РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

15.04.2024справа №910/5029/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/5029/22

за позовом фізичної особи - підприємця Сича Володимира Володимировича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 )

до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРЦ Лавина» (вул. Берковецька, буд. 6Д, м. Київ, 04128; ідентифікаційний код 38537759)

про розірвання договору оренди від 05.07.2021 №А1038 та стягнення 415 465,87 грн,

за участю представників:

позивача - Павлюка С.М. (ордер від 10.03.2023 серія АВ №1067052; поза межами приміщення суду з використанням сервісу «Система захищеного відеоконференцзв`язку з судом»);

відповідача - Ярошенка Д.В. (ордер від 04.12.2023 серія АА №1299409).

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад позовних вимог

Фізична особа - підприємець Сич Володимир Володимирович (далі - Підприємець) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРЦ Лавина» (далі - Товариство) про розірвання договору оренди від 05.07.2021 №А1038 (далі - Договір) та стягнення 415 465,87 грн.

Позовні вимоги мотивовані істотною зміною обставин; крім того, Підприємець просить стягнути 415 465,87 грн (з яких 284 000 грн - забезпечувальний платіж за два останні місяці строку оренди приміщення в торговому центрі, що знаходиться за адресою: вул. Берковецька, буд. 6Д, м. Київ, та 131 465,11 грн - основна орендна плата, експлуатаційна орендна плата та маркетингова орендна плата за березень 2022 року), мотивуючи це справедливим розподілом між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням Договору.

2. Процесуальні дії у справі

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.02.2023 у справі №910/5029/22 (Гулевець О.В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2023 у справі №910/5029/22 (головуючий суддя Шаптала Є.Ю., судді Яковлєв М.Л. і Тищенко А.І.), у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.10.2023 (головуючий суддя Бенедисюк І.М., судді Колос І.Б. і Малашенкова Т.М.) рішення Господарського суду міста Києва від 08.02.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2023 зі справи №910/5029/22 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суд міста Києва.

Підставами для скасування рішення місцевого і постанови апеляційного господарських судів зі справи №910/5029/22 стало таке:

- з оскаржуваних судових рішень вбачається, що поза увагою судів попередніх інстанцій залишилося те, що встановлення істотної зміни обставин в контексті спірних правовідносин має значення для надання об`єктивної оцінки доводам позивача, враховуючи підставу позовних вимог;

- суди попередніх інстанцій: не здійснили дослідження умов Договору з урахуванням наявності/відсутності обставин, що свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставини, які для неї істотно змінились; зосередившись виключно на доводах та доказах відповідача, не надали оцінку наявності/відсутності одночасно чотирьох умов, передбачених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), як обов`язкових для розірвання договору, а також належним чином не дослідили наявності обставин, на які посилається позивач, що може свідчити про існування зазначених у статті 652 вказаного Кодексу умов, у зв`язку з чим суди неправильно застосували приписи цієї норми матеріального права;

- колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду також звернула увагу на те, що судами попередніх інстанцій не враховано, що наявність порушеного права особи, яка звертається з позовом за захистом прав та законних інтересів, оцінюється судом на момент звернення до суду з позовом про захист такого права.

За результатами повторного автоматизованого розподілу справу №910/5029/22 було передано на розгляд судді Марченко О.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.11.2023 прийнято справу до свого провадження; підготовче засідання призначено на 04.12.2023.

Відповідач 30.11.2023 подав суду пояснення, в яких заперечив проти задоволення позовних вимог.

Позивач 01.12.2023 подав суду пояснення, в яких навів судову практику з порушених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.10.2023 зі справи №910/5029/22 питань.

У підготовчому засіданні 04.12.2023 оголошено перерву до 15.01.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.01.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 19.02.2024.

У судовому засіданні 19.02.2024 оголошено перерву до 11.03.2024.

11.03.2024 у судовому засіданні оголошено перерву до 15.04.2024.

Представник позивача у судовому засіданні 15.04.2024 оголосив вступне слово та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача оголосив вступне слово та заперечив проти задоволення позовних вимог.

Суд, заслухавши вступне слово представників сторін, з`ясувавши обставини, на які посилаються сторони, дослідив в порядку статей 209 і 210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представники сторін виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 15.04.2024 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

05.07.2021 Підприємцем (орендар) і Товариством (орендодавець) було укладено Договір, за умовами якого:

- маркетингові витрати - це витрати, які несе орендодавець у зв`язку з забезпеченням реклами та промоції торгового центру; такі витрати визначаються на розсуд орендодавця (пункт 1.1 Договору);

- експлуатаційні витрати (експлуатаційні витрати орендодавця) - це витрати, які несе орендодавець у зв`язку з забезпеченням торгового центру та земельної ділянки (в тому числі, площ загального користування) послугами, необхідними для забезпечення функціонування торгового центру, а також інші витрати (в тому числі, податки, збори та ніші обов`язкові платежі), які орендодавець повинен сплачувати у зв`язку з утриманням (володінням) земельної ділянки та торгового центру, в тому числі витрати, пов`язані з проведенням поточного та капітального ремонту, витрати щодо утримання та обслуговування інженерних мереж тощо (пункт 1.2 Договору);

- цільове призначення - використання орендарем приміщення з метою розміщення та функціонування в ньому магазину з продажу товарів та/або надання послуг, вказаних в додатку №1 (пункт 2) до Договору, та з використанням при цьому зазначеної у вказаному додатку та пункті торговельної марки (в тому числі на вивісці) (пункт 1.17 Договору);

- орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю приміщення, а орендар зобов`язаний прийняти приміщення в строкове користування, сплачувати орендодавцю обумовлені Договором платежі та виконувати інші умови Договору (пункт 2.1 Договору);

- орендар зобов?язаний використовувати приміщення виключно за цільовим призначенням; вичерпний перелік видів діяльності та торговельних марок, під якими орендар має право здійснювати діяльність у приміщенні, а також назва вивіски орендаря визначені в додатку №1 (пункти 2, 3); використання орендарем приміщення за цільовим призначенням є істотним обов?язком орендаря за Договором (пункт 2.2 Договору);

- Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами, державної реєстрації (якщо така реєстрація вимагається відповідно до законодавства України) та діє до закінчення строку оренди; зобов`язання фінансового характеру (в тому числі ті, що стосуються сплати орендарем на користь орендодавця будь-яких платежів, штрафних санкцій, відшкодування шкоди, збитків) припиняються з моменту їх належного виконання, незалежно від припинення дії Договору (у тому числі дострокового) (пункт 3.1 Договору);

- строк оренди зазначено у додатку №1 (пункт 7); строк оренди починає обчислюватися з передачі орендодавцем орендарю приміщення в орендне користування згідно з Договором або в день, коли орендар зобов`язаний прийняти приміщення; строк оренди достроково закінчується в тому випадку, якщо Договір достроково припинить свою дію відповідно до положень Договору або законодавства України (пункт 3.2 Договору);

- орендар набуває право використовувати приміщення за цільовим призначенням в день початку строку оренди (пункт 4.1 Договору);

- якщо інше не погоджене сторонами, орендодавець передає орендарю приміщення після закінчення робіт орандаря у стані, що враховує роботи орендаря (пункт 4.2 Договору);

- будь-яка передача приміщення сторонами (в орендне користування та з орендного користування) повинна оформлюватися сторонами відповідним актом приймання-передачі приміщення; акт приймання-передачі приміщення в орендне користування орендарю підписується не пізніше наступного дня після закінчення строку виконання робіт орендаря; в тому випадку, якщо сторони не підпишуть акт приймання-передачі приміщення з вини орендодавця, на орендаря не можуть бути покладені штрафні санкції (пункт 4.4 Договору);

- після закінчення строку оренди (в тому числі дострокового припинення Договору) не пізніше як в останній день строку оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцю приміщення та ключі від вхідних груп та інших дверей приміщення у справному стані згідно з технічними паспортами на приміщення та іншою технічною документацією щодо приміщення (пункт 9.1 Договору);

- з моменту передачі орендарю приміщення орендар зобов`язаний сплачувати на користь орендодавця орендну плату та інші платежі, які передбачені Договором (пункт 10.1 Договору);

