номер провадження справи 15/290/23
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.04.2024 Справа № 908/3735/23

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова І.С., за участі секретаря судового засідання Пікалової І.С. розглянувши матеріали

за позовом Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Промактив Груп, 10014, м. Житомир, вул. Київська, буд. 40

про внесення змін до договору

за участю представників сторін та учасників процесу:

від позивача: Шурига Д.О., головний спеціаліст-юрисконсульт, самопредставництво юридичної особи, виписка з ЄДР № 29 від 26.06.2023

від відповідача: не з`явився

суть спору

19.12.2023 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Запорізької міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Промактив Груп про:

- внесення змін до договору оренди землі від 11.11.2011 № 00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, шляхом викладення в преамбулі договору інформації про орендаря в наступній редакції: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», в особі директора Тешабоєва Уміджона, діючого на підставі Статуту, в подальшому «Орендар», з іншого боку», та в розділі «Реквізити сторін» змінити реквізити орендаря, а саме на: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», місцезнаходження: Україна, 10014, Житомирська область, місто Житомир, вулиця Київська, будинок 40, код за »;

- змінити п. 5 договору оренди землі від 11.11.2011 № 00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, виклавши його в такій редакції: « 5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4 558 018 грн. 92 коп. (чотири мільйони п`ятсот п`ятдесят вісім тисяч вісімнадцять гривень 92 коп.) в цінах 2023 року»;

- змінити п. 11 договору оренди землі від 11.11.2011 № 00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, виклавши його в такій редакції: « 11. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 136 740,57 грн (сто тридцять шість тисяч сімсот сорок гривень 57 коп.), що складає 3% нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2023 року».

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.12.2023 справу № 908/3735/23 передано на розгляд судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 29.12.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/3735/23. Присвоєно справі номер провадження 15/290/23. Постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 25.01.2024 о 10:20.

Ухвалою суду від 25.01.2024 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів, відкладено підготовче засідання до 11.03.2024 о/об 12:00 год.

Ухвалою суду від 11.03.2024 відкладено підготовче засідання до 26.03.2024 о/об 10:30 год.

Ухвалою суду від 26.03.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу № 908/3735/23 до судового розгляду по суті на 18.04.2024 о 11:50 год.

У судовому засіданні 18.04.2024 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Судом перевірено повноваження представників сторін. Відводів складу суду не заявлено.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує на те, що договір оренди від 11.11.2011 № 00148 земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, припинився щодо зобов`язань для ПрАТ «Завод напівпровідників». За таких обставин у відповідача в силу прямої вказівки закону виникло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, на якій розташовано нерухоме майно, власником якого він є. В силу прямої норми закону відбулась заміна орендаря, тобто відповідач вже є стороною (орендарем) за договором оренди землі від 11.11.2011 №00148. Отже, сторони договору мають право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря. Крім того, 30.06.2015 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. 28.11.2018 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», яким було затверджено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя. За даними витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :02:018:0101 складає 4 558 018,92 грн в цінах 2023 року. Таким чином, договір оренди землі підлягає приведенню у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення до нього відповідних змін.

Представник позивача в судовому засіданні 18.04.2024 підтримав заявлені позовні вимоги з підстав зазначених у позові № 02/033-20/03175 від 27.11.2023.

Представник відповідача в судових засіданнях не з`явися, відзив на позовну заяву, у встановлений ухвалою суду по справі строк не надав.

У судому засіданні 18.04.2024 судом, в порядку ст. 240 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення, судом повідомлено, що повний текст рішення буде складено протягом десяти днів.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд установив.

Запорізькою міською радою (далі за текстом - позивач, орендодавець) та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» укладено договір оренди землі, який був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Запоріжжя Запорізької області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 11.11. 2011 за № 00148.

Згідно п. 1 договору орендодавець, відповідно до рішення дев`ятої сесії шостого скликання Запорізької міської ради № 51/70 від 18 травня 2011, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування виробничого майданчика, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16.

Власником земельної ділянки загальною площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16 є територіальна громада міста Запоріжжя.

Відповідно до п. 10 договору, договір укладено на сорок дев`ять років.

Пунктом 5 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 1 395 548,70 грн (один мільйон триста дев`яносто п`ять тисяч п`ятсот сорок вісім гривень 70 коп.), в цінах 2011 року.

Відповідно до п. 11.1.1.3. з дати введення об`єкту до експлуатації орендна плата вноситься в розмірі 41 866,47 грн, що складає трикратний розмір земельного податку в цінах 2011 року.

Запорізька міська рада повністю виконала покладені на неї зобов`язання передбачені договором, та передала орендарю земельну ділянку кадастровий № : 02:018:0101, загальною площею 0,4641 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, а орендар прийняв вказану земельну ділянку в оренду.

За таких умов, у орендаря за результатами підписання договору виник обов`язок щомісячно рівним частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця, на розрахунковий рахунок місцевого бюджету сплачувати орендну плату.

30.06.2015 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Рішення за №7 було оприлюднене 14.07.2015 року в газеті «Запорізька Січ» та набрало чинності з 01.01.2016 року.

28.11.2018 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», яким було затверджено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя (далі - рішення № 26). Відповідно до додатку до рішення № 26, розмір орендної плати за орендовану відповідачем земельну ділянку, складає 3 відсотки від нормативної грошової оцінки землі. Зазначене рішення введено в дію з 01.01.2019.

Рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 та від 30.06.2015 № 7 не скасовувалися та є чинними.

У зв`язку з наведеним, позивач просить позовні вимоги задовольнити та внести зміни до спірних пунктів договору.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, заслухавши представників сторін, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Відповідно до п. 1 ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 Земельного кодексу України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина 9 статті 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до приписів статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 1 Закону України Про оренду землі встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За нормами статті 2 цього ж Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди, (ч. ч. 1, 2, 3 ст. 21 Закону України Про оренду землі).

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі статтею 1 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.

Підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За змістом ч. 1 ст. 13, ст. 15 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України Про оцінку землі).

Отже нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок і, як наслідок, зміна розміру земельного податку та ставок орендної плати за землю не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами місцевого самоврядування плати за користування землею в межах та на виконання норм Податковим кодексом України.

В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати, а отже є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За даними витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :02:018:0101 складає 4 558 018 грн. 92 коп. в цінах 2023 року.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою по договору оренди землі в цінах 2023 року складає 136 740,57 грн: 4 558 018,92 грн х 3% = 136 740,57 грн, де: 4 558 018,92 грн - нормативна грошова оцінка землі в цінах 2023 року; 3% - розмір орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки землі, визначений рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26.

За приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України Про оренду землі також визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 188 Господарського кодексу України визначено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на вищезазначені обставини, наявні всі підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зазначення розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати.

Крім того ухвалою Господарського суду Запорізької області від 24.12.2014 порушено провадження у справі № 908/6036/14 про банкрутство ПрАТ «Завод напівпровідників».

Ліквідатором боржника - ПрАТ «Завод Напівпроводників» через аукціон здійснено продаж нерухомого майна, яке розташоване на вказаній земельній ділянці, Товариству з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», що підтверджується свідоцтвом від 01.04.2021, посвідченим ОСОБА_1 , державним нотаріусом Четвертої запорізької державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за № 1-123.

Державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп» на об`єкти нерухомості проведено 01.04.2021 та 02.04.2021, що підтверджується Інформаційною довідкою із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 340821942 від 28.07.2023.

Враховуючи наведене, договір оренди від 11.11.2011 № 00148 земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, припинився щодо зобов`язань для ПрАТ «Завод напівпровідників». За таких обставин у відповідача в силу прямої вказівки закону виникло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 11.11.2011 № 00148, на якій розташовано нерухоме майно, власником якого він є. В силу прямої норми закону відбулась заміна орендаря, тобто відповідач вже є стороною (орендарем) за договором оренди землі від 11.11.2011 № 00148.

Отже, сторони договору мають право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря. Проте такі зміни не стосуються істотних умов такого договору, а лише стосуються відомостей про орендаря, і відповідно є обґрунтованими, з огляду на правову позицію, викладену вище.

Таким чином, необхідно внести зміни до договору оренди землі від 11.11.2011 №00148, шляхом викладення в преамбулі договору інформації про орендаря в наступній редакції: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», в особі директора Тешабоєва Уміджона, діючого на підставі Статуту, в подальшому «Орендар», з іншого боку», та в розділі «Реквізити сторін» змінити реквізити орендаря, а саме на: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», місцезнаходження: Україна, 10014, Житомирська область, місто Житомир, вулиця Київська, будинок 40, код за ».

Пунктом 35 договору від 11.11.2011 визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається в судовому порядку.

Враховуючи норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, суд вважає позовні вимоги, обґрунтованими та такими що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно із ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

В порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 11.11.2011 № 00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, шляхом викладення в преамбулі договору інформації про орендаря в наступній редакції: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», в особі директора Тешабоєва Уміджона, діючого на підставі Статуту, в подальшому «Орендар», з іншого боку», та в розділі «Реквізити сторін» змінити реквізити орендаря, а саме на: «Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп», місцезнаходження: Україна, 10014, Житомирська область, місто Житомир, вулиця Київська, будинок 40, ідентифікаційний код юридичної особи 43746308».

3. Змінити п. 5 договору оренди землі від 11.11.2011 № 00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, виклавши його в такій редакції: « 5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4 558 018 грн. 92 коп. (чотири мільйони п`ятсот п`ятдесят вісім тисяч вісімнадцять гривень 92 коп.) в цінах 2023 року».

4. Змінити п. 11 договору оренди землі від 11.11.2011 №00148, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством «Завод напівпровідників» про оренду земельної ділянки площею 0,4641 га, кадастровий номер :02:018:0101 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Теплична, 16, виклавши його в такій редакції: « 11.Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 136 740,57 грн (сто тридцять шість тисяч сімсот сорок гривень 57 коп.), що складає 3% нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2023 року».

5. Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Промактив Груп» (10014, м. Житомир, вул. Київська, буд 40; ідентифікаційний код юридичної особи 43746308) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; ідентифікаційний код юридичної особи 04053915) судовий збір, сплачений при подачі позовної заяви в розмірі 2684,00 грн (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні 00 коп.) отримувач: Виконавчий комітет Запорізької міської ради, рахунок: UA05 34816; ідентифікаційний код юридичної особи 02140892, банк отримувача: Державна казначейська служба України м. Київ. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 06.05.2024.

Суддя І. С. Горохов