ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.03.2024 Справа № 917/1382/23

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом

Полтавської обласної державної адміністрації (на час воєнного стану Полтавська обласна військова адміністрація), вул. Соборності, 45, м. Полтава, 36014

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича фірма "Лідвер", вул. Петра Лубенського, 10, м. Лубни, Полтавська область, 37500

про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки

за участю представників сторін:

від позивача: Казмерчук М. М.

від відповідача: не з`явились

Обставини справи: Полтавська обласна державна адміністрація (на час воєнного стану Полтавська обласна військова адміністрація) звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича фірма "Лідвер", в якому просить:

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2018, укладений Полтавською обласною державною (військовою) адміністрацією (36014, Полтавська область, місто Полтава, вулиця Соборності, 45, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробнича фірма Лідвер (37500, Полтавська область, Лубенський район, місто Лубни, вул. Лубенського Петра, будинок 10, );

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Науково-виробнича фірма Лідвер (37500, Полтавська обл., Лубенський район, місто Лубни, вулиця Лубенського Петра, будинок 10, ) повернути земельну ділянку площею 0,3640 га з кадастровим номером :00:046:0016, що знаходиться за межами населеного пункту в адміністративних межах Великокручанської сільської ради Пирятинського району Полтавської області (на даний момент територія Пирятинської територіальної громади Лубенського району Полтавської області), Полтавській обласній Державній (військовій) адміністрації шляхом підписання акту приймання -передачі.

Обґрунтовуючи позовні вимоги посилається на те, що відповідач ухилився від виконання договірних зобов`язань, а саме: не розробив нормативну грошову оцінку земельної ділянки та не надав позивачу витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору оренди землі.

14.09.2023 від відповідача надійшов відзив на позов (вх. № 11492), в якому проти позову заперечує, посилаючись на те, що на виконання вимог пункту 28 Договору ТОВ «НВФ «Лідвер» виготовив технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,3640 га кадастровий номер :00:046:0016 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код виду цільового призначення: 03.07), розташованої на території Пирятинської міської ради Лубенського району Полтавської області (за межами населених пунктів). Рішенням Пирятинської міської ради Полтавської області № 283 від 31.05.2023 затверджено ТОВ «Науково-виробнича фірма «Лідвер» технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,3640 га, кадастровий номер :00:046:0016, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розташованої за межами населених пунктів на території Пирятинської міської ради (колишня Великокручанська сільська рада) Лубенського району Полтавської області. Відповідач не одноразово повідомляв позивача, що на виконання пункту 28 договору оренди земельної ділянки від 01.02.2018, зареєстрованого 11.04.2018 за номером 238, виготовлено технічну документацію з нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки, крім того відповідач направляв 2 примірника проекту додаткової угоди.

Отже, предмет спору відсутній.

27.09.2023 від позивача надійшла відповідь на відзив (вх. № 12199), в якій заперечує проти доводів відповідача та зазначає, що відповідач не надав доказів надсилання Витягу з технічної документації з НГО та додаткових угод на адресу Полтавської обласної державної адміністрації, тому підстави для закриття провадження відсутні.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 08.08.2023 суд залишив позовну заяву без руху на підставі частини 1статті 174 Господарського процесуального кодексу України, встановив спосіб усунення недоліків позовної заяви та строк усунення недоліків позовної заяви - 10 днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.

Позивач, в установлений судом строк, усунув недоліки позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 15.08.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду й відкрив провадження у справі, призначив підготовче засідання на 15:40 27.09.2023.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 27.09.2023 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/1382/23 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 14:30 22.11.2023.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті 22.11.2023 суд оголосив перерву до 23.01.2023 14:50.

23.01.2023 від відповідача надійшла заява про відкладення розгляду справи, у зв`язку з неможливістю явки представника в судове засіданні.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 23.01.2023 суд відклав розгляд справи по суті на 07.02.2024 11:00.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 07.02.2024 суд відклав розгляд справи по суті на 14:30 06.03.2024.

Відповідно до статті 219 Господарського процесуального кодексу України, рішення у цій справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення та повідомлено про термін виготовлення повного рішення.

Розглянувши матеріали справи, суд

УСТАНОВИВ:

01.02.2018 Полтавська обласна державна адміністрація та Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича фірма "Лідвер" уклали договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту 1 договору Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для комерційного використання, кадастровий номер :00:046:0016, що знаходиться за межами населеного пункту в адміністративних межах Великокручанської сільської ради Пирятинського району Полтавської області (на даний час територія Пирятинської територіальної громади Лубенського району Полтавської області).

Договір укладено строком на 49 років, термін якого закінчується 01.02.2067.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.03.2023 № 324977372 речове право оренди відповідача за договором зареєстровано11.04.2018.

Згідно з пунктом 9 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12 % від НГО одиниці (1 га) ріллі по Полтавській області (34 252,51 грн), що становить 1 496,15 грн в рік.

Згідно з пунктом 28 договору Орендар земельної ділянки зобов`язаний протягом шести місяців розробити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та протягом місяця з дня набрання чинності НГО земельної ділянки надати Орендодавцю витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору оренди землі, проведеної відповідно до Закону України «Про оцінку землі».

Відповідно до повідомлення про відмову у наданні відомостей з Державного земельного кадастру від 04.11.2022 № РВ-022 та від 09.11.2022 № РВ-022 у Державному земельному кадастрі відсутні відомості щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :00:046:0016.

Отже, відповідач не виконав зобов`язання за договором в частині виготовлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідачу направлялася претензія щодо невиконання договірних зобов`язань від 16.10.2020 № 02.1-06/2170, відповідно до якої запропоновано достроково розірвати договір у зв`язку з невиконанням останнім договірних зобов`язань.

