ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" лютого 2024 р. м. Київ Справа № 911/2732/23

Господарський суд Київської області у складі судді Колесника Р.М., за участю секретаря судового засідання Тимошенка Д.Ю., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу за позовом

Заступника керівника Білоцерківської окружної прокуратури (09100, Київська обл., Білоцерківський р-н, місто Біла Церква, вул. Шолом-Алейхема, будинок 38-А) в інтересах держави в особі Білоцерківської міської ради (09100, Київська обл., місто Біла Церква, вулиця Ярослава Мудрого, будинок 15, код: 26376300)

до

Товариства з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» (09100, Київська обл., Білоцерківський р-н, місто Біла Церква, вулиця Глиняна, будинок 45-А, код: 40202248)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто» (09100, Київська обл., місто Біла Церква, шосе Сквирське, будинок 178, код: 30537175)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача:

Головне управління Пенсійного фонду України у Київській області (08500, Київська обл., місто Фастів, вул. Саєнка Андрія, будинок 10, код: 22933548)

про визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки,

за участю представників учасників справи:

від прокуратури: Холоденко А.В.;

від позивача: не з`явився;

від відповідача: Шевченко Г.М.;

від третьої особи 1: не з`явився;

від третьої особи 2: Бойко Ю.Д.

До Господарського суду Київської області 04.09.2023 надійшла позовна заява Заступника керівника Білоцерківської окружної прокуратури (надалі по тексту Прокурор/Прокуратура) в інтересах держави в особі Білоцерківської міської ради (надалі по тексту позивач/Рада) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» (надалі по тексту відповідач/Товариство), в якій прокурор просить суд:

- визнати недійсним договір оренди землі від 19.10.2022 № 10-06/28, щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:018:0138 площею 0,3753 га по вул. Спартаківська (вул. Вадима Гетьмана), 3, м. Біла Церква Київської області для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (вид використання для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення);

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» повернути на користь держави в особі Білоцерківської міської територіальної громади земельну ділянку з кадастровим номером :04:018:0138 площею 0,3735 га, що розташована на території Білоцерківської міської територіальної громади Білоцерківського району Київської області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди вчинено всупереч вимог земельного законодавства, адже під час його укладення було допущено порушення щодо обов`язкового проведення продажу права оренди на земельних торгах, внаслідок чого перебування спірної земельної ділянки у володінні Товариства з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» є незаконними, у зв`язку з чим прокурор звернувся до суду із вимогами про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з її подальшим поверненням власнику.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 11.09.2023 позовну заяву Прокуратури прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 911/2732/23, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та витребувано від прокурора додаткові докази необхідні для розгляду справи. Цією ж ухвалою суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто» (надалі по тексту ТОВ «Стандарт-Авто»/третя особа 1).

На адресу суду 21.09.2023 від Головного управління Пенсійного фонду України у Київській області про залучення останнього в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 28.09.2023 суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Головне управління Пенсійного фонду України у Київській області (надалі по тексту Управління/третя особа 2).

До суду 29.09.2023 від прокуратури на виконання вимог ухвали суду від 11.09.2023 надійшли витребувані судом документи.

На адресу суду 02.10.2023 від відповідача надійшов відзив на позов, за змістом якого відповідач заперечив пред`явленні позовні вимоги та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

До суду 05.10.2023 від ТОВ «Стандарт-Авто» надійшли письмові пояснення щодо позову прокурора.

Від прокуратури 09.10.2023 до суду надійшли заперечення на письмові пояснення третьої особи 1, а також відповідь на відзив, згідно якої прокурор заперечує проти доводів відповідача наведених у відзиві.

На адресу суду 14.11.2023 та 16.11.2023 від Заступника керівника Білоцерківської окружної прокуратури заява про забезпечення позову, в якій останній просить суд вжити заходів забезпечення позову шляхом заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» та іншим особам здійснювати будь-які підготовчі чи будівельні, демонтажні, земельні роботи на земельній ділянці з кадастровим номером :04:018:0138, яка розташована за адресою: м. Біла Церква, вул. Вадима Гетьмана (Спартаківська), 3.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 16.11.2023 заяву прокуратури про забезпечення позову задоволено та вжито заходів забезпечення позову.

На адресу суду 15.11.2023 від відповідача надійшло клопотання про залишення позову без розгляду.

Підготовче судове засідання у справі неодноразово судом відкладалося та остаточно ухвалою суду від 15.11.2023 підготовче провадження закрито та призначено справу до розгляду по суті на 29.11.2023, яке в подальшому судом відкладалося та остаточно призначено на 21.02.2024.

В судове засідання 21.02.2024 з`явилися прокурор, представники відповідача та третьої особи 2.

Прокурор в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити, а представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Між ТОВ «Міськбуд БЦ» (продавець) та ТОВ «Стандарт-Авто» (покупець) 08.10.2021 укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, зареєстрований в реєстрі за № 5779 (далі договір купівлі-продажу), за умовами пункту 1 якого продавець передає у власність покупця, тобто продає, а покупець приймає у власність, тобто купує нежитлові будівлі літ. «А», літ. «Б», літ. «В», що знаходяться за адресою: місто Біла Церква, Київська область, вулиця Спартаківська, будинок № 3 (три) та сплачує за зазначені нежитлові будівлі грошову суму відповідно до вимог цього договору.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на зазначені в п. 1 цього договору нежитлові будівлі зареєстровано на ім`я продавця в зазначеному реєстрі Узинською міською радою, державним реєстратором Майорко Т.О. 16 вересня 2021 року, номер запису про право власності - 44066310. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 020 (пункт 2 договору купівлі-продажу).

Вказані нежитлові будівлі мають розмір: будівля літ. «А» - 31,60 кв.м, будівля літ. «Б» - 30,00 кв.м., будівля літ. «В» - 64,40 кв.м. та розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,3735 га, кадастровий номер :04:018:0138 (пункт 3 договору купівлі-продажу).

Пунктом 6 договору купівлі-продажу визначено, що право власності на нежитлові будівлі за цим договором виникає у покупця з моменту державної реєстрації у встановленому законом порядку цього права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

ТОВ «Стандарт-Авто» звернулось до Ради із заявою про передачу земельної ділянки комунальної власності від 29.10.2021 (реєстраційний номер заяви 15-107/5322, в якій просило передати земельну ділянку в оренду, площею (не зазначено прим. суду), кадастровий номер: :04:018:0138, вид використання: 02.03. Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташованої за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Спартаківська.

Білоцерківською міською радою 17.02.2022 прийнято рішення № 2633-26-VІII «Про передачу земельної ділянки комунальної власності в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто», яким вирішено передати земельну ділянку комунальної власності, право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 18.03.2014 № 5086748 в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто» з цільовим призначенням 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (вид використання для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями Пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення), площею 0,3735 га терміном на 5 (п`ять) років, за адресою: вулиця Спартаківська, 3, м. Біла Церква Білоцерківський район Кадастровий номер: :04:018:0138.

У преамбулі зазначеного рішення вказано, що його прийнято на підставі статей 12, 93, 120, 122-126, ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, ч. 5 ст. 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр», Закону України «Про оренду землі», ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

На підставі вказаного вище рішення між Радою (орендодавець) та ТОВ «Стандарт-Авто» (орендар) 19.10.2022 укладено договір оренди землі № 10-06/28 (далі договір оренди землі), предметом якого є надання орендодавцем орендарю у строкове платне користування земельної ділянки з цільовим призначенням 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (вид використання для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями Пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення), з кадастровим номером: :04:018:0138, яка розташована за адресою: Білоцерківський р-н, м. Біла Церква, вул. Спартаківська, 3.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3735 га. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлові будівлі, а також інші об`єкти інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 2893162,20 грн. Договір укладено строком на 5 (п`ять) років (пункти 2, 3, 5, 8 договору оренди землі).

Згідно пунктів 17-19 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями Пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення. Цільове призначення земельної ділянки: 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Умови збереження стану об`єкта оренди: необхідно використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до цільового призначення, визначеного у п. 1 цього договору, дотримуватись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.

Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (п. 38 договору оренди землі).

Договір зареєстровано у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.10.2022 державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т.О. (номер запису про інше речове право: 48205334).

Надалі, як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25.08.2023 № 344242037, за ТОВ «Міськбуд БЦ» 28.10.2022, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.10.2022 № 65294114 та договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.10.2022 № 5187, зареєстровано право власності на нежитлові будівлі будівля літ. «А» - 31,60 кв.м, будівля літ. «Б» - 30,00 кв.м., будівля літ. «В» - 64,40 кв.м., які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером: :04:018:0138.

Також, на підставі рішення державного реєстратора Фурсівської сільської ради Майорко Т.О. від 02.11.2022 № 65325461 внесено відомості до Реєстру, а саме здійснено заміну орендаря земельної ділянки за договором оренди землі № 10-06/28 з ТОВ «Стандарт-Авто» на ТОВ «Міськбуд БЦ».

Звертаючись до суду із розглядуваним позовом прокурор зазначив, що рішення Білоцерківської міської ради прийняте в порушення вимог ст. 13, 14, 19 Конституції України, ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України, а тому договір оренди вчинено всупереч вимог земельного законодавства, внаслідок чого перебування спірної земельної ділянки у володінні ТОВ «Міськбуд БЦ» є незаконним, у зв`язку з чим прокурор звернувся до суду із вимогами про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з її подальшим поверненням власнику територіальній громаді Білоцерківського району Київської області.

Також, прокурор зауважує, що площа земельної ділянки, яку передано товариству в оренду перевищує площу нерухомого майна у 29,5 разів, яке своєю чергою складає менше 3,3% від площі земельної ділянки.

Заперечуючи проти пред`явлених вимог відповідач посилається на те, що з огляду на положення ч. 2 статті 134 Земельного кодексу України та той факт, що на спірній земельній ділянці перебуває належне відповідачу на праві власності нерухоме майно, то надання земельної ділянки у користування ТОВ «Міськбуд БЦ» не вимагало проведення земельних торгів.

Відповідач переконаний, що внаслідок набуття права власності на нерухоме майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, до нього, як нового власника майна, перейшло право користування земельною ділянкою у обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника нерухомого майна ТОВ «Стандарт-Авто».

Також, відповідач стверджує, що чинним законодавством України, не встановлено жодних обмежень щодо площі та розміру відповідної земельної ділянки порівняно з нерухомістю, яка розташована на земельній ділянці або яку планується розташувати.

Окрім іншого, відповідач посилаючись на положення ч.ч. 4, 5 ст. 91 Господарського процесуального кодексу України та вимоги пункту 5.26 Національного стандарту України ДСТУ 4163:2020, стверджує про недопустимість долучених до матеріалів справи доказів, адже надані прокурором докази не містять відмітки про їх засвідчення чи спосіб отримання.

Серед іншого, відповідач наголошує, що прокурором не підтверджено наявності підстав для представництва інтересів держави у суді.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов наступних висновків.

Щодо підстав представництва прокурором держави у суді в інтересах Ради, суд дійшов наступних висновків.

Заперечуючи проти позовних вимог відповідач, зокрема, оспорював наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави в особі Ради, з чим суд не погоджується, з огляду на наступне.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України передбачено, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано у статті 23 Закону України «Про прокуратуру». Ця стаття визначає, що представництво прокурором держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом (частина перша). Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження (далі - компетентний орган), а також у разі відсутності такого органу (частина третя). Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци перший - третій частини четвертої).

