ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"17" січня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/2218/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Хмельницький О.В.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу № 916/2218/23

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС"

до відповідачів:

1.Фізичної особи - підприємця Грищенко Максима Олеговича

2.Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Грищенко Ольга Володимирівна

про розірвання договорів та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників:

від позивача: Бачинська А.Ю. ордер серія АІ №1399755 від 24.05.2023;

від відповідача-1: не з`явився;

від відповідача-2: не з`явився;

від третьої особи: Чорноус Л.В. ордер серія АІ №1468509 від 28.09.2023.

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" звернулося з позовом до Фізичної особи - підприємця Грищенко Максима Олеговича та Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА", в якому просить Господарський суд Одеської області:

- розірвати Договір оренди нерухомого майна № 20/22 від 16.02.2022 року, укладений між ТОВ "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" та ФОП Грищенко Максимом Олеговичем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за № 537.

- розірвати Договір суборенди нерухомого майна № 211299 від 16.02.2022 року, укладеним між ТОВ "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС", ФОП Грищенко Максимом Олеговичем та ТОВ "ОМЕГА", посвідчений приватним нотаріусом КМНО Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за № 536.

- припинити в Державному реєстрі речових прав право оренди (виключити з Державного реєстру речових прав запис щодо реєстрації іншого речового права) нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр.Добровольського, 122/1А за ФОП Грищенко Максимом Олеговичем.

- припинити в Державному реєстрі речових прав право суборенди (виключити з Державного реєстру речових прав запис щодо реєстрації іншого речового права) нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А за ТОВ "ОМЕГА";

- стягнути судові витрати.

30.05.2023 господарським судом постановлено ухвалу, якою позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 12.07.2023 об 11.07.2023 об 11:20, із повідомленням учасників справи про підготовче засідання.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за вх.ГСОО№21733/23 від 30.06.2023.

У підготовчому засіданні 12.07.2023, за участю представників позивача у режимі відеоконференції та відповідача-1 у залі суду, судом постановлено протокольну ухвалу, якою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, задоволено клопотання відповідача-1 за вх.№23162/23 від 12.07.2023 та підготовче засідання відкладено на 02.08.2023 об 11:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання, яке судом постановлено провести у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за участю представника позивача.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.07.2023 задоволено заяву фізичної особи - підприємця Грищенко Максима Олеговича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за вх.ГСОО№23529/23 від 13.07.2023.

02.08.2023 підготовче засідання не відбулось, через тимчасову непрацездатність судді Смелянець Г.Є. та ухвалою суду від 04.08.2023 призначено підготовче засідання на 14.09.2023 об 11:10, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

У підготовчому засіданні 14.09.2023, за участю представників позивача та відповідача-1 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено клопотання Фізичної особи-підприємця Грищенка Максима Олеговича та на підставі ст.50 ГПК України до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача залучено Фізичну особу-підприємця Грищенко Ольгу Володимирівну, із встановленням останній 7 денного строку з дня отримання ухвали на подання до суду письмових пояснень щодо позову та зобов`язанням позивача надіслати третій особі копію позовної заяви їх доданими доказами і докази надіслання надати до суду. Також протокольною ухвалою підготовче засідання відкладено на 04.10.2023 о 09:30, із викликом учасників справи у підготовче засідання, яке постановлено провести у режимі відеоконференції, за участю представника позивача Багрянцевої А.Ю. та представника відповідача-1 Грубника Д.Л.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.09.2023 задоволено заяву Фізичної особи - підприємця Грищенко Ольги Володимирівни про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції за вх.№33978/23 від 28.09.2023.

Під час підготовчого провадження сторонами надано суду:

відзив ТОВ «Омега» на позов за вх.№19722/23 від 15.06.2023;

відзив ФОП Грищенко М.О. на позовну заяву за вх.№26053/23 від 01.08.2023 та за вх.№26330/23 від 02.08.2023;

пояснення ТОВ «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» за вх.№27250/23 від 10.08.2023;

відповідь на відзив ТОВ «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» за вх.№27954/23 від 16.08.2023;

пояснення третьої особи Грищенко О.В. за вх.№34073/23 від 28.09.2023;

У підготовчому засіданні 04.10.2023, за участю представників позивача, відповідача-1 та третьої особи у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено ухвалу, якою закрито підготовче провадження та призначено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 23.10.2023 о 16:00, та 08.11.2023 о 14:30, із викликом учасників справи у судові засідання та проведенням судових засідань у режимі відеоконференції за участю представників позивача, відповідача - 1 та третьої особи.

У судовому засіданні 23.10.2023 за участю представників учасників справи судом постановлено протокольну ухвалу, якою долучено до справи письмові пояснення ТОВ "Омега» за вх.№97255/23 від 19.10.2023 та судове засідання щодо розгляду справи відкладено на резервну дату 08.11.2023 о 14:30, із викликом учасників справи та проведення судового засідання в режимі відеоконференції за участю представників позивача, відповідача -1 та третьої особи.

У судовому засіданні 08.11.2023, за участю представників позивача та третьої особи в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено протокольну ухвалу, якою у судовому засіданні оголошено перерву до 29.11.2023 о 17:00, та визначенням наступної дати судового засідання 06.12.2023 о 14:30 у зв`язку із оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги з 14:26 по 15:06 та станом на 15:11 нез`явленням у судове засідання представника відповідача ФОП Грищенко М.О. Також протокольною ухвалою судом поставлено судові засідання провести у режимі відеоконференції за участю представників позивача, відповідача-1 та третьої особи.

У судовому засіданні 29.11.2023 за участю представників позивача та третьої особи в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на резервну дату 06.12.2023, із викликом учасників справи у судове засідання.

