ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 лютого 2024 року м. ОдесаСправа № 923/1582/21
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Колоколова С.І.,

Разюк Г.П.,

секретар судового засідання Андрущенко В.В.,

за участю представників учасників процесу:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Херсонської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області

від 19 жовтня 2023 року (повний текст складено 30.10.2023)

у справі № 923/1582/21

за позовом: Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича

до відповідача: Херсонської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору, -

суддя суду першої інстанції: Сулімовська М.Б.

місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 14.02.2024 прийнято постанову, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України.

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2022 року Фізична особа-підприємець (ФОП) Ємашкін Андрій Олександрович (далі також позивач, орендар) звернувся до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до Херсонської міської ради (далі також відповідач, Міська рада, орендодавець) про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009, зареєстрованого у Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 28.08.2009 року №42, укладеною в редакції позивача, а саме:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009 року №42

м. Херсон "___"___________2021 року

Орендодавець Херсонська міська рада в особі міського голови Ігоря Вікторовича Колихаєва, що діє на підставі частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку, та Орендар Фізична особа-підприємець Ємашкін Андрій Олександрович ( АДРЕСА_1 ), з другого, склали дану додаткову угоду про наступне:

Строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 0,0019 га, по вул.Нестерова, в районі торговельного центру, під кіоском поновлено на 3 (три) роки. Термін дії додаткової угоди з 10.10.2021 року (момент закінчення строку дії договору оренди) до 10.10.2024 року.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України зареєструвати право оренди в установленому законом порядку.

Кадастровий номер земельної ділянки::14:004:0032, на новий строк терміном дії до 10.10.2024 року, в редакції договору від 28.07.2009 року №42.

Додаткова угода складена у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких видано Орендарю, другий - Орендодавцю.

Реквізити сторін:

Орендодавець: Херсонська міська рада в особі міського голови Колихаєва Ігоря Вікторовича, що діє на підставі частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", 73003, м.Херсон, просп.Ушакова, 37, .

Орендар: Фізична особа-підприємець Ємашкін Андрій Олександрович, АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 .

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендар, у встановлений договором строк, звернувся до Херсонської міської ради щодо поновлення договору оренди, однак, рішення про продовження строку договору оренди чи відмову в його продовжені від орендодавця не отримав.

Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватись земельною ділянкою та належно виконує обов`язки за договором, а на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.10.2023 у справі №923/1582/21 (суддя Сулімовська М.Б.) позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича задоволені повністю. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009 №42 в редакції, яка запропонована позивачем.

Також, враховуючи клопотання позивача про покладення на нього судових витрат, судом першої інстанції витрати зі сплати судового збору за подання позову покладено на ФОП Ємашкіна А.О.

Місцевий господарський суд, з посиланням на практику Верховного Суду та Європейського суду з прав людини, дійшов висновку, що у даному випадку наявні визначені ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення спірного договору оренди землі, оскільки позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії Договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час, оскільки позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, у орендаря виникли "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. При цьому, доказів неналежного виконання позивачем умов Договору та доказів направлення позивачу заперечення у поновленні Договору оренди суду не надано, у зв`язку з чим наявні підстави для визнання додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 28.07.2009 року №42 укладеною в редакції позивача.

Водночас, судом було звернуто увагу на те, що незважаючи на умови спірного Договору оренди, вказані при укладанні останнього у 2009 році щодо строку його дії протягом 1 року, подальшим укладанням додаткових угод, починаючи з 2016 року, сторонами було фактично узгоджено його поновлення на три роки.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Херсоноська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2023 у справі №923/1582/21 та ухвалити нове рішення, яким у задоволені позовних вимог Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича відмовити.

Звертаючись з апеляційною скаргою, апелянт вказує, що оскаржуване рішення винесено з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги Херсонської міської ради зводяться до того, що в порушення положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач просить поновити спірний Договір на три роки, проте, умовами Договору його було укладено на один рік.

За твердженням апелянта, постійною комісією міської ради з питань землекористування було розглянуто питання щодо поновлення вказаного Договору оренди земельної ділянки та рекомендовано поновити його на один рік, у зв`язку з чим відповідачем було підготовлено відповідний проект рішення міської ради, але на координаційній раді дане питання було знято з порядку денного сесії міської ради. Тому відповідач заперечує проти задоволення позову.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.12.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Херсонської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2023 у справі №923/1582/21; призначено розгляд справи на 14.02.2024 о 10:30 год.; позивачу встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

ФОП Ємашкін А.О. правом щодо надання відзиву на апеляційну скаргу не скористався, відзив не надав, проте, згідно з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

14.02.2024 представники сторін у судове засідання не з`явились, хоча про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлялись належним чином; про причини неявки суд не повідомив.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи те, що судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства; вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи; участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін; явка учасників судового процесу ухвалами суду не визнана обов`язковою, матеріалів справи достатньо для винесення законного та обґрунтованого рішення, суд апеляційної інстанції вважає, що відсутність представників сторін у даному випадку не перешкоджає вирішенню спору та не повинно заважати здійсненню правосуддя у встановлений законом строк.

В судовому засіданні 14.02.2024 прийнято постанову без її проголошення, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 02.06.2009 між Херсонською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Ємашкіним Андрієм Олександровичем (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 10.10.08 №980 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під кіоском, без права капітальної забудови, яка знаходиться у м.Херсоні по вул.Нестерова, в районі торговельного центру, із земель, раніше наданих в оренду приватному підприємцю Трофімовій Л.А. (далі Договір).

Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,0019 га, у тому числі: ділянка, площею 0,0005 га - під тимчасовою забудовою; ділянка, площею 0,0014 га - під проїздами, проходами, площадками.

Відповідно до п. 8 Договору, ін. укладений на один рік, строком до 10.10.2009 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами п. 15. Договору, земельна ділянка передається в оренду під кіоском.

Цільове використання земельної ділянки: категорія земель - землі житлової та громадської забудови (п. 16 Договору).

Положеннями п. 36 сторони узгодили, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Договір підписано сторонами та зареєстровано в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 28.08.2009 №42.

28.08.2009 земельну ділянку передано орендарю, що вбачається з акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі (а.с. 21).

Матеріали справи свідчать, що 29.03.2010 року між сторонами було укладено Додаткову угоду до Договору, за умовами якої строк дії Договору поновлено на 2 (два)роки - до 10.10.2011 року (а.с. 22).

Додаткова угода зареєстрована в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 27.07.2010 №4АА71300242.

19.07.2012 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, за умовами якої поновлено строк дії Договору на 2 (два) роки - до 10.10.2013 року (а.с. 23).

Додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області 07.11.2012 за №01077.

30.12.2013 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, якою поновлено строк дії Договору на 2 (два) роки до - 10.10.2015 року (а.с. 24).

Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 30.12.2013 №02130328.

31.05.2016 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, за умовами якої поновлено строк дії Договору на 3 (три) роки - до 10.10.2018 року (а.с. 25).

Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 31.05.2016 №02160024.

22.02.2019 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, якою строк дії останнього також поновлено на 3 (три) роки - до 10.10.2021 року (а.с. 26).

Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 22.02.2019 №02190040.

30.07.2021 позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення Договору оренди земельної ділянки строком на три роки до 10.10.2024. Жодна інша умова Договору оренди не змінювалась. До заяви було додано примірник Додаткової угоди.

Означена заява одержана Херсонською міською радою 30.07.2021, про що свідчить відповідна відмітка (а.с. 27).

З огляду на матеріали справи та за твердженням позивача, вищевказана заява та проект Додаткової угоди з боку Міської ради залишені без відповіді та будь-якого реагування.

Тому 19.11.2011 позивач повторно звернувся до відповідача з заявою про укладення Додаткової угоди до Договору та просив підписати угоду або укласти новий договір ідентичного змісту (з урахуванням внесених змін до типового договору оренди) (а.с. 29).

Проте, будь-якої відповіді на вказане звернення позивач також не отримав.

При цьому, позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем.

Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні Договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов Договору у матеріалах справи не міститься.

Таким чином, враховуючи відсутність відповіді Херсонської міської ради на звернення орендаря, продовження користування останнім земельною ділянкою після закінчення строку Договору, не повідомлення з боку орендодавця протягом місяця після закінчення строку Договору про заперечення у поновленні Договору оренди землі, ФОП Ємашкін А.О. звернувся до господарського суду з відповідним позовом, до якого позивачем додано Додаткову угоду, зі змісту якої вбачається, що орендарем запропоновано продовжити строк оренди на три роки - до 10.10.2024.

Решта умов Договору не змінювалась.

Проаналізувавши апеляційну скаргу в межах її доводів, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Щодо аргументів апеляційної скарги.

Як зазначалось вище, єдиними аргументом апеляційної скарги є те, що умовами Договору від 02.06.2009 його було укладено на один рік, проте, позивач просить поновити спірний Договір на три роки, але, таки вимоги не відповідають приписам законодавства, які регулюють відповідні правовідносини.

В контексті наведеного судова колегія зазначає, що умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України Про оренду землі.

Згідно зі ст. 322 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення із позовом) поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України.

Разом з цим, судова колегія зазначає, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 05.12.2019, внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема доповнено розділ IX «Перехідні положення» абзацами 3 та 4 такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16.01.2020 після опублікування в газеті "Голос України" від 15.01.2020 №7.

Так, нові правила, що встановлені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», зокрема, в частині поновлення договорів оренди землі, не стосуються договорів, які були укладені до внесення змін цим Законом у Земельний кодекс України та до Закону України «Про оренду землі», тобто договори оренди землі, які були укладені до 15.07.2020, можуть поновлюватися відповідно до умов договору оренди та законодавства, що було чинним на момент укладання такого договору, а оскільки Договір було укладено сторонами у 2009 році, то порядок його поновлення, з урахуванням приписів Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», регулюється приписами самого Договору, а також Законом України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення Договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 14.10.2008, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначає:

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто, вказана норма Закону передбачає можливість зміни умов Договору оренди при його поновленні на новий строк, що узгоджується з положеннями п. 36 спірного Договору, в якому обумовлена можливість зміни умов Договору за взаємною згодою сторін, яка повинна бути здійснена у письмовій формі.

Як зазначалось вище, при укладенні Договору оренди земельної ділянки 02.06.2009 сторонами було погоджено його строк на 1 рік.

Водночас, матеріали справи свідчать, що в подальшому, уклавши до вказаного Договору без будь-яких застережень Додаткову угоду від 29.03.2010, якою було поновлено строк дії Договору на 2 (два) роки, сторони дійшли згоди щодо відповідної зміни умов цього спірного Договору.

Відповідна згода сторін щодо нового строку дії Договору була підтверджена наступним укладенням Додаткових угод від 19.07.2012 та від 30.12.2013, якими строк дії Договору поновлювався кожна раз на 2 (два) роки.

Аналогічно сторонами було змінено умови Договору щодо строку його дії до 3-х років, коли орендар та орендодавець уклали Додаткові угоди до Договору про поновлення останнього від 31.05.2016 та від 22.02.2019.

Таким чином, наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, що строк дії Договору змінювався за згодою сторін укладанням відповідних Додаткових угод і останньою узгодженою умовою такого строку є 3 роки.

Відповідно, раніше, під час укладення вищенаведених Додаткових угод, з 2010 року орендодавець не звертав уваги на зміну умов Договору стосовно його строку, а навпаки, вчиненням конклюдентних дій підписанням Додаткових угод погоджувався на таки зміни, а тому судова колегія критично ставиться до твердження апелянта про безпідставність вимог позивача стосовно поновлення Договору оренди на 3 роки та звертає увагу Херсонської міської ради на необхідність дотримання принципу venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки).

Щодо суті спору.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на дату укладення останньої Додаткової угоди до Договору від 22.02.2019, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Водночас частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема, із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Згідно з ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова ВП ВС від 30.01.2019 у справі №755/10947/17, провадження № 14-435цс18).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 зазначено, що аналіз норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що в ній було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вирішуючи спір у даній справі, колегією суддів також врахована правова позиція Великої Палати Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладену у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/21, згідно з якою передбачені у ч.ч. 1-5 і 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення договору оренди землі не є такими, що не пов`язані між собою.

Ненаправлення орендодавцем в місячний термін листа-повідомлення із запереченнями проти поновлення договору оренди землі у відповідь на своєчасно направлений (не пізніше ніж за місяць до спливу строку цього договору) орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору згідно з ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Водночас обов`язковим є оформлення сторонами відповідної додаткової угоди до договору.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, згідно з ч. 11 вказаної норми передбачено право орендаря на оскарження в суді відмови або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.

Таким чином, апеляційна колегія виходить з того, що у даному випадку, першочергово слід враховувати наявність волевиявлення орендаря на продовження договору, добросовісне виконання своїх обов`язків за договором, продовження користування земельною ділянкою та відсутністю заперечень з боку орендодавця щодо продовження користування землею протягом місяця після закінчення строку договору.

Як встановлено судом першої інстанції та перевірено апеляційною колегією, ФОП Ємашкін А.О. звернувся до Херсонської міської ради з заявою про поновлення Договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди, за сімдесят днів до закінчення строку дії спірного Договору, тобто з дотриманням порядку та строків, передбачених умовами п. 8 останнього та ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Проте, з боку орендодавця відсутнє повідомлення у місячний термін, як того вимагає ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендаря про прийняте орендодавцем рішення, що не заперечується Херсонською міською радою.

Також відповідачем не спростовується, що станом на дату розгляду даного спору відповіді щодо результатів розгляду звернень позивача від 30.07.2021 та 19.11.2021 про поновлення Договору оренди землі орендарем не отримано, рішення Херсонської міської ради про поновлення або відмову у поновлені Договору оренди не прийнято, Додаткова угода уповноваженою особою не підписана.

Херсонською міською радою в установлений законом місячний строк також не заявлялось вимоги щодо повернення земельної ділянки, що є об`єктом оренди, що свідчить про відсутність заперечень орендодавця на поновлення спірного договору оренди.

Отже, у даному випадку саме дії орендодавця - Херсонської міської ради є недобросовісними, оскільки саме відповідачем порушено передбачені ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строки розгляду звернення позивача.

Даний висновок підтримано Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, який у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17 вказав, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 ст. статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

З цього приводу апеляційна колегія зазначає, що відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України, принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за Договором, своєчасного звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, у даному випадку орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення Договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення Додаткової угоди до Договору.

Водночас, позивачем стверджується, а відповідачем не оспорюється факт продовження користування ФОП Ємашкіним А.О. орендованою земельною ділянкою, незважаючи на закінчення строку дії Договору оренди землі. При цьому, усі інші умови Договору оренди землі з боку орендаря виконуються належним чином і з огляду на відсутність заперечень орендодавця у поновленні Договору оренди, викладені обставини дали позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення Договору оренди землі в силу закону, а саме: в силу положень ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Як вже було зазначено вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.

При цьому, судова колегія зазначає, що саме невиконання відповідачем вимог закону на укладення додаткової угоди до оренди землі вимусило позивача надати до суду відповідну редакцію додаткової угоди для її визнання.

Відтак, враховуючи, що Херсонська міська рада зволікає з укладенням додаткової угоди, апеляційний суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність підстав для визнання поновленим спірного Договору оренди землі та визнання укладеною Додаткової угоди на умовах, запропонованих позивачем.

З наведеного вбачається, що Господарський суд Одеської області, дослідивши обставини даної справи прийняв законне та обґрунтоване рішення про задоволення позовних вимог Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича у даній справі.

Ураховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга Херсонської міської ради не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 1910.2023 у справі №923/1582/21 слід залишити без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2023 у справі №923/1582/21 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 15.02.2024.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Колоколов С.І.

Суддя Разюк Г.П.