- орендна плата, яку орендар зобов`язаний щомісячно сплачувати орендодавцю складається з таких частин: основна орендна плата; експлуатаційна орендна плата; маркетингова орендна плата; плата з обороту; орендар сплачує окремими платежами кожну із частин орендної плати (окремо основну орендну плату, експлуатаційну орендну плату, маркетингову орендну плату, плату з обороту) (пункт 10.2 Договору);

- сторони домовилися, що будь-які та всі положення Договору, що стосуються визначення орендної плати та будь-яких інших платежів, які орендар зобов`язаний сплачувати орендодавцю, є істотною умовою Договору та, відповідно, порушення будь-якого із таких положень Договору є істотним порушенням (пункт 10.3 Договору);

- орендар зобов?язаний сплачувати орендодавцю основну орендну плату, експлуатаційну орендну плату, маркетингову орендну плату щомісячно різними платежами в строки, визначені у додатку №1 (пункт 15); орендодавець має право встановити різні банківські рахунки для окремих частин орендної плати; орендар зобов?язаний щомісячно сплачувати орендодавцю плату з обороту в строки, визначені у додатку №1 (пункт 16) (пункт 13.1 Договору);

- в разі наявності у орендаря на день здійснення платежів заборгованості за будь-якими платежами за Договором за попередні періоди, орендодавець має право зарахувати здійснену оплату в рахунок існуючої заборгованості (повністю або частково) (пункт 13.11 Договору);

- впродовж строку, зазначеного в додатку №1 (пункт 22), орендар зобов?язаний сплатити орендодавцю на банківський рахунок, вказаний у Договорі, або банківський рахунок, зазначений у відповідному рахунку орендодавця (якщо орендодавець направить такий рахунок орендареві), платіж як забезпечення виконання орендарем його обов?язків за Договором у сумі, визначеній у додатку №1 (пункт 21) (далі - забезпечувальний платіж) (пункт 16.4 Договору);

- сума забезпечувального платежу зараховується в рахунок орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної плати та маркетингової орендної плати) за місяці оренди приміщення, які вказані в додатку №1 (пункт 21); у випадку, якщо сплаченої суми забезпечувального платежу буде недостатньо для здійснення таких зарахувань, враховуючи розмір орендної плати на той час, орендар повинен здійснити доплату протягом 5 (п?яти) календарних днів після отримання рахунка орендодавця; у разі, якщо сплачена орендарем сума забезпечувального платежу перевищуватиме розмір орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати), залишок сплаченої суми забезпечувального платежу підлягає поверненню орендодавцем на вимогу орендаря; за закінчення строку дії Договору після проведення сторонами всіх взаєморозрахунків, сторони зобов?язуються протягом 20 календарних днів від дати закінчення строку Договору підписати акт звіряння взаємних розрахунків; в тому випадку, якщо у орендодавця залишилася кредиторська заборгованість перед орендарем, орендодавець зобов?язується на підставі підписаного акта звіряння взаємних розрахунків та письмової вимоги орендаря повернути таку заборгованість протягом 30 календарних днів від дати отримання такої вимоги від орендаря (пункт 16.5 Договору);

- протягом всього строку дії Договору сума забезпечувального платежу має дорівнювати розміру орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної плати та маркетингової орендної плати) за місяці оренди, які зазначені в додатку №1 (пункт 21); вказане, зокрема, означає, що якщо у будь-який час впродовж строку дії Договору оренди сума забезпечувального платежу виявиться меншою, ніж розмір орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за місяці оренди, які зазначені в додатку №1 (пункт 21) (наприклад, якщо орендна плата збільшуватимуться або індексуватимуться), орендар зобов?язаний на вимогу орендодавця доплатити відповідні суми таким чином, щоб сума забезпечувального платежу дорівнювала розміру орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за місяці оренди, які вказані в додатку №1 (пункт 21) (пункт 16.6 Договору);

- у випадку невиконання (прострочення) орендарем будь-якого із його обов??язків за Договором, пов?язаним із здійсненням на користь орендодавця будь-яких платежів (в тому числі, орендної плати, сплати будь-яких штрафних санкцій, відшкодування збитків тощо), орендодавець має право погасити таку заборгованість орендаря за рахунок забезпечувального платежу; в такому випадку орендар зобов?язаний протягом 3 (трьох) робочих днів з моменту отримання повідомлення від орендодавця про погашення заборгованості орендаря за рахунок забезпечувального платежу поповнити суму забезпечувального платежу таким чином, щоб вона не була меншою за суму орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за місяці оренди, які зазначені в додатку №1 (пункт 21) (пункт 16.7 Договору);

- в тому випадку, якщо орендар не виконує будь-який із своїх обов?язків за Договором орендодавець має право виконати такий обов?язок самостійно за рахунок забезпечувального платежу (пункт 16.8 Договору);

- у випадку розірвання та/або припинення дії Договору оренди з вини орендаря (в тому числі у випадку дострокового припинення (розірвання) в односторонньому порядку зі сторони орендодавця, у зв?язку з порушенням орендарем Договору) забезпечувальний платіж не повертається орендарю та залишається у орендодавця (пункт 16.9 Договору);

- орендодавець має право використовувати забезпечувальний платіж після припинення Договору у разі порушення будь-яких обов?язків орендаря (пункт 16.10 Договору);

- сторони домовилися, що орендодавець має право припинити дію Договору (розірвати Договір в односторонньому порядку), надіславши про це орендарю повідомлення не менше як за 20 (двадцять) календарних днів в кожному із таких випадків:

орендар використовує приміщення всупереч цільовому призначенню відповідно до умов Договору та таке порушення не усунуте протягом 5 (п?яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

орендар двічі протягом календарного року більш ніж на десять (10) календарних днів поспіль затримує виконання грошових зобов?язань згідно з Договором та таке порушення не усунуте протягом 5 (п?яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

орендар прострочить прийняття приміщення або початок використання приміщення за цільовим призначенням більш як на 10 (десять) календарних днів, якщо в цьому будуть відсутні винні дії орендодавця;

орендар прострочив сплату будь-якого свого платежу за Договором більш як на 15 (п?ятнадцять) календарних днів та таке порушення не усунуте протягом 5 (п?яти) днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

проти орендаря подано заяву про банкрутство і судовий орган ухвалив рішення про відкриття провадження у справі про банкрутство орендаря;

орендар передає в суборенду або передає володіння приміщенням (на будь-яких підставах), або його частину третій особі без письмового дозволу орендодавця;

орендар передає свої права та/або обов?язки за Договором третій особі без і попередньої письмової згоди орендодавця;

орендар позбавляється права на використання торговельної марки або логотипу, вказаного у Договорі;

припинять дію або стануть недійсними (нечинними) будь-які дозволи, ліцензії, патенти тощо, які необхідно мати орендарю для використання приміщення за цільовим призначенням та таке порушення не усунуте протягом 5 (п?яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

орендар призупиняє або перериває комерційну діяльність у приміщенні більш як на два календарні дні (крім випадків, коли це відбувається за вимогою орендодавця, або вимогою контролюючих органів) та не відновлює таку діяльність протягом 5 (п?яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

орендар більш ніж два рази прострочить більш як на 30 (тридцять) календарних днів надання орендодавцеві щомісячного звіту про товарообіг або щорічного звіту про товарообіг;

орендар більш як два рази надасть орендодавцеві недостовірні відомості щодо товарообігу;

орендар більш як на 20 днів прострочить підписання протоколу допуску або початок виконання робіт орендаря;

у разі виникнення будь-яких інших обставин, визначених - як такі, що припиняють дію Договору згідно з іншими положеннями Договору або законодавства України (пункт 27.1 Договору);

- орендар може припинити дію Договору, якщо орендодавець своїми власними діями або бездіяльністю суттєво порушує свої зобов?язання за Договором, через що приміщення стають непридатними для використання; такий факт має підтверджуватися незалежним експертом, обраним разом орендодавцем та орендарем; сторони домовились, що в контексті даного пункту приміщення вважається непридатним для використання, якщо його стан не дозволяє орендарю використовувати його за цільовим призначенням впродовж понад 1 (одного) місяця та орендодавець не виправляє це становище навіть впродовж додаткового максимального строку тривалістю 30 (тридцять) календарних днів після письмового повідомлення орендаря про виконання наведеного (пункт 27.2 Договору);

