ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2024 року м. ОдесаСправа № 923/53/22
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Ярош А.І.,

Суддів: Г.І. Діброви, Н.М. Принцевської

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від прокуратури: Наумова Т.О.

від Чулаківської сільської ради Скадовського району Херсонської області: не з`явився

від Фермерського господарства "Коваленко та сини": не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційні скарги заступника керівника Херсонської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 року, суддя в І інстанції Бездоля Д.О., повний текст якого складено 06.11.2023 в м. Одесі

у справі: №923/53/22

за позовом: виконувача обов`язків першого заступника керівника Скадовської окружної прокуратури Херсонської області

в інтересах держави в особі: Чулаківської сільської ради Скадовського району Херсонської області

до відповідача: Фермерського господарства "Коваленко та сини"

про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди, повернення комунального майна

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2021 року виконувач обов`язків першого заступника керівника Скадовської окружної прокуратури Херсонської області звернувся до Господарського суду в інтересах держави в особі Чулаківської сільської ради Скадовського району Херсонської області з позовом до Фермерського господарства "Коваленко та сини" про визнання недійсною додаткової угоди від 13.01.2020 № 13 до договору від 12.02.2014 № 4 та зобов`язання відповідача повернути позивачу об`єкт оренди шляхом підписання акту приймання-передачі.

В обґрунтування позовних вимог посилався на обставину невідповідності спірної додаткової угоди вимогам законодавства з підстав застосування заниженої відсоткової ставки орендної плати, не проведення оцінки об`єкта оренди та не визначення порядку використання амортизаційних відрахувань, оскільки відповідно до приписів ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІ щодо обов?язку проведення оцінки об?єкта оренди для продовження (поновлення) договору оренди у разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об?єкта оренди була зроблена більш як три роки, а також встановлення розміру орендної плати всупереч Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальної громади села на рівні 6% замість 15 % від вартості об?єкта оренди, що призводить до використання нерухомого майна за заниженою майже у 3 рази відсотковою ставкою та недоотримання бюджетних коштів.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що після спливу строку дії договору, встановленого у неспірній додатковій угоді №4 від 12.02.2017, за відсутності заяв позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору та з урахуванням положень ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, уклавши спірну додаткову угоду від 13.01.2020 № 13 сторони продовжили строк дії договору до 13.12.2022 на тих же умовах, оскільки умови щодо застосування ставки 6% від грошової оцінки об`єкту оренди залишились незмінні та діяли з часу укладення договору, тобто з 12.02.2014, а не проведення сторонами незалежної оцінки під час укладення спірної додаткової угоди № 13 не унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору.

Суд вважає, що даний позов прокурор подав на захист майнових інтересів держави в особі позивача, а тому позовна вимога про визнання недійсною додаткової угоди № 13 до договору та похідна від неї про зобов`язання повернути об`єкт оренди, за умови дії в силу Закону від 10.04.1992 № 2269-ХІІ самого договору станом на час звернення прокурора з цим позовом 19.01.2022, не призведе до ефективного і повного захисту інтересів держави, які полягають в отриманні належного розміру компенсації за користування відповідачем об`єктом оренди.

21.11.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга заступника керівника Херсонської обласної прокуратури, в якій останнє просить рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22 скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

В обгрунтування апеляційної скарги прокурор зазначає, що сторони передбачили відмінний від принципу «мовчазної згоди» спосіб продовження дії договору оренди споруд та внутрішньогосподарської зрошувальної системи, а саме шляхом укладання додаткового договору, оскільки згідно з умовами договору термін продовження строку договору оформляється додатковим договором який є невід?ємною частиною Договору.

Вказує, що приписами ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» закріплено обов?язок проведення оцінки об?єкта оренди для продовження договору оренди у разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об?єкта оренди була зроблена більш як три роки тому. Оцінка об?єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Аналогічні вимоги щодо проведення оцінки об?єктів оренди з метою визначення їх вартості і відображення в договорі оренди та використання під час розрахунку оренди, затверджені постановою КМУ №629 від 10.08.1995. Відповідно до п.2 Методики оцінки об?єктів оренди, затвердженої зазначеною постановою, оцінка об?єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об?єктів для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов?язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об?єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Однак, на час укладення додаткової угоди №13 від 13.01.2020 до договору оренди споруд та внутрішньогосподарської зрошувальної системи, що перебуває у спільній власності територіальної громади села Чулаківка Голопристанського району №4 від 12.02.2014, в порушення вимог ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» незалежна оцінка об?єкта оренди, а саме частини меліоративної системи, з метою визначення вартості майна для відображення її у спірній угоді та використання під час розрахунку орендної плати проведена не була. Рецензування звіту про оцінку майна не проведено та відповідний висновок Чулаківською сільською радою не затверджувався.

На думку скаржника, Додаткова угода №13 від 13.01.2020 до договору оренди споруд та внутрішньогосподарської зрошувальної системи, що перебуває у спільній власності територіальної громади села Чулаківка Голопристанського району №4 від 12.02.2014, укладена між Чулаківською сільською радою Голопристанського району та фермерським господарством «Коваленко і сини», з порушенням норм цивільного та господарського законодавства, Закону України «Про оренду державного комунального майна», а тому підлягає визнанню недійсною.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Херсонської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22, призначено розгляд даної справи на 13.02.2024 об 11:00 та в подальшому ухвалою суду від 13.02.2024 оголошено перерву в розгляді справи №923/53/22 до 12.03.2024 о 12:30.

В судовому засіданні 12.03.2024 прийняв участь представник прокуратури, інші учасники судового процесу в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлялися належним чином шляхом надсилання ухвал на електронні адреси учасників справи та розміщенням на офіційному веб-сайті суду повідомлення про розгляд справи.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності представників Чулаківської сільської ради Скадовського району Херсонської області та Фермерського господарства "Коваленко та сини" за наявними матеріалами справи яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, Рішенням Чулаківської сільської ради від 30.04.2002 № 36 (а.с.16, т.1) на баланс сільської ради були прийняті споруди та об`єкти зрошувальної мережі, які належали КСП ім. Леніна, з підписанням відповідного акту (а.с.17, т. 1).

Рішенням Чулаківської сільської ради від 06.02.2014 № 452 (а.с.18, т.1) було надано згоду на передачу в оренду внутрішньогосподарську меліоративну систему на термін 2 роки 11 місяців, в т.ч. відповідачу - Фермерському господарству "Коваленко та сини", з встановленням орендної плати в розмірі 6% від грошової оцінки.

12.02.2014 між сторонами був укладений договір оренди споруд та внутрішньогосподарської зрошувальної системи, що перебуває у спільній власності територіальної громади села Чулаківка, Голопристанського району №4 (а.с.19-22, т.1), (далі договір), з підписанням на його виконання акту прийому-передачі (а.с.23, т.1).

За цим договором позивач зобов`язався передати, а відповідач прийняти в строкове платне користування частину внутрішньогосподарської зрошувальної системи, вартість якої визначена згідно з актом приймання передачі від 12.02.2014 № 4 і становить за оцінкою 9145,00 грн.

Відповідно до п. 2.3. договору передача майна в оренду здійснюється згідно з грошовою оцінкою з урахуванням її індексації на коефіцієнт індексації, що визначається відповідно до законодавства.

Згідно з п. 2.5., 10.9. договору майно вважається поверненим з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. У разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 3 робочих днів повертається відповідачем позивачу.

Відповідно до п. 3.1., 3.3. договору орендна плата визначається на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальної громади села Голопристанського району, затвердженого рішенням сесії сільської ради, і становить 6% від переданого майна в оренду. Орендна плата сплачується двічі на рік до 15 червня і 15 вересня поточного року, з урахуванням офіційно встановленого індексу інфляції щодо суми орендної плати за попередній місяць та індексації балансової вартості майна, переданого в оренду.

Згідно з п. 5.6. договору відповідач зобов`язався здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

Відповідно до п. 10.1., 10.2. договору цей договір укладений строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 12.02.2014 до 12.01.2017. Умови договору зберігають силу протягом усього строку його дії, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище відповідача.

Згідно з п. 10.4. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору.

12.02.2017 між сторонами була укладена додаткова угода №4 (а.с.24, т. 1) до договору, в якій сторони внесли зміни до п. 10.1. договору в частині продовження строку дії договору з 12.02.2017 до 12.01.2020, а також уточнили п. 3.1. договору, передбачивши, що орендна плата визначається на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальної громади села і становить 6% від грошової оцінки.

13.01.2020 між сторонами була укладена спірна додаткова угода № 13 (а.с.25, т. 1) до договору, в якій сторони внесли зміни до п. 10.1. договору в частині продовження строку дії договору з 13.01.2020 до 13.12.2022, а також уточнили п. 3.1. договору, передбачивши, що орендна плата визначається на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальної громади села і становить 6% від грошової оцінки.

В матеріалах справи наявне чинне як на час укладення договору, так і додаткових угод №4, 13 до нього, Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності Чулаківської територіальної громади, затверджене рішення сільської ради від 22.04.2011 № 98 (а.с.27-29, т. 1) , яке у п. 5.2., 5.3. передбачає, що орендна плата розраховується за методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, на підставі незалежної експертної оцінки майна, з застосуванням орендних ставок за використання майна спільної власності Чулаківської територіальної громади (додаток 2). Орендна плата за короткострокову оренду комунального майна може визначатись на договірних засадах, але її розмір не повинен бути меншим за розрахунковий. При розрахунках орендної плати за короткострокову оренду до суми оренди включається відшкодування витрат орендодавця на комунальні послуги та електроенергію. У додатку (а.с.30, т.1) до цього Положення наведені орендні ставки за використання нерухомого майна, в п. 29 якого вказано орендну ставку в розмірі 15% за інше використання нерухомого майна, яка має застосовуватись при розрахунку орендної плати за договором. На підтвердження іншого учасниками справи не подано доказів.

Також в матеріалах справи наявний консультативний висновок СОД Добрянського О.В. від 17.01.2022 (а.с.32, т.1) про ймовірну ринкову вартість об`єкта оренди за договором, яка складає 730000 грн.

Прокурор зазначив, що підставою для представництва в суді інтересів держави в особі Чулаківської сільської ради Голопристанського району Херсонської області є те, що цей орган місцевого самоврядування, уклав оспорювану угоду з порушенням вимог законодавства та на економічно невигідних для орендодавця умовах, що спричинило шкоду інтересам держави та свідчить про неналежне здійснення органом місцевого самоврядування своїх повноважень.

З відповіді Чулаківської сільської ради на лист Скадовської окружної прокуратури про вжиті сільською радою заходи щодо приведення договору оренди у відповідність до вимог законодавства, вбачається, що сільська рада спірну додаткову угоду не розірвала та з відповідним позовом до суду не зверталася (а.с.33-40, т.1).

Отже, Чулаківська сільська рада Голопристанського району Херсонської області, як орган наділений правомочностями власника щодо переданого в оренду майна та отримувач орендної плати за додатковою угодою №13 від 13.01.2020 до договору оренди споруд та внутрішньогосподарської зрошувальної системи, що перебуває у спільній власності територіальної громади села Чулаківка Голопристанського району №4 від 12.02.2014, є саме тим органом, який уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, зокрема щодо захисту інтересів територіальної громади, ефективного використання об?єктів комунальної власності та дотримання вимог законодавства при вчиненні правочинів щодо розпорядження майном, яке перебуває у комунальній власності й становить майнову основу місцевого самоврядування.

На виконання вимог статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокуратурою було надіслано Чулаківська сільська рада Голопристанського району Херсонської області лист повідомлення про звернення з позовом (а.с.48 т.1).

Отже, предметом позову у даній справі є визнання недійсною додаткової угоди від 13.01.2020 №13 до договору від 12.02.2014 №4 та зобов`язання відповідача повернути позивачу об`єкт оренди шляхом підписання акту приймання-передачі.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що після спливу строку дії договору, встановленого у неспірній додатковій угоді № 4 - 12.01.2020, за відсутності заяв позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору та з урахуванням положень ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, уклавши спірну додаткову угоду від 13.01.2020 № 13 сторони продовжили строк дії договору до 13.12.2022 на тих же умовах, оскільки умови щодо застосування ставки 6% від грошової оцінки об`єкту оренди залишились незмінні та діяли з часу укладення договору, тобто з 12.02.2014, а не проведення сторонами незалежної оцінки під час укладення спірної додаткової угоди №13 не унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору.

Колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду Одеської області про відсутність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності урегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ.

У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).

Пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, він набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком окремих норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина 1 статті 5 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 01.07.2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (що втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 06.10.2021 у справі № 907/720/20.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII, в тому числі й у період після втрати вказаним законом чинності.

Отже, з наведених положень законодавства України випливає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом від 10.04.1992 № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно.

Як вбачається з матеріалів справи, 12.02.2014 між сторонами був укладений договір оренди №4.

В подальшому 12.02.2017 між сторонами була укладена додаткова угода №4 до договору. А 13.01.2020 між сторонами була укладена спірна додаткова угода № 13 до договору.

Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, неспірною додатковою угодою № 4 від 12.02.2017 строк дії договору був продовжений сторонами до 12.01.2020, а отже станом на дату укладення сторонами спірної додаткової угоди №13 від 13.01.2020 діяв порядок продовження договорів, передбачений Законом від 10.04.1992 № 2269-XII.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII перебачено, що відносини щодо оренди державного майна, майна, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судова колегія зазначає, що подібні положення наведені у статті 764 Цивільного кодексу України та статті 284 Господарського кодексу України.

Наведені норми права визначають можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 910/3213/20.

Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі №910/3213/20.

У контексті наведених правових норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини 3 статті 202 Цивільного кодексу України.

Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 910/3213/20.

Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05.10.2022 у справі № 904/8532/21, від 14.06.2022 у справі № 926/326/21, від 11.08.2021 у справі № 910/3213/20.

Крім того, судова колегія зазначає, що 27.05.2022 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану".

Відповідно до пункту 5 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Пунктом 16 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 передбачено, що орендодавцям державного та комунального майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, а також продовження та припинення договорів оренди відповідно до пункту 5 цієї постанови починаючи з 24.02.2022.

Колегія суддів зазначає, що в матеріалах справи відсутні заяви позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору оренди від 12.02.2014 №4.

Таким чином, колегія суддів вважає, що після спливу строку дії договору, встановленого у додатковій угоді №4, тобто 12.01.2020, за відсутності заяв позивача або відповідача про припинення або зміну умов договору та з урахуванням положень ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, сторони, уклавши спірну додаткову угоду №13 від 13.01.2020, продовжили строк дії договору до 13.12.2022 на тих же умовах, оскільки умови щодо застосування ставки 6% від грошової оцінки об`єкту оренди залишились незмінні та діяли з часу укладення договору, тобто з 12.02.2014.

При цьому, договір оренди вважається продовженим на період дії воєнного стану в силу положень постанови Кабінету Міністрів України №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022.

Згідно з ст. 11, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, в редакції станом на 13.01.2020, оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до ст. 19, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, в редакції станом на 13.01.2020, орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, в редакції станом на 13.01.2020, амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна.

Згідно з п. 2, 19, 20 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, в редакції станом на 13.01.2020, оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. У разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка. Оцінка зазначеного майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440. У разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем. Результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440.

За змістом статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Аналіз зазначеної норми права свідчить про те, що вона передбачає можливість зміни розміру орендної плати за погодженням сторін договору, або якщо цього вимагає одна із сторін договору, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Однак установлені фактичні обставини у цій справи свідчать про те, що сторони договору оренди нерухомого майна не вносили зміни до зазначеного договору щодо розміру орендної плати та жодна зі сторін не заявляли вимог про зміну розміру орендної плати.

При цьому колегія суддів враховує, що однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору (пункт 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України). Відповідно до статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у наданій сторонам можливості за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.10.2022 у справі №910/7013/20.

Отже, чинне на час укладення спірної додаткової угоди №13 від 13.01.2020 законодавство, зокрема, ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна" визначала, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

В п. 10.3 договору оренди від 12.02.2014 також передбачено, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання та поштової реєстрації до розгляду іншою стороною.

Колегія суддів зазначає, що невнесення змін до договору оренди щодо розміру орендної плати жодним чином не впливає на можливість "автоматичного" продовження договору оренди на підставі частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, оскільки правовідносини щодо продовження договору оренди не є предметом регулювання статті 21 цього Закону.

Таким чином, судова колегія погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що не проведення сторонами незалежної оцінки під час укладення спірної додаткової угоди №13 не унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору.

Суд апеляційної інстанції не приймає до уваги аргументи скаржника, що на час укладення спірної додаткової угоди №13 від 13.01.2020, всупереч вимогам статті 11 Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX, не була проведена оцінка об`єкта оренди, оскільки у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.05.2020 у справі №910/5410/19 (яка відступила від висновку, викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.02.2018 у справі №914/433/16, від 06.09.2018 у справі № 908/1435/17 та від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18 про застосування положень статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо оцінки об`єкта оренди), зазначено, зокрема, що відповідно до частини 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції Закону України від 21.04.2011 № 3269-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо орендних відносин", чинній з 24.05.2011) оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 15.05.2020 у справі №910/5410/19 зазначила, що підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у виді так званої "мовчазної згоди" сторін вичерпно врегульовано положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а норма статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є такою, що унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору оренди, оскільки відповідна норма взагалі жодним чином не регулює питання, пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії, тобто спірні правовідносини не є предметом регулювання цієї норми матеріального права.

Отже, відсутність нового звіту з незалежної оцінки об`єкта оренди не може бути підставою для відмови у продовженні строку договору.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі №926/326/21, від 11.08.2021 у справі №910/3213/20, від 25.05.2021 у справі №910/9949/20.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді, коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Як передбачено частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої - шостої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Відповідно до ч.ч.2, 3 ст.215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відтак, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов`язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із ч. 2 ст. ст.216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що спірна додаткова угода №13 від 13.01.2020 до договору оренди від 12.02.2014 не суперечить вимогам законодавства України, що діяли на момент його укладення, інтересам держави та суспільства, у тому числі Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Господарському та Цивільному кодексам України, що у свою чергу свідчить про відсутність підстав для визнання правочину недійсним у судовому порядку згідно статті 203 ЦК України.

При цьому судова колегія зауважує, що зміна відповідних обставин, що впливають на розмір орендної плати, є підставою для внесення сторонами змін до договору, а не підставою для визнання додаткової угоди до договору недійсною, враховуючи наявність такої ж самої умови в самому договорі оренди та в неспірній додатковій угоді №4 від 12.02.2017, визнання недійсними якого прокурором не заявлено. Тобто визнання недійсною додаткової угоди №13 від 13.01.2020 до договору оренди у даному випадку не відновить порушені, на думку прокурора, права територіальної громади Чулаківської сільської ради Скадовського району Херсонської області з огляду на наявність аналогічної умови щодо розміру орендної плати в самому договорі оренди №4 від 12.02.2014 та додатковій угоді №4 від 12.02.2017 до цього договору.

Зважаючи на відсутність підстав для визнання додаткової угоди №13 до договору оренди від 12.02.2014 недійсним, відсутніми є підстави і для задоволення похідної вимоги щодо повернення позивачу об`єкту оренди шляхом підписання акту приймання-передачі.

З огляду на викладене, враховуючи наведені норми чинного законодавства та встановлені фактичні обставини справи, оцінивши наявні у матеріалах справи докази як кожен окремо, так і у їх сукупності, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу заступника керівника Херсонської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2023 у справі №923/53/22 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 18.03.2024.

Головуючий суддя А.І. Ярош

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська