ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" червня 2024 р. м. Рівне Справа № 918/317/24

Господарський суд Рівненської області у складі судді А.Качура,

розглянув матеріали справи

за позовом: Острозької міської ради Рівненської області

до відповідача: фізичної особи - підприємця Матвійчук Наталії Григорівни

про: стягнення в сумі 644 712,35 грн

секретар судового засідання: С.Коваль

представники:

від позивача: О.Митрофанова

від відповідача: В.Олійник

ОПИС СПОРУ

Острозька міська рада Рівненської області звернулась до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача фізичної особи - підприємця Матвійчук Наталії Григорівни про стягнення 644 712,35 грн, з яких: 520 345,09 грн борг та 124 367,26 грн пеня.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 18 липня 2019 року між Острозькою міською радою та фізичною особою-підприємцем Матвійчук Наталією Григорівною укладено договір оренди центру культури та дозвілля.

Позивач вказує, що відповідач має заборгованість з орендної плати, яка становить 520 345,08 грн. Заборгованість утворилася з часу останньої оплати до моменту повернення орендованого майна, тобто з січня 2020 року по березень 2021 року.

Через невиконання умов договору позивач нарахував пеню на підставі п. 7.2 договору з 26.01.2020 року по 29.03.2022 року у розмірі 124 367,26 грн.

У відзиві на позов відповідач проти позовних вимог заперечив. Зазначив, що орендар не міг використовувати об`єкт оренди, а звернення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося відповідачем понад 2 місяці, що свідчило про істотне порушення взятих ним за договором оренди зобов`язань, у зв`язку з чим відповідач звернувся до Острозької міської ради із пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

Відповідач зазначає, що не одержавши відповідного дозволу на внесення поліпшень, з моменту укладення договору оренди і упродовж усього періоду його дії (аж до моменту повернення приміщення) ФОП Матвійчук Н.Г. не могла приступити до використання центру культури та дозвілля, оскільки будівля була непридатною до експлуатації, а також не розпочинала проведення реконструкції (капітального ремонту) будівлі без надання згоди орендодавця, що унеможливлювало користуватися майном за цільовим призначенням.

На виконання умов договору відповідач сплатила орендну плату за період липень 2019-січень 2020 року у повному обсязі на загальну суму 232 903,23 грн.

Відповідач також вказує, що після того як позивач проігнорував його звернення про надання згоди на проведення реконструкції орендованого майна, що було обов`язковим для виконання договору, а також після того як позивач проігнорував звернення про розірвання договору, відповідач був змушений звернутися до суду із вимогою про розірвання договору. Окрім цього відповідач звернувся до позивача з проханням розглянути питання про звільнення від сплати орендної плати на час судового розгляду спору про розірвання договору у зв`язку з неможливістю використання об`єкта оренди на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України (далі ЦК України). Таке звернення, як вказує відповідач, також залишилося без відповіді позивача.

У відповідь на порушення позивачем зобов`язань за договором та через неможливість використання будівлі з причин, які не залежали від орендаря, ФОП Матвійчук Н.Г. припинила сплачувати орендну плату.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою суду від 8 квітня 2024 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 30 квітня 2024 року.

29 квітня 2024 року від відповідача надійшов відзив на позов.

Ухвалою суду від 30 квітня 2024 року підготовче засідання відкладено на 14 травня 2024 року.

7 травня 2024 року позивач подав відповідь на відзив.

13 травня 2024 року відповідач подав заперечення на відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 14 травня 2024 року закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 11 червня 2024 року.

В судовому засіданні позивач підтримав позов.

Відповідач позов не визнав.

МОТИВИ СУДУ ПРИ ПРИЙНЯТТІ РІШЕННЯ

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд встановив наступне.

Рішенням 62-ї сесії Острозької міської ради сьомого скликання від 30 травня 2019 року № 929 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" (далі - рішення № 929), затверджено умови конкурсу на право оренди будівлі Центру культури та дозвілля, що є комунальною власністю територіальної громади м. Острога і знаходиться за адресою: м. Острог, вул. Героїв Майдану, 5, та проект договору оренди будівлі.

