ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" травня 2024 р. м. Житомир Справа № 906/877/23

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Шніт А.В.

секретар судового засідання Малярчук Р.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Андрусенко Ю.А. - наказ № 26 від 30.06.2023;

від відповідача: Рудик В.Р. - ордер серія АМ № 1067791 від 24.10.2023 (брав участь в судових засіданнях 25.04.2025 та 15.05.2024);

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Приватного підприємства "Злагода Плюс"

до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання додаткових угод укладеними на нових узгоджених істотних умовах

Приватне підприємство "Злагода Плюс" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про визнання додаткових угод до договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 і №79 від 16.01.2016 укладеними на нових узгоджених істотних умовах.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на немотивовану відмову відповідача в укладенні додаткових угод до договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 і №70 від 16.01.2016.

В якості правових підстав позову позивач зазначає, зокрема, ст.19 Конституції України, ст.33 Закону України "Про оренду землі", ст.152 Земельного кодексу України, ст.777 Цивільного кодексу України, ст.179 Господарського кодексу України.

Ухвалою суду від 29.06.2023 прийнято позовну заяву до розгляду; відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

10.08.2023 за вх. №13176/23 до суду від позивача надійшла заява-уточнення.

09.10.2023 до суду від позивача надійшли:

- клопотання (вх. №16263/23) про залишення без розгляду заяви-уточнення від 10.08.2023;

- заява про зміну предмету позову (вх. №01-44/3328/23), згідно якої останній просить визнати додаткові угоди до договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 і №79 від 16.01.2016 укладеними на нових узгоджених істотних умовах, у редакціях, зазначених у прохальній частині заяви.

Ухвалою суду від 24.10.2023 постановлено, зокрема, прийняти до розгляду заяву ПП "Злагода Плюс" про зміну предмету позову (вх. №01-44/3328/23 від 09.10.2023) та здійснювати розгляд справи з урахуванням вказаної заяви; продовжено строк підготовчого провадження; відкладено підготовче засідання.

14.02.2024 за вх. №01-44/535/24 суд отримав від позивача заяву про зміну предмету позову № 53 від 14.02.2024, відповідно до якої просить суд:

- визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі №2 від 24 листопада 2015 року, що був укладений між приватним підприємством "Злагода Плюс" та Черняхівською районною державною адміністрацією в Житомирській області. Договір зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району про, що в реєстрі вчинено запис від 24.11.2015 року №73, відповідно до якого передано в оренду невитребувану земельну ділянку загальною площею 0,8429 га, в тому числі: рілля - 0,8429 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки :10:000:0180, в наступній редакції:

Додаткова угода до договору оренди землі № 2 від 24 листопада 2015 року

Оліївська сільська рада Житомирського району, Житомирської області, в особі

___________________, що діє у відповідності до чинного законодавства України (надалі Орендодавець), з однієї сторони, та Приватне підприємство "Злагода Плюс" в особі директора Джали Галини Юріївни, що діє на підставі Статуту (надалі Орендар), з другої сторони, (разом Сторони), уклали цю додаткову угоду до Договору оренди землі № 2 від 24 листопада 2015 року,

Сторони погодились змінити та доповнити наступні пункти Договору:

1. Змінити сторону "Орендодавець" з Черняхівської районної державної адміністрації Житомирської області на Оліївську сільську раду Житомирського району, Житомирської області.

2. Пункт 8 розділу 3 Договору викласти в наступній редакції:

Договір оренди землі поновити з 24 листопада 2022 року та продовжити строк дії на 7 (сім) років, тобто до 24 листопада 2029 року.

3. Всі інші умови вищевказаного Договору оренди землі, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами у Договорі оренди землі.

4. Ця додаткова угода вступає в силу з моменту набуття чинності рішення господарського суду Житомирської області та є невід`ємною частиною Договору оренди землі.

- Визнати додаткову угоду укладеною до Договору оренди землі № 79 віл 16 січня 2016 року, що був укладений між приватним підприємством "Злагода Плюс" та Черняхівською районною державною адміністрацією в Житомирської області. Договір зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району про, що вчинено запис від 16.01.2016 №1, відповідно до якого передано в оренду невитребувану земельну ділянку загальною площею 1,2295га, в тому числі: рілля 1,2295га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки :10:000:0181, в наступній редакції:

Додаткова угода до договору оренди землі № 79 від 16 січня 2016 року

Оліївська сільська рада Житомирського району, Житомирської області, в особі

______________________, що діє у відповідності до чинного законодавства України (надалі Орендодавець), з однієї сторони, та Приватне підприємство "Злагода Плюс" в особі директора Джали Галини Юріївни, що діє на підставі Статуту (надалі Орендар), з другої сторони, (разом Сторони), уклали цю додаткову угоду до Договору оренди землі № 79 від 16 січня 2016 року,

Сторони погодились змінити та доповнити наступні пункти Договору:

1. Змінити сторону «Орендодавець» з Черняхівської районної державної адміністрації Житомирської області на Оліївську сільську раду Житомирського району, Житомирської області.

2. Пункт 8 розділу 3 Договору викласти в наступній редакції:

Договір оренди землі поновити з 16 січня 2023 року та продовжити строк дії на 7 (сім) років, тобто до 16 січня 2030 року.

3. Всі інші умови вищевказаного Договору оренди землі, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами у Договорі оренди землі.

4. Ця додаткова угода вступає в силу з моменту набуття чинності рішення господарського суду Житомирської області та є невід`ємною частиною Договору оренди землі.

Також просить стягнути з відповідача судовий збір в розмірі 5 368,00грн.

Ухвалою суду від 27.02.2024 заяву позивача про зміну предмету позову №53 від 14.02.2024 прийнято до розгляду, ухвалено здійснювати подальший розгляд справи з урахуванням заявлених змін та відкладено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 14.03.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/877/23 до судового розгляду по суті.

Ухвалою суду від 09.04.2024 відкладено розгляд справи по суті на 25.04.2024 о 15:00.

У судовому засіданні 25.04.2024 оголошувалася перерва до 15.05.2024 о 14:15, а в судовому засіданні 15.05.2024 - до 23.05.2024 о 09:20.

Представник позивача в судовому засіданні 23.05.2024 позовні вимоги, з врахуванням заяви про зміну предмету позову, підтримав у повному обсязі з підстав, зазначених у позовній заяві.

Представник відповідача в судове засідання 23.05.2024 не прибув, хоча з часом, датою, місцем розгляду справи був ознайомлений вчасно і належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи розписка (а.с. 20, т.2).

Згідно з п.1 ч.3 ст.202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що явка представника відповідача в судове засідання не визнана обов`язковою, суд вважає, що його відсутність не перешкоджатиме розгляду справи за наявними в ній матеріалами.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

24.11.2015 між Приватним підприємство "Злагода Плюс" (орендар, позивач) та Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області (орендодавець) укладено договір оренди землі №2 (далі Договір №2), який зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району за №73 від 24.11.2015 (а.с. 21-22, т.1).

Згідно п.1 Договору №2 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на умовах оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка 8/6(1) загальною площею - 0,8429га, в тому числі: рілля - 0,8429га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівської району Житомирської області.

За змістом п.9 Договору №2 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5 (п`ять) відсотків від вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) - рілля, що становить 475 (чотириста сімдесят п`ять) гривень 20 копійок у рік.

Договір укладено строком на 7 (сім) років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 Договору №2).

У матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі об`єкта оренди від 24.11.2015, за яким позивачеві передано в строкове користування земельну ділянку загальною площею 0,8429га, в тому числі: рілля - 0,8429га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівської району Житомирської області (а.с. 23, т.1).

Крім того, 16.01.2016 між Приватним підприємство "Злагода Плюс" (орендар, позивач) та Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області (орендодавець) укладено договір оренди землі №79 (далі Договір №79), який зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району за №1 від 16.01.2016 (а.с. 17-18, т.1).

Згідно п.1 Договору №79 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на умовах оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка 8/2(2) загальною площею - 1,2295га, в тому числі: рілля - 1,2295га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівської району Житомирської області.

За змістом п.9 Договору №79 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6 (шість) відсотків від вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) - рілля, що становить 885 (вісімсот вісімдесят п`ять) гривень 11 копійок у рік.

Договір укладено строком на 7 (сім) років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 Договору №79).

У матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі об`єкта оренди від 16.01.2016, за яким позивачеві передано в строкове користування земельну ділянку загальною площею 1,2296га, в тому числі: рілля - 1,2296га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівської району Житомирської області (а.с. 19, т.1).

28.11.2022 ПП "Злагода Плюс" на адресу Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (відповідач) направлено лист-повідомлення №91, згідно якого позивач зазначив, що має право переважне право та намір поновити договір оренди землі від 24.11.2022 та просив укласти договори оренди на земельні ділянки, котрі вказані в додатку, на нових умовах, а саме: строком на 10 років та в частині підвищення орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки землі (а.с. 132, т.1). До даного листа додано, зокрема, проект договору оренди земельної ділянки (а.с. 134-137, т.1).

09.01.2023 позивачем відповідачу адресовано лист-повідомлення №02, відповідно до якого позивач зазначив, що має право переважне право та намір поновити договір оренди землі від 16.01.2016 та просив укласти договори оренди на земельні ділянки, котрі вказані в додатку, на нових умовах, а саме: строком на 10 років та в частині підвищення орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки землі (а.с. 138, т.1). До даного листа додано, у тому числі, проект договору оренди земельної ділянки (а.с. 140-141, т.1).

10.02.2022 позивачем на адресу відповідача направлено повторно лист-повідомлення №32, яким він просив поновити договори оренди від 24.11.2015 та від 16.01.2016 на земельні ділянки, зазначені в додатку, на нових умовах, а саме: строком на 10 років та в частині підвищення орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки землі (а.с. 28, т.1).

21.03.2023 Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області надала письмову відповідь №350 на лист ПП "Злагода Плюс" від 28.11.2022 (вх. №663/22 від 29.11.2022), якою останньому відмовлено в клопотанні щодо передачі в оренду земельних ділянок, у зв`язку з тим, що не в повному обсязі подано документи (відсутні копії установчих документів юридичної особи, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок та інформація з Державного земельного кадастру про земельні ділянки) (а.с. 29, т.1).

Також, 21.03.2023 Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області надала письмову відповідь №348 на лист ПП "Злагода Плюс" від 09.01.2023, якою останньому відмовлено в клопотанні щодо передачі в оренду земельних ділянок, у зв`язку з тим, що не в повному обсязі подано документи (відсутні копії установчих документів юридичної особи, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок та інформація з Державного земельного кадастру про земельні ділянки) (а.с. 30, т.1).

28.03.2023 позивачем надіслано на ім`я начальника Відділу містобудування, архітектури та земельних відносин Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області, лист з додатком документів, а саме: список невитребуваних земельних ділянок, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців, нормативно грошові оцінки земельних ділянок відповідно до списку невитребуваних земельних ділянок (а.с. 31-33, т.1).

17.05.2023 ПП "Злагода Плюс" повторно направило відповідачу лист-повідомлення №89 щодо питання розгляду поновлення договорів оренди земельних ділянок від 24.11.2015 та від 16.01.2016 (а.с. 34, т.1).

26.05.2023 тридцять сьомою сесією восьмого скликання Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області прийняла рішення №931, яким залишено без задоволення клопотання ПП "Злагода Плюс" щодо передачі земельних ділянок (невитребуваних земельних часток (паїв)) у користування на умовах оренди (а.с. 35, т.1).

З огляду на викладене вище, посилаючись на порушення відповідачем свого переважного права на поновлення договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 та №79 від 16.01.2016, позивач звернувся до суду з позовними вимогами про визнання додаткових угод до вказаних договорів оренди землі укладеними у редакціях, зазначених у заяві про зміну предмету позову №53 від 14.02.2024 (вх. №01-44/535/24 від 14.02.2024) (а.с.206-209 т.1).

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасником справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

За змістом ч.2 ст.792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ст.3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Варто зауважити, що договори оренди землі від 24.11.2015 та 16.01.2016 укладені між позивачем та Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області.

У пунктах 2 договорів оренди землі вказано, що в оренду передаються невитребувані земельні ділянки власників земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району.

Відповідно до ч.1 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

З набранням чинності 01.01.2019 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" № 2498-VIII районні державні адміністрації втратили повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних паїв.

Так, частиною 3 статті 13 Закону України № 2498-VIII встановлено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

З огляду на викладене, суд встановив відсутність у Черняхівської районної державної адміністрації Житомирської області права розпоряджатись відповідними земельними ділянками, у зв`язку з переходом таких повноважень з 01.01.2019 до Оліївської сільської ради Житомирського району, на території якої розташовані земельні ділянки.

Стаття 124 Земельного кодексу України визначає порядок передачі земельних ділянок в оренду. Проте, саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Спір у даній справі виник між Приватним підприємством "Злагода Плюс" та Оліївською сільською радою Житомирської області щодо поновлення строку дії договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 та №79 від 16.01.2016.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, поновлення спірних договорів оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Так, відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі - у редакції, чинній на час укладення спірного договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати з в е р н е н н я о р е н д а р я з п о в і д о м л е н н я м п р о н а м і р п р о д о в ж и т и о р е н д н і п р а в о в і д н о с и н и , до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на в ч а с н о надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в п.35 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Згідно з п.8 договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 та №79 від 16.01.2016 останні укладено на 7 (сім) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Водночас, як вбачається з матеріалів справи, 0 9 . 0 1 . 2 0 2 3 позивачем відповідачу адресовано лист-повідомлення №02, відповідно до якого позивач зазначив, що має право переважне право та намір поновити договір оренди землі від 16.01.2016 та просив укласти договори оренди на земельні ділянки, котрі вказані в додатку, на нових умовах, а саме: строком на 10 років та в частині підвищення орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки землі (а.с. 138, т.1). До даного листа додано, у тому числі, проект договору оренди земельної ділянки (а.с. 140-141, т.1).

Таким чином, позивачем не дотримано ні вимог ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі", ні умов п.8 договору оренди землі №79 від 16.01.2016 в частині визначення строку звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

У листі-повідомленні №91 від 28.11.2022 про поновлення договорів оренди землі від 24.11.2015, позивач повідомляв відповідача, що пропуск строку на звернення до орендодавця щодо поновлення договорів оренди землі відбувся з поважних причин, оскільки відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" станом на 24.10.2022 (30 днів до закінчення строку дії договорів оренди від 24.11.2015) договори оренди продовжувалися автоматично (без згоди) сторін на рік, але у вказаний закон були внесені зміни, у зв`язку з чим вказана норма закону припинила свою дію з дня набрання чинності (19.11.2022) Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (а.с. 26, т.1).

Однак, суд вважає вказані аргументи безпідставними, оскільки Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" був прийнятий 19.10.2022, хоча і набрав чинності лише 19.11.2022. У Прикінцевих положеннях вказаного Закону зазначено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування.

З огляду на п.1 Указу Президента України "Про порядок офіційного оприлюднення нормативно-правових актів та набрання ними чинності", яким визначено, що закони України, інші акти Верховної Ради України, акти Президента України, Кабінету Міністрів України не пізніш як у п`ятнадцятиденний строк після їх прийняття у встановленому порядку і підписання підлягають оприлюдненню державною мовою в офіційних друкованих виданнях, позивач мав можливість зорієнтуватися у приблизних строках набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", співставити їх з датою закінчення строку договорів оренди від 24.11.2022 та заздалегідь подбати про дотримання, визначеного у цих договорах оренди землі строку на звернення до орендодавця з повідомленням про намір продовжити їх дію, а також дотримання встановленого ст.33 Закону України "Про оренду землі" порядку поновлення договорів оренди в цілому.

Окрім того, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", який набрав чинності 07.04.2022, внесено зміни до Розділу Х Перехідні положення" Земельного кодексу України та доповнено, зокрема пунктом а) частини 1 статті 27 такого змісту: "Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

- вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких з а к і н ч и в с я після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування".

Однак, наведена норма закону підлягала застосуванню лише д о н а б р а н н я ч и н н о с т і Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства охорони земель" ( 1 9 . 1 1 . 2 0 2 2 ).

У пункті 42 договору оренди землі №2 від 24.11.2015 визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Так, договір оренди землі №2 від 24.11.2015 зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району, про що вчинено відповідний запис 24.11.2015 (а.с. 22, т.1, на звороті).

При цьому, як судом зазначалося вище, згідно з п.8 договору оренди землі №2 від 24.11.2015, останній укладено на 7 (сім) років. Таким чином, строк договору оренди землі від 24.11.2015 сплив 2 4 . 1 1 . 2 0 2 2.

Враховуючи те, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства охорони земель" набув чинності 1 9 . 1 1 . 2 0 2 2, тобто, до дня закінчення строку дії договору оренди землі №2 від 24.11.2015, автоматична пролонгація вказаного договору оренди землі, яка була передбачена пунктом а) частини 1 статті 27 Земельного кодексу України, не відбулася.

Таким чином, позивачем не дотримано ні вимог ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі", ні умов п.8 договору оренди землі №2 від 24.11.2015 в частині визначення строку звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Отже, відсутність звернення позивача до відповідача за 30 днів до спливу строку договорів оренди землі №2 від 24.11.2015 та №79.01.2016 з повідомленням про поновлення таких договорів означає, що він не реалізував право на поновлення цих договорів та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цих договорів.

Окрім того, одночасно суд зауважує, що звертаючись до відповідача з листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди землі від 24.11.2015 та 16.01.2016, позивач долучив до цих повідомлень проєкти договорів оренди на нових умовах (строк оренди - 10 років, орендна плата - 12% від нормативної грошової оцінки землі), а не додаткових угод, як це було передбачено ч.3 ст.33 Закону України "Про оренду землі", чим також не дотримався встановленого цією статтею порядку поновлення договорів оренди землі.

Також варто зауважити, що позивач звернувся до відповідача про поновлення договорів оренди землі від 24.11.2015 та 16.01.2016 зі зміненими умовами щодо строку його дії та розміру орендної плати, що є істотними умовами договору, і на такі зміни орендодавець згоди не надав, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", суд зауважує, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

У постанові від 03.11.2021 у справі №910/7864/20 Верховний Суд наголосив, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору, визначених ст.33 Закону України "Про оренду землі" строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Однак, обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.

З огляду на викладене вище, суд вважає безпідставними твердження позивача про порушення законодавства Оліївською сільською радою щодо строку надання відповіді на повідомлення позивача про намір поновити договори оренди на нових істотних умовах, оскільки у зв`язку з несвоєчасним надісланням позивачем відповідного повідомлення, у відповідача не виник обов`язок, визначений ст.33 Закону України "Про оренду землі", розглянути його в місячний строк.

Суд дійшов висновку, що порядок поновлення договорів оренди землі, визначений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на момент укладення договорів оренди землі) позивач порушив: несвоєчасно повідомив орендодавця про намір поновлення договору, що є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні позову, надіслав орендодавцю замість проєктів додаткових угод проєкти договорів оренди землі зі зміненими умовами щодо строку його дії та розміру орендної плати.

Крім того, суд зауважує, що згідно змісту адресованих відповідачу листів, позивач в досудовому порядку взагалі не звертався до відповідача щодо укладення додаткових угод до договору ні на нових умовах, ні на тих, що були визначені у договорах оренди землі, а звертався про укладення договорів оренди землі на нових істотних умовах.

При цьому у позовній заяві позивач просив визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі на нових істотних умовах щодо строку його дії та розміру орендної плати, однак лише на стадії підготовчого провадження подав заяву про зміну предмета позову, у якій просив визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі на тих самих умовах та на той самий строк, які були визначені у договорах оренди землі.

Водночас, як уже зазначалося судом, доказів направлення відповідачу проектів додаткових угод про таке продовження договорів оренди землі на тих самих умовах та на той самий строк, матеріали справи не містять.

Згідно ч.2, 3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відтак, сторони звертаючись до суду повинні враховувати те, що визначення та наповнення доказової бази переданого на розгляд суду спору покладаються саме на сторони, а не на суд.

Суд вирішує спір на підставі поданих та витребуваних в порядку ст. 81 ГПК України сторонами доказів.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Отже, враховуючи вищевикладені обставини та норми чинного законодавства, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст.123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Пунктом 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи на вищевикладене, зокрема, відмову в задоволенні позову, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись статтями 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 03.06.24

Суддя Шніт А.В.

Надіслати:

1 - позивачу через електронний кабінет

2 - відповідачу через електронний кабінет