ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" лютого 2024 р. м. Житомир Справа № 906/1202/23

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Кудряшової Ю.В.

секретар судового засідання: Сенькіна Л.А.

за участю представників сторін:

від позивача: не прибув;

від відповідача: не прибув.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел"

до Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області

про визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 11.12.2006р.

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладеною Додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі від 11.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" та Оліївською сільською радою в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що термін дії Договору оренди від 11.12.2006 сплинув 13.07.2023, проте ТОВ "ПК "Вимпел" продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою і не має заборгованості з орендних платежів.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 12.09.2023 прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі; постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження: призначено підготовче засідання.

28.11.2023 до суду від відповідача надійшов відзив на позов, відповідно до якого останній просив суд відмовити в задоволенні позову. В обґрунтування своїх заперечень відповідач зазначив, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору. Також відповідач зауважував, що позивач не направляв відповідачу проект додаткової угоди про поновлення дії договору на тих самих умовах і на той самий строк, тобто 3 роки.

Ухвалою суду від 28.11.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

30.11.2023 через підсистему "Електронний суд" до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якому зазначив додаткові доводи в обґрунтування позовних вимог.

20.02.2024 через підсистему "Електронний суд" до суду від позивача надійшов письмовий виступ в дебатах.

Позивач в судове засідання уповноваженого представника не направив.

У письмовому виступі в судових дебатах позивач просив у випадку неявки їх представника, провести засідання у справі 21.02.2024 без його участі та вирішити спір за наявними матеріалами.

Відповідач не скористався своїм правом на участь в судовому засіданні: повноважного представника в судові засідання не направляв, про причини неявки суд не повідомляв, хоча про місце, дату та час судового засідання повідомлявся належним чином, на підтвердження чого в матеріалах справи міститься довідка про доставку електронного листа в електронний кабінет (а.с. 79).

Оскільки явка представника відповідача в судове засідання не визнана обов`язковою, відзив на позов міститься в матеріалах справи, суд вважає, що неявка представника відповідача не перешкоджатиме розгляду справи за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів, 11.12.2006 між Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області (орендодавець/відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" (орендар/відповідач) укладено договір оренди землі (а.с. 7-9), відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування виробничої бази по обробці граніту, яка знаходиться на території Оліївської сільської ради Житомирського району та області в межах села Оліївка (п. 1 договору).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,3536 га, у тому числі під спорудами - 0,1116 га, під двором - 1,1889 га, під копанкою - 0,0351 га (п. 2 договору).

Згідно п. 3 договору на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: будівля під споруди, які є власністю товариства з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" згідно передавального акта від 29.05.2006, протокол № 03/02-06.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що договір укладено на 5 років з подальшим правом викупу. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Даний договір зареєстрований у Житомирському районному відділі Житомирської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі вчинено запис від 11.12.2006 за № 16.

З плану земельних ділянок Оліївської сільської ради, наданих в оренду ТОВ "Промислова компанія "Вимпел" вбачається, що земельна ділянка площею 1,3141 га обліковується за індексно-кадастровим номером :03:001:0095 (а.с. 10).

В послідуючому сторонами укладено додаткові угоді від 31.05.2011, 13.07.2015 та 21.05.2020 (а.с. 11-13). За умовами даних угод термін дії договору № 16 від 11.12.2006 продовжувався:

- на 5 років за угодою від 31.05.2011,

- на 5 років за угодою від 13.07.2015,

- на 3 роки за угодою від 21.05.2020.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки за кадастровим номером :03:001:0095 термін дії договору оренди сплив 13.07.2023 (а.с. 14-15).

Як зазначив, позивач він далі продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою і не має заборгованості з орендної плати, що підтверджується відповідною довідкою (а.с. 16).

З дотриманням строку, визначеного п. 8 договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 21.05.2020 позивач листом-повідомленням за вих. № 13-1 від 13.02.2023 (а.с. 21-22) повідомив орендодавця - Оліївську сільську раду Житомирського району Житомирської про намір поновити договірні відносини на новий строк та додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі позивач лист-відповідь орендодавця щодо погодження або заперечення у поновленні Договору оренди не отримано.

