ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року м. ОдесаСправа № 923/938/20
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №6

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Колоколова С.І.,

Ярош А.І.,

секретар судового засідання Полінецька В.С.,

за участю представників учасників судового процесу:

від прокуратури: Волкова Н.М., за посвідченням;

від Таврійської міської ради: не з`явився;

від ОСОБА_1 : Кучеренко О.В.,;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Херсонської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області

від 27 грудня 2023 року (повний текст складено 28.12.2023)

у справі № 923/938/20

за позовом: Першого заступника керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі Таврійської міської ради

до відповідача: ОСОБА_1

про визнання недійсним договору, скасування рішення,-

суддя суду першої інстанції: Литвинова В.В.

місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 17.04.2024 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У Господарському суді Одеської області знаходилась позовна заява першого заступника керівника Каховської місцевої прокуратури Херсонської області (надалі прокурор) в інтересах держави в особі Таврійської міської ради (з урахуванням ухвали суду першої інстанції від 29.03.2023, якою замінено попереднього позивача - Чорнянську сільську раду Каховського району Херсонської області на його правонаступника - Таврійську міську раду) (далі також позивач) до ОСОБА_1 (далі також відповідач), в якій прокурор просив (з урахуванням заяв про зміну предмету позову від 10.06.2021 №52-1417вих21 та від 13.04.2023 № 52-112-23):

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6913га, кадастровий номер :09:020:0002, розташованої на території Чорнянської сільської ради Каховського району Херсонської області, який укладений 25.09.2017 Чорнянською сільською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 17.10.2017 за №22910051;

- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди з одночасним припиненням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 7,6913 га (кадастровий номер :09:020:0002), номер запису про речове право 22910051.

Позовні вимоги прокурор обґрунтовує тим, що відповідачу передано в оренду землі водного фонду, оскільки на спірній земельній ділянці знаходиться водний обєкт ставки. Однак, в порушення чинного законодавства земельну ділянку передано в оренду без проведення земельних торгів, а розмір орендної плати проведений без врахування Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні обєкти. Таким чином, Договір оренди землі від 25.09.2017, укладений між Чорнянською сільською радою та громадянином ОСОБА_1 , не відповідає формі Типового договору оренди водних об`єктів, затвердженого постановою КМУ від 29.05.2013 №420, проте, на підставі цього Договору ОСОБА_1 рішенням державного реєстратора було зареєстровано право оренди та Договір оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.10.2017 за №22910051.

В процесі розгляду справи №923/938/20 позивачем до суду було подано заяву про відмову від позову, якою він також просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Однак, оскільки прокурор підтримав позов, у зв`язку з чим місцевий господарський суд продовжив розгляд справи.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі №923/938/20 (суддя Литвинова В.В.) у задоволенні позову Першого заступника керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області відмовлено.

Крім того, вказаним рішенням змінено Каховську місцеву прокуратуру Херсонської області на Каховську окружну прокуратуру Херсонської області, враховуючи положення Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо першочергових заходів із реформи органів прокуратури, яким внесено зміни, зокрема, до ст. 12 Закону України Про прокуратуру, згідно з якою назва місцеві прокуратури змінено на окружні прокуратури, без зміни правового статусу вказаних органів прокуратури, та з огляду на наказ Генерального прокурора від 17.02.2021 №40 щодо визначення днем початку роботи окружних прокуратур 15.03.2021.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що спірна земельна ділянка, на якій розташовано нерухоме майно відповідача, не відноситься до ділянок, які згідно приписів статті 134 Земельного кодексу України, підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах і прокурором не підтверджено належними та допустимими доказами, що земельна ділянка під ставками, переданими в оренду відповідачу, є землею водного фонду, а ставки є об`єктами водного фонду.

Отже, суд виходив з того, що прокурором не доведено, що право оренди відповідачем набуто із порушенням порядку, встановленого Земельним кодексом України та Водним кодексом України, а тому підстави для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди з одночасним припиненням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 7,6913 га (кадастровий номер :09:020:0002), номер запису про речове право 22910051 відсутні.

Разом з цим, місцевий господарський суд зазначив про правомірність звернення до суду із відповідним позовом саме прокурора та дослідив питання підвідомчості спору.

Не погоджуючись зі вказаним рішенням суду першої інстанції, Херсонська обласна прокуратура звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі №923/938/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов прокуратури задовольнити у повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, прокурор зазначає, що оскаржуване рішення постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, порушенням норм процесуального права та з неповним з`ясуванням обставин справи.

Так, апелянт вказує, що посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, суд першої інстанції дійшов висновку, що до відповідача перейшло право на спірну земельну ділянку від попереднього землекористувача, враховуючи розташування на останній нерухомого майна, яке перебуває у власності ОСОБА_1 . Проте, в матеріалах справи відсутні жодні докази, що на земельній ділянці на час передачі її в оренди було будь-яке нерухоме майно. Навпаки Договір купівлі-продажу від 13.11.2015, укладений між ТОВ «В.І.S» (продавець) та ФОП Шляжко А.В. стосовно продажу нежитлових будівель, який додано представником відповідача до відзиву, не тільки спростовує знаходження цього нерухомого майна на спірній земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002, а підтверджує знаходження зазначеної нерухомості на іншій земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0003.

За твердженням прокурора, докази набуття будь-якого права власності на нерухоме майно (правоустановчих документів) на спірній земельній ділянці за ОСОБА_1 матеріали справи не містять, а суд першої інстанції повинний був, при дослідженні обставин існування в особи права власності, встановити підстави, на яких особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. На підтримання даної правової позиції скаржник звертається до висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17, від 05.06.2019 у справі №392/1829/17 та у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 24.01.2020 у справі №910/10987/18.

Також, апелянт не погоджується з тим, що судом в якості доказу було прийнято рішення Чорнянської сільської ради Каховського району від 02.04.2019 №586 «Про укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.10.2017», за яким п. 3 цього договору викладено в новій редакції: на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури. Прокурор вказує, що судом порушено ч. 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, оскільки приймаючи даний доказ від Таврійської міської ради суд не звернув уваги на те, що остання на час подання вказаного рішення ще не мала статусу сторони або учасника у справі (на той час позивачем була Чорнянська сільська рада). Крім того, дане рішення не підтверджує факт знаходження нерухомості саме на час надання спірної земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 у 2017 році, а тому не спростовує тверджень прокурора про наявність підстав для визнання недійсним спірного договору оренди, з урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду викладених у пунктах 54, 55 постанови від 27.11.2018 у справі №905/1227/17, відповідно до якої вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними, саме на момент їх вчинення (укладення).

Водночас апелянт вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку проте, що прокурором не обґрунтовано належними та допустимими доказами, що земельна ділянка під ставками, переданими в оренду відповідачу, є землею водного фонду, а ставки є водним фондом. Зокрема, посилаючись на лист Басейнового Управління водних ресурсів нижнього Дніпра від 12.08.2020 №08/3-623 та лист Сектору у Херсонській області та м. Севастополі Державного агентства водних ресурсів №390/ХС/21-20 від 26.08.2020, прокурор наполягає на тому, що уповноваженими органами підтверджено наявність водного об`єкту на спірній земельній ділянці, однак, без оформленого паспорту водного об`єкту.

Апелянт звертає увагу на те, що наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України від 01.11.2010 № 1011/18306, затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель, згідно з яким до земель водного фонду відноситься (Секція 10) з кодом цільового використання (від 10.01 до 10.12). Водночас згідно з витягом Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 18.09.2017 №1096/86-17, зазначено цільове призначення спірної земельної ділянки «для експлуатації та догляду за водними об`єктами» (10.01 Класифікації). Крім того, за твердженням прокурора, віднесення спірної земельної ділянки до земель водного фонду підтверджено Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до якої цільове призначення земельної ділянки :09:020:0002 «для вирощування риби і живих ресурсів (рибогосподарських та мисливських потреб) (код 10.07). Разом з цим, згідно зі спірним Договором оренди, переважна площа наданої у користування землі (4,669 га) - під ставками, що в свою чергу підтверджує віднесення до земель водного фонду.

З огляду на вказане, апелянт наголошує, що водний об`єкт мав передаватися у комплексі із ділянкою на земельних торгах. Передачею земельної ділянки поза межами процедури земельних торгів завдано збитків територіальній громаді, оскільки кошти від продажу права оренди та використання водного об`єкту до місцевого бюджету не надійшли. Використання ОСОБА_1 ділянки водного фонду без оформлення, у встановленому законодавством порядку права користування розташованим на ній водним об`єктом, сприяє його безоплатному використанню та порушує державні інтереси.

Таким чином, прокурор вказує, що ОСОБА_1 право оренди земельної ділянки, із розташованим на ній водним об`єктом, було набуто із порушенням ст. 134 Земельного кодексу України та ст. 51 Водного кодексу України, тобто без належних та законних підстав, у зв`язку з чим договір оренди має бути визнано недійсним.

12.02.2024 ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Колоколова С.І., Разюк Г.П. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Херсонської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі №923/938/20 та призначено її розгляд на 20.03.2024 о 10:30 год.

26.02.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач не погоджується з її доводами, вважає оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області у справі №915/2163/19 цілком обґрунтованим та законним, у зв`язку з чим просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а вказане рішення без змін.

Зокрема, відповідач зауважує, що доводи апеляційної скарги є копіюванням мотивів, викладених в оскаржуваному рішенні Господарського суду Одеської області та висловлення своїх припущень та особистих домислів власного трактування норм законодавства України. Водночас прокурор жодним чином не навів, згідно з вимогами ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, будь-якої обставини, яка б могла слугувати підставою для скасування судового рішення.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.03.2024 задоволено заяву представника відповідача адвоката Кучеренко Олени Вікторівни щодо надання їй можливості брати участь у розгляді справи №923/938/20 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів через систему відеоконференцзв`язку EasyCon. Вирішено здійснювати розгляд справи №923/938/20 в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 20.03.2024 у судовому засіданні оголошено перерву до 17.04.2024 року о 10:30 год. та продовжено розгляд апеляційної скарги Херсонської обласної прокуратури у даній справі на розумний строк.

У зв`язку зі звільненням у відставку та відрахуванням зі штату суду судді Разюк Г.П., розпорядженням керівника апарату суду від 10.04.2024 №92 було призначено повторний автоматизований розподіл справи №923/938/20.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.04.2024 для розгляду справи №923/938/20 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Колоколова С.І., Ярош А.І., на підставі чого ухвалою суду від 11.04.2024 вказану справу було прийнято до свого провадження визначеною судовою колегією у зміненому складі.

17.04.2024 в судове засідання з`явився прокурор, який підтримав вимоги апеляційної скарги та просив останню задовольнити, а оскаржуване рішення скасувати.

Представник відповідача, виклавши свою позицію по справі, заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити оскаржуване рішення без змін.

Представник позивача Таврійської міської ради - у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином шляхом розміщення відповідного оголошення на веб-сайті суду, згідно з вимогами ст.12-1 Закону України Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України, оскільки Таврійська міська рада з 24.02.2022 знаходиться на окупованій території (відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 №309 в редакції від 26.03.2024) і у відповідача відсутній зареєстрований електронний кабінеті в ЄСІТС. Додатково позивач повідомлявся направленням копії процесуальних документів на електронну адресу, зазначену учасниками справи безпосередньо в документах, наданих останніми до суду. Факт повідомлення Таврійської міської ради про дату, час і місце розгляду апеляційної скарги прокурора у справі №923/938/20 підтверджується долученими до матеріалів справи роздруківками про доставлення електронного відправлення та відповідного оголошення на веб-сайті Південно-західного апеляційного господарського суду.

Згідно з частиною першою статті 270 Господарського процесуального кодексу України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій Главі.

Частиною 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Судова колегія зазначає, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті.

Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази повідомлення всіх учасників судового процесу про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка сторін не визнавалася судом обов`язковою та те, що матеріалів справи достатньо для розгляду справи та ухвалення рішення, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за відсутності представника позивача.

Апеляційний суд зазначає, що з метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду апеляційної скарги, враховуючи обставини, пов`язані зі запровадженням в Україні воєнного стану, тривалі повітряні тривоги, відключення енергопостачання та інші чинники тощо; приймаючи до уваги навантаження суду і принцип незмінності складу суду, а також з огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, апеляційна скарга Херсонської обласної прокуратури розглядається поза межами строку, встановленого статтею 273 Господарського процесуального кодексу України, але, у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, забезпечення можливості реалізації учасниками справи своїх процесуальних прав та вирішення справи.

У судовому засіданні 17.04.2024, яке проводилось в режимі відеоконференції, оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, заслухавши представників учасників справи, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 13.11.2015 між ТОВ В.І.S (продавець) та ФОП Шляжко Анатолієм Володимировичем (покупець) укладено Договір купівлі-продажу комплексу, нежитлових будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 3 а.с. 44-49).

В цілому комплекс, нежитлові будівлі, складаються з: адміністративної будівлі, літ. А, загальною площею 305,1 кв.м.; ганок з навісом, літ. а; ганок з навісом літ. А1; генераторна, літ. З, загальною площею 65,4 кв.м.; склад, літ. І, загальною площею58,0 кв.м.; насосна, літ. Р, загальною площею4,4 кв.м.; ганок, літ. р; прохідна, літ. С, загальною площею 60,1 кв.м.; ганок з навісом, літ. у; котельня, літ. Б; туалет, літ. В; альтанка, літ. Е; альтанка, літ. Ж; сховище спортивного інвентарю, літ. К; сховище спортивного інвентарю, літ. Л; сарай літ. Ф; навіс, літ. Х, сарай, літ. Ц; навіс, літ. Ч; навіс літ Ш; навіс літ.Щ; навіс літ. Є; ганок з козирком літ. с; насосна літ Т загальною площею 13,4 кв.м.; сауна літ. У загальною площею 39,1 кв.м.; огорожа та споруди №1-10, які розташовані на земельній ділянці площею 0,8057 га. Кадастровий номер земельної ділянки :09:020:0003.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Новокаховського міського нотаріального округу Олійник І.І. зареєстровано в реєстрі за №1497. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 3 а.с. 49) реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 35.

Також 13.11.2015 року між ТОВ В.І.S (продавець) та ФОП Шляжко Анатолієм Володимировичем (покупець) укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки для обслуговування кемпінгу (готель, ресторан, літній майданчик та інше) площею 0,8057 га, місце розташування земельної ділянки: АДРЕСА_1 (т. 3 а.с. 51-56); кадастровий номер земельної ділянки :09:020:0003.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Новокаховського міського нотаріального округу Олійник І.І. зареєстровано в реєстрі за №1498. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т.3 а.с.57, 58) реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 35.

В подальшому, відповідач звернувся до органу місцевого самоврядування для оформлення земельної ділянки :09:020:0002.

Рішенням сесії Чорнянської сільської ради Каховського району Херсонської області від 21.03.2016 №85 Про надання дозволу на передачу в оренду земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину ОСОБА_1 надано дозвіл на відведення земельної ділянки в оренду строком на 49 років площею 7,6913 га, в тому числі: 2,336 га - пасовищ, 4,669 га - під ставками, 0,6863 га - під забудовами, інших угідь не розташовано, що знаходяться на землях державної власності, яка розташована на території АДРЕСА_1 , для несільськогосподарського використання. Цим же рішенням встановлено розмір орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

25.09.2017 між Чорнянською сільською радою та громадянином ОСОБА_1 було укладено Договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6913 га, в тому числі пасовищ 2,336 га, під ставками 4,669 га, під забудовою 0,6863 га (кадастровий номер земельної ділянки :09:020:0002) (далі Договір) (п.п. 1,2 Договору) (т.2 а.с. 27).

В пункті 3 Договору зазначено, що на земельній ділянці немає об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єктів інфраструктури.

Згідно з пунктом 5 Договору, нормативно грошова оцінка ділянки на час її передачі в оренду становить 4 590 138 грн. 61 коп.

У матеріалах справи наявний витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2017 №1096/86-17, відповідно до якого цільове призначення земельної ділянки :09:020:0002 для експлуатації та догляду за водними об`єктами (т. 2 а.с. 30).

Відповідно до пункту 8 Договору, він укладений строком на 49 років

За умовами Договору (пункт 15) ділянку передано в оренду для розвитку зеленого туризму, а саме: надання послуг з прийому на проживання туристів; облаштування туристичних маршрутів та надання екскурсійних послуг; транспортного обслуговування туристів; єгерської діяльності (полювання, аматорське та спортивне рибальство); надання послуг з прокату туристичного спорядження; проведення культурно-розважальних заходів; організація проживання відпочиваючих у сільському будинку; організація активного туризму (побудова спортивних майданчиків, кінні прогулянки, ставок для спортивного рибальства).

Пунктом 16 Договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки землі не сільськогосподарського призначення.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється не пізніше 7 днів після державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі (п. 20 Договору).

До Договору оренди також долучено: план-схему розміщення земельної ділянки, яка надається в оренду на території села Чорнянка Чорнянської сілської ради (т.2, а.с.29), кадастровий план земельної ділянки (т.2, а.с.31), відомості про право власності/право постійного користування (т.2, а.с.32-35).

Після укладення Договору оренди земельну ділянку за Актом від 25.09.2017 Чорнянською сільською радою Шляжку А.В. передано в платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , загальною площею 7,6913 га, в тому числі: 2,336 га - пасовищ, 4,669 га - під ставками, 0,6863 га - під забудовами (т. 2 а.с. 28).

Право оренди ОСОБА_1 та договір оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 17.10.2017 за № 22910051.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна, на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002 розташоване нерухоме майно відповідача, а саме: будівля, готель з рестораном, загальна площа 420,7 кв.м., літ А; веранда, літ.А1, А2; навіс, літ. а2, а3, а4; ганок, літ. а5, а6, а7; генераторна, загальна площа 142,4 кв.., літ. з; веранда, літ. З, З2; будиночок для тимчасового проживання (хостел), загальна площа 62,0 кв.м., літ І; навіс, літ. і; насосна, загальна площа 4,4 кв.м., літ. Р; ганок, літ. р; прохідна, загальна площа 6,1 кв.м., літ. С; ганок з козирком, літ. с; насосна, загальна поща 13,4 кв.м., літ. Т; сауна, загальна площа 57,0 кв.м., літ. У; веранда, літ. У1; навіс, літ. у; сховище спортивного інвентарю, літ. Л; сарай-вбиральня, літ. Ф; навіс, літ. Х; сарай літ. Ц; навіс, літ. Ч, Ш, Щ, Є; фільтрувальна станція, літ. Ю; господарська будівля, загальна площа 331,0 кв.м., літ Я; альтанка, літ. 2А; сходи, літ. 2а; альтанка, літ. 2Б; сходи, літ. 2б; альтанка, літ. 2В; сходи, літ. 2в; павільйон, літ. 2Г; павільйон, літ. 2Д; огорожа, №2, 3, 5; споруди, №4, 6, 7, 8, 9, 10; басейн, №11, джакузі, №12; басейн, №13 (т.2, а.с.36-40)

Також, згідно зі вказаною Інформацією:

- реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 35,

- підстава для державної реєстрації права власності: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1497, виданий 13.11.2015, видавник: приватний нотаріус Новокаховського міського нотаріального округу Олійник І.І.; декларація про готовність обєкта до експлуатації, серія та номер: ХС80, виданий 29.08.2019, видавник: Управління ДАБІ у Херсонській області,

- цільове призначення орендованої земельної ділянки :09:020:0002: для вирощування риби і живих ресурсів (рибогосподарських та мисливських потреб).

02.04.2019 Чорнянською сільською радою Каховського району Херсонської області було прийнято Рішення №586 "Про укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.10.2017р.", в якому погоджено внесенняі змін до Договору оренди землі пункт 3 зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.10.2017 року між громадянином ОСОБА_1 та Чорнянською сільською радою та викласти в такій редакції: на земельній ділянці знаходяться об"єкти нерухомого майна, а також інші об"єкти інфраструктури (т.1 а.с. 143).

Пунктом 2 цього рішення доручено сільському голові підписати додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі, проте, доказів внесення вищезазначених змін до Договору суду не надано.

У матеріалах справи міститься Лист Басейнового Управління водних ресурсів нижнього Дніпра Державного Агенства водних ресурсів України від 12.08.2020 №08/3-623, в якому зазначено, що станом на 01.06.2008 на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002 обліковується водний об`єкт ставок, площею 5,35 га (т. 2 а.с. 41). Також у вказаному листі зазначено про відсутність інформації у Державного Агенства водних ресурсів України про погодження паспорту цього водного об`єкту.

Крім того, згідно з листом Державного Агенства водних ресурсів України від 20.08.2020 вих. №20 (т.2 а.с.42, 43), станом на 26.08.2020 договори водних об`єктів та паспорти водних об`єктів за зверненням Чорнянської сільської ради не погоджувались.

Прокурор зазначає, що на звернення останнього до Чорнянської сільської ради щодо вирішення питання стосовно здійснення позивачем заходів для повернення земельної ділянки, або приведення орендних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, листом від 10.09.2020 за №407 Чорнянська сільська рада повідомила прокурора про відсутність підстав для звернення до суду з боку сільської ради та відсутність порушень інтересів держави щодо використання громадянином ОСОБА_1 земельної ділянки площею 7,6913 га з кадастровим номером :09:020:0002.

Вказані обставини стали підставою для звернення прокурора до суду із відповідним позовом в інтересах держави в особі Таврійської міської ради як правонаступника Чорнянської сільської ради у даних спірних правовідносинах.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Насамперед судова колегія зазначає, що оскільки у даному випадку підставність представництва прокурором інтересів держави в апеляційному провадженні не оспорюється, вказані обставини колегією суддів в силу вимог ст. 269 Господарського процесуального кодексу не досліджуються та не переглядаються.

Щодо суті спору.

Відповідно до положень статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад.

Згідно п. 34 ч.1 ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад, які вирішуються виключно на їх пленарних засіданнях.

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування (ч.1 ст. 123 Земельного кодексу України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч.1 ст.124 Земельного кодексу України).

Тут і далі суд застосовує редакцію Земельного кодексу України, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин прийняття 21.03.2016 Рішенням сесії Чорнянської сільської ради Каховського району Херсонської області Про надання дозволу на передачу в оренду земельної ділянки несільськогосподарського призначення громадянину ОСОБА_1 .

Зі змісту ч.1 ст. 134 Земельного кодексу України впливає, що земельні ділянки комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених ч.2 цієї статті.

Частиною 2 ст. 134 цього Кодексу визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до ч. 3 вказаної статті, земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених, зокрема, статтею 34 цього Кодексу.

Положеннями ст. 34 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння і випасання худоби. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть створювати на землях, що перебувають у власності держави чи територіальної громади, громадські сіножаті і пасовища.

Тобто, аналізуючи наведені вимоги законодавства, слід дійти висновку, що станом на момент виникнення спірних правовідносин у даній справі, без проведення земельних торгів у користування могли передаватись земельні ділянки комунальної власності на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб та у разі, якщо на відповідних землях створені громадські сіножаті і пасовища.

Як зазначалось вище, рішенням сесії Чорнянської сільської ради Каховського району Херсонської області від 21.03.2016 №85 надано дозвіл на передачу в оренду земельної ділянки, загальною площею 7,6913 га, в тому числі: 2,336 га - пасовищ, 4,669 га - під ставками, 0,6863 га - під забудовами, яка розташована на території АДРЕСА_1 , для несільськогосподарського використання громадянину ОСОБА_1 .

Кадастровий номер даної земельної ділянки :09:020:0002.

Відповідно до п. 2 укладеного в подальшому Договору оренди від 25.09.2017, громадянин ОСОБА_1 на платної основі отримував у користування земельну ділянку загальною площею 7,6913 га, в тому числі пасовищ - 2,336 га, під ставками - 4,669 га, під забудовою - 0,6863 га (кадастровий номер земельної ділянки :09:020:0002)

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 25.09.2017 Чорнянською сільською радою передано громадянину ОСОБА_1 в платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , загальною площею 7,6913 га, в тому числі: 2,336 га - пасовищ, 4,669 га - під ставками, 0,6863 га - під забудовами.

Крім того, згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002 розташовано нерухоме майно відповідача з реєстраційним номером 35 (т.2 а.с. 37).

Право власності на нерухоме майно з реєстраційним номером 35 виникло у громадянина ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13.11.2015 цього майна, укладеного між ТОВ В.І.S (продавець) та відповідачем (покупець) (т.2, а.с. 39, т. 3 а.с. 44-50).

При цьому, судова колегія звертає увагу на те, що у зазначеному договорі купівлі-продажу від 13.11.2015 вказано, що нежитлові будівлі, які були придбані відповідачем, розташовані на земельній ділянці площею 0,8057 га, з кадастровим номером :09:020:0003, яку в свою чергу, громадянин ОСОБА_1 також придбав у ТОВ В.І.S (продавець) на підставі відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.11.2015 для обслуговування кемпінгу (п.п. 1.1, 1.3 цього договору) (т. 3 а.с. 51-56).

З огляду на вказані протиріччя, апеляційний суд виходить з того, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно єдина державна інформаційна система в Україні, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об`єкти та суб`єктів цих прав. Інформація з цього Реєстру підтверджує наявність або відсутність права власності на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України).

У даному випадку у матеріалах справи міститься Інформація з Державного реєстру речових прав стосовно саме земельної ділянки з кадастровим номером :09:020:0002, на якій знаходяться об`єкти нерухомого майна відповідача, перелік яких співпадає з об`єктами нерухомості, придбаними громадянином ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу від 13.11.2015, що підтверджує факт знаходження нерухомості саме на час надання спірної земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 у 2017 році.

Відповідно до пункту 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Водночас, у матеріалах справи відсутня Інформація з Державного реєстру речових прав відносно того, що розташування майна, яке придбане відповідачем за договором купівлі-продажу від 13.11.2015, зареєстровано на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0003 (т. 3 а.с. 49). Прокурором такі документи суду також не надані.

Навпаки, як зазначалось вище, відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 25.09.2017 ОСОБА_1 передано в оренду земельну ділянку загальною площею 7,6913 га, в тому числі: 2,336 га - пасовищ, 4,669 га - під ставками, 0,6863 га - під забудовами.

Тобто, належними доказами не підтверджено, що нерухоме майно відповідача розташовано на іншій земельній ділянці, ніж за кадастровим номером :09:020:0002.

З наведених підстав судова колегія також погоджується з позицією суду першої інстанції щодо неврахування розбіжностей у пунктах спірного Договору оренди, в якому пунктом 2 зазначено, що в оренду передається земельна ділянка, зокрема, і під забудовою, а в пункті 3 вказано, що на земельній ділянці немає об`єктів нерухомого майна.

Отже, ураховуючи наведене, судова колегія зазначає, що на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002 з листопада 2015 розташований об`єкт нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за відповідачем 13.11.2015.

Разом з цим, апеляційна колегія звертає увагу на те, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачають перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Так, положеннями ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, яка узгоджується з приписами ст. 120 Земельного кодексу України, передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit ("збудоване на поверхні слідує за нею"). Згідно з зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. Постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, від 20.07.2022 у справі №923/196/20).

Проте, місцевий господарський суд не звернув уваги на те, що відповідачу надано в оренду земельну ділянку площею 7,6913 га, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, загальною площею 420,7 кв.м. (відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), а отже площа земельної ділянки, яка надана в оренду значно перевищує площу нерухомого майна, яке, в свою чергу, складає 0,547 % від загальної площі спірної земельної ділянки.

Отже, із врахуванням положень ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, у данному випадку порушений принцип пропорційності, оскільки на підставі набуття права власності на нерухоме майно в оренду може бути передано земельну ділянку у межах площі, необхідної для обслуговування такого нерухомого майна (така правова позиція підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16.06.2020 у справі №689/26/17).

Окремо апеляційна колегія також звертає увагу на те, що враховуючи передання Договором оренди земельної ділянки, яка складається із земель, зокрема віднесених до пасовищ, такі землі переходить до орендаря без проведення аукціону за положеннями ст. 34 Земельного кодексу України (в редакції, станом на дату прийняття рішення від 21.03.2016 №85).

Таким чином, Чорнянська сільська рада Каховського району Херсонської області, приймаючи рішення від 21.03.2016 №85 та укладаючи в подальшому відповідний Договір оренди, діяла в межах компетенції та у відповідності до вимог Земельного кодексу України в частині передачі в оренду громадянину ОСОБА_1 2,336 га пасовищ та 0,04207 га - під нерухомим майном, які входять до складу спірної земельної ділянки.

Отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищує площу належного відповідачу нерухомого майна, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України, що не було дотримано.

Аналогічна позиція підтримана Верховним Судом у постанові від 14.03.2019 у справі №915/182/17, від 09.04.2020 у справі №910/2942/19, від 31.03.2021 у справі №922/1431/20, від 11.08.2021 у справі №922/443/20 та від 12.04.2023 у справі №466/9396/16-ц.

При цьому, апеляційна колегія зазначає, що спірна земельна ділянка надавалась відповідачу в оренду не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а для надання послуг з організації туризму, зокрема: надання екскурсійних послуг, транспортного обслуговування туристів, єгерської діяльності (полювання, аматорське та спортивне рибальство), прокату туристичного спорядження, організація активного туризму (побудова спортивних майданчиків, кінні прогулянки, ставок для спортивного рибальства) тощо.

Проте, вищенаведене ну було взято до уваги судом першої інстанції.

Водночас, як зазначалось вище, частина земельної ділянки за кадастровим номером :09:020:0002 знаходиться під ставками, а саме: 4,669 га.

Ставок - штучно створена водойма місткістю не більше 1 млн. кубічних метрів (ст. 1 Водного кодексу України).

Вказаною статтею також визначено, що водним об`єктом є природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал (крім каналу на зрошувальних і осушувальних системах), а також водоносний горизонт).

Відповідно до ст. 3 Водного кодексу України, до водного фонду України належать, зокрема, штучні водойми (водосховища, ставки) і канали, крім каналів на зрошувальних і осушувальних системах.

Згідно з ч .1 ст. 19 Земельного кодексу України (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу (ч.ч. 1, 2 ст. 20 Земельного кодексу України)

Згідно з пунктом «б» ст. 21 Земельного кодексу України, порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

До земель водного фонду належать землі, зайняті, зокрема: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами (ч. 1 ст. 58 Земельного кодексу України, ст. 4 Водного кодексу України) (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Отже, суд вважає, що частина спірної земельної ділянки, яка надана громадянину ОСОБА_1 в оренду за рішенням Чорнянської сільської ради від 21.03.2016 №85, належить до земель водного фонду.

Відповідно до ч. 4 ст. 59 Земельного кодексу України громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки, у тому числі, прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей.

Судова колегія звертає увагу на те, що згідно з умовами спірного Договору оренди (пункт 15), земельну ділянку з кадастровим номером :09:020:0002 передано в оренду для розвитку зеленого туризму, а саме: надання послуг з прийому на проживання туристів; облаштування туристичних маршрутів та надання екскурсійних послуг; транспортного обслуговування туристів; єгерської діяльності (полювання, аматорське та спортивне рибальство); надання послуг з прокату туристичного спорядження; проведення культурно-розважальних заходів; організація проживання відпочиваючих у сільському будинку; організація активного туризму (побудова спортивних майданчиків, кінні прогулянки, ставок для спортивного рибальства).

Згідно зі статтею 51 Водного кодексу України, у користування на умовах оренди для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт можуть надаватися водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми.

Водні об`єкти надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою.

Сплата орендної плати за водний об`єкт не звільняє від сплати орендної плати за земельну ділянку під цим об`єктом.

Отже, колегія суддів звертає увагу на те, що обов`язок укладення окремого договору оренди земельної ділянки під водним об`єктом врегульований положеннями статті 51 Водного кодексу України, згідно з якою водні об`єкти надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою; сплата орендної плати за водний об`єкт не звільняє від сплати орендної плати за земельну ділянку під цим об`єктом.

Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджується Кабінетом Міністрів України (ст. 51 Водного кодексу).

Типовий договір оренди водних об`єктів, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 №420.

Умови використання водних об`єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди визначаються у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом (ст. 51 Водного кодексу).

Методика визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища (ст. 51 Водного кодексу).

Постановою Кабінету Міністрів України №326 від 28.05.2013 затверджено Методику визначення розміру плати за надані в оренду водних об`єктів (далі - Методика). Відповідно до п.3 Методики, остання є обов`язковою для застосування органами виконавчої влади та місцевого самоврядування при укладенні договорів оренди водних об`єктів.

Відповідно до змісту рішення Чорнянської сільської ради від 21.03.2016 №85, спірну земельну ділянку віднесено до земель несільськогосподарського призначення.

У даному випадку апеляційна колегія звертає увагу на достатню кількість інформаційної неугодженостії, яка стосується спірних правовідносин, щодо визначення цільового призначення спірної земельної ділянки.

Так, відповідно до п. 16 Договору, цільове призначення земельної ділянки землі не сільськогосподарського призначення; у Витязі з технічної документації про нормативно-грошову оцінку вказано, що цільове призначення спірної земельної ділянки - «для експлуатації та догляду за водними об`єктами»; у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено, що цільове призначення земельної ділянки :09:020:0002 - «для вирощування риби і живих ресурсів (рибогосподарських та мисливських потреб).

Разом з цим, у матеріалах справи наявний лист Басейнового Управління водних ресурсів нижнього Дніпра Державного Агенства водних ресурсів України від 12.08.2020 №08/3-623, в якому зазначено, що станом на 01.06.2008 на земельній ділянці з кадастровим номером :09:020:0002 обліковується водний об`єкт ставок, площею 5,35 га.

Вказаний водний об`єкт відповідно до ст. 3 Водного кодексу України відноситься до водного фонду України.

У матеріалах справи відсутні докази на підтвердження прийняття позивачем рішень щодо зміни цільового призначенняи спірної земельної ділянки на землі водного фонду.

Також у матеріалах справи відсутні докази того, що на момент прийняття рішення органу місцевого самоврядування відповідач звертався до Чорнянської сільської ради як до розпорядника земельною ділянкою під водним об`єктом із заявою про проведення земельних торгів (аукціону) щодо вказаної земельної ділянки. Як і не має заяви та відповідного пакету документів, які передували прийняттю оскарженого рішення органу місцевого самоврядування та в подальшому укладенню спірного Договору оренди.

Крім того, судовою колегією встановлено, що водний об`єкт ставок, розташований на спірній земельній ділянці, не оформлено належним чином.

Так, надання водних об`єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об`єкта. Порядок розроблення та форма паспорта затверджуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.

Відповідно до п. 1 Положення «Про Державне агентство водних ресурсів України», затвердженого 13.04.2011 Указом Президента України №453/2011, та п.1 Положення «Про Державне агентство водних ресурсів України», затвердженого постановою КМУ №393 від 20.08.2014, Державне агентство водних ресурсів України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується КМУ через міністра екології та природних ресурсів України. Держводагентство України входить до системи органів виконавчої влади та утворюється для реалізації державної політики у сфері розвитку водного господарства і меліорації земель, управління, використання та відтворення поверхневих водних ресурсів.

Відповідно до п.п. 21 п. 4 вищевказаного Указу Президента України та п.п. 20 п. 4 вищевказаної постанови КМУ, Держводагентство України відповідно до покладених на нього завдань погоджує договори оренди та паспорти водних об`єктів.

Згідно з листом Державного Агенства водних ресурсів України від 20.08.2020 вих. №20, наявним у матеріалах справи, станом на 26.08.2020 договори водних об`єктів та паспорти водних об`єктів за зверненням Чорнянської сільської ради не погоджувались;

Таким чином, оскільки у даному спірному випадку фактично в оренду передається не лише земля, а й об`єкти водного фонду, а саме водойма - ставок, передача її в оренду передбачає спеціальну процедуру такої передачі, а саме: проведення земельних торгів без будь-яких виключень, з обов`язковим існуванням погодженого паспору водного об`єкта.

Проте, у межах спірних правовідносин не було оформлено паспорту об`єкту водного фонду та не було дотримано відповідачем вимоги щодо обов`язковості укладення окремого договору оренди водного об`єкту, за результатами проведення земельних торгів. Водночас у матеріалах справи відсутні документи щодо відповідного правового обґрунтування стосовно можливості набуття земельної ділянки у зазначеному розмірі - 7,6913 га в оренду на позаконкурентних засадах, з урахуванням всього вищезазначеного.

Відтак, право оренди земельної ділянки, із розташованим на ній водним об`єктом, було набуто із порушенням ст. 134 Земельного кодексу України та ст. 51 Водного кодексу України, що свідчить про підставність апеляційних аргументів прокурора у даній справі.

Схожа позиція застосована Верховним Судом у постанові від 12.04.2023 у справі №466/9396/16-ц.

Приписами статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України закріплено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним тощо.

З огляду на наведене, судова колегія зазначає, що Договір оренди землі від 25.09.2017 є таким, що суперечить нормам чинного законодавства, зокрема ст.ст. 203, 215, Цивільного кодексу України, ст. 51 Водного кодексу України, ст. 134 Земельного кодексу України, наслідком чого є визнання цього Договору недійсним.

Приймаючи до уваги вищенаведені обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що аргументи, викладені в апеляційній скарзі, знайшли свої підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення. При прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції було неправильно оцінені наявні в матеріалах справи докази, порушено норми діючого законодавства, а висновки суду не відповідають обставинам справи.

Відповідно до ст. 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до Закону.

Як передбачено ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", що від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до вимог ст. 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Частиною 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав.

Рішенням державного реєстратора зареєстровано право оренди на земельну ділянку площею 7,6913 га (кадастровий номер :09:020:0002) за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що вчинено запис про проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки від 17.10.2017 за №22910051.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у разі визнання недійсними чи скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Отже, позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди з одночасним припиненням такого права є похідною та підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, Південно-західний апеляційний господарський суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги Херсонської обласної прокуратури і скасування рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі №923/938/20 з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог Першого заступника керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі Таврійської міської ради до ОСОБА_1 про визнання недійсним Договору оренди від 25.09.2017 та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди з одночасним припиненням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 7,6913 га (кадастровий номер :09:020:0002), номер запису про речове право 22910051.

Щодо розподілу судових витрат, то апеляційна колегія зазначає, що пунктом 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України визначено, що у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Зважаючи на задоволенні апеляційної скарги та задоволенні позовних вимог, враховуючи приписи ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги та позовної заяви у справі №923/938/20 покладаються на відповідача ОСОБА_1 .

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Херсонської обласної прокуратури задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі №923/938/20 скасувати.

Позовні вимоги Першого заступника керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі Таврійської міської ради задовольнити.

Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6913га, кадастровий номер :09:020:0002, розташованої на території Чорнянської сільської ради Каховського району Херсонської області, який укладений 25.09.2017 Чорнянською сільською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 17.10.2017 за №22910051.

Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди з одночасним припиненням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 7,6913 га (кадастровий номер :09:020:0002), номер запису про речове право 22910051.

Стягнути зі ОСОБА_1 на користь Херсонської обласної прокуратури (, м. Херсон, вул. Михайлівська, 33, р/р UA0002291, ДКСУ м. Київ, МФО 820172) 4 204,00 грн. судового збору, сплаченого за розгляд справи у Господарському суді Одеської області.

Стягнути зі ОСОБА_1 на користь Херсонської обласної прокуратури (, м. Херсон, вул. Михайлівська, 33, р/р UA0002291, ДКСУ м. Київ, МФО 820172) 5 044,80 грн. судового збору, сплаченого за розгляд апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням повних реквізитів сторін.

Матеріали справи №923/938/20 повернути до Господарського суду Одеської області.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 22.04.2024.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Колоколов С.І.

Суддя Ярош А.І.