ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2023 року

м. Київ

cправа № 905/231/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 (головуючий суддя Слободін М. М., судді Гребенюк Н. В., Шутенко І. А.)

у справі № 905/231/22

за позовом фізичної особи-підприємця Скиданова Артема Юрійовича

до 1) керівника Слов`янської міської Військово-цивільної адміністрації Краматорського району Донецької області Ляха Вадима Михайловича, 2) Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області і 3) керівника Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області Ляха Вадима Михайловича,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Галарт 2013",

про скасування розпорядження та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,

(у судовому засіданні взяв участь представник третьої особи - Гриценко Д. В.)

ВСТУП

1. Позивач (орендар) і відповідач-2 (орендодавець) уклали договір оренди землі.

2. Перед закінченням строку дії цього договору позивач звернувся до відповідача-2 із заявою про його поновлення.

3. Після закінчення строку дії цього договору відповідач-2 не погодив поновлення договору оренди землі, висловивши як власник земельної ділянки відповідне волевиявлення у прийнятому розпорядженні.

4. Орендар вважав, що оскільки він дотримався встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" необхідної процедури для поновлення договору оренди земельної ділянки та продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а орендодавець впродовж місяця після спливу цього строку не заперечив проти поновлення договору, останній вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Тому орендар звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим.

5. Суд першої інстанції в позові відмовив, зазначивши про втрату позивачем (орендарем) передбаченого частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" права на поновлення договору, оскільки позивач не дотримався відповідної процедури в частині подання орендарем орендодавцю разом з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк проєкту додаткової угоди.

6. Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції скасував, задовольнивши позов орендодавця. Апеляційний суд, застосувавши стандарт доказування "вірогідності доказів", обґрунтував свої висновки, зокрема, посиланням на відсутність у матеріалах справи жодного доказу неподання орендарем орендодавцю відповідного проєкту додаткової угоди.

7. За результатом розгляду касаційної скарги, поданої орендодавцем, Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції, про що детально викладено нижче.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

8. Фізична особа-підприємець Скиданов Артем Юрійович (далі - позивач, ФОП Скиданов А. Ю.) звернувся до Господарського суду Донецької області з позовом до керівника Слов`янської міської військово-цивільної адміністрації Краматорського району Донецької області Ляха Вадима Михайловича (далі - відповідач-1, керівник Слов`янської МВЦА), Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області (далі - відповідач-2, Слов`янська МВА), керівника Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області Ляха Вадима Михайловича Михайловича (далі - відповідач-3, керівник Слов`янської МВА) про визнання незаконним та скасування розпорядження від 05.10.2021 № 94 та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного між ФОП Скидановим А. Ю. як орендарем та Слов`янською міською радою як орендодавцем на підставі рішень Слов`янської міської ради від 20.05.2011 № 45-Х-6 та від 04.09.2013 №96-XLVII-6, зареєстрованого у відділі Держкомзему в місті Слов`янську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.06.2011 № 00060, у запропонованій редакції.

9. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ФОП Скиданов А. Ю. вказував на те, що звертався до Слов`янської міської ради із заявою про поновлення договору оренди землі від 25.06.2011, надавши всі документи, необхідні для поновлення такого договору оренди, однак розпорядженням керівника Слов`янської МВЦА від 05.10.2021 № 94 було необґрунтовано відмовлено в укладенні договору оренди землі на новий строк.

10. Позивач вважає вказане розпорядження від 05.10.2021 № 94 протиправним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки: позивач належно виконував обов`язки за договором оренди землі; своєчасно повідомив орендодавця про намір продовжити дію договору оренди землі; до заяви про поновлення договору оренди землі надав всі необхідні документи; Слов`янська міська рада не повідомила позивача про відмову у поновлені договору оренди у визначений законом строк.

11. Отже, за доводами позивача, ним була дотримана процедура, встановлена статтею 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна для поновлення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах і на той самий строк. Натомість поведінка орендодавця в частині обов`язку останнього у місячний строк розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення є недобросовісною та такою, що порушила права позивача на поновлення цього договору оренди.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

12. Рішенням Господарського суду Донецької області від 09.08.2023 у задоволенні позову відмовлено повністю.

13. Мотивуючи судове рішення, суд першої інстанції виходив з обставин недоведеності позивачем виконання вимог частини третьої статті 33 Закону України щодо надання орендодавцю позивачем як орендарем до листа-повідомлення проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

14. Суд зазначив, що обставини продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та сплата орендної плати за таке користування, як і відсутність листа-повідомлення орендодавця про наявність заперечень у поновленні договору протягом одного місяця з моменту отримання заяви позивача, в такому випадку не мають самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки в силу приписів частини п`ятої статті 33 цього Закону у орендодавця не виник відповідний обов`язок.

15. Водночас, врахувавши відсутність підстав для поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, а відтак припинення цього договору у зв`язку із закінченням 25.06.2021 строку його дії, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання незаконним та скасування розпорядження від 05.10.2021 № 94, оскільки за своєю суттю таке розпорядження (яке прийняте через чотири місяці після закінчення строку дії договору оренди) не порушує права позивача.

16. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 рішення Господарського суду Донецької області від 09.08.2023 скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позову.

17. Застосувавши стандарт доказування "вірогідності доказів", та принцип змагальності, співставивши встановлені в цій справі обставини, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що всі документи, необхідні для поновлення договору оренди землі, в тому числі і проєкт додаткової угоди, було отримано міською радою від позивача, а те, що при видачі позивачу опису на підтвердження поданих ним документів, в розділі "Інше" Центр надання адміністративних послуг Слов`янської міської ради не зазначив про проєкт додаткової угоди, не може вважатись фактом неподання такого проєкту, оскільки правильність складання опису та зазначення всіх поданих документів відноситься до компетенції працівників Центру і не залежить від особи, яка вказані документи надає.

18. За таких обставин, апеляційний суд виснував, що матеріали справи не містять жодного доказу неподання проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

19. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що з одного боку, орендарем здійснені всі можливі та необхідні за законом дії, і ніяких додаткових дій він вчинити не міг, а з іншого, Слов`янська міська рада не була позбавлена змоги в місячний термін направити позивачу заперечення проти поновлення договору оренди, мотивовані будь-якою причиною, в тому числі відсутністю проєкту додаткової угоди, однак такого обов`язку не виконала без жодної поважної причини.

20. Відтак, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що у даному спорі законні очікування позивача на поновлення договору оренди землі мають достатньо очевидний характер, а право на поновлення ґрунтується на добросовісному виконанні позивачем своїх обов`язків за договором оренди, здійсненні ним всіх можливих та необхідних дій, спрямованих на продовження договору і невиконання орендодавцем приписів закону щодо вчасного розгляду звернення.

21. Водночас, оцінюючи законність розпорядження від 05.10.2021 № 94 про відмову у продовженні договору оренди землі, апеляційний суд визнав недоведеними зазначені у цьому розпорядженні порушення позивачем умов договору оренди та вимог ДБН В. 2.2-23:2009 "Підприємства торгівлі".

Касаційна скарга

22. Не погодившись із постановою суду апеляційної інстанції від 03.10.2023, відповідач-2 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції від 09.08.2023 залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

23. У касаційній скарзі відповідач-2 посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 33 Закону України "Про оренду землі", та без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 30.08.2021 у справі № 903/1030/19.

24. На переконання скаржника, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що позивачем до заяви про поновлення договору оренди землі був доданий відповідний проєкт додаткової угоди, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про недотримання позивачем встановленого частиною третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" порядку поновлення договору оренди, а відтак і непорушення прав останнього прийнятим в подальшому розпорядженням від 05.10.2021 № 94.

25. Скаржник звертає увагу на те, що позивачем в самій позовній заяві жодного разу не стверджується про надання до Слов`янської міської ради проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а лише зазначається про надання "всіх документів, необхідних для поновлення вказаного договору". При цьому про надання проєкту додаткової угоди як позивач, так і третя особа у цій справі, згадують тільки в апеляційних скаргах після з`ясування судом першої інстанції в судовому засідання щодо наявності документів "Інше" в описі справи про реєстрацію адміністративної послуги від 20.04.2021.

26. Скаржник також відзначає, що наданий позивачем до суду першої інстанції як додаток до позову примірник проєкту додаткової угоди не містить будь-яких відміток або підписів, а отже не є копією або оригіналом документу.

27. Отже, за доводами скаржника, з урахуванням наведеної у касаційній скарзі судової практики щодо застосування передбаченого законодавством алгоритму дій орендаря з метою поновлення договору оренди землі, у позивача не могли виникнути законні очікування, які підлягали б судовому захисту, що, в свою чергу, свідчить про втрату ним переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".

28. Водночас, не погоджуючись з висновками апеляційного суду щодо протиправності розпорядження від 05.10.2021 № 94, скаржник зазначає про беззаперечний факт порушення орендарем умов використання земельної ділянки, визначених пунктами 8, 15 договору оренди землі, а також невідповідність площі та розташування земельної ділянки для передбаченої мети будівництва вимогам пунктів 4.3, 5.2 ДБН В. 2.2-23:2009 "Підприємства торгівлі".

Позиція інших учасників справи

29. ФОП Скиданов А. Ю., а також третя особа у справі - Товариство з обмеженою відповідальністю "Галарт 2013" (далі - ТОВ "Галарт 2013") подали відзиви на касаційну скаргу, у яких не погоджуються з доводами касаційної скарги, вважають їх безпідставними і необґрунтованими, просять залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

30. За аргументами відзивів, скаржник не навів у своїй касаційній скарзі доводів, які б свідчили про застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних відносинах, а висновки Великої Палати Верховного Суду у справах, на які скаржник посилається у своїй касаційній скарзі, не є релевантними до спірних правовідносин, оскільки не стосуються застосування частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у взаємозв`язку з частиною третьою цього Закону. З огляду на що, позивач та тертя особа вказують на наявність підстав для закриття касаційного провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України.

31. Окрім цього зазначають, що скаржник у касаційній скарзі не навів жодних аргументів на спростування встановленої судом апеляційної інстанції обставини щодо подання позивачем проєкту додаткової угоди до заяви про поновлення договору оренди землі. При цьому в оскаржуваному розпорядженні від 05.10.2021 № 94 також не зазначається про ненадання орендарем проєкту додаткової угоди, що свідчить про наявність у відповідачів на момент підготовки проєкту рішення про поновлення договору оренди землі всіх документів, в тому числі і проєкту додаткової угоди.

32. Таким чином позивач та третя особа наголошують, що у зв`язку із дотриманням орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконанням останнім встановленого частиною п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінка орендодавця є недобросовісною та свідчить про порушення права позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

33. Інші учасники справи не надали відзивів на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

34. Рішенням Слов`янської міської ради від 20.05.2011 № 45-Х-6 "Про затвердження проєкту землеустрою відводу земельної ділянки та передачу земельної ділянки в оренду фізичній особі-підприємцю Скиданову Артему Юрійовичу" передано ФОП Скиданову А. Ю. в оренду строком на три роки, у тому числі два роки - для будівництва торгівельного комплексу, один рік - для обслуговування торгівельного комплексу, земельну ділянку загальною площею 0,1120 га (кадастровий номер :01:004:0381) за адресою: м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А, із земель житлової та громадської забудови Слов`янської міської ради.

35. 25.06.2011 між Слов`янською міською радою (орендодавець) та ФОП Скидановим А. Ю. (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі комерційного використання (згідно з рішенням Слов`янської міської ради від 20.05.2011 № 45-Х-6), яка знаходиться в місті Слов`янськ, вул. Батюка, 34А.

36. Згідно з пунктами 2, 3 договору в оренду передається земельна ділянка :01:004:0381) загальною площею 0,1120 га, земельна ділянка вільна від забудови, інженерні мережі знаходяться в доброму технічному стані.

37. Пунктом 8 договору встановлено, що договір укладено на три роки, у тому числі два роки для будівництва, один рік для обслуговування (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

38. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

39. Відповідно до пунктів 15-17 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування торговельного комплексу; цільове призначення земельної ділянки - землі комерційного використання; умови збереження стану об`єкта оренди - забороняється самовільна забудова земельної ділянки, земельну ділянку використовувати за цільовим призначенням.

40. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36 договору).

41. Згідно з пунктом 37 договору дія цього договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

42. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору).

43. Договір оренди зареєстрований у відділі Держкомзему в місті Слов`янську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.06.2011 за №00060.

