ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 лютого 2024 року Справа № 915/1161/23

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складi суддi Мавродієвої М.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Жиган А.О.,

представника позивача: Гайдаржий А.В.,

представника відповідача-1: Коренькової В.О.,

відповідача-2: Грицевича Б.Г.,

представника відповідача-2: Саннікової Н.Г.,

представника відповідача-3: не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал",

до відповідача-1: Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання",

до відповідача-2: фізичної особи-підприємця Грицевич Богдана Григоровича,

до відповідача-3: Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області,

про: визнання недійсним договору, усунення перешкод у праві користування майном, стягнення грошових коштів у сумі 27464,45 грн,-

в с т а н о в и в:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання", фізичної особи-підприємця Грицевич Богдана Григоровича та Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області за такими вимогами:

- визнати недійсним договір оренди №83, предметом якого є приміщення №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, що знаходиться за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Європейська, 54; від 01.10.2018 у редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, що укладений між фізичною особою-підприємцем Грицевич Богданом Григоровичем та Комунальним підприємством "Житлово експлуатаційне об`єднання";

- усунути перешкоди у здійсненні Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" права користування приміщенням №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, що знаходиться за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Європейська, 54; які чиняться фізичною особою-підприємцем Грицевич Богданом Григоровичем, шляхом зобов`язання фізичної особи-підприємця Грицевич Богдана Григоровича звільнити приміщення №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, розташованого за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Європейська, 54;

- стягнути з Комунального підприємства "Житлово експлуатаційне об`єднання" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" грошові кошти у сумі 22418,45 грн;

- стягнути із бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" грошові кошти у сумі 5046,0 грн.

В обґрунтування вимог позивач вказує наступне:

- 30.05.2016 співвласниками багатоквартирних будинків №52 та №56 по вул.Європейська (Дружби Народів) в м.Южноукраїнськ було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал";

- на підставі актів списання з балансу багатоквартирних будинків від 14.06.2016 позивачеві було передано будинки №52 та №56, але блок-вставка та блок обслуговування, які є невід`ємними складовими цих будинків, передані позивачу не були і залишилися у комунальній власності територіальної громади міста Южноукраїнськ;

- рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі №915/1119/20, яке набрало законної сили, скасовано державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнськ на блок-вставку та блок обслуговування, та підтверджено право власності на спірне приміщення за співвласниками багатоквартирних будинків;

- оспорюваний договір оренди спірного приміщення укладено з порушенням норм ст.761 ЦК України, оскільки він був укладений особою, яка не була власником такого приміщення, що дає підстави у відповідності до положень ч.1 ст.236 ЦК України визнати такий договір оренди недійсним з моменту його вчинення;

- ФОП Грицевич Б.Г. фактично здійснює користування спірним приміщенням на підставі недійсного договору оренди, чим чинить перешкоди позивачеві у здійсненні права власності на таке приміщення;

- позивач вимагає усунути перешкоди у здійсненні ним права користування спірним приміщенням, які чиняться ФОП Грицевич Б.Г., шляхом його зобов`язання звільнити таке приміщення;

- орендна плата, яка сплачувалась ФОП Грицевич Б.Г. за оспорюваним договором оренди у період з жовтня 2018 року по липень 2023 року на користь КП "ЖЕО" та до бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади, - є доходами у розумінні ст.ст.189, 1214 ЦК України, які підлягають стягненню з КП "ЖЕО" та Южноукраїнської міської територіальної громади на користь позивача, як власника спірних приміщень.

Ухвалою суду від 25.07.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 21.08.2023.

