ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 січня 2024 рокум. Кропивницький Справа № 912/2023/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М.К. (надалі Суд), розглянув справу

за позовом Кропивницької міської ради

до Приватного підприємства «Планета Пірамід»

про внесення змін до договору,

за участю:

- секретаря судового засідання Рудченко І.О.;

- представника Позивача Татарка Д.А.,

у с т а н о в и в:

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ПОЗИВАЧА

26.10.2023 Кропивницька міська рада звернулася із позовом до ПП «Планета Пірамід» про внесення змін до договору оренди землі № 254 від 19.11.2009, а саме:

- абзац 4 розділу 2 «Об`єкт оренди» викласти у редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.07.2023 № НВ-023 становить 162828,91 грн»;

- абзац 1 розділу «Орендна плата» викласти у редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 162828,91 грн: 19539,47 грн на рік, що складає 1628,29 грн на місяць».

Обґрунтовуючи позовні вимоги Позивач вказав, що

- між сторонами існують правовідносини за договором оренди землі № 254 від 19.11.2009, за умовами розділу 4 якого визначений розмір орендної плати, який залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і він може переглядатися на кожний наступний рік;

- 12.07.2018 Кропивницька міська рада прийняла рішення № 1750, яким затвердила документацію з нормативної грошової оцінки земель міста, у зв`язку з чим відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.07.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом укладеного між сторонами договору, на даний час становить 162828,91 грн

- за положеннями статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 289 Податкового кодексу України, статей 15, 21, 30 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна являється підставою для перегляду розміру орендної плати, у зв`язку з чим до договору повинні бути внесені відповідні зміни.

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ ТА РІШЕННЯ СУДУ

Ухвалою від 30.10.2023 Суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та установив сторонам строки для подання процесуальних заяв.

Розгляд справи у підготовчому провадженні Суд здійснив у судовому засіданні 29.11.2023, а розгляд справи по суті 10.01.2024.

Суд розглянув справу без участі представника ПП «Планета Пірамід», оскільки він не з`явився та причини неявки не повідомив, хоча належним чином був повідомлений про час і місце судового розгляду. Зокрема, поштова кореспонденція Суду (ухвали про відкриття провадження у справа та закриття підготовчого провадження) повернулися без вручення із відміткою поштового оператора про відсутність адресата за адресою.

УСТАНОВЛЕННІ СУДОМ ОБСТАВИНИ

19.11.2006 Кіровоградська міська рада (яка на даний час має назву Кропивницька міська рада), виступаюча у якості Орендодавця, та ПП «Планета Пірамід», як Орендар, уклали договір оренди земельної ділянки (а.с. 7-9), за умовами якого:

- Орендодавець надає, а Орендар приймає у користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Кіровоград, вул. Московська (розділ 1);

- в оренду передається земельна ділянка площею 0,05 га; нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить до введення об`єкта в експлуатацію 19271,07 грн, після введення 96350,28 грн (розділ 2);

- договір укладений на 49 років (розділу 3);

- орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до введення об`єкта в експлуатацію 48,18 грн на місяць, 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки після введення об`єкта в експлуатацію 963,50 грн на місяць; на кожний наступний рік орендна плата переглядається, з поміж інших випадків, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня-лютого поточного року, а також в інших випадках, передбачених законом (розділ 4).

З тексту договору також слідує, що він зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії ДП Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах 29.04.2010 за № 53.

Як слідує з Розрахунку орендної плати (а.с. 10), складеного як додаток до договору оренди землі, розмір орендної плати після введення об`єкта в експлуатацію визначений на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 96350,28 грн, та складає 963,50 грн .

12.07.2018 Кропивницька міська рада прийняла рішення № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області», яким затвердила відповідну технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького (а.с. 17-18). Рішення опубліковане у газеті «Вечірня газета» 13.07.2018 (а.с. 19).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у Реєстрі наявні відомості щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки за договором № 254 від 19.11.2009, а також відомості щодо її кадастрового номера, зокрема № :04:046:0343 (а.с.15-16).

Згідно з Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-023 від 21.07.2023 (а.с. 127) нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:046:0343 складає 162828,91 грн.

ОЦІНКА УСТАНОВЛЕНИХ ОБСТАВИН ТА ЗАКОНОДАВСТВА

За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У свою чергу, за частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Стаття 21 того ж Закону орендною платою за землю визначає платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

В укладеному між Сторонами договорі оренди наявні відповідні умови щодо установленої орендної плати, а саме у сумі 963,50 грн на місяць, розмір якої залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 96350,28 грн.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили. Крім того, сама процедура внесення змін за домовленістю сторін не передбачає окремого досудового порядку врегулювання.

У якості обґрунтування договірної можливості внесення змін до договору Позивач послався на розділ 4 договору, за яким: «На кожний наступний рік орендна плата переглядається у разі: … зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня-лютого поточного року, … в інших випадках, передбачених законом».

Структура речення щодо підстав зміни орендної плати у майбутньому, його зміст при буквальному читанні сприймається як можливість перегляду орендної плати на наступний рік у випадках, які стосуються зміни: а) розмірів земельного податку; б) підвищення цін і тарифів; в) коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; г) в інших випадках, передбачених законом.

Отже, перелічені об`єктивні обставини матеріального світу складають фактично підстави (випадки), які виникли протягом попереднього року, та вони змінили попередні аналогічні обставини. Ці обставини (випадки) і є підставами для можливої зміни умов договору. Проте серед них відсутній такий випадок як «зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

З наведеного слідує, що для правильного тлумачення та сприйняття умови розділу 4 договору оренди землі у частині окресленої сторонами умови для внесення змін до договору - «зміни коефіцієнтів індексації» та вказаної у позові підстави для внесення змін - «зміни нормативної грошової оцінки», необхідною є оцінка співвідношення цих понять.

Так, за змістом статті 13 Закону України «Про оцінку земель» (надалі - Закон № 1378-ІV від 11.12.2003) при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковим є проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Статтею 1 Закону № 1378-ІV унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За змістом статті 18 Закону № 1378-ІV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Частиною 2 статті 20 Закону № 1378-ІV передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У свою чергу, відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Згідно з пунктом 289.2. тієї ж статті Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік; у разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115; коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Отже, «нормативна грошова оцінка» - це вартість доходу із земельної ділянки, визначеного за встановленими нормативами, а «індексація нормативної грошової оцінки» - це збільшення нормативної грошової оцінки на певний коефіцієнт, розрахований за наведеною формулою. Відтак, «нормативна грошова оцінка» та «індексація нормативної грошової оцінки» є різними юридичними та фактичними поняттями.

На основі наведеного Суд виснує, що у розділі 4 договору сторони встановили, з-поміж інших, підставу для перегляду орендної плати випадок «зміни коефіцієнтів індексації земельної ділянки», а не випадок «зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки». Проте, безпосередньо у позові Кропивницька міська рада у якості підстави для внесення змін до договору щодо перегляду розміру орендної плати визначила саме «зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки», що не є тотожною підставі зміни, яка вказана у договорі - «зміни коефіцієнтів індексації земельної ділянки».

З наведеного Суд висновує, що сторони у договорі не встановлювали можливість внесення змін до нього за наслідками «зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки», а тому посилання Кропивницької міської ради на розділ 4 договору у питанні зміни умов договору є необґрунтованими.

Водночас за змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Отже, розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Суд надав висновок застосуванню вказаних правових положень і вказав, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Таким чином, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка відбулася відносно орендованої ПП «Планета Пірамід» земельної ділянки за рішенням Кропивницької міської ради, є тим випадком, наявність якого відповідно до частини другої статті 651 ЦК України та статті 30 Закону про оренду землі являється підставою для внесення змін до договору на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у незалежності від відсутності домовленості про це у договорі.

З огляду на зроблений висновок Суд уважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

Судовими витратами у справі є витрати Кропивницької міської ради на сплату судового збору у сумі 2684 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України покладаються на ПП «Планета Пірамід».

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди землі № 254 від 19.11.2009, укладеного між Кропивницькою міською радою та Приватним підприємством «Планета Пірамід», а саме:

- абзац 4 розділу 2 «Об`єкт оренди» викласти у редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.07.2023 № НВ-023 становить 162828,91 грн»;

- абзац 1 розділу «Орендна плата» викласти у редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 162828,91 грн: 19539,47 грн на рік, що складає 1628,29 грн на місяць».

3. Стягнути з Приватного підприємства «Планета Пірамід» (25006, м. Кропивницький, вул.. Шульгіних, буд. 32, корп. 1, кв. 19; ідентифікаційний номер 00135390) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41; ідентифікаційний номер 26241020) - 2684 грн компенсації по сплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення Суд склав 11.01.2024

Суддя М.К. Закурін

Копії рішення направити:

- Кропивницькій міській раді в електронному вигляді в Електронний кабінет;

- ПП "Планета пірамід": 25006, м. Кропивницький, вул. Шульгіних , б. 32, корп. 1, кв. 19.