ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" березня 2024 р. Справа№ 910/8766/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Корсака В.А.

суддів: Алданової С.О.

Євсікова О.О.

за участю секретаря судового засідання: Заборовської А.О.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Книшов І.Г.

від відповідача: Левківський О.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Віском»

на рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2023, повний текст якого складено та підписано 29.11.2023

у справі № 910/8766/23 (суддя Ковтун С.А.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПСТ Євробуд»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віском»

про визнання договору оренди припиненим та стягнення 373 099,49 грн

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

05.06.2023 року, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПСТ Євробуд» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віском» про визнання договору оренди № От-4539 нежитлових приміщень від 20.05.2021 припиненим та стягнення 373 099,49 грн, в тому числі: 337206,60 грн боргу, 6580,75 грн 3% річних (за період з 08.09.2022 по 17.05.2023), 29312,14 грн інфляційних втрат (за період з вересня 2022 року по квітень 2023 року).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки сторони не підписали відповідну додаткову угоду щодо погодження розміру орендної плати після серпня 2022 року, договір оренди № От-4539 слід визнати припиненим з 01.09.2022, а відповідач зобов`язаний повернути позивачеві 313935,10 грн гарантійного платежу, сплачених позивачем при укладенні цього договору. Також позивач просить стягнути з відповідача 23271,50 грн, сплачених позивачем як відшкодування експлуатаційних послуг та вартості постачання холодної води в серпні 2022 року. Необхідність стягнення цих коштів зумовлена, за твердженням позивача, відсутністю факту користування ним орендованими приміщенням у серпні 2022 року. Вимоги про стягнення 3 % річних та інфляційних втрат мотивовані відмовою відповідача від повернення наведених вище сум.

Доводи та заперечення відповідача

Відповідач з позовом не погодився, посилаючись на те, що:

- позивача продовжує користуватись після серпня 2022 року, оскільки виникло нове узгоджене зобов`язання, а гарантований платіж зараховано в рахунок плати за користування приміщенням у липні, вересні та жовтні 2022 року;

- намір позивача припинити договір № От-4539 з 01.09.2022 є протиправним;

- додаткова угода № 1, яка встановила оренду плату на квітень-серпень 2022 року, на думку відповідача з 01.09.2022 поширила на правовідносини сторін умови договору № От-4539;

- він не отримував звернення позивача про припинення договору № От-4539 з 01.09.2022 і така поведінка позивача є суперечливою.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2023 у справі №910/8766/23 позов задоволено частково.Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Віском» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ПСТ Євробуд» 266 516,48 грн боргу, 5520,18 грн 3% річних, 24 845,14 грн інфляційних, 4453,23 грн судового збору. В іншій частині позову відмовлено.

Рішення мотивоване наступним:

- у зв`язку із не підписанням між сторонами Договору додаткової угоди про погоджений розмір орендної плати, за період користування приміщенням що слідує за серпнем 2022 року, дія даного Договору припинилася в порядку передбаченому п. 3.1.1. та п. 10.1.2 Договору. Отже останнім днем дії Договору є 31.08.2022;

- орендар звільнив приміщення від своїх речей, а також підготував, підписав та направив на адресу орендодавця 29.07.2022 рекомендованим листом із описом вкладення № 059 акт прийняття-здачі приміщення, який отримано ним 02.08.2022.

- в порушення положень п. 8.2.4 Договору орендодавець до цього дня не повернув орендарю підписаний примірник акту прийняття-здачі приміщення;

- порушення відповідачем свого обов`язку щодо підписання акту прийняття-здачі приміщення не свідчить про ненастання права позивача вимагати суми гарантійного платежу. Гарантійних платіж, що повертається позивачу, відповідно до п. 3.3 Договору підлягає зменшенню на 47418,62 грн, що є вартістю орендної плат та вартістю відшкодування комунальних послуг за липень 2022 року (акт від 31.07.2022 підписаний сторонами електронними підписами). З огляду на це є правомірним вимоги про стягнення з відповідача 266516,48 грн гарантійного платежу (313935,10 грн - 47128,71 грн);

- за розрахунком суду за визначений відповідачем період за несвоєчасне повернення відповідачем 266516,48 грн до стягнення з відповідача підлягає 5520,18 грн 3% річних (за період з 08.09.2022 по 17.05.2023) та 24845,14 грн інфляційних (за період з вересня 2022 року по квітень 2023 року);

- вимоги про стягнення з відповідача сплачених позивачем 23271,50 грн вартості відшкодування комунальних послуг за серпень 2022 року (рахунком № 95690 від 01.08.2022, платіжною інструкцією № 2324 від 22.08.2022) задоволенню не підлягають, оскільки серпень 2022 року є періодом оренди, що охоплюється Договором, і за умовами останнього відшкодування комунальних послуг під час дії оренди є обов`язком позивача, виконання якого не зумовлено фактичною експлуатацією позивачем орендованими приміщеннями. А тому понесення цих витрат зі сторони позивача не носить характеру безпідставного, а є таким, що засновано на Договорі та, в розумінні ст. 526 ЦК України, є належним виконанням;

- відсутні підстави для задоволення вимоги про визнання припиненим договору оренди № От-4539 нежитлових приміщень від 20.05.2021 через обрання позивачем неефективного способу правового захисту, адже вирішення спору не призводить до будь-якого відновлення прав позивача.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з цим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

А саме апелянт посилається на те, що:

- суд першої інстанції не надав належної оцінки наявним у справі додатковій угоді № 1 від 01.04.2022 та листу ТОВ «ПСТ ЄВРОБУД» від 22.06.2022, зі змісту яких вбачається, що позивачем вживались заходи щодо збереження договірних відносин, а в додатковій угоді визначено розмір орендної плати лише на квітень-серпень 2022, на наступний період договірні умови щодо орендної плати залишаються без змін (п. 2 додаткової угоди № 1 від 01.04.2022);

- поза увагою суду було залишено доводи відповідача щодо необхідності надання оцінки дій орендаря на предмет їх добросовісності з урахуванням умов договору про прийняття останнім зобов`язань з користування майном до 30.06.2024;

- суд не встановив правову природу складеного орендарем акта прийняття-здачі приміщення від 29.07.2022 та не звернув увагу на те, що повернення орендованого майна 29.07.2022 нівелює положення п. 10.3 договору і ст. 785 ЦК України;

- орендар не вказує та не доводить, що орендодавець ухилявся або не приймав приміщення 31.08.2022, орендар не здійснював жодних дій щодо повернення приміщення 31.08.2022;

- в червні 2022 позивач вжив заходів щодо збереження договору оренди, направивши лист від 22.06.2022 № 22/06/22, тим самим нівелювало своє право на перегляд орендної плати у дванадцятому місяці оренди;

- договір оренди на підставі п. 3.1.1 договору може бути припинено не раніше 30.06.2023, суд не мотивував припинення договору на підставі цієї умови договору не в дванадцятому місяці, а в чотирнадцятому місяці, сторони про таке не домовлялись;

- позивачем у березні 2022 сплатив 13 395,97 грн, а не 133 959,67 грн, тобто заборгованість становить 120 563,70 грн, яка підлягає погашенню за рахунок гарантійного платежу

Доводи та заперечення позивача

У своєму відзиві на апеляційну скаргу позивач з апеляційною скаргою не погодився, просить залишити оскаржене рішення без змін посилаючись на те, що:

- у орендаря відсутній обов`язок по поверненню орендодавцю приміщення саме 31.08.2022, так як позивач ще наприкінці липня 2022 року повернув орендоване майно та направив на адресу відповідача акта прийняття-здачі приміщення, який не був підписаний і повернутий орендарю;

- строк дії договору припинився на підставі та в порядку п. 3.1.1, п. 10.1.2 Договору у зв`язку із непогодженням між сторонами такої істотної умови договору як розмір орендної плат за користування приміщенням;

- п. 3.1.1 Договору не визначає порядок його розірвання, а встановлює порядок його припинення у випадку недосягнення між сторонами згоди щодо розміру орендної плати;

- у позивача відсутня заборгованість за березень 2022 року, відповідач доказів не надав, в суді першої інстанції на таку заборгованість не посилався;

- уклавши додаткову угоду сторони угодили його істотні умови щодо орендної плати на наступний період квітень - серпень 2022, тим самим фактично погодили орендне користування до 31.08.2022. Отже необхідності узгоджувати її розмір в червні 2022 року не було ніякої необхідності.

Також стороною позивача повідомлено про попередній (орієнтовний) розмір судових витрат на професійну правничу допомогу в сумі 10 000,00 грн, відповідні докази будуть надані в межах строків, встановлених ч. 8 ст. 129 ГПК України.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.12.2023 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Корсак В.А., судді: Євсіков О.О., Алданова С.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2023 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/8766/23. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

01.01.2024 матеріали справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Віском» на рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2023 у справі №910/8766/23. Закінчено проведення підготовчих дій. Повідомлено учасників справи про призначення апеляційної скарги до розгляду на 19.02.2024. Роз`яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі до 12.02.2024. Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі до 12.02.2024. Явка учасників справи не визнана обов`язковою.

19.02.2024 судове засідання не відбулось у зв`язку із з чим розгляд справи перенесено на 28.02.2024.

28.02.2024 в судовому засіданні оголошено перерву до 25.03.2024.

Явка представників учасників справи

Представник відповідача в судовому засіданні 25.03.2024 підтримав вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник позивача в судовому засіданні 25.03.2024 заперечив проти доводів апелянта з підстав, викладених у відзиві та просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги відповідача.

Межі перегляду справи судом апеляційної інстанції

Згідно зі ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Статтею 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши пояснення присутніх учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов висновку апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржене рішення без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

20 травня 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Віском» (орендодавець) та товариство з обмеженою відповідальністю «ПСТ Євробуд» (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень № От-4539 (далі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 324,0 м.кв. та 13,26 м.кв. (далі - приміщення) по адресі: 03062, м. Київ, пр. Перемоги, 67.

Відповідно до п. 3.3 Договору орендар зобов`язався протягом 5-ти робочих днів з дати укладання договору та на підставі окремого рахунку-фактури орендодавця сплатити останньому гарантійний платіж (завдаток) в розмірі місячної вартості експлуатаційних послуг та місячної орендної плати (останній місяць оренди приміщення).

27 травня 2021 року орендар перерахував орендодавцю гарантійний платіж (завдаток) в сумі 156 967,55 гри, що підтверджується платіжним дорученням № 1152 від 27.05.2021.

Крім цього, на виконання зобов`язань передбачених п.3.3 Договору, та на підставі рахунку № 87597 від 20.05.2021 орендар 27.05.2021 повторно (помилково) перерахував на банківський рахунок орендодавця суму гарантійного платежу (завдатку) в сумі 156 967,55 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 1159 від 27.05.2021.

Згідно з п. 13.1 Договору, він набуває чинності з дати його підписання та діє до 30.06.2024 (включно), а в частині виконання фінансових зобов`язань, до повного їх виконання.

Відповідно до п. 13.2 Договору строк оренди встановлюється з дати підписання акту прийняття-здачі приміщення, до дати повернення приміщення.

01 липня 2021 року сторони склали акт прийняття-здачі приміщень, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлові приміщення площею 324,0 м.кв. та 13,26 м.кв., по адресі: 03062, м. Київ. пр. Перемоги, 67.

Відповідно до п. 3.1 Договору розмір орендної плати за користування 1 м.кв. приміщення, складає 397,20 грн (в т.ч. ПДВ). Орендна плата нараховується з дати передачі приміщення в оренду згідно з актом прийняття-здачі до дати повернення приміщення відповідно до умов Договору згідно з актом прийняття-здачі.

Відповідно до п. 3.1.1 Договору розмір орендної плати зазначений в п. 3.1. Договору застосовується в перші 12 місяців оренди. В дванадцятому місяці кожного року оренди приміщення сторони підписують додаткову угоду щодо орендної плати на наступні 12 місяців. У випадку не підписання такої додаткової угоди Договір оренди припиняється, орендар повертає приміщення відповідно до умов Договору.

Положення п. 3.1.1 Договору кореспондуються з умовами, встановленими в п. 10.1.2 Договору, відповідно до яких дія договору достроково припиняється у разі не підписання сторонами додаткової угоди відповідно до підпункту 3.1.1 Договору.

01.04.2022 орендодавець та орендар уклали додаткову угоду № 1 до Договору, якою погодили розмір орендної плати в квітні-серпні 2022 року. Інші умови Договору залишились без змін.

28.07.2022 орендар звільнив приміщення та склав акт прийняття-здачі приміщення, який надіслав орендодавцю 29.07.2022 рекомендованим листом із описом вкладення №059. Вказаний лист відповідач отримав 02.08.2022.

Звертаючись з даним позовом до суду, позивач вважає, що оскільки сторони не підписали відповідну додаткову угоду щодо погодження розміру орендної плати після серпня 2022 року, то договір оренди № От-4539, з урахуванням положень його п. 3.1.1 та п. 10.1.2, слід визнати припиненим з 01.09.2022. З припиненням договору у відповідача виникають зобов`язання з повернення позивачеві 313 935,10 грн гарантійного платежу, що був сплачений позивачем при укладенні цього договору. Також позивач просить стягнути з відповідача 23271,50 грн, сплачених позивачем як відшкодування експлуатаційних послуг та вартості постачання холодної води в серпні 2022 року. Необхідність стягнення цих коштів зумовлена, за твердженням позивача, відсутністю факту користування ним орендованими приміщенням у серпні 2022 року. Вимоги про стягнення 3 % річних та інфляційних втрат мотивовані відмовою відповідача від повернення наведених вище сум.

Мотиви і джерела права, з яких виходить апеляційний суд при ухваленні судового рішення

Відповідно до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 ЦК України унормовано, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (ст. 174 ГК України).

За змістом ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

У відповідності до ст. 173 ГК України, яка кореспондується з приписами ст. 509 ЦК України, в силу господарського зобов`язання, яке виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання, один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 ЦК України).

Згідно з ч. 1. ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частин першої, п`ятої статті 762 ЦК України з наймача справляється плата, за користування майном, розмір якої встановлюється договором оренди. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч. 1 ст. 286 ГК України).

Матеріалами справи підтверджується, що укладаючи договір оренди сторонами в його п. 3.1 було узгоджено орендну плату в розмірі 397,20 грн (в т.ч. ПДВ) за 1 кв.м., а також в п. 3.1.1 визначено її застосування протягом перших дванадцять місяців.

Однак, 01.04.2022 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 наступного змісту:

«Пункт 3.1 договору викласти в наступній редакції:

3.1. Розмір орендної плати за користування 1 кв.м. приміщенням за місяць за цим договором складає:

- квітень, травень, червень, липень 2022 року - 71 грн 52 коп (в т.ч. ПДВ);

- серпень 2022 року - 119,16 грн (в т.ч. ПДВ)

Розмір ПДВ обчислюється згідно з чинним законодавством України.

Вказана орендна плата множиться на площу Приміщення.

Орендна плата нараховується з дати передачі Приміщення в оренду згідно з Актом прийняття-здачі до дати повернення Приміщення відповідно до умов Договору згідно Акту прийняття-здачі. Орендна плата за неповний місяць оренди Приміщення розраховується Орендодавцем пропорційно до кількості днів такого неповного місяця оренди по відношенню до повної кількості днів відповідного місяця.

Орендар самостійно сплачує свої банківські витрати.

Загальна сума Договору складається з сум щомісячних платежів за Договором.».

Отже, виходячи із буквального читання зазначених змін в правочин, колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що внесення змін в названу умову договору відбулось шляхом виключення її попередньої редакції новою, а не доповненням.

В змісті цих висновків, доводи апеляційної скарги про те, що після серпня 2022 року для орендаря продовжують діяти умови щодо розміру орендної плати в редакції, визначеній при його укладенні є необґрунтованими та такими, що ґрунтуються на невірному тлумаченні змісту додаткової угоди № 1 від 01.04.2022.

При цьому, посилання апелянта на п. 2 додаткової угоди № 1 від 01.04.2022, де сторонами визначено, що всі інші умови договору оренди нежитлових приміщень залишаються незмінними, - не заслуговують на увагу. Наведене в цьому пункті формулювання дає підстави для висновку, що незмінність умов задекларована саме відносно тих умов щодо яких в цій угоді не вносились зміни. Тоді як п. 3.1 договору (щодо розміру орендної плати) зазнав змін шляхом заміною умовою іншого змісту.

Частиною 1 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Згідно частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Приписами частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин.

Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити.

Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами.

Імперативних норм щодо визначення розміру орендної плати або неможливості внесення змін до її розміру чинне законодавство для сторін даних спірних правовідносин не визначає, а тому вони, керуючись принципом свободи договору, не були обмежені в укладенні додаткової угоди на зазначених вище умовах.

Беручи до уваги те, що між сторонами в додатковій угоді № 1 від 01.04.2022 було досягнуто домовленостей щодо внесення змін в розмір орендної плати у вигляді встановлення іншого розміру на п`ять місяців (квітень-серпень 2022 року) без зазначення про збереження її попереднього розміру для наступних місяців, що охоплюються дванадцятимісячним періодом, Суд приходить до висновку, що з вересня 2022 розмір орендної плати залишився не узгодженим. Тож сторонам для продовження орендних правовідносин слід було погодити істотну умову цього виду правочину.

Оскільки між сторонами Договору додаткової угоди про погоджений розмір орендної плати, за період користування приміщенням що слідує за серпнем 2022 року, не підписано, колегія суддів погоджується з висновком суду попередньої інстанції, що дія даного Договору припинилася в порядку передбаченому п. 3.1.1. та п. 10.1.2 Договору.

Днем припинення договору є 31.08.2022.

Судом першої інстанції, на переконання колегії суддів, було надано вірну оцінку змісту названої додаткової угоди з врахуванням принципу свободи договору.

Також апеляційна інстанція відхиляє посилання скаржника на лист ТОВ «ПСТ ЄВРОБУД» від 22.06.2022 про відкликання його попереднього листа щодо розірвання договору через неможливість оплати орендної плати, адже станом на червень 2022 сторонами вже було узгоджено в додатковій угоді зменшення розміру орендної плати на період з квітня по серпень 2022 року. Тож посилання апелянта на те, що зазначеними діями позивач фактично вживав заходів із збереження договірних відносин жодним чином не доводить узгодження сторонами в порядку п. 12.4 Договору та ст. 654 ЦК України розміру орендної плати після серпня 2022 року.

Довід апеляційної скарги про те, що лише у дванадцятому місяці оренди виникає право на перегляд орендної плати визнається непереконливим, оскільки договір не містить жодних заборон щодо неможливості узгодження орендної плати на строк менший ніж дванадцять місяців. До того ж, між сторонами укладалась додаткова угода № 1 від 01.04.2022 до спливу дванадцятимісячного періоду та щодо п`яти місяців користування приміщенням, що не суперечить принципу свободи договору.

Також судом враховано, що в п. 3.8 Договору сторонами узгоджено можливість збільшення орендодавцем розміру орендної плати через зміни в оподаткуванні, зміни в земельному законодавстві щодо умов оплати за користування землею, а також наявності об`єктивних економічних підстав, які призвели до зміни ринкової ціни на оренду приміщення. Положень про те, що такі зміни можуть вноситися лише один раз на дванадцять місяців, договір не містить.

Згідно з статтею 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Пунктом 4.4. Договору встановлено, що повернення приміщення після закінчення строку оренди, або в зв`язку із достроковим припиненням (розірванням) договору, оформлюється актом прийняття-здачі. Обов`язок щодо підписання акта прийняття-здачі покладається на орендаря.

Положеннями п. 8.2.4 Договору встановлено обов`язок орендодавця прийняти орендоване приміщення у день припинення або дострокового розірвання договору.

Судом першої інстанції на підставі представлених до матеріалів справи документів встановлено, що орендар звільнивши приміщення від своїх речей, підготував, підписав та направив на адресу орендодавця акт прийняття-здачі приміщення в двох екземплярах, по одному для кожної із сторін.

Вищезазначений акт прийняття-здачі приміщення було направлено на адресу орендодавця 29.07.2022 рекомендованим листом із описом вкладення № 059, та відповідно отримано ним 02.08.2022.

Отже відповідач, не ініціювавши укладення додаткової угоди щодо визначення розміру орендної плати з вересня 2022 та, відповідно, не уклавши таку угоду з орендарем, у відповідності до п. 8.2.4 Договору зобов`язаний був прийняти орендоване приміщення 31.08.2022 згідно акта прийняття-здачі, отриманого ним завчасно від орендаря.

Утім, зазначений акт відповідачем не підписано, орендарю не повернуто, вмотивованої відмови від його підписання не надано, а тому твердження апелянта про недоведення позивачем обставин ухилення орендодавця від прийняття з оренди приміщення 31.08.2022 відхиляються Судом за їх необґрунтованості.

Відповідно до п. 10.3 Договору у всіх випадках припинення дії Договору або його дострокового розірвання, орендар передає орендодавцю приміщення у термін, що вказаний в цьому договорі. Факт передачі засвідчується Актом прийняття-здачі, який сторони повинні підписати.

За змістом п. 8.4.1 Договору орендар зобов`язаний у день припинення або дострокового розірвання цього Договору, зазначений у відповідному повідомленні про розірвання цього Договору, звільнити орендовані приміщення від свого майна та передати їх орендодавцю в порядку, визначеному Договором. Прийняття-здача Приміщення засвідчується Актом прийняття-здачі, підписаним Сторонами цього Договору. Прострочення Орендарем строку повернення Приміщення та/або відмова підписати Акт прийняття-здачі не є підставою та не дає право на продовження (пролонгацію) Договору. При цьому стан Приміщення має відповідати вимогам встановленим даним Договором, визначається Орендодавцем самостійно і вважається погодженим Орендарем.

Орендодавець в односторонньому порядку складає Акт прийняття-здачі Приміщення у випадку встановлення відсутності Орендаря за місцем оренди Приміщення або у випадку не підписання Орендарем Акта прийняття-здачі. Такий Акт, а також вказана в ньому сума заборгованості Орендаря, в тому числі на відновлення Приміщення, вважається погодженими Орендарем.

В контексті змісту цих умов договору колегія вважає, що звільнення орендарем з власної ініціативи орендованого приміщення завчасно, до дати припинення Договору (31.08.2022), не може свідчити про порушення останнім умов договору щодо повернення майна. Позаяк наведені умови про «звільнення орендованого майна у день припинення договору» визначають останній день користування майном, після настання якого користування є неправомірним. Тобто спрямовані саме на врегулювання ситуації при якій орендар ухиляється від повернення майна та, як наслідок, продовження такого користування не може розцінюватись як пролонгація договірних відносин.

Складання та підписання орендарем 28.07.2022 акта приймання-здачі приміщення (повернення з оренди), який не був підписаний орендодавцем, не доводить неможливості припинення договору в порядку його п. 3.1.1. та п. 10.1.2 з 31 серпня 2022 року. Відповідач доказово не довів суду, що орендар у зазначену в акті дату приміщення не звільнив.

Резюмуючи, колегія суддів приходить до висновку, що апелянтом належними, допустимими, достовірними доказами та достатньо обґрунтованими доводами не спростовано висновків суду про припинення з 31.08.2022 договору оренди в змісті порядку його умов п. 3.1.1. та п. 10.1.2 Договору (у зв`язку із не підписанням між сторонами додаткової угоди про визначення орендної плати після серпня 2022 року).

Відносно доводів апеляційної скарги про ненадання судом оцінки діям орендаря на предмет їх добросовісності з урахуванням умов договору про прийняття останнім зобов`язань з користування майном до 30.06.2024, - колегія зазначає, що припинення договору зумовлено обставинами не узгодження істотної умови договору шляхом укладення додаткової угоди. Тоді як, у відповідності до п. 8.1.2 Договору орендодавець має право виступати перед орендарем з ініціативою щодо змін умов або розірвання даного договору. В матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач звертався до позивача із пропозицією укласти додаткову угоду з визначенням розміру орендної плати на наступний період (з вересня 2022 року), а останній ухилявся від його підписання. Отже, посилання апелянта на недобросовісність дій орендаря не підлягають врахуванню і оцінці в рамках вирішення цього спору.

Щодо розміру гарантійного платежу

Матеріалами справи підтверджується, що 27 травня 2021 року орендар перерахував орендодавцю гарантійний платіж (завдаток) в сумі 156967,55 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 1152 від 27.05.2021.

Крім цього, на виконання зобов`язань передбачених п.3.3 Договору, та на підставі рахунку № 87597 від 20.05.2021 орендар 27.05.2021 повторно (помилково) перерахував на банківський рахунок орендодавця суму гарантійного платежу (завдатку) в сумі 156967,55 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 1159 від 27.05.2021.

Вищезазначена сума коштів в розмірі 313935,10 грн залишилась у орендодавця як забезпечення належного виконання орендарем своїх зобов`язань. Ці обставини сторонами визнаються та не потребують доказуванню.

Обґрунтовуючи вимогу про стягнення гарантійного платежу в сумі 313935,10 грн позивач посилається на те, що оскільки з 31.08.2022 договір оренди припинений, то сплачена орендарем сума гарантійного платежу у відповідності до п. 3.3 Договору підлягає поверненню.

Відповідно до частини першої статті 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно абз. 2 п. 3.3 Договору визначений цим пунктом Гарантійний платіж може бути зарахований за останній місяць оренди Приміщення або використаний Орендодавцем в порядку черговості, встановленому в п. 3.9 Договору, без погодження з Орендарем, але з письмовим повідомленням Орендаря або буде повернуто Орендарю протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати підписання Сторонами Акта прийняття-здачі Приміщення відповідно до пункту 4.5 Договору, та за умови, що Орендодавець не матиме претензій до Орендаря щодо відновлення Приміщення, виконанню Орендарем зобов`язань за цим Договором. Гарантійний платіж знаходиться у Орендодавця без нарахування будь-яких відсотків.

В п. 3.9 Договору сторонами визначено, що Орендар здійснює перерахування Орендодавцю коштів за цим Договором за нижченаведеною черговістю: на сплату неустойки (штрафу, пені) - у першу чергу; на сплату простроченої орендної плати та експлуатаційних послуг - у другу чергу; на відшкодування вартості комунальних та сплату вартості інших послуг передбачених Договором - у третю чергу; на сплату поточної орендної плати - у четверту чергу; на відшкодування збитків (зокрема на відновлення Об`єкта оренди) - у п`яту чергу. Для виконання умови щодо здійснення черговості платежів - обов`язково зазначати у платіжному дорученні відповідне призначення платежу. У разі, якщо Орендарем не зазначено у платіжному дорученні відповідне призначення платежу відповідно до отриманого рахунку фактури або зазначено з порушенням черговості платежів у відповідності до даного пункту, Орендодавець самостійно визначає черговість платежів.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідач у своїх заявах по суті спору в суді першої інстанції зазначав, що у зв`язку із ненадходженням платежів, передбачених договором оренди, орендодавець на підставі п. 3.9 договору зарахував кошти гарантійного платежу за користування приміщенням у липні, вересні та жовтні 2022 року.

Про наявність заборгованості за інші періоди ніж наведено вище, відповідач в суді першої інстанції не доводив.

В змісті цих заперечень та встановлених обставин припинення договору з 31.08.2022, суд першої інстанції дійшов висновку, що заявлений до стягнення гарантійний платіж підлягає зменшенню на суму вартості орендної плати та комунальних витрат за липень 2022 року згідно акта здачі-прийняття робіт № ВМ000000441 від 31.07.2022, що підписаний сторонами електронним підписом (а.с. 78). Позивач не заперечував проти наявності заборгованості за липень 2022.

З огляду на це, суд попередньої інстанції визнав правомірним вимоги про стягнення з відповідача 266 516,48 грн гарантійного платежу (313 935,10 грн - 47 418,62 грн (сума, що визначена в акті № ВМ000000441 від 31.07.2022).

Водночас, звертаючись до суду апеляційної інстанції, скаржник вказує на те, що за орендарем рахується заборгованість з орендної плати за березень 2022 в сумі 120 563,70 грн, оскільки ним було сплачено лише 13 395,97 грн, а не 133 959,67 грн.

Оцінюючи доводи апеляційної скарги в цій частині, Суд вважає за необхідне зазначити про закріплений в статтях 2, 13 ГПК України принцип змагальності господарського судочинства, відповідно до якого кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 25.02.2021 у справі №913/38/20, від 25.02.2021 у справі №904/7804/16, від 26.02.2021 у справі №908/2847/19, від 15.11.2019 у справі №909/887/18 на які також посилається скаржник).

Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК України, втрачає сенс.

Однак, всупереч вищенаведеним нормам процесуального закону, відповідач жодними належними, допустимими та достовірними доказами сплату орендарем в березні 2022 орендної плати лише в сумі 13 395,97 грн не підтверджує. Зазначені докази не подавались стороною ані в суді першої інстанції, ані під час перегляду справи в апеляційному порядку із дотриманням процесуальної процедури, визначеної в ч. 3 ст. 269 ГПК України.

У цьому зв`язку колегія суддів зазначає, що бездоказові доводи апеляційної скарги відповідача про наявність у позивача заборгованості з орендних платежів за березень 2022 року не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення в частині задоволеної вимоги про стягнення гарантійного платежу в сумі 266 516,48 грн. Тож підлягають відхиленню за їх неспроможності.

Посилання на зарахування орендодавцем гарантійного платежу в рахунок орендної плати за вересень та жовтень 2022 року колегія суддів визнає необґрунтованими з огляду на встановлений факт припинення договору з 31.08.2022 та звільнення позивачем орендованого приміщення до зазначеної дати.

Беручи до уваги те, що апелянтом належними засобами доказування не доведено наявності у позивача заборгованості з орендних платежів в зазначені відповідачем періоди (за березень, вересень, жовтень 2022), що у відповідності до умов договору підлягало б зарахуванню за рахунок коштів гарантійного платежу, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості в сумі 266 516,48 грн.

При цьому, судом першої інстанції вірно зауважено, що порушення відповідачем свого обов`язку щодо підписання акта прийняття-здачі приміщення не свідчить про ненастання права позивача вимагати суми гарантійного платежу згідно абз. 2 п. 3.3 Договору.

Щодо інфляційних та 3 % річних

Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник на вимогу кредитора у випадку прострочення грошового зобов`язання повинен сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції та три проценти річних з простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Передбачене законом право кредитора вимагати сплати суми боргу з урахуванням індексу інфляції та процентів річних є способами захисту його майнового права та інтересу, суть яких полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

За результатами здійсненого судом розрахунку даної частини позовних вимог, проведеного з врахуванням часткової обґрунтованості позовних вимог про стягнення гарантійного платежу та визначених позивачем меж періоду нарахування, колегія погоджується з висновком суду про часткове задоволення цих вимог. А саме до стягнення з відповідача підлягає 5 520,18 грн 3% річних (за період з 08.09.2022 по 17.05.2023) та 24845,14 грн інфляційних (за період з вересня 2022 року по квітень 2023 року).

Питання правомірності прийняття Господарським судом міста Києва судового рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення вартості відшкодування комунальних послуг за серпень 2022 року та визнання припиненим договору оренди № От-4539 нежитлових приміщень від 20.05.2021 апелянтом не порушувалось, а відтак, в силу приписів ч. 1 ст. 269 ГПК України, рішення переглянуто в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Нормою ст. 276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів встановила, що оскаржене рішення суду першої інстанції прийнято у відповідності до вимог чинного законодавства, при повному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, підстави для його зміни чи скасування в розумінні приписів статті 277 ГПК України відсутні. Натомість викладені в апеляційні скарзі доводи не спростовують вірних висновків суду першої інстанції, а тому в її задоволенні слід відмовити.

Судові витрати

Згідно вимог статті 129 ГПК України, у зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги судові витрати покладаються на апелянта.

Керуючись Главою 1 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2023 у справі № 910/8766/23 залишити без змін.

Матеріали справи повернути до господарського суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано, - 09.04.2024.

Головуючий суддя В.А. Корсак

Судді С.О. Алданова

О.О. Євсіков