РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.04.2024Справа № 910/8259/16 (910/14889/21)
За позовом Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області

до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування"

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки

в межах справи № 910/8259/16

За заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк"

до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (ідентифікаційний код 20355550)

про банкрутство

Суддя Івченко А.М.

Представники сторін:

від позивача: Винник О.О.;

від відповідача: Барабаш М.Ю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У провадженні Господарського суду м. Києва перебуває справа № 910/8259/16 за заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк" про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" на стадії процедури ліквідації, введеної постановою Господарського суду м. Києва від 30.01.2019.

13.09.2021 Маріупольська окружна прокуратура Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради звернулась до Господарського суду Донецької області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 20.09.2021 прийнято позовну заяву Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки до розгляду в межах справи № 910/8259/16 про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" та підготовче засідання призначити на 22.11.2021.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 22.11.2021 розгляд справи відкладено на 10.01.2022.

23.11.2021 до Господарського суду м. Києва надійшов відзив відповідача на позовну заяву.

29.11.2021 до Господарського суду м. Києва надійшли пояснення Маріупольської міської ради.

06.12.2021 до Господарського суду м. Києва надійшла відповідь позивача на відзив відповідача.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 26.01.2022 розгляд справи призначено на 07.02.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 07.02.2022 закрито підготовче провадження та призначено заяву Маріупольської окружної прокуратури Донецької області до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки в межах справи № 910/8259/16 про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" до судового розгляду по суті на 23.03.2022.

Судове засідання 23.03.2022 не відбулось, у зв`язку з запровадженням Указом Президента України № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" воєнного стану з 5:30 год. 24.02.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 13.06.2022 розгляд справи призначено на 04.07.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 04.07.2022 розгляд справи відкладено на 05.09.2022.

У судовому засіданні 05.09.2022 оголошено перерву до 17.10.2022.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 17.10.2022 розгляд справи відкладено на 12.12.2022.

У судовому засіданні 12.12.2022 оголошено перерву до 30.01.2023.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 позов задоволено; розірвано договір оренди земельних ділянок від 17.03.2008 № 04.08.162.00183, укладений між Маріупольською міською радою (87500, Донецька обл., м. Маріуполь, пр-т. Миру, 70; ідентифікаційний код 33852448) та Приватним акціонерним товариством "Маріупольський завод важкого машинобудування" (02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежитлове приміщення 63; ідентифікаційний код 20355550); зобов`язано Приватне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування" (02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежитлове приміщення 63; ідентифікаційний код 20355550) повернути за актом приймання-передачі на користь Маріупольської міської ради (87500, Донецька обл., м. Маріуполь, пр-т. Миру, 70; ідентифікаційний код 33852448) земельну ділянку кадастровий номер :02:015:0343, площею 2,3277 га.; стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежитлове приміщення 63; ідентифікаційний код 20355550) на користь Маріупольської окружної прокуратури Донецької області (87501, Донецька обл., м. Маріуполь, площа Мічмана Павлова, 10; ідентифікаційний код 25707002) судовий збір в розмірі 4 540 (чотири тисячі п`ятсот сорок) грн. 00 коп.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" задоволено; рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 у справі № 910/8259/16 (910/14889/21) скасовано; прийнято нове рішення; відмовлено в задоволенні позову Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради про розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок; стягнуто з Маріупольської окружної прокуратури Донецької області (ідентифікаційний код: 25707002; місцезнаходження: 87501, Донецька область, м. Маріуполь, площа Мічмана Павлова, 10) на користь Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (ідентифікаційний код: 20355550; місцезнаходження: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежитлове приміщення 63) 6810 (шість тисяч вісімсот десять) грн судового збору; видачу відповідного наказу доручено Господарському суду міста Києва.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.09.2023 касаційну скаргу заступника керівника Донецької обласної прокуратури задоволено частково; постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 у справі №910/8259/16 (910/14889/21) скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями 25.09.2023, справу № 910/8259/16 (910/14889/21) передано на новий розгляд судді Івченко А.М.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.09.2023 прийнято справу № 910/8259/16 (910/14889/21) до свого провадження, призначено розгляд справи на 08.11.23; зобов`язано учасників провадження у справі надати суду письмові обґрунтовані пояснення з урахуванням змісту постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.09.2023.

