ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"13" березня 2024 р. м. Рівне Справа № 918/6/24

Господарський суд Рівненської області у складі головуючого судді Войтюка В.Р., при секретарі судового засідання Мамчур А.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Немовицької сільської ради Сарненського району Рівненської області

до відповідача Фізичної особи-підприємця Матюк Юлії Михайлівни

про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, витребування земельної ділянки.

В засіданні приймали участь:

Від позивача: не з`явився;

Від відповідача: Ошурко Йосип Миколайович (в залі суду);

Від відповідача: Кохана Оксана Олександрівна (в залі суду);

Від прокуратури: Безпалов Андрій Васильович (в залі суду).

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

02 січня 2024 року Керівник Сарненської окружної прокуратури (далі - прокуратура) в інтересах держави в особі Немовицької сільської ради Сарненського району Рівненської області (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Чернігівської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Матюк Юлії Михайлівни (далі - відповідач) про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, витребування земельної ділянки.

Позовні вимоги прокурор обґрунтовує тим, що 12 серпня 2021 року між Немовицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір про передачу в оренду земельної ділянки площею 1,0297 га з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 5 років. 24 лютого 2022 року Регіональним бюро технічної інвентаризації "Комплекс" виготовлено технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до зазначеного паспорта ступінь готовності зазначеного об`єкта складає 6%.

В подальшому, рішенням Немовицької сільської ради Сарненського району від 24 січня 2023 року № 1321 "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій" затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, а також вирішено продати у власність ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 з оціночною вартістю 177 958 грн. 00 коп.

На виконання зазначеного рішення 13 лютого 2023 року між Немовицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі № 142 та згідно якого останній передано у власність земельну ділянку площею 1,0297 га з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . У подальшому 13 лютого 2023 року зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку к.н. :01:004:0220 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 66390794).

Прокуратура зазначає, що на момент первинної державної реєстрації 30 травня 2022 року за ОСОБА_1 , так і на момент прийняття рішення Немовицької сільської ради від 24 січня 2023 року № 1321 та укладення 13 лютого 2023 року оспорюваного договору купівлі - продажу земельної ділянки, спірний об`єкт складався лише з фундаменту та мав відсоток готовності 6 %. Відтак, надана недостовірна інформація ОСОБА_1 органу місцевого самоврядування про наявність у неї нерухомого майна, слугувала підставою для продажу у власність останній вказаної земельної ділянки на неконкурентних засадах, що призвело до грубого та неприпустимого порушення майнових прав територіальної громади села Тинне в особі Немовицької сільської ради.

Враховуючи вказане, з метою недопущення порушення інтересів територіальної громади щодо розпорядження землями комунальної власності, зокрема, шляхом їх продажу або передачі в оренду на конкурентних засадах, договір купівлі-продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року, на переконання прокуратури підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка - витребуванню у комунальну власність.

Відповідач у свою чергу заперечує позовні вимоги та подав до суду відзив на позовну заяву, в якому останній не визнає позовних вимог з наступних обставин.

Отже, відповідач зазначає, що в позові прокурор посилається на те, що при укладенні Договору купівлі-продажу та передачу у власність земельної ділянки ОСОБА_1 площею 1,0297 га, кадастровий номер :01:004:0220, цільове призначення - для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, що розташована за адресою: вул. Ювілейна, 52. с.Тинне, Сарненського району Немовицька селищна рада діяла всупереч інтересам територіальної громади села Тинне. Однак, зі змісту позовної не вбачається та прокурором не зазначено, всупереч яких самих положень та норм закону діяла Немовицька сільська рада. Прокурором не наведено жодної підстави чи належного доказу вважати, що Немовицька сільська рада діяла всупереч інтересам саме територіальної громади, жодної скарги чи заяви з даного приводу ні від жителів громади, ні від будь-якого органу з початку будівництва не подавалося, в матеріалах справи такі докази відсутні.

Всі рішення Немовицької сільської ради є дійсними, не визнавалися не дійсними та оскаржу валися в законному порядку. Вироку чи рішення суду щодо притягнення посадових осіб сільської ради до відповідальності за ті порушення, про які зазначає позивач - матеріали справи не містять. Відтак і позиція та твердження позивача з даного приводу є не підтвердженою та сумнівною.

Відповідач стверджує, що на момент укладання зазначеного договору Немовицька сільська рада засвідчила відсутність тих порушень, про які прокурор зазначає у своєму позові.

Також, з позовної заяви слідує твердження прокурора про те, що згідно даних порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомості про завершення зазначеного об`єкта відсутні. На переконання відповідача, що жодним нормативним актом Немовицької сільської ради чи умовами договору оренди земельної ділянки від 12 серпня 2021 року або ж Договору купівлі - продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року не визначено обов`язкових термінів та строків здійснення та завершення будівництва об`єкта нерухомого майна - автомобільного центру по вул. Ювілейна в с.Тинне.

Відповідач також зазначає, що фактично з моменту укладення договору оренди земельної ділянки 12 серпня 2021 року в подальшому укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 13 лютого 2023 року, відповідач не мав стабільної фінансової можливості та брак ресурсів людського характеру продовжувати будівельні роботи через початок активних військових дій та постійну загрозу існуючим обстрілам. Тому будівництво було тимчасово призупинено, оскільки існує невизначеність а проведення будівельних робіт за таких обставин є невиправданим ризиком. Враховуючи наведене відповідач вважає, що не порушив вимог жодного нормативно- правового акту при виконанні Договору оренди земельної ділянки від 12 серпня 2021 року в подальшому укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 13 лютого 2023 року. Своє право на продовження будівельних робіт з будівництва автомобільного центру має намір здійснювати по мірі налагодження мирної обстановки в державі.

Окрім того, відповідач спростовує позицію прокуратури щодо до того, що належний на праві власності ОСОБА_1 об`єкт незавершеного будівництва, що розташований по АДРЕСА_2 , не є об`єктом нерухомого майна, а державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна. Таким чином, під час вирішення питання про продаж спірної земельної ділянки ОСОБА_1 та укладення договору купівлі-продажу, не існувала жодна з підстав, що визначені ч.ч. 2, 3 ст.134 ЗУ України, яка б звільняла Немовицьку сільську раду від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності площею 1,0297 га , кадастровий номер :01:004:0220.

На переконання відповідача об`єкт незавершеного будівництва розташований на спірній земельній ділянці є саме об`єктом нерухомого майна, оскільки 30 травня 2022 року за відповідачем зареєстровано право власності на нерухоме майно - незавершене будівництво (автомобільний центр) за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:004:0220.

Підставами для реєстрації є: договір оренди землі, від 12 серпня 2021 року, повідомлення про початок будівельних робіт серія та номер ГУ05, видавник ЄДЕССБ, технічний паспорт Т101: НОМЕР_1 , виданий 17 травня 2022 року. Згідно технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 від 24 лютого 2022 року, виготовленого Регіональним бюро технічної інвентаризації "Комплекс", вбачається що згідно характеристики будинку, господарських будівель та споруд, відсоток готовності об`єкта незавершеного будівництва (автомобільного центру) становить 6%, а саме наявний бетонне замощення (фундамент) площею 29,8 кв.м. Рішенням Немовицької сільської ради від 23 березня 2021 року № 320 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

24 січня 2023 року Рішенням Немовицької сільської ради № 1321 затверджено звіт про експертну оцінку земельної ділянки площею 1,0297 га, кадастровий номер :01:004:0220 для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжні операції. Вирішено доручити сільському голові Олександру Трохимцю укласти від імені Немовицької сільської ради договір купівлі - продажу земельної ділянки з оціночною вартістю 177 958 грн. Після повної сплати платежу ОСОБА_1 зареєструвати речове право на земельну ділянку у встановленому законодавством порядку. На підставі вказаного рішення, 13 лютого 2023 року укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки між Немовицькою сільською радою та ОСОБА_1 .

Відповідач зазначає, що будь-яких претензій, скарг чи вимог, щодо виконання умов укладеного Договору купівлі-продажу земельної ділянки на станом на теперішній час між Немовицької сільською радою та відповідачем не було.

