ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2023 Справа № 917/982/23

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційні рішення та стратегії", вул.Першотравнева, 20-А, каб.7, м.Кременчук, Полтавська область, 39600

до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, площа Перемоги, 2, м.Кременчук, Полтавська область,39600

ІІІ особа 1. Державний реєстратор виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Поркіна Лілія Олександрівна (площа Перемоги, 2, м.Кременчук, Полтавська область,39600, код 04057287)

2. Державний реєстратор виконавчого комітету Решетилівської міської ради Крамар Вікторія Вікторівна ( 38400, Полтавська область, Полтавський район, місто Решетилівка, вулиця Покровська, будинок 14)

3. Колективне підприємство Залізобетонних виробів №2 ( , 7-й Хорольський Тупик,1, м.Кременчук, Полтавська область, 39603) в особі ліквідатора підприємства-банкрута арбітражного керуючого Андрія Дуленка (вул.Полтавський шлях,58, офіс38, м.Полтава, 39500).

про визнання недійсним рішення, та скасування рішення.

Суддя Кльопов І.Г.

Секретар Назаренко Я.А.

Представники сторін згідно протоколу судового засідання.

Обставини справи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційні рішення та стратегії" звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, в якому просить суд

1. Визнати недійсним рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийняте на позачерговій XIX сесії міської ради VIII скликання від 24.03.2023 року «Про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку», а саме щодо розірвання договору оренди землі, зареєстрований 25.12.2013 року (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 4164596, підстава внесення запису індексний № 9723065 від 03.01.2014) на підставі якого у користуванні перебуває земельна ділянка площею 600017 кв.м. (кадастровий № :03:001:0155) для експлуатації та обслуговування будівель та споруд по тупику Хорольський 7, будинок 1 у м. Кременчуці.

2. Скасувати рішення державного реєстратора Поркіної Лілії Олександрівни (Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області) від 30.03.2023 08:38:18 індексний номер рішення: 66988152 про реєстрацію припинення речового права щодо Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0155 дата державної реєстрації 24.03.2023 15:21:54.

В обгрунтування позовних вимог позивач зазначає наступне:

- згідно ст. 120 Земельного кодексу України до Позивача у зв`язку з придбанням об`єктів нерухомого майна 31.01.2023 року перейшло право оренди на земельну ділянку за договором оренди від 05.12.2013 року (а у третьої особи таке право за договором оренди припинилось);

- позивач не має жодної заборгованості по платежам за користування земельною ділянкою по договору оренди від 05.12.2013 року, не має будь-якого відношення до боргових зобов`язань третьої особи (що перебуває у процедурі банкрутства) перед відповідачем;

- порушений порядок оприлюднення рішення органу місцевого самоврядування згідно з ч. 4 ст. 15 Закону України «Про доступ до публічної інформації».

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 20.06.2023 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 20.07.2023.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 20.07.2023 суд залучив до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Державного реєстратора виконавчого комітету Решетилівської міської ради Крамар Вікторію Вікторівну та Колективне підприємство Залізобетонних виробів №2 в особі ліквідатора підприємства-банкрута арбітражного керуючого Андрія Дуленка та Витребував у Державного реєстратора виконавчого комітету Решетилівської міської ради Крамар Вікторії Вікторівни належним чином засвідчені документи по заяві №54572086 від 21.03.2023 ( в тому числі, копії друкованих форм заяв № 326446282 від 21.03.2023 року, 13:08:15; №326682051 від 23.03.2023, 10:01:13 та документа, що підтверджує сплату адміністративного збору на вказану реєстраційну дію).

05.07.2023 за вхід. №8334 від ІІІ особи - Державного реєстратора виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Поркіна Лілія Олександрівна надійшли пояснення по справі. Державний реєстратор просить суд залучити до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Державного реєстратора виконавчого комітету Решетилівської міської ради Крамар Вікторію Вікторівну та витребувати докази по справі, а саме: належним чином засвідчені документи по заяві №54572086 від 21.03.2023 ( в тому числі, копії друкованих форм заяв № 326446282 від 21.03.2023 року, 13:08:15; №326682051 від 23.03.2023, 10:01:13 та документа, що підтверджує сплату адміністративного збору на вказану реєстраційну дію).

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 20.07.2023 суд відклав підготовче засідання на 17.08.2023.

24.07.2023 за вхід. №9054 від відповідача надійшов відзив на позов. Відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позову.

Відповідач у відзиві на позов зазначає наступне. Між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та колективним підприємством залізобетонних виробів № 2 укладений договір оренди землі від 05.12.2013 року щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0155, загальною площею 60 017кв.м. для експлуатації та обслуговування будівель та споруд по тупику 7-му Хорольскому, 1 у м. Кременчуці строком на 15 (п`ятнадцять) років, (далі - Договір). Договір зареєстровано від 25.12.2013 № 4164596.

Головне управління ДПС у Полтавській області Державної податкової служби України своїм листом № 21309/5/16-31-13-02-23 від 23.12.2021 повідомило Кременчуцьку міську раду Кременчуцького району Полтавської області про те, що станом на 21.12.2021 за даними інформаційних систем ДПС України за Колективним підприємством залізобетонних виробів № 2 (код ЄДРПОУ 5514838) обліковується заборгованість по орендній платі за землю з юридичних осіб у сумі 4 225,8тис.грн.

Відтак, з метою недопущення приросту податкового боргу з орендної плати ГУ ДПС у Полтавській області наголосило Кременчуцькій міській раді Кременчуцького району Полтавської області на розгляді питання про припинення дії договору оренди землі від 25.12.2013 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 4164596, підстава внесення запису - індексний номер 972305 від 03.01.2014).

Таким чином, користуючись земельною ділянкою з кадастровим номером :03:001:0155, загальною площею 60 017кв.м. по тупику 7-му Хорольському, 1 у м. Кременчуці, орендна плата за неї не сплачувалась, що порушувало права та законні інтереси територіальної громади міста Кременчука.

Позивач зазначає також про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0155, загальною площею 60 017кв.м. по тупику 7-му Хорольському, 1 у м. Кременчуці, розміщені інші об`єкти нерухомості, які перебувають у приватній власності:

- незавершене будівництво - у власності ПП «Арґентум»;

- частина адміністративної будівлі - у власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

- частина адміністративної будівлі - у власності ТОВ «Кремінь логістика»;

- частина адміністративної будівлі - у власності ОСОБА_3 .

На адресу виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області надходили заяви від власників вищевказаних об`єктів нерухомості щодо прийняття рішення про надання згоди на поділ чи об`єднання земельних ділянок користувачем.

Однак рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області їм було відмовлено у надані згоди на поділ земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0155, загальною площею 60 017кв.м. по тупику 7-му Хорольському, 1 у м. Кременчуці у зв`язку з наявністю зареєстрованого договору оренди у Колективного підприємства залізобетонних виробів № 2.

У зв`язку з систематичними порушеннями орендарем умов зазначеного договору оренди землі, зокрема п. 11, п. 12, п. 14, п. 24 договору оренди землі, відповідно до статей 12, 96, 141 Земельного кодексу України, статей 4, 5, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», абз. 1, 2 п. 37 договору оренди землі, зареєстрованого 25.12.2013, та наявністю на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна інших осіб, що порушує їх права на земельну ділянку відповідно до статті 120 Земельного кодексу України, керуючись статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області 24.03.2023 прийняла рішення про дострокове розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі, зареєстрованого 25.12.2013 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 4164596, підстава внесення запису індексний № 9723065 від 03.01.2014) на підставі якого у користуванні перебувала земельна ділянка площею 60017кв.м (кадастровий № :03:001:0155) для експлуатації та обслуговування будівель та споруд (Код виду цільового призначення земельної ділянки розділ 11 підрозділ 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості) по тупику 7-му Хорольському, 1, у зв`язку з систематичними порушеннями орендарем умов зазначеного договору оренди землі, зокрема п. 11, п. 12, п. 14, п. 24 договору оренди землі, відповідно до статей 12, 96, 141 Земельного кодексу України, статей 4, 5, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», абз. 1, 2 п. 37 договору оренди землі, зареєстрованого 25.12.2013 та наявністю на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна інших осіб, що порушує їх права на земельну ділянку відповідно до статті 120 Земельного кодексу України.

На підставі прийнятого вищевказаного рішення до Державного реєстру речових прав внесено запис № 66988152 від 24.03.2023 про припинення іншого речового права.

Про прийняте рішення було направлено лист - повідомлення № 01-49/585 від 24.03.2023.

Разом з відзивом на позов від відповідача надійшло клопотання про залучення до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

- Приватне підприємство "Аргентум" (, вул.Бетонна,27, м.Кременчук, Полтавська область, 39600)

- ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 )

- ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 )

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Кремінь Логістика" ( , тупик 7-й Хорольському,1,м.Кременчук, Полтавська область, 39600)

- ОСОБА_3 (ІПН - НОМЕР_3

05.09.2023 за вхід. №10898 від Приватного підприємства "Аргентум", м.Кременчук надійшла заява про вступ у справу як третьої особи.

06.09.2023 за вхід. №10926 від позивача надійшли заперечення на клопотання відповідача про залучення третіх осіб. Приймаючи до уваги положення чинного законодавства, а також доводи наведені позивачем в обґрунтування поданого клопотання, Господарський суд Полтавської області дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення даного клопотання.

Суд також відмовив у задоволенні заяви Приватного підприємства "Аргентум", м.Кременчук про вступ у справу як третьої особи.

16.08.2023 за вхід. №10094 на виконання вимог ухвали суду від 20.07.2023 від Державного реєстратора Крамар В.В. надійшли копії документів. Дані документи залучено судом до матеріалів справи.

28.08.2023 за вхід. №10517 від позивача надійшла відповідь на відзив. Позивач позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Позивач зазначає, що єдиною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки для відповідача стало наявність заборгованості перед ним у попереднього землекористувача - у Колективного підприємства Залізобетонних виробів № 2.

При цьому, на момент прийняття оскаржуваного рішення відповідачем, вищевказана юридична особа вже не мала статусу орендаря за вищевказаним договором оренди, а відтак відповідач не мав прав розірвати вказаний договір із новим землекористувачем на вказаних підставах.

Ухвалою від 06.09.2021 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив її до розгляду по суті.

У судовому засіданні 11.12.2023 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

05.12.2013 року Кременчуцька міська рада Полтавської області (далі - Відповідач) та Колективне підприємством залізобетонних виробів № 2 уклали договір оренди земельної ділянки № :03:001:0155, загальною площею 60 017 кв.м. для експлуатації та обслуговування будівель та споруд по тупику 7-му Хорольському, 1 у м. Кременчуці строком на 15 (п`ятнадцять) років (далі - Договір оренди та Земельна ділянка відповідно).

Відповідно до п. 8 Договору оренди договір укладено терміном на 15 (п`ятнадцять) років.

Після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 15 Договору оренди земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування будівель та споруд (код КВЦПЗ J 11.02) по тупику 7-му Хорольському, 1 (земельна ділянка № 2) в м. Кременчуці.

Відповідно до п. 16 Договору цільове призначення земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування будівель та споруд (код КВЦПЗ J 11.02) по тупику 7-му Хорольському, 1 (земельна ділянка № 2) в м. Кременчуці.

16.01.2023 року у системі «Prozorro sale» відбувся аукціон з продажу майна КП "Завод залізобетонних виробів № 2" з можливістю зниження початкової вартості. Предметом аукціону було нерухоме майно, що складається рухомого майна та частини будівель та споруд, розташованих за адресою Полтавська область, м. Кременчук, вул. 7-й Хорольський тупик, 1, та в цілому складається з столярної майстерні літ. Д площею 233,2 кв.м., камер пропарочних літ. Ю площею 719,3 кв.м., будівлі арматурного цеху літ. JI площею 1118,5 кв.м., будівлі арматурного цеху літ. К площею 2166,2 кв.м., будівлі трансформаторної підстанції літ. У площею 53,6 кв.м., будівлі складу літ. Г площею 275,2 кв.м. будівлі парокотельні літ. М площею 883,1 кв.м., будівлі БЗВ літ. X площею 456,3 кв.м., силосного складу літ. Ж площею 366,6 кв.м., будівлі інструментальної кладової літ. Ш площею 165,6 кв.м., будівлі ГРП літ. С площею 16,3 кв.м., будівлі механічної майстерні літ. Щ площею 431,9 кв.м., огорожі заводу № 1.

За результатами проведеного аукціону переможцем було визнано Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційні рішення та стратегії" ( Позивач).

На підставі проведеного аукціону приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Прокоп О. Е. 31.01.2023 року було видано Позивачеві свідоцтво № 86, яке посвідчує право власності на майно, яке позивач придбав на аукціоні.

Зазначене нерухоме майно знаходиться на земельні ділянці, яка є предметом Договору оренди.

На цій підставі державним реєстратором 21.03.2023 року було здійснено заміну орендаря земельної ділянки за Договором оренди з Колективного підприємства залізобетонних виробів № 2 на Позивача, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав.

Позивач зазначає, що у подальшому, 24.03.2023 року листом № 01-49/585 його було повідомлено про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Відповідно до цього листа позивачу було повідомлено, що відповідачем 24.03.2023 року було прийнято рішення «Про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку», згідно якого відповідач вирішив в односторонньому порядку розірвати Договір оренди у зв`язку з систематичними порушеннями орендарем умов договору, зокрема п. 11, п. 12, п. 14, п. 24 Договору оренди землі відповідно до статей 12, 96, 141 Земельного кодексу України, статей 4, 5, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», абз. 1, 2 п. 37 Договору оренди землі. Разом з листом позивачу було надано і саме рішення. Згідно тексту рішення від 24.03.2023 року підставою для розірвання Договору оренди стало неналежне виконання зобов`язань за Договором оренди в частині сплати орендної плати за землю Колективним підприємством залізобетонних виробів № 2 у розмірі 6 242 887,92 гри. перед Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області.

Позивач вважає вказане рішення протиправним. Дана обставина стала підставою для звернення позивача до суду з позовом до суду про визнання його недійсним.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Відповідно до ч. З ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Так у постанові Верховного Суду України від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16 зроблено правовий висновок, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі N 263/6022/16-ц)

Такий же принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості застосовано у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.11.2019 у справі № 150/300/16, від 27.11.2019 у справі № 461/2328/16-ц, від 15.01.2020 у справі № 204/9373/14-ц, від 01.07.2020 у справі № 2-95/12, від 15.07.2020 у справі № 127/2061/16-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Отже, з огляду на зміст статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, безумовним є принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі розміщеного на ній об`єкту нерухомості.

Відповідно до ч. 3 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Так, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 05.02.2019 у справі № 914/1131/18. від 15.01.2019 у справі № 908/27/18, від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17. від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17. від 05.06.2018 у справі № 920/717/17. від 20.06.2018 у справі № 913/661/17. від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/І7. від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18.

Подібна позиція зазначена і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 де колегія зазначила наступне: « 5.13. Частиною першою статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

5.14. Отже, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.

5.15 Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню».

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Таким чином, розірвати можна лише договір, який діє (строк/термін дії якого не закінчився). Зазначений правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду: від 07.10.2021 № 904/2903/20; від 30.06.2021 № 155/555/20; від 12.05.2020 № 911/991/19; від 11.02.2020, № 916/612/19; від 18.11.2019 № 910/16750/18.

За змістом приписів статті 188 ГК України, статті 651 ЦК України розірвано може бути лише чинний договір. Вищезазначений висновок був зазначений у постановах Верховного Суду: від 16.09.2022 № 913/703/20; від 04.07.2022 № 922/2469/21; від 21.06.2022 № 911/3276/20; від 08.06.2022 № 755/978/20; від 07.10.2021 № 904/2903/20; від 14.07.2021 № 911/1442/19; від 11.02.2020 № 916/612/19; від 18.11.2019 № 910/16750/18; від 07.08.2018 № 910/7981/17.

Також слід зазначити, що відповідно до п. 11 Договору оренди від 05.12.2013 року «Орендна плата за земельну ділянку сплачується за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю щомісяця протягом 30 календарних днів, що осталося за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця».

Відповідно до умов договору оренди, позивач платіжною інструкцією від 30.03.2023 року №20 сплатив на рахунок Кременчуцької міської ради 200 тисяч грн. орендної плати, що цілком покриває платіж за лютий (з моменту оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна), березень, квітень та частину травня 2023 року).

Зазначене свідчить про належне виконання позивачем своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати. Матеріали справи не містять докази, які б свідчили про неналежне виконання позивачем будь - яких обов`язків, покладених на нього згідно з умовами договору оренди землі, який рішенням відповідача було розірвано.

Ні умовами укладеного Договору оренди, ні нормами чинного законодавства не передбачено можливості орендодавця розірвати в односторонньому порядку договір оренди землі за борговими зобов`язаннями попереднього власника. Адже з моменту переходу права власності на нерухоме майно відбувається автоматичний перехід до нового власника нерухомого майна прав орендаря на користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно. Але при цьому боргові зобов`язання попереднього орендаря несуться ним самостійно і в жодному разі не можуть покладатися на нового землекористувача чи створювати для нього будь-які правові наслідки, зокрема як розірвання з ним договору оренди.

Таким чином, оскільки у нового власника (землекористувача) обов`язок сплачувати орендні платежі виникає з моменту переходу права власності на нерухоме майно, то за відсутності обґрунтованої заборгованості нового власника перед орендарем з моменту виникнення права оренди - розірвання договору є неправомірним.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно Конституції України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» гарантоване державою місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи і передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами ст. 19, 140, 143, 144, 146 Конституції України

Згідно з ст. 4 Європейської хартії місцевого самоврядування головні повноваження і функції органів місцевого самоврядування визначаються конституцією або законом. Однак це положення не перешкоджає наділенню органів місцевого самоврядування повноваженнями і функціями для спеціальних цілей відповідно до закону.

Органи місцевого самоврядування в межах закону мають повне право вільно вирішувати будь-яке питання, яке не вилучене зі сфери їхньої компетенції і вирішення якого не доручене жодному іншому органу.

Повноваження, якими наділяються органи місцевого самоврядування, як правило, мають бути повними і виключними. Вони не можуть скасовуватися чи обмежуватися іншим, центральним або регіональним органом, якщо це не передбачене законом.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 10 Закону України від 21 травня 1997 року N 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон № 280/97-ВР) сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Порядок формування та організація діяльності рад визначаються Конституцією України, цим та іншими законами, а також статутами територіальних громад.

Частиною 1 ст. 59 Закону № 280/97-ВР обумовлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

У відповідності до ч. 2 ст. 59 Закону № 280/97-ВР установлено, що рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом. При встановленні результатів голосування до загального складу сільської, селищної, міської ради включається сільський, селищний, міський голова, якщо він бере участь у пленарному засіданні ради, і враховується його голос.

Згідно з ст. З Європейської хартії місцевого самоврядування, місцеве самоврядування означає право і спроможність органів місцевого самоврядування в межах закону здійснювати регулювання і управління суттєвою часткою суспільних справ, які належать до їхньої компетенції, в інтересах місцевого населення.

Це право здійснюється радами або зборами, члени яких вільно обираються таємним голосуванням на основі прямого, рівного, загального виборчого права і які можуть мати підзвітні їм виконавчі органи.

Разом з цим, підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Як передбачено частиною 10 статті 59 Закону України «Про місцеві самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам Україні визнаються незаконними в судовому порядку.

Судом встановлено, що рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24.03.2023 року «Про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку», а саме щодо розірвання договору оренди землі, зареєстрований 25.12.2013 року (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 4164596, підстава внесення запису індексний № 9723065 від 03.01.2014) на підставі якого у користуванні перебуває земельна ділянка площею 600017 кв.м. (кадастровий № :03:001:0155) для експлуатації та обслуговування будівель та споруд по тупику 7-му Хорольському,1 у м. Кременчуці прийняте і з порушенням вимог чинного законодавства. А отже, вимога про визнання даного рішення недійсним підлягає задоволенню.

24.03.2023 року державним реєстратором Поркіною Лілією Олександрівною (Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області) було проведено державну реєстрацію припинення речового права щодо Договору оренди земельної ділянки, на підставі рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийнятого на позачерговій XIX сесії міської ради VIII скликання від 24.03.2023 року «Про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку». Індексний номер рішення державного реєстратора №66988152, за яким відомості до реєстру внесено 30.03.2023 року.

Змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктами 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судової рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення держави реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно) законодавства (за наявності таких прав).

Отже, ефективним способом захисту порушених прав в даному випадку є також скасування рішення державного реєстратора Поркіної Лілії Олександрівни (Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області) від 30.03.2023 08:38:18 індексний номер рішення: 66988152 про реєстрацію припинення речового права щодо Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0155 дата державної реєстрації 24.03.2023 15:21:54.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані, підтверджені наявними в матеріалах справи доказами і підлягають задоволенню.

Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 232-233, 237-238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийняте на позачерговій XIX сесії міської ради VIII скликання від 24.03.2023 року «Про дострокове розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку», а саме щодо розірвання договору оренди землі, зареєстрований 25.12.2013 року (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 4164596, підстава внесення запису індексний № 9723065 від 03.01.2014) на підставі якого у користуванні перебуває земельна ділянка площею 600017 кв.м. (кадастровий № :03:001:0155) для експлуатації та обслуговування будівель та споруд по тупику 7-му Хорольському,1 у м. Кременчуці.

3. Скасувати рішення державного реєстратора Поркіної Лілії Олександрівни (Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області) від 30.03.2023 08:38:18 індексний номер рішення: 66988152 про реєстрацію припинення речового права щодо Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0155 дата державної реєстрації 24.03.2023 15:21:54.

4. Стягнути з Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (площа Перемоги, 2, м.Кременчук, Полтавська область, 39600, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційні рішення та стратегії" ( вул.Першотравнева, 20-А, каб.7, м.Кременчук, Полтавська область, 39600, ) - 5368,00грн. судового збору.

Видати наказ з набранням цим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається в порядку і строки, встановлені ст.ст.256,257 ГПК України.

Повне рішення складено: 13.12.2023

Суддя Кльопов І.Г.