ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2024 року Справа № 915/1180/23

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Артьомові І.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ()

електронна пошта зазначена в ЄДРЮОФОПГФ:

представник позивача: адвокат Гайдаржий Андрій Валерійович

електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1

до відповідача Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання", вул. Паркова, буд. 5, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ()

до відповідача Фізичної особи-підприємця Ненько Інни Вікторівни, АДРЕСА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 )

електронна пошта зазначена в ЄДРЮОФОПГФ: ІНФОРМАЦІЯ_2

до відповідача Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради, вул. Європейська, буд. 48, м. Южноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область, 55002 ()

про визнання недійним договору оренди, усунення перешкод у здійсненні права користування приміщенням, стягнення грошових коштів

за участю представників учасників справи:

від позивача: адвокат Гайдаржий А. В. (поза межами суду)

від відповідача КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання": Полуєва Н.С. (в приміщенні іншого суду)

від відповідача ФОП Ненько Інни Вікторівни: адвокат Саннікова Н.Г. (в приміщенні іншого суду)

від відповідача Южноукраїнської міської ради: не з`явились

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Миколаївської області звернулось Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" з позовною заявою до відповідача Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання", відповідача Фізичної особи-підприємця Ненько Інни Вікторівни та відповідача Южноукраїнської міської ради, в якій просить суд:

- визнати недійсним договір оренди № 67 від 01.03.2022, предметом якого є приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв. м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54, що укладений між ФОП Ненько І.В. та Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання";

- усунути перешкоди у здійсненні позивачем права користування приміщенням № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв. м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54, які чиняться ФОП Ненько І.В. шляхом зобов`язання ФОП Ненько І. В. звільнити приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв. м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54;

- стягнути із КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" на користь позивача грошові кошти у сумі 10 167, 12 грн.;

- стягнути із бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади на користь позивача грошові кошти у сумі 4 357, 34 грн.

Стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 28.07.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 04.09.2023.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 31.08.2023 задоволено клопотання представника відповідача ФОП Ненько І. І. - адвоката Саннікової Н. Г. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 31.08.2023 задоволено клопотання відповідача КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 04.09.2023 підготовче засідання відкладено на 21.09.2023 в режимі відеоконференції за участю представників відповідачів.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 21.09.2023 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 24.10.2023 в режимі відеоконференції за участю представників відповідачів.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 24.10.2023 закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні на 06.11.2023.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 06.11.2023 оголошено перерву в судовому засіданні до 27.11.2023.

Судове засідання у справі Господарського суду Миколаївської області № 915/1180/23, призначене на 27.11.2023 року о 12:00, було розпочато, після чого на всій території України, зокрема в Миколаївській області, оголошено повітряну тривогу, внаслідок чого в судовому засіданні оголошено технічну перерву. В 13:00 судом ухвалено закрити судове засідання, через неможливість його проведення, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, зокрема, у період з 12:22 по 14:05 у Миколаївській області тривала повітряна тривога та спливом заброньованого судом часу для проведення судового засідання в режимі відеоконференції в Южноукраїнському міському суді.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 27.11.2023 призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 15.12.2023.

Судове засідання по справі № 915/1180/23, призначене на 15.12.2023 о 14:00 в режимі відеоконференції з використанням системи "EasyCon" (https://vkz.court.gov.ua/) в приміщенні Южноукраїнського міського суду Миколаївської області не відбулось, оскільки Южноукраїнський міський суд Миколаївської області не забезпечив організацію у приміщенні цього суду участь відповідачів та їх представників в режимі відеоконференції згідно ухвали від 23.11.2023 року, про що Господарським судом Миколаївської області складено акт від 15.12.2023. Причини невиконання ухвали Господарського суду Миколаївської області від 27.11.2023 Южноукраїнський міський суд Миколаївської області не повідомив.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 15.12.2023 призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 25.12.2023.

Судове засідання по справі Господарського суду Миколаївської області № 915/1180/23, призначене на 25.12.2023 року о 12:00 не відбулось, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, зокрема, у період з 10:33 по 12:37 у Миколаївській області тривала повітряна тривога.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 25.12.2023 призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 16.01.2024 о 14:30 год.

Судове засідання по справі Господарського суду Миколаївської області № 915/1180/23, призначене на 16 січня 2024 року о 14:30 не відбулось, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, зокрема, у період з 14:31 по 15:22 у Миколаївській області тривала повітряна тривога.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 16.01.2024 призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 23.01.2024 о 15:00 год.

Судове засідання по справі Господарського суду Миколаївської області № 915/1180/23, призначене на 23 січня 2024 року о 15:00 не відбулось, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, зокрема, у період з 13:12 по 17:43 у Миколаївській області тривала повітряна тривога.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 23.01.2024 призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 01.02.2024.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX, введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

Відповідно до Указів Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 14.03.2022 № 133/2022, від 18.04.2022 № 259/2022, від 17.05.2022 № 341/2022, від 12.08.2022 № 573/2022, від 07.11.2022 № 757/2022, від 06.02.2023 № 58/2023, від 01.05.2023 № 254/2023, від 26.07.2023 № 451/2023, від 06.11.2023 № 734/23 у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України продовжувався строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 21 листопада 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 19 лютого 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 20 травня 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 18 серпня 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 16 листопада 2023 року строком на 90 діб.

Відповідно до ст. 12-2 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в умовах правового режиму воєнного стану суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та в спосіб, визначені Конституцією України та законами України.

Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією України, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" правосуддя на території, на якій введено воєнний стан, здійснюється лише судами. На цій території діють суди, створені відповідно до Конституції України.

Скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства забороняється.

У разі неможливості здійснювати правосуддя судами, які діють на території, на якій введено воєнний стан, законами України може бути змінена територіальна підсудність судових справ, що розглядаються в цих судах, або в установленому законом порядку змінено місцезнаходження судів.

Створення надзвичайних та особливих судів не допускається.

Відповідач Южноукраїнська міська рада в жодне підготовче / судове засідання повноважного представника не направила. Про розгляд справи повідомлена належним чином шляхом надіслання ухвал суду до електронного кабінету.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника Южноукраїнської міської ради.

В судовому засіданні 01.02.2024 судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

2.1. Правова позиція позивача, викладена у позовній заяві.

Підставою позову позивачем зазначено наступні обставини.

30.05.2016 співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 52 було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал".

На підставі актів списання з балансу багатоквартирних будинків від 14.06.2016 позивачу було передано будинки № 52 та № 56, але блок-вставка та блок обслуговування, які є невід`ємними складовими цих будинків, передані позивачу не були і залишились у комунальній власності. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі № 915/1119/20 підтверджено право власності на приміщення блоку-вставки та блоку обслуговування за співвласниками будинку.

Позивач зазначає що у ході розгляду справи № 915/1119/20 позивачу стало відомо про те, що між відповідачами укладено договір оренди № 67 від 01.03.2023, предметом якого є приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв. м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54, тобто блок обслуговування.

Позивач вважає договір оренди № 67 від 01.03.2022 протиправним і таким, що підлягає визнанню недійним, оскільки договір укладено з порушенням норм ст. 761 ЦК України, у зв`язку з тим, що такий договір був укладений особою, яка не була його власником, що дає підстави у відповідності до положень ч. 1 ст. 236 ЦК України визнати спірний договір оренди недійсним з моменту його вчинення.

Позивач зазначає, що відповідач ФОП Ненько І.В. фактично здійснює користування спірним приміщенням та чинить перешкоди позивачу у здійсненні права власності на спірне приміщення. Позивач вимагає усунути перешкоди у здійсненні ним права користування спірним приміщенням, які чиняться ФОП Ненько І.В., шляхом зобов`язання ФОП Ненько І.В. звільнити спірне приміщення

Позивач зазначає, що відповідно до п. 8.1 договору оренди від 01.03.2022 орендна плата складає 854, 38 грн. З урахуванням цього, сума орендної плати, яка була сплачена на користь КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" та Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради, складає 14 524, 46 грн. (10 167, 12 грн. сплачено на користь КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" та 4 357, 34 грн. сплачено на користь Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради). Позивач вважає вказані суми орендної плати за договором доходами в розумінні ст. 189, 1214 ЦК України, які підлягають стягненню на користь позивача.

Позовні вимоги обґрунтовано положеннями ст. 189, 203, 215, 216, 236, 386, 391, 761 1212, 1214 ЦК України та судовою практикою.

2.2. Правова позиція (заперечення) відповідача ФОП Ненько І. В., викладена у відзиві на позовну заяву.

Відповідач ФОП Ненько І.В. у відзиві на позовну заяву (вх. №10680/23 від 14.08.2023) просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, оскільки:

- позивачем не доведено у чому саме полягає його порушене право та законний інтерес, які є невід`ємними підставами звернення до господарського суду;

- відповідач ФОП Ненько І. В., будучи орендарем спірного приміщення, не була учасником справи № 915/1119/20, тобто в силу ст. 51 ГПК України обставини, встановлені вищевказаним судовим рішенням, не мають для відповідача юридичних наслідків під час розгляду даного спору;

- реєстрація припинення права власності Южноукраїнської територіальної громади на зазначені об`єкти була проведена лише 24.02.2023. Проте, право абсолютної спільної власності власників квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , які є власниками приватизованих або придбаних квартир на блок-вставку і блок обслуговування, не підтверджено жодним чином. Рішення суду, на підставі якого скасовано реєстрацію права власності на зазначені об`єкти, не є правовстановлюючим документом. Рішення суду було підставою для припинення права власності попереднього власника.

Твердження представника позивача, що право власності на блок-вставку та блок обслуговування повністю перейшло до співвласників багатоквартирного будинку є безпідставним, оскільки в будинку не всі квартири приватизовані, а, отже, в будинку є частина власності Южноукраїнської територіальної громади.

Після реєстрації припинення права власності на блок вставку та блок обслуговування зазначені об`єкти на баланс ОСББ "Дев`ятий квартал" не передавались, тобто позов подано неналежним позивачем.

- на даний час власник об`єкта оренди змінився, проте це не означає, що має місце бездоговірне користування майном. Посилаючись на п. 79 договору та ст. 770 ЦК України, відповідач зазначає, що в спірному випадку відбулась заміна орендодавця. Оскільки позивач не направив відповідачу ФОП Ненько І. В. відмову у продовженні орендних правовідносин після надіслання йому пропозиції, вважається, що він прийняв пропозицію.

- позивачем не подано доказів на підтвердження наявності підстав для визнання недійсним договору.

Правова позиція відповідача обумовлена ст. 6, 202, 203, 215, 626, 627, 770 ЦК України та судовою практикою.

2.3. Правова позиція позивача, викладена у відповіді на відзив.

Позивач у відповіді на відзив відповідача ФОП Ненько І.В. (вх. №11300/23 від 29.08.2023) зазначив наступне:

- ФОП Ненько І.В. не була залучена у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмету спору по справі № 915/1119/20, оскільки на час розгляду справи судом спірний договір оренди не було укладено;

- посилаючись на п. 1.1 резолютивної частини рішення Конституційного суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004, позивач зазначає, що належність блоку-вставки та блоку обслуговування, в якому відповідач ФОП Ненько І. В. орендує спірне приміщення, до спільної сумісної власності всіх співвласників будинку не потребує додаткового підтвердження. Блок-вставка та блок обслуговування є складовою єдиного житлового комплексу, до якого входять два житлових багатоповерхових будинки та, власне, блок вставка та блок обслуговування і складають з ними єдине ціле. Блок-вставка та блок обслуговування не потребують додаткового оформлення права власності на них. Під час розгляду справи № 915/1119/20 суд встановив факт належності позивачу спірного приміщення на праві спільної власності;

- певна кількість квартир дійсно на сьогоднішній день є не приватизованими і належать до комунальної власності. Однак, цей факт на надає право територіальній громаді в одноособовому порядку розпоряджатися допоміжними приміщеннями;

- сам по собі факт не передання блоку-вставки та блоку обслуговування позивачу жодним чином не ставить під сумнів право спільної власності співвласників на ці об`єкти. Перебування майна на балансі не свідчить про наявність права власності у балансоутримувача, оскільки така підстава виникнення права власності не передбачена законодавством;

- посилання ФОП Ненько І. В. на ст. 770 ЦК України є безпідставним, оскільки вона регулює питання прав та обов`язків сторін договору оренди у випадку переходу права власності на орендований об`єкт до нового власника. Однак, у даному спорі, що виник між сторонами, відбувся не перехід права власності на спірний об`єкт до нового власника, а поновлення порушеного права власності співвласників у судовому порядку.

2.4. Правова позиція (заперечення) відповідача КП «ЖЕО», викладена у відзиві на позовну заяву.

Відповідач КП «Житлово-експлуатаційне об`єднання» у відзиві на позовну заяву (вх. № 11316/23 від 30.08.2023) просить суд відмовити у задоволенні позовної заяви у повному обсязі, оскільки:

- спірні приміщення на підставі рішення виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 352 від 06.09.2021 закріплені на праві повного господарського відання за КП "ЖЕО". Починаючи з 2011 КП "ЖЕО" як балансоутримувач спірного приміщення володіє, користується і розпоряджається цим майном, закріпленим за підприємством власником майна (територіальною громадою м. Южноукраїнська);

- на виконання рішення Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 21.12.2021 № 882 КП "ЖЕО" було проведено аукціон, за результатами якого укладено договір оренди нерухомого майна між КП «ЖЕО» та ФОП Ненько І.В.

- на виконання рішення виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 257 від 28.07.2016 проведено списання багатоквартирних будинків. Позивачу було передано в управління від колишнього балансоутримувача КП "ЖЕО" житлові будинки № 52 та № 56;

- КП "ЖЕО" не було ознайомлене з рішенням господарського суду Миколаївської області у справі № 915/1119/20;

- станом на день направлення відзиву на позовну заяву рішення Южноукраїнської міської ради про списання блок-вставки та блок-обслуговування за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Дружби Народів (Європейська), 54 з балансу КП «ЖЕО» та передачу в управління ОСББ «Дев`ятий квартал» не приймалось, саме тому вказане майно продовжує залишатися на балансі КП «ЖЕО»;

- при укладенні між КП «ЖЕО» та ФОП Ненько І.В. договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, сторонами було дотримано усіх вимог законодавства;

- посилаючись на п. 79 договору, ст. 770 ЦК України, ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідач зазначає, що згідно норм чинного законодавства у разі зміни власника майна, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, саме тому отримання правлінням ОСББ документів, що підтверджують право власності на орендоване майно, всі права наймодавця перейдуть до них. В подальшому ОСББ буде наділено правом на розірвання договору згідно чинного законодавства.

- щодо стягнення грошових коштів, то відповідач вважає доданий позивачем розрахунок орендної плати недопустимим доказом, зазначаючи, що сума, яку просить стягнути позивач, не відповідає сумі, яку сплачено орендарем. Крім того, вказані кошти отримані на законній підставі, в результаті укладеного договору оренди.

Правова позиція відповідача обґрунтована ст. 759, 203, 215, 391, 770 ЦК України, ст. 283 ГК України.

2.5. Правова позиція позивача, викладена у відповіді на відзив.

Позивач у відповіді на відзив КП «ЖЕО» (вх. № 11512/23 від 04.09.2023) зазначив наступне:

- закріплення майна за відповідачем на праві повного господарського відання не є способом відчуження цього майна, а є правовою формою реалізації права державної і комунальної власності спеціально створеними суб`єктами різних організаційно-правових форм, які у встановленому порядку набувають статусу юридичної особи. При цьому, законодавство не містить положень, які гарантують збереження за КП "ЖЕО" права повного господарського відання на спірний об`єкт після зміни форми власності та відповідно власника спірного майна, яке мало місце у зв`язку із приватизацією квартир та створенням ОСББ;

- з моменту створення позивача ОСББ було змінено правовий режим майна, закріпленого за КП "ЖЕО" у 2001 році на праві повного господарського відання. Тобто, все спільне майно співвласників перейшло у володіння та користування ОСББ "Дев`ятий квартал". А право повного господарського відання КП "ЖЕО" на спірний об`єкт припинилося в силу приписів ст. 145 ГК України та рішення власника майна - співвласників багатоквартирного будинку № 52, 56.

- відповідачем КП "ЖЕО" не наведено аргументів, у чому саме полягає некоректність чи необґрунтованість наданого позивачем розрахунку;

- сам по собі факт не передання блоку-вставки та блоку обслуговування позивачу жодним чином не ставить під сумнів право спільної власності співвласників на ці об`єкти. Саме по собі перебування майна на балансі не свідчить про наявність права власності у балансоутримувача, оскільки така підстава виникнення права власності не передбачена законодавством.

- посилання КП "ЖЕО" на ст. 770 ЦК України є безпідставним, оскільки вона регулює питання прав та обов`язків сторін договору оренди у випадку переходу права власності на орендований об`єкт до нового власника. Однак, у даному спорі, що виник між сторонами, відбувся не перехід права власності на спірний об`єкт до нового власника, а поновлення порушеного права власності співвласників у судовому порядку.

2.6. Правова позиція відповідача Южноукраїнської міської ради.

Відповідач не скористався наданим йому ч. 1, 2, 4 ст. 161 ГПК України правом на подання відзиву на позовну заяву.

Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

3.1. Обставини справи щодо права власності на нерухоме майно.

Відповідно до п. 6.1 рішення виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради "Про прийняття до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська житлового фонду та об`єктів соціальної інфраструктури ВП "ЮУ АЕС" ДП "НАЕК "Енергоатом" № 352 від 06.09.2001 вирішено прийняти до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська житлового фонду разом з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями згідно додатку 2-3 та закріпити їх за комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання" на праві повного господарського відання.

Акти приймання-передачі об`єктів соціальної інфраструктури у комунальну власність затверджено вищевказаним рішенням.

Додатком № 3 до вищевказаного рішення виконавчого комітету є Перелік нежитлових приміщень, що перебували у повному господарському віданні ВП ЮУ АЕС та здавалися в оренду, які приймаються до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська та передаються на баланс КП "ЖЕО", зокрема, відповідно до Переліку до комунальної власності передано гуртожиток по вул. Дружби народів, 52, 54, 56.

30.05.2016 співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби народів), 52 було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ "Дев`ятий квартал"), що підтверджується інформацією із ЄДРЮОФОПГФ.

На підставі актів про списання багатоквартирних будинків з балансу від 14.06.2016 № 238 та від 14.06.2016 № 237 багатоквартирні будинки за адресою вул. Дружби народів № 56 та № 52, м. Южноукраїнськ списано з балансу Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об`єднання».

Під час складання актів використовувались наступні документи: технічні паспорти на будинки № 56, 52 по вул. Дружби Народів, типові проекти на житловий будинок та документи бухгалтерського обліку.

Акт скріплено підписами комісії, у т.ч. заступником директора КП «ЖЕО» Куришко Ю.К. та головою правління ОСББ «Дев`ятий квартал», а також погоджено рішенням Южноукраїнської міської ради № 257 від 28.07.2016.

Позивач зазначає, що блок-вставка та блок обслуговування, які є невід`ємними складовими цих будинків (приміщення, які фактично з`єднують будинки № 52 та № 56), передані позивачу не були і залишилися у комунальній власності.

Відповідно до витягу від 02.02.2023 № 324498623 з Державного реєстру речових прав 07.10.2016 право власності на блок вставку та блок обслуговування, загальною площею 1 901, 8 кв.м. за адресою вул. Дружби Народів, 54, м. Южноукраїнськ, Миколаївська обл. зареєстровано за територіальною громадою в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області (). Номер запису про право власності 16880208. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі № 915/1119/20 за позовом Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев?ятий квартал" до відповідачів Територіальної громади міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради, Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні нерухомим майном та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно позов задоволено.

Скасовано державну реєстрацію права власності на блок-вставку та блок обслуговування, що знаходиться за адресою Миколаївська обл., м. Южноукраїнськ, вулиця Дружби Народів 54, здійснену 07.10.2016, номер запису про право власності: 16880208.

Усунуто перешкоди у здійсненні позивачем права користування та розпорядження блоком-вставкою та блоком обслуговування, що знаходяться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Дружби Народів 54, а також приміщеннями № 4 та № 5, що знаходяться на першому поверсі житлового будинку за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Дружби народів 52, шляхом зобов?язання Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради та його структурних підрозділів звільнити указані приміщення.

Стягнуто з Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради на користь об?єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев?ятий квартал" грошові кошти на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором у сумі 4 202 грн.

Судове рішення мотивовано тим, що державна реєстрація права власності на блок-вставку та блок обслуговування відбулась за відсутності відповідних правових підстав. Спірні реєстраційні дії мали наслідком те, що власники квартир житлових будинків 52, 56 по вул. Дружби Народів у м. Южноукраїнськ та позивач в цілому позбавлені можливості володіти та користуватися спірними приміщеннями (блоком-вставкою та блоком обслуговування), що порушує їх цивільні права, передбачені наведеними вище положеннями законодавства, оскільки спірні приміщення з дати прийняття об?єкту в експлуатацію призначалися для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців і є спільною сумісною власністю власників квартир, розташованих у цих будинках.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі № 915/1119/20 залишено без змін.

Ухвалою КГС у складі ВС від 06.03.2023 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 915/1119/20.

Відповідно до витягу від 02.02.2023 № 324498623 з Державного реєстру речових прав 24.02.2023 припинено право власності на блок вставку та блок обслуговування, загальною площею 1 901, 8 кв.м. за адресою вул. Дружби Народів, 54, м. Южноукраїнськ, Миколаївська обл., зареєстрованого за територіальною громадою в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області () на підставі рішення суду по справі № 915/1119/20. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108.

18.07.2023 виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради у відповідь на лист ОСББ "Дев`ятий квартал" від 30.06.2023 щодо списання з балансу нерухомого майна направив лист-відповідь № 13/02-34/1835 від 18.07.2023, зазначивши, що зазначені у листі організаційно правові питання врегульовані рішенням Южноукраїнської міської ради № 257 від 28.07.2016 "Про надання згоди на списання з балансу Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання"багатоквартирних будинків № 52, 56, розташованих на вул. Дружби народів у м. Южноукраїнську, погодження актів про списання даних багатоквартирних будинків, рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі № 915/1119/20.

3.2. Обставини справи щодо укладання договору оренди нерухомого майна.

01.03.2022 між Комунальним підприємством «ЖЕО» (орендодавець) та ФОП Ненько І.В. (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська № 67 від 01.03.2022.

Умовами договору сторони передбачили наступне.

Відповідно до п. 4.1 договору інформація про об`єкт оренди (нерухоме майно): нежитлове приміщення № 108 (кімнати № 1, 2, 3, 4, 5), загальною площею 60, 10 кв. м., за адресою: Миколаївська обл., м. Южноукраїнськ, вулиця Дружби народів, 54, блок-обслуговування.

Відповідно до п. 5.1 договору процедура, в результаті якої майно отримано в оренду, -аукціон.

Відповідно до п. 8.1 договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону 854, 38 грн. з ПДВ, дата і реквізити протоколу електронного аукціону 04.02.2022р. № LLE001-UA-801.

Відповідно до п. 11.1 договору строк договору складає 5 років з дня набрання чинності цим договором.

Відповідно до п. 14 договору співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору: орендодавцю балансоутримувачу 70 відсотків суми орендної плати; місцевому бюджету 30 відсотків суми орендної плати.

Відповідно до п. 15 договору рішення Южноукраїнської міської ради «Про включення об`єкту оренди - приміщення, що знаходиться за адресою: вулиця Дружби Народів 54, блок-обслуговування, приміщення № 108 (кімнати №1,2, 3, 4, 5) до Переліку першого типу», дата і номер рішення 21.12.2021 № 882.

Відповідно до п. 16 договору орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у п. 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у п. 6 Умов.

Відповідно до п. 18 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна.

Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

Відповідно до п. 79 договору якщо протягом строку дії договору відбувається зміна орендодавця або балансоутримувача майна, новий орендодавець або балансоутримувач стає стороною такого договору шляхом складання акта про заміну сторони у договорі оренди комунального майна (далі - акт про заміну сторони). Акт про заміну сторони підписується попереднім і новим орендодавцем або балансоутримувачем та в той же день надсилається іншим сторонам договору листом (цінним з описом). Акт про заміну сторони складається у трьох оригінальних примірниках. Новий орендодавець або балансоутримувач зобов`язаний (протягом п`яти робочих днів від дати його надсилання орендарю) опублікувати зазначений акт в електронній торговій системі. Орендодавець або балансоутримувач за цим договором вважається заміненим з моменту опублікування акта про заміну сторін в електронній торговій системі.

У разі коли договір нотаріально посвідчено, то підписи посадових осіб попереднього і нового орендодавців на акті про заміну сторони підлягають нотаріальному посвідченню.

Договір оренди підписано сторонами.

На виконання умов договору оренди орендодавеь КП "ЖЕО" передав, а орендар ФОП Ненько І. В. прийняла об`єкт оренди, про що між сторонами складено та підписано акт прийому-передачі приміщення за договором оренди від 01.03.2022.

3.3. Обставини справи щодо досудового врегулювання відносин між ОСББ "Дев`ятий квартал" та ФОП Ненько І. В.

25.05.2023 позивачем ОСББ «Дев`ятий квартал» направлено на адресу відповідача ФОП Ненько І.В. лист б/н з пропозицією укласти договір оренди приміщення, оскільки рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі № 915/1119/20 підтверджено право власності співвласників будинку на приміщення блоку вставки та блоку обслуговування, а право власності Южноукраїнської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради було скасовано. До листа додано проект договору оренди у двох примірниках. Лист отримано 30.05.2023 ФОП Ненько І.В. нарочно, про що свідчить підпис відповідача на листі.

15.06.2023 позивачем ОСББ "Дев`ятий квартал" направлено на адресу відповідача ФОП Ненько І. В. лист б/н, яким запропоновано у строк до 23.06.2023 остаточно визначитись із підписанням запропонованого договору оренди або звільнити займані приміщення у цей же строк. Лист отримано відповідачем ФОП Ненько І. В. нарочно, про свідчить підпис на листі.

22.06.2023 відповідачем ФОП Ненько І.В. направлено на адресу позивача ОСББ «Девятий квартал» лист б/н, в якому, посилаючись на умови п. 79 договору та ст. 770 ЦК України, запропонувала підписати Акт про зміну сторони у договорі від 01.03.2022, зазначивши новим орендодавцем ОСББ «Дев`ятий квартал», опублікувати акт в електронній торговій системі та надати ФОП Ненько І.В. рахунки на оплату орендної плати.

20.07.2023 виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради листом № 21/02-34/1862 від 20.07.2023 з посиланням на ст. 516, 770 ЦК України надав КП "ЖЕО" роз`яснення щодо нарахування орендної плати за договорами оренди повідомлення від нового власника приміщень належним чином оформленого повідомлення про набуття ним права власності на такі приміщення, яке підтверджено відповідним документом.

25.07.2023 відповідачем КП «ЖЕО» направлено на адресу відповідача ФОП Ненько І. В. лист вих. № 1081 від 25.07.2023, в якому повідомив про продовження нарахування орендної плати ФОП Ненько І.В. на підставі договору оренди від 01.03.2022 до дати отримання від нового власника приміщень належним чином оформленого повідомлення про набуття ним права власності на приміщення із наданням відповідних підтверджуючих документів та складання акту про заміну сторони.

ІV. ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Верховний Суд у ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово наголошував на необхідності застосування категорій стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи.

Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.

Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (п. 5.11-5.13 постанови КГС ВС від 22.06.2022 у справі № 904/5328/21).

Близький за змістом правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17.

4.1. Правове регулювання права власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

За змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Зазначене узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, провадження № 12-234гс18, та Верховного Суду, викладеними у постанові від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 17.01.2024 у справі № 522/3999/23.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

4.2. Правове регулювання орендних відносин.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п`яти років.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Відповідно до ч. 8 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором.

4.3. Правове регулювання недійсності договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

Аналогічний спосіб захисту прав передбачено ст. 20 ГК України.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21).

ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова КЦС ВС від 10.05.2023 № 715/310/22 (61-9464св22)).

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Тлумачення ст. 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;

наявність підстав для оспорення правочину;

встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова КЦС ВС від 10.05.2023 № 715/310/22 (61-9464св22)).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21; постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21; постанова КЦС ВС від 04.10.2023 № 291/1450/21).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21).

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21; постанова КЦС ВС від 04.10.2023 № 291/1450/21).

Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Для такого визнання з огляду на приписи статті 5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору (такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 905/1227/17 і від 13.07.2022 року у справі № 363/1834/17).

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21).

4.4. Правове регулювання наслідків недійсності правочину.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Об`єднана палата наголошує, що, фактично уточнюючи висновок, викладений в пункті 5.29 постанови від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, Велика Палата Верховного Суду в пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц звернула увагу на те, що у разі, якщо на виконання оспорюваного правочину товариством сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі ч. 1 ст. 216, ст. 387, ч. 1, 3 ст. 1212 ЦК України) (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21; постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21).

Водночас об`єднана палата Верховного Суду у своїй постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 сформувала висновок про те, що:

"Позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом.

Разом із тим позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача.

Окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача.""

4.5. Правове регулювання усунення перешкод у користування майном.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

4.6. Правове регулювання набуття майна без достатніх підстав.

Відповідно до ст. 189 ЦК України продукцією, плодами та доходами є все те, що виробляється, добувається, одержується з речі або приноситься річчю.

Продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:

1) повернення виконаного за недійсним правочином;

2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;

3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні;

4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Відповідно до ст. 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов`язана повернути доходи.

У разі безпідставного одержання чи збереження грошей нараховуються проценти за користування ними (стаття 536 цього Кодексу).

V. ВИСНОВКИ СУДУ.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що на виконання рішення виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 352 від 06.09.2001 прийнято до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська житловий фонд разом з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями, зокрема, гуртожиток по вул. Дружби народів, 52, 54, 56, та закріплено їх за КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" на праві повного господарського відання.

30.05.2016 співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби народів), 52 було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ "Дев`ятий квартал"), що підтверджується інформацією із ЄДРЮОФОПГФ.

На підставі актів про списання багатоквартирних будинків з балансу від 14.06.2016 № 238 та від 14.06.2016 № 237 багатоквартирні будинки за адресою вул. Дружби народів № 56 та № 52, м. Южноукраїнськ списано з балансу Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання".

Проте, блок-вставка та блок обслуговування, які є невід`ємними складовими цих будинків (приміщення, які фактично з`єднують будинки № 52 та № 56), передані позивачу не були і залишилися у комунальній власності (згідно витягу від 02.02.2023 № 324498623 з Державного реєстру речових прав право власності на блок вставку та блок обслуговування, загальною площею 1 901, 8 кв.м. за адресою вул. Дружби Народів, 54, м. Южноукраїнськ, Миколаївська обл. було зареєстровано за територіальною громадою в особі Южноукраїнської міської ради).

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі № 915/1119/20, яке залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 та набрало законної сили, підтверджено право спільної сумісної власності власників квартир, розташованих у житлових будинках 52, 56 по вул. Дружби Народів у м. Южноукраїнськ, оскільки спірні приміщення з дати прийняття об?єкту в експлуатацію призначалися для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Судом скасовано державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Южноукраїнської міської ради на блок-вставку та блок обслуговування, що знаходиться за адресою Миколаївська обл., м. Южноукраїнськ, вулиця Дружби Народів 54, здійснену 07.10.2016, номер запису про право власності: 16880208.

Отже, судовим рішенням у справі № 915/1119/20 підтверджено факт належності допоміжних приміщень на блок вставку та блок обслуговування ОСББ «Дев`ятий квартал». При цьому, суд зазначає, що право власності на спірні приміщення виникли в силу Закону, а не судового рішення у справі № 915/1119/20, тобто право власності позивача на спірні приміщення виникло не на підставі судового рішення, а на підставі юридичного факту в 2016 році.

В силу ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі, тобто саме ОСББ «Дев`ятий квартал» як власник спірних нежитлових приміщень наділений правом володіння, користування та розпорядження спірними приміщеннями (ст. 317 ЦК України), в тому числі шляхом передачі в оренду майна.

Проте, всупереч ст. 203, 215, 761 ЦК України відповідачем Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання" відповідно до рішення Южноукраїнської міської ради від 21.12.2021 № 882 укладено з відповідачем ФОП Ненько І. В. оспорюваний договір оренди № 67 від 01.03.2022, тобто договір укладено з порушенням вимог закону (ст. 761 ЦК України) особою, яка не мала права розпоряджатись вказаним майном, внаслідок чого наявні правові підстави, з якими закон пов`язує недійсність договору.

Позивач не є стороною оспорюваного договору, а є заінтересованою особою в розумінні ч. 3 ст. 215 ЦК України, відтак правомірно звернувся до суду із позовною вимогою про визнання недійсним договору, оскільки оспорюваний договір порушує його права як власника спірного майна (ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України). Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним оспорюваного договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська № 67 від 01.03.2022, у зв`язку з порушенням прав позивача, які підлягають захисту в судовому порядку, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Щодо посилань відповідачів на те, що після реєстрації припинення права власності на блок вставку та блок обслуговування зазначені об`єкти на баланс ОСББ "Дев`ятий квартал" не передавались, то суд зазначає, що сам по собі факт не передання блоку-вставки та блоку обслуговування позивачу жодним чином не ставить під сумнів право спільної власності співвласників на ці об`єкти. Перебування майна на балансі не свідчить про наявність права власності у балансоутримувача, оскільки така підстава виникнення права власності не передбачена законодавством.

Щодо посилань відповідачів на зміну власника майна відповідно до ст. 770 ЦК України та п. 79 договору, то суд зазначає, що приписами ст. 770 ЦК України та ч. 8 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено перехід прав та обов`язків за договором оренди до нового власника саме у випадку зміни власника майна. Проте, в спірному випадку зміни власника не відбулось, оскільки як на момент укладення оспорюваного правочину, так і на час винесення судом рішення у справі № 915/1119/20 власником була та є юридична особа ОСББ «Дев`ятий квартал». Відтак, норми ст. 770 ЦК України, ч. 8 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умови п. 79 договору не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо вимоги про усунення перешкод у користуванні майном шляхом зобов`язання відповідача ФОП Ненько І. В. звільнити спірні приміщення, то суд зазначає наступне. Як вказано вище, позивач ОСББ «Дев`ятий квартал» не є стороною оспорюваного договору, відтак норми зобов`язального права та спосіб захисту у формі зобов`язання орендаря повернути спірні приміщення в спірному випадку не може бути застосований. Позивачем правильно обрано спосіб захисту прав шляхом пред`явлення позову про усунення перешкод у користуванні майном. При цьому, судом враховано, що позивач двічі 25.05.2023 та 15.06.2023 звертався до відповідача ФОП Ненько І. В. з пропозицією укласти договір або звільнити приміщення, проте договору оренди між ОСББ «Дев`ятий квартал» та ФОП Ненько І. В не укладено. Доказів звільнення ФОП Ненько І. В. спірних приміщень матеріали справи не містять. Враховуючи, що договір оренди № 67 від 01.03.2022 є недійсним з моменту його вчинення, тобто у ФОП Ненько І. В. відсутні правові підстави користування спірним майном, суд дійшов висновку про обгрунтованість позовної вимоги в частині усунення перешкод у здійсненні позивачем права користування приміщенням шляхом зобов`язання ФОП Ненько І. В. звільнити приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв. м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54. В цій частині позов підлягає задоволенню.

Щодо вимоги позивача про стягнення з КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" коштів у сумі 10 167, 12 грн. та стягнення з бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади коштів у сумі 4 357, 34 грн., які є доходами за період з березня 2022 по липень 2023, то суд зазначає наступне.

Враховуючи, що позивач не є стороною оспорюваного правочину, відтак наслідки недійсності договору, передбачені ст. 216 ЦК України не можуть бути застосовані.

Водночас, відповідно до ч. 1 ст. 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави.

Доходи за загальними правилами цивільного законодавства - це грошові та інші надходження від використання речі. Наприклад, орендна плата за користування річчю, відсотки за депозитними внесками, дивіденди за акціями тощо.

Отже, у відповідачів Южноукраїнської міської ради та КП «Житлово-експлуатаційне об`єднання», які набули без достатньої правової підстави майно (спірні нежитлові приміщення) та одержали або могли одержати доходи у вигляді орендної плати згідно п. 14 недійсного договору, в силу ч. 1 ст. 1214 ЦК України виник обов`язок з відшкодування всіх доходів з часу, коли ці особи дізнались або могли дізнатись про володіння цим майном без достатньої правової підстави.

Відповідно до п. 8.1, 14 недійсного договору оренди місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону 854, 38 грн. з ПДВ, а співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору: орендодавцю балансоутримувачу 70 відсотків суми орендної плати (тобто 598, 07 грн.); місцевому бюджету 30 відсотків суми орендної плати (тобто 256, 31 грн.).

Враховуючи, що відповідач Южноукраїнська міська рада дізналась про володіння спірним майном з 01.12.2022 (дата прийняття та набрання законної сили постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 по справі № 915/1119/20), суд дійшов висновку про правомірність вимог позивача в частині стягнення з відповідача Южноукраїнської міської ради коштів в сумі 2 050, 48 грн. за період з грудня 2022 по липень 2023 (256, 31 грн. х 8 місяців). В цій частині позов підлягає задоволенню. В решті судом відмовлено, у зв`язку з безпідставністю.

Враховуючи, що відповідач КП «Житлово-експлуатаційне об`єднання» не був учасником справи № 915/1119/20, в матеріалах справи є лист виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 21/02-34/1862 від 20.07.2023, адресований КП "ЖЕО" щодо роз`яснень відносно нарахування орендної плати, матеріали даної справи не містять доказів, що КП «ЖЕО» довідалось про володіння майном без достатньої правової підстави раніше липня 2023, суд дійшов висновку про відмову в позові в частині стягнення грошових коштів з відповідача КП «ЖЕО», у зв`язку з безпідставністю.

Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Позивачем під час звернення до суду із позовом сплачено судовий збір в сумі 8 052, 00 грн., що підтверджується платіжною інструкцією № 1256 від 08.07.2023.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судовий збір в сумі 2 684, 00 грн. відповідно до ст. 129 ГПК України відшкодувати позивачу з відповідачів КП "Житлово-експлуатаційне об`єднання" та ФОП Ненько І. В., у зв`язку з задоволенням позовної вимоги про визнання недійсним договору, по 1 342, 00 грн. з кожного.

Судовий збір в сумі 2 684, 00 грн. відповідно до ст. 129 ГПК України відшкодувати позивачу з відповідача ФОП Ненько І. В., у зв`язку з задоволенням позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні майном.

Судовий збір в сумі 378, 98 грн. відповідно до ст. 129 ГПК України відшкодувати позивачу з відповідача Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради через виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради, у зв`язку з частковим задоволенням позовної вимоги про стягнення грошових коштів.

Судовий збір в сумі 2 305, 02 грн. покласти на позивача, у зв`язку з відмовою в решті позову про стягнення грошових коштів.

Керуючись ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір оренди № 67 від 01.03.2022, предметом якого є приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60,10 кв.м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54, що укладений між ФОП Ненько І. В. та Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання".

3. Усунути перешкоди у здійсненні позивачем Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 () права користування приміщенням № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60, 10 кв.м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54, які чиняться відповідачем Фізичною особою-підприємцем Ненько Інною Вікторівною шляхом зобов`язання відповідача Фізичної особи-підприємця Ненько Інни Вікторівни, АДРЕСА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити приміщення № 108 (кімнати 1, 2, 3, 4, 5) площею 60,10 кв.м., що знаходиться за адресою м. Южноукраїнськ, вул. Європейська (Дружби Народів) 54.

4. Стягнути з відповідача Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради, вул. Європейська, буд. 48, м. Южноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область, 55002 () через виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради, вул. Європейська, буд. 48, м. Южноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область, 55002 () на користь позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ():

- 2 050, 48 грн. (дві тисячі п`ятдесят грн. 48 коп.) - грошових коштів.

5. Стягнути з відповідача Фізичної особи-підприємця Ненько Інни Вікторівни, АДРЕСА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ():

- 4 026, 00 грн. (чотири тисячі двадцять шість грн. 00 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

6. Стягнути з відповідача Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання", вул. Паркова, буд. 5, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 () на користь позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ():

- 1 342, 00 грн. (одна тисяча триста сорок дві грн. 00 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

7. Стягнути з відповідача Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради, вул. Європейська, буд. 48, м. Южноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область, 55002 () через виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради, вул. Європейська, буд. 48, м. Южноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область, 55002 () на користь позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал", вул. Європейська (Дружби Народів), будинок 52, м. Южноукраїнськ, Миколаївська область, 55002 ():

- 378, 98 грн. (триста сімдесят вісім грн. 98 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

8. Накази видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

9. В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.

Повний текст рішення складено 18.03.2024

Суддя Е.М. Олейняш