ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 лютого 2024 року

м. Київ

cправа № 906/1322/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульський Г. М. - головуючого, Рогач Л. І., Багай Н. О.,

секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 (колегія суддів у складі: Петухов М. Г. - головуючий, Мельник О. В., Олексюк Г. Є.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 (суддя Сікорська Н. А.)

за позовом Фермерського господарства «Олгрис»

до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди

за участю:

позивача: Спесивцев В.В. (адвокат)

відповідача: Марківська О.Г. (самопредставництво)

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Фермерське господарство «Олгрис» звернулося до суду з позовом до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області, у якому просило:

- визнати протиправним та скасувати рішення Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області 11-ої сесії VІІІ скликання № 642 від 19.10.2021;

- визнати укладеною між позивачем та відповідачем додаткову угоду до договору оренди землі № 88 від 05.03.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за № 01842, право оренди по якому зареєстровано за позивачем на той самий строк і на тих самих умовах, у редакції позивача.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне рішення прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, чим порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, тому рішення є незаконним та підлягає скасуванню, а додаткову угоду до договору оренди землі належить визнати укладеною у запропонованій позивачем редакції.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022, позов задоволено.

2.2. Судові рішення мотивовані тим, що позивачем було дотримано процедуру щодо поновлення договору оренди землі, а відповідачем безпідставно відмовлено у підписанні додаткової угоди до договору оренди землі.

3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі заявник просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог.

3.2. На обґрунтування своїх доводів заявник посилався на те, що оскаржувані судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Заявник касаційної скарги вважає, що суди не врахували правового висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, який викладено у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

4. Мотивувальна частина

4.1. Суди встановили, що 05.03.2012 Попільнянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) на підставі розпорядження Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області від 01.03.2012 № 122 (далі - розпорядження) укладено договір оренди землі № 88 (далі - договір), за умовами пунктів 1, 2, 15 якого орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Андрушківської сільської ради, загальною площею 3,80 га, у тому числі ріллі - 3,80 га, для ведення фермерського господарства. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 01842.

4.2. Пунктами 4, 5 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 101 189 грн з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756.

4.3. Відповідно до пункту 8 договору, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.4. Згідно з пунктами 36, 40 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

4.5. Також встановлено, що 02.02.2021 Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 (засновник позивача) укладено додаткову угоду до договору, якою проведено заміну сторони орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації на Андрушківську сільську раду, пункт 2 розділу "Об`єкт оренди" доповнено таким реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки-:04:000:0342"; змінено розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.

4.6. Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, позивач зареєстрований як суб`єкт господарювання 14.03.2012, про що внесені відомості за № 1 003413. Керівником юридичної особи вказано ОСОБА_1 .

4.7. Відповідно до пункту 4.3 статуту позивача до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 3,80 га, кадастровий номер :04:000:0342, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства згідно договору із змінами та доповненнями.

4.8. Пунктом 5.1 статуту позивача передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі ріллі 197,6403 га. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, зокрема, № 88 від 05.03.2012, загальною площею 3,80 га, в т.ч. рілля - 3,80 га.

4.9. Згідно з пунктом 6.1 статуту позивача засновником господарства є ОСОБА_1 .

4.10. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку орендарем земельної ділянки площею 3,80 га, кадастровий номер №:04:000:0342 значиться позивач.

4.11. 21.09.2021 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням за № 156, в якому заявив про переважне право орендаря на поновлення договору та у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, просив укласти додаткову угоду про продовження (поновлення) його дії на тих самих умовах і на той самий строк. До листа-повідомлення позивач додав проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору.

4.12. Рішенням Андрушківської сільської ради Житомирської області 11 сесії VIII скликання від 19.10.2021 № 642 відмовлено позивачу в поновленні договору та підписанні додаткової угоди до вказаного договору, у зв`язку з тим, що між позивачем та відповідачем відсутні договірні зобов`язання з приводу користування земельною ділянкою, площею 3,80 га, кадастровий номер :04:000:0342, оскільки земельна ділянка, відповідно до договору та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , тому сторонами договору є відповідач та ОСОБА_1 .

4.13. Вважаючи, що спірне рішення було прийняте органом місцевого самоврядування безпідставно, позивач звернувся з позовом про його скасування.

4.14. Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

4.15. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

4.16. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі" (далі - Закону про оренду землі).

4.17. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

4.18. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

4.19. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

4.20. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

4.21. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

4.22. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

4.23. Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

4.24. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

4.25. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

4.26. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

4.27. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

4.28. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

4.29. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

4.30. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

4.31. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

4.32. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

4.33. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

4.34. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

4.35. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

4.36. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

4.37. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

4.38. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

4.39. Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 зі справи № 906/1314/21.

4.40. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суди попередніх інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

4.41. Щодо відмови рішенням Андрушківської сільської ради Житомирської області 11 сесії VIII скликання від 19.10.2021 № 642 позивачу в поновленні договору та підписанні додаткової угоди до вказаного договору із посиланням не та, що між позивачем та відповідачем відсутні договірні зобов`язання з приводу користування земельною ділянкою площею 3,80 га, кадастровий номер :04:000:0342, оскільки земельна ділянка, відповідно до договору та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , тому сторонами договору є відповідач та ОСОБА_1 , слід зазначити наступне.

4.42. Згідно зі статтею 19 Закону України "Про фермерське господарство" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити, зокрема, право користування землею, яке передається членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

4.43. Відповідно до частини 2статті 20 цього Закону майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.

4.44. Як встановлено судами право користування земельною ділянкою засновником Фермерського господарства «Олгрис» ОСОБА_1 передано до складеного капіталу цього господарства.

4.45. Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Подібні висновки неодноразово викладались Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі № 606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц, від 27.03.2019 у справі № 574/381/17-ц, від 26.06.2019 у справі № 628/778/18, від 02.10.2019 у справі № 922/538/19.

4.46. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав.

4.47. Суд зазначає, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

4.48. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

4.49. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

4.50. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, позивач може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, тому за наведених вище обставин суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

4.51. При цьому Верховний Суд виходить з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

4.52. Оскільки у касаційній скарзі не викладено доводів для перевірки у касаційному порядку правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права щодо позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області 11-ої сесії VІІІ скликання № 642 від 19.10.2021, згідно частини 1 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не перевіряє правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права у цій частині.

4.53. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

4.54. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

4.55. З урахуванням викладеного та меж перегляду справи в касаційній інстанції Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, змінити мотивувальні частини рішення та постанови судів в частині застосування наведених вище норм матеріального права, а в решті судові рішення слід залишити без змін.

4.56. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює судові рішення по суті спору та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

Керуючись статтями 240, 300, 308, 311, 315, 317 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області задовольнити частково.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 у справі № 906/1322/21 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

В решті постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

Судді Л. І. Рогач

Н. О. Багай