ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2023 року м. Черкаси справа № 925/1056/23

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Лисенко Р.М., за участі представників сторін:

від позивача: Міняйло О. - голова правління; Савоста С.В. - адвокат за ордером;

від відповідача: не з`явився;

за участі Романова Ю.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Жужоми 3" (м. Черкаси) до товариства з обмеженою відповідальністю "Апартамент 1. Вілла Ріпаріо" (м. Київ) про витребування майна з незаконного володіння

ВСТАНОВИВ:

За результатами виконання позивачем вимог ухвали суду від 03.08.23 про залишення позову без руху, ухвалою від 10.08.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі лише за вимогою про витребування з незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «АПАРТАМЕНТ 1. ВІЛЛА РІПАРІО» (ідентифікаційний код 37614905, 01001, місто Київ, провулок Михайлівський, будинок 10/2 літ А) нежитлового (допоміжного) приміщення (підвал) загальною площею 286,2 кв. м., яке знаходиться за адресою вул. Жужоми сержанта, будинок 3, м. Черкаси, приміщення 123, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, дата держаної реєстрації 29.10.2019, у спільну сумісну власність співвласників багатоквартирного будинку по вул. Жужоми сержанта, будинок 3, м. Черкаси.

Справа розглядається за правилами загального позовного провадження за місцем знаходження спірного майна (виключна підсудність).

В ході розгляду справи представники позивача позовні вимоги підтримували повністю та просили суд їх задовольнити.

Відповідач в жодне судове засідання не з`явився, у поданому відзиві на позовну заяву ( а.с. 133-138) проти задоволення позовних вимог заперечує з мотивів, що спірне приміщення підвалу не є допоміжним приміщенням в будинку, а є окремим об`єктом цивільних прав, яке набувалося відповідачем у законний спосіб по договору.

Всі документи і докази, які були подані сторонами суду на різних стадіях провадження, приєднано до матеріалів справи та оцінено судом, керуючись ст. 2 ГПК України. Даною нормою передбачено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Заслухавши доводи і пояснення представників позивача та дослідивши наявні у справі докази в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити повністю, виходячи з наступного:

Спір між сторонами виник з підстав, що у власності відповідача перебуває спірне приміщення підвалу, яке, за доводами позивача, за законом належить до допоміжних приміщень, що забезпечують експлуатацію всього будинку по вул. Жужоми, 3 у м. Черкаси та побутове обслуговування його мешканців.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом як порушеного права, так і охоронюваного законом інтересу.

Згідно з частиною першою статті 15 та частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Наявність інтересу означає, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав в інших осіб. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Разом з тим, право на судовий захист, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України, вимагає, щоб порушення, про яке стверджує особа, було реальним, обґрунтованим і стосувалось індивідуально виражених прав або інтересів такої особи.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Згідно наявних у справі доказів, у будинку за адресою вул. Сержанта Жужоми, 3 у м. Черкаси було створено ОСББ, яке 26.10.2021 зареєстроване у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, номер запису 000000866 (а.с. 76).

30.01.2022 зборами ОСББ за адресою вул. Сержанта Жужоми, буд. 3 прийнято рішення (а.с. 69) з 01.05.2022 здійснювати самостійно утримання, експлуатацію та прибирання території шляхом самозабезпечення.

Відповідно до Статуту Позивач діє згідно Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», чинного законодавства України та положень самого Статуту (а.с. 60).

Об`єднання у своїй діяльності користується правами, визначеними статтями 16, 17 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", та має обов`язки, передбачені статтею 18 цього Закону.

Згідно зі Статутом метою створення та завданням об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

Позивачем за даними реєстру речових прав на нерухоме майно було встановлено, що на частину підвалу (приміщення 123) багатоквартирного будинку за адресою: м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, буд. 3 було зареєстроване право власності за ТОВ "АПАРТАМЕНТ 1. ВІЛЛА РІПАРІО" (далі - Відповідач).

Так, згідно записів реєстру речових прав (а.с. 37) приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Кондаковою Н.В. за Відповідачем 24.10.2019 зареєстроване нежитлове приміщення на підвальному поверсі А-10 площею 286,2 кв.м. (Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Жужоми сержанта, будинок 3 (приміщення 123) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Позивач вказує, що відповідачем неправомірно обмежено доступ ОСББ у підвалі № 123 до систем забезпечення будинку комунікаціями та заблоковано аварійний вихід переплануваннями - встановлено цегляні перегородки і металеві двері. Це, зокрема, порушує правила пожежної безпеки будинку.

За правилами ст. 101 ГПК України учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення. У висновку експерта зазначається, що висновок підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Згідно наданого позивачем висновку експерта №09-23 від 05.06.2023 (а.с. 10-26), до якого внесено вказані у ст. 101 ГПК відомості, приміщення №123 за адресою Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Жужоми сержанта, будинок 3 є підвалом та складається з коридору площею 124,7 кв. м., приміщення « 2» площею 17.2 кв.м., приміщення « 3» площею 42,6 кв.м., приміщення « 4» площею 24,8 кв.м., приміщення « 5» площею 55.7 кв.м., приміщення « 6» площею 21,2 кв.м.

Також експертом Калашніковим О.М. зазначено, що через підвальне приміщення № 123 площею 286,2 кв.м. проходять господарчо-побутова каналізація, дощова каналізація, господарчо-питний трубопровід, трубопровід гарячої води, трубопровід циркуляційної води, опалення, розподільчі електричні мережі, слабкострумові мережі (з висновків по першому питанню).

При цьому із трьох підвальних приміщень під будинком необхідно здійснювати доступ для огляду, підготовки до сезонної експлуатації та поточного ремонту запірно-регуляторної арматури трубопроводів будинку, вводів та випусків трубопроводів, вводів до стояків, клапанів і засувок систем опалення, вентиляційних клапанів, гідравлічних затворів та ревізій на трубопроводах каналізацій та ін.

Із посиланням на положення робочого проекту будівництва вказаного будинку та вимоги норм ДБН В 2.2.-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" експерт також зробив висновки, що підвал площею 289 кв.м серед інших підвалів є допоміжними приміщеннями, які не призначені для комерційного використання. Робочим проектом будівництва будинку взагалі не передбачено будівництво або розміщення нежитлових приміщень для комерційного використання в підвальних приміщеннях багатоквартирного будинку по вул. Жужоми, 3 в м. Черкаси. Підвальні приміщення за будівельними нормами є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки вони призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Позивач доводить, що саме співвласники квартир у будинку ОСББ є власниками всіх допоміжних приміщень, в т.ч. і спірного підвалу і мають право на повернення їм цього майна.

Позивач вказує на можливість застосування до спірних правовідносин норм ст. 387 та 388 ЦК України про витребування майна із чужого незаконного володіння, які однак, одночасно застосованими бути не можуть.

Суд має самостійно здійснювати правильну правову кваліфікацію обставин взаємовідносин сторін спору та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Так, ст. 387 ЦК України передбачено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Оскільки заперечення проти позову вмотивовані відповідачем наявністю у нього Договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) № 04/03-7 від 04.03.2019 (а.с. 157), який надано на заміну помилково приєднаного до відзиву іншого договору, то це виключає заволодіння спірним майном з боку відповідача без відповідної правової підстави.

Станом на час вирішення спору вказаний договір між відповідачем та ТОВ "Будівельно-монтажне управління -11" від 04.03.2019 не визнано недійсним і доказів протилежного (в т.ч. щодо наявності підстав для оцінки цього договору як нікчемного) суду в справу не подано.

Позивач просить суд звернути увагу, що спірний підвал № 123 за договором купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) № 04/03-7 від 04.03.2019 (а.с. 157) шляхом придбання майнових прав на об`єкт нерухомості відповідач придбав у ТОВ "Будівельно-монтажне управління -11" .

В той же час замовником будівництва будинку по вул. Жужоми, 3 у м. Черкаси було ТОВ "Архітектурно-будівельний центр "Ренесанс", яким на своє ім`я виготовлено Технічний паспорт на весь будинок по вул. Жужоми, 3 м. Черкаси (а.с. 38).

З наданої позивачем до своєї промови в судових дебатах копії Декларації від 10.10.2016 про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, вбачається, що ТОВ "Архітектурно-будівельний центр "Ренесанс" є замовником будівництва будинку № 3 по вул. Жужоми в м. Черкаси. При цьому ТОВ "Будівельно-монтажне управління -11" в цій Декларації вказано як Генерального підрядника.

Також і рішенням Господарського суду Черкаської області від 22.08.2022 у справі № 925/645/22 (а.с. 70) у спорі між позивачем та ТОВ "Компанія з експлуатації та утримання житлових і нежитлових будинків "Нова митниця" встановлено, що на користь Нової митниці будинок було передано на баланс саме від ТОВ "АБЦ "Ренесанс" за Актом приймання-передачі житлового багатоквартирного будинку по вул. Сержанта Жужоми, 3 в м. Черкаси від 28.08.2017.

Це свідчить про те, що спірний підвал було відчужено відповідачу не замовником будівництва, а вже іншою особою ТОВ "Будівельно-монтажне управління -11" (підстави набуття ТОВ БМУ-11 права власності на підвал суду не підтверджені), що вказує на ряд переходів права власності на це майно.

Суду не надано ніяких доказів, що при первинній передачі житлового будинку від замовника будівництва до управляючої організації ТОВ "Компанія з експлуатації та утримання житлових і нежитлових будинків "Нова митниця" , спірний підвал № 123 не було передано з підстав, що це самостійне окремо визначене майно, яке вже належить іншій особі.

Оскільки, як буде обґрунтовано далі, спірний підвал є допоміжним приміщенням і ніколи не проектувався як окреме майно комерційного призначення, ні замовник будівництва, ні інші особи не могли всупереч волі співвласників квартир у будинку продавати цей підвал від свого імені третім особам, в т.ч. і відповідачу.

Згідно ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Суд погоджується із доводами позивача, що спірний підвал є майном загального користування, що забезпечує життєдіяльність будинку і тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, яке протиправно вибуло із володіння власників поза їх волею.

Витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація) є одним із речово-правових способів захисту права власності. Цей спосіб захисту полягає у відновленні становища, що існувало до порушення права власності, шляхом повернення майна у володіння власника (титульного (законного) володільця) із метою відновлення у власника усього комплексу його правомочностей.

За змістом частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина 1 статті 319 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник має право витребувати своє майно від особи, в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.

Доказів переходу в ході розгляду справи права власності на спірний підвал № 123 до іншої особи, ніж визначений відповідач у спорі, у справу не подано.

Суд погоджується із доводами позивача про те, що спірне приміщення підвалу № 123 є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку по вул. Жужоми, 3 в силу закону, виходячи з наступного:

Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.

Так, у даному рішенні Конституційного Суду України визначено:

"1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

При цьому у багатоквартирних жилих будинках можуть розташовуватися і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Тобто, із наведеного законодавства випливає, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями за їх технічними характеристиками та призначенням, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного для забезпечення потреб всього будинку та бути індивідуальним нежитловим (комерційним) об`єктом.

Згідно з визначеннями ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

1) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

2) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

Згідно правових висновків щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.

Сукупність наданих у справу доказів у складі, зокрема, висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 05.06.2023 № 09-23 (а.с. 10), Техпаспорту на будинок ( а.с. 38), робочої документації на будівництво багатоповерхового будинку по вул. Жужоми, 3 у м. Черкаси (а.с. 44), схеми розміщення технічних мереж у підвалах (а.с. 165,166), Акти наданих послуг та виконаних робіт ОСББ у підвалах (а.с.168-171) щодо ремонтів і обслуговування мереж у підвалах з кольоровими фототаблицями з висновку експерта (а.с. 167) свідчать, що спірне приміщення № 123 розташовано у підвальному поверсі, є саме підвалом для забезпечення загальних потреб мешканців (в будинку взагалі не проектувалися комерційні вбудовані індивідуальні приміщення в підвальному поверсі), через які проходять комунікації, каналізації та проводки електроживлення, які забезпечують потреби всіх мешканців будинку.

Тому суд відхиляє протилежні доводи відповідача, що спірне приміщення підвалу № 123 є окремим нежитловим ізольованим об`єктом нерухомості для комерційного використання, яке не є допоміжним приміщенням.

Відповідачем не подано у справі належних і допустимих доказів, які б спростували доводи позивача.

Доказів зміни цільового призначення спірного підвалу, як допоміжного приміщення, в справу не подано.

Тому у суду немає підстав і для відхилення як недостовірних, висновків наданої позивачем у справу судової будівельно-технічної експертизи від 05.06.2023 № 09-23 (а.с. 10), висновки якої відповідають також і іншим доказам у справі та положенням чинного законодавства.

Сам по собі факт реєстрації спірного приміщення підвалу № 123 як окремого об`єкта нерухомості у ДР речових прав (а.с. 37) не підтверджує позицію відповідача про підвал як індивідуально визначене комерційне маайно. Така позиція суперечить сукупності інших доказів у справі про призначення спірного підвального приміщення, як допоміжного, запроектованого та збудованого виключно для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Суд погоджується із твердженнями позивача, що наведеним чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. Як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц викладено висновок, що саме відповідач, який є останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до допоміжних приміщень житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру.

Згідно з ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Отже право спільної власності на спірний підвал № 123, як на допоміжне приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Жужоми, 3, встановлено ст.382 Цивільного кодексу України та підтверджено Конституційним Судом України у рішенні № 4-рп/2004.

Відповідно до п. 4.2 даного рішення КС України встановлено, що допоміжні приміщення за Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і одночасно з приватизацією ними квартир та окремо приватизації не підлягають і стають їх спільним майном, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир не має необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Тому підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (стаття 55 Конституції України).

З приводу ефективності та належності обраного позивачем способу захисту порушеного права, судом встановлено наступне:

Визначений спосіб захисту порушеного права має бути належним (передбаченим законом або договором) та ефективним. За результатами вирішення спору він повинен забезпечити відновлення порушених прав та інтересів позивача.

У виниклих між сторонами відносинах чинним законодавством та сукупністю зібраних у справі доказів доводиться виникле на законних підставах право спільної власності мешканців будинку по вул. Жужми, 3 у м. Черкаси на підвал № 123, як на допоміжне приміщення в будинку.

На думку позивача, це право власності не потребує окремого доказування рішенням суду, оскільки випливає із закону.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.

Вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, слід встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння. Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбане не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, то наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є повернення майна із чужого володіння.

В справі маються докази та вже обґрунтовано судом, що при статусі спірного підвалу як допоміжного приміщення, яке є спільною власністю всіх мешканців будинку за законом, воно було протиправно продано відповідачу як індивідуально визначене майно з боку ТОВ "Будівельно-монтажне управління -11".

Отже виникле у мешканців будинку право спільної власності на спірний підвал, як на допоміжне приміщення за результатами приватизації чи придбання квартир, не припинялося в законний спосіб, але вибуло із володіння мешканців, права яких представляє ОСББ-позивач.

За правилами ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З приводу обрання позивачем належного способу захисту порушеного права суд враховує такі правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 9 листопада 2021 року по справі N 466/8649/16-ц:

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі N 338/180/17 (провадження N 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі N 905/1926/16 (провадження N 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі N 569/17272/15-ц (провадження N 14-338цс18), від 2 липня 2019 року у справі N 48/340 (провадження N 12-14звг19) та багатьох інших.

При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див., зокрема, пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256цс18)).

Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16 (провадження N 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256цс18).

Отже, ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна. Виходячи з цього в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності слід відмовити.

Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис, як зазначено вище, вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову.

Згідно нині чинної редакції п.9) ч. 1 ст. 27 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Враховуючи вищенаведене, оскільки спірне приміщення підвалу № 123 вибуло з володіння співвласників багатоквартирного будинку по вул. Жужоми сержанта, будинок 3, м. Черкаси, поза їх волі, то позов про витребування майна із незаконного володіння відповідача на підставі п.3 ч. 1 ст. 388 ЦК України підлягає до повного задоволення.

У відповідності до ст. 129 ГПК України, при задоволенні позову судові витрати покладаються на відповідача, з якого на користь позивача слід стягнути 6383,16 грн. на відшкодування сплаченого судового збору з розрахунку 1,5% від вартості підвалу (а.с. 146) та витрати на експертизу як такі, що пов`язані із розглядом справи.

Керуючись ст. 238, 240 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Витребувати з незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «АПАРТАМЕНТ 1. ВІЛЛА РІПАРІО» (ідентифікаційний код 37614905, 01001, місто Київ, провулок Михайлівський, будинок 10/2 літ А) нежитлове (допоміжне) приміщення (підвал) загальною площею 286,2 кв. м., яке знаходиться за адресою вул. Жужоми сержанта, будинок 3, м. Черкаси, приміщення 123, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, дата держаної реєстрації 29.10.2019, у спільну сумісну власність співвласників багатоквартирного будинку по вул. Жужоми сержанта, будинок 3, м. Черкаси.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «АПАРТАМЕНТ 1. ВІЛЛА РІПАРІО» (ідентифікаційний код 37614905, 01001, місто Київ, провулок Михайлівський, будинок 10/2 літ А) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Жужоми 3" (код 44636681, м. Черкаси, вул. Сержанта Жужоми, 3) - 6383,16 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 03 січня 2024 року

Суддя Н.М. Спаських