ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" травня 2024 р. Справа №926/428/23

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Бонк Т.Б.

Суддів Бойко С.М.

Якімець Г.Г.

секретар судового засідання Гавриляк І.В.

представники сторін:

позивача: Юзьків М.І.

відповідача: не з`явився

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст від 15.02.2024 (вх. суду від 19.02.2024 № 01-05/515/24)

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 (повний текст рішення складено 29.01.2024, суддя Байталюк В. Д.)

у справі № 926/428/23

за позовом: Чернівецької міської ради, м. Чернівці

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст, м. Чернівці

про: внесення змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог позовної заяви і рішення суду першої інстанції:

Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року.

Із врахуванням заяви позивача про зміну предмета позову, позивач просив суд ухвалити рішення, яким внести зміни до Договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб».

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативно грошової оцінки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про внесення змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю, задоволено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної на підставі рішень міської ради, які є чинними і обов`язковими до виконання, рішенням органу місцевого самоврядування змінено ставки орендної плати і сторони договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України, відтак суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору стосовно розміру орендної плати.

Короткий зміст вимог та узагальнених доводів учасників справи:

Не погодившись з рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю Ріал Траст звернулось до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23 скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Скаржник зазначає, що місцевий суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині збільшення ставки орендної плати за оренду всієї земельної ділянки до 5%, оскільки в п.2 Договору передбачено, що частина земельної ділянки, площею 2,8700 га під водоймищем, віднесена до категорій земель водного фонду; частина земельної ділянки, площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою, віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки, площею 8,7185 га під забудову, віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

При цьому, судом не надано оцінки, що відомості об`єкту оренди, які наведено в Договорі оренди і офіційні відомості земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008, площею 13,5373 га, містяться в Державному земельному кадастрі є відмінними. Офіційні відомості Держземкадастру не містять інформації про наявність на зазначеній земельній ділянці інших категорій та інших видів цільового використання, ніж землі житлової та громадської забудови.

За даними Держземкадастру, у власності Чернівецької міської ради не перебуває земельна ділянка площею 2,8700 га під водоймищем, віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки, площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою, віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки, площею 8,7185 га під забудову, віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Міська рада є власником однієї земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008, площею 13,5373 і саме ця земельна ділянка є предметом оренди за спірним договором, оскільки об`єктом цивільних прав може бути виключно сформована земельна ділянка з присвоєним кадастровим номером та зареєстрованим правом власності на неї.

Щодо помилкового висновку суду першої інстанції про те, що рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівці» є законною підставою для збільшення ставки орендної плати, то скаржник зазначає таке.

Згідно п.6 Договору оренди в редакції Додаткового договору № 4/1669 від 29.07.2016 річна орендна плата визначена в фіксованих сумах за умовні окремі частини земельної ділянки. Ставка орендної плати умовами договору не зафіксована.

З Додатку 1 до цього Додаткового договору «Розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку» вбачається, що за частину земель рекреаційного призначення площею 2,8700 га та 1,9488 га нараховувалась ставка орендної плати 5% згідно «Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівці», а за частину земель житлової і громадської забудови площею 8,7185га - 3%.

Отже, на момент підписання Додаткового договору № 4/1669 від 29.07.2016 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 211 та від 29.03.2012р. № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівці», на які посилається позивач, як на підставу позову в частині збільшення відсоткової ставки орендної плати до 5% існувало, набуло законної сили та було враховано сторонами при визначенні істотних умов договору оренди, якими є розмір орендної плати та її ставка.

Водночас, згідно дослідженого судом листа БУВР Пруту та Сірету Державного агентства водних ресурсів України від 29.12.2023 та копії листа Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин від 03.11.2020 станом на дату розгляду судом справи Чернівецька міська рада не зверталась до басейнового управління щодо розроблення паспорта водного об?єкту, паспорт на водний об?єкт відсутній. Проекти землеустрою щодо встановлення меж водоохоронних зон та прибережних захисних смуг водних об?єктів станом на 01.01.2020в місті Чернівці не розроблялись.

Чернівецька міська рада подала відзив на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст, у якій просить суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23 без змін.

