ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" березня 2024 р. м. Рівне Справа № 918/1328/23

Господарський суд Рівненської області у складі головуючої судді Бережнюк В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД"

до відповідача Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни

про розірвання Договору оренди нерухомого майна від 21.06.2019 та стягнення вартості невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн.

Секретар судового засідання Лиманський А.Ю.

Представники:

від позивача Конечний М.Г.

від відповідача Омельчук Д.В.

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни про розірвання Договору оренди нерухомого майна від 21.06.2019 та стягнення вартості невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

Позивач в обгрунтування позову серед іншого вказує, що відповідно до п. 4.2.3. Договору Орендар, при необхідності, за власний рахунок здійснює капітальний ремонт та інші необхідні ремонтні роботи структурних компонентів та інженерних систем орендованого приміщення. Згідно п. 4.1.1., Договору, орендар має право письмово звертатися до Орендордавця щодо отримання дозволу на переобладнання приміщення, у відповідності до своїх потреб, з метою використання його за цільовим призначенням у діяльності Орендаря. Відповідно до п. 4.2.7., Договору, орендар зобов`язаний не здійснювати реконструкцію, перебудову та перепланування Приміщення без письмової згоди Орендодавця.

Після прийняття приміщення у користування, згідно п. 1.2. та п. 3.2.1. Договору, Орендар розпочав ремонтні роботи у даному приміщені, зокрема здійснювали капітальний ремонт, та реконструкцію даного орендованого приміщення, виключно за письмовим погодженням з Орендодавцем. У листах про надання дозволу на проведення робіт, Орендар вказував які саме роботи здійснював.

У приміщенні було здійснено за погодженням з Орендодавцем наступні роботи: 1) Демонтаж (встановлення) ламп розжарювання; 2) Демонтаж (встановлення) світильників для люмінісцентних ламп; 3) Демонтаж (встановлення) пожежних датчиків; 4) Демонтаж плит підвісної стелі; 5) Розбирання покриттів підлог з керамічних плиток; 6) Демонтаж вагонки стелі зі стелі; 7) Демонтаж ДСП панелей зі стін; 8) Демонтаж панелей з жесті; 9) Демонтаж віконних жалюзей; 10) Демонтаж пластикових коробів; 11) Демонтаж кабелю; 12) Відбивання декоративних панелей з фасаду; 13) Демонтаж пінопласту зі стін фасаду; 14) Розбирання керамічних плінтусів; 15) Відновлення демонтованих частин орендованого приміщення відповідно до потреб діяльності орендаря. 16) Демонтаж газового обладнання; 17) Демонтаж труб газопостачання Приміщення; 18) Демонтаж газового лічильника; 19) Проведення електричного опалення Приміщення; 20) Монтаж електричного опалювального обладнання; 21) Інші роботи пов`язані з Монтажем та Демонтажем опалювального (газового) обладнання Приміщення; 22) Демонтаж пластикового вікна в кімнаті № 1; 23) Демонтаж внутрішньої ролети в кімнаті № 1; 24) Демонтаж пластикового вікна в кімнаті № 2; 25) Демонтаж пластикових дверей в кімнаті № 2; 26) Демонтаж рекламного стенду з підсвіткою Lux salon; 27) Приведення фасаду в належний стан після демонтажу газових труб та приладів, в тому числі стіни фасаду яка виходить в двір будинку; 28) Фарбування фасаду в колір згідно дизайнерського проекту, (паспорт упорядження фасаду погодити з Управління містобудування та архітектури Рівненської міської ради).

Загальна вартість робіт разом з будівельними матеріалами становить 1 024 947 грн. 80 коп. Вказані роботи були здійснені з розрахунком на належне користування даними невід`ємними поліпшеннями, разом з приміщення, протягом всього терміну оренди.

Відповідно до п. 5.4. Договору після закінчення строку оренди Орендар зобов`язаний звільнити та передати приміщення Орендодавцю в такому ж стані, в якому Орендар його прийняв, з врахуванням нормального зносу та письмово погоджених Орендодавцем переобладнань та змін у оформленні приміщення. Поліпшення, які були здійснені Орендарем за свій рахунок, які можуть бути відокремлені без нанесення шкоди Приміщенню, демонтуються Орендарем його зусиллями та за його рахунок. Поліпшення, які не можуть бути відокремлені без нанесення шкоди Приміщенню, переходять у власність Орендодавця без будь-яких відшкодувань. Вищевказаний пункт Договору застосовується, лише у випадку закінчення строку оренди, який зазначений у п. 7.1 Договору, при достроковому припиненні Договору оренди, даний пункт не застосовується, тому Позивач вважає, що має право на відшкодування невід`ємних поліпшень.

ФОП Козярчук О.П. у 2022 році звернулась до Господарського суду Рівненської області, про стягнення з ТОВ "РСН-ТРЕЙД" боргу за Договором оренди, ціна позову 249 500 грн., справа №918/699/22. ФОП Козярчук О.П. підписувала акти наданих послуг на зменшені суми орендної плати. Після ухвалення судового рішення у справі №918/699/22 позивач відправив до Орендодавця лист Б/Н від 01.03.2023 року про розірвання договору оренди нерухомого майна, який був укладений між ФОП Козярчук О.П., та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й. 21.06.2019 року, зареєстровано в реєстрі № 1185, а також акт приймання передачі приміщення з оренди.

Лист про розірвання Договору оренди, було надіслано тому що Орендодавець, на переконання позивача, недобросовісно виконував умови Договору оренди нерухомого майна, та безпідставно стягнув за Орендаря необгрутовану суму заборгованості, оскільки між Орендарем та Орендодавцем було досягнуто згоди про зменшення орендної плати, оскільки в України була пандемія коронавірусу, і сфера торгівлі не функціонувала належним чином. Пізніше в Україні розпочалась війна, тому Орендар не мав змоги в повному обсязі сплачувати орендну плату. Акти наданих послуг оренди між Орендарем та Орендодавцем підписувались на зменшені суми орендної плати.

ТОВ "РСН-ТРЕЙД", було подано апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Рівненської області №918/699/22, апеляційним господарським судом було частково скасовано рішення першої інстанції, та стягнуто меншу суму, оскільки Орендодавцем було підписано акти наданих послуг оренди на зменшення сум, зазначених у даних актах.

У вищевказаному листі про розірвання договору оренди, було зазначено, що оскільки Орендарем згідно п. 2.1. Договору було здійснено авансовий платіж за оренду приміщення, Орендар не вимагає їх повернення, оскільки згідно п. 2.3. Договору в разі дострокового розірвання договору за ініціативи Орендаря вони не повертаються. Проте Орендар просив їх врахувати в якості оренди приміщення за квітень 2023 року та травень 2023 року. Відповіді на свій лист від 01.03.2023 року Б/Н Орендар не отримав, тому вважав договір оренди припиненим.

Однак у грудні 2023 року Орендар отримав позовну заяву про стягнення за договором оренди нерухомого майна у сумі 253 980 грн. 38 коп.

Наведені обставини стали підставою для звернення з даною позовною заявою до суду. Тому позивач, посилаючись на ст.ст. 188, 291 ГК України, ст. 652 ЦК України просить розірвати Договір оренди нерухомого майна від 21.06.2019. Також просить стягнути вартість невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн.

23 січня 2024 року від Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни надійшов відзив на позов. Позовні вимоги ТОВ "РСН-ТРЕЙД" не визнає повністю. Відповідач не визнає, що позивачем здійснено в орендованому приміщенні наведений в позовній заяві перелік ремонтних робіт та не визнає зазначену в позовній заяві загальну вартість робіт та будівельних матеріалів 1 024 947 грн. Відповідач визнає, що надавала письмовий дозвіл орендарю на виконання будівельних робіт, однак їй не відомо які саме роботи в орендованому приміщення позивачем були виконані, як і їх вартість. Не визнає, що позивачем 01.03.2023 року чи в будь-який інший час направлялась письмова вимога про розірвання договору оренди приміщення та акт прийому-передачі приміщення оренди. До позову не долучені належні докази направлення даних документів позивачем відповідачу. Вказує, що не отримувала від позивача письмову вимогу про розірвання договору оренди приміщення та акт прийому-передачі приміщення оренди. Відповідач не визнає, що між сторонами було досягнуто згоди щодо зменшення розміру орендної плати та не визнає, що позивачем представнику орендодавця було надано угоди про зменшення розміру орендної плати.

Вважає, що позивачем позовній заяві не зазначено та не доведено правових підстав для розірвання договору в судовому порядку згідно ст. 652 ЦК з посиланням на істотну зміну обставин.

Просить відмовити у задоволенні позову повністю.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою від 27.12.2023 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Справу призначено до слухання в підготовчому засіданні на 23 січня 2024 року на 11:20 год.

23 січня 2024 року від Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" надійшло клопотання про долучення додаткових доказів по справі.

Ухвалою від 23.01.2024 підготовче засідання відкладено на 06 лютого 2024 року на 10:45 год.

23 січня 2024 року від Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни надійшов відзив на позов.

Ухвалою від 06 лютого 2024 року закрито підготовче провадження. Призначено справу до судового розгляду по суті на 05 березня 2024 року на 11:00 год.

05 березня 2024 року розпочато розгляд справи по суті. В судовому засіданні оголошено перерву до 13 березня 2024 року на 10:00 год.

Представник позивача під час розгляду спору по суті позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просив позов задоволити та покласти на відповідача усі судові витрати.

Представник відповідача у свою чергу позов не визнав, просив відмовити у його задоволенні.

У подальшому суд дослідив письмові докази, що містяться у справі.

Заслухано представників сторін у судових дебатах.

Після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

21 червня 2019 року між Фізичною особою-підприємцем Козярчук Оксаною Павлівною, як Орендодавцем та Товариством з обмежено відповідальністю "РСН-ТРЕЙД", як Орендарем укладено Договір оренди нерухомого майна (надалі по тексту Договір) (арк.с. 13-14).

Згідно п.1.1 Договору в порядку та на умовах, визначених Договором, орендодавець зобов`язується передати орендареві, а орендар зобов`язується прийняти у тимчасове користування (оренду) приміщення магазину продуктової групи товарів, визначене у Договорі, без права викупу, за плату та на обумовлений строк для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до п.1.2 Договору, приміщення магазину продуктової групи товарів, яке складається з тамбуру з кафетерієм площею 21,7 м.кв, торгового залу площею 30,3 м.кв, торгового залу площею 18,9 м.кв, кабінету площею 6,2 м.кв, підсобної площею 11,7 м.кв, коридору площею 2,1 м.кв, мийочної площею 1,4 м.кв, санвузла площею 1,4 м.кв, передається в оренду за Договором (надалі приміщення), знаходиться за адресою м.Рівне, вул.Соборна, буд.14, має загальну площу 93,7 м.кв. та складається з 8 приміщень згідно технічного паспорта, і належить орендодавцеві на підставі Договору дарування від 10.09.2010 року.

Приміщення надається орендареві для використання в господарській діяльності згідно видів діяльності за КВЕД-2010 та підтверджується актом прийому-передачі.(п.1.3. Договору).

Сторони погодили, що при підписанні договору оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату за перший місяць дії договору оренди, а саме червень 2019 та два останні місяці дії договору оренди: квітень на травень 2029 року загальною сумою 84000 грн 00 коп., що становить по 28000 грн 00 коп. за один місяць, за вирахуванням авансу в сумі 10000 грн 00 коп., отриманих орендодавцем 29.05.2019 згідно виписки. Орендна плата в подальшому підлягає сплаті не пізніше 5-го числа поточного місяця за який вона сплачується, та становить 28000 грн 00 коп. за один календарний місяць (п.п. 2.1, 2.2 Договору).

Оплату за спожиті комунальні послуги (вода, газ, світло, вивіз сміття, ЖЕК/ОСББ та оренда землі) орендар відшкодовує орендодавцю щомісячно до 25 числа кожного поточного місяця згідно сум, зазначених в рахунках на ім`я орендодавця та даних лічильників у випадку не переукладення орендарем договорів про надання послуг на своє ім`я (п.2.4 Договору).

Згідно п. 4.1.1. Договору орендар має право письмово звертатися до Орендордавця щодо отримання дозволу на переобладнання приміщення, у відповідності до своїх потреб, з метою використання його за цільовим призначенням у діяльності Орендаря.

Відповідно до п. 4.2.3. Договору Орендар при необхідності, за власний рахунок здійснює капітальний ремонт та інші необхідні ремонтні роботи структурних компонентів та інженерних систем орендованого приміщення.

За умовами п. 4.2.7. Договору орендар зобов`язаний не здійснювати реконструкцію, перебудову та перепланування Приміщення без письмової згоди Орендодавця.

Відповідно до п. 5.4. Договору після закінчення строку оренди Орендар зобов`язаний звільнити та передати приміщення Орендодавцю в такому ж стані, в якому Орендар його прийняв, з врахуванням нормального зносу та письмово погоджених Орендодавцем переобладнань та змін у оформленні приміщення. Поліпшення, які були здійснені Орендарем за свій рахунок, які можуть бути відокремлені без нанесення шкоди Приміщенню, демонтуються Орендарем його зусиллями та за його рахунок. Поліпшення, які не можуть бути відокремлені без нанесення шкоди Приміщенню, переходять у власність Орендодавця без будь-яких відшкодувань.

Пунктом 6.1 Договору сторони узгодили, що у разі порушення зобов`язань за Договором нестимуть відповідальність, визначену Договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання.

Договір укладено строком на 10 років, а саме з 11.06.21019 по 10.06.2029.(п.7.1 Договору).

Договір підписано сторонами та скріплено відтиском печатки Товариства, посвідчено приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й., про що внесено реєстровий запис №1185.

Договір є укладеним, підписаний уповноваженими сторонами та скріплений відтисками печаток останніх, на час розгляду справи доказів недійсності договору, зокрема відповідних судових рішень, суду не надано.

Відтак, на момент прийняття даного рішення договір є чинним, докази недійсності або припинення Договору відсутні.

Матеріалами справи стверджено, що відповідно до акту прийому-передачі приміщення в оренду, який є додатком №1 до Договору, орендодавець передав, а орендар прийняв приміщення загальною площею 93,7 м.кв., яке розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 14 в належному стані, без будь-яких ушкоджень (арк.с. 18).

Товариство з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" направило лист від 01.03.2023 року про розірвання договору оренди, який був укладений між ФОП Козярчук О.П. та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й. 21.06.2019, зареєстровано в реєстрі № 1185. До диста додано акт приймання передачі приміщення з оренди, в межах договору оренди нерухомого майна. (арк.с. 15-18). Направлення листа підтверджується наданою до справи поштовою накладною від 01.03.2023 "СТD-ЕКСПРЕСІУМ" №000530 (міститься на зворотній стороні арк. справи 18).

У вищевказаному листі про розірвання договору оренди зазначено, що між Орендарем та Орендодавцем було досягнуто згоди про зменшення орендної плати, оскільки в України була пандемія коронавірусу, пізніше розпочалися воєнні дії. Оскільки Орендарем згідно п. 2.1. Договору було здійснено авансовий платіж за оренду приміщення, Орендар не вимагає їх повернення, оскільки згідно п. 2.3. Договору в разі дострокового розірвання договору за ініціативи Орендаря вони не повертаються. Проте Орендар просив їх врахувати в якості оренди приміщення за квітень 2023 року та травень 2023 року. Орендар у листі просив договір оренди, який був укладений між ФОП Козярчук О.П. та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", вважати розірваним з 01 червня 2023 року.

Відповідь на лист від 01.03.2023 року до матеріалів справи не надана.

Як вказує позивач, у приміщенні було здійснено за погодженням з Орендодавцем наступні роботи: 1) Демонтаж (встановлення) ламп розжарювання; 2) Демонтаж (встановлення) світильників для люмінісцентних ламп; 3) Демонтаж (встановлення) пожежних датчиків; 4) Демонтаж плит підвісної стелі; 5) Розбирання покриттів підлог з керамічних плиток; 6) Демонтаж вагонки стелі зі стелі; 7) Демонтаж ДСП панелей зі стін; 8) Демонтаж панелей з жесті; 9) Демонтаж віконних жалюзей; 10) Демонтаж пластикових коробів; 11) Демонтаж кабелю; 12) Відбивання декоративних панелей з фасаду; 13) Демонтаж пінопласту зі стін фасаду; 14) Розбирання керамічних плінтусів; 15) Відновлення демонтованих частин орендованого приміщення відповідно до потреб діяльності орендаря. 16) Демонтаж газового обладнання; 17) Демонтаж труб газопостачання Приміщення; 18) Демонтаж газового лічильника; 19) Проведення електричного опалення Приміщення; 20) Монтаж електричного опалювального обладнання; 21) Інші роботи пов`язані з Монтажем та Демонтажем опалювального (газового) обладнання Приміщення; 22) Демонтаж пластикового вікна в кімнаті № 1; 23) Демонтаж внутрішньої ролети в кімнаті № 1; 24) Демонтаж пластикового вікна в кімнаті № 2; 25) Демонтаж пластикових дверей в кімнаті № 2; 26) Демонтаж рекламного стенду з підсвіткою Lux salon; 27) Приведення фасаду в належний стан після демонтажу газових труб та приладів, в тому числі стіни фасаду яка виходить в двір будинку; 28) Фарбування фасаду в колір згідно дизайнерського проекту, (паспорт упорядження фасаду погодити з Управління містобудування та архітектури Рівненської міської ради).

Загальна вартість робіт разом з будівельними матеріалами становить 1 024 947 грн. 80 коп. Вказані роботи були здійснені з розрахунком на належне користування даними невід`ємними поліпшеннями, разом з приміщення, протягом всього терміну оренди.

У якості доказів виконання вказаних робіт позивач надав копії:

- Акту приймання виконаних будівельних робіт за листопад 2019 року;

- відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за листопад 2019 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2020 року;

- копію відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2020 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року;

- копію відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2019 року;

- копію відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2019 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2019 року;

- копію відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2019 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2019 року;

- копію відомості ресурсів до Акту приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2019 року;

- копію Акту приймання виконаних будівельних робіт за липень 2019 року;

- копію Акту здавання прийняття виконаних робіт за договором № 86 від 02 жовтня 2019 року;

- копію Акту здавання прийняття виконаних робіт за договором № 87 від 02 жовтня 2019 року;

- копію акту № 1 від 19 листопада 2019 року про здавання прийняття виконаних робіт за договором № 1;

- копію Видаткової накладної № Рнк/RV-0040749 від 20.11.2019 року;

- копію видаткової накладної Рнк/RV-0046503 від 19.12.2019 року;

- копію Видаткової накладної № 107 від 09 вересня 2019 року;

- копію Видаткової накладної № 105 від 20 вересня 2019 року;

- копію Видаткової накладної № 71 від 09 жовтня 2019 року;

- копію Видаткової накладної № 3121 від 18 вересня 2019 року. (арк.с.37-71).

Відтак, позивач просить суд розірвати Договір оренди нерухомого майна від 21.06.2019 та стягнути вартість невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн. (вартість робіт разом з будівельними матеріалами).

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін.

Частиною першою, пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно з частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Частиною першою статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно із частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Суд враховує висновки викладені у пункті 8.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, згідно із якими, за частинами першою та другою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. Цей строк продовжувався неодноразово згідно з Указами Президента України. Згідно Закону України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 06.02.2024 N 3564-IX передбачено продовження строку дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 14 лютого 2024 року строком на 90 діб (тобто до 13 травня 2024 року).

При цьому, є очевидною обставина відсутності обізнаності сторін Договору від 21.06.2019 на момент укладення договору про військову агресію російської федерації проти України. Отже, сторони договору виходили з того, що така зміна обставин не настане.

Суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином. (частини перша та сьома статті 193 Господарського кодексу України.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частин першої-четвертої статті 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (частини перша та друга статті 652 Цивільного кодексу України).

Матеріалами справами підтверджується, що позивач звертався до відповідача з Листом від 01.03.2023 року про розірвання договору оренди, який був укладений між ФОП Козярчук О.П. та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й. 21.06.2019, зареєстровано в реєстрі № 1185. У листі про розірвання договору оренди зазначено, що між Орендарем та Орендодавцем було досягнуто згоди про зменшення орендної плати, оскільки в України була пандемія коронавірусу, а пізніше почалася військова агресія російської федерації проти України. Оскільки Орендарем згідно п. 2.1. Договору було здійснено авансовий платіж за оренду приміщення, Орендар не вимагає їх повернення, оскільки згідно п. 2.3. Договору в разі дострокового розірвання договору за ініціативи Орендаря вони не повертаються. Проте Орендар просив їх врахувати в якості оренди приміщення за квітень 2023 року та травень 2023 року. Орендар у листі просив договір оренди, який був укладений між ФОП Козярчук О.П. та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", вважати розірваним з 01 червня 2023 року. Відповідь відповідача на лист від 01.03.2023 року до матеріалів справи не надана.

Отже, позивачем був дотриманий порядок розірвання договору в частині направлення пропозиції про розірвання Договору.

До диста додано акт приймання передачі приміщення з оренди, в межах договору оренди нерухомого майна. Направлення листа підтверджується наданою до справи поштовою накладною від 01.03.2023 "СТD-ЕКСПРЕСІУМ" №000530 (міститься на зворотній стороні арк. справи 18). Лист було надіслано на юридичну адресу відповідача ФОП Козярчук О.П.: АДРЕСА_1 .

Таким чином позивачем було здійснено всіх необхідних заходів для звернення до відповідача з листом про розірвання договору, втім, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем відповіді не надано, а отже, сторонами не досягнуто згоди щодо розірвання договору у зв`язку з обставинами, які істотно змінились.

У зв`язку із відсутністю реагування відповідача на лист про розірвання Договору позивач звернувся до суду із даним позовом.

На думку відповідача, позивач не має правових підстав для розірвання договору в судовому порядку.

Із змісту укладеного договору від 21.06.2019 вбачається, що у ньому відсутні умови за яких Орендар (позивач) мав би право ініціювати розірвання договору.

Поряд з тим, у зв`язку із фактичним невикористанням орендованих приміщень на даний час та через фінансову нестабільність у зв`язку із введенням карантинних обмежень (у час дії пандемії коронавірусу), та після повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, скориставшись правом, наданим позивачу чинним законодавством, він 01.03.2023 звернувся до відповідача за первісним позовом із повідомленням про розірвання договору з 01.06.2023.

Суд ураховує, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №910/15484/17).

На момент укладення Договору сторони виходили з того, що в Україні не оголосять воєнний стан, не розпочнеться широкомасштабна агресія російських окупантів на суверенні території України, не буде відбуватись нанесення ракетних-руйнівних ударів по міста України тощо, що за своїм змістом є першою умовою, передбаченою частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України (в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна умов не настане).

В якості причин, які зумовили зміну обставин, Позивач виправдано зазначає, зокрема, збройну агресію російської федерації проти України. Слід зауважити, що жодна зі сторін Договору, як позивач, так і відповідач, не могла усунути такі обставини при всій обачливості та турботливості. Викладене підтверджує наявність другої умови, передбаченої частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України (зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися).

Позивач вказує, що подальше виконання Договору з його сторони неможливе, оскільки сфера торгівлі зазнала значних проблем, та відповідно немає фінансової можливості сплачувати орендні платежі. Наведене порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача, як заінтересовану особу, того, на що він розраховував при укладенні договору.

Відтак порушено співвідношення обох сторін: відповідач отримав, на що розраховував (кошти за оренду), а позивач - ні, оскільки втратив фінансові можливості сплачувати орендну плату. Вказане є третьою умовою, передбаченою частиною другою 2 статті 625 Цивільного кодексу України (виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору).

На стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 Цивільного кодексу України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору, є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 Цивільного кодексу України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (п. 87-89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Відповідно до частин другої та третьої статті 653 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Господарський суд вважає, що всі чотири умови для розірвання договору за рішенням суду знайшли своє відображення у позовній заяві, з якою ТОВ "РСН-ТРЕЙД" звернулось до суду.

Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди нерухомого майна, який був укладений між ФОП Козярчук О.П. та ТОВ "РСН-ТРЕЙД", та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й. 21.06.2019 року, зареєстровано в реєстрі № 1185.

Щодо позовних вимог у частині стягнення з Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" вартості невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн., суд зазначає наступне.

За приписами ст. 776 ЦК України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Аналіз наведених норм законодавства свідчить, що невід`ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем за час оренди заходи (перепланування, капітальний ремонт, реставрація), спрямовані на покращення стану орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 20.02.2020 у справі №916/685/17.

Отже, предметом дослідження у цій справі має бути факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.

Законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення.

Аналіз норм статтей 759, 776, 778 ЦК України вказує на те, що право на відшкодування витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна у орендаря виникає після припинення (розірвання) договору оренди.

Матеріалами справи підтверджено факт користування позивачем об`єктом оренди протягом часу з 2019 року на підставі договору оренди від 21.06.2019.

Як вже вказувалося, компенсації підлягає лише збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень за згодою орендодавця.

Тобто, розглядаючи справу по суті, слід встановити вартість витрат наймача на поліпшення і відповідно вирішити питання про наявність підстав їх компенсувати орендарю.

Для цього суд має встановити вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем, тобто станом на 21.06.2019 року та його вартість на момент припинення договору оренди.

Отже, предметом доказування у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Разом з тим, матеріали справи не містять доказів, які б вказували на вартість орендованого позивачем приміщення на дату укладення договору оренди від 21.06.2019.

Інформація про вартість орендованого майна також відсутня в договорі оренди.

Надані позивачем на підтвердження факту проведених в орендованому приміщенні поліпшень на суму 1 024 947,80 грн. акти приймання виконаних будівельних робіт, відомості ресурсів до актів приймання виконаних будівельних робіт, копії видаткових накладних (арк.с.37-71) суд не розцінює як належні докази вартості зроблених поліпшень.

Зазначеними документами можуть підтверджуватись вартість відновлювального ремонту (реконструкції) приміщення, який за умовами розділу 4 Договору орендар зобов`язався здійснювати самостійно і за власний рахунок, за погодженням з орендодавцем.

Слід вказати, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.

Згідно ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Оскільки докази, які мали б підтвердити, викладені у позовній заяві обставини щодо відшкодування вартості поліпшень відсутні, суд не вважає доведеною наявність підстав для стягнення з відповідача витрат за здійснення поліпшень в орендованому майні.

Отже, виходячи із системного аналізу обставин встановлених при розгляді даної справи у їх сукупності та наданих доказів, виходячи із загальних засад, встановлених у ст. 3 ЦК України, а саме справедливості, добросовісності та розумності, господарський суд дійшов висновку, що позивачем не доведено наявність обставин, на які останній посилався як на підставу позовних вимог в частині стягнення з відповідача витрат за здійснення поліпшень в орендованому майні, у зв`язку з чим і відсутні підстави для задоволення позову у цій частині.

Висновки суду.

За результатами з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні судом під час розгляду справи, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог, а саме в частині розірвання Договору оренди нерухомого майна, укладеного 21 червня 2019 року між Фізичною особою-підприємцем Козярчук Оксаною Павлівною та Товариством з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД", який був зареєстрований в реєстрі за № 1185, та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й. У іншій частині вимог про стягнення з Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" вартості невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн. - у задоволенні позову належить відмовити.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи (ч. 1 ст. 124 ГПК України).

У позовній заяві позивачем зазначено попередній розрахунок судових витрат, що складаються із сплаченого судового збору в розмірі 18 058,22 грн. Також викладено прохання судові витрати покласти на відповідача.

Відповідач надав попередній орієнтовний розрахунок судових витрат 10 000,00 грн. за послуги адвоката. Доказів понесення цих витрат станом на 13.03.2024 відповідач не подав, проте звернувся до суду із заявою від 05.03.2024 про те, що такі докази будуть подані протягом 5 днів після ухвалення рішення.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи, що позов задоволено частково, тому на відповідача покладається до відшкодування позивачу 2 684,00 грн. судового збору за позовну вимогу немайнового характеру. Решта сплаченого судового збору в сумі 15 374,22 грн. за позовну вимогу майнового характеру залишається за позивачем.

Керуючись ст. ст. 129, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, укладений 21 червня 2019 року між Фізичною особою-підприємцем Козярчук Оксаною Павлівною ( АДРЕСА_2 , ІПН НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" (33009, м. Рівне, вул. Млинівська, 18, офіс 401, ), який був зареєстрований в реєстрі за № 1185, та посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онофрейчук С.Й.

3. Відмовити у задоволенні позову в частині стягнення з Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" вартості невід`ємних поліпшень 1 024 947,80 грн.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Козярчук Оксани Павлівни ( АДРЕСА_2 , ІПН НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РСН-ТРЕЙД" (33009, м. Рівне, вул. Млинівська, 18, офіс 401, ) - 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду Рівненської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку встановленому ст.ст. 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повний текст рішення складено та підписано "13" березня 2024 року.

Суддя Бережнюк В.В.