ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.03.2024 Справа № 927/577/23

Господарський суд Полтавської області у складі судді Безрук Т. М., за участю секретаря судового засідання Сілаєвої О. Ф., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин"

про стягнення 13 882,99 грн

та зустрічною позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс"

про визнання договору недійсним

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні первісного позивача - Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради

за участю представників:

від ТОВ "Житлорембудсервіс" - Осика О. С.,

від ТОВ "Варин" - Бачиш Ю. Л.,

представники третьої особи не з`явились

встановив:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" про стягнення 13 882,99 грн, у тому числі: 10532,72 грн основного боргу, 444,00 грн - 3% річних, 2906,27 грн - інфляційних, згідно з договором № 1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018.

Позовну заяву обґрунтовано тим, що відповідач не здійснює розрахунки за послуги.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Варин" подав зустрічний позов (т.1 а.с.70-72) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс", в якому прохає визнати недійсним Договір № 1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018.

ТОВ "Варин" у відзиві (т. 1, а.с. 82-85) проти первісного позову заперечує посилаючись на те, що:

- договір № 1/374 від 18.07.2018 є неналежним доказом, оскільки його умови не відповідають умовам Типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018;

- в укладеному договорі позивач зменшив обсяг своїх прав та порушив права відповідача і інших співвласників;

- ТОВ «Варин» було невідомо про укладання цього договору та надання відповідних послуг ТОВ «Житлорембудсервіс»;

- приміщення, що належить ТОВ «Варин», не експлуатується, жодних працівників чи представників ТОВ «Варин» в м. Кременчук немає, ТОВ «Варин» жодних послуг від позивача не отримувало.

ТОВ Житлорембудсервіс у відповіді на відзив (т. 1, а.с. 89-92) заперечує мотиви відповідача за первісним позовом, з огляду на таке:

- оскільки співвласники будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці не визначили форму управління багатоквартирним будинком, то згідно вимог Закону № 417-VІІІ від 14.05.2015 року (в редакції, що діяла на той час) та на підставі рішення виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 839 від 13.07.2018 року «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» було призначено управителем як переможець конкурсу з призначення управителя багатоквартирними будинками у кількості - 685 багатоквартирних будинку, в тому числі у будинку за адресою: проспект Лесі Українки буд. 40;

- згідно вимог Закону № 417-VІІІ (в редакції, що діяла на той час) та наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 150 від 13.06.2016 року «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» (в редакції, що діяла на той час) за кожним окремим будинком 18.07.2018 року співвласниками багатоквартирного будинку в особі уповноваженого виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради міського голови Малецьким В.О. було укладено договір про надання послуги з управління, в тому числі і Договір №1/374 від 18.07.2018 року по багатоквартирному будинку по проспект Лесі Українки буд. 40. У Додатку №2 до Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком було визначено перелік послуг з ціною за кожну послугу.

- доводи відповідача про невідповідність умов спірного договору Типовому договору не є підставою визнання його недійсним, оскільки договір № 1/374 від 18.07.2018 року містить всі істотні умови договору передбачені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417 та Закону України «Про житлово-комунальні послуги» і не суперечить нормам Цивільного кодексу України;

- до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради;

- інформація про управителя, з яким укладено договір про надання послуги, доводиться до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під`їздах будинків та біля них, відповідного оголошення;

- ТОВ «Варин» є співвласником багатоквартирного будинку і має зобов`язання щодо утримання спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності.

У відзиві на зустрічну позовну заяву (т.1 а.с.132-135) ТОВ Житлорембудсервіс не визнає зустрічні вимоги з таких підстав:

- спірний договір було укладено уповноваженою на це особою - міським головою Малецьким Віталієм Олексійовичем, який на законних підставах діяв від імені співвласників багатоквартирного будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці;

- ТОВ «Варин» не надано жодного доказу, яким рішення виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 13.07.2018 року №839 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» визнано недійсним чи його скасовано у встановленому законом порядку, а отже, воно є чинним і на час розгляду справи судом;

- ТОВ «Варин» не спростувало, що ТОВ «Житлорембудсервіс» з 01.08.2018 є надавачем послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки, будинок № 40;

- позивач по зустрічному позову не довів, що договір не відповідає діючим на момент укладення договору нормативно-правовим актам та який саме пункт договору порушує права співвласників багатоквартирного будинку.

Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради (третя особа у справі) надав пояснення від 16.10.2023 (т. 1, а.с. 160-171) з доказами та пояснення від 07.11.2023 (т. 1, а.с. 184-186), в яких зазначив, що виконавчий комітет діяв в межах повноважень, наданих йому законом з огляду на таке:

- рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 04.06.2018 № 654 було затверджено конкурсну документацію для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті та визначено Малецького Віталія Олексійовича, міського голову, уповноваженою особою виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області, що буде підписувати договори про надання послуг з управління будинком за результатами проведеного конкурсу від імені співвласників багатоквартирних будинків;

- на підставі вказаного 10.07.2018 року виконавчий комітет Кременчуцької міської ради провів конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку у відповідності до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 року № 150 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку»;

- рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 13.07.2018 року № 839 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» управителем багатоквартирних будинків згідно з додатком 1 було призначено товариство з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс». У додатку 1 «Перелік багатоквартирних будинків» до цього рішення значиться і спірний багатоквартирний будинок;

- оскільки протягом визначеного у ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» строку співвласники цього багатоквартирного будинку не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, то відповідача у справі було призначено управителем цього будинку на конкурсних засадах;

- 18.07.2018 між ТОВ «Житлорембудсервіс» (Управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, пр. Лесі Українки, 40 (Співвласники) в особі міського голови Малецького В.О. було укладено Договір № 1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

ТОВ "Варин" у запереченні на відповідь (т. 1, а.с. 188-194) вказало наступне:

- наявність договору не підтверджує виконання зобов`язань, матеріали справи не містять інших підтверджень наявності господарських відносин між сторонами: відсутні акти наданих послуг, відсутні підтвердження їх направлення відповідачу, відсутні дані про реєстрацію податкових накладних в єдиному реєстрі, відсутні інші фактичні дані, які є обов`язковим елементом надання відповідних послуг: звіти, кошториси, погодження ціни та обсягів послуг;

- заперечує проти включення до вартості надання послуг за спірним договором послуг з прибирання внутрішньобудинкових приміщень, прибудинкової території, вивезення снігу з прибудинкової території, оскільки згоду на включення зазначених послуг до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території ТОВ «Варин» не надавав;

- посилання позивача, що договір було укладено до набрання чинності Правилами відповідач вважає нікчемними, оскільки саме на надавача послуги покладається обов`язок підготувати та направити споживачу примірник договору, сформованого на основі типового договору. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» в прикінцевих та перехідних положеннях чітко визначає обов`язок виконавця дотримуватися положень саме типового договору.

ТОВ Житлорембудсервіс надало відповідь на заперечення (т. 1, а.с. 219-235) та клопотання про поновлення строку для їх подання. Суд це клопотання задовольнив.

У відповіді на заперечення (т. 1, а.с. 220-234) ТОВ Житлорембудсервіс підтримало свої заперечення, викладені в заявах по суті справи.

ТОВ «Варин» надало додаткові пояснення від 19.03.2024 (вхід № 3707), в яких додатково зазначило, що змін умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд, додатків та кошторисів (цін/тарифів) з 01.05.2021 є нікчемними згідно з положеннями абзацу 3 п. 31 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

У цій справі були вчинені такі процесуальні дії.

Цю позовну заяву Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" подало до Господарського суду Чернігівської області.

Ухвалою від 24.04.2023 Господарський суд Чернігівської області передав цю справу за підсудністю до Господарського суду Полтавської області (т.1 а.с.45-46).

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.05.2023 (т.1 а.с.54-55) цей позов переданий на розгляд судді Безрук Т. М.

Ухвалою від 26.05.2023 (т.1 а.с.58) суд залишив позовну заяву без руху та встановив строк для усунення недоліків. Позивач у встановлений судом строк виправив вказані недоліки (т.1 а.с.61-65).

Ухвалою від 16.06.2023 (т.1 а.с.66) суд відкрив провадження у справі № 927/577/23 та постановив розглядати справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Варин" подав зустрічний позов (т.1 а.с.70-72) про визнання недійсним Договору № 1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018.

Ухвалою від 30.08.2023 (т.1 а.с.126-127) суд прийняв зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" про визнання недійсним Договору № 1/374 від 18.07.2018, перейшов до розгляду справи за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання у справі.

Відповідач за первісним позовом подав клопотання про витребування додаткових доказів (т.1 а.с.140, 141) та клопотання про залучення до участі в розгляді справи міського голову міста Кременчук та Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради як третіх осіб (т.1 а.с.144).

Ухвалою від 26.09.2023 (т.1 а.с.149-151) суд задовольнив клопотання про витребування додаткових доказів, залучив Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні первісного позивача, продовжив строк проведення підготовчого провадження та відклав розгляд справи.

Ухвалою від 05.12.2023 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті (т.2 а.с. 10-11).

Про час і місце розгляду справи по суті позивач, відповідач та третя особа повідомлені належним чином, що підтверджується довідками від 05.12.2023 про доставку ухвали від 05.12.2023 до їх електронних кабінетів у системі «Електронний суд» (т.2 а.с.12-14).

За клопотанням позивача та відповідача суд оголошував перерву у судовому засіданні, про що постановив ухвалу від 29.02.2024 (т.2 а.с.33).

Вказана ухвала доставлена позивачу, відповідачу та третій особі, що підтверджується довідками від 29.02.2024 про доставку ухвали до їх електронних кабінетів у системі «Електронний суд» (т.2 а.с.34-36).

Під час розгляду справи по суті суд заслухав пояснення сторін та дослідив всі письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

У судовому засіданні 19.03.2024 суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення згідно з ч. 6 ст. 233, ст. 240 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне.

Згідно з рішенням Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 839 від 13.07.2018 року «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» (т. 1 а.с.16-19) Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» було призначено управителем, як переможець конкурсу з призначення управителя багатоквартирними будинками у кількості - 685 багатоквартирних будинку, в тому числі у будинку за адресою: проспект Лесі Українки буд. 40 (п.596 додатку № 1 до рішення).

У рішенні виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 654 від 04.06.2018 року «Про затвердження конкурсної документації для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» (т.1 а.с.105-121) затверджено конкурсну документацію для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті та визначено Малецького Віталія Олексійовича, міського голову, уповноваженою особою виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області, що буде підписувати договори про надання послуг з управління будинком за результатами проведеного конкурсу від імені співвласників багатоквартирних будинків.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» (Управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки буд. 40 (Співвласники) в особі міського голови Малецького В.С. був укладений Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 1/374 від 18.07.2018 (далі Договір; т.1 а.с.10-12) з додатком № 1 та додатком № 2 (т.1 а.с.13).

Відповідно до п. 1 Договору Управитель зобов`язується надавати Співвласникам послугу з управляння багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки буд. 40, а Співвласники зобов`язуються оплачувати Управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

Послуга з управління надається відповідно до Переліку складових послуги з управління багатоквартирним будинком та періодичність їх надання, згідно з додатком 1 до Договору, що є його невід`ємною частиною (п. 3 Договору).

У п. 9. Договору встановлено, що ціна послуги з управління становить 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в тому числі для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

26.03.2021 Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийняв рішення № 387 «Про коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком» (т.1 а.с.20-22), в якому постановив погодити Товариству з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком з 01.04.2021 згідно з додатком № 2. У п.359 цього додатку вказано будинок за адресою: проспект Лесі Українки, 40.

У зв`язку з прийняттям цього рішення було укладено додаткову угоду № 1 від 31 березня 2021 року до Договору та викладено в новій редакції Додаток № 2 до Договору (т.1 а.с.14).

У додатковій угоді № 1 від 31 березня 2021 року вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13 гривень (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в т.ч. для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 5,13 грн. ( у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

Згідно з п. 4 додаткової угоди № 1 від 31 березня 2021 року до Договору ця додаткова угода з додатком № 2 набуває чинності з 01 квітня 2021 року.

В п.10 Договору вказано, що плата за послугу з управління починає нараховуватися з 01 серпня 2018 року. Плата нараховується щомісяця Управителем та вноситься Співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Варин» (далі - ТОВ «Варин») є власником нежитлового приміщення - приміщення ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв. м., в багатоквартирному будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області на підставі договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018 року, який нотаріально посвідчений та зареєстрований (т.1 а.с.8-9). Цю обставину також ТОВ «Варин» (відповідач за первісним позовом) визнає у відзиві на позов (т.1 а.с.82-85).

ТОВ «Житлорембудсервіс» у позові вказує, що за період 01.04.2020 30. 04. 2023 ТОВ «Варин», як співвласник будинку, повинен був сплатити 10532,72 грн за послуги з управління багатоквартирним будинком на підставі Договору, проте оплати не провів.

Це стало підставою для звернення ТОВ «Житлорембудсервіс» до суду з позовом про стягнення вказаної заборгованості.

ТОВ «Варин» подав зустрічний позов, в якому прохає визнати недійсним Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 1/374 від 18.07.2018 року.

Зустрічні позовні вимоги ТОВ «Варин» обґрунтовує наступним:

- підписанти Договору на власний розсуд змінили права та обов`язки сторін, чим порушили права ТОВ «Варин» та інших співвласників будинку; договір не містить необхідних додатків;

- спірний договір не відповідає умовам Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018, отже міський голова перевищив повноваження та підписав договір, що не відповідає типовому та вимогам законодавства;

- копію примірнику договору на адресу ТОВ «Варин» не направлено;

- ТОВ «Варин» не отримував від ТОВ «Житлорембудсервіс» рахунків, актів виконаних робіт та не отримував послуг.

Розглядаючи вимоги зустрічного позову, суд зазначає таке.

Відповідно до ч.1 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

У частині 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків можуть бути як правочини (п.1 ч.2 ст.11 ЦК України), так і інші юридичні факти (п.4 ч.2 ст.11 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 цього Кодексу.

Згідно із ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, та бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII (в редакції на дату виникнення спірних відносин) регулює відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, в тому числі у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком.

У статті 1 цього Закону, зокрема, визначено:

- житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг;

- послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору;

- виконавець комунальної послуги - суб`єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору;

- споживач житлово-комунальних послуг (далі - споживач) - індивідуальний або колективний споживач;

- індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника іншій особі, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. Порядок та особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання житлово-комунальних послуг визначаються статтями 13-15 цього Закону.

Згідно з абзацом 1, 2 частини 5 статті 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 14.05.2015 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб`єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.

У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

Як свідчать матеріали справи, співвласники багатоквартирного будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці протягом визначеного законом строку не створили об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком. Доказів в спростування викладеного сторони суду не надали.

Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 13.07.2018 року №839 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» управителем багатоквартирних будинків, згідно з додатком 1, було призначено Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс». Під порядковим номером 596 у додатку 1 «Перелік багатоквартирних будинків» до цього рішення значиться і багатоквартирний будинок № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці.

Рішення Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 839 від 13.07.2018 року «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» не скасовано, є чинним і на час розгляду справи. Отже, виконавцем послуги з управління багатоквартирним будинком № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці визначено ТОВ «Житлорембудсервіс».

Згідно з п.3-1 розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (розділ VI доповнено пунктом 3-1 згідно із Законом № 2454-VIII від 07.06.2018, набрав чинності 09.06.2018) до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради (або іншим органом- суб`єктом владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг).

На виконання п. 5 ст.13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №150 від 13.06.2016 р. та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 24.06.2016 р. за №893/29023, було затверджено «Порядок проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» (далі - Порядок № 150), у пункті 6 розділу V якого було визначено, що протягом п`яти календарних днів з дня прийняття виконавчим органом місцевої ради рішення про призначення управителя з переможцем конкурсу укладається договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за кожним багатоквартирним будинком, що входив в об`єкт конкурсу, строком на один рік, який, від імені співвласників багатоквартирного будинку підписує уповноважена особа виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначається управитель. Даний п.6 розділу V у вказаній редакції не зазнав змін, які були внесені у Порядок №150 наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства №211 від 13.08.2018 р., тобто і на час укладання спірного Договору.

У частині 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вказано, що органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами є сільські, селищні, міські ради.

Згідно із ч. 1 ст. 12 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільський, селищний, міський голова є головною посадовою особою територіальної громади відповідно села (добровільного об`єднання в одну територіальну громаду жителів кількох сіл), селища, міста.

Згідно із частинами 1, 3 ст.237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє, яке виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Згідно із п. 14 ч. 4 ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування», сільський, селищний, міський голова представляє територіальну громаду, раду та її виконавчий комітет у відносинах з державними органами, іншими органами місцевого самоврядування, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності, громадянами, а також у міжнародних відносинах відповідно до законодавства.

Згідно із п. 16 ч. 4 ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільський, селищний, міський голова укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради.

Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 04.06.2018 № 654 «Про затвердження конкурсної документації для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» (т.1 а.с.15) було затверджено конкурсну документацію для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті та визначено Малецького Віталія Олексійовича, міського голову, уповноваженою особою виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області, що буде підписувати договори про надання послуг з управління будинком за результатами проведеного конкурсу від імені співвласників багатоквартирних будинків.

Надалі між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» (Управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки буд. 40 (Співвласники) в особі міського голови Малецького В.С. був укладений Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком 1/374 від 18.07.2018 року.

Отже, укладення спірного договору було обумовлено вимогами закону та рішеннями органу місцевого самоврядування. А оскільки співвласники багатоквартирного будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці протягом визначеного законом строку не створили об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, то вказаний договір підписаний міським головою Малецьким В. О., який діяв згідно з рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 04.06.2018 № 654 (т.1 а.с.15) та відповідно до наданих йому повноважень.

З огляду на викладене, суд визнає необґрунтованими твердження ТОВ «Варин», викладені у зустрічному позові та у відзиві на первісний позов, про те, що міський голова Малецький В. О. діяв поза межами повноважень при підписанні спірного договору.

ТОВ «Варин» у зустрічному позові як підставу для визнання недійсним Договору зазначає те, що цей договір не відповідає умовам Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018.

Суд зазначає про безпідставність вказаної вимоги.

Наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Такий же правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 757/24352/17-ц.

Спірний договір укладений 18.07.2018, а Типовий договір, на який посилається ТОВ «Варин», був затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018, яка набрала чинності 13.09.2018. Тобто договір був укладений до прийняття вказаної постанови.

Отже, на дату укладення спірного договору вказана постанова не була прийнята, а Типовий договір не був затверджений.

З огляду на викладене, зазначені ТОВ «Варин» обставини щодо невідповідності умов спірного договору Типовому договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05.09.2018, не є підставою для визнання недійсним спірного договору.

Також ТОВ «Варин» у додаткових поясненнях від 19.03.2024 (вхід № 3707) зазначило, що змін умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд, додатків та кошторисів (цін/тарифів) з 01.05.2021 є нікчемними згідно з положеннями абзацу 3 п. 31 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Проте суд зазначає, що вказані положення набули чинності 01.05.2021, а додаткова угода № 1 від 31 березня 2021 року до Договору та нова редакція Додатку № 2 до Договору (т.1 а.с.14) були укладені 31.03.2021.

Тобто додаткова угода № 1 від 31 березня 2021 року до Договору та нова редакція Додатку № 2 до Договору були укладені до набрання чинності вказаними положеннями Закону.

Суд зазначає, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.

Після 01.05.2021 сторони не вносили змін до спірного Договору.

Отже, відсутні підстави стверджувати про нікчемність вказаної додаткової угоди.

Відповідно до ч. 3 ст. 11 Закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі Закон № 417-VIII, в редакції, що діяла на дату укладення спірного договору) умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні були відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 6 ст. 13 цього Закону на Кабінет Міністрів України було покладено обов`язок протягом 6-ти місяців із дня набрання чинності цим Законом привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом.

На момент набрання Законом № 417-VІІІ чинності не було затверджено форму Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Пунктом 4 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» було визначено істотні умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме: 1) перелік послуг; 2) права і обов`язки сторін; 3) ціна на послуги; 4) строк дії договору.

У відповідності до п. 3 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуги; 6) порядок оплати послуги; 7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.

Законом України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради.

Договір № 1/374 від 18.07.2018 року про надання послуг з управління багатоквартирним будинком містить всі істотні умови договору передбачені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку та Закону України «Про житлово-комунальні послуги» і не суперечить нормам Цивільного кодексу України

Таким чином, договір № 1/374 від 18.07.2018 р. було укладено з вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в редакції, що діяла на той час.

ТОВ «Варин» у зустрічному позові як підставу для визнання недійсним Договору зазначає те, що до договору не укладено додатки, якими визначається обсяг об`єктів та обсяг послуг.

Проте вказане не відповідає матеріалам справи.

Спірний Договір укладено з Додатком № 1 «Перелік складових послуги з управління багатоквартирним будинком та періодичність їх надання» та Додатком № 2 «Ціна складових послуги з управління багатоквартирним будинком (кошторис витрат) за адресою проспект Лесі Українки буд. 40», де вказані складові послуги та їх ціна (т.1 а.с.13), які є невід`ємними частинами Договору.

ТОВ «Варин» у зустрічному позові як підставу для визнання недійсним Договору зазначає те, що спірний договір порушує права інших співвласників будинку.

Відповідно до ч. 2 ч.3 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (ч.3 ст. 4 ГПК України).

У ч.1 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вказано, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

У ст. 1 Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» зазначено, що представник співвласника - фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника.

ТОВ «Варин» не надало суду доказів в підтвердження того, що співвласники будинку за адресою проспект Лесі Українки, 40, уповноважували його представляти їх інтереси чи звертатися до суду за захистом їх прав.

Суд визнає за необхідне зазначити, що згідно із частиною другою статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників, які своєю більшістю не оспорюють цей Договір.

ТОВ «Варин» у зустрічному позові як підставу для визнання недійсним Договору також посилається на те, що копію примірнику договору на адресу ТОВ «Варин» не направлено, ТОВ «Житлорембудсервіс» не звітувало про виконання кошторисів, ТОВ «Варин» не отримував від ТОВ «Житлорембудсервіс» рахунків, актів виконаних робіт та не отримував послуг, приміщення у вказаному будинку ТОВ «Варин» не використовує.

Проте вказані обставини не є підставою для визнання договору недійсним у відповідності до ч. 1 ст. 215 ЦК України та ст. 203 ЦК України, а можуть бути оцінені при розгляді майнового спору щодо внесення плати за послуги з утримання будинку.

Враховуючи викладене, суд прийшов до висновку, що наведені ТОВ «Варин» у зустрічному позові обставини не є підставою для визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 1/374 від 18.07.2018.

Тому у зустрічному позові суд відмовляє повністю.

При розгляді первісного позову суд зазначає наступне.

За змістом ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належить, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.

За змістом ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

У відповідності до ст. ч.2 ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Варин» є власником нежитлового приміщення - приміщення ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв. м., в багатоквартирному будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області на підставі договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018 року, який нотаріально посвідчений та зареєстрований (т.1 а.с.8-9). Цю обставину також ТОВ «Варин» (відповідач за первісним позовом) визнає у відзиві на позов (т.1 а.с.82-85).

Тобто ТОВ «Варин» є співвласником багатоквартирного будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук

У ст. 382 ЦК України вказано, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

У ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вказано, що спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтею 322 ЦК України установлено, що власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 360 цього Кодексу співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Згідно з ч. 3 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.

Відповідно до ст. 317, ч. 4 ст. 319 ЦК України власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном; на зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна; власність зобов`язує.

З огляду на викладене, посилання ТОВ «Варин» на те, що приміщення у вказаному будинку ТОВ «Варин» не використовує, не є підставою для неоплати послуг з управління багатоквартирним будинком за договором № 1/374 від 18.07.2018.

ТОВ «Варин» у відзиві та у зустрічному позові проти первісного позову заперечує з також тих підстав, що копію примірнику Договору на адресу ТОВ «Варин» не направлено, що є порушенням абз.2 ч.5 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Суд зазначає, що у частині 5 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (в редакції, що діяла на дату кладення договору, зазначено наступне:

« 5. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов`язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя».

Тобто, вимога про надсилання договору стосується випадків, якщо рішення про укладення такого договору було прийнято зборами співвласників.

У цій справі збори співвласників не приймали рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, тому вимоги ч.5 ст. 11 вказаного Закону на ці правовідносини не розповсюджуються.

При цьому суд зазначає наступне.

У пункті 6 розділу V Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 № 150, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 24.06.2016 за № 893/29023 (у редакції, чинній на момент укладення договору) вказано, що інформація про управителя, з яким укладено договір про надання послуги, доводиться до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під`їздах будинків та біля них, відповідного оголошення. Оголошення має містити інформацію про повне найменування (прізвище, ім`я, по батькові) управителя, його контактні телефони, номер та дату укладання договору, ціну послуги.

Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 839 від 13.07.2018 року «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці» (т.1 а.с.16) було зобов`язано управителя багатоквартирного будинку розмістити на інформаційних стендах у під`їзді будинків оголошення про повне найменування управителів, його контактні телефони, номер та дату укладення договору, ціну послуги (п. 3 рішення).

ТОВ «Житлорембудсервіс» надано договір найму (оренди) спеціальних конструкцій для розміщення рекламо носіїв та надання супутніх послуг № 0108/18-1 від 01.08.2018, укладений з ФОП Аранович В. І. (т.1 а.с.93-94), відповідно до якого ТОВ «Житлорембудсервсіс» було розміщено на під`їздах житлових будинків відповідну інформацію про укладені договори в тому числі і в будинку в якому знаходиться нежитлове приміщення відповідача, що підтверджено актом від 09.08.2018 приймання виконаних робіт з первісного розміщення рекламних носіїв (т.1 а.с.95-100).

ТОВ «Житлорембудсервіс» в підтвердження оприлюднення через засоби масової інформації про тарифи та будинки, що ним обслуговються, надало до матеріалів справи роздруківки з інтернет-видання Телеграф https://www.telegraf.in.ua/ де 09.08.2018 було опубліковано статтю «Житлорембудсервіс» та об`яви про нову вартість послуг на управління будинками в Кременчуці» , та з інтернет-видання «Кременчуцька газета» https://kg.ua/ за 11.07.2018, де розмішено статтю «Найти свою адресу: хто та скільки буде сплачувати по новим тарифам» (т.1 а.с.101-104).

У підп.8 п. 7 Договору передбачено, що Управитель зобов`язаний в будь-який час після підписання цього договору (змін, доповнень до нього) на письмове звернення Співвласника подати під розписку або надіслати рекомендованим листом Співвласникові завірену підписом Управителя і печаткою (за наявності) копію цього договору (змін, доповнень до нього).

ТОВ «Варин» не надав суду доказів того, що він звертався до Управителя з письмовим зверненням щодо надання договору та що йому було у цьому відмовлено.

Згідно з ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

У відповідності до п. 29-30 Договору № 1/374 цей договір набирає чинності з моменту підписання та укладається строком на один рік. Управитель зобов`язаний розпочати надання Послуг з управління багатоквартирними будинками за цим Договором з 01 серпня 2018 року.

Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із Сторін не повідомить письмово іншій Стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на черговий однорічний строк. Кількість таких продовжень не обмежується.

Доказів припинення Договору матеріали справи не містять.

За даних обставин, при вирішенні спору суд виходить з того, що договір є дійсним, діючим, зобов`язання по договору № 1/374 від 18.07.2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком є обов`язковими до виконання.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.

Відповідно до змісту ч. 2, 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

У п. 9. Договору встановлено, що ціна послуги з управління становить 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в тому числі для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

26.03.2021 Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийняв рішення № 387 «Про коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком» (т.1 а.с.20-22), в якому постановив погодити Товариству з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком з 01.04.2021 згідно з додатком № 2. У п.359 цього додатку вказано будинок за адресою: проспект Лесі Українки, 40.

У зв`язку з прийняттям цього рішення було укладено додаткову угоду № 1 від 31 березня 2021 року до Договору та викладено в новій редакції Додаток № 2 до Договору (т.1 а.с.14).

У додатковій угоді № 1 від 31 березня 2021 року вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13 гривень (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в т.ч. для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 5,13 грн. ( у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

Згідно з п. 4 додаткової угоди № 1 від 31 березня 2021 року до Договору ця додаткова угода з додатком № 2 набуває чинності з 01 квітня 2021 року.

Підпунктом 1 та 5 пункту 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», передбачено зобов`язання споживача послуг укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом та оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Статтею 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено зобов`язання співвласників багатоквартирного будинку своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги та те, що кожен співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Статтею 8 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника.

Пунктом 41 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, які затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 передбачено зобов`язання співвласника оплачувати управителю надану послугу з управління в порядку , за ціною та у строки встановлені договором управління.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 9 зазначеного Закону споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору. Структура плати виконавцю комунальної послуги визначається згідно з договором про надання відповідної комунальної послуги, укладеним за вимогами цього Закону.

ТОВ «Варин» вказує про невідповідність договору положенням Закону України «Про житлово-комунальні послуги», зокрема статті 5, оскільки до кошторису включено прибирання прибудинкової території, проте прибудинкова територія для спірного будинку не виділена.

Ці заперечення суд визнає необґрунтованими з таких підстав.

Статтею 10 Закону «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

ТОВ «Варин» вказує про невідповідність договору положенням статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в ч.1 якої вказано: 1. До житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо.

Проте, абзац третій пункту 1 частини першої статті 5 в частині положення щодо знаходження, за даними Державного земельного кадастру, прибудинкової території у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, вводиться в дію з 1 січня 2023 року згідно із Законом № 1060-IX від 03.12.2020.

Тобто, вказані положення вводилися в дію після укладення договору та додаткової угоди № 1 до нього.

Під час укладення договору цей пункт Закону України «Про житлово-комунальні послуги» діяв в редакції від 09.06.2028 року та передбачав наступне: Стаття 5. Перелік житлово-комунальних послуг 1. До житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарнотехнічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо.

Також ТОВ «Варин» в своєму запереченні вказує положення статті 10 Закону України « Про житлово-комунальні послуги» в такій редакції: У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати.

Проте частину третю статті 10 доповнено абзацом восьмим згідно із Законом № 1060-IX від 03.12.2020. Ці зміни внесенні в закон вже після проведення конкурсу та укладення договору.

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Співвласники мали право звернутися із заявою про внесення змін до цього договору. Проте до суду не надано доказів вчинення таких дій.

Отже, позивач нараховував вартість послуг відповідно до положень діючого договору.

Згідно з п. 10 Договору плата за послугу з управління нараховується з 01.08.2018. плата за послугу нараховується щомісяця Управителем та вноситься кожним Співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Згідно з ч. 1 статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 901 ЦК України передбачено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

У п. 9. Договору встановлено, що ціна послуги з управління становить 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в тому числі для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

У додатковій угоді № 1 від 31 березня 2021 року вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13 гривень (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

У п. 1 договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018 року (т.1 а.с.8-9) вказано, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Варин» (далі - ТОВ «Варин») придбало нежитлове приміщення - приміщення ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв. м., в багатоквартирному будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області. Цю обставину також ТОВ «Варин» визнає у відзиві на первісний позов (т.1 а.с.82-85).

На підставі вказаного ТОВ «Житлорембудсервіс» визначив розмір щомісячної плати за надані послуги наступним чином:

за період 04.04.2020 31.03.2021 щомісячна плата становить 249,31 грн (4 грн 24 коп. х 58,8 кв.м = 249,31 грн);

за період 01.04.2021 30.04.2023 щомісячна плата становить 301,64 грн (5 грн 13 коп. х 58,8 кв.м = 301,64 грн).

За період з 01.04.2020 по 30.04.2023 ТОВ «Варин» повинно було сплатити загальну суму 10532,72 грн. (у тому числі за 2020 рік з 01.04.2020 2243,79 грн, за 2021 рік 3462,69 грн, за 2022 рік 3619,68 грн, за 01.01.2023 30.04.2023 1206,56 грн).

Вказані кошти ТОВ «Варин» не сплатило, чим порушило умови Договору та положення вказаного вище законодавства.

Твердження ТОВ «Варин» про те, що воно не отримувало послуг і обсяг цих послуг не відповідав належному, не підтверджені відповідними доказами.

Відповідно до ст.ст.13, 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

В ст. 76 ГПК України вказано, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

У ч. 1 ст. 79ГПК Українизазначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

У постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18 викладено правовий висновок про те, що принцип змагальності полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог. Простіше кажучи, позивач стверджує про існування певної обставини та подає відповідні докази, а відповідач може спростувати цю обставину, подавши власні докази. Про перевагу однієї позиції над іншою суд і виносить власне рішення. При цьому сторони не можуть будувати власну позицію на тому, що вона є доведеною, доки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу сама концепція змагальності втрачає сенс.

У п. 23 Договору вказано, що у разі ненадання, надання не в повному обсязі або зниження якості Послуги з управління будинком Співвласник має право звернутися з відповідною заявою до Управителя та викликати його представника для складення і підписання акта-претензії.

Перерахунок розміру плати за Послугу з управління за період її ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості здійснюється Управителем (п. 24 Договору).

ТОВ «Варин» не надав до матеріалів справи доказів звернень до Управителя - ТОВ «Житлорембудсервіс» щодо ненадання чи надання послуг неналежної якості.

ТОВ «Житлорембудсервіс» у позовній заяві вказує, що будь-яких претензій, звернень, зауважень, щодо неякісного надання послуг, не надання послуг в цілому та не виконання умов договору від ТОВ «Варин» на адресу ТОВ «Житлорембудсервіс» не надходило.

ТОВ «Варин» також заперечує проти первісного позову з тих підстав, що ТОВ «Житлорембудсервіс» не звітувало про виконання кошторисів, ТОВ «Варин» не отримував від ТОВ «Житлорембудсервіс» рахунків, актів виконаних робіт.

Проте, суд зазначає, що вказані заперечення не є підставою для відмови у позові в частині стягнення плати з огляду на таке.

Кошторис витрат наявний та являється невід`ємним додатком № 2 до діючого договору № 1/374 від 18.07.2018 року.

У п. 10 Договору передбачено внесення сталого розміру плати щомісячно.

У Договорі не передбачено обов`язку Управителя складати акти виконаних робіт чи щомісячно направляти рахунки кожному із Співвласників.

У підп. 9 п. 4 Договору вказано, що кожен із Співвласників має право без додаткової оплати отримувати інформацію про проведені Управителем нарахування співвласнику плати за послугу з управління (з розподілом за періодами та видами нарахувань) та отримані від нього платежі.

Згідно з п. 18 Договору інформацію, пов`язану з виконанням цього договору, Управитель доводить до відома Співвласників за їх письмовою вимогою шляхом розміщення відповідних інформаційних матеріалів на дошках (стендах) оголошень у під`їздах будинку, або персонально Співвласнику (в т. ч. поштою чи кур`єром).

ТОВ «Варин» не надав суду доказів того, що воно зверталося до ТОВ «Житлорембудсервіс» з письмовою вимогою про надання відповідної інформації про проведені нарахування та не надало доказів того, що йому було відмовлено у наданні цієї інформації.

Таким чином, наявність обставин, на яку позивач посилається як на підставу своїх вимог у позові, суд вважає доведеними, оскільки докази, надані на підтвердження цих обставин, є більш вірогідними, а доказів на її спростування відповідач суду не надав.

ТОВ «Житлорембудсервіс» у позовній заяві вказує, що за період з 01.04.2020 по 30.04.2023 ТОВ «Варин» повинно було сплатити загальну суму 10532,72 грн за надані послуги. Вказані кошти ТОВ «Варин» не сплатило, чим порушило умови Договору та положення вказаного вище законодавства.

Надані ТОВ «Житлорембудсервіс» докази свідчать про виконання ним обов`язку із забезпечення відповідача за первісним позовом послугами з управління багатоквартирним будинком на підставі укладеного сторонами Договору протягом заявленого періоду, що в свою чергу є підставою для здійснення відповідачем їх оплати.

ТОВ «Варин» доказів виконання зобов`язання з оплати послуг та сплати заявленої до стягнення суми заборгованості не надав.

Таким чином позовні вимоги про стягнення з ТОВ «Варин» 10532,72 грн основного боргу за послугу з управління багатоквартирним будинком є обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню.

ТОВ «Житлорембудсервіс» у позові також заявив вимоги про стягнення з ТОВ «Варин» 444,00 грн - 3% річних, 2906,27 грн інфляційних, які нараховані за період з 01.04.2020 по 30.04.2023 (розрахунок т.1 а.с.7).

Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Інфляційні витрати та річні є невід`ємною частиною боргу, вимоги про сплату яких кредитор вправі заявити з моменту виникнення права на позов про повернення боргу.

Проте ТОВ «Житлорембудсервіс» при визначенні періоду прострочення не врахував наступного.

У п.10 Договору вказано, що плата нараховується щомісяця Управителем та вноситься кожним Співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Згідно із ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

При перевірці здійсненого позивачем розрахунку інфляційних судом було виявлено, що позивач обчислює початок прострочення платежів з першого числа першого місяця надання послуг та, надалі, з першого числа кожного наступного місяця. Будь-якого обґрунтування того, що строк оплати сплив до 10 числа місяця, наступного за розрахунковим, і відповідно, обґрунтування того, що перше числа місяця, починаючи за звітним, є днем прострочення оплати позивач не навів.

На підставі п.10 Договору та норм чинного законодавства прострочення з оплати наданих послуг виникло з 11 числа місяця, наступного за звітним у відповідача, а у позивача з цього часу виникло право на нарахування річних та інфляційних.

Отже, в розрахунку позивач не правильно визначено період прострочення.

Після перевірки розрахунку суд встановив, що за період з 11.05.2020 року по 30.04.2023 року (поетапно) сума інфляційних втрат становить 2788,72 грн.

Заявлена до стягнення з відповідача сума 3 % річних не перевищує розрахункову.

За розрахунком суду обґрунтованими є вимоги про стягнення 3% річних за період з 11.05.2020 по 30.04.2023 в розмірі 444,00 грн та інфляційних втрат за період з 11.05.2020 по 31.04.2023 в розмірі 2788,72 грн. Ці позовні вимоги суд задовольняє.

В іншій частині вимоги про стягнення інфляційних суд відхиляє як безпідставні.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення первісного позову частково - в частині вимог про стягнення з відповідача за первісним позовом на користь позивача за первісним позовом суми 10532,72 грн основного боргу за послугу з управління багатоквартирним будинком, 444,00 грн - 3% річних; 2788,72 грн інфляційних втрат, в іншій частині первісного позову - у задоволенні позову відмовити, у задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Щодо інших аргументів сторін суд вказує, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).

Сторони у позові та зустрічному позові також прохають розподілити судові витрати, понесені ними у цій справі.

Суд встановив, що за подачу первісного позову ТОВ «Житлорембудсервіс» сплатило 2684,00 грн судового збору за платіжною інструкцією № 5002 від 13.04.2023 (т.1 а.с.5). Надходження судового збору до спеціального фонду Державного бюджету України підтверджений випискою (т.1 а.с.44).

Із позовних вимог, які задоволені судом по первісному позову, належна до сплати сума судового збору становить 2684,00 грн.

Відповідно до ч.1 та ч. 9 ст. 129 ГПК України ця сума судового збору покладається на ТОВ «Варин», як відповідача за первісним позовом, повністю, оскільки спір внаслідок його неправильних дій.

За подачу зустрічного позову ТОВ «Варин» сплатило 2684,00 грн судового збору за платіжною інструкцією № 317 від 10.07.2023 (т.1 а.с.81). Надходження судового збору до спеціального фонду Державного бюджету України підтверджено випискою від 11.07.2023 (т.1 а.с.88). Відповідно до ч.1 ст. 129 ГПК України ця сума судового збору покладається на ТОВ «Варин», оскільки у зустрічному позові суд відмовив повністю.

Суд роз`яснює, що в разі добровільного виконання рішення суду до відкриття виконавчого провадження відповідач має право звернутися до суду з заявою про визнання наказу таким, що не підлягає виконанню повністю або частково. Сторони також мають право укласти мирову угоду у процесі виконання судового рішення.

Керуючись статтями 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" про стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю ВАРИН (адреса місцезнаходження: 17600, Чернігівська область, Варвинський район, селище міського типу Варва, вул. Миру буд. 46; ідентифікаційний код 14227411) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Житлорембудсервіс (адреса місцезнаходження: 39605, Полтавська область, м.Кременчук, вул. Полковника Гегечкорі буд. 32, ідентифікаційний код 35868968) 10532 грн 72 коп. основного боргу, 444 грн 00 коп. - 3% річних, 2788 грн 72 коп. інфляційних, 2684 грн 00 коп. відшкодування витрат з оплати судового збору.

Видати наказ після набрання цим рішенням законної сили.

3. В іншій частині у позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" відмовити.

4. У зустрічному позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" про визнання договору недійсним відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Дата складення повного судового рішення: 20.03.2024.

Суддя Т. М. Безрук