судді Великої Палати Верховного Суду Погрібного С. О.
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року
у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23)
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс» (далі - Товариство) на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року
у справі за позовом Товариства до Вапнярської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (далі - Рада), треті особи: Комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство «Вапнярка Водоканал» (далі - КП «Вапнярка Водоканал») та Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області, про визнання незаконними і скасування рішень та реєстраційних дій, поновлення запису.
І. ФАБУЛА СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
Товариство у листопаді 2022 року звернулося до суду з позовом до Ради, в якому з урахуванням заяв про зміну предмета позову просило:
- визнати незаконними та скасувати два рішення 19-ї сесії VIII скликання Ради від 22 листопада 2021 року № 988 «Про припинення дії договору оренди землі
у зв`язку з закінченням строку його дії» та № 989 «Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки»;
- визнати незаконним та скасувати рішення 32-ї сесії VIII скликання Ради від 25 жовтня 2022 року № 1647 «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП «Вапнярка водоканал» зі зміною цільового призначення»;
- скасувати державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4, які виникли внаслідок скасування та поділу Земельної ділянки 1, у Державному земельному кадастрі;
- поновити запис шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей про Земельну ділянку 1, яка була надана в оренду Товариству на підставі рішення Ради (83-ї сесія VIII скликання) від 05 листопада 2020 року № 1320.
Позивач обґрунтовував пред`явлений позов тим, що 17 листопада 2020 року сторони у справі уклали договір оренди (далі - Договір), за умовами якого Рада на один рік передала у платне користування Товариства Земельну ділянку 1 для обслуговування належного йому майнового комплексу. 24 травня 2021 року на підставі Договору Товариство зареєструвало за собою право оренди Земельної ділянки 1. Проте, 22 листопада 2021 року до закінчення строку дії Договору Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію цього правочину, а в подальшому вчинила низку рішень та дій, що привели до поділу Земельної ділянки 1 на Земельні ділянки 2, 3, 4. На думку Товариства, такі рішення та дії Ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов Договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу майнового комплексу, що належить Товариству на праві власності, зокрема парканом, розташованим на Земельній ділянці 4.
Стислий виклад змісту судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням від 05 червня 2023 року Господарський суд Вінницької області задовольнив позов.

Суд першої інстанції керувався тим, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Тобто момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки державну реєстрацію речового права за Договором проведено 24 травня 2021 року, тому він є дійсним до 25 травня 2022 року. Оскільки Рада своїм рішенням від 22 листопада 2021 року № 988 розірвала Договір в односторонньому порядку, що не допускається відповідно до пункту 33 цього правочину, тому це рішення має бути визнано незаконним та скасовано, як і подальші оскаржувані рішення Ради, які є похідними.

Постановою від 27 вересня 2023 року Північно-західний апеляційний господарський суд скасував рішення Господарського суду Вінницької області від 05 червня 2023 року та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову, а також стягнув з Товариства на користь Ради 39 899,00 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції керувався тим, що у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Відтак договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання у простій письмовій формі. Також апеляційний суд наголосив на тому, що 05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16 січня 2020 року, частину першу статті 19 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також правовою нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Апеляційний суд констатував, що за відомостями Реєстру дата завершення дії Договору - 17 листопада 2021 року, а дата початку його дії - 17 листопада 2020 року. Відтак Рада ухвалила рішення від 22 листопада 2021 року № 988 у визначених законом межах і спосіб, а підстав для визнання його незаконним та скасування немає. Відповідно не існує підстав для задоволення інших позовних вимог, які мають похідний характер.

ІІ. РОЗГЛЯД СПРАВИ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ

Товариство, не погодившись із рішенням суду апеляційної інстанції, подало касаційну скаргу, у якій просило скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року та залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 05 червня 2023 року, а також здійснити новий розподіл судових витрат.

Товариство посилалося на те, що в пункті 37 Договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Відтак сторони Договору досягли згоди про те, що він буде вважатися укладеним саме за наявності двох факторів: підписання сторонами та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін Договору виникли права та обов`язки за цим правочином до його реєстрації. Момент набрання Договором чинності був визначений за згодою сторін та пов`язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі.

На переконання заявника, цей правочин набрав чинності 24 травня 2021 року (з дня реєстрації Товариством права оренди на підставі Договору) та діяв один рік після реєстрації - до 25 травня 2022 року.

Ухвалою від 06 листопада 2023 року колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду відкрила касаційне провадження за скаргою Товариства, а ухвалою від 14 грудня 2023 року на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передала цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за доцільне відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених у постановах від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року

у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, на які покликалося Товариство у поданій ним касаційній скарзі.

Ухвалою від 30 січня 2024 року Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду цю справу, а постановою від 06 березня 2024 року касаційну скаргу Товариства задовольнила частково, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року змінила, зазначивши у пункті 4 її резолютивної частини суму в 37 215,00 грн судового збору, який підлягає стягненню за подання апеляційної скарги, замість 39 899,00 грн, а в іншій частині - постанову залишила без змін.

Визначаючи правову природу договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди землі є консенсуальним договором.

Оцінюючи значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у зв`язку зі змінами

в законодавстві з 01 січня 2013 року Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачав проведення державної реєстрації права оренди. Після запровадження зазначених законодавчих змін потрібно розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі цього правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, тоді у проміжку часу від укладення договору і до набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права - договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитися від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, зі свого боку, може вимагати стягнення з орендаря орендної плати. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.

Вирішуючи питання щодо меж реалізації сторонами договору оренди землі принципу свободи договору, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що Закон № 340-IX доповнив частину першу статті 19 Закону № 161-XIV двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права». Цей самий Закон виклав абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV в такій редакції: «Дата укладення та строк дії договору оренди». Тож із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить цим імперативним правовим нормам, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Ураховуючи наведене, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що річний строк дії Договору почав свій перебіг з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання 17 листопада 2020 року) і сплинув на час прийняття оскаржуваних рішень Ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, відповідно й припинилося речове право оренди Товариства на Земельну ділянку 1. Тож Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права Товариства.

Велика Палата Верховного Суду вважала за доцільне відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, оскільки вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 08 липня 2020 року, тобто після набрання чинності змін до Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX, та суперечать викладеним у постанові висновкам, зокрема, про застосування імперативних норм абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, які встановлюють для сторін договору оренди землі межі реалізації свободи договору в питаннях визначення на власний розсуд істотних умов та правил обчислення строку дії такого правочину.

Водночас Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав відступати від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зроблених

у постановах від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, оскільки за обставинами цих справ договори оренди землі підписані сторонами до набрання чинності Законом № 340-IX.

ІІІ. ДОВОДИ ОКРЕМОЇ ДУМКИ СУДДІ

З наведеною правовою позицією Великої Палати Верховного Суду не погоджуюся, тому відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України викладаю окрему думку.

Щодо правової природи договору оренди землі та визначення моменту укладеності такого договору

У справі, що переглядалася, основним правовим питанням, що підлягаю вирішенню Великою Палатою, було те, з якого моменту договір оренди землі від 17 листопада 2020 року вважається укладеним між Радою та Товариством, тобто з якого часу потрібно обраховувати початок перебігу строку дії цього договору, та, відповідно, чи порушені права та інтереси Товариства оскаржуваними рішеннями Ради.

У частині першій статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)

(тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) визначено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності

з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним

з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, за змістом статті 631 ЦК України момент набрання чинності договором співпадає з моментом його укладення, настання якого, за загальним правилом, пов`язується з часом досягнення сторонами згоди з приводу усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Також договір може вважатися укладеним згідно зі статтею 640 ЦК України з моменту передання майна чи вчинення певної дії, тобто пов`язується з умовами договору або його правовою природою (частина друга зазначеної статті).

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує певні правові відносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон № 161-XIV.

За змістом статті 13 Закону № 161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку

у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону № 161-XIV).

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону № 161-XIVістотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У частинах першій та п`ятій статті 6 Закону № 161-XIVпередбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі статтями 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України)

(тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

З урахуванням наведеного, переконаний, що для визначення початкового моменту перебігу та моменту закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його фактичного підписання як документа, а момент вчинення певних реєстраційних дій, з якими закон пов`язує набрання чинності таким договором,

з настанням якого виникає можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків, що випливають з такого правочину.

Вочевидь, доктрина цивільного права традиційно розглядає договір як багатоаспектне правове явище, зокрема як документ, як правочин, як правовідношення та як регулятор.

За умови нездійснення (неіснування) державної реєстрації права оренди договір оренди як правочин - фактично є таким, що не набрав чинності, а особа не має (не набуває) прав орендаря за таким договором. Наявність договору оренди землі, який не набрав чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору.

Такі міркування узгоджуються з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду

у встановленій формі. Водночас цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Також у цій постанові зроблено висновок, що, виходячи з приписів статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

У цій постанові Верховний Суд України давав оцінку договору оренди землі, укладеному після 2013 року.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року

у справі № 357/8277/19 зробила висновки про те, що з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з приводу усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто у разі дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону № 161-XIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом. Використання земельної ділянки є неможливим без державної реєстрації права оренди, оскільки не виникли правові підстави для цього.

Також у згаданій постанові Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав для перегляду (відступу від) висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині тих умовиводів, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, а також у частині того, що право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Проте, Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що, виходячи з приписів статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Велика Палата Верховного Суду врахувала, що такий правовий висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання - виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на обов`язковість реєстрації права оренди і виключення з тексту цього Закону посилання на укладення правочину з дня його державної реєстрації.

Відтак, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року

у справі № 357/8277/19 не відступила від правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, про те, що «цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації». Фактично Велика Палата Верховного Суду підтримала цей висновок, зазначивши, що використання земельної ділянки є неможливим без державної реєстрації права оренди, оскільки не виникло правових підстав для цього.

Велика Палата Верховного Суду від наведеного висновку Верховного Суду України не відступила також і в постанові від 06 березня 2024 року у цій справі, хоча зробила протилежні за змістом висновки про те, що з огляду на консенсуальний характер договору оренди у сторін виникають права і обов`язки з моменту укладення договору оренди землі [стосується договорів, укладених після 01 січня 2013 року], яким є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та його підписання.

Потрібно відзначити, що традиційно у сучасній правовій науці договори за ознакою визначення моменту його укладеності поділяються на реальні та консенсуальні.

Проте, такий поділ є доволі спрощеним та неповністю відповідає змісту статті 640 ЦК України, яка передбачає визначення зазначеного моменту укладення договору

з урахуванням інших обставин, що мають важливе значення для інституалізації домовленості та виникнення прав і обов`язків нею передбачених.

Досягнення консенсусу між сторонами майбутнього договору є визначальним для всіх видів договорів:

- для настання моменту укладеності консенсуальних договорів достатньо лише консенсусу, тобто досягнення згоди (домовленості) щодо усіх істотних умов договору;

- для реальних договорів момент укладеності визначається як консенсусом, так і переданням речі (майна);

- для договорів, які підлягають державній реєстрації, має бути консенсус та певна державна реєстрація правочину. Як приклад, стаття 1114 ЦК України передбачає державну реєстрацію договорів щодо розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності.

Правило статті 640 ЦК України не містить вичерпного переліку юридично значимих дій, вчинення яких є обов`язковим для того, щоб договір набрав чинності.

Як цілком слушно виснував Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Водночас цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Як зазначалося, Велика Палата Верховного Суду від цих висновків Верховного Суду України не відступила ані в постанові від 18 квітня 2023 року

у справі № 357/8277/19, ані в постанові від 06 березня 2024 року у цій справі.

За змістом частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Тож усі правові наслідки укладення правочину, тут - договору оренди землі, за чинним правовим висновком Верховного Суду України виникають саме з державної реєстрації речового права, оскільки саме з цього моменту сторони набувають цивільні права та обов`язки, передбачені правочином.

Такий підхід є цілком обґрунтованим та слушним, оскільки у разі його застосування не відбувається штучного розриву у часі між першим моментом, коли договір вважається укладеним, та другим моментом, коли він набрав чинності й, відповідно, почав діяти, оскільки у першому випадку йдеться насправді про договір як документ, а лише у другому випадку - про договір як правочин.

Також потрібно звернути увагу й на те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).

У статті 25 Закону № 161-XIV передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Отже, істотним для чинного земельного законодавства є заборона приступати до використання земельної ділянки до здійснення державної реєстрації права оренди.

Протилежний підхід призводитиме до виникнення таких фактичних ситуацій, коли договір оренди землі вважатиметься укладеним з моменту його підписання, а чинність цього договору пов`язуватиметься з моментом реєстрації відповідного права у державному реєстрі.

На моє переконання, Закон № 340-IX не вносить будь-яких змін у визначення моменту, коли договір вважатиметься укладеним.

Так, відповідно до частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, в редакції

Закону № 340-IX, дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

У зазначеній статті не йдеться про те, що датою укладення договору оренди землі є його підписання сторонами. Відповідно цитована норма права не передбачає визначення моменту укладеності договору саме з моментом його підписання.

Правила про визначення моменту укладеності всіх приватно-правових договорів регулюються загальними правилами, передбаченими ЦК України, тобто статтею 640 ЦК України.

Відтак можна зробити висновок, що після набрання чинності змін до

Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX, стаття 19 Закону № 161-XIV фактично й надалі імперативно відсилає до статті 640 ЦК України як загального правила, застосовного у усіх приватноправових договорів.

Цілком очевидно, що у 2013 році відбулася зміна законодавства, в результаті чого замість реєстрації договору оренди землі - виник обов`язок реєструвати речове право оренди. Проте, врахувавши засадничий характер статті 125 ЗК України

в контексті статті 640 ЦК України, для настання моменту укладеності договорів оренди землі обов`язково потрібно здійснити державну реєстрацію речового права користування земельною ділянкою.

Після фактичного підписання договору оренди землі - зазначений договір має оцінюватися виключно як документ, на підставі якого сторони матимуть змогу зареєструвати право оренди, тим самим санкціонувати настання моменту його укладеності. Тобто спочатку виникає договір як документ, юридична сила якого законом пов`язується з реєстрацією права оренди у відповідному державному реєстрі, з якою можна стверджувати про виникнення договору як правочину, саме з яким пов`язується виникнення у його сторін відповідних цивільних прав та обов`язків.

Щодо способів захисту сторін договору оренди землі

За правовою природою відносини між сторонами договору оренди землі від самого моменту його укладення і до моменту його повного виконання носять зобов`язально-правовий характер, що визначає застосовні способи захисту у разі порушення прав та правомірних інтересів їх учасників.

За загальним правилом, речово-правові способи захисту прав особи підлягають застосуванню у тих правових відносинах, коли їх сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Чинне у Україні право виключає можливість у такому випадку конкуренції позовів та не визнає за позивачем право довільного вибору способу захисту його прав на власний розсуд.

Відтак речово-правовий ефект договору оренди землі передусім пов`язується

з ймовірними діями усіх інших осіб, які не є сторонами цього договору, та які зобов`язані не порушувати мирне володіння майном як імператив при визначенні міри можливої поведінки.

Саме у стосунках з такими особами орендар має розглядатися як титульний володілець - особа, якій правомірно належить право володіння такою земельною ділянкою.

Як і будь-які інші особи, орендодавець зобов`язаний не порушувати мирне володіння майном - орендованою земельною ділянкою, проте існуючі особисті відносини між сторонами договору відсувають на другий план увесь речово-правовий ефект від володіння майном орендодавця.

В підсумку межі повноважень власника щодо переданої ним земельної ділянки врегульовуються укладеним між сторонами договором та правилами відповідного законодавчого регулювання. Відповідно застосовний до таких відносин зобов`язальний (особистий) спосіб захисту усуває усі речові способи захисту.

Вочевидь можливою є така правова ситуація, коли право оренди ще не зареєстроване, а земля вже передана в користування. Враховуючи, що у такому випадку договір не вважається укладеним, тому права власника земельної ділянки захищаються за допомогою конструкції кондикційного зобов`язання (стаття 1212 ЦК України), зокрема, шляхом відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи, оскільки, за загальним правилом, приступати до користування земельною ділянкою можна лише після реєстрації відповідного права.

Щодо вирішення спору по суті

У справі, яка переглядалася, суди встановили, що 17 листопада 2020 року Рада та Товариство уклали Договір оренди Земельної ділянки 1 строком на один рік.

24 травня 2021 року Товариство на підставі Договору здійснило реєстрацію права оренди Земельної ділянки 1 у Реєстрі.

22 листопада 2021 року Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію Договору у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено.

Натомість у пункті 37 Договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Іншого визначення часу чи моменту набрання чинності, а відтак і моменту укладення Договору його текст не містить.

Дійсно, на момент підписання оспорюваного Договору оренди у чинному на той момент законодавстві не передбачалася можливість саме його державної реєстрації, а лише державна реєстрація права оренди, що виникало на підставі договору.

Тож Велика Палата Верховного Суду з метою вирішення цього спору мала дати тлумачення відповідному припису Договору, а саме пункту 37, щодо визначення моменту укладення договору, пов`язаного з його державною реєстрацією.

Застосувавши правило про розумне читання умов договору, вважаю, що поза очевидним та розумним сумнівом сторони у пункті 37 Договору мали на увазі, що він вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного Реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.

Переконаний, у такий спосіб сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Тож за згодою обох сторін визначено і момент набрання договором чинності, який пов`язаний саме з певним моментом у часі - «опублічненням» цих цивільних відносин у відповідному державному Реєстрі.

Це не суперечило чинному на той час законодавству, зокрема пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України, згідно з яким до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, та статтям 6, 627 ЦК України, в яких розкривається зміст цього цивілістичного принципу, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору

з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, момент набрання чинності Договору, а відтак і момент, коли він вважається укладеним, сторони визначили та пов`язали саме з моментом державної реєстрації речового права, що не порушує меж дозволеного саморегулювання цивільних відносин між сторонами.

Відтак, враховуючи, що після набрання чинності змін до Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX, стаття 19 Закону № 161-XIV не містить імперативних приписів про те, що моментом укладення договору оренди землі є саме момент його підписання сторонами, та абсолютно не обмежує принцип свободи договору

в частині права сторін самостійно визначати момент набрання чинності цим договором, тому Договір, речове право за яким зареєстроване 24 травня 2021 року, був дійсний до 25 травня 2022 року. Оскільки Рада своїм рішенням від 22 листопада 2021 року № 988 розірвала Договір в односторонньому порядку, що не допускається відповідно до пункту 33 цього правочину, тому це рішення мало бути визнано незаконним та скасовано, як і подальші оскаржувані рішення Ради, які є похідними.

ІV. ЗАГАЛЬНІ ВИСНОВКИ АВТОРА ОКРЕМОЇ ДУМКИ

З наведених підстав висловлюю свою незгоду із висновками Великої Палати Верховного Суду про правову природу договору оренди землі як консенсуального та про те, що такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди

з усіх його істотних умов і його підписання.

Підсумовуючи висловлюю переконання, що з огляду на положення

Закону № 1952-IV, статті 125 ЗК України, статті 19 Закону № 161-XIV, стаття 640 ЦК України має бути застосована до спірних правовідносин так, що визначає, що договір оренди землі вважається укладеним виключно з моменту реєстрації відповідного речового права.

Відтак вважаю, що у Великої Палати Верховного Суду не було підстав для відступу від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених

у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, оскільки після набрання чинності змін до Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX, правила визначення моменту укладеності договору оренди землі не змінилися та діє правило, закріплене у частині другій статті 640 ЦК України, а саме, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Тобто у спірних та подібних до них правовідносинах договір оренди землі вважається укладеним з моменту реєстрації права оренди, що відповідає висновкам Касаційного цивільного суду

у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 16 листопада 2022 року

у справі № 447/2461/20.

Переконаний, що касаційну скаргу Товариства потрібно було задовольнити частково, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року скасувати, а рішення Господарського суду Вінницької області від 05 червня 2023 року змінити в частині мотивів задоволення позову.

Суддя С. О. Погрібний