ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2023 року Справа № 915/1017/23

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Артьомові І.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ()

представник позивача, адвокат Дубровний Михайло Олександрович

електронна пошта зазначена в системі "Електронний суд": ІНФОРМАЦІЯ_1

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", вул. Cоборна, 12-В, м. Миколаїв, 54017 ()

до відповідача Товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН", вул. Саксаганського, 96, м. Київ, 01032 ()

електронна пошта зазначена в ЄДРЮОФОПГФ:

представник відповідача адвокат Ферлій А.А.

електронна пошта зазначена в системі "Електронний суд": ІНФОРМАЦІЯ_2

представник відповідача адвокат Рознін В. А.

електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_3

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Н АВТО", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ()

про визнання недійсним договору оренди

за зустрічним позовом Товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН", вул. Саксаганського, 96, м. Київ, 01032 ()

електронна пошта зазначена в ЄДРЮОФОПГФ:

представник відповідача, адвокат Ферлій А.А.

електронна пошта зазначена в системі "Електронний суд": ІНФОРМАЦІЯ_2

представник відповідача адвокат Рознін В. А.

електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_3

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ()

представник позивача, адвокат Дубровний Михайло Олександрович

електронна пошта зазначена в системі "Електронний суд": ІНФОРМАЦІЯ_1

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Н АВТО", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", вул. Cоборна, 12-В, м. Миколаїв, 54017 ()

про визнання недійсним договору оренди

за участю представників сторін:

від позивача ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ": Дубровний М.О., адвокат

від відповідача ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН": Рознін В. А., адвокат

від відповідача ТОВ "ЮКОНТА БУД": не з`явився

від відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Н Авто" : не з`явився

третя особа: не з`явилась

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ" з позовною заявою до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД" та Товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН", в якій просить суд визнати недійсним договір оренди від 31.05.2023, укладений між Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.М. за реєстровим № 106.

Судові витрати покласти на відповідачів.

18.07.2023 до Господарського суду Миколаївської області звернулось ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" з зустрічним позовом (вх. № 9502/23 від 18.07.2023) до відповідача ТОВ "БАВАРІЯ ЮГ", до відповідача ТОВ "Н АВТО" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ТОВ "ЮКОНТА БУД", в якому ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" просить суд:

- об`єднати вимоги за цим зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом по справі № 915/1017/23;

- визнати недійсним договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021, укладений між ТОВ "Н-АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ".

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 30.06.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 25.07.2023. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Н Авто», вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ().

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 30.06.2023 відмовлено в задоволенні заяви (вх. № 8434/23 від 28.06.2023) Товариства з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ" про вжиття заходів забезпечення позову.

18.07.2023 до Господарського суду Миколаївської області звернулось ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" з зустрічним позовом (вх. № 9502/23 від 18.07.2023) до відповідача ТОВ "БАВАРІЯ ЮГ", до відповідача ТОВ "Н-АВТО" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ТОВ "ЮКОНТА БУД", в якому ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" просить суд визнати недійсним договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021, укладений між ТОВ "Н-АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ".

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 24.07.2023 прийнято зустрічний позов (вх. № 9502/23 від 18.07.2023) Товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН" до спільного розгляду з первісним позовом. Об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача за зустрічним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД".

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 25.07.2023 відкладено підготовче засідання на 04.09.2023.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 04.09.2023 відкладено підготовче засідання на 22.09.2023.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 22.09.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 23.10.2023.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 23.10.2023 оголошено перерву в судовому засіданні до 10.11.2023.

Судове засідання з розгляду справи № 915/1017/23, яке було призначено на 10.11.2023 об 11:00 не відбулося протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, оскільки протягом часу, визначеного судом для проведення даного засідання, зокрема, у період з 10:29 до 14:07 у Миколаївській області тривала повітряна тривога.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 10.11.2023 призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні на 20.11.2023.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX, введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

Відповідно до Указів Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 14.03.2022 № 133/2022, від 18.04.2022 № 259/2022, від 17.05.2022 № 341/2022, від 12.08.2022 № 573/2022, від 07.11.2022 № 757/2022, від 06.02.2023 № 58/2023, від 01.05.2023 № 254/2023, від 26.07.2023 № 451/2023 у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України продовжувався строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 21 листопада 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 19 лютого 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 20 травня 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 18 серпня 2023 року строком на 90 діб.

Відповідно до ст. 12-2 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в умовах правового режиму воєнного стану суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та в спосіб, визначені Конституцією України та законами України.

Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією України, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" правосуддя на території, на якій введено воєнний стан, здійснюється лише судами. На цій території діють суди, створені відповідно до Конституції України.

Скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства забороняється.

У разі неможливості здійснювати правосуддя судами, які діють на території, на якій введено воєнний стан, законами України може бути змінена територіальна підсудність судових справ, що розглядаються в цих судах, або в установленому законом порядку змінено місцезнаходження судів.

Створення надзвичайних та особливих судів не допускається.

В судовому засіданні 20.11.2023 судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

2.1. Правова позиція позивача за первісним позовом ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ».

Підставою позову позивачем зазначено наступні обставини.

01.05.2021 між ТОВ "Н АВТО" (орендодавець) та ТОВ "БАВАРІЯ ЮГ" (орендар) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 2-05/21 від 01.05.2021, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення будівлі, розташованої за адресою: м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1.

Відповідно до п. 8.8 договору у випадку зміни власника об`єкта оренди, права та обов`язки орендодавця автоматично набуваються правонаступником, а строк дії даного договору залишається незмінним або коригується виключно за погодженням сторін.

Позивач зазначає, що орендоване нерухоме майно було фактично передано орендарю за актом приймання-передачі від 01.05.2021. Договір є дійсним, в судовому або договірному порядку не розривався, а також не оскаржувався та не визнавався недійсним. Отже, ТОВ "БАВАРІЯ ЮГ" є належним володільцем (користувачем) нерухомого майна за договором оренди.

Позивач зазначає, що у червні 2023 невідомими особами розпочались спроби проникнення до території двору та приміщень, орендованих позивачем. На запит позивача та орендодавця ТОВ "Н-АВТО" 13.06.2023 ТОВ "ЮКОНТА БУД" була надана письмова вимога № 3/23 від 13.06.2023, в якій зазначено, що власником нежитлової будівлі по вул. Троїцька 159/1 у м. Миколаєві є ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" та між ТОВ "ЮКОНТА БУД" та ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" 31.05.2023 укладено нотаріально посвідчений договір оренди нерухомого майна по вул. Троїцька 159/1 у м. Миколаєві, строком на 5 років (до 31.05.2028).

На запит позивача ТОВ "Н-АВТО" надало відповідь про те, що позивач є належним користувачем об`єкту оренди. Внаслідок організованих злочинних дій, які вчинялись відносно ТОВ "Н-АВТО" та належного йому майна, будівля автосалону та станція технічного обслуговування була незаконно відчужена та наразі відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником цього об`єкту є ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН", у зв`язку з чим 21.06.2023 ТОВ "Н-АВТО" подало до Господарського суду Миколаївської області позовну заяву про визнання недійсним договору купівлі-продажу майна від 15.02.2023 та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позивач зазначає, що новий орендар ТОВ "ЮКОНТА БУД" не визнає законне право позивача на перебування, користування та володіння орендованим нерухомим майном, блокує доступ працівникам позивача на територію спірного об`єкту та вживає заходи з вивезення майна, належного позивачу, з території автосалону та станції технічного обслуговування.

Позивач звернувся до суду із даним позовом про визнання недійсним договору оренди, укладеного між відповідачами, вказуючи, що майно, яке вже передано в оренду саме позивачу, не може бути повторно передано іншій особі.

Посилаючись на приписи ст. 770 ЦК України, позивач зазначає, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, що і передбачено п. 8.8 укладеного між позивачем та ТОВ "Н-АВТО" договору.

Підставою недійсності договору є те, що фактичної передачі об`єкту оренди не відбулось.

Оспорюваний договір не відповідає ч. 1 ст. 761 ЦК України, оскільки на момент його укладення позивачу належали речові права володіння і користування спірним приміщенням.

Враховуючи вищевикладене, позивач звернувся до суду із даним позовом за захистом своїх прав та інтересів.

Позовні вимоги обґрунтовано положеннями ст. 41 Конституції України, ст. 11, 14, 16, 202, 321, 395, 397, 398, 509, 525, 526, 627, 629 ЦК України, ст. 173, 174, 175 ГК України та умовами договору.

ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" у відповіді на відзив (вх. № 10619/23 від 11.08.2023) та у відзиві на зустрічну позовну заяву (вх. 10727/23 від 15.08.2023) зазначено наступне:

- з серпня 2021 по відношенню до ТОВ "Н АВТО" вчиняються дії, направлені на його рейдерське захоплення (незаконне заволодіння майном);

- внаслідок незаконних дій співзасновника ТОВ "Н АВТО" щодо внесення змін до Реєстру (зміни керівника), а також подальшого розпорядження майном, фактично ТОВ "Н АВТО" в період з серпня 2021 по червень 2023 було позбавлено можливості відстоювати інтереси Товариства та звертатись до суду (в цей період тривав розгляд скарг Мін`юстом, а також судові справи щодо поновлення запису в ЄДР відносно керівника). Отже, посилання відповідачів на те, що протягом півтора року ТОВ "Н АВТО" або будь-які інші особи не заявляли права на об`єкт не відповідає дійсності;

- ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" та ТОВ "Н АВТО" дізнались про існування оспорюваного договору оренди від 31.05.2023 після того як на орендовану територію прибув нібито новий орендар ТОВ "ЮКОНТА БУД" та повідомив, що він є належним орендарем;

- факт знаходження ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" на орендованому об`єкті на час прибуття представників ТОВ "ЮКОНТА БУД" підтверджується численними зверненнями до поліції;

- вважаючи належним орендодавцем ТОВ "Н АВТО" орендарем проводилась оплата по договору, що підтверджується платіжним дорученнями;

- підстав для сплати орендної плати позивачем відповідачу 1 не існує, оскільки між ними відсутні договірні відносини;

- глава 58 ЦК України не містить обов`язку нотаріально посвідчувати договір оренди та не робить такий договір більш юридично значимим;

- твердження про укладення договору від 01.05.2021 без наміру створення правових наслідків є безпідставним.

2.2. Правова позиція позивача за зустрічним позовом ТДВ «Страхова компанія «ГАРДІАН».

Підставою зустрічного позову ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" зазначено наступні обставини:

- 15.02.2022 між ТОВ "Н-АВТО" (продавець) та ТОВ "КЛОНТІС" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу № 335 від 15.02.2022, на підставі якого відчужено нежитлову будівлю, станцію технічного обслуговування. В п. 4.1 вказаного договору зазначено, зокрема, про відсутність щодо предмета договору судових спорів, прав у третіх осіб у межах, так і за межами України. Тобто, ТОВ "Н-АВТО" підтвердило, що на момент укладення договору-купівлі-продажу № 355 від 15.02.2022 будь-яких прав у третіх осіб щодо Об`єкту, зокрема прав користування (оренди) у ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" не існувало. Таким чином, положення п. 4.1 договору купівлі-продажу підтверджують, що договору оренди № 2-05/21 від 01.05.2021, начебто укладеного між ТОВ "Н-АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", не існувало;

- 15.02.2022 між ТОВ "АМАН ТРЕВЕЛ" (іпотекодержатель) та ТОВ "КЛОНТІС" (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір № 339 від 15.02.2022, в п. 1.6 якого також зазначено, що предмет іпотеки не обтяжений правами третіх осіб (найму, оренди);

- 15.07.2022 між ТОВ "АМАН ТРЕВЕЛ" та ТОВ "КЛОНТІС" був укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до якого іпотекодержатель набув право власності на об`єкт в якості задоволення вимог по договору позики від 15.02.2022. Згідно умов п. 9 вказаного договору іпотекодержатель повідомив, що йому відомо про те, що предмет іпотеки перебуває в платному користуванні ТОВ "БАГОР-ФОРТ" відповідно до договору, укладеному між іпотекодавцем та орендарем та посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г. В., за реєстраційним номером № 303.

- 06.12.2022 між ТОВ "АМАН ТРЕВЕЛ" (продавець) та ТДВ "СК "ГРАДІАН" укладений договір купівлі-продажу № 446 від 06.12.2022, в п. 4.1 якого зазначено, що предмет договору перебуває в користуванні (оренді) ТОВ "БАГОР-ФОРТ";

- 21.04.2023 право оренди ТОВ "БАГОР-ФОРТ" на Об`єкт оренди припинено, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- 31.05.2023 між ТДВ "СК "ГАРДІАН" та ТОВ "ЮКОНТА ЮГ" укладений договір оренди нерухомого майна № 106 від 31.05.2023, а право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером 50463689 від 31.05.2023.

ТДВ "СК "ГАРДІАН" зазначає, що в період з 06.12.2022 (момент набуття права власності на Об`єкт) до цього часу ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" не повідомляло ТДВ "СК "ГАРДІАН" про наявність з ним будь-якого договору оренди Об`єкту, не проявляло жодних прав та обов`язків орендаря, не користувалось та не перебувало на Об`єкті. Крім того, жодного разу не сплачувало орендну плату ні на користь попередніх власників об`єкту, ні на користь ТДВ "СК "ГАРДІАН".

- 17.07.2023 ТДВ "СК "ГАРДІАН" направило попереднім власникам Об`єкту ТОВ "КЛОНТІС", ТОВ "АМАНТ ТРЕВЕЛ" запит з проханням надати інформацію щодо користування ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" об`єктом та справляння орендної плати.

- ТОВ "СК "ГАРДІАН" зазначає, що в червні 2023 на Об`єкт намагались проникнути особи, які представились представниками ТОВ "Н АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", посилаючись на укладений між ними договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021 на підставі якого у ТОВ "БАВАРИЯ" начебто є право користування об`єктом. 13.06.2023 ТДВ "СК "ГАРДІАН" вручило представнику ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" повідомлення про припинення орендних правовідносин № 12/51/23-1 від 13.06.2023, яке 14.06.2023 також було направлено поштою.

ТДВ "СК "ГАРДІАН" зазначає, що, виходячи з умов вищевказаних договорів купівлі-продажу, договору іпотеки, договору про задоволення вимог іпотекодержателя, права оренди Об`єктом у ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" не існувало, тобто договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021 є фіктивним, а, отже, недійсним в силу приписів ст. 203, 215, 234 ЦК України.

ТДВ "СК "ГАРДІАН" зазначає, що:

- оскільки у ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" права оренди не існувало, то оспорюваний договір оренди у зазначену дату протягом 2021-2022 не укладався;

- оспорюваний договір оренди вчинений без наміру створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином, а підписаний "заднім" числом з метою перешкоджання ТОВ "СК "ГАРДІАН" у реалізації свого права власності на Об`єкт, унеможливлення ведення господарської діяльності та отримання прибутку на підприємстві, перешкоджання передачі в оренду іншим особам, зокрема ТОВ "ЮКОНТА БУД", чим порушили право власності ТДВ "СК "ГАРДІАН" (ст. 286, 317, 319, 321, 391 ЦК України).

ТОВ СК "ГАРДІАН" також зазначає про відсутність в договорі оренди істотної умови (строку дії договору), що є окремою підставою недійсності договору в силу приписів ст. 180, 284 ГК України, ст. 794, 795 ЦК України.

Зустрічний позов обґрунтований приписами ст. 203, 215, 234, 286, 317, 319, 321, 391, 794, 795 ЦК України, ст. 180, 284 ГК України та умовами договорів.

ТОВ СК "ГАРДІАН" зазначило, що зустрічний позов пов`язаний з первісним позовом, оскільки при визнанні недійсним договору оренди № 2-05/21 від 01.05.2021 у ТОВ БАВАРИЯ ЮГ" зникне право оренди Об`єкту, а, отже, не підлягатиме захисту, тобто буде виключена можливість задоволення первісного позову.

Заперечення проти первісного позову, викладені ТДВ "СК "ГАРДІАН" у відзиві на позовну заяву (вх. № 9491/23 від 18.07.2023), за змістом відповідають правовій позиції, викладеній у зустрічному позові.

ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" додатково до вищевикладеного у відповіді на відзив на зустрічну позовну заяву (вх. № 10981/23 від 21.08.2023) та у запереченнях на відповідь на відзив (вх. № 10982 від 21.08.2023) зазначено наступне:

- твердження позивача про незаконність відчуження Об`єкту від ТОВ «Н АВТО» іншим набувачам (зокрема ТДВ «СК «ГАРДІАН») є передчасними та безпідставними;

- юридична особа, якою є ТОВ «Н АВТО» та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ», незважаючи на будь-які перешкоди має постійно будь-якими засобами та через будь-яких осіб цікавитися та бути обізнаним про стан та юридичну долю свого майна, тим більше - нерухомого;

- факт реального користування Об`єктом, зокрема після переходу права власності до ТДВ «СК «ГАРДІАН» не підтверджений жодними належними доказами. Звернення до поліції не можна вважати такими доказами. Належність та допустимість наданих платіжних інструкцій визивають сумнів;

- пояснення ТОВ «БАВРИЯ ЮГ», що спірний договір оренди має строк дії, не відповідає дійсності, оскільки такий договір містить лише строк оренди, що є різними умовами.

20.10.2023 на адресу Господарського суду Миколаївської області за допомогою системи «Електронний суд» від представника ТОВ «СК «ГАРДІАН» надійшли додаткові пояснення (вх. № 13951/23 від 20.10.2023), в яких представник зазначив, що в позовній заяві на арк. 10 ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» зазначила, що оригінали договору оренди № 2/05/21 від 01.05.2021р. з усіма додатками та змінами наявні як у позивача, так і у ТОВ «Н АВТО». Таким чином, пояснення ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» щодо відсутності в нього оригіналу спірного договору оренди є суперечливими.

Крім того, ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» не надає доказів неможливості його отримання чи відсутності доступу до нього, доказів протиправних дій щодо нього, доказів намагання захистити свої права на володіння таким договором. Таким чином, є підстави вважати, що ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» не надало оригінали договору оренди № 2/05/21 від 01.05.2021р. без поважних причин.

Посилаючись на ст. 81 ГПК України, представник ТОВ «СК «ГАРДІАН» зазначив, що через неподання ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» оригіналу договору оренди № 2/05/21 від 01.05.2021р. є підстави для визнання судом обставини укладення договору «заднім числом» (створення копії договору перед подачею позову до суду без наявності реального договору в дати укладення, зазначеному в ньому), що свідчить про фіктивність та недійсність такого договору.

2.3. Правова позиція ТОВ "ЮКОНТА БУД".

Відповідач ТОВ "ЮКОНТА БУД" у відзиві на позовну заяву (вх. № 10065/23 від 31.07.2023) та у запереченнях на відповідь (вх. № 10983/23 від 21.08.203) просив суд відмовити в позові ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", задовольнити зустрічний позов ТДВ "СК "ГАРДІАН". В обґрунтування заперечень зазначив наступне:

- 31.05.2023 між ТДВ "СК "ГАРДІАН" та ТОВ "ЮКОНТА БУД" укладено договір оренди нерухомого майна, право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав. На момент укладення договору та приймання об`єкту на ньому фізично не було ані ТОВ "Н АВТО", ані ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ";

- ТОВ "ЮКОНТА БУД" прийняло від ТДВ "СК "ГАРДІАН" об`єкт разом з розміщеним в ньому рухомим майном, без додаткового договору або перелічення, оскільки воно є приналежністю головної речі (ст. 186 ЦК України);

- в червні 2023 на об`єкт намагались проникнути представники ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" та ТОВ "Н АВТО". Позовні матеріали не містять доказів виконання договору оренди від 01.05.2021 (сплата орендної плати, періодичні акти наданих послуг тощо);

- 13.06.2023 ТОВ "СК "ГАРДІАН" вручило представнику ТОВ БАВАРИЯ ЮГ" повідомлення про припинення договору. Навіть якщо припустити існування договору від 01.05.2021, то, у зв`язку з врученням повідомлення про припинення договору, договір є розірваним, відтак відсутнє порушене право позивача за первісним позовом, що є самостійною підставою для відмови в позові;

- ТОВ "ЮКОНТА БУД" погоджується з позицією ТДВ "СК "ГАРДІАН" щодо пріоритетності нотаріального посвідчення та реєстрації права;

- дії ТОВ "Н АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" щодо подальших намірів користування об`єктом, не зважаючи на припинення договору, порушують права ТОВ "ЮКОНТА БУД" як належного орендаря об`єкту на вільне користування майном та здійснення господарської діяльності;

- договір від 01.05.2023 є недійсним через фіктивність та відсутність істотної умови договору (строку).

2.4. Правова позиція ТОВ "Н АВТО".

ТОВ "Н АВТО" не скористалось правом на подання письмових пояснень як третя особа за первісним позовом (ст. 168 ГПК України), а також правом на подання відзиву на позовну заяву за зустрічним позовом (ст. 165 ГПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 161 ГПК України подання заяв по суті справи є правом учасників справи.

Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

3.1. Договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021.

01.05.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 2-05/21 від 01.05.2021.

Умовами договору передбачено наступне.

Відповідно до п. 1.1 договору в порядку на умовах, визначених цим договором, орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення будівлі розташованої за адресою: м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1 (далі об`єкт оренди), а саме: частину приміщень першого та другого поверху за номерами кімнат згідно до технічного паспорту на об`єкт від 16 травня 2017 року, а саме експлікації приміщень до плану поверхів будівлі: підвал 178, 3 кв. м., № 1-1 Холл (0) частина в розмірі 369, 6 кв. м.; № 1-1а Тамбур 2, 5 кв. м.; № 1-2 Основне (0) 42, 8 кв. м.; № 1-3 Основне (0) 49 кв. м.; № 1-4 Миїчна (0) 62, 3 кв. м.; № 1-5 Підсобне 13, 7; № 1-6 Санвузол 5, 8 кв. м.; № 1-7 Сходинкова клітина 21, 1 кв. м.; № 1-8 СТО (0) частина а розмірі 269, 8 кв. м.; № 1-9 Цех (0) частина в розмірі 47, 7 кв. м.; № 1-10 Склад (0) 26, 9 кв. м.; № 1-11 Компресорна 6, 7 кв. м.; № 1-12 Електрощитова 9, 7 кв. м.; № 1-13 Цех (0) 327, 2 кв. м.; № 1-14 Санвузол 3, 8 кв. м.; № 1-15 Тамбур - 3, 9 кв. м.; № 1-16 Лабораторія 10, 0 кв. м.; № 1-17 Склад (0) 171, 9 кв. м.; № 1-17а Склад (0) 37, 8 кв. м.; № 1-19 Кабінет (0) 23, 0 кв. м.; № 1-20 Кабінет (0) 12, 9 кв. м.; № 1-21 Каса (0) 6, 2 кв. м.; № 1-22 Каса (0) 9, 3 кв. м.; № 1-12 Кімната охорони 6, 7 кв. м.; № 1-24 Коридор 6, 4 кв. м.; № 1-25 Кладова 5, 7 кв. м.; № 1-26 Санвузол 2, 7 кв. м.; № 1-27 Санвузол 2, 9 кв. м.; № 1-28 Сходинкова клітина 14, 6 кв. м.; № 2-29 Сходинкова клітина 14, 6 кв. м.; № 2-30 Хол (0) 112, 2 кв. м.; № 2-31 Коридор 59, 2 кв. м.; № 2-32 Вентиляційна (0) 63, 0 кв. м.; № 2-33 Коридор 13, 1 кв. м.; № 2-34 Кімната для персоналу 32, 1 кв. м.; № 2-35 Душова 5,1 кв. м.; № 2-36 Вбиральня 2, 3 кв. м.; № 2-37 Гардеробна (0) 72, 8 кв. м.; № 2-38 Душова 5, 2 кв. м.; № 2-39 Вбиральня 2, 3 кв. м.; № 2-40 Сходинкова клітина 16, 3 кв. м.; № 2-41 Конференц зала (0) 68, 7 кв. м.; № 2-42 Кабінет (0) 33, 7 кв. м.; № 2-43 Кабінет (0) 32, 1 кв. м.; № 2-44 Кабінет (0) 36, 4 кв. м.; № 2-45 Кабінет (0) 23, 8 кв. м.; № 2-46 Кабінет (0) 26, 6 кв. м.; № 2-47 Кабінет (0) 24, 0 кв. м.; № 2-48 Коридор 27, 7 кв. м.; № 2-49 Архів (0) 7 кв. м.; № 2-50 Кабінет 20, 4 кв. м.; № 2-52 Санвузол 2, 9 кв. м.; № 2-54 Коридор 10, 9 кв. м.; Технічний поверх 101, 9 кв. м.

Відповідно до п. 1.2 договору об`єкт оренди належить орендодавцю на праві власності на підставі іпотечного іпотечний договір, серія та номер: 1834, виданий 23.09.2011,видавник: Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицька Г.В.; договір про відступлення прав, серія та номер: 275, виданий 03.03.2015, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Немм О.В.; лист, серія та номер: 01-08-6, виданий 26.06.2015, видавник: ТОВ "H-Авто"; вимога, серія та номер: 13, виданий 04.03.2015, видавник: ТОВ "Н Авто"; вимога, серія та номер: 12, виданий 04.03.2015, видавник: ТОВ "Н Авто".

Відповідно до п. 1.3 договору об`єкт оренди передається орендарю для використання його за призначенням у власній господарській діяльності.

Відповідно до п. 2.1 договору приймання-передача об`єкта оренди здійснюється за актом приймання-передачі, що підписується представниками обох сторін.

Відповідно до п. 2.2 договору об`єкт оренди має бути передано орендодавцем і прийнято орендарем протягом 2 (двох) днів з моменту підписання цього договору.

Відповідно до п. 2.3 договору об`єкт оренди вважається переданим орендарю з моменту підписання акта приймання-передачі.

Відповідно до п. 3.1 договору строк оренди становить 2 (два) роки і одинадцять місяців від дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди.

Відповідно до п. 4.1 договору розмір орендної плати за місяць складає 10 000, 00 грн., в тому числі ПДВ.

Відповідно до п. 4.2 договору орендна плата сплачується щомісячно в безготівковій формі на поточний рахунок орендодавця не пізніше 05 (п`ятого) числа кожного наступного місяця на підставі виставлених орендодавцем рахунків.

Відповідно до п. 8.1 договору цей договір складено у двох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної сторони.

Відповідно до п. 8.2 договору даний договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами.

Відповідно до п. 8.3 зміни та доповнення до даного договору складаються у письмовій формі та підписуються сторонами.

Відповідно до п. 8.4 договору даний договір може бути розірваний в односторонньому порядку шляхом направлення письмового повідомлення про розірвання цього договору не пізніше ніж за один місяць до бажаної дати розірвання.

Відповідно до п. 8.6 договору до цього договору додається акт приймання-передачі об`єкта оренди.

Відповідно до п. 8.8 договору у випадку зміни власника об`єкта оренди, права та обов`язки орендодавця автоматично набуваються правонаступником, а строк дії даного договору залишається незмінним або коригуються виключно за погодженням сторін.

01.05.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв нерухоме майно у складі: частини приміщень першого та другого поверху за номерами кімнат згідно до технічного паспорту на об`єкт від 16 травня 2017 року, а саме експлікації приміщень до плану поверхів будівлі: підвал 178, 3 кв. м., № 1-1 Холл (0) частина в розмірі 369, 6 кв. м.; № 1-1а Тамбур 2, 5 кв. м.; № 1-2 Основне (0) 42, 8 кв. м.; № 1-3 Основне (0) 49 кв. м.; № 1-4 Миїчна (0) 62, 3 кв. м.; № 1-5 Підсобне 13, 7; № 1-6 Санвузол 5, 8 кв. м.; № 1-7 Сходинкова клітина 21, 1 кв. м.; № 1-8 СТО (0) частина а розмірі 269, 8 кв. м.; № 1-9 Цех (0) частина в розмірі 47, 7 кв. м.; № 1-10 Склад (0) 26, 9 кв. м.; № 1-11 Компресорна 6, 7 кв. м.; № 1-12 Електрощитова 9, 7 кв. м.; № 1-13 Цех (0) 327, 2 кв. м.; № 1-14 Санвузол 3, 8 кв. м.; № 1-15 Тамбур - 3, 9 кв. м.; № 1-16 Лабораторія 10, 0 кв. м.; № 1-17 Склад (0) 171, 9 кв. м.; № 1-17а Склад (0) 37, 8 кв. м.; № 1-19 Кабінет (0) 23, 0 кв. м.; № 1-20 Кабінет (0) 12, 9 кв. м.; № 1-21 Каса (0) 6, 2 кв. м.; № 1-22 Каса (0) 9, 3 кв. м.; № 1-12 Кімната охорони 6, 7 кв. м.; № 1-24 Коридор 6, 4 кв. м.; № 1-25 Кладова 5, 7 кв. м.; № 1-26 Санвузол 2, 7 кв. м.; № 1-27 Санвузол 2, 9 кв. м.; № 1-28 Сходинкова клітина 14, 6 кв. м.; № 2-29 Сходинкова клітина 14, 6 кв. м.; № 2-30 Хол (0) 112, 2 кв. м.; № 2-31 Коридор 59, 2 кв. м.; № 2-32 Вентиляційна (0) 63, 0 кв. м.; № 2-33 Коридор 13, 1 кв. м.; № 2-34 Кімната для персоналу 32, 1 кв. м.; № 2-35 Душова 5,1 кв. м.; № 2-36 Вбиральня 2, 3 кв. м.; № 2-37 Гардеробна (0) 72, 8 кв. м.; № 2-38 Душова 5, 2 кв. м.; № 2-39 Вбиральня 2, 3 кв. м.; № 2-40 Сходинкова клітина 16, 3 кв. м.; № 2-41 Конференц зала (0) 68, 7 кв. м.; № 2-42 Кабінет (0) 33, 7 кв. м.; № 2-43 Кабінет (0) 32, 1 кв. м.; № 2-44 Кабінет (0) 36, 4 кв. м.; № 2-45 Кабінет (0) 23, 8 кв. м.; № 2-46 Кабінет (0) 26, 6 кв. м.; № 2-47 Кабінет (0) 24, 0 кв. м.; № 2-48 Коридор 27, 7 кв. м.; № 2-49 Архів (0) 7 кв. м.; № 2-50 Кабінет 20, 4 кв. м.; № 2-52 Санвузол 2, 9 кв. м.; № 2-54 Коридор 10, 9 кв. м.; Технічний поверх 101, 9 кв. м.

01.05.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) підписано акт № 2 приймання-передачі об`єкта оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв всі комунікації об`єкту оренди, в тому числі електричну підстанцію, що розташовані за адресою: м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1.

10.06.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) укладено додаткову угоду № 1 від 10.06.2021 до договору № 2-05/21 від 01.05.2021 оренди нежитлових приміщень, якою, зокрема, умови п. 8.4, 8.9 щодо порядку розірвання договору та вирішення судових спорів викладено у новій редакції.

01.08.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) укладено додаткову угоду № 1/08 від 01.08.2021 до договору № 2-05/21 від 01.05.2021 оренди нежитлових приміщень, якою, зокрема, п. 3.2, 8.4, 8.9 щодо неможливості скорочення строку договору, розірвання договору та вирішення судових спорів викладено у новій редакції.

В додатковій угоді зазначено, що зі сторони ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» підписано директором С. О. Паладій.

11.11.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі директора Паладій Світлани Олексіївни (орендар) підписано акт № 3 від 11.11.2021 приймання-передачі об`єкта оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв всі комунікації об`єкта оренди, в тому числі трансформаторну підстанцію, що розташовані за адресою: м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1.

В матеріалах даної господарської справи наявні копії вищевказаного договору оренди № 2-5/21 від 01.05.2021, додаткові угоди, акти приймання-передачі, на яких містяться підписи та печатки юридичних осіб.

Позивачем ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» на підтвердження факту виконання умов договору оренди № 2-5/21 від 01.05.2021 подано суду платіжні доручення, з яких вбачається проведення оплат (орендної плати та відшкодування комунальних послуг) ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» на користь ТОВ «Н АВТО», а саме:

- платіжна інструкція № 1361 від 11.06.2021 на суму 33 000,00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщення зг. Договору № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1142 від 22.06.2021 на суму 10 000, 00 грн. з призначенням платежу «Орендна плата згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1176 від 02.07.2021 на суму 10 000, 00 грн. з призначенням платежу «Орендна плата згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1538 від 22.10.2021 на суму 20 000, 00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщення за липень, серпень зг. рах. № 44, 48 від 31.07.21-31.08.2021»;

- платіжне доручення № 1484 від 26.11.2021 на суму 20 000, 00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщень за вересень-жовтень 2021 згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1517 від 17.12.2021 на суму 10 000, 00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщень за листопад 2021 р. згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення №1547 від 06.01.2022 на суму 10 000, 00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщень за грудень 2021 згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжна інструкція № 1658 від 14.02.2022 на суму 10 000, 00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщення за січень 2022 зг. рах. № 1 від 31.01.2022»;

- платіжне доручення № 1156 від 25.06.2021 на суму 1 743, 77 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1442 від 03.11.2021 на суму 5 747, 98 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1485 від 26.11.2021 на суму 936, 47 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1516 від 16.12.2021 на суму 1 130, 22 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021»;

- платіжне доручення № 1546 від 06.01.2022 на суму 1 065, 64 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021».

3.2. Обставини справи щодо права власності на об`єкт оренди.

15.02.2022 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Кучеревського Антона Михайловича, який діє в інтересах ТОВ «Н АВТО» на підставі статуту та протоколу ТОВ «Н АВТО» від 16.09.2021, (далі - продавець) та ТОВ «КЛОНТІС» в особі директора Жудова Володимира Едуардовича, який діє на в інтересах ТОВ «КЛОНТІС» на підставі статуту та рішення єдиного учасника ТОВ «КЛОНТІС» №7 від 15.02.2022, (далі - покупець) укладено договір купівлі-продажу.

Відповідно до п. 1.2. договору купівлі-продажу нежитлова будівля, автосалону із станцією технічного обслуговування, загальною площею 3 094, 2 кв.м, що відчужується за цим договором, знаходиться за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулиця Кірова (Ленінський район), будинок під №159/1 (сто п`ятдесят девять/один) і складається в цілому з: літ. «А-2» - нежитлової будівлі автосалону із станцією технічного обслуговування; літ. «Б» - трансформаторної підстанції; №1,2,3,4 - огорожі, №1 - покриття. Предмет договору розташований на земельній ділянці площею 1,4950 га. Кадастровий номер земельної ділянки :03:067:0005, яка знаходиться у комунальній власності Територіальної громади міста Бердянськ в особі Бердянської міської ради Запорізької області.

Відповідно до п. 4.1 договору представник продавця свідчить, що предмет договору на момент відчуження боргом за комунальні послуги не обтяжений, до укладення цього договору іншим особам не відчужений, під забороною (арештом) та в заставі не перебуває, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не переданий, щодо нього відсутні судові спори, прав у третіх осіб як в межах України, так і за межами України, немає.

Договір купівлі продажу підписано, скріплено печатками сторін та посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В., зареєстровано в реєстрі за №335.

Відповідно до витягу № 299727621 від 15.02.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) 15.02.2022 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за ТОВ "КЛОНТІС".

В цей же день 15.02.2022 між ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ» (іпотекодержатель, позикодавець) в особі директора - Арутюняна Ваге Гевондович, який діє на підставі статуту та протоколу загальних зборів учасників ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ» №5 від 15.02.2022 та ТОВ «КЛОНТІС», (іпотекодавець, позичальник), в особі директора Жудова Володимира Едуардовича, який діє на в інтересах ТОВ «КЛОНТІС» на підставі статуту та рішення єдиного учасника ТОВ «КЛОНТІС» №7 від 15.02.2022, укладено іпотечний договір, відповідно до умов п. 1.1 якого в іпотеку передано належне іпотекодавцю на праві власності нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля, автосалону із станцією технічного обслуговування загальною площею (кв.м.): 3 094, 2, опис: літ. А-2 - нежитлова будівля автосалону із станцією технічного обслуговування; літ. Б - трансформаторна підстанція; № 1,2,3.4 - огорожі, № 1 - покриття, що знаходиться за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Троїцька (Кірова), 159/1, Інгульський р-н (Ленінський р-н).

Відповідно до п. 1.5 договору предмет іпотеки за цим договором належить іпотекодавцю на праві власності, що підтверджується документами, визначеними у п. 3.1 договору. Предмет іпотеки до цього часу жодним способом не відчужений, у спорі та під арештом (забороною) не перебуває, в оренду/лізинг/довірче управління не переданий, під забороною (арештом), в заставі, податковій заставі не перебуває, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не переданий, щодо нього відсутні судові спори, прав у третіх осіб як у межах України, так і за межами України, немає.

Договір підписано, скріплено печатками сторін та посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. та зареєстровано в реєстрі за №338.

Відповідно до витягу № 299730206 від 15.02.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження на підставі договору іпотеки 15.02.2022 проведено державну реєстрацію обтяження - заборона на нерухоме майно (номер запису про обтяження 46718516).

15.07.2022 між ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ» (іпотекодержатель) та ТОВ «КЛОНТІС» (іпотекодавець) укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до умов якого іпотекодавець передав у власність іпотекодержателю, а іпотекодержатель прийняв від іпотекодавця і набув право власності на нежитлову будівлю автосалону із станцією технічного обслуговування, яка знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, вулю Троїцька (Інгульський район), будинок 159/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 01, в рахунок виконання зобов`язань за договором позики.

Відповідно до абз. 2 п. 9 договору іпотекодержатель повідомляє, що йому відомо про те, що предмет іпотеки перебуває в платному користуванні (оренді) Товариства з обмеженою відповідальністю «БАГОР-ФОРТ» (надалі - «Орендар»), відповідно до договору, укладеного між іпотекодавцем та орендарем та посвідченого 16 лютого 2022 року приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В., за реєстровим № 303 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 46741970).

Договір підписано, скріплено печатками сторін та посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Бєлік Т.М. й зареєстровано в реєстрі за № 371.

Відповідно до витягу № 305075375 від 15.07.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) 15.07.2022 на підставі вищевказаного договору про задоволення вимог іпотекодержателя право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ».

06.12.2022 між ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ» (продавець) та ТДВ «СК «ГАРДІАН» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі автосалону із станцією технічного обслуговування, яка розташована за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулиця Троїцька (Інгульський район), будинок 159/1.

Відповідно до п. 4.1 договору відчужуваний предмет договору перебуває в користуванні (оренді) у ТОВ "БАГОР-ФОРТ" згідно договору оренди нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г. В. 16.02.2022 за за реєстровим номером № 303, право користування найму (оренди) зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.02.2022 номер запису про інше речове право 46741970.

Договір купівлі-продажу підписано, скріплено печатками сторін та посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В. й зареєстровано в реєстрі за № 446.

Відповідно до витягу № 316918237 від 06.12.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) 06.12.2022 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу зареєстровано за ТДВ «СК «ГАРДІАН».

Судом також встановлено наступне.

В провадженні Господарського суду Миколаївської області перебуває справа № 915/187/22 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Н АВТО" ().

Ухвалою суду від 28.10.2022 ( суддя Ткаченко О.В.) відкрито провадження у справі № 915/187/22 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Н АВТО", ; введено процедуру розпорядження майном боржника з 28.10.2022 на строк до 170 календарних днів; призначено розпорядником майна боржника арбітражного керуючого Фоменко Мілену Сергіївну (свідоцтво про право на здійснення діяльності арбітражного керуючого (розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора) № 2 від 08.02.2013 р.).

В межах справи про банкрутство Товариство з обмеженою відповідальністю «Н АВТО» звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою вих. № 21/06-1 від 21.06.2023 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЛОНТІС», Товариства з додатковою відповідальністю «Страхова компанія «ГАРДІАН», треті особи без самостійних позовних вимог на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АМАН ТРЕВЕЛ», Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, в якій просить:

- визнати недійсним рішення загальних зборів учасників, оформленого протоколом № 08/21 від 13.08.2021;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі автосалону із станцією технічного обслуговування, розташованого за адресою: м. Миколаїв, вул. Кірова (Троїцька) будинок 159, укладений 15.02.2022 між ТОВ «Н АВТО» та ТОВ «КЛОНТІС»;

- скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю автосалону із станцією технічного обслуговування, розташованого за адресою: м. Миколаїв, вул. Кірова (Троїцька) будинок 159, реєстраційний номер нерухомого майна 101 за ТОВ «Страхова компанія «ГАРДІАН»;

- витребувати у «Страхова компанія «ГАРДІАН», зареєстроване за ним нерухоме майно - нежитлову будівлю автосалону із станцією технічного обслуговування, розташованого за адресою: м. Миколаїв, вул. Кірова (Троїцька) будинок 159 з подальшою реєстрацією права власності за позивачем.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 26.06.2023 прийнято позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Н АВТО» до розгляду в межах провадження у справі № 915/187/22 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Н АВТО» (), присвоєно справі номер 915/187/22(915/987/23) та відкрито провадження у справі.

3.3. Договір оренди № 106 від 31.05.2023.

31.05.2023 у між ТДВ «СК «ГАРДІАН» в особі генерального директора Берліна Віктора Михайловича (орендодавець) та ТОВ «ЮКОНТА БУД» в особі директора Лаба Вадима Петровича (орендар) договір оренди нерухомого майна від 31.05.2023.

Договір оренди нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О. М. 31.05.2023 та зареєстровано в реєстрі за № 106.

Умовами договору оренди передбачено наступне.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нерухоме майно - нежитлову будівлю, що розташована за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулиця Троїцька, будинок 159/1 (сто п`ятдесят дев`ять дріб один), іменоване далі за текстом «об`єкт оренди».

Відповідно до п. 1.2 договору оренди об`єкт оренди належить орендодавцю на праві власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В. від 06.12.2022 р. за реєстровим номером №446. Державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В. від 06.12.2022 р., реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 48623357, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 334096397 від 31 травня 2023 року).

Відповідно до п. 1.3 договору оренди об`єкт оренди розташований на земельній ділянці, яка має кадастровий номер :03:067:0005 та площу 1,495 га, яка належить до комунальної власності та перебуває у користуванні (оренді) ТДВ «СТРАХОВА КОМПАНІЯ «ГАРДІАН» (інше речове право № 32062101).

Відповідно до п. 1.4 договору оренди об`єкт оренди складається з: нежитлової будівлі, загальною площею 3094.2 кв.м., опис: Літ. А-2 - нежитлова будівля; літ. Б - трансформаторна підстанція; №1,2,3,4 - огорожі; №1 - покриття.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди об`єкт оренди передається орендарю в тимчасове платне користування (оренду) на підставі Акту приймання-передачі об`єкта оренди у стані, що відповідає меті оренди. Право користування об`єктом оренди наступає в орендаря одночасно з підписанням Акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 4.1 договору щомісячна орендна плата за цим договором становить 10 000 грн.

Відповідно до п. 4.2 договору щомісячна орендна плата сплачується щомісячно у безготівковій формі, авансом, в національній валюті України не пізніше 5 банківських днів з моменту виставленого Орендодавцем рахунку.

Відповідно до п. 4.3 договору зобов`язання орендаря по сплаті орендної плати вважаються виконаними належним чином у момент зарахування грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця.

Відповідно до п. 4.7 договору орендар додатково сплачує у повному обсязі орендодавцю всі витрати, пов`язані зі сплатою останнім комунальних послуг за енерго- та водопостачання на підставі виставленого рахунку та згідно із показниками лічильників та діючими тарифами у м. Миколаєві, за послуги по вивезенню побутового сміття, а також за послуги пожежної сигналізації.

Відповідно до п. 7.1 договору даний договір набуває чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення їх підписів та у разі наявності печатками сторін.

Відповідно п. 7.2. договору строк дії цього договору становить 5 (п`ять) років з дати державної реєстрації цього договору.

Відповідно п. 8.5 договору цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір підписано та скріплено печатками сторін та посвідчено Марченко О.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 106.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав № 334147652 від 31.05.2023 проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) на підставі договору № 106 від 31.05.2023. Дата державної реєстрації речового права 31.05.2023. Державна реєстрація речового права.

На виконання умов договору оренди нерухомого майна № 106 від 31.05.2023 ТДВ «СК «ГАРДІАН» (орендодавець) та ТОВ «ЮКОНТА БУД» (орендар) підписали акт приймання-передачі нерухомого майна від 31.05.2023, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування (оренду) нерухоме майно - нежитлова будівля, що розташована за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулиця Троїцька, 159/1, що складається з: нежитлової будівлі загальною площею (кв.м): 3094.2, опис: Літ. А-2 - нежитлова будівля; літ. Б - трансформаторна підстанція; №1,2,3,4 - огорожі; №1 - покриття (далі - Об`єкт оренди).

Акт підписано та скріплено печатками сторін.

3.4. Обставини справи щодо користування майном, повідомлення про припинення договору оренди № 2-05/21 від 01.05.2021.

13.06.2023 ТДВ "СК "ГАРДІАН" вручило представнику ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" вимогу № 3/23 від 13.06.2023, в якій вимагало негайно припинити факт незаконного володіння та користування майном шляхом його звільнення від сторонніх осіб та майна, що знаходиться в приміщенні по вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв.

13.06.2023 керівником ТОВ "Н АВТО", представником ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" подано до відділу поліції заяви (повідомлення) про кримінальне правопорушення, зазначивши, що 13.06.2023 на територію ТОВ "Н АВТО" прибули представники ТОВ "ЮКОНТА БУД" з вимогою припинити факт користування майном, перешкоджають ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" здійснювати діяльність, не допускають представників ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" на територію нерухомого майна, вчиняють спроси незаконно вивезти майно та документи ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ". Також повідомлено, що відносно ТОВ "Н АВТО" та його майна відбувається рейдерський захват.

Вказані обставини також відображено в поясненнях від 13.06.2023, талонах повідомлення єдиного обліку

13.06.2023 ТДВ "СК "ГАРДІАН" вручило представнику ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" повідомлення про припинення орендних правовідносин № 12/51/23-1 від 13.06.2023, яке 14.06.2023 також було направлено поштою, що підтверджується описом вкладення та поштовою накладною.

В повідомленні ТДВ "СК "ГАРДІАН" зазначило, що є власником нерухомого майна та 13.06.2023 Товариству стало відомо про наявність договору оренди нежитлових приміщень № 2-05/21 від 01.05.2021 та додаткових угод до нього, укладених між ТОВ "Н АВТО" та ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ". На підставі вказаного договору ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" продовжує користування (володіння, розпорядження) приміщеннями нерухомого майна, по вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, при цьому жодної оплати за користування не здійснює. Посилаючись на ст. 782 ЦК України, ТДВ "СК "ГАРДІАН" повідомив ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", що договір оренди є розірванням з моменту отримання (доведення до відома) даного повідомлення, у зв`язку з невнесенням плати більше трьох місяців підряд.

16.06.2023 керівником ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", засновником ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", адвокатом складено акт про недопуск до приміщення ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ".

У відповідь на запит ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", листом від 13.06.2023 ТОВ "Н АВТО" повідомило про те, що на даний час Товариством вживають заходи щодо захисту порушеного права власності, повернення автосалону та станції технічного обслуговування з чужого незаконного володіння.

В листі вих. № 19/5 від 31.07.2023 ТОВ «АМАН ТРЕВЕЛ», адресованому ТДВ "СК ГАРДІАН" на його запит, зазначило, що їх підприємству нічого невідомо про ТОВ «БАВАРІЯ ЮГ». Такого підприємства на об`єкті за адресою м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1 не було, а відповідно жодних прав вони не заявляли, орендну плату не сплачували, ніякого спілкування з ними не велося.

В листі від 01.08.2023 ТОВ «КЛОНТІС», адресованому ТДВ "СК ГАРДІАН" на його запит, повідомило, що під час володінням об`єктом нерухомого майна, що знаходиться за адресою м. Миколаїв, вул. Троїцька 159/1, працівники та представники ТОВ «КЛОНТІС», не перебували у будь-яких відносинах з ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ», зазначене підприємство не заявляло свої права на об`єкт нерухомого майна, та не сплачувало орендну плату. Жодної інформації щодо ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» та його відношення до зазначеного об`єкту нерухомого майна ТОВ «КЛОНТІС» надати не може.

ІV. ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

4.1. Правове регулювання укладення господарських договорів.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч. 7 ст. 180 ГК України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору. На зобов`язання, що виникли у сторін до укладення ними господарського договору, не поширюються умови укладеного договору, якщо договором не передбачено інше. Закінчення строку дії господарського договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, що мало місце під час дії договору.

Відповідно до ст. 181 ГК України господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

4.2. Правове регулювання договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 4 ст. 283 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Відповідно до ст. 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.

Відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

4.3. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

4.4. Правове регулювання недійсності договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

Аналогічний спосіб захисту прав передбачено ст. 20 ГК України.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21).

ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова КЦС ВС від 10.05.2023 № 715/310/22 (61-9464св22)).

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.

Тлумачення ст. 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;

наявність підстав для оспорення правочину;

встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова КЦС ВС від 10.05.2023 № 715/310/22 (61-9464св22)).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21; постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21; постанова КЦС ВС від 04.10.2023 № 291/1450/21).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21).

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21; постанова КЦС ВС від 04.10.2023 № 291/1450/21).

Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Для такого визнання з огляду на приписи статті 5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору (такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 905/1227/17 і від 13.07.2022 року у справі № 363/1834/17).

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21).

4.5. Правове регулювання наслідків недійсності правочину.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Об`єднана палата наголошує, що, фактично уточнюючи висновок, викладений в пункті 5.29 постанови від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, Велика Палата Верховного Суду в пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц звернула увагу на те, що у разі, якщо на виконання оспорюваного правочину товариством сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі ч. 1 ст. 216, ст. 387, ч. 1, 3 ст. 1212 ЦК України) (постанова об`єднаної палати КГС ВС від 26.05.2023 № 905/77/21; постанова КГС ВС від 19.09.2023 № 910/19668/21).

Водночас об`єднана палата Верховного Суду у своїй постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 сформувала висновок про те, що:

"Позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом.

Разом із тим позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача.

Окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача.""

V. ВИСНОВКИ СУДУ.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов наступних висновків щодо зустрічного позову.

01.05.2021 між ТОВ «Н АВТО» в особі директора Марного Олександра Володимировича (орендодавець) та ТОВ «БАВАРИЯ ЮГ» в особі генерального директора Марного Олега Володимировича (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 2-05/21 від 01.05.2021 (з урахуванням додаткової угоди № 1 від 10.06.2021, № 1/08 від 01.08.2021), відповідно до умов якого в оренду передано нерухоме майно (нежитлові приміщення), розташовані за адресою: м. Миколаїв, вул. Троїцька, 159/1; строк оренди становить 2 (два) роки і одинадцять місяців від дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди (п. 1.1, п. 1.3 договору).

До матеріалів справи долучено акт приймання-передачі об`єкта оренди № 2 від 01.05.2021, а також акт приймання-передачі об`єкта оренди (комунікації об`єкту оренди) № 3 від 11.11.2021.

Крім того, ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" (орендар) на підтвердження факту виконання договору оренди від 01.05.2021 подано суду платіжні доручення про сплату орендної плати та відшкодування комунальних послуг, в призначенні платежу яких міститься посилання на оспорюваний договір від 01.05.2021.

Підставою недійсності договору за зустрічним позовом ТДВ «СК «ГАРДІАН» зазначено, що: 1) договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021 є фіктивним, вчинений без наміру створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином, підписаний "заднім числом"; 2) в договорі оренди відсутня істотна умова (строк дії договору).

В підготовчому засіданні 22.09.2023 судом розглянуто клопотання ТДВ "Страхова компанія "ГАРДІАН" про витребування оригіналів доказів та призначення технічної експертизи давності документів, зміст яких викладено у зустрічній позовній заяві. Судом встановлено, що у відзиві на зустрічну позовну заяву позивач ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" повідомив суд про неможливість надати оригінал витребуваного документа (договір оренди нежитлових приміщень № 2-05/21 від 01.05.2021). В підготовчому засіданні 22.09.2023 представник ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" підтвердив суду неможливість надання витребуваного документа (оригіналу договору оренди). Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні клопотання про витребування доказів, у зв`язку з його відсутністю у позивача, про що повідомлено суд в заяві по суті спору, а також про відмову у проведенні судової експертизи, у зв`язку з неможливістю її призначення без оригіналу документа.

Відповідно до ч. 10 ст. 81 ГПК України у разі неподання учасником справи витребуваних судом доказів без поважних причин або без повідомлення причин суд, залежно від того, яка особа ухиляється від їх подання та яке ці докази мають значення, може визнати обставину, для з`ясування якої витребовувався доказ, або відмовити у її визнанні, або розглянути справу за наявними в ній доказами, а у разі неподання таких доказів позивачем - також залишити позовну заяву без розгляду.

Отже, приписами ч. 10 ст. 81 ГПК України передбачено дії суду у випадку неподання учасником справи витребуваних документів без поважних причин або без повідомлення причин.

Судом встановлено, що відповідач ТДВ «СК «ГАРДІАН» просив суд призначити судову технічну експертизу документів (договору, акту приймання-передачі) з метою встановлення обставин дати виготовлення тексту договору, дати проставлення печатки та дати підпису, вказуючи у зустрічному позові про те, що договір підписаний «заднім числом».

Матеріалами справи підтверджується факт здійснення оплат за оспорюваним договором оренди № 2-05/21 від 01.05.2021, а саме сплати орендної плати та відшкодування комунальних платежів. Як зазначено в описовій частині рішення в усіх платіжних дорученнях міститься посилання на договір оренди № 2-05/21 від 01.05.2021. Так, перші платежі здійснені орендарем в червні 2021, що підтверджується платіжною інструкцією № 1361 від 11.06.2021 на суму 33 000,00 грн. з призначенням платежу «Сплата за оренду приміщення зг. Договору № 2-5/21 від 01.05.2021», платіжним дорученням № 1156 від 25.06.2021 на суму 1 743,77 грн. з призначенням платежу «Відшкодування комунальних послуг згідно договору оренди нежитлових приміщень № 2-5/21 від 01.05.2021».

Враховуючи вищевикладене, керуючись ч. 10 ст. 80 ГПК України, суд дійшов висновку про можливість розгляду зустрічного позову за наявними матеріалами.

Враховуючи наявність оплат з орендної плати та відшкодування комунальних послуг, починаючи з червня 2021, суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди був укладений та виконувався сторонами.

Щодо тверджень позивача за зустрічним позовом про те, що в договорі відсутня така істотна умова договору як строк договору, то суд зазначає наступне.

За приписами ч. 1 ст. 284 ЦК України врегульовано, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

За приписами ч. 1 ст. 763 ЦК України «Строк дії договору» передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором, а якщо строк найму не встановлений, то договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Умовами п. 3.1 договору № 2-05/21 від 01.05.2021 сторони погодили, що строк оренди становить 2 (два) роки і одинадцять місяців від дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди. Акт приймання-передачі об`єкта оренди підписано в день укладення договору 01.05.2021.

За загальним правилом істотними умовами договору є предмет, ціна та строк (ст. 180 ГК України). За приписами ч. 2 ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено (п. 6.38, п. 6.39 постанови ВП ВС від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц).

Отже, недосягнення згоди сторін договору щодо істотних умов може свідчити про неукладеність договору, а не його недійсність. Водночас, в спірному випадку відсутні правові підстави для тверджень про те, що оспорюваний договір є неукладеним, оскільки він виконувався його сторонами.

Судом також враховано, що ч. 1 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Враховуючи, що строк оренди за договором № 2-05/21 від 01.05.2021 не перевищує 3 років, відповідно згідно положень ст. 793, 794 ЦК України достатнім є дотримання письмової форми.

Водночас помилковими є посилання позивача за зустрічним позовом на те, що нотаріальне посвідчення договору та державна реєстрація права свідчить про більшу вірогідність договору, оскільки жодною нормою закону не передбачено пріоритет нотаріально посвідченого договору та державної реєстрації речового права над простою письмовою формою договору за умови, що така форма передбачена законом (в спірному випадку ст. 208-210, 793, 794 ЦК України). Крім того, державна реєстрація права не є безспірним підтвердженням наявності в особи відповідного права, але створює спростовувану презумпцію.

Щодо посилань відповідача на фіктивність договору, то суд зазначає наступне.

Для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме собою невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання договору недійсним без застосування будь-яких наслідків. У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає її зовнішньому прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно. Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину (постанова ВП ВС від 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц, постанова ВП ВС від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20).

Підставою недійсності договору є недотримання вимог закону саме під час його вчинення. В спірному випадку суду не доведено жодними доказами у справі факту вчинення фіктивного правочину, зокрема: умислу сторін договору, невідповідність внутрішньої волі сторін її зовнішньому прояву, введення в оману третіх осіб саме на час укладення оспорюваного правочину, який до того ж виконувався його сторонами (майно передано в оренду, оплата за користування здійснювалась).

Суд також дійшов висновку, що договори відчуження майна (перехід права власності), стороною яких не є ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ", не можуть ані встановлювати, ані припиняти права особи, в тому числі ані підтверджувати, ані спростовувати право оренди. Приписами ст. 659 ЦК України передбачено спеціальні наслідки невиконання продавцем обов`язку щодо попередження покупця про права третіх осіб на товар.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у зустрічному позові, оскільки позивачем за зустрічним позовом не доведено підстав, передбачених ст. 215 ЦК України, для визнання недійсним договору оренди № 2-05/21 від 01.05.2021. Крім того, звернення до суду із позовом про визнання недійсним договору без застосування наслідків його недійсності, у випадку виконання договору, не є ефективним способом захисту прав.

Щодо вимоги за первісним позовом про визнання недійсним договору оренди від 31.05.2023, укладений між Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.М. за реєстровим № 106, то первісний позов підлягає задоволенню, оскільки оспорюваний договір укладено всупереч приписам ст. 203 ЦК України, оскільки в даному випадку має місце "подвійна оренда", що відповідно до ст. 215 ЦК України є підставою недійсності правочину. Крім того, суд зазначає, що спірне майно не могло бути передано в користування ані юридично, ані фактично іншому орендарю (в даному випадку ТОВ "ЮКОНТА БУД" до вирішення питання щодо продовження або припинення орендних правовідносин з ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ". Відповідачем за первісним позовом ТДВ "СК "ГАРДІАН" подано суду акт приймання-передачі майна від 31.05.2023, водночас лише 13.06.2023 направлено (вручено) ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" повідомлення про розірвання договору з вимогою звільнити приміщення. Враховуючи відсутність доказів фактичного виконання договору від 31.05.2023, суд дійшов висновку, що позивачем за первісним позовом обрано належний спосіб захисту його прав про визнання недійсним договору, оскільки вказаний спосіб захисту спрямований на відновлення порушеного права (встановлення юридичної визначеності у орендних правовідносинах). Первісний позов підлягає задоволенню.

Суд вважає за необхідне зазначити, що предметом як первісного, так і зустрічного позовів є вимоги про визнання недійсними договорів. В предмет доказування у даній справі не входять обставини щодо продовження або припинення (розірвання договору від 01.05.2021), у зв`язку з чим судом не надається правова оцінка вказаним обставинам.

Суд також зазначає, що в межах даної справи судом також не надається правова оцінка обставинам законності / незаконності відчуження об`єкта нерухомого майна, оскільки вказані обставини входять у предмет доказування по справі № 915/187/22(915/987/23).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Позивачем ТОВ "БАВАРИЯ ЮГ" при зверненні до суду із даним позовом сплачено судовий збір в сумі 5 368, 00 грн. згідно квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки № 49481296-1 від 16.06.2023.

Предметом спору у даній справі є вимога немайнового характеру про визнання недійсним договору, судовий збір з якої становить 2 684, 00 грн.

Отже, судовий збір в сумі 2 684, 00 грн. може бути повернутий позивачу за його клопотанням (ст. 7 Закону України «Про судовий збір»).

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судовій збір в розмірі 2 684, 00 грн. слід відшкодувати позивачу з відповідачів ТОВ «ЮКОНТА БУД» та ТДВ «Страхова компанія «ГАРДІАН» порівну з кожного по 1 342, 00 грн., у зв`язку з задоволенням первісного позову.

Судовий збір в розмірі 2 684, 00 грн. слід покласти на позивача за зустрічним позовом ТДВ «Страхова компанія «ГАРДІАН», у зв`язку з відмовою в зустрічному позові.

В И Р І Ш И В:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди від 31.05.2023, укладений між Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.М. за реєстровим № 106.

3. Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮКОНТА БУД", вул. Cоборна, 12-В, м. Миколаїв, 54017 () на користь позивача Товариства з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ():

- 1 342, 00 грн. (одна тисяча триста сорок дві грн. 00 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

4. Стягнути з відповідача Товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "ГАРДІАН", вул. Саксаганського, 96, м. Київ, 01032 () на користь позивача Товариства з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ", вул. Троїцька, 159/1, м. Миколаїв, 54007 ():

- 1 342, 00 грн. (одна тисяча триста сорок дві грн. 00 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

5. Накази видати позивачу Товариству з обмеженою відповідальністю "БАВАРІЯ ЮГ" після набрання рішенням законної сили.

6. В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.

Повний текст рішення складено 08.12.2023

Суддя Е.М. Олейняш