Проте, як зазначає позивач, відповідач не надав відповіді на зазначену претензію, додаткову угоду про розірвання договору не підписав, а надалі користується земельною ділянкою та сплачує орендну плану у розмірі, що не відповідає вимогам законодавства.

Відповідачу, також направлявся лист від 29.11.2022 № 03.1-09/2203ю, відповідно до якого повідомлялося про необхідність надати, зокрема, копію витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок та інформацію про виконання пункту 28 договору щодо зобов`язання виготовити нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Листом від 19.12.2022 вих. № 13 відповідач повідомив про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :00:046:0016 не проведена, відсутня фінансова можливість її виготовлення, але керівництво товариства прикладає максимум зусиль для вирішення цього питання. Також надано докази того, що відповідач сплачує орендну плату у розмірі, що не відповідає вимогам законодавства.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з наступного.

Відповідно до частини 5 статті 122 Земельного кодексу України обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку за плату, а орендар зобов`язується використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства.

За змістом частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

В пункті 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Частиною 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов`язково проводиться нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до частин 1, 2 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Періодичність проведення нормативної грошової оцінки земель (не рідше одного разу на 5-7 років) визначено статтею 18 цього Закону.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який відповідно до статті 23 Закону України «Про оцінку земель» видається відповідним територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Розмір орендної плати переглядається, зокрема у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності.

Верховний Суд зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати (правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 02.03.2021 у справі № 923/267/20 та від 30.06.2022 № 903/466/21.

Отже, земельним законодавством передбачено обов`язковість проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, що є необхідним для визначення розміру орендної плати за них.

Законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати.

Виходячи з аналізу зазначених норм, відповідач всупереч умовам договору і законодавчо визначеному порядку, без проведення нормативної грошової оцінки, використовує земельну ділянку з кадастровим номером :00:046:0016, а орендну плату за користування на умовах оренди земельними ділянками сплачує у розмірі, що не відповідає умовам договору, вимогам законодавства та конкурентним ринковим цінам.

Отже, відповідач не виконав взятого на себе зобов`язання, щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Водночас орендна плата, відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору.

Відповідно до вимог статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Також кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпеченню загальногосподарського інтересу.

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду у своїй постанові від 16.10.2019 у справі № 662/1489/15-ц зазначив, що згідно з часиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Касаційний цивільний суд у своїй постанові від 02.09.2019 у справі № 623/2421/16-ц визначив, що відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статі 611 Цивільного кодексу України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо не встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частинами 1, 3 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Пунктом 32 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За приписом статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі статтею 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки, розірвання договору.

Частиною 1 статті 612 Цивільного кодексу України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до статті 561 Цивільного кодексу України договір може бути змінено бо розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач наполягає, що невиконання обов`язку є саме істотним порушенням, оскільки орендна плата не сплачується у встановленому законодавством способі і розмірі, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки не виготовлена.

Системний аналіз наведених положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою є самостійною підставою для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 912/1385/17, підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до приписів пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є систематична несплата орендної плати за земельну ділянку відповідно до договору.

Верховний Суд вважав необхідним застосовувати у правовідносинах щодо розірвання договору оренди з підстав заборгованості орендаря з орендної плати положення пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, вважаючи, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред`явлення позову не має правового значення. Вказана правова позиція була також викладена у постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17.

Відповідну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 916/1802/15.

Отже, невиконання обов`язку відповідачем щодо розробки нормативної грошової оцінки суперечить пункту 26 договору, статті 762 Цивільного кодексу України, статті 21 Закону України «Про оренду землі», статтям 1, 18, 20 Закону України «Про оцінку земель», пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, внаслідок чого відповідачем проводиться сплата орендної плати у розмірі, що не відповідає вимогам закону та порушує інтереси держави, яка при укладанні договору розраховувала на належне виконання його умов, зокрема, на розробку відповідачем нормативної грошової оцінки, внесення змін до договору в частині розміру орендної плати та збільшення надходжень до бюджету.

Статтею 16 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення.

Згідно зі статтею 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Разом з цим відповідно до пункту 16 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку (земельні ділянки) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому від одержав її в оренду.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 232 - 233, 237 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2018, укладений Полтавською обласною державною (військовою) адміністрацією (вул. Соборності, 45, м. Полтава, 36014, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробнича фірма Лідвер (37500, Полтавська область, Лубенський район, місто Лубни, вул. Лубенського Петра, будинок 10, ).

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Науково-виробнича фірма Лідвер (37500, Полтавська обл., Лубенський район, місто Лубни, вулиця Лубенського Петра, будинок 10, ) повернути земельну ділянку площею 0,3640 га з кадастровим номером :00:046:0016, що знаходиться за межами населеного пункту в адміністративних межах Великокручанської сільської ради Пирятинського району Полтавської області (на даний момент територія Пирятинської територіальної громади Лубенського району Полтавської області) Полтавській обласній Державній (військовій) адміністрації (вул. Соборності, 45, м. Полтава, 36014, )) шляхом підписання акту приймання-передачі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича фірма "Лідвер" (вул. Петра Лубенського, 10, м. Лубни, Полтавська область, 37500, ) на користь Полтавської обласної державної адміністрації (на час воєнного стану Полтавська обласна військова адміністрація) (вул. Соборності, 45, м. Полтава, 36014, )) 5 368,00 грн судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 18.03.2024.

Суддя Дмитро СІРОШ