ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 січня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/326/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Разюк Г.П.,

суддів: Колоколова С.І., Савицького Я.Ф.

при секретарі судового засідання: Полінецькій В.С.

за участю представників учасників справи:

від позивача Асташенкова О.І. розпорядження №1702Квід 24.12.2014, розпорядження №421 від 18.05.2020, посадова інструкція від 19.02.2020;

від третьої особи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради Самокиш І.В., посвідчення №57 від 02.06.2022, виписка з ЄДР від 12.05.2023;

від відповідача 1 Веприцька В.М., посвідчення адвоката України №003496 від 21.11.2018, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №003496 від 21.11.2018, ордер серія ВН №1281347 від 06.09.23

третьої особи Колективного підприємства Будова Золотоверх М.С., посвідчення адвоката України №003594 від 16.01.2019, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серія ОД №003594 від 16.01.2019, ордер серія ВН №1283409 від 13.09.2023

від третьої особи Національного антикорупційного бюро України Пилипенко С.М. наказ про внесення змін до наказу директора Національного бюро від 03.03.2021 №33, виписка з ЄДР від 27.04.2023

/інші учасники справи не використали свого права на участь у судовому засіданні, хоча належним чином повідомлялись про час та місце розгляду справи/

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційні скарги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023, проголошене об 11:18:17 суддею Мостепаненко Ю.І. у м. Одесі, повний текст якого складено 19.07.2023

у справі № 916/326/23

за позовом Одеської міської ради

до відповідачів:

1. Приватного підприємства «Дофін»

2. Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1. Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради,

2. Національного антикорупційного бюро України,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Приватного підприємства «Дофін» - Колективного підприємства «Будова»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Державної інспекції архітектури та містобудування України

про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов, припинення права на виконання будівельних робіт та анулювання дозволу,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2023 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства (далі ПП) «Дофін» та Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, в якій просила суд:

1) розірвати договір оренди землі від 06.04.2017, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП «Дофін», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. (далі договір оренди);

2) зобов`язати ПП «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :51:005:0083, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 (далі земельна ділянка), привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель;

3) визнати протиправним та скасувати наказ Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 07.11.2017 № 01-06/189 про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 №01-06/189;

4) визнати протиправними та скасувати надані Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради ПП «Дофін» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 за № 01-06/189 на об`єкт: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. А, бесідки літ. Б, гаражу літ. В, сторожки літ. Г, навісу літ. Д, сараю літ. Е, за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4 (далі містобудівні умови та обмеження);

5) припинити право ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на земельній ділянці, отримане відповідно до Дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № IV 44;

6) анулювати Дозвіл на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № IV 44, найменування об`єкта будівництва «Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4» (далі дозвіл на виконання будівельних робіт).

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням п. 5.1 укладеного між сторонами договору оренди в частині використання земельної ділянки не за її призначенням, а саме: здійсненням будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює досягнення цілей договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню на користь Одеської міської ради.

В обґрунтування вимоги про скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт позивач зазначав, що вони є похідними, оскільки для прийняття рішення щодо надання або відмови у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва Управління мало керуватись документами про право користування земельною ділянкою.

Ухвалами Господарського суду Одеської області від 20.02.2023, 28.04.2023 та 10.05.2023 залучено до участі у справі, в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: на стороні позивача Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради та Національне антикорупційне бюро України (далі НАБУ); на стороні відповідача 1 Колективне підприємство (далі КП) «Будова»; на стороні відповідачів Державну інспекцію архітектури та містобудування України /далі також ДАБІ/.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 в позові відмовлено. Місцевий господарський суд зазначив про те, що у даному випадку мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її ПП «Дофін» не за цільовим призначенням. Судом зазначено, що такий висновок щодо виду використання узгоджується також зі змістом рішенням Одеської міської ради від 15.03.2017 № 1831-VII про надання спірної земельної ділянки в оренду ПП «Дофін», в п. 2 якого вказано цільове призначення В.03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність істотного порушення умов договору щодо використання ПП «Дофін» земельної ділянки для будівництва житлових будинків, що б мало наслідком саме розірвання договору в судовому порядку.

Також суд зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту порушених прав власника землі шляхом розірвання договору, з точки зору його ефективності, не відповідає змісту та характеру самого порушення з боку ПП «Дофін», з урахуванням у тому числі обставин невиконання позивачем своїх обов`язків по здійсненню контролю за орендованою земельною ділянкою, що не спростовано останнім, а тому цей спосіб не є ефективним у розумінні статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, адже не може забезпечити поновлення прав позивача внаслідок його невідповідності змісту порушеного права та характеру спірних правовідносин.

За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги про розірвання договору оренди не можуть бути задоволені, так само, як і похідні вимоги про зобов`язання повернути земельну ділянку.

До того ж, суд не встановив підстав для застосування положень ст. 376 ЦК України та задоволення вимоги Одеської міської ради про приведення земельної ділянки у придатний для використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель.

Щодо обраного позивачем способу захисту порушеного права у вигляді визнання протиправним і скасування наказу Управління про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови, місцевий господарський суд звернув увагу на те, що вказаний наказ є актом індивідуальної дії та вичерпав свою дію датою його видачі, тому він не створює правових наслідків для позивача, та, відповідно, не може бути визнаний протиправним та бути скасованим.

Крім того, суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для скасування оспорюваних містобудівних умов та обмежень, оскільки міською радою у позовній заяві не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо порушення вимог законодавства при наданні Управлінням містобудівних умов та обмежень, а також не зазначено жодного нормативного акту, який, на її думку, був порушений з боку Управління.

Щодо вимог позивача про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт та припинення права ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на земельній ділянці, отриманого відповідно до вказаного дозволу, то суд першої інстанції зазначав, що вказані вимоги є такими, що суперечать нормам чинного законодавства, якими передбачено, що анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю і анулювання такого дозволу саме судом законом не передбачено, у зв`язку з чим відповідні вимоги не підлягають задоволенню.

Також, суд вважав, що не підлягають задоволенню вимоги позивача про припинення права ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на земельній ділянці через їх безпідставність і необґрунтованість.

З огляду на встановлену необґрунтованість заявлених позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку і про відсутність підстав для застосування позовної давності до заявленого позову, про що заявляло ПП «Дофін» під час розгляду справи.

Із зазначеним рішенням місцевого господарського суду не погоджується Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради, який звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою та просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

На думку скаржника, рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки його прийнято із суттєвим порушенням норм матеріального та процесуального права при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, скаржник зазначає, що судом першої інстанції безпідставно не прийняті до уваги ті обставини, що земельна ділянка має цільове призначення 03.15- для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, а фактично використовується для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (за кодом виду цільового призначення класифікатора 02.10), при цьому ПП «Дофін» зверталось до Одеської міської ради з клопотанням про зміну цільового призначення, що підтверджує факт використання відповідної земельної ділянки не за призначенням.

Крім того, апелянт звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України планування використання земель» від 27.05.2021 №711-IX, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX та постановою Кабінету міністрів України «Про внесення змін до деяких актів Кабінету міністрів України» від 28.07.2021 №821 внесені зміни до ст. 20 Земельного кодексу України та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17.10.2012 №1051 (із змінами), в результаті яких поняття «вид використання земельної ділянки» на теперішній час відсутнє.

Також скаржник вважає безпідставним залишення судом першої інстанції без уваги того факту, що чинним рішенням Господарського суду Одеської області у справі №916/1431/22 стягнуто з ПП «Дофін» орендну плату за використання останнім земельної ділянки саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Не погодилась з рішенням Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 у даній справі і Одеська міська рада, яка також звернулась до суду апеляційної інстанції з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалите нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

На переконання Одеської міської ради, суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні встановив відсутність істотного порушення умов договору ПП «Дофін», тоді як договором оренди землі встановлена така істотна умова договору, як зобов`язання використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно із п.5.1 договору та встановлено наслідки, що настають у разі невиконання таких обов`язків, однак ПП «Дофін» порушило цей пункт договору шляхом знесення адміністративної будівлі, для експлуатації якої була надана в оренду спірна земельна ділянка, що унеможливило в подальшому реалізацію умов вказаного договору оренди землі.

Також Одеська міська рада звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що внаслідок порушення ПП «Дофін» вимог закону та умов договору оренди землі територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що тягне за собою неможливість для територіальної громади міста досягнення цілей договору та ефективного використання землі в інтересах громади, що має наслідком розірвання вказаного договору в судовому порядку.

