ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2023 р. Справа№ 911/591/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Алданової С.О.

суддів: Корсака В.А.

Пономаренка Є.Ю.

при секретарі судового засідання Алчієвій І.В.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ"

на рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022

у справі № 911/591/22 (суддя: Карпечкін Т.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ"

до 1) Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс",

2) Фізичної особи-підприємця Ваховської Світлани Іванівни

за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Вишневої міської ради

про визнання переважного права на укладення договору оренди та визнання недійсним договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс», Фізичної особи-підприємця Ваховської Світлани Іванівни, в якій позивач просить суд:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» переважне право на укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе. вул. Святошинська, 46;

- визнати недійсним договір оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладений між Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підприємцем Ваховською Світланою Іванівною.

Позовні вимоги обгрунтовано тим, що відповідачем було порушено переважне право позивача, як орендаря, на продовження строку дії оренди або укладення нового договору.

Рішенням Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Приймаючи рішення у даній справі, місцевий господарський суд зазначив, що відповідач у встановленому законодавством порядку та строки вчинив дії, які свідчать про його відмову від пролонгації договору оренди, тому договір є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії. Наголосив, що ТОВ «КІТ» в передбачені законодавством терміни не звернулось до КП «Готельно-гуртожитковий комплекс», а тому переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін є втраченим.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "КІТ" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ "КІТ" задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, таким, що винесене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Скаржник зазначає, що положення Договору оренди не містять конкретних термінів та обмежень щодо подання заяви орендаря стосовно реалізації свого переваженого права на укладення нового договору відповідно до вимог ч. 1 ст. 777 УК України, а строк направлення листа від 26.11.2021 № 26 обумовлений сподіванням позивача на позитивне вирішення питання продовження дії чинного Договору оренди. Підкреслює, що відповідач 1, проігнорувавши прохання позивача про намір укласти Договір оренди на новий строк, уклав Договір з новим орендарем без проведення аукціону, всупереч вимог законодавства, ігноруючи при цьому першочергове право позивача на укладення такого договору після проведення відповідного аукціону.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.09.2023 апеляційна скарга у справі № 911/591/22 передана на розгляд колегії суддів у складі: Алданова С.О. (головуючий), Корсак В.А., Пономаренко Є.Ю.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2023 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю "КІТ" строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ" на рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22; розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ" на рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 призначено на 16.10.2023; запропоновано учасникам судового процесу подати відзив, заперечення на апеляційну скаргу та інші заяви/клопотання протягом 10 днів з дня отримання даної ухвали.

20.09.2023 на адресу суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Свої доводи обгрунтовує тим, що позивач звернувся до відповідача 1 із заявою про намір реалізувати своє переважне право щодо укладення нового договору оренди на новий строк лише 26.11.2021, тобто після закінчення строку дії попереднього Договору, а тому втратив переважне право орендаря.

Також, 25.09.2023 третьою особою подано пояснення по справі, в яких остання просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. В обгрунтування своєї позиції вказує на те, що ТОВ «КІТ» в передбачені законодавством терміни письмово не звернулось до КП «Готельно-гуртожитковий комплекс» з наміром продовжити термін дії Договору оренди або укласти новий договір, а тому орендар відмовився від здійснення свого переважного права.

01.11.2023 до суду надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій позивач вказує на те, що суть спору в даній справі полягає в тому, що позивач, керуючись ч. 1 ст. 777 ЦК України, своїм листом від 26.11.2021 повідомив відповідача 1 про намір укласти новий договір на строк 5 років відповідно до умов Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відмови відповідача 1 у продовженні чинного Договору.

Представник позивача в судовому засіданні 22.11.2023 вимоги апеляційної скарги підтримав, просив рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове про задоволення позовних вимог.

Представники відповідача 1 та третьої особи в судовому засіданні 22.11.2023 проти вимог апеляційної скарги заперечували, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Представник відповідача 2 в судове засідання 22.11.2023 не з`явився, про час та місце судового розгляду повідомлявся у встановлений процесуальним законодавством спосіб, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомленням про вручення поштового відправлення.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.

За змістом ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Суд апеляційної інстанції з метою дотримання прав сторін на судовий розгляд справи упродовж розумного строку, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, враховуючи те, що явка представників сторін обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача 2, який належним чином повідомлений про судовий розгляд справи в апеляційному порядку.

Відповідно до ст. 269, ч. 1 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених при перегляді справ в порядку апеляційного провадження.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в їх сукупності, заслухавши пояснення присутніх представників учасників справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, Північний апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судом першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» на підставі Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14, укладеного з Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс», було орендарем нежитлового приміщення загальною площею 54,0 м.кв., розташованого за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 46.

Додатковою угодою від 30.11.2020 року до Договору оренди сторонами погоджено продовжити строк дії договору до 30.11.2021 року.

Водночас, позивачем отримано лист Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» від 01.10.2021 року № 82 про відсутність наміру продовжувати дію Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14.

Проте, на переконання позивача, відповідач 1 проігнорувавши вимоги Закону України «Про оренду державного і комунального майна», Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483, в частині оголошення в електронній торговій системі аукціону, за результатами якого чинний Договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, порушив переважне право позивача на продовження строку дії договору оренди, яке закріплене за ним частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України.

Відносини, що пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019 року та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, який затверджений постановю Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі Порядок).

Відповідно до п. п. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 134 Порядку продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Відповідно до п. п. 135 та 143 Порядку орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону та орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до Орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі (ЕТС) (п. 136 Порядку та абз. 2 п. 143 Порядку).

В зв`язку з неможливістю подання заяви про продовження терміну дії Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14 в установлений термін в електронній торговій системі відповідно до Порядку та у зв`язку з відсутністю об`єкта оренди та електронного ідентифікатора об`єкта оренди в базі ЕТС, позивач письмово направив лист № 10 від 20.10.2021 року відповідачеві 1 та третій особі, яким заявив про своє переважне право перед іншими суб`єктами на продовження терміну дії Договору.

Скаржник зауважує, що додаткова угода та договір оренди в обумовленому законом порядку відповідачем 1 в електронній системі оприлюднено не було, у зв`язку з чим позивач усно звертався до орендаря, який запевнив про продовження дії договору.

Водночас, позивачем отримано лист Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» від 01.10.2021 року № 82 про відсутність наміру продовжувати дію Договору оренди від 01.10.2014 року № 07-14.

Позивач вважає, що оскільки відповідач 1, ухилився від виконання вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку в частині оголошення в ЕТС аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, то він порушив його переважне право як Орендаря на продовження строку дії договору оренди, яке закріплене за ним.

Крім того, позивач листом від 26.11.2021 року, який отримано Вишневою міською радою 29.11.2021, заявив про намір реалізувати своє переважне право щодо укладення нового Договору оренди на новий строк як орендар, який належно виконує свої обов`язки. Але відповіді на вказаний лист, за твердженням позивача, отримано не було.

У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з вимогою про визнання за позивачем переважного права на укладання Договору оренди нежитлового приміщення, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: 08132, Київська обл., м. Вишневе, вул. Святошинська, 46 та визнання недійсним договору оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладеного між відповідачами.

Заперечуючи проти вимог апеляційної скарги, відповідач 1 вказав на те, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 07.03.2022 року № 220 «Питання надання гуманітарної та іншої допомоги цивільному населенню в умовах воєнного стану Україні» нежитлове приміщення № 117, яке є предметом спору по даній справі, передбачено для використання центром надання гуманітарної допомоги населенню Вишневої міської територіальної громади.

У зв`язку з чим відповідач вказав, що відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» стосовно спірного приміщення не може бути оголошено аукціон.

Крім того, відповідач 1 зазначив, що дію Договору оренди нежитлового приміщення від 01.02.2022 року № 2-22, укладеного між Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підириємцем Ваховською С.І. припинено, що підтверджується актом передачі-приймання орендованого майна від 08.06.2022 року, копія наявна в матеріалах справи.

При цьому, посилання позивача на відсутність в матеріалах справи додаткової угоди про розірвання договору, укладеного між Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичною особою-підириємцем Ваховською С.І., колегією суддів оцінюються критично, оскільки вказані обставини, як вже зазначено вище, підтверджуються актом передачі-приймання орендованого майна.

Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», загальних положень частини другої статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

В п. 11.8. договору оренди, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «КІТ» та комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» зазначено, що у разі припинення дії договору або його розірвання Орендодавець має письмово повідомити орендаря про дату передачі Орендарем об`кта оренди Орендодавцю. Передача об`єкта оренди оформляється актом приймання-передачі, який підписується Сторонами Договору.

Листом від 01.10.2021 року № 82 Комунальним підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» було повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не має наміру продовжувати дію договору оренди № 07-14.

Відповідно до частини 1 статті 18 Закону № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 18 Закону № 157-IX передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

- укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

- укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

- укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

- укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди укладено між позивачем та відповідачем -1 не вперше, інші випадки, які визначені частиною 2 статті 18 Закону № 157-IX за наявності яких договір оренди може бути продовжено без аукціону не застосовуються до спірних правовідносин, тому укладений сторонами договір оренди підлягав продовженню за результатами проведення аукціону.

Частиною 3 статті 18 Закону № 157-IX визначено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Згідно положень ч.ч. 9, 10 статті 18 Закону № 157-IX після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком приймає одне з таких рішень:

- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Відповідно до пункту 143 Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Положеннями пункту 144 Порядку передбачено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності використання майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору.

Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Таким чином, оскільки спірний договір оренди мав продовжуватися у порядку, передбаченому Законом №157-IX, то орендар повинен був не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди подати заяву, шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі про продовження договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до відповідача-1 листом № 10 від 20.10.2021 року у паперовій формі про продовження строку дії Договору, тобто менше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору № 01-14, який відповідно до умов Додаткової угоди від 03.11.2020 закінчував свою дію 30.11.2021.

Отже, оцінюючи наявний в матеріалах справи лист позивача про своє переважне право на укладання Договору оренди, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про те, що цей лист не відповідає вимогам, що висуваються, до заяви про продовження договору оренди у розумінні частини третьої статті 18 Закону України № 157-IX та пункту 143 Порядку, оскільки його подано не в строк та без використання електронної торгової системи.

При цьому, доказів подання позивачем заяви про продовження договору оренди шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, або доказів неможливості подання такої заяви через електронну торгову систему на дату подання заяви та доказів звернення до відповідача-1 із заявою щодо наявності технічних перешкод, що унеможливлюють подання такої заяви у спосіб передбачений Законом та Порядком матеріали справи не містять.

Позивачем також не доведено, що відсутність в електронній торговій системі об`єкта оренди станом на дату подання заяви про продовження дії договору унеможливила реєстрацію позивачем свого електронного кабінету в ЕТС та подання через нього заяви про продовження договору оренди що, у свою чергу, відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 унеможливлює продовження строку його дії на той самий термін.

Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13 грудня 2022 року у справі № 916/4073/21.

З урахуванням наведеного та зважаючи на те, що позивачем своєчасно не було належним чином оформлено та подано заяви про продовження дії Договору, то і відповідачем 1 питання про продовження строку дії Договору не могло бути розглянуте по суті у строки, встановлені чинним законодавством. Тому колегія суддів приходить до висновку про те, що відповідачем 1 правомірно та в установлений законом строк повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю «КІТ» про те, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» він не має наміру продовжувати дію договору оренди № 07-14, оскільки позивач в передбачені законодавством терміни письмово не звернувся до КП «Готельно-гуртожитковий комплекс».

Стаття 24 Закону № 157-IX визначає, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (ч.1 ст. 25 Закону № 157-IX).

Отже, закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є безумовною підставою для припинення договору.

В обґрунтування апеляційної скарги, позивач вказує на те, що стаття 777 Цивільного кодексу України встановлює переважні права наймача.

Відповідно до приписів ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

З аналізу вказаної вище норми вбачається , що реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін та у разі припинення дії попереднього договору оренди і призводить до укладення договору оренди на новий строк, а не до його автоматичного поновлення. Суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.

Усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.

Подібний правовий висновок викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 916/2197/20.

У контексті застосування статті 777 ЦК України Верховний Суд неодноразово вказував, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем при укладенні договору на новий строк у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом (постанови від 10.03.2020 у справі № 910/7845/19, від 01.06.2021 у справі № 916/2197/20).

Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/719/19 зазначила, що заперечення орендаря з приводу порушення його переважного права та порядку здійснення повідомлення позивачем є безпідставними, а зміст касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями, зокрема, статті 764 ЦК України, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Крім того, відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Згадана правова позиція міститься і в постанові Верховного Суду від 16.09.2020 р. у справі № 904/5126/19.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря полягає в тому, що:

- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

- орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду від 18.01.2021 р. у справі № 910/12017/17).

У контексті наведеного, колегія суддів звертає увагу на те, що позивач звернувся до відповідач 1 з листом від 26.11.2023 № 26 про укладення нового договору оренди на строк 5 років лише 29.11.2021 року, що підтверджується відбитком штампу реєстрації вхідної кореспонденції третьої особи на наявній в матеріалах справи копії вказаного листа.

При цьому, доказів направлення вказаного листа безпосередньо відповідачу 1 матеріали справи не містять.

Колегія суддів повторно наголошує, що згідно абз. 2 ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Судова колегія зауважує, що умови Договору оренди № 07-14 від 01.10.2014 не містять положень щодо строку, впродовж якого наймач має повідомити наймодавця про бажання скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

Поняття «розумний строк» є оціночним, тобто таким, що визначається у кожному конкретному випадку з огляду на сукупність усіх обставин, він залежить від багатьох факторів та не повинен перевищувати меж необхідності.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 08.09.2023 у справі № 910/277/21.

Враховуючи встановлені вище обставини, колегія суддів приходить до висновку про те, що подання позивачем третій особі листа про укладення нового договору 29.11.2021 за день до закінчення строку дії Договору оренди№ 07-14 - 30.11.2021, не може вважатися повідомленням наймодавця до спливу строку договору найму в розумний строк, в розумінні абз. 2 ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Таким чином, оскільки позивач не надіслав повідомлення наймодавцю про своє переважне право в розумний строк до закінчення строку договору найму, він вважається таким, що відмовився від здійснення свого переважного права.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст.202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Стаття 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, щодо позоних вимог в частині визнання недійсним договору оренди від 01.02.2022 вірним є висновок місцевого господарського суду про те, що Договір оренди від 01.02.2022 року № 2-22, укладений між Комунальним Підприємством «Готельно-гуртожитковий комплекс» та Фізичню особою-підприємцем Ваховською С.І. не може бути визнаний недійсним, оскільки, як вже було встановлено вище, позивачем не доведено існування таких порушень, які б могли слугувати підставою для визнання вказаного договору недійсним.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з ч. ч. 1-3 ст.13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч.1 ст. 74 ГПК України.

Отже, за загальним правилом, обов`язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. При цьому доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Розподіл між сторонами обов`язку доказування визначається предметом спору.

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Згідно ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд апеляційної інстанції, серед іншого, враховує, що відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.

Відповідно до пункту 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява № 4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, № 303-A, п. 29).

Частиною 5 статті 236 ГПК України визначено, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Таким чином, доводи апеляційної скарги про те, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, таким, що винесене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, - не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку.

За таких обставин, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом належним чином досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку, рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а тому передбачених законом підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в розумінні приписів ст. 277 ГПК України не вбачається. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства, щодо спростування висновків суду першої інстанції.

Судові витрати зі сплати судового збору, що були понесені стороною в суді апеляційної інстанції, в порядку ст. 129 ГПК України, покладаються на апелянта (позивача у даній справі).

Керуючись ст. ст. 129, 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. ст. 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "КІТ" на рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 07.12.2022 у справі № 911/591/22 залишити без змін.

3. Судові витрати, понесені стороною у зв`язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "КІТ".

4. Справу № 911/591/22 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, що передбачені ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 07.12.2023.

Головуючий суддя С.О. Алданова

Судді В.А. Корсак

Є.Ю. Пономаренко