ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" травня 2024 р. м. Житомир Справа № 906/1141/22

Господарський суд Житомирської області у складі судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Звєрєвої С.Р.

за участю представників сторін:

від позивача: Присяжнюк О.А., дов. №1 від 15.02.2024, Шаповалов А.В., сільський голова, виписка з ЄДР

від відповідача: Слуцька Н.С., адвокат (в режимі відеоконференції)

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Волицької сільської ради Житомирського району

до Товариства з обмеженою відповідальністю " Васильківське КСМ"

про стягнення 111599,06 грн

Процесуальні дії по справі.

Волицька сільська рада Житомирського району Житомирської області (далі Рада, позивач) звернулася до Господарського суду Житомирської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" (далі ТОВ "Васильківське КСМ", відповідач), в якому просила визнати укладеним договір оренди земельної ділянки та стягнути 298 420,66грн, з яких: 209073,28грн безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої орендної плати за користування земельними ділянками, 89347,38грн шкоди за самовільне зайняття земельних ділянок.

Позивач обґрунтував позов тим, що відповідач як власник об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках загальною площею 34,7482 га на порушення вимог Земельного та Податкового кодексів України, використовує земельні ділянки без правовстановлюючих документів та не сплачує плату за землю, а також уникає укладення з власником земельних ділянок комунальної власності договору оренди.

Господарський суд Житомирської області рішенням від 23.05.2023 відмовив у задоволенні позову.

Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 04.10.2023 скасував рішення суду першої інстанції та прийняв нове, яким позов задовольнив частково та стягнув з відповідача кошти в сумі 171 873,60 грн. У решті позовних вимог відмовив.

Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду постановою від 17.01.2024 року постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 у справі №906/1141/22 в частині задоволення позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області коштів у сумі 60 274,54грн (стягнення за період із січня по жовтень 2022 року) залишив без змін. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 та рішення Господарського суду Житомирської області від 23.05.2023 у справі №906/1141/22 в частині позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області коштів у сумі 111 599,06грн (стягнення за період з 2019 по 2021 роки) скасував, а справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.

26.02.2024 справа №906/1141/22 у 2-х томах надійшла до Господарського суду Житомирської області.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.02.2024 справу №906/1141/22 передано для розгляду судді Машевській О.П.

Господарський суд ухвалою від 28.02.2024 прийняв справу №906/1141/22 до свого провадження, призначив підготовче засідання на 18.03.2024 о 14:30.

Господарський суд ухвалою від 18.03.2024 відклав підготовче засідання на 08.04.2024 о 14:30.

Господарський суд ухвалою від 08.04.2024 оголосив перерву в підготовчому засіданні до 18.04.2024 до 15:30.

08.04.2024 через систему "Електронний суд" представник відповідача ТОВ "Васильківське КСМ" Слуцька Н.С. подала суду клопотання про долучення доказів, а саме відповідь ГУ Держгеокадастру в Житомирській області від 27.03.2024 за №29-6-0.91-1181/2-24 разом з клопотання про поновлення строку для подання доказів.

Господарський суду ухвалою від 18.04.2024 закрив підготовче провадження та призначив справу №906/1141/22 до судового розгляду по суті на 23.05.2024 р. о 11:00 .

Заслухавши вступне слово представників сторін, здійснивши безпосереднє дослідження доказів, заслухавши промови представників сторін у судових дебатах, після виходу суду з нарадчої кімнати судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду про часткове задоволення позову.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Волицька сільська рада Житомирського району Житомирської області звернулась до Господарського суду Житомирської області з позовом про стягнення з ТОВ "Васильківське КСМ" 298420,66грн, з яких: 209073,28грн безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої орендної плати за користування земельними ділянками та 89347,38грн шкоди за самовільне зайняття земельних ділянок, а також про визнання укладеним договору оренди землі.

Обґрунтовуючи звернення з даним позовом позивач зазначив, що відповідач, як власник об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках загальною площею 34,7482га, у тому числі: діл №1 - загальною площею 3,7000га кадастровий номер :07:000:0252, діл №2 - загальною площею 3,1422га кадастровий номер :07:000:0254, діл №3 - загальною площею 27,9060га кадастровий номер :07:000:0268 в порушення вимог Земельного та Податкового кодексів України, використовує земельні ділянки без правовстановлюючих документів та не сплачує земельний податок, а також уникає укладення з власником земельних ділянок комунальної власності договору оренди.

У відзиві на позовну заяву відповідач проти позову заперечив у повному обсязі та зазначив, що вимоги про визнання договору укладеним не підлягають задоволенню, оскільки позивач не звертався до відповідача з проектом договору оренди земельних ділянок, не повідомляв умови оренди, а надав проект договору лише з додатками до позовної заяви. В свою чергу, ТОВ "Васильківське КСП" жодним чином не погоджувало та не погоджується з умовами договору оренди земельних ділянок, зокрема, в частині визначення розміру орендної плати із розрахунку 10% від нормативно-грошової оцінки та строку дії договору. Щодо стягнення безпідставно збережених коштів вказав, що позивачем не надано обґрунтування визначення суми стягнення, заявленої в позові. Також відповідач звернув увагу, що відсутність у особи правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у разі правомірності набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна. ТОВ "Васильківське КСМ" набуло право власності на нерухоме майно у 2009 році на підставі договорів міни, що свідчить про правомірне використання відповідачем будь-яких земельних ділянок на яких розташоване його нерухоме майно. При цьому жодних документів, що підтверджують самовільне зайняття відповідачем земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0252, :07:000:0254, :07:000:0268 матеріали справи не містять (а.с.195-201, т.1).

У відповіді на відзив позивач вказав, що Волицькою сільською радою неодноразово направлялись на адресу відповідача листи із зазначенням необхідності укладення з власником земельних ділянок комунальної власності договорів оренди, які були ТОВ "Васильківське КСМ" проігноровані. Відповідач знав про встановлений факт порушення вимог земельного законодавства, однак маніпулюючи обставинами та власною бездіяльністю блокував будь-яку можливість вирішити порушені питання в позасудовому порядку, не залишаючи позивачу іншого варіанту для забезпечення належних надходжень до місцевого бюджету, як звернення до суду (а.с.214-218, т.1).

На виконання вказівок Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду , викладених у постанові від 17.01.2024 здійснено новий розгляд позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області коштів у сумі 111 599,06грн (стягнення за період з 2019 по 2021 роки).

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових права на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.08.2021 року №269673412:

- право власності на частину цілісного майнового комплексу згідно переліку по вул. Леніна, 31, с. Івниця, Житомирський район, Житомирська область з 06.10.2009 року по теперішній час зареєстроване за ТОВ "Васильківське КСМ" на підставі договору міни, ВМЕ №384472 р.№3988, 24.06.2009 (далі - РНОНМ 6258429);

- право власності на комплекс, частина цілісного майнового комплексу згідно переліку по вул. Леніна, 33, с. Івниця, Житомирський район, Житомирська область з 06.10.2009 року по теперішній час зареєстроване за ТОВ "Васильківське КСМ" на підставі договору міни, ВМЕ №384464 р.№3976, 24.06.2009 (далі - РНОНМ 6256458);

- право власності на частину цілісного майнового комплексу згідно переліку по вул. Леніна, 32, с. Івниця, Житомирський район, Житомирська область з 06.10.2009 року по теперішній час зареєстроване за ТОВ "Васильківське КСМ" на підставі договору міни, ВМЕ №384474 р.№3990, 24.06.2009 (далі - РНОНМ 6257468);

- право власності на частину цілісного майнового комплексу згідно переліку по пров. Залізничний, 11, с. Івниця, Житомирський район, Житомирська область з 06.10.2009 року по теперішній час зареєстроване за ТОВ "Васильківське КСМ" на підставі договору міни, ВМЕ №384466 р.№3982, 24.06.2009 (далі - РНОНМ 6257868);

- право власності на частину цілісного майнового комплексу (адміністративно-побутовий корпус, загальною площею 906,8кв.м. по вул. Леніна, 1а, с. Івниця, Житомирський район, Житомирська область 06.10.2009 року по теперішній час зареєстроване за ТОВ "Васильківське КСМ" на підставі договору міни, ВМЕ №384476 р.№3992, 24.06.2009 ( далі - РНОНМ 77728321, площею 906,8кв.м.);

Рішеннями Волицької сільської ради №513 від 10.12.2021 та №610 від 18.02.2022 затверджено Волицькій територіальній громаді в особі Волицької сільської ради технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок комунальної власності під господарськими будівлями та дворами загальною площею 27,9060га, загальною площею 3,7000га, загальною площею 3,1422га, що розташовані на території Івницького старостинського округу Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області; прийнято у комунальну власність та передано на баланс Волицької сільської ради земельні ділянки з цільовим призначенням: 01.01 - для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, а саме: ділянка №1 загальною площею 3,7000га з кадастровим номером :07:000:0252; ділянка №2 загальною площею 3,1422га з кадастровим номером :07:000:0254; ділянка №3 загальною площею 27,9060га з кадастровим номером :07:000:0268, що розташовані на території Івницького старостинського округу Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області (а.с.67-68,104-105, т. 1).

Земельні ділянки мають загальну площу 34,7482 га.

На вказаних земельних ділянках розташовані об`єкти нерухомого майна, що перебувають у приватній власності ТОВ "Васильківське КСМ" та використовуються відповідачем, про що свідчать акти обстежень земельних ділянок №1, №2, №3 від 08.04.2021 (а.с.144-155, т. 1).

Волицькою сільською радою направлено на адресу ТОВ "Васильківське КСМ" лист від 17.06.2022 №515 із зазначенням необхідності укладення договорів оренди землі з власником земельних ділянок комунальної власності під господарськими будівлями та дворами загальною площею 34,7482га, в тому числі: ділянка №1 загальною площею 3,7000га з кадастровим номером :07:000:0252; ділянка №2 загальною площею 3,1422га з кадастровим номером :07:000:0254; ділянка №3 загальною площею 27,9060га з кадастровим номером :07:000:0268 (а.с. 219-221, т. 1).

Однак відповідач відповідь на лист від 17.06.2022 №515 не надав; станом на момент прийняття рішення у даній справі договір оренди вищезазначених земельних ділянок між ТОВ "Васильківське КСМ" та Волицькою сільською ради не укладено.

На підставі викладеного, позивач звернувся до Господарського суду Житомирської області з вимогами про визнання договору оренди земельних ділянок укладеним у запропонованій позивачем редакції; про стягнення з ТОВ "Васильківське КСМ" 209 073, 28 грн безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками загальною площею 34,37482га без правовстановлюючих документів у вигляді орендної плати за землю та 89 347, 38грн шкоди за самовільне зайняття земельних ділянок.

Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду постановою від 17.01.2024 року постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 у справі №906/1141/22 в частині задоволення позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області коштів у сумі 60274,54грн (стягнення за період із січня по жовтень 2022 року) залишив без змін.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 та рішення Господарського суду Житомирської області від 23.05.2023 у справі №906/1141/22 в частині позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області коштів у сумі 111 599,06грн (стягнення за період з 2019 по 2021 роки) скасував, а справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.

Таким чином, під час нового розгляду справи по суті розглядається позовна вимога Волицької сільської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" про стягнення 111 599,06грн безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками загальною площею 34,7482га без правовстановлюючих документів за період з 2019 по 2021 роки.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України (постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19).

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області (підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України).

Верховний Суд у п. 6.31 постанови від 17.04.2024 у цій справі вказав, що законодавець визначив можливість розрахунку річного платежу орендної плати за певними алгоритмом, передбаченим пунктом 288.5 статті 288 ПК України, зокрема для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

За змістом глави 15 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.

Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України в редакції чинній з 01.05.2009).

Судом встановлено, що Відповідач з 24.06.2009 є власником об`єктів нерухомості за РНОНМ 6258429 (1), РНОНМ 6256458 (2), РНОНМ 6257468 (3), РНОНМ 6257868 (4) та РНОНМ 77728321 (5), площею 906,8кв.м.

