ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" лютого 2024 р.,

м. Київ

Справа № 911/3208/23

Суддя Черногуз А.Ф., за участю секретаря Репікової З.А., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за первісним позовом Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю Фармація Київщини

про розірвання договору оренди та виселення з орендованого нежитлового приміщення

та за зустрічною позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю Фармація Київщини

до Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області

та Комунального підприємства Броварської міської ради Броварського району Київської області Житлово-Експлуатаційна Контора - 4

про внесення змін до договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди,

за участю представників:

позивача (відповідача за зустрічним позовом): ОСОБА_1 ;

відповідача (позивача за зустрічним позовом): ОСОБА_2 ,

відповідача-2 за зустрічним позовом: не з`явились.

в с т а н о в и в :

Історія розгляду справи

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» про розірвання договору оренди та виселення з орендованого нежитлового приміщення.

Господарський суд ухвалою від 26.10.2023 відкрив провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Призначено проведення підготовчого засідання у справі на 13.11.2023 на 15:15. Судом встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали суду про відкриття провадження.

До суду надійшов відзив на позовну заяву, який прийнятий судом та долучений до справи. У судовому засіданні 13.11.2023 суд встановив позивачу строк для подання відповіді на відзив до наступного судового засідання, яке вирішено провести 18.12.2023 о 14:30 у зв`язку з відкладенням підготовчого засідання.

Також, суд, з метою додержання процесуальних строків, відповідно до ч. 3 ст. 177 ГПК України продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів.

До Господарського суду Київської області 15.11.2023 надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» з вимогою про внесення змін до договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди.

Суд, перевіривши зустрічну позовну заяву, встановив, що первісний та зустрічний позов взаємопов`язані і спільний їх розгляд є доцільним, позаяк, вони виникли з одних правовідносин.

Також суд вважав за можливе за клопотанням позивача за зустрічним позовом залучити до участі у справі співвідповідача Комунальне підприємство Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-Експлуатаційна Контора - 4», враховуючи що вимога про укладення додаткової угоди має в собі вимоги, що стосуються і такої особи, як балансоутримувача орендованого майна та можливого підписанта додаткової угоди.

Суд встановив відповідачам за зустрічним позовом строк для подання відзиву на зустрічну позовну заяву до наступного судового засідання у справі, яке призначено на 18.12.2023 на 14:30.

У судовому засіданні 18.12.2023 були присутні представники позивача та відповідача.

До суду надійшов відзив, відповідь на відзив за первісним позовом та відзив на зустрічну позовну заяву. Суд встановив строк для подання заперечень за первісним позовом та відповіді на відзив за зустрічним позовом до 04.01.2024. У зв`язку з встановленням строку для подання заперечень за первісним позовом та відповіді на відзив за зустрічним позовом, суд в порядку ч. 2 ст. 183 ГПК України відклав підготовче засідання на 08.01.2024 на 14:00.

У судовому засіданні 08.01.2024 був присутній представник відповідача за первісним позовом. Від представника позивача за первісним позовом надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке судом задоволено. Судом прийнято до матеріалів справи відповідь на відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини». Для забезпечення права на доступ до правосуддя Управлінню з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області та Комунального підприємства Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-Експлуатаційна Контора - 4» , суд встановив строк для подання заперечення до 23.01.2024. У зв`язку з цим підготовче судове засідання відкладено на 29.01.2024 на 16:00.

У судовому засіданні 29.01.2024 були присутні представники сторін. Враховуючи закінчення строку підготовчого провадження, суд призначив справу до розгляду по суті на 20.02.2024.

Заслухавши 20.02.2024 виступи присутніх представників, суд прийняв рішення у справі.

Фактичні обставин правовідносин сторін

Управлінням з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області 15.02.2022 на підставі рішення Броварської міської ради № 970 від 14.12.2021 було проведено аукціон з оренди державного та комунального майна LLE001-UA-000.

Об`єктом оренди згідно опублікованого аукціону було нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . У третьому раунді аукціону переможцем було визначено ТОВ «Фармація київщини» з переможною пропозицією у розмірі 23260,00 грн.

Наказом Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради № 26-ОД від 22.02.2022 затверджено протокол про результати електронного аукціону.

За результатом проведеного аукціону між ТОВ «Фармація Київщини» (як орендарем), Управлінням з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області (як орендодавцем) та Комунальним підприємством Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-експлуатаційна контора 4» (як балансоутримувачем) 16.05.2022 було укладено договір оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22.

Відповідно до пункту 1.1 договору оренди об`єктом оренди за цим договором є нерухоме майно: нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить до об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади.

Пунктом 2.1 визначено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання Акта приймання-передачі Майна. Акт приймання-передачі підписується між Орендодавцем, Орендарем і Балансоутримувачем одночасно із підписанням Договору.

В силу пункту 3.1 договору орендна плата становить 23260,00 грн без ПДВ.

Відповідно до пункту 3.2 договору якщо орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року.

Пунктом 3.3 Договору визначено, що орендар сплачує орендну плату до місцевого бюджету, на рахунок відкритий в Державній казначейській службі України відповідно до Методики розрахунку орендної плати об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади, щомісяця: до 20 числа наступного за поточним місяцем оренди для орендарів, які отримали майно в оренду за результатами аукціону.

Пунктом 3.4 зафіксовано, що орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Орендодавця. ПДВ нараховується на загальну суми орендної плати відповідно до вимог чинного законодавства України. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату разом із ПДВ, нарахованим на загальну суми орендної плати. Орендар зобов`язаний до 12-го числа наступного місяця отримати у орендодавця рахунок на сплату орендної плати та акт виконаних робіт на надання орендних послуг.

Протягом п`яти календарних днів з дня підписання договору оренди Орендар сплачує авансовий внесок у розмірі однієї місячної орендної плати в сумі 27 912.00 грн., у тому числі з ПДВ, на підставі документів, визначених у пункті 3.6 цього Договору.

У пункті 3.6 вказано, що якщо цей Договір укладено за результатами проведення аукціону, то підставою для сплати авансового платежу з орендної плати є протокол про результати електронного аукціону.

Відповідно до пункту 9.1 договору балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що крім випадків коли про інше зазначене в Акті приймання-передачі, Об`єкт оренди є вільним третіх осіб, в середині Об`єкту немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ від до об`єкту може бути наданий орендарю в день підписання Акта приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкту у кількості, зазначеній в Акті приймання-передачі.

Пунктом 12.1. Договору оренди сторони погодили строк дії договору: по 15.05.2027. При цьому Договір оренди набирає чинності в день його підписання сторонами (нотаріального посвідчення, якщо відповідно до законодавства Договір підлягає нотаріальному посвідченню). Разом з тим, строк оренди за цим договором починається з дати підписання акту приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.

Акт приймання-передачі майна був підписаний орендодвацем, балансоутримувачем та орендарем 16.05.2022. В акті зазначено: орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення в житловому будинку площею 71,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Технічний стан приміщення - задовільний. Орендар ознайомлений з Правилами пожежної безпеки.

Зміст та підстави позовних вимог за первісним позовом

Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради звертаючись до господарського суду, як первісний позивач, просило:

розірвати договір оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади № 26-22 від 16.05.2022, укладеного між Управлінням з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області, ТОВ "Фармація Київщини" та комунальним підприємством Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-експлуатаційна контора - 4»;

виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» з нежитлового приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач звернувся з позовом у зв`язку із простроченням виконання відповідачем, як орендарем за договором, зобов`язання зі сплати орендної плати, неоплата більше 3-х місяців підряд. При цьому позивач наводив положення пункту 12.7.1 розділу 12 договору оренди, відповідно до якого договір може бути припинено на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати становить більше ніж плата за 3 місяці.

З метою досудового врегулювання спору Управлінням на адресу відповідача надсилались листи-претензії від 24.04.2022 № 1.7-13/3/6408, від 25.05.2023 № 1.7-13/3/8256, від 31.05.2023 № 3.02-06/3/8661 котрими останнього належним чином повідомлено про наявну заборгованість з орендної плати та надано передбачений законом строк для добровільного її погашення. Також відповідачу були направлені проекти додаткової угоди про розірвання договору оренди та акт повернення орендованого комунального майна.

Вбачається, що відповідач вимоги зазначених претензій проігнорував, борг не сплатив та не вчинив жодних дій стосовно виконання взятих на себе за договором оренди зобов`язань. До позову долучено розрахунок орендної плати ТОВ "Фармація Київщини" з 15.05.2022 по 31.08.2023 за підписом головного бухгалтера та начальника управління, відповідно до якого сума несплаченої орендної плати становила 338516,72 грн.

Позивач також відмітив, що пунктом 12.6.7 розділу 12 договору передбачено: що Договір оренди припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством. Позивач вважав істотним порушення орендарем такої умови договору оренди майна, як невнесення орендної плати, що є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.

Разом з тим позивач вказував, що обов`язок орендаря повернути майно з орендного користування після розірвання договору оренди передбачений умовами договору оренди, а також законодавства України. З огляду на те, що підстава, на якій відповідач користувався майном, відпала у зв`язку з розірванням відповідного договору в судовому порядку, непередання відповідачем майна, яке належить до комунальної власності та управління яким здійснює позивач, створило б позивачу перешкоди в реалізації ним своїх повноважень на розпорядження та користування згаданим майном.

Тому, на думку позивача, позовна вимога про повернення об`єкту оренди шляхом виселення відповідача також є правомірною, як і вимога про розірвання договору та підлягає задоволенню.

Заперечення ТОВ Фармація Київщини щодо первісного позову

Відповідач вважав, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають. На думку відповідача обраний позивачем спосіб захисту в частині розірвання договору оренди нерухомого майна судом не відповідає належним та ефективним способам захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути лише істотне порушення умов договору стороною. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Таким чином, для встановлення можливості розірвання договору в судовому порядку необхідно визначити, чи були допущені іншою стороною саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) особи, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Слід зазначити, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна", як спеціальний Закон, не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких, зокрема не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду.

Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 ЦК України та частина 3 статті 291 ГК України) спеціальний закон підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, позивач має право вимагати розірвання договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим договором.

Відповідач також акцентував увагу суду на твердженнях позивача, що на 04.10.2023 у відповідача за період з 15.06.2022 по 31.08.2023 утворилась заборгованість з орендної плати у розмірі 338516.72 грн. Проте при цьому позов Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області не містить вимогу про стягнення з ТОВ "Фармація Київщини" заборгованості з орендної плати у будь-якому розмірі. Водночас позивачем не додано до позову справи доказів на підтвердження наявності боргу за договором оренди.

Разом з тим, відповідач відмічав, що зі змісту претензії позивача вбачається, що такі претензії не містили повідомлення орендаря про дострокове розірвання договору. Відповідач наголошує на тому, що позивач мав можливість припинити дію договору оренди у позасудовому порядку шляхом односторонньої відмови від нього. А обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Щодо вимоги про примусове виселення, відповідач зазначив: навіть за умов припинення договору оренди у подальшому на підставі рішення суду, внаслідок односторонньої відмови орендодавця від договору чи з інших підстав, встановлених договором або законом, у відповідача є три робочі дні на виконання свого обов`язку повернути майно з оренди його власнику. Та тільки у випадку порушення цього обов`язку орендарем, за умов триваючого характеру правопорушення у Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради виникне право на звернення до суду із негаторним позовом. Наразі ж правопорушення з боку відповідача відсутнє.

Зміст вимог за зустрічним позовом

ТОВ Фармація Київщини звернулася до суду із зустрічним позовом, який прийнятий судом, заявляючи вимогу визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16.05.2022 у редакції, що подана у прохальній частині зустрічної позовної заяви, зокрема, з наступними умовами:

пункт 1 з метою приведення Договору оренди у відповідність правовстановлюючим документами на нерухоме майно Сторони погодили викласти абзац 1 пункту 1.1. Договору у наступній редакції: « 1.1. ОРЕНДОДАВЕЦЬ та БАЛАНСОУТРИМУВАЧ на підставі аукціону (протокол № LLE001-UA-000, який сформовано 15.02.2022 року) передають, а ОРЕНДАР приймає в оренду частину нежитлового приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , що належить до об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади, далі Майно.»;

пункт 2 у зв`язку з невідповідністю даних об`єкту оренди правовстановлюючим документам за період з дати укладення Договору по дату підписання даної Угоди орендна плата не нараховується та не сплачується;

пункт 3 враховуючи положення п. 1. даної Угоди Сторони погодили одночасно підписати Акт приймання-передачі Майна у новій редакції, що додається, та замінює Акт прийому-передачі майна від 16 травня 2022 року.

ТОВ "Фармація Київщини" переконане, що суд має застосувати до відносин сторін, що виникли на підставі Договору оренди, частину 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Позивач за зустрічним позовом згадував, що відповідно до умов договору оренди обов`язок орендаря сплачувати орендну плату виникає з моменту приймання-передачі об`єкту оренди за відповідним актом. До суду надано копію акту прийому-передачі майна від 16.05.2022. Зі змісту цього акту вбачається, що орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

З наведеного вбачається, що об`єктом оренди є одне нежитлове приміщення площею 71,8 кв.м., цей об`єкт оренди знаходиться всередині житлового будинку за вказаною адресою. Однак об`єкт оренди детально не визначений та не ідентифікований в акті, рівно як і у договорі.

На думку товариства, договір оренди, а також акт приймання-передачі, має містити не загальний, а детальний опис нерухомого майна та всіх його складових частин з реквізитами, необхідними для ідентифікації майна, а також адресу і загальну площу майна та окремих його складових частин, що приміщень з чітко окресленими межами користування об`єктом оренди. Натомість формулювання об`єкту оренди, яке наведене в договорі оренди та акті-приймання передачі від 16.05.2022, виключає можливість його використання.

Позивач за зустрічним позовом звертав увагу суду на те, що жоден документ, який міститься у матеріалів справи (договір оренди, акт приймання-передачі, рішення виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області, протокол електронного аукціону LLE001-UA-000, наказ про його затвердження) не дає можливості ідентифікувати приміщення, що передається в оренду, та відокремити його в натурі від інших об`єктів нерухомого майна, що розташовані у житловому будинку АДРЕСА_1 .

Так, перед підписанням договору ТОВ "Фармація Київщини" звернулось до представника організатора аукціону Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області Шевчук Марини Олександрівни з проханням надати копії документів, підтверджуючих право власності на об`єкт оренди. Адже, згідно опублікованих умов аукціону стан державної реєстрації об`єкта визначено як «зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».

Однак, у вказаному проханні представником орендодавця було відмовлено. Враховуючи те, що станом на дату підписання договору оренди доступ до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції був обмежений, ТОВ "Фармація Київщини" не мало можливості отримати інформацію щодо права власності на об`єкт оренди. А тому, з урахуванням умов, опублікованих на сторінці аукціону, а саме: «Стан державної реєстрації об`єкта: Зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно», ТОВ "Фармація Київщини" було підписано наданий організатором аукціону текст договору.

Згодом, як тільки у ТОВ "Фармація Київщини" з`явилась можливість отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, останнім було надано запит на отримання відповідної інформації з реєстру. Зокрема, запит на отримання інформації було здійснено за адресою об`єкту оренди, вказаною в аукціоні та безпосередньо укладеному договорі оренди а саме: АДРЕСА_1 . За результатом вказаного запиту було сформовано Інформаційну довідку №305419359 від 20.07.2022, копія якої додається.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (Інформаційна довідка №305419359 від 20.07.2022) щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня реєстрація права власності на нежитлове приміщення, площею 71,8 кв.м.

Водночас з інформаційної довідки вбачається, що за адресою АДРЕСА_1 зареєстровано нежитлову будівлю загальної площею 16.5 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 106).

Згодом ТОВ "Фармація Київщини" отримано інформаційну довідку з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 311939939) від 07.10.2022. Відповідно до цієї довідки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за територіальною громадою міста Бровари в особі Броварської міської ради Київської області зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, яке складається з 13 приміщень, загальною площею 136.6 кв.м., за адресою АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 106).

ТОВ "Фармація Київщини" 06.09.2023 скерувало на адресу Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області лист від 06.09.2023 №01-09/23 щодо внесення змін до договору оренди в частині приведення інформації щодо об`єкту оренди у відповідність до правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а саме в частині місцезнаходження об`єкту оренди.

До цього листа було додано проект додаткової угоди №1 від 06.09.2023 до Договору оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади № 26-22 від 16.05.2022 в трьох екземплярах та Актом приймання-передачі майна від 06.09.2023 в трьох екземплярах.

Проект додаткової угоди, що надісланий орендодавцю містив підпис та печатку орендаря та, зокрема, наступні пункти:

(1) З метою приведення договору оренди у відповідність правовстановлюючим документам на нерухоме майно сторони погодили викласти абзац 1 пункту 1.1 договору у наступній редакції: « 1.1. орендодавець та балансоутримувач на підставі аукціону (протокол № LLE001-UA-000, який сформовано 15.02.2022) передають, а орендар приймає в оренду частину нежитлового приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , що належить до об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади, далі - Майно.»;

(2) У зв`язку з невідповідністю даних об`єкту оренди правовстановлюючим документам за період з дати укладення Договору по дату підписання даної Угоди орендна плата не нараховується та не сплачується;

(3) Враховуючи положення п. 1. даної Угоди Сторони погодили одночасно підписати Акт приймання-передачі Майна у новій редакції, що додається, та замінюс Акт прийому-передачі майна від 16 травня 2022 року.

У проекті акту приймання передачі від 06.09.2023 було зазначено адресу нежитлового приміщення, що здається в оренду: АДРЕСА_2 .

На лист ТОВ "Фармація Київщини" з пропозицією внесення змін до договору оренди Управлінням з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області надана відповідь №3.02-06/3/16665 від 09.10.2023 року, зі змісту якої вбачається, що пропозицію внесення змін до Договору оренди в частині приведення інформації щодо об`єкту оренди у відповідність до правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а саме в частині місцезнаходження об`єкту оренди, відхиллено.

Таким чином, станом на момент розгляду справи господарським судом за адресою АДРЕСА_1 , знаходиться багатоквартирний житловий будинок. Водночас за територіальною громадою міста Бровари в особі Броварської міської ради Київської області зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, яке складається з 13 приміщень, загальною площею 136.6 кв.м., за адресою АДРЕСА_2 .

Разом з тим, Управлінням з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району ТОВ "Фармація Київщини" за актом приймання-передачі від 16.05.2022 формально передано нежитлове приміщення площею 71,8 кв.м. ідентифікувати яке об`єктивно неможливо, оскільки за вказаною адресою знаходяться 13 приміщень.

Наведені обставини, за переконанням позивача за зустрічним позовом, засвідчують об`єктивну неможливість ТОВ "Фармація Київщини" використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

ТОВ "Фармація Київщини" заявило перед судом, що починаючи з моменту підписання акту приймання-передачі по теперішній час воно не здійснює господарську діяльність за адресою АДРЕСА_1 , не зберігає у приміщеннях за вказаною адресою речі тощо, оскільки не має допуску до цих приміщень.

Заперечення Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради щодо зустрічного позову

Відповідач за зустрічним позовом звертав увагу на те, що згідно п. 19.9 Порядку передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари, затвердженого рішенням Броварської міської ради від 01.10.2020 № 1987-83-07, не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадків, передбачених пунктами 19.5 і 19.6 цього Порядку.

Керуючись рішенням Броварської міської ради від 01.10.2020 № 1987-83-07 «Про затвердження Порядку передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари», відповідно до пунктів 20.1-20.4 орендна плата встановлюється в грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за оренду комунального майна територіальної громади м. Бровари. Початок нарахування орендної плати та інших платежів, пов`язаних з орендою майна, починається з дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди, який підписується орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем. Нарахування орендної плати припиняється з дати підписання акта приймання-передачі об`єкта від орендаря до орендодавця після припинення договору оренди.

Відповідно до п. 20.7 зазначеного Порядку орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Пунктом 20.10 Порядку передбачено, що орендодавці контролюють своєчасність надходження орендної плати. У разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів, вживають заходи, щодо погашення заборгованості, в тому числі проводять відповідну претензійно-позовну роботу.

Тобто, враховуючи зазначене вище та враховуючи вимоги чинного законодавства України, не допускається внесення змін до договору в частині зміни нарахування орендної плати з того часу, який пропонує орендар в зустрічних позовних вимогах.

Як вбачається, зобов`язання орендаря з оплати орендної плати за договором оренди № 26-22 від 16.05.2022 залишилось не виконаним. Докази виконання зобов`язання або не можливості такого виконання за вищевказаним договором не надані. Отже, орендар (позивач за зустрічним позовом) не виконав обов`язок сплати орендної плати відповідно до умов Договору в сумі 409189,90 грн.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстроване нежитлове приміщення, що складається з 13 приміщень і має площу 136,6 кв.м. на праві власності належить територіальній громаді міста Бровари в особі Броварської міської ради Київської області.

Відповідно до копії технічного паспорту від 15.11.2016, нежитлове приміщення 1 загальною площею 136,6, що знаходиться в АДРЕСА_1 та зареєстроване за Броварською міською територіальною громадою складається з 13 приміщень. В загальну площу цих приміщень входить і приміщення площею 71,8 кв.м., яке передане в орендне користування ТОВ «Фармація Київщини», що підтверджується копією технічного паспорту від 15.10.2019.

За переконаннями відповідача ТОВ "Фармація Київщини" не надало жодного документу чи іншого належного доказу, який би підтверджував факт неможливості допуску до орендованого приміщення. Також управління звертало увагу на той факт, що орендар жодного разу не звернувся до орендодавця з заявою про неможливість використання орендованого приміщення у зв`язку із відсутністю допуску до нього.

Позивач вважає, що положення порядку передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари було дотримано сторонами щодо укладання договору оренди у повній відповідності.

Відповідач за зустрічним позовом також звертав увагу на те, що листом від 28.10.2022 № 10.10 ТОВ «Фармація Київщини» надали орендодавцю копію договору добровільного страхування майна юридичних № 251.994234416.20243 від 25.10.2022 року. Також позивач за зустрічним позовом звертався до орендодавця листом від 27.06.2022 вих. 02-06/22 стосовно надання погодження ремонтних робіт на фасаді орендованого приміщення з метою розміщення рекламної вивіски та оздоблення фасаду, здійснення демонтажу стріхи на фасаді орендованого приміщення. Тобто такі обставини вказують, що орендар був обізнаний щодо стану орендованого приміщення та всіх його технічних характеристик, оскільки вони були висвітлені на офіційному сайті e-tender Проззоро Продажі.

Висновки господарського суду

В силу статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Право на доступ до правосуддя закріплене у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка ратифікована Україною.

Як визначено статтею 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Звертаючись до суду, позивач самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, в тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Статтею 11 ЦК України закріплено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Однією з підстав виникнення господарського зобов`язання згідно ст. 174 ГК України є господарський договір.

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Нормами ст. 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

За змістом положень ст. 193 ГК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

За статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на організованих ринках капіталу, організованих товарних ринках, аукціонах (публічних торгах), конкурсах тощо встановлюються відповідними актами законодавства.

Відповідно до ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі, зазначено у ст. 286 ГК України.

Частиною 1 ст. 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Відповідно до ч.5 ст. 762 ЦК України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Оскільки орендоване майно є комунальною власністю, до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

На підставі наданих до суду доказів з`ясовано, що між позивачем, відповідачем та третьою особою було укладено договір оренди нерухомого майна. У справі, що розглядається сторони пред`явили до суду зустрічні позовні вимоги: Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради про розірвання договору оренди та виселення орендаря з орендованого нежитлового приміщення, а ТОВ Фармація Київщини про внесення змін до договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди.

Оскільки вимоги є взаємопов`язаними, підстави їх пред`явлення слідують за підставами, що наводять сторони у своїх запереченнях щодо вимог одна одної суд вважає з доцільне викласти спільний висновок про прийняте рішення, що стосуватиметься як первісних так і зустрічних вимог сторін.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до частини 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Управління підставою для розірвання договору оренди називає порушення орендарем обов`язку проводити орендні платежі, що призвело до зменшення дохідної частини бюджету Броварської міської територіальної громади, негативно вплинуло на соціально-економічну ситуацію та порушує інтереси територіальної громади.

В силу статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються, зокрема письмовими, речовими та електронними доказами.

Відповідно до розрахунку заборгованості за договором, що долучений до відповіді на відзив на первісний позов розмір заборгованості орендаря станом на 30.10.2023 становив 409189,90 грн. При цьому позивачем долучено до справи також і виписки з Системи дистанційного обслуговування клієнтів Державної казначейської служби, які свідчить про проведення відповідачем платежів з призначенням "оплата орендної плати": 15.08.2022 на суму 42318,19 грн, 11.10.2022 на суму 41417,81 грн, 18.11.2022 на суму 27912,00 грн.

Вказана обставина підтверджує проведення орендарем часткових оплат. Орендарем не заперечувалася обставина наявності за ним заборгованості з орендної плати, не подано доказів, які б засвідчували проведення інших платежів, про які не повідомляв позивач. Натомість ТОВ Фармація Київщини наполягало на тому, що існували обставини, що перешкоджали товариству користуватися орендованим майном.

Згідно частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Враховуючи положення наведеної статті ТОВ Фармація Київщини стверджувало, що орендар має бути звільнений від орендної плати, оскільки договір оренди, а також акт приймання-передачі, має містити не загальний, а детальний опис нерухомого майна та всіх його складових частин з реквізитами, необхідними для ідентифікації майна, а також адресу і загальну площу майна та окремих його складових частин, щодо приміщень з чітко окресленими межами користування об`єктом оренди. Натомість формулювання об`єкту оренди, яке наведене в договорі оренди та акті-приймання передачі від 16.05.2022 виключає можливість його використання.

Суд встановив, що у договорі та акті майно, що передається у оренду ідентифіковано, як "нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 ". Відповідач же (позивач за зустрічним позовом) вважав, що правильним буде уточнити, що майно знаходиться за цією адресою у приміщенні 1, а до моменту внесення таких змін до договору у зв`язку з невідповідністю даних об`єкту оренди правовстановлюючим документам за період з дати укладення договору по дату підписання додаткової угоди орендна плата не повинна нараховуватися і сплачуватися.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Дослідивши наведені ТОВ Фармація Київщини у заявах по суті спору доводи та докази на їх підтвердження, а також аргументи іншої сторони спору (управління) суд прийшов до наступних висновків. Суд не поділяє позицію ТОВ Фармація Київщини щодо того, що така ідентифікація нерухомого майна, що здається в оренду є перешкодою для використання відповідачем орендованим майном.

При цьому суд вважає за необхідне акцентувати увагу сторін на наступному. З пункту 9.1 договору вбачається, що орендодавець та балансоутримувач запевняли орендаря про повний і безперешкодний доступ до об`єкту нерухомого майна та вказано, що з підписанням акту приймання-передачі орендарю передається комлект ключів до приміщення.

Підписанням акту приймання-передачі об`єкту оренди орендар засвідчував зокрема ту обставину, що технічний стан приміщення - задовільний. З цього вбачається, що він в момент підписання акту мав доступ до приміщення. Про інше не свідчать матеріали справи. Відповідач не довів перед судом про непередання йому ключів від об`єкту оренди, здійснення орендодавцем або балансоутримувачем дій з перешкоджання доступу до приміщення.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Проведення часткових платежів за договором, відсутність письмових претензій, які були б адресовані орендодавцю чи балансоутримувачу щодо неможливості доступу до оренднованого приміщення, відсутність підтвердження про настання форс-мажорних обставин, які б можна було розцінити, як такі що призвели до втрати доступу до майна, проведення товариством страхування майна та погодження наміру проведення ремонтних робіт на фасаді приміщення, відсутність доказів, які б засвідчували активне перешкоджання товариству по доступу до майна всі ці обставини свідчить, що право товариства на доступ до приміщення не було порушено орендодавцем чи балансоутримувачем.

Разом з тим, судом, у судовому засіданні з розгляду справи по суті на стадії дослідження доказів з`ясовано, що на майданчику, де був провдений електронний аукціон за адресою https://prozorro.sale/auction/LLE001-UA-000/ долучено документацію, що є у публічному доступі, зокрема технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 1 від 2019 року, що знаходяться по АДРЕСА_1 . Технічний паспорт містив в собі план групи нежитлових приміщень № 1, характеристику групи нежитлових приміщень № 1 та експлікацію, відповідно до якої група приміщень складається з тамбуру (2,1 кв.м), приміщення (42,7 кв.м), санвузла (4,3 кв.м), кабінету (13,2 кв.м) та кабінету (9,5 кв.м). Відповідно загальна площа приміщень, що здані в оренду становить 71,8 кв.м.

Також, у судовому засідання на стадії дослідження доказів, суд здійснив витяг та знімок екрану з зазначеної вище сторінки prozorro.sale стосовно проведеного аукціону та документу, що супроводжував даний лот, а саме технічний паспорт від 2019 року на приміщення 71,8 кв. м.

Суд констатує, що вказана документація дозволяла орендарю ідентифікувати майно, право оренди якого виставлено на аукціон та в подальшому набуте орендарем. При цьому в характеристиці об`єкта нерухомого майна за електронною адресою проведення аукціону вказано: нежитлове приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Відтак, відображене у договорі формулювання "нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв.м." повністю співвідноситься з тим, що зазначено у технічному паспорті 2019 року, який ідентифікує об`єкт оренди та був складовою документації, що долучена до лоту, а відтак і складовою частиною документів, що передавалися орендарю за наслідками проведення аукціону.

Суд не вбачає доцільності в доповненні пункту 1.1 договору записом "приміщення 1" та перепідписанні акту приймання передачі майна за рішенням суду. Це не призведе до поновлення прав позивача за зустрічними позовом, оскільки ним не доведено перед судом порушення його права у доступі до приміщень з підстав формулювання, що наведене орендарем в договорі та акті, і що таке порушення стало саме логічним наслідком неточного чи хибного формулювання ідентифікаційних даних об`єкту нерухомого майна, що здається в оренду.

Суд констатує, що оскільки відомості про об`єкт оренди були відомі орендарю, як станом на момент участі в аукціоні, так і станом на момент підписання договору, і останній, з огляду на відомості технічного паспорту від 2019 року на об`єкт оренди площею 71,8 кв.м, не здійснив юридично значимих дій щодо уточнення формулювань викладених в договорі, проект якого так само містився в загальному доступі в документах, що долучені до лоту, а відтак погодився саме з такою ідентифікацією об`єкту оренди, як наведено в договорі.

З цих підстав, дії орендаря в частині тверджень про неможливість використання об`єкту оренди у зустрічному позову суд сприймає як намагання орендаря уникнути обов`язку зі сплати орендної плати.

Тож, оскільки судом не встановлено, обставин, що б слугували достатніми для звільнення його від орендної плати через неможливість використання орендованого майна, дотримуючись принципу змагальності вбачається, що сторона орендаря не довела перед судом такої обставини, а відтак, суд приходить до висновку про дійсність наявності за товариством-орендарем боргу через несплату орендних платежів.

Також суд зважає на те, що частиною 5 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зафіксовано, що не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

Таким чином запропонована позивачем за зустрічним позовом умова додаткової угоди "за період з дати укладення договору по дату підписання даної угоди орендна плата не нараховується та не сплачується" ітиме всупереч наведеному вище положенню Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також, з урахуванням недоведеності неможливості використання орендованого майна, призведе до порушення законних інтересів управління, як орендодавця, що не отримає узгоджену у договорі плату за майно територіальної громади, що здане в оренду.

Враховуючи те, що з січня по жовтень 2023 року розмір орендної плати визначений позивачем за кожен місяць становив 35336,59 грн, а заборгованість відповідача станом на жовтень 2023 року за твердженнями позивача становила суму 409189,90 грн, що більше аніж в десять разів перевищує розмір орендної плати суд вважає, що таке порушення орендарем обов`язку з оплати є істотним і уже призводить до порушення прав управління, що позбавляється можливості отримувати на свій рахунок відшкодування вартості оренди.

Обставина заборгованості належним чином не спростовувалася відповідачем, при тому, що основний аргумент про неможливість використання орендованого приміщення не доведений стороною належними доказами, а тому підстави для звільнення орендаря від обов`язку сплати відсутні.

