ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.11.2023 року м.Дніпро Справа № 912/140/23

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.

секретар судового засідання: Бурчак А.Ю.

представники сторін:

від позивача: Татарко Д.А., представник (поза межами суду);

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Кіровоград-Планета" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 30.05.2023 у справі №912/140/23 (суддя Коваленко Н.М., повний текст рішення складено 09.06.2023)

за позовом Кропивницької міської ради, м. Кропивницький

до відповідача Приватного підприємства "Кіровоград-Планета", м. Кропивницький

про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Кіровоградської області звернулася Кропивницька міська рада з позовом до ПП "Кіровоград-Планета" про: стягнення з Приватного підприємства "Кіровоград-планета" на користь Кропивницької міської ради заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 2190,78 кв.м для розміщення адміністративно-комерційного комплексу, яка знаходиться по просп. Правди (вул. Євгена Тельнова) (між будинками №3 та №4) в місті Кропивницькому згідно договору оренди землі від 12 вересня 2005 року №228 у розмірі 253 088,18 грн.; розірвання договору оренди від 12 вересня 2005 року №228, укладений між Кіровоградською міською радою та Приватним підприємством "Кіровоград-планета" та зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 року за №208; стягнення з Приватного підприємства "Кіровоград-планета" на користь Кропивницької міської ради судового збору у розмірі 6 480,32 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на невиконання відповідачем зобов`язань за договором оренди земельної ділянки №208 від 12.09.2005 в частині сплати орендної плати.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 30.05.2023 у даній справі позовні вимоги, з урахуванням заяви позивача про закриття провадження у справі, задоволені повністю; розірвано договір оренди землі від 12 вересня 2005 року №228, укладений між Кіровоградською міською радою та Приватним підприємством "Кіровоград-планета" та зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 року за №208; стягнуто з Приватного підприємства "Кіровоград-Планета" на користь Кропивницької міської ради 2684,00 грн. судового збору.

Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Приватне підприємство "Кіровоград-Планета" в якій просить рішення від 30.05.2023, яким позовні вимоги про розірвання договору оренди задоволені скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги про розірвання договору оренди залишити без задоволення.

В обґрунтування апеляційної скарги, скаржник посилається на те, що:

- судом допущено порушення принципу рівності сторін перед законом (в тому числі процесуального), який полягає у відсутності будь-якої процесуальної реакції на неналежну поведінку;

- позивачем не надано до матеріалів судової справи № 912/140/23 витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :34:280:0020, яка є предметом спірного договору оренди, за 2020, 2021, 2022 роки;

- згідно зі статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» обов`язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок передбачено для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- у додатковій угоді № 38 до договору оренди земельної ділянки сторони включили пункт, який передбачає, що підставою для розірвання договору є саме несплата орендної плати протягом півроку, в той же час, як вказує позивач, відбувається недоплата оренди (не повна її сплата), факт, який судом першої інстанції жодним чином не перевірявся і встановити достеменно цей факт без отримання нормативно-грошової оцінки за спірні періоди неможливо;

- в наведеному розрахунку Кропивницької міської ради вбачається те, що Відповідачем систематично вносилась орендна плата за усі періоди користування земельною ділянкою, а тому підстави для розірвання спірного договору оренди відсутні;

- позивач не звертався до Відповідача з будь-якими вимогами щодо орендної плати чи розірвання договору оренди.

На сесії Кропивницької міської ради не виносились питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки № 228 від 12.09.2005 (продовженого додатковою угодою № 38 від 18 червня 2018 року «Про поновлення дії Договору оренди землі від 12 вересня 2005 року №228 (зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 року № 208) та внесення змін до нього».

В даному випадку має місце відсутність волевиявлення орендодавця на розірвання спірного договору оренди землі, а отже, відсутній спір про порушене право, за яким позивач повинен звертатися до суду за захистом.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу просить залишити рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу від 10.07.2023 для розгляду справи визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді ОСОБА_1., суддів: Іванова О.Г., Антоніка С.Г.

У зв`язку із виходом у відставку судді Антоніка С.Г. - члена колегії суддів, проведено повторний автоматизований розподілу судової справи між суддями, за результатами якого для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя-доповідач ОСОБА_1., судді: Іванов О.Г., Чус О.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.08.2023 зазначеною колегією суддів відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства "Кіровоград-Планета" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 30.05.2023 у справі №912/140/23, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 21.11.2023 о 10:30год.

Розпорядженнями керівника апарату суду від 11.09.2023, у зв`язку зі звільненням ОСОБА_1 з посади судді Центрального апеляційного господарського суду у зв`язку з поданням заяви про відставку, призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.09.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Іванова О.Г. (доповідач), суддів - Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.09.2023 зазначеною колегією прийнято справу №912/140/23 до свого провадження.

20.11.2023 в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

12.09.2005 між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та ПП "Кіровоград-Планета" (Орендар) укладено договір оренди землі №208, за умовами якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 19 жовтня 2004 року №1271 "Про регулювання земельних відносин" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (з правом суборенди) для розміщення адміністративно-комерційного комплексу, яка знаходиться по просп. Правди (між будинками №3 та №4) в місті Кіровограді. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

Розділом 2 Договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2190,78 кв.м, в тому числі по угіддях: 2190,78 кв.м землі вулиць, набережних, площ. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідок державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки №2166 від 31.08.2005 р., №2072 від 25.05.2005 р. становить: до введення об`єкта в експлуатацію - 160167 грн. 93 коп., після введення об`єкта в експлуатацію - 800883 грн. 44 коп. Земельна ділянка, яка передається в оренду не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Інших особливостей земельної ділянки, які можуть вплинути на орендні відносини немає.

Розділом "Строк дії договору" Договору визначено, що договір укладено на десять років, починаючи з дати прийняття рішення Кіровоградської міської ради. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар при належному виконанні обов`язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до розділу 4 "Орендна плата" Договору орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі: до введення об`єктів в експлуатацію - 129 грн. 82 коп. (сто двадцять дев`ять грн. 82 коп.), після введення об`єкта в експлуатацію - 649 грн. 07 коп. (шістсот сорок дев`ять грн. 07 коп.) на місяць, відповідно до розрахунку, що додається до цього договору. Термін введення об`єкта в експлуатацію складає не більше 2-х років з дати реєстрації цього договору. Періодичність внесення орендної плати - щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. На кожен наступний рік орендна плата переглядається протягом січня-лютого такого року з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірів ставки земельного податку, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами, або в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для несільськогосподарського використання. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Умови збереження стану об`єкту оренди - дотримання режиму використання земель житлової та громадської забудови (розділ 5 Договору).

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є відповідне рішення Кіровоградської міської ради від 28.09.2014 №1230 "Про врегулювання земельних відносин". Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у семиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. ( розділ 6 Договору).

Відповідно до розділів 9, 10 Договору Орендодавець має право, зокрема, вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати; Орендар - зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату.

Згідно розділу 13 Договору зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та Орендаря; ліквідація юридичної особи - Орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору оренди землі припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов`язків передбачених договором, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та іншими законами України.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), отримання документу, що посвідчує право на неї та державної реєстрації забороняється (розділ 16 Договору).

Договір підписано представниками сторін та скріплено печатками.

Договір зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 р. за №208.

06.10.2005 сторонами підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди - земельної ділянки в оренду на 10 років під розміщення адміністративно-комерційного комплексу за адресою: м. Кіровоград, по просп. Правди (між житловими будинками №3 та №4), загальною площею - 2 190,78 кв.м.

18.06.2018 Міською радою міста Кропивницького та ПП "Кіровоград-планета" відповідно до ст. 21, 30, 33 Закону України "Про оренду землі" та рішення Кіровоградської міської ради від 29 вересня 2015 року №4599 "Про поновлення ПП "Кіровоград-планета" договору оренди земельної ділянки по просп. Правди (між будинками №3 та №4)", за домовленістю сторін, укладено Додаткову угоду №38 про поновлення дії Договору оренди землі від 12 вересня 2005 року №228 (зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 року за №208) та внесення змін до нього, а саме, зокрема, сторони дійшли згоди:

1. Поновити термін дії Договору оренди землі від 12 вересня 2005 року №228 (зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 жовтня 2005 року за №208) на 10 (десять) років.

2. Внести наступні зміни до тексту Договору:

2.1. Речення 2 розділу 2 "Об`єкт оренди" змінити та викласти в новій редакції наступного змісту: "Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданого Відділом у Кіровоградському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 15.05.2018 №609/0/203-18, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 953 213 грн. 85 коп. (три мільйона дев`ятсот п`ятдесят три тисячі двісті тринадцять гривень 85 копійок)".

2.2. Доповнити розділ 2 "Об`єкт оренди" наступним реченням:

"Кадастровий номер земельної ділянки - :34:280:0020".

2.3. Розділ 4 "Орендна плата" викласти в наступній редакції:

"Визначена цим Договором орендна плата за Земельну ділянку становить платіж, який Орендар самостійно розраховує та вносить Орендодавцеві за користування Земельною ділянкою у грошовій формі.

Річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (три) відсотки від її нормативної грошової оцінки: у сумі 9 883 грн. 03 коп. (дев`ять тисяч вісімсот вісімдесят три гривні 03 копійки) на місяць згідно розрахунку, що додається до Договору. Обчислення розміру орендної плати за Земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття рішення Міською радою міста Кропивницького, якщо орендна ставка визначена у Договорі нижча, ніж мінімальна орендна ставка, визначена чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення Міською радою міста Кропивницького, направлення даного рішення до Орендаря для ознайомлення, та узгодження сторонами змін до тексту Договору, Орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

Зміна нормативної грошової оцінки Земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до Договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України.

Оренда плата вноситься Орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок 0002 в УДКСУ в м. Кропивницький, МФО 823016, , отримувач - ГУ ДКСУ у Кіровоградській області УК у м. Кроп./м. Кропивницький/ код платежу: 18010600.

Розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених Договором, зміни розмірів земельного податку, зміни мінімального розміру орендної плати. підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, проведення нормативної грошової оцінки земель міста, погіршення стану орендованої Земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами, та у інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік. Після прийняття відповідного рішення Міською радою міста Кропивницького Орендар зобов`язаний сплачувати плату відповідно до нової орендної ставки.

2.5. Розділ 13. "Зміна умов договору і припинення його дії" доповнити наступними реченнями: "Договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою Земельній ділянці. В даному випадку Орендар сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим Договором для Орендаря до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану Земельну ділянку.

Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди Орендодавця відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам.

Дана Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання та скріплення печатками Сторін, є невід`ємною частиною Договору та підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень."

Додаткову угоду підписано представниками сторін та скріплено печатками.

12.09.2005 сторонами підписано Додаток до договору оренди земельної ділянки №228 - Розрахунок орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка якої проведена на 03.12.2009 року, розмір орендної плати грн. в міс. становить 9 883,03.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №321345771 від 30.01.2023, 03.07.2018 здійснено державну реєстрацію права оренди відповідача строком дії - 18.06.2028.

Рішенням Кіровоградської міської ради №1236 від 27.11.2017 "Про перейменування" вирішено у зв`язку з перейменуванням міста Кіровограда Кіровоградської області на місто Кропивницький здійснити перейменування Кіровоградської міської ради () на міську раду міста Кропивницького, а виконавчий комітет Кіровоградської міської ради () на виконавчий комітет міської ради міста Кропивницького".

Міською радою міста Кропивницького 04.12.2020 прийнято рішення №3 "Про перейменування", згідно яким вирішено перейменувати Міську раду міста Кропивницького () на Кропивницьку міську раду, а Виконавчий комітет Міської ради міста Кропивницького () на Виконавчий комітет Кропивницької міської ради.

В порушення взятих на себе зобов`язань відповідачем не сплачується орендна плата у встановленому poзмірі та строки, у зв`язку з чим виникла заборгованість зі сплати орендних платежів, що згідно доданого до позовної заяви розрахунку за період з січня 2020 року по листопад 2022 року (за виключенням березня 2020 року) включно становить 253 088,18 грн., що стало причиною звернення позивача до відповідача з позовом про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати та розірвання договору від 12 вересня 2005 року №228.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем сплачено наявну у нього заборгованість; ухвалою Господарського суду Кіровоградської області від 18 квітня 2023 року по справі №912/140/23 провадження у справі №912/140/23 в частині стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 2190,78 кв.м у розмірі 253 088,18 грн закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України - за відсутністю предмету спору.

Задовольняючи позов господарський суд зазначив про факт систематичної несплати відповідачем орендної плати, про порушення відповідачем істотних умов Договору, у зв`язку з чим договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню в судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Предметом позову у справі, що розглядається, є розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, зокрема, у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати за землю, що є істотним порушенням умов договору оренди.

За змістом статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Положеннями частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, а також постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд дійшов висновку, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі № 175/642/19 вказав, що тлумачення пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Подібний правовий висновок викладено також у постанові Верховного Суду від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц.

Отже, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.

Разом з тим, згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), постановах Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20.

Як вбачається з матеріалів справи, між позивачем та відповідачем виникли цивільні права та обов`язки на підставі договору оренди земельної ділянки №208 від 12.09.2005.

Відповідач неналежно виконував свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки - не сплачував орендну плату. Повна сплата заборгованості відбулась тільки після звернення до господарського суду. На підтвердження чого надано суду копію платіжної інструкції №91 від 12.04.2023 на суму 274 830,85 грн.

Як встановлено розділом 4 Договору (в редакції Додаткової угоди №38 від 18.06.2018) річна оренда плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (три) відсотки від її нормативної грошової оцінки: у сумі 9 883 грн. 03 коп. на місяць згідно розрахунку, що додається до Договору.

Відповідно до розділу 13 "Зміна умов Договору і припинення його дії" Договору, дія договору оренди землі припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов`язків передбачених договором, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та іншими законами України.

Крім того, Додатковою угодою від 18.06.2018 розділ 13 Договору доповнено таким реченням: "Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, здійснення без згоди Орендодавця відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам".

На час подання позову за відповідачем рахувалась заборгованість з орендної плати починаючи з січня 2020 року.

Отже, мала місце систематична несплата орендної плати, що відповідно до наведених вище норм та положень чинного законодавства є правовою підставою для розірвання договору оренди.

З огляду на викладене, господарський суд правомірно дійшов висновку, що у зв`язку з несвоєчасним виконанням відповідачем зобов`язань за договором, позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тому позовна вимога про розірвання договору оренди землі №208 від 12.09.2005 є обґрунтованою.

Доводи апеляційної скарги спростовуються наступним.

На виконання вимог ухвали Господарського суду Кіровоградської області від 09 травня 2023 року Кропивницькою міською радою роз`яснено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якій присвоєно кадастровий номер, проводиться вперше відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (зі змінами).

За результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою зацікавленої особи як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (пункт 1 розділу III Порядку № 489). Порядком затверджена форма заяви (додаток 8) на витяг та сама форма витягу (додаток 9), у якій, зокрема, вказано: «Витяг сформовано» із зазначенням дати його формування.

Результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, про що зазначено в пункті 2 розділу III Порядку № 489.

12 липня 2018 року Міською радою міста Кропивницького прийнято рішення № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області», яким вирішено, з поміж іншого затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області, яка була виконана Командитним товариством наукововпроваджувальною формою «Нові технології».

Відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

З 01 січня 2019 року по сьогоднішній день Кропивницька міська рада не змінювала нормативну грошову оцінку земель міста та нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького не затверджувала.

Разом з тим, відповідно до статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = 1:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Верховний Суд у постанові від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 зазначив, що чинне земельне законодавство, в тому числі ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула».

Таким чином, Кропивницька міська рада повідомила те, що у неї витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :34:280:0020, яка є предметом спірного договору оренди за 2020, 2021, 2022 роки відсутні.

Зобов`язання щодо сплати орендної плати виникло на підставі відповідного договору оренди землі. Розмір відповідної плати за користування земельною ділянкою визначений безпосередньо договором оренди землі. Стороною відповідача не доведене будь-якими доказами, що відбулася будь-яка зміна розміру орендної плати.

Позивачем доведено належними та допустимими доказами виникнення у відповідача зобов`язання щодо сплати орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті б цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Процесуальний порядок звернення до господарського суду визначений Господарським процесуальним кодексом України.

В свою чергу, ні Господарським процесуальним кодексом України, ні будь-яким іншим законодавчим актом не визначено необхідності перед зверненням до суду з позовом про розірвання договору в прийнятті відповідного рішення.

Посилання відповідача на відсутність правових підстав для розірвання Договору, так як відбувається недоплата оренди, а не її систематична несплата, апеляційним судом відхиляється, оскільки відповідно до висновків, викладених у правовій позиції, яка наведена в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року в справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною.

Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати - це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Аналогічна позиція викладена Верховним Судом у постанові від 31.07.2020 по справі №479/1073/18.

Доводи відповідача про те, що на сесії Кропивницької міської ради не виносились питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки № 228 від 12.09.2005 (продовженого додатковою угодою № 38 від 18 червня 2018 року «Про поновлення дії Договору оренди землі від 12 вересня 2005 року №228) не приймаються судом, оскільки не передбачені законом.

З урахуванням викладеного, Господарський суд Кіровоградської області всебічно, повно, об`єктивно дослідив всі обставини справи, дав їм належну правову оцінку, правильно застосував норми матеріального права, з дотриманням норм процесуального права, що у відповідності до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без зміни.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Кіровоград-Планета" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 30.05.2023 у справі №912/140/23 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 30.05.2023 у справі №912/140/23 - залишити без змін.

Судові витрати Приватного підприємства "Кіровоград-Планета" за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 28.11.2023.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков