ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" січня 2024 р. Справа №926/5008/22

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.,

суддів Галушко Н.А.,

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Костерева О.А.

розглянув апеляційну скаргу Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль»

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.04.2023 (повний текст рішення складено 26.04.2023, суддя Марущак І.В)

у справі № 926/5008/22

за позовом Чернівецької міської ради

до відповідача Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль»

про внесення змін до договору оренди землі,

за участю представників:

від позивача Лелюк Х.М. (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду);

від відповідача Максимишин І.Б.

13 грудня 2022 Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль», в якому (з врахуванням виправлення описки) просила внести зміни до договору оренди земельної ділянки за № 1721 від 28.02.2005, укладеного Чернівецькою міською радою з Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» щодо земельної ділянки загальною площею 2,2006 га, за кадастровим номером :35:002:0040, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, виклавши пункти 1.3, 2.1, 2.2 договору в такій редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29185678,00 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875570,34 грн.

2.2 Орендна плата сплачується орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

В обґрунтування позовних вимог позивач покликається на укладення 28.02.2005 між Чернівецькою міською радою та Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль» договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :35:002:0040 загальною площею 2,2006 га, з цільовим призначенням земельної ділянки для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості, будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, п 1.1 якого (в редакції додаткового договору № 3/1721 від 15.03.2012) визначено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125645,46 грн.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 року № 510», затверджено технічну документацію нормативної грошової оцінки земель м. Чернівців, згідно п. 2 якого нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Відповідно до виданого ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 №4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 29185678,00 грн. За наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 875570,34 грн.

З метою внесення змін до договору Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради неодноразово направляв листи на адресу відповідача, які повертались у зв`язку з відсутністю адресата, відтак додаткова угода до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005 в частині розміру орендної плати за землю відповідачем не підписана, що слугувало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Господарський суд Чернівецької області в рішенні від 20.04.2023 у даній справі позовні вимоги Чернівецької міської ради задоволив; вніс зміни до договору оренди земельної ділянки за № 1721 від 28.02.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Руській, 236-Г, загальною площею 2,2006 га та виклав пункти 1.3 розділу 1 та 1.1 розділу 2 договору в редакції позивача; за рахунок відповідача відшкодував позивачу судовий збір.

При ухваленні вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни. З огляду на зміну нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка станом на 2022 становила 29185678,00 грн., враховуючи, що ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці складає 3%, дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог про внесення змін до договору оренди у відповідних частинах.

З ухваленим рішенням не погодився відповідач. В своїй апеляційній скарзі ПП з іноземними інвестиціями «Європрофіль» вважає законним право суду вирішувати питання щодо внесення змін до договору оренди, однак, місцевий господарський суд, ухвалюючи вказане рішення, допустив порушення норм права при вирішенні питання щодо дати таких змін. Скаржник, з покликанням на статті 653 Цивільного кодексу України, 188 Господарського кодексу України та практику Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, зазначає, що договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням. Таким чином, як вказує апелянт, суд першої інстанції не мав правових підстав визначати розмір орендної плати з певної дати (з 01.01.2022), позаяк такі зміни вступають в силу з моменту набрання рішенням законної сили, відтак просить скасувати означене рішення суду в частині визначення розміру орендної плати з 01.01.2022 та прийняти нове рішення, яким п 1.1 розділу 2 викласти в наступній редакції:

« 1.1. Річна орендна плата становить 875570,34 грн. (вісімсот сімдесят п`ять тисяч п`ятсот сімдесят гривень, тридцять чотири копійки).

Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Позивач, скориставшись своїм правом, наданим ст. 263 ГПК України, подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що п 2 рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 №118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 №510», яким затверджено технічну документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпро місто» ім. Ю.М.Білоконя» визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022. З огляду на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати, позивач вважає, що обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до нової нормативної грошової оцінки, введеної в дію рішенням органу місцевого самоврядування, виник у відповідача в силу закону саме з 01.01.2022. За вказаних обставин, позивач вважає, що вимоги апеляційної скарги слід відхилити, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.04.2023 у даній справі залишити без змін.

Процесуальний хід розгляду даної справи відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.