05.10.2023 від позивача надійшли пояснення.

06.11.2023 від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.11.2023 відкладено розгляд справи на 20.12.23; запропоновано позивачу надати пояснення на клопотання про зупинення провадження у справі.

23.11.2023 від Маріупольської окружної прокуратури Донецької області надійшли заперечення на клопотання про зупинення провадження у справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.12.2023 відкладено розгляд справи на 17.01.24; у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі відмовлено.

17.01.2024 судове засідання не відбулося.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.01.2024 призначено розгляд справи на 06.03.24.

06.03.2024 від відповідача надійшло клопотання про залишення позовної заяви без розгляду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.03.2024 у задоволенні клопотання відповідача про залишення позовної заяви без розгляду відмовлено; закрито підготовче провадження з розгляду заяви Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки; призначено розгляд заяви до розгляду по суті на 10.04.24; викликано для участі у судовому засіданні представників учасників справи.

10.04.2024 від відповідача надійшли пояснення.

В судовому засіданні представник відповідача подала клопотання про закриття провадження у справі.

Суд ухвалив залишити без розгляду вказане клопотання на підставі того, що ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.03.2024 закрито підготовче провадження з розгляду заяви Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки та призначено розгляд заяви до розгляду по суті. Вирішення заяв та клопотань відбувається у підготовчому засіданні. Відповідно до ст. 194 ГПК України, завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат. Згідно зі ст. 207 ГПК України головуючий з`ясовує, чи мають учасники справи заяви чи клопотання, пов`язані з розглядом справи, які не були заявлені з поважних причин в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом, та вирішує їх після заслуховування думки інших присутніх у судовому засіданні учасників справи. Суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

В поданому клопотанні відповідачем не зазначено, з яких поважних причин ним не заявлено вказане клопотання у підготовчому засіданні.

Представники позивача, відповідача надали пояснення по суті.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що Рішенням Маріупольської міської ради від 29.02.2008 №5/19-3399 вирішено надати Відкритому акціонерному товариству "Маріупольський завод важкого машинобудування" (яке у подальшому перереєстроване на Публічне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування", а 06.06.2016 - на Приватне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування" (Боржник)) в оренду Земельну ділянку (кадастровий номер :02:015:0343), розташовану по вул. Краснофлотській в Приморському районі м. Маріуполя, площею 2,3277 га (далі - Земельна ділянка), для завершення будівництва та подальшого функціонування жилого комплексу.

На підставі зазначеного рішення, 06.03.2008 між Позивачем (орендодавець) та Боржником (орендар) укладено Договір, який посвідчено 06.03.2008 приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області та зареєстровано в реєстрі за №1258, а також зареєстровано у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №04.08.162.00183 від 17.03.2008 року.

За умовами Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку, на якій немає об`єктів нерухомого майна, також недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, з метою та за цільовим призначенням: для завершення будівництва та послідуючого функціонування жилого комплексу (п.п. 1, 2, 5 Договору).

Згідно з пунктом 4 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 56,20 грн/м2. Орендна плата за землю встановлюється у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки на рік та сплачується орендарем у грошовій формі. Орендна плата за землю вноситься за базовий податковий (звітний) період щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Розмір орендної плати за земельну ділянку змінюється у разі індексації у встановленому законом порядку грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням середньорічного індексу інфляції, який ураховується при проведенні індексації грошової оцінки земель згідно законодавства. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом 5 днів після державної реєстрації Договору згідно з актом приймання-передачі об`єкту оренди (пп. 6.5 п. 6 Договору).

Орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі. Використовувати земельну ділянку відповідно до мети та цільового призначення, визначених у договорі, з дотриманням режиму використання земель. Своєчасно вносити орендну плату, щоквартально у термін до 20 числа місяця, що йде за звітним кварталом надавати у Маріупольське фінансове управління копії платіжних документів, що підтверджують сплату до бюджету орендної плати за землю (п. 9 Договору).

Орендодавець має право вимагати від орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно договору оренди, своєчасної сплати орендної плати (п. 9 Договору).

Договір укладено на 25 років (до 29.02.2033) та після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на наступний строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає (п. 3 Договору).

Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом (п. 11 Договору).

Відповідно до інформації Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 27.07.2021 №26.6.3-13979-07 Боржник систематично не сплачує орендну плату за землю, у зв`язку з чим станом на 24.06.2021 утворилась заборгованість з орендної плати за Земельну ділянку розмірі 1041833,73 грн. Остання дата внесення Боржником платежу з орендної плати за землю - 30.04.2015.

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за період користування Земельною ділянкою, за Боржником були зареєстровані права власності на розміщені на ній нежитлові будівлі площею 102,4 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159б) та площею 1441,8 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159а).

Також за Боржником зареєстрований житловий будинок №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь (свідоцтво про право власності ЯЯЯ №653701 від 24.05.2012), розміщений на Земельній ділянці.

Проте за результатом моніторингу офіційних сайтів веб-порталів публічних закупівель Prozorro прокуратура встановила, що 15.04.2021 на аукціоні продано будівлю, розташовану за адресою: м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, 159а (замовник аукціону - арбітражний керуючий Куделя М.О.).

За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником нежитлової будівлі, яка розташована на Земельній ділянці, є ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" () (номер запису про право власності 41748350 від 28.04.2021).

Відповідно до листа Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 28.05.2021 №26-13979-07 Позивач направив листа до ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" про переоформлення права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна за наявності чинного договору оренди земельної ділянки, проте відповідь від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" не надходила.

Згідно з листом департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради від 27.08.2021 №26.6.3-26109-26.1 станом на 17.08.2021 від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" листи щодо переоформлення права оренди не надходили.

За інформацією Державного земельного кадастру від 27.08.2021 про право власності та речові права на Земельну ділянку з кадастровим номером :02:015:0343 вона до теперішнього часу перебуває у користуванні Боржника.

Право оренди земельної ділянки визначено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Аналогічне визначення закріплено також у статті 1 Закону України "Про оренду землі", згідно зі статтею 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" перелічені істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У положеннях статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" закріплені переліки прав та обов`язків обох сторін договору оренди. До них віднесено, зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якому кореспондує право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

У разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 наведеного Закону договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі").

Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України також встановлено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Верховний Суд неодноразово зазначав (зокрема у постановах від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, на які посилається прокурор у касаційній скарзі), що аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Як було зазначено Верховний Судом у постанові від 14.09.2023 у цій справі: «у зв`язку з наведеним Верховний Суд не приймає до уваги викладені у відзиві на касаційну скаргу посилання Боржника на те, що у період з вересня 2014 року до 08.06.2016 він був звільнений від сплати за користування земельними ділянками комунальної власності на підставі статті 6 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції", адже під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій він не довів обставини сплати ним орендної плати після внесення відповідних змін до зазначеної статті Закону».

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 625 ЦК України встановлено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

Частиною 1 ст. 193 Господарського Кодексу України та статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Проте, в порушення вимог законодавства та умов Договору, Відповідач з 30.04.2015 до теперішнього часу (6 років) не сплачує орендної плати за використання земельної ділянки, однак продовжує використовувати її у власних цілях, що підтверджується актом виїзного обстеження від 06.05.2021.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як встановлено ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частин 3 та 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених

умовами договору, а також з підстав визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Одночасно, пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до загальних положень про найм (оренду), які визначені § 1 глави 58 Цивільного кодексу України, а саме згідно ст. 782 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146цс12, яка згідно з вимогами Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є обов`язковою для судів України.

