СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2024 року м. Харків Справа № 922/27/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Плахов О.В., суддя Терещенко О.І., суддя Тихий П.В..

за участю секретаря судового засідання Березки О.М.,

за участю:

позивача Жилко С.Е. (в порядку самопредставництва) на підставі посвідчення 32663;

відповідача Субочев С.Ю. на підставі ордеру серії АН №1344988 від 26.01.2024, Притула М.В. на підставі ордеру серії АХ №1186738 від 07.05.2024;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Акціонерного товариства Готель Мир, м.Харків, (вх. №1199 Х/2) на рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 (суддя Лаврова Л.С., ухвалене в м.Харків, дата складення повного тексту 22.04.2024)

за позовом: Харківської міської ради, м.Харків,

до відповідача: Акціонерного товариства Готель Мир, м.Харків,

про стягнення заборгованості за договором оренди та розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

29.12.2023 Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Акціонерного товариства Готель Мир та просить суд:

- стягнути з Акціонерного товариства Готель Мир 4601476,61грн. на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022;

- розірвати договір оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель за № 6303/05;

- зобов`язати Акціонерне товариство Готель Мир повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) до земель запасу міста Харкова;

- стягнути з Акціонерного товариства Готель Мир на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору у розмірі 74390,15грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати в повному обсязі, а тому Харківська міська рада змушена звернутися до суду за захистом своїх прав шляхом стягнення частки заборгованості з орендної плати за період з 17.03.2019 по 28.02.2022, розірвання договору та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку.

Як вказував позивач, за період з 17.03.2019 по 08.09.2021 обчислення розміру орендної плати здійснювалось з урахуванням індексу інфляції нарахованої в кумулятивному порядку, а з 09.09.2021 по 28.02.2022 з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Обґрунтовуючи правомірність здійснення відповідного нарахування орендної плати, за період з 17.03.2019 по 08.09.2021, відповідач посилався на положення пункту 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, Закон України "Про індексацію грошових доходів населення", приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1078 від 17.07.2003, Методику розрахунку базового індексу споживчих цін, затвердженої наказом Державного комітету статистики України №265 від 27.07.2007, а також правову позицію викладену у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19.

Рішенням господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 задоволено позовні вимоги Харківської міської ради; стягнуто з Акціонерного товариства Готель Мир 4601476,61грн. на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022; розірвано договір оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель за № 6303/05; зобов`язано Акціонерне товариство Готель Мир повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) до земель запасу міста Харкова; стягнуто з Акціонерного товариства Готель Мир на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору у розмірі 74390,15грн.

Відповідні висновки місцевого господарського суду з посиланням на положення статі 206 Земельного кодексу України, статей 14, 288 Податкового кодексу України, статей 1, 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі», статей 11, 525, 526, 530, 610, 629 Цивільного кодексу України, умови укладеного між сторонами договору оренди, а також правову позицію викладену у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19 мотивовані тим, що відповідно до умов договору відповідач мав сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції нарахованої кумулятивним методом, проте, матеріалами справи підтверджується факт наявності у відповідача перед позивачем заборгованості з орендної плати за договором за період користування з 17.03.2019 по 28.02.2022, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 в сумі 4601476,61грн.

Крім того, керуючись приписами статей 611, 651, 653 Цивільного кодексу України, статей 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статі 141 Земельного кодексу України місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що відповідачем (орендарем) було порушено істотну умову договору оренди землі, зокрема, останнім систематично сплачувалась орендна плата у розмірі меншому, ніж визначено умовами договору оренди землі, внаслідок чого позивач (орендодавець) був позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору, зазначені порушення є істотними, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору та повернення земельної ділянки.

Акціонерне товариство Готель Мир з рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт посилається на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення місцевим господарським судом не було надано належної правової оцінки всім обставинам справи, а також наданим відповідачем доводам та доказам, що призвело до передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Зокрема, апелянт зазначає, що протягом дії цього договору належним чином виконував зобов`язання передбаченні договором, в тому числі щодо своєчасності та повноти сплати орендної плати. Жодних вимог, претензій від позивача як орендодавця, чи контролюючих органів, уповноважених на перевірку своєчасності та повноти сплати платежів до місцевого бюджету не надходило.

Скаржник наголошує, що норма статті 21 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачає здійснення обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції в разі, якщо інше не встановлено договором оренди землі та не обумовлює таке обчислення укладенням сторонами додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати внаслідок індексації.

Разом з тим, пунктом 10 договору оренди прямо передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, здійснення якого не обумовлено укладенням сторонами додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати внаслідок індексації, оскільки, пункт 13 договору жодним чином не встановлює механізм реалізації п.10 договору, а лише встановлює можливість перегляду орендної плати у випадку інфляції.

Проте, позивачем було здійснено розрахунок за період з 17.03.2019 по 12.08.2021 із застосуванням кумулятивного порядку нарахування інфляційних втрат, що на думку апелянта, не відповідає положенням договору та чинному законодавству України.

Апелянт наголошує, що в даній справі, при здійсненні розрахунків має застосовуватись виключно базова ставка орендної плати 61809,15грн. на місяць та сплачуватись з урахуванням індексу інфляції за конкретний місяць, враховуючи, що між сторонами була відсутня додаткова угода на той час, яка передбачала коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі та застосування кумулятивних методів розрахунку.

За наведених обставин, скаржник вважає, що за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 не допустив жодного істотного порушення умов договору оренди, своєчасно та повністю сплачував орендну плату за вказані періоди, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, а саме листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, в якому було зазначено, що відповідачем Aкціонерним товариством Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю за період з 2019 по 2022 навіть у більшому розмірі ніж це було передбачено умовами договору.

Враховуючи вищевикладене, на думку апелянта, вимоги позивача щодо розірвання договору оренди і повернення земельної ділянки є безпідставними, оскільки позивачем не було доведено ні істотного порушення умов договору з боку відповідача, ні наявності шкоди, завданої таким порушенням.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Акціонерного товариства Готель Мир на рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24; встановлено позивачу у справі строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст.263 Господарського процесуального кодексу України) з дня вручення даної ухвали; встановити сторонам у справі строк для подання заяв і клопотань - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали; призначено справу до розгляду на 12.06.2024 о 14:45 год.

30.05.2024 позивачем подано до апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу (вх.№7461), в якому просить суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги Акціонерного товариства Готель Мир, рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 залишити без змін.

03.06.2024 апелянтом подано до апеляційного господарського суду додаткові письмові пояснення (відповідь на відзив на апеляційну скаргу) (вх.№7635), до яких додано додаткові докази, які на думку відповідача спростовують обґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради.

За приписами частини 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом апеляційної інстанції лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Колегія суддів зазначає, що виходячи з принципу змагальності сторін, сторони повинні подати всі докази на підтвердження своєї позиції саме в суді першої інстанції.

Така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку, передбаченому статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, незалежно від причин неподання стороною таких доказів.

Саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення зазначеної норми процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якої є однозначність та передбачуваність правозастосування, а, отже, системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. (Близька за змістом правова позиція послідовно викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах: від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17, від 06.03.2019 у справі №916/4692/15, від 16.12.2020 у справі №908/1908/19, від 21.01.2021 у справі №908/3359/19 від 27.04.2023 у справі №927/738/19).

Враховуючи вищевикладене, апеляційним господарським судом зазначені відповідачем документи не розглядаються та не приймаються до уваги в якості додаткових доказів.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 12.06.2024 представники апелянта підтримали вимоги апеляційної скарги, просили її задовольнити, скасувати рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Представник позивача заперечив проти вимог апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 залишити без змін.

Враховуючи, що представники сторін з`явились в судове засідання та надали пояснення в обґрунтування своїх вимог та заперечень, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за наявними у ній матеріалами, за відсутності представника відповідача, оскільки його неявка не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає наступне.

Як встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 20.01.2005 між Харківською міською радою (надалі - орендодавець) та Акціонерним товариством Готель Мир (надалі - орендар) було укладено договір оренди землі (надалі договір т.1 а.с.21-23), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення XXVII сесії Харківської міської ради IV скликання від 24.11.2004 №198/04 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надало орендарю земельну ділянку по просп. Леніна, 27А (теперішня назва - просп. Науки,27А) у м. Харкові загальною площею 2,5457 га (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) із земель несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою №3104/04 від 28.12.2004 становить 20603051,00грн.

Договір укладено строком до 01.12.2029року. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Згідно з пунктом 9 договору, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2005 - 45738,77грн.; 2006 52537,78грн.; з 2007 61809,15грн.

Відповідно до пункту 10 договору, обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом (пункт 13 договору).

Земельна ділянка передається для експлуатації та обслуговування житлових та господарчих будівель і споруд готелю "Мир". Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови (пункти 15 та 16 договору).

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 38 договору).

09.08.2021 між (надалі - орендодавець) та Акціонерним товариством Готель Мир (надалі - орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 20.01.2005 (надалі додаткова угода т.1 а.с.26-28) відповідно до умов якої сторонами було викладено пункт 5 договору в такій редакції:

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 170804505,00грн.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова за рішенням міської ради орендар самостійно замовляє витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і направляє його до територіального органу Державної фіскальної служби України за місцем знаходження земельної ділянки.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (з урахуванням коефіцієнтів індексації чи за рішенням міської ради зміни до цього пункту договору оренди землі не вносяться.

Крім того, сторонами викладено пункти 9 та 10 в такій редакції:

- орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку за рік становить 2,1 % від суми нормативної оцінки земельної ділянки(пункт 9 додаткової угоди):

У подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору (пункт 10 додаткової угоди).

Звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач зазначав, що за його розрахунком розмір базової орендної плати за період з 17.03.2019 по 12.08.2021, який повинен був сплачувати відповідач, з урахуванням індексу інфляції, складає:

- за період 17.03.2019 - 31.12.2019 - 2777787,63грн.;

- за період 01.01.2020 - 31.12.2020 (крім березня 2020) - 3299428,92грн;

- за період 01.01.2021 - 12.08.2021 - 2386254,84грн.

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1,0, 2021 рік - 1,0. 2022 рік - 1,15 (для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення). Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення. Враховуючи викладене, розмір орендної плати в місяць з урахуванням коефіцієнтів індексації складає: у 2021 році щомісячно по 298907,88грн.; у 2022 році щомісячно по 328798,66грн.

На думку позивача, розмір орендної плати, яку повинен був сплачувати відповідач позивачу, за період з 13.08.2021 по 28.02.2022, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає:

- за період 13.08.2021 - 31.12.2,12грн.;

- за період 01.01.2022 - 28.02.2022 - 657597,32грн.

Згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12 (т.1 а.с.29), відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю:

- у 2019 році - 1826545,25грн. (за січень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152 212,15грн.);

- у 2020 році (за 11 місяців) - 1674335,15грн. (за січень-лютий та квітень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152212,15грн.);

- у 2021 році - 2313374,86грн. (за січень-липень 152212,10грн. щомісячно, за серпень 228 382,72 грн, за вересень-грудень 254 876,86грн. щомісячно);

- за 2022 році - 2803645,40грн. (за січень-листопад 233637,12грн. щомісячно, за грудень 233637,08грн).

Тобто, відповідач за період з 2019 року по 2022 рік сплатив орендну плату за договором на загальну суму 6094619,66грн., згідно даних ГУ ДПС у Харківській області, що свідчить про наявність заборгованості.

Отже, за розрахунками позивача, заборгованість зі сплати орендної плати за користування AT Готель Мир земельною ділянкою загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001), відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 (з урахуванням додаткової угоди від 09.08.2021) за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 складає 4601476,61грн., що і стало підставою для звернення 29.12.2023 Харківської міської ради до господарського суду Харківської області з позовом до Акціонерного товариства Готель Мир про:

- стягнення з Акціонерного товариства Готель Мир 4601476,61грн. на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022;

- розірвання договору оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель за № 6303/05;

- зобов`язання Акціонерне товариство Готель Мир повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) до земель запасу міста Харкова (т.1 а.с.1-29).

Рішенням господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у даній справі позовні вимоги задоволено, з підстав викладених вище (т.1 а.с.126-135).

Перевіривши матеріали справи, правильність їх юридичної оцінки та застосування місцевим господарським судом норм законодавства, судова колегія дійшла висновку задоволення апеляційної скарги з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини; створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Згідно з частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до положень статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (стаття 530 Цивільного кодексу України ).

За змістом статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За положеннями статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки, в силу приписів статті 93 Земельного кодексу України, це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України), згідно статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 4.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, згідно статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель".

Відповідно до пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

- не може бути більшою 3-х відсотків нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

З наведеного випливає, що норма ст. 288 Податкового кодексу України встановлюють мінімальні та максимальні межі розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності у відсотках від нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди

Предметом позову у даній справі є вимога позивача про стягнення 4601476,61грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022; розірвання вказаного договору та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку до земель запасу міста Харкова

За розрахунком позивача, розмір базової орендної плати, за період з 17.03.2019 по 12.08.2021, який повинен був сплачувати відповідач позивачу, з урахуванням індексу інфляції складає:

- за період 17.03.2019 - 31.12.2019 - 2777787,63грн.:

- за період 01.01.2020 - 31.12.2020 (крім березня 2020) - 3299428,92грн.;

- за період 01.01.2021 - 12.08.2021 - 2386254,84грн.

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 - 1,0, 2021 - 1,0. 2022 - 1,15 (для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення). Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення. Враховуючи викладене, розмір орендної плати в місяць з урахуванням коефіцієнтів індексації складає: у 2021 році щомісячно по 298907,88грн; у 2022 році щомісячно по 328798,66грн.

Розмір орендної плати, яку повинен був сплачувати відповідач позивачу, за період з 13.08.2021 по 28.02.2022, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає:

- за період 13.08.2021-31.12.2,12грн;

- за період 01.01.2022-28.02.2022 - 657597,32грн.

Однак, згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем Aкціонерним товариством Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю:

- у 2019 році - 1826545,25грн. (за січень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152 212,15грн.);

- у 2020 році (за 11 місяців) - 1674335,15грн. (за січень-лютий та квітень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152212,15грн.);

- у 2021 році - 2313374,86грн. (за січень-липень 152212,10грн. щомісячно, за серпень 228 382,72 грн, за вересень-грудень 254 876,86грн. щомісячно);

- за 2022 рік - 2803645,40грн. (за січень-листопад 233637,12грн. щомісячно, за грудень 233637,08грн).

Тобто, відповідач за період з 2019 року по 2022 рік сплатив орендну плату за договором на загальну суму 6094619,66грн., згідно даних ГУ ДПС у Харківській області.

За розрахунками позивача, заборгованість зі сплати орендної плати за користування Aкціонерним товариством Готель Мир земельною ділянкою загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001), відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 (з урахуванням додаткової угоди від 09.08.2021) за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 складає 4601476,61 грн.

За період з 17.03.2019 по 08.09.2021 обчислення розміру орендної плати здійснювалось з урахуванням індексу інфляції, а з 09.09.2021 по 28.02.2022 з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів зауважує, що позивачем надано розрахунок, де за період з 17.03.2019 по 08.09.2021 відповідач повинен був сплатити орендну плату за кумулятивним порядком нарахування індексу інфляції, за яким при обчисленні проіндексованого боргу за наступний період, до початкової заборгованості включається вартість грошей (боргу), яка визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній період.

Обґрунтовуючи правомірність здійснення відповідного нарахування відповідач посилався на положення пункту 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, Закон України "Про індексацію грошових доходів населення", приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1078 від 17.07.2003, Методику розрахунку базового індексу споживчих цін, затвердженої наказом Державного комітету статистики України №265 від 27.07.2007, а також правову позицію викладену у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19.

Судова колегія зазначає, що місцевим судом в оскаржуваному рішенні не було надано належної правової оцінки вказаному розрахунку позивача, як і не надано оцінки контррозрахунку відповідача.

За наведених обставин, колегія суддів дійшла висновку, що посилання Харківської міської ради та місцевого господарського суду в оскаржуваному рішенні на обов`язкове застосування кумулятивного порядку нарахування індексу інфляції при визначенні розміру орендної плати за період з 17.03.2019 по 12.08.2021, є передчасним з огляду на наступне.

Так, пунктом 9 визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2005 рік - 45738,77грн.; 2006рік 52537,78грн.; з 2007 року 61809,15грн.

Пунктом 10 договору оренди землі сторони передбачили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Орендна плата вноситься в такі строки: щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

В той же час, пунктом 13 договору оренди землі визначено, що, розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Зміни в п. 13 договору оренди землі в частині підстав перегляду розміру орендної плати сторонами не вносились, доказів укладення між сторонами додаткової угоди, якою сторонами переглянуто розмір орендної плати в порядку вищевказаного пункту 13 договору в частині зміни коефіцієнтів індексації позивачем не надано, та в матеріалах справи - відсутні.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду від 07.10.2019 у справі №922/3321/18.

Колегія суддів відхиляє доводи позивача, з якими погодився суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення, щодо необхідності застосування до спірних правовідносин норм пункту 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, Закону України "Про індексацію грошових доходів населення", приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1078 від 17.07.2003, Методики розрахунку базового індексу споживчих цін, затвердженої наказом Державного комітету статистики України №265 від 27.07.2007, а також правової позиції викладеної у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19, якими передбачено кумулятивний порядок нарахування індексу інфляції, з огляду на таке.

Так, Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 №786 розроблена з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань, органами, підрозділами, закладами та установами Держспецзв`язку, рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації).

Судова колегія наголошує, що вказана Методика застосовується при здійсненні розрахунків за оренду нерухомого майна за базовий місяць (пункт 12 Методики), а не земельної ділянки за попередній місяць, як це встановлено умовами спірного Договору оренди землі, а саме: в пункті 11 договору.

Також, колегія суддів вважає недоречним посилання позивача на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19, виходячи з наступного

Так, у постанові від 26.06.2020 у справі № 905/21/19 за позовом ПАТ "НАК "Нафтогаз України" до КП Маріупольської міської ради "Маріупольтепломережа" про стягнення 11698730,05грн., з яких 8943617,40грн. основного боргу, 1179009,70грн. пені, 336765,90грн. 3% річних, 1239337,68грн. інфляційних за неналежне виконання договору про постачання природного газу, Верховний Суд, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні вимог про стягнення 48651,99грн інфляційних втрат, та ухвалюючи в цій частині нове рішення про часткове задоволення позовних вимог, дійшов висновку, що при розрахунку інфляційних втрат у зв`язку із простроченням боржником виконання грошового зобов`язання до цивільних відносин, за аналогією закону підлягають застосуванню норми Закону України "Про індексацію грошових доходів населення" та приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17.07.2003. Порядок індексації грошових коштів визначається із застосуванням індексу споживчих цін (індексу інфляції) за офіційними даними Державного комітету статистики України у відповідний місяць прострочення боржника, як результат множення грошового доходу на величину приросту споживчих цін за певний період, поділену на 100 відсотків (абзац п`ятий пункту 4 постанови КМУ № 1078). Отже, при обчисленні інфляційних збитків за наступний період, до початкової заборгованості включається вартість грошей (боргу), яка визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній період.

У даній справі, що розглядається, встановлено, що 20.01.2005 між Харківською міською радою (надалі - орендодавець) та Акціонерним товариством Готель Мир (надалі - орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами якого обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10); орендна плата сплачується щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункт 11); розмір орендної плати переглядається, зокрема, внаслідок інфляції щорічно, у зв`язку із чим позивач здійснив відповідний розрахунок розміру орендної плати за Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786 та звернувся відповідним позовом до суду.

Судова колегія зауважує, що суд касаційної інстанції у справі №905/21/19, на яку посилається позивач, виходив з фактичних обставин, встановлених у справі на підставі доказів, наданих учасниками справ на підтвердження їх вимог і заперечень, та яким була надана оцінка за вимогами процесуального закону, тобто судом досліджувались конкретні обставини справ, які розглядались з різними предметами та правовими підставами позовів.

Водночас, зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.

Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (відповідна правова позиція викладена у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

Проте, встановлені судом апеляційної інстанції фактичні обставини та матеріально-правове регулювання у даній справі суттєво відрізняються від застосованих норм та обставин, встановлених судами у справі № 905/21/19, спір в якій виник між АТ "НАК "Нафтогаз України" та КП Маріупольської міської ради "Маріупольтепломережа", зокрема, щодо правомірності нарахування позивачем (постачальником) інфляційних втрат відповідно до частини другої статті 625 Цивільного кодексу України за несвоєчасну оплату вартості поставленого природного газу відповідачем (споживачем).

В межах даної справи № 922/27/24 позивач - Харківська міська рада не обґрунтовував позовні вимоги простроченням відповідачем - AT Готель Мир виконання грошового зобов`язання та виникненням у нього обов`язку, передбаченого частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України, зі сплати боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції, а звернувся до суду про стягнення орендної плати за договором, яка, на його думку, має бути сплачена з урахуванням індексів інфляції, визначених на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786.

При цьому, колегія суддів наголошує, що кумулятивний порядок нарахування індексу інфляції, за яким при обчисленні проіндексованого боргу за наступний період, до початкової заборгованості включається вартість грошей (боргу), яка визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній період, стосується нарахування інфляційних втрат кредитора в якості відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання на підставі частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України, що виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові, а не в якості складової орендної плати при обчисленні її розміру відповідно до умов договору, як це має місце у спірних правовідносинах.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що при розрахунку суми заборгованості відповідача за даним позовом, позивачем було безпідставно застосовано щорічні коефіцієнти інфляції за попередні спірному періоду з 17.03.2019 по 08.08.2021, оскільки таке нарахування ґрунтується саме на положеннях щодо кумулятивного порядку нарахування інфляційних, які не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, в яких розмір орендної плати обчислюється, виходячи з визначеного договором щомісячного розміру орендної плати 61809,15грн. (пункт 9 договору).

Отже, за заявлений позивачем період з 17.03.2019 по 31.12.2019 відповідач мав сплатити орендну плату за договором (з урахуванням індексу інфляції за січень- грудень 2019 року) у розмірі 587448,13грн., який обраховано, виходячи з встановленого договором помісячного розміру орендної плати 61809,15грн. та індексу інфляції щодо кожного окремого місяця, а саме: 30176,82 грн. орендної плати за березень 2019 року (15 днів) + 62427,24грн. орендної плати за квітень 2019 року + 62241,82грн. орендної плати за травень 2019 року + 61500,10грн. орендної плати за червень 2019 року + 61438,20грн. орендної плати за липень 2019 року + 61623,72грн. орендної плати за серпень 2019 року + 62241,82грн. орендної плати за вересень 2019 року + 62241,82грн. орендної плати за жовтень 2019 року + 61870,96грн. орендної плати за листопад 2019 року + 62365,43грн. орендної плати за грудень 2019 року.

В той же час, згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю у 2019 році - 1826545,25грн. (за січень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152212,15грн.), що свідчить про відсутність заборгованості по сплаті орендних платежів у 2019 році.

За заявлений позивачем період з січня по грудень 2020 року відповідач мав сплатити орендну плату за договором (з урахуванням індексу інфляції за січень- грудень 2020 року) у розмірі 744742,43грн., який обраховано, виходячи з встановленого договором помісячного розміру орендної плати 61809,15грн. та індексу інфляції щодо кожного окремого місяця, а саме: 61932,77грн. орендної плати за січень 2020 року + 61623,72. орендної плати за лютий 2020 року + 62303,62 грн. орендної плати за березень 2020 + 62303,62 грн. орендної плати за квітень 2020 року + 61994,58грн. орендної плати за травень 2020 року + 61932,77грн. орендної плати за червень 2020 року + 61438,20грн. орендної плати за липень 2020 року + 61685,53грн. орендної плати за серпень 2020 року + 61118,19грн. орендної плати за вересень 2020 року + 62427,24грн. орендної плати за жовтень 2020 року + 62616,66грн. орендної плати за листопад 2020 року + 62365,43грн. орендної плати за грудень 2020 року.

В той же час, згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю у 2020 році (за 11 місяців) - 1674335,15грн. (за січень-лютий та квітень-листопад 152212,10грн. щомісячно, за грудень 152212,15грн.), що свідчить про відсутність заборгованості по сплаті орендних платежів у 2020 році.

За заявлений позивачем за період з 01.01.2021 по 08.08.2021 року (до укладення додаткової угоди від 09.08.2021) відповідач мав сплатити орендну плату за договором (з урахуванням індексу інфляції за січень- серпень 2021 року) у розмірі 452476,87грн., який обраховано, виходячи з встановленого договором помісячного розміру орендної плати 61809,15грн. та індексу інфляції щодо кожного окремого місяця, а саме: 62612,67грн. орендної плати за січень 2021 року + 62427,24грн. орендної плати за лютий 2021 року + 62859,90 грн. орендної плати за березень 2021 року + 62241,41 грн. орендної плати за квітень 2021 року + 61809,15грн. орендної плати за травень 2021 року + 61932,77грн. орендної плати за червень 2021 року + 61870,96грн. орендної плати за липень 2021 року + 23878,27грн. (8 днів) орендної плати за серпень 2021.

В той же час, згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю у 2021 році - 2313374,86грн. (за січень-липень 152212,10грн. щомісячно, за серпень 228382,72грн.), що свідчить про відсутність заборгованості по сплаті орендних платежів у 2021 році (за період з 01.01.2021 по 08.08.2021 до укладення додаткової угоди від 09.08.2021)

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що наявними в матеріалах справи доказами підтверджується відсутність у відповідача перед позивачем заборгованості з орендної плати за період з 17.03.2019 по 08.08.2021, навпаки відповідачем було здійснено переплату у значно більшому розмірі.

Щодо заявленої позивачем до стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за період з 13.08.2021 по 28.02.2022 в сумі 2036549,44грн., судова колегія зазначає наступне.

Так, звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач зазначав, розмір орендної плати, яку повинен був сплачувати відповідач, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає:

- за період 13.08.2021-31.12.2,12грн.;

- за період 01.01.2022-28.02.2022 - 657597,32грн.

Матеріалами справи підтверджується, що 09.08.2021 між (надалі - орендодавець) та Акціонерним товариством Готель Мир (надалі - орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 20.01.2005 (надалі додаткова угода т.1 а.с.26-28) відповідно до умов якої сторонами було викладено пункт 5 договору в такій редакції:

- Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 170804505,00грн.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова за рішенням міської ради орендар самостійно замовляє витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і направляє його до територіального органу Державної фіскальної служби України за місцем знаходження земельної ділянки.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (з урахуванням коефіцієнтів індексації чи за рішенням міської ради зміни до цього пункту договору оренди землі не вносяться.

Крім того, сторонами викладено пункти 9 та 10 в такій редакції:

- Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку за рік становить 2,1 % від суми нормативної оцінки земельної ділянки(пункт 9 додаткової угоди):

- у подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору (пункт 10 додаткової угоди).

З аналізу умов укладеної між сторонами додаткової угоди випливає, що з моменту її укладення орендар Харківська міська рада мав сплачувати орендну плату в розмірі 2,1 % від суми нормативної оцінки земельної ділянки - 170804505,00грн., з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.

Тобто, базова ставка орендної плати з серпня 2021 року складає 3586894,605грн. на рік, або 298907,88грн. на місяць без урахування індексації.

Враховуючи, що коефіцієнт індексації у вказаному періоді становив 1.0, то з 09.08.2021 по 31.12.2021 щомісячний розмір орендної плати складав 298907,88грн.

Таким чином, за заявлений період з 13.08.2021 по 31.12.2021 відповідач мав сплатити орендну плату за договором (в розмірі 2,1 % від суми нормативної оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації) у розмірі 1417401,88грн., який обраховано, виходячи з встановленого договором відсотку від суми нормативної оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації, а саме: 221770,36грн. (23 дні) орендної плати за серпень 2021 року + 298907,88грн. орендної плати за вересень 2021 року + 298907,88грн. орендної плати за жовтень 2021 року + 298907,88грн. орендної плати за листопад року 2021 + 298907,88грн. орендної плати за грудень 2021 року.

В той же час, згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю у 2021 році - 2313374,86 грн (за січень-липень 152212,10грн. щомісячно, за серпень 228 382,72 грн, за вересень-грудень 254 876,86 грн щомісячно), що свідчить про відсутність заборгованості по сплаті орендних платежів у 2021 році (за період з 13.08.2021 по 31.12.2021).

Крім того, як було зазначено вище, пунктом 16 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :09:001:0001) від 18.02.2022 №7212, було змінено цільове призначення на: 03.08. Для будівництва та обслуговування туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Нормативна грошова оцінка землі 133506924,00грн. (т.1 а.с.65).

Таким чином, з січня 2022 базова ставка оренди складала на місяць 233637,12грн., з розрахунку 133506924,00грн. х 2.1% /12 місяців. Коефіцієнт індексації 1.0.

Відповідно, за заявлений період з за період 01.01.2022 по 28.02.2022 відповідач мав сплатити орендну плату за договором (в розмірі 2,1 % від суми нормативної оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації) у розмірі 467274,24грн., який обраховано, виходячи з встановленого договором відсотку від суми нормативної оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації, а саме: 233637,12грн. орендної плати за січень 2022 році + 233637,12грн. орендної плати за лютий 2022 року.

Згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, відповідачем - AT Готель Мир за земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) було задекларовано та сплачено орендну плату за землю у 2022 році - 2803645,40грн. (за січень-листопад 233637,12грн. щомісячно, за грудень 233637,08грн.), що свідчить про відсутність заборгованості по сплаті орендних платежів у 2022 році (за період з 01.01.2022 по 28.02.2022).

Враховуючи вищенаведене, судова колегія дійшла висновку, що відповідач - AT Готель Мир є добросовісним орендарем, який своєчасно та у повному розмірі сплачував орендні платежів порядку визначеному умовами укладеного між сторонами договору та додаткової угоди до нього, а тому у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем, про що свідчить лист Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12.

За наведених обставин, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 в сумі 4601476,61грн.

Щодо позовних вимог в частині розірвання договору оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м.Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель за № 6303/05 та зобов`язання відповідача - Акціонерне товариство Готель Мир повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) до земель запасу міста Харкова, судова колегія зазначає наступне.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою для припинення прав користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Крім того, як було зазначено вище, пунктом 38 договору сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 38 договору).

Аналіз наведених норм права, а також умови укладеного між сторонами договору свідчать про те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Зазначене узгоджується з правовою позицією Верховного Суду викладеною в постановах від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 у справі №479/1073/18.

За результатами апеляційного перегляду даної справи, судовою колегією було встановлено, що відповідач - AT Готель Мир є добросовісним орендарем, який своєчасно та у повному розмірі сплачував орендні платежів порядку визначеному умовами укладеного між сторонами договору та додаткової угоди до нього, а тому у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем, у зв`язку із чим, відсутні підстави для задоволення позовних вимог щодо розірвання договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути вказану земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0001) до земель запасу міста Харкова.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до пункту 31 Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських судів про якість судових рішень, щоб мати ознаки високої якості, судове рішення повинно сприйматися сторонами по справі та суспільством у цілому як результат правильного застосування юридичних норм, справедливого судового процесу та належної оцінці фактів, а також як таке, що може бути ефективно виконаним. Лише в цьому випадку сторони будуть упевнені, що їхню справу розглянуто й вирішено належним чином, а громадськість сприйматиме ухвалене рішення як фактор відновлення суспільної злагоди.

Пунктом 38 Висновку визначено, що при викладені мотивів прийняття рішення слід відповісти на аргументи сторін, тобто окремий пункт вимог та аргументи захисту. Це є важливою гарантією, яка дає можливість сторонам переконатись в тому, що їхні доводи були вивчені, а отже, суддя взяв їх до уваги.

Отже, з матеріалів справи вбачається, що господарським судом першої інстанції при розгляді даної справи та постановленні оскаржуваної ухвали не було прийнято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть даного спору, свідчить про не з`ясування судом всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

За приписами процесуального законодавства рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

З огляду на вищевикладене, оскільки місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Акціонерного товариства Готель Мир підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову в задоволені позову повністю.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд апеляційної інстанції керуючись положеннями статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладає витрати за подання апеляційної скарги на позивача.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 275, 277, 281, 282, 283, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства Готель Мир задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 15.04.2024 у справі №922/27/24 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції, 7, ) на користь Акціонерного товариства Готель Мир (61072, м.Харків, просп. Науки, 27А, ) судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 111585,20грн.

Повний текст постанови складено 17.06.2024

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя О.В. Плахов

Суддя О.І. Терещенко

Суддя П.В. Тихий