ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" лютого 2024 р. Справа№ 910/1757/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Іоннікової І.А.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Смаголь А.О.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 12.02.2024,

розглянувши апеляційні скарги Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К»

на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 (повний текст складено 02.08.2023)

у справі №910/1757/23 (суддя І.І. Борисенко)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк»

до Міністерства юстиції України

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю «Навара - К»;

2) приватний нотаріус Київського нотаріального округу Черток І.В.

про визнання протиправним та скасування наказу,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» (далі, позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Міністерства юстиції України (далі, відповідач, Міністерство або Мін`юст) про визнання протиправним та скасування наказу Міністерства юстиції України «Про задоволення скарги» (електронний документ №10/5 від 02.01.2023), прийнятого на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України від 13.12.2022 (електронний документ №2916-33.1.1-22 від 19.12.2022) за результатами розгляду скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» від 21.10.2022, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України від 25.10.2022 за №СК-2905-22.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.02.2023 до участі у справі залучено як третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Навара - К» (далі, третя особа-1 або ТОВ «Навара - К») та приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Черток І.В. (далі, третя особа-2 або приватний нотаріус Черток І.В.).

Позовні вимоги ТОВ «Арт Парк» обґрунтовані тим, що позивач на підставі Договору про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільській, 67 у місті Києві №12-05/15 від 12.05.2015, з урахуванням внесених до нього змін, є власником об`єкта незавершеного будівництва житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення по вул. Бориспільській, 67 у міста Києві у Дарницькому районі міста Києва. 20.09.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток І. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64866955 зареєстроване за позивачем право власності на вказаний об`єкт незавершеного будівництва (друга черга будівництва) Літ. А1 Житловий будинок № 1 секція № 1 - ступінь готовності 25,64 %; Літ. А2 Житловий будинок № 1 секція № 2 - ступінь готовності 51,13 %).

Проте, ТОВ «Навара - К», вважаючи вказане рішення приватного нотаріуса незаконним та таким, що порушує його права та інтереси як власника майнових прав на відповідне нерухоме майно, у жовтні 2022 року оскаржило його до Мін`юсту. За результатами розгляду скарги ТОВ «Навара - К» відповідач наказом від 02.01.2023 №10/5 скасував рішення від 20.09.2022 №64866955, прийняте приватним нотаріусом Черток І.В.

ТОВ «Арт Парк», посилаючись на Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1128, просить визнати протиправним та скасувати наказ Мін`юсту «Про задоволення скарги» (електронний документ №10/5 від 02.01.2023).

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 позов задоволено повністю.

Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України «Про задоволення скарги» (електронний документ №10/5 від 02.01.2023), прийнятий на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України від 13.12.2022 (електронний документ №2916-33.1.1-22 від 19.12.2022) за результатами розгляду скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» від 21.10.2022, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України від 25.10.2022 за №СК-2905-22.

Присуджено до стягнення з Міністерства юстиції України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» судовий збір у сумі 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп.

Приймаючи вказане рішення, місцевий господарський суд встановив, що отримані від позивача документи для прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «Арт Парк» на об`єкт незавершеного будівництва є такими, що відповідають вимогам закону, та були чинними на дату прийняття приватним нотаріусом рішення від 20.09.2022.

Водночас, рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. від 20.09.2022 №64866955 про реєстрацію за ТОВ «Арт Парк» права власності на об`єкт незавершеного будівництва не були порушені ні умови договору №12-05/15 від 12.05.2015, ні права інших сторін договору, зокрема, ТОВ «Навара - К». Так, третьою особою-2 не проводились жодних реєстраційних дій щодо майнових прав будь-якої зі сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015, оскільки фактично було зареєстроване право позивача на об`єкт незавершеного будівництва, у зв`язку з чим не відбулось переходу майнових прав інших сторін цього правочину до позивача, тому майнові права інших сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015 (у тому числі ТОВ «Навара - К») не були порушені, адже збереглись за їх власниками та обсяг таких прав внаслідок рішення приватного нотаріуса від 20.09.2022 № 64866955 не змінився.

Також за висновками суду Мін`юст допустив процедурні порушення під час розгляду скарги ТОВ «Навара-К», що є додатковою підставою для скасування спірного наказу. Так, усупереч тому, що 16.11.2022 ТОВ «Арт Парк» направило на електронну адресу відповідача свої пояснення по суті скарги, у пункті 16 висновку від 13.12.2022 (на підставі якого Мін`юст прийняв спірний наказ) було зазначено, що після повідомлення про розгляд скарги до Мін`юсту пояснень, заяв та клопотань від заінтересованих осіб не надходило, у той час як своєчасно надані позивачем пояснення по суті скарги обов`язково мали бути прийняті до розгляду, проте ця обставина була Мін`юстом проігнорована.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг та узагальнення їх доводів

Не погодившись із прийнятим рішенням, 21.08.2023 (про що свідчить поштовий ідентифікатор Укрпошти на конверті) Міністерство юстиції України звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Щодо висновків суду про відсутність порушених прав ТОВ «Навара - К» скаржник зазначив, що TOB «Арт Парк», як сторона Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 в місті Києві від 12 травня 2015 року з усіма відповідними додатками, на підставі якого державним реєстратором Черток І.В. здійснено державну реєстрацію, не мав достатніх правових підстав для одноособової реєстрації за собою 100% майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва (друга черга будівництва), який знаходиться за адресою: вул. Бориспільська 67 у Дарницькому районі міста Києва, оскільки майнові права на даний об`єкт будівництва належать ще 11 сторонам згідно Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки. На підтвердження порушеного права скаржником було подано копію договору оренди земельної ділянки, копію договору про забудову земельної ділянки, копії додатків до договору про забудову земельної ділянки та додаткових угод до нього разом з копіями актів розподілу площ.

TOB «Арт Парк» усупереч вимог частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не подало нотаріусу усі необхідні документи для проведення реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва , зокрема, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва).

Надані позивачем для реєстрації документи не містили інформації про те, що TOB «Арт Парк» має речове право на земельну ділянку, тому приватний нотаріус мала у відповідності до пункту 2 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відмовити у проведенні реєстрації права власності за позивачем на об`єкт незавершеного будівництва.

Також, не погодившись із прийнятим рішенням, 21.08.2023 (про що свідчить поштовий ідентифікатор Укрпошти на конверті) Товариство з обмеженою відповідальністю «Навара - К» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову Товариству з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» та судові витрати покласти на позивача.

Узагальнені доводи апеляційної скарги третьої особи-1 зводяться до наступного:

- відповідно до умов Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 в місті Києві Товариству з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» були передані лише ті функції (повноваження) замовника будівництва, які необхідні останньому для виконання своїх зобов`язань за Договором. ТОВ «Навара - К» не передавало позивачу земельну ділянку, а лише надало йому можливість використовувати будівельний майданчик з метою виконання зобов`язань за даним договором;

- щодо порушення прав ТОВ «Навара - К», то скаржник звертає увагу на те, що ТОВ «Навара - К» Договором №12-05/15 про забудову земельної ділянки наділено правом набуття у власність квартир, нежитлових приміщень у збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу, у даному випадку апелянт наділений правом набути у власність квартиру площею 33.5 кв.м. у житловому будинку по вул. Бориспільська, 67 в місті Києві (будинок №2 за генеральним планом (друга черга будівництва). При цьому, ТОВ «Навара - К» має право набути у власність вказану квартиру достроково, тобто одразу після завершення будівництва зазначеного будинку та прийняття його в експлуатацію, на відміну від інших сторін договору, у тому числі Сторони-2 (ТОВ «Арт Парк»), які мають право набути у власність квартири, нежитлові приміщення лише після завершення та прийняття в експлуатацію всього Комплексу. Виходячи зі змісту статей 316, 317, 331 Цивільного кодексу України після проведення спірної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва позивач (ТОВ «Арт Парк») як єдиний власник цього нерухомого об`єкту набув юридично закріплену можливість самостійно вирішувати долю вказаного майна шляхом відчуження іншим особам, передачі в іпотеку, зміни його стану та призначення (передача за договором іншій особі, знищення тощо). Таким чином, державною реєстрацією приватним нотаріусом Черток І.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64866955 за ТОВ «Арт Парк» права власності на об`єкт незавершеного будівництва (друга черга будівництва), було порушено право ТОВ «Навара-К», тобто апелянт фактично повністю позбавлений можливості реалізувати своє право на отримання у власність квартири площею 33,5 кв.м. у житловому будинку по вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва;

- щодо порушення законодавства при проведенні державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, то третя особа-1 наголошує на тому, що всупереч вимог частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі м. Києва, здійснено без документа, що посвідчує речове право позивача на земельну ділянку під таким об`єктом. Також відповідно до законодавства документом, який надає право на виконання підготовчих і будівельних робіт, є дозвіл на виконання будівельних робіт, який видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на підставі, в тому числі документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою. Однак, у дозволі на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ72 замовником будівництва зазначено ТОВ «Навара-К», а не ТОВ «Арт Парк»;

- щодо порушення процедури розгляду відповідачем скарги ТОВ «Навара-К», то третя особа-1 таких не вбачає. Пункт 16 висновку Колегії з урахуванням пункту 13 означає, що до Мін`юсту пояснень, заяв, та клопотань від заінтересованих осіб, у тому числі позивача, не надходило після того, як 25.11.2022 (за 15 днів до дня засідання Колегії) Мін`юст повідомив заінтересовані особи, у тому числі ТОВ «Арт Парк» про дату засідання Колегії, про право заявити клопотання та подати письмові пояснення по суті скарги.

Узагальнені доводи та заперечення позивача на апеляційні скарги

Представник позивача 22.09.2023 (що підтверджується ідентифікатором Укрпошти на конверті) подав до Північного апеляційного господарського суду відзиви на апеляційні скарги відповідача та третьої особи-1 в даній справі, в яких просив суд залишити їх без задоволення, а оскаржене рішення суду без змін.

Узагальнені доводи відзивів зводяться до наступного:

- усі функції замовника будівництва, встановлені законом, повністю перейшли до позивача, що підтверджується умовами пункту 1.6. та пункту 7.4. Договору №12-05/15 та вимогою частини 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» і ці функції були делеговані безпосередньо третьою особою-1 позивачу, що не може заперечуватись третьою особою-1, адже волевиявлення останньої на це підтверджено її підписом на Договорі №12-05/15. Тож, хоча у Дозволі на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ72 замовником будівництва і зазначено третю особу-1, однак з огляду на умови Договору №12-05/15, домовленість щодо яких була закріплена підписами усіх сторін на Договорі, фактичним замовником будівництва виступає позивач, який на підставі Договору №12-05/15 набув всі правомочності замовника будівництва. Отже, факт наявності у позивача повноважень та прав замовника будівництва, що ґрунтуються на Договорі №12-05/15, надав йому право на реєстрацію за ним права власності на об`єкт незавершеного будівництва;

- третя особа-1 в апеляційній скарзі наводить визначення поняття «замовник» через вимоги Закону України «Про архітектурну діяльність». Проте, оскільки архітектурна діяльність є частиною містобудівної діяльності, застосуванню підлягає саме базовий Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», з огляду на статтю 1 якого (у редакції на момент здійснення третьою особою-2 спірної реєстраційної дії): замовником є фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву. Як вбачається з указаного визначення поняття «замовник», закон не встановлює, що замовником має бути саме власник або користувач земельної ділянки, на якій планується забудова;

- хоча відповідач та третя особа-1 в обґрунтування своїх тверджень посилаються на вимогу статті 27-1Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», однак водночас вони не вказують, що саме було порушено третьою особою-2 у розрізі цієї правової норми закону (який пункт та в якій саме її частині, що свідчить про відсутність обґрунтувань та доводів по даному питанню);

- щодо факту дотримання у спірній ситуації вимог статті 27-1 зазначеного Закону, то третьою особою-2 було отримано від позивача повний пакет документів, які вимагає закон, а саме вказана правова норма, а тому немає жодних підстав стверджувати про порушення третьою особою-2 зазначеної норми та інших вимог законодавства при вчиненні спірної реєстраційної дії;

- усі подані третій особі-2 документи були чинними на дату проведення спірної реєстраційної дії. До прийняття третьою особою-2 рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за позивачем нотаріусом було вжито наступних заходів, які повністю відповідають вимогам законодавства: 1) перевірено повноваження представника позивача, яким ініційовано вказану реєстраційну дію від імені позивача; 2) розглянуто подані позивачем документи, а наявна в них інформація перевірена третьою особою-2 на підставі відомостей з державних реєстрів; 3) з`ясовано чинність поданих позивачем документів та вирішено інші необхідні питання, що виникали до проведення третьою особою-2 спірної реєстраційної дії;

- скаржники свідомо не розрізняють поняття «майнові права на нерухомість», «об`єкт незавершеного будівництва» та «нерухоме майно», правова природа яких є різною. Позивач зауважує, що у Договорі №12-05/15 та додатках до нього мова йде саме про майнові права, а також квартири та нежитлові приміщення, тоді як спірна реєстраційна дія відбулась саме щодо об`єкта незавершеного будівництва. З огляду на це суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що права третьої особи-1 не були порушені позивачем, адже державна реєстрація мала місце саме щодо об`єкта незавершеного будівництва, а не майнових прав на нерухомість чи об`єкта нерухомості, і ці поняття підлягають розмежуванню;

- фактичні обставини справи свідчать про те, що відповідач допустив порушення процедурного характеру, які полягали у недотриманні ним принципу рівності прав усіх учасників процесу під час розгляду Скарги третьої особи-1.

У відзивах на апеляційну скаргу позивачем також наведено попередній орієнтовний розрахунок суми судових витрат, згідно якого позивач на стадії апеляційного провадження планує понести втрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 10 000,00 грн.

Третя особа-2 письмових відзивів на апеляційні скарги суду не надала, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційних скарг

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.08.2023 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Скрипка І.М.

Згідно протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) від 25.08.2023 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Скрипка І.М.

Колегією суддів встановлено, що апеляційні скарги були подані скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/1757/23, відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Міністерства юстиції України на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

06.09.2023 матеріали справи №910/1757/23 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді у справі.

07.09.2023 від Міністерства юстиції України через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи платіжного доручення №1522 від 22.08.2023 про сплату судового збору за подання апеляційної скарги на суму 4 206,00 грн.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 у справі №910/1757/23 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Міністерства юстиції України на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 у справі №910/1757/23 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23, апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» та Міністерства юстиції України у справі №910/1757/23 об`єднано в одне апеляційне провадження, справу призначено до розгляду на 17.10.2023.

У судове засідання, призначене на 17.10.2023, з`явився представник позивача та третьої особи-1.

Інші учасники справи (відповідач та третя особа-2) у судове засідання не з`явились.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.10.2023 розгляд справи №910/1757/23 відкладено на 09.11.2023.

У зв`язку з перебуванням судді Тищенко А.І., яка входить до складу колегії суддів, з 06.11.2023 на лікарняному, судове засідання за апеляційними скаргами Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23, призначене на 09.11.2023 о 13 год. 30 хв., не відбулося.

У період з 13.11.2023 по 17.11.2023, члени колегії суддів Михальська Ю.Б., Скрипка І.М. та Тищенко А.І. перебували на підготовці для підтримання кваліфікації у Національній школі суддів України.

Після виходу суддів Михальської Ю.Б., Скрипки І.М. та Тищенко А.І. з підготовки для підтримання кваліфікації у Національній школі суддів України ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.11.2023 призначено до розгляду апеляційні скарги Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 на 07.12.2023.

У зв`язку з перебуванням судді Скрипки І.М., яка входить до складу колегії суддів, 07.12.2023 у відпустці, розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду №09.1-08/4866/23 від 07.12.2023 призначено повторний автоматизований розподіл справи.

Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.12.2023 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Іоннікова І.А., Тищенко А.І.

Згідно протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) від 07.12.2023 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара-К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у судовій справі №910/1757/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Іоннікова І.А., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.12.2023 прийнято апеляційні скарги Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 до провадження у складі колегії суддів Північного апеляційного господарського суду: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Іоннікова І.А., Тищенко А.І., призначено до розгляду апеляційні скарги на 23.01.2024.

У судове засідання, призначене на 23.01.2024, до суду апеляційної інстанції з`явилися представники Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К».

Представники Міністерства юстиції України та приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Черток І.В. у судове засідання не з`явилися.

23.01.2024 засобами електронного зв`язку до суду апеляційної інстанції від Міністерства юстиції України надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 клопотання Міністерства юстиції України про відкладення розгляду справи №910/1757/23 задоволено, розгляд справи №910/1757/23 відкладено на 06.02.2024.

У судове засідання, призначене на 06.02.2024, до суду апеляційної інстанції з`явилися представники Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» та Міністерства юстиції України.

Представники Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» та приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Черток І.В. у судове засідання не з`явилися.

05.02.2024 через систему «Електронний суд» до суду апеляційної інстанції від Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2024 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» про відкладення розгляду справи №910/1757/23 задоволено, розгляд справи №910/1757/23 відкладено на 12.02.2024.

У судовому засіданні 12.02.2024 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання 12.02.2024 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи-1.

Представник третьої особи-2 у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Згідно частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Нормами статті 120 Господарського процесуального кодексу України передбачена можливість повідомлення сторін про призначення справи до розгляду та про дату, час і місце проведення судового засідання чи проведення відповідної процесуальної дії шляхом направлення повідомлень на адресу електронної пошти та з використанням засобів мобільного зв`язку.

Третя особа-2 неодноразово повідомлялась про дату, час та місце судового розгляду засобами поштового зв`язку, а також про судове засідання, призначене на 12.02.2024, телефонограмою суду.

Враховуючи наявність у матеріалах справи доказів повідомлення третьої особи-2 про розгляд апеляційної скарги в судовому засіданні 12.02.2024, суд дійшов висновку про можливість розгляду апеляційних скарг без участі її представника.

Представники відповідача та третьої особи-1 у судовому засіданні 12.02.2024 просили суд задовольнити їх апеляційні скарги, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Представник позивача у судовому засіданні 12.02.2024 заперечував проти доводів апеляційних скарг, просив залишити оскаржуване судове рішення без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

22.11.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 28.09.2006 №73/130 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.

12.09.2016 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» укладено Договір про поновлення Договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 22.11.2006 за реєстровим №4786, згідно якого названий договір оренди поновлено на 5 років.

Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 12.09.2016 та зареєстровано в реєстрі за №889.

Також у матеріалах справи міститься Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № від 12.10.2021 (том 1, а.с. 135-136), згідно якого у Державному реєстрі речових прав містяться відомості про реєстрацію 12.09.2016 поновлення договору оренди згідно статті 33 Закону України «Про оренду землі», статті 126-1 Земельного кодексу України та пункту 8.3. договору оренди на строк до 12.09.2026; орендар: ТОВ «Навара - К».

12.05.2015 між ТОВ «Навара - К» (сторона-1), ТОВ «Київський Домобудівний Комбінат» (сторона-2), ТОВ «Дар-Буд» (сторона-3) та ТОВ «Західний Логістичний Центр Київ» (сторона-4) був кладений Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 у місті Києві (далі - Договір про забудову).

Відповідно до розділу «Визначення термінів» Договору про забудову комплекс - це сукупність багатоквартирних житлових будинків за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67. Сторони погодили, що для цілей цього договору під поняттям комплекс сторони розуміють як сукупність багатоквартирних житлових будинків, так і окремих багатоквартирних житлових будинків (черг комплексу) по мірі їх будівництва та прийняття в експлуатацію.

Ділянка - земельна ділянка з кадастровим номером :63:502:0001, площею 5,2557 га, розташована по вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, характеристики якої визначені в пункті 1.3. цього Договору.

Будівельний майданчик - частина ділянки, яка визначена спільно сторонами та у графічному вигляді відображена у додатку до цього договору, на якій здійснюється реалізація проекту з будівництва кожного конкретного житлового будинку (черги) у складі комплексу.

Результат спільного проекту досягається сторонами шляхом набуття сторонами у власність квартир, нежитлових приміщень в збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу в порядку і на умовах, передбачених цим договором (пункт 1.2. Договору про забудову).

Згідно пункту 1.3. Договору про забудову ділянка належить стороні-1 на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383). Цільове призначення ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2. Будівельний майданчик передається стороною-1 стороні-2 (чи вказаному стороною-2 генеральному підряднику) за актом приймання-передачі. Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), вичерпний перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору. Власником цих об`єктів є сторони-1 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1 підписанням цього договору надає свою згоду на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1 зобов`язується в порядку «сприяння», що визначений цим договором, отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору.

Керівництво спільним проектом здійснюється стороною-2. На сторону-2, як на керівника спільного проекту, покладаються обов`язки по виконанню функцій замовника будівництва комплексу (тобто, сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу). Правом підписання документів, необхідних для реалізації спільного проекту, наділений керівник сторони-2, а за його відсутності - інша особа, належним чином уповноважена стороною-2 (пункт 1.5. Договору про забудову).

Згідно пункту 1.6. Договору про забудову реалізація (виконання) Спільного проекту здійснюється у такому порядку: отримання та підготовка вихідних даних, розроблення проектної документації, її погодження з відповідними установами та організаціями (якщо таке погодження вимагається згідно з чинним законодавством України), проведення експертизи (у разі її необхідності), розробка, погодження та експертиза проектної продукції, отримання дозволу на виконання будівельних робіт, виконання підготовчих та/або будівельних робіт по будівництву комплексу (конкретних житлових будинків (черг), сплата пайової участі у розвитку інфраструктури міста Києва в порядку та на умовах, визначених цим договором, прийняття комплексу (конкретних житлових будинків (черг) в експлуатацію)), присвоєння конкретним житловим будинкам (чергам) у складі комплексу поштових адрес.

Відповідно пунктів 2.1., 2.2. Договору про забудову для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором; а сторона-2 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі за рахунок власних та/або залучених коштів (цінностей і т.п.) вживає заходів щодо фінансування всіх необхідних робіт та заходів щодо будівництва комплексу й прийняття його в експлуатацію.

Згідно з пунктом 3.3. Договору про забудову протягом 15 днів з дня затвердження проектної документації сторони укладають додаткову угоду до цього договору (акт розподілу площ), якою з урахуванням проектної документації, а також викладеного у додатку № 1 до цього договору та п. 3.4 цього договору, визначаються переліки нерухомого майна в комплексі, що набуватимуться кожною із сторін у власність чи для виконання своїх зобов`язань. З моменту укладення такої додаткової угоди кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане в додатковій угоді, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне нерухоме майно.

Відповідно до пункту 3.7. Договору про забудову сторони погодили, що сторона-1 та сторона-4 мають право достроково набути у власність об`єкти нерухомого майна (у межах власної частки, що визначена цим договором) в одному або декількох окремих житлових будинків зі складу комплексу.

Згідно пункту 7.4. Договору про забудову з моменту набрання юридичної сили даним договором сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу (окрім функцій землекористувача).

Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і скріплення його печатками сторін і діє до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов`язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених цим договором та/або чинним законодавством України, якщо інше не передбачене цим договором (пункт 14.1. Договору про забудову).

У подальшому, сторонами додатковими угодами від 22.12.2017, від 20.06.2019, від 15.10.2020 вносились зміни до договору про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 у місті Києві, до умов розподілу площ та до актів розподілу площ.

22.12.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (сторона-1), Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю «Дар-Буд» (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю «Західний Логістичний Центр.Київ» (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський домобудівний комбінат» (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю «Пуща-Резиденс» (сторона-10) та ОСОБА_5 (сторона-11) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 22.12.2017), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток наступні сторони:

- ОСОБА_1 , що стає стороною-5 Договору;

- ОСОБА_2 , що стає стороною-6 Договору;

- ОСОБА_3 , що стає стороною-7 Договору;

- ОСОБА_4 , що стає стороною-8 Договору;

- Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія», що замість Товариства з обмеженою відповідальністю «Київський домобудівний комбінат» стає стороною-2 Договору;

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Пуща-Резиденс», що стає сторона-10 Договору;

- ОСОБА_5 , що стає стороною-11 Договору.

У пункті 1.1. Додаткової угоди від 22.12.2017 сторонами погоджено, що з дати укладення цієї угоди ЗАТ «Українська будівельна компанія» набуває замість ТОВ «Київський домобудівельний комбінат» всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто стає замість ТОВ «Київський домобудівельний комбінат» особою, яка виконує функції замовника будівництва.

Даною Додатковою угодою від 22.12.2017 сторонами було визначено участь кожної нової сторони у проекті та змінено деякі умови Договору про забудову.

20.06.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю «Дар-Буд» (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю «Західний Логістичний Центр.Київ» (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський домобудівний комбінат» (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю «Пуща-Резиденс» (сторона-10), ОСОБА_5 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» (сторона-12) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 20.06.2019), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк».

Пунктом 2 Додаткової угоди від 20.06.2019 передбачено, що ТОВ «Арт Парк» набуло замість ЗАТ «Українська будівельна компанія» всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто ТОВ «Арт Парк» стало замість ЗАТ «Українська будівельна компанія» особою, яка виконує функції замовника будівництва. При цьому, ЗАТ «Українська будівельна компанія» не виконує функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, але залишається стороною договору. У зв`язку з цим ТОВ «Арт Парк» стає стороною-2 договору, а ЗАТ «Українська будівельна компанія» стає стороною-12 договору.

Згідно пункту 3 Додаткової угоди від 20.06.2019 всі функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, які були передані згідно з договором від ТОВ «Навара - К» до ЗАТ «Українська будівельна компанія», вважаються такими, що передані від ТОВ «Навара - К» до ТОВ «Арт Парк» на тих же умовах і тому ж обсязі. Вказане не потребує внесення змін у Договір.

У пункті 4 Додаткової угоди від 20.06.2019 сторони погодили, що передача функцій замовника будівництва на ТОВ «Арт Парк» не скасовує, призупиняє та не змінює усі результати виконання функцій замовника будівництва, яких досягло ЗАТ «Українська будівельна компанія», як попередній замовник будівництва.

Додатковою угодою від 20.06.2019 сторони виклали Додаток-1 до Договору «Умови щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу» у новій редакції (на заміну редакції Додатку-1 до Договору від 22.12.2017), а також затвердили новий Акту розподілу площ на заміну Акту розподілу площ від 22.12.2017.

Так, згідно пункту 1 Додатку-1 до Додаткової угоди від 20.06.2019 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ «Навара - К» (сторона-1) набуває у власність 1,2% від загальної площі всіх квартир та 1,2% від загальної площі всіх нежитлових приміщень в комплексі, за виключенням житлового багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Борисоглібська, 67 (будинок №2 за Генеральним планом - друга черга будівництва), в якому стороні-1 набуває у власність (майнові права на них) загальною площею 33,5 кв.м.

Згідно пункту 2 Додатку-1 до Додаткової угоди від 20.06.2019 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ «Арт Парк» (сторона-2) отримує у власність або/та для виконання своїх зобов`язань увесь комплекс, у тому числі всю загальну площу житлової та нежитлової забудови комплексу, усі комунікації, всі інженерні мережі та все інше майно, що споруджене на ділянці згідно з цим договором та згідно затвердженої проектної документації, за винятком квартир та нежитлових приміщень в комплексі, отримуваних іншими сторонами договору згідно з цим додатком.

Аналогічне закріплено у пунктах 1, 2 акту розподілу площ у редакції Додаткової угоди №2 від 20.06.2019.

15.10.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю «Дар-Буд» (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю «Західний Логістичний Центр.Київ» (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський домобудівний комбінат» (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю «Пуща-Резиденс» (сторона-10), ОСОБА_5 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» (сторона-12) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 15.10.2020), в якій сторони у пунктах 1, 2 дійшли згоди, що з дати її укладення ТОВ «Дар-Буд» та ТОВ «Пуща-Резиденс» припинили свою участь в якості сторони-3 та сторони-10 у Договорі і вийшли з договору.

З дати укладення цієї Додаткової угоди Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай-Хаус Жуляни» увійшло до Договору в якості нової сторони-3 з усіма правами та обов`язками, які були у попередньої сторони-3 та у попередньої сторони-10 (тобто ТОВ «Ай-Хаус Жуляни» замінило собою одночасно ТОВ «Дар-Буд» та ТОВ «Пуща-Резиденс» у Договорі) (пункт 3 Додаткової угоди від 15.10.2020).

Пунктом 4 сторони вирішили викласти Додаток-1 до Договору «Умови щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу» у новій редакції (на заміну редакції Додатку-1 до Договору у редакції додаткової угоди від 20.06.2019).

Так, згідно пунктів 1, 2 Умов щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу (додаток-1 до Договору у редакції додаткової угоди від 15.10.2020) та пунктів 1, 2 Акту розподілу площ у редакції додаткової угоди від 15.10.2020 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ «Навара - К» набуває у власність (в тому числі для розпорядження та/або для виконання своїх зобов`язань перед третіми особами) квартири (майнові права на неї) площею 48,7 кв., що розташована у об`єкті під проектною назвою «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва (1-й пусковий комплекс 1-ї черги та 3-я черга будівництва), за нумерацію та параметрами, згідно з таблицею №1 цього акту, а ТОВ «Арт Парк» - набуває у власність весь об`єкт під проектною назвою «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва (1-й пусковий комплекс 1-ї черги та 3-я черга будівництва).

Отже, зі змісту умов Договору про забудову №12-05/15 від 12.05.2015, з урахуванням внесених до нього змін, вбачається набуття кожною зі сторін цього правочину, у тому числі ТОВ «Навара - К» та ТОВ «Арт Парк», майнових прав на відповідне нерухоме майно, а після завершення будівництва комплексу та введення його в експлуатацію - права власності на нерухоме майно. Зокрема, згідно з умовами щодо розподілу площ між сторонами від 15.10.2020 ТОВ «Арт Парк» отримує у власність або/та для виконання своїх зобов`язань увесь комплекс, у тому числі всю загальну площу житлової та нежитлової забудови комплексу, усі комунікації, всі інженерні мережі та все інше майно, що споруджене на ділянці згідно з цим договором та згідно затвердженої проектної документації, за винятком квартир та нежитлових приміщень в комплексі, отримуваних іншими сторонами договору згідно з цим додатком. При цьому, договором передбачено право ТОВ «Навара - К» достроково набути у власність об`єкти нерухомого майна (що погоджені умовами розподілу площ).

20.09.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток І.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 64866955 від 20.09.2022) за ТОВ «Арт Парк» зареєстроване право власності на незавершене будівництво, друга черга будівництва, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67; опис об`єкта: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі м. Києва (друга черга будівництва) «Літ. А1 Житловий будинок №1 секція №1 - ступінь готовності 25,64 %; Літ. А2 Житловий будинок № 1 секція №2 - ступінь готовності 51,13 %», про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності був внесений запис №47912438.

Як вбачається з матеріалів справи, вказана державна реєстрація проведена на підставі наступних документів:

- договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Навара - К», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною 22.11.2006, зареєстрованого в реєстрі за №4786, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером: :63:502:0001;

- договору про поновлення договору оренди, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Навара - К», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною 12.09.2016, зареєстрованого в реєстрі за №889;

- сформованих відомостей з Державного земельного кадастру від 20.09.2022 №57548179, у яких наявна інформація про право оренди земельної ділянки ТОВ «Навара - К»;

- дозволу на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ72, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України;

- технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва від 20.09.2022 №ТІ01:0766-4313-0376-3804, отриманої з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, де замовником технічної інвентаризації є ТОВ «Арт Парк».

Також у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №310326651 від 20.09.2022 вказано, що підставою для державної реєстрації права власності за ТОВ «Арт Парк» слугував Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12.05.2015 з відповідними додатками та з урахуваннях внесених до них змін додатковими угодами.

25.10.2022 ТОВ «Навара - К» (третя особа-1) звернулося до Мін`юсту зі скаргою від 21.10.2022, що була зареєстрована у Мінюсті 25.10.2022 за №СК-2905-22 (далі, Скарга), в якій просило: 1) скасувати рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 64866955 від 20.09.2022, прийняте державним реєстратором Черток І.В.; 2) застосувати санкцію до державного реєстратора у вигляді блокування/анулювання доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

13.12.2022, розглянувши Скаргу ТОВ «Навара - К», Центральна Колегія Міністерства з розгляду скарг прийняла Висновок, яким рекомендувала Міністерству Скаргу ТОВ «Навара - К» від 21.10.2022 задовольнити, скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. №64866955 від 20.09.2022 та тимчасово блокувати доступ приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток І.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на три місяці. Підстава - оскаржуване рішення про державну реєстрацію, прийняте нотаріусом, є протиправним, оскільки прийняте на підставі дозволу на виконання будівельних робіт та відомостей з Державного земельного кадастру, згідно з якими замовником будівництва та користувачем земельної ділянки є ТОВ «Навара - К», а не ТОВ «Арт Парк».

На підставі вказаного Висновку наказом від 02.01.2023 №10/5 (далі, Наказ) Міністерство:

1) задовольнило скаргу ТОВ «Навара - К» від 21.10.2022;

2) скасувало рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. №64866955 від 20.09.2022;

3) тимчасово вирішило заблокувати доступ приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток І.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на три місяці

4) виконання пункту 2 наказу покладено на Офіс протидії рейдерству;

5) виконання пункту 3 наказу покладено на Державне підприємство «Національні інформаційні системи».

Звертаючись до суду з позовом у даній справі, ТОВ «Арт Парк» вказує про:

- відсутність факту порушення прав ТОВ «Навара - К» у результаті прийняття 20.09.2022 приватним нотаріусом Черток І.В. рішення №64866955, оскільки ТОВ «Арт Парк» набуло у власність саме об`єкт незавершеного будівництва, а не майнові права, які третя особа-1 має у власності згідно з договором №12-05/15 від 12.05.2015;

- згідно зі спірним рішенням приватного нотаріуса перехід до позивача права власності на майнові права та/або майно інших сторін вказаного договору №12-05/15 від 12.05.2015 не відбувся.

Також позивач вказує, що Мін`юстом порушено процедуру розгляду скарги, визначену Порядком №1128 від 25.12.2015.

З огляду на це, за твердженнями позивача, наказ Мін`юсту «Про задоволення скарги» №10/5 від 02.01.2023 є протиправним та підлягає скасуванню.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційних скарг та відзивів на них, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційні скарги відповідача та третьої особи-1 підлягають задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду скасуванню з наступних підстав.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі у редакції, чинній станом на дату вчинення спірної реєстрації дії та прийняття спірного Наказу).

Пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (частина 1 статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до частин 1 та 2 статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. Міністерство юстиції України розглядає скарги: 1) на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір); 2) на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України.

Постановою Кабінету Міністрів України №1128 від 25.12.2015 затверджено Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції (далі, Порядок №1128), який визначає процедуру здійснення Мін`юстом та його територіальними органами розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін`юсту (далі - скарги у сфері державної реєстрації).

Пунктом 2 Порядку №1128 (тут і надалі у редакції, чинній станом на дату прийняття спірного Наказу) встановлено, що для забезпечення розгляду скарг суб`єктом розгляду скарги утворюються постійно діючі комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, положення та склад яких затверджуються Мін`юстом або відповідним територіальним органом.

За змістом частини 4 статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав подається у письмовій формі та має містити відомості про прізвище, ім`я, по батькові (найменування) скаржника, його місце проживання (місцезнаходження), номер телефону та/або адресу електронної пошти, суть (реквізити) оскаржуваного рішення, дій або бездіяльності, обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, а також прохання (вимоги) скаржника та дату складення скарги. Якщо з дня прийняття оскаржуваного рішення, здійснення дії або бездіяльності спливло більше двох місяців, а у випадку, передбаченому абзацом другим частини третьої цієї статті, - більше одного місяця, скарга має містити також відомості про дату, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав.

Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав має бути підписана скаржником. Така скарга може бути подана в електронній формі за умови підписання її скаржником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав можуть бути додані документи (їх копії), що підтверджують порушення прав скаржника.

До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що подається представником скаржника, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує його повноваження, або копія такого документа, засвідчена у встановленому порядку.

Пунктом 9 Порядку №1128 передбачено, що під час розгляду скарги у сфері державної реєстрації Мін`юст чи відповідний територіальний орган встановлює наявність обставин, якими обґрунтовано скаргу, та інших обставин, які мають значення для її об`єктивного розгляду, зокрема шляхом перевірки відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (далі - реєстри), у разі необхідності витребовує документи (інформацію) і вирішує:

1) чи мало місце рішення, дія або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації, територіального органу Мін`юсту;

2) чи було оскаржуване рішення, дія або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації, територіального органу Мін`юсту прийнято, вчинено на законних підставах;

3) чи належить задовольнити скаргу у сфері державної реєстрації або відмовити в її задоволенні;

4) чи можливо поновити порушені права або законні інтереси скаржника іншим способом, ніж визначено ним у скарзі у сфері державної реєстрації;

5) які рішення підлягають скасуванню або які дії, що випливають з факту скасування рішення або з факту визнання оскаржуваних дій або бездіяльності протиправними, підлягають вчиненню.

На підтвердження свого права на звернення до відповідача зі скаргою ТОВ «Навара - К» у відзиві на позовну заяву та в апеляційній скарзі зазначає, що саме третя особа-1 є замовником будівництва та землекористувачем земельної ділянки, переданої йому Київською міською радою на підставі договору оренди для будівництва комплексу, а реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ТОВ «Арт Парк» порушує його права на можливість отримати у власність квартири площею 33,5 кв.м. у житловому будинку по вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі. Третя особа-1 наголошує на тому, що після проведення спірної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва ТОВ «Арт Парк» як єдиний власник цього нерухомого об`єкту набув можливість вирішувати долю вказаного майна шляхом розпорядження ним на власний розсуд.

Місцевий господарський суд, відмовляючи у позові, дійшов висновку про відсутність порушеного права ТОВ «Навара - К» рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. від 20.09.2022 №64866955 про реєстрацію за ТОВ «Арт Парк» права власності на об`єкт незавершеного будівництва, оскільки третьою особою-2 не проводилось жодних реєстраційних дій щодо майнових прав будь-якої зі сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015, адже фактично було зареєстроване право позивача на об`єкт незавершеного будівництва, у зв`язку з чим не відбулось переходу майнових прав інших сторін цього правочину до позивача, тому майнові права інших сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015 (у тому числі ТОВ «Навара - К») не були порушені, а збереглись за їх власниками та обсяг таких прав внаслідок рішення приватного нотаріуса від 20.09.2022 № 64866955 не змінився.

Водночас, за висновками суду, отримані третьою особою-2 від позивача документи для прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «Арт Парк» на об`єкт незавершеного будівництва є такими, що відповідали вимогам закону, зокрема, статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та були чинними на дату прийняття приватним нотаріусом рішення від 20.09.2022.

Колегія суддів, натомість, не погоджується із висновками суду першої інстанції про недоведеність порушення прав ТОВ «Навара - К» у результаті прийняття нотаріусом спірного рішення та приймає до уваги в цій частині доводи апеляційних скарг відповідача та третьої особи-1, враховуючи таке.

Відповідно до статті 6 Закону України «Про основи містобудування» законодавство України про містобудування складається з Конституції України, цього Закону, законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність» та інших нормативно-правових актів, що видаються на їх виконання.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності врегульовано Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній станом на дату вчинення реєстраційної дії) будівництво - це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва; замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

У той самий час визначення «замовника» міститься в Законі України «Про архітектурну діяльність» (абзац 11 частини 1 статті 1), яке фактично доповнює зміст вищенаведеного терміну такими ознаками, як наявність у замовника земельної ділянки, та визначає мету зведення - для зведення або зміни споруди. Зазначене визначення є аналогічним закріпленому раніше у Законі України «Про планування і забудову територій», який втратив чинність після прийняття Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Таким чином, як вірно наголошує ТОВ «Навара - К», замовником будівництва є саме особа, у власності або користуванні якої перебуває земельна ділянка, тобто землекористувач.

Така позиція скаржника підтверджується також тим, що станом на дату вирішення даного спору в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» закріплене наступне визначення поняття «замовник будівництва (далі - замовник)» - це фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. У разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути об`єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинку.

У статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» в редакції, чинній станом на дату прийняття даної постанови, зазначено, що термін «замовник будівництва» вживається в цьому Законі у значенні, наведеному в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Такими змінами законодавець фактично підтвердив та усунув розбіжності між поняттями «замовник», наведеними у Законах України «Про архітектурну діяльність» та «Про регулювання містобудівної діяльності», деталізувавши, що замовником будівництва є саме особа, у власності або користуванні якої перебуває відповідна земельна ділянка.

Відповідно до частин 4, 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній станом на дату вчинення реєстраційної дії) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Судом встановлено, що 22.11.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 28.09.2006 №73/130 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.

12.09.2016 вказаний правочин на підставі договору про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 12.09.2016 було поновлено на 5 років, що сторонами не заперечується .

Також, як уже зазначалося, у матеріалах справи міститься Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № від 12.10.2021, згідно якого у Державному реєстрі речових прав містяться відомості про реєстрацію 12.09.2016 поновлення договору оренди згідно статті 33 Закону України «Про оренду землі», статті 126-1 Земельного кодексу України та пункту 8.3. договору оренди на строк до 12.09.2026; орендар: ТОВ «Навара - К».

Відповідно до частини 1 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній станом на 18.08.2017) право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (частина 2 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Згідно частини 3 названої статті Закону для отримання дозволу подається заява, до якої додаються, зокрема, копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію; проектна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку.

Отже, дозвіл на виконання будівельних робіт може бути отриманий особою, яка має речове право на земельну ділянку, на якій планується забудова.

Судом встановлено, що з метою будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі м. Києва (друга черга будівництва) ЗАТ «Українська будівельна компанія» було розроблено

проектну документацію, яка була затверджена наказом ТОВ «Навара - К» від 04.07.2017 №07-Т; ТОВ «Навара - К» як замовником будівництва отримано від Державної архітектурно-будівельної інспекції Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 72 від 18.08.2017 (клас наслідків (відповідальності) СС3)).

Статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина 2 статті 331 Цивільного кодексу України).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону (частина 3 статті 331 Цивільного кодексу України).

Разом з цим суд відзначає, що за змістом частин 1 та 2 статті 83 Земельного кодексу України (у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (частина 1, 2 статті 93 Земельного кодексу України у редакції на час укладення договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006).

За змістом частини 1 статті 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право, зокрема, самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Із наведених приписів законодавства вбачається, що ТОВ «Навара - К» як орендар земельної ділянки площею 5,2557 га, розташованої за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення, згідно з договором оренди земельної ділянки від 22.11.2006 (із урахуванням його подальшого поновлення на новий строк), наданої на підставі рішення Київради від 28.09.2006 №73/130, наділений правомочностями володіння та користування такою земельною ділянкою, а також правом спорудження на ній жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.

При цьому суд звертає увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею), який наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 та від 04.12.2018 року у справі №910/18560/16.

Відповідно до частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній станом на дату вчинення третьою особою-2 спірної реєстраційної дії) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).

Згідно пункту 68 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Як вбачається з матеріалів справи, з метою прийняття приватним нотаріусом Черток І.В. оскаржуваного рішення про державну реєстрацію від 20.09.2022 №64866955, позивач надав нотаріусу:

- договір оренди земельної ділянки від 22.11.2006, засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.А. (зареєстрований у реєстрі за №4786); договір від 12.09.2016 про поновлення вказаного договору оренди, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.А., зареєстрований у реєстрі за №889;

- копію витягу з Державного реєстру речових прав від 21.10.2021 за індексним номером 279231885 від 12.10.2021 (щодо поновлення строку дії вказаного договору оренди землі на строк до 12.09.2026);

- дозвіл на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ 72;

- експертний звіт щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вулиці Бориспільській, 67 у Дарницькому районі м. Києва» (друга черга будівництва),

- договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільській, 67 у місті Києві №12-05/15 від 12.05.2015, з урахуванням внесених до нього змін;

- технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:0766-4313-0376-3804, видавник: ЄДЕСББ.

Місцевий господарський суд в оскаржуваному судовому рішенні дійшов висновку, що отримані від позивача документи для прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «Арт Парк» на об`єкт незавершеного будівництва, є такими, що відповідають вимогам закону, та були чинними на дату прийняття приватним нотаріусом рішення від 20.09.2022.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, у свою чергу, не погоджується з такими висновками суду, зазначаючи таке.

За змістом частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній станом на дату вчинення третьою особою-2 спірної реєстраційної дії) державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Відповідно пункту 5 частини 1 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація здійснюється шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав).

Згідно пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації є наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (частина 2 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Виходячи із наявних у матеріалах справи доказів та встановлених обставин справи, у спірному випадку державний реєстратор зареєстрував право власності ТОВ «Арт Парк» на об`єкт незавершеного будівництва на підставі документів, які підтверджують речове право на земельну ділянку ТОВ «Навара - К» (договір оренди земельної ділянки від 22.11.2006, договір від 12.09.2016 про поновлення вказаного договору оренди, які укладені між Київською міською радою та ТОВ «Навара - К», відомостей з Державного реєстру речових прав від 21.10.2021 за індексним номером 279231885 від 12.10.2021, де орендарем значиться ТОВ «Навара - К»), а не ТОВ «Арт Парк», та на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ 72, де замовником будівництва також значиться ТОВ «Навара - К», а не ТОВ «Арт Парк».

Зазначене безумовно суперечить положенням частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Стосовно посилань позивача на те, що він мав право на реєстрацію за собою права власності на об`єкт незавершеного будівництва оскільки він є замовником будівництва згідно умов Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільській, 67 у місті Києві №12-05/15 від 12.05.2015, з урахуванням внесених до нього змін додатковими угодами 22.12.2017, 20.06.2019, 15.10.2020, суд зазначає таке.

За змістом пункту 1.3. Договору №12-05/15 про забудову ділянка належить стороні-1 (ТОВ «Навара-К») на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, реєстровий №4786. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проектуне припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2.

Згідно пункту 7.4. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки з моменту набрання юридичної сили даним договором сторона-2 (згідно додаткової угоди від 20.06.2019 це ТОВ «Арт Парк») виконує функції замовника будівництва комплексу (окрім функцій землекористувача).

Отже, відповідно до умов Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки стороні-2 (ТОВ «Арт Парк») передані не всі функції замовника будівництва, як помилково вважає позивач, а лише ті функції (повноваження), які необхідні останньому для виконання своїх зобов`язань за даним Договором.

Пунктом 2.1. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки визначено, що для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором.

Згідно пункту 5.1.1. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки передбачено, що сторона-1 (ТОВ «Навара-К») зобов`язується за актом приймання-передачі передати стороні-2 (згідно додаткової угоди від 20.06.2019 це ТОВ «Арт Парк») або вказаному нею генеральному підряднику будівельний майданчик на ділянці протягом трьох робочих днів з дня отримання від сторони-2 відповідної письмової вимоги.

Таким чином, із вказаних пунктів Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки вбачається, що ТОВ «Навара-К» не передавало позивачу земельну ділянку, а лише надало стороні-2 можливість використовувати будівельний майданчик з метою виконання зобов`язань за договором.

При цьому, як уже зазначалося судом, згідно норм чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин містобудівного законодавства замовником будівництва є саме особа, у власності або користуванні якої перебуває земельна ділянка, тобто землекористувач, яким у даному випадку є ТОВ «Навара-К», а не ТОВ «Арт Парк».

Отже, за відсутності документа, що посвідчував би речове право позивача на земельну ділянку під об`єктом незавершеного будівництва та документа, який відповідно до законодавства надавав би право позивачу на виконання будівельних робіт (дозволу на будівництво, виданого саме позивачу як замовнику), у державного реєстратора (третьої особи-2) були відсутні підстави для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за позивачем.

У пункті 3 мотивувальної частини Висновку центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 13.12.2022 зазначено, що Колегією встановлено, що оскаржуване рішення є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки реєстрацію проведено на підставі дозволу на виконання будівельних робіт та відомостей з Державного земельного кадастру, згідно з якими замовником будівництва та користувачем є ТОВ «Навара-К», а не ТОВ «Арт Парк», що перевірено судом та повністю відповідає дійсним обставинам справи.

Таким чином, обґрунтованими є висновок відповідача та прийнятий на його підставі наказ №10/5 від 02.01.2023, яким Міністерство вирішило скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за позивачем №64866955, прийняте 20.09.2022 приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Черток І.В., оскільки таке було прийняте з порушенням вимог пункту 2 частини 3 статті 10, пункту 5 частини 1 статті 18, пункту 4 частини 1 та частини 2 статті 24, частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Міністерство у даному випадку діяло відповідно до норм чинного законодавства та правомірно встановило наявність підстав для висновку про порушення третьою особою-2 вимог законодавства у сфері державної реєстрації прав.

Окремо суд також вважає за необхідне зупинитися на питанні щодо наявності факту порушення прав ТОВ «Навара-К» спірним рішенням нотаріуса.

Так, під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права (офіційно визнана можливість, якою володіє фізична та юридична особа), за якою воно зазнало протиправного впливу з боку порушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 14.05.2013 у справі «Н.К.М. проти Угорщини» Суд вказував, що ті, хто діє добросовісно на підставі закону, не повинні бути розчаровані в своїх законних очікуваннях без конкретних і переконливих причин.

Відповідно до частини 1 статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Верховний Суд у постанові від 17.08.2022 у справі №725/2609/20 зауважив, що враховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку.

Із аналізу наведених норм убачається, що у даному випадку після проведення спірної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва такий об`єкт набув цивільну оборотоздатність, а позивач (ТОВ «Арт Парк») як єдиний власник цього об`єкта набув юридично закріплену можливість самостійно вирішувати долю вказаного майна шляхом розпорядження ним на власний розсуд.

Зазначене безпосередньо свідчить про порушення права ТОВ «Навара-К» як землекористувача земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво, та замовника відповідного будівництва спірною реєстраційною дією.

Щодо процедурних порушень при розгляді Скарги, на які посилався позивач, суд встановив наступне.

Згідно пункту 10 Порядку №1128 для забезпечення можливості участі у колегіальному розгляді скарги у сфері державної реєстрації скаржника, державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації, територіального органу Мін`юсту, рішення, дія або бездіяльність яких оскаржується, а також інших заінтересованих осіб, зазначених у скарзі у сфері державної реєстрації або встановлених відповідно до відомостей реєстрів (далі - заінтересовані особи), або надання зазначеними особами письмових пояснень по суті скарги Мін`юст чи відповідний територіальний орган не пізніше ніж за два дні, а під час воєнного стану - за 15 днів до дня засідання колегії забезпечує оприлюднення на своєму офіційному веб-сайті інформації про дату, час і місце такого засідання, а під час воєнного стану - про дату засідання, та додатково повідомляє зазначену інформацію заінтересованим особам засобами електронної пошти (якщо адресу електронної пошти зазначено у скарзі у сфері державної реєстрації, доданих до неї документах, повідомлено заінтересованою особою або встановлено з інших офіційних джерел). Відсутність заінтересованих осіб під час розгляду скарги у сфері державної реєстрації колегіально не є перешкодою для її розгляду.

Пунктом 12 Порядку №1128 передбачено, що під час воєнного стану заінтересована особа має право заявити клопотання про надіслання їй матеріалів скарги в електронній формі на адресу електронної пошти. Мін`юст чи відповідний територіальний орган забезпечує надіслання таких матеріалів протягом трьох робочих днів після отримання клопотання. Заінтересовані особи мають право подавати письмові пояснення по суті скарги у сфері державної реєстрації, які обов`язково приймаються колегією до розгляду.

Як зазначає позивач та підтверджується матеріалами справи, 01.11.2022 на його електронну адресу надійшов електронний лист відповідача (№100945/33.2.2/33-22 від 01.11.2022) (том 2, а.с. 105-106) про те, що 17.11.2022 відбудеться засідання центральної Колегії Мін`юсту з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції щодо розгляду скарги ТОВ «Навара-К». У вказаному листі колегією Мін`юсту було зазначено про право позивача надати колегії письмові пояснення по суті скарги у сфері державної реєстрації, та запропоновано позивачу надіслати ці пояснення на адресу електронної пошти: .

03.11.2022 позивач звернувся до відповідача з клопотанням від 02.11.2022 №25/03-2022 про направлення йому матеріалів Скарги в електронній формі на електронну адресу позивача: (том 1, а.с. 34-35).

У відповідь на вказаний лист Мін`юст направив позивачу листом №103009/33.2.1./33-22 від 07.11.2022 матеріали Скарги на 127 арк.

16.11.2022 позивач направив на електронну адресу відповідача свої пояснення по суті Скарги (том 1, а.с. 150-156).

У відповідь на ці пояснення відповідач листом №109113/33.2.1/33-22 від 18.11.2022 повідомив позивача про те, що пояснення позивача по суті Скарги були долучені до матеріалів скарги.

Листом №111644/СК-2905-22/33.2.1. від 25.11.2022 (том 1, а.с. 171-173) відповідач повідомив позивача на електронну адресу останнього про призначене на 13.12.2022 засіданні колегії з розгляду Скарги.

Позивач у позові вказує, що його пояснення від 16.11.2022 не були враховані під час розгляду Мін`юстом Скарги третьої особи-1, так як у пункті 16 Висновку колегії від 13.12.2022 зазначено, що після повідомлення про розгляд скарги до Мін`юсту пояснень, заяв та клопотань від заінтересованих осіб не надходило. У той час, як своєчасно надані позивачем пояснення по суті скарги обов`язково мали бути прийняті до розгляду, проте ця обставина була Мін`юстом проігнорована.

Колегія суддів, у свою чергу, критично оцінює вказані доводи позивача та приймає до уваги у даному контексті доводи апеляційної скарги третьої особи-1 стосовно того, що зміст наведеного пункту 16, з огляду на наявність у матеріалах справи листа Мін`юсту №109113/33.2.1/33-22 від 18.11.2022, яким останній повідомив позивача про отримання відповідних пояснень на Скаргу, та призначене після їх отримання засідання колегії на 13.12.2022, свідчить про ненадходження до відповідача пояснень щодо суті Скарги після того, як 25.11.2022 (за 15 днів до засідання колегії) Мін`юст повідомив ТОВ «Арт Парк» про дату засідання колегії, право заявляти клопотання та подавати письмові пояснення по суті Скарги.

Позивач зазначає, що відповідач, розглядаючи Скаргу, не врахував зміст Договору про забудову з урахуванням внесених до нього змін додатковими угодами, які в державному реєстрі прав на нерухоме майно значаться як підстава державної реєстрації права.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Навара-К», подаючи відповідачу Скаргу, долучало до останньої вказаний Договір про забудову з усіма додатками до нього та внесеними до них змінами, відповідно, у розпорядженні Мін`юсту були відповідні документи, а твердження позивача про те, що вказані документи не були досліджені та оцінені відповідачем при прийнятті Висновку ґрунтуються на його припущеннях.

Водночас, як вірно встановив відповідач та що було перевірено судом апеляційної інстанції, за відсутності у позивача підтвердженого речового права на земельну ділянку, спірна реєстрація не могла бути проведена. Відповідно, існування такого Договору про забудову жодним чином не спростовує правильних висновків відповідача про наявність підстав для задоволення Скарги.

Зважаючи на встановлені судом обставини в їх сукупності, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання протиправним та скасування Наказу №10/5 від 02.01.2023 Міністерства юстиції України, а позов у даній справі задоволенню не підлягає.

Доводи апеляційних скарг відповідача та третьої особи-1 знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи.

Усі інші доводи учасників справи, окрім викладених у мотивувальній частині постанови, суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують висновків суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позову.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційних скарг

Відповідно до частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За змістом пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.

Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, нез`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає апеляційні скарги Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» такими, що підлягають задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у даній справі таким, що підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Розподіл судових витрат здійснено у відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтями 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Міністерства юстиції України та Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» (03037, м. Київ, проспект В. Лобановського, буд. 4-А, приміщення 139А, ідентифікаційний код 43015078) на користь Міністерства юстиції України (01001, м. Київ, вулиця Городецького, будинок 13, ідентифікаційний код 00015622) 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн 00 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції. Видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт Парк» (03037, м. Київ, проспект В. Лобановського, буд. 4-А, приміщення 139А, ідентифікаційний код 43015078) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Навара - К» (01001, м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 16, кв. 7, ідентифікаційний код 32799677) 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн 00 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції. Видати наказ.

Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва згідно вимог процесуального законодавства.

Матеріали справи №910/1757/23 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 05.03.2024.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді І.А. Іоннікова

А.І. Тищенко