ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" березня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/4319/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Бондар О.Р.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: не з`явився,

від відповідача: не з`явився,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Магвай до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 559626,00 грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.11.2023 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/4319/23, призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 05.12.2023 р.

Підготовче засідання, призначене на 05.12.2023 р., не відбулось у зв`язку з кібератакою на Господарський суд Одеської області.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.12.2023 р. повідомлено сторін про те, що підготовче засідання відбудеться 19.12.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.12.2023 р. продовжено строк підготовчого провадження до 05.02.2024 р., оголошено перерву у підготовчому засіданні до 16.01.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 06.02.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.02.2024 р. оголошено перерву у судовому засіданні до 07.03.2024 р.

Представники сторін у засідання суду, в якому ухвалено рішення, не з`явились. Про дату, час та місце його проведення повідомлені належним чином, що підтверджується: письмовою заявою про розгляд справи за його відсутності та розпискою представника відповідача; телефонограмою та доказами направлення ухвали на електронну пошту позивачу.

Згідно із приписами ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 07.03.2024 р. підписано вступну та резолютивну частини рішення без їх проголошення.

Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Магвай (далі ТОВ ,,Магвай) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент) про стягнення 559626,00 грн вартості витрат на поліпшення об`єкту оренди, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Маразлівська, 1/5 (КП ,,Парки Одеси).

В обґрунтування позовних вимог ТОВ ,,Магвай посилається, зокрема, на приписи ст.ст.759-761,776,778 ЦК України, умови договору оренди нежилого приміщення від 29.03.2019 р. № 148/2019 та додаткового договору від 17.02.2023 р. про розірвання договору оренди нежилого приміщення, акти прийому-передачі майна від 29.03.2019 р., від 06.01.2023 р. та від 17.02.2023 р., лист Департаменту від 22.11.2019 р. № 01-13/5760 про надання згоди на проведення ремонтних робіт, умови договорів підряду від 11.11.2019 р. №№ 132/2019, 133/2019, акти здачі-приймання робіт (надання послуг) від 30.11.2019 р. №№ 6, 7 до договорів підряду тощо та вказує на існування в нього права відшкодувати за рахунок відповідача вартість поліпшень орендованого позивачем об`єкту після розірвання 17.02.2023 р. названого вище договору оренди.

Відповідач у відзиві на позовну заяву просить відмовити в задоволенні позову, оскільки:

- згідно ч.3 ст.25 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна орендар має право на відшкодування своїх витрат в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди;

- за змістом п.п.164,165 Порядку передачі майна в оренду на компенсацію здійснених невід`ємних поліпшень набуває право лише діючий орендар майна, який звернувся із заявою про продовження договору оренди разом зі звітом про оцінку (актом оцінки майна) та рецензією на нього, висновком будівельної експертизи;

- ТОВ ,,Магвай не зверталось з переліченими вище документами, тому втратило право на компенсацію невід`ємних поліпшень, що встановлено під час розгляду судом справи № 916/4073/21;

- позивачем не надано розрахунку співвідношення ринкової вартості об`єкта нерухомого майна до проведення робіт з поліпшення оренди та після проведення робіт, що свідчить про необґрунтованість позовних вимог та є підставою для відмови у їх задоволенні;

- до позову не додано платіжних документів на підтвердження оплати робіт за договорами підряду, наданими ТОВ ,,Магвай з метою доведення того, що невід`ємні поліпшення орендованого майна дійсно мали місце.

Відповідь на відзив позивачем не подавалась.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним обставинам справи та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, виходячи з такого.

29.03.2019 р. між Департаментом (Орендодавець) та ТОВ ,,Магвай (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 148/2019 (Договір оренди), згідно п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилу окремо розташовану будівлю загальною площею 86,7 кв. м за адресою: м. Одеса, Маразліївська, 1/5 (КП ,,Парки Одеси)... Термін дії Договору оренди: з ,,29 березня 2019 року до ,,29 лютого 2022 року (п.1.3 Договору оренди). Питання, не врегульовані цим Договором, вирішуються відповідно до чинного законодавства України (п.7.1 Договору оренди).

Того ж дня Департаментом передано, а ТОВ ,,Магвай прийнято у строкове платне користування нежилу окремо розташовану будівлю загальною площею 86,7 кв. м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/5, що підтверджується актом прийому-передачі нежилого приміщення.

17.02.2023 р. між Орендодавцем та Орендарем укладено додатковий договір про розірвання Договору оренди, за умовами якого Договір оренди вважається розірваним за погодженням сторін відповідно до Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна з 17 лютого 2023 р.

ТОВ ,,Магвай повернуто, а Департаментом прийнято нежилу окремо розташовану будівлю загальною площею 86,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/5, доказом чого є акт прийому-передачі, датований 17.02.2023 р.

Під час дії Договору оренди ТОВ ,,Магвай письмово зверталось до Департаменту з метою отримання згоди на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованій одноповерховій будівлі, розташованій за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/5, та отримало позитивну відповідь, що підтверджується листом Орендодавця від 22.11.2019 р. № 01-13/5760.

Посилаючись на зміст договорів підряду від 11.11.2019 р. №№ 132/2019, 133/2019, укладених між ТОВ ,,ГРАНД ІМПАЄР КОНСТРУКШН як підрядником та ТОВ ,,Магвай як замовником, та оформлені на виконання цих договорів акти здачі-приймання робіт (надання послуг) від 30.11.2019 р. №№ 6, 7, згідно яких загальна вартість робіт підрядника становить 559626,00 грн, ТОВ ,,Магвай, керуючись ст.ст.776, 778 ЦК України, звернулося з позовом у даній справі про відшкодування за рахунок відповідача вартості поліпшень орендованого позивачем об`єкту.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно п.1 ч.3 ст.776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

В ч.3 ст.778 ЦК України визначено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Згідно ч.3 ст.25 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 р. № 157-ІХ орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди…

В п.163 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 р. № 483 (далі Порядок) передбачено, що, якщо орендар здійснив за рахунок власних коштів невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, такий орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень у розмірі, що визначений відповідно до пункту 164 цього Порядку, після укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем за результатами проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної відповідно до пункту 164 цього Порядку, крім його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154-156 цього Порядку; орендар отримав письмову згоду уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, на здійснення невід`ємних поліпшень; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, що підлягають компенсації, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена відповідно до пункту 165 цього Порядку; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; орендар бере участь в аукціоні на продовження договору оренди.

Відповідно до п.164 Порядку для реалізації права на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень вартість невід`ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача і повинна бути проведена не раніше ніж за шість місяців та не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди. Оцінювач визначає ринкову вартість невід`ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об`єкта оцінки в стані ,,після проведення невід`ємних поліпшень та стані ,,до проведення невід`ємних поліпшень. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України ,,Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні.

В п.165 Порядку визначено, що для компенсації здійснених невід`ємних поліпшень орендар подає звіт про оцінку (акт оцінки майна) та рецензію на нього, передбачені пунктом 164 цього Порядку, та висновок будівельної експертизи, передбачений пунктом 163 цього Порядку, разом з заявою про продовження договору оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.

Таким чином, як вірно зазначено у відзиві на позов з посиланням на спеціальне законодавство з питань оренди комунального майна, претендувати на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна може лише орендар майна, який у встановлені строки звернувся до орендодавця із заявою про продовження договору оренди разом зі звітом про оцінку (актом оцінки майна) та рецензією на нього, а також висновком будівельної експертизи.

Враховуючи викладене, те, що до позову не додано будь-яких доказів дотримання процедури, передбаченої п.п.163-165 Порядку, господарський суд зауважує, що ТОВ ,,Магвай не довело наявність достатніх підстав для компенсації невід`ємних поліпшень орендованого майна, з огляду на що у задоволенні позову слід відмовити.

Окремо потрібно звернути увагу позивача на те, що у тексті позову зазначено про укладання з Департаментом тільки Договору оренди від 29.03.2019 р. № 148/2019, за яким в оренду передано будівлю площею 86,7 кв. м, розташовану за адресою: м. Одеса, Маразліївська, 1/5. При цьому в якості доказів існування невід`ємних поліпшень орендованого майна чомусь надано, зокрема, договір підряду від 11.11.2019 р. № 132/2019 та акт здачі-приймання робіт від 30.11.2019 р. № 7, які стосуються будівлі площею 102,4 кв. м, розташованої за адресою: м. Одеса, Маразліївська, 1/4 та переданої в оренду на виконання іншої орендної угоди між сторонами.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки судом відмовлено у позові, судові витрати, понесені ТОВ ,,Магвай, покладаються на нього.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

У позові відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання його повного тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку.

Відповідно до ч.5 ст.240 ГПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 25 березня 2024 р. у звязку зі значним навантаженням судді.

Суддя Л.В. Лічман