ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"07" травня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/4200/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М.

секретар судового засідання Арнаутова А.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )

до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім" (65072, Одеська обл., Одеський р-н, село Крижанівка, вул.Дніпропетровська дорога, будинок 22А)

про визнання недійсним та скасування рішення

за участю представників сторін:

від позивача: Бороган В.В. - ордер ВН №1286556 від 25.09.2023

від відповідача: Іванова Н.Г. - самопредставництво

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

26.09.2023 ОСОБА_2 звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім", в якій просить суд визнати незаконними та скасувати усі рішення, які були прийняті на загальних зборах ОСББ "Житловий Комплекс Теплий Дім", що відбулись 25.06.2023 та оформлені протоколом №2 від 25.06.2023.

Під час розгляду судом справи позивач 19.12.2023 та 15.01.2024 подав до суду заяви про зміну підстав позову.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Одночасно з позовною заявою позивачем подано до суду заяву про забезпечення позову, згідно якої позивач просить суд заборонити державним реєстраторам будь-яких органів (місцевого самоврядування, виконавчих комітетів, місцевих державних адміністрацій, акредитованих підприємств Міністерства юстиції України), а також нотаріусам та особам, уповноваженим на виконання функцій державних реєстраторів, які мають відповідні повноваження щодо внесення відомостей та/або змін до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб та громадських формувань - вчиняти, в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, реєстраційні дії, що стосуються: зміни голови правління та/або зміни відомостей про голову правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім"; змін відомостей про юридичну особу; внесення змін до установчих документів до закінчення розгляду справи по суті.

Крім того позивачем також було подано до суду клопотання про витребування доказів.

Ухвалою суду від 28.09.2023 у задоволенні заяви ОСОБА_1 (вх.№2-1449/23) про забезпечення позову, поданої у справі №916/4200/23, відмовлено.

Ухвалою суду від 02.10.2023 судом відкрито провадження у справі № 916/4200/23, прийнято справу до розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

31.10.2023 відповідачем подано до суду відзив на позовну заяву (т.1 а.с.86-91).

Протокольною ухвалою суду від 15.11.2023 судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 календарних днів.

19.12.2023 позивачем подано до суду заяву про зміну підстав позову (т.1 а.с.111-116).

20.12.2023 відповідач подав до суду клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових доказів (т.1 а.с.159-227) та заяву про виклик свідків.

15.01.2024 позивач звернувся до суду із заявою про зміну підстав позову (т. а.с.4-8).

14.02.2024 відповідач подав до суду разом із заявою про ознайомлення з матеріалами справи відзив на позовну заяву про зміну підстав позову (т.2 а.с.93-99).

13.03.2024 позивач подав до суду перелік підстав позову ОСОБА_1 (т.2 а.с.133-135).

Протокольною ухвалою від 13.03.2024 суд відмовив у задоволенні заяви відповідача про виклик свідка, з огляду на відсутність в матеріалах справи жодної заяви свідка.

20.03.2024 відповідач надав до суду витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

20.03.2024 судом закрито підготовче провадження та розпочато розгляд справи по суті.

02.04.2024 до суду від відповідача надійшло клопотання про залучення до участі у справі третіх осіб, у задоволенні якого суд відмовив з урахуванням того, що заява подана на стадії розгляду справи по суті, а також з огляду на незазначення відповідачем відомостей щодо того, яким чином рішення суду вплине на права та обов`язки таких осіб.

У судовому засіданні 29.04.2024 позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив суд задовольнити позов. Відповідач проти позову заперечував, просив суд відмовити у його задоволенні.

У судовому засіданні 07.05.2024 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи ОСОБА_1 .

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить кв. АДРЕСА_2 , в якому співвласниками створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім".

25 червня 2023 року проведені загальні збори ОСББ "Житловий Комплекс Теплий Дім", на яких були розглянуті питання щодо обрання Голови, секретаря загальних зборів ОСББ; голови правління, членів правління, ревізійної комісії ОСББ; приєднання співвласників інших будинків - новобудов до ОСББ з внесенням відповідних змін до Статуту ОСБВ; прийняття рішень щодо боржників ОСББ.