Відповідач Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об`єднання" заперечує проти позовних вимог та просить суд відмовити у задоволенні позову, посилаючись на наступне:

- починаючи з 2001 року КП "ЖЕО", як балансоутримувач спірного приміщення володіє, користується і розпоряджається таким майном, закріпленим за підприємством на той час діючим власником майна - територіальною громадою міста Южноукраїнська;

- рішення про передачу спірних приміщень в оренду було прийнято на засіданні комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська - реалізація продовольчих товарів та засвідчена протоколом №12 від 12.09.2018;

- орендодавцем за оспорюваним договором оренди виступає КП "ЖЕО", яке є балансоутримувачем спірних приміщень;

- КП "ЖЕО" не було ознайомлене з ухваленим рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 по справі №915/1119/20;

- рішення Южноукраїнської міськради про списання спірного приміщення з балансу КП "ЖЕО" та передачу в управління позивача не приймалося, саме тому вказане майно, продовжує залишатися на балансі КП "ЖЕО";

- при укладені оспорюваного договору оренди КП "ЖЕО" було дотримано усіх вимог чинного законодавства, оскільки право власності на спірні приміщення було зареєстроване за територіальною громадою міста в особі Южноукраїнської міськради;

- позивачем не надано до КП "ЖЕО" жодного документа, який би підтверджував право власності на спірне приміщення, а ФОП Грицевич Б.Г. набув право користування орендованим майном відповідно до вимог законодавства на підставі укладеного з КП "ЖЕО" договору;

- після отримання позивачем документів, що підтверджуватимуть право власності на спірне приміщення, всі права наймодавця перейдуть до нього, та в подальшому позивач буде наділений правом на розірвання оспорюваного договору оренди згідно чинного законодавства;

- сума коштів, яку просить стягнути позивач не відповідає дійсній сплаті орендарем орендної плати, та такі кошти, отримані КП "ЖЕО" на законній підставі, у результаті укладеного договору оренди, а тому стягненню не підлягають.

Відповідач фізична особа-підприємець Грицевич Богдан Григорович заперечує проти позовних вимог та просить суд відмовити у задоволенні позову, посилаючись на наступне:

- на момент укладення оспорюваного договору об`єкт оренди на праві власності належав Южноукраїнській міській територіальній громаді, балансоутримувачем було визначено Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об`єднання", яке й було орендодавцем;

- рішення суду, на підставі якого скасовано реєстрацію права власності на спірне приміщення, не є правовстановлюючим документом, рішення суду було лише підставою для припинення права власності попереднього власника;

- твердження позивача, що право власності на спірне приміщення повністю перейшло до співвласників багатоквартирного будинку є безпідставним, оскільки в будинку АДРЕСА_1 не всі квартири приватизовані, тобто в такому будинку є частина власності Южноукраїнської територіальної громади, в тому числі й на спірне приміщення;

- після реєстрації припинення права власності на спірне приміщення, таке приміщення на баланс позивача не передавалось;

- позовна заява підписана та подана від імені позивача особою, право якої на підписання позовної заяви та її подання не підтверджено належним чином, оскільки п.9 договору про надання правничої допомоги від 29.06.2023 укладеного між ОСББ «Дев`ятий квартал» та АО «Гроно Легал» передбачає, що адвокат призначений адвокатським об`єднанням має право підписувати та подавати від імені клієнта позовні заяви тощо. Однак, зазначені права виходять за межі правничої допомоги, яка делегувалась самому адвокатському об`єднанню у преамбулі договору (представництво в судах, представництво перед третіми особами, складання документів правового характеру, надання консультацій з правових питань, збирання та робота з доказами);

- розпорядження майном є прерогативою загальних зборів ОСББ «Дев`ятий квартал», якими рішення про вчинення дій з визнання оспорюваного договору недійсним не приймалось. Натомість, загальні збори приймали рішення про розірвання такого договору.

У підготовчому засіданні 21.08.2023 судом оголошено перерву до 12.09.2023.

12.09.2023 судом відкладено підготовче засідання на 16.10.2023.

У підготовчому засіданні 16.10.2023 судом оголошено перерву до 15.11.2023.

Ухвалою суду від 15.11.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 11.12.2023.

У судовому засіданні 11.12.2023 судом оголошено перерву до 17.01.2024.

17.01.2024 розгляд справи не відбувся, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення судового засідання, у Миколаївській області та місті Миколаєві тривала повітряна тривога. Ухвалою суду від 17.01.2024 розгляд справи призначено на 14.02.2024.

Суд здійснив розгляд справи у розумний строк, тривалість якого обумовлюється введенням в Україні за указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 №2102-ІХ, воєнного стану через військову агресію Російської Федерації проти України.

В ході розгляду справи та в судовому засіданні 14.02.2024 учасники справи підтримували висловлені позиції та доводи, викладені на їх обґрунтування.

Відповідач Южноукраїнська міська територіальна громада в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області явку повноважного представника у судове засідання не забезпечила, відзиву по суті позовної заяви до суду не надала, вимоги та доводи позивача не спростувала, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.

Господарським судом також враховано, що явка представників сторін не визнавалась судом обов`язковою.

Відповідно до п.2) ч.3 ст.202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомленні про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі, зокрема повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті за відсутності представника відповідача Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області.

У судовому засіданні 14.02.2024 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

30.05.2016 співвласниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках №52 та №56 по вулиці Дружби народів, яку на даний час перейменовано на вулицю Європейська, в місті Южноукраїнськ Миколаївської області було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" (т.1 а.с.47,48).

На підставі затверджених 14.06.2016 Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання" та погоджених 28.07.2016 Южноукраїнською міською радою актів від 14.06.2016 за №237 та №238 з балансу Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об`єднання" було списано та передано позивачеві багатоквартирні будинки №52 та №56 по вулиці Дружби народів в місті Южноукраїнськ Миколаївської області (т.1 а.с.36,37).

Позивач стверджує, а відповідачі не спростовують, що блок вставка та блок обслуговування, які є невід`ємними складовими вказаних багатоквартирних будинків, передані позивачу не були і залишилися у комунальній власності територіальної громади міста в особі Южноукраїнської міськради.

За інформацією, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 07.10.2016 за територіальною громадою міста в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області було зареєстровано право власності на об`єкт нежитлової нерухомості - блок вставку та блок обслуговування, загальною площею 1901,8 кв.м, за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54; номер запису про право власності: 16880208 (т.1 а.с.7).

В матеріалах даної справи міститься копія клопотання Южноукраїнської міської ради Миколаївської області №21/02-34/202 від 22.01.2021 (т.1 а.с.17,18), зі змісту якого вбачається, що за низкою договорів оренди майна (80 договорів), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська, зокрема і договором оренди №83 від 01.10.2018, передано в оренду нежитлові приміщення, які є складовими частинами об`єкту нежитлової нерухомості - блоку вставки та блоку обслуговування за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54.

Так, 01.10.2018 між Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об`єднання", як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем Грицевич Богданом Григоровичем, як орендарем, було укладено договір №83 оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська (далі - Договір) (а.с.22-24), відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - приміщення №110(1,2,3), площею 41,9 кв.м, за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби народів, 54; мета використання - офіс (п.1.1 Договору).

Згідно пунктів 3.1, 3.3, 3.5 Договору, орендна плата становить без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2018 року) - 367,05 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата сплачується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 25 числа місяця наступного за звітним.

Відповідно до п.11.1 Договору, такий договір укладено строком до 3 (трьох) років, набирає чинності з моменту підписання і діє з 01.10.2018 до 30.10.2021 включно, відповідно до протоколу №12 від 12.09.2018 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська.

Додатковою угодою №5 від 01.03.2022 (т.1 а.с.26-33) Договір викладено в новій редакції.

Згідно п.4.1 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, об`єктом оренди є нежитлове приміщення №110 (кімнати №1,2,3), загальною площею 41,9 кв.м, за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби народів, 54; блок-обслуговування.

Відповідно до п.8.1 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, місячна орендна плата, визначена за результатами проведеного аукціону та становить 580,0 грн з ПДВ.

Згідно п.14 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору: орендодавцю (балансоутримувачу) 70% суми орендної плати, місцевому бюджету 30% суми орендної плати.

Відповідно до пунктів 11, 62 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, строк договору - 5 років з дня його підписання.

