ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/5335/21 (910/8691/22)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковського О.В. - головуючого, Білоуса В.В., Погребняка В.Я.,

за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.

розглянув касаційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Господарського суду міста Києва (суддя Яковенко А.В.) від 25.09.2023

на додаткове рішення Господарського суду міста Києва (суддя Яковенко А.В.) від 13.11.2023

та постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий -Пантелієнко В.О., судді: Сотнікова С.В., Остапенка О.М. ) від 15.01.2024

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "К5"

до 1) ОСОБА_1

2) Державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства "Новозаводське" Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича

3) Міністерства юстиції України

4) Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна"

5) Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації

про визнання недійсним інвестиційного договору, усунення перешкод у користуванні майном, визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора речових прав та скасування запису про право власності

у межах справи за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будакс"

до боржника Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна"

про визнання банкрутом.

Учасники справи:

представники позивача - Сорокін А.В., голова правління, Клим`юк О.С., адвокат, Ільчук О.С., адвокат,

представники відповідача-1 - Суткович М.А., адвокат,

представники відповідача-2 - не з`явився,

представники відповідача-3 - Новіцька Л.О., в порядку самопредставництва,

представники відповідача-4 - не з`явився,

представники відповідача-5 - не з`явився.

1. Короткий зміст вимог

1.1. 28.07.2021 Господарський суд міста Києва ухвалив відкрити за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будакс" провадження у справі про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Агропромисловий плодоовочевий комбінат "Енергополь-Україна" (далі - Боржник) за правилами Кодексу України з процедур банкрутства, ввести мораторій на задоволення вимог кредиторів, процедуру розпорядження майном та призначити розпорядником майна арбітражного керуючого Шимана Євгена Олександровича тощо.

1.2. 21.09.2022 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку №К5" (далі - Позивач) подав позов до ОСОБА_1 (далі - Відповідач-1), Державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства "Новозаводське" Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича (далі - Відповідач-2), Міністерства юстиції України (далі- Відповідач-3) та Боржника (Відповідач-4) про:

- визнання недійсним інвестиційного договору від 15.05.2017 № 6/849, укладеного між Відповідачами 1, 4) (далі - Договір);

- зобов`язання Відповідача-1 усунути перешкоди в користуванні Позивачем приміщеннями 26 технічного поверху, розташованого за адресою: місто Київ, вул. Юрія Кондратюка, 5 (далі - Об`єкт);

- визнання протиправним та скасування рішення Відповідача-2 щодо внесення змін до інформації про об`єкт нерухомого майна № 00 ;

- скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про зміну інформації про об`єкт нерухомого майна, зміну інформації про об`єкт нерухомого майна, індексний номер рішення 36283863 щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна № 00 (далі - Квартира), зроблений Відповідачем-2 від 24.07.2017 щодо збільшення її площі на підставі Декларації про готовність об`єкта експлуатації, серія та № КВ 49 від 10.07.2017, видавник ДАБІ міста Києва;

визнавши поважними припини пропуску строку на подання позовної заяви та поновивши при цьому строк звернення із позовною заявою.

1.3. Позов обґрунтований незаконністю оспорюваного Договору, що став підставою для подальшого прийняття оспорюваних рішення про внесення змін до інформації про Квартиру та запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки умовами Договору було передбачено інвестування Відповідачем-1 в реконструкцію Квартири площею 99,4 кв. м шляхом приєднання до неї 376 кв м. площ технічного поверху зазначеного будинку (Об`єкта), які є спільним сумісним майном усіх співвласників цього багатоповерхового будинку, внаслідок чого Відповідач-1 всупереч закону набув право на Об`єкт, що є спільним сумісним майном усіх співвласників цього багатоповерхового будинку і тим перешкоджає Позивачу, що діє в інтересах співвласників зазначеного будинку, користуватись спірним приміщенням.

Пропуск строку звернення із позовом у спірних правовідносинах та поважність причин пропуску цього строку обґрунтована необізнаністю Позивача за об`єктивних обставин про існування оспорюваного Договору через незаконність дій Відповідачів 1, 4 щодо спірного нерухомого майна.

1.4. 03.01.2023 Відповідач-1 у відзиві на позов заявив про застосування позовної давності, у зв`язку з чим просив також відмовити у задоволенні позову у разі поновлення позовної давності.

1.5. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.07.2023 залучено до участі у справі Департамент з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації (далі - Відповідач-5).

2. Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій

2.1. 25.09.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення (залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2024) вирішив позов задовольнити частково, задовольнивши всі заявлені Позивачем вимоги (пункт 1.2) та відмовивши у задоволенні позовних вимог до Відповідачів 3, 5.

2.2. Судові рішення мотивовані відсутністю правових підстав у забудовника (Відповідача-4) на укладення Договору, оскільки спірний Об`єкт інвестування за цією угодою перебуває у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону, а співвласники спірного майна не давали згоди/дозволу на фактичне відчуження цих приміщень на користь Відповідача-1 шляхом приєднання до його Квартири.

Скасування оскаржуваного рішення та оспорюваного запису щодо змін Квартири мотивоване протиправністю оскаржуваного рішення через його прийняття на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49 від 10.07.2017, що містила недостовірні дані, технічного паспорту та незаконного інвестиційного Договору, що призвело до незаконного внесення змін, здійснених державним реєстратором до Реєстру речових прав на нерухоме майно до відомостей про загальну площу Квартири Відповідача-1 зі збільшенням її загальної площі за рахунок спірного Об`єкта, належного співвласникам багатоквартирного будинку.

Суди при цьому вказали, що незаконні дії Відповідачів 1, 2 та 4 призвели до незаконного приєднання площ Об`єкта на технічному 26 поверсі, що є допоміжними приміщеннями, до Квартири Відповідача-1, який тим самим обмежив вільний доступ Позивачу до інженерних комунікацій, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації інших квартир, без доступу до яких експлуатація будинку неможлива.

Щодо позовної давності суди вказали, що початок цього строку пов`язується з моментом, коли Позивач дізнався про оспорювану угоду - у 2021 році, а не в 2017 році, як помилково вважає Відповідач-1, оскільки Позивач не був стороною Договору, ця угода не була зазначена в реєстрі речових прав на спірне нерухоме майно як підстава для виникнення права власності, через що Позивач не міг дізнатися про Договір раніше, ніж ознайомився з матеріалами реєстраційної справи щодо спірного об`єкта, які були витребувані Оболонським районним судом міста Києва в межах розгляду іншої справи за вимогами Позивача щодо захисту права на спірне майно - № 756/11058/20.

Суд також зазначив про те, що пропуск позовної давності при зверненні з позовом у вересні 2022 року не мав місце, враховуючи положення ЦК України щодо продовження цього строку під час дії карантину.

2.3. 13.11.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив додаткове рішення (залишене без змін також постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2024) про стягнення з Відповідачів, 1, 4 на користь Позивача по 17 500 грн 00 коп. витрат на правову (правничу) допомогу.

2.4. Додаткове рішення мотивоване обґрунтованістю та доведеністю доказами у справі заявлених Позивачем витрат на правову (правничу) допомогу у заявленому розмірі, виникненням спору внаслідок неправомірних дій Відповідачів 1, 4, частковим задоволенням позовних вимог та відсутністю клопотання відповідачів про зменшення відповідних витрат. Відмова Позивачу у стягненні витрат на проведення судової будівельно-технічної експертизи в сумі 10 000 грн. 00 коп. мотивоване покладенням відповідних витрат на Відповідачів 1, 4 рішенням від 25.09.2023.

3. Встановлені судами обставини

3.1. 21.11.2013 будинок № 5 за адресою: м. Київ, вул, Юрія Кондратюка, прийнято в експлуатацію згідно із Сертифікатом серії ІV №00, виданий ДАБІ м. Києва на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013, виданого Відповідачем-1 по завершенні будівництва.

3.2. 02.07.2014 Розпорядженням Оболонської районної в місті Києві Державної адміністрації № 388 від 24.07.2014 об`єкту нерухомого майна, введеному в експлуатацію згідно із Сертифікатом ДАБІ від 21.11.2013 серії ІV №00, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 .

3.3. Рішенням установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , оформленим протоколом № 1 від 14.04.2019, створено Об`єднання Позивача.

3.4. 11.05.2017 між Відповідачами 1, 4 як покупцем та продавцем укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.3 цього договору загальна площа відчужуваної квартири становить 99,4 кв.м., житлова площа 37,7 кв.м. Квартира складається з однієї житлової кімнати.

3.5. 15.05.2017 між Відповідачами 1, 4 як інвестором та забудовником укладено інвестиційний Договір (№ 6/849).

Пунктом 1.4 Інвестиційного Договору визначено, що Об`єкт інвестування - приміщення, що розташоване над квартирою Інвестора.

Відповідно до пункту 2.1 Інвестиційного Договору предметом цього договору є участь Інвестора у реконструкції Об`єкту інвестування з подальшим оформленням у власність Інвестора Об`єкту Інвестування шляхом приєднання до Квартири на умовах і в порядку передбачених законодавством і Договором.

Згідно з пунктом 3.1.1 Інвестиційного Договору Забудовник бере на себе зобов`язання надати Інвестору всю наявну технічну документацію на Об`єкт інвестування.

Пунктом 3.2.2. Інвестиційного Договору визначено, що інвестор бере на себе зобов`язання з моменту розробки проектно-кошторисної документації отримати всі необхідні дозвільні документи і погодження.

Відповідно до пункту 3.2.3 Інвестиційного Договору Інвестор бере на себе зобов`язання після отримання необхідного комплекту дозвільних документів та погоджень за власні кошти здійснити реконструкцію Об`єкту інвестування під житло з приєднанням його до Квартири.

3.6. 08.06.2017 Відповідач-1 подав декларацію про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 31 до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

3.7. 10.07.2017 Відповідач-1 отримав декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49, видану Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

3.8. 24.07.2017 Відповідач-2 вніс до державного реєстру речових прав на нерухоме майно зміни до запису про право власності (номер заяви 23358340) розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 00 (Квартиру) спеціального розділу Державного реєстру речових прав не нерухоме майно (рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.07.2017 № 36283863).

3.9. За результатом внесених змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості про загальну площу Квартири Відповідача-1 змінено, а загальну площу Квартири збільшено: загальна площа квартири АДРЕСА_3 після змін становить 475,4 кв.м, житлова площа 277,3 кв.м (витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.07.2017 індексний номер витягу 92706593).

3.10. Відповідно до картки прийому заяви № 92633684 про внесення змін до Державного реєстру прав, подана Відповідачем-1 для внесення змін з заявою подані такі документи:

- копія паспорту та ІПН, серія та номер: МН 118891, Видавник ЦВМ Дзержинського РВ ХМУ УМВС України в Харківській області;

- договір купівлі-продажу, серія та номер: 615, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;

- витяг, серія та номер: 86791552, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;

- акт приймання передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, видавник: Сторони;

- лист (згода), серія та номер: 310, видавник Відповідач-4;

- технічний паспорт, серія та номер: б/н, видавник ТОВ "УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ";

- інвестиційний договір, серія та номер 6/849 видавник: сторони;

- декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49, видавник ДАБІ м. Києва.

3.11. 20.07.2017 наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 233 "Про скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт, та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1)" декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49 від 10.07.2017, видавник ДАБІ м. Києва, та декларація про початок будівельних робіт, серія та номер КВ КВ 31 від 08.06.2017, видавник ДАБІ м. Києва скасовані.

3.12. Відповідно до загальнобудинкового технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна: багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення, виготовлений ТОВ "ПРОФІ П.Л.Ю.С. " на останню дату інвентаризації, за адресою, Оболонський район, вул. Юрiя Кондратюка, 5, з поповерховими планами та експлікаціями приміщень, а саме: Технічний паспорт на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок, виготовлений ТОВ "ПРОФІ П.Л.Ю.С." на замовлення Відповідача-4 від 04.02.2015, інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К та Технічного паспорту частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК) секції № 5, 6, житлового будинку АДРЕСА_2 від 04.02.2015 - 26 поверх будинку № 5 у секції 6 є технічним поверхом, функціональне призначення, якого визначено забудовником від самого початку, спроектовано та введено в експлуатацію будинок саме з такими технічними характеристиками.

Загальнобудинковий технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення за адресою, АДРЕСА_2 , виготовлений ТОВ "ПРОФІ П.Л.Ю.С." на підставі договору від 01.02.2022 № 341/01Ю з виготовлення технiчних паспортiв на об`єкт нерухомого майна, укладеного між ТОВ "ПРОФІ П.Л.Ю.С." та Позивачем, яким передбачено формування загальнобудинкового Технiчного паспорту на об`єкт нерухомого майна на останню дату iнвентаризацii.

Оскільки остання інвентаризація проводилась у 2014 році по завершенню будівництва та введення будинку до експлуатації, загальнобудинковий технічний паспорт складено на підставі документів, які містяться в інвентаризаційній справі на зазначений об`єкт нерухомого майна.

