ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 травня 2024 року м. Черкаси справа № 925/788/23

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Чевгуза О.В., з секретарем судового засідання Брус Л.П., за участю представників сторін:

позивача Григор`єва С.В. самопредставництво (приймає участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції),

відповідача Розборський В.В. адвокат (приймає участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції),

треті особи не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Черкаської області у місті Черкаси справу

за позовом Відділу комунального майна Уманської міської ради

до Приватного підприємства «Уманьрембуд 2»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» (третя особа-1),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСББ «Софія-6» (третя особа-2),

про стягнення заборгованості з орендної плати, штрафних санкцій, відшкодування земельного податку та зобов`язання повернути орендоване майно балансоутримувачу,

ВСТАНОВИВ:

Управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради (далі Управління містобудування) звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовною заявою до Приватного підприємства «Уманьрембуд 2» (далі Підприємство), у якій просить суд:

1) стягнути з Приватного підприємства «Уманьрембуд 2» заборгованість у розмірі 152 824,14 грн:

54 925,49 грн заборгованість з орендної плати,

203,91 грн заборгованість по відшкодуванню земельного податку,

1120,15 грн 3 % річних,

13 558,16 грн інфляційне збільшення,

11 731,11 грн пеня згідно з пунктом 3.6 договору,

71 285, 32 грн неустойка згідно з частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України (далі ЦК України);

2) зобов`язати Приватне підприємство «Уманьрембуд 2» повернути Комунальному підприємству «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» по акту повернення з оренди орендованого майна нежитлові підвальні приміщення №№ 69-75 загальною площею 60,1 кв.м в 9-ти поверховій житловій будівлі за адресою: вул. Володимира Мономаха, 6, м. Умань, Черкаська область.

Судові витрати, понесені у зв`язку із зверненням з позовом, позивач просить покласти на відповідача.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач неналежно виконав умови договору оренди нежитлових приміщень № 85/2017 від 31.07.2017 в частині сплати орендної плати з березня 2019 року, після закінчення строку дії договору не повернув майно балансоутримувачу (третій особі-1).

Ухвалою від 19.06.2023 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, справу вирішив розглядати за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання; залучив в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3»; встановив учасникам строк для подання заяв по суті.

04 липня 2023 року позивач подав клопотання про відкладення підготовчого засідання, у зв`язку з неможливістю представника прибути у судове засідання.

05 липня 2023 року відповідач подав клопотання про відкладення підготовчого засідання, оскільки представник приймає участь у судовому засіданні в іншій справі, що розглядається у Касаційному кримінальному суді Верхового Суду.

Ухвалою від 06.07.2023 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання представників сторін про відкладення підготовчого засідання.

11 липня 2023 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву. Відповідач проти позову заперечує, просить відмовити у задоволенні позовних вимог повністю, оскільки фактичної передачі об`єкту оренди не було, підвальне приміщення використовується третіми особами, позивач і Уманська міська рада не є власниками чи утримувачами спірного підвального приміщення по вул. Мономаха, 6 у м. Умань, відповідно і повернути майно балансоутримувачу відповідач не може. У відзиві наведений попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат.

13 липня 2023 року від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву.

Позивач зазначає, що не має інформації про те, чи дійсно між відповідачем та АО «РГМ груп» укладено договір про надання правової допомоги та чи має адвокат Розборський В.В. законні підстави здійснювати повноваження адвоката як захисника або представника відповідача в суді, в тому числі, щодо права підпису та подання відзиву та інших документів до суду від імені відповідача.

Заперечує проти прийняття до розгляду матеріалів кримінального провадження 0000647, які подані відповідачем і з наявністю якого відповідач пов`язує те, що фактично об`єкт оренди не передавався, оскільки вони не стосуються предмета доказування.

Відповідачем не обґрунтовано, яким чином ухвалення 10.11.2021 Уманським міськрайонним судом Черкаської області рішення по справі № 705/4447/20 про скасування запису про державну реєстрацію права власності Уманської міської ради на нежитлові підвальні приміщення по АДРЕСА_1 , перешкоджало йому користуватись орендованим майном, сплачувати орендну плату та інші платежі, передбачені договором оренди, а також повернути орендоване майно по акту після закінчення терміну дії договору оренди (25.07.2020).

Адвокатом Розборським В.В. не надано жодного доказу, який би підтвердив що 04.09.2017 майно орендарю передано не було. Позивач звертає увагу на те, що ні Дятлов Я.О., ні ОСОБА_1 , які в свій час були керівниками ПП «Уманьрембуд 2», не ініціювали розірвання договору оренди № 85/2017 нежитлових приміщень в зв`язку з неможливістю користування орендованим майном, не звертались до орендодавця з клопотанням про звільнення підприємства від сплати орендної плати на період, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які підприємство, як орендар, не відповідає. Позовна заява про визнання права на звільнення від орендної плати до суду відповідачем не подавалась, існування обставин, які перешкоджали йому користуватись орендованим майном, не доведено.

Оскільки відповідач не надав документального підтвердження надання правової допомоги (договору надання правової допомоги, детального опису виконаних доручень клієнта, акта прийому-передачі виконаних робіт, платіжних доручень на підтвердження фактично понесених витрат клієнтом, тощо) позивач просить відмовити у задоволенні заяви відповідача про розподіл судових витрат у зв`язку з недоведеністю їх наявності.

Ухвалою від 12.09.2023 Господарський суд Черкаської області відклав підготовче засідання на 05.10.2023.

02 жовтня 2023 року від Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» надійшло клопотання про проведення підготовчого засідання без участі свого представника. Третя особа-1 позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

04 жовтня 2023 року від відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання, оскільки адвокат приймає участь у судовому засіданні в іншій справі, що розглядається у Христинівському районному суді.

05 жовтня 2023 року суд ухвалив закрити підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 31.11.2023.

16 жовтня 2023 року від Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» надійшло клопотання про розгляд справи по суті без участі свого представника. Третя особа-1 позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить задовольнити.

31 жовтня 2023 року від позивача надійшло клопотання про відкладення судового засідання через виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь представника в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 31.10.2023 Господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи по суті на 05.12.2023.

У судовому засіданні 05.12.2023 оголошувалася перерва до 08.12.2023, у судовому засіданні 08.12.2023 до 11.12.2023.

Ухвалою від 11.12.2023 Господарський суд Черкаської області постановив повернутись до стадії розгляду справи у підготовчому провадженні; підготовче засідання призначив на 18.01.2024. У сторін та третьої особи-1 витребувані докази.

27 грудня 2023 року від відповідача надійшли письмові пояснення та клопотання про залучення до участі у справі ОСББ «Софія-6» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

У поясненнях відповідач зазначає, що витрат на утримання спірного підвального приміщення житлового будинку по вул. Мономаха, 6 в м. Умань з 2016 року ПП «Уманьрембуд 2» не мало; між сторонами, в тому числі з ОСББ, спілкування в письмовому вигляді не проводилось. Щодо неможливості здійснення оренди майна відбулось спілкування в усній формі з головою ОСББ «Софія - 6», після чого підприємство звернулося до поліції; спростування акту приймання-передачі майна в оренду відповідач надати не може в зв`язку з неможливістю здійснення опитування колишнього директора ПП «Уманьрембуд 2»; докази заміни праводавця (орендодавця) у спірних відносинах у відповідача відсутні; підвальне приміщення житлового будинку по вул. Мономаха, 6 в м. Умань з 2017 року використовується Гілат Атам, громадянином держави Ізраїль, проживає в АДРЕСА_2 , доказами цього є його пояснення надане в кримінальному провадженні № 000000647 від 17.06.2020.

16 січня 2024 року від позивача надійшли додаткові пояснення до позову.

Позивач зазначає, що майно, яке було предметом договору, на день укладення договору належало територіальній громаді міста Умань в особі Уманської міської ради, номер запису про право власності 18260895, дата державної реєстрації: 21.12.2016, індексний номер витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 76847309.

Підпунктом 4 пункту 2 розділу ІІ Положення про Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради, затвердженого рішенням Уманської міської ради від 02.06.2017 № 5.2-31/7, визначено, що проведення організаційних заходів щодо використання комунального майна шляхом передачі його в оренду є одним з основних завдань Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради. Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 10.11.2021 по справі № 705/4447/20 за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Уманської міської ради, Виконавчого комітету Уманської міської ради про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності записи про проведену державну реєстрацію права власності, вчинені державним реєстратором виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк Аллою Петрівною 21.12.2016 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 108, нежитлові підвальні приміщення А-9, вхід в підвал 1, загальною площею 362,35 кв.м, форма власності комунальна, власник Уманська міська рада, по вул. Володимира Мономаха, 6, м. Умань, Черкаська обл. та від 13.12.2016 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 108 нежитлові приміщення, об`єкт житлової нерухомості нежитлові приміщення А-9, загальною площею 71,2 кв.м, форма власності комунальна, власник Уманська міська рада по вул. Володимира Мономаха, 6, м. Умань, Черкаська обл. скасовано.

Запис про державну реєстрацію права власності Уманської міської ради на спірне майно було вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 08.11.2022.

Інформація про вилучення запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стала відомою орендодавцю (позивачу) в грудні 2022 року.

30 березня 2023 року Черкаським апеляційним судом прийнято постанову, якою апеляційну скаргу Уманської міської ради залишено без задоволення, рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 10 жовтня 2021 року залишено без змін.

Ухвалами Верховного суду від 12.06.2023 відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Уманської міської ради та Виконавчого комітету Уманської міської ради.

На день подання пояснень позивачем рішенням від 10.11.2021 по справі № 705/4447/20 скасовано запис про проведену державну реєстрацію права власності на майно, яке було об`єктом оренди за договором, однак, даним рішенням суду не визначалось переходу права власності від Уманської міської ради до іншої сторони, в тому числі, до ОСББ «Софія-6». У зв`язку з зазначеним, скасування запису про державну реєстрацію права власності само по собі не є підставою для підписання акту про заміну сторони у договорі або вчинення інших дій.

Відповідно до пункту 3.9 договору, у разі припинення або розірвання договору оренди Орендар сплачує орендну плату включно по день (дату) передачі балансоутримувачу об`єкта оренди за актом приймання-передавання, один примірник акту надає Орендодавцю. Закінчення строку дії Договору не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, з урахуванням штрафних санкцій.

Оскільки майно, яке є об`єктом оренди за договором, продовжує перебувати на балансі балансоутримувача, та не було повернуто йому за актом приймання-передавання, у балансоутримувача відсутні законні підстави не здійснювати нарахування орендної плати та не вимагати повернення майна.

Таким чином, право комунальної власності на предмет договору оренди нежитлові підвальні приміщення №№ 69-75, загальною площею 60,1 кв.м в 9-ти поверховій житловій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано за Уманською міською радою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з 21.12.2016 по 08.11.2022, при цьому весь термін дії договору оренди № 85/2017 від 31.07.2017 згідно з актом приймання-передачі з 04.09.2017 по 25.07.2020 припадає на період реєстрації права власності за Уманською міською радою.

До пояснень додано докази надходження орендної плати від відповідача на рахунок балансоутримувача, нарахованих за договором оренди № 85/2017: виписки з банківського рахунку КП «Уманське РЕУ №3» за 18.10.2019 та 19.12.2019.

Позивач зазначає, що майно яке було об`єктом оренди за договором, є захисною спорудою цивільного захисту, а саме найпростішим укриттям, та включено до Переліку об`єктів фонду захисних споруд цивільного захисту комунальної форми власності, які розташовані на території Уманської міської територіальної громади. Уманська міська рада та її виконавчі органи у своїй роботі беруть до уваги лист Державної служби України з надзвичайних ситуацій від 21.12.2016 № 16-19085/162, в якому зазначено, що захисні споруди не належать до спільного майна багатоквартирного будинку.

Крім того, позивач зазначає, що в нього відсутня інформація про проведення перевірки використання майна комунальної власності орендарем (ПП «Уманьрембуд 2») та відповідно до пункту 7.1 договору контроль та відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору несуть Орендар та Балансоутримувач згідно з чинним законодавством України.

Ухвалою від 18.01.2024 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання відповідача про залучення до участі у справі ОСББ «Софія-6» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору; залучив ОСББ «Софія-6» до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача; запропоновано третій особі надати суду письмові пояснення щодо заявленого позову; підготовче засідання відклав на 07.02.2024.

Ухвалою від 07.02.2024 Господарський суд Черкаської області закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 19.03.2024.

28 лютого 2024 року від Управління містобудування надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до залучення до участі у справі правонаступника позивача, оскільки рішенням від 15.12.2023 № 5-62/8 Уманська міська рада «припиняє з 01.03.2024 управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради, реорганізувавши шляхом поділу на 4 юридичних особи публічного права».

18 березня 2024 року від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою від 19.03.2024 Господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи по суті на 18.04.2024.

05 квітня 2024 року від Відділу комунального майна Уманської міської ради надійшло клопотання про заміну учасника справи його правонаступником.

Ухвалою від 18.04.2024 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання Відділу комунального майна Уманської міської ради про заміну учасника справи його правонаступником; замінив позивача у справі Управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради () його правонаступником Відділом комунального майна Уманської міської ради (); відклав розгляд справи по суті на 07.05.2024.

Враховуючи заміну позивача (Управління містобудування) його правонаступником вищезазначене клопотання про зупинення провадження у справі не підлягає задоволенню.

Суд з метою повного та всебічного розгляду обставин справи подані сторонами докази, пояснення прийняв до розгляду.

Крім того сторони зверталися з клопотаннями про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції, за результатами розгляду яких суд постановляв ухвали.

У призначене судове засідання треті особи не з`явилися, причини неявки не відомі.

Ухвали Господарського суду Черкаської області судом було направлено до електронного кабінету в підсистемі ЄСІТС учасників справи.

Особі, яка зареєструвала електронний кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, суд вручає будь-які документи у справах, в яких така особа бере участь, виключно в електронній формі шляхом їх направлення до електронного кабінету такої особи, що не позбавляє її права отримати копію судового рішення у паперовій формі за окремою заявою (частина 7 статті 6 Господарського процесуального кодексу України).

Представник позивача у судовому засіданні підтримала заявлені вимоги, вважає їх обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню, представник відповідача у позові просив відмовити повністю.

Відповідно до ст. 219 Господарського процесуального кодексу України рішення у справі прийнято у нарадчій кімнаті.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 08.05.2024 підписано вступну та резолютивну частини рішення без його проголошення.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив таке.

31 липня 2017 року між Відділом з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради (ідентифікаційний код 40526154), правонаступником якого було Управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради (ідентифікаційний код 44272455), правонаступником якого є Відділ комунального майна Уманської міської ради (ідентифікаційний код 45642104) (далі за текстом договору Орендодавець) та Підприємством (далі за текстом договору Орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 85/2017, відповідно до пункту 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування майно міської комунальної власності: нежитлові підвальні приміщення №№ 69 - 75 загальною площею 60,1 кв.м, в 9-ти поверховій житловій будівлі за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Володимира Мономаха, 6 (далі майно), яке є складовою частиною захисної споруди протирадіаційного укриття та перебуває на балансі Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» (далі Балансоутримувач), віднесеного до сфери управління відділу житлово-комунального господарства Уманської міської ради (далі Рада). Вартість майна визначена згідно з Висновком про вартість об`єкта оцінки станом на 09.09.2016 і складає 147 500,00 грн без ПДВ.

Пунктом 1.2. договору визначено, що майно, яке є предметом цього договору, включене в об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 108, належить територіальній громаді міста Умань в особі Уманської міської ради, номер запису про право власності 18260895, дата державної реєстрації 21.12.2016, індексний номер витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно 76847309, витяг сформовано 23.12.2016.

Майно передається в оренду для здійснення побутового обслуговування населення (розміщення майстерні з ремонту одягу) (пункт 1.3. договору).

Згідно з пунктами 2.1., 2.2. договору оренди Орендар вступає у строкове платне користування майном у строк, зазначений у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передавання. Передавання майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Правоможності щодо володіння та розпорядження майном здійснює Уманська міська рада, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

За умовами пункту 2.3. договору при переданні (поверненні) майна, що орендується, складається акт приймання-передавання, який підписується представниками Орендаря та Балансоутримувача. Балансоутримувач надає у 10-денний термін копію акту Орендодавцю.

