ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2024 рокум. Кропивницький Справа № 912/2219/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М. К. (надалі Суд), розглянувши справу:

за позовом Приватного підприємства приватної виробничої фірми «Ацинус»

до Товариства з обмеженою відповідальністю Медичний центр «Астор Груп»

про визнання недійсним договору оренди,

за участі:

- третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України»,

- секретаря судового засідання - Рудченко І.О.;

- представників: Позивача - адвоката Сілкіна М.М., Відповідача - адвоката Гончарова О.О.,

у с т а н о в и в:

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ПП ПВФ «Ацинус»

22.11.2023 ПП ПВФ «Ацинус» звернулося з позовом до ТОВ МЦ «Астор Груп» та просить визнати недійсним укладений між ними договір оренди нежитлових приміщень № 119-21 від 07.12.2021.

Обґрунтовуючи позовні вимоги ПП ПВФ «Ацинус» вказало, що:

- 07.12.2021 уклало з ТОВ МЦ «Астор Груп» договір оренди № 119-21, за умовами якого зобов`язалося передати у користування нежитлові приміщення, що знаходяться у будівлі за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63; а саме нежитлові приміщення на третьому поверсі загальною площею 1195 кв. м та нежитлові приміщення у підвальному поверсі загальною площею 100 кв. м (усього 1295 кв. м),

- проте, на момент укладення договору предмет оренди не існував, оскільки підвальне приміщення та третій поверх будівлі були збудовані пізніше - 12.10.2022; до початку реконструкції будівля мала площу 943,2 кв. м, а після - 6565,9 кв. м; у зв`язку з відсутністю предмета оренди сторони не урегульовували питання схеми орендованих приміщень та не визначали їх перелік, опис,

- про відсутність передбачених договором приміщень ТОВ МЦ «Астор Груп» знало, оскільки у тексті договору наявні посилання на знаходження майна в іпотеці АТ «Державний експортно-імпортний банк України» за кредитом, отриманим під реконструкцію будівлі,

- не дивлячись на існуючу станом на дату укладення договору іпотеку, воно не отримало згоду банку на передачу майна в оренду, що суперечить частині 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку»,

- договір воно уклало на прохання ТОВ МЦ «Астор Груп» для ведення ним господарської діяльності - розміщення центру гемодіалізу у місті Кропивницькому на базі орендованих приміщень та оформлення ліцензії на медичну практику,

- за увесь період дії договору він не виконувався; ТОВ МЦ «Астор Груп» орендну плату не сплачувало та рахунки на оплату йому не виставлялися,

- положеннями статті 761 Цивільного кодексу України установлені правила передачі майна у найм, головним з яких є існування предмету найму на момент передачі його у користування, але оскільки такого предмету не існувало, то спірний договір є недійсним за частинами першими статей 203, 215 ЦК України.

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ТОВ МЦ «Астор Груп»

ТОВ МЦ «Астор Груп» відзив на позов не подало, проте його представник усно позовні вимоги не визнав та вказав, що договір оренди укладався з метою подальшого ведення господарської діяльності у нежитлових приміщеннях, а про відсутність дозволу на передачу в оренду іпотечного майна від іпотекодержателя йому не було відомо.

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ АТ «Державний експортно-імпортний банк України»

«Державний експортно-імпортний банк України» надало пояснення, за змістом яких:

- станом на дату укладення спірного договору будівля перебувала в іпотеці, а тому ПП ПВФ «Ацинус» при укладенні договору оренди зобов`язане було отримати у нього відповідний дозвіл, але цього не зробило, що не відповідає частині 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку»; у такому разі цей договір є нікчемним за частиною 3 статті 12 того ж Закону,

- спірний договір не був виконаний сторонами, оскільки приміщення в оренду не передавалися.

ПРЕДМЕТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН

З огляду на вказані обставини та позиції Учасників існуючий спір знаходиться у площині надання послідовних відповідей на головні його питання:

- чи можливе укладення договору оренди щодо майна, яке не існує станом на час його укладення, але буде існувати у майбутньому станом на час передачі в оренду?

- чи потребується отримання згоди іпотекодержателя при укладенні договору оренди майна, яке не існує станом на час його укладення, але буде існувати у майбутньому станом на час передачі в оренду, а якщо так - то в який момент: станом на час укладення договору чи на момент передачі майна?

- чи є нікчемність договору оренди наслідком неотримання іпотекодателем дозволу від іпотекодержателя на передачу в оренду переданого в іпотеку нерухомого майна?

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ

Для вирішення спору Суд:

- ухвалою від 27.11.2023 відкрив провадження у справі за правилами загального провадження,

- здійснив підготовче провадження у засіданнях, які відбулися 10.01.2024, 24.01.2024, 14.02.2024 та 21.02.2024,

- ухвалою від 24.01.2024 залучив до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, АТ «Державний експортно-імпортний банк України»,

- за результатами підготовчого провадження постановив ухвалу від 21.02.2024, в якій виклав здійснені процесуальні дії;

- справу по суті розглянув у судовому засіданні 13.03.2024; через відсутність представника Третьої особи, розгляд відбувся без його участі, оскільки він був належним чином повідомлений про розгляд справи по суті.

УСТАНОВЛЕНІ ОБСТАВИНИ

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки № 274822540 від 14.09.2021 (а.с. 25) до Реєстру 14.09.2021 внесені відомості про реєстрацію іпотеки за договором іпотеки № 2857 від 14.09.2021, укладеним між АТ «Державний експортно-імпортний банк України» та ПП ПВФ «Ацинус» щодо виконання основного зобов`язання у сумі 145000000 грн у строк до 13.11.2027. Реєстрація здійснена стосовно комплексу будівель загальною площею 943,5 кв. м, розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63.

Під час судового розгляду справи АТ «Державний експортно-імпортний банк України» та ПП ПВФ «Ацинус» підтвердили наявність кредитних та іпотечних зобов`язань стосовно отримання кредиту та передачі в його забезпечення вказаної будівлі. При цьому пояснили, що кредит надавався з метою реконструкції (розширення) будівлі.

05.10.2021 ПП ПВФ «Ацинус» уклало з ТОВ МЦ «Астор Груп» «Меморандум щодо реалізації проекту з оснащення приватного відділення гемодіалізу на базі Приватного підприємства приватної виробничої фірми «Ацинус» у місті Кропивнийький» (а.с. 20-22). За умовами Меморандуму він укладений у зв`язку (з-поміж іншого) з нагальною потребою у створенні відділення гемодіалізу на базі орендованих у ПП ПВФ «Ацинус» приміщень (преамбула). Поряд з цим, ПП ПВФ «Ацинус» зобов`язалося вжити всі необхідні заходи для надання в довготривалу оренду на ринкових умовах приміщення, які належать або будуть належати йому на правах приватної власності (пункт 2.2.1).

07.12.2021 ПП ПВФ «Ацинус» уклало з ТОВ МЦ «Астор Груп» договір оренди нежитлових приміщень № 119-21 (а.с. 12-19), предметом якого є передача в оренду нежитлових приміщень, що знаходяться у підвальному та на третьому поверхах будівлі за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63 (пункт 1.1.). В оренду передаються нежитлові приміщення на третьому поверсі загальною площею 1195 кв. м та нежитлові приміщення у підвальному поверсі загальною площею 100 кв. м (пункт 1.1.1.), усього 1295 кв. м (пункт 1.2.).

Сторони передбачили, що договір укладається на 2 роки 11 місяців з моменту передачі приміщень за актом приймання-передачі (пункт 2.3.), а безпосередньо передача повинна бути здійснена до 30.06.2022 за відповідним актом (пункт 3.1.).

За користування приміщеннями на третьому поверсі ТОВ МЦ «Астор Груп» повинне сплачувати орендну плату у розмірі 100 грн за 1 кв. м за один календарний місяць, а за користування приміщеннями у підвальному поверсі - 50 грн за 1 кв. м за один календарний місяць (пункту 4.1.). Нарахування орендної плати здійснюється з моменту підписання акта приймання-передачі (пункт 4.1.1.). У випадку зміни певних умов орендна плата може збільшуватися (пункт 4.5.1.).

Метою укладення договору є використання приміщення у підприємницькій діяльності ТОВ МЦ «Астор Груп» з надання медичних послуг (пункт 2.1.).

Умовами договору ПП ПВФ «Ацинус» та ТОВ МЦ «Астор Груп» окреслили перебування приміщень в іпотеці АТ «Державний експортно-імпортний банк України». Так, ТОВ МЦ «Астор Груп» повідомлено, що об`єкт оренди переданий в іпотеку згідно з іпотечним договором, укладеним з АТ «Державний експортно-імпортний банк України» (пункт 1.4.).

Під час судового розгляду справи ПП ПВФ «Ацинус» та ТОВ МЦ «Астор Груп» пояснили, що станом на час вирішення спору вони акт приймання-передачі приміщень в оренду не складали, безпосередньо приміщення в оренду не передані та орендна плата не сплачувалася.

Водночас, згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки № 312235346 від 12.10.2022 (а.с. 28) у Реєстрі наявні відомості про реєстрацію іпотеки за договором іпотеки № 2857 від 14.09.2021, договором про внесення змін № 1376 від 23.07.2022 та договором про внесення змін № 1983 від 12.10.2022, укладеними між АТ «Державний експортно-імпортний банк України» та ПП ПВФ «Ацинус» щодо виконання основного зобов`язання у сумі 197000000 грн у строк до 13.11.2029. Реєстрація здійснена стосовно комплексу будівель загальною площею 6565,9 кв. м, розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63.

У судовому засіданні представник ПП ПВФ «Ацинус» пояснив, що станом на 12.10.2022 реконструкція будівлі завершена, а тому її загальна площа складає 6565,9 кв. м, у тому числі збудоване підвальне приміщення та третій поверх.

Разом з тим, представник АТ «Державний експортно-імпортний банк України» пояснив, що ПП ПВФ «Ацинус» за отриманням дозволу на передачу приміщень підвального та третього поверху в оренду не зверталося та його не отримувало.

У цьому контексті Суд установив, що укладений між ПП ПВФ «Ацинус» та ТОВ МЦ «Астор Груп» договір оренди не містить підпису представника АТ «Державний експортно-імпортний банк України» про його погодження, а безпосередньо Учасники справи (у тому числі і ТОВ МЦ «Астор Груп») не надали доказів, які б підтверджували наявність дозволу АТ «Державний експортно-імпортний банк України» на укладення договору оренди.

28.11.2022 ПП ПВФ «Ацинус» надіслало ТОВ МЦ «Астор Груп» листа за вих. № 1116 (а.с. 23-24), в якому повідомило про можливість початку перемовин стосовно передачі майна в оренду, але за попереднім погодженням з АТ «Державний експортно-імпортний банк України».

ОЦІНКА УСТАНОВЛЕНИХ ОБСТАВИН ТА ЗАКОНОДАВСТВА

Щодо можливості оренди майна, яке не існує станом на час укладення договору, але буде існувати у майбутньому - станом на час передачі в оренду

Господарські відносини, що виникають у процесі здійснення господарської діяльності між суб`єктами господарювання, а також між цими суб`єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання регулюються Господарським кодексом України. Це правило міститься у статті 1 ГК України.

Зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником відносин у сфері господарювання на підставі укладеного договору, визнається згідно з положеннями частини 1 статті 173 та частини 1 статті 174 ГК України господарським.

Своєю чергою, цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності у відповідності до частини 1 статті 175 ГК України визнаються майново-господарськими; такі зобов`язання регулюються Цивільним кодексом України.

Отже, як ГК України, так і ЦК України урегульовують правовідносини, які виникають при здійсненні господарської діяльності між її учасниками. За правилами цих Кодексів, наявні у них правові норми можуть урегульовувати правовідносини виступаючи у якості спеціальних та загальних у залежності від конкретних правовідносин. Зокрема, по відношенню до порядку укладення договорів діє правило, за яким у ЦК України містяться загальні норми, а у ГК України - спеціальні. Так, у відповідності до частини 7 статті 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів. У зв`язку з цим, положення обох Кодексів у певних випадках можуть виступати як загальними, так і спеціальними.

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов`язань (майново-господарських зобов`язань у відповідності до частини 1 статті 179 ГК України), які виникли між Сторонами на його підставі, з огляду на вказані правові положення, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди майна.

Так, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1 статтею 283 ГК України). Об`єктом оренди може бути (з-поміж інших) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) (частина 3 статті 283 ГК України).

Отже, за укладеним між Сторонами договором ПП ПВФ «Ацинус» зобов`язалося у строк до 30.06.2022 передати ТОВ МЦ «Астор Груп» в оренду нежитлові приміщення загальною площею 1295 кв. м.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 статті 283 ГК України).

Істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (частина 1 статті 284 ГК України).

У свою чергу, Цивільний кодекс України розширює предмет договору найму. Зокрема, визначає, що окрім речей, як предмету найму, відповідним предметом можуть бути майнові права (частина 2 статті 760 ЦК України).

Станом на момент укладення договору оренди майновими правами на законодавчому рівні визнавалися будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 3 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» у редакції станом на 07.12.2021).

На час розгляду справи у суді майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги (абзац 3 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» у редакції станом на 13.03.2024).

У справі Суд установив, що станом на дату укладення спірного договору будівництво підвального та третього поверхів будівлі не було завершене, але предмет оренди визначений як приміщення з визначеною площею та розташуванням (у підвальному та на третьому поверхах будівлі), а тому, фактично, ПП ПВФ «Ацинус» зобов`язалося передати у користування ТОВ МЦ «Астор Груп» не майнові права на незавершене будівництво приміщень, а безпосередньо нежитлові приміщення у будівлі (підвальний та третій поверх загальною площею оренди 1295 кв. м), які будуть збудовані до дня їх передачі в оренду. У договорі Сторони не вказали, що майно повинне бути передане за наслідками завершення його будівництва, але окреслили його характеристику (площу) та розташування, що є достатнім для розуміння і сприйняття предмета оренди, який буде існувати по завершенню реконструкції та розширення будівлі.

Поряд з цим, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (частина 1 статті 761 ЦК України). Ключовим у застосуванні наведеної норми є реалізація власником права розпорядження своїм майном шляхом передачі його в оренду. Застосування цієї норми полягає у тому, що таке право належить виключно власнику майна або власнику майнових прав. А тому, реалізація права не пов`язана із обов`язковим існуванням майна станом на час укладення правочину найму, головним є - їх існування (як майна, так і прав на нього) у момент передачі майна наймачу.

Законом визначені обов`язки наймодавця передати наймачеві майно, а також наслідки його непередання. Зокрема, наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (стаття 765 ЦК України). Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (статті 766 ЦК України).

Отож, закон установлює можливість відтермінування передачі речі (майна) у найм (оренду) шляхом визначення у договорі строку передачі, а також окреслює способи реагування у випадку непередання у визначений строк.

У цьому контексті Суд установив, що у спірному договорі Сторони установили строк передачі майна в оренду (30.06.2022), тобто визначили обов`язок ПП ПВФ «Ацинус» передати майно саме у цей строк, а тому подальша непередача майна в оренду, при невиконанні зобов`язання, не характеризує його як такий, з якого не виникли права та обов`язки сторін. У зв`язку з цим, відтермінування передачі майна в оренду у комплексі із фактом проведення реконструкції та розширення площі будівлі якраз і характеризує договірні відносини як такі, що направлені на передачу в оренду нежитлових приміщень, які будуть збудовані до моменту передачі. З цих підстав, посилання ПП ПВФ «Ацинус» та АТ «Державний експортно-імпортний банк України» на відсутність правовідносин з оренди між Сторонами (неукладеність договору) за наслідками непередання майна в оренду є помилковими.

На підставі викладеного Суд виснує, що закон не забороняє укладення договору оренди щодо майна, яке не існує станом на час його укладення, але буде існувати у майбутньому станом на час передачі в оренду. У зв`язку з цим, посилання ПП ПВФ «Ацинус» на порушення статті 761 ЦК України при укладенні договору є необґрунтованими.

Щодо обов`язковості отримання згоди на передачу іпотечного майна в оренду від іпотекодержателя

У справі Суд установив, що станом на час укладення спірного договору будівля (за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63), в якій Сторони визначали приміщення, що у майбутньому повинні бути передані в оренду, знаходилася в іпотеці АТ «Державний експортно-імпортний банк України», що підтверджується наведеним Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки № 274822540 від 14.09.2021.

У зв`язку з цим, при його укладенні Сторони повинні були дотримуватися положень діючого законодавства, якими урегульований спеціальний порядок розпорядження відповідним майном. Зокрема, особливості користування майном, переданим в іпотеку визначені положеннями Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на дату укладення спірного договору, 07.12.2021).

Так, іпотекодавець має право: володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення; одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором; виключно на підставі згоди іпотекодержателя (з-поміж іншого) передавати предмет іпотеки в оренду, користування (стаття 9 Закону України «Про іпотеку» в редакції станом на дату укладення спірного договору, 07.12.2021).

Отже, закон пов`язує отримання згоди іпотекодателем від іпотекодержателя саме у випадку передачі предмета іпотеки в оренду. Оскільки момент передачі майна в оренду може не співпадати з моментом укладення договору (відтермінування строку передачі), то отримання згоди повинне відбутися саме до закінчення договірного строку передачі майна в оренду. Станом на 30.06.2022 (строк передачі майна в оренду) стаття 9 Закону України «Про іпотеку» мала аналогічну редакцію, як і станом на час укладення спірного договору, а тому станом на цю дату отримання відповідної згоди є також обов`язковим.

Поряд з цим, у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина 5 статті 5 Закону України «Про іпотеку»).

Відтак, збудовані під час реконструкції об`єкти входять до складу первісного предмета іпотеки, а тому на них розповсюджуються права та обов`язки, що виникають за відповідним іпотечним договором. За таким висновком предмет спірного договору оренди (нежитлові приміщення площею 1295 кв. м) також входить до складу іпотечного майна - комплексу будівель загальною площею 6565,9 кв. м, розташованого за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 63; що і підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки № 312235346 від 12.10.2022.

Таким чином, ПП ПВФ «Ацинус», до встановленого договором до передачі майна в оренду строку - 30.06.2022, зобов`язане було отримати згоду АТ «Державний експортно-імпортний банк України» на передачу його в оренду. І така згода повинна стосуватися саме майна, що є предметом договору оренди, тобто збудованого (реконструйованого) у майбутньому.

Закон не встановлює форми відповідної згоди іпотекодержателя на передачу іпотечного майна в оренду. Цим він допускає її отримання у будь-якій формі. Проте, з огляду на положення частини 3 статті 13 та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України обов`язок з доказування, доведення факту її наявності лежить на зацікавленій стороні - у цьому спорі на ТОВ МЦ «Астор Груп», оскільки ПП ПВФ «Ацинус» та АТ «Державний експортно-імпортний банк України» стверджують про відсутність такої.

У справі Суд установив, що ПП ПВФ «Ацинус» не отримувло згоду АТ «Державний експортно-імпортний банк України» на передачу в оренду переданого в іпотеку нерухомого майна, оскільки вони стверджують про відсутність дозволу, а безпосередньо ТОВ МЦ «Астор Груп» не довело зворотнього.

Відсутність у ПП ПВФ «Ацинус», як іпотекодателя, необхідного дозволу від АТ «Державний експортно-імпортний банк України», як іпотекодержателя, на передачу іпотечного майна в оренду у визначений договором строк вказує на недотримання його Сторонами вимог статті 9 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на дату укладення спірного договору, 07.12.2021).

Щодо нікчемності спірного договору та відсутності потреби у визнанні його недійсним

Положеннями статті 204 ЦК України установлена презумпція правомірності правочину, зокрема, він є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, необхідні для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. За частиною 1 цієї статті правочин не може суперечити законодавству.

Законодавством також установлені підстави для визнання правочину недійсним. А саме, за змістом статті 215 ЦК України: підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) (серед інших) вимог, які встановлені частиною 1 статті 203 цього Кодекс (частина 1); недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин); у цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2).

Відтак, за вказаних правових норм недійсним є правочин, який укладений з порушенням діючого законодавства, а у випадку, коли законом передбачена недійсність правочину він є нікчемним.

Так, діюче законодавство передбачає недійсність правочину у випадку передачі іпотечного майна в оренду чи користування без згоди іпотекодержателя: правочин щодо передачі переданого в іпотеку майна в оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» в редакції станом на 30.06.2022).

Отже, оскільки спірний договір, з визначенням строку передачі майна в оренду - 30.06.2022, укладений без згоди АТ «Державний експортно-імпортний банк України» до закінчення цього строку, як іпотекодержателя, а законом передбачені наслідки неотримання згоди у вигляді недійсності договору, то він є нікчемним на підставі частини 2 статті 215 ЦК України та частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» (у редакції станом на 30.06.2022).

При нікчемності правочину визнання його недійсним судом не вимагається, у незалежності від того, що ПП ПВФ «Ацинус» і вказувало на порушення законодавства при укладенні договору в частині відсутності згоди банку на передачу в оренду майна. Тому вимоги ПП ПВФ «Ацинус» про визнання договору недійсним з підстав невідповідності його законодавству у питанні неотримання дозволу на передачу майна в оренду не є правомірними.

Нікчемність договору з наведеної підстави вказує на відсутність подальшої потреби у судовому аналізі іншої наведеної ПП ПВФ «Ацинус» підстави його недійсності (стосовно невідповідності положенням статті 761 ЦК України), а тому Суд не надає оцінку цій підставі та обставинам.

Щодо відсутності наслідків нікчемності договору

Частиною 1 статті 216 ЦК України встановлене правило, за яким недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю; у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. А за частиною 5 цієї ж статті вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою; суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

З наведеного слідує, що у випадку недійсності правочину (недійсності нікчемного правочину) наслідком цього є застосування реституції, як способу приведення сторін у первісний стан.

З урахуванням положень пункту 4 частини 2 статті 16 ЦК України результатом реституції можна визнати такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення.

Порушенням права в такому випадку визнається вчинення правочину за наявності станом на момент його вчинення дефекту, який за законом може бути підставою недійсності правочину, а реституція виступає наслідком факту визнання правочину недійсним або констатації недійсності правочину (в разі нікчемності правочину) і заходом, спрямованим на приведення майнового стану сторін недійсного правочину до початкового стану, тобто такого, який вони мали до вчинення правочину. При цьому характерною ознакою реституції та можливості її застосування є виключно попередній договірний характер правовідносин.

Іншими словами, можна вважати, що метою проведення реституції є відновлення між сторонами такого собі «статус-кво» у фактичному та правовому становищі, що існував до вчинення правочину, шляхом абсолютного знищення юридичного значення будь-яких дій, що вчинялися суб`єктами учасниками недійсного правочину.

Предметом позову у справі не є вимоги про застосування наслідків нікчемного правочину, але, із застосуванням наведених приписів абзацу 2 частини 5 наведеної статті 216 ЦК України суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Проте, застосування реституції у справі не є можливим та необхідним при прийнятті рішення, оскільки Сторони договір не виконували, а саме ПП ПВФ «Ацинус» не передало майно у оренду, а ТОВ МЦ «Астор Груп» не сплачувало орендну плату.

З огляду на викладене, проведення реституції у справі за ініціативою суду не потребується.

ВИСНОВКИ

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, Суд виснує, що:

- закон не забороняє укладення договору оренди щодо майна, яке не існує станом на час його укладення, але буде існувати у майбутньому станом на час передачі в оренду,

- закон визначає, що у разі реконструкції предмета іпотеки, всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, а тому предмет спірного договору оренди також входить до предмету іпотечного договору,

- закон зобов`язує іпотекодателя отримати згоду від іпотекодержателя у випадку передачі предмета іпотеки в оренду, а оскільки момент передачі майна в оренду може не співпадати з моментом укладення договору, то отримання згоди повинне відбутися саме до закінчення договірного строку передачі майна в оренду,

- у справі Суд установив, що ПП ПВФ «Ацинус» не отримало згоду від АТ «Державний експортно-імпортний банк України» на передачу в оренду (у встановлений для передачі договором строк - до 30.06.2022) переданого в іпотеку нерухомого майна, що вказує на недотримання сторонами правочину вимог статті 9 Закону України «Про іпотеку», що, у свою чергу, є наслідком його нікчемності на підставі частини 2 статті 215 ЦК України та частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку»,

- при нікчемності договору визнання його недійним не вимагається, а тому позовні вимоги не є правомірними;

- через невиконання Сторонами умов договору проведення реституції у межах вирішення спору не потребується.

На підставі викладеного позовні вимоги щодо недійсності договору, у незалежності від наявних порушень законодавства, які стали наслідком нікчемності договору, не підлягають задоволенню.

СУДОВІ ВИТРАТИ

Судовими витратами у справі є витрати ПП ПВФ «Ацинус» на сплату судового збору у сумі 2684 грн, сплачені платіжною інструкцією № 11610 від 21.11.2023.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 129 ГПК України судовий збір покладається у разі відмови у позові на позивача, а тому сплачена сума судового збору відноситься на ПП ПВФ «Ацинус» .

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України,

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення Суд склав 14.03.2024

Суддя М.К. Закурін

Копії рішення направити ПП ПВФ "Ацинус", ТОВ "Астор Груп" та АТ "Державний експортно-імпортний банк України" в електронній формі до Електронного кабінету.