ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2023 року

м. Київ

cправа № 916/3377/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,

розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023 (колегія суддів: Принцевська Н. М., Діброва Г. І., Ярош А. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 (суддя Невінгловська Ю. М.) у справі

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації "Центр сприяння інвалідам "Надія" про розірвання договору, виселення та стягнення 1 471 154,27 грн,

про час і місце розгляду касаційної скарги сторони повідомлені належним чином, але не скористалися правом направити для участі у справі своїх повноважних представників,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У грудні 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент) звернувся до суду з позовом до Громадської організації "Центр сприяння інвалідам "Надія" (далі - ГО), в якому просив на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) розірвати договір оренди нежитлового приміщення, виселити відповідача та стягнути з нього заборгованість з орендної плати у розмірі 1 266 349,76 грн, розраховану станом на 28.11.2022, та пеню у сумі 204 804,51 грн.

2. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем умов названого договору щодо належного та своєчасного здійснення орендної плати.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 31.08.2015 ГО і Департамент уклали договір оренди № 11/53, згідно з яким відповідачу у строк до 31.08.2018 надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежилі приміщення першого - четвертого поверхів та підвалу загальною площею 1 790,9 кв. м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, для розміщення громадської організації інвалідів. Нежитлові приміщення, що є предметом цього договору, належать Одеській міській раді (далі - Міськрада) на праві комунальної власності.

4. 29.06.2016 ці особі уклали цей же договір у новій редакції, нотаріально посвідчили та зареєстрували у реєстрі за № 1414.

5. 26.11.2019 ці особи уклали договір про внесення змін до названого договору і продовжили термін його дії до 01.01.2049.

6. Умови про порядок сплати та вартість орендної плати сторони визначили у договорі. У пункті 3.3 договору також передбачили право орендодавця на розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем своїх обов`язків, у тому числі зі сплати орендної плати своєчасно та повністю.

7. У пункті 5.2 договору сторони передбачили відповідальність орендаря у випадку несвоєчасного внесення орендної плати у вигляді сплати пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний.

8. Оскільки орендар порушив умови названого вище договору зі сплати орендної плати, то орендодавець звернувся з цим позовом.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

9. 08.06.2023 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023, про часткове задоволення позову, присудив до стягнення з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати у сумі 271 903,06 грн та пеню у розмірі 36 829,75 грн пені, а в решті позову відмовив.

10. Судові рішення мотивовані доведенням позивачем порушення відповідачем договірних зобов`язань, який лише частково сплатив орендну плату, тоді як її решта становила сума, присуджена судом. Зменшення заявленого у позові розміру орендної плати зумовлено наявністю рішення Міськради від 29.06.2022 № 969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" (далі - рішення Міськради), яким врегульовано звільнення від сплати орендної плати орендарів, які є громадськими об`єднаннями, за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24.02.2022, на період дії воєнного стану (пункт 1 рішення). Тому суди визнали безпідставними нарахування позивачем відповідачу орендних платежів після 24.02.2022 і здійснили власний розрахунок суми боргу з урахуванням частково здійснених раніше оплат, задовольнивши лише за період з грудня 2021 року по лютий 2022 року. При цьому суди спростували доводи Департаменту щодо необхідності нарахування орендної плати у період дії воєнного стану наявністю названого вище рішення Міськради про звільнення ГО від сплати таких платежів.

11. За наслідками перевірки правильності обчислення позивачем пені суди установили правомірність її нарахування лише у сумі 36 829,75 грн з урахуванням відсутності підстав для здійснення орендних платежів після 24.02.2022 за названим вище рішенням Міськради.

12. За відсутності підстав для розірвання договору суди відмовили у задоволенні цієї позовної вимоги та похідної від неї вимоги про виселення орендаря. Відмова у розірванні договору мотивована відсутністю скерованої орендодавцем орендарю відмови від договору за наслідком несплати ним орендної плати протягом трьох місяців поспіль у порядку статті 782 ЦК України та пункту 5.3 договору.

Короткий зміст касаційної скарги

13. Департамент звернувся з касаційною скаргою про скасування цих судових рішень та ухвалення нового - про задоволення позову повністю.

14. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на відсутності висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 17, частини другої статті 24 та частини першої статті 25 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон від 03.10.2019 № 157-ІХ), пункту 129№ Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок № 483), та статті 651 ЦК України.

15. На переконання скаржника, ці норми урегульовують питання, зокрема звільнення визначеної категорії орендарів від орендної плати за оренду комунального майна при настанні певних обставин, передбачених положеннями пункту 129№ Порядку № 483. Проте при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій не встановили обставин прийняття відповідного рішення відносно відповідача та видачі відповідного наказу орендодавцем. Тому позивач вважає помилковими висновки судів про наявність підстав звільнення відповідача від сплати орендної плати на період дії воєнного стану. Серед інших доводів скаржник посилається на передання ГО спірного приміщення в суборенду та отримання коштів у спосіб здійснення підприємницької діяльності. Він також звертає увагу на те, що через неповну та несистематичну сплату орендної плати відповідачем Департамент позбавлений можливості виконувати свої обов`язки щодо забезпечення надходження коштів до бюджету міста за рахунок ефективного обліку, використання, збереження майна територіальної громади. Вважає неправильними висновки судів про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та виселення.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

16. ГО не скористалася наданим їй статтею 295 ГПК України правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу.

Позиція Верховного Суду

17. Спірним питанням у цій справі є висновки судів попередніх інстанцій щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення з відповідача заявленого розміру орендної плати, що, за твердженням позивача, є істотним порушенням умов договору оренди, підстав цього розірвання та виселення з приміщення.

18. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого й апеляційного господарських судів про виникнення спірної суми заборгованості у ГО перед Департаментом з орендної плати частково за грудень 2021 року, повністю за січень 2022 року та за 23 дні лютого 2022 року, тоді як суди не знайшли підстав для стягнення решти боргу за 2022 рік, застосувавши до спірних правовідносин рішення Міськради, яким врегульовано звільнення орендарів від сплати орендної плати на період дії воєнного стану, які є громадськими об`єднаннями. При цьому суди наголосили на тому, що це рішення Міськради є обов`язковим для орендодавця і не потрібно окремо приймати рішення щодо розміру орендної плати для відповідача, оскільки Міськрада цим рішенням поставила всіх орендарів комунального майна на території м. Одеси у рівні умови на період дії воєнного стану.

19. Відповідно до частини першої статті 759 та частини першої статті 762 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

20. Відповідно до частини першої статті 638 цього ж Кодексу істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

21. Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України, далі - ГК України).

22. Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

23. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

24. Досліджуючи питання щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору, суди встановили, що позивач наполягає на стягненні з відповідача боргу з орендної плати за грудень 2021 року - листопад 2022 року, тоді як із застосуванням названого вище рішення Міськради суди визнали обґрунтованими позовні вимоги про стягнення боргу частково, а саме: за період з грудня 2021 року по лютий 2022 року, і зазначили, що Закон від 03.10.2019 № 157-ІХ не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких, зокрема, не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду. Указали на пріоритетність застосування імперативної норми Закону (частини другої статті 24 Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ) над нормами загального закону (частина друга статті 651 ЦК України).

25. Згідно із частиною другою статті 24 Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

26. У частині четвертій статті 17 цього ж Закону визначено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

27. 29.06.2022 відповідно до законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про правовий режим воєнного стану», з урахуванням Указу Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного стану в Україні», постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», з метою підтримки орендарів комунального майна територіальної громади м. Одеси шляхом зниження фінансового навантаження, враховуючи необхідність врегулювання питання внесення орендної плати у період воєнного стану, Міськрада прийняла рішення від 29.06.2022 № 969-VIII «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану», відповідно до пункту 1 якого вирішила на період воєнного стану та до його припинення (скасування) за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24.02.2022, звільнити від орендної плати орендарів, якими, зокрема, є громадські об`єднання та благодійні організації.

28. Згідно з рішенням Міськради від 28.09.2022 № 987-VIII «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» доповнено пунктом 3 такого змісту: « 3. Орендодавцям комунального майна територіальної громади м. Одеси забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з цим рішенням, починаючи з 24.02.2022, за виключенням орендарів, зазначених в другому абзаці пункту 1 цього рішення, яким нарахування орендної плати відповідно до цього рішення забезпечити з дня погодження орендодавцем використання майна для розміщення гуманітарних штабів, складів, центрів волонтерської допомоги».

29. Отже, з огляду на зміст рішення Міськради за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24.02.2022, зокрема орендарі такого майна, які є громадськими об`єднаннями та благодійними організаціями, на період воєнного стану та до його припинення (скасування) звільняються від орендної плати.

30. Зазначене рішення не містить положень щодо порядку, за яким здійснюється реалізація звільнення або перерахунку орендної плати для певної категорії орендарів, у тому числі, що знижки або звільнення застосовуються без окремого рішення орендодавця, а також не визначає дат, з яких у відповідних випадках надаються такі орендні знижки або звільнення.

31. Водночас питання, у тому числі порядок реалізації надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, у зв`язку з подіями, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, урегульовано положеннями Порядку № 483.

32. За змістом пункту 129№ Порядку № 483 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин - лютий 2022 року, якщо у зв`язку зі змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування ухвалили рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, визначеними у такому рішенні, то підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються. Орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця. Припинення застосування знижки або звільнення відбувається з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування) або в наказі орендодавця. Зміни до договору оренди про початок або припинення застосування знижки або звільнення у такому випадку не вносяться.

33. Згодом відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13.09.2022 № 1026 унесено зміни до постанов Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» і від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». Зокрема, у Порядку № 483 у першому реченні пункту 129№ слова «орендних знижок або звільнень» замінено словами «орендних знижок, звільнень», а після слів «на якого вони поширюються» доповнено словами « , крім випадків, коли у рішенні Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування зазначається про те, що знижки або звільнення застосовуються без окремого рішення орендодавця».

34. Таким чином, положеннями пункту 129№ Порядку № 483 конкретизовано порядок застосування орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, за яким відповідно до рішення Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування, ухваленого з відповідного питання, підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються. При цьому орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця.

35. Натомість суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову про стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати після 24.02 до 28.11.2022, виходили з відсутності підстав для її нарахування, оскільки рішенням Міськради врегульовано питання щодо звільнення від сплати орендної плати на період дії воєнного стану орендарів, які є громадськими об`єднаннями.

36. Проте, вирішуючи цей спір, суди попередніх інстанцій обмежилися лише посиланням на факт звільнення відповідача від сплати орендної плати на період дії воєнного стану відповідно до рішення Міськради, позаяк не встановили та не зазначили, чи дотрималися сторони порядку застосування такого звільнення, а саме чи звертався орендар та чи прийняв орендодавець наказ на підставі такого звернення. З огляду на заявлені позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за період з грудня 2021 року по 28.11.2022, а також те, що суттєве порушення відповідачем договору, за твердженням позивача, стало підставою для заявлення позовних вимог про розірвання договору та виселення відповідача з орендованого приміщення, суди також не встановили дати початку застосування до відповідача звільнення від орендної плати, що, зі свого боку, суттєво впливає на кваліфікацію спірних правовідносин (зокрема наявність/відсутність обставин суттєвого порушення стороною договору, що відповідно до частини другої статті 651 ЦК України може бути підставою для його розірвання). З цих самих підстав Верховний Суд у постанові від 22.11.2023 у справі № 916/3587/22 з подібними правовідносинами скасував судові рішення попередніх інстанцій і направив справу на новий розгляді до місцевого господарського суду.

37. Водночас, колегія суддів вважає правильними висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позову у частині стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати у сумі 271 903,06 грн, нарахованої за грудень 2021 року, січень 2022 року та 23 дні лютого 2022 року, та пені у розмірі 36 829,75 грн, нарахованої за прострочення виконання грошового зобов`язання, оскільки цей період нарахування не охоплюється названим вище рішенням Міськради. Тому судові рішення у цих частинах слід залишити без змін. Крім того, колегія суддів погоджується із висновками судів про те, що передача відповідачем спірних приміщень в суборенду не є у цьому випадку підставою для розірвання договору, оскільки така правова підстава не була визначена у позові, в якому йшлося лише про наявність заборгованості з орендної плати.

38. Оскільки для встановлення обставин, які необхідні для розірвання договору оренди, потрібно визначити у чому саме полягає істотність порушення умов договору, то вирішення спору у частині позовних вимог про розірвання договору і виселення відповідача із займаного приміщення залежить від установлення судами обставин саме систематичної несплати орендної плати, а така систематичність може бути установлена лише після з`ясування обставин дотримання сторонами порядку застосування звільнення, передбаченого рішенням Міськради і пункту 129№ Порядку № 483, та з`ясування обставин звернення орендаря та прийняття орендодавцем наказу на підставі такого звернення.

39. Тому висновки цих судів про відсутність правових підстав для задоволення позову у решті заявленої суми боргу, розірвання договору та виселення передчасні.

40. Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

41. З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень суду касаційної інстанції, а також на те, що суди попередніх інстанцій неповністю дослідили зібрані докази і не встановили ті фактичні обставини, від яких залежить правильне застосування до них норм матеріального права, колегія суддів дійшла висновку про скасування оскаржуваних судових рішень частково з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції на підставі пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

42. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

43. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1-3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

Судові витрати

44. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 ГПК України).

Керуючись статтями 240, 300, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023 та рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 у справі № 916/3377/22 скасувати у відмовленій частині позову.

3. Справу в цій частині передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач