РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.10.2023Справа № 910/21378/21 (910/4961/23)
Суддя Господарського суду міста Києва Яковенко А.В., розглянувши позовну заяву ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло"

про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва

в межах справи №910/21378/21

За заявою ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 )

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло" (03151, м. Київ, вул. Волинська, 60, ідентифікаційний номер 32524173)

про банкрутство

Суддя Яковенко А.В.

Секретар судового засідання Панасюк Ю.М.

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У провадженні Господарського суду міста Києва знаходиться справа №910/21378/21 за заявою ОСОБА_2 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло".

ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло" про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 27.08.2016 між позивачем та відповідачем укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири, крім того на виконання вказаного договору між сторонами підписано Договір про забезпечення виконання зобов`язань №СС/Д1/167-214/Н від 27.08.2016 та Додаткову угоду від 17.09.2016 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань №СС/Д1/167-214/Н від 27.08.2016. Позивач виконала свої зобов`язання за вказаними договорами, проте відповідач своїх зобов`язань перед позивачем не виконав, у власність нерухоме майно не передав, будинок в експлуатацію не ввів. Посилаючись на те, що відповідач порушує права позивача як добросовісного інвестора, позивач просить визнати її майнове (речове) право на (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва та доплати): однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.08.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; вирішено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін; судове засідання призначено на 18.09.2023.

18.09.2023 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву за змістом якого повідомив, що оплата за Договором забезпечення, який укладений на виконання Попереднього договору, надійшла у розмірі 563 953,75 грн., проте внесено іншим платником, ОСОБА_3 , що потребує уточнення.

В судовому засіданні 18.09.20023 оголошувалась перерва до 16.10.2023 для надання часу для подачі оригіналів документів.

В судове засідання 16.10.2023 з`явився представник позивача, надав пояснення по справі, та просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання 16.10.2023 з`явилася, надала пояснення по суті спору та не заперечували проти задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Крім того, в судовому засідання був присутній вільний слухач ОСОБА_3 , який надав пояснення щодо здійснених ним оплат за договором.

В судовому засіданні 16.10.2023 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судовому засіданні здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

27.08.2016 між ОСОБА_4 (після зміни прізвище - « ОСОБА_4 ») (далі - Позивач), та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІЙЖИТЛО» (далі - Відповідач та/або ТОВ «КІЙЖИТЛО») було укладено попередній договір купівлі продажу квартири. Вказаний Попередній договір купівлі - продажу квартири від 27.08.2016 було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. та зареєстровано в реєстрі за №1175.

Відповідно до п. 1.1. даного попереднього договору сторони зобов`язуються, в строки встановлені підпунктом 1.4.1 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору, укласти в майбутньому Договір купівлі-продажу квартири (далі - «Основний договір»), відповідно до якого Сторона-1 ТОВ «КІЙЖИТЛО» (в Основному договорі - Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані в підпункті 1.4.2. пункті 1.4 розділу 1 Попереднього договору (далі - Об`єкт), яке знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_7 (далі - Будинок) а Сторона-2 ОСОБА_3 (в Основному договорі - Покупець) зобов`язується прийняти у власність (купити) Об`єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Підпунктом 1.4.1 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору Сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом ІІІ (третього) кварталу 2017 року.

В підпункті 1.4.2 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору зазначені наступні характеристики Об`єкта: Секція 1 (перша); поверх 14 (чотирнадцятий); номер квартири 167 (сто шістдесят сім), загальна площа 43,42 кв.м.; кількість кімнат 1 (одна).

Пунктом 5.4. розділу 5 Попереднього договору передбачено, що остаточна площа та номер Об`єкта визначається згідно документу про інвентаризацію наданого компетентним органом, визначеним чинним законодавством України. Остаточна площа Об`єкта застосовується сторонами для визначення остаточного розміру суми Основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта), у порядку визначеному підпунктом 2.3.2 пункту 2.3 розділу 2 Попереднього договору.

Відповідно до пункту 1.2. Попереднього договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладання та нотаріального посвідчення Основного договору, яке встановлене п. 1.1 розділу 1 Попереднього договору повинно бути забезпечене. Вид та порядок забезпечення виконання вказаного Сторони визначають в окремому Договорі про забезпечення зобов`язань. Зазначений Договір про забезпечення виконання зобов`язань (далі - Договір про забезпечення) Сторони укладають у простій письмовій формі та підписують одразу після укладання та нотаріального посвідчення Попереднього договору.

Для підтвердження зобов`язань, що виникли між Сторонами згідно Попереднього договору було укладено договір про забезпечення виконання зобов`язання №СС/Д1/167-213/Н від 27.08.2016.

Відповідно до розділу 2 вказаного договору розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов Договору, як забезпечення виконання зобов`язань, згідно п. 1.1 розділу 1 Договору становить 589 643 (п`ятсот вісімдесят дев`ять тисяч шістсот сорок три) гривень 60 копійок, в т. ч. ПДВ 20%- 98 273 (дев`яносто вісім тисяч двісті сімдесят три) гривень 29 копійок.

Додатковою угодою від 17.09.2016 до Договору про забезпечення виконання зобов`язання №СС/Д1/167-213/Н від 27.08.2016 внесено зміни до розділу два, відповідно до якого:

« 2.2.1 Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 97% вартості об`єкту, що в національній валюті України на день укладання цього Договору становить - 563 934 (п`ятсот шістдесят три тисячі дев`ятсот тридцять чотири) гривні 75 копійок, в т.ч. ПДВ 20% - 93 989 (дев`яносто три тисячі дев`ятсот вісімдесят дев`ять) гривень 13 копійок.»

На виконання умов Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/167-213/Н від 27.08.2016 з урахуванням Додаткової угоди від 17.09.2016 Позивачка в повному обсязі сплатила грошові кошти Відповідачу в сумі - 563 934,75 грн., що підтверджується платіжними дорученнями доданими до позовної заяви.

Факт повного виконання Позивачкою зобов`язань, передбачених вказаним Договором підтверджується Довідкою про сплату грошових коштів згідно Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/167-213/Н від 27.08.2016 в сумі 563 934,75 грн., виданою ТОВ «КІЙЖИТЛО» 23.12.2016.

В подальшому із засобів масової інформації Позивачці стало відомо, що будівництво житлового комплексу «Совські ставки», зупинено, оскільки забудовник самовільно вів будівництво комплексу за відсутності дозвільних документів на будівництво, та відкрито кримінальне провадження.

Спір у справі виник у зв`язку з виконанням зобов`язання щодо сплати вартості зазначеного нерухомого майна у ОСОБА_6 виникло право вимоги й оформлення права власності на нерухоме майно шляхом укладання Основного договору, а у Відповідача виникло право на отримання вартості нерухомого майна та кореспондуючий обов`язок укласти з позивачем Основний договір купівлі-продажу нерухомого майна та передати його Позивачу за відповідним Актом приймання-передачі, проте ТОВ «КІЙЖИТЛО» основний договір з ОСОБА_6 не уклав та не передав їй зазначене в позові нерухоме майно. Станом на день звернення до суду будинок в експлуатацію не введений.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991 «Про інвестиційну діяльність»

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки .

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч.3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначених вище квартир, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

Тобто, ОСОБА_6 виконала свої зобов`язання за Договором про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/167-213/Н від 27.08.2016, сплатила внески у визначеній у договорах сумах, у зв`язку із чим за умовами договорів набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірні квартири.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно п. 1.4 попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію будинку - 2 квартал 2017 року.

Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію.

Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартира: номер квартири АДРЕСА_3 (сто шістдесят сім); поверх 14 (чотирнадцятий); Секція 1 (перша); кількість кімнат 1 (одна); загальна площа 43,42 кв.м. по АДРЕСА_4 , та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на ці об`єкти.

Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09.10.2019, справа №761/28769/13-ц.

Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок по АДРЕСА_4 не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єктів інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкти інвестування, не виконує.

Тобто, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань, що свідчить про порушення майнових прав позивача на вищевказані об`єкти, які він очікував отримати до 2 кварталу 2017 року.

Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав за ОСОБА_7 на об`єкти незавершеного будівництва, а саме: на квартиру з номером об`єкта інвестування 167 в АДРЕСА_4 , загальною площею 43,42 кв.м., секція 1, поверх 14, кількість кімнат - 1 (одна).

Враховуючи викладене, суд дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача.

Керуючись Кодексом України з процедур банкрутства, ст. 74, ст.ст. 76-79, ст. 86, ст. 123, ст. 129, ст.ст. 232-233, ст. 238, ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі.

2. Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ( АДРЕСА_5 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) майнове (речове) право на об`єкт інвестування, а саме; однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 43,42 кв.м., на 14 поверсі у житловому будинку під будівельним №70, секція 1, яка буде визначена згідно з вимірами суб`єктів господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна перед прийняттям в експлуатацію будинку по АДРЕСА_6 на земельній ділянці за кадастровим номером :72:337:0009.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КІЙЖИТЛО» (03151, м. Київ, вулиця Волинська, 60; ідентифікаційний код32524173) в дохід Державного бюджету України 8 459 (вісім тисяч чотириста п`ятдесят дев`ять) грн. 02 коп. судового збору. Видати наказ.

4. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 18.03.2024.

Суддя А.В. Яковенко