З метою захисту своїх прав та інтересів позивач звернувся до суду з даним позовом.

Оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).

Разом з тим, саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Спір у даній справі виник між Товариством з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" та Оліївською сільською радою на стадії укладення додаткової угоди до Договору оренди землі в редакції наведеній в прохальній частині позову.

Відносини поновлення договору оренди землі на час виникнення спірних правовідносин у цій справі врегульовані статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі", на що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу у постанові від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц(п.п. 59-61).

Так, згідно статті 33 Закону "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

За правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Згідно з пунктом 8 договору оренди землі від 11.12.2006 в редакції додаткової угоди від 21.05.2020, термін дії договору продовжено на 3 (три) роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, позивач обрав належний та ефективний спосіб захисту порушеного права оренди земельної ділянки, яка знаходиться на території Оліївської сільської ради.

Як зазначалося раніше, 13.02.2023 в строк, передбачений п. 8 договору, звернувся до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області з листом, в якому просив узгодити та підписати додаткову угоду до договору оренди землі від 11.12.2006. До листа додано проект додаткової угоди до договору оренди землі від 11.12.2006 (а.с. 21).

Відповідач вказаний лист одержав 14.02.2023, на підтвердження чого в матеріалах справи міститься копія опису документів, отриманих від ТОВ "ПК "Вимпел" (а.с. 22).

Відповідно до п. 34 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.

Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення (постанова Верховного Суду від 25.07.2023 у cправі№920/1034/21).

Однак, Оліївська сільська рада проект додаткової угоди не розглянула, відповіді на лист позивача не надала, жодних заперечень щодо поновлення договору чи умов додаткової угоди не висловила.

При цьому, відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні. Оліївська сільська рада про такі порушення не зазначала. Матеріали справи містять докази сплати орендних платежів за 2023 рік (січень - серпень) (а.с. 16-20).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 наголошує, що слід також враховувати, що відповідно до ч.ч. 8 та 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У п. 38.2 постанови від 31.08. 2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду, наголосила, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

У спірних правовідносинах позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тому останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.

Беручи до уваги наявність усіх юридичних фактів, необхідних для виникнення у позивача права на поновлення договору оренди землі та враховуючи, що строк, на який договір міг бути поновлений відповідно до умов договору, почав свій перебіг з наступного дня після закінчення строку дії договору (14.07.2023) та сплине 13.07.2026, суд визнає укладеною додаткову угоду до Договору оренди від 1.12.2006 з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Такий висновок узгоджується з правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідач не подав до суду достатніх доказів на спростування позовних вимог.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги обґрунтовані, заявлені у відповідності до вимог чинного законодавства, підтверджуються належними доказами, які є в матеріалах справи, та підлягають задоволенню.

Судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 11.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" (ід. код 13544670) та Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області (ід. код 04348409) в наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 11.12.2006

Товариство з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" в особі директора Куракалова Євгенія Олександровича, "Орендар", з однієї сторони, і Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, "Орендодавець", в особі _____, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з другої сторони, уклали цю Угоду (надалі іменується "Угода") про внесення змін до Договору оренди землі №6 від 11.12.2006 року, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 9219105 27.03.2015 15:24:12, (далі - Договір) виклавши п. 8 Договору, у новій редакції:

8. Продовжити термін дії Договору оренди землі № 16 від 11.12.2006 року з 13.07.2023 року на 3 роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Усі інші умови Договору залишаються незмінними."

3. Стягнути з Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області (12402, Житомирська область, Житомирський район, с. Оліївка, вул. Леоніда Ступницького, буд. 68, ід. код 04348409)

- на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Промислова компанія "Вимпел" (10031, Житомирська область, Житомирський район, с. Світин, ід. код 13544670) 2684,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 04.03.24

Суддя Кудряшова Ю.В.

Список розсилки:

1 позивачу в Електронний кабінет

2 - відповідачу в Електронний кабінет