РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

13.02.2024Справа № 910/12271/23

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Демидова В.О., за участю секретаря судового засідання Ятковської К.К., розглянувши справу за позовом Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури (04053, місто Київ, вулиця Вознесенський узвіз, будинок 20) до Приватного підприємства "ЕММА" (04053, місто Київ, вул. Смірнова-Ласточкіна, будинок 20, корпус 2), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, м. Київ, б-р. Т.Шевченка, 50-Г), про стягнення 317 855,94 грн, розірвання договору та виселення,

Представники учасників справи:

від позивача - Яворський В.І., Андріїв С.Я.;

від відповідача - Недяк В.В., Савчук О.К.;

від третьої особи - Джафарова С.Г., Максюта Е.А.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

02.08.2023 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури (далі позивач) до Приватного підприємства "ЕММА" (далі відповідач) про стягнення 317 855,94 грн, розірвання договору та виселення, та передана 03.08.2023 судді Демидову В.О. відповідно до автоматизованого розподілу судової справи між суддями.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 11 жовтня 2006 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (далі - Орендодавець) та Приватним підприємством «ЕММА» (далі - відповідач/Орендар), укладено Договір оренди №3601 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір оренди №3601).

Згідно Договору №3601/07 від 28.03.2012 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна №3601 від 11.10.2006р., відповідачу передано в оренду майно загальною площе 271,12 м2, розміщене за адресою: м. Київ, вул. Смирнова-Ласточкіна, 20, корпус 2, поверх 1, що перебуває на балансі Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури (Позивач); цільове призначення - для розміщення офісу (67,00 м2) та видавництва вітчизняних книжок (204,12 м2), згідно п.1.1. Договору оренди №3601.

За користування Майном, Договором оренди №3601, в редакції Договору №3601/13 від 31.05.2017 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 11.10.2006 №3601, передбачена сплата орендної плати у розмірі визначеному п. 3.1. і п.3.2 розділу 3 даного договору.

Як вказує позивач, відповідно до розрахунку останнього, станом на 31.05.2023 заборгованість відповідача по орендній платі перед позивачем складає 88509,64 грн.

01.02.2012 між позивачем та відповідачем було укладено договір б/н про відшкодування витрат Балансоутримувача по наданню комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою до договору оренди РВ ФДМУ по м. Києву №3601 від 11.10.2006. в подальшому між позивачем та відповідачем укладено договір №2 від 01.01.2015 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою.

Позивач зазначає, що станом на 30.06.2023 борг відповідача з компенсації фактичних витрат, пов`язаних з відшкодуванням комунальних послуг та сплати земельного податку, складає 317 855,94 грн.

Враховуючи вищевикладене позивач просить стягнути з відповідача 317 855,94 грн, розірвати Договір оренди №3601 нерухомого майна, що належить до державної власності від 11 жовтня 2006 року, який укладено між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву () та Приватним підприємством «ЕММА» (), (в редакції Договору від 31.05.2017 №3610/13), та зобов`язати Приватне підприємство «Емма» в примусовому порядку звільнити (висилити) та повернути державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву об`єкт оренди - державне нерухоме майно: частину нежилого приміщення загальною площею 271,12 кв.м, корпус 2 на 1-му поверсі, яке розміщене за адресою: Вознесенський узвіз, 20, корпус 2, поверх 1, м. Київ, шляхом передачі по акту приймання-передачі балансоутримувачу даного державного майна - Національній академії образотворчого мистецтва і архітектури.

Ухвалою суду від 07.08.2023 позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали.

У встановлений судом строк від позивача надійшли докази усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.08.2023 відкрито провадження у справі №910/12271/23 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 14.09.2023. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, м. Київ, б-р. Т.Шевченка, 50-Г). Витребувано від Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву справу орендаря - Приватного підприємства «Емма» щодо оформлення оренди державного нерухомого майна: частину нежилого приміщення загальною площею 271,12 кв. м, корпус 2 на 1-му поверсі, яке розміщене за адресою: Вознесенський узвіз, 20, корпус 2, поверх 1, м. Київ.

05.09.2023 на виконання вимог ухвали Господарського суду міста Києва від 21.08.2023 Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву подало до суду клопотання про долучення до матеріалів справи копії договору оренди №3601 нерухомого майна, що належить до державної власності від 11.10.2006 та копії додаткових договорів про внесення змін до договору включно до договору №3601/13 від 31.05.2017.

13.09.2023 третя особа подала до суду пояснення по справі, в яких просила задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Зазначала, що договір оренди був продовжений на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, тож станом на сьогодні є чинним. Орендар має заборгованість перед балансоутримувачем за договором компенсації №2 у розмірі 317 855,94 грн, та має переплату за договором оренди у розмірі 73 266,47 грн перед Державним бюджетом України.

13.09.2023 відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що у видавництва ПП «ЕММА» на сьогодні відсутня заборгованість з орендної плати та станом на 30.09.2022 є переплата по орендній платі до НАОМА в сумі 190 618,79 грн та до РВ ФДМУ в сумі 170 202,52 грн. після 30.09.2022 за договорами оренди державного майна орендарям на територіях, зокрема м. Києва, на період воєнного стану і протягом чотирьох місяців після його припинення чи скасування, орендна плата нараховується в розмірі 50% розміру орендної плати. Вказує, що позивачем штучно створюються борги за ненадані комунальні послуги, послуги з опалення не надаються з грудня 2019 року. Загальна сума заборгованості у розмірі 317 855,94 грн документально не підтверджена. Протягом 2021-2022 років балансоутримувач систематично не надавав розрахунки по комунальним послугам, акти наданих послуг. Рахунки, надані 26.09.2022 були перевірені видавництвом та виявлено недостовірні нарахування, в тому числі за послуги, які не надавалися, відсутність усіх необхідних для нарахування супутніх документів, про що відповідачем було складено заперечення від 30.09.2022 на лист від 26.09.2022 №515-15.

14.09.2023 судове засідання відкладено на 10.10.2023.

10.10.2023 позивач подав до суду відповідь на відзив, в якій зазначав, що відповідач використовує майно не за цільовим призначенням, без отримання письмової згоди орендодавця передав в суборенду частку орендованих площ та використовує прибудинкову територію для розміщення господарських споруд.

10.10.2023 судове засідання відкладено на 24.10.2023.

23.10.2023 РВ ФДМУ подав до суду пояснення по справі, в яких, враховуючи відсутність заперечень з боку балансоутримувача за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди (лист РВ від 29.07.2022 №30-06/2731), зазначив, що договір оренди був продовжений на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, та просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

24.10.2023 відповідач подав до суду клопотання про долучення доповнення до відзиву на позову заяву.

24.10.2023 судове засідання відкладено на 09.11.2023.

07.11.2023 відповідач подав до суду клопотання про залучення додаткових платіжних квитанцій до матеріалів справи.

09.11.2023 судове засідання відкладено на 21.11.2023.

Судове засідання, призначене на 21.11.2023 не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Демидова В.О. у відпустці.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2023 продовжено строк підготовчого провадження у справі. Підготовче засідання призначено на 12.12.2023.

06.12.2023 відповідач подав до суду клопотання про долучення доповнення до відзиву на позовну заяву.

12.12.2023 позивач подав до суду додаток до відповіді на відзив на позовну заяву (додаткові пояснення), в яких зазначав, що врахував здійснені відповідачем платежі після подачі цієї позовної заяви, тому станом на 11.12.2023 сума заборгованості відповідача становить 277 837,07 грн. З огляду на вказане позивач зменшив розмір позовних вимог та просив стягнути з відповідача на свою користь 277 837,07 грн.

12.12.2023 судове засідання відкладено на 21.12.2023.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.12.2023, яка занесена до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження у справі №910/12271/23 та призначено справу до розгляду по суті на 11.01.2024.

У судовому засіданні 11.01.2024 оголошено перерву до 23.01.2024.

12.01.2024 позивач подав до суду заяву про поновлення процесуального строку та залучення письмових доказів, а саме: копії витягу з Аудиторського Звіту за результатами внутрішнього аудиту з окремих питань діяльності Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури в частині використання об`єктів державної власності від 27.12.2023 №25-07/02; копії Витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні №0000178 від 03.01.2024.

22.01.2024 від представника відповідача надійшли заперечення на заяву про поновлення процесуального строку та залучення письмових доказів.

Судове засідання призначене на 23.01.2024 не відбулось у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Демидова В.О. у період з 23.01.2024 по 02.02.2024.

Ухвалою суду від 05.02.2024 призначено судове засідання на 13.02.24 о 11:10 год.

У судове засідання 13.02.2024 з`явилися представники сторін, надали пояснення по справі.

Судом без виходу до нарадчої кімнати із занесенням до протоколу судового засідання відмовлено у задоволенні заяви позивача про поновлення процесуального строку та залучення письмових доказів

В судовому засіданні 13.02.2024 оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив такі фактичні обставини.

11.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (далі - третя особа, орендодавець) та Приватним підприємством «ЕММА» (далі - орендар, відповідач) було укладено договір оренди № 3601 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - договір оренди).

Відповідно до п. 1.1. договору в редакції договору №3601/07 від 28.03.2012, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - частину нежилого приміщення (далі - майно) загальною площею 271,12 кв. м, розміщене за адресою: м. Київ, вул. Смирнова-Ласточкіна, 20, корпус 2, поверх 1, що перебуває на балансі Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури (далі - балансоутримувач, позивач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.08.2009 становить 2 147 560,50 грн без ПДВ. Майно передається в оренду з метою розміщення офісу (67,0 кв.м.) та видавництва вітчизняних книг (204,12 кв.м.).

Згідно з актами приймання-передачі від 11.10.2006 та від 28.03.2012 третя особа передала, а відповідач прийняв вказані вище приміщення в оренду.

Згідно з п. 10.1. договір оренди укладено строком на 11 місяців, що діє з 11.10.2006 до 11.09.2007 включно. У разі відсутності заяви однієї сторони про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін законодавства на дату продовження цього договору (п. 10.5. договору оренди).

У подальшому договір оренди був неодноразово пролонгований згідно зі ст. 764 ЦК України та п. 10.5. договору оренди.

Крім того, сторонами були укладені додаткові угоди до договору оренди, якими змінювалися та викладалися в новій редакції окремі пункти договору, вартість об`єкта оренди, розмір орендної плати та строк дії договору.

Так, відповідно до п. 10.1 договору в редакції договору №3601/13 від 31.05.2017, цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 11.03.2017 по 11.02.2020.

Згідно п.3.1 договору в редакції договору №3601/13 від 31.05.2017, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне нерухоме майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786 (зі змінами) та змінено за домовленістю сторін, відповідно до п. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за базовий місяць - лютий 2017 року - 19 892,28 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - березень 2017 року - визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за березень 2017 року.

Відповідно до п. 3.3 договору перерахування здійснюються орендарем самостійно до 10 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції таким чином: 50% орендної плати перераховується орендарем до державного бюджету; 50% орендної плати перераховується орендарем на розрахунковий рахунок балансоутримувача.

Орендар зобов`язаний протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване майно на весь термін дії договору оренди не менше ніж на його вартість, визначену експертним шляхом, на користь Балансоутримувача, який бере на себе ризик пошкодження або випадкової загибелі об`єкта оренди. Завірену печаткою копію страхового полісу і копію платіжного доручення страхового внеску подає орендодавцю в 5-денний термін з моменту отримання страхового полісу (п. 5.5 договору).

За умовами п. 5.8 договору оренди орендар зобов`язаний укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Пунктом 10.8 договору сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар: не виконав зобовязання згідно п. 5.5 цього договору; користується майном не відповідно до умов договору; навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання; систематично/ більше трьох раз порушує терміни здійснення будь-яких платежів, у т.ч. пені за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення; не робить згідно з умовами договору ремонт орендованого майна; без письмового дозволу орендодавця передає орендоване нерухоме майно/ його частину у суборенду, укладає договори про сумісну діяльність, де внеском сторони є право на оренду орендованого за цим договором майна, а також у випадку порушення п. 5.15 цього договору; перешкоджає співробітникам орендодавця та балансоутримувача здійснювати перевірку стану орендованого майна; не переглядає орендну плату, в разі внесення змін до Методики, яка передбачає збільшення орендної плати.

В подальшому, термін дії договору оренди було продовжено на наступний термін до 11.01.2021 згідно зі ст. 764 ЦК України та п. 10.5. договору оренди.

Відповідно до п. 6 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої короновірусом SARS-CoV-2» від 04.12.2020 № 1071-IX строк дії договору оренди було продовжено на період дії карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його закінчення.

У подальшому строк дії договору оренди було продовжено на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, відповідно до п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634.

З матеріалів справи також вбачається, що на адресу Регіонального відділення надходив лист Балансоутримувача від 11.02.2020 № 109-09 (вх. № 1332 від 12.02.2020) та лист Міністерства культури, молоді та спорту України від 19.02.2020 № 39-06/1910 (вх. № 1628 від 24.02.2020) щодо заперечення у продовженні договору оренди. Зазначені листи надійшли після 11.02.2020, тобто з пропущенням строку звернення, передбаченого ч. 3 ст. 17 Закону про оренду. Таким чином, дію договору було продовжено на наступний термін, а саме до 11.01.2021 відповідно до ст. 764 ЦКУ та 10.5. договору оренди.

Крім того, з Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву зверталось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства «Емма», третя особа: Національна академія образотворчого мистецтва і архітектури, про розірвання договору нерухомого майна, що належить до державної власності № 3601 від 11.10.2006 та виселення відповідача з займаних нежитлових приміщень, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Смирнова-Ласточкіна, 20, корп. 2, площею 271,12 м2, яке перебуває на балансі Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.03.2021 у справі № 910/19813/20, яке набрало законної сили, у задоволенні позову відмовлено.

Вказаним рішенням суду встановлено, що «…на момент звернення позивача в суд з указаним позовом у відповідача існувала заборгованість по орендній платі за спірним договором за період червня, липня та жовтня 2020 року, а також вбачається, що протягом січня 2018 - вересня 2020 років відповідачем здійснювалися платежі з орендної плати з порушенням встановлених договором строків. Таким чином, на момент звернення в суд були підстави для розірвання спірного договору оренди. При цьому, наявними у матеріалах справи платіжним дорученням № 589 від 16.12.2020, дублікатом квитанції № 0.0..1 від 05.01.2021, квитанцією № 0.0..1 від 10.01.2021 стверджується факт погашення відповідачем заборгованості з орендної плати та нарахованої пені за спірним договором оренди після звернення позивача в суд з указаним позовом. Крім того, Національна академія образотворчого мистецтва і архітектури направила позивачу листа № 53-15 від 02.02.2021, вказавши, що у відповідача станом на 02.02.2021 відсутня заборгованість з орендної плати за спірним договором, а також те, що вона не заперечує щодо продовження договору оренди. Сторонами у справі не заявлено відмову від продовження запропонованого балансоутримувачем строку дії договору оренди. За таких обставин, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 3601 від 11.10.2006 вважається продовженим. Враховуючи, що спірний договір оренди продовжений, то у позові про його розірвання слід відмовити. Враховуючи, що договір нерухомого майна, що належить до державної власності № 3601 від 11.10.2006 станом на час розгляду справи судом є чинним, тому користування вказаним приміщенням за договором відповідачем є правомірним. За таких обставин, вимога позивача про виселення відповідача із займаних нежитлових приміщень також задоволенню не підлягає…».

Крім того, в матеріалах справи міститься лист РВ Фонду державного майна України від 29.07.2022 №30-06/2731, надісланий на адресу Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури та ПП «ЕММА», про порядок продовження дії договору та нарахування орендної плати, відповідно до якого, враховуючи п. 6 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб`єктів господарювання на період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої короновірусом SARS-CoV-2» від 04.12.2020 № 1071-IX та відповідно до п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», враховуючи відсутність заперечень з боку балансоутримувача, Регіональне відділення повідомляє про продовження дії договору оренди від 11.10.2006 №3601 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Отже, договір оренди був продовжений на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, тож станом на час розгляду справи є чинним.

Також суд враховує, що наказом Регіонального відділення № 1975 від 30.08.2021 на підставі пп. 1 п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України № 611 «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» від 15.07.2020 та абз. 5 п. 2 додатку 1 до Постанови орендаря було звільнено від сплати орендної плати за державне майно на період дії карантину.

Відповідно до пп.2 п. 1 Постанови № 634 на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 вересня 2022, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях).

Однак після 30.09.2022 за договорами оренди державного майна орендарям на територіях, зокрема м. Києва, на період дії воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, орендна плата нараховується у розмірі 50% розміру орендної плати встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) згідно з пп. 4 п. 1 Постанови № 643.

Крім того, 01.01.2015 між Національною академією образотворчого мистецтва і архітектури (балансоутримувач, позивач) та ПП «ЕММА» (відповідач, орендар) був укладений Договір № 2 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою (земельного податку) (далі - договір компенсації № 2), відповідно до п. 1.1. якого балансоутримувач забезпечує обслуговування та утримання державного майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Смирнова-Ласточкіна, 20, корп. 2, пов. 1 (далі - майно) і прилеглої території, а орендар відшкодовує витрати балансоутримувача, пов`язані з наданням комунальних послуг та відшкодування послуг за користування земельною ділянкою (земельного податку) пропорційно до займаної ним площі.

За умовами п. 2.2.3 договору компенсації № 2 орендар зобов`язується не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним місяцем, перерахувати на рахунок балансоутримувача витрати, пов`язані з відшкодуванням комунальних послуг та відшкодуванням послуг за користування земельною ділянкою (земельного податку) відповідно до розрахунків балансоутримувача, здійснюваних відповідно до вимог Податкового кодексу України та на підставі Витягу з технічної документації №Ю-31782/2005 про нормативну грошову оцінку частини земельної ділянки (кадастровий № 91:162:002).

Цей договір укладений строком на 1 рік і діє з 01.01.2015 по 31.12.2015 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається таким, що продовжує діяти на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження дії цього договору (п. 5.1, 5.4 договору компенсації № 2).

Звертаючись до суду з цим позовом, з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог, позивач посилався на те, що станом на 11.12.2023 борг відповідача з компенсації фактичних витрат, пов`язаних з відшкодуванням комунальних послуг та сплати земельного податку, складає 277 837,07 грн, які він просить стягнути з відповідача.

Також, посилаючись на те, що відповідач не дотримується правил експлуатації інженерних мереж і пожежної безпеки, не забезпечує вільний доступ уповноваженим працівникам позивача до орендованих приміщень, провів перепланування і перебудову приміщення, використовує майно не за цільовим призначенням, без отримання письмової згоди орендодавця передав в суборенду частку орендованих площ та використовує прибудинкову територію для розміщення господарських споруд, не застрахував орендоване майно, позивач просить розірвати договір оренди №3601 нерухомого майна, що належить до державної власності від 11 жовтня 2006 року, та зобов`язати ПП «Емма» в примусовому порядку звільнити (висилити) та повернути державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву об`єкт оренди шляхом передачі по акту приймання-передачі балансоутримувачу даного державного майна - Національній академії образотворчого мистецтва і архітектури.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилався на те, що сума заборгованості документально не підтверджена, протягом 2021-2022 років балансоутримувач систематично не надавав розрахунки за комунальними послугами, акти наданих послуг. Рахунки, надані 26.09.2022 були перевірені видавництвом та виявлено недостовірні нарахування, в тому числі за послуги, які не надавалися, відсутність усіх необхідних для нарахування супутніх документів, про що відповідачем було складено заперечення від 30.09.2022 на лист від 26.09.2022 №515-15.

Третя особа Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (орендодавець) у поясненнях від 20.10.2023 №30-10/6893 зазначала, що станом на час розгляду справи договір оренди є чинним та просила відмовити у задоволенні позовних вимог Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури в повному обсязі.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із матеріалами справи правові відносини між позивачем та відповідачем виникли на підставі договору № 2 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою (земельного податку) від 01.01.2015.

За умовами п. 2.2.3 договору компенсації № 2 орендар зобов`язується не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним місяцем, перерахувати на рахунок балансоутримувача витрати, пов`язані з відшкодуванням комунальних послуг та відшкодуванням послуг за користування земельною ділянкою (земельного податку) відповідно до розрахунків балансоутримувача, здійснюваних відповідно до вимог Податкового кодексу України та на підставі Витягу з технічної документації №Ю-31782/2005 про нормативну грошову оцінку частини земельної ділянки (кадастровий № 91:162:002).

Цей договір укладений строком на 1 рік і діє з 01.01.2015 по 31.12.2015 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається таким, що продовжує діяти на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження дії цього договору (п. 5.1, 5.4 договору компенсації № 2).

Оскільки матеріали справи не містять заяв сторін про припинення або зміну цього договору, суд дійшов висновку, що він є дійсним станом на час розгляду цієї справи.

Отже, на підставі укладеного договору відповідач зобов`язаний перераховувати на рахунок балансоутримувача витрати, пов`язані з відшкодуванням комунальних послуг та відшкодуванням послуг за користування земельною ділянкою (земельного податку) відповідно до розрахунків балансоутримувача.

В матеріалах справи наявний здійснений позивачем розрахунок відповідно до умов договору №2 від 01.01.2015 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою (земельного податку) та за договором оренди №3601 від 11.10.2006, який відповідачем не спростований.

Також в матеріалах справи наявні листи позивача від 26.09.2022 №515-15 та від 08.06.2023 №644-15, направлені на адресу відповідача, щодо передачі документів для відшкодування витрат згідно з договором №2 від 01.01.2015, зокрема актів, рахунків на оплату, актів звірки взаєморозрахунків, розшифровки до акту споживання газу, розрахунків витрат по наданню комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою.

Крім того, позивачем враховані сплачені відповідачем суми заборгованості під час розгляду цієї справи, у зв`язку із чим позовні вимоги в частині стягнення заборгованості були зменшені до 277 837,07 грн.

Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно із ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічна правова норма передбачена частиною 1 статті 193 Господарського кодексу України.

Згідно з ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Зобов`язання припиняється виконанням проведеним належним чином (стаття 599 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Перевіривши наданий позивачем розрахунок заборгованості за договором №2 від 01.01.2015 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою (земельного податку), суд дійшов висновку про його обґрунтованість.

Відповідач зазначав, що заборгованість документально не підтверджена, а рахунки, надані 26.09.2022 є недостовірними, разом з тим доказів такої недостовірності не надав, контррозрахунку не навів.

З огляду на вказане суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з компенсації фактичних витрат, пов`язаних з відшкодуванням комунальних послуг та сплати земельного податку за договором №2 від 01.01.2015 про відшкодування витрат про надання комунальних послуг та компенсації витрат за користування земельною ділянкою (земельного податку) у розмірі 277 837,07 грн.

Проте, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди №3601 нерухомого майна, що належить до державної власності від 11 жовтня 2006 року, та зобов`язання ПП «Емма» в примусовому порядку звільнити (висилити) та повернути державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву об`єкт оренди шляхом передачі по акту приймання-передачі балансоутримувачу даного державного майна - Національній академії образотворчого мистецтва і архітектури.

Як зазначалося вище, як на підставу для задоволення позову в цій частині позивач посилався на те, що відповідач не дотримується правил експлуатації інженерних мереж і пожежної безпеки, не забезпечує вільний доступ уповноваженим працівникам позивача до орендованих приміщень, провів перепланування і перебудову приміщення, використовує майно не за цільовим призначенням, без отримання письмової згоди орендодавця передав в суборенду частку орендованих площ та використовує прибудинкову територію для розміщення господарських споруд, не застрахував орендоване майно.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Разом із тим за змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Судом установлено, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у частині 1 статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

Таким чином, відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Як зазначалося вище, 11.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (третя особа, орендодавець) та Приватним підприємством «ЕММА» (орендар, відповідач) було укладено договір оренди № 3601 нерухомого майна, що належить до державної власності.

Позивач як балансоутримувач спірного майна - не є стороною вказаного договору. З ним за умовами п. 5.8 договору оренди орендар зобов`язаний укласти договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

У постанові Верховного Суду від 01.10.2019 у справі 910/4446/19 зазначено, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17.

Оскільки чинне законодавство не надає Національній академії образотворчого мистецтва і архітектури права виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про розірвання договору оренди та зобов`язання орендаря повернути орендоване майно.

Суд враховує, що відповідно до умов договору оренди №3601 від 11.10.2006, а саме пункту 10.8 договору, сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар: не виконав зобовязання згідно п. 5.5 цього договору; користується майном не відповідно до умов договору; навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання; систематично/ більше трьох раз порушує терміни здійснення будь-яких платежів, у т.ч. пені за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення; не робить згідно з умовами договору ремонт орендованого майна; без письмового дозволу орендодавця передає орендоване нерухоме майно/ його частину у суборенду, укладає договори про сумісну діяльність, де внеском сторони є право на оренду орендованого за цим договором майна, а також у випадку порушення п. 5.15 цього договору; перешкоджає співробітникам орендодавця та балансоутримувача здійснювати перевірку стану орендованого майна; не переглядає орендну плату, в разі внесення змін до Методики, яка передбачає збільшення орендної плати.

Отже, оскільки чинне законодавство не надає балансоутримувачу права виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, відповідно, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про розірвання договору оренди та зобов`язання орендаря повернути орендоване майно, як і повідомляти відповідачеві про відсутність наміру продовжити договір. Отже, балансоутримувач не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.

Наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18.

Також відповідну правову позицію стосовно прав орендодавця і балансоутримувача згідно з договором оренди комунального майна викладено у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі № 910/9480/16, від 07.06.2017 у справі № 910/9482/16.

Схожий висновок викладений і у постанові Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 922/1308/21.

Зважаючи на вищевикладене, а також враховуючи умови договору оренди, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову балансоутримувача про розірвання договору оренди та зобов`язання в примусовому порядку звільнити (висилити) та повернути державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву об`єкт оренди шляхом передачі по акту приймання-передачі балансоутримувачу даного державного майна - Національній академії образотворчого мистецтва і архітектури.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 129, 232, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Приватного підприємства «ЕММА» (04053, місто Київ, вул. Смірнова-Ласточкіна (Вознесенський узвіз), будинок 20, корпус 2, ) на користь Національної академії образотворчого мистецтва і архітектури (04053, місто Київ, вулиця Вознесенський узвіз, будинок 20, ) заборгованість у розмірі 277 837 (двісті сімдесят сім тисяч вісімсот тридцять сім) грн 07 коп. та судовий збір у розмірі 4 167 (чотири тисячі сто шістдесят сім) грн 56 коп.

3. В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

5. Рішення набирає законної сили у строк та в порядку, встановленому статтею 241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в строк, встановлений статтею 256 Господарського процесуального кодексу України та в порядку, передбаченому статтею 257 Господарського процесуального кодексу України.

З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою:http://reyestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення складено та підписано 23.02.2024

Суддя Владислав ДЕМИДОВ