За клопотання представниці позивача, розгляд справи відбувався в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

В дане судове засідання на зв`язок із судом вийшла представниця позивача, а в приміщення Західного апеляційного господарського суду прибула представниця відповідача, які підтримали свої доводи та заперечення, викладені, відповідно в апеляційній скарзі та у відзиві.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, приймаючи до уваги пояснення, надані сторонами у попередніх судових засіданнях, надаючи кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції зазначає наступне:

28 лютого 2005 року між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль» було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :35:002:0040 загальною площею 2,2006 га, розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, за умовами якого земельна ділянка передається підприємству у строкове, платне користування для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості, будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства; земельна ділянка надається в оренду строком до 26 серпня 2054 року.

Пунктом 1.3 вказаного договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1283610,00 грн.

За умовами пунктів 1.1, 1.2, 2.2 договору на період до завершення будівництва річна орендна плата за користування земельною ділянкою складала 21949.73 грн.; плата за землю вноситься орендарем рівними частками на рахунок Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради в термін 30 календарних днів місяця, наступного за звітним; після здачі об`єкта в експлуатацію орендна плата підлягала перерахунку.

У разі збільшення, відповідно до законів України, розміру земельного податку, орендна плата може бути збільшена до розміру земельного податку, який нараховується на орендовану ділянку.

Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. При цьому додатковий договір між сторонами не укладається.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 договору зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Додатками до договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005 є план зовнішніх меж землекористування м. Чернівці, вул. Руська, 236-Г, розрахунок розміру орендної плати, акт прийому-передачі земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, додатковим договором від 29.02.2008 до договору оренди земельної ділянки сторони збільшили розмір орендної плати до 70060,00 грн.

28.05.2008 року сторонами було укладено додатковий договір № 2/1721, яким внесено зміни до договору оренди земельної ділянки по вул. Руська, 236-Г, площею 2,2006 га про наступне: «Відповідно до пункту 2 рішення 40 сесії Чернівецької міської ради ІV скликання № 933 від 22.12.2005; в пункті 1.2 договору оренди слова «для здійснення реконструкції придбаних об`єктів нерухомості будівництва оздоровчо-лікувального комплексу з тенісними, спортивними спорудами профілактичного та санаторного типу, в тому числі для малозабезпечених громадян міста та житла для працівників підприємства» замінити словами «для забудови житлових будинків з об`єктами соцкультпобуту».

Згодом між сторонами було укладено додатковий договір № 3/1721 від 15.03.2012 до договору оренди землі, згідно пункту 1.1 якого річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 125645,46 грн.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 р. № 715 (зі змінами, внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 р. № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 р. № 510», затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя». Пунктом 2 вказаного рішення встановлено, що нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022 року.

За даними витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 №4721, виданого ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач, становить 29185678,00 грн. За наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 875570,34 грн., що складає 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, з метою внесення змін до договору Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради на адресу відповідача було неодноразово направлено листи за № 24/01-08/3-04/4/550 від 16.03.2022, за № 24/01-08/3-04/4/839 від 24.05.2022 та за № 24/01-08/3-01/1665 від 19.10.2022, до останнього листа з яких долучено проект підписаного орендодавцем додаткового договору від 03.03.2022 за № 4/1721. Проте, означені листи повертались, у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою, що підтверджується копіями поштових конвертів та рекомендованих повідомлень.

За змістом проекту додаткового договору позивач запропонував викласти пункт 1.3 договору в такій редакції: «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022 № 4721 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29185678,00 грн; пункти 2.1, 2.2 розділу договору «Орендна плата викласти в редакції: «Річна орендна плата з 01.01.2022 становить 875570,34 грн. Орендна плата сплачується орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Вказана додаткова угода відповідачем не підписана, що слугувало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом про внесення змін до договору оренди в частині визначення нової грошової оцінки земельної ділянки та нового розміру орендної плати.

Земельні відносини, у відповідності до ч.1 ст. 3 Земельного кодексу України, регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Водночас, відносини, пов`язані з орендою землі, за змістом ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України, регулюються законом.

Стаття 2 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За умовами ст. 629 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Зміст договору, у відповідності до ч.1 ст. 628 ЦК України, становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ст. 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ч.1 ст. 30 Закону «Про оренду землі»).

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону «Про оренду землі»).

Підпунктами 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Таким чином, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності та проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» (статті 5 та 18 Закону України «Про оцінку земель»)

У відповідності до вимог ст. 20 та 23 Закону України «Про оцінку земель» за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Рішення рад, зазначених у статті 23, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, а об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні (пп 270.1.1 п. 270.1 ст. 270 ПК України).

За змістом пункту 271.1 статті 271 ПК України базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Проте, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Таким чином, в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

Водночас, в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

У відповідності до положень підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Річна сума орендної плати, у відповідності до пп. 288.5.2 п. 288.5 статті 288 ПК України, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

З аналізу наведених правових норм вбачається, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Водночас мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Таким чином, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Отож, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (п. 289.1 статті 289 ПК України).

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З наведеного вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону «Про оцінку земель»).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Тобто, витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Як вбачається з доказів, наявних в матеріалах справи, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду Приватному підприємству з іноземними інвестиціями «Європрофіль», станом на 2022 складає 29185678,00 грн та обґрунтовується даними ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області, відображеними у витягу №4721 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.02.2022.

Враховуючи ту обставину, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість вимог позивача в частині внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розглядаючи позовну вимогу про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати, суд першої інстанції встановив наступне:

У договорі оренди земельної ділянки, укладеному між Чернівецькою міською радою та Приватним підприємством з іноземними інвестиціями «Європрофіль», встановлено річну орендну плату в розмірі 21 949,00 грн.

Додатковими договорами від 29.02.2008 та № 3/1721 від 15.03.2012 до договору оренди земельної ділянки сторонами збільшено розмір орендної плати до 70060,00 грн та 125645,46 грн відповідно, ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях складає 3%, також відповідно до додаткового договору № 3/1721 від 15.03.2012 та розрахунку до нього ставка орендної плати становила 3% від нормативної грошової оцінки землі.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У пунктах 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки № 1721 від 28.02.2005, у разі збільшення, відповідно до законів України, розміру земельного податку, орендна плата може бути збільшена до розміру земельного податку, який нараховується на орендовану ділянку. Розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. При цьому додатковий договір між сторонами не укладається.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 договору зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 р. № 715 (зі змінами, внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 р. № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 р. № 510», затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення нормативна грошова оцінка земель м. Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022 року.

Констатувавши, що визначена в договорі оренди землі ставка орендної плати - 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки передбачена сторонами додатковим договором № 3/1721 від 15.03.2012, відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, яка з 01.01.2022 становить 875570,34 грн. та сплачується рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним.

Судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість та підставність позовних вимог Чернівецької міської ради щодо внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати, проте, вважає, що зазначаючи в пункті договору дату, з якої підлягає застосуванню новий розмір орендної плати, суд допустив порушення норм матеріального права.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України що кореспондується з ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду у справах за №922/676/19 та за №922/1298/19, за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку. Договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням.

Водночас, Велика палата Верховного суду у справі №921/530/18 виснувала, що якщо права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.

Таким чином, суд першої інстанції, зазначаючи новий розмір орендної плати, помилково вказав дату, з якої підлягав застосуванню означений розмір орендної плати.

Стаття 275 ГПК України наділяє суд апеляційної інстанції правом змінити рішення повністю або частково. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (ч. 4 ст. 277 ГПК України).

З огляду на викладене, судова колегія вбачає підстави для часткового задоволення апеляційної скарги, зміни рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.04.2023 та викладення п 1.1 договору оренди земельної ділянки № 1721 в редакції апеляційної скарги.

Судові витрати за розгляд справи судом апеляційної інстанцій, у відповідності до вимог ст. 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 277, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль» задоволити частково.

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 20.04.2023 у справі №926/5008/22 змінити, виклавши п. 1.1 договору оренди земельної ділянки № 1721 в резолютивній частині рішення в наступній редакції:

« 1.1. Річна орендна плата становить 875570,34 грн. (вісімсот сімдесят п`ять тисяч п`ятсот сімдесят гривень, тридцять чотири копійки).

Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р ІІА0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

В решті рішення суду залишити без змін.

Стягнути з Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, пл. Центральна, 1, ідентифікаційний код 36068147) на користь Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Європрофіль» (58007, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Вільшини, 1, ідентифікаційний код 32790611) 3721,50 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Господарському суду Чернівецької області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Справу повернути в Господарський суд Чернівецької області.

Повний текст постанови складено 22.01.2024.

Головуюча суддя Г.В. Орищин

Суддя Н.А. Галушко

Суддя М.Б. Желік