Справа № 909/534/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09.11.2023 м. Івано-Франківськ

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Михайлишина В. В., секретар судового засідання Безрука Н. К., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум"

(вул. Січових Стрільців, буд. 58, Івано-Франківської область, 76018)

до відповідача: Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор"

(вул. Об`їздна, буд. 5, с. Крихівці, Івано-Франківський район,

Івано-Франківської область, 76493)

про визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1,

за участі:

від позивача: Храбатина Андрія Васильовича,

від відповідача: представник в судове засідання не з`явився,

В С Т А Н О В И В:

1. Під час судового розгляду справи здійснювалося фіксування судових засідань за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

2. Рішення у даній справі ухвалено у нарадчій кімнаті за результатами оцінки поданих доказів.

3. За результатами розгляду справи суд бере до уваги таке.

І. СУТЬ СПОРУ

4. У червні 2023 року до Господарського суду Івано-Франківської області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум" із позовною заявою до Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" про визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1. Позивачем разом із позовною заявою подано заяву про забезпечення позову (вх. № 6651/23 від 05.06.2023), у якій останній просив суд вжити заходів забезпечення позову шляхом зобов`язання Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" звільнити займане ним приміщення шляхом виселення, яке знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їздна, яке є об`єктом користування Попереднього договору та Додатку № 1 до нього.

ІІ. ВИРІШЕННЯ ПРОЦЕСУАЛЬНИХ ПИТАНЬ ПІД ЧАС РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

5. 06.06.2023 за вх. № 8472/23 через канцелярію суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшла заява про повернення заяви про забезпечення позову.

6. Ухвалою від 07.06.2023 суд задовольнив заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 8472/23 від 06.06.2023) про відкликання заяви про забезпечення позову; заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 6651/23 від 05.06.2023) про забезпечення позову та додані до неї документи повернув заявнику.

7. Ухвалою від 07.06.2023 позовну заяву було залишено без руху, встановивши позивачу строк та спосіб усунення недоліків.

8. 12.06.2023 за вх. № 8738/23 через канцелярію суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви, відповідно до якої позивачем надано суду позовну заяву із зазначенням місцезнаходження позивача, зокрема: найменування вулиці (проспекту, бульвару, провулку); номер будинку, квартири; найменування населеного пункту, району, області; поштовий індекс та надано суду докази направлення відповідачеві копії позовної заяви із зазначенням місцезнаходження позивача.

9. Ухвалою від 13.06.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 12.07.2023; встановив сторонам строк для подання заяв по суті спору, зокрема відповідачу в строк п`ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали, подати суду відзив на позов і всі документи, що підтверджують заперечення проти позову, копію відзиву надіслати позивачу, докази чого подати суду.

10. 16.06.2023 за вх. № 7110/23 до канцелярії суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшла заява про збільшення позовних вимог.

11. 16.06.2023 за вх. № 7112/23 до канцелярії суду надійшла заява представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 7112/23 від 16.06.2023) про забезпечення позову у справі.

12. Ухвалою від 20.06.2023 суд відмовив у задоволенні заяви представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 7112/23 від 16.06.2023) про забезпечення позову.

13. 05.07.2023 за вх. № 9986/23 до канцелярії суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшла заява про залишення без розгляду заяви про збільшення позовних вимог.

14. 07.07.2023 за вх. № 10049/23 до канцелярії суду від Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

15. Ухвалою від 12.07.2023 суд, задовольнив заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 9986/23 від 05.07.2023) про залишення без розгляду заяви про збільшення позовних вимог; залишив без розгляду заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 7110/23 від 16.06.2023) про збільшення позовних вимог; задовольнив клопотання Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" (вх. № 10049/23 від 07.07.2023) про відкладення розгляду справи та відклав підготовче засідання у справі на 26.07.2023.

16. 24.07.2023 за вх. № 10716/23 до канцелярії суду від Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" надійшов відзив на позовну заяву, в якому також заявлено клопотання про поновлення строку для надання відзиву на позовну заяву.

17. Ухвалою від 26.07.2023 суд, зокрема, задовольнив клопотання Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" про поновлення строку для надання відзиву на позовну заяву; продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів; оголосив перерву в підготовчому судовому засіданні до 08.09.2023.

18. 08.09.2023 за вх. № 12995/23 на електронну адресу суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшло клопотання про відкладення судового засідання.

19. У судове засідання 08.09.2023 учасники справи не з`явились. В тому ж судовому засіданні, протокольними ухвалами суд задовольнив клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. (вх. № 12995/23 від 08.09.2023) про відкладення судового засідання; закрив підготовче провадження у справі № 909/534/23 та призначив розгляд справи по суті на 20.09.2023.

20. У судове засідання 20.09.2023 учасники справи не з`явились. Того ж дня суд відклав розгляд справи по суті на 06.10.2023.

21. 20.09.2023 за вх. № 13632/23 на електронну адресу суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", адвоката Храбатина А. В. надійшло клопотання про відкладення судового засідання.

22. 06.10.2023 суд протокольною ухвалою відклав розгляд справи по суті на 20.10.2023.

23. Судове засідання, яке було призначене на 20.10.2023 не відбулося, у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Михайлишина В. В.

24. Ухвалою від 23.10.2023 суд призначив розгляд справи по суті на 09.11.2023.

25. За наслідком судового засідання 09.11.2023 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІІ. ПОЗИЦІЯ СТОРІН

26. Позиція позивача. Підставами позовних вимог позивач зазначає те, що між позивачем та відповідачем укладено Попередній договір оренди нерухомого майна та Додаток № 1. Відповідно до умов, передбачених пунктом 4.1. Попереднього договору, Попередній договір вступає в силу, зокрема, з моменту нотаріального посвідчення. Однак нотаріального посвідчення означеного Попереднього договору сторонами здійснено не було. Відповідно до Попереднього договору Сторони зобов`язуються у строк не пізніше 25 серпня 2021 року укласти Договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого Орендодавець передасть Орендарю у строкове, платне володіння та користування Об`єкт оренди, який розташований в Будівлі, що будується на земельній ділянці з кадастровим номером :25:001:0152, будівельна адреса: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їздна. Додаток 1 до Попереднього договору "Умови основного договору", предметом якого є оренда нерухомого майна, укладено у письмовій формі, також без нотаріального посвідчення строком на 10 років, що має наслідком їх нікчемність.

27. Так позивач стверджує, що надав відповідачу приміщення з 25.08.2021, та до дати звернення з позовом дана будівля використовувалась відповідачем для розміщення школи, яка функціонувала з 01.09.2022 та приносила відповідачу прибуток, що позбавляло можливості позивача користуватись приміщенням у власних цілях. У зв`язку із вищенаведеним та з метою захисту своїх прав, передбачених статтею 41 Конституції України, а саме володіти, користуватися та розпоряджатися майном, яке є власністю позивача, останній звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області, щоб у судовому порядку встановити недійсність даного правочину.

28. Позиція відповідача. Відповідач підтверджує, що 21.05.2021 між сторонами було укладено оспорюваний Попередній договір оренди нерухомого майна та Додаток № 1 до нього. Поряд із цим, відповідно до п. 8. договору купівлі-продажу майнових прав від 21.05.2021, укладеного між ТОВ "Житлово-експлуатаційне будівельно-виробниче підприємство "МЖК Експрес" та ТОВ "Клас-Рум", майнові права переходять до ТОВ "Клас-Рум" в момент передачі будівлі (підписання акту приймання-передачі будівлі між сторонами), це означає, що права за договором вони так і не отримали, адже не сплатили повну вартість майнових прав (пункти 9.2., 9.3.), а тому відступати їх не мали права, відтак відповідач вказує на нікчемність договору про відступлення права вимоги по договору купівлі-продажу майнових прав від 21.05.2021 та просить суд не брати означений договір до уваги.

29. Відповідач стверджує, що метою подання позову позивачем є намір звільнення Івано-Франківським приватним закладом ліцеєм "Астор" займаного приміщення, у зв`язку із чим відповідачем подано заяву про відкриття кримінального провадження до Івано-Франківського міського відділу поліції ГУНП України. При цьому, останній вказує що позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

IV. ОБСТАВИНИ СПРАВИ

30. Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум" та Івано-Франківським приватним закладом ліцеєм "Астор" укладено Попередній договір оренди нерухомого майна (далі - Попередній договір) та Додаток 1 до нього, щодо об`єкту оренди (об`єкт) - нежитлова будівля громадського призначення, розташована на земельній ділянці кадастровий номер № :25:001:0152, будівельна адреса: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їзна, загальною площею орієнтовно 2 690 кв. м. (дві тисячі шістсот дев`яносто) квадратних метрів (а. с. 15 - 24).

31. Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, за цим Попереднім договором Сторони зобов`язуються в строк не пізніше 5 серпня 2021 року укласти Договір оренди нерухомого майна (надалі - Основний договір) на умовах і в порядку, передбачених цим Попереднім договором та Додатком № 1 до нього, відповідно до умов якого Орендодавець передасть Орендарю в строкове платне володіння та користування Об`єкт оренди, який розташований в Будівлі, що будується на земельній ділянці кадастровий номер № :25:001:0152, будівельна адреса: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їзна.

32. За Основним договором Орендодавець зобов`язаний передати Орендарю в строкове платне користування (оренду) Об`єкт оренди для використання за Цільовим призначенням на умовах і в порядку, передбачених цим Попереднім договором та Додатком № 1 до нього (п. 1.2. Попереднього договору).

33. Строк оренди за Основним договором буде складати 10 (десять) років з моменту підписання Сторонами Акту приймання-передачі Об`єкта в орендне користування за Основним договором (п. 1.3. Попереднього договору).

34. На підтвердження та на забезпечення взятих на себе зобов`язань щодо укладення Основного договору Орендар протягом 10 (десяти) робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору зобов`язується сплатити Орендодавцеві завдаток в сумі, що еквівалентна 50 000 (п`ятидесяти тисячам) доларів США комерційним курсом продажу АТ "Кредобанк", який зазначається на інтернет сайті https://kredobanc.com.ua/, на день оплати (п. 1.4. Попереднього договору).

35. Відповідно до умов передбачених пунктом 4.1. Попереднього договору, даний Попередній договір вступає в силу, з моменту підписання Сторонами/уповноваженими представниками Сторін, скріплення печатками Сторін, нотаріального посвідчення і діє до настання однієї з наступних подій, в залежності від того, яка з них сталася раніше:

- моменту укладення Основного договору - в порядку, передбаченому чинним законодавством України та цим Попереднім договором;

- укладення між Сторонами додаткового договору про припинення цього Попереднього договору;

- укладення між Сторонами іншого (нового, наступного) попереднього договору стосовного оренди Об`єкта, з обов`язковим застереженням про припинення цього Попереднього договору.

36. Згідно із пунктами 6.1. - 6.3. Попереднього договору, у разі невиконання або неналежного виконання Стороною своїх зобов`язань за цим Договором, така Сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України, а також цим Договором. Винна Сторона зобов`язана відшкодувати збитки, завдані іншій Стороні невиконанням або неналежним виконанням своїх зобов`язань за Договором. Відшкодування збитків не звільняє винну Сторону від обов`язку щодо належного виконання покладених на нього зобов`язань за цим Договором. У випадку не укладення нового попереднього договору та/або Основного договору в термін, визначений в п. 1.1. цього Договору не з вини Орендаря, Орендодавець зобов`язується на підставі письмової вимоги, виставленої Орендарем, повернути отриманий від Орендаря завдаток та додатково сплатити на користь Орендаря суму у розмірі завдатку, отриманого від Орендаря, відповідно до п. 1.4. Попереднього договору.

37. В пункті 7.2. Попереднього договору сторони погодили, що зміни в цей Попередній договір можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформляється договором про внесення змін та/або доповнень до цього Попереднього договору.

38. Згідно із п. 7.3. Попереднього договору, зміни та доповнення, договори про внесення змін та/або доповнень до цього Попереднього договору є його невід`ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, скріплені печатками Сторін та підписані уповноваженими на те представниками Сторін і посвідчені нотаріально.

39. Відповідно до п. 7.4. Попереднього договору, усі правовідносини, що виникають у зв`язку з виконанням умов цього Попереднього договору і не врегульовані ним, регламентуються нормами чинного в Україні законодавства. До цього Попереднього договору та до Основного договору не застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Жодна зі Сторін не має права передавати свої права за цим Договором, в тому числі обтяжувати ці права заставою, передавати право вимоги за цим Договором або укладати договори про переведення боргу з третіми особами, укладати інші договори, які можуть мати як наслідок заміну кредитора або боржника за цим Договором без письмової згоди іншої Сторони. При порушенні умов, передбачених цим пунктом, такі договори є нікчемними та такими, що не створюють юридичних наслідків для Сторін.

40. Цей Попередній договір укладено українською мовою в трьох примірниках, по одному для кожної із Сторін, та один для нотаріуса, кожний з яких має однакову юридичну силу (п. 7.5. Попереднього договору).

41. Додатком 1 до Попереднього договору сторони погодили Умови основного договору оренди нерухомого майна.

42. З матеріалів справи встановлено, що 13.09.2022 між сторонами підписано офіційну згоду сторін щодо сплати Орендарем орендодавцю згідно попереднього договору суми в розмірі 50 000, 00 доларів США, яка розділяється авансовим платежем на 12 календарних місяців, починаючи з вересня 2022 року по вересень 2023 року, в розмірі 4 167, 00 доларів США в місяць (а. с. 25).

43. Водночас, в матеріалах справи наявний лист-звернення Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" до директора Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", в якому зокрема вказано, що у зв`язку з нездачею будівлі в експлуатацію, Забудовник не має права здавати будівлю в оренду та мусить повернути всі прийняті кошти, сплачені ТОВ "Івано-Франківський ліцей "Астор", а саме: за оренду та комунальні послуги більше 7 000 000 грн, 50 000 доларів США завдатку та 50 000 доларів США штрафу згідно умов Договору, за невчасне закінчення будівництва та введення будівлі в експлуатацію (згідно п. 4 даного Листа), або надати документ, що підтверджує введення будівлі в експлуатацію, підписати Основний Договір оренди та додати акти про надані послуги оренди (а. с. 26).

44. Зазначеним вище листом-зверненням відповідач в термін у 5 робочих днів, до п`ятниці 5 травня 2023 року, просив Забудовника та Орендодавця (в особах Чуфус В., Чуфус С., Гречанюка П., ОСОБА_1 ) надати роз`яснення, коли буде підписаний Основний договір оренди чи додаток до попереднього Договору, або ж повернути отримані кошти, сплачені Орендарем. Адже, наразі, в бухгалтерії досі немає документів, котрі підтверджували б, що Забудовник має право приймати ці кошти за оренду та здавати будівлю для оренду. Також бухгалтерія Орендаря не має документів, в яких зазначалося б, яке відношення має ТОВ "Клас-Рум" до будівлі, за яку Орендар сплачував і сплачує оренду.

45. 31.05.2023 за вих. № 05/01 позивач направив відповідачу лист-звернення, яким повідомив останнього що у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення Попереднього договору оренди нерухомого майна, такий Попередній договір є нікчемним, а отже станом на дату написання листа Орендар користується будівлею, яка є предметом Попереднього договору та Додатку № 1, без правових на це підстав (а. с. 27 - 28).

46. При цьому позивач зазначив, що кошти сплачені відповідачем згідно умов Попереднього договору як завдаток у розмірі 50 000 доларів США та щомісячні орендні платежі були враховані ним як плата за користування приміщенням, оскільки з 25.08.2021 року до сьогодні будівля, яка є об`єктом оренди використовувалась відповідачем для розміщення школи, яка функціонувала з 01.09.2022 до дати надання вказаного листа-звернення та приносила останньому прибуток.

47. В означеному листі-зверненні позивачем було прийнято рішення дозволити відповідачу використовувати приміщення до кінця навчального року, а саме до 02.06.2023 року та у зв`язку з недійсністю Попереднього договору та Додатку № 1 до нього, що має наслідком незаконне використання будівлі відповідачем, керуючись положеннями Цивільного кодексу України позивач просив відповідача з 05.06.2023 покинути приміщення, яке є об`єктом оренди.

48. Відтак, зважаючи на недотримання встановленої законом форми правочину, а саме нездійснення сторонами нотаріального посвідчення означеного Попереднього договору позивач посилаючись на нікчемність такого Попереднього договору та Додатку 1 до нього, та у зв`язку з невизнання відповідачем недійсності означеного правочину в силу закону, з метою захисту своїх прав, передбачених статтею 41 Конституції України, а саме володіти, користуватися та розпоряджатися майном, яке є власністю останнього, Товариство з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум" звернулося до суду з вимогою про визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1 до нього.

V. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення

49. За змістом частини 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

50. Згідно із частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

51. Відповідно до частин 1, 2 статті 20 Господарського кодексу України, держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист прав і законних інтересів.

52. Отже, зазначені норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права та законного інтересу є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права або інтересу із застосуванням відповідного способу захисту.

53. Згідно із частинами 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України, право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

54. Статтею 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" передбачено, що завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення кожному права на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

55. Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорювання і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

56. При цьому, розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

57. Відтак, саме порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права або інтереси якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, що має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

58. Так, предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

59. Як встановлено судом, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум", заявлені до відповідача у справі, з підстав порушення спірним договором, який укладений між сторонами, права позивача щодо володіння, користування та розпорядження нерухомим майном нежитловою будівлею громадського призначення, розташованою на земельній ділянці кадастровий номер № :25:001:0152, будівельна адреса: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їзна, загальною площею орієнтовно 2 690 кв. м та направлені на визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1 до нього, з підстав невідповідності його форми - нотаріального посвідчення спірного договору.

60. За положенням частини 1 статті 316 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

61. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України). Відповідно до частин 1, 2 статті 319 названого Кодексу власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

62. Згідно із частиною 1 статті 190 Цивільного кодексу України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

63. За положеннями частини 4 статті 41 Конституції України, які кореспондуються з положеннями частини 1 статті 321 Цивільного кодексу України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

64. Чинним законодавством України встановлено способи захисту права власності, одним із яких є усунення перешкод у праві користування чи розпорядження таким майном в судовому порядку.

65. Так, приписами статті 391 Цивільного кодексу України встановлено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

66. За змістом частини 2 статті 386 цього Кодексу, власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

67. Також захист права власності можливий у спосіб, встановлений, зокрема статтями 387 та 388 Цивільного кодексу України, а саме витребування майна із чужого незаконного володіння та витребування майна від добросовісного набувача.

68. При цьому слід зазначити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

69. Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

70. Отже, позивач, звертаючись до суду із даним позовом та вимагаючи визнати недійсним Попередній договір оренди нерухомого майна, зобов`язаний довести, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.

71. Розглядаючи справу, суд серед іншого повинен з`ясувати чи є обраний позивачем спосіб захисту ефективним, тобто таким, що забезпечить реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду. Численна судова практика свідчить, що неефективний спосіб є самостійною підставою для відмови у задоволені позову. Зокрема, такий висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 № 916/1415/19.

72. Згідно із статтею 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

73. Відповідно до приписів частин 1, 2 статті 182 Господарського кодексу України, за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

74. Отже, суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, як у даному випадку, договір оренди нерухомого майна, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття з користування орендодавця об`єкта оренди, а орендар не набуває права користування на цей об`єкт з укладенням попереднього договору. Схожі висновки зазначені у постанові Вищого господарського суду України від 20.09.2017 у справі № 923/1004/15, постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 344/8030/16-ц та від 27.03.2020 у справі № 359/4992/17.

75. Відтак, суд зазначає, що Попередній договір оренди нерухомого майна не може вважатися самостійною підставою для переходу права користування об`єктом оренди від позивача до відповідача. Та за наведених обставин, визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна не відповідає передбаченим цивільним законодавствам способам захисту права власності.

76. Водночас у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18) зроблено висновок, що недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

77. Крім того, суд вважає за необхідне вказати наступне.

78. Положеннями статті 793 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

79. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України).

80. Як зазначалося вище, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (абз. 4 ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України).

81. Частиною 1 статті 220 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

82. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України).

83. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц зазначено, що якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

84. Отже, посилання позивача на те, що оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним через недотримання вимог статті 793 Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення є необґрунтованими, так як чинним законодавством визначено, що визнання нікчемного правочину недійсним судом не вимагається.

85. Згідно із частиною 3 статті 635 Цивільного кодексу України, зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

86. Як вище згадувалось, у п. 1.1. оспорюваного договору сторони узгодили, що за цим Попереднім договором Сторони зобов`язуються в строк не пізніше 5 серпня 2021 року укласти Договір оренди нерухомого майна (надалі - Основний договір) на умовах і в порядку, передбачених цим Попереднім договором та Додатком № 1 до нього, відповідно до умов якого Орендодавець передасть Орендарю в строкове платне володіння та користування Об`єкт оренди, який розташований в Будівлі, що будується на земельній ділянці кадастровий номер № :25:001:0152, будівельна адреса: Івано-Франківська область, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, вулиця Об`їзна.

87. Відтак, оскільки передбачений укладеним між сторонами Попереднім договором термін впродовж якого сторони мали укласти Договір оренди нерухомого майна (Основний договір) на умовах і в порядку, передбачених цим Попереднім договором та Додатком № 1 до нього сплив, то в силу частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України зобов`язання, встановлене цим попереднім договором, припинено.

88. Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права оренди на майно.

89. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14, від 03.06.2020 у справі № 916/2800/18 та Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 401/3856/16-ц.

90. Поряд із цим, суд вважає за необхідне звернути увагу на постанову Верховного Суду від 31.05.2021 у справі № 917/265/18 де зазначено, що додаток до договору - це документ, який містить доповнення, уточнення, додаткові роз`яснення, пояснення умов договору, перелік конкретних товарів, послуг тощо. Тобто додаток до договору - це документ, який уточнює або більш детально розкриває зміст договірних умов.

91. Так, згідно із частиною 2 статті 182 господарського кодексу України, попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

92. Так, Додатком 1 до Попереднього договору сторони погодили Умови основного договору оренди нерухомого майна.

93. З урахуванням наведеного, додаток до договору - це документ, який уточнює або більш детально розкриває зміст договірних умов та є невід`ємною частиною договору, а не окремим правочином та не може розцінюватись у якості самостійного юридичного документу, а отже визнання його недійсним суперечить закону.

94. Суд зазначає, що ефективний засіб захисту відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

95. Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, слід зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що ця норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони втілені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Європейський суд з прав людини наголосив, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, передбачених національним правом.

96. Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, наявності якого вимагає ця стаття, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02).

Таким чином, законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з урахуванням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції.

97. Отже, суд вправі застосовувати способи захисту цивільних прав, які випливають із характеру правопорушень, визначених спеціальними нормами права, а також повинен ураховувати критерії ефективності таких засобів захисту та вимоги частин 2 - 5 статті 13 Цивільного кодексу України щодо недопущення зловживання свободою при здійсненні цивільних прав особою.

98. Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити реальне поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Подібна правова позиція викладена, зокрема у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.05.2018 у справі № 927/522/17, від 04.06.2019 у справі № 923/695/18.

99. Відтак, задоволення позову у даній справі шляхом визнання недійсним оспорюваного Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1 не забезпечило б ефективний захист прав Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум".

100. Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги названого товариства не підлягають задоволенню також з тієї підстави, що за результатами розгляду даного спору судом не буде виконано основну мету господарського судочинства - ефективний захист прав та інтересів позивача у цій справі.

Висновок суду.

101. Враховуючи викладене, в позові належить відмовити.

Судові витрати.

102. Відповідно до приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи відмову в задоволенні позову, сплачений судовий збір покладається на позивача.

Керуючись статтями 73, 86, 123, 129, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

1. У позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Клас-Рум" до Івано-Франківського приватного закладу ліцею "Астор" про визнання недійсним Попереднього договору оренди нерухомого майна та Додатку № 1 відмовити з мотивів нікчемності правочину.

2. Судові витрати покласти на позивача.

3. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

5. Повний текст рішення складено - 14.11.2023.

Суддя В. В. Михайлишин