ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 травня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/1029/22
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Діброви Г.І.,

Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Полінецька В.С.,

за участю представників учасників судового процесу:

від прокуратури: Бондаревський О.М., за посвідченням;

від позивача: Голуб А.С., у порядку самопредставництва;

від відповідача-1: Старосуд О.А., за ордером;

від відповідача-2: не з`явися;

від третьої особи: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області

від 08 серпня 2023 (повний текст складено 16.08.2023)

у справі № 916/1029/22

за позовом: Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідачів:

1. Товариства з обмеженою відповідальністю Спорт та відпочинок

2. Фізичної особи-підприємця Ієремії Василя Володимировича

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради

про: розірвання договору, визнання незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт, скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, зобов`язання звільнити земельну ділянку,-

суддя суду першої інстанції: Лічман Л.В.,

місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 15.05.2024 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У червні 2022 року Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт та відпочинок» (далі ТОВ «Спорт та відпочинок») та Фізичної особи-підприємця Ієремії Василя Володимировича (далі ФОП Ієремія В.В.), в якому просив суд:

1) розірвати договір оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, укладений 01.08.2014 між Одеською міською радою та ТОВ «Спорт та відпочинок»;

2) визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 та 23.02.2022;

3) скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022, замовник ТОВ «Спорт та відпочинок», найменування об`єкта «Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ «Спорт та відпочинок», за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, зареєстрованої Управлінням ДАБК;

4) зобов`язати ТОВ «Спорт та відпочинок» звільнити вказану земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 885,2 кв.м та повернути її Одеській міській раді.

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що земельна ділянка, на якій здійснено будівництво, не виділялась її власником під забудову, а виділялась лише для експлуатації вже існуючої нежитлової будівлі. Проте, замість експлуатації вже існуючої будівлі, відповідачем фактично здійснено нове будівництво, що не передбачено спірним договором та свідчить про порушення його істотних умов, відповідно, є підставою для його розірвання. Зазначив, що з боку відповідача вбачається грубе порушення норм діючого законодавства, свавільне втручання в мирне володіння Одеською міською радою земельною ділянкою, направлене на її забудову. Самочинне будівництво проведене із захопленням земельної ділянки, що свідчить про ігнорування відповідачем усіх норм містобудівного законодавства та ухилення він передбаченого законом порядку здійснення будівництва.

Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради, прокурор зазначив, що остання, будучі обізнаною про виявлені правопорушення та маючи відповідні повноваження, всупереч інтересам територіальної громади міста Одеси не зверталась за їх захистом до суду з відповідним позовом.

В письмових поясненнях Управління ДАБК заперечувало проти задоволення позову в частині визнання незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт та скасування реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта.

Зазначило, зокрема, що Управління діяло виключно в межах своїх повноважень та у спосіб, що передбачений нормами діючого законодавства. Прокурор не вказує на порушення приписів законодавства відносно містобудівної документації та не посилається на порушення процедури під час реєстрації дозвільних документів.

Також зазначило, що реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, і з моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації вичерпало свою дію.

Відповідачі у відзивах на позовну заяву заперечували проти її задоволення, зазначаючи, що:

- ТОВ «Спорт та відпочинок», починаючи з моменту укладення договору оренди землі, користувалось нею згідно взятих на себе зобов`язань, у тому числі відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її категорії;

- договір оренди не містить імперативної заборони щодо здійснення будівництва на земельній ділянці;

- ТОВ «Спорт та відпочинок» виконано всі вимоги містобудівного законодавства з метою отримання права на проведення будівельних робіт та введення в експлуатацію об`єкта будівництва;

- спірний об`єкт будівництва жодним чином не відноситься до самочинного будівництва в розумінні ст. 376 ЦК України.

- нове будівництво здійснювалось шляхом об`єднання зусиль ТОВ «Спорт та відпочинок» з ФОП Ієремією В.В. на підставі договору про спільну діяльність від 26.07.2021, за умовами якого сторони погодились на засадах часткової участі побудувати об`єкт шляхом перероблення існуючої окремої нежитлової будівлі з подальшим розподілом приміщень об`єкту між сторонами (ТОВ «Спорт та відпочинок» стане власником 10%, а ФОП Ієремія В.В. 90% побудованого об`єкта).