Зважаючи на вище викладені обставини, відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні 13 березня 2024 року представник органу прокуратури підтримав позов. Представник відповідача позовні вимоги заперечив.

Заяви та клопотання у справі.

19 лютого 2024 року до відділу канцелярії та документального забезпечення суду від відповідача надійшли письмові пояснення, в яких останній просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

26 лютого 2024 року до відділу канцелярії та документального забезпечення суду від відповідача надійшли письмові пояснення.

01 березня 2024 року до відділу канцелярії та документального забезпечення суду від прокуратури надійшли письмові пояснення.

08 березня 2024 року до відділу канцелярії та документального забезпечення суду від відповідача надійшли письмові пояснення.

11 березня 2024 року до відділу канцелярії та документального забезпечення суду від прокуратури надійшли додаткові письмові пояснення.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 04 січня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі № 918/6/24 за позовом Керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Немовицької сільської ради Сарненського району Рівненської області до відповідача Фізичної особи-підприємця Матюк Юлії Михайлівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, витребування земельної ділянки, розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 05 лютого 2024 року.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 05 лютого 2024 року закрито підготовче провадження по розгляду позовної заяви у справі № 918/6/24 за позовом Керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Немовицької сільської ради Сарненського району Рівненської області до відповідача Фізичної особи-підприємця Матюк Юлії Михайлівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, витребування земельної ділянки та призначено розгляд справи № 918/6/24 до судового розгляду по суті на 19 лютого 2024 року.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 19 лютого 2024 року відкладено розгляд справи 918/6/24 по суті в межах встановленого Господарським процесуальним кодексом України строку на 04 березня 2024 року.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2024 року відкладено розгляд справи 918/6/24 по суті в межах встановленого Господарським процесуальним кодексом України строку на 13 березня 2024 року.

Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарським суд встановив наступне.

Сарненською окружною прокуратурою під час здійснення процесуального керівництва у кримінальному провадженні № 0000055 від 21 серпня 2023 року про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 367 КК України встановлено наступне.

Немовицькою сільською радою Сарненського району прийнято рішення від 23 березня 2021 року № 320 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, право оренди якої підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) в с. Тинне по вул. Ювілейна", яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, право оренди якої підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) в с. Тинне по вул. Ювілейна.

На підставі зазначеного рішення проведено земельні торги (лот №73113, аукціон №35506), за результатом яких складно протокол № 4/21 від 12 серпня 2021 року.

Переможцем зазначеного аукціону визнано ОСОБА_1 від імені якої діяв ОСОБА_2 .

В подальшому, 12 серпня 2021 року між Немовицькою сільською радою в особі сільського голови Трохимця О.П. та ОСОБА_1 укладено договір про передачу в оренду земельної ділянки площею 1,0297 га з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 5 років.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна (пункти 3, 4 договору).

Відповідно до п. 26 договору, орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку, виробничі та інші господарські споруди, закладати багаторічні насадження.

Наказом Сарненської районної державної адміністрації № 20 від 04 листопада 2021 року затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - автомобільного центру по вул. Ювілейна в с. Тинне Сарненського району Рівненської області. Замовником будівництва є ОСОБА_1 , а проведення будівельних робіт заплановано на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0220.

24 лютого 2022 року Регіональним бюро технічної інвентаризації "Комплекс" виготовлено технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до зазначеного паспорта ступінь готовності зазначеного об`єкта складає 6%.

Згідно витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації, фундамент - залізобетон, відсоток готовності - 6%.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 301844767 ОСОБА_1 30 травня 2022 року на підставі договору оренди землі від 12 серпня 2021 року; повідомлення про початок будівельних робот, серія та номер: ІУ05 та технічного паспорта Т101:0211-3708-9967-0261, виданого 17 травня 2022 року, зареєстровано право власності на незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості, опис об`єкта: А - незавершене будівництво (автомобільний центр), стан готовності 6%; І - замощення.

В подальшому, рішенням Немовицької сільської ради Сарненського району від 24 січня 2023 року № 1321 "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, а також вирішено продати у власність ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 з оціночною вартістю 177 958 грн. 00 коп.

На виконання зазначеного рішення 13 лютого 2023 року між Немовицькою сільською радою в особі сільського голови Трохимця О.П. та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі № 142 та згідно якого останній передано у власність земельну ділянку площею 1,0297 га з кадастровим номером :01:004:0220, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Після чого, на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Токовим В.Г. 13 лютого 2023 року зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку к.н. :01:004:0220 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 66390794).

В той же час, в ході досудового розслідування кримінального провадження №0000055 від 21 серпня 2023 року за ознаками злочину, передбаченого ч. 1 ст. 367 КК України, в межах вказаного кримінального провадження, проведено огляд земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0220, в ході якого встановлено наступне.

На земельній ділянці міститься фундамент у вигляді будівельної площадки зроблений з бетону розміром- шириною 9,85 м, довжиною 15,35 м, висотою 15 см. Земельна ділянка по периметру не огороджена.

Будь-які об`єкти нерухомості на земельній ділянці площею 1,0297 га кадастровий номер :01:004:0220 відсутні. За результатами огляду земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0220 складено протокол огляду від 22 вересня 2023 року з фототаблицею.

Судом встановлено, що на момент первинної державної реєстрації 30 травня 2022 року за ОСОБА_1 , так і на момент прийняття рішення Немовицької сільської ради від 24 січня 2023 року № 1321 та укладення 13 лютого 2023 року оспорюваного договору купівлі - продажу земельної ділянки, спірний об`єкт складався лише з фундаменту та мав відсоток готовності 6 %.

Мотивована оцінка аргументів сторін, підстави їх відхилення, джерела права й акти їх застосування та висновок суду.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги в даній справі підлягають до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з п.п. "б", "ґ" статті 5 ЗК України, земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.

Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.

Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 ч. 1 ст. З ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Частиною 2 ст. 127 ЗК України (чинної на час прийняття рішення) визначено, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 134 ЗК України (чинної на момент виникнення правовідносин) земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 ст. 134 ЗК України (чинної на момент виникнення правовідносин) передбачалось, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; використання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів; використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями; будівництва об`єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів; надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні; надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено; розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України; надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб; надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону; надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала; будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу); будівництва об`єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об`єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд); передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва; надання земельних ділянок суб`єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб`єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим; поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності; надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків; надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу; надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення; надання земельної ділянки державної або комунальної власності в користування (оренду) інвестору із значними інвестиціями для реалізації інвестиційного проекту із значними інвестиціями.

Разом з тим, ч. 3 ст. 134 ЗК України (чинна на момент виникнення спірних правовідносин) передбачала, що земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Суд зазначає, що вичерпний перелік обставин та підстав, існування яких не потребує проведення земельних торгів при продажі земельних ділянок комунальної власності, визначені в ч. ч. 2, 3 ст. 134 ЗК України.

Разом з цим, ч. 2 ст. 134 ЗК України не передбачає виключення щодо продажу не на конкурентних засадах земельної ділянки для здійснення будівництва, а саме автомобільного центру.

В рішенні Немовицької сільської ради № 1321 від 24 січня 2023 року конкретизовано, що спірна земельна ділянка продається для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій (код КВЦПЗ 12.08).

В той же час, на момент прийняття зазначеного рішення, згідно інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) за адресою: с. Тинне, вул. Ювілейна, 52, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0220 знаходилось незавершене будівництво (автомобільний центр), стан готовності 6 %; І- замощення.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною 3 ст. 331 ЦК України передбачалось, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу ново створеного нерухомого майна.

З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва ( сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2019 року № 916/633/19.

У постанові Верховного Суду від 16 лютого 2021 року (справа № 914/2070/19) зазначено, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Отже, належний на праві власності ОСОБА_1 об`єкт незавершеного будівництва в АДРЕСА_2 , готовність якого складає 6%, не є об`єктом нерухомого майна. При цьому, державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна.

Судом встановлено, що під час продажу спірної земельної ділянки ОСОБА_1 не існувала жодна з підстав, що визначені частинами 2, 3 статті 134 ЗК України, які б звільняли Немовицьку сільську від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :01:004:0220, площею 1,0297 га.

Окрім того, в даному випадку не підлягають застосуванню положення статей 120 ЗК України, 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку як до нового власника нерухомого майна, оскільки незавершене будівництво не є нерухомим майном.

Як зазначає Велика Палата Верховного суду у постанові від 20 липня 2022 року по справі №910/5201 і 19 особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею необхідною для його обслуговування і експлуатації.

Отже, рішення Немовицької сільської ради Сарненського району від 24 січня 2023 року № 1321 "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій", яким продано ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0220, площею 1,0297 га прийняте з порушеннями та призвело до порушення приписів законодавства України, яке регулювало порядок та процедуру передачі у приватну власність земель комунальної власності, а саме ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 127, ст. 128 та ст. ст. 134,135 ЗК України.

На виконання рішення Немовицькою сільською радою від 24 січня 2023 року № 1321, 13 лютого 2023 року між Немовицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки :01:004:0220, площею 1,0297, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , який зареєстрований в реєстрі № 142.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У разі визнання недійсною підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, припиняються самі цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3 ст. 203 ЦК України).

Частиною 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 3 ст. 228 ЦК України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Зважаючи на викладене, суд зазначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року, укладений між Немовицькою сільською радою та ОСОБА_1 на підставі якого остання отримала у приватну власність спірну земельну ділянку без проведення земельних торгів, підлягає визнанню недійсним.

Щодо витребування земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, ст. 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Відповідно до закріпленого в ст. 387 ЦК України загального правила, власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Так, витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом ст. 388 ЦК України, випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Норма ст. 388 ЦК України може застосовуватись як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Окрім наведеного, оскільки добросовісне набуття в розумінні ст. 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого ст. ст. 215, 216 ЦК України. У разі встановлення наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту (зокрема й такий спосіб захисту як визнання недійсним договору купівлі - продажу). У таких відносинах захист прав особи, яка є власником майна, можливий лише шляхом задоволення в індикаційного позову, за наявності підстави, визначеної ст. 388 ЦК України, яка дає право витребувати майно у набувача майна за відплатним договором.

До такого висновку дійшов Верховний Суд України у своїй постанові від 04 грудня 2012 року у справі № 3-55гс12.

Разом з тим рішення суду про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (ст. ст. 19, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України.

Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача.

Відповідна правова позиція викладена і у постановах Верховного Суду України від 17 жовтня 2011 року у справі № З-ЮЗгсП, від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, від 02 березня 2016 року у справі № 6-3090цс15, від 30 листопада 2016 року у справі № 6-2069цс16, в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 липня 2017 року у справі № 278/3862/14-ц та в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 жовтня 2019 року у справі № 911/2034/16.

З огляду на наведене, рішення Немовицької сільської ради № 1321 від 24 січня 2023 року "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій" прийняте всупереч положенням ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 127, ст.ст. 128, 134, 135 ЗК України.

Суд зазначає, що серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (ст.ст. 387, 388, 1212 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (ст. 391 ЦК України, ч. 2 ст. 52 ЗК України).

Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (п. 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17).

Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Метою позову про витребування майна є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном, зокрема землями сільськогосподарського призначення, означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Зокрема, згідно ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Отже, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна.

Таким чином, у разі державної реєстрації права власності за новим володільцем (відповідачем), власник, який вважає свої права порушеними, має право пред`явити позов про витребування відповідного майна.

Водночас, як вже зазначалось, Фізична особа-підприємець Матюк Ю.М. отримала спірну земельну ділянку на підставі рішення Немовицької сільської ради № 1321 від 24 січня 2023 року "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій", що прийнято всупереч положенням ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 127, ст.ст. 128, 134, 135 ЗК України.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що власник може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, і для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Такий правовий висновок, зокрема, викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 86), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 38), від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц (провадження № 14-396цс19, пункт 33) та від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 49).

Таким чином, задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Немовицької сільської ради № 1321 від 24 січня 2023 року "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та продаж земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій" про купівлю Фізичною особою-підприємцем Матюк Ю.М. земельної ділянки, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію шляхом державної реєстрації за останньою права власності на спірну ділянку, не призведе до захисту прав чи інтересів держави. Тобто, зазначена вимога є неналежним способом захисту прав сільської ради.

Разом з тим позивач у межах розгляду справи може посилатися, зокрема, на незаконність зазначеного рішення без заявлення вимоги про визнання його незаконними та скасування, оскільки такі рішення за умови їх невідповідності закону не зумовлюють правових наслідків, на які вони спрямовані (п. 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19).

Подібні за змістом висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, також у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18.

Отже, враховуючи викладене земельна ділянка з кадастровим номером :01:004:0220, цільове призначення - для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, площею 1,0297 га, що розташована за адресою: вул. Ювілейна, 52, с. Тинне, Сарненського району підлягає витребуванню у ОСОБА_1 на користь держави в особі Немовицької сільської територіальної громади.

Щодо правової позиції відповідача, суд зазначає наступне.

Відповідач стверджує, що підстав визнання недійснім договору-купівлі продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року, оскільки всі рішень Немовицької сільської ради є дійсними, не визнавалися недійсними та не оскаржу валися в законному порядку. Вказує, що не оскарживши рішення Немовицької сільської ради Сарненського району Рівненської області від 24 січня 2023 року сторона позивача фактично визнає його дійсність, як законність його виконання шляхом вчинення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року. За наведених обставин відсутні право підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13 лютого 2023 року, оскільки сторона позивача обрала невірний спосіб захисту свої права.

Суд, вказані твердження оцінює критично з огляду на таке.

Щодо обраного способу захисту, підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування земельної ділянки судом надано оцінку вище. Встановлені судом обставини спростовують твердження відповідача.

Окрім того, відповідач зазначає, що з дати реєстрації у відповідача виникло право власності на об`єкт незавершеного будівництва. Доказів скасування вищевказаної державної реєстрації права власності на зазначений об`єкт нерухомості прокуратурою не надано, відтак доводи в частині того, що незавершене будівництво не є об`єктові нерухомого майна не заслуговують на увагу.

З вказаними твердженнями відповідача суд не погоджується зважаючи на наступні обставини.

Відповідно до ч. 1 ст. З ЦК України, земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства.

Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" закріплено, що нерухоме майно (нерухомість) - це земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Відповідно до висновків Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду зроблених у судовій справі № 916/633/19 від 18 грудня 2019 року об`єктом незавершеного будівництва є лише сукупність належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ - об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Разом з тим, об`єкт незавершеного будівництва за змістом ч. 3 ст. 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15).

Згідно з Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" об`єкт незавершеного будівництва не вважається об`єктом нерухомого майна.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Враховуючи викладене, об`єкти незавершеного будівництва не визначені навіть ПК України як об`єкти оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Вказані норми прямо пов`язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, а передбачений в ч. 2 ст. 134 ЗК України виняток з правила щодо продажу земельних ділянок комунальної власності (або прав на них) у випадку розташування на них об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб підлягає комплексному тлумаченню з принципом цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22 вересня 2004 року, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об`єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

Однак, у фізичної особи-підприємця Матюк Ю.М. відсутні докази введення спірного об`єкту нерухомого майна в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об`єкта нерухомого майна як об`єкта цивільного права.

Визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію не передбачено. Зазначений висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 19 вересня 2011 року у справі № 3-82гс11, від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15, постановах об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 08 лютого 2019 року у справі № 915/1344/17 та від 29 березня 2018 року у справі № 909/935/15.

З урахуванням системно-логічного тлумачення вказаних положень, до моменту завершення будівництва нерухомого майна, як і права власності на нього не існує в натурі, а об`єкт незавершеного будівництва за визначенням абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва .

Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18, від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15.

Таким чином, наявність на орендованій земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна та підлягала, продажу Немовицькою сільською радою виключно на підставі земельних торгів.

Придбання відповідачем земельна ділянка кадастровий номер :01:004:0220 за наслідком прийняття рішення Немовицької сільської ради від 24 січня 2023 року № 1321, в порядку, передбаченому ст. 128 та ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України порушує права та законні інтереси територіальної громади та інтереси інших фізичних та юридичних осіб, оскільки здійснення продажу даної земельної ділянки повинно було відбуватися на конкурентних засадах.

Здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (постанова Верховного суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).

З урахуванням наведеного, переміщення будівельних матеріалів (обладнання), які використовуються в процесі будівництва не призводить до їх знецінення/зміни призначення, позаяк вони по суті до завершення будівництва продовжують залишатися будівельними матеріалами та, відповідно, навіть встановлення з таких будівельних матеріалів фундаментних блоків не перетворює в силу наведених положень законодавства ці блоки в об`єкт нерухомості за диспозицією ст. 181 ЦК України.

Також Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України та інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, пункт 51 постанови від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18, пункти 37-38 постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, пункт 54 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц та пункт 54 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19.

У постанові Північно-західного апеляційного господарського суду від 08 червня 2023 у справі № 572/1056/21 за позовом керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади м. Сарни Рівненської області до Сарненської міської ради Рівненської області та ОСОБА_3 про визнання недійсним рішення, договору купівлі-продажу, скасування рішення про реєстрацію права власності та зобов`язання повернення земельної ділянки суд дійшов висновку, що враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права в розумінні ст.181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України, приймаючи до уваги винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності передбачені ч. 2 ст. 134 ЗК України, наявність на орендованій земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва не надавала ОСОБА_3 права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна та підлягала, продажу Сарненською міською радою виключно на підставі земельних торгів. Відтак, передача спірної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів поставила ОСОБА_3 в привілейоване становище та призвела до порушення прав і законних інтересів територіальної громади міста Сарни, яка відповідно до ст. 13 Конституції України є власником землі та інших природних ресурсів, оскільки громада, зокрема, втратила можливість отримати максимально великий розмір плати при продажі земельної ділянки.

В подальшому, ухвалами Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21 серпня 2023 року та 19 грудня 2023 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційними скаргами ОСОБА_3 на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08 червня 2023 року та рішення Господарського суду Рівненської області від 20 квітня 2023 року у справі № 572/1056/21.

Таким чином, наявність на спірній земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, не надавала фізичній особі-підприємцю Матюк Ю.М. права на придбання її у власність поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна та підлягала, продажу Немовицькою сільською радою виключно на підставі земельних торгів.

Щодо інших аргументів, на які посилалися учасники справи та яким не була дана оцінка, то Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Отже, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справах "Проніна проти України", "Серявін та інші проти України", "Ruiz Torija v. Spain" тощо).

Висновки суду.

За наслідками розгляду справи судом встановлено, що договір купівлі-продажу землі від 13 лютого 2023 року підлягає визнанню недійсним.

Також за наслідками розгляду справи, суд зробив висновок про необхідність витребувати у відповідача земельну ділянку в комунальну Немовицької сільської територіальної громади Сарненського району.

Судові витрати.

Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на задоволення позовних вимог судовий збір в розмірі 5 368 грн. 00 коп. покладається на відповідача та підлягає до стягнення на користь органу прокуратури.

Керуючись ст. 123, 129, 232, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу землі від 13 лютого 2023 року, укладений між Немовицькою сільською радою Сарненського району та ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ), зареєстрований приватним нотаріусом Сарненського районного нотаріального округу Токовим Василем Григоровичем.

3. Витребувати у ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) у комунальну власність Немовицької сільської територіальної громади Сарненського району земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0220, цільове призначення - для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, площею 1,0297 га, що розташована за адресою:

АДРЕСА_4 . Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Рівненської обласної прокуратури (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вул. 16 Липня, будинок 52, ) 5 368 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) грн. 00 коп. судового збору.

5. Видати наказ після набранням рішення законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення через господарський суд, що прийняв рішення або безпосередньо до апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 15 березня 2024 року.

Суддя Войтюк В.Р.