ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 лютого 2024 року

м. Київ

cправа № 906/1311/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

позивача - Спесивцев В.В. (адвокат)

відповідача - Матківська О.Г. (самопредставництво)

розглянувши матеріали касаційної скарги Андрушківської сільської ради Житомирської області

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 (у складі колегії суддів: Петухов М.Г. (головуючий), Гудак А.В., Олексюк Г.Є.)

та рішення Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 (суддя Лозинська І.В.)

за позовом Фермерського господарства "Олгрис"

до Андрушківської сільської ради Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У грудні 2021 року Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис", Позивач, Орендар) звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Андрушківської сільської ради Житомирської області (далі - Рада, Відповідач), у якому просило суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення Ради від 19.10.2021 № 650 "Про відмову Фермерському господарству "Олгрис" у поновленні договору оренди землі №98 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди";

- визнати укладеною між Андрушківською сільською радою та Фермерським господарством "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі №98 від 05.03.2012 на той самий строк і на тих самих умовах.

1.2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право Позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 позов задоволено.

2.2. При ухвалені вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з того, що підставою для відмови ФГ "Олгрис" у поновленні договору оренди землі та укладенні додаткової угоди до вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк, згідно з оскаржуваним рішенням Ради, є лише відсутність між нею та ФГ "Олгрис" договірних зобов`язань з приводу користування спірною земельною ділянкою, оскільки вказаний договір укладений із фізичною особою. У вказаному рішенні Ради також зазначено, що на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" правом на поновлення договору оренди вказаної земельної ділянки може скористатись лише орендар, тобто ОСОБА_1 .

Суд вказав, що після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.

Також суд першої інстанції прийшов до висновку, що Позивачем дотримано передбачений законодавством (статтею 1261 Земельного кодексу України) та Договором оренди порядок для його поновлення, тому позов задовольнив повністю.

2.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 апеляційну скаргу Ради залишено без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - без змін.

При цьому апеляційний суд змінив мотивувальну частину оскаржуваного рішення, а саме виснував про необхідність застосування до спірних правовідносин статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції Закону України № 161-XIV.

2.4. Судові рішення мотивовано тим, що права та обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди землі перейшли від громадянина ОСОБА_1 до ФГ "Олгрис" з дня державної реєстрації останнього, тобто з 14.03.2012, тому оскаржуване рішення Ради не ґрунтується на нормах земельного законодавства щодо належної правової підстави для відмови Позивачу в поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди до зазначеного договору на тих самих умовах і на той самий строк, а право Орендаря за таких обставин є порушеним.

3. Короткий зміст та доводи касаційної скарги

3.1. У касаційній скарзі Рада просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі № 906/1311/21 і ухвалити нове рішення, яким відмовити ФГ "Олгрис" у задоволенні заявлених позовних вимог у повному обсязі.

3.2. При цьому Рада обґрунтовує свої вимоги тим, що до порядку укладення договору оренди землі комунальної власності після 16.07.2020 року мають застосовуватися вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції Закону України № 340-IX, яка не містить положень про поновлення.

Оскільки ці вимоги Позивачем не дотримані, Відповідач вважає неправомірним укладення договору оренди земельної ділянки у судовому порядку, тобто без згоди орендодавця.

3.3. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України скаржник посилається на те, що суди не врахували висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: "якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та одночасно надав проект договору (незалежно від того, містив цей проект змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним" (пункт 5.12 вказаної постанови).

4. Розгляд справи Верховним Судом

4.1. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.01.2023 (колегія суддів у складі: Зуєв В.А. - головуючий, Берднік І.С., Суховий В.Г.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 у справі № 906/1311/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні 22.03.2023.

4.2. Ухвалою Суду від 22.03.2023 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду зазначеної касаційної скарги та призначено розгляд справи на 12.04.2023.

4.3. У подальшому ухвалою від 05.04.2023 касаційне провадження у справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.

4.4. Розпорядженням заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 08.01.2024 № 32.2-01/36 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи у зв`язку з рішенням Вищої ради правосуддя від 25.07.2023 про звільнення у відставку судді ОСОБА_2 .

4.5. Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу від 08.01.2024 для розгляду справи № 906/1311/21 визначено колегію суддів у складі: Зуєв В.А. - головуючий, Берднік І.С., Міщенко І.С.

4.6. Ухвалою Верховного Суду від 10.01.2024 поновлено касаційне провадження у даній справі та призначено її розгляд у судовому засіданні 07.02.2024.

4.7. З урахуванням зупинення касаційного провадження, з метою забезпечення єдності судової практики, наявності підстав для зміни складу суду, дана справа № 906/1311/21 розглядається у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і дотримання прав та інтересів учасників справи.

5. Фактичні обставини справи, встановлені судами

5.1. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області від 01.03.2012 № 116 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 119,5688 га та передано їх у користування на умовах оренди терміном на 10 років для ведення фермерського господарства Самчуку О. Г.

5.2. На підставі зазначеного розпорядження 05.03.2012 між вказаною райдержадміністрацією та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 98 (далі - Договір № 98), за умовами якого:

- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Андрушківської сільської ради;

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 73,40 га, в тому числі ріллі - 73,40 га;

- земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд;

- строк дії договору - 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства;

- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку;

- перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов договору або його розірвання;

- договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

5.3. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 13.03.2012.

5.4. Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців 14.03.2012 ФГ "Олгрис" зареєстровано як суб`єкт господарювання, керівником юридичної особи зазначено Самчука О. Г.

5.5. Статутом ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 . До складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 73,40 га, кадастровий номер :02:000:7347, з цільовим призначенням "для ведення фермерського господарства" згідно Договору № 98, укладеного між ОСОБА_1 та Попільнянською районною державною адміністрацією (зі змінами та доповненнями).

5.6. Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, у тому числі, ріллі 197,6403 га.

5.7. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про спірну земельну ділянку орендарем земельної ділянки площею 73,40 га, кадастровий номер :02:000:7347 є ФГ "Олгрис".

5.8. 02.02.2021 Рада та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору, за умовами якої сторони дійшли до взаємної згоди, внесли зміни та доповнення до договору, а саме:

1.1. Провести заміну сторони Орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області на Раду.

1.2. Пункт 2 розділу "Об`єкт оренди" доповнити реченням такого змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки :02:000:7347".

1.3. Пункт 5 розділу "Об`єкт оренди" змінити та викласти у такій редакції: "Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення даної додаткової угоди становить 2 572 137,72 грн, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі 01.02.2021".

1.4. Пункт 9 розділу "Орендна плата" змінити та викласти у такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що становить 257 214 грн".

5.9. З метою використання свого переважного права на поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис", як користувач зазначеної земельної ділянки, звернулося до Ради із листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору на умовах, визначених доданою додатковою угодою.

5.10. За результатом розгляду вказаного листа-повідомлення, рішенням від 19.10.2021 № 650 Рада відмовила ФГ "Олгрис" у поновленні договору та підписанні додаткової угоди.

5.11. Підставою для такої відмови стало те, що земельна ділянка відповідно до Договору № 98 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , а тому сторонами договору є Рада та ця особа, а не ФГ "Олгрис".

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд зазначає наступне.

6.2. Згідно з положеннями частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

6.3. Касаційне провадження у цій справі зупинялося до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21, за результатами якого висловлено правову позицію саме щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку Суд в силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України має застосовувати у подібних правовідносинах.

6.4. З урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства та критеріїв подібності правовідносин, визначених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, справи № 906/1311/21 та № 906/1314/21 є подібними, тому колегія суддів відповідно до частини четвертої статті 300 Господарського процесуального кодексу України враховує висновки, які викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у вищевказаній справі № 906/1314/21.

6.5. Відповідно до положень статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.6. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

6.7. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

6.8. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

6.9. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

6.10. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами за правилами, чинними на момент їх укладення".

6.11. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється приписами статті 322 Закону України "Про оренду землі" та статті 1261 Земельного кодексу України).

6.12. Колегія суддів враховує, що положення частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після залишилися подібними.

6.13. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту-восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.

6.14. Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

6.15. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

6.16. Також нова редакція статті 33 вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем окремо в статті 1261 Земельного кодексу України.

6.17. Водночас у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, до закінчення перегляду якої зупинялося касаційне провадження у даній справі № 906/1311/21, викладено наступні висновки щодо врегулювання подібних спірних правовідносин.

6.18. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

6.19. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

6.20. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

6.21. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

6.22. Частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

6.23. За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті регламентували, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

6.24. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди розглядає їх, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

- спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

6.25. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору неможливе, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин (саме шляхом укладення додаткової угоди) підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

6.26. Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Такі висновки Великої Палати Верховного Суду викладено у пунктах 38, 41, 43 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

6.27. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.

6.28. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.29. Згідно з частиною другою статті 1261 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Таке поновлення договору не потребує вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.30. Також відповідно до частини першої статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.31. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі, натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до Державного реєстру про виключення відомостей про поновлення.

6.32. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

6.33. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 1261 Земельного кодексу України.

Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності за процедурою, зазначеною в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

6.34. Зважаючи на викладене, судом першої інстанції зроблено передчасний висновок про застосування до спірних правовідносин статті 1261 Земельного кодексу України.

6.35. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.36. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у попередній редакції Закону, є змістовно різними.

6.37. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря у судовому порядку не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

6.38. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", тому суди попередніх інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин інші норми законодавства (статтю 1261 Земельного кодексу України та статтю 33 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV).

6.39. За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк у порядку, викладеному у пункті 6.14 цієї постанови.

6.40. Як зазначалося, у справі, що розглядається, суди встановили наступне:

- ФГ "Олгрис" як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до Ради із листом-повідомленням;

- до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 № 98;

- відомості про порушення Позивачем умов Договору № 98 в матеріалах справи відсутні та від Ради не надходили;

- Рада проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, фактично не погодившись лише із суб`єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі, та зазначила, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, яка і має ініціювати таке продовження, а не фермерське господарство.

6.41. З цих підстав суди попередніх інстанцій визнали рішення Ради про відмову у поновленні договору оренди землі протиправним та скасували його.

6.42. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

6.43. У постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважив, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

6.44. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

6.45 У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

6.46. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" він зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

6.47. Такий обов`язок орендодавця кореспондується з правом орендаря, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, на законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, тобто право укласти договір оренди на новий строк.

6.48. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права добросовісного орендаря.

6.49. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист з обставин, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

6.50. Оскільки Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, він може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість Рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

6.51. Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та у справі №910/5179/20 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

6.52. Зважаючи на наведені положення законодавства та встановлені у справі обставини, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, а помилкове застосування положень статті 1261 Земельного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на дату укладення Договору № 98) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору.

Такий висновок викладений у вищезгаданій постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

6.53. З урахуванням того, що касаційне провадження у даній справі зупинялося до закінчення перегляду справи № 906/1314/21, Суд в силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України має застосовувати викладені у вказаній справі правові висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6.54. За таких обставин наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій з цієї підстави.

6.55. Натомість Верховний Суд вбачає за належне змінити мотивувальні частини судових рішень та викласти їх у редакції цієї постанови.

7. Висновки Верховного Суду

7.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

7.2. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

7.3. Згідно зі статтею 311 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

7.4. З урахуванням викладеного Верховний Суд дійшов висновку, що судові рішення слід змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

8. Розподіл судових витрат

8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирської області задовольнити частково.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 у справі № 906/1311/21 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. В решті постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 30.06.2022 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко