ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" травня 2024 р. Справа№ 910/18186/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шевчук С.Р.

суддів: Ходаківської І.П.

Демидової А.М.

за участю секретаря судового засідання: Бондар Л.В.

за участю представників сторін:

від позивача 1, 2: Магратій Я.В.;

від відповідача: Закарлюка І.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Дублер-Люкс»

на рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 (повний текст складено та підписано 25.03.2024) (суддя Курдельчук І.Д.)

у справі №910/18186/23

за позовом Приватного підприємства «Дублер-Люкс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Тівац»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр»

про визнання договору недійсним та стягнення 269683,52 грн

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог

Приватне підприємство «Дублер-Люкс» (далі - ПП «Дублєр-Люкс», позивач-1) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац» (далі - ТОВ «Тівац», позивач-2) звернулися до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» (далі - ТОВ «Перший український експертний центр», відповідач) про:

- визнання недійсним договору №1213/07/19 від 01.07.2019 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території (далі - договір), з моменту його укладення - 01.07.2019;

- застосування наслідків недійсності правочинна, шляхом стягнення з ТОВ «Перший український експертний центр» на користь ПП «Дублер-Люкс» грошових коштів у розмірі 269683,52 грн;

- покладення на позивача витрат на правничу допомогу та зі сплати судового збору.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ПП «Дублєр-Люкс», ТОВ «Тівац» та ТОВ «Перший український експертний центр» уклали спірний договір про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, який не відповідає вимогам на той момент діючого законодавства у сфері надання житлово-комунальних послуг та у сфері здійснення управління багатоквартирним будинком.

Як зазначено у позовній заяві, ТОВ «Перший український експертний центр» станом на момент укладення спірного договору на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019 не був управителем багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Саперне поле, 14/55, а тому в силу положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не мав права укладати подібних договорів із власниками нежитлових приміщень. Означене порушення вищезгаданих Законів зумовлює нікчемність вчиненого правочину, оскільки фактично відповідач не володів необхідним обсягом цивільної дієздатністю на момент укладення спірного договору, що у свою чергу є порушенням приписів статті 203 Цивільного кодексу України.

Позивачі вказують на те, що зміст та положення спірного договору суперечать вимогам цивільного законодавства та нормам Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в редакції чинній на момент укладення договору. Зокрема, позивачі вважають, що під час вчинення правочину було порушено такі істотні умови, як ціна договору, зокрема, у частині визначенні тарифів на послуги, так, у договорі та його додатках, тарифи на житло-комунальні послуги є завищеними та такими, що прийняті з порушенням вимог закону без будь-якого їх затвердження будь-то рішенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, за яким надавались послуги, чи виконавчим органом Київської міської ради. При цьому, встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги фактично є необґрунтованими та надуманими відповідачем, що у свою чергу призводить до одержання житлово-комунальних послуг за завищеними цінами, окрім того, відповідач в порушення розпорядження виконавчого органу Київської міської ради №738 від 03.05.2018 «Про затвердження змін до Тарифів та структури тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному окремо для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останнім не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунком» не прийняв таке розпорядження до уваги під час встановлення тарифів на житлово-комунальні послуги, чим фактично призвів до понесення позивачами необґрунтованих та надмірних витрат під час сплати вартості житлово-комунальних послуг.

Разом з тим, позивачі стверджують, що відповідач в порушення Закону України «Про житлово-комунальні послуги» самостійно визначив перелік послуг, які в силу Закону не мав права встановлювати без погодження із співвласниками будинку, як то житлових так і нежитлових приміщень. Окрім того, позивачі зауважили, що жодним документом не підтверджено того факту, що відповідач набув права господарського віддання на механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання з метою його обслуговування та ремонту, що свідчить про суперечність упитанням надання відповідачем експлуатаційних послуг. Суперечливим є також і надання житлово-комунальних послуг в частині що стосується прибудинкової території, оскільки жоден документ не підтверджує факту передачі у власність чи в управління земельної ділянки, яка є прибудинковою територією.

У тому ж таки позові, заявники стверджують, що послуги з охорони не могли надаватися відповідачем, адже вони не погоджувалися на загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку, як того передбачає стаття 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а сам факт зазначення її як послуги у додатку до договору не свідчить про те, що така послуга надавалась, як і не породжує обов`язку у споживача її сплачувати, адже фактично така послуга за своєю суттю є безпідставно нав`язаною, а тому суперечить меті надання житлово-комунальних послуг та є істотним порушення договору.

Поміж тим, позивачі вказують, що сукупність порушень під час укладення договору на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019 свідчить про його явну недійсність, а тому вважають за можливе заявити наслідки визнання недійсності правочину та стягнути 269683,52 грн, які були сплачені в якості передоплати за спірним договором, при цьому, позивачі у позові зауважили, що відповідач фактично не виконував взяті на себе зобов`язання за оскаржуваним договором та не надавав послуг у багатоквартирному будинку, підтвердженням вказаного може слугувати відсутність будь-якого складеного акту приймання-передані наданих послуг.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі №910/18186/23 у задоволенні позовних вимог Приватного підприємства «Дублер-Люкс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Тівац» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» про визнання договору недійсним та стягнення 269683,52 грн відмовлено.

Суд першої інстанції виходив з того, що в силу положень статті 204 Цивільного кодексу України, під час укладання спірного договору № 121/07/19 від 01.07.2019 року позивачами та відповідачем було дотримано норми законодавства, а саме: зміст спірного правочину який не суперечить законодавству, а також моральним засадам суспільства, волевиявлення сторін було вільним і відповідало їх внутрішній волі, спірний договір укладений у письмовій формі, підписаний уповноваженими особами та завірений печатками, у відповідності до законодавства, правочин спрямований на реальне настання правових наслідків. Крім того, з матеріалів справи вбачається, що на виконання умов оскаржуваного договору сторонами вчинялись дії на його виконання, зокрема, підписано додаткові угоди №1 та №2, додаток №1, яким визначено розмір експлуатаційних витрат, а також те, що позивачем-1 під час його дії здійснювалися регулярні передоплати за послуг по спірному договору, щонайменше у період з вересня 2019 по серпень 2020 року включно. Отже за висновками місцевого суду наведені обставини щодо добровільного та систематичного виконання умов оскаржуваного Договору свідчать про усвідомлення та згоду позивачів з його умовами.

З мотивів рішенні суду першої інстанції також вбачається, що останній виходив з доктрини заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), тобто з поведінки позивачів, яка фактично суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, спірний договір та додатки до нього були підписані сторонами без жодних зауважень та заперечень, при цьому, у договорі сторони дійшли згоди щодо усіх його істотних умов, було встановлено розмір експлуатаційних витрат, їх вартість, строки, порядок оплати тощо, а поведінка щодо подальшого систематичного виконання умов вказаного правочину, лише свідчить про те, що позивачі, як сторони договору не будуть реалізовувати своє право на оспорення укладеного договору, і останні пов`язані своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Прагнення позивачів після тривалого виконання умов договору його оскаржити суперечить принципу добросовісності та свідчить про суперечливу поведінку.

Окрім того, суд першої інстанції зауважив, що у справі №910/15145/20 уже вирішувалося питання щодо недійсності правочину, так, рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/15145/20, залишеним без змін Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 року, відмовлено у задоволенні позову та встановлено відповідність оскаржуваного правочину вимогам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, а тому пред`явлений позов хоча і з інших аніж у справі №910/15145/20 підстав, фактично зводиться до прагнення позивачів повторно надати судами оцінку умовам договору, що є недопустимим та суперечить вимогам закону.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із рішенням Господарського суду міста Києва від 12.03.2024, Приватне підприємство «Дублер-Люкс» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі №910/18186/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Приватного підприємства «Дублер-Люкс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Тівац» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» задовольнити, визнати недійсним договору №1213/07/19 від 01.07.2019 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території, з моменту його укладення - 01.07.2019 та застосувати наслідки недійсності правочину, а саме стягнути з відповідача грошові кошти у розмірі 269683,52 грн.

Позивач-1 в апеляційній скарзі зауважив, що суд першої інстанції під час ухвалення рішення від 12.03.2024 у справі №910/18186/23 припустився порушення норм матеріального та процесуального права, що зумовило неповноту дослідження усіх доказів та обставин у справі, та як наслідок було прийнято рішення, що не ґрунтується на вимогах закону та фактичних обставинах у даній справі.

Так, суд першої інстанції у оскаржуваному рішення не надав обґрунтовану відповідь на усі доводи позивачів наведені у позові, як і не зауважено причин неприйняття чи відхилення таких доводів.

З мотивів рішення суду першої інстанції вбачається, що судом не взято до уваги обставини неправомірності перебування відповідача в якості управителя у багатоквартирному будинку, за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, так, апелянт у поданій скарзі повторно зауважує на тому, що станом на момент укладення спірного договору на утримання багатоквартирного будинку та її прибудинкової території ТОВ «Перший український експертний центр» не являлось управителем, жодних доказів уповноваження співвласниками відповідача чи призначення його органом місцевого самоврядування управителем по спірному багатоквартирному будинку немає, відтак в силу положень чинного законодавства, зокрема Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відповідач не мав права укладати подібні договори та надавати житлово-комунальні послуги.

У апеляційній скарзі позивач-1 зауважив, що суд першої інстанції не дослідив питання нотаріального посвідчення оскаржуваного договору, оскільки положення Цивільного кодексу в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, вимагали від управителя посвідчувати договір управління, однак у даному випадку договір №1213/07/19 від 01.07.2019 нотаріусом не посвідчувався.

Суд першої інстанції належним чином не надав оцінку доводам позивачів і в частині, що стосується визначення істотних умов договору, пов`язаних із цінами та тарифами на житлово-комунальні послуги, які в супереч розпорядженню Виконавчого драгуну КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018, були визначені відповідачем на власний розсуд, що є порушенням Закону «Про житлово-комунальні послуги», при цьому, наявність такого розпорядження органу місцевого самоврядування відповідач приховав. Окрім того, перелік житлово-комунальних послуг, зокрема послуги з експлуатації багатоквартирного будинку повинні були бути затвердженні зборами співвласників багатоквартирного будинку чи затверджено відповідним органом місцевого, чого у випадку з відповідачем не було здійснено, а відтак визначення переліку послуги на власний розсуд також є істотним порушенням вищезгаданого Закону.

Поміж тим, позивач-1 зауважив, щодо невідповідності обсягу квадратури на яку нараховувалося вартість житлово-комунальних послуг, так, позивачем-1 від позивача-2 фактично було прийнято в оренду 150 кв.м. приміщення №1019 за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, тоді як, розрахунок житлово-комунальних послуг в супереч положенням статей 66-68 Житлового кодексу України здійснювався на всю площу приміщення №1019, а не пропорційно як того передбачає законодавство, при цьому не внесення змін до договору оренди не може свідчити про обґрунтованість нарахування відповідачем позивачу-1 вартості житлово-комунальних послуг по всій займаній площі приміщення №1019.

Крім того, станом на 07.02.2019 (п. 7.1 спірного договору) позивач-2 не міг виконувати зобов`язання за оскаржуваним договором, адже на той момент не набув права власності на нежитлове приміщення №1019 за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, оскільки, таке право було набуто лише згодом 12.07.2019 за наслідками підписання акту прийму-передачі майнових прав на об`єкт договору купівлі-продажу, тобто щонайменше з 07.02.2019 по 11.07.2019 позивач-2 не міг виконувати умови спірного договору, тому що, майнові права на нежитлове приміщення йому не належали.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.04.2024 апеляційну скаргу Приватного підприємства «Дублер-Люкс» у справі №910/18186/23 передано колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: Швечук С.Р. - головуючий суддя, Ходаківська І.П., Демидова А.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.04.2024 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/18186/23; відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

18.04.2024 року до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №910/18186/23.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2024 апеляційну скаргу Приватного підприємства «Дублер-Люкс» на рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі №910/18186/23 залишено без руху та встановлено скаржнику строк протягом 10 днів з дня утримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги.

30.04.2024 року на виконання вимог ухвали суду від 22.04.2024 від Приватного підприємства «Дублер-Люкс» надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Дублер-Люкс» на рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі № 910/18186/23; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, пояснень, клопотань, заперечень; розгляд апеляційної скарги призначено на 29.05.2024.

Позиції учасників справи

13.05.2024 року через відділ діловодства суду від Товариства з обмеженою від повільністю «Перший український експертний центр» за допомогою підсистеми «Електронний суд» ЄСІТС надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому відповідач заперечив проти доводів позивача-1 наведених у апеляційній скарзі та зауважив, що рішення суду першої інстанції є обґрунтованим та законним, тому підстав для його скасування немає.

У поданому відзиві на апеляційну скаргу відповідач зауважив, що під час укладення оскаржуваного у даній справі договору №1213/07/19 від 01.07.2019 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території, сторонами було дотримано усіх вимог законодавства для підтвердження його чинності, окремо під час його укладення сторонами договору було погоджено зміст правочину, який не суперечить вимогам Цивільного кодексу України, будь-яким іншим актам цивільного законодавства та інтересам держави та/або суспільства, його моральним засадам, окрім того, сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності на момент його укладення, мали вільне волевиявлення, а правочин відповідав формі встановленій законом та був спрямований на реальне настання правових наслідків, окреслене свідчить про відсутність підстав для визнання його недійсності з підстав невідповідності законодавству.

Відповідач також зазначив, що перелік житлово-комунальних послуг був передбачений та погоджений у спірному договорі, зокрема у пунктах 1.3 та 1.4., а вартість була встановлене додатком №1 до даного договору, який у свою чергу, був підписана сторонами договору без будь-яких зауважень та заперечень, при цьому, відповідач зауважив, що встановлений у договорі перелік житлово-комунальних послуг не суперечить положенням статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», посилання ж позивачів на неможливість надання послуг пов`язаних з обслуговуванням прибудинкової території суперечать статті 382 Цивільного кодексу України, яка у свою чергу породжує обов`язок для співвласників багатоквартирного будинку обслуговувати, зокрема і прибудинкову територію.

Окрім того, відповідач зауважує на тому, що позивачі тривалий час виконували умови договору №1213/07/19 від 01.07.2019 про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території, доказом цього можуть слугувати копії наявних у матеріалах справи платіжних документів, вказана обставина свідчить про суперечливу поведінку позивачів.

Не погодився відповідач із викладеним у апеляційній скарзі твердженням позивача-1 в частині відсутності у відповідача статусу управителя та договору на управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55. Так, відповідач зауважив у відзиві, що співвласники багатоквартирного будинку щонайменше ще з 10.06.2018 року повинні були реалізувати право встановлене положеннями Закону України «Про житлово-комунальні послуг» та обрати форму управління багатоквартирним будинком та управителя, оскільки співвласники цього не здійснили, то ТОВ «Перший український експертний центр» діє відповідно до положень розділу ІV «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуг» та надає житлово-комунальні послуги багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55.

У відзиві також наголошено, що наведене позивачами розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) від 03.05.2018 №738, яким було встановлено ціну - тариф на житлово-комунальні послуги у розмірі 6,26 грн за кв.м. та 7,95 за кв.м., не може застосовуватися до вказаного договору, оскільки встановлені розпорядженням тарифи стосуються виключно власників квартир та розраховані з урахування загальної кількості квадратним метрів квартир у будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55, без врахування площ нежитлових приміщень, а тому застосовувати таке розпорядження до власників нежитлових приміщень не вбачається за можливе.

17.05.2024 року від Приватного підприємства «Дублер-Люкс» засобами електронного зв`язку через підсистему «Електронний суд» ЄСІТС надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, у якій позивач-1 заперечив проти доводів наведених у відзиві на апеляційну скаргу, та повторно зауважив на тому, що Законом України «Про житлово-комунальні послуг» у відповідній редакції, передбачав згоду співвласників багатоквартирного будинку на визначення управителя та укладення подібних договорів на утримання будинку, однак, оскільки рішення співвласників щодо ТОВ «Перший український експертний центр» немає, то його участь в управлінні будинку суперечить вимогам Закону. При цьому, позивач-1 повторно зауважив на суперечливості визначених відповідачем у договорі переліку експлуатаційних послуг, оскільки такі були визначенні та прийняті з порушенням положень Закону України «Про житлово-комунальні послуг», а така послуга як охорона приміщення не могла надаватись відповідачем, адже не затверджувалась зборами, а позивачем-1 у свою чергу не могла прийматися, оскільки орендоване приміщення фактично є магазином і на момент укладення спірного договору було укладено окремий договір про його охорону з охоронною організацією.

Поміж тим, позивач-1 у відповіді на відзив наголосив, що відповідач фактично приховав факт наявності розпорядження №738 Виконавчого органу КМР (КМДА) щодо цін та тарифів на житлово-комунальні послуги за багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55, та приховав обставини відсутності у нього повноважень на управління даним багатоквартирним будинком, а тому наведені в сукупності обставини є підставою для визнання договору недійсним та застосування до нього наслідків недійсності правочину.

Явка представників учасників справи

У судове засідання 29.05.2024 з`явились представник позивачів та відповідача.

У судовому засіданні представник позивачів (скаржника ПП «Дублер-Люкс») вимоги апеляційної скарги підтримав з викладених у ній підстав та просив апеляційну скаргу задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні просив апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

07.02.2019 року між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Тівац» був укладений договір купівлі - продажу майнових прав № 20392/РН-Н, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац», як покупець, придбає майнові права у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлові приміщення (приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок) - група приміщень №1019 за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Саперне поле, буд. №14/55 (будівельна адреса: «Будівництво житлово - офісно - торговельно - розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1 у Печерському районі м. Києва ІІІ черга).

Відповідно до пункту 1.2 договір купівлі - продажу майнових прав № 20392/РН-Н, під майновими правами сторони розумітимуть право набути у власність закріплений за покупцем об`єкт після введення об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього договору. Майнові права на об`єкт належать компанії на підставі договору №29/01-16 від 29.01.2016 року, Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою серія ЯЯ №389735, виданого 02.03.2012р., зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів за №02-9-00137. кадастровий номер :79:067:0001, рішення Київської міської ради від 15.12.2011р. №924/7160, Експертного звіту щодо розгляду проектної документації №00-0407-13/ЦБ наданий ДП «Укрдержбудекспертиза» від 28.05.2013 року, Експертного звіту щодо розгляду проектної документації №00-0010-15/ЦБ наданий ДП «Укрдержбудекспертиза» від 15.03.2015 року, Дозволу на виконання будівельних робіт № IУ 07 від 04 квітня 2013 року, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Об?єкт. має наступні характеристики: № групи приміщень 1019; поверх Цоколь, верхній рівень; загальна площа 729,5 кв.м. (пункт 1.3 договору купівлі - продажу майнових прав № 20392/РН-Н).

Згідно з пунктом 6.1 вказаного договору після підписання покупцем (Товариством з обмеженою відповідальністю «Тівац») акту прийому - передачі майнових прав останній протягом 40 календарних днів повинен укласти з експлуатуючою організацією договір про надання комунальних послуг.

При цьому, в матеріалах справи наявна копія розпорядження Печерської районної в місті Києві державної адміністрації 14.04.2017 від 191 «Про присвоєння поштової адреси закінченому будівництвом об`єкту: «Будівництво житлово-офісно-торговельно-розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1 у Печерському районі м. Києва ІІІ черга», з якої вбачається, що закінченому об`єкту будівництва «Будівництво житлово-офісно-торговельно-розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1 у Печерському районі м. Києва ІІІ черга» присвоєно поштову адресу: вул. Саперне поле, 14/55 у Печерському районі міста Києва.

11.03.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Тівац", як орендодавцем, та Приватним підприємством "Дублер-Люкс", як орендарем, укладено договір №ТД0059 оренди нежилих приміщень (далі - договір оренди), за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежилі приміщення, які належать орендодавцю на праві приватної власності, визначені додатками до цього договору, які є невід`ємними частинами цього договору.

За умовами п. 1.2 договору оренди приміщення розташовані за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, група приміщень № 1019, поверх "Цоколь", верхній рівень.

Передача приміщень в оренду здійснюється за актом прийому-передачі (п. 3.2 договору оренди).

Згідно з п. 4.1 договору оренди він вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до 31.12.2020.

Відповідно до п. 5.1 договору оренди за користування приміщеннями орендар щомісяця на користь орендодавця сплачує орендну плату у розмірі визначеному додатками до цього договору, які є невід`ємними частинами цього договору. Орендна плата включає в себе вартість всіх складових витрат по утриманню і експлуатації приміщення (електропостачання, водопостачання та водовідведення, опалення, вивіз сміття, утримання будинку та прибудинкової території та ін.).

01.07.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр", як постачальником, Товариством з обмеженою відповідальністю "Тівац", як власником, та Приватним підприємством "Дублер-Люкс", як споживачем, був укладений договір №1213/07/19 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території (далі - договір про участь на утримання будинку), за умовами п. 1.1 якого постачальник надає послуги з утримання будинку та прибудинкової території (далі - послуги) по нежитловому приміщенню №1019 будинку на вул. Саперне поле, 14/55 в м. Києві, загальною площею 729,5 кв. м, що належить споживачу до договору оренди №ТД0059 згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 07.02.2019 та використовується для розміщення торгового офісу.

Споживач відшкодовує постачальнику вартість спожитих комунальних послуг, а саме: водопостачання до нежитлового приміщення №1019 в будинку на вул. Саперне поле, 14/55, згідно додатку № 1 (п. 1.2 договору про участь на утримання будинку).

Споживач сплачує вартість наданих послуг до яких входить плата за вивіз твердих побутових відходів, згідно до розрахунку, який є невід`ємним додатком №1 договору (п. 1.3 договору про участь на утримання будинку).

Оплата послуг з утримання будинку та прибудинкової території (експлуатаційних послуг) здійснюється щомісячно не пізніше 3 числа поточного місяця в безготівковій формі, шляхом перерахування коштів у розмірі 100% передоплати обумовленої у додатку №1. За перший місяць надання послуг передоплата здійснюється на розрахунковий рахунок постачальника, протягом трьох банківських днів з моменту підписання договору (п. 1.4 договору про участь на утримання будинку).

За умовами п. 2.1.1 договору про участь на утримання будинку постачальник зобов`язався надавати споживачу послуги згідно з розрахунком, що є невід`ємною частиною цього договору.

Споживач зобов`язався: сплачувати за надані послуги не пізніше трьох днів з дня отримання рахунку-фактури, але не пізніше 3 числа наступного місяця, незалежно від фінансових результатів своєї господарської діяльності. Отримувати рахунок у постачальника є обов`язком споживача, несвоєчасне отримання рахунку не звільняє споживача від зобов`язання своєчасної оплати (п. 2.2.1); здійснювати оплату послуг з утримання будинку та прибудинкової території відповідно до п. 1.3 (п. 2.2.2); брати участь в загальних для цього будинку та прибудинкової території витратах, пов`язаних з його експлуатацією (п. 2.2.5); щомісяця підписувати акти наданих послуг та один примірник повертати постачальнику (п. 2.2.6) та протягом трьох місяців, з дати підписання договору, заключити прямий договір з ПрАТ «АК «Київводоканал» та самостійно сплачувати фактичні витрати і нести відповідальність за правильність здачі показників приладів та своєчасну сплату (п.2.2.12).

Згідно з п. 5.1 договору про участь на утримання будинку про припинення використання послуг споживач за місяць письмово повідомляє постачальника (при умові, що таке припинення можливе при передачі (відчуження) даного приміщення, визначеного у п. 1.1 даного договору). При цьому, споживач зобов`язується до припинення послуг надати підтверджувальні документи про передачу приміщення третій особі для постачальника та відсутності заборгованості за надані послуги.

Пунктом 5.2 договору про участь на утримання будинку погоджено, що розмір плати послуг може бути переглянутий та змінений без попереднього узгодження зі споживачем в разі зміни цін і тарифів на послуги з утримання будинку та прибудинкової території.

За пунктом 6.1 договір про участь на утримання будинку набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 06.02.2020.

Договір вважається щороку продовженим на такий же строк та на тих самих умовах, при цьому внесення змін до договору не вимагається (пункт 6.2 договору про участь на утримання будинку).

Відповідно до п. 6.3 договору про участь на утримання будинку кожна зі сторін має право достроково розірвати цей договір, попередивши про це іншу сторону за 30 днів до бажаної дати розірвання.

При цьому, у пункті 7.1 договору про участь на утримання будинку сторони узгодили, що на виконання цього договору та керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, тобто з 07.02.2019.

01.11.2019 року між ТОВ «Перший український експертний центр», як постачальником, ТОВ «Тівац», як власником, та ПП «Дублер-Люкс», як споживачем, було підписано додаткову угоду №1 до договору №1213/07/19 від 01.07.2019 (далі - додаткова угода №1 до договору№1213/07/19 від 01.07.2019), за умовами пункту 1 якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору №1213/07/19 від 01.07.2019 року шляхом викладення п. 1.2 в наступній редакції: «Споживач відшкодовує постачальнику вартість спожитих комунальних послуг, а саме: водопостачання до нежитлового приміщення №1019 в будинку на вул. Саперне поле, 14/55, згідно додатку № 1».

Пунктом 2 та 3 додаткової угоди №1 до договору №1213/07/19 від 01.07.2019 встановлено, що на виконання цієї додаткової угоди та керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, сторони погодили, що умови цієї додаткової угоди застосовуються до моменту її укладення, тобто з 01.04.2019 року. Інші умови вищевказаного договору залишаються незмінними і сторонами підтверджують по ним свої зобов`язання.

01.11.2019 року між ТОВ «Перший український експертний центр», як постачальником, ТОВ «Тівац», як власником, та ПП «Дублер-Люкс», як споживачем, було підписано додаткову угоду №2 до договору №1213/07/19 від 01.07.2019 (далі - додаткова угода №2 до договору№1213/07/19 від 01.07.2019), за умовами пункту 1 якої сторони дійшли згоди викласти додаток №1 до договору в новій редакції.

При цьому, пунктами 2 та 3 додаткової угоди №2 до договору №1213/07/19 від 01.07.2019 встановлено, що на виконання цієї додаткової угоди та керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, сторони погодили, що умови цієї додаткової угоди застосовуються до моменту її укладення, тобто з 19.08.2019 року. Усі інші умови договору, не змінені цією додатковою угодою №2, залишаються в силі.

Сторони без зауважень підписали додаток № 1 до договору від 07.02.2019 "Розрахунок до договору про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території вул. Саперне поле, 14/55", згідно якого, зокрема, експлуатаційні витрати складаються із експлуатаційних витрат та витрат на охорону і становлять 12313,96 грн (729,5 кв. м * 16,88 грн) та 2910,71 грн (729,5 кв. м * 3,99 грн) відповідно, разом на місяць 15224,67 грн з ПДВ.

Як вбачається з матеріалів справи позивач-1 на виконання спірних умов договору сплачував відповідачу грошові кошти, що підтверджується копіями платіжних доручень №1934 від 10.09.2019 на суму 13000,00 грн, №1988 від 03.10.2019 на суму 80418,84 грн, №2040 від 29.10.2019 на суму 17147,03 грн, №2166 від 24.12.2019 на суму 18828,87 грн, №2183 від 27.12.2019 на суму 4000,00 грн, №2212 від 20.01.2020 на суму 10000,00 грн, №2246 від 27.01.2020 на суму 3665,52 грн, №2260 від 31.01.2020 на суму 17311,04 грн, №2431 від 17.04.2020 на суму 5142,67 грн, №2452 від 04.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2407 дві 07.04.2020 на суму 8000,00 грн, №2471 від 08.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2475 від 13.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2484 від 15.05.2020 на суму 3142,67 грн, №2599 від 07.07.2020 на суму 3142,67 грн, №2564 від 07.07.2020 на суму 15000,00 грн, №2701 від 21.08.2020 на суму 5000,00 грн, №2604 від 08.07.2020 на суму 10000,00 грн, №2609 від 09.07.2020 на суму 8142,67 грн, №2680 від 14.08.2020 на суму 5000,00 грн та №2687 від 19.08.2020 на суму 5000,00 грн.

Представник ТОВ «Тівац» звернувся до Київської міської державної адміністрації із адвокатським запитом від 28.02.2023 №28/02/2023, у якому просив надати копії документів що стосуються експлуатації/балансу/управління ТОВ «Перший український експертний центр» багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55.

У відповідь на адвокатський запит Апаратом Виконавчого органу КМР (КМДА) Управління документообігу та аналізу службової кореспонденції, було надано копію розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018, розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №1078 від 30.09.2014 та розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №1977 від 14.11.2019

01.03.2023 року представник ТОВ «Тівац» звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) з адвокатським запитом №01/03/2023, у якому просив надати відомості про передачу ТОВ «Перший український експертний центр» прибудинкової території, а саме земельної ділянки :79:067:0001; надати відповідні копії таких документів.

У відповідь на адвокатський запит № 01/03/2023 від 01.03.2023 Департамент земельних ресурсів надав відповідь від 07.03.2023 №05702-2958, у якому повідомило, що у власність ТОВ «Перший український експертний центр» земельна ділянка :79:067:0001 у власність не передавалась.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, між учасниками справи існує декілька судових спорів, які прямо чи опосередковано стосуються умов спірного договору №1213/07/19 від 01.07.2019 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території та порядку його виконання, так, у справі №910/15145/20 ПП «Дублер-Люкс» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовними вимогами до ТОВ «Перший український експертний центр» про визнання недійсним договору №1213/07/19 від 01.07.2019 - у позові відмовлено; у справі №910/8354/21 ТОВ «Перший український експертний центр» у первісному позові просило Господарський суд міста Києва стягнути з ПП «Дублер-Люкс» грошові кошти у розмірі 182465,90 грн, тоді як, у зустрічному позові ПП «Дублер-Люкс» просило суд стягнути з ТОВ «Перший український експертний центр» грошові кошти у розмірі 269683,52 грн - первісний позов задоволено частково, у задоволенні зустрічного відмовлено; у справі №910/7692/23 ТОВ «Тівац» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовними вимогами до ТОВ «Перший український експертний центр» про визнання дій незаконними та скасування тарифів на житлово-комунальні послуг по спірному багатоквартирному об`єкту - у задоволені позову відмовлено. Окрім того, судом враховано, що між сторонами розглядається спір у Господарському суді міста Києва, справа №910/14977/22 за первісним позовом ТОВ «Перший український експертний центр» до ТОВ «Тівац» про стягнення 428146,41 грн за несплачені комунальні послуги, та зустрічний позов ТОВ «Тівац» до ТОВ «Перший український експертний центр» про визнання дій щодо нарахування заборгованості по житлово-комунальним послугам незаконними та скасування тарифів на послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкових території.

Поданий позов про визнання недійсним договору № №1213/07/19 від 01.07.2019, спрямований на захист прав позивачів, як споживачів житлово-комунальних послуг, з метою належного отримання від належного управителя послуг. Основними мотивами позову є те, що відповідач не є управителем по багатоквартирному будинку; укладений договір не відповідає вимогам цивільного законодавства; ціна та тарифи встановлені з порушенням закону; відповідачу не передавали внутрішньо-будинкове обладнання та землю на обслуговування; відповідач приховав той факт що не є управителем та факт наявності встановлених цін та тарифів по багатоквартирному будинку органом місцевого самоврядування; спірний договір не відповідає положення 203 Цивільного кодексу України.

Відповідач у свою чергу проти позову заперечив, та вказав, що між сторонами уже розглядався подібний спір, яким у задоволені позову було відмовлено, а договір не було визнано недійсним, дії позивачів фактично спрямовані на переоцінку рішення у справі №910/15145/20; житлово-комунальні послуги були погодженні у договорі та визначені Законом України «Про житлово-комунальні послуги»; позивачі демонструють суперечливу поведінку, в тій мірі, що підписавши спірний договір тривалий час виконували за ним зобов`язання; наведене у позові розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018 не може застосовуватись для встановлення цін та тарифів по нежитлових приміщеннях, адже встановлює ціни та тарифи на житлово-комунальні послуги виключно для квартир у будинку; відповідач по багатоквартирному будинку надає житлово-комунальні послуги у відповідності до перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Частиною 4 статті 319 Цивільного кодексу України визначено, що власність зобов`язує. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 Цивільного кодексу України).

Згідно приписів частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав і виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Окрім того, статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - це фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Частиною 2 статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

З аналізу наведених положень законодавства в їх системному взаємозв`язку можна дійти висновоку, що кожний власник квартири (нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку є одночасно співвласником спільного майна такого будинку, зокрема, приміщень загального користування та прибудинкової території.

У відповідності із п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно частини 2 статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

В той же час, положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачають відповідальність співвласників багатоквартирного будинку, так статтею 8 вказаного Закону, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, встановлено, що співвласники несуть відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам у результаті невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків як співвласників. Відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника. Співвласники не несуть відповідальності за зобов`язаннями, що виникли внаслідок дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, вчинених з перевищенням наданих їм повноважень. Співвласники не несуть відповідальності за зобов`язаннями, що виникли внаслідок дій або бездіяльності управителя, що порушують умови договору управління багатоквартирним будинком. Обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника. Співвласник звільняється від відповідальності за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, якщо доведе, що належним чином виконав відповідні обов`язки співвласника. Обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором про надання комунальної послуги визначається відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги"

Як вбачається з матеріалів справи, спір між сторонами виник внаслідок того, що позивачі вважають відповідача неналежним управителем будинку, оскільки останній не набув статуту управителя в порядку передбаченого Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Законом України «Про житлово-комунальні послуги», а отже, відповідач не був наділений правом на укладення договір щодо утримання багатоквартирних будинків та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вулиця Саперне поле, 14/55.

В такому випадку, з метою повного та всебічного розгляду справи, встановлення фактичних правовідносин, колегія суддів апеляційного господарського суду досліджуватиме положення Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Законом України «Про житлово-комунальні послуги» у нерозривному поєднанні в контексті правовідносин, що утворились між позивачами та відповідачем.

Слід зауважити, що суд з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18).

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Так, за умовами пункту 1 статті 2 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення та поводження з побутовими відходами, а також відносини, що виникають у процесі надання послуг з постачання та розподілу електричної енергії і природного газу споживачам у житлових, садибних, садових, дачних будинках.

Учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель; виконавці комунальних послуг (частина 1 статті 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

При цьому, за визначенням статті 1 вказаного Закону, споживач житлово-комунальних послуг (далі - споживач) - індивідуальний або колективний споживач, тоді як, управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Як встановлено судом вище, Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац» є власником нежитлового приміщення №1019 площею 729,5 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, отже, у розумінні Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", є співвласником офісної будівлі за адресою м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55.

Отже, Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац» в момент набуття права власності на нежитлове приміщення №1019 площею 729,5 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, також набуває і статусу індивідуального споживача житлово-комунальних послуг.

За умовами частини 2 статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, індивідуальний споживач зобов`язаний, зокрема укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом; оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами;

При цьому, управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний, зокрема забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг (частина 4 статті 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).

Зі змісту положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, вбачається, що однією із обов`язкових умов належного одержання житлово-комунальних послуг є наявність у багатоквартирному будинку управителя, який у свою чергу, в силу приписів Закону являється належним надавачем житлово-комунальних послуг у багатоквартирному будинку.

В контексті означеного, колегія суддів констатує, що з мотивів поданого позову та апеляційної скарги вбачається, що спір фактично стосується повноважень Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» здійснювати функції управителя по багатоквартирному будинку, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55.

Позивачі стверджують, що спірний договір №1213/07/19 від 01.07.2019 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території суперечить вимогам законодавства, оскільки Товариства з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» не набуло статусу управителя за багатоквартирним будинком, а відтак і не мало права на укладення подібного договору, що свідчить про його нікчемність та як наслідок є підставою для визнання його недійсним.

З огляду на викладене, предметом дослідження у даній справі, в тому числі, є встановлення обставин дотримання процедури обрання співвласниками багатоквартирного будинку управителя.

Окрім Закону України «Про житлово-комунальні послуги» питання пов`язанні із проведенням процедури обрання управителя у багатоквартирному будинку регулює Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Як уже зазначалося вище Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Вказаний Закон було прийнято 14.05.2015, тоді як, чинності він набирав 01.07.2015.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку). Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

При цьому, частиною 1-3 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин, встановлено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: 1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; 5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; 6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; 7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком; 8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища; 9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону. Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Отже, як вбачається з положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники багатоквартирного будинку уповноважені на самовизначення у питаннях пов`язаних із забезпечення управління багатоквартирним будинком, шляхом проведення загальних зборів та обрання управителя з визначенням коло його прав та обов`язків.

Прикінцевими та перехідними положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції що діяла на той час, зокрема у частині 4 встановлено, що до визначення співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, форми управління багатоквартирним будинком, але не більше одного року із дня набрання чинності цим Законом, послуги з утримання такого будинку надає суб`єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності цим Законом.

Приписами частини 5 Прикінцевих та перехідних положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції що діяла на той час, встановлено, що якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб`єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.

Виходячи із сукупного аналізу змісту норм Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», апеляційний господарський суд вбачає, що законодавець фактично надає співвласникам багатоквартирного будинку право у строк щонайменше до 01.07.2016 прийняти рішення про обрання форми управління багатоквартирним будинком, з метою реалізації такими співвласниками багатоквартирного будинку права на участь в управлінні будинком особисто або через уповноваженого представника.

При цьому, будь-яких застережень щодо припинення такого права після набрання чинності Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» його положення не містять, а тому співвласники багатоквартирних будинків, в тому числі, новозбудованих будинків не позбавлені можливості реалізувати своє право на визначення управителя у будинку чи утворити відповідне об`єднання, після 01.07.2016 року.

Як вбачається з копії розпорядження Печерського районного в місті Києві державної адміністрації №191 від 14.04.2017, для закінченого об`єкта будівництва «Будівництво житлово-офісно-торговельного-розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1 у Печерському районі м. Києва ІІІ черга» присвоєно поштову адресу: вул. Саперне поле, 14/55 у Печерському районі міста Києва.

При цьому, зі змісту вказаного розпорядження вбачається, що останнє було прийняте в тому числі на основі сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України серії ІУ №93 від 27.12.2016 щодо відповідності закінченого об`єкта проектній документації та підтвердження його готовності

Отже, щонайменше з 27.12.2016 року співвласники багатоквартирного будинку не були позбавлені можливості реалізувати передбачене законом право на визначення управителя та призначення належного управителя у будинку, за підсумком проведених загальних зборів співвласників, хоч термін встановлений Законом на його визначення сплив.

З наявного у матеріалах справи копії рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/8354/21, колегія суддів встановила, що на підставі акту прийому-передачі від 30.01.2017 визнано об`єкт житлово-офісного-торговельно-розважального комплексу, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Анрі Барбюса, 52/1 (третьої черги) готовим до експлуатації та передано його на обслуговування та експлуатацію до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖЕК-2617» (загальна площа будівлі - 30164,8 кв.м.).

Згідно акту приймання-передачі від 01.07.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "ЖЕК 2617" передало зі свого обслуговування на обслуговування Товариству з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр" житловий комплекс за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 у Печерському районі м. Києва (загальна площа будівлі 30164,8 кв. м).

Вказані обставини приймаються судом до уваги та враховуються під час вирішення спору, з огляду на таке.

Частиною 2 статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено, що судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Обов`язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.

Законодавчі вимоги щодо застосування преюдиції у господарському процесі передбачені частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, згідно з якою обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії. Для рішень господарських судів важливою умовою преюдиціальності фактів, що містяться в рішенні господарського суду, є суб`єктний склад спору. Отже, преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта.

Вказаний висновок щодо застосування норм права викладено у постановах Верховного Суду від 19.01.2023 у справі №920/291/21, від 30.08.2022 у справі №904/1427/21 та від 24.05.2018 у справі №922/2391/16.

Відтак, не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Отже, як встановлено вище, багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 у Печерському районі м. Києва (загальна площа будівлі 30164,8 кв. м), був переданий на обслуговування Товариству з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр».

Судом враховано, що така передачу була зумовлена з метою утримання життєдіяльності новозбудованого багатоквартирного будинку, виходячи з фактичної мети Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а саме забезпечення якомога рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для будь-яких споживачів незалежно від їх соціального чи майнового стану.

Як уже виснувалося колегією суддів вище, у даному випадку, призначення фактичного надавача послуг з утримання будинку, не порушує право на самовизначення співвласниками багатоквартирного будинку у питаннях, що стосуються форми управління багатоквартирного будинку та призначення інакшого (нового) управителя.

Судом першої інстанції встановлено, що між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Тівац» був укладений договір купівлі - продажу майнових прав № 20392/РН-Н, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац», як покупець, придбає майнові права у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлові приміщення (приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок) - група приміщень №1019 за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 (будівельна адреса: «Будівництво житлово - офісно - торговельно - розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1, Печерського районі м. Києва, ІІІ черга).

У свою чергу, 11.03.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Тівац", як орендодавцем, та Приватним підприємством "Дублер-Люкс", як орендарем, укладено договір №ТД0059 оренди нежилих приміщень (далі - договір оренди), за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежилі приміщення, які належать орендодавцю на праві приватної власності, визначені додатками до цього договору, які є невід`ємними частинами цього договору. За умовами п. 1.2 договору оренди приміщення розташовані за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, група приміщень № 1019, поверх "Цоколь", верхній рівень.

01.07.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр", як постачальником, Товариством з обмеженою відповідальністю "Тівац", як власником, та Приватним підприємством "Дублер-Люкс", як споживачем, був укладений договір №1213/07/19 про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території, за умовами п. 1.1 якого постачальник надає послуги з утримання будинку та прибудинкової території (далі - послуги) по нежитловому приміщенню №1019 будинку на вул. Саперне поле, 14/55 в м. Києві, загальною площею 729,5 кв. м, що належить споживачу до договору оренди №ТД0059 згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 07.02.2019 та використовується для розміщення торгового офісу.

Отже, укладений спірний договір спрямований на забезпечення споживача яким є ПП «Дублєр-Люкс» та власника приміщення ТОВ «Тівац» житлово-комунальними послугами під час здійснення господарської діяльності у нежитловому приміщенні №1019 у будинку на вул. Саперне поле, 14/55 в м. Києві.

В період укладення оскаржуваного договору діяв Закон України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII від 09.11.2017 в редакції чинній на момент його укладення.

За твердженням статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг. А державна політика у сфері житлово-комунальних послуг ґрунтується, зокрема на принципі забезпечення рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку споживача, місцезнаходження та форми власності юридичних осіб тощо (стаття 3 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).

Як уже зазначалося учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель; виконавці комунальних послуг (частина 1 статті 5 Закону).

Оскільки, позивачі за своє суттю являються індивідуальними споживача, що встановлено вище, то їх права та обов`язки регулюються статтею 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначають, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного його набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 травня 2019 року.

За умовами пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуг з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі вивезення побутових відходів за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладені за правилами, визначеними цим Законом. У разі якщо згідно з такими договорами передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах.

При цьому, пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено, що у багатоквартирних будинках, у яких на день набрання чинності цим Законом не створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку відповідно до частини п`ятої статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", виконавчий орган місцевої ради (або інший орган - суб`єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов`язаний оголосити і провести такий конкурс у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя. Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Аналізуючи питання належності повноважень відповідача щодо управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, колегія суддів за нероздільного аналізу положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» дійшла висновку про відсутність підстав для визнання договору №1213/07/19 від 01.07.2019 про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території недійсним, з огляду на наступне.

Так, як уже зазначалося вище, сукупний аналіз положень вказаних Законів дає можливість зрозуміти, що законодавець передбачає право співвласників багатоквартирних будинків визначитися із формою управління.

Отже, перелічені положення Законів в їх існуючій редакції на момент укладення договору на утримання багатоквартирного будинку та її прилеглої території, передбачали можливість співвласникам на обрання якнайкращого собі управителя з метою одержання належних житлово-комунальних послуг.

Судячи з цього, можна зробити висновок, що реалізувавши право на визначення форми управління багатоквартирного будинку, в тому числі шляхом обрання належного управителя на загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку, такі співвласники багатоквартирного будинку забезпечують собі сталу можливість на одержання житло-комунальних послуг, за найвигіднішими їм цінами та тарифами.

При цьому, неможливість визначення належної форми управління та/або обрання належного управителя в силу логіки Закону України «Про житлово-комунальні послуги» не повинно перешкоджати співвласникам одержати житлово-комунальні послуги хоча б на мінімальному рівні.

З огляду на це, законодавець приймаючи Закон України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII від 09.11.2017, в його перехідних положеннях передбачив, що у разі неможливості вирішення питання щодо форми управління багатоквартирним будинком та не оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, співвласники багатоквартирного будинку наділенні правом передати вирішення таких питань до виконавчого органу відповідної місцевої ради (або інший орган - суб`єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг), однак реалізувати таке право співвласник багатоквартирного будинку можуть виключно шляхом прийняття на загальних зборах рішення про призначення у їх будинку управителя органом місцевого самоврядування, за підсумками проведеного конкурсу.

Як вбачається з матеріалі справи та не заперечується сторонами, станом на момент укладення спірного договору на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, рішення про співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 про утворення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, про визначення форми управління багатоквартирним будинком, так як, і про оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку не прийнято.

В аспекті означеного, аналізуючи в сукупності норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», можна дійти висновку, що реалізувавши право на самовизначення в контексті обрання належної форми управління багатоквартирного будинку та призначення належного управителя, співвласники багатоквартирного будинку одержують житлово-комунальні послуги від обраного управителя з визначеним колом його прав та обов`язків за найвигіднішими цінами та тарифами, при цьому, фактично такі співвласники виконують юридичну мету такого Закону, однак, у разі не реалізації співвласниками такого права на самовизначення, сторонні управителі, або ті які були надавачами послуг до моменту прийняття співвласниками багатоквартирного відповідного рішення не позбавляються права укладати договори на утримання таких будинків, щонайменше до реалізації співвласниками права на самовизначення у питаннях обрання форми управління багатоквартирного будинку.

Законодавець не встановлює прямої заборони таким суб`єктам господарювання в сфері житлово-комунальних послуг укладати подібні договори на утримання будинків та їх прибудинкових територій, щонайменше до визначення співвласниками таких багатоквартирних будинків власної форми управління та призначення управителя.

Відсутність такої заборони спрямована на забезпечення фактичної мети Закону України «Про житлово-комунальні послуги», яка прямо корелюється із принципами державної політики у сфері житлово-комунальних послуг та полягає у забезпечені рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку споживача, місцезнаходження та форми власності юридичних осіб.

Зміна законодавства у сфері надання житлово-комунальних послуг не повинна призводити до порушення права співвласників на одержання таких послуг, як і не повинна забороняти можливість укладення подібних як у даній справі договорів до моменту визначення співвласниками багатоквартирних будинків форми управління будинку та/або призначення управителя.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що чинне законодавство України у сфері житлово-комунальних послуг не забороняє укладення договір на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території, щонайменше до моменту прийняття співвласниками рішень про заснування об`єднання співвласників багатоквартирного будинку; про обрання форми управління у багатоквартирному будинку та/або про призначення управителя.

Отже, попередні управитель, навіть якщо їх статус зводиться лише до фактичних, є законним допоки забезпечує життєдіяльність багатоквартирного будинку та допоки співвласники не визначаться із належною формою управління їхнім будинком.

Укладення подібних договорів після прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку щодо кола питань, які стосуються його безпосереднього управління, може слугувати підставою для визнання такого договору недійсним, оскільки, у такому випадку його укладення прямо суперечить праву співвласників на свободу визначення форми управління будинком.

Тоді як, у даному випадку станом на момент укладення договору на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, подібних рішень співвласниками багатоквартирного будинку не приймалось, доказів протилежного матеріали справи не містять, а сторони під час її розгляду як то до суду першої так і до апеляційної інстанції не надали.

Звідси можна дійти висновку, що між співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр" як управителем багатоквартирного будинку договір на управління цим будинком не укладався.

В той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр" фактично здійснює функції управителя забезпечуючи надання житлово-комунальних послуг, які направлені на задоволення господарсько-побутових потреб співвласників багатоквартирного будинку, а також його утримання в належному стані.

Жодних доказів на підтвердження надання відповідних послуг в будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 іншою особою ніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Перший український експертний центр", або ж утримання майна власними силами співвласників багатоквартирного будинку сторони по справі під час розгляду справи суду не надали.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України), відтак дії учасників господарських правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони відповідного правовідношення.

Згідно з частиною 1 статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина 1 статті 129 Конституції України). Аналогічний припис закріплений у частині 1 статті 11 Господарського процесуального кодексу України.

Елементом принципу верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля. На думку Європейського суду з прав людини, поняття "якість закону" означає, що національне законодавство повинно бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають вживати заходів, що вплинуть на конвенційні права цих людей (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини у справах "C.G. та інші проти Болгарії" ("C. G. and Others v. Bulgaria", заява № 1365/07, § 39), "Олександр Волков проти України" ("Oleksandr Volkov v. Ukraine", заява № 21722/11, § 170)).

Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що формулювання законів не завжди чіткі. Тому їх тлумачення та застосування залежить від практики. І роль розгляду справ у судах полягає саме у тому, щоб позбутися таких інтерпретаційних сумнівів з урахуванням змін у повсякденній практиці (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини у справах "Кантоні проти Франції" ("Cantoni v. France", заява № 17862/91, § 31-32), "Вєренцов проти України" ("Vyerentsov v. Ukraine", заява " № 20372/11, § 65))

Доводи позивачів щодо неможливості укладення оскаржуваного договору з відповідачем, зводяться до несистемного аналізу положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що у свою чергу, формує хибне уявлення у позивачів про можливість визнання правочину недійсним з означених вище підстав.

Відтак, в цій частині доводи Приватного підприємства «Дублер-Люкс» щодо відсутності права ТОВ «Перший український експертний центр» на укладення договору на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, судом відхиляються.

Що стосується недотримання сторонами форми правочину під час укладення оскаржуваного договору на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, колегія суддів зауважує наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 Цивільного кодексу України За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права, крім майнових прав інтелектуальної власності, та інше майно. Не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом. Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя (ч.ч. 1-3 ст. 1030 Цивільного кодексу України).

Згідно статті 1031 Цивільного кодексу України, договір управління майном укладається в письмовій формі. Договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 209 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Як встановлено колегією суддів апеляційного господарського суду, предметом договору №1213/07/19 від 01.07.2019 є надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території (далі - послуги) по нежитловому приміщенню №1019 будинку на вул. Саперне поле, 14/55 в м. Києві, загальною площею 729,5 кв. м, що належить споживачу до договору оренди №ТД0059 згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 07.02.2019 та використовується для розміщення торгового офісу.

Отже, зі змісту договору та положень Цивільного кодексу України вбачається, що предмет договору управління майном та предмет спірного договору №1213/07/19 від 01.07.2019 є різними, так обов`язковою умовою договору управління є наявність майна, яке передається в управління визначеному управителю з наявністю у останнього необхідного обсягу прав на здійснення управління таким майном, тоді як, у даному випадку предметом спірного договору є надання житлово-комунальних послуг з утримання багатоквартирного будинку, зі змісту якого не випливає будь-яких прав та обов`язків на здійснення управління майном, у даному випадку багатоквартирним будинком, окрім того, у відповідача відсутній у повній мірі необхідний перелік прав та обов`язків на здійснення управління таким багатоквартирним будинком, оскільки, його як надавача житлово-комунальних послуг, ані рішенням співвласників багатоквартирного будинку, ані рішенням органів місцевого самоврядування по будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55 не призначали та не уповноважували бути управителем, а тому останній здійснював діяльність у відповідності до перехідних та прикінцевих положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» у відповідній діючій на той момент редакції.

Дослідивши зміст укладеного між сторонами договору, з огляду на його мету та предмет, колегія суддів дійшла висновку, що укладений договір за своєю правовою природою є найбільш наближеним до договору надання послуг, а відповідно до частини 1 статті 901 Цивільного кодексу України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 1 статті 903 Цивільного кодексу України визначено, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.

У свою чергу, законодавець вимог до нотаріального посвідчення договорів про надання послуг не встановлю, відтак оскаржуваний договір №1213/07/19 від 01.07.2019 не підлягає обов`язковому посвідченні нотаріусом під час його укладення, отже доводи позивача-1 в цій частині колегією суддів відхиляються.

Посилання позивачів про те, що відповідачем було приховано факт, що він не являється управителем, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки, позивачі будучи співвласниками у багатоквартирному будинку не були позбавлені права та можливості дізнатися від інших співвласників про наявність рішення загальних зборів по багатоквартирного будинку щодо визначення форми управління у будинку та признання відповідного управителя та/або наявності рішення органу місцевого самоврядування про призначення управителя у даному будинку.

Відповідно до частини 1 статті 230 Цивільного кодексу України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування (частина 2).

У даному випадку позивачі вказують необхідність визнання правочину недійсними, в тому числі на підставі статті 230 Цивільного кодексу України, у такому випадку суд повинен мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачами факту обману.

Під обманом необхідно розуміти умисне введення в оману особу, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину.

Отже, обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть.

Водночас, наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману (позивач). Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення (аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 16.12.2021 у справі № 910/15715/19, від 19.09.2023 у справі № 910/17098/21).

Як уже зазначалося вище, зі змісту укладеного договору вбачається, що останній є фактично договором надання житлово-комунальних послуг, тобто договором надання послуг у розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Цивільного кодексу України, а відтак не містить будь-яких оманливих дій зі сторони відповідача щодо приховання відомостей про відсутність у нього статуту управителя по багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, а тому доводи позивача-1 в цій частині не знайшли свого підтвердження з огляду на встановлені вище обставини.

Щодо доводів позивача-1 про недійсність укладеного правочину, з огляду на порушення відповідачем істотних його умов, в частині, що стосується цін та тарифів на житлово-комунальні послуги.

Так, як вбачається з матеріалів справи представник позивачів адвокат Магратій Я.В. зверталася до Київської міської державної адміністрації із адвокатським запитом від 28.02.2023 №28/02/2023, у якому просила надати копії документів що стосуються експлуатації/балансу/управління ТОВ «Перший український експертний центр» багатоквартирним будинком за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55.

У відповідь на адвокатський запит Апаратом Виконавчого органу КМР (КМДА) Управління документообігу та аналізу службової кореспонденції, було надано копію розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018, розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №1078 від 30.09.2014 та розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №1977 від 14.11.2019.

Розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) від 30.09.2014 №1078 (зареєстрованого в Головному управлінні юстиції у місті Києва 20.10.2014 №42/1095) «Про встановлення тарифів та структури тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій виконавцями цих послуг по кожному будинку окрема» встановлено тарифи на структуру тарифів на послуги щ утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному будинку окрема для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останніми не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим.

Як вбачається із таблиці тарифів на структуру тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному будинку окрема для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останніми не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим, у ній встановлено суб`єкт господарювання; назву вулиці (бульвару, провулку, проспекту, площі, узвозу та ін.); номер будинку; структуру тарифу, грн. за 1 кв.м загальної площі квартири за місяць (прибирання прибудинкової території; прибирання сходових кліток; вивезення побутових відходів; прибирання підвалу, технічних поверхів та покрівлі; технічне обслуговування ліфтів; обслуговування систем диспетчеризації; технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, централізованого опалення та зливової каналізації; дератизація; дезінсекція; обслуговування димових та вентиляційних каналів; технічне обслуговування та поточний ремонт мереж електропостачання та електрообладнання, необхідних для електрозабезпечення технічних цілей будинку (освітлення місць загального користування, електропостачання ліфтів, підкачування води), систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності; поточний ремонт конятруктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, централізованого опалення та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків); поливання дворів, клумб і газонів; прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами; експлуатація номерних знаків на будинках; освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води; енергопостачання ліфтів; прибуток); оплату послуг після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим (тариф, грн. за 1 кв. м загальної площі квартири за місяць, крім квартир першого поверху; тариф, грн. за 1 кв. м загальної площі квартири першого поверху за місяць); оплату послуг не пізніше 20 числа місяця, що настає за розрахунковим (тариф, грн. за 1 кв. м загальної площі квартири за місяць, крім квартир першого поверху; тариф, грн. за 1 кв. м загальної площі квартири першого поверху за місяць)

Розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) від 03.05.2018 №738 (зареєстровано в Головному територіальному управлінні юстиції у місті Києві 18.05.2018 за №116/1964) «Про внесення змін до Тарифів та структуру тарифів на послуги щ утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному будинку окрема для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останніми не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим» внесено зміни до Тарифів та структуру тарифів на послуги щ утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному будинку окрема для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останніми не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим, встановлених розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 30.09.2014 №1078 зареєстрованих у Головному управлінні юстиції у місті Києві 20 жовтня 2014 року за №42/1095 (у редакції розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 06 березня 2015 року №210), зокрема для ТОВ «Перший український експертний центр» по вулиці Саперне поле, буд. 14/55 встановлено тарифи у розмірі 7,95 грн за кв.м. та 6,26 грн за кв.м.

При цьому, розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) від 14.11.2019 №1977 (зареєстрованого в територіальному управлінні юстиції у місті Києві 26.11.2019 за №249/2426) «Про визнання таким, що втратив чинність, деяких розпоряджень виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)» визнано таким, що втратили чинність, розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), зокрема від 03 травня 2018 року №738 «Про внесення змін до Тарифів та структуру тарифів на послуги щ утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надають виконавці цих послуг, по кожному будинку окрема для здійснення розрахунків із споживачами залежно від оплати останніми не пізніше або після 20 числа місяця, що настає за розрахунковим», зареєстроване в Головному територіальному управлінні юстиції у місті Києві 18 травня 2018 року №116/1964.

Позивач-1 стверджує, що суд першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення не врахував наявність розпорядження №738 від 03.05.2018 Виконавчого органу КМР (КМДА), яким встановлено ціни та тарифи для багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55 на житлово-комунальні послуги, вказане розпорядження підтверджує факт порушення відповідачем істотних умов договору, а тому є підставою для визнання недійсності укладеного правочину, з огляду на суперечність його положенням статті 203 Цивільного кодексу України.

Відповідач у свою чергу проти вказаного доводу заперечив та зазначив, що встановлені ціни та тарифи розпорядженням Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018 не можуть бути застосовані до умов даного договору, оскільки вони встановлені виключно для квартир у багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 14/55, в той час як, житлово-комунальні послуги по спірному договору надавались саме для нежитлового приміщення (офісу) №1019, а тому розмір ціни та тарифів встановлювався згідно Методичних рекомендацій щодо участі суб`єктів підприємницької діяльності в утриманні будинків і прибудинкових територій», які були затвердженні наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №176 від 05.09.2021.

Отже, з означеного слідує, що відповідач з метою забезпечення безпечної експлуатації нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, враховуючи заплановані кількісні показники послуг, що фактично повинні надаватися для забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій з урахуванням переліку робіт з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, вимог Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 01.06.2011 № 869, було розраховано окремо для нежитлового приміщення розмір вартості послуг для суб`єктів підприємницької діяльності.

З огляду на означене колегія суддів звертає увагу на те, що спеціальним законодавством яке регулює визначення цін та тарифів на житлово-комунальні послуги є Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Згідно статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; 2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає: 1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем; 2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. На вимогу споживача надається інформація про фактичні витрати управителя відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. На вимогу органу місцевого самоврядування надається інформація про кількісні та якісні показники наданих послуг з управління, їхню вартість, а також галузева звітність.

Інформування споживачів про намір зміни цін/тарифів на комунальні послуги з обґрунтуванням такої необхідності здійснюється виконавцями відповідних послуг в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства. На вимогу органу місцевого самоврядування надається інформація про кількісні та якісні показники наданих комунальних послуг, їхню вартість, а також галузева звітність.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про зміну цін/тарифів на комунальні послуги виконавець у строк, що не перевищує 15 днів з дати введення їх у дію, повідомляє про це споживачам з посиланням на рішення відповідних органів.

Отже, з аналізу положень статті 5 та 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» можна зробити висновок, що сторони договору, саме співвласники багатоквартирного будинку та управитель врегульовують ціни та тарифи на житлово-комунальні послуги самостійно, у разі коли такий управитель був обраний співвласниками рішенням загальних зборів, в інакшому випадку управитель, який обраний органом місцевого самоврядування, повинен слідувати та керуватися цінами та тарифами на житлово-комунальні послуги, які встановлені таким органом.

Як уже зазначалося вище, оскільки співвласник багатоквартирного будинку не реалізували своє право на обрання управителя у багатоквартирному будинку, будь-то за власним рішенням чи за процедурою передачі вибору управителя органу місцевого самоврядування, такі сторони у договорах на утримання багатоквартирного та прибудинкової території самостійно визначають його ціну у відповідності до положень статті 3 Цивільного кодексу України та пункту 6 Перехідних та прикінцевих положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Окрім того, як слушно зауважив відповідач розпорядження Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018 в силу статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» не може розповсюджуватися на нежитлові приміщення розташовані за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле 14/55, оскільки встановлені тарифи стосуються виключно квартир у багатоквартирному будинку.

При цьому, колегія суддів наголошує, що визначені у розпорядженні Виконавчого органу КМР (КМДА) №738 від 03.05.2018 ціни та тарифи на житлово-комунальні послуги можуть бути застосовані до відповідача у випадку, коли його було обрано органом місцевого самоврядування, як це передбачає положення статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»

Як уже наголошувалося вище, у випадку реалізації права співвласниками багатоквартирного будинку на визначення форми управління багатоквартирним будинком та/або призначення управителя, останні могли б щонайменше запобігти встановлення невигідних цін та тарифів на житлово-комунальні послуги у договорі на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, оскільки таке право не реалізовано, то наслідок є погодження цін та тарифів в порядку цивільного законодавства.

При цьому, колегією суддів апеляційного господарського суду враховано, що умовами договору про участь на утримання будинку та додатку до нього сторони визначити вид послуг (експлуатаційні послуги) і встановили ціну за такі послуги з розрахунку на один квадратний метр загальної площі нежитлового приміщення, а не конкретно визначеного обсягу наданої послуги, що не протирічить вимогам чинного законодавства, враховуючи специфіку правовідносин, пов`язаних з наданням послуг на утримання, що спростовує доводи щодо не доведення відповідачем вартості та обсягів наданих позивачам послуг у спірний період. При цьому, суд не приймає до уваги доводи про те, що тариф на експлуатаційні послуги не відповідає вимогам чинного законодавства і відповідно не може створювати будь-яких зобов`язань щодо оплати, оскільки, в даному випадку, сторонами підписано без будь-яких зауважень додаток №1 до договору, що є розрахунком до договору про участь на утримання будинку, в якому погодили вартість послуг, виходячи з розрахунку одного квадратного метру.

Договірною є ціна, щодо якої сторони дійшли згоди при укладенні договору як щодо оплати одним контрагентом іншому за виконання взятого на себе останнім зобов`язання. Отже, договірною вважатиметься ціна, щодо розміру якої сторони спільно, обопільно домовилися, й така згода знайшла закріплення у відповідному договорі.

Як вже було зазначено судом, додатком №1, який підписаний сторонами договору без заперечень та скріплений печатками, узгоджено, що експлуатаційні витрати складаються із експлуатаційних витрат та витрат на охорону і становлять 12313,96 грн (729,5 кв. м * 16,88 грн) та 2910,71 грн (729,5 кв. м * 3,99 грн) відповідно, разом на місяць 15224,67 грн з ПДВ.

В той же час, гіпотетична наявність порушення умов договору щодо встановлення ціни та тарифів на житлово-комунальні послуги не може слугувати самостійною підставою для визнання такого правочину недійсним, оскільки у такому випадку, сторони договору можуть реалізувати своє право на внесення змін до його умов або розірвати такий договір, за наслідками проведених перемовин.

Водночас, приписами пункту 5.2 договору про участь на утримання будинку сторони погодили, що розмір плати послуг може бути переглянутий та змінений без попереднього узгодження зі споживачем в разі зміни цін і тарифів на послуги з утримання будинку та прибудинкової території.

Отже, як вірно встановлено місцевим господарським судом, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною 2 статті 207 Цивільного кодексу України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин ).

Згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

При укладанні спірного договору №121/07/19 від 01.07.2019 року позивачами та відповідачем було дотримано норми законодавства, а саме: зміст спірного правочину не суперечить законодавству, а також моральним засадам суспільства, волевиявлення сторін було вільним і відповідало їх внутрішній волі, спірний договір укладений у письмовій формі, підписаний уповноваженими особами та завірений печатками, у відповідності до законодавства, правочин спрямований на реальне настання правових наслідків.

Крім того, як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляції, на виконання умов договору сторонами вчинялись дії на його виконання, зокрема, підписано додаткові угоди №1 та №2, додаток №1, яким визначено розмір експлуатаційних витрат. При цьому, матеріалами справи підтверджується систематичну оплату договору позивачем-1 за платіжним дорученням №1934 від 10.09.2019 на суму 13000,00 грн, №1988 від 03.10.2019 на суму 80418,84 грн, №2040 від 29.10.2019 на суму 17147,03 грн, №2166 від 24.12.2019 на суму 18828,87 грн, №2183 від 27.12.2019 на суму 4000,00 грн, №2212 від 20.01.2020 на суму 10000,00 грн, №2246 від 27.01.2020 на суму 3665,52 грн, №2260 від 31.01.2020 на суму 17311,04 грн, №2431 від 17.04.2020 на суму 5142,67 грн, №2452 від 04.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2407 дві 07.04.2020 на суму 8000,00 грн, №2471 від 08.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2475 від 13.05.2020 на суму 5000,00 грн, №2484 від 15.05.2020 на суму 3142,67 грн, №2599 від 07.07.2020 на суму 3142,67 грн, №2564 від 07.07.2020 на суму 15000,00 грн, №2701 від 21.08.2020 на суму 5000,00 грн, №2604 від 08.07.2020 на суму 10000,00 грн, №2609 від 09.07.2020 на суму 8142,67 грн, №2680 від 14.08.2020 на суму 5000,00 грн та №2687 від 19.08.2020 на суму 5000,00 грн.

Наведені обставини щодо добровільного та систематичного виконання умов оскаржуваного договору свідчать про усвідомлення та згоду позивачів з його умовами.

Окрім того суд апеляційної інстанції погоджується з висновками місцевого господарського суду в частині що стосується, врахування доктрини заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium) в практиці Європейського суду з прав людини та її застосування Верховним Судом (як джерело права).

Доктрина venire contra factum proprium в цивільному праві передбачає добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) та заборону суперечливої поведінки як певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17). Вперше про застосування доктрини заборони суперечливої поведінки зазначала колегія КГС ВС у постанові від 17.11.2018 у справі №911/205/18, а саме у пунктах 60 та 61: "/…/ суд касаційної інстанції вважає, що встановлені судами попередніх інстанцій обставини приводять до переконливого висновку про необхідність застосування при розгляді даної справи доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці)".

Доктрина venire contra factum proprium базується на принципі добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Поведінкою шляхом підписання умов спірного договору та, зокрема, додатку №1 яким встановлено розмір експлуатаційних витрат, та подальше систематичне виконання умов вказаних правочинів, позивачі надали зрозуміти, що не будуть реалізовувати своє право на оспорення договору, і останні пов`язані своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Прагнення позивачів після тривалого виконання умов договору його оскаржити суперечить принципу добросовісності та свідчить про суперечливу поведінку.

За наведених обставин, слушними є доводи відповідача про те, що погоджуючи в договорі та відповідному додатку вид і вартість послуг, виходячи з узгодженої сторонами договору загальної площі орендованого приміщення, відповідач розумно покладався на виконання ПП «Дублер-Люкс», та ТОВ «Тівац» вказаних умов договору і такі умови взаємовідносин сторін не заперечувалися вказаними особами у попередні періоди взаємодії сторін, а навпаки визнавались шляхом сплати відповідних коштів без будь-яких зауважень.

Крім того, судом першої інстанції слушно зауважено, що правомірність укладеного між сторонами договору була предметом дослідження судами у справі №910/15145/20.

Так, рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі №910/15145/20, залишеним без змін Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 року, відмовлено у задоволенні позову та встановлено відповідність оскаржуваного правочину вимогам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

При цьому, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції і в частині того, що пред`явлений позов хоч і з інших аніж у справі №910/1545/20 підстав, фактично зводиться до прагнення позивачів повторно надати судами оцінку умовам договору.

У разі намагання повторно оскаржити договір варто враховувати принцип судочинства res judicata (вирішена справа) і уникати множинності спорів.

За таких обставин, суд встановивши відповідність оскаржуваного договору положенням Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України «Про житлово-комунальні послуги» у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору №1213/07/19 на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території від 01.07.2019 відмовляє, що і сталося у даній справі.

Щодо доводів позивача-1 про ненадання відповідачем житлово-комунальних послуг та порушення останнім вимог Закону України «Про житлово-комунальні послуги», шляхом самостійного визначення переліку послуг, які в силу Закону не мав права встановлювати без погодження із співвласниками будинку, як то житлових так і нежитлових приміщень, апеляційний господарський суд зазначає наступне.

За умовами п. 1.1 договору про участь на утримання будинку, постачальник надає послуги з утримання будинку та прибудинкової території.

Споживач сплачує вартість наданих послуг, до яких входить плата за вивіз твердих побутових відходів, згідно до розрахунку, який є невід`ємним додатком № 1 договору (п. 1.3 договору про участь на утримання будинку). Оплата послуг з утримання будинку та прибудинкової території (експлуатаційних послуг) здійснюється щомісячно не пізніше 3 числа поточного місяця в безготівковій формі, шляхом перерахування коштів у розмірі 100% передоплати обумовленої у додатку № 1. За перший місяць надання послуг передоплата здійснюється на розрахунковий рахунок постачальника, протягом трьох банківських днів з моменту підписання договору (п. 1.4 договору про участь на утримання будинку).

З аналізу наведених умов договору про участь на утримання будинку в цілому, що розміщені в розділі предмет договору вбачається, що сторонами узгоджено надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, які включають в себе, в тому числі, вивіз твердих побутових відходів та експлуатаційні послуги, що спростовує доводи позивачів про те, що умовами укладеного договору не було встановлено обов`язку сплачувати за експлуатаційні послуги, посилаючись лише на окремі пункти договору (п.1.3), в той час як договір має оцінюватися в цілому виходячи з мети його укладення.

Як зазначалося судом вище, статтею1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.

Статтею 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що до житлово-комунальних послуг належать:1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; 2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, до експлуатаційних послуг, зокрема, належить прибирання прибудинкових територій, технічне обслуговування ліфтів, технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, дератизація, дезінсекція тощо.

Додатком №1, який підписаний сторонами договору без заперечень та скріплений печатками, узгоджено, що експлуатаційні витрати складаються із експлуатаційних витрат та витрат на охорону і становлять 12313,96 грн (729,5 кв. м * 16,88 грн) та 2910,71 грн (729,5 кв. м * 3,99 грн) відповідно, разом на місяць 15224,67 грн з ПДВ.

Колегія суддів звертає увагу на те, що у рішенні Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/8354/21 встановлено факту надання відповідачем у даній справі обумовлених договором послуг - експлуатаційних послуг (з технічного обслуговування ліфтів, технічного обслуговування протипожежних систем, вивезення та знешкодження (захоронення) твердих побутових відходів, технічне обслуговування та ремонт диспетчерських систем, охоронних послуг) позивач за первісним позовом (ТОВ «Перший український експертний центр») надав укладені договори з відповідними ми виконавцями таких робіт та акти здачі-прийняття робіт (надання послуг), а саме: МПП "Перун" (обслуговування ліфтів), ТОВ "Спутнік-Крим" (обслуговування протипожежних систем), ТОВ "Фірма "Володар-Роз" (вивезення ТПВ), ПП "Виробничо-конструкторська фірма "Промінь" (об Закарлюка І.С.;слуговування та ремонт диспетчерських систем), ПП "Авангард-сервіс" (послуги з охорони).

Матеріали справи не містять, а позивачами не надано доказів того, що такі послуги взагалі не надавалися (доказів складення будь-яких актів/претензій не отримання тієї чи іншої послуги чи звернення до відповідача у період дії договору з претензіями, вимогами щодо не надання послуги) або ж що такі послуги позивачі отримували від інших осіб чи забезпечували їх виконання власними силами і засобами.

Обов`язком сторін у господарському процесі є доведення суду тих обставин, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.

Так, за змістом положень статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №911/2243/18, від 18.05.2021 у справі №916/2255/18, від 05.11.2019 у справі №915/641/18, від 10.04.2019 у справі №904/6455/17, від 26.02.2019 у справі №914/385/18 та від 05.02.2019 у справі №914/1131/18.

При цьому, одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності. Названий принцип полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 07.07.2021 у справі №916/2620/20, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17, від 18.11.2019 у справі №902/761/18 та від 23.10.2019 у справі №917/1307/18.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Так, у рішенні Європейського суду з прав людини від 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") наголошено, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 01.12.2020 у справі №904/1103/20 та від 25.06.2020 у справі №924/233/18.

Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

У зазначеному аспекті слід зазначити, що за результатом оцінки наданих сторонами доказів, цілком вірогідним є факт надання відповідачем узгоджених договором експлуатаційних послуг.

Доводи в частині неможливості визначення відповідачем переліку житлово-комунальних послуг колегією суддів відхиляються у зв`язку з їх необґрунтованістю, оскільки останні прямо спростовуються наведеними висновками суду вище, умовами договору та положеннями Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Як уже вказувалося раніше, реалізувавши право на визначення форми управління та/або призначення управителя у багатоквартирному будинку забезпечило б співвласникам право на обрання переліку житлово-комунальних послуг. Оскільки таке право не реалізовано, то визначати перелік таких послуг необхідно у відповідності до Закону України «Про житлово-комунальні послуги», принципу свободи договору та вільного волевиявлення.

Колегія суддів також відхиляє доводи позивача-1, щодо невідповідності обсягу квадратури на яку нараховувалося вартість житлово-комунальних послуг.

Як зазначає у апеляційній скарзі позивач, обсяг квадратури на яку нараховувалося вартість житлово-комунальних послуг не відповідає дійсності, так, позивачем-1 від позивача-2 фактично було прийнято в оренду 150 кв.м. приміщення №1019 за адресою: м. Київ, вул. Саперне поле, 14/55, тоді як, розрахунок житлово-комунальних послуг в супереч положенням статей 66-68 Житлового кодексу України здійснювався на всю площу приміщення №1019, а не пропорційно як того передбачає законодавство, при цьому не внесення змін до договору оренди не може свідчити про обґрунтованість нарахування відповідачем позивачу-1 вартості житлово-комунальних послуг по всій займаній площі приміщення №1019.

Зобов`язання в силу вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу і інших актів законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічна за змістом норма міститься у статті 193 Господарського кодексу України.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (п. 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України).

Отже, договір - це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До зобов`язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов`язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який правочин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов`язань.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Частинами 2, 3 статті 6 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Згідно приписів статті 638 Цивільного кодексу України та статті 180 Господарського кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягнули згоди з усіх істотних умов договору (предмету, визначених законом необхідних умов для договорів даного виду та визначених за заявою сторін умов).

Отже, укладаючи за власним волевиявленням без будь-яких зауважень вказаний договір Приватне підприємство «Дублер-Люкс» взяло на себе зобов`язання сплачувати за послуги з утримання будинку та прибудинкової території по нежитловому приміщенню №1019 будинку на вул. Саперне поле, 14/55 в м. Києві, виходячи із загальної площі 729,5 кв. м.

Під час розгляду справи жодних доказів внесення змін до договору щодо площі, за яку позивач-1 зобов`язався нести витрати, як і доказів звернення до відповідача щодо необхідності внесення таких змін до договору суду надано не було, при цьому, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Умовами пункту 4.1 договору про участь на утримання будинку сторони визначили, що спірні питання, що виникають під час дії даного договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а досягнуті домовленості в обов`язковому порядку фіксуються додатковою угодою, яка з моменту її підписання стає невід`ємною частиною договору. Доказів укладення додаткової угоди щодо внесення змін до договору про участь на утримання будинку в частині, визначеної площі, за яку мають сплачуватися експлуатаційні послуги, суду надано не було.

При цьому, суд зауважує, що з моменту укладення договору тривалий час позивач-1 сплачував відповідачу кошти за договором №1213/07/19 від 01.07.2019 виходячи саме з узгодженої договором площі 729,5 кв. м. і жодних зауважень чи звернень до відповідача щодо необхідності внесення змін до договору в цій частині не висловлював, тобто визнавав факт наявності в нього відповідного зобов`язання. В свою чергу, правовідносини оренди, що склались між позивачем-1 та позивачем-2 стосуються саме вказаних осіб і не можуть змінювати узгоджені сторонами умови спірного договору без дотримання порядку внесення змін до нього.

З тих же підстав суд і відхиляє доводи позивача-1 про неможливість надання житлово-комунальних послуг щонайменше до 11.07.2024, оскільки право власності на нежитлове приміщення №1019 було зареєстровано лише 12.07.2024, а відтак і оскаржуваний договір не міг укладатися.

Як уже зазначалося вище, 07.02.2019 року між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Тівац» був укладений договір купівлі - продажу майнових прав № 20392/РН-Н, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Тівац», як покупець, придбає майнові права у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлові приміщення (приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок) - група приміщень №1019 за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Саперне поле, буд. №14/55 (будівельна адреса: «Будівництво житлово - офісно - торговельно - розважального комплексу на вул. Анрі Барбюса, 52/1 у Печерському районі м. Києва ІІІ черга).

Позивач-1 у апеляційній скарзі зазначає, що ТОВ «Тівац» до моменту державної реєстрації не мало права власності на нежитлове приміщення (приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок) - група приміщень №1019 за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Саперне поле, буд. №14/55, а тому і не мало права укладати подібний договір на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, оскільки не мало повної цивільної дієздатності по відношенню до приміщення.

Однак, колегія суддів звертає увагу на те, що після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира та або нежитлове приміщення як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні Цивільного кодексу України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 Цивільного кодексу України для новоствореної речі, якою є нежитлове приміщення в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Однак, законодавчої заборони власнику речового права на укладення договорів пов`язаних з утримання життєдіяльності такого нежитловому приміщенню немає, а тому позивач-2 не був обмежений у праві укласти договір на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019.

При цьому, колегія суддів зауважує, що з логіки позивача-1 слідує, що позивач-2 фактично тоді і не мав права укладати договір оренди нежилих приміщень №ТД0059 від 11.03.2019, що є суперечливим доводом позивача-1.

Відхиляє суд і доводи про те, що відповідач не набував жодних правомочностей ані управителя, ані балансоутримувача житлового комплексу, з підстав того, що ним не набуто право власності чи господарського віддання на механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що встановлено рішенням Господарського суду міста Києва від 27.04.2021 у справі №910/16343/20, оскільки відповідно до статей 1 та 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку і є спільною сумісною власністю співвласників і не може за законом перебувати у власності чи господарському віданні будь-якої управляючої компанії, які за своїми призначенням мають лише надавати послуги з управління житловим комплексом спрямовані на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Крім того, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з викладеною відповідачем позицією, що правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним (положення пункту 19 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (див. рішення від 21 січня 1999 року в справі "Гарсія Руїз проти Іспанії", від 22 лютого 2007 року в справі "Красуля проти Росії", від 5 травня 2011 року в справі "Ільяді проти Росії", від 28 жовтня 2010 року в справі "Трофимчук проти України", від 9 грудня 1994 року в справі "Хіро Балані проти Іспанії", від 1 липня 2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", від 7 червня 2008 року в справі "Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії") свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.

Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов`язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.

Відповідно до пункту 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (Заява № 4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).

При цьому колегія суддів наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.

У відповідності до пункту 1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 6 "Про судове рішення" рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

У даній справі скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Оскільки, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території №1213/07/19 від 01.07.2019, то і наслідки недійсності правочину у даному видку також не застосовуються.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим та апеляційним господарськими судами, доводи скаржника про наявність підстав для скасування оскаржуваного рішення суду не знайшли свого підтвердження.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до положень ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно зі ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладені обставини, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі № 910/18186/23 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування або зміни не вбачається.

За таких обставин, підстави для задоволення апеляційної скарги Приватного підприємства «Дублер-Люкс» відсутні.

Судові витрати

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги судові витрати за її розгляд відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Дублер-Люкс» залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 12.03.2024 у справі №910/18186/23 залишити без змін.

3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

4. Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 03.06.2024.

Головуючий суддя С.Р. Шевчук

Судді І.П. Ходаківська

А.М. Демидова