РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.02.2024Справа № 910/14394/23

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Олексюк О.В., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу

за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл"

про виселення із займаного нежитлового приміщення

за участю представників:

від позивача: Родіонова О.В.

від відповідача: не з`явився

В С Т А Н О В И В:

Акціонерне товариство «Укртелеком» в особі Київської міської філії (далі - АТ «Укртелеком», позивач) звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл" (далі - ТОВ "Софіївкарітейл", відповідач) про виселення із займаного нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, проспект Василя Порика, 12-А, за договором оренди нерухомого майна № 30-КМФ/23 від 29.05.2023.

У обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що договір оренди нерухомого майна № 30-КМФ/23 від 29.05.2023, що був укладений з ТОВ "Софіївкарітейл", припинив свою дію у зв`язку із закінченням його строку, проте, відповідач продовжує користуватися орендованим приміщенням, не маючи на це відповідної правової підстави.

У позові АТ «Укртелеком» просить усунути перешкоди у здійсненні права власності шляхом виселення ТОВ «Софіївкарітейл» з нерухомого майна загальною площею 494,6 м2, а саме: приміщення №№ 1-11, 14-16, 28-39, сходи VII, яке розташоване за адресою: місто Київ, проспект Василя Порика на 4 поверсі 4-поверхового будинку № 12-А, Літера «А».

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.09.2023 вказану позовну заяву було прийнято до розгляду та відкрито провадження, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки.

Відповідач, належним чином повідомлений про розгляд справи, у строк, визначений законом, відзиву не надав, його позиція щодо заявлених вимог суду невідома. Згідно з ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи. Ураховуючи, що відповідач не скористався наданим йому правом у межах визначеного законом процесуального строку на подання відзиву, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за відсутності відзиву відповідача.

У судовому засіданні представник позивача свої вимоги підтримав та обґрунтував, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання повторно не з`явився, належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, подав клопотання про відкладення розгляду справи, проте, зазначені ним у клопотанні причини повторної неявки суд визнав неповажними, а тому вирішив розглянути справу за відсутності представника відповідача.

Отже, розглянувши позовні вимоги, заслухавши пояснення представника позивача у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з урахуванням наступного.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 72877047 від 11.11.2016 та свідоцтва про право власності № 186-В від 15.02.2006 АТ "Укртелеком" є власником нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Київ, проспект Порика Василя № 12а (літ. А) загальною площею 4516,40 кв. м.

29.05.2023 між АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії (орендодавець) та ТОВ «Софіївкарітейл» (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна № 30-КМФ/23 (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування нерухоме майно, що розташоване за адресою: місто Київ, проспект Василя Порика на 4 поверсі 4-поверхового будинку № 12-А, літера «А», загальною площею 494,6 м2 (приміщення №№ 1-11, 14-16, 28-39, сходи VII відповідно до плану за поверхами), для використання у якості готелю або хостелу, або офісу, або для ведення іншої господарчої діяльності не забороненої законом. Межі нерухомого майна, що передається в оренду, зазначено на план-схемі у додатку № 1 до договору. Вартість орендованого майна з урахуванням індексації становить 3 230 771,97 грн. (п. 1.2).

Згідно з п. 2.1, 2.4 договору передача орендованого майна в користування здійснюється за актом приймання-передачі. У разі, якщо договором передбачено обов`язок орендаря щодо внесення грошової застави, орендодавець здійснює передачу майна лише після внесення орендарем орендодавцю усієї суми грошової застави. Орендар зобов`язаний прийняти орендоване майно в користування та підписати акт приймання-передачі не пізніше 5 днів з дати повідомлення орендодавцем орендаря про готовність передати орендоване майно у користування. Орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути орендодавцю майно, разом з отриманими приналежностями, обладнанням, інвентарем, а також з усіма поліпшеннями, які неможливо відокремити від орендованого майна в належному стані з урахуванням нормального зносу, не пізніше останнього дня строку дії договору (у тому числі при достроковому припиненні договору).

Умовами п. 11.1 договору передбачено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами і діє до 30.06.2023 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Сторони домовилися, що згідно ст. 631 Цивільного кодексу України умови договору застосовуються до відносин, що виникли з 01.02.2023. Договір автоматичній пролонгації не підлягає і може бути продовжений лише у випадку досягнення між сторонами письмової згоди про це ( п. 11.2 договору).

Приписами ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом встановлено, що на виконання умов укладеного сторонами договору оренди АТ «Укртелеком» передало, а ТОВ «Софіївкарітейл» прийняло у користування нерухоме майно за адресою: місто Київ, проспект Василя Порика на 4 поверсі 4-поверхового будинку № 12-А, літера «А», загальною площею 494,6 м2 (приміщення №№ 1-11, 14-16, 28-39, сходи VII відповідно до плану за поверхами).

У подальшому, у зв`язку з наближенням закінчення строку дії договору, позивач листом від 05.06.2023 № 1159-ВИХ-KV-82Е100-2023 повідомив відповідача про те, що не має наміру продовжувати термін дії вказаного договору, який спливає 30.06.2023 (включно), і вимагав повернення орендованого майна за актом приймання-передачі не пізніше ніж термін завершення договору (тобто до 01.07.2023). Також позивач вимагав від ТОВ «Софіївкарітейл» сплатити до 30.06.2023 дебіторську заборгованість за оренду приміщень та поточні рахунки, яка була наявна у відповідача. Даний лист було надіслано на юридичну адресу та на електронну адресу відповідача, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

Зі свого боку ТОВ «Софіївкарітейл» листом № 100623/1 від 10.06.2023 повідомило позивача щодо наявності юридичних суперечностей в договорі оренди нерухомого майна від 29.05.2023 № 30-КМФ/23, за яких орендар не може виконати п. 3.10 договору в частині сплати заставної суми та п. 12.3 договору в частині реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору на новий строк, яким просило виправити такі суперечності. Крім того листом № 150623/1 від 15.06.2023 ТОВ «Софіївкарітейл» повідомило АТ «Укртелеком» про їхнє переважне право на укладення договору на новий строк та запропонувало укласти такий договір та повідомити умови, за яких можлива реалізація даного права.

У свою чергу АТ «Укртелеком» листом № 1472-ВИХ-КV-82Е100-2023 від 30.06.2023 надало відповідь на вищезазначені листи відповідача, та зазначило, що враховуючи закінчення строку дії договору 30.06.2023 (включно), АТ «Укртелеком» не має наміру продовжувати орендні відносини з ТОВ «Софіївкарітейл». У цьому ж листі позивач вказав, що з огляду на те, що АТ «Укртелеком» буде використовувати нежитлове приміщення для власних потреб і ведення господарської діяльності, укладення договорів оренди на новий строк з використанням переважного права орендаря є неможливим, а тому вимагав повернути орендоване майно за актами приймання-передачі не пізніше останнього дня дії договору (тобто до 01.07.2023).

Приписами статті 284 Господарського кодексу України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін.

Так, згідно з п. 11.1 договору оренди цей договір набирає чинності після його підписання сторонами і діє до 30.06.2023 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Договір автоматичній пролонгації не підлягає і може бути продовжений лише у випадку досягнення сторонами письмової згоди про це ( п. 11.2 договору).

Відповідно до пункту 11.3 договору зважаючи на те, що законодавство України передбачає переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору на новий строк, сторони узгодили порядок реалізації орендарем такого права, а саме:

- не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії цього договору орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про наміри щодо подальшої оренди орендованого майна;

- у разі якщо орендар не повідомив орендодавця про наміри щодо подальшої оренди орендованого майна, то орендодавець не пізніше ніж за 20 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомляє орендаря про припинення договору на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не надіслав у встановлений договором строк відповідне повідомлення про наміри щодо подальшої оренди, а також про необхідність звільнити орендоване майно і підписати акт приймання- передачі (повернення з оренди) орендованого майна;

- орендодавець у відповідь на повідомлення орендаря зобов`язаний повідомити останнього про можливість та умови пролонгації договору (або його переукладення на новий строк). При цьому орендодавець може прийняти рішення про вибір орендаря на конкурсних засадах (в тому числі шляхом проведення електронного аукціону) та запропонувати орендарю взяти участь у такому конкурсі (аукціоні). У разі якщо орендар відмовиться від участі у конкурсі (аукціоні), не візьме у ньому участь, то вважається, що орендар та орендодавець не досягли домовленості щодо умов договору для можливості його укладення на новий строк і тому, зважаючи на положення абзацу 3 ч. 1 ст. 777 ЦК, переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припиняється, а орендар зобов`язується звільнити орендоване майно та повернути його орендодавцю за актом приймання-передачі не пізніше дати закінчення строку дії договору.

Згідно з ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі, якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення переважного права (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 по справі № 3-122гс17).

Як вбачається із матеріалів справи, відповідач у строк, визначений договором (не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору) не повідомив орендодавця про свої наміри щодо подальшої оренди майна, а його лист № 150623/1 про наявність у ТОВ «Софіївкарітейл» переважного права на укладення договору оренди на новий строк був направлений лише 15.06.2023.

Також судом встановлено, що після закінчення строку дії договору, АТ «Укртелеком» направив ТОВ «Софіївкарітейл» ще один лист № 1696-ВИХ- КV-82Е100-2023 від 04.08.2023 з вимогою про повернення майна з користування за актом прийому-передачі до 15.08.2023.

Таким чином волевиявлення орендодавця стосовно припинення договору в зв`язку з закінченням строку його дії і небажання продовжувати орендні відносини підтверджуються листом, направленим у межах строку, встановленого законом і договором.

Пунктом 4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" роз`яснено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 910/15387/17).

Отже, зважаючи на те, що строк дії договору оренди № 30-КМФ/23 від 29.05.2023 закінчився 30.06.2023, і в строк визначений договором орендар не повідомив про свої наміри щодо подальшої оренди орендованого майна, а також враховуючи те, що орендодавець не виявив наміру укласти новий договір з ТОВ «Софіївкарітейл», суд вважає, що відповідач використовує вказане приміщення після закінчення строку дії договору оренди без належної правової підстави.

Згідно з ч. 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Крім того, як вже зазначалося, пунктом 2.4 договору передбачено, що орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути орендодавцю майно, разом з отриманими приналежностями, обладнанням, інвентарем, а також з усіма поліпшеннями, які неможливо відокремити від орендованого майна в належному стані з урахуванням нормального зносу, не пізніше останнього дня строку дії договору (у тому числі при достроковому припиненні договору).

Матеріали справи не містять доказів повернення ТОВ «Софіївкарітейл» на користь АТ «Укртелеком» орендованого за договором оренди майна у визначеному останнім порядку.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Зазначене також кореспондується зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України, відповідно до яких зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Оскільки відповідач не виконав обов`язку з повернення майна, передбаченого законом та договором, доказів передачі приміщення за актами прийому - передачі не надав, суд приходить до висновку, що вимоги АТ «Укртелеком» про виселення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача у зв`язку із задоволенням позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 73-79, 129, 236-238, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл" про виселення із займаного нежитлового приміщення задовольнити.

Усунути перешкоди у здійсненні права власності Акціонерним товариством "Укртелеком" в особі Київської міської філії (01601, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка 18, ідентифікаційний код 21560766) шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Софіївкарітейл» (04107, м. Київ, вулиця Межигірська, будинок 3/7, ідентифікаційний код 39286749) з нерухомого майна загальною площею 494,6 м2, а саме: приміщення №№ 1-11, 14-16, 28-39, сходи VII, що розташоване за адресою: місто Київ, проспект Василя Порика на 4 поверсі 4-поверхового будинку № 12-А, Літера «А».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївкарітейл" (04107, м. Київ, вулиця Межигірська, будинок 3/7, ідентифікаційний код 39286749) на користь Акціонерного товариства "Укртелеком" (01601, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка 18, ідентифікаційний код 21560766) судовий збір у сумі 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн. 00 коп.

Рішення ухвалене в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 15 лютого 2024 року.

Повний текст рішення складений 26 лютого 2024 року.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.