Відповідні рішення прийняті з наступними порушеннями:

1) порядку скликання загальних зборів: позивач, в порушення положень ст. 6,10 Закону України "Про ОСББ", пункту 3.5. Статуту, не отримувала від відповідача повідомлення про проведення загальних зборів, у зв`язку з чим ОСОБА_1 була позбавлена можливості взяти участь у таких зборах та проголосувати по всім питанням порядку денного;

2) порядку проведення загальних зборів: порушено строки письмового опитування, з урахуванням чого є неможливим підрахунок дійсної кількості голосів співвласників, які проголосували у визначений статутом строк. З урахуванням проведення зборів 25.06.2023 останнім днем письмового опитування є 09.07.2023, голоси співвласників, що надали свої відповіді після 09.07.2023, не можуть бути враховані;

3) кворум для прийняття рішення відсутній. При правильному підрахунку голосів можливо зробити висновок, що у загальних зборах ОСББ "Житловий комплекс теплий дім", які відбулися 25.06.2023 взяли участь співвласники, якім на праві власності належить 2257,9м2 (4602,6 - 244,0 - 1537,8 - 52,9 312,5 197,5), що становить 27,31% віз загальної площі квартир та нежитлових приміщень, на які оформлено право власності;

4) протокол №2 загальних зборів не відповідає вимогам типового протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, який затверджено Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 №203: в протоколі відсутні підписи усіх співвласників, які брали участь у голосуванні;

5) порядку приєднання інших співвласників будинків до існуючого ОСББ. Так до протоколу загальних зборів від 25.06.2023 не надано доказів того, що будинки АДРЕСА_3 введені в експлуатацію, а також не надано протокол зборів співвласників по кожному будинку окремо щодо прийняття рішення щодо приєднання до ОСББ "ЖК Теплий Дім". Також не було вирішено питання щодо затвердження нового кошторису на утримання будинків у зв`язку із збільшенням їх кількості, що призводить до порушення з боку ОСББ мети, яка зазначена у п. 2.1. статуту, оскільки збільшення кількості спільного майна та відсутність змін розміру щомісячного внеску призведе до неналежного утримання та використання спільного майна.

6) зміни до статуту ОСББ внесено без попереднього їх обговорення. У відповідності до протоколу загальних зборів №2 від 25.06.2023 зміни до статуту співвласниками не обговорювались та останні за такі зміни не голосували. Крім того статут було підписано неуповноваженою особою;

7) на посаду голови правління, всупереч положенням Статуту ОСББ та Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» обрано особу, яка не є співвласником багатоквартирного будинку, не має у власності квартири чи нежитлового приміщення у будинку, в якому створено ОСББ.

Наведене у сукупності призвело до порушення прав позивача як співвласника багатоквартирного будинку, які закріплені у ст. 14 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а саме брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному законом і статутом.

3.2. Доводи Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім".

Позивачем не доведено порушення порядку скликання зборів співвласників. Так співвласники про проведення загальних зборів повідомлялись шляхом здійснення оголошення на дошках оголошень, вручення повідомлення під розписку, тим, хто перебував за кордоном, повідомлення надсилалось на месенджери, що зафіксовано за допомогою скріншоту. Позивач повідомлявся про проведення загальних зборів шляхом вручення відповідного повідомлення особам, що проживають у квартирі позивача. Так 10 червня повідомлення про проведення загальних зборів було вручено зареєстрованій у квартирі позивача в якості біженця ОСОБА_3 під особистий підпис.

Крім того повідомлення про проведення загальних зборів, а також литок опитування були надіслані позивачу у месенджері Вайбер. ОСОБА_4 було повідомлено, що саме позивачка довірила їй взяти участь у зборах та проголосувати.

Порядок приєднання співвласників інших будинків до ОСББ не було порушено, оскільки співвласниками лише було висловлено своє ставлення стосовно приєднання чи ні інших будинків, а також проведено голосування щодо змін внесення змін у статут з цього приводу.

Законом та статутом не заборонено обрання головую правління особу, що не є співвласником.

Питання щодо внесення змін до статуту з приводу приєднання інших будинків до ОСББ обговорювалось в чат-групі будинку.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

З наданого позивачем витягу з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань судом встановлено обставину реєстрації 23.02.2022 ОСББ "ЖК Теплий Дім".

Згідно протоколу установчих зборів ОСББ від 29.01.2022 загальна кількість співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить: 172, загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, які належать співвласникам багатоквартирного будинку: 9385,78 м2.

Відповідними зборами було прийнято рішення в тому числі щодо затвердження статуту, обрання голови правління ОСОБА_5 ; членів правління ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 .

Згідно положень статуту, затвердженого установчими зборами ОСББ 29.01.2022 (т.1 а.с.9-16) ОСББ "ЖК Теплий Дім" створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 .

Згідно п.3.1.-3.3. статуту органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори, до виключної компетенції яких, зокрема, належить: затвердження Статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання.

Відповідно до п. 3.5. договору загальні збори скликаються і проводяться правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Правління (ініціативна група) не менш ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Пунктом 3.6. статуту передбачено, що у загальних зборах мають право брати участь усі співвласники. Інтереси співвласника, який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника. Представник діє на основі офіційного доручення співвласника, чий підпис засвідчується нотаріусом або головою правління та печаткою об`єднання.

Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Відповідно до п. 3.7. статуту кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

Згідно п.3.8. статуту рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників.

Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів.

З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування ("за", "проти" або "утримався").

Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них по кожному з питань порядку денного.

Згідно положень п.3.9. статуту якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої пунктом 3.8. цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.

Пунктом 3.10. статуту визначено, що під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.

Виконавчим органом об`єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об`єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених цим Статутом (п.3.12. статуту).

Згідно п. 3.13. статуту порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. Загальні збори своїм рішенням вправі в будь-який час припинити повноваження правління чи окремих його членів.

У разі відчуження членом правління всіх належних йому в будинку квартир і нежитлових приміщень, а також у разі смерті представника правління, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним, а також набрання законної сили обвинувальним Вироком щодо нього, повноваження такого представника правління припиняються.

Відповідно до п.3.16. статуту голова правління ОСББ обирається на загальних зборах співвласників.

Згідно п.8.1. статуту внесення змін до Статуту об`єднання здійснюється виключно за рішенням загальних зборів.

Якщо інше не визначено рішенням загальних зборів, ініціатор загальних зборів (правління або ініціативна група) надає кожному співвласнику текст пропонованих змін до Статуту об`єднання не пізніше ніж за 14 днів до проведення загальних зборів.

Зміни до Статуту об`єднання підлягають державній реєстрації у порядку, встановленому законодавством для державної реєстрації юридичних осіб (п.8.2. статуту).

Згідно наявного в матеріалах справи протоколу засідання членів правління ОСББ "ЖК Теплий Дім" (т.1 а.с.92-93), 19.05.2023 членами правління вирішено скликати загальні збори співвласників та провести відповідне засідання на протязі 30 днів з моменту проведення зборів членів правління.

На підтвердження вручення позивачу повідомлення про проведення загальних зборів відповідачем надано суду повідомлення про проведення загальних зборів (т.1 а.с.95), в якому в графі отримувач вказано ОСОБА_12 10.06.2023 та відмітка "Віктор отримав, нарочно передасть".

25.06.2023 відбулись загальні збори ОСББ "ЖК Теплий Дім", прийняті рішення на яких оформлені протоколом №2 (т.1 а.с.23-24).

Загальна інформація, наведена у протоколі, містить наступні відомості:

- кількість квартир багатоквартирного будинку 145 (сто сорок п?ять);

- загальна кількість співвласників (власників квартир та нежитлових приміщень) 161 особа (сто шістдесят одна особа) (згідно витягів з держреєстру речових прав на нерухоме майно);

- загальна площа квартир та нежитлових приміщень, на які оформлено право власності - 8 268,10 м2;

- у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 22 (двадцяти двох) осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею: 1 277,1 м2;

- у письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості - 70 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення будинку загальною площею 3 325,5 м2;

- всього в голосуванні взяли участь 92 співвласника, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення загальною площею - 4 602,6 м2.

На порядок денний було поставлено наступні питання:

1. Обрання Голови загальних зборів об?єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖК Теплий Дім" - надалі ОСББ ЖК Теплий Дім".

2. Обрання Секретаря загальних зборів ОСББ ЖК Теплий Дім".

3. Про обрання голови правління ОСББ ЖК Теплий Дім", переобрання/обрання членів правління ОСББ ЖК Теплий Дім", ревізійної комісії ОСББ ЖК Теплий Дім".

4. Розгляд питання щодо приєднання співвласників інших будинків - новобудов до ОСББ ЖК Теплий Дім" з внесенням відповідних змін до Статуту ОСББ ЖК Теплий Дім".

5. Прийняття рішення щодо боржників ОСББ ЖК Теплий Дім".

За наслідком розгляду питань порядку денного були прийняті наступні рішення:

1. Обрати ОСОБА_13 Головою загальних зборів співвласників ОСББ «ЖК ТЕПЛИЙ ДІМ» та уповноважити підписати протокол загальних зборів (за 22 співвласника).

2. Обрати ОСОБА_8 Секретарем загальних зборів співвласників ОСББ "ЖК Теплий Дім" та уповноважити підписати протокол загальних зборів (за 22 співвласника).

3. Вважати складеними повноваження Голови правління ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_5 з 25 червня 2023 року. Головою правління ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_13 з 26 червня 2023 року. Виключити зі складу правління ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_5 . Виключити зі складу ревізійної комісії ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_14 . Обрати до складу ревізійної комісії ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_15 . Надати повноваження Голові правління ОСББ "ЖК Теплий Дім" ОСОБА_13 звернутись у встановленому порідку для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу («За» - 87 (вісімдесят сім) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 4 280,5 м2; «Проти» - 5 (п?ять) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 322,1 м2; "Утримався" 0 співвласників.

4. Надати згоду на приєднання до ОСББ "ЖК Теплий Дім" співвласників нерухомого майна (квартир та/або нежитлових приміщень) за наступними адресами: с.Крижанівка, вул. Дніпропетровська дорога 20, 21, 22 Б, АДРЕСА_5 за їх письмовим проханням та рішенням загальних зборів співвласників цих будинків. Затвердити зміни до Статуту ОСББ "ЖК Теплий Дім", виклавши його в новій редакції (Додається) («За» - 84 (вісімдесят чотири) співвласника, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 4 190,4 м2; «Проти» - 6 (шість) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 263,8 м2; «Утримався» - 2 (два) співвласника, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 148,4 м2.

5. Звернутися до допомоги адвоката, щодо вирішення питання по боржниках ОСББ "ЖК Теплий Дім" в судовому порядку («За» - 85 (вісімдесят п?ять) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 4 198,0 м2; «Проти» - 6 (шість) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 308,8 м2; «Утримався» -1 (один) співвласник, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить - 95,8 м2).

На підтвердження голосування позивачем по всім питанням порядку денного відповідачем надано суду листок письмового опитування (т.1 а.с.96), який містить по всім питання окрім питання чи залишити в якості члена правління ОСОБА_5 , відповіді "ТАК".

При цьому матеріали справи містять пояснення ОСОБА_12 щодо заповнення листка опитування згідно розпорядження ОСОБА_1 (т.1 а.с.94).

Також в матеріалах справи наявні додатки до протоколу, а саме: інформація щодо присутніх на зборах осіб з результатами голосування та листки письмового опитування (т.2 а.с.174-226).

5. Позиція суду.

За приписами ст. 1 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; представник співвласника - фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 4 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

За змістом ст.1,9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно з абзацом 2 статті 14 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласник має право брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання.

Співвласники мають право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника (п.2 ч.1 ст.6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Такі права співвласника багатоквартирного будинку по своїй суті відповідають змісту корпоративних прав в розумінні ст.167 Господарського кодексу Україні (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.02.2020 у справі №473/2005/19 зазначила, що вищезазначений Закон визначає ОСББ як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Спір між співвласником нерухомого майна - членом ОСББ та самим ОСББ, створення якого оскаржується, є подібним до корпоративного спору

За приписами ст. 10 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Для керівництва поточною діяльністю об`єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам.