Згідно п.20.1.2 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, орендна плата за другий і кожний наступний місяці оренди визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п.21 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, орендар сплачує орендну плату до місцевого бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 14 щомісяця до 25 числа поточного місяця оренди - для орендарів, які отримали майно в оренду за результатами аукціону.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі №915/1119/20, яке 01.07.2021 набрало законної сили, задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев?ятий квартал". Вирішено скасувати державну реєстрацію права власності на блок-вставку та блок обслуговування, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54, здійснену 07.10.2016, номер запису про право власності: 16880208; а також вирішено усунути перешкоди у здійсненні позивачем права користування та розпорядження блоком-вставкою та блоком обслуговування, що знаходяться за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54, а також приміщеннями №4 та №5, що знаходяться на першому поверсі житлового будинку за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Дружби народів, 52, шляхом зобов?язання Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради та його структурних підрозділів звільнити указані приміщення.

За інформацією, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право власності Южноукраїнської територіальної громади в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області на об`єкт нежитлової нерухомості - блок вставку та блок обслуговування, загальною площею 1901,8 кв.м, за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54; було припинено 24.02.2023 на підставі рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі №915/1119/20. Такі відомості внесено до реєстру 28.02.2023 (т.1 а.с.7).

Позивач направив фізичній особі-підприємцю Грицевичу Богдану Григоровичу, а останній 31.05.2023 отримав, листа б/н від 25.05.2023 з пропозицією укласти договір оренди спірних приміщень, до якого позивачем було додано проект відповідного договору (т.1 а.с.25).

Фізична особа-підприємець Грицевич Богдан Григорович в листі б/н від 22.06.2023 (т.1 а.с.19) повідомив позивачу, що у разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, у зв`язку з чим орендар пропонував позивачу, як новому власнику спірних приміщень, укласти з попереднім орендодавцем акт про заміну сторони в оспорюваному договорі оренди та надати орендарю рахунки на сплату орендної плати на користь нового орендодавця.

Позивач вважає, що оспорюваний договір оренди спірного приміщення укладено з порушенням норм ст.761 ЦК України, оскільки він був укладений особою, яка не була власником такого приміщення, що дає підстави у відповідності до положень ч.1 ст.236 ЦК України визнати такий договір оренди недійсним з моменту його вчинення.

Позивач стверджує, що ФОП Грицевич Б.Г. фактично здійснює користування спірним приміщенням на підставі недійсного договору оренди, чим чинить перешкоди позивачеві у здійсненні права власності на таке приміщення.

Позивач вимагає усунути перешкоди у здійсненні ним права користування спірним приміщенням, які чиняться ФОП Грицевич Б.Г., шляхом його зобов`язання звільнити таке приміщення.

До того ж, позивач вважає, що орендна плата, яка сплачувалась ФОП Грицевич Б.Г. за оспорюваним договором оренди у період з жовтня 2018 року по липень 2023 року на користь КП "ЖЕО" та до бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади, - є доходами у розумінні ст.ст.189, 1214 ЦК України, які підлягають стягненню з КП "ЖЕО" та бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади на користь позивача, як власника спірних приміщень.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.

Що стосується посилання відповідача ФОП Грицевич Б.Г. на підписання позовної заяви не уповноваженою на це особою, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Судом встановлено, що у даній справі позовна заява від імені позивача підписана його представником - адвокатом Адвокатського об`єднання «Гроно Легал» Гайдаржий Андрієм Валерійовичем за ордером на надання правничої (правової) допомоги серія ВЕ №1076002 від 20.07.2023 (а.с.205) виданого на підставі договору від 29.06.2023 про надання професійної правничої допомоги (а.с.210).

Так, в у вказаному ордері зазначено, що за договором про надання правничої (правової) допомоги повноваження адвоката не обмежуються.

Такий договір про надання правничої (правової) допомоги укладено між позивачем, як клієнтом, та Адвокатським об`єднанням «Гроно Легал» для надання клієнту професійної правничої допомоги щодо представництва клієнта у спорі, зокрема, з ФОП Грицевич Б.Г., КП «ЖЕО» та виконкомом Южноукраїнської міської ради.

В пункті 9 зазначеного договору про надання професійної правничої допомоги визначено, що адвокат має право, зокрема, підписувати та подавати від імені клієнта позовні заяви та інші заяви по суті, інші заяви, скарги, клопотання, користуватися усіма процесуальними та іншими правами, що належать клієнтові згідно з законодавством та випливають зі змісту цього договору, окрім тих, що згідно із законом можуть бути реалізовані виключно клієнтом.

Положеннями статуту ОСББ «Дев`ятий квартал», затвердженого установчими зборами 13.05.2016 (а.с.170-176) встановлено наступне:

- керівництво поточною діяльністю об`єднання здійснює правління. Правління та голова правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання визначені цим статутом, за винятком тих, що належать до виключної компетенції загальних зборів (п.3.4);

- до компетенції правління належить, зокрема, укладання договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; укладання договорів, що перевищує 50000,0 грн (пп.4, 5 п.3.8);

- на виконання своїх повноважень голова правління за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об`єднання іншим особам (пп.5 п.3.9).

Зборами правління ОСББ «Дев`ятий квартал», оформленого протоколом засідання правління №3/23 від 09.06.2023 (а.с.177), вирішено укласти договори з Адвокатським об`єднанням «Гроно Легал», на підписання яких уповноважити М.С.Кривенка. Розпочати претензійно-позовну роботу, зокрема, по усуненню перешкод у користуванні приміщеннями, в яких знаходиться офіс ФОП Грицевич Б.Г.; розірванню договорів оренди між КП «ЖЕО» та ФОП Грицевич Б.Г.; поверненню прибутку, отриманого від незаконної реєстрації права власності на такі приміщення (третє питання порядку денного).

Таким чином, укладення між позивачем та Адвокатським об`єднанням «Гроно Легал» договору про надання правничої (правової) допомоги, яким надано право адвокату на підписання та подання від імені позивача позовної заяви, яка розглядається судом у даній справі, правомірно здійснено у відповідності до положень статуту ОСББ «Дев`ятий квартал» на підставі відповідного рішення зборів правління такого об`єднання.

Доводи відповідачів стосовно того, що правлінням ОСББ «Дев`ятий квартал» приймалось рішення про розірвання оспорюваного договору, а не про визнання його недійсним, судом відхиляються, оскільки саме адвокат, як спеціаліст у сфері правничої діяльності, може визначити належний спосіб захисту порушених прав позивача.

Щодо вимог позивача про визнання недійсним Договору №83 від 01.10.2018, суд дійшов наступних висновків.

За приписами ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цивільному кодексу, іншим актам законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину, має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За приписами частин 1-3 ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст.321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Цивільним законодавством визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).

Як вбачається з приписів ст.319 ЦК України, право розпорядження майном належить його власнику.

Частиною 1 ст.761 ЦК України встановлено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі №915/1119/20, яке 01.07.2021 набрало законної сили, задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев?ятий квартал". Судом скасовано державну реєстрацію права власності на блок-вставку та блок обслуговування, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54, здійснену 07.10.2016, номер запису про право власності: 16880208; а також вирішено усунути перешкоди у здійсненні позивачем права користування та розпорядження блоком-вставкою та блоком обслуговування, що знаходяться за адресою: м.Южноукраїнськ, вул.Дружби Народів, 54, а також приміщеннями №4 та №5, що знаходяться на першому поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов?язання Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради та його структурних підрозділів звільнити указані приміщення.

У такому рішенні суд дійшов висновків, що спірні приміщення відразу - з дати прийняття об?єкту в експлуатацію призначалися для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців і є спільною сумісною власністю власників квартир, розташованих у цих будинках. Право спільної сумісної власності на ці приміщення автоматично виникає в силу положень ст.382 ЦК України та ч.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" у разі приватизації державного житлового фонду. Державна реєстрація права власності на блок-вставку та блок обслуговування відбулася за відсутності відповідних правових підстав.

