ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2023 року

м. Київ

cправа № 911/933/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

представники учасників справи:

позивача - Лисенко О. П., Рибак І. В.,

відповідачів - Білінський О. М., Коренчук Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Акціонерного товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023 (судді: Гончаров С. А. - головуючий, Шаптала Є. Ю., Яковлєв М. Л.) у справі

за позовом Акціонерного товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк"

до: 1) Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Білкові інгредієнти та технології"

треті особи, які не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Міла Інвест"; Товариство з обмеженою відповідальністю "АСГО Інтернешинал"

про скасування рішення та зобов`язання укласти додатковий договір до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У червні 2022 року Акціонерне товариство "Вест Файненс Енд Кредит Банк" (далі - АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк"/Банк) звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області (далі - Дмитрівська сільрада) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Білкові інгредієнти та технології" (далі - ТОВ "Білкові інгредієнти та технології") про:

- визнання протиправним та скасування рішення Дмитрівської сільради від 23.07.2020 "Про надання погодження ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" та АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" на укладення договору суборенди земельної ділянки, кадастровий номер :11:003:0004, розташованої в с. Мила Києво-Святошинського району, Київської області" (далі - спірне рішення від 23.07.2020);

- зобов`язання Дмитрівську сільраду укласти з АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 у редакції, викладеній у позовній заяві.

1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 120, 141 Земельного кодексу України, статей 377, 651 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" та статті 37 Закону України "Про іпотеку" обґрунтовані тим, що 12.05.2005 між Дмитрівською сільрадою та ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2,0000 га під розміщення виробничої бази.

Виробнича база у 2016 році являла собою одну нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 м2, яка була 08.11.2016 передана в іпотеку АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" на підставі договору.

27.06.2018 між АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" та ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за умовами якого в рахунок задоволення своїх вимог за договором іпотеки позивач прийняв у власність нерухоме майно, а саме нежитлову будівлю площею 1437,5 м2, розташовану в с. Мила Києво-Святошинського району Київської області на земельній ділянці, кадастровий номер :11:003:0004.

Отже, 27.06.2018 АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" стало власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, кадастровий номер :11:003:0004, а тому на підставі статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України набув право користування вказаною земельною ділянкою.

Відповідно до пункту "е" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, у редакції, яка діяла на момент набуття позивачем права власності на нерухоме майно, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" вважає, що враховуючи положення законодавства, договір оренди від 12.05.2005 припинив свою дію відносно ТОВ "Білкові інгредієнти та технології", а позивач набув право користування земельною ділянкою з дати, коли він набув право власності на нерухомість, тобто з 27.06.2018 року.

Однак, право позивача не визнається відповідачами, зокрема, ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" укладаються договори суборенди земельної ділянки з іншими юридичними особами, чиняться перешкоди позивачу у доступі до майна та висуваються вимоги щодо укладення договору суборенди земельної ділянки.

1.3. ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" у відзиві на позовну заяву просило відмовити в її задоволенні, наголошуючи на недоведеності та необґрунтованості позовних вимог та ненадання позивачем доказів на підтвердження переходу в його користування всієї земельної ділянки, наданої відповідачеві в оренду у 2005 році.

1.4. Ухвалою Господарського суду Київської області від 09.08.2022 залучено до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Товариство з обмеженою відповідальністю "Міла Інвест" (далі - ТОВ "Міла Інвест") та Товариство з обмеженою відповідальністю "АСГО Інтернешинал" (далі - ТОВ "АСГО Інтернешинал").

1.5. 16.02.2023 АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" подало до суду заяву про виправлення помилки у пункті 4 додаткової угоди, викладеній у прохальній частині позовної заяви, а саме просило дату 27.08.2018 вважати 27.06.2018 - дата укладення договору про задоволення прав іпотекодержателя.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 28.02.2023 заяву позивача про виправлення помилки задоволено, вирішено подальший розгляд справи здійснювати з урахуванням виправлень.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 28.02.2023 позов АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" задоволений повністю, визнано протиправним та скасовано рішення Дмитрівської сільської ради від 23.07.2020 та зобов`язано Дмитрівську сільську раду укласти з АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 у редакції, викладеній в резолютивній частині судового рішення.

2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023 рішення Господарського суду Київської області від 28.02.2023 в частині зобов`язання Дмитрівської сільської ради укласти додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 скасовано та прийнято в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вказаної позовної вимоги відмовлено.

В іншій частині рішення Господарського суду Київської області від 28.02.2023 залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції виходив, зокрема з того, що системний аналіз норм чинного законодавства у сфері земельних відносин свідчить про відсутність обов`язку власника земельної ділянки укладати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки у зв`язку зі зміною власника нерухомості, що на такій ділянці розташована.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що після переходу до АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 1 437,5 м2, договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно, припинив дію щодо ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" в частині земельної ділянки, що знаходиться безпосередньо під цим об`єктом нерухомості та земельної ділянки необхідної в силу встановлених нормативів для обслуговування вказаної нежитлової будівлі. Водночас, наведені положення чинного законодавства не врегульовують безпосередньо випадків юридичної долі земельної ділянки, що перебуває у користуванні (оренді) особи, що здійснила відчуження об`єкту нерухомості який знаходиться в межах даної ділянки та займає незначний відсоток площі останньої.

Отже, суд апеляційної інстанції зазначив, що у цьому випадку слід керуватися принципом співмірності площі земельної ділянки, належної попередньому власнику будівлі, з площею зайнятою будівлею з урахуванням площі необхідної для її обслуговування, оскільки в іншому випадку права первинного орендаря земельної ділянки будуть порушуватись, а тому позивач повинен довести, що земельна ділянка, яка необхідна йому для розміщення та обслуговування нежитлової будівлі, загальною площею 1437,5 м2, повністю відповідає площі та межам земельної ділянки, кадастровий номер :11:003:0004, яка перебуває в оренді у ТОВ "Білкові інгредієнти та технології", та в межах якої розміщена нежитлова будівля, загальною площею 1437,5 м2.

Проте, суд апеляційної інстанції установив, що АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" не надало жодних доказів на обґрунтування площі земельної ділянки, яка є необхідною для розміщення та обслуговування належної йому нежитлової будівлі, загальною площею 1 437,5 м2. При цьому суд установив наявність фактичної неспівмірності площі земельної ділянки, кадастровий номер :11:003:0004 у розмірі 20 000 м2 (2,0000 га), із загальною площею нежитлової будівлі належної позивачеві у розмірі 1437,50 м2.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023, АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" у касаційній скарзі просить її скасувати, а рішення Господарського суду Київської області від 28.02.2023 та ухвалу суду від 28.02.2023 залишити в силі, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження посилання на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із застосуванням судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Так, скаржник вважає, що судом апеляційної інстанцій під час розгляду справи помилково не було застосовано та не враховано висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме статті 120 Земельного кодексу України, які були викладені у пунктах 7.41 та 7.42 постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, при цьому пославшись на пункти 8.16 та 8.17 зазначеної постанови.

На думку заявника касаційної скарги, судом апеляційної інстанції не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 16.04.2019 у справі № 907/68/18, у пункті 8.9 якої наведено висновок стосовно того, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил. Суди у цій справі не встановили, що належне позивачу нерухоме майно знаходиться на частині спірної земельної ділянки. В іншому випадку здійсненню правочину, який передбачає набуття права власності на нерухоме майно, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, мало передувати виділення цієї частини в окрему земельну ділянку.

Скаржник касаційної скарги акцентував увагу на постанову Верховного Суду від 25.20.2022 у справі № 911/2866/20 за участі тих самих сторін.

АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" зазначає, що судом апеляційної інстанції не враховано висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, які, натомість були враховані судом першої інстанції, стосовно того, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства. При цьому судом апеляційної інстанції під час постановлення оскаржуваної постанови не була врахована усталена практика, викладена у постановах Верховного суду від 19,06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11,2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

На думку скаржника, судом апеляційної інстанції не враховано висновок, який викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, а саме стосовно того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 Земельного кодексу України.

Суд апеляційної інстанції не врахував висновок Верховного Суду, викладений у пункті 14 постанови від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17 стосовно того, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Як вважає скаржник, посилання суду апеляційної інстанції на правові висновки у наведених судом постановах Верховного Суду, застосовані судом вибірково. Так, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 08.12.2019 по справі № 263/6022/16-ц суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, що у цій постанові зроблено висновок про те, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене (постанови Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17).

3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Білкові інгредієнти та технології", заперечуючи проти її задоволення, акцентує увагу на тому, що спірна земельна ділянка була надана відповідачу в оренду на 49 років під розміщення виробничої бази. При цьому складське приміщення, яке було набуто Банком у власність за договором про забезпечення прав іпотекодержателя від 27.06.2018 було лише однією частиною з цілого комплексу будівель, що підтверджується копіями містобудівних документів, які наявні в матеріалах справи.

Відповідач наголошує, що після переходу до Банку права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 м2 договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно, припинив дію щодо ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" в частині земельної ділянки, що знаходиться безпосередньо під цим об`єктом нерухомості та земельної ділянки необхідної в силу встановлених нормативів для обслуговування вказаної нежитлової будівлі.

При цьому відсутність підстав виникнення у позивача права оренди на всю земельну ділянку підтверджується наказом Міністерства юстиції України від 12.01.2022 № 63/5, яким було скасовано рішення від 22.11.2021 № 61748730, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Студениківської сільської ради Київської області щодо реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за Банком.

Відповідач також зазначає, що рішенням Дмитрівської сільської ради від 12.10.2020, за зверненням Голови правління AT "Кредитвест банк" Тихонова І. Ю., позивачу було надано дозвіл на виготовлення технічної документації щодо розподілу спірної земельної ділянки, проте жодних дій для належного оформлення частини земельної ділянки під своє майно позивач не вчинив.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, поясненнях присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з огляду на таке.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 12.05.2005 між Дмитрівською сільською радою (орендодавець) та ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" укладено договір оренди земельної ділянки, за змістом пунктів 1.1 якого орендодавець надає в оренду, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування строком на 49 років з дня підписання договору, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, земельну ділянку, загальною площею 2,0000 га, кадастровий номер :11:003:0004, з цільовим призначенням - під розміщення виробничої бази, розташовану на території Дмитрівської сільської Ради Києво-Святошинського району Київської області, в межах населеного пункту, за адресою: с. Мила, Дмитрівської сільської ради.

4.3. Суди також установили, що 27.06.2018 між ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" (іпотекодавець) та АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" (іпотекодержатель) укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до пункту 1.1 якого у зв`язку з невиконанням боржником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Баукс Інжиніринг Ком" (боржник) своїх зобов`язань щодо повернення кредиту за договором про відкриття кредитної лінії № 162-5368/16-КЮ, укладеного між іпотекодержателем та боржником 04.11.2016 (основний договір), з урахуванням всіх додаткових угод, сторони дійшли згоди про позасудове врегулювання правовідносин, згідно з окремим договором між іпотекодержателем та іпотекодавцем про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок повного виконання основного зобов`язання за основним договором.

Сторонами погоджено, що іпотекодержатель задовольняє забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Отже, іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає у власність належне іпотекодавцю нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 м2, розташовану за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Мила, вул. Комарова, будинок 23-К, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 4.

Відповідно до пункту 1.2 договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 27.06.2018 предмет іпотеки розташований на земельній ділянці, площею 2,0000 га, кадастровий номер :11:003:0004, цільове призначення - під розміщення виробничої бази, якою іпотекодавець користується на праві оренди, на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.05.2005 приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області за реєстровим № 2933.

Відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку" цей договір: є правовою підставою для державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки; є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до іпотекодержателя і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (пункт 5.3 договору).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 27.06.2018 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л. І. та зареєстровано в реєстрі за № 1098.

4.4. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" про визнання протиправним та скасування рішення Дмитрівської сільради від 23.07.2020 щодо надання погодження на укладення договору суборенди земельної ділянки із ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" та зобов`язання Дмитрівську сільраду укласти з АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 у редакції, викладеній позивачем у позовній заяві.

4.5. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 27.06.2018) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічні положення містить стаття 377 Цивільного кодексу України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруд.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (пункти 51 та 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).

У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

Згідно з частиною 7 статті 37 Закону України "Про іпотеку" до особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

4.6. Суди попередніх інстанцій установили, що за договором оренди земельної ділянки від 12.05.2005 Дмитрівська сільська рада передала ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" в оренду строком на 49 років земельну ділянку, загальною площею 2,0000 га, кадастровий номер :11:003:0004, з цільовим призначенням - під розміщення виробничої бази, розташовану на території Дмитрівської сільської Ради Києво-Святошинського району Київської області, в межах населеного пункту, за адресою: с. Мила, Дмитрівської сільської ради.

Як свідчать матеріали справи та встановлено судами, АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" за договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 27.06.2018 набув право власності на нерухоме майно, а саме нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 м2, що знаходиться за адресою: Київська область, с. Мила, вул. Комарова, 23-К, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 4.

4.7. Звертаючись з позовом до суду АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" вважав порушеними свої права Дмитрівською сільською радою та ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" як користувача земельною ділянкою, кадастровий номер :11:003:0004, загальною площею 2,000 га та просив зобов`язати Дмитрівську сільраду укласти з ним додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 у редакції, викладеній у позовній заяві.

4.8. Відповідно до пункту "е" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з абзацом 8 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Як зазначив суд апеляційної інстанції, посилаючись на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 та від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній (пункти 8.16, 8.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, пункт 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

4.9. Суд апеляційної інстанції, з посиланням на правові висновки щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду, дійшов висновку, що після переходу до АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" права власності на нежитлову будівлю договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване майно, припинив дію щодо ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" однак, відмовляючи у задоволенні позовних вимог виходив із недоведення позивачем обґрунтування площі земельної ділянки, яка є необхідною для розміщення та обслуговування належної йому нежитлової будівлі, загальною площею 1437,5 м2, звертаючись до суду з вимогою про зобов`язання раду укласти з ним додаткову угоду до договору щодо оренди земельної ділянки, площею 2,000, га.

4.10. Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду, зокрема, у постанові від 11.01.2022 у справі № 904/1448/20 виснувала таке:

"5.31. Водночас Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

5.32. За частиною першою статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

5.33. Відповідно до частини другої статті 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

5.34. Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципу верховенства права.

5.35. Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom) (заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма (стаття 13 Конвенції) гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю способів, що передбачаються національним правом.

5.36. У статті 13 Конвенції гарантується доступність на національному рівні засобу захисту, здатного втілити в життя сутність прав та свобод за Конвенцією, у якому б вигляді вони не забезпечувались у національній правовій системі. Таким чином, стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування, хоча Держави-учасниці мають певну свободу розсуду щодо способу, у який вони виконують свої зобов`язання за цим положенням Конвенції. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається статтею 13, має бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі «Афанасьєв проти України» від 5 квітня 2005 року, заява № 38722/02).

5.37. Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування".

4.11. У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

4.12. Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Ураховуючи те, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, звернення до суду з вимогою про зобов`язання, у цьому випадку, органу місцевого самоврядування, укласти з АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк", як новим власником нерухомого майна, додатковий договір до договору оренди земельної ділянки від 12.05.2005 у редакції позивача, не є належним способом захисту прав позивача.

4.13. Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що суд апеляційної інстанції установив, що згідно з інформаційної довідки від 25.11.2020 № 234029142 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна на спірній земельній ділянці розташований об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля загальною площею 356 м2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 224), яка зареєстрована на праві власності за ТОВ "АСГО Інтернешинал" 20.09.2019 відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 48776383.

Згідно з наявною у матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, за ТОВ "Міла Інвест" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 15.12.2021 належить нежитлова будівля, площею 356,0 м2, розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Мила, вулю Комарова, 23-К/1.

З урахуванням встановлених судом обставин щодо розташування на спірній земельній ділянці інших об`єктів нерухомого майна, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, інші власники нерухомого майна мають право на оформлення земельної ділянки, а отже поділ спірної земельної ділянки згідно з положеннями статті 791 Земельного кодексу України.

4.14. Як вже зазначалося, АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк", оскаржуючи постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.08.2023 та рішення Господарського суду Полтавської області від 10.05.2023 з підстави, передбаченої в пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вказувала на застосування судом апеляційної інстанції норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 16.04.2019 у справі № 907/68/18 від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20 та інших, а саме стосовно того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 Земельного кодексу України, та положень статті 377 Цивільного кодексу України.

Суд апеляційної інстанції, на думку скаржника, не врахував висновок Верховного Суду, викладений у пункті 14 постанови від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17 стосовно того, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Водночас, суд апеляційної інстанції з урахуванням, зокрема, положень статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, а також правових висновків, зроблених Верховним Судом у подібних правовідносинах, дійшов висновку про те, що внаслідок зміни власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, договір оренди земельної ділянки від 12.05.2005 в силу вимог законодавства припинив дію щодо ТОВ "Білкові інгредієнти та технології" в частині земельної ділянки, що знаходиться під об`єктом нерухомості та земельної ділянки необхідної в силу встановлених нормативів для обслуговування вказаної нежитлової будівлі.

Щодо посилань заявника касаційної скарги на неврахування судом апеляційної інстанції постанови Верховного Суду від 25.10.2022 у справі № 911/2866/20 за позовом АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" до ТОВ "Білкові інгредієнти та технології", ТОВ "Асго Інтернешинал" і приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шаповаленка А. І., за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Дмитрівська сільська рада про визнання недійсним договору суборенди земельної ділянки, припинення права суборенди земельної ділянки, визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису, колегія суддів звертає увагу на таке.

У справі № 911/2866/20 Верховний Суд, скасовуючи судові рішення та передаючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначив, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили обставини справи на предмет набуття позивачем права власності на всю виробничу базу, для розміщення якої надана в оренду земельна ділянка, кадастровий номер :11:003:0004, площею 2,0000 га, чи її частини, а відтак дійшли передчасних висновків про недоведення позивачем порушення його прав, аргументованих переходом до нього прав і обов`язків землекористувача в обсязі та на умовах, що належали попередньому власнику нерухомого майна - ТОВ "Білкові інгредієнти та технології". Суди зазначили, що долучені до матеріалів справи документи свідчать про те, що на спірній земельній ділянці, крім нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу, розташовані також інші приміщення щодо яких позивач не надав доказів наявності у нього права власності. Разом з тим, ураховуючи предмет та підстави заявлених позовних вимог, суди не дослідили обставин наявності інших власників нерухомого майна на земельній ділянці, кадастровий номер :11:003:0004, не надали оцінки доводам позивача, викладеним у відповіді на відзив на позовну заяву, щодо правового режиму відповідного майна та обставин набуття його у власність іншими особами. Невстановлення судами обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, унеможливлює перевірку судом касаційної інстанції правильності застосування норм матеріального права.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

Колегія суддів вважає, що зміст оскаржуваного судового рішення у справі, що розглядається, не свідчить про його невідповідність правовим висновкам, викладеним у зазначених в касаційній скарзі постановах Верховного Суду.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

5.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі статтею 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

5.3. З урахуванням наведено, з огляду на застосування судом апеляційної інстанції положень чинного законодавства, зокрема, статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, однак помилкового висновку щодо відмови у задоволенні позову через недоведення позивачем розміру необхідної йому земельної ділянки, а не через неналежний спосіб захисту, обраний позивачем, згідно з принципом процесуальної економії, колегія суддів вважає, що у цьому випадку постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023 слід залишити без змін з мотивів, викладених у цій постанові, а доводи касаційної скарги колегія суддів вважає такими, що зводяться до незгоди із висновками суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову в цілому.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки підстав для скасування судового рішення у справі, а також задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Акціонерного товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023 у справі № 911/933/22 залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.08.2023 у справі № 911/933/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак