РІШЕННЯ

21 листопада 2023 року м. ТернопільСправа № 921/334/23

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Гевка В.Л.

за участі секретаря судового засідання Карпи М.Ю.

розглянувши у порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Житло, 46002, м. Тернопіль, проспект С. Бандери,38

до відповідача: Тернопільської міської ради, 46001, м. Тернопіль, вул. Листопадова, 5

про визнання додаткової угоди від 23.03.2023 до Договору оренди землі від 18.07.2016 укладеною

За участі представників:

Позивача: не з`явився.

Відповідача: не з`явився.

1. Суть справи.

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю Житло звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди від 23.03.2023 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло, про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно якої п. 8 Договору від 18.07.2016 року викладено в наступній редакції : Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2023 року до 14 лютого 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 15.05.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі 921/334/23; постановлено її розгляд здійснювати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 13.06.2023.

Ухвалами суду, в порядку статті 183 ГПК України, неодноразово відкладалось підготовче судове засідання та продовжувався строк підготовчого провадження.

У судовому засіданні 19.09.2023 судом розпочато розгляд справи по суті.

В порядку частини 6 статті 216 ГПК України, в судовому засіданні оголошувалась перерва, з підстав зазначених в ухвалах, востаннє на 21.11.2023.

Представник позивача в судове засідання 21.11.2023 не з`явився.

Представник відповідача в судове засідання 21.11.2023 не з`явився.

Судом, у судовому засіданні 21.11.2023 року, після виходу з нарадчої кімнати, ухвалено скорочену (вступну та резолютивну) частину рішення.

2. Аргументи сторін.

2.1. Аргументи позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані укладенням 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та ТОВ Житло, Договору оренди землі строком на один рік; його продовження додатковими угодами від 13.12.2016, 10.11.2017, 24.01.2019, та в судовому порядку 13.07.2020, 16.11.2021, 23.08.2022, зокрема, востаннє до 14.02.2022, згідно з рішенням Господарського суду Тернопільської області від 23.08.2022 у справі №921/172/22; належним виконанням Товариством обов`язків за договором оренди, повідомленням орендодавця у встановлені договором строки про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з долученням проекту відповідної додаткової угоди; користування ТОВ Житло, вказаною земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі; відсутністю протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі та не підписання останнім додаткової угоди до Договору щодо продовження строку його дії.

В підтвердження позовних вимог до матеріалів справи долучено належним чином засвідчені копії: Договору оренди землі від 18.07.2016 акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення за адресою: м. Тернопіль, вул. Слівенська від 15.08.2016; рішення сьомої сесії сьомого скликання Тернопільської міської ради за №7/7/158 від 21.04.2016 "Про поновлення договору оренди землі загальною площею 0,5 га ТОВ Житло, за адресою: вул. Слівенська"; рішення Господарського суду Тернопільської області від 13.07.2020 у справі № 921/263/20, від 16.11.2021 у справі №921/460/21та від 23.08.2023 у справі № 921/172/22; витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28.09.2022; листа ТОВ Житло, за №52 від 07.12.2023; проекту Додаткової угоди від 07.12.2023 до Договору оренди землі від 18.07.2016; листа Виконавчого комітету Тернопільської міської ради за №186-Ю/2023 від 04.01.2023; листа ТОВ Житло, за №13 від 23.03.2023; проекту Додаткової угоди від 23.03.2023 до Договору оренди землі від 18.07.2016; листа Виконавчого комітету Тернопільської міської ради за №8716-Ю/2023 від 19.04.2023; довідки Головного управління ДПС у Тернопільській області №10421/6/19-00-04-01-06 від 03.05.2023.

Також, позивачем долучено до матеріалів справи відповідь на відзив за №21 від 17.06.2023 (вх. №4908 від 07.06.2023), згідно з якою вважає, що питання щодо продовження терміну дії договору оренди землі і здійснення будівництва на даній земельній ділянці є обставинами різними за своєю природою, оскільки для здійснення будівництва необхідно отримати дозвільні документи (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на проведення будівництва, технічні умови та інші дозвільні документи), які видають уповноваженні на це державні органи, які і перевіряють підстави для можливості здійснення на земельній ділянці будівництва. Зауважує, що п. 15-16 Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. 08.10.2018 Управлінням містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради були видані ТОВ "Житло" містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення" за адресою: вул. Слівенська, м. Тернопіль за №2326/14.

2.2. Аргументи відповідача.

Відповідач у відзиві на позову заяву (без номера від 02.06.2023 (вх. № 4786 від 02.06.2023)) зазначив, що позовні вимоги не визнає, в задоволенні позову просить відмовити. Стверджує, що будівництво багатоквартирного житлового будинку на даній земельній ділянці не відповідає містобудівній документації, а відтак є неможливим. Спірна земельна ділянка відповідно до плану зонування території м. Тернополя (із внесеними змінами) відноситься до культурної та спортивної зони (Г-4). Культурні та спортивні зони Г-4 - зони розташування крупних культурно-мистецьких та спортивно-видовищних комплексів, стадіонів, театрів, кінотеатрів, культових споруд.

3. Фактичні обставини, встановлені судом.

18.07.2016, на підставі рішення Тернопільської міської ради за № 6/60/66 від 30.06.2015, між Тернопільською міською радою, як Орендодавцем, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло, як Орендарем, з другої сторони, було укладено Договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Тернополі за адресою: вул. Слівенська, загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом (п. 1-2 Договору).

Згідно з п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки видана відділом Держгеокадастру у м. Тернополі Тернопільської області 23.09.2015 №34-1919-0,5-4441/2-15 з врахуванням коефіцієнту індексації - 817 669,80гривень.

Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2016 року до 14 лютого 2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (пункт 8 Договору).

Відповідно до пунктів 15, 16 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Цільове використання землі згідно КВЦПЗ: 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, КВЗУ: 012.00 - землі зайняті поточним будівництвом та відведені під будівництво.

Про вчинення вказаного вище правочину в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис за №5812 від 15.08.2016.

Згідно з актом від 15.08.2016 прийому-передачі земельної ділянки за адресою: вул. Слівенська, Тернопільська міська рада передала з 14.02.2016 до 14.02.2017 в оренду ТзОВ Житло земельну ділянку загальною площею 0,5000 га (0,4400 га та 0,0600 га) за адресою: вул. Слівенська, м. Тернопіль для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення.

21.04.2016 Тернопільською міською радою прийнято рішення за №7/7/158 "Про поновлення договору оренди землі загальною площею 0,5 га ТОВ Житло за адресою: вул. Слівенська", відповідно до якого, зокрема, договір оренди землі загальною площею 0,5 га, з них площею 0,440 га (кадастровий номер :08:017:0012) та площею 0,06 га (кадастровий номер :08:017:0013) з моменту його закінчення терміном на один рік для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями фізкультурно-оздоровчого і громадського призначення за адресою: вул. Слівенська.

З огляду на зазначене рішення, 13.12.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло була укладена Додаткова угода до договору, якою про внесення змін до п. 8 Договору та, відповідно, продовжено термін дії договору до 14.02.2018.

Додатковими угодами від 10.11.2017 та від 24.01.2019 до Договору оренди землі, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 за № 5812, строк дії останнього було продовжено до 14.02.2019 та, відповідно, до 14.02.2020.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 13.07.2020 у справі № 921/263/20, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 18.03.2020 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло, про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2020 року до 14 лютого 2021 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.11.2021 у справі № 921/460/21, яке набрало законної сили, визнано укладеною додаткову угоду від 08.06.2021 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло, про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2021 року до 14 лютого 2022 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 23.08.2022 у справі №921/172/22, яке набрало законної сили,визнано укладеною додаткову угоду від 22.03.2022 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, яка знаходиться по вул. Слівенська у м. Тернополі, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44 га - кадастровий номер :08:017:0012 - землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Житло, про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2022 року до 14 лютого 2023 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

07.12.2022 ТОВ Житло на виконання п. 8 Договору звернулося до Тернопільської міської ради з листом за № 52, у якому повідомило про намір продовжити дію Договору оренди землі від 18.07.2016. Одночасно з даним листом-повідомленням Товариство надіслало проект додаткової угоди від 07.12.2022 до договору оренди землі.

У відповідь на лист за №52 від 07.12.2022 Тернопільська міська рада листом за №186-Ю/2023 від 04.01.2023 повідомила заявника про відсутність можливості на даний час задовольнити його клопотання, оскільки у додатковій угоді не відображено нормативно-правові документи (рішення, накази, тощо) на підставі яких передбачається внесення змін в пункти Договору в частині продовження строку дії даного Договору та площа земельної ділянки.

У відповідь на звернення від 07.12.2022 Тернопільська міська рада листом за №186-Ю/2023, посилаючись на приписи статті 126-1 Земельного кодексу України, вказуючи на те, що в договорі оренди землі умова щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не зазначена, повідомила, що станом на даний час задовольнити клопотання немає можливості.

23.03.2023 ТОВ Житло звернулося до Тернопільської міської ради з листом за №13, у якому повідомило, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримувало листа-повідомлення від Орендодавця (Тернопільської міської ради) про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У даному листі ТОВ Житло, керуючись частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), просило укласти з ним додаткову угоду від 23.03.2023 про поновлення договору оренди землі від 18.07.2016 (зареєстрований в книзі записів, засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812) без прийняття рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

До вказаного листа Товариство долучило проект Додаткової угоди від 23.03.2023 до Договору оренди землі від 18.07.2016, у якій п. 8 Договору запропоновано викласти в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік - з 14.02.2023 по 14.02.2024. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

У відповідь на звернення за №13 від 23.03.2023, Тернопільська міська рада листом за №8716-Ю/2023 від 19.04.2022 повідомила, що підготовлено проект рішення міської ради щодо зазначено питання та подано на розгляд сесії міської ради у встановленому законодавством порядку.

У зв`язку з наведеними вище обставинами, зважаючи на те, що ТОВ Житло після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися спірними земельними ділянками, належно виконує обов`язок щодо сплати орендної плати (на підтвердження чого подано довідку ГУ ДПС у Тернопільській області №10421/6/19-00-04-01-06 від 03.05.2023 про відсутність станом на 03.05.2023 заборгованості по сплаті орендної плати за землю), позивач, з урахуванням вимог частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі, звернувся з даним позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди від 23.03.2023 укладеною.

4. Мотивована оцінка судом аргументів, наведених учасниками справи.

Висновки суду із посиланням на норми закону.

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Питання поновлення договорів оренди врегульовано, зокрема, положеннями Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" за №161-XIV від 06.10.1998, з наступними змінами та доповненнями (далі Закон №161-XIV).

Слід зазначити, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX стаття 33 Закону України "Про оренду землі" викладена у новій редакції та Закон доповнено статтею 322 "Поновлення договорів оренди землі", якою визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України.

Згідно з частини 1 статті 4 Закону №161-XIV орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина 1 статті 5 Закону №161-XIV).

Статтею 13 Закону №161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.

Відповідно до частини 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частини 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Правовий аналіз наведених вище приписів чинного законодавства свідчить про те, що орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

Частиною 1 статті 15 Закону №161-XIV визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частиною 1 статті 19 Закону №161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Станом на дату укладення Договору оренди землі від 18.07.2016 питання поновлення договору оренду землі було врегульовано статті 33 Закону №161-XIV.

Разом із тим, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 №340-IX статті 33 Закону №161-XIV викладена у новій редакції та Закон доповнено статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", якою визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України.

Частинами 1-3 статті 126-1 ЗК України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Абзац 3 розділу IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV визначено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статті 33 цього Закону та статті 126-1 Земельного кодексу України.

Розділом IX "Перехідні положення" Закону №161-XIV доповнено також абзацом 4, у якому зазначено, що правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Таким чином, оскільки Договір оренди землі від 18.07.2016 був укладений до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", після набрання чинності вказаним Законом жодні зміни до Договору не вносились, мала місце лише його пролонгація, суд погоджується з доводами позивача про те, що відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону №161-XIV на дані правовідносини не поширюються правила, визначені статтею 126-1 ЗК України, а його поновлення повинно здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Так, статтею 33 Закону №161-XIV (в чинній на момент укладення сторонами Договору оренди землі від 18.07.2016 редакції) було передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Пунктом 8 Договору оренди землі від 18.07.2016 (з врахуванням рішення Господарського суду Тернопільської області від 23.08.2022 у справі №921/172/22) передбачено, що Договір укладено терміном на один рік - з 14 лютого 2022 року до 14 лютого 2023 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію.

Тобто, договір містить умову щодо права позивача на поновлення договору оренди землі.

З огляду на те, що позивачем самостійно визначені у позові підстави для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, вирішальним при розгляді справи є встановлення факту дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди землі за статтею 33 зазначеного Закону.

Згідно з положеннями статті 33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Окрім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону №161-XIV (в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.19) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди:

1) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частини 1-5 вказаної статті);

2) У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частини 6-10 вказаної статті).

За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 вказаної статті Закону, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразова зазначала, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

Відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18).

У постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частині 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції) додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини 2 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором оренди землі від 18.07.2016; завчасно, за два місяці до закінчення договору оренди, повідомив відповідача про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись переданою йому земельною ділянкою; а Тернопільська міська рада, у свою чергу, впродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомила орендаря про відмову у поновленні цього договору.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", як і доказів звернення до позивача з вимогою про повернення об`єкта оренди орендодавцю не надано. Разом з цим, вбачається ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що Договір оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладений між ТОВ "Житло" та Тернопільською міською радою, слід вважати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах в силу закону.

Так як в процесі розгляду справи судом встановлено факт поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 18.07.2016, укладеного між ТОВ Житло та Тернопільською міською радою, зареєстрованого в книзі записів засвідчення факту реєстрації 15.08.2016 року за № 5812, беручи до уваги ухилення відповідача від підписання надісланої йому додаткової угоди, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ "Житло" про визнання додаткової угоди від 23.03.2023 до договору оренди землі від 18.07.2016 укладеною ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, підтверджуються належними та допустимими доказами, а відтак підлягають до задоволення.

5. Судові витрати.

Згідно із нормами ГПК України розподіл судових витрат здійснюється за правилами статті 129 ГПК України.

Відповідно до частин 1,2 статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в дохід бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору. Якщо інше не передбачено законом, у разі залишення позову без задоволення, закриття провадження у справі або залишення без розгляду позову позивача, звільненого від сплати судового збору, судовий збір, сплачений відповідачем, компенсується за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При поданні позовної заяви, позивачем, згідно платіжної інструкції № 2449 від 09.05.2023 року сплачено 2684 грн судового збору.

З огляду на задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись положеннями статей 2, 42, 86, 129 ,233, 236, 238, 241, з 253 по 259 у сукупності з іншими статтями Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати укладеною додаткову угоду від 23.03.2023 до Договору оренди землі загальною площею 0,5 га, в тому числі: земельна ділянка площею 0,44га кадастровий номер :08:017:0012- землі, зайняті поточним будівництвом, земельна ділянка площею 0,06 га - кадастровий номер :08:017:0013 - землі, зайняті поточним будівництвом, укладеного 18.07.2016 між Тернопільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло", про що в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 15.08.2016 за №5812, згідно з якою п. 8 Договору від 18.07.2016 викладено в наступній редакції: "Договір укладено терміном на один рік з 14 лютого 2023 року до 14 лютого 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити про намір продовжити його дію".

3. Судові витрати покласти на відповідача у справі.

4. Стягнути з Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 34334305, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло", проспект С. Бандери, 38, м. Тернопіль, Тернопільська область, 46002, ідентифікаційний код 30249887, 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп. в повернення сплаченого судового збору.

5. Наказ видати після набрання рішенням суду законної сили.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю Житло, 46002, м. Тернопіль, проспект С. Бандери, 38 ();

Відповідач: Тернопільська міська рада, 46001, м. Тернопіль, вул. Листопадова, 5 ().

6. Рішення господарського суду набирає законної сили у порядку статті 241 ГПК України.

7. Апеляційна скарга на рішення суду подається у порядку, визначеному статтями з 253 по 259 ГПК України. Копію повного тексту рішення надіслати учасникам справи відповідно до вимог статті 242 ГПК України.

8. Повний текст рішення складено та підписано 01.12.2023.

Учасники справи можуть отримати інформацію по справі на офіційному веб -порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: https://te.court.gov.ua/sud5022.

Суддя В.Л. Гевко