Також у вказаному рішенні суд визнав, що наявні у матеріалах такої справи докази дозволяють дійти висновку про обґрунтованість та підставність доводів ОСББ "Дев?ятий квартал" відносно того, що державна реєстрація права власності на блок-вставку та блок обслуговування відбулася за відсутності відповідних правових підстав чим порушено права власників квартир житлових будинків 52, 56 по вул.Дружби Народів у м.Южноукраїнськ та позивача в цілому щодо володіння блоком-вставкою та блоком обслуговування.

За приписами ч.4 ст.75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Враховуючи вищенаведене, обставини, які були встановлені рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.05.2021 у справі №915/1119/20, яке набрало законної сили, не підлягають доказуванню при розгляді даної справи.

Отже, оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення укладено з порушенням норм ст.761 ЦК України, оскільки такий договір був укладений особою, яка не була його власником чи титульним володільцем, що дає підстави суду у відповідності до положень ч.1 ст.236 ЦК України, визнати оспорюваний договір оренди недійсним з моменту його вчинення.

Подібного правового висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 27.06.2018 по справі №907/892/15.

Згідно ч.1 ст.236 ЦК України, правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким із моменту його вчинення.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Оскільки ФОП Грицевич Б.Г. набув права користування спірним нерухомим майном на підставі договору визнаного судом недійсним з моменту його вчинення, то суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги про усунення перешкод позивачу у користуванні спірним нерухомим майном, шляхом зобов`язання ФОП Грицевич Б.Г. звільнити спірне нежитлове приміщення, - є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Посилання відповідачів на те, що на момент укладення оспорюваного договору право власності на спірне майно було зареєстровано за територіальною громадою міста Южноукраїнськ в особі Южноукраїнської міськради, балансоутримувачем якого було КП "ЖЕО", судом відхиляються як необґрунтовані, оскільки судовим рішенням від 18.05.2021 у справі №915/1119/20 встановлено, що блок-вставка та блок обслуговування з дати прийняття об?єкту в експлуатацію призначалися для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців і є спільною сумісною власністю власників квартир, розташованих у будинках №52 та №56 по вулиці Європейській в місті Южноукраїнськ Миколаївської області. Державна реєстрація права власності на блок-вставку та блок обслуговування відбулася за відсутності відповідних правових підстав. Тобто, територіальна громада міста Южноукраїнськ в особі Южноукраїнської міськради не набула права власності на такі приміщення, відтак не набула права володіти, користуватися та розпоряджатися приміщенням.

Безпідставними є також посилання відповідачів на те, що у позивача виникли права та обов`язки за оспорюваним договором оренди, зокрема, передбачені ст.770 ЦК України, у разі зміни власника речі (у даному випадку - територіальної громади міста Южноукраїнськ в особі Южноукраїнської міськради), переданої у найм, до нового власника переходять права і обов`язки наймодавця (у даному випадку - співвласників квартир в багатоквартирних будинках №52 та №56 по вулиці Європейській в місті Южноукраїнськ Миколаївської області в інтересах яких діє позивач), адже власники спірного приміщення не змінилися, ними були на момент укладення договору оренди і є на даний час - співвласники квартир в багатоквартирних будинках №52 та №56 по вулиці Європейській в місті Южноукраїнськ Миколаївської області в інтересах яких діє позивач, який не був стороною договору оренди.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідачів КП «ЖЕО» грошових коштів у сумі 22418,45 грн та Южноукраїнської міської територіальної громади в особі Южноукраїнської міськради Миколаївської області грошових коштів у сумі 5046,0 грн, суд вказує наступне.

В обґрунтування таких вимог позивач вказує, що орендна плата, яка сплачувалась ФОП Грицевич Б.Г. за оспорюваним договором оренди у період з жовтня 2018 року по липень 2023 року на користь КП "ЖЕО" та до бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади, - є доходами у розумінні ст.ст.189, 1214 ЦК України, які підлягають стягненню з КП "ЖЕО" та бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади на користь позивача, як власника спірних приміщень.

Суд вказує, що за приписами ч.1 ст.1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Згідно ч.1 ст.1214 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Крім того, суть кондикційного зобов`язання виражається в тому, що набувач безпідставно збагатився за рахунок потерпілого, а тому зобов`язаний не лише повернути йому майно в натурі чи відшкодувати його вартість (ст.1213 ЦК України), а й у повному обсязі компенсувати потерпілому негативні наслідки від неможливості йому користуватися майном за призначенням шляхом відшкодування всіх доходів, які набувач одержав або міг одержати від цього майна з часу, коли він дізнався або міг дізнатися про володіння майном без достатньої правової підстави (ст.1214 ЦК України).

Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18.

Відповідно до ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

При цьому, суд зауважує, що норми глави 83 «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» ЦК України розповсюджуються на відносини між сторонами та не суперечать приписам ст.216 ЦК України.

Вище суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення є недійсним.

Позивач стверджує, що відповідно до п.3.1 оспорюваного договору, розмір орендної плати складав 367,05 грн на місяць, а згідно п.8.1 такого договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, місячна орендна плата становила 580,0 грн. Позивач також вказує, що згідно п.3.3 такого договору, розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць, а згідно п.14 Договору в редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору: орендодавцю (балансоутримувачу) 70% суми орендної плати, місцевому бюджету 30% суми орендної плати.

З урахуванням такого, позивач наполягає, що за його розрахунком (а.с.35) сума орендної плати, яка була сплачена ФОП Грицевич Б.Г. у період з жовтня 2018 року по липень 2023 року, відповідно складає 22418,45 грн на користь КП "ЖЕО" та 5046,0 грн до бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади.

Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до ст.76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно ст.78 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

У відповідності до ст.79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує (аналогічна правова позиція викладена в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі №914/1131/18).

Позивачем всупереч вказаних норм ГПК України не надано суду жодних доказів на підтвердження отримання відповідачем КП "ЖЕО" грошових коштів у сумі 22418,45 грн та надходження грошових коштів у сумі 5046,0 грн до бюджету Южноукраїнської міської територіальної громади, в якості орендної плати по оспорюваному договору у період з жовтня 2018 року по липень 2023 року, з огляду на що, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині за недоведеністю.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст.129 ГПК України, судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача наступним чином:

- за задоволену вимогу про визнання недійсним укладеного між відповідачами ФОП Грицевич Б.Г. та КП "ЖЕО" договору, підлягає стягненню з кожного з таких відповідачів, як сторони оспорюваного договору, по 1342,0 грн;

- за задоволену вимогу про усунення перешкод у здійсненні позивачем права користування спірним приміщенням, які чиняться ФОП Грицевич Б.Г., шляхом його зобов`язання звільнити таке приміщення, підлягає стягненню з ФОП Грицевич Б.Г. у сумі 2684,0 грн.

У зв`язку з перебуванням головуючого у даній справі судді Мавродієвої М.В. у відпустці повне судове рішення складено та підписано 01.03.2024.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір №83 від 01.10.2018 оренди приміщення №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Європейська, 54; у редакції додаткової угоди №5 від 01.03.2022, що укладений між фізичною особою-підприємцем Грицевич Богданом Григоровичем та Комунальним підприємством "Житлово експлуатаційне об`єднання".

3. Усунути перешкоди у здійсненні Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" права користування приміщенням №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; які чиняться фізичною особою-підприємцем Грицевич Богданом Григоровичем, шляхом зобов`язання фізичної особи-підприємця Грицевич Богдана Григоровича звільнити приміщення №110(1,2,3) площею 41,9 кв.м, розташованого за адресою: Миколаївська обл., м.Южноукраїнськ, вул.Європейська, 54.

4. В решті позовних вимог, - відмовити.

5. Стягнути з Комунального підприємства "Житлово експлуатаційне об`єднання" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" 1342,0 грн судового збору.

6. Стягнути з фізичної особи-підприємця Грицевич Богдана Григоровича на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" 4026,0 грн судового збору.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 ГПК України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повне судове рішення складено 01.03.2024 року.

Суддя М.В.Мавродієва