ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" лютого 2024 р. Справа№ 910/3274/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ходаківської І.П.

суддів: Демидової А.М.

Владимиренко С.В.

за участю секретаря судового засідання: Зозулі Н.М.

за участю представників:

від позивача (за первісним позовом): Ястребова І. Г.

від відповідача (за первісним позовом): Гелхвіідзе Д. Р.

від третьої особи (за первісним позовом): Осіпчук Ю. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс"

на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2023 (повний текст рішення складено 31.07.2023)

у справі № 910/3274/23 (суддя Щербаков С.О.)

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо"

про виселення з орендованого майна

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс"

до: 1) Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

2) Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо"

про визнання недійсним одностороннього правочину та визнання укладеним договору оренди

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог.

В березні 2023 року Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс" (ТОВ "Елітпрофітс") про виселення з нежитлових приміщень загальною площею 29,3 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4, літ. Б.

Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 17.12.2019 № 3113 в частині повернення орендованого майна після припинення дії цього договору.

ТОВ "Елітпрофітс" звернулось до господарського суду міста Києва із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо" про визнання недійсним одностороннього правочину у формі листа №062/05-13-4760 від 21.11.2022 про непродовження договору від 17.12.2019 № 3113 та визнання укладеним договору оренди у новій редакції.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовано тим, що в силу постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 у ТОВ "Елітпрофітс" виникло право на користування орендованим приміщенням у період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати його припинення чи скасування, у зв`язку з чим односторонній правочин Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - лист від 21.11.2022 № 062/05-13-4760 про непродовження договору оренди не відповідає вимогам ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 5 постанови КМУ № 634 від 27.05.2022.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3274/23 первісний позов задоволено та виселено ТОВ "Елітпрофітс" з нежитлових приміщень загальною площею 29,3 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4, літ.Б.; стягнуто з ТОВ "Елітпрофітс" на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 2 684 грн 00 коп. - судового збору; відмовлено у задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ "Елітпрофітс".

Рішення суду мотивовано тим, що орендар за три місяці до закінчення строку дії договору оренди не звертався до орендодавця із заявою про продовження договору, термін дії договору оренди № 3113 від 17.12.2019 є припиненим з 16.12.2022. В частині зустрічного позову судом враховано, що позивачем не доведено, насамперед, порушення прав заявника та наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсним.

Короткий зміст апеляційної скарги та її доводів.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3274/23 ТОВ "Елітпрофітс" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати згадане рішення суду як таке, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, зокрема, ст.ст. 7, 9, 16, 19, 24, п. 6-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна, п. 5 постанови Кабінету міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, ст.ст. 16, 611, 631, 651 ЦК України, ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні первісного позову відмовити, зустрічні позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована посиланням, що оскільки строк дії договору оренди закінчився в період дії воєнного стану для застосування виключного випадку для відмови у продовженні строку дії договору з підстав необхідності використання орендованого приміщення для власних потреб, балансоутримувач мав повідомити про таку обставину за 30 календарних днів до дати закінчення договору. На думку скаржника, будь-яких доказів на підтвердження наявності передумов для припинення договорів оренди під час воєнного стану з підстав, визначених п. 5 постанови № 634 від 27.05.2022 матеріали справи не містять. Балансоутримувач мав узгодити повідомлення орендаря про відмову у продовженні договору оренди з уповноваженим органом власника об`єкта оренди - виконавчим органом Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації.

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради подав до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а судове рішення - без зміг, посилаючись на те, що відповідач за первісним позовом був повідомлений про не продовження строку дії договору оренди з обґрунтуванням використання приміщення для власних потреб.

Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо" (КП "Плесо") також подало до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, оскільки будь-яких підстав, з якими закон пов`язує визнання листа Департаменту комунальної власності м. Києва недійсним у правовідносинах сторін відсутні. Також, КП "Плесо" посилається на те, що належним чином виконало свій обов`язок щодо доведення інформації про не продовження строку дії договору до ТОВ "Елітпрофітс".

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті та явка представників сторін.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2023 (колегія суддів: головуюча Ходаківська І.П., судді Владимиренко С.В., Демидова А.М.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Елітпрофітс" на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3274/23 та призначено до розгляду апеляційну скаргу у судовому засіданні суду на 15.11.2023.

У зв`язку з перебуванням суддів Владимиренко С.В. та Демидової А.М. на навчанні у НШСУ у період з 13.11.23 - 17.11.2023 телефонограмами від 13.11.2023 було повідомлено учасників справи про те, що судове засідання, призначене на 15.11.2023 не відбудеться, повідомлено дату і час наступного судового засідання - 04.12.2023 о 12:00.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2023 продовжено строк розгляду апеляційної скарги ТОВ "Елітпрофітс" на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3274/23; розгляд справи відкладено на 24.01.2024.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2024 розгляд справи № 910/3274/23 відкладено на 14.02.2024.

Представник ТОВ "Елітпрофітс" у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив оскаржуване судове рішення місцевого суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов.

Представники Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та КП "Плесо" у судовому засіданні заперечили проти апеляційної скарги, просили відмовити в її задоволенні та залишити в силі оскаржене судове рішення.

Обставини справи, встановлені судом першої та перевірені судом апеляційної інстанції, визначення відповідно до них правовідносин.

Як встановлено судом першої та перевірено судом апеляційної інстанції, відповідно до умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду 17.12.2019 № 3113, укладеного між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо" та ТОВ "Елітпрофітс" останньому на підставі затвердженого орендодавцем протоколу засідання конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва від 13 листопада 2019 року № 66 передано у строкове платне користування нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4 літ. Б, для проведення виставок, організації та проведення культурно-мистецьких заходів: вечорів відпочинку, спектаклів, постановок, музичних тренінгів, відбіркових турів фестивалів.

Згідно з п. 2.1. договору об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 29,3 кв.м. згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.

Пунктом 2.4. договору передбачено, що орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати піднисания сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об`єкта.

За положеннями п. 3.1. договору орендна плата визначена за результатами конкурсу, затвердженими від 19 листопада 2019 року та згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору (додаток) становить без ПДВ: 75 гривень 43 копійок за 1 кв. м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку листопад 2019 - 2 210,00 грн. Якщо Договір укладено на строк, що перевищує три роки, розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку переглядається кожні три роки і доводиться до орендаря листом за підписом уповноваженої особи орендодавця.

Згідно з п. 4.2.20 договору орендар зобов`язаний після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.

Пунктом 7.5. договору встановлено, що у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Строк дії договору - з моменту підписання його сторонами і діє з 17.12.2019 до 15.12.2022. Договір припиняється в разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено (п. п. 9.4., 9.1. договору).

В п. 9.7. договору встановлено, що для продовження дії договору на новий строк орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії цього договору із заявою про продовження договору на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об`єкта, як передбачено пунктом 4.2.21 цього договору.

17.12.2019 між сторонами договору складено та підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого підприємство-балансоутримувач та орендодавець передає, а орендар приймає у орендне користування згідно з договором оренди від 17.12.2019 нежитлові приміщення, що перебувають на балансі КП виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва "Плесо" загальною площею 29, 3 кв.м., розташованих за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4, літ. Б.

Звертаючись з позовом у даній справі, Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) послався на те, що орендар за три місяці до закінчення строку дії цього договору не звернувся до орендодавця із заявою про продовження договору на новий строк, як передбачено п. 9.7. договору.

02.11.2022 балансоутримувач повідомив орендаря листом № 077/221-2589 про непродовження договору № 3113 від 17.12.2019 у зв`язку з необхідністю використання об`єкту оренди для власних потреб.

Також, орендодавець направив відповідачу (за первісним позовом) лист від 21.11.2022 № 6062/05-13-4760, яким повідомив про те, що термін дії договору № 3113 від 17.12.2019 продовжуватись не буде. Докази направлення цього листа містяться у матеріалах справи (т.1., а.с. 26).

За таких обставин, позивач (за первісним позовом) вважає, що враховуючи прийняте рішення орендодавцем та балансоутримувачем про непродовження договірних відносин, договір припинив 15.12.2022 свою дію у зв`язку з закінченням строку на який його було укладено, відповідно, правові підстави користуватись нежитловим приміщенням за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4, літ. Б, загальною площею 29,3 кв.м. у відповідача відсутні

Зустрічні позовні вимоги ТОВ "Елітпрофітс" обґрунтовано тим, що в силу дії постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 у нього виникло право на користування орендованим приміщенням у період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати його припинення чи скасування, у зв`язку з чим односторонній правочин Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - лист від 21.11.2022 № 6062/05-13-4760 про непродовження договору оренди не відповідає вимог встановленим для такого правочину ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 5 постанови КМУ№ 634 від 27.05.2022, тож ТОВ "Елітпрофітс" просить суд визнати недійсним односторонній правочин Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у формі листа від 21.11.2022 № 6062/05-13-4760 про непродовження договору № 3113 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 17.12.2019 та визнати укладеним з дня набрання рішення законної сили договір № 3113 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду в новій редакції, викладеній позивачем (за зустрічним позовом) в прохальній частині зустрічної позовної заяви.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

