ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" листопада 2023 р. Справа№ 920/161/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Шапрана В.В.

Буравльова С.І.

секретар судового засідання - Прокопенко О.В..

учасники справи:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Лісовський С.В., Мазнєва Світлана Григорівна

від третьої особи 1: Дребот Ірина Анатоліївна

від третьої особи 2: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс"

на рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023

у справі №920/161/23 (суддя Котельницька В.Л.)

за позовом Приватної фірми "Ордекс"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фуд сервіс формат"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

1) Акціонерного товариства "Мегабанк"

2) Приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Наталії Василівни

про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння,

УСТАНОВИВ:

Приватна фірма «Ордекс» звернулась до Господарського суду Сумської області з позовом про витребування із чужого незаконного володіння у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фуд сервіс формат» () нежитлового приміщення, приміщення магазину самообслуговування, загальна площа (кв.м): 929,4, опис: літера В-І, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 кв.м., каси - загальною площею 6,5 кв.м., кімнати охорони - загальною площею 12,5 кв.м.. що знаходиться за адресою: м. Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) на користь Приватної фірми «Ордекс» ().

Рішенням Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення мотивоване тим, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами ті обставини, на які він посилався, як на підставу позову, у зв`язку з чим суд відмовляє в задоволенні позовних вимог.

Не погодившись з прийнятим рішення, Приватна фірма "Ордекс" подала апеляційну скаргу, у якій просила скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 по справі №920/161/23; ухвалити нове рішення, яким витребувати із чужого незаконного володіння у Товариства з обмеженою відповідальністю "Фуд сервіс формат" () нежитлове приміщення, приміщення магазину самообслуговування, загальна площа (кв.м): 929.4, опис: літера В-І, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 кв.м., каси - загальною площею 6,5 кв.м., кімнати охорони - загальною площею 12,5 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) на користь Приватної фірми "Ордекс" ().

Апеляційна скарга обґрунтована наступним. На думку апелянта місцевим господарським судом необґрунтовано було відмовлено у задоволенні позовних вимог. Зокрема апелянт стверджує про те, що прийняте нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за Банком, як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним та таким, що порушує норми Закону України «Про іпотеку». Апелянт вказує на наявність порушень з боку нотаріуса вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», унаслідок чого нотаріусом не було прийнято законне рішення про відмову в державній реєстрації права. Апелянт вважає, що спірне майно вибуло з його власності поза волею власника і підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння.

Відповідач у письмовому відзиві на апеляційну скаргу просив суд відмовити у її задоволенні, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін з огляду на його законність та обґрунтованість.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.11.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватної фірми "Ордекс" на рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23 у справі №920/161/23, розгляд апеляційної скарги призначено на 29.11.2023.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом установлено, що 23.07.2013 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Славяни» (продавець) та Приватною фірмою «Ордекс» (покупець) укладено договір купівлі-продажу приміщення магазину самообслуговування, загальною площею 929,40 м2, за пунктом 1 якого продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує), по даному договору приміщення магазину самообслуговування, загальною площею 929,40 (дев`ятсот двадцять дев`ять цілих сорок сотих) кв.м., що знаходиться за адресою: місто Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22 (двадцять два), яке розташоване на земельній ділянці Сумської міської ради, площею 0,2163 га, кадастровий номер: :03:002:0031, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-013, виданим 12.07.2013 Управлінням Держземагенства у Сумському районі Сумської області.

26.02.2016 між Приватною фірмою «ОРДЕКС» та ПАТ «МЕГАБАНК», правонаступником якого є АТ «МЕГАБАНК», був укладений Генеральний договір на здійснення кредитних операцій № ГД-1-18/2016, в межах якого були укладені в тому числі:

- Кредитний договір № 1-18/2016-MK-UAH-1 від 28.03.2016, згідно якого, з урахуванням додаткових угод до Кредитного договору, Банк надав позивачу грошові кошти у розмірі 1 700 000,00 грн (один мільйони сімсот тисяч гривень 00 копійок) на строк до 22 лютого 2021 року включно, а позивач зобов`язався на умовах, передбачених Кредитним договором , повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 27,00 % річних.

- Кредитний договір № 1-18/2016- MK-UAH-4 від 16.05.2017, згідно якого, з урахуванням додаткових угод до Кредитного договору , Банк надав позивачу грошові кошти у розмірі 1 190 269,23 грн (один мільйон сто дев`яносто тисяч двісті шістдесят дев`ять гривень 23 копійки) на строк до 25.02.2011, а позивач зобов`язався на умовах, передбачених Кредитним договором , повернути кредит та сплатити проценти: в розмірі 25,00 % річних з 16.05.2017 по 31.05.2018 включно, в розмірі 23,00 % річних з 01.06.2018 по 25.02.2021.

- Кредитний договір № 1-18/2016- МК-иАН-6 від 18.01.2019, згідно якого, з урахуванням додаткових угод до Кредитного договору, Банк надав позивачу грошові кошти у розмірі 949 239,76 грн (дев`ятсот сорок дев`ять тисяч двісті тридцять дев`ять гривень 76 копійок) на строк до 20.03.2020 включно, а позивач зобов`язався на умовах, передбачених Кредитним договором , повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 23,00 % річних.

- Кредитний договір № 1-18/2016-МК-иАН-5 від 15.02.2019, згідно якого, з урахуванням додаткових угод до Кредитного договору , Банк надав позивачу грошові кошти у розмірі 700 000,00 грн (сімсот тисяч гривень 00 копійок) на строк до 20.03.2020 включно, а позивач зобов`язався на умовах, передбачених Кредитним договором, повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 23,00 % річних.

Для забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаними Кредитними договорами між Позивачем та АТ «Мегабанк» були укладені наступні іпотечні договори:

- Іпотечний договір № 1-18/2016- MK-UAH-З від 26.02.2016, відповідно до якого позивач передав в іпотеку Банку наступне нерухоме майно: Кафе з мотелем та господарськими будівлями і спорудами, що знаходиться за адресою: місто Суми, вулиця Замостянська 1-ша, будинок 1(один), а саме літера 1.А -кафе з мотелем, загальною площею 327,5 кв. м., літ а, а1, а2, а3, а4, а5, а6 -прибудови; літ. цок. - цокольний поверх, загальною площею 207,6 кв. м.; літера м/с -мансардний поверх, загальною площею 163,5 кв. м., літера Б - баня; літера В -будівля охорони4 літера Г- вбиральня, літери Д,Ж,З,И,К - навіси; літера Е - сарай; літній майданчик з навісом, літера І - літній майданчик; № 1-5 - огорожа. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01; земельна ділянка загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: місто Суми, вул. Замостянська 1-ша, під номером 1 (один). Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01.

- Іпотечний договір № 1-18/2016-МК-UАН-3-1 від 28.03.2016, відповідно до якого позивач передав в іпотеку Банку, наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення, а саме приміщення магазину самообслуговування літера В-1, загальною площею 929,1 кв.м., що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 кв.м.; каси загальною площею 6,5 кв.м, кімнати охорони - загальною площею 12,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташовано за адресою: Сумська область, місто Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 16.05.2017 №87223193 зареєстровано іпотеку, предметом якої є нежитлове приміщення, а саме: приміщення магазину самообслуговування літера В-І загальною площею 929,4 м2, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 м2, каси - загальною площею 6,5 м2, кімнати охорони - загальною площею 12,5 м2). Предмет іпотеки зареєстрований за адресою: Сумська обл., м. Суми, проспект Курський, будинок 22. Іпотекодержатель: Публічне акціонерне товариство "Мегабанк", , адреса: Україна, Харківська обл., м. Харків, вулиця Алчевських, будинок 30. Іпотекодавець: Приватна фірма "Ордекс", , адреса: Україна, Сумська обл., м. Суми, вулиця Черепіна, будинок 29.

Прийняті на себе зобов`язання перед Банком за Кредитними договорами позивач не виконав, у зв`язку з чим АТ «МЕГАБАНК» звертався до позивача з вимогою (повідомленням) від 21.04.2020 за вих. № 91-3063 про усунення порушення умов Кредитних договорів та попередженням про звернення стягнення на предмети іпотеки за Іпотечними договорами. У вказаній вимозі позивач попереджався про негативні наслідки невиконання прийнятих на себе зобов`язань та про звернення стягнення на предмети іпотеки у разі невиконання вимоги.

Оскільки позивач проігнорував вимоги Банку, останній звернув стягнення на предмети іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності для задоволення своїх вимог за Кредитними договорами.

Станом на 23.02.2021 відповідно до довідки про стан заборгованості ПФ «Ордекс» перед АТ «Мегабанк» заборгованість склала: 9655144,29 грн за кредитними договорами та 5496820,40 грн штрафу, нарахованого за порушення ПФ «Ордекс» зобов`язань за договорами.

23.02.2021 АТ «Мегабанк» звернувся до приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Н.В. із заявою №13-1847 про державну реєстрацію прав, в якій в т.ч.: просив провести реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Мегабанк» () на предмет іпотеки за Іпотечним договором №1-18/2016-MK-UAH-3-1 від 28.03.2016 (з урахуванням Договорів про внесення змін), посвідченим 28.03.2016 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. за реєстровим №594, а саме: нежитлове приміщення, а саме приміщення магазину самообслуговування літера В-І, загальною площею 929,1 м2, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 м2; каси загальною площею 6,5 м2, кімнати охорони - загальною площею 12,5 м2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташовано за адресою: Сумська область, місто Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.02.2021 №245816960 за Акціонерним товариством «Мегабанк» зареєстроване право власності на нежитлове приміщення - приміщення магазину самообслуговування, загальною площею 929,4 м2 (опис: літера В-І, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 м2, каси - загальною площею 6,5 м2, кімнати охорони - загальною площею 12,5 м2) за адресою: Сумська обл., м. Суми, проспект Курський, будинок 22.

25.05.2021 між Акціонерним товариством «Мегабанк» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бізнес.Арт-Лекс» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, за п. 1.1. якого за цим договором продавець, передає у власність покупцю, а покупець, приймає у власність нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення, приміщення магазину самообслуговування літера В-1, загальною площею 929,4 м2, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 м2; каси загальною площею 6,5 м2, кімнати охорони - загальною площею 12,5 м2, яке розташовано за адресою: Сумська область, місто Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22, яке належить на праві власності продавцю. Продавець повідомляє, що нерухоме майно, яке є предметом цього договору, розташовано на земельній ділянці комунальної власності загальною площею 0,2163 га, кадастровий номер: :03:002:0031, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Покупець сплачує продавцю за нерухоме майно грошову суму, що вказана у п. 3.1. цього договору.

24.12.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Бізнес.Арт-Лекс» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фуд сервіс формат» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, відповідно до п.2 якого продавець передав у власність, а покупець прийняв у власність нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, приміщення магазину самообслуговування літера В-І, загальною площею 929,4 м2, що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 м2 каси загальною площею 6,5 м2 кімнати охорони загальною площею 12,5 м2 та розташоване за адресою: Сумська область, міст Суми, проспект Курський, будинок 22. Вищезазначене нежитлове приміщення належить продавцю» на підставі: Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 25 травня 2021 року Сергієнко Н.В., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №2997, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 травня 2021 року Сергієнко Н.В., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 42134222.

За інформаційною довідкою від 11.02.2023 №322578606 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчудження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відповідно до договору купівлі-продажу від 24.12.2021 право власності на нежитлове приміщення - приміщення магазину самообслуговування, загальною площею 929,4 м2 за адресою Сумська обл., м. Суми, проспект Курський, будинок 22, зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фуд сервіс формат» (код за ).

Спір у даній справі виник у зв`язку із тим, що позивач вважає прийняте нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за Банком, як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, протиправним та таким, що порушує норми Закону України «Про іпотеку».

В апеляційній скарзі апелянт вказує на наявність порушень з боку нотаріуса вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внаслідок чого нотаріусом не було прийнято законне рішення про відмову в державній реєстрації права.

За твердженням апелянта спірне майно вибуло з його власності поза волею власника і підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння.

Колегія суддів відзначає, що матеріали справи не містять доказів оскарження апелянтом підстав для набуття банком права власності на спірне майно, або іпотечного договору. При цьому відповідач не мав будь-яких цивільно-правових відносин з позивачем та є добросовісним набувачем спірного майна за договором.

Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.

Судом установлено, що в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій від 26 лютого 2016 року № ГД-1-18/2016 між АТ «Мегабанк» як кредитодавцем та ПФ «Ордекс» як позичальником було укладено ряд кредитних договорів.

Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор має право у разі невиконання боржником зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не установлено законом.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до ст. 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не установлено договором.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, установленому цим Законом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаними кредитними договорами між ПФ «Ордекс» як іпотекодавцем та АТ «Мегабанк» як іпотекодержателем було укладено нотаріально посвідчений Іпотечний договір № 1-18/2016-МК-UАН-3-1 від 28.03.2016, відповідно до якого позивач передав в іпотеку Банку спірне нерухоме майно.

Згідно з п. 1.3. Іпотечного договору від 28.03.2016 за рахунок предмета іпотеки Іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, комісійної винагороди, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання, а також відшкодування витрат, пов`язаних з пред`явленням вимоги за основним зобов`язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки, відшкодування витрат щодо утримання і збереження предмета іпотеки, відшкодування витрат щодо страхування предмета іпотеки, відшкодування збитків, завданих порушенням основного зобов`язання чи умов іпотечного договору.

Розділ 5 Іпотечного договору, який має назву «Звернення стягнення на предмет іпотеки. Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» містив такі пункти:

- пункт 5.1, згідно з яким у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України;

- пункт 5.2 (застереження про задоволення вимог іпотекодержателя), яким передбачено, що іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, установленому чинним законодавством, для чого отримувати всі необхідні документи (витяги, довідки тощо) в центральних органах виконавчої влади, органах Міністерства юстиції, органах нотаріату, БТІ та в будь-яких інших установах, організаціях та підприємствах (підпункт 5.2.1); визначений підпунктом 5.2.1 цього договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки (підпункт 5.2.2).

Договором про внесення змін №3 від 16.05.2017 до Іпотечного договору № 1-18/2016-МК-UАН-3-1 від 28.03.2016 було викладено в новій редакції пункт 5.2 Розділу 5, а саме пунктом 5.2.1 зазначено, що застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» за своїми правовими наслідками для Сторін є договором про задоволення вимог Іпотекодержателя і визначає один із можливих позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя без будь-якого додаткового погодження (окремого уповноваження) з боку Іпотекодавця, в тому числі шляхом передачі Іпотекодавцем Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому ціною набуття Іпотекодержателем у власність предмета іпотеки є ринкова вартість предмета іпотеки, яка визначається суб`єктом оціночної діяльності. Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, викладене в цьому договорі, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки.

Відповідно до частин першої, третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час внесення змін до Іпотечного договору) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, установленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, установленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з частинами першою-третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» убачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Ураховуючи вищезазначені норми права, встановлені судом обставини справи та зміст договору про внесення змін №3 від 16.05.2017 до Іпотечного договору № 1-18/2016-МК-UАН-3-1 від 28.03.2016, позивач та Банк вирішили питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, а саме застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, яке визначає як один із можливих позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки передачу позивачем Банку права власності на предмет іпотеки (спірне майно) в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 5 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим-третім цієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону, та автоматичної державної реєстрації прав у випадках, передбачених цим Законом.

Пунктом 3 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що нотаріус - державний реєстратор прав на нерухоме майно.

Статтею 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

У частині першій статті 20 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року N 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням установленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Як свідчить Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності підставою для державної реєстрації спірного майно за Банком зазначено документи, наявність яких відповідно до п. 61 Порядку, є необхідною для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Колегія суддів відзначає, що апелянтом не доведено суду належними засобами доказування того, державна реєстрація прав на нерухоме майно: нежитлове приміщення, а саме приміщення магазину самообслуговування літера В-1, загальною площею 929,1 кв.м., що складається з торгового залу - загальною площею 910,4 кв.м.; каси загальною площею 6,5 кв.м, кімнати охорони - загальною площею 12,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташовано за адресою: Сумська область, місто Суми, проспект Курський (вулиця Курська), будинок 22 за АТ «МЕГАБАНК» проведена з порушенням норм чинного законодавства України та відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Нормами цивільного законодавства передбачені засади захисту права власності.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде установлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі №907/50/16).

Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц зроблено висновок, що: «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.

Відповідно до договору про внесення змін №3 від 16.05.2017 до іпотечного договору № 1-18/2016-MK-UAH-3-1 від 28.03.2016, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 594, укладеного між позивачем та АТ « Мегабанк», сторони за взаємною згодою погодили, що у випадку невиконання зобов`язань Іпотекодавцем, забезпечених іпотекою, Іпотекодержатель може задовільнити свої вимоги шляхом передачі Іпотекодавцем Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Підписавши договір іпотеки та зміни до нього, позивач погодився, що у випадку невиконання умов основного зобов`язання АТ «Мегабанк» може задовільнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки. Оскільки АТ «Мегабанк» на адресу Позивача направив вимогу про погашення заборгованості за основним зобов`язанням та попередив, що у випадку непогашення заборгованості за основним зобов`язанням АТ «Мегабанк» задовільнить свої вимоги за рахунок предмета іпотеки, і зазначена вимога про погашення заборгованості за основним зобов`язанням позивачем не була виконана, спірне майно не вибуло з володіння позивача не з його волі іншим шляхом.

Також відповідач, як добросовісна особа, яка придбала нерухоме майно у власність, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень відповідач, який добросовісно покладався на ці відомості, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Відповідач є добросовісним набувачем, так як правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину.

Колегія суддів відзначає, що апелянтом не було надано суду доказів оскарження рішення про реєстрацію права власності до суду.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про те, що оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами ті обставини, на які він посилався, як на підставу позову, в задоволенні позовних вимог належить відмовити повністю.

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

На підставі наявних матеріалів справи колегія суддів встановила, що обставини, на які посилається скаржник - Приватна фірма "Ордекс", у розумінні статті 86 ГПК України не можуть бути підставою для зміни або скасування рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23, а тому апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Ураховуючи наведене, рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23 відповідає матеріалам справи, є законним та обґрунтованим, підстави, передбачені ст.ст. 277-278 ГПК України для його скасування, відсутні.

Керуючись ст. 129, 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс" на рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Сумської області від 31.08.2023 у справі №920/161/23 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору покласти на Приватну фірму "Ордекс" .

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 06.12.2023.

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді В.В. Шапран

С.І. Буравльов