ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2024 року Справа № 926/5347/22

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча

секретар судового засідання Голіней Я.І.

представники сторін:

позивача: Іванович Л.Є.відповідача: не з`явився

розглянув матеріали справи

за позовом Виконавчого комітету Чернівецької міської ради

до Фізичної особи підприємця Козьми Юлії Миколаївни

про стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 300216,85 грн та звільнення нежилого приміщення

І. Стислий виклад позицій сторін по суті позовних вимог

Виконавчий комітет Чернівецької міської ради звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни (надалі - ФОП Козьми Ю.М.) про стягнення заборгованості по орендній платі за договором найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд №34/05 від 22.12.2005 (далі - договір оренди №34/05) в сумі 300216,85 грн, розірвання вищевказаного договору найму та звільнення нежилого приміщення, розташованого за адресою: м.Чернівці, вул. Чкалова Валерія, 30, загальною площею 1012 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що в порушення умов договору оренди №34/05 відповідач з 23.07.2019 по 31.10.2022 не сплачував орендну плату, що призвело до виникнення заборгованості в сумі 300216,85 грн, яку позивач просить стягнути з відповідача.

У зв`язку з порушенням умов договору в частині сплати орендної плати позивач просить прийняти рішення про розірвання договору та звільнення нежилого приміщення, розташованого за адресою м. Чернівці, вул. Чкалова Валерія, 30, загальною площею 1012 кв.м.

Відповідач позовні вимоги в частині стягнення боргу з орендної плати не визнав, посилаючись на те, що розрахунок заборгованості відповідач є необґрунтованим і таким, що не відповідає розділу 4 орендна плата і порядок розрахунків договору найму оренди) від 22.12.2005 №34/05

В частині дострокового розірвання договору та повернення приміщення за актом приймання-передачі відповідач позовні вимоги визнав.

ІІ. Рух справи у суді

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.12.2022 позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду від 29.12.2022 відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 24.01.2023.

У зв`язку з відсутністю електропостачання у приміщенні суду 24.01.2023 розгляд справи не відбувся, ухвалою суду від 24.01.2023 підготовче судове засідання призначено на 09.02.2023.

Ухвалою суду від 09.02.2023 у зв`язку з неявкою відповідача відкладено підготовче засідання на 21.02.2023.

Ухвалою суду від 21.02.2023 продовжено строк підготовчого провадження до 09.03.2023 та відкладено підготовче судове засідання на 09.03.2023.

27.02.2023 від представника відповідача надійшли клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи та зустрічний позов про зобов`язання зарахувати в рахунок орендної плати вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Ухвалою суду від 01.03.2023 повернуто зустрічний позов ФОП Козьми Ю.М. у зв`язку з порушенням встановленого ч.1 ст. 180 Господарського процесуального кодексу України строку його пред`явлення.

02.03.2023 від представника відповідача надійшов зустрічний позов та заява про встановлення відповідачу строку для подання відзиву, зустрічного позову та доказів, достатнього для збирання доказів та подання вказаних документів.

Ухвалою суду від 03.03.2023 повернуто зустрічний позов ФОП Козьми Ю.М. з посиланням на те, що відповідач пропустив встановлений Господарським процесуальним кодексом України процесуальний строк на подання зустрічного позову та не звернувся з клопотанням про його поновлення.

Ухвалою від 09.03.2023 продовжено строк підготовчого провадження та за клопотанням представника відповідача відкладено підготовче судове засідання на 21.03.2023.

До початку судового засідання від представника відповідача надійшло клопотання (в новій редакції) про проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою суду від 21.03.2023 зупинено провадження у справі №926/5347/22 до закінчення апеляційного провадження за апеляційною скаргою ФОП Козьми Юлії Миколаївни на ухвали Господарського суду Чернівецької області від 01.03.2023 та 03.03.2023 та повернення матеріалів справи до Господарського суду Чернівецької області.

Ухвалою Західного апеляційного Господарського суду від 13.04.2023 закрито апеляційне оскарження за апеляційною скаргою ФОП Козьми Юлії Миколаївни від 10.03.2023 на ухвали Господарського суду Чернівецької області від 01.03.2023 та 03.03.2023 у справі №926/5347/22.

26.04.2023 від представника відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до набранням законної сили рішенням у справі №926/1415/23 за позовом ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради про зобов`язання зарахувати в рахунок орендної плати вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, що розглядається Господарським судом Чернівецької області.

01.05.2023 у зв`язку із закінченням апеляційного оскарження матеріали справи повернуто до Господарського суду Чернівецької області.

Ухвалою суду від 04.05.2023 провадження у справі поновлено, підготовче судове засідання призначено на 16.05.2023.

09.05.2023 від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з його перебуванням у відпустці.

До початку судового засідання 16.05.2023 від представника відповідача надійшла заява про розгляд клопотання про зупинення провадження без його участі у зв`язку із зайнятістю в кримінальному провадженню.

Ухвалою суду від 16.05.2023 відкладено підготовче судове засідання на 24.05.2023.

У судовому засіданні 24.05.2026 оголошено перерву до 01.06.2023.

Ухвалою суду від 01.06.2023 зупинено провадження у справі №926/5347/22 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №926/1415/23 за позовом фізичної особи - підприємця Козьми Ю.М. до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради про зобов`язання зарахувати в рахунок орендної плати вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна.

28.12.2023 від представника позивача надійшло клопотання про поновлення провадження у даній справі, у зв`язку з тим, що ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 28.12.2023 у справі 926/1415/23 залишено позовну заяву фізичної особи - підприємця Козьми Ю.М. без розгляду.

Ухвалою суду від 16.01.2024 провадження у справі поновлено, підготовче судове засідання призначено на 08.02.2024.

В заяві від 07.02.2024 представник відповідача повідомив про визнання ФОП Козьмою Ю.М. позовних вимог в частині дострокового розірвання договору та повернення приміщення за актом приймання-передачі. Позовні вимоги в частині стягнення заборгованості з орендної плати відповідач не визнає, оскільки вважає розрахунок заборгованості необґрунтованим і таким, що не відповідає розділу 4 орендна плата і порядок розрахунків договору найму оренди) від 22.12.2005 №34/05 в останній чинній редакції.

Ухвалою від 08.02.2024 суд відмовив у задоволенні клопотань представника відповідача від 27.02.2023 та 21.03.2023 про проведення судової будівельно-технічної експертизи, закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті на 06.03.2024.

Ухвалою суду від 06.03.2024 відкладено судове засідання на 28.03.2024.

Представник позивача у судовому засіданні 28.03.2024 підтримав позовні вимоги.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.233 ГПК України суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення приймаються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Після виходу з нарадчої кімнати відповідно до ст.240 ГПК України у судовому засіданні 28.03.2024 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

III. Фактичні обставини справи, встановлені судом

22.12.2005 року між Комунальним підприємством "Міжнародний аеропорт "Чернівці" (наймодавець) та суб`єктом підприємницької діяльність ОСОБА_1 (наймач) укладено договір найму (оренди) 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд №34/05, згідно пункту 1.1 якого наймодавець передає, а наймач приймає в тимчасове платне користування 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд, загальною площею 604,80 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1 , під номером 30 з метою використання під розміщення розважально ресторанного комплексу. Вказаний договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н.З. та зареєстрований в реєстрі за №10634 (т.1, а.с. 10-14).

Як вбачається з пункту 1.3 та 1.4. договору оренди від 22.12.2005 Комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт "Чернівці" відповідно до виданого на підставі рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради №619/14 від 20.07.2004 року свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 27.07.2004 року є власником 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до умов договору у користування наймача переходять: частина в адмінбудівлі літ. А, яка складається з: на другому поверсі: 2 2 комора пл. 3,00 кв.м., 2 3 мийка пл. 17,70 кв.м., 2 4 коридор пл. 29,70 кв.м., 2 5 кабінет пл. 22,50 кв.м, 2 6 кухня пл. 41, 30 кв.м., 2 11 коридо пл. 10,90 кв.м., 2 12 зал пл. 214,10 кв.м., 2 13 ресторан пл. 133,00 кв.м., 2 14 кухня пл. 8,00 кв.м., 2 15 кухня пл. 4,90 кв.м, I - сходової клітини пл. 8,50 кв.м. на третьому поверсі: I сходова клітина пл. 8,60 кв.м., 3 т- 28 коридор пл. 7,80 кв.м., 3 29 мийка пл. 7,10 кв.м., 3 30 мийка пл. 18,00 кв.м., 3 31 коридор пл. 17,10 кв.м., 3 32 комора пл.3,10 кв.м., 3 33 вбиральня пл. 1,00 кв.м., 3 34 вмивальник пл. 1,90 кв.м., 3 35 душова пл. 1, 30 кв.м., 3 36 коридор пл. 2,30 кв.м., 3 37 душова пл.1,30 кв.м., 3 38 коридор пл. 2,30 кв.м., 3 39 роздягальня пл. 10,40 кв.м., 3 40 цех пл. 13,80 кв.м., 3 41 комора пл. 11,00 кв.м., на першому поверсі: 1/1 I сходова клітина пл. 8,50 кв.м, загальною площею 604,80 кв.м., що складають 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) ідеальних часток будівель та споруд.

Відповідно до відомостей, викладених у витязі з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Чернівецьким комунальним бюро технічної інвентаризації за №927071 від 13.12.2005 року, загальна вартість 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд, що передаються в найм (оренду) становить 376505 грн (триста сімдесят шість тисяч п`ятсот п`ять гривень) (п.1.5 договору оренди від 22.12.2005 ).

Розділом другим договору сторони визначили порядок передачі об`єкта в найм (оренду) та повернення наймодавцю орендованого майна. Передача нежилих приміщень здійснюється наймодавцем протягом 5 (п`яти) днів, наступних за днем підписання цього договору, що оформляється актом прийому-передачі, що підписується уповноваженим представниками сторін. Повернення наймодавцю орендованого об`єкта здійснюється протягом 5 (п`яти) днів, з дня припинення дії цього договору за актом прийому-передачі, що підписується уповноваженими представниками сторін. Орендований об`єкт повинен бути переданий наймодавцю в задовільному стані з урахуванням природно-фізичного та технічного зносу.

Сторони погодили, що строк найму (оренди) нежилих приміщень складає 10 (десять) років з моменту прийняття орендованого об`єкта за актом приймання. Договір може бути продовжений на новий строк, якщо наймач повідомить про це наймодавця не пізніше ніж 30 (тридцять) днів до спливу строку договору найму. Якщо наймач продовжує користуватись зазначеними нежилими приміщеннями після закінчення строку договору найму то за відсутності заперечень наймодавця протягом 1 (одного) місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором (п.п. 3.1- 3.3 договору оренди від 22.12.2005).

Наймач сплачує наймодавцю орендну плату за користування нежилими приміщеннями у розмірі визначеному у відповідності до рішення №197-23/05 XXIII сесії IV скликання Чернівецької обласної ради м.Чернівці від 25.11.2005 року. Розмір орендної плати за весь термін складає 677707,20 (шістсот сімдесят сім тисяч сімсот сім гривень двадцять копійок). Орендна плата сплачується наймачем щомісяця у розмірі 5647,56 грн (п`ять тисяч шістсот сорок сім гривень п`ятдесят шість копійок) в тому числі ПДВ 941, 26 грн (дев`ятсот сорок одну гривні двадцять шість копійок) до 15 числа поточного місяця за попередній місяць шляхом перерахунку коштів на рахунок наймодавця (п.п. 4.1.- 4.4. договору оренди від 22.12.2005).

Згідно пункту 4.9 договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Пунктами 4.13. та 4.14. договору оренди від 22.12.2005 сторони погодили, що у зв`язку з необхідністю проведення капітального ремонту орендованого майна, наймачу зараховується в рахунок орендної плати вартість невід`ємних капітальних поліпшень орендованого майна за умови попереднього письмового погодження кошторисної документації наймодавцем з погодженням обласної ради. У разі, якщо вартість виконаних робіт по переведенню капітального ремонту часток будівель та споруд відповідно до проектно кошторисної документації перевищує суму орендної плати на термін дії договору, термін дії договору продовжується до повного покриття витрат понесених наймачем за погодженням обласної ради.

Відповідно до пункту 5.2.2. вищевказаного договору наймодавець має право відмовитись від договору найму (оренди) і вимагати повернення орендованого майна, якщо наймач не вносить орендну плату протягом 3 (трьох) місяців підряд.

Згідно з актом прийому передачі нерухомого майна в натурі від 27.12.2005 року комісія з прийому передачі об`єкта оренди передала, а приватний підприємець Козьма Ю.М. прийняла приміщення колишнього ресторану та частини приміщень залу очікування на другому та третьому поверхах в адміністративній будівлі (літ. А) КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" по вул. Чкалова, 30, у м. Чернівці.

Пунктом 5.3.1 договору передбачено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за користування нежилими приміщеннями та плату за комунальні послуги.

Згідно наявного в матеріалах справи підписаного сторонами додатку № 2 вищевказаного договору до розрахунку орендної плати за кожен місяць входять такі складові:

1) площа орендованого приміщення (604,8 кв.м); 2) вартість орендованого приміщення (376505,00 грн); 3)ставка річної орендної плати (15%);4) сума місячної орендної плати (4706,30 грн; 5) сума податку на додану вартість (941,26 грн); 6) сума місячної орендної плати з ПДВ (5647,56 грн). З подальшим щомісячним корегуванням на індекс інфляції.

Відповідно до Висновку Чернівецької обласної ради про зарахування коштів від 10.10.2006, вирішено зарахувати приватному підприємцю Козьмі Ю.М., як невід`ємні поліпшення, витрати на проведення ремонту орендованих приміщень по вул. Чкалова, 30 в м. Чернівці згідно акту постійної комісії з питань приватизації та управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, області від 24.07.2006 в сумі 362494,39 грн, згідно договору найму 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 №34/05.

04.12.2006 між Чернівецькою обласною радою, яка була власником єдиного майнового комплексу - комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Чернівці» та Чернівецькою міською радою укладено договір №1051-юр про передачу єдиного майнового комплексу комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Чернівці» до комунальної власності територіальної громади міста.

Згідно наявного в матеріалах справи акта приймання-передачі єдиного майнового комплексу комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Чернівці» від 11.12.2006 Чернівецька обласна рада передала, а Чернівецька міська рада прийняла у власність територіальної громади м. Чернівці «Міжнародний аеропорт «Чернівці» відповідно до зведеного акта інвентаризації станом на 01 листопада 2006 року, з урахуванням результатів господарської діяльності підприємства.

У подальшому до договору оренди від 22.12.2005 сторонами неодноразово вносилися зміни шляхом укладення додаткових угод до нього. Зокрема, 23.01.2006 сторони уклали додатковий договір, яким було внесено зміни щодо порядку розрахунків; додатковим договором від 01.06.2007 сторони погодили зміну власника вказаного в договорі найму з "КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" на "виконавчий комітет Чернівецької міської ради".

Рішенням Виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 22.04.2008 №320/8 затверджено Акт державної приймальної комісії від 27.03.2008 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта ресторану загальною площею 1012,00 м2 по вул. В. Чкалова, 30 в м. Чернівці.

Пунктом 1.1 рішення Виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 16.12.2008 №948/23 вирішено зарахувати підприємцю Козьмі Ю.М. в рахунок орендної плати витрати, понесені на проведення капітального ремонту та реконструкції (невід`ємні поліпшення) орендованих приміщень на вул. вул. В. Чкалова, 30 в розмірі 215684,07 грн (аудиторський висновок від 25.11.2008).

Пунктом 1.2 вищевказаного рішення передбачено розпочати зарахування погоджених та прийнятих витрат (невід`ємні поліпшення), понесених підприємцем Козьмою Ю.М. на ремонт приміщень на вул. В. Чкалова, 30 в рахунок орендної плати з дати затвердження акта державної приймальної комісії з прийняттям об`єкта в експлуатацію (22.04.2008).

Крім того, вищевказаним рішенням вирішено продовжити з підприємцем Козьмою Ю.М. термін дії договору №34/05 найму (оренди) від 22.12.2005 року з урахуванням повного відшкодування витрат, зазначених в пункті 1.1. цього рішення.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.04.2007 територіальна громада м. Чернівці є власником 1/1 частки будівель та споруд за адресою АДРЕСА_1 , у т.ч. адміністративний корпус літ. А загальною площею 3024 кв.м.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 21.12.2008 №САС 009331територіальна громада м. Чернівці є власником 1/1 частки будівель та споруд за адресою м. Чернівці, вул. Чкалова, буд. 30, у т.ч. адміністративний корпус літ. А загальною площею 3189 кв.м.

Відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 15.01.2009 за Територіальною громадою м. Чернівці на підставі свідоцтва про право власності №САС 009331 від 21.12.2008 та рішень виконавчого комітету Чернівецької міської ради №939/23 від 16.12.2008 та №857/22 від 18.11.2008 зареєстровано право комунальної власності на 1/1 частки будівель та споруд за адресою м. Чернівці, вул. Чкалова, буд. 30.

Додатковим договором від 01.07.2009 до договору оренди від 22.12.2005 сторони внесли зміни щодо проведення наймачем реконструкції з переобладнанням орендованих нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30, внаслідок яких загальна орендована площа об`єкта змінилась із 604,80 м2 на 1012,00 м2.

Викладено розділ 4 «Орендна плата і порядок розрахунків» у новій редакції:

"4.1 У випадку продовження дії договору найму (оренди ) на новий строк, нарахування та сплата орендних платежів наймач (орендар) здійснює, починаючи з 23 липня 2019 року, враховуючи висновки постійної комісії з питань приватизації та управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області Чернівецької обласної ради від 10 жовтня 2006 року та 21 листопада 2006 року про зарахування наймачу ( орендарю) витрат, пов`язаних з проведенням ремонтних робіт в орендованих приміщеннях, в розмірі 677 706 (шістсот сімдесят сім тисяч сімсот шість ) гривень 93 копійки, в рахунок орендної плати на термін дії договору найму ( оренди) та пункту 1. рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 16.12.2008 року № 948/23 " Про зарахування приватному підприємцю Козьмі Юлії Миколаївні витрат, понесених на здійснення ремонтних робіт в орендованих приміщенням на вул. В. Чкалова, 30, та продовження терміну дії договору № 34/05 найму ( оренди) від 22.12.2005 року " Про надання дозволу департаменту економіки міської ради на зарахування орендарю в рахунок орендної плати витрат, понесених на проведення капітального ремонту та реконструкції (невід`ємні поліпшення) орендованих приміщень в розмірі 215684, 07 (двісті п`ятнадцять тисяч шістсот вісімдесят чотири) грн.07 коп. 4.2. Сторони досягли згоди провести зарахування в рахунок орендної плати погоджені та прийняті витрати (невід`ємні поліпшення), понесені Наймачем на ремонт приміщень зазначені в пункті 4.1. цього Договору, з моменту затвердження акта державної приймальної комісії з прийняття об`єкта в експлуатацію, тобто з 22.04.2008 року.

Пунктом 4.4 вищевказаного додаткового договору передбачено, що оплата орендних платежів проводиться наймачем згідно пункту 4.1 цього договору щомісячно в розмірі нарахувань за поточний місяць і сплачується ним до кінця поточного місяця шляхом перерахунку коштів на рахунок наймодавця.

Відповідно до пункту 4.7. додаткового договору від 01.07.2009 починаючи з першого числа наступного за звітним місяця, на суму недоїмки нараховується пеня за кожен день прострочення платежу, включаючи день оплати, в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період за який сплачується пеня.

Крім того, пунктом 3.1 додаткового договору від 01.07.2009 продовжено строк дії договору найму від 22.12.2005 №34/05 до 22.07.2019.

21.06.2019 відповідач звернувся до позивача із листом, в якому запропонував продовжити дію договору оренди від 22.12.2005 на новий строк, додавши до нього зведені кошторисні рахунки для винесення на розгляд постійно діючої комісії про зарахування невід`ємних поліпшень з метою часткового зарахування понесених відповідачем витрат в рахунок сплати орендної плати.

У відповідь на звернення листом від 05.07.2019 Виконавчий комітет Чернівецької міської ради повідомляв фізичну особу-підприємця Козьму Ю.М., що всі витрати на проведення капітального ремонту та реконструкцію орендованих приміщень на вул. Чкалова, 30 були сторонами враховані в повному обсязі, та з того періоду часу жодних погоджень на проведення робіт орендодавцем не надавалося.

Вищевказаним листом звернуто увагу фізичної особи-підприємця Козьму Ю.М. про надання на адресу департаменту звіту про оцінку вартості орендованого майна, для початку з 23.07.2019 проведення орендодавцем нарахувань з орендної плати, а в разі не виконання у вказаному листі вимог звільнити орендоване приміщення.

Докази направлення поштовою кореспонденцією чи особистого вручення вищевказаного листа відповідачу в матеріалах справи відсутні.

В матеріалах справи міститься Службова записка від 26.07.2019, заступника начальника відділу орендних відносин управління комунальної власності департаменту розвитку Чернівецької міської ради з проханням директору департаменту розвитку Чернівецької міської ради, надати згоду на нарахування фізичній особі-підприємцю Козьмі Юлії Миколаївні орендної плати з 23.07.2019 по 25.07.2019 (місячна орендна плата складає 47361,60 грн.), а з 26.07.2019р. - на нарахування неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення відповідно до п.3.12.2 Положення про порядок розрахунку плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Чернівців, затвердженого рішенням 31 сесії міської ради VI скликання від 27.12.2012р. №700 (неустойка складатиме 94723,20 грн. (47361,6*2=94723,20 грн.)).

31.07.2019 року Департамент розвитку міської ради направив відповідачу лист за вх.№02/01-17/844, відповідно до якого повторно запропонував останньому надати звіт про оцінку вартості орендованого майна для продовження терміну використання орендованого нерухомого майна та початком з 23.07.2019 року проведення нарахувань з орендної плати або звільнити приміщення та передати його за актом приймання передавання. Цим же листом відповідача повідомлено, що в разі несвоєчасного звільнення та передачу орендованого майна, орендар зобов`язується сплачувати неустойку в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.

Матеріали справи містять докази направлення даного листа відповідачу на зазначену в договорі поштову адресу 58000, м.Чернівці, вул. Ентузіастів, 6/138.

Листом від 16.09.2019 року №01/02-11/2/2380 позивач повідомив відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням 22.07.2019 року терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок відповідача повернути в термін до 30.09.2019 року балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі.

Докази направлення поштовою кореспонденцією чи особистого вручення вищевказаного листа відповідачу в матеріалах справи відсутні.

25.11.2019 листом №К-638/1-02/01 Департамент розвитку Чернівецької міської ради повідомив відповідач, що за несвоєчасне звільнення та передачу орендованого майна орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.

Доказів направлення поштовою кореспонденцією чи особистого вручення вищевказаного листа відповідачу в матеріалах справи відсутні.

Листами від 18.02.2021 та від 26.02.2021 позивач відмовив відповідачу в укладенні додаткового договору до договору оренди від 22.12.2005 з посиланням на закінчення його терміну дії 20.07.2019.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 19.10.2022 у справі №926/326/21 відмовлено в задоволенні позову Чернівецької міської ради до ФОП Козьма Ю.М. про стягнення 1 753 278,77 грн неустойки за несвоєчасне звільнення орендованого майна за договором № 34/05 найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005.

Судом встановлено, що відповідно до п.3.1 договору оренди від 22.12.2005 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 01.07.2009) договір діяв до 22.07.2019, тобто 13 років та 7 місяців.

Оскільки позивач не повідомив відповідача про припинення дії договору оренди від 22.12.2005 в межах строку, визначеного законом і договором, суд в межах справи №926/326/21 дійшов висновку про продовження дії договору з 23.07.2019 на новий строк (13 років та 7 місяців), тобто до 20.02.2033.

Враховуючи автоматичне продовження дії договору оренди від 22.12.2005 суд вирішив, що у ФОП Козьма Ю.М. відсутній обов`язок звільнити орендоване приміщення та сплатити неустойку в порядку ст. 785 Цивільного кодексу України за несвоєчасне звільнення орендованого майна.

Відповідачем до матеріалів справи додано підписаний ним розрахунок зарахування виконаних невід`ємних поліпшень в рахунок орендної плати, згідно якого він починаючи з 23.07.2019 звільняється від внесення орендної плати до 23.09.2039, у зв`язку з здійсненням невід`ємних поліпшень на загальну суму 12319432,00 грн, з яких 677706,93 грн зараховано в рахунок орендної плати та 11461725,07 грн підлягають зарахуванню.

Вищевказаний розрахунок не містить дати та не погоджений позивачем.

Судом встановлено, що будь-які зміни до договору в частині зарахування з 23.07.2019 вартості невід`ємних поліпшень, здійснених відповідачем, в рахунок орендної плати сторонами не вносились, такі докази суду не надано.

В заяві свідка від 27.02.2023 ОСОБА_1 повідомила суд, що нею внаслідок проведеної реконструкції та капітального ремонту загальна площа орендованого приміщення збільшилася з 604,80 кв.м до 1012,00 кв.м. Проте, частина підтверджуючих документів на проведення ремонту були викрадені.

В подальшому додатковим договором від 01.07.2009 було зараховано частину витрат на суму 677706,93 грн, на які збереглися документи, проте інші витрати залишились не зарахованими.

Відтак, ОСОБА_1 вважає, що оскільки договір найму є чинним, у виконавчого комітету міської ради наявні правові підстави для зарахування в рахунок орендної плати вартості виконаних нею невід`ємних поліпшень орендованого майна шляхом укладення додаткового договору.

До матеріалів справи відповідачем не надано доказів понесення інших витрат, ніж ті, що погоджені додатковим договором від 01.07.2009.

Згідно наявного в матеріалах справи акта звірки взаємних розрахунків за період з 23.07.2019 по 31.10.2022 заборгованість відповідача з орендної плати становить 300 216,84 грн.

ФОП Козьма Ю.М. звернулася до Виконавчого комітету Чернівецької міської ради з заявою про розірвання укладеного договору найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд №34/05 від 22.12.2005 за згодою сторін.

Вищевказана заява отримана Відділом звернень громадян Чернівецької міської ради 22.12.2023.

У відповідь на вищевказану заяву Чернівецька міська рада листом від 05.01.2024 повідомила відповідача, що Виконавчий комітет Чернівецької міської ради не заперечує щодо дострокового розірвання договору за згодою сторін та направляє проекти додаткового договору про розірвання договору найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005, по реєстру за №10634 зі змінами.

Відповідачем також додано до матеріалів справи заяву адресовану Виконавчому комітету Чернівецької міської ради, в якій ФОП Козьма Ю.М. запропонувала додатковим договором врегулювати питання дострокового розірвання договору найму, після чого здійснити приймання-передачу орендованого приміщення за актом, а питання заборгованості з орендної плати вирішити у рамках розгляду даної справи.

Вищевказана заява отримана відділом звернень громадян Чернівецької міської ради 02.02.2024.

Станом на день вирішення спору договір найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 не розірваний, орендоване приміщення не повернуте, орендна плата за спірний період не сплачена.

IV. Позиція суду по суті спору

Частина 1 статті 193 Господарського кодексу України (надалі ГК України) передбачає, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Так, частина 1 та пункт 2 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) встановлюють, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Між позивачем та відповідачем виникли зобов`язання з приводу оренди нерухомого майна на підставі договору оренди в силу п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічне положення передбачено ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Тотожні норми права закріплені у ч.1 ст. 283 ГК України.

При цьому суд враховує, що орендні правовідносинами між сторонами у даному спорі регулюються спеціальним законодавством, а саме Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Частиною 10 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що оренда це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Пунктом 1 ст. 286 ГК України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Відповідно до статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 пункту 1 статті 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з статтею 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Судом встановлено, що згідно наявного в матеріалах справи акта звірки взаємних розрахунків за період з 23.07.2019 по 31.10.2022 заборгованість відповідача з орендної плати становить 300 216,84 грн.

Враховуючи те, що відповідач орендну плату з 23.07.2019 не сплачує, чим порушує умови договору в частині сплати орендної плати, суд вважає, що з фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни слід стягнути заборгованість з орендної плати за період з 23.07.2019 по 31.10.2022 в сумі 300 216,85 грн згідно наявного в матеріалах справи розрахунку позивача.

Суд відхиляє посилання відповідача на те, що розрахунок заборгованості є необґрунтованим і не відповідає умовам договору найму оренди від 22.12.2005 №34/05, оскільки відповідач не обґрунтував, у чому саме полягає така невідповідність та свого розрахунку суду не надав.

Суд вважає, що відсутні підстави для зарахування вартості невід`ємних поліпшень в рахунок орендної плати, оскільки будь-які зміни до договору в частині таких зарахувань сторонами не вносились, позивач згоду на звільнення відповідача від сплати орендної плати не надав, тож останній з 23.07.2019 зобов`язаний сплачувати орендну плату у встановленому розмірі.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить орендну плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Пунктом 5.2.2 договору передбачено, що наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення орендованого майна, якщо наймач не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок розірвання договору; сплата неустойки (в тому числі штрафу, пені).

Відповідно до п.1 ст.651 ЦК України та п.1 ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Однак, відповідно до вимог ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено дострокове розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Ціна договору, в тому числі і розмір орендної плати, відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також ч.1 ст. 284 ГК України є істотними умовами договору оренди.

Судом встановлено, в порушення умов договору відповідач з 23.07.2019 (тобто більше, ніж 3 місяці підряд) не сплачував орендну плату, чим порушив істотні умови договору, оскільки позивач не отримав кошти, на які розраховував при укладенні договору оренди.

Зазначені порушення відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України, частини 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", є підставою для дострокового розірвання договору.

За таких обставин суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині розірвання договору найму (оренди) від 22.12.2005 слід задовольнити.

Положеннями статті 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи, що договір найму (оренди) від 22.12.2005 судом розірвано, тож у відповідача відсутні правові підстави для користування орендованим майном, фізична особа-підприємець Козьма Юлія Миколаївна зобов`язана звільнити нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Каденюка, 30, загальною площею 1012 кв.м

Суд враховує намір відповідача розірвати договір найму (оренди) від 22.12.2005 та повернути орендоване приміщення, розцінюючи такі дії як визнання позовних вимог в цій частині, проте станом на момент вирішення спору договір сторони не розірвали, приміщення власнику не повернуто, тож позовні вимоги в частині звільнення орендованого приміщення слід задовільнити.

V. Розподіл судових витрат

Відповідно до ч. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справ.

Як вбачається із матеріалів справи, Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради при зверненні з позовною заявою до суду сплачено судовий збір у розмірі 9465,00 грн, що підтверджується квитанцією платіжним дорученням №1457 від 19.12.2022.

Відповідно до частини першої статті 130 ГПК України у разі укладення мирової угоди до прийняття рішення у справі судом першої інстанції, відмови позивача від позову, визнання позову відповідачем до початку розгляду справи по суті суд у відповідній ухвалі чи рішенні у порядку, встановленому законом, вирішує питання про повернення позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову.

Згідно положень пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що відповідачем визнано позов в частині розірвання договору та звільнення орендованого майна, керуючись приписами ст.130 ГПК України, суд вважає за необхідне повернути Виконавчому комітету Чернівецької міської ради з Державного бюджету України судовий збір у розмірі 2481,00 грн (50% від суми судового збору за вищевказані дві позовні вимоги).

Судовий збір в сумі 6984,00 грн слід покласти на відповідача, з вини якого спір доведено до розгляду в суді.

Інших судових витрат, пов`язаних з розглядом справи, сторонами понесено не було.

Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Виконавчого комітету Чернівецької міської ради (58002, Центральна площа 1, м. Чернівці, код 04062216) 300 216,85 грн та 6984,00 грн судового збору.

3. Розірвати договір найму (оренди) від 22.12.2005 на 55/1000 (п`ятдесят п`ять тисячних) часток будівель та споруд №34/05 із змінами та доповненнями, укладений між Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради та фізичною особою-підприємцем Козьмою Юлією Миколаївною на нежиле приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1012 кв.м.

4. Звільнити фізичній особі-підприємцю Козьмі Юлії Миколаївні ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1012 кв.м.

5. Повернути з Державного бюджету України на користь Виконавчому комітету Чернівецької міської ради (58002, Центральна площа 1, м. Чернівці, код 04062216) 2481,00 грн судового збору, що сплачений на підставі платіжного доручення №1457 від 19.12.2022.

Повний текст рішення складено та підписано 05.04.2024.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв