ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 січня 2024 року

м. Київ

cправа № 489/742/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В. А. - головуючого, Берднік І. С., Міщенка І. С.,

секретар судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

позивача - не з`явився

відповідача - 1 - Бортик Р.О. (адвокат)

відповідача - 2 - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2023 (у складі колегії суддів: Колоколов С.І. (головуючий), Савицький Я.Ф., Ярош А.І.)

та рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2023 (суддя Семенчук Н.О.)

за позовом Миколаївської міської ради

до: 1. ОСОБА_1

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Естетик-1"

про скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. 14.02.2020 Миколаївська міська рада (далі - Позивач) звернулася до Ленінського районного суду м. Миколаєва з позовом до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , Відповідач- 1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Естетик-1" (далі - ТОВ "Естетик-1", Відповідач- 2) про скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку.

1.2. Позовну заяву мотивовано тим, що 10.10.2016 між Миколаївською міською радою та ТОВ "Естетик-1" укладено договір оренди землі № 11202, відповідно до якого Відповідачу- 2 надано земельну ділянку площею 1170 кв.м, кадастровий номер :02:002:0095, для обслуговування логістичного центру з автостоянкою, за умови збереження зелених насаджень, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно, строком на 3 роки.

1.3. У 2018 році ТОВ "Естетик-1" на цій земельній ділянці здійснило будівництво нежитлового об`єкта нерухомості, зокрема логістичного центру з автостоянкою, без дозволу Миколаївської міської ради як орендодавця та власника орендованої земельної ділянки, а також 03.07.2018 оформило на нього право власності, чим фактично порушило умови укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки.

1.4. 10.05.2019 між ТОВ "Естетик-1" та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу логістичного центру з автостоянкою за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горобченко С. Г. та зареєстрований в реєстрі за № 912 (далі - Договір купівлі-продажу), та зареєстровано за Відповідачем- 1 речове право на нерухоме майно логістичного центру з автостоянкою, номер запису про право власності 31490431.

1.5. Миколаївська міська рада вважає, що ТОВ "Естетик-1" здійснило самочинне будівництво логістичного центру з автостоянкою на належній їй земельній ділянці без її згоди, зареєструвало право власності на зазначений об`єкт, а згодом здійснило його відчуження на користь ОСОБА_1 , що призвело до самовільного зайняття останньою земельної ділянки та порушення прав територіальної громади міста.

1.6. Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 27.10.2020 позов Миколаївської міської ради задоволено.

Скасовано запис про право власності від 03.07.2018 № 26904111, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за ТОВ "Естетик-1" права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м на АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу.

Скасовано запис про право власності від 10.05.2019 № 31490431, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м на АДРЕСА_1 .

Зобов`язано ОСОБА_1 повернути Миколаївській міській раді самовільно зайняту земельну ділянку площею 1170 кв.м, кадастровий номер :02:002:0095, на Херсонському шосе, ріг вул. Будівельників у м. Миколаєві Миколаївської області у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у тому числі від будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою, загальною площею 13,6 кв.м.

1.7. Постановою Миколаївського апеляційного суду від 22.12.2020 апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 27.10.2020 скасовано, провадження у справі за позовом Миколаївської міської ради закрито на підставі пункту 1 частини першої статті 255 Цивільного процесуального кодексу України.

1.8. Постановою Верховного Суду від 20.10.2021 касаційну скаргу Миколаївської міської ради залишено без задоволення, а постанову Миколаївського апеляційного суду від 22.12.2020 - без змін.

1.9. Справу № 489/742/20 за позовом Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ "Естетик-1" про скасування записів про право власності, визнання недійсним Договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку 02.12.2021 з Миколаївського апеляційного суду згідно ухвали від 25.11.2021 передано для продовження розгляду до Господарського суду Миколаївської області.

1.10.Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 31.12.2021, залишеною без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.10.2022, частково задоволено заяву Миколаївської міської ради про забезпечення позову та накладено арешт на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, належний ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі - продажу.

1.11. Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 02.02.2022 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі.

