ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.04.2024м. ХарківСправа № 922/389/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавренюк Т.А.

при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14, )
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, майдан Театральний, 1, ) 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Харківська обласна державна адміністрація (61002, м. Харків, вул. Сумська, 64, )
про визнання права на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна
за участю учасників справи:

позивача - Бондаренко Я.О.

відповідача - Зучек Є.Н.

ВСТАНОВИВ:

Позивач після зміни предмета позову просить суд визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень вищезазначеної нежитлової будівлі, проте відповідачем було відмовлено у наданні такої згоди з посиланням на ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Позивач вважає відмову відповідача у наданні дозволу на проведення невід`ємних поліпшень необґрунтованою та незаконною.

Ухвалою суду від 07.03.2024 за заявою відповідача подальший розгляд справи ухвалено здійснювати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, почато у справі підготовче провадження та призначено підготовче засідання на 04.04.2024 об 11:40.

Відповідач у відзиві на позов та запереченнях на відповідь позивача на відзив проти позовних вимог заперечує, посилаючись на те, що опис майна щодо якого позивач звернувся для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не відповідає договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 із змінами до нього, Технічному паспорту від 22.11.2018, Витягу з Єдиного реєстру об`єктів державної власності, а також Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Клопотання про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень має стосуватись об`єкту оренди. Нежитлова будівля загальною площею 102,10кв.м не є об`єктом оренди, оскільки відповідно до додаткової угоди № 1 до договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 було змінено об`єкт оренди: нежитлова будівля інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334, літ. Г-1 (згідно тех. паспорту) (далі - Майно) загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.

Крім того, оскільки предмет оренди перебуває в задовільному стані для використання згідно із метою, визначеною за умовами договору, на думку відповідача, відсутні обґрунтовані підстави для задоволення позовної вимоги про визнання права на проведення невід`ємних поліпшень, шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14". Позивачем не доведено та не надано належних доказів, що він потребує провести капітальний ремонт чи здійснити невід`ємні поліпшення для більш ефективного використання орендованого майна, як офіс.

Як зазначає відповідач, договір оренди № 6334-Н від 16.06.2017 був укладений з ТОВ "Авеню-Аніс", як з єдиним заявником за результатами попиту без проведення конкурсу, а тому відповідач правомірно відмовив позивачу у наданні останньому згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна з підстав, визначених ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019.

В обґрунтування своїх заперечень відповідач посилається на постанови Верховного Суду, вважає, що наведена ним судова практика стосується орендних відносин та питання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень.

Також відповідач вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не є належним та ефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові, оскільки питання визнання права на проведення невід`ємних поліпшень не призведе до відновлення порушеного, на думку позивача, права, у зв`язку з тим, що при задоволенні даної позовної вимоги орендар не буде вважатись таким, що отримав згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, а від так здійснення відповідних поліпшень не відповідатиме вимогам закону про оренду.

На підставі зазначеного, відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити повністю.

Позивач у відповіді на відзив, не погоджуючись із запереченнями відповідача, посилається на те, що ним у повній мірі дотримано процедуру, визначену Порядком № 686, для отримання згоди на здійснення поліпшень, а посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на безумовну підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, безпідставним.

Як на момент укладання договору, так і на момент подачі позивачем заяви про надання згоди був чинний Порядок надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686.

За змістом обох законів, як Законом України "Про оренду державного та комунального майна" в чинній редакції, так і Законом України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції, що діяла на момент укладання договору, передбачена можливість надання майна в оренду особі, заява якої була єдиною, різниця полягає лише в тому, що за Законом у редакції, що втратила чинність, рішення про надання майна в оренду в такому випадку приймається за результатом вивчення попиту на об`єкт оренди, а за Законом в чинній редакції за результатом проведення аукціону, учасником якого також є одна особа.

Як зазначає позивач, він не відноситься до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно йому було надано без проведення конкурсу лише внаслідок відсутності осіб, що виявили бажання орендувати відповідне майно.

