РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.02.2024Справа № 910/14456/23

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради

про визнання протиправною бездіяльність, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права оренди, поновлення договору оренди, визнання договору укладеним

Суддя Борисенко І. І.

Секретар судового засідання Шилін Є. О.

представники учасників справи: згідно протоколу судового засідання.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва з позовом звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" (далі - ТОВ "Рейтинг І", позивач) до Київської міської ради (далі - Київрада, відповідач), у якому просить суд:

- визнати протиправною бездіяльність Київради щодо неприйняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- зобов`язати Київраду вчинити дії щодо прийняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- визнати за ТОВ "Рейтинг І" право оренди земельної ділянки, кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010, загальною площею 2749 кв.м., за місцем розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва, та поновити договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. "28" березня 2007 року за реєстровим № 968 та зареєстрований ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 04.05.2007 року за № 79-6-00505, що поновлений "18" травня 2009 року та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. В. за реєстровим № 724, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 03.06.2009 року за № 79-6-00700 (договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968 від 18.05.2009), укладений між Київрадою та ТОВ "Рейтинг І" строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором;

- визнати укладеним договір про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, укладений між Київрадою та ТОВ "Рейтинг І", з 06.05.2023, в редакції, викладеній у позові.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на наявність підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 за реєстровим № 968. Так, позивач вказує про належне виконання орендарем обов`язків за вказаним договором, при цьому він повідомив орендодавця про поновлення договору оренди землі із дотриманням вимог закону та у визначений законом, та договором строк до закінчення терміну дії договору оренди, а орендодавець (Київрада) не надав заперечень з цього приводу, у зв`язку із чим у орендаря (позивача) виникло переважне право на поновлення договору на новий строк (14 років) і на тих самих умовах.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.10.2023 за вказаним позовом було відкрите провадження, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки. Цією ж ухвалою до участі у справі до участі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача був залучений Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент земельних ресурсів, третя особа).

07.11.2023 від відповідача надійшли письмові пояснення, у яких останній проти позову заперечив, зазначив, що на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва (готельно-офісний багатофункціональний комплекс з підземним паркінгом), у той час, як земельна ділянка (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) була надана позивачу лише для організації паркінгу. Також вказав, що діючим законодавством, у тому числі, що регулює земельні відносини, не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За відсутності такого рішення неможливо зобов`язати відповідний орган в судовому порядку укласти договір або поновити його, оскільки таке зобов`язання суперечить вимогам закону.

07.11.2023 від третьої особи надійшли письмові пояснення, у яких остання вважала, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, оскільки позивачем були порушені умови договору оренди, враховуючи, що однією з істотних умов договору оренди землі є цільове призначення орендованої земельної ділянки та умови її використання, а саме - земельна ділянка (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) була виділена позивачу для організації паркінгу, а не під будівництво готельно-офісного багатофункціонального комплексу з паркінгом. При цьому, умовами як договору оренди, так і договору про його поновлення, не передбачено зміну цільового призначення земельної ділянки без відповідних дій з боку орендаря. Вказані доводи були викладені Департаментом земельних ресурсів у листі від 02.05.2022, яким було повідомлено позивача про неможливість підготувати проект рішення Київради щодо поновлення договору оренди землі на новий строк.

Крім того, вказав, що вимоги про визнання протиправною бездіяльність Київради щодо неприйняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) та зобов`язання Київраду вчинити дії щодо прийняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" відповідного договору оренди земельної ділянки мають розглядатись за правилами адміністративного судочинства, оскільки є публічно-майновим спором.

05.12.2024 від позивача надійшли заперечення на пояснення Київради та Департамента земельних ресурсів, у яких ТОВ "Рейтинг І" вважало доводи відповідача та третьої особи безпідставними, просило позов задовольнити.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.12.2023 підготовче провадження у справі було закрите, призначений розгляд справи по суті.

У судовому засіданні під час розгляду справи по суті представник ТОВ "Рейтинг І" заявлені позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача проти позову заперечив, з підстав, викладених у відзиві на позов, просив відмовити у задоволенні позову.

Третя особа вважала, що позов задоволенню не підлягає, з підстав, зазначених у своїх письмових поясненнях.

За наслідком дослідження матеріалів справи, суд дійшов до висновку, що наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення.

У судовому засідання 20 лютого 2024 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення проти позову, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

28.03.2007 між ТОВ "Рейтинг І" (орендар) та Київрадою (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди). Відповідно до умов цього договору орендодавець надає, а орендар приймає за актом приймання-передачі в оренду земельну ділянку площею 2 749 кв.м., що розташована по вул. Горького, 54 у Голосіївському районі міста Києва (кадастровий номер: :79:013:0010), із цільовим призначенням - для організації паркінгу (п. 2.1 договору оренди).

Згідно з витягом з технічної документації № Ю-42702/2007 ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київради від 14.03.2007 за № 303 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 840 966,58 грн. (п. 2.2 договору).

Відповідно до п. 4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

У пункті 5 договору оренди погоджено умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, а саме - на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київрадою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.

Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації (п. 6.1 договору). Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (п. 6.2 договору).

Орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (п. 8.4 договору).

Договір укладено на 1 рік (п. 3.1 договору).

За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла на час укладення договору оренди) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Як встановлено судом, 04.05.2007 договір оренди земельної ділянки був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 79-6-00505, а земельну ділянку, площею 2 749 кв.м. (кадастровий номер: :79:013:0010), із цільовим призначенням - для організації паркінгу, передано позивачу - ТОВ "Рейтинг І" за актом приймання-передачі від 04.05.2007, підписаним сторонами.

У подальшому, після закінчення строку дії вказаного договору оренди, відповідно до договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18.05.2009, договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Рейтинг І" (орендар) та Київрадою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 28.03.2007 за реєстровим № 968, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради 04.05.2007 за № 79-6-00505, був поновлений до 05.05.2023 (п. 1).

Відповідно до п. 2 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки умови договору оренди, за винятком строку дії договору та підпунктів 2.2, 4.2, 4.9 і пункту 8 залишаються без змін.

Відповідно до п. 3 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, наступні підпункти договору оренди були викладені у наступній редакції:

- "відповідно до п. 4.2 договору оренди річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5 % від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством";

- "доповнено п. 8 договору пп. 8.6 відповідно до якого право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужене її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу".

Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки набуває чинності з дня його державної реєстрації (п. 7).

Отже, договором про поновлення договору оренди від 18.05.2009 договір оренди земельної ділянки був поновлений до 05.05.2023.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 18.05.2009 за реєстровим № 724 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради 03.06.2009 за № 79-6-00700.

Також судом встановлено, що 03.02.2023, тобто до закінчення строку дії договору оренди, позивач, як орендар, звернувся до Київради з пропозицією (листом) про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 28.03.2007 за реєстровим № 968, та зареєстрованого ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київради 04.05.2007 № 79-6-00505 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Разом з указаною пропозицією орендарем був наданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. 28.03.2007 за реєстровим номером № 968. Вказаний лист-пропозицію Київрада отримала 06.02.2023.

02.05.2023 Департамент земельних ресурсів надав відповідь на лист-пропозицію від 06.02.2023, у якому вказав, що земельна ділянка (кадастровий номер: :79:013:0010) передавалась ТОВ "Рейтинг І" для організації паркінгу. Працівниками Департаменту земельних ресурсів було здійснене обстеження вказаної земельної ділянки, за результатами якого було встановлено, що у межах земельної ділянки здійснюється будівництво-готельно-офісного багатофункціонувального комплексу з паркінгом, у зв`язку з чим, як зазначив Департамент земельних ресурсів, фактичне використання земельної ділянки не відповідає умовам її використання, визначених договором оренди. Тому, виявлені обставини не дають можливості Департаменту підготувати проект рішення Київради щодо поновлення вказаного договору оренди.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач наголошує на тому, що ним, як орендарем, дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору оренди на новий строк і на тих самих умовах, у той час, як Київрада, не прийняла відповідного рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки на новий строк та на умовах, передбачених цим договором.

Так, процедура поновлення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору оренди земельної ділянки визначається Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок від 20.04.2017 № 241/2463).

Відповідно до п. 9.3, 9.4 Порядку орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, звертається до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі через приймальню Київради з земельних питань. Приймальня Київради з земельних питань у день реєстрації листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки або протягом наступного робочого дня вносить відповідну інформацію до ПК "Кадастр" та передає цей лист-повідомлення з доданими до нього документами, сформованими у кадастрову справу, до Департаменту земельних ресурсів.

Згідно з п. 9.5 Порядку у десятиденний термін Департамент земельних ресурсів розглядає лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та готує проект рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, крім випадків, встановлених пунктом 9.11 цього Порядку. До матеріалів кадастрової справи при поновленні договору оренди земельної ділянки Департамент земельних ресурсів долучає акт обстеження земельної ділянки, у якому зазначається інформація про використання земельної ділянки за цільовим призначенням, проведення будівельних робіт, здійснення реконструкції, реставрації об`єкта, що знаходиться за земельній ділянці, та матеріали актуальної фотофіксації, зробленої не пізніше ніж за тридцять календарних днів до дня реєстрації проекту рішення в секретаріаті Київської міської ради.

Департамент земельних ресурсів несе відповідальність за достовірність і повноту інформації, зазначеної вище.

Відповідно до п. 9.6 Порядку рішення Київради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Також стаття 124 Земельного кодексу України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.

При цьому Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час спірних правовідносин) передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 цього Закону). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначає певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Вказаний висновок викладено Верховним Судом у постанові від 12.01.2021 у справі № 915/1119/18.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Метою такого повідомлення - є запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Слід зазначити, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Вказаний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 709/433/17, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: - орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; - до закінчення строку дії договору орендар повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; - до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; - орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; - орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Як було встановлено судом у даній справі, строк договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007, враховуючи договір про поновлення договору оренди від 18.05.2009, закінчився 05.05.2023.

Відповідно до п. 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1).

Із наведених положень закону вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Отже, із положень п. 11.7 договору оренди вбачається, що ТОВ "Рейтинг І" взяло на себе обов`язок повідомити Київраду про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк до 05.02.2023 (не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору).

ТОВ "Рейтинг І" звернулось до Київради із пропозицією про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк 03.02.2023, тобто з дотриманням визначеного договором терміну повідомлення про свій намір.

Проте, суд звертає увагу на те, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно врахувати, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Проте, судом встановлено, що доданий позивачем до листа від 03.02.2023 проект договору оренди земельної ділянки містить інші умови, ніж передбачено умовами первісного договору оренди земельної ділянки - від 28.03.2007, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за реєстровим № 968, та зареєстрований ГУ земельних ресурсів виконавчого органу Київради 04.05.2007 № 79-6-00505 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Зокрема, у проекті договору (доданому до листа про поновлення договору від 03.02.2023) орендар передбачив строк дії договору оренди до 05.05.2037 (на 14 років замість 1 року), та виключив п. 2.2 договору у проекті договору.

Як пояснив позивач, зазначені у проекті договору зміни (зокрема, п. 1 щодо поновлення договору оренди до 05.05.2037 (на 14 років)) мають бути внесені у зв`язку з укладенням договору про поновлення (на 14 років) договору оренди земельної ділянки від 18.05.2009, проте, суд не погоджується з такими доводами позивача, та вважає, що останній помилково ототожнює строк дії первісного договір оренди від 28.03.2007 - 1 рік, та поновлений згідно з договором про поновлення від 18.05.2009 строк договору оренди - на 14 років, оскільки норми ст. 33 Закону України Закону України "Про оренду землі" передбачають поновлення саме первісного договору оренди (а не договору, яким цей договір у подальшому був поновлений).

Також суд відхиляє доводи позивача, що п. 2.2 мав бути виключений у зв`язку з тим, що оцінка земельної ділянки мала бути виконана відповідачем, оскільки, у контексті умов для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк.

Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Вказана позиція викладена Верховним Судом у постанові від 12.01.2021 у справі № 915/1119/18.

Щодо належності виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди, суд зазначає, що на підтвердження такого факту позивач послався на сплату ним оренди за користування земельною ділянкою (кадастровий номер: :79:013:0010), про що надав лист ГУ ДПС у мі. Києві № 7343/6/2615-13-01-08 від 02.02.2023.

Проте, слід зауважити, що до обов`язків орендаря віднесено не тільки здійснення плати за користування земельною ділянкою, але й (відповідно до п. 8.1 договору) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором, тобто, для організації паркінгу.

Так, 21.03.2023, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням сесії Київради від 20.04.2017 № 241/2463, державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель Лисенко А. В. було проведене обстеження земельної ділянки по вул. Антоновича, 54 у Голосіївському районі м. Києва (кадастровий номер: :79:013:0010), за результатами якого був складений акт № ДК/52-АО/2023 від 21.03.2023.

У вказаному акті посадовою особою Департаменту земельних ресурсів було зазначено, що у межах ділянки (кадастровий номер: :79:013:0010) здійснюється будівництво готельно-офісного багатофункціонального комплексу з паркінгом по вул. Горького (Антоновича), 50-54 в Голосіївському районі міста Києва (58 935,00 кв.м.). У межах ділянки розміщується заїзд та виїзд до ТЦ "Мегамаркет" та кінотеатру "Баттерфляй Deluxe", на якому встановлений пункт пропуску (охорони). Доступ до ділянки обмежений.

У зв`язку з чим, посадовою особою Департаменту земельних ресурсів був зроблений висновок про використання земельної ділянки з кадастровим номером: :79:013:0010 не за цільовим призначенням.

Крім того, у матеріалах справи міститься витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якого вбачається, що на 3-х земельних ділянках, у тому числі кадастровий номер: :79:013:0010, розташоване незавершене будівництво - готельно офісний багатофункціональний комплекс з підземним паркінгом літ. "А", І черга будівництва, загальна площа 29 724,2 кв.м., адреса: м. Київ, вул. Антоновича, буд. 50-54.

Згідно зі ст. 73, 74, 76 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи, а вірогідні докази - це ті, які на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Указані норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

У даному випадку суд, оцінивши надані сторонами докази у сукупності із встановленими у справі обставинами, дійшов висновку, що позивач не довів належними, допустимими та вірогідними доказами використання земельної ділянки кадастровий номер: :79:013:0010 за її цільовим призначенням, визначеним у договорі.

При цьому, як зазначав і сам позивач у своїх поясненнях, місцем розміщення готельно-офісного багатофункціонального комплексу з підземним паркінгом (про який зазначав Департамент земельних ресурсів у акті обстеження) є і спірна земельна ділянка. Проте, беззаперечних доказів, що на ній розміщений саме паркінг (відповідно до цільового призначення за договором оренди від 28.03.2007), матеріали справи не містять, а позивачем суду не надано.

Разом з тим, судом встановлено факт порушення позивачем процедури поновлення договору оренди, про які зазначалось вище, а саме - надання проекту додаткової угоди на укладення договору на інший строк та інших умовах, ніж визначені договором оренди землі від 28.03.2007, а також те, що позивач не довів обставин належного виконання цього правочину, зокрема, використання земельної ділянки (кадастровий номер: :79:013:0010) за цільовим призначенням, визначеним договором оренди землі від 28.03.2007.

Отже, у суду немає підстави визнавати протиправною бездіяльність Київради щодо неприйняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010; місце розташування: вулиця Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.В. 28 березня 2007 року за реєстровим № 968, строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором, та, відповідно, зобов`язувати Київраду вчинити дії щодо прийняття відповідного рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010), строком на 14 років до 05.05.2037 на умовах, передбачених цим договором.

Щодо доводів третьої особи, що вимоги визнати протиправною бездіяльність Київради щодо неприйняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) та зобов`язати Київраду вчинити дії щодо прийняття рішення про поновлення ТОВ "Рейтинг І" договору оренди земельної ділянки носять публічно-правовий характер, суд зазначає наступне.

Суд виходив з того, що за змістом п. 1 ч. 1 ст. 19 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема спорах фізичних чи юридичних осіб із суб`єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи індивідуальних актів), дій чи бездіяльності, крім випадків, коли для розгляду таких спорів законом встановлено інший порядок судового провадження.

Визначальною ознакою справи адміністративної юрисдикції є суть (зміст, характер) спору. Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин.

Приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового, особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення приватного права чи інтересу (зазвичай майнового) конкретного суб`єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть якщо до порушення приватного права чи інтересу призвели управлінські дії суб`єктів владних повноважень (вказана позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 23.02.2016 у справі № 21-6551а15 та від 02.03.2016 у справі № 6- 14цс16).

Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду, наданого у постанові від 22.08.2018 по справі № 826/13571/17, під час визначення предметної юрисдикції справ суди повинні виходити із суті права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі.

Відповідно до положень частини 2 статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Згідно з ч. 1 ст. 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності, та інші справи у визначених законом випадках, зокрема, справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права.

Пунктом 3.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 24.10.2011 № 10 "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарський судам" визначено, що господарським судам на загальних підставах підсудні усі спори між суб`єктами господарської діяльності, а також спори, що виникають з корпоративних відносин.

Так, предметом спору у даній справі є земельна ділянка (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) та поновлення права оренди на неї за позивачем.

Отже, суд виходить з того, що в основі даного спору лежать не публічно-правові, а майнові відносини, що склались стосовно вказаної земельної ділянки, обґрунтовані порушенням приватного права суб`єкта господарювання, тому суд вважає, що даний спір не є публічно-правовим та не належить до юрисдикції адміністративних судів, а тому цей спір в частині означених позивачем вимог має розглядатись в порядку господарського судочинства.

Щодо вимоги позивача в частині визнання за ТОВ "Рейтинг І" права на оренду земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) та поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.03.2007 на 14 років до 05.05.2037, суд зазначає наступне.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються, зокрема, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Як вже зазначалось, відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 19 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Тобто, зі змісту вказаних норм вбачається, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування, а право оренди на таку земельну ділянку виникає на підставі договору оренди, з моменту реєстрації такого права.

Оскільки відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди земельної ділянки від 28.03.2007 може бути поновлений тільки на 1 один рік (на той самий строк), то немає підстав для поновлення цього договору на 14 років до 05.05.2037 та, відповідно, для визнання за ТОВ "Рейтинг І" права оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) на цей строк (14 років).

Також не підлягає задоволенню вимога позивача про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, в редакції, викладеній позивачем у прохальній частині позову, зі строком поновлення договору до 05.05.2037, тобто на 14 років, як похідна вимога від вимоги про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8 000 000 000:79:013:0010) на 14 років - до 05.05.2037.

За встановлених обставин у даній справі, аналізуючи норми законодавства та наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні позову ТОВ "Рейтинг І" повністю.

Витрати позивача зі сплати судового збору за подання позовної заяви, відповідно до приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача, у зв`язку з відмовою у позові.

Керуючись ст. ст. 73, 86, 129, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейтинг І" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради про визнання протиправною бездіяльність, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права оренди, поновлення договору оренди, визнання договору укладеним відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено та підписано 28 лютого 2024 року.

Суддя Борисенко І. І.