ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" лютого 2024 р. Справа№ 910/15285/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Гончарова С.А.

Тищенко О.В.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 20.02.2024 у справі №910/15285/23 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023, повний текст якого складений 04.12.2023,

у справі № 910/15285/23 (суддя Гумега О.В.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни

до Фізичної особи-підприємця Дубської Світлани Іванівни

про виселення та стягнення 283 831,26 грн.

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2023 року Фізична особа-підприємець Цопіна Валентина Іванівна звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Дубської Світлани Іванівни у якому просила :

- виселити відповідача з нежитлових приміщень з № 1 по № 3 (група приміщення № 1), літ. «А», І-поверх загальною площею 49,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора, будинок 26;

- стягнути відповідача неустойку в розмірі 106 351,26 грн. нараховану за період з 29.06.2023 по вересень 2023 року включно у відповідності до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, а також збитки (упущену вигоду) в розмірі 177 480,00 грн., які сумою коштів, які б позивач міг отримати за передачу в оренду спірного майна у період з липня 2023 року по вересень 2023 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що:

- позивач придбав спірне майно за укладеним 30.05.2023 з Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) договором купівлі-продажу нежитлових приміщень № 8/23. У вказаному договорі сторонами, серед іншого, погоджено, що спірне майно перебуває в орендованому користуванні ФОП Дубської С.І. відповідно до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва № 474/2022 від 24.06.2022;

- так як у п. 12.1 договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва № 474/2022 від 24.06.2022 сторонами було погоджено, що даний договір укладено на строк, визначений у частині другій пункту 12 Умов, але у будь-якому разі не довше, ніж до моменту переходу права власності на майно до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону про приватизацію, вказаний договір припинив свою дію 30.05.2023 (момент переходу права власності на майно до переможця аукціону - позивача);

- з огляду на припинення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва № 474/2022 від 24.06.2022,

відповідач зобов`язаний повернути позивачу спірне майно, а також, у відповідності до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, сплатити неустойку у розмірі подвійної плати за користування, а відповідно до положень ст. 22 ЦК України, ст.ст. 224, 225 ГК України - збитки у вигляді упущеної вигоди від здачі в оренду спірного майна.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на помилковості тверджень позивача про припинення дії договору оренди, оскільки:

- положеннями ч. 1 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі переходу права власності на об`єкт оренди до нового власника такий договір оренди зберігає чинність для нового власника, якщо інше не передбачено договором оренди;

- положеннями ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна;

- аналогічні положення містяться в п. 12.5 договору оренди № 474/2022 від 24.06.2022, відповідно до якого, якщо інше не передбачено цим договором, перехід права власності на орендоване майно третім особам, не є підставою для зміни або припинення чинності цим Договором, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступника), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем.

Також відповідач зазначив про те, що п. 12.1 договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва № 474/2022 від 24.06.2022 де сторонами було погоджено, що даний договір укладено на строк, визначений у частині другій пункту 12 Умов, але у будь-якому разі не довше, ніж до моменту переходу права власності на майно до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону про приватизацію суперечить положенням ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», та не може застосовуватись у разі відчуження спірного майна.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 в позові відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що зогляду на встановлені обставини справи, враховуючи норми чинного законодавства України (ЦК України, ГК України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»), зміна власника орендованого майна на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень № 8/23 від 30.05.2023, не є підставою для припинення дії договору оренди № 474/2022 від 24.06.2022, твердження позивача стосовно того, що відповідач перебуває в нежитлових приміщеннях незаконно є безпідставними, а відтак позовні вимоги про виселення з орендованих нежитлових приміщень задоволенню не підлягають, а у позивача, відповідно, відсутні правові підстави для застосування неустойки відповідно до ч. 2 ст. 785 ЦК України та стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Цопіна Валентина Іванівна звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що й під час розгляду справи в суді першої інстанції.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.12.2023, справу № 910/15285/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді: Тищенко О.В., Шаптала Є.Ю..

З огляду на те, що апеляційна скарга надійшла до Північного апеляційного господарського суду без матеріалів справи, що у даному випадку унеможливлює розгляд поданої апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про необхідність витребування матеріалів даної справи у суду першої інстанції та відкладення вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, до надходження матеріалів справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2023 у Господарського суду міста Києва витребувано матеріали справи № 910/15285/23, а також відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи № 910/15285/23.

01.01.2024 від Господарського суду міста Києва до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали даної справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 відкрито провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23, розгляд якої призначений на 20.02.2024 о 10:30.

22.01.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження, в якому позивач просить розгляд апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання). Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2024 у задоволенні вказаного клопотання відмовлено.

29.01.2024 до суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач, з посиланням на ті ж самі обставини, що й під час розгляду справи в суді першої інстанції, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

13.02.2024 через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду від представника Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни надійшла заява, в якій заявник просить надати йому можливість приймати участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

У зв`язку з перебуванням судді Шаптали Є.Ю. у відпустці розпорядженням керівника апарату суду № 09.1-08/814/24 від 20.02.2024 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/15285/23.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.02.2024, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л.; судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2024 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Яковлєв М.Л., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А., задоволено клопотання представника Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

Станом на 20.02.2024 до Північного апеляційного господарського суду інших відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.

Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечив, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, заслухавши пояснення позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга в підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, з наступних підстав.

24.06.2022 Дарницька районна в місті Києві державна адміністрація (орендодавець), відповідач (орендар) та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дарницького району» (балансоутримувач), уклали договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва № 474/2022 (далі Договір оренди) за умовами якого відповідачу в оренду були передані нежитлові приміщення з № 1 по № 3 (група приміщень № 1), літ. «А» (сміттєзбірник) І-поверх загальною площею 49,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора, будинок 26-Б (далі Приміщення).

У п. 12.1 незмінюваних умов Договору оренди сторонами погоджено, що цей договір укладено на строк, визначений у ч. 2 п. 12 Умов (п`ять років - примітка суду), але у будь-якому разі не довше ніж до моменту переходу права власності на майно до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону про приватизацію. Орендодавець зобов`язаний надіслати орендарю інформаційне повідомлення (письмово або на його електронну адресу), передбачене ч. 3 ст. 21 Закону про приватизацію, або посилання на таке повідомлення в електронній торговій системі, а також копію договору купівлі-продажу, укладеного в результаті проведення аукціону, або посилання на текст такого договору, оприлюдненого в електронній торговій системі, протягом 3 робочих днів з моменту оприлюднення відповідно інформаційного повідомлення і договору в електронній торговій системі, інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на майно.

30.05.2023 відповідно до рішень Київської міської ради від 16.12.2021 № 4036/4077 «Про затвердження переліку об`єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації», від 20.12.2018 № 545/6596 «Про питання приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва, що належить до об`єктів малої приватизації», наказів Департаменту комунальної власності м. Києва від 04.04.2023 № 5/1-ПР «Про прийняття рішення про приватизацію об`єкта малої приватизації» та від 08.05.2020 № 12/4-ПР «Про затвердження протоколу про результати електронного аукціону № SPE001-UA-915» Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (продавець) та позивач (покупець) уклали договір купівлі-продажу нежитлових приміщень № 8/23 (далі Договір купівлі-продажу), в п. 1.1 якого погодили, що продавець продав, а покупець купив об`єкт малої приватизації - нежитлові приміщення з № 1 по № 3 (група приміщень № 1), літ. «А», І-поверх загальною площею 49,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архитектора, будинок 26-Б. Покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації і виконати визначені в цьому Договорі зобов`язання.

30.05.2023 за актом приймання-передачі нежитлових приміщень № 8 позивачу були передані спірні нежитлові приміщення.

Згідно п. 5.5 Договору купівлі-продажу об`єкт приватизації відповідно до Договору оренди перебуває в орендному користуванні Фізичної особи-підприємця Дубської С.І. (відповідач). Відповідно до вимог ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна.

Позивач зазначає про те, що у відповідно до п. 12.1 Договору оренди, останній закінчив свою дію 30.05.2023 (момент переходу права власності на майно до переможця аукціону - позивача), з огляду на що 26.06.2023 позивач надіслав відповідачу заяву № 26-06/2023, в якій повідомив про припинення Договору оренди та необхідність звільнення орендованих приміщень до 29.06.2023 і повернення їх за актом приймання-передачі, проте оскільки відповідачем орендовані приміщення не звільнені та не передані за актом позивачу, позивач звернувся до суду з цим позовом у якому просив:

- виселити відповідача з нежитлових приміщень з № 1 по № 3 (група приміщення № 1), літ. «А», І-поверх загальною площею 49,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора, будинок 26;

- стягнути відповідача неустойку в розмірі 106 351,26 грн. нараховану за період з 29.06.2023 по вересень 2023 року включно у відповідності до положень ч. 2 ст. 785 ЦК України, а також збитки (упущену вигоду) в розмірі 177 480,00 грн., які сумою коштів, які б позивач міг отримати за передачу в оренду спірного майна у період з липня 2023 року по вересень 2023 року.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, з підстав, які викладені вище.

Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив повністю, з чим колегія суддів у повній мірі погодитись не може, з огляду на таке.

Згідно з ч. 1 ст. ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (ч. 2 ст. 11 ЦК України).

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди), до яких відноситься спірний Договір, наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Враховуючи, що спірне майно станом на дату укладення Договору оренди відносилось до державної власності, відносини щодо його оренди регулюються, в тому числі, і Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ який, серед іншого, регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Згідно із ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом положень ч. 2 ст. 785 ЦК України якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.04.2021 у справі №910/11131/19 формульовано наступну правову позицію:

- користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин;

- відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин;

- правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ;

- після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за ч. 2 ст. 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві;

- з урахуванням викладеного Суд доходить висновку, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України ;

- оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України («Плата за користування майном») і охоронна норма ч. 2 ст. 785 ЦК України («Обов`язки наймача у разі припинення договору найму») не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно;

- отже, положення п. 3 ч. 1 ст. 3 та ст. 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (ст. 6 ЦК України).

Отже, застосування до орендаря, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України, неустойки можливе лише у випадку, якщо таке неповернення відбувається після припинення дії відповідного договору оренди.

Про вказане, зокрема, свідчить і те, що відповідні положення про право наймодавця на отримання від наймача неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі, викладені у статті 785 ЦК України, яка має назву «Обов`язки наймача у разі припинення договору найму».

Згідно з ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Частина 1 ст. 763 ЦК України встановлює, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно зі ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ:

- договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди (ч. 1);

- договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (ч. 2);

- у разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України (ч. 3);

- договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону (ч. 4).

Як встановлено вище, у Договорі оренди (п. 12.1) сторонами погоджено, що цей договір укладено на строк, визначений у ч. 2 п. 12 Умов (п`ять років - примітка суду), але у будь-якому разі не довше ніж до моменту переходу права власності на майно до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону про приватизацію, тобто досягнуто згоди про припинення дії Договору оренди з моменту переходу права власності на майно до переможця аукціону.

Відповідач зазначає про те, що п. 12.1 Договору оренди суперечить положенням ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» згідно з якими договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна.

Щодо вказаного слід зазначити наступне.

Стаття 215 ЦК України встановлює, що:

- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1);

- недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2);

- якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3).

За змістом ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. Так, за ступенем недійсності правочину вони поділяються на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні (оспорювані), які можуть бути визнані недійсними, але за певних умов.

Нікчемним (абсолютно недійсним) є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом. Відповідно до положень ч. 2 ст. 215 ЦК України визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Правочини є безспірно нікчемними, якщо усувається оціночність їх сприйняття і абсолютно зрозуміло, що вони вчинені з таким порушенням закону, яке позначається як підстава їх нікчемності, тому ніякого спору виникнути не може. Нікчемний правочин як завідомо недійсний не підлягає виконанню. На нікчемність правочину мають право посилатися і вимагати в судовому порядку застосування наслідків його недійсності будь-які заінтересовані особи.

У свою чергу оспорюваними є правочини, які ЦК України не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними в судовому порядку за вимогою однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи.

Таким чином, оспорюваним є правочин, який недійсний в силу визнання його таким судом на вимогу сторони чи заінтересованої особи. Оспорювані правочини викликають передбачені ними правові наслідки до тих пір, доки вони не оскаржені, однак якщо вони заперечуються (оскаржуються) стороною чи заінтересованою особою, то суд за наявності відповідних підстав визнає їх недійсними з моменту їх вчинення.

На відміну від нікчемного оспорюваний правочин на момент вчинення породжує для його сторін цивільні права та обов`язки, тому припускається дійсним. Водночас порушення умов дійсності правочинів в момент вчинення, як вже зазначалося, надає можливість одній зі сторін чи заінтересованій особі звернутися до суду з позовом про визнання такого правочину недійсним. Тобто якщо правочин не оспорюється, то є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки.

Вказаний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 25.03.2021 у справі № 911/2961/19.

Законодавством не встановлено, що невідповідність господарського договору положенням ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» має наслідком нікчемність такого договору повністю або в частині, тобто такий правочин є оспорюваним і до визнання його недійсним в судовому порядку, з огляду на приписи статті 204 ЦК України, яка встановлює презумпцію правомірності правочину, вказаний правочин є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки.

При цьому колегія суддів зауважує відповідачу на тому, що він не позбавлений права звернутися до суду з позовом про визнання п. 12.1 Договору оренди недійсним, а у випадку задоволення вказаних позовних вимог - з заявою про перегляд рішення у цій справі № 910/15285/23 за нововиявленими обставинами.

Слід зауважити і на тому , що частина 2 ст. 237 ГПК України встановлює, що при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 237 ГПК України увалюючи рішення у справі, суд за заявою позивача, поданою до закінчення підготовчого провадження, може визнати недійсним повністю чи у певній частині пов`язаний з предметом спору правочин, який суперечить закону, якщо позивач доведе, що він не міг включити відповідну вимогу до позовної заяви із незалежних від нього причин.

Отже, виходячи як зі змісту позовних вимог у цій справі, так і того, що позивач не заперечує правомірності Договору оренди, при розгляді спору сторін по суті, суд позбавлений можливості надати оцінку доводам відповідача невідповідності п. 12.1 Договору оренди положенням ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» та, у випадку наявності підстав, визнати такий пункт договору недійсним.

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про те, що зміна власника орендованого майна на підставі Договору купівлі-продажу, не є підставою для припинення дії Договору оренди згідно зі ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ, так як положення ч. 2 сказаної статті визначають, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. При чому те, що такої згоди сторони дійшли у Договорі не суперечить положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Щодо посилань відповідача на положення п. 5.5 Договору купівлі-продажу у якому визначено, що об`єкт приватизації відповідно до Договору оренди перебуває в орендному користуванні Фізичної особи-підприємця Дубської С.І. (відповідач), а також вказано, що відповідно до вимог ч. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, колегія суддів зазначає про наступне.

Колегія суддів вважає помилковими висновки відповідача про те, що з огляду на положення вказаного пункту Договір оренди діє і після переходу права власності на спірне майно до позивача, оскільки вказаним пунктом визначено, що Договір оренди, в тому числі і його п. 12.1, згідно з яким Договір оренди фактично припиняється з моментом переходу права власності на майно до позивача, зберігає свою чинність для позивача.

Слід зауважити на тому, що про укладення Договору купівлі-продажу з позивачем відповідач був обізнаний, оскільки він приймав участь у відповідному аукціоні. При цьому, як встановлено вище, 26.06.2023 позивач надіслав відповідачу заяву № 26-06/2023, в якій повідомив про припинення Договору оренди та необхідність звільнення орендованих приміщень до 29.06.2023 і повернення їх за актом приймання-передачі про факт отримання якої свідчить лист-відповідь відповідача від 28.06.2023.

В свою чергу, як положення п. 12.1 незмінюваних умов Договору оренди, так і інші положення Договору оренди не ставлять у залежність факт припинення Договору оренди з переходом права власності на майно до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону про приватизацію від направлення орендарю відповідного повідомлення.

Згідно з п. 1.3 Договору купівлі-продажу право владності на об`єкт приватизації переходить по позивача після укладення цього договору та підписання акта приймання-передачі об`єкта приватизації.

Враховуючи, що Договір купівлі-продажу укладено 30.05.2023, і цією ж датою підписано акт приймання-передачі об`єкта приватизації, Договір оренди також було припинено з 30.05.2023.

Згідно із ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Виходячи з умов Договору оренди, які були сторонами визначені вільно та є обов`язковими для них, повернення спірного приміщення з орендного користування здійснюється за актом повернення з оренди орендованого майна і саме з моменту підписання якого приміщення та інше майно вважається фактично переданим орендодавцеві (п.п. 12.12 Договору оренди).

Отже, враховуючи припинення Договору оренди з 30.05.2023, відповідач був зобов`язаний повернути позивачу спірне приміщення за актом повернення з оренди орендованого майна, проте відповідний акт сторонами підписаний не був, що ними не заперечується.

За таких обставини позовні вимоги позивача про виселення відповідача спірних приміщень підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції в частині відмови у їх задоволенні підлягає скасуванню.

Крім того, виходячи з положень ч. 2 ст. 785 ЦК України позивач має право на стягнення з відповідача неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Зі змісту позовної заяви слідує, що позивач нараховує неустойку за період з 29.06.2023 по вересень 2023 року включно, право на що, з огляду на обставини, які встановлені вище, він має.

Водночас щодо розміру неустойки колегія суддів зазначає таке.

З позову слідує, що позивач виходить з того, що розмір місячної орендної плати складає 17 339,88 грн., проте вказане спростовується змістом п. 9.1 Договору, згідно з яким місячна орендна сплата становить 13 696,59 грн. без ПДВ, тобто 16 435,91 грн. з ПДВ.

Отже, враховуючи заявлений позивачем у позовній заяві період стягнення, а саме з 29.06.2023 по вересень 2023 року стягненню з відповідач на користь позивача підлягає неустойка в сумі 100 806,90 грн. (2*(1 095,73 грн. (орендна плата за 29 та 30 червня 2023 року)+ 16 435,91 (орендна плата за липень 2023 року)+ 16 435,91 (орендна плата за серпень 2023 року 16 435,91(орендна плата за вересень 2023 року)).

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вказаних позовних вимог підлягає скасуванню з прийняттям нового, яким вказані позовні вимоги задовольняються частково в сумі 100 806,90 грн.

Щодо позовних вимог про стягнення упущеної вигоди в сумі 177 480,00 грн., слід зазначити про таке.

Відповідно до ст. 224 ГК України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено; під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Згідно зі ст. 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.

Згідно зі ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками є,

1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Згідно статті 623 ЦК України:

- боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки (ч. 1);

- розмір збитків, завданих порушенням зобов`язання, доказується кредитором;

- збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення (ч. 3);

- при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання (ч. 4).

Як зазначає позивач, внаслідок несвоєчасного повернення відповідачем спірних приміщень, позивач не отримав орендну плату за передачу в орендне користування таких приміщень у загальній сумі 177 480,00 грн. (за період з липня 2023 року по вересень 2023 року).

На підтвердження факту та розміру таких збитків позивачем до матеріалів справи долучені копії укладеного з Фізичною особою-підприємцем Балалаєвою Оксаною Сергіївною попереднього договору оренди нежитлових приміщень від 01.07.2023 та платіжної інструкції кредитового переказу № 21 від 21.09.2023 по сплату гарантійного платежу на суму 59 160,00 грн.

Законодавець встановлює, що при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання. Тобто, доказуючи наявність упущеної вигоди, кредитор має довести факти вжиття певних заходів щодо одержання таких доходів. Якщо неодержання кредитором очікуваних доходів є наслідком недбалої поведінки самого кредитора, така упущена вигода не підлягатиме відшкодуванню. Тобто підставою для відшкодування упущеної вигоди є протиправні дії, які мали наслідком не отримання позивачем доходу, на який він реально і обґрунтовано розраховував, і який би точно отримав у разі належного виконання боржником зобов`язання .

Неодержаний дохід (упущена вигода) - це рахункова величина втрат очікуваного приросту в майні, що базується на документах, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання потерпілим грошових сум (чи інших цінностей), якби учасник відносин не допустив правопорушення. Якщо ж кредитор не вжив достатніх заходів, щоб запобігти виникненню збитків чи зменшити їх, шкода з боржника не стягується.

При цьому пред`явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов`язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані в разі належного виконання боржником своїх обов`язків. При визначенні реальності неодержаних доходів мають враховуватися заходи, вжиті кредитором для їх одержання. У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються ті збитки, які могли б бути реально отримані при належному виконанні боржником зобов`язання. Наявність теоретичного обґрунтування можливості отримання доходу ще не є підставою для його стягнення.

Такі правові висновки містяться по постановах Верховний Суд від 03.08.2018 року по справі № 923/700/17, Верховного Суду України від 14.06.2017 у справі № 923/2075/15, від 09.12.2014 у справі № 5023/4983/12., у Постанові Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі №921/377/14-г/7.

Щодо вказаної позивачем неотриманої нею орендної плати як упущеної вигоди, колегія суддів виходить з наступного.

Згідно ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

У даному випадку намір і очікування позивача отримати орендну плату від орендаря пов`язувались з укладенням у майбутньому договору оренди, проте договір оренди не був укладений, і відповідно не було правових підстав для сплати і отримання орендної плати.

При цьому сам по собі попередній договір не створює таких наслідків і прав та обов`язків для сторін майбутнього договору, окрім прав та обов`язків щодо його укладення. Позивач разом з укладенням попереднього договору виявив намір і готовність укласти договір, але не набув прав орендодавця, в тому числі і не набула права на отримання орендної плати, а тому очікувані доходи від оренди у майбутньому у разі укладення договору оренди не є конкретною упущеною вигодою, яка передбачена у ст.22 ЦКУ і яка відшкодування якої може бути покладене на відповідача.

Слід зауважити і на тому, що фактичним наслідком задоволення позовних вимог у цій справі в частині стягнення неустойки фактично і є отримання позивачем плати за користування спірним приміщення, в той час як стягнення у такому випадку і упущеної вимоги матиме наслідком стягнення з відповідача ще одного розміру орендної плати та буде свідчити про подвійне притягнення його до відповідальності за одне і те ж саме порушення.

За таких обставин у задоволенні позовних вимог про стягнення збитків (упущеної вигоди) в розмірі 177 480,00 грн. колегією суддів відмовляється.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Частиною 1 статті 277 ГПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (ч. 2 ст. 277 ГПК України).

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оспореного рішення судом першої інстанції мали місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, а також неправильне застосування норм матеріального права, тому рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, яким позов задовольняється частково, задоволенню підлягають вимоги про виселення відповідача з нежитлових приміщень з № 1 по № 3 (група приміщення № 1), літ. «А», І-поверх загальною площею 49,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора, будинок 26, та стягнення з відповідача неустойки в сумі 100 806,90 грн., в задоволенні решти позовних вимог відмовляється.

Враховуючи вимоги, які викладені в апеляційній скарзі апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни задовольняється частково.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з позовом та з апеляційною скаргою покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2023 у справі № 910/15285/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити частково.

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Дубську Світлану Іванівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень з № 1 по № 3 (група приміщення № 1), літ. «А», І-поверх загальною площею 49,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора, будинок 26.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Дубської Світлани Іванівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) неустойку в сумі 100 806 (сто тисяч вісімсот шість) грн. 90 коп., витрати по сплаті судового збору за подачу позову в сумі 4 196 (чотири тисячі сто дев`яносто шість) грн. 10 коп.

5. В задоволенні решти позовних з вимог відмовити.

6. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Дубської Світлани Іванівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 6 294 (шість тисяч двісті дев`яносто чотири) грн. 16 коп.

7. Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду міста Києва.

8. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/15285/23.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 20.02.2024.

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді С.А. Гончаров

О.В. Тищенко