ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.01.2024 Справа № 914/2703/23

м.Львів

за позовом: Фермерського господарства «Кільгана Івана Степановича», с.Велика Білина Самбірського району Львівської області

до відповідача: Новокалинівської міської ради, м.Новий Калинів Самбірського району Львівської області

про визнання укладеним додаткового договору.

Кітаєва С.Б.

При секретарі Сосницькій А.А.

Представники сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Юзвяк Б.О. міський голова

На розгляд Господарського суду Львівської області поступив позов Фермерського господарства «Кільгана Івана Степановича» до Новокалинівської міської ради про визнання укладеним додаткового договору до договору оренди землі від 01.06.2016 на наступних умовах:

«Додатковий Договір до Договору оренди землі від 01.06.2016 року

м. Новий Калинів року

Новокалинівська міська рада в особі голови Юзвяка Богдана Осиповича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування» (далі за текстом «Орендодавець»), з однієї сторони

Фермерське господарство «Кільгана Івана Степановича» від імені та в інтересах якого на підставі Статуту діє голова господарства Кільган Тарас Іванович (далі за текстом «Орендар»), з другою сторони, а разом іменовані «Сторони», уклали цей Додатковий договір про наступне:

1. Продовжити термін дії договору оренди землі б/н від 01.06.2023 р. укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області (правонаступник - Новокалинівська міська рада) та ФГ «Кільгана Івана Степановича», строком на 7 (сім) років кадастровий номер :06:000:0094, загальною площею 28,9200 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

2. Даний Додатковий Договір укладено у двох примірниках, по одному для кожної із Сторін.

Позивач: Новокалинівська міська рада 81464, Львівська область, Самбірський р-н м.Новий Калинів, пл.Авіації, 1А Код Голова Юзвяк Б.О. Відповідач: Фермерське господарство «Кільгана Івана Степановича» 81467, Львівська область, Самбірський р-н с.Велика Білина Код Голова Кільган Т.І.».

Ухвалою суду від 11.09.2023 позовну заяву Фермерського господарства «Кільгана Івана Степановича» залишено без руху.

від Фермерського господарства «Кільгана Івана Степановича» за вх.№22468/23 поступила заява про усунення недоліків.

Ухвалою суду від 25.09.2023 року відкрито провадження у справі, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 18.10.2023 року.

03.10.2023, за вх.№23863/23, від відповідача поступив відзив на позовну заяву.

Ухвалою від 18.10.2023 суд повідомив відповідача про відкладення розгляду справи на 15.11.2023.

Ухвалою від 15.11.2023 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 13.12.2023.

13.12.2023, за вх.№30487/23, від позивача поступило клопотання, в якому представник позивача, у зв`язку з неможливістю прибути в судове засідання за сімейними обставинами, просив провести розгляд справи за відсутності представника позивача.

Ухвалою від 13.12.2023 суд повідомив сторін про відкладення розгляду справи на 10.01.2024.

Позивач явку уповноваженого представника в судове засідання 10.01.2024 не забезпечив.

Відповідач явку уповноваженого представника в судове засідання 10.01.2024 забезпечив, позовні вимоги заперечив, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

В судовому засіданні 10.01.2024 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача судом встановлено наступне.

01 червня 2016 року на підставі протоколу земельних торгів від 01.06.2016 року №160 між Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області (Орендодавець) та Фермерським господарством «Кільгана Івана Степановича» (Орендар) укладено Договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новокалинівської міської ради (колишня Великобілинська сільська рада) Самбірського району Львівської області (п.1.1. Договору оренди землі).

Згідно з п.п. 2.1, 2.2. Договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 28,92 га, кадастровий номер :06:000:0094.

Відповідно до п.2.3. Договору категорія земель: землі сільськогосподарського призначення.

Згідно п. 2.4. Договору код використання згідно з класифікатором видів цільового призначення земель: А.01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п.2.5. Договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 20.01.2016 становила 574109,00 грн. і підлягає щорічній індексації (п.2.6. Договору).

Положеннями п.п. 3.1, 3.2, 3.3. Договору оренди землі визначено, що Договір укладено на строк 7 років. Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону. Після закінчення строку дії Договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього Договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом- повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії Договору.

Згідно з п.3.4. Договору оренди землі при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення Договору оренди землі на новий строк припиняється.

Відповідно до п.5.1 Договору земельну ділянку передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Цільове призначення орендної земельної ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва (п.5.2 Договору).

Відповідно до п.6.1 Договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону за розробленим проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється Орендодавцем протягом 5 (п`яти) робочих днів, починаючи з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки за актом її приймання-передачі (п.6.4.Договору) .

Відповідно до ч.1 п.7.1. Договору після припинення дії Договору Орендар протягом 5 (п`яти) робочих днів повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п.9.2.1 п. 9.2 Договору орендодавець зобов`язаний передати Орендарю в користування земельну ділянку за актом приймання-передачі.

Відповідно до п.9.3.5. п. 9.3 Договору орендар має переважне право на поновлення Договору оренди землі за умови, що він виконує умови цього Договору.

Після закінчення строку Договору орендар має обов`язок повернути земельну ділянку Орендодавцю в належному стані в порядку, встановленому Договором (п. 9.4.9. Договору)

Відповідно до п.12.1,12.2. Договору зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди до Договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розглядається у судовому порядку. Дія Договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та Орендаря; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-Орендаря/ смерті фізичної особи - Орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до п.12.5. Договору у разі поновлення Договору оренди землі на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Згідно п.12.6. Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди відповідно до закону (п.1 Договору).

За актом прийому-передачі земельної ділянки (б/н і б/д) до договору оренди земельної ділянки від 01.06.2016 Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 28,92 га сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новокалинівської міської ради (колишня Великобілинська сільська рада).

Право оренди на вказану вище земельну ділянку зареєстровано 24.10.2016 року, підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27.10.2016 року №71574731; форма власності: держана; власник головне управління Держгеокадастру у Львівській області.

ФГ «Кільгана Івана Степановича» звернулося в Новокалинівську міську раду із заявою вих.№55 від червня 2023 (дата заяви відсутня) із заявою, у якій просило продовжити термін дії Договору оренди на земельну ділянку площею 28,92 га, кадастровий номер :06:000:0094, яка була отримана в оренду в червні 2016 терміном на 7 років.

Заява містила інформацію про вартість земельної ділянки 574100,00 тис. грн; річну вартість оренди з/д 163504,4 тис. грн. Заява мотивована покликаючись на умови п.13.3 Договору (Орендар має першочергове право на продовження строку дії договору). Заява підписана головою ФГ Т.Кільган.

Заява містить відбиток штемпеля Новокалинівської міської ради з відомостями про дату реєстрації 26.06.2023 та вх.№ реєстрації у міській раді К-832.

На заяві також міститься резолюція уповноваженої особи Новокалинівської міської ради за 26.06.2023 з дорученням розглянути заяву.

Зі змісту заяви не вбачається наявність додатків, зокрема проекту Додаткового Договору до Договору оренди землі від 01.06.2016 року.

У відзиві на позовну заяву відповідач підтвердив, що 26.06.2023 на адресу Новокалинівської міської ради надійшла заява ФГ «Кільгана Івана Степановича» щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки площею 28,92 га, кадастровий номер :06:000:0094, без додатків.

Позивач відповіді на відзив не подав, доводів відповідача належними та допустимими доказами не спростував.

Доказів зворотнього, зокрема, що заява була скерована (передана) позивачем до відповідача (Новокалинівської міської ради) не 26.06.2023, а раніше, а також що разом із заявою було передано відповідачу проект Додаткового договору до Договору оренди землі від 01.06.2016 року, матеріали справи не містять, позивач таких доказів не надав і їх наявність суду не повідомляв.

27.06.2023 листом за №02/15-938/1 (за підписом міського голови Б.Юзвяк) Новокалинівська міська рада повідомила ФГ «Кільгана Івана Степановича» про те, що 01.06.2023 закінчився термін договору оренди землі, укладений між ФГ «Кільгана Івана Степановича» та Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області на підставі земельних торгів, які відбулися 01.06.2016, на земельну ділянку площею 28,92 га, кадастровий номер :06:000:0094, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код згідно КВЦПЗ 01.01), яка розташована за адресою: Львівська область Самбірський район, територія Новокалинівської міської ради Самбірського району Львівської області (за мехами населеного пункту.

Лист надісланий Новокалинівською міською радою до ФГ «Кільгана Івана Степановича» 27.06.2023 рекомендованим листом, що підтверджується копію фіскального чека (документи долучені позивачем до позовної заяви).

У листі Новокалинівської міської ради від 15.08.2023 року №02/15- 1154/1, який адресований ФГ «Кільгана Івана Степановича» (в копії долучений позивачем до позовних матеріалів) повідомляється, що станом на 01.06.2023 року у ФГ «Кільгана Івана Степановича» відсутня заборгованість щодо сплати орендної плати за земельну ділянку загальною площею 28,92 га, кадастровий номер :06:000:0094.

Позов мотивований посиланням на положення ч.ч.1-4 ст.33 Закону України «Про оренду землі»: після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Також позивач посилається ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Позивач зазначає, що право оренди на вказану вище земельну ділянку зареєстровано 24.10.2016 року, а відтак вважає що термін оренди земельної ділянки закінчується 24.10.2023 року.

Позивач зазначає, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції , яка була чинною на час укладення договору оренди землі) є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.».

Станом на сьогодні, йдеться у позовній заяві,державна реєстрація договору оренди землі замінилась (трансформувалась) у державну реєстрацію права оренди землі.

Позивач вважає, що безпідставне ухилення від укладення додаткової угоди щодо продовження строку та, відповідно, і продовження оренди земельної ділянки порушує право позивача на подальше законне використання земельної ділянки, а тому таке право ФГ «Кільгана Івана Степановича» підлягає захисту в судовому порядку. Зазначає, ФГ «Кільгана Івана Степановича» належним чином виконувало умови договору оренди землі, а отже має законне право на продовження такої оренди на наступний строк.

Заперечуючи проти задоволення позову відповідач обгрутовує свою позицію зокрема таким.

Новокалинівська міська рада не є стороною в Договорі оренди землі від 01.06.2016. Зміна сторін договору не відбувалася.

Новокалинівська міська рада не є правонастпуником жодних прав та обов`язків сторін Договору.

Відтак, позивач помилково звернувся із заявою до Новокалинівської міської ради щодо продовження терміну дії договору.

Заява про продовження терміну дії договору була подана ФГ «Кільгана Івана Степановича» до Новокалинівської міської ради була подана із порушенням строку вказаного в п. 3.3. Договору та положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (подана після закінчення терміну дії договору. До даної заяви проект Додаткового договору до Договору оренди землі не було надано).

При ухваленні рішення суд виходив з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що 01 червня 2016 року на підставі протоколу земельних торгів від 01.06.2016 року №160 між Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області (Орендодавець) та Фермерським господарством «Кільгана Івана Степановича» (Орендар) укладено Договір оренди землі.

Відповідно до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України 23.03.2016 зареєстровано право державної власності на земельну ділянку кадастровий номер :06:000:0094 за Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області.

24.10.2016 зареєстровано право оренди земельної ділянки за Фермерським господарством «Кільгана Івана Степановича».

За інформацією, яку містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 30.09.2019 внесено запис про зміну власника земельної ділянки кадастровий номер :06:000:0094, площею 28.92 га: з Головного управління Держгеокадастру у Львівській області (код 39769942) на Новокалинівську міську раду Самбірського району Львівської області ().

Відповідно до ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Вказане кореспондується також з нормами ст. 514 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно п.12.6. Договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відтак, 30.09.2019 Новокалинівська міська рада Самбірського району Львівської області (далі - Орендодавець, Позивач) набула право власності на спірну земельну ділянку та до останньої перейшли права та обов`язки орендодавця за оскаржуваним Договором оренди землі від 01.06.2016.

Щодо початку чинності договору оренди землі суд зазначає наступне.

Слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі №755/10947/17 вказала, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Верховного Суду.

Правові висновки з цього питання (стосовно договорів оренди землі укладених до 01.01.2013 та з 01.01.2013) було викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі №357/8277/19.

Так, Третя судова палата Касаційного цивільного суду передаючи справу №357/8277/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду вбачала підстави для відступу від висновку Верховного Суду України, висловленого в постанові від 13.06.2016 у справі №6-643цс16. Обгрунтування підстав було наступне.

Верховний Суд України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив правовий висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Зі змісту цієї постанови вбачається, що на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтями 125, 126 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин у справі № 6-643цс16) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникали з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, станом на час виникнення вказаних правовідносин законодавчо були закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Отже, з урахуванням викладених норм поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» різняться.

Реєстрація права оренди земельної ділянки, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю, проте вказане не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинності з моменту реєстрації права.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду констатував, що після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважав за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Крім того, колегія суддів ла що статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.04.2023 у справі №357/8277/19 не вбачала підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду врахувала, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Отже, для договорів оренди землі, підписаних після 01.01.2013, датою укладання договору є дата його підписання (або інша дата, вказана у договорі). До того ж дата укладання договору оренди землі з цього часу не залежить ні від моменту державної реєстрації договору, ні від дати державної реєстрації права оренди.

Зважаючи, що договір оренди укладено після 01.01.2013, а саме 01.06.2016, фраза у п.15.1 Договору «Цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди відповідно до закону», не впливає на чинність договору, який починав діяти з моменту підписання, тобто з 01.01.2016.

З врахуванням зазначено, умов п.3.1. договору, термін, на який було укладено договір, закінчився 01.06.2023.

Щодо редакції Закону України «Про оренду землі», який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно, за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Як вже зазначено вище, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Разом з тим, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру орендаря скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому, додаткова угода має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Зазначене також узгоджується з правовими позиціями, викладеними в постановах Верховного суду у складі Касаційного господарського суду від 03.02.2021 у справі №915/1003/20, від 26.01.2021 у справі №907/576/18, від 12.01.2021 у справі №915/1119/18.

Таким чином, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про продовження терміну дії договору оренди землі на новий строк або про наявність заперечень щодо такого, з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати зверненню орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця із цього питання можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Також, Велика Палата Верховного суду у постанові від 31.08.2021 по справі №903/1030/19 дійшла висновку, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду; за спеціальним правилом, викладеним у частині шостій Закону №161-XIV, орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Верховний Суд у п.72 постанови від 21.03.2023 у справі №914/3014/20 (при відхиленні доводів відзиву позивача на касаційну скаргу про те, що оскільки проєкт додаткової угоди до договору оренди землі відповідачем не вимагався, ненаправленням позивачем такого проекту не є істотним порушенням та обставиною, що унеможливлює продовження договору оренди земельної ділянки) зазначив наступне: «В цій частині висновків колегія судів також зазначає, що одним із ключових питань, які були викладені в ухвалі Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.01.2021 про передачу справи № 903/1030/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, визначалось питання щодо обов`язковості/необов`язковості вимоги подання орендарем проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі для можливості реалізації передбаченого частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" правового механізму поновлення строку дії договору оренди (в ухвалі від 14.01.2021: «у випадку відсутності в картці адміністративної послуги вимоги щодо подання проєкту додаткової угоди про поновлення вказаного договору»). І з висновків, яких дійшла Велика Палата Верховного Суду за наслідком розгляду справи № 903/1030/19 стосовно тлумачення наведеної вище норми матеріального права, вбачається саме обов`язковість долучення орендарем такого проєкту додаткової угоди до повідомлення про поновлення договору оренди землі (за будь-яких умов).».

ФГ «Кільгана Івана Степановича» звернулося в Новокалинівську міську раду із заявою вих.№55 від червня 2023 (дата заява відсутня), зареєстрована в Новокалинівській міській раді 26.06.2023 за вх.№ реєстрації у міській раді К-832 та у якій заявник просив продовжити термін дії договору оренди землі терміном на 7 років, подана до Новокалинівської міської ради без додатків (без проєкту додаткової угоди на продовження терміну дії договору оренди).

Разом з тим, як вбачається з пунктів 3.1 і 3.3 Договору він укладено на строк 7 (сім років); після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору.

Суд зауважує, що частиною 2 статті 33 вказаного вище Закону встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Судом враховано, що Позивач звернувся до Відповідача з заявою про подовження строку договору оренди землі поза межами строку, встановленого Договором, а саме 26.06.2023 року, тобто після закінчення терміну дії договору оренди землі.

При цьому, матеріали справи не містять доказів направлення додаткової угоди Відповідачу у визначений Законом строк і ці обставини жодним чином не спростовані.

Враховуючи викладене, Позивачем не дотримано порядку дій, визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», задля укладення договору оренди землі на новий строк.

При цьому, покликання позивача на своєчасне внесення орендних платежів та відсутність заборгованості, не впливає на право позивача, за відсутності дотримання, визначеного законодавством порядку укладення договору оренди землі на новий строк.

Згідно статей 73, 74, 77, 79 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Підсумовуючи викладене, беручи до уваги порушення позивачем, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку укладення договору оренди землі на новий строк, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Судові витрати

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплаті судового збору за подання позовної заяви покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 7, 13, 14, 46, 73, 74, 76-80, 91, 123, 129, 191, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили у строки передбачені ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржене в порядку та строки передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення підписано 26.02.2024.

Суддя Кітаєва С.Б.