ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" січня 2024 р. м. Житомир Справа № 906/350/23

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Соловей Л.А.

при секретарі судового засідання: Васильєвій Т.О.,

за участю представників сторін:

від позивача: Глухенький О.С., керівник, паспорт серія НОМЕР_1 від 17.03.2000;

Сіра А.В., ордер серія АМ №1054078 від 15.05.2023;

від відповідача: Окунь О.М., довіреність №02.2.-16/10 від 02.01.2023;

Май М.Л., довіреність №02.2-16/1344 від 21.07.2023;

вільний слухач: ОСОБА_2., паспорт серія НОМЕР_2 від 10.05.2000;

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом Товариствоа з обмеженою відповідальністю "Допомога" (м.Бердичів Житомирської області)

до Бердичівської міської ради Житомирської області (м.Бердичів Житомирської області)

про зобов`язання вчинити певні дії,

з перервами в судовому засіданні: з 10.10.2023 до 14.11.2023, з 14.11.2023 до 27.11.2023, з 27.11.2023 до 08.01.2024 згідно з ч.2 ст. 216 ГПК України.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" звернулось до Господарського суду з позовом до Бердичівської міської ради, у якому просить зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили наступних рішень:

- про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення;

- про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ проведених ТОВ "Допомога" за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років;

- про зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач не виконав обов`язку із завершення підготовки об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення лазні з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 до приватизації способом викупу, відповідно до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році".

Ухвалою суду від 04.04.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі (за правилами загального позовного провадження). Підготовче засідання призначено на 15.05.2023.

Клопотанням від 10.05.2023 відповідач просив закрити провадження у справі, посилаючись на те, що на сесії Бердичівської міської ради 25.04.2023 прийнято рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році"; в даний перелік увійшов об`єкт по вул.Максима Залізняка, 18/3 в м.Бердичеві - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м.; оскільки процедура приватизації у 2021 році не була завершена, рішення Бердичівської міської ради від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" втратило свою чинність, як нормативно-правовий акт з обмеженим строком дії, строк дії якого минув, тому Бердичівська міська рада просить суд закрити провадження у даній справі у зв`язку з відсутністю предмету спору, керуючись п.1 ч.2 ст. 231 ГПК України (а.с.144-146).

Ухвалою суду від 15.05.2023 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, по 03.07.2023 (включно); відкладено підготовче засідання на 13.06.2023.

Позивач надав письмове заперечення від 26.05.2023 на клопотання відповідача про закриття провадження у справі, просить відмовити в задоволенні даного клопотання (а.с.170-175).

Ухвалою суду від 13.06.2023 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача №64/06-06 від 10.05.2023 про закриття провадження у справі; продовжено строк підготовчого провадження, застосувавши ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; відкладено підготовче засідання на 24.07.2023.

Ухвалою від 12.09.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/350/23 до судового розгляду по суті на 10.10.2023.

У судовому засіданні 10.10.2023 розпочато розгляд справи по суті та оголошено перерву до 14.11.2023, яку було продовжено до 27.11.2023 та відповідно до 08.01.2024.

Представники позивача у судовому засіданні 08.01.2024 позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у позовній заяві.

Представники відповідача проти позову заперечили.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

17.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець/відповідач), та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар/позивач) було укладено договір оренди комунального майна (а.с.12-14), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос IrSaer 40-160 - 1 шт., насос -200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017р, становить 1 466 870,00грн без ПДВ (а.с.12-14).

03.10.2017 між орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 1 466 870,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 18.05.2017 (а.с.16).

03.10.2017 між орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 59885,50 грн. (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.16 на звороті).

10.11.2017 рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, на суму - 900 534,39грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018 (а.с.22).

10.11.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено додаткову угоду, за умовами п.1.1 якої сторони передбачили, що орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт об`єкта оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м., розташованих за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" та проектно-кошторисної документації, розробленої фізичною особою Селівановим Володимиром Вікторовичем, за рахунок власних коштів у сумі 900 534,39грн без ПДВ в термін до 31.12.2018 (а.с.23).

01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, за умовами пункту 1 якого, пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції:

1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 №402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (далі - об`єкт), розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації:

- нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1466870,00грн (без ПДВ);

- іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10225,00грн (без ПДВ) (а.с.13).

01.12.2017 між орендарем та орендодавцем склали Акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний насос НасосIrSaer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.15).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком. Пунктом 2 вказаного рішення міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу (а.с.60).

Додатком до рішення міської ради від 03.06.2021 №222 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкти соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога" (а.с.16 на звороті).

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" неодноразово зверталося до Бердичівської міської ради та просило надати можливість приватизувати шляхом викупу орендований об`єкт КП "Міська лазня", що знаходиться за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 (а.с.69-71, 77-78).

Попри те, що Бердичівська міська рада Житомирської області у п.2 рішення №222 від 03.06.2021 визнала ТОВ "Допомога" таким, що виконало умови договору оренди комунального майна та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, через наявність умови п.5.34. цього договору, орган місцевого самоврядування відмовлявся завершити процедуру приватизації об`єкта оренди.

У 2021 році TOB "Допомога" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Бердичівської міської ради Житомирської області та Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради з наступними позовними вимогами:

- визнати недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна від 3 жовтня 2017 року, укладеного між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради Житомирської області (нині - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області), як орендодавцем та ТОВ "Допомога", як орендарем;

- зобов`язати Бердичівську міську раду Житомирської області прийняти рішення про надання дозволу ТОВ "Допомога" на приватизацію орендованого майна - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: вул.Максима Залізняка, 18/3, м.Бердичів, 13300, Житомирської області, на загальну суму станом на 1466870,00грн (без ПДВ) шляхом його викупу за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково: визнано недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна; в іншій частині позову відмовлено (а.с.25-32).

Так, рішенням Господарського суду Житомирської області у справі №906/1220/21 встановлено факт виконання орендарем ТОВ "Допомога" умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, що є достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Враховуючи, що 03.10.2022 закінчувався строк дії договору оренди комунального майна від 03.10.2017, позивач через електронну систему Prozorro звернувся до Бердичівської міської ради із заявою від 02.09.2022 RGLR001-UA-568 щодо продовження строку дії договору.

Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення №244 від 14.09.2022 "Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону" на підставі, зокрема, абз. 2 ч.2 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та заяви ТОВ "Допомога" від 02.09.2022 щодо продовження договору оренди , яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону (а.с.80).

16.01.2023 позивач звернувся до Бердичівської міської ради із заявою №1, у якій, посилаючись на п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", просив завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максила Залізняка, 18/3 шляхом:

- визначення вартості об`єкта приватизації за рахунок коштів місцевого бюджету Бердичівської міської ради на підставі ч.2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" у строк 30 календарних днів з дати отримання цієї заяви;

- надіслання на юридичну адресу ТОВ "Допомога" підписаного від імені Бердичівської міської ради міським головою проекту попереднього договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 шляхом його викупу із ціною викупу, визначеною за результатами незалежної оцінки у 15 денний строк з дня затвердження ціни викупу (а.с.96-98).

У відповідь на заяву Бердичівська міська рада листом від 20.02.2023 за №02.2-13/303 проінформувала ТОВ "Допомога", що питання приватизації орендованого приміщення буде вирішуватись в межах та законний спосіб, у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", зокрема шляхом розгляду на постійних комісіях та сесії Бердичівської міської ради відповідних проектів рішень. Крім того, у даному листі Бердичівська міська рада зазначила, що відповідно до п.5.12 договору оренди комунального майна, здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на викуп (а.с.99).

На думку позивача, викладені відповідачем у листі від 20.02.2023 за №02.2-13/303 обставини є ухиленням останнього від виконання п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 та проявом бездіяльності із завершення підготовки до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення, яким вирішено вважати виконання орендарем умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,00кв.м.

Крім того, позивач наголошує, що звернувся до Бердичівської міської ради з листом №72 від 13.12.2022, у якому просив затвердити (погодити) проведені за власний рахунок невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128кв.м. в період 2018-2022 років на загальну суму 2625732,00грн (3150882,00грн з ПДВ). Однак відповідач або уповноважений нею орган не ухвалили рішення про затвердження ТОВ "Допомога" суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди проведених позивачем за власний рахунок в період 2018-2022 років.

Оскільки Бердичівська міська рада не виконує своїх обов`язків з проведення процедури підготовки до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення, позивач звернувся з позовом до суду та просить зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили наступних рішень:

- про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення;

- про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ проведених ТОВ "Допомога" за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років;

- про зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу.

Оцінивши подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Як вбачається зі змісту позовних вимог, позивач вважає, що він виконав усі вимоги, визначені у ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", відповідно до яких набув право на приватизацію орендованого ним майна у відповідний спосіб.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна", за змістом ч.1 ст.4 якого до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Згідно із ч.3 ст.4 зазначеного закону, у разі якщо майно, зокрема, органів місцевого самоврядування, що належить до сфери управління органів місцевого самоврядування, не забезпечує виконання зазначеними органами встановлених законодавством завдань, таке майно є об`єктами, що підлягають приватизації.

Повноваження органів місцевого самоврядування у сфері приватизації визначаються законами України і правовими актами органів місцевого самоврядування (ч.5 ст.7 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Статтею 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, передбачених частиною другої цієї статті.

Частиною 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Викупу передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому: прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта (частина перша статті 10 Закону); прийняття органом приватизації рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу на підставі рішення місцевої ради (частина 3 статті 18 Закону); проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша статті 10 Закону).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури фактично акцентує увагу ч.3 статті 18 Закону, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Матеріалами справи підтверджено, що Бердичівською міською радою 03.06.2021 було прийнято рішення №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", яким до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році віднесено об`єкти соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3.

У п.2 рішення від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" Бердичівська міська рада вважала виконання орендарем зазначеним у пункті 1 додатку до цього рішення (ТОВ "Допомога") умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351 достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу (а.с.16).

Бердичівська міська рада (пункт 3 рішення №222 від 03.06.2021) вирішила, що в умовах договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до цього рішення, відповідно до умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, слід передбачити для орендаря ТОВ "Допомога" такі зобов`язання: - збереження цільового призначення даного об`єкта; - виконання мобілізаційного завдання на особливий період з миття особового складу в лазні.

Таким чином, з моменту прийняття Бердичівською міською радою рішення №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

З огляду на встановлені обставини, суд дійшов висновку, що відповідач безпідставно ухиляється від завершення процедури приватизації спірного приміщення шляхом викупу (укладення договору купівлі-продажу з орендарем).

Разом з тим, суд приймає до уваги наступне.

Кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання чи оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право на доступ до правосуддя, а відповідно до статті 13 названої Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правовідношення. Водночас, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави.

Задоволення позовних вимог про зобов`язання місцевої ради винити дії щодо завершення підготовки до приватизації, яка полягає у прийнятті Бердичівською міською радою рішень про проведення незалежної оцінки об`єкта соціально-культурного призначення; про затвердження суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ проведених ТОВ "Допомога" за власний рахунок орендаря у період 2018-2022 років; про зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3150882,00грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації шляхом викупу, не призведуть до набуття позивачем права власності на приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3. Можливість виконання такого рішення суду має високий ризик залежності від суб`єктивних дій або недогляду відповідача, тобто, такий спосіб захисту є неналежним та неефективним. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду є самостійною підставою для відмови в позові.

Натомість якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу/визнання договору укладеним.

Такий підхід підтверджується, зокрема, і тим, що Законом України від 28.07.2022 №2468-ІХ законодавець вніс зміни до Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", доповнивши частину третю статті 18 цього Закону абзацом такого змісту: "У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору", чим підтвердив необхідність дотримання переддоговірної процедури у разі приватизації шляхом викупу.

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у Постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі №910/6139/20, від 07.03.2023 у справі № 910/4847/21.

Відповідно до ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відсутність у позивача того права чи законного інтересу, про який він стверджує, як і обрання неналежного способу захисту є підставою для відмови у позові.

Аналогічні висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.08.2023 у справі № 918/1056/20 та від 19.12.2023 у справі №910/2490/23 у подібних правовідносинах і суд вважає за необхідне застосувати їх до справи №906/350/23 з огляду на зміст та підстави заявлених позовних вимог.

Суд вважає безпідставними доводи позивача, що відсутність затвердженого Бердичівською міською радою зразка примірного договору купівлі-продажу об`єкта приватизації шляхом викупу, унеможливлює вчинення ТОВ "Допомога", як потенційним покупцем його істотних умов та звернення з офертою до Бердичівської міської ради, як продавця про його укладення, оскільки примірні попередні договори купівлі-продажу затверджені наказом Фонду державного майна наказом від 27.09.2022 №1107 "Про затвердження примірних попередніх договорів купівлі-продажу та договорів купівлі-продажу об`єктів малої приватизації", відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, статей 16, 18 та 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Відтак, позивач не позбавлений права направити відповідачу для підписання примірник договору, у запропонованій ТОВ "Допомога" редакції.

Також необхідно відзначити, що правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 27.07.2022 у справі №914/79/19, на які посилається позивач, не можуть бути застосовані під час розгляду цієї справи, оскільки у справі №914/79/19 право на викуп нежитлового приміщення виникло під час дії Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", чинного до 06.03.2018, натомість у даній справі №906/350/23 право позивача на приватизацію спірного майна виникло на підставі рішення Бердичівської міської ради 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" та правовідносини, які існують між сторонами регулюються Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна", який набрав чинності з 07.03.2018 року. Таким чином, висновки Верховного Суду у постанові від 27.07.2022 у справі №914/79/19 не є подібними та містять інші обставини справи.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити щодо аргументів позивача про необхідність зменшення ціни продажу об`єкта соціально-культурного призначення на суму компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта соціально-культурного призначення у розмірі 3 150 882,00грн, проведених у період з 2018-2022 років, а саме суд зазначає, що товариству у 2017 році надавався дозвіл на проведення капітального ремонту об`єкта оренди на суму 900 534,39грн (рішення Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377), проте дозволи на проведення невід`ємних поліпшень у період 2018-2022 років Бердичівською міською радою позивачу не надавались.

Крім того, позивач не надав суду висновку будівельної експертизи, який би підтверджував здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, а також висновку будівельної експертизи, визначеному суб`єктом оціночної діяльності про вартість невід`ємних поліпшень на суму 3 150 882,00грн.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги, заявлені позивачем, не є ефективними, а їх задоволення не призведе до набуття позивачем права власності на приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3.

Крім того, суд зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії" ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

З огляду на викладене вище, приймаючи до уваги фактичні обставини справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав для надання оцінки решті доводам, наведеним позивачем по справі в обґрунтування позовних вимог, оскільки їх дослідження судом у будь-якому випадку не матиме наслідком спростування висновків, до яких суд дійшов по тексту рішення вище щодо необхідності відмови у задоволенні позовних вимог.

Судовий збір відповідно до ст.129 ГПК України покладається на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 15.01.24

Суддя Соловей Л.А.