ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" лютого 2024 р.м. Одеса Справа № 916/5251/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О.А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О.В., розглянувши матеріали справи № 916/5251/23:

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" (65009, м. Одеса, Французький бульвар, буд. 60-Б, н/п 2; код ЄДРПОУ - 41364369)

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ - 26302595)

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, код ЄДРПОУ - 39708476).

За участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Одеської міської ради ( 65026, м. Одеса, пл. Думська, 1 код ЄДРПОУ - 26597691)

про вселення у нежитлове приміщення

з підстав невиконання умов договору № 1061/22

За участю представників:

від позивача: Юрченко К.А.;

від відповідача: Курлович О.О.;

від третьої особи (КУ "Муніципальна служба комунальної власності ОМР"): не з`явився;

від третьої особи (ОМР): Сачаєва Є.О.

СУТЬ СПОРУ: 11.12.2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" (далі Позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (далі Відповідач) про вселення Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" у нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б.

12.12.2023 року суд відкрив провадження по справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження в змішаній формі, призначив дату та час підготовчого засідання 10.01.2024 р. о 10:00 год. та встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст. 165 ГПК України протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. Також вказаною ухвалою суду залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Комунальну установу "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради".

08.01.2024 року від відповідача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за вх. № 772/24 надійшло до господарського суду клопотання про відкладення судового засідання, призначеного на 09.01.2024 р. на 10:00 год., з підстав недостатньої кількості уповноважених осіб на представництво Департаменту та їх перебуванням у інших судових засіданнях.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.01.2024 року залучено до участі у справі № 916/5251/23 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Одеську міську раду; розгляд справи відкладено на 25 січня 2024 р. о 10:40 год.; зобов`язано позивача надіслати копію позовної заяви з додатками залученій третій особі та встановлено залученій третій особі строк для надання пояснень щодо позову та відзиву до 23.01.2024 року.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 року закрито підготовче провадження по справі № 916/5251/23 та призначено справу до судового розгляду по суті; судове засідання призначено на 09 лютого 2024 р. об 11:00 год.; явку учасників справи визнано обов`язковою.

26.01.2024 року Департаментом комунальної власності Одеської міської ради подано до господарського суду відзив на позовну заяву (вх.№ 3333/24), в якому проти заявлених позовних вимог відповідач заперечує повністю та просить у їх задоволенні відмовити. В обґрунтування заперечень відповідач вказує, що Товариству з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" згідно з договором оренди від 14.11.2022 року № 1061/22, укладеним з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, строком до 5 років з дати набрання чинності цим договором. При цьому відповідач зазначає, що на виконання наведеного договору балансоутримувач КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" за актом приймання-передачі від 14.11.2022 передав орендарю ТОВ "Строй Ліга" об`єкт оренди. Також відповідач зауважує, що пунктом 2 наведеного вище акту приймання-передачі балансоутримувач і орендар засвідчили, що об`єкт оренди є вільним від третіх осіб та всередині об`єкта оренди немає майна, яке належить третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта оренди надається орендарю в день підписання цього акту приймання-передачі. Крім того відповідач зазначає, що пунктом 3 акту приймання-передачі орендар засвідчив, що отримав від баласноутримувача необхідний комплект ключів від об`єкта у кількості 1 шт. Таким чином, за ствердженнями відповідача, позивач погодився на підписання акту, про що свідчить добровільне підписання, а тому посилання позивача про підписання акту приймання-передачі у приміщенні балансоутримувача без виходу до предмета договору та без передачі ключів є безпідставним.

Також 26.01.2024 року до господарського суду за вх.№ 3365/24 надійшли від відповідача письмові пояснення, в яких департамент зазначив, що у встановлений строк 27.12.2023 р. ним через Електронний кабінет в підсистемі Електронний суд ЄСІТІ було створено у електронній формі відзив та надіслано його сторонам по справі, проте з незалежних від нього причин даний документ не було 27.12.2023 р. отримано сторонами, з огляду на що відповідач просить суд поновити строки та приєднати до матеріалів справи дані письмові пояснення (відзив).

В судовому засіданні 09.02.2024 року оголошено про відкладення розгляд справи № 916/5251/23 на 27.02.2024 р. о 10:00 год.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.02.2024 року повідомлено позивача та третю особу (КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради") про судове засідання, яке відбудеться 27 лютого 2024 р. о 10:00 год.

В С Т А Н О В И В :

14.11.2022 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" (оренедар) та Комунальною установою "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" (балансоутримувач) укладено договір № 1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Розділом І договору передбачені змінювані умови договору, зокрема:

- 4.1 інформація про об`єкт оренди нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б;

- 7.1 майно може бути використано орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря;

- 9.1 місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону: 30000,20 грн. без ПДВ, 36000,24 грн. з ПДВ;

- 12.1 строк дії договору: 5 років з дати набрання чинності цим договором.

Розділом ІІ договору визначені його незмінювані умови.

Так, відповідно до п. 1.1, 1.2 договору орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов. Майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 Умов.

Згідно п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна.

Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

Акт приймання-передачі майна в оренду та акт повернення майна з оренди складаються за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційному веб-сайті.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Положеннями п.п. 3.3, 3.4 договору сторони погодили, що орендар сплачує орендну плату орендодавцю щомісяця до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. Орендар сплачує орендну плату па підставі рахунків орендодавця.

В п.п. 9.1.1 п. 9.1 договору передбачено, що балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що крім випадків, коли про інше зазначено в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий орендарю в день підписання акту приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, зазначеній в акті приймання-передачі.

Спори, які виникають за цим договором або у зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку (п. 11.3 договору).

Відповідно до п.п. 12.9.2 п. 12.9 договору останній може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо: протягом двох місяців після підписання акту приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови балансоутримувача укласти із орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, або відмови постачальників відповідних комунальних послу укласти із орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення орендаря (за умови, що орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше, ніж протягом одного місяця після підписання акту приймання-передачі майна).

Згідно п. 12.10 договору про виявлення обставин, які дають право орендарю на припинення договору, відповідно до пункту 12.9 цього договору, орендар повинен повідомити орендодавцю і балансоутримувачу із наданням відповідних доказів протягом трьох робочих днів після закінчення строків, передбачених пунктом 12.9 договору. Якщо протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення орендаря зауваження орендаря не будуть усунені, орендар надсилає орендодавцю і балансоутримувачу вимогу про дострокове припинення цього договору і вимогу про повернення забезпечувального депозиту і сплачених сум орендної плати. Вимоги орендаря, заявлені після закінчення строків, встановлених цим пунктом, задоволенню не підлягають.

Договір вважається припиненим на десятий робочий день після надіслання орендарем орендодавцю і балансоутримувачу вимоги про дострокове припинення цього договору, крім випадків, коли орендодавець або балансоутримувач надав орендарю обґрунтовані зауваження щодо обставин, викладених у повідомленні орендаря. Спори щодо обґрунтованості цих зауважень вирішуються судом.

За відсутності зауважень орендодавця та балансоутримувача, передбачених абзацом другим цього пункту:

Орендодавець та/або балансоутримувач повертає орендарю відповідну частину орендної плані, сплаченої орендарем, протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги орендаря і підписання орендарем акту повернення майна з оренди;

Орендодавець повертає сплачений орендарем забезпечувальний депозит протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги орендаря і підписання орендарем акту повернення майна з оренди. Повернення орендної плати, що була надміру сплачена орендарем до бюджету, здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Із матеріалів справи вбачається, що за Актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеса від 14.11.2022 року до договору № 1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 14.11.2022 року, балансоутримувач Комунальна установа "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" передала, а орендар ТОВ "Строй Ліга" прийняв у тимчасове платне користування (оренду) нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, що перебуває на балансі балансоутримувача та належить до сфери управління Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Також у п. 2 вказаного акту балансоутримувач та орендар засвідчили наступне:

- 2.1. об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта оренди немає майна, яке належить третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта оренди надається орендарю вдень підписання цього акту приймання- передачі;

- 2.2. повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, що оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду (інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди);

- 2.3. рухомого майна комунальної власності не має, стан задовільний.

Запевнення балансоутримувача, зазначені в пунктах 9.1.1. та 9.1.2 договору оренди, повністю відповідають дійсності, а випадки і обставини, на які є посилання у цих пунктах договору оренди, відсутні.

У пункті 3 акту орендар засвідчив, що отримав від балансоутримувача необхідний комплект ключів від об`єкта у кількості 1 шт.

Як вбачається із матеріалів позовної заяви, позивач ТОВ "Строй Ліга" звертався до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листом, в якому зазначив, що доступу до орендованого приміщення не має та з огляду на те, що у товариства немає можливості користуватися орендованим приміщенням, виникає питання щодо плати оренди за нього, з огляду на що позивач просив відповідача виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна, а саме нежитлового приміщення першого поверху № 104 розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б. Вказаний лист Департамент отримав 12.12.2022 року (вх.№ 01-14/2601), про що свідчить штамп вхідної кореспонденції, наявний на ньому.

У відповідь на вказаний лист, Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 22.12.2022 р. за вих. № 01-14/2601 зазначив ТОВ "Строй Ліга", що між ними укладено договір оренди від 14.11.2022 р. № 1061/22 та із посиланнями на п.п. 2.1, 3.3, 6.2 такого договору вказав, що акт між Балансоутримувачем та ТОВ "Строй Ліга" був підписаний 14.11.2022, а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19.0 кв.м. що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в строкове платне користування до 14.11.2027 року.

В подальшому ж, на вказаний лист Департаменту позивачем була надана відповідь, в якій ТОВ "Строй Ліга" повідомило, що до теперішнього часу доступу до орендованого приміщення першого поверху № 104, яке розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, товариство не має, з огляду на що наполегливо просило в найкоротший термін надати доступ до орендованого приміщення задля ведення господарської діяльності. Вказаний лист Департамент отримав 04.01.2023 року (вх.№ 01-14/11), про що свідчить штамп вхідної кореспонденції, наявний на ньому.

Так, у відповідь на вказаний лист, ДКВ ОМР листом від 13.01.2023 р. за вих. № 01-14/11 зазначив ТОВ "Строй Ліга", що згідно з п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна, який підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору. При цьому департамент вказав, що такий акт між балансоутримувачем та ТОВ "Строй Ліга" був підписаний 14.11.2022 р., а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в платне строкове користування терміном до 14.11.2027 р.

На вказаний лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради листом від 13.01.2023 р. за вих. № 01-14/11, ТОВ "Строй Ліга" повідомив наступне: станом на сьогодні доступу до орендованого приміщення першого поверху № 104, яке розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, не має; замок був самовільно замінений невідомими третіми особами, з огляду на те, що доступу до приміщення орендар не має, а орендна плата продовжує нараховуватися, позивач звернувся до відповідача із проханням в найкоротший термін надати доступ до орендованого ним приміщення задля ведення господарської діяльності. Вказаний лист Департамент отримав 09.02.2023 року (вх.№ 01-14/220), про що свідчить штамп вхідної кореспонденції, наявний на ньому.

Листом від 14.02.2023 року за вих. № 01-14/220 ДКВ ОМР надав товариству відповідь, в якій зазначив, що у зв`язку з тим, що між балансоутримувачем - КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" та орендарем - ТОВ "Строй Ліга" був підписаний акт приймання-передачі майна 14.11.2022, а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в платне строкове користування строком до 14.11.2027 р., звернення скероване Департаментом на розгляд балансоутримувачу. Про результати роботи товариство буде проінформовано додатково.

При цьому листом від 03.04.2023 року вих. № 01-14/516 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив Товариству з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга", що за результатами опрацювання листа співробітниками КУ було здійснено виїзд з обстеженням об`єкта нерухомого майна, на момент якого об`єкт був зачинений, доступ та ключі відсутні. При цьому департамент зазначив, що на сьогоднішній день балансоутримувачем надана інформація щодо неможливості проведення санкціонованого відкриття приміщень та заміни замків у зв`язку з відсутністю діючого договору з організаціями, які займаються наданням таких послуг. Таким чином Департамент зауважив, що порушене орендарем питання буде розглянуто у разі укладання такого договору із відповідною організацією.

В подальшому ТОВ "Строй Ліга" знову звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листами, в яких зазначало, що Товариство неодноразово направляло письмові звернення до департаменту щодо організації доступу до орендованого приміщення, однак жодних дій для надання доступу до приміщення не було проведено. З огляду на вказане позивач повідомив відповідачу, що допоки орендарю не буде надано доступ до орендованого приміщення - сплачування орендної плати стає не можливим. Відтак позивач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна, а саме нежитлового приміщення першого поверху №104 розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б. Вказані листи Департамент отримав 27.03.2023 року (вх.№ 01-14/516 та 13.04.2023 року (вх.№ 01-14/637), про що свідчать штампи вхідної кореспонденції, наявні на них.

При цьому листом від 02.05.2023 року за вих. № 02/05 Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" просило Департамент комунальної власності Одеської міської ради провести спільний виїзд до орендованого майна, а саме нежитлового приміщення першого поверху № 104, розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, спільно з представником КУ, ДКВ ОМР, організацією, яка надає послуги з відкриття замків, задля проведення спільного задокументованого санкціонованого відкриття та огляду приміщення.

Як вбачається із Акту обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12Б, комісія у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту Волкової І.І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту Решилової О.С., юристконсульта юридичного відділу Карачковського П.П., фахівця відділу інвестиції КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" Чекуренка В.Р., у присутності представника орендаря ТОВ "Строй Ліга" обстежила приміщення по Французькому бульвару, 12Б, а саме нежитлове приміщення № 104, загальною площею 19,0 кв.м., що знаходиться в орендному користуванні ТОВ "Строй Ліга" згідно договору оренди від 14.11.2022 р. № 1061/22, строк дії якого до 14.11.2027 року.

Так, комісією при обстеженні було встановлено, що в орендованому приміщенні замінені замки третіми (невідомими) особами; ключі орендаря та орендодавця не співпадають з отвором у замку; власник майна, яке знаходиться у приміщенні, відчинив двері від гаража, надав для ознайомлення майно; зміну замків здійснювати відмовився без надання пояснень; стверджував, що документи на право власності територіальної громади м. Одеси є недійсними; у швидкому порядку власник майна зачинив двері; від підписання акту відмовився. Вказаний акт погоджено начальником управління орендних відносин та затверджено заступником директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Разом з тим із матеріалів справи вбачається, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до ТОВ "Строй Ліга" із претензією про сплату заборгованості від 21.11.2023 року № 01-13/2614, в якій департамент вказав про наявність у орендаря заборгованості станом на 15.11.2023 року у розмірі 527 739,44 грн. за період з 01.12.2022 р. на 30.11.2023 р., а також нараховано орендарю пеню у розмірі 85 467,22 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані неможливістю використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" орендованого приміщення - нежитлового приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, оскільки доступ до нього закритий, замки замінені, а відтак орендодавцем не забезпечено вільний доступ до такого приміщення задля його використання орендарем у відповідності до умов договору оренди від 14.11.2022 р.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна визначає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Згідно приписів ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

В силу статті 538 Цивільного кодексу України виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання, при якому сторони повинні виконувати свої обов`язки одночасно, якщо інше не встановлено умовами договору, актами цивільного законодавства тощо.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б.

Згідно п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

Як встановлено судом, між балансоутримувачем майна Комунальною установою "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" 14.11.2022 року підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеса до договору № 1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, за яким балансоутримувач передав, а орендар прийняв в оренду обумовлене договором майно.

Разом з тим, як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, позивач неодноразово звертався до відповідача із листами-повідомленнями про неможливість використання об`єкту оренди нежитлового приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, з підстав відсутності доступу до нього через заміну замків, та із постійними проханнями вжиття орендодавцем заходів щодо відновлення доступу до нього. На вказані листи орендаря орендодавець надавав свої відповіді, які описані судом вище, а відтак між сторонами велося активне листування з питання доступу орендарем до орендованого приміщення.

При цьому, як вбачається зі змісту договору, в п.п. 9.1.1 п. 9.1 договору визначено, що балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що крім випадків, коли про інше зазначено в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий орендарю в день підписання акту приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, зазначеній в акті приймання-передачі.

Так, у п.п. 2, 3 акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеса від 14.11.2022 року до договору № 1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 14.11.2022 року, балансоутримувач та орендар засвідчили наступне, зокрема:

- 2.1. об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта оренди немає майна, яке належить третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта оренди надається орендарю вдень підписання цього акту приймання- передачі;

- 2.2. повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, що оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду (інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди);

- 2.3. рухомого майна комунальної власності не має, стан задовільний.

Запевнення балансоутримувача, зазначені в пунктах 9.1.1. та 9.1.2 договору оренди, повністю відповідають дійсності, а випадки і обставини, на які є посилання у цих пунктах договору оренди, відсутні.

Цим актом орендар засвідчив, що отримав від балансоутримувача необхідний комплект ключів від об`єкта у кількості 1 шт.

Таким чином, під час підписання сторонами акту від 14.11.2022 року питань щодо неможливості використання приміщення у орендаря не виникало, товариство засвідчило, що приміщення є вільним від сторонніх осіб та майна, ключі отримав.

Водночас, як встановлено судом із наявних в матеріалах справи доказів, починаючи з 12.12.2022 року ТОВ "Строй Ліга" розпочало з ДКВ ОМР листування щодо неможливості використання орендованого приміщення з підстав відсутності до нього доступу через заміну замків, яке завершилося обстеженням 09.08.2023 року такого приміщення, про що сторонами складено відповідний акт. Тобто, незважаючи на те, що 14.11.2022 року між сторонами було підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна і відповідач передав позивачу ключі від орендованого приміщення фактично останній не отримав доступу до цього приміщення і не мав можливості його використовувати внаслідок заміни замків іншою особою і розміщення в приміщенні майна цієї особи. Той факт, що з листом до орендодавця (відповідача) про неможливість використання ним приміщення позивач звернувся лише 12.12.2022р. не спростовує того, що фактично ТОВ «Строй Ліга» не мало можливості потрапити до орендованого приміщення з моменту укладання орендного договору.

Так, підпунктом 12.9.2 п. 12.9 договору сторони погодили, що останній може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо: протягом двох місяців після підписання акту приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови балансоутримувача укласти із орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, або відмови постачальників відповідних комунальних послу укласти із орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення орендаря (за умови, що орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше, ніж протягом одного місяця після підписання акту приймання-передачі майна).

Таким чином, вказаним положенням договору сторони погодили, що у випадку неможливості використання орендарем орендованого приміщення протягом двох місяців після підписання акту приймання-передачі, на вимогу орендаря такий договір може бути достроково припинений.

Із наявного в матеріалах справи Акту від 09.08.2023 р. обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12Б, складеного комісією у складі: заступника начальника та головного спеціаліста орендного відділу Департаменту, юристконсульта юридичного відділу, фахівця відділу інвестиції КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" (у присутності представника орендаря ТОВ "Строй Ліга"), погодженого начальником управління орендних відносин та затвердженого заступником директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, вбачається, що комісія обстежила нежитлове приміщення № 104, що знаходиться в орендному користуванні ТОВ "Строй Ліга" згідно договору оренди від 14.11.2022 р. № 1061/22 та встановила, що в орендованому приміщенні замінені замки третіми (невідомими) особами; ключі орендаря та орендодавця не співпадають з отвором у замку; власник майна, яке знаходиться у приміщенні, відчинив двері від гаража, надав для ознайомлення майно; зміну замків здійснювати відмовився без надання пояснень; стверджував, що документи на право власності територіальної громади м. Одеси є недійсними; у швидкому порядку власник майна зачинив двері; від підписання акту відмовився.

Таким чином, представниками орендодавця та балансоутримувача встановлено, що доступ до приміщення обмежений, оскільки замінені замки третіми (невідомими) особами, при цьому ключі орендаря та орендодавця не співпадають з отвором у замку. З огляду на викладене, об`єкт оренди станом на дату складання такого акту не використовувався орендарем.

При цьому положеннями п. 12.10 договору сторони передбачили, що про виявлення обставин, які дають право орендарю на припинення договору, відповідно до пункту 12.9 цього договору, орендар повинен повідомити орендодавцю і балансоутримувачу із наданням відповідних доказів протягом трьох робочих днів після закінчення строків, передбачених пунктом 12.9 договору. Якщо протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення орендаря зауваження орендаря не будуть усунені, орендар надсилає орендодавцю і балансоутримувачу вимогу про дострокове припинення цього договору і вимогу про повернення забезпечувального депозиту і сплачених сум орендної плати. Вимоги орендаря, заявлені після закінчення строків, встановлених цим пунктом, задоволенню не підлягають. Договір вважається припиненим на десятий робочий день після надіслання орендарем орендодавцю і балансоутримувачу вимоги про дострокове припинення цього договору, крім випадків, коли орендодавець або балансоутримувач надав орендарю обґрунтовані зауваження щодо обставин, викладених у повідомленні орендаря. Спори щодо обґрунтованості цих зауважень вирішуються судом. За відсутності зауважень орендодавця та балансоутримувача, передбачених абзацом другим цього пункту:

Орендодавець та/або балансоутримувач повертає орендарю відповідну частину орендної плані, сплаченої орендарем, протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги орендаря і підписання орендарем акту повернення майна з оренди;

Орендодавець повертає сплачений орендарем забезпечувальний депозит протягом десяти календарних днів з моменту отримання вимоги орендаря і підписання орендарем акту повернення майна з оренди. Повернення орендної плати, що була надміру сплачена орендарем до бюджету, здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Так, з огляду на встановлення судом не використання орендарем орендованих приміщень станом на 09.08.2023 р. та враховуючи повідомлення ТОВ "Строй Ліга" орендодавця про неможливість використання такого приміщення протягом двох місяців після підписання акту приймання-передачі, а саме протягом 28 днів після підписання цього акту, господарський суд вважає, що позивач у відповідності до п.п. 12.9.2 п. 12.9 договору був наділений саме правом дострокового припинення договору оренди від 14.11.2022 р.

Однак, ТОВ "Строй Ліга", вважаючи до цього часу цей договір діючим, звернулося до суду із позовом про вселення у нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Вказані положення ЦК кореспондуються з положеннями ст. 20 ГК України.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним. Отже, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

За змістом положень вказаних норм, суд, шляхом вчинення провадження у справах, здійснює захист осіб, права і охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного суб`єктивного права (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Разом з тим, особа, права якої порушені, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, якщо він передбачений чинним законодавством або договором. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, господарський суд виходить насамперед із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Крім того, під ефективним поновленням слід розуміти реальний позитивний вплив судового рішення про задоволення позову на виявлену під час судового розгляду обставину порушення/невизнання/оспорення, або запобігання виникненню спору щодо права, на захист якого був поданий позов. Водночас відмова в позові з підстав обрання неефективного способу захисту може мати місце тоді, коли у судовому процесі відсутній будь-який сенс в розрізі питання щодо реальної можливості захисту прав позивача у обраний ним спосіб.

Отже, підставою для звернення до суду є наявність порушеного права, а таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18, від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19.

При цьому, надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. Так, у рішенні від 15 листопада 1996 року у справі Чахал проти Об`єднаного Королівства Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Європейський суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 768 ЦК України якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за найм речі;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Наразі господарський суд зауважує, що орендодавцем у договорі, а балансоутримувачем у акті було засвідчено повний і безперешкодний доступ до об`єкта оренди. Водночас, як встановлено судом, після спливу 28 днів з дня підписання такого договору та акту стало неможливо використовувати орендоване приміщення, про що позивач неодноразово повідомляв Департамент, оскільки замки в ньому були замінені третіми (невстановленими) особами, а відтак доступ до нього став закритий, про що свідчить також акт обстеження нежитлового приміщення від 09.08.2023 р.

По суті, предмет позову у вигляді вселення позивача до орендованого приміщення - є примушенням особи до вчинення дії, яка є її правом, а не обов`язком. Крім того, обраний позивачем спосіб захисту цивільного права не передбачено законом, оскільки він не підпадає під примусове виконання обов`язку в натурі, передбачене пунктом 5 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України.

Отже, господарський суд вважає, що вимога позивача про вселення ТОВ "Строй Ліга" у нежитлове приміщення не є належним способом захисту його інтересів, оскільки виконання рішення суду про задоволення такого позову буде неможливим без вирішення питання про звільнення іншою особою приміщення, що є предметом договору оренди. Поряд з цим господарський суд зазначає, що позивач мав можливість скористатися одним із способів захисту, передбачених ч. 2 ст. 768 ЦК України.

З огляду на викладене суд вважає, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Ліга" не підлягають задоволенню з покладення на позивача витрат по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволені позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст. 253-259 ГПК України

Повний текст рішення складено 29 лютого 2024 р.

Суддя О.А. Демешин