cправа № 906/1312/21
Судді Чумака Ю. Я.
До постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.02.2024 у справі № 906/1312/21
Повністю не погоджуюся із резолютивною частиною та з мотивами, викладеними в зазначеній вище постанові. Керуючись частиною третьою статті 34 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), викладаю окрему думку, суть якої полягає в такому.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис", позивач) звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Андрушківської сільської ради (далі - Рада, відповідач) в якому просило визнати протиправним і скасувати рішення Ради від 19.10.2021 № 647, а також визнати укладеною між Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 93 на той самий строк і на тих самих умовах.
1.2. На обґрунтування позовних вимог ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі відповідно до положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.3. Вказувало, що правові підстави для поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які (зміни) набрали чинності 16.07.2020, тобто орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проєктом додаткової угоди, як і вчинив позивач.
1.4. Рада позов не визнала з тих підстав, що: 1) договір оренди землі від 05.03.2012 № 93 укладено між Попільнянською райдержадміністрацією та ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), а ФГ "Олгрис" не є стороною цього договору; 2) оспорюваним рішенням відмовлено позивачу в поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди, оскільки жодних договорів оренди землі Рада з ФГ "Олгрис" не укладала, а орендар ( ОСОБА_1 ) не звертався до відповідача з листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди.
1.5. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022, позов задоволено повністю. Визнано протиправним та скасовано рішення Ради від 19.10.2021 № 647. Визнано укладеною між сторонами додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 93 на той самий строк і на тих самих умовах у запропонованій позивачем редакції.
1.6. Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.02.2024 у справі № 906/1312/21 касаційну скаргу Ради задоволено частково. Рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 у цій справі змінено з викладенням їх мотивувальних частин у редакції цієї постанови. В решті зазначені судові рішення залишено без змін.
З ухваленим Верховним Судом судовим рішенням у цій справі не можу погодитися з таких підстав.
2. Обґрунтування позиції Верховного Суду у цій справі
2.1. Постанова Верховного Суду від 07.02.2024 у справі № 906/1312/21 мотивована, зокрема, таким.
2.2. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 цього Закону). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
2.3. Разом з тим умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
2.4. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
2.5. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачено частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін згідно із Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилося в цьому Законі в попередній редакції, є змістовно різними.
2.6. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав.
2.7. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди в редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.
При цьому Верховний Суд виходив з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
2.8. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 зі справи № 906/1314/21.
2.9. Оскільки на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" (зі змінами, внесеними Законом України від 05.12.2019 № 340-IX), то суди попередніх інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, а отже, до спірних правовідносин повинна застосовуватися нова редакція цього Закону.
3. Аргументи щодо незгоди з постановою Верховного Суду від 07.02.2024 у справі № 906/1312/21.
3.1. Погоджуюся з тим, що до спірних правовідносин повинна застосовуватися стаття 33 нової редакції Закону України "Про оренду землі" (зі змінами, внесеними Законом України від 05.12.2019 № 340-IX).
3.2. У той же час застосування Верховним Судом у цій справі положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" є помилковим і таким, що не відповідає як самому змісту цієї статті, так і раніше висловленим висновкам Верховного Суду, в тому числі Великої Палати Верховного Суду.
3.3. Насамперед слід зазначити, що Законом України від 05.12.2019 № 340-IX законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладено в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі":
1) реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та
2) реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 322 Закону України "Про оренду землі" та 1261 ЗК України.
3.4. Оскільки в цій справі Верховний Суд визначив, що повинна застосовуватися саме стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в новій редакції, то відповідно мова йде про використання позивачем саме переважного права на укладення нового договору оренди землі, а не поновлення попереднього.
3.5. Передусім необхідно відмітити, що положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, так і після цього залишилися схожими. Головна відмінність полягає в тому, що законодавець встановив необхідність укладення саме нового договору, а не поновлення попереднього.
Також звертаю увагу на те, що назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту, сьому, восьму цієї статті, які використовувалися як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця та опис процедури поновлення.
3.6. Таким чином можна покликатися, зокрема, і на практику Великої Палати Верховного Суду, щодо застосування частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній до внесення змін згідно із Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, яка (Велика Палата) неодноразово розглядала справи з метою дотримання єдності судової практики, пов`язаної з різним застосуванням положень цієї статті в порядку цивільного і господарського судочинства.
3.7. Так, зокрема, Велика Палата в постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 не знайшла підстав для відступу від правових позицій, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, зазначивши наступне.
38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
3.8. Тобто, з врахуванням висловленої Великою Палатою Верховного Суду позиції щодо частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції можна дійти висновку, що автоматичне поновлення чи пролонгація взагалі не передбачена частинами 1- 5 цієї статті.
3.9. Крім зазначеного вище, наголошую, що хибне застосування Верховним Судом чинної редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі" в цій справі також полягає в наступному.
3.10. Як вже зазначалося, законодавець чітко розмежував два механізми, надані сторонам договору оренди для продовження орендних відносин:
переважне право орендаря на укладення нового договору оренди;
поновлення попереднього договору.
3.11. При цьому переважне право залишилося в статті 33 Закону України "Про оренду землі", а процедура поновлення вже визначається згідно зі статтею 1261 ЗК України.
3.12. В свою чергу в статті 1261 ("Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови") ЗК України зазначено, що:
1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
3.13. За таких визначених законодавцем обставин очевидним є те, що поновлення (автоматичний механізм пролонгації орендних відносин без необхідності укладення додаткових угод) матиме місце, якщо орендодавець не вчинить активних дій щодо подання заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
3.14. Водночас такий механізм автоматичної пролонгації не допускається щодо земель комунальної і державної власності, крім тих, на яких є будівлі або споруди. Цим самим законодавець визначив, що стосовно таких земель може діяти лише переважне право орендаря на укладення нового договору оренди.
Переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря буде перевага перед іншими претендентами, як в особи, яка вже орендувала цю земельну ділянку і належним чином виконувала умови попереднього договору.
3.15. Очевидним є також те, що всі державні та комунальні землі повинні передаватися в оренду на конкурентних засадах з дотриманням вимог статі 134 ЗК України. Саме на конкурентних засадах повинні визначатися орендарі, які як переможці пропонують державі або територіальній громаді кращі умови оренди, а орендарі, які вже орендували цю земельну ділянку, матимуть переважне право за умови рівності пропозицій. Чи може, наприклад, територіальна громада визначити або взагалі навіть зрозуміти, чи є інші претенденти на оренду землі без оголошення конкурсу щодо оренди землі? Питання риторичне, бо відповідь очевидна, що ні.
3.16. З огляду на наведене державні органи або територіальні громади за умови застосування до конкретної земельної ділянки саме положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції з метою визначення найбільш вигідних умов для орендодавця мають оголошувати конкурси ще до закінчення строку дії договору оренди та укласти з переможцем новий договір оренди, а за умови рівності пропозицій - з нинішнім орендарем, який має переважне право.
Тим не менш, державні органи або територіальна громада не зобов`язані оголошувати конкурс до закінчення дії договору оренди землі, а можуть погодити відповідні нові або попередні істотні умови договору з нинішнім орендарем на його пропозицію, прийняти рішення та укласти новий договір. Хоча в такому випадку Верховний Суд повинен дати відповідь на питання чи можливе взагалі укладення нового договору оренди землі без застосування статті 134 ЗК України, яка визначає обов`язковість застосування конкурентних процедур при продажу прав на земельні ділянки.
Водночас за відсутності в статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції положень, які можна ідентифікувати як "мовчазну згоду" або "право на автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки", суд не має права підміняти законодавця, метою якого, як випливає з назви Закону України, яким запроваджувались відповідні зміни, а саме "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", є недопущення необґрунтованого, зокрема всупереч приписів статті 134 ЗК України, продовження орендних правовідносин.
Верховний Суд у цій справі фактично усунувся від застосування статті 134 ЗК України та надання своїх висновків щодо комплексного застосування цієї статті разом зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в новій редакції.
3.17. Ще одним важливим аспектом щодо тлумачення переважного права на оренду земельних ділянок для Верховного Суду є питання про те, чи може виникнути нове право оренди як переважне право орендаря без відповідного рішення місцевої ради або державного органу? Як виснував Верховний Суд у цій справі, може. І погодитися з таким висновком категорично не можна.
Згідно з усталеною практикою Верховного Суду суд не може підміняти інший орган державної або місцевої влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції цього органу.
Фактично на прикладі цієї справи Верховний Суд дійшов висновку, що без рішення місцевої ради, тобто без її волевиявлення можливе укладення нового договору оренди землі. Хоча беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення місцевої ради про відмову поновити договір оренди землі, але наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним не може бути підміна волевиявлення місцевої ради на укладення вже нового договору оренди землі на умовах орендаря.
При цьому, якщо пристати на позицію Верховного Суду, висловлену в цій справі, взагалі незрозумілим є те, на яких умовах суд повинен визнавати договір оренди укладеним (продовженим) без рішення місцевої ради та її волевиявлення. Що робити, якщо такі умови є неконкурентними або взагалі є менш вигідними для орендодавця, ніж були в попередньому договорі. Може виникнути ситуація, коли орендар звертається до місцевої ради з вочевидь невигідними умовами продовження орендних відносин, а місцева рада порушить право орендаря розглянути таку пропозицію в місячний строк і тоді, з врахуванням позиції Верховного Суду, такий договір буде підлягати поновленню в судовому порядку на умовах, запропонованих орендарем. Нагадую, що частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", в якій йшлося про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, в чинній редакції цієї статті відсутня.
3.18. Аналіз частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції дає підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Тобто очевидним є те, що мова тут не йде про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, а йдеться саме про укладення нового договору на нових умовах. Однак у цій справі відповідна позовна вимога позивачем не заявлялася, а Верховний Суд самоусунувся від обґрунтування того, чому саме та за яких умов цей договір може бути визнаний укладеним в судовому порядку та прийняв рішення про поновлення раніше укладеного договору на той самий строк і на тих самих умовах за відсутності відповідних правових норм та підстав і без врахуванням положень статті 134 ЗК України.
3.19. Частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції вказує на те, що у разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.
3.20. Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди і за умови відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом, тим більше орендарем одноособово в позовній заяві.
3.21. Посилання Верховного Суду та орендаря в цій справі на умови попереднього договору оренди є безпідставними, оскільки, по-перше, в чинній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутня частина шоста, яка саме і визначала поновлення договору на тих самих мовах за умови "мовчазної згоди" орендодавця і, по-друге, у чинній редакції цієї статті йдеться не про поновлення попереднього договору, а про укладення нового договору оренди і, відповідно, необхідність погодження сторонами його істотних умов, а не запозичення умов попереднього договору, який в будь-якому випадку припиняється, а не поновлюється.
3.22. Крім іншого, Верховний Суд у цій справі неправильно визначив, яке право орендаря порушене. Так, у цій справі орган місцевого самоврядування дійсно прийняв рішення про відмову поновити договір оренди землі з мотивів звернення неналежного орендаря. За таких обставин та з урахуванням частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Вважаючи, що відмова укласти новий договір оренди землі є незаконною, орендар дійсно може оскаржити таку відмову в суді, що і було зроблено позивачем у цій справі.
3.23. В той же час суду необхідно з`ясувати, яке право орендаря порушене. З урахуванням положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції порушеним правом позивача є переважне право орендаря на укладення нового договору оренди землі. Тобто за умови визнання судом рішення місцевої ради про відмову поновити договір незаконним, порушене право орендаря повинно бути відновлено і якщо це переважне право на укладення нового договору оренди, то це жодним чином не може бути визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 05.03.2012 № 93 на той самий строк і на тих самих умовах.
3.24. Отже, Верховний Суд, ухвалюючи судове рішення в цій справі, помилився двічі: 1) фактично прийняв замість місцевої ради рішення про передання в користування земельної ділянки в порядку статті 122 ЗК України, визначивши істотні умови такої оренди без волевиявлення місцевої ради; 2) погодився з апеляційною інстанцією, яка застосувала попередню редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі" при визнанні укладеною додаткової угоди, хоча чинна редакція цієї статті, яку застосував Верховний Суд, взагалі не містить положень щодо додаткових угод про поновлення, а визначає необхідність укладення нового договору оренди землі.
3.25. Частиною 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
3.26. При висловленні правової позиції Верховним Судом щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" в чинній редакції може виникнути питання щодо застосування частини 8 цієї статті.
Комплексно аналізуючи положення цієї статті, можна дійти висновку, що у випадку досягнення домовленості між орендарем та орендодавцем щодо тих самих або нових умов нового договору оренди землі, але подальшій відмові або зволіканні орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження. Орендар також може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди у випадку порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з умовами переможця земельних торгів визначеного орендодавцем.
Натомість, з урахуванням викладеного вище, в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення згоди між орендарем та орендодавцем щодо істотних умов такого нового договору.
Висновки щодо незгоди з правовою позицією Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі"
Окрема думка, висловлена в цій справі, має значення для розвитку права в Україні, оскільки Верховний Суд у цій справі неправильно застосував положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" зі змінами, внесеними Законом України від 05.12.2019 № 340-IX.
Законодавець, змінюючи положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", здійснив розмежування механізму поновлення договору оренди землі на два різних механізми - переважне право (стаття 33) і пролонгацію (стаття 1261 ЗК України).
Так, законодавець визначив, що стосовно земель державної та комунальної власності, на яких немає будівель або споруд, може застосовуватися лише процедура переважного права орендаря на укладення нового договору оренди землі з необхідністю погодження його істотних умов та укладення нового договору оренди землі (стаття 33 Закону України "Про оренду землі"). Такий підхід є виправданим задля необхідності максимального дотримання конкурентних засад при передачі в оренду земель державної та комунальної власності.
Натомість щодо земель приватної власності, а також земель комунальної та державної власності, на яких є будівлі або споруди, застосовується процедура пролонгації, яку фактично можна порівняти з "мовчазною згодою" (стаття 1261 ЗК України). Тобто якщо орендодавець не звертається із заявою до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення договору оренди землі, то такий договір автоматично продовжується на тих самих умовах навіть без необхідності укладення додаткової угоди між його сторонами.
Позиція Верховного Суду як суду, який формує судову практику при вирішенні спорів, що виникають із земельних відносин, призводить до таких негативних правових наслідків:
- трактування переважного права, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", як права на автоматичну пролонгацію попереднього договору, хоча ця стаття в новій редакції визначає виключно переважне право орендаря на укладення нового договору оренди;
- запровадження концепції "мовчазної згоди" при застосуванні статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка в новій редакції вже не містить частини 6, яка визначала автоматичну пролонгацію на той самий строк і на тих самих умовах ("мовчазна згода");
- визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі незважаючи на те, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в новій редакції передбачає необхідність укладення нового договору, а не поновлення попереднього;
- визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі щодо земель державної та комунальної власності, тоді як стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає необхідність прийняття відповідного рішення місцевою радою або державним органом, а суд не може підміняти в земельних питаннях відповідні органи;
- визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визначаючи істотні умови фактично нового договору оренди землі за одноособовою пропозицією орендаря, тобто без волевиявлення обох сторін нового договору оренди;
- визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, хоча закон вимагає укладення нового договору оренди землі та визначення його істотних умов із застосуванням конкурентних засад, передбачених статтею 134 ЗК України.
Беручи до уваги викладене вище, Верховний Суд у цій справі, на мою думку, мав би скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 в частині задоволення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 05.03.2012 № 93 та ухвалити нове рішення про відмову в позові в цій частині з урахуванням мотивів, викладених в цій окремій думці, а в решті зазначені судові рішення необхідно було залишити без змін.
Суддя Ю. Я. Чумак