ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/4561/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Багай Н.О., Берднік І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Грушовець А.С.

відповідача - Перепелицін К.М.

третьої особи - Геращенко В.І.

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Асторія- К"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 (у складі колегії суддів: Тарасенко К.В. (головуючий), Іоннікова І.А., Михальська Ю.Б.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 01.11.2022 (суддя Бондаренко - Легких Г.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Асторія-К"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною угоди про поновлення оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Асторія-К" (далі - ТОВ "Асторія-К", Товариство, Позивач, Скаржник) 14.06.2022 звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Рада, Відповідач) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 17.08.2006 та визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

1.2. Позов обґрунтований тим, що Товариство добросовісно виконувало умови договору упродовж всього строку його дії та у передбачений термін подало Раді та Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент) лист-повідомлення про поновлення договору з додаванням всіх необхідних документів.

1.3. У свою чергу ні Рада, ні Департамент не направили Позивачу листа-повідомлення, рішення чи будь-якого іншого документа про результати розгляду його звернення. Водночас з вимогою про звільнення земельної ділянки по закінченню строку дії договору оренди також не звернулися.

1.4. За таких обставин ТОВ "Асторія-К" продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату та, для врегулювання існуючих орендних відносин, у судовому порядку просить визнати договір поновленим.

2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2022, залишеним в силі постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023, у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Підставами відмови суди зазначили:

- неналежне виконання Позивачем умов договору, а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням: будівництво та експлуатація автосалону замість визначеного договором "будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану". При цьому суди з посиланням на частину десяту статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначили, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди;

- відсутність порушеного права Позивача, оскільки він не звертався з заявою про одержання в оренду земельної ділянки саме для експлуатації автосалону, а Рада та Департамент не заперечують проти такого права.

2.3. Не погоджуючись з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, ТОВ "Асторія-К" скористалося правом на їх касаційне оскарження.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі Позивач просить скасувати рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки та визнати укладеною угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

3.2. ТОВ "Асторія-К" обґрунтовує касаційну скаргу дотриманням визначеного законом порядку продовження договору оренди землі та вважає безпідставним посилання судів попередніх інстанцій на порушення ним умов договору у вигляді нецільового використання землі, так як землі і "для будівництва та обслуговування закладів громадського харчування", і "для будівлі торгівельного призначення" відносяться до однієї категорії - землі житлової та громадської забудови.

На підтвердження своїх доводів Товариство посилається на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.

3.3. Рада та Департамент не подали відзив на касаційну скаргу.

4. Розгляд справи Верховним Судом

4.1. Ухвалою Верховного Суду від 25.01.2024 відкрито касаційне провадження у справі та призначено її розгляд на 21.02.2024 з подальшою перервою до 20.03.2024.

4.2. У судовому засіданні представник Скаржника підтримала касаційну скаргу. На запитання Суду відповіла, що Позивачем змінено вид використання земельної ділянки всупереч умовам укладеного договору. При цьому підтвердила, що Товариство не зверталося до Ради чи Департаменту щодо зміни зазначеного у договорі виду використання на інший, зокрема для експлуатації автосалону.

4.3. Представник Відповідача проти касаційної скарги заперечував та на запитання Суду пояснив, що ставки орендної плати за використання земельних ділянок для експлуатації автосалону відмінні від ставок при експлуатації ресторану.

4.4. Представник Департаменту також заперечувала проти задоволення касаційної скарги на підставі порушення умов договору оренди, а саме пунктів 2.1, 8.4, 11.7, що унеможливлює його поновлення з Позивачем як з орендарем, що виконує умови договору належним чином.

5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

5.1. Рішенням Ради від 29.11.2005 №533/2994 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Асторія-К" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану на вулиці Зодчих, 5А у Святошинському районі м. Києва" передано ТОВ "Асторія-К" земельні ділянки, зокрема спірну земельну ділянку площею 0,27 га у короткострокову оренду на 1 рік.

5.2. 10.08.2006 між ТОВ "Асторія-К" (Орендар) та Радою (Орендодавець) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди).

5.3. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками:

- місце розташування - вулиця Зодчих, 5А у Святошинському районі м. Києва;

- площа - 2676 кв.м;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану;

- кадастровий номер - :75:322:0003.

5.4. Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 17.08.2006 та у цей же день згідно акту приймання-передачі земельну ділянку передано у користування Орендаря.

5.5. 01.10.2010 між ТОВ "Асторія-К" та Радою (орендодавцем) укладено договір про внесення змін до Договору оренди, яким підпункт 3.1 викладено у новій редакції: "Договір оренди укладено на 15 (п`ятнадцять) років", який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 03.06.2010.

5.6. З огляду на викладене суди попередніх інстанцій встановили, що строк дії Договору оренди - з 17.08.2006 до 17.08.2021.

5.7. 17.05.2021 Позивач подав до Ради лист-повідомлення про поновлення Договору оренди.

З огляду на відсутність відповіді на вказаний лист ТОВ "Асторія-К" 08.07.2021 повторно звернулося до Ради з таким же листом-повідомленням та з проектом угоди про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

5.8. З метою перевірки актуального стану використання земельної ділянки Департаментом проведено її обстеження, про що складено Акт обстеження земельної ділянки від 26.05.2021 №21-0416-08.

За результатами обстеження Департаментом встановлено, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля торгівельного призначення (автосалон). Вказане було враховано Департаментом при підготовці відповідей на вищевказані листи-повідомлення Товариства, які скеровані йому відповідно 17.08.2021 за № 05716-22077 та 19.08.2021 за № 05716-22734.

5.9. З огляду на викладене суди встановили, що Департамент, діючи в рамках покладених на нього Радою повноважень, надсилав Позивачу свої заперечення проти поновлення Договору оренди, що свідчить про відсутність порушеного права Позивача діями Відповідача та третьої особи.

5.10. У свою чергу Позивач, зважаючи на відсутність відповідей на його листи у передбачений законодавством місячний строк з дня направлення, продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату та, з огляду на передбачену законодавством обов`язковість укладення додаткової угоди, у подальшому звернувся для вирішення цього питання до суду.

5.11. При прийнятті оспорюваних рішень суди врахували, що Орендарем порушено пункт 8.4. Договору оренди ("орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення") та пункт 2.1 Договору оренди ("цільове призначення використання об`єкта оренди (земельної ділянки) - для будівництва та обслуговування ресторану"), що виключає можливість поновлення Договору як у силу закону, так і відповідно до пункту 11.7. Договору оренди, та відмовили у задоволенні позову.

5.12. При цьому суди застосували до спірних правовідносин статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній станом на дату укладення Договору оренди, а саме на 17.08.2006.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін та третьої особи, дослідивши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

6.2. Згідно статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

6.4. Статтею 13 вказаного закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

6.5. Стаття 19 Земельного кодексу України визначає категорії земель та регламентує, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі житлової та громадської забудови.

6.6. Згідно з частиною п`ятою статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

6.7. Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено письмову згоду орендодавця на зведення орендарем жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд, а також обов`язок орендаря земельної ділянки виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

6.8. Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

6.9. Частина п`ята статті 20 Земельного кодексу України регламентує, що при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем обов`язковим є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

6.10. Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

6.11. Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель і землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ 03.07), і землі для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗ 03.08) віднесено до однієї підкатегорії - "Землі громадської забудови" категорії "Землі житлової та громадської забудови".

6.12. З матеріалів справи вбачається, що Позивачем було змінено лише вид використання спірної земельної ділянки з "для будівництва та обслуговування закладів громадського харчування" на "для будівлі торгівельного призначення", а не її цільове призначення. Зміна виду використання земельної ділянки не тягне за собою зміну її цільового призначення, оскільки здійснюється в межах визначеної категорії земельної ділянки, тому не потребує дотримання окремої процедури, як при зміні цільового призначення землі. Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, у постанові Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 911/492/21.

6.13. При цьому колегія суддів також враховує, що на питанні відмінності понять "зміна цільового призначення" та "зміна виду використання" земельної ділянки неодноразово акцентувалася увага Верховного Суду, внаслідок чого сформована усталена практика щодо розгляду цієї категорії спорів.

6.14. Відтак використання земельної ділянки в межах певної категорії земель без зміни цільового призначення не може свідчити про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Такі правові висновки містять, зокрема, постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, постанови Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 910/13854/17, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 20.07.2021 у справі № 914/1755/19, від 23.05.2023 у справі № 911/492/21.

6.15. З урахуванням викладеного Суд погоджується з доводами Скаржника, що ним фактично не змінювалося цільове призначення земельної ділянки, а мала місце зміна саме виду її використання.

6.16. Проте вказані обставини не вплинули на законність оскаржуваних судових рішень, оскільки у даній справі суди як першої, так і апеляційної інстанцій прийшли до висновку, що метою надання земельної ділянки є вид використання, зазначений у рішенні Ради про її надання та у Договорі оренди.

6.17. Суди також зазначили, що Позивач не довів використання орендованої земельної ділянки відповідно до погоджених сторонами умов договору з метою для якої вона йому надавалася, а саме "для будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану".

6.18. Водночас Рада, посилаючись на недобросовісність поведінки Позивача при виконанні умов договору, довела вказане належними доказами - обстежила орендовану ділянку та склала акт про розташування на ній будівлі торгівельного призначення, а саме автосалону. Зазначене Позивачем не заперечується.

6.19. Суди врахували, що Департамент (виконавчий та уповноважений орган Відповідача) двічі повідомляв Позивача про відсутність згоди на поновлення Договору оренди, до того ж у межах місячного терміну після закінчення його дії (17.08.2021 та 19.08.2021).

6.20. При цьому Суд наголошує, що визначення мети використання земельної ділянки є не просто формальністю, а обставиною, яка суттєво може впливати як на формування земельної ділянки, зокрема її площу, істотні умови договору, у тому числі щодо розміру орендної плати, а також дотримання вимог законодавства щодо виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту тощо.

6.21. За таких обставин колегія суддів доходить до висновку, що суди обґрунтовано послалися на невиконання Позивачем умов Договору оренди з урахуванням статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та вимог статті 96 Земельного кодексу України.

Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 911/492/21.

6.22. Отже, наведені Скаржником правові підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України не знайшли свого підтвердження з огляду на наступне.

6.23. Оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

6.24. При цьому наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є незастосування таких висновків у подібних правовідносинах при вирішенні справи, яка переглядається.

6.25. Скаржник наводить перелік постанов Верховного Суду з висновками про застосування до спірних правовідносин норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" (від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц).

6.26. Суд відхиляє вказані доводи Скаржника з огляду на неподібність правовідносин у вказаних справах та у даній справі № 910/4561/22, оскільки у справі, що розглядається, предметом спору є визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, а визначальною підставою відмови у позові є недотримання Позивачем умов Договору оренди.

6.27. Колегія суддів додатково зазначає, що судовий захист права на поновлення договору оренди земельної ділянки передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права. Такі правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23).

6.28. Водночас Суд звертає увагу, що предметом спору у наведеній Скаржником справі № 916/1998/19 є "розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку", на відміну від "поновлення договору" у даній справі, тобто вказані справи різняться за предметом та підставами позову, що свідчить про їх неподібність. За таких обставин правові висновки постанови від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 не можуть бути беззастережними підставами для задоволення касаційної скарги у даній справі.

6.29. Суд також враховує і те, що з огляду на встановлені судами обставини, які унеможливлюють поновлення Договору оренди відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки зумовлені невиконанням Позивачем умов договору, а також з огляду на те, що, як випливає з судових рішень, Відповідач не ставить під сумнів законність здійсненого будівництва та не заперечує проти укладення нового договору оренди з метою, яка відповідає виду діяльності, який реалізується ТОВ "Асторія-К", то не відбувається втручання у право мирного володіння майном.

7. Висновки Верховного Суду

7.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

7.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

7.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

7.4. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

7.5. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

7.6. При цьому частина друга вказаної статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

7.7. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - без змін.

8. Розподіл судових витрат

Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на заявника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Асторія-К" залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 01.11.2022 у справі № 910/4561/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді Н. Багай

І. Берднік