ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2024 року м. ЧернівціСправа № 926/428/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., за участю помічниці судді Віщук О. П., розглянувши матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст»

про внесення змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю

Представники сторін не з`явились.

1. Короткий зміст позовних вимог.

Чернівецька міська рада (58002, м. Чернівці, площа Центральна, 1, ідентифікаційний код 3606814) звернулась з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ідентифікаційний код 33002057) у змісті якого просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15078869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб».

Стягнути з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ) на користь Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, площа Центральна, 1, ) судовий збір у розмірі 2684,00 грн.

2. Короткий зміст заперечень проти позову товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст».

У відзиві на позов відповідач заперечив проти задоволення позовних вимог, обґрунтовуючи тим, що позовна заява є такою, що не підлягає до задоволення, а зміни до умов діючого договору оренди, які вимагає позивач внести за рішенням суду суперечать нормам ст. 203 ЦК України, щодо умов дійсності правочину.

Крім того зазначає, що позивач вимагає внести зміни в п. 2.3, п. 6 та п. 7 Договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005. Зміни пов`язані із зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та зміною ставки орендної плати. Згідно доданого до додаткового договору розрахунку розміру річної орендної плати вбачається, що позивач вважає за необхідне застосувати до всієї площі земельної ділянки єдину ставку орендної плати в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

До цього часу, ставка 5 % застосовувалась лише до частини земельної ділянки, що перебувала в оренді, а саме до земельної ділянки рекреаційного призначення площею 4,819 га (де знаходиться водний об`єкт). Плата за решту частин земельної ділянки площею 8,7185 га становила 3 %.

В додаткових поясненнях до позовної заяви позивач зазначив, що необхідність застосування єдиної ставки орендної плати в розмірі 5 % від нормативно-грошової оцінки землі обумовлена тим, що відповідно до п. 16 таблиці 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці за використанням земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти рекреаційного призначення встановлюється орендна плата в розмірі 5 % нормативно-грошової оцінки.

Таким чином, в якості основного фактору, що впливає на розмір орендної плати позивач визначає наявність на земельній ділянці водного об`єкту.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру 24.11.2020 земельна ділянка з кадастровими номером :32:002:008 площею 13,5373 га обліковується за даними ДЗК як така, що відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, з визначеним видом використання для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Цільове призначення земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

За даними Державного земельного кадастру станом на дату укладення договору оренди землі від 03.02.2005 і станом на час розгляду справи судом відсутні відомості про поділ спірної земельної ділянки на землі водного та рекреаційного фонду. Земельна ділянка за даними ДЗК обліковується, як землі житлової і громадської забудови.

Як вбачається зі змісту п. 2 Договору оренди від 03.02.2005 земельна ділянка загальною площею 13,5373 га має складові частини, серед яких: 2,870 га під водоймищем, віднесена до категорії земель водного фонду; 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; 8,7185 га під забудову, віднесена до категорії земель житлової і громадської забудови.

Згідно Додаткового договору від 21.04.2015 частини земельної ділянки 2,870 га - під водоймищем і 1,9488 га означені як зона рекреації.

Відомості щодо категорії земельної ділянки, наведені в договорі оренди та відомості в ДЗК щодо спірної земельної ділянки, є відмінними.

Рішень Чернівецької міської ради щодо зміни категорії земель щодо частини спірної земельної ділянки не ухвалювалось.

Отже, як вбачається зі змісту Договору оренди від 03.02.2005 та додаткових пояснень позивача щодо обґрунтування позовних вимог визначальною ознакою встановлення 5 % ставки орендної плати за спірну земельну ділянку, є наявність на ній водного об`єкту.

Тобто, предметом оренди є земля в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.

Згідно частини сьомої ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, крім наведених вище, є розмір орендної плати за водний об`єкт, об`єм та площа водного об`єкту (водного простору), перелік гідротехнічних спору (за наявності). Невід`ємною складовою Договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом є паспорт водного об`єкта.

Зміст Договору оренди від 03.02.2005 зі змінами, що запропоновано позивачем в Додатковому договору № 5/1669 від 25.07.2022, які просить внести позивач за рішенням суду, наведеним вище вимогам не відповідає.

Наведене вище унеможливлює розгляд судом позову про внесення змін до умов договору оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, за відсутності в умовах вказаного договору всіх істотних умов, що визначено частиною сьомою статті 15 Закону «Про оренду землі».

Зокрема, відсутній паспорт водного об`єкту, який повинен бути переданий орендарю, відсутня інформація про об`єм і площу водного об`єкту, ставка орендної плати за водний об`єкт.

Крім цього, 15.09.2021 ТОВ «Ріал Траст» через Центр надання адміністративних послуг спрямував на адресу позивача заяву про надання дозволу на поділ земельної ділянки з кадастровими номером :32:002:008 площею 13,5373 га на 14 земельних ділянок згідно проекту поділу (копія заяви та проекту поділу додається).

Необхідність поділу земельної ділянки була обумовлена необхідністю упорядкування території, що перебуває в користуванні відповідача. Згідно проекту поділу підлягає окремо виділенню земельна ділянка № 2 площею 8,4928 з розташованим на ній водним об`єктом, як територія, щодо окремого використання, та можливої відмови від її оренди.

Наведене вище виключає можливість в судовому порядку внести зміни в умови договору оренди, оскільки не вирішено у визначеному законом порядку питання поділу спірної земельної ділянки, а отже в неузгодженому стані перебуває об`єкт оренди що свідчить про існування спору щодо істотних умов договору оренди.

3. Хід розгляду справи та короткий зміст ухвал суду.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.01.2023 позовну заяву передано на розгляд судді Байталюку В. Д.

Ухвалою суду від 06.02.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 28.02.2023.

24.02.2023 на електронну поштову скриньку Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло письмове клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи на іншу дату у зв`язку з тим, що представник, якому доручено вести юридичний супровід даної справи перебуває на лікарняному.

Відповідно до частини восьмої статті 42 Господарського процесуального кодексу України подане клопотання скріплене електронним цифровим підписом представника позивача.

Ухвалою суду від 28.02.2023 відкладено підготовче засідання на 16.03.2023.

15.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи на іншу дату у зв`язку із залученням його до іншої справи № 926/26/23. Також, повідомляє, що позивачем не виконано вимоги статті 164 Господарського процесуального кодексу України, а саме не надіслано позовну заяву з додатками відповідачу, що унеможливлює подання відзиву на позов.

У судовому засіданні, 16.03.2023, суд постановив протокольну ухвалу, якою відкладено підготовче засідання на 05.04.2023.

21.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд надати матеріали справи на ознайомлення. Того ж дня о 10 годині 45 хвилин представник відповідача ознайомився з матеріалами справи.

23.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд продовжити строк підготовчого провадження на 15 днів та надати можливість на подання обґрунтованого відзиву у зв`язку з направленням адвокатського запиту до головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області про отримання розгорнутого витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008 із зазначенням всіх коефіцієнтів які слугували розрахунку та копію витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 2.07.2016 № 97-28-0.2-1175/2-16.

05.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд витребувати у головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області розгорнутий витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008 із зазначенням всіх коефіцієнтів, які слугували розрахунку. Відповідач вказане клопотання обґрунтовував тим, що головне управління Держгеокадастру у Чернівецькій області не надало розгорнутого витягу стосовно даної земельної ділянки, а вказані коефіцієнти є важливими для вірного розрахунку нормативно-грошової оцінки, яка є базовою для розрахунку орендної плати, яку хоче змінити позивач.

Ухвалою суду від 05.04.2023 задоволено клопотання про витребування доказів. Продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 25.04.2023.

06.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшов письмовий відзив на позовну заяву, у змісті якого просить суд в задоволенні позову Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» відмовити, з підстав зазначених у відзиві.

18.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких зазначено, що відповідач у своєму відзиві на позовну заяву не погоджується із розрахунками розміру орендної плати. Вважає, що відповідно до розрахунку наданого Чернівецькою міською радою, ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці складає 5, а відповідно до пункту 12 таблиці 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання № 715 від 23.10.2008 ставка орендної плати за землю для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку складає 3.

Звертає увагу на те, що відповідно до договору № 1669 від 03.02.2005 та додаткових угод до нього, земельна ділянка за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, 4, кадастровий номер :30:002:0008 площею 13,5373 га, умовно розділена на 3 земельні ділянки з різними цільовими призначеннями, а саме:

- 8,72 га для багатоповерхової житлової та громадської забудови;

- 1,94 га землі під прибережно-захисною смугою;

- 2,87 га землі водного фонду.

За весь час існування договірних відносин з відповідачем, розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснювався з врахуванням вищевказаних розмежувань.

На разі, витяги із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок видані головним управлінням Держгеокадастру у Чернівецькій області формуються, знову ж таки, без врахування існуючих раніше розмежувань.

Відповідно до пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати, застосовується більша ставка орендної плати.

Згідно підпункту 1.3.2 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення 5.

Враховуючи усе вищезазначене, у Чернівецької міської ради наявні всі правові підстави для нарахування орендної плати за ставкою 5 %.

Окрім того, старшим слідчим відділу СУ ГУНП в Чернівецькій області супроводжується кримінальне провадження пов`язане з нарахування розміру річної орендної плати товариству з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» за меншими ставками.

20.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області на виконання вимог ухвали суду від 05.04.2023 надано копію розгорнутого витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008.

21.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшов відзив в якому зазначено, що позовні вимоги є безпідставними та такими що не підлягають задоволенню з підстав зазначених у відзиві.

24.04.2023 на електронну поштову скриньку Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з надходженням 21.04.2023 відзиву на позовну заяву. Тому, просить суд надати час для підготовки обґрунтованої відповіді на відзив.

24.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання про зупинення провадження у справі обґрунтовуючи його тим, що ним подано позов до Чернівецької міської ради про визнання бездіяльності протиправною та зобов`язання прийняти рішення до Чернівецького окружного адміністративного суду.

У судовому засіданні, 25.04.2023, суд постановив протокольну ухвалу, якою задовольнив клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи та відклав підготовче засідання на 05.05.2023. У задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі відмовлено.

03.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшла письмова заява про зміну предмету позову.

03.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких зазначено, що в поданих ними поясненнях від 18.04.2023 обґрунтовано всі правові підстави для нарахування орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, загальною площею 13,5373, ставкою 5 % та надано розрахунок.

05.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшла відповідь на додаткові пояснення в яких зазначено, що позовна заява є такою, що не підлягає задоволенню, а зміни до умов діючого договору оренди, які вимагає позивач внести за рішенням суду суперечать нормам статті 203 Цивільного кодексу України, щодо умов дійсності правочину.

Того ж дня, на адресу суду від відповідача надійшло клопотання в якому просить суд продовжити строк підготовчого провадження у зв`язку із різким погіршенням здоров`я та ознаками респіраторної хвороби COVID-19.

У судовому засіданні, 05.05.2023, суд прийняв до розгляду заяву про зміну предмету позову, а відтак спір розглядається з її урахуванням та постановив протокольну ухвалу якою відкладено підготовче засідання на 25.05.2023.

24.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких позивач підтримує позовні вимоги в повному обсязі та наполягає на їх задоволенні.

25.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 600/3212/23-а в Чернівецькому окружному адміністративному суді за позовом ТОВ «Ріал Траст» до Чернівецької міської ради про визнання протиправним та не чинним рішення.

Ухвалою суду від 25.05.2023 задоволено клопотання відповідача про зупинення провадження у справі та зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 600/3212/23-а, яка розглядається Чернівецьким окружним адміністративним судом.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 17.07.2023 ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.05.2023 скасовано, а матеріали справи направлено до Господарського суду Чернівецької області для продовження розгляду.

21.08.2023 матеріали справи № 926/428/23 повернуто на адресу Господарського суду Чернівецької області.

Ухвалою суду від 28.08.2023 призначено справу до розгляду в підготовчому судовому засіданні на 13.09.2023.

13.09.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника відповідача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з перебуванням його у щорічній відпустці, що підтверджується наказом № 2-К від 11.09.2023.

У судовому засіданні, 13.09.2023, суд постановив протокольну ухвалу, якою зобов`язано позивача надати суду всі документально-підтверджуючі відомості, які слугували підставою для прийняття рішення Чернівецькою міською радою № 118 від 26.02.2021, а також технічну документацію нормативно-грошової оцінки земель м. Чернівці. Крім того, зобов`язано позивача надіслати відповідачу копії витребуваних документів, докази чого надати суду до початку судового засідання та відкладено підготовче засідання на 27.09.2023.

14.09.2023 через систему «Електронний суд» від представника позивача надійшли матеріали нормативно грошової оцінки земель м. Чернівці.

25.09.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії позовної заяви про визнання протиправним та нечинним нормативно-правового акту (рішення Чернівецької міської ради № 118 від 26.02.2021 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 № 510»), відзиву Чернівецької міської ради на вказаний позов та відповіді на відзив.

25.09.2023 через систему «Електронний суд» від представника позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії листа Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради від 20.09.2023, проєкту додаткового договору № 5/1669 та витягу із технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023.

27.09.2023 на електронну поштову скриньку Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справу у зв`язку з можливим примиренням сторін.

Того ж дня, на адресу Господарського суду Чернівецької області від представниці відповідача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв`язку з тим, що з нею як представником договір про правничу допомогу укладено лише 26.09.2023, що позбавило її можливості завчасно ознайомитися з матеріалами справи в суді.

Ухвалою суду від 27.09.2023 відкладено підготовче засідання на 20.10.2023.

18.10.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло клопотання в якому просить суд долучити до матеріалів справи рішення Чернівецького окружного адміністративного суду по справі № 600/2404/23-а від 04.07.2023, яке набрало законної сили.

У судовому засіданні, 20.10.2023, судом долучено до матеріалів справи рішення Чернівецького окружного адміністративного суду по справі № 600/2404/23-а від 04.07.2023 та оголошено перерву до 02.11.2023.

01.11.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи, оскільки представник ТОВ «Ріал Траст» Лютікова Н. О. перебуває за межами Чернівецької області, що унеможливлює її прибуття в судове засідання.

Того ж дня, на адресу Господарського суду Чернівецької області від представниці відповідача Лютікової Н. О. надійшло клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи у зв`язку із необхідністю виїзду до м. Тернопіль для участі в слідчих діях у кримінальному провадженні, у зв`язку з чим позбавлена можливості прибути в судове засідання.

У судовому засіданні, 02.11.2023, суд без виходу до нарадчої кімнати задовольнив клопотання представниці відповідача та постановив протокольну ухвалу якою відкладено підготовче засідання на 21.11.2023.

20.11.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло клопотання в якому просить суд зупинити провадження у даній справі до вирішення по суті Чернівецьким окружним адміністративним судом справи № 600/3212/23 за позовом ТОВ «Ріал Траст» про визнання протиправним рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівці та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 № 510», яким було затверджено та введено в дію 01.01.2022 нову технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок в місті Чернівці.

У судовому засіданні, 21.11.2023, судом без виходу до нарадчої кімнати у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі № 926/428/23 відмовлено та постановлено протокольну ухвалу якою закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 13.12.2023.

У судовому засіданні, 13.12.2023, судом без виходу до нарадчої кімнати відмовлено відповідачу в долученні до матеріалів справи витягу з технічної документації та оголошено перерву з розгляду справи по суті до 09.01.2024.

28.12.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло клопотання в якому просить суд долучити до матеріалів справи докази щодо функціонального використання земельної ділянки по вулиці Чорновола в м. Чернівці загальною площею 13,5373 га.

05.01.2024 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представниці відповідача надійшло клопотання в якому просить суд долучити до матеріалів справи лист БУВР Пруту та Сірету Державного агентства водних ресурсів України від 29.12.2023 та копію листа Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин від 03.11.2020.

У судовому засіданні, 09.01.2024, судом долучено до матеріалів справи подані представниками сторін докази та оголошено перерву до 17.01.2024.

У судове засідання, 17.01.2024, представники сторін не з`явилися.

Відповідно до частини першої та третьої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Як вбачається із частини четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно частини другої статті 42 Господарського процесуального кодексу України учасники справи зобов`язані виявляти повагу до суду та до інших учасників судового процесу; сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи.

Пунктом 1 частини третьої статті 202 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи викладене, суд вважає, що вжив всі залежні від нього заходи для повідомлення представників сторін належним чином про розгляд судової справи і забезпечення їх явки в судове засідання для реалізації ними права на судовий захист своїх прав та інтересів, а також беручи до уваги принципи змагальності та диспозитивності судового процесу, суд дійшов до висновку про наявність підстав для розгляду справи за наявними у ній матеріалами.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар) укладено Договір оренди землі № 1669, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 26 сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 04.11.2004 № 565 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку строком до 30 вересня 2014 року, загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки площею 8,7185 га для будівництва котеджного містечка.

Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці, за адресою: м. Чернівці вул. Чорновола, економіко-планувальна зона № 32, квартал № 002, кадастровий номер :32:002:0008.

Відповідно до пункту 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 5738974 грн.

Пунктом 6 Договору передбачено, що орендна плата сплачується орендарем виключно у грошовій формі у розмірі 106171,03 грн на рік. Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України.

Пунктом 7 Договору визначено, що орендна плата сплачується щомісячно в сумі 8847,59 грн на рахунок Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради.

В подальшому, додатковими договорами до Договору оренди землі № 1669 між сторонами вносились зміни, зокрема в частині розміру орендної плати та строку дії договору.

Востаннє, додатковим договором оренди землі № 4/1669 від 29.07.2016 розмір річної орендної плати був визначений сторонами в розмірі 2122036,38 грн, а строк дії договору до 01.12.2024 (додатковий договір від 21.04.2015).

Пунктом 10 Договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005 (з урахуванням внесених змін) визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- затвердження нормативно грошової оцінки земель міста Чернівці;

- зміни ставок земельного податку;

- зміни ставок орендної плати;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі;

- введення об`єкта містобудування в експлуатацію.

За приписами пункту 30 Договору сторонами передбачено, що зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Судом встановлено, що відповідно до договору № 1669 від 03.02.2005 та додаткових угод до нього земельна ділянка за адресою м. Чернівці, вул. Чорновола В`ячеслава, за кадастровим номером :32:002:0008, загальною площею 13,5373 га, умовно розділена на 3 земельні ділянки з різними цільовими призначеннями, а саме: 8,72 га для багатоповерхової житлової та громадської забудови, 1,94 га землі під прибережно-захисною смугою, 2,87 га землі водного фонду.

Розрахунок розміру річної орендної плати за спірним договором встановлювалася ставками 3 % та 5 % від нормативної грошової оцінки за оренду земельної ділянки.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішення Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством, або умовами Договору оренди землі.

Згідно пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати.

Підпунктом 1.3.2 пункту 1 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» зазначено, що ставка орендної плати за використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення 5 %».

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто» ім. Ю. М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення, нормативно грошова оцінка земель міста Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Згідно витягу № НВ-023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008), відповідно до якого станом на 21.04.2023, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

Прийнятий для розрахунку розмір річної орендної плати при ставці 5 % від нормативної грошової оцінки за оренду спірної земельної ділянки становить 15078869,70 грн та повністю узгоджується і підтверджується методикою визначення розміру земельного податку та річної орендної плати передбачених пунктами 2.3 та 6 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях.

Судом встановлено, що позивачем на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо зміни умов Договору, підписаної уповноваженою особою однак, останнім залишено без відповіді та належного реагування.

Спір виник у зв`язку із наявністю/відсутністю правових підстав для внесення змін до Договору оренди землі.

5. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України (далі ЗК України) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон № 161-XIV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також, у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша-третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року, № 650 від 22 липня 2020 року, № 563 від 10 травня 2022 року та № 921 від 19 серпня 2022 року передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Дану позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного суду від 09.11.2021 по справі № 635/4233/19

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі суд зазначає, що Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19.

В частинах першій та другій статті 20 Закону № 1378-IV передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (частини перша-третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Суд встановив, що відповідно до витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 21.04.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008 складає 301577393,61 гривень.

Статтею 16 ЦК України передбачено способи захисту порушеного права, серед яких є і зміна правовідношення.

З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд вважає позовну вимогу про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суд зазначає наступне.

Згідно розрахунку позивача встановлено, що сума річної орендної плати становить 15078869,70 грн. Прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки 5,0 %.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Оскільки станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 03.02.2005 в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки та розміру річної орендної плати за землю, а також враховуючи положення пунктів 5.1, 5.3, Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, такі зміни слід вчинити у судовому порядку.

Враховуючи вищевикладене позовні вимоги слід задовільнити, внести зміни до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст», виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб».

Згідно із частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Даний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 921/530/18.

6. Висновки за наслідками розгляду справи.

Враховуючи, що у цій справі орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної на підставі рішень міської ради, які є чинними і обов`язковими до виконання, рішенням органу місцевого самоврядування змінено ставки орендної плати і сторони договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору стосовно розміру орендної плати.

7. Розподіл судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи обґрунтованість позову, судовий збір в розмірі 2684,00 грн підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Враховуючи положення частини п`ятої статті 240 Господарського процесуального кодексу України, оскільки учасники справи в судове засідання 17.01.2024 не з`явилися, рішення складено та підписано 29.01.2024.

Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. Позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про внесення змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15078869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб».

3. Стягнути з товариства обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ) на користь Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, площа Центральна, 1, ) судовий збір у розмірі 2684,00 грн.

Позивач Чернівецька міська рада (58002, м. Чернівці, площа Центральна, 1, ідентифікаційний код 3606814).

Відповідач товариство з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ідентифікаційний код 33002057).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення (якщо оголошено вступну та резолютивну частини рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи з дня складання повного судового рішення).

Суддя Володимир БАЙТАЛЮК

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/