УХВАЛА

04 жовтня 2023 року

м. Київ

cправа № 914/2848/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Рогач Л. І. - головуючої, Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,

за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,

представників учасників справи:

Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс" - Костків Н. С., Кершис А. А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс"

на рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023

(суддя Кидисюк Р. А.)

та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023

(Якімець Г. Г., Бойко С. М., Бонк Т. Б.)

у справі за позовом Східницької селищної ради

до Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс"

про визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Східницької селищної ради (далі - Східницька сільрада) звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс" (далі - ПП "Курорт-Сервіс") про визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669.

1.2. Позов мотивувала тим, що рішенням від 08.12.2021 № 563 було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій

2.1. 06.09.2004 сторони уклали договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування готелю курортного типу, строк дії договору - 49 років.

2.2. За умовами укладеного договору:

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 300 000 грн (15 грн за 1 м2) (пункт 5);

- орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 3 грн за 1 м2 або 60 000 грн. за рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункти 9,10);

- орендна плата вноситься в такі строки: щомісячно до 15 числа наступного місяця за попередній місяць, рівними долями річної суми орендної плати, тобто 5 000 грн на місяць (пункт 11);

- розмір орендної плати переглядається один раз в рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом (пункт 13).

2.3. 02.01.2006 сторони уклали додаткову угоду до договору, якою внесено зміни до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку внесення орендної плати (пункти 5, 9 та 11 договору).

2.4. 16.01.2006 сторони уклали додаткову угоду № 2 до договору оренди землі, якою внесено зміни до пункти 5, 9, 11 Договору.

2.5. 10.09.2008 сторони уклали додаток №1 до договору, яким внесено зміни до пунктів 5 та 9 Договору. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 65 000 грн, орендна плата 7 800 грн на рік (650 грн в місяць).

2.6. З інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку вбачається, що даній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :03:021:0004, цільове призначення 03.15. Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання будівництво та обслуговування готельного комплексу, форма власності комунальна.

2.7. 08.12.2021 Східницькою сільрадою прийнято рішення № 563 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки смт. Східниця КК "Смерекове" Львівської області", пунктом 1 якого затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 2,0000 га (кадастровий номер :03:021:0004) для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, розроблену ТОВ "Західземлепроект". У пункті 2 рішення встановлено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 9 757 079 грн (487,85 грн за 1 м2).

2.8. Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.11.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є об`єктом оренди за договором оренди землі від 06.09.2004, становить 9 757 079 грн (487,85 грн за 1 м2).

2.9. У зв`язку з затвердженням нової грошової оцінки, Східницька сільрада звернулась з позовом у цій справі вказуючи на необхідність приведення положень договору оренди землі у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати за вказану земельну ділянку.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Господарський суд Львівської області рішенням від 13.03.2023 задовольнив позов частково та визнав укладеною за рішенням суду додаткову угоду від 01.02.2023 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669.

3.2. Мотивував рішення тим, що відповідач продовжує фактично використовувати земельну ділянку після подання позовної заяви, а тому, враховуючи затвердження оновленої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд дійшов висновку про наявність підстав для перегляду розміру орендної плати та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни орендної плати з 01 лютого 2023 року. Тобто з першого числа нового календарного місяця після повідомлення судом відповідача про наявність справи з предметом спору про визнання додаткової угоди укладеною, адже суд встановив, що позивач надіслав відповідачу проект додаткової угоди на неправильну адресу.

3.3. Західний апеляційний господарський суд постановою від 26.06.2023 змінив рішення суду першої інстанції в частині дати, з якої суд визнав укладеною додаткову угоду. Визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669 з моменту набрання рішенням Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 законної сили. У решті рішення суду першої інстанції залишив без змін.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування

4.1. 20.07.2023 відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 (повний текст складений 03.07.2023), в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

4.2. Судові рішення оскаржив з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 ГПК України, а саме, за доводами касаційної скарги, суди не дослідили зібрані у справі докази та необґрунтовано відхилили клопотання про зупинення провадження у справі.

4.3. Зазначає, що при розгляду справи суди залишили поза увагою доводи відповідача, висловлені у відзиві на позовну заяву, щодо неможливості застосування запропонованої позивачем нормативної оцінки земельної ділянки, оскільки ця оцінка розроблена на підставі Методики, яка втратила чинність. Поряд із цим відповідач неодноразово наголошував, що при розробленні оцінки допущено помилки в частині застосування коефіцієнтів, які не підлягають застосуванню до цієї земельної ділянки.

4.4. При цьому, за доводами скаржника, суди не врахували висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 щодо необхідності перевірки інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка є підставою для внесення змін до договору оренди, перевірки правомірності застосування тих чи інших коефіцієнтів, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки є істотною умовою договору оренди землі, яку одна зі сторін пропонує змінити.

4.5. Відповідач також повідомляв Західний апеляційний господарський суд про оскарження до Львівського окружного адміністративного суду рішення Східницької сільради від 08.12.2021 № 563 та просив зупинити провадження у справі до набрання чинності рішенням у справі № 380/9531/23, однак суд апеляційної інстанції необґрунтовано відмовив у задоволенні такого клопотання. Натомість питання законності нормативної грошової оцінки землі, на підставі якої позивач власне заявляє вимогу про внесення змін до договору і яка є істотною умовою договору оренди землі, суд самостійно не досліджував.

5. Мотивувальна частина

5.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

5.2. Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

5.3. Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

5.4. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.5. У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 Цивільного кодексу України).

5.6. У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

5.7. Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

5.8. Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

5.9. У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

5.10. Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

5.11. Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

5.12. Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

5.13. За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

5.14. Отже, за загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.

5.15. Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

5.16. Водночас у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки.

5.17. Проте колегія суддів не погоджується із зазначеним підходом, виходячи з такого.

5.18. Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель". Відповідно до частини третьої статті 18 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій". А згідно з частиною першою цієї статті нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

5.19. Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель". Відповідно до частини першої цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Згідно з частиною третьою цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Частиною четвертою вказаної статті встановлено, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

5.20. Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

5.21. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

5.22. Тобто, положення договору, які містять розмір нормативно-грошової оцінки (та, відповідно і розміру орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), носять довідковий характер і містить лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.

5.23. Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.

5.24. Обрання позивачем неналежного способу захисту його прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).

5.25. Натомість задоволення судом (зокрема, часткове) позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили.

5.26. Адже, якщо договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 921/530/18 (провадження № 12-58гс20)).

5.27. Тож висловлена Великою Палатою Верховного Суду правова позиція призводить до невизначеності у питанні, з якого моменту слід стягувати орендну плату, розрахованою за новою нормативною грошовою оцінкою, а також у правовій природі сум, які нараховуються орендодавцями у проміжку часу між зміною нормативної грошової оцінки та внесенням змін до договору оренди, відмови у стягненні орендної плати, розрахованої на підставі зміненої нормативної грошової оцінки, спричиняє можливість зловживання орендарем своїми правами шляхом створення штучних спорів про внесення змін до договору оренди.

5.27. Вважаємо, що у вирішенні питання про належний спосіб захисту прав орендодавця слід виходити з такого. Сторони в договорі встановили орендну плату у відсотковому розмірі від грошової оцінки земельної ділянки на рік. Така умова узгоджується з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, яким встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

5.28. Відповідно до частини першої статті 212 Цивільного кодексу України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

5.29. Договір, яким передбачене визначення розміру орендної плати у певному відсотку від нормативної грошової оцінки, є договором, укладеним під відкладальною умовою. У разі зміни нормативної грошової оцінки відповідно змінюються права та обов`язки сторін договору оренди без необхідності внесення змін у його текст.

5.30. Хоча затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідною місцевою радою, таке затвердження не можна вважати дією, спрямованою на односторонню зміну умов договору, оскільки місцева рада, здійснюючи таке затвердження, діє як суб`єкт владних повноважень, який приймає нормативний акт, а не як суб`єкт цивільного права - сторона цивільного договору.

5.31. Тому зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка відбувається внаслідок дій відповідної місцевої ради як суб`єкта владних повноважень, у цивільних відносинах, у тому числі за участю такої ради як суб`єкта цивільного права, слід розглядати як подію, від якої залежить настання відкладальної умови.

5.32. Відтак не погоджуємось із висновком Великої Палати Верховного Суду про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

5.33. У разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативно грошової оцінки. З цього випливає, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.

5.34. При цьому несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з дня набрання чинності рішенням ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

5.35. Колегія суддів звертає увагу, що у випадку ухилення орендаря від внесення змін до договір оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки, орендодавці земель державної та комунальної власності змушені звертатись з позовами про стягнення безпідставно збережених коштів, і як свідчить аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень, такі позови є множинними. На думку колегії, це вочевидь свідчить про недосконалість підходу, за яким внесення змін до договору оренди є обов`язковою.

5.36. Відповідно до частини четвертої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.

5.37. Питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду може вирішуватися судом за власною ініціативою (частина перша статті 303 ГПК України).

5.38. Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.

5.39. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Суд повинен мати ґрунтовні підстави: його попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.

5.40. Так, відступленням від висновку треба розуміти або повну відмову Верховного Суду від свого попереднього висновку на користь іншого або ж конкретизацію попереднього висновку із застосуванням відповідних способів тлумачення юридичних норм (пункт 45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16).

5.41. Наведені вище норми процесуального права зобов`язують колегію суддів у разі необхідності відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати Верховного Суду, передати справу на її розгляд.

5.42. З огляду на виконання функцій із забезпечення сталості та єдності судової практики справа № 914/2848/22 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду згідно із частиною третьою статті 302 ГПК України, оскільки колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку Верховного Суду, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Керуючись статтями 234, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

Справу № 914/2848/22 за позовом Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс" до Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс" про визнання укладеною додаткової угоди за касаційною скаргою Приватного підприємства фірма "Курорт-Сервіс" на рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 у зазначеній справі передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Головуюча Л. Рогач

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський