ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" листопада 2023 р. Справа № 916/1194/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Нікітенка С.В., за участю секретаря судових засідань Склезь Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; ),

до: Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" (65113, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 31, кв. 5; ),

про стягнення 4714112,27 грн, розірвання договору оренди та виселення.

За участю представників сторін:

від позивача Мікуленко В.В., самопредставництво;

від відповідача не з`явився.

Обставини справи.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якій просить:

- Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ БУДСТРОЙ на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати в сумі 4434160,48 грн та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 279951,79 грн;

- Розірвати договір оренди № 001/57 від 20.04.2017, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ БУДСТРОЙ та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради;

- Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою суду від 27.03.2023 прийнято позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/1194/23. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 25.04.2023 о 12:00 год.

У підготовчому засіданні 25.04.2023 суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання на 15:00 год. 23.05.2023.

Ухвалою від 25.04.2023 суд повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", що наступне підготовче засідання у справі № 916/1194/23 призначене на23.05.2023 о 15:00 год. Неявка учасників справи не перешкоджає проведенню підготовчого засідання.

17 травня 2023 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату та час.

Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

22 травня 2023 року до суду від ТОВ „БУДСТРОЙ надійшли письмові пояснення, в яких відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволені позову, а також просить розглянути справу за відсутністю представника відповідача.

В обґрунтування вказаних пояснень відповідач зазначає, що позивач пропустив строк позовної давності для звернення до суду, оскільки з наданого до суду розрахунку щодо простроченої заборгованості з орендних платежів за період з 23 грудня 2019 року по 31 січня 2023 року слідує, що строк прострочення виходить за межі 3 років, тобто строку позовної давності.

Окремо відповідач зазначає, що спірне майно нежитлова будівля за адресою м. Одеса, вул. Сегедська, 8 а, з лютого 2010 року перебувало в судовому спорі, таким чином відповідач не мав об`єктивної змоги використовувати його за призначенням згідно умов спірного договору оренди.

Також відповідач звертає увагу, що не міг використовувати об`єкт оренди за об`єктивними підставами, оскільки несвоєчасне внесення орендних платежів, здебільшого припадало на період запровадження постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 карантинних обмежень. Окрім того, 24.02.2022 року в Україні введено воєнний стан. Листом Торгово-промисловою палатою України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1, ТППУ засвідчила як форс-мажорні обставини військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану з 05 год. 30 хв. 24.02.2022 строком на 30 діб, відповідно до Указу № 64/22, який неодноразово продовжувався і діє по сьогоднішній час.

Таким чином, як вказує відповідач, розірвання договору оренди та виселення призведе до припинення його господарської діяльності, звільнення з роботи певної категорії працівників і як наслідок - ненадходження податків та інших обов`язкових платежів до бюджету.

Зазначені письмові пояснення суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 23.05.2023 постановлено провести підготовче провадження у справі № 916/1194/23 впродовж розумного строку. Відкладено підготовче засідання у справі на 27.06.2023 о 15:30 год. Викликано учасників справи у підготовче засідання, призначене на 27.06.2023 о 15:30 год.

27 червня 2023 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання, в якому позивач просить слухати справу № 916/1194/23 призначену на 27.06.2023 о 15:30 год. за відсутності представника позивача, закрити підготовче провадження у справі № 916/1194/23 та призначити справу до судового розгляду по суті.

Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 27.06.2023 закрито підготовче провадження у справі № 916/1194/23. Призначено справу до судового розгляду по суті на 25.07.2023 о 15:00 год. Викликано учасників справи у судове засідання, призначене на 25.07.2023 о 15:00 год. Копію ухвали надіслано учасникам по справі.

12 липня 2023 року до суду від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшли письмові пояснення, в яких позивач просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Вказані пояснення суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

14 липня 2023 року до суду від ТОВ „БУДСТРОЙ надійшли додаткові письмові пояснення, в яких відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволені позову, а також просить розглянути справу за відсутністю представника відповідача.

Вказані додаткові пояснення суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

24 липня 2023 року до суду від позивача у справі надійшло клопотання про проведення судового засідання за наявними у справі матеріалами, без участі позивача.

Вказане клопотання суд прийняв до розгляду та залучив до матеріалів справи.

Ухвалою від 25.07.2023 суд постановив здійснити розгляд справи № 916/1194/23 по суті впродовж розумного строку, відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 26.09.2023 о 14:10 год. Викликано учасників справи у судове засідання, призначене на 26.09.2023 о 14:10 год.

У судовому засіданні 26.09.2023 суд оголосив перерву у засіданні суду до 11:00 год. 12.10.2023, у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою від 26.09.2023 суд повідомив ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", що судове засідання з розгляду справи по суті у справі № 916/1194/23 призначене на 12.10.2023 об 11:00. год. Неявка учасників справи не перешкоджає проведенню судового засідання.

У судовому засіданні 12.10.2023 суд протокольною ухвалою відклав судове засідання на 09:30 год. 02.11.2023.

Ухвалою від 12.10.2023 суд повідомив ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", що судове засідання з розгляду справи по суті призначене на 02.11.2023 о 09:30 год. Неявка учасників справи не перешкоджає проведенню судового засідання.

Представник відповідача у судове засідання 02.11.2023 не з`явився.

Представник позивача у судовому засідання 02.11.2023 позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити, з підстав викладених позовній заяві.

У судовому засіданні 02.11.2023 після повернення з нарадчої кімнати суд проголосив вступну та резолютивну частини судового рішення і повідомлено представника позивача про орієнтовний час складення повного рішення.

Дослідивши матеріали справи, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до п. 2.1., п. 2.2., п. 2.3. Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської рад, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 №137-VIIІ (надалі Положення), Департамент забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, є органом приватизації об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.

Згідно з рішеннями Виконавчого комітету Одеської міської ради Департамент є балансоутримувачем нерухомого майна та іншого окремого індивідуально-визначеного майна.

Згідно з п/п п пункту 2.4. Положення на департамент покладено функцію здійснення претензійно-позовної роботи з питань, пов`язаних з реалізацією повноважень у сфері управління об`єктами комунальної власності.

Матеріали справи свідчать, що 20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (надалі - орендодавець або позивач) і Товариством з обмеженою відповідальністю „Будівельна компанія „БУДСТРОЙ (надалі - орендар або відповідач) був укладений договір оренди № 001/57 (надалі - Договір).

Відповідно до умов п. 1.1. Договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (далі за текстом об`єкт оренди).

Згідно умов п. 1.3. Договору, термін дії договору оренди з 20.04.2017 до 20.03.2020.

За орендоване приміщення орендар, зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить, за перший після підписання договору оренди, місяць 68889,59 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватись з моменту підписання відповідного акту приймання-передачі орендованих приміщень. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (п. 2.2. Договору).

Пунктом 2.4. Договору встановлено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до умов п. 5.2. Договору, за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.

У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди (п. 5.3. Договору).

Згідно умов п. 7. 6. Договору, Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на ти самих умовах, що були передбачені договором (п. 7.8. Договору).

Згідно умов п. 7.11. Договору, дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, за згодою сторін або рішенням господарського суду.

Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами; складено у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної сторони цього договору (п. 7.17. Договору).

20 липня 2017 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю „Будівельна компанія „БУДСТРОЙ (орендар) було складено та підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлові будівлі, загальною площею 1675,9 кв.м.

Щодо строку дії договору оренди від 20.04.2017 № 001/57, позивач зазначає, що умовами договору встановлено строк його дії до 20.03.2020.

Сторони за договором погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Зазначений пункт договору узгоджується з положеннями статті 764 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна № 2269- XII від 10.04.1992 р.

З урахуванням наведених вище обставин, договір оренди 20.04.2017 № 001/57 слід вважати таким строк дія якого продовжено до 20.02.2023.

27 травня 2022 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 634 „Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану. Відповідно до пункту 5 Постанови № 634 Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Крім того, Департаментом на адресу відповідача направлено лист, яким повідомлено ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", що договір оренди від 20.04.2017 № 001/57 підлягає припиненню на підставі закінчення строку.

Разом з тим позивач зазначає, що станом на момент звернення з цією позовною заявою до суду, на території України продовжує діяти воєнний стан, а отже Договір оренди слід вважати продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Отже, Договір оренди від 20.04.2017 № 001/57 слід вважати продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

У зв`язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати за період оренди з грудня 2019 року по січень 2023 року, за відповідачем рахується прострочена заборгованість з орендних платежів на загальну суму 4434160,48 грн.

Таким чином, позивач звернувся до суду з даним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Будівельна компанія „БУДСТРОЙ з позовними вимогами про стягнення суми заборгованості з орендної плати у розмірі 4434160,48 грн, суми пені у розмірі 279951,79 грн, розірвання договору оренди № 001/57 від 20.04.2017 та виселення ТОВ БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ БУДСТРОЙ із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.

Дані обставини стали підставою для звернення позивача з позовною заявою до суду.

Таким чином, виник спір, який підлягає вирішенню у судовому порядку.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю „Будівельна компанія „БУДСТРОЙ (орендар) був укладений договір оренди № 001/57, відповідно до умов п. 1.1 якого, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування: нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.

Судом встановлено, що між позивачем та відповідачем відповідно до укладеного між ними Договору виникли орендні правовідносини.

Згідно приписами ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до приписів частин 1, 2 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно преамбулою Закону України Про оренду державного та комунального майна (надалі Закон), цей Закон регулює: правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Відповідно до ст. 17 Закону, орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону, контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна.

Відповідно до п. 2.4. Договору, орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Як свідчать матеріали справи, „Будівельна компанія „БУДСТРОЙ за період оренди з грудня 2019 року по січень 2023 року мав сплатити орендну плату на загальну суму 4434160,48 грн.

Проте, в порушення умов п. 2.4 Договору відповідач свої зобов`язання щодо внесення обумовленої орендної плати за період оренди з грудня 2019 року по січень 2023 року на загальну суму 4434160,48 грн не виконав.

Враховуючи, що наявність заборгованості з орендної плати в сумі 4434160,48 грн підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростована, а розрахунок, наведений позивачем (т. 1, а.с. 18), відповідає умовам Договору та чинному законодавству, суд дійшов висновку про задоволення вимог позивача в цій частині.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача суми пені у розмірі 279951,79 грн, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

За приписами частини першої статті 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Відповідно до ч. 3 ст. 549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до умов п. 5.2 Договору, за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний.

Суд, перевіривши розрахунок позивача (т. 1, а.с. 18 (на звороті)) щодо стягнення з відповідача суми пені у розмірі 279951,79 грн, вважає його вірним та таким, що підлягає задоволенню.

Щодо вимог позивача про розірвання Договору від 20.04.2017 та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з орендованого приміщення, суд зазначає наступне.

Відповідно до умов п. 5.3. Договору, у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди.

Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди (п. 7.6. Договору).

Згідно умов п. 7.11. Договору, дія договору достроково припиняється, зокрема, за згодою сторін або рішенням господарського суду.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону, договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Частиною 1 статті 782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як встановлено судом, зазначаючи про обґрунтованість вимог про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення, що належить до комунальної власності, позивач у позовній заяві посилається на обставину порушення відповідачем істотної умови Договору, а саме систематичної несплати орендних платежів до місцевого бюджету м. Одеси.

Так, розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося. Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

При цьому, істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

Судом встановлено, що відповідач в порушення взятих на себе договірних зобов`язань, систематично - протягом 38 місяців (грудень 2019-січень 2023 року) не сплачував орендну плату, у зв`язку з чим на кінець кожного місяця за відповідачем рахувалась заборгованість з орендної плати.

Приймаючи до уваги, що допущене відповідачем порушення зобов`язання фактично позбавило орендодавця за Договором того, на що останній розраховував при його укладенні, таке порушення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" свідчить про наявність обставини істотного порушення умов Договору та, як наслідок, завдання майнової шкоди територіальній громаді м. Одеси, а отже вимога позивача про розірвання Договору є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Статтею 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Згідно з ч. 1 ст. 25 Закону, у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

З аналізу вказаних положень чинного законодавства вбачається, що наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Сігедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності в три роки до вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати, а також позовної давності в один рік до вимоги про стягнення пені, суд дійшов до таких висновків.

Відповідач в обґрунтування заяви про застосування позовної давності посилається на те, що позивачем пропущено строк загальної позовної давності тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України) щодо вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати (період з 23.12.2019 по 31.01.2023), а також вимоги про стягнення пені (період з 16.02.2022 по 31.01.2023), оскільки відповідно до ст. 258 ЦК України позовна давність в один рік застосовується до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Суд відхиляє зазначені твердження відповідача, оскільки 11.03.2020 у зв`язку з розповсюдженням на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2». Вказаною постановою на всій території України запроваджено карантин в період з 12.03.2020 по 03.04.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 №239 строк карантину продовжено до 24.04.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22.04.2020 №291 строк карантину продовжено до 11.05.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 04.05.2020 №343 строк карантину продовжено до 22.05.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2020 №392 строк карантину продовжено з 22.05.2020 до 22.06.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 17.06.2020 №500 строк карантину продовжено до 31.07.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22.07.2020 №641 строк карантину продовжено до 19.12.2020.

Постановою Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 №1236 «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (в редакції станом на дату подання позовної заяви, з урахуванням змін та доповнень) на території України установлено карантин до 30.04.2023.

Законом України від 30.03.2020 №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 12 такого змісту: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину». Вказаний закон набрав чинності 02.04.2020.

Таким чином, вищевказаним законом строк позовної давності, встановлений ст.ст. 257, 258 ЦК України, продовжено на строк дії карантину, а тому позивач не пропустив строк позовної давності щодо стягнення заборгованості з орендної плати, право на стягнення якої виникло у 2020 році, під час дії карантину. Також позивач не пропустив строк позовної давності щодо стягнення пені, право на стягнення якої виникло з 16.02.2022, під час дії карантину.

Щодо доводів відповідача в частині того, що він не міг в повній мірі користуватись об`єктом оренди, оскільки об`єкт оренди перебував в судовому спорі, а також те, що у період з 12.03.2020 по 31.01.2023 діяли загальновідомі карантинні обмеження, суд зазначає наступне.

Умовами п. 2.4. Договору встановлено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Умовами п. 2.5. Договору встановлено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.

Відповідно до ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Суд зазначає, що обставини перебування об`єкта оренди у судових спорах, в період його оренди відповідачем, жодним чином не впливають на позбавлення прав відповідача на можливість його використання за призначенням відповідно до умов Договору та обов`язку внесення орендної плати. Протилежного відповідачем не доведено.

Також відповідач не підпадає під дію рішення Одеської міської ради № 6121-VІІ від 10.06.2020 «Про особливості нарахування плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси на період дії карантину та протиепідемічних обмежувальних заходів».

Крім того, з огляду положення ч. 1 ст. 617 ЦК України та ч. 2 ст. 218 ГК України, очевидним є те, що саме по собі включення до переліку форс-мажорних обставин карантину, не свідчить про те, що карантин автоматично звільняє сторону зобов`язання від відповідальності за невиконання її обов`язку. Така сторона повинна довести в кожному випадку наявність причинно-наслідкового зв`язку між карантином та невиконання нею зобов`язань.

Відповідачем не надано доказів того, що відповідач був позбавлений можливості взагалі користуватись орендованим майном у період карантинних обмежень, або у нього був відсутній доступ до орендованих приміщень.

Також щодо посилань відповідача, що порушення зобов`язань за Договором сталось внаслідок дії непереборної сили - військової агресії Російської Федерації проти України, що стало підставою введення 24.02.2022 воєнного стану на території України, суд зазначає наступне.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 визнано форс-мажорною обставиною військову агресію Російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану 24.02.2022. Торгово-промислова палата України підтверджує, що зазначені обставини з 24.02.2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними. Це означає, що війна є форс-мажором, тобто обставиною непереборної сили, яка звільняє від відповідальності у випадку несвоєчасної сплати за оренду нерухомого майна.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків, згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт та ситуації, що з ним пов`язані (включаючи, але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, ембарго, діями іноземного ворога): загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибухи, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані положеннями відповідних рішень або актами державних органів влади, закриття морських проток, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також обставини, викликані винятковими погодними умовами чи стихійним лихом - епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха, тощо (ч. 2 ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України").

Відповідно до ч. 1 ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України", Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Також згідно з положеннями ст. 218 Господарського кодексу України, у разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб`єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Таким чином, в той час як форс-мажорні обставини унеможливлюють виконання договірного зобов`язання в цілому, істотна зміна обставин змінює рівновагу стосунків за договором, суттєво обтяжуючи виконання зобов`язання лише для однієї із сторін.

У постанові Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 913/785/17 визначено, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 904/3886/21 визначено, що належним підтвердженням існування форс-мажорних обставин (доказом існування обставин непереборної сили, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання умов договору) є відповідний сертифікат.

В матеріалах справи відсутні докази засвідчення Торгово-промисловою палатою України для ТОВ БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ БУДСТРОЙ за його зверненням введення воєнного стану, як форс-мажорної обставини, що об`єктивно унеможливлює виконання підприємством зобов`язань за Договором оренди, шляхом видачі відповідного сертифіката.

Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Суд зазначає, що воєнний стан на території України не означає, що відповідач не може здійснювати підприємницьку діяльність та набувати кошти. Більше того, держава на даний час заохочує розвиток підприємницької діяльності з метою позитивного впливу на економіку країни (зменшення податків, митних платежів тощо). Відповідач не надав доказів того, що всі працівники (чи їх частина), інші посадові особи товариства мобілізовані та перебувають у складі Збройних Сил України, тимчасово не виконують професійні обов`язки у зв`язку з воєнними діями, все, або частина складу рухомого та/або нерухомого майна підприємства задіяні під час тих чи інших заходів, що б перешкоджало суб`єкту господарювання здійснювати підприємницьку діяльність під час введеного воєнного стану.

Інші доводи відповідача, викладені ним у письмових поясненнях, в частині невизнання позовних вимог, підлягають відхиленню, як такі, що не відповідають чинному законодавству, не ґрунтуються на належних доказах і спростовуються фактично встановленими судом обставинами та матеріалами справи.

З урахуванням висновків, до яких дійшов суд при вирішенні даного спору, суду не вбачається за необхідне надавати правову оцінку кожному із доводів, наведених сторонами у справі.

Згідно частини третьої статті 13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

У відповідності до частини першої статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального Кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені Департаментом комунальної власності Одеської міської ради позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Згідно ст.ст. 123, 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Куруючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" (65113, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 31, кв. 5; ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 2630259) суму заборгованості з орендної плати у розмірі 4434160,48 грн, суму пені у розмірі 279951,79 грн та суму судових витрат по сплаті судового збору у розмірі 76079,68 грн.

3. Розірвати договір оренди № 001/57 від 20.04.2017, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ БУДСТРОЙ (65113, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 31, кв. 5; ) та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 2630259).

4. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" (65113, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 31, кв. 5; ) із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 2630259).

5. Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-Західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повне рішення складено 14 листопада 2023 р.

Суддя Нікітенко С.В.