Станом на дату набуття у власність наведених об`єктів нерухомості ч.2 ст. 120 ЗК України діяла в наступній редакції:" 2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч.2 ст. 120 в редакції Закону N 997-V від 27.04.2007)".

Отже, за змістом указаних приписів ч.2 ст. 120 ЦК України набуття Відповідачем права власності на об`єкти нерухомості станом на 24.06.2009 не було підставою для виникнення права оренди земельних ділянок, на яких вони розміщені та які не були відведені в оренду попередньому власнику ( постанова ВПВС від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19). Проте з огляду на приписи ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно ( постанова ВПВС від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17).

Окрім того, станом на 24.06.2009 законодавець врегулював питання щодо визначення орієнтовної площі земельної ділянки, яку власник нерухомості мав право отримати в оренду - земельна ділянка, на якій нерухомість розміщена, та частина ділянки, яка необхідна для її обслуговування.

Оскільки Відповідач договір оренди з Позивачем як власником земельної ділянки не уклав, з 24.06.2009 Відповідач використовує земельні ділянки у с. Івниця по вулиці Леніна, 1а, 31-33 та провулку Залізничному,11 без правовстановлюючих документів.

Таким чином, предметом позову у цій справі під час нового розгляду є стягнення з Відповідача на користь Позивача коштів за фактичне користування земельними ділянками, на яких розміщені вище зазначені об`єкти нерухомості за період 2019-2021 роки, тобто за період, коли земельні ділянки ще не були сформовані відповідно до статті 79-1 ЗК України.

Верховний Суд у постанові від 17.01.2024 у цій справі у п.6.47 звернув увагу суду першої інстанції на те, що площа фактично використовуваних у спірний період земельних ділянок має визначальне значення для здійснення розрахунку стягуваної суми. У п. 6.51 постанови касаційна інстанція виснувала, що суд першої інстанції при прийнятті рішення помилково виходив з відсутності підстав для стягнення у відповідності до вимог чинного законодавства коштів за користування відповідачем такими земельними ділянками, залишивши поза увагою питання щодо дослідження доказів та встановлення розміру земельних ділянок, на яких таке майно відповідача розташоване.

Виконуючи вказівки касаційної інстанції, суд насамперед враховує наступне.

Відповідно до ч.1 ст.184 ЦК України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 ЦК України якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Згідно з ч. 2 цієї статті Кодексу правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Нерухоме майно функціонує у натурально - речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об`єкта нерухомості включають, зокрема, місце розташування, форму, розміри, тобто визначають конкретні показники залежно від об`єкту нерухомості. Сукупність цих характеристик визначає індивідуальні ознаки об`єкту нерухомості, тобто ці ознаки характеризують та відрізняють різні об`єкти нерухомості, що дає змогу їх ідентифікувати ( постанова Верховного Суду від 02.08.2023 у справі № 917/1598/17).

Суд встановив, що Відповідач є власником:

- частини ЦМК згідно переліку; підстава - договір міни, ВМЕ №384472 р.№3988, 24.06.2009 ( щодо РНОНМ 6258429);

- частини ЦМК згідно переліку ; підстава - договір міни, ВМЕ №384464 р.№3976, 24.06.2009 ( щодо РНОНМ 6256458);

- частини ЦМК згідно переліку; підстава - договір міни, ВМЕ №384474 р.№3990, 24.06.2009 ( щодо РНОНМ 6257468);

- частини ЦМК згідно переліку; підстава - договір міни, ВМЕ №384466 р.№3982, 24.06.2009 ( щодо РНОНМ 6257868);

- адміністративно-побутового корпусу, загальною площею 906,8кв.м; підстава договір міни, ВМЕ №384476 р.№3992, 24.06.2009 (щодо РНОНМ 77728321, площею 906,8кв.м.).

Таким чином, лише щодо РНОНМ 77728321 є площа - 906,8кв.м., тоді як інші об`єкти нерухомості, які фактично є складними речами, не ідентифіковані за таким фізичним показником як площа. Окрім того, у справі відсутні договори міни від 26.04.2009, що унеможливило здійснення судом ідентифікації складових частин цілісних майнових комплексів згідно переліку, про наявність якого свідчить запис у Державному реєстрі речових прав.

У ч. 2 ст. 124 ЗК України в редакції, що діє ще з 24.06.2009 передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою статті 134 цього Кодексу.

Так, відповідно до абзацу першого частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України ( постанова ВПВС від 20.07. 2022 у справі № 910/5201/19).

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності ( п.38 постанови ВПВС від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

У розвиток наведених вище мотивів, Велика Палата Верховного Суду вказує, що штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від земельних ділянок, на яких вони розміщені, відбувся за радянських часів з ідеологічних мотивів. Під впливом тодішньої ідеології панувало уявлення, що особи можуть мати право власності на об`єкти нерухомості, але не на земельні ділянки, на яких вони розташовані. Так, Конституцією УРСР 1978 року (частина друга статті 11) було передбачено, що земля є у виключній власності держави.

Внаслідок такого підходу, підсумовує Велика Палата Верховного Суду, існує значна кількість об`єктів нерухомості, які знаходяться у власності приватних осіб, розташованих на землях державної та комунальної власності, причому земельні ділянки під цими об`єктами можуть бути несформованими. Водночас намір законодавця подолати такий штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від землі не викликає сумніву. Тому в разі, якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, подальше відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки, а також земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості не допускається.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 в чергове звертає увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, висновує Велика Палата Верховного Суду, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (п.п. 51 та 52 постанови від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).

До викладеного, Велика Палата Верховного Суду доповнює, що у разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості недопустимим є створення перешкод для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (п. 57 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Однак, як встановив суд у цій справі, Відповідач більше 15 років не виявляє цивільного інтересу в оформленні права на земельні ділянки, на яких розташовані належні йому на праві власності об`єкти нерухомості, не виконує встановлений ст. 206 ЗК України обов`язок зі сплати орендної плати за таке використання та при вирішенні спору в судовому порядку вимоги Позивача не визнає у повному обсязі.

Як мотивував Верховний Суд у постанові від 17.01.2024 у цій справі, Відповідач, заперечуючи проти наданих Позивачем доказів про розташування належного Відповідачу нерухомого майна, не наводить при цьому жодних власних доводів та доказів на підтвердження дійсного (на його думку) місце розташування належного Відповідачу нерухомого майна. При цьому є очевидним, що наявність нерухомого майна зумовлює його пов`язаність із земельною ділянкою, принаймні для його розміщення та обслуговування.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. З`ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання. Тому отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134,135 ЗК України (п. 123 постанови ВПВС від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

Верховний Суд у постанові від 17.04.2024 у цій справі виклав наступні мотиви:

"п.п. 6.22. Враховуючи приписи статті 79 ЗК України, нормативне регулювання, наведене у статті 79- 1 ЗК України, не можна розуміти таким чином, що в разі, якщо земельна ділянка несформована, то існування прав на неї неможливе, оскільки вона не є об`єктом цивільних прав.

6.23. Колегія суддів нагадує, що існують значні масиви земель комунальної власності, на яких не сформовані земельні ділянки. Це, однак, не означає, що право власності на ці землі нікому не належать. Висновок про те, що правом власності на земельні ділянки, розташовані в межах відповідного населеного пункту, рада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України, викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/20260/20.

6.24. Натомість норму частини першої статті 79- 1 ЗК України слід розуміти таким чином, що формування земельної ділянки є необхідним для її введення в цивільний обіг, зокрема, є передумовою для відчуження земельної ділянки чи встановлення речових прав на неї."

Отже, визначаючи розмір заборгованості відповідача, судам необхідно встановити розмір земельної ділянки, яка використовується останнім ( постанова ВПВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17).

Окрім того, Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави ( постанова ВС у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).

З врахуванням правової позиції Великої Палати Верховного Суду та на підставі наявних у справі доказів, суд для розрахунку збережених Відповідачем без достатньої підстави коштів за період з 01.01.2019 до 07.04.2021 використовує площу лише об`єкта нерухомості РНОНМ 77728321 (5) - 906,8кв.м., що складає 0,09068 га. З 08.04.2021 до 31.12.2021 суд використовує площу , визначену в актах обстеження від 08.04.2021 ( а.с. 144-155, т.1).

З Актів обстеження земельних ділянок №1, №2, №3 від 08.04.2021 вбачається, що на земельних ділянках розташовані об`єкти нерухомого майна - господарські будівлі та двори, які перебувають у власності ТОВ "Васильківське КСМ", земельні ділянки огороджені парканом. Комісією встановлено, що земельні ділянки використовуються господарством в повній мірі.

Зазначені акти обстеження, надані Волицькою сільською радою, що встановлюють фактичні розміри земельних ділянок, які використовує ТОВ "Васильківське КСМ", складені на виконання самоврядних повноважень, визначених приписами Земельного кодексу України та Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» є належними .

При цьому суд приймає до уваги, що Відповідач не надав доказів на підтвердження фактичного використання не сформованих у спірний період земельних ділянок меншої площі для експлуатації та обслуговування належних йому на праві приватної власності об`єктів нерухомості, які є частинами цілісних майнових комплексів, до складу яких входять будівлі, споруди тощо.

За Актом обстеження земельної ділянки №1 від 08.04.2021 загальна площа земельної ділянки складає 2,3000 га.

За Актом обстеження земельної ділянки №2 від 08.04.2021 загальна площа земельної ділянки складає 7,0000 га.

За Актом обстеження земельної ділянки №1 від 08.04.2021 загальна площа земельної ділянки складає 29,7400 га.

Загальна площа за наведеними актами складає 39,04 га ( 2,3000 га +7,0000 га + 29,7400 га).

З розрахунку позивача за 2019-2021 роки недоотримана вигода внаслідок недоотримання орендної плати становить: 34,7482 га * 21 411 грн. * 3 роки * 0,05 = 111 599, 06грн (де 34,7482 га - загальна площа земельних ділянок; 21 411грн - нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області; 0,05 - відсоток, встановлений ст. 288.5.2 ПКУ).

Нарахування плати за землю позивачем здійснено відповідно до вимог п. 102.2 ст. 102 ПКУ, а саме за 2019-2021 роки.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 року № 105 у 2018 році проведено загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яка затверджена наказом Мінагрополітики України від 16.11.2018 № 552 та набула чинності з 1 січня 2019 року.

Згідно наведеного нормативно-правового акту нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області протягом 2019 визначена у розмірі 21 411,00грн за 1 га.

Нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області у розмірі 21411,00грн за 1 га також встановлена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147, якою затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (додаток 15), яка визначена станом на 01.01.2020, тобто на період 2020-2021 роки.

З врахуванням викладеного, суд наводить власний розрахунок стягуваної суми:

0,09068 га * 21 411грн * 2 роки * 0,05 = 194,15грн (де 0,09068 га- площа земельної ділянки під об`єктом нерухомості РНОНМ 77728321 (5); 21 411грн - нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області за 1 га; 5% - відсоток, встановлений ст. 288.5.2 ПКУ; 21 411грн х 5% = 1070,55грн за га за рік ; 1070,55грн х 0,09068га = 97,08грн за рік; 97,08грн х 2=194,16 грн за два роки)

0,09068 га * 21 411грн * 3 місяці 7 днів * 0,05 = 26,16грн (де 0,09068 га - площа земельної ділянки під об`єктом нерухомості РНОНМ 77728321 (5); 21 411грн - нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області за 1 га; 5% - відсоток, встановлений ст. 288.5.2 ПКУ; 21 411грн х 5% = 1070,55грн за га за рік ; 1070,55грн х 0,09068га = 97,08грн за рік; 97,08грн: 12= 8,09грн за місяць; 8,09грн х 3= 24,27грн за 3 місяці; 8,09грн : 30= 0,27грн (день) х 7=1,89грн.

Оскільки за Актами обстеження земельних ділянок №1, №2, №3 від 08.04.2021 загальна площа земельних ділянок складає 39,04 га, суд приймає до уваги загальну площу, визначену Позивачем, яка є меншою та становить

34,7482 га *21 411грн * 8 місяців 23 дні * 0,05 = 27176,44грн ( де 34,7482 га - загальна площа земельних ділянок; 21 411грн - нормативна грошова оцінка ріллі по Житомирській області за 1 га; 5% - відсоток, встановлений ст. 288.5.2 ПКУ; 21 411грн х 5% = 1070,55грн за га за рік ; 1070,55грн х 34,7482га = 37199,69грн за рік; 37199,69грн: 12= 3099,97грн за місяць; 3099,97грн х 8= 24799,79грн за 8 місяців; 3099,97грн:30= 103,33грн (день) х 23=2376,65грн).

Таким чином, доведеною належними засобами доказування є загальна сума коштів, збережених Відповідачем без достатньої правової підстави за користування земельними ділянками комунальної власності у формі орендної плати за спірний період складає 27396,76 грн. Сума у розмірі 84202,30грн є недоведеною.

Положення глави 15 ЗК України, ст.ст. 120, 125, 206 ЗК України, ст. 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташовано цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (подібний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17).

З огляду на викладене Відповідач як фактичний користувач земельних ділянок, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки - Позивача зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Згідно із частиною першою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно до частини першої статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 79 ГПК України).

Згідно зі статтею 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Під час нового розгляду справи Позивач подав витяг з форми 6-зем та письмове пояснення по суті поданого доказу, у якому доводить, що в ході вивчення матеріалів державної статистичної звітності було встановлено, що за АГ "Івниця" ВАТ "Житомир інвест" Івницька сільська рада обліковується 32,7332 га під господарськими будівлями та спорудами та 6,41 га - під господарськими шляхами та прогонами . Позивач нагадує, що до 2015 найбільш значимими були форми державної статистичної звітності з земельних ресурсів зокрема форми кількісного обліку земель №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем, затверджені наказом Державного комітету статистики України від 05.11.1998р. № 377 ( втратив чинність). Найбільш затребуваною з них була форма 6-зем "Звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддях та видами економічної діяльності", яка, в свою чергу, була основою для визначення Кф (коефіцієнта функціонального використання ділянки) при розрахунку нормативної грошової оцінки земель, сплати земельного податку та орендної плати.

Відповідач скористався правом заперечити проти оцінки витягу з форми 6-зем як належного засобу доказування факту зайняття ним земельних ділянок під належними об`єктами нерухомості у загальній площі 32,7332 га до моменту їх формування як об`єктів цивільного права шляхом подання листа Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 27.03.2024 № 29-6-0.91-1181/2-24, у якому зазначено, що державна статистична звітність з кількісного обліку земель останній раз розроблена станом на 01.01.2016.

Суд наголошує, що тлумачення змісту статті 76 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були. Позивач не скористався правом заявити клопотання про витребування у Відповідачів договорів міни, на підставі яких останній набув право власності на об`єкти нерухомості у 2009 році з метою встановлення факту їх розташування на тих земельних ділянках, про які йшлося у витязі з форми 6-зем і якими свого часу користувалося АГ "Івниця" ВАТ "Житомир інвест". Тому, Позивач поніс ризики нездійснення свого процесуального права ( ч. 4 ст. 13 Кодексу). Відповідач також не подав відповідні докази разом із відзивом на позовну заяву чи запереченнями на відповідь на відзив. Та оскільки ч.3 ст. 13 та ч.1 ст. 74 Кодексу покладає саме на Позивача тягар доведення вищенаведених обставин (фактів) , їх недоведеність належними та допустимими засобами доказування має процесуальним наслідком не врахування судом поданого витягу з форми 6-зем як доказу у цій справі.

Щодо розподілу судового збору

Відповідно до ст.129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору у розмірі 2481 грн, покладаються на сторони спору пропорційно: 27396,76грн х 2481,00грн : 84202,30грн = 807,24 грн.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" (м. Київ, вул. Будіндустрії, 6 код 33801629) на користь Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області (с. Волиця Житомирського району Житомирської області, вул. Житомирська, 105/10, код 04346824) кошти в сумі 27396,76грн та 807,24грн судового збору. Видати наказ.

3. Відмовити у стягненні коштів у розмірі 84202,30грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 04.06.24

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - позивачу (через Ел. суд)

3- відповідачу (через Ел. суд)