ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.01.2024 року м.Дніпро Справа № 904/3320/22

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач)

суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання: Зелецький Р.Р.

від Дніпровської міської ради: Ярличенко І.В., виписка з ЄДР №б/н, представник;

представники позивача та відповідача-1 в судове засідання не з`явились

розглянувши апеляційну скаргу Громадської організації "За місто без самочинного будівництва" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 12.04.2023 року (повний текст рішення складено 21.04.2023 року) у справі №904/3320/22 (суддя І.А. Рудь)

за позовом: Громадської організації "За місто без самочинного будівництва", м.Дніпро

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Балівська виробничо-будівельна компанія", м. Дніпро

відповідача-2: Дніпровської міської ради, м. Дніпро

про визнання недійсними земельних торгів та договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2022 року Громадська організація "За місто без самочинного будівництва" звернулася до господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просила суд:

- визнати недійсними результати земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2021 року, що оформлені протоколом №10/08 щодо лоту № 71827 - право оренди земельної ділянки площею 19,4287 га (кадастровий номер :01:496:0028), розташованої у місті Дніпро, по вул.Широкій,1 (Амур-Нижньодніпровський район), для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення;

- визнати недійсним договір оренди землі від 27.08.2021 року, укладений між Дніпровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Балівська виробничо-будівельна компанія", посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Пустовим С.В. та зареєстрований в реєстрі за № 319.

Звернення до суду із даним позовом позивач обґрунтовував виконанням статутних завдань громадської організації в рамках громадського контролю щодо недопущення незаконного використання земельних ділянок комунальної власності.

Позивач посилався на невідповідність оскаржуваних протоколу та договору вимогам чинного законодавства, зокрема, вимогам Земельного кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" тощо.

Зокрема, позивач вказував, що з матеріалів відповідного аукціону не вбачається забезпечення змагальності сторін при визначенні переможця аукціону та особи, якій надаються права користування земельною ділянкою, що могло призвести до недоотримання бюджетом територіальної громади орендної плати. Згідно протоколу № 10/08 визначені відомості щодо лише одного учасника - Товариства з обмеженою відповідальністю "Балівська виробничо-будівельна компанія", яке і визначене переможцем, та не вказано, чи брали участь в аукціоні інші учасники, а якщо брали - які саме цінові пропозиції були ними внесені. Крім того, за умовами електронного аукціону від 27.08.2021 розмір орендної плати визначено на рівні 7 557 925,17 гривень на рік, проте у договорі оренди, який укладено із переможцем електронного аукціону не зазначено про порядок внесення орендної плати, не визначено остаточний розмір орендної плати та періодичність її внесення, що також може призвести до недоотримання бюджетом грошових коштів.

Також позивач вважав, що невідповідним є цільове призначення земельної ділянки та її розмір і розташування, адже за пунктом 1 договору оренди орендодавець надає у користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення - торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. При цьому під забудову відводиться 19,4287 га без жодного визначення хоча б загальних характеристик об`єктів торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, які планується будувати на земельній ділянці, яка фізично розташовується на території щільної забудови житловими будинками, права власників яких можуть бути порушені у разі розміщення певних об`єктів торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, які при функціонуванні можуть порушувати вимоги забезпечення тиші, гігієнічної та санітарної безпеки.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 12.04.2023 року у справі №904/3320/22 у задоволенні позову про визнання недійсним протоколу проведення земельних торгів, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 20.10.2022 року у даній справі.

Рішення мотивовано тим, що позивачем не надано належних та допустимих доказів в обґрунтування заявлених позовних вимог, не доведено невідповідність оскаржуваних протоколу та договору оренди земельної ділянки від 27.08.2021 року, укладеного за результатами таких торгів, вимогам чинного законодавства, що є підставою для відмови у позові.

Не погодившись з рішенням суду, Громадська організація "За місто без самочинного будівництва" звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Скарга обґрунтована тим, що:

- протокол №10/08 проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2022 року не містить відомостей про всіх учасників земельних торгів, зокрема не вказано навіть найменування інших учасників крім відповідача-1.

- Дніпровською міською радою не доведено факт участі будь-яких інших учасників, що є підставою для визнання недійсними результатів таких торгів та, як наслідок, визнання недійсним укладеного договору оренди, що помилково не було враховано судом;

- згідно з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02.05.2018 року у справі №910/10135/17, проведення прилюдних торгів, складання акта за результатами їх проведення, є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а отже, є правочином, який може визнаватися недійсним в судовому порядку з підстав недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених ч.ч.1-3 та 6 ст.203 Цивільного кодексу України; підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів.

Відповідач-2 у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів скаржника, просить відмовити апелянту у задоволенні скарги, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У відзиві відповідач-2 зазначає, що з протоколу №10/08 проведення земельних торгів, зокрема з таблиці ходу торгів, вбачається, що у торгах зареєстровані та брали участь 2 учасника. Отже, доводи позивача про порушення порядку проведення аукціону є надуманими, необґрунтованими та ґрунтуються на припущеннях.

Також відповідач зазначає, що розмір орендної плати, порядок її внесення та строки оплати передбачено у розділі "Орендна плата" договору оренди земельної ділянки від 27.08.2021 року, укладеного за результатами аукціону.

Крім того, відповідач-2 вказує на безпідставність посилань апелянта на невідповідність цільового призначення земельної ділянки.

Відповідач-1 відзив на апеляційну скаргу не надав.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Громадської організації "За місто без самочинного будівництва" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 12.04.2023 року у справі №904/3320/22 та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 21.08.2023 року у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач), суддів: ОСОБА_1., Паруснікова Ю.Б.

21.08.2023 року справу було знято з розгляду у зв`язку з виходом у відставку судді ОСОБА_1 та перебуванням у відпустках суддів Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.

Розпорядженням керівника апарату суду від 07.09.2023 року, у зв`язку з виходом у відставку судді ОСОБА_1., було проведено повторний автоматизований розподіл судової справи, з результатами якого для розгляду справи призначено колегію суддів у складі: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач), суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.

Ухвалою суду від 07.09.2023 року розгляд справи призначено на 16.10.2023 року.

16.10.2023 року за клопотанням скаржника розгляд справи відкладено на 11.12.2023 року.

11.12.2023 року представник апелянта знову надав суду клопотання про відкладення розгляду справи і згідно ухвали суду наступне судове засідання призначено на 09.01.2024 року.

В судове засідання 09.01.2024 року з`явився представник відповідача-2. Представники позивача та відповідача-1 правом участі у судовому засіданні не скористались. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Враховуючи, що визначений процесуальний строк на апеляційний перегляд справи вичерпано, явка сторін обов`язковою не визнавалась, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності осіб, що не з`явились.

В судовому засіданні 09.01.2024 року представник відповідача-2 надав пояснення у справі.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. ч.1, 2 ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. ст. 73, 74 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Дніпровської міської ради від 23.06.2021 року № 300/8 "Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки по вул. Широкій, 1 (Амур-Нижньодніпровський район)", зокрема, вирішено:

- доповнити Перелік земельних ділянок, які (або права на які) підлягають продажу на земельних торгах, земельною ділянкою, площею 19,4287 га (кадастровий номер :01:496:0028) по вул. Широкій, 1 код класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) (п.1);

- віднести земельну ділянку (п. 1 цього рішення) за основним цільовим призначенням до категорії "Землі житлової та громадської забудови" (п. 2);

- провести земельні торги у формі аукціону з продажу лота - права оренди земельної ділянки (п. 1 цього рішення) для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення (п. 4);

- затвердити умови продажу лота (п. 5):

5.1. стартовий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з рішенням міської ради від 06.12.2017 № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (зі змінами) становить 2,3 (дві цілих і три десятих) відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 1 цього рішення);

5.2. крок аукціону встановити у розмірі 0,5 (нуль цілих і п`ять десятих) відсотка стартового розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою;

5.3. строк оренди земельної ділянки становить 10 (десять) років;

5.4. кожному з учасників земельних торгів необхідно надати матеріали містобудівного розрахунку щодо будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення, які розглянуто та схвалено для подальшої роботи на засіданні архітектурно-містобудівної ради при головному архітектурно-планувальному управлінні департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради.

- Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради (п. 6):

6.1. здійснити конкурсний відбір суб`єкта господарювання - виконавця земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки (п. 4 цього рішення) та укласти договір про їх проведення у встановленому порядку;

6.2. підготувати проект договору оренди землі (п. 1 цього рішення);

7. зобов`язати переможця земельних торгів з продажу права оренди) земельної ділянки (п. 1 цього рішення):

7.1. укласти договір оренди землі в день проведення земельних торгів та здійснити нотаріальне посвідчення цього договору в порядку, встановленому законодавством;

7.2. здійснити відповідні заходи щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки, набутого за результатами проведення торгів, відповідно до вимог чинного законодавства;

7.3. використовувати земельну ділянку з урахуванням вимог наявної містобудівної документації, матеріалів затвердженого детального плану території у районі вул. Широкої та вул. Бєляєва, Водного кодексу України;

7.4. виконувати належним чином усі умови, передбачені у договорі оренди землі, згідно з чинним законодавством та обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України;

7.5. при зміні функціонального призначення об`єкта або реконструкції в межах земельної ділянки правовстановлюючі документи оформити в установленому порядку;

7.6. отримати вихідні дані для проектування та здійснення проєктно - вишукувальних робіт в установленому порядку;

7.7. звернутися до спеціально уповноваженого органу містобудування та архітектури для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (п. 1 цього рішення);

7.8. проектну документацію виконати на актуальній топографічній основі М 1:500 геофондів міста;

7.9. проектну документацію надати до служби містобудівного кадастру головного архітектурно-планувального управління департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради для внесення відповідної інформації до інформаційної бази даних містобудівного кадастру;

7.10. до введення об`єкта в експлуатацію виконати виконавчу зйомку і нанести її на топографічні матеріали М 1:500 геофондів міста.

7.11. забезпечити: приведення розміру річної орендної плати (після введення в експлуатацію об`єкта будівництва) у відповідність до розміру (у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), установленого відповідним рішенням Дніпровської міської ради згідно з вимогами Податкового кодексу України на момент введення в експлуатацію об`єкта, але не нижче розміру, зафіксованого в ході проведення земельних торгів (пп. 7.11.1).

27.08.2021 року відбулися земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності, які оформлені протоколом № 10/08 від 27.08.2021 року.

Відповідно до протоколу №10/08 у земельних торгах приймали участь два зареєстровані учасники.

Об`єктом продажу: є лот № 71827 - право оренди земельної ділянки, площею 19,4287 га (кадастровий номер :01:496:0028), розташованої у м. Дніпро, по вул. Широкій, 1 (Амур-Нижньодніпровський район), для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення; строк оренди - 10 років.

Цільове призначення: 02.10 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку встановлено - 2,3% нормативно грошової оцінки земельної ділянки (рішення Дніпровської міської ради від 23.06.2021 № 300/8), а саме - 7 483 094, 23 грн. без ПДВ.

З таблиці "Хід торгів" вбачається, що учасником під номером 1 була запропонована сума 7 520 509,70 грн., учасником під номером 2 була запропонована сума 7 557 925,17грн.

Визнано переможцем земельних торгів учасника № 2 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Балівська виробничо-будівельна компанія".

За результатами проведених земельних торгів, 27.08.2021 року між Дніпровською міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Балівська виробничо-будівельна компанія" (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення, яка розташована по вул. Широкій, 1 (Амур-Нижньодніпровський район), цільове призначення земельної ділянки (код КВЦПЗ) 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) з кадастровим номером :01:496:0028.

Згідно п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 19,4287 га.

Договір укладено на десять років (п. 8).

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься/орендарем у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за результатами земельних торгів відповідно до протоколу № 10/08 проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2021 та вимог Земельного і Податкового кодексів України, враховуючи рішення Дніпровської міської ради.

За умовами п. 10 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди.

У разі затвердження міською радою нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Дніпра, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2 цього договору) проводиться без внесення змін та доповнень до цього договору. Зазначені зміни відображаються у Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (пп. 10.1. договору)

Зміна цільового призначення (коду КВЦПЗ) земельної ділянки або її функціонального використання потребує внесення відповідних змін до цього договору та до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена (пп. 10.2. договору).

Згідно з п. 11 договору орендна плата вноситься у такі строки: за земельні ділянки комунальної власності, набуті в оренду за результатам земельних торгів:

за перший рік - не пізніше трьох банківських днів з дня укладання договору оренди;

починаючи з наступного року - відповідно до Податкового кодексу України.

У п.11.3. договору передбачено, що орендар має уточнювати платіжні реквізити орендодавця перед внесенням кожного чергового платежу.

Відповідно до прикінцевих положень невід`ємними частинами договору є:

- розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена;

- витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

- акт обстеження земельної ділянки (з додатками);

- протокол №10/08 проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2021 року;

- рішення Дніпровської міської ради від 23.06.2021 року №300/8;

- план або схема земельної ділянки.

Договір оренди землі від 27.08.2021 року посвідчено приватним нотаріусом ДМНО Пустовим С.В., зареєстровано в реєстрі за № 319.

Громадська організація "За місто без самочинного будівництва" не погодилась з результатами проведених 27.08.2021 року земельних торгів та укладеним на їх підставі договором оренди землі, вважає їх такими, що не відповідають вимогам чинного законодавства України.

Викладене стало підставою для звернення позивача з позовом у даній справі.

На думку колегії суддів суд першої інстанції надав належну та обґрунтовану оцінку доказам у даній справі та вірно встановив, що підстави для задоволення позову відсутні.

Згідно з ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, яка встановлює обов`язковість передачі земельних ділянок державної чи комунальної власності у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), земельні ділянки державної чи комунальної власності передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Статтею 135 Земельного кодексу України визначені загальні положення щодо проведення земельних торгів.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі цінова пропозиція).

Земельні торги проводяться в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності.

Порядок функціонування та адміністрування електронної торгової системи затверджує Кабінет Міністрів України.

Для цілей цього Кодексу терміни "адміністратор електронної торгової системи", "електронний майданчик", "електронна торгова система", "оператор електронного майданчика", "центральна база даних" вживаються у значеннях, наведених у Законі України "Про приватизацію державного і комунального майна" з урахуванням особливостей, визначених цим Кодексом.

Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог Закону України "Про електронні довірчі послуги".

Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.

Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.

Закрита цінова пропозиція - це сума коштів, про намір та можливість сплати якої учасник земельних торгів повідомляє у своєму особистому кабінеті через оператора електронного майданчика в електронній торговій системі до закінчення кінцевого строку прийняття заяв про участь у земельних торгах. Закрита цінова пропозиція не може бути меншою, ніж розмір стартової ціни продажу лота.

Частинами 6 - 8 ст. 135 Земельного кодексу України передбачено, що земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика. Розмір, порядок сплати та повернення винагороди, що сплачується переможцем земельних торгів оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України. Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Гарантійний внесок становить 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги. Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються особою, яка бажає взяти участь у земельних торгах, на відкриті у банку окремі рахунки оператора електронного майданчика, з якого така особа бажає взяти участь в земельних торгах.

Частина 1 ст. 136 Земельного кодексу України визначає процедуру підготовки лотів для продажу на земельних торгах, яка за змістом ч.1 цієї статті включає: а) виготовлення та затвердження у встановленому законодавством порядку документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та в разі, якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру); б) державну реєстрацію земельної ділянки; в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель" у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї; ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель", крім випадків проведення земельних торгів щодо набуття права оренди земельної ділянки; д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки; е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь - не може бути меншим 7 відсотків їх нормативної грошової оцінки; є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; ж) визначення дати проведення земельних торгів. Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї. Ціною лота на земельних торгах є ціна продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію та розмір орендної плати за користування земельною ділянкою (ч. ч. 2, 3 ст.136 Земельного кодексу України).

Згідно з ч.4 ст.136 Земельного кодексу України проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; б) стартова ціна лота; в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.

Частина 1 ст. 137 Земельного кодексу України встановлює процедуру підготовки до проведення та порядок проведення земельних торгів, технічні вимоги до підготовки до проведення та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, порядку сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених ч.3 ст. 135 та ч.1 ст. 136 цього Кодексу.

В оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються: а) найменування організатора земельних торгів; б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер; в) цільове призначення земельної ділянки; г) умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах; ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію, або стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою; д) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов`язаних із забудовою; е) час проведення земельних торгів з урахуванням вимог, встановлених Кабінетом Міністрів України; є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок їх сплати; ж) найменування, веб-сайти та номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків, що зазначаються шляхом посилання на веб-сайт адміністратора електронної торгової системи; з) прізвище, власне ім`я та по батькові, посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота; и) проект договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря, емфітевта, суперфіціарія), а в разі продажу на земельних торгах прав емфітевзису, суперфіцію за рішенням емфітевта, суперфіціарія - також копія договору емфітевзису, суперфіцію; і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів; ї) фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів та матеріалів на лот;й) особа, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (у разі проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки); к) номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот; л) інші відомості про лот, які організатор торгів вважає за потрібне розмісти.

Частиною 7 ст. 137 Земельного кодексу України передбачено, що особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі:

а) заяву про участь у земельних торгах, підписану кваліфікованим електронним підписом;

б) для юридичної особи - копію витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань або копію документа про реєстрацію у державі її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру тощо), засвідчену згідно із законодавством держави його видачі, перекладену українською мовою (для юридичної особи - нерезидента), інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. Якщо особа не має кінцевого бенефіціарного власника, зазначається інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника і про причину його відсутності; для громадянина України, фізичної особи - підприємця - копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті); для іноземних громадян та осіб без громадянства - інформацію про прізвище, власне ім`я та по батькові (за наявності), громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в державі, громадянином (підданим) якої є особа, копію документа, що посвідчує особу. Копії зазначених документів засвідчуються кваліфікованим електронним підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;

в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків), а в разі проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення - документи, що підтверджують сплату таких платежів з рахунку особи, яка бажає взяти участь у торгах, відкритого в українському або іноземному банку (крім банків держав, внесених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом). Представник фізичної чи юридичної особи також розміщує документи, що підтверджують його право діяти від імені учасника торгів.

Заява про участь у земельних торгах та додані до неї документи учасника можуть бути подані до закінчення кінцевого строку подання заяв про участь у земельних торгах, встановленого електронною торговою системою автоматично упродовж дня, що передує дню проведення земельних торгів, з урахуванням вимог, визначених Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до положень ч.ч.10 - 13 ст.137 Земельного кодексу України земельні торги проводяться в електронній торговій системі в режимі реального часу в мережі Інтернет. Будь-який користувач мережі Інтернет має можливість спостерігати за ходом земельних торгів у режимі реального часу. Відомості про учасників торгів не підлягають розголошенню до завершення торгів. Земельні торги проводяться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників, крім випадків, встановлених абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу.

Земельні торги проводяться за процедурою визначення переможця, під час якої учасники мають можливість поетапного збільшення своїх цінових пропозицій протягом трьох раундів торгів (абз.1 ч.14 ст. 137 Земельного кодексу України).

Частиною 15 ст.137 Земельного кодексу України встановлено, що протокол про результати земельних торгів формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично в день завершення торгів в електронній формі. У протоколі про результати земельних торгів обов`язково зазначаються: а) відомості про земельну ділянку; б) кількість та відомості про учасників земельних торгів; в) стартова ціна продажу земельної ділянки, права емфітевзису, суперфіцію або стартовий розмір орендної плати за користування земельною ділянкою; г) ціна за земельну ділянку, прав емфітевзису, суперфіцію або розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, запропоновані переможцем земельних торгів та іншими учасниками, або інформація про те, що земельні торги закінчилися без визначення переможця; ґ) найменування (для юридичної особи), прізвище, власне ім`я, по батькові (для фізичної особи) переможця земельних торгів; д) інформація про авторизований електронний майданчик, через який переможцем земельних торгів придбано земельну ділянку або право на неї.

Протокол про результати земельних торгів та договір за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки) підписуються організатором та переможцем торгів шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Переможець земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою. Організатор земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом шести робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою.

На вимогу переможця торгів протокол про результати земельних торгів та/або договір за результатами проведення земельних торгів, укладені шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів організатором та переможцем торгів, можуть бути підписані також у паперовій формі.

Протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію.

Договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів (ч. 16 ст. 137 Земельного кодексу України).

За приписами ч. 1 ст. 138 Земельного кодексу України земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після сплати переможцем торгів ціни продажу земельної ділянки або відповідної плати за користування земельною ділянкою та сплати витрат на підготовку лота до продажу.

Відповідно до ч. 2 цієї статті Кодексу земельні торги можуть бути скасовані або визнані такими, що не відбулися, чи їх результати можуть бути визнані судом недійсними.

Земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі:

а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої цієї статті, за умови, що такий учасник у встановлений строк підписав протокол про проведення земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, сплатив належну суму за придбаний лот та суму витрат на підготовку лота до продажу);

б) якщо жоден з учасників не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни (плати), крім випадку, визначеного абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу;

в) якщо електронною торговою системою автоматично сформовано та оприлюднено протокол про результати проведення земельних торгів з визначенням переможцем торгів учасника з наступною ціновою пропозицією та таким учасником або організатором земельних торгів у випадках, встановлених частиною дев`ятнадцятою статті 137 цього Кодексу, у встановлений строк не підписано протокол про результати земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, не сплачено належну суму за придбаний лот та суму витрат на підготовку лота до продажу (ч. 4 ст. 138 Земельного кодексу України).

Згідно з ч.1 ст. 139 Земельного кодексу України організатор земельних торгів оприлюднює результати земельних торгів після їх проведення шляхом опублікування в електронній торговій системі підписаного протоколу про результати земельних торгів, договору купівлі-продажу земельної ділянки або прав на неї та відомостей про сплату переможцем торгів належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу.

Щодо досліджуваної справи, то протокол проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2021 №10/08, як було правильно встановлено судом першої інстанції, свідчить про реєстрацію саме двох учасників торгів, а також містить інформацію про пропозиції обох учасників щодо ціни продажу лота № 71827.

Стосовно договору оренди землі, укладеного за результатами проведених торгів слід зазначити, що відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 цього Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Згідно з п.5.1 рішення Дніпровської міської ради від 23.06.2021 року №300/8 "Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки по вул. Широкій, 1 (Амур-Нижньодніпровський район) " стартовий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з рішенням міської ради від 06.12.2017 року № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (зі змінами) становить 2,3 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 1 цього рішення).

Протоколом проведення земельних торгів визначено, що за результатами торгів річний розмір орендної плати за лотом № 71827 становить: 7 557 925, 17 грн. без ПДВ, що складає 2,3 відсотка від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Як зазначено вище, згідно з п. 9 договору оренди землі від 27.08.2021 року розмір орендної плати встановлюється за результатами земельних торгів відповідно до протоколу № 10/08 та вимог Земельного та Податкового кодексів України, враховуючи рішення Дніпровської міської ради.

Пунктом 11. - 11.1 договору оренди визначені порядок та строки внесення орендної плати.

Отже, у спірному договорі оренди землі від 27.08.2021 року, укладеному за результатами вказаних земельних торгів, порядок внесення орендної плати, остаточній розмір орендної плати та періодичність її внесення було визначено сторонами.

Згідно з ч. 3 ст. 20 Земельного кодексу України категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним або юридичним особам для містобудівних потреб допускається за умови, що відповідні земельні ділянки розташовані в межах території, щодо якої затверджено принаймні один із таких видів містобудівної документації на місцевому рівні: комплексний план, складовою частиною якого є план зонування території; генеральний план населеного пункту, складовою якого є план зонування території; план зонування території як окремий вид містобудівної документації на місцевому рівні, затверджений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель"; детальний план території.

У даному випадку, Головним архітектурно-планувальним управлінням у листі від 01.06.2021 року №4/16-1550 зазначено, що управління вважає можливим продаж на торгах земельної ділянки (або права на її оренди) по вул. Широкій, 1 площею 19,4287 га (кадастровий номер :01:496:0028) для будівництва багатоквартирних житлових будинків з об`єктами громадського призначення. Використання зазначеної земельної ділянки можливо з урахуванням вимог наявної містобудівної документації, матеріалів затвердженого детального плану території у районі вул. Широкої та вул. Біляєва та Водного кодексу України.

Згідно з договором оренди від 27.08.2021 року вказана земельна ділянка передана у строкове платне користування орендарю для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгівельно - розважальної та ринкової інфраструктури.

За приписами п. 14.1.78 Податкового Кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування, до яких, у тому числі, слід відносити й об`єкти торгівельно - розважальної та ринкової інфраструктури.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України).

За приписами ч.1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Отже, з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи відсутність доказів наявності порушень процедури проведення торгів та невідповідності протоколу №10/08 і договору оренди землі від 27.08.2021 року вимогам чинного законодавства України, місцевим господарським судом зроблено правильний висновок про відсутність підстав для задоволення позову.

Доводи скаржника про те, що протокол №10/08 від 27.08.2022 року не містить відомостей про інших учасників земельних торгів, а тому у них приймав участь лише один учасник - ТОВ "Балівська виробничо-будівельна компанія" мають декларативний характер.

Так, обставини щодо участі у торгах саме 2 осіб підтверджується матеріалами справи, зокрема й вказаним вище протоколом і є доведеним фактом.

Одночасно, належні докази в обґрунтування тверджень щодо участі у торгах лише одного учасника скаржником не надані.

При цьому. згідно ст.76 Господарського процесуального кодексу України суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

У даній справі, з огляду на предмет позову, має значення кількість осіб, які приймали участь у торгах, між тим, встановлення саме особи (назви) іншого учасника торгів не матиме суттєвого впливу для вирішення даного спору, оскільки не зазначення таких даних у протоколі від 27.08.2021, в силу приписів чинного законодавства України, не являється безумовною підставою для визнання результатів торгів недійсними.

Крім того слід зазначити, що наведені у апеляційній скарзі аргументи стосовно участі у торгах лише одного учасника є аналогічними доводам, наведеним позивачем у позовній заяві. Вони були предметом дослідження й оцінки місцевого господарського суду, який перевірив їх та обґрунтовано відхилив.

Також, апеляційний суд не знаходить підстав для визнання недійсним договору оренди, укладеного за результатами проведених торгів у формі аукціону, оскільки доводи апеляційної скарги, покладені в обґрунтування цієї обставини, за відсутності належних доказів на їх підтвердження зводяться до непогодження скаржника з прийнятим судом першої інстанції рішенням та спростовуються вищевикладеним.

Доводи щодо висновків суду про скасування заходів забезпечення позову апелянтом у скарзі не наведено.

Згідно з ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У даному випадку докази, надані позивачем в обґрунтування своїх доводів, не дають можливості встановити та підтвердити обставини, які входять в предмет доказування у даній справі.

Одночасно докази, надані відповідачем-2 на підтвердження своєї правової позиції, визнані колегією суддів більш вірогідними, ніж докази, надані на їх спростування.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

За загальним правилом обов`язок (тягар) доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. При цьому доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості.

Проте, всупереч наведених вище правових норм, скаржником належними та допустимими доказами не доведено порушення його прав, за захистом яких він звернувся до суду.

Звертаючись з апеляційною скаргою, скаржник не спростував висновків місцевого господарського суду та не довів неправильного застосування ним норм матеріального і процесуального права, як необхідної передумови для скасування прийнятого у справі судового рішення.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги. Рішення місцевого господарського суду у даній справі слід залишити без змін.

Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275 - 285, 287 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Громадської організації "За місто без самочинного будівництва" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 12.04.2023 року у справі №904/3320/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 10.01.2024 року.

Головуючий суддя Т.А. Верхогляд

Суддя О.Г.Іванов

Суддя Ю.Б. Парусніков