Про непропорційність такого порушення з несплати орендних платежів до меж неістотних чи незначних порушень свідчить також те, що договором передбачалося межі невиконання обов`язку зі сплати за яких у орендодавця виникало б право на дострокове припинення договору прострочення орендної плати на більше ніж три місяці або якщо сумарна заборгованість становить більше ніж три місяці.

Обрання позивачем такого способу захисту своїх інтересів, як розірвання договору на підставі рішення суду, а не дострокове розірвання договору за вимогою є його правом. Суд вважає обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту ефективним, осікльки він призведе до можливості розпоряджатися, користуватися належним територіальній громаді майном у разі добровільного звільнення майна орендарем та як наслідок управління матиме змогу здійснити заходи щодо повторної здачі такого майна в оренду, провести аукціони та інше.

Разом з тим, непред`явлення вимоги про стягнення заборгованості не свідчить про відсутність такої заборгованості. Суд в цьому рішенні оцінює надані позивачем докази як такі, що в сукупності з іншими наявними у справі доказами об`єктивно свідчать про наявність заборгованості за договором, констатує те, що відповідач за наявних доказів не здійснив проплат за всі місяці користування майном. Судом констатується факт того, що розмір сукупної заборгованості є таким, що дає підстави для розівання договору оренди, оскільки в 10 разів перевищує розмір місячної орендної плати та є доказом неоплати більше ніж за 3 місяці.

Таким чином, суд приходить до висновку про доведеність підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди у порядку частини другої статті 651 ЦК України, з урахуванням положень пункту 12.7.1 договору та приходить до одночасного про безпідставність вимог зустрічного позову про внесення змін до договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди, які залишаються судом без задоволення.

В той же час, переходячи до вимоги про виселення ТОВ Фармація Київщини з нежитлового приміщення, суд вважає, що така позовна вимога заявлена управлінням передчасно, враховуючи те, що станом на дату пред`явлення позову договір не був розірваний, а відтак, лише після набрання рішенням законної сили, у відповідача виникне обов`язок звільнити орендоване майно.

Статтею 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

На момент розгляду справи суд не може констатувати факт будь-якого перешкоджання відповідачем доступу до приміщень, що передані в оренду, незвільнення приміщень від майна орендаря у строк, що визначений законом чи про наявність інших підстав вважати, що відповідач не виконує свого обов`язку зі звільнення з орендованого приміщення, оскільки такий обов`язок виникне у орендаря лише після набрання цим рішенням законної сили. При цьому суд констатує, що позивач за первісним позовом не скористався можливістю достроково припинити договір за своєю вимогою у порядку пункту 12.7 договору, що могло б бути підставою, яка б постала провідною для того, щоб вважати, що за орендарем на момент розгляду спору виник обов`язок з повернення майна.

Слід вказати, що відповідно до пункту 12.12 договору оренди майно вважатиметься повернутим орендодавцю або балансоутримувачу з моменту підписання акту повернення з оренди орендованого майна.

Тож суд відмовляє у задоволення вимоги про виселення ТОВ Фармація Київщини з орендованих нежитлових приміщень.

Пунктом 12 частини 3 статті 2 ГПК України закріплено, що основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

Судові витрати відповідно до статті 123 ГПК України складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи на професійну правничу допомогу та інших витрат, що пов`язані з вчиненням сторонами необхідних процесуальних дій. За змістом статті 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи задоволення однієї немайнової вимоги первісного позову суд покладає суму судового збору сплаченого за подання такої вимоги на відповідача за первісним позовом. З огляду на відмову у задоволенні вимог зустрічного позову витрати позивача за зустрічними позовом залишаютсья судом за стороною ТОВ Фармація Київщини.

В силу частини 5 статті 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до пункту 5 частини 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони грунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Враховуючи вищенаведене, а також те, що положеннями п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України однією з засад судочинства визначено змагальність сторін та свободу в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарський суд вважає, що судом, в межах наданих повноважень, створені належні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав щодо доказів та доводів.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в :

Первісний позов задовольнити частково.

Розірвати договір оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16 травня 2022, укладений між Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області (07400, Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, будинок 2, ) Товариством з обмеженою відповідальністю Фармація Київщини (61038, Харківська область, місто Харків, В`їзд Білостоцький, будинок 3, ) та Комунальним підприємством Броварської міської ради Броварського району Київської області Житлово-Експлуатаційна Контора - 4 (07401, Київська область, місто Бровари, вулиця Шевченка, будинок 2/1, ).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Фармація Київщини (61038, Харківська область, місто Харків, В`їзд Білостоцький, будинок 3, ) на користь Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області (07400, Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, будинок 2, ) 2684 грн витрат зі сплати судового збору.

В решті вимог первісного позову відмовити.

В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України.

Рішення підлягає оскарженню в порядку та строки, визначені статтями 254-256 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 21.03.2024.

Суддя А.Ф. Черногуз