Статтею 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

З огляду на те, що предметом спору є нерухоме майно, що належить до комунальної власності, порядок продовження договорів оренди такого майна встановлений статтею 18 Закону "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019, частиною першої якої унормовано, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Згідно з ч. 2 ст. 18 цього Закону без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Відповідно до ч.3 ст. 18 Закону "Про оренду державного та комунального майна" договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Аналогічні за змістом положення містяться в пункті 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483. При цьому, за змістом пункту 144 цього Порядку після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 зазначеного Закону.

Частинами 4 та 5 статті 18 Закону "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Згідно з ч. 7 ст. 18 Закону "Про оренду державного та комунального майна" договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

За положеннями ч. 8 ст. 18 Закону "Про оренду державного та комунального майна" орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Як встановлено ч. 1 ст. 24 Закону "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено. У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина перша статті 25 цього Закону).

Отже, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" не передбачено такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном.

З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019 (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Наведена вище правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21.

Згідно з п. п. 9.4., 9.1. договору строк його договору - з моменту підписання його сторонами і діє з 17.12.2019 до 15.12.2022. Договір припиняється в разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.

В п. 9.7. договору встановлено, що для продовження дії договору на новий строк орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії цього договору із заявою про продовження договору на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об`єкта, як передбачено пунктом 4.2.21 цього договору.

Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ "Елітпрофітс" із відповідною заявою про продовження строку договору оренди в порядку, визначеному Законом та договором, не зверталось.

Як встановлено судом, листом № 077/221-2589 від 02.11.2022 КП "Плесо" було повідомлено Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс" про непродовження договору оренди № 3113 від 17.12.2019 і після їх закінчення нежитлова будівля буде використовуватися безпосередньо балансоутримувачем КП "Плесо" з метою розширення сфер надання послуг для комфортного і безпечного відпочинку містян та гостей на зоні відпочинку "Центральний", о. Труханів, що підтверджується описом вкладення у цінний лист та накладною АТ "Укрпошта" № 154 від 02.11.2022. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вказаний лист отриманий ТОВ "Елітпрофітс" - 08.11.2022.

В свою чергу, листом від 21.11.2022 № 062/05-13-4760 Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив ТОВ "Елітпрофітс" та КП "Плесо", що до Департаменту надійшло звернення балансоутримувача про непродовження терміну дії договору оренди № 3113 від 17.12.2019, відтак термін дії договору оренди № 3113 від 17.12.2019 на користування нежитловими приміщеннями загальною площею 29,3 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 4, літ. Б продовжуватися не буде, а тому ТОВ "Елітпрофітс" необхідно буде звільнити орендовані приміщення та передати їх по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу (КП "Плесо"), який отриманий позивачем 02.12.2022, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

З огляду на викладене та встановлені обставини справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що відповідач не дотримався встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди, спірний договір є припиненим. Відповідно, у відповідача відсутні правові підстави для користування спірним комунальним майном.

Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Пунктом 4.2.20 договору встановлено, що орендар зобов`язаний після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.

Відповідно до п. 7.5. договору у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Отже, законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом повернення об`єкта договору оренди.

Встановивши у даній справі невиконання орендарем обов`язку щодо повернення майна за актом приймання-передачі, господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що вимога позивача про виселення з орендованого майна, відповідатиме змісту порушеного права та призведе до ефективного його захисту, оскільки рішення про виселення підлягає примусовому виконанню (постанова Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21).

Щодо зустрічного позову про визнання недійсним одностороннього правочину Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у формі листа від 21.11.2022 № 6062/05-13-4760 про непродовження договору № 3113 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 17.12.2019, судом першої інстанції правомірно враховано приписи статті 202 Цивільного кодексу України, згідно із якою правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Згідно з положеннями ст. 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені ст. 215 ЦК.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Також, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Відповідно до п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону "Про оренду державного та комунального майна". Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Згідно зі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято, зокрема якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю.

Матеріалами справи підтверджено, що балансоутримувачем відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.02.2022 № 634 за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди, листом № 077/221-2589 від 02.11.2022 було повідомлено ТОВ "Елітпрофітс" (орендар) та Департамент (орендодавець) про непродовження договору оренди № 3113 від 17.12.2019, з підстав, визначених статтею 19 Закону, а саме у зв`язку з тим, що нежитлова будівля буде використовуватися безпосередньо балансоутримувачем КП "Плесо" з метою розширення сфери надання послуг для комфортного і безпечного відпочинку містян та гостей на зоні відпочинку "Центральний", о. Труханів.

Таким чином, враховуючи норми чинного законодавства України та умови договору, приймаючи до уваги листи балансоутримувача та орендодавця, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що термін дії договору оренди № 3113 від 17.12.2019 закінчився 15.12.2022, та відповідно, договір є припиненим з 16.12.2022.

Поряд з цим є помилковими твердження скаржника щодо автоматичного продовження договорів оренди державного та комунального майна під час дії військового стану, оскільки в силу приписів постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 таке право орендаря не є безумовним, а безпосередньо пов`язано з діями саме балансоутримувача щодо продовження чи непродовження дії договору з урахуванням приписів 19 Закону. У даному випадку балансоутримувач (КП "Плесо") у відповідності до норм законодавства повідомив орендаря про своє волевиявлення не продовжувати договір оренди, з огляду на необхідність використання орендованих приміщень з метою розширення сфери надання послуг. При цьому, пунктом 1.1. Статуту КП "Плесо" (у редакції розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 20 травня 2019 року № 882) передбачено, що підприємство засноване на комунальній власності територіальної громади міста Києва та підпорядковане Управлінню екології та природних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орган управління). Водночас положеннями цього Статуту не передбачено отримання погодження органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач - КП "Плесо", про непродовження договору оренди. Отже, доводи скаржника про відсутність підстав для припинення договору оренди, спростовуються наведеними вище нормами права та встановленими обставинами.

Щодо зустрічних вимог ТОВ "Елітпрофітс" про визнання недійсним одностороннього правочину Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у фомі листа від 21.11.2022 № 062/05-13-4761 про непродовження договору оренди та визнання укладеним договору оренди у новій редакції, слід зазначити таке.

Статтями 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Приписи ст. 202 ЦК України встановлюють, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Отже, повідомлення сторони договору може вважатися одностороннім правочином, у випадку, якщо воно породжує, змінює чи припиняє права та обов`язки обох сторін договору.

Згідно із ч. ч. 1 та 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Так, відповідно до ч. ч. 1, 3, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб`єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі (п. 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі №904/10956/16; п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №904/3657/18).

У контексті норм ЦК України, які регулюють орендні правовідносини, заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абз. 3 ч. 3 ст. 202 ЦК України.

Наведені висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19.

Загальний порядок укладання, зміни та розірвання господарських договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у ст. 764 ЦК України, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Під час розгляду спору з`ясовано, що КП "Плесо" належним чином виконало свій обов`язок щодо доведення інформації про непродовження дії договору до орендаря, надіславши йому лист № 077/221-2589 від 02.11.2022, отримання якого скаржником підтверджується належними доказами.

Заперечення скаржника з приводу того, що Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у встановлений законодавством термін не повідомив про непродовження дії договору оренди орендаря є безпідставними, оскільки, як вже було зазначено вище, п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 визначено обов`язок саме балансоутримувача повідомити орендарю та орендодавцю про непродовження договору оренди із зазначенням підстав такого непродовження визначених ст. 19 Закону №157-IX від 03.10.2019. Відтак, у даному випадку, лист балансоутримувача про непродовження договору оренди є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення балансоутримувача у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендодавцем в силу положень наведеної вище постанови Кабінету Міністрів України. Водночас, лист Департаменту комунальної власності м. Києва від 21.11.2022 № 062/05-13-4761 носить лише інформаційний характер та не припиняє прав та обов`язків сторін договору.

З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з судом першої інстанції та вважає, що зустрічні позовні вимоги ТОВ "Елітпрофітс" не підлягають задоволенню, оскільки орендодавця було належним чином у визначений законодавством строк повідомлено про непродовження договору оренди № 3113 від 17.12.2019, з підстав, визначених Законом № 157-IX від 03.10.2019, відтак договір оренди № 3113 від 17.12.2019 припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку на який його було укладено.

Отже, доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до вимог статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно пункту 1 частини першої статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі статтею 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Перевіривши рішення суду першої інстанції в межах вимог та доводів апеляційної скарги, встановивши, що відповідні доводи щодо наявності підстав для скасування оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Судові витрати

З огляду на те, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в порядку статті 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітпрофітс" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3274/23 залишити без змін.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови підписано - 28.02.2024.

Головуючий суддя І.П. Ходаківська

Судді А.М. Демидова

С.В. Владимиренко