ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" січня 2024 р. м.Львів Справа №914/2058/23

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

Гриців В.М. (доповідач), Бонк Т.Б., Зварич О.В.

секретар судового засідання Гілевич С.Р.

представники: позивача адвокат Медвідь В.О., відповідача Григоришин В.В. (самопредставництво)

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Трускавецької міської ради на рішення Господарського суду Львівської області (суддя Запотічняк О.Д.) від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Терен-Дизайнсервіс» до Трускавецької міської ради Львівської області

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Терен-Дизайнсервіс» звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до Трускавецької міської ради Львівської області про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Трускавецька міська рада Львівської області рішенням від 02 лютого 2023 року вирішила передати ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» земельну ділянку в користування на умовах оренди для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. У квітні позивач отримав від відповідача для підписання проект договору оренди землі. 25 квітня 2023 року позивач надіслав Трускавецькій міській раді Львівської області один його примірник з приміткою про підписання з протоколом розбіжностей та два примірники зазначеного протоколу розбіжностей, що стосується конкретизації п.14 Договору. Позивач звернув увагу на те, що сторони мають право конкретизувати умови типового договору. Однак, листом від 11 травня 2023 року Трускавецька міська рада Львівської області відмовилась погодити протокол розбіжностей, відтак ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» звернулось до суду із позовом про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним в редакції позивача.

Господарський суд Львівської області рішенням від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 позовні вимоги задовольнив; визнав укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Терен - Дизайнсервіс» (82200, Львівська обл., м. Трускавець, вул. П.Сагайдачного, буд. .2, ) та Трускавецькою міською радою Львівської області (82200, Львівська обл., м. Трускавець, вул. Бориславська, буд. 2, ) договір оренди землі від 22 лютого 2023 року, який зареєстрований за № 477 у викладеній редакції.

Суд першої інстанції визнав запропоновану позивачем редакцію п. 14 договору, оскільки не змінено суттєвих умов типового договору, а лише конкретизовано, що в разі повного не внесення орендної плати до позивача можуть застосовуватись штрафні санкції. Крім того, пунктами 41, 42 проекту договору теж передбачено відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору. Дійшов висновку, що внесення змін в п.14 Договору оренди землі від 22 лютого 2023 року, шляхом конкретизації положення про відповідальність за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати в редакції, запропонованій ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» у протоколі розбіжностей від 24 квітня 2023 року є конкретизацією істотних умов типового договору, а не їх зміною, що не суперечить нормам чинного законодавства. Відтак, позовні вимоги підлягають до задоволення повністю.

В апеляційній скарзі Трускавецька міська рада просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовної заяви; стягнути на користь Трускавецької міської ради з Товариства з обмеженою відповідальністю «Терен-Дизайнсервіс» судовий збір в сумі 4026 грн за подання апеляційної скарги.

Вважає, що редакція позивача п.14 договору, яку суд встановив, спрямована не настання правових наслідків, що обумовлені ним. Адже за змістом пункту 14 договору штраф застосовується щодо орендаря не у випадку будь-якого прострочення внесення орендної плати, а лише в разі її не внесення в повному обсязі. Тобто, орендар звільняється від відповідальності за неповне (часткове) внесення орендної плати. Трускавецька міська рада не погоджується із запропонованою позивачем редакцією договору, що викладена у протоколі розбіжностей від 24.04.2023. Пропозиція позивача не підпадає під ознаки конкретизації сторонами цієї умови договору в розумінні частини 4 статті 179 Господарського кодексу України. Постанова Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, якою затверджено Типовий договір оренди землі є чинною. На думку скаржника, ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» намагатиметься ухилятись від відповідальності за неналежне виконання зобов`язання, а запропонована у протоколі розбіжностей редакція п.14 Договору може надати йому можливість невчасно вносити оренду плату в повному обсязі, уникати відповідальності у вигляді сплати штрафу та пені.

ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» подало відзив на апеляційну скаргу Трускавецької міської ради, вважає оскаржене рішення законним і обгрунтованим.

Зазначає, що законом встановлено обов`язковість укладення договору оренди землі та в імперативному порядку визначено необхідність дотримання при його укладенні істотних умов, в тому числі й тих, які визначаються зазначеним Типовим договором. Суд першої інстанції обгрунтовано встановив, що позивач не змінив істотних умов типового договору, а лише конкретизував п. 14 останнього, що в разі повного невнесення орендної плати до позивача можуть застосовуватись штрафні санкції. Крім того, пунктами 41, 42 договору (Розділ «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору) також передбачено відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору, що спростовує доводи про те, що позивач намагається в такий спосіб уникнути відповідальності в майбутньому. Усі інші доводи скаржника зводяться виключно та лише до переоцінки тих доказів, належну оцінку яким надав суд першої інстанції.

ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» просить рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 залишити без змін.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 09 листопада 2023 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Трускавецької міської ради на рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 та витребував матеріали справи №914/2058/23.

Розгляд справи призначено на 11 січня 2024 року.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Західний апеляційний господарський суд заслухав представників сторін, розглянув апеляційну скаргу і матеріали справи та вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні з огляду на таке.

Обставини справи:

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів від 11.07.2022 року № 304639150, ТОВ «Терен - Дизайнсервіс» є власником ряду об`єктів нерухомого майна, що знаходяться за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Сагайдачного, 2, а саме:

- будівля опалювальної та побутових приміщень, літ. « 1-0», загальною площею 86,5 кв.м.;

- будівля побутово - складських приміщень, літ. « 1Л», загальною площею 77,5 кв.м.;

- будівля складу, літ. «ЇЖ», загальною площею 156,1 кв.м.;

- будівля ремонтно - механічного цеху, літ. « 1Е», загальною площею 282,1 кв.м.;

- будівля цеху по виготовленню виробів з ПХВ та алюмінію, літ. « 1Б», площею 380,9 кв.м.;

- будівля металообробного цеху, літ. «ІД», загальною площею 397,1 кв.м.;

- будівля котельні, літ. « 1К», загальною площею 99,6 кв.м.;

- нежитлова будівля, загальною площею 678,7 кв.м.;

- нежитлова будівля, загальною площею 201,1 кв.м.;

- нежитлова будівля, загальною площею 21,5 кв.м.;

- нежитлова будівля, площею 339,6 кв.м.:

- нежитлова будівля, площею 521,1 кв.м.

Трускавецька міська рада Львівської області рішенням № 2790 від 02.02.2023 вирішила розірвати за згодою сторін з ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» договір оренди землі та припинити право користування ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» земельною ділянкою площею 1,7208га по вул.Сагайдачного, 2 (кадастровий номер :04:003:0001) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, у зв`язку із поділом земельної ділянки.

Трускавецька міська рада Львівської області рішенням від 02.02.2023 № 2791 «Про надання в оренду земельної ділянки площею 1,3000 га вул. Сагайдачного в м. Трускавці ТОВ «Терен-Дизайнсервіс», вирішила надати ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» в оренду земельну ділянку площею 1,3000 га. на вул. П.Сагайдачного (кадастровий номер земельної ділянки - :04:003:0013) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, терміном на 10 років за рахунок земель, що перебували в користуванні ТОВ «Терен-Дизайнсервіс».

21.02.2023 ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» і Трускавецька міська рада Львівської області уклали угоду про розірвання договору оренди землі від 03.07.2021, площею 1,7208 га по вул. Сагайдачного, 2 в м. Трускавці, кадастровий номер а земельної» ділянки - :04:003:0001.

Згідно із запропонованим до укладення договором оренди землі Трускавецька міська рада Львівської області (орендодавець) надає, а ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку несількогосподарського призначення, категорії земель землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 1,3 га по вул. вул. Сагайдачного, 2 в м. Трускавці з кадастровим номером :04:003:0013 (п.1).

ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» стверджує, що вказаний договір отримало у середині квітня 2023 року й 25.04.2023 підписало з відміткою про наявність протоколу розбіжностей та повернуло один примірник Трускавецькій міській раді з двома примірниками протоколу розбіжностей.

Трускавецька міська рада Львівської області цих обставин не спростовує і не заперечує.

Згідно з протоколом розбіжностей від 24.04.2023, ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» висловило зауваження щодо змісту пункту 14 Договору оренди землі, а саме:

Пункт 14 Договору в редакції орендодавця: «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачує штраф в розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожний день прострочення»;

Пункт 14 Договору в редакції орендаря: «У разі повного невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: - у 10-денний строк сплачується штраф в розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором; - стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожний день прострочення. Штраф передбачений у п. 14 даного Договору застосовується щодо Орендаря не у випадках будь-якого прострочення внесення орендної плати, а саме у разі її невнесення в повному обсязі.».

У відповідь Виконавчий комітет Трускавецької міської ради Львівської області листом №18/04.01-103/1 від 11.05.2023 повідомив ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» про те, що договір складено відповідно до постанови Кабінету Міністрів України та відповідає Типовому Договору оренди землі, сторони не можуть відступати від змісту типового договору. Тому протокол розбіжностей відповідач не погодив і запропонував врегулювати питання в судовому порядку.

Предметом розгляду у цій справі є позов ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» про визнання укладеним між ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» та Трускавецькою міською радою Львівської області Договору оренди землі від 22.02.2023, зареєстрованого у Трускавецькій міській раді за №477 в редакції ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» пункту 14 Договору, наведеній у протоколі розбіжностей.

Суд апеляційної інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги переглядає рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23, яким суд позов задовольнив, визнав укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Терен - Дизайнсервіс» та Трускавецькою міською радою Львівської області договір оренди землі від 22 лютого 2023 року, який зареєстрований за № 477, у редакції Товариства з обмеженою відповідальністю «Терен - Дизайнсервіс».

Відповідно до ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Відповідно до ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Статтею 124 Земельного кодексу України визначено порядок передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За приписами ст.15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За текстом ч.4 ст.179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;

типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;

договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб`єктів, коли ці суб`єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 (із наступними змінами) затверджено Типовий договір оренди землі, пункт 14 якого наведено у такій редакції: «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі ________ відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.».

З обставин справи видно, що спір між сторонами виник лише щодо змісту пункту 14 Договору оренди землі від 22.02.2023, зареєстрованого у Трускавецькій міській раді за №477.

За пунктом 14 проекту договору в редакції Трускавецької міської ради Львівської області:

«У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі 100 відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.

- стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожний день прострочення.».

Зміст пункту 14 проекту договору в редакції, запропонованій ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» у протоколі розбіжностей є такий:

«У разі повного невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10-денний строк сплачується штраф в розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором;

- стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня за кожний день прострочення.

Штраф передбачений у п. 14 даного Договору застосовується щодо Орендаря не у випадках будь-якого прострочення внесення орендної плати, а саме у разі її невнесення в повному обсязі.».

Тобто, ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» конкретизувало умови пункту 14 договору в частині підстави сплати штрафу в розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором саме в разі повної несплати орендної плати у визначені договором строки.

Право сторін конкретизувати умови договору, що укладається на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, не відступаючи від змісту типового договору, передбачено ч.4 ст.179 ГК України.

Верховний Суд у постанові від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 вказав, що імперативним положенням ч. 4 ст. 179 ГК України не допускається можливість відступу сторін від змісту типового договору оренди землі, а лише дозволяється конкретизація сторонами його умов. Крім того, касаційна інстанція зауважила, що за змістом пункту 14 типового договору оренди землі зазначений штраф застосовується щодо орендаря не у випадках будь-якого прострочення внесення орендної плати, а саме у разі її невнесення у повному обсязі.

Отож, суд апеляційної інстанції поділяє висновки суду першої інстанції про те, що запропонована відповідачем редакція пункту 14 договору створює невиправдану можливість стягнення з позивача значних штрафних санкцій. Фактично може мати місце ситуація, в якій відповідач може вимагати від позивача сплати значних коштів, що суттєво порушує збалансованість прав і обов`язків сторін договору та ставить орендодавця у невигідне фінансове становище навіть при незначній несплаті орендних платежів. Тому прийнятною є запропонована позивачем редакція пункту 14 договору оренди землі від 22.02.2023 шляхом конкретизації положення про відповідальність за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати в редакції, запропонованій ТОВ «Терен-Дизайнсервіс» у протоколі розбіжностей від 24.04.2023, яка не змінює істотних умов типового договору, а лише конкретизує, що в разі повного не внесення орендної плати до позивача можуть застосовуватись штрафні санкції. Крім того, суд зазначив, що пунктами 41, 42 договору теж передбачена відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору.

Апеляційний суд звертає увагу, що умови пункту 14 договору в редакції відповідача передбачають застосування штрафу в розмірі 100% річної орендної плати, передбаченої договором, як у разі повної несплати орендної плати, так і в разі її часткової несплати, що не відповідає засадам справедливості, порушує баланс інтересів сторін.

Доводи скаржника цього висновку не спростовують, а зводяться лише до твердження про недопустимість відступати від змісту пункту 14 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 (із наступними змінами) та припущень про ймовірне намагання позивача у майбутньому ухилятись від відповідальності за неналежне виконання зобов`язання, невчасно вносити оренду плату в повному обсязі, уникати відповідальності у вигляді сплати штрафу та пені.

Зважаючи на наведені вище обставини справи і приписи закону, такі доводи не можуть бути прийняті, як підстава для відхилення умов пункту 14 договору в редакції позивача й скасування рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283, 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Львівської області від 29 вересня 2023 року у справі №914/2058/23 залишити без змін, апеляційну скаргу Трускавецької міської ради без задоволення.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Трускавецьку міську раду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 22 січня 2024 року.

Суддя В.М. Гриців

Суддя Т.Б. Бонк

Суддя О.В. Зварич