Згідно з умовами конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля, які є додатком № 1 до рішення № 929, серед іншого, передбачено:

1. Допустимі напрямки використання приміщення Центру культури та дозвілля: кінотеатр місткістю не менше 50 посадочних місць з можливим облаштуванням центру сімейного відпочинку.

2. Можливість безоплатного використання приміщення Центру культури та дозвілля орендодавцем для потреб громади (за узгодженим графіком між орендодавцем та орендарем).

3. Об`єкт оренди не може використовуватися для надання послуги доступу до азартних ігор.

4. Внесення орендарем невід`ємних поліпшень з метою введення об`єкта оренди в експлуатацію впродовж двох років з дня підписання акту прийому-передачі.

5. Внесення гарантійного внеску у розмірі шести місячних орендних плат на рахунок Острозької міської ради. Для переможця конкурсу гарантійний внесок зараховується в рахунок орендної плати.

6. Стартовий розмір орендної плати - 10% від експертної оцінки. Вартість об`єкта оцінки становить 1584010,00 (Один мільйон п`ятсот вісімдесят чотири тисячі десять гривень) грн.

7. Оплата переможцем конкурсу витрат на здійснення незалежної оцінки об`єкта оренди, публікації оголошення про конкурс за виставленими рахунками відповідних ЗМІ.

8. Підключення об`єкта оренди до міської мережі централізованого водовідведення має бути здійснено до вводу в експлуатацію даного приміщення.

9. Термін оренди становить 10 років з моменту підписання договору оренди та акту прийому-передачі.

Зазначені умови вказані в Оголошенні щодо проведення конкурсу на право оренди комунального майна, яке опубліковане 21 червня 2019 року в електронній торговій системі Ргоzоrrо Продажі. Оголошення аукціону з оренди розміщене разом з умовами, документацією та результатами у публічному доступі за посиланням https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2019-06-21-000048-l.

5 липня 2019 року відбувся електронний аукціон, за результатами якого ФОП Матвійчук Н.Г. придбала у міської ради право оренди будівлі Центру культури та дозвілля, що підтверджується протоколом електронного аукціону UA-PS-2019-06-21-000048-l.

18 липня 2019 року Острозька міська рада (як орендодавець) та фізична особа-підприємець Матвійчук Наталія Григорівна (як орендар) уклали договір оренди Центру культури та дозвілля (надалі - договір), за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове та платне користування нерухоме майно (Центр культури та дозвілля, далі - майно), на підставі рішення міської ради від 30 травня 2019 року № 929 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" із змінами, внесеними рішенням ради від 27 червня 2019 року № 951 "Про внесення змін до рішення міської ради № 929 від 30.05.2019 "Про затвердження умов конкурсу на право оренди Центру культури та дозвілля" для використання його з метою, визначеними даними рішеннями, а саме: кінотеатр місткістю не менше 50 посадочних місць з можливим облаштуванням центру сімейного відпочинку, загальною площею 501,0 кв.м, та розташоване в будинку АДРЕСА_1 , відповідно до технічного паспорту або викопіювання плану приміщення.

Склад майна: будівля Центру культури та дозвілля (п. 1.2 договору оренди).

Згідно з п. 2.1 договору оренди, вступ орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та акту прийому-передачі вказаного майна. При цьому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання договору та акту прийому-передачі майна.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди, орендна плата з урахуванням її індексації складає 36 100,00 грн в місяць без урахування ПДВ. Орендна плата встановлюється у грошовій формі та перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця об`єкта оренди орендарем щомісячно, не пізніше 25 числа поточного місяця.

Пунктом 4.4 договору оренди визначено, що орендар має право приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством. Матиме право на викуп орендованого майна, якщо ним виконано наступні умови:

- здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна на час звернення про викуп;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, визначеної суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати та договір оренди є чинним на момент приватизації.

За умовами п. 4.8 договору оренди, орендар зобов`язується використовувати орендоване майно виключно за його прямим призначенням згідно з рішенням власника майна або уповноваженого ним органу, яке полягає у використанні його під кінотеатр в кількості не менше 50 посадочних місць з можливістю облаштування центру сімейного відпочинку.

Згідно з п. 4.12 договору оренди, орендар зобов`язується здійснити реконструкцію приміщення з метою введення об`єкта оренди в експлуатацію впродовж двох років з дня підписання акту прийому-передачі майна. На момент введення в експлуатацію об`єкт оренди має бути підключеним до міської мережі централізованого водовідведення.

Строк оренди встановлюється: з 18 липня 2019 року до 18 липня 2029 року (п. 8.1 договору оренди).

Відповідно до п. 8.3 договору оренди, зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін.

Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця і оформляються додатковими угодами, які є невід`ємними частинами цього договору. Одностороння відмова від виконання договору та внесених до нього змін не допускається (п. 8.4 договору оренди).

Договір оренди може бути розірвано за погодження сторін (п. 8.9 договору оренди).

Відповідно до п. 8.10 договору оренди, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішення суду у разі невиконання сторонами свої зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Передача нерухомого майна будівлі Центру культури і дозвілля здійснена шляхом підписання між сторонами 18 липня 2019 року акту приймання-передачі об`єкта оренди (нерухомого майна), згідно з яким будівля Центру культури та дозвілля станом на момент підписання акту потребує капітального ремонту, без проведення якого будівля не може використовуватися за цільовим призначенням, вказаним у договорі оренди Центру культури та дозвілля.

З метою визначення технічного стану будівлі, обсягу необхідних ремонтних робіт та встановлення можливості його подальшого використання за цільовим призначенням, передбаченим у договорі оренди, ФОП Матвійчук Н.Г. замовила у ТОВ "Дельта-Інжинірінг" виконання комплексу робіт з технічного обстеження стану будівельних конструкцій будівлі Центру культури та дозвілля, про що укладено договір про надання послуг від 27 серпня 2019 року № 21-19/НП.

У ході виконання вказаного комплексу робіт по технічному обстеженню із залученням підрядних організацій здійснено часткове розкриття несучих конструкцій та фундаментів будівлі, у тому числі земляні роботи, для встановлення їх стану. На виконання відповідних земляних робіт виконавчим комітетом міської ради надано дозвіл № 1 від 4 вересня 2019 року.

Результати проведеного сертифікованим експертом комплексу робіт по технічному обстеженню стану будівлі відображено у технічному звіті результатів обстежень і оцінки технічного стану будівлі Центру культури та дозвілля.

Відповідно до висновків зазначеного технічного звіту: 1) Будівля віднесена до категорії оцінки технічного стану « 3» - не придатна для нормальної експлуатації; 2) експлуатація будівлі можлива лише за умови здійснення капітального ремонту її основних конструктивних елементів.

23 жовтня 2019 року ФОП Матвійчук Н.Г. звернулася до Острозької міської ради із листом, у якому, на виконання умов укладеного договору оренди, просила:

- погодити здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острог шляхом проведення реконструкції такої будівлі;

- видати містобудівні умови та обмеження для розробки проекту реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острог;

- сприяти у отриманні Орендарем технічних умов на водопостачання та водовідведення будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острог.

А проте, на черговій сесії міської ради 29 листопада 2019 року питання щодо надання підприємцю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі, шляхом проведення реконструкції, до порядку денного не включене.

Окрім цього зазначене питання не включалося до порядку денного і не розглядалося на позачерговій сесії міської ради від 11 грудня 2019 року.

11 грудня 2019 року Острозька міська рада листом за вих. 355/07-13-19 повідомила ФОП Матвійчук Н.Г., про те, що питання щодо погодження здійснення невід`ємних поліпшень будівлі Центру культури та дозвілля було винесене на розгляд чергового засідання сесії Острозької міської ради, яке відбулося 29 листопада 2019 року, однак за результатами голосування рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі центру культури та дозвілля у м. Острозі шляхом проведення реконструкції не прийнято.

Оскільки звернення підприємця про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося відповідачем понад 2 місяці, то 3 січня 2020 року ФОП Матвійчук Н.Г. подала до Острозької міської ради лист від 28 грудня 2019 року з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

Проте, як зазначає позивач, жодної відповіді на пропозицію розірвання договору оренди, Острозька міської ради так і не надала.

10 лютого 2020 року, зважаючи на вказані обставини, ФОП Матвійчук Н.Г. повторно звернулась до Острозької міської ради із пропозицією розірвати договір оренди Центру культури та дозвілля укладений між сторонами 18 липня 2019 року. До вказаної пропозиції ФОП Матвійчук Н.Г. долучила проект договору про розірвання у 3-ох примірниках.

28 лютого 2020 року рішенням Острозької міської Ради № 1102 "Про надання згоди на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі", серед іншого, вирішено: надати згоду орендарю (підприємцю) на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі; орендарю звернутися до управління містобудування, архітектури, житлово-комунального господарства, благоустрою та землекористування для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі, відповідно до вимог чинного законодавства; орендарю звернутися до Острозького комунального підприємства "Водоканал" для отримання технічних умов на водопостачання та водовідведення будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі.

2 березня 2020 року Острозька міська рада листом за вих. №55/07-13-20 повідомила ФОП Матвійчук Н.Г. про прийняте Острозькою міською радою рішення № 1102 від 28 лютого 2020 року, яким надана згода на проведення реконструкції будівлі Центру культури та дозвілля у м. Острозі. Також вказала, що підстави для розірвання укладеного між сторонами договору відсутні через дотримання міської радою своїх зобов`язань, передбачених п. 4.12 договору оренди.

Таким чином, відсутність вчасної згоди відповідача на розірвання договору оренди Центру культури та дозвілля від 18 липня 2019 року стала підставою для звернення позивача до господарського суду із відповідним позовом про розірвання договору оренди та стягнення збитків, зокрема понесених ФОП Матвійчук Н.Г. витрат пов`язаних з укладенням і виконанням договору оренди. Позов був обґрунтований зволіканням орендодавця та порушенням ним своїх зобов`язань за договором.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 10 вересня 2020 року у справі №918/315/20, позов ФОП Матвійчук Н.Г. до Острозької міської ради про розірвання договору оренди нерухомого майна та стягнення збитків в сумі 378 468,33 грн задоволено частково, розірвано договір оренди Центру культури та дозвілля, укладений 18 липня 2019 року ФОП Матвійчук Н.Г. та Острозькою міською радою, у задоволенні позовних вимог ФОП Матвійчук Н.Г. про стягнення з Острозької міської ради завданих збитків у розмірі 378 468,33 грн відмовлено.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17 березня 2021 року рішення Господарського суду Рівненської області від 10.09.2020 року у справі №918/315/20 скасовано в частині відмови у стягненні збитків, ухвалено в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги про стягнення збитків у сумі 378 468,33 грн задоволено частково, вирішено стягнути з Острозької міської ради на користь Фізичної особи-підприємця Матвійчук Наталії Григорівни 100 697,10 грн завданих збитків. У стягненні 277 771,23 грн збитків відмовлено.

В матеріалах справи наявна заява відповідача, що адресована позивачу про звільнення від сплати орендної плати за договором оренди в якому відповідач зазначила, що не одержавши дозволу на внесення поліпшень з моменту укладення договору та станом на березень 2020 року орендар не приступила до використання орендованого майна за його цільовим призначенням, оскільки воно є непридатним до експлуатації. Не погодивши здійснення невід`ємних поліпшень рада у значній мірі позбавила орендаря того, на що остання розраховувала беручи участь у конкурсі та укладаючи договір оренди, а тому відповідно до частини 6 статті 762 ЦК України орендар просила орендодавця звільнити її від сплати орендної плати.

Вказана заява направлена орендодавцю 30 березня 2020 року, про що свідчать долучені відповідачем докази (а.с. 180-181).

Заперечень щодо вказаного позивач не висловив.

Згодом, 29 березня 2021 року за актом прийняття - передачі об`єкта нерухомого майна відповідач передав, а позивач прийняв нерухоме майно, що було предметом договору оренди.

Позивач вважає, що з січня 2020 року по березень 2021 року утворилася заборгованість з орендної плати, яка становить 520 345,08 грн, та яка не оплачена орендарем.

Через невиконання умов договору позивач нарахував пеню на підставі п. 7.2 договору з 26.01.2020 року по 29.03.2022 року у розмірі 124 367,26 грн.

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін

З наведених обставин видно, що спірні правовідносини є за своїм змістом майновими, договірними та стосуються оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності. Спірний характер правовідносин базується на тому, що позивач вважає свої права в частині своєчасної оплати орендних платежів порушеними.

Як унормовано положеннями статті 11 ЦК України та статті 174 Господарського кодексу України (далі ГК України) договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов`язків (господарських зобов`язань).

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1 ст. 509 ЦК України).

Частиною 1, 2 статті 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 536 ЦК України унормовано, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Положеннями статті 525 ЦК України, та частини 6 статті 193 ГК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з нормами статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частинами 1, 3 статті 202 ГК України передбачено, що господарське зобов`язання припиняється, зокрема, виконанням, проведеним належним чином. До відносин щодо припинення господарських зобов`язань застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з нормами частини 1 статті 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Частинами 1, 3, 5 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Згідно зі статтею 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з положеннями статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Відповідно до частини 1 статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з нормами частини 4 статті 286 ГК України строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Позивач вказує, що актом прийняття - передачі об`єкта нерухомого майна від 29 березня 2021 року відповідач передав, а Острозька міська рада прийняла нерухоме майно, що було предметом договору оренди, а проте з січня 2020 року по березень 2021 року утворилася заборгованість з орендної плати, яка становить 520 345,08 грн.

Разом з тим, постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17 березня 2021 року у справі 918/315/20 встановлено, що оскільки звернення підприємця про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції ігнорувалося та не розглядалося відповідачем понад 2 місяці, то 03.01.2020 року ФОП Матвійчук Н.Г. подано до Острозької міської ради лист від 28.12.2019 б/н з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а також відшкодувати понесені збитки, пов`язані з укладенням і виконанням договору оренди, у добровільному порядку.

Апеляційний суд також вказав, що саме зволікання відповідача щодо надання згоди підприємцю на здійснення поліпшення майна, що є порушенням господарського зобов`язання за договором, фактично слугувало підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення шкоди, зокрема понесених ФОП Матвійчук Н.Г. витрат пов`язаних з укладенням і виконанням цього договору.

За таких обставин апеляційний суд зауважив, що в діях відповідача в контексті спірних правовідносин сторін наявний склад цивільного правопорушення, зокрема протиправної поведінки (яка полягала у зволіканні з надання згоди на поліпшення (реконструкцію) об`єкта оренди).

У даному аспекті суд наголошує, що поведінка сторони не може бути одночасно добросовісною та протиправною. А отже позивач допустив неправомірну та суперечливу поведінку, що унеможливила досягнення мети договору та стала підставою для його розірвання. Суд підтвердив обґрунтованість звернення орендаря з вимогою про розірвання договору.

Таким чином у даному випадку надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не лише право, але й договірне зобов`язання позивача, що також зазначено у постанові апеляційного суду. Без згоди на проведення поліпшень, а отже і без проведення капітального ремонту, приміщення не могло використовуватися відповідачем за цільовим призначенням. Орендар в такому випадку втрачає можливість згодом отримати прибуток та реалізувати мету договору.

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пункті 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування норми частини 6 статті 762 ЦК України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування положень статті 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду у справах 914/1248/18, 914/2264/17, 910/13158/20, 911/3067/20.

Також, відповідно до одної правової позиції (Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: У 2 т. - 2-е вид., перероб. І доп. / За ред. О.В. Дзери (кер. авт. кол.), Н.С. Кузнецової, В.В. Луця. - К.: Юрінком Інтер, 2006. - Т. ІІ. 1088 с., - с. 350): обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов`язані із діяльністю наймодавця (наприклад, майно терміново знадобилося самому наймодавцеві), так і з певними об`єктивними обставинами (проведення ремонту майна внаслідок його пошкодження третіми особами тощо).

Таким чином, неможливість використовувати передане в оренду майно може бути спричинена поведінкою орендодавця, його рішеннями, діями або ухиленням від вчинення дій необхідних для реалізації договору оренди, за які орендар не відповідає.

Як встановив суд, умови укладеного договору містили положення про те, що орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно виключно за його прямим призначенням (як кінотеатр). Водночас орендар зобов`язувався здійснити реконструкцію приміщення з метою введення об`єкта в експлуатацію не пізніше двох років з часу отримання майна.

Суд також встановив, що орендована будівля віднесена до категорії оцінки технічного стану - « 3» - не придатна для нормальної експлуатації, а її експлуатація можлива лише за умови здійснення капітального ремонту її основних конструктивних елементів.

Разом з тим, орендар звертався до орендодавця із заявами про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень будівлі шляхом проведення реконструкції, які ігнорувалися та не розглядалися відповідачем.

Згодом орендар подав до міської ради лист з пропозицією достроково розірвати договір оренди за взаємною згодою сторін, а у зв`язку з невирішенням спірного питання в добровільному порядку Господарський суд Рівненської області у рішенні від 10 вересня 2020 року у справі №918/315/20 визнав розірваним спірний договір оренди. Варто підкреслити, що договір розірвано з підстав порушення міською радою договірних зобов`язань в частинні зволікання із наданням згоди на здійснення орендарем невід`ємних поліпшень майна.

Міська рада, отримавши заяву про розірвання договору, безпідставно ухилилася від його розірвання, що встановлено наведеними вище судовими рішеннями.

Відповідач натомість звертався до позивача з проханням розглянути питання про звільнення від оплати орендної плати. Однак це звернення також залишилося без реакції орендодавця.

Досліджуючи питання чи міг орендар використовувати орендоване майно, суд робить висновок, що через непридатний до експлуатації стан будівлі, а також з огляду на визначені договором обмеження щодо цільового призначення приміщення, орендар не мав змоги використовувати це майно іншим чином, наприклад, як об`єкт торгівлі чи складське приміщення для зберігання власних речей або майна третіх осіб.

Укладаючи договір, сторони обумовили незадовільний стан будівлі. Однак сторони також погодили договірне зобов`язання орендодавця щодо розгляду звернення орендаря стосовно погодження проведення ремонтних робіт, що у свою чергу дозволить орендарю провести необхідні роботи.

Сторони узгодили чіткий механізм досягнення мети договору: майно передається з конкретними обмеженнями щодо можливості його використання за цільовим призначенням та можливістю використання лише після ремонту та введення в експлуатацію; згода орендодавця на ремонт є обов`язковою, здійснення невід`ємних поліпшень без згоди орендодавця не допускається; розгляд звернення щодо згоди на поліпшення майна - договірне зобов`язання орендодавця; орендар зобов`язаний ввести об`єкт оренди в експлуатацію протягом двох років з часу отримання майна.

Таким чином орендар, отримавши право користування майном, отримав також і правомірні очікування, що орендодавець надасть відповідні погодження на проведення ремонтних робіт, що згодом дозволить йому ввести об`єкт в експлуатацію та, дотримуючись цільового призначення майна, почати отримувати прибуток від його використання. Суд також ураховує, що протягом усього договору, в тому числі протягом початкового періоду оренди, коли орендар ще не може використовувати майно за цільовим призначенням, а отже і не отримує з використання цього майна прибуток, він зобов`язаний сплачувати орендну плату. Суд встановив, що орендар сплачував орендну плату з часу укладення договору до часу звернення до орендодавця з пропозицією про розірвання договору.

За таких обставин, проігнорувавши звернення відповідача, орендодавець фактично позбавив орендаря можливості виконати умови договору та використовувати об`єкт оренди за призначенням, яке визначено предметом договору.

Отже саме поведінка позивача спричинила неможливість використання майна орендарем. Суд підкреслює, що обставинами через які майно не могло бути використане орендарем і за які він не відповідає є поведінка орендодавця, а не стан цього майна.

Суд вважає, що нарахування орендної плати орендодавцем після того як він не надавши згоду на реконструкцію об`єкта позбавив можливості орендаря виконувати умови укладеного договору та зобов`язання, які на останнього покладені пунктом 4.12 договору, а також після того як орендар звернувся із законною вимогою про розірвання договору оренди (вказані вимоги визнані судом як обґрунтовані за результатами розгляду справи № 918/315/20) не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки орендар, при усій своїй обачності, фактично будучи залежним від волі орендодавця, не мав можливості можливості досягнути мети задля якої сторони укладали договір.

Таким чином суд встановив наявність обставин які свідчать про відсутність протягом періоду, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися будівлею через зволікання позивача у розгляді заяв відповідача. Зокрема таке зволікання мало місце у наданні згоди на невід`ємні поліпшення для здійснення ремонту та реконструкції приміщення, без чого відповідач не міг користуватися майном за цільовим призначенням. Також до сукупності таких обставин суд включає ігнорування позивачем пропозиції відповідача про розірвання договору. Суд встановив, що відповідач здійснював необхідні дії щодо виконання договору, звертався до позивача із відповідними листами, зокрема з метою погодження поліпшень, а згодом із вимогою про розірвання договору. Відповідач також звертався до позивача із проханням про звільнення від сплати орендної плати через неможливість використання майна.

Наведене свідчить про виникнення обставини, за які орендар не відповідає, а використання об`єкту оренди за призначенням було неможливим з вини саме орендодавця, а тому вказані обставини є підставою для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном.

Суд констатує відсутність у відповідача зобов`язання по орендній платі у спірний період та самої заборгованості перед позивачем. Відповідно відсутнє і прострочення такого зобов`язання, що в свою чергу виключає можливість застосування до відповідача такої міри відповідальності як нарахування пені за п. 7.2 договору, що заявлена до стягнення.

З огляду на таке суд вважає вимоги позивача необґрунтованими, а отже такими, що не можуть бути задоволені. Суд також відмовляє у задоволенні вимог про стягнення 124 367,26 грн пені.

Щодо аргументів позивача, про преюдицію обставин встановлених у справі 918/315/20 то суд зауважує наступне.

Преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлені ці обставини. Преюдицію мають виключно ті обставини, які суд безпосередньо дослідив і встановив, що знайшло відображення у мотивувальній частині чудового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи. Зазначені правові висновки Велика Палата Верховного Суду навела у постанові від 3 липня 2018 року у справі № 917/1345/17. Таким чином суд не вважає правову оцінку надану обставинам у справі №918/315/20 преюдиціальними обставинами.

У цій справі та у справі № 918/315/20 позови стосувалися різних предметів та обґрунтовувалися різними правовими підставами. У справі № 918/315/20 ФОП Матвійчук Н.Г. зверталася з вимогами про розірвання договору та стягнення збитків. Натомість у даній справі міська рада висловила вимогу про стягнення орендної плати за період коли відповідач правомірно прагнув розірвати договір, а майно вже не могло використовуватися наймачем з незалежних від нього підстав.

А тому суд відхиляє твердження позивача про встановлення у справі № 918/315/20 преюдиції обставин, що нібито підтверджують зобов`язання відповідача по орендній платі у спірний період.

Висновки суду

За результатами розгляду справи суд зробив висновок, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити. Суд не встановив підстав для задоволення вимог позивача. Натомість встановив відсутність у відповідача зобов`язання по орендній платі у спірний період. Зокрема суд встановив обставини, за які орендар не відповідає та які унеможливлювали використання орендованого майна за призначенням з вини орендодавця. Такі обставини за висновком суду є підставою для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном. Також відсутні підстави для задоволення вимог про стягнення пені.

Розподіл судових витрат

Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судові витрати у вигляді судового збору покладаються на позивна у зв`язку з відмовою в задоволенні позову.

Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати у вигляді судового збору покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повне рішення складено 18 червня 2024 року.

Суддя Андрій КАЧУР