ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/8646/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Малікова А.В. (адвокат), Волощук В.В. (адвокат)

відповідача - Перепелицін К.М. (самопредставництво)

третьої особи - Васильєва С.М. (самопредставництво)

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 (у складі колегії суддів: Яковлєв М.Л. (головуючий), Тищенко О.В., Шаптала Є.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. 03.07.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" (далі - ТОВ "Блакитна Хвиля", Товариство, Позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Рада, Відповідач, Скаржник) про визнання укладеною додаткової угоди в редакції, викладеній у позовній заяві.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки ТОВ "Блакитна Хвиля" у встановленому законодавством та визначеному договором порядку направило Раді лист про поновлення строку дії договору оренди, проте Рада у відповідь повідомила, що лист Товариства не підлягає розгляду по суті.

1.3. З огляду на те, що Позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та зважаючи на відсутність заперечень Ради проти такого користування ТОВ "Блакитна Хвиля" звернулося до суду з даним позовом.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.11.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2020, позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" про визнання укладеною додаткової угоди задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення місцевого господарського суду.

2.2. Постановою Верховного Суду від 18.11.2021 вказані постанову та рішення скасовано, а справу № 910/8646/19 передано на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

2.3. Скасовуючи зазначені судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до місцевого господарського суду, Верховний Суд дійшов висновку про передчасність висновків господарських судів попередніх інстанцій про наявність підстав для поновлення договору оренди відповідно до положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020).

2.4. За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду міста Києва від 04.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною між Київською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Блакитна Хвиля" як орендарем додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, яка викладена у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.

2.5. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що Позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди земельної ділянки та належним чином виконував свої зобов`язання в частині сплати орендної плати, неодноразово звертався до Відповідача з листами про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, проте Відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив Позивачу листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки.

2.6. За результатами розгляду касаційної скарги Ради на вищевказані рішення постановою Верховного Суду від 07.03.2023 їх скасовано, а справу № 910/8646/19 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

2.7. При цьому Верховний Суд вказав на те, що передумовою для висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є встановлення наявності певних юридичних фактів, зокрема належність виконання орендарем обов`язків за договором. Водночас зміст оскаржуваних судових рішень свідчить про те, що судами попередніх інстанцій не надано оцінки та не встановлено фактів виконання/невиконання Товариством обов`язків, передбачених договором оренди, водночас Рада зазначала про порушення Позивачем його умов, проте такі доводи Відповідача залишилися поза увагою судів.

2.8. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.08.2023 у задоволенні позову Товариства відмовлено. Суд дійшов висновку про те, що Позивач неналежно виконував умови договору, а саме не здійснив передбаченого обсягу будівельних робіт, при цьому не довівши відсутності своєї вини у невиконанні договірних зобов`язань. Вказане не дає підстав вважати Позивача добросовісним орендарем та, як наслідок, унеможливлює поновлення з ним договору оренди.

2.9. Під час нового розгляду Позивач подав заяву про зміну предмета позову, у якій додатково просив визнати протиправною бездіяльність Ради, яка виразилася у невиконанні пункту 2 рішення № 1111/772 від 12.07.2007 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва», яким Київська міська рада вирішила "Внести зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, а саме: територію, яка передається відповідно до цього рішення, вилучити із зеленої зони та перевести за функціональним призначенням до території багатоповерхової житлової забудови" та зобов`язати Раду виконати це рішення.

У задоволенні вказаної заяви судом першої інстанції відмовлено та зазначено, що Позивачем у встановленому законом порядку не було доведено, що фактичні обставини у цій справі у розумінні частини четвертої статті 46 Господарського процесуального кодексу України змінилися, і така зміна відбулася саме після закінчення підготовчого засідання при первісному розгляді справи.

2.10. За наслідками розгляду апеляційної скарги Товариства Північний апеляційний господарський суд постановою від 23.01.2024 скасував рішення місцевого господарського суду, позовну заяву ТОВ "Блакитна Хвиля" задовольнив та визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, виклавши її у резолютивній частині постанови.

3. Короткий зміст касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Не погоджуючись із постановою апеляційного господарського суду Рада скористалася правом на касаційне оскарження та просить її скасувати.

3.2. При цьому Відповідач посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та наголошує, що суд апеляційної інстанції при ухваленні постанови від 23.01.2024 застосував частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, постановах Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, постановах Верховного Суду України від 20.11.2012 у справі № 44/69, від 20.05.2008 у справі № 30/234, від 11.11.2014 у справі № 912/1553/13.

3.3. ТОВ "Блакитна Хвиля" у відзиві на касаційну скаргу Ради просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову без змін. Позивач вважає, що доводи касаційної скарги Ради зводяться до незгоди з ухваленим судовим рішенням та мають на меті переоцінку встановлених судами обставин. Товариство наголошує на тому, що судом апеляційної інстанції прийнято законне, обґрунтоване рішення на підставі належних та допустимих доказів з виконанням вказівок Верховного Суду.

На думку Позивача, судом встановлені обставини попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі з долученням проекту додаткової угоди, а також встановлено, що Відповідач не розглянув листи Позивача, водночас не заперечив щодо такого поновлення протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Товариство наполягає, що суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованих висновків щодо 1) відсутності його вини в частині недотримання строків будівництва, 2) своєчасності внесення орендної плати, 3) повного виконання вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у тому числі з урахуванням сталої судової практики), а саме вчинення усіх дій для поновлення договору оренди. Також Товариство посилається на недобросовісну та несумлінну поведінку Ради при виконанні договірних зобов`язань.

3.4. Верховним Судом також отримано доповнення до відзиву на касаційну скаргу, зміст якого зводиться до незгоди Позивача з висновком суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, про відсутність підстав для задоволення його заяви про зміну предмета позову. Позивач звертає увагу Суду, що без визнання протиправною бездіяльності Ради та без її зобов`язання виконати власне рішення від 12.07.2007 (про внесення змін до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони до 2020 року, а саме про вилучення орендованої земельної ділянки із зеленої зони та переведення її до території багатоповерхової житлової забудови) ефективного захисту прав Позивача не відбудеться.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 22.11.2007 між ТОВ "Блакитна Хвиля" (Орендар) та Радою (Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1111/1772 за актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, розташовану на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва (далі - Договір оренди)

4.2. Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками:

- місце розташування - вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва;

- розмір - 8,4300 га;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами;

- кадастровий номер - 8 000 000 000:72:240:0017;

- нормативна грошова оцінка - 15 410 427,27 грн (відповідно до витягу з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Ради від 13.11.2007 № 459.

4.3. Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 05.03.2008 за № 72-6-00493.

4.4. Пунктом 3.1 Договору оренди визначено строк його дії: 10 (десять) років.

4.5. Відповідно до пункту 8.4 Договору оренди ТОВ "Блакитна Хвиля" взяло на себе зобов`язання завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; вирішити питання пайової участі до початку будівництва відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва; передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир у цьому житловому комплексі (крім службової).

4.6. Сторони погодили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

4.7. Згідно з умовами договору після закінчення строку, на який його було укладено, Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

4.8. Господарські суди встановили, що Позивач звернувся до голови Ради з листом від 30.11.2017 № 9 про продовження строку оренди земельної ділянки, в якому просив продовжити дію договору оренди на 7 років.

Лист був отриманий Радою 04.12.2017, згідно відбитка штампу реєстрації вхідної кореспонденції Відповідача.

4.9. У відповідь Рада направила лист від 21.12.2017 № 4, в якому зазначила, що відповідно до постанов Головного управління Служби безпеки України у м. Києві та Київській області від 03.09.2010 та від 15.11.2012 вказану в листі позивача земельну ділянку визнано речовим доказом у кримінальних справах № 1601 і № 1663 та накладено на неї арешт.

Крім того, відповідно до Детального плану території в межах вулиць Народного ополчення, Ернста, Івана Пулюя, вздовж річки Совки та верхнього каскаду Совських ставків у Солом`янському районі м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 681/1685, територія за функціональним призначенням належить до території парку "Балка Проня". Відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804 "Про затвердження "Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року", територія за функціональним призначенням відноситься до території зелених насаджень загального користування.

Підсумовуючи викладене Рада повідомила, що лист ТОВ "Блакитна Хвиля" не підлягає розгляду по суті.

4.10. У подальшому в липні 2018 року ТОВ "Блакитна Хвиля" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Ради про визнання договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

4.11. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 у задоволенні позовних вимог було відмовлено повністю. Висновки суду першої інстанції мотивовані тим, що Позивач, звертаючись до Відповідача з листом-повідомленням від 30.11.2017 № 9 про поновлення договору оренди землі, не долучив до вказаного листа проект додаткової угоди та доказів протилежного суду не надав, що за положеннями частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є обов`язковим для застосування процедури поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами. До того ж Позивач просив продовжити дію договору оренди землі строком на 7 років, у той час як умовами вказаного договору передбачено, що строк його дії становить 10 років.

Таким чином Позивач просив продовжити строк дії договору на інших умовах, ніж встановлено договором, і така зміна стосується істотних умов договору, що унеможливлює застосування положень про автоматичну пролонгацію спірного договору в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.12. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено, Договір оренди визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

4.13. Суд апеляційної інстанції виходив із того, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (30.11.2017) направив до голови Ради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а тому орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.14. При цьому суд апеляційної інстанції у справі № 910/9044/18 встановив, що лист Ради від 21.12.2017 № 4 не містить посилань на порушення закону Позивачем, а також не містить жодних заперечень щодо продовження дії чи поновлення договору. Тому апеляційний суд відхилив вказаний лист у якості відмови Орендодавця, оскільки він не містить таких заперечень, а лише посилання на те, що лист-повідомлення Позивача не підлягає розгляду по суті.

Тобто звернення Позивача не було розглянуто по суті взагалі, що є порушенням норм чинного законодавства. Крім того, оскільки в листі від 21.12.2017 не міститься заперечень щодо відсутності проекту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції у справі відхилив висновок суду першої інстанції щодо ненаправлення Позивачем проекту додаткової угоди, зазначивши, що з його листа від 30.11.2017 № 9 вбачається зворотнє.

4.15. Постановою Верховного Суду від 04.06.2019 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 залишено в силі.

4.16. При цьому суд касаційної інстанції зауважив, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми, а отже належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді, а позивачем у справі № 910/9044/18 обрано неправильний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав.

4.17. При цьому у постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 910/9044/18 колегія суддів визнала обґрунтованими висновки апеляційного суду про те, що лист Київської міської ради від 21.12.2017 № 4 не може бути визнаний саме відмовою орендодавця у поновленні договору або його запереченням щодо поновлення договору оренди, оскільки лист не містить таких заперечень, а лише містить посилання на те, що лист-повідомлення позивача не підлягає розгляду по суті, тобто звернення Позивача не було розглянуто по суті взагалі, що не відповідає положенням чинного законодавства. Крім того, суд касаційної інстанції взяв до уваги встановлені апеляційним судом факти, що у вказаному листі Ради відсутні конкретні посилання на порушення закону Позивачем, а також заперечення щодо умов договору та щодо відсутності проекту додаткової угоди.

4.18. З урахуванням наведених обставин, Позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, 03.07.2019 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди у редакції, доданій до позовної заяви.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

5.2. Згідно статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

5.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

5.4. Статтею 13 вказаного закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.5. Згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, тобто до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

5.6. Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.7. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5.8. Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

5.9. Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

5.10. Так орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.11. Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

5.12. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". Наведені правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

5.13. Таким чином, суди встановили, що: 1) орендар звернувся до орендодавця з пропозицією про укладення договору у строки встановлені договором; 2) орендодавець у строки встановлені законодавством не надав відповідь на зазначену пропозицію; 3) орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору; 4) орендодавець протягом місяця після закінчення договору не заперечив проти його продовження; 5) орендар звернувся до суду за захистом свого права шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього.

Зазвичай встановлення таких фактів дає суду підстави визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.14. Водночас, як вбачається з матеріалів справи, обставин встановлених судами Рада від початку заперечувала право ТОВ "Блакитна Хвиля" на поновлення договору оренди земельної ділянки з посиланням, зокрема, на те, що орендар не виконував належно обов`язки за умовами договору, а отже на те, що відповідне право в нього не виникло.

Як наголошує Рада у своїй касаційній скарзі, ТОВ "Блакитна Хвиля" відповідно до пункту 8.4 Договору оренди взяло на себе зобов`язання завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; вирішити питання пайової участі до початку будівництва відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва"; передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир у цьому житловому комплексі (крім службової).

Зазначені обставини щодо невиконання зобов`язань за договором судами встановлені та не заперечуються Позивачем.

5.15. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, на яку посилається Скаржник, сформовано наступний висновок щодо застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі":

"Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди".

5.16. Тобто передумовою для висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", є встановлення наявності певних юридичних фактів, одним із яких є належне виконання орендарем обов`язків за договором оренди.

Подібні висновки викладені у численних постановах Великої Палати Верховного Суду, зокрема від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.

5.17. З урахуванням наведених правових позицій та відповідних положень матеріального і процесуального законодавства колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги про неврахування апеляційним господарським судом висновків Великої Палати Верховного Суду у цій частині знайшли своє підтвердження.

5.18. Суд першої інстанції у рішенні від 29.08.2023 дійшов висновку, що ТОВ "Блакитна Хвиля" не виконало обов`язків, передбачених у пункті 8.4 Договору оренди, та не довело відсутності своєї вини у такому невиконанні, тому відсутні підстави вважати ТОВ "Блакитна хвиля" добросовісним орендарем.

5.19. При цьому судом враховано, що строк дії Договору оренди - 10 років, і ні станом на дату закінчення цього строку, ні станом на день пред`явлення позову умови договору Орендарем не виконано. Судом взято до уваги, що значну частину строку дії Договору оренди (біля 4 років і 8 місяців) тривали судові та інші спірні процедури.

5.20. Проте Товариство лише обмежилося посиланням на цю обставину, жодним чином не обґрунтувавши та не надавши належних доказів, які б свідчили про фактичну неможливість використання ним спірної земельної ділянки за цільовим призначенням протягом періоду розгляду справ у судах.

5.21. Крім того, судом першої інстанції досліджено надані самим Товариством докази (у тому числі додаткові угоди, договори, проекти забудови, платіжні доручення, акти, декларації тощо) за період з 2010 по 2014 роки, що свідчать про вчинення Позивачем дій, направлених на виконання умов Договору оренди, в тому числі його пункту 8.4, саме у період дії арешту земельної ділянки, що спростовує посилання Товариства на неможливість виконання ним будь-яких умов договору упродовж саме цього періоду.

5.22. За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що сам лише факт перебування на розгляді в судах справ, пов`язаних зі спірною земельною ділянкою не може свідчити про позбавлення Позивача права оренди та неможливість виконання ним своїх договірних зобов`язань чи наявність правових підстав для зупинення/перенесення передбачених Договором оренди строків вчинення певних дій (зокрема, вирішення питання пайової участі до початку будівництва, завершення забудови земельної ділянки не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору оренди).

5.23. Суд також враховує, що Товариство не було позбавлене можливості належним чином виконувати умови Договору впродовж понад 5 років (що становить різницю між строком дії Договору оренди і періодом дії арешту та судового розгляду пов`язаних з земельною ділянкою судових спорів), що суттєво перевищує передбачений пунктом 8.4 Договору оренди кінцевий строк, встановлений для завершення забудови (три роки з моменту державної реєстрації Договору оренди).

5.24. Додатково, Суд зазначає, що як факт неможливості виконання в повному обсязі зобов`язань за договором оренди, так і умови законодавства щодо умов його продовження протягом дії договору були чіткими та зрозумілими, однак Позивач не вживав жодних заходів для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

5.25. Водночас господарський суд апеляційної інстанції зазначеного не врахував та обмежився лише посиланням на те, що Позивачем сплачувалась орендна плата у встановленому розмірі, що свідчить про належне виконання умов договору та послався на наявність судових спорів щодо спірної земельної ділянки як на обставини, які обумовлюють поважність причин невиконання договору.

В такий спосіб, з урахуванням наведених правових висновків Верховного Суду та доводів Скаржника колегія суддів вважає, що, з урахуванням наведеного та обставин встановлених судом першої інстанції, судом апеляційної інстанції помилково зроблено висновок про відсутність вини ТОВ "Блакитна Хвиля" у невиконанні обов`язків, передбачених пунктом 8.4 Договору оренди та наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

5.26. Суд також вважає за потрібне врахувати, що рішенням Ради IV сесії V скликання № 1111/1772 від 12.07.2007 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва", пунктом 2 якого Відповідач вирішив "Внести зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, а саме: територію, яка передається відповідно до цього рішення, вилучити із зеленої зони та перевести за функціональним призначенням до території багатоповерхової житлової забудови".

5.27. Як вбачається з матеріалів справи та з доповнення до відзиву на касаційну скаргу, наданого Позивачем Верховному Суду, вказане рішення в частині вилучення спірної земельної ділянки з зеленої зони до цього часу Радою не виконано (натомість у подальшому створено парк), що також унеможливлює проведення будівельних робіт та, як наслідок, використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням.

Отже, навіть у випадку задоволення позову, ТОВ "Блакитна Хвиля" не зможе реалізувати діяльність, яка передбачена договором оренди земельної ділянки без порушення вимог законодавства, а відповідне рішення суду неминуче матиме наслідком виникнення нових спорів, створюватимете правову невизначеність тощо.

Водночас, Позивач, якщо він вважає, що діями Ради, в тому числі щодо незабезпечення умов використання земельної ділянки з метою для якої вона йому була надана, не позбавлений права звернутися до Ради з позовом про відшкодування завданих збитків.

5.28. В порядку obiter dictum, з урахуванням встановлених судами обставин справи, доводів сторін протягом розгляду справи судами господарської юрисдикції, підстав позову та висновків суду касаційної інстанції за результатами розгляду цієї справи колегія суддів вважає за необхідне також зазначити наступне.

При цьому Позивач до позовної заяви додав не додаткову угоду про поновлення на той самий строк та на тих самих умовах, а фактично новий договір оренди землі, який текстуально співпадає з текстом первинного договору.

Водночас, суд апеляційної інстанції визнаючи укладеним цей договір залишив поза увагою те, що за таких умов ряд положень договору залишається невиконуваними або прямо суперечать вимогам законодавства (зокрема, щодо реєстрації договору, набрання чинності договору з моменту його державної реєстрації, внесення пайового внеску за умов зміни відповідного законодавства, строку дії договору з урахуванням особливостей набрання чинності договору укладеного за рішенням суду тощо).

Зазначені обставини залишилися поза увагою і суду першої інстанції, проте це не вплинуло на ухвалення ним законного рішення по суті спору.

5.29. Разом з тим, Верховний Суд відхиляє посилання Скаржника на ухвалення оскаржуваної постанови всупереч висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 з огляду на таке.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 зазначено, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Київської міської ради про бюджет міста Києва на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас зазначені рішення Київської міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України. При цьому саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у зазначеній Скаржником постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Однак встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони Договору оренди не вносили зміни до пункту 4.2 зазначеного договору щодо розміру орендної плати. За таких обставин оскаржувана Радою постанова у цій частині не суперечить правовим висновкам Верховного Суду.

5.30. Інші доводи Скаржника, зокрема численні посилання на постанови Вищого господарського суду України, також Судом відхиляються з огляду на те, що за змістом пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України врахуванню підлягають висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах викладені у постановах Верховного Суду (Верховного суду України).

5.31. Зважаючи на викладене Суд приходить до висновку, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з порушенням норм права та без урахування правових висновків суду касаційної інстанції, що є підставою для її скасування та залишення в силі рішення місцевого господарського суду.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.4. За змістом пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.5. Згідно зі статтею 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.6. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційну скаргу Відповідача необхідно задовольнити.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 у справі № 910/8646/19 скасувати.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.08.2023 у справі № 910/8646/19 залишити в силі з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко