У липні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради, в якому просило суд (в редакції позовної заяви від 01.08.2023) припинити шляхом розірвання укладений сторонами Договір оренди земельної ділянки від 25.06.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №498.
В обґрунтування позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" вказує, що будівництво 14 житлових будинків, гаражу та об`єктів інфраструктури на орендованій позивачем за Договором оренди земельної ділянки від 25.06.2015 земельній ділянці завершено та відповідний об`єкт прийнято в експлуатацію, тому позивач заявив про свої наміри припинити користування спірною земельною ділянкою та розірвати спірний договір. Однак Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) відмовив у достроковому розірванні договору, посилаючись на відсутність підстав для дострокового розірвання договору та необхідність оформлення відповідного права на земельну ділянку за експлуатуючою організацією 14 житлових будинків, гаражу та об`єктів інфраструктури - Товариством з обмеженою відповідальністю "Ук Стар Сервіс".
Під час розгляду даної справи судом встановлено наступні обставини:
1) нікчемність правочинів, якими оформлено передання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" земельних ділянок, що розташовані в парковій зоні дозвілля і відпочинку на вулиці Богатирській на північ від затоки "Верблюд" в урочищі "Оболонь" площею 89,4151 га, площею 45,5667 га та площею 3,7273 га;
2) порушення Київською міською радою свого обов`язку із забезпечення інтересів територіальної громади міста Києва в частині неефективного розпорядження ввіреними їй активами.
Щодо порушення Київською міською радою своїх фідуціарних обов`язків під час розпорядження землею територіальної громади міста Києва.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).
Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України).
Конституційно-правовий механізм реалізації права власності Українського народу утворюють норми щодо сутності Українського народу як суб`єкта права власності, визнання певних об`єктів (землі в межах певної територіальної громади) власністю Українського народу в особі цієї територіальної громади, особливостей реалізації права власності територіальною громадою.
Відповідно до статті 140 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад (стаття 142 Конституції України).
Український народ в особі територіальної громади, як суб`єкт конституційного права є самостійним і водночас особливим суб`єктом права власності, що має виключно публічний характер, його повноваження мають встановлюватися виключно Конституцією та законами України. За зовнішньою відокремленістю Український народ як суб`єкт не може розглядатися як юридична особа.
Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи (частина 3 статті 140 Конституції України).
Відтак, у спосіб, який визначений Конституцією та законами України органи місцевого самоврядування, діючи від імені та в інтересах Українського народу в особі відповідної територіальної громади, реалізовують повноваження власника землі, яка знаходиться в межах відповідної громади.
Дії державних органів та органів місцевого самоврядування при реалізації таких повноважень мають відповідати наступним критеріям:
По-перше, від імені Українського народу (територіальної громади міста Києва в даному випадку) права власника щодо землі в місті здійснює Київська міська рада в межах, встановлених Конституцією України (ч. 2 ст. 324 Цивільного кодексу України) та Законів України "Про столицю України - місто-герой Київ", "Про місцеве самоврядування в Україні".
Частиною 2 ст. 19 Конституції України встановлено, що орган місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Статтею 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції як у 2002 році, так і в 2023 році) визначено, що місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах: народовладдя; законності; гласності; колегіальності; поєднання місцевих і державних інтересів; виборності; правової, організаційної та матеріально-фінансової самостійності в межах повноважень, визначених цим та іншими законами; підзвітності та відповідальності перед територіальними громадами їх органів та посадових осіб; державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування; судового захисту прав місцевого самоврядування.
По-друге, крім дотримання критерію законності, такі особи мають діяти в інтересах Українського народу (територіальної громади міста Києва), добросовісно і розумно.
Наведений обов`язок вбачається із преамбули Конституції України, в якій визначено, що прийняття Конституції України здійснено в т.ч. з метою дбання про забезпечення прав і свобод людини та гідних умов її життя, так і з ч. 1 ст. 10, ч. 5 ст. 16, ч. 2 ст. 49, ч. 6 ст. 60 Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Аналогічна норма закріплена у статті 3 Конституції України, де вказано, що Держава відповідає перед людиною за свою діяльність.