Отже закон передбачає право співвласника багатоквартирного будинку на участь в управлінні об`єднанням шляхом участі у загальних зборах.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач, заявляючи вимоги про визнання незаконним рішень загальних зборів ОСББ "ЖК Теплий Дім, оформлених протоколом №2, стверджує про порушення його прав щодо участі в управлінні об`єднанням, внаслідок, перш за все, порушення порядку скликання загальних зборів.

Надаючи оцінку таким твердженням позивача, суд вказує наступне.

Частиною третьою статті 10 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Згідно зі статтею 6 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень. Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Отже норми закону, з якими кореспондуються положення статуту, імперативно визначають порядок і спосіб повідомлення співвласників: форма повідомлення обов`язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно зі статтею 76 ГПК України належними доказами є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

В той же час суд зазначає, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б свідчили про повідомлення позивача під розписку або шляхом поштового відправлення про проведення загальних зборів.

Надане відповідачем повідомлення про проведення загальних зборів, яке містить відмітку про отримання ОСОБА_12 , за відсутності доказів, що свідчать про уповноваження ОСОБА_1 такої особи на отримання кореспонденції від її імені, не приймається судом як доказ виконання відповідачем визначеного статутом та законом обов`язку із повідомлення позивача про проведення загальних зборів.

В той же час Верховний Суд у постановах від 21.10.2021 у справі №910/15071/20, від 06.09.2021 у справі №916/3074/20 за позовами співвласника багатоквартирного будинку до ОСББ щодо оскарження рішення загальних зборів ОСББ зазначив, що виключно встановлення окремих порушень під час скликання та проведення загальних зборів учасників юридичних осіб не призводить до обов`язкового визнання недійсним рішення таких зборів.

Також, Верховний Суд у вищезазначених постановах вказав, що безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів. Суд, розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів з підстав порушень, допущених під час скликання та проведення загальних зборів, повинен встановити порушення прав позивача оспорюваним рішенням загальних зборів.

Положення законодавства, що регулюють питання прийняття загальними зборами рішень, наразі не визначають поняття "кворуму" на загальних зборах, натомість установлюють необхідну кількість голосів співвласників, які взяли участь у голосуванні безпосередньо на зборах, або шляхом письмового опитування, для прийняття рішення.

Отже з урахуванням висновків Верховного Суду стосовно того, що неповідомлення позивача про скликання, дату, час та місце проведення оскаржуваних зборів у письмовій формі не є самостійною підставою для визнання недійсним рішення загальних зборів, з огляду на доводи позивача про прийняття рішень за відсутності кворуму, суд вказує наступне.

Згідно зі статтею 6 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною дев`ятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим. Письмове опитування під час установчих зборів об`єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Аналогічні положення містяться у статуті ОСББ "ЖК Теплий Дім" в редакції, чинній станом на момент прийняття оспорюваних рішень.

Відповідно до ч.8 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

З наявного в матеріалах справи протоколу №2 судом встановлено, та сторонами така обставина жодним чином не спростовано, що загальна площа квартир та нежитлових приміщень, на які оформлено право власності станом на момент проведення загальних зборів становить 8 268,10 м2,а отже з урахуванням положень статуту рішення можна вважати прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, загальна площа квартир яких становить більше 4 134,05 м2.

Оскільки визначеної статутом кількості голосів співвласників, які були присутні на загальних зборах (22 особи, голоси яких дорівнюють 1 277,1 м2), було недостатньо для прийняття рішень з порядку денного, серед співвласників проводилося письмове опитування. Результати голосування з усіх питань порядку денного загальних зборів співвласників визначалися одночасно за наслідком складення підсумку голосів співвласників, які були присутні на зборах, з тими співвласниками, які проголосували шляхом письмового опитування (70 осіб, голоси яких дорівнюють 3 325,5 м2).

Надаючи оцінку доводам позивача щодо неможливості врахування голосу ОСОБА_16 , суд, з огляду на реєстрацію права власності вказаною особою на квартиру площею 72,9 м2 після дати проведення загальних зборів, а саме 04.08.2023, що підтверджується сформованим судом витягом, погоджується з такими доводами. Крім того, суд звертає увагу, що відповідачем при підрахунку голосів була зазначена інша площа 74.1 м2.

Так, саме співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні об`єднанням, обирати та бути обраним до складу статутних органів об`єднання; знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки; одержувати інформацію про діяльність об`єднання (ст.14 Закону "Про ОСББ"). Співвласниками багатоквартирного будинку в розумінні ст.1 Закону "Про ОСББ" є власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тому приймати участь в управлінні ОСББ, зокрема, брати участь у загальних зборах та голосуванні можуть виключно особи, які є власниками квартир або нежитлових приміщень ОСББ (або уповноважені ними особи), та відомості про яких наявні в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

В той же час наявний в матеріалах справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.2 а.с.113) спростовує доводи позивача щодо неоформлення права власності ОСОБА_17 станом на момент проведення загальних зборів на квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 66,8 м2. Вказане також вбачається з витягу, сформованому судом.

Також суд не приймає до уваги доводи позивача щодо неможливості врахування голосу власника нежитлового приміщення №18Н, загальною площею 104,3 м2, з урахуванням недоведення обставини голосування особою без повноважень. Натомість відповідач зазначив, шо участь у голосування приймав директор ТОВ "Південькрантранс".

Таким чином, суд доходить висновку, що у голосуванні шляхом участі у загальних зборах правомірно брали участь співвласники, що володіють площею 1203 м2, а не 1277,1м2, як вказує відповідач.

Оцінюючи надані відповідачем листки опитування на предмет їх оформлення у відповідності до положень статуту та Закону, суд, з урахуванням доводів позивача щодо проведення опитування поза межами 15 денного строку, визначеного статутом, перш за все, вказує на невірне визначення ОСОБА_1 кінцевої дати проведення письмового опитування, без врахування положень ст. 251, 253 ЦК України.

Таким чином, враховуючи положення ст. 253 ЦК України, визначений статутом строк 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів спливає 10.07.2023 року.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд зазначає про однозначну неможливість врахування голосів по листкам опитування, які містять нумерацію: 45 (т.2 а.с.177), 57-58 (т.2 а.с.200), 60, 61, 62, 63 (т.2 а.с.201-203), 64, (93 повторюється), 83 (в частині площі 14,033 м2,оскільки така квартира належить трьом власникам по 1/3 у кожного від загальної площі 42.1 м2 ) 90, 103, як таких, що заповнені поза межами строку проведення письмового опитування, визначеного статутом. Загальна площа квартир по означеним листкам опитування згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно становить 708,43 м2.

Не може бути врахований судом також листок опитування №40 по квартирі АДРЕСА_7 (т.1 а.с.183), загальною площею 40,4 м2, власником якої згідно реєстру є ОСОБА_18 , натомість листок опитування підписано ОСОБА_19 без вказання документу, що надає право такій особі голосувати від імені співвласника.

Суд також враховує, що листок опитування під номером 82 фактично дублюється під нумерацією 93, квартира АДРЕСА_8 (т.2 а.с.212, 218), загальна площа 34.7 м2, власник згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_20 .

Також суд зауважує про наявність двох листків опитування від власників квартири АДРЕСА_9 , проте фактично у відповідності до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно кожному з них належить лише в 1/3 частині.

У листках письмового опитування під №62, 65, 80, 104 взагалі неможливо розібрати дату голосування.

Отже загальна кількість голосів, що беззаперечно не може бути врахована при підрахунку голосів складає 822,93 м2, що свідчить про відсутність кворуму під час прийняття оспорюваних рішень на загальних зборах (4 602,6 м2 - 822,93 м2 = 3 779,67 м2), що відповідно становить менше ніж половину загальної кількості площі квартир та нежитлових приміщень будинку).

Щодо голосів власників машино-місць, загальною кількістю 52,9м2, суд, враховуючи, що такі місця знаходяться поза межами багатоквартирного будинку, про що зазначено відповідачем під час судового засідання, за відсутності доказів наявності у таких осіб обов`язку з оплати внесків та платежів на утримання таких машино-місць, вказує про неможливість врахування таких голосів. При цьому суд також враховує зміст статут ОСББ, п.1.1. якого визначає, що ОСББ створено власниками квартир та нежитлових приміщені (офісів) багатоквартирного будинку, без вказання машино-місць.

За наслідком таких висновків, постає питання щодо включення відповідачем чи ні (правомірності включення) в загальну площу квартир та нежитлових приміщень, визначену у протоколі, площі машино-місць. В той же суд зауважує щодо відсутності жодних заперечень сторін по справі щодо вірності визначення загальної площі квартир та нежитлових приміщень у протоколі, яка є визначальною для підрахунку голосів та вирішення питання щодо наявності або відсутності кворуму.

Як встановлено судом з наданої позивачем інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, загальна площа машино-місць, право власності на які зареєстровано, становить 206,9 м2. Натомість згідно наданого відповідачем витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який не містить однієї сторінки (45), загальна площа машиномісць становить 191,5 м2.

Таким чином за вирахуванням із вказаної у протоколі загальної площі квартир та нежитлових приміщень площі машино-місць (206,9 м2), а також за вирахуванням 74.1 м2, врахованих у якості площі ОСОБА_16 (кв. АДРЕСА_10 ), відповідна площа буде становити 7987,1 м2, а необхідна кількість голосів для прийняття рішення відповідно 3993,55 м2, що в будь-якому випадку не змінює висновків суду щодо відсутності кворуму для прийняття оспорюваних рішень, (4 602,6 м2 - 822,93 м2 = 3 779,67 м2).

Таким чином, жодне з оспорюваних рішень, оформлених протоколом №2 від 25.06.2023, не було прийнято з дотриманням порядку визначення кількості голосів співвласників, встановленого Закону України "Про ОСББ", Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статутом, оскільки за прийняття цих рішень проголосувало менше половини від загальної кількості співвласників будинку, голоси яких пропорційні до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, а тому вони є неприйнятими та як наслідок підлягають визнанню недійсними.

Суд враховує, що у справі №904/3783/21 при прийнятті Постанови від 8.02.23 зроблено висновок про те, що рішення загальних зборів ОСББ, якими обрано органи управління ОСББ, затверджено статут в новій редакції, є такими, що стосуються прав позивача як співвласника багатоквартирного будинку на управління ОСББ (зокрема, брати участь в обранні органів управління ОСББ, вирішувати питання щодо його майнового стану тощо).

За таких обставин, суд доходить висновку, що вказані обставини є бузумовною та достатньою підставою для задоволення позову щодо визнання рішень ОСББ недійсними.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судових рішеннях у справі, питання вичерпності висновків судів, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням вказаного, суд зазначає, що інші доводи та міркування, викладені позивачем та відповідачем у заявах по суті справи, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні даної справи не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

Суд також враховує, що питання правомірності внесення змін до статут, його підписання повноважною особою чи ні, не є предметом розгляду даної справи. Натомість доводи щодо порушення порядку приєднання співвласників інших будинків до існуючого не знайшли свого підтвердження, з огляду на те, що таке рішення на оспорюваних загальних зборах не приймалося, натомість на обговорення було винесено питання стосовно внесення змін у статут щодо процедури прийняття таких будинків.

Приймаючи до уваги задоволення вимоги позивача, судові витрати, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов ОСОБА_1 задовольнити.

2. Визнати незаконними (недійсними), прийняті на загальних зборах Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім" рішення, які оформлені протоколом №2 від 25.06.2023.

3. Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий Комплекс Теплий Дім" (65072, Одеська обл., Одеський р-н, село Крижанівка, вул.Дніпропетровська дорога, будинок 22А, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у сумі 2 684 /дві тисячі шістсот вісімдесят чотири/ грн.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 17 травня 2024 р.

Суддя Ю.М. Щавинська