44. Відповідно до акта приймання-передачі об`єкта оренди від 25.06.2011 ФОП Скиданову А. Ю. передана змелена ділянка загальною площею 0,1120 га, яка розташована за адресою: м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А.

45. Рішенням Слов`янської міської ради від 04.09.2013 № 96-XLVII-6 "Про внесення змін до рішення Слов`янської міської ради від 20.05.2011 № 45-Х-6 "Про затвердження проєкту землеустрою відводу земельної ділянки та передачу земельної ділянки в оренду фізичній особі-підприємцю Скиданову Артему Юрійовичу" пункт 2 рішення від 20.05.2011 № 45-Х-6 вирішено викласти у наступній редакції: "2. Передати фізичній особі-підприємцю Скиданову Артему Юрійовичу в оренду строком на десять років, у тому числі п`ять років для будівництва торгівельного комплексу та п`ять років - для обслуговування торгівельного комплексу, земельну ділянку загальною площею 0,1120 га (кадастровий номер :01:004:0381) за адресою: м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А, із земель житлової та громадської забудови Слов`янської міської ради.".

46. Рішенням Слов`янської міської ради від 25.10.2013 № 28-L-6 "Про надання згоди на передачу в суборенду земельної ділянки фізичній особі-підприємцю Скиданову Артему Юрійовичу" надано згоду ФОП Скиданову А. Ю. на передачу в суборенду ТОВ "Галарт 2013" без зміни цільового призначення земельної ділянки (кадастровий номер :01:004:0381), площею 0,1120 га, за адресою: м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А, яка знаходиться в оренді згідно з договором оренди землі, зареєстрованого 25.06.2011 за №00060.

47. 30.10.2013 між Слов`янською міською радою та ФОП Скидановим А. Ю. укладено додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до пункту 3 якої пункт 8 розділу "Строк дії договору" договору оренди землі викладено в такій редакції: "Договір укладено на десять років, у тому числі п`ять років для будівництва, п`ять років для обслуговування (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.".

48. Додаткову угоду зареєстровано у відділі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Слов`янського МРУЮ, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 30.10.2013 № 3148243, витяг № 11898202.

49. До матеріалів справи долучено витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер 11898202.

50. 06.11.2013 між ФОП Скидановим А. Ю. (суборендодавець) та ТОВ "Галарт 2013" (суборендар) укладено договір суборенди землі, за змістом пункту 1 якого суборендодавець надає, а суборендар приймає в строкове платне користування - суборенду, земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, що використовуються в комерційних цілях (згідно з рішенням Слов`янської міської ради від 25.10.2013 № 28-L-6), яка знаходиться у м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А.

51. Пунктом 7 договору суборенди передбачено, що договір укладено на десять років (до 25.06.2021), у тому числі п`ять років для будівництва, п`ять років - для обслуговування торгівельного комплексу. Вказані дати обчислюються з дати укладення основного договору оренди землі. Після закінчення строку договору суборендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі суборендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

52. Земельна ділянка передається в суборенду для будівництва та обслуговування торговельного комплексу (пункт 14 договору суборенди).

53. Відповідно до акта приймання-передачі об`єкта суборенди від 15.11.2013 суборендодавець передав, а суборендар прийняв земельну ділянку (кадастровий номер :01:004:0381), площею 0,1120 га, яка розташована за адресою: м. Слов`янськ, вул. Батюка, 34А.

54. Договір суборенди зареєстровано 15.11.2013 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права реєстраційною службою Слов`янського міськрайонного управління юстиції Донецької області відповідно до витягу, індексний номер 12877113, номер запису про інше речове право: 3398415.

55. 20.04.2021 позивач звернувся до Слов`янської міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі від 25.06.2011. Копія відповідної заяви міститься в матеріалах справи з відміткою Центру надання адміністративних послуг Слов`янської міської ради 20.04.2021.

56. Відповідно до опису справи про реєстрацію адміністративної послуги про поновлення договору оренди землі від 20.04.2021, реєстраційний номер: 108494, термін виконання: 20.05.2021, в графі "Перелік поданих документів" вказані такі документи: 1. Заява; 2. Ксерокопія паспорту, коду (для ФОП та громадян); 3. Ксерокопія паспорту, коду уповноваженої особи та довіреність на уповноважену особу (у разі звернення по довіреності); 4. Ксерокопія виписки (Витягу) з ЖДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (для ФОП та юридичних осіб). 5. Ксерокопія договору оренди землі з додатком до договору оренди землі. 6. Інше.

57. Позивач надав до матеріалів справи примірник додаткової угоди до договору оренди землі від 25.06.2011. Вказаний документ не містить підписів сторін, а також засвідчення його як копії.

58. Листами Слов`янської міської ради від 16.07.2021, від 13.08.2021, від 13.09.2021 повідомлено позивача, що відділом раціонального використання земельних ресурсів підготовлено проєкт рішення міської ради.

59. До матеріалів справи долучено проєкт рішення Слов`янської міської ради "Про укладення на новий термін договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Скидановим Артемом Юрійовичем" та аркуш погодження до проєкту рішення Слов`янської міської ради - ненормативно-правового акта "Про укладення на новий термін договору оренди землі з фізичною особою-підприємцем Скидановим Артемом Юрійовичем" від 27.05.2021. Вказаний проєкт залишився в форматі проєкту.

60. Розпорядженням керівника Слов`янської МВЦА "Про відмову в укладенні на новий термін договору оренди землі з фізичною особою-підприємців Скидановим Артемом Юрійовичем" від 05.10.2021 № 94, у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди землі, враховуючи статтю 33 Закону України "Про оренду землі", статтю 1 Закону України "Про звернення громадян", невиконання пунктів 8, 15 договору оренди землі, вимог пунктів 4.3, 5.2. ДБН В.2.2-23:2009 "Підприємства торгівлі", керуючись пунктом 27 частини першої статті 4 Закону України "Про військово-цивільні адміністрації", відмовлено в укладенні на новий термін договору оренди землі з ФОП Скидановим А. Ю. щодо земельної ділянки площею 0,1120 га (кадастровий номер :01:004:0381).

61. Слов`янською МВЦА листами від 11.10.2021 та від 01.12.2021 повідомлено про результати розгляду заяви та відмову в укладенні на новий термін договору оренди, направлено на підписання акт приймання-передачі об`єкта оренди.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції

62. Згідно з частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Щодо суті касаційної скарги

63. Предметом даного позову є вимоги позивача (орендаря) про визнання незаконним та скасування розпорядження від 05.10.2021 № 94 та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору на строк 10 років на тих самих умовах, в редакції позивача, наведеній у позові.

64. Так, за змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

65. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі від 21.02.2016 № 92 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV.

66. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

67. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

68. Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

69. Згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на час укладення спірного договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

70. Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

71. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

72. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

73. Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

74. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

75. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

76. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якої Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

77. При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

78. Зі змісту судових рішень у цій справі не вбачається різного підходу суду першої та апеляційної інстанцій у застосуванні положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині необхідності долучення орендарем проєкту додаткової угоди до повідомлення про поновлення договору оренди землі, як обов`язкового елементу дотримання механізму такого поновлення. Натомість, протилежних висновків суди попередніх інстанцій дійшли саме у питанні щодо доведеності позивачем факту подання такого проєкту додаткової угоди орендарю разом із відповідним повідомленням про поновлення договору.

79. Так, у справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що позивач (орендар) звернувся до Слов`янської міської ради (орендодавця) про поновлення договору оренди землі від 25.06.2011 в межах строку встановленого договором, а саме 20.04.2021, однак, до цього звернення не було надано проєкту додаткової угоди.

80. Верховний Суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо суті спірного питання у даній справі про недотримання позивачем процедури поновлення оренди землі, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" в частині необхідності долучення до відповідного повідомлення про поновлення договору оренди проєкту додаткової угоди та щодо того, що таке порушення є істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.

81. У зв`язку з цим колегія суддів зазначає, що вимога про поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк, визнання у судовому порядку укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки може бути заявлена саме у випадку, якщо орендодавець відмовився або зволікає її підписати, але не у випадку відсутності проєкту додаткової угоди.

82. В той же час, враховуючи встановлені судом першої інстанції фактичні обставини, позивачем не було здійснено дій, спрямованих на поновлення договору оренди землі, а саме не було подано Слов`янській міській раді проєкту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, що в силу положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є обов`язковим елементом дотримання механізму поновлення договору оренди землі. Аналогічні висновки щодо застосування механізму поновлення договору оренди землі в частині обов`язковості направлення проєкту додаткової угоди Верховним Судом викладено також у постановах від 17.11.2021 у справі № 923/447/20, від 24.11.2021 у справі № 922/3661/20 у подібних правовідносинах.

83. Натомість, вирішуючи спір у цій справі, суд апеляційної інстанції, здійснюючи відповідні висновки у питанні щодо дотримання позивачем визначеної частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" процедури поновлення договору оренди, навпаки виходив із того, що матеріали справи не містять жодного доказу неподання додаткової угоди.

84. Як уже зазначалося в пункті 17 цієї постанови, такого висновку суд апеляційної інстанції дійшов, пославшись, зокрема, на те, що всі документи, необхідні для поновлення договору оренди землі, в тому числі і проєкт додаткової угоди, було отримано міською радою від позивача, а те, що при видачі позивачу опису на підтвердження поданих ним документів, в розділі "Інше" Центр надання адміністративних послуг Слов`янської міської ради не зазначив про проєкт додаткової угоди, не може вважатись фактом неподання такого проєкту, оскільки правильність складання опису та зазначення всіх поданих документів відноситься до компетенції працівників Центру і не залежить від особи, яка вказані документи надає.

85. Так, відповідно до частини першої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

86. З цього приводу Верховний Суд наголошує, що за змістом частини третьої статті 2 ГПК України змагальність сторін належить до основних засад (принципів) господарського судочинства. При чому вказаний принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. В той же час цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує.

87. Принцип змагальності (стаття 13 ГПК України) і принцип рівності сторін (стаття 7 ГПК України), що пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції "справедливого судового розгляду" у розумінні статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Вони вимагають "справедливого балансу" між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною.

88. Принцип змагальності полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення своїх вимог (частина третя статті 13 ГПК України).

89. Отже, принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

90. В свою чергу суд, дослідивши надані сторонами докази, та з урахуванням переваги однієї позиції над іншою виносить власне рішення. При цьому сторони не можуть будувати власну позицію на тому, що вона є доведеною, доки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу). Концепція негативного доказу не може тлумачитися так, що певна обставина вважається доведеною, допоки інша сторона її не спростувала, оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

91. Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує. Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 914/1131/18, від 26.02.2019 у справі № 914/385/18, від 10.04.2019 у справі № 904/6455/17, від 05.11.2019 у справі № 915/641/18, від 03.08.2022 у справі № 910/5408/21, від 21.09.2022 у справі № 904/3469/21.

92. З урахуванням наведеної вище сутності принципу змагальності саме позивач як особа, яка стверджує про дотримання ним визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядку поновлення договору оренди землі, мав довести ту обставину, на яку він посилався в обґрунтування заявлених позовних вимог, а саме - подання орендарем орендодавцю разом з повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк проєкту додаткової угоди.

93. Проте наявності таких доказів судом апеляційної інстанції встановлено не було. Навпаки суд апеляційної інстанції в порушення принципу змагальності безпідставно переклав тягар доведення цих обставин на відповідачів та фактично бездоказово презюмував дотримання позивачем процедури поновлення оренди землі, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", в частині необхідності долучення до відповідного повідомлення про поновлення договору оренди проєкту додаткової угоди.

94. Верховний Суд зазначає, що у цьому випадку суд апеляційної інстанції припустився помилки, коли в обґрунтування свого рішення фактично використав концепцію негативного доказу, яка сама по собі порушує принцип змагальності (в цій частині Суд звертається до власних висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 916/700/21, від 29.03.2023 у справі № 911/164/21 та від 28.07.2023 у справі № 909/1425/13), а тому не може бути належним спростуванням протилежних висновків суду першої інстанції).

95. Аналогічне стосується посилання суду апеляційної інстанції на опис справи про реєстрацію адміністративної послуги про поновлення договору оренди землі від 20.04.2021 із застосування невизначеного переліку, в якому, за висновком апеляційного суду, пункт 6 "Інше" може як містити проєкт додаткової угоди (на чому наполягав позивач), так може і не містити такої.

96. Так само неаргументованим (і таким, що ґрунтується на припущеннях) є посилання суду апеляційної інстанції на те, що Слов`янська міська рада не була позбавлена змоги в місячний термін направити позивачу заперечення проти поновлення договору оренди, мотивовані будь-якою причиною, в тому числі відсутністю проєкту додаткової угоди, з огляду на таке.

97. Колегія судів також зазначає, що одним із ключових питань, які були викладені в ухвалі Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.01.2021 про передачу справи № 903/1030/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, визначалось питання щодо обов`язковості/необов`язковості вимоги подання орендарем проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі для можливості реалізації передбаченого частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" правового механізму поновлення строку дії договору оренди (в ухвалі від 14.01.2021: "у випадку відсутності в картці адміністративної послуги вимоги щодо подання проєкту додаткової угоди про поновлення вказаного договору"). І з висновків, яких дійшла Велика Палата Верховного Суду за наслідком розгляду справи № 903/1030/19 стосовно тлумачення наведеної вище норми матеріального права, вбачається саме обов`язковість долучення орендарем такого проєкту додаткової угоди до повідомлення про поновлення договору оренди землі (за будь-яких умов).

98. Отже, за встановлених судом першої інстанції обставин, сама по собі відсутність заперечень Слов`янської міської ради проти поновлення договору оренди у зв`язку з відсутністю проєкту додаткової угоди, у будь-якому випадку не може слугувати підставою для висновку про дотримання позивачем (орендарем) визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі" механізму поновлення договору оренди землі в частині обов`язковості надання проєкту додаткової угоди.

99. Ураховуючи наведене, колегія судді погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність визначених законом підстав для поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах після закінчення 25.06.2021 строку його дії.

100. Окрім цього, оскільки суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі у зв`язку із недотриманням позивачем передбаченого законом порядку для такого поновлення та закінченням 25.06.2021 строку дії цього договору, колегія суддів також погоджується з висновком суду першої інстанції про непорушення прав та інтересів позивача оспорюваним розпорядженням від 05.10.2021 № 94 (яке прийнято через чотири місяці після закінчення строку дії договору землі), оскільки сам результат розгляду питання щодо поновлення строку договору оренди землі узгоджується із встановленими Законом України "Про оренду землі" наслідками недотримання такого порядку.

101. За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевий господарський суд при вирішенні спору всебічно, повно та об`єктивно встановив істотні обставини справи в їх сукупності, належним чином проаналізував правовідносини, що виникли між сторонами, і прийняв законне та обґрунтоване рішення про відмову в задоволенні позову, яке помилково скасував суд апеляційної інстанції.

102. Доводи відзивів наведених у цій постанові висновків не спростовують.

103. При цьому за зазначених вище підстав (зокрема, викладеного у пунктах 75-77, 97 цієї постанови) також визнаються необґрунтованими доводи позивача та третьої особи про наявність підстав для закриття касаційного провадження у цій справі на підставі пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України. Колегія суддів також враховує, що наведені скаржником висновки Великої Палати Верховного Суду у справах № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 30.08.2021 у справі № 903/1030/19 в частині застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" є загальними для застосування у відповідних категоріях спорів. Саме лише застосування судом цих висновків не передбачає однозначного результату вирішення спору у подібних правовідносинах. У свою чергу, результат розгляду судом спору при застосуванні зазначених висновків залежить від встановлених судом фактичних обставин, які у кожній справі можуть бути різними. При цьому у всіх зазначених справах підставою для відмова у задоволенні позову про поновлення договору оренди землі на новий строк було визначено у тому числі недотримання орендарем відповідної процедури внаслідок неподання орендодавцю проєкту додаткової угоди.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

104. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

105. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

106. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 ГПК України).

107. З огляду на викладене колегія суддів вважає наведені у касаційній скарзі доводи обґрунтованими, що є підставою для скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду із залишенням у силі рішення місцевого господарського суду, а тому касаційна скарга підлягає задоволенню.

Судові витрати

108. У зв`язку зі скасуванням постанови суду апеляційної інстанції відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом касаційної скарги, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області задовольнити.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 скасувати, а рішення Господарського суду Донецької області від 09.08.2023 у справі № 905/231/22 залишити в силі.

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця Скиданова Артема Юрійовича на користь Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області 7 939,20 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді касаційної інстанції.

4. Доручити Господарському суду Донецької області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил