ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.10.2023 Справа № 914/2861/20

За первісним позовом:Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ, Львівська обл.
до відповідача:Фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича, м. Новий Розділ, Львівська обл.
про:стягнення боргу, пені та 3% річних за договором оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ №214 від 05.07.2018р.
та за зустрічним позовом:Фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича, м. Новий Розділ, Львівська обл.
до відповідача:Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ, Львівська обл.
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Новороздільської міської ради, м. Новий Розділ, Львівська обл.
про:визнання недійсним договору, стягнення шкоди
Суддя Крупник Р.В. Секретар Зусько І.С.
Представники учасників справи:
від позивача:Горін Р.І. - представник;
від відповідача:Антонюк О.О. - адвокатка;
від третьої особи:Горін Р.І. - представник.

ІСТОРІЯ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області (далі Виконавчий комітет, Орендодавець) до фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича (далі ФОП Максимович І.І., Орендар) про стягнення боргу, пені та 3% річних за Договором оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ №214 від 05.07.2018.

Ухвалою від 19.11.2020 суд відкрив провадження у справі, розгляд справи ухвалив здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 14.12.2020.

В подальшому хід розгляду справи відображено в ухвалах суду та протоколах судових засідань.

08.02.2021 від ФОП Максимовича І.І. на адресу суду надійшло клопотання про поновлення строку на подання відзиву (вх. №2970/21 від 08.02.2021), відзив на позовну заяву (вх. №2971/21 від 08.02.2021) та зустрічна позовна заява ФОП Максимовича І.І. до Виконавчого комітету про визнання недійсним Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна №214 від 05.07.2018 та стягнення збитків і моральної шкоди.

Ухвалою від 10.02.2021 суд продовжив ФОП Максимовичу І.І. строк на подання відзиву на позовну заяву та прийняв зустрічну позовну заяву ФОП Максимовича І.І. до спільного розгляду з первісним позовом Виконавчого комітету.

Ухвалою від 01.03.2021 залучено до участі у справі Новороздільську міську раду в статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за зустрічним позовом.

Ухвалою від 05.03.2021 у справі призначено судову експертизу, проведення котрої доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України та зупинено провадження у справі до закінчення судової експертизи.

22.06.2023 від Львівського НДІ судових експертиз Міністерства юстиції України на адресу суду надійшли матеріали справи №914/2861/20 разом із висновком судового експерта (вх. №15632/23 від 22.06.2023).

У період з 06.2023 по 30.06.2023 суддя Крупник Р.В. перебував у відпустці.

Ухвалою від 03.07.2023 провадження у справі поновлено, підготовче засідання призначено на 24.07.2023.

В подальшому підготовчі засідання відкладалися судом на 21.08.2023, 11.09.2023 та 22.09.2023.

Ухвалою суду від 22.09.2023 відмовлено у задоволенні клопотання Виконавчого комітету про залишення без розгляду зустрічного позову, закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті на 19.10.2023.

В судовому засіданні 19.10.2023 оголошено перерву до 30.10.2023.

Представник Виконавчого комітету та Новороздільської міської ради в судове засідання 30.10.2023 з`явився, первісні позовні вимоги підтримав повністю, просив їх задовольнити, а в задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити.

Представниця ФОП Максимовича І.І. в судове засідання 30.10.2023 з`явилася, проти задоволення первісних позовних вимог заперечила, а зустрічні позовні вимоги просила задовольнити в повному обсязі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

ЩОДО ПЕРВІСНОГО ПОЗОВУ.

Аргументи Виконавчого комітету.

Виконавчий комітет свої первісні позовні вимоги обґрунтовує тим, що 04.06.2018 відбувся конкурс на право оренди нежитлових вбудованих приміщень по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ, загальною площею 423,6 кв.м. За результатами проведеного конкурсу 05.07.2018 між Виконавчим комітетом та ФОП Максимовичем І.І. укладено Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна.

В розділі 3 Договору оренди сторони погодили умови нарахування та сплати орендної плати, зокрема те, що орендна плата становить 34 311,60 грн. та нараховується з моменту підписання акту приймання-передачі та до моменту повернення орендованого майна, включаючи день повернення.

Як зазначає Виконавчий комітет свої обов`язки він виконав належним чином та передав ФОП Максимовичу І.І. в користування спірні нежитлові приміщення. Разом з тим, останній належним чином не виконував своїх зобов`язань із внесення орендної плати, зокрема, сплатив за користування приміщеннями лише 158 597,96 грн.

У зв`язку з несвоєчасною сплатою орендної плати Виконавчий комітет неодноразово направляв ФОП Максимовичу І.І. листи-претензії в котрих зазначав про існування заборгованості і про необхідність її погашення.

Листом №02-11/06/697 від 23.04.2019 Виконавчий комітет повідомив ФОП Максимовича І.І. про дострокове припинення цього Договору в односторонньому порядку з 15.05.2019. через систематичну несплату орендної плати, що призвело до заборгованості в сукупності більше трьох місяців. Враховуючи це, за актом приймання-передачі від 07.10.2019 комісія позивача за первісним позовом вирішила здійснити повернення нежитлових приміщень, загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ від Орендаря за відсутності останнього.

З огляду на невиконання ФОП Максимовичем І.І. свого обов`язку зі сплати орендної плати, Виконавчий комітет просить суд стягнути в примусовому порядку цю плату за період з січня по жовтень 2019 року в розмірі 381 144,52 грн., а також нараховані кошти за несвоєчасну її сплату, зокрема 102 576,37 грн. пені та 13 337,17 грн. 3% річних.

Аргументи ФОП Максимовича І.І.

Відповідач за первісним позовом проти задоволення позовних вимог заперечує з тих підстав, що за умовами Договору оренди спірні нежитлові приміщення передавалися йому в оренду з метою облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування.

Станом на момент передачі майна в оренду, приміщення загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ були в стані непридатному для нормальної експлуатації, що вбачається з Акту приймання-передачі цих приміщень від 16.07.2018.

Як зазначає ФОП Максимович І.І., з метою можливості їх використовувати він за умовами підпунктів 5.1.2 та 5.1.5 пункту 5.1 Договору оренди зобов`язався ввести об`єкт в експлуатацію протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі та протягом п`яти місяців після укладання даного договору впорядкувати прилеглу до майна територію і в подальшому утримувати її в належному санітарному стані.

З метою здійснення капітального ремонту орендованих приміщень, ФОП Максимович І.І. двічі звертався до Виконавчого комітету з заявами про надання дозволу на такий ремонт. Разом з тим, комітет відмовив в задоволенні заяви від 11.02.2019 з необґрунтованих підстав. Водночас, розглянувши заяву підприємця від 01.03.2019, Виконавчий комітет повідомив, що ним підготовлено проект рішення виконкому «Про дозвіл на реконструкцію орендованого комунального майна» і вказане питання буде розглянуто на його засіданні. Разом з тим будь-яких позитивних рішень за результатами засідання комітету прийнято не було.

Таким чином, ФОП Максимович І.І. зазначає, що через поведінку Виконавчого комітету, яка полягала в ненаданні згоди на проведення капітального ремонту приміщень, він не міг використовувати орендовані приміщення за цільовим призначенням. А тому, наявні всі підстави згідно ч.6 ст. 762 ЦК України для звільнення його від сплати орендної плати.

ЩОДО ЗУСТРІЧНОГО ПОЗОВУ.

Аргументи ФОП Максимовича І.І.

Як зазначає ФОП Максимович І.І., беручи участь в конкурсі на оренду спірних нежитлових приміщень він пропонував строк договору оренди 7 років. Разом з тим, в Договорі оренди сторони встановили строк оренди півтори місяці. При цьому, Виконавчим комітетом було введено в оману позивача за зустрічним позовом, оскільки комітет обіцяв укласти цей Договір на 7 років, про що свідчить застереження в п. 10.1 Договору оренди, що він діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого Договору оренди даного майна.

З метою спонукання Виконавчого комітету до укладення Договору оренди на 7 років ФОП Максимович І.І. звертався з відповідним позовом до Господарського суду Львівської області. Разом з тим, рішенням цього суду від 18.12.2019 у справі №914/1588/19, яке залишене без змін згідно постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2020 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

На думку ФОП Максимовича І.І. встановлення в Договорі оренди строку його дії півтори місяці не відповідає положенням ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5.4 Положення про оренду нерухомого майна територіальної громади міста Новий Розділ, згідно котрих договір оренди комунального майна повинен укладатися на строк не менше 5 років, якщо орендар не пропонує меншого строку.

Крім цього, як зазначає підприємець встановлення строку дії Договору оренди протягом півтори місяці та покладення за умовами цього Договору на нього обов`язків щодо введення в експлуатацію об`єта оренди протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі є свідченням того, що укладений Договір оренди не був спрямований на реальне настання правових наслідків за ним, а саме на можливість використання орендованого майна в підприємницькій діяльності орендаря.

Також за твердженням ФОП Максимовича І.І. Виконавчий комітет ввів його в оману щодо наявності в орендованих приміщеннях систем водовідведення, які передавалися в оренду. Зокрема, в Акті приймання-передачі від 16.07.2018 вказано про наявність цих систем, натомість такі відсутні, внаслідок чого спірні приміщення підтоплює ґрунтовими та дощовими водами.

З огляну на все викладене вище, ФОП Максимович І.І. просить визнати недійсним Договір оренди від 05.07.2018, оскільки такий суперечить актам цивільного законодавства, зокрема є таким, що укладений внаслідок обману зі сторони Виконавчого комітету. Крім цього, на підставі ст. 230 ЦК України, позивач за зустрічним позовом просить стягнути з Виконавчого комітету збитки в подвійному розмірі, а саме 317 195,92 грн., що становить подвійний розмір сплаченої ним орендної плати, а також 60 000,00 грн. моральної шкоди.

Аргументи Виконавчого комітету.

Виконавчий комітет проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечує в повному обсязі з таких підстав:

- на момент прийняття спірних нежитлових приміщень в оренду ФОП Максимовичу І.І. достеменно було відомо про їх неналежний технічний стан, адже в Акті приймання-передачі від 16.07.2018 зазначено, що ці приміщення потребують ремонту. Разом з тим, не зважаючи на вказану обставину, орендар зважаючи на свободу договору погодився прийняти їх в оренду, сплачувати за них орендну плату і сплачував таку та погодився на укладення Договору оренди строком на півтори місяці;

- Господарський суд Львівської області при розгляді справи №914/1588/19 досліджував обставини укладення сторонами Договору оренди та відповідності його умов актів цивільного законодавства України. За результатами розгляду вказаної справи суд не встановив жодних порушень зі сторони Виконавчого комітету і обставини встановлені судом у справі №914/1588/19 є преюдиційними для даної справи;

- не відповідає дійсності твердження ФОП Максимовича І.І., що Договір оренди був чинним протягом півтори місяці, адже він продовжував свою дію на той самий строк за мовчазною згодою сторін і був достроково розірваний лише 15.05.2019 через систематичну несплату відповідачем орендної плати;

- Виконавчий комітет не надавав згоду ФОП Максимовичу І.І. на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень загальною площею 423,6 кв.м., адже останній не подав всіх документів, які необхідні для такої згоди, зокрема проектно-кошторисної документації для здійснення капітального ремонту.

З наведених підстав відповідач за зустрічним позовом просить відмовити в задоволенні цього позову повністю.

Аргументи Новороздільської міської ради.

Міська рада письмових пояснень у справі не подала. В судовому засіданні представник міської ради підтримав первісну позовну заяву та заперечив щодо доводів зустрічної позовної заяви з підстав, зазначених Виконавчим комітетом.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.

27.04.2018 у газеті «Вісник Розділля» (Т. 2 а.с. 30-31) було опубліковане повідомлення Комісії з питань оренди майна комунальної власності Новороздільської міської ради про надання в оренду на конкурсних умовах нежитлових вбудованих приміщень по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ, загальною площею 423,6 кв.м.

Комісія визначила, зокрема, такі умови оренди:

- цільове призначення об`єкту оренди з метою облаштування об`єкта для здійснення підприємницької діяльності, не забороненої законодавством України в багатоквартирних житлових будинках;

- початковий розмір орендної плати відповідно до незалежної оцінки 46,27 грн. за кв.м.;

- термін оренди за угодою сторін, але не менше 1 року.

04.06.2018 відбувся конкурс на право оренди вказаних нежитлових приміщень, участь у котрому взяло 9 претендентів, серед котрих відповідач за первісним позовом ФОП Максимович І.І.

Як вбачається з Протоколу засідання комісії №7 від 04.06.2018 (Т. 1 а.с. 80) за результатами проведення конкурсу, його переможцем визначено фізичну особу Путаса Я.Л., який запропонував на конкурсі найкращу пропозицію, а саме: орендну плату у розмірі 102,00 грн. за кв.м.; термін оренди приміщень 10 років; цільове використання орендованих приміщень для розміщення торгівельної діяльності продовольчими та непродовольчими товарами та надання послуг. Другу найкращу пропозицію (орендну плату в розмірі 81,00 грн. за кв.м.; термін оренди приміщень 7 років; цільове використання орендованих приміщень для облаштування магазину, закладу громадського харчування та сервісного центру) запропонував ФОП Максимович І.І., а тому його визнано наступним після переможця учасником конкурсу на право оренди нежитлових приміщень.

Листом №03-11/11/897 від 20.06.2018 (Т. 1 а.с. 87) Виконавчий комітет повідомив ФОП Максимовича І.І., що переможець конкурсу втратив право оренди нежитлових приміщень у зв`язку з неукладенням договору оренди у встановлені терміни (протягом 15 днів з проведення конкурсу), а тому запропонував останньому в термін до 10.07.2018 укласти Договір на право оренди нежилих приміщень по пр. Шевченка, 9 у м. Новий Розділ, площею 423,60 кв.м., попередньо погодивши питання щодо укладання самого договору оренди.

05.07.2018 між Виконавчим комітетом (Орендодавець) та ФОП Максимовичем І.І. (Орендар) укладено Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ, який зареєстровано Відділом комунального майна та приватизації за №214 від 05.07.2018 (далі Договір оренди) (Т. 1 а.с. 8-12).

За умовами пунктів 1.1 та 1.2 вказаного Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування вбудовані нежитлові приміщення (далі Майно) площею 423,60 кв.м., розміщені за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9 на першому та в підвальному поверсі чотирьохповерхового житлового будинку, що перебуває на балансі КП «Розділжитлосервіс», вартість якого згідно звіту про оцінку майна становить 979 900,00 грн. без ПДВ.

Майно передається в оренду з метою облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування.

В розділі 3 Договору оренди сторони погодили умови нарахування та сплати орендної плати, зокрема:

- Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна територіальної громади м. Новий Розділ та Протоколу засідання комісії з питань оренди майна від 04.06.2018 №7 і становить з ПДВ за липень місяць оренди 34 311,60 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (пункт 3.1);

- Орендна плата нараховується з моменту підписання акту приймання-передачі та до моменту повернення орендованого майна Орендодавцю (підписання акту приймання-передачі), включаючи день повернення (пункт 3.3);

- Орендодавець не пізніше 20 числа звітного місяця надає у паперовому та електронному вигляді на надану Орендарем електронну адресу, рахунок про вартість оренди, а Орендар не пізніше останнього числа цього ж місяця оплачує суму вказану в рахунку (пункт 3.4);

- У разі невикористання приміщення згідно призначення протягом одного місяця, Орендар зобов`язаний подати Орендодавцю письмове підтвердження щодо невикористання майна згідно призначення, в якому повинен обґрунтувати об`єктивну причину (поточний, капітальний ремонт приміщення), вказати термін її усунення. У разі недотримання умов цього пункту Орендодавець вправі нараховувати орендну плату з найвищим коефіцієнтом, який затверджений сесією міської ради або розірвати Договір (пункт 3.8);

- У разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість з орендної плати, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи штрафні санкції за договором (пункт 3.10).

Крім цього, за Договором оренди сторони погодили ряд інших умов, які мають значення для даної справи, а саме:

- Орендар зобов`язується ввести об`єкт в експлуатацію протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі (підпункт 5.1.2 пункту 5.1);

- Орендар зобов`язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату (підпункт 5.1.4 пункту 5.1);

- Орендар зобов`язується протягом п`яти місяців після укладання даного договору впорядкувати прилеглу до майна територію та в подальшому утримувати її в належному санітарному стані (підпункт 5.1.5 пункту 5.1);

- Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна за власні кошти (підпункт 5.1.6 пункту 5.1);

- У разі здійснення Орендарем з дозволу Орендодавця невід`ємних поліпшень орендованого майна, Орендар зобов`язаний надати аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого ним нерухомого майна згідно діючого законодавства (підпункт 5.1.9 пункту 5.1);

- Орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, капітальний ремонт, технічне переоснащення згідно чинного законодавства (пункт 6.2);

- Орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим майном на умовах Договору (пункт 7.2);

- Орендодавець зобов`язується відшкодувати Орендарю вартість зроблених необхідних невід`ємних покращень орендованого майна, за наявності письмового дозволу Орендодавця на такі покращення в межах суми збільшеної вартості орендованого майна при припиненні чи розірванні договору відповідно до законодавства та поверненні майна Орендодавцю (пункт 7.3);

- Орендарю не відшкодовується вартість невід`ємних покращень орендованого майна, якщо такі не призвели до підвищення його вартості (пункт 7.4);

- Орендодавець має право розірвати даний Договір в односторонньому порядку у випадку несплати орендної плати, що привела до заборгованості в сумі більше трьох місяців (пункт 8.4);

- У разі припинення або розірвання Договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього Договору та чинного законодавства (пункт 10.5).

В пунктах 10.1 та 10.6 Договору оренди сторони погодили, що він вступає в силу з моменту його підписання і діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого Договору оренди даного майна. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

16.07.2018 на виконання умов Договору оренди ФОП Максимовичу І.І. було передано в оренду спірне нерухоме майно, що підтверджується відповідним Актом приймання-передачі (Т. 1 а.с. 78-79).

Як вбачається з вказаного Акту, при передачі в оренду нежитлових приміщень площею 423,6 кв.м. сторони встановили наступне:

- приміщення на першому поверсі перебувають у стані незавершених ремонтних робіт, які здійснювалися для покращення їх експлуатаційних властивостей, загальною площею 256,0 кв.м., в наявності та виконують свою функцію 6 металопластикових вікон та 5 дерев`яних вікон з решітками; 1 зовнішні двері та 1 вхідний тамбур з подвійними дверима (дерев`яні та металеві); в наявності транзитна система теплопостачання; в наявності скляна вітрина зі сторони головного фасаду будинку (одна з вітрин розбита).

- підвальні приміщення загальною площею 167,6 кв.м. вимагають проведення ремонтних робіт, в наявності окремий вхід у підвал з заднього фасаду будинку (дашок над входом частково зруйнований).

- дані приміщення забезпечені дренажною системою.

- в наявності та виконують свою функцію умивальник та унітаз.

- в даних приміщеннях наявні система теплопостачання, водопостачання, водовідведення та електропостачання.

Як зазначено в Акті приймання-передачі цей акт підтверджує відсутність будь-яких вимог і претензій в Орендодавця до Орендаря та Орендаря до Орендодавця стосовно майна, що передається.

Матеріалами справи, зокрема виписками з банківських рахунків Виконавчого комітету (Т. 1 а.с. 76-77) підтверджується та обставина, що після отримання в оренду майна ФОП Максимович І.І. сплатив 158 597,96 грн. орендної плати, а саме:

- 06.09.2018 17 709,22 грн.;

- 17.12.2018 34 963,52 грн.;

- 05.02.2019 105 925,22 грн.

Вказані кошти Виконавчий комітет зарахував як сплату орендної плати з моменту передачі майна в оренду по грудень 2018 року включно.

Як вбачається з матеріалів справи, у зв`язку з несвоєчасною сплатою орендної плати Виконавчий комітет неодноразово направляв ФОП Максимовичу І.І. листи-претензії про існування заборгованості та про необхідність її погашення. Вказане підтверджується листами №02-11/11/1776 від 04.12.2018 та №02-11/11/129 від 28.01.2019 (Т. 1 а.с. 15-16) та не заперечується представницею відповідача за первісним позовом.

Листом №02-11/06/697 від 23.04.2019 (Т. 1 а.с. 17) Виконавчий комітет на підставі п. 8.4 Договору оренди повідомив ФОП Максимовича І.І. про дострокове припинення цього Договору в односторонньому порядку з 15.05.2019 через несплату орендної плати протягом трьох місяців.

Враховуючи факт дострокового розірвання Договору оренди та неповернення ФОП Максимовичем І.І. орендованого майна, листом №02-11/11/1445 від 20.09.2019 Виконавчий комітет повідомив відповідача за первісним позовом про необхідність прибути 26.09.2019 для передачі з оренди орендованого майна та складання відповідного акту. В протилежному випадку Акт приймання-передачі буде складено за відсутності ФОП Максимовича І.І. та в присутності свідків.

Матеріалами справи, зокрема Актом приймання-передачі від 07.10.2019 (Т. 1 а.с. 22-23) підтверджується та обставина, що у зв`язку з неявкою Орендаря для повернення майна з оренди, з метою припинення нарахування орендної плати комісія в складі представників Відділу комунального майна та приватизації Новороздільської міської ради вирішила здійснити приймання-передачу нежитлових приміщень, загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ від Орендаря за відсутності останнього.

Крім цього, як прослідковується з матеріалів справи, після отримання спірного нерухомого майна в оренду ФОП Максимович І.І. приступив до здійснення ремонтних робіт в ньому.

Зокрема, в Акті приймання-передачі від 07.10.2019 зазначено, що відповідач за первісним позовом демонтував перегородки (пінобетонні плити) між кімнатами 6, 5, 4, 2 і коридором та замурував дверні отвори.

Разом з тим, здійснення ФОП Максимовичем І.І. ремонтних робіт викликало невдоволення мешканців будинку №9 на пр. Шевченка в м. Новий Розділ, у зв`язку з чим вони звернулися до Прокуратури Львівської області. Вказане підтверджується листом прокуратури №19-р-18 від 29.08.2018 (Т. 1 а.с. 201) та відповідною заявою мешканців (Т. 1 а.с. 202-205).

31.08.2018 комісія у складі представників Новороздільської міської ради, інженера КП «Розділжитлосервіс» та інспектора ДАБі провела обстеження спірних приміщень, за результатами якого склала Акт від 31.08.2018 (Т. 1 а.с. 200).

Як зазначено в цьому Акті комісія вирішила направити ФОП Максимовичу І.І. лист-попередження щодо недопустимості самовільного, без погодження з Орендодавцем проведення будь-яких робіт з перепланування чи реконструкції та призупинення Орендарем проведення будівельних робіт до моменту отримання погодження.

Матеріалами справи підтверджується те, що 11.02.2019 ФОП Максимович І.І. звернувся до Виконавчого комітету з заявою (Т. 1 а.с. 163) про надання дозволу на реконструкцію орендованого нежитлового приміщення площею 423,6 кв.м. за адресою пр. Шевченка, 9 з метою здійснення підприємницької діяльності, передбаченої Договором оренди.

У відповідь на цей лист, Виконавчий комітет листом №02-16/06/256 від 26.02.2019 (Т. 1 а.с. 164) повідомив Орендаря про необхідність надати проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції та згоду співвласників багатоквартирного будинку №9 в м. Новий Розділ на пр. Шевченка.

01.03.2019 ФОП Максимович І.І. повторно звернувся до Виконавчого комітету з Заявою про надання дозволу на реконструкцію орендованого приміщення (Т. 1 а.с. 165). У цій заяві він вказав перелік капітальних робіт для здійснення котрих просить дозволу, а також зазначив та мотивував свою незгоду із вимогами Виконавчого комітету про надання проектно-кошторисної документації цих робіт та згоди співвласників багатоквартирного будинку.

У відповідь на вказаний лист, Виконавчий комітет листом №02-16/06/539 від 04.04.2019 повідомив, що ним підготовлено проект рішення виконкому «Про дозвіл на реконструкцію орендованого комунального майна» і вказане питання буде розглянуто на засіданні виконавчого комітету міської ради, про результати котрого Орендаря буде повідомлено додатково.

Як зазначив в судовому засіданні представник Виконавчого комітету, питання про надання ФОП Максимовичу І.І. дозволу на проведення капітального ремонту в приміщеннях не виносилося на засідання комітету.

Також суд бере до уваги те, що 16.05.2019 ФОП Максимович І.І. звертався до Виконавчого комітету з проханням укласти Договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 у м. Новий Розділ строком на 7 років.

19.06.2019 Виконавчий комітет, розглянувши дане звернення, направив відповідачу за первісним позовом лист №02-11/06/993, в якому зазначив, що за результатами конкурсу було укладено Договір оренди терміном до 31.08.2018, тому заява про укладення Договору оренди не підлягає задоволенню.

Наведені обставини є преюдиційними, оскільки встановлені рішенням Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 у справі №914/1588/19, яке залишене без змін згідно постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2020.

У зв`язку з відмовою Виконавчого комітету укласти Договір оренди спірних приміщень строком на 7 років, ФОП Максимович І.І. звернувся до суду з вимогою укласти цей договір в судовому порядку. Разом з тим, господарським судом за результатами розгляду справи №914/1588/19 було відмовлено в задоволенні позовних вимог повністю.

Крім цього, в справі, що розглядається ухвалою суду від 05.03.2021 було призначено судову експертизу на предмет визначення технічного стану приміщень, які були передані в оренду ФОП Максимовичу І.І. станом на момент їх передачі та можливості використання цих приміщень відповідно до цільового призначення, передбаченого Договором оренди. Проведення вказаної експертизи доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Згідно Висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи №1565 від 16.06.2023 (далі Висновок експерта №1565) (Т. 2 а.с. 85-90):

1) Технічний стан вбудованих нежитлових приміщень, що розміщені за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9 на першому поверсі та в підвальному поверсі чотирьохповерхового житлового будинку, загальною площею 423,60 кв.м. на момент передачі вказаних приміщень в оренду (05.07.2018) можна віднести до категорії 3 не придатний до нормальної експлуатації.

2) Можна стверджувати, що експлуатація вбудованих нежитлових приміщень першого поверху та приміщень підвального поверху загальною площею 423,60 кв.м., які розташовані в чотирьохповерховому житловому будинку за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9 за функціональним призначенням в тому числі облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування на момент передачі вказаних приміщень в оренду (05.07.2018) неможлива.

ОЦІНКА СУДУ.

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статей 628 та 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, спірні правовідносини виникли з Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ, який зареєстровано Відділом комунального майна та приватизації за №214 від 05.07.2018.

Цивільним кодексом України правовідносини щодо оренди майна врегульовано в Главі 58 «Найм (оренда)». Крім цього, беручи до уваги те, що об`єктом оренди виступає нерухоме комунальне майно, спірні правовідносини регулюються також спеціальним законодавством України, зокрема нормами чинного до 01.02.2020 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХІІ від 10.04.1992 (далі Закон №2269-ХІІ).

В даній справі суд застосовуватиме вказані законодавчі акти в редакції, яка була чинною на момент укладення між сторонами Договору оренди та виникнення спірних правовідносин.

З матеріалів справи прослідковується наступне:

1) Предметом первісного позову виступають матеріально-правові вимоги Виконавчого комітету до ФОП Максимовича І.І. про стягнення орендної плати за період з січня по жовтень 2019 року в розмірі 381 144,52 грн., а також нарахованих коштів за несвоєчасну її сплату, зокрема 102 576,37 грн. пені та 13 337,17 грн. 3% річних.

Підставами первісного позову є обставини систематичної несплати ФОП Максимовичем І.І. орендної плати в строки, встановлені Договором оренди.

Правовими підставами первісного позову є положення ст. ст. 509, 525, 526, 549, 610, 611, 625 ЦК України, ст. ст. 18, 19 Закон №2269-ХІІ.

2) Предметом зустрічного позову є матеріально-правові вимоги ФОП Максимовича І.І. до Виконавчого комітету про визнання недійсним Договору оренди, а також стягнення з Виконавчого комітету 317 195,92 грн. збитків та 60 000,00 грн. моральної шкоди.

Підставами зустрічного позову є:

- невідповідність актам цивільного законодавства України Договору оренди в частині визначення строку його дії та неспрямованість вказаного договору на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним;

- введення ФОП Максимовича І.І. в оману щодо строку дії Договору оренди та реального стану нерухомого майна, яке передається в оренду.

Правовими підставами зустрічного позову є положення ст. ст. 203, 215, 229, 230 ЦК України.

Враховуючи предмет та підстави первісного та зустрічного позову, а також пояснення сторін, викладені ними в заявах по суті спору, суд зазначає таке.

Щодо первісного позову.

Статтею 2 Закону №2269-ХІІ передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Як зазначено в ст. 19 Закону №2269-ХІІ орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Таким чином, визначення договору оренди, що надається наведеними вище статтями ЦК України та Закону №2269-ХІІ дозволяє розглядати даний договір як самостійний тип цивільно-правових договорів, за котрими одна сторона договору (орендодавець) здійснює передачу майна іншій стороні (орендарю) у користування, внаслідок чого останній отримує можливість щодо підприємницького використання вказаного майна та вилучення з нього корисних властивостей. При цьому орендарю, як правило, також передається і право володіння орендованим майном, оскільки в абсолютній більшості випадків користування річчю неможливе без володіння нею. Відтак, орендар отримує можливість не лише вилучати корисні властивості майна, але й фактично мати його у віданні, бути титульним (правомірним) володільцем.

Наведеними вище положеннями законодавства України передбачено, що за користування майном орендар зобов`язаний вносити орендну плату. Однак, обов`язок з внесення орендарем цієї плати, в розумінні ч. 1 ст. 538 ЦК України, є зустрічним, оскільки його виконання обумовлене виконанням орендодавцем свого обов`язку передати майно (річ) в користування.

При цьому, на орендодавцю лежить обов`язок передати орендарю не будь-яку річ, а саме річ належної якості.

Так, згідно ч. 1 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Аналогічний за змістом обов`язок орендодавця передбачено положеннями ч. 4 ст. 13 Закону №2269-ХІІ.

Таким чином, законодавство України під належною якістю речі розуміє, по-перше, належний стан речі, а по-друге, наявність всіх комплектуючих (приналежностей, документів), які відносяться до речі. Майно, що підлягає передачі орендарю має бути придатним для цілей оренди, тобто мати ті споживчі якості, які дозволяють орендарю їх використовувати.

Виходячи з приписів ч. 3 ст. 538 ЦК України, до моменту виконання орендодавцем свого обов`язку передати річ належної якості, орендар має право зупинити виконання свого зустрічного обов`язку щодо внесення орендної плати, а також відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

Слід також наголосити, що правило про належну якість майна, що передається в оренду, не означає, що не може бути об`єктом відносин оренди майно, яке має якісь недоліки. Передача такого майна в оренду можлива, але лише за умови погодження цього в договорі.

Так, за змістом ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний попередити наймача про недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я та майна наймача або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Аналогічне положення міститься в ч. 4 ст. 13 Закону №2269-ХІІ.

В той же час, у випадку передачі в оренду майна з недоліками та прийняття цього майна орендарем, законодавство України наділяє останнього певними правами.

Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні права орендаря передбачено в ч. 3 ст. 18-1 Закону №2269-ХІІ.

Відтак, наведені положення цивільного законодавства передбачають можливість передання орендодавцем в оренду майна неналежної якості (якщо на це є згода орендаря) із наданням останньому повноважень здійснити капітальний його ремонт для можливості приведення до стану, який би дозволяв використовувати це майно згідно договору оренди. Однак, в подальшому орендодавець зобов`язаний або відшкодувати орендарю вартість цього ремонту, або зарахувати цю вартість в рахунок здійснення орендарем плати за користування майном. Вказане зумовлено тим, що капітальний ремонт слугує цілісності і вартості речі, що перш за все відповідає інтересам її власника, а тому обов`язок проводити такий ремонт та нести пов`язані з цим витрати покладається на наймодавця.

Як зазначено в листі Державного комітету України з будівництва та архітектури «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів» №7/7-401 від 30.04.2003, капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Виходячи з цього, договором оренди мали б бути врегульовані відносини сторін під час проведення капітального ремонту. Так, орендар, наприклад, може вимагати від орендодавця надання йому аналогічного майна на час проведення капітального ремонту, або договором може бути встановлене призупинення відносин оренди, допоки капітальний ремонт не буде проведений.

Якщо договором оренди не врегульовані відносини сторін на час проведення капітального ремонту, то до цих відносин застосовуються положення ч. 6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок також викладено в постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20.

Крім цього, Верховний Суд у постановах від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18, від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17 виклав правовий висновок про те, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Матеріалами справи підтверджується та обставина, що об`єктом спірного Договору оренди виступають вбудовані нежитлові приміщення площею 423,60 кв.м., розміщені за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9 на першому та в підвальному поверсі чотирьохповерхового житлового будинку, що перебуває на балансі КП «Розділжитлосервіс».

В самому Договорі оренди сторони не зазначили чітко про технічний стан приміщень, що передаються в оренду.

Детальніше про цей стан зазначено в Акті приймання-передачі майна від 16.07.2018. Зокрема вказано, що приміщення на першому поверсі загальною площею 256,0 кв.м. перебувають у стані незавершених ремонтних робіт, а підвальні приміщення загальною площею 167,6 кв.м. вимагають проведення ремонтних робіт.

Натомість, детальний висновок про технічний стан приміщень, які передавалися в оренду можна зробити з дослідницької частини Висновку судового експерта №1565 в котрому наведено відповідні фотоілюстрації цих приміщень.

Зокрема, як зазначено у вказаному Висновку, за результатами проведення огляду об`єкта оренди встановлено:

- По головному фасаду спостерігаються сліди вогкості та замокання стін фасаду, які свідчать про відсутність гідроізоляції вітрини та цоколю. Замокання призвели до відшарування та відпадання штукатурного шару. З тильного фасаду по цоколю та стінах наявні сліди замокання та відпадання штукатурки. По відкосах дверного та віконного прорізу цегляна кладка оголена, окремі цеглини розморожені. В деяких приміщеннях на стінах та стелі наявні сліди вологи. Стіни та стеля вкриті пліснявою. У більшості приміщень оздоблення пошкоджене, в інших приміщеннях оздоблення знаходиться в стані незавершеного технологічного циклу.

- Підлоги знаходяться в незадовільному технічному стані. Необхідно провести повну заміну покриття підлоги та ремонт підлог з керамічних плиток з використанням нових матеріалів. У всіх приміщеннях підвального поверху бетонна підлога вкрита намулом, деякі приміщення затоплені, рівень води 30 мм. В місцях розташування технологічного люку присутні сліди їх розкриття з пошкодженням покриття підлоги та бетонної стяжки навколо. В технологічному циклі дренажної каналізації знаходиться вода на рівні з існуючою підлогою.

- Система опалення, водопостачання, водовідведення не функціонують, та не придатні до нормальної експлуатації. Необхідно провести ремонт систем із частковою заміною труб та запірної арматури.

- Електричні мережі не придатні до нормальної експлуатації. Необхідно провести ремонт мережі із заміною ділянок мережі, встановленням відсутніх приладів.

- Вікна та двері не придатні до нормальної експлуатації. В частині приміщень першого поверху внутрішні дверні коробки та полотна пошкоджені або уражені гнилизною. Необхідно здійснити ремонт дверних рам, встановлення дверних полотен та приладів, відновлення ущільнень, заміну скління вікон з використанням 50% нового матеріалу.

За результатами огляду об`єкта оренди судовий експерт дійшов висновку, що технічний стан цього об`єкта, станом на момент передачі його в оренду (05.07.2018) відносився до категорії 3 непридатний до нормальної експлуатації і його експлуатація в тому числі за функціональним призначенням згідно Договору оренди (облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування), на момент передачі, була неможлива.

Таким чином, експертом встановлено, що майно, яке передавалося в оренду не лише не можна було використовувати за цільовим призначенням обумовленим Договором оренди, вказане майно взагалі не було придатне до нормальної експлуатації.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, представник Виконавчого комітету покликається на те, що Висновок експерта №1565 може підтверджувати технічний стан орендованих приміщень лише станом на момент проведення їх огляду (27.05.2021), а не на момент укладення спірного Договору оренди (07.07.2018).

З цього приводу суд зазначає, що справді судовий експерт в дослідницькій частині Висновку №1565 вказав, що наданих на дослідження матеріалів та відомостей недостатньо для визначення технічного стану вбудованих нежилих приміщень, що розміщені за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9 на першому поверсі та в підвальному поверсі чотирьохповерхового житлового будинку, загальною площею 423,60 кв.м. станом на 05.07.2018. Однак, співставивши відомості наявні в матеріалах справи та результати огляду проведеного 27.05.2021, експерт дійшов висновку, що в період з 05.07.2018 по 27.05.2021 технічний стан основних конструктивних елементів перебував в незадовільному стані.

З таким висновком експерта суд погоджується повністю, оскільки він підтверджується іншими матеріалами справи.

Так, як прослідковується з Акту приймання-передачі від 07.10.2019 (Т. 1 а.с. 22-23) згідно котрого комісія позивача за первісним позовом прийняла майно з оренди, нею встановлено, що підвальні приміщення площею 167,6 кв.м. прибрані, стіни та покриття підлоги знаходяться в такому ж стані, як до передачі Орендарю. Приміщення на першому поверсі, загальною площею 256,0 кв.м. перебувають у стані незавершених ремонтних робіт, як до передачі Орендарю. Однак, Орендарем демонтовано перегородки (пінобетонні плити) між кімнатами 6, 5, 4, 2 і коридором та замуровано два дверні отвори.

Тобто, вказаним актом підтверджується та обставина, що загальний технічний стан орендованих приміщень з моменту їх передачі в оренду ФОП Максимовичу І.І. і до моменту повернення з оренди не змінився (за винятком певних проведених ним робіт, які істотно не впливають на стан цих приміщень). І будь-яких доказів, що після повернення майна з оренди в подальшому ці приміщення передавалися в користування третім особам, чи використовувалися позивачем самостійно, внаслідок чого їх технічний стан погіршився, останнім не надано.

Більше того, в матеріалах справи знаходяться докази, які свідчать про те, що загальний технічний стан спірних нежитлових приміщень на момент їх передачі ФОП Максимовичу І.І. був гіршим ніж він став коли їх оглядав судовий експерт.

Так, з Довідки №43 від 05.02.2021 (Т. 1 а.с. 167) балансоутримувача цих приміщень КП «Розділжитлосервіс» вбачається, що вказаним підприємством виконувалися роботи з технічного обслуговування внутрішньобудинкових мереж та здійснювалися заходи для збереження та запобігання руйнуванню конструктивних елементів багатоквартирного житлового будинку №9 по пр. Шевченка внаслідок підтоплення ґрунтовими та дощовими водами. Зокрема, у 2018 році викачування ґрунтових та дощових вод з підвальних приміщень даного будинку проводилося 32 рази, у 2019 році 36 разів, у 2020 році 30 разів. І лише в листопаді 2020 року підприємством було проведено реконструкцію системи водовідведення із влаштуванням зворотного клапана для відведення ґрунтових вод. Проведена реконструкція призвела до відчутного результату, затоплення підвальних приміщень зупинилося.

Враховуючи те, що при огляді підвальних приміщень судовий експерт виявив в них рівень води 30 мм. вже після проведення реконструкції внутрішньобудинкових мереж, суд робить висновок, що станом на момент їх передачі ФОП Максимовичу І.І. ці приміщення затоплювало ґрунтовими та дощовими водами значно більше.

Вищенаведене свідчить про те, що всупереч вимогам ч. 1 ст. 767 ЦК України та ч. 4 ст. 13 Закону №2269-ХІІ Виконавчий комітет за оскаржуваним Договором оренди передав ФОП Максимовичу І.І. приміщення в неналежному стані та не придатні до експлуатації (користування).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, представник Виконавчого комітету зазначає, що текст Договору оренди та зміст Акту приймання-передачі від 16.07.2018 (про необхідність здійснення ремонтних робіт спірних приміщень) підтверджують ту обставину, що відповідач був обізнаним із технічним станом об`єкту оренди, однак такі приміщення він прийняв в користування і саме за такі приміщення зобов`язався вносити орендну плату. Як зазначає представник, під «користуванням приміщень» розуміється також період здійснення ФОП Максимовичем І.І. в них ремонтних робіт з метою облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування.

Суд не погоджується з таким твердженням представника, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 3 ст. 767 ЦК України наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Наведена норма покладає на наймача обов`язок в присутності наймодавця перевірити справність речі в момент її прийняття у володіння. Мова йде про виявлення явних недоліків (дефектів) речі, що можуть бути виявлені шляхом звичайного огляду. Якщо наймач не виявить таких недоліків, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Жодною із сторін не заперечується, і вказане підтверджується змістом Акту приймання передачі від 16.07.2018, що ФОП Максимович І.І. був обізнаний з незадовільним технічним станом нежитлових приміщень на момент їх прийняття від Виконавчого комітету.

Відтак, враховуючи те, що чинне законодавство України допускає можливість передачі в оренду майна в неналежному стані з подальшим здійсненням орендарем його капітального ремонту (якщо це погодять сторони договору оренди), підписання ФОП Максимовичем І.І. Акту приймання-передачі від 16.07.2018 свідчить лише про те, що він погодився замість Виконавчого комітету виконати цей ремонт з метою приведення спірних нежитлових приміщень до стану, придатного для їх цільового використання.

Вказане чітко прослідковується з підпунктів 5.1.2 та 5.1.5 пункту 5.1 Договору оренди. Зокрема, згідно умов цих підпунктів ФОП Максимович І.І. зобов`язався протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі ввести об`єкт в експлуатацію та впорядкувати прилеглу до майна територію та в подальшому утримувати її в належному санітарному стані.

Щодо твердження представника Виконавчого комітету, що з моменту підписання Акту приймання-передачі від 16.07.2018 ФОП Максимович І.І. отримав в користування спірні приміщення з наданням йому можливості проводити ремонтні роботи для облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування, то необхідно зазначити наступне.

Так, зміст ч. 3 ст. 767 ЦК України свідчить про те, що в момент передачі наймач отримує майно лише у володіння, а не користування. Варто зауважити, що в самому Акті приймання-передачі від 16.07.2018 теж відсутні твердження, що спірне нерухоме майно передається ФОП Максимовичу І.І. в користування.

Водночас, володіння не може слугувати повноцінним критерієм здійснення права оренди як користування/використання майна, за що орендар зобов`язаний вносити плату. Це зумовлено тим, що збереження панування над річчю орендарем не є достатнім і переконливим аргументом, що останній має можливість вилучати її корисні властивості.

Суд би міг погодитися, що разом з володінням до орендаря переходить і право користування майном лише в тому випадку, якщо об`єкт, який передається в оренду є в стані придатному для нормальної експлуатації та відповідає його призначенню за умовами договору оренди, однак виходячи із специфіки діяльності орендаря, яку він планує здійснювати в цьому об`єкті, воно потребувало б проведення поточних ремонтних робіт і приведення його у відповідність із цією специфікою.

Вказане пояснюється тим, що власник придатного до експлуатації майна протягом періоду коли воно перебуває в його власності вправі весь час вилучати корисні властивості з такої експлуатації (зокрема, отримувати плату за нього) і це право не повинне обмежуватися третіми особами та специфікою їх діяльності.

Однак, якщо майно не придатне до нормальної експлуатації, що має місце в даній справі, то власник цього майна не взмозі як самостійно його використовувати, так і наділяти правом користування третіх осіб, а відтак набувати право отримання коштів за це.

Виходячи з умов Договору оренди та обставин цієї справи, з моменту підписання Акту приймання-передачі від 16.07.2018 ФОП Максимович І.І., по суті, набув фронт робіт (будівельний майданчик), які зобов`язався завершити протягом п`яти місяців, а не майно в користування в розумінні права оренди. А тому, до моменту приведення приміщень загальною площею 423,60 кв.м. до стану придатного до експлуатації, відносини між сторонами фактично є не орендними, а підрядними (на виконання капітальних ремонтних робіт).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, представник Виконавчого комітету зазначає, що не зважаючи на обізнаність із технічним станом приміщень, які передавалися в оренду ФОП Максимович І.І. в пунктах 3.3 та 3.8 Договору погодив, що орендна плата нараховується з моменту підписання акту приймання-передачі. Також погодив, що в разі відсутності його письмового повідомлення про неможливість використання приміщень згідно призначення, Орендодавець вправі нараховувати орендну плату за найвищим коефіцієнтом, який затверджено сесією міської ради або розірвати Договір. Як наголошує представник, ФОП Максимович І.І. жодного разу не направляв Виконавчому комітету повідомлення про неможливість використовувати приміщення. Більше того, факт сплати ФОП Максимовичем І.І. орендної плати в розмірі 158 597,96 грн. слугує підтвердженням того, що спірне майно ним використовувалося.

Суд не бере до уваги вказані твердження представника, з огляду на таке.

За змістом ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контраґента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, зміст наведених статей полягає в тому, що сторони можуть встановити безліч прав та обов`язків, уклавши договір, проте право надаватиме захист лише тим зобов`язанням, які відповідатимуть трьом критеріям: добросовісності, розумності та справедливості. Дані принципи є також загальними принципами цивільного права, передбаченими ст. 3 ЦК України.

За загальним правилом сторони вправі вільно обирати контрагента, укладати з ним договір та визначати умови цього договору. Однак, передбачена приписами ЦК України свобода договору не є абсолютною та обмежується, зокрема, як принципами розумності та справедливості, так і звичаями ділового обороту. А тому у випадку суперечностей умов договору вказаним принципам, суд вправі не застосовувати ці умови.

Матеріалами справи підтверджується та обставина, що використання нежитлових приміщень загальною площею 423,60 кв.м. без проведення капітального ремонту було неможливим. А тому, сплата ФОП Максимовичем І.І. 158597,96 грн. орендної плати є лише підтвердженням здійснення ним платежів за користування майном, право на котре він не набув. Ці платежі жодним чином не можуть свідчити про факт користування майном.