3.13. Технічним паспортом частини житлового будинку (житлові приміщення секції № 6), житлового будинку АДРЕСА_2 виготовленого ТОВ "ПРОФІ П.Л.Ю.С." від 25.03.2014, інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К визначено, що житлові приміщення - квартири розташовані з 3-25 поверхи, на 24-25 поверхах передбачено розташування дворівневих квартир, в тому числі і Квартири ( АДРЕСА_3 загальною площею 99,4 кв.м, власником якої є Відповідач-1) і не передбачає трирівневих, з приєднанням площі технічного поверху та не містить 26 поверху.

3.14. Згідно із сертифікатом серії ІV № 00, що виданий ДАБІ м. Києва на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013, виданого Відповідачем-4 по завершенні будівництва, в якому визначено: кількість поверхів 25-26, кількість квартир - 850, житлова площа квартир - 25989,63 кв.м.

Загальна поверховість будинку, загальна площа квартир, кількість та площа усіх 1-кімнатних, 2-кімнатних, 3-кімнатних, 4-кімнатних, 5-кімнатних квартир в будинку №5 по вул. Юрія Кондратюка, 5 у м. Києві за проектом та за результатами технічної інвентаризації із деталізацією загальної та житлової площі в них, визначена актом готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013.

3.15. У допоміжному приміщенні, яким є 26 технічний поверх, відповідно до технічної документації проходять:

- 11 стояків системи побутової каналізації К1, з виходом вентиляційних частин на покрівлю, три з яких влаштовані в частині приміщення, вздовж торця будівлі с віконним прорізом, шість - в частині приміщення, розташованому вздовж торця, який є суміжним з торцем секції № 5, два - в середній частині; шість опусків від водостічних воронок, два з яких влаштовані в частині приміщення, вздовж торця будівлі з віконним прорізом, два - в частині приміщення, розташованому вздовж торця, який є суміжним з торцем секції № 5, два - в середній частині та які об`єднані за допомогою трубопроводу, що прокладений на висоті 2,75 м від підлоги, в один стояк системи дощової каналізації К2, розміщений в каналі ліфтової шахти;

- 7 стояків холодного та гарячого водопроводу з прокладанням трубопроводів на висоті 2,40 м від поверхні підлоги, два з яких влаштовані в частині приміщення, вздовж торця будівлі з віконним прорізом, три - в частині приміщення, розташованому вздовж торця, який є суміжним з торцем секції № 5, два - в середній частині;

- 2 стояки системи опалення, розміщені в каналі, влаштованому в коридорі напроти ліфтового холу;

- 16 сталевих радіаторів, встановлених в приміщенні підключені до системи опалення;

- 2 сталевих радіатори, встановлені в коридорах, що виходять на незадимлюваний перехід (балкон) підключені до системи опалення;

- сталеві повітроводи системи вентиляції прокладені під стелею;

- 2 сталевих повітроводи системи вентиляції, влаштовані в середній частині приміщення під стелею.

3.16. Відповідно до експлікації і плану Технічного паспорту частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК) секції № 5, 6, "Поверх Технічний літера "А" на технічному поверсі знаходиться: сходова клітина -13,7 м2, тамбур - 14 м2, коридор-43,8 м2, підсобне приміщення - 13,7 м2 машинне приміщення ліфтів -21 м2, лоджія 50%- 3,9 м2 та приміщення технічного поверху для проходження інженерних комунікацій - 605,3 м2 (сторінка 9 експлікації технічного паспорту).

26 поверх секції № 6 є технічним, технічний поверх обмежений зовнішніми стінами та стінами і перегородками, що відокремлюють центральну частину, в який влаштовані ліфтові шахти з ліфтовим холом, сходи та коридори з виходом до зовнішнього незадимлюваного переходу (балкону).

3.17. Згідно з висновком судового експерта Галієвої О.М. № 07/07-2022 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, складеному 03.02.2023, верхній 26 технічний поверх використовується для проходження інженерних комунікацій, систем побутової каналізації, стояків холодного та гарячого водопроводу, стояків системи опалення, радіаторів, повітроводів системи вентиляції.

3.18. Висновок експерта Гуменюк Л.В. від 10.03.2021 № 06/21 виготовлений на замовлення Відповідача-1 в межах розгляду іншої справи, яка розглядалась Оболонським районним судом міста Києва (справа № 756/11058/20).

Висновок експерта Гуменюк Л.В від 10.03.2021 № 06/21 та технічний паспорт, виготовлений ТОВ "УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ" від 15.06.2017 на замовлення Відповідача-1, містять суперечливі відомості.

Згідно з відомостями технічного паспорту, виготовленого ТОВ "УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ" на замовлення Відповідача-1 технічним паспортом від 15.06.2017 визначено, що квартира АДРЕСА_3 загальною площею 475,4 кв.м, в тому числі житловою 277,3 кв.м розташована на 24-26 поверхах 26-ти поверхового житлового будинку. На плані 26 поверху у технічному паспорті зображені внутрішньоквартирні сходи в частині приміщення, розташованому вздовж торця, який є суміжним з торцем секції № 5.

У декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49 від 10.07.2017 у розділі "15 Характеристика житлових будинків (з урахуванням результатів технічної інвентаризації) (за наявності) " у графі "Кількість поверхів" визначено - "24,25 поверхи 25-ти поверхового будинку".

Відповідно до відомостей технічного паспорту, виготовленого ТОВ "УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ" від 15.06.2017, на 3 поверхи Квартири наявні одні сходи, замість двох.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. 07.02.2024 Відповідач-1 подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2024, рішення Господарського суду міста Києва від 25.09.2023 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 13.11.2023 і ухвалити нове рішення - про відмову у задоволені позову в повному обсязі.

5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

5.1. Згідно з аргументами в касаційній скарзі підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі є положення пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми частини другої статті 16, частини третьої статті 215, частини першої статті 216 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) (щодо визнання інвестиційного договору недійсним), не врахувавши висновки Верховного Суду щодо обрання та застосування ефективного способу захисту у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 752/14877/18, від 22.09.2021 у справі № 463/3724/18, постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20.

5.2. За аргументами скаржника суди неправильно застосували також норми частини другої статті 16, статті 391 ЦК України, не врахувавши висновків Верховного Суду щодо обрання та застосування ефективного способу захисту у подібних правовідносинах (щодо усунення перешкод у користуванні майном), викладених у постановах Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 752/14877/18, від 18.01.2022 № 910/4620/20, від 13.09.2022 у справі № 910/9727/21, від 25.05.2021 у справі № 910/91/20, від 15.11.2022 у справі № 914/917/21, від 30.07.2019 у справі № 926/3881/17, постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20.

5.3. За аргументами скаржника суди неправильно застосували також норми частини другої статті 16 ЦК України, частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (щодо скасування запису про право власності), не врахувавши висновків Верховного Суду щодо обрання та застосування ефективного способу захисту у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 03.10.2023 у справі 922/2144/16 (922/3401/21), постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, постановах Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 752/14877/18.

5.4. Згідно з аргументами в касаційній скарзі підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі також є положення пункту 4 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди попередніх інстанцій порушили норми статей 76, 77, 78, частин першої, другої статті 86 ГПК України, встановивши обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, не врахувавши висновки Верховного Суду щодо характеру допустимості доказів, необхідність оцінки доказів судами на предмет їх допустимості, належності та достовірності, викладених в постановах від 29.08.2023 у справі № 916/476/21, від 26.09.2023 у справі № 910/13835/21, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права, встановлених пунктом 2 частини першої статті 1, пункт 6 частини першої статті 1 та частини першої статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 215, 216, частини другої статті 382 ЦК України та є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень згідно з пунктом 4 частини другої статті 287 та пунктом 4 частини третьої статті 310 ГПК України.

5.5. Поряд з наведеним скаржник зазначив, що засідання в апеляційному господарському суді 15.01.2024 відбулося без участі скаржника, за наявності обґрунтованого клопотання про відкладення судового засідання №3449 від 09.01.2024 та на підставі апеляційної скарги від скаржника, без заслуховування аргументів скаржника, а постанова від 15.01.2024 ухвалена у першому судовому засіданні в апеляційному суді.

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

6.1. Відповідачі 3, 5 у відзиві та поясненні на касаційну скаргу зазначають, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, заявлених до Відповідачів 3, 5.

6.2. Позивач у відзивах на касаційну скаргу (що є загалом аналогічні) заперечує аргументи, викладені в касаційній скарзі з мотивів, які загалом аналогічні мотивам в оскаржуваних судових рішеннях, наголошуючи на тому, що:

- Позивач обрав належний спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах, оскільки порушення права співвласників на спірне майно відбулось на підставі саме Договору, що в подальшому стало підставою для внесення змін щодо характеристик Квартири шляхом її збільшення та винесення оспорюваного рішення та внесення заперечуваного запису щодо квартири;

- документальне оформлення прав Відповдіача-1 на спірний Об`єкт шляхом його приєднання до Квартири не спростовує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на спірний Об`єкт, у праві доступу до якого обмежено Відповідачем-1.

7. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

Щодо захисту права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку

7.1. Суди встановили, що предметом спору у цій справі за вимогами Позивача стали:

- укладений між Відповідачем-1 як інвестором та Відповідачем-4 як забудовником Договір з реконструкції об`єкта інвестування під житло, а саме з реконструкції розташованого над дворівневою квартирою Інвестора приміщення шляхом його приєднання до іншого об`єкта інвестування Відповідача-1 - вказаної Квартири (пункти 3.4, 3.5);

- прийняте Відповідачем-2 рішення державного реєстратора, яким за наслідками реконструкції Квартири шляхом приєднання до неї розташованого над нею приміщення, були внесені зміни про об`єкт нерухомого майна - Квартиру, щодо її площі;

- а також зроблений Відповідачем-2 запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яким були внесені зміни до інформації про Квартиру - щодо збільшення її площі.

Також Позивачем були заявлені вимоги про усунення Відпвідачем-1 перешкод в користуванні Позивачем тим приміщенням, що було приєднано до Квартири Відповідача-1.

Підставою для зазначених вимог стала необхідність захисту прав власників квартир багатоквартирного будинку, у якому розташоване спірне приміщення (що було приєднано до Квартири Відповідача-1), на це майно як об`єкт права спільної сумісної власності багатоквартирного будинку, оскільки приєднання спірного майна до квартири Відповідача-1 порушує права інших власників квартир багатоквартирного будинку на це майно.

У зв`язку з цим суд звертається до визначених законом підстав для недійсності правочинів та до правил захисту права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку.

7.2. Правила та підстави недійсності правочинів регламентовані положеннями ЦК України та Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Зокрема, статтею 215 ЦК України встановлені загальні вимоги щодо недійсності правочину, відповідно до якої підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

7.3. За змістом статей 16, 203, 215 ЦК України правом оспорювати правочин Закон наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як "заінтересовані особи".

Для вирішення питання про визнання недійсним правочину, оспорюваного заінтересованою особою, правове значення має встановлення впливу наслідків вчинення такого правочину на права та законні інтереси цієї особи. У такому випадку важливим є врахування того, що таке звернення заінтересованої особи до суду з позовом про визнання недійсним договору є направленим на усунення несприятливих наслідків для цієї особи (недопущення їх виникнення у майбутньому), пов`язаних з вчиненням такого правочину (висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 28.11.2019 у справі №910/8357/18, постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.06.2021 у справі №910/23097/17).

7.4. Щодо суб`єкта звернення за захистом порушеного права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку Суд, посилаючись на положення статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", зазначає що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, яким є Позивач, створюється, зокрема, для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна; а основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників.

7.5. Щодо захисту права спільної сумісної власності, то загальні умови та підстави для захисту права спільної сумісної власності випливають з правил та умов здійснення права спільної сумісної власності, які регламентовані положеннями статті 369 ЦК України, та передбачають, що:

- співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина перша);

- розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом; у разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом; згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (частина друга);

- співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном (частина третя);

- правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень (частина четверта).

7.6. Загальні умови та підстави для захисту права на спільне майно багатоквартирного будинку випливають із положень частини другої статті 382 ЦК України, згідно з якою усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку; спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

7.7. Аналогічні положення щодо права співвласників багатоквартирного будинку вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників, визначені в пункті 1 частини першої статті 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Відповідні обмеження конкретизовані у частинах першій та другій статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", якими передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників і не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Положеннями частини першої статті 1 цього Закону аналогічно до наведених положень ЦК України визначено спільне майно багатоквартирного будинку як приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

7.8. Крім цього згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004, у справі про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

7.9. Суд з посиланням на висновки Верховного Суду від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, зазначає, що у спорі про захист права на спільне майно багатоквартирного будинку позивачу не потрібно доводити право власності на відповідні приміщення, оскільки за наявності у них статусу допоміжних приміщень, вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку.

Тобто саме через дослідження судом характеристик майна у багатоквартирному будинку встановлюються обставини, визначається і доводиться статус майна як такого, що належить до спільної сумісної власності багатоквартирного будинку та не підлягає виділенню в натурі (частини перша та друга статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

7.10. За змістом наведених норм та висновків для правильного вирішення спору щодо захисту права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку суду належить встановити, чи належить спірне приміщення до нежитлового, чи воно є допоміжним, без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку.

У цих висновках Суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної, зокрема в постанові від 23.10.2019 у справі № 466/4891/14-ц.

7.11. Враховуючи викладене та встановлені судами обставини щодо:

- характеристик спірного майна, розташованого на 26 технічному поверсі багатоквартирного будинку, у якому створено ОСББ Позивача, як допоміжного приміщення, в якому, зокрема розміщені інженерні, каналізаційні конструкції, комунікації багатоквартирного будинку тощо (пункти 3.9, 3.11, 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16, 3.17);

- здійснення на підставі оспорюваного Договору, однак за відсутності згоди всіх співвласників спільного майна відповідного багатоквартирного будинку, реконструкції об`єкта нерухомого майна, в результаті якої спірне майно було приєднано до Квартири Відповдіача-1 з оформленням за ним права власності на це майно у складі єдиного об`єкта нерухомості - Квартири Відповідача-1 та з внесенням відповідних змін щодо Квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (пункти 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9);

- скасування 20.07.2017 наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 233 декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 49 від 10.07.2017, видавник ДАБІ м. Києва, та декларації про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 31 від 08.06.2017, видавник ДАБІ м. Києва, на підставі яких, в тому числі були внесені відповідні зміни у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо Квартири з приєднанням до неї спірного приміщення (пункти 3.6, 3.7, 3.9, 3.10);

- відсутність у Відповідача-4 повноважень укладати інвестиційний договір щодо спірного Об`єкта через правовий статус його як майна спільної сумісної власності у багатоквартирному будинку, згоду на відчуження якого зі спільної сумісної власності не надали співвласники цього майна (власники квартир відповідного багатоквартирного будинку);

Суд погоджується з висновками судів в оскаржуваних рішеннях про порушення при укладенні оспорюваного Договору положень статей 369, 382 ЦК України та статей 1, 5, 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", оскільки оспорюваною угодою порушено право спільної сумісної власності власників квартир багатоквартирного будинку на спірне майно як об`єкт спільної сумісної власності цього будинку, та наявність підстав для визнання недійсним Договору.

7.12. Дійшовши зазначеного висновку, Суд погоджується з висновками судів в оскаржуваних рішеннях про протиправність та скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора, яким за наслідками реконструкції Квартири шляхом приєднання до неї розташованого над нею приміщення, були внесені зміни про об`єкт нерухомого майна - Квартиру, щодо її площі, а також про скасування зробленого Відповідачем-2 запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яким були внесені зміни до інформації про Квартиру - щодо збільшення її площі, виходячи з того, що відповідне Рішення прийнято та Запис зроблено за результатами тієї реконструкції, право на яку у Відповідача-1 виникло за оспорюваним Договором, а матеріально-правовою підставою відповідних змін у Державному реєстрі прав став оспорюваний Договір (пункт 3.9).

7.13. Дійшовши наведених висновків, Суд відхиляє протилежні аргументи Скаржника (пункти 5.1-5.4), зокрема і в тій частині, в якій скаржник стверджує про неналежний спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах, посилаючись в касаційній скарзі та наголошуючи в судовому засіданні у Верховному Суді 23.04.2024, на висновках в постанові Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 752/14877/18 за позовом ОСББ "Деміївська Слобода" про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності, у зв`язку з чим Суд зазначає про таке.

7.14. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Оцінюючи належність обраного позивачем (прокурором) способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

7.15. Зі змісту постанови Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 752/14877/18 вбачається, що не зважаючи на те, що предметом спору у вказаній справі також була частина технічного поверху багатоквартирного будинку, що також як і у спірних у цій справі правовідносинах була відчужена зі спільної сумісної власності та передана у власність однієї особи на підставі Інвестиційного договору, між тим, на відміну від цієї справи у справі № 752/14877/18 мало місце відчуження набувачем за оспорюваним інвестиційним договором спірної частини технічного поверху багатоквартирного будинку на користь третьої особи за договором купівлі-продажу, що і зумовило висновки Верховного Суду у справі № 752/14877/18 про інший (віндикацію) ніж у цій справі (усунення перешкод в користуванні майном) спосіб захисту порушеного права спільної сумісної власності власників квартир багатоквартирного будинку на об`єкт права спільної сумісної власності.

У зазначеному висновку Суд враховує, що перешкодою для реалізації Позивачем (що діє в інтересах інших співвласників цього майна у багатоквартирному будинку, пункт 7.4) прав на спірне майно, а, відповідно, і підставою для вимоги про усунення Позивачу перешкод у користуванні цим майном стала вчинена саме за результатами виконання Договору реконструкція Квартири Відповідача-1 шляхом приєднання до неї спірного майна з внесенням відповідних змін до Державного реєстру прав та оформленням права власності Відповідача-1 на спірне майно.

7.16. Суд також відхиляє аргументи скаржника (пункт 5.4), в яких він заперечує правовий статус спірного майна як допоміжного приміщення на технічному поверсі багатоквартирного будинку (тобто як спільного майна багатоквартирного будинку у розумінні статті 382 ЦК України та статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"), оскільки відповідні аргументи зводяться до необхідності здійснити переоцінку доказів у справі, зокрема документів технічної документації багатоквартирного будинку та висновку наданої у справі судової будівельно-технічної експертизи від 03.02.2023 № 07/07-2022, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції в силу статті 300 ГПК України, тоді як скаржник не довів недопустимість тих доказів, на які послалися суди та на підставі яких встановлені обставини, що мають суттєве значення, а аргументи касаційної скарги не спростовують висновків судів попередніх інстанцій.

7.17. Крім цього Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 5.5), в яких він стверджує про допущені апеляційним судом порушення норм процесуального права через ухвалення апеляційним судом оскаржуваної постанови у першому судовому засіданні в апеляційному суді без участі скаржника, однак за наявності обґрунтованого клопотання про відкладення судового засідання № 3449 від 09.01.2024, на підставі апеляційної скарги від скаржника, без заслуховування його аргументів, у зв`язку з чим Суд зазначає про таке.

Пунктом 2 частини другої статті 202 ГПК України передбачено, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Отже, за обставин, визначених в зазначеній нормі, суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні у разі, якщо суд визнає поважними причини неявки учасника справи.

У цій справі апеляційний суд, відхиляючи подане представником Відповідача-1 клопотання про відкладення розгляду цієї справи через неможливість прибуття представника Відповідача-1 внаслідок зайнятості представника в іншій справі у Бородянському районному суді Київської області, між тим не дійшов висновку про поважність зазначених причин неявки представника Відповідача-1 у судове засідання в апеляційному суді 15.01.2024, тоді як оцінка поважності причин неявки учасника в судове засіданні належить до дискреційних повноважень цього суду.

При цьому Суд враховує висновок апеляційного суду в оскаржуваній постанові про наявність доказів в матеріалах справи, необхідних для прийняття рішення у справі.

7.18. Отже, відсутні підстави для скасування оскаржуваних судових рішень про задоволення позовних вимог Позивача, висновки в яких зроблені відповідно до норм законодавства, а також відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи, тоді як скаржник не довів порушення цими судами норм матеріального і процесуального права та не спростував відповідних висновків.

7.19. Дійшовши висновку про відсутність підстав для визнання незаконними та необґрунтованими висновків судів в оскаржуваних рішеннях, якими розглянуто позовні вимоги та вирішено у цій справі спір по суті заявлених вимог, відсутність підстав для їх скасування, за відсутності в скарзі аргументів про незаконність розподілу заявлених Позивачем судових витрат на правову (правничу) допомогу у цій справі, Суд доходить висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного додаткового рішення суду першої інстанції, яким на користь Позивача розподілено судові витрати на правову (правничу) допомогу з покладенням цих витрат на Відповідачів, 1, 4 в рівних частинах.

7.20. У зв`язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини першої статті 308 та статті 309 ГПК України, оскільки заявлені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшли свого підтвердження, касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення суду першої інстанції, додаткове рішення цього суду та постанова апеляційного суду підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.

7.21. Дійшовши висновку про відмову у задоволенні касаційної скарги та залишення без змін оскаржуваних судових рішень, витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 300, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2024, рішення Господарського суду міста Києва від 25.09.2023 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 13.11.2023 у справі № 910/5335/21 (910/8691/22) залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О.В. Васьковський

Судді В.В. Білоус

В.Я. Погребняк