ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 травня 2024 року м. Черкаси справа № 925/632/19

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Лисенко Р.М., за участю представників сторін:

від прокуратури: Олійник І.А.;

від позивача: Ярмолінський Ю.В. - адвокат за ордером;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Фермерського господарства Петраківське, с. Петраківка, Катеринопільський район, Черкаська область до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, м. Черкаси (замінено на Катеринопільську селищну раду) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2019 року Фермерське господарство Петраківське (20500, с. Петраківка, Катеринопільський район, Черкаська область, ) звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом, у якому просить:

- визнати поновленим укладений 20 квітня 2012 року між Катеринопільською районною державною адміністрацією та фермерським господарством Петраківське договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим № :02:002:0006;

- визнати укладеною між орендодавцем управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та орендарем Фермерським господарством Петраківське () додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим № :02:002:0006 в редакції позивача.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 (суддя О.В. Чевгуз), яке залишене без змін Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022, позов задоволено повністю.

Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 стягнуто з Катеринопільської селищної ради (20501, Черкаська область, Звенигородський район, смт. Катеринопіль, вул. Соборна, 12; ) на користь Фермерського господарства Петраківське (20500, Черкаська область, Катеринопільський район, с. Петраківка, ) витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7000,00 грн. у справі № 925/632/19.

Постановою Верховного суду у складі Касаційного господарського суду від 21.09.2022 постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022, додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 і рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 у справі № 925/632/19 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

Попередньо, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 відповідача ГУ Держгеокадастру у Черкаській області замінено на його правонаступника (власника землі) Катеринопільську селищну раду.

На новому розгляді справа розглядається за правилами загального позовного провадження.

Постановою ВС у даній справі від 21.09.2022 звернуто увагу судів на те, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави для продовження орендних прав і обов`язків.

Тому Верховний Суд зазначає, що належним і ефективним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захист порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 25.04.2019 у справі № 908/913/18 та від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19).

Ухвалою від 16.02.2023 при новому розгляді суд, з урахуванням уточнень позивача щодо заявлених позовних вимог, закрив провадження в частині позовної вимоги визнати поновленим укладений 20 квітня 2012 року між Катеринопільською районною державною адміністрацією та фермерським господарством Петраківське договір оренди землі.

На розгляді суду залишається лише позовна вимога визнати укладеною між орендодавцем -управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та орендарем- Фермерським господарством Петраківське () додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим № :02:002:0006 в редакції позивача, яка була наведена в позові.

В судові засідання представник відповідача не з`являвся. Явка обов`язковою не визнавалася.

Позивач свої уточнені вимоги підтримує і просить суд їх задовольнити.

Прокурор вважає відсутніми підстави для визнання укладеною спірної додаткової угоди для поновлення договору оренди землі.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повина довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Дослідивши наявні у справі докази в їх сукупності та заслухавши доводи і заперечення учасників справи, суд приходить до висновку, що в позові слід відмовити повністю, виходячи з наступного:

З матеріалів справи вбачається, що 20 квітня 2012 року між Катеринопільською районною державною адміністрацією та фермерським господарством Петраківське було підписано договір оренди землі площею 73,3507 га пасовища. Ділянка знаходиться за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради (а.с. 17 том 1).

ФГ Петраківське вказує, що орендована земельна ділянка на даний час має кадастровий номер :02:002:0006, що підтверджується довідкою Відділу Державного комітету із земельних ресурсів у Катеринопільському районі Черкаської області від 13.11.2012 та не заперечується Катеринопільською селищною радою та іншими учасниками справи.

За умовами пункту 43 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Ця умова договору є істотною, з приводу якої сторони досягли згоди.

З матеріалів справи вбачається, що Договір оренди землі підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками 20.04.2012 і земельну ділянку фактично передано ФГ Петраківське за актом приймання-передачі у цей же день.

Сторонами не заперечується, що за весь період з часу підписання Договору оренди землі 20.04.2012 і по даний час, ФГ "Петраківське" сплачує орендну плату за користування ділянкою в установленому договором порядку та розмірі.

Верховний Суд при скасуванні рішень судів попередніх інстанцій звернув увагу на помилковість висновків судів та доводів позивача про те, що між сторонами договору оренди землі виникли права та обов`язки стосовно оренди земельної ділянки саме з дати підписання цього договору, оскільки державну реєстрацію договору оренди землі (як обов`язкову умову набрання чинності договором) в установленому порядку ФГ Петраківське здійснено не було.

При попередньому розгляді справи було встановлено, що договір оренди не був зареєстрований не з вини ФГ Петраківське, оскільки на дату підписання договору оренди 20.04.2012 в орендодавця була відсутня затверджена технічна документація, без якої державна реєстрації договору оренди землі не є можливою. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку технічна документація, на підставі якої зареєстрована земельна ділянка, виготовлена 03.10.2012, цю ж дату зазначено й на колонтитулах звіту про виготовлення технічної документації.

13.11.2012 Відділом Держкомзему надано висновок щодо виготовленої технічної документації на зазначену земельну ділянку та складено умови відведення земельних ділянок (в тому числі і спірної).

Голова Катеринопільської РДА 19.12.2012 розпорядженням № 347 затвердив технічну документацію із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування ФГ Петраківське на умовах оренди земельними ділянками державної власності (резервного фонду) сільськогосподарські угіддя за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради.

Однак після затвердження орендарем технічної документації, в силу змін в системі реєстрації вже неможливо було зареєструвати договір оренди землі. Зокрема, з довідки Відділу Держземагенства від 23.09.2013 № 1640 вбачається, що з технічних причин відмови Перехідної реєстраційної системи Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру в листопадігрудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилась.

Інших доказів та пояснень з даного питання суду учасниками справи на новому розгляді справи суду подано не було.

ФГ Петраківське після підписання Договору оренди землі, зареєструвало за собою особисте речове право оренди земельної ділянки за договором оренди землі лише 09.10.2013, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с 80 том 1).

Між сторонами немає спору щодо вибору належного відповідача на час звернення ФГ "Петраківське" із позовом до суду та в ході розгляду справи. З урахуванням змін в законодавстві України, які регламентують порядок укладення договорів оренди землі із земель державної та комунальної власності, на час звернення до суду повноваження з передачі у власність або користування для всіх потреб земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах області перейшли до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області. В подальшому спірну земельну ділянку було передано у комунальну власність Катеринопільської селищної ради, яка стала її розпорядником з усіх питань, в т.ч. і продовження договору оренди землі.

До предмету доказування у виниклому спорі відноситься питання визначення моменту набрання чинності Договором оренди землі від 20.04.2012 (а.с. 17 том 1).

Згідно ст. 14 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення Договору, договір оренди укладається у письмовій формі.

Отже, договір оренди землі є укладеним відповідно до ст. 638 ЦК України, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов та його підписали. Згідно зі ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права й обов`язки відповідно до нього. Цей строк обчислюється від моменту укладення договору в письмовій формі (підписання сторонами). Саме з моменту укладення договору у сторін діє домовленість про встановлення, зміну або припинення їх цивільних прав та обов`язків, і вони можуть здійснювати свої права й виконувати обов`язки у межах строку, встановленого договором.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що набрання чинності та відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення (підписання).

Згідно п. 43 Договору оренди землі від 20.04.2012 цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

На звороті Договору місце про реквізити вчинення дії по реєстрації Договору у відділ Держкомзему залишилися незаповненими.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з ч. 2 ст. 210 ЦК України перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом.

За змістом ст. 638 ЦК України моментом укладення договору оренди слід вважати момент, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, який з урахуванням письмової форми та обов`язкових реквізитів визначається моментом підписання договору у зазначену у ньому дату.

Відповідно до ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній станом на час укладення договору оренди від 20.04.2012, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з визначенням у ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, набрання чинності договором оренди земельної ділянки законодавець пов`язує із виникненням у орендаря права оренди після державної реєстрації такого договору в установленому законом порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 202 ЗК України, у чинній станом на квітень 2012 року редакції, державний реєстр земель складається з двох частин: а) Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Порядок державної реєстрації договору оренди був визначений постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 №1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі».

Порядок ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Порядок) визначав процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів) - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (п. 1).

Згідно з пунктами 4, 6 Порядку Книга записів відкривається та ведеться:у паперовому вигляді - територіальним органом Держземагентства; в електронному вигляді - операторами - структурними підрозділами державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» - адміністратора автоматизованої системи державного земельного кадастру, які мають доступ та вносять відомості до автоматизованої системи державного земельного кадастру (далі - автоматизована система), заповнюють бланки державних актів на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою з використанням автоматизованої системи та формують з її використанням аркуші Книги записів.

Книга записів у паперовому вигляді зберігається у територіальному органі Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Книга записів в паперовому вигляді складається з аркушів, які формуються з використанням автоматизованої системи.

Книга записів в електронному вигляді ведеться у складі автоматизованої системи та формується на підставі даних файла обміну даними про результати робіт із землеустрою в електронному вигляді (далі - обмінний файл) та електронних (цифрових) зображень документів, отриманих від територіальних органів Держземагентства.

Записи до розділів Книги записів вносяться при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі (п. 10).

Згідно з п. 11 Порядку дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

Кожному документові, що посвідчує право на земельну ділянку, при здійсненні його державної реєстрації, з використанням автоматизованої системи, присвоюється реєстраційний номер (п. 14).

Станом на час укладення Договору оренди від 20 квітня 2012 на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 №1021 року функціонувала Перехідна реєстраційна система, що діяла у період з 03 серпня 2011 року по 30 грудня 2012 року, адміністраторами якої були підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору спеціальним написом відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

У тексті, зокрема, зазначалася інформація про орган, який провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис).

За змістом наведених пунктів 4-11 Порядку датою державної реєстрації документа (договору), що посвідчує право на земельну ділянку (зокрема, право оренди), є дата внесення запису до розділу Книги записів спочатку в електронному вигляді (до автоматизованої системи державного земельного кадастру), в подальшому - в паперовому вигляді, що формується з використанням автоматизованої системи.

Зазначені дії у наведеній послідовності обов`язково передують вчиненню уповноваженою посадовою особою (державним реєстратором) напису про реєстрацію на документі (договорі), що посвідчує речове право на земельну ділянку і саме на підставі таких дій у державного реєстратора виникає право у межах повноважень вчинити на документі (договорі), що посвідчує речове право (право оренди земельної ділянки), напис про державну реєстрацію, засвідчити його своїм підписом і скріпити печаткою підрозділу Державного земельного кадастру.

Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, поки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером.

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр базується на принципах об`єктивності, достовірності та повноти відомостей у Державному земельному кадастрі.

Відповідно до п. 12 постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» відомості Державного земельного кадастру є офіційними і вважаються об`єктивними та достовірними, якщо інше не доведено судом.

Наведене узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у пункті 51 постанови від 20 листопада 2019 року за результатом розгляду справи №669/930/16-ц.

Як вбачається із тексту на звороті Договору оренди землі від 20.04.2012, Договір не був зареєстрований у відділі Держкомзему у Катеринопільському районі.

Таким чином слід вважати, що укладений сторонами правочин у формі договору оренди земельної ділянки, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов`язків стосовно його предмета.

У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про державний земельний кадастр» з 01.01.2013 року Перехідна реєстраційна система припинила функціонування, наявні у ній відомості в автоматизованому порядку перенесено до Національної кадастрової системи.

З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу України виключено положення щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» було виключено статті 18 та 20 про обов`язкову державну реєстрацію договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 ФГ «Петраківське» не могло зареєструвати спірний договір оренди земельної ділянки.

Починаючи з 01.01.2013, державній реєстрації підлягало саме право оренди, яке виникає на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного належним чином.

Подальше проведення 09.10.2013 у відповідності до вимог чинного законодавства позивачем державної реєстрації власного речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами 20.04.2012, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Це різні правові інститути, які мають окреме регулювання та порядок їх вчинення.

Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).

При цьому не мають значення причини чи мотиви, або вина сторони договору у нездійсненні державної реєстрації Договору оренди землі.

Тому посилання позивача на ту обставину, що з об`єктивних причин відсутності у Орендодавця затвердженої ним технічної документації на земельну ділянку на час підписання договору 20.04.2012, державна реєстрація договору оренди була неможливою не з вини позивача, суд до уваги не приймає.

Така обставина згідно чинного законодавства не породжує для позивача факт набуття чинності договором оренди землі всупереч відсутності обставини його державної реєстрації. При цьому і дату набуття чинності Договором (на необхідність визначення якої звертав увагу Верховний Суд) визначити неможливо, якщо державна реєстрація договору не відбулася.

В тексті Договору оренди землі від 20.04.2012 року (п. 8) вказано, що його укладено на 5 років.

В межах цього п`ятирічного терміну сторонами не було здійснено державну реєстрацію договору і він на час вирішення спору вже сплив.

Суд вже обґрунтував нормами чинного законодавства та практикою Верховного Суду, яку суд має врахувати при вирішенні спору у відповідності до ч. 4 ст. 236 ГПК України, що державна реєстрація речового права оренди не замінює собою державну реєстрацію договору.

Тому суд відхиляє доводи представника позивача, що саме з часу державної реєстрації речового права 09.10.2013 слід відраховувати дату укладення Договору оренди землі від 20.04.2012, бо правомірність такого твердження неможливо обґрунтувати нормами чинного законодавства.

Отже суд приходить до висновку, що Договір оренди землі від 20.04.2012 з юридичної точки зору чинності не набув взагалі, незважаючи на те, що він сторонами фактично виконувався - земельну ділянку було передано у користування, орендна плата сплачувалася орендарем та приймалася орендодавцем.

Користування позивачем спірною земельною ділянкою тривалий час, недотримання Держгеокадастром процедури направлення своїх заперечень проти поновлення Договору оренди за правилами ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", само по собі не створює для позивача автоматичну підставу набрання чинності Договором оренди землі від 20.04.2012 і не визначає конкретну дату такої події.

Отже, за відсутності факту державної реєстрації договору, дату набрання чинності цим Договором встановити неможливо - тому що це не дата його фактичного підписання сторонами і не дата державної реєстрації речового права оренди позивачем, як вже обґрунтував суд.

ФГ «Петраківське», доказуючи факт поновлення Договору оренди землі на новий строк через відсутність у Орендодавця заперечень проти такого поновлення у встановлений Законом строк за ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення вказаного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах в запропонованій позивачем редакції.

Однак за наявності факту не набрання чинності Договором оренди землі від 20.04.2012 через відсутність його державної реєстрації, сплив визначеного строку дії цього Договору, не виникнення в зв`язку із цим у позивача права оренди земельної ділянки, відсутність норми чинного законодавства, яка б встановлювала правомірність фактичного користування позивачем земельною ділянкою у ситуації, що виникла у спорі, -- поновлення такого Договору на новий строк шляхом визнання Додаткової угоди до Договору оренди від 20.04.2012 укладеною, є неможливим за правилами ЗУ "Про оренду землі", які поширюються виключно на Договори, що укладені та набрали чинності з дотриманням правил та порядку, визначених законодавством.

Отже у позові слід відмовити повністю за недоведеністю його правової підстави.

При відмові в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. 238, 240 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 19 травня 2024 року

Суддя Н.М. Спаських