СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2024 року м. Харків Справа № 922/4932/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого Попков Д.О.,
суддів Стойка О.В., Істоміна О.А.
секретар судового засідання Лутаєва К.В.
за участю представників:
від позивачаБондаренко Я.О. на підставі ордеру серія АН №1377735 від 14.03.2024, свідоцтво про право на зайняття адвокатської діяльністю серія ДН №5210 від 19.10.2018
від відповідача Зучек Є.Н. на підставі довіреності №6 від 10.04.2024, наказ №93-к від 01.04.2024;
третя особане з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене 07.02.2024 (повний текст підписано 13.02.2024)
у справі №922/4932/23 (суддя Трофімов І.В.)
за позовом Українсько - болгарського товариства з обмеженою відповідальністю "Пірана",м. Харків
до за участю Третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні ВідповідачаРегіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області 1) Державна установа "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії", м. Харків, 2) Фонд державного майна України, м. Київ,
про скасування наказу та зобов`язання вчинити певні дії

В С Т А Н О В И В:

І. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції:

1. Українсько - болгарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пірана" (далі - Позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (далі Відповідач) з вимогами про:

- скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 № 17.11.2023;

- визнання за Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" () право на приватизацію шляхом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20;

- зобов`язання Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м. , яка розташована за адресою, м. Харків, вул. Мироносицька, 20.

2. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 05.12.2023 відкрито підготовче провадження у справі №922/4932/23 та призначено судове засідання на 20.12.2023 року о 14:30 годині.

3. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 20.12.2023 залучено до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, а саме:

- Державну установу "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії" (61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 25, код 00209740);

- Фонд державного майна України (01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9, код 00032945).

4. Рішенням Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 (повний текст підписано 13.02.2024) у справі №922/4932/23 позов задоволено:

- Визнано незаконним та скасовано наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 № 17.11.2023.

- Визнано за Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" () право на приватизацію шляхом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20.

- Зобов`язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м., яка розташована за адресою, м. Харків, вул Мироносицька, 20.

- Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на користь Українсько-болгарського товариства з обмеженою відповідальністю "Пірана" судовий збір у сумі 8052 грн.

5. Означене рішення суду обґрунтоване тим, що фактично орендарем - Українсько-Болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" було виконано всі умови частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", внаслідок чого у останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації (державного окремого індивідуально визначене майно) - нежитлову будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 20.

5.1. Суд зазначив, що Відповідач, надавши Позивачу згоду на проведення невід`ємних поліпшень за спірним договором оренди, та затвердивши висновок про вартість майна, фактично визнав ринкову вартість спірного майна, а тому вказані Відповідачем та Третьою особою 2 обставини не можуть бути підставою для відмови позивачу у приватизації спірного майна шляхом викупу.

5.2. Здійснення і склад невід`ємних поліпшень, а також вартість невід`ємних поліпшень, підтверджуються актом візуального обстеження об`єкта оренди, що належить до державної власності від 01.09.2023; звітом про проведення технічного обстеження нежитлової будівлі №250723-1 від 25.07.2023; аудиторським звітом від 09.08.2023; договором № 04/03/23 від 03.03.2023 з додатками; договором поставки № 290323/3-П від 29.03.2023 з додатками; договором № 23/1204-1 від 12.04.2023 з додатками; договором постачання № ДЮ-23/04/20-1 від 20.04.2023; договором підряду №01/04/20 від 03.04.2023. При цьому вартість зроблених позивачем невід`ємних поліпшень становить 4331246,13грн, тобто більше ніж 100% від вартості спірного майна (4279600 грн).

5.3. Щодо вимоги про зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою, м. Харків, вул Мироносицька, 20, місцевий суд зазначив, що не визнання Регіональним відділенням за Українсько - болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" права на приватизацію спірного майна шляхом викупу та прийняття рішення про приватизацію спірного майна шляхом проведення аукціону можна вважати таким, що являє собою втручання у право позивача реалізувати свої "легітимні очікування" незалежно від того, чи вважається це втручанням "на мирне володіння своїм майном" у значенні першого речення статті 1 Першого протоколу, чи позбавленням його майна у значенні другого речення цієї статті.

Отже суд першої інстанції дійшов висновку щодо доказової обґрунтованості та наявності достатніх підстав для задоволення позову в частині зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою, м. Харків, вул Мироносицька, 20.

5.4. Щодо посилань Відповідача та Третьої особи 2 на втручання в дискреційні повноваження Регіонального відділення, суд зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту є ефективним та забезпечує поновлення порушеного права останнього через порушення та не визнання його права на приватизацію окремого майна шляхом викупу за наявності дотримання вимог ч. 2, 3 ст. 18 Закону №2269-VIII.

ІІ. Короткий зміст вимог та узагальнених доводів апеляційної скарги:

5. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, не погодившись з ухваленим рішенням Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 у справі №922/4932/23, звернулось з апеляційної скаргою на означене рішення суду, просить його скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Також, просить стягнути з Українсько-болгарське ТОВ «Пірана» на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 12078,00 грн.

6. Підставами для задоволення апеляційних вимог Скаржник зазначає, що Господарський суд Харківської області при ухвалені оскаржуваного рішення не врахував відповідне законодавство, а також не дослідив надані суду докази та пояснення, що Позивачем не підтверджено виконання всіх умов визначених ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», що є обов`язковим для отримання права на приватизацію шляхом викупу, зокрема, Українсько-болгарське ТОВ «Пірана» не виконано умови передбачені абз.2,4,5 ч.2 ст.18 вказаного Закону.

6.1. В рішенні суду не вказано про необхідність висновку будівельної експертизи, яким підтверджується здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень та звіту про оцінку майна, складений суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, у якому визначено вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи.

Таким чином, в рішенні суду першої інстанції при посиланні на положення Порядку 377, зроблені невірні висновку у зв`язку з вибірковим не повним цитуванням норми.

6.2. Також, місцевий суд помилково стверджує, що додана до Позовної заяви копія Звіту ФОП Мокрова О.П про оцінку майна - нежитлової будівлі літ. «А-4» загальною площею 1365,1 м2, за адресою м. Харків, вул. Мироносицька 20 (дата оцінки 20 липня 2022р), яка рецензована Регіональним відділенням підлягає застосуванню в розумінні ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

6.3. Суд першої інстанції дійшов хибного висновку, що Позивачем були виконані всі умови частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», внаслідок чого у останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації.

Отже, Регіональне відділення не погоджується з висновком суду першої інстанції, що у Позивача були легітимні очікування на приватизацію такого об`єкта шляхом його викупу, оскільки на думку суду Орендар здійснив відповідні невід`ємні поліпшення об`єкта оренди за дотриманням вимог ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

ІІІ. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:

7. Українсько - болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" в межах визначеного апеляційним судом строку надано через представника відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого останній проти її задоволення заперечує, наголошуючи на законності і обґрунтованості оскаржуваного рішення суду, зазначає, що Позивач виконав вимоги національного законодавства (ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"), які є необхідною передумовою для приватизації орендованого державного майна у спрощеному порядку (здійснив невід`ємні поліпшення об`єкту оренди не менше, ніж на 25 % його вартості за згодою орендодавця), а тому має право на позитивне вирішення його заяви шляхом прийняття Відповідачем відповідного рішення.

Посилання Відповідача на те, що Позивач не має право на приватизацію об`єкту шляхом викупу оскільки відсутня оцінка нерухомого майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди спростовується наявною в матеріалах справи відповідною оцінкою суб`єкта оціночної діяльності, яка затверджена самим же Відповідачем 09.09.2022р. Таким чином, Відповідач порушив майнові права Позивача, який на законних підставах звернувся до нього із згаданою заявою та очікував на вирішення свого питання.

8. Фондом державного майна України в межах визначеного апеляційним судом строку, також надано відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого останній підтримує апеляційну скаргу та просить задовольнити її в повному обсязі. Також, просить здійснювати розгляд справи без участі представника фонду за наявними матеріалами справи.

Третя особа зазначає, що Позивачем не виконані умови абз. 5 ч. 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності), виходячи з наступного.

8.1. Відповідно абз. 5 ч. 2 ст. 18 даного Закону здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджуються висновком будівельної експертизи, проте Позивачем не надано копію відповідної будівельної експертизи, що є обов`язковим для отримання права на приватизацію шляхом викупу. Дана оцінка здійсненна не для укладання чи продовження договору оренди, більш того дана оцінка здійснена після укладання договору оренди.

8.2. Українсько-болгарське ТОВ «Пірана» надало до суду не висновок про проведення будівельно-технічної експертизи, а звіт про проведення технічного обстеження нежитлової будівлі літ. «А-4» загальною площею 1365,1кв. м, за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, тому Українсько-болгарського ТОВ «Пірана» не одержало права на викуп орендованого майна, оскільки не виконало умови, передбаченої абз. 5 ч. 2 ст. 18 Закону про приватизацію.

Враховуючи відсутність будівельної експертизи, якою підтверджується здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень та відсутність визначеної суб`єктом оціночної діяльності, на підставі будівельної експертизи, вартості невід`ємних поліпшень, ідентифікація невід`ємних поліпшень неможлива, безпідставна та не обґрунтована.

Таким чином, приймаючи рішення про приватизацію об`єкта малої приватизації окремого майна - нежитлової будівлі літ. «А-4» загальною площею 1365,1кв. м. за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом продажу на аукціоні, Регіональне відділення діяло у межах та у спосіб, встановлений нормами чинного законодавства.

8.3. Третя особа 2 зауважує, що при ухваленні рішення при задоволенні вимоги про визнання права на приватизацію способом викупу об`єкту приватизації, суд підмінив собою державний орган приватизації та перебрав на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесенні до компетенції цього органу. Місцевий суд замість органу приватизації прийняв рішення, що згідно чинного законодавства про приватизацію, належить до повноважень Регіонального відділення, дані дії суду виходять за межі повноважень суду визначені Господарським процесуальним кодексом України. Таким чином, ухваливши оскаржуване рішення суд фактично втрутився в дискреційні повноваження Регіонального відділення.

Відтак, суд першої інстанції при розгляді справи та ухвалені оскаржуваного рішення повністю не дослідив обставини справи, проігнорував позиції та аргументи Регіонального відділення та Фонду державного майна України, не доводячи аргументованих підстав їх відхилення, невірно застосувавши норми матеріального права, внаслідок чого було прийнято необґрунтоване та незаконне рішення.

9. Державною установою "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії", м. Харків в межах визначеного апеляційним судом строку відзиву на апеляційну скаргу в порядку ст.263 Господарського процесуального кодексу України подано не було.

IV. Щодо процедури апеляційного провадження:

10. У відповідності до вимог ст.32 та ч.1 ст.260 Господарського процесуального кодексу України за протоколом автоматизованого розподілу від 11.03.2024р. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Істоміна О.А., Стойка О.В.

11. Ухвалою від 14.03.2024р. вказана судова колегія відкрила апеляційне провадження у справі №922/4932/23 за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 (повний текст підписано 13.02.2024) та призначила розгляд апеляційної скарги на "22" квітня 2024 р. о 10:00 годині.

12. 29.03.2024 Українсько-болгарське товариство з обмеженою відповідальністю «ПІРАНА» подало до суду додаткові пояснення, вказавши:

- посилання Третьої особи 2 не відповідають дійсності, оскільки на замовлення Позивача була проведена відповідна будівельна експертиза, результати якої відображені у відповідному висновку, копія якого міститься в матеріалах справи;

- Позивач виконав вимоги національного законодавства (ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"), які є необхідною передумовою для приватизації орендованого державного майна у спрощеному порядку (здійснив невід`ємні поліпшення об`єкту оренди не менше, ніж на 25 % його вартості за згодою орендодавця), а тому має право на позитивне вирішення його заяви шляхом прийняття Відповідачем відповідного рішення;

- посилання Третьої особи 2 на та, що Позивач не має права на приватизацію об`єкту шляхом викупу оскільки відсутня оцінка нерухомого майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди спростовується наявною в матеріалах справи відповідною оцінкою суб`єкта оціночної діяльності, яка затверджена самим же Відповідачем 09.09.2022р;

- як вбачається з листа Відповідача від 17.11.2023р. № 11-10-04562, єдиною підставою для відмови є те що, Позивач не має права на приватизацію об`єкту шляхом викупу оскільки оренда плата розраховувалась від залишкової вартості об`єкта нерухомості, а не від вартості нерухомого майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди, інші посилання Відповідача щодо змісту висновку будівельної експертизи, тощо, є безпідставними та необґрунтованими та виходять за межі предмету доказування.

13. 03.04.2024 до Східного апеляційного господарського суду надійшла відповідь на відзив від Скаржника, в якій останній вважає, що Висновок будівельної експертизи не може бути доказом, на підставі якого підтверджується будь-яка обставина у даній справі, враховуючи, що Позивачем його надано з порушенням законодавчо визначеної процедури, а судом першої інстанції в свою чергу належним чином не розглянуто клопотання про його долучення. Також, вважає, що доводи Позивача, щодо виконання вимог ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», які підтверджуються Висновком будівельної експертизи, не знайшли свого підтвердження.

14. 15.04.2024 від Позивача надійшли додаткові пояснення з проханням долучити до матеріалів справи копію листа Слобідської окружної прокуратури міста Харкова від 10.04.2024 № 54-111-1897 вих -24.

15. Враховуючи викладене в п.п.10,11 цієї постанови, та відсутність визначених ст.ст.38, 39 Господарського процесуального кодексу України підстав для відводу/самовідводу члені судової колегії, сформована судова колегія Східного апеляційного господарського суду у складі Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Істоміна О.А., Стойка О.В. відповідає вимогам «суду, створеним відповідно до закону» у розумінні п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950р.

16. Фіксація судового засідання апеляційної інстанції здійснювалась у протоколі судового засідання та за допомогою відеозаписувального технічного засобу у відповідності до вимог ст.ст.222, 223 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п.17.7. його Перехідних положень в порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.270 цього Кодексу.

17. У судовому засіданні 22.04.2024 Скаржника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги з підстав, що у ній наведені. Надав додаткові пояснення на запитання суду.

Представник Позивача у судове засідання також з`явився, проти задоволення апеляційної скарги заперечував з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Також, представником Позивача було заявлено усне клопотання про відкладення розгляду справи, обґрунтовуючи тим, що представнику необхідний додатковий час для надання своїх пояснень, враховуючи подання відповіді на відзив.

Інші представники учасників справи у судове засідання 22.04.2024 не з`явились, тоді як від Третьої особи (Фонду державного майна) надійшла заява про розгляд справи без участі представників.

Судова колегія не вбачає наявності підстав для відкладення розгляду справи в розглядуваному випадку, оскільки було достатньо часу для подання відповідних клопотань, пояснень та заперечень.

За висновком судової колегії, враховуючи визнання явки учасників справи необов`язковою та достатність матеріалів справи, неявка у судове засідання представників Третіх осіб не перешкоджає розгляду справи по суті.

18. Щодо поданих документів представником Позивача, а саме клопотання про долучення до матеріалі справи додаткових доказів, судова колегія подані документи, в порядку ст.118 Господарського процесуального кодексу України залишає без розгляду виходячи з наступного.

Прийняття судом апеляційної інстанції додаткових документів на стадії апеляційного провадження, за відсутності визначених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України підстав для їх прийняття, тобто без наявності належних доказів неможливості їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від заявника, фактично порушує принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, адже у такому випадку суд створює одному з учасників більш сприятливі умови в розгляді конкретної справи.

З огляду на зазначену вище норму суд апеляційної інстанції не приймає до уваги надані Позивачем додаткові докази, оскільки Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю «ПІРАНА» не доведено об`єктивну неможливість подати такі докази до суду першої інстанції.

19. Згідно із вимогами ст.269 Господарського процесуального кодексу України справа переглядається апеляційним судом за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряється законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, якщо під час розгляду не буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

V. Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини:

20. Як вбачається з наявних матеріалів справи та встановлено місцевим судом, 24.06.2022 між Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" (далі - Орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області ( далі - Орендодавець, Регіональне відділення) укладено договір оренди № 0177 (далі - Договір), предметом якого є нежитлова будівля літ "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою: м Харків, вул. Мироносицька, 20, що обліковується на балансі Державної установи "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії" (далі - третя особа, балансоутримувач). (а.с. 13-17 т.1)

20.1. Відповідно до п.12.1 Договору (змінюваних умов) Строк дії - 5 років з дати набрання чинності цим договором.

20.2. Відповідно до п 5.1. Договору оренди Орендар має право здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку.

20.3. Відповідно до п.12.1. Договір укладено на строк, визначений у пункті 12 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами (нотаріального посвідчення, якщо відповідно до законодавства договір підлягає нотаріальному посвідченню). Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.

20.4. Згідно п.13.5. Договір підписано Сторонами за допомогою їх кваліфікованих електронних підписів з урахуванням вимог Закону «Про електронні довірчі послуги».

21. Відповідно до Протоколу створення та перевірки кваліфікованого та удосконаленого електронного підпису Договір оренди успішно підписаний 0707.2022 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (Орендодавець) в особі Є.Андрійчука, Украйнсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю «ПІрана» (Орендар) в особі І. Гайдабура та Державною установою «Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії» (Балансоутримувач) в особі І.Довгалюк. (а.с. 19 т.1)

22. Балансоутримувачем та Орендарем за допомогою електронного підпису 07.07.2022 підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого або іншого окремого індивідуального визначеного майна, що належить до державної власності, що підтверджується матеріалами справи, а саме протоколом створення та перевірки кваліфікованого та удосконаленого електронного підпису (а.с.21 т.1).

23. До позовної заяви доданий звіт про оцінку майна на момент 20.07.2022 року, в якому зазначена функція оцінки: визначення вартості об`єкта оренди в процедурі отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, вартість оцінюваного об`єкта складає:4279600грн. (а.с.21-55 т.1)

24. Також, до позовної заяви були додані: рецензія на Звіт про оцінку майна. (а.с. 56-57 т.1), Наказ Регіонального відділення від 09.09.2022 № 00607 про затвердження висновку про вартість майна (а.с.58 т.1) та Акт візуального обстеження об`єкта оренди, що належать до державної власності від 05.12.2022.(а.с.59-67 т.1)

25. Листом від 24.02.2023 №11-05-00754 Регіональне відділення повідомило Позивача про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна. (а.с.68 т.1), опосередкованої Наказом Регіонального відділення від 24.02.2023 № 00149 (а.с. 69 т.1)

26. Листом від 30.08.2023 №16-05-03530 Регіональне відділення просило Балансоутримувача та Орендаря надати кандидатуру фахівця (із зазначенням посади, прізвищі, ім`я, по батькові та контактний номер телефону) для включення її до складу робочої групи з метою проведення огляду об`єкту оренди після здійснення невідємних поліпшень державного майна за договором оренди від 24.06.2022 №0177. (а.с.70 т.1)

27. У відповідь на вказаний вище лист Позивачем надана інформація за вих.№156 від 31.08.2023, щодо відповідної кандидатури, а саме директора-Гайдабури І.В. з проханням включення до складу робочої групи. (а.с.71 т.1)

28. Між Позивачем та ТОВ "БК "Українська Альтернатива" укладено договір підряду №03/03/23 від 01.03.2023 на проведення демонтажних робіт. (а.с.108-110 т.1)

29. 29.03.2023 між Позивачем та ПП "Екіпаж" було укладено договір №290323/3-П на поставку віконних блоків металопластикових, відлив, підвіконням (а.с.127-128 т.1).

30. Монтаж віконних блоків здійснювався на підставі договору № 23/1204-1 від 12.04.2023, укладеного між Позивачем та ФОП Нещенко C.O. (а.с.133-137 т.1)

31. Придбання будівельних матеріалів та комплектуючих здійснювалось на підставі договору постачання №ДЮ-23/04/20-1 від 20.04.2023 (а.с.152-155 т.1), договору постачання № НБ-23/04/18-1 від 18.04.2023 (а.с.164-169 т.1), договору постачання № СА-23/04/21-1 від 21.04.2023 (а.с.178-181 т.1), договору постачання № ИД-23/04/18-1 від 18.04.2023 (а.с. 190-193 т.1), договору постачання № ВР-23/04/19-1 від 19.04.2023 (а.с.203-206 т.1).

32. Виконання монтажних робіт здійснювалось на підставі договору підряду №01/04/20 від 03.04.2023, укладеного між Позивачем та ТОВ "Глейсен Лайт". (а.с.236-238 т.1)

33. В матеріалах справи міститься звіт ФОП Зіпір Н.Я про проведення технічного обстеження спірного приміщення за номером 250723-1 від 25.07.2023, метою якого у п.3.4. визначено встановлення можливості надійної та безпечної експлуатації об`єкта після проведення ремонтних робіт з його відновлення, а також визначення чи вважаються заходи з ремонту та відновлення будівлі невід`ємними поліпшеннями об`єкту; у п.6.2. визначений орієнтовний перелік виконаних ремонтних робіт для відновлення об`єкту та визначені заходи з ремонту вважаються невід`ємними поліпшеними об`єкт . (а.с.86-97 т.1)

34. Наказом Регіонального відділення від 07.11.2023 № 00673 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, об`єкта державної власності нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20. Також вирішено не пізніше наступного дня після затвердження цього наказу, направити до Фонду державного майна України подання про включення вказаного об`єкта державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. (а.с. 45 т.2)

35. Наказом Фонду державного майна Україн №2016 від 09.11.2023 внесені зміни у додаток 1 «Перелік державних пакетів акцій (часток) господарських товариств та інших господарських організацій і підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності» та додаток 3 «Перелік окремого майна» певні зміни. (а.с. 51-55 т.3), зокрема, що включення до вказаного переліку нежитлової будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20.

Наказ підписаний електронними цифровими підписами, що також підтверджується матеріалами справи. (а.с. 56 т.3).

36. Фонд державного майна України повідомив Регіональне відідення про надану згоду на приватизацію та включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації нежитлової будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 20 (а.с.57 т.3), для перевірки інформації був направлений запит ОСОБА_1 та отримано витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с.58-61 т.3).

37. Листом від 07.11.2023 №11-10-04389 Регіональне відділення повідомило Орендаря, що прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, об`єкта права державної - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 47 т.2)

38. Листом від 15.11.2023 №170 (а.с.46 т.2) Орендар, посилаючись на надану Орендодавцем згоду на здійснення невід`ємних поліпшень та їх фактичне здійснення згідно представлених раніше первинних документів, звернувся до Регіонального відділення з проханням визначити спосіб приватизації об`єкту оренди шляхом викупу. Вказаний лист не містив жодних додактів та додактових документів.

39. Листом від 17.11.2023 №11-10-04562 (а.с.47 т.2) Регіональне відділення за результатами розгляду звернення Орендаря №170 від 15.11.2023 повідомило останнього про відсутність підстав для визнання способу приватизації шляхом викупу, вказуючи про недотримання обов`язкової умови щодо здійсення невідокреплюваних поліпшень без заподіяння шкоди об`єкту в розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, втзначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей орнеди майна, зазанчаючи, зокрема, що за умовами договору орнеди вартість майна була визначена за балансовою залишковою вартістю.

Наказом Регіонального відділення від 17.11.2023 № 00706 об`єкт державної власності - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 20, було включено до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні. Відповідальним за підготовку до приватизації вищевказаного об`єкта державної власності визначено регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (а.с. 12 т.1)

40. Як вбачається з матеріалів справи, Позивачем 02.12.2023 надіслано Відповідачу клопотання про долучення до матеріалів справи копію звіту, виконаного ОСОБА_2 про оцінку вартості майна 2023 року нежитлової будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 68-207 т.2), в якому вказана фактично сплачена сума коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, підтверджених висновком будівельної експертизи та аудиторським висновком: 4331885грн., що підтверджується доданими до вказаного клопотання доказами направлення. (а.с.65-67 т.2). Матеріали справи не містять доказів надсилання Позивачем такого Звіту Регіональному відділеню до моменту подання розглядуваного позову та доказів ренцензування означеного Звіту.

41. Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву (а.с.42-47 т.3) звертав увагу суду на те, що:

- Позивач звернувся до Відповідача листом №170 від 15.11.2023 з проханням визначити спосіб приватизації відповідного об`єкту шляхом викупу, проте належного обґрунтування та документів, визначених ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» до листа додано не було;

- у Висновку про вартість майна, що є складовою частиною Звіту про оцінку, зазначено функцію оцінки: «визначення вартості об`єкта оренди в процедурі отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень», а не в процедурі укладанні чи продовження договору оренди;

- Позивачем надано до суду не висновок про проведення будівельно- технічної експертизи, а звіт про проведення технічного обстеження нежитлової будівлі літ «А-2» загальною площею 858,1 кв.м, за адресою:м.Харків, вул.Мироносицька,18.

42. Водночас, в матеріалах справи міститься виконаний ФОП Зіпір Н.Я висновок будівельної експертизи за результатами експертного технічного обстеження об`єкту після проведення невід`ємних поліпшень за номером 250723-1 від 25.07.2023 (а.с.84-88 т.3), який змістовно тотожній її ж звіту про обстеження (п.33 цієї постанови). Наразі, матеріали справи не містять доказів надання цього висновку Регоніальному відділеню до моменту подання розглядуваного позову, а вказаний у п. 40. цієї постанови Звіт про оцінку вартості за своїм змістом посилається саме на звіт про обсеження, а не на висновок будівельної експертизи.

Крім того, висновок будівельної експертизи подано Позивачем до матеріалів справи без будь-якого клопотання щодо обгрунтування необхідності його залучення із поновлення строку на подання, визначего ч.2 ст.80 Господарського процесуального кодексу України.

43. Спірні правовідносини були розглянуті місцевим судом в контексті приписів Цивільного та Господарського кодексів України, а також положень законодавства, що регулювало питання орнеди та приватизації державного майна на час виникнення спірних правовідносин.

VІ. Оцінка апеляційного суду:

44. Суть апеляційного перегляду полягає у перевірці висновку місцевого суду про обґрунтованість позовних вимог, спрямованих на захист (здійснення) права Позивача як орендаря об`єкту державного майна на його викуп у процедурі приватизації, у світлі (перевірці) заперечень Апелянта проти законності і обґрунтованості такого рішення, які полягають у твердженні про відсутність усієї сукупності умов для виникнення захищуваного права на приватизацію шляхом викупу.

45. Зважаючи, що умовами задоволення позову є доведення Позивачем належними і допустимими доказами у сукупності: наявності захищуваного суб`єктивного права/інтересу, його порушення (невизнання чи оспорювання) визначеним Відповідачем та належність (відповідність характеру порушення і визначеність законодавством) і ефективність обраного способу судового захисту, колегія апеляційного суду у світлі процесуальної позиції Апелянта вважає за необхідне сконцентрувати увагу насамперед довкола визначення наявності або відсутності захищуваного суб`єктивного права.

45.1. З наявних матеріалів справи (а.с.51-58 т.3) і встановлених обставин включення ФДМ України орендованої Позивачем будівлі у Перелік об`єктів, що підлягають приватизації, у розглядуваному випадку захищуване право полягає не у можливості приватизації відповідного майна в принципі (спору з цього приводу не вбачається), а у визначені способу такої приватизації у розумінні ст.13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі-Закон №2269-VIII).

45.2. Оспорюваний наказ Відповідача визначає способом приватизації об`єкту оренди аукціон (а.с.12 т.1), що передбачено вимогами ст.18 Закону №2269-VIII, якщо не було реалізоване у встановленому порядку право Орендаря на викуп об`єкта оренди:

- у світлі приписів ч.1 ст.12 та ч.1 ст.13 Цивільного кодексу України саме по собі виникнення та наявність у особи певного суб`єктивного права у зобов`язальних правовідносинах не може мати наслідком примушення до реалізації такого права з боку зобов`язаного контрагента;

- враховуючи наказ РВ ФДМУ по Харківській області №00673 від 07.11.2023 (а.с. 45 т.2) та лист Відповідача від 07.11.2023 №11-10-04389 (а.с.47 т.2), Позивача повідомлено про включення об`єкту оренди до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, що є передумовою для реалізації (у разі наявності) права вимоги визначення способу приватизації шляхом викупу;

- зі змісту листа Позивача №170 від 15.11.2023 (а.с. 46 т.2) вбачається його волевиявлення на здійснення викупу орендованого майна, тоді як з відповіді на цей лист (а.с. 48 т.2) випливає заперечення Відповідача проти наявності права на викуп взагалі з мотивів відсутності, зокрема, однієї з обов`язкових умов «здійснення орендарем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкту без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менше як 25 відсотків ринкової вартості, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна».

45.3. Судова колегія враховує висловлені Відповідачем у відзиві на позовну заяву (а.с 42-47 т.3) та в апеляційній скарзі застереження про не надання Орендарем до його листа №170 від 15.11.2023 документів на підтвердження виконання умов, визначених ч.2 ст.18 Закону України №2269-VIII (адже з його змісту не вбачається надсилання жодних додатків і доказів і протилежного з матеріалів справи не вбачається - що спростовує висловлені представником Позивача у судовому засіданні 22.04.2023 твердження з цього приводу), проте, дотримуючись принципів добросовісності та розумності у контексті наявних між сторонами орендних правовідносин, суд оцінюватиме правомірність відхилення Відповідачем наміру Позивача скористатися правом викупу як способом приватизації, опосередкованого спірним наказом №00706 від 17.11.2023, з урахуванням всіх відомостей і документів, які були на той момент у розпорядженні Відповідача.

46. Як правильно зазначено місцевим судом у переглядуваному рішенні та вказується Апелянтом, набуття Орендарем права викупу об`єкта оренди у разі його приватизації за змістом ч.ч. 2,3 ст.18 Закону №2269-VIII узалежнено від попереднього виконання Орендарем такої сукупності умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна (1);

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу (2);

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди (3);

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності (4);

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати (5);

- договір оренди є чинним на момент приватизації (6).

46.1. Зважаючи на вимоги приписів ч.4 ст.165 та ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України оцінюючи наявність та дотримання Позивачем означених умов виникнення права на викуп об`єкта оренди у процесі приватизації, апеляційний суд орієнтується, насамперед, на відповідні заперечення з цього приводу, які висувалися Відповідачем, а тому, за відсутністю доказів іншого, виходить з наявності умови (5).

46.2. Оскільки матеріали справи не містять ані доказів, ані відомостей про розірвання договору оренди або визнання його недійсним, остільки колегія апеляційного суду, враховуючи положення п.12.1 Змінюваних умов і п.п.12.1, 13.5 договору оренди та здійснення електронних підписів його учасниками 07.07.2022 (а.с.19 т.1), дійшов висновку про наявність умови (6) виникнення захищуваного права.

46.3. Зі змісту листування між Позивачем та Відповідачем (а.с. 68,70,71 т.1) та наказу РВ ФДМУ по Харківській області №00149 від 24.02.2023 (а.с. 69 т.1) вбачається, що Відповідач, керуючись Порядком, затвердженим наказом ФДМ України від 18.08.2022 №910 (визначений ч.2 ст.18 Закону №2269-VIII), надав Орендареві згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди.

Отже, зважаючи на відсутність у матеріалах справи доказів спростування законності надання означеної згоди і заперечень Відповідача проти її наявності, колегія апеляційного суду вважає підтвердженим і наявність умови (2) для виникнення захищуваного права.

46.4. Характер вказаних вище умов (2), (5), (6) з точки зору хронології їх виникнення та природної участі Відповідача у їх формуванні/фіксації дають підстави для висновку про безумовну обізнаність останнього щодо їх існування і змісту на момент визначення способу приватизації об`єкту оренди за спірним наказом.

47. Умова (1) з вказаних у п.46 цієї постанови, за своїм змістом складається з кількох елементів: поліпшення вже мають бути здійснені Орендарем (а), ці поліпшення неможливо відокремити від об`єкту без заподіяння йому шкоди (б) і вони складають не менше 25% ринкової вартості майна (в), визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди (г). Своєю чергою, елемент (г) умови (1) також є складником умови (3) і проти його наявності Апелянт заперечує, не погоджуючись із належністю як доказу представленого Позивачем звіту про оцінку майна станом на 20.07.2022 (а.с. 21-55 т.1), прорецензованого Відповідачем (а.с. 56-58 т.1).

47.1. Апеляційний суд вважає юридично неспроможними заперечення Відповідача проти належної доказової доведеності вказаного елементу умов (1) і (3) з лише мотивів складання відповідного звіту про вартість майна після укладання договору оренди, тоді як при укладанні означеного договору була застосована балансова, а не ринкова вартість об`єкту оренди:

- ані положення п.5.1. договору оренди, ані ч.4 ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ані п.158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна №483 від 03.06.2020 та положення Порядку надання згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних положень орендованого державного майна №686 від 25.05.2018, якими керувався Відповідач, надаючи свою письмову згоду на здійснення поліпшень (а.с. 69 т.1), не узалежнюють право Орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень (зокрема-легітимні очікування на виникнення права викупу майна у разі його приватизації якщо будуть дотримані і інші необхідні умови) від використання в договорі оренди балансової, а не ринкової вартості об`єкту оренди;

- своєю чергою, ч.2 ст.18 Закону №2269-VIII також не обмежує виникнення у Орендаря права на викуп об`єкта оренди у разі приватизації тільки випадком здійснення у належному обсязі невідокремлюваних поліпшень за договором оренди, вартість об`єкту за яким була встановлена у відповідності до ч.4 ст.8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»;

- на думку апеляційного суду, досліджуваний елемент умов (1) і (3) запроваджено законодавцем як обов`язковий і необхідний складник визначення досягнення кількісного параметру здійснених поліпшень (елемент (в) умови (1)) показника початкової вартості майна (до поліпшень), тоді як запропоноване Апелянтом тлумачення виразу «…для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди» як обмежувальної вказівки хронологію чи процедуру єдино можливої появи доказово значущого звіту про ринкову вартість майна не сумісно із усталеним розумінням необхідності тлумачення норм позитивного права на користь невладного суб`єкта (in dubio homine).

47.2. Дослідження наданого змісту про оцінку майна (п.23 цієї постанови), а саме: визначення метою її проведення - встановлення вартості об`єкту для цілей оренди, а функції визначення вартості об`єкту оренди у процедурі отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень; використання суб`єктом оціночної діяльності Методики оцінки №629 від 10.08.1995 (з подальшими змінами) у відповідності до ч.7 ст.8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зумовлюють висновок про змістовну належність наданого Позивачем доказу наявності цього елементу умов (1) і (3):

- враховуючи дату підписання договору оренди і акту приймання-передачі майна (07.07.2022-а.с. 19,21 т.1) та відсутність у матеріалах справи доказів відомостей щодо будь-якого фізичного впливу на об`єкт оренди (окрім звичайного зносу) у період часу з 07.07.2022 по 20.07.2022 (дата визначення стану оцінки), представлені Позивачем відомості про ринкову вартість об`єкту оренди не тільки фіксує таку вартість до/перед початком здійснення поліпшень (що цілком достатньо для цілей ч.2 ст.18 Закону №2269-VIII), але й з урахуванням принципу вірогідності (ст.79 Господарського процесуального кодексу України) визначає таку вартість на дату укладання договору;

- подальше рецензування та затвердження Відповідачем означеного звіту про ринкову вартість (а.с. 56-59 т.1), а також відсутність будь-яких доказів допущення суб`єктом оціночної діяльності методологічних помилок при встановлені такої ринкової вартості для визначеної (належної у розглядуваному контексті мети) дає підстави для висновку як про належну застосовність ринкової вартості об`єкту оренду у розмірі 4279600грн. (без здійснених поліпшень) у спірних правовідносинах, так і про обізнаність Відповідача про таку оцінку на момент прийняття спірного наказу;

-з урахуванням наявних у матеріалах справи відомостей щодо періоду здійснення досліджуваних поліпшень Орендарем (до вересня 2023) апеляційний суд дійшов висновку про доведеність Позивачем умови (3) та елементу (г) умови (1) на момент прийняття спірного наказу.

48. Умова (4), з приводу наявності/дотримання якої Орендарем Апелянт також висловлював заперечення, також містить складові елементи:

- висновок будівельної експертизи, покликаний забезпечити підтвердження як факту здійснення поліпшень, їх структуру і склад, так і невід`ємність від об`єкту оренди, що опосередковує взаємозв`язок з елементами (а) і (б) умови (1), виокремлених у п.46 цієї постанови;

- визначення вартості таких підтверджених будівельною експертизою поліпшень суб`єктом оціночної діяльності-як спосіб підтвердження кількісного параметру елементу (в) умови (1).

48.1. За висновком колегії суддів положення умови (4) опосередковує встановлення законодавцем вимог до допустимості доказів у розумінні ст.77 Господарського процесуального кодексу України, за змістом якої відповідні елементи умови (1) не можуть підтверджуватися будь-якими іншими доказами, безвідносно до їх зв`язку з предметом доказування.

48.2. Логічна структура формулювання умови (4) чітко визначає хронологічну послідовність - спочатку факт і структура та невід`ємність поліпшень підтверджується висновком будівельної експертизи, а потім результати цієї будівельної експертизи враховуються у звіті про вартість суб`єкта оціночної діяльності.

48.3. Крім того, беручи до уваги, що означений звіт про вартість невід`ємних поліпшень є складовим пакету документів, на підставі яких Орган приватизації (Відповідач) має визначатися щодо обґрунтованості прохання Орендаря про застосування способу приватизації шляхом викупу (тобто результати такої оцінки мають прийматися органом державної влади), у розглядуваному випадку підлягає застосування ч.3 ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» - обов`язково має бути здійснене рецензування звіту про оцінку майна. Висновок апеляційного суду про усвідомлення Орендарем наявності та застосовності цієї чіткої вимоги законодавства як складника «легітимних очікувань» на виникнення права на викуп ґрунтується (висновок) на застосуванні принципу «заборони суперечливої поведінки», адже рецензування звіту про вартість майна до/перед здійсненням поліпшень було проведено (відповідна обставина висвітлена у п.47.2. цієї постанови).

48.4. Як правильно відмічено місцевим судом та Апелянтом оцінка вартості здійснених невід`ємних поліпшень має бути виконана суб`єктом оціночної діяльності у відповідності до Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом ФДМ України №277 від 27.02.2004 (далі - Порядок №377).

49. Дослідження і оцінка наявних матеріалів справи з урахуванням застережень, висловлених у п.48 цієї постанови, зумовлюють висновок про ненадання Позивачем всупереч вимог ст.74 Господарського процесуального кодексу України допустимих доказів, передбачених умовою (4), що автоматично унеможливлює і наявність/доведеність умови (1), з огляду на такі міркування:

49.1. Як слушно зауважує Апелянт, наданий Позивачем Звіт про проведення технічного обстеження будівлі від 25.07.2023 №250723-1 (а.с.86-100 т.1) не є висновком будівельної експертизи, а тому ані факт, ані структура і склад та невід`ємність здійснення саме поліпшень (а не будь-яких інших робіт) не підтверджено допустимим доказом:

- посилання місцевого суду на підтвердження відповідних обставин наданими до справи актом візуального обстеження від 01.09.2023, аудиторським звітом та договорами з документами про їх виконання (підряду, поставки), які укладались Позивачем, свідчить про неправильне розуміння змісту вимог ч.2 ст.18 Закону №2269-VIII - його приписи не передбачають можливості підтвердження виникнення права на викуп об`єкта оренди у разі його приватизації означеними документами;

- використання Позивачем вказаних документів замість передбаченого законом для цілей досліджуваного права на викуп та сприйняття їх належними і допустимими доказами місцевим судом є наслідком безпідставного ототожнення двох різних процедур -інформування Орендарем Орендодавця про завершення виконання робіт згідно вимог п.162 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна №483, п.9 Порядку №686 (що і здійснювалося Позивачем за допомогою вказаних документів) та реалізації права викупу об`єкту оренди (виникнення якого мав би підтвердити Позивач допустимими доказами), яке здійснюється після підтвердження виконаних робіт і прийняття у встановленому порядку рішення про приватизацію в принципі об`єкту оренди (у даній справі таке рішення опосередковано Наказом ФДМ України №2016 від 09.11.2023 а.с.51-57 т.3);

- апеляційний суд відмічає, що матеріали справи взагалі не містять доказів подання Орендарем вказаного Звіту про обстеження будівлі від 25.07.2023 №250723-1 на розгляд Відповідачеві до прийняття ним оспорюваного наказу про визначення способу приватизації шляхом проведення аукціону, а тому твердження місцевого суду про дотримання вимог п.2.2. Порядку №377 від 27.02.2004 не відповідають фактичним матеріалам справи.

49.2. Колегія апеляційного суду критично ставиться до надання Позивачем всупереч вимог ч.2 ст.80 Господарського процесуального кодексу України вже після вивчення відповідних аргументів відзиву Відповідача разом із відповіддю на такий відзив (але без клопотання про поновлення строку на подання такого доказу і будь-якого обґрунтування причин його несвоєчасного подання) Висновку будівельної експертизи від 25.07.2023 №250723-1 ФОП Зіпір Н.Я. (а.с.84-86 т.3):

- змістовно вказаний висновок будівельної експертизи ФОП Зіпір Н.Я. повністю дублює її та датований цією датою і за цим же вихідним номером згадуваний вище Звіт про проведення технічного обстеження різниця полягає лише у зміні формулювання «звіт про обстеження» на «висновок будівельної експертизи»;

- матеріали справи містять докази про надсилання такого «висновку будівельної експертизи» Відповідачеві лише у перебігу розгляду справи місцевим судом, а не до моменту ухвалення оспорюваного наказу, тоді як Звіт про оцінку вартості майна з урахуванням невід`ємних поліпшень, виготовлений ФОП Ачкасовим О.М. (а.с. 68-207 т.2), містить посилання саме на Звіт про проведення технічного обстеження (а.с. 75,163-181 т.2), а не на висновок будівельної експертизи, що із застосуванням стандарту вірогідності доказів (ст.79 Господарського процесуального кодексу України) дає підстави для висновку про те, що документу із назвою Висновок будівельної експертизи від 25.07.2023 №250723-1 не існував ані на момент прийняття Відповідачем оспорюваного наказу, ані на момент подання цього позову до суду, а тому цілком правомірно не повинен був братися до уваги Відповідачем при визначені способу приватизації об`єкту оренди;

- колегія апеляційного суду також звертає увагу і на змістовну неналежність у якості доказів виникнення у Позивача захищуваного права на викуп об`єкту оренди як Звіту про обстеження, так і висновку будівельної експертизи, оскільки опосередковані цими документами заходи здійснювалися «з метою встановлення можливості надійної та безпечної експлуатації об`єкта після проведення ремонтних робіт з його відновлення. Крім того, визначається заходи з ремонту та відновлення будівлі невід`ємними поліпшеннями об`єкту»;

- апеляційний суд підкреслює, що досліджуване право законодавством пов`язане саме із здійсненням поліпшень, а не просто ремонтних робіт (капітальних або поточних), які також мають ознаки фізичної невідокремлювальності від об`єкту оренди. Наразі, діюче законодавство не ототожнює поліпшення об`єкту оренди із його ремонтом - якщо перше спрямоване на покращення фізичного (технічного) органу орендованого майна або його споживчих якостей (абз.3 п.1.1. Порядку №377 від 27.04.2004), тобто не є обов`язково необхідним для можливості використання об`єкту оренди за призначенням, то ремонти покликані забезпечувати або збереження поточного стану функціональної спроможності використовувати об`єкт оренди, або відновлення такої спроможності у разі її відсутності (п.154 Порядку №483 від 03.06.2020; п.8 П(с)БО14, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 28.07.2000 №181 та п.21 Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених наказом Міністерства фінансів України від 30.09.2023 №561);

- здійснення поточного/капітального ремонтів та поліпшень орендованого майна розмежовано за юридичними наслідками таких дій, що вбачається зі змісту ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст.776,778 Цивільного кодексу України, однак захищуване Позивачем право на викуп об`єкту оренди у процесі приватизації пов`язано виключно із невідокремлювальними поліпшеннями, які, звісно, цілком ймовірно і логічно можуть бути здійснені під час проведення ремонтних робіт (що вбачається із п.159 Порядку №483 від 03.06.2020), але для ідентифікації і подальшого вартісного визначення елементу (в) умови (1), зазначеної у п.46 цієї постанови, мало бути здійснене відокремлення ремонтних робіт від поліпшень, що випливає зі змісту п.158 Порядку №483 від 03.06.2020; таке відокремлення здійснюється саме у висновку будівельної експертизи, який має зазначити склад здійснених поліпшень;

- наразі, співставлення змісту Акту візуального обстеження об`єкту оренди від 05.12.2022 (до проведення робіт) зі змістом Акту візуального обстеження від 01.09.2023 (після проведення робіт) та Звітом про проведення технічного обстеження/Висновком будівельної експертизи ФОП Зіпір Н.Я. вказує на те, що Позивачем у вартість невід`ємних поліпшень і їх обсяг (і місцевий суд з цим належного обґрунтування безпідставно погодився) враховані і ті роботи, що відносяться до поточного і капітальних ремонтів за змістом орієнтовного переліку, затвердженого Наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства України від 10.08.2004 №150, який рекомендовано до застосування для мети розмежування листом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 15.05.2015 №8/15-232-15. Апеляційний суд відмічає, що визначення на етапі апеляційного перегляду за наданими Позивачем документами конкретного переліку виконаних ним робіт і їх вартості, які не можуть враховуватися у спірних правовідносинах у складі невід`ємних поліпшень не є завданням суду, адже за змістом ч.2 ст.18 Закону №2269-VIII та ст.74,80 Господарського процесуального кодексу України саме Орендар мав надати Відповідачеві на етапі обрання способу приватизації допустимі і достовірні докази дотримання ним відповідної вимоги законодавця, а у суді своєчасно підтвердити факт такого надання до моменту прийняття Відповідачем оспорюваного наказу.

49.3. Доказова неспроможність звіту про оцінку вартості майна з врахуванням поліпшень, виконаного Ачкасовим О.М. (а.с.68-207 т.2), ґрунтується на такому:

- означений Звіт, складений у листопаді 2023 (а.с. 73 т.2), не тільки був надісланий Орендарем Відповідачеві вже у перебігу розгляду справи (а.с. 65-67 т.2) доказів його надсилання до моменту прийняття оскаржуваного Наказу матеріали справи не містять, тоді як зі змісту листа Позивача №170 від 15.11.2023 (а.с. 46 т.2) вбачається, що в обґрунтування свого права на викуп орендованого майна останній посилався виключно на надані раніше первинні документи, але цей Звіт про вартість ґрунтується на дослідженні неналежного змістовно та за критерієм допустимості Звіту про проведення технічного обстеження, про що колегією зазначалося вище;

- матеріали справи не містять доказів проведення обов`язкового рецензування якої обґрунтована у п.48.3 цієї постанови;

- Звіт про оцінку вартості майна не містить відомостей про вартість невід`ємних поліпшень взагалі, яка має бути визначена згідно вимог п.3.2 Порядку №377 від 27.02.2004 як різниця між ринковою вартістю орендованого майна без поліпшень.

Як правильно зазначає, Апелянт, у світлі приписів п.3.7 цього Порядку фактично сплачені Орендарем кошти за виконання робіт (4331885грн. без ПДВ згідно Звіту незалежного аудитора (а.с. 188-207 т.2), які до того ж, як вказувалося апеляційним судом вище, охоплюють і ремонтні роботи, що поліпшенням не є, автоматично не дорівнюють вартості здійснених невід`ємних поліпшень. Отже, навіть ця методологічна помилка суб`єкта оцінювання унеможливлює достовірне встановлення досягнення кількісного параметру елементу (в) умови (1).

50. Викладені вище міркування підтверджують часткову обґрунтованість аргументів Скаржника, але, зважаючи на характер і сутність встановленого апеляційним судом неправильного застосування норм матеріального права і порушення процесуального законодавства щодо оцінки доказів, невідповідність висновків фактичних обставинам справи, визнаних обґрунтованими аргументів апеляційної скарги цілком достатньо для її задоволення і скасування оскаржуваного рішення з прийняттям нового про відмову у задоволені позовних вимог.

Такий результат апеляційного перегляду згідно ст.129 Господарського процесуального кодексу України зумовлює віднесення на рахунок Позивача його судових витрат, пов`язаних з розглядом справи у суді першої інстанції та стягнення з нього на користь Апелянта його витрат зі сплати збору за апеляційну скаргу.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.74, 76, 78, 129, 269, 270, 273, 275-277, 281 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 (повний текст підписано 13.02.2024) у справі №922/4932/23 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 (повний текст підписано 13.02.2024) у справі №922/4932/23 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення у справі №922/4932/23, яким у задоволені позовних вимог Українсько - болгарського товариства з обмеженою відповідальністю "Пірана" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській про визнання незаконним та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 № 17.11.2023, визнання за Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" () право на приватизацію шляхом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20 та зобов`язання Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м., яка розташована за адресою, м. Харків, вул Мироносицька, 20 відмовити повністю.

4. Стягнути з Українсько-болгарського товариства з обмеженою відповідальністю "Пірана" (61080, м. Харків, в`їзд Естакадний, 3-А, ідентифікаційний код 22699101) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, м-н. Театральний, 1, ідентифікаційний код 44223324) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 12078,00грн.

5. Постанова набирає сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту, з урахуванням порядку подання касаційної скарги, передбаченого п.17.5. Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 23.04.2024.

Головуючий суддя Д.О. Попков

Суддя О.В. Стойка

Суддя О.А. Істоміна