ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 березня 2024 рокум. Кропивницький Справа № 912/2104/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М.К. (надалі Суд), розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка»

до Кропивницької міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною,

за участю:

- секретаря судового засідання Рудченко І.О.;

- представників сторін: від Позивача Бабак-Гутарєвої Я.Т., від Відповідача Татарка Д.А.,

у с т а н о в и в:

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ПОЗИВАЧА

23.11.2023 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» (надалі Футбольний клуб) звернулося із позовом до Кропивницької міської ради (надалі Міська рада) та просило Суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017, зареєстрованого у Кіровоградській міській раді 15.02.2017. Заявою від 06.12.2023 (а.с. 118-121) ТОВ «Футбольний клуб Зірка» уточнило позовні вимоги в частині допущеної у запропонованому проекті додаткової угоди помилки у визначенні кінцевої дати поновлення договору (а саме 14.02.2027 замість помилкової дати 14.02.2026).

Обґрунтовуючи позовні вимоги Футбольний клуб вказав, що:

- 14.02.2017 уклав з Міською радою договір оренди земельної ділянки № 2 строком на 5 років, починаючи з дати реєстрації, тобто до 15.02.2022 (з урахуванням додаткової угоди № 40 від 20.09.2017); за умовами пункту 4.2. договору, у редакції додаткової угоди № 40 від 20.09.2017, орендна плата складає 0,1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- пунктом 11.7. договору вони обумовили процедуру та умови його поновлення, з використанням переважного права; зокрема у випадку закінчення строку договору за умовами належного виконання орендарем своїх обов`язків, він має переважне право на поновлення; у такому разі зобов`язаний письмово повідомити Міську раду не пізніше ніж за три місяці до закінчення договору про намір продовжити його дію;

- за три місяці до закінчення строку договору 10.11.2021 він звернувся до Міської ради із відповідною заявою про поновлення та додав до неї проект додаткової угоди;

- у проекті договору запропонував викласти пункти 2.2. та 4.2. у редакціях, які враховують зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на час укладення, а саме 34664489,62 грн (з попередньої у сумі 45030009,49 грн), без зміни розміру орендної плати (0,1 % від нормативної грошової оцінки); така зміна, на його думку, має суто технічний характер та не вказує на укладення договору на інших умовах;

- у свою чергу, Міська рада листом № 6074/52-05-20 від 19.11.2021 поінформувала про розгляд звернення та повідомила про винесення питання на засідання відповідної профільної комісії ради; у зв`язку з цим він продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, розраховуючи на відсутність заперечень щодо цього; іншої відповіді Міська рада не надала;

- у подальшому йому стало відомо про прийняття Міською радою 15.11.2022 рішення № 1389 про поновлення договору шляхом укладення додаткової угоди строком на 5 років, але з іншим розміром орендної плати 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; про прийняте рішення Міська рада його не повідомила;

- на його думку, з направленням 10.11.2021 листа він дотримався встановленої законодавством процедури поновлення договору, а тому непідписання Міською радою додаткової угоди є порушенням діючого законодавства;

- при виконанні договірних умов щодо сплати орендної плати через бухгалтерську помилку, яка пов`язана із недостовірними відомостями податкового органу про наявність відповідної переплати, виникла заборгованість, яка за наслідками судового стягнення сплачена добровільно, а тому ця обставина не повинна впливати на характеристику добросовісності виконання договору як умови для його поновлення;

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ВІДПОВІДАЧА

Міська рада позовні вимоги не визнала та зазначила, що:

- 11.11.2021 отримала від Футбольного клубу заяву та проект додаткової угоди про поновлення договору, а також довідку про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати;

- отриманий проект додаткової угоди вона не підписала, але з метою поновлення договірних відносин 15.11.2022 прийняла рішення № 1389 «Про поновлення ТОВ «Футбольний клуб Зірка» договору оренди землі по вул. Гагаріна, 1-а»; цим рішенням вирішила поновити договір строком на 5 років та установити інший розмір орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; при прийнятті рішення про поновлення договору врахувала наявну довідку Футбольного клубу про відсутність заборгованості щодо сплати орендної плати;

- у подальшому Міська рада з`ясувала, що Футбольний клуб несвоєчасно та не у повному обсязі сплачував орендну плату, у зв`язку з чим ініціювала її стягнення у судовому порядку; зокрема 25.09.2023 Господарський суд Кіровоградської області прийняв рішення у справі № 912/1337/23, яким стягнув з Футбольного клубу за спірним договором 73736,65 грн орендної плати за період з 01.06.2020 по 15.02.2022 (при цьому загальна заборгованість за цей період становить 77489,13 грн);

- неналежне виконання зобов`язань за договором (несплата орендної плати) унеможливлює використання Футбольним клубом переважного права на поновлення договору та є самостійною підставою для відмови у позові, оскільки за приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення договору можливе за умови належного виконання орендарем взятих на себе зобов`язань;

- іншою підставою для відмови у позові являється невідповідність запропонованої до підписання додаткової угоди з попередніми умовами пунктів 2.2., 4.2. договору, а також помилкового визначення дати закінчення строку його дії; так, Футбольний клуб запропонував укласти договір зі зміненими положеннями щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сторону її зменшення та невірно визначив відповідний строк договору.

ПРЕДМЕТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН

З огляду на висловлені Сторонами аргументи, спір у справі знаходиться у площині необхідності надання відповідей на питання дотримання процедури поновлення договору за положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на 14.02.2017) та на ключові питання можливості використання і реалізації переважного права на поновлення договору, а саме:

- чи можливе за умовами договору застосування іншої нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру орендної плати без внесення письмових змін до нього?

- чи є помилка у сприйнятті відповідальним працівником юридичної особи наявної переплати зі сплати орендної плати об`єктивною причиною такої несплати та чи свідчить вона про неналежне виконання умов договору оренди землі у контексті статті 33 Закону про оренду землі у випадку фактичної несплати коштів?

- чи відповідають умови запропонованої до підписання додаткової угоди поновленню договору «на тих самих умовах» та «на той самий строк» при наявності у ній положень, які фіксують попередні договірні зміни, що відбулися до дня її надіслання?

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ ТА РІШЕННЯ СУДУ

Ухвалою від 06.11.2023 Суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та установив Сторонам строки для подання процесуальних заяв. Зокрема, Міська рада надала відзив на позов, а Футбольний клуб - відповідь на відзив.

Розгляд справи у підготовчому провадженні Суд здійснив у судових засіданнях 06.12.2023 та 17.01.2024, а розгляд справи по суті 14.02.2024, 28.02.2024, 13.03.2024 та 15.03.2024. При цьому судові розгляд справи у засіданнях 14.02.2024 та 28.02.2024 не відбувся у зв`язку з неявкою представників сторін та задоволенням судом їх клопотань про відкладення.

УСТАНОВЛЕННІ СУДОМ ОБСТАВИНИ

14.02.2017 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» уклало з Кіровоградською міською радою (на даний час після перейменування Кропивницькою міською радою) договір оренди земельної ділянки № 2 (а.с. 41-46), за умовами якого отримало в оренду земельну ділянку площею 5,999 га для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту, яка знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А (пункти 1.1, 2.1.). Договір уклали на строк 5 років з моменту підписання (пункт 3.1.).

Пунктом 2.2. договору вони обумовили, що відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Управлінням Держгеокадастру у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 29.11.2016 № 0862/04-24-16, та, з урахуванням індексації, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2017 становить 45030009,49 грн.

Договором Сторони також визначили обов`язки ТОВ «Футбольний клуб Зірка» сплачувати орендну плату. Так, за пунктом 4.8. орендна плата вноситься рівними частинами за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. А за пунктом 8.4. ТОВ «Футбольний клуб Зірка» зобов`язане своєчасно вносити орендну плату. Водночас, згідно з пунктом 4.6. розмір орендної плати може змінюватися шляхом прийняття рішення Кіровоградською міською радою; після прийняття відповідного рішення та доведення його до орендаря він зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

Договір містить також умови, які урегульовують випадки зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зокрема, згідно з пунктом 4.7. зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки проводиться без внесення змін та доповнень до договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України. Як слідує з пункту 4.10. розмір орендної плати переглядається, з-поміж інших випадків, у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста. А за пунктом 8.4. ТОВ «Футбольний клуб Зірка» зобов`язане у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки у десятиденний строк у письмовій формі замовити в установленому порядку витяг з технічної документації (довідку) про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки; після одержання витягу (довідки) передати його (її) до органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки, та до Управління земельних відносин та охорони навколишнього природного середовище Кіровоградської міської ради.

У договорі Сторони передбачили умови його поновлення. Зокрема, після закінчення строку, на який укладено договір, ТОВ «Футбольний клуб Зірка», за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору; у цьому разі воно повинне не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Кропивницьку міську раду про намір продовжити його дію; у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7).

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права № 80466014 від 16.02.2017 (а.с. 21) слідує, що державна реєстрація договору та речового права оренди зареєстровані 15.02.2017.

20.09.2017 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» та Кіровоградська міська рада уклали додаткову угоду № 40 про внесення змін до договору оренди землі № 2 від 14.02.2017 (а.с. 23). Пунктом 1.1. додаткової угоди пункт 4.2. договору виклали у редакції, за якою орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 0,1 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 45030 грн на рік, або 3752,50 грн на місяць.

Згідно з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права № 97962666 від 21.09.2017 (а.с. 25) відомості щодо укладення додаткової угоди № 40 від 20.09.2017 внесені до Реєстру 21.09.2017.

Як слідує з Розрахунку розміру орендної плати, складного у якості додатку до договору та додаткової угоди, при розрахунку значень річної та місячної орендної плати використовувалася нормативна грошова оцінка земельної ділянки у сумі 45030009,49 грн (а.с. 24).

10.11.2021 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» звернулося до Кропивницької міської ради з листом № 238-01 про поновлення договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017, до якого додало, з-поміж інших документів, проект додаткової угоди та довідку № 45328 від 02.11.2021 про відсутність заборгованості зі сплати платежів, контроль за якими покладений на контролюючі органи податкової служби (а.с. 26-27).

Водночас, Суд констатує, що ТОВ «Футбольний клуб Зірка» не надало до матеріалів справи копію надісланого на адресу Кропивницької міської ради відповідного проекту додаткової угоди, але остання і не висловила заперечень щодо цього та, напроти, у відзиві на позов підтвердила факт отримання проекту угоди. Під час судового розгляду справи представники сторін підтвердили, що текст надісланого проекту угоди ідентичний тексту, який відображений у прохальній частині позовної заяви.

Згідно довідки № 45328 від 02.11.2021, виданої ГУ ДПС У Кіровоградській області, слідує, що ТОВ «Футбольний клуб Зірка» станом на 02.11.2021 не мало заборгованості зі сплати необхідних платежів (а.с. 68).

19.11.2021 Кропивницька міська рада надіслала ТОВ «Футбольний клуб Зірка» листа № 6074/5209-20, яким повідомила про розгляд заяви щодо поновлення договору оренди землі та підготовку проекту рішення, що буде у подальшому поданий на розгляд чергового засідання постійної комісії з питань екології, земельних відносин та комунальної власності (а.с. 28).

15.11.2022 Кропивницька міська рада прийняла рішення № 1389 «Про поновлення ТОВ «Футбольний клуб Зірка» договору оренди землі по вул. Гагаріна, 1-а» (а.с. 29). Цим рішенням Кропивницька міська рада вирішила поновити договір оренди землі № 2 від 14.02.2017 шляхом укладення додаткової угоди строком на 5 років зі сплатою орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 1).

Між сторонами також наявне листування стосовно заборгованості ТОВ «Футбольний клуб Зірка» по сплаті орендної плати за договором № 2 від 14.02.2017. Зокрема, Кропивницька міська рада листом № 754/52-13-22 від 01.02.2023 (а.с. 30) звернулася до ТОВ «Футбольний клуб Зірка» щодо сплати заборгованості у сумі 953273,50 грн. У свою чергу, ТОВ «Футбольний клуб Зірка» листами № 1 від 17.02.2023 (а.с. 32-33), без номера від 04.07.2023 (а.с. 34), без номера від 09.08.2023 (а.с. 35) та без номера від 01.09.2023 (а.с. 37-38) надало інформацію у спростування такої суми заборгованості.

Поряд з цим, відповідно до рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.09.2023 у справі № 912/1337/23 Суд стягнув з ТОВ «Футбольний клуб Зірка» на користь Кропивницької міської ради 73736,65 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі № 2 від 14.02.2017 за період з 01.06.2020 по 15.02.2022 (а.с. 69-75). При цьому, Суд установив, що заборгованість за цей період є більшою, ніж заявлена до стягнення Кропивницької міською радою, та складає 77489,13 грн. У рішенні Суд також зазначив, що ТОВ «Футбольний клуб Зірка» своїм право з надання відзиву на позов не скористалося.

Платіжною інструкцією № 1602 від 09.10.2023 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» сплатило до бюджету 73736,65 грн наявної заборгованості за договором оренди землі № 2 від 14.02.2017 (а.с. 77).

Разом з тим, ТОВ «Футбольний клуб Зірка» до матеріалів справи з метою підтвердження відсутності заборгованості зі сплати орендної плати та спростування тверджень Кропивницької міської ради надало довідку за вих. № 7269/10/11-28-52-05 від 13.05.2020, видану ГУ ДПС У Кіровоградській області про відсутність заборгованості (а.с. 88) (за змістом якої станом на 13.05.2020 воно не мало заборгованості зі сплати необхідних платежів), витяг з Інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків станом на 02.08.2023 (а.с. 86) (за змістом якої заборгованість зі сплати орендної плати відсутня) та лист ГУ ДПМ у Кіровоградській області № 7735/6/11-28-19-02-49 від 15.08.2023 (а.с. 89). Зокрема, відповідно до наявної у листі інформації про стан розрахунків з бюджетом по орендній платі за період з 01.06.2020 по 28.02.2022 ТОВ «Футбольний клуб Зірка» по розрахункам: з 01.06.2020 по 31.12.2020 нарахувало 23109,76 грн орендної плати за землю, сплатило 0 грн, але переплата складала на кінець періоду 334037,73 грн; з 01.01.2021 по 31.12.2021 нарахувало 34664,62 грн орендної плати за землю, сплатило 0 грн, але переплата складала на кінець періоду 299373,11 грн; з 01.01.2022 по 28.02.2022 нарахувало 2888,70 грн орендної плати за землю, сплатило 0 грн, але переплата складала на кінець періоду 296484,41 грн. У листі також наявна інформація про доступність у режимі реального часу для ТОВ «Футбольний клуб Зірка» інформації про стан розрахунків з бюджетом через електронний сервіс «Електронний кабінет платника».

Як слідує з Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 427/0/203-20 від 30.01.2020 (а.с. 87) нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 5,999 га, з кадастровим номером :28:193:0035, що знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А, складає 34664489,62 грн.

ОЦІНКА УСТАНОВЛЕНИХ ОБСТАВИН ТА ЗАКОНОДАВСТВА

Щодо правового регулювання поновлення договору оренди землі за статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на день укладення договору)

На час вирішення спору порядок поновлення договорів оренди землі, з урахуванням положень статті 32-2 Закону України «Про оренду землі», урегульований положеннями статті 126-1 Земельного кодексу України. Проте, у відповідності до абзацу 4 Розділу ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16.01.2020 (публікація відбулася в офіційному виданні газеті «Голос України» № 7 від 15.01.2020), а спірний договір набув чинності 15.02.2017, тобто до дати набрання чинності цього Закону, а тому порядок його поновлення урегульований умовами Закону України «Про оренду землі» у редакції станом на 15.02.2017, тобто за правилами, чинними на момент його укладення.

Зокрема, за змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції станом на 15.02.2017:

- по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1);

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; (частина 2);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3);

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі; за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 по справі 159/5756/18 надала правовий висновок щодо застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка стосується і наведеної редакції, та вказала, що:

- статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря;

- законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність;

- так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин; маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди; мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю у нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини;

- завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк);

- орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»);

- у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»);

- при цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку;

- тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди;

- факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»); і саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

- для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Відтак, для поновлення спірного договору Футбольний клуб, при належному його виконанні, мав право не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку його дії (така умова передбачена пунктом 11.7. договору) повідомити Міську раду про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та до листа-повідомлення додати проект додаткової угоди, а у подальшому продовжувати користуватися наданою земельною ділянкою.

Щодо можливого за умовами договору застосування іншої нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру орендної плати без внесення письмових змін до нього

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору (абзац 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (абзац 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

У свою чергу, орендна плата регулюється також статтею 288 ПК України. Так, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4). Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди (пункт 288.5).

Для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (пункт 289.1 статті 289 ПК України).

Отож, за наведеними положеннями розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди землі та обраховується, з-поміж іншого, з використанням «грошової оцінки земельної ділянки».

Нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок є капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»). Оцінка земель здійснюється із застосуванням певних принципів, одним із яких є безперервність процесу оцінки (стаття 4 Закону України «Про оцінку земель»). У випадку визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності встановлена законодавча вимога про обов`язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок (стаття 13 Закону України «Про оцінку земель»). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років для земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).

Відтак, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, являючись вираженням її вартості, є обов`язковою при визначенні орендної плати при передачі її в оренду, а тому, з огляду на абзац 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі», є істотною умовою договору.

У договорі (пункт 2.1.) та додатках до нього (Розрахунках орендної плати) Сторони вказали, що при визначенні розміру орендної плати у сумі 3752,50 грн (на підставі додаткової угоди № 40) врахована нормативна грошова оцінка земельної ділянки у сумі 45030009,49 грн, а тому при визначенні орендної плати вони повинні були враховувати саме такий її розмір до моменту її зміни.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України). Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

Поряд з цим, ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін; у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування; зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом; зміна ціни в договорі після його виконання не допускається (частини 1-3 статті 632 ЦК України).

З наведених норм права вбачається, що розмір орендної плати, який визначений у договорі, є істотною умовою, а його зміна після укладення договору допускається за певних умов та випадків, встановлених договором або законом.

Згідно з частиною 1 статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, закон, при сталості визначення ціни (у тому числі розміру орендної плати) у договорі протягом строку його дії, допускає можливість її зміни у випадках, які встановлені договором або законом.

Так, договір містить умови, які урегульовують випадок «зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

Зокрема, відповідно до пункту 4.10. договору розмір орендної плати переглядається, з-поміж інших випадків, у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста. У такому разі згідно з пунктом 4.7. договору зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки проводиться без внесення змін та доповнень до договору. За пунктом 8.4. договору при зміні нормативної грошової оцінки Футбольний клуб зобов`язаний у десятиденний строк у письмовій формі замовити в установленому порядку витяг з технічної документації (довідку) про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки; після одержання витягу (довідки) передати його (її) до органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки, та до Управління земельних відносин та охорони навколишнього природного середовище Кіровоградської міської ради.

Отже, Сторони допустили можливість змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати протягом строку дії договору без потреби в укладенні додаткової угоди щодо таких змін. Наведені умови договору не вказують на випадки зміни нормативної грошової оцінки та орендної ставки у сторону збільшення або зменшення, а тому цим допускається можливість бездоговірного внесення змін до договору у будь-якому такому випадку.

Поряд з цим, умови договору не містять наслідків ненадання Футбольним клубом копії витягу про змінену нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міській раді (управління земельних ресурсів), а тому ненадання відповідного витягу не позбавляє його права на використання такої нормативної грошової оцінки у договірних відносинах, оскільки ключовим у цьому є надання витягу податковому органу та його використання при поданні податкових декларацій про нарахування і сплату орендної плати.

Так, підставою для нарахування плати за землю є, з-поміж іншого, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який надає платник. Платник плати за землю самостійно обчислює суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подає до контролюючого органу податкову декларацію на поточний рік; при поданні першої декларації разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (пункт 286.2. статті 286 Податкового кодексу України).

Безпосередньо зміна нормативної грошової оцінки підтверджується Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 427/0/203-20 від 30.01.2020, за яким вона з 01.01.2020 складає 34664489,62 грн.

У зв`язку з цим, Футбольний клуб мав правомірні очікування на визначення розміру орендної плати виходячи зі зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка по відношенню до договору змінилася «автоматично» без внесення письмових змін, а тому Суд виснує що за умовами договору з 01.01.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 34664489,62 грн, а орендна плата 34664,49 грн на рік, або 2888,71 грн на місяць.

Щодо належного виконання Футбольним клубом обов`язків за договором в частині сплати орендної плати

Попередньо Суд вказав, що для реалізації переважного права на поновлення договору є належне виконання орендарем земельної ділянки його обов`язків.

Так, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі». Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Одним із ключових обов`язків орендаря земельної ділянки являється своєчасна та повна сплата орендної плати (підпункт «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України, частина 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі»). Зокрема, орендною платою визначається платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» та підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Отже, належним виконанням обов`язку за договором, з-поміж інших, є повна та своєчасна сплата Футбольним клубом орендної плати протягом дії договору.

Суд установив, що договір оренди діяв у період 14.02.2017 (день його реєстрації) по 15.02.2022 (день закінчення строку дії), але, з огляду на заперечення Міської ради, періодом оцінки виконання Футбольним клубом договірного обов`язку зі сплати орендної плати у сумі 3752,50 грн на місяць є період з 01.06.2020 по 15.02.2022.

Як слідує із рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.09.2023 у справі № 912/1337/23 Футбольний клуб несвоєчасно та не у повному обсязі сплачував орендну плату у період з 01.06.2020 по 15.02.2022 та заборгував 77489,13 грн. Тобто Футбольний клуб не сплачував щомісячну орендну плату протягом 19 місяців. Стягнуту за судовим рішенням суму (73736,65 грн) сплатив лише 09.10.2023 платіжною інструкцією № 1602.

За твердженнями Футбольного клубу така заборгованість виникла у зв`язку із помилковим сприйняттям бухгалтером самої відсутності заборгованості через існуючу переплату з податків. Зокрема, Футбольний клуб у підтвердження цієї обставини послався на три документи: довідку про відсутність заборгованості № 7269/10/11-28-52-05 від 13.05.2020, витяг з Інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків станом на 02.08.2023 та лист ГУ ДПМ у Кіровоградській області № 7735/6/11-28-19-02-49 від 15.08.2023.

У цьому контексті Суд зазначає, що довідка про відсутність заборгованості № 7269/10/11-28-52-05 від 13.05.2020 та витяг з Інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків станом на 02.08.2023 не підтверджують наявність переплати орендної плати за рахунок інших податкових або обов`язкових платежів за кожний звітний для оплати період, обов`язок зі сплати якої існував у відповідності до пункту 4.8. договору щомісячно (протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця). Напроти, довідка про відсутність заборгованості № 7269/10/11-28-52-05 від 13.05.2020 свідчить лише про її відсутність станом на 13.05.2020, тобто дату, яка виходить за межі періоду заборгованості, а витяг з Інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків вказує лише на стан розрахунків на окрему дату - 02.08.2023.

Натомість інформація, наявна у листі ГУ ДПМ у Кіровоградській області № 7735/6/11-28-19-02-49 від 15.08.2023 безпосередньо вказує на стан розрахунків Футбольного клубу з бюджетом по орендній платі за землю у період з 01.06.2020 по 28.02.2022. Зокрема, Футбольний клуб у цей період нараховував оренду плату (подавав податкову звітність про нарахування), але не сплачував її. При цьому переплата за попередніми податковими періодами станом на: 31.12.2020 складала 334037,73 грн; 31.12.2021 - 299373,11 грн; 28.02.2022 - 296484,41 грн. Доступність такої інформації у режимі реального часу (тобто щоденно та у період існуючого обов`язку зі сплати орендної плати) для Футбольного клубу забезпечувалася використанням ним електронного сервісу «Електронний кабінет платника».

Так, електронний кабінет це - сукупність інформаційно-телекомунікаційних систем центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, призначених для взаємодії між платниками податків та державними, у тому числі контролюючими, органами з питань реалізації прав та обов`язків, визначених цим Кодексом та іншими законами, контроль за дотриманням яких покладено на контролюючі органи, та нормативно-правовими актами, прийнятими на підставі та на виконання цього Кодексу та інших законів, контроль за дотриманням яких покладено на контролюючі органи (підпункт 14.1.56-2 пункту 14.1. статті 14 ПК України).

З пояснень представника Футбольного клубу слідує, що несплата орендної плати у наведений період якраз і пов`язана із сприйняттям його працівником даних з Електронного кабінету платника про значну суми переплати за попередніми податковими періодами, а також володіння працівниками відповідною інформацією у режимі реального часу, хоча така переплата не існувала фактично. За його твердженнями, інформація з Електронного кабінету та вказаний лист № 7735/6/11-28-19-02-49 від 15.08.2023 податкового органу підтверджують відсутність реакції самого контролюючого органу стосовно наявності заборгованості. Навпаки, контролюючий орган підтверджував відсутність заборгованості зі сплати орендної плати. Представник також вказав, що при відсутності даних про переплату Футбольний клуб належно б виконував зобов`язання, оскільки у попередні періоди порушення не допускалися.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.09.2023 у справі № 912/1337/23 не містить аналізу причин несвоєчасної та неповної сплати орендної плати через відсутність відзиву на позов та заперечень Футбольного клубу, але Суд уважає, що наявність інформації про переплату орендної плати за попередніми податковими періодами, яка облікована податковим органом, свідчить про відповідну об`єктивну причину такої несплати.

На податкові органи покладений обов`язок контролю за справлянням орендної плати. Платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій; при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (пункт 286.2. статті 286 ПК України). Платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов`язку подання податкової декларації не пізніше 20 лютого поточного року, протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (пункт 286.3. статті 286 ПК України).

Тому відомості податкового органу про стан розрахунків зі сплати орендної плати є належними та достовірними для врахування при виконанні податкових зобов`язань.

Податкове законодавство визначає також порядок та форми сплати грошових зобов`язань. Джерелами самостійної сплати грошових зобов`язань або погашення податкового боргу платника податків є будь-які власні кошти, а також суми надміру сплачених платежів до відповідних бюджетів (абзац перший пункту 87.1. статті 87 Податкового кодексу України). Сплату грошових зобов`язань або погашення податкового боргу платника податків з відповідного платежу може бути здійснено, з-поміж іншого, за рахунок надміру сплачених сум такого платежу (без заяви платника) та за рахунок помилково та/або надміру сплачених сум з інших платежів (на підставі відповідної заяви платника) (підпункти «а», «б» абзацу другого пункту 87.1. статті 87 ПК України).

За умовами договору Футбольний клуб повинен був сплачувати орендну плату у сумі 3752,50 грн на місяць, або 45030 грн на рік, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 45030009,49 грн. Водночас, у випадку зміни нормативної грошової оцінки до її значення 34664489,62 грн (без необхідності внесення змін до договору щодо зміни нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати) Футбольний клуб повинен сплачувати 2888,71 грн на місяць, або 34664,49 грн на рік.

Згідно з листом ГУ ДПМ у Кіровоградській області № 7735/6/11-28-19-02-49 від 15.08.2023 нарахування та сплата за 6 місяців 2020 року, у 2021 році та за січень 2022 року здійснені на відповідні суми. Зокрема, за інформацією, наявною у листі Футбольний клуб за 6 місяців 2020 року нарахував та сплатив 23109,76 грн, за 12 місяців 2021 року нарахував та сплатив 34664,62 грн, за січень 2022 року нарахував та сплатив 2888,70 грн. Безпосередньо вказівка на сплату вбачається з вирахування нарахованих до сплати сум від загальної суми залишку переплати.

Таке нарахування та сплата, з наведених вище підстав, допустима у межах договірних відносин щодо визначення орендної плати без внесення письмових змін до договору у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (у тому числі у сторону її зменшення). При цьому, Суд зазначає, що у рішенні Господарського суду Кіровоградської області від 25.09.2023 по справі № 912/1337/23 суд не надавав оцінку можливості застосування іншої нормативної грошової оцінки земельної ділянки у випадку її зміни без внесення змін до договору та визначення іншого розміру орендної плати за відповідними наслідками, але при визначенні заборгованості застосував розмір орендної плати у сумі 3752,50 грн на місяць, у тому числі і у 2021 році. Суд також не надавав оцінку самому факту сплати нарахованої суми за рахунок погашення за рахунок надміру сплачених сум платежу. Відповідні докази не подавалися суду для аналізу у справі.

У зв`язку з викладеним, при вирішенні спору Суд враховує докази, які надані Футбольним клубом у межах цієї справи.

За таких обставин володіння Футбольним клубом інформацією про переплату орендної плати за землю у спірний період, у тому числі інформацією про погашення заборгованості за рахунок надміру сплачених сум такого платежу без необхідності подачі заяви платником, у незалежності від стягнення за судовим рішенням певної нарахованої суми, відсутність заперечень податкового органу стосовно наявності заборгованості зі сплати за землю у спірний період та, напроти, підтвердження її відсутності, вказуються на об`єктивні причини безпосередньої несплати орендної плати.

Це, у свою чергу, вказує на недоведеність обставин та тверджень Міської ради про неналежне виконання Футбольним клубом зобов`язань за договором.

Більш того, Міська рада тривалий час сама визнавала добросовісність виконання Футбольним клубом обов`язків за договором, підтвердженням чому є її рішення № 1389 від 15.11.2022 про поновлення договору. Зокрема, за твердженнями представника Міської ради факт наявності заборгованості зі сплати орендної плати був установлений нею лише у 2023 році за наслідками аналізу несплати Футбольним клубом платежів за фактичне користування земельною ділянкою у період після 15.02.2022 (дати закінчення дії договору оренди). Підтвердженням цьому є лист Міської ради 3 754/52-13-22 від 01.02.2023.

У цьому контексті Суд також зазначає, що за поясненнями представника Міської ради рішення про поновлення договору прийняте нею з урахуванням довідки про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, яка надана їй Футбольним клубом разом із заявою про поновлення договору. Це, на його думку, вказує на оману, оскільки інформація, наявна у довідці не відповідала дійсності. Проте, використана Міською радою довідка була сформована не безпосередньо Футбольним клубом, а податковим органом, вона отримана з Електронного кабінету платника, а тому цей факт не свідчить про навмисні дії стосовно підтвердження відсутності заборгованості. У зв`язку з цим, дії Футбольного клубу з надання наведеної довідки не вказують на бажання увести в оману при прийнятті рішення Міською радою.

Водночас, Міська рада мала можливість та у неї існувало право на перевірку добросовісності виконання умов договору Футбольним клубом (у тому числі у питанні сплати орендної плати) після його звернення із заявою про поновлення договору. Проте тривалий час Міська рада не перевіряла фактичну сплату орендної плати за період договірних відносин та, навпаки, своїми листами та рішенням не висловлювало будь-яких заперечень у поновленні.

З наведеного Суд висновує, що дії Футбольного клубу з неперерахування орендної плати у період з 01.06.2020 по 15.02.2022 не пов`язані з ігноруванням власного обов`язку по сплаті орендної плати (у незалежності від наведеного рішення суду та фактичного неперерахування коштів), а виникли з об`єктивних причин помилкового сприйняття працівниками факту переплати орендної плати у попередніх періодах. Суд враховує, що допущена Футбольним клубом помилка вказує на ненавмисний характер його дій по неперерахуванню орендної плати у спірний період, оскільки вона по своїй суті носить добросовісний характер (допущена добросовісно працівником, без підтверджень про зворотне). Оскільки помилка допущена за наявної інформації податкового органу про зарахування орендної плати за рахунок переплати, то вона не може нести тягар негативних наслідків для Футбольного клубу у разі невідповідності інформації дійсності, так як презюмується, що відповідальність за достовірність інформації несе податковий орган, який надав відповідну інформацію. За таких обставин, твердження Міської ради про неналежне виконання Футбольним клубом обов`язку зі сплати орендної плати у наведений період є необґрунтованими.

Щодо дотримання Футбольним клубом порядку звернення до Міської ради про поновлення договору

Іншим юридичним фактом, існування якого необхідне для поновлення договору, являється направлення орендарем орендодавцеві до закінчення строку дії договору у встановлений строк повідомлення про намір скористатися переважним правом (з доданням проекту додаткової угоди) та продовження користуватись виділеною земельною ділянкою.

Кінцевою датою закінчення строку дії договору є 15.02.2022 (5 років з дати реєстрації договору - 15.02.2017), а тому Футбольний клуб, із дотриманням пункту 11.7. договору, повинен був не пізніше 15.11.2021 надіслати Міські раді лист-повідомлення про використання переважного права та додати до нього проект додаткової угоди щодо такого поновлення.

У свою чергу, Футбольний клуб надіслав Міській раді відповідну заяву з додатком проекту додаткової угоди 10.11.2021, що підтверджується його заявою вих. № 238-01 від 10.11.2021 та не оспорюється при розгляді справи, тобто до закінчення наведеного строку.

Відтак, Футбольний клуб дотримався законодавчої та договірної вимоги про завчасне повідомлення Міської ради про використання переважного права на поновлення договору

Попередньо Суд вказав, що Міська рада, за наслідками отримання заяви про поновлення договору та проекту додаткової угоди, мала розглянути їх у місячний термін, перевірити на відповідність вимогам закону, узгодити з Футбольним клубом (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору, укласти додаткову угоду про поновлення, а у випадку наявних заперечень щодо поновлення - направити лист-повідомлення про прийняте рішення.

На виконання такого обов`язку Міська рада, після отримання заяви та проекту додаткової угоди, 19.11.2021 листом № 6074/52-09-20 повідомила Футбольний клуб лише про її розгляд за належною процедурою, а рішення про поновлення договору прийняла значно пізніше - 15.11.2022.

Отже, у встановлений законом місячний термін Міська рада не повідомила Футбольний клуб про прийняте позитивне або негативне рішення стосовно поновлення договору, а безпосередньо останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку його дії.

За таких обставин, Футбольний клуб дотримався порядку звернення до Міської ради з пропозицією про поновлення договору як на стадії закінчення строку його дії, так і після.

Суд також зазначає, що, хоча Міська рада і прийняла 15.11.2022 рішення № 1389 «Про поновлення ТОВ «Футбольний клуб Зірка» договору оренди землі по вул. Гагаріна, 1-а», яким вирішила поновити договір шляхом укладення додаткової угоди строком на 5 років зі сплатою орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але це рішення ніяким чином не впливає на застосування до спірних правовідносин частини 6-8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на 14.02.2017) в питанні поновлення договору, оскільки у прийнятті такого рішення після спливу місячного строку після закінчення строку дії договору не існувало юридичної потреби.

Щодо відповідності запропонованої до підписання додаткової угоди про поновлення договору з умовами укладеного договору

Наслідком реалізації переважного права на поновлення договору є укладення додаткової угоди про поновлення.

Водночас, Суд попередньо вказав, що переважне право на поновлення договору за умовами частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на 14.02.2017) відбувається із застосуванням головного принципу - договір поновлюється «на той самий строк» і «на тих самих умовах», які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору

оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі; керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу; додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частини 6-7 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції станом на 14.02.2017).

У зв`язку з наведеним, умови додаткової угоди про поновлення договору у випадку неповідомлення органом місцевого самоврядування про прийняте рішення щодо поновлення договору у місячний строк після закінчення строку його дії повинні стосуватися лише строку дії договору, тобто його поновлення, та не можуть виходити за межі наявних умов договору.

Так, у запропонованій до підписання додатковій угоді Футбольний клуб, поряд з вирішенням питання про поновлення договору на той самий строк, запропонував внести зміни до пунктів 2.2. та 4.2. договору, змінивши їх не тільки редакційно, але й змістовно, у тому числі передбачивши іншу нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 34664489,62 грн (при попередній договірній - 45030009,49 грн) та визначивши інший розмір орендної плати у сумі 34664,49 грн на рік (при попередній договірній - 45030 грн), або 2888,71 грн на місяць (при договірній 3752,50 грн).

Запропонований текст додаткової угоди не виходить за межі договірних умов, оскільки сам договір уже містить умови стосовно «автоматичного» внесення змін у випадку зміни орендної плати при зміні нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тобто, положення додаткової угоди щодо нової грошової оцінки земельної ділянки та визначеного на її підставі розміру орендної плати лише фіксують факт змін, які відбулися станом на час її подачі в «автоматичному» порядку (без підписання письмової угоди про внесення змін).

Відтак, умови додаткової угоди узгоджуються з наведеними правовими положеннями щодо поновлення договору «на тих самих умовах».

У запропонованому до укладення тексті додаткової угоди, яку Футбольний клуб направив Міській раді 10.11.2021, наявна вказівка про поновлення договору на 5 років, а безпосередньо датою визначено 14.02.2026, хоча правильною датою є 14.02.2027.

Суд уважає, що ця помилка не впливає на визначення загального строку поновлення договору, оскільки Футбольний клуб правильно зазначив у проекті додаткової угоди про загальний строк поновлення - 5 років.

Отож, умови додаткової угоди узгоджуються з наведеними правовими положеннями щодо поновлення договору «на той самий строк».

Щодо поновлення договору

Попередньо Суд вказав, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність юридичних фактів:

- належне виконання орендарем обов`язків за договором, у тому числі сплати орендної плати;

- дотримання процедури та строку повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, з доданням до листа-повідомлення проекту додаткової угоди;

- продовження користуватись земельною ділянкою;

- відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову у поновленні.

У цьому контексті Суд установив, що Футбольний клуб належно виконував взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, а неперерахування її у спірний період пов`язане з об`єктивними причинами, своєчасно направив Міській раді заяву з додатком проекту додаткової угоди про реалізацію переважного права на продовження договору, а остання протягом місяця після закінчення договору не повідомила його про наявність відповідних заперечень.

У зв`язку з цим, наведені обставини вказують на наявність підстав за статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції станом на 14.02.2017) для поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах.

ВИСНОВКИ

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, Суд узагальнено виснує, що:

- в укладеному договорі оренди землі Сторони передбачили можливість змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати без потреби в укладенні додаткової угоди щодо таких змін, а тому використання Футбольним клубом нормативної грошової оцінки у сумі 34664489,62 грн на 2021-2022 роки та визначення на її основі орендної плати у сумі 34664,49 грн на рік (при ставці 0,1 %) без внесення змін до договору відповідає договірним умовам;

- дії Футбольного клубу з неперерахування орендної плати у період з 01.06.2020 по 15.02.2022 не пов`язані з ігноруванням власного обов`язку по її сплаті, оскільки несплата відбулася за наслідками об`єктивних причин, які носять добросовісний характер - помилкового сприйняття працівниками факту переплати орендної плати у попередніх періодах, підтвердженні самого факту переплати податковим органом з видачею про це відповідних довідок про відсутність заборгованості, а тому Міська рада не довела неналежне виконання Футбольним клубом зобов`язань за договором у контексті статті 33 Закону про оренду землі;

- у встановлений договором трьохмісячний строк до закінчення його дії Футбольний клуб 10.11.2021 направив Міській раді заяву з додатком додаткової угоди про поновлення, чим дотримався законодавчої та договірної вимоги про завчасне повідомлення про використання переважного права на поновлення договору;

- у свою чергу, Міська рада після спливу місячного строку по закінченню строку дії договору, тобто до 15.03.2022, не повідомила Футбольний клуб про прийняте позитивне або негативне рішення стосовно поновлення договору, а безпосередньо останній продовжував користуватися земельною ділянкою;

- запропонований Футбольним клубом текст додаткової угоди не виходить за межі договірних умов, оскільки її положення стосовно нової грошової оцінки земельної ділянки та визначеного на її підставі розміру орендної плати лише фіксують факт змін, які відбулися станом на час її надсилання Міській раді в «автоматичному» порядку (без підписання письмової угоди про внесення змін)»;

- наведені обставини вказують на наявність підстав за статтею 33 Закону про оренду землі для поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах, оскільки Футбольний клуб належно виконував договір та дотримався процедури його поновлення, а Міська рада не висловила своєчасно заперечень відносно такого поновлення.

З огляду на зроблені висновки позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

Судовими витратами у справі є витрати Футбольного клубу на сплату судового збору у сумі 2684 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України відносяться на Міську раду.

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка» та Кропивницькою міською радою додаткову угоду про поновлення договору за змістом:

«Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017,

який зареєстровано у Кіровоградській міській раді від 15.02.2017,

номер запису про інше речове право: 19037846

Кропивницька міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 26241020, юридична адреса: 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 41, що надалі іменується «Орендодавець», в особі міського голови Райковича Андрія Павловича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка», ідентифікаційний код юридичної особи 30226641, юридична адреса: 25006, м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А, що надалі іменується «Орендар», в особі директора Кашуби Сергія Олександровича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, далі разом іменуються «Сторони», а кожна окремо «Сторона», відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням узгоджених істотних умов, уклали дану Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017, укладеного між Орендодавцем в особі Кіровоградської міської ради з однієї сторони та Орендарем в особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка» на земельну ділянку площею 5,9990 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту, з кадастровим номером :28:193:0035, яка знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А, який зареєстровано 15.02.2017 Державним реєстратором Кіровоградської міської ради, Кіровоградської області за номером запису про інше речове право: 19037946 (далі «Договір»), на нижче наведених умовах:

1. Пункт 2.2 Договору змінити і викласти в наступній редакції:

«Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області від 24.02.2021 № 738 нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 24.02.2021 становить 34664489,62 грн (тридцять чотири мільйона шістсот шістдесят чотири тисячі чотириста вісімдесят дев`ять гривень шістдесят дві копійки).»

2. Пункт 4.2. Договору змінити і викласти в наступній редакції:

«Згідно рішення дев`ятої сесії сьомого скликання Кіровоградської міської ради № 1118 від 04.09.2017 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 0,1% (нуль цілих одна десята відсотка) від нормативно грошової оцінки земельної ділянки: у сумі 34664,49 грн (тридцять чотири тисячі чотириста шістсот шістдесят чотири гривень сорок дев`ять копійок) у рік, абьо 2888,71 грн (дві тисячі вісімсот вісімдесят вісім гривень сімдесят одна копійка) на місяць. Обчислення розміру орендної плати за Земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».

3. У зв`язку з тим, що Орендар має переважне право на поновлення Договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017, загальною площею 5,9990 га, кадастровий номер :28:193:0035, яка знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А, Сторони вирішили поновити дію Договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017 на той самий строк на 5 (п`ять) років (до 14 лютого 2027 року) на тих самих умовах.

4. Усі інші умови Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

5. Дана Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та її скріплення печатками Сторін, та Державної реєстрації речового права оренди у порядку, визначеному Законом.

6. Дана Додаткова угода складена українською мовою у трьох оригінальних примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки № 2 від 14.02.2017, зареєстрованого 15.02.2017 Державним реєстратором Кіровоградської міської ради, Кіровоградської області, номер запису про інше речове право: 19037946, по одному для кожної зі Сторін та для органу, який проводить державну реєстрацію права оренди землі.

Реквізити сторін:

Орендодавець Кропивницька міська рада , 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 41

Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка» , 25006, м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А, ІПН 30, свід. Платника ПДВ № 200028416

Підписи сторін: Орендодавець (підпис) (Райкович А.П.), Орендар (підпис) (Кашуба С.О.)».

3. Стягнути з Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 41; ідентифікаційний код 26241020) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Футбольний клуб Зірка» (25006, м. Кропивницький, вул. Гагаріна, буд. 1А; ідентифікаційний код 30226641) - 2864 грн компенсації по сплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення Суд склав 18.03.2024

Суддя М.К. Закурін

Копії рішення направити в електронному вигляді в Електронний кабінет ТОВ "Футбольний клуб "Зірка" та Кропивницькій міській раді.