ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.03.2024 року м.Дніпро Справа № 904/6092/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)

суддів: Мороза В.Ф., Чередка А.Є.

секретар судового засідання Михайлова К.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Синельниківської міської Ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.08.2023 (прийняте суддею Панна С.П., повне судове рішення складено 18.08.2023) у справі № 904/6092/20

за позовом Синельниківської міської Ради

до ОСОБА_1

про стягнення 1 447 504,00 грн безпідставно збережених коштів орендної плати

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовної заяви.

Синельниківська міська Рада звернулась до господарського суду Дніпропетровської області із позовом до ОСОБА_1 про стягнення 1 447 504,00 грн. безпідставно збережених коштів орендної плати.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 10.08.2023 у справі № 904/6092/20 у задоволенні заявлених позовних вимог відмовлено.

Приймаючи рішення, місцевий господарський суд зазначив, що земельна ділянка не є сформованою, не має кадастрового номеру. Встановити межі земельної ділянки та площу не можливо з поданих документів, так само, як і обставини того, які об`єкти на ній розташовано.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Синельниківська міська Рада подала апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.08.2023 у справі № 904/6092/20, в якій просить скасувати оскаржуване рішення і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що документів, які б підтверджували право постійного користування або інший вид законного використання відповідач не надав.

Фактичний користувач, земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.

З дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна ОСОБА_1 , як власник такого майна стала фактичним землекористувачем ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою.

Нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 Земельного кодексу України не є підставою для звільнення набувача права власності па будівлю або споруду від обов`язку сплачувати за фактичне користування земельною комунальної власності, на якій розташований такий об`єкт нерухомості.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що ОСОБА_1 придбавала об`єкт нерухомості нежитлові будівлі в 2001 році як фізична особа.

ОСОБА_1 не будучи обізнаною в правовому полі не переоформлювала правовстановлюючі документи на земельну ділянку, бо коли вона придбавала об`єкт нерухомості, як її завірили при продажу будівель, земельна ділянка під будівлями була надана колишньому власникові в постійне користування і вона вважала, що їй нічого переоформлювати не треба.

Позивачем не надано жодного документу хоча б на паперових носіях про наявність меж у спірної земельної ділянки.

В 1980 році, коли виділялася земельна ділянка попередньому набувачеві, державному підприємству, надавалося тільки рішення про виділення земельної ділянки під будівництво. До цього рішення не додані жодні документи, які б підтверджували розмір земельної ділянки, встановлення меж тощо.

Позивачем не надано суду жодного доказу про намагання припинити для ОСОБА_1 право користування спірною земельною ділянкою (звернення до суду з заявою про вилучення самовільно зайнятої земельної ділянки) або спонукати її укласти договір оренди спірної земельної ділянки з вересня 2011 року (на цю дату посилається заявник в апеляційній скарзі), тим більше, що договір оренди земельної ділянки ОСОБА_1 не може укласти і сьогодні, бо хоча вона і отримала рішення суду від 26.03.2013 року але не перереєструвала своє право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. А без цього документу укладення договору оренди земельної ділянки є неможливим.

Окрім цього, позивачем не надано документів, у відповідності до яких спірна земельна ділянка, за яку позивач намагається стягнути орендну плату, сформована як об`єкт права, вона не має ні визначених меж, ні кадастрового номеру і інформація про неї не занесена до Державного земельного кадастру, спірній земельній ділянці не присвоєно кадастрового номеру і до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості також не внесені, бо такі документи до матеріалів справи не додані,

Заявник по апеляційній скарзі і до сьогодні не зробив ніяких кроків для повернення собі самовільно зайнятої земельної ділянки. Тим більше, що в судовому засіданні в суді першої інстанції було встановлено, що на спірну земельну ділянку було міськрадою надано декілька адрес, і на сьогодні частина спірної земельної ділянки , яку використовує ОСОБА_1 має адресу: АДРЕСА_3. Але є ще адреси: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_4 , на яких розташовані інші будівлі, які були побудовані пізніше і належать іншим особам. Але яка частина спірної земельної ділянки була відведена цим особам і входять ці земельні ділянки до 2-х гектарів, які заявник по скарзі приписує ОСОБА_1 невідомо, бо спірна земельна ділянка не сформована і на сьогодні і межових знаків і кадастрового номеру не має.

Позивачем невідомо з яких підстав розраховано суму позову, бо грошова оцінка земельної ділянки є невід`ємною частиною землевпорядних документів, які подаються до Державного земельного кадастру при отриманні кадастрового номеру, а спірна земельна ділянка кадастрового номеру не має.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.10.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 14.12.2023 о 15:30 год.

14.12.2023 відкладено розгляд апеляційної скарги у справі в судове засідання до 07.03.2024 о 14:00 год.

В судовому засіданні 07.03.2024 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

Згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна № 8-НД/8-Н від 26.02.2001 року, посвідченого Придніпровською товарною біржею, ВАТ "ДАС" продав, а фізична особа ОСОБА_1 придбала нежитлову будівлю (станцію технічного обслуговування) загальною площею 728,6 кв.м., які складаються з: А-1 основна будівля (метал.каркас) загальною площею 102,8 кв.м., Б-1 цех (цегла) загальною площею 109,8 кв.м., В-1 цех (цегла) загальною площею 57,8 кв.м., Г-1 цех (цегла) загальною площею 285,0 кв.м., Д-1 цех (цегла/бетон) загальною площею 160,8 кв.м., Ж-1 гараж (метал), Е-1 котельня (цегла) загальною площею 12,4 кв.м., З-1 склад (метал), К-1 склад (метал), Л-1 склад (цегла), М-1 вбиральня (дерево), Н-1 вбиральня (дерево), П-1 прохідна (цегла), Р-1 трансформатор (метал), № 1-7 огорожа (метал.сітка), № 8 мощення (асфальт), які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до Рішення виконавчого комітету Синельниківської міської ради № 180 від 27.07.2011 року "Про впорядкування нумерації будівель", було вирішено надати номери АДРЕСА_3 , що належать ОСОБА_1 .

Рішенням Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 25.03.2013р. по справі № 191/409/13-ц визнано дійсним договір купівлі-продажу № 8-НД/8-Н від 26.02.2001 року нежитлових будівель (станції технічного обслуговування) загальною площею 728,6 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_1 та ВАТ "ДАС" (правонаступником якого є ПАТ "Дніпропетровськ-АВТО") в особі голови правління Кобзарева Г.Р. , що діяв у відповідності з Уставом і Протоколом засідання правління від 28.12.2000 року, від імені якого діяв за довіреністю № 344 від 09.02.2001 року - Цикало Володимир Іванович , укладений на Придніпровській товарній біржі 26.02.2001р. м.Дніпропетровськ. Встановлено факт, що нежитлові будівлі (станції технічного обслуговування) загальною площею 728,6 кв.м., які належать ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 8-НД/8-Н від 26.02.2001 року, знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до листа Відділу архітектури та містобудування Синельниківської міської ради від 08.06.2018р. повідомлено, що після прийняття рішення виконавчого комітету Синельниковської міської ради від 27.07.2011р. № 180 "Про впорядкування нумерації будівель", відомості про зміну поштової адреси не занесені гр. ОСОБА_1 до Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстрацію якого до 31.12.2012 проводили реєстратори бюро технічної інвентаризації. Станом на 06.06.2018р. за архівними даними БТІ нежитлові будівлі (станції технічного обслуговування), що належать ОСОБА_1 , також зареєстрована будівля кафе " ІНФОРМАЦІЯ_1 " та відомості про яку станом на 06.06.2018р. внесені до Єдиного державного реєстру.

Згідно рішення № 192 виконкому Синельниківської міської ради народних депутатів від 11.04.1980р. було прийнято рішення про виділ обласному виробничому об`єднанню "Дніпропетровськавтотехобслуговування" земельну площу 2,0 га по вул.Миру під будівництво платної автостоянки та автомагазину.

Набувши право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної власності площею 2,0 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , фізична особа ОСОБА_1 належним чином не оформила та не зареєструвала речові права на цю земельну ділянку, в період з 01.01.2014р. до 31.07.2017р. не вносила плату за користування нею, внаслідок чого зберегла в себе безпідставно набуте майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Власником земельної ділянки площею 2,0 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , яка використовується ОСОБА_1 для комерційного використання - обслуговування станції технічного обслуговування є Синельниківська міська рада Дніпропетровської області. Цільове призначення земельної ділянки - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.

Як вбачається з матеріалів справи, 30.09.2010р. головним інспектором відділу Держкомзему у м.Синельникове Лісничою Л.І. було складено Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства у присутності ОСОБА_1 . У результаті перевірки встановлено, що відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, площею 2,0 га для обслуговування СТО, автостоянки, які належать ОСОБА_1 , чим порушено ст. 125,126 Земельного кодексу України.

На підставі клопотання головного державного інспектора відділу Держкомзему у м.Синельникове, для відповідного реагування щодо порушення вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки листом від 25.05.2011 № 1965/15 Синельниківська міська рада звернулася до ОСОБА_1 з метою врегулювання питання користування земельною ділянкою та укладення попереднього договору оренди відповідно до рішення міської ради від 31.01.2011 № 44-5 /IV "Про затвердження Положення про врегулювання земельних відносин до моменту укладення договору оренди земельної ділянки". ОСОБА_1 було попереджено, що у разі неявки виконавчий комітет міської ради буде змушений звернутися до суду щодо спонукання в оформленні документів в установленому законом порядку та стягнення суми недоотриманих бюджетом коштів за користування земельною ділянкою.

Листом від 22.09.2017р. № 01-15/3483 виконавчий комітет Синельниківської міської ради звернувся до ОСОБА_1 з метою врегулювання питання оплати та користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів. Даний лист був отриманий ОСОБА_1 , але відповіді не було надано.

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 05.10.2017 в ході проведення аудиту бюджету міста Синельникове та планової ревізії фінансово-господарської діяльності Виконавчого комітету Синельниківської міської ради та законності використання земель міста, управління майном, що належить територіальній громаді міста Синельникове, проведено контрольне обстеження спірної земельної ділянки площею 2,0 га, у фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 . В ході обстеження встановлено, що фізична особа-підприємець ОСОБА_1 займає вищезазначену земельну ділянку для комерційного використання - обслуговування станції технічного обслуговування.

З доданих до позовної заяви позивачем листів від 02.11.2017 № 01-15/4098 та від 30.11.2017 № 01-15/4485 вбачається, що ОСОБА_1 запрошувалася до Синельниківської міської ради на засідання комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі,

Так, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки підготовленого відділом у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області нормативна грошова оцінка становить:

- за 2014 рік - 4 688 600,00грн., орендна плата за рік складає 281 316,00грн. (4 688 600,00грн. х 6 %, де % - визначається згідно рішень міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VІ "Про Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради" та від 26.03.2015 № 913-50/VI "Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затверджених рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VІ") та орендна плата за рік місяць складає 23 443,00грн. (281 316,00грн. : 23 443,00 грн.);

- за 2015 рік - 5 856 061,40грн., орендна плата за рік складає 351 360,00грн. (5 856 061,40грн. х 6 %, орендна плата за місяць складає 29 280,00грн. (351 360,00грн. : 12 міс.);

- за 2016 рік - 8 391 600,00 грн., орендна плата за рік складає 503 496,00грн. (8 391 600,00 грн. х 6 %), орендна плата за місяць складає 41 958,00грн. (503 496,00 грн. : 12 міс.);

- за 7 місяців 2017 року - 8 895 200,00грн., орендна плата за рік складає 533 712,00грн. (8 895 200,00грн. :6 %), орендна плата за місяць складає 44 476,00грн. (533 712,00грн. : 12 місяців), орендна плата за 7 місяців складає 311 332,00грн. (44 476,00грн. х 7 міс.)

Нарахування орендної плати було здійснено спеціалістом Східного офісу Держаудитслужби Руденко Л.В. на підставі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки підготовлених відділом у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області за період з 01.01.2014 до 31.07.2017, що складає 1 447 504,00грн.

Акт комісії було затверджено рішенням виконавчого комітету Синельниківської міської ради № 6 від 24.01.2018р. "Про затвердження актів з визначення та відшкодування збитків власнику землі".

Акт від 15.12.2017р. та рішення виконкому № 6 від 24.01.2018р. були направлені відповідачу разом з листом від 29.01.2018р. № 01-15/357 з пропозицією відшкодувати збитки, визначені в акті, у місячний строк. Відповідачем були отримані зазначені вище документи, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, але відповідач не сплатив збитки у розмірі 1 447 504,00грн.

17.06.2021р. від Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області на виконання ухвали суду від 10.06.2021р. надійшла відповідь в якій зазначено, що державний акт на право постійного користування або інші правовстановлюючі документи на земельну ділянку площею 2,0 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 , станом на 31.12.2012р. у відділі відсутні. В державному земельному кадастрі зазначена земельна ділянка не зареєстрована, кадастровий номер не присвоювався, документація із землеустрою не розроблялась. Інформація щодо прийняття рішень Синельниківською міською радою стосовно земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 у відділі у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області відсутня.

Предметом позову у цій справі є стягнення з власника об`єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно зі статтями 122-124 ЗК України ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду.

Відповідно до ст. 30 ЗК України 1990 року (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об`єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. У разі зміни цільового призначення надання земельної ділянки у власність або користування здійснюється в порядку відведення. Право власності або право користування земельною ділянкою у перелічених випадках посвідчується Радами народних депутатів відповідно до вимог статті 23 цього Кодексу.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді плати за землекористування є за своїм змістом кондикційними.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.

Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач як власник такого майна став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване майно, тому саме із дати набуття права власності на нерухоме майно у відповідача виник як обов`язок належним чином оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), так і обов`язок оплачувати користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.

Стаття 79 ЗК України визначає земельну ділянку як об`єкт права власності; за цим визначенням, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Визначення земельної ділянки як об`єкта цивільних прав здійснюється через її формування у відповідності до статті 791 ЗК України.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій-сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Враховуючи приписи статті 79 ЗК України, нормативне регулювання, наведене у статті 791 ЗК України, не можна розуміти таким чином, що в разі, якщо земельна ділянка несформована, то існування прав на неї неможливе, оскільки вона не є об`єктом цивільних прав.

Існують значні масиви земель комунальної власності, на яких не сформовані земельні ділянки. Це, однак, не означає, що право власності на ці землі нікому не належать. Висновок про те, що правом власності на земельні ділянки, розташовані в межах відповідного населеного пункту, рада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України, викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/20260/20.

Натомість норму частини першої статті 791 ЗК України слід розуміти таким чином, що формування земельної ділянки є необхідним для її введення в цивільний обіг, зокрема, є передумовою для відчуження земельної ділянки чи встановлення речових прав на неї.

Разом з тим як власник земельної ділянки, Рада має право вимагати усунення порушених прав на неї, зокрема шляхом стягнення недоотриманих коштів плати за землю.

Плата за землю відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1. статті 14 ПК України - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України (постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19).

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області (підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України).

Отже, законодавець визначив можливість розрахунку річного платежу орендної плати за певними алгоритмом, передбаченим пунктом 288.5 статті 288 ПК України, зокрема для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Таким чином, для стягнення коштів, які рада як власник земельної ділянки мала б отримати як орендну плату у спірних правовідносинах, судам слід було встановити у відповідності до положень статей 74-79 ГПК України фактичні обставини справи, що є складовими елементами розрахунку стягуваної суми, а саме: площу займаної земельної ділянки, часовий період (строк), протягом якого використовується земельна ділянка, її нормативно-грошову оцінку та відсоток, що підлягав застосуванню.

Як вже зазначалося, з дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.

Відповідач, заперечуючи проти наданих позивачем доказів про розташування належного відповідачу нерухомого майна, не наводить при цьому жодних власних доводів та доказів на підтвердження дійсного (на його думку) місцерозташування належного відповідачу нерухомого майна. При цьому є очевидним, що наявність нерухомого майна зумовлює його пов`язаність із земельною ділянкою, принаймні для його розміщення та обслуговування.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (постанова Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 дійшла висновку про те, що витяг про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки не є єдиним належним доказом на підтвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки для цілей сплати орендної плати чи повернення безпідставно збережених грошових коштів фактичним землекористувачем без оформлення орендного договору. Тобто вказано розширений перелік доказів (документів) на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, крім лише витягу про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

Проте методологічні засади саме проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України "Про оцінку земель", визначає Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена нормативно-правовим актом, який не є доказом, а є актом цивільного законодавства. При цьому нормативна грошова оцінка конкретної земельної ділянки визначається (розраховується) за певною формулою, яка визначена актами цивільного законодавства і складовою якої є, в тому числі, нормативна грошова оцінка одиниці площі по конкретних областях.

Апеляційним господарським судом встановлено, що нарахування орендної плати було здійснено спеціалістом Східного офісу Держаудитслужби Руденко Л.В. на підставі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки підготовлених відділом у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області за період з 01.01.2014 до 31.07.2017, що відповідає приписам пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.

Колегія суддів звертає увагу на те, що, оскільки у даних правовідносинах йдеться про стягнення з відповідача коштів, які він мав би сплачувати за фактичне користування земельними ділянками за період з 2014 по 2017 роки, тобто за період, коли земельна ділянка не була сформована відповідно до статті 791 ЗК України, то площа фактично використовуваної у спірний період земельної ділянки має визначальне значення для здійснення розрахунку таких сум.

Викладене підтверджується і висновками Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17 січня 2024 року у cправі № 906/1141/22.

В 1980 році, коли виділялася земельна ділянка попередньому набувачеві, державному підприємству, надавалося тільки рішення про виділення земельної ділянки під будівництво без надання документів, які б підтверджували розмір земельної ділянки, встановлення меж тощо.

В 1993 році Дніпропетровське обласне об`єднання станцій технічного обслуговування було реорганізоване в Дніпропетровське обласне орендне підприємство "Автосервіс", однак майно, яке належало цьому підприємству належало Фонду державного майна України.

За наказом Фонду Державного майна України від 25.03.93 року №І-АТ було проведено інвентаризацію державного майна і створене Відкрите акціонерне товариство "ДАС" яке і отримало у власність нежитлові будівлі, розташовані за адресою : АДРЕСА_2, розташовані на спірній земельній ділянці.

Відповідно до рішення Виконкому Синельниківської міської ради № 53 від 21.02.2001 року на відкрите акціонерне товариство "ДАС" оформлено право власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 і оформлене свідоцтво на право власності та 06.03.2001р. перепродало своє нерухоме майно, яке знаходиться на спірній земельній ділянці відповідачу.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27.06.2023р. вбачається, що за адресою АДРЕСА_2 зареєстрована земельна ділянка з кадастровим номером :01:543:0010. Згідно реєстраційного номеру 30 на земельній ділянці розташований тип об`єкта: нежитлова будівля кафе "Діоніс", за реєстраційним номером 14252630 розташований тип майна: комплекс, торговельний "Пелікан".

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27.06.2023р. вбачається, що за адресою АДРЕСА_2 в відсутні будь-які відомості.

В актах обстеження земельної ділянки від 30.09.2010 та 05.10.2017 також не зазначено ні схеми спірної земельної ділянки та розміщених на ній об`єктів відповідача, ні про заміри такої земельної ділянки та фактичне визначення її площі та меж. Окрім того, вище встановлено, що поряд з об`єктами відповідача розташовано і інші об`єкти нерухомості, при цьому для розташування певних виділено земельні ділянки.

За поданих доказів суд позбавлений можливості визначити реальну площу земельної ділянки, яку фактично займає відповідач, а відповідно і здійснити розрахунок коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено.

Відповідно суд першої інстанції дійшов до правильного висновку щодо неможливості задоволення позовних вимог у справі. Викладеним спростовуються доводи апеляційної скарги.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на встановлені обставини справи, наведені положення законодавства, суд апеляційної інстанції відхиляє доводи, наведені в обґрунтування вимог апеляційної скарги.

За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Синельниківської міської Ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.08.2023 у справі № 904/6092/20 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.08.2023 у справі № 904/6092/20 залишити без змін.

Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 09.04.2024

Головуючий суддя Л.А. Коваль

Суддя В.Ф. Мороз

Суддя А.Є. Чередко