ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

19 січня 2024 року Справа № 906/1317/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Грязнов В.В., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Розізнана І.В.

секретар судового засідання Петрук О.В.,

представники учасників справи не з`явивлися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Андрушківської сільської ради на рішення господарського суду Житомирської області від 27.12.2022, повний текст якого складено 09.01.2023, у справі №906/1317/21 (суддя Маріщенко Л.О.)

за позовом Фермерського господарства «Олгрис»

до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення,

визнання укладеною додаткової угоди,-

В грудні 2021 року Фермерське господарство «Олгрис» звернулось до господарського суду Житомирської області з позовом про визнання протиправним та скасування рішення Андрушків-ської сільської ради Житомирської області 11 сесії 8 скликання №645 від 19.10.2021 та про визнання укладеною Додаткової угоди до договору оренди землі №91 від 05.03.2012, зареєстро-ваного у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01845, право оренди за яким зареєстровано за ФГ «Олгрис» на той самий строк і на тих самих умовах в редакції Позивача.(т.1, арк.справи 1-9).

Рішенням господарського суду Житомирської області від 27.12.2022 у справі №906/1317/21 повністю задоволено позовні вимоги. Суд вмотивував рішення тим, що Андрушківською сільсь-кою радою безпідставно не враховано факт, що орендарем за договором №91 від 05.03.2012 з 14.03.2012 є Фермерське господарство «Олгрис», та безпідставно прийнято рішення про відмову в укладенні додаткової угоди, з мотиву звернення про поновлення договору особою, яка не виз-начена в договорі як орендар земельної ділянки. Місцевий суд дійшов висновку, що Позивачем дотримано умов п.8 договору оренди землі №91 від 05.03.2012 та вимог ч.ч. 1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату укладення спірного договору), а тому відмова Андрушківської сільської ради у поновленні договору оренди з підстав викладених у рішенні від 19.10.2021 №645 є протиправною, необґрунтованою та суперечить чинному законо-давству. При прийнятті рішення, суд першої інстанції врахував, що договір оренди землі №91 був укладений сторонами 05.03.2012, тобто до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», пунктом 8 договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору і зміни до договору в цій частині не вносились, тому до правовідносини сторін у даному випадку слід застосовувати норми ст.33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній станом на дату укладення договору (05.03.2012), а не ст.1261 Земельного кодексу України.(т.1, арк.справи 193-199).

Не погоджуючись із рішенням, Відповідач подав скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Житомирської області від 27.12.2022 у даній справі та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.(т.2, арк.справи 2-6).

Обґрунтовуючи доводи скарги, апелянт зазначає, що господарський суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, ухваливши рішення з порушенням норм матеріального права, що свідчить про необґрунтованість рішення. Апелянт вважає, що оскільки до договору оренди землі від 05.03.2012 було внесено зміни 02.02.2021, тобто після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», то в даному випадку, поновлення договорів оренди землі відбувається за правилами ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Так, згідно положень частини 3 ст.33 Закону України «Про оренду землі», до листа-повідом-лення додається проект договору, проте, позивачем було не додано проект договору оренди землі, а додаткова угода. Скаржник зазначає, що заявивши вимогу про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №91 від 05.03.2012, Фермерське господарство, порушує такі принципи, як свобода договору, волевиявлення сторін, тому що визнати додаткову угоду до договору оренди землі можна лише тоді, коли орендар та орендодавець погодили зміну умов договору, однак додаткова угода не була оформлена (погоджена) сторонами у місячний строк. Апелянт стверджує, що між ФГ «Олгрис» та Андрушківською сільською радою не відбулось узгодження істотних умов договору, позаяк рішенням 11 сесії 8 скликання №645 від 19.10.2021, Позивачеві відмовлено в підписанні додаткової угоди та поновленні договору оренди землі виходячи з того, що стороною договору оренди землі, відповідно до додаткової угоди від 02.02.2021, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є фізична особа ОСОБА_1 , про що було зазначено в рішенні та роз`яснено про можливість звернення за поновленням договору. На переконання Сільської ради, суд першої інстанції не врахував, що відповідно до статті 322 Закону України «Про оренду землі», яка була доповнена згідно із Законом №340-ІХ від 05.12.2019 та діяла на момент внесення змін до договору оренди землі, а також звернення Позивача до Сільської ради поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України, а тому вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору землі №91 від 05.03.2022 щодо земельної ділянки комунальної власності площею 6,1953 га є безпідставною.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.03.2023 відкрито провадження у справі №906/1317/21.(т.2, арк.справи 25).

14.03.2023 від Андрушківської сільської ради надійшла заява про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції з Попільнянським районним судом, яка була задоволена ухвалою суду від 15.03.2023.(т.2, арк.справи 28, 33).

21.03.2023 на адресу суду надійшла заява, в якій Андрушківська сільська рада просила зупинити провадження у справі №906/1317/21 до завершення перегляду в касаційному порядку судових рішень в подібних справах №906/1320/21, №906/1324/21, №906/1320/21, 906/1311/ 21, №906/1321/21, №906/1322/21, №906/1314/21, №906/1315/21, №906/1323/21, №906/1312/21.(т.2, арк.справи 36).

Розгляд справи відкладався на 25.04.2023.(т.2, арк.справи 42).

04.04.2023 на адресу суду від представника Фермерського господарства адвоката Спесив-цева В.В. надійшла заява про участь представника в судовому засіданні в режимі відео-конференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, яка була задоволена.(т.2, арк.справи 45-46).

Судом апеляційної інстанції ухвалою від 25.04.2023 провадження у справі №906/1317/21 було зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №906/1314/21.(т.2, арк.справи 51-52).

25.12.2023 на адресу суду від представника Фермерського господарства адвоката Спесив-цева В.В. надійшло клопотання про поновлення провадження у справі №906/1317/21.(т.2, арк. справи 54-55).

Ухвалою від 26.12.2023 провадження у справі №906/1317/21 поновлено та призначено до розгляду на 19.01.2024.(т.2, арк.справи 58).

Позивач та Відповідач не забезпечили явки своїх представників у призначене на 19.01.2024 судове засідання апеляційної інстанції, проте така неявка не перешкоджає розгляду справи, позаяк присутність представників сторін не визнавалась обов`язковою, а матеріалів справи достатньо для розгляду скарги по суті.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність додержання судом першої інстанції норм матеріального та процесу-ального права, Північно-західний апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області (надалі в тексті РДА) від 01.03.2012 №121 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 21,2600 га з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 -ро-вичу для ведення фермерського господарства на території Макарівської сільської ради та вирішено передати ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 21,2600 га у користування на умовах оренди терміном на 10 років для ведення фермерського господарства.(т.1, арк.справи 10).

На підставі зазначеного розпорядження, 05.03.2012 Попільнянською РДА-орендодавцем та ОСОБА_1 -орендарем укладено договір оренди землі №91 (надалі в тексті Договір), згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Андрушівської сільської.(п.1.1 Договору).

Відповідно до п.2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,1953 га, в тому числі, ріллі 6,1953 га.

Земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд (п.4 Договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 127511,50 грн з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756 (п.5 Договору).

Договір, згідно п.8, укладено на 10 років. Після закінчення строку Договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.15 Договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.(п.36 Договору).

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорга-нізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.(п.40 Договору).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.(п.43 Договору).

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №01845.(т.1, арк.справи 11-13).

В подальшому, на підставі наказу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області №6-1959/14-18-СГ від 06.06.2018 «Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність», 02.02.2021 Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду до Договору, відповідно до якої проведено заміну сторони орендодавця з Попільнянської РДА на Андрушківську сільську раду; доповнено п.2 розділу «Об`єкт оренди» кадастровим номером земельної ділянки №:03:000:0322; внесено зміни щодо норма-тивно-грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.(т.1, арк.справи 33).

Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підпри-ємців ФГ «Олгрис» зареєстроване як суб`єкт господарювання 14.03.2012, про що внесено відомості за №0003413. Керівником юридичної особи є ОСОБА_1 .(т.1, арк.справи 14).

Відповідно до п.4.3 Статуту ФГ «Олгрис», до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 6,1953 га, кадастровий номер :03:000:0322, цільовим призначен-ням для ведення фермерського господарства згідно укладеного Попільнянською РДА та ОСОБА_1 договору оренди землі №91 від 05.03.2012, із змінами та доповненнями.

Пунктом 5.1 Статуту ФГ «Олгрис» передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначен-ня. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською РДА Житомирської області, зокрема: №91 від 05.03.2012, передана земельна ділянка загальною площею 6,1953 га, в т.ч. рілля 6,1953 га.

Згідно з п.6.1 Статуту ФГ «Олгрис» засновником господарства є ОСОБА_1 .(т.1, арк.справи 15-32).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку орендарем земельної ділянки площею 6,1953 га, кадастровий номер :03:000:0322 значиться Фермерське господарство «Олгрис».(т.1, арк.справи 42).

Матеріали справи свідчать, що в адресованому Андрушківській сільській раді листі-повідомленні №159 від 21.09.2021, покликаючись на переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі №91 від 05.03.2012 та у зв`язку із закінченням строку, на який укладено договір Позивач просив укласти додаткову угоду про продовження (поновлення) його дії на тих самих умовах і на той самий строк та додав проект додаткової угоди.(т.1, арк.справи 40-41).

Вбачається, що за наслідками розгляду вищезазначеного листа-повідомлення Андрушків-ська сільська рада Житомирської області рішенням №645 від 19.10.2021 відмовила ФГ «Олгрис» в поновленні договору оренди землі №91 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди до вказаного договору у зв`язку з відсутністю між Андрушківською сільською радою та Фермерсь-ким господарством «Олгрис» договірних зобов`язань щодо користування земельною ділянкою площею 6,1953 га, кадастровий номер :03:000:0322, оскільки земельна ділянка, відповідно до договору оренди землі №91 від 05.03.2012 та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 надана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 .(т.1, арк.справи 44-45).

Не погоджуючись з прийнятим рішенням Сільської ради, яким завдано шкоди його правам та інтересам, Фермерське господарство звернулось з позовом до суду.

Як зазначалось вище, рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.12.2023 позов повністю задоволено.(т.1, арк.справи 193-199).

Перевіривши додержання судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга безпідставна і не підлягає задоволенню, з огляду на наступне:

Предметом даного спору є законність рішення органу самоврядування та визнання орендних відносин продовженими.

За приписами статтей 15, 16 Цивільного кодексу України (надалі в тексті ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Під захистом права розуміється державна примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути виражений як концентрований вираз змісту (суті) державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в іншій спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Щодо твердження Скаржника про неправильне застосування місцевим судом редакції ст.33 Закону про оренду землі, то колегія суддів зазначає наступне.

Згідно із ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 ст.93 та ст.125 Земельного кодексу України (надалі в тексті ЗК України) передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підпри-ємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» ч.1 ст.96 цього Кодексу).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земель-ною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з оренда-рем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідом-лення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Апеляційний суд звертає увагу, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-IX (надалі в тексті Закон №340-IX), яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції

Розділ IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗК України.

Правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Як стверджено матеріалами справи, 02.02.2021 Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 (засновником ФГ «Олгрис») було укладено додаткову угоду до Договору оренди землі №91 від 05.03.2012, якою змінено найменування орендодавця із Попільнянської районної державної адміністрації на Андрушківську сільську раду, зазначено кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0322 та змінено розмір орендної плати. Вказану додаткову угоду зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Відповідач заперечує позовні вимоги покликаючись на те, що поновлення договорів оренди землі відбувається за правилами нової редакції ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ст.1261 ЗК України.

Поруч з цим, колегія суддів звертає увагу, що приймаючи рішення №645 від 19.10.2021 та відмовляючи в поновлені Договору оренди Андрушківська сільська рада взагалі не посилалася на норму ст.1261 ЗК України. А посилання на норму ст.33 Закону України «Про оренду землі» відбулося лише у вказівці на неналежного суб`єкта звернення про поновлення договору.

Розглядаючи скаргу, колегія суддів також виходить з того, що у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено таке: «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та кому-нальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Колегія суддів звертає увагу, що у подібних правовідносинах Верховний Суд, з урахуванням вищеназваної постанови Великої Палати від 31.08.2021, у пунктах 6.16-6.25 постанови від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 (справа до закінчення розгляду якої було зупинено провадження у справі, що розглядається №906/1317/21) зазначив наступне:

« 6.16. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 ЗК.

6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.18. Згідно з частиною другою статті 1261 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.19. Також відповідно до частини першої статті 1261 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільсько-господарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

6.21. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 1261 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

6.22. З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 1261 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

6.23. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.24. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

6.25. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним прави-лом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

6.26. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.»

Згідно із ч.4 ст.236 ГПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних право-відносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідно до ч.5, 6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Таким чином, твердження Відповідача про те, що поновлення договору оренди земельної ділянки має відбуватися відповідності до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» (чинній на момент звернення із заявою про поновлення договору оренди) та ст.1261 ЗК України є правильними, що підтверджує судова практика Верховного Суду.

Поруч з тим, відповідно до ч.1 ст.12 Закону України «Про фермерське господарство», землі фермерського господарства можуть складатися із, зокрема, земельної ділянки, що використову-ється фермерським господарством на умовах оренди.

Згідно зі статтею 19 названого Закону, до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одер-жані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

Відповідно до ч.2 ст.20 Закону України «Про фермерське господарство», майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.

З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підпри-ємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використо-вується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.

Отже в силу наведених вище норм права, після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства, права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Подібні висновки неодноразово викладались Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 13.03.2018 у справі №348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі №606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі №677/1865/16-ц, від 27.03.2019 у справі №574/381/17-ц, від 26.06.2019 у справі №628/778/18, від 02.10.2019 у справі №922/538/19, від 30.06.2020 у справі №927/79/19.

Таким чином, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону України «Про фермерське господарство» прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.

При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим.

За змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України «Про фермерське господарство» (у редакції, чинній на момент укладення договору оренди), після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов`язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

Отже з моменту, коли ОСОБА_1 створив ФГ «Олгрис», у правовідносинах користування земельною ділянкою відбулася фактична заміна орендаря, й обов`язки землекористувача земельної ділянки перейшли до Фермерського господарства «Олгрис» з дня його державної реєстрації. Тому, спір про визнання протиправним та скасування рішення Андрушківської сільської ради №645 від 19.10.2021 стосується земельної ділянки, наданої в оренду ФГ «Олгрис», а не фізичній особі ОСОБА_1 .

Вказаний висновок суду апеляційної інстанції узгоджується з правовою позицією, викла-деною Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 21.08.2018 у справі №272/1652/14-ц, від 16.01.2019 у справі №483/1863/17.

Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом ст.12 ЗК України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіаль-них громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України «Про місцеве само-врядування в Україні» до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Частинами 1, 2 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» установ-лено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу, що згідно ч.1 ст.21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Статтею 155 ЗК України визначено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акту, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

За приписами ч.10 ст.59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Оцінивши наявні у справі докази та врахувавши вищезазначені положення чинного законо-давства, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення Сільської ради про відмову в поновленні договору оренди землі №91 від 05.03.2012 та відмову в підписанні додаткової угоди до вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк не містить належної правової підстави для відмови, суперечить приписам земельного законодавства, перешкоджає реалізації права ФГ «Олгрис» на поновлення договору оренди земельної ділянки площею 6,1953 га, кадаст-ровий номер :03:000:0322, тому є необґрунтованим.

З огляду на вищезазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про підставність позовних вимог в частині визнання протиправним та скасування рішення Андрушківської сільської ради Житомирської області №645 від 19.10.2021.

Щодо захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин стосовно земельних ділянок державної та комунальної власності, колегія суддів зазначає наступне.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Як стверджено матеріалами справи:

- ФГ «Олгрис» як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першоїп`ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до Ради із листом-повідомленням;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 №91;

- відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, Рада про такі порушення не зазначала;

- Рада проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, фактично не погодившись лише із суб`єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі, зазначила, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, яка і має ініціювати таке продовження, а не фермерське господарство.

Апеляційний суд звертає увагу, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добро-совісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Тобто, зазначаючи про такий принцип в ЦК України, законодавець установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов-язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого само-врядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Поруч з тим, якщо власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Тому, якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то колегія суддів вважає, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Апеляційний суд наголошує, що судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використо-вувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передба-чене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

З огляду на вищезазначене, оскільки Позивач дотримався вимог законодавства, які регламен-тують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонувавши жодних умов орендарю господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції.

Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Колегія суддів зауважує, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Враховуючи вищевикладені положення законодавства, та беручи до уваги те, що помилкове застосування судом першої інстанції положень статті 33 Закону про оренду землі (у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі та до прийняття незаконного судового рішення, а також, зважаючи на те, що підстави апеляційного оскарження не отримали підтвердження, колегія суддів вбачає за належне змінити мотивувальну частину рішення господарського суду Житомирської області, виклавши її в редакції цієї постанови. В решті рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Доводи апеляційної скарги розглянуто, порушених, невизнаних або оспорених прав чи інтересів скаржника не встановлено.

Статтею 74 ГПК України передбачено обов`язок кожної із сторін довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктив-ному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.(ст.86 ГПК України).

При цьому, колегія суддів враховує позицію Європейського суду з прав людини, викладену у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010, в яких зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргумен-тів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

За наслідками розгляду апеляційної скарги Андрушківської сільської ради, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують в цілому висновків суду першої інстанції, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, при цьому, змінивши мотивувальну частину рішення в редакції даної постанови, в решті рішення місцевого суду слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 34, 86, 232, 233, 240, 275, 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Андрушківської сільської ради на рішення господарського суду Житомирської області від 27.12.2022 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду Житомирської області від 27.12.2022 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції даної постанови. В решті рішення суду першої інстанції залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20 днів з моменту виготовлення повного тексту постанови.

4. Матеріали справи №906/1317/21 повернути господарському суду Житомирської області.

Головуючий суддя Грязнов В.В.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Розізнана І.В.