- 21.02.2022 між ними укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно якого ФОП Ієремією В.В. придбано 1/10 частки у праві власності об`єкту нерухомого майна.

- 06.06.2022 між сторонами укладено додаткову угоду до вказаного договору, в якій вони погодили, що одночасно із переходом права власності на об`єкт до ФОП Ієремії В.В. переходить право оренди земельної ділянки.

- на підставі зазначених документів рішенням державного реєстратора 07.06.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за громадянином України ОСОБА_1 зареєстровано право власності на спірну будівлю. Одночасно з реєстрацією права власності на об`єкт нерухомості, за ОСОБА_1 була здійснена державна реєстрація і щодо зміни орендаря земельної ділянки. Тобто наразі право власності об`єкта нерухомості та право оренди земельної ділянки належить ОСОБА_1 .

Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 у даній справі у задоволенні позову відмовлено повністю.

Суд виходив з того, що:

- відомості Державного земельного кадастру про спірну земельну ділянку свідчать, що вона має цільове призначення: категорія земель землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування.

- здійснивши нове будівництво, замість експлуатації вже існуючої на орендованій землі нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування, ТОВ «Спорт та відпочинок» не використало земельну ділянку не за цільовим призначенням, а змінило вид використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме рекреаційного призначення, будівництво на яких об`єктів житлового та громадського призначення згідно ст. 52 ЗК України може здійснюватися відповідно до чинної містобудівної документації.

- фактична зміна виду використання землі відбувалась з дотриманням умов договору оренди, яким в п. 1.1. передбачено вид цільового призначення будівництво на земельній ділянці будівель закладів комунального обслуговування.

- для здійснення будівництва встановлено обмеження, названі в п. 8.2 договору, де вказано про заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу, згідно діючого законодавства.

- враховуючи, що ТОВ «Спорт та відпочинок» одержано усі визначені законодавством дозволи на здійснення будівництва, а також те, що такі дозволи надавались в межах наявних повноважень, зокрема, Управлінням архітектури та містобудування та Управлінням ДАБК, які є виконавчими органами Одеської міської ради, немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди в зв`язку з порушенням орендарем істотних його умов у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України, адже орендодавець самостійно включив до тексту договору положення, які дозволяють будівництво на земельній ділянці за певних умов, а потім в особі своїх органів дозволив будівництво та зареєстрував право забудовника на експлуатацію об`єкта.

- приймаючи до уваги те, що на об`єкт, на знесенні якого як самочинно побудованого наполягає прокурор, зареєстровано в установленому порядку на праві власності за ОСОБА_1 , те, що законність набуття права власності ОСОБА_1 не є предметом спору у даній справі, не підлягають задоволенню позовні вимоги прокурора про визнання незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт, про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та про знесення самочинного будівництва, оскільки, по-перше, повідомлення та декларація вичерпали свою дію фактом виконання, а, по-друге, виключається можливість віднесення такого об`єкта до самочинного в силу його узаконення.

Не погодившись з рішенням суду, Заступника керівника Одеської обласної прокуратури подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

В обґрунтуванням доводів та вимог апеляційної скарги прокурор зазначає наступне.

- позов у даній справі обґрунтований не використанням спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням, а істотним порушенням орендарем умов договору оренди землі;

- пунктом 8.2. договору встановлено заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу;

- в порушення ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар не отримував письмової згоди орендодавця (Одеської міської ради) на звернення об`єктів нерухомості на земельній ділянці, яка надана у користування лише для обслуговування існуючого майна;

- орендодавцем спірної земельної ділянки є Одеська міська рада, то ж саме від неї Товариство мало б отримати дозвіл на будівництво нового об`єкту нерухомості;

- суд не звернув увагу, що передаючи земельну ділянку в оренду, Одеська міська рада, як її власник, розраховувала, що після закінчення строку дії договору, земельна ділянка повернеться у тому стані, що був на момент її передачі та відповідав умовам використання майна;

- згідно з ч. 2 ст. 376 ЦК України відповідач не набув права власності на самочинно збудований об`єкт.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів Разюк Г.П., Ярош А.І.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/1029/22, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження вказаних матеріалів з суду першої інстанції.

19.09.2023 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.09.2023 за апеляційною скаргою прокурора на рішення Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 у справі № 916/1029/22 відкрито апеляційне провадження, встановлено іншим учасникам справи строк до 09.10.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу (з доказами його направлення іншим учасникам справи) та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Спорт та відпочинок» заперечувало проти її задоволення, зазначаючи, що будівництво здійснювалось без будь-якого порушення цільового призначення земельної ділянки, в рамках чинного земельного та містобудівного законодавства, що спірний об`єкт будівництва не відноситься до самочинного будівництва в розумінні ст. 376 ЦК України, а також, що наразі право власності об`єкта нерухомості та право оренди земельної ділянки належить ОСОБА_1 .

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2023 справу № 916/1029/22 призначено до розгляду на 07.11.2023 о 13:15 год.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2023 учасників справи № 916/1029/22 повідомлено про те, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги відбудеться 21.11.2023 о 16:00 год.

20.11.2023 від ТОВ «Спорт та відпочинок» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату.

У зв`язку з оголошенням у м. Одесі повітряної тривоги, та, відповідно, необхідності перебування працівників та відвідувачів суду в укритті, судове засідання у даній справі призначене на 21.11.2023 о 16:00 год не відбулось.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.11.2023 вирішено розглянути апеляційну скаргу поза межами строку, встановленого ч. 1 ст. 273 ГПК України, у розумний строк, та повідомлено учасників справи № 916/1029/22, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги відбудеться 19.12.2023 о 14:00 год.

У зв`язку з перебуванням з 18.12.2023 по 20.12.2023 головуючого судді Богацької Н.С. відповідно до наказу голови суду від 14.12.2023 № 233-в у відпустці, що унеможливило проведення судового засідання 19.12.2023, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.12.2023 учасників даної справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 16.01.2024 о 14:00 год.

У зв`язку з перебуванням судді-учасника колегії Ярош А.І. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Колоколова С.І., Разюк Г.П.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.01.2024 справу №916/1029/22 за апеляційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Колоколова С.І., Разюк Г.П.

В судове засідання 16.01.2024 з`явився прокурор, представники Одеської міської ради та ТОВ «Спорт та відпочинок», надали пояснення по суті спору.

Представники ФОП Ієремії В.В. та Управління ДАБК в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

В судовому засіданні 16.01.2024 оголошено перерву, про що постановлено відповідну протокольну ухвалу.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.01.2024 учасників даної справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 07.02.2023 о 14:00 год.

У зв`язку з перебуванням з 06.02.2024 по 07.02.2024 головуючого судді Богацької Н.С. відповідно до наказу голови суду від 31.01.2024 № 17-в у відпустці, що унеможливило проведення судового засідання 07.02.2023, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.02.2024 учасників даної справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 13.02.2024 о 14:00 год.

07.02.2024 з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 у справі № 916/1029/22 звернувся ФОП Ієремії В.В., в якій просив змінити його мотивувальну частину шляхом включення обставин, викладених в апеляційній скарзі.

Разом з апеляційною скаргою відповідачем-2 заявлене клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження.

Відповідно до розпорядження керівника апарату суду від 07.02.2024 № 29 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 916/1029/22, у зв`язку із перебуванням головуючого судді Богацької Н.С. у відпустці.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.02.2024 справу № 916/1029/22 за апеляційними скаргами прокурора та ФОП Ієремії В.В. передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Колоколова С.І., Разюк Г.П.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 справу №916/1029/22 прийнято до провадження вищезазначеним складом колегії суддів, призначено апеляційну скаргу прокурора до розгляду на 13.03.2024 об 11:30 год.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 апеляційну скаргу ФОП Ієремії В.В. залишено без руху; встановлено апелянту строк для усунення недоліків, виявлених при поданні апеляційної скарги, шляхом надання суду доказів сплати судового збору у розмірі 14886,00 грн; доказів надсилання копії апеляційної скарги з додатками на адресу Одеської міської ради та вмотивованого клопотання про поновлення строку з зазначенням обставин та наданням доказів пропуску строку на апеляційне оскарження внаслідок виникнення обставин непереборної сили, протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху. Апелянту роз`яснено, що при невиконанні вимог вказаної ухвали, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається апелянту.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.03.2024 апеляційну скаргу ФОП Ієремії В.В. повернуто без розгляду на підставі ч. 2 ст. 260 та ч. 4 ст. 174 ГПК України (скаржник не усунув недоліки апеляційної скарги, яку залишено без руху, в установлений судом строк)

В судове засідання 13.03.2024 з`явився прокурор та представник Одеської міської ради. Представники ТОВ «Спорт та відпочинок», ФОП Ієремії В.В. та Управління ДАБК в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Водночас, до початку судового засідання 13.03.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від представника ТОВ «Спорт та відпочинок» адвоката Старосуда О.А. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку із хворобою останнього, на підтвердження чого до апеляційної скарги долучені відповідні докази.

Враховуючи вищенаведене та приймаючи до уваги причини нез`явлення у судове засідання представника ТОВ «Спорт та відпочинок», відсутність у судовому засіданні 13.03.2024 представників відповідачів та третьої особи, з метою забезпечення законних прав та інтересів усіх учасників судового процесу, повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 задоволено клопотання ТОВ «Спорт та відпочинок», розгляд справи №916/1029/22 відкладено на 03.04.2024 о 12:30 год.

Суддя зі складу колегії суддів, який не є суддею-доповідачем, Разюк Г.П. рішенням ВРП від 28.03.2024 №942/0/15-24 звільнено у відставку та відповідно до наказу голови суду Н.С. Богацької від 29.03.2024 №43-к відраховано зі штату суду, у зв`язку з цим, розпорядженням керівника апарату суду від 01.04.2024 № 58 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 916/1029/22.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.04.2024 для розгляду справи №916/1029/22 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Колоколова С.І., Діброви Г.І.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2024 справу №916/1029/22 до свого провадження вищевизначеним складом колегії суддів.

В судових засіданнях оголошувались перерви з 03.04.2024 до 01.05.2024, з 01.05.2024 до 15.05.2024 о 10:00 год.

Суддя зі складу колегії суддів, який не є суддею-доповідачем, Колоколов С.І. відповідно до наказу в.о. голови суду від 13.05.2024 №115-в перебував у відпустці з 13.05.2024 по 24.05.2024, у зв`язку з цим, розпорядженням керівника апарату суду від 13.05.2024 № 112 призначено повторний автоматизований розподіл справи №916/1029/22.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.05.2024 для розгляду справи №916/1029/22 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2024 справу №916/1029/22 до свого провадження вищевизначеним складом колегії суддів.

В судове засідання 15.05.2024 з`явились прокурор, представник Одеської міської ради та представник ТОВ «Спорт та відпочинок». Представники ФОП Ієремії В.В. та Управління ДАБК в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Враховуючи те, що явка представників відповідача та третьої особи судом обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасників справи, зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, а також те, що наявних у справі документів достатньо для розгляду справи по суті, судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги в даному судовому засіданні за відсутності представників відповідача та третьої особи.

У судовому засіданні 15.05.2024 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно зі ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави в разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Відповідно до ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах.

Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Системне тлумачення положень ст. 53 ГПК України та ст.. 23 Закону України «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 31.10.2019 у справі № 923/35/19, від 23.07.2020 у справі № 925/383/18).

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, суд не повинен установлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи. Частиною 7 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» передбачено, що в разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов`язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження. Відтак, питання про те, чи була бездіяльність компетентного органу протиправною та які її причини, суд буде встановлювати за результатами притягнення відповідних осіб до відповідальності. Господарсько-правовий спір між компетентним органом, в особі якого позов подано прокурором в інтересах держави, та відповідачем не є спором між прокурором і відповідним органом, а також не є тим процесом, у якому розглядається обвинувачення прокурором посадових осіб відповідного органу у протиправній бездіяльності.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (аналогічні висновки викладено у пунктах 38-40, 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).

Як вже зазначалось, обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради, прокурор зазначив, що остання, будучі обізнаною про виявлені правопорушення та маючи відповідні повноваження, всупереч інтересам територіальної громади міста Одеси не зверталась за їх захистом до суду з відповідним позовом.

З матеріалів справи вбачається, що з метою встановлення підстав для представництва інтересів держави в суді, 08.02.2022 прокурором скеровано до Одеської міської ради лист №52-1234ВИХ-22, яким повідомлено про виявлені правопорушення та запропоновано повідомити, чи має міська рада намір самостійно звернутися до суду з відповідним позовом.

У відповідь на вищевказаний лист, Управління ДАБК Одеської міської ради повідомило прокурора, зокрема, про відсутність правових підстав для звернення до суду.

18.05.2023 прокурор в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» направив Одеській міській раді відповідне повідомлення, а 01.06.2022 звернувся до Господарського суду Одеської області з даним позовом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що прокурором підтверджені підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради і дотримано передбачений ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» порядок реалізації такого захисту.

Щодо суті спору.

Як вбачається з матеріалів цієї справи, рішенням Одеської міської ради від 25.06.2014 № 4858-VI (а.с.166 т.3):

1. Затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :26:011:0006) площею 0,0370 га (категорія земель за основним цільовим призначенням землі рекреаційного призначення) за адресою: м Одеса, вул. Базарна, 61-а);

2. Земельну ділянку, зазначену в пункті 1 цього рішення, надано в довгострокову оренду на 10 років для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування;

3. Затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ «Спорт та відпочинок»;

4. Затверджено орендну плату за земельну ділянку на період експлуатації об`єкта в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

5. Зобов`язано ТОВ «Спорт та відпочинок»: дотримуватися положень ст. 96 Земельного кодексу України; виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки; оформити в порядку, встановленому чинним законодавством, договір оренди землі.

01.08.2014 між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ «Спорт та відпочинок» (Орендар) укладено договір оренди землі (а.с.13-15 т.2), відповідно до пункту 1.1 якого Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» і рішення ОМР Одеської міської ради від 25.06.2014 № 4858-VI надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, кадастровий номер :26:011:0006, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. Вид використання земельної ділянки для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування, цільове призначення землі для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування.

Відповідно до п. 2.2 договору оренди на земельній ділянці розташована окрема нежитлова будівля, що належить ТОВ «Спорт та відпочинок» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 25.06.2008 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєсьтровим № 2759, право власності на яку зареєстровано КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єкта нерухомості» 10.07.2008, в книзі: 77неж-190, номер запису 3046.

Пунктом 3.1 договору оренди встановлено, що договір укладено терміном на 10 (десять) років для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування.

Пунктами 5.1., 5.2. договору (Умови використання Орендарем земельної ділянки) передбачено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Спорт та відпочинок» для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування. Категорія земель за основним цільовим призначенням землі рекреаційного призначення.

Згідно п. 8.2 договору (Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки) відповідно до ст. 99, ст. 111 Земельного кодексу України на земельну ділянку в порядку, встановленому чинним законодавством, рекомендується здійснити встановлення обмежень: заборону на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту (без погодження за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки), умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт (умови виконання містобудівних вимог, а також додержання режиму використання для земель рекреаційного призначення (діють на всю площу земельної ділянки), заборона на провадження окремих видів діяльності (заборона проведення окремих видів діяльності, що суперечать функціональному призначенню території), заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу, згідно діючого законодавства.

Підпунктами 9.1.1, 9.1.3 договору визначено, що Орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Підпунктами 9.3.1, 9.3.2. договору встановлено, що Орендар має право: приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону; самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Підпунктами 9.4.1., 9.4.3. договору передбачено, що Орендар зобов`язаний: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України «Про оренду землі» виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.

За умовами п. 12.3 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п.14.1 договору оренди він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації іншого речового права в Державному реєстрі речових прав.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 01.08.2014 та зареєстровано в реєстрі за № 4067.

01.08.2014 за ТОВ «Спорт та відпочинок» зареєстровано право оренди земельної ділянки, про що свідчить відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.18 т.2).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.07.2022 № НВ-022 земельна ділянка з кадастровим номером :26:011:0006, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, площею 0,037 га, має цільове призначення:

- категорія земель землі рекреаційного призначення;

- вид цільового призначення В.03.12. Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування (а.с.50 т.1).

Наказом Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради 17.08.2018 за № 01-06/160 за замовленням ТОВ «Спорт та відпочинок» були затверджені містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва № 174: м. Одеса, Приморський район, вул. Базарна, 61-А, нове будівництво дитячого центру культури та спорту за адресою: , вул. Базарна, 61-А у м. Одесі, за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на правах власності ТОВ «Спорт та відпочинок» від 17.08.2018 (а.с.31-43 т.1).

26.08.2021 Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення про початок будівельних робіт за № ОД 45 щодо нового будівництва нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яке належить на праві власності ТОВ «Спорт та відпочинок» (а.с.54 т.1; 32 т.2), з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 та 23.02.2022.

01.04.2022 Управлінням ДАБК зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) № ОД 44 (а.с.45-48 т.2). Замовник ТОВ «Спорт та відпочинок». Найменування об`єкта «Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ «Спорт та відпочинок», за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а. Площа забудови земельної ділянки 299,1 кв.м. Загальна площа об`єкта 860,88 кв.м.

06.06.2022 ТОВ «Одеське бюро технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт щодо об`єкту будівництва, відповідно до якого загальна площа будівлі складає 885,2 кв.м., площа забудови земельної ділянки 299,1 кв.м. (а.с.138-145 т.2).

06.06.2022 Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради № 254 об`єкту будівництва присвоєно іншу адресу: м. Одеса, Старобазарний сквер, 2 (а.с.130 т.2).

Поряд з цим, судом встановлено, що нове будівництво об`єкту здійснювалось ТОВ «Спорт та відпочинок» шляхом об`єднання зусиль з ФОП Ієремією В.В. на підставі договору про спільну діяльність від 26.07.2021, за умова якого сторони погодились на засадах часткової участі побудувати об`єкт шляхом перероблення існуючої окремої нежитлової будівлі з подальшим розподілом приміщень об`єкту між сторонами (ТОВ «Спорт та відпочинок» стане власником 10%, а ФОП Ієремія В.В. 90% побудованого об`єкта).

21.02.2022 між ТОВ «Спорт та відпочинок» та ФОП Ієремією В.В. укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно якого ФОП Ієремією В.В. придбано 1/10 частки у праві власності об`єкту нерухомого майна.

Крім того, між ТОВ «Спорт та відпочинок» та ФОП Ієремією В.В. 06.06.2022 укладено додаткову угоду до вказаного договору, в якій сторони погодили, що одночасно із переходом права власності на об`єкт до ФОП Ієремії В.В. переходить право оренди земельної ділянки.

На підставі зазначених документів рішенням державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63793561 від 07.06.2022 за ФОП Ієремією В.В. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрована будівля дитячий центр культури та спорту площею 885,2 кв.м. за новою адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, на підставі того ж самого рішення державного реєстратора (на підставі якого було зареєстроване право власності за ОСОБА_1 як за ФОП) у Реєстр внесено дані щодо власника майна ОСОБА_1 як фізичної особи.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора у Реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки, а саме змінено ТОВ «Спорт та відпочинок» на ФОП Ієремію В.В.

У той же день державним реєстратором у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки, а саме змінено ФОП Ієремію В.В. на ОСОБА_1 .

Предметом позову у цій справі є вимоги прокурора в особі Одеської міської ради 1) розірвати договір оренди; 2) визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт; 3) скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта; 4) зобов`язати ТОВ «Спорт та відпочинок» звільнити земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі та повернути її Одеській міській раді.

Позов мотивований істотним порушенням орендарем умов договору оренди землі.

Так, в позовній заяві прокурором наведені такі підстави для розірвання договору оренди, як порушення Орендарем п. 5.1. договору (земельна ділянка передається в оренду для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування) та порушення Орендарем ст. 24 Закону України «Про оренду землі» (використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з договором оренди).

Прокурор у позові вказував, що замість експлуатації вже існуючої будівлі, відповідачем фактично здійснено нове будівництво, що на його думку свідчить про використання земельної ділянки всупереч її цільового призначення згідно договору оренди, відповідно, є порушенням його істотних умов та, як наслідок, підставою для розірвання договору в судовому порядку згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив, зокрема, з того, що прокурором не наведено передбачених законом підстав для розірвання договору оренди в зв`язку з порушенням орендарем істотних його умов у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду та зазначає наступне.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до положень ст. 93 Земельного кодексу України (тут і далі в редакції станом на момент укладення договору) право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

Так, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

При цьому, окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (ст. 143 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Тобто основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Отже усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

За змістом статей 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.

Частиною 1 ст. 20 Земельного кодексу України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Тобто цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником чи користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постановах від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15 та від 14.07.2020 у справі 916/1998/19.

Колегія суддів звертає увагу, що пунктом 5.1. договору (умови використання Орендарем земельної ділянки) передбачено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Спорт та відпочинок» для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування.

Тобто вказаним пунктом визначений саме вид використання земельної ділянки, в той час як цільове призначення земельної ділянки, переданої за спірним договором оренди, визначено в п. 5.2 договору землі рекреаційного призначення.

Правовий режим земель рекреаційного призначення визначено у ст. 50 Земельного кодексу України, згідно якої до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Відповідно до частин 1, 3, 4 ст. 52 Земельного кодексу України землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. Порядок використання земель рекреаційного призначення визначається законом.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 18.11.2021 № 1909-IX частину 3 ст. 52 Земельного кодексу України доповнено другим реченням такого змісту: «На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об`єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об`єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об`єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення».

Колегія суддів зауважує, що поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19.

Згідно з п. 2, 9 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту; план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об`єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об`єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів. План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

Так, як вбачається з п. 3 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень для проектування будівництва відповідно з положеннями Генерального плану м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, вказана вище земельна ділянка розташована в межах ландшафтно-рекреаційної території, в зоні озеленених територій загального користування (парки, сфери, бульвари), в межах Центрального історичного ареалу міста, а межах комплексної охоронної зони історичного центру міста. Відповідно до положень плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VII, вказана вище земельна ділянка розташована в зоні Р-3 рекреаційній зоні озеленених територій загального користування, яка призначена для організації повсякденного відпочинку населення. До зони входять парки, сквери, бульвари та інші озеленені території, що активно використовуються населенням для відпочинку, об`єкти відпочинку, туризму, спортивні та рекреаційні для дітей та дорослих, супутнім видом використання якої є розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктура для відпочинку.

Прокурор не довів належними та допустимими доказами використання відповідачем переданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто за іншим призначенням, всупереч умовам договору, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів приходить до висновку, що у даному випадку немає передбачених законом підстав для розірвання договору та повернення земельної ділянки з мотивів, викладених прокурором у позовній заяві. Тобто з підстав саме нецільового використання землі.

Надаючи оцінку доводам прокурора, які викладені ним в апеляційній скарзі, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Колегія суддів звертає увагу, що на відміну від доводів та аргументів, які наводились прокурором у позовній заяві (нецільове використання відповідачем землі), в апеляційній скарзі прокурор посилається вже на інші істотні, на його думку, порушення орендарем умов договору оренди землі, а саме порушення ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та зазначає, що орендар не отримував письмової згоди орендодавця на знесення об`єктів нерухомості на земельній ділянці, в той час як Одеська міська рада розраховувала, що після закінчення строку дії договору, земельна ділянка повернеться у тому стані, що був на момент її передачі та відповідав умовам використання майна.

Так, ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Натомість, право орендаря зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження на земельній ділянці виключно за письмовою згодою орендодавця передбачено ст. 25 Закону України «Про оренду землі».

Також заборона здійснення забудови і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу згідно діючого законодавства передбачена сторонами в п. 8.2. договору.

Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у ст. 32 Закону України «Про оренду землі», згідно з ч. 1 якої на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже підставою для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання може бути як порушення орендарем обов`язків, передбачених статтею 24, так і обов`язків, передбачених статтею 25 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів зауважує, що позовна заява прокурора не містить такої підстави для розірвання договору та матеріально-правового обґрунтування, як порушення ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та (або) порушення п. 8.2 договору.

Прокурор обґрунтовував позов виключно нецільовим використанням переданої в оренду земельної ділянки, і саме з цих підстав наполягав на розірванні договору оренди в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Жодних інших доводів щодо істотного порушення умов спірного договору або інших випадків, встановлених договором або законом у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України, на яку прокурор посилався як на підставу позовних вимог, у позовній заяві наведено не було.

Як вже зазначалось, доводи та аргументи щодо порушення відповідачем ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та п. 8.2 договору були наведені прокурором лише в апеляційній скарзі.

Відповідно до ч. 4 ст. 269 ГПК України у суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

При цьому, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України).

Статтею 14 ГПК України (диспозитивність господарського судочинства) передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Попри обов`язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем - за його вимогою, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу.

Колегія суддів враховує, що лише у відповіді на відзив (вх № 21142/22 від 29.09.2022, а.с.120-126), прокурор, заперечуючи проти доводів відповідача щодо виконання ним вимог містобудівного законодавства з метою отримання права на проведення будівельних робіт та введення в експлуатацію об`єкта будівництва, зазначає, що отримання відповідачем дозвільної документації на будівництво об`єкту нерухомості не виключає обов`язку отримати передбачену ст. 25 Закону України «Про оренду землі» письмову згоду орендодавця на зведення в установленому законодавством порядку жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладати багаторічні насадження.

Водночас, окремо поданої у встановленому процесуальним законом порядку письмової заяви про зміну підстав позову, як того вимагає до ч. 3 ст. 46 ГПК України подано не було, в той час як заперечення прокурора, викладені у відповіді на відзив, не можуть вважатись та оцінюватись судом саме як заява про зміну підстав позову згідно ч. 3 ст. 46 ГПК України.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди, і як наслідок, повернення відповідачем земельної ділянки міській раді.

Щодо позовної вимоги про знесення за власний рахунок самочинно побудованої на спірній земельній ділянці нежитлової будівлі, колегія суддів зазначає наступне.

Правові наслідки будівництва на земельній ділянці самочинної забудови встановлюються статтею 376 ЦК України.

Положеннями ч. 1 ст. 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Частиною 4 зазначеної статті встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в ч. 1 ст. 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо цей об`єкт: 1) збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) збудований без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Будівництво вважається правомірним, якщо власник земельної ділянки чи землекористувач або інша особа одержали у встановленому містобудівельним законодавством порядку дозвіл на забудову.

Відповідно до ч. 7 ст. 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

При цьому, колегія суддів зауважує, що доводи позивача про самочинність об`єкту будівництва, з посиланням при цьому на ст. 376 ЦК України, також мотивовані виключно використанням спірної землі не за цільовим призначенням, а сам позов, як вже зазначалось, мотивований виключно необхідністю розірвання договору оренди саме з цих підстав, як порушення його істотних умов.

Водночас, здійснення будівельних робіт на вказаній земельній ділянці жодним чином не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, підстави заявленого позову, відсутність протягом тривалого часу будь-яких заперечень власника землі щодо здійснення відповідачем нового будівництва на спірній земельній ділянці, а також з огляду на отримання відповідачем дозвільної документації щодо будівництва, колегія суддів зазначає про відсутність у даному випадку передбачених ст. 376 ЦК України ознак, за яких будівельні роботи на спірній земельній ділянці могли б бути визнані самочинним будівництвом, а сама будівля, як наслідок, знесена.

Щодо інших позовних вимог (визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт та скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта), колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для їх задоволення та зазначає наступне.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч. 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до ч. 9 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на такий об`єкт.

За правилами ст. 26 «Про регулювання містобудівної діяльності» реєстрація права власності на такий об`єкт завершальним етапом будівництва об`єкту містобудування.

Отже з моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою пов`язується закінчення будівництва об`єкта містобудування, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію.

При цьому реєстрація права власності є підставою вважати, що декларація про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта також вичерпала свою дію.

Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.09.2018 у справі № 804/1510/16, від 02.10.2018 у справі № 465/1461/16-а, від 22.01.2021 у справі № 640/11869/20, від 23.02.2022 у справі № 712/12338/18, від 07.09.2022 у справі № 522/13218/19.

Таким чином, судова колегія погоджується із висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Колегія суддів зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (див. рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10.02.2010 п.58).

Судова колегія вважає, що місцевий господарський суд з достатньою повнотою дослідив усі обставини справи, дав належну оцінку представленим доказам, висновки суду не суперечать матеріалам справи; обставини, які мають значення по справі, судом установлені правильно. Порушень норм матеріального та процесуального права не установлено, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 у справі № 916/1029/23 за наведених скаржником доводів апеляційної скарги.

Отже, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, то в порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 08.08.2023 у справі №916/1029/22 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повнийтекст постанови складений та підписаний 20.05.2024.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Принцевська Н.М.