ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2024 року м. ОдесаСправа № 915/1352/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Принцевської Н.М.;

суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;

(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка,29),

Секретар судового засідання (за дорученням головуючого судді): Соловйова Д.В.;

Представники сторін:

Від Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни не з`явився;

Від Миколаївської міської ради не з`явився;

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 (повний текст складено 29.01.2024)

у справі №915/1352/21

за позовом Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни

до Миколаївської міської ради

про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі,

(суддя першої інстанції: Давченко Т.М., дата та місце ухвалення рішення: 22.01.2024 року, Господарський суд Миколаївської області, м. Миколаїв),

Фізичною особою-підприємцем Дрозд Любов?ю Володимирівною пред?явлено до Миколаївської міської ради позов про визнання, в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, укладеною між ними в редакції, запропонованій позивачем, додаткової угоди до договору оренди землі від 01.07.2016 № 11116.

Позов мотивовано тим, що відповідачем не розглянуто заяву підприємця Дрозд Л.В. про поновлення зазначеного вище договору. Крім того, позивач звертає увагу, що він після закінчення строку дії договору оренди за відсутності заперечень Миколаївської міської ради продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 по справі №915/1352/21 у задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни відмовлено повністю.

В оскаржуваному рішенні місцевий господарський суд зазначив, що наявні матеріали справи свідчать про недотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі в частині подання додаткової угоди.

Місцевий господарський суд вказав, що позивачем не доведено наявності підстав для задоволення позовних вимог, а тому у задоволенні позову ФОП Дрозд Любові Володимирівни слід відмовити.

Крім того, суд зазначив, що позивач не позбавлений права оформити користування земельною ділянкою на правах оренди в загальному порядку з дотриманням вимог земельного законодавства.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, ФОП Дрозд Л.В. звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 по справі №915/1352/21 скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

В апеляційній скарзі ФОП Дрозд Л.В. посилається на п. 3.1. Договору, згідно якого договір діє з 01.07.2016 до 17.03.2018. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку цього Договору.

Апелянт вказує, що він, виконуючи вимоги п. 11.6 Договору, маючи бажання продовжити термін дії договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради 15 вересня 2017 року подав заяву про поновлення договору оренди та проект додаткової угоди (реєстраційний №000260).

Заявник апеляційної скарги звертає увагу, що відповідно до позиції суду першої інстанції підставою для відмови в задоволенні позовної заяви є єдиний аргумент і це те, що апелянт подав проект угоди більш ніж через місяць з моменту подачі заяви. Разом з тим, апелянт зазначає, що ані відповідач, ані суд не встановили, що за цей період не існує рішення відповідача про відмову в задоволенні такої заяви від 15.09.2017 року. Даний факт заслуговує на увагу, хоча б тим, що досилання проекту договору оренди відбулось до прийняття рішення уповноваженим органом і не розглядалось це питання роками

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.03.2024 вказана апеляційна скарга передана на розгляд судової колегії у складі: головуюча суддя Принцевська Н.М. судді: Діброва Г.І., Ярош А.І.

У зв`язку із находженням справи №915/1352/21 станом на 20.03.2024 у провадженні судової колегії у складі головуючого судді: Савицього Я.Ф., Колоколова С.І., Діброви Г.І., листом від 20.03.2024 вих. №915/1352/21/103/2024 витребувано матеріали справи в межах суду.

20.03.2024 отримано матеріали справи №915/1352/21.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.03.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 по справі №915/1352/21.

02.04.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Миколаївської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач заперечує проти доводів апеляційної скарги, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а скаргу без задоволення.

Миколаївська міська рада вважає, що рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 по справі № 915/1352/21 є законним та обґрунтованим, а апеляційні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідач у своєму відзиві зазначає, що орендар звернувся із заявою про видачу рішення міської ради про поновлення Договору оренди земельної ділянки (продовження оренди землі) від 15.09.2017 реєстраційний номер 000260, однак, ФОП Дрозд Л.В. не долучено до заяви про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди та опису дозвільної справи, що не дає можливості з`ясувати, чи додавав орендар до заяви проект додаткової угоди, як того вимагає стаття 33 Закону України «Про оренду землі», та які умови були зазначені в проекті додаткової угоди.

Крім того, враховуючи невідповідність ДБН Б 2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» п. 15.2.2 (протипожежні відстані від будинків і споруд іншого призначення) розроблено проект рішення Миколаївської міської ради s-zr-104/9 про відмову ФОП Дрозд Л.В. у продовженні договору оренди земельної ділянки, що проходить наразі усі процедури, визначені Регламентом Миколаївської міської ради, у межах повноважень та у спосіб, що визначені вимогами Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Відповідач у своєму відзиві звертає увагу суду, що згідно вищезазначеного висновку департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради вбачається, що висновок департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 28.10.2019 № 17-3037 про відмову у поновленні терміну дії правових документів на земельну ділянку є чинним.

Відповідно до службової записки департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 24.09.2021 № 39492/12.01 24/21-2 паспорт прив`язкина розміщення зазначеної тимчасової споруди не надавався.

Отже, враховуючи те, що Договір оренди землі від 01.07.2016 укладений між ФОП Дрозд Л.В. припинив свою дію 17.03.2018 у зв`язку із закінченням його строку, а також відсутність між сторонами у справі будь-яких правовідносин щодо спірної земельної ділянки, у тому числі, орендних, виключає можливість будь-якого їх продовження чи поновлення, зокрема, відповідно до статті 33 ЗУ «Про оренду землі».

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2024 по справі №915/1352/21 Призначити розгляд апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 по справі №915/1352/21 на: 27.05.2024 року о 14-30 год.,

В судове засідання 27.05.2024 представники сторін не з`явились, не повідомивши суд про причини неявки. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).

Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутності представників сторін, за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзиву на неї, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, вiдповiдно до рiшення Миколаївськоi мiської ради № 33/34 вiд 20.05.2005 ФОП Дрозд Л.В. (позивач) отримала в оренду земельну дiлянку загальною площею 51 кв.м. для обслуговування торговельного кіоску у комплексi торговельних кіосків по проспекту Миру, поблизу ринку "Колос" стоком на 5 (п`ять) poків.

22.04.2010 рiшенням Миколаївської міської ради № 45/40 в п. 17 - було продовжено термін оренди позивачу.

В подальшому, 01.07.2016 мiж позивачем та вiдповiдачем укладено Договiр оренди № 11116.

Так, за умовами п.1.1 Договору Миколаївська міська рада на підставі рішення від 17.03.2016 № 3/38 продовжує ФОП Дрозд Л.В. оренду земельної ділянки, право на яку було посвідчено Договором оренди землі від 25.08.2005 № 3448 для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону по пр. Миру, поблизу ринку "Колос"/Інгульський район/, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

В оренду передається земельна ділянка площею 51 кв.м. кадастровий номер :02:002:0012.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 23.05.2016 (з урахуванням коефіцієнту щорічної індексації 1.433) з 01.06.2016 становить 113545,89 грн. (п.2.4).

Вiдповiдно до п. 3.1 укладеного мiж сторонами договору - договiр дiє до 17.03.2018. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землi на новий строк, зобов`язаний письмово повiдомити про це орендодавця за шiсть мiсяцiв до спливу строку цього Договору. Підставою для укладення Договору на новий строк є рішення Орендодавця.

У розділі 4 Договору сторонами погоджені терміни і порядок внесення плати за оренду.

Передача земельної ділянки здійснена за актом приймання-передачі від 25.08.2005 в момент укладення договору оренди № 3448.

Сторони також узгодили можливість продовження строку оренди (поновлення Договору). Так, Орендар, за умови належного виконання своїх обов?язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі Орендар повинен за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- у разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені, з урахуванням змін у законодавстві тощо на дату продовження цього Договору.

За п.11.7 Договору у разі припинення або розірвання цього Договору Орендар зобов?язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим Договором. У разі невиконання Орендарем обов?язку щодо умов повернення Орендодавцеві земельної ділянки Орендар зобов?язаний відшкодувати Орендодавцеві завдані збитки.

Сторонами погоджено, що договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір в день його укладення зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 11116.

У подальшому, маючи намір продовжити дію договору, підприємець Дрозд Л.В. звернулася до Миколаївської міської ради з заявою від 15.09.2017 про видачу рішення Миколаївської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки для обслуговування торгового павільйону (а.с. 31 зворотна сторона).

Звернення зареєстровано 15.09.2017 та разом з описом справи передано на розгляд заступника міського голови.

Відповіді на звернення щодо поновлення договору оренди землі позивач не отримав, що стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.

За твердженнями позивача, його звернення залишене без реагування; його досі не повідомлено про прийняте рішення.

Позивач вважає, що тривалий розгляд відповідачем заяви про продовження строку договору оренди порушує її право на продовження строку дії, визначене у п.п. 3.1 Договору.

Вказані обставини позивач вважає такими, що свідчать про наявність підстав для поновлення Договору оренди землі на той же строк та на тих самих умовах.

Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Статтею ст. 83 Земельного кодексу України унормовано, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 3 ст. 792 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Правові підстави поновлення договору оренди землі у спірний період визначались статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднувала два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч.1-5 ст.33 цього Закону в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

Частинами 8 та 9 ст.33 Закону України «Про оренду землі» було передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», була можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; 2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція висловлена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18.

