РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.03.2024Справа № 910/11147/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Чебикіної С.О., при секретарі судового засідання Котиші П.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини" про визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки, за участю прокурора - Винника О.О., представників відповідача-1 - Пилипчук І.І., відповідача-2 - Лаптєва О.А.

ВСТАНОВИВ:

Прокурор звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідачів, в якому просив:

- визнати недійсним договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк площею 4642 кв.м. (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстровано в реєстрі 25.01.2021 за № 24;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 4642 кв.м. (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва у стані, придатному для її подальшого використання.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.11.2022 року відкрито провадження, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 14.12.2022 року.

Судове засідання призначене на 14.12.2022 року не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Чебикіної С.О. у відпустці.

Ухвалою від 10.01.2023 року учасників справи повідомлено про призначення судового засідання на 22.02.2023 року.

21.12.2022 та 28.12.2022 прокурор подав до суду відповіді на відзиви відповідачів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судових засіданнях 20.03.2023 року, 03.04.2023 року, 10.04.2023 року оголошено перерву на 03.04.2023 року, 10.04.2023 та 01.05.2023 року відповідно.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.05.2023 року зупинено провадження у справі № 910/11147/22 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21 та зобов`язано сторін повідомити суд про усунення обставин, що зумовили зупинення провадження у даній справі.

27.12.2023 до суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини" надійшло клопотання про поновлення провадження у справі, яке обґрунтоване тим, що 23.11.2023 року Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду винесено постанову по справі № 906/1314/21.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.01.2024 року поновлено провадження у справі та призначено розгляд справи по суті на 07.02.2024

У судових засіданнях 07.02.2024 року 11.03.2024 року оголошено перерву на 11.03.2024 року та 20.03.2024 року відповідно.

Заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Предметом позову є визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки.

Заявлені вимоги прокурор обґрунтовує тим, що спірний договір укладено з порушенням норм чинного законодавства, оскільки поновлення договору мало здійснюватись на умовах, визначених цим договором, за правилами чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції чинній на час укладення договору оренди (тобто станом на 17.11.2005 року) та тим, що спірний договір укладено без прийняття відповідного рішення Київської міської ради, що порушує ст. ст. 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки вказані норми не передбачають автоматичного поновлення договорів оренди землі.

Крім того, прокурор зазначає про те, що ТОВ «Міжнародний центр прав людини» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва на новий строк, оскільки відповідно до договору оренди землі товариство повинно було завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, однак орендар не приступив до використання землі за призначенням, визначеним у договорі, а отже, не належно виконував обов`язки відповідно до умов договору.

Судом встановлено, що рішенням Київської міської ради від 21.04.2005 №353/2928 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Міжнародний центр прав людини» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-культурного комплексу у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва» передано товариству в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,46 га (кадастровий номер :90:007:0020) за адресою та з цільовим призначенням, вказаними у рішенні.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ «Міжнародний центр прав людини» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 17.11.2005 за № 63-6-00310 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Договір укладено на 15 років. Строк дії договору до 17.11.2020,

Пунктом 2.1 вказаного договору передбачено, що об`єктом оренди є земельна ділянка площею 4642 кв.м (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва.

Цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-культурного комплексу.

У подальшому, 08.09.2020 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 8/111) вирішено питання про поновлення ТОВ «Міжнародний центр прав людини» на 15 років договору оренди земельної ділянки від 17.11.2005.

За результатами засідання постійної комісії складено висновок до кадастрової справи № 657760565 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,4642 га (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва.

Як вбачається зі змісту висновку до кадастрової справи № 657760565, вирішуючи питання про поновлення ТОВ «Міжнародний центр прав людини» договору оренди, постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування керувалась ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п.п. 9.11, 9.12 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463.

На підставі вищевказаного висновку між Київською міською радою та ТОВ «Міжнародний центр прав людини» 25.01.2021 укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк (далі - Договір), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрований в реєстрі за № 24.

Право оренди земельної ділянки площею 0,4642 га з кадастровим номером :90:007:0020 у 10-6 мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва зареєстровано за ТОВ «Міжнародний центр прав людини» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому при його укладенні слід застосовувати саме нову редакцію.

Таким чином, під час вирішення питання про поновлення Договору оренди № 63-600310 відповідачі діяли у спосіб визначений законом, а договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк укладений на підставах, передбачених законодавством України.

Стосовно тверджень прокурора про втрату відповідачем 2 переважного права оренди земельної ділянки, суд зазначає, що матеріали справи не містять а прокурором до суду не надано доказів порушення ТОВ "МЦПЛ" умов договору чи наявності заборгованості за вказаним договором.

Натомість, матеріали справи містять містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки у 10-Б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва від 02.06.2017 року, а також договір на виконання проектних робіт № 255/08-2020 від 24.09.2020 року, що свідчить про те, що відповідачем 2 здійснюються дії, необхідні для закінчення забудови орендованої земельної ділянки: отримання необхідної дозвільної документації та розробки проектної документації.

Також, прокурором не доведено порушення права на отримання територіальною громадою міста орендної плати у більшому розмірі з огляду на те, що нормативну грошову оцінку земельної Ділянки в Договорі про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк від 25.01.2021 р. збільшено до 30 034 074, 43 грн. по відношенню до встановленої у договорі оренди земельної ділянки від 12.08.2005 р. (5 559 674,79 грн.), збільшено в Договорі про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк і ставку орендної плати до 5 % по відношенню до первісно встановлених у договорі оренди земельної ділянки 2 %.

Крім того, у матеріалах справи відсутні докази того, що будь-якою іншою особою ініціювалась процедура відведення в оренду спірної земельної ділянки, а також реальної можливості отримання територіальною громадою доходу від відчуження права оренди вказаної земельної ділянки та орендної плати у більшому розмірі, ніж вказано в Договорі про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Таким чином, доводи прокурора про необхідність надання права користування на спірну земельну ділянку на конкурентних засадах є безпідставними, оскільки згідно частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 Цивільного кодексу України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ч. 1 ст. 74 ГПК України).

Прокурором не доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання оспорюваного договору недійсним.

За таких обставин, відповідачами не порушено права та охоронювані законом інтереси держави, за захистом яких звернувся прокурор, у зв`язку з чим у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк площею 4642 кв.м. (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстровано в реєстрі 25.01.2021 за № 24 слід відмовити.

Приймаючи до уваги відмову судом у заявленій позовної вимоги прокурора щодо визнання недійсним договору, позовна вимога щодо зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний центр прав людини" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 4642 кв.м. (кадастровий номер :90:007:0020) у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва у стані, придатному для її подальшого використання також не підлягає задоволенню судом.

Судовий збір відповідно до вимог ст. 129 ГПК України покладається на прокурора.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до вимог ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню в порядку та у строк, які визначені розділом IV ГПК України.

Повний текст рішення складено 01.04.2024.

Суддя С.О. Чебикіна