Крім цього, враховуючи те, що орендна плата справляється за факт користування орендованим майном, суд відхиляє покликання представника Виконавчого комітету на умови п. 3.3 Договору оренди про її сплату з моменту підписання акта приймання-передачі, оскільки такі суперечать як змісту орендних правовідносин, так і принципам розумності та справедливості.

Також, беручи до уваги ту обставину, що Виконавчому комітету достеменно було відомо про непридатний для використання стан приміщень, які передавалися за Договором оренди, не заслуговують на увагу через недобросовісність доводи представника, що за відсутності письмового повідомлення Орендаря про неможливість користування цими приміщеннями, Виконавчий комітет вправі був нараховувати згідно п. 3.8 Договору орендну плату за найвищим коефіцієнтом.

Як встановлено судом, після укладення Договору оренди, ФОП Максимович І.І. розпочав здійснювати ремонт в переданих йому приміщеннях.

Разом з тим, здійснення ним ремонтних робіт викликало невдоволення мешканців будинку №9 на пр. Шевченка в м. Новий Розділ, у зв`язку з чим вони звернулися до Прокуратури Львівської області. Вказане підтверджується листом прокуратури №19-р-18 від 29.08.2018 та відповідною заявою мешканців.

31.08.2018 комісія у складі представників Новороздільської міської ради, інженера КП «Розділжитлосервіс» та інспектора ДАБі провела обстеження спірних приміщень, за результатами якого склала Акт від 31.08.2018, за змістом котрого вирішила направити ФОП Максимовичу І.І. лист-попередження щодо недопустимості самовільного, без погодження з Орендодавцем, проведення будь-яких робіт з перепланування чи реконструкції та призупинення Орендарем проведення будівельних робіт до моменту отримання погодження.

Як передбачалося чинною на той час редакцією ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, ФОП Максимович І.І. повинен був подати до органів державного архітектурно-будівельного контролю заяву, до котрої додати ряд документів, серед яких згоду власника споруди на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації чи капітального ремонту.

Матеріалами справи підтверджується те, що 11.02.2019 ФОП Максимович І.І. звернувся до Виконавчого комітету з заявою про надання дозволу на реконструкцію орендованого нежитлового приміщення площею 423,6 кв.м. за адресою пр. Шевченка, 9 з метою здійснення підприємницької діяльності, передбаченої Договором оренди.

У відповідь на цей лист, Виконавчий комітет листом №02-16/06/256 від 26.02.2019 повідомив Орендаря про необхідність надати проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції та згоду співвласників багатоквартирного будинку №9 в м. Новий Розділ на пр. Шевченка.

В письмових поясненнях Виконавчий комітет зазначає про те, що в нього був відсутній порядок надання дозволу Орендарю на реконструкцію орендованих приміщень, а тому зазначаючи в листі №02-16/06/256 від 26.02.2019 про необхідність надання ФОП Максимовичем І.І. проектно-кошторисної документації та згоди співвласників будинку, комітет керувався положеннями п. 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових території, затверджених Наказом Держжитлокомунгоспу України №76 від 17.05.2005.

Так, у наведеному пункті Правил вказано, що для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:

- копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;

- копія поверхових планів, завірених в установленому порядку;

- проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;

- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

Суд зазначає, що за змістом наведеного пункту Правил надання ФОП Максимовичем І.І. документів, які від нього вимагав Виконавчий комітет здійснюється у разі необхідності. Водночас, необхідність у поданні цих документів була відсутня, як з огляду на умови Договору оренди, так і з огляду на приписи чинного на той час законодавства України.

Зокрема, згідно із абз. 4 ч. 3 ст. 23 Закону №2269-ХІІ орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 3 ст. 778 ЦК України передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Необхідно зазначити, що згода наймодавця на проведення капітального ремонту може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо). Якщо сторони договору майнового найму домовляються про певну форму надання наймодавцем згоди (наприклад, узгодження кошторису вартості поліпшень), наймач вправі вимагати відшкодування вартості тільки тих поліпшень, згода на які була надана в узгодженій формі.

Як вбачається з Договору оренди, в ньому сторони не обумовили певної форми надання Орендодавцем згоди на капітальний ремонт, як і не визначили умов для надання такої згоди (зокрема, попереднього надання Орендарем проектно-кошторисної документації для капітального ремонту та/або згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку №9 в м. Новий Розділ на пр. Шевченка).

З приводу відшкодування вартості здійснених Орендарем поліпшень майна, то в п. 5.1.9 Договору оренди сторони лише зазначили, що у разі здійснення Орендарем з дозволу Орендодавця невід`ємних поліпшень орендованого майна, Орендар зобов`язаний надати аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого ним нерухомого майна згідно діючого законодавства.

Відтак, з наведеного пункту прослідковується, що подання ФОП Максимовичем І.І. аудиторського висновку є наслідком надання Виконавчим комітетом згоди на капітальний ремонт та здійснення невід`ємних поліпшень Орендарем, а не передумовою для надання такої згоди. Необхідність подання кошторисної документації Договором оренди не передбачено.

З приводу надання ФОП Максимовичем І.І. проектної документації здійснюваного капітального ремонту (реконструкції) орендованих приміщень, то необхідність в цій документації умовами Договору оренди теж не встановлена.

Водночас, за змістом ч. 3 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачалося, що разом із згодою власника споруди на проведення капітальних робіт, заявник (в даному випадку Орендар) для отримання дозволу на здійснення цих робіт повинен був подати органам державного архітектурно-будівельного контролю проектну документацію на будівництво, розроблену та затверджену в установленому законодавством порядку.

В цей же час, процедура розроблення проектної документації на будівництво об`єктів визначалася Порядком розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 01.06.2011 за №651/19389. За умовами вказаного Порядку ця документація розроблялася архітекторами або інженерами та проектувальниками за заявою замовника.

Водночас, механізм затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи визначався Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затв. Постановою КМУ №560 від 11.05.2011.

За змістом пункту 4 вказаного Порядку виконавчі органи сільських, селищних, міських рад лише затверджували проекти будівництва об`єктів загальною кошторисною вартістю до 120 млн. гривень, які реалізуються із залученням бюджетних коштів, а також кредитів, наданих під державні гарантії.

Відтак, враховуючи те, що капітальний ремонт спірних нежитлових приміщень мав здійснюватися ФОП Максимовичем І.І. за його власні кошти, проект реконструкції цих приміщень не підлягав затвердженню Виконавчим комітетом. А тому, надання йому цього проекту не вимагалося положеннями чинного на той час законодавства України.

З приводу вимоги Виконавчого комітету про надання йому згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку №9 по пр. Шевченка в м. Новий Розділ, то така вимога була безпідставною, адже враховуючи положення п. 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових території, якими керувався Виконавчий комітет, надання такої згоди могло б мати місце у випадку переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності. Водночас, не зважаючи на те, що спірні нежитлові приміщення були вбудованими в багатоквартирний житловий будинок, вони не перебували у спільній власності жителів цього будинку.

За таких умов, ФОП Максимович І.І. цілком слушно не погодився з вимогами Виконавчого комітету, викладеними в листі №02-16/06/256 від 26.02.2019 та повторно звернувся 01.03.2019 до останнього з Заявою про надання дозволу на реконструкцію орендованого приміщення. У цій заяві він також вказав перелік капітальних робіт, для здійснення котрих просить дозволу.

У відповідь на це, Виконавчий комітет листом №02-16/06/539 від 04.04.2019 повідомив, що ним підготовлено проект рішення виконкому «Про дозвіл на реконструкцію орендованого комунального майна» і дане питання буде розглянуто на засіданні виконавчого комітету міської ради, про результати котрого Орендаря буде повідомлено додатково.

Як зазначив в судовому засіданні представник Виконавчого комітету, питання щодо надання ФОП Максимовичу І.І. дозволу на проведення капітального ремонту не виносилося на засідання комітету.

З огляду на все викладене вище прослідковується, що Орендар вчиняв залежні від нього дії для здійснення капітального ремонту спірних нежитлових приміщень з метою їх приведення до стану, необхідного для нормального цільового користування за умовами Договору оренди. Однак, перешкодою для здійснення такого ремонту стала поведінка Виконавчого комітету. Внаслідок такої поведінки Орендодавця користування приміщеннями було неможливим.

Враховуючи вищенаведене, оскільки чинна на момент виникнення спірних правовідносин ч. 1 ст. 762 ЦК України передбачала обов`язок орендаря сплачувати орендну плату не за укладення Договору оренди та можливості здійснювати ремонт орендованої речі, а за користування орендованим майном, беручи до уваги, що в даній справі мають місце обставини, за котрі Орендар не відповідає і які об`єктивно перешкоджали ФОП Максимовичу І.І. використовувати нежитлові приміщення загальною площею 423,60 кв.м. згідно їх цільового призначення, відтак його обов`язок зі сплати орендної плати згідно ч. 3 ст. 538 та ч. 6 ст. 762 ЦК України відсутній. А тому в задоволенні первісних позовних вимог про стягнення цієї плати на нарахованих штрафних санкцій слід відмовити повністю.

Щодо зустрічного позову.

Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

До таких вимог вказана стаття відносить, зокрема те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України); правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5 ст. 203 ЦК України).

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) цих вимог є підставою недійсності вказаного правочину (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, ФОП Максимович І.І. покликається на те, що укладений Договір оренди слід визнати недійсним, оскільки:

- строк дії цього Договору (56 днів) не відповідає його пропозиції щодо строку оренди, яку він подавав, беручи участь в конкурсі (7 років) та суперечить вимогам ст. 17 Закону №2269-ХІІ, а також рішенню Новороздільської міської ради №332 від 04.01.2013 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ»;

- встановлення строку дії Договору оренди протягом 56 днів та покладення за умовами цього Договору на ФОП Максимовича І.І. обов`язків щодо введення в експлуатацію об`єта оренди протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі є свідченням того, що укладений Договір оренди не був спрямований на реальне настання правових наслідків за ним, а саме на можливість використання орендованого майна в підприємницькій діяльності Орендаря.

З цього приводу суд наголошує на такому.

За змістом ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Згідно ст. 10 Закону №2269-ХІІ термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою цього договору.

Частиною першою статті 17 Закону №2269-ХІІ передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Аналогічне за змістом положення закріплено в п. 5.4 Положення про оренду нерухомого майна територіальної громади міста Новий Розділ, затвердженого рішенням Новороздільської міської ради №332 від 04.01.2013.

Матеріалами справи підтверджується те, що в оголошенні про проведення конкурсу на право оренди спірних нежитлових приміщень, опублікованому у газеті «Вісник Розділля» (Т. 2 а.с. 30-31), конкурсна комісія визначила, що термін оренди становитиме за згодою сторін, але не менше 1 року. З Протоколу засідання Комісії з питань оренди майна №7 від 04.06.2018 вбачається, що ФОП Максимович І.І. пропонував термін оренди цих приміщень 7 років.

Разом з тим, як прослідковується з пункту 10.1 Договору оренди котрий було укладено на підставі цього Протоколу, сторони визначили, що даний Договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами (05.07.2018) і діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого Договору оренди даного майна.

Таким чином, не зважаючи на те, що Орендар пропонував строк Договору оренди 7 років, сторони уклали цей Договір строком на 56 днів, що суперечить як вимогам ч. 1 ст. 17 Закону №2269-ХІІ та п. 5.4 Положення про оренду нерухомого майна територіальної громади міста Новий Розділ, так і умовам конкурсу, визначеним конкурсною комісією Новороздільської міської ради.

Як зазначив в судовому засіданні представник Виконавчого комітету, Орендодавець був не проти укласти Договір оренди строком на 7 років, однак цьому перешкоджали об`єктивні обставини, а саме тимчасова відсутність нотаріуса в м. Новий Розділ, а без нотаріального посвідчення укладення Договору оренди строком на 7 років було неможливим. Враховуючи це, сторони в п. 10.1 Договору оренди зазначили, що він діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого Договору оренди даного майна.

Таке твердження представника Виконавчого комітету, на думку суду, є непереконливим в частині пояснення укладення Договору оренди строком саме на 56 днів, оскільки за відсутності можливості нотаріального посвідчення Договору сторони, виходячи з обставин, що мають місце в даній справі, вправі були укласти його строком на 2 роки 364 дні, як це передбачено ч. 2 ст. 793 ЦК України,.

Як вбачається з рішення Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 у справі №914/1588/19, яким встановлено преюдиційні обставини для даної справи, 16.05.2019 ФОП Максимович І.І. звертався до Виконавчого комітету з проханням укласти Договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 у м. Новий Розділ строком на 7 років.

19.06.2019 Виконавчий комітет, розглянувши дане звернення, направив Орендарю лист №02-11/06/993, в якому зазначив, що за результатами конкурсу було укладено Договір оренди терміном до 31.08.2018, а тому заява про укладення Договору оренди не підлягає задоволенню.

У зв`язку з відмовою Виконавчого комітету укласти Договір оренди спірних приміщень строком на 7 років, ФОП Максимович І.І. звернувся до суду з вимогою укласти цей договір в судовому порядку. Разом з тим, рішенням Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 у справі №914/1588/19, залишеним без змін згідно постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2020 в задоволенні позовних вимог було відмовлено повністю.

При цьому, суд не погоджується з доводами Виконавчого комітету, викладеними у відзиві на зустрічну позовну заяву, що при розгляді справи №914/1588/19 судами вирішувалося питання дійсності Договору оренди. Так, як прослідковується з рішень судів у вказаній справі, предмет та підстави позовних вимог в ній відрізнялися від предмету та підстав зустрічного позову в справі, що розглядається, і господарськими судами у справі №914/1588/19 не вирішувалися питання, що є предметом дослідження в даній справі.

Суд зазначає, що згідно ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відтак, строк договору є однією із складових його змісту. Протягом строку дії договору сторони мають права і повинні виконувати свої обов`язки, які обумовлені предметом того чи іншого договору. Встановлення сторонами в договорі оренди строку його дії породжує в сторін певну правову визначеність. Зокрема в орендаря те, що він наділений правом використовувати об`єкт оренди в своїй підприємницькій діяльності протягом конкретного періоду, а відтак і планувати цю діяльність, виходячи з цього періоду. Натомість орендодавець, за загальним правилом, протягом конкретного періоду наділяється правом на отримання регулярних платежів за майно, що перебуває в його власності. Крім цього, протягом строку договору оренди діють і інші зобов`язання, взяті на себе сторонами відповідно до його умов.

Необхідно зазначити, що передбачене ч. 2 ст. 17 Закону №2269-ХІІ продовження за мовчазною згодою сторін договору оренди на новий строк і на тих самих умовах (що мало місце в даній справі і про це наголошує представник Виконавчого комітету у своїх письмових поясненнях) хоча і збільшує строк протягом котрого сторони можуть реалізовувати свої права та обов`язки, однак вказана обставина жодним чином не відміняє важливості та необхідності дотримання сторонами вимог актів цивільного законодавства при встановленні цього строку в момент укладення договору оренди. Зокрема, навіть якщо за результатами мовчазної згоди строк договору оренди буде продовжено до строку, який відповідає законодавству України, однак з огляду на те, що таке продовження залежить від дій протилежної сторони, які вона вправі реалізовувати вільно і на власний розсуд, сторони договору позбавляються цієї правової визначеності, яка присутня коли вони укладають договір на конкретний строк.

Слід наголосити також на тому, що в даній справі мають місце обставини, які перешкоджають продовженню Договору оренди за мовчазною згодою сторін до строку, на котрий ФОП Максимович І.І. планував укладати цей Договір. Так, 01.02.2020 набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019. Правовий аналіз норм цього Закону дає підстави для висновку, що він не передбачає такої умови продовження дії договору оренди як «мовчазна згода сторін», натомість вимагає від сторін вчинення юридично значимих дій. Враховуючи це, а також зміст та суть відносин, які склалися між сторонами, а саме те, що це відносини пов`язані з орендою комунального майна, які регулюються спеціальним Законом №157-ІХ, відтак з 01.07.2020 умови п. 10.6 укладеного між сторонами Договору оренди не можуть регулювати інший порядок його продовження, ніж це визначено Законом №157-ІХ.

Як вбачається з оскаржуваного Договору оренди, встановлений в ньому строк не лише суперечить ч. 1 ст. 17 Закону №2269-ХІІ, але і наведеному в ч. 1 ст. 631 ЦК України визначенню «строк договору» як часу протягом котрого сторона повинна виконувати обумовлені ним обов`язки.

Зокрема, судом вище зазначалося, що за умовами Договору оренди (підпункти 5.1.2 та 5.1.5 пункту 5.1) на ФОП Максимовича І.І. було покладено обов`язки протягом п`яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі, тобто до 16.12.2018, ввести об`єкт оренди в експлуатацію (здійснити капітальний ремонт), а також протягом п`яти місяців після укладання даного Договору, тобто до 05.12.2018 впорядкувати прилеглу до майна територію.

Відтак, встановлення сторонами строку дії Договору оренди до 31.08.2018 свідчить про те, що цей правочин не спрямований на реальне виконання ФОП Максимовичем І.І. своїх обов`язків за ним.

Крім того, беручи до уваги ту обставину, що без здійснення ФОП Максимовичем І.І. капітальних ремонтних робіт об`єкта оренди було неможливим використання цього об`єкта в розумінні змісту орендних відносин, укладений сторонами Договір оренди не був спрямований на реальне настання основних правових наслідків, що обумовлені ним права користування Орендарем спірними нежитловими приміщеннями в свої господарській діяльності та права Орендодавця на отримання плати за таке користування.

З огляду на викладене, зміст оскаржуваного Договору оренди суперечить приписам ч. 1 та ч. 5 ст. 203 ЦК України, що відповідно до ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.

Як вказано Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17 і від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Для такого визнання з огляду на приписи статті 5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору. При цьому розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.

Враховуючи наведені правові висновки, суд зазначає, що закінчення строку оскаржуваного Договору оренди не є підставою для неможливості визнання його недійсним. А тому зустрічні позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Слід зазначити, що ФОП Максимович І.І. також покликається на положення ст. 230 ЦК України як на додаткову правову підставу для визнання Договору оренди недійсним. Крім цього, приписи вказаної статті є правовою підставою для пред`явлення позовних вимог про стягнення з Виконавчого комітету збитків в подвійному розмірі та моральної шкоди.

З цього приводу суд зазначає таке.

За змістом ст. 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 229 ЦК України).

Як зазначено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.03.2018 у справі №912/1462/16 за змістом наведених норм закону правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України. Наявність умислу в діях особи, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Обґрунтовуючи обман зі сторони Виконавчого комітету при укладенні Договору оренди, ФОП Максимович І.І. покликається на таке:

- задля спонукання Орендаря до укладення Договору оренди Орендодавець запевняв, що такий Договір буде укладено на 7 років та нотаріально посвідчено якнайшвидше, підтвердженням чого є зазначення в Договорі оренди про те, що він діє в будь-якому разі не довше дати укладення нотаріально посвідченого договору оренди даного майна;

- Орендодавець ввів в оману ФОП Максимовича І.І. щодо наявності систем водовідведення в приміщеннях, які передавалися в оренду. Зокрема, в Акті приймання-передачі від 16.07.2018 вказано про наявність цих систем, натомість такі відсутні, внаслідок чого спірні приміщення підтоплює ґрунтовими та дощовими водами.

Такі доводи позивача за зустрічним позовом суд оцінює критично.

Зокрема, помилка ФОП Максимовича І.І. про строк Договору оренди, який з ним буде укладено не відноситься згідно зі ст. ст. 229, 230 ЦК України до обставин, котрі є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за ст. 230 ЦК України.

З приводу введення ФОП Максимовича І.І. в оману щодо наявності в спірних приміщеннях систем водовідведення, то відповідні твердження не заслуговують на увагу, оскільки матеріалами справи підтверджується, що позивач за зустрічним позовом був ознайомлений з загальним станом цих приміщень на момент їх прийняття. Відтак, враховуючи стан цих приміщень, які він погодився прийняти у володіння, є непереконливими доводи ФОП Максимовича І.І., що його обізнаність в частині відсутності систем водовідведення перешкоджала б вчиненню відповідного правочину.

За таких умов відсутні правові підстави для визнання недійсним Договору оренди через його суперечність положенням ст. 230 ЦК України.

Як вбачається із зустрічної позовної заяви, ФОП Максимович І.І. згідно вказаної статті також просить стягнути з виконавчого комітету збитки в розмірі 317 195,92 грн. (подвійний розмір сплаченої ним орендної плати) та 60 000,00 грн. моральної шкоди.

Враховуючи незастосування до спірних відносин положень ст. 230 ЦК України, задоволення зустрічних позовних вимог на цій правовій підставі є неможливим.

Однак, суд звертає увагу на те, що згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм. Суд незалежно від наявності посилання сторін вирішує, які норми права повинні застосовуватися для вирішення спору, при цьому сторони не зобов`язані доказувати в суді наявність та необхідність застосування певної норми до спірних правовідносин (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц).

Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору. Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (такий висновок викладено в пунктах 85, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17).

З огляду на викладене, суд зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів можуть бути відшкодування моральної (немайнової) шкоди.

Правові підстави такого відшкодування визначено в ст. 23 ЦК України.

За змістом цієї статті особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода може полягати, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів, а також у приниженні честі та гідності фізичної особи та ділової репутації фізичної або юридичної особи. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.

При цьому, на ФОП Максимовичу І.І. як особі, яка звернулася з вимогами про стягнення моральної шкоди лежить тягар доказування як обставин спричинення йому такої шкоди, так і розмір цієї шкоди. За умов недоведення однієї з цих обставин, моральна шкода компенсації не підлягає.

Обґрунтовуючи позовні вимоги в цій частині, ФОП Максимович І.І. покликається на те, що заподіяна йому моральна шкода полягає у сильних душевних переживаннях, пов`язаних із неможливістю здійснювати підприємницьку діяльність в орендованому приміщенні через його непридатний стан протягом тривалого часу, у зв`язку з чим він був змушений докладати додаткових зусиль для організації своєї діяльності та вимушений був поїхати на роботу за кордон. Вказане негативним чином відобразилося на його діловій репутації.

При цьому, жодних доказів на підтвердження викладеним обставинам ФОП Максимович І.І. не долучив до матеріалів справи.

Суд критично оцінює відповідні доводи позивача, як з огляду на відсутність відповідних доказів, так і з огляду на те, що ФОП Максимович І.І., приймаючи від Виконавчого комітету спірні нежитлові приміщення був обізнаним з їх непридатним для нормального користування станом, а також з тим, що до моменту здійснення ним капітального ремонту цих приміщень він не зможе використовувати їх за цільовим призначенням протягом тривалого часу. На такі обставини ФОП Максимович І.І. погодився та зобов`язався ввести в експлуатацію ці приміщення протягом 5 місяців з моменту їх прийняття.

З огляду на викладене, суд вважає зустрічні позовні вимоги щодо стягнення моральної шкоди безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню повністю.

З приводу вимог про стягнення з Виконавчого комітету збитків у розмірі подвійного обсягу сплаченої ним орендної плати, то такі підлягають частковому задоволенню, враховуючи таке.

Як встановлено судом, на підставі Договору оренди, який визнається недійсним, ФОП Максимович І.І. перерахував Виконавчому комітету 158 597,96 грн. орендної плати, а саме:

- 06.09.2018 17 709,22 грн.;

- 17.12.2018 34 963,52 грн.;

- 05.02.2019 105 925,22 грн.

Статтею 236 ЦК України передбачено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Слід зазначити, що за загальним правилом визнання недійсним договору оренди майна не має наслідком повернення орендареві сплачених ним коштів за цим договором до моменту ухвалення рішення суду про таку недійсність, так як орендодавцю неможливо повернути факт користування цим майном.

Разом з тим, правовідносини, які виникли між сторонами в даній справі мають певні особливості, а саме: на підставі недійсного Договору оренди ФОП Максимович І.І. сплатив орендну плату, однак факту користування спірними нежитловими приміщеннями в розумінні права оренди не набув.

Згідно із ч. 1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог, зокрема, про повернення виконаного за недійсним правочином та повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні (ч. 3 ст. 1212 ЦК України).

Верховний суд притримується правової позиції, що системне тлумачення ч. 1 ст. 216 ЦК України та п. 1 ч. 3 ст. 1212 ЦК України свідчить, що: (а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; (б) правила абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; (в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України (див. постанову Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №396/29/17).

Таким чином, виходячи з особливостей даної справи, до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 1212 ЦК України, а не ст. 216 ЦК України.

Як зазначив Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підставі, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб із метою виникнення в майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, зокрема внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які прямо передбачені ч. 2 ст. 11 ЦК України.

Загальна умова ч. 1 ст. 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, оскільки отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.

Тобто в разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття (збереження) майна, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі (постанова КГС ВС від 12.08.2021 у справі №910/17567/19).

Окрім цього, в постанові від 25.05.2020 у справі №537/4259/15-ц Верховний Суд виклав правовий висновок, що якщо сторона договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти), проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам), і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.

Відтак, з огляду на викладені правові позиції Верховного Суду, беручи до уваги те, що ФОП Максимович І.І. сплатив 158 597,96 грн. орендної плати, проте не отримав від Виконавчого комітету зустрічного зобов`язання (передачі йому права користування), вказані кошти підлягають поверненню позивачу за зустрічним позовом на підставі ст. 1212 ЦК України.

Таким чином, його позовні вимоги про стягнення 317 195,92 грн. підлягають задоволенню частково.

СУДОВІ ВИТРАТИ.

У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать зокрема, витрати пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що в задоволенні первісних позовних вимог суд відмовляє повністю, на Виконавчий комітет покладається судовий збір сплачений за подання первісного позову.

Крім цього, на виконавчий комітет покладаються в повному обсязі витрати ФОП Максимовича І.І. за проведення судової експертизи у справі в розмірі 10 296,60 грн., оскільки Висновок судового експерта №1565 від 16.06.2023 є доказом, який спростовує первісні позовні вимоги.

Також на Виконавчий комітет повкладається судовий збір за подання зустрічного позову пропорційно задоволеним позовним вимогам у розмірі 3 694,65 грн. (2 270,00 грн. позовна вимога про визнання недійсним Договору оренди та 1 424,65 грн. позовна вимога про стягнення коштів).

Керуючись ст.ст. 2, 4, 42, 46, 73, 74, 76-80, 123, 124, 126, 129, 222, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області до Фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича відмовити повністю.

2. Покласти на Виконавчий комітет Новороздільської міської ради Львівської області судовий збір за подання первісної позовної заяви.

3. Зустрічний позов Фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича до Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області задовольнити частково.

4. Визнати недійсним Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ від 05.07.2018, укладений між Виконавчим комітетом Новороздільської міської ради Львівської області та Фізичною особою-підприємцем Максимовичем Ігорем Івановичем.

5. Стягнути з Виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області (81652, Львівська обл., м. Новий Розділ, вул. Грушевського, буд. 24; ) на користь Фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) 158 597,96 грн. сплаченої орендної плати, 3 694,65 грн. судового збору за зустрічний позов та 10 296,60 грн. витрат пов`язаних з проведенням судової експертизи.

6. У задоволенні решти вимог зустрічного позову відмовити.

7. Накази видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 327 ГПК України.

8. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса сторінки суду http://lv.arbitr.gov.ua на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається.

Повний текст рішення складено та підписано 09.11.2023.

Суддя Крупник Р.В.