ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

04.03.2024м. СумиСправа № 920/841/23

Господарський суд Сумської області у складі

судді Резніченко О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Бублик Т.Д.,

розглянув у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «СП-АРГОС» (42356, Сумська область, Сумський район, с. Нижня Сироватка, вул. Литвинівка, буд. 44, ідентифікаційний код 38575595)

до відповідача: Садівської сільської ради Сумського району Сумської області (42343, Сумська область, Сумський рано, с.Сад, вул. Войти, буд. 5, ідентифікаційний код 05383323)

про зобов`язання поновити договір оренди земельної ділянки

за участю представників сторін:

від позивача: Бонтлаб В.В. (в режимі відеоконференції).

від відповідача: не прибув.

Стислий виклад позицій сторін по справі. Заяви, які подавались сторонами. Процесуальні дії, які вчинялись судом.

Позивач просить суд зобов`язати відповідача поновити строк дії договору оренди землі від 08 травня 2015 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0063, загальною площею 46 га, розташованої на території Низівської сільської ради Сумського району Сумської області, на той самий строк та на таких самих умовах, шляхом укладення додаткової угоди (далі за текстом договір оренди).

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що з метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди неодноразово та завчасно до спливу строку, визначеного п. 3.3. договору, звертався до Відповідача із питанням у вигляді листів та/або повідомлень щодо продовження терміну дії договору оренди землі від 08 травня 2015 року, до котрих було долучено належні документи щодо їх розгляду та прийнятті позитивного для Позивача рішення (як вже існуючих, так і їх проектів, зокрема додаткової угоди про продовження терміну дії договору).

Відповідач 30.10.2023 подав до суду відзив на позов із клопотанням про поновлення пропущеного строку на подачу відзиву (а.с. 89-97).

Позивач заперечує проти задоволення клопотання та просить повернути відзив відповідачу без розгляду (а.с. 110-114).

Відповідно до ч.8 ст 165 ГПК України відзив подається в строк, встановлений судом, який не може бути меншим п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. Суд має встановити такий строк подання відзиву, який дозволить відповідачу підготувати його та відповідні докази, а іншим учасникам справи - отримати відзив не пізніше першого підготовчого засідання у справі. А ч.9 зазначеної норми передбачає, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Судом установлено, що відповідач у поданому відзиві взагалі не пояснює причини пропуску строку на подання відзиву у встановлений судом строк (ухвала суду від 25.07.2023). Тому суд не має можливості оцінити наявність (відсутність) поважних причин несвоєчасного подання відзиву на позов та на підставі ч.9 ст. 165 ГПК України розглядає справу за наявними матеріалами.

Відповідно до ухвали суду від 25.07.2023 провадження у справі було відкрито за правилами загального позовного провадження з проведенням підготовчого засідання (призначене на 05.09.2023) (суддя Джепа Ю.А.).

Ухвалою суду від 20.09.2023 закрите підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 31.10.2023.

25.01.2024 до суду надійшла заява представника позивача - адвоката Бонтлаба В.В. б/н від 25.01.2024 (вх.№ 466 від 25.01.2024) про відвід судді Джепи Ю.А.

29.01.2024 ухвалою суду постановлено відмовити у задоволенні заяви представника позивача - адвоката Бонтлаба В.В. б/н від 25.01.2024 (вх.№ 466 від 25.01.2024) про відвід судді у справі № 920/841/23 та заявити і задовольнити самовідвід судді Джепи Ю.А. у справі № 920/841/23.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.01.2024, справу № 920/841/23 призначено до розгляду судді Резніченко О.Ю.

Ухвалою суду від 01.02.2024 призначено справу до судового розгляду по суті на 04.03.2024 (суддя Резніченко О.Ю.)

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не прибув.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

08 травня 2015 року між Головним управлінням Держземагентства у Сумській області (на даний час повноваження якого передані до Садівської сільської ради Сумського району у Сумській області), як Орендодавцем, та Литвиненком Костянтином Володимировичем, як Орендарем, було укладено договір оренди землі (надалі - договір) у відповідності до умов визначених його положенням, зокрема, щодо передання у строкове платне користування строком на 7 років земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 46,0000 га кадастровий номер :06:001:0063, яка розташована на території Низівської сільської ради Сумського району Сумської області.

Право оренди вказаної вище земельної ділянки було зареєстровано у визначеному законодавством порядку 13 травня 2015 року за номер запису про право (в державному реєстрі прав) 09643101.

24 січня 2019 року було проведено електронні торги №384407 (реєстраційний номер лоту 325892) продажу (реалізації) права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 46,0000 га кадастровий номер :06:001:0063, яка розташована на території Низівської сільської ради Сумського району Сумської області, належному ОСОБА_1 згідно договору оренди землі від 08 травня 2015 року.

Згідно Протоколу №384407 про проведення електронних торгів від 24 січня 2019 року, переможцем було визначено та визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «СП-АРГОС».

20 червня 2021 року між Садівською сільською радою Сумського району Сумської області та ТОВ «СП-АРГОС» було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до п. 3.1. договору оренди він був укладений на 7 років, а п. 3.2. договору передбачено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому, згідно із п. 3.3. договору орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди землі на 90 днів до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

За період із листопада 2021 року по травень 2023 року позивач неодноразово звертався до відповідача, як із питанням щодо надання дозволу на поділ земельної ділянки, так із повідомлення про намір продовжити термін дії договору оренди землі від 08 травня 2015 року (із долученням відповідних документів (як вже існуючих, так і їх проектів, зокрема додаткової угоди про продовження терміну дії договору).

Позивач додає до позову копію листа від 15.02.2023 №1/1 на адресу відповідача, у якому він просить продовжити термін дії договору оренди на 7 років під 12% нормативної грошової оцінки (а.с. 53).

При дослідженні зазначеного письмового доказу судом було установлено, що у ньому відсутнє посилання на додаток до листа проєкту додаткової угоди.

Лист був отриманий відповідачем та 12.04.2023 був розглянутий на засіданні 26 сесії Садівської сільської ради Сумського району 8 скликання, рішення про внесення змін до договору не прийнято (а.с. 59). Позивач був повідомлений про результати розгляду листом від 02.05.20263 (а.с. 56).

Позивач вважає, що зазначене рішення відповідача не містить мотивів та обґрунтованих причин відмови у продовженні договору оренди, а лише обмежується самим фактом прийняття відповідного рішення.

Тому, якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права, на думку Позивача, є зобов`язання Відповідача поновити строк дії договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди.

Законодавство, що підлягає застосуванню, висновки суду.

Предметом позовних вимог у вказаній справі є визнання укладеною додаткової угоди до договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству №340-ІХ від 05.12.2019 було доповнено Земельний Кодекс України ст. 1261 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови» та розділ ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» доповнено абз. 4, згідно якого правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі ,укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Тому суд керується редакцією ст. 33 Закону України «Про оренду землі» станом на день укладання договору оренди 08.05.2015.

Так, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» мала таку редакцію:

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної

власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Зазначений висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.

Так, для поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті Закону України "Про оренду землі" і задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення з доданим до нього проектом додаткової угоди.

Частиною 2 статті 33 вказаного вище закону встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Тобто в цій статті передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція вказаної статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Судом встановлено, що строк дії договору оренди землі передбачено до 07.05.2022. У той же час, згідно з п. 3.3 договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за 90 днів до спливу строку цього Договору.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч.1).

Частиною 1 статті 651 наведеного кодексу визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення спірного договору, щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі обов`язки будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Позивач вказаний у договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору на новий строк 15.02.2023.

Суд ураховує той факт, що відповідно до Закону України №2145-IX від 24.03.2022 було внесено зміни до п. X «перехідні положення» ЗК України, який було доповнено пунктом 27, згідно якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

Однак автоматичне поновлення дії спірного договору на один рік не позбавляє обов`язку позивача дотриматися вищезазначених приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у тому числі своєчасно звернутися з листом про намір скористатися переважним правом на поновлення та додати до листа проект додаткової угоди.

Як вже зазначалося судом, на листі позивача про намір продовжити дію договору від 15.02.2023 №1/1 відсутня позначка, що до нього додається додаткова угода (а.с.53). У судовому засіданні представник позивача пояснив, що у нього відсутні інші докази про направлення разом з листом від 15.02.2023 проєкту додаткової угоди ,яку він додав до справи (а.с. 54).

Представник позивача зазначив, що позивачем було направлено повідомлення від 31.05.2023 разом з проєктом додаткової угоди (а.с. 60-61). Однак суд не може вважати зазначений доказ належним на підтвердження факту дотримання позивачем вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», так як лист був направлений відповідачу вже після прийняття ним рішення про відмову у внесенні змін до договору оренди землі від 12.04.2023 (а.с. 59).

На підставі вищезазначеного, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Розподіл судових витрат між сторонам.

Згідно ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що судом у позові відмовлено повністю, то витрати зі сплати судового збору в розмірі 2684 грн 00 коп. покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст.123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У позові Товариства з обмеженою відповідальністю «СП-АРГОС» до відповідача: Садівської сільської ради Сумського району Сумської області про зобов`язання поновити договір оренди земельної ділянки відмовити повністю.

2. Витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 грн 00 коп. покласти на позивача.

3. Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Згідно з ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 06.03.2024.

Суддя О.Ю. Резніченко