Одеська міська рада не погоджується і з висновком суду першої інстанції про те, що в даному випадку мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однією категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її ПП «Дофін» не за цільовим призначенням, тоді як в акті від 26.04.2021 перевірки дотримання ПП «Дофін» умов договору оренди землі від 06.04.2017 встановлено, що на зазначеній земельній ділянці КП «Будова» здійснюється будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями господарського призначення та підземним паркінгом на підставі договору на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №IV 44, зареєстрованого в Державній інспекції архітектури та містобудування України, а отже встановлено порушення ПП «Дофін» при використанні відповідної земельної ділянки п.5.1 зазначеного договору оренди земельної ділянки.

Також Одеська міська рада зазначає про те, що ПП «Дофін» не лише використовує земельну ділянку всупереч умовам п. 5. 1 договору, а й порушує п.5.2 договору, яким передбачено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

Не погоджується Одеська міська рада також з висновком суду першої інстанції щодо обрання позивачем неефективного способу захисту своїх порушених прав і інтересів, тоді як усі заявлені позивачем вимоги у сукупності призведуть до поновлення прав Одеської міської ради, як орендодавця, та звільнення самочинно забудованої земельної ділянки комунальної власності.

Щодо позовних вимог про скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради та містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, то Одеська міська рада звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що Управління для прийняття рішення щодо надання або відмови у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва повинно було керуватись документами про право користування земельною ділянкою, зокрема договором оренди, згідно з 5.1 якого не передбачено забудову зазначеної земельної ділянки, що свідчить про те, що надані містобудівні умови та обмеження створили передумови для забудови спірної земельної ділянки всупереч умовам договору щодо виду її цільового використання для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території, а тому підлягають визнанню протиправними та скасуванню.

Також скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що заявлені позивачем вимоги про припинення права на виконання будівельних робіт та анулювання дозволу на виконання будівельних робіт є законними та обґрунтованими, оскільки відповідачем незаконно здійснюється будівництво на земельній ділянці, яка не передавалась в оренду з цією метою, у зв`язку з чим скасуванню підлягають всі дозвільні документи, які суперечать істотним умовам договору.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання ПП «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, Одеська міська рада зазначає про те, що по-перше відповідна вимога відповідає змісту ст. 152 ЗК України та умовам договору оренди, а по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням. На думку скаржника, даний захід є пропорційним визначеній меті, прямо передбачений ч. 4 ст. 376 ЦК України та не становитиме для ПП «Дофін» надмірний тягар, якщо порявняти його зі шкодою, яка завдається власнику земельної ділянки -територіальній громаді м. Одеси.

НАБУ надіслало відзив на апеляційні скарги, в яких погоджується з викладеними у них доводами, вважає їх законними та обґрунтованими. Зокрема зазначає, що суд першої інстанції жодним чином не надав оцінки тому факту, що порушення п. 5.1 договору щодо цільового використання земельної ділянки підтверджується: актом перевірки дотримання вимог законодавства від 02.04.2021, складеним Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області, листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 05.04.2021 №18-15-0.4-329/90-21, актом огляду земельної ділянки від 12.04.2021, складеним відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; актом перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017, зареєстрованого за №792, ПП «Дофін» від 26.04.2021, що складений відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та інформацією Департаменту земельних ресурсів, що викладена в листі від 27.10.2022 №01-13/2305.

НАБУ зазначає, що порушення п. 5.1 договору щодо цільового використання земельної ділянки має істотний характер та є підставою для розірвання договору.

Також на переконання НАБУ, вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на цієї земельній ділянці є похідною вимогою від вимоги про розірвання спірного договору та є ефективним способом захисту, що спрямований на відновлення порушеного права територіальної громади м. Одеси щодо повернення земельної ділянки у її розпорядження та забезпечення раціонального використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення і означене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

На переконання НАБУ, правомірними є і вимоги позивача про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також анулювання дозволу на виконання будівельних робіт, оскільки Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради та ДАБІ всупереч вимог закону та без здійснення належної перевірки поданих ПП «Дофін» документів протиправно прийняли оскаржувані рішення та видали останньому містобудівні умови та обмеження і дозвіл на виконання будівельних робіт, фактично дозволивши на спірній земельній ділянці будівництво з порушенням її цільового призначення.

КП «Будова» надіслало відзив на апеляційні скарги, в якому заперечує проти доводів апелянтів. Зокрема, вважає відсутніми правові підстави для розірвання договору у судовому порядку з підстав, визначених позивачем, оскільки в даному випадку мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її ПП «Дофін» не за цільовим призначенням.

КП «Будова» вважає, що суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає змісту та характеру самого порушення з боку ПП «Дофін» та з урахуванням того, що Одеська міська рада не виконала свої зобов`язання по здійсненню контролю за орендованою земельною ділянкою.

Також зазначає, що позовні вимоги про зобов`язання повернути земельну ділянку, про визнання протиправним та скасування наказу та містобудівних умов, припинення права та виконання будівельних робіт та анулювання дозволу є похідними вимогами від вимоги про розірвання договору, для задоволення якої відсутні підстави, а тому відсутні підстави і для задоволення зазначених вимог.

Щодо тверджень Департаменту, викладених в апеляційній скарзі, про зміни в земельному законодавстві, в результаті яких поняття «вид використання земельної ділянки» на теперішній час відсутнє, то КП «Будова» вважає, що до вказаних правовідносин відповідні зміни в законодавстві не можуть бути застосовані, оскільки моменти початку будівництва та отримання дозвільних документів відбулись до 23.08.2018, адже містобудівні умови та обмеження були видані 07.11.2017, а дозвіл на виконання будівельних робіт був виданий 23.08.2018.

Від ПП «Дофін» також надійшов відзив на апеляційні скарги, в якому останнє не згодне з ними та просить їх залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін. Зміст відповідного відзиву дублює доводи, викладені у відзиві КП «Будова».

Колегія суддів розглянула матеріали справи, доводи апеляційних скарг, відзивів на неї, заслухала пояснення присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг та дійшла до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.12.2016 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (Продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та ПП «Дофін» (Покупець) було укладено:

- договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за № 3200, згідно якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки офіційної резиденції Виконавчого комітету Одеської міської ради, що складає 364,95 кв.м, від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. «А», загальною площею 729,90 кв.м, жилою площею - 56,0 кв.м, бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», відображених у технічному паспорті;

- договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за № 3201, згідно якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки офіційної резиденції Виконавчого комітету Одеської міської ради, що складає 364,95 кв.м, від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. «А», загальною площею 729,9 кв.м, жилою площею - 56,0 кв.м, бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», відображених у технічному паспорті.

24.01.2017 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (Продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та ПП «Дофін» (Покупець) було укладено:

- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 38, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП «Дофін» за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;

- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 38;

- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 39, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП «Дофін» за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;

- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 39.

Отже місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що ПП «Дофін» на підставі вказаних договорів набуло право власності на об`єкт нерухомості, що розташований за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4.

Рішенням Одеської міської ради від 15.03.2017 № 1831-VII «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та надання її в оренду ПП «Дофін»» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :51:005:0083), площею 1,5953 га (категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, за адресою: м.Одеса, Гагарінське плато, 4; також надано ПП «Дофін» вказану земельну ділянку в оренду строком на 49 років, цільове призначення В.03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

При цьому, вищевказаним рішенням затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою і ПП «Дофін», а також орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 5.1 вказаного рішення Одеської міської ради зобов`язано ПП «Дофін» дотримуватись положень ст. 96 Земельного кодексу України, виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

06.04.2017 між Одеською міською радою (Орендодавець) та ПП «Дофін» (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради №1831-VI від 15.03.2017 надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, земельна ділянка 4, кадастровий номер :51:005:0083, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Пунктом 1.2 договору встановлено, що земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 за № 5245-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється одночасно із державною реєстрацією права оренди згідно із Законом України від 14.05.2013 за № 233-VІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням» та відповідно до ст. 28 Закону України від 26.11.2015 року № 834-VІІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Згідно із п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 1,5953 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0587 га; тимчасова - 0,0132 га; під спорудами - 0,0196 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,2345 га; під зеленими насадженнями 1,1890 га; під спортивними майданчиками 0,0803 га.

Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна: офіційна резиденція Виконавчого комітету Одеської міської ради, яка належить ПП «Дофін», а саме: 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 3200, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 38, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., номер запису про право власності: 18689892, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 78757874, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.; інша 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та реєстровим № 3201, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 39, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., номер запису про право власності: 18690229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 78759138, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. Інженерне забезпечення об`єкту - від існуючих міських мереж.

Недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду - не встановлено (п. 2.4. договору).

Пунктом 3.1 договору встановлено, що договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Згідно п. 3.2 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В розділі 5 договору наведені «Умови використання орендарем земельної ділянки». Так, відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду ПП «Дофін» для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Пунктом 5.2 договору передбачено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

Пунктом 5.3 договору наведені умови збереження стану об`єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень.

За положеннями п. 6.1 договору об`єкт оренди за цим договором вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

За умовами пунктів 9.1.1, 9.1.3 договору орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно із п. 9.2 договору Орендодавець зобов`язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

У пунктах 9.3.1, 9.3.2 договору вказано, що Орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону; самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Відповідно до пунктів 9.4.1, 9.4.3 договору Орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України «Про оренду землі», виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1 договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній.

За умовами п. 12.4 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

За положеннями п. 14.1 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Як вбачається зі змісту договору, цей договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 06.04.2017 та зареєстровано в реєстрі за № 792.

Згідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 84472834 від 06.04.2017 право оренди земельної ділянки за ПП «Дофін» було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.

Отже місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про те, що відповідно до п. 14.1 договору він набрав чинності з 06.04.2017 і з цієї дати ПП «Дофін» набуло право оренди на вищевказану земельну ділянку.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-017 від 15.03.2017 цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає цілі для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

03.11.2017 ПП «Дофін» звернулось до Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради із заявою про розгляд містобудівного розрахунку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, та про видачу містобудівних умов та обмежень.

Наказом Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради 07.11.2017 за вих. № 01-06/189 були затверджені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 проектування будівництва жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, за рахунок знесення офіційної резиденції Виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. «А», бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», які належать ПП «Дофін», на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у ПП «Дофін» за адресою: м.Одеса, Гагарінське плато, 4.

Відтак, ПП «Дофін» отримано в Управлінні архітектури та містобудування Одеської міської ради містобудівні умови і обмеження за вих. № 01-06/189 від 07.11.2017 забудови земельної ділянки № 223 за адресою: м. Одеса, Приморський район, Гагарінське плато, 4 щодо об`єкта будівництва нове будівництво (будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденція Виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. «А», бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», які належать ПП «Дофін», на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у ПП «Дофін»).

В подальшому, наказом Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради 01.02.2019 № 01-11/21 було затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, які затверджені наказом управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 07.11.2017 № 01-06/189. Вказаний додаток є невід`ємною частиною цих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

23.08.2018 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (на теперішній час ліквідована) було видано ПП «Дофін», як замовнику, дозвіл на виконання будівельних робіт № IV 44, згідно з яким генеральному підряднику КП «Будова» дозволено здійснення будівництва «Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4».

З матеріалів справи слідує, що Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на виконання наказу «Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності» від 22.03.2021 № 177-ДК проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання вищевказаної земельної ділянки, за результатами якої складено акт, в якому вказано, що з урахуванням наявної інформації і документів, отриманих в ході перевірки, перевіряючими встановлено, що ПП «Дофін» використовує земельну ділянку у невідповідності з вимогами п. 5.1 договору оренди.

Про вказану перевірку та її результати Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило Одеську міську раду своїм листом від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, до якого було додано копію акта перевірки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21.

12.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради був проведений огляд вказаної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт, згідно якого в ході обстеження працівниками вказаного Відділу встановлено, що на зазначеній земельній ділянці КП «Будова» здійснюється будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому, в акті зазначено, що проведення перевірки дотримання умов договору оренди не вдалось, оскільки працівники КП «Будова» не допустили на земельну ділянку, таким чином, порушуються вимоги п.9.4.5 договору оренди землі. Так, працівниками вказаного Відділу підготовлено лист-повідомлення щодо проведення перевірки дотримання умов договору оренди землі. Також, в акті міститься посилання на п. 9.4.3 вказаного договору, за яким орендар зобов`язується використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно п. 5.1 договору, в якому зазначається, що земельна ділянка передається в оренду ПП «Дофін» для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Також, 26.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель дотримання земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було здійснено перевірку дотримання умов договору оренди ПП «Дофін», за результатами якої складено акт, у якому зазначено, що земельна ділянка огороджена парканом та облаштована воротами; на паркані наявний інформаційний стенд, в якому зазначено, що КП «Будова» здійснює будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. Також вказано, що адміністративна будівля, господарські споруди демонтовані та благоустрій прилеглої території з зеленими насадженнями відсутній. З урахуванням викладеного, в акті встановлено, що ПП «Дофін» при використанні земельної ділянки порушує вимоги п. 5.1 договору оренди.

В подальшому, Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради в листі від 31.10.2022 № 01-18/1189 у відповідь на лист Юридичного департаменту Одеської міської ради надано інформацію стосовно земельної ділянки, згідно з якою на момент обстеження станом на 26.10.2022 на ній розташовано чотири багатоповерхових будівлі, будівельний кран та інша будівельна техніка, ділянка огороджена парканом та облаштована воротами.

Предметом позову є вимоги Одеської міської ради: розірвати договір оренди; зобов`язати ПП «Дофін» повернути земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель; визнати протиправним та скасувати наказ Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради про затвердження містобудівних умов та обмежень; визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження; припинити право ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на земельній ділянці; анулювати дозвіл на виконання будівельних робіт.

Щодо вимоги розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку шляхом знесення розміщених на ній будівель.

В якості підстав для розірвання договору оренди позивач зазначає про те, що ПП «Дофін» знесенням адміністративної будівлі, для експлуатації якої була надана земельна ділянка, порушило п. 5.1 договору оренди землі (земельна ділянка надається в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території) та ст. 24 Закону України «Про оренду землі» (орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди), внаслідок чого, територіальна громада м. Одеси позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що тягне за собою неможливість досягнення цілей договору та ефективного використання землі в інтересах громади, а отже, на думку позивача, є підставами для розірвання договору оренди землі в судовому порядку згідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Насамперед колегія суддів зауважує, що Одеська міська рада обґрунтовує позов в цій частині виключно нецільовим використанням переданої в оренду земельної ділянки, і саме з цих підстав вона наполягає на розірванні договору оренди в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Жодних інших доводів щодо істотного порушення умов спірного договору або інших випадків, встановлених договором або законом у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України, на яку міська рада посилається як на підставу позовних вимог, не наведено.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до положень ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

Так, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому, окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (ст. 143 ЗК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Тобто основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Отже усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

За змістом статей 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.

Частиною 1 ст. 20 Земельного кодексу України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Тобто цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником чи користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постановах від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15 та від 14.07.2020 у справі 916/1998/19.

Колегія суддів звертає увагу, що пунктом 5.1 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду ПП «Дофін» для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Тобто вказаним пунктом визначений саме вид використання земельної ділянки, в той час як цільове призначення земельної ділянки, переданої за спірним договором оренди, визначено в п. 5.2 договору, де вказано, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; а вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі Класифікація), яка була чинна до 18.04.2023, у зв`язку з прийняттям Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 586 від 22.03.2023.

Відповідно до пунктів 1.2, 1.4 цієї Класифікації (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень), код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі. Класифікація визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Згідно з підпунктом 10 п. 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051 (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень), до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема про цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель), що включає такі складові: категорія земель згідно з підпунктом 6 п. 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно з ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України.

Згідно з Класифікацією до секції В належать землі житлової та громадської забудови, код 03.15 землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19.

Згідно з п. 2, 9 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень, а також видачі дозволу на будівництво) генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту; план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об`єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об`єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів. План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

Згідно з ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Рішенням Одеської міської ради від 23.05.2015 № 6489-VІ затверджений Генеральний план м. Одеси, відповідно до якого земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території.

Рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VІІ затверджено план зонування території (зонінгу) м. Одеси, відповідно до якого зазначена земельна ділянка знаходиться в зоні Ж-5п - в проектній зоні змішаної забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п`ять поверхів, супутніх об`єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об`єктів, окремих об`єктів загальноміського та районного значення. Переважним видом використання даної зони є розміщення багатоквартирних житлових будинків від 5-ти поверхів та вище.

Так, як вбачається з п. 3 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки із додатком до них (в редакції наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.02.2019) «Відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні»: згідно з договором оренди від 06.04.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 792, земельна ділянка, загальною площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, будинок 4, кадастровий номер: :51:005:0083, передається в оренду ПП «Дофін» терміном на 49 років. Вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15. «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови». При цьому, вказаний пункт вказаних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки містить також посилання на Генеральний план м. Одеси, затверджений рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VІ, та план зонування території м. Одеси (зонінг), затверджений рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VІІ.

Крім того, як вже зазначалось, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-017 від 15.03.2017, цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає цілі для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що з огляду на встановлене в п. 5.2 спірного договору цільове призначення спірної земельної ділянки та враховуючи, що забудова землі в місті Одесі, зокрема, за адресою: Гагарінське плато, 4, багатоквартирними жилими будинками відповідає положенням Генерального плану м. Одеси та зонінгу, спірна земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, використовується ПП «Дофін» з дотримання умов договору щодо її цільового призначення.

У даному випадку, мала місце зміна лише виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її ПП «Дофін» не за цільовим призначенням.

При цьому судом також враховується, що право Орендаря самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору передбачено в пункті 9.3.2 договору оренди землі.

Також місцевий господарський суд обґрунтовано вказав, що суттю орендних правовідносин є користування об`єктом оренди за визначену плату і Одеська міська рада, укладаючи договір оренди землі саме на 49 років з ПП «Дофін», як власником розташованого на земельній ділянці об`єкта нерухомості, мала розраховувати саме на отримання відповідної орендної плати, тим більш, що інше використання земельної ділянки, що розташована в зоні саме житлової забудови, неможливо крім визначеного її цільового призначення та з урахуванням наявності на ній об`єктів нерухомості відповідача - ПП «Дофін».

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів приходить до висновку, що у даному випадку немає передбачених законом підстав для розірвання договору та повернення земельної ділянки з мотивів, викладених міською радою у позовній заяві. Тобто з підстав саме нецільового використання землі.

В цьому контексті колегія суддів також вважає за необхідне зазначити наступне.

Державні органи та органи місцевого самоврядування надаючи дозвільну документацію щодо будівництва не могли не бути обізнаними із намірами відповідача щодо нового будівництва, що в свою чергу спростовує доводи міської ради про самовільні дії ПП «Дофін» (самовільне використання спірної ділянки для нового будівництва жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом).

Так, Одеська міська рада, яка є власником землі та одночасно органом місцевого самоврядування, не могла не знати про видачу ПП «Дофін» дозвільної документації на будівництво житлових будинків на орендованій останнім земельній ділянці, адже саме на неї, згідно з п. 9.2.2 договору, покладено обов`язок здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

Тобто саме нездійснення Одеською міською радою належного виконання своїх обов`язків, як власника земельної ділянки, і спричинило виникнення даного спору.

Протягом більш ніж 4 років жодних заборон для будівництва від Орендодавця не надходило, їх фактично не існувало для відповідача, як і не існує на даний час, і лише після забудови відповідачем земельної ділянки чотирма багатоповерховими будинками Одеською міською радою заявляється позов про розірвання договору оренди.

Колегія суддів зауважує, що позовна заява Одеської міської ради не містить такої підстави для розірвання договору та матеріально-правового обґрунтування, як порушення ст. 25 Закону України «Про оренду землі» (орендар не отримував письмової згоди орендодавця на зведення об`єктів нерухомості на земельній ділянці) та (або) порушення п. 8.2 договору (здійснення на земельній ділянці будівництва об`єкту нерухомості без відповідного на це дозволу Орендодавця).

Більш того, після звернення міської ради до суду з позовом до ПП «Дофін» про стягнення коштів (справа № 916/1431/22), останній продовжував забудову земельної ділянки, і жодної незгоди з такими діями відповідача від міської ради не надходило.

Відповідно до частин 1, 2, 4 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium - принцип добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Якщо особа, яка має право на оспорення документа чи юридичного факту, висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом.

Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права (постанова Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц).

Таким чином, у даному випадку вбачається суперечлива поведінка Одеської міської ради, яка полягає у тому, що вона спочатку жодним чином не реагує на здійснення відповідачем нового будівництва на земельній ділянці, хоча зобов`язана здійснювати відповідний контроль, потім стягує з відповідача плату за таке використання (справа № 916/1431/22), а в подальшому взагалі намагається розірвати договір оренди з цих підстав (нецільового використання землі).

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові по справі № 916/2791/13 зазначила, що, застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів має проаналізувати: 1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача, як її орендаря, на мирне володіння майном останнього; 2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету; 3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті.

Водночас, позов Одеської міської ради, на думку колегії суддів, не переслідує легітимну мету, оскільки зведені на земельній ділянці чотири багатоповерхових будинки були збудовані за наявності дозвільної документації, без жодної заборони власника землі та такі дії, і з дотриманням вимог щодо цільового призначення земельної ділянки, хоча із зміною виду використання такої ділянки.

Саме з огляду на підстави заявленого позову, розірвання договору оренди та, як наслідок, зобов`язання звільнити земельну ділянку шляхом знесення розміщених на ній будівель, не є пропорційним визначеній позивачем меті.

Такий захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка може бути спричинена власнику земельної ділянки - територіальній громаді м. Одеса, адже на земельній ділянці вже збудовані чотири багатоповерхові житлові будинки. Позивачем не наведено жодних обґрунтувань щодо можливих наслідків від застосування судом наведених заходів, зокрема щодо подальшої долі вказаних житлових будинків, та можливого порушення прав на житло не визначеного кола осіб - членів саме цієї територіальної громади.

Пунктом 3 ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Частиною 4 зазначеної статті встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в ч. 1 ст. 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо цей об`єкт: 1)збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2)збудований без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3)збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Будівництво вважається правомірним, якщо власник земельної ділянки чи землекористувач або інша особа одержали у встановленому містобудівельним законодавством порядку дозвіл на забудову.

Відповідно до ч. 7 ст. 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

При цьому, колегія суддів зауважує, що доводи позивача про самочинність об`єкту будівництва, з посиланням при цьому на ст. 376 ЦК України, також мотивовані виключно використанням спірної землі не за цільовим призначенням, а сам позов, як вже зазначалось, мотивований виключно необхідністю розірвання договору оренди саме з цих підстав, як порушення його істотних умов.

Водночас, здійснення будівельних робіт на вказаній земельній ділянці жодним чином не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Враховуючи підстави заявленого позову, відсутність протягом тривалого часу будь-яких заперечень власника землі щодо здійснення відповідачем нового будівництва на спірній земельній ділянці, а також з огляду на отримання відповідачем дозвільної документації щодо будівництва, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанцій про відсутність у даному випадку передбачених ст. 376 ЦК України ознак, за яких будівельні роботи на спірній земельній ділянці могли б бути визнані самочинним будівництвом, а самі будівлі, як наслідок, знесені.

Також колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про визнання протиправним і скасування наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та скасування самих містобудівних умов та обмежень, оскільки по-перше: вказаний наказ є актом індивідуальної дії та вичерпав свою дію фактом його видачі, а по-друге: позивачем не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо порушення вимог законодавства при наданні містобудівних умов та обмежень і не зазначено жодного нормативного акту, який був би порушений з боку Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, про що обґрунтовано зазначив суд першої інстанції, з висновком якого колегія суддів цілком погоджується.

Щодо вимог позивача анулювати дозвіл на виконання будівельних робіт та припинити право ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, колегія суддів також погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, і анулювання такого дозволу саме судом законом не передбачено. У даному випадку суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу державної влади.

З огляду на відмову у позові Одеської міської ради по суті, підстави для застосування наслідків спливу строку позовної давності відсутні.

Інші доводи та аргументи скаржників за своїм змістом не впливають на результат вирішення спору і жодним чином не спростовують висновки суду першої інстанції, які викладені в оскаржуваному рішенні.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що висновки оскаржуваного рішення апелянтами не спростовані, отже апеляційні скарги задоволенню не підлягає, а відтак оскаржуване рішення слід залишити без змін, як ухвалені у відповідності до норм матеріального та процесуального права.

Згідно із ст.129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, слід залишити за апелянтом.

На підставі ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 у справі №916/326/23 залишити без змін, апеляційні скарги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та Одеської міської ради без задоволення.

Відповідно до ст. 284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 29.01.2024 о 12:00.

Головуючий суддя Г.П. Разюк

Суддя С.І. Колоколов

Суддя Я.Ф. Савицький