На вказану правову позицію Велика Палата Верховного Суду наголошує і в постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

До того ж, суд приймає до уваги, що у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду також дійшла й наступних висновків.

Стаття 33 Закону України №161-XIV «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону №161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону №161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону №161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону №161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону №161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону №161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону №161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону №161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 взяла до уваги, що Закон №340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон №161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон №161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначила, що наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX.

З огляду на вищевикладене, а також враховуючи умови укладеного між сторонами договору, за умови належного виконання обов?язків за договором, позивач дійсно мав переважне право на продовження дії оренди.

Для цього він мав не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору, в даному випадку не пізніше 17.09.2017, звернутись письмово до Миколаївської міської ради з клопотанням щодо продовження строку дії договорів та відповідними додатками до цього клопотання.

При цьому, за вимогами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», до письмового повідомлення орендаря, останнім орендодавцю повинна також надаватися і додаткова угода до договору оренди землі про поновлення його строку.

В свою чергу, у відповідача з моменту отримання відповідних звернень виник обов?язок у день отримання державним адміністратором від замовника або наступного робочого дня передати документи управлінню земельних ресурсів Миколаївської міської ради, а останнє було зобов?язаним протягом 7 робочих днів з моменту отримання документів підготувати проект рішення виконкому міської ради про продовження терміну дії договорів або відмови у продовженні та забезпечити винесення відповідного проекту на розгляд чергового засідання виконкому міської ради.

Судом встановлено, що маючи намір на поновлення договору, підприємець Дрозд Л.В. звернулася до Миколаївської міської ради з відповідною заявою 15.09.2017.

Однак, як стверджує відповідач та не спростував позивач, до заяви, всупереч приписам законодавства не було додано проекту додаткової угоди.

Указане вбачається зі змісту заяви орендодавця від 15.09.2017 та доданих до неї додатків - а.с.31 (зворотна сторона) та опису прийнятих документів відділу ЦНАП вх.№ 000260 15.09.2018 - а.с. 31.

Проект додаткової угоди позивачем надано секретарю міської ради більш ніж через місяць після сплину визначеного у п. 3.1 Договору строку - 27.10.2017 (а.с.32).

Таким чином, позивач, як орендар, звернувся до відповідача, як орендодавця, з порушенням механізму оформлення продовження орендних відносин.

Судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає, що позивач, звернувшись до відповідача з повідомленням про намір поновити термін укладеного між сторонами договору оренди землі в строк, передбачений умовами договору оренди землі, не надав останньому примірник додаткової угоди до спірного договору оренди, яку Миколаївська міська рада мала б або погодити, або відмовити у її затвердженні, що підтверджується наявними доказами в матеріалах справи.

Відповідач не міг погодити додаткову угоду до договору оренди землі з огляду на її відсутність, як того вимагають положення ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки позивачем не було дотримано відповідного алгоритму дій орендаря, який має на меті поновлення договору оренди землі, що свідчить про втрату ним переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) у зв`язку із ненаданням орендодавцю у встановлений договором оренди землі строк проєкту додаткової угоди про поновлення його на новий строк.

З урахуванням викладеного, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає про правомірність висновку суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору з обов`язковим наданням останньому проєкту додаткової угоди до нього, незважаючи на те, що Фізична особа підприємець навіть поза межами спірного договору продовжує користуватись спірною земельною ділянкою та сплачує за її користування відповідні платежі до місцевого бюджету.

З огляду на вищевикладене, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції в частині того, що позивачем не доведено наявності підстав для задоволення позовних вимог, в зв`язку з чим у задоволенні позову ФОП належить відмовити, а доводи апелянта спростовуються вищевикладеними висновками.

Крім того, місцевий господарський суд правомірно звернув увагу, що позивач не позбавлений права оформити користування земельною ділянкою на правах оренди в загальному порядку з дотриманням вимог земельного законодавства.

З огляду на вищевикладене, судовою колегією не приймаються до уваги доводи апелянта стосовно дотримання порядку звернення із відповідною заявою до органу місцевого самоврядування, а висновки місцевого господарського суду в цій частині є обгрунтованими та правомірними.

Колегія суддів зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no. 4241/03 від 28.10.2010 року).

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 року Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії").

Доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони вірних висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

За таких обставин, апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 у справі №915/1352/21 задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 у справі №915/1352/21 залишається без змін.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.

Керуючись ст. 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Дрозд Любові Володимирівни на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 у справі №915/1352/21 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.01.2024 у справі №915/1352/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови складено та підписано 03.06.2024 року.

Головуюча суддя: Н.М. Принцевська

Судді: Г.І. Діброва

А.І. Ярош