Отже відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

У відповідності до ч. ч. 3, 4 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 дійшла висновків про те, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Звертаючись з розглядуваним позовом до суду прокурор зазначив, що спірна земельна ділянка є комунальною власністю Білоцерківської міської територіальної громади в особі Білоцерківської міської ради, яка в силу приписів ст. ст. 10, 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділена правомочностями щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, однак наразі позбавлена можливості розпоряджатись спірною земельною ділянкою.

Звернення до суду з позовом, як вказує прокурор, спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання про безоплатну передачу земельних ділянок з комунальної власності у приватну та повернення у власність територіальної громади землі, яка вибула з її власності незаконно з перевищенням повноважень представницького органу місцевого самоврядування.

При цьому, пред`явлені прокурором вимоги мають на меті захист суспільних інтересів загалом, права власності на землю Українського народу, оскільки територіальна громада позбавлена можливості визначити користувача, який буде здійснювати забудову земельної ділянки та який запропонував би найкращі, у порівнянні з іншими учасниками пропозиції в тому числі щодо розміру плати за користування земельною ділянкою та інших зобов`язань (в тому числі інвестиційного характеру), які покладаються на переможця у випадку його перемоги на конкурсі.

А з аналізу норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», як вказує прокурор, слідує, що застосування конкурентних засад при набутті права власності чи користування земельними ділянками ефективно впливає на подолання кризових явищ в соціально-економічному розвитку міст, збільшують надходження платежів до місцевого бюджету для забезпечення реалізації програм і заходів соціально-економічного розвитку. Тому ухилення від проведення конкурсу при отриманні земельної ділянки в користування порушує інтереси громади та негативно впливає на економічний та соціальний розвиток міста. Оскаржуваним рішенням і діями щодо передачі спірної земельної ділянки в оренду порушено інтереси держави в особі територіальної громади міста Біла Церква, яка була і є власником та розпорядником спірної земельної ділянки комунальної власності на момент прийняття спірного рішення Білоцерківської міської ради.

У матеріалах справи наявні листи Прокуратури від 28.08.2023 № 50-8611 вих23 та від 31.08.2023 № 50-8839вих23 адресовані Раді, у яких прокурор повідомляв останню про те, що рішення Ради від 17.02.2022 № 2633-26-VІII та укладений на підставі цього рішення договір оренди землі, вчинено всупереч інтересам територіальної громади, а також з порушенням вимог законодавства, зокрема статей 124, 134 Земельного кодексу України. У зв`язку з чим прокурор просив Раду вирішити питання щодо звернення останньою до суду з відповідним позовом та повідомити про вжиті заходи або повідомити щодо наявних причин, які перешкоджають захисту порушених інтересів держави, з долученням відповідних підтверджуючих документів.

Суд враховує правову позицію викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, у пункті 55 якої зазначено, що при вирішенні питання про необхідність звернення до суду з позовом компетентний орган може діяти в умовах конфлікту інтересів - коли порушення інтересів держави, про яке стверджує прокурор, може бути пов`язане з раніше вчиненими протиправними діями цього органу чи бездіяльністю. Для врахування цих обставин статті 55 ГПК України передбачає такі правила:

- якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову прокурора в інтересах держави;

- відмова компетентного органу від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті.

У пункті 56 постанови від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 Велика Палата Верховного Суду вказала, що у перелічених у цій статті випадках йдеться про активні дії компетентного органу, який як учасник процесу та сторона спору (позивач) не підтримує позовних вимог або подає заяву про залишення позову без розгляду чи про відмову від позову. У таких випадках суд не повинен залишати позов прокурора без розгляду, адже такі процесуальні дії свідчать про те, що компетентний орган по суті відмовляється від захисту інтересів держави в судовому процесі.

З матеріалів справи вбачається, що як після звернення прокурора, так і в перебігу розгляду справи Рада жодним чином не заперечувала, що прокурор не набув права звертатись до суду з розглядуваним позовом, та відповідно відсутні підстави для представництва інтересів держави у суді, у даному випадку в особі Білоцерківської міської територіальної громади, а також не надано доказів вжиття радою самостійних заходів щодо захисту держави в спірних правовідносинах чи про заперечення проти намірів прокуратури вжити такі представницькі заходи.