- зі спливом одного року строку оренди орендодавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, незалежно від причин та обставин, надіславши про це повідомлення орендарю не менше як за 6 (шість) місяців до дати розірвання зі спливу одного року строку оренди; при цьому Договір вважається розірваним на 181 день з дати надіслання орендодавцем відповідного повідомлення; в такому випадку у зв`язку з таким розірванням будь-які штрафні санкції до орендодавця не можуть застосовуватися (пункт 27.3 Договору);

- у випадку несплати орендарем у повному обсязі грошових зобов`язань за Договором строком 2 (два) календарні місяці поспіль, орендодавець має право розірвати Договір, письмово попередивши про це орендаря за 10 календарних днів; якщо орендодавець не попередив письмово орендаря Договір вважається чинним (пункт 27.4 Договору);

- припинення дії Договору (в тому числі, дострокове припинення) не звільняє орендаря від сплати належних з нього платежів, а також не звільняє сторін від відповідальності за порушення, які мали місце до припинення дії Договору (пункт 27.5 Договору);

- обставини непереборної сили розуміються як всі несподівані події, незалежні від волі сторони, що посилається на обставини непереборної сили, включаючи, без обмеження такі: повені, адміністративні постанови, не спричинені недбалістю сторін, пожежі, природні катастрофи, страйки, воєнні дії, подання літака, повідомлення про мінування; обставини непереборної сили не включатимуть фінансову неспроможність сторін; існування обставин непереборної сили та їх характер підтверджується письмовою довідкою Торгово-промислової палати України або документами інших уповноважених органів (пункт 30.3 Договору).

Додатком №1 до Договору сторони погодили: цільове призначення приміщення (стаття 1, пункт 1.17) - для торгівлі біжутерією, окулярами, сумками, клатчами, гаманцями, кепками, шапками, шарфами, рукавичками; назва (торговельна марка), яка вказується на вивісці орендаря (стаття 2, пункт 2.2) - All In accessories; площа приміщення та поверх в межах торгового центру (стаття 1, пункт 1.9) - 47,75 кв.м торгового центру на 1 (першому) поверсі торгового центру, лот А1038 (відповідно до плану, наведеного в додатку №2); строк оренди (стаття 3, пункт 3.2) - 35 місяців, ставка основної орендної плати (стаття 10, пункт 10.4) - 1 918,85 грн, що еквівалентно 70 доларам США згідно з офіційним курсом на дату укладення договору (без ПДВ); показник індексу 0 (індексація основної орендної плати) (стаття 10, пункт 10.4) - 1,05 на другий рік оренди, 1,1025 на третій рік оренди; ставка експлуатаційної орендної плати (стаття 10, пункт 10.5) - 219,30 грн, що еквівалентно 8 доларам США відповідно до офіційного курсу на дату укладення договору (без ПДВ); показник Індексу Е (індексація експлуатаційної орендної плати) (стаття 10, пункт 10.5) - 1,05 на другий рік оренди, 1,1025 на третій рік оренди; ставка маркетингової орендної плати (стаття 10, пункт 10.6) - 109,65 грн, що еквівалентно 4 доларам США згідно з офіційним курсом на дату укладення договору (без ПДВ); показник Індексу М (індексація маркетингової орендної плати) (стаття 10, пункт 10.6) - 1,05 на другий рік оренди, 1,1025 на третій рік-оренди; відсоток з товарообігу (для розрахунку плати з обороту) (стаття 11, пункт 11.2) - 15%; строк сплати основної орендної плати, експлуатаційної орендної плати, маркетингової орендної плати (стаття 13, пункт 13.1) - до 15 (п`ятнадцятого) числа відповідного місяця, який передує оплачуваному; строки сплати плати з обороту (стаття 13, пункт 13.1) - до 20 (двадцятого) числа місяця, наступного за оплачуваним; строки компенсації комунальних послуг (стаття 17, пункт 17.6) - до 10 (десятого) числа наступного місяця за оплачуваний місяць (попередній) на підставі рахунка орендодавця, який надається орендареві протягом п`яти робочих днів з початку наступного місяця; забезпечувальний платіж (стаття 16, пункт 16.4) - 236 667,30 грн, ПДВ - 47 333,46 грн, всього з урахуванням ПДВ - 284 000,76 грн, але не менше гривневого еквіваленту 8 633,68 доларів США відповідно до офіційного курсу на дату укладення договору (без ПДВ) та дорівнює розміру орендної плати за 2 (два) останні місяці оренди відповідно до договору оренди. На вимогу орендодавця (надіслання таких вимог є правом орендодавця) орендар зобов`язаний протягом 5 робочих днів, якщо інший строк не погоджений сторонами, сплачувати (поповнювати) забезпечувальний платіж таким чином, щоб його розмір згідно з офіційним курсом станом на дату надіслання орендодавцем такої вимоги (рахунку) дорівнював сумі в гривнях, яка є еквівалентом вказаної суми в доларах США; строк сплати забезпечувального платежу (стаття 16, пункт 16.4) - протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту укладення договору оренди.

На виконання умов Договору позивачем було сплачено на користь відповідача згідно з рахунком від 05.07.2021 №6355 забезпечувальний платіж у сумі 284 000,76 грн, що підтверджується квитанцією від 14.07.2021 №0.0..1.

Також Підприємцем на користь Товариства відповідно до рахунка від 10.02.2022 №1424 здійснено сплату оренди за березень 2022 року у сумі 131 465,11 грн, що підтверджується квитанцією від 16.02.2022 №0.0..1.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що відбулася істотна зміна обставин, у зв`язку з чим 11.04.2022 Підприємець звернувся до відповідача з листом від 08.04.2022 №б/н, у якому просив розірвати Договір, оскільки обставини змінились настільки, що якби позивач міг це передбачити, він не уклав би Договір.

До листа Підприємець додав підписаний ним додатковий договір про розірвання Договору. Також, у листі позивач просив повернути кошти у загальній сумі 415 465,87 грн, з яких 284 000,76 грн - забезпечувальний платіж та 131 465,11 грн - орендна плата за березень 2022 року.

Відповідач надіслав позивачу лист від 02.06.2022 вих. №02/06/22/3, у якому повідомив про відсутність підстав для дострокового розірвання Договору.

Підприємець зазначає, що з кінця лютого 2022 року фактично правовідносини припинено, всі речі вивезено з орендованого приміщення, оскільки приміщення перебувало у стані не придатному для його використання, будівля торгівельного центру не працювала, що є істотною зміною обставин та згідно з приписами статті 652 ЦК України, є підставою для розірвання Договору.

Крім того, позивач вважає, що у даному випадку наслідками розірвання Договору, про які просить Підприємець, є стягнення з відповідача сплачених позивачем коштів у загальній сумі 415 465,87 грн (284 000,76 грн [забезпечувальний платіж] та 131 465,11 грн [орендна плата за березень 2022 року]).

Листом від 23.06.2022 №23/06/22/1 відповідач вимагав у Підприємця терміново відкрити приміщення для відвідувачів.

13.07.2022 Товариство надіслало позивачу лист вих.№13/07/22/2, в якому повідомило про наявну заборгованість за оренду приміщення з квітня 2022 року. Також, в листі відповідачем запропоновано позивачу зарахувати сплачений забезпечувальний платіж в рахунок погашення заборгованості та з врахування ситуації в країні не нараховувати основну орендну плату з 24.02.2022 по 09.05.2022 за умови підписання додаткового договору.

Також, 13.07.2022 відповідач надіслав позивачу лист вих.№13/07/22/1 про розірвання Договору на підставі підпункту «j» пункту 27.1 Договору з 01.08.2022. На підтвердження надіслання листа Товариство надало копії опису вкладення в цінний лист та поштову накладну №810.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до частин першої, п`ятої і шостої статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частин першої - третьої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці другому частини першої статті 652 ЦК України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 ЦК України не підлягає розірванню, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Наведені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2021 зі справи №925/81/21.

ВИСНОВКИ

Як вбачається з матеріалів справи, сторони не дійшли згоди щодо розірвання укладеного Договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими, за доводами позивача, є повномасштабне вторгнення Російської Федерації на територію України.

Так, Підприємцем було надіслано Товариству лист від 08.04.2022 №б/н, в якому позивач просив підписати додаткову угоду про розірвання Договору, оскільки фактично правовідносини за Договором припинено з 25.02.2022, частина речей вивезені з приміщення, будівля торгового центру не працює з моменту повномасштабного вторгнення Російської Федерації на територію України, з огляду на що Підприємець не може здійснювати свою господарську діяльність, а тому орендодавець не виконує свої зобов`язання за Договором через зміну істотних обставин.

Товариство листом від 02.06.2022 вих. №02/06/22/3 повідомило позивача про те, що: Договором не передбачено можливості його дострокового розірвання в односторонньому порядку на вимог орендаря; вивезення частини речей з орендованого приміщення ніяким чином не свідчить ні про припинення використання приміщення зі цільовим призначенням, ані про припинення Договору; підтвердженням припинення є виключно підписання акта приймання-повернення приміщення, що підтверджує передачу приміщення орендарем та приймання приміщення орендодавцем; відповідачем було докладено максимум зусиль для відновлення роботи ТРЦ; на даний час ТРЦ працює та магазини орендарів відкриті для відвідувачів; відтак підстав для дострокового розірвання Договору немає.

Судом встановлено, що за умовами пункту 27.1 Договору орендодавець має право припинити дію Договору (розірвати Договір в односторонньому порядку), надіславши про це орендарю повідомлення не менше як за 20 (двадцять) календарних днів в кожному з таких випадків:

a) орендар використовує приміщення всупереч цільовому призначенню відповідно до умов Договору та таке порушення не усунуте протягом 5 (п`яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

b) орендар двічі протягом календарного року більш ніж на десять (10) календарних днів поспіль затримує виконання грошових зобов`язань згідно з Договору оренди та таке порушення не усунуте протягом 5 (п`яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

c) орендар прострочить прийняття приміщення або початок використання приміщення за цільовим призначенням більш як на 10 (десять) календарних днів, якщо в цьому будуть відсутні винні дії орендодавця;

d) орендар прострочив сплату будь-якого свого платежу за Договором більш як на 15 (п`ятнадцять) календарних днів та таке порушення не усунуте протягом 5 (п`яти) днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

е) проти орендаря подано заяву про банкрутство і судовий орган ухвалив рішення про відкриття провадження у справі про банкрутство орендаря;

f) орендар передає в суборенду або передає володіння приміщенням (на будь-яких підставах), або його частину третій особі без письмового дозволу орендодавця;

g) орендар передає свої права та/або обов`язки відповідно до Договору третій особі без і попередньої письмової згоди орендодавця;

h) орендар позбавляється права на використання торговельної марки або логотипу, вказаного у Договорі;

і) припинять дію або стануть недійсними (нечинними) будь-які дозволи, ліцензії, патенти тощо, які необхідно мати орендареві для використання приміщення за цільовим призначенням та таке порушення не усунуте протягом 5 (п`яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

j) орендар призупиняє або перериває комерційну діяльність у приміщенні більш як на два календарні дні (крім випадків, коли це відбувається за вимогою орендодавця, або вимогою контролюючих органів) та не відновлює таку діяльність протягом 5 (п`яти) календарних днів після надіслання орендодавцем повідомлення про це;

k) орендар більш ніж два рази прострочить більш як на 30 (тридцять) календарних днів надання орендодавцеві щомісячного звіту про товарообіг або щорічного звіту про товарообіг;

l) орендар більш як два рази надасть орендодавцеві недостовірні відомості щодо товарообігу;

m) орендар більш як на 20 днів прострочить підписання протоколу допуску або початок виконання робіт орендаря;

n) у разі виникнення будь-яких інших обставин, визначених як такі, що припиняють дію Договору згідно з іншими положеннями Договору або законодавства України.

Відповідно до пункту 27.2 Договору орендар може припинити дію Договору, якщо орендодавець своїми власними діями або бездіяльністю суттєво порушує свої зобов?язання за Договором, через що приміщення стають непридатними для використання. Такий факт має підтверджуватися незалежним експертом, обраним разом орендодавцем та орендарем.

Сторони домовились, що в контексті даного пункту приміщення вважається непридатним для використання, якщо його стан не дозволяє орендарю використовувати його за цільовим призначенням впродовж понад 1 (одного) місяця та орендодавець не виправляє це становище навіть впродовж додаткового максимального строку тривалістю 30 (тридцять) календарних днів після письмового повідомлення орендаря про виконання наведеного.

Згідно з пунктом 27.3 Договору зі спливом одного року строку оренди орендодавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, незалежно від причин та обставин, надіславши про це повідомлення орендарю не менше як за 6 (шість) місяців до дати розірвання зі спливу одного року строку оренди. При цьому Договір вважається розірваним на 181 день з дати надіслання орендодавцем відповідного повідомлення; в такому випадку у зв`язку з таким розірванням будь-які штрафні санкції до орендодавця не можуть застосовуватися.

Пунктом 27.4 Договору передбачено, що у випадку несплати орендарем у повному обсязі грошових зобов`язань за Договором строком 2 (два) календарні місяці поспіль, орендодавець має право розірвати Договір, письмово попередивши про це орендаря за 10 календарних днів. Якщо орендодавець не попередив письмово орендаря Договір вважається чинним.

З наведеного вбачається, що умовами Договору передбачено єдину підставу для дострокового розірвання Договору за ініціативою орендаря, у разі коли орендоване приміщення стає непридатним для використання у зв`язку із діями або бездіяльністю відповідача.

Водночас, враховуючи умови пункту 27.2 Договору, непридатне для використання приміщення має підтверджуватися незалежним експертом, обраним разом орендодавцем та орендарем.

Висновку експерта щодо стану приміщення або інших доказів вчинення дій сторонами щодо визначення стану приміщення позивачем суду не подано.

Крім того, умовами Договору не передбачено такої правової підстави для дострокового розірвання Договору як самовільне звільнення позивачем орендованого приміщення.

Таким чином, у випадках, коли право на односторонню відмову у сторони відсутнє, намір розірвати Договір може бути реалізований лише за погодженням з іншою стороною, оскільки одностороннє розірвання Договору не допускається, а в разі недосягнення сторонами домовленості щодо розірвання Договору - за судовим рішенням на вимогу однієї із сторін.

13.07.2022 Товариство надіслало Підприємцю лист вих. №13/07/22/2, в якому повідомило про наявну заборгованість за оренду приміщення з квітня 2022 року, а також запропонувало позивачу зарахувати сплачений забезпечувальний платіж в рахунок погашення заборгованості та з урахуванням ситуації в країні не нараховувати основну орендну плату з 24.02.2022 по 09.05.2022 за умови підписання додаткового договору.

Крім того, 13.07.2022 відповідач надіслав Підприємцю лист вих. №13/07/22/1 про розірвання Договору на підставі підпункту «j» пункту 27.1 Договору з 01.08.2022. Надіслання вказаного листа підтверджується копією опису вкладення у цінний лист та поштовою накладною №810.

Право Товариства на розірвання Договору в односторонньому порядку прямо передбачене умовами Договору.

Таким чином, відповідач реалізував своє право на розірвання Договору в односторонньому порядку шляхом надіслання Підприємцю листа від 13.07.2022 вих. №13/07/22/1, в якому повідомив про дострокове розірвання Договору та необхідність повернення приміщення в порядку, визначеному Договором.

Відтак, укладений сторонами Договір є розірваним достроково у односторонньому порядку з 01.08.2022.

Отже, станом на день розгляду даної справи Договір є таким, що припинив свою дію у зв`язку із його розірванням.

З огляду на викладене, вимога позивача про розірвання Договору задоволенню не підлягає.

Що ж до вимоги Підприємця про стягнення з Товариства 415 465,87 грн, то вона також не підлягає задоволенню оскільки є похідною від первісної вимоги про розірвання Договору.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі справи слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні позовних вимог фізичної особи - підприємця Сича Володимира Володимировича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРЦ Лавина» (вул. Берковецька, буд. 6Д, м. Київ, 04128; ідентифікаційний код 38537759) про розірвання договору оренди від 05.07.2021 №А1038 та стягнення 415 465,87 грн.

2. Витрати зі справи покласти на фізичну особу - підприємця Сича Володимира Володимировича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 06.05.2024.

Суддя Оксана Марченко