ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 січня 2024 року

м. Київ

cправа № 926/244/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро»

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 у справі

за позовом Чернівецької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро»

про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Юзьків М. І., відповідача - Рожок Л. П.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У січні 2023 року Чернівецька міська рада (далі - Міськрада та/або позивач) звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» (далі - ТОВ «Артмаестро») про внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007, в якому просила суд викласти пункти 3 та 5 договору в наступній редакції:

- «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн» (пункт 3 договору);

- «Річна орендна плата складає 568 734,09 грн (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі» (пункт 5 договору).

1.2. На обґрунтування позовних вимог із посиланнями на положення статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 2, 4, 6, 15, 21 Закону України «Про оренду землі», статей 14, 16, 288, 289 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 179, 187, 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) позивач покликався на зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі якої розраховується орендна плата за користування земельною ділянкою загальною площею 2,0204 га, яка знаходиться в м. Чернівцях, на вул. Комунальників, 6-В, кадастровий номер :35:003:0017, у зв`язку з чим виникла потреба внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007. Враховуючи відмову відповідача укласти додаткову угоду про зміну розміру орендної плати за землю, позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 у справі № 926/244/23 (суддя Ніколаєв М. І.), залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 (Орищин Г. В. - головуючий, судді: Галушко Н. А., Желік М. Б.) позовні вимоги задоволено частково; внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, який укладено між Міськрадою та ТОВ «Артмаестро», зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4AA007058 вчинено запис № 11 та викладено пункти 3 та 5 договору в такій редакції: « 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн.»; « 5. Річна орендна плата складає 379 156,06 грн, що становить 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі»; здійснено розподіл судових витрат; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

2.2. Задовольняючи частково позовні вимоги, місцевий господарський суд, із висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з аналізу норм ПК України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про оцінку земель», за змістом яких нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, договором оренди землі від 25.10.2007 такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатися на визначеному сторонами на момент укладення договору оренди землі від 25.10.2007 рівні 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Визначена в договорі оренди землі від 25.10.2007 ставка орендної плати - 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007 та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні. Таким чином, здійснивши перерахунок розміру орендної плати з урахуванням нормативно грошової оцінки земельної ділянки від 31.10.2022 та ставки орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору оренди землі від 25.10.2007 на рівні 2 %, суди встановили, що за таких обставин річна орендна плата складає 379 156,06 грн.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 та постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 у справі № 926/244/23, ТОВ «Артмаестро» звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

3.3. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки умовам договору оренди землі від 25.10.2007, у пункті 11 якого сторони чітко обумовили, що розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору. При цьому скаржник акцентує увагу на тому, що суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково застосували правову позицію Великою Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, яка, на думку скаржника, не могла бути застосована до спору у цій справі, адже правовідносини у справі № 635/4233/19 та № 926/244/23 є відмінними.

Так, за твердженням скаржника, правова позиція, викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, а саме: «… що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни», викладена з огляду на умови договору оренди землі, в якому сторони визначили, що: розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Отже, зі змісту судових рішень у справі № 635/4233/19 убачається, що сторони не передбачили індексування орендної плати, а в разі зміни коефіцієнтів індексації сторони мають вносити зміни в укладений договір оренди землі. Тобто, у справі № 635/4233/19 не було передбачено договором індексацію орендної плати, тому вона не змінювалася і була сталою.

Проте у справі № 926/244/23 в основу договірних відносин між сторонами покладено договір оренди землі від 25.10.2007, за умовами якого з урахуванням ухвали Господарського суду Чернівецької області у справі № 926/1361/19 про затвердження мирової угоди сторін було внесено зміни про те, що розмір орендної плати не може змінюватися, а пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 викладено в новій редакції, а саме: розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору; орендар самостійно щороку проводить індексацію згідно із коефіцієнтами індексації в порядку пункту 6 укладеного договору оренди землі від 25.10.2007.

Такі факти, зокрема, підтверджені, в тому числі наявною декларацією ТОВ «Артмаестро» поданою до контролюючого органу (наявна в матеріалах справи), із якої вбачається, що орендна плата за спірну земельну ділянку станом на 2023 рік складає 189 600,00 грн. У договорі оренди землі від 25.10.2007 орендна плата складала 38 439,06 грн. Тобто відповідач сумлінно виконував покладений на нього обов`язок, здійснював індексацію орендної плати і станом на 2023 рік розмір орендної плати став значно вищий, ніж на час укладення договору оренди землі від 25.10.2007.

Враховуючи положення підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України та подану нормативну грошову оцінку, розмір орендної плати за спірну земельну ділянку не може бути меншою ніж 189 578,32 грн. Згідно з поданою декларацією розмір орендної плати за спірну земельну ділянку є вище 189 578,32 грн, тому положення підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України не порушені.

Сторони, укладаючи договір оренди землі від 25.10.2007 передбачили, що незалежно від підстав розмір орендної плати не може змінюватись, але сторони передбачили, що має здійснюватися індексація. Варто зауважити, що дана умова договору не суперечить чинному законодавству та не оскаржувалась жодною із сторін, тому пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 має застосовуватися до правовідносин, які були обумовлені в договорі оренди землі від 25.10.2007 і мали бути взяті за основу при прийнятті рішення судом першої інстанції.

Посилаючись на положення статей 627, 629, 632 ЦК України, скаржник наголошує, що пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 є обов`язковим до виконання та узгоджується із принципом свободи договору. При вирішенні даного спору судами не взято до уваги договірні умови, які існують між сторонами, а тому прийняті судові рішення не ґрунтуються на принципі свободи договору та не є законними та справедливими.

3.4. У відзиві на касаційну скаргу Міськрада просить закрити касаційне провадження або касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову судів - без змін.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами

4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 25.10.2007 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ «Артмаестро» (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1 та 2 якого орендодавець на підставі рішення 19 сесії Міськради V скликання від 30.08.2007 № 384 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку яка знаходиться в м. Чернівцях на вул. Комунальників, 6-В, загальною площею 2,0204 га.

Пунктом 3 договору оренди землі від 25.10.2007 передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки становить 1 123 949,0 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему від 25.07.2007 № 1509, економіко-планувальна зона № 35; після здачі об`єкта в експлуатацію нормативна грошова оцінка та орендна плата підлягає перерахунку. Для цього орендар зобов`язаний представити в департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Міськради копію акта введення об`єкта в експлуатацію, а також довідку міського управління земельних ресурсів Держкомзему про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, перераховану відповідно до цільового використання.

За змістом пункту 4 договору оренди землі від 25.10.2007 земельна ділянка надається в оренду терміном до 01.07.2017 для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 5 договору оренди землі від 25.10.2007 річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Згідно з Положенням про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії Міськради V скликання від 31.08.2007 № 391, на період до завершення будівництва річна орендна плата становить 38 439,06 грн.

Пунктом 6 договору оренди землі від 25.10.2007 визначено, що розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції, керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та «Порядком проведення індексації грошової оцінки земель», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

Розмір орендної плати у відповідності до пункту 9 договору оренди землі від 25.10.2007 у редакції від 25.10.2007 переглядається у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації тощо.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадку, якщо за відсутності вини орендаря стан об`єкта оренди погіршиться (пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 у редакції від 25.10.2007).

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку на вул. Комунальників, 6-В, яка надається ТОВ «Артмаестро» на 25.10.2007 (додаток до договору), сума річної орендної плати становить 38 439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.

Як убачається з акта прийому-передачі земельної ділянки на місцевості, в оренду для будівництва та обслуговування незавершеного будівництва промислової бази від 25.10.2007 Міськрада передала, а ТОВ «Артмаестро» прийняло земельну ділянку на місцевості, яка знаходиться на вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га у відповідності з актом встановлення та погодження зовнішніх меж в розмірах згідно з планом земельної ділянки, розробленого Приватним підприємством «Букінфозем».

Вищевказаний договір зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА007058 вчинено запис № 11.

Рішенням 33 сесії Міськради V скликання від 23.10.2008 № 715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Міськради V скликання від 30.08.2007 № 391 «Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».

Рішеннями Міськради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 № 221 та від 29.03.2012 № 467 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Міськради V скликання від 23.10.2008 № 715.

Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т. ч. 3 % для інших видів діяльності.

У відповідності до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Міськради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Судами попередніх інстанцій також установлено, що ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 11.11.2019 у справі № 926/1361/19 затверджено мирову угоду від 24.10.2019, укладену між Міськрадою та ТОВ «Артмаестро» в частині внесення змін до договору оренди від 25.10.2007 № 4182 шляхом укладення додаткового договору від 01.03.2019 № 1/4182 до договору оренди земельної ділянки.

Вищевказаним додатковим договором внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, а саме:

- пункт 4 договору доповнено підпунктом: 4.1. Договір оренди землі поновлюється до 09.03.2027 (дев`ятого березня дві тисячі двадцять сьомого року) для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази;

- пункти 7,11 договору викладено в такій редакції: « 7. Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК/м. Чернівці/ , р/р №4002 Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб»; « 11. Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору».

Рішенням 3 Міськради сесії VIII скликання від 26.02.2021 № 118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівців, розроблену Державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю. М. Білоконя», яку введено в дію з 01.01.2022 (пункт 1 та 2 рішення).

Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1- 3, 11 рішення Міськради V скликання від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення».

Відповідно до витягу № НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 31.10.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :35:003:0017, складає 18 957 803,15 грн.

За твердженням позивача, за наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за орендовану відповідачем земельну ділянку повинна становити 568 734,09 грн, що складає 3 % від вищевказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно з пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях ставка 3 % - для інших видів діяльності).

08.11.2022 Департамент урбаністики та архітектури Міськради (далі - Департамент) звернувся листом до ТОВ «Артмаестро», в якому повідомив, що на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № НВ-022 працівниками Департаменту підготовлено проект додаткового договору від 07.11.2022 № 2/4182 до договору оренди землі від 25.10.2007 щодо зміни розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га, кадастровий номер :35:003:0017.

Вказаним листом Департамент направив ТОВ «Артмаестро» два примірники проекту додаткового договору для ознайомлення та підписання, а також просив один підписаний примірник додаткового договору йому повернути у 20-ти денний строк з дня одержання.

Вищевказаним додатковим договором від 07.11.2022 № 2/4182 відповідачу пропонувалося внести зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, виклавши пункти 3, 5 та 7 договору в такій редакції:

- «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн (пункт 3 договору)»;

- «Річна орендна плата складає 568 734,09 грн (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі»;

- «Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/ Чернівецька ТГ/, , р/р №, Казначейство України (ЕАП), код платежу І8010600 орендна плата за юридичних осіб».

Поштовий конверт повернувся Департаменту у зв`язку із закінченням терміну зберігання, що підтверджується довідкою ПАТ «Укрпошта» від 08.12.2022.

Непідписання відповідачем додаткової угоди до договору оренди землі від 25.10.2007 у частині розміру орендної плати за землю стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані рішення та постанову в межах доводів та вимог касаційної скарги.

5.3. Предметом спору у цій справі є внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007.

5.4. Частиною 1 статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина 3 статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Договір є укладеним, у відповідності до статті 638 ЦК України, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Визначення договору оренди землі міститься статті 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині 1 статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1- 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Разом з тим згідно з підпунктами 14.1.136, 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою, а плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, що зумовлює визначення її розміру відповідно як до норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі», так із врахуванням вимог ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами 1, 2 статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною 1 цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини 3 цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною 4 вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, в якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено на розсуд сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено, що обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності здійснюється виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724, від 03.09.2008 № 780, від 23.11.2016 № 843, від 22.11.2017 № 890 та від 22.07.2020 № 650, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 % їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки.

Таким чином, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розмір, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки. Така правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19,

За змістом пунктів 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Відповідно до статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5- 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Аналізуючи вказані приписи законодавства, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 вказала, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно навіть від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Викладене очевидно спростовує доводи скаржника про те, що зміна нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, яка затверджена відповідним рішенням Міськради, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007 з огляду на положення пункту 11 договору оренди землі, оскільки зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Отже, доводи, наведені ТОВ «Артмаестро» у касаційній скарзі, не спростовують висновку та не містять вагомих аргументів, які можуть бути підставою для відступу від цього висновку. Крім того, таку правову позицію було неодноразово підтримано Верховним Судом (див. постанови Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 у справі № 3-481гс15, від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16, постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 644/9862/14-ц, від 09.10.2019 у справі № 645/1972/16-ц, від 30.01.2020 у справі № 640/15419/15-ц, та постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 922/539/18, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19, від 13.01.2022 у справі № 922/194/21), а аргументи ТОВ «Артмаестро» щодо безпідставності (неможливості) застосування до спірних правовідносин висновків Великої Палата Верховного Суду колегія суддів визнає непереконливими.

Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.

Ураховуючи вищевикладене, а також те, що відповідно до витягу № НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :35:003:0017, складає 18 957 803,15 грн, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовної вимоги про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суди цілком правомірно зазначили, що наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, договором оренди землі від 25.10.2007 такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатися на визначеному сторонами на момент укладення договору рівні 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З огляду на наведене Верховний Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що для розрахунку розміру орендної плати за землю на підставі нової нормативної грошової оцінки підлягає застосуванню коефіцієнт 2 %, а підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні, а тому розмір орендної плати складає 379 156,06 грн.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.3. Взявши до уваги викладене, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 у справі № 926/244/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