До того ж, в перебігу розгляду справи Рада також не заперечувала проти факту отримання нею листів Прокуратури від 28.08.2023 № 50-8611 вих23 та від 31.08.2023 № 50-8839вих23, у яких прокурор стверджував про порушення інтересів територіальної громади.

Надавши оцінку доводам прокурора щодо наявності підстав для представництва інтересів Білоцерківської територіальної громади в особі Білоцерківської міської ради у суді, суд дійшов висновку про те, що прокурор у цій справі обґрунтував неналежне здійснення Білоцерківською міською радою інтересів держави у спірних правовідносинах та наявність підстав для їх представництва, виконання вимог статей 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 53 Господарського процесуального кодексу України та належним чином обґрунтував підстави для представництва інтересів держави у суді у розглядуваних правовідносинах, адже визначив, у чому, на його думку, полягає порушення інтересів держави, обґрунтував необхідність їх захисту, а також зазначив орган, який, хоч і уповноважений державою здійснювати такий захист, але у спірних правовідносинах відповідні заходи не вжив, що стало обґрунтованою підставою для звернення прокурора з відповідним позовом.

З цих мотивів суд відмовляє у задоволенні клопотання відповідача про залишення позову без розгляду.

Щодо суті правовідносин.

Відповідно до положень статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України (тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)).

Частиною другою статті 83 Земельного кодексу України встановлено, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Стаття 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1). Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (ч. 2).

Відповідно до ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

За приписами ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

За змістом ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1). Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (ч. 2).

Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20.

Таким чином, особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав на земельну ділянку (її частину), з метою розміщення нерухомого майна, право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Відтак, ТОВ «Стандарт-Авто» мало право звернутися до Ради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці.

Натомість, як вбачається з рішення Ради та укладеного на його підставі договору оренди земельної ділянки спірну земельну ділянку було надано ТОВ «Стандарт-Авто» для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (вид використання для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями Пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення) без проведення земельних торгів.

З матеріалів справи вбачається, що на час прийняття Радою рішення на спірній земельній ділянці були розташовані нежитлові будівлі літ. «А», «Б», «В» загальною площею 126 кв.м., які на підставі договору купівлі-продажу від 08.10.2021, укладеного між ТОВ «Міськбуд БЦ» (продавець) та ТОВ «Стандарт-Авто» (покупець), а 28.10.2022 на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.10.2022 належать на праві власності ТОВ «Міськбуд БЦ». Вказане нерухоме майно, яке належало ТОВ «Стандарт-Авто», а згодом ТОВ «Міськбуд БЦ», згідно наявного у матеріалах справи технічного паспорта є саме нежитловими будівлями (торгово-офісні будівлі).

Суд зауважує, що на позаконкурентних засадах ТОВ «Стандарт-Авто» мало право отримати таку ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна.

Разом з тим, рішенням Ради вирішено передати ТОВ «Стандарт-Авто» земельну ділянку площею 0,3735 га. Тобто фактично Радою було передано ТОВ «Стандарт-Авто» земельну ділянку, яка у 29,5 разів перевищує площу майна, яке перебувало у власності останнього, а в подальшому у відповідача.

Таким чином, підтверджується невідповідність площі отриманої ТОВ «Стандарт-Авто» в оренду спірної земельної ділянки, меті, яка може бути пов`язана з розташуванням на ній належних відповідачу на праві власності будівель, та відповідно площі земельної ділянки, яка могла перейти до нього за договором купівлі-продажу.

Між тим, в перебігу розгляду справи відповідачем не доведено суду того, що на спірній земельній ділянці перебувають будь-які інші об`єкти нерухомого майна, які б належали відповідачу на праві власності, а також того, що саме вказаний розмір земельної ділянки необхідний для обслуговування та експлуатації нерухомого майна належного йому на праві власності, розташованого на спірній земельній ділянці.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що в силу частини 2 статті 124, частити 1 статті 134 Земельного кодексу України спірна земельна ділянка підлягала виключно продажу на земельних торгах.

Отже, за висновком суду рішення Ради від 17.02.2022 № 2633-26-VІII «Про передачу земельної ділянки комунальної власності в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто» прийнято з порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, без проведення земельних торгів, що вказує на незаконність прийнятого Радою рішення.

Судом перевірено заперечення відповідача щодо того, що надання земельної ділянки у користування ТОВ «Міськбуд БЦ» не вимагало проведення земельних торгів, до відповідача, як нового власника майна, перейшло право користування земельною ділянкою у обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника нерухомого майна ТОВ «Стандарт-Авто», а також щодо відсутності обмежень щодо площі та розміру відповідної земельної ділянки порівняно з нерухомістю, яка розташована на земельній ділянці та відхиляє їх, оскільки такі не спростовують наведених вище висновків суду.

Щодо посилань відповідача на те, що надані прокурором докази подані з порушенням вимог ч.ч. 4, 5 ст. 91 Господарського процесуального кодексу України та вимоги пункту 5.26 Національного стандарту України ДСТУ 4163:2020, то суд зазначає, що відповідно до ч. ч. 4, 5 статті 91 Господарського процесуального кодексу України копії документів вважаються засвідченими належним чином, якщо їх засвідчено в порядку, встановленому чинним законодавством. Учасник справи підтверджує відповідність копії письмового доказу оригіналу, який знаходиться у нього, своїм підписом із зазначенням дати такого засвідчення.

Відповідно до висновку, що викладений у пункті 65 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18, вимоги до процесуальних документів і додатків до них визначає процесуальний закон, а не Національний стандарт України, затверджений Державним комітетом з питань технічного регулювання та споживчої політики. Правила проставлення відмітки про засвідчення копії документа, визначені у ДСТУ 4163:2020 не поширюються на засвідчення копій документів, які учасники справи подають до суду.

Отже, посилання відповідача на недопустимість долучених до матеріалів справи доказів відхиляються судом як необґрунтовані.

Відповідно до положень статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

За приписами ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України).

Враховуючи те, що договір оренди землі укладено всупереч вимогам ст. 134 Земельного кодексу України на підставі незаконного рішення ради, яке прийнято з порушенням норм закону та суперечить інтересам держави та територіальної громади, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання договору оренди землі недійсним на підставі ч. 1 та ст. 203 та ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині та, відповідно, і в частині про зобов`язання ТОВ «Міськбуд БЦ» повернути на користь держави в особі Білоцерківської міської територіальної громади спірну земельну ділянку є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Витрати прокуратури по сплаті судового збору, у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на відповідача у повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 73-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Заступника керівника Білоцерківської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Білоцерківської міської ради задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір оренди землі № 10-06/28 від 19.10.2022, укладений між Білоцерківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Стандарт-Авто», щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:018:0138 площею 0,3753 га по вул. Спартаківська (вул. Вадима Гетьмана), 3, м. Біла Церква Київської області для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (вид використання для експлуатації та обслуговування будинку з вбудованими приміщеннями пенсійного фонду та відділу соціального захисту населення).

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» повернути на користь держави в особі Білоцерківської міської територіальної громади земельну ділянку з кадастровим номером :04:018:0138 площею 0,3735 га, що розташована на території Білоцерківської міської територіальної громади Білоцерківського району Київської області, за адресою: Київська область, м. Біла Церква, вул. Спартаківська, 3.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Міськбуд БЦ» (09100, Київська обл., Білоцерківський р-н, місто Біла Церква, вулиця Глиняна, будинок 45-А, код 40202248) на користь Київської обласної прокуратури (01601, м. Київ, бульв. Лесі Українки, будинок 27/2, код: 02909996) 5368,00 гривень судового збору.

5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення у відповідності до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 08.04.2023.

Суддя Р.М. Колесник