ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/3951/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богатиря К.В.

суддів: Поліщук Л.В., Таран С.В.

секретар судового засідання Арустамян К.А.

за участю представників сторін у справі:

Від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» - адвокат Ростомов Г.А.

Від Одеської міської ради Явченко Д.В.

розглянувши апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 (суддя суду першої інстанції Лічман Л.В., м. Одеса, повний текст рішення складено та підписано 07.02.2024)

по справі №916/3951/21

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17»

до відповідачів: Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про усунення перешкод у здійсненні права власності

та за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17»

до відповідачів: Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» (далі ОСББ «КОРОЛЬВА 17», позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради (далі ОМР, апелянт) , Виконавчого комітету Одеської міської ради (далі ВК ОМР) та Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича (далі ФОП Антипенко О.В.) в якій просить:

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12 вересня 2008 року за територіальною громадою в особі ОМР на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17;

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі ОМР від 23 вересня 2008 року на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

Крім того, ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» до ОМР та ФОП Антипенка О.В. заявлено позовну вимогу (по справі № 916/370/22, яку об`єднано з даною справою), в якій просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 від 13 грудня 2021 року, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР та ФОП Антипенком О.В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» вказує, що висновком експерта від 22.05.2023 р. № 22-2887 встановлено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наведений висновок свідчить про те, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, не міг поза волею ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» на законних підставах перейти у власність ОМР, а також бути відчужений нею на користь ФОП Антипенка О.В.

Короткий зміст, оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 вирішено:

«Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» про усунення перешкод у здійсненні права власності задовольнити частково.

Усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12 вересня 2008 року за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

Усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23 вересня 2008 року на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

В задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» про усунення перешкод у здійсненні права власності до Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича відмовити.

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» про визнання недійсним договору задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 від 13 грудня 2021 року, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Антипенком Олександром Володимировичем, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Наталією Юріївною, зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Стягнути з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» 4 751,00 грн судового збору.

Стягнути з Виконавчого комітету Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» 2 270,00 грн судового збору.»

Приймаючи дане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу № 589, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, тому позов володіючого власника підлягає задоволенню шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 р. за територіальною громадою в особі ОМР та шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008., оскільки, як вірно зазначає ОСББ «КОРОЛЬОВА 17», для видачі названого свідоцтва та реєстрації речового права не існувало правових підстав.

При цьому господарський суд вказує, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки: по-перше, ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» хибно включило до прохальної частини вислів ,,користування та розпорядження, які як правомочності власника згідно ч.1 ст.317 ЦК України не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення ,,права власності; по-друге, позовні вимоги в цій частині стосуються виключно ОМР та Виконкому, тому у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП Антипенка О.В., слід відмовити в зв`язку з неналежністю відповідача.

Суд першої інстанції також зазначив, що ОМР не є власником проданого майна, тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним, у зв`язку з чим позов про визнання недійсним договору підлягає задоволенню.

Аргументи учасників справи.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21. Апелянт просить скасувати рішення в частині задоволення позовних вимог.

Апелянт зазначив, що як видачу свідоцтва про право власності Одеської міської ради, так і державну реєстрацію права власності територіальної громади м. Одеси на спірні нежитлові приміщення здійснено відповідно до вимог, чинного на той момент законодавства, зокрема, на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 року № 311, рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 р. № 266-ХХІ та Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. №7/5, що спростовує висновки суду першої інстанції та є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

На думку апелянта, спірні приміщення є нежитловими, які не належать до житлового фонду, і є самостійним об`єктом нерухомого майна та перебувають у власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.

Одеська міська рада зазначає, що позивачем не доведено, а судом не досліджено чи знаходяться в спірних приміщеннях комунікації, без доступу до яких експлуатація багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, буд. 57, є неможливою.

На думку апелянта позов є не негаторним, а віндикаційним, а, отже, суд мав застосувати наслідки спливу строків позовної давності.

Керуючись викладеним вище, Одеська міська рада просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21 в частині задоволених позовних вимог та прийняти в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» надійшов відзив на апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21.

Позивач зазначив, що спірне приміщення є допоміжним, а, отже, не може бути передане територіальній громаді у власність, адже, в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. В свою чергу ОМР не тільки не змогло спростувати факт належності спірного приміщення до допоміжного, а й не скористалося процесуальними можливостями для доведення зворотного.

На думку позивача, посилання ОМР на те, що позивач не довів, що у спірному приміщенні наявні комунікації, без доступу до яких експлуатація будинку є неможливою, не може бути підставою для спростування висновків суду першої інстанції та висновку експерта. Адже відповідно до сталої позиції Верховного Суду з питання належності приміщень до допоміжних у процесуальних документах у справі, за якою допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Наведене нівелює доводи ОМР про те, що саме наявність спеціального обладнання є фактором, що розмежовує приміщення за статусом на нежитлові та допоміжні.

Позивач вказує, що доводи ОМР про те, що у даному випадку ОСББ «КОРОЛЬОВА 17», подаючи позов про усунення перешкод, вважає себе їх власником, однак не є фактичним володільцем такого майна, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, є хибними, адже спірне допоміжне приміщення, яке забезпечує експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців, у т.ч. за рахунок розміщених у ньому комунікацій, не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника. Це стверджує і ОСББ «КОРОЛЬОВА 17», вказуючи, що єдиними перешкодами у реалізації прав власника є наявність оспорюваного свідоцтва та незаконна реєстрація на його підставі права власності за територіальною громадою в особі ОМР.

На переконання ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» законодавча презумпція права власності на допоміжні приміщення вкупі із властивостями речі, що призначена для обслуговування головної речі (будинку), означає триваюче право власності, яке не припиняється до моменту існування головної речі. Інакше кажучи, державна реєстрація за третіми особами, у даному випадку за Одеською міською радою, створює паралельне право, передбачене ст. 331 ЦК України і вступає у конфлікт із основним (початковим) законним правом співвласників, не припиняючи його.

ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» робить висновок про те, що спосіб захисту порушеного права у вигляді ст. 387, 388 ЦК України хоча і є універсальним, але не є необхідним у даній справі, оскільки відсутній факт відчуження майна третій особі. Не може вважатися даний спосіб захисту порушеного права ефективним і тому, що передбачає застосування наслідків строку позовної давності.

Позивач зазначає, що оскільки недоступ до приміщень, призначених для обслуговування будинку, є триваючим порушенням права співвласників на утримання будинку у належному стані, порушення у вигляді реєстрації за собою права власності Одеською міською радою є таким, що становить перешкоду у здійсненні права власності співвласників будинку.

ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» у даному випадку вважає допустимим пред`явлення позовної вимоги у вигляді скасування свідоцтва та рішення реєстратора, адже майно не вибуло на користь третьої особи, єдиною особою, що зареєструвала за собою право у державному реєстрі речових прав, була ОМР.

Керуючись викладеним вище, позивач просить у задоволенні апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25 січня 2024 року по справі № 916/3951/21 відмовити у повному обсязі, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №916/3951/21 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Богатир К.В., судді Поліщук Л.В., Таран С.В. що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.02.2024.

На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи №916/3951/21 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.03.2024 відкладено вирішення питання про можливість відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду; доручено Господарському суду Одеської області невідкладно надіслати матеріали справи №916/3951/21 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3951/21.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.03.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, а також будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 01.04.2024; призначено справу №916/3951/21 на 25.04.2024 о 10:30.

Головуючий суддя у справі Богатир К.В. перебував у відрядженні у період з 25.04.2024 по 27.04.2024, відповідно до наказу в.о. голови суду від 16.04.2024 №76-в.

У зв`язку з даними обставинами, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.04.2024 вирішено справу №916/3951/21 розглянути у розумний строк відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; призначено справу №916/3951/21 до розгляду на 16.05.2024 о 11:00; встановлено, що засідання відбудеться у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду за адресою: м. Одеса, пр. Шевченка, 29, зал судових засідань № 7, 3-ій поверх; явка представників учасників справи не визнавалася обов`язковою; роз`яснено учасникам судового провадження їх право подавати до суду заяви про розгляд справ у їхній відсутності за наявними в справі матеріалами; роз`яснено учасникам судового провадження їх право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у тому числі із застосуванням власних технічних засобів.

16.05.2024 у судовому засіданні прийняли участь представник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» - адвокат Ростомов Г.А. та представник Одеської міської ради Явченко Д.В.

Представники Виконавчого комітету Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича у судове засідання не з`явилися, хоча про дату, час та місце його проведення повідомлялися належним чином.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.

Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Як вбачається з матеріалів справи, копія ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.04.2024, якою призначено справу №916/3951/21 до розгляду на 16.05.2024 о 11:00, була отримана в електронному кабінеті Виконавчим комітетом Одеської міської ради 18.04.2024, Фізичною особою-підприємцем Антипенко Олександром Володимировичем 18.04.2024.

Явка представників сторін у судове засідання, призначене на 17.04.2024, не визнавалась апеляційним господарським судом обов`язковою, про наявність у сторін доказів, які відсутні у матеріалах справи та без дослідження яких неможливо розглянути апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21, до суду не повідомлялося.

Таким чином, колегія суддів вважає, що в даному судовому засіданні повинен відбутися розгляд апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21 по суті, не дивлячись на відсутність представників окремих відповідачів, повідомлених про судове засідання належним чином. Відсутність зазначених представників у даному випадку не повинно заважати здійсненню правосуддя.

Фактичні обставини, встановлені судом.

Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Корольова академіка, будинок 17 загальною площею 52,1 кв.м зареєстровано за Територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР 23.09.2008, номер запису: 2264 в книзі: 8ог-184.

Підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності, САС 191369 від 12.09.2008, видане Виконавчим комітетом.

26.05.2016 власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 17, розташованого по вул. Академіка Корольова в м. Одесі, створено ОСББ «КОРОЛЬОВА 17», про що внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом (п.2.1 розд. ІІ статуту ОСББ «КОРОЛЬОВА 17»).

Пунктом 2.3 розд. ІІ статуту передбачено, що завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

31.08.2017 багатоквартирний житловий будинок, що розміщений за адресою: вул. Академіка Корольова, 17, за актом прийняття-передачі передано з балансу КП «ЖКС «Вузівський» в управління ОСББ «КОРОЛЬОВА 17».

ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» направило на адресу Департаменту комунальної власності лист №03/2016 від 20.10.2016, в якому було зазначено наступне:

« 23 квітня 2016 року відбулися установчі збори ОСББ за вищевказаною адресою, про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином рекомендованим листом.

8 жовтня 2016 року у приміщенні Київської районної адміністрації за адресою: м. Одеса, вул. Ак.Корольова, 9 відбулися загальні збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17», про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином рекомендованим листом.

За даними, зібраними ініціативною групою, та відповідно до листа КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» №01-06/130-КУ від 06.05.2016 територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать такі нежитлові приміщення:

- підвальні приміщення загальною площею 8,4 кв.м;

- підвальні приміщення загальною площею 102,0 кв.м;

- підвальні приміщення загальною площею 133,6 кв.м;

- підвальні приміщення загальною площею 312,9 кв.м;

- підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр»;

- підвальні приміщення загальною площею 116,9 кв.м, що знаходяться в оренді ПП «Парижанка»;

- підвальні приміщення та приміщення 1-го поверху загальною площею 207,3 кв.м, що знаходяться на балансі КП «Теплопостачання м.Одеси»;

- приміщення технічного поверху загальною площею 737,8 кв.м;

- приміщення 1-го поверху загальною площею 32,1 кв.м, що знаходиться в оренді СОН «Шкільний»;

- приміщення 1-го поверху загальною площею 64,4кв.м, що знаходяться в оренді ГО «Рада багатодітних сімей Київського району».

Орієнтовна площа вищевказаних приміщень складає 1767,5кв.м, що становить значну частину багатоквартирного будинку - близько 15%.

Відповідно до частин 10 - 12 статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», частини 8 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники багатоквартирного будинку у зв`язку з недостатністю голосів «ЗА» та за причиною відсутності Вашого представника на загальних зборах ОСББ «Корольова 17» необхідне проведення письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: 65114. Україна, м. Одеса, вулиця Академіка Корольова, будинок 17.»

З огляду на викладені обставини, позивач просив сприяти і підтримати створення ОСББ, проголосувавши «ЗА» у листку опитування по питанням та пропозиціям дуже важливих для подальшої діяльності ОСББ за місцезнаходженням: 65114, Україна, м. Одеса, вулиця Академіка Корольова, будинок 17.

30.03.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

05.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшов лист №1/0505/2017 від 05.05.2017 з пропозицією прийняти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. В даному листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

23.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшов лист №1/2205/2017 від 23.05.2017, у якому зокрема було зазнаено наступне:

«У травні 2017 року представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради самовільно, без попередження Голови правління ОСББ «Корольова, 17» замінили замки на вхідних дверях до підвальних приміщень нашого будинку та не надали ОСББ жодного екземпляра ключа.

Повідомляємо Вам, що в підвальних приміщеннях нашого будинку знаходяться інженерні мережі з водопостачання, теплопостачання та мережі відведення побутових стоків (каналізація), а також знаходиться встановлений за рахунок особистих коштів співвласників будинку №17 по вул. Ак.Корольова у м. Одеса лічильник теплової енергії ULTRAHEAT №68523526.»

12.07.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

12.12.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшов лист №1/1212/2017 від 12.12.2017, в якому позивач просив повідомити, на яких підставах відбулося оформлення права власності Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради () на нежитлові підвальні приміщення, нежитлові приміщення технічного поверху та нежитлові приміщення 1-го поверху, розташовані у будинку АДРЕСА_1 .

Аналогічний лист було також направлено на адресу голови Одеської міської ради.

17.04.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

08.05.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшов лист №1/0505/2017 від 05.05.2017 з пропозицією прийняти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. В даному листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

22.06.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 кв.м, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» направило на адресу Одеської міської ради лист №21.11/1 від 05.11.2021, яким ОСББ зазначає, що з відкритих джерел йому стало відомо про те, що на сайті ОМР розміщено інформацію про продаж допоміжного приміщення, а саме нежитлових приміщень №589 загальною площею 52,1 кв.м, розташований за адресою м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17. Позивач вказав, що дане приміщення не може бути передане в рамках приватизації, оскільки відчуження допоміжного приміщення, як і його приватизація не допускається, може призвести до порушення прав співмешканців багатоквартирного будинку та інтересів добросовісних набувачів.

Аналогічний лист було направлено на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У відповідний на даний лист позивача, Одеська міська рада направила ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» лист №01-10/90309-КУ від 03.12.2021. З даного листу, зокрема, вбачається наступне:

«Нежитлове приміщення підвалу №589 загальною площею 52,1 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17 належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, про що 23.09.2008 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24809569), зазначені обставини підтверджується інформаційною довідкою від 02.12.2021 №288100476.

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.04.2021 №231-VIII «Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2021, та приватизації цих об`єктів» нежитлові приміщення підвалу №589 загальною площею 52,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17 підлягали продажу на аукціоні.

17.11.2021 відбувся електронний аукціон з продажу зазначеного вище об`єкта нерухомого майна, на теперішній час в порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» провадиться процедура укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №589 загальною площею 52,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17.»

За результатами проведеного аукціону, 13.12.2021 між ОМР та ФОП Антипенко О.В. укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

За умовами пункту 3.1. даного договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформлюється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором.

Відповідно до пункту 3.2. договору, право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим Договором, підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкта, зазначеного у п.1.1. цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

16.12.2021 ОМР та ФОП Антипенко О.В. на виконання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13.12.2021, склали акти приймання-передачі індивідуально визначеного майна комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Однак, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірний об`єкт станом на 16.05.2024 не було зареєстровано.

Звертаючись з позовом, позивач зазначив, що спірні нежилі приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки вони являються допоміжними, а незаконно видане Виконкомом свідоцтво про право власності САС 191369 від 12.09.2008, на підставі якого приміщення підвалу передані у комунальну власність, та її реєстрація порушують права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ «КОРОЛЬОВА 17».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.06.2022 призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення експерта поставлено питання: яке функціональне призначення приміщень підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,1 кв.м; чи належать приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Корольова академіка, буд. 17 загальною площею 52,1 кв.м до нежитлових (допоміжних).

Висновком експерта від 22.05.2023 р. № 22-2887 Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи підтверджено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Мотивувальна частина.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 ст. 269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову, виходячи з таких підстав.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

В силу частини першої статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Реалізуючи визначене право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19), а право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 у справі №338/180/17), відтак суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право на доступ до правосуддя, а статтею 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний спосіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Європейський суд вказав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

У справі "Белеш та інші проти Чеської Республіки" Європейський суд з прав людини зауважив, що право на справедливий судовий розгляд, що гарантується статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має здійснюватися відповідно до норм закону, що передбачають наявність у сторін судового розгляду ефективного судового захисту з метою захисту їх цивільних прав та обов`язків.

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 04.12.1995 у справі "Белле проти Франції" для того щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітку фактичну можливість оскаржити діяння, що становить втручання у її права.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права, оскільки обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Неналежність або неефективність обраного позивачем способу захисту права є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд повинен встановити на що саме спрямований позов та вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту в обраний позивачем спосіб.

У даному випадку, ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» зазначає, що воно є власником нежитлового приміщення підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 та просить усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12 вересня 2008 року за територіальною громадою в особі ОМР на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі ОМР від 23 вересня 2008 року на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

Крім того, позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 від 13 грудня 2021 року, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР та ФОП Антипенком О.В.

Таким чином, позивач прагне захистити своє право власності на спірні приміщення шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з приписами статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

В силу статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).

Статтею 355 Цивільного кодексу України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

За умовами частин першої, другої статті 368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 369 Цивільного кодексу України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, регулюються Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

В силу пункту 1 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Згідно з пунктами 5, 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У пунктах 2, 3 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Частиною четвертою статті 4 Житлового кодексу УРСР унормовано, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

В силу пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення вищезазначеної норми наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.

Відповідно до зазначених рішень положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №914/379/21.

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння у порядку статей 387, 388 ЦК України (віндикаційний позов) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном згідно зі статтею 391 ЦК України (негаторний позов).

Позовом про витребування майна (віндикаційним позовом) є вимога власника, який не є володільцем належного йому на праві власності індивідуально визначеного майна, до особи, яка ним заволоділа, про витребування (повернення) цього майна з чужого незаконного володіння.

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Схожі висновки викладені, зокрема, у пункті 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані із позбавленням володіння (пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

За висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними, зокрема, у пункті 72 постанови від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц та пункті 100 постанови від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17, визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.

При цьому приписи статті 387 ЦК України передбачають, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

У пункті 7.18 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі № 910/73/17 (провадження № 12-67гс18) зазначено, що державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини 1 статті 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Отже, законодавець, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не призводить.

Таким чином, за змістом статті 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав не є підставою для набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою для виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 р. у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 р. у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 р. у справі № 916/675/15.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.11.2021 р. у справі 359/3373/16-ц звертає увагу, що володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна (частина 1 статті 317 ЦК України), незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість така особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем такого майна, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може.

Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Близькі за змістом висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 р. у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункти 95, 96), від 30.06.2020 р. у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29).

Отже, внесення державним реєстратором до реєстру запису про право власності є офіційним підтвердженням існування юридичного факту права власності відповідно до підстав, передбачених положеннями чинного законодавства, але такий факт не створюється реєстраційною дією реєстратора.

Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок щодо схожих правовідносин, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 95, 98, 121, 123), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц (пункт 84), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 114-116, 142-144), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 67), від 12 лютого 2020 року у справі № П/811/1640/17 (пункт 42), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 100), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 16 вересня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 100), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 37), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 57), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 94)).

Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 Цивільного кодексу України.

Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 та 388 Цивільного кодексу України, є неефективними.

Саме такий правовий висновок Верховного Суду викладено в постанові від 18.02.2021 у справі №918/655/20, в межах якої розглядався позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку про захист права спільної сумісної власності співвласників квартир та нежитлових приміщень на допоміжні приміщення.

Власник з дотриманням вимог статей 387 та 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Віндикаційний позов це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

При цьому для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту прав. При цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна з чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним; таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване.

Подібні за змістом правові висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13, від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 21.08.2019 у справі №911/3681/17, від 01.10.2019 і 15.10.2019 у справах №911/2034/16 та №911/3749/17, від 19.11.2019 у справі №911/3680/17.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №466/8649/16-ц).

Як вбачається з матеріалів справи, спірне майно знаходиться у володінні Одеської міської ради, адже відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Корольова академіка, будинок 17 загальною площею 52,1 кв.м зареєстровано за Територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР 23.09.2008, номер запису: 2264 в книзі: 8ог-184.

Крім того, як вбачається з наявних в матеріалах справи численних листів ОСББ «КОРОЛЬОВА 17», позивач протягом 2016-2021 років визнавав, що спірне нерухоме майно знаходиться у власності територіальної громади міста Одеса в особі Одеської міської ради, в тому числі у її фактичному володінні.

Тому, колегія суддів вважає хибними висновки суду першої інстанції про те, що позивач є володіючим власником спірного майна та обраний ним спосіб захисту шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності є належним.

На думку колегії суддів, у даному випадку, звертаючись з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном було обрано неналежний спосіб захисту, оскільки позивач був позбавлений фактичного володіння спірним майном та єдиним ефективним способом захистом права власника спірного майна є звернення з позовом до фактичного володільця про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Натомість слід звернути увагу на те, що до віндикаційних позовних вимог застосовується позовна давність на загальних підставах.

Крім того, колегія суддів вважає вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 від 13 грудня 2021 року, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР та ФОП Антипенком О.В., також неефективним способом захисту.

Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 сформулював правовий висновок про те, що позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом, разом з тим, позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача, і зазначив, що окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача.

Звертаючись до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу, ОСББ «КОРОЛЬОВА 17» не було заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності такого правочину, зокрема не було витребувано майно з чужого незаконного володіння.

З урахуванням наведеного та враховуючи вищезгадану правову позицію об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду по справі №905/77/21, судова колегія зазначає, що саме по собі визнання недійсними договору купівлі-продажу, без вимоги про застосування наслідків його недійсності, не є ефективним способом захисту, оскільки не призводить до поновлення майнових прав позивача, та є підставою для відмови в позові з цих мотивів незалежно від інших встановлених судом обставин.

Схожих висновків також дотримується Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 15.03.2024 у справі №904/192/22.

Враховуючи вказане вище, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для відмови у задоволенні позову з підстав неправильності та неефективності обраного позивачем способу захисту.

При цьому, беручи до уваги те, що позовні вимоги у даній справі не відповідають належним та ефективним способам захисту, останні, відповідно, не підлягають і розгляду по суті, адже обрання позивачем неналежного способу захисту вже є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.

Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 03.12.2020 у справі №5017/1221/2012 та від 18.05.2022 у справі №914/1191/20.

За таких обставин, беручи до уваги неналежність та неефективність обраного позивачем способу захисту, оцінка доводам сторін, які стосуються суті позовних вимог, апеляційним господарським судом не надається.

Висновки суду апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

У даному випадку, судом першої інстанції було неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права, у зв`язку з чим, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на положення ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись статтями 269-271, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21 задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 по справі №916/3951/21 скасувати.

Відмовити у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича про усунення перешкод у здійсненні права власності.

Відмовити у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» до Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОРОЛЬОВА 17» (65114, м. Одеса, вулиця Корольова, буд. 17, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, ) витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги у сумі 10 531,50 грн.

Зобов`язати Господарський суд Одеської області видати наказ з дотриманням Закону України «Про виконавче провадження» щодо вимог до виконавчого документу.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено та підписано 22.05.2024.

Головуючий К.В. Богатир

Судді: Л.В. Поліщук

С.В. Таран