ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

04.12.2023м. СумиСправа № 920/554/23
Господарський суд Сумської області у складі

судді Резніченко О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Бублик Т.Д.,

розглянув у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Духанівське»;

до відповідача Буринської міської ради;

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі 20.03.2012 р.

за участю представників сторін:

від позивача: Гордієнко Л.В.

від відповідача: Усенко В.Ф.

Стислий виклад позицій сторін по справі. Заяви, які подавались сторонами. Процесуальні дії, які вчинялись судом.

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд визнати укладеною додаткову угоду між Буринською міською радою (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством «Духанівське» щодо оренди земельної ділянки 59,4857 га в редакції згідно додатку до позовної заяви, до договору оренди землі від 20.03.2012 р., зареєстрованого у відділі Держкомзему у Буринському районі від 10.04.2012 за №01145, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством «Духанівське» (орендар).

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» він, як орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк.

Позивач скористався переважним правом та надіслав 19.01.2022 відповідачу заяву про продовження строку дії договору оренди, додавши до заяви примірники додаткової угоди. Відповідач протягом 2022-2023 років не прийняв рішення про продовження дії договору, тому позивач звернувся до суду для захисту порушеного права.

Відповідач у відзиві на позов не визнає вимоги позивача з огляду на те, що у додатковій угоді, яка була запропонована позивачем, були змінені умови договору оренди, а саме щодо орендної плати та предмета договору. Сторони не досягли домовленості щодо запропонованих позивачем нових умов, тому позивач втратив переважне право на укладення договору оренди.

Провадження у справі було відкрито 29.05.2023 за правилами загального позовного провадження з проведенням підготовчого засідання (призначене на 10.07.2023).

15.06.2023 відповідач подав відзив на позов.

07.07.2023 відповідач подав клопотання по долучення документів до матеріалів справи витягів з Державного земельного кадастру (клопотання задоволено ухвалою суду від 08.11.2023).

10.07.2023 відповідач подав клопотання про долучення доказів до матеріалів справи - копії запиту до Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про надання інформації та копії відповіді на запит (клопотання задоволено ухвалою суду від 08.11.2023).

Відповідно до ухвали суду від 10.07.2023 підготовче засідання у справі відкладено на 26.07.2023.

У судовому засіданні 26.07.2023 продовжено строк підготовчого провадження до 29.08.2023 та оголошено перерву до 28.08.2023.

Розгляд справи 28.08.2023 не відбувся, оскільки суддя Резніченко О.Ю. знаходилась у відпустці.

Ухвалою суду від 29.08.2023 підготовче засідання у справі призначене на 25.09.2023.

У судовому засіданні 25.09.2023 оголошено перерву до 04.10.2023.

04.10.2023 позивач подав додаткові пояснення по справі з копіями доказів (вх №902) (долучені до матеріалів справи згідно зухвалою суду від 08.11.2023).

09.10.2023 позивачем подано клопотання про проведення процедури врегулювання спору за участю судді та зупинення провадження у справі (вх №3859, 3860).

Розгляд справи 25.10.2023 не відбувся, оскільки суддя Резніченко О.Ю. брала участь у заходах з підвищення кваліфікації.

Ухвалою суду від 30.10.2023 підготовче засідання призначене на 08.11.2023.

Відповідно до ухвали суду від 08.11.2023 відмовлено у задоволенні клопотання позивача про проведення процедури врегулювання спору за участю судді та зупинення провадження у справі з урахуванням заперечень представника відповідача проти проведення врегулювання спору, закрите підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.12.2023.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

20.03.2012 між позивачем та Буринською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки сільськогосподарського призначення, загальною площею 151,380 га на території Гвинтівської сільської ради Буринського району Сумської області, а саме не витребувані та не переоформлені земельні частки (паї). Строк дії договору 10 років, розмір орендної плати 4,0% від нормативно-грошової оцінки землі.

Договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі 10.04.2012 року.

Також пунктом 8 договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору у разі письмового повідомлення про це орендарем орендодавця не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору.

Факт укладання договору сторонами не заперечується, копія договору додана до матеріалів справи.

З 01.01.2019 райдержадміністрації втратили повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених (невитребуваних) паїв за межами населених пунктів. Тому суд погоджується з позицією позивача, що розпорядником земель, які є предметом договору, на даний час є Буринська міська рада орендодавець.

19.01.2022 позивач надіслав на адресу відповідача лист про продовження договору оренди землі від 20.03.2012 з додатком два примірники додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі.

Відповідач не заперечує факт отримання листа та проекту додаткової угоди. Відповідач 01.02.2022 повідомив позивача, що для вирішення питання про продовження договору необхідно надати копію договору оренди від 20.03.2012.

Протягом 2022-2023 років відповідачем не було прийнято рішення про продовження терміну дії договору.

Незаважаючи на закінчення строку дії договору, позивач зазначає, що продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату. На підтвердження зазначених обставин позивачем подані копії платіжних доручень про сплату орендної плати за землю за січень-грудень 2022 та січень-квітень 2023.

Тому, на думку позивача, у нього виникло переважне право на укладення договору оренди на новий строк у силу приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Законодавство, що підлягає застосуванню, та висновки суду.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі/на місцевості/земельних ділянок власниками земельних ділянок/паїв/» передавати в оренду /нерозподілені земельні ділянки/ не витребувані паї мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована така земля.

Оскільки нерозподілені земельні ділянки/не витребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі.

Законом України «Про оренду землі», а саме статтею 1, визначено, що оренда землі-це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди землі його сторонами, Сторони договору є вільними в підписанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

Крім цього, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану №2145-ІХ від 24.03.2022 було внесено зміни до розділу Х «перехідні положення» Земельного Кодексу України та доповнено п. 27 такого змісту:

« 27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

Строк дії договору оренди, який є предметом спору, закінчився 20.03.2022 р., тобто після введення воєнного стану (воєнний стан введений з 05:30 год 24 лютого 2022 року згідно з Указом Президента України №64/2022).

Крім цього, порядок поновлення договору оренди землі регулюється ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та Земельним Кодексом України.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІХ від 05.12.2019 було доповнено Земельний Кодекс України ст. 1261 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови» та розділ ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» доповнено абз. 4, згідно якого правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі ,укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Тому суд керується редакцією ст. 33 Закону України «Про оренду землі» станом на день укладання договору оренди.

Так, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» мала таку редакцію (станом на 17.02.2011 в редакції Закону України №3038-VI):

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної

власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Дослідивши проект додаткової угоди, який позивач надсилав відповідачу, судом встановлено, що наступні умови договору оренди були позивачем запропоновано змінити у додатковій угоді:

- Запропоновано встановити розмір орендної плати 14% (п. 9 проекту додаткової угоди), а у договорі оренди розмір орендної плати складав 4% (п. 9 договору оренди від 20.03.2012);

- Об`єкт договору згідно проекту додаткової угоди земельна ділянка загальною площею 59,4957 га (п. 2 проекту додаткової угоди), а відповідно до договору оренди від 20.03.2012 об`єкт оренди земельна ділянка загальною площею 151,380 га (п. 2 договору оренди);

- Згідно проекту додаткової угоди строк дії договору 7 років (п. 8 проекту додаткової угоди), а відповідно до договору оренди від 20.03.2012 строк дії договору 10 років (п. 8 договору оренди).

Відповідно до ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення договору оренди) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Істотні умови договору оренди землі визначені у ст. 15 Закону України «Про оренду землі», до яких у тому числі, закон відносить: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору та орендна плата із зазначенням її розміру.

Відповідно до п. 34 ч.1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення питань щодо регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільської, селищної, міської ради.

Відповідач зазначає, що Упродовж 2022 року пленарні засідання в Буринській міській раді не проводились через відсутність кворуму, а тому і не приймалось рішення про продовження терміну договору оренди.

У березні 2023 року відновились пленарні засідання міської ради.

У зв`язку з цим, 24.03.2023 та 17.04.2023 двічі розглядалось на сесії питання про продовження терміну дії договору оренди землі ПСП «Духанівське» від 20.03.2012, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Буринському районі від 10.04.2012 за №01145 ,загальною площею 151,380га, терміном на 10 років з розміром 4% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок, тобто на умовах договору від 20.12.2012 року. Підготовлені проекти відповідних рішень. Проте проекти рішень депутатами не підтримано, про що повідомлено позивача.

Таким чином, відповідач не погодився із запропонованою позивачем у проекті додаткової угоди зміною істотних умов договору, що унеможливлює поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла на момент укладення договору оренди).

Відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №923/925/18 від 27.06.2019, а саме:

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано порядок поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 4 цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена частиною 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення обох сторін.

При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, між орендарем земельної ділянки та орендодавцем велося листування щодо продовження договору оренди землі від 20.03.2012 з новими істотними умовами договору, зокрема щодо розміру орендної плати та іншими умовами, проте сторони не дійшли згоди, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На підставі викладеного, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Розподіл судових витрат між сторонам.

Згідно ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що судом у позові відмовлено повністю, то витрати зі сплати судового збору в розмірі 2684 грн 00 коп. покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст.123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У позові Приватного сільськогосподарського підприємства «Духанівське» до відповідача: Буринської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі 20.03.2012 р. відмовити повністю.

2. Витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 грн 00 коп. покласти на позивача.

3. Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Згідно з ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 06.12.2023.

Суддя О.Ю. Резніченко