Відповідно до п. 4 Договору, передбачена сплата орендної плати щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця однак Відповідачем вказана умова Договору не виконується вже шість років, орендна плата взагалі не сплачується.

Тим самим, відповідач систематично не сплачує орендну плату, чим порушує права Маріупольської міської ради на своєчасне отримання орендної плати у встановленому розмірі, чим позбавляє Маріупольську міську раду та територіальну громаду міста прав на підвищення соціально-економічного рівня міста Маріуполя, розвиток інфраструктури міста, створення додаткових робочих місць для мешканців міста, можливості отримання додаткових доходів тощо, на що сторона орендодавця також розраховувала укладаючи вказаний договір оренди.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 14.09.2023 у цій справі вказав: «Верховний Суд у постанові від 14.08.2019 у справі №910/14257/18 зауважив, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить на підставі статті 120 Земельного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі" право користування (оренди) саме тією земельною ділянкою як об`єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки. Для переходу (передачі орендарем) права, в тому числі оренди, на частину земельної ділянки обов`язковим є попереднє виділення такої частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй окремого кадастрового номера, тобто після набуття такою частиною земельної ділянки статусу об`єкта цивільних прав.

70. Не врахувавши наведеного, суд апеляційної інстанції під час вирішення цього спору про розірвання Договору оренди Земельної ділянки належним чином не дослідив обставини відчуження розташованого на ній (її частині) об`єкта нерухомості та не надав правової оцінки обставинам щодо правових наслідків такого відчуження для правовідносин сторін за Договором з урахуванням умов відповідного (укладеного за наслідками аукціону) договору відчуження, передбачених частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України та частиною 6 статті 120 Земельного кодексу України.

71. Також апеляційний господарський суд не надав належної правової оцінки обставинам наявності зареєстрованого за Боржником житлового будинку №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь , зокрема суд не встановив обставини щодо належності зазначеного будинку до багатоквартирних, а отже не з`ясував наявність чи відсутність підстав для застосування до земельної ділянки, на якій розташований цей будинок та належні до нього будівлі, споруди та прибудинкові території, норм земельного законодавства, що регулюють порядок користування земельними ділянками багатоквартирних будинків. Крім того, суд також не з`ясував, які саме будівлі та споруди є належними до вказаного житлового будинку, зокрема наявність чи відсутність підстав для віднесення до них зареєстрованої за Боржником нежитлової будівлі площею 102,4 м2.

72. Господарський суд першої інстанції наведені обставини також не досліджував, розірвавши Договір з огляду виключно на обставини порушення Боржником зобов`язань зі сплати орендної плати без урахування того, що позов розглядається у відокремленому провадженні саме в межах справи про банкрутство Боржника, а на Земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомості, які підлягають відчуженню та частково були відчужені в ході ліквідаційної процедури.

73. Однак без належного дослідження обставин щодо актуального стану правовідносин стосовно Земельної ділянки, які склались між Позивачем і Боржником, а також іншими особами (зокрема набувачем розташованої на ній нежитлової будівлі, особами, передбаченими статтею 42 Земельного кодексу України (в разі наявності підстав для її застосування)), а отже щодо наявності порушених прав Позивача, які підлягають захисту саме шляхом розірвання Договору, Верховний Суд вважає передчасним як висновок суду апеляційної інстанції про відмову в позові, так і висновок суду першої інстанції про його задоволення.»

Як вже було зазначено, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за період користування земельною ділянкою за боржником зареєстровано право власності на розміщені на ній будівлі:житлову будівлю площею 4965,6 кв.м., розташовану по вул. Червонофлотська, 159 у м. Маріуполь; житлову будівлю площею 1409,2 кв.м., розташовану по вул. Червонофлотська, 157 у м. Маріуполь; нежитлову будівлю площею 1441,8 кв.м, розташовану по вул. Червонофлотська. 159а у м. Маріуполь: нежитлову будівлю площею 102,4 кв.м, розташовану по вул. Червонофлотська, 1596 у м. Маріуполь (розподільчий пункт).

Водночас, за результатами моніторингу офіційних сайтів веб-порталів публічних закупівель «Ргоzоrrо» з`ясовано, що 15.04.2021 на аукціоні продано будівлю по вул.Червонофлотській, 159а у м. Маріуполі ТОВ «Лігос Девелопмент», а останнім її відчужено ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 01.02.2022. На даний час на підставі протоколу №2 установчих зборів засновників обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Флотський» від 15.02.2022 нежитлова будівля належить ОК «ЖБК «Флотський», проте вся земельна ділянка залишається у користуванні ПрАТ «МЗВМ».

Право власності ПрАТ «МЗВМ» на житлові будинки припинилось у зв`язку з набуттям фізичними особами прав власності на квартири у вказаних будинках. Зокрема, аналізом даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 85 квартир у будинку по вул. Червонофлотській. 157 належать на праві власності фізичним особам.

Позивач зазначає, що у ПрАТ «МЗВМ» залишилися майнові права лише на нежитлову будівлю площею 102,4 кв.м, а площа орендованої відповідачем земельної ділянки є значно більшою у порівнянні з площею нерухомості, якою володіє ПрАТ «МЗВМ» та яка необхідна безпосередньо для обслуговування будівель.

Верховним Судом у постанові від 14.09.2023 звернуто увагу на те. що правовідносини у справі №910/8259/16 (905/1126/21) є, не в повній мірі подібними до правовідносин у справі №910/8259/16 (910/14889/21), у зв`язку з чим посилання на постанову від 04.05.2023 у контексті вирішення цього спору є не релевантним. Так, наведені в постанові у справі №910/8259/16 (905/1126/21) висновки стосуються правовідносин щодо необхідності відчуження нерухомого майна боржника у процедурі банкрутства на аукціоні за максимальною ціною із зазначенням усіх його характеристик, однією з яких є відомості про земельну ділянку (її правовий режим, кадастровий номер), на яких відповідне майно розташоване.

Тоді як, на відміну від зазначеної справи, частина розташованих на спірній у цій справі земельній ділянці об`єктів нерухомого майна вже була відчужена на користь третіх осіб на момент вирішення спору судами. А потенційний набувач нежитлової будівлі площею 102,4 кв.м (м. Маріуполь, вул.Червонофлотська. буд.159б) в будь-якому разі не може розраховувати на отримання прав на земельну ділянку в цілому, адже на ній розташовані також інші об`єкти нерухомості, належні третім особам.

Ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України визнано істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти (крім: об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). При цьому укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після відведення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Верховний Суд у постанові від 14.08.2019 у справі №910/14257/18 зауважив, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить на підставі ст.120 Земельного кодексу України та ст.7 Закону України «Про оренду землі» право користування (оренди) саме тією земельною ділянкою як об`єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки. Для переходу (передачі орендарем) права, в тому числі оренди, на частину земельної ділянки обов`язковим є попереднє виділення такої частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй окремого кадастрового номера, тобто після набуття такою частиною земельної ділянки статусу об`єкта цивільних прав.

Верховним судом у постанові від 14.09.2023 зазначено, що судами при прийнята попередніх рішень не надано правової оцінки обставинам наявності зареєстрованого за боржником житлового будинку №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь , зокрема щодо віднесення його до багатоквартирного, а отже не з`ясовано наявність чи відсутність підстав для застосування до земельної ділянки, на якій розташований цей будинок норм земельного законодавства, що регулюють порядок користування земельними ділянками багатоквартирних будинків. Також належним чином не досліджено обставини відчуження розташованого на ній (її частині) об`єкта нерухомості та не надано правової оцінки обставинам щодо правових наслідків такого відчуження для правовідносин сторін, за договором з урахуванням, умов відповідного (укладеного за наслідками аукціону) договору відчуження, передбачених ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.6 ст.120 Земельного кодексу У країни.

Про право власності ПАТ «МЗВМ» (у подальшому змінено організаційно-правову форму на ПрАТ «МЗВМ») на житловий будинок №157 по вул. Червонофлотській у м. Маріуполя площею 1409,2 кв.м свідчить свідоцтво про право власності серії ЯЯЯ №653701 від 24.05.2012, видане виконавчим комітетом Маріупольської міської ради.

Право власності ПрАТ «МЗВМ» на житловий будинок по вул.Червонофлотській, 159 у м. Маріуполі площею 4965,6 кв.м підтверджено свідоцтвом про право власності, надане виконавчим комітетом Маріупольської міської ради серії ЯЯЯ №339986 від 31.01.2012.

Наявність житлових будинків на земельній ділянці підтверджено актом обстеження земельної ділянки Маріупольською міською радою від 06.05.2021.

Згідно з ч. 1 ст. 62 КУзПБ, усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси.

Відповідно до ч. 1 ст. 63 КУзПБ, після проведення інвентаризації та отримання згоди на продаж майна ліквідатор здійснює продаж майна банкрута на аукціоні.

Зважаючи на те, що за наслідками ліквідаційної процедури відповідача, об`єкт нерухомого майна, який належать ПАТ «МЗВМ» буде проданий іншій особі, остання не позбавлена права на укладення з власником: земельної ділянки, яка є предметом спору у цій справі, будь-яких договорів,

Поряд з цим, розірвання оспорюваного договору оренди земельної ділянки, не позбавляє права власності відповідача на належну йому будівлю, яка розташована на спірній земельній ділянці.

Однак, ПАТ «МЗВМ» з 2015 року самостійно не сплачувало орендну плату за користування земельною ділянкою та позбавило Маріупольську міську раду можливості отримати орендну плату, у тому числі щодо будинків під №157, №159, №159а. А враховуючи, що договір оренди укладений строком до 2033 року, це позбавляє міську раду права отримати орендну плату від інших власників будівель протягом ще 10 років, оскільки неможливо здійснити поділ земельної ділянки до моменту розірвання договору оренди з ПАТ «МЗВМ» та укласти окремі договори щодо користування відповідними земельними ділянками, що необхідні для обслуговування окремих об`єктів нерухомості.

З урахуванням викладеного, відповідачем - ПРАТ «МЗВМ» істотно порушені умови договору у розмінні ст. 651 ЦК України.

Таким чином, договір оренди землі від 17.03.2008 №04.08.162.00183 (посвідчений приватним нотаріусом 06.03.2008 та зареєстрований в реєстрі за №1258) укладений між Маріупольською міською радою та ПРАТ «МЗВМ» підлягає розірванню, а земельна ділянка кадастровий номер :02:015:0343 площею 2,3277 га, яка розташована у місті Маріуполі по вулиці Флотській - підлягає поверненню Маріупольській міській раді.

На підставі вищевикладеного, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

На підставі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення вимог в повному обсязі.

За таких обставин, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача у порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись Кодексом України з процедур банкрутство, ст. 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки №04.08.162.00183 від 17 березня 2008 року укладений між Маріупольською міською радою Донецької області та Приватним акціонерним товариством «Маріупольський завод важкого машинобудування».

3. Зобов`язати Приватне акціонерне товариство «Маріупольський завод важкого машинобудування» (, адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежиле приміщення 63) повернути за актом приймання-передачі на користь Маріупольської міської ради (, пр. Миру, 70, м. Маріуполь, 87500) земельну ділянку кадастровий номер:02:015:0343 площею 2,3277 га.

4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Маріупольський завод важкого машинобудування» (, адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 4, нежиле приміщення 63) на користь Донецької обласної прокуратури (, юридична адреса: вул. Університетська, 6, м. Маріуполь, Донецька область, 87500, розрахунковий рахунок № UА0016251, Держказначейська служба України, м. Київ, МФО - 820172, отримувач - Донецька обласна прокуратура) судовий збір у розмірі 4 540,00 грн.

5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

6. Копію рішення направити учасникам провадження у справі про банкрутство.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 30.04.2024

Суддя А.М.Івченко