ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/5508/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 (головуючий - Мальченко А.О., судді - Агрикова О.В., Козир Т.П.) і рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2023 (суддя Спичак О.М.) у справі

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

до Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Фонд державного майна України,

про розірвання договору оренди та виселення

(відповідно до статті 216 ГПК України в судовому засіданні 15.05.2024 оголошено перерву до 29.05.2024)

(за участю представників: позивача - Павленко А.В., відповідача - Тарасенко О.В., третьої особи - Божинський В.В.)

Вступ

1. Сторонами цього спору є Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення, позивач, орендодавець) та Громадська організація "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" (далі - Громадська організація, відповідач, орендар).

2. Регіональне відділення передало в оренду Громадській організації нежитлові приміщення для розміщення автомайстерень, творчих спілок, громадських, релігійних, благодійних організацій та суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.

3. Орендодавець вимагає дострокового розірвання договору оренди, посилаючись на порушення орендарем умов договору, а саме: систематичну несплату орендної плати, не здійснення страхування орендованого майна та його передачу в користування третім особам.

4. Відповідач проти задоволення позову заперечує. Вказує на відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, існування форс-мажорних обставин, які завадили укладенню договору страхування майна, а також недоведення позивачем факту передачі орендованого майна в користування третім особам.

5. Суди обох інстанцій погодились з доводами позивача та позов задовольнили. Зазначили, що передача орендованого майна третім особам прямо передбачена договором оренди як підстава для його розірвання, а систематична несплата орендної плати та нездійснення страхування майна є порушеннями умов договору, які є підставою для його розірвання відповідно до норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

6. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином: чи може бути розірваний договір оренди державного та комунального майна з підстав, які прямо не передбачені договором та положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідь на це питання негативна.

7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.

Обставини справи, встановлені судами

8. 18.12.2018 між Регіональним відділенням та Громадською організацією укладено договір оренди №347 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір), а саме: нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв м, що є частиною нежилих приміщень за адресою: місто Київ, вулиця Остапа Вишні, 5-А (далі - орендоване майно), що обліковується на балансі Фонду державного майна України, строком на 10 років. Майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв м, розміщення творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв м, розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв м (пункт 1.2 Договору) .

9. Відповідно до умов Договору:

- орендна плата становить за базовий місяць розрахунку: листопад 2018 року - 124 188,57 грн та перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним(пункти 3.1, 3.6);

- орендар зобов`язується: використовувати орендоване майно відповідно до його цільового призначення та умов Договору (пункт 5.1); протягом 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати майно на користь балансоутримувача та постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим (пункт 5.8);

- орендодавець має право контролювати із залученням балансоутримувача виконання умов даної угоди та використання орендованого майна і у разі необхідності спільно з балансоутримувачем вживати відповідних заходів реагування (пункт 8.1)

- чинність договору припиняється достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду (пункт 10.5);

- договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар: (1) користується майном не відповідно до умов цього договору; (2) погіршує стан майна; (3) не сплачує орендну плату протягом 3-х місяців підряд; (4) не робить згідно з умовами цього договору поточний ремонт майна; (5) передав майно, або його частину у користування іншій особі; (6) перешкоджає співробітникам орендодавця, балансоутримувача та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору (пункт 10.6).

- орендоване майно не підлягає приватизації та передачі в суборенду (пункт 11.1).

10. Наказом Регіонального відділення від 12.02.2021 №300 утворено робочу групу, якій доручено здійснити періодичний комплексний огляд об`єкта оренди за Договором. За результатами огляду 15.03.2021 складено звіт, за змістом якого у залі майстерні та у всіх оглянутих приміщеннях не виявлено жодної вивіски, рекламного буклету, інформаційного стенду чи документації, яка б стосувалась Громадської організації. Натомість виявлені обставини та обстановка в орендованому майні свідчать про передачу майна, його частини у користування іншим особам, а саме: ТОВ "АВТОШОП+", автосервіс "Auto Shop" та ТОВ "ТІП-ТОП ПЛЮС", що є порушенням умов Договору.

11. Листом від 06.01.2022 №30-06/64 Регіональне відділення повідомило Громадську організацію про порушення умов договору в частині надання орендованого майна в користування третім особам без погодження з орендодавцем та надало відповідачеві 5-ти денний строк для усунення порушення.

12. Указаний лист був отриманий відповідачем 14.01.2022, однак залишений без відповіді та задоволення.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

13. Регіональне відділення звернулось до суду з позовом до Громадської організації про розірвання Договору та виселення.

14. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов`язань за Договором в частині повного та своєчасного внесення орендної плати, а також порушення умов Договору внаслідок передачі орендованого майна в суборенду іншим особам та нездійснення страхування об`єкта оренди.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

15. Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.09.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024, позов задоволений. Розірвано Договір та виселено відповідача з орендованого майна.

16. Суди попередніх інстанцій встановили обставини порушення відповідачем умов Договору, а саме: систематичне порушення строку сплати орендної плати та невиконання обов`язку зі страхування орендованого майна у період з 24.05.2022 по 07.08.2022, що є істотним порушенням умов Договору в розумінні приписів статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України); передачі орендованого майна в користування третім особам без згоди орендодавця, що прямо передбачено умовами Договору як підстава для його розірвання.

Касаційна скарга

17. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Узагальнені доводи касаційної скарги

18. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували частину 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ (далі - Закон №157-ІХ), положення якої передбачають можливість розірвання договору оренди за рішенням суду з підстав, передбачених лише цим Законом або договором. У зв`язку з чим помилковим є висновок судів про можливість розірвання Договору також з підстав, передбачених ЦК України, а саме у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати та нездійсненням страхування орендованого майна. У той же час висновок Верховного Суду про застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах відсутній.

19. Висновок судів про те, що відповідач передав орендоване майно в суборенду третім особам, ґрунтується на недопустимому доказі - звіті про періодичний комплексний огляд об`єкта оренди від 15.03.2021. На переконання відповідача періодичний комплексний огляд об`єкта оренди є видом контролю за використанням нерухомого майна, який в силу норми статті 26 Закону №157-ІХ покладається на балансоутримувача - Фонд державного майна України. Отже, позивач не мав право проводити такий огляд самостійно.

Позиція інших учасників справи у відзивах на касаційну скаргу

20. Фонд державного майна України та позивач наводять схожі аргументи: проти доводів касаційної скарги заперечують, вважають їх необґрунтованими, погоджуються з висновками судів попередніх інстанцій по суті спору, просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Позиція Верховного Суду

Відповідь на ключове питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

21. В основу оскаржуваних рішення та постанови про розірвання Договору покладено висновки місцевого та апеляційного судів, зокрема про систематичну несплату орендної плати та допущення орендарем періоду, протягом якого орендоване майно не було застраховано, що свідчить про істотне порушення орендарем умов Договору та, відповідно, є підставою для його дострокового розірвання на підставі частини 2 статті 651 ЦК України, застосування якої до спірних правовідносин приписи частини 2 статті 24 Закону №157-ІХ не виключають.

22. Верховний Суд вважає такі висновки судів попередніх інстанцій помилковими, погоджується з доводами відповідача у пункті 18 Постанови та зазначає про таке.

23. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali)" "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.

24. Частиною 1 статті 2 Закону № 157-ІХ передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів.

25. Згідно з частиною 2 статті 24 Закону № 157-ІХ договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

26. У силу вимог частини 2 статті 9 ЦК України та частини 1 статті 2 Закону № 157-ІХ у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 статті 651 ЦК України) спеціальним законом є Закон № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного майна.

27. У зв`язку з набранням чинності Законом № 157-ІХ до пред`явлення позову в цій справі (у квітні 2023 року), питання щодо розірвання спірних договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, Регіональне відділення має право вимагати розірвання Договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим договором оренди.

28. Правовий висновок щодо застосування до правовідносин з розірвання договору оренди державного та комунального майна частини 2 статті 24 Закону № 157-ІХ наведений в постанові Верховного Суду від 07.03.2023 у справі №926/4092/21, а отже відповідач в касаційній скарзі безпідставно посилається на відсутність відповідного висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах.

29. Натомість здійснене судами попередніх інстанцій застосування частини 2 статті 24 Закону № 157-ІХ та частини 2 статті 651 ЦК України не відповідає наведеним вище правовим висновкам Верховного Суду.

30. Оскільки ні приписи статті 24 Закону № 157-ІХ, ні умови Договору не містять таких підстав для дострокового припинення договору оренди, як систематична несвоєчасна сплата орендної плати та нездійснення страхування орендованого майна, висновки судів попередніх інстанцій про необхідність задоволення позову Регіонального управління з цих підстав є помилковими.

31. Щодо іншої підстави позову, яка стосується передачі відповідачем майна в користування іншим особам, то, як правильно зазначено судами, така підстава для дострокового розірвання Договору на вимогу орендодавця прямо передбачена умовами цього Договору (пункт 10.6).

32. Висновок судів попередніх інстанцій про наявність обставини передачі відповідачем орендованого майна в користування іншим особам ґрунтувався на складеному Регіональним відділенням звіті від 15.03.2021 про періодичний комплексний огляд об`єкта оренди, за змістом якого орендоване майно використовується під майстерню з ремонту автомобілів та магазин продажу автозапчастин, проте не відповідачем, а іншими особами, а саме: ТОВ "АВТОШОП+", автосервіс "Auto Shop" та ТОВ "ТІП-ТОП ПЛЮС".

33. Перевіривши доводи касаційної скарги в пункті 19 Постанови щодо порушення судами попередніх інстанцій вимог процесуального закону під час дослідження та оцінки наданого позивачем доказу, Верховний Суд дійшов висновку, що суди не допустили стверджуваного скаржником порушення, яке передбачено пунктом 4 частини 3 статті 310 ГПК України, з огляду на таке.

34. Право орендодавця контролювати із залученням балансоутримувача виконання умов договору та використання орендованого майна передбачено пунктом 8.1 Договору.

35. Частинами 2, 5 статті 26 Закону № 157-ІХ встановлено, що контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна; порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджується Фондом державного майна України.

36. За змістом пунктів 1, 2 наказу Фонду державного майна України від 14.05.2012 № 655 «Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди» залучення регіональними відділеннями Фонду державного майна України представників уповноважених органів управління до участі у періодичних комплексних контрольних оглядах (щодо використання державного майна, переданого в оренду, виконання умов договорів оренди державного нерухомого майна) об`єктів оренди - нерухомого майна відбувається тільки у разі потреби.

37. Отже, позивач, як орендодавець, мав право проводити огляд орендованого майна самостійно, а отже посилання скаржника на те, що звіт від 15.03.2021 є недопустимим доказом з підстави його складення без участі представника Фонду державного майна України, як балансоутримувача, колегія суддів відхиляє.

38. Разом з тим, визнаючи обставину передачі відповідачем орендованого майна в користування іншим особам достатньою підставою для дострокового розірвання Договору, суди попередніх інстанції не врахували наступне.

39. У пункті 1.2 Договору сторони погодили, що майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів, розміщення творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності, розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.

40. У той же час в пункті 10.6 Договору передача орендарем майна, його частини у користування іншій особі є підставою для дострокового розірвання Договору на вимогу орендодавця.

41. Таким чином, має місце взаємна суперечність змісту Договору, за якої виконання орендарем однієї з його умов (неможливість передачі майна в користування іншим особам) виключає можливість реалізації ним передбаченої Договором мети використання орендованого майна - розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.

42. Проте суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували, не здійснили системний аналіз та тлумачення умов Договору, внаслідок чого дійшли передчасного висновку про можливість розірвання Договору, керуючись виключно самою по собі обставиною перебування в орендованому майні інших осіб.

43. Не дослідження судом таких обставин, які безпосередньо входять до предмета доказування у даному спорі, унеможливило встановлення істотної для вирішення даного спору фактичної обставини належного та добросовісного виконання обома сторонами умов Договору.

44. Таким чином як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції, належним чином не дослідили зібрані у справі докази, не встановивши обставини, які мають значення для правильного вирішення справи та які є достатньою підставою відповідно до норм матеріального права для дострокового розірвання Договору.

45. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

46. За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

47. У зв`язку з наведеним, рішення судів першої та апеляційної інстанцій зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, отже такі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими.

48. Порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), що є підставою для передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

49. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

50. Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), дійшов висновку, що наведені обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

51. При новому розгляді справи суду першої інстанції слід врахувати наведене в цій постанові, належним чином дослідити докази у підтвердження наявності підстав для розірвання Договору та вирішити справу відповідно до вимог чинного законодавства.

52. За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2023 у справі №910/5508/23 скасувати.

3. Справу №910/5508/23 направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.