РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

06.11.2023Справа № 910/9773/23

За позовом Інституту проблем математичних машин і систем Національної академії наук України

до Приватного науково-виробничого підприємства «Синапс»

про виселення та стягнення 886008,10 грн

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гарашко Т.В.

Представники сторін:

від позивача - Мащенко І.В.;

від відповідача - Віданова О.В.

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду міста Києва із даним позовом звернувся Інституту проблем математичних машин і систем Національної академії наук України (далі - позивач) про виселення Приватного науково-виробничого підприємства «Синапс» (далі - відповідач) з нежитлових приміщень площею 370,88 кв. м., які розташовані за адресою: м. Київ, проспект Глушкова 42 в корпусі «Кисловодськ» (далі - Майно) та стягнення з відповідача на його користь неустойки за прострочення повернення цього об`єкта оренди у сумі 886008,10 грн за період з 01.01.2020 по 31.03.2023.

Позов мотивовано тим, що між сторонами було укладено договір оренди №294-О нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 07.12.2016 (далі - Договір) строком до 31.10.2019 включно, за умовами якого відповідачу було передано у користування складські та виробничі приміщення. Відповідачем здійснювалися систематичні прострочення внесення орендних платежів, що спонукало позивача відмовитися від Договору та відключити об`єкт оренди від електропостачання. Після закінчення строку дії Договору відповідачем однак не було повернуто позивачу частину нежитлових приміщень площею 370,88 кв.м. (спірне Майно).

Відповідач позов не визнав. Свої заперечення мотивував тим, що, на його думку, незважаючи на деякі порушення відповідачем своїх зобов`язань за Договором станом на 01.11.2019 позивач не заперечував проти продовження Договору. Про вказану обставину свідчить те, що після цієї дати відповідач продовжував користуватися орендованим майном, а позивач продовжував приймати орендну плату за оренду Майна. З боку позивача не надходило інформації в письмовій формі, як це передбачено пунктом 10.4 Договору, про припинення останнього. Крім того, позивач після 01.11.2019 надсилав відповідачу претензію з вимогою здійснити орендні платежі, а не з вимогою про звільнення орендованого Майна в зв`язку із припиненням дії Договору.

Відтак, відповідач вважає, що строк дії Договору було автоматично пролонговано на підставі статті 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а отже у позивача відсутні підстави для його виселення та вимоги про сплату неустойки за несвоєчасне повернення Майна з оренди.

У відповіді на відзив позивач зазначив, що дія Договору не була пролонгована, позаяк у позивача була відсутня відповідна воля. За умовами пункту 10.4 Договору продовження строку дії Договору можливе лише за умови належного виконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором та при обов`язковій наявності дозволу Національної академії наук України. Також цим пунктом Договору передбачений обов`язок відповідача, при наявності наміру продовжити строк дії Договору, повідомити про це позивача не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії Договору. Проте відповідач не звертався до позивача із відповідним проханням.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач вказав, що він дійсно не звертався з повідомленнями про свій намір продовжити термін дії Договору оренди шляхом направлення відповідних листів, однак, після закінчення строку дії Договору, він продовжував користуватись орендованими приміщеннями, сплачував орендну плату, яка позивачем приймалась і не поверталась, як така, що сплачена безпідставно. Відтак, на його думку, як відповідач, так і позивач вчиняли дії, які свідчили про намір продовжити термін дії Договору, а отже останній був пролонгований автоматично на підставі статті 764 ЦК України.

Позивачем у судовому засіданні з розгляду справи по суті подано клопотання про долучення до матеріалів справи листа відповідача від 23.10.2023, яким останній підтверджує факт наявності у нього заборгованості з орендних платежів за спірним об`єктом. Неможливість подання цього доказу до суду в установлений законом строк позивач обґрунтовує тим, що цей лист отримав від відповідача вже після закриття підготовчого засідання.

Зважаючи на те, що лист відповідача від 23.10.2023 було створено на надіслано позивачу після закриття підготовчого засідання, суд керуючись положеннями частини 8 статті 80 та статтею 119 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) протокольною ухвалою 06.11.2023 поновив строк для подання цього доказу та прийняв цей письмовий доказ до розгляду.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті представник позивача підтримав свої позовні вимоги у повному обсязі, а представник відповідача проти них заперечив з вище викладених підстав.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

07.12.2016 між позивачем як орендодавцем та відповідачем як орендарем було укладено Договір, відповідно до якого позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування державне приміщення загальною площею 295,40 кв.м. розміщене за адресою: м. Київ, проспект Глушкова 42, на першому поверсі будівлі корпусу «В», що перебуває на балансі позивача, з метою використання: «інше використання нерухомого майна (виробництво)» (пункти 1.1, 1.2 Договору).

Як слідує із преамбули Договору, цей договір був укладений на підставі дозволу Президії НАН України (постанова Бюро президії НАН України від 16.11.2016 № 246).

Факт передачі Майна в оренду підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна за Договором від 07.12.2016, який є додатком № 1 до Договору (копія вказаного акта долучена до матеріалів справи).

16.05.2017 між позивачем та відповідачем була укладена додаткова угода № 1 до Договору (далі - Додаткова угода № 1), якою пункт 1.1 Договору доповнено новими абзацами, відповідно до яких позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування майно:

- складське приміщення площею 857,21 кв.м. розміщене за адресою: м. Київ, проспект Глушкова 42 в корпусі «Кисловодськ», що перебуває на балансі позивача, вартість якого згідно з висновком про вартість майна від 28.02.2017 становить за незалежною оцінкою станом на цю дату 2030730,00 грн;

- виробничі приміщення площею 127,46 кв.м. розміщені за адресою: м. Київ, проспект Глушкова 42, в корпусі «Кисловодськ», що перебуває на балансі позивача, вартість яких згідно з висновком про вартість майна від 28.02.2017 становить за незалежною оцінкою станом на цю дату 430305,00 грн.

Майно передається в оренду з метою використання: для розміщення складу підприємства та іншого використання (виробництва) (пункт 1.2 Договору в редакції Додаткової угоди № 1).

16.05.2017 між позивачем та відповідачем було підписано відповідний акт приймання-передачі майна згідно з Додатковою угодою № 1, що підтверджується копією цього акта, яка долучена до матеріалів справи.

Згідно з пунктом 2.2 Договору передача Майна в оренду не тягне за собою виникнення у відповідача права власності на це Майно, розпорядження ним. Відповідач не має права викупу орендованого Майна. Власником майна залишається держава, органом управління - НАН України, а відповідач лише користується ним протягом строку оренди.

Пунктом 10.1 Договору передбачено, що він укладений строком до трьох років, що діє з 07.12.2016 до 31.10.2019 включно.

01.02.2019 між позивачем та відповідачем було складено акт повернення майна НАН України до Договору, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв з оренди нерухоме державне майно: складське приміщення площею 486,33 кв.м.; виробничі приміщення площею 127,46 кв.м.

Таким чином, після 01.02.2019 у подальшій оренді за Договором залишились складські приміщення загальною площею 370,88 кв.м.

Відповідно до пункту 3.1 Договору (в редакції Додаткової угоди № 1) орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 зі змінами, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2017 року 37247,76 грн

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (пункт 3.3 Договору).

Орендна плата перераховується відповідачем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно не пізніше 28 числа поточного місяця (пункт 3.4 Договору).

Як зазначає позивач, відповідач неналежно виконував свої зобов`язання за Договором, оскільки несвоєчасно сплачував орендну плату за Договором.

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами протягом строку дії Договору відбувалося наступне листування.

Позивачем було надіслано відповідачу претензію від 25.01.2019 148/№9-10 із проханням погасити заборгованість за Договором за орендною платою та відшкодувати витрати балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надані комунальні послуги й податок на землю у загальні сумі 140150,58 грн. Позивачем у цій претензії також зазначалося, що в разі непогашення заборгованості, Договір буде припинено в односторонньому порядку.

Відповідач розмір зазначеної заборгованості за Договором не оспорив, та у відповідь на вищевказану претензію своїм листом від 07.02.2019 № 019.БХ.90207 повідомив позивача, що з причин тимчасових фінансових труднощів підприємства він на поточний момент не в змозі здійснити в повному обсязі оплату зазначеної заборгованості. Цим листом відповідач гарантував погашення заборгованості у сумі 70000,00 грн в строк до 28.02.2019, а залишок заборгованості в сумі 70150,58 грн в строк до 15.03.2019.

Позивач зазначає, що заборгованість за Договором у вказані відповідачем строки у гарантійному листі також не було погашена, тому він 03.05.2019 вручив уповноваженому представнику відповідача претензію від 03.05.2019 № 148/№9-20, у якій довів до відома відповідача, що відповідно до пункту 10.6 Договору, у зв`язку із несплатою відповідачем протягом трьох місяців орендних платежів, припиняє в односторонньому порядку з 01.05.2019 дію Договору. У цій претензії містилася примітка про наявність у відповідача заборгованості за Договором станом на 01.05.2019 у сумі 254017,23 грн.

Відповідач, у відповідь на зазначену претензію, своїм листом від 03.06.2019 повідомив позивача, що у травні 2019 року він заплатив частину боргу у сумі 80000 грн, 03.06.2019 здійснив платіж у сумі 10000,00 грн, зобов`язувався у червні 2019 року сплатити борг за Договором у сумі 100000 грн та гарантував погашення усієї заборгованості в строк до 01.08.2019, а також просив не припиняти дію Договору.

Позивач претензією від 04.06.2019 148/№9-23 проінформував відповідача, що у зв`язку з систематичним порушенням ним умов Договору, а саме несплатою відповідачем орендних платежів протягом п`яти місяців, відповідача буде відключено 6 червня 2019 року від мереж електропостачання. У цій претензії містилася примітка про наявність заборгованості у сумі 206516,23 грн.

Претензією від 07.12.2020 № 148/9-32 позивач проінформував відповідача про те, що станом на 07.12.2020 заборгованість відповідача по орендній платі за орендовані приміщення, не відшкодовані витрати балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна, надання комунальних послуг та податку на землю за договором оренди №294-0 від 31 січня 2020 року та Договором становить 164607,31 грн.

Претензією від 28.12.2020 № 148/9-37 позивач довів до відома відповідача, що у разі подальшого невиконання відповідачем умов Договору в частині повернення складських приміщень, розміщених в корпусі «Кисловодськ», відповідно до пункту 10.9 Договору, з 1 січня 2021 року відповідачу буде донараховано неустойку у розмірі подвійної плати за користування Майном за час прострочення.

Зазначені обставини підтверджуються копіями вищевказаних листів, які долучені до матеріалів справи.

У зв`язку із не поверненням відповідачем частини орендованих складських приміщень площею 370,88 кв.м. після припинення дії Договору позивачем і пред`явлено до суду цей позов.

Відповідач, заперечуючи проти позову, вважає, що строк дії Договору було автоматично пролонговано на підставі статті 764 ЦК України, а отже підстави для задоволення цього позову відсутні.

Досліджуючи питання дострокового розірвання Договору за ініціативою позивача з 01.05.2019 (як про це зазначено в претензії позивача від 03.05.2019 № 148/№9-20) та автоматичної пролонгації дії Договору судом було встановлено наступне.

За своєю правовою природою Договір є договором найму (оренди) державного майна.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 ЦК України).

Згідно з частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

На спірні правовідносини сторін, що випливали з Договору, поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020; далі - Закон).

Відповідно до частин 1, 3 статті 26 цього Закону одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Подібні положення закріплені й у пункті 10.6 Договору, яким передбачено, що Договір може бути розірвано достроково:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду за ініціативою однієї із сторін у випадку порушення однією із сторін зобов`язань за цим Договором, у тому числі, зокрема, несплати орендних платежів протягом трьох місяців, а також у інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Попередження про розірвання Договору за ініціативою однієї із сторін повинно бути надано іншій стороні не пізніше як за один місяць.

Таким чином, виходячи із вказаних положень Закону і Договору, позивач не мав права в односторонньому порядку розірвати Договір у зв`язку із простроченням внесенням відповідачем орендних платежів, а лише міг ініціювати відповідний позов у судовому порядку. А тому Договір після 01.05.2019 продовжував діяти.

Частиною 2 статті 26 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідне положення Закону відображено сторонами й у пункті 10.6 Договору, відповідно до якого чинність Договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Щодо посилань відповідача на те, що на його думку Договір був автоматично пролонгований на новий строк на підставі статті 764 ЦК України, то суд зазначає наступне.

Згідно з цією статтею, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Разом із тим, зміст вищевказаних претензій позивача від 03.05.2019 № 148/№9-20, а також від 04.06.2019 148/№9-23 свідчить про явне і однозначне волевиявлення останнього на відсутність його волі на продовження дії Договору, тобто про наявність у позивача заперечень про продовження дії Договору, у зв`язку із систематичними простроченнями та несплатою орендних платежів понад п`яти місяців.

Крім того, у самому Договорі сторонами передбачені умови його пролонгації.

Частиною 3 статті 6 ЦК України передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Судом враховано, що Майно є власністю держави, органом управління орендованого Майна є Національної академії наук України, а позивач є лише його балансоутримувачем, що зокрема вказано й у пунктах 1.1, 2.2 Договору.

Тому, у пункті 10.4 Договору передбачено, що продовження терміну дії договору оренди, строк дії якого закінчується, за умови належного виконання відповідачем своїх зобов`язань за цим Договором, відсутності заперечення позивача проти продовження та при обов`язковій наявності дозволу НАН України оформлюється додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього Договору.

Тобто, у Договорі чітко визначено, що однією з необхідних умов для продовження Договору є наявність дозволу органу уповноваженого управляти Майном - Національної академії наук України на таке продовження.

Позивачем не доведено суду належними і допустимими доказами наявність дозволу Національної академії наук України на продовження дії Договору. Також умовою такого продовження було належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за цим Договором, однак матеріалами справи підтверджується факт того, що відповідач не виконував належним чином свої зобов`язання за Договором в частині своєчасної сплати орендних платежів (обов`язок передбачений пунктом 3.4 Договору). Як вказувалося вище, у позивача також були заперечення на продовження орендних правовідносин з відповідачем за Договором.

Відтак, суд дійшов висновку, що строк дії Договору припинився 01.11.2019.

Частиною 1 статті 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до частини 1 статті 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно з пунктом 10.7 Договору у разі припинення або розірвання цього Договору орендоване Майно повертається відповідачем позивачу протягом трьох робочих днів.

Майно вважається поверненим позивачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. Обов`язок щодо складання акта приймання-передачі про повернення Майна покладається на відповідача (пункт 10.8 Договору).

Згідно зі статтями 525, 526, 530 ЦК України, статтею 193 ГК України зобов`язання мають виконуватися належним чином та у встановлений строк відповідно до закону, інших правових актів, договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Однак, матеріалами справи не підтверджується факт того, що відповідач у встановлений у пункті 10.7 Договору строк повернув позивачу Майно. Такі докази відсутні й на момент вирішення спору судом, а тому позов в частині примусового повернення Майна на користь позивача (виселення відповідача) підлягає задоволенню.

Виходячи з положень статті 610, частини 1 статті 612, статті 611 ЦК України, частини 2 статті 193 ГК України, Відповідач є порушником зобов`язання, що є підставою для застосування до нього правових наслідків, встановлених договором або законом.

Частиною 2 статті 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Відповідно до пункту 10.9 Договору якщо відповідач не виконує обов`язку щодо повернення Майна, позивач має право вимагати від відповідача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування Майном за час прострочення.

Тому позивачем правомірно нараховано відповідачу неустойку у розмірі подвійної плати за користування Майном (без включення до її складу податку на додатну вартість) за час прострочення з 01.01.2020 до 31.03.2023 у загальній сумі 886008,10 грн.

Судом перевірено наданий позивачем розрахунок вказаної неустойки, і визнано його обґрунтованим та арифметично правильним, а відтак, заявлені позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Щодо посилань відповідача на те, що ним після 01.11.2019 здійснювалися орендні платежі за Договором, а позивачем вказані кошти від відповідача приймалися та не поверталися, то суд зазначає наступне.

Пунктом 3.11 Договору передбачено, що у разі припинення (розірвання) Договору оренди відповідач сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору не звільняє відповідача від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, позивачу.

Згідно зі статтею 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідачем не спростовано належними засобами доказування обставин на які посилається позивач на обґрунтування своїх позовних вимог.

Інші доводи сторін, наведені у наданих суду заявах по суті справи, письмових та усних поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.

Щодо заявленого позивачем розміру витрат на професійну правничу допомогу в сумі 3800 грн, то судом враховано наступне.

На підтвердження факту понесення цих витрат позивачем до матеріалів справи додані (у копіях) наступні належні та допустимі докази:

- договір № 71 про надання правової допомоги від 03.05.2023, укладений між адвокатом Тютюнниковою Вікторію Вікторівною та позивачем;

- ордер на надання правової допомоги № 1054974 від 31.05.2023, виписаний адвокатом Тютюнниковою В.В. та свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю серії ЧК № 000726 на цього адвоката;

- акт здачі-приймання робіт (надання послуг) № 0059 від 03.05.2023 про надання адвокатом правничих послуг на суму 3800 грн;

- рахунок № 10/3 від 03.05.2023 на оплату цих послуг у вказаній сумі;

- платіжна інструкція № 135 від 03.05.2023 на суму 3800 грн.

Таким чином, розмір заявлених витрат на професійну правничу допомогу підтверджений належними та допустимими доказами, є обґрунтованим та відповідає критеріям розумності, співмірності із ціною та предметом позову.

Частиною 6 статті 126 ГПК України передбачено, що обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Однак, відповідачем не доведено суду, що понесені позивачем витрати на професійну правничу допомогу не мають характеру необхідності, що їх розмір є нерозумним та невиправданим. Відповідачем не доведено перед судом, що заявлений позивачем розмір таких витрат є необґрунтовано високим та не відповідає існуючим ринковим цінам на аналогічні послуги.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Виселити Приватне науково-виробниче підприємство «Синапс» (м. Київ, вул. Ванди Василевської, 7; ідентифікаційний код 24267073) з нежитлових приміщень площею 370,88 кв. м., які розташовані за адресою: м. Київ, проспект Глушкова, 42 в корпусі «Кисловодськ» на користь Інституту проблем математичних машин і систем Національної академії наук України (м. Київ, проспект Глушкова, 42; ідентифікаційний код 05417503).

Стягнути з Приватного науково-виробничого підприємства «Синапс» (м. Київ, вул. Ванди Василевської, 7; ідентифікаційний код 24267073) на користь Інституту проблем математичних машин і систем Національної академії наук України (м. Київ, проспект Глушкова, 42; ідентифікаційний код 05417503) неустойку за прострочення повернення об`єкта оренди у сумі 886008 (вісімсот вісімдесят шість тисяч вісім) грн 10 коп. за період з 01.01.2020 по 31.03.2023, а також 15974 (п`ятнадцять тисяч дев`ятсот сімдесят чотири) грн 13 коп. судового збору та 3800 (три тисячі вісімсот) грн витрат на професійну правничу допомогу.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено 20.11.2023.

Суддя Р.Б. Сташків