ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2024 рокуСправа № 912/353/24

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кабакової В.Г., за участю секретаря судового засідання Лупенко А.І., розглянув у судовому засіданні матеріали справи №912/353/24

за позовом Фізичної особи-підприємця Орлової Євгенії Петрівни, АДРЕСА_1

до відповідача Кропивницької міської ради, вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25000

про визнання протиправною бездіяльності, визнання укладеним договору

Представники

від позивача - Ботнаренко І.Ю., адвокат, ордер серії ВА № 1072867 від 13.02.2024,

від відповідача - Люненко І.А., самопредставництво, витяг з ЄДР,

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця Орлової Євгенії Петрівни до Кропивницької міської ради з вимогами:

- визнати протиправною бездіяльність Кропивницької міської ради щодо не розгляду листа повідомлення вх. 9502 від 11.12.2023,

- визнати укладеним договір до договору оренди земельної ділянки від 19 квітня 2010 року №55, зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 вересня 2010 року за №81 (кадастровий номер :29:275:0015) про поновлення договору на умовах викладених у резолютивній частині позову.

Ухвалою від 12.02.2024 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі №912/353/24 за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 14.03.2024 о 09:00 год та встановив учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.

26.02.2024 відповідач подав суду відзив на позовну заяву.

Відповідач зазначив, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі.

Звернення позивача до Кропивницької міської ради із заявою від 12.07.2023 про поновлення (продовження) дії договору оренди землі, не задовольняє механізму здійсненню позивачем вимог ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", оскільки термін дії договору сплив.

З посиланням на пункт 4 розділу ІХ "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі", відповідач зазначає, що застосуванню до відносин підлягає редакція ЗУ "Про оренду землі", яка діяла станом на 20.09.2010.

Однак діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу місцевого самоврядування.

Посилання позивача як на підставу поновлення договору оренди землі, строк дії якого закінчився 13.03.2024 на законодавство, яке не було чинним на час укладення договору, не відповідає пункту 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи те, що договір оренди землі від 19.04.2010 № 55 не є укладеним або зміненим після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому, зазначає відповідач, незалежно від дати закінчення строку його дії ст. 126-1 Земельного кодексу України не може поширюватись на відносини щодо його поновлення, а отже додаткова угода, яку позивач пропонує укласти, не відповідає вимогам законодавства України.

Ухвалою від 14.03.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.04.2024 о 09:00 год.

В засіданні 04.04.2024 оголошено перерву до 09:00 17.04.2024.

В засіданні 17.04.2024 оголошено перерву до 12:00 01.05.2024. Зобов`язано сторонам подати додаткові докази.

На виконання вимог протокольної ухвали суду, позивачем надано 25.04.2024 докази сплати орендної плати та адвокатський запит до приватного нотаріуса. Відповідач надав рішення від 20.02.2018 № 1489 та заяву позивача від 30.06.2015 року.

В засіданні 01.05.2024 оголошено перерву до 03.05.2024.

В засіданні 03.05.2024 оголошено перерву до 14.05.2024 о 14:00 год.

07.05.2024 позивачем надано лист-відповідь приватного нотаріуса Ковалено Г.Г.

Ухвалою від 14.05.2024 витребувано від приватного нотаріуса Кропивницького районного нотаріального округу Кіровоградської області Коваленко Г.Г. копію рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 46053561 від 20.03.2019, на підставі якого внесено запис про право оренди земельної ділянки на строк до 13.03.2024. Оголошено перерву до 24.05.2024 об 11:00 год.

20.05.2024 надано витребуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

В засіданні сторони підтримали раніше оголошені позиції щодо позову.

Встановлені обставини.

19.04.2010 між фізичною особою-підприємцем Орловою Євгенією Петрівною та Кіровоградською міською радою укладений договір оренди землі № 55, загальною площею 53,60 кв.м. строком на п`ять років, що знаходиться по вул. Преображенській (біля скверу "Центральний") в місті Кіровограді (Кропивницький), який зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.09.2010 року за № 81.

Як з`ясовано під час судового розгляду, позивач зверталась до міської ради із заявою про поновлення дії договору 30.06.2015 року, рішення за якою було прийнято 20.02.2018 № 1489 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок".

13.03.2019 між Фізичною особою-підприємцем Орловою Євгенією Петрівною та міською радою міста Кропивницький укладена додаткова угода № 8 про поновлення дії договору оренди землі 19.04.2010 № 55, який зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.09.2010 року за № 81.

Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.03.2019 № 160327837 за вищевказаною додатковою угодою було зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер :29:275:0015 площею 0,0054 га, дата державної реєстрації земельної ділянки 20.09.2010 до 13.03.2024.

Пунктом 2.4 додаткової угоди від 13.03.2019 № 8 про поновлення дії договору оренди землі 19.04.2010 № 55 визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за періоди від дня закінчення дії цього договору до дна поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі, позивач 11.12.2023 звернувся із заявою-повідомленням до відповідача щодо поновлення договору оренди землі на умовах, визначеної додатковою угодою. До заяви повідомлення додано проект додаткової угоди до договору оренди землі. Заява отримана відповідачем 11.12.2023 та не була розглянута відповідачем, що і стало підставою для звернення до суду.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 прийшов до таких висновків:

"6.3. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.4. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

6.5. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

6.6. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

6.7. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

6.8. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

6.9. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

6.10. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

6.11. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

6.12. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

6.13. У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

6.14. Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

6.15. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

6.16. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.18. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.19. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

6.21. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

6.22. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

6.23. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.24. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

6.25. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять".

Таким чином, до правовідносин у цій справі підлягає застосуванню стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.

Положення ж статті 126-1 ЗК України, не підлягають застосуванню в силу абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

Як убачається з матеріалі справи між сторонами було укладено договір оренди землі від 19.04.2010, зареєстрований 20.09.2010.

Відповідно до розділу 3, договір укладено на п`ять років. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, при належному виконанні обов`язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Таким чином договір укладено до 20.09.2015 року.

30.06.2015 позивач звернувся до відповідача з заявою про поновлення договору строком на 5 років.

Рішення прийнято міською радою міста Кропивницький 20.02.2018 за № 1489 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок по м. Кропивницькому", в п. 8 якого зазначено: "Поновити фізичній особі-підприємцю Орловій Євгенії Петрівні договір оренди земельної ділянки строком на 5 років по вул. Преображенській ...

Фізичній особі-підприємцю Орловій Є.П. зареєструвати право оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством України".

Додаткова угода укладена 13.03.2019.

В пункті 1 додаткової угоди зазначено "Поновити термін дії Договору оренди землі від 19.04.2010 № 55 (зареєстрований у Кіровоградській ...) на п`ять років".

У постанові Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/21144/21 зазначено:

"5.3. Зважаючи на обставини справи, колегія суддів вважає за необхідне на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України взяти до уваги висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, до розгляду якої зупинялося касаційне провадження у справі № 910/21144/21.

Як убачається із матеріалів справи, між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309 строком на п`ять років.

У липні 2010 року позивач звернувся до відповідача з листом-зверненням про поновлення договору оренди земельної ділянки (від 29.07.2010 № 28/07), в якому заявив про бажання скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6- 00309 від 10.11.2005 та просив поновити дію вказаного договору оренди строком на 10 (десять) років.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час звернення позивача із заявою щодо поновлення договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

У постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69, постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21,від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, на підставі яких тривалий час формується судова практика, викладено такий висновок: виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Отже, вказаним спростовуються доводи позивача про те, що оскільки протягом місяця відповідачем не було заявлено заперечень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, він автоматично був поновлений, а також посилання на відсутність висновку щодо застування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у контексті частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України, статті 129-1 Конституції України, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини".

Судами попередніх інстанцій встановлено, що звернення позивача від 29.07.2010 № 28/07 щодо поновлення договору на новий строк (10 років) було розглянуто відповідачем і рішенням Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 поновлено на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309.

Таким чином, позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору, що вказує на те, що сторони узгодили можливість саме поновлення цього договору на десять років і таке поновлення починає відлік після закінчення визначеного у договорі п`ятирічного строку (11.11.2010).

Доводи позивача про те, що датою, з якої починається відлік поновлення договору на новий строк, є дата прийняття рішення Київською міською радою від 01.11.2012 № 414/8698, Суд не приймає до уваги, оскільки це суперечить змісту та суті правовідносин щодо поновлення договору. Термін поновлення означає приведення у стан, який існував раніше, відтворення того, що було, а тому у контексті орендних правовідносин не може бути перерви або проміжку часу між датою закінчення договору і датою його відновлення.

5.4. Водночас колегія суддів звертає увагу, що на момент прийняття рішення Київською міською радою від 01.11.2012 № 414/8698, редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" змінилася.

Згідно з частинами восьмою, одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку також посилається скаржник, зауважено на тому, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України).

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).

У постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди. По завершенні строку, на який міг би бути поновлений договір оренди землі (однак не був поновлений через відмову або зволікання сторони з укладенням додаткової угоди), рішення суду або констатуватиме юридичний факт у минулому (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який сплив на час прийняття судового рішення), або змінюватиме умови договору оренди землі (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який перевищуватиме встановлений у договорі).

Колегія суддів, бере до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду і з урахуванням відповідних відмінностей у обставинах справи, що переглядається та справи № 904/8884/21, вважає цей висновок застосовним до спірних правовідносин, оскільки сторони, дійшовши згоди щодо можливості поновлення договору на десять років після закінчення п`ятирічного строку (11.11.2010), мали укласти відповідну додаткову угоду, у передбачений законодавством строк. У цьому випадку, саме протягом десяти років можливе було звернення до суду з вимогою про визнання такої додаткової угоди укладеною через відмову або зволікання сторони з укладенням додаткової угоди.

Суд апеляційної інстанції відмовляючи у задоволенні позовних вимог обґрунтовано акцентував увагу на тому, що рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 є лише згодою орендодавця на продовження договору на нових умовах. Орендні правовідносини потребують належного оформлення у вигляді договору. Рішення ради не відміняє необхідності внесення змін до договору у письмовій формі - укладення додаткової угоди до договору або його викладення в новій редакції.

У той же час, як встановив апеляційний господарський суд, матеріали справи не містять доказів звернення позивача про укладення додаткової угоди та укладення сторонами такої угоди до договору оренди землі від 10.11.2005 № 63-6-003009 про його поновлення, відповідно до порядку, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", після прийняття рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698.

З наведеного слідує, що за наявності рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698, у випадку відмови, а також наявного зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди від 10.11.2005 зі сторони відповідача, позивач мав можливість звернутися за захистом свого права на поновлення договору оренди та оскаржити дії щодо зволікання в укладенні відповідної додаткової угоди. Однак, як фактично встановлено судом апеляційної інстанції, позивач вказаного не здійснив.

Більше того, колегія суддів зауважує, що на момент звернення із позовом у справі № 910/21144/21 (грудень 2021 року), минув строк, на який міг би бути поновлений договір оренди землі від 10.11.2005 (десять років з моменту закінчення п`ятирічного строку).

Суди попередніх інстанцій також дослідили доводи позивача про те, що порушеним правом, за захистом якого він звернувся до суду, є невчинення відповідачем дій щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309 після того, як позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням від 26.11.2020 № 20/364 та проектом договору, а не питання поновлення строку вказаного договору оренди на підставі рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.

Оскільки додаткова угода щодо поновлення договору оренди від 10.11.2005 на десять років не була укладена, договір не був поновлений на цей новий строк і не створив для сторін передумов для його наступного поновлення по завершенню строку дії. Верховний Суд погоджується із висновками апеляційного господарського суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог".

Також в рішенні реєстратора від 20.03.2019 № 46053561 міститься посилання на ч. 3 ст. 10 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та пункт 18 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127.

Відповідно до Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції чинній станом на 20.03.2019 (рішення державного реєстратора № 46053561):

"81-3. Державна реєстрація зміни строку права оренди земельної ділянки, реєстрацію якого проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його набуття, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державному земельному кадастрі.

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки, реєстрацію якого не проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його набуття, проводиться за умови відсутності відомостей про зареєстровані інші речові права в Державному земельному кадастрі чи Державному реєстрі прав.

При цьому строк права оренди обчислюється з урахуванням строку дії договору оренди, який починається з моменту його укладення".

З урахуванням зазначеного та наведеної вище позиції Верховного Суду, строк права оренди з урахуванням дії договору оренди сплив 20.09.2020 року.

Відповідно до розділу п. 2.4 Додаткової угоди, орендар повинен був не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, чого зроблено не було.

Відповідно до ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в редакції станом на 13.02.2020 (яка діяла до 16.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено:

"Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. Зазагальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

40. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

41. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

42. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

43. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою".

Відповідно до ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Позивач не звернувся до закінчення строку дії договору до відповідача з заявою в порядку ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", відтак позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк і договір припинив свою дію.

Лист-повідомлення від 11.12.2023, направлений поза межами строків, визначених статтею 33 ЗУ "Про оренду землі".

Матеріали справи підтверджують, що додатковою угодою від 13.03.2019 внесено зміни в договір оренди землі від 19.04.2010 зокрема в частині орендної плати. Всі інші умови залишені незмінними.

В пункті 16 зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Додатковою угодою сторони внесли зміни зокрема в частині оплати. Інші умови Договору не змінювались. Строк 5 років, що визначений у додатковій угоді від 13.03.2019, ніяким чином не змінює час з якого починається відлік дії Договору, що передбачено у пункті 16 договору, тобто з 20.09.2010.

Посилання позивача на дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права щодо зареєстрованого права оренди до 13.03.2024 року не є підставою для визначення дії договору оренди землі до цієї дати.

Відтак позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати до представникам позивача адвокатам Бурову С.В. на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 та Ботнаренко І.Ю. на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_2 , відповідачу до Електронного кабінету.

Повне рішення складено 03.06.2024.

Суддя В.Г. Кабакова