Позивач вказує, що землі, зайняті поверхневими водами, природними водоймами (озера), водотоками (річки, струмки), штучними водоймами (водосховища, ставки), каналами й іншими водними об`єктами, та землі прибережних захисних смуг є землями водного фонду України, на які поширюється окремий порядок надання й використання. Прибережна захисна смуга це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим.

Наявність на спірній земельній ділянці водного об`єкта підтверджується умовами Договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року у якому зазначено, що орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку строком до 30 вересня 2014 року, загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки площею 8,7185 га для будівництва котеджного містечка.

Крім цього, вказана обставина підтверджується наявним у матеріалах справи кадастровим планом земельної ділянки.

Також, позивача зазначає, що орендна плата за земельну ділянку яка перебуває в державній або комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки з одного боку, є забезпеченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною, з іншого є однією із форм плати за землю як загальнообов`язкового податку на рівні із земельним податком.

Рух справи в суді апеляційної інстанції:

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.02.2024 справу № 926/428/23 розподілено колегії суддів у складі: головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М. та Якімець Г.Г.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 26.02.2024 у справі № 926/428/23 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст від 15.02.2024 на рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024.

04.03.2024 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» надійшла заява про відвід колегії суддів у складі головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М. та Якімець Г.Г.

Ухвалою суду від 06.03.2024 передано заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про відвід колегії суддів у складі головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М. та Якімець Г.Г. від 27.02.2024 (вх. суду № 01-04/1561/24 від 04.03.2024) у справі № 926/428/23 для вирішення колегії суддів визначеній у порядку, встановленому частиною першою статті 32 ГПК України.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями від 07.03.2024, визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Скрипчук О.С., суддів Плотніцького Б.Д. та Кравчук Н.М. для розгляду заяви про відвід.

Ухвалою від 08.03.2024 у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про відвід колегії суддів у складі головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М. та Якімець Г.Г. від 27.02.2024 (вх. суду № 01-04/1561/24 від 04.03.2024) у справі № 926/428/23 - відмовлено.

Ухвалою від 19.03.2024 колегія суддів у складі головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М. та Якімець Г.Г. призначила справу № 926/428/23 до розгляду у судовому засіданні на 16.04.2024.

Ухвалою від 16.04.2024 суд відклав розгляд справи на 21.05.2024.

У судове засідання 21.05.2024, скаржник явки уповноваженого представника не забезпечив, суду не повідомив причини такої неявки.

Зважаючи на те, що скаржник належним чином повідомлений про розгляд справи, що підтверджується довідкою про доставку листа до електронного кабінету Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст», колегія суддів ухвалила проводити розгляд справи за відсутності скаржника.

Представник позивача заперечив доводи апеляційної скарги, з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, надав суду пояснення.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи.

Розумність строків є одним із основоположних засад (принципів) господарського судочинства відповідно до пункту 10 частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України.

Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним вважається строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.

При цьому, Європейський Суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (див. рішення Європейського Суду з прав людини у справах Савенкова проти України, no. 4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, no. 32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07, від 15.03.2012).

Таким чином, суд, враховуючи обставини справи, застосовує принцип розумного строку тривалості провадження відповідно до зазначеної вище практики Європейського суду з прав людини.

Згідно з встановленими судами першої та апеляційної інстанцій обставин, і визначених відповідно до них правовідносин, вбачається, що:

03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар) укладено Договір оренди землі № 1669, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 26 сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 04.11.2004 № 565 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку строком до 30 вересня 2014 року, загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки, зазначеним в п. 13 цього Договору.

Цільове призначення земельної ділянки: - частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки площею 8,7185 га для будівництва котеджного містечка (п. 13 Договору).

Згідно з п.1 Договору, земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці, за адресою: м. Чернівці вул. Чорновола, економіко-планувальна зона № 32, квартал № 002, кадастровий номер :32:002:0008.

Відповідно до п. 2,3 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - під забудову - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови; нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 5 738 974 грн.

Пунктом 6 Договору передбачено, що орендна плата сплачується орендарем виключно у грошовій формі у розмірі 106171,03 грн на рік.

Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. При цьому додатковий договір між сторонами не укладається.

Пунктом 7 Договору визначено, що орендна плата сплачується щомісячно в сумі 8847,59 грн на рахунок Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради.

В подальшому, додатковими договорами № 1669 від 03.02.2005, 01.02.2006, 21.04.2015 до Договору оренди землі № 1669 між сторонами вносились зміни, зокрема в частині розміру орендної плати та строку дії договору.

Додатковим договором від 21.04.2015 передбачено строк дії договору до 01.12.2024.

Відповідно до п.4 Додаткового договору від 21.04.2015, пункт 10 Договору оренди землі викласти в новій редакції:

« 10. Розмір орендної плати переглядається у разі:

10.1 затвердження нормативно грошової оцінки земель міста Чернівці;

10.2. зміни ставок земельного податку;

10.3. зміни ставок орендної плати;

10.4. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі».

Востаннє, додатковим договором № 4/1669 від 29.07.2016 до договору оренди земельної ділянки розмір річної орендної плати внесено зміни:

Пункт 3 Договору оренди землі викласти в такій редакції:

"2.3. Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.07.2016р. № 97-28-0.2-1175/2-16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 571 680 18,00 грн, економіко-планувальна зона №150.

Пункт 6 Договору викладено в такій редакції:

« 6. Річна орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 2 122 036,38 грн, а саме:

- за земельну ділянку площею 2,8700 га 606 000,50 грн. (шістсот шість тисяч грн. 50 коп.);

- за земельну ділянку площею 1,9488га 411 489,10 грн. (чотириста одинадцять тисяч чотириста вісімдесят дев`ять грн. 10 коп.);

- за земельну ділянку площею 8,7185га 1 104 546,78 гри. (один мільйон сто чотири тисячі п?ятсот сорок шість грн 78 коп.)».

Додатком № 1 до додаткового договору № 4/1669 від 29.07.16 визначено Розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, в тому числі під водоймищем площею 2,8700 га (зона рекреації), під прибережно-захисною смугою площею 1,9488га (зона рекреації), для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом площею 8,7185га, яка надана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Ріал Траст" (том 1, а.с. 16)

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішення Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством, або умовами Договору оренди землі.

Згідно з пунктом 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати.

Підпунктом 1.3.2 пункту 1 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» зазначено, що ставка орендної плати за використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення 5 %».

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто» ім. Ю. М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення, нормативно грошова оцінка земель міста Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Згідно витягу № НВ-023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008), відповідно до якого станом на 21.04.2023, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

Згідно з розрахунком розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, в тому числі під водоймищем площею 2,8700 га (зона рекреації), під прибережно-захисною смугою площею 1,9488га (зона рекреації), для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом площею 8,7185га, яка надана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Ріал Траст".

Розмір земельного податку визначається за формулою:

301 577 393,61 x 1 Ч 0,01 = 3 015 773,94 грн.

Річна орендна плата становить: 3 015 773,94 х 5 = 15 078 869,70 грн ( том 1, а.с. 33).

Відповідно до п. 30 Договору, зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Листом Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради від 28.07.2022 на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю, однак, останнім залишено без відповіді та належного реагування, у зв`язку з цим, позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року.

Дослідивши обставини справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваних судових рішень норм матеріального та процесуального права, Західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав :

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Положеннями ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 3 Цивільного кодексу України свобода договору є загальною засадою цивільного законодавства.

Свобода договору закріплена у статтях 6 і 627 ЦК України, відповідно до яких сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Договір є укладеним, у відповідності до статті 638 ЦК України, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1- 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з підпунктами 14.1.136, 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою, а плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, що зумовлює визначення її розміру відповідно як до норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі», так із врахуванням вимог ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною 1 цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини 3 цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною 4 вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Пунктом 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року, № 650 від 22 липня 2020 року, № 563 від 10 травня 2022 року та № 921 від 19 серпня 2022 року передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відтак, слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Сторонами погоджено, у п. 10 Договору оренди землі (із врахуванням змін шляхом укладення додаткового договору від 21.04.2015), що розмір орендної плати переглядається у разі: затвердження нормативно грошової оцінки земель міста Чернівці; зміни ставок земельного податку; зміни ставок орендної плати; і інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Крім того, відповідно до пункту 6.2. Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівці, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами, внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221) розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством, або умовами Договору оренди землі.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішень міської ради V скликання від 12.02.2008 № 510, затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто» ім. Ю.М. Білоконя». Згідно з п. 2 рішення, нормативно грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Відповідно до виданого ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 06.06.2022 вих. № 298 нормативно грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач за адресою м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13, 5373 га становить 159 675 161 грн.

Таким чином, за наслідками проведення розрахунків, річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 7 983 758,05 грн ( 159 675 161,00х5, де 5 (5%) ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях).

При цьому, апелянт одним із доводів апеляційної скарги зазначає те, що за частину земель рекреаційного призначення площею 2,8700 га та 1,9488 га нараховувалась ставка орендної плати 5% згідно «Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівці», а за частину земель житлової і громадської забудови площею 8,7185га - 3%.

Проте, відповідно до пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати.

Щодо доводів апелянта про те, що офіційні відомості ДЗК не містять інформації про наявність на орендованій земельній ділянці кадастровий номер :32:002:0008, площею 13,5373 га земельних ділянок інших категорій: 2, 8700 га під водоймищем земель водного фонду; 1,9488 га під прибережною захисною смугою земель водного фонду тощо, суд зазначає про таке.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

За змістом статті 3 Водного кодексу України до водного фонду України належать, зокрема, водотоки (річки, струмки).

Згідно з частиною першою статті 58 Земельного кодексу України та статтею 4 Водного кодексу України до земель водного фонду належать землі, зайняті, зокрема: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами. Для створення сприятливого режиму водних об`єктів уздовж морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються за проектами землеустрою.

Водночас, земельні ділянки під прибережні захисні смуги виділяються у межах водоохоронних зон вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності (частина перша статті 60 Земельного кодексу України, частина перша статті 88 Водного кодексу України).

Прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності (статті 61 - 62 Земельного кодексу України, статті 89 - 90 Водного кодексу України).

З викладеного вбачається, що землі прибережних захисних смуг є землями водного фонду України, на які розповсюджується особливий порядок їх використання та надання у користування. Такі землі можуть змінювати володільця лише у випадках, прямо передбачених у Земельним кодексом України та Водним кодексом України.

Таким чином, землі, зайняті поверхневими водами, природними водоймами (озера), водотоками (річки, струмки), штучними водоймами (водосховища, ставки), каналами й іншими водними об`єктами, та землі прибережних захисних смуг є землями водного фонду України, на які поширюється окремий порядок надання й використання.

У свою чергу, прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим.

При цьому існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами чинного законодавства (стаття 60 Земельного кодексу України, стаття 88 Водного кодексу України). Відтак відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.

Системний аналіз наведених норм чинного законодавства дає підстави для висновку про те, що при наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених статтею 88 Водного кодексу України. (ВС від 11.01.2023 cправа № 924/820/21)

Подібну правову позицію викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц.

Крім цього, наявність на земельній ділянці водного об`єкта підтверджується умовами Договору оренди, у якому зазначено, що орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку строком до 30 вересня 2014 року, загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки площею 8,7185 га для будівництва котеджного містечка.

На підставі наведеного, враховуючи рішення міської ради, які є чинними і обов`язковими до виконання, рішення органу місцевого самоврядування, умови договору, погоджені сторонами як реалізація принципу свободи договору, колегія суддів доходить до висновку про підставне задоволення місцевим господарським судом вимог позивача щодо внесення змін до Договору стосовно розміру орендної плати.

Висновок апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги:

Відповідно до ч.1 ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

За приписами ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ч. 1 ст. 276 ГПК України).

На підставі викладеного колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23 ґрунтується на матеріалах справи та чинному законодавстві і підстав для його скасування немає, а зазначені в апеляційній скарзі доводи скаржника не обґрунтовані і не визнаються такими, що можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення.

Судові витрати в суді апеляційної інстанції:

Оскільки у цьому випадку суд апеляційної інстанції не змінює рішення, та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України). Відтак, згідно з ст. 129 ГПК України сплачений апелянтом судовий збір за подання апеляційної скарги слід залишити за скаржником.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236, 254, 269, 270, 275, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст від 15.02.2024 (вх. суду від 19.02.2024 № 01-05/515/24) залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23 залишити без змін.

3. Судовий збір за перегляд справи у суді апеляційної інстанції покласти на скаржника.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.

5. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Повний текст постанови складено та підписано 29.05.2024.

Головуючий суддя Т.Б. Бонк

суддя С.М. Бойко

суддя Г.Г. Якімець