ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 травня 2024 року

м. Київ

cправа № 909/694/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Винника Віктора Дмитровича

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 (головуючий - Бойко С.М., судді - Бонк Т.Б., Якімець Г.Г.) і рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.12.2023 (суддя Скапровська І. М.) у справі

за позовом Фізичної особи-підприємця Винника Віктора Дмитровича

до Солотвинської селищної ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1

про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції

(за участю представників: відповідача - Гоцанюк І.І., третьої особи - Дашкевич Т.К. (особисто), Широких Ю.В.)

Вступ

1. Підприємець (орендар) отримав в оренду комунальну земельну ділянку на строк з 21.05.2008 до 21.05.2023. До спливу строку оренди земельної ділянки орендар звернувся до орендодавця (селищна рада) з клопотанням про поновлення договору.

2. Орендар вважав, що оскільки він належно виконував умови договору, своєчасно звернувся до міської ради з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, а міська рада впродовж місяця не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на той самий строк у силу закону.

3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон про оренду землі).

4. Селищна рада проти задоволення позову заперечувала з таких підстав: (1) вказана в додатковій угоді земельна ділянка не існує, внаслідок її поділу сформовано дві окремі земельні ділянки; (2) на одній із земельних ділянок розташовано нерухоме майно, яке належить третій особі.

5. Суди обох інстанцій в позові відмовили. Вважали, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX). Послались на відсутність підстав для поновлення договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі за принципом «мовчазної згоди» орендодавця. При цьому поділ земельної ділянки та розташування на одній із новосформованих ділянок нерухомості третьої особи виключає можливість поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах.

6. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином: (1) яка редакція статті 33 Закону про оренду землі підлягає застосуванню до спірних правовідносин; (2) чи має позивач право на поновлення договору оренди в судовому порядку.

7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.

Обставини справи, встановлені судом

8. 03.11.2000 між Солотвинською селищною радою (далі - Рада, відповідач, орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Винником Віктором Дмитровичем (далі - ФОП Вінник В.Д., позивач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки в селищі Солотвин по вул. 1 Травня, площею 8 900 кв.м для облаштування товарно-речового ринку (далі - Договір оренди).

9. Договір укладається терміном на 15 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має переважне права на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення (пункт 2.2 Договору оренди).

10. У травні 2008 року земельна ділянка площею 8 900 кв м була поділена на дві земельні ділянки: площею 0,4760 га з кадастровим номером :01:002:0144 (далі - земельна ділянка 0,4760 га) та площею 0,4139 га з кадастровим номером :01:002:0145 (далі - земельна ділянка 0,4139 га) зі спільним призначенням для облаштування товарно-речового ринку.

11. 21.05.2008 проведено державну реєстрацію Договору оренди із вчиненням двох реєстраційних записів щодо двох земельних ділянок №07 та №08.

12. 13.03.2023 позивач направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах строку дії Договору оренди щодо земельної ділянки загальною площею 8 900 кв м.

13. Відповідач у відповідь листом від 30.03.2023 № 760/02-41 повідомив позивача, що земельної ділянки площею 8 900 кв м вже не існує, а внаслідок її поділу сформовано дві земельні ділянки 0,4760 га та 0, 4139 га. Питання про передачу в користування на умовах оренди сформованих земельних ділянок буде розглянуто на черговій сесії Ради.

14. 30.05.2023 Рада прийняла два рішення: №1245/25/2023 про передачу в оренду ФОП Виннику В. Д. земельної ділянки 0,4760 га на 3 роки із встановленням орендної плати в розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земель та №1246/25/2023 про припинення права оренди позивача щодо земельної ділянки 0,4139 га у зв`язку із закінченням терміну дії Договору оренди.

15. На земельній ділянці 0,4139 га розташовано нерухоме майно - приміщення нафтолавки площею 34, 3 кв м, власником якого є Дашкевич Тетяна Кирилівна (далі - третя особа).

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

16. ФОП Вінник В.Д. звернувся до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди в редакції позивача.

17. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач належним чином виконував умови Договору оренди та дотримався встановленого статтею 33 Закону про оренду землі порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановлений строк з відповідним повідомленням та проєктом додаткової угоди з метою поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 8 900 кв м. Однак відповідач протягом одного місяця не заперечив проти поновлення Договору оренди, що є підставою для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

18. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 15.12.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024, у позові відмовлено.

19. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Рада 30.03.2023, тобто своєчасно відповіла на звернення орендаря, а отже, такі дії орендодавця не можна кваліфікувати як «мовчазну згоду», що унеможливлює поновлення Договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі. При цьому на земельній ділянці 0,4139 га знаходиться нерухоме майно, яке належить третій особі, що виключає поновлення Договору оренди на тих самих умовах.

Касаційна скарга

20. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся позивач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Узагальнені доводи касаційної скарги

21. Висновок судів попередніх інстанцій про неможливість судового захисту права позивача на поновлення Договору оренди є помилковим та суперечить висновкам Верховного Суду про застосування статті 33 Закону про оренду землі, пункту 6 частини 3 статті 3, частини 3 статті 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) в постановах від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21. Суд касаційної інстанції визначив алгоритм вирішення спорів про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах із застосуванням редакції статті 33 Закону про оренду землі, чинної на момент виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди, та зазначив, що звернення до суду є способом захисту права позивача на поновлення договору оренди, яке у спірних правовідносинах було порушено внаслідок недобросовісної поведінки відповідача. Так, у справі відсутні докази направлення позивачу протягом місяця після закінчення строку дії Договору оренди повідомлення відповідача про заперечення у поновленні цього договору, а отже позивач має право на поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

22. Законними та обгрунтованими є висновки судів про відсутність визначених законодавством передумов, необхідних для поновлення Договору оренди на новий строк, а тому вимоги позивача не підлягають задоволенню, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін.

Позиція Верховного Суду

Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

Щодо редакції Закону про оренду землі

23. За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

24. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

25. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон № 340-IX (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

26. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

27. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

28. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

29. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

30. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

31. Закон № 340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

32. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

33. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

34. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

35. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

36. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

37. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

38. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

39. Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21, на яку посилається заявник касаційної скарги.

40. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору оренди на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суди попередніх інстанції помилково застосували до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, яка була чинною до внесення змін згідно із Законом № 340-IX.

41. Однак з огляду на фактичні обставини даної справи зазначене неправильне застосування судами положень Закону про оренду землі не мало наслідком прийняття незаконних судових рішень та не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі з огляду на таке.

Щодо можливості продовження орендних правовідносин між сторонами спору

42. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

43. У той же час наявність саме сукупності встановлених статтею 33 Закону про оренду землі юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

44. Разом з тим у справі, що розглядається, суди встановили, що на земельній ділянці 0,4139 га розташовано нерухоме майно (приміщення нафтолавки площею 34,3 кв м), власником якого є не позивач, а інша особа - ОСОБА_1 .

45. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

46. Отже, розташування на частині земельної ділянки 0,4139 га нерухомого майна третьої особи означає, що така особа в силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди є фактичним користувачем відповідної частини земельної ділянки під нерухомістю та згідно з положеннями статті 120 ЗК України має право на оформлення речових прав на землю під належним їй нерухомим майном. Зазначене виключає можливість поновлення на новий строк Договору оренди між позивачем та відповідачем із застосуванням механізму, передбаченого статтею 33 Закону про оренду землі.

47. У зв`язку з чим обставини дотримання сторонами спору процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди взагалі не підлягають дослідженню у межах даної справи з огляду на принципову неможливість застосування до спірних правовідносин приписів статті 33 Закону про оренду землі.

48. З цих підстав Верховний Суд вважає висновки судів попередніх інстанцій про відмову в позові законними та обґрунтованими та відхиляє доводи касаційної скарги, наведені в пункті 21 Постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

49. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

50. Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

51. Звертаючись із касаційною скаргою, позивач в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував висновків судів попередніх інстанцій та не довів неправильного застосування останніми норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

52. За таких обставин касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення місцевого господарського суду і постанову апеляційного господарського суду - без змін з урахуванням мотивів, наведених у цій Постанові.

Розподіл судових витрат

53. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Винника Віктора Дмитровича залишити без задоволення.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 і рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.12.2023 у справі №909/694/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.