ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"28" березня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/4208/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Шаратова Ю.А.

при секретарі судового засідання Кастровій М.С.

розглянувши справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер» (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, оф. 1, ) до Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85, ).

про визнання договору оренди землі поновленим, про визнання укладеною додаткової угоди

Представники:

Від позивача Поправка Д.Ю. (ордер від 30.10.2023 серія ВН № 1297498);

Від відповідача ОСОБА_1 (в порядку самопредставництва юридичної особи);

Від третьої особи ОСОБА_2 (в порядку самопредставництва юридичної особи).

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ханбер» (далі Позивач, ТОВ «Ханбер» звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Одеської міської ради (далі Відповідач, ОМР) з вимогами:

- про визнання поновленим Договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Ханбер» та Одеською міською радою 12 липня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545;

- про визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі від 12 липня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545, в редакції позивача.

Ухвалою суду від 02.10.2023 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати її за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 30.10.2023.

Ухвалою від 30.10.2023 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради.

Підготовче засідання відкладалось протокольними ухвалами від 30.10.2023 на 17.11.2023, від 17.11.2023 на 01.12.2023.

Судове засідання призначене на 01.12.2023 не відбулось у зв`язку із хакерською атакою, про що складено відповідну довідку.

Також наказом Голови Господарського суду Одеської області № 46 від 07.12.2023 постановлено відновити розгляд справ у судових засіданнях з 15.12.2023.

Ухвалою суду призначено підготовче засідання на 22.12.2023.

Підготовче засідання відкладалось протокольними ухвалами від 22.12.2023 на 19.01.2024, від 19.01.2024 на 06.02.2024.

Протокольною ухвалою від 06.02.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.02.2024.

У судовому засіданні оголошувались перерви протокольними ухвалами від 22.02.2024 до 07.03.2024, від 07.03.2024 до 22.03.2024, від 22.03.2024 до 28.03.2024.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити їх.

Позовні вимоги, із посиланням на статтю 792 Цивільного кодексу України, статтю 33, абзац четвертий розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, обґрунтовані порушенням переважного права ТОВ «Ханбер» на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

ТОВ «Ханбер» зазначає, що між ним і Одеською міською радою укладено Договір оренди землі від 12.07.2018, відповідно до якого Позивачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 1,5200 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, земельна ділянка 6 (шість), кадастровий номер :51:010:0026.

Позивач зазначає, що після укладення Договору оренди землі від 12.07.2018, ним було отримано дозволи на виконання будівельних робіт щодо будівництва першої-третьої черги багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано- прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , та розпочато будівельні роботи.

ТОВ «Ханбер» вказує, що відповідно до проекту будівництва, яким було запроектовано будівництво семи черг багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 : 1) Збудовано та введено в експлуатацію першу чергу багатоквартирного житлового будинку; 2) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва другої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 50%; 3) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва третьої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 50%; 4) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва четвертої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 25%; 5) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва п`ятої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 60%; 6) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва шостої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 65%; 7) Отримано у визначеному законодавством порядку Дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва сьомої черги багатоквартирного житлового будинку, а також здійснено реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва готовністю 5%.

Позивач наголошує, що станом на момент закінчення строку дії договору оренди землі, та на сьогоднішній день, загалом під забудовою знаходиться 11 395 кв.м. земельної ділянки, що дорівнює площі в розмірі 1,1395 га. А враховуючи, що ТОВ «Ханбер» в користування було передано 15200 кв.м., тобто 1,5200 га., то ним вже здійснено забудову 75% земельної ділянки.

ТОВ «Ханбер» вказує на те, що ним згідно із частинами другою, третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, звернулось 02.05.2023 до Одеської міської ради із Повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 про поновлення договору оренди землі та подальшого користування земельною ділянкою за кадастровим номером :51:010:0026. До зазначеного повідомлення Позивачем було додано копію засвідченого Договору оренди землі від 12.07.2018, Витяг № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.02.2023 та проєкт Додаткової угоди до договору оренди землі.

Позивач зазначає, що він продовжує користуватися земельною ділянкою та своєчасно сплачувати орендні платежі, а від Відповідача не надходило жодних вимог щодо повернення земельної ділянки з користування, або заперечень щодо поновлення договору оренди землі. При цьому вказує, що надані дозвільні документи надають йому право продовжити будівельну діяльність, але відсутність діючого договору оренди землі позбавляє його цього права, що порушує права та законні інтереси товариства, яке сумлінно сплачує орендні платежі за договором.

У Відповіді на відзив від 14.11.2023 (вхід. від 15.11.2023 № 41581/23) заперечуючи проти доводу Відповідача щодо недобросовісності Позивача, ТОВ «Ханбер» наголошує, що саме Одеською міською радою як орендодавцем, після отримання листа повідомлення, протягом місяця не було надано ані згоди на поновлення договору оренди землі, ані відмови у такому поновленні.

При цьому, заперечуючи проти доводу Відповідача про ненадання орендарем фотофіксації збудованого майна, Позивач зазначає про наявність у нього обов`язку з надання вільного доступу для представницького виконавчого органу ОМР щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин і інших служб для здійснення контролю за використанням земельної ділянки (підпункт 9.4.5 пункту 9.4 Договору від 12.07.2018). Однак, жоден представник Одеської міської ради, або представник представницького виконавчого органу ОМР, не звертався до ТОВ «Ханбер» з проханням надати доступ до земельної ділянки, з метою здійснення фотофіксації, або її огляду.

Також, Позивач не погоджується із вимогою ДАМ ОМР щодо необхідності приведення виду цільового призначення земельної ділянки у відповідність використанню земельної ділянки. При цьому наголошує, що земельна ділянка використовується за цільовим призначенням визначеним у пункті 3.1 Договору від 12.07.2018.

Окрім того, Позивач вважає безпідставним посилання Відповідача на пункт 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР, оскільки питання щодо передачі в користування ТОВ «Ханбер» земельної ділянки вирішувалося саме на сесії Одеської міської ради. І саме на підставі такого рішення між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди землі, який містить положення про порядок поновлення договору оренди землі на новий строк.

Представник відповідача - Одеської міської ради у судовому засіданні заперечувала проти позову, просила відмовити у його задоволенні.

У Відзиві (вхід. від 30.10.2023 № 38791/23/21) Відповідач, із посиланням на пункт 1 частини другої статті 11, частину першу статті 626, частину першу статті 627, частину першу статті 629, частину першу статті 777 Цивільного кодексу України, статтю 93, частину четверту статті 124 Земельного кодексу України, статтю 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, зазначає, що Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням заступника Одеського міського голови у встановленому законом порядку та у встановлений законом строк розглянуто повідомлення Позивача, про що належним чином повідомлено орендаря.

Відповідач зазначає, що за результатами розгляду Повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - ДЗР ОМР) направив на адресу Позивача лист від 22.05.2023 № 01-18/786, в якому повідомив про те, що для подальшого розгляду питання необхідно надати фотофіксацію об`єкта на теперішній час (в кольорі).

Також у вказаному листі було зазначено про те, що Департаментом зроблено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради (далі - ДАМ ОМР) щодо можливості поновлення договору оренди землі з урахуванням Генерального плану міста Одеси, плану зонування території та іншої містобудівної документації.

А у відповідь, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп повідомив ДЗР ОМР, що для розгляду зазначеного питання йому необхідно надати додаткові документи, перелік яких наводився. А також ДАМ ОМР вказав, що вид цільового призначення земельної ділянки необхідно привести у відповідність використанню земельної ділянки, зазначеному у Договорі оренди землі від 12.07.2018 та у містобудівних умовах та обмеженнях забудови для проектування об`єкта будівництва, затверджених наказом від 23.07.2018 № 01-196/126.

Відповідач вказує, що ДЗР ОМР листом від 18.07.2023 № 01-18/786 перенаправив ТОВ «Ханбер» копію вказаного листа ДАМ ОМР від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп щодо необхідності надання додаткових документів для подальшого розгляду питання про поновлення договору оренди землі.