06.12.2023 судове засідання не відбулось, у зв`язку з несанкціонованим втручанням в роботу інформаційних (автоматизованих), електронних комунікаційних мереж і ресурсів суду, що сталося внаслідок хакерської атаки та призупиненням роботи КП «Діловодство спеціалізованого суду» наказом керівника апарату суду від 30.11.2023 та ухвалою суду від 08.12.2023 призначено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 21.12.2023 та 17.01.2024 об 11:40, із викликом учасників справи у судове засідання та проведенням судових засідань у режимі відеоконференції за участю представників позивача, відповідача-1 та третьої особи.

Під час розгляду справи по суті сторонами надано до суду:

клопотання ФОП Грищенко М.О. про відкладення (перенесення) розгляду справи за вх.№40555/23 від 08.11.2023

заява ФОП Грищенко М.О. про здійснення подальшого розгляду справи без участі відповідача-1 та його представника за вх.№43783/23 від 29.11.2023;

клопотання ТОВ «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» про долучення документів за вх.№43972/23 від 08.12.2023 (подані через електронний суд та електронну пошту) та за вх.№44844/23 від 12.12.2023 (подані поштовим зв`язком);

пояснення ТОВ «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» за вх.№44109/23 від 08.12.2023(подані через електронний суд та електронну пошту) та за вх.№44848/23 від 12.12.2023 (подані поштовим зв`язком);

додаткові пояснення у справі ФОП Грищенко М.О. за вх.№46500/23 від 21.12.2023;

У судовому засіданні 17.01.2024, за участю представників позивача та третьої особи у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом на підставі ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції позивача:

- за весь період дії Договору оренди нерухомого майна № 20/22 від 16.02.2022 відповідачем-1 було сплачено орендну плату лише один раз 10.01.2023 року в розмірі 21 876,60 грн., тобто наявна заборгованість з орендної плати в розмірі 984 320 грн. Безпідставне невиконання відповідачем своїх зобов`язань щодо здійснення своєчасної та повної оплати орендних та інших платежів вважається істотним порушенням договору. Таким чином, є підстави для розірвання Договору згідно п.8.3 Договору.

- у випадку розірвання Договору оренди № 20/22 від 16.02.2022 рішенням суду, договір суборенди № 211299 від 16.02.2022 року припиняється з дня набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору оренди.

- позивач очікує понести витрати на правову допомогу в орієнтовному розмірі 30 000 грн.

- надані відповідачем-1 акти надання послуг до договору оренди в простій письмовій формі, навіть за умови, що вони підписані обома сторонами, є нікчемними і правових наслідків не створюють;

- предметом спору у даній справі є: розірвання Договору оренди нерухомого майна №20122 від 16.02.2022 року з підстав наявності заборгованості зі сплати орендної плати та, як наслідок, розірвання Договору суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.202 року. Договір оренди № 10/05/23-1, укладений 10.05.2023 року між Позивачем та ФОП Грищенко О.В., та договір суборенди № 701/2404-1, укладений 10.05.2023 року між позивачем, ФОП Грищенко О.В. та ТОВ «ОМЕГА», не стосуються предмету спору, тому справі.

- станом на сьогодні позивачем укладені наступні договори оренди: Договір 20/22 від 16.02.2022, укладений з ФОП Грищенко М.О., згідно якого передано у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, які знаходяться на другому поверсі, площею 391 кв.м. Договір №701/2404-2, укладений з ТОВ «ОМЕГА», згідно якого передано у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, які знаходяться на першому поверсі, площею 500кв.м. Договір №10/05/23-1, укладений з ФОП Грищенко О.В., згідно якого передано у строкове платне користування частину нежитлових приміщень, які знаходяться на першому поверсі, площею 547,3кв.м. та другому поверсі 343,7 кв.м., всього -891 кв.м. Вільна площа, що не передана в оренду складає 305,2 кв.м. Договір оренди нерухомого майна №16022 від 16.02.2022 року, укладений між Позивачем та ТОВ «ОМЕГА», предметом якого були приміщення площею 1000 кв.м, був розірваний сторонами Угодою про розірвання від 10.05.2023 року, посвідченою приватним нотаріусом КМНО Погребняком О.А., про що відповідачу-1 не могло не бути відомо, якщо він дійсно (як він каже) отримував інформацію та копії документів в ДРРП.

- обставини укладення іпотечного договору від 10.02.2023 року не мають значення для предмету спору, оскільки не виливають на чинність Договору оренди та Договору суборенди, а сам іпотечний договір не с предметом спору. Разом з тим, оскільки представником відповідача-1 до матеріалів справи долучена копія Іпотечного договору, Позивач вважає за необхідне звернути увагу, що пункт 1.7.Іпотечного договору дозволяє Іпотекодавцю без попередньої письмової згоди Іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в оренду та суборенду.

Стислий виклад заперечень відповідача-1 ФОП Грищенко О.М.:

- позивач приховав від суду наявність спору між ним та ФОП Грищенко М.О. щодо конкретного визначення частини будівлі, а передана в оренду за договором №20/22 від 16.02.2022 та щодо вчинення позивачем перешкод у доступі до будівлі, оскільки в силу вимог ч.1 ст.759, ч.1 ст.760, ст. 184 ЦК України предметом договору оренди нерухомого майна не може бути певна кількість абстрактних квадратних метрів нерухомості. Предметом договору оренди нерухомого майна має бути конкретних об`єкт, що має ознаки речі, визначеної індивідуальним, а не родовими ознаками. Зважаючи на те, що сторони договору не дійшли згоди щодо визначення конкретного об`єкту оренди, а лише домовилися про площу такого об`єкта, слід вважати що сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди при досягнення якої такий договір вважається укладеним.

- між сторонами велися перемовини щодо внесення змін у договір оренди та в результаті перемовин, що тривали у 2022 сторони погодили зменшення орендної плати до символічної суми 100 грн. на місяць, про що ними було підписано відповідні акти та позивачем складено лист від 26.12.2022 №2301/23 «Щодо договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022. Сторони домовилися що після сплати вказаних грошових коштів будуть внесені відповідні зміни до договору оренди та визначено сам об`єкт, а не тільки його загальна площа, після чого буде підписаний акт приймання-передачі та розпочнеться нарахування орендної плати. ФОП Грищенко М.О. свою частину домовленості виконав та здійснив оплату в сумі 21876,60 грн. Позивач зі свого боку домовленості не дотримався, приміщення яке передане за договором оренди №20/22 від 16.02.202 до цього часу н ідентифіковано, додаткову угоду до договору з візуальною та іншою інформацією , яка дозволяла би визначити на якому поверсі будівлі розташовані орендовані позивачем 391 кв.м. приміщення, які його геометричні розмірі, не підписано.

- позивач не повідомив суд що спірні приміщення здані в оренду та суборенду двічі, оскільки позивачу на праві власності належить нежитлова будівля (магазин) за адресою м. Одеса, вул. Добровольського. буд. 122/А загальною площею 2087.2 кв.м., про що свідчить інформація та документи реєстраційної справи в електронному вигляді отримані в порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, визначеного п.п.56,59 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Станом на 16.02.2022 з 2087,2 кв.м. площ магазину позивачем будо укладеного договори оренди (суборенди) загалом на 1391 кв.м. площ, а саме договір оренди №160222 від 16.02.2022 укладений позивачем з ТОВ «Омега» на частину вказаного нежитлового приміщення загальною площею 1000 кв.м.; договір оренди від 16.02.2022 укладений позивачем з ФОП Грищенко О.М. на приміщення 391 кв.м. та договір суборенди від 16.02.2022 укладений ФОП Грищенко М.О.. ТОВ «Одеса Маркет Плію» та ТОВ «Омега» на приміщення площею 391 кв.м. Тобто, різниця між загальною площею та площею переданою за договорами оренди 16.02.2022 складає 696.2 кв.м.

- 10.05.2023 позивач здав в оренду ТОВ «Омега» за договором оренди №701/2404-2 частину вказаного нежитлового приміщення загальною площею 500 кв.м. Об`єкт оренди не ідентифіковано та не передано в оренду орендарю за актом. План -схема, що є додатком до договору не містить нанесеної на неї інформації щодо об`єкта оренди. Також 10.05.2023 позивач здав в оренду ФОП Гріщенко О.В. за договором оренди №10/05/23-1 частину нежитлового приміщення загальною площею 891 кв.м. Об`єкт оренди не ідентифіковано та не передано орендарю за актом. 10.05.2023 ФОП Грищенко О.В., ТОВ «Одеса Маркет Плюіс» та ТОВ «Омега» уклали договір суборендт №701/2404-1, за яким ТОВ «Омега» було передано частину нежитлового приміщення площею 891 кв.м. Об`єкт оренди не ідентифіковано та не передано орендарю за актом. Таким чином станом на 10.05.2023 з 2087.2 кв.м. площ магазину було укладено договори оренди (суборенди) загалом на 1391 кв.м. площ. Тобто, з 696,2 умовно вільних квадратних метрів станом на 10.5.2023 позивач здав в оренду 1391 кв.м.

- наявні обставини, які можуть свідчити про недійсність в силу закону, тобто про нікчемність договорів оренди, укладених 10.05.2023, оскільки з тексту вказаних договорів не вбачається що позивач не повідомив орендарів про договір іпотеки, укладений ним 10.02.2023 з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Зота капітал», а також не має інформації проте, що нотаріус КМНО Погребняк О.А. на виконання вимог ч.2 ст.54 Закону України «Про нотаріат» при посвідченні договорів оренди та суборенди перевіряв зміст договорів на предмет їх відповідності закону та дійним намірам сторін

- твердження про порушення ФОП Грищенком М.О. зобов`язань щодо оплати за договором оренди №22/22 від 16.02.2022 та наявність боргу в сумі 984320,00 грн. не відповідає дійсності, та спростовується доказами у справі. Акт звірки розрахунків між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. за період з лютого 2022 по травень 2023 містить інформацію про нарахування орендарю з березня по грудень 2022 року (за 10 місяців) щомісячно орендної плати в сумі 65688,00 грн. Позивач приховав від суду наявність спору між ним та ФОП Грищенко М.О. щодо конкретного визначення частини будівлі, яка передана в оренду за договором №20/22 від 16.02.2022, та щодо вчинення позивачем перешкод у доступі до будівлі.

- через те, що сторонами не визначено конкретний об`єкт оренди, він не може вважатись переданим ФОП Грищенко М.О., у зв`язку з чим ТОВ «Одеса Маркет Плюс» не має права здійснювати нарахування орендної плати. Позиція ТОВ «Одеса Маркет Плюс» щодо внесення змін до договору оренди №20/22 від 16.02.2023 до цього часу не визначена, між тим аргументи ФОП Грищенко М.О. були частково сприйняті позивачем. В результаті перемовин, що тривали у 2022 році, сторони погодили зменшення орендної плати до символічної суми 100 грн. на місяць, про що ними було підписано відповідні акти.

- ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. домовились, що після сплати вказаних грошових коштів, будуть внесені відповідні зміни до договору оренди, та визначено сам об`єкт, а не тільки його загальна площа, після чого буде підписано акт приймання-передачі та розпочнеться нарахування орендної плати, яке це визначено законом та договором. ФОП Грищенко М.О. свою частину домовленості виконав, здійснив оплату в сумі 21876,60 грн. Саме про цю оплату і повідомляє суду позивач. ТОВ «Одеса Маркет Плюс» зі свого боку, домовленості не дотрималось, приміщення яке передано за договором оренди №20/22 від 16.02.2022 до цього часу не ідентифіковано, додаткову угоду до договору з візуальною та іншою інформацією, яка дозволяла би визначити на якому поверсі будівлі розташовані орендовані позивачем 391 кв.м. приміщення, які його геометричні розміри, не підписано. Відсутність у договорі оренди конкретно ідентифікованого об`єкту оренди свідчить про недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, що автоматично означає відсутність факту передачі приміщення в оренду та відсутність права здійснювати нарахування орендної плати у позивача.

- логіка позовних вимог ТОВ «Одеса Маркет Плюс» щодо розірвання вказаного договору суборенди є зрозумілою, адже договір суборенди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, так як права суборендатора є похідним від прав орендатора. ТОВ «Омега» є зацікавленим в у відкритті супермаркету у в будівлі 122/1А по пр. Добровольського м. Одесі, планує відкриття супермаркету в серпні 2023 року, активно набирає для цього персонал.

- позивач не повідомив суд, що спірні приміщення здані в оренду та суборенду двічі. Здача в оренду приміщень, які вже перебувають в оренді до припинення орендних відносин з першим оренларем є неможливою та незаконною. Адже право володіння та користування приміщеннями у власника в цей період часу відсутнє у зв`язку з його передачею на певний строк за плату орендарю.

- Грищенко Ольга Володимирівна , має безпосереднє відношення до договорів оренди та суборенди та взаємовідносин ТОВ «Одеса Маркет Плюс» з ТОВ «Варус» та ФОП Грищенко М.О. До 05.05.2023 вона була одружена з Грищенком Максимом Олеговичем . Грищенко Ольга Володимирівна , є директором в компаніях: - ТОВ «Грінленд менеджмент», ТОВ «Вектор лімітед», ТОВ «Стильсервісбуд» та ФГ «Лада». Участь ФОП Грищенко Максима Олеговича в укладанні договору оренди та суборенди обумовлена проханням його колишньої дружини Грищенко Ольги Володимирівни .

Стислий виклад заперечень відповідача-2 ТОВ «Омега»:

- ТОВ «ОМЕГА» просить суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі та покласти стягнення судових та інших витрат на відповідача-1, як на винну сторону, оскільки фактично ТОВ «ОМЕГА» є особою, що постраждала від дій ФОП Грищенко М.О. через відсутність передачі об`єкта згідно акту приймання-передачі в суборендне користування відповідно до пункту 3.1 Договору суборенди нежитлового приміщення № 211299 від 16 лютого 2022 року(надалі - Договір суборенди).

- враховуючи факт військової агресії проти України та у відповідності указу Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 року, у відповідача-1 була можливість заявити про форс-мажорні обставини згідно п. 7.13 Договору суборенди, проте Відповідач-1 не скористався такою опцією, що декларує та свідчить про ухилення від виконання умов Договору суборенди в односторонньому порядку.

- додатком №1 до договору суборенди сторони погодили графічне відображення план-схеми приміщення (з Технічного паспорту) суборендної площі виділивши площу, що є предметом договору суборенди червоною лінією, що спростовує твердження ФОП «Грищенко про те, що нібито сторони договору оренди №20/22 від 16.02.2022 не досягли згоди щодо конкретних приміщень, які передаються в оренду

- оскільки сторони договору оренди №20/22 від 16.02.2022 досягли згоди щодо істотних умов договору та частино виконали його (зокрема, підписали договір, передали приміщення, здійснили часткову оплату орендної плати та уклади договір суборенди), то такий догові не може вважатись неукладеним

- жодного накладення торгових площ в приміщеннях за адресою: АДРЕСА_1 , не має

Стислий виклад пояснень третьої особи:

- на даний момент Грищенко О.В. не відомо, чому Грищенко М.О. відмовляється розірвати договір оренди та договір суборенди, враховуючи що він не виконує обов`язки за договором оренди, не має наміру погашати існуючу заборгованість з орендної плати та в подальшому виконувати договір.

- Договір оренди нерухомого майна № 20/22 від 16.02.2023 року та Договір № 211299 суборенди нерухомого майна від 16.02.2023 року укладені в письмовій формі, посвідчені нотаріально, містять всі істотні умови для договорів такого виду та частково виконані, в зв`язку з чим не можуть вважатися не укладеними.

Обставини справи, встановлені судом

16.02.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець) і ФОП Грищенко М.О. (Орендар) укладений договір оренди нерухомого майна №20/22, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №573, та згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування чистину нежитлових приміщень, площею 391 кв.м., (загальна площа 2087,2 кв.м.) яке розташоване за адресою Одеська обл., м. Одеса, проспект Добровольського 122/1А (далі за тестом - майно, що передається у Оренду).

Орендодавець є власником Об`єкта оренди на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10 листопада 2021 року, посвідченого Ревою Н.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим №1572. Право власності зареєстроване на підставі Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 100, номер запису про право власності 44960664 (п.1.2. договору)

Відповідно до п.2.1. договору майно, що передається у оренду, буде використовуватися Орендарем для передачі в суборенду.

Згідно з п.3.2. договору розмір орендної плати за місяць оренди становить 54 740 грн. за місяць.

Орендна палата сплачується Орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності на рахунок Орендодавця не пізніше п`ятого числа місця, за який здійснюються оплата. Орендна плата обчислюється з дати підписання Акту приймання передачі нерухомого майна (п.3.3., п.3.5. договору)

У п.6.3. договору встановлено, що зміни даного договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до даного договору, розглядаються сторонами протягом 5-ти днів і оформляються у формі додатка до даного договору за підписами уповноважених представників сторін.

Згідно з п.8.1. договору, цей договір оренди набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01.02.2029. Термін оренди обчислюється з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Відповідно до п.8.3. договору за пред`явленою у господарському суді однією із сторін вимогою, даний договір може бути достроково розірваний у разі:

- використання Орендарем майна, що передається у оренду, не за призначенням;

- погіршення технічного або санітарного стану приміщення внаслідок дій та/або бездіяльності орендаря;

- заборгованості по орендній платі;

- якщо майно, що передається у оренду, в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для користування.

Даний договір може бути розірвано за погодженням сторін. Про намір припинити дію даного договору ініціююча сторона подає іншій стороні письмову пропозицію за десть днів до передбачуваної дати розірвання договору (п.8.4. договору).

16.02.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець) і ФОП Грищенко М.О. (Орендар) підписаний Акт приймання-передачі до договору оренди нерухомого майна №20/22, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у користування (оренду) за плату та на строк зазначений у Договорі, окреме визначене нерухоме майно - частину нежитлових приміщень, площею 391,00 кв.м., (загальна площею 2087,2 кв.м.), яке розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, проспект Добровольського 122/1А (в подальшому - «Об`єкт Оренди»). Об`єкт Оренди знаходиться у задовільному стані та потребує проведення ремонтно- будівельних (опоряджувальних) робіт, необхідних Орендарю для використання Об`єкту оренди у відповідності до мети орендного користування, визначеної Договором оренди нерухомого майна № 20/22 від 16.02.2022 року. Підписанням цього Акту Орендодавець надає згоду Орендарю на проведення ремонтно-будівельних (опоряджувальних) робіт в Об`єкті оренди.

Тією ж датою, 16.02.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець), ФОП Грищенко М.О. (Орендар) та ТОВ «Омега» (Суборендар) укладений договір суборенди нерухомого майна №211299, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №536, та згідно з яким Орендар передає, а Суборендар приймає в строкове платне користування Об`єкт суборенди: нежитлові приміщення, розміщені на другому поверсі Нежитлової будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського 122/1 А.

Згідно з п.1.2., п.1.3. договору площа об`єкта суборенди становить 391 кв.м. План-схема та межі Об`єкта суборенди відповідно до технічного паспорту на будівлю наведені в Додатку 31 до договору.

У п.2.1. договору встановлено, що цільове призначення Об`єкта суборенди - є організація та здійснення Суборендарем роздрібної торгівлі продовольчими товарами, непродовольчими товарами повсякденного вжитку, а також для складування товарів, для здійснення діяльності з переробки продовольчих товарів у фабрикати та напівфабрикати, виготовлення продовольчих товарів, для розміщення офісу Суборендаря.

Відповідно до п.3.1. договору суборенди Орендар передає, а Суборендар приймає «Об`єкт суборенди» для проведення опоряджувальних робіт в термін не пізніше ніж через 30 календарних днів з дати підписання цього Договору, що фіксується підписанням Сторонами Акту прийому-передачі Об`єкта суборенди в суборенду, складеного за формою яку наведено в Додатку №2 до цього Договору. На момент передачі Суборендарю Об`єкта суборенди Орендар зобов`язаний виконати роботи згідно Додатку №3 до цього Договору.

Термін виконання Суборендарем опоряджувальних робіт - 75 календарних днів з моменту підписання сторонами Акту прийму-передачі Об`єкта суборенди в Оренду (п.3.2. договору)

У період викання Суборендарем опоряджувальних робіт, суборендна плата нараховується Орендарем у розмірі 100 грн. без урахування ПДВ на місяць та сплачується Суборендарем, умови спати перегачені умовами підпункту 4.3. цього договору (п.3.5. договору).

Згідно з п.4.3. договору суборенди у період виконання Суборендарем опоряджувальних робіт (який складатиме 75 календарних днів) Суборендна плата за об`єкт суборенди буде складати: 100 (сто) гривень, 00 копійок, без урахування ПДВ на місяць та сплачується Суборендарем до 20-го (двадцятого) числа (включно) поточного місяця за поточний на підставі наданих Орендарем рахунків. Починаючи з 76 (сімдесят шостого) календарного дня з моменту підписання Сторонами Акту прийому- передачі Об`єкта суборенди в суборендне користування або в день відкриття супермаркету для відвідувачів (проведення першої покупки в Об`єкті суборенди, що підтверджується першим чеком реєстратора розрахункових операцій (РРО), встановлених Субрендарем, в залежності, яка подія настане раніше, Суборендна плата буде складати розмір зазначений у пункті 4.1. та сплачуватись Суборендарем відповідно до умов цього Договору.

У п.4.1. договору суборенди встановлено, що суборендна плата за користування Об`єктом суборенди за один місяць становить: 256 105 грн. без ПДВ.

Щомісячна суборендна плата сплачується Суборендарем щомісячно до 10-го числа (включно) поточного місяця за поточний на підставі наданих Орендарем рахунків. Орендар зобов`язаний надати Суборендарю рахунок на сплату суборендної плати із зазначенням розміру суборендної плати згідно умов цього Договору до 05 числа кожного поточного місяця за поточний місяць, в якому Суборендар користуватиметься Об`єктом суборенди. (п.4.4. договору).

Згідно з п.8.1. договору суборенди цей договір суборенди набуває чинності з моменту його підписання Сторонами та діє до 01.02.2029. Термін суборенди обчислюється з моменту підписання Сторонами Акту прийму-передачі «Об`єкта суборенди» в суборендне користування.

Додатком №1 до договору суборенди є План -схема «Об`єкта суборенди» Графічне відображення план-схеми приміщення (з Технічного паспорту) Суборендної площі виділене червоною лінією - Другий поверх, яка підписана сторонами договору суборенди.

Додатком №2 до договору суборенди є форма акту приймання-передачі приміщення Об`єкту суборенди в суборендне користування /Зразок/

Додатком №3 до договору суборенди є Розподільча відомість та перелік робіт Суборендаря і Орендаря

Також судом встановлено, що 28.02.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №6 від 28.02.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 20 876,60 грн.

31.03.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №11 від 31.03.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

30.04.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №15 від 30.04.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

31.05.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №17 від 31.05.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

30.06.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №19 від 30.06.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

31.07.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №21 від 31.07.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

31.08.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №23 від 31.08.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

30.09.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №25 від 30.09.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

31.10.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №27 від 31.10.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

30.11.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №30 від 30.11.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

31.12.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. підписаний Акт надання послуг №32 від 31.12.2022, згідно з яким вартість послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 становить 100 грн.

У листі від 26.12.2022 за вих.№2301/23 «Щодо договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022», який підписаний директором ТОВ «Одеса Маркет Плюс» підтверджено відсутність заборгованості та фінансових зобов`язань ФОП Грищенко М.О. перед ТОВ «Одеса Маркет Плюс» за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 станом на 23.01.2022

У листі від 18.04.2023 за вих.№1804/23 ТОВ «Одеса Маркет Плюс» повідомила ФОП Грищенко М.О. про наявність заборгованості за договором оренди №20/22 від 16.02.2022 в розмірі 1 205 148,94 грн. з ПДВ, що включає заборгованість з орендної плати за весь строк оренди та нараховану пеню за прострочення платежів. Також листом повідомлено, що у зв`язку із тим, що ФОП Грищенко М.О. не підписано додаткову угоду про зменшення ціни, ТОВ «Одеса Маркет Плюс» не має підстав для нарахування 100 грн. /міс і всі попередні підписані акти і листи не мають законних підстав для зменшення ціни доки не буде підписано відповідна угода про зменшення ціни керуючись ч.3 ст.631 ЦК України. Окрім того, у листі викладено прохання погасити заборгованість до 30.04.2023, що вказана у рахунку №5 від 18.04.2023, а також підписати додаткову угоду про зменшення ціни та додаткову угоду про дострокове розірвання договору в найкоротший термін. У разі невиконання зазначених у листі вимог ТОВ «Одеса Маркет Плюс» буде вирішувати спір згідно п.9.1. договору оренди №20/22 від 16.02.2022

Вказаний лист, разом з рахунком на оплату №5 від 18.03.2023, та актом звірки взаємних розрахунків, надісланий ФОП Грищенко М.О. 22.02.2023, про що свідчить наявний у справі опис вкладення та накладна Укрпошти №443.

Згідно з Актом звірки взаємних розрахунків за період: лютий 2022 - травень 2023, який підписаний директором ТОВ «Одеса Маркет Плюс» заборгованість ФОП Грищенко М.О. за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 станом на 31.05.2023 становить 984 320 грн.

Згідно з рахунком на оплату №5 від 18.04.2023, який складений ТОВ «Одеса Маркет Плюс» до сплати ФОП Грищенко М.О. належить 1205148,94 грн. за оренду приміщення за лютий 2022 - квітень 2023.

Окрім того, позивачем надано до суду:

Угода про розірвання до договору оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2022, яка укладена між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ТОВ «Омега», та яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А., та зареєстрована в реєстрі за №1197.

Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності з індексним номером 283994444 від 10.11.2021, згідно з яким ТОВ «Одеса Маркет Плюс» на праві приватної власності належать нежитлові приміщення загальною площею 2087,2 кв.м., розташовані за адресою м. Одеса, проспект Добровольського, будинок 122/1А

Інформаційну довідку №1 від 29.11.2023, згідно з якою 16.02.2022 проведено державну реєстрацію права користування найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на підставі договору №211299 суборенди нерухомого майна №536 від 16.02.2022

Технічний паспорт нежитлових приміщень площею 2087,2 кв.м., в житловому будинку №122/1А по пр. Добровольського, виготовлений КП Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості станом на 22.12.2008

Додаток №1 до договору суборенди нежитлового приміщення №211299 від 16.02.2022 із кольоровими відображенням орендованих ФОП Грищенко М.О. та Грищенко О.В. приміщень

В свою чергу відповідач -1 ФОП Грищенко М.О. надав до суду:

Договір оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2021 укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець) і ТОВ «Омега» (Орендар), який 16.02.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №535, та згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування Об`єкт оренди нежитлові приміщення, розміщені на першому та другому поверхах нежитлової будівлі, що розташована на адресою м. Одеса, проспект Добровольського, 22/1 А, площею 1000 кв.м. План -схема та межі Об`єкта оренди відповідно до технічного паспорту на будівлю наведено у Додатку №1 до договору.

Договір оренди нерухомого майна №701/2404-2 від 10.05.2023 укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець) і ТОВ «Омега» (Орендар), який 10.05.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №1198, та згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування Об`єкт оренди: нежитлові приміщення, розміщені на першому поверсі нежитлової будівлі, що розташована на адресою м. Одеса, проспект Добровольського, 22/1 А, площею 500 кв.м. План -схема та межі Об`єкта оренди відповідно до технічного паспорту на будівлю наведено у Додатку №1 до договору.

Договір оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023 укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Орендодавець) і ФОП «Грищенко О.В. (Орендар), який 10.05.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №1199, та згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлового будинку, маазину, загальною площею 891 кв.м., яке розташоване на адресою м. Одеса, проспект Добровольського, 22/1 А, нежитлові приміщення загальною площею 2087,2 кв.м.

Договір суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023 укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Власник/Орендодавець, ФОП Грищенко О.В. (Орендар) та ТОВ «Омега» (Суборендар), який 10.05.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А. та зареєстровано в реєстрі за №1200, та згідно з яким Орендар передає, а Суборендар приймає в строкове платне користування Об`єкт суборенди: нежитлові приміщення, розміщені на першому та другому поверхах нежитлової будівлі, що розташована за адресою м. Одеса, проспект Добровольского,122/1А, площею 891 кв.м. План -схема та межі Об`єкта суборенди відповідно до технічного паспорту на будівлю наведено у Додатку №1 до договору.

Іпотечний договір від 10.02.2023, який укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» (Іпотекодавець) та АТ «Закритий «ЗАКРИТИЙ ПЕДИВЕРСИФІКОВАПИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ЗОТА КАПІТАЛ», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі Договору № 30/12/22-1 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від « 30» грудня 2022 року, діє ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КОНСТАНТА ВЕНЧУР ІНВЕСТ» (Іпотекодержатель), який 10.02.2023 посвічений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №484, та предметом якого є надання Іпотекодавцем в іпотеку Майна, зазначеного в п.1.2. цього договору, в забезпечення виконання зобов`язань (надалі - Позичальник) перед Іпотекодержателем. У п.1.2. договору зазначено, що предметом іпотеки за договором є таке нерухоме майно: нежитлові приміщення, загальною площею 2087,2 кв.м. яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Добровольського, будинок 122/1A.

Витяги з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Грінленд Менеджмент», ФГ «Лада», ФОП Грищенко О.В., ТОВ «Одеса Маркет Плюс»

Скриншот месенджеру щодо листування між Грищенко М.О. та Гищенко О.В .

Висновки суду

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має гуртуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 530 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 Цивільного кодексу України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України).

За приписами частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 8.3. договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022, який укладений між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» та ФОП Грищенко М.О. встановлено, що за пред`явленою у господарському суді однією із сторін вимогою, даний договір може бути достроково розірваний у разі заборгованості по орендній платі.

Разом із тим згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто, застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором, у тому числі у строки та розмірі погодженому сторонами. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Досліджуючи питання щодо наявності підстав для розірвання договору оренди господарським судом встановлено, що сума орендної плати, що підлягала сплаті відповідачем за період з 05.01.2023 по 31.05.2023 становить 273 700 грн. За вказаний період протягом п`яти місяців поспіль відповідачем не було сплачено позивачу орендну плату.

Отже, систематичне порушення відповідачем-1 умов договору оренди щодо повної та своєчасної сплати орендної плати свідчить, що позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору та є підставою для розірвання такого договору.

За таких обставин позовні вимоги в частині розірвання договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022, укладеного між ТОВ «Одеса Маркет Плюс» і ФОП Грищенко М.О. задовольняються господарським судом.

Згідно норм ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

В свою чергу відповідно до ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Отже, з наведеного вбачається, що договір суборенди (піднайму) є похідним від договору оренди (найму) і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму). У разі втрати чинності договором оренди припиняються права наймача на орендоване майно, зокрема право передання його в суборенду.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору суборенди нерухомого майна №211299, укладеного 16.02.2022 між ТОВ «Одеса Маркет Плюс», ФОП Грищенко М.О. та ТОВ «Омега».

Щодо розміру заборгованості відповідача за період з 16.02.2022 по 05.01.2023, то господарським судом враховуються надані відповідачем акти надання послуг №6 від 28.02.2022, №11 від 31.03.2022, №15 від 30.04.2022, №17 від 31.05.2022, №19 від 30.06.2022, №21 від 31.07.2022, №23 від 31.08.2022, №25 від 30.09.2022, №27 від 31.10.2022, №30 від 30.11.2022, №32 від 31.12.2022, які з боку позивача підписані директором ТОВ «Одеса Маркет Плюс», та згідно з якими, загальна вартість послуг з оренди становить 21 876,60 грн.

Поряд з цим позивачем не заперечуються обставини оплати відповідачем заборгованості з орендної плати в розмірі 21876,60 грн., про що також свідчить лист за вих.№2301/23 від 26.12.2022, який підписаний директором ТОВ «Одеса Маркет Плюс», та яким підтверджується відсутність заборгованості відповідача перед позивачем за договором оренди нерухомого майна від 16.02.2022 №20/22.

Посилання позивача на те, що домовленість між сторонами щодо зменшення розміру орендної плати за відповідний період було досягнуто лише за умови розірвання договору оренди та суборенди відповідачем-1, господарський суд до уваги не приймає, оскільки позивач не надав до суду доказів, в підтвердження відповідних посилань.

Посилання позивача на те, що між сторонами не було укладено угоди про зменшення ціни оренди, посвідченої, як і договір оренди нотаріально, господарський суд до уваги не приймає, оскільки такі посилання не спростовують як підписаних позивачем актів надання послуг про загальну вартість послуг з оренди за період з 16.02.2022 по 05.01.2023 в сумі 21876,60 грн., так і підписаного позивачем листа про відсутність заборгованості відповідача за договором оренди нерухомого майна від 16.02.2022 №20/22.

При цьому, в даному випадку вказані акти наданих послуг не є правочином у розумінні вимог 202 ЦК України, а відтак, і застосування до них вимог ст.220 ЦК України щодо нікчемності правочину є неможливим.

Посилання відповідача -1 ФОП Грищенко М.О. на те, що договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 є неукладеним, оскільки між сторонами договору не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов цього договору, зокрема щодо об`єкту, який позивачем переданий в оренду відповідачу-1, господарський суд до уваги не приймає, з огляду на наявні у справі акт приймання-передачі до договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022, який підписаний як позивачем, так і відповідачем -1, план-схему до договору оренди суборенди нежитлового приміщення №211299 від 16.02.2022, яка також підписані позивачем, відповідачем -1 та відповідачем-2, та в якій червоною лініє чітко виділено графічне зображення приміщення, яке передано відповідаем-1 у суборенду відповідача -2, акти надання позивачем відповідачу -1 послуг з оренди приміщення за договором оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 з лютого по грудень 2022, які підписані відповідачем -1 та оплачені останнім, що не заперечується позивачем. Тобто, договір оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 частково виконаний його сторонами, що унеможливлює визнання такого договору неукладеним.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 01.06.2020 у справі №906/355/19 зробив висновок, якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного.

Посилання відповідача -1 ФОП Грищенко М.О. на те, що позивач не повідомив суд, що спірні приміщення здані в оренду та суборенду двічі, спростовуються наданими позивачем до суду доказами, які свідчать, що позивач є власником нерухомого майна за адресою м. Одеса, проспект Добровольського, будинок 122/1А, площею 2087,2 кв.м., з яких 1047,3 кв.м. - площа І поверху та 898,8 кв.м. - площа ІІ поверху.

Станом на 24.05.2023 в оренді відповідача -1 на підставі договору оренди нерухомого майна №20/22 від 16.02.2022 та в суборенді відповідача -2 на підставі договору суборенди нерухомого майна №211299 від 16.02.2022 знаходилися нежитлові приміщення ІІ поверху площею 391 кв.м.

Також нежитлові приміщення ІІ поверху площею 343,7 кв.м. знаходилися в оренді ФОП Грищенко О.В. на підставі договору оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023 та суборенді відповідача -2 на підставі договору суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023.

Залишок вільної площі нежитлових приміщень ІІ поверху становить 164,1 кв.м.

Нежитлові приміщення І поверху площею 543,7 кв.м. знаходилися в оренді ФОП Грщенко О.В. на підставі договору оренди нерухомого майна №10/05/23-1 від 10.05.2023 та суборенді відповідача -2 на підставі договору суборенди нерухомого майна №701/2404-1 від 10.05.2023. Окрім того, нежитлові приміщення І поверху площею 500 кв.м. знаходилися в оренді відповідача-2 на підставі договору оренди нерухомого майна №701/2404-2 від 10.05.2023.

При цьому, договір оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2021, який укладений позивачем із відповідачем-2 щодо передачі в оренду приміщення І та ІІ поверху площею 1000 кв.м. розірваний, про що між сторонами укладено угоду про розірвання до договору оренди нерухомого майна №160222 від 16.02.2022, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О.А., та зареєстрована в реєстрі за №1197.

Клопотання відповідача-1 про здійснення судом огляду приміщень на місці або призначення у справі судової експертизи, які викладені у додаткових поясненнях по справі за вх.№46500/23 від 21.12.2023 залишені без розгляду господарським судом на підставі ч.2 ст.207 ГПК України у зв`язку із тим, що позивачем не доведено суду поважних причин, які унеможливили подання відповідних клопотань у підготовчому провадженні, а також з огляду на те, що надані позивачем докази спростовують посилання відповідача-1 на обставини накладення площ орендованих ним приміщень.

Щодо позовних вимог в частині припинення в Державному реєстрі прав права оренди та права суборенди, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Відповідно до п.9 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

З огляду на фактичні обставини справи, наведені правові норми, в т.ч. імперативні приписи абзацу 3 частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", вбачається, що розірвання в судовому порядку договору оренди і договору суборенди, тобто документів, на підставі яких за відповідачем-1 та відповідачем-2 було проведено державну реєстрацію прав оренди і суборенди відповідно, зумовлює наявність правових підстав для припинення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А за ФОП Грищенко Максимом Олеговичем, та права суборенди нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А за ТОВ «ОМЕГА».

Саме по собі розірвання договорів не призведе до належного та ефективного захисту прав та законних інтересів позивача, оскільки державні реєстратори в процедурі виконання судового рішення керуються вимогами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який вказує на те, що в судовому рішення має бути зазначено саме про припинення прав.

Тому, з метою ефективного захисту прав позивача та забезпечення безперешкодного виконання судового рішення, необхідним є зазначення в рішення суду про припинення речових прав оренди та суборенди.

Окрім того, близький за змістом висновок, викладений у п. 5.28 постанови Верховного Суду від 01.11.2023 у справі №910/7987/22, та згідно з яким відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21 (пункт 6.45) та постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі № 916/959/22, належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом; судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права; якщо на відповідний об`єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб`єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об`єкт. При цьому відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду (постанова від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.28)) судове рішення, ухвалене у справі, ні за яких обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у цій справі.

За таких обставин господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість і правомірність позовних вимог в частині припинення у Державному реєстрі речових прав права оренди та суборенди нерухомого майна, із виключенням вимог про виключення з Державного реєстру речових прав запису щодо реєстрації іншого речового права.

На підставі ч.9 ст.129 ГПК України витрати позивача по сплаті судового збору в розмірі 10 736 грн. покладаються судом на відповідача-1 у справі, оскільки судом встановлено, що спір у справі виник внаслідок неправильних дій відповідача-1 щодо своєчасної спати орендної плати позивачу.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС" до Фізичної особи - підприємця Грищенко Максима Олеговича, Товариства з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Грищенко Ольги Володимирівни у справі №916/2218/23 задовольнити частково.

2.Розірвати Договір оренди нерухомого майна № 20/22 від 16.02.2022 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» (04119, м. Київ, вул. Зоологічна, 4-А оф.139/1, ) та Фізичною особою - підприємцем Грищенко Максимом Олеговичем ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; адреса електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ), посвідчений приватним нотаріусом КМНО Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за № 537.

3.Розірвати Договір суборенди нерухомого майна № 211299 від 16.02.2022 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» (04119, м. Київ, вул. Зоологічна, 4-А оф.139/1, ), Фізичною особою - підприємцем Грищенко Максимом Олеговичем ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; адреса електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ), та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОМЕГА» (49041, Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Панікахи, 15, ), посвідчений приватним нотаріусом КМНО Погребняком О.А, зареєстрований в реєстрі за № 536.

4.Припинити в Державному реєстрі речових прав право оренди нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр.Добровольського, 122/1А за Фізичною особою - підприємцем Грищенко Максимом Олеговичем ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; адреса електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ).

5.Припинити в Державному реєстрі речових прав право суборенди нерухомого майна - частини нежитлових приміщень площею 391,00 кв.м (загальна площа 2087,2 кв.м), яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, пр. Добровольського, 122/1А за Товариством з обмеженою відповідальністю «ОМЕГА» (49041, Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Панікахи, 15, ).

6.У задоволені решти позовних вимог відмовлено.

7.Стягнути з Фізичної особи - підприємця Грищенко Максима Олеговича ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; адреса електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОДЕСА МАРКЕТ ПЛЮС» (04119, м. Київ, вул. Зоологічна, 4-А оф.139/1, ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 10 736 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 29 січня 2024 р.

Суддя Г.Є. Смелянець