.1 Договору в редакції додаткової угоди від 02.06.2010 не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового оборогу, вимог розумності та справедливості.

Укладаючи договір, кожна із сторін прийняла на себе певні зобов`язання щодо його виконання, однак орендна плата відповідачем в обумовлені укладеним ним з позивачем Договором розмірі та строки не внесена, внаслідок чого у нього виникла заборгованість за Договором.

Суд відзначає, що протягом розгляду справи ТОВ «Орбіта-Сервіс» наявність заборгованості за Договором по сплаті орендних платежів не заперечувало, первісний позов в цій частині визнало. Заборгованість по орендній платі за період з грудня 2016 року по березень 2017 року включно на загальну суму 137164,23 грн. ТОВ «Орбіта-Сервіс» на момент розгляду справи не оплачена. Доказів наявності підстав для звільнення від оплати орендних платежів у спірний період відповідачем не надано.

Наданий Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради розрахунок заборгованості ТОВ «Орбіта-Сервіс» з орендної плати суд визнав обґрунтованим.

Враховуючи вищенаведене, суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги про стягнення з ТОВ «Орбіта-Сервіс» заборгованості по орендній платі в сумі 137164,23 грн. заявлені обґрунтовано і підлягають задоволенню.

Відносно заявлених вимог за зустрічним позовом суд виходить з наступного.

Предметом зустрічного позову є вимоги про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.

Відповідно до ст. 5 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Згідно з п.п. 4, 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Суд відзначає, що спірні правовідносини виникли з часу ініціювання Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради подання позову до ТОВ «Орбіта-Сервіс» про стягнення заборгованості за договором оренди, його розірвання та виселення. Разом з тим, правовідносини щодо сплати компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна є наслідком розірвання договору оренди і виникли з моменту його розірвання з 28.02.2019 (додаткова угода про розірвання договору за згодою сторін) - таким чином, до них підлягає застосуванню законодавство, яке діяло саме на цю дату.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції станом на 28.02.2019, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до п. 10.5 Договору при припиненні дії договору, закінчення терміну його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря, орендар повертає Орендодавцю об`єкт оренди у стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу. Поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, визнаються власністю Орендаря. Якщо Орендар за власний рахунок, за умови погодження з Орендодавцем, провів поліпшення об`єкту оренди, які неможливо відокремити без нанесення йому шкоди, Орендодавець повинен компенсувати Орендарю понесені витрати.

Матеріали справи свідчать, що рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради №257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень №1 від 01.09.2001, ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.

ТОВ «Орбіта-Сервіс» розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, перед початком виконання будівельних робіт Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт №603 від 27.09.2006, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за №330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту. Після завершення будівництва ТОВ «Орбіта-Сервіс» здійснено введення об`єкта в експлуатацію шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за №ЗП 9.

За змістом пункту 14 Декларації, ТОВ Орбіта-Сервіс реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі побудована, зокрема, і прибудова площею 134 кв. м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3.

В пункті 15 Декларації зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією, згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, роботи; обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку; заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також у вказаному пункті 15 Декларації зазначено: Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації. Тобто, побудований/реконструйований позивачем об`єкт, в тому числі прибудова літ. А4-3, є таким, що ведений до експлуатації.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі №908/3971/14, яке набрало законної сили, позов ТОВ Орбіта-Сервіс про визнання права власності на прибудову, збудовану ТОВ Орбіта-Сервіс на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 та отриманих дозволів на реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ Орбіта-Сервіс прибудову літ. А4-3 за адресою: м.Запоріжжя, вулиця Лермонтова, 9.

Судом при вирішенні спору у справі № 908/3971/14 встановлено, зокрема, наступне:

- «згідно пункту 14 Декларації від 11.07.2012 товариством з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв. м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. В пункті 15 Декларації від 11.07.2012 зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також, у вказаному 15 пункті Декларації від 11.07.2012 зазначено: Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації».

Таким чином, судом у справі № 908/3971/14 проаналізовані договірні відносини за договором № 1 оренди нежитлових приміщень від 01.09.2001, встановлено, що побудований ТОВ «Орбіта-Сервіс» об`єкт, в тому числі прибудова літ. А4-3 є таким, що ведений до експлуатацію, а також оцінені представлені дозволи на проведення ТОВ Орбіта-Сервіс, в рамках цього договору, реконструкції орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. За наслідками чого, судом, із зазначенням про отримання позивачем всіх необхідних погоджень на здійснення такої реконструкції та прибудови, задоволено позов.

Господарським судом Запорізької області 18.02.2016 прийнято рішення у справі №908/6154/15 за позовом ТОВ Орбіта-Сервіс до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна. В мотивувальній частині вказаного рішення зазначено, що відповідач неправомірно не визнав за позивачем право на витрати, понесені на поліпшення орендованого майна, оскільки позивач отримав всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень, тому має право, однак після припинення дії договору оренди (через закінчення його терміну, розірвання, відмову, банкрутство), на отримання компенсації вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна за договором № 1 від 01.09.2001, які виникли внаслідок проведеної реконструкції орендованих приміщень. У позові судом відмовлено з підстав передчасності, оскільки при настанні умов, визначених законодавством та п. 10.5 договору, у позивача виникне право на отримання компенсації, в разі порушення якого позивач отримає і право вимагати примусової виплати такої компенсації; відповідне право позивача на час вирішення спору не є порушеним, а визнання судом за позивачем лише самого права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не веде до захисту його інтересів.

В наведеному рішенні зазначено, що, окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ Орбіта-Сервіс проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ Орбіта-Сервіс такої реконструкції підтверджено листом КЗ Палац культури Орбіта вих. № 71 від 02.08.2006, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП Палац Культури підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі №908/3971/14 та від 18.02.2016 у справі №908/6154/15 у апеляційному порядку не оскаржені і є чинними, тому викладені у наведених рішеннях обставини не потребують додаткового доведення.

Враховуючи вищенаведене, суд визнав доведеним здійснення ТОВ «Орбіта-Сервіс» поліпшення частини орендованого майна за наявності згоди Орендодавця.

Доводи Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, що до 01.02.2008 орендодавцем майна було КП «Палац культури «Орбіта», тому на момент проведення ремонту всі необхідні погодження повинно було надавати це підприємство, а лист ТОВ «Орбіта-Сервіс» № 67/2 від 30.10.2006, який містить напис щодо узгодження директора КЗ «ПК «Орбіта» Константинова В.П., не відповідає вимогам ДСТУ 4163-2003, тому не є належним доказом у справі, суд визнав необґрунтованими.

Чинним законодавством не встановлено особливої вимоги щодо форми та змісту надання згоди орендодавцем на поліпшення орендованого майна. Тому всі докази щодо погодження на проведення поліпшень орендованого майна, в тому числі лист № 67/2 від 30.10.2006, досліджується та оцінюється судом поряд з іншими доказами у їх сукупності.

Про обізнаність Орендодавця щодо здійснення Орендарем поліпшень частини орендованих приміщень свідчать письмові погодження та численні укладені сторонами додаткові угоди до договору оренди № 1 від 01.09.2001, в тому числі щодо збільшення грошової оцінки орендованого майна.

Умовами Договору сторони погодили, що Орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця (п. 5.4 Договору). Для отримання згоди на проведення поліпшень надати Орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи (п. 5.5 Договору).

Орендодавець, відповідно до пункту 8.1 Договору має право контролювати стан об`єкта оренди, напрями та ефективність його використання.

Отже, Орендодавець, в ході здійснення контролю за використанням Орендарем об`єкта оренди, не міг залишити поза увагою, що надане ТОВ «Орбіта-Сервіс» в оренду майно явно терпить зміни у сторону поліпшення.

Відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14.07.2020 по справі №908/3748/13 зазначено наступне: «При цьому немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент ЦК УРСР, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містили».

З урахуванням вищевикладеного, суд визнав доведеним, що і Орендодавець (Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради) і Балансоутримувач (Комунальний заклад Палац культури Орбіта) у відповідності до положень 10.5 Договору, статті 778 ЦК України, статті 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна надали згоду на проведення реконструкції орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, наслідком якої мали стати поліпшення нерухомого майна, яке є предметом договору оренди № 1 від 01.09.2001.

При цьому немає правового значення, чи погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт, чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон або обмежень відносно цього ні ЦК України, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містять.

Предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту чи реконструкції. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту (реконструкції) не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати.

Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем за зустрічним позовом та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками. Подібну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14, у постанові Верховного Суду від 14.07.2020 у справі №908/3748/13 та відображено у постановах Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2020 у справі №908/3748/13 та від 02.12.2020 по справі №908/2091/17, які залишені без змін ухвалами Верховного Суду.

Відповідно до розділу 1 Предмет договору вартість об`єкта оренди, визначена експертним шляхом ТОВ Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій, станом на 31 березня 2001 року становить 291538,00 грн.

В пункті 1 висновку комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 3301/3302-17 від 16.07.2018, складеному Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, їх конструкція та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по улаштуванню сауни сухого жару в приміщенні 123 (5,7 м2), відповідають визначенням - невід`ємні поліпшення.

Згідно висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, складеного Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди) могла складати: 383224,00 грн. та станом на 28.09.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) становить 11382173,00 грн.

При цьому, за змістом цього Висновку, об`єктом дослідження є: будівля, зокрема приміщення будівлі палацу культури «Орбіта» відповідно до договору № 1 від 01.09.2001 та прибудинкова територія по вул. Лермонтова, 9 у м. Запоріжжі, договірна, проектно-технічна, дозвільна, погоджувальна, кошторисна та виконавча документація на реконструкцію орендованих приміщень. У висновку перелічені орендовані згідно технічного паспорту станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі і які є об`єктом дослідження, площа яких складає 704,4 кв. м. Прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ «Орбіта-Сервіс» визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться.

Таким чином, різниця між початковою вартістю орендованого ТОВ «Орбіта-Сервіс» нерухомого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених невід`ємних поліпшень, складає 10998949,00 грн., яка підлягає компенсації орендарю ТОВ «Орбіта-Сервіс», з власника орендованого приміщення Запорізької міської ради.

Відносно доводів Департаменту та Запорізької міської ради щодо відсутності документального підтвердження понесення витрат на реконструкцію орендованого майна саме ТОВ «Орбіта-Сервіс» суд відзначає, що сама лише обставина відсутності документів, які б підтверджували понесені витрати орендарем на поліпшення орендованих приміщень, не позбавляє останнього іншими доказами доводити відповідні обставини, які суд, з урахуванням принципу змагальності, повинен оцінити за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 16.06.2016 у справі № 908/3748/13.

Оскільки реконструкція орендованих нежилих приміщень здійснена Орендарем за власні кошти, з дозволу Орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результати розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність Орендодавця (Запорізької міської ради), то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зобов`язаний компенсувати Орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності.

Суд зауважує, що дотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті Орендарю вартості майна станом на час розірвання договору оренди цього майна за вирахуванням вартості цього майна на час отримання його в оренду.

З урахуванням висновків додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 у справі № 908/815/17 щодо можливої ринкової вартості орендованого майна станом на день укладення Договору оренди та вартості орендованого майна на час розірвання Договору оренди та повернення об`єкта оренди стягненню підлягає 10998949,00 грн. вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Вимоги зустрічного позову щодо стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна заявлені до відповідачів Департаменту комунального власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради.

Власником нерухомого майна - будівлі Палацу культури «Орбіта», літ. А-3 (крім приміщення 1 літ.А1), за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5037,1 кв. м, є територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради згідно рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради №13 від 28.01.2000 (Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №87089365 від 15.05.2017)

Разом з тим, Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради хоча і виступав орендодавцем, стороною за договором оренди приміщення, однак у відповідності до Положення про Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, нежитлове приміщення, яке надавалось в оренду, належало Департаменту на праві оперативного управління.

Оскільки власником орендованого майна та, як наслідок, набувачем невід`ємних поліпшень є Запорізька міська рада, заявлені зустрічні позовні вимоги щодо стягнення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна суд задовольняє щодо Запорізької міської ради.

У задоволенні зустрічних позовних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради суд відмовляє через необґрунтованість.

За приписами ч. 3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи, і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до положень Господарського процесуального кодексу України доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Вказані докази повинні містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об`єктивної істини.

У справі «Салов проти України» (заява № 65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89) ЄСПЛ наголосив на тому, що згідно статті 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99; від 27 вересня 2001, пункт 30). Разом з тим, у рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява серія A № 303-A; від 9 грудня 1994; пункт 29).

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів (ст. 74 ГПК України).

ТОВ Орбіта-Сервіс визнані судом обґрунтованими первісні позовні вимоги не спростувало, доказів, які могли б свідчити про належне виконання умов Договору щодо своєчасної сплати орендних платежів у спірний період не надало, первісні позовні вимоги визнало, тому первісні позовні вимоги про стягнення 137164,23 грн. заборгованості з орендної плати суд задовольняє в повному обсязі.

Судовий збір за первісним позовом на підставі пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на ТОВ Орбіта-Сервіс.

Позивач за зустрічним позовом заявлені позовні вимоги обґрунтував частково в частині заявлених вимог до Запорізької міської ради, тому судом задовольняються позовні вимоги до відповідача-2 за зустрічним позовом та відмовляється у задоволенні позовних вимог до відповідача-1 за зустрічним позовом.

Судовий збір за зустрічним позовом на підставі пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Запорізьку міську раду.

Також, суд констатує наявність підстав для повернення з Державного бюджету суми зайво сплаченого судового збору за подання первісного позову.

Правові засади справляння судового збору, платників, об`єкти та розміри ставок судового збору, порядок сплати, звільнення від сплати та повернення судового збору врегульовано Законом України Про судовий збір. Так, пунктом 1 статті 4 вказаного Закону встановлено, що судовий збір справляється у відповідному розмірі від мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі. Зокрема, згідно пп. 2 п.2 ч. 2 ст. 4 Закону України Про судовий збір за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру ставка судового збору складає 1,5 відсотки ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 150 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Судом розглянуті первісні позовні вимоги про стягнення з ТОВ «Орбіта-Сервіс» 137164,23 грн. (з урахуванням закриття провадження у справі за вимогами первісного позову про розірвання договору та виселення), тобто, предметом розгляду даної справи є вимога майнового характеру, за яку належить до сплати 1,5 відсотки ціни позову, що складає 2057,46 грн.

Згідно наданих до первісного позову платіжних доручень № 471 від 02.09.2016 на суму 4134,00 грн., № 63 від 08.02.2017 на суму 666,00 грн. та № 84 від 14.02.2017 на суму 869,85 грн. Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради при поданні первісного позову сплачений судовий збір у загальному розмірі 5669,85 грн., отже, сума зайво сплаченого судового збору складає 412,39 грн. (5669,85 грн. -3200,00 грн. 2057,46 грн.).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України Про судовий збір, сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

В поданій 08.06.2017 заяві про повернення переплати судового збору Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради просив повернути суму надмірно сплаченого судового збору.

Отже, сума зайво сплаченого Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради судового збору в розмірі 412,39 грн. підлягає поверненню позивачу за первісним позовом з державного бюджету, про що судом буде винесено відповідну ухвалу.

Суд звертає увагу, що ухвалою від 03.04.2019 у справі № 908/815/17 про закриття провадження у справі за первісним позовом в частині розірвання договору оренди та виселення визначено, що сума 3200,00 грн. судового збору (за дві вимоги немайнового характеру), сплаченого платіжними дорученнями № 471 від 02.09.2016, № 63 від 08.02.2017, № 84 від 14.02.2017, підлягає поверненню Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради за наявності відповідної заяви.

Стосовно розподілу інших судових витрат господарський суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 123 ГПК України, до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, витрати, пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи.

ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано докази сплати 17856,00 грн. вартості судової будівельно-технічної експертизи, проведеної Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз.

Також ТОВ «Орбіта-Сервіс» оплачено 31380,48 грн. вартості додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи, виконаної Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз.

Отже, на Запорізьку міську раду, як на відповідача-2 за зустрічним позовом, стосовно якого зустрічні позовні вимоги задоволені, покладаються також витрати за проведення двох судових експертиз у справі №908/815/17 в загальному розмірі 49236,48 грн.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 123, 129, 233, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 37573068) 137164,23 грн. (сто тридцять сім тисяч сто шістдесят чотири грн. 23 коп.) заборгованості з орендної плати та 2057,46 грн. (дві тисячі п`ятдесят сім грн. 46 коп.) судового збору. Видати наказ.

3. Зустрічний позов задовольнити відносно Запорізької міської ради.

4. Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) на користь товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 238509,00 грн. (десять мільйонів дев`ятсот дев`яносто вісім тисяч дев`ятсот сорок дев`ять грн. 00 коп.) компенсації за поліпшення орендованого майна, 164984,24 грн. (сто шістдесят чотири тисячі дев`ятсот вісімдесят чотири грн. 24 коп.) судового збору та 49236,48 грн. (сорок дев`ять тисяч двісті тридцять шість грн. 48 коп.) витрат на оплату вартості судових експертиз. Видати наказ.

5. В частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено, оформлено і підписано у відповідності до вимог ст.ст. 240, 241 ГПК України 11.06.2024.

Головуючий суддя В.В. Левкут

Судді О.С. Боєва

І.С. Горохов