Відповідно до пункту 3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна міської комунальної власності, затвердженої рішенням Уманської міської ради від 27.02.2008 № 2.8-29/5, і встановлена за базовий місяць оренди червень 2017 року у розмірі 712,92 грн, без ПДВ.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Орендна плата за перший місяць визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за наступні та поточний місяці.

Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, з моменту підписання цього договору та акту приймання-передавання, на підставі рахунку Балансоутримувача до 15 числа поточного місяця включно. Одержувач коштів: КП «Уманське РЕУ № 3», банківські реквізити: розподільчий рахунок 6493, ідентифікаційний код 05457129; банківська установа: АТ «Ощадбанк», МФО 354507 (пункт 3.2. договору).

У відповідності до положень пунктів 3.3., 3.4. договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за цей же місяць, визначений Державною службою статистики України.

У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Пунктом 3.6. договору передбачено, що на суму орендної плати, перерахованої несвоєчасно або не в повному обсязі, нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожен день прострочення платежу, включаючи день оплати.

Згідно з пунктом 3.9. договору у разі припинення або розірвання договору оренди Орендар сплачує орендну плату включно по день (дату) передачі Балансоутримувачу об`єкта оренди за актом приймання-передавання, один примірник акту надає Орендодавцю. Закінчення строку дії договору не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, з урахуванням штрафних санкцій.

Пунктом 5.1. договору Орендар зобов`язався, зокрема: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату відповідно до пунктів 3.1., 3.2. цього договору; сплачувати плату за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт оренди, відповідно до вимог чинного законодавства та умов цього договору; у разі припинення або розірвання договору в 15-денний термін звільнити об`єкт і повернути його в належному стані Балансоутримувачу по акту та відшкодувати збитки останнього у разі втрати (повної або часткової) орендованого майна або погіршення його стану з вини Орендаря.

Цей договір укладено строком на 2 роки 360 днів та діє з 31 липня 2017 року до 25 липня 2020 року включно (пункт 8.1. договору).

Згідно з пунктом 8.2. договору умови договору зберігають силу протягом всього терміну дії цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати до виконання зобов`язань.

Підстави припинення договору оренди визначені у пункті 8.4. договору:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі орендованого майна;

- приватизації майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду;

- ліквідації Орендаря та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Договір підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками зазначених юридичних осіб.

04 вересня 2017 року між Балансоутримувачем Комунальним підприємством «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» та Орендарем Підприємством підписано та скріплено печатками акт прийому-передачі приміщень, відповідно до якого Балансоутримувач передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування майно міської комунальної власності: нежитлові підвальні приміщення №№ 69 - 75, що є предметом оренди і знаходяться за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Володимира Мономаха, 6, в 9-ти поверховій житловій будівлі, загальною площею 60,1 кв.м.

29 серпня 2016 року у багатоквартирному житловому будинку по вулиці Володимира Мономаха, 6 в місті Умань утворено ОСББ «Софія-6», про що внесено запис в єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за № 1 002503, якому Радою передано на баланс житловий будинок з комунікаціями, нежитловими та допоміжними приміщеннями, горище, за виключенням підвальних приміщень.

Рішенням Уманського міськрайонного суду від 10.11.2021, яке залишено без змін постановою Черкаського апеляційного суду від 30.03.2023 у справі № 705/4447/20, скасовано, зокрема, запис про проведену державну реєстрацію права власності, вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Ради Ковбасюк Аллою Петрівною 21.12.2016 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 108, нежитлові підвальні приміщення А9, вхід в підвал 1, загальною площею 362,35 кв.м, форма власності комунальна, власник Уманська міська рада, по вулиці Володимира Мономаха, 6.

Постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21.02.2024 рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 10.11.2021 та постанову Черкаського апеляційного суду від 30.03.2023, якими скасовано запис у Державному реєстрі про право власності Ради на нежитлові приміщення, скасовано, а справу № 705/4447/20 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

З метою досудового врегулювання спору, Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин, а також його правонаступник Управління містобудування зверталися до Підприємства з листами № 85 від 04.03.2020, № 208/09-13 від 28.06.2022, № 6/09-13 11.01.2023 з вимогою про сплату заборгованості на користь Балансоутримувача та повернути орендоване майно за актом. В останньому листі позивач зазначив, що станом на 01.01.2023 заборгованість відповідача по орендній платі за договором № 85/2017 від 31.07.2017 становить 47 272,19 грн, а по відшкодуванню земельного податку 174,53 грн. Вказані претензії були залишені відповідачем без відповіді та задоволення.

У зв`язку з порушенням Підприємством умов договору оренди нежитлових приміщень в частині повного та своєчасного внесення орендної плати, Управління містобудування звернулося до суду з позовом про стягнення з відповідача 54 925,49 грн заборгованості з орендної плати, 203,91 грн заборгованості по відшкодуванню земельного податку, 1120,15 грн 3 % річних, 13 558,16 грн інфляційних втрат, 11 731,11 грн пені згідно з пунктом 3.6 договору, 71 285, 32 грн неустойки згідно з частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України та вимогою про зобов`язання Підприємства повернути орендовані нежитлові підвальні приміщення.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, керуючись своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що позовні вимоги потрібно задовольнити частково з таких підстав.

Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2 статті 215 ЦК України).

При цьому спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді, коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність), або якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Недійсним можна визнати лише договір як правочин, і така вимога може бути заявлена як однією зі сторін, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.

Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

В матеріалах справи відсутні докази, які б спростовували дійсність договору оренди нежитлових приміщень № 85/2017 від 31.07.2017, й такі докази не були подані жодним учасником справи, а тому зазначений правочин є дійсним (чинним) та у період його дії породжував права та обов`язки між його учасниками позивачем та відповідачем.

Предметом позову є безпосередньо матеріально-правова вимога позивача до відповідача, щодо якої особа звертається до суду за захистом своїх прав чи інтересів, а предметом спору є об`єкт спірних правовідносин, матеріально-правовий об`єкт, з приводу якого виник правовий конфлікт між позивачем і відповідачем.

За статтею 76 ГПК України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом позову у справі є стягнення заборгованості внаслідок несвоєчасного та не в повному обсязі внесення орендних платежів. Натомість не є предметом спору визначення (встановлення) юридичної долі нежитлових приміщень (встановлення хто є власником спірних приміщень).

Крім цього, постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21.02.2024 рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 10.11.2021 та постанову Черкаського апеляційного суду від 30.03.2023, якими скасовано запис у Державному реєстрі про право власності Ради на нежитлові приміщення, скасовано, а справу № 705/4447/20 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалою Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 12.04.2024 прийнято до свого провадження справу № 705/4447/20, призначено підготовче засідання у справі на 24.06.2024.

Враховуючи вищевикладене, а також беручи до уваги дійсність договору оренди, дослідження обставин щодо права власності на об`єкт оренди (нежитлових приміщень) не входить до предмета спору та не стосуються предмета доказування в межах цієї справи.

За приписами статей 509, 526 ЦК України, статей 173, 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Правова природа договору не залежить від його назви, а визначається його змістом, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, тобто дослідити відповідні умови договору з зазначенням своїх висновків за результатами такої оцінки у прийнятому судовому рішенні.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.05.2023 у справі № 914/4127/21.

За правовою природою укладений сторонами договір є договором найму (оренди), за яким, відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення договору), наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отже, укладення Відділом з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради та Підприємством договору оренди № 85/2017 від 31.07.2017 було спрямоване на отримання останнім у користування нежитлових приміщень та одночасного обов`язку по здійсненню оплати за їх користування у встановленому договором порядку.

Позивач просить суд стягнути з Підприємства 54 925,49 грн заборгованості з орендної плати за період з березня 2019 року по 19.05.2023.

За частиною 1 статті 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до частини 1 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною 2 статті 759 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває у комунальній власності регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон 2269-XII).

Відповідно до частин 1, 2 статті 19 Закону 2269-XII орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Відповідно до пунктів 3.1. договору оренди плата визначається на підставі Методики розрахунку плати за оренду майна міської комунальної власності, затвердженої рішенням Уманської міської ради від 27.02.2008 № 2.8-29/5, і встановлена за базовий місяць оренди червень 2017 року у розмірі 712,92 грн (без ПДВ). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за наступні та поточний місяці.

Згідно з положеннями пунктів 3.3., 3.4. договору оренди розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за цей же місяць, визначений Державною службою статистики України. У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Умовою виконання зобов`язання є строк (термін) його виконання. Дотримання строку виконання є одним із критеріїв належного виконання зобов`язання, оскільки прострочення є одним із проявів порушення зобов`язання. Строк (термін) виконання зобов`язання за загальним правилом, узгоджується сторонами в договорі.

Частиною 3 статті 19 Закону 2269-XII строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, з моменту підписання цього договору та акту приймання-передавання, на підставі рахунку Балансоутримувача до 15 числа поточного місяця включно. Одержувач коштів: КП «Уманське РЕУ № 3», банківські реквізити: розподільчий рахунок 6493, ідентифікаційний код 05457129; банківська установа: АТ «Ощадбанк», МФО 354507 (пункт 3.2. договору).

Згідно з пунктом 3.9. договору у разі припинення або розірвання договору оренди Орендар сплачує орендну плату включно по день (дату) передачі Балансоутримувачу об`єкта оренди за актом приймання-передавання, один примірник акту надає Орендодавцю. Закінчення строку дії договору не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, з урахуванням штрафних санкцій.

У частині 1 статті 284 ГК України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.

За частиною 1 статті 773 ЦК України на наймача покладений обов`язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частиною 1 статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина 4 статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина 4 статті 291 ГК України).

Виняток з наведеного правила передбачено частиною 1 статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Строк дії договору оренди визначено з 31.07.2017 по 25.07.2020 (пункт 8.1. договору).

Пунктом 8.4. договору оренди встановлено, що однією з підстав припинення чинності договору є закінчення строку, на який його було укладено.

За змістом наведених норм із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за наявності заперечень наймодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненим, що означає припинення дії (чинності) для сторін всіх його умов, а їх невиконання (невиконання окремих його умов) протягом дії Договору є невиконанням зобов`язання за цим договором, що має відповідні наслідки (настання відповідальності за невиконання чи неналежне виконання обов`язків під час дії договору тощо), однак не зумовлює продовження дії (чинність) договору в цілому або тих його умов, що не були виконані (неналежно виконані) стороною (сторонами).

27.12.2019 набрав чинності та з 01.02.2020 введено в дію Закон України від 03.10.2019 № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон № 157-IX).

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше:

набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Таким чином, порядок продовження договору оренди № 85/2017 від 31.07.2017 регулюється положеннями Закону № 157-IX.

Відповідно до частин 1, 2 статті 18 Закону № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Згідно з частиною 3 статті 18 Закону № 157-IX договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

В матеріалах справи відсутні докази звернення відповідача із заявою про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Враховуючи положення пункту 8.1. договору та частини 1 статті 24 Закону № 157-IX, договір оренди № 85/2017 від 31.07.2017 був припинений 25.07.2020.

За змістом наведених норм, договір є підставою виникнення права у наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору, а припинення договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.

Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами договору, що визначають наслідки такого неправомірного користування, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

З урахуванням викладеного, суд доходить висновку, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України.

Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України («Плата за користування майном») і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України («Обов`язки наймача у разі припинення договору найму») не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Отже, положення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 ЦК України).

Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного та господарського законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Такий підхід у регулюванні орендних правовідносин вочевидь не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.

Таким чином, позовна вимога Відділу комунального майна про стягнення заборгованості з орендної плати після закінчення дії договору оренди, тобто з 26.07.2020 по 19.05.2023, є необґрунтованою.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Нормативне визначення принципу диспозитивності надає право учаснику справи вільно розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина 2 статті 14 ГПК України).

При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина 2 статті 237 ГПК України).

За розрахунком суду, обґрунтований розмір заборгованості з орендної плати за період з березня 2019 року по 25.07.2020, з урахуванням часткової оплати 26.06.2019 1030,14 грн, 18.10.2019 2035,83 грн та 19.12.2019 2943,09 грн, становить 11 267,32 грн.

У зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків щодо внесення орендних платежів за договором, суд дійшов висновку про наявність у відповідача основної суми заборгованості у розмірі 11 267,32 грн, а тому позовна вимога про стягнення вказаної суми боргу підлягає частковому задоволенню. При цьому вимога про стягнення 43 658,17 грн орендної плати не підлягає задоволенню, а тому в цій частині позову необхідно відмовити.

Також позивач просить суд стягнути з Підприємства 203,91 грн заборгованості по відшкодуванню земельного податку, нарахованого за період з січня 2019 року по 19.05.2023.

Одним з обов`язків орендаря, згідно з пунктом 5.1. договору, є здійснення плати за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт оренди, відповідно до вимог чинного законодавства та умов цього договору.

Плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі ПК України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Відповідно до частини 1 статті 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судом фактичних обставин справи, суд дійшов висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20.

Оскільки відповідач не є ані власником, ані постійним землекористувачем, а також не є власником нежитлових приміщень в 9-ти поверховій житловій будівлі за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Володимира Мономаха, 6, який знаходиться на земельній ділянці, а тому й не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку.

Таким чином, суд вважає необґрунтованою позовну вимогу про стягнення з Підприємства заборгованості по відшкодуванню земельного податку, у зв`язку з чим у задоволенні даної позовної вимоги необхідно відмовити.

Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача неустойки у розмірі 71 285,32 грн, нараховану за період з серпня 2020 року по травень 2023 року на підставі частини 2 статті 785 ЦК України, а також пені в розмірі 11 731,11 грн, нараховану за період з грудня 2022 року по травень 2023 року на підставі пункту 3.6. договору.

За змістом статей 610, 611, 612 ЦК України невиконання зобов`язання у погоджений сторонами в договорі строк є порушенням зобов`язання, що зумовлює застосування до боржника наслідків, установлених договором або законом.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки (пункт 3 частини 1 статті 611 ЦК України).

Законодавець у частині 1 статті 614 ЦК України визначив, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Правові наслідки порушення умов договору оренди державного майна визначені відповідними нормами Закону про оренду, ЦК України та ГК України.

У питанні відповідальності сторін за невиконання зобов`язань за договором норми статті 29 Закону про оренду відсилають до інших законодавчих актів України та умов договору.

Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 ЦК України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов Договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 ЦК України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Отже, відповідно до статті 614 ЦК України, для застосування наслідків, передбачених частиною 2 статті 785 цього Кодексу, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання. Тобто судам потрібно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

Суд застосовує правові позиції Верховного Суду України у постанові від 02.09.2014 у справі № 3-85гс14, а також Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постановах від 11.04.2018 у справі № 914/4238/15, від 24.04.2018 у справі № 910/14032/17 та від 09.09.2019 у справі № 910/16362/18, від якої Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду не відступив при розгляді справи № 910/20370/17 (пункт 24 постанови від 13.12.2019).

Положеннями статті 549 ЦК України та статті 230 ГК України визначено загальне поняття штрафних санкцій, яке у господарському судочинстві включає неустойку, штраф, пеню, яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил господарської діяльності, невиконання господарського зобов`язання.

За приписами статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частиною 1 статті 230 ГК України визначено поняття штрафних санкцій. Ними визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (частина 1 статті 548 ЦК України).

Тобто неустойка згідно із частиною 2 статті 785 ЦК України розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди).

Водночас неустойка за частиною 2 статті 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Обов`язок орендаря сплачувати орендну плату за користування орендованим майном зберігається до припинення договору (до спливу строку дії договору оренди), оскільки орендна плата є платою орендаря за користування належним орендодавцю майном та відповідає суті орендних правовідносин, що полягають у строковому користуванні орендарем об`єктом оренди на платній основі.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною 2 статті 785 ЦК України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним. Для притягнення орендаря, що порушив зобов`язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 ЦК України.

Яким би способом в договорі не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення договору, що відбулося у спірних правовідносинах, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною 2 статті 785 ЦК України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов`язання, окрім того, що передбачений частиною 2 статті 785 ЦК України).

З огляду на відсутність підстав для стягнення з відповідача орендної плати, а також нарахованих на цю плату сум пені, штрафу, 3 % річних та інфляційних втрат зумовлено правовим регулюванням, за якого з орендаря, що не повертає майно після припинення строку дії договору, стягується неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (частина 2 статті 785 ЦК України), але не допускається стягнення за той самий період орендної плати за користування річчю.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.

Строк дії договору оренди закінчився 25.07.2020.

Відповідно до пункту 2.3 договору оренди при переданні (поверненні) майна, що орендується, складається акт приймання-передавання, який підписується представниками Орендаря та Балансоутримувача, який надає у 10-денний термін копію акту Орендодавцю.

У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина 1 статті 25 Закону № 157-IX).

В матеріалах справи відсутній акт приймання-передавання (повернення) та останній не був наданий відповідачем в ході судового розгляду.

Враховуючи викладене, суд вважає правомірною вимогу позивача про нарахування неустойки на підставі частини 2 статті 875 ЦК України за період з серпня 2020 року по травень 2023 року.

З огляду на прострочення відповідачем виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди після закінчення строку дії договору оренди, перевіривши наданий позивачем розрахунок неустойки за відповідний період, суд дійшов до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 71 285,32 грн.

Пунктом 3.6 договору передбачено, що на суму орендної плати, перерахованої несвоєчасно або не в повному обсязі, нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожен день прострочення платежу, включаючи день оплати.

Статтею 230 ГК України визначено, що штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми, які учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі неналежного виконання господарського зобов`язання. Цією ж статтею визначено види штрафних санкцій неустойка, штраф, пеня. При цьому, порядок нарахування та розмір санкцій, які можуть бути встановлені договором, встановлені частиною 4 статті 231 ГК України: у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання, в певній визначеній грошовій сумі, у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів.

З системного аналізу вищенаведених положень чинного законодавства вбачається, що вказані штрафні санкції можуть бути стягнуті лише у тому випадку (якщо не встановлено законом), коли основне зобов`язання прямо забезпечено неустойкою (пеня, штраф) у чинному договорі, а також ним встановлено її розмір (встановлено за згодою сторін).

Пеня у розмірі 11 731,11 грн на підставі пункту 3.6. договору нарахована за період із грудня 2022 року по травень 2023 року.

Отже, з огляду на наведені положення законодавства, строк дії договору та строк виконання зобов`язання за договором не є тотожними, а закінчення строку дії договору не є підставою припинення зобов`язань за договором, а тому немає підстав для нарахування пені поза межами строку дії договору за прострочення виконання зобов`язання, яке сталося під час дії цього договору (близька за змістом правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.05.2018 у справі № 927/333/17).

Оскільки пеня у розмірі 11 731,11 грн нарахована поза межами строку дії договору, позовна вимога про стягнення зазначеної штрафної санкції не підлягає задоволенню.

Також, у зв`язку із несвоєчасним внесенням відповідачем орендної плати, позивачем нараховано до стягнення 13 558,16 грн інфляційних втрат за період з червня 2020 року по квітень 2023 року на відповідні суми боргу та 1120,15 грн 3 % річних, нарахованих за період з червня 2020 року по травень 2023 року на відповідні щомісячні суми орендної плати.

За умовами частини 2 статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

У статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення (договір чи делікт). Тобто, приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 686/21962/15-ц, від 10.04.2018 у справі № 910/10156/17.

Грошовим, за змістом статей 524, 533-535, 625 ЦК України, є виражене в грошових одиницях (національній валюті України чи в грошовому еквіваленті в іноземній валюті) зобов`язання сплатити гроші на користь іншої сторони, яка, відповідно, має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Грошовим слід вважати будь-яке зобов`язання, що складається в тому числі з правовідношення, в якому праву кредитора вимагати від боржника виконання певних дій кореспондує обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора. Зокрема, грошовим зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона зобов`язана оплатити поставлену продукцію, виконану роботу чи надану послугу в грошах, а друга сторона вправі вимагати від першої відповідної оплати, тобто в якому передбачено передачу грошей як предмета договору або сплату їх як ціни договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 758/1303/15-ц, від 16.05.2018 у справі № 686/21962/15-ц.

Зобов`язання зі сплати інфляційних та річних процентів є акцесорним, додатковим до основного, залежить від основного зобов`язання і поділяє його долю. Відтак, вимога про сплату інфляційних та річних процентів є додатковою до основної вимоги.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 910/4590/19.

Передбачене законом право кредитора вимагати сплати боргу з урахуванням індексу інфляції та процентів річних є способами захисту його майнового права та інтересу, суть яких полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Сплата трьох процентів річних від простроченої суми (якщо інший їх розмір не встановлений договором або законом), так само як й інфляційні нарахування, не мають характеру штрафних санкцій і є способом захисту майнового права та інтересу кредитора шляхом отримання від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у постанові від 20.11.2020 у справі № 910/13071/19 роз`яснила, що сума боргу, внесена за період з 1 до 15 числа включно відповідного місяця, індексується за період з урахуванням цього місяця, а якщо суму внесено з 16 до 31 числа місяця, то розрахунок починається з наступного місяця. За аналогією, якщо погашення заборгованості відбулося з 1 по 15 число включно відповідного місяця інфляційна складова розраховується без урахування цього місяця, а якщо з 16 до 31 числа місяця інфляційна складова розраховується з урахуванням цього місяця.

Отже, якщо період прострочення виконання грошового зобов`язання складає неповний місяць, то інфляційна складова враховується або не враховується в залежності від математичного округлення періоду прострочення у неповному місяці.

Методику розрахунку інфляційних втрат за неповний місяць прострочення виконання грошового зобов`язання доцільно відобразити, виходячи з математичного підходу до округлення днів у календарному місяці, упродовж якого мало місце прострочення, а саме:

- час прострочення у неповному місяці більше півмісяця (> 15 днів) = 1 (один) місяць, тому за такий неповний місяць нараховується індекс інфляції на суму боргу;

- час прострочення у неповному місяці менше або дорівнює половині місяця (від 1, включно з 15 днями) = 0 (нуль), тому за такий неповний місяць інфляційна складова боргу не враховується.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Нормативне визначення принципу диспозитивності надає право учаснику справи вільно розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина 2 статті 14 ГПК України).

При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина 2 статті 237 ГПК України).

Зі змісту розрахунку інфляційних втрат вбачається, що вони нараховувалися шляхом збільшення суми основної заборгованості за кожен місяць користування майном.

Як було раніше зазначено, неправомірним є нарахування та стягнення орендної плати за користування річчю після припинення дії договору, а тому й нарахування штрафних санкцій та компенсаційних виплат на такі суми також не відповідає приписам закону.

Судом встановлено, що договір припинив свою дію 25.07.2020, а відтак максимальною сумою, на яку можливе нарахування втрат від інфляції складає 11 267,32 грн.

Враховуючи методику розрахунку інфляційних втрат за розрахунком суду обґрунтований розмір інфляційних втрат, які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача складає 5406,97 грн. Отже, у задоволенні стягнення інфляційних втрат у розмірі 8151,19 грн необхідно відмовити.

Зі змісту розрахунку 3 % річних вбачається, що вони нараховувалися на щомісячні орендні платежі з червня 2020 року по травень 2023 року, тобто більша частина розрахунку здійснена на орендну плату після припинення договору оренди.

З огляду на неможливість суду виходити за межі позовних вимог та неправомірність нарахування орендної плати після припинення дії договору, за розрахунком суду апеляційної інстанції, обґрунтований розмір 3 % річних, які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача складає 3,11 грн. Отже, у задоволенні стягнення 3 % річних у розмірі 1117,04 грн необхідно також відмовити.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути орендовані приміщення.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону № 157-IX у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

За умовами пункту 2.3. договору при переданні (поверненні) майна, що орендується, складається акт приймання-передавання, який підписується представниками Орендаря та Балансоутримувача, який надає у 10-денний термін копію акту Орендодавцю.

Відповідно до пункту 1 розділу ІІ Положення про відділ комунального майна Уманської міської ради, затвердженим рішенням Уманської міської ради від 23.02.2024 № 40-65/8 (далі Положення) одним з основних завдань Відділу комунального майна є здійснення повноважень органу управління майном комунальної власності від імені Ради.

Однією з основних функцій Відділу комунального майна у сфері оренди комунального майна є здійснення заходів щодо забезпечення функцій контролю за виконанням орендарями умов договорів оренди нерухомого та іншого індивідуально-визначеного майна комунальної власності (підпункт д) пункту 1 розділу ІІІ Положення).

Орендар зобов`язався у разі припинення або розірвання договору в 15-денний термін звільнити об`єкт і повернути його в належному стані Балансоутримувачу по акту та відшкодувати збитки останнього у разі втрати (повної або часткової) орендованого майна або погіршення його стану з вини Орендаря (пункт 5.1 договору оренди).

Як було зазначено, строк дії договору оренди закінчився 25.07.2020, в матеріалах справи відсутній акт приймання-передавання (повернення), який також не був наданий відповідачем.

З огляду на викладене, суд вважає обґрунтованою вимогу позивача про повернення орендованого приміщення Балансоутримувачу за актом повернення, а тому позов у цій частині підлягає задоволенню.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Водночас, саме позивач повинен довести обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог та які підтверджують факт порушення/невизнання його права відповідачем.

Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 2 ч. 5 ст. 238 ГПК України у резолютивній частині рішення зазначаються відомості про розподіл судових витрат.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст. 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємства «Уманьрембуд 2» (20300, Черкаська область, Уманський район, місто Умань, вулиця Крамаренка, будинок 16; ідентифікаційний код 41041022) на користь Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» (20300, Черкаська область, місто Умань, вулиця Шухевича, будинок 12; ідентифікаційний код 05457129)

11 267,32 грн заборгованість з орендної плати,

3,11 грн 3 % річних,

5406,97 грн інфляційне збільшення,

71 285,32 грн неустойка згідно з частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України.

Стягнути з Приватного підприємства «Уманьрембуд 2» (20300, Черкаська область, Уманський район, місто Умань, вулиця Крамаренка, будинок 16; ідентифікаційний код 41041022) на користь платника Виконавчого комітету Уманської міської ради (20301, Черкаська область, Уманський район, місто Умань, площа Соборності, будинок 1; ідентифікаційний код 04061613) 4228,86 грн судового збору.

Зобов`язати Приватне підприємство «Уманьрембуд 2» (20300, Черкаська область, Уманський район, місто Умань, вулиця Крамаренка, будинок 16; ідентифікаційний код 41041022) повернути Комунальному підприємству «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» (20300, Черкаська область, місто Умань, вулиця Шухевича, будинок 12; ідентифікаційний код 05457129) по акту повернення з оренди орендованого майна нежитлові підвальні приміщення №№ 69-75 загальною площею 60,1 кв.м в 9-ти поверховій житловій будівлі за адресою: вул. Володимира Мономаха, 6, м. Умань, Черкаська область.

В іншій частині позову відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, а у разі подання апеляційної скарги на рішення, рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення.

Рішення може бути оскаржене до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене та підписане 22 травня 2024 року.

Суддя О.В. Чевгуз