ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"13" травня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/73/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М.

секретар судового засідання Павлова О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1)

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Чербаджи Степана Ілліча ( АДРЕСА_1 )

про стягнення 35 223,77 грн, розірвання договору та виселення

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився.

ВСТАНОВИВ

1. Зміст позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

04.01.2024 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Чербаджи Степана Ілліча, в якій просить суд:

- стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 31 629,13 грн та пеню у розмірі 3594,64 грн;

- розірвати договір оренди від 03.09.2005 № 1-54/2005, укладений між ФОП Чербаджи Степаном Іллічем та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради;

- виселити Фізичну особу-підприємця Чербаджи Степана Ілліча з нежитлового підвального приміщення, загальною площею 52,3 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 09.01.2024 відкрито провадження у справі № 916/73/24 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "07" лютого 2024 р. об 11:30.

16.01.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про проведення судового засідання без участі представника позивача.

07.02.2024 до суду від відповідача надійшло клопотання, у якому останній просить суд відкласти розгляд справи та надати можливість ознайомитися з матеріалами справи.

В судове засідання 07.02.2024 з`явився позивач. Відповідач до суду не з`явився.

Протокольною ухвалою від 07.02.2024 судом відкладено підготовче засідання при розгляді справи на 04.03.2024 о 12:00.

04.03.2024 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у якому останній зазначив про припинення дії договору про надання правничої допомоги з представником Бондаровським С.І., що потребує часу для пошуку нового представника.

04.03.2024 до суду від ОСОБА_1 надійшла позовна заява третьої особи, що заявляє самостійні вимоги на предмет спору, в якій останній просить суд:

- визнати незаконним та скасувати Рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №6 від 18.01.2011 року Про реєстрацію об?єктів комунальної власності м.Одеси в частині реєстрації прав Одеської міської ради на нежитлове підвальне приміщення літ. А, загальною площею 52,5 кв.м, основною площею 51,3 кв.м, відображених у технічному паспорті від 18.05.2010, розташованого в будинку АДРЕСА_2 ;

- визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності САЕ №073924 від 10.03.2011, видане на підставі Рішення виконавчого комітету Одеської міської ради Nє6 від 18.01.2011 року "Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м.Одеси".

В судове засідання 04.03.2024 з`явився позивач. Відповідач до суду не з`явився.

Протокольною ухвалою від 04.03.2024 судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 календарних днів та відкладено підготовче засідання при розгляді справи на 20.03.2024 о 14:30.

Ухвалою суду від 11.03.2024 позовну заяву (вх.№886/24 від 04.03.2024) третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги: ОСОБА_1 , і додані до неї документи повернуто без розгляду.

20.03.2024 до суду від відповідача надійшло клопотання про проведення судового засідання без участі відповідача та клопотання про витребування документів.

В судове засідання 20.03.2024 з`явився позивач. Відповідач до суду не з`явився.

Протокольною ухвалою від 20.03.2024 судом відкладено підготовче засідання при розгляді справи на 08.04.2024 о 12:15.

Протокольною ухвалою від 20.03.2024 судом відмовлено у задоволенні клопотання про витребування документів з огляду на те, що відповідачем не надано доказів та не зазначено відомості, що підтверджують здійснення останнім заходів щодо самостійного отримання документів та неможливість отримання вказаних доказів, а також не надано доказів на підтвердження наявності вказаних документів у позивача.

Водночас, судом запропоновано позивачу надати відомості щодо передання майна на баланс.

08.04.2024 до суду від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника відповідача та пояснення по справі.

08.04.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

Судове засідання, призначене протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.03.2024 по справі № 916/73/24 на "08" квітня 2024 р. о 12:15, не відбулося у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги у м. Одеса та Одеській області.

Ухвалою суду від 08.04.2024 призначено судове засідання по справі №916/73/24 на "22" квітня 2024 р. об 11:15.

В судове засідання 22.04.2024 з`явився позивач. Відповідач до суду не з`явився.

Протокольною ухвалою від 22.04.2024 судом закрито підготовче провадження у справі та призначено справу № 916/73/24 до розгляду по суті на 13.05.2024 о 12:00.

Крім того, судом надано дозвіл позивачу на подання документів щодо правовідносин з Комунальною установою "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" та встановлено строк на подання відповідних документів до 01.05.2024.

29.04.2024 до суду від позивача надійшли письмові пояснення по справі.

В судове засідання 13.05.2024 представники сторін не з`явилися, втім, позивач надав суду клопотання про проведення судового засідання за наявними матеріалами справи без участі позивача.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Фізичній особі-підприємцю Чербаджи Степану Іллічу (Орендар) згідно з договором оренди від 03.09.2005 №1-54/2005, укладеним з Київською районною адміністрацією (Орендодавець), надано у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу загальною площею 45,0 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4.

Згідно з п. 1.1. договору, термін дії договору оренди визначений до 03.08.2006.

Додатковим погодженням від 29.03.2007 №1 згідно з рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006 №56-V "Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функції орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальної власності територіальної громади м. Одеси" змінено назву, продовжено термін дії Договору до 29.09.2007 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням від 17.10.2007 № 2 внесено зміни у профіль використання об`єкта оренди, продовжено термін дії Договору до 20.04.2008 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням від 24.11.2008 № 3 продовжено термін дії Договору

до 01.11.2011 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням від 31.05.2011 № 4 відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-VI «Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради» змінено назву Орендодавця на «Департамент комунальної власності Одеської міської ради», на підставі технічного паспорта КП «ОМБТІ та РОН» змінено площу об?єкта оренди з « 45,00 кв.м» на « 52,50 кв.м», продовжено термін дії Договору до 31.11.2011 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням від 22.09.2011 № 5 продовжено термін дії Договору до 31.08.2014 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим договором від 10.10.2014 №6 продовжено термін дії Договору

до 09.09.2017 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим договором від 04.12.2017 №7 продовжено термін дії Договору

до 04.11.2020 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

06.07.2020 на адресу Департаменту надійшов лист від Орендаря щодо продовження терміну дії договору оренди способом аукціону.

При цьому, позивач посилається на абз. 3 п. 151 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна №483 від 03.06.2020 та зазначає, що у разі, якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір з чинним орендарем припиняється у зв?язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому, якщо строк дії договору оренди з чинним орендарем закінчився, такий договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого п. 152 цього Порядку.

Тобто, на думку позивача, до моменту укладення договору з переможцем аукціону, чинний орендар має право користуватися орендованим майном, а оскільки договір, згідно чинного законодавства, вважається продовженим, має сплачувати орендну плату згідно договору.

Таким чином, керуючись нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядку, позивач вважає, що договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону.

Згідно з п 24.1. п. «в» Положення про департамент комунальної власності

Одеської міської ради, на Департамент покладено здійснення повноважень орендодавця майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також контроль за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати за договорами оренди.

Так, позивач зазначає, що Орендар не виконує належним чином взяті на себе зобов`язання, які визначені у п. 2.2., 2.4. Договору та ст. 525, 526, 530, 629, 762 Цивільного кодексу України, а саме, не виконує істотні умови договору оренди щодо сплати орендної плати вчасно та у повному обсязі, внаслідок чого у останнього наявна заборгованість по орендній платі, яка становить 31 629,13 грн за період з 01.01.2021 по 31.12.2023.

При цьому, на виконання рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 №969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" видано наказ від 28.07.2022 №412 про перерахунок орендної плати та нарахування у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати (з урахуванням її індексації), що було враховано позивачем при розрахунку заборгованості.

19.09.2023 було здійснено виїзд на об`єкт оренди та встановлено, що приміщення використовується, про що складено відповідний акт.

Крім того, позивач посилається на ст.291 ГК України, ст.785 ЦК України та на положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна та зазначає, що невиконання відповідачем обов`язків за договором (систематична несплата орендних платежів) є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

3.2. Доводи Фізичної особи-підприємця Чербаджи Степана Ілліча.

Відповідач, заперечуючи проти позову у повному обсязі, зазначає, що в додаткових погодженнях до Договору № 1-54/2005 від 03.09.2005, які складались за участю ФОП Чербаджи С.І., відсутні посилання на Одеську міську раду, як власника приміщення, відсутні відомості про погодження власника на укладання таких погоджень чи на документи, які б надавали право на укладання таких погоджень іншим особам (довіреність, договір тощо), відсутні підписи повноважних осіб власника, що робить вказані документи недостовірними доказами.

Таким чином, відповідач зазначає про відсутність правомочності володіння Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, Одеською міською радою нежитловим підвальним приміщенням літ. «А», загальною площею 52,5 кв.м, основною площею 51,3 кв.м, відображеному у технічному паспорті від 18.05.2010, розташованого в будинку №4 по вул.Ільфа і Петрова в м. Одесі, відсутність фактів належним чином оформленої передачі прав та зобов`язань за Договором №1-54/2005 від 03.09.2005 від укладача Договору до Позивача, а також відсутність належним чином оформлених документів про порядок та умови користування приміщенням (включаючи розмір орендної плати), що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

03.09.2005 між Київською районною адміністрацією (Орендодавець) та СПД Чербаджи С.І. укладено договір №1-54/2005 оренди нежитлового приміщення (а.с.19-20).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: (вул. Ільфа і Петрова, 4 поверх, підвал, загальною площею 45,0 кв.м., на підставі Розпорядження Київської райадміністрації №1208 від 29.08.2005, під майстерню.

Пунктом 1.2. договору визначено строк дії договору оренди з 03.09.2005 до 03.08.2006.

Згідно з п. 2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного з комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 №3539-ІУ "Про внесення змін та доповнень до додатку рішення Одеської міської ради від 26.03.2003 №1054-ІУ "Про Оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси".

Відповідно до п.2.2 договору за орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 74,88 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Згідно з п.2.3 договору до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою.

Пунктом 2.4 договору визначено, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.3.4 договору орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду приміщення, згідно з п.1.1 договору, за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Пунктом 4.7 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом.

Згідно з п.5.2 договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Пунктом 5.3 договору визначено, що у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до п.5.6 договору за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.

Вказаний договір підписаний обома сторонами та скріплений печаткою Київської районної адміністрації.

В матеріалах справи наявний технічний паспорт на нежитлове приміщення: підвал за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 4, виготовлений 18.05.2010, за яким загальна площа приміщень складає 52,50 кв.м (а.с.14-16).

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення від 10.03.2011 об`єкт, який розташований за адресою: м.Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4, в цілому, дійсно належить територіальній громаді м. Одеси, в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності (а.с.18).

В матеріалах справи міститься витяг про державну реєстрацію прав (а.с.17), з якого вбачається, що нежитлові приміщення підвалу №584 за адресою м.Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4, на праві власності належать територіальній громаді м. Одеси, в особі Одеської міської ради. Дата прийняття рішення про державну реєстрацію 26.05.2011.

Відповідно до акту прийому-передачі нежитлового приміщення від 29.08.2005 (а.с.21), який є додатком №2 до договору, Київська районна адміністрація передала, а СПД Чербаджи С.І. прийняв приміщення підвалу загальною площею 45,0 кв.м., розташоване за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 4.

Вказаний акт підписано та скріплено печаткою Київської районної адміністрації.

В матеріалах справи наявний розрахунок орендної плати по договору (а.с.22).

Додатковим погодженням № 1 від 29.03.2007 (а.с.24) згідно з рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006 №56-V «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функції орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальної власності територіальної громади м. Одеси» змінено назву орендодавця на Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, продовжено термін дії Договору до 29.09.2007 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням № 2 від 17.10.2007 (а.с.25) внесено зміни у профіль використання об`єкта оренди, продовжено термін дії договору до 20.04.2008 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням № 3 від 24.11.2008 (а.с.26) продовжено термін дії договору

до 01.11.2011 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням № 4 від 31.05.2011 (а.с.27) відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-VI "Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради» змінено назву Орендодавця на "Департамент комунальної власності Одеської міської ради», на підставі технічного паспорта КП "ОМБТІ та РОН" змінено площу об?єкта оренди з "45,00 кв.м" на "52,50 кв.м.", продовжено термін дії договору до 31.11.2011 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим погодженням № 5 від 22.09.2011 (а.с.28) продовжено термін дії договору до 31.08.2014 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим договором № 6 від 10.10.2014 (а.с.29) продовжено термін дії договору

до 09.09.2017 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Додатковим договором № 7 від 04.12.2017 (а.с.30) продовжено термін дії договору

до 04.11.2020 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

Вказані додаткові договори підписано обома сторонами та скріплено печаткою Орендодавця.

В матеріалах справи наявний наказ №412 від 28.07.2022 (а.с.31) про перерахунок орендної плати у період воєнного стану за договором, відповідно до якого на виконання рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 №969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" наказано нараховувати орендну плату у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати (з урахуванням її індексації) на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії у встановленому чинним законодавством порядку.

В матеріалах справи також міститься акт обстеження нежитлового приміщення від 19.09.2023 (а.с.32-33), у якому зазначено, що орендар від підпису відмовився.

07.11.2023 позивачем було направлено на адресу відповідача претензію, у якій останній вимагає сплатити заборгованість та пеню за договором у місячний термін та зазначає, що у випадку несплати останній звернеться до суду з вимогами про стягнення заборгованості, виселення та розірвання договору оренди (а.с.35-36).

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №108 від 25.03.2021 за Комунальною установою "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" закріплено на праві оперативного управління нерухоме майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси - приміщення, окремо розташовані будівлі та споруди, які не перебувають на балансі інших комунальних підприємств та установ Одеської міської ради, згідно з переліком, у якому, зокрема, зазначено підвал №584 за адресою: м.Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4, площею 52,5 кв.м. (а.с.124-129).

В матеріалах справи також міститься статут КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради", відповідно до п.1.5 якого функції органу управління установою від імені засновника (Одеської міської ради) здійснює Департамент комунальної власності Одеської міської ради (а.с.17-19).

5. Позиція суду.

5.1. Щодо законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Відповідно до ч.1 ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За ст. 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 1,2 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Як встановлено судом, 03.09.2005 між Київською районною адміністрацією (Орендодавець) та СПД Чербаджи С.І. укладено договір №1-54/2005 оренди нежитлового приміщення (а.с.19-20).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: (вул. Ільфа і Петрова, 4 поверх, підвал, загальною площею 45,0 кв.м., на підставі Розпорядження Київської райадміністрації №1208 від 29.08.2005, під майстерню.

Додатковим погодженням № 4 від 31.05.2011 (а.с.27) відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-VI "Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради» змінено назву Орендодавця на "Департамент комунальної власності Одеської міської ради".

Додатковим договором № 7 від 04.12.2017 (а.с.30) продовжено термін дії договору

до 04.11.2020 та внесено зміни у частині розрахунку місячної орендної плати.

З огляду на те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України Про оренду державного та комунального майна, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

На час укладення договору оренди окремого індивідуально визначеного майна №1-54/2005 від 03.09.2005 діяли положення Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 № 2269-XII.

03.10.2019 було прийнято Закон України Про оренду державного та комунального майна № 157-ІХ. У розділі Прикінцеві та перехідні положення цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу Прикінцеві та перехідні положення Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України Про оренду державного та комунального майна (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні Голос України 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі Прикінцеві та перехідні положення).

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Відтак, порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20 зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, у зв`язку з чим суд вважає за необхідне застосувати дані у висновки при розгляді цієї справи.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII, в тому числі й у період після втрати вказаним законом чинності.

Оскільки строк дії договору оренди №1-54/2005 від 03.09.2005 продовжено додатковим договором № 7 до 04.11.2020, тобто вже після 01.07.2020, до спірних орендних правовідносин сторін у даній справі слід застосовувати положення Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 №157-IX.

5.2. Щодо строку дії договору та вимог про його розірвання.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У частині другій статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договір оренди №1-54/2005 від 03.09.2005 продовжувався не вперше, адже строк його дії продовжувався додатковими погодженнями № 1 від 29.03.2007, № 2 від 17.10.2007, № 3 від 24.11.2008, № 4 від 31.05.2011, № 5 від 22.09.2011, № 6 від 10.10.2014 та № 7 від 04.12.2017.

Крім того, ФОП Чербаджи Степан Ілліч не має права на отримання в оренду майна без проведення аукціону відповідно до норм частин першої, другої статті 15 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 № 157-IX.

Отже, суд, проаналізувавши приписи наведеного вище законодавства та фактичні обставини справи, зазначає, що укладений між сторонами договір оренди №1-54/2005 від 03.09.2005 не підпадає під випадки, визначені частиною другою статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019, а отже, продовження цього договору має здійснюватися за результатами проведення аукціону.

Згідно із частиною третьою статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За змістом частини четвертої статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Частиною п`ятою статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 унормовано, що граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Відповідно до частини дев`ятої статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду (частина десята статті 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019.

Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені у статті 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019. Так, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Частиною другою статті 5 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 № 157-IX передбачено, що Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду, визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією. Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

Пунктом 134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Згідно із пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Орендар, який бажає отримати компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень, також подає документи, передбачені пунктом 165 цього Порядку.

Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Відповідно до пункту 1 Закону України Про оренду державного та комунального майна №157-IX від 03.10.2019 цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім: положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом. Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

Згідно із підпунктом 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України Деякі питання оренди державного та комунального майна від 03.06.2020 № 483 до початку роботи електронної торгової системи Порядок у частині внесення (включення) та оприлюднення інформації в електронній торговій системі, надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в електронній торговій системі, оприлюднення в електронній торговій системі Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 11, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 Закону (в частині роботи електронної торгової системи), застосовується у такий спосіб: шляхом оприлюднення на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним органу; шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи).

Таким чином, для продовження договору оренди комунального майна орендар зобов`язаний надати орендодавцю в установлений строк (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) відповідну заяву, яка, починаючи з 01.10.2020, подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Водночас, приймаючи до уваги, що в матеріалах справи відсутня заява про продовження договору оренди, а доводи позивача щодо направлення орендарем листа щодо продовження терміну дії договору оренди способом аукціону від 06.07.2020 не знайшли свого підтвердження, враховуючи також відсутність будь-яких рішень про проведення аукціону, суд дійшов висновку про припинення дії договору 04.11.2020.

Приймаючи до уваги, що договір можливо розірвати тільки під час дії останнього, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги шодо розірвання договору оренди № 1-54/2005 від 03.09.2005, укладеного між ФОП Чербаджи Степаном Іллічем та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, оскільки наразі договір є таким, що припинив свою дію.

5.3.Щодо позовної вимоги стосовно стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 31 629,13 грн та пені у розмірі 3594,64 грн.

Частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Зі змісту наведених норм вбачається, що договір оренди є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку його дії зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору; а припинення такого договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 Цивільного кодексу України, статей 283, 284, 286 Господарського кодексу України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору оренди права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Таким чином, користування майном після припинення договору оренди є таким, що здійснюється не відповідно до його умов, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) і регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Отже, обов`язок орендаря сплачувати орендну плату за користування орендованим майном зберігається до припинення договору оренди (до спливу строку його дії), оскільки орендна плата є платою орендаря за користування належним орендодавцю майном та відповідає суті орендних правовідносин, що полягають у строковому користуванні орендарем об`єктом оренди на платній основі.

Водночас, неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору оренди - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення вказаного договору, коли користування майном стає неправомірним. При цьому, для притягнення орендаря, що порушив зобов`язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України.

Таким чином, яким би способом в договорі оренди не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення такого договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною другою статті 785 Цивільний кодекс України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов`язання, окрім того, що передбачений вказаною нормою).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.

Суд враховує, що в матеріалах справи відсутні докази наявності заборгованості за спірним договором до 04.11.2020, тобто до дати його припинення.

З огляду на зазначений висновок, вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився, суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) і регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Відтак, суд вважає, що у зв`язку з закінченням дії договору 04.11.2020, що не спростовано позивачем, підстави для стягнення орендної плати та пені як похідної вимоги відсутні.

5.4.Щодо позовної вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення.

Як встановлено судом, відповідач продовжує користуватися відповідним приміщенням, про що позивачем було складено акт обстеження нежитлового приміщення від 19.09.2023, а отже останнім не повернуто об`єкт оренди після закінчення дії договору.

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Із вказаною нормою цілком кореспондуються також положення п. 4.7 договору, яким передбачено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом.

За таких обставин, враховуючи припинення дії договору оренди, що має наслідком відсутність правових підстав на зайняття ФОП Чербаджи Степаном Іллічем нежитлового підвального приміщення, загальною площею 52,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 4, позовні вимоги в частині виселення із займаного приміщення підлягають задоволенню.

При цьому, суд зазначає, що частиною 2 ст.785 ЦК України передбачена можливість стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення внаслідок неповернення речі орендарем, втім, відповідні вимоги в рамках даної справи позивачем заявлені не були.

Приймаючи до уваги часткове задоволення позовних вимог, витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на сторони пропорційно.

Керуючись ст. 129, 232, 233, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Виселити Фізичну особу-підприємця Чербаджи Степана Ілліча ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежитлового підвального приміщення, загальною площею 52,3 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ).

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Чербаджи Степана Ілліча ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) судовий збір у сумі 2 684 /дві тисячі шістсот вісімдесят чотири/ грн.

4. В задоволенні решти позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 23 травня 2024 р.

Суддя Ю.М. Щавинська