ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" листопада 2023 р. Справа№ 910/3967/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Шаптали Є.Ю.

Тищенко О.В.

при секретарі судового засідання: Горді В.В.

за участі представників:

від прокуратури: Винник О.О.

від відповідача-1: не з`явився

від відповідача-2: Бродська К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «ЦАВІСТА»

на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 (повний текст рішення складено та підписано 17.07.2023)

у справі №910/3967/23 (суддя - Демидов В.О.)

за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави

до Київської міської ради

та до Приватного підприємства «ЦАВІСТА»

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ:

1.1. короткий зміст позовних вимог

Перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач 1) та до Приватного підприємства «ЦАВІСТА» (далі - відповідач 2) про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 № 78/1912 приватному підприємству «Цавіста» (надалі - ПП «Цавіста») передано в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер :66:040:0051), у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (на теперішній час -Північного) мосту) у Дніпровському районі міста Києва.

У подальшому Київською міською радою прийнято рішення від 31.08.2021 № 2244/2285 про поновлення ПП «Цавіста» на 10 років договору оренди земельної ділянки.

Прокурор вказує, що беручи до уваги приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та умови п.п. 8.3 та 11.7 договору від 22.08.2007, ПП «Цавіста» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, оскільки орендар відповідно до договору оренди землі зобов`язувався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, однак не приступив до використання землі за призначенням, визначеним у договорі, а отже, неналежно виконував обов`язки відповідно до умов договору.

Окрім того, прокурор вказав, що територія островів (повністю) має статус та режим використання, передбачений для прибережної захисної смуги.

Таким чином, спірна земельна ділянка площею 0,3936 га, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги на острові Труханів у Дніпровському районі міста Києва в силу вимог закону повністю відноситься до категорії земель водного фонду, де заборонено будівництво споруд.

Крім того, відповідно до п. 11.7 договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 орендар повинен письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, проте за інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 27.01.2023 в міському земельному кадастрі обліковуються клопотання ПП «Цавіста» від 15.06.2017 №КОП-1080 та від 05.10.2017 №КОП-1139 про поновлення договору оренди від 22.08.2007 №66-6-00410.

Також договір оренди землі вважається поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» лише у разі укладення у місячний строк додаткової угоди, про що безпосередньо передбачено ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Водночас у матеріалах справи відсутні як докази укладення після закінчення договору оренди у серпні 2017 року додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення, так і докази оскарження ПП «Цавіста» відмови чи зволікання Київської міської ради в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки.

Таким чином, наведені вище обставини виключають застосування до спірних правовідносин ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3967/23 позов задоволено повністю.

Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 «Про поновлення приватному підприємству «Цавіста» договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №66-6-00410».

Визнано недійсним договір від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,3936 га (кадастровий номер :66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва на новий строк, укладений між Київською міською радою та приватним підприємством «Цавіста», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрований в реєстрі 24.10.2022 за №419.

Зобов`язано приватне підприємство «Цавіста» повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер :66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

Присуджено до стягнення з приватного підприємства «Цавіста» та Київської міської ради на користь Київської міської прокуратури судовий збір по 4 026 грн з кожного.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Приватне підприємство «ЦАВІСТА» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3967/23 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.08.2023 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Шаптала Є.Ю., Тищенко О.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.08.2023 витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи №910/3967/23.

21.08.2023 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №910/3967/23.

Після виходу головуючої судді з відпустки, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.09.2023 відкрито апеляційне провадження у справі №№910/3967/23 за апеляційною скаргою Приватного підприємства «ЦАВІСТА» на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3967/23 та призначено апеляційну скаргу до розгляду, з урахуванням ухвали про виправлення описки, на 14.11.2023 на 15:00.

25.10.2023 від прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу

14.11.2023 о 14:37 в місті Києві було оголошено повітряну тривогу.

Присутнім на момент оголошення повітряної тривоги біля залу судового засідання представникам сторін, в тому числі і представнику Київської міської ради, було усно повідомлено, що судове засідання відбудеться після оголошення відбою повітряної тривоги.

14.11.2023 о 16:51 (час реєстрації клопотання канцелярією суду) від відповідача-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

14.11.2023 о 17:21 в місті Києві було оголошено відбій повітряної тривоги.

У судове засідання 14.11.2023 з`явились представники прокуратури та відповідача-2, представники відповідача-1 у судове засідання не з`явились.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права, при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, із невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, що є підставою для його скасування.

Апелянт стверджує, що суд першої інстанції послався на правові позиції викладені в постановах Верховного Суду, які не відповідають критерію подібності спірних правовідносин, оскільки судові рішення на які послався суд стосуються спору між сторонами договору, водночас, в даному випадку спір між сторонами договору відсутній.

Апелянт стверджує, що рішення Київської міської ради про погодження поновлення договору оренди з відповідачем-2 фактично є прийняттям виконання зобов`язання відповідача-2 щодо дотримання процедури повідомлення орендарем про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Апелянт також зазначає, що висновки суду щодо недотримання відповідачем-2 порядку щодо направлення орендодавцю проекту додаткової угоди є необґрунтованими, оскільки як відповідач-1 так і відповідач-2 визнають, що звертаючись з відповідною пропозицією про укладення додаткової угоди відповідачем-2 було надіслано проект такої угоди.

Крім того, апелянт доводить, що жодним наявним у справі доказом не підтверджено, що відповідачі зловживали будь-якими правами під час укладення 24.10.2022 договору оренди на новий строк, а також не доведено наявності яких-небудь негативних наслідків внаслідок дій відповідачів.

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу прокурор заперечив проти доводів апелянта, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Прокурор зазначає, що правові позиції Верховного Суду, зокрема у справах № 915/1003/20 та № 910/7864/20 повністю відповідають правовідносинам які виникли у даній справі, а тому посилання апелянта на те, що правовідносини не є подібними не відповідають дійсності.

Прокурор зазначає, що відповідач-2 допустив порушення, в результаті чого втратив переважне право на поновлення договору оренди, водночас невиконання зобов`язання щодо будівництва об`єкта на орендованій території свідчить про неналежне виконання договору оренди та відсутність підстав для поновлення договору оренди.

2.4. інші процесуальні дії у справі

Представники відповідача у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином.

Розглянувши у судовому засіданні клопотання представника відповідача-1 про відкладення розгляду справи, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу

У відповідності до ч. 2 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав:

1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання;

2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними;

3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи;

4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.

З наведеного вбачається, що підставою для відкладення може бути визнання судом поважною причини неявки учасника справи, водночас, як вбачається з матеріалів справи, відповідач-1 просить відкласти розгляд справи у зв`язку з оголошенням сигналу «повітряна тривога», однак судом було доведено до відома представника відповідача-2 про розгляд справи після завершення «повітряної тривоги».

Враховуючи, що «відбій повітряної тривоги» відбувся до кінця робочого часу, о 17:21, і відповідач-1, який був повідомлений про розгляд справи після оголошення «відбою повітряної тривоги», не просив надати час на прибуття в судове засідання з укриття, колегія суддів дійшла висновку що відповідачем-1 не надано доказів поважності причин неявки учасника справи.

Крім того, колегією суддів враховано, що прокурор та відповідач-2 прибули у судове засідання, а наявних у справі матеріалів достатньо для перегляду оскаржуваного рішення в апеляційному порядку, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання відповідача-1 про відкладення розгляду справи та про можливість розгляду справи за наявними матеріалами за відсутності представника відповідача-1.

Представник відповідача-2 у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове про відмову у задоволенні позовних вимог.

Представник прокуратури у судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення.

Мотивувальна частина.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини

Рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 №78/1912 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Приватному підприємству «Цавіста» для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського мосту) у Дніпровському районі м. Києва. Передано приватному підприємству «Цавіста» за умови виконання пункту 5 цього рішення у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,39 га (кадастровий номер :66:040:0051), у тому числі 0,13 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м. Києва, у тому числі: площею 0,10 га за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; площею 0,29 га за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На виконання вказаного рішення 20.08.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП «Цавіста» (орендар) укладено договір оренди від 20.08.2007, відповідно до п.1.1 якого орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 №78/1912 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер :66:040:0051), у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м. Києва (п. 2.1 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору він укладений на 10 років.

Визначена договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки (п. 4.1, 4.2 договору).

Відповідно до п. 8.3 договору після закінчення строку, на який було укладено договір, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

За умовами п. 8.4 договору орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; частину земельної ділянки в межах прибережних захисних смуг використовувати без права будівництва будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних) відповідно до вимог статей 60, 61 Земельного кодексу України та статей 88, 89 Водного кодексу України.

Пунктом 11.3 договору сторонами погоджено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Крім того, пунктом 11.4 договору передбачено, що він може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п. 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2007 за № 66-6-00410.

Таким чином, строк дії договору оренди встановлений до 22.08.2017.

Як вбачається з матеріалів справи, протягом терміну дії зазначеного договору оренди ПП «Цавіста» не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно якого земельна ділянка площею 0,3936 га :66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою №ПЗН-21635 від 26.05.2021 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП «Цавіста» від 12.04.2021 на адресу Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (КМДА) від 01.12.2021, згідно якого містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на зазначену земельну ділянку не видавались; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (КМДА) від 23.11.2021, згідно яких дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.

15.06.2017 ПП «Цавіста» звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки.

05.10.2017 ПП «Цавіста» звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Департамент земельних ресурсів листом від 30.08.2018 за результатами розгляду клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору повідомляв ПП «Цавіста», що для подальшого розгляду питання поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 необхідно надати документи, які підтверджують виконання умов договору оренди щодо будівництва об`єкта.

12.04.2021 за №22/04-21 ПП Цавіста» звернулось до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київміськдержадміністрації) з проханням відновити розгляд справи про поновлення договору оренди земельної ділянки №66-6-00410 від 22.08.2007. У вказаному листі ПП «Цавіста» також зазначило, що у зв`язку з поганим інвестиційним кліматом будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою не було розпочато, але на сьогоднішній день розробляється проектна документація щодо будівництва, а орендна плата за земельну ділянку сплачена вчасно та в повному обсязі.

За результатами розгляду даного листа Департамент земельних ресурів листом від 06.05.2021 інформував ПП «Цавіста», що оскільки клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки подано з порушенням строків, передбачених договором оренди та Законом України «Про оренду землі», дозвільні документи на об`єкт, для будівництва якого передавалась в оренду земельна ділянка, підприємством не надані, договір оренди не може бути поновлений та є припиненим відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та умов договору.

У подальшому за результатами розгляду повторного листа ПП «Цавіста» від 26.05.2021 Департаментом земельних ресурсів підготовлено проект рішення Київської міської ради «Про поновлення Приватному підприємству «Цавіста» договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №66-6-00410», який 27.05.2021 передано до розгляду до Київради.

Опрацювавши даний проект рішення, Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради підготувало правовий висновок від 29.06.2021, згідно якого даний проект рішення повернуто до постійної комісії Київради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин без погодження як такий, що не відповідає вимогам земельного законодавства.

У подальшому, Київською міською радою прийнято рішення від 31.08.2021 №2244/2285 «Про поновлення ПП «Цавіста» договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №66-6-00410», відповідно до якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 800000000:66:040:0051, площа 0,3936 га) від 22.08.2007 №66-6-00410, укладений між Київською міською радою та ПП «Цавіста» для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Північного мосту у Дніпровському районі (код КВЦПЗ - 07.01, категорія земель - землі рекреаційного призначення, справа №672820501).

24.10.2022 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП «Цавіста» (орендар) укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до п. 1 якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., 20.08.2007 за реєстровим №892у та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.08.2007 за №66-6-00410, строк дії якого закінчився.

Пунктом 2.1 договору оренди визначено, що об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішень Київської міської ради від 26.07.2007 за № 78/1912 та від 31.08.2021 за №2244/2285 та цього договору є земельна ділянка з кадастровим номером :66:040:0051, площею 0,3936 га, розташована на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі м. Києва, категорія земель - землі рекреаційного призначення, цільове призначення - 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою.

Пунктом 6.1 договору оренди погоджено, що сторони підтверджують, що земельна ділянка, яка є об`єктом за цим договором, передана в оренду у придатному для її використання стані орендареві з 22.08.2007.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №419.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції

Так, відповідно до ст. 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час укладення договору оренди від 20.08.2007) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Відповідно до п. 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV (до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019) передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону № 161-XIV).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону № 161-XIV орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За змістом частин 8, 11 статті 33 Закону № 161-XIV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відтак, за загальним правилом, для застосування частин 1 - 5 статті 33 Закону № 161-XIV та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі, у тому числі продовжує приймати як належну сплату орендної плати. Отже, у такому випадку матиме місце добросовісне та належне виконання орендарем умов договору оренди та одночасне безумовне прийняття такого виконання орендодавцем.

Зазначене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18.

Водночас, пунктом 4 Розділу IX Закону України «Про оренду землі» визначено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України »Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Тобто поновлення договору має здійснюватись відповідно до норм договору та норм законодавства чинного на момент укладення Договору.

Враховуючи, що Договір оренди землі укладено 20.08.2007, то до спірних правовідносин має застосовуватись Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на 20.08.2007.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

В даному випадку орендар направив орендодавцю пропозицію про укладення додаткової угоди до Договору оренди про продовження строку дії договору, а орендодавець не надав заперечень щодо укладення договору на новий строк, орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, натомість в подальшому орендодавець (Київська міська рада) погодив укладення додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк.

За висновками колегії суддів, вказані дії сторін відповідають нормам чинного на момент укладення Договору оренди законодавства і не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів за захистом яких звернувся прокурор, зокрема, з огляду на те, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин не містить вимог про звернення з пропозицією поновлення строку дії договору за 3 місяці до завершення його дії.

Крім того, колегія суддів наголошує, що доводи прокурор які стосуються незаконності договору оренди від 2007 року виходять за межі розгляду даного спору, оскільки позов заявлено щодо незаконності додаткової угоди від 24.10.2022, а не щодо законності договору від 20.08.2007.

При цьому, суд відхиляє доводи прокурора, що до листи пропозиції укласти додаткову угоду від 15.06.2017 та 05.10.2017 не містили проекту такої додаткової угоди оскільки прокурор не є стороною спірних правовідносин, а орендодавець та орендар таку обставину визнають.

Крім того, колегія суддів відхиляє посилання прокурора та суду першої інстанції на правові позиції Верховного Суду, зокрема постанову Верховного Суду від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19, оскільки у вказаній справі орендар звернувся з вимогами про поновлення договору через 3 роки після закінчення строку на який його було укладено, а в даній справі орендар звернувся з пропозицією про продовження орендних правовідносин з проектом відповідної додаткової угоди до закінчення строку оренди.

Посилання прокурора на інші правові позиції викладені в постановах Верховного Суду, колегія суддів також відхиляє, оскільки вони стосуються спорів між сторонами договору щодо продовження орендних правовідносин, натомість в даному спорі спору між орендодавцем та орендарем немає, і порушення умов договору оренди судом не встановлено.

З огляду на встановлені обставини спірних правовідносин вбачається, що діяльність Київської міської ради при розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером :66:040:0051, в частині тривалого розгляду звернення орендаря, не відповідає принципу розумності строків, водночас за своєю суттю, вказане рішення не призводить до порушення принципу законності, на яке посилається прокурор, а тому колегія суддів не вбачає підстав для визнання його недійсним.

Крім того, з огляду на суть спірних правовідносин, колегією суддів не було встановлено в діях відповідачів таких порушень, які б могли бути підставою для визнання недійсним договору від 24.10.2022 та повернення земельної ділянки кадастровий номер :66:040:0051.

3.3. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду

Порушенням права є такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що прокурор не довів належними та допустимими одказами порушення відповідачами принципу законності та прав та охоронюваних законом інтересів держави за захистом яких він звернувся.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

За результатами розгляду справи колегією суддів встановлено, що прокурор не довів належними та допустимими доказами обґрунтованість заявленого позову, а тому позов не підлягає задоволенню.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

У відповідності до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом ст.ст. 140, 142, 143 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України. Особливості здійснення місцевого самоврядування в містах Києві та Севастополі визначаються окремими законами України. Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи. Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Органи місцевого самоврядування відповідно до статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділені повноваженнями у сфері регулювання земельних відносин.

Відповідно до частин 1, 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Статтею 9 Земельного кодексу України встановлено, що до повноважень Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин на їх території належить, зокрема: розпорядження землями територіальної громади міста; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Таким чином, до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону № 161-XIV.

Водночас, пунктом 4 Розділу IX Закону України «Про оренду землі» визначено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Тобто поновлення договору має здійснюватись відповідно до норм договору та норм законодавства чинного на момент укладення Договору.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 20.08.2007) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Згідно з ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Положеннями ч.ч. 1, 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» встановлено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

За змістом ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Прокурор у визначених законом випадках має право на представництво інтересів держави або конкретної особи, якщо таке представництво належним чином обґрунтоване, проте не на представництво інтересів суспільства в цілому, на що в даному випадку вказує прокурор обґрунтовуючи заявлений позов.

Виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:

5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу

Перевіривши матеріали справи, колегія суддів зазначає, що оскільки орендар направив орендодавцю пропозицію про укладення додаткової угоди до Договору оренди про продовження строку дії договору до закінчення строку дії договору, а орендодавець не надав заперечень щодо укладення договору на новий строк, орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, натомість в подальшому орендодавець (Київська міська рада) погодив укладення додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк, колегія суддів дійшла висновку, що в даному випадку відсутнє порушення принципу законності.

Крім того, колегія суддів наголошує, що прокурор не довів, що продовження дії договору оренди який діє з 2007 року порушує права чи охоронювані законом інтереси держави.

Також колегія суддів вважає за необхідне наголосити, що предметом оскарження є саме продовження дії договору, а не сам договір 2007 року, а тому посилання прокурора на порушення ним законодавства виходить за межі предмету доказування у даній справі.

Щодо посилання прокурора на недотримання сторонами положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», колегія суддів зазначає, що до спірних правовідносин підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції яка не містила частини 6, а тому такі вимоги прокурора є неправомірними.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції прийнято при невідповідності висновків суду дійсним обставинам справи, що є підставою для його скасування.

Рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3967/23 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Апеляційна скарга Приватного підприємства «ЦАВІСТА» на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3967/23 підлягає задоволенню.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

7.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги, у зв`язку з відмовою у задоволенні позову, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України, покласти на позивача (прокурора).

Керуючись ст. ст. 129, 269, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства «ЦАВІСТА» на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3967/23 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/3967/23 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави відмовити в повному обсязі.

4. Стягнути з Київської міської прокуратури (код ЄРПОУ 02910019 на користь Приватного підприємства «Цавіста» (04053, м. Київ, вул. Стрітенська, 3/15, літера А, ) 12 078,00 грн (дванадцять тисяч сімдесят вісім грн 00 коп.) судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.

6. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст складено та підписано 15.12.2023.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді Є.Ю. Шаптала

О.В. Тищенко