ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2023 року м. ОдесаСправа № 916/1261/16(916/2158/21)
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: С.В. Таран, Я.Ф. Савицького,

секретар судового засідання - І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від позивача: Ю.О. Різниченко

від відповідачів:

1)Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ»: О.Ю. Різник

2)Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020»: не з`явився

3)Товариства з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ»: не з`явився

від третьої особи: М.С. Лисий

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК»

на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 (суддя С.І. Райчева, м.Одеса, повний текст складено 03.07.2023)

у справі № 916/1261/16(№916/2158/21)

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1»

до відповідачів:

1)Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ»;

2)Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020»;

3)Товариства з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ»;

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК»

про визнання недійсними результатів аукціону, визнання недійсним правочину та витребування майна,

В С Т А Н О В И В :

Історія справи. Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 31.05.2016 порушено провадження у справі №916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ»; визнано грошові вимоги Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» у сумі 8397980,7 грн; введено мораторій на задоволення вимог кредиторів; введено процедуру розпорядження майном Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ»; призначено розпорядника майна боржника.

04.08.2016 Господарський суд Одеської області ухвалив затвердити реєстр вимог кредиторів, визнати кредиторські вимоги Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» в сумі 7874000,00 грн, як такі, що забезпечені заставою майна боржника, а саме: заставою земельної ділянки загальною площею 0,4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.

Постановою Господарського суду Одеської області від 20.10.2016, серед іншого, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.11.2019 призначено ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» арбітражного керуючого Петровську Н.А.

23.07.2021 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» в межах справи про банкрутство №916/1261/16 звернулося із позовною заявою (вх.№2241/21 від 23.07.2021р.) до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» (надалі також - відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» (надалі також - відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» (надалі також - відповідач-3) про:

-визнання недійсними результатів аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ») з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» земельної ділянки площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул.Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, переможцем якого стало Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020»;

-визнання недійсним правочину, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ») з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» - земельної ділянки площею 0,4993га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав позивача на земельну ділянку при здійсненні її продажу на оспорюваному аукціоні та згідно з оспорюваним правочином, оскільки такий продаж не відповідає вимогам статті 42 Земельного кодексу України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 62 Кодексу України з процедур банкрутства, а порушення прав позивача полягає в тому, що порушуються права співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці, тоді як вона вибула із користування боржника і була передана Товариству з обмеженою відповідальність «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» за актом приймання-передачі від 29.11.2012, а в подальшому передана на баланс позивача за актом від 09.06.2016 та перебуває у фактичному користуванні позивача.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.07.2021 вказану позовну заяву прийнято та відкрито провадження у справі №916/2158/21; справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження у межах справи №916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.08.2021 залучено Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК» до участі у справі №916/1261/16(№916/2158/21) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідачів.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі №916/1261/16(№916/2158/21), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022, відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.10.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 та рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі №916/1261/16(916/2158/21) скасовано; справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.12.2022 справу №916/1261/16(916/2158/21) прийнято до свого провадження суддею Господарського суду Одеської області Антощук (Райчевою) С.І. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та призначено до розгляду у підготовчому засіданні суду.

21.12.2022 до Господарського суду Одеської області надійшла заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» про уточнення позовних вимог, в якій позивач просив:

-визнати недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ») з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, переможцем якого стало Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020».

-визнати недійсним правочин, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд.15, ) на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ») з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

-витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд.15, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

06.03.2023 у судовому засіданні господарським судом прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову, викладену як заяву про уточнення позовних вимог.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсними результати аукціону від 15.04.2021 з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» - земельної ділянки, площею 0,4993га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Визнано недійсним правочин, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» на підставі аукціону від 15.04.2021 з продажу земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ-1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що співвласники багатоквартирного будинку, які створили Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1», набули права власності на оспорювану земельну ділянку, тоді як нездійснення позивачем державної реєстрації права на цю земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо неї.

Також суд зазначив, що ліквідатором відповідача - 1 як при формуванні ліквідаційної маси Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», так і при підготовці майна банкрута для продажу не було надано належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, прав Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» на земельну ділянку. Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання відповідачу-3 - Товариству з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» - права на реалізацію вказаного об`єкту на публічних торгах, та в подальшому, до набуття відповідачем-2 - Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

Дослідивши обставини набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» оспорюваної земельної ділянки, зокрема встановивши, що відповідачу-2 було відомо про наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, що вказувало на особливі умови її використання, суд дійшов висновку про витребування у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020», як у недобросовісного набувача, на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» земельної ділянки на підставі частини першої статті 387 Цивільного кодексу України.

У подальшому, відповідними ухвалами суду були виправлені допущені ним помилки у тексті рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023р. у справі №916/1261/16(916/2158/21), а саме: ухвалою суду від 06.07.2023, зокрема, виправлено описку, допущену у мотивувальній частині вказаного рішення, а саме шляхом викладення абзацу 6 на 17 аркуші рішення у наступній редакції: «У зв`язку з викладеним, Суд вважає, що обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах в частині оскарження результатів аукціону від 15.03.2021р. є належним». Крім того, ухвалою суду від 07.08.2023 виправлено описку, допущену у тексті рішення шляхом зазначення правильного найменування позивача - «ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «ІСПАНСЬКИЙ 1».

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК» звернулося до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просило рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у даній справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» у повному обсязі.

В обгрунтування доводів апеляційної скарги апелянт послався на те, що матеріалами справи підтверджується, що передача земельної ділянки на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» не відбулась і не закріплена юридично, оскільки:

-Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» є власником земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №915002;

-ділянка була у іпотеці банку та щодо неї було зареєстровано заборону на нерухоме майно;

-немає жодних відомостей щодо письмової згоди іпотекодержателя на передачу предмета іпотеки від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ»;

-у переліку майна житлового будинку, прийнятого Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» за актом приймання-передачі на баланс житлового будинку від 29.11.2012, земельної ділянки не було.

Таким чином, скаржник зазначив, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» не могло передати на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» земельну длянку, що спростовує висновок суду першої інстанції про наявність права власності на спірну земельну ділянку у позивача.

Також апелянт наголосив на тому, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції було невірно застосовано положення статті 46 Господарського процесуального кодексу України, оскільки заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» про уточнення позовних вимог, якою позовні вимоги доповнено вимогою про витребування спірної земельної ділянки, по суті є зміною предмету позову. При цьому скаржник зазначив, що місцевим господарським судом не встановлено обставин, що слугували підставами при новому розгляді справи для зміни предмета позову, не встановлено, чи це необхідно для захисту прав позивача. А тому, на переконання апелянта, заява про уточнення позовних вимог мала бути повернута судом без розгляду на підставі пункту 2 частини п`ятої статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник, посилаючись на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 30.11.2021 у справі №910/21182/15(910/16832/19), також зазначив, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» має право звернутися до суду за захистом своїх прав у сфері земельних відносин та вирішити земельний спір щодо спірної земельної ділянки стосовно користування нею поза межами справи про банкрутство.

Крім того, в апеляційній скарзі банк не погодився з висновком суду, що оспорювану земельну ділянку було придбано недобросовісним набувачем, оскільки, на думку скаржника, такий висновок суду не ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Позиція Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ»- арбітражний керуючий Петровська Н.А. зазначила, що апеляційна скарга є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду підлягає скасуванню.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» підтримало доводи апеляційної скарги стосовно того, що заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» про уточнення позовних вимог є поданням нового позову, суперечить положенням статті 46 Господарського процесуального кодексу України, а тому мала бути повернута позивачу без розгляду.

Стосовно висновків суду першої інстанції про безоплатну передачу земельної ділянки на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» та порушення прав співвласників внаслідок проведення аукціону з продажу земельної ділянки, ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» зазначила, що оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» не було ані власником оспорюваної земельної ділянки, ані попереднім балансоутримувачем, останнє не могло передати її ні на баланс, ні у власність Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1». Крім того, повноваження балансоутримувача згідно із Законом України «Про житлово-комунальні послуги» (який втратив чинність 01.05.2019) не включали повноваження щодо розпорядження майном. Усі види майнових активів банкрута включаються у ліквідаційну масу. Ліквідатор банкрута Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», маючи у власності цього товариства зареєстровану в реєстрі земельну ділянку, правомірно включив дане заставне майно в ліквідаційну масу. Господарським судом Одеської області не враховано та не надано оцінки вказаним доводам арбітражного керуючого і не застосовано частину першу статті 62 Кодексу України з процедур банкрутства.

Окрім цього, ліквідатор зазначила, що висновок Господарського суду Одеської області, що земельна ділянка належить співвласникам житлового будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, є безпідставним та необґрунтованим, адже земельна ділянка може, але не повинна передаватись співвласникам житлового будинку. Порядок передачі земельної ділянки з балансу на баланс не міг бути дотриманий (з огляду на обставини, зазначені вище), що вкотре підтверджує те, що передача земельної ділянки на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» не відбулась фактично.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» також зазначило, що висновки суду, що земельна ділянка могла перейти у власність Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» (а отже, бути відчуженою і переданою у користування) в силу положень закону, здійснені за неправильного застосування норм матеріального права, а саме, статті 9 Закону України «Про іпотеку» (чинного на момент створення ОСББ - 06.03.2016) щодо заборони відчуження предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя (при цьому заборона відчуження без згоди іпотекодержателя не ставиться в залежність із відчуженням за волею іпотекодавця чи законом), а також такі висновки суду фактично унеможливлюють право Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на задоволення його вимог за рахунок іпотечного майна.

Отже, відсутність підстав для передачі земельної ділянки на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1», відсутність підстав для обов`язкової передачі земельної ділянки у власність ОСББ та фактична непередача ділянки у власність ОСББ, нездійснення позивачем державної реєстрації права на оспорювану земельну ділянку, відсутність згоди іпотекодавця - Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на передачу предмета іпотеки на баланс чи у власність Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1», на переконання Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», свідчить про необґрунтований висновок суду, що право власності на спірну земельну ділянку перейшло до іншого власника - позивача в силу положень закону, а не внаслідок майнових дій, правочинів, вчинених іпотекодавцем.

Відтак, Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» зазначило, що відсутні порушення прав позивача внаслідок проведення аукціону з продажу земельної ділянки.

Також ліквідатор Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» звернула увагу на те, що Господарський суд Одеської області не врахував обставин про правильність дій ліквідатора, що встановлено ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.11.2021 у справі №916/1261/16, якою відмовлено у задоволенні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» (вх.№3-518/21 від 10.08.2021) на дії ліквідатора - арбітражного керуючого Петровської Н.А. щодо включення до ліквідаційної маси боржника та продажу спірної земельної ділянки, а також встановлено висновками проведеної Південним міжрегіональним управлінням Міністерства юстиції (м.Одеса) перевірки діяльності арбітражного керуючого Петровської Н.А. на предмет дотримання вимог чинного законодавства під час виконання повноважень ліквідатора у справі №916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», а саме: формування ліквідаційної маси; продаж спірної земельної ділянки.

Ліквідатор також зауважила, що судом при новому розгляді справи визнано обраний позивачем спосіб захисту порушеного права в частині оскарження результатів аукціону неналежним, в той же час у резолютивній частині рішення задоволено таку позовну вимогу.

На переконання Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», у зв`язку з безпідставністю висновків суду про наявність у позивача прав на оспорювану земельну ділянку та порушень прав співвласників на цю земельну ділянку, судом здійснено необґрунтований та передчасний висновок про необхідність витребування земельної ділянки у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020», як від недобросовісного набувача.

Позиція Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» просило у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Стосовно доводів апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції статті 46 Господарського процесуального кодексу України позивач зазначив, що позивач відповідно до норм чинного Господарського процесуального кодексу України наділений правом змінити предмет або підставу позову при новому розгляді справи тільки у тому разі, якщо суд установить, що це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку зі зміною фактичних обставин справи, а предмет чи підстава позову при первісному розгляді були недостатніми для такого належного захисту.

Позивач наголосив на тому, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» упродовж всього розгляду справи не змінювало підстав позову, оскільки наполягає на тому, що дії відповідачів є такими, що суперечать вимогам чинного законодавства та направлені на позбавлення ОСББ земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, власники квартир в якому є членами об`єднання.

Доповнення позовних вимог позовною вимогою про витребування у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» земельної ділянки відбулось із дотриманням строків, встановлених статтею 46 Господарського процесуального кодексу України, та зумовлено відповідними висновками, що викладені у постанові Касаційного господарського суду від 18.11.2022, якою дану справу було направлено на новий розгляд.

Крім того, вже під час розгляду справи за позовом ОСББ до учасників аукціону, позивачу стало відомо про затвердження кредиторами банкрута результатів аукціону з продажу земельної ділянки, що згодом призведе до подання об`єднанням нового позову до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» для захисту своїх прав на земельну ділянку. Витребування у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» земельної ділянки у даному випадку є ефективним способом захисту порушеного права, оскільки це дозволить відновити порушене право без пред`явлення у подальшому цих же самих позовних вимог, але в іншому позовному провадженні. У разі задоволення позовних вимог відбудеться відновлення права власності співвласників багатоквартирного будинку в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» не земельну ділянку.

Позивач зазначив, що усі обставини справи свідчать про те, що земельна ділянка вибула з володіння Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» поза його волею та з порушенням норм як Кодексу України з процедур банкрутства, так і Цивільного кодексу України.

Порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство є порушенням порядку підготовки аукціону, а отже, підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі. Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» не могло не знати про незаконність продажу земельної ділянки, адже відповідач-2 був обізнаний про знаходження на земельній ділянці багатоповерхового будинку. Натомість Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» придбало земельну ділянку за 152 тис. грн з метою її перепродажу об`єднанню співвласників за 3 млн. грн (пропозиція була висловлена негайно після оформлення права власності на земельну ділянку). Такі дії покупця свідчать про те, що внаслідок недобросовісних дій ліквідатора та відповідача-2 земельна ділянка вибула з володіння власника поза його волею.

Крім того, позивач звернув увагу на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.10.2021 у справі №910/18647/19 (яка була прийнята вже після подання позову), в якій вказано про належність та ефективність такого способу захисту, як витребування земельної ділянки у особи, яка зареєструвала право власності на земельну ділянку за результатами електронних торгів.

Також позивач зазначив про безпідставність тверджень скаржника стосовно того, що позивач має право звернутися за захистом своїх прав у сфері земельних відносин та вирішити спір щодо земельної ділянки поза межами справи про банкрутство, оскільки спірні правовідносини щодо продажу земельної ділянки виникли внаслідок недоброчесних дій ліквідатора у межах справи про банкрутсво під час підготовки майна до аукціону та продажу на аукціоні. Результат вирішення даної справи безпосередньо впливає на розмір ліквідаційної маси боржника, в тому числі на погашення кредиторських вимог скаржника, а отже, ця справа має вирішуватися саме в межах справи про банкрутство. Крім того, як вказано у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.10.2022 у даній справі, продаж земельної ділянки на аукціоні є підставою для набуття відповідачем-2 права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що в подальшому, за відсутності заперечення, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, що стала підставою для переходу/набуття третьою особою (відповідачем-2) права на земельну ділянку, позбавить позивача можливості реалізувати право на земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а відповідно і унеможливить для позивача здійснення захисту порушеного права на цю земельну ділянку.

Враховуючи викладене, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» вважає оскаржуване рішення суду таким, що цілком відповідає чинному законодавству та обставинам справи, а вимоги апеляційної скарги - безпідставними.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга надійшла до суду 31.07.2023 та зареєстрована за вх.№2362/23.

Одночасно із поданням апеляційної скарги скаржником заявлено клопотання про поновлення процесуального строку на подання апеляційної скарги.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.07.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В.Поліщук, суддів: Н.М. Принцевської, С.В. Таран.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.08.2023 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21) до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/1261/16(916/2158/21) на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

16.08.2023 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/1261/16(916/2158/21).

У зв`язку з перебуванням судді зі складу колегії суддів, який не є суддею-доповідачем, Н.М. Принцевської у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду №171 від 21.08.2023 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №916/1261/16(916/2158/21).

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.08.2023 для розгляду справи №916/1261/16(916/2158/21) сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: С.В. Таран, Я.Ф. Савицького.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.08.2023 прийнято апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21) до провадження у зміненому складі колегії суддів: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів С.В. Таран, Я.Ф. Савицького.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.08.2023 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21) залишено без руху з підстав відсутності доказів доплати судового збору у розмірі 3721,50 грн. Встановлено скаржнику строк для усунення недоліків, встановлених при поданні апеляційної скарги, протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.

В межах встановленого ухвалою суду апеляційної інстанції від 21.08.2023 строку від Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 поновлено Публічному акціонерному товариству Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(№916/2158/21). Відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою. Встановлено учасникам справи строк до 27.09.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду. Зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21).

27.09.2023 Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» та ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» подано відзиви на апеляційну скаргу (вх.№2362/23/Д2 від 27.09.2023 та вх.№2362/23/Д3 від 28.09.2023).

Ухвалою апеляційного суду від 03.10.2023, з огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, постановлено розглянути апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(916/2158/21) поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк. Розгляд справи №916/1261/16(916/2158/21) призначено на 14.11.2023 об 11:00 год.

Ухвалою від 16.10.2023 задоволено клопотання Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» (вх.№3222/23 від 09.10.2023) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, а ухвалою суду від 19.10.2023 задоволено аналогічне клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» (вх.№3339/23 від 18.10.2023).

В день судового засідання, 14.11.2023, представник Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» - адвокат Лисий Максим Станіславович на зв`язок в режимі відеоконференції не вийшов, в телефонному режимі повідомив про технічні проблеми, про що секретарем судового засідання було складено відповідну довідку.

З метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи в судовому засіданні 14.11.2023 протокольною ухвалою суду оголошено перерву до 19.12.2023 об 11:30 год.

Присутній у судовому засіданні 14.11.2023 в залі суду представник позивача про перерву у судовому засіданні до 19.12.2023 об 11:30 год повідомлений під розписку.

Учасники справи, представники яких не були присутніми в судовому засіданні 14.11.2023, про дату, час та місце проведення наступного судового засідання повідомлені шляхом направлення ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.11.2023. Окрім того, цією ж ухвалою суду задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» про участь у судовому засіданні 19.12.2023 об 11:30 год в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою суду від 27.11.2023 забезпечено участь представника Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» у судовому засіданні 19.12.2023 об 11:30 год в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

18.12.2023 від ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» надійшли додаткові пояснення (вх.№2362/23/Д5 від 19.12.2023) до відзиву на апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК».

Протокольною ухвалою суду, постановленою в судовому засіданні 19.12.2023, додаткові пояснення ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» (вх.№2362/23/Д5 від 19.12.2023) залишено без розгляду на підставі частини другої статті 118 Господарського процесуального кодексу України, оскільки останні подані з пропуском строку, встановленого Південно-західним апеляційним господарським судом в ухвалі від 11.09.2023 про відкриття апеляційного провадження у справі №916/1261/16(№916/2158/21).

У судових засіданнях апеляційної інстанції присутні представники учасників справи надали усні пояснення. Представник скаржника просив апеляційну скаргу задовольнити з викладених у ній мотивів, оскаржуване рішення суду скасувати, у задоволенні позову відмовити. Представник ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити. Представник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» заперечував проти доводів апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу; просив оскаржуване рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020», Товариство з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» про дату, час та місце проведень судових засідань повідомлялись належним чином, проте в жодному судовому засіданні участі не брали. Відзиву на апеляційні скарги також не надали, що згідно із частиною третьою статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Приймаючи до уваги, що матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, обов`язкова явка учасників справи в судове засідання апеляційної інстанції Південно-західним апеляційним господарським судом не визнавалась, а частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представників учасників справи, які не скористались своїм правом участі у ньому.

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

Як встановлено судом першої інстанції та неоспорено учасниками справи, 13.04.2006 між територіальною громадою міста Одеси, як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», як покупцем, укладено договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, відповідно до умов якого:

-продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді земельної ділянки, під забудову (пункт 1.1.);

-відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно із Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003 №1679-XXIV «Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі», від 29.09.2005 №4422-IV «Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках», від 09.11.2005 №4842-IV «Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні» (пункт 1.2.);

-державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки, заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку) (пункт 1.3.);

-зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2663985 грн (пункт 2.1.);

-згідно з актом про проведення земельного аукціону від 31.03.2006, затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає 2663985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку (пункт 2.2.);

-передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором (пункт 3.1.);

-право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України (пункт 3.2.);

-обов`язком продавця є передача покупцю об`єкта купівлі-продажу та підписання акту приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін (пункт 5.3.);

-покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку (пункт 5.4.);

-цей договір підлягає нотаріальному посвідченню; невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки) (пункти 7.7., 7.8).

Згідно із державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №815002 від 18.07.2006 Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником земельної ділянки, цільове призначення і використання земельної ділянки: для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за №28.

29.10.2009 між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» (правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК»), як іпотекодержателем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», як іпотекодавцем, укладено договір іпотеки, за умовами якого:

-іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Товариством з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (позичальником) за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007), площею 0,4993 га, цільове призначення: для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку «Центру економіко-правового забезпечення» від 26.10.2 грн. 00 коп., що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 28 від 18.07.2006 (пункт 1.1.);

-предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей (пункт 1.10.);

-іпотекодавець зобов`язаний: без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування; передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки (пункти 2.1.4., 2.1.11.);

-іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей (пункт 2.2.2).

Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 в Державному реєстрі правочинів міститься: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тип документу: основний документ правочину; відомості про документ дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009, документ посвідчено: приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0,4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ «АКБ «Київ»; іпотекодавець: Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ».

Як вбачається із акту готовності об`єкта до експлуатації №ОД8 від 11.07.2011 3-секційного багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником Товариством з обмеженою відповідальністю «Промстрой-Прогрес'», м.Одеса, вул. Приморська, 49, , який виконав загальнобудівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником Товариством з обмеженою відповідальністю «БудНДІпроект», м. Одеса, вул. Приморська, 49, ; проектна документація затверджена Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області № 1170 від 28.10.2009. Вказаний акт засвідчив, що закінчений будівництвом об`єкт (3-секційний багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31) вважається готовим до експлуатації.

Згідно розпорядження №648/01-06 від 11.08.2011 Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради 3-секційному багатоповерховому житловому будинку за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31, присвоєно адресу: м. Одеса, провулок Іспанський, 1.

01.10.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» укладено договір №12/10 про пайову участь в тимчасовому утриманні об`єкта нерухомого майна, а саме: житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3.

В подальшому, відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житловий будинок за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, було прийнято на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», що складався із загального та неподільного майна згідно з додатком до акту.

У розділі 4 «Благоустрій прибудинкової території» акту приймання-передачі від 29.11.2012 вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія 0,4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.

У додатку до акту від 29.11.2012 приймання-передачі від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - «благоустрій» вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б).

Власниками квартир та нежитлових приміщень (далі співвласниками) багатоквартирного будинку, що розташований за місцезнаходженням: 65031, Україна, Одеська область, м. Одеса, провулок Іспанський, 1, було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський 1». Статут вказаного об`єднання затверджено протоколом №2 від 06.03.2016.

За положеннями пункту 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.

Згідно із актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м.Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, в управління (на баланс) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» (позивача) комісія в складі голови правління позивача, членів правління позивача 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» в управління (на баланс) позивача і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території, у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія) 0,4993 га в іпотеці ПАТ «АКБ «Київ». Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №915002.

23.10.2020 позивачем було вручено ліквідатору Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» Петровській Н.А. запит на отримання наступної інформації: чи включено до ліквідаційної маси банкрута Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок «Іспанський 1».

Також 23.10.2020 позивачем було вручено ліквідатору Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» Петровській Н.А. відповідь на її електронний лист від 11.06.2020 про надання інформації та відповідних документів стосовно того, на якій підставі співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31.

Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону Товариством з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» за замовленням ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» проведено аукціон, який відбувся з визначенням перможця.

Переможцем електронного аукціону визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020»; ціна, сплачена переможцем, - 152352 грн.

Згідно із випискою Публічного акціонерного товариства «МТБ БАНК», сформованої 21.04.2021, платником - Товариством з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» сплачено Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» 152352,00 за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021.

23.04.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» підписано акт про придбання майна на аукціоні, згідно із пунктом 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: земельну ділянку.

Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до статей 87, 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону Товариства з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ», статус електронного аукціону: аукціон відбувся, посвідчив, що Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» належить на праві власності майно, що складається із: земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152352 грн, що належало Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю №28 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» - переможець торгів; майно, що раніше належало Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», продане.

Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260900692 від 10.06.2021 земельна ділянка, з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.

Платіжним дорученням № 1 від 17.06.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» було перераховано Публічному акціонерному товариству Акціонерному банку «УКРГАЗБАНК» 147914,57 грн в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі № 916/1261/16.

Таким чином, спір виник у зв`язку із продажем ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» у процедурі банкрутства земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020», на якій Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» побудувало багатоквартирний будинок, в якому створено ОСББ позивача.

Позиція суду апеляційної інстанції

У цій справі спір стосується, зокрема, права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок, в якому створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим спірні правовідносини підпадають під правове регулювання норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакціях, чинних на момент створення ОСББ - позивача у березні 2016 року та передачі йому в управління (на баланс) в червні цього ж року відповідного багатоквартирного будинку та пов`язаних з ним активів.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

За змістом статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку створюється не тільки з метою захисту та реалізації прав співвласників, а ще з метою належного утримання та використання спільного майна. Основна діяльність об`єднання полягає, зокрема, у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що:

-прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

-спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Частиною другою статті 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Режим відповідного права та цієї власності регламентований частиною першою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до якої спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Згідно із частиною першою статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (частина друга статті 375 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 377 цього Кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Особливості регулювання та виникнення права на земельну ділянку у разі будівництва та розташування на ній багатоквартирного будинку визначені положеннями статті 42 Земельного кодексу України, згідно з частинами першою - четвертою якої:

-земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

-земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

-порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;

-розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Процедура передачі житлового комплексу на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (у разі його створення у відповідному будинку), а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача, була врегульована, на дату укладеного договору №12/10 про пайову участь в тимчасовому утриманні об`єкта нерухомого майна (житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3) з Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ», а в подальшому на дату створення ОСББ позивача та передачі йому на баланс будинку на спірній земельній ділянці у 2016 році, положеннями чинного на той час Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Згідно з пунктом 5 цього Порядку передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об`єднання.

За змістом наведених норм у разі створення у багатоквартирному будинку ОСББ земельна ділянка як така, що входить до відповідного житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

При цьому норми земельного законодавства не передбачають можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

У наведених висновках суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду щодо права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, що сформульована, зокрема у постановах від 08.04.2019 у справі №368/513/16-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 03.11.2020 у справі №526/86/19 (провадження № 61-1702св20).

Зміна суб`єкта права на земельну ділянку, що була виділена для будівництва на цій ділянці багатоквартирного будинку, у разі його завершення з подальшим створенням в цьому будинку ОСББ узгоджується також з тим висновком, що факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного кодексу України. Така правова позиція Верховного Суду викладена в постанові від 16.02.2022 у справі №910/1582/21.

У постанові від 18.10.2022 у цій справі Верховний Суд зазначив, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти. При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені. У цих висновках Суд звертався до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно із вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34), від 21.12.2021 у справі №910/3499/19).

Верховний суд, скасовуючи постановою від 18.10.2022 попередні судові рішення, вказував, що враховує наведений висновок у спірних правовідносинах, незважаючи на те, що положення статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України не поширюються на правовідносини у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна в цьому будинку (квартиру), оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а тому зберігається у відповідних правовідносинах.

Також Верховний Суд вказав, що правильність такого підходу підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цього будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» під забудову набуло у власність земельну ділянку площею 0,4993га, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі укладеного з територіальною громадою міста Одеси договору купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні від 13.04.2006.

Після введення в експлуатацію збудованого Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» 3-секційного багатоповерхового житлового будинку за адресою: м.Одеса, вул. Пестеля, 31, будинку присвоєно нову адресу: м. Одеса, провулок Іспанський, 1.

29.11.2012 за актом приймання-передачі Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» передало на баланс Товариству з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» житловий будинок (загальне та неподільне майно), розташований за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3.

У розділах 4 акту приймання-передачі від 29.11.2012 та додатку до нього - «Благоустрій прибудинкової території» та «Благоустрій» вказано, що загальна площа земельної ділянки (площа забудови та прибудинкова територія) складає 0,4993 га; площа прибудинкової території включає пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку), клумби, площа огороджена (огорожа, ж/б).

У подальшому, після створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» на підставі акту приймання-передачі житлового будинку від 09.06.2016 житловий комплекс за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, було передано від Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» на баланс ОСББ. У розділі 5 акту «Благоустрій прибудинкової території» зазначено, що загальна площа земельної ділянки включає площу забудови та прибудинкової території та складає 0,4993 га, яка перебуває у іпотеці Публічного акціонерного товариства «АКБ «Київ». Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.

Отже, враховуючи обставини створення ОСББ у багатоквартирному будинку, що побудований на земельній ділянці відповідача-1, та передачі на баланс ОСББ позивача відповідного житлового комплексу в червні 2016 року за тими правилами, що існували на момент створення ОСББ позивача та передачі йому цього будинку разом із іншими активами, співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Іспанський, 1, в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність цей багатоквартирний будинок в силу закону, у зв`язку з чим від ОСББ не вимагається визнання та доведення права на цей об`єкт.

Одночасно співвласники набули право на отримання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, в силу приписів статті 42 Земельного кодексу України, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

При цьому Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 №1521, втратив чинність у 2018 році, іншого Порядку наразі не визначено.

Разом з тим, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 Земельного кодексу України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, про що зазначив Верховний Суд у постанові від 18.10.2022 у цій справі.

Обставини того, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ТРАНСБУД-ПРОЕКТ» було балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку за адресою: м.Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, який в подальшому був переданий на баланс ОСББ, але при цьому не було власником або балансоутримувачем земельної ділянки, розташованої під цим будинком, і не передавав цю земельну ділянку на баланс ОСББ, не нівелюють право співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Іспанський, 1, на безоплатне отримання земельної ділянки під цим багатоквартирним житловим будинком у сумісну власність.

Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, закріплений у положеннях статті 42 Земельного кодексу України, статтях 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», та беручи до уваги те, що спірна земельна ділянка перебувала у власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», у зв`язку зі створенням ОСББ таке право безоплатно перейшло до позивача.

При цьому у даному випадку відсутні підстави вважати, що у співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, виникло право постійного користування спірною земельною ділянкою, оскільки отримання такого права в силу статті 92 Земельного кодексу України можливе лише щодо земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, тоді як земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, вибула із власності територіальної громади міста Одеси на підставі договору купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні від 13.04.2006.

Неоформлення (відсутність державної реєстрації) за позивачем права власності на оспорювану земельну ділянку не позбавляє його права на захист свого права на неї, виходячи з того, що за змістом статей 1, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

-державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації; тому при дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає;

-у зв`язку з чим державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість, та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав;

-при цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.

Наведена вище стала правова позиція Верховного Суду в питанні правил та підстав для набуття права власності на нерухоме майно сформульована, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі №925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 24.01.2020 у справі №910/10987/18 та від 05.07.2022 у справі № 911/966/20 тощо.

Отже, нездійснення, позивачем державної реєстрації права на оспорювану земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ позивача, відповідних прав щодо земельної ділянки.

В той же час, оспорювана земельна ділянка (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів) була предметом забезпечення виконання іншої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (позичальником) зобов`язання за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009, на підставі договору іпотеки від 29.10.2009, укладеного між Публічним акціонерним товариством «АКБ «Київ» (правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «УКРГАЗБАНК») та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ».

Цільове призначення земельної ділянки, яка передавалась в іпотеку за договором від 29.10.2009, не змінювалось та було відомо іпотекодержателю на час укладення договору з Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ».

За змістом статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Аналогічні приписи містять пункт 2.1.4. договору іпотеки, відповідно до яких іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Таким чином, як правильно зазначив суд першої інстанції, договором іпотеки та загальними положеннями законодавства, що регулюють вказані правовідносини, визначено обов`язки іпотекодавця щодо розпорядження предметом іпотеки з власної волі - не відчужувати, не передавати у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування, ін., та наслідки вчинення таких дій, проте право власності на оспорювану земельну ділянку перейшло до іншого власника - позивача в силу положень закону, а не внаслідок вольової дії іпотекодавця, при цьому чинне законодавство не передбачає виключень при реалізації права безоплатного отримання співвласниками багатоквартирного будинку у зв`язку із створенням ОСББ у сумісну власність земельної ділянки через її перебування в іпотеці, а тому згода банка, як іпотекодержателя, не була необхідною умовою для переходу права власності на оспорювану земельну ділянку від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» до позивача.

Поряд з цим, матеріали свідчать про те, що:

-ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.08.2016 у справі №916/1261/16 було затверджено реєстр вимог кредиторів Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», зокрема, вимоги Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «Укргазбанк» визнано забезпеченими майном боржника;

-20.10.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» визнано банкрутом, введено ліквідаційну процедуру та призначено ліквідатора банкрута;

-ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.04.2021, зокрема, знято заборону на нерухоме майно за реєстраційним номером обтяження 9198576, підстава обтяження: іпотечний договір, 29, 29.10.2009р., приватний нотаріус ОМНО Фольгіна А.В., об`єкт обтяження: земельна ділянка, площа 0,4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Пестеля, земельна ділянка 31, кадастровий номер: :08:006:0007, зареєстровано: 29.10.2009 за №9198576 реєстратором: приватний нотаріус Фольгіна А.В., власник: Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ», 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49; .

В ухвалі суду від 14.04.2021, зокрема, було зазначено, що з протоколу №1 засідання інвентаризаційної комісії Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» від 21.08.2020 вбачається, що інвентаризація майна банкрута проводилась з 20.08.2020 по 21.08.2020 комісією у складі: голова ліквідаційної комісії - ліквідатор банкрута Петровська Н.А., за результатами якої встановлено наступне: згідно з інвентаризаційними описами за підприємством значиться у наявності земельна ділянка загальною площею 0,4993га, що розташована по вул. Пестеля, 31, м. Одеса, кадастровий номер :08:006:0007.

Порядок формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство, правовідносини та правила реалізації майна боржника, включеного у ліквідаційну масу боржника, регламентовані, зокрема нормами Розділів IV «Ліквідаційна процедура», V «Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство» Кодексу України з процедур банкрутства, а також загальними нормами цивільного законодавства, якими врегульовані правовідносини з купівлі-продажу - глава 54 «Купівлі-продаж», підрозділ 1, розділ ІІІ книги п`ятої Цивільного кодексу України, зокрема статтею 650 цього Кодексу (щодо укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах).

За змістом цих норм правова природа процедури реалізації майна в межах провадження у справі про банкрутство (на торгах, у формі аукціону) полягає в продажу майна боржника у процедурі банкрутства, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якої є оформлення результатів такого продажу, зокрема протоколом про проведення аукціону та актом про придбання майна на аукціоні, які є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством.

Стаття 73 Кодексу України з процедур банкрутства передбачає, що правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.

Поряд з цим, порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі.

Подібний висновок сформульований Верховним Судом, зокрема, в постанові від 19.10.2021 у справі №2/264.

Ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» як при формуванні ліквідаційної маси банкрута, так і при підготовці майна банкрута для продажу не було надано належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, правам Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» на земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га).

Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання відповідачу-3 - Товариству з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» права на реалізацію вказаного об`єкту на публічних торгах, визначення переможця аукціону, підписання з відповідачем-2 - Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021 та видачі свідоцтва на право власності від 10.06.2021 відповідачу-2, як підстави для реєстрації за ним відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Отже, продаж земельної ділянки на аукціоні 15.04.2021 є підставою для набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку. За відсутності у позивача після реєстрації вказаного права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» заперечень, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, яка стала підставою для переходу/набуття відповідачем-2 права на земельну ділянку, позивач втрачав би можливість реалізувати своє право на земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». А тому обраний позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах в частині оскарження результатів аукціону від 15.03.2021 є належним.

Під час підготовчого провадження у засіданні суду першої інстанції від 06.03.2023 було прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову, викладену як заяву про уточнення позовних вимог, а саме, щодо додаткової позовної вимоги про витребування спірної земельної ділянки від нового власника.

В апеляційній скарзі апелянт наголосив на тому, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції невірно застосовано положення статті 46 Господарського процесуального кодексу України, оскільки заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» про уточнення позовних вимог, якою позовні вимоги доповнено вимогою про витребування спірної земельної ділянки, по суті є зміною предмету позову.

З приводу наведених доводів апеляційної скарги колегія суддів зазначає наступне.

Позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову. У позовній заяві можуть бути вказані й інші відомості, необхідні для правильного вирішення спору (стаття 162 Господарського процесуального кодексу України).

Отже, позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмета і підстави позову.

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Відтак зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Статтею 46 Господарського процесуального кодексу України визначено процесуальні права та обов`язки сторін.

Частиною другою даної статті закріплено, що крім прав та обов`язків, визначених у статті 42 цього Кодексу: 1) позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу; 2) позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження; 3)відповідач має право подати зустрічний позов у строки, встановлені цим Кодексом.

Частинами третьою та четвертою статті 46 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

У разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею.

Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження - після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.

Із системного аналізу наведених норм убачається, що позивач відповідно до норм Господарського процесуального кодексу України наділений правом змінити предмет або підставу позову при новому розгляді справи тільки у тому разі, якщо суд установить, що це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку зі зміною фактичних обставин справи, а предмет чи підстава позову при первісному розгляді були недостатніми для такого належного захисту (вказаний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.09.2021 у справі №902/743/18).

Колегія суддів вважає безпідставними доводи скаржника про порушення процесуальних норм при прийнятті заяви про зміну предмета позову, оскільки суд правомірно прийняв таку заяву відповідно до норм статей 14, 42, 46, 177, 182 Господарського процесуального кодексу України, та з огляду на позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладену у постанові від 18.10.2022 у даній справі, стосовно того, що:

-будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти;

-нездійснення позивачем державної реєстрації права на земельну ділянку після отримання її на баланс у червні 2016 року, між тим не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ позивача, відповідних прав щодо земельної ділянки;

-Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не визначає правил та необхідності проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок та/або квартиру в такому будинку;

-в провину позивача не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Згідно з частиною п`ятою статті 310 Господарського процесуального кодексу України висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції при прийнятті при новому розгляді справи заяви позивача про зміну предмету позову враховано як висновки суду касаційної інстанції, так і приписи статті 46 Господарського процесуального кодексу України.

Стаття 2 Господарського процесуального кодексу України визначає, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України кожна особа чи суб`єкт господарювання має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного та господарського законодавства.

Частиною першою статті 317 Цивільного кодексу України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до частин першої, другої статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно із частиною першою статті 321 цього ж Кодексу право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

До регламентованих Цивільним кодексом України способів захисту права власності належать: визнання права власності (стаття 392); витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388); усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391); заборона вчинення дій, які порушують право власності, або вчинення певних дій для запобігання такому порушенню (стаття 386); визнання незаконним правового акта, що порушує права власника (стаття 393); зобов`язання повернути потерпілому безпідставно набуте майно (статті 1212, 1213) та ін.

Обраний заявником спосіб захисту має гарантувати практичну та ефективну можливість захисту порушеного права.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 Цивільного кодексу України).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, як правило, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18; пункт 90)).

Цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 Цивільного кодексу України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна, чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває право володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Тоді як право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21; пункти 65-67); від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20; пункт 92)).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

Згідно із статтею 400 Цивільного кодексу України недобросовісний володілець зобов`язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 Цивільного кодексу України).

Правила частини першої статті 388 Цивільного кодексу України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1)було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30.11.2022 у справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22) вказано, що:

«Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі №914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17)».

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» отримало право власності на оспорювану земельну ділянку на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021.

Відповідно до відомостей, які були надані організатором в оголошені про проведення аукціону (https://sale.uub.com.ua/auction/UA-PS-2021-04-05-000063-1/): «цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 - для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Додаткова інформація: На зазначеній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями. При купівлі земельної ділянки право власності на житловий будинок до покупця не переходить. Порядок ознайомлення з майном: фактичне місцезнаходження майна: м. Одеса, вул. Пестеля, 31. Час і місце для ознайомлення: за попередньою домовленістю. Контактна особа для ознайомлення: Петровська Наталія Андріївна Засоби зв`язку: тел.: НОМЕР_1 ; електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1 ».

Таким чином, як правильно встановив суд першої інстанції, відповідач -2, подаючи заявку на участь в аукціоні, був обізнаний щодо режиму використання оспорюваної земельної ділянки, а саме, що на даній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями, і щодо особливостей здійснення права власності на оспорюваній земельній ділянці відповідач-2 мав можливість отримати інформацію від продавця, з огляду на що місцевий господарський суд правильно зазначив, що наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, вже вказувала на особливі умови її використання, які передбачені законодавством і потенційному покупцю мали б бути відомі.

Відтак, обставини набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «ЧОРНОМОР 2020» оспорюваної земельної ділянки більш вірогідно свідчать про те, що останнє могло бути проінформоване про відсутність у Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ» права на відчуження даної земельної ділянки, а тому оспорювану земельну ділянку було придбано недобросовісним набувачем.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується із висновком суду попередньої інстанції про задоволення позовної вимоги про витребування земельної ділянки у відповідача-2.

В апеляційній скарзі скаржник зазначив, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» має право звернутися до суду за захистом своїх прав у сфері земельних відносин та вирішити земельний спір щодо спірної земельної ділянки стосовно користування нею поза межами справи про банкрутство.

Південно-західний апеляційний господарський суд вважає такі твердження скаржника помилковими з огляду на таке.

Відповідно до пункту 8 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України господарські суди розглядають справи про банкрутство та справи у спорах з майновими вимогами до боржника, стосовно якого відкрито провадження у справі про банкрутство, у тому числі справи у спорах про визнання недійсними будь-яких правочинів (договорів), укладених боржником; стягнення заробітної плати; поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника, за винятком спорів про визначення та сплату (стягнення) грошових зобов`язань (податкового боргу), визначених відповідно до Податкового кодексу України, а також спорів про визнання недійсними правочинів за позовом контролюючого органу на виконання його повноважень, визначених Податковим кодексом України.

Згідно із частиною першою статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Частиною другою статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства (у редакції, діючій на час звернення до суду з позовом) передбачено, що господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.

Особливістю провадження у справі про банкрутство є те, що врегулювання правовідносин неплатоспроможності боржника вимагає поєднання в одній процедурі усіх цивільних правовідносин щодо його майна з метою якнайповнішого задоволення у ній вимог кредиторів.

Частина друга статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства визначає підсудність спорів одному господарському суду, який акумулює усі майнові вимоги, стороною яких є боржник. Отже, розгляд усіх майнових спорів, стороною в яких є боржник у справі про банкрутство, повинен відбуватися саме і виключно господарським судом, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи.

Спірні правовідносини щодо продажу земельної ділянки виникли внаслідок дій ліквідатора у межах справи про банкрутсво під час підготовки майна до аукціону та продажу на аукціоні. Результат вирішення даної справи безпосередньо впливає на розмір ліквідаційної маси боржника, в тому числі на погашення кредиторських вимог скаржника, а отже, позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІСПАНСЬКИЙ 1» про визнання недійсними результатів аукціону з продажу земельної ділянки, яка увійшла до ліквідаційної маси банкрута, визнання недійсним укладеного за результатами аукціону правочину з продажу земельної ділянки та її витребування від недобросовісного набувача підпадає під регулювання статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства і належить до юрисдикції господарського суду, який здійснює провадження у справі про банкрутство такого боржника.

Висновки суду апеляційної інстанції

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника, суд апеляційної керується висновком Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, викладених у оскаржуваному рішенні.

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області про задоволення позовних вимог, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Розподіл судових витрат

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання та розгляд не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «УКРГАЗБАНК» залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2023 у справі №916/1261/16(№916/2158/21) залишити без змін.

3.Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 25.12.2023.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя С.В. Таран

Суддя Я.Ф. Савицький