ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.04.2024м. ХарківСправа № 922/500/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Фермерського господарства "Клепки+", м. Куп`янськ
до Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області, с. Новоосинове
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки
за участю представників учасників справи:

позивача - Ткаченко В.В.

відповідача - Стецюра А.С.,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, фермерське господарство "Клепки+", звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області, відповідач, в якому просив суд визнати укладеним додатковий договір (угоду) до договору оренди землі б/н від 29.12.2016, який зареєстрований 24.04.2017, індексний номер: 34902848, де предметом та об`єктом оренди є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за межами населених пунктів Сеньківської сільської ради на території Куп`янського району Харківської області, з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12.6790 га, укладеного між Курилівською сільською військовою адміністрацією Куп`янського району Харківської області та фермерським господарством "Клепки+", з 29 грудня 2023 року у редакції, що наведена у прохальній частині позовної заяви.

Позов обґрунтовано тим, що позивач, як належний користувач орендованої земельної ділянки, маючи намір скористатись свої переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, звернувся до відповідача до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений договором, з заявою про поновлення (пролонгування) договору оренди землі, додавши до такої заяви проєкт додаткової угоди до договору оренди. Однак, відповідач вказану заяву у місячний строк не розглянув та протягом одного місяця після закінчення строку договору не надав заперечення щодо поновлення (продовження) договору оренди землі, а тому, в силу приписів статі 33 Закону України "Про оренду землі", такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 29.12.2016, шляхом укладення додаткової угоди в редакції, що була направлена позивачем на адресу відповідача.

Ухвалою суду від 20.02.2024 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.

Курилівська сільська військова адміністрація Куп`янського району Харківської області (відповідач) проти позовних вимог заперечує у повному обсязі, вважає їх безпідставними та необґрунтованими, з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву. Зокрема, вказує на те, що позивачем у справі до Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області був надісланий лист-повідомлення від 27.11.2023 за №27.11-8 щодо поновлення строку дії договору оренди землі б/н від 29.12.2016, на земельну ділянку з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12,6790 га, до якого був доданий проєкт додаткової угоди до договору. У відповідь на лист-повідомлення, Курилівська сільська військова адміністрація, листом від 04.01.2024 за №21 просила позивача надати копію договору оренди землі б/н від 29.12.2016 ФГ "Клепки+" дану вимогу було проігноровано. Відповідач звертає увагу на те, що приміщення Курилівської сільської ради, в якому зберігався зазначений договір (паперовий та електронний примірники), за адресою: Харківська область, Куп`янський район, с. Курилівка, вул. Лозова, буд. 1, згоріло та зруйноване вщент внаслідок збройної агресії з боку Російської Федерації. Наразі і приміщення Курилівської сільської військової адміністрації (адреса: Харківська область, Куп`янський район, с. Новоосинове, вул. Шкільна, буд. 2) продовжує потерпати від постійних обстрілів, у зв`язку з чим часто відсутнє електропостачання та інтернет.

Крім того, відповідач вказує на те, що громадянин ОСОБА_1 , передавши права та обв`язки щодо спірної земельної ділянки до ФГ "Клепки+" без отримання згоди від Курилівської сільської військової адміністрації і Курилівської сільської ради, грубо порушив умови договору оренди землі б/н від 29.12.2016, оскільки згідно пункту 34 договору оренди землі б/н від 29.12.2016 та норм ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зазначене свідчить про спробу позивача отримати дану земельну ділянку для розширення площ земельних ділянок, які плануються використовуватися названим фермерським господарством, уникнувши при цьому процедури земельних торгів.

Відповідач вказує на те, що передача земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12,6790 га гр. ОСОБА_1 до ФГ "Клепки+" ще у 2022 році без повідомлення сільської ради неможлива згідно чинного законодавства, тому спірний договір вважається нечинним. Заміна сторін в договорі оренди земельної ділянки, не може відбуватися автоматично. У договорі оренди землі б/н від 29.12.2016, а саме у розділі "Розмір орендної плати за земельну ділянку державної власності, грошова оцінка якої проведена, на "___"____2016 року" відсутня дата та місяць, що теж вважається таким, що оформлене не належним чином. ФГ "Клепки+" в особі голови ОСОБА_2 не є стороною цього договору, оскільки жодних договорів стосовно земельної ділянки (кадастровий номер :01:000:0205) Курилівська сільська військова адміністрація та Курилівська сільська рада Куп`янського району Харківської області не укладала.

На момент звернення ФГ "Клепки+" з повідомленням про поновлення (пролонгування) договору оренди землі б/н від 29.12.2016 у вигляді додаткового договору (угоди) стаття 33 Закону України "Про оренду землі" не містить такого права орендаря, як право на поновлення договору, а вказує лише на його переважне право перед іншими потенційними орендарями. Тому у орендодавця не існує обов`язку укласти договір, щодо якого не досягнуто згоди у зв`язку зі змінами умов договору. Заміна сторони шляхом укладання додаткової угоди до спірного договору не відповідає законодавству, оскільки чинним земельним законодавством не передбачено внесення змін до договорів оренди землі в частині заміни орендаря за договором (правова позиція та висновки викладені у постанові КГС у складі ВС від 22.05.2019 у справі №925/939/18 та постанові ВП ВС від 30.06.2020 у справі №927/79/19).

Враховуючи вищевикладене, відповідач вказує на неможливість укладання з ФГ "Клепки+" додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 29.12.2016 про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство, а укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо заміни сторони є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 8-1 Закону України "Про оренду землі". Оскільки земельна ділянка, яка була надана Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області із земель державної власності в оренду гр. ОСОБА_1 , а пізніше перейшла у комунальну власність Курилівської сільської ради у зв`язку з децентралізацією, то тільки орган місцевого самоврядування, в силу статей 116, 124, 125 Земельного кодексу України та статті 16 Закону України "Про оренду землі" вправі розпоряджатися вищезазначеною земельною ділянкою. Водночас, ФГ "Клепки+" не є стороною спірного договору, воно не може вважатися таким, що набуло права "правомірного очікування", яке підлягало б захисту у судовому порядку, а тому, враховуючи, що Курилівська сільська військова адміністрація жодним чином не порушила прав та законних інтересів позивача, подання позову є безпідставним.

Позивачем до суду була подана відповідь на відзив, в якій він вказує на те, що відзив на позовну заяву жодним чином не доводить та не обґрунтовує правильність дій відповідача, щодо висловлення своєї незгоди на поновлення дії договору оренди земельної ділянки на тих же умовах та на той же строк. На думку позивача, відзив на позов не тільки не спростовує аргументи, доводи та докази позивача, які зазначені в позові та додані до нього, а ще й підтверджує відсутність у поведінці та діях відповідача намірів, дійсно спрямованих саме на наявність заперечень щодо поновлення оспорюваного договору оренди, навіть, незважаючи на не визнання відповідачем позовних вимог у відзиві. За таких обставин, позивач вважає, що відповідач, незважаючи на не визнання позовних вимог, своєю поведінкою та наданими доказами тільки підтверджує, що не заперечував проти поновлення договору оренди на тих же умовах та на той же строк - 7 (сім) років, що по суті є "мовчазною згодою" на поновлення договору оренди.

У судовому засіданні 16.04.2024 представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував та просив суд відмовити у його задоволенні.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

29.12.2016 між Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області (орендодавець за договором) та громадянином ОСОБА_1 (орендар за договором) був укладений договір оренди землі б/н, відповідно до п. 1 якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку державної власності сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за межами населених пунктів Сеньківської сільської ради на території Куп`янського району Харківської області.

В оренду передається земельна ділянка державної власності з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12,6790 га, землі сільськогосподарського призначення, сільськогосподарські угіддя (рілля) (п. 2 договору).

Згідно п. 8 договору, договір укладено на 7 (сім) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 №725-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Харківської області" визначено адміністративні центри та затверджено території територіальних громад Харківської області, згідно з додатком. Згідно додатку до розпорядження КМУ, до складу Курилівської територіальної громади входить територія Сеньківської територіальної громади з адміністративним центром у с. Курилівка Куп`янського району Харківської області. Відтак, з 01.07.2021 (дати набрання чинності абзаців 2-4 підпункту 58 пункту 4 Закону України "Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин") земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12.6790 га, перейшла до комунальної власності Курилівської територіальної громади, в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області.

Як вказує позивач, громадянин ОСОБА_1 (орендар за договором оренди) набувши право оренди земельної ділянки, керуючись нормами Закону України "Про фермерське господарство" прийняв рішення про створення Фермерського господарства "Клепки+" (позивач) та передачу останньому прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за спірним договором. На підтвердження чого позивачем додано до матеріалів Протокол загальних зборів членів ФГ "Клепки+" №14/02/22 від 14.02.2022, нову редакцію Статуту ФГ "Клепки+", затвердженого Протоколом №14/02/22 від 14.02.2022, витяг з Державного реєстру речових прав №364841549 від 07.02.2024 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0205.

Таким чином, як вказує позивач, Курилівська сільська рада Куп`янського району Харківської області стала власником вищезазначеної земельної ділянки та відповідно стала орендодавцем, а до ФГ "Клепки+" перейшли усі права й обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди. Тобто, фактично відбулась заміна сторін у договорі оренди землі від 26.12.2016. Позивач вказує на те, що і первісний орендар ( ОСОБА_1 ), і теперішній орендар (ФГ "Клепки+") весь час виконували умови договору оренди належним чином та у повній відповідності до його умов. Жодних зауважень чи претензій до орендарів щодо порушень умов договору оренди, а ні від первісного орендодавця (Головного управління Держгеокадастру у Харківській області), а ні від Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області, а ні від відповідача ні первісний орендар ( ОСОБА_1 ), ні теперішній орендар (ФГ "Клепки+", позивач) не отримували. Таким чином, як випливає із вищезазначеного, сторонами договору оренди є: Орендодавець Курилівська сільська рада Куп`янського району Харківської області, повноваження якої виконує Курилівська сільська військова адміністрація Куп`янського району Харківської області (відповідач) та Орендар - ФГ "Клепки+" (позивач).

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану", Указом Президента України №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який діє до тепер.

Відповідно до преамбули Закону України "Про правовий режим воєнного стану", цей Закон визначає зміст правового режиму воєнного стану, порядок його введення та скасування, правові засади діяльності органів державної влади, військового командування, військових адміністрацій, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій в умовах воєнного стану, гарантії прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 4 названого Закону, на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, захисту критичної інфраструктури, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи - військові адміністрації. Рішення про утворення військових адміністрацій приймається Президентом України за поданням обласних державних адміністрацій або військового командування.

Указом Президента України №876/2022 від 23.12.2022 утворено Курилівську сільську військову адміністрацію Куп`янського району Харківської області.

Розпорядженням Президента України №205/2023-рп від 01.12.2023 начальником Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області призначено ОСОБА_3 .

Розпорядженням №257-к від 04.12.2023 ОСОБА_3 приступив до виконання повноважень начальника Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області .

Розпорядженням №258-к від 04.12.2023 ОСОБА_3 приступив до виконання повноважень Курилівського сільського голови Куп`янського району Харківської області.

27.11.2023 позивач направив відповідачу лист-повідомлення №27.11-8, в якому просив поновити (пролонгувати) строк дії договору оренди землі б/н від 29.12.2016, з урахуванням замінити сторін, де об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12.6790 га, на той самий строк - 7 (сім) років і на тих же умовах, про що укласти відповідний договір додатковий договір (угоду).

До листа-повідомлення позивачем був наданий проєкт додаткового договору (угоди) до договору оренди землі б/н від 29.12.2016. У додатковій угоді орендодавцем визначено - Курилівську сільску раду Куп`янського району Харківської області від імені якої здійснює повноваження Курилівська сільська військова адміністрація Куп`янського району Харківської області, орендарем визначено - Фермерське господарство "Клепки+". Відповідно до умов додаткової угоди у зв`язку з заміною сторін в договорі оренди землі б/н від 29.12.2016 замінити сторону "Орендодавець" з Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на Курилівську сільську раду Куп`янського району Харківської області, а "Орендар" з ОСОБА_1 на Фермерське господарства "Клепки+"; Орендодавець і Орендар дійшли згоди продовжити дію договору оренди землі б/н від 29.12.2016, де об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12.6790 га, на новий строк - на 7 (сім) років; інші умови вищевказаного договору оренди землі залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання; ця додаткова угода підлягає державній реєстрації в установленому законодавством порядку; після державної реєстрації Орендар зобов`язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідної державної податкової служби; дану додаткову угоду укладено в двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий - у Орендаря; ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі б/н від 29.12.2016, де об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0205, площею 12.6790 га і набирає чинності після її підписання Сторонами та проведення державної реєстрації.

Звертаючись з даним позовом до суду позивач вказує на те, що станом на дату складання цієї позовної заяви позивач не отримував від відповідача листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди. Також, позивач не отримував від відповідача і підписаного з його боку додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди та заміну сторони, яка направлялася позивачем. Таким чином, позивач своєчасно звернувся до відповідача з відповідними пропозиціями про поновлення договору оренди, а останній не відповів на звернення як до спливу строку договору, так і через місяць після його закінчення. Тому позивач вважає, що відповідач своєю поведінкою підтверджує, що не заперечує проти поновлення договору оренди на тих же умовах та на той же строк - 7 (сім) років, що по суті є "мовчазною згодою", але й одночасно відповідач проявляє бездіяльність або ухиляється від підписання додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди на тих же умовах та на той же строк (7 (сім) років). Така бездіяльність відповідача і стала причиною звернення позивача до суду за захистом своїх прав і законних інтересів.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі. Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Заперечуючи проти позову, відповідач, зокрема, вказує на те, громадянин ОСОБА_1 , передавши права та обв`язки щодо спірної земельної ділянки до ФГ "Клепки+" без отримання згоди від Курилівської сільської військової адміністрації і Курилівської сільської ради, грубо порушив умови договору оренди землі б/н від 29.12.2016, оскільки згідно пункту 34 договору оренди землі б/н від 29.12.2016 та норм ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зазначене свідчить про спробу позивача отримати дану земельну ділянку для розширення площ земельних ділянок, які плануються використовуватися названим фермерським господарством, уникнувши при цьому процедури земельних торгів.

Згідно правової позиції викладеної у постанові ВП ВС від 30.06.2020 у справі №927/79/19, нормами Закону України "Про фермерське господарство" запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону України "Про фермерське господарство" переходять права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.

Отже, в цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, що обмежено частиною першою статті 8-1 Закону України "Про оренду землі", а здійснюється встановлений нормами Закону України "Про фермерське господарство" перехід прав та обов`язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу вищенаведених норм Закону України "Про фермерське господарство" та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.

Разом з тим, суд вважає за необхідне вказати на наступне.

Як зазначалося вище по тексту рішення, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану", Указом Президента України №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який діє до тепер.

Відповідно до преамбули Закону України "Про правовий режим воєнного стану", цей Закон визначає зміст правового режиму воєнного стану, порядок його введення та скасування, правові засади діяльності органів державної влади, військового командування, військових адміністрацій, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій в умовах воєнного стану, гарантії прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 4 названого Закону, на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, захисту критичної інфраструктури, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи - військові адміністрації. Рішення про утворення військових адміністрацій приймається Президентом України за поданням обласних державних адміністрацій або військового командування.

Указом Президента України №876/2022 від 23.12.2022 утворено Курилівську сільську військову адміністрацію Куп`янського району Харківської області.

Згідно ст. 10 Закону, у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування:

1) начальник військової адміністрації, крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови.

Розпорядженням Президента України №205/2023-рп від 01.12.2023 начальником Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області призначено ОСОБА_3 .

Розпорядженням №257-к від 04.12.2023 ОСОБА_3 приступив до виконання повноважень начальника Курилівської сільської військової адміністрації Куп`янського району Харківської області .

Розпорядженням №258-к від 04.12.2023 ОСОБА_3 приступив до виконання повноважень Курилівського сільського голови Куп`янського району Харківської області.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", військові адміністрації у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України "Про оборону України", "Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію", "Про критичну інфраструктуру", цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Повноваження військових адміністрацій здійснюються ними в порядку, визначеному законами України для здійснення повноважень відповідних місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування, з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.

Відповідно до п. 26 ч. 2 ст. 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік).

Згідно ст. 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" затверджено типову форму договору оренди землі.

Постановою Кабінету Міністрів України №563 від 10.05.2022 "Деякі питання регулювання земельних відносин", внесені зміни до постанов Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 і від 17.11.2005 №1553, зокрема, у Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 у пункті 8: абзац перший після слів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим як сім років доповнити словами і цифрами , а у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану строк оренди становить до одного року; для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладення та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) не може бути меншим як 25 років;

доповнити пункт абзацом такого змісту:

Після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану, орендар не має переважного права поновити його на новий строк..

Відповідно до Постанови Верховної Ради України №2897-ІХ від 06.02.2023 "Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів в Ізюмському, Куп`янському та Чугуївському районах Харківської області повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", у період дії воєнного стану в Україні та 30 днів після його припинення чи скасування:

1) начальники Савинської селищної військової адміністрації Ізюмського району, Вільхуватської, Курилівської сільських та Шевченківської селищної військових адміністрацій Куп`янського району, Старосалтівської селищної військової адміністрації Чугуївського району Харківської області:

крім повноважень, віднесених до їх компетенції Законом України "Про правовий режим воєнного стану", здійснюють повноваження відповідних сільських, селищних рад, їх виконавчих комітетів, відповідних сільських, селищних голів;

можуть затвердити тимчасову структуру виконавчих органів відповідних сільських, селищних рад (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду);

2) апарати Вільхуватської, Курилівської сільських, Савинської, Старосалтівської, Шевченківської селищних рад та їх виконавчих комітетів, інші виконавчі органи (з урахуванням абзацу третього пункту 1 частини другої статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"), комунальні підприємства, установи та організації відповідних територіальних громад підпорядковуються начальникам відповідних військових адміністрацій населених пунктів в Ізюмському, Куп`янському та Чугуївському районах Харківської області.

Отже, Курилівська сільська військова адміністрація Куп`янського району Харківської області (відповідач) не наділена повноваженнями на вирішення питання щодо відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік.

Таким чином, укладення додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 29.12.2016 у редакції, що запропонована відповідачем, суперечить нормам Закону України "Про правовий режим воєнного стану", Постанові Кабінету Міністрів України №563 від 10.05.2022 "Деякі питання регулювання земельних відносин", тощо.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України, судовий збір у цій справі покладається на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Позивач - Фермерське господарство "Клепки+" (63702, Харківська область, Куп`янський район, м. Куп`янськ, вул. Сватівська, 56, ).

Відповідач - Курилівська сільська військова адміністрація Куп`янського району Харківської області (63732, Харківська область, Куп`янський район, с. Новоосинове, вул. Шкільна, 2, ).

Повне рішення підписано 26 квітня 2024 року.

Суддя О.В. Погорелова