Однак, за твердженням Відповідача, ТОВ «Ханбер» проігнорувало листи ДЗР ОМР від 22.05.2023 № 01-18/786 та від 18.07.2023 № 01-18/786 і не надало жодних із перелічених документів, які необхідні для вирішення питання про поновлення договору оренди землі. Вказане, на думку ОМР, спростовує позицію Позивача у справі щодо його добросовісної поведінки у спірних правовідносинах.

Окрім того, ОМР, із посиланням на статтю 19 Конституції України, частину першу статті 10, частину третю статті 24, пункт 34 частини першої статті 26, статтю 46 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР, частину першу статті 124 Земельного кодексу України, зазначає, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки комунальної власності в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, яке, у даному випадку, відсутнє.

У Запереченнях (на відповідь на відзив) від 01.02.2024 (вхід. № 4181/24) Відповідач зазначає, для встановлення факту належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором існують окремі органи місцевого самоврядування виконавчі органи Одеської міської ради, які здійснюють відповідну перевірку дотримання орендарем вимог земельного законодавства Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради, та містобудівного законодавства Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради.

З урахуванням розгляду виконавчими органами місцевого самоврядування наданих ТОВ «Ханбер» документів, останніми було зазначено щодо необхідності надання додаткових документів для подальшого розгляду питання про поновлення договору оренди землі. А враховуючи наявність обставин, які потребують встановлення для вирішення питання щодо надання згоди на поновлення договору оренду, чи про відмову у його поновленні, було б очевидно передчасним без отримання додаткової інформації від орендаря.

Також, ОМР зазначає, що обставина того, що умови Договору від 12.07.2018 передбачають можливість вільного доступу виконавчих органів міської ради до відповідної земельної ділянки, не спростовує можливість Позивача виконати запит ДЗР ОМР щодо надання фотофіксації, що ним зроблено не було.

Окрім того, Одеська міська рада звертає увагу на те, що відповідно до п. 1.1 Договору від 20.07.2018 земельна ділянка передається орендарю для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями.

А Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради надані ТОВ «Ханбер» містобудівні умови та обмеження забудови для проєктування об`єкта будівництва, затверджені наказами від 23.07.2018 року № 01-196/126, за адресою: АДРЕСА_1 , для будівництва багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями.

При цьому, наявна у матеріалах справи дозвільна документація також свідчить про те, що Позивачем було здійснено будівництво об`єктів, розміщення яких виходить за межі цільового призначення, зазначеного в договорі оренди, а саме: прибудовані приміщення громадського призначення, станція технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутові приміщення.

ОМР наголошує, що відповідно до підпункту 9.1.1 пункту 9.1 Договору від 20.07.2018 орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовими призначенням згідно з п. 5.1 цього договору.

Представник третьої особи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради у судовому засіданні, просила відмовити у задоволенні позову.

У Поясненнях від 27.11.2023 (вхід. від 11.12.2023 № 44292/23) Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Доводи та заперечення третьої особи аналогічні наведеним Відповідачем у заявах по суті справи.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши представників Позивача, Відповідача та третьої особи, суд

в с т а н о в и в :

Обставини укладення договору оренди землі.

12.07.2018 між Одеською міською радою (Орендодавець), що діє в інтересах Територіальної громади міста Одеси і Товариством з обмеженою відповідальністю «Ханбер» укладено Договір оренди землі (далі - Договір від 12.07.2018) посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстровий номер 1545. /т. І а.с. 15-20/.

Відповідно до пункту 1.1 Договору від 12.07.2018 Орендодавець (ОМР) на підставі Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 року та рішення Одеської міської ради № 3438-VII від 06 червня 2018 року надає, а Орендар (Позивач) приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,5200 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, земельна ділянка 6 (шість), кадастровий номер :51:010:0026, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями.

Земельна ділянка, кадастровий номер :51:010:0026, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, на підставі Закону України від 06.09.2012 року № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України від 14.05.2013 року № 233-VII «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням» та відповідно до статті 28 Закону України від 23.11.2015 № 834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», одночасно із державною реєстрацією права оренди. Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси (пункт 1.2 Договору від 12.07.2018).

У пункті 2.1 Договору від 12.07.2018 вказано, що в оренду передається земельна ділянка площею 1,5200 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова 0,0088 га; під проїздами, проходами та площадками 0,0399 га; під зеленими насадженнями 0,0269 га; інші 1,4444 га.

Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями (пункт 3.1 Договору від 12.07.2018).

Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3.2 Договору від 12.07.2018).

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору від 12.07.2018, орендна плата за земельну ділянку площею 1,5200 га розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає: 295 491,97 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, у порядку визначеному законодавством.

Пунктами 5.1, 5.2 Договору від 12.07.2018 визначено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Ханбер», для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. Категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель В.02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Згідно із підпунктом 9.3.3 пункту 9.3 Договору від 12.07.2018, Орендар має право за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов`язків за цим договором.

Підпунктом 9.4.2 пункт 9.4 Договору від 12.07.2018 встановлено обов`язок Орендаря самостійно щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку визначеному Податковим кодексом України (з урахуванням нової грошової оцінки земель у разі введення її в дію).

Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1 договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній (підпункт 9.4.3 пункту 9.4 Договору від 12.07.2018).

Відповідно до підпункту 9.4.5 пункту 9.4 Договору від 12.07.2018 Орендар зобов`язаний забезпечити, у разі необхідності проведення ремонтно-відбудовних робіт, вільний доступ на земельну ділянку до інженерних комунікацій спеціалістів експлуатаційних служб та організацій, а також представниками виконавчого органу Одеської міської ради щодо реалізації повноважень Одеської міської ради у сфері земельних відносин і інших служб для здійснення контролю за використанням земельної ділянки.

Пунктом 14.1 Договору від 12.07.2018 визначено, що він набирає чинності з моменту підписання сторонами та нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

На підставі Договору від 12.07.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12.07.2018 внесено запис № 27013699 про реєстрацію іншого речового права права оренди земельної ділянки. /а.с. 21-22/.

Обставини отримання дозволів на виконання будівельних робіт, введення в експлуатацію та реєстраціє права власності на об`єкти незавершеного будівництва.

14.12.2018 ТОВ «Ханбер» було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 74 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (перша черга будівництва). /т. І а.с. 23-24/.

14.12.2018 ТОВ Ханбер» було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами. вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (друга черга будівництва). /т. І а.с. 77-78/.

14.12.2018 ТОВ "Ханбер" було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами. вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (третя черга будівництва). /т. І а.с. 92-93/.

11.05.2020 державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 36475799 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, багатоквартирний житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), відсоток готовності - 50 %, загальною площею 4 486,9 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026. /т. І а.с. 84А/.

12.04.2021 ТОВ «Ханбер» отримано Сертифікат № ІУ66, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом «багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (перша черга будівництва)» проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації. /т. І а.с. 25-26/.

15.04.2021 ТОВ «Ханбер» отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 68 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (шоста черга будівництва). /т. І а.с. 133-134/.

18.05.2021 ТОВ «Ханбер» було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ОДІ 7-1, яким було внесено зміни до даних, що містяться в Дозволі від « 14» грудня 2018 року на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса. Малиновський район, вул. Фонтанська дорога. 6 (третя черга будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проектної документації. /т. І а.с. 93а-96а/.

28.05.2021 ТОВ «Ханбер» було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами. вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса. Малиновський район, вул. Фонтанська дорога. 6 (четверта та п`ята черги будівництва). /т. І а.с. 100а-101/.

21.07.2021 ТОВ «Ханбер» було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ОД 15-1, яким було внесено зміни до даних, що містяться в Дозволі від « 14» грудня 2018 року на виконання будівельних робіт № ОД 67 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Фонтанська дорога. 6 (друга черга будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проєктної документації. /т. І а.с. 79-84/.

28.04.2022 ТОВ «Ханбер» було отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (сьома черга будівництва). /т. І а.с. 167-168а/.

14.10.2022 ТОВ «Ханбер» отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ІУ 8-3. яким було внесено зміни до даних, що містяться в Дозволі від «28» травня 2021 року на виконання будівельних робіт ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (четверта та п`ята черги будівництва). Зміни відбулися в частині: коригування проєктної документації. /т. І а.с. 101а-105а/.

14.03.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М.І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 49654439 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, «Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 » (сьома черга будівництва), відсоток готовності - 5 %, загальною площею 2 363,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026. /т. І а.с. 168а 169/.

23.03.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М.І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 49709246 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, багатоповерховий житловий комплекс з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями (третя черга), загальною площею 5073,9 кв.м., відсоток готовності - 50 %, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026./т. І а.с. 97/.

29.05.2023 державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М.І. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50433698 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, «Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно- побутовими приміщеннями» (шоста черга), загальною площею 20 587,3 кв.м., відсоток готовності - 65 %, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026. /т. І а.с. 97/.

30.05.2023 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Соломикіною І.С. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50445359 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно - побутовими приміщеннями» (четверта черга), загальною площею 2 381,5 кв.м., відсоток готовності - 25 %, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026. /т. І а.с. 106-106а/.

30.05.2023 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Соломикіною І.С. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 50446346 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку в розмірі 1/1 нежитлового об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) незавершене будівництво, будівництво багатоповерхового житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно - побутовими приміщеннями» (п`ята черга), загальною площею 6 886,2 кв.м., відсоток готовності - 60 %, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :51:010:0026. /т. І а.с. 112-112а/.

21.07.2023 ТОВ «Ханбер» було отримано Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № ІУО 8-4. яким було внесено зміни до даних, що містяться в Дозволі від « 28» травня 2021 року на виконання будівельних робіт ІУ 38 щодо будівництва багатоквартирного житлового комплексу з підземними паркінгами, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та станцією технічного обслуговування з магазином супутніх товарів та адміністративно-побутовими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 (четверта та п`ята черги будівництва). Зміни відбулися в частині: змінено генерального підрядника, змінено особу, відповідальну за проведення технічного нагляду, змінено відповідальних виконавців робіт, коригування проектної документації. /т. І а.с. 127-133/.

Дії сторін в процедурі поновлення договору оренди землі.

02.05.2023 ТОВ «Ханбер» звернулось до Одеської міської ради із Повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 про поновлення договору оренди землі. В якому із посиланням на статтю 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та пункт 3.2 Договору від 12.07.2018, повідомило про намір поновити дію Договору оренди землі, укладеного 12.07.2018, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545, термін дії за яким спливає 12.07.2023. /т. І а.с. 177 178, 181-183/.

До Повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 ТОВ «Ханбер» було додані: 1) Засвідчена копія Договору оренди землі від 12.07.2018; 2) Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.02.2023 № НВ-023; 3) Проект Додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеного 12.07.2018, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545.

Обставина надіслання Повідомленням від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 Позивачем саме 02.05.2023, і отримання його Одеською міською радою 03.05.2023, підтверджується накладною кур`єрської служби доставки № 2387373 та Описом внутрішнього змісту поштового відправлення і не заперечується сторонами. /т. І а.с. 179-180/ .

22.05.2023 Департамент земельних ресурсів ОМР звернувся до ТОВ «Ханбер» із листом № 01-18/786, в якому повідомив, що за дорученням заступника Одеського міського голови Директора ДЗР ОМР розглянуто лист від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 (канц. ДЗР від 04.05.2023 № 01-18/786) стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :51:010:0026), площею 1,5200 га, за адресою: АДРЕСА_1 , для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. У цьому листі зазначено, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати фото фіксацію об`єкта на теперішній час (в кольорі).

Також, у листі від 22.05.2023 № 01-18/786 ДЗР ОМР повідомив, що ним направлено запит до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо можливості поновлення договору оренди з урахуванням Генерального плану міста Одеса, плану зонування територій та іншої містобудівної документації. Після надання відповіді ДАМ ОМР з зазначеного питання заявника буде проінформовано додатково. /т. І а.с. 198/.

01.06.2023 Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради звернувся до ДЗР ОМР із листом № 01-11/921-112оп, в якому повідомив, що для розгляду порушеного питання, необхідно надати: 1) Відкориговані графічні матеріали (топографо-геодезичну зйомку земельної ділянки в М 1:2000 та в М 1:500) з зазначенням меж земельної ділянки, згідно з договором оренди землі від 12.07.2018 року, наявних інженерних комунікацій, об`єктів, що розташовані на теперішній час з їх експлікацією та з зазначенням відстані від вибухопожежонебезпечних пристроїв АЗС та джерел забруднення споруд АЗС до зовнішніх стін житлових і громадських будинків/приміщень згідно п. 10.8.23, 15.2.8 ДБН Б.2,2-12:2019 «Планування та забудова територій»; 2) Експертний звіт по проектній документації на будівництво згідно ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; 3) Дозвільні документи на початок проведення будівельних робіт та документи, щодо прийомки в експлуатацію об`єктів, розташованих на земельній ділянці (за наявністю); 4) Інформацію щодо розташування на земельній ділянці захисних споруд цивільного захисту населення від впливу небезпечних факторів, що виникають внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів згідно Кодексу цивільного захисту України.

Окрім того, у цьому листі ДАМ ОМР вказано, що вид цільового призначення земельної ділянки необхідно привести у відповідність використанню земельної ділянки, зазначеному у договорі оренди землі від 12.07.2018 та у містобудівних умовах та обмеженнях забудови для проектування об`єкта будівництва, затверджених наказом від 23.07.2018 року № 01-196/126.

Також, у листі від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп зазначено, що після надання вказаних матеріалів, документів та інформації, ДАМ ОМР повернеться до розгляду питання щодо відповідності Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території (Зонінгу) м. Одеси та іншій містобудівній документації місця розташування земельної ділянки, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: АДРЕСА_1 , для поновлення ТОВ «ХАНБЕР» договору оренди землі, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями, а також щодо можливих термінів оренди земельної ділянки. /т. І а.с. 200-202/.

18.07.2023 Департамент земельних ресурсів ОМР звернувся до ТОВ «Ханбер» із листом № 01-18/786, яким направив копію листа Департаменту архітектури та містобудування ОМР від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп стосовно необхідності надання додаткових документів для подальшого розгляду питання щодо можливості поновлення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Ханбер» на земельну ділянку, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: АДРЕСА_1 . /т. І а.с. 203/.

Лист ДЗР ОМР від 18.07.2023 № 01-18/786 був надісланий на адресу ТОВ «Ханбер»: 65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, оф. 1, що підтверджується Відомістю про письмову кореспонденцію, оплачену з використанням відбитків про оплату, подану № 18.07.2023 з відбитком календарного штемпеля відділення поштового оператора Укрпошта з датою 18.07.2023, та фіскальним чеком від 18.07.2023. /т. І а.с. 204/.

Норми права які підлягають застосуванню та оцінка аргументів учасників процесу.

Статтею 7 Конституції України встановлено, що в Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування.

Відповідно до частин першої, десятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР, рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією (частина перша статті 13 Конституції України).

Відповідно до частини першої, пунктів 1, 4 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою, другою статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 Цивільного кодексу України).

Частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (стаття 792 Цивільного кодексу України).

Статтею 2 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до пунктів «а», «в» частини першої статі 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить: розпорядження землями комунальної власності територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (частини перша, друга, третя статті 78 Земельного кодексу України).

Суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності (пункт «б» частини першої статті 80 Земельного кодексу України).

Згідно із частиною першою, другою статті 83 Земельного кодексу України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Відповідно до частин першої, другої статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Відповідно до частин першої, другої статті 6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом (стаття 14 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Згідно із частинами першою, другою статті 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога ТОВ «Ханбер» про визнання поновленим Договору оренди землі від 12.07.2018 та визнання укладеною додаткової угоди до нього, в редакції Позивача.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

А також, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення Договору від 12.07.2018 має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору).

Суд не приймає довід Відповідача та третьої особи про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки комунальної власності в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Адже, норми щодо укладення договору лише на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України, були включені до статті 33 Закону України «Про оренду землі» відповідно до Закону України від 05.12.2019 № 340-IX, який набрав чинності 16.01.2020. Тобто, вказані норми були відсутні на момент укладення Договору від 12.07.2018, а тому не регулюють порядок його поновлення.

Суд на підставі частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України враховує висновки щодо застосування норм права викладені у пунктах 5.9, 5.10, 5.12, 5.13, 5.14 постанови Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, згідно із якими, у разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Під час розгляду цієї справи, № 916/4208/23, суд виходить з наступних обставин.

1) Позивач своєчасно, у строк встановлений пунктом 3.2 Договору від 12.07.2018, а саме, за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомив Орендодавця про намір продовжити його дію.

При цьому суд враховує, оскільки строк дії Договору від 12.07.2018 спливав 12.07.2023, орендар повинен був повідомити орендодавця про свій намір його продовжити до 04.05.2023, а Повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 було передано для пересилання кур`єрській службі доставки 02.05.2023, а отримано Одеською міською радою 03.05.2023, що підтверджується накладною № 2387373 та Описом внутрішнього змісту поштового відправлення і не заперечується сторонами.

2) До Повідомлення від 01.05.2023 № 01.05.2023-1 ТОВ «Ханбер» було додано проект Додаткової угоди до Договору оренди землі від 12.07.2018.

3) Орендодавець (ОМР) у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі. Листи ДЗР ОМР від 22.05.2023 № 01-18/786 та від 18.07.2023 № 01-18/786 і листі ДАМ ОМР від 01.06.2023 № 01-11/921-112оп за своїм змістом не є таким запереченням.

4) ТОВ «Ханбер» продовжує користуватись земельною ділянкою ділянку, площею 1,5200 га (кадастровий номер :51:010:0026), за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана обставина підтверджується, зокрема, знаходженням на ній об`єктів нерухомого майна, право приватної власності на які зареєстровано за Позивачем.

5) Орендодавець (ОМР) протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Отже, з огляду на вказані обставини та вищенаведені висновки щодо застосування норм права, викладені в абзаці п`ятому пункту 5.12, пункті 5.13 постанови Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, заявлені позовні вимоги у цій справі підлягають задоволенню.

На підставі викладеного суд дійшов висновку про задоволення позову повністю.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А відтак, сума судового збору покладається на сторону Відповідача.

Керуючись, статтею 7, частиною першою статті 13 Конституції України, частиною першою, пунктами 1, 4 частини другої статті 11, частинами першою, другою статті 14, частиною першою статті 202, частиною першою статті 509, частиною першою статті 626, статтею 792 Цивільного кодексу України, статтею 2, пунктами «а», «в» частини першої статті 12, частинами першою, другою, третьою статті 78, пунктом «б» частини першої статті 80, частиною першою, другою статті 83, частинами першою, другою статті 93 Земельного кодексу України, статтею 1, частинами першою, другою статті 6, статтями 13, 14, 33, абзацами третім і четвертим розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, статтями 13, 73, 74, 75, 76-80, 86, 123, 124, 126, 129, 236, 237, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати поновленим Договір оренди землі, укладений між ТОВ «Ханбер» та Одеською міською радою 12.07.2018, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545.

3. Визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 12.07.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545, наступного змісту:

ДОДАТКОВА УГОДА

до Договору оренди землі, посвідченого дванадцятого липня дві тисячі

вісімнадцятого року, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального

округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545

місто Одеса, _________ дві тисячі двадцять третього року

Ми, що нижче підписались: ОДЕСЬКА МІСЬКА РАДА, що діє від імені та в інтересах ТЕРИТОРІАЛЬНОЇ ГРОМАДИ МІСТА ОДЕСИ податковий номер 26597691, місцезнаходження якої: м. Одеса, площа Думська, будинок 1, що діє на підставі Закону України Про місцеве самоврядування в Україні від 21.05.1997 № 280/97, в особі міського голови ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової - картки платника податків НОМЕР_1 , що проживає за адресою: АДРЕСА_2 , та діє на підставі вищевказаного Закону та Постанови Одеської міської виборчої комісії Одеської області, в подальшому іменується Орендодавець, з однієї сторони та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ХАНБЕР (скорочене найменування ТОВ «ХАНБЕР»), податковий номер 33311711, місцезнаходження якого: місто Одеса, вулиця Віри Інбер, будинок 5, офіс 1, в особі директора - ОСОБА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 , та діє на підставі Статуту, в подальшому іменується «Орендар», з іншої сторони, а разом іменовані «Сторони» діючи вільно, цілеспрямовано, свідомо добровільно, розумно та на власний розсуд, без будь-якого примусу як фізичного так і психічного, не порушуючи прав третіх осіб, бажаючи реального настання правових наслідків обумовлених нижче, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та у повній цивільній правоздатності та дієздатності, усвідомлюючи значення своїх дій та керуючи ними, не помиляючись щодо обставин обумовлених нижче, діючи без впливу обману, попередньо ознайомлені нотаріусом з правовими наслідками недодержання при вчиненні правочину вимог закону (у тому числі, з вимогами щодо недійсності договору), усвідомлюючи природу цього правочину та значення своїх дій. склали цю Додаткову угоду (надалі іменована «Угода») до Договору оренди землі, посвідченого дванадцятого липня дві тисячі вісімнадцятого року, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545 (надалі іменований «Договір») про нижченаведене:

1. Сторони цієї Угоди дійшли згоди подовжити термін дії Договору строком на 5 (п`ять) років, в зв`язку з чим до положень Договору оренди землі, посвідченого дванадцятого липня дві тисячі вісімнадцятого року, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 1545 вносяться наступні зміни:

1.1. Змінити пункт 2.3. Договору, виклавши його в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладання договору становить 25 950 761 (двадцять п`ять мільйонів дев`ятсот п`ятдесят тисяч сімсот шістдесят одна) гривня 11 копійок, згідно Витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09 лютого 2023 року.

1.2. Розділ 3 «Строк дії договору» викласти в наступній редакції: « 3.1. Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років, для подальшого проектування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом і вбудованими громадськими приміщеннями. 3.2. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

1.3. Викласти пункт 4.1. Договору в наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку площею 1,5200 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 778 522 (сімсот сімдесят вісім тисяч п`ятсот двадцять дві) гривні 83 копійки на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі.

2. Ця Угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та нотаріального посвідчення, й становить невід`ємну частину Договору.

3. Усі інші положення Договору, не змінені цією Угодою, продовжують діяти в чинній редакції, та Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Цю Угоду складено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких залишається у матеріалах нотаріальної справи у приватного нотаріуса, інші видаються сторонам Договору.

5. Всі витрати з посвідчення цієї Угоди несе Орендар.

6. Представники Сторін свідчать та гарантують, що укладення договору відбувається у межах наданих повноважень, та вони (Представники Орендодавця та Орендаря) діють в інтересах юридичних осіб, яких вони представляють, добросовісно і розумно та не перевищують своїх повноважень.

7. Своїми підписами під цією Угодою Сторони підтверджують, що їм нотаріусом роз`яснено про відповідальність кожної із Сторін за подані документи та необхідну інформацію нотаріусу для укладання цієї Угоди, про правові наслідки у випадку подання недійсних та/або підроблених документів та недостовірної інформації, а також про те, що згідно ст. 27 Закону України Про нотаріат нотаріус не несе відповідальність у разі, якщо особа, яка звернулась до нотаріуса за вчиненням нотаріальної дії: подала неправдиву інформацію щодо будь-якого питання, пов`язаного з вчиненням нотаріальної дії, подала недійсні та/або підроблені документи; не заявила про відсутність чи наявність осіб, прав чи інтересів яких може стосуватися нотаріальна дія, за вчиненням якої звернулася особа.

8. Ми. Сторони, підтверджуємо, що зі змістом цього документу нотаріусом ознайомлені. Угода нами прочитана, будь-які заперечення щодо кожної з умов правочину у нас відсутні.

Реквізити та підписи сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:

ОДЕСЬКА МІСЬКА РАДА

_______________________

ОРЕНДАР:

_______________________

4. Стягнути з Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Ханбер (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, оф. 1, ) витрати на сплату судового збору в розмірі 5 368,00 грн. (п`ять тисяч триста шістдесят вісім гривень 00 коп.).

5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги в строк встановлений частиною першою статті 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 19 квітня 2024 р.

Суддя Ю.А. Шаратов