ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" лютого 2024 р. Справа №914/1098/23

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.,

суддів Галушко Н.А.,

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Костерева О.А.

розглянув апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича від 20.10.2023

на рішення Господарського суду Львівської області від 25.09.2023 (повний текст рішення складено 04.10.2023, суддя Крупник Р.В.)

у справі № 914/1098/23

за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича, м. Львів

до відповідача Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Комунального закладу культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр Львівський палац мистецтв, м. Львів

про зобов`язання продовжити строк договору оренди

та за зустрічним позовом Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів

до відповідача Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича, м. Львів

про виселення,

за участі представників сторін:

від позивача Буряк А.Ю.

від відповідача Седлецький І.Г.

05.04.2023 до Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява ФОП Корнієнка Андрія Леонардовича до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради про зобов`язання продовжити строк договору оренди.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 10.04.2023 залучено до участі у справі Комунальний заклад культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр Львівський палац мистецтв в статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

27.04.2022 до Господарського суду Львівської області надійшла зустрічна позовна заява Управління майном спільної власності Львівської обласної ради до ФОП Корнієнка А.Л. про виселення.

Позовні вимоги за первісним позовом обґрунтовані тим, що 20.06.2018 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди №34/18 нерухомого майна, що знаходиться на балансі КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв строком на 2 роки 11 місяців. 15.12.2020 та 24.10.2022 позивачем подавались заяви про продовження строку договору оренди, однак станом на дату подання позову відповіді отримано не було, а тому він звернувся до суду із позовом.

Позовні вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані тим, що договір оренди №34/18 було продовжено на той самий строк на підставі п. 8.6 цього договору у зв`язку з відсутністю заяв про його припинення від жодної із сторін. Разом з тим, в подальшому цей договір було достроково розірвано, про що складено акт приймання-передачі нерухомого майна від 08.09.2022, який підписано КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв, ФОП Корнієнком А.Л. та УМСВ ЛОР. Відповідно до цього акта орендоване майно було повернуто із оренди ФОП Корнієнка А.Л.

Проте, станом на момент подання зустрічного позову ФОП Корнієнко А.Л. продовжує користуватись спірним майном, що порушує права позивача, а тому УМСВ ЛОР просило виселити ФОП Корнієнка А.Л. із безпідставно займаного ним нерухомого майна.

Господарський суд Львівської області в рішенні від 25.09.2023 у даній справі відмовив у задоволенні первісного позову ФОП Корнієнка А.Л. до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради; зустрічний позов Управління майном спільної власності Львівської обласної ради про виселення ФОП Корнієнка А.Л. задоволено; фізичну особу-підприємця Корнієнка А.Л. виселено з нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, буд. 12, а саме замощення площею 150 кв.м; за рахунок позивача за первісним позовом відповідачу відшкодовано судовий збір за первісний та зустрічний позови.

При ухваленні вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з наступного:

- 20.06.2018 між УМСВ ЛОР (орендодавець) та ФОП Корнієнком А.Л. (орендар) укладено договір оренди №34/18 нерухомого майна;

- договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє від 20.06.2018 до 19.05.2021 включно;

- на виконання умов договору орендарю було передано у користування обумовлене нерухоме майно, що підтверджується актом прийняття-передачі нежитлових приміщень від 20.06.2018;

- 30.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Фонду комунального майна ЛОДА із заявою від 15.12.2020 про продовження дії договору №34/18 до 20.06.2023, відповіді на яку отримано не було;

- 08.09.2022 ФОП Корнієнко А.Л. передав, а КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв прийняло раніше передане в оренду нерухоме майно, що підтверджується актом прийняття-передачі нерухомого майна від 08.09.2022 і засвідчує дострокове припинення договору.

