ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" червня 2024 р. Справа№ 910/14564/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Шаптали Є.Ю.

Агрикової О.В.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 11.06.2024 у справі №910/14564/23 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12»

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024, повний текст якого складений 26.02.2024,

у справі № 910/14564/23 (суддя Щербаков С.О.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12»

до 1. Київської міської ради

2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

3. Товариства з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.»

про визнання недійсним рішення, скасування результатів земельних торгів, визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації

ВСТАНОВИВ:

Позов заявлено про:

- визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6345/6386 «Про продаж на земельних торгах права оренди земельної ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах», в частині затвердження земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019), право оренди на яку підлягає продажу на земельних торгах окремим лотом, згідно з додатком 1 до цього рішення та умови продажу лотів (справа 577749045);

- визнання недійсними та скасування результатів земельних торгів № LRE001-UA- 245 від 12.07.2023 права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, а саме: продаж права оренди земельної ділянки (без права забудови) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер :62:010:0019) для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (код виду цільового призначення - 02.09 для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови);

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01.08.2023, укладеного строком на 5 років між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 51196890 від 01.08.2023 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :62:010:0019.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що продаж права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019) по вул. Данькевича Костянтина, 12 у Деснянському районі м. Києва, яка є прибудинковою територією будинків по адресах вул. К. Данькевича, 12 та вул. О. Екстер, 5 і 9 А, порушує права позивача, як управителя багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Данькевича Костянтина, 12, оскільки земельна ділянка (кадастровий номер :62:010:0019) необхідна для забезпечення безперешкодного під`їзду до будинку № 12 по вул. Данькевича Костянтина в місті Києві, як самих мешканців прилеглих будинків так і рятувальних та аварійних служб.

Узагальнені доводи відповідачів проти позову наступні:

- оскаржуване рішення прийнято Київською міською радою в порядку та відповідно до вимог, встановлених чинним законодавством України;

- спірна земельна ділянка позивачу у користування не передавалась, що свідчить як про відсутність законних підстав для експлуатації позивачем спірної земельної ділянки та розміщення в її межах баків для утилізації побутових відходів, а також гостьових автомобільних паркувальних місць, так і про те, що оскаржуваним рішенням права та інтереси позивача порушені не були.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що:

- звертаючись до суду з даним позовом позивач зазначає, що земельна ділянка (кадастровий номер :62:010:0019) є прибудинковою територією, зокрема, будинку № 12 по вулиці Костянтина Данькевича в місті Києві , та необхідна для забезпечення безперешкодного під`їзду до будинку № 12 по вулиці Костянтина Данькевича в місті Києві , як самих мешканців прилеглих будинків так і рятувальних та аварійних служб, проте у матеріалах справи відсутні докази прийняття Київською міською радою рішення про передачу зазначеної земельної ділянки у власність або у користування (оренду) позивачу. При цьому позивачем не надано суду доказів надання/передання у постійне користування позивачу спірної земельної ділянки у визначеному законом порядку, як і не надано доказів звернення до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з відповідним клопотанням щодо оформлення за позивачем права користування земельною ділянкою з кадастровим номером :62:010:0019;

- наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що власником земельної ділянки з кадастровим номером :62:010:0019 є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради;

- вказане свідчить про те, що законні підстави для експлуатації позивачем вказаної земельної ділянки та розміщення в її межах баків для утилізації побутових відходів, а також гостьових автомобільних паркувальних місць, відсутні;

- позивачем не доведено, що земельна ділянка з кадастровим номером :62:010:0019 є єдиним під`їздом до будинку позивача.

- обґрунтованих підстав для визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради в частині затвердження земельної ділянки з кадастровим номером :62:010:0019 позивачем не наведено, обставин щодо порушення норм законодавства внаслідок прийняття Київською міською радою оспорюваного рішення в цій частині матеріалами справи не підтверджено;

- долучені позивачем до матеріалів справи документи, а саме: лист-відповідь Депутата Київської міської ради ІХ скликання № 08/279/09/160-77 від 24.01.2024 позивачу; лист Головного управління ДСНС України № 7101-7645/7101 від 01.12.2023 про розгляд звернення депутата Київської міської ради Віктора Грушка; лист КП «Київтеплоенерго» від 25.01.2024 та лист ПрАТ АК «Київводоканал» від 25.01.2024 не є належними та допустимими доказами, оскільки носять виключно інформативний характер, не містять відповідних актів перевірок, додатків та реквізитів документів, на підставі яких складені вказані листи; не є висновками експертів. При цьому, з вказаних листів не вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером :62:010:0019 є єдиним під`їздом до будинку по вул. К. Данькевича, 12 мешканців та рятувальних і аварійних служб та вони не є підставою для висновку про порушення Київською міською радою норм законодавства внаслідок прийняття оспорюваного рішення;

- рішення Київської міської ради від № 6345/6386 від 18.05.2023 «Про продаж на земельних торгах права оренди на земельні ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах» в частині затвердження земельної ділянки з кадастровим номером :62:010:0019 є правомірним та таким, що винесене у відповідності до норм чинного законодавства, в межах компетенції на підставі повноважень, встановлених чинним на момент виникнення спірних правовідносин, законодавством, а тому позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню;

- матеріали справи не містять доказів недотримання відповідачем 1 та відповідачем 3 під час укладення оспорюваного правочину вимог ст. 203 ЦК України, що свідчить про те, що позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним не доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними.

- звертаючись до суду з позовною заявою, на виконання у тому числі приписів ст. 74 ГПК України, позивач зобов`язаний довести наявність порушених його прав та законних інтересів, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для захисту прав позивача, проте у даному випадку позивачем не доведено в чому саме полягає порушення його прав (інтересів) внаслідок проведення земельних торгів та укладення договору оренди.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення грубо порушено норми процесуального та матеріального права, висновки викладені у рішенні суду першої інстанції не відповідають встановленим обставинам справи, а обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими є очевидно недоведеними, у тому числі через нез`ясування обставин, що мають значення для справи.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що:

- суд першої інстанції, встановивши юридичний факт передачі спірного житлового будинку в управління позивача, згідно акту приймання - передачі від 21.12.2018, не з`ясував, що з цієї дати правовідносини щодо управління вказаним багатоквартирним будинком та земельною ділянкою, яка виділялась для його будівництва, регулюються спеціальним законодавством, а саме Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», відповідно до якого співвласникам в особі позивача переходять і права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, на праві спільного майна багатоквартирного будинку, яке призначене для задоволення потреб співвласників цього багатоквартирного будинку, а спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників;

- судом першої інстанції не враховано правову позицію Верховного Суду викладену у постанові від 05.11.2020 у справі № 766/8919/18, згідно з якою сам по собі факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку;

- суд першої інстанції безпідставно не врахував надані позивачем лист-відповідь Депутата Київської міської ради ІХ скликання № 08/279/09/160-77 від 24.01.2024 позивачу, лист Головного управління ДСНС України № 7101-7645/7101 від 01.12.2023 про розгляд звернення депутата Київської міської ради Віктора Грушка, лист КП «Київтеплоенерго» від 25.01.2024 та лист ПрАТ АК «Київводоканал» від 25.01.2024.

Крім того апелянтом до апеляційної скарги додані додаткові докази, а саме копії листів ДП «Міськінвестжитлобуд» № 22/03-24 від 22/03-24 та № 10/01-24 від 10.01.2024 та кадастрової справи № Д-0009.

Крім того, скаржником заявлене клопотання про поновлення строку апеляційного оскарження вищевказаного рішення.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.03.2024, справу № 910/14564/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді: Шаптала Є.Ю., Агрикова О.В..

З огляду на те, що апеляційна скарга надійшла до Північного апеляційного господарського суду без матеріалів справи, що у даному випадку унеможливлює розгляд поданої апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про необхідність витребування матеріалів даної справи у суду першої інстанції та відкладення вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, до надходження матеріалів справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2024 у Господарського суду міста Києва витребувано матеріали справи № 910/14564/23, а також відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи № 910/14564/23.

18.04.2024 від Господарського суду міста Києва до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали даної справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2024 задоволено клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 та поновлено апелянту вказаний строк, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» на рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23, розгляд апеляційної скарги призначено на 11.06.2024 об 11:30 год.

09.05.2024 до суду від відповідача 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 2, з посиланням на ті ж самі обставини, що в суді першої інстанції, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Щодо наданих апелянтом додаткових доказів, а саме копій листів ДП «Міськінвестжитлобуд» № 22/03-24 від 22/03-24 та № 10/01-24 від 10.01.2024 та кадастрової справи № Д-0009, колегія суддів зазначає таке.

Враховуючи, що позивач додав ці документальні докази під час розгляду апеляційної скарги, на дату прийняття оспорюваного рішення таких доказів суд першої інстанції в своєму розпорядженні не мав.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3 ст. 269 ГПК України).

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. У разі прийняття додаткових доказів у постанові апеляційної інстанції мають зазначатися підстави такого прийняття.

Відповідно до статті 129 Конституції України суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства, зокрема є: змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Законом можуть бути визначені також інші засади судочинства.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ч. 3 ст. 2 ГПК України частини 3 статті 2 ГПК України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема: верховенство права; змагальність сторін; пропорційність; розумність строків розгляду справи судом; неприпустимість зловживання процесуальними правами тощо.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 15 ГПК України суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання господарського судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Виходячи з аналізу вищенаведених норм процесуального законодавства, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, зобов`язаний забезпечувати дотримання принципу змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів, доведенні перед судом їх переконливості, сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом задля прийняття законного та обґрунтованого судового рішення, яке буде відповідати завданням господарського судочинства.

У рішенні від 03.01.2018 «Віктор Назаренко проти України» (Заява №18656/13) ЄСПЛ наголосив, що принцип змагальності та принцип рівності сторін, які тісно пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції «справедливого судового розгляду» у розумінні п. 1 ст. 6 Конвенції. Вони вимагають «справедливого балансу» між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони матимуть змогу висловити свої думки щодо кожного документа в матеріалах справи (див. рішення у справі «Беер проти Австрії» (Beer v. Austria), заява №30428/96, пункти 17, 18, від 06 лютого 2001 року)

Суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що не повинно бути занадто формального ставлення до передбачених законом вимог, оскільки доступ до правосуддя повинен бути не лише фактичним, але і реальним (Рішення Суду у справі Жоффр де ля Прадель проти Франції від 16.12.1992).

У пункті 7 розділу II рішення у справі «Мінак та інші проти України» ЄСПЛ указав, що принцип рівності сторін вимагає надання кожній стороні розумної можливості представляти свою справу за таких умов, які не ставлять її у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною (рішення від 27.10.1993 у справах «Авотіньш проти Латвії», заява №17502/07, пункт 119 та «Домбо Бехеєр Б. В. проти Нідерландів», пункт 33). Кожній стороні має бути забезпечена можливість ознайомитись із зауваженнями або доказами, наданими іншою стороною, у тому числі з апеляційною скаргою іншої сторони, та надати власні зауваження з цього приводу. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони мали змогу висловити свою позицію щодо кожного документа в матеріалах справи (пункти 17 - 18 рішення від 06.02.2021 у справі «Беер проти Австрії», заява №30428/96).

Колегія суддів вважає за доцільне, для забезпечення сторонами рівних прав під час судового розгляду, розглядати справу по суті з врахуванням наданих позивачем в суді апеляційної інстанції копій листів ДП «Міськінвестжитлобуд» № 22/03-24 від 22/03-24 та № 10/01-24 від 10.01.2024 та кадастрової справи № Д-0009.

Станом на 11.06.2024 до Північного апеляційного господарського суду інших відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.

Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представники відповідачів проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та відповідачів, та відповідача 2, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, з наступних підстав.

18.05.2023 Київською міською радою прийнято рішення № 6345/6386 «Про продаж на земельних торгах права оренди на земельні ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах» (далі Рішення), яким відповідно до статей 9, 93, 116, 124, 127, 134-139 ЗК України, пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону України «Про Державний земельний кадастр», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 6 та 16 Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2021 № 1013, відповідно до пункту 7.7 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, враховуючи рішення Київської міської ради від 23.06.2022 № 4789/4830, № 4794/4835, № 4796/4837 та від 25.08.2022 № 5120/5161, № 5126/5167, № 5133/5174, № 5134/5175 «Про затвердження технічних документацій із землеустрою щодо інвентаризації земель», Київська міська рада вирішила, зокрема:

- затвердити перелік земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах окремими лотами, та умови продажу згідно з додатком 1 до цього рішення (справа № 577749045). Строк оренди земельних ділянок становить 5 (п`ять) років;

- затвердити проекти договорів оренди земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, згідно з додатками 2 - 6 до цього рішення;

- провести земельні торги у формі електронного аукціону з продажу права оренди земельних ділянок, визначених у додатку 1 до цього рішення;

- за результатами земельних торгів з продажу права оренди земельних ділянок, визначених у додатку 1 до цього рішення, передати переможцям в оренду земельні ділянки на умовах, визначених проектами договорів оренди згідно з додатками 2 - 6 до цього рішення;

- Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити заходи, встановлені законодавством України, з виконання функцій організатора земельних торгів від імені Київської міської ради.

У пункті 1.1. Додатку №1 до Рішення зазначена земельна ділянка під кадастровим номером :62:010:0019, місце розташування: вул. Данькевича Костянтина, 12, Деснянський район, місто Київ; вид права - оренда (без права забудови); вид цільового призначення земельної ділянки - 02.09 Для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови); строк оренди - 5 років.

12.07.2023 відбулися земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки (без права забудови) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер :62:010:0019) для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (код виду цільового призначення - 02.09 Для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови).

Організатор торгів: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Переможцем земельних торгів обрано Товариство з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.».

Торги було проведено за допомогою електронного майданчика Prozorro продажі за посиланням https://prozorro.sale/auction/LRE001-UA-245/, результати вказаних торгів оформлені протоколом № LRE001-UA-245 від 18.07.2023.

В подальшому, з переможцем даного аукціону було укладено договір оренди земельної ділянки.

Так, 01.08.2023 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), відповідно до якого орендодавець, за результатами земельних торгів та на підставі підписаного протоколу про результати земельних торгів від 18.07.2023 № LRE001-UA-245, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі об`єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (код виду цільового призначення - 02.09). Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 2.1 Договору, об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- кадастровий номер - :62:010:0019;

- місце розташування - вулиця Данькевича Костянтина, 12, Деснянський район, місто Київ;

- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

- цільове призначення - 02.09 Для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови;

- розмір (площа) - 0,1704 га.

Згідно п. 3.1 Договору, його укладено на п`ять років.

Звертаючись до суд з цим позовом позивач просить:

- визнати недійсним та скасувати Рішення в частині затвердження земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019), право оренди на яку підлягає продажу на земельних торгах окремим лотом, згідно з додатком 1 до цього рішення та умови продажу лотів (справа 577749045);

- визнати недійсним та скасувати результатів земельних торгів № LRE001-UA- 245 від 12.07.2023 права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, а саме: продаж права оренди земельної ділянки (без права забудови) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер :62:010:0019) для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (код виду цільового призначення - 02.09 для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови);

- визнати недійсним договір.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що продаж права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019) по вул. Данькевича Костянтина, 12 у Деснянському районі м. Києва, яка є прибудинковою територією будинків по адресах вул. К. Данькевича, 12 та вул. О. Екстер, 5 і 9 А, порушує права позивача, як управителя багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Данькевича Костянтина, 12, оскільки земельна ділянка (кадастровий номер :62:010:0019) необхідна для забезпечення безперешкодного під`їзду до будинку № 12 по вул. Данькевича Костянтина в місті Києві, як самих мешканців прилеглих будинків так і рятувальних та аварійних служб.

Суд першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовив, з чим колегія суддів погодитись не може, з огляду на наступне.

Положеннями ч. 1 ст. 2 ГПК України до завдань господарського судочинства віднесено справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді із застосуванням способів захисту, які передбачені частиною другою статті 16 цього Кодексу. Частиною 2 ст. 20 ГК України визначено способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів.

Перелік основних способів захисту цивільних прав та інтересів визначається ч. 2 ст. 16 ЦК України до яких, зокрема, відноситься визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Аналогічні положення закріплені в статті 20 ГК України.

Згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права та інтереси.

Частиною 2 ст. 249 ГК України передбачено, що у разі прийняття органом державної влади або органом місцевого самоврядування акта, що не відповідає законодавству, і порушує права чи законні інтереси суб`єкта господарювання, останній відповідно до статті 20 цього Кодексу має право звернутися до суду із заявою про визнання такого акта недійсним.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Підставами для визнання акта недійсним є його невідповідність вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення в зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача в справі.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьої, п`ятою, шостою ст. 203 ЦК України.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до частин 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною 1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» визначено, що:

- судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.;

- зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України);

- відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Як встановлено вище, позовні вимоги позивач обґрунтовує тим що, земельна ділянка з кадастровим номером :62:010:0019 є прибудинковою територією будинків по адресах вул. К. Данькевича, 12 та вул. О. Екстер, 5 і 9 А, а відтак для встановлення наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, слід встановити чи підтверджуються такі твердження належними та допустимими доказами.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 06.12.2018, № запису 1 015486.

За актом приймання - передачі житлового будинку від 21.12.201, житловий будинок за адресою: вул.. Данькевича, 12 у Деснянському районі м. Києва передано в управління позивача.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Частиною 2 ст. 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

Правовий режим земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, та прибудинкової території визначається земельним законодавством, зокрема ЗК України.

Частинами 1-3 ст. 42 ЗК України передбачено, що:

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України )ч. 2);

- порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ч. 3).

Верховний Суд у постанові від 22.09.2022 у справі № 926/4557/21 виклав правовий висновок щодо того, що сам по собі факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.

Призначення Верховного Суду як найвищої судової установи в Україні - це, у першу чергу, сформувати обґрунтовану правову позицію стосовно застосування всіма судами у подальшій роботі конкретної норми матеріального права або дотримання норми процесуального права, що була неправильно використана судом і таким чином спрямувати судову практику в єдине і правильне правозастосування (вказати напрямок у якому слід здійснювати вибір правової норми); на прикладі конкретної справи роз`яснити зміст акта законодавства в аспекті його розуміння та реалізації на практиці в інших справах з вказівкою на обставини, що потрібно враховувати при застосуванні тієї чи іншої правової норми, але не нав`язуючи, при цьому, судам нижчих інстанцій результат вирішення конкретної судової справи.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З огляду на вказане колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про те, що сам лише факт відсутності доказів надання/передання у постійне користування позивачу спірної земельної ділянки у визначеному законом порядку свідчить про те, що законні підстави для експлуатації позивачем вказаної земельної ділянки як прибудинкової території відсутні.

Відповідно до статті 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Згідно із частинами 1, 2 ст. 20 ЗК України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до абз. 1 ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Згідно з розділом І Загальні положення Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/18306, який до 18.04.2023:

- код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі (п. 1.2)

- КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів (п. 1.3);

- КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів (п. 1.4).

За змістом розділу ІІ Класифікація видів цільового призначення земель, землі житлової забудови (землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва). Вказані землі складаються з земель: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); для колективного житлового будівництва; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання; для будівництва індивідуальних гаражів; для колективного гаражного будівництва; для іншої житлової забудови; для цілей підрозділів 02.01-02.07, 02.09, 02.10 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду; для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Колегія суддів зазначає про те, що з наданої позивачем копії кадастрової справи № Д0-009 вбачається, що Дочірньому підприємству «Міськінвестжитлобуд» (особа, яка виступала забудовником, серед іншого, і спірного багатоквартирного будинку - примітка суду) для будівництва житлового комплексу з об`єктами соціальної інфраструктури було відведено земельну ділянку площею 0,72 га.

При чому наявними у кадастровій справі № Д0-009 планами фактично підтверджено те, що земельна ділянка з кадастровим номером :62:010:0019 є частиною земельної ділянки площею 0,72 га, яка була відведена для будівництва житлового комплексу з об`єктами соціальної інфраструктури, що, на думку колегії суддів, свідчить саме про те, що вся земельна ділянка площею 0,72 га була виділена саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку та, відповідно, не може бути віднесена до земель для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови.

Водночас доказів зміни виду використання частини земельної ділянки площею 0,72 га, яка була відведена для будівництва житлового комплексу з об`єктами соціальної інфраструктури, в межах її цільового призначення матеріали справи не містять.

Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).

Законом України №132-IX від 20.09.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (набув чинності 17.10.2019), зокрема, внесено зміни до ГПК України та змінено назву статті 79 ГПК України з «Достатність доказів» на нову - «Вірогідність доказів» та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування «вірогідності доказів».

Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» («BENDERSKIY v. Ukraine»), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази з урахуванням приписів ст.ст. 76-79 ГПК України, колегія суддів зазначає про те, що позивачем надано більш переконливі та вагомі докази на підтвердження того, що земельна ділянка кадастровий номер :62:010:0019 по вул. Данькевича Костянтина, 12 у Деснянському районі м. Києва, є прибудинковою територією будинків по адресах вул. К. Данькевича, 12 та вул. О. Екстер, 5 і 9 А.

За змістом статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України «Про особливої здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Статтею 1 Закону України «Про особливої здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що:

- багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

- співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливої здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Стаття 319 ЦК України встановлює, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

В свою чергу за змістом положень п. 1 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про особливої здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники, серед іншого, мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

У силу приписів п. 6 ст. 1 Закону України «Про особливої здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 42, 93 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок і його прибудинкова територія, належить співвласникам багатоквартирного будинку.

Статтею 13 ЦК України встановлено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Отже, реалізація цивільних прав здійснюється особою до визначених меж, поки це не суперечить інтересам інших осіб і публічним інтересам.

З огляду на встановлені вище обставини, передача в оренду земельної ділянки з кадастровим номером :62:010:0019 по вул. Данькевича Костянтина, 12 у Деснянському районі м. Києва , яка є прибудинковою територією будинків по адресах вул. К. Данькевича, 12 та вул. О. Екстер, 5 і 9 А, за відсутності згоди на таку передачу мешканців таких будинків, в тому числі і позивача, який створений і для утримання і використання спільного майна, в тому числі і прибудинкової території, суперечить положенням чинного законодавства.

Статтею 125 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗК України).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом (ч. 1 ст. 3 вказаного Закону).

Відповідно до п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, окрім іншого, під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи. Отримані відомості долучаються до відповідної заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав. Перелік державних електронних інформаційних ресурсів, які використовуються для проведення реєстраційних дій, визначається Кабінетом Міністрів України в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Поряд з цим, п. 8 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, передбачено, що державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та реєструє заяву в базі даних заяв за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі та встановлення особи заявника, а також у разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

Згідно з приписами ст. 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі. Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України.

Відповідно до п. 40 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

З матеріалів справи слідує, що 01.08.2023 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис № 51196890 від 01.08.2023 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :62:010:0019.

Слід зазначити, що процедура скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється із дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Приписами ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» унормовано, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.

За таких обставин задоволенню підлягають позовні вимоги про:

- визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6345/6386 «Про продаж на земельних торгах права оренди земельної ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах», в частині затвердження земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019), право оренди на яку підлягає продажу на земельних торгах окремим лотом, згідно з додатком 1 до цього рішення та умови продажу лотів (справа 577749045);

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01.08.2023, укладеного строком на 5 років між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 51196890 від 01.08.2023 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :62:010:0019.

Водночас, враховуючи те, що якщо торги завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту (схожі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 10.05.2023 у справі №918/792/21), позовні вимоги про визнання недійсними та скасування результатів земельних торгів № LRE001-UA- 245 від 12.07.2023 права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, а саме: продаж права оренди земельної ділянки (без права забудови) на вул. Данькевича Костянтина, 12, у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер :62:010:0019) для експлуатації та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови (код виду цільового призначення - 02.09 для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови), задоволенню не підлягають.

З огляду на обставини, які викладені вище, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, яким позов задовольняється частково.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оспореного рішення судом першої інстанції мали неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також порушення норм матеріального права, тому рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, яким позовні вимоги задовольняються частково, а саме задоволенню підлягають позовні вимоги про:

- визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6345/6386 «Про продаж на земельних торгах права оренди земельної ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах», в частині затвердження земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019), право оренди на яку підлягає продажу на земельних торгах окремим лотом, згідно з додатком 1 до цього рішення та умови продажу лотів (справа 577749045);

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01.08.2023, укладеного строком на 5 років між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 51196890 від 01.08.2023 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :62:010:0019,

в решті позовних вимог відмовляється.

Враховуючи вимоги, викладені в апеляційній скарзі, апеляційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» задовольняється частково.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з позовом та з цією апеляційною скаргою покладаються сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» на рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2024 у справі № 910/14564/23 скасувати та прийняти нове рішення яким позовні вимоги задовольнити частково.

3. Визнати недійсним та скасувати рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6345/6386 «Про продаж на земельних торгах права оренди земельної ділянки та затвердження переліку земельних ділянок для опрацювання можливості продажу їх на земельних торгах», в частині затвердження земельної ділянки (кадастровий номер :62:010:0019), право оренди на яку підлягає продажу на земельних торгах окремим лотом, згідно з додатком 1 до цього рішення та умови продажу лотів (справа 577749045).

4. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01.08.2023, укладений строком на 5 років між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» та скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 51196890 від 01.08.2023 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :62:010:0019.

5. В решті позовних вимог відмовити.

6. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний номер 22883141) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» (02138, м. Київ, вул. Костянтина Данькевича, буд. 12, к. 1, ідентифікаційний код 42675556) витрати по сплаті судового збору за подачу позову в сумі 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн. 00 коп. та витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн. 00 коп.

7. Стягнути з Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 32-А, ідентифікаційний номер 26199097) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» (02138, м. Київ, вул. Костянтина Данькевича, буд. 12, к. 1, ідентифікаційний код 42675556) витрати по сплаті судового збору за подачу позову в сумі 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн. 00 коп. та витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн. 00 коп.

8.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Феномен-Ю.М.» (04211, м. Київ, вул. Йорданська, 6, ідентифікаційний номер 36025119) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Данькевича 12» (02138, м. Київ, вул. Костянтина Данькевича, буд. 12, к. 1, ідентифікаційний код 42675556) витрати по сплаті судового збору за подачу позову в сумі 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн. 00 коп. та витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн. 00 коп.

9. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 11.06.2024

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді Є.Ю. Шаптала

О.В. Агрикова