ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/17612/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

та представників:

прокурора - Колодяжна А. В.,

позивача - Поліщук М. В.,

відповідача - Андрусенка О. В., Ліпатова І. А., Єрмоленка Є. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023

та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023

у справі № 910/17612/21

за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2021 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер :75:041:0001), укладеного між КМР та Відкритим акціонерним товариством "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі - Приватне акціонерне товариство "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (далі - ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", відповідач), посвідченого 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за номером 1204, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164 та зобов`язання відповідача повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер :75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Позов обґрунтовано тим, що відповідач в порушення умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 490/650 використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, адже на землі з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд здійснює нове будівництво багатоквартирних будинків масової забудови, про що свідчать сертифікати № ІУ16, № ІУ14, дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ00. Вважає, що таке нецільове використання земельної ділянки є істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004 та підставою для його розірвання, а також повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі КМР.

Правовою підставою визначає ст. ст. 13, 14, 131-1, 144 Конституції України, ст. 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст. ст. 20, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 (суддя - С. О. Чебикіна), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 (головуючий суддя - Г. П. Коробенко, судді - Т. П. Козир, Г. А. Кравчук), позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер :75:041:0001), укладений між КМР тa ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" та посвідчений 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за номером 1204, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164.

Зобов`язано ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер :75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 29.05.2003 КМР прийнято рішення № 490/650 "Про передачу ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва" (далі - рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650), яким вирішено передати ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", за умовами виконання п. 2 цього рішення, в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,95 га для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва; зазначено, що ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" повинен виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 ЗК України (п. 2.1 вказаного рішення).

Згідно із п. 3 рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650 право користування земельними ділянками може бути припинено відповідно до ст. ст. 141, 143 ЗК України.

На виконання вказаного рішення КМР, 22.12.2004 між КМР (орендодавець) та ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі - ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650, за актом приймання-передачі передає, а орендар - прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Пунктом 2.1 договору встановлено, що об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - провулок Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва; розмір - 4,2647 га; цільове призначення земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробних та господарських будівель і споруд; кадастровий номер - :75:041:0001.

У п. 3.1 договору сторони досягли згоди, що договір укладено на 25 років.

За умовами п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття КМР рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи щодо розробки проекту відведення сплачує орендар.

Відповідно до п. 7.1 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Пунктом 8.4 договору визначено, зокрема необхідність використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

За п. 11.1 договору всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням його від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третіми особами. Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків визначених у п. п. 5.1, 8.4 договору (п. п. 11.4, 11.5 договору).

Факт передачі КМР спірної земельної ділянки та прийняття її відповідачем підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.01.2005, який підписаний уповноваженими представниками сторін.

20.03.2019 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001, за результатами чого складено акт обстеження земельної ділянки № 19-0195-08; у акті зазначено, що під час проведення обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва; на території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків (ЖК "Академ-Квартал"); територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною; вбачається порушення вимог земельного законодавства щодо її цільового використання.

10.07.2019 проведено повторне обстеження вказаної земельної ділянки, про що складено акт № 19-0494-08, у якому зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться баштові крани, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-020; дата формування 05.03.2020) цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; категорія земель - "землі житлової та громадської забудови"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".

15.06.2020 Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) видано відповідачу містобудівні умови та обтяження для проектування об`єкту будівництва № 567 із зазначенням назви об`єкту будівництва: "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями".

10.09.2020 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) повторно проведено обстеження вказаної земельної ділянки та складено акт обстеження земельної ділянки № 20-0547-08, у якому зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва багатоповерхових будинків. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться підйомний кран, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, два багатоповерхові будинки (24 поверхи), на яких проводяться облицювальні роботи. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною. Поблизу будівельного майданчика в тимчасовій споруді розташовано відділ продажу квартир ЖК "Академ-Квартал". Вбачається використання частини земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 орієнтовною площею 0,9 га з порушенням вимог п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗК України, невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.

20.11.2020 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України надано відповідачу дозвіл на виконання будівельних робіт: "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями на провулку Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (перша черга будівництва)" № ІУ00. У вказаному дозволі зазначено вид будівництва - "нове будівництво" та код об`єкта - 1122.1 "будинки багатоквартирні масової забудови".

Відповідно до сертифікатів Державної архітектурно-будівельної інспекції України № ІУ16, № ІУ14 найменування об`єкта згідно з проектом - "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями на провулку Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва"; характер будівництва - "нове будівництво".

02.03.2021 Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві Управлінням контролю за використанням та охороною земель проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельна ділянка, за результатами якої складено акт № 32-ДК/0001/АП/09/01/-21, в якому зазначено, що враховуючи те, що цільове призначення земельної ділянки - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості", а на земельній ділянці здійснено будівництво та продаж об`єктів нерухомого майна (функціонує відділ продажу) в ЖК "Академ-Квартал", частина земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 орієнтовною площею 1,1 га використовується з порушенням п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗК України (невиконання вимог щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням).

За наслідками відповідної перевірки встановлено, що на спірній земельній ділянці, в порушення ч. 2 ст. 168 ЗК України, знято ґрунтовий покрив орієнтовною площею 1,1 га без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.

Відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) від 23.04.2021 № 0570202/2 за даними Міського земельного кадастру ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля") не зверталося із клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :75:041:0001). За поданням Департаменту рішення щодо зміни цільового призначення КМР не приймала.

З листа Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 22.09.2021 № 10-26-0.21-4435/2-21 вбачається, що 13.01.2016 під час відкриття Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером :75:041:0001 було допущено помилку у частині внесення інформації про категорію земельної ділянки - "землі житлової та громадської забудови"; у вказаному листі також зазначено, що 23.02.2017 під час внесення відомості (зміни до них) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :75:041:0001 щодо коду цільового призначення "11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" помилково оновились відомості про категорію земель. Державним кадастровим реєстратором Головного управління Держгеокадастру у м. Києві 25.08.2021 вказану помилку виправлено. Категорія земель вищезазначеної земельної ділянки зазначена згідно з даних Державного земельного кадастру як - "не визначена"; цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-021, дата формування 25.08.2021) цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; категорія земель - "не визначено"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходили з того, що наявними у матеріалах справи документами підтверджується те, що відповідач, всупереч умовам договору оренди, нормам чинного законодавства, серед іншого, ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідного рішення КМР здійснює використання спірної земельної ділянки не за її цільовим призначенням, що є істотним порушенням умов договору, порушує права позивача та, що є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення її позивачу з огляду на п. 7.1 договору оренди земельної ділянки, ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі".

Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023,ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та передати справу на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.

Скаржник посилається на п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та на те, що судами попередніх інстанцій застосовано:

- ч. 5 ст. 20 ЗК України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17, від 14.11.2019 у справі № 344/10412/16-а (зміна виду використання земельної ділянки не являється порушенням її цільового призначення);

- приписи ДБН А.2.-3:2014 "склад та зміст проектної документації на будівництво", п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" без урахування висновків Верховного Суду, сформованих у постановах від 16.10.2020 у справі № 922/3693/18, від 30.05.2018 у справі № 5013/462/12, від 04.09.2018 у справі № 914/2660/15, від 04.11.2021 у справі № 918/56/20 (918/238/21), від 19.04.2018 у справі № 161/3376/17, від 04.07.2018 у справі № 335/640/15-ц, від 29.04.2020 у справі № 742/1756/17, від 15.05.2020 у справі № 813/1885/16, від 13.01.2021 у справі № 535/44/16-ц, від 13.05.2021 у справі № 363/3583/15-ц та у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 у справі № 6-1213цс16 (щодо законодавчого визначення термінів "нове будівництво" та "реконструкція ").

Стверджує про неправильне застосування практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо приписів ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що вбачається із постанов Верховного Суду від 04.12.2020 у справі № 910/8124/19, від 05.07.2023 справа 912/2797/21 (ризик будь- якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки держави не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються).

Обґрунтовує касаційну скаргу такими обставинами:

- адміністративно-виробничий комплекс на провулку Приладний, 10, в м. Києві є власністю відповідача;

- у цьому випадку було здійснено такий вид будівництва як "реконструкція", а не нове будівництво, як помилково встановили господарські суди попередніх інстанцій;

- після виправлення, виявленої в Державному земельному кадастрі помилки про те, що спірна земельна ділянка належить до категорії земель: "житлової та громадської забудови", допущеної з вини державного органу, категорія відповідної земельної ділянки залишилася "не визначеною"; водночас ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу та не може виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються, що вбачається також із практики ЄСПЛ;

- відповідач вчиняв дії щодо спірної земельної ділянки на підставі: містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкту будівництва № 567 з зазначенням назви об`єкту будівництва: "реконструкція адміністративно- виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно- побутовими будівлями", виданих Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) 15.06.2020; дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно- будівельною інспекцією України 20.11.2020; ДБН В.2.2-9:2018 (будинки і споруди, громадські будинки та споруди, основні положення); офіційних даних Державного земельного кадастру в період з 13.01.2016 до 25.08.2021, які є чинними та не скасованими; а відповідач легітимно очікував, що правові норми та акти індивідуальної дії, видані державними органами, дозволяють йому використовувати спірну земельну ділянку у спосіб, визначений у дозвільних документах на забудову земельної ділянки;

- розірвання договору оренди є надмірним тягарем для відповідача.

Верховний Суд ухвалою від 11.12.2023 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 у справі з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надав строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 08.01.2024.

09.01.2024 до Верховного Суду від прокурора надійшов відзив, поданий 05.01.2024, в якому останній просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін з підстав, наведених у цьому відзиві. Вказував і на те, що наведені скаржником постанови Верховного Суду не є релевантними до спірних правовідносин.

У зв`язку з тривалою повітряною тривогою 23.01.2024 розгляд справи № 910/17612/21 не відбувся та її було призначено до розгляду на 13.02.2024, про що свідчить ухвала суду від 23.01.2024.

У справі з 13.02.2024 до 12.03.2024 оголошувалася перерва.

Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення прокурора, представників сторін, переглянувши в касаційному порядку оскаржувані судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

За змістом ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Аналогічні положення містяться і у ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Реалізація права на захист цивільних прав здійснюється за допомогою способів захисту.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення (узгоджується із висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справа № 466/8649/16-ц). Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340).

У п. 5.6 постанови від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.

Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 дійшла висновку, що розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (аналогічний висновок міститься у п. 127 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц, у п. 48 постанови Верховного Суду від 07.11.2023 у справі № 915/1008/21).

Частиною 2 ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України визначено основні способи захисту цивільних прав та інтересів.

Разом з тим, у певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення ч. 1 ст. 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Частиною 1 ст. 93 ЗК України, приписи якої кореспондуються зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі", визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

Порядок переходу права на земельну ділянку в разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду визначено ст. 377 ЦК України, приписи якої кореспондуються зі ст. 120 ЗК України, за змістом яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Так, частинами 1, 2 ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу "superficies solo cedit" (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Отже особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Розглядаючи спір, господарські суди попередніх інстанцій не врахували норм ст. 120 ЗК України, ст. ст. 16, 377 ЦК України та не вирішили питання щодо їх застосування до цих правовідносин; разом з тим, встановивши те, що на спірній земельній ділянці відповідачем здійснюється нове будівництво багатоквартирних будинків, що підтверджується наявними у матеріалах справи актами обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства, сертифікатами № ІУ16, № ІУ14 та дозволом на виконання будівельних робіт № ІУ00, не дали оцінки всім наявним у матеріалах справи документам відповідно до норм ст. 86 ГПК України та не встановили, чи були, а отже, і кому належали на спірній ділянці будівлі до такого будівництва та на підставі наявних у матеріалах справи документів не встановили, чи були, як зазначає прокурор, новозбудовані об`єкти за адресою: м. Київ, провулок Приладний, 10 введено в експлуатацію та їх правого статусу; не перевірили і того, чи задоволення цього позову забезпечить відновлення становища, яке існувало до здійснення будівництва та чи є заявлені прокурором вимоги належним способом захисту прав, за захистом яких він звернувся до суду в цьому випадку та, чи не призведе їх задоволення до порушення прав та інтересів інших особі, які не були залучені до участі у справі (а. с. 113, т. 3).

Верховний Суд дійшов висновку, що судами попередніх інстанцій не було надано правової оцінки належності обраного прокурором способу захисту, не оцінено його застосування з урахуванням, серед іншого, принципу "superficies solo cedit"; а також розумності та справедливості, які закріплено у ст. 3 ЦК України.

Крім того, поза увагою господарських судів залишилося і таке.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

За ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (ст. 1 Закону України "Про землеустрій").

За ст. 19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Здійснивши аналіз ст. 19 ЗК України, Верховний Суд у постанові від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 дійшов висновку, що усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено ст. 19 ЗК України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. Натомість, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Верховний Суд у постановах від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 також зазначив, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Земельним законодавством чітко визначено, які землі належать до тієї чи іншої категорії, та для чого вони можуть використовуватися. Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії відповідних земель є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України (подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17).

У постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 сформульовано висновок про те, що оцінка обставин використання орендарем земельною ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи.

Як вбачається із матеріалів справи, господарський суд першої інстанції зазначив, що відповідно до витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку станом на 05.03.2020 спірна земельна ділянка належала до категорії земель "житлової та громадської забудови", а станом на 25.08.2021 категорію цієї земельної ділянки було "не визначено", однак при вирішенні спору виходив із відомостей щодо її цільового призначення, які містяться у рішенні КМР від 29.05.2003 № 490/650 та у п. 2.1 договору. Апеляційний господарський суд, погоджуючись із таким висновком суду першої інстанції, зазначив також і про те, що відповідач на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004 був обізнаний з цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :75:041:0001 та, що відповідну помилку в частині внесення інформації про категорію земельної ділянки було виправлено і, що саме таким шляхом відповідач намагається перекласти відповідальність за вчинені дії на державу, яка не є стороною договору.

Встановлюючи вказані обставини, суди попередніх інстанцій відповідно до норм ст. 86 ГПК України не дослідили до якої ж категорії земель належала спірна земельна ділянка, а саме та її частина, на якій, як стверджує прокурор, здійснюється нове будівництво, як станом на час винесення КМР відповідного рішення про її надання в оренду відповідачу - 29.05.2003, укладення договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, так і на час звернення та отримання відповідачем відповідної документації на виконання будівельних робіт, враховуючи те, що у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, складеного станом на 05.03.2020, містилася інформація про категорію спірної земельної ділянки: "землі житлової та громадської забудови". Посилаючись у тексті своїх рішень на лист ГУ Держгеокадастру у м. Києві від 22.09.2021, не здійснили належної оцінки його змісту про те, що згідно з відомостей Державного земельного кадастру 13.01.2016 під час відкриття поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером :75:041:0001 було допущено помилки у частині внесення інформації про категорію земельної ділянки - "землі житлової та громадської забудови" та, що 25.08.2021 державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у м. Києві відповідну помилку (щодо категорії землі) було виправлено, за наслідками чого в Державному земельному кадастрі, категорію земель спірної земельної ділянки було визначено як "не визначена".

При цьому судом апеляційної інстанції не було враховано і висновків Верховного Суду про те, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість; будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам; з іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу; іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків; ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 04.04.2020 у справі № 910/8124/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 800/439/17 (П/9901/200/18).

Також суди не дали належної оцінки аргументам відповідача, які містяться у відзиві, серед іншого, про те, що у п. 2.5 рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650 було зазначено, що при необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно - кошторисної документації необхідно вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва, а у п. 8.3 договору сторони досягли згоди, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законом порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди, тобто, що у вказаних пунктах рішення та договору оренди земельної ділянки сторонами було досягнуто згоди щодо можливості забудови земельної ділянки за певних умов. При цьому не дослідили факти отримання від відповідних структурних підрозділів КМР дозволів та документації для проведення будівництва/реконструкції та докази введення об`єктів в експлуатацію.

Не врахували аргументів відповідача і про те, що на момент отримання відповідачем дозвільних документів у Державному земельному кадастрі спірна земельна ділянка відносилася до категорії земель: "землі житлової та громадської забудови", з урахуванням чого відповідач у вказаний період почав збирати вихідні дані для проектування реконструкції багатофункціонального комплексу, отримав дозвіл на виконання будівельних робіт, що свідчить про те, що ним вчинялися дії, передбачені законом та договором оренди в частині використання земельної ділянки.

Отже, суди попередніх інстанцій належним чином не перевірили чи діяв відповідач у цьому випадку з дотриманням рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650, умов договору оренди земельної ділянки та вимог містобудівної документації.

Оскільки під час розгляду справи суди попередніх інстанцій допустили порушення норм матеріального та процесуального права; належним чином, відповідно до вимог ст. 86 ГПК України не перевірили до якої ж категорії земель належить спірна земельна ділянка та чи здійснює/не здійснює відповідач її цільове використання, враховуючи аргументи і заперечення всіх учасників справи, а також не перевірили чи звернувся прокурор із належним способом захисту прав у цьому випадку; ухвалили рішення без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник на обґрунтування доводів касаційної скарги, то Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, керуючись ст. 300 ГПК України, дійшов висновку, що ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи необхідно врахувати викладене вище, для правильного вирішення спору більш ретельно на підставі наявних у матеріалах справи документів повно та всебічно дослідити дійсні обставини справи, надати належну оцінку зібраним у справі доказам, їх належності та допустимості, доводам та запереченням прокурора, сторін і в залежності від встановленого та вимог закону, з урахуванням зауважень викладених в цій постанові, постановити обґрунтовані рішення відповідно до ст. ст. 236 - 238 ГПК України.

З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції, то відповідно до вимог п. 14 ст. 129 ГПК України суд касаційної інстанції не здійснює розподіл судового збору.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" задовольнити.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 у справі № 910/17612/21 скасувати.

Справу № 910/17612/21 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С. К.

Судді: Волковицька Н. О.

Случ О. В.