Так, частиною 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції як у 2002 році так і в 2023 році) передбачено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Відповідно ч. 5 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції як у 2002 році так і в 2023 році) від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
За інформацією з Академічного тлумачного словника вбачається, що діяти "в інтересах" означає: а) (чиїх, кого) на користь кого-небудь; б) (чого) з метою, заради чого-небудь.
Народовладдя - це приналежність всієї влади народу і вільне здійснення народом цієї влади відповідно до його суверенної волі та інтересів. Навіть здійснення такої влади через органи (представницька демократія) означає, що такі представники виражають волю народу, забезпечуючи його інтереси.
Сьогодні Україна продовжує переживати складні та суперечливі процеси, які пов`язані із демократичними перетвореннями, в основі яких знаходяться ідея народовладдя та система цінностей, яка в ній втілена. Варто зазначити, що народовладдя є можливим тільки за наявності двох елементів. Це, по-перше, громадянське суспільство, що складається з правосвідомих громадян, які усвідомлюють свою єдність з державним механізмом та вбачають у ньому втілення своєї волі. По-друге, державна влада, яка розуміє свою відповідальність перед народом і функціонує в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією України як установчим актом народу та іншими нормативно-правовими актами.
Таким чином, органи народного представництва не можуть діяти свавільно, на власний розсуд вибираючи спосіб вчинення дій, адже це може потягнути за собою негативні наслідки, перш за все конституційно-правову відповідальність.
Народовладдя передбачає можливість діяльності органів місцевого самоврядування виключно в інтересах Українського народу, яким являється також і відповідна територіальна громада.
Отже, органи місцевого самоврядування розпоряджаються від імені Українського народу (відповідної територіальної громади) власністю Українського народу (відповідної територіальної громади) з метою забезпечення гідних умов життя мешканців цієї громади та відповідають перед кожним мешканцем цієї громади за свою діяльність.
Очевидно, що наведене визначення в повній мірі відповідає фідуціарним обов`язкам, які національним законодавством визначені для корпоративного управління. Суд враховує, що розпорядження міською радою майном громади носить не тільки публічний аспект, а й господарський.
Фідуціарний обов`язок - обов`язок діяти якнайкраще в інтересах іншої особи.
Тобто, на думку суду, за аналогією має бути поширений принцип фідуцірного критерію представника (органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб) за дії від імені та в інтересах Українського народу (відповідної територіальної громади).
Такі правовідносини мають спільну суть представництва з корпоративним управлінням (господарські товариства), а саме дії одних від імені та в інтересах інших, а відмінність полягає виключно у а) порядку формуванні (рішення органу управлінні - результати виборів), б) іншій формі визначення повноважень (статут проти законодавчих актів).
В аспекті добросовісної реалізації Київською міською радою своїх обов`язків по представництву інтересів територіальної громади міста Києва та дотримання принципів народовладдя; підзвітності та відповідальності перед територіальними громадами їх органів та посадових осіб, суд зазначає наступне.
Статтею 9 Земельного кодексу України (в редакції, чинній станом на 2004 рік) визначено повноваження Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин на їх території, якими зокрема є: а) розпорядження землями територіальної громади міста; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; д) припинення права користування земельними ділянками у випадках, передбачених цим Кодексом; і) здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.
Згідно статті 38 Земельного кодексу України (в редакції, чинній станом на 2004 рік) до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (ст. 39 Земельного кодексу України (в редакції, чинній станом на 2004 рік).
Земельний кодекс України передбачав та передбачає наразі повноваження органу місцевого самоврядування як передати в оренду земельну ділянку, так і відчужити її на користь іншої особи.
Суд погоджується, що у міської ради є вибір при визначенні способу управління земельними ділянками (тут і далі суд розглядає вільні від будівель ділянки, які можуть бути використані для житлової забудови): 1) продати; 2) віддати в оренду; 3) віддати комунальному підприємству для забудови; 4) створити парк, сквер чи інший подібний об`єкт, або використати для розширення інфраструктури. В усіх випадках однаковий інтерес також полягає у створенні робочих місць та забезпеченні культурного розвитку громади.
За останні 20 років земельне законодавство обмежувало випадки поза конкурентних шляхів одержання прав на землю, як у вигляді продажу, так і передачі прав оренди землі.
Суд відзначає, що на відміну від законодавства, яке діє сьогодні, багатьох законодавчих обмежень щодо можливості у поза конкурентний спосіб передати права оренди землі під забудову на момент спірних правовідносин не існувало.
Разом із цим, безвідносно до законодавчих заборон, Київська міська рада, як орган, який зобов`язаний діяти від імені та в інтересах українського народу - громади міста Києва, розпоряджаючись головним активом народу - правами на землю має діяти розсудливо та виключно в інтересах територіальної громади міста Києва (із забезпеченням найефективнішого використання ввірених їй територіальною громадою міста Києва активів, в тому числі землі).
Сутність права оренди на вільну земельну ділянку із цільовим призначенням "під житлову та громадську забудову" дає можливість наймачу забудувати таку ділянку будівлями, що призведе до суттєвого обмеження власника землі правами розпорядитися такою ділянкою в майбутньому через принцип "superficies solo cedit" ("збудоване на землі слідує за нею").
При цьому, загальновідомим є той факт, що при забудові ділянки багатоквартирними будинками правокористувач такої ділянки виключно за наявність в нього права оренди ділянки із правом забудови одержує від забудовника від 8 до 20% площ у майбутньому об`єкті нерухомості (в залежності від поверховості об`єкту, місцезнаходження та особливостей ділянки). Тобто правокористувач не вживаючи жодних активних дій та не вкладаючи додаткових ресурсів (в т.ч. грошових) може отримати об`єкти нерухомості лише за сам факт укладення із будівельною компанією договору про забудову (спільної діяльності, інвестування тощо). Це породжує обґрунтовані сумніви у прозорості процедури передачі місцевою радою в оренду іншим суб`єктам господарювання земель житлової та громадської забудови вільних від збудованих на ній об`єктів.
Відтак, право оренди ділянки під забудову є дороговартісним активом, цінність якого при оренді ділянки матеріалізує не власник землі - народ, що мешкає на території Києва, а землекористувач, якому Київська міська рада надала землю в оренду, а не продала.
Можливість у такому випадку, одержати вигоду від надходжень у вигляді орендної плати по-перше, не компенсує вартість втраченого права забудувати таку ділянку у наступному, по-друге, у разі продажу такі надходження, проте у трохи меншому розмірі також надходять, а по-третє, у разі забудови багатоквартирним будинком адміністрування сплати орендних платежів є утрудненим, по-четверте, за користування ділянкою на якій розташований багатоквартирний будинок містом встановлено зменшений розмір орендної плати.
До того ж, з огляду на те, що 90% населення м. Києва проживає в багатоквартирних будинках, а до створення ОСББ оформлення договору оренди під таким будинком є нереальним, а після створення ОСББ існують підстави для оформлення постійного користування цієї землею під будинком із оплатою 1% плати за землю, що виключає можливість викупу такої землі та одержання громадою грошових коштів за землю. На противагу землям промисловості, орендна плата за яку може складати значний розмір та створювати економічну доцільність для викупу суб`єктом господарювання такої землі у власність.
Наведені обставини в розумінні ч. 3 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України є загальновідомими. Про них обізнані як депутати відповідних рад, так і учасники ринку будівництва, правосвідома частина суспільства.
При цьому, належної реакції органів місцевого самоврядування (органів народного представництва) на неї шляхом роз`яснення власних дій в частині обрання способу управління землею шляхом надання земельних ділянок в оренду для забудови, а не її продажу, немає. Народ має право знати та розуміти в чому полягає його інтерес, як власника землі (права оренди землі для забудови), від рішення міської ради про передачу такого права оренди приватному суб`єкту, а не продажу. Не говорячи про встановлення чітких правил та механізмів дотримання інтересу власника в земельних правовідносинах.
Причини такого мовчання та відсутності відповідної реакції на цю проблему можуть полягати у страху, незнанні, невірі у можливості змін, наявності певного інтересу тощо. При цьому проблема настільки очевидна та системна, що не дозволяє суду бути мовчазним спостерігачем і зобов`язує відреагувати на неї у судовому рішенні.
Загальновідомим є те, що як правило, вартість одержаних площ у майбутньому об`єкті нерухомості співмірна із вартістю земельної ділянки у випадку її викупу у громади.
Тобто у випадку передачі в оренду землі під забудову, як правило відбувається, прихована зміна бенеціфіара одержання вартості належної народу, що мешкає на території міста Києва, земельної ділянки від власника до особи, яка за рішенням Київської міської ради одержала право оренди такої ділянки під забудову.
За таких обставин, міська рада, в будь-якому разі обираючи між продажем та орендою таких ділянок має обирати кращий для громади варіант.
З огляду на довірчий характер відносин між посадовими особами (міським головою та депутатами міської ради) та власником (Українським народом / територіальною громадою міста Києва) протиправна поведінка посадової особи може виражатись не лише в невиконанні нею обов`язків, прямо встановлених чинним законодавств, чи перевищенні повноважень при вчиненні певних дій від імені довірителя, а й у неналежному та недобросовісному виконанні таких дій без дотримання меж нормального господарського ризику, з особистою заінтересованістю чи при зловживанні своїм розсудом, прийнятті очевидно необачних чи марнотратних рішень.
Головною метою фідуціарних обов`язків в аспекті спірних правовідносин є необхідність забезпечення економічного та культурного розвитку територіальної громади, а відповідно недотримання таких базових обов`язків може призвести до збитків територіальної громади.
Таким чином, слід оцінювати не лише формальну сторону питання - дотримання посадовою особою всіх положень законодавства, адже навіть коли посадова особа формально виконала всі вимоги законодавства, її дії (бездіяльність) можуть не бути добросовісними, розумними та вчиненими в інтересах територіальної громади.
Відповідь на питання "чому територіальна громада не повинна одержати більший зиск від забудови належної їй земельної ділянки?" (якнайкраще розпорядитися активами громади, власником якої Київрада чи окремий депутат не є) має ставити собі кожен депутат міської ради при вирішенні питання оренди ділянки під забудову. Рішення Київської міської ради про надання такої ділянки в оренду та відповідний договір оренди має відповідати критеріям розумного розпорядження майном народу та не мати ознаки очевидно необачних чи марнотратних рішень.
Наведене питання така само має застосовуватися і щодо земельних ділянок під приватними будівлями/спорудами. Адже наявне в власників таких будівель/споруд право одержати землю в оренду для їх обслуговування не є тотожним праву забудувати ділянку новим майном (в т.ч. багатоквартирними будинками). Відсутність розмежування цих категорій призводить до економічних втрат громадою міста.
Щодо нікчемності правочинів, якими оформлено передання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" земельних ділянок.
Так, судом було встановлено, що:
- Київська міська рада, обґрунтовуючи можливістю набуття у власність територіальною громадою міста Києва 51% (більшості) корпоративних прав у товаристві (із багатомільйонними активами в майбутньому - гольф-клуб, котеджна забудова, яхт-клуб, тенісний клуб, кінно-спортивна база), вилучає десятки гектарів землі із користування інших осіб - Київської кіностудії імені О. П. Довженка, Державного комітету Української РСР по фізичній культурі і спорту (його правонаступника);
- вносить вказану землю (право оренди на неї) в статутний капітал Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра", з якого в подальшому просто виходить із складу учасників та не має майнових претензій;
- в той час як Товариство з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" (в рамках реалізації інвестиційного договору) знесло вже існуючу на даній землі понад 30 років кінно-спортивну школу та здійснює забудову даної землі малоповерховими будинками та котеджами, отримуючи багатомільйонні доходи.
Встановлені в рішенні суду обставини відчуження права оренди землею (втрати корпоративних прав позивача) та дії Київської міської ради, як органу місцевого самоврядування, який повинен діяти виключно в інтересах територіальної громади міста Києва, що мали своїм наслідком "дарування" майже 50 га землі під забудову юридичній особі, яка немає жодного відношення до цієї землі (на ній були відсутні належні цій юридичній особі об`єкти нерухомого майна), не викликають жодних сумнівів у тому, що вони здійснювалися свідомо, нехтуючи своїми фідуціарними обов`язками як органу місцевого самоврядування, що безумовно посягає на суспільні, економічні та соціальні основи держави в рамках регулювання такої сфери суспільних відносин, що в свою чергу є неспростовною ознакою порушення публічного порядку в розумінні положень ст. 228 Цивільного кодексу України.
Судом відзначено, що після зміни керівництва Київської міської ради за наслідками виборів 2006 року, відповідачем було прийнято рішення від 13.07.2006 №50/50 "Про створення робочої групи для вивчення доцільності відміни рішень Київради від 23.12.2003 №297/1172 "Про надання дозволу на знесення нежилого будинку на вулиці Бориса Грінченка, 3-а після завершення будівництва нового АТП Київради на вулиці Мельникова, 95 та прийняття в установленому порядку в експлуатацію та передачу його до комунальної власності територіальної громади міста Києва" та від 16.03.2006 №194/3285 "Про вихід комунального підприємства "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" із складу засновників (учасників) товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра".
Проте, як вбачається із витягу з протоколу засідання робочої групи, остання пославшись на загальні демагогічні гасла щодо необхідності залучення інвестицій та створення робочих місць, підтримала проект та запропонувала Київській міській раді прискорити відведення необхідних для його реалізації земельних ділянок. Натомість жодної правової оцінки виходу Комунального підприємства "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" із складу засновників (учасників) Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" (основної мети створення даної робочої групи) без отримання громадою будь-яких активів взамін передання позивачу права оренди 138,7091 га землі біля ріки Дніпро на Оболоні, не надано. Тобто робоча група відповідача замість того, щоб вивчити питання безоплатної передачі позивачу права оренди земельної ділянки на десятки гектарів землі, обмежилась одним абзацом, в якому послалась на те, що не знайшла юридично обґрунтованих підстав для визнання рішення КМР від 16.03.2006 №194/3285 недійсним чи незаконним.
Окрім того, з витягу з протоколу засідання робочої групи вбачається, що на спірній земельній ділянці протягом десятків років знаходився Головний сервісний селекційно-технологічний центр по конярству та кінному спорту "Конепром" Міністерства аграрної політики України, яким спільним наказом Мінагрополітики та Української академії аграрних наук від 09.06.2003 №165/54 було присвоєно статус Державного селекційного центру з конярства. Спочатку Київрада за згодою Міністерства аграрної політики України прийняла рішення про перенесення споруд вказаної кінно-спортивної бази на іншу земельну ділянку орієнтовною площею 3,99 га також на території урочища Оболонь. Однак, в подальшому Київською міською радою було прийнято рішення від 12.07.2007 №1149/1810, яким вирішено перенести споруди кінно-спортивної бази на інші земельні ділянки загальною площею 20,54 га для будівництва та експлуатації головного сервісного селекційно-технологічного центру по конярству та кінному спорту на вул. Павла Дибенка, 9 та вул. Богатирській (біля озера Редькіне) в Оболонському районі м. Києва. Будівництво нового комплексу кінно-спордивного клубу повинне було бути здійснене повністю за рахунок коштів Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра".
На запитання суду щодо будівництва нового комплексу кінно-спордивного клубу, в тому числі на нових земельних ділянках, представники Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" в засіданнях не надали жодної чіткої відповіді з приводу виконання вимог, які були перед ним поставлені під час погодження проекту землеустрою та передання в оренду даної земельної ділянки.
Із того ж Інтернет-сервісу earth.google.com не вбачається будівництва ні на вул. Павла Дибенка, 9, ні на вул. Богатирській (біля озера Редькіне) в Оболонському районі м. Києва нової кінно-спортивної бази головного сервісного селекційно-технологічного центру по конярству та кінному спорту.
Тобто вже більше шести років споруди кінно-спортивної бази Державного селекційного центру з конярства - Головного сервісного селекційно-технологічного центру по конярству та кінному спорту "Конепром" є зруйнованим, що може свідчити як про завдання матеріальних збитків державі, так і розвитку конярства в Україні в цілому.
Наведене дає суду підстави для висновку про неналежне виконання відповідачем своїх фідуціарних обов`язків в частині забезпечення інтересів громади міста Києва як на момент оформлення переходу права користування спірними земельними ділянками до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра", так і на даний час.
Відтак, проведене безоплатне передання права оренди десятків гектарів земельних ділянок в урочищі Оболонь на вул. Богатирській, на північ від затоки Верблюд, в Оболонському районі м. Києва під житлову забудову (яке відбулось шляхом внесення третьою особою-3 такого права в статутний капітал позивача з подальшим безоплатним виходом третьої особи-3 із складу учасників позивача), оформлене рішеннями Київської міської ради від 18.11.2004 №810/2020, від 26.05.2005 №424/3000, від 16.12.2014 №713/713, є нікчемним, адже є наслідком протиправних дій, вчинених всупереч публічному порядку та з порушенням первісних домовленостей між містом і позивачем з метою безоплатного відчуження (заволодіння) дороговартісним активом територіальної громади міста Києва (правом користування землею під забудову).
Очевидно, що з огляду 1) на загальну площу землі - більш як 138 га, 2) її місцезнаходження (передмістя м. Києва біля водного об`єкту, поруч автомобільна дорога обласного значення), 3) перебування частини землі у користуванні інших осіб, 4) наявність на земельній ділянці об`єктів нерухомості - конюшень, плацу тощо, її вилучення із користування інших осіб і передання позивачу під житлову забудову на загальних засадах відведення землі в оренду було неможливим, як мінімум з тих підстав, що могло викликати значний суспільний резонанс. Впродовж всього шляху набуття позивачем в оренду даної землі (в тому числі, станом на дату перевірки робочою групою правомірності виходу третьої особи-3 із складу учасників позивача у 2006 році) доцільність відведення землі позивачу обґрунтовувалась будівництвом гольф-клубу, яхт-клубу, головного сервісного селекційно-технологічного центру по конярству і кінному спорту (на початку - також і тенісних кортів, а в 2006 році - п`ятизіркового готельного комплексу із фітнес-центром, СПА, конференц залами), що сприятиме надходженню інвестицій до бюджету та створить нові робочі місця. Проте, станом на даний час спірна земельна ділянка була поділена та частинами забудовується малоповерховими житловими будинками, а існуюча на ній з 1979 року (згідно витягу з протоколу засідання робочої групи) кінно-спортивна школа була демонтована.
Окрім того, заслуговує на увагу та обставина, що дана земля забудовується не лише котеджами (як це передбачалось первісно при її виділенні), а й малоповерховими багатоквартирними житловими будинками.
Аргумент позивача щодо сплати ним орендної плати спростовується як описаними судом загальновідомими обставинами одержання землекористувачами значних відсотків збудованих площ, що свідчить про коштовність такого права безвідносно від сплати орендної плати, а також змістом п. 4.2 договорів оренди 2005 року, якими визначено розмір орендної плати у 1,5%, що майже дорівнює розміру земельного податку, що становив 1%, та сплачувався особою після викупу земельної ділянки.
Київська міська рада повинна була діяти в інтересах громади міста Києва, проте внаслідок сукупності наведених дій відбулось безплатне відчуження права оренди спірної землі та втрата територіальною громадою міста Києва можливості отримання десятків мільйонів доходу від здійснення господарської діяльності Товариством з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра", яке створювалось як товариство, в якому 51% статутного фонду мав належати територіальній громаді міста Києва; не було досягнуто мети вилучення спірної землі у 2002 році із користування інших осіб - не було збудовано громадських об`єктів для обслуговування дипломатичного корпусу, не збільшилось кількості робочих місць. Наразі право відповідача розпоряджатись земельною ділянкою є обмеженим з огляду на будівництво на ній об`єктів житлової забудови, що позбавляє місто можливості отримати кошти від продажу такої землі або відсотку площ нерухомості від забудовника.
Невиконання Київською міською радою належним чином свого обов`язку діяти в інтересах територіальної громади міста Києва підриває суть інституту місцевого самоврядування, не відповідає принципу народовладдя та засадам діяльності місцевого самоврядуванням, підриває довіру населення до органів місцевого самоврядування та відповідно Держави в цілому завдає територіальній громаді міста Києва збитків (в тому числі у формі упущеної вигоди), що безумовно порушує публічний порядок, встановлений Конституцією України (ст.ст. 5, 7, 13, 19, 140, 143).
З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що всі визначені у даному рішенні дії (щодо створення спільного україно-американського товариства, в якому 51% корпоративних прав належали б територіальній громаді м. Києва та внесення до статутного капіталу такого товариства права користування землею) були спрямовані виключно на безоплатне одержання права оренди десятків гектарів землі у місті Києві під житлову забудову без викупу такої землі, а відтак є нікчемними.
В свою чергу, нікчемний/недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 2 ст. 215, ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України).
Окрім того, Київській міській раді необхідно вжити заходів для виявлення та відшкодування збитків, які були завдані внаслідок вибуття із користування та розпорядження спірної землі територіальній громаді міста Києва.
Частиною 1 статті 246 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу.
Окрема ухвала надсилається відповідним юридичним та фізичним особам, державним та іншим органам, посадовим особам, які за своїми повноваженнями повинні усунути виявлені судом недоліки чи порушення чи запобігти їх повторенню (ч. 6 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
В окремій ухвалі суд має зазначити закон чи інший нормативно-правовий акт (у тому числі його статтю, пункт тощо), вимоги яких порушено, і в чому саме полягає порушення (ч. 5 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
З метою забезпечення виконання вказівок, що містяться в окремій ухвалі, суд встановлює у ній строк для надання відповіді залежно від змісту вказівок та терміну, необхідного для їх виконання (ч. 7 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
На підставі викладено та керуючись статтями 234, 246 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
1. Повідомити Київську міську раду про недоліки в роботі ради в частині передачі прав на землю територіальної громади міста Києва для забудови із порушенням публічного порядку.
- втрату територіальною громадою прав на передані Товариству з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" із порушенням публічного порядку земельні ділянки площею 43,08 га та 4,0 га, розташовані в урочищі Оболонь по вулиці Богатирській на північ від затоки Верблюд в Оболонському районі міста Києва, первісно наданими рішенням Київської міської ради від 15.04.2004 №190/1400, які в наступному були поділені на підставі рішення Київської міської ради від 16.12.2014 №713/713, і зараз обліковуються в реєстрі на правах оренди за Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровська Рив`єра" (в частині земельних ділянок, які не забудовані).
- неодержання територіальною громадою доходів від забудови таких ділянок.
3. Київській міській раді вжити заходів щодо недопущення у майбутньому подібних порушень законодавства про оренду землі.
4. Встановити Київській міській раді строк для надання відповіді про вжиті нею заходи (або запланований план заходів) за наслідками розгляду даної окремої ухвали - один місяць з моменту одержання даної окремої ухвали.
5. Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення (08.12.2023) та може бути оскаржена протягом десяти днів шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду.
Повний текст ухвали складено 10.01.2024.
Суддя Р.В. Бойко