ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2023 року

м. Київ

cправа № 906/1314/21

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду: Рогач Л. І. - головуюча, Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Могил С. К., Случ О. В., Чумак Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.

представників учасників справи:

Фермерського господарства "Олгрис" - Спесивцева В. В.,

Андрушківської сільської ради - Матківської О. Г.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Андрушківської сільської ради

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022

(судді Філіпова Т. Л., Бучинська Г. Б., Розізнана І. В.)

у справі за позовом Фермерського господарства "Олгрис"

до Андрушківської сільської ради

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди.

ВСТАНОВИВ:

1.Короткий зміст позовних вимог

1.1. Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Андрушківської сільської ради (далі - Рада) у якій просило визнати протиправним та скасувати рішення Ради № 648 від 19.10.2021, а також визнати укладеною Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 94 на той самий строк і на тих самих умовах.

1.2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закону про оренду землі).

1.3. Вказувало, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону про оренду землі в редакції до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які набрали чинності 16.07.2020, тобто орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проєктом додаткової угоди, як і вчинив позивач.

1.4. Рада позов не визнала з тих підстав, що договір оренди землі від 05.03.12 №94 укладений Попільнянською райдержадміністрацією та ОСОБА_1 , а ФГ "Олгрис" (позивач) не є стороною цього договору; спірним рішенням відмовлено ФГ "Олгрис" у поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди, оскільки жодних договорів оренди землі Рада з ФГ "Олгрис" не укладала, а орендар ( ОСОБА_1 ) не звертався до відповідача з листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

2.1. Господарський суд Житомирської області рішенням від 13.07.2022 позов задовольнив частково: визнав протиправним та скасував рішення Ради від 19.10.2021 № 648 та відмовив у задоволенні вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.

2.2. Виходив з того, що рішення Ради від 19.10.2021 № 648 про відмову в поновленні договору оренди не ґрунтується на вимогах частини першої статті 5 та частини першої статті 7 Закону України "Про фермерське господарство" (в чинній редакції на момент укладення договору).

2.3. В іншій частині суд зазначив, що на момент звернення ФГ "Олгрис" до Ради з повідомленням про поновлення договору оренди стаття 33 Закону про оренду землі не містила такого права орендаря як право на поновлення договору, а вказувала лише на його переважне право перед іншими потенційними орендарями. Тому у орендодавця не існує обов`язку укласти договір, щодо якого не досягнуто згоди за істотними умовам. Також орендар не надав проект договору, як то передбачає норма закону.

2.4. Додатковим рішенням від 28.07.2022 Господарський суд Житомирської області стягнув з Ради на користь ФГ "Олгрис" 5000,00 грн витрат на правничу допомогу.

2.5. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 08.12.2022 скасував рішення суду у частині відмови у позові та визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 94.

2.6. Суд апеляційної інстанції зазначив, що у цьому випадку відповідно до абзацу 4 необхідно керуватися положеннями приписів статті 33 Закону про оренду землі, яка мала назву "Поновлення договору оренди землі", у редакції, чинній станом на момент укладення договору оренди землі - 05.03.2012. Враховуючи, що ФГ "Олгрис" дотрималося процедури поновлення договору оренди землі, а Рада безпідставно відмовила у підписанні додаткової угоди, колегія суддів дійшла висновку про задоволення позову у цій частині.

2.7. Також суд вказав, що з моменту, коли ОСОБА_1 створив фермерське господарство у правовідносинах користування земельною ділянкою відбулася фактична заміна орендаря, й обов`язки землекористувача земельної ділянки перейшли до ФГ "Олгрис" з дня його державної реєстрації, а тому відмова Ради у поновленні договору з підстав неналежного орендаря є помилковою.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування

3.1. 04.01.2023 Рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022, у якій просить її скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022.

3.2. Підставою звернення з касаційною скаргою Рада зазначила пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки вважає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону про оренду землі без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, а саме "у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним".

3.3. Рада наголошує, що чинне законодавство не встановлює обов`язок власника передавати земельну ділянку в оренду, а тому, за наявності рішення Ради про відмову у поновленні договору, у суду не було підстав для визнання такого договору поновленим. При цьому рішення Ради про відмову свідчить про те, що сторони не погодили істотні умови договору.

3.4. Крім того, на думку скаржника, суд апеляційної інстанції не мав підстав враховувати висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, адже висновок у справі № 912/1802/21 не може бути застосований до спірних правовідносин у цій справі.

3.5. Рада також зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував редакцію Закону про оренду землі, оскільки 02.02.2021 в договір оренди від 05.03.2012 внесені зміни, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон про оренду землі в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

4. Позиція інших учасників справи

4.1. ФГ "Олгрис" у відзиві проти задоволення касаційної скарги заперечило, просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.

4.2. Зазначає, що єдиною підставою для відмови у поновленні договору оренди Рада самостійно у спірному рішенні визначила те, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, а не ФГ, при цьому жодних заперечень або незгоди з умовами договору, викладеними у додатковій угоді, Рада не висловлювала, а тому і посилання на неврахування судом висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, є безпідставними.

5. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій

5.1. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації (далі - РДА) від 01.03.2012 № 121 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства та вирішено передати ОСОБА_1 земельні ділянки для ведення фермерського господарства.

5.2. На підставі вказаного розпорядження 05.03.2012 РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди землі № 94 (далі - договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Макарівської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 18,9807 га.

5.3. Положеннями пункту 8 договору визначено, що його укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

5.4. Земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства (пункт 15 договору).

5.5. Відповідно до пункту 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

5.6. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 40 договору).

5.7. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за №01848.

5.8. Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців Серія АБ № 793381 від 15.07.2013 ФГ "Олгрис" (позивач) зареєстровано як суб`єкт господарювання 14.03.2012, керівником цієї юридичної особи вказано ОСОБА_1 .

5.9. Пунктом 6.1 Статуту ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 .

5.10. Відповідно до пункту 4.3 Статуту ФГ "Олгрис" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 18,9807 га, кадастровий номер :01:000:1197, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, згідно з договором оренди землі від 05.03.2012 № 94, укладеного між ОСОБА_1 та РДА (зі змінами та доповненнями).

5.11. Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі, ріллі 197,6403 га.

5.12. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-021, орендарем земельної ділянки площею 18,9807 га, кадастровий номер :01:000:1197 є ФГ "Олгрис".

5.13. 02.02.2021 Рада та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору.

5.14. Відповідно до умов додаткової угоди сторони дійшли взаємної згоди, внесли зміни та доповнення до договору, а саме:

1.1. Провести заміну сторони Орендодавця, з РДА на Раду.

1.2. Пункт 2 розділу Об`єкт оренди доповнити реченням наступного змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки :01:000:1197".

1.3. Пункт 5 розділу Об`єкт оренди змінити та викласти у наступній редакції: "Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладення даної додаткової угоди, становить 562163,97 грн, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі 01.02.2021".

1.4. Пункт 9 розділу Орендна плата змінити та викласти в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, у розмірі 10 (десять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в рік, що становить 56 217 грн".

5.15. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис", як користувач земельної ділянки звернулося до Ради з листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору оренди землі.

5.16. До листа-повідомлення додало проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 № 94.

5.17. За результатом розгляду цього листа-повідомлення, рішенням від 19.10.2021 № 648 Рада відмовила в поновленні договору оренди та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало те, що земельна ділянка відповідно до договору оренди та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 року передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1 , а тому сторонами договору є Рада та ця особа.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, та зазначає таке.

Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах

6.2. За частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

6.3. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.4. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

6.5. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

6.6. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

6.7. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

6.8. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

6.9. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

6.10. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).

6.11. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

6.12. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

6.13. У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

6.14. Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

6.15. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

6.16. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.18. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.19. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

6.21. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

6.22. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

6.23. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.24. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

6.25. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

6.26. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

Щодо захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин стосовно земельних ділянок державної та комунальної власності

6.27. За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

6.28. У справі, що розглядається, суди встановили таке:

- ФГ "Олгрис" як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до Ради із листом-повідомленням;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 № 94;

- відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, Рада про такі порушення не зазначала;

- Рада проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, фактично не погодившись лише із суб`єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі, зазначила, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, яка і має ініціювати таке продовження, а не фермерське господарство.

6.29. З цих підстав суди попередніх інстанцій визнали рішення Ради про відмову у поновленні договору оренди землі протиправним та скасували його.

6.30. Із касаційної скарги вбачається, що заявник просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 та залишити в силі рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022, відповідно до якого суд першої інстанції задовольнив позов частково та скасував рішення Ради від 19.10.2021 № 648 про відмову у поновленні договору оренди. При цьому доводів щодо незгоди з судовим рішенням у цій частині касаційна скарга не містить, тож Верховний Суд здійснює касаційний перегляд судових рішень у цій справі у відповідності до приписів статті 300 ГПК України.

6.31. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

6.32. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

6.33. Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

6.34. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

6.35. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

6.36. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

6.37. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

6.38. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

6.39. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

6.40. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.

6.41. Такий висновок апеляційного суду відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

6.42. При цьому Верховний Суд виходить з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

6.43. Зважаючи на наведені положення законодавства, обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, та беручи до уваги те, що помилкове застосування апеляційним судом положень статті 33 Закону про оренду землі (у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі та до прийняття незаконного судового рішення, а також, зважаючи на те, що підстави касаційного оскарження не отримали підтвердження, Верховний Суд вбачає за належне змінити мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції, виклавши її в редакції цієї постанови. В решті постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.

7. Щодо підстав касаційного оскарження

7.1. Як вже зазначалось, підставою касаційного оскарження Рада зазначила пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки вважає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону про оренду землі без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

7.2. За змістом пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

7.3. При цьому необхідно зазначити, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

7.4. Так, у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 Верховний Суд, серед іншого, зазначив про те, що у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

7.5. Утім, за обставинами цієї справи, Рада фактично не розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, не аналізувала його умови, не заперечувала щодо запропонованих умов, а висновки, зроблені у постанові апеляційної інстанції у справі № 906/1314/21, у якій подано касаційну скаргу, не суперечать висновкам, викладеним у наведеній постанові, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

7.6. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

7.7. У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28.10.2010) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

7.8. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

8. Висновки Верховного Суду

8.1. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

8.2. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

8.3. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

8.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції Верховний Суд дійшов висновку, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують в цілому висновків суду апеляційної інстанції, а тому касаційну скаргу слід задовольнити частково, змінивши мотивувальну частину постанови, а решті постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.

9. Судові витрати

9.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 ГПК України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Андрушківської сільської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 у справі № 906/1314/21 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча Л. Рогач

Судді Н. Багай

І. Берднік

Н. Волковицька

В. Зуєв

Є. Краснов

Г. Мачульський

І. Міщенко

С. Могил

О. Случ

Ю. Чумак

З окремою думкою суддів Берднік І. С., Зуєва В. А., Чумака Ю. Я.