1.12. 09.02.2022 року Миколаївська міська рада подала до Господарського суду Миколаївської області заяву від 28.01.2022 про зміну предмета позову, в якій просила суд позовні вимоги у справі №489/742/20 вважати заявленими в наступній редакції:

- скасувати державну реєстрацію права власності та припинити за Товариством з обмеженою відповідальністю «Естетик-1» право власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, державна реєстрація від 03.07.2018 №26904111);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу логістичного центру з автостоянкою від 10.05.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Естетик- 1" та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горобченко С.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 912;

- скасувати державну реєстрацію права власності та припинити за ОСОБА_1 право власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, державна реєстрація від 10.05.2019 №31490431);

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути Миколаївській міській раді земельну ділянку площею 1170 кв.м, кадастровий номер :02:002:0095, по Херсонському шосе, ріг вул. Будівельників у м. Миколаєві у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у т.ч. будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2023 у справі №489/742/20, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2023, позов задоволено частково, зобов`язано ОСОБА_1 повернути Миколаївській міській раді земельну ділянку площею 1170 кв.м, кадастровий номер :02:002:0095, по Херсонському шосе, ріг вул. Будівельників у м. Миколаєві у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, що знаходиться за адресою: Херсонське шосе, 1Г, м. Миколаїв, Миколаївська область. В решті позову відмовлено.

2.2. При цьому суди встановили, що ТОВ "Естетик-1" здійснено самочинне будівництво нерухомого майна на орендованій земельній ділянці, оскільки остання не була відведена для забудови, а надавалась Відповідачу-2 виключно для обслуговування логістичного центру з автостоянкою.

2.3. Так, судами враховано, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка таке будівництво здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного. Отже, за висновками судів, скасування державної реєстрації права на таке будівництво не є належним та ефективним способом захисту права власника земельної ділянки.

2.4. Господарські суди попередніх інстанцій, беручи до уваги характер спірних правовідносин, обраний Позивачем спосіб захисту та усталену судову практику, прийшли до висновків, що вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності та припинення права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , як за Відповідачем- 1, так і за Відповідачем-2, задоволенню не підлягають, а ефективним способом захисту прав Позивача як власника земельної ділянки є виключно позов про усунення перешкод у користуванні нею.

2.5. При цьому судами враховано обставини, встановлені у інших справах між тими ж сторонами.

2.6. У жовтні 2018 року ТОВ "Естетик-1" звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просило суд спонукати останню укласти з позивачем договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 21.02.2019 у справі №915/1122/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2019 та постановою Верховного Суду від 30.07.2019 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Судові рішення мотивовані тим, що за умовами укладеного між сторонами договору оренди земельна ділянка надана ТОВ "Естетик-1" для обслуговування логістичного центру з автостоянкою за умови збереження зелених насаджень без права забудови та оформлення права власності на нерухоме майно, що за відсутності відповідної письмової згоди органу місцевого самоврядування виключає можливість здійснення позивачем нового будівництва на вказаній земельній ділянці та свідчить про відсутність підстав для укладення між сторонами договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста.

Судовими рішеннями у справі №915/1122/18 встановлено, що надана в оренду земельна ділянка має низку обмежень у її використанні, передавалася вільною від забудови та за умови збереження зелених насаджень, і мала повертатися з оренди також вільною від будь-яких споруд. У переліку прав орендаря, наведених в розділі 9 договору оренди, відсутні положення, які б передбачали можливість здійснення будівництва нових об`єктів на земельній ділянці. Доказів внесення змін до договору оренди чи зміни цільового призначення орендованої земельної ділянки ТОВ "Естетик- 1" не надано.

Тобто при розгляді вказаної справи судами встановлено факт самочинного будівництва Відповідачем-2 нежитлових будівель, які у подальшому були продані Відповідачу-1.

2.7. У листопаді 2018 року Миколаївська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до ТОВ "Естетик-1", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради, в якій просила суд розірвати договір оренди землі від 10.10.2016 року № 11202.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22.08.2019 року у справі №915/1305/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.11.2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що 10.05.2019 року між ТОВ "Естетик-1" та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу, за яким Відповідач-2 передав у власність Відповідачу-1 нерухоме майно, тобто з 10.05.2019 року (день купівлі-продажу нерухомості) право оренди за спірним договором у ТОВ "Естетик-1" автоматично припинилося, а у ОСОБА_1 автоматично виникло. При цьому, спірний договір оренди землі не припинив 10.05.2019 року свою дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ТОВ "Естетик-1" на ОСОБА_1 . З огляду на зазначене та відсутність у матеріалах справи клопотань щодо залучення співвідповідача або заміну первісного відповідача належним відповідачем, суд першої інстанції дійшов висновку щодо відсутності підстав для задоволення позову, оскільки на час розгляду справи право оренди спірної земельної ділянки у ТОВ "Естетик-1" припинилося у зв`язку із переходом до ОСОБА_1 права власності на майно, розташоване на зазначеній земельній ділянці.

У подальшому, при перегляді вказаного рішення у апеляційному порядку Південно-західний апеляційний господарський суд у постанові від 25.11.2019 зазначив, що станом на дату винесення постанови у даній справі дія оскаржуваного договору оренди припинилася у зв`язку з закінченням строку його дії.

2.8. Рішення у справах № 915/1122/18 та № 915/1305/18 набрали законної сили і є преюдиціальними для вирішення спору в даній справі в частині вищевказаних висновків згідно з частиною 4 статті 75 ГПК України, оскільки обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі Відповідач-1 просить скасувати судові рішення у справі та відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.2. Зазначена скарга обґрунтована тим, що судами задоволено позов, який містить одночасно як віндикаційну (повернути земельну ділянку), так і негаторну (звільнення земельної ділянки від будівель і споруд, що фактично є вимогою про знесення нерухомого майна) вимоги, які спрямовані на усунення різних за змістом порушень права власності. При цьому ОСОБА_1 посилається на неврахування судами висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.

3.3. Скаржник також зазначає, що внаслідок невірного застосування судами статті 376 Цивільного Кодексу України саме його зобов`язано звільнити земельну ділянку від будівель та споруд логістичного центру, адже він не є особою, яка здійснила їх будівництво. У цій частині оскаржувані рішення суперечать, на думку скаржника, правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 15.02.2022 у справі № 712/9407/22.

3.4. У відзиві на касаційну скаргу Миколаївська міська рада просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін з підстав, викладених у позовній заяві.

4. Розгляд справи Верховним Судом

4.1. Ухвалою Верховного Суду від 07.12.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2023 у справі № 489/742/20 і призначено її розгляд у судовому засіданні 10.01.2024.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представника Відповідача-1, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування місцевим і апеляційним судами норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. У статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено право юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, фізичних осіб, які не є підприємцями, державних органів, органів місцевого самоврядування на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

5.3. Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша, друга статті 5 Господарського процесуального кодексу України).

5.4. За змістом статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

5.5. Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав. Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

5.6. Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

5.7. При цьому позивач самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюється судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

5.8. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

5.9. Таким чином, з огляду на положення процесуального закону суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладених в позові вимог.

5.10. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.

5.11. Водночас обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такі висновки наведено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155).

5.12. Водночас питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з`ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі №922/2529/19).

5.13. Щодо обрання Позивачем саме таких способів захисту Суд зазначає наступне.

5.14. Положення частини другої статті 16 Цивільного кодексу України передбачають такі способи захисту порушеного права як визнання права, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, зміна чи припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

5.15. У справі, що розглядається, Миколаївською міською радою як представницьким органом територіальної громади - власника спірної земельної ділянки - на захист своїх прав пред`явлено позовні вимоги про скасування державної реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості (як за Відповідачем-1, так і за Відповідачем-2), про визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу вказаного об`єкта та зобов`язання ОСОБА_1 повернути земельну ділянку шляхом звільнення її від будівель та споруд.

5.16. Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).

5.17. З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки (пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

5.18. Суд звертає увагу, що сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки. Адже здійснення самочинного будівництва саме по собі вже порушує права власника земельної ділянки, навіть у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості, тобто це обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

5.19. Розміщення будь-якою особою споруди на земельній ділянці комунальної форми власності за відсутності документів, які підтверджують право користування такою земельною ділянкою, не можна визнати законним (постанова Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 918/633/16).

5.20. Отже, знаходження на земельній ділянці Миколаївської міської ради самочинно збудованого об`єкта нерухомості ОСОБА_1 порушує права Позивача на користування та розпорядження власною земельною ділянкою.

5.21. З урахуванням викладеного, права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

5.22. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

5.23. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

5.24. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

5.25. З огляду на викладене, суди першої та апеляційної інстанцій оцінили характер правовідносин між сторонами та дійшли висновку щодо самочинного характеру будівництва, наявність порушеного права Позивача, тому задоволення вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення є належним та ефективним способом захисту прав власника. Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна та визнання незаконними чи скасування рішень державних реєстраторів.

5.26. За таких обставин суди дійшли висновку про те, що у даній справі вимоги Миколаївської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 10.05.2019, скасування державної реєстрації права власності та припинення за ТОВ "Естетик-1" права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м, а також про скасування державної реєстрації права власності та припинення за ОСОБА_1 права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м задоволенню не підлягають, а ефективним способом захисту прав Позивача як власника земельної ділянки є виключно позов про усунення перешкод у користуванні нею.

5.27. Водночас суди встановили й те, що між сторонами існували зобов`язально-правові відносини, в силу яких ОСОБА_2 повинна звільнити спірну земельну ділянку від будівель та споруд і повернути її законному власнику - Миколаївській міській раді.

5.28. Крім того, Відповідач-1 зобов`язаний повернути Миколаївській міській раді спірну земельну ділянку з огляду на припинення договору її оренди. Як встановлено судами та не заперечується сторонами, укладений між Позивачем та Відповідачем- 2 договір оренди земельної ділянки припинив свою дію 10.10.2019 у зв`язку з закінченням строку, при цьому у встановленому порядку поновлений чи продовжений не був.

5.29. Згідно рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.08.2019 у справі № 915/1305/18, у якому викладені преюдиційні для цієї справи обставини, у вказаному договорі оренди землі від 10.10.2016 відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ТОВ "Естетик-1" на ОСОБА_1 . За таких обставин саме остання зобов`язана виконати передбачені договором обов`язки орендаря, у тому числі повернути об`єкт оренди його власнику, оскільки саме вона на даний час чинить перешкоди Позивачу у користуванні земельною ділянкою комунальної власності. Аналогічний правовий висновок наведено у постанові Верховного Суду від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21.

5.30. Як вбачається з матеріалів справи, ні на день звернення Позивача до суду, ні на даний час спірна земельна ділянка Миколаївській міській раді не повернута. Тобто має місце порушення Відповідачем-1 як вимог статті 34 Закону України "Про оренду землі", так і умов договору оренди, згідно з якими у разі припинення або розірвання договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку вільну від споруд за актом приймання-передачі з приведенням земельної ділянки у стан, придатний для подальшого використання.

5.31. За пунктом "б" частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

5.32. Оскільки у статті 152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення.

5.33. Зокрема, порушення прав власника земельної ділянки може бути усунене шляхом звільнення її від будівель та споруд, які на ній розташовані.

5.34. Вищевказане свідчить про те, що вимога Позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом звільнення її від будівель і споруд, які розташовані на цій земельній ділянці, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди, а також означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням.

5.35. Суд звертає увагу, що у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Роль суду у процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки тощо) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на "норму права", що є значно конкретизованішим, аніж закон.

Більше того, з огляду на положення Господарського процесуального Кодексу України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення у судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній та резолютивній частинах.

Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу "jura novit curia".

До подібного правового висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 904/5726/19 (постанова від 15.06.2021).

5.36. З урахуванням викладеного, у даному випадку судами правомірно та доцільно застосовано принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), згідно з яким неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм та застосувати належні норми права, та задоволено позовну вимогу Позивача.

Зазначений підхід узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними, зокрема, у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.

5.37. З урахуванням викладеного, а також висновку про припинення дії договору оренди земельної ділянки, суди зробили обґрунтовані висновки про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання Відповідача-1 повернути територіальній громаді м. Миколаєва спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом звільнення її від будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою. Оскільки вказані споруди знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, позовні вимоги про повернення земельної ділянки є законними та обґрунтованими. Адже власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав. Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

5.38. Якщо договір оренди землі не поновлено, у зв`язку із чим він припинив свою дію, в орендаря виникає обов`язок повернути земельну ділянку, а у зв`язку з його тривалим невиконанням наявні підстави для повернення орендарем земельної ділянки орендодавцю за актом приймання-передачі в примусовому порядку (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 903/129/18).

5.39. При цьому згідно з частиною 2 статті 212 Земельного Кодексу України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки (постанова Верховного Суду від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21).

5.40. За таких обставин Суд вказує на помилковість оцінки судами попередніх інстанцій позовної вимоги про повернення земельної ділянки як негаторної (тобто такої, що випливає з позадоговірних відносин), адже відносини між сторонами носять зобов`язальний характер. При цьому Верховний Суд погоджується з їх висновками про наявність підстав для зобов`язання Відповідача-1 повернути Миколаївській міській раді спірну земельну ділянку у придатному для використання стані шляхом звільнення її від незаконно збудованих об`єктів на виконання своїх обов`язків після заміни сторони у зобов`язальних правовідносинах.

5.41. Верховний Суд вважає вірним обрання саме такого способу захисту порушеного права Позивача. Хоча з аналізу мотивувальної та резолютивної частин оскаржуваного рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2023 вбачається дещо різне його формулювання ("усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою" та "зобов`язання повернути земельну ділянку"), це не вплинуло на прийняття законного та обґрунтованого рішення.

5.42. У свою чергу вищевикладене спростовує доводи касаційної скарги Відповідача- 1 про поєднання судами негаторного і віндикаційного позовів як підставу для скасування судових рішень, тому Верховний Суд їх відхиляє.

5.43. Так само Судом відхиляються твердження скаржника про неправомірність заявлення позивачем та задоволення судом саме до нього позовних вимог про повернення земельної ділянки шляхом звільнення її від будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою. Адже факт здійснення самочинного будівництва ТОВ "Естетик-1" не спростовує того, що на даний час саме ОСОБА_1 чинить перешкоди Миколаївській міській раді у користуванні її власною земельною ділянкою.

5.44. Такі висновки узгоджуються з нормами статті 212 Земельного Кодексу України, згідно з якою самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

5.45. Водночас Судом не приймаються доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду у справі № 712/9407/20, адже постанова у цій справі від 15.02.2022 врегульовує правовідносини, що не є подібними з правовідносинами у даній справі. Так у справі № 712/9407/20 за позовом товариства до фізичної особи про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою суди встановили, що будівля на спірній земельній ділянці була збудована ще до набуття позивачем права оренди земельної ділянки та набута відповідачем у власність у визначений законом спосіб. За таких обставин суди виснували про відсутність підстав для знесення об`єкта нерухомості як самочинно збудованого.

5.46. З огляду на викладене суди при вирішенні даного спору дійшли вірних висновків та правильно застосували норми матеріального і процесуального права.

5.47. Інших обставин, які б свідчили про ухвалення оскаржуваних судових рішень всупереч висновкам Верховного Суду, з касаційної скарги не вбачається.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.4. При цьому частина друга вказаної статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.5. За таких обставин колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення у справі є законними, підлягають залишенню в силі, а для поновлення порушеного права Позивача достатньо врахування мотивувальної частини цієї постанови.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на заявника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2023 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2023 у справі № 489/742/20 залишити без змін з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко