ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" квітня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/4034/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловська Ю.М.

при секретарі судового засідання: Курко Ю.О.

за участю представників:

прокурор: Місюрко Г.А.;

від позивача: Десятова Н.А.;

від відповідача: не з`явився;

від третьої особи: Бернатович О.О.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси (65009, м. Одеса, вул. Черняховського, 6) в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, );

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" (65026, Одеська область, м. Одеса, Митна площа, буд. 1 -б; );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» (01135, м. Київ, проспект Перемоги, буд. 14; );

про стягнення, розірвання договору та виселення,-

1. Суть спору.

13.09.2023 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№4577/23) заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД", в якій просить суд:

1. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» до Державного бюджету України заборгованість на загальну суму 228 355,91 грн, що складається із заборгованості по орендній платі у розмірі 220 059,26 грн та пені у розмірі 8 296,65 грн;

2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 57 від 09.10.2019, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД»;

3. Звільнити нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. № 060738, реєстровий № 38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем порушено умови договору оренди №57 нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2019, в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 18.09.2023 було відкрито провадження у справі у справі №916/4034/23 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.10.2023.

Ухвалою суду від 16.10.2023 було залучено Державне підприємство «Адміністрація морських портів України» до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, а також відкладено підготовче засідання у справі №916/3730/23 на 20.11.2023.

30.10.2023 від ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 38814/23).

20.11.2023 до суду від ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" надійшли клопотання про витребування доказів (вх. №42281/23) та клопотання про долучення доказів (вх. № 42283/23).

У судовому засіданні 20.11.2023, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу про відкладення розгляду справи на 18.12.2023.

27.11.2023 від Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» до суду надійшли письмові пояснення (вх. № 43372/23).

08.12.2023 до суду від Приморської окружної прокуратури м. Одеси надійшла відповідь на відзив (вх. № 43902/23 та 43914/23).

14.12.2023 до суду від ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" надійшли заперечення (вх. № 42331/23).

18.12.2023 від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до суду надійшли письмові пояснення (вх. №45864/24).

18.12.2023 до суду від ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" надійшло клопотання про долучення доказів (вх. № 45983/23).

У судовому засіданні 18.12.2023, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу про відкладення розгляду справи на 25.01.2024.

У судовому засіданні 25.01.2024 суд оголосив протокольну ухвалу в порядку п.3 ч.2 ст. 185 Господарського процесуального кодексу України, про закриття підготовчого провадження у справі №916/1950/23 та призначення справи до розгляду по суті в засіданні суду на 19.02.2024.

У судовому засіданні 19.02.2024 суд оголосив ухвалу у протокольній формі про перерву у розгляді справи по суті до 18.03.2024.

Судове засідання 18.03.2024, не відбулось у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному, про що секретарем судового засідання було створено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 26.03.2024 розгляд справи призначено на 08.04.2024.

У судовому засіданні 08.04.2024 судом було оголошено вступну та резолютивну частини рішення та відкладено складення повного рішення на строк, визначений ч.6 ст. 233 Господарським процесуальним кодексом України.

3. Аргументи учасників справи.

3.1. Доводи Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси.

Прокурор зазначає, що відповідно до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №57 від 09.10.2019 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях передано в строкове платне користування ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. №060738, реєстровий №38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6.

Прокурор зауважує, що відповідно до акту приймання - передавання державного нерухомого майна від 09.10.2019 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївським областях передано в строкове платне користування ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» вказане державне нерухоме майно.

Прокурор також звертає увагу суду, що рішенням Господарського суду Одеської області від 23.09.2021 у справі №916/2212/21, яке постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.06.2022 залишено без змін, частково задоволено позовну заяву Регіонального управління Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та стягнуто з ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» на користь Державного бюджету України заборгованість з орендної плати у розмірі 205 723 грн. 26 коп., пеню у розмірі 3 471 грн 60 коп.

Прокурор стверджує, що зазначену заборгованість стягнуто за період з 12.04.2020 по 12.07.2021. Однак, ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» і надалі з 13.07.2021 продовжує не сплачувати орендну плату.

Крім того прокурор зазначає, що Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях направлено до ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» претензію №11-06-00918 від 14.03.2023, в якій повідомлено, що у випадку несплати заборгованості з орендної плати та пені за Договором оренди №57 від 09.10.2019, Регіональне відділення змушене буде звернутись до Господарського суду Одеської області щодо розірвання договору оренди, стягнення до Державного бюджету України заборгованості з орендної плати і пені, остаточний розрахунок яких буде здійснено на день подання позовної заяви до Господарського суду.

Таким чином, загальний борг, згідно тверджень прокурора, за Договором оренди №57 від 09.10.2019 за період з 13.07.2021 по 12.05.2023 складає 220 059 гривень 26 копійок, а також прокурором за період з 01.11.2022 по 30.04.2023 нарахована пеня у розмірі 8296,65 грн.

Прокурор зауважує, що наявність шкоди спричиненої відповідачем, через несплату орендних платежів, виражається у недоотриманні державним бюджетом орендної плати у розмірі 220 059,26 грн за період з 13.07.2021 по 12.05.2023.

При укладанні договору оренди Регіональне відділення розраховувало на належне виконання умов Договору та надходження до державного бюджету та Балансоутримувача орендної плати, однак, з урахуванням того, що протягом строку дії договору оренди, відповідачем не виконувались зобов`язання з оплати орендних платежів це призвело до істотної різниці між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона мала змогу отримати.

Отже, на думку прокурора, наявні підстави для розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №57 від 09. І 0.2019, у зв`язку з істотним порушенням умов договору, а також повернення відповідачем орендованого приміщення.

У відповіді на відзив прокурор стверджує, що відповідач не входить до переліку орендарів, які звільняються від орендної плати за користування нерухомим майном, визначеного Постановою Кабінету Міністрів України № 611 від 15.07.2020, а твердження щодо цього, викладені у відзиві на позов є необґрунтованими та такими, що не відповідають дійсності.

Водночас, прокурор зауважує, що Постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» встановлено, що на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на території Одеської області.

Також, на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, орендарям, крім визначених підпунктами 1-3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації).

Таким чином, на думку прокурора, твердження, викладені у відзиві на позов, щодо необхідності внесення змін до договору оренди державного майна, а отже і перерахунку заборгованості орендаря, спростовуються тією обставиною, що відповідач не скористався правом ініціювання внесення змін до договору, передбаченим законодавством та самим договором, хоча, як він вважає, підстави для цього виникли ще 28.04.2021.

3.2. Доводи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

Згідно наданих пояснень, позивач стверджує, що у господарській діяльності ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" немає ознак завершеного циклу виробництва продукції (робіт, послуг) та немає надання йому земельної ділянки в оренду, з огляду на що, на думку позивача, відповідач хибно стверджує, що спірний об`єкт оренди є єдиним майновим комплексом.

Водночас, з огляду на наявність у відповідача за період з 13.07.2021 по 12.05.2023 боргу у розмірі 220 059,26 грн, позивач наполягає на задоволенні позову, стягненні суми основного боргу, пені, а також розірвання договору.

3.3. Доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД".

Для скорішого розв`язання питань, пов`язаних з виконанням сторонами умов договору, відповідач просить суд звернути увагу на специфіку господарської діяльності, яку здійснює орендар. Одним із завдань господарської діяльності ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" є створення умов для розвитку вітрильного спорту в Україні через організацію та проведення різноманітних спортивно-оздоровчих заходів, підготовку спортсменів, навчання дітей та юнацтва основам яхтового спорту. Зазначена діяльність товариства значною мірою сприяє розвитку вітчизняної туристичної індустрії через залучення зовнішніх та внутрішніх туристичних потоків до Одеського регіону.

Відповідач зауважує, що для досягнення наголошеної мети на Одеському морському вокзалі в акваторії Одеського морського торговельного порту було створено яхт-клуб «Адмірал», акваторія якого обмежена понтонними причалами, обладнаними усім необхідним для організації стоянки маломірних (малих) суден та створення на її базі тренувального центру.

Згідно тверджень відповідача, господарську основу яхт-клубу утворює майновий комплекс, здатний забезпечити безпечну експлуатацію, поточний ремонт та зберігання маломірних суден через надання агентських послуг, необхідних запчастин, палива, постачання води і електроенергії.

Яхт-клуб складається з трьох секторів:

спортивного, до якого входить спортивний клуб та засоби розміщення спортсменів, тренерів, інструкторів та туристів;

водного, до якого входять причали для літньої стоянки суден із зимовим елінгом, офіси для адміністрації яхт-клубу та тренажерне обладнання для проведення різноманітних тренінгів та майстер-класів з вітрильного спорту;

туристичного, який включає засоби розміщення і громадського харчування, паркінг та інші об`єкти.

Тобто відповідач стверджує, що за своєю юридичною природою яхт-клуб «Адмірал» фактично являє собою єдиний господарський майновий комплекс у розумінні статті 191 Цивільного кодексу України із завершеним циклом виробництва продукції, з виконання робіт та надання послуг з відокремленою земельною ділянкою та акваторією, на яких розміщені об`єкти його господарської інфраструктури (житлові та нежитлові приміщення, гідротехнічні споруди, спеціальне обладнання, власне маломірні судна та інше майно). Зазначені основні послуги дають можливість для надання супутніх сервісних послуг, до яких відноситься розміщення туристів, спортсменів та тренерів, їх харчування, трансфер та зв`язок. Вказаний господарський цикл обумовлює співпрацю з підприємствами туристичної, готельно-ресторанної, транспортної, торгової та інших сфер господарської діяльності через укладення господарських договорів з профільними підприємствами-партнерами (зокрема, Державним підприємством «Адміністрація морських портів України» в особі Одеської філії, Одеським морським вокзалом, Одеським морським торговельним портом, готельним комплексом «Одеса»), що мають спільну соціальну та комерційну мету, яка полягає у розвитку та популяризації яхтового туризму та спорту в Україні.

Відповідач звертає увагу на положення постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 №611, якою затверджено перелік орендарів, які звільняються від орендної плати за користування нерухомим державним майном. Згідно пунктів 2 і 3 додатку 1 зазначеної постанови звільняються від орендної плати за користування нерухомим державним майном орендарі, які орендують приміщення для розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту та тренажерних залів, а також орендарі, які орендують приміщення з метою організації культурної та видовищно-розважальної діяльності.

Отже, на думку відповідача, яхт-клуб «Адмірал» повною мірою відповідає наведеним критеріям, його господарська діяльність відповідає також критеріям, встановленим частиною третьою статті 55 Господарського кодексу України, а також положенням Законів України «Про розвиток та державну підтримку малого і середнього підприємництва в Україні» та «Про державну допомогу суб`єктам господарювання».

Окрім того відповідач стверджує, що починаючи з березня 2020 року показники господарської діяльності яхт-клубу «Адмірал» значно знизились в порівнянні з попередніми періодами у зв`язку з обмеженнями введеними Кабінетом Міністрів України постановою від 11 березня 2020 р. №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVЮ-19, спричиненої коронавірусом SARS-СоV-2», пов`язаними з встановленням карантину на всій території України.

Відповідач наголошує, що обмеження, пов`язані із встановленням карантину, діють до цього часу і залишаються одною з причин збитковості яхт-клубу, який продовжує нести значні збитки, пов`язані з втратою регіоном сталих туристичних потоків із-за закриття кордонів, заборони здійснення експортно-імпортних операцій відносно окремих товарів та послуг, закриття митниці.

На думку відповідача, вказані обмеження стали причиною зокрема того, що орендодавці не можуть забезпечити доступ орендаря до орендованого майна в силу обставин, на які вони не впливають, та які від них не залежать. Орендар, в свою чергу, не може використовувати орендоване майно за призначенням, що є прикладом обставин форс-мажору для обох сторін.

Також відповідач повідомляє, про незаконні дії Капітана Одеського морського порту, який на тривалий час своїм розпорядженням заборонив експлуатацію орендованих відповідачем понтонів, а відтак унеможливив господарську діяльність всього яхт-клубу, що стало одною із причин несплати орендних платежів.

Також відповідач зауважує, що у зв`язку з широкомасштабною військовою агресією Російської Федерації з 24 лютого 2022 року ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" втратило будь-яку можливість доступу до орендованого майнового комплексу яхт-клубу, офісні приміщення та інше орендоване державне майно якого потребують постійного догляду та ремонту. ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" звернулось Одеської обласної військової адміністрації з проханням надати дозвіл на проходження через чисельні блок-пости та принаймні обмеженого доступу до майнового комплексу яхт-клубу. Листом №7183/2/01-22/5838/2-22 від 26.07.2022 Одеська обласна військова адміністрація підтвердила факт обмеження доступу на територію порту та Морського вокзалу.

Відповідач також звертає увагу суду на те, що сума орендної плати згідно пункту 1.1. договору оренди №57 від 09.10.2019 розраховано на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Постановою км від 4 жовтня 1995 р. №786, проте цей нормативний акт втратив чинність 28.04.2021 згідно Постанови КМ №630, якою затверджено діючу Методику. Крім того, згідно пункту 8 Постанови км від 4 жовтня 1995 р. №786 результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Також на думку відповідача, слід також враховувати положення пункту 1.4. Наказу Фонду державного майна України №502 від 01.04.2011 року, згідно якого вартість об`єктів оренди державного майна визначається відповідно до Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою КМ від 10.08.1995 №629, пунктом 19 якої у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка, а згідно припису законодавця, наведеному в абзаці 4 пункту 2 Методики оцінки об`єктів оренди (який фактично співпадає 3 відповідними правилами діючої Методики розрахунку орендної плати від 28.04.2021 року) результати незалежної оцінки є чинними протягом дванадцяти місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Відповідач зазначає, що згідно положень частини 5 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ринкова (оціночна) вартість об`єкта оренди для цілей оренди визначається на замовлення балансоутримувача (тобто ОФ ДП «АМПУ»). Вказаний обов`язок ДП «АМПУ» не виконало, а тому, на думку відповідача, розрахунок заборгованості орендаря наведений у претензії Регіонального відділення №11-06-00918 від 14.03.2023 та позові прокуратури було здійснено на підставі незалежної оцінки, яка є застарілою.

3.4. Доводи Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» .

У наданих письмових поясненнях третя особа повідомляє, що у відповідача перед ДП «АМПУ» наразі існує дебіторська заборгованість у розмірі 346 562,79 грн за період з лютого 2020 по жовтень 2023.

Додатково ДП «АМПУ» зазначає, що відповідач, в порушення положень п. 5.8. Договору, останній раз страхувало орендоване майно за Договором добровільного страхування орендованого майна від 13.01.2021 №11-02.15.21.00013 зі строком дії до 13.01.2022, що у свою чергу, є самостійною підставою для розірвання Договору оренди нерухомого майна.

Також третя особа звертає увагу суду, на той факт, що у зв`язку з тим, що орендар продовжує не сплачувати орендну плату, Адміністрацією було подано позов до ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" про стягнення заборгованості за період з лютого 2020 по січень 2023 і штрафних санкцій за договором оренди державного нерухомого майна від 09.10.2019 №2770-П-ОДФ-19 у розмірі 465476,92 грн, в тому числі 317 177,70 грн. основна заборгованість - справа №916/1433/23.

13.07.2023 Господарським судом Одеської області у справі №916/1433/23 прийнято рішення на користь Адміністрації. Рішення набрало законної сили 15.08.2023. Наразі тривають виконавчі дії щодо примусового стягнення заборгованості з Орендаря.

4. Обставини справи, встановлені судом.

09.10.2019 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (Орендодавець) та ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» (Орендар) укладено Договір оренди №57 нерухомого майна, відповідно до п.1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м. та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. №060738, реєстровий №38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6, що обліковується на балансі Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» (Одеська філія ДП Адміністрація морських портів України») (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно із звітом про незалежну оцінку, що була проведена станом на 31.05.2019 та становить 1 242 000,00 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення офісу (пункт 1.2. договору).

Згідно п. 1.3. Договору, стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженням балансоутримувача і орендаря.

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання цього договору та акта приймання-передавання майна (пункт 2.1. договору).

Відповідно до п. 2.3. Договору, передача майна здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) та становить без ПДВ за базовий місяць оренди (липень 2019) 18 425 грн. 63 коп. Орендна плата за перший місяць оренди жовтень 2019 визначається шляхом коригування орендної плати, яка зазначена в абзаці 1 цього пункту на індекси інфляції за серпень 2019, вересень 2019, жовтень 2019 (пункт 3.1. договору).

За умовами пункту 3.2. Договору, нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Згідно п.3.3. Договору, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України.

Відповідно до п. 3.4. Договору, у разі користування Майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 12 числа місяця наступного за звітним відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж (п.3.6 Договору).

Згідно із пунктом 3.7. договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати. За ініціативою орендодавця стягнення заборгованості з орендної плати та пені вирішується в судовому порядку.

Положеннями п. 3.11. Договору, у разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання - передавання включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою у повному обсязі, якщо така виникла, ураховуючи санкції, додержавного бюджету та Балансоутримувачу.

За умовами п.5.3 Договору, Орендар зобов`язався своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до Державного бюджету та Балансоутримувачу.

Згідно п. 5.8. Договору, орендар взяв на себе обов`язок протягом 15 днів з моменту укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно на весь термін дії договору оренди на суму не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха і надати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином щоб увесь термін оренди Майно було застрахованим. Невиконання цієї умови є підставою для розірвання договору оренди.

За умовами п.5.10. Договору, Орендар зобов`язався у разі припинення або розірвання Договору повернути Балансоутримувачу Об`єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Об`єкту оренди з вини Орендаря,

Орендодавець та балансоутримувач зобов`язані не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього договору (п. 7.2. Договору).

Відповідно до п.8.2 договору Орендодавець та Балансоутримувач мають право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору, стягнення збитків по заборгованості з орендної плати, пені, неустойки, його розірвання в разі погіршення стану об`єкту оренди, а також його втрати (повної або часткової) внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Згідно пункту 10.1. договору, цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців та діє з моменту підписання його сторонами.

Відповідно до п. 10.3. Договору, зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди Сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця здати їх надходження до розгляду іншою Стороною, укладаються у вигляді Договору про внесення змін.

За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством, та у разі якщо Орендар не погоджується підписувати новий розрахунок орендної плати та відповідні зміни до Договору при зміні Методики розрахунку орендної плати

За умовами п. 10.6. Договору, чинність цього Договору припиняться внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі орендованого майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або рішенням суду;

- у разі ліквідації Орендаря;

-у разі банкрутства Орендаря.

Відповідно до п. 10.10. Договору, майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання Орендарем та Орендодавцем акта приймання-передавання, Обов`язок щодо складання акта приймання - передавання про повернення Майна покладається на Орендодавця

Відповідно до розділу 12 договору, додатки до цього договору є його невід`ємною і складовою частиною. До цього договору додаються: розрахунок орендної плати, акт приймання-передавання орендованого майна.

Договір підписаний Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (орендодавцем), Товариством з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" (орендарем) та Державним підприємством "Адміністрація морських портів України" (Одеською філією ДП "Адміністрація морських портів України") (балансоутримувачем).

09.10.2019 орендодавцем та орендарем, за погодженням з балансоутримувачем, був складений акт приймання-передавання державного нерухомого майна, що обліковується на балансі Державного підприємства "Адміністрація морських портів України" (Одеської філії Державного підприємства "Адміністрація морських портів України"), до договору оренди від 09.10.2019, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД".

Відповідно до пункту 1 акту приймання-передавання від 09.10.2019, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м. та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. №060738, реєстровий №38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул. Приморська, буд. 6.

За умовами пункту 3 акту приймання-передавання від 09.10.2019, стан майна на момент укладення договору не потребує капітального ремонту.

20.03.2020 сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди від 09.10.2019 (обліковий номер договору №57) нерухомого майна, що належить до державної власності, щодо зміни назви балансоутримувача та реквізитів сторін.

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях направлено до ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» претензію №11-06-00918 від 14.03.2023, в якій повідомлено, що у випадку несплати заборгованості з орендної плати та пені за Договором оренди №57 від 09.10.2019, Регіональне відділення змушено буде звернутись до Господарського суду Одеської області щодо розірвання договору оренди, стягнення до Державного бюджету України заборгованості з орендної плати і пені, остаточний розрахунок яких буде здійснено на день подання позовної заяви до господарського суду.

Так, несплата відповідачем орендної плати на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за період з 13.07.2021 по 12.05.2023 і стала підставою для звернення до суду із даним позовом із вимогами про стягнення орендної плати у розмірі 220 059,26 грн., пені у розмірі 8 296,65 гривень, а також вимогами про розірвання Договору оренди нерухомого майна №57 від 09.10.2019 та звільнення орендованих нежитлових приміщень.

5. Позиція суду

5.1. Щодо підстав звернення прокурора з позовом до суду.

Згідно з ч. ч. 2-3 ст. 4 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Відповідно до пункту 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках 1 в порядку, визначеному законом.

Частиною 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» встановлено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частинами 3-5 ст. 53 ГПК України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 55 ГПК України передбачено, що органи та особи, які відповідно до цього Кодексу звернулися до суду в інтересах інших осіб, мають процесуальні права та обов`язки особи, в інтересах якої вони діють, за винятком обмежень, передбачених частиною другою цієї статті.

Із наведених положень чинного законодавства вбачається, що представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється і у разі, якщо захист цих інтересів не здійснює, або неналежним чином здійснює відповідний орган. При цьому прокурор не зобов`язаний встановлювати причини, за яких позивач не здійснює захист своїх інтересів (постанова Верховного Суду від 16.04.2019 у справі №910/3486/18).

Прокурор, вважаючи, що діями (бездіяльністю) відповідача порушуються державні інтереси, має не тільки законне право, а й обов`язок здійснити захист таких інтересів, обравши при цьому один із способів захисту, передбачених процесуальним Законом (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 26.07.2018 у справі № 926/1111/15).

Відповідно до позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18, сам факт не звернення до суду органу, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, свідчить про те, що такий орган неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку з чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для звернення до суду.

Позиція щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку бездіяльності уповноважених на здійснення функцій держави органів закріплена також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №587/430116-ц.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі №1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. З урахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність Їх захисту та зазначає орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з частковою державною власністю у статутному фонді. Проте, держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й у діяльності приватних підприємств, товариств. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних тощо) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету територіальної цілісності України, гарантування її державної, економічної безпеки, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання.

Таким чином, «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду в кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація "інтересів держави" особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 У справі №806/1000/17).

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово звертав увагу на участь прокурора в суді на боці однієї зі сторін як обставину, що може впливати на дотримання принципу рівності сторін.

Водночас Європейський Суд з прав людини також звертав увагу на категорії справ, де підтримка прокурора не порушує справедливого балансу. Так, у справі Менчинська проти Російської Федерації» (рішення від 15.01.2009, заява № 42454/02, п 35) Європейський Суд з прав людини висловив таку думку: «сторонами цивільного провадження виступають позивач і відповідач, яким надаються рівні права, в тому числі право на юридичну допомогу. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, при захисті інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідним правопорушенням зачіпаються інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави».

Підкреслюючи необхідність дотримання принципу рівності процесуальних можливостей сторін, у справі «Бацаніна проти Росії» в пункті 27 ЄСПЛ визначив, що підтримка прокуратурою однієї із сторін може бути виправдана за певних обставин, в тому числі, У випадку, коли інтереси держави потребують захисту (рішення у справі «Бацаніна проти Росії» № 8927/02 від 26 травня 2009 року).

У даній справі, у вказаних правовідносинах, відповідач порушує інтереси держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, шляхом несплати орендних платежів за користування нерухомим майном згідно з договором оренди, пені за несвоєчасне виконання грошового зобов`язання по сплаті орендних платежів, що є підставою для розірвання зазначеного договору та виселення відповідача із займаного приміщення.

Верховний Суд в своїй постанові у справі №912/2385/18 від 26.05.2020 роз`яснив, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуванні порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з' ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Так, Приморською окружною прокуратурою м. Одеси на адресу Регіонального відділення ФДМ України по Одеській та Миколаївській областях надіслано запит №52-1014вих-23 від 31.01.2023 про порушення з боку ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» умов договору оренди та про вжиття заходів щодо поновлення порушених прав та інтересів держави.

Листами №10-07-03194 від 12.12.2022, №10-07-00448 від 06.02.2023, №10-07-00888 від 10.03.2023 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях повідомило Приморську окружну прокуратуру м. Одеси, що у зв`язку з відсутністю фінансової можливості сплатити судовий збір, з позовною заявою, з приводу порушення інтересів держави, не зверталось та надало необхідні копії документів для вжиття заходів прокурорського реагування.

Приморською окружною прокуратурою м. Одеси листом №52-6181 вих-23 від 19.06.2023 повідомлено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях про порушення з боку ТОВ «АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД» діючого законодавства та про звернення прокурора до суду з позовною заявою.

5.2. Щодо стягнення заборгованості по орендній платі.

Відповідно до ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності зі статтею 759 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та п`ятою статті 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно до ст. 193 ГК України, яка цілком кореспондується із ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Згідно ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Відповідно до ч. 4 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) та становить без ПДВ за базовий місяць оренди (липень 2019) 18 425 грн. 63 коп. Орендна плата за перший місяць оренди жовтень 2019 визначається шляхом коригування орендної плати, яка зазначена в абзаці 1 цього пункту на індекси інфляції за серпень 2019, вересень 2019, жовтень 2019 (пункт 3.1. договору).

Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, втратила чинність, згідно постанови Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 р. № 630.

Отже вказана Методика, станом на 09.10.2019 (дату укладення спірного договору) була чинною.

Вказаною методикою, зокрема передбачено, що результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Пункт 1.1. Договору, окрім іншого, вказує, що вартість орендованого майна визначена згідно із звітом про незалежну оцінку, що була проведена станом на 31.05.2019 та становить 1 242 000,00 грн.

Надалі, під час дії Договору, розмір орендної плати, нараховувався згідно п. 3.3. Договору, а саме: орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України.

З огляду на вищевикладене, суд доходить висновку про безпідставність заперечень відповідача в цій частині.

Звертаючись до суду з відповідним позовом, прокурор зазначив про наявність у відповідача заборгованості з орендної плати за період з 13.07.2021 по 12.05.2023 у розмірі 220 059,26 грн.

Водночас суд вказує, що 27.05.2022 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 634 Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану, підпунктом 3 пункту 1 встановлено, що на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей.

Підпунктом 4 пункту 1 названої постанови встановлено, що на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше: орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту.

Згідно з підпунктом 5 п.1 постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця.

Судом встановлено, що з 24.02.20222, за березень, квітень та до 30 травня 2022 було звільнено ТОВ "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД", так, з урахуванням вищезазначеної Постанови КМУ №634, відповідачу за період з лютого по травень 2022, було нараховано суму орендної плати за 23 дні лютого 2022 року у розмірі 12 721,05 грн та 31 травня 2022 ріоку (один день) у розмірі 158,88 грн.

Надалі, за період з червня 2022 по квітень (включно) 2023 здійснювалось нарахування суми орендної плати у розмірі 50% відповідно до Постанови КМУ №634.

Суд зазначає, що норми вказаної постанови при нарахування орендної плати за період воєнного стану дотримано в повному обсязі. Так, перевіривши наданий розрахунок суми орендної плати, суд встановив його правильність та обґрунтованість.

Таким чином, прострочена заборгованість відповідача перед позивачем з орендної плати складає 220 059,26 грн.

Водночас судом не приймаються твердження відповідача, про необхідність застосування положень постанови Кабінету Міністрів України від 15 липня 2020 №611, якою затверджено перелік орендарів, які звільняються від орендної плати за користування нерухомим державним майном, з огляду на таке:

За Договором оренди №57 нерухомого майна, орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м. та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. №060738, реєстровий №38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6, що обліковується на балансі Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» (Одеська філія ДП Адміністрація морських портів України») (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно із звітом про незалежну оцінку, що була проведена станом на 31.05.2019 та становить 1 242 000,00 грн.

Також умовами пункт 1.2. Договору передбачено, що майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

За таких обставин, додані відповідачем до матеріалів справи роздруківки відомостей ЗМІ, копії договорів про надання послуг від 24.04.2019, 05.07.2019 та наведені таблиці, не свідчать про оренду спірного приміщення для розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту та тренажерних залів, оренди приміщення з метою організації культурної та видовищно-розважальної діяльності, а також вказані документи не спростовують передачі майна в оренду з метою розміщення офісу.

Водночас, щодо відмови Державного підприємства «Адміністрація морських портів України» у наданні доступу відповідача до орендованих приміщень, суд зазначає таке:

Як вбачається із матеріалів справи, адвокат Ляшенко А.А., звертався до балансоутримувача орендованого майна із заявою від 28.09.2023 (вх. ОФ ДП «АМПУ» №1614/19/вх) про надання дозволу на відвідування території морського вокзалу ОМТП з метою проведення огляду, інвентаризації та ремонту орендованого державного майна.

Листом ОФ ДП «АМПУ» за вих. №1955/19-01-06/Вих від 03.10.2023 було відмовлено у доступі з огляду на відсутність достатніх підстав для розгляду цієї заяви.

Також адвокат Ляшенко А.А., звертався до балансоутримувача майна з адвокатським запитом вих. №12/07-23 від 05.07.2023 щодо надання інформації та копій документів.

Однак листом за вих. №1450/19-01-06/Вих від 11.07.2023 ОФ ДП «АМПУ» повідомила про готовність надати запитувану інформацію та документи, у разі належним чином оформленого адвокатського запиту. Згідно відповіді ОФ ДП «АМПУ» адвокатський запит не містив документів, передбачених ст. 24 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» та Рішенням Ради адвокатів НАА України №122 від 30.08.2014.

Також матеріали справи місять адвокатський запит адвокат Ляшенко А.А. за вих. № 13/07-23 від 19.07.2023 до ОФ ДП «АМПУ» про надання інформації та копій документів.

Між тим листом за вих. №1528/19-01-06/Вих від 25.07.2023 ОФ ДП «АМПУ» повторно відмовила у розгляді запиту із аналогічних підстав.

Водночас суд зауважує, що відповідачем до матеріалів справи не додано жодного доказу, який би підтверджував, що адвокат Ляшенко А.А. під час звернення до Одеської філії ДП «АМПУ» із вищезазначеними заявою та адвокатськими запитами, до вказаних документів додавав документи, що зазначені як додатки до заяви/запитів.

За таких обставин, у господарського суду відсутні будь-які докази, вважати вказані у відповідях Одеської філії ДП «АМПУ», підстави для ненадання адвокату Ляшенко А.А. запитуваної інформації/документів безпідставними та необґрунтованими.

Водночас суд вважає безпідставними твердження відповідача про те, що за своєю юридичною природою яхт-клуб «Адмірал» фактично являє собою єдиний господарський майновий комплекс, з огляду на таке:

Частина 1 статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ, в редакції чинній на момент укладення договору, зокрема передбачає, що цілісним майновим комплексом є господарський об`єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.

За умовами Договору оренди №57 нерухомого майна від 09.10.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" прийняло в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м. та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. №060738, реєстровий №38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6.

Із обставин справи та наданих доказів не вбачається, що орендований відповідачем об`єкт є господарським об`єктом з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, а також відсутні докази існування розподільчого балансу.

Згідно ч.2 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХІІ, в редакції чинній на момент укладення договору, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Суд зауважує, що Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), станом на момент укладення Договору, було затверджено Наказам Фонду державного майна України 23.08.2000 № 1774 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000 р. за № 930/5151, якому спірний Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №57 від 09.10.2019 не відповідає.

Водночас, щодо впливу карантинних обмежень та військової агресії російської федерації на діяльність відповідача, суд зауважує, що за загальним правилом, неможливість виконати зобов`язання внаслідок дії обставин непереборної сили відповідно до вимог законодавства є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання (частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України).

Тобто, можливе звільнення від відповідальності за невиконання, а не від виконання в цілому. В будь-якому разі сторона зобов`язання, яка його не виконує, повинна довести, що в кожному окремому випадку саме ці конкретні обставини мали непереборний характер саме для цієї конкретної особи. І кожен такий випадок має оцінюватись судом незалежно від наявності засвідчених компетентним органом обставин непереборної сили.

Верховний Суд у постанові від 25.01.2022 по справі № 904/3886/21 зазначив, що форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер, а зацікавленій стороні необхідно довести (1) факт їх виникнення; (2) те, що обставини є форс-мажорними (3) для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд і у постанові від 16.07.2019 по справі №917/1053/18, зазначивши, що лише посилання сторони у справі на наявність обставин непереборної сили та надання підтверджуючих доказів не може вважатися безумовним доведенням відповідних обставин, яке не потребує оцінки суду. Саме суд повинен на підставі наявних у матеріалах доказів встановити, чи дійсно такі обставини, на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку.

Відповідачем не надано належних та допустимих, у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, доказів існування форс-мажорних обставин у взаємовідносинах із позивачем договору оренди №57 нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2019, як і не надано обґрунтованих причинно-наслідкових зав`язків між карантинними обмеженнями та введенням 24.02.2022 в Україні воєнного стану та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаними договорами.

5.3. Щодо стягнення пені.

Згідно з ч. 1 ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 230 ГК України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ст. 549 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст. 343 ГК України та ст. 3 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань від 22.11.1996 № 543/96-ВР розмір пені обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Відповідно до п. 6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Згідно із пунктом 3.7. договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати. За ініціативою орендодавця стягнення заборгованості з орендної плати та пені вирішується в судовому порядку.

Перевіривши розрахунок пені у розмірі 8 296,65 грн, судом встановлено його помилковість, з огляду на що, судом, здійснено власний розрахунок, відповідно до якого сума пені складає 5113,91 грн.

Орендна плата заТермін сплати орендної плати до Сума нарахованогоПеріод нарахування пеніРозмір пені
Листопад 202212.12.20229458,7813.12.2022-12.01.2023401,67
Грудень12.01.202318983,7713.01.2023-12.02.2023806,16
Січень 202312.02.202328584,9613.02.2023-12.03.20231 096,41
Лютий 202312.03.202338253,3613.03.2023-12.04.20231 624,46
Березень 202312.04.202348066,7913.04.2023-30.04.20231 185,21
Квітень 202312.05.202357899,8513.05.2023-
5113,91

За таких обставин, враховуючи що відповідачем не спростовано належними та допустимими доказами наявності заборгованості за Договором Договір оренди №57 нерухомого майна, суд вважає правомірними, обґрунтованими, такими, що відповідають фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості по сплаті орендної плати у розмірі 220 059,26 грн. та пені у розмірі 5113,91 грн, у зв`язку з чим вони підлягають задоволенню.

5.4. Щодо розірвання договору оренди та виселення орендаря із займаного приміщення.

Вирішуючи питання щодо розірвання договору, суд перш за все вважає за необхідне зазначити щодо строку дії договору.

Так за умовами договору сторонами строк дії договору погоджено до 28.11.2022. Водночас відповідно до п. 5 Постанови КМУ № 634 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

За таких обставин, суд зазначає про чинність договору станом на день розгляду справи у зв`язку із його продовженням на підставі положень Постанови КМУ № 634.

З урахуванням означених висновків суду щодо продовження дії договору, суд зазначає, що стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належить, зокрема, розірвання договору.

Відповідно до частини 3 статті 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Водночас частиною 3 статті 760 ЦК України передбачено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Згідно з частиною 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

При цьому, частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору, передбачено, що зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно до ст.17 Закону "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

За умовами договору оренди у відповідача був прямий обов`язок вносити орендну плату щомісячно до 12 числа наступного місяця (п.3.6, 5.3).

Відповідно до п.8.2 договору Орендодавець та Балансоутримувач мають право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору, стягнення збитків по заборгованості з орендної плати, пені, неустойки, його розірвання в разі погіршення стану об`єкту оренди, а також його втрати (повної або часткової) внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

За умовами п. 10.6. Договору, чинність цього Договору припиняться внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі орендованого майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або рішенням суду;

- у разі ліквідації Орендаря;

- у разі банкрутства Орендаря.

Крім того, згідно до ч.1 ст.782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

В силу наведених правових норм таке істотне порушення орендарем (наймачем) умов договору оренди державного майна, як систематичне (три і більше разів) невнесення орендної плати, може бути достатньою правовою підставою для дострокового розірвання такого договору оренди.

Як вже було встановлено судом, відповідач, в порушення взятих на себе зобов`язань за договором, ані в повному обсязі, ані з урахуванням знижки, не сплачував орендну плату в необхідному обсязі, у зв`язку з чим станом на момент звернення до суду заборгованість складала більш ніж за 22 місяця, що є істотним порушенням умов договору.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Суд також враховує позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 06.03.2019 у справі №183/262/17, згідно якої неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За таких обставин, позовні вимоги прокуратури про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 57 від 09.10.2019 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Згідно ч.1 ст.785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана. Із вказаною нормою цілком кореспондуються також положення п.10.9. договору.

За таких обставин, враховуючи розірвання договору оренди, що має наслідком відсутність правових підстав на зайняття Товариством з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" спірного нерухомого майна, позовні вимоги в частині звільнення нежитлових приміщень першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м та нежитлових приміщень першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. № 060738, реєстровий № 38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6, шляхом виселення відповідача, також підлягають задоволенню.

5.4. Розподіл судових витрат.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240-241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" (65026, Одеська область, м. Одеса, Митна площа, буд. 1 -б; ) до Державного бюджету України отримувач - ГУК в Од.обл./м.Одеса/22080200, код отримувача - 37607526, банк отримувача - Казначейство України (ел. адм. подат.), номер рахунку (IBAN) UA0015744) заборгованість з орендної плати у розмірі 220 059/двісті двадцять тисяч п`ятдесят дев`ять/грн 26 коп. та пеню у розмірі 5113/п`ять тисяч сто тринадцять/грн 91 коп.

3. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №57 від 09.10.2019, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД (65026, Одеська область, м. Одеса, Митна площа, буд. 1 -б; ).

4.Звільнити нежитлові приміщення першого рівня будівлі офісу комплексу (інв. №060171, реєстровий №38727770.10.АААИВЛ867), площею 48,50 кв.м. та нежитлове приміщення першого рівня будівлі офісної частини ПКОС (інв. № 060738, реєстровий № 38727770.10.АААИГБ004), площею 18 кв.м, загальною площею 66,50 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Приморська, буд. 6, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД (65026, Одеська область, м. Одеса, Митна площа, буд. 1 -б; ) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, ).5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМІРАЛ СЕРВІС ЛТД" (65026, Одеська область, м. Одеса, Митна площа, буд. 1 -б; ) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, Одеська обл., місто Одеса, вул. Пушкінська, буд. 3; ) судовий збір у розмірі 8 745/вісім тисяч сімсот сорок п`ять/грн 60 коп.

4. В решті позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 19 квітня 2024, у зв`язку із перебуванням судді Невінгловської Ю.М. 18.04.2024 у відпустці.

Суддя Ю.М. Невінгловська