ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ОКРЕМА УХВАЛА
"25" квітня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/5155/23
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Чапуні Рубена Львовича ( АДРЕСА_1 )
про стягнення 363533,31 грн.;
За вхідним № 5733 від 23.11.2023р. до суду надійшла позовна заява Арцизької міської ради Одеської області (позивач) про стягнення з Відповідача фізичної особи-підприємця Чапуні Рубена Львовича суми 363 533,31грн, у тому числі 125 681,44 грн. основна заборгованість з орендної плати за договором оренди землі від 01.03.2005р. (із змінами) та 248 216,30 грн. пені за прострочення оплати.
В обґрунтування підстав позову позивач посилається на те, що відповідач неналежним чином та не в повному обсязі вносить орендні платежі по договору оренди землі від 01.03.2005р.
Рішенням від 25.04.2024р. у позові відмовлено повністю.
Відповідно до частини першої статті 246 ГПК України суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу.
Аналіз положень наведеної статті ГПК України дає підстави для висновку, що окрема ухвала суду є процесуальним засобом необхідного належного реагування (судового впливу) на порушення законності, а також на причини та умови, що цьому сприяли, які виявлені ним саме під час судового розгляду. Судом самостійно встановлюються наявність обставин та підстав для винесення окремої ухвали, що визначені статтею 246 ГПК України.
Суд вважає необхідним звернути увагу Арцизької міської ради на наступні виявлені судом під час розгляду справи порушення законодавства або недоліки в діяльності Арцизької міської ради.
Дійсно, користування землею в Україні є платнм.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» зі змінами та доповненнями. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, який відповідно до ст. 23 Закону № 1378 видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Періодичність проведення нормативної грошової оцінки земель не рідше одного разу на 5 7 років).
Пунктом 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами та доповненнями, передбачено відображення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору. Розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності (п. 13 Типового договору).
Рішення органів місцевого самоврядування є обов`язковими для виконання, зокрема, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
З огляду на зазначене вище, якщо орган місцевого самоврядування прийняв рішення про нову нормативну грошову оцінку землі з урахуванням вимог щодо строку його прийняття та оприлюднення, орендар сплачує орендну плату за земельні ділянки державної і комунальної власності, обчислену із застосовуванням такої нормативної грошової оцінки (у т. ч. у разі не внесення відповідних змін до договору оренди землі).
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Правовідносини, пов`язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі та їх реєстрацією регулювалися ЗК України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тощо.
Відповідно до частини першої статті 152 та частини першої статті 153 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Згідно із статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із статтями 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 дійшов висновку, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо) 04 вересня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 143/192/21, провадження № 61-10св23 (ЄДРСРУ № 113269607).
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Матеріалами справи та поясненнями представника Арцизької міської ради беззаперечно підтверджується, що фізична особа підприємець Рапуні Р.Л. протягом усього часу дії договору оренди землі від 01.03.2005р. систематично роками порушує умови договору щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за землю, що є законною та самостійною підставою розірвання договору оренди землі.
Систематичне порушення умов договору відповідачем фізичною особою підприємцем Рапуні Р.Л. щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за землю позбавляє Арцизьку міську раду очікуваних та правомірних надходжень до бюджету у вигляді орендної плати.
Також вбачається, що на порушенння вимог чинного законодавства та умов договору землі від 01.03.2005р. Арцизька міська рада не ініціювала внесення змін до договору в оренду в частині визначення належної нормативної грошової оцінки земельної ділянки та адекватного розміру орендної плати..
Крім того, на вимогу суду не було надано документів, наявність яких зазначена у позовній заяві та договорі оренди землі від 01.03.2005р. -
- оригінали усіх документів доданих до позовної заяви;
- докази часткової оплати орендної плати відповідачем у спірний період - оригінали;
- рішення Ради про передачу відповідачу в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
- відповідне рішення ради, дозволи на розроблення такого проекту землеустрою, докази розробки та погодження проектної документації щодо відведення спірної земельної ділянки у 2004-2005 роках, докази встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі на місцевості. (згідно Прикінцевих положень договору оренди).
- оригінали доказів державної реєстації договору про оренду землі та змін до нього, невід`ємні частина договору оренди, а саме - проект відведення земельної ділянки, план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди.
- надати інформацію про те, чи вносились зміни до договору оренди стосовно грошової оцінки землі та розміру орендної плати після 01.04.2008р.
Також з наданих позивачем документів вбачається, що відсутні докази державної реєстрації додаткової угоди від 01.04.2008р. до договору оренди землі від 01.03.2005р. Відтак, суд не може взяти до уваги дану додаткову угоду, оскільки вона без державної реєстрації є нікчемною.
Згідно з ч. 3 ст. 5 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники відносин у сфері господарювання здійснюють свою діяльність у межах встановленого правового господарського порядку, додержуючись вимог законодавства.
Господарський суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу.
Окрема ухвала надсилається відповідним юридичним та фізичним особам, державним та іншим органам, посадовим особам, які за своїми повноваженнями повинні усунути виявлені судом недоліки чи порушення чи запобігти їх повторенню (ч. 1, 6 ст. 246 ГПК України).
За таких обставин суд вбачає правові підстави для постановлення окремої ухвали, з підстав передбачених статтею 246 ГПК України у справі. з метою усунення виявлених судом недоліків та недопущення їх повторенню в подальшому.
Згідно із ч. 7 ст. 246 ГПК України, з метою забезпечення виконання вказівок, що містяться в окремій ухвалі, суд встановлює у ній строк для надання відповіді залежно від змісту вказівок та терміну, необхідного для їх виконання.
Керуючись ст. 234, 235, 246 ГПК України, господарський суд
2. Арцизькій міській раді :
- про результати розгляду окремої ухвали повідомити Господарський суд Одеської області.
Суддя Т.Г. Пінтеліна
Окрема ухвал набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена в установленому Господарським процесуальним кодексом порядку (ч. 15 ст. 255 ГПК України). Окрема ухвал набирає законної сили та може бути оскаржена у апеляційному порядку до Південно-Західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня набрання законної сили ухвали Господарського суду Одеської області. Окрема ухвала підписана 02.05.2024р.