Фізична особа-підприємець Корнієнко Андрій Леонардович, не погодившись з ухваленими рішеннями місцевого господарського суду, подав апеляційну скаргу, в якій вказує, що судом неповно з`ясовано обставини справи, а висновки не відповідають обставинам справи, зокрема, зазначає:

- 15.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до УМСВ ЛОР із заявою про продовження договору оренди №34/18 до 20.06.2023, однак відповідачем за первісним позовом вказана заява не розглянута;

- ФОП Корнієнко А.Л. діяв відповідно до вимог п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020;

- суд порушив принцип диспозитивності та самостійно обрав правову підставу для виселення, а саме задовольняючи позов покликався на ч. 1 ст. 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна, а не на ч. 2 ст. 24 вказаного закону, як просив позивач за зустрічним позовом;

- судом необґрунтовано встановлено факт сплати ФОП Корнієнком А.Л. подвійного розміру орендної плати з 08.09.2022.

Таким чином, ФОП Корнієнко Андрій Леонардович просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 25.09.2023 у даній справі в частині задоволення зустрічної позовної заяви та прийняти нове рішення, яким у задоволенні зустрічного позову відмовити.

На виконання вимог ст. 263 ГПК України, Управління майном спільної власності Львівської обласної ради подало відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечило доводи ФОП Корнієнка А.Л., з огляду на те, що 08.09.2022 між сторонами було підписано акт приймання-передачі предмета оренди, а ФОП Корнієнком А.Л. не додержано передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору №34/18. Відтак, на переконання відповідача, підстави для скасування оскаржуваного рішення та задоволення вимог апеляцнйіої скарги відсутні.

Процесуальний хід розгляду даної апеляційної скарги відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.

В дане судове засідання прибули представники позивача та третьої особи, відповідач участі уповноваженого предстанвика не забезпечив, проте 08.02.2024 подав на розгляд суду клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення і доводи представників учасників судового процесу, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні, з огляду на наступне:

20.06.2018 між УМСВ ЛОР (орендодавець) та ФОП Корнієнком А.Л. (орендар) було укладено договір оренди №34/18 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області (далі договір №34/18), за умовами якого, орендодавець, на підставі наказу управління від 25.05.2018 №35-н, передав, а орендар, за актом приймання-передачі майна, прийняв в строкове платне користування нерухоме майно частину замощення, що знаходиться на балансі КП ЛОР Кінотеатр Львів, загальною площею 150,0 кв.м., розміщеного за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, 12. Згодом, 08.11.2019 сторонами було підписано договір №179-34/18-19 про внесення з 01.12.2019 змін до договору №34/18, яким в тексті договору та у додатках до нього всі слова КП ЛОР Кінотеатр Львів у всіх відмінках замінено на слова КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв у відповідних відмінках.

За умовами п. 1.2 договору майно за договором передано в оренду з метою розміщення кафе, яке не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Нерухоме майно за договором було передано у користування орендарю за актом прийняття-передачі нежитлових приміщень від 20.06.2018, який підписано орендарем і балансоутримувачем та затверджено начальником УМСВ ЛОР.

В пункті 2.1 договору сторони погодили, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами домовленості з усіх його істотних умов і підписання ними тексту договору. Початок перебігу терміну дії договору та настання обов`язку сплати орендарем орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання-передачі майна.

Договір за №34/18, у відповідності до п. 8.1, укладено строком на 2 роки 11 місяців (два роки одинадцять місяців), що діє від 20.06.2018 до 19.05.2021 включно.

Зміни і доповнення або розірвання договору допускаються за взаємної згоди сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Чинність договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено; достроково за взаємною згодою сторін (пункти 8.3, 8.6, 8.8 договору №34/18).

30.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Фонду комунального майна ЛОДА із заявою від 15.12.2020 про продовження дії договору №34/18 до 20.06.2023, яка залишена Фондом без відповіді та задоволення.

Сторони в розділі 2 договору оренди погодили порядок передачі та повернення орендованого майна, зокрема, відповідно до п.п. 2.3, 2.4 договору, у разі припинення цього договору майно повертається орендарем КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв. Орендар повертає майно за актом приймання-передачі, що підписується орендарем, орендодавцем та балансоутримувачем. Майно вважається поверненим з моменту підписання акта приймання-передачі. Обов`язок по складанню акта приймання-передачі покладається на балансоутримувача орендованого майна.

Як вбачається з матеріалів спарви та не заперечується сторонами, ФОП Корнієнко А.Л. передав, а КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв прийняло раніше передане в оренду нерухоме майно за актом прийняття-передачі нерухомого майна від 08.09.2022, який підписано орендарем і балансоутримувачем та затверджено начальником УМСВ ЛОР.

Наступного дня, 09.09.2022 позивачем за первісним позовом та третьою особою було підписано ще один акт прийняття-передачі нерухомого майна, за яким спірне майно мало бути передано в оренду ФОП Корнієнку А.Л., однак означений акт не затверджено УМСВ ЛОР, як орендодавцем.

24.10.2022 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Управління з листом, в якому просив продовжити строк дії договору №34/18 на той самий термін, а в разі відмови надати відповідне рішення, проте вказаний лист було залишено Управлінням без відповіді.

З метою з`ясування причин непродовження строку дії договору, представниця ФОП Корнієнка А.Л. зверталась до УМСВ ЛОР із адвокатським запитом, у відповідь на який Управління своїм листом за №280 від 27.02.2023 повідомило, що наказ про продовження/відмову у продовженні договору не підписувався, а договір оренди було припинено за згодою сторін відповідно до актів приймання-передачі орендованого майна від 08.09.2022, поданих в Управління листом КЗК ЛОР КМЦ Львівський палац мистецтв №230/1-6 від 16.09.2022.

ФОП Корнієнко А.Л., вважаючи, що дії УМСВ ЛОР щодо непродовження договору за № 34/18 на той самий строк порушують його права, звернувся до суду з даним позовом.

Покликаючись на ту обставину, що спірний договір оренди було розірвано сторонами достроково шляхом підписання акта приймання-передачі від 08.09.2022 про повернення об`єкта оренди, натомість має місце користування орендарем спірним майном, Управління майном спільної власності ЛОР звернулося до суду із зустрічними позовними вимогами про виселення ФОП Корнієнка А.Л. із безпідставно займаного ним нерухомого майна.

Цивільні права та обов`язки, у відповідності до ст. 11 ЦК України, виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За приписами ст. 626 - 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості; зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства; договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, спірні правовідносини між сторонами виникли з договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №34/18 від 20.06.2018.

За договором найму (оренди), відповідно до ст. 759 ЦК України, наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1 ст. 760 ЦК України).

Відповідно до п. 8.1 договору №34/18 цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє від 20.06.2018 до 19.05.2021 включно.

З огляду на предмет укладеного між сторонами договору, яким є комунальне майно, правовідносини між сторонами, в тому числі і щодо продовження строку дії цього договору, регулюються спеціальним Законом України Про оренду державного та комунального майна.

Станом на момент укладення договору №34/18 діяли положення Закону України Про оренду державного та комунального майна №2269-ХІІ від 10.04.1992 з наступними змінами і доповненнями (далі Закон №2269-ХІІ). Згодом, 03.10.2019 було прийнято Закон України № 157-ІХ Про оренду державного та комунального майна (далі - Закон № 157-ІХ), який було введено в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-XII втратив чинність з дня введення в дію Закону №157-ІХ.

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

З наведеного слідує, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом №2269-XII може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України №157-ІХ. Отже, з врахуванням наведеного, приймаючи до уваги ту обставину, що спірний договір №34/18 діяв до 19.05.2021 включно (відповідно до умов п. 8.1 договору) для продовження його дії має застосовуватися процедура, передбачена Законом №157-IX.

Згідно з ч.1 ст. 18 Закону № 157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті. Частина 2 цієї статті передбачає, що без проведення аукціону можуть бути продовжені, зокрема, договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди ( ч.3 ст. 18 Закону).

Відповідні за змістом положення містяться в пункті 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі Порядок №483). При цьому, згідно абз. 2 вказаного пункту якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

За змістом ч. 4, 5 статті 18 Закону № 157-ІХ, рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Частина 7 цієї статті визначає, що договори, що продовжуються відповідно до частини 2 цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті (ч.8 ст. 18 Закону № 157-ІХ)

З аналізу вказаних норм вбачається, що Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись із заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви. Натомість, орієнтуючись на наявність чи відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них, що відповідає правовій позиції, наведеній Верховним Судом у постановах від 22.03.2023 у справі №916/2469/21, від 18.07.2023 у справі №914/1728/22.

Водночас, недодержання орендарем строків, встановлених частиною 3 статті 18 Закону № 157-ІХ, свідчить про порушення ним передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди та відсутність підстав для продовження дії цього договору, що узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 14.03.2023 у справі №910/15444/21, від 26.04.2023 у справі №906/930/21, від 05.09.2023 у справі №914/2233/22.

Звертаючись до суду з даним позовом, ФОП Корнієнко А.Л. покликався на те, що у встановлені ст. 18 Закону № 157-ІХ строки подав заяву №14 від 15.12.2020 про продовження договору №34/18 на новий строк, однак УМСВ ЛОР жодних рішень на підстави цієї заяви не прийняло (ні про продовження цього строку, ні про відмову в такому продовженні). Далі ним повторно було подано заяву від 24.10.2022 про продовження строку дії договору, однак така теж залишилася без відповіді та належного реагування зі сторони відповідача.

Так, як вбачається з матеріалів справи, ФОП Корнієнко А.Л., більш ніж за чотири з половиною місяці до закінчення строку дії договору №34/18, звернувся до відповідача із заявою №14 від 15.12.2020, в якій просив продовжити дію договору оренди №34/18 від 20.06.2018 до 20.06.2023. Однак, означену заяву не можна ототожнити із заявою, яка подавалася в порядку ст. 18 Закону №157-ІХ про продовження строку дії договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, як це стверджує первісний позивач, оскільки зі змісту вказаної заяви не вбачається, що разом з такою 15.12.2020 ФОП Корнієнком А.Л. було подано звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт, як цього вимагають приписи ст. 18 Закону №157-ІХ. Крім цього, в даній заяві відсутні будь-які посилання на те, що заява подається в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ.

Досліджуючи означену заяву, суд першої інстанції встановив, що звертаючись з такою ФОП Корнієнко А.Л. просив продовжити строк договору до 20.06.2023, тобто до п`яти років (враховуючи дату його укладення), а не до 19.04.2024 (враховуючи строк договору 2 роки 11 місяців та дату його закінчення 19.05.2021), відтак вказана заява не є заявою про продовження договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Водночас, судова колегія вважає за доцільне зауважити, що з огляду на строк договору №34/18 (2 роки 11 місяців) та на законодавчі зміни, які відбулися внаслідок прийняття Закону № 157-ІХ, ФОП Корнієнко А.Л. до закінчення строку дії договору вправі був подати:

1) в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ заяву про продовження дії договору на той самий строк без проведення аукціону;

2) в порядку ст. 16 Закону № 157-ІХ заяву про внесення змін до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

Можливість подання ФОП Корнієнком А.Л. заяви про внесення змін до строку договору оренди зумовлена тим, що згідно ч. 3 ст. 9 Закону №157-ІХ строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Водночас, за змістом ст. 16 Закону № 157-ІХ, яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною 3 статті 9 цього Закону (ч. 4 ст. 16 Закону №157-ІХ).

Відповідно до пункту 125 Порядку № 483, який структурно знаходиться в розділі Внесення змін до договору оренди та пов`язаний, насамперед, із положеннями ст. 16 Закону №157-ІХ не допускається, зокрема, внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини 1 статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції.

З аналізу положень пункту 125 Порядку № 483 вбачається наступне:

1) цей пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону № 157-ІХ, а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин;

2) у цьому пункті нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони, для застосування якого необхідне дотримання наступних критеріїв: а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років; б) договір з моменту укладення не продовжувався; в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;

3) відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди;

4) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону №157-ІХ мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

Враховуючи ті обставини, що в заяві від 15.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. просив продовжити договір №34/18 до 20.06.2023 (строком до 5 років) і до вказаної заяви не було додано звіту про оцінку майна та рецензію на цей звіт, як цього вимагають приписи ст. 18 Закону № 157-ІХ, відтак судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що означена заява була подана позивачем за первісним позовом з метою приведення договору оренди у відповідність із Законом №157-ІХ, а не як заява про продовження дії договору оренди на той самий строк, в порядку ст. 18 Закону №157-ІХ та п. 135 Порядку №483.

В матеріалах справи відсутні, а позивачем за первісним позовом не подано жодних доказів, які б свідчили, що за його заявою було внесено зміни до договору оренди.

Відповідно до ст. 24 Закону №157-ІХ договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його укладено.

З огляду на недодержання ФОП Корнієнком А.Л. передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору №34/18, цей договір припинився 19.05.2021, відтак підстави для його продовження на той самий строк відсутні, про що правомірно зроблено висновок місцевим господарським судом.

При цьому, судом першої інстанції обґрунтовано відхилено доводи ФОП Корнієнка А.Л. про те, що доказом продовження існування договірних відносин є сплата позивачем орендної плати, оскільки така сплата може свідчити лише про виконання позивачем обов`язку щодо здійснення оплати за фактичне використання комунального майна.

Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, УМСВ ЛОР покликалося на те, що укладений між сторонами договір №34/18 після закінчення строку його дії було поновлено на той самий строк на підставі п. 8.6 цього договору. Однак, в подальшому цей договір було розірвано за взаємною згодою сторін про що свідчить акт приймання-передачі нерухомого майна з оренди від 08.09.2022. Таким чином, враховуючи припинення дії договору оренди та фактичне неповернення ФОП Корнієнком А.Л. орендованого майна, УМСВ ЛОР просило суд задовільнити зустрічні вимоги та виселити колишнього орендаря з займаної території.

Відповідно до п. 8.6 договору №34/18, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Наведена умова договору оренди станом на момент його укладення відповідала приписам ч. 2 ст. 17 чинного на той час Закону №2269-XII. Водночас, як вже зазначалося вище, 01.02.2020 набув чинності новий Закон №157-IX котрий концептуально змінив підходи до продовження договорів оренди і положення котрого застосовуються до порядку продовження цих договорів, якщо їх строк дій закінчився після 01.07.2020. Зокрема, на відміну від Закону № 2269-XII, норми Закону № 157-ІХ не передбачають такої підстави для продовження дії договору оренди як мовчазна згода, тобто відсутність заяви однієї із сторін про припинення цього договору.

За змістом ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Враховуючи зміст та суть відносин, які склалися між сторонами в даній справі, а саме те, що це відносини пов`язані з орендою комунального майна, які регулюються спеціальним Законом № 157-ІХ і договори оренди цього майна згідно ст. 16 вказаного Закону мають відповідати примірному договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України і котрий також не передбачає мовчазної згоди для продовження дії цих договорів, то починаючи з 01.07.2020 умови договорів оренди комунального майна не можуть регулювати інший порядок їх продовження ніж це визначено Законом № 157-ІХ та примірним договором.

Як встановлено судом, спірний договір оренди припинив свою дію 19.05.2021.

Згідно ч. 1 ст. 25 Закону № 157-ІХ у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Подібні за змістом правові наслідки припинення договору оренди визначено також в ч. 1 ст. 785 ЦК України.

Жодною стороною не заперечується, що не зважаючи на факт підписання ФОП Корнієнком А.Л. акта повернення майна з оренди від 08.09.2022, останній станом на момент ухвалення рішення місцевим господарським судом у даній справі надалі продовжував фактично займати орендоване майно - замощення загальною площею 150,0 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Львів, вул. У. Самчука, 12 та сплачує за нього плату в подвійному розмірі.

З огляду на приписи ст. 25 Закону № 157-ІХ та ч. 1 ст. 785 ЦК України, враховуючи фактичне користування орендованим майном після закінчення строку дії договору, що не заперечується сторонами, судова колегія вважає, що зустрічні позовні вимоги про виселення ФОП Корнієнка А.Л. із займаної території обґрунтовано задоволено судом першої інстанції.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відхиляючи доводи скаржника, суд враховує висновки в рішенні ЄСПЛ у справі Проніна проти України, в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення ЄСПЛ у справі Шевельов проти України).

З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства, наведених правових позицій Верховного Суду та встановлених обставин справи.

Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.

Судові витрати, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Львівської області від 25.09.2023 у справі №914/1098/23 залишити без змін, а апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича без задоволення.

Судові витрати покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20-ти днів з дня її проголошення.

Справу повернути в Господарський суд Львівської області.

Повний текст постанови складено 19.02.2024

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік