ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.06.2024м. ДніпроСправа № 904/949/24

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Фещенко Ю.В.,

за участю секретаря судового засідання Стойчан В.В.

та представників:

від позивача: Клюєва О.В.;

від відповідача: Лозицький О.П.;

від третьої особи: Євтушенко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (м. Кривий Ріг Дніпропетровської області)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (м. Кривий Ріг Дніпропетровської області)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Фізичної особи - підприємця Дуча Володимира Володимировича (м. Київ)

про визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди №01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просить суд:

1) визнати Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - відповідач) таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021;

2) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп.;

3) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість судової експертизи в розмірі 12 000 грн. 00 коп.;

4) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500 грн. 00 коп.;

5) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп.

Також позивач просить суд стягнути з відповідача на свою користь витрати по сплаті судового збору у розмірі 59 355 грн. 36 коп.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним:

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" 01.07.2021 набуло право користування нежитловими приміщеннями загальною площею 327,35 кв. м на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, для розміщення залу ігрових автоматів, у відповідності до укладених договору оренди та договору суборенди, відповідно. Так, 01.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум-Дельта" (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис-Гейм" (орендар, відповідач) був укладений договір оренди № 01/07-21 (далі - договір оренди). Відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у користування за плату на строк, передбачений договором, нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м. Крім того, 01.07.2021 між Фізичною особою - підприємцем Дучем Володимиром Миколайовичем (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (суборендар) був укладений договір суборенди № 01/07-21/1-01 від 21.07.2021 (далі - договір суборенди), відповідно до якого орендар передав, а суборендар прийняв у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м;

- відповідно до підпункту 3.3.2. договору оренди, при облаштуванні об`єкта оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним у пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій;

- відповідно до пункту 6.3. договору оренди виконання на об`єкті оренди і суборенди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця;

- всупереч зазначеним вище умовам договору, 29.07.2021 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом № 29/07-14 з проханням погодити Технічний звіт про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- 02.08.2021 листом № 02/08/1-202 ТОВ "Атріум Дельта" надало відповідь, що погоджує наданий ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт (а не проведення реконструкції) за умови, що при проведенні реконструкції відповідач зобов`язується чітко та в повному обсязі дотримуватися норм чинного законодавства України, а після проведення реконструкції виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю. У відповідності до пункту 2.2 договору оренди, після закінчення реконструкції, ТОВ "Генезис Гейм" була розпочата господарська діяльність у вересні 2021 року. Проте, до цього часу жодних дій зі сторони ТОВ "Генезис Гейм" щодо виконання умов погодження не проведено;

- пунктом 4.1. договору оренди визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності). Договір укладається на 5 років з нотаріальним його посвідченням. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за актом приймання-передачі;

- 16.10.2023 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" з проханням достроково розірвати договір оренди. Неодноразово листами ТОВ "Атріум Дельта" повідомляло ТОВ "Генезис Гейм", що відповідно до пункту 2.3. договору оренди, об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення. Відповідно до підпункту 2.3.2 договору оренди, якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, у 3-денний строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк;

- у зв`язку з отриманням відмови ТОВ "Генезис Гейм" у приведенні об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано 01.07.2021, ТОВ "Атріум Дельта" запропонувало замість приведення об`єкту оренди до первісного стану, сплатити витрати на відновлення об`єкта оренди. Всупереч умовам укладеного договору, позивач отримав від відповідача лист №10/11-212 від 10.11.2023 про необґрунтованість вимог сплати вартості відновлювальних робіт, оскільки ремонт приміщення було здійснено за згоди позивача та об`єкт оренди знаходиться у погодженому стані. Отже, ТОВ "Генезис Гейм" взагалі не визнається проведення незаконної реконструкції на об`єктах оренди і суборенди;

- з урахуванням відмови відповідача щодо приведення об`єктів оренди та суборенди до стану, в якому вони були йому передані, питання оплати вартості відновлювальних робіт, залишається невирішеним та підлягає розгляду в судовому порядку;

- щодо розміру вартості відновлювальних робіт, то позивачем був укладений відповідний договір з ФОП Барон Т.О. про надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі готельного комплексу "Дружба". Відповідно до складеного кошторису вартість відновлювальних робіт для приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане відповідачу, складає 4 703 913 грн. 38 коп. За вказаним договором зі складання кошторису позивач сплатив 3 500 грн. 00 коп.;

- також, за договором № 03-24 від 15.01.2024, укладеним між ТОВ "Атріум-Дельта" та судовим експертом ФОП Бихно Мариною Володимирівною, для встановлення факту проведення реконструкції на об`єктах, які перебувають у користуванні відповідача, позивач сплатив 12 000 грн. 00 коп. Вказані витрати позивач просить стягнути з відповідача на свою користь;

- крім того, на підставі пункту 6.5. договору оренди, позивач нарахував та просить стягнути з відповідача штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп.

Разом з позовною заявою за допомогою системи "Електронний суд" надійшла заява про забезпечення позову (вх. суду № 10833/24 від 04.03.2024), в якій позивач просив суд:

1) вжити заходи щодо забезпечення позову шляхом накладення арешту на майно Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм": гральні автомати, що використовуються організатором азартних ігор до місця провадження діяльності: - 844635, 836528, 826427, EU0000362, EU0000365, 2507082, 842814, 836534, 758885, 758896, 758890, 844640, 2507074, 836505, 2507069, 826347, 2507071, 826307, 842799, 2507083, 836526, 843085, EU0000364, EU0000351, EU0000372, EU0000367, 842801, 844626, EU0000370, 826326, 836537, 844630, 842822, 843059, 758867, EU0000355, 843081, 826292, 843079, 2507077, EU0000246, EU0000278, 826301, EU0000247, EU0000245, GP5-21 0011/GPW-21-0162/GPS-21-1005, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1006, GP5-21 0011/GPW-21-0162/GPS-21-1004, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1003, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1007, 758865, 842809, 842812, 844628, 844629, 842800, 844636, 844638, 844639, 758883, 758888, 842811, 836500, 836514, 836527, 836539, 844631, 843060, 844641, 843083, 844642, EU0000272, EU0000273, EU0000276, EU0000354, 758904, EU0000356, EU0000357, EU0000360, 836525, 836530, 836533, 843068, 843071, EU0000361, EU0000366, EU0000369, EU0000373, які перебувають за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Троїцька, будинок 23 (перший поверх нежитлового приміщення 1 літ. А-4 готелю "Театральний"); - 758898, EU0000279, EU0000275, 826287, 758893, 844632, 836515, 842825, EU0000371, EU0000363, 843082, 843078, 842823, 842824, 2507072, EU0000359, 2507080, 2507073, 758887, 836529, 842802, 836516, 843069, EU0000274, EU0000277, EU0000352, 826288, 844634, 844637, 844633, 826293, 844627, 843066, 836501, 758875, 844643, 836536, 826308, 826324, 826436, GP5-21-0009/GPW-21- 0160/GPS-21-0994, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0993, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0997, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0996, 836524, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0995 , EU0000353, EU0000368, EU0000358, EU0000374 , 826289, 826317, EU0000271, 826421, 826428, 826434, 826285, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1002, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1001, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-0998, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-0999, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1000, які перебувають за адресою: м. Харків, провулок Криничний, будинок 6 (цокольний поверх готелю "Kaskad");

2) вжити заходи щодо забезпечення позову шляхом накладення арешту на кошти, які обліковуються на поточних рахунках, відкритих на ім`я Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (п/р НОМЕР_1 у ФДОУ АТ "Ощадбанк", МФО 305482).

Ухвалою суду від 06.03.2024 заяву про вжиття заходів забезпечення позову повернуто Товариству з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта".

У подальшому за допомогою системи "Електронний суд" надійшла заява про забезпечення позову (вх. суду № 11636/24 від 08.03.2024), в якій позивач просив суд:

1) вжити заходи щодо забезпечення позову шляхом накладення арешту на майно Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм": гральні автомати, що використовуються організатором азартних ігор до місця провадження діяльності: - 844635, 836528, 826427, EU0000362, EU0000365, 2507082, 842814, 836534, 758885, 758896, 758890, 844640, 2507074, 836505, 2507069, 826347, 2507071, 826307, 842799, 2507083, 836526, 843085, EU0000364, EU0000351, EU0000372, EU0000367, 842801, 844626, EU0000370, 826326, 836537, 844630, 842822, 843059, 758867, EU0000355, 843081, 826292, 843079, 2507077, EU0000246, EU0000278, 826301, EU0000247, EU0000245, GP5-21 0011/GPW-21-0162/GPS-21-1005, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1006, GP5-21 0011/GPW-21-0162/GPS-21-1004, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1003, GP5-21-0011/GPW-21-0162/GPS-21-1007, 758865, 842809, 842812, 844628, 844629, 842800, 844636, 844638, 844639, 758883, 758888, 842811, 836500, 836514, 836527, 836539, 844631, 843060, 844641, 843083, 844642, EU0000272, EU0000273, EU0000276, EU0000354, 758904, EU0000356, EU0000357, EU0000360, 836525, 836530, 836533, 843068, 843071, EU0000361, EU0000366, EU0000369, EU0000373, які перебувають за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Троїцька, будинок 23 (перший поверх нежитлового приміщення 1 літ. А-4 готелю "Театральний"); - 758898, EU0000279, EU0000275, 826287, 758893, 844632, 836515, 842825, EU0000371, EU0000363, 843082, 843078, 842823, 842824, 2507072, EU0000359, 2507080, 2507073, 758887, 836529, 842802, 836516, 843069, EU0000274, EU0000277, EU0000352, 826288, 844634, 844637, 844633, 826293, 844627, 843066, 836501, 758875, 844643, 836536, 826308, 826324, 826436, GP5-21-0009/GPW-21- 0160/GPS-21-0994, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0993, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0997, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0996, 836524, GP5-21-0009/GPW-21-0160/GPS-21-0995 , EU0000353, EU0000368, EU0000358, EU0000374 , 826289, 826317, EU0000271, 826421, 826428, 826434, 826285, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1002, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1001, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-0998, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-0999, GP5-21-0010/GPW-21-0161/GPS-21-1000, які перебувають за адресою: м. Харків, провулок Криничний, будинок 6 (цокольний поверх готелю "Kaskad");

2) вжити заходи щодо забезпечення позову шляхом накладення арешту на кошти, які обліковуються на поточних рахунках, відкритих на ім`я Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (п/р НОМЕР_1 у ФДОУ АТ "Ощадбанк", МФО 305482).

В обґрунтування заяви про забезпечення позову позивач посилався на таке:

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм", порушуючи вимоги статті 173 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України, ухиляється від виконання своїх обов`язків, передбачених договором оренди в добровільному порядку;

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" подає заяву про забезпечення позову, в якій останнє просить суд забезпечити позов шляхом накладення арешту на визначене майно: гральні автомати та поточні рахунки Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм". Заявник вважає, що невжиття заходів забезпечення позову щодо накладення арешту на майно та грошові суми, що належать ТОВ "Генезис Гейм" призведе до істотного ускладнення виконання рішення суду або взагалі унеможливить його виконання;

- предметом позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" є немайнова вимога про визнання ТОВ "Генезис Гейм" такою, що порушила умови договору та майнові вимоги про стягнення штрафу, вартості проведеної судової експертизи, вартості складеного кошторису, та відшкодування вартості відновлювальних робіт об`єктів оренди та суборенди;

- судове рішення, у разі задоволення таких вимог, вимагатиме примусового виконання, тому в даному випадку застосуватися та досліджуватися повинна така підстава вжиття заходів забезпечення позову, як достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду;

- оскільки ТОВ "Генезис Гейм" відмовляється від виконання в добровільному порядку своїх обов`язків за договором, вчиненням дій щодо повного припинення господарської діяльності на об`єкті оренди, вивезенням майна з об`єкту оренди та відмовою відшкодувати вартість відновлювальних робіт, у ТОВ "Атріум Дельта" є велике побоювання щодо можливості виконання ТОВ "Генезис Гейм" рішення суду. Аналіз положень спірного договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 та вчинені фактичні дії ТОВ "Генезис Гейм", свідчать про виникнення у Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" обґрунтованих побоювань щодо вчинення Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" дій, пов`язаних із продажем належного їм майна та закриття всіх поточних рахунків, що призведе до неможливості фактичного виконання рішення суду;

- Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у своїй постанові від 11.12.2023 при розгляді справи № 904/1934/23 дійшов до висновку, що у випадку подання позову про стягнення грошових коштів можливість відповідача в будь-який момент як розпорядитися коштами, які знаходяться на його рахунках, так і відчужити майно, яке знаходиться у його власності, є беззаперечною, що в майбутньому утруднить виконання судового рішення, якщо таке буде ухвалене на користь позивача. За таких умов вимога надання доказів щодо очевидних речей (доведення нічим не обмеженого права відповідача в будь-який момент розпорядитися своїм майном) свідчить про застосування судом завищеного або навіть заздалегідь недосяжного стандарту доказування, що порушує баланс інтересів сторін;

- немає підстав вважати, що застосування такого заходу забезпечення позову призведе до невиправданого обмеження прав ТОВ "Генезис Гейм" чи третіх осіб, оскільки гральні автомати та грошові кошти залишаються у володінні та користуванні ТОВ "Генезис Гейм", а можливість ними розпоряджатися обмежується на певний час лише щодо частини коштів, якої стосується спір. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 03.12.2020 у справі № 911/1111/20, від 21.01.2022 у справі № 910/5079/21;

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вважає, що встановлення такого заходу забезпечення позову спрямовано виключно на збереження існуючого становища до розгляду справи по суті та набранням законної сили судовим рішенням, адже при вирішенні справи "Каіч та інші проти Хорватії" (рішення від 17.07.2008) Європейський Суд з прав людини вказав, що для Конвенції було б неприйнятно, якби стаття 13 декларувала право на ефективний засіб захисту, але без його практичного застосування. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. У той же час, такі дії, спрямовані на запобігання можливим порушенням майнових прав чи охоронюваних законом інтересів ТОВ "Атріум Дельта", що полягає у вжитті заходів, за допомогою яких у подальшому гарантується виконання судових актів або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду; не є ефективним захистом.

Ухвалою суду від 11.03.2024 Товариству з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" відмовлено в задоволенні заяви про вжиття заходів забезпечення позову.

Ухвалою суду від 11.03.2024 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 02.04.2024. Крім того, вказаною ухвалою суду залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Фізичну особу - підприємця Дуча Володимира Володимировича.

Від третьої особи за допомогою системи "Електронний суд" надійшли пояснення третьої особи щодо позову або відзиву (вх. суду № 14016/24 від 20.03.2024), в яких він просить суд врахувати під час розгляду справи та ухваленні рішення наступне:

- Товариство обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" за договором оренди №01/07/21-01 від 01.07.2021 (договір оренди) передало третій особі частину нежитлового приміщення загальною площею 27,35 кв. м на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба" для здійснення господарської діяльності. Того ж дня, 01.07.2021 між Фізичною особою ОСОБА_1 (орендар, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис-Гейм" (суборендар, відповідач) був укладений договір суборенди № 01/07-21/1-01 від 21.07.2021 (далі - договір). Зокрема, згідно з пунктом 1.1. договору орендар передав, а суборендар прийняв у користування за плату на строк, передбачений договором те саме нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, для розміщення залу ігрових автоматів. Відповідно до пункту 3.3.2. договору, при облаштуванні об`єкта суборенди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені власника, суборендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій. У подальшому, 29.07.2021 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ФОП Дуча В.В. листом № 29/07-13 з проханням погодити Технічний звіт про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. На вказаним лист 02.08.2021 листом № 02/08/1-21 ФОП Дуч В.В. надав відповідь, що погоджує наданий ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт за умови, що при виконанні робіт суборендар зобов`язаний чітко та в повному обсязі дотримуватися норм чинного законодавства України, а після проведення реконструкції виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю. ФОП Дуч В.В. звертає увагу, що ним було погоджено саме Технічний звіт щодо можливості реконструкції приміщень, а не проведення реконструкції, Робочого проекту, чи будь-яких інших дозвільних документів, необхідних для проведення реконструкції. У серпні 2021 року відповідачем була проведена реконструкція, з вересня 2021 року він розпочав свою господарську діяльність. До цього часу ТОВ "Генезис Гейм" жодного разу не звертався до ФОП Дуча В.В. із будь-яким питаннями щодо належного оформлення документів та узаконення проведеної ним реконструкції;

- відповідачем у даній справі, незважаючи на всі його численні заяви, всупереч пункту 3.3.2 договору, без будь-яких дозвільних документів та погоджень із ФОП Дучем В.В. та власником приміщення - позивачем у справі, була частково зруйнована конструкція бокової несучої стіни об`єкта суборенди, яка знищила цілісність конструкції, та є по суті проведенням реконструкції на об`єкті суборенди (підтверджено висновком судового експерта з питань будівельно-технічного дослідження № 03-24, наданого позивачем). Так, 16.10.2023 ТОВ "Генезис Гейм" листом № 16/10-194 звернулося до третьої особи про дострокове розірвання договору суборенди № 01/07/1-2021 від 01.07.2021 (далі - договір). Листом №1710/23-01 від 17.10.2023 ФОП Дуч В.В. погодив розірвання договору суборенди №01/07/1-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 за умови приведення об`єкту суборенди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021. Додатково, листом № 20/10/1-2023 від 20.10.2023 ФОП Дуч В.В. просив повідомити про умови дотримання умов погодження Технічного звіту, наданого ТОВ "Смарт Інжиніринг" про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба", дотримання при виконанні будівельних робіт в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері, та зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю;

- під час усних перемовин, була з`ясована позиція ТОВ "Генезис Гейм", відповідно до якої, приведення об`єкту суборенди до стану, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021, проводитися не планується. Не дочекавшись жодної відповіді, ФОП Дуч В.В. письмово листом № 30/10/1-2023 від 30.10.2023 повідомив ТОВ "Генезис Гейм", що дострокове розірвання договору суборенди № 01/07/1-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 не погоджено до приведення об`єкту суборенди до стану, в якому воно було передану ТОВ "Генезис Гейм", або сплати вартості відновлювальних робіт. Так, 01.11.2023 ФОП Дуч В.В. отримав лист № 01/1-204 від суборендаря, в якому останній просив повідомити розмір витрат на відновлення об`єкту суборенди, а 02.11.2023 ФОП Дуч В.В. листом № 0211/23-01 надіслав відповідь суборендарю, в якій зазначив вартість витрат. Всупереч умовам укладеного договору, ФОП Дуч В.В. отримав від суборендаря у відповідь відмову від сплати вартості відновлювальних робіт (лист № 10/11-211 від 10.11.2023). Тож, 11.11.2023 третьою особою було направлено на адресу ТОВ "Генезис Гейм" лист № 11/11/1-2023, в якому надано повне та обґрунтоване пояснення щодо законності своїх вимог, відповідно до укладеного договору, та вимогу приведення об`єкту суборенди до первісного стану;

- на даний час відповідач, починаючи з 18.10.2023 без будь-яких пояснень не сплачує суборенду плату. Наразі існує заборгованість перед третьою особою зі сплати суборендної плати більше 1 млн. грн., на заяви ФОП Дуча В.В. та претензії відповідач не реагує взагалі, чим вкотре доводить абсолютне безвідповідальне відношення до своїх зобов`язань за договором суборенди. Окрім того, відповідачем поданий позов до ФОП Дуча В.В. про дострокове розірвання договору суборенди (справа № 904/260/24), в якій ТОВ "Генезис Гейм" зазначає, що взяло у ФОП Дуча В.В. в суборенду не приміщення зі стінами і стелю, а виключно "підлогу" і не має будь-якого відношення до зруйнованої стіни. А в самому позові визнає проведення реконструкції виключно на 300 кв. м, які взяло в оренду у ТОВ "Атріум Дельта". Договір оренди укладений між ФОП Дучем В.В. та позивачем на строк до 31.05.2024. Відповідно, ФОП Дуч В.В. повинен буде повернути приміщення 31.05.2024;

- відповідно до пункту 2.3. договору оренди, об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення;

- за даним договором, ФОП Дуч В.В. повинен буде провернути приміщення в стані, в якому воно було передане, відповідно до акту приймання-передачі. Проте, через неправомірні дії відповідача, яким зруйнована частина несучої стіни, ФОП Дуч В.В. не тільки не зможе повернути об`єкт оренди в належному стані, а й повинен буде власним коштом привести об`єкт оренди до належного стану та сплатити штрафні санкції, передбачені пунктом 6.5 договору оренди. Таким чином, ФОП Дуч В.В. підтверджує, що ТОВ "Генезис Гейм" була проведена реконструкція на об`єкті суборенди 27,35 кв. м, відповідно до якої було знесено частково одну із стін. Добровільно приводити об`єкт суборенди до стану, в якому отримав його у користування, відповідач відмовляється, так само відмовляється й від відшкодування вартості відновлювальних робіт;

- ФОП Дуч В.В. вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі, докази надані ТОВ "Атріум Дельта" та ФОП Дучем В.В. у повному обсязі доводять наведені факти та законність підстав вимог позивача.

Від відповідача за допомогою системи "Електронний суд" надійшов відзив на позовну заяву (вх. суду № 14898/24 від 26.03.2024), в якому він просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на таке:

- використання об`єкта оренди згідно з умовами пунктів 1.1., 1.4. договору - розміщення в ньому залу ігрових автоматів. Основним видом економічної діяльності ТОВ "Генезис Гейм" є організування азартних ігор, а саме: організація та проведення азартних ігор на гральних автоматах. Зважаючи на приписи статті 38 Закону України "Про державне регулювання діяльності щодо організації та проведення азартних ігор", якою встановлено, що проведення азартних ігор на гральних автоматах може здійснюватися виключно на територіях готелів, ТОВ "Генезис Гейм" й уклало з відповідачем договір оренди приміщення, яке розташоване в готелі "Дружба". Як вбачається з поверхового плану - додатку № 1 до договору, на якому окреслені межі об`єкта оренди, позивач 01.07.2021 прийняв в оренду приміщення на другому поверсі готелю "Дружба" загальною площею 300,00 кв. м, яке складалось з 14-ти готельних номерів. Перед укладанням договору звичайно між підприємствами відповідача відбувались перемовини, і позивачу було добре відомо, що ТОВ "Генезис Гейм" буде здійснювати переобладнання готельних номерів в одне приміщення - зал ігрових автоматів. Саме тому в пункті 1.1. договору вказано мету використання зал ігрових автоматів, а не 14 залів ігрових автоматів. З метою визначення можливості здійснення переобладнання готельних номерів в один зал, ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Смарт Інжиніринг", яке зробило технічний звіт з відповідним проектом - кресленнями (додаток 4). Згідно з висновком технічного звіту: технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" дозволяє провести реконструкцію, несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена, виконати роботи відповідно до креслень марки № 10/21-ТВ. Для проведення будівельних робіт в орендованому приміщенні, 02.07.2021 представники ТОВ "Генезис Гейм" та ТОВ "Сапсан-КР" здійснили огляд орендованого приміщення, з якого вбачається його фактичний стан та склали акт попереднього огляду нежитлового приміщення (додаток 6). Так, станом на 02.07.2021 в готельних номерах були відсутні двері, як в кімнатах так і в санвузлах; відсутні світильники, розетки, вимикачі; система вентиляції і кондиціювання демонтована; у всіх санвузлах унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, душові кабіни демонтовані; демонтовані прилади опалення та труби до запірної арматури на поверсі. Тобто, в орендованому приміщенні знаходились стіни номерів та перегородки в них, які складаються з гіпсокартону та фібролітових плит поштукатурених цементно-вапняними розчинами. Між ТОВ "Генезис Гейм" та ТОВ "Сапсан-КР" 02.08.2021 було укладено договір підряду № 6, відповідно до умов якого ТОВ "Сапсан-КР" виконало взяті на себе зобов`язання, що підтверджується актами виконаних робіт;

- для погодження виконання будівельних робіт на об`єкті оренди ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до відповідача з листом № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому просило погодити Технічний звіт зроблений ТОВ "Смарт Інжиніринг". ТОВ "Атріум Дельта" своїм листом №02/08/1-2021 від 02.08.2021 погодило Технічний звіт про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба", при цьому зазначило на умови: виконання робіт з дотриманням чинного законодавства України в будівельній сфері та виготовлення нового Технічного паспорту будівлі готелю, як то й було передбачено умовами lоговору;

- з огляду на проект, зроблений ТОВ "Смарт Інжиніринг", та креслень, які зроблені судовим експертом, що підтверджують фактичний стан об`єкту оренди, вбачається, що будівельні роботи були проведені згідно з планом, зробленим "Смарт Інжиніринг", який і було погоджено з орендодавцем. Отже, зважаючи на погодження Технічного звіту, позивач погодив здійснення орендарем будівельних робіт, а саме виконання прорізів в стінах. Тобто умова договору, щодо попереднього погодження з орендодавцем улаштування невідокремлюваних поліпшень відповідачем була дотримана. Підтвердженням того, що орендодавець погодив будівельні роботи в об`єкті оренди свідчить і його лист від 20.10.2023 №20/10-2023, в якому він вказує, що "Вам було погоджено Технічний звіт… та просить виготовити новий Технічний паспорт, виготовлений після реконструкції";

- листами № 26/07-11 від 26.07.2021, № 05/10-22 від 05.10.2021 та № 07/10-24 від 07.10.2021 ТОВ "Генезис Гейм" зверталось до орендаря для погодженням облаштування вентиляції, реклами, та отримало погодження на здійснення таких робіт, що підтверджується листами № 02/08-2021 від 02.08.2021 та № 11/10-2021 від 11.10.2021;

- відповідач не погоджується з твердженням позивача, що для проведення реконструкції відповідач, відповідно до пункту 3.3.2 договору оренди, повинен був звернутися до позивача за письмовим погодженням проведення такої реконструкції, попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, оскільки вказані дії ТОВ "Генезис Гейм" повинно здійснювати від імені позивача, тобто отримати відповідні повноваження - довіреність. У своєму висновку судовий експерт вказує, що експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Але ТОВ "Генезис Гейм" і не брало в оренду житлові приміщення, і згідно з пунктом 1.1. договору та акту приймання-передачі, в оренду було передано нежитлове приміщення загальною площею 300,00 кв. м.;

- з початком військової агресії Російської Федерації проти України, 24.02.2022, роботу залу ігрових автоматів було зупинено. Поновлено роботу було в квітні, але в менших обсягах. Зважаючи на воєнний стан в Україні та враховуючи, що зазвичай відвідувачі приходили до залу ігрових автоматів в вечірній або ж в нічний час, кількість відвідувачів залу гральних автоматів зменшилась, а тому, внаслідок запровадження в Україні воєнного стану склалася ситуація за якою істотно змінились обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору. Тому, зважаючи на такі обставини, відповідачем було прийнято рішення розірвати договір. ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Атріум Дельта" листом № 16/10-195 від 16.10.2023 з проханням розірвати договір з 01.11.2023. ТОВ "Атріум Дельта" у відповідь направило лист №1710/23-01 від 17.10.2023 з посиланням на приписи пункту 8.3 договору, яким передбачена можливість розірвання договору за згодою сторін з попередженням за 30 днів, погодило розірвання договору з 17.11.2023, зазначивши при цьому, за умови приведення об`єкта оренди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021. ТОВ "Генезис Гейм" заперечень щодо розірвання договору з 17.10.2023 не мало. Однак, 30.10.2023 ТОВ "Атріум Дельта" направило лист № 30/10-2023, в якому зазначило, що ним було погоджено окрім Технічного звіту, також схему розташування вентиляції і кондиціювання та розміщення реклами, а тому об`єкт оренди перебуває не в тому стані в якому він був прийняти в оренду та повідомляє, що не погоджує розірвання договору з 17.11.2023 до приведення об`єкта оренди до стану в якому воно було передане або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкта оренди;

- 02.11.2023 ТОВ "Атріум Дельта" у відповідь направило лист № 02-11/01, в якому повідомило, що готове розглянути питання підписання Акту приймання-передачі (повернення) приміщення за умови: 1) сплати на користь ФОП Дуча В.В. 5 700 000 грн. 00 коп. в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано в користування 01.07.2021; 2) вивезення з об`єкту оренди виключно відокремлюваних об`єктів, без нанесення шкоди приміщенню: меблів, комп`ютерної техніки, грального обладнання; 3) виготовлення нового Технічного паспорту готелю "Дружба" з урахуванням проведеної реконструкції. У позовній заяві позивач вказує, що всупереч умовам укладеного договору, позивач отримав від відповідача у відповідь відмову (лист № 10/11-212 від 10.11.2023), але не вказує, які вимоги він зазначав в своєму листі № 02-11/01 від 02.11.2023 і що вони не відповідають ані умовам договору, ані умовам діючого законодавства;

- ФОП Дуч В.В. не є стороною договору. Пунктом 13.6. договору встановлено, що жодна із сторін не може відступати належні йому за договором права та обов`язки третім особам без згоди іншої сторони. Така згода має бути оформлена у письмовій формі, за винятком випадків, коли відповідно до вимог чинного законодавства України та умов договору потрібне внесення змін до договору. Пропозицій про відступлення своїх прав за договором від ТОВ "Атріум Дельта" не надходило. Отже, оскільки орендодавець не надав кошторису для компенсації відновлювальних робіт, ФОП Дуч В.В. взагалі не є стороною договору, приходимо до висновку, що вимога про сплату компенсації в розмірі 5 700 000 грн. 00 коп. на користь ФОП Дуча В.В. не відповідає умовам договору, тому 10.11.2023 ТОВ "Генезис Гейм" направило листа №10/11-212, в якому заперечило проти сплати 5 700 000 грн. 00 коп. компенсації на користь ОСОБА_1 . Також, запропонувало надати згоду на вчинення дій для замовлення та виготовлення Технічної документації та повідомило, що готове самостійно замовити необхідну документацію та здійснити супровід процесу отримання документів, за умови отримання від ТОВ "Атріум Дельта" довіреності на посадову особу підприємства відповідача. Відповіді на цей лист від позивача не надходило. Хоча позивач в позовній заяві вказує, що 11.11.2023 ТОВ "Атріум Дельта" направило на адресу ТОВ "Генезис Гейм" лист № 11/11-2023, в якому надало повне та обґрунтоване пояснення щодо законності своїх вимог, відповідно до укладеного договору, приведення об`єкта оренди до первісного стану, але такий лист не надходив на адресу відповідача та доказів направлення листа до позовної заяви також не додано;

- позивач просить стягнути 4 703 913 грн. 38 коп. вартості відновлювальних робіт на об`єкті оренди, згідно з кошторисом, який складено 01.03.2024; зазначений кошторис позивач не направляв ТОВ "Генезис Гейм";

- у даній справі склалась ситуація, що орендодавець, всупереч умовам договору, звернувся до орендаря з вимогою про сплату 5 700 000 грн. 00 коп. вартості відшкодування відновлювальних робіт на користь ФОП Дуча В.В., отримав відмову у такій оплаті, оскільки вона не відповідає умовам договору, залишив без розгляду прохання орендаря надати кошторис на відновлювальні роботи, майже через три місяці склав кошторис, але не направив його орендарю, та звернувся до суду з вимогою сплатити його вартість вже на свою користь. Відповідач вважає, що вимога про стягнення вартості відновлювальних робіт в розмірі 4 703 913 грн. 38 коп. є передчасною, оскільки позивач взагалі не звертався з кошторисом попередньо до відповідача і не отримував ані відмови ані згоди в його оплаті. Саме через дії позивача, які не відповідають вимогам договору, та його бездіяльність, виник спір у даній справі;

- стосовно кошторису та інших документів, наданих позивачем на підтвердження вартості відновлювальних робіт в об`єкті оренди, то до кошторису включені роботи для встановлення обладнання, якого не було взагалі в орендованому приміщенні на час передання його в оренду;

- щодо взаємовідносин з третьою особою - ФОП Дучем В.В. у ТОВ "Генезис Гейм" укладено окремий договір суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, згідно з яким в суборенду передано нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м. Воно розташоване поряд з орендованим приміщенням за договором. Позивач не є стороною вказаного договору суборенди, так як і ФОП Дуч В.В. не є стороною договору оренди. Майже аналогічні тексти договору суборенди та договору оренди не роблять їх якимось чином поєднаними, у ТОВ "Генезис Гейм" окремі взаємовідносини з кожним з орендодавців за кожним договором. Жодних посилань договір оренди на договір суборенди не містить, так і не містить посилань договір суборенди на договір оренди. Позивач в позовній заяві не вказує, на яких підставах він фактично "з`єднав" два приміщення, які ТОВ "Генезис Гейм" орендував окремо у позивача та у ФОП Дуча В.В. згідно з окремими договорами, в одне, та чому позивач здійснює розрахунки відновлювальних робіт на площу 327,35 кв. м і всю суму просить стягнути на свою користь;

- щодо розірвання договору оренди з позивачем, то ТОВ "Генезис Гейм" 19.03.2024 звернулось Господарського суду Дніпропетровської області з відповідним позовом. ТОВ "Генезис Гейм" не порушувало умову договору про попереднє погодження проведення будівельних робіт. ТОВ "Генезис Гейм" погодило з орендодавцем будівельні робити, орендодавцю було добре відомо, які роботи будуть здійснені в об`єкті оренди та в якому конструктивному вигляді він буде. Після виконання будівельних робіт на об`єкті оренди, під час здійснення орендарем в ньому господарської діяльності, у орендодавця не було ніяких претензій до проведення робіт та відсутності нового технічного паспорту. Тільки після повідомлення про розірвання договору виникли претензії щодо непогодження виконаних робіт та відсутності Технічного паспорту, але при цьому орендодавець не вчинив жодних дій, щоб орендар міг вчинити відповідні дії з виготовлення нового Технічного паспорту. Орендодавець погодив розірвання договору оренди, але всупереч умовам договору вимагав сплати вартості відновлювальних робіт без надання відповідного кошторису та на користь третьої особи. Саме через бездіяльність позивача, відповідач не міг вчиняти дії згідно з умовами договору, а тому для визнання ТОВ "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору та стягнення вартості відновлювальних робіт, підстави відсутні.

Від позивача за допомогою системи "Електронний суд" надійшла відповідь на відзив на позовну заяву (вх. суду № 15782/24 від 01.04.2024), в якій він просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на таке:

- відповідач у відзиві на позовну заяву наголошує на тому, що проведена ним реконструкція була погоджена позивачам, проте це не відповідає дійсності. Технічний звіт, наданий позивачу на погодження, говорить виключно про можливе проведення саме такого виду реконструкції на об`єктах оренди і суборенди. Ні позивач, ні третя особа не погоджували проведення будь-яких робіт: перепланування, поліпшення, інших будівельних робіт, реконструкції, капітального ремонту, тощо. А відповідач, у свою чергу, не звертався до жодної особи із питанням щодо погодження проведення реконструкції;

- відповідач стверджує, що відомості в Технічному звіті відповідають проведеній реконструкції. Це не відповідає дійсності. Це наглядно видно на кресленнях до Технічного звіту та Висновку експерта, які додано позивачем до позовної заяви. Відповідачем були зроблені й інші численні зміни на об`єктах оренди і суборенди, зокрема підбивка гіпсокартоном стін, плиткою стелі, встановлення на стелі нових світильників, встановлення стаціонарної барної стійкі, нових приміщень: каса, роздягальня, туалет, серверна, покладення нового ковроліну, встановлення великої кількості дзеркал на стінах. Всі ці роботи також було проведені відповідачем без будь-якого погодження з позивачем;

- відповідач стверджує, що в готельних номерах були відсутні двері, унітази, умивальники, сушарки, тощо. Як доказ надає Акт огляду від 02.07.2021. В додатках до договорів оренди та суборенди - План-схемах все це було зазначено, а Акти приймання-передачі приміщень були підписання 01.07.2021. Відповідачу були передані готельні номери з повною комплектацією. Тож, починаючи з 01.07.2021 це вже було у відповідальності відповідача. Готель "Дружба" має Свідоцтво про встановлення категорії готелю та відповідає вимогам "Три зірки". Строк наступної сертифікації у 2026 році. Для отримання нового Сертифікату в готелі повинна бути така ж кількість номерів. Оскільки позивачем наразі знищено готельні номери на другому поверсі, тому ці номери в будь-якому разі необхідно відновлювати за рахунок позивача. Окрім того, до моменту передачі в користування відповідачу приміщень готельних номерів, вони всі функціонували, зокрема, були передані в оренду ТОВ "Дружба Люкс";

- відповідач стверджує, що відносини з ФОП Дучем В.В. не відносяться до даного позову, проте це не відповідає дійсності. За відомостями Технічного звіту та Висновку судового експерта - проведення реконструкції відбулося не тільки на об`єкті оренди на 300 кв. м, а й у приміщенні третьої особи на 27,35 кв. м. Окрім того, за договором оренди між ТОВ "Атріум Дельта" та ФОП Дуч ем В.В., останній повинен буде провернути приміщення у стані, в якому воно було передане, відповідно до Акту приймання-передачі. Проте, через неправомірні дії відповідача, він не тільки не зможе повернути об`єкт оренди в належному стані, а й повинен буде власним коштом привести об`єкт оренди до належного стану та сплатити штрафні санкції, передбачені пунктом 6.5 договору оренди;

- відповідач стверджує, що немає необхідності повертати об`єкт до стану, в якому він був йому переданий, оскільки у відповідності до пункту 2.3.2. об`єкт повертається з урахуванням невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця. Невідокремлюваним від об`єкта оренди (складовою частиною) слід вважати таке поліпшення, яке не може бути відокремлене від майна без його пошкодження або істотного знецінення (стаття 187 Цивільного кодексу України). Проте мова йде не про невіддільні поліпшення, а про часткове руйнування відповідачем стін об`єктів оренди та суборенди. Відповідач сам надав до суду копію договору підряду № 6, укладеного з ТОВ "Сапсан-КР", яке має ліцензію на здійснення будівельних робіт. В даному договорі чітко зазначається, що на об`єктах оренди та суборенди були виконані прорізи з металевою обоймою в кількості 5 шт. на другому поверсі нежитлового приміщення за адресою: м.Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- відповідач зазначає, що сам позивач порушив чинне законодавство, не направивши на його адресу Кошторис. Як зазначає відповідач, перед укладанням договорів між сторонами відбувалися перемовини, так само і на протязі всього періоду дії договорів ці перемовини відбувалися постійно. Тож позивачу добре відома позиція відповідача щодо його небажання та абсолютної відмови від відшкодування вартості відновлювальних робіт. Отже, навіть за умови направлення відповідачу кошторису, позивач отримав би відмову;

- відповідач здійснив реконструкцію в серпні 2021 року за один календарних місяць, а вже протягом 6-ти календарних місяців, з 16.10.2023 до дати звернення з проханням розірвати договір оренди та суборенди взагалі нічого не зробив задля повернення об`єкту до його первісного стану. Всі його дії направлені виключно на скоріше розірвання договорів і уникнення будь-якої відповідальності. Таким чином, відповідачу не вдалося спростувати доводи позовної заяви: будівельні роботи, які є реконструкцією об`єктів оренди та суборенди, відповідачем проведені та не заперечуються, погодження від позивач не отримано, дозвільні документи відповідачем не оформлені, отже дана реконструкція проведена відповідачем всупереч законодавчо встановленому порядку та умовам договорів, повернення об`єктів оренди та суборенди до первісного стану або відшкодування вартості відновлювальних робіт відповідачем заперечується, а відтак позовні вимоги підлягають задоволенню.

Від відповідача за допомогою системи "Електронний суд" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (вх. суду № 15897/24 від 01.04.2024), в якому він просить суд відкласти розгляд справи у зв`язку з участю представника відповідача в іншому судовому засіданні.

Від третьої особи за допомогою системи "Електронний суд" надійшла заява (вх. суду № 15822/24 від 01.04.2024), в якій він просить суд провести підготовче засідання 02.04.2024 без участі представника третьої особи.

У підготовче засідання 02.04.2024 з`явився представник позивача, представники відповідача та третьої особи у вказане засідання не з`явились, при цьому судом враховані подані ними до суду документи, з яких вбачається, що останні належним чином повідомлені про день, час та місце даного засідання.

У вказаному засіданні судом розглянуто клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, для задоволення якого суд не вбачає підстав, з огляду на те, що вказане клопотання не містить ані доказів наявності повноважень представника відповіача (адвоката) Лозицького Олександра Павловича, ані доказів його участі в іншому судовому провадженні.

Також, судом було відзначено, що матеріали справи не містять заперечень на відповідь на відзив на позовну заяву.

Враховуючи вказане, ухвалою суду від 02.04.2024 підготовче засідання було відкладено на 16.04.2024.

Від третьої особи за допомогою системи "Електронний суд" надійшла заява (вх. суду №18582/24 від 15.04.2024), в якій він просить суд провести підготовче засідання 16.04.2024 без участі представника третьої особи.

Від відповідача за допомогою системи "Електронний суд" надійшло клопотання про призначення експертизи (вх. суду № 18713/245 від 15.04.2024), в якому він просить суд призначити по справі судову експертизу, на вирішення якої поставити наступне питання: Яка вартість відновлювальних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 300,00 кв. м, яке було передано в оренду згідно з договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 та нежитловому приміщенні загальною площею 27,35 кв. м, яке було передане в суборенду згідно з договором суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, що розташовані на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, для приведення їх до стану в якому вони перебували на час передання в оренду та суборенду, згідно з актом попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021 та заяви свідка від 15.04.2024. Проведення експертизи відповідач просить доручити Дніпровському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України або Дніпропетровському науково-дослідному експертнокриміналістичному центру МВС України. В обґрунтування поданого клопотання відповідач посилається на таке:

- позивач просить суд стягнути з відповідача 4 703 913 грн. 38 коп. вартості відновлювальних робіт на об`єкті оренди та об`єкті суборенди, згідно з кошторисом, який складено на його замовлення 01.03.2024. Позивач вказує, що відновлювальні роботи на об`єкті призведуть до поновлення стану, в якому об`єкт передавався в оренду. При цьому з Дефектного акту вбачається, що ТОВ "Атріум Дельта" планує, серед іншого, роботи з улаштування електропроводки та освітлювальних приборів (прокладання кабелю, монтаж підрозетників, встановлення вимикачів та інше), установлення дверей, монтаж труб, встановлення сантехнічного обладнання (змішувачів, душових кабін, умивальників) та інше;

- відповідач заперечує проти того, що об`єкт оренди було передано в такому стані, як вказує позивач, та у якості доказу того, що стан об`єкта оренди був інший, надав Акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021 та заяву свідка. Отже, зважаючи на те, що до кошторису, який надано позивачем, включені роботи для встановлення обладнання та мереж, яких не було взагалі в орендованому приміщенні на час передання його в оренду, то й вартість відновлювальних робіт не відповідає дійсності. Тому відповідач вважає за необхідне, для визначення вартості відновлювальних робіт на об`єкті оренди для приведення його до стану, в якому його було передано в оренду, суборенду, просити суд про призначення по справі судової експертизи.

Від відповідача засобами поштового зв`язку надійшла заява свідка ОСОБА_2 (вх. суду № 18809/24 від 16.04.2024, відправником поштового відправлення є ТОВ "Генезис Гейм" (а.с.34 у томі 2)), в якій він надає наступні пояснення: "Я працюю на посаді головного інженера товариства з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" з 2016 року. На початку липня 2021 року до ТОВ "Сапсан-КР" звернувся директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" ОСОБА_3 , який повідомив про необхідність проведення ремонтних робіт в нежитловому приміщенні, яке розташоване на другому поверсі будівлі готелю " ІНФОРМАЦІЯ_1 ", яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Він надав технічний звіт та креслення, зроблені ТОВ "Смарт Інжиніринг", з яких вбачалось, який результат ремонтних робіт вищезазначеного приміщення повинен бути. Для складання кошторису будівельних робіт 02.07.2021 я та ОСОБА_4 - начальник дільниці ТОВ "Сапсан-КР", а також директор ТОВ "Генезис Гейм" ОСОБА_3 провели огляд приміщення, в якому планувалось робити ремонтні роботи та цього ж дня склали Акт попереднього огляду нежитлового приміщення. З огляду на приміщення, в якому планувались ремонтні роботи, можна сказати, що в ньому раніше були розташовані окремі кімнати з санвузлами: коридор, по обидва боки якого знаходились кімнати. Такий висновок можливо було зробити за наявності конструкцій стінових перегородок різної товщини та наявністю різного покриття на стінах, підлогах та стелі. Так, покриття стін в кімнатах - шпалери, в санвузлах - керамічна плитка, покриття полів в кімнатах - ковролін, в санвузлах - керамічна плитна. У всіх приміщеннях були відсутні двері. Також, у всьому приміщенні були відсутні вимикачі, розетки та світильники. Не було встановленого жодного санітарно-технічного обладнання, як то мийки, унітази, сушарки, душові кабіни, змішувачі. Були відсутні всі водопровідні труби, та відсутнє обладнання з кондиціонування, вбачались "траси" від систем кондиціювання повітря. Можливо сказати, що приміщення мало вигляд такого, що вже готувалось до ремонту. В подальшому між ТОВ "Сапсан-КР" та ТОВ "Генезис Гейм" було укладено договір підряду та ТОВ "Сапсан-КР" здійснило будівельні роботи - виконало прорізи у стінах, як то було передбачено проектом зробленим ТОВ "Смарт Інжиніринг".

У підготовче засідання 16.04.2024 з`явилися представники позивача та відповідача, представник третьої особи у вказане засідання не з`явився, при цьому судом врахована подана ним заява про проведення судового засідання без участі його представника, яка була задоволена судом.

У вказаному засіданні розгляд клопотання про призначення експертизи було відкладено до наступного підготовчого засідання.

Також, в підготовчому засіданні 16.04.2024 представниками сторін була повідомлена інформація про необхідність у долученні до матеріалів справи додаткових доказів.

Враховуючи вказане, ухвалою суду від 16.04.2024 підготовче засідання було відкладено на 24.04.2024.

Від позивача за допомогою системи "Електронний суд" надійшли заперечення на клопотання про проведення судової експертизи (вх. суду № 19954/24 від 22.04.2024), в яких він просить суд відмовити у задоволенні клопотання відповідача про призначення судової експертизи, посилаючись на таке:

- відповідач заперечує проти вартості відновлювальних робіт, при цьому, як зрозуміло з клопотання, лише частково. Так, позивачем був наданий до суду кошторис, який складений відповідно до вимог чинного законодавства України, тому, відповідач може зазначити ті види робіт, з якими він не згоден. Окрім того, немає жодної перешкоди для відповідача самостійно звернутися до іншого експерта в цій галузі для отримання альтернативної вартості відновлювальних робіт. Відповідач просить провести судову експертизу згідно з актом попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021 та заяви свідка від 15.04.2024. Приміщення загальною площею 327,5 кв. м були передані відповідачу 01.07.2021 за актами приймання передачі до договорів оренди та суборенди, відповідно, тому будь-який документ, датований після отримання приміщень в оренду, зокрема, й акт від 02.07.2021, не може бути документом, який би підтвердив стан переданих приміщень;

- готель "Дружба" має Свідоцтво про встановлення категорії готелю та відповідає вимогам "Три зірки" серія ДО № 21, отримане 02.04.2021. Дане Свідоцтво отримане ТОВ "Дружба Люкс", оскільки саме це підприємство здійснює управлінську господарську діяльність в приміщенні готелю "Дружба". Сертифікація проходила напередодні передачі готельних номерів в оренду відповідачу, тож всі готельні номери без винятку відповідали умовам ДСТУ 4269:2003. Строк наступної сертифікації у 2026 році. Для отримання нового Сертифікату в готелі повинна бути така ж кількість номерів, оскільки позивачем наразі знищено готельні номери на другому поверсі, тому ці номери в будь-якому разі необхідно відновлювати. До 01.07.2021 всі 14 готельних номерів, які потім були передані відповідачу були в користуванні у ТОВ "Дружба Люкс" відповідно до договору оренди № 03-12/18-03 від 03.01.2018. За Актом приймання передачі № 4 від 03.12.2018 - 16 готельних номерів на другому поверсі були передані ТОВ "Дружба Люкс", а 30.06.2021 за актом № 14, відповідно були повернені ТОВ "Атріум Дельта" в тому ж стані, в якому і були передані. Бухгалтерією ТОВ "Атріум Дельта" була надана бухгалтерська довідка та копії актів списання товарно-матеріальних цінностей, що підтверджують придбання для потреб готелю, які в подальшому були списані та вилучені з обліку та віднесені до первісної вартості об`єкта нерухомого майна. В наданих актах, які були роздруковані з бухгалтерської програми 1С, чітко видно придбання товарно-матеріальних цінностей, зокрема: двері, унітази, вимикачі, плитка, вікна, кондиціонери, тощо. Придбання всіх зазначених матеріалів рахується у первісній вартості нежитлової будівлі і є його невід`ємною частиною;

- від ТОВ "Дружба Люкс" на запит позивача було отримано: 1) інформаційну довідку про дохід від готельних послуг від продажу номерів другого поверху готелю "Дружба" по номерах за період 01.01.2021 - 30.06.2021; 2) схему розташування номерів за категоріями у готелі "Дружба" 2 поверх; 3) накладну на переміщення № 329 від 30.06.2021 товарно-матеріальних цінностей з номерного фонду до головного складу. Отже, до 30.06.2021 всі готельні номери на другому поверсі були в оренді у ТОВ "Дружба Люкс" і використовувалися ним виключно для надання готельних послуг з тимчасового розміщення, разом з тим, 30.06.2021, після повернення номерів за актом, меблі та інше обладнання з номерів було перенесено на склад готелю, а 01.07.2021, після підписання договорів та актів, спільними зусиллями були проведені роботи з демонтажу: дверей, вимикачів та розеток, раковин, мийок, кранів, змішувачів, унітазів, душових кабін, кондиціонерів. Це також підтверджується і заявою свідка ОСОБА_2 , який зазначає про те, що можливо сказати, що приміщення мало вигляд такого, що вже готувалось до ремонту. Воно таким дійсно і було, проте після підписання договорів та актів з відповідачем і виключно на прохання і для відповідача;

- позивач зазначає, що наразі складається враження, що відповідач зловживає своїми правами, намагаючись уникнути відповідальності та затягнути розгляд даної справи. Окрім того, відповідач не зазначає, вид якої експертизи просить провести та хто буде оплачувати дану експертизу. Також, незрозумілим є прохання відповідача провести експертизу в господарському процесі експертно-криміналістичним центром МВС України. Таким чином, відповідачу не вдалося в даному клопотанні надати вагомі докази та зазначити підстави для призначення експертизи, а відтак дане клопотання не підлягає задоволенню.

У підготовче засідання 24.04.2024 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

У вказаному засіданні представниками сторін була повідомлена інформація про необхідність долучення до матеріалів справи додаткових доказів.

У вказаному засідання судом було відзначено, що відповідно до частини 3 статті 177 Господарського процесуального кодексу України, підготовче провадження має бути проведене протягом шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі. У виняткових випадках для належної підготовки справи для розгляду по суті цей строк може бути продовжений не більше ніж на тридцять днів за клопотанням однієї із сторін або з ініціативи суду.

Враховуючи, що встановлений Господарським процесуальним кодексом шістдесятиденний строк проведення підготовчого провадження закінчувався 10.05.2024, з метою надання можливості сторонам скористатися процесуальними правами, визначеними статтями 42 та 46 Господарського процесуального кодексу України (зокрема, подання до суду додаткових доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень), та з метою дотримання принципів господарського судочинства, а саме: рівності усіх учасників перед законом і судом та змагальності, а також для належної підготовки справи для розгляду по суті, суд вважав за необхідне продовжити строк проведення підготовчого провадження на 30 днів.

Враховуючи вказане, ухвалою суду від 24.04.2024 строк проведення підготовчого провадження продовжено на 30 днів, а саме: по 09.06.2024 включно; крім того, у підготовчому засіданні 24.04.2024 судом протокольно було оголошено перерву до 15.05.2024.

Від відповідача за допомогою системи "Електронний суд" надійшло клопотання про долучення доказів (вх. суду № 23828/24 від 14.05.2024), в якому він просить суд долучити до матеріалів справи наступні докази: нотаріально посвідчену заяву свідка ОСОБА_5 , яка надійшла на адресу суду 06.04.2024; копію листа № 12/01-245 від 12.01.2024 з доказами направлення; копію листа № 22/01-249 від 22.01.2024 з доказами направлення; копію листа № 06/05-269 від 06.05.2024 з доказами направлення.

Від позивача за допомогою системи "Електронний суд" надійшли додаткові пояснення у справі (вх. суду № 23829/24 від 14.05.2024), в яких він просить суд врахувати під час ухвалення рішення у справі наступне:

- у зв`язку із невизнанням відповідачем первісного стану приміщень, які він отримав за договором оренди, та поданням клопотання про призначення судової експертизи у відповідності до акту огляду від 02.07.2021, позивач вважає за необхідне зазначити про факт передачі відповідачу саме готельних номерів, законність вимог позивача щодо необхідності відповідачем привести приміщення до стану готельних номерів, обґрунтування та доведення розрахунків за кошторисом. Так, відповідач у відзиві на позов зазначає про отримання саме готельних номерів, зокрема, як вбачається з поверхового плану - додатку № 1 до договору, на якому окреслені межі об`єкта оренди, позивач 01.07.2021 прийняв в оренду приміщення на другому поверсі готелю "Дружба" загальною площею 300,00 кв. м, яке складалось з 14-ти готельних номерів. Перед укладанням договору звичайно між підприємствами відбувались перемовини, і позивачу було добре відомо, що ТОВ "Генезис Гейм" буде здійснювати переобладнання готельних номерів в одне приміщення - зал ігрових автоматів. Саме тому в пункті 1.1. договору вказано мету використання зал ігрових автоматів, а не 14 залів ігрових автоматів. Дійсно, під час цих перемовин, сторони домовились і позивач вирішив полегшити відповідачу переобладнання цих 14 готельних номерів. Тому, 30.06.2021 після розірвання договору оренди між ТОВ "Атріум Дельта" та ТОВ "Дружба Люкс", ТОВ "Атріум Дельта" того ж дня звернулося листом № 30/06-2021 до ТОВ "Дружба Люкс" щодо сприяння в проведенні демонтажу обладнання з готельних номерів 203-216. Відповідно, ТОВ "Дружба Люкс" роботи з демонтажу та переміщення на склад обладнання виконало, та надало позивачу копії відповідних актів. Отже, за умовами укладених договорів між позивачем і відповідачем, третьою особою та відповідачем, останній повинен привести об`єкти оренди та суборенди до стану, в якому ці приміщення були йому передані за актом приймання-передачі, а саме: об`єкт оренди - до стану готельних номерів; об`єкт суборенди - до частини холу, яким він був, з усіма стінами;

- адміністративний (спрощений) спосіб узаконення самочинного будівництва передбачений законодавством лише для конкретних об`єктів, а саме: індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, збудованих у період з 05.08.1992 до 12.03.2011; збудованих до 12.03.2011 громадських будинків І і ІІ категорій складності, будівель і споруд сільськогосподарського призначення І і ІІ категорій складності (далі - об`єкти). Процедура прийняття в експлуатацію перерахованих вище самочинно побудованих об`єктів визначена Порядком прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення І та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт (затверджений наказом Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.04.2015 № 79). Готель Дружба не підпадає під зазначені об`єкти, а отже в даному випадку процедура узаконення є можливою виключно через загальну процедуру узаконення, яка триватиме приблизно до 1 календарного року;

- нежитлове приміщення повинно мати цільове призначення. Наразі це приміщення взагалі не може жодним чином використовуватися. Для проведення реконструкції необхідно подавати відповідні документи, зокрема Повідомлення про початок виконання будівельних робіт (Додаток № 2 до Порядку, затверджений Постановою Кабміну № 681 від 23.06.2021). В даному документі, зокрема, необхідно зазначати, яка саме зміна функціонального призначення приміщення відбулася. Узаконювати самочинне будівництво під зал ігрових автоматів для позивача немає жодного змісту, оскільки позивач категорично не бажає більше використовувати дане приміщення як зал ігрових автоматів і взагалі співпрацювати з компаніями у цій сфері. У подальшому необхідно буде знову: 1) проведення технічної інвентаризації з виготовленням технічного паспорта на приміщення; 2) узгодження функціонального призначення нежитлового приміщення в органах місцевого самоврядування за місцем знаходження об`єкта; 3) реєстрація прав на приміщення в Державній реєстраційній службі Україні. Це відповідно призведе до додаткових витрат для позивача. Приміщення наразі не може функціонувати без вентиляції, оскільки блоки зовнішньої вентиляції були демонтовані відповідачем. Для будь-яких приміщень встановлені чіткі норми, в тому числі і вентиляційні. Тому жодна комісія не прийме в експлуатацію дане приміщення без наявної системи вентиляції. Отже, позивачу знову необхідні понести додаткові витрати на встановлення системи вентиляції в приміщеннях другого поверху;

- позивач зазначає, що приміщення в тому стані, в якому вони перебувають на даний час, не підлягають узаконенню жодним чином, а позивачу в будь-якому разі необхідно витрачати власні кошти для приведення даного приміщення до можливості подальшої експлуатації в тому чи іншому вигляді. ФОП Барон Т.О. надала пояснювальну записку на підтвердження своїх повноважень щодо складання кошторису на проведення капітального ремонту в приміщеннях другого поверху; нормативного документу, який використовувався при складанні кошторису та інформаційну довідку про програму, яка використовувалася нею при складанні кошторису;

- позивач повідомляє про введення відповідачем позивача та суд в оману, та про реальне небажання відповідача узаконювати проведену ним незаконну реконструкцію та врегульовувати даний спір мирним шляхом;

- всупереч попереднім усним перемовинам, позивач 13.05.2024 отримав від відповідача лист, який відображає реальні наміри відповідача виготовити виключно Технічний паспорт, про узаконення проведеної реконструкції взагалі мова не йде;

- при поданні позову, позивачем було помилково долучено до матеріалів справи договір суборенди, укладений між третьою особою та відповідачем № 01/06-24/1-01 від 01.06.2024 замість договору суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021. Це виключно технічна помилка.

У підготовче засідання 15.05.2024 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

У вказаному засіданні, заслухавши думку всіх учасників справи, судом було розглянуто клопотання про призначення по справі судової експертизи, з приводу якого судом зазначено таке.

Відповідно до статті 99 Господарського процесуального кодексу України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи.

Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 902/834/20, від 13.08.2021 у справі № 917/1196/19, від 30.09.2021 у справі № 927/110/18, від 23.12.2021 у справі № 5015/45/11(914/1919/20) та від 22.03.2023 у справі № 904/7603/21).

Слід відзначити, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим та залежить в першу чергу від позиції сторін спору, а також доводів і доказів, якими вони обґрунтовують свою позицію. Всі юридично значущі факти, які складають предмет доказування, визначають фактичний склад у справі, що формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права. Підстави вимог і заперечення осіб, які беруть участь у справі, конкретизують предмет доказування, який може змінюватися в процесі її розгляду.

За таких обставин суд зазначає, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення. Недотримання порядку призначення та проведення судової експертизи має наслідком затягування судового процесу і призводить до порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи упродовж розумного строку.

У даному випадку суд зазначив, що заявником не доведено, що обставини, задля підтвердження яких він просить суд призначити судову експертизу, не можуть бути встановлені за результатом аналізу всіх наявних у матеріалах справи доказів у їх сукупності; що наявні в матеріалах справи докази є суперечливими чи наявні інші обставини, які свідчать про дійсну потребу у проведенні судової експертизи.

Враховуючи все вищевикладене, суд прийшов до висновку, що клопотання про призначення судової експертизи задоволенню не підлягає, оскільки заявником не доведена неможливість встановлення судом фактичних обставин справи за результатами оцінки наявних у справі доказів у їх сукупності; при цьому, на думку суду, наявних у матеріалах справи доказів достатньо для правильного вирішення спору та прийняття обґрунтованого судового рішення.

Враховуючи вказане, ухвалою суду від 15.05.2024 у задоволенні клопотання відповідача про призначення по справі судової експертизи було відмовлено. Крім того, у підготовчому засіданні 15.05.2024 судом протокольно було оголошено перерву до 23.05.2024.

Від позивача за допомогою системи "Електронний суд" надійшли додаткові пояснення у справі (вх. суду № 25227/24 від 22.05.2024), в яких він просить суд врахувати під час ухвалення рішення у справі наступне:

- для доведення своїх позовних вимог щодо передачі відповідачу у користування саме 14-ти готельних номерів, позивач звернувся до підприємства ТОВ "Сапсан-КР", яке виконувало роботи для відповідача за договором підряду № 6 від 02.08.2021, для визначення переліку необхідних видів робіт, які мають бути виконаними для приведення приміщень до стану, в якому вони були передані відповідачу 01.07.2021;

- 22.05.2024 позивачем був отриманий дефектний акт, який повністю підтверджує об`єм необхідних робіт для відновлення 14-ти готельних номерів. На підставі чого, позивач вважає доведеним факт передачі відповідачу в користування саме 14-ти готельних номерів та законними свої позовні вимоги щодо стягнення вартості витрат на відновлення об`єктів оренди та суборенди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., штрафу за договором оренди у розмірі 25 000 грн. 00 коп., витрат на проведення експертизи розмірі 12 000 грн. 00 коп., витрат на складання кошторису 3 500 грн. 00 коп. та витрат зі сплати судового збору 59 355 грн. 36 коп. в повному обсязі.

У підготовче засідання 23.05.2024 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

У вказаному засіданні представники позивача, відповідача та третьої особи повідомили, що ними повідомлені суду всі обставини справи, які їм відомі; надані всі докази, на які вони посилаються; матеріали справи не містять нерозглянутих заяв чи клопотань, а також позивачем та відповідачем подані всі заяви по суті справи, передбачені частиною 2 статті 161 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з чим представники позивача, відповідача та третьої особи підтвердили доцільність закриття підготовчого провадження.

Враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважав, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів.

Враховуючи вказане, ухвалою суду від 23.05.2024 було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 05.06.2024.

У судове засідання 05.06.2024 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

У судовому засіданні 05.06.2024 представник позивача просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві, відповіді на відзив на позовну заяву та додаткових поясненнях.

У судовому засіданні 05.06.2024 представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечував у повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позовну заяву, запереченнях на відповідь на відзив на позовну заяву та додаткових поясненнях.

У судовому засіданні 05.06.2024 представник третьої особи просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у поданих нею поясненнях.

Судом враховано, що всіма учасниками судового процесу висловлена своя правова позиція у даному спорі.

Враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

При цьому, з приводу долучення до матеріалів справи доказів, а також заяв по суті справи з порушенням строків, визначених нормами Господарського процесуального кодексу України, суд зазначає таке.

Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи. У мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У даному випадку, суд керується завданням господарського судочинства, яким є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Під час розгляду справи суд зобов`язаний забезпечити повне, всебічне та об`єктивне з`ясування обставин справи, оскільки обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до частини 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

В аспекті зазначеного господарський суд вважає за доцільне звернутись також до практики Європейського суду з прав людини, який у своїх рішеннях вказує на те, що "при застосуванні процедурних правил, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який буде впливати на справедливість процедури, так і зайвої гнучкості, яка призведе до нівелювання процедурних вимог, встановлених законом (див. рішення у справі "Walchli v. France", заява № 35787/03, пункт 29, 26.07.2007; "ТОВ "Фріда" проти України", заява №24003/07, пункт 33, 08.12.2016). Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/10965/17, 03.12.2018 у справі № 904/5995/16 та ухвалі Верховного Суду від 06.03.2020 у справі № 911/1974/18.

Таким чином, під час прийняття рішення у даній справі судом було враховано та надано оцінку всім наявним в матеріалах справи на час прийняття рішення у справі доказам та поясненням.

У судовому засіданні 05.06.2024 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи,

ВСТАНОВИВ:

Предметом доказування у даній справі є обставини, пов`язані з укладенням договору оренди, строк дії договору, умови передачі майна та повернення його з оренди, факт передачі майна в оренду, факт порушення умов договору, наявність підстав для стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди, штрафу, витрат на проведення судової експертизи та витрат на складання кошторису у заявлених до стягнення сумах.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Так, 01.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (далі - орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - орендар, відповідач) укладено договір оренди № 01/07-21 (далі - договір оренди, а.с.23-31 у томі 1), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок під номером 12 (далі - будівля), для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (пункт 1.2. договору оренди).

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Рукавіциним І.А, та зареєстрований в реєстрі за № 1236.

До договору оренди сторонами був підписаний додаток № 1 - Поповерховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12 (а.с.31 у томі 1).

У пунктах 4.1., 4.2. договору оренди сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами, скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності) та нотаріального посвідчення. Договір укладається строком на 5 років з нотаріальним його посвідченням. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за Актом приймання-передачі. Сторони мають право розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством України або договором.

Судом встановлено, що у вказаному договорі сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, встановлених законом для даного виду договорів, договір підписаний уповноваженими представниками сторін, їх підписи скріплені печатками підприємств, отже, з урахуванням презумпції правомірності правочину, такий договір є правомірним, укладеним та таким, що породжує у сторін права та обов`язки щодо його виконання.

Судом також встановлено, що між сторонами, внаслідок укладання договору оренди №01/07-21 від 01.07.2021, виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 Глави 30 Господарського кодексу України, та з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків,

Отже, вказаний договір оренди є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно зі статтями 173, 174, 175 Господарського кодексу України, статтями 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, а відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічні положення містяться в статті 759 Цивільного кодексу України.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (частина 1 статті 760 Цивільного кодексу України).

Згідно з пунктом 1.4. договору оренди об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

Відповідно до пункту 1.6. договору оренди вартість об`єкта оренди з урахуванням її індексації станом на дату укладання договору складає 493 521 грн. 00 коп. Індексація вартості об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

У розділі 2 договору оренди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення оренди, зокрема:

- орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (пункт 2.1. договору);

- орендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням, вказаним у пункті 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням в зазначений строк, орендна плата нараховується відповідно до пункту 5.2. та повинна бути сплаченою орендарем (пункт 2.2. договору);

- об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення (пункт 2.3. договору);

- на момент повернення об`єкт оренди має бути вільним від майна орендаря, в тому числі від відокремлювальних поліпшень (підпункт 2.3.1. пункту 2.3. договору);

- якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3. договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (підпункт 2.3.2. пункту 2.3. договору);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювальні поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювальні поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт оренди іншій стороні договору (пункт 2.5. договору).

Відповідно до пункту 3.1. договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. договору).

Як убачається з матеріалів справи, у відповідності до вказаних вище умов, 01.07.2021 позивачем та відповідачем був складений та підписаний Акт приймання-передачі до договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендодавець передає, а орендар приймає у користування об`єкт оренди, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 300,0 кв. м, (далі за текстом - об`єкт оренди), що розташовані на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання орендар в присутності орендодавця перевірив стан об`єкта оренди та підтверджує, що об`єкт оренди передається орендодавцем орендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної у зв`язку зі станом об`єкта оренди;

4) даний Акт є невід`ємною частиною договору (а.с.32 у томі 1).

З матеріалів справи також вбачається, що 01.07.2021 між Фізичною особою - підприємцем Дучем Володимиром Володимировичем (далі - орендар, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - суборендар, відповідач) укладено договір суборенди № 01/07-21/1-01 (далі - договір суборенди, а.с.109-113 у томі 2), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендар передає, а суборендар, приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. (далі - будівля), для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта суборенди у будівлі вказано на витягу з Поповерхового плану будівлі (план-схемі), який с невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (пункт 1.2. договору суборенди).

У пунктах 4.1., 4.2. договору суборенди сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності). Договір укладається на 2 роки та 11 місяців строком дії до 31.05.2024. Строк суборенди обчислюється з моменту передання орендарем об`єкта суборенди суборендарю у користування за Актом приймання-передачі. Сторони мають право розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством України або договором.

У пункті 8.3. договору суборенди сторони погодили, що догові може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору у порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору.

Згідно з пунктом 1.3. договору суборенди орендар користується об`єктом суборенди на підставі договору оренди № 01/07/21-01 від 01.07.2021, укладеного між орендарем та ТОВ "Атріум Дельта" (далі - власник).

Об`єкт суборенди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт суборенди використовується суборендарем для розміщення залу гральних автоматів (пункт 1.4. договору суборенди).

Відповідно до пункту 1.5. договору суборенди цільове призначення об`єкта суборенди протягом строку договору не змінюється, якщо сторонами письмово не погоджено інше.

Вартість об`єкта суборенди з урахуванням її індексації станом на дату укладання договору складає 44 992 грн. 67 коп. (пункт 1.6. договору суборенди).

У розділі 2 договору суборенди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення об`єкта суборенди, зокрема:

- орендар передає суборендарю об`єкт суборенди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (пункт 2.1. договору суборенди);

- суборендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням, вказаним у пункті 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням в зазначений строк, суборендна плата нараховується відповідно до пункту 5.2. та повинна бути сплаченою суборендарем (пункт 2.2. договору суборенди);

- об`єкт суборенди повертається орендарю суборендарем у стані, в якому він був прийнятий суборендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених суборендарем за письмовою згодою орендаря, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення суборендарем об`єкта суборенди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент повернення (пункт 2.3. договору суборенди);

- якщо суборендар повертає орендарю об`єкт суборенди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, суборендар зобов`язується, на вибір орендаря, у трьохденний строк відшкодувати орендарю витрати на відновлення об`єкта суборенди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендарем, або привести об`єкт суборенди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (пункт 2.3.2. договору суборенди);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, які можна відокремити від об`єкта суборенди без його пошкодження, є власністю суборендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювальні поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, що не можуть бути відокремлені від об`єкта суборенди без його пошкодження (балі - невідокремлювальні поліпшення), залишаються на об`єкті суборенди та переходять у власність орендаря без відшкодування орендарем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору суборенди);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт суборенди іншій стороні договору (пункт 2.5. договору суборенди).

Згідно з пунктом 3.1. договору орендар зобов`язується, зокрема, передати суборендарю об`єкт суборенди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта суборенди орендар передає суборендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. пункту 3.1. договору суборенди).

Як убачається з матеріалів справи, у відповідності до вказаних вище умов, 01.07.2021 третьою особою та відповідачем був складений та підписаний Акт приймання-передачі до договору суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендар передає, а суборендар приймає у користування об`єкт суборенди, а саме: частину нежилого приміщення загальною площею 27,35 кв. м (далі - об`єкт суборенди), що розташоване на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання суборендар в присутності орендаря перевірив стан об`єкта суборенди та підтверджує, що об`єкт суборенди передається орендарем суборендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної щодо стану об`єкта суборенди (а.с.114 у томі 2).

Відповідно до пункту 3.3. договору суборендар, зокрема, зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту суборенди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені власника, суборендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (підпункт 3.3.2. договору суборенди);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта суборенди і надати орендарю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (підпункт 3.3.3. договору суборенди);

- забезпечити збереження об`єкта суборенди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта суборенди. Не робити в об`єкті суборенди без попередньої письмової згоди орендаря будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (підпункт 3.3.14 пункту 3.3. договору суборенди).

У розділі 6 договору суборенди сторонами були визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта суборенди, зокрема:

- відновлення об`єкта суборенди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (пункт 6.1. договору суборенди);

- суборендар має право змінювати стан об`єкта суборенди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендаря (пункт 6.2. договору суборенди);

- виконання на об`єкті суборенди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться суборендарем лише за попередньої письмової згоди орендаря (пункт 6.3. договору суборенди);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта суборенди суборендарем не є створенням нової речі і суборендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта суборенди незалежно від наявності згоди орендаря на проведення таких поліпшень (пункт 6.4. договору суборенди);

- у випадку виявлення орендарем порушення суборендарем пункту 6.3 договору, суборендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендаря привести об`єкт суборенди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендарем в односторонньому порядку (пункт 6.5. договору суборенди);

- суборендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта суборенди виключно після отримання письмового дозволу орендаря, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі. прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям "поточний ремонт" у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта суборенди і внутрішньооб?єктних інженерних мереж об`єкта суборенди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта суборенди (пункт 6.6. договору суборенди);

- орендар проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта суборенди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених даним договором (пункт 6.7. договору суборенди).

Суд відзначає, що доказів повернення переданого за Актами приймання-передачі майна від 01.07.2021 (нежитлових приміщень площею 300 кв.м та 27,35 кв.м) матеріали справи не містять.

Згідно з пунктом 3.3. договору оренди орендар, зокрема, зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (пункт 3.3.2. договору оренди);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта оренди і надати орендодавцю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (пункт 3.3.3. договору оренди);

- в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору повернути орендодавцю об`єкт оренди у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця (пункт 3.3.13. договору оренди);

- забезпечити збереження об`єкта оренди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта оренди. Не робити в об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (пункт 3.3.14. договору оренди).

У розділі 6 договору оренди сторонами були визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта оренди, зокрема:

- відновлення об`єкта оренди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (пункт 6.1. договору оренди);

- орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця (пункт 6.2. договору оренди);

- виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця (пункт 6.3. договору оренди);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта оренди орендарем не є створенням нової речі і орендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта оренди незалежно від наявності згоди орендодавця на проведення таких поліпшень (пункт 6.4. договору оренди);

- у випадку виявлення орендодавцем порушення орендарем пункту 6.3. договору, орендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі в 5 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендодавця привести об`єкт оренди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендодавцем в односторонньому порядку (пункт 6.5. договору оренди);

- орендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта оренди виключно після отримання письмового дозволу орендодавця, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі, прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям "поточний ремонт" у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта оренди і внутрішньооб?єктних інженерних мереж об`єкта оренди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта оренди (пункт 6.6. договору оренди);

- орендодавець проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта оренди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених договором (пункт 6.7. договору оренди).

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом вих. № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому зазначив таке: "Відповідно до пункту 6.3. договору виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. Враховуючи це - наше підприємство просить погодити Технічний звіт (шифр об`єкту: 10/21-ТВ), який виконало ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Додатки : 1) технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Шифр об`єкту: 10/21-ТВ" (а.с.72 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-2021 від 02.08.2021, в якому зазначив таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" погоджує ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю" (а.с. 72 на звороті в томі 1).

Крім того, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович надіслав до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-21 від 03.08.2021, в якому зазначив наступне: "Я, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович, погоджую ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконанні робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю (а.с. 82 в томі 1).

Так, у матеріалах справи наявний Технічний висновок ТОВ "Смарт Інжиніринг" про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, відповідно до змісту якого:

- Звіт розроблено для визначення можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- Мета роботи: - встановити технічний стан і можливість подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій обстежуваних приміщень другого поверху при їх переобладнанні; - отримати кількісну оцінку фактичних показників якості конструкцій; - згідно з фактичним планом приміщень визначити склад робіт, необхідних для забезпечення подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій будівлі при реконструкції;

- на основі результатів візуального та інструментального обстежень будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, встановлено, що ушкодження і деформації, які впливають на несучу здатність конструкцій, відсутні. Всі будівельні конструкції приміщень знаходяться в задовільному стані. Технічний стан будівельних приміщень відповідає 2 категорії;

- конструктивні та об`ємно-планувальні пропозиції (рекомендації) з реконструкції приміщень: 1) виконати шість окремих проємів у поперечних стінах, шириною - 2,6 м; 2,0 м по осях "3", "4", "5", "6", попередньо підсиливши їх за підрахунком прокатними металевими профілями (див. креслення 10/21-ТВ);

- Висновки:

1) на момент обстеження технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання;

2) несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена;

3) виконати роботи у відповідності до вимог пунктів 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" та ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт". ДБН В 2.2.-9-2018 "Громадські будинки та споруди" (а.с.90-94, 243-251 у томі 1).

В процесі розгляду справи відповідач зазначав, що з метою приведення орендованого приміщення до стану, необхідного для його цільового використання, визначеного пунктом 1.4. договору оренди, Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - замовник) було укладено договір підряду № 6 від 02.08.2021 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" (далі - підрядник), за умовами пункту 1.1. якого підрядник зобов`язується за завданням замовника, відповідно до проекту ТОВ "Смарт Інжиніринг" (шифр 10/21-ТВ) виняток пункт 12 проекту, виконати роботи з улаштування прорізів з металевою обоймою ОБ-І в кількості 5 штук на другому поверсі нежитлового приміщення за адресою м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 в порядку та на умовах, визначених договором.

Задля належного виконання вказаного договору підряду його сторонами було складено та підписано Акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021, в якому сторони договору підряду зафіксували наступне: "У зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт та реконструкції нежитлового приміщення, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, ми: комісія в складі Шевченка Дмитра Олександровича - директора ТОВ "Генезис Гейм", ОСОБА_6 - головного інженера ТОВ "Сапсан-КР", ОСОБА_4 - начальника дільниці ТОВ "Сапсан-КР", провели попередній огляд об`єкта для оцінювання технічного стану інженерних комунікацій, систем кондиціонування, вентиляції, водопровідної системи гарячої та холодної води, систем освітлення та електропостачання, системи пожежної сигналізації та первинного оповіщення, а також для дефектовки будівельних робіт та складання кошторисної документації. При проведені 02.07.2021 попереднього огляду нежитлового приміщення, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, було виявлено наступний стан об`єкту:

1) стан стелі: коридор - система підвісних стель "Армстронг", сан. вузли - пластикові панелі по металевому каркасу; кімнати - прошпакльована стеля, пофарбована в білий колір, бокові короба з гіпсокартону під вентиляцію;

2) стан стін, перегородок: оздоблення стін кімнат в більшості - шпалери; оздоблення сан. вузлів - плитка, різного кольору; оздоблення стін коридору - фарбування; перегородки санвузлів та між суміжними номерами складаються з гіпсокартону та фібролітових плит, поштукатурених цементно-вапняними розчинами;

3) дверні прорізи - відсутність дверей, як кімнатних так і в санвузли;

4) світильники, розетки, вимикачі - відсутні;

5) система вентиляції та кондиціонування - демонтована разом зі зовнішніми блоками кондиціонерів. Присутність трас від систем кондиціонування;

6) водопровідна система гарячої та холодної води, система водовідведення - демонтована до основних міжповерхових систем та запірної арматури;

7) унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, душові кабіни - відсутні (демонтовані) по всіх сан. вузлах номерів;

8) система опалення - демонтовані прилади опалення та труби до запірної арматури між. поверхового стояка;

9) підлога: номери готелю - ковролін різного забарвлення; коридор - ковролін; підлога сан. вузлів - керамічна плитка різного кольору;

10) система аварійного оповіщення, пожежної безпеки та відео-нагляду (за виключенням ліфтового холу) - відключена та демонтована (а.с.257 у томі 1).

Відповідач, заперечуючи зазначений позивачем стан переданого йому орендованого приміщення, станом на момент укладення договору (01.07.2021), долучив до матеріалів справи Заяву свідка - Міхєєва Анатолія Михайловича, в якій останній надав наступні пояснення: "Я працюю на посаді головного інженера товариства з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" з 2016 року. На початку липня 2021 року до ТОВ "Сапсан-КР" звернувся директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" ОСОБА_3 , який повідомив про необхідність проведення ремонтних робіт в нежитловому приміщенні, яке розташоване на другому поверсі будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. Він надав технічний звіт та креслення, зроблені ТОВ "Смарт Інжиніринг", з яких вбачалось, який результат ремонтних робіт вищезазначеного приміщення повинен бути. Для складання кошторису будівельних робіт 02.07.2021 я та ОСОБА_4 - начальник дільниці ТОВ "Сапсан-КР", а також директор ТОВ "Генезис Гейм" ОСОБА_3 провели огляд приміщення, в якому планувалось робити ремонтні роботи та цього ж дня склали Акт попереднього огляду нежитлового приміщення. З огляду на приміщення, в якому планувались ремонтні роботи, можна сказати, що в ньому раніше були розташовані окремі кімнати з санвузлами: коридор, по обидва боки якого знаходились кімнати. Такий висновок можливо було зробити за наявності конструкцій стінових перегородок різної товщини та наявністю різного покриття на стінах, підлогах та стелі. Так, покриття стін в кімнатах - шпалери, в санвузлах - керамічна плитка, покриття полів в кімнатах - ковролін, в санвузлах - керамічна плитна. У всіх приміщеннях були відсутні двері. Також, у всьому приміщенні були відсутні вимикачі, розетки та світильники. Не було встановленого жодного санітарно-технічного обладнання, як-то мийки, унітази, сушарки, душові кабіни, змішувачі. Були відсутні всі водопровідні труби, та відсутнє обладнання з кондиціонування, вбачались "траси" від систем кондиціювання повітря. Можливо сказати, що приміщення мало вигляд такого, що вже готувалось до ремонту. В подальшому між ТОВ "Сапсан-КР" та ТОВ "Генезис Гейм" було укладено договір підряду та ТОВ "Сапсан-КР" здійснило будівельні роботи - виконало прорізи у стінах, як то було передбачено проектом зробленим ТОВ "Смарт Інжиніринг" (а.с.33 у томі 2).

У подальшому роботи за договором підряду № 6 від 02.08.2021 були Товариством з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" виконані та передані відповідачу за Актом надання послуг № 47 за серпень 2021 року (а.с.258 у томі 1).

Як зазначає позивач, та що не заперечується відповідачем, після укладення договорів оренди та суборенди в орендованому приміщенні було проведено реконструкцію, після чого з вересня 2021 року нежитлові приміщення почали використовуватись відповідачем за цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договорів оренди та суборенди, - для розміщення зали гральних автоматів.

У пункті 8.3. договору оренди сторони погодили, що договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору.

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Атріум Дельта" з листом вих. № 16/10-195 від 16.10.2023, в якому зазначило таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм", у зв`язку з продовженням дії форс-мажорних обставин (воєнного стану) не має можливості здійснювати господарську діяльність, а саме: розміщувати та забезпечувати діяльність залу гральних автоматів в об`єкті оренди. Згідно з пунктом 10.4 договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, якщо форс-мажор діє протягом 1-го місяця і не виявляє ознак припинення, договір може бути розірваний орендодавцем або орендарем шляхом направлення письмового повідомлення про це іншій стороні. На підставі вищевикладеного, просимо 01.11.2023 розірвати договір оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Рукавіциним І.А, та зареєстрований в реєстрі за № 1236. Відповідно до пункту 5.5.1. вказаного договору оренди, сплачену нами суму гарантійного платежу зарахувати в рахунок плати за оренду за останній місяць строку оренди, а саме за жовтень 2023 року" (а.с.73 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 1710/23-01 від 17.10.2023, в якому зазначило таке: "У Вашому листі, Ви посилаєтесь на існування форс-мажору, як на підставу дострокового розірвання договору, проте Вами не надано жодної інформації про перешкоди з боку орендодавця, які завдаються Вам для продовження використання нежитлового приміщення. Йде мова виключно про відсутність попиту на предмет вашої господарської діяльності, на який орендодавець не має жодного впливу. Ви з 24.02.2022 продовжуєте користуватися об`єктом оренди. Окрім того, на Ваші неодноразові прохання, Вам надавалися пільги та було знижено орендну плату. Місто Кривий Ріг, не увійшло по переліку територій, де ведуться активні бойові дії, а тому жодних пільг для всього бізнесу міста чинним законодавством та місцевою владою не передбачено. Тож, посилання на існування форс-мажору, як підставу для розірвання договору оренди, не є зовсім доречною. Умовами договору чітко передбачений порядок його дострокового розірвання. Відповідно до пункту 8.3. договору договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору. Акт повернення приміщення може бути підписаний орендодавцем виключно після приведення нежитлового приміщення до стану, в якому воно було передане орендарю в користування. З урахуванням вищезазначеного, ТОВ "Атріум Дельта" погоджує розірвання договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 за умови приведення об`єкту оренди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021" (а.с. 74 в томі 1).

Крім того, ТОВ "Атріум Дельта" звернулось до ТОВ "Генезис Гейм" з листом вих. №20/10-2023 від 20.10.2023, в якому зазначило таке: "На Ваш лист № 29/07-14 від 29.07.2021 щодо погодження Технічного звіту: наданого ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба", шифр об`єкту: 10/21-ТВ, Вам листом № 02/08-21 від 02.08.2021 (отримано директором 04.08.2021) було погоджено ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю. На підставі зазначеного, на підтвердження наданого погодження, просимо надати новий Технічний паспорт, виготовленого після проведення реконструкції" (а.с. 75 в томі 1).

Також ТОВ "Атріум Дельта" звернулось до ТОВ "Генезис Гейм" з листом вих. № 30/10-2023 від 30.10.2023, в якому зазначило таке: "На листи № 05/10-22 від 05.10.2021 та № 07/10-24 від 07.10.2021 щодо розміщення рекламної продукції на території готелю "Дружба", ТОВ "Атріум Дельта" листом № 11/10/2021 від 11.10.2021 повідомило, що не має заперечень проти розміщення рекламної продукції на території готелю "Дружба", за умови виконання наступних вимог: - підключення світлових реклам має проводитися після погодження схеми підключення з головним інженером Стуленем М.О. та виключно в його присутності (або уповноваженого представника); - для обліку спожитої електроенергії світові реклами мають бути підключені до лічильника ТОВ "Генезис Гейм", а в разі відсутності технічної можливості такого підключення, до окремого лічильника електроенергії; - протягом дії договору оренди/суборенди ТОВ "Генезис Гейм" самостійно та за власний рахунок має забезпечувати здійснення заходів щодо підтримання рекламної продукції в належному стані; - після закінчення терміну договору оренди/суборенди на момент повернення об`єкту оренди/суборенди, вся рекламна продукція має бути демонтована, а місця кріплення приведені до належного стану. Отже, для приведення об`єкту оренди до стану, отриманого за Актом від 01.07.2021, ТОВ "Генезіс Гейм" необхідно виконати ще досить великий обсяг робіт. Таким чином, з урахуванням вищезазначеного, ТОВ "Атріум Дельта" не погоджує розірвання договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 до приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передану ТОВ "Генезис Гейм", або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкту оренди" (а.с. 76 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Генезис Гейм" надіслало до ТОВ "Атріум Дельта" лист вих. № 01/11-203 від 01.11.2023, в якому зазначило наступне: "31.10.2023 на електронну адресу товариства надійшов лист вих. № 30/10-2023 від 30.10.2023, в якому Ви погоджуєте розірвання договору, за умови приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передано ТОВ "Генезис Гейм" або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкту оренди. Просимо повідомити розмір витрат на відновлення об`єкта оренди та надати відповідний кошторис" (а.с. 77 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02-11/01 від 02.11.2023, в якому зазначило таке: "ТОВ "Атріум-Дельта" готове розглянути питання підписання Акту приймання-передачі (повернення) приміщення, яке перебувало в користуванні у ТОВ "Генезис Гейм", за договором оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 виключно при виконанні ТОВ "Генезис Гейм" наступних вимог: 1) сплати на користь ФОП Дуча В.В. - 5 700 000 грн. 00 коп. в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане в користування 01.07.2021; 2) вивезення з об`єкту оренди виключно відокремлювальних об`єктів без нанесення шкоди приміщенню: меблів, комп`ютерної техніки, грального обладнання (перелік виключний); 3) виготовлення нового Технічного паспорту готелю "Дружба", з урахуванням проведеної реконструкції, та повної відповідності загальній площі будівлі в техпаспорті площі, зазначеній в правовстановлюючих документах" (а.с. 77 на звороті в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Генезис Гейм" надіслало до ТОВ "Атріум Дельта" лист вих. № 10/11-212 від 10.11.2023, в якому зазначив таке: "З метою приведення технічної документації у актуальний стан, пропонуємо Вам надати дозвіл (згоду) на проведення необхідних дій, замовлення необхідної документації та виготовлення Технічного паспорту приміщення. Крім того, повідомляємо, що ТОВ "Генезис Гейм" готове самостійно замовити необхідну документацію та здійснити супровід процесу отримання документів, за умови отримання від ТОВ "Атріум Дельта" довіреності на посадову особу нашого підприємства на вчинення відповідних дій. Зі своєї сторони підтверджуємо, що фінансування витрат, пов`язаних з виготовленням технічного паспорту ТОВ "Генезис Гейм" бере на себе (а.с. 80 в томі 1).

З матеріалів справи вбачається, що листування аналогічного змісту щодо об`єкта суборенди відбулось також між третьою особою та відповідачем (а.с.190-203 у томі 1).

Як зазначає позивач, у зв`язку з недосягненням згоди між позивачем та відповідачем щодо необхідності та порядку приведення відповідачем орендованого приміщення до стану, в якому воно підлягає поверненню за договорами оренди та суборенди, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Бихно Мариною Володимирівною (виконавець) було укладено договір на виконання судової будівельно-технічної експертизи № 03-24 від 15.01.2024 (а.с.45-46 у томі 1), за умовами пункту 1.1. якого виконавець зобов`язується виконати (далі - Висновок) Проведення судового будівельно-технічного дослідження приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, з подальшим складанням "Висновку експерта № 03-24" відповідно до діючого законодавства України, а саме: Закону України "Про судову експертизу" від 25.02.1994 № 4038-12; "Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень", затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5; та інші, а замовник - прийняти тa оплатити виконанні роботи. Висновок необхідний для подання до суду.

У пункті 10.1. вказаного договору сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до 20.02.2024, але у будь-якому випадку до повного виконання сторонами передбачених ним зобов`язань.

Відповідно до пункту 2.1. договору № 03-24 від 15.01.2024 загальна вартість робіт за договором становить 12 000 грн. 00 коп. без ПДВ.

Згідно з пунктом 3.1. договору № 03-24 від 15.01.2024 здача-приймання робіт оформляється Актом здачі-приймання після надання замовнику "Висновку експерта".

На підтвердження виконання умов договору № 03-24 від 15.01.2024 його сторонами було складено Акт приймання-передачі виконаних послуг, в якому замовник, - Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта", та виконавець, - Фізична особа - підприємець Бихно Марина Володимирівна, підтверджують, що станом на 26.01.2024 фактично виконані наступні роботи, згідно з договором № 03-24 від15.01.2024: надання послуг з будівельно-технічного дослідження по об`єкту: "Дослідження приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, з подальшим складанням "Висновку експерта № 03-24". Всього на суму: 12 000 грн. 00 коп. без ПДВ (а.с.47 у томі 1).

Факт оплати вказаних послуг відповідачем підтверджується платіжною інструкцією №235 від 16.01.2024 (а.с.126 у томі 1).

Так, у матеріалах справи наявний Висновок судового експерта з питань будівельно-технічного дослідження № 03-24 щодо дослідження об`єкту - приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, по заяві директора ТОВ "Атріум Дельта"; заява надійшла 15.01.2024; складений 26.01.2024, в якому зазначено наступне:

- 15.01.2024 судовому експерту Бихно Марині Володимирівні надійшла заява від директора ТОВ "Атріум Дельта" щодо проведення будівельно-технічного експертного дослідження з метою дослідження об`єкту нерухомого майна по об`єкту "Приміщення, що розташовані на другому поверсі готелю "Дружба", за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12".

- Дослідженню підлягають: 1) заява директора ТОВ "Атріум Дельта" від 15.01.2024 на 1 аркуші; 2) договір № 03-24 від 15.02.2024, укладений між ФОП Бихно М.В. та ТОВ "Атріум Дельта" на 3-х аркушах; 3) технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба" № 12 по вул. Телевізійна, м. Кривий Ріг, складений ФОП Федорінов С.В., станом на 16.08.2016 на 46-ти сторінках; 4) технічний звіт про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, складений ТОВ "Смарт Інжиніринг" станом на 2021 рік на 14-ти сторінках.

- На вирішення експертного дослідження поставлені наступні питання: 1. До якого виду робіт відносяться роботи, виконані у приміщеннях на другому поверсі готелю "Дружба"? 2. Чи було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі та чи потребують виконані роботи дозвільних документів на їх виконання?

- Об`єктами дослідження є: - надані за переліком документи; - приміщення, загальною площею 342,5 м, розташовані на другому поверсі готелю "Дружба", за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12.

- По першому питанню експертом зазначено, зокрема, таке: окрім того, що загальна площа приміщень, що досліджуються відрізняються (фактично встановлена від зазначених у технічному паспорті), по причині значної зміни планування приміщень. Сума площ приміщень 212 (частина), 213...231, 233...257 згідно БТІ, м2 - 327,5; сума площ приміщень 1...20 згідно обмірів, м2 - 342,5; різниця, м2 - 15,0. Також експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Виконані прорізи в несучих стінах вздовж цифрових осей (по вісям 3, 4, 5, 6. У додатку № 1 фактичний план, позначені червоним кольором). Таким чином, експертом виявлена перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об`єкта, що призвело до зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, цільове призначення приміщень потужність тощо). Таким чином, будівельні роботи, виконані у приміщеннях на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12, відносяться до реконструкції об`єкту.

- Відповідно до статті 34 "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; (пункт 1 частини 1 статті 34 із змінами, внесеними згідно із Законами № 4220-VI від 22.12.2011, № 5459-VI від 16.10.2012; в редакції Законів № 320-VIII від 09.04.2015, № 1817-VIII від 17.01.2017) (Пункт 2 частини 1 статті 34 виключено на підставі Закону № 1817-VIII від 17.01.20173). Відповідно до "Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію", затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406, зі змінами та доповненнями: "...1. роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками (пункт 1 в редакції Постанови Кабінету Міністрів України № 236 від 20.03.2019). Таким чином, у зв`язку з тим, що було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі, зміна цільового призначення приміщень та зміна планувальної схеми поверху, для виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12 необхідно отримувати дозвільні документи на їх виконання.

- Висновок. По першому питанню: експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Виконані прорізи в несучих стінах вздовж цифрових осей (по вісям 3,4,5,6. у додатку № 1 фактичний план, позначені червоним кольором). Експертом виявлена перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об`єкта, що призвело до зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, цільове призначення приміщень потужність тощо). Таким чином, будівельні роботи, виконані у приміщеннях другого поверху готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12, відносяться до реконструкції об`єкту. По другому питанню: у зв`язку з тим, що було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі, зміна цільового призначення приміщень та зміна планувальної схеми поверху, для виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12 необхідно отримувати дозвільні документи на їх виконання (а.с.61-71 у томі 1).

З матеріалів справи також вбачається, що між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Барон Тетяною Олександрівною (виконавець) було укладено договір на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 (а.с.120 у томі 1), за умовами пункту 1.1. якого виконавець зобов`язується надати послуги зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі Готельного комплексу "Дружба" за адресою: 50074, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, а замовник - прийняти і оплатити послуги. Згідно з пунктом 2.1. вказаного договору виконавець повинен виконати передбачені договором послуги, якість яких відповідає: існуючим умовам чинного законодавства та стандартам. Відповідно до пункту 3.1. договору на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 ціна договору визначається сторонами за домовленістю та складає 3 500 грн. 00 коп. та є остаточною.

На засвідчення факту виконання договору на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Барон Тетяною Олександрівною (виконавець) було складено та підписано Акт приймання-передачі виконаних послуг від 01.03.2024, підписанням якого сторони підтвердили, що станом на 01.03.2024 фактично виконані послуги згідно з договору про надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024; надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі Готельного комплексу "Дружба" за адресою: 50074, м.Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. Всього на суму: 3 500 грн. 00 коп. (а.с.121 у томі 1).

Факт оплати вказаних послуг відповідачем підтверджується платіжною інструкцією №243 від 04.03.2024 (а.с.125 у томі 1).

Так, в матеріалах справи наявний Зведений кошторисний розрахунок вартості обєкта оренди (Капітальний ремонт. Готель "Дружба" (2 поверх) вулиця Телевізійна, будинок 12 (А-9), відповідно до якого вартість робіт складає 4 703 913 грн. 38 коп. (а.с.96-119 у томі 1).

Як було зазначено судом вище, відповідно до умов пункту 6.5. договору оренди у випадку виявлення орендарем порушення суборендарем пункту 6.3 договору, суборендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендаря привести об`єкт суборенди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендарем в односторонньому порядку.

Отже, як зазначає позивач, 16.10.2023 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" з проханням достроково розірвати договір оренди, на який ТОВ "Атріум Дельта" було надано відповідь, що розірвання договору можливе за умови приведення об`єкта оренди до стану, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором; у зв`язку з отриманням відмови ТОВ "Генезис Гейм" у приведенні об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано, ТОВ "Атріум Дельта" запропонувало замість приведення об`єкту оренди до первісного стану, сплатити витрати на відновлення об`єкта оренди. Як зазначає позивач, позивач отримав від відповідача лист № 10/11-212 від 10.11.2023 про необґрунтованість вимог щодо сплати вартості відновлювальних робіт, оскільки ремонт приміщення було здійснено за згоди позивача та об`єкт оренди знаходиться у погодженому стані. Щодо розміру вартості відновлювальних робіт, то позивачем був укладений відповідний договір з ФОП Барон Т.О. про надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі готельного комплексу "Дружба". Відповідно до складеного кошторису вартість відновлювальних робіт для приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане відповідачу, складає 4 703 913 грн. 38 коп. За вказаним договором зі складання кошторису позивач сплатив 3 500 грн. 00 коп. Також, за договором № 03-24 від 15.01.2024, укладеним між ТОВ "Атріум-Дельта" та судовим експертом ФОП Бихно Мариною Володимирівною, для встановлення факту проведення реконструкції на об`єктах, які перебувають у користуванні відповідача, позивач сплатив 12 000 грн. 00 коп., які також просить стягнути з відповідача на свою користь. Крім того, на підставі пункту 6.5. договору оренди, позивач нарахував та просить стягнути з відповідача штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за порушення умов договору оренди. Відповідач з вказаними вимогами позивача не погоджується, що і стало причиною звернення позивача із позовом до суду.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на таке.

У розумінні закону суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи скористатися заходами правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Крім того, за змістом процесуального законодавства захисту в господарському суді підлягає не лише порушене суб`єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 поняття "охоронюваний законом інтерес" слід розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних та колективних потреб, які не суперечать Конституції та законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Так, інтерес позивача має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надано у резолютивній частині зазначеного Рішення Конституційного Суду України.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного.

Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (стаття 11 Цивільного кодексу України).

Статтею 173 Господарського кодексу України та статтею 509 Цивільного кодексу України, визначено, що зобов`язання виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утримуватися від певних дій, а інший суб`єкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконати її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 193 Господарського кодексу України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Стаття 525 Цивільного кодексу України встановлює, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 1 статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Суд також наголошує на тому, що позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

З цього приводу суд також зазначає наступне.

Згідно зі статтею 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принципи верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу.

У рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004 зазначено, що одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема, норми моралі, традицій, звичаїв, тощо, які легітимізовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.

Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Зазвичай справедливість розглядають як властивість права, виражену, зокрема, в рівному юридичному масштабі поведінки й у пропорційності юридичної відповідальності вчиненому правопорушенню.

Відповідно до частин 2 - 4 статті 13 Цивільного кодексу України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчинюються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Конституційний Суд України у рішенні від 28.04.2021 № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення "а також зловживання правом в інших формах", передбачене у частині третій статті 13 Цивільного кодексу України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв`язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13. Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення). Приписи частини третьої статті 13 і частини третьої статті 16 Цивільного кодексу України встановлюють для учасників цивільних відносин заборону порушувати межі здійснення цивільних прав, а також дають суду можливість відмовити у захисті цивільного права в разі порушення особою вимог частин другої - п`ятої статті 13 Цивільного кодексу України. Тобто у цих приписах є вказівка на юридичні наслідки дій особи, які не можна кваліфікувати як умови, підстави або міри цивільно-правової відповідальності (абзац перший пункту 8.2. мотивувальної частини рішення).

Для визначення добросовісної поведінки сторони необхідно враховувати наступне:

- одним зі способів захисту добросовісної сторони є принцип, згідно з яким особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування вимог, якщо її попередня поведінка підтверджує, що вона дотримує протилежної позиції (естопель);

- є такі критерії добросовісної поведінки: вона має бути очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка учасника цивільно-правових відносин не повинна обмежувати право чи позбавляти права інших осіб та має враховувати права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка сторони має бути законною, зокрема не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі; учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволить оцінити такі дії як добросовісні. В іншому разі є підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом;

- головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки;

- відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55 постанови). Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов`язків (пункт 60 постанови). Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб`єкта права як добросовісного або недобросовісного (пункт 61 постанови);

- згідно з висновком Верховного Суду, сформульованим у постанові від 16.02.2022 у справі № 914/1954/20, суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається;

- за змістом частини другої статті 13 Цивільного кодексу України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів Цивільного кодексу України поняття "добросовісність" ототожнюється з поняттям "безвинність", а "недобросовісність" - з виною. За діяння, якими завдано шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 Цивільного кодексу України). Оскільки настання відповідальності, за загальним правилом, пов`язується з виною, то такі діяння є винними (див. висновок сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04.09.2020 у справі № 311/2145/19).

У постанові від 08.05.2018 у справі № 910/1873/17 Верховний Суд вказав, що принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав. У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права. У цьому випадку особа надає своїм діям повну видимість юридичної правильності, використовуючи насправді свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право.

Таким чином, поведінка та дії управнених та зобов`язаних сторін (позивача та відповідача) повинні відповідати принципу добросовісності та сутності чесної ділової практики, будуватися на взаємоповазі та дотриманні інтересів усіх учасників цих відносин.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України). Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип справедливості, добросовісності і розумності є проявом категорій справедливості, добросовісності і розумності як суті права загалом. Принцип добросовісності є одним із засобів утримання сторін від зловживання своїми правами. Основне призначення цього принципу вбачається в наданні суддям більше можливостей з`ясовувати в повному обсязі фактичні обставини справи і, насамкінець, встановити об`єктивну істину. Загалом зміст цього принципу (справедливості, добросовісності і розумності) полягає в тому, що тексти законів, правочинів та їх застосування суб`єктами цивільних правовідносин мають бути належними і справедливими та відповідати загальновизнаним нормам обороту та нормам закону.

Цивільне законодавство ґрунтується на вільному здійсненні цивільних прав, а також добросовісності учасників цивільних правовідносин при здійсненні цивільних прав і виконання обов`язків. Таким чином, особа не може отримувати переваги від недобросовісної поведінки.

З приводу правової позиції позивача, наданих ним доказів, а також за результатами їх оцінки судом, слід зазначити також наступне.

Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно із частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 78 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

При цьому, господарський суд вважає за необхідне наголосити на тому, що відповідно до частини 3 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язання має ґрунтуватись на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Господарський суд наголошує, що 17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 №132-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до ГПК України та змінено назву статті 79 ГПК України з "Достатність доказів" на нову - "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування "вірогідність доказів".

Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Крім того, слід відзначити, що обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи. У мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За результатами аналізу всіх наявних у справі доказів в їх сукупності суд приходить до висновку, що позивачем не доведено належними доказами наявність підстав для визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди №01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн. 00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп.

До вказаного висновку суд прийшов з огляду на наступне:

1. Відповідно до умов пункту 1.1. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, отже посилання позивача на те, що відповідачу були передані в оренду 14 готельних номерів суперечать умовам договору та іншим наявним у матеріалах справи доказам.

2. Відповідно до умов пункту 1.2. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною договору як додаток № 1. Таким чином посилання позивача на Поповерховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12 (а.с.31 у томі 1), як на доказ передачі в оренди саме облаштованих 14-ти готельних номерів розцінюється судом критично, оскільки вказаний документ підтверджує не стан та оснащення переданого в оренду приміщення, а його розташування.

3. Згідно з пунктами 1.4. та 2.1. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів. У розділі 2 договору оренди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення оренди, зокрема: - орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Отже, суд приходить до висновку, що саме Акт приймання-передачі до договору є належним доказом стану, складу та технічних характеристик об`єкта оренди станом на момент його передачі орендарю. Судом встановлено, що 01.07.2021 позивачем та відповідачем був складений Акт приймання-передачі до договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке: 1) відповідно до договору орендодавець передає, а орендар приймає у користування об`єкт оренди, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 300,0 кв. м, (далі за текстом - об`єкт оренди), що розташовані на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12; 2) у момент передання орендар в присутності орендодавця перевірив стан об`єкта оренди та підтверджує, що об`єкт оренди передається орендодавцем орендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі; 3) сторони не мають претензій одна до одної у зв`язку зі станом об`єкта оренди; 4) даний Акт є невід`ємною частиною договору (а.с.32 у томі 1). Отже, у вказаному Акті сторони підтвердили, що на момент передачі нежитлового приміщення в оренду його стан відповідав та був придатний для використання саме за цільовим призначенням, яке відповідно до умов пункту 1.4. договору - для розміщення залу гральних автоматів. Отже, посилання позивача на передачу позивачу саме 14-ти готельних номерів повністю спростовується складеним сторонами в момент передачі спірного приміщення Актом приймання-передачі. Більше того, на думку суду, у разі дійсного оснащення переданого в оренду нежитлового приміщення будь-яким обладнанням, це обов`язково підлягало б відображенню саме в складеному сторонами Акті приймання-передачі, оскільки згідно з умовами пункту 2.1. договору оренди саме в Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Оскільки жодних відомостей про склад та технічні характеристики об`єкта оренди складений сторонами Акт не містить, суд приходить до висновку щодо відсутності будь-якого обладнання в переданому в оренду приміщенні.

4. З огляду на вказане, судом розцінюються критично доводи відповідача щодо стану орендованого приміщення на момент його передачі, а також посилання як на доказ такого стану - на заяву свідка ОСОБА_2 (а.с.33 у томі 2), а також на Акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021 (а.с.257 у томі 2), оскільки вони не є належними доказами такого стану в умовах наявності складеного сторонами в момент приймання-передачі приміщення в оренду Акту приймання-передачі, більше того, вказані докази та відомості датовані іншим днем, ніж момент передачі приміщення в оренду. З цієї ж причини судом розцінюється критично Технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба", який датований 16.08.2016 (а.с.48-59 у томі 1).

5. З цього приводу слід також відзначити те, що відповідно до умов пункту 3.1. договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. договору). Доказів укладення будь-яких договорів щодо передачі відповідачу устаткування чи обладнання, про яке зазначає позивач (вхідні двері, двері до туалету та до коридору, кондиціонери, душові кабіни, унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, батареї опалення, вимикачі, розетки тощо) матеріали справи не містять.

6. Судом також враховано, що до моменту укладення договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 спірне приміщення перебувало також в оренді за договором оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 (а.с.61-68 у томі 2), укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба Люкс" (орендар), за умовами пункту 1.1. якого орендодавець передає орендарю, а орендар приймає в тимчасове платне користування частину нерухомого майна загальною площею 5 218,10 кв. м (далі - об`єкт оренди), що становить готельні номери для тимчасового проживання, господарські та адміністративні приміщення. Згідно з пунктом 1.4. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 об`єкт оренди може використовуватись орендарем виключно за цільовим призначенням, а саме: з метою надання послуг з тимчасового проживання. Пунктом 2.1. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 передбачено, що орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 03.12.2018, що оформлюється Актами приймання-передачі на приміщення кожного поверху готелю окремо (Акти № 1-13), які підписуються обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стають невід`ємною частиною договору. В Актах приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики приміщень кожного поверху об`єкта оренди, їх стан на момент передачі. За умовами пункту 2.3. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актами приймання-передачі (повернення) приміщень кожного поверху об`єкта оренди (Акти № 14-27), які підписуються обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Актах приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики приміщень кожного поверху об`єкта оренди, їх стан на момент повернення. У пункті 4.1. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріплення печатками сторін (у випадку їх наявності) та діє до закінчення строку оренди. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за Актами приймання-передачі в порядку, передбаченому пунктом 2.1 договору, та триває до 31.10.2021 включно. Так, в матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі (повернення) № 14 від 30.06.2021 до договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2021, складений Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба Люкс" (орендар), в якому сторони зазначили таке: "Відповідно до договору орендар повертає орендодавцю, а орендодавець приймає після тимчасового платного користування частину нерухомого майна, що становить 16 готельних номерів для тимчасового проживання загальною площею 309,6 кв. м, що розташовані на другому поверсі у дев`ятиповерховій будівлі готелю "Дружба", який знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12. Кожен із перелічених номерів оснащений дерев`яними вхідними дверима із внутрішнім запобіжником та замком підвищеної секретності, міжкімнатними та дверима до коридору та санвузлу, стіни поклеєні шпалерами, килимовий покрив підлоги в кімнатах, кожен санвузол повністю (підлога та стіни) обкладений керамічною плиткою, стеля пофарбована фарбою, кожен санвузол включає унітаз, раковину, душову кабінку, сушарку, змішувач з подачею гарячої та холодної води 24/7, наявна водопровідна система гарячої та холодної води, система водовідведення, батареї та труби, що складають систему опалення, встановлене металопластикове вікно (в номерах 201,202 два вікна), світильники на стелі та біля ліжка, електричні розетки із зазначенням напруги, два на кожну кімнату та у санвузлі, фен у санвузлі, вимикачі по кількості світильників, в кожному номері встановлений спліт кондиціонер настінного типу. У момент повернення орендодавець в присутності орендаря перевірив стан частини об`єкта оренди та підтверджує, що частина об`єкту оренди приймається орендодавцем від орендаря у робочому та належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, в кожному номері є в наявності все вище перелічене обладнання та оснащення, кожний номер придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі. Сторони не мають претензій одна до одної щодо стану частини об`єкта оренди (а.с.69-70 у томі 2). Судом також враховано, що ТОВ "Атріум Дельта" звернувся до ТОВ "Дружба Люкс" з листом вих. № 30/06-2021 від 30.06.2021, в якому зазначив таке: "ТОВ "Атріум Дельта" 01.07.2021 планує укласти договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 300 кв. м та фактично планує передати в оренду 14 готельних номерів № 203 - № 216. Як повідомив майбутній орендар, на об`єкті оренди ним планується проведення великого обсягу робіт із приведенням даного нежитлового приміщення до його подальшого використання за цільовим призначенням. У зв`язку із вищезазначеним, задля збереження в подальшому номерного фонду, основних засобів готелю "Дружба", просимо залучити співробітників ТОВ "Дружба Люкс" для здійснення демонтажу в готельних номерах 203-216 вхідних та міжкімнатних дверей, кондиціонерів, розеток та вимикачів, умивальників, унітазів, сушарок, змішувачів, душових кабін, приладів опалення та перемістити основні засоби за Актом до головного складу готелю. Умови виконання робіт будуть обумовлені додатково. Дата початку робіт - 01.07.2024 o 12:00 год." (а.с. 115 у томі 2). В матеріалах справи також наявний Акт про демонтаж, в якому зазначено, зокрема, таке: "На виконання листа ТОВ "Атріум Дельта" № 30/06-2021 від 30.06.2021, склали даний Акт демонтажу обладнання про те, що з номерного фонду готельних номерів 203-216, що знаходяться на другому поверсі готелю "Дружба" за період 01.07.-02.07.2021 демонтовані: у номері 203: вхідні двері у кількості 1 штука; міжкімнатні двері у кількості 2 штуки; сплітсистеми кондиціонер з блоком у кількості 1 штука; душова кабіна Flory К-222у кількості 1 штука; унітаз у кількості 1 штука; умивальник у кількості 1 штука; сушарка у кількості 1 штука; змішувач Taron у кількості 1 штука; батарея для опалення у кількості 1 штука; вимикачі: одинарні, двійні у кількості 2,2 штук; розетки: одинарні, двійні, трійні у кількості 2,2,1 штук" (а.с. 115 на звороті - 117 у томі 2). Також в матеріалах справи наявний Акт внутрішнього переміщення обладнання, в якому зазначено про те, що з номерного фонду готельних номерів 203-216, що знаходяться на другому поверсі готелю "Дружба" переміщене обладнання. Місцезнаходження об`єктів після переміщення: Головний склад готелю "Дружба". Підписи: - здав: завідувач корпусу готелю Глущенко П.М.; - прийняв: завідувач складу: Ребенок К.О. (а.с. 117-119 у томі 2). Як пояснили у судовому засіданні 05.06.2024 представники позивача та третьої особи підписи як на Акті про демонтаж так і на Акті внутрішнього переміщення обладнання належать працівникам ТОВ "Дружба Люкс". Враховуючи те, що ні під час демонтажу, ні під час переміщення демонтованого зі спірного нежитлового приміщення обладнання відповідач участі не приймав, більше того вказані діє здійснені саме ТОВ "Дружба Люкс" та ТОВ "Атріум Дельта", які були учасниками правовідносин з оренди спірного приміщення до моменту укладення договору оренди з відповідачем, суд приходить до висновку, що наявні в матеріалах справи Акт про демонтаж та Акт внутрішнього переміщення обладнання свідчать на користь того, що демонтаж зазначеного у них обладнання був здійснений без участі відповідача та приміщення йому було передано без речей та обладнання, зазначених в указаних Актах.

7. Відповідно до умов пунктів 6.2., 6.3., 6.5. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця. Виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. У випадку виявлення орендодавцем порушення орендарем пункту 6.3. договору, орендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі в 5 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендодавця привести об`єкт оренди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендодавцем в односторонньому порядку. Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом вих. № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому зазначив таке: "Відповідно до пункту 6.3. договору виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. Враховуючи це - наше підприємство просить погодити Технічний звіт (шифр об`єкту: 10/21-ТВ), який виконало ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Додатки : 1) технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Шифр об`єкту: 10/21-ТВ" (а.с.72 в томі 1). У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-2021 від 02.08.2021, в якому зазначив таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" погоджує ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю" (а.с. 72 на звороті в томі 1). Крім того, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович надіслав до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-21 від 03.08.2021, в якому зазначив наступне: "Я, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович, погоджую ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконанні робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю (а.с. 82 в томі 1). Так, у матеріалах справи наявний Технічний висновок ТОВ "Смарт Інжиніринг" про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, відповідно до змісту якого, зокрема: 1) Звіт розроблено для визначення можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12; 2) Мета роботи: - встановити технічний стан і можливість подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій обстежуваних приміщень другого поверху при їх переобладнанні; - отримати кількісну оцінку фактичних показників якості конструкцій; - згідно з фактичним планом приміщень визначити склад робіт, необхідних для забезпечення подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій будівлі при реконструкції; 3) на основі результатів візуального та інструментального обстежень будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, встановлено, що ушкодження і деформації, які впливають на несучу здатність конструкцій, відсутні. Всі будівельні конструкції приміщень знаходяться в задовільному стані. Технічний стан будівельних приміщень відповідає 2 категорії; 4) конструктивні та об`ємно-планувальні пропозиції (рекомендації) з реконструкції приміщень: 1) виконати шість окремих проємів у поперечних стінах, шириною - 2,6 м; 2,0 м по осях "3", "4", "5", "6", попередньо підсиливши їх за підрахунком прокатними металевими профілями (див. креслення 10/21-ТВ); 5) Висновки: (1) на момент обстеження технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання; (2) несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена; (3) виконати роботи у відповідності до вимог пунктів 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" та ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт". ДБН В 2.2.-9-2018 "Громадські будинки та споруди" (а.с.90-94, 243-251 у томі 1). Проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновку, що відповідачем у відповідності до вказаних вище умов договору оренди, було отримано письмову згоду орендодавця на виконання реконструкції орендованого приміщення, оскільки складений Звіт: 1) був складений саме з метою визначення можливостей реконструкції, 2) містив технічні дані такої реконструкції, 3) був надісланий позивачу та третій особі для узгодження, 4) був узгоджений позивачем та третьою особою, про що вказані особи зазначали в своїх листах. Також суд наголошує на тому, що у даному випадку має значення не назва документа (Технічний висновок, Звіт, Робочий проєкт перепланування тощо), а його зміст, який у даному випадку містив дані щодо порядку та можливостей реконструкції спірного приміщення. При цьому, факт виготовлення/невиготовлення відповідачем нової технічної документації на спірне приміщення після його реконструкції не має істотного значення під час розгляду даної справи судом, оскільки: по-перше, для вчинення дій з оформлення вказаної документації першочерговим є вчинення дій саме з боку позивача (щодо надання повноважень відповідачу), при цьому в матеріалах справи містяться листи відповідача, в яких він зазначав про необхідність надання довіреності представнику відповідача (лист від 10.11.2023, а.с.223 у томі 1; лист від 12.01.2024, а.с.98 у томі 2; лист від 06.05.2024, а.с.97 у томі 2); по-друге, умови договору не визначають строку чи терміну на вчинення вказаних дій відповідачем. Судом також враховано, що згідно з пунктом 9.13. договору оренди орендодавець має право обмежити доступ орендаря до об`єкта оренди, зокрема, якщо орендар на об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця виконує будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, прокладення перекладення інженерних мереж (підпункт 9.13.3. договору оренди). В даному випадку матеріали справи свідчать про відсутність будь-яких звернень, претензій, застосування штрафів, обмеження доступу до об`єкта оренди (на які позивач та третя особа мали право, з огляду на вказані вище умови договору) протягом більше, ніж два роки (сам позивач зазначав про те, що вже з вересня 2021 року відповідач почав експлуатувати орендоване приміщення за цільовим призначенням - для розміщення зали ігрових автоматів), але перші звернення позивача з приводу порушення відповідачем умов договору датовані саме 2023 роком. Так, лист позивача № 20/10-2023 від 20.10.2023 є відповіддю на лист відповідача № 29/07-14 від 29.07.2021; про обмеження доступу до об`єкта оренди позивач та третя особа також повідомили відповідача лише у листопаді 2023 року; до цього часу (протягом двох років) - ні в момент проведення будівельних робіт по реконструкції, ні після їх завершення, ні в процесі експлуатації спірного приміщення відповідачем, ні позивач ні третя особа претензій щодо порушення відповідачем умов договору не висували; такі звернення почалися лише після того, як відповідач звернувся до позивача з листом щодо розірвання договору оренди, що додатково свідчить про те, що між сторонами була досягнута згода щодо проведення реконструкції; після проведення реконструкції позивач був обізнаний про стан приміщення та результати переобладнання спірного приміщення (відповідач займав один з поверхів будівлі готелю та заклад відповідача є відкритим для відвідувачів). Оскільки зі змісту позовних вимог вбачається, що порушенням умов договору позивач вважає саме відсутність його згоди на реконструкцію (пункти 3.3.2., 6.3., 3.3.14, 6.2. договору), та, відповідно, решта позовних вимог пов`язані та є наслідком саме порушення вказаних умов договору відповідачем, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог позивача, оскільки судом встановлено наявність такої згоди, отже вимоги позивача про визнання Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, а також про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. на підставі пункту 6.5. договору визнаються судом необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

7. Згідно з умовами пункту 2.3. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлювальних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3. договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (підпункт 2.3.2. пункту 2.3. договору). У разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювальні поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювальні поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору). Суд відзначає, що, по-перше, матеріалами справи підтверджується отримання згоди орендодавця на здійснення реконструкції спірного приміщення; по-друге, позивачем не доведено, що на даний час спірне приміщення перебуває у погіршеному стані; у даному випадку сторонами у пунктах 2.4. та 3.3.13 договору узгоджений порядок дій щодо повернення спірного приміщення під час припинення договору. Таким чином вимоги позивача про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., вартість судової експертизи в розмірі 12 000 грн. 00 коп. та вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500 грн. 00 коп. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки судом не встановлено наявність у позивача права вимагати сплати відповідачем таких витрат та обов`язку відповідача приведення нежитлового приміщення до визначеного позивачем стану (до стану 14-ти готельних номерів).

8. Більше того, про неправомірність вказаних вимог позивача свідчить також наступне. Позивачем визначено вартість витрат на відновлення об`єкта оренди, виходячи із його площі - 342,5 кв.м (327,5 кв.м після реконструкції, відповідно до складеного на замовлення позивача висновку експерта); крім того, наявність підстав для стягнення з відповідача вказаних вище сум відповідач обґрунтовує порушенням відповідачем умов договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021. При цьому за вказаним договором відповідачу було передано в оренду нежитлове приміщення - 300 кв.м, решта нежитлового приміщення - 27,35 кв.м перебувала у відповідача на підставі договору суборенди, укладеного з третьою особою.

При цьому суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N303-A, пункт 29).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат вирішення спору.

Враховуючи все вище викладене, суд відзначає, що в процесі розгляду справи судом позивачем не доведено наявність підстав для визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп., у зв`язку з чим суд відмовляє у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати позивача, пов`язані зі сплатою судового збору, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 2, 3, 20, 73 - 79, 86, 91, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" про визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп. - відмовити у повному обсязі.

Судові витрати покласти на позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта".

Рішення суду може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня підписання рішення, шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений та підписаний 10.06.2024.

Суддя Ю.В. Фещенко