ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/2218/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Таран С.В.,

Суддів: Богатиря К.В., Поліщук Л.В.,

при секретарі судового засідання: Колцун В.В.,

за участю представників:

від Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" Бачинська А.Ю.,

від Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича Грубник Д.Л.,

від Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" участі не брали,

від ОСОБА_1 Чорноус Л.В.,

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича

на рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024, прийняте суддею Смелянець Г.Є., м. Одеса, повний текст складено 29.01.2024,

у справі №916/2218/23

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС"

до відповідачів:

-Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича;

-Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: ОСОБА_1

про розірвання договорів та припинення прав шляхом виключення записів

ВСТАНОВИВ:

У травні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" звернулося з позовом до Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича та Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА", в якому просило:

-розірвати договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за №537;

-розірвати договір суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2022, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за №536;

-припинити в Державному реєстрі речових прав право оренди (виключити з Державного реєстру речових прав запис щодо реєстрації іншого речового права) нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А, за Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем;

-припинити в Державному реєстрі речових прав право суборенди (виключити з Державного реєстру речових прав запис щодо реєстрації іншого речового права) нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А, за Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА".

Позовні вимоги мотивовані тим, що договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 підлягає розірванню внаслідок істотного порушення Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем його умов, а саме: невиконання останнім прийнятих на себе зобов`язань щодо здійснення своєчасної та повної оплати орендних платежів. Водночас договір суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2022 підлягає розірванню, оскільки він є похідним від вищенаведеного договору оренди і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди, а внесені на підставі вказаних договорів до Державного реєстру речових прав записи щодо реєстрації іншого речового права (права оренди та права суборенди) також мають бути припинені (виключені).

За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 30.05.2023 відкрито провадження у справі №916/2218/23.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 (суддя Смелянець Г.Є.) позов задоволено частково; розірвано договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А., зареєстрований в реєстрі за №537; розірвано договір суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2022, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за №536; припинено в Державному реєстрі речових прав право оренди нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А, за Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем; припинено в Державному реєстрі речових прав право суборенди нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А, за Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА"; у задоволені решти позовних вимог відмовлено; стягнуто з Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" витрати по сплаті судового збору у розмірі 10736 грн.

Судове рішення мотивоване встановленням обставин систематичного порушення Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем умов договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 щодо повної та своєчасної сплати орендних платежів, що є підставою для розірвання цього договору та, відповідно, похідного від нього договору суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2022. Крім того, з огляду на те, що саме по собі розірвання вказаних договорів не призведе до належного та ефективного захисту прав та законних інтересів позивача, оскільки державні реєстратори в процедурі виконання судового рішення керуються вимогами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який вказує на те, що у судовому рішення має бути зазначено саме про припинення прав, місцевий господарський суд дійшов висновку щодо необхідності задоволення позовних вимог про припинення у Державному реєстрі речових прав права оренди та суборенди нерухомого майна та відмови у задоволенні позовних вимог про виключення з Державного реєстру речових прав записів щодо реєстрації іншого речового права.

Не погодившись з ухваленим рішенням, Фізична особа-підприємець Грищенко Максим Олегович звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 та постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Зокрема, в апеляційній скарзі скаржник наголошує на тому, що договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 є неукладеним, а визначене індивідуальними ознаками майно скаржнику фактично не передавалось, адже у даному договорі вказано лише площу приміщень (391 кв.м), але при цьому не зазначено жодних даних, які б надавали можливість конкретно ідентифікувати об`єкт оренди. Водночас апелянт зазначає про безпідставність посилання суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні на підроблену план-схему до договору оренди суборенди нежитлового приміщення №211299 від 16.02.2022, а також про те, що суд першої інстанції проігнорував низку істотних для вирішення даної справи обставин (не встановив щодо якого конкретно предмету оренди виник спір та не врахував, що приміщення використовуються іншим відповідачем (здані в оренду двічі) і Фізична особа-підприємець Грищенко Максим Олегович не має до них доступу), а також застосував спосіб захисту права (визнання договору припиненим) до правовідносин, які не є орендними, зумовивши цим можливість виникнення нового судового спору, адже скаржник не має змоги повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" те майно, яке він не отримував у користування.