На його думку, розповсюджувати на особу, яка отримала майно без проведення конкурсу, з огляду на наявність лише однієї заяви, ті обмеження, що встановлені лише для осіб, визначених ст.15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, які набувають право оренди без аукціону, є неправильним.

Щодо судової практики, на яку послався відповідач, позивач зазначає, що висновки Верховного Суду у наведених відповідачем справах зроблені у правовідносинах, які очевидно не є подібними з тими, що виникли між сторонами у даній справі ні за обставинами справи, ні за сферою правового регулювання.

Також позивач не погоджується з доводами відповідача щодо обраного позивачем способу захисту, посилаючись на те, що даний спосіб захисту не впливає на відсутність у відповідача дискреційних повноважень щодо прийняття рішення про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, за умови дотримання особою, що звернулася з відповідним клопотанням про проведення невід`ємних поліпшень, усіх необхідних умов, визначних Законом. Оскільки позивачем було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, він мав усі підстави розраховувати на певний стан речей, натомість відповідачем за результатом розгляду відповідного клопотання у його задоволенні, на думку позивача, було відмовлено безпідставно. Позивач вважає, що застосування такого способу захисту прав та інтересів позивача, як визнання його права на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі є таким, що за даних обставин, реально відновить його порушені права.

Третя особа (Харківська обласна державна (військова) адміністрація) у додаткових поясненнях зазначила про те, що об`єкт оренди за укладеним між позивачем та відповідачем договором перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації.

Департаментом надано дозвіл позивачу від 12.09.2018 № 01-04/3063-2/2811 на ремонт (реставраційний) нежитлової будівлі за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14. На підставі зазначеного, третя особа просить суд розгляд справи провести без участі представника Харківської обласної державної (військової) адміністрації з урахуванням наданих пояснень.

В судовому засіданні 04.04.2024 без виходу до нарадчої кімнати судом постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 11.04.2024.

11.04.2024 розгляд справи по суті відкладено на 25.04.2024, про що постановлено протокольну ухвалу.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримує, просить суд позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечує в повному обсязі.

Третя особа у судове засідання не з`явилась, в матеріалах справи міститься її клопотання про розгляд справи без участі представника Харківської обласної державної (військової) адміністрації з урахуванням наданих пояснень.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні учасників справи, суд встановив наступне.

16.06.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (позивач) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (відповідач) укладено договір оренди № 6334-Н (далі договір), предметом якого є нежитлова будівля інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі - балансоутримувач), вартість якого визначена згідно висновком про вартість оцінки на 19.04.2017 і становить незалежною оцінкою 770 200,00грн.

Стан майна на момент укладання договору, відповідно до п.1.3 договору, визначається в акті приймання-передавання згідно із довідкою балансоутримувача.

Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 16.06.2017 до 16.05.2020.

16.06.2017 між сторонами складено акт приймання-передачі орендованого майна, відповідно до якого позивач прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке згідно із довідкою балансоутримувача від 13.03.2017 № 01-05/686 потребує поточного ремонту.

26.06.2019 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до договору про внесення змін та доповнень до договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 в частині визначення об`єкту оренди, а саме: внесено зміни до розділу 1 "Предмет договору" та п.1.1 після слів: "нежитлову будівлю" викладено в новій редакції - "інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), літ. "Г-1" (згідно техпаспорту) (далі - майно) загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14" і далі по тексту.

В подальшому, 19.05.2020 між сторонами укладено договір № 2 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н (далі - Договір № 2), відповідно до умов якого найменування орендодавця викладено в новій редакції: "Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях".

Також у даному договорі розділи 1-12 договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 сторонами викладено в новій редакції.

Так, відповідно до п.1.1 договору № 2 відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість оцінки на 29.02.2020 і становить незалежною оцінкою 954 200,00грн.

У п.1.2 договору № 2 сторони погодили, що майно передається в оренду з метою надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців.

