ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"16" січня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/1653/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Цісельського О.В.

за участю секретаря судового засідання Лінник І.А.

за участю представників:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Вакаренко І.В. - самопредставництво,

від відповідача (позивача за зустрічним позовом: адвокат Горобець В.В. - ордер

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/1653/22

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026)

про стягнення 376 860,76 грн

та за зустріним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026)

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039)

про стягнення 2 925 275,00 грн,

ВСТАНОВИВ:

1. Суть спору.

1.1. 20.07.2022 Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі ДКВ ОМР) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (надалі ТОВ "ВКО"), в якій просить суд стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 354 142,62 грн., 3% річних в сумі 8693,10 грн. та пеню у сумі 14025,04 грн.

1.2. Позов обґрунтовано тим, що за договором оренди № 181/2 від 21.06.2018 відповідачу був наданий в строкове платне користування об`єкт комунальної власності нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, під час дії якого утворилась заборгованість з орендної плати, яка відповідачем не сплачена.

1.3. ТОВ "ВКО" 18.08.2023 звернувся до Господарського суду із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в якому з урахуванням уточнень від 19.12.2023 (вх. № 4605/23) просив суд стягнути з ДКВ ОМР компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою ДКВ ОМР у розмірі 2925275 грн.

1.4. Зустрічний позов обґрунтований тим, що відповідач за погодженням із позивачем здійснив невідокремлені поліпшення орендованого ним нерухомого майна, внаслідок чого збільшилась його ринкова вартість і оскільки орендні правовідносини з ДКВ ОМР припинились у зв`язку із приватизацією об`єкта оренди, отже ТОВ "ВКО" вважає, що в силу приписів Законів України "Про оренду державного та комунального майна" та "Про приватизацію державного та комунального майна" він має право на отримання від ДКВ ОМР компенсації збільшення вартості приватизованого комунального майна, у якому він здійснив невід`ємні поліпшення.

2. Аргументи учасників справи.

2.1. Аргументи ДКВ ОМР.

Щодо первісного позову.

2.1.1. Як зазначає позивач, на підставі укладеного 02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеса в особі ОМР від імені якої діяв ДКВ ОМР та ТОВ "Вест Фуд Компані" договору купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 орендні відносини між ДКВ ОМР та Відповідачем щодо вищенаведених нежитлових приміщень, які виникли на підставі договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, припинилися 09.12.2021 з моменту укладення акту приймання-передачі між ДКВ ОМР та ТОВ "Вест Фуд Компані".

2.1.2. Проте, ДКВ ОМР зазначає, що під час дії договору оренди № 181/2 від 21.06.2018 відповідач порушував його умови, систематично не сплачував орендну плату, у зв`язку із чим за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 у відповідача виникла заборгованість з орендної плати у розмірі 291 114,39 грн, яка підлягає стягненню в судовому порядку.

2.1.3. Позивач вказує, що відповідно до п. 2.2, п. 2.4 договору оренди норм ЦК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідач зобов`язаний сплачувати встановлену орендну плату своєчасно та у повному обсязі.

2.1.4. Оскільки, як зауважує позивач, відповідач прострочив сплату орендної плати, відповідно до умов договору оренди (п.5.2. договору) позивачем була нарахована пеня у розмірі 14 025,04 грн, яка також підлягає стягненню з відповідача.

2.1.5. Також, позивач зазначає, що несплата відповідачем орендної плати призвела до того, що до місцевого бюджету не надійшли належні кошти, чим порушуються права територіальної громади міста Одеси та значною мірою позбавляє ДКВ ОМР того, на що він розраховував при укладенні договору оренди.

2.1.6. Позивач вказує, що оскільки відповідач прострочив виконання грошового зобов`язання. ДКВ ОМР було розраховано інфляційне збільшення суми заборгованості в сумі 63 028,23 грн. та 3 % річних в розмірі 8 693,10 грн які також в силу приписів законодавства мають бути стягнуті з відповідача.

2.1.7. Таким чином, реалізуючи права, закріплені в ст. 145 Конституції України, ст.ст. 15. 16 ЦК України, діючи в інтересах територіальної громади м. Одеса, та враховуючи те що відповідач ухиляється від належного виконання своїх обов`язків за договором оренди № 181/2 від 21.06.2018 щодо сплати орендної плати, ДКВ ОМР звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та охоронюваних законом інтересів.

Щодо зустрічного позову.

2.1.8. ДКВ ОМР зазначає, що вимоги викладені в зустрічній позовній заяві ним не визнаються повністю з наступних підстав.

2.1.9. Як вказує ДКВ ОМР, враховуючи обставини несплати ТОВ "ВКО" заборгованості з орендної плати по договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, він звернувся до Господарського суду Одеської області з позовними заявами про стягнення з відповідача заборгованості.

2.1.10. Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 по справі № 916/405/21 стягнуто з відповідача на користь ДКВ ОМР пеню в сумі 201,09 грн, збитки від інфляції в сумі 27341,30 грн та 3 % річних в сумі 17017,24 грн в частині розірвання договору оренди та виселення відповідача було відмовлено. Рішення набрало законної сили 16.12.2021.

2.1.11. Із посиланням на приписи ЦК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна орендованого майна" та на пункт 7.6. договору оренди, ДКВ ОМР зазначає, що у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

2.1.12. ДКВ ОМР вказує, що на сьогоднішній день за ТОВ "ВКО" залишається борг у загальній сумі 376860,76 грн., що й стало підставою для звернення до суду з позовною вимогою про розірвання договору оренди у судовому порядку.

2.1.13. Позивач вказує, що орендні відносини між ним та ТОВ "ВКО" припинилися з моменту укладення акту приймання-передачі нежитлових приміщень першого поверху № 504 з 09.12.2021, оскільки об`єкт оренди був приватизований ТОВ "Вест Фуд Компані" на підставі приписів ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" шляхом викупу, з наступним укладенням договору купівлі-продажу від 02.12.2021, що є підставою для припинення договору оренди № 181/2 від 08.11.2019, укладеного між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО" 21.06.2018.

2.1.14. Як вказує позивач, саме з цих підстав, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 по справі № 916/405/21 було замінено ДКВ ОМР на правонаступника - ТОВ "Вест Фуд Компані" в частині вимог про розірвання та виселення; прийнято відмову ТОВ "Вест Фуд Компані" від позову у справі № 916/405/21 в частині вимог про розірвання договору оренди та виселення ТОВ «ВКО" з нежитлових приміщень та визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі № 916/405/21 в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди та виселення. Закрито провадження у справі № 916/405/21 в цій частині.

2.1.15. Окрім цього, ДКВ ОМР звертає увагу на умови договору купівлі-продажу від 02.12.2021 № 2827, а саме на пункт 5.4.9., яким визначено зобов`язання Покупця забезпечити збереження орендаря - ТОВ "ВКО" на термін дії договору оренди від 08.11.2019, укладеного між Департаментом та ТОВ "ВКО", а саме до 31.12.2050 року.

2.1.16. ДКВ ОМР не погоджується із ствердженням відповідача про те, що відповідач у зустрічній позовній заяві посилається на положення та висновки Верховного суду у справах предметом, яких є компенсація вартості невід`ємних поліпшень у зв`язку з розірванням договору оренди, оскільки на переконання позивача, в розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди. Проте, як вбачається із умов договору купівлі-продажу від 02.12.2021 № 2827, відповідач, залишається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050.

2.1.17. Крім цього, ДКВ ОМР вказує, що матеріали справи не містять акт приймання-передачі приміщення від ТОВ "ВКО" до ДКВ ОМР, що на думку позивача ще раз підтверджує той факт, що за відповідачем залишено право користування нежитловими приміщеннями першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

2.1.18. Виходячи з наведеного вище позивач зауважує, що на даний час за ТОВ "ВКО" зберігається право користування орендованим майно.

2.1.19. Також, ДКВ ОМР заперечує проти посилання відповідача в якості підтвердження обґрунтованості позовних вимог за зустрічним позовом на Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складений ПП "Дельта-Консалтінг" від 28.03.2018 метою якого є визначення ринкової вартості об`єкта для розрахунку орендної плати та на Звіт з незалежної оцінки від 31.08.2020, метою якого є визначення ринкової вартості майна комунальної власності для продажу на аукціоні, для визначення вартості компенсації невідокремлених поліпшень, зроблених відповідачем, оскільки дані та висновки визначені в вищезазначених звітах не можуть бути доказами здійснення поліпшень ТОВ "ВКО" та тим паче, доказами наявності підстави стягнення з ДКВ ОМР вартості невід`ємних поліпшень у розмірі 2925275,00 грн.

2.1.20. Підсумовуючи викладене, позивач вважає, що підстав компенсувати вартість невід`ємних поліпшень у розмірі 2925275,00 грн. у відповідача - відсутні, а доводи зустрічної позовної заяви є необґрунтованими та безпідставними, а отже такими, що не підлягають задоволенню.

2.2. Аргументи ТОВ "ВКО".

2.2.1. Відповідач письмової позиції щодо первісного позову суду не надав.

Щодо зустрічного позову

2.2.2. Відповідач із посиланням на умови договору оренди № 181/2 від 21.06.2018 та приписи Законів України "Про оренду державного та комунального майна" та "Про приватизацію державного та комунального майна", зазначив що ним за попереднім погодженням із ДКВ ОМР були проведені будівельні роботи із капітального ремонту орендованих за договором оренди нежитлових приміщень, вартість яких була підтверджена первинною документацією та відповідними експертними звітами та рецензією.

2.2.3. Також, відповідач вказує, що відповідно до норм Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" він додатково звернувся до ДКВ ОМР із листом, до якого додав пакет документів на приватизацію майна шляхом продажу цього майна ТОВ "ВКО" як орендарю, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.

2.2.4. За результатами звернення відповідача, Рішенням ОМР № 6057-VII від 10.06.2020 до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, були включені нежитлові приміщення першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, які знаходились в оренді відповідача.

2.2.5. ТОВ "ВКО" вказує, що на підставі рішення ОМР від 10.06.2020 № 6057-VI1 "Про включення до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, нежитлових приміщень першого поверху № 504, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. та їх приватизацію" ДКВ ОМР був призначений та проведений електронний аукціон (Протокол про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000073-1 від 22.11.2021), за результатами якого переможцем аукціону було визнано ТОВ "Вест Фуд Компані" із яким 02.12.2021 був укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134, 3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. Ціна, за якою були продані нежитлові приміщення згідно договору купівлі-продажу, складала 4 811 777 грн.

2.2.6. З урахуванням наведеного та приписів ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ТОВ "ВКО" зазначає, що як орендар за рахунок коштів якого були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу ДКВ ОМР, має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. При цьому відповідач із посиланням на приписи п. 167 "Порядку передачі майна в оренду", затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 та Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" стверджує, що право на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень у нього виникло після припинення (розірвання) договору оренди. Тобто, право на компенсацію вартості невід ємних поліпшень виникло за наслідками припинення орендних правовідносин, які існували між позивачем та відповідачем за договором оренди № 181/2 від 21.06.2018.

2.2.7. На підтвердження своєї правової позиції відповідач посилається на висновки, зроблені КГС ВС у постанові від 24.02.2021 у справі №905/435/19 згідно з якими, положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі, які містяться у статті 778 ЦК України, до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

2.2.8 Також ТОВ "ВКО" зауважує, що розмір його витрат на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень, які перебували у нього в оренді за договором оренди № 181/2 від 21.06.2018, не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Саме різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди та вартістю на момент укладання договору оренди майна, є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.

2.2.9. Відповідач вказує, що різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди (4811777 грн) та вартістю на момент укладання договору оренди майна (1886502 грн), саме і є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених ТОВ "ВКО" невід`ємних поліпшень, і за його розрахунком складає 2925275 грн, що є ціною даного зустрічного позову, яку ТОВ "ВКО" просить стягнути з ДКВ ОМР на свою користь.

3. Процесуальні питання, вирішені судом.

3.1. 20.07.2022 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх. № 17158/22) Департаменту комунальної власності ОМР про стягнення з ТОВ "ВКО" заборгованості з орендної плати у сумі 376860,76 грн.

3.2 Ухвалою Господарського суду від 25.07.2022 позовна заява (вх.№1715/22 від 20.07.2022) прийнята судом до розгляду, відкрите провадження у справі № 916/1653/22, вирішено справу розглядати в порядку спрощеного позовного провадження та призначено розгляд справи на 11:20 год 18.08.2022.

3.3. ТОВ "ВКО" 15.08.2022 подало до Господарського суду зустрічний позов (вх. №2052/22) до ДКВ ОМР, в якому просить суд стягнути з відповідача на його користь вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 2 925 275,00 грн.

3.4. Ухвалою суду від 17.08.2022 зустрічна позовна заява ТОВ "ВКО" залишена судом без руху, заявнику встановлений строк на усунення недоліків позовної заяви протягом 10 днів з дня вручення ухвали суду.

3.5. В судовому засіданні 18.08.2022, за участю представника позивача, судом постановлена протокольна ухвала про оголошення перерви до 11:00 год 08.09.2022.

3.6. Ухвалою суду від 18.08.2022, постановленою в порядку ст. 120 ГПК України, відповідача було повідомлено про дату та час наступного підготовчого засідання.

3.7. До канцелярії суду від ТОВ "ВКО" 24.08.2022 надійшла заява про усунення недоліків (вх. № 17204/22), разом із доказами усунення недоліків зустрічного позову, яка судом долучена до матеріалів справи.

3.8. Ухвалою Господарського суду від 29.08.2022 зустрічна позовна заява ТОВ "ВКО" (вх. № 2052/22 від 15.08.2022) до ДКВ ОМР про стягнення 2 925 275,00 грн була прийнята та зустрічний позов об`єднаний в одне провадження з первісним позовом у справі № 916/1653/22. Постановлено справу № 916/1653/22 розглядати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі та підготовче засідання було призначено на 11:00 год 08.09.2022. Також судом була постановлена ухвала, якою в ухвалі суду від 18.08.2022 була виправлена помилка у даті підготовчого засідання, з 08.08.2022 на 08.09.2022.

3.9. Від ТОВ "ВКО" на адресу суду надійшло клопотання про долучення доказу (вх. № 18573/22), в якому відповідач просив суд поновити йому строк на подання доказів та долучити до матеріалів справи додаткові письмові докази.

3.10. Від ДКВ ОМР до канцелярії суду 08.09.2022 надійшло клопотання (вх. № 18907/22), в якому позивач просив суд призначити у справі комплексну будівельно-технічну експертизу нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, на вирішення якої поставити наступні питання: 1) чи були виконані будівельні роботи з поліпшень ТОВ "ВКО" орендованих за договором оренди 3 181/2 від 08.11.2019 нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, якщо так, то який перелік та об`єми фактично виконаних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) орендованих приміщень було виконано ТОВ "ВКО" на його замовлення?; яка вартість у випадку виконання невід`ємних поліпшень орендованого за договором оренди № 181/2 від 08.11.2019 нежитлового приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 здійсненого ТОВ "ВКО" на його замовлення?

3.11. В підготовчому засіданні 08.09.2022 судом була постановлена протокольна ухвала, якою строк підготовчого провадження за ініціативою суду був продовжений на 30 днів, а також постановлена протокольна ухвала про оголошення перерви до 09:30 год 27.09.2022.

3.12. Від ДКВ ОМР до канцелярії суду 12.09.2022 надійшли додаткові пояснення щодо клопотання про призначення експертизи (вх. № 19160/22) та відзив на зустрічний позов (вх. № 19169/12), які судом долучені до матеріалів справи.

3.13. Від ТОВ "ВКО" 20.09.2022 до суду надійшла відповідь на відзив (вх. № 20248/22) та заперечення на клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи (вх. № 20250/22), які судом долучені до матеріалів справи.

3.14. Від ДКВ ОМР до канцелярії суду 22.09.2022 надійшли заперечення (вх. № 20491/22), які судом долучені до матеріалів справи.

3.15. У підготовчому засіданні 27.09.2022 судом постановлена протокольна ухвала про перерву в підготовчому засіданні до 12:20 год 06.10.2022.

3.16. У підготовчому засіданні 06.10.2022 представником відповідача було заявлене суду клопотання про витребування від ДКВ ОМР копії висновку експертного дослідження, щодо проведення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, наданих 25.03.2020 відповідачем позивачу. Судом зазначене клопотання залишено на розгляді, запропоновано позивачу надати витребуваний доказ суду у строк до 11.10.2022, у зв`язку із чим постановлена протокольна ухвала про перерву в підготовчому засіданні до 12:00 год 13.10.2022.

3.17. Від ТОВ "ВКО" 07.10.2022 до суду надійшло клопотання (вх. № 21998/22) про витребування у ДКВ ОМР доказів (п.3.16 рішення), яке судом долучено до матеріалів справи.

3.18. Ухвалою Господарського суду від 13.10.2022, у зв`язку із неявкою представників сторін, підготовче засідання у справі № 916/1653/22 було відкладено на 12:00 год 20.10. 2022.

3.19. Позивач 13.10.2022 надав до суду клопотання (вх. № 22604/22), в якому просив суд провести огляд доказів за місцем їх знаходження, а саме, нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, до проведення огляду доказів залучити судового експерта Накул О.М. з метою надання пояснень щодо висновку від 20.02.2020 № 02-А/01, а також разом із клопотанням (вх. № 22605/22) ДКВ ОМР надав суду копію висновка експертного дослідження № 02-А/01, складеного судовим експертом Накул О.М. 20.02.2020. Висновок експерта судом долучений до матеріалів справи.

3.20. У підготовчому засіданні 20.10.2022 у зв`язку із наданням позивачем копії висновку експертного дослідження № 02-А/01, складеного судовим експертом Накул О.М. 20.02.2020 клопотання відповідача (вх. № 21998/22) про витребування у ДКВ ОМР доказів відхиллено, про що постановлена протокольна ухвала. В подальшому, заслухавши позиції учасників справи щодо призначення судової експертизи, після виходу з нарадчої кімнати судом була постановлена ухвала, якою у справі № 916/1653/22 була призначена судова оціночно-будівельна експертиза, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення судових експертів судом поставлені питання:1) яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладання договору купівлі-продажу)?: яка ринкова вартість нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу)?. Провадження у справі № 916/1653/22 до завершення судової оціночно-будівельної експертизи було зупинене.

3.21. 23.10.2023 за вх.№ 37779/23 на адресу Господарського суду від експертів Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшов висновок експертів № 22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023.

3.22. Ухвалою Господарського суду від 07.11.2023 поновлено провадження у справі № 916/1653/22 та підготовче засідання у справі призначено на 11:20 год 21.11.2023.

3.23. У підготовчому засіданні 21.11.2023 судом була постановлена протокольна ухвала про перерву до 11:40 год 30.11.2023.

3.24. Підготовче засідання, призначене протокольною ухвалою Господарського суду від 21.11.2023 на 11:40 год 30.11.2023 не відбулося у зв`язку з особливими умовами роботи установи суду, пов`язаними з несанкціонованим втручанням в роботу інформаційних (автоматизованих), електронних комунікаційних мереж і ресурсів суду, що сталося внаслідок хакерської атаки та призупиненням роботи в КП "Діловодство спеціалізованого суду" згідно наказу керівника апарату суду від 30.11.2023.

3.25. Ухвалою Господарського суду від 08.12.2023 підготовче засідання у справі № 916/1653/22 було призначено на 10:00 год 19.12.2023.

3.26. ТОВ "ВКО" 19.12.2023 до суду була надана заява (вх. № 46050/23) про уточнення позовних вимог, яка судом долучена до матеріалів справи.

3.27. У підготовчому засіданні 19.12.2023, заслухавши думку представника позивача щодо прийняття заяви відповідача про уточнення позовних вимог, суд заяву відповідача (вх. № 46050/23) про уточнення позовних вимог задовольнив, прийняв до розгляду у межах зустрічного позову. Після вирішення всіх питань, передбачених ст. 182 ГПК України судом була постановлена протокольна ухвала про закриття підготовчого засідання та призначення справи № 916/1653/22 до розгляду в судовому засіданні по суті на 12:00 год 09.01.2023.

3.28. У зв`язку із неможливістю завершити розгляд справи по суті у даному засіданні суду, 09.01.2024 судом була постановлена протокольна ухвала про перерву у розгляді справи по суті до 16:00 год 16.01.2024.

3.29. Застосовуючи згідно зі ст. 3 Господарського процесуального кодексу України, ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain) від 07.07.1989).

3.30. Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, у першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч.1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).

3.31. Водночас, необґрунтоване відкладення розгляду справи призводить до затягування строків її розгляду і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що може призвести до порушення положень ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.

3.32. З урахуванням викладеного, за об`єктивних обставин розгляд даної позовної заяви був здійснений судом без невиправданих зволікань настільки швидко, наскільки це було можливим за наявних умов, у межах розумного строку в контексті положень Господарського процесуального кодексу України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

3.33. В процесі розгляду справи всі подані учасниками справи клопотання та заяви були судом розглянуті та вирішенні відповідно до приписів Господарського процесуального кодексу України, про що відзначено у протоколах підготовчих та судових засідань.

3.34. Під час розгляду справи по суті сторони виступили із вступними промовами, Судом були досліджені всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи.

3.35. Позивач у своїй вступній промові та судових дебатах заявлені позовні вимоги підтримав повністю, проти зустрічного позову заперечував, просив суд в його задоволені відмовити, обґрунтовуючи свою позицію наданими суду доводами та аргументами, викладеними у заявах по суті спору та наданими суду доказами.

3.36. Відповідач у своїй вступній промові та судових дебатах своєї позиції щодо первісного позову суду не довів, залишив вирішення спору на розгляд суду, зустрічний позов підтримав повністю, обґрунтовуючи свою позицію наданими суду доводами та аргументами, викладеними у заявах по суті спору та наданими суду доказами.

3.37. Відповідно до ст.ст.209, 210 ГПК України судом були з`ясовані всі обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, а також безпосередньо досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи та їм надана відповідна оцінка.

3.38. В судовому засіданні, 16.01.2024р. Господарським судом був закінчений розгляд справи по суті та відповідно до ч.1 ст.240 ГПК України, по виходу з нарадчої кімнати, проголошена вступна та резолютивна частини рішення.

4.Фактичні обставини, встановлені судом.

4.1. Нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 належать територіальній громаді м. Одеси в особі ОМР на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва (Серія САЕ № 668295) про право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 504, виданого виконкомом ОМР 26.04.2012 на підставі рішення виконкому ОМР від 04.04.2012 № 98 (т.с.2, а.с. 11,12), зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.05.2012, реєстраційний номер 36703297, номер запису 663 в книзі: 13-ог-102 (т.с.2, а.с. 10).

4.2. Між ДКВ ОМР (орендодавець) та ТОВ "ВКО" (орендар) 21.06.2018 був укладений договір оренди № 181/2 нежилого приміщення (т.с.1. а.с 10,11), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (об`єкт оренди). Ринкова вартість об`єкту оренди відповідно Звіту про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складеного ПП "Дельта-Консалтінг" становить 1572085 грн.

4.3. Пунктом 1.3. договору оренди термін його дії встановлений з 21.06.2018 до 21.05.2021.

4.4. Згідно з умовами п.2.2. договору оренди за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 24029,32 грн (без урахування ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

4.5. Між орендодавцем та орендарем 20.06.2019 був підписаний акт прийому-передачі на підставі якого орендодавець здав, а орендар прийняв об`єкт оренди (т.с.1, а.с13).

4.6. Між ДКВ ОМР (орендодавець) та ТОВ "ВКО" (орендар) 08.11.2019 був укладений договір яким сторони вирішили викласти текст договору оренди № 181/2 нежилого приміщення від 21.06.2018 у новій редакції та посвідчили його нотаріально (т.с.1, а.с 14-17).

4.7. Згідно з п .1.1 договору оренди в новій редакції орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху № 504, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, загальною площею 134,3 м2, корисною площею 67,7 м2.

4.8. У пункті 1.2. договору в новій редакції визначено, що відповідно Звіту № 03/22 про оцінку вартості нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с.2, а.с. 37-79), виданого 28.03.2018 суб`єктом оціночної діяльності - ПП "Дельта-Консалтінг", рецензованого ТОВ "Оціночна фірма "Абакус" 29.03.2018 (т.с.2, а.с. 35), ринкова вартість орендованого майна становить 1572085 грн без урахування ПДВ.

4.9. Відповідно до п.1.4. договору в новій редакції термін його дії встановлений до 31.12.2050.

4.10. Пунктом 2.2. договору в нової редакції сторони погодили, що розмір орендної плати за перший місяць після підписання договору оренди у нової редакції становить 26151,64 грн (без ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

4.11. Згідно з п.4.1. договору в новій редакції вказані у п.1.1. нежитлові приміщення передаються орендарю для розміщення офісу.

4.12. Відповідно до п.4.4. договору в новій редакції капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт, затвердженої у встановленому порядку, тощо.

4.13. Пунктом 7.1. договору в новій редакції встановлено що дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, продажу об`єкта оренди за участю орендаря, тощо.

4.14. Окрім того, сторони договору погодили, зокрема, що відповідно до ст. 631 ЦК України умови цього договору про внесення змін застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до його укладення, а саме з 21.06.2018 (п.2 договору в новій редакції), що цей договір є невід`ємною частиною договору оренди № 181/2 нежилого приміщення від 21.06.2018 та вступає в силу з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення (п.4. договору в новій редакції).

4.15. Договір в новій редакції посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. 08.11.2019, та зареєстрований в реєстрі за № 1222.

4.16. ТОВ "ВКО" звернувся до ДКВ ОМР з листом (т.с.1, а.с 183), який ним одержано 05.11.2019 і в якому орендар просив надати дозвіл на проведення робіт з невід`ємних поліпшень в орендованих ним нежитлових приміщеннях. До листа додав дефектний акт, технічний висновок про доцільність поліпшень, проектну кошторисну документацію, копію технічного паспорту та звіт про результати експертної оцінки.

4.17. За результатами розгляду кошторисної частини проектної документації, наданої ТОВ "ВКО" ТОВ "Експертиза МВК" 15.11.2019 була проведена експертна оцінка за № 24811 (т.с. 1, а.с. 188), відповідно до якої загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 15.11.2019 складає 506411 грн.

4.18. ДКВ ОМР своїм листом від 18.11.2019 р. № 01-13/5640 ДКВ ОМР повідомив ТОВ "ВКО", шо комплексний аналіз конструктивних рішень об`єкта обстеження, оцінка його стану, аналіз виявлених дефектів пошкоджень, загальний фізичний знос вказує на необхідність проведення ремонтних робіт нежитлових приміщень об`єкта оренди. ДКВ ОМР у своєму листі також зазначив, що надана кошторисна документація, яка враховує обсяги робіт, передбачених дефектним актом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д. 1.1-1: 2013 Правила визначення вартості будівництва і враховуючи вищенаведене, надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованих приміщеннях першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с.1, а.с 184).

4.20. Між ТОВ "ВКО" (замовник) та ТОВ "Ардіс Груп" (підрядник), був укладений договір № 3/11 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту (т.с. 1, а.с. 189-195), за умовами якого підрядник прийняв на себе зобов`язання в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконати власними або залученими силами та засобами роботи на об`єкті (нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8) та здати роботи та всю виконавчу документацію замовнику в обумовлені договором строки, тощо. Між сторонами була погоджена договірна ціна виконання робіт (т.с.1, а.с 196,197) у розмірі 488008,72 грн.

4.21. Між ТОВ "ВКО" (замовник) та ТОВ "Ардіс Груп" (підрядник) по завершенню виконання договору підряду, 31.01.2020 були складені довідка про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) (т.с. 1, а.с.198,199) та акт № 1 приймання-передачі виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форма КБ-2в) (т.с. 1, а.с. 200-209).

4.22. ТОВ "ВКО" 25.02.2020 звернулось листом до ДКВ ОМР (т.с.1, а.с. 185), в якому просило розглянути питання щодо приватизації орендованого ним нежитлового приміщення.

4.23. ТОВ "Аудиторська фірма "Наш аудит" була проведена аудиторська перевірка фактичних результатів щодо заходів, спрямованих на поліпшення стану орендованого нерухомого майна, відображеного в фінансовій інформації орендаря - ТОВ "ВКО", за результатами якої 27.02.2020 був складений аудиторський висновок (т.с.1, а.с. 201-216).

4.24. Разом із супровідним листом (т.с.1, а.с.186-187) ТОВ "ВКО" 05.03.2020 надало до ДМР комплект документів щодо проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна, а саме: 1) звернення орендаря на надання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень, від 20.06.2019; 2) лист відповідь ДКВ ОМР № 01-13/2818 від 26.06.2019; 3) технічний висновок, визначення технічного стану нежитлового приміщення першого поверху (технічний паспорт від 18.01.2012. договір оренди від 21.06.2018, фотофіксацію приміщень); 4) кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця серії АР № 007559; 5) лист-відповідь ДКВ ОМР на проведення ремонтних робіт невід`ємних поліпшень № 01-13/5690 від 18.11.2019; 6) кошторисну документацію (зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва об`єкта, дефектний акт на капітальний ремонт об`єкта оренди, локальний кошторис 3 2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи, пояснювальну записку, підсумкову відомість ресурсів); 7) експертну оцінку № 24811 від 15.11.2019 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту; 8) документи, що підтверджують проведення та виконання ремонтних робіт (договір будівельного підряду № 3/11 від 22.11.2019, ліцензію підрядної організації з додатками, квитанцію про сплату на суму 506 411 грн, договірну ціну, Акт № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форми КБ-2в), довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 (форма КБ-№)); 9) висновок експертного дослідження; 10) звіт незалежного аудитора, виконаний ТОВ "АФ "НАШ АУДИТ", а також просило винести на розгляд ОМР питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 орендарем, якій здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.

4.25. ОМР було прийнято рішення № 6057-VII від 10.06.2020, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації в 2020 році, були включені нежитлові приміщення першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 та їх приватизацію (т.с 2, а.с. 6).

4.26. На підставі договору № 91 від 28.09.2020, укладеного між ДКВ ОМР та ПП "Дельта-Консалтінг" та обстеження проведеного 30.09.2020 оцінювачем ПП "Дельта-Консалтінг" Накул О.М. був складений "Звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8" (т.с. 1, а.с. 225-253, т.с.2, а.с. 1-24), в якому оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні складає 4811777,83 грн з урахуванням ПДВ.

4.27. У березні 2021 ДКВ ОМР, у зв`язку із неналежним виконанням ТОВ "ВКО" своїх зобов`язань, прийнятих на себе за умовами договору оренди № 181/2 від 08.11.2019 в частині своєчасної та повної оплати орендних платежів протягом періоду з 12.11.2019 по 28.02.2021, звернувся з позовною заявою до Господарського суду Одеської області про стягнення з ТОВ "ВКО" заборгованості у загальному розмірі 564933,02 грн, про розірвання договору оренди № 181/2 від 08.11.2019 та про виселення ТОВ "ВКО" з нежитлових приміщень № 504 першого поверху, загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 на користь ДКВ ОМР.

4.28. Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 по справі №916/405/21 (т.с.1, а.с 32-36), позов ДКВ ОМР був задоволений частково, стягнуто з ТОВ "ВКО" на користь ДКВ ОМР пеню у розмірі 201,09 грн, збитки від інфляції у розмірі 27341,30грн, 3% річних у розмірі 17017,27 грн та судовий збір у розмірі 2270 грн. В решті позовних вимог відмовлено.

4.29. 22.11.2021 відбувся електронний аукціон організований ДКВ ОМР по лоту: нежитлові приміщення першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 вул. Дерибасівська, 8 в якому прийняли участь ТОВ "ВКО" та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ".

4.30. Відповідно до Протоколу про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000073-1 від 22.11.2021 його переможцем визнано ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" з ціновою пропозицією 4910101 грн (т.с. 1, а.с. 220-222).

4.31. Наказом ДКВ ОМР за № 417 від 29.11.2021 був затверджений Протокол про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000073-1 з продажу об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 який відбувся 22.11.2021 (т.с. 1, а.с. 223,224).

4.32. За результатами електронного аукціону 02.12.2021 між Територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР від імені якої діяв ДКВ ОМР (продавець) та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу (т.с. 1, а.с. 28-30), відповідно до п.1.1. якого продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

4.33. Відповідно до п.1.3. договору об`єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 4811777,83 грн, ПДВ враховано до вказаної суми та складає 801962,83 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП "Дельта-Консалтінг", затвердженим наказом в.о. директора ДКВ ОМР від 13.10.2021 № 296.

4.34. Згідно з п.1.4. договору стартова ціна продажу об`єкта для аукціону складає 4811777 грн з ПДВ.

4.35. Пунктом 1.5. договору встановлено, що ціна продажу об`єкта з урахуванням ПДВ складає 4910101 грн (гарантійний внесок у сумі 481177,70 грн враховано до ціни продажу).

4.36. Відповідно до п.3.1. договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця покупцю здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання-передачі, які підписуються одночасно сторонами договору.

4.37. Відповідно до п.3.3. договору приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації.

4.38. Згідно з п.4.1. договору продавець попередив покупця про відсутність обмежень, обтяжень та майнових прав третіх осіб на об`єкт купівлі-продажу, окрім тих що виникли на підставі договору оренди нежитлових приміщень першого поверху № 504, укладеного 08.11.2019 між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО", і про те, що претензії третіх осіб, про які в момент складання договору купівлі-продажу сторони не могли не знати не встановлені.

4.39. Пунктом 5.4.9. договору на покупця покладено зобов`язання забезпечити збереження орендаря ТОВ "ВКО" на термін дії договору оренди від 08.11.2019, укладеного між ТОВ "ВКО" та ДКВ ОМР, який посвідчений нотаріально, з усіма змінами до нього, а саме до 31.12.2050.

4.40. У відповідності з п.3.1. договору купівлі-продажу між ДКВ ОМР та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" 09.12.2021 був складений Акт приймання-передачі, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с.1, а.с. 31).

4.41. Державним реєстратором приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. 10.12.2021 була проведена державна реєстрація права власності за ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" на нежитлові приміщення першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 про що відомості внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.с.2, а.с. 102-112).

4.42. Постановою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 по справі №916/405/21 заява ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" про відмову від частини позовних вимог була задоволена, прийнята відмова ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" від позовних вимог про розірвання договору оренди нежитлових приміщень першого поверху № 504, укладеного 08.11.2019 між ТОВ "ВКО" та ДКВ ОМР та виселення ТОВ "ВКО", визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 в частині відмови у задоволені позовних вимог про розірвання договору оренди № 181/2 від 21.06.218 та виселення ТОВ "ВКО" та закрито провадження у цій частині позовних вимог (т.с. 1, а.с. 37,38).

4.43. У зв`язку із простроченням оплати орендної плати ДКВ ОМР 26.05.2022 направив ТОВ "ВКО" претензію (т.с.1, а.с. 26), в якій вимагав у місячний строк з моменту отримання сплатити заборгованість з орендної плати з врахуванням індексу інфляції у сумі 334495,81 грн, 3% річних у розмірі 7233,54 грн та пеню у сумі 19724,12 грн. Претензія ТОВ "ВКО" отримана 02.06.2022 (т.с. 1, а.с. 27).

4.44. Несплата ТОВ "ВКО" заборгованості з орендної плати за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 стало підставою для звернення ДКВ ОМР до Господарського суду з відповідною позовною заявою.

5. Висновки господарського суду за результатами вирішення спору.

5.1. Як зазначено в Конституції України - кожному гарантується право на судовий захист (ст. 55 Конституції).

5.2. Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

5.3. Відповідно до частини першої ст. 4 ГПК України право на звернення до Господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

5.4. Частиною першою ст. 2 ГПК України встановлено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

5.5. Саме Держава несе обов`язок перед зацікавленими особами забезпечити ефективний засіб захисту порушених прав, зокрема - через належний спосіб захисту та відновлення порушеного права.

5.6. Звернення особи до Господарського суду з позовною заявою є засобом захисту порушеного оспорюваного або невизнаного права та охоронюваних законом інтересів.

5.7. Реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України, ст. 4 ГПК України право на судовий захист особа, звертаючись до суду, вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право чи охоронюваний інтерес та його спосіб захисту.

5.8. Отже, суд зазначає, що позов - це вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі. Основними елементами, що визначають сутність будь-якого позову (індивідуалізуючи ознаки позову) є предмет позову та підстава позову.

5.9. Предметом позову є матеріально-правова вимога Позивача до Відповідача, стосовно якої Позивач просить постановити судове рішення. Вона безпосередньо пов`язана із спірними правовідносинами та суб`єктивним правом і обов`язком Відповідача.

5.10. Підставу позову складають обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Такі обставини складають юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.

5.11. Позивач, звертаючись до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

5.12. Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права заявника, про яке ним зазначається в позовній заяві здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими обґрунтовані заявлені вимоги (аналогічні висновки викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18).

5.13. У справі, що розглядається в якості підстав заявлених вимог про стягнення з ТОВ "ВКО" заборгованості зі сплати орендних платежів з урахуванням інфляційного збільшення боргу, пені та 3% річних зазначено порушення ТОВ "ВКО" умов договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, а також зустрічна вимога ТОВ "ВКО" про стягнення з ДКВ ОМР компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених ТОВ "ВКО" невід`ємних поліпшень цього майна за згодою ДКВ ОМР з підстав, визначених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Вирішуючи спір суд дійшов до наступних висновків.

Щодо позову ДКВ ОМР суд зазначає наступне.

5.14. Відповідно до ч.1 ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

5.15. За ст. 509 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

5.16. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

5.17. Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

5.18. Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

5.19. Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

5.20. Згідно з ч.1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

5.21. Згідно з преамбулою Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цей Закон регулює: правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

5.22. Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Згідно з ч.2 ст. 26 цього Закону контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна.

5.23. Згідно вимогам ч.1, ч.7 ст. 193 ГК України, які кореспондуються з вимогами ст. 526 ЦК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

5.24. У відповідності з приписами частини п`ятої статті 762 ЦК України, частини третьої статті 285 ГК України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором, а орендар зобов`язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

5.25. Статтею 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

5.26. Відповідно до положень ч.2 ст.291 ГК України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди

5.27. Частина четверта ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.

5.28. Згідно п.14 ч.1 ст.1 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" завершення приватизації - продаж об`єкта приватизації (усіх акцій, передбачених до продажу, єдиного майнового комплексу, іншого майна тощо) та перехід права власності на такий об`єкт покупцю, оформлюється наказом відповідного органу приватизації.

5.29. У п.7.11. договору оренди від 21.06.2018 №181/2 сторони визначили, що дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, продажу об`єкта оренди за участю Орендаря.

5.30. Відповідно до ст.18 ЗУ "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

5.31. Як встановлено судом, за результатами електронного аукціону, оформленого протоколом про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000073-1 від 22.11.2021 переможцем визнано ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ"

5.32. ДКВ ОМР 29.12.2021 видано наказ №417, яким затверджено результати продажу об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, покупцю ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ".

5.33. Відповідно до ст.346 ЦК України право власності припиняється, зокрема, у разі: відчуження власником свого майна.

5.34. Між Територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР від імені якої діяв ДКВ ОМР (продавець) та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" (покупець) 02.12.2021 був укладений договір купівлі-продажу (т.с. 1, а.с. 28-30), відповідно до п.1.1. якого продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

5.35. Відповідно до п.3.3. договору купівлі-продажу від 02.12.2021 приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до "покупця" права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації.

5.36. У відповідності з п.3.1. договору купівлі-продажу між ДКВ ОМР та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" 09.12.2021 був складений Акт приймання-передачі , відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

5.37. Як встановлено з матеріалів справи (інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.с.2, а.с. 102-112) 10.12.2021 право власності на об`єкт купівлі-продажу за договором купівлі-продажу від 02.12.2021 було зареєстровано за ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ".

5.38. Отже, внаслідок викладених обставин, так як приватизація об`єкта оренди відбулась у повній мірі після передачі 09.12.2021 нежитлових приміщень першого поверху № 504 ДКВ ОМР за актом приймання передачі новому власнику ТОВ «ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", саме з 09.12.2021 припинилися договірні відносини за договором оренди №181/2 від 21.06.2018 між позивачем та відповідачем.

5.39. Господарським судом в процесі вирішення даного спору було встановлено, що 21.06.2018 між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО" було укладено договір оренди №181/2 нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

5.40. Відповідно до ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на дату укладення договору оренди) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

5.41. Частиною 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

5.42. Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

5.43. Відповідно до п.п. 2.2, 2.4 договору оренди №181/2 від 21.06.2018 за орендовані нежитлові приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 26151,64 грн та розрахована станом на 01.10.2019 (без урахування додатку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

5.44. Статтями 610, 612 ЦК України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

5.45. Проте, в порушення наведених норм закону та умов договору оренди №181/2 від 21.06.2018 ТОВ "ВКО" не було своєчасно сплачено орендну плату за період з 01.03.2021 по 08.12.2021, що стало підставою для звернення Департаменту до господарського суду із даними позовними вимогами.

5.46. Згідно з ч. 2 ст. 615 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

5.47. Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

5.48. За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

5.49. У зв`язку із порушенням відповідачем прийнятих на себе грошових зобов`язань щодо здійснення своєчасної та в повному обсязі сплати орендних платежів, позивачем, в порядку ст. 625 ЦК України, був розрахований розмір заборгованості за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 з урахуванням індексу інфляції у розмірі 354142,62 грн, які відповідачем не погашений, доказів зворотного відповідач суду не надав.

5.50. Перевіривши здійснений позивачем розрахунок заборгованості, Господарський суд дійшов висновку про їх правильність та обґрунтованість, отже позовна вимога про стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів за період з 01.03.2021 по 08.12.2021 з урахуванням індексу інфляції у розмірі 354142,62 грн підлягає задоволенню.

5.51. Крім того, пунктом 5.2. договору також передбачено що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був виконати.

5.52. Перевіривши наявний в матеріалах справи розрахунок пені та 3% річних, який здійснений позивачем та згідно з яким розмір пені з 01.03.2021 по 08.12.2021 становить 14025,04,15 грн, а розмір 3% річних 8693,10 грн, Господарським судом встановлено помилковість у розрахунку пені, тому судом самостійно здійснений відповідний розрахунок. Так, за розрахунком суду за допомогою інтегрованого в системі інформаційно-правового забезпечення "Ліга: Закон Еліт 9.5.3" калькулятора розмір пені становить 14019,92 грн.

5.53. З врахуванням того, що позивачем заявлена до стягнення більша сума пені, ніж та що встановлена судом, задоволенню підлягає сума пені розрахована судом у розмірі 14019,92 грн.

5.54. З огляду на вищевикладене, Господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість і правомірність позовних вимог в частині стягнення з відповідача суми 3% річних у розмірі 8693,10 грн та часткове задоволення позовних вимог щодо стягнення пені у розмірі 14019,92 грн, з підстав допущених помилок при обрахунку останньої.

Щодо зустрічного позову ТОВ "ВКО" суд зазначає.

5.55. Як встановлено судом, між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО" був укладений договір оренди № 181/2 від 21.06.2018 на нежитлові приміщення першого поверху № 504 , загальною площею 134,3м2, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

5.56. Відповідно до пункту 4.4. договору оренди від 21.06.2018 орендарю надано право за згодою-погодженням орендодавця проводити капітальний ремонт, реставрацію, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку .

5.57. Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

5.58. Водночас, за приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право, зокрема: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

5.59. Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

5.60. Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

5.61. Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

5.62. На момент укладання зазначеного договору Законом України "Про оренду державного майна" (у редакції 15.09.1995) абзацом другим частини третьої статті 23 передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

5.63. Предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

5.64. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 25 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

5.65. Тобто, розглядаючи справу по суті, суд, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, повинен встановити початкову ринкову вартість орендованого майна на момент його прийняття орендарем в оренду та його ринкову вартість на момент припинення договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

5.66. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 25 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17, від 24.02.2021 у справі № 905/435/19.

5.67. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі (постанова КГС ВС від 12.08.2020 у справі № 906/674/17).

5.68. Верховний Суд зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (постанова КГС ВС від 24.02.2021 у справі № 905/435/19).

5.69. Отже, спірні правовідносини між сторонами регулюються спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Судом, на підставі належних та допустимих доказів наданих сторонами, встановлено що ТОВ "ВКО":

5.70. 05.11.2019 звернулось до ДКВ ОМР з листом, в якому просило надати дозвіл на проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого майна, додавши до листа дефектний акт, технічний висновок про доцільність поліпшень, проектно-кошторисну документацію, копію технічного паспорту та звіт по результатам експертної оцінки (т.с.1, а.с. 183).

5.71. ДКВ ОМР за результатами розгляду комплекту документів, наданих ТОВ "ВКО", своїм листом за № 01-13/5640 від 18.11.2019 надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованому ТОВ "ВКО" приміщені першого поверху № 504, розташованому за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с.1, а.с. 184).

5.72. Після завершення будівельних робіт, виконання яких підтверджено доказами, наданими ТОВ "ВКО" орендодавцеві разом з листом (п. 4.24. рішення) та не заперечується ДКВ ОМР, об`єкт оренди на підставі рішення ОМР від 10.06.2020 був включений до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020.

5.73. 22.11.2021 відбувся організований ДКВ ОМР електронний аукціон, в якому приймали участь ТОВ "ВКО" та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" і за результатами якого відповідно до протоколу про результати № UA-PS-2021-10-29-000073-1 та на підставі наказу ДКВ ОМР № 417 від 29.11.2021 між переможцем електронного аукціону ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" та територіальною громадою м. Одеси в особі ОМР від імені якої діяв ДКВ ОМР, був укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху № 504 , загальною площею 134,3м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. В подальшому 09.12.2021 за актом приймання-передачі ДКВ ОМР передав, а ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" отримало у власність вищезазначене об`єкту купівлі продажу, а 10.12.2021 була проведена державна реєстрація права власності за ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.74. Відповідно до п.7.11. договору оренди № 181/2 від 21.06.2018 дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, продажу об`єкта оренди за участю орендаря.

5.75. При цьому зазначені обставини визнавались учасниками справи, отже не підлягали окремому доказуванню.

5.76. 01.02.2020 вступив у дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна», прийнятий ВРУ 03.10.2019 № 157-IX.

5.77. За змістом статті 24 "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на укладення договору купівлі-продажу від 02.12.2021) договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

5.78. Положеннями абз.2, 3 ч.3 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено що орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.

5.79. Відповідно до пункту 167 "Порядку передачі майна в оренду", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, у випадку приватизації об`єкта оренди компенсація вартості невід`ємних поліпшень здійснюється у порядку, визначеному Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна". Тобто "Порядок передачі майна в оренду", затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 №483 на правовідносини щодо компенсації вартості невід`ємних поліпшень у випадку приватизації об`єкта оренди не орендарем не застосовується.

5.80. Аналіз приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна" свідчить, що право на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень у орендаря та виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, виникає після припинення (розірвання) договору оренди. Тобто, право на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень виникає за наслідками припинення орендних правовідносин за договором оренди, укладеним між відповідним органом, уповноваженим управляти державним та комунальним майном, та орендарем.

5.81. Отже враховуючи те, що ТОВ "ВКО" (орендар за договором оренди від 21.06.2018) приймав участь у процесі приватизації (електронному аукціоні) нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, 02.12.2021 був укладений договір купівлі-продажу з переможцем електронного аукціону ТОВ "ВЕСТФУД КОМПАНІ", який 10.12.2012 зареєстрував своє право власності на зазначений вище об`єкт нерухомості, що ДКВ ОМР доказів продовження дії договору оренди № 181/2 від 21.06.2018 у встановленому законом порядку суду не надав, суд дійшов висновку, що дія договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, укладеного між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО" припинилась з 09.12.2021.

5.82. Згідно правового висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (постанова від 24.02.2021 у справі № 905/435/19) розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту та реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшенняорендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Таким чином, якщо суд встановить наявність у позивача права на заявлення подібних вимог, суд повинен встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

5.83. Разом з тим, як зауважено Верховним Судом, положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.84. Отже, виходячи з положень ст.21, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.4.4. договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, а також враховуючи те, що при визначені ціни продажу на електронному аукціоні ДКВ ОМР не була врахована вартість невід`ємних поліпшень, зроблених ТОВ "ВКО", суд дійшов висновку, що у ТОВ "ВКО" виникло право на отримання від ДКВО ОМР компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.

5.85.Додатково суд зазначає, що відповідач в обґрунтування розміру компенсації у сумі 2 925 275 грн посилається на наявні у матеріалах справи докази на підтвердження ринкової вартості об`єкта оренди станом на момент укладення договору оренди № 181/2 від 21.06.2018, а саме на Звіт про оцінку вартості нежитлових приміщень №03/22 від 28.03.2018, виконаний ПП "Дельта-Консалтінг", рецензований ТОВ "Оціночна фірма "Абакус" 29.03.2018 відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оренди складала 1 886 502 грн з урахуванням ПДВ, а на підтвердження ринкової вартості об`єкта оренди станом на оголошення електронного аукціону на Звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с. 1, а.с. 225-253, т.с.2, а.с. 1-24), в якому оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні складає 4811777,83 грн з урахуванням ПДВ.

5.86. Проте, суд не погоджується із наданим ТОВ "ВКО" розрахунком, оскільки відповідно до Висновку експертів № 22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023 ринкова вартість нежитлових приміщень станом на 02.12.2012 (дата укладення договору купівлі-продажу) - момент припинення орендних правовідносин між ДКВ ОМР та ТОВ "ВКО" становила 4 662 627 грн з ПДВ.

5.87. Отже за розрахунком суду розмір компенсації складає 2 776 125 грн, які за висновком суду слід стягнути з ДКВ на користь ТОВ "ВКО".

5.88. Відповідно до частин третьої, четвертої статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

5.89. Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

5.90. У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

5.91. Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

5.92. При цьому відповідно до статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

5.93. Згідно зі статтею 77 ГПК України допустимість доказів полягає у тому, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

5.94. Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

5.95. Суд також звертає увагу, що із внесенням 17.10.2019 змін до ГПК України його статтю 79 викладено у новій редакції, чим фактично впроваджено в господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".

5.96. Зазначений стандарт підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

5.97. Іншими словами, тлумачення змісту статті 79 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

5.98. Одночасно статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

5.99. Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

5.100. Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

5.101. З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому.

5.102. Верховний Суд, в ході касаційного перегляду судових рішень, неодноразово наголошував на необхідності застосування категорій стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17.

5.103. Реалізація принципу змагальності сторін в процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у статті 129 Конституції України.

5.104. Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні від 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) наголосив, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

5.105. В процесі розгляду справи судом було прийнято, досліджено та надано оцінку всім доводам учасників справи, надано можливість сторонам обґрунтувати свої правові позиції щодо позову.

5.106. Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").

5.107. Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами ("Ван де Гурк проти Нідерландів").

5.108. Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті ("Гірвісаарі проти Фінляндії").

5.109. Суд також бере до уваги позицію ЄСПЛ, зазначену у п.58. рішення ЄСПЛ у справі "Серявін та інші проти України" в якому зазначено, що суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навивши обґрунтування своїх рішень. Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя.

5.110. Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Отже, вказані рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у даній справі як джерело права.

5.111. Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, проте обґрунтовані та підлягають частковому задоволенню з огляду на помилки допущені при обрахунку пені, а також підлягають частковому задоволенню позовні вимоги ТОВ "ВКО" як такі що є законними, обґрунтованими та підтверджені належними доказами.

5.112. При розподілі господарських витрат суд виходить з положень пункту 2 частини першої статті 129 ГПК України, згідно із якими судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

5.113. Відповідно до приписів ч. 11 ст. 238 ГПК України у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

5.114. З урахуванням наведеного та оцінивши надані сторонами докази у сукупності із встановленими у справі обставинами, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача суму основної заборгованості в розмірі 354 142, 62 грн., пені в розмірі 14 019, 92 грн, 3% річних в розмірі 8 693,10 грн, а з позивача на користь відповідача компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 776 125, 00 грн.

5.115. Отже з урахуванням приписів ч.11 ст.238 ГПК України суд вважає, що за результатами розгляду справи слід провести зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню з позивача та відповідача та стягнути з ДКВ ОМР на користь ТОВ "ВКО" компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 399 269, 36 грн.

5.116. Судові витрати по сплаті судового збору у сумі 35989,05 грн. покладаються на Департамент комунальної власності Одеської міської ради відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 233, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" про стягнення 376 860,76 грн задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, ) суму основної заборгованості в розмірі 354 142 (триста п`ятдесят чотири тисячі сто сорок дві) грн 62 коп., пеню в розмірі 14 019 (чотирнадцять тисяч дев`ятнадцять) грн 92 коп., 3% річних в розмірі 8 693 (вісім тисяч шістсот дев`яносто три) грн 10 коп та витрати зі сплати судового збору в розмірі 5 652 (п`ять тисяч шістсот п`ятдесят дві) грн 83 коп.

3. В решті позовних вимог відмовити.

4. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 2 925 275,00 грн задовольнити частково.

5. Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, ) компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 776 125 (два мільйони сімсот сімдесят шість тисяч сто двадцять п`ять) грн 00 коп та витрати зі сплати судового збору в розмірі 41 641 (сорок одна тисяча шістсот сорок одна) грн 88 коп.

6. В решті зустрічних позовних вимог відмовити.

7. Провести зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, № 1, м. Одеса, 65039, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (вул. Дерибасівська, № 8, м. Одеса, 65026, ) компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 399 269 (два мільйони триста дев`яносто дев`ять тисяч двісті шістдесят дев`ять) грн 36 коп та витрати зі сплати судового збору в розмірі 35 989 (тридцять п`ять тисяч дев`ятсот вісімдесят дев`ять) грн 05 коп.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст.241 ГПК України.

Наказ видати відповідно до ст.327 ГПК України

Повний текст рішення складено 26 січня 2024 р.

Суддя О.В. Цісельський