ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2024 року Справа № 906/350/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Петухов М.Г.

судді Мельник О.В.

секретар судового засідання Новосельська О.В.

за участю представників:

позивача: Глухенький О.С. - керівник, Сіра А.В. адвокат

відповідача: Окунь О.М. самопредставництво

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" на рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 (суддя Соловей Л.А. м.Житомир, повний текст складено 15.01.2024)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" (м.Бердичів Житомирської області)

до Бердичівської міської ради Житомирської області (м.Бердичів Житомирської області)

про зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" звернулось до Господарського суду з позовом до Бердичівської міської ради, у якому просить зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили рішень:

- про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення;

- про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, проведених ТОВ Допомога за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років;

- зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" звернулось до суду з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 року по справі №906/350/23 повністю та постановити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ Допомога у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач посилається на те, що відповідач як орган приватизації ухиляється визначити ціну продажу об`єкта оренди, врахувавши вартість здійснених невід`ємних поліпшень орендарем, на яку зменшити ціну продажу, і лише за наявності такої істотної умови укласти спочатку попередній договір купівлі-продажу, а через 30 днів основний договір купівлі-продажу. Відповідач вважає, що судом першої інстанції неправильно застосована практика Верховного Суду до вирішення спірних правовідносин, які суд визнав подібними з тими, щодо яких викладалась правова позиція у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі №910/6139/20.

Поряд з цим, відповідач не погоджується з висновком суду першої інстанції про неподібність спірних відносин у справі №906/350/23 та у справі №914/79/19.

Крім того, позивач не погоджується з висновком суду першої інстанції, що він обрав неналежний спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах, оскільки такий не є ефективним. Позивач зазначає, що суд першої інстанції не встановив , що саме в такий спосіб, як визначив позивач, мав бути вирішений переддоговірний спір між орендарем, що має право на приватизацію орендованого приміщення шляхом викупу та органом приватизації, а не у спосіб вчинення позову вважати укладеним договір купівлі-продажу об`єкта приватизації на запропонованих покупцем умовах, до того ж, попереднього договору купівлі-продажу. Таким чином, позивач вважає, що суд першої інстанції у рішенні від 08.01.2024 безпідставно відмовив у задоволенні позову, вказавши на неналежність та неефективність обраного способу захисту права.

Позивач також вважає, що суду апеляційної інстанції потрібно надати оцінку встановленій судом першої інстанції у оскаржуваному рішенні від 08.01.2024 обставині про прийняття на сесії Бердичівської міської ради 25.04.2023 рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році", до якого увійшов об`єкт оренди, так як позивач вважає його незаконним.

Ухвалою суду від 27.02.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" на рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23. Розгляд апеляційної скарги призначено на 13 березня 2024 року.

05 березня 2024 року Бердичівською міською радою Житомирської області надіслано до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, в якому просить суд залишити рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 за позовом ТОВ Допомога до Бердичівської міської ради про зобов`язання вчинити певні дії без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

У зв`язку із тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Гудак А.В. судове засідання у справі №906/350/23 - 13 березня 2024 року о 10:00 не відбулося.

Ухвалою суду від 18.03.2024 розгляд справи призначено на 27 березня 2024 року.

В судовому засіданні 27.03.2024 представники позивача підтримали доводи апеляційної скарги та надали відповідні пояснення.

Ухвалою суду від 27.03.2024 розгляд справи відкладено на 24 квітня 2024 року.

12 квітня 2024 року від представника позивача адвоката Сірої А.В. надійшли додаткові пояснення.

23 квітня 2024 року від Бердичівської міської ради надійшли додаткові пояснення в яких просить апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 залишити без змін.

Представники позивача в судовому засіданні 24.04.2024 підтримали доводи апеляційної скарги та надав пояснення на обґрунтування своєї позиції. Просили суд скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 року по справі №906/350/23 повністю та постановити нове рішення, яким задовільнити позовні вимоги ТОВ Допомога у повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні 24.04.2024 заперечила доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Просила суд залишити рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши пояснення представників позивача в судовому засіданні 27.03.2024 та в судовому засіданні 24.04.2024 представників позивача та відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскарженого рішення, оцінивши висновки суду першої інстанції на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" на рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 задовольнити частково, а рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 скасувати та ухвалити нове рішення, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар) укладено договір оренди комунального майна (а.с.12-14, 24 т.1).

Відповідно до п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт., насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400МЕ"- 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. (далі - Об`єкт), розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1466870,00 грн. (один мільйон чотириста шістдесят шість тисяч вісімсот сімдесят гривень) (без ПДВ); іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017, становить 59885,00 грн. (п`ятдесят дев`ять тисяч вісімсот вісімдесят п`ять гривень) (без ПДВ).

Згідно п.1.2 договору, майно передається в оренду за цільовим призначенням:

- розміщення лазні, площа 868,0 кв.м;

- розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв.м;

- розміщення перукарні, площа 20,0 кв.м;

- інше окреме індивідуально визначене майно за призначенням.

Пунктом 2.1 договору сторони передбачили, що орендар вступає у користування об`єктом одночасно з підписанням сторонами, цього договору та акта приймання-передачі вказаного об`єкта.

Відповідно до п.5.11 договору, орендар зобов`язується капітальний ремонт проводити лише за згодою орендодавця відповідно до вимог укладеного для ведення таких робіт договору.

Згідно пункту 5.12 договору, здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на його викуп.

Питання викупу розглядається на сесії міської ради в установленому законом порядку, згідно відповідного звернення орендаря (п. 5.13 договору).

Відповідно до п.11.1, цей договір укладено строком на п`ять років, що діє з 03.10.2017 по 03.10.2022.

03 жовтня 2017 року між орендодавцем та орендарем складено та підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 1 466 870,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 18.05.2017 (а.с.16 т.1).

03 жовтня 2017 року між орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 59885,50 грн. (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.16 на звороті т.1).

10 листопада 2017 року рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, на суму - 900 534,39грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018 (а.с.22, 33-35 т.1).

Пунктом 3 вказаного рішення, вирішено відділу комунальної власності та земельних відносин (Трушевський В.І.): укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю «Допомога» договір на проведення ремонтно-будівельних робіт об`єкта оренди. Разом з комісією з питань погодження актів виконаних робіт об`єктів комунальної власності проконтролювати виконання та термін закінчення вказаного ремонту (а.с.22 на звороті т.1).

10 листопада 2017 року між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено угоду до договору оренди від 03.10.2017 №4351 комунального майна на проведення капітального ремонту, за умовами п.1.1 якої сторони передбачили, що орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт об`єкта оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м., розташованих за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" та проектно-кошторисної документації, розробленої фізичною особою ОСОБА_1 , за рахунок власних коштів у сумі 900 534,39грн без ПДВ в термін до 31.12.2018 (а.с.23 т.1).

14 листопада 2017 року між ФОП Селіфановим Володимиром Вікторовичем (виконавець) та ТОВ Допомога (замовник) укладено договір №65/17 підряду за умовами якого, Виконавець бере на себе зобов`язання своїми силами і засобами за рахунок Замовника виконати Ремонт покрівлі лазні з котельною по АДРЕСА_1 , а Замовник зобов`язується прийняти результат таких робіт і сплатити Виконавцю вартість виконаних робіт. Вартість робіт відповідно до існуючого Договору становить 105000,00 грн. (Сто п`ять тисяч гривень 00 копійок) в тому числі єдиний податок за ставкою 5%. Здавання-приймання робіт в цілому оформляється двохстороннім актом в 2 екземплярах протягом 3 (трьох) робочих днів після фактичного виконання робіт. Підписання Акту здавання-приймання виконаних робіт представником Замовник є підтвердженням відсутності претензій з його боку (а.с.47-48 т.1).

Згідно довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати та акту приймання виконання будівельних робіт за грудень 2018 рік, вартість виконаних будівельних робіт по об`єкту будівництва становить 375 265,24 грн (а.с. 43-46 т.1).

01 грудня 2017 року між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, за умовами пункту 1 якого, пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції:

1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 №402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (далі - об`єкт), розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації:

- нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1466870,00 грн (без ПДВ);

- іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10225,00 грн (без ПДВ) (а.с.13 т.1).

01 грудня 2017 року між орендарем та орендодавцем склали Акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний насос НасосIrSaer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.15 т.1).

04 грудня 2017 року між ФОП Глухеньким О.С. (виконавець) та ТОВ Допомога (замовник) укладений договір №01/17 за умовами якого Виконавець бере на себе зобов`язання своїми силами і засобами за рахунок Замовника виконати Капітальний ремонт нежитлових приміщень бані з котельною по вул. Максима Залізняка, 18/3 в м. Бердичеві Житомирської області, а Замовник зобов`язується прийняти результат таких робіт і сплатити Виконавцю вартість виконаних робіт. Вартість робіт відповідно до існуючого Договору становить 90173 грн. 71 коп. (Дев`яносто тисяч сто сімдесят три гривні 71 копійка ). Здавання-приймання робіт в цілому оформляється двохстороннім актом в 2-х екземплярах протягом 3 (трьох) робочих днів після фактичного виконання робіт. Підписання Акту здавання-приймання виконаних робіт представником Замовника є підтвердженням відсутності претензій з його боку (а.с.41-42 т.1).

Згідно довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати та акту приймання виконання будівельних робіт за грудень 2018 рік, вартість виконаних будівельних робіт по об`єкту будівництва становить 440 697,95 грн. (а.с. 36-40 т.1).

01 лютого 2018 року між ФОП Папірник Олександр Миколайович (виконавець) та ТОВ Допомога (замовник) укладено договір №01/18 підряду за умовами якого Виконавець бере на зобов`язання своїми силами і засобами за рахунок Замовника виконати Ремонт покрівлі лазні з котельною по вул. Максима Залізняка, 18/3 в м. Бердичеві Житомирської області, а Замовник зобов`язується прийняти результат таких робіт і сплатити Виконавцю вартість виконаних робіт. Вартість робіт відповідно до існуючого Договору становить 19812 грн. 10 коп. (Дев`ятнадцять тисяч вісімсот дванадцять гривень 10 копійок) в тому числі єдиний податок за ставкою 5%. Здавання-приймання робіт в цілому оформляється двохстороннім актом в 2-х екземплярах протягом 3 (трьох) робочих днів після фактичного виконання робіт (а.с. 62-53 т.1).

Згідно довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати та акту приймання виконання будівельних робіт за грудень 2018 рік, вартість виконаних будівельних робіт по об`єкту будівництва становить 31 273,37 грн. (а.с. 36-40 т.1).

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи №1015/10-2020 від 27.10.2020 проведеною за заявою директора ТОВ Допомога Глухенького О.С. ремонтно-будівельні роботи по капітальному ремонту нежитлових приміщень лазні з котельнею по вул. Максима Залізняка, 18/3 в м.Бердичеві Житомирської області, загальною площею 1128,0 кв.м, які зазначені в актах приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ-2в) виконані. Відповідно до актів приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ-2В) (дата підписання 26.12,2018) по об`єкту Капітальний ремонт нежитлових приміщень бані котельною по вул. Максима Залізняка, 18/3 в м, Бердичеві Житомирської області загальна вартість виконаних будівельних робіт становить 847 236,56 грн. У вказаному висновку експертом також зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, в т.ч. супутні демонтажні роботи, являються невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна, оскільки мають невід`ємний характер та спрямовані на покращення споживчих якостей орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та заподіяної шкоди для об`єкта нерухомого майна (а.с.54-55 т.1).

Згідно висновку про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень в орендованій будівлі бані з котельнею, літ.А-1, заг.пл.1128,0 кв.м., за адресою: Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, буд.18/3, виконані ТОВ Допомога, ринкова вартість об`єкта оцінки становить 847 207 грн (а.с.56 т.1).

Дані дії вчинялися позивачем на виконання рішення Виконавчого комітету Бердичівської міської ради №377 від 10.11.2017 (а.с.22 т.1) та відповідно до угоди до Договору оренди від 03.10.2017 №4351 комунального майна на проведення капітального ремонту від 10.11.2017 наслідком яких стало прийняття Бердичівською міською радою Житомирської області рішення №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", яким затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком.

Додатком до рішення міської ради від 03.06.2021 №222 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкти соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога" (а.с.60 на звороті т.1).

Пунктом 2 вказаного рішення міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу (а.с.60 т.1).

Пунктом 3 вказаного рішення міська рада вирішила в умовах договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до цього рішення, відповідно до умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, передбачити для орендаря ТОВ "Допомога" такі зобов`язання: збереження цільового призначення даного об`єкта; виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу в лазні.

Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію з питань комунальної власності, приватизації, житлово-комунального господарства, транспорту та благоустрою (п.4 рішення).

В подальшому, 22 вересня 2022 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на листи від 12.09.2022 №53, від 14.09.2022 №54 звернувся до ТОВ Допомога з листом №02.2-13/1486, в якому повідомив товариство про те, що було встановлено факт здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму 847 236,56 грн, відповідно до актів виконаних робіт, звіту незалежного аудитора та висновку судового експерта за результатами проведення будівельно-технічного дослідження. з врахуванням вимог, перерахованих у статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна орендар отримує право на викуп орендованого майна, якщо витрати на здійснені та підтверджені актами виконаних робіт невід`ємні поліпшення становитимуть не менше 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Окрім цього, з метою запобігання порушення дискреційних повноважень Бердичівської міської ради, відповідно до пункту 5.12 договору оренди, здійснення Орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від Об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою Орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком Орендодавця на надання Орендарю права на його викуп. Однак, враховуючи обставини та безпосередню можливість продовження договору оренди без проведення аукціону на той самий термін та на тих самих умовах, повідомлено товариство про можливість повторно звернутись із клопотанням про здійснення невід`ємних поліпшень, в межах дії нового договору оренди. Звернуто увагу, що виконавчим комітетом Бердичівської міської ради було прийнято рішення від 14.09.2022 №244 Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону (а.с. 79 т.1).

17 квітня 2018 року Відділ комунальної власності та земельних ресурсів Бердичівської міської ради Житомирської області звернувся до ТОВ Допомога з листом №150 в якому просив інформувати про виконання умов договору оренди від 03.10.2017 р.№4351 щодо погашення кредиторської заборгованості КП Міська лазня з фінансової допомоги на поворотній основі у розмірі 87000 грн (а.с. 61 т.1).

02 травня 2018 року ТОВ Допомога у відповідь на лист №150 від 17.04.2018 звернулось до начальника відділу комунальної власності та земельних ресурсів Трушевського В.І. з листом №22 в якому просило розглянути та зняти з виконання суперечливі пункти договору оренди майна 5.28, 5.34, привести їх до норм законодавства України. Повернути ТОВ Допомога раніше сплачені кошти за оренду майна міської лазні на підставі законодавства України, так як передане майно не використовується в підприємницькій діяльності, здійснюються лише ремонтно-будівельні роботи. У випадку досягнутої домовленості ТОВ Допомога готове розглядати питання встановлення єдиних щотижневих 2 днів для надання послуг всім без виключення малозабезпечим верствам населення за ціню 20-25% нижчою ніж є економічно обґрунтованою ціною, незважаючи на те, що вартість аналогічних послуг в м. Житомирі складає 90-100 грн. Питання надання послуг малозабезпечим верствам населення ТОВ Допомога готове додатково розглянути з представниками влади та депутатського корпусу. За розглядом яких буде прийняте відповідне рішення. У випадку відсутності домовленостей між нами ТОВ Допомога готове перенести розгляд суперечливих питань у судові органи (а.с. 62 т.1).

31 травня 2018 року Відділ комунальної власності та земельних ресурсів Бердичівської міської ради Житомирської області у відповідь на лист №22 від 02.05.2017 повідомив позивача листом №246 зокрема, що підписання двома сторонами договору оренди від 03.10.2017 за р.№4351 комунального майна підтверджує, що сторони дійшли згоди щодо всіх умов цього договору. При цьому, звернув увагу на те, що відповідно до пункту 8.7 цього договору, орендодавець має право: у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди. комунального майна - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться по вул.Максима Залізняка, №18/3, зазначених у пунктах 5.5. 5.16. 5.17, 5.26. 5.27. 5.28. 5.29. 5.30. 5.31. 5.32. 5.33. 5.34 орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.

25 липня 2018 року Відділ комунальної власності та земельних ресурсів Бердичівської міської ради Житомирської області звернувся до ТОВ Допомога з листом №300 в якому просив інформувати про виконання умов договору (пункту 2.3) щодо укладення договорів з комунальними службами, страховою компанією та погодження органу державного пожежного нагляду, для підтвердження виконання пункту 2.3 надати копії відповідних документів, крім договору страхування орендованого майна ( в наявності) (а.с. 64 т.1).

30 липня 2019 року ТОВ Допомога у відповідь на лист №300 від 25.07.2018 звернулось до в.о. начальника відділу комунальної власності та земельних ресурсів Тимошенко В.М. з листом №46 в якому просило розглянути та зняти з виконання суперечливі пункти договору оренди майна 5.28, 5.34, привести їх до норм законодавства України. Повернути ТОВ Допомога раніше сплачені кошти за оренду майна міської лазні на підставі Законодавства України, так як передане майно не використовувалось в підприємницькій діяльності, здійснювались лише ремонтно-будівельні роботи. Сплачувати орендну плату лише за ту частину майна яка фактично використовується в підп риємницькій діяльності. На ту частину будівлі де проводяться ремонтні роботи у відповідності до законодавства Украї ни орендну плату не нараховувати до приведення її в робочий стан. У випадку досягнутої домовленості ТОВ Допомога готове розглядати питання встановлення єдиних щотижневих 2 днів для надання послуг всім без виключення мало забезпечим верствам населення за ціню 20-25% нижчою ніж є економічно обґрунтованою ціною, незважаючи на те, що вартість аналогічних послуг в м. Житомирі складає 90-100 грн. Питання надання послуг мало забезпечим верствам населення ТОВ Допомога готове додат ково розглянути з представниками влади та депутатського корпусу. За розглядом яких буде прийняте відповідне рішення. У випадку відсутності домовленостей між нами ТОВ Допомога готове перенести розгляд суперечливих питань у судові органи (а.с.65 т.1).

31 серпня 2020 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №216 в якому просило надати дозвіл на продовження капітального ремонту лазні так як експлуатація лазні без цього неможлива. У випадку відмови просило надати офіційну відповідь з посиланням на конкретний нормативний акт, що забороняє здійснювати подальші роботи з ремонту лазні (а.с. 66 т.1).

08 жовтня 2020 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №123 в якому просило прийняти на розгляд виконкому додатковий кошторис на здійснення додаткових робіт з ремонту лазні на суму 1 324 777 грн. без ГІДВ., розглянути, погодити виконані роботи (а.с. 68 т.1).

24 вересня 2021 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради звернувся до ТОВ Допомога з листом №02.2-13/2012 в якому повідомив, що з метою подальшого розгляду спірних питань, що виникли між сторонами, товариству необхідно надати підтвердження виконання пункту 5.26, 5.28, 5.33 договору, що стосується надання послуг з миття пільговим категоріям населення, дітей віком до 14 років та забезпечення виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу, а також пункту 5.34 договору оренди щодо зобов`язання орендаря протягом 9 місяців погасити кредиторську заборгованість КП Міська лазня з фінансової допомоги на поворотній основі у розмірі 87000,00 грн. Адже підписання договору оренди від 03.10.2017 за р.№4351 є безпосереднім підтвердженням того, що сторони дійшли згоди щодо всіх умов цього договору, а відповідні роз`яснення з приводу виконання вищевказаних пунктів надавались ще до його підписання. Окрім того, проінформував, що відповідно до ст.10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, порядок приватизації передбачає формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації, які і були затверджені рішеннями Бердичівської міської ради від 13.04.2020 №1191 та 03.06.2021 №222. Наступним кроком, що фактично означає початок процедури приватизації, є прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності. Тому поняття включення орендованого приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації та прийняття Бердичівською міської радою рішення про початок приватизації не є тотожними, а зауваження щодо невиконання рішень міської ради - безпідставними та необґрунтованими. Також з посиланням на приписи ст.21 Закону України Про оренду державного і комунального майна та ст.18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна повідомлено позивача про те, що приватизація об`єкта комунальної власності - нежитлового приміщення бані з котельнею, можлива виключно шляхом продажу об`єкта на аукціоні (а.с. 67 т.1).

22 жовтня 2021 року TOB "Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №55 в якому зокрема повторно просило надати можливість приватизувати шляхом викупу орендований об`єкт КП Міська лазня, що знаходиться за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 (а.с. 84 т.1).

У листопаді 2021 році TOB "Допомога звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Бердичівської міської ради Житомирської області та Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради з наступними позовними вимогами:

- визнати недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна від 3 жовтня 2017 року, укладеного між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради Житомирської області (нині - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області), як орендодавцем та ТОВ "Допомога", як орендарем;

- зобов`язати Бердичівську міську раду Житомирської області прийняти рішення про надання дозволу ТОВ "Допомога" на приватизацію орендованого майна - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: вул.Максима Залізняка, 18/3, м.Бердичів, 13300, Житомирської області, на загальну суму станом на 1466870,00грн (без ПДВ) шляхом його викупу за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов ТОВ Допомога до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково: визнано недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна; в іншій частині позову відмовлено, оскільки станом на дату ухвалення рішення по суті позовних вимог, спірні відносини на стадії укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021, ще не виникли і не є предметом спору даної справи (а.с.25-32 т.1).

Так, в рішенні Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 в частині задоволення позову, зокрема зазначено: «Договором оренди комунального майна не може бути врегульований порядок, спосіб, розмір зобов`язання, що виникло з договорів з іншої правової природи (фінансової допомоги на поворотній основі). Відповідно, право позивача оспорювати п.5.34 договору не може бути обмежене, тому з врахуванням встановлених обставин недійсності опорюваного пункту, суд доводи відповідачів відхиляє. З огляду на вищенаведене у сукупності, позов в частині визнання недійсним пункту 5.34 розділу 5 Договору оренди комунального майна від 3 жовтня 2017 року підлягає задоволенню".

Щодо відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання Бердичівську міську раду Житомирської області прийняти рішення про надання дозволу ТОВ "Допомога" на приватизацію орендованого майна - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: вул.Максима Залізняка, 18/3, м.Бердичів, 13300, Житомирської області, на загальну суму станом на 1466870,00грн (без ПДВ) шляхом його викупу за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, в рішенні Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 зазначено:

«У даному випадку, відповідачами не заперечувалось виконання позивачем умов передбачених частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", окрім умови, яка передбачає належне виконання орендарем договору оренди комунального майна (п.5.34 договору).

При цьому суд враховує, що Бердичівська міська рада у п.2 рішення від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" вважала виконання орендарем, зазначеним у пункті 1 додатку до цього рішення (ТОВ "Допомога") умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу (а.с.16).

Судом також встановлено, що Бердичівська міська рада у пункті 3 рішення №222 від 03.06.2021, вирішила, що в умовах договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до цього рішення, відповідно до умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, слід передбачити для орендаря ТОВ "Допомога" такі зобов`язання: - збереження цільового призначення даного об`єкта; - виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу в лазні.

Отже, з моменту прийняття даного рішення, розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Згідно з пунктом 4 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021, контроль за виконанням цього рішення покладено на постійну комісію з питань комунальної власності, приватизації, житлово-комунального господарства транспорту та благоустрою.

Доказів вчинення дій по виконанню п.п.3,4 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 відповідачем-1 не надано, що вказує про бездіяльність останнього.

Станом на дату ухвалення у даній справі рішення по суті позовних вимог, спірні відносини на стадії укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до цього рішення, ще не виникли і не є предметом спору даної справи.» (а.с. 31 т.1).

Таким чином, виходячи із встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи та досліджених в їх обгрунтування доказів щодо приватизації об`єкта нерухомості: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 шляхом викупу, у сторін вже виникли відповідні правовідносини щодо приватизації об`єкта нерухомості, а позбавлення позивача права приватизації орендованого ним приміщення є порушенням принципів "правомірного очікування"/"законного сподівання".

13 грудня 2021 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №72 в якому просило прийняти одне із запропонованих рішень: надати дозвіл на приватизацію лазні на умовах викупу (тим самим виконати законодавство України та рішення 2-х сесій міської Ради /які були прийняті ще в 2020 р. вперше, та 2021 р. прийняте вдруге/. Товариство зазначило, що йому незрозумілі причини чому не виконано перше рішення і хто в цьому винний. Між іншим невиконання даного рішення тільки в 2021 коштує ТОВ Допомога 15 000,00 грн щомісяця. У ТОВ Допомога стоїть питання, чи готовий відділ майна міста із-за своєї бездіяльності по виконанню рішення сесії міської ради повернути 90 000,00 грн. зайво сплачених коштів тільки за 2021 рік; надати дозвіл на продовження ремонтних робіт. У випадку продовження оренди, розглянути відповідний кошторис та надати дозвіл на продовження проведення робіт з капітального ремонту (жіночого відділення міської лазні та по можливості з ремонтом кафе), збільшити вартість цих робіт у відповідності до нового кошторису станом на 2021 рік; припинити договір оренди (до завершення розгляду в суді), відшкодувати орендарю кошти за здійснені невід`ємні поліпшення, за зайво сплачену орендну плату, прийняти лазню до міського комунального майна. При цьому створити відповідну комісію з метою обстеження об`єкту, виявлення невід`ємних поліпшень, їх оцінку у відповідності до нормативних актів України (а.с. 70-71 т.1).

15 лютого 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №9 в якому просило звільнити від сплати за оренду майна в якому продовжуються ремонтні роботи починаючи з 15.12.2017 по лютий 2022 року (а.с. 72 т.1).

11 березня 2022 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на лист №9 звернувся до ТОВ Допомога з листом №162 в якому повідомив, що звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату має бути обумовлене саме неможливістю користування майном комунальної власності,/натомість перераховані у зверненні товариства обставини не є об`єктивними та такими, за які не може відповідати орендар (а.с. 74 т.1.)

15 березня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №15 в якому просило розглянути та затвердити додатковий зведений кошторис на суму більш як 3 млн. грн; прийняти до розгляду та затвердити другий (перший знаходиться у фонді комунального майні зведений кошторис на вже проведені роботи з виконання капітальних робіт з метою проходжень повторної судово-будівельної експертизи або прийняти інше встановлене законодавством рішення; прийняти конкретне рішення, щодо розірвання договору Оренди лазні; у випадку розірвання договору оренди повідомити ТОВ Допомога про повернення витрачених коштів на ремонт лазні з прив`язкою до дат (а.с. 73 т.1).

16 березня 2022 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на лист №15 звернувся до ТОВ Допомога з листом №164 в якому повідомив, що вимоги, що перераховані у зверненні товариства, будуть вирішені в межах чинного законодавства України у сфері оренди та приватизації комунального майна (а.с. 75 т.1).

30 березня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №16 в якому в зв`язку з неможливістю використання орендованого приміщення (міська лазня) ТОВ Допомога повторно просило надати дозвіл на продовження капітального ремонту орендованого об`єкта нерухомості по вул. Максима Залізняка 18/3 та погодити відповідну кошторисну документацію, яку було надано раніше (а.с.76 т.1).

12 вересня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №53 в якому просило прийняти одне із запропонованих рішень: надати дозвіл на приватизацію лазні на умовах викупу; припинити договір оренди (до завершення розгляду в суді); відшкодувати орендарю кошти за здійснені невід`ємні поліпшення (а.с.77-78 т.1).

Рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 14.09.2022 №244 зокрема враховуючи заяву ТОВ Допомога від 02.09.2022 RGLR001-UA-568, щодо продовження договору оренди, подану через електрону торгову систему Prozorro.Продажі, продовжено договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону. Затверджено додаткові умови оренди згідно з додатком до цього рішення. Затверджено цільове призначення об`єкта оренди для розміщення лазні, площею 868,0 кв.м, та надання супутніх послуг: кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площею 240,0 кв.м, перукарня, площею 20,0 кв.м. Доручено відділу комунальної власності управління економічного розвитку Бердичівської міської ради (Кузик О.Ю) забезпечити процедуру продовження договору оренди в електронній торговій системі, відповідно до вимог чинного законодавства України. Вирішено укласти договір оренди майна комунальної власності, відповідно до Примірного договору оренди нерухомою або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що затверджений рішенням Бердичівської міської ради від 03.06.2021 №221 Про затвердження Положення про управління комунальним майном Бердичівської міської територіальної громади (зі змінами) (а.с.80 т.1).

В додатку до рішення виконавчого комітету 14.09.2022 №244 викладені додаткові умови оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади:

1. Орендар зобов`язаний надавати послуги з миття пільгових категорій населення м.Бердичева, визначених рішенням міської ради.

2. При формуванні тарифу на платні послуги з миття пільгових категорій населення орендарем мас застосовуватись рівень рентабельності до собівартості не більше 10%, з наданням відповідних економічно обґрунтованих розрахунків цього тарифу.

3. Відшкодування орендарю собівартості наданої послуги з миття пільгових категорій населення здійснюється уповноваженим органом, визначеним рішенням міської ради, в порядку, передбаченому відповідним рішенням міської ради, за поданням орендарем економічно обґрунтованих розрахунків.

4. Орендар зобов`язаний надавати послугу з миття дітей віком до 14 років у розмірі 50% від вартості квитка без проведення відшкодування різниці з міського бюджету.

5. В обов`язковому порядку забезпечити виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу в лазні відповідно до розпорядження голови Житомирської обласної держадміністрації від 26.01.2009 №15-дск (а.с.80 на звороті).

28 вересня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №59 в якому просило надати інформацію стосовно варіантів відшкодування збитків через пасивну діяльність міської влади (а.с.81 т.1).

28 жовтня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва листом №63 з пакетом документів, щодо здійснення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення за адресою : м. Бердичів, вул. М .Залізняка, 18/3 (а.с.82 т.1).

28 жовтня 2022 року Бердичівська міська рада повідомило ТОВ Допомога листом №01.01-11/357 про те, що за результатами розгляду даного питання постійними депутатськими комісіями було надано рекомендацію управлінню економічного розвитку підготувати проект рішення міської ради щодо затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації у 2022 році, включивши до переліку приміщення міської лазні з котельнею за адресою м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3. Даний проект рішення управлінням економічного розвитку підготовлено та винесено на розгляд 27 чергової сесії Бердичівської міської ради. Однак при розгляді вказаного проекту рішення депутатами міської ради він не був підтриманий (а.с.87-88 т.1).

03 листопада 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з листом №64 в якому повторно просило надати можливість приватизувати шляхом викупу орендований об`єкт КП Міська лазня, що знаходиться за адресою: м. Бердичів вул. Максима Залізняка 18/3 (а.с.83 т.1).

22 листопада 2022 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на звернення від 28.10.2022 №63 листом №02.2-13/1887 інформувало ТОВ Допомога, що питання щодо здійснення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення за адресою: м. Бердичів, вул. М.Залізняка, 18/3 буде розглянуто відповідно до чинного законодавства України у сфері оренди та приватизації комунального майна (а.с.85 т.1).

08 грудня 2022 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на звернення від 03.11.2022 №64 листом №02.2-13/1974 інформувало ТОВ Допомога що питання включення вищевказаного приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації буде повторно винесено на розгляд постійних комісії та сесію Бердичівської міської ради (а.с. 86 т.1).

13 грудня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з заявою №72 в якому просив затвердити (погодити) проведені за власний рахунок ТОВ Допомога невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м, що знаходиться за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, в період 2019-2022 років на загальну суму 2625735,00 грн. (3150882,00 грн з ПДВ) та погодити зведений кошторис розрахунку вартості об`єкта будівництва капітального ремонту нежитлового приміщення бані з котельною по вул. Максима Залізняка 18/3 в м. Бердичів Житомирської області на сума 2625735,00 грн. (3150882,00 грн з ПДВ) та акти приймання-передачі виконаних будівельних робіт за 2022 рік (а.с. 89-90 т.1).

16 грудня 2022 року ТОВ Допомога звернулось до міського голови м.Бердичіва з заявою №73 в якій просило прийняти роботи з капітального ремонту лазні, провести їх індексацію (а.с.92-93 т.1).

16 січня 2023 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на звернення №72 інформував ТОВ Допомога, що рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації було надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено проєктно-кошторисну документацію на суму 900 534,39 грн. Також вищезазначеним рішенням було встановлено граничний термін виконання робіт, а саме до 31.12.2018. Однак, виконавчим комітетом протягом дії договору оренди не приймалось жодних рішень, зокрема щодо внесення змін до проектно-кошторисної документації в контексті збільшення вартості ремонтних робіт та/або продовження граничного терміну виконання таких робіт. Виходячи з вищевикладеного, відсутні підстави для затвердження вартості невід`ємних поліпшень у сумі, що визначена у зверненні (а.с.91 т.1).

16 січня 2023 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на звернення №73 інформував ТОВ Допомога, що враховуючи положення чинного законодавства України у сфері оренди комунального майна, прийняття рішення щодо отримання дозволу на здійснення капітального ремонту (невід`ємних поліпшень) передує фактичному здійсненню такого ремонту. Натомість, інформація щодо вже здійсненних поліпшень , що викладена у зверненні свідчить про те, що товариством не було дотримано умов укладеного між сторонами договору оренди та вимог чинного законодавства, щодо отримання дозволу, погодження проектно-кошторисної документації та погодження обсягу робіт (у розмірі, який визначений у зверненні) для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна (а.с.95 т.1).

16 січня 2023 року ТОВ Допомога звернулося до міського голови м.Бердичіва з заявою №1 в якій просило завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом :

- визначення вартості об`єкта приватизації за рахунок коштів місцевого бюджету Бердичівської міської ради на підставі ч.2 ст. 18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна № 2269-VIII від 18.01.2018 у строк 30 календарних днів з дати отримання цієї заяви;

- надіслання на юридичну адресу ТОВ Допомога підписаного від імені Бердичівської міської ради міським головою проекту попереднього договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 шляхом його викупу із ціною викупу, визначеною за результатами незалежної оцінки у 15-денний строк з дня затвердження ціни викупу (а.с. 96-98 т.1).

20 лютого 2023 року Виконавчий комітет Бердичівської міської ради у відповідь на заяву №1 інформувало ТОВ Допомога листом №02.2-13/305 від 20.02.2023 про те, що питання приватизації орендованого приміщення - нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м, що знаходиться за адресою : м. Бердичів, вул. М.Залізняка, 18/3 буде вирішуватись в межах та в законний спосіб, у відповідності до вимог Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, зокрема шляхом розгляду на постійних комісіях та сесії Бердичівської міської ради відповідних проектів рішень. Окрім цього, повідомлено, що з метою запобігання порушення дискреційних повноважень Бердичівської міської ради, відповідно до пункту 5.12 договору оренди, здійснення Орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від Об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою Орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов 'язком Орендодавця на надання Орендарю права на його викуп (а.с. 99 т.1).

ТОВ Допомога вважає викладене у листі №02.2-13/303 від 20.02.2023 як ухилення Бердичівської міської ради від виконання п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 та проявом бездіяльності із завершення підготовки до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м. Посилання на умову п.5.12 Договору оренди комунального майна за наявності чинного п.2 рішення Бердичівської міської ради №222, яким вирішено вважати виконання орендарем умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351 достатніми та такими , що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, є повністю безпідставним.

Крім того, позивач наголошує, що звернувся до Бердичівської міської ради з листом №72 від 13.12.2022, у якому просив затвердити (погодити) проведені за власний рахунок невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128 кв.м. в період 2018-2022 років на загальну суму 2625732,00грн (3150882,00грн з ПДВ). Однак відповідач або уповноважений нею орган не ухвалили рішення про затвердження ТОВ Допомога суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди проведених позивачем за власний рахунок в період 2018-2022 років.

Оскільки Бердичівська міська рада не виконує своїх обов`язків з проведення процедури підготовки до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення, позивач звернувся з позовом до Господарського суду Житомирської області та просить зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили наступних рішень:

- про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення;

- про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00 грн з ПДВ проведених ТОВ "Допомога" за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років;

- про зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу.

Реалізуючи передбачене ст.64 Конституції України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Частиною другою статті 19 Конституції України закріплено обов`язок органів державної влади та їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.

Відповідно до норм ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Порядок формування та організація діяльності рад визначаються Конституцією України, цим та іншими законами, а також статутами територіальних громад.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 46 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", сільська, селищна, міська, районна у місті (у разі її створення), районна, обласна рада проводить свою роботу сесійно. Сесія складається з пленарних засідань ради, а також засідань постійних комісій ради.

Пунктом 30 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації.

Згідно з частинами 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Частиною 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

03 жовтня 2017 року між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець) (Додаток №1 до договору оренди нежитлового приміщення від 03.10.2017 №4351) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар) укладено договір оренди комунального майна (а.с.12-14, 24 т.1).

Відповідно до п.11.1, цей договір укладено строком на п`ять років, що діє з 03.10.2017 по 03.10.2022.

Рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 14.09.2022 №244 зокрема враховуючи заяву ТОВ Допомога від 02.09.2022 RGLR001-UA-568, щодо продовження договору оренди, подану через електрону торгову систему Prozorro. Продажі, продовжено договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону. Затверджено додаткові умови оренди згідно з додатком до цього рішення. Затверджено цільове призначення об`єкта оренди для розміщення лазні, площею 868,0 кв.м, та надання супутніх послуг: кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площею 240,0 кв.м, перукарня, площею 20,0 кв.м. Доручено відділу комунальної власності управління економічного розвитку Бердичівської міської ради (Кузик О.Ю) забезпечити процедуру продовження договору оренди в електронній торговій системі, відповідно до вимог чинного законодавства України. Вирішено укласти договір оренди майна комунальної власності, відповідно до Примірного договору оренди нерухомою або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що затверджений рішенням Бердичівської міської ради віл 03.06.2021 №221 Про затвердження Положення про управління комунальним майном Бердичівської міської територіальної громади (зі змінами) (а.с.80 т.1).

Таким чином, вищевказаний договір оренди комунального майна укладений під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII та продовжує діяти під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ, який набрав чинності 27.12.2019 та введено в дію 01.02.2020.

Пунктом 6.3 договору оренди комунального майна від 03.10.2017 сторони передбачили, що орендар має право з дозволу орендодавця проводити капітальний ремонт, реконструкцію орендованого об`єкта, як це визначено ч.3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції на момент укладення договору оренди) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Пунктом 5.13 договору оренди комунального майна від 03.10.2017 сторони передбачили, що питання викупу розглядається на сесії міської ради в установленому законом порядку, згідно відповідного звернення орендаря.

Згідно ч.4 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна"

Відповідно до п.22 ч.1 ст.1 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" (тут і далі в редакції на момент звернення з позовом у даній справі), приватизація державного або комунального майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

Викупом вважається спосіб продажу об`єкта приватизації одному покупцю (п.9 ч.1 ст.1 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна").

Пунктом 29 ч.1 ст.1 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" встановлено, що ціна продажу - ціна, за якою об`єкт приватизації продано покупцю у спосіб, визначений цим Законом.

Згідно ч.ч. 1, 6 ст.3 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Галузеві особливості приватизації об`єктів державної власності можуть встановлюватися виключно законами. Приватизація (відчуження) майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

До об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ч.1 ст.4 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна").

Суб`єктами приватизації є державні органи приватизації; місцеві ради, органи приватизації територіальних громад; покупці (ст.6 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна").

Відповідно до п.2 ч.1 ст.8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" покупцями об`єктів приватизації з урахуванням обмежень, установлених цією статтею, можуть бути юридичні особи, зареєстровані на території України, крім передбачених частиною другою цієї статті.

Згідно ч.1 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" порядок приватизації державного і комунального майна передбачає.

формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації;

опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі;

прийняття рішення про приватизацію;

прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності;

опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта;

проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства;

проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації;

перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом;

затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання;

затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією;

опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації;

проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу;

укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу;

опублікування інформації про результати приватизації;

прийняття рішення про завершення приватизації.

Так, колегія суддів відзначає, що в результаті аналізу приписів вказаної статті вбачається, що порядок (процедура) приватизації комунального майна шляхом викупу передбачає наступну процедуру: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу.

Згідно ч.4 ст.11 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою.

Зокрема, ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці (ч.1 ст.11 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна").

Відповідно до приписів ст.13 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом:

1) продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі:

аукціоні з умовами;

аукціоні без умов;

аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій;

аукціоні із зниженням стартової ціни;

2) викупу об`єктів приватизації.

Порядок та умови приватизації об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, визначений ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Згідно з ч.1 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Частиною 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" встановлено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

З аналізу вищевказаних положень Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" вбачається, що правовідносини між сторонами виникли з моменту прийняття відповідачем рішення №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", яке включає в собі виконання відповідачем порядку (процедури) приватизації комунального майна шляхом викупу згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, зокрема етапів: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації (п.1 рішення); прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності (п.2 рішення), в умовах договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до цього рішення, відповідно до умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, передбачити для орендаря ТОВ "Допомога" такі зобов`язання: збереження цільового призначення даного об`єкта; виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу в лазні. (п.3 рішення). Вказане рішення є чинним та нескасованим.

За вказаних обставин, колегія суддів вважає безпідставним посилання відповідача на положення п.5.12 договору оренди в якому передбачено, що здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на його викуп, оскільки рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", зокрема в п.2 позивачу надано право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Таким чином, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Пунктом 4 вказаного рішення Бердичівська міська рада вирішила контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію з питань комунальної власності, приватизації, житлово-комунального господарства, транспорту та благоустрою.

Доказів вчинення дій по виконанню п.п.3,4 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 відповідачем не надано та матеріали справи не містять, що вказує про бездіяльність останнього.

Таким чином, у справі, яка розглядається, спір виник з приводу невиконання відповідачем своїх обов`язків з проведення процедури підготовки об`єкта до приватизації, у тому числі щодо визначення вартості майна, надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», яка передує укладенню договору купівлі-продажу.

Разом з тим, колегією суддів враховується висновок викладений Верховним Судом в постанові від 19.12.2023 у справі №910/2490/23, що оскільки позивач має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу. Проте, водночас Верховний Суд у вказаній постанові зокрема зазначив, що викупу передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому: прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта (частина перша статті 10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна); проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства, укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша статті 10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури фактично акцентує увагу частина третя статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Згідно з частиною 2 статті 26 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна до договору купівлі-продажу включаються передбачені умовами аукціону, викупу зобов`язання сторін щодо:

збереження основних видів діяльності підприємства;

технічного переозброєння, модернізації виробництва (сума інвестицій) та енергомодернізації об`єкта;

виконання встановлених мобілізаційних завдань;

погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства;

забезпечення соціальних гарантій працівникам згідно з вимогами трудового законодавства;

вимог та додаткових обмежень природоохоронного законодавства щодо користування об`єктом;

оплати послуг юридичних та фізичних осіб (у разі їх залучення), пов`язаних із виконанням заходів з приватизації об`єктів державної власності, зокрема: проведення обов`язкового екологічного аудиту у випадках, передбачених законодавством;

підготовки об`єктів малої приватизації до приватизації, зокрема проведення інвентаризації, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та виготовлення технічної документації;

проведення оцінки майна в процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом.

За приписами ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов`язковим у випадку приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законодавством, майна, що є у комунальній власності. Проведення незалежної оцінки майна є обов`язковим, зокрема, у випадку відчуження комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України (ч. 1 ст. 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

Згідно п. 1 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 року №1891 (з наступними змінами та доповненнями) (надалі по тексту - Методика), ця Методика застосовується для проведення оцінки об`єктів державної і комунальної власності, які відповідно до Закону України Про приватизацію державного і комунального майна належать до об`єктів малої приватизації та підлягають продажу шляхом викупу (крім випадків, передбачених частинами восьмою і десятою статті 15 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна).

Частиною 2 ст. 10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що якщо законодавством передбачена обов`язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Пунктом 13 Методики визначено, що укладення договору про проведення оцінки майна здійснюється в порядку, визначеному Законом України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні.

За приписами ст. 13 Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна). Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов`язковим.

Згідно п. 57 Методики вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

У разі наявності умови щодо компенсації орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок його коштів за час оренди, розмір такої компенсації визначається відповідно до статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

До того ж, за приписами пунктів 16, 17 Методики, погодження, затвердження або прийняття оцінки майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування) у випадках, визначених законодавством, без залучення суб`єктів господарювання здійснюється за результатами рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки), що проводиться згідно із статтею 13 Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні та національними стандартами оцінки. Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна. Погодження висновку про вартість майна здійснюється шляхом скріплення його печаткою та підписом керівника відповідного органу або уповноваженої ним особи.

Згідно ч.1 ст.10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні міська рада є органом місцевого самоврядування, що представляє відповідні інтереси територіальної громади та здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами

Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності, зокрема, територіальної громади міста. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (частини 3, 5 статті 16 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні).

Статтею 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні визначено перелік питань, що належать до виключної компетенції міської ради, до яких, зокрема, входить (пункт 30 частини 1 цієї статті) прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що Бердичівська міська рада, як орган місцевого самоврядування та власник орендованого майна в силу приписів Закону України Про приватизацію державного та комунального майна та Методики оцінки майна, може визначити та затвердити ціну продажу об`єкту приватизації шляхом викупу, оскільки законодавство, яке регулює відносини з приватизації комунального майна (чинне на час спірних правовідносин), не передбачає обов`язок покупця самостійно звертатись до суб`єкта управління майном зі звітом про оцінку майна для його затвердження.

Поряд з цим, Бердичівська міська рада як уповноважений територіальною громадою власник комунального майна, повинна на підставі, в межах та у спосіб, установлений Конституцією і законами України приймати відповідні рішення щодо приватизації такого майна. Однак, як встановлено судом апеляційної інстанції, у матеріалах справи відсутні докази прийняття Бердичівською міською радою рішення щодо проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення; про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3.

Судова колегія з`ясувавши обставини справи та дослідивши докази, зокрема рішення органу самоврядування щодо розгляду питання про приватизацію об`єкта нерухомості шляхом викупу, листування між позивачем та відповідачем, врахувала висновки зазначені у рішенні Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, з урахуванням виконання позивачем приписів частин 1, 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", дійшла до висновку, що у позивача існує право на викуп орендованого приміщення в процесі приватизації, що зумовлює зобов`язання Бердичівською міською радою вчинити дії щодо завершення підготовки спірного нежитлового приміщення до приватизації способом викупу.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що невиконання органом місцевого самоврядування обов`язку щодо здійснення процедури визначення вартості об`єкта приватизації, яка (процедура) передує укладенню договору купівлі- продажу, унеможливлює завершення приватизації цього об`єкта, тому орендар (ТОВ Допомога) вправі звернутися до суду з позовом про зобов`язання органа місцевого самоврядування завершити процедуру підготовки орендованого приміщення до приватизації, оскільки право прийняття рішення про проведення незалежної оцінки об`єкту приватизації належить саме органу місцевого самоврядування Бердичівській міській раді, що є підставою для завершення процедури приватизації майна шляхом викупу з укладенням договору купівлі-продажу відповідного майна та наслідку - перехід прав власності на такий об`єкт до покупця.

На думку суду, право позивача на викуп спірного об`єкта соціально-культурного призначення, яке виникло під час дії Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, зумовлює виникнення у Бердичівської міської ради Житомирської області обов`язку завершити процедуру підготовки спірного приміщення до приватизації шляхом викупу.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, саме бездіяльність відповідача щодо продовження процедури підготовки спірного приміщення до приватизації призвела до виникнення спору у даній справі.

Таким чином, суд апеляційної інстанції зазначає, що позовні вимоги ТОВ Допомога в частині зобов`язання Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог, про зобов`язання відповідача прийняти на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили рішень: про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення; про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, проведених ТОВ Допомога за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років; зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу, колегія суддів зазначає, що в силу приписів п.30 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації.

Згідно ч.2 ст.18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відтак, суд не може втручатися у дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування щодо вирішення питань, які, у відповідності до чинного законодавства України, віднесені до виключних повноважень органів місцевого самоврядування (в даному випадку Бердичівської міської ради Житомирської області), оскільки до компетенції судів віднесено розгляд вимог виключно про спонукання розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення.

Аналогічну правову позицію щодо втручання суду в дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування викладено, зокрема, в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.02.2020 у справі №914/650/19, від 18.02.2020 у справі №904/2403/18, від 03.11.2021 у справі №904/1103/20, від 15.02.2022 у справі №914/2055/18 та від 07.06.2022 у справі №906/323/21.

Так, згідно позицій Верховного Суду, яка сформована у постановах від 13.02.2018 у справі №361/7567/15-а, від 07.03.2018 у справі №569/15527/16-а, від 20.03.2018 у справі №61/2579/17, від 20.03.2018 у справі №820/4554/17, від 03.04.2018 року у справі №569/16681/16-а та від 12.04.2018 у справі №826/8803/15 та інших: "дискреційні повноваження - це можливість діяти за власним розсудом, в межах закону, можливість застосувати норми закону та вчинити конкретні дії (або дію) серед інших, кожні з яких окремо є відносно правильними (законними); суд не наділений повноваженнями втручатися у вільний розсуд (дискрецію) суб`єкта владних повноважень поза межами перевірки за критеріями визначеними статтею; завдання правосуддя полягає не у забезпеченні ефективності державного управління, а в гарантуванні дотримання вимог права, інакше порушується принцип розподілу влади; принцип розподілу влади заперечує надання суду адміністративно - дискреційних повноважень - єдиним критерієм здійснення правосуддя є право, тому завданням судочинства завжди є контроль легальності; перевірка доцільності переступає компетенцію суду і виходить за межі судочинства; суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо розв`язання питань, які законодавством віднесенні до компетенції цього органу".

Таким чином, суд не може підміняти інший орган державної влади чи органу місцевого самоврядування та перебирати на себе повноваження щодо розв`язання питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, зокрема щодо процедури підготовки та закінчення приватизації об`єкта нерухомого майна комунальної власності шляхом викупу відповідно до законодавства, що регулює питання приватизації державного та комунального майна.

Проте, вказане судом першої інстанції при ухваленні оскарженого рішення враховано не було.

За наведених обставин, виходячи з аналізу положень чинного законодавства України щодо приватизації комунального майна, заявлені ТОВ Допомога позовні вимоги про прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили рішень: про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення; про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00 грн з ПДВ, проведених ТОВ Допомога за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років; зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00 грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу, не підлягають до задоволення.

Посилання позивача в апеляційній скарзі про необхідність суду апеляційної інстанції здійснити правову оцінку щодо незаконності прийнятого на сесії Бердичівської міської ради 25.04.2023 рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році", до якого увійшов об`єкт оренди, колегія суддів відхиляє, оскільки вказане рішення не є предметом розгляду у даній справі.

Судова колегія звертає увагу, що ухвалою Господарського суду Житомирської області від 13.06.2023 у даній справі відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача №64/06-06 від 10.05.2023 про закриття провадження у справі з підстав прийняття на сесії Бердичівської міської ради 25.04.2023 рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році". Відмовляючи у задоволенні вказаного клопотання суд першої інстанції зазначив: "Бердичівська міська рада у п. 2 рішення від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" вважала виконання орендарем (ТОВ "Допомога") умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу. Отже, з моменту прийняття вищевказаного рішення, розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна та у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах і підлягає реалізації саме на підставі рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Однак, прийняття Бердичівською міською радою 25.04.2023 рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році" не свідчить про відсутність предмета спору, оскільки позивач продовжує підтримувати позов, тобто спір між сторонами існує."

Згідно ч.1 ст.255 ГПК України, ухвала про відмову у закритті провадження у справі окремо від рішення суду першої інстанції не оскаржується.

В свою чергу, позивач згідно ч.3 ст.255 ГПК України в апеляційній скарзі не виклав заперечення на ухвалу про відмову у задоволенні клопотання відповідача про закриття провадження у справі, що не надає право колегії суддів розглянути правомірність постановлення вказаної ухвали, оскільки згідно ч.1 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд також вважає за необхідне послатися на рішення Європейського суду з прав людини у справі Серявін та інші проти України (заява №4909/04) від 10.02.2010р. у якому зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставою для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову. Зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році". В решті позову відмовити.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275, 276, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" на рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 08.01.2024 у справі №906/350/23 скасувати та ухвалити нове рішення:

"1. Позов задовольнити частково.

2. Зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році".

В решті позову відмовити."

3. Справу №906/350/23 повернути Господарському суду Житомирської області.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "03" травня 2024 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Петухов М.Г.

Суддя Мельник О.В.