За умовами п.5.4 договору № 2 позивач взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

За письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління позивач, за умовами п.6.3 договору № 2, має право здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

У разі, якщо позивач подає заяву на погодження відповідачем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проєктно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.7 договору № 2).

Пунктом 4.4 договору № 2 встановлено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень позивач звертається до орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за № 711/32163.

Договором № 2 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н строк дії договору продовжено до 16.04.2023.

17.08.2021 між сторонами укладено договір № 3 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н, відповідно до якого змінено найменування попереднього орендодавця за договором з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області ().

Договір оренди є продовженим та діючим, відповідно до п.5 постанови Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" № 634 від 27.05.2022, яким передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Позивачем на виконання умов договору оренди був підготовлений пакет копій документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: лист Харківської обласної державної адміністрації № 01-65/6403 від 14.08.2019; лист Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації від 12.09.2018 № 01-04/3063-2/2811; дозвіл Управління культури і туризму ХОДА на проведення ремонту (реставраційного) в охоронній зоні пам`ятки культурної спадщини від 30.01.2020 № 02-26/06; довідка балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку № 01-05/2513-2/2188 від 08.10.2019; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 20.01.2020 № 27/670/03.02-17/687; припис ГУ ДПС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 14.01.2020 № 1; експертний звіт ДП "Спеціалізована державна експертна організація" щодо розгляду проектної документації за робочим проектом від 19.07.2019 № 21-0294; експертна оцінка № 15-19/07 від 06.11.2019 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом; дозвіл на виконання будівельних робіт від 05.07.2019; договірна ціна; кошторисна документація; звіт про технічний стан несучих конструкцій нерухомого майна, робочий проект (том ІІІ та ІV).

03.02.2020 позивач звернувся до відповідача з листом № 11/03/20 з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.

За результатами розгляду даного листа відповідач листом від 28.02.2020 № 11-03-02-01776 (том 1 а.с. 22) повідомив позивача про відсутність правових підстав для надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна та повернув наданий позивачем пакет документів з посланням на ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції від 03.10.2019, оскілки договір оренди був укладений ТОВ «Авеню-Аніс» без проведення конкурсу.

Позивач вважає відмову відповідача у наданні дозволу на проведення невід`ємних поліпшень необґрунтованою та незаконною, оскільки договір оренди № 6334-Н укладено 16.06.2017 в період чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, положеннями якого не було передбачено жодних обмежень та заборон невід`ємних поліпшень за договорами, які укладено без проведення конкурсу.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

27.12.2019 набрав чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019.

За приписами ч. 1 ст. 21 відповідного Закону "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач:

рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;

рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Згідно із ч. 6 ст. 21 відповідного Закону "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є:

отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;

прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті (якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту).

Як вже було встановлено судом, підставою відмови відповідача від надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень стало посилання на ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 - отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

В той же час, судом вбачається, що на момент укладення позивачем договору оренди питання отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень у діючому законодавстві регулювалося Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не містив такої підстави для відмови у наданні згоди на здійснення ремонту через отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

При цьому, згідно з абз.3 ч.2 прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Крім того, саме умовами договору оренди чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень.

Також, за приписами ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Таким чином, на момент укладення договору оренди позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом так і договором оренди.

Крім того, досліджуючи питання порядку отримання позивачем, як орендарем майна в оренду, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до п.1 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

У п.4 ст.9 відповідного Закону передбачено, що орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

На виконання зазначених приписів позивач звернувся до відповідача із заявою про намір взяти в оренду вищенаведене нерухоме майно.

Відповідачем в газеті "Відомості приватизації" було розміщено оголошення про намір передати в оренду нерухоме майно, що є предметом оренди за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017.

За результатами вивчення попиту, оскільки було подано лише одну заяву на оренду, конкурс не проводився, а тому відповідачем було ухвалено рішення про укладення з позивачем договору оренди відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, без проведення конкурсу.

Даний факт відповідачем не заперечується та визнається.

Таким чином, отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду за договором без проведення аукціону або конкурсу повністю відповідало вимогам чинного на момент укладення відповідного договору законодавства. Конкурс не було проведено лише тому, що було подано одну заяву на оренду відповідного майна.

З цього приводу суд також вважає за необхідне зазначити наступне.

Виходячи з системного аналізу чинного законодавства вбачається, що направленість Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як в чинній редакції, так і в редакції, що втратила чинність, передбачає конкуренцію серед потенційних орендарів для досягнення найбільш вигідних умов для держави при наданні майна в оренду.

Принципова різниця між Законами, що має значення для розгляду даної справи, існує у випадку, коли подано виключно одну заяву про оренду певного майна.

Так, за змістом положень ст.9 Закону № 2269-ХІІ, який діяв на час укладання сторонами договору, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди.

У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

В Законі № 157-ІХ порядок проведення аукціону врегульовано статтею 13, яка передбачає певну етапність проведення аукціону.

Частинами 1 та 2 названої статті передбачено, що об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону. Аукціон розпочинається за наявності не менше двох заяв на участь та вважається таким, що відбувся, у разі здійснення щонайменше одного кроку аукціону будь-яким учасником аукціону, якщо інше не передбачено Порядком передачі майна в оренду.

У випадку, якщо після оголошення аукціону було подано заяву на участь в аукціоні лише від одного учасника, договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату (частина 5 ст.13 Закону № 157-ІХ).

Відповідно до ч.73 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.06.20 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" переможець електронного аукціону визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону, крім випадків використання переважного права чинним орендарем при проведенні аукціону на продовження договору оренди відповідно до пункту 149 цього Порядку.

У разі коли для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного учасника, такий учасник вважається таким, що подав найвищу цінову пропозицію за лот, а договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату.

Тобто в даному випадку, із змісту Порядку вбачається, що, незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважається переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону є такою, що дотримана.

При цьому випадки, за яких електронний аукціон може бути відмінено або визнано таким, що не відбувся визначені частинами 64 та 68 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.06.20 № 483.

Укладання договору без проведення аукціону можливе у випадках, визначених положеннями ст.15 Закону № 157-ІХ, які в повній мірі кореспондуються з положеннями абзаців 4, 8, 9 ст. 9 Закону № 2269-ХІІ.

При цьому, суд звертає увагу, що позивач не відноситься до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно йому було надано без проведення конкурсу лише внаслідок відсутності осіб, що виявили бажання орендувати відповідне майно.

Тобто, при всіх цих умовах отримання позивачем в оренду спірного майна, якщо б він укладав договір оренди під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважалась би переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону було б такою, що дотримана та, відповідно, отримання орендарем майна в оренду вважалось би таким, що отримано з проведенням аукціону.

Таким чином, суд доходить висновку, що норма ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не може бути застосована до правочинів, що були укладені до набрання відповідним законом чинності без проведення конкурсу у разі, коли орендарі не відносяться до осіб які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно ними було отримано в оренду без проведення конкурсу за результатами вивчення попиту у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду відповідне нерухоме майно.

Протилежний підхід, на думку суду, буде порушувати принцип верховенства права та принцип правової визначеності, як невід`ємну складову принципу верховенства права.

Щодо судової практики, на яку послався відповідач у відзиві на позов, суд зазначає, що висновки Верховного Суду у наведених відповідачем справах зроблені у правовідносинах, які не є подібними з тими, що виникли між сторонами у даній справі. Орендоване майно було отримано позивачами без конкурсу, оскільки вони відносяться до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону. В той час , як у даній справі позивач не відносяться до осіб які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно ним було отримано в оренду без проведення конкурсу за результатами вивчення попиту у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду відповідне нерухоме майно. І це має принципове значення для правового висновку у спірних правовідносинах.

Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Крім того, саме умовами договору оренди чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень.

Як вже зазначалось вище, за умовами п.5.4 договору № 2 позивач зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.7 договору № 2).

Пунктом 6.2 договору № 2 сторони передбачили право орендаря за письмовою згодою відповідача та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 4.4 договору № 2 передбачено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 N 686 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за N 711/32163 (далі - Порядок).

Суд також звертає увагу, що на момент звернення позивача до відповідача з заявою про надання згоди орендодавця на здійснення поліпшень відповідний Порядок був чинний.

Згідно із п.2 Порядку передбачено, що процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п.3 Порядку для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (зі їх наявністю); довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Згідно з п.7 Порядку згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, в якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна.

На виконання пунктів 4.4, 6.3 договору № 2 та п.п. 3, 4 Порядку позивач отримав згоди балансоутримувача та уповноваженого органу управління орендованим державним майном на проведення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, що підтверджується листом Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації № 01-04/3063-2/2811 від 12.09.2018; листом Харківської обласної державної адміністрації № 01-65/6403 від 14.08.2019.

Таким чином, із матеріалів справи судом вбачається, що на виконання умов договору та чинного законодавства позивачем було підготовлено пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна та з відповідною заявою було надано відповідачу.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позивачем у повній мірі було дотримано процедуру, передбачену діючим на момент відповідного звернення законодавством, для отримання згоди на здійснення поліпшень, а посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, є безпідставними.

При цьому, як вбачається з листа відповідача від 28.02.2020р. № 11-03-02-01776, єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, було надання майна в оренду без проведення конкурсу, а тому посилання відповідача вже під час розгляду справи у суді на наявність інших підстав, зокрема, щодо зазначення позивачем у зверненні неправильної площі об`єкта оренди суд вважає неприпустимими.

Також, суд вважає за необхідне відзначити, що, дійсно, як вбачається судом, позивач при зверненні із заявою про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень допустив помилку в частині зазначення площі об`єкту оренди, зазначивши площу, яка була визначена відповідно до первісної редакції договору оренди. В той же час, із тексту відповідного листа чітко зрозуміло за яким саме об`єктом звертається заявник, оскільки вказано правильні реквізити договору оренди, адресу та назву об`єкту оренди. І протилежний підхід був би надмірним формалізмом.

Крім того, як вже було зазначено судом, відповідач у відповіді на даний лист чітко зазначив підстави відмови у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень, зазначивши єдину підставу не проведення конкурсу.

Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту суд вважає за необхідне відзначити наступне.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

У кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Рішення суду само по собі повинне бути не декларативним, а виконуваним, тобто акт правосуддя повинен мати форму реалізації в майбутньому (власне, за наслідками чого і здійснюється відновлення порушених прав). Відтак, обраний позивачем спосіб захисту в частині визнання права позивача на проведення невід`ємних поліпшень суд вважає ефективним, виходячи із встановлених судом обставин справи та підстав позову.

При цьому, суд вважає за необхідне відзначити, що задовольняючи позов суд не підміняє собою орган, уповноважений приймати відповідні рішення, в той же час, суд визнає наявним в позивача право на здійснення невід`ємних поліпшень та констатує незаконність дій відповідача щодо відмови позивачу у проведенні невід`ємних поліпшень з посиланням на ту норму права, яка не може застосовуватись до спірних правовідносин.

З урахуванням наведеного та зважаючи на встановлені у справі обставини, суд дійшов висновку, що позивач довів суду належними та допустимими доказами законність та обґрунтованість позовних вимог, у зв`язку з чим позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" підлягають задоволенню в повному обсязі.

Суд констатує, що при розгляді даної справи судом враховано та здійснено належне дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів визначених Господарським процесуальним кодексом України.

Керуючись ст.ст.2, 13, 74, 76, 77, 78, 86, 123, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14, ) на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, майдан Театральний, 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14, ), шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проєктом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено "06" травня 2024 р.

Суддя Т.А. Лавренюк