У відзиві на апеляційну скаргу б/н від 20.03.2024 (вх.№603/24/Д1 від 20.03.2024) Товариство з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 залишити без змін. Зокрема, позивач зауважує на тому, що сторонами договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 були погоджені всі істотні умови договору (предмет, ціна та строк оренди), при цьому відбулось часткове виконання даного договору (передача об`єкта оренди, підписання актів надання послуг, часткова сплата орендної плати, передача в суборенду), а тому відсутні підстави вважати вказаний договір неукладеним. Позивач також посилається на суперечливіть поведінки Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича, а також на те, що план-схема, яка виступає додатком №1 до договору суборенди нежитлового приміщення №211299 від 16.02.2022, є належним доказом, достовірність якого під час розгляду цієї справи в суді першої інстанції не ставилась під сумнів.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" у відзиві на апеляційну скаргу б/н від 20.03.2024 (вх.№603/24/Д3, №603/24/Д4 від 20.03.2024) просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23, стверджуючи про те, що у додатку №1 до договору суборенди нежитлового приміщення №211299 від 16.02.2022 погоджено графічне відображення план-схеми приміщення, в якому окремо виділено площу, що виступає об`єктом оренди/суборенди, при цьому жодного "накладення" торгових площ в приміщеннях за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А, немає.

21.03.2024 до суду апеляційної інстанції надійшов відзив ОСОБА_1 на апеляційну скаргу б/н від 20.03.2024 (вх.№603/24/Д6 від 21.03.2024), в якому вона просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, залишивши рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 без змін. У даному відзиві ОСОБА_1 стверджує про те, що договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2023 та договір суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2023 укладені в письмовій формі, посвідчені нотаріально, містять всі істотні умови для договорів такого виду та частково виконані, у зв`язку з чим не можуть вважатися неукладеними, натомість підлягають розірванню внаслідок несплати Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем прийнятих на себе зобов`язань зі сплати на користь позивача орендної плати.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду у складі головуючого судді Таран С.В., суддів: Богатиря К.В., Поліщук Л.В. від 06.03.2024 у справі №916/2218/23 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження.

В подальшому ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2024 призначено справу №916/2218/23 до розгляду на 29.04.2024 о 10:00, а також відмовлено у задоволенні клопотання Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича про призначення експертизи б/н від 19.02.2024 (вх.№615/24 від 20.02.2024) та клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" про приєднання доказу та визнання поважними причин неподання доказу до суду першої інстанції б/н від 20.03.2024 (вх.№603/24/Д5 від 20.03.2024).

У судовому засіданні 29.04.2024, проведеному в режимі відеоконференції, представник Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича апеляційну скаргу підтримав; представники Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та ОСОБА_1 висловили заперечення проти її задоволення; представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" участі не брав, хоча був належним чином сповіщений про дату, час та місце його проведення, що підтверджується матеріалами справи (т.ІV а.с.153).

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Враховуючи наведені вище положення процесуального закону, документи, додані до апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича, до уваги колегією суддів не беруться та до розгляду не приймаються, оскільки в силу частини третьої статті 269 Господарського процесуального кодексу України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього, адже апеляційний перегляд повинен здійснюватися з урахуванням тих документів, які були наявні у матеріалах справи на час постановлення оскаржуваного рішення і які суд першої інстанції мав можливість дослідити та оцінити. При цьому суд апеляційної інстанції враховує, що апелянтом взагалі не порушується питання щодо можливості приєднання до матеріалів справи доказів, поданих ним разом зі своєю апеляційною скаргою, та врахування їх при апеляційному розгляді справи №916/2218/23.

Заслухавши пояснення представників Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича та Грищенко Ольги Володимирівни, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Одеської області норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що 16.02.2022 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Орендодавець") та Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем ("Орендар") укладено договір оренди нерухомого майна №20/22 (далі договір №20/22 від 16.02.2022), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрований в реєстрі за №573.

За умовами пунктів 1.1, 1.2 договору №20/22 від 16.02.2022 Орендодавець передає, а Орендар бере у строкове платне користування частину нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А ("об`єкт оренди"). Орендодавець є власником об`єкта оренди на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ревою Н.І. за реєстровим №1572. Право власності зареєстроване на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 100, номер запису про право власності 44960664.

Відповідно до пункту 2.1 договору №20/22 від 16.02.2022 майно, що передається в оренду, буде використовуватися Орендарем для передачі в суборенду.

Згідно з пунктами 3.2, 3.3 та 3.5 договору №20/22 від 16.02.2022 розмір орендної плати за місяць оренди становить 54740 грн за місяць. Орендна палата сплачується Орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності на рахунок Орендодавця не пізніше п`ятого числа місця, за який здійснюються оплата. Орендна плата обчислюється з дати підписання акту приймання передачі нерухомого майна.

У пункті 6.3 договору №20/22 від 16.02.2022 визначено, що зміни даного договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до даного договору, розглядаються сторонами протягом 5-ти днів і оформляються у формі додатка до даного договору за підписами уповноважених представників сторін.

Цей договір оренди набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01.02.2029. Термін оренди обчислюється з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі (пункт 8.1 договору №20/22 від 16.02.2022).

В силу пункту 8.3 договору №20/22 від 16.02.2022 за пред`явленою у господарському суді однією із сторін вимогою даний договір може бути достроково розірваний у разі: використання Орендарем майна, що передається в оренду, не за призначенням; погіршення технічного або санітарного стану приміщення внаслідок дій та/або бездіяльності Орендаря; заборгованості по орендній платі; якщо майно, що передається в оренду, в силу обставин, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для користування.

Пунктом 8.4 договору №20/22 від 16.02.2022 передбачено, що даний договір може бути розірвано за погодженням сторін. Про намір припинити дію даного договору ініціююча сторона подає іншій стороні письмову пропозицію за десть днів до передбачуваної дати розірвання договору.

16.02.2022 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем був підписаний акт приймання-передачі до договору №20/22 від 16.02.2022, на підставі якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування (оренду) за плату та на строк, зазначений у цьому договорі, окреме визначене нерухоме майно частину нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м.), яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А, знаходиться у задовільному стані та потребує проведення ремонтно-будівельних (опоряджувальних) робіт, необхідних Орендарю для використання об`єкта оренди у відповідності до мети орендного користування.

В цей же день (16.02.2022) між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Орендодавець"), Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем ("Орендар") та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" ("Суборендар") укладено договір суборенди нерухомого майна №211299 (далі договір №211299 від 16.02.2022), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрований в реєстрі за №536.

За умовами пунктів 1.1-1.3 договору №211299 від 16.02.2022 Орендар передає, а Суборендар приймає в строкове платне користування об`єкт суборенди нежитлові приміщення, розміщені на другому поверсі нежитлової будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського 122/1А. Площа об`єкта суборенди становить 391 кв.м. План-схема та межі об`єкта суборенди відповідно до технічного паспорту на будівлю наведені в додатку №1 до договору.

Згідно з пунктом 2.1 договору №211299 від 16.02.2022 цільове призначення об`єкта суборенди організація та здійснення Суборендарем роздрібної торгівлі продовольчими товарами, непродовольчими товарами повсякденного вжитку, а також для складування товарів, для здійснення діяльності з переробки продовольчих товарів у фабрикати та напівфабрикати, виготовлення продовольчих товарів, для розміщення офісу Суборендаря.

Відповідно до пункту 3.1 договору №211299 від 16.02.2022 Орендар передає, а Суборендар приймає об`єкт суборенди для проведення опоряджувальних робіт в термін не пізніше ніж через 30 календарних днів з дати підписання цього договору, що фіксується підписанням сторонами акту прийому-передачі об`єкта суборенди в суборенду, складеного за формою, яку наведено в додатку №2 до цього договору. На момент передачі Суборендарю об`єкта суборенди Орендар зобов`язаний виконати роботи згідно з додатком №3 до цього договору.

Термін виконання Суборендарем опоряджувальних робіт 75 календарних днів з моменту підписання сторонами акту прийму-передачі об`єкта суборенди в суборенду (пункт 3.2 договору №211299 від 16.02.2022).

Положенням пункту 3.5 договору №211299 від 16.02.2022 передбачено, що у період виконання Суборендарем опоряджувальних робіт суборендна плата нараховується Орендарем у розмірі 100 грн без урахування ПДВ на місяць та сплачується Суборендарем; умови сплати передбачені умовами пункту 4.3 цього договору.

У пункті 4.3 договору №211299 від 16.02.2022 узгоджено, що у період виконання Суборендарем опоряджувальних робіт (який складатиме 75 календарних днів) суборендна плата за об`єкт суборенди буде складати 100 грн без урахування ПДВ на місяць та сплачується Суборендарем до 20-го числа (включно) поточного місяця за поточний на підставі наданих Орендарем рахунків. Починаючи з 76 (сімдесят шостого) календарного дня з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі об`єкта суборенди в суборендне користування, або в день відкриття супермаркету для відвідувачів (проведення першої покупки в об`єкті суборенди, що підтверджується першим чеком реєстратора розрахункових операцій (РРО), встановлених Субрендарем, в залежності, яка подія настане раніше, суборендна плата буде складати розмір, зазначений у пункті 4.1, та сплачуватись Суборендарем відповідно до умов цього договору.

В силу пунктів 4.1, 4.4 договору №211299 від 16.02.2022 суборендна плата за користування об`єктом суборенди за один місяць становить 256105 грн без ПДВ. Щомісячна суборендна плата сплачується Суборендарем щомісячно до 10-го числа (включно) поточного місяця за поточний на підставі наданих Орендарем рахунків. Орендар зобов`язаний надати Суборендарю рахунок на сплату суборендної плати із зазначенням розміру суборендної плати згідно з умовами цього договору до 05 числа кожного поточного місяця за поточний місяць, в якому Суборендар користуватиметься об`єктом суборенди.

Пунктом 8.1 договору №211299 від 16.02.2022 визначено, що цей договір суборенди набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01.02.2029. Термін суборенди обчислюється з моменту підписання сторонами акту прийму-передачі об`єкта суборенди в суборендне користування.

Додатками до договору №211299 від 16.02.2022 виступають підписана сторонами даного договору суборенди план-схема об`єкта суборенди, графічне відображення план-схеми приміщення (з технічного паспорту) суборендної площі виділене червоною лінією другий поверх (додаток №1); зразок форми акту приймання-передачі приміщення об`єкту суборенди в суборендне користування (додаток №2) та розподільча відомість та перелік робіт Суборендаря і Орендаря (додаток №3).

На виконання договору №20/22 від 16.02.2022 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем було підписано без зауважень низку актів надання послуг оренди приміщення, а саме: №6 від 28.02.2022 на суму 20876,60 грн, №11 від 31.03.2022 на суму 100 грн, №15 від 30.04.2022 на суму 100 грн, №17 від 31.05.2022 на суму 100 грн, №19 від 30.06.2022 на суму 100 грн, №21 від 31.07.2022 на суму 100 грн, №23 від 31.08.2022 на суму 100 грн, №25 від 30.09.2022 на суму 100 грн, №27 від 31.10.2022 на суму 100 грн, №30 від 30.11.2022 на суму 100 грн та №32 від 31.12.2022 на суму 100 грн.

В адресованому Фізичній особі-підприємцю Грищенку Максиму Олеговичу листі №2301/23 від 26.12.2022, підписаному директором Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", позивач підтвердив відсутність заборгованості та фінансових зобов`язань Орендодавця перед Орендарем за договором №20/22 від 16.02.2022 станом на 23.01.2022.

Листом №1804/23 від 18.04.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" повідомило Фізичну особу-підприємця Грищенка Максима Олеговича про наявність у останнього заборгованості за договором №20/22 від 16.02.2022 у розмірі 1205148,94 грн (з ПДВ), що включає заборгованість з орендної плати за весь строк оренди та нараховану пеню за прострочення платежів, а також про те, що у зв`язку з непідписанням Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем додаткової угоди про зменшення ціни позивач не має підстав для нарахування 100 грн за місяць і всі попередні підписані акти та листи не мають законних підстав для зменшення ціни допоки не буде підписана відповідна угода про зменшення ціни відповідно до частини третьої статті 631 Цивільного кодексу України. За таких обставин, у вказаному листі викладено прохання погасити заборгованість, що вказана у рахунку №5 від 18.04.2023, в строк до 30.04.2023 та підписати додаткову угоду про зменшення ціни і додаткову угоду про дострокове розірвання договору в найкоротший термін.

Вищенаведений лист №1804/23 від 18.04.2023 разом з рахунком на оплату №5 від 18.03.2023 та актом звірки взаємних розрахунків за договором №20/22 від 16.02.2022 був надісланий Фізичній особі-підприємцю Грищенку Максиму Олеговичу засобами поштового зв`язку 22.04.2023, про що свідчить копії поштової накладної №443 від 22.04.2023 та опису вкладення у цінний лист №443 від 22.04.2023.

Згідно з актом звірки взаємних розрахунків за період лютий місяць 2022 року травень місяць 2023 року, підписаного директором Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та скріпленого печаткою позивача, заборгованість Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича за договором №20/22 від 16.02.2022 станом на 31.05.2023 становить 984320 грн.

У матеріалах справи також містяться копії:

-виписки по рахунку Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", яка підтверджує перерахування 10.01.2023 Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем 21876,60 грн орендної плати за договором №20/22 від 16.02.2022;

-технічного паспорту на нежитлові приміщення загальною площею 2087,2 кв.м за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А, виготовленого Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" станом на 22.12.2008;

-витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №283994444 від 10.11.2021, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" є зареєстрованим власником нежитлових приміщень загальною площею 2087,2 кв.м за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А;

-інформаційної довідки №1 від 29.11.2023, яка підтверджує проведення державної реєстрації права користування найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на підставі договору №211299 від 16.02.2022;

-посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1198 договору оренди нерухомого майна №701/2404-2 від 10.05.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" ("Орендар"), в силу якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування об`єкт оренди нежитлові приміщення на першому поверсі нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А площею 500 кв.м, з додатками до нього;

-посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1200 договору суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Власник" та/або "Орендодавець"), Фізичною особою-підприємцем Грищенко Ольгою Володимирівною ("Орендар") та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" ("Суборендар"), згідно з яким Орендар передає, а Суборендар приймає в строкове платне користування об`єкт суборенди нежитлові приміщення, розміщені на першому та другому поверхах нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, проспект Добровольского, 122/1А площею 891 кв.м, разом з додатками до цього договору;

-посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрованого в реєстрі за №535 договору оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2021, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" ("Орендар"), за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування об`єкт оренди нежитлові приміщення, розміщені на першому та другому поверхах нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А площею 1000 кв.м, з додатками до нього;

-посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрованої в реєстрі за №1197 угоди про розірвання до договору оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2022, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА";

-посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1199 договору оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Орендодавець") та Фізичною особою-підприємцем Грищенко Ольгою Володимирівною ("Орендар"), відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлового будинку, магазину загальною площею 891 кв.м за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А, разом з підписаним на його виконання актом приймання-передачі об`єкта оренди;

-посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за №484 іпотечного договору б/н від 10.02.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" ("Іпотекодавець") та Акціонерним товариством "ЗАКРИТИЙ ПЕДИВЕРСИФІКОВАПИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД "ЗОТА КАПІТАЛ", від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі діяло Товариство з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ "КОНСТАНТА ВЕНЧУР ІНВЕСТ" ("Іпотекодержатель"), яким передбачено надання Іпотекодавцем в іпотеку нежитлових приміщень загальною площею 2087,2 кв.м за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1A в забезпечення виконання зобов`язань перед Іпотекодержателем;

-витягів з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо Товариства з обмеженою відповідальністю "Грінленд Менеджмент", Фермерського господарства "Лада", Фізичної особи-підприємця Грищенко Ольги Володимирівни та Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС";

-роздруківок листування між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 у месенджері.

Предметом спору у даній справі є вимоги про розірвання договорів №20/22 від 16.02.2022 та №211299 від 16.02.2022, а також про припинення в Державному реєстрі речових прав (виключення з Державного реєстру речових прав запису щодо реєстрації іншого речового права) права оренди та права суборенди нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А.

Задовольняючи частково позовні вимоги, місцевий господарський суд послався на доведеність позивачем наявності правових підстав для розірвання договорів №20/22 від 16.02.2022 та №211299 від 16.02.2022 та припинення у Державному реєстрі речових прав права оренди та суборенди нерухомого майна, зареєстрованих на підставі вказаних договорів. Водночас суд першої інстанції зауважив на тому, що чинне законодавства передбачає необхідність зазначення у судовому рішенні саме про припинення прав, а не про виключення з Державного реєстру речових прав записів щодо реєстрації іншого речового права.

Колегія суддів погоджується з вищенаведеними висновками Господарського суду Одеської області з огляду на наступне.

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.

Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

В силу частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За умовами частин першої, п`ятої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до частини третьої статті 285, частин першої та четвертої статті 286 Господарського кодексу України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Приписами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

У пункті 8.3 договору №20/22 від 16.02.2022 узгоджено, що за пред`явленою у господарському суді однією із сторін вимогою даний договір може бути достроково розірваний, зокрема, у разі заборгованості по орендній платі.

Відповідно до частини третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини перша-четверта статті 188 Господарського кодексу України).

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Положеннями статті 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України №15-рп/2002 від 09.07.2002 (справа №1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Отже, норми чинного законодавства України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору, а відтак право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору оренди об`єкта комунальної форми власності.

З огляду на викладене, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.

У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.

Отже, даний принцип забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладення тягаря доказування на сторони.

Частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.

Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (стаття 14 Господарського процесуального кодексу України).

Колегія суддів наголошує на тому, що рішення суду не може ґрунтуватися на припущеннях та містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору, натомість висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки мають бути вичерпними, відповідати дійсності і підтверджуватися достовірними доказами.

Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 05.06.2020 у справі №920/528/19.

Як вбачається з матеріалів справи сума орендної плати, що підлягала сплаті відповідачем за період з 05.01.2023 по 31.05.2023 за договором №20/22 від 16.02.2022 становить 273700 грн, між тим у цей період, тобто протягом п`яти місяців поспіль, Фізичною особи-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем взагалі не було сплачено позивачу орендну плату за даним договором, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги позивача про розірвання зазначеного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.

При цьому, встановлюючи обставини існування заборгованості за договором №20/22 від 16.02.2022 та її розмір, місцевим господарським судом було правомірно враховано наявні у матеріалах справи акти надання послуг №6 від 28.02.2022, №11 від 31.03.2022, №15 від 30.04.2022, №17 від 31.05.2022, №19 від 30.06.2022, №21 від 31.07.2022, №23 від 31.08.2022, №25 від 30.09.2022, №27 від 31.10.2022, №30 від 30.11.2022, №32 від 31.12.2022, які підписані без зауважень та згідно з якими загальна вартість послуг з оренди становить 21876,60 грн, що були сплачені відповідачем у січні місяці 2023 року.

Стосовно доводів апелянта про неукладеність договору №20/22 від 16.02.2022 апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до частини восьмої статті 181 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

В силу вимог статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Стаття 204 Цивільного кодексу України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору, всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

У статті 629 Цивільного кодексу України закріплено обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.

Якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного.

Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у низці постанов останнього, зокрема, від 01.06.2020 у справі №906/355/19, від 11.10.2018 у справі №922/189/18, від 06.11.2018 у справі №926/3397/17 тощо.

Колегія суддів зауважує, що сукупність наявних у матеріалах справи доказів достеменно свідчить про часткове виконання договору №20/22 від 16.02.2022 його сторонами, а саме: на підставі підписаного між останніми акту приймання-передачі до вказаного договору Фізичній особі-підприємцю Грищенку Максиму Олеговичу було передано об`єкт оренди, а підписані без зауважень акти надання послуг з оренди приміщення за цим договором за період лютий-грудень місяці 2022 року були оплачені орендарем.

Таким чином, часткове виконання договору №20/22 від 16.02.2022 свідчить про відсутність підстав для визнання його неукладеним.

При цьому, як вбачається з додатку №1 до договору суборенди №211299 від 16.02.2022, план-схема суборендної площі приміщення графічно відображена на поверхневому плані з технічного паспорту косою лінією, що підтверджує погодження сторонами в процесі укладення договорів оренди та суборенди площі, поверху та конкретних приміщень, які передаються у користування відповідачів, зі складу всієї будівлі за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А. Крім того, сам факт передачі приміщень в оренду (факт підписання Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем акту приймання-передачі нежитлових приміщень в оренду від 16.02.2022 скаржником не заперечується) свідчить про те, що на момент підписання відповідного договору у Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича було чітке розуміння того, яке саме приміщення передали йому у користування за договором оренди і яке він в подальшому планує передати у користування в порядку суборенди.

Твердження скаржника про сфальшованість наявної у матеріалах справи план-схеми до договору №211299 від 16.02.2022, який виступає додатком №1 до нього, колегією суддів до уваги не приймаються з огляду на те, що вказані доводи ґрунтуються на нічим не підтверджених припущеннях апелянта, оскільки останнім до місцевого господарського суду не подано жодного належного у розумінні процесуального закону доказу, який би спростовував достовірність відомостей, відображених у вказаній графічній план-схемі. Поряд з цим, той факт, що представник позивача на схемі різними кольорами відмітив орендовані Фізичною особою-підприємцем Грищенком Максимом Олеговичем та Фізичною особою-підприємцем Грищенко Ольгою Володимирівною приміщення не спростовує зміст цього документу, а лише наочно демонструє відокремленість одних орендованих площ у будівлі від інших.

Посилання апелянта на те, що спірні приміщення здані в оренду та суборенду двічі, обґрунтовано були відхилені Господарським судом Одеської області, оскільки зазначені доводи спростовуються наявними у матеріалах справи доказами, які свідчать, що позивач є власником нерухомого майна за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 122/1А загальною площею 2087,2 кв.м (1047,3 кв.м площа І поверху та 898,8 кв.м площа ІІ поверху), при цьому станом на 24.05.2023 в оренді у Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича на підставі договору №20/22 від 16.02.2022 та в суборенді у Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" на підставі договору №211299 від 16.02.2022 перебували нежитлові приміщення ІІ поверху площею 391 кв.м, а в оренді Фізичної особи-підприємця Грищенко Ольги Володимирівни на підставі договору оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023 та в суборенді Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" на підставі договору суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023 нежитлові приміщення ІІ поверху площею 343,7 кв.м, відтак залишок вільної площі нежитлових приміщень ІІ поверху становить 164,1 кв.м. Водночас нежитлові приміщення І поверху площею 543,7 кв.м знаходилися в оренді Фізичної особи-підприємця Грищенко Ольги Володимирівни на підставі договору оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023 та в суборенді Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" на підставі договору суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023, а нежитлові приміщення І поверху площею 500 кв.м в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" на підставі договору оренди нерухомого майна №701/2404-2 від 10.05.2023, у той час як договір оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2021, укладений між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" щодо передачі в оренду приміщення І та ІІ поверху площею 1000 кв.м, був розірваний на підставі нотаріально посвідченої угоди вказаних товариств.

Згідно з частиною першою статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

За умовами статті 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Повноваження орендаря щодо користування майном, в тому числі і шляхом передачі його в суборенду, передбачають наявність двох умов: 1) знаходження майна у правомірному (на підставі договору оренди) користуванні; 2) наявність згоди орендодавця на передачу майна в суборенду третім особам.

З аналізу положень статей 761, 774 Цивільного кодексу України випливає, що договір суборенди (піднайму) є похідним від договору оренди (найму) і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму). У разі втрати чинності договором оренди припиняються права наймача на орендоване майно, зокрема, право передання його в суборенду. Договір суборенди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, на підставі якого він укладався, незалежно від підстав його припинення. Дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 16.03.2018 у справі №910/17082/17 та від 15.05.2019 у справі №909/500/18.

Отже, договір суборенди №211299 від 16.02.2022 є похідним від договору оренди №20/22 від 16.02.2022, у зв`язку з чим припиняє свою дію одночасно з припиненням вказаного договору оренди, а тому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовної вимоги про розірвання вищенаведеного договору суборенди.

Водночас Південно-західним апеляційним господарським судом враховується, що відповідно до статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

В силу частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

За умовами пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Системний аналіз вищенаведених норм чинного законодавства свідчить про те, що саме по собі розірвання договорів не призведе до належного та ефективного захисту прав та законних інтересів позивача, оскільки державні реєстратори в процедурі виконання судового рішення керуються вимогами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який конкретно вказує на те, що в судовому рішення має бути зазначено саме про припинення прав.

Відтак з метою ефективного захисту прав позивача та забезпечення безперешкодного виконання судового рішення, необхідним є зазначення в судовому рішенні про припинення речових прав оренди та суборенди. Водночас вимоги щодо наявності у рішенні суду вказівки на необхідність виключення записів щодо реєстрації іншого речового права з Державного реєстру речових прав чинне законодавство не передбачає, що безпідставно залишилось поза увагою Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" при формулювання змісту позовних вимог, проте обґрунтовано було враховано місцевим господарським судом при ухваленні оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що розірвання в судовому порядку договорів №20/22 від 16.02.2022 та №211299 від 16.02.2022, тобто документів, на підставі яких за відповідачами було проведено державну реєстрацію речових прав оренди і суборенди відповідно, зумовлює наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині припинення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди нерухомого майна частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м) за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А за Фізичною особою підприємцем Грищенко Максимом Олеговичем та права суборенди вказаного нерухомого майна за Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА", у той час як у задоволенні позовних вимог в частині виключення записів щодо реєстрації іншого речового права з Державного реєстру речових прав необхідно відмовити.

У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

В силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Перевіривши відповідно до статті 270 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову.

Доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції; твердження апелянта про порушення Господарським судом Одеської області норм права при ухваленні рішення від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового акту колегія суддів не вбачає.

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2024 у справі №916/2218/23 без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Грищенка Максима Олеговича.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 02.05.2024.

Головуючий суддя С.В. Таран

Суддя К.В. Богатир

Суддя Л.В. Поліщук