ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" листопада 2023 р. Справа№ 910/7382/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Гончарова С.А.

при секретарі судового засідання: Горді В.В.

за участі представників:

від позивача: Онуфрієнко М.В.

від відповідача: Пилипчук І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023

у справі № 910/7382/23 (суддя Спичак О.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс»

до Київської міської ради

про визнання права оренди припиненим та визнання укладеним договору про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ:

1.1. короткий зміст позовних вимог

10.05.2023 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» з вимогами до Київської міської ради про:

1) визнання таким, що припинилося право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» земельної ділянки з кадастровим номером :90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній;

2) визнання укладеним Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, наданій позивачем.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на безпідставне ухилення відповідача від визнання припиненим права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 800000000:90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомого майна.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» задоволено повністю.

Визнано укладеним Договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в наступній редакції:

«Договір

Про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки

№66-6-00481 від 22.07.2008 року

м. Київ «___» _________ 2023 р.

Київська міська рада (м. Київ, вул. Хрещатик, 36) (Орендодавець), в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 33499583, місцезнаходження юридичної особи: 01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, будинок 32-А, офіс 1) (Орендар), в особі директора Правдивого Олега Олександровича, який діє на підставі Статуту, - з другої сторони, далі разом іменовані «Сторони», уклали додаткову угоду (далі у тексті - Додаткова угода) про наступне:

1. У назві та тексті Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року слова «Земельна ділянка» замінити на слова «Земельні ділянки».

2. У пункті 2.1. Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року слова та цифри:

«кадастровий номер - :90:105:0035» замінити на цифри :90:105:0146»;

«розмір - 4696 (чотири тисячі шістсот дев`яносто шість) кв.м.» замінити на слова та цифри «розмір 2280 (дві тисячі двісті вісімдесят) кв.м.».

3. Пункт 2.2 Договору оренди земельної ділянки № 66-6-00481 від 22.07.2008 викласти в наступній редакції:

« 2.2. Згідно з витягом із технічної документації від 19.01.2023 року №НВ-023 (за формою згідно з додатком 17 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 № 753) нормативна грошова оцінка земельної ділянки на становить 14511508,7 грн (чотирнадцять мільйонів п`ятсот одинадцять тисяч п`ятсот вісім грн 70 коп.)».

4. Додаткова угода складена у двох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 року.

5. Додаткова угода набуває чинності з моменту підписання її Сторонами.

Реквізити сторін:

Орендодавець

Київська міська рада

Код

Місцезнаходження: вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044

Орендар

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс»

Ідентифікаційний код: 33499583,

Місцезнаходження: 01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 32-А, кв. 1

Реквізити банківського рахунку: IBAN НОМЕР_1

в АБ «Укргазбанк», МФО 320478

директор _______ О.О. Правдивий».

Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» судовий збір у розмірі 5368 грн 00 коп.

Рішення суду мотивовано тим, що об`єкт спірних правовідносин (земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035) у результаті поділу перестав існувати і, відповідно, договірні відносини у рамках оренди земельної мають бути змінені.

Отже, змінився предмет оренди (суттєва умова договору оренди землі) - земельна ділянка, розмір якої, в ході господарської діяльності позивача зменшився. Більш того, право користування частиною земельної ділянки перейшло до іншої юридичної особи.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23; постановити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.08.2023 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/7382/23.

23.08.2023 супровідним листом № 910/7382/23/5069/2023 від 22.08.2023 матеріали справи № 910/7382/23 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

У зв`язку із перебуванням у відпустці судді Тарасенко К.В., відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2023 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Шаптала Є.Ю., Агрикова О.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2023 прийнято апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 до провадження колегією суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Шаптала Є.Ю., Агрикова О.В. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23; призначено справу до розгляду на 03.10.2023.

07.09.2023 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.

03.10.2023 у судовому засіданні оголошено перерву до 24.10.2023.

24.10.2023 у судовому засіданні оголосити перерву до 07.11.2023.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 13.11.2023 у зв`язку з перебуванням головуючого судді Хрипуна О.О. на довготривалому лікарняному, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.11.2023 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді - Гончаров С.А., Станік С.Р.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 відкрито апеляційне провадження у справі №910/7382/23 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 колегією суддів у складі: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді - Гончаров С.А., Станік С.Р. Розгляд справи призначено на 21.11.2023.

Розпорядженням керівника апарату суду від 21.11.2023 у зв`язку з перебуванням судді Станіка С.Р., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці, відповідно до підпунктів 2.3.25., 2.3.49. пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду, призначено повторний автоматизований розподіл справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.11.2023 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді - Іоннікова І.А., Гончаров С.А.

Ухвалою від 21.11.2023 відкрито апеляційне провадження у справі №910/7382/23 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 колегією суддів у складі: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді - Іоннікова І.А., Гончаров С.А. Розгляд справи ухвалено здійснювати у раніше визначені дату та час.

У судове засідання 21.11.2023 з`явились представники сторін, які надали пояснення по суті спору.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права з неповним з`ясуванням судом обставин, що мають значення для справи.

Апелянт стверджує, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права в частині визнання припиненим права оренди на частину земельної ділянки є неефективним, та по суті є встановленням юридичного факту.

Крім того, відповідач зазначає, що ним не погоджувалась у встановленому порядку технічна документація з поділу земельної ділянки, а тому внесення змін до договору є неправомірним.

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Позивач зазначає, що він звертався до суду першої інстанції з клопотанням про розгляд справи в порядку спрощеного провадження, водночас відповідач, який подав до суду відзив на позовну заяву проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження не заперечував, а тому посилання на порушення судом першої інстанції норм процесуального права є безпідставним.

Крім того, відповідач наголошує, що уповноваженим органом Київської міської ради на погодження технічної документації із землеустрою є Департамент земельних ресурсів, який затвердив технічну документацію на підставі якої відбувся поділ земельної ділянки у спірних правовідносинах, а тому доводи відповідача не відповідають дійсним обставинам справи та не спростовують обґрунтованість заявленого позову.

2.4. інші процесуальні дії у справі

Представник відповідача у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове про відмову у задоволенні позову.

Представник позивача у судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення.

Мотивувальна частина.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини

Рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 №70/1904 «Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торгівельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва», затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок позивачу та передано останньому земельні ділянки загальною площею 0,52 га (у тому числі у межах червоних ліній площею 0,05 га) для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торгівельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, з них: ділянку №1 площею 0,47 га - у довгострокову оренду на 15 років; ділянку №2 площею 0,05 га (у межах червоних ліній) -у короткострокову оренду на 5 років.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.06.2008 у справі №17/252, яке залишене без змін постановою Вищого господарського суду України від 28.04.2010, позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» задоволено повністю, вирішено вважати укладеними, з дня набрання даним рішенням законної сили, договори оренди земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, які були підписані Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та відповідають вимогам Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, а земельні ділянки такими, що передані, з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених цими договорами.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди земельної ділянки, редакція якого затверджена рішенням Господарського суду міста Києва від 18.06.2008 у справі №17/252, орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 №70/1904 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Відповідно до п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування -вул. Серафимовича у Дніпровському районі м. Києва; розмір - 4696 (чотири тисячі шістсот дев`яносто шість) кв.м.; цільове призначення -для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з будованими приміщеннями громадського харчування; кадастровий номер - 800000000:90:105:0035.

Згідно з п. 3.1 Договору договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

Земельна ділянка є переданою в день державної реєстрації цього Договору. Право на оренду Земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору (п.п. 6.1, 6.2 Договору).

Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 22.07.2008 №66-6-00481 у книзі записів державної реєстрації договорів.

З матеріалів справи вбачається, що 13.11.2018 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» зареєстровано право власності на ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Як вбачається з матеріалів справи, у 2019 році позивачем було розпочато процедуру поділу земельної ділянки :90:105:0035, що підтверджується, зокрема, відповідною технічною документацією.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції

За твердженням позивача, необхідність поділу земельної ділянки :90:105:0035 виникла у зв`язку з тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» має намір повернути не забудовану її частину в розпорядження Київської міської ради для влаштування скверу, враховуючи інтереси місцевого населення; на іншій частині земельної ділянки розташований ресторан швидкого обслуговування.

Внаслідок поділу земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035 виникло дві земельні ділянки:

1) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0146, площею 0,2280 га;

2) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га,

що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, з яких вбачається, що датою державної реєстрації новостворених земельних ділянок є 05.02.2020.

12.08.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єлісєєвою О.А., зареєстрований в реєстрі за №1537), відповідно до умов якого продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно: заклад ресторанного господарства, загальною площею 451,9 кв.м., з усіма прилеглими зовнішніми площами, зокрема наземним дорожнім та тротуарним покриттям, навісами, зовнішніми інженерними спорудами та мережами, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (вул. Серафимовича), буд. 16.

У п. 1.2 Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.2021 зазначено, що нерухоме майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 0,4696 га, кадастровий номер :90:105:0035, цільове призначення: 03.09 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), право користування якою підтверджується Договором оренди земельної ділянки, укладеного між продавцем та Київської міською радою 22.07.2008.

12.08.2021 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі звернень позивача від 18.08.21 №18/08-21 та від 22.11.21 №22/22-21 відповідачем було підготовлено проект рішення Київської міської ради «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481, укладеного між Київською міською радою та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (проект рішення додано позивачем до позовної заяви), згідно з яким відповідач вирішив:

1. Вважати припиненим право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній.

2. Унести зміни до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс», визначивши об`єктом оренди цього договору земельну ділянку з кадастровим номером :90:105:0146 (площа 0,2280 га) для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-торговельного центру з вбудованими приміщеннями громадського харчування на вул. Івана Миколайчука, 16 у Дніпровському районі міста Києва (справа №247569151).

3. Товариству з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством України, необхідні для укладення договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року №66-6-00481.

4. Встановити, що розмір річної орендної плати та інші умови договору оренди земельної ділянки від 22 липня 2008 року N№66-6-00481 підлягають приведенню у відповідність до законодавства України.

Але, як вказує позивач, до теперішнього часу даний проект рішення відповідачем не розглянуто та рішення по ньому остаточно не прийнято, у зв`язку з чим позивач направив відповідачу заяву від 12.04.2023 №12-04ВЗ/23 про внесення змін до договору оренди з двома підписаними з боку позивача примірниками договору про внесення змін в договір оренди, яка відповідачем не розглянута.

За таких обставин, звертаючись з даним позовом до суду, позивач просив суд:

1) визнати таким, що припинилося право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» земельної ділянки з кадастровим номером :90:105:0145 (площа 0,2416 га) у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній;

2) визнати укладеним Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, наданій позивачем.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач повідомив, що внаслідок продажу ресторану швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, у позивача припинилося право оренди щодо всієї земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035, а тому права позивача не є порушеними. Крім того, відповідач зазначив, що позивач в супереч ст. 186 Земельного кодексу України не звертався до Київської міської ради із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, що, як вказує відповідач, унеможливлює прийняття рішення про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19.

Таким чином, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №920/675/17, від 26.11.2019 у справі №917/92/19, від 18.02.2020 у справі №907/132/19.

Як встановлено судом, у позивача (Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс») в орендному користуванні перебувала земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0035, площею 0,4696 га, на якій позивачем було збудовано та набуто у власність ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16.

При цьому, 05.02.2020 земельну ділянку кадастровий номер :90:105:0035 було поділено на 1) земельну ділянку кадастровий номер :90:105:0146, площею 0,2280 га та 2) земельну ділянку кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки.

Наведене свідчить про обґрунтованість висновків суду першої інстанції, що земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0035 як об`єкта цивільних правовідносин припинила своє існування внаслідок її поділу на 2 окремі земельні ділянки 05.02.2020.

З матеріалів справи вбачається, що ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, був збудований на земельній ділянці кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га.

При цьому, сторони не внесли зміни щодо земельних ділянок (їх поділу) до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Як встановлено судом, 12.08.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єлісєєвою О.А., зареєстрований в реєстрі за №1537), відповідно до умов якого продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно: заклад ресторанного господарства, загальною площею 451,9 кв.м., з усіма прилеглими зовнішніми площами, зокрема наземним дорожнім та тротуарним покриттям, навісами, зовнішніми інженерними спорудами та мережами, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (вул. Серафимовича), буд. 16.

12.08.2021 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

За наведених обставин, суд дійшов висновку, що внаслідок набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Кухмістер» права власності на ресторан швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, договір оренди (Договір оренди земельної ділянки №66-6-00481) припинився щодо позивача (відчужувача) однак лише в тій частині земельної ділянки, на якій збудовано вказаний об`єкт нерухомого майна - тобто, щодо земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га., так як на дату відчуження вказаного об`єкта нерухомості земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0035 як об`єкт цивільних відносин вже не існувала, а замість неї існувало 2 окремі земельні ділянки: 1) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0146, площею 0,2280 га; 2) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га, що утворились внаслідок поділу.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції правомірно відхилив доводи відповідача про те, що внаслідок продажу ресторану швидкого обслуговування, загальною площею 451,9 кв.м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Миколайчука Івана (Серафимовича), буд. 16, у позивача припинилося право оренди щодо всієї земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035, а тому права позивача не є порушеними.

Так само, суд вважає необґрунтованими заперечення відповідача відносно того, що оскільки позивач в супереч ст. 186 Земельного кодексу України не звертався до Київської міської ради із заявою щодо затвердження розробленої та погодженої технічної документації щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, це унеможливлює прийняття рішення про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481.

Як встановлено судом, внаслідок поділу земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035 виникло дві земельні ділянки: 1) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0146, площею 0,2280 га; 2) земельна ділянка кадастровий номер :90:105:0145, площею 0,2416 га, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельні ділянки, з яких вбачається, що датою державної реєстрації новостворених земельних ділянок є 05.02.2020.

Наведені обставини свідчать про те, що технічна документація була затверджена відповідачем.

При цьому, вказана технічна документація погоджена Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради листом від 06.09.2019 №05716-16871 та зареєстрована Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві 05.02.2020 (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.02.2020 №НВ-020).

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За приписами частини 2 зазначеної статті, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частина 4 цієї статті передбачає, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

З наведеного слідує, що передбачена ст. 652 Цивільного кодексу України можливість зміни договору може мати місце за наявності таких умов: - істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору;- одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 вказаної статті,; - доведення позивачем та встановлення судом винятковості даного випадку, тобто тієї обставини, що розірвання укладеного договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, для правильного вирішення питання про наявність підстав для внесення змін до договору за правилами цієї статті суду необхідно з`ясувати всі обставини, якими сторони керувались, укладаючи цей договір, надати правову оцінку обставинам, які істотно змінились, на предмет їх відповідності критеріям, визначеним в п.п. 1 - 4 ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, встановити наслідки, до яких ці обставини призвели або можуть призвести, та зробити вичерпний висновок, чи може вважатись така зміна обставин винятковим випадком в розумінні ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України, який є обов`язковим елементом, необхідним для виконання договору на умовах, змінених судом.

Близький за змістом висновок щодо порядку та умов застосування ст. 652 Цивільного кодексу України до подібних правовідносин міститься в постанові Верховного Суду від 21.05.2019 у справі № 904/9906/17.

У відповідності до першої умови, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, і які можна назвати «істотною зміною обставин» повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору. Наявна умова є відсутньою, якщо буде встановлено, що заінтересована у зміні договору сторона знала про ці події і могла прийняти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно їх ігнорувати. Легковажно проігноровані події, які і створили ускладнення, або іншими словами «істотну зміну обставин», створюють неможливість для сторони, яка заінтересована змінити договір, покладатися на ускладнення. В другій умові йдеться про те, що події, які викликають ускладнення не могли стороною бути розумно прийняті до уваги. Іноді зміна обставин відбувається повільно, але кінцевий результат цих повільних змін може призвести до ситуації ускладнення у виконанні договору. Якщо зміни обставин почалися до укладення договору, то ускладнення не виникають, якщо тільки розвиток змін обставин різко не прискорився у період дії договору. Щодо третьої умови, то в даному випадку мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки коли виконання взагалі не має ніякої цінності для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага у силу істотного підвищення вартості виконуваного або у силу зменшення отримуваного стороною за договором. Суттєва зміна цінності або повна втрата цінності отримуваного стороною за договором може відбутися в результаті серйозних змін у ринковій ситуації або марності цілі, для якої вимагалося виконання (наприклад, заборона проведення робіт на ділянці землі, яка була набута для будівельних цілей). Безумовно, зменшення цінності виконання повинно мати об`єктивні ознаки його виміру, у протилежному випадку проста зміна ставлення чи думки сторони, яка отримує виконання, повинна мати об`єктивне значення. Утім зміна думки про цінність отримуваного за договором не може і не повинна призводити до зменшення цінності виконуваного. Що стосується марності цілі виконання, то вона може бути прийнята до уваги тільки тоді, коли конкретна ціль договору була відома або мала бути відомою обом сторонам. Виходячи зі змісту четвертої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик змін обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов`язання.

У разі істотної зміни обставин порушення цивільних прав може і не настати, але заінтересована сторона постраждає від негативних наслідків іншого характеру.

Викладені вище міркування дають підстави для висновку про неможливість кваліфікації істотної зміни обставин як порушення, невизнання, оспорювання чи реальної загрози порушення цивільних прав у майбутньому. Варто цілковито підтримати пропозицію і визнати зміну договору у зв`язку з істотною зміною обставин випадком захисту не порушеного права особи, а її майнового інтересу. Таке бачення повністю відповідає згаданим вище положенням ст. 652 Цивільного кодексу України, де наслідком істотної зміни обставин визнається порушення співвідношення майнових інтересів сторін.

В даному випадку суд вважає зміну умов договору істотною (в розумінні статті 652 Цивільного кодексу України), оскільки в ході виконання умов договору земельну ділянку було частково забудовано і на земельній ділянці виник новий об`єкт нерухомого майна, а саме заклад ресторанного господарства, що в подальшому був проданий ТОВ «Кухмістер» на підставі договору купівлі-продажу від 12.08.2021, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом О.А. Єлісєєвою за №1537.

Таким чином до ТОВ «Кухмістер» перейшло право користування на частину земельної ділянки, на якій розташовано нежитлову будівлю закладу громадського харчування.

У зв`язку з цим на замовлення позивача було виготовлено Технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035 на земельну ділянку :90:105:0146 площею 0,2280 га та земельну ділянку :90:105:0145 площею 0,2416 га. Технічна документація була погоджена Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (лист від 06.09.2019 N0 05716-16871).

Таким чином об`єкт спірних правовідносин (земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0035) у результаті поділу перестав існувати і, відповідно, договірні відносини у рамках оренди земельної мають бути змінені.

Отже, змінився предмет оренди (суттєва умова договору оренди землі) - земельна ділянка, розмір якої, в ході господарської діяльності позивача зменшився. Більш того, право користування частиною земельної ділянки перейшло до іншої юридичної особи.

Змінився і розмір плати за користування земельною ділянки (інша суттєва умова договору оренди землі) про що свідчить витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :90:105:0146 від 19.01.2023 № НВ-023.

При цьому, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що невнесення відповідних змін у діючий договір оренди призведе до того, що позивач зазнає матеріальної шкоди, оскільки за умовами договору продовжує сплачувати орендну плату за обидві земельні ділянки кадастровий номер :90:105:0146 площею 0,2280 га та кадастровий номер :90:105:0145 площею 0,2416 га, про що свідчать подані позивачем податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) 2021- 2023р.р.

Тобто, в даному випадку присутні всі чотири ознаки суттєвих змін умов договору оскільки: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане - сторони не могли передбачити, що в ході господарської діяльності право на користування частиною земельної ділянки перейде до іншого суб`єкта господарювання; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися - дійсно зазначену зміну обставин позивач не може усунути, оскільки виник новий об`єкт цивільно-правових відносин і він перейшов у власність до іншого суб`єкта господарювання, а з ним в силу закону, перейшло і право користування частиною земельної ділянки; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору - позивач у даному випадку не має права користуватися чужою земельною ділянкою та не має права платити за неї орендну плату; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона - дійсно, договором не передбачено, що позивач не має продавати новозбудовані будівлі та споруди, більш того договором зовсім не передбачено порядок експлуатації новозбудованого майна, а передбачено лише норми для його будівництва.

При цьому, судом враховано, що розірвання укладеного Договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку про задоволення позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» в частині визнання укладеним Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00481 від 22.07.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ай Ві Ті Інвестментс» та Київською міською радою в редакції, яка була надіслана відповідачу.

3.3. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду

Порушенням права є такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що позивач належними та допустимими доказами довів, що невнесення змін до договору призведе до порушення прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

За результатами розгляду справи колегією суддів встановлено, що позивач довів обґрунтованість заявленого позову, що є підставою для задоволення позову в повному обсязі.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з ч. 1 ст. 14 Цивільного кодексу України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

У ст. 15 Цивільного кодексу України зазначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

За приписами ст. 651 Цивільного кодексу України не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:

5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу

Колегія суддів відхиляє доводи апелянта, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права в частині визнання припиненим права оренди на частину земельної ділянки є неефективним, оскільки даний спосіб захисту заявлено позивачем у поєднанні з вимогами про визнання укладеною додаткової угоди, що в сукупності є ефективним способом захисту прав позивача.

Крім того, колегія суддів відхиляє як безпідставні доводи апелянта, що ним не погоджувалась у встановленому порядку технічна документація з поділу земельної ділянки, а тому внесення змін до договору є неправомірним, оскільки матеріалами справи підтверджується, що уповноваженим органом Київської міської ради на погодження технічної документації із землеустрою є Департамент земельних ресурсів, який затвердив технічну документацію на підставі якої відбувся поділ земельної ділянки у спірних правовідносинах.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

Рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 підлягає залишенню без змін.

Апеляційна скарга Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 задоволенню не підлягає.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

7.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 залишити без задоволення.

2. Рішення 13.07.2023 у справі № 910/7382/23 залишити без змін.

3. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст складено та підписано 13.12.2023.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді І.А. Іоннікова

С.А. Гончаров