ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" листопада 2023 р. м. Київ Справа № 911/1952/23

Господарський суд Київської області у складі головуючого судді Янюк О.С. розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін

позовну заяву Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7, м. Біла Церква Київської області

до Акціонерного товариства «Укртелеком», м. Київ

про стягнення грошових коштів

1. Стислий виклад позицій учасників справи (заяви по суті справи) та процесуальні дії у справі

1.1. 22.06.2023 засобами поштового зв`язку до Господарського суду Київської області (далі суд) звернулось Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (далі ЖЕК №7, позивач) із позовною заявою №400 від 20.06.2023 (вх. №1694/23 від 26.06.2023) до Акціонерного товариства «Укртелеком» (далі АТ «Укртелеком», відповідач) про стягнення з останнього заборгованості за надані послуги з управління багатоквартирним будинком, що знаходиться за адресою просп.. Незалежності, 63, м. Біла Церква Київської області, у розмірі 79 402,11грн. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача понесені судові витрати.

Заяву обґрунтовує ст.ст.10,11, ч.4 ст.12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон) й зазначає, що відповідач орендує нежитлові приміщення, які розташовані в дев`ятиповерховому житловому будинку, та які знаходяться у комунальній власності. У зв`язку з чим у відповідача наявний обов`язок відшкодувати витрати на управління багатоквартирним будинком.

1.2. Ухвалою суду від 18.07.2023, після усунення недоліків позовної заяви, зокрема: останню прийнято до розгляду і відкрито провадження у справі; постановлено здійснити розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін; установлено сторонам строки для подання заяв по суті справи.

1.3. Відповідач скористався наданим йому правом та, у строк установлений судом, подав до суду відзив на позовну заяву від 07.08.2023 № 14-10/203 (вх.15128/23), в якому проти позовних вимог заперечив та зазначив, зокрема: у позивача відсутні підстави стягувати з відповідача внески на утримання будинку та прибудинкової території, у зв`язку із відсутністю між сторонами відповідного договору; про неналежне оформлення платіжних документів, які виставлялися на оплату відповідачу; позивачем не затверджений у порядку встановленим Законом України «Про об`єднання співвласників багатоповерхового будинку» і статутом позивача розмір внесків на утримання будинку та прибудинкової території; розмір внеску нежитлових приміщень на управління будинком та відшкодування витрат на нежитлове приміщення (підвал) не затверджений рішенням загальних зборів позивача; необґрунтований розрахунок заборгованості по внесках на утримання будинку та прибудинкової території за період з серпня 2021 по травень 2023 роки; не надано доказів ознайомлення власника нежитлових приміщень з протоколом про затвердження внесків нежитлових приміщень на управління будинком та відшкодування витрат;не надано доказів понесених позивачем витрат на утримання будинку та прибудинкової території за період серпня 2021 по травень 2023 року у розмірі 79 402,11грн, у тому числі первинних документів на підтвердження надання відповідачу відповідних послуг.

1.4. Позивач скористався наданим йому правом та, у строк установлений судом, надіслав 22.08.2023 відповідь на відзив від 21.08.2023 №643 (вх.16198/23 від 25.08.2023), в якій зазначив, що: відповідач помилково застосував до спірних правовідносин норми Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків», оскільки в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться орендоване відповідачем приміщення, не створено багатоквартирного будинку; на підставі ст.ст.10, 11 Закону між співвласниками багатоквартирного будинку та позивачем укладений договір №45 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який є обов`язковим для виконання усіма співвласниками (орендарями); витрати на управління багатоквартирним будинком кожний співвласник несе пропорційно до його частки співвласника, незалежно від обставин використання спільного майна. Крім того, до відповіді на відзив надав суду докази, на підтвердження надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території за відповідний період.

1.5. Відповідач скористався своїм правом та, у строк установлений судом, надіслав 28.08.2023 до суду заперечення на відповідь на відзив від 28.08.2023 №14-10/27 (вх. 16456/23 від 30.08.2023), в яких зазначив, зокрема, що позивач: не є надавачем послуг по утриманню будинку та прибудинкової території; не надає жодних житлово-комунальних послуг і не може бути виконавцем послуг у відносинах із співвласниками.

2. Фактичні обставини, встановлені судом, із посиланням на докази

2.1. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 01.03.2023 нежитлові приміщення загальною площею 1 109,6кв.м. за адресою Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63 перебувають у власності територіальної громади м. Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради.

2.2. 27.02.2015 між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради (орендодавець) та ПАТ «Укртелеком» (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №351 відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 843,62 кв.м., розташоване на першому поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63, яке перебуває на балансі Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради.

Відповідно до додаткових угод від 31.01.2018 №1, від 04.04.2018 №2 строк дії договору оренди продовжувався до 04.04.2018 та 31.12.2020 відповідно.

09.04.2021 між сторонами підписана додаткова угода №3 відповідно до якої договір №351 оренди нерухомого майна викладений у новій редакції (далі - Договір оренди-1). Зокрема, об`єкт оренди нерухомого майна відповідно до додаткової угоди є нежитлове приміщення №193 площею 848,7 кв.м.

Цей Договір укладений до 30.11.2023 (п.12.1 розділу І «Змінювані умови договору» додаткової угоди №3 від 09.04.2021 до Договору оренди-1).

09.12.2021 між орендодавцем та орендарем складений та підписаний акт приймання-передачі нерухомого майна, що належить до комунальної власності відповідно до якого орендарем передано частину нежитлового приміщення №193 площею 664,9 кв.м., що знаходиться на першому поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63.

09.12.2021 сторонами підписана додаткова угода №4 до Договору оренди-1, якою змінена інформація про об`єкт оренди нерухомого майна, а саме на: нежитлове приміщення площею 183,8 кв.м., розташоване на першому поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63.

2.3. 27.02.2015 між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради (орендодавець) та ПАТ «Укртелеком» (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №352 відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 260,90 кв.м., розташоване в підвалі дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63, яке перебуває на балансі Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради.

Відповідно до додаткових угод від 31.01.2018 №1, від 04.04.2018 №2 строк дії договору оренди продовжувався до 04.04.2018 та 31.12.2020 відповідно.

09.04.2021 між сторонами підписана додаткова угода №3 відповідно до якої договір №352 оренди нерухомого майна викладений у новій редакції (далі - Договір оренди-2).

Цей Договір укладений до 30.11.2023 (п.12.1 розділу І «Змінювані умови договору» додаткової угоди №3 від 09.04.2021 до Договору оренди-2).

2.4. Із змісту п.3.1 Договорів оренди-1,-2 вбачається, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо, а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою). Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальником комунальних послуг. Відповідні договори укладаються протягом п`яти робочих днів з дати укладення Договорів оренди -1,-2.

2.5. Відповідно до протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, 63, проведених 16.07.2021, співвласниками прийнято рішення з питання: «Про визначення управителя, передання йому функцій з управління та затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирного будинку №63 по вулиці Леваневського, м. Біла Церква, вимог до якості надання послуги з управління, затвердження ціни та складових послуги, яка має надаватися управителем» та, зокрема, обрано уповноважених осіб для укладення, внесення змін та розірвання договору з управителем.

2.6. 26.07.2021 між ЖЕК №7 (управитель) та співвласників багатоквартирного будинку за адресою: вул. Леаневського, 63, м. Біла Церква Київської області (співвласники), в особі Юрій Олександр Станіславович, Савчук Дмитро Ігорович, Хабібі Мохаммад, що діють на підставі протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку №63 по вулиці Леваневського від 16.07.2021 укладений договір №45 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (далі - Договір №45).

Відповідно до п.1 Договору №45 управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: вул. Леваневського, 63, м. Біла Церква Київської області, а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього Договору.

Як зазначено у п.3 Договору №45 послуга з управління включає, зокрема, утримання ліфтів.

У п. 10 Договору №45 визначено, що ціна послуг з управління становить 6,4194грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1кв.метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, та включає, зокрема: 1) витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 6,2324грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку. Кошторис на утримання будинку та прибудинкової території міститься в додатку №5 до Договору; 2) винагороду управителю в розмірі 0,187грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв на місяць загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

Розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісячно управителем та вноситься кожним співвласником на розрахунковий рахунок управителя не пізніше 25 числа поточного місяця.

На підтвердження виконання позивачем умов Договору, останнім долучено до позовної заяви копії: план-графіку поточного ремонту, підписаного обома сторонами Договору; звіту управителя по будинку за період з 01.08.2021 по 31.05.2022, підписаного обома сторонами Договору; графіків прибирання прибудинкової території, прибирання приміщень загального користування та технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем за серпень 2021 рік по травень 2023 року, підписаних обома сторонами Договору; акта №3 приймання виконання будівельних робіт за квітень 2022 року; актів загального огляду жилого будинку; договору на виконання протиепідемічних заходів від 20.09.2021 та від 01.09.2022, наряду на липень 2022 року; договору на надання послуг з повного технічного обслуговування ліфтів від 30.07.2021; договору про надання послуг з виготовлення дверей від 01.11.2021; договору на заміну декоративного покриття підлоги в купе кабіни ліфтів від 06.06.2022 та акта приймання виконаних будівельних робіт за червень 2022 року; договору з проведення робіт дезінсекції від 08.07.2022; заяви-приєднання до договору про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг від 01.01.2022.

2.7. 25.10.2021, 01.12.2021, 29.12.2021 ПАТ «Укртелеком» надсилав позивачу листи, в яких інформував про свою незгоду з визначеним розміром плати, оскільки товариство, що має у володінні приміщення на І поверсі, не користується ліфтом. У зв`язку з чим запропоновано позивачу: переглянути розмір плати за послуги з управління багатоквартирним будинком №63 по вул. Леваневського та здійснити належний рахунок, зокрема, позицій №№1.4, 1.8 кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території надати належним чином оформлені рахунки та акти виконаних робіт за відповідний період.

2.8. 06.06.2022 ЖЕК №7 виставила ПАТ «Укртелеком» претензію, в якій зазначила, що в останнього станом на 01.06.2022 наявна заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 45 145,71грн. У відповідь на претензію відповідач просив переглянути на загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку розмір плати за послуги, які відповідач отримує від управителя з управління багатоквартирним будинком, а саме виключити з кошторису витрат плату послуги з технічного обслуговування та живлення ліфтів (відповідь на претензію від 24.06.2022).

3. Висновки суду із посиланням на норми права, які підлягають застосовуванню

3.1. Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (у редакції від 10.06.2018).

Відповідно до ч.1 ст.1 Закону: управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п.7); співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (п.5); допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення (п.2); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п.6); частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п.9).

Згідно із ч.ч.1,2 ст. 11 Закону управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (ч.5 ст.11 Закону).

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Із матеріалів справи вбачається, що на виконання рішення співвласників, яке оформлено протоколом від 16.07.2021, між управителем та уповноваженими особами співвласників укладений Договір №45, який недійсним у судовому порядку не визнавався, у зв`язку з чим, у силу ст. 629 Цивільного кодексу України, він є обов`язковим для виконання сторонами та особами, на яких поширюються його дія.

Частиною 1 ст.12 Закону визначено, що витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком (ч.ч.2,3 ст.12 Закону).

Із змісту наданого протоколу зборів співвласників вбачається, що питання про звільнення від оплати за технічне обслуговування ліфтів власників (орендарів) житлових і нежитлових приміщень 1-го поверху не розглядалось, у зв`язку з чим витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток. У зв`язку з чим вважати, що позивачем неправомірно включені відповідні витрати до витрат на управління багатоквартирним будинком у суду підстав не має.

Доказів укладення окремих договорів щодо витрат на утримання орендованого майна, зокрема, з балансоутримувачем, яким є Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради або доказів повернення орендованого майна відповідачем суду надано не було.

Водночас, позивачем надано суду докази, що зазначені у п.2.6 цього рішення, на підтвердження виконання умов Договору №45, які, у свою чергу, у відповідача сумніви не викликали.

Відповідно до ч. 4 ст. 12 Закону зобов`язання із здійснення витрат у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

Аналізуючи зміст ч.5 ст.11 та ч.4 ст.12 Закону у своїй сукупності можна зробити висновок, що умови Договору №45, в даному випадку, є обов`язковими також і для відповідача який є орендарем комунального майна.

Так, із змісту Договору №45 вбачається, що ціна з управління становить 6,4194грн (в тому числі ПДВ). Відповідач орендує приміщення:

з серпня по листопад 2021 рік загальною площею 1109,60кв.м. (848,70 кв.м. за Договором оренди-1 у редакції додаткової угоди №3 + 260,90 кв.м. за Договором оренди-2), а тому загальна ціна на послуги за відповідний період становить 28 491,87грн (7 122,97грн*4 місяці);

з грудня 2021 рік по травень 2023 рік загальною площею 444,70 кв.м. (183,80 кв.м. за Договором оренди-1 у редакції додаткової угоди 4 + 260,90 кв.м. за Договором оренди-2), а тому загальна ціна на послуги за відповідний період становить 51 040,67грн (2 854,70грн*18 місяців - 343,93грн (за березень 2022 рік)). Усього 79 532,54грн.

Водночас, як зазначає позивач у своєму позові у відповідача на початку відповідного періоду існував борг у розмірі 4 684,52грн. Проте, зазначене не може братися судом до уваги, оскільки доказів, які б підтверджували підстави виникнення відповідної заборгованості, позивачем суду надано не було. Крім того, позивач вказує, що у серпні та вересні 2021 року відповідачем було внесені грошові кошти у загальному розмірі 4 684,52грн, проте, доказів зазначеного ані позивачем ані відповідачем суду надано не було, а тому встановити чи здійсненні відповідні платежі за поточні періоди чи за попередні у суду можливості немає.

3.2. Інші обставини, на які посилається відповідач у своїх заявах по суті (відсутність безпосереднього договору, неналежне оформлення платіжних документів тощо) судом до уваги не приймаються, оскільки вони не спростовують встановлених судом обставини.

Твердження відповідача щодо неналежної організації проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку судом також до уваги не приймається, оскільки зазначене не є предметом розгляду даної справи.

3.3. Відповідно до ч.2 ст.237 ГПК України при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

Ураховуючи зазначене та те, що своєчасна оплата за послугу з управління є одним з основних обов`язків ПАТ «Укртелеком» належне виконання якого вимагається законом, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення з відповідача суми боргу у розмірі, заявленому позивачем, а саме 79 402,11грн.

4. Щодо судових витрат

Відповідно до п. 2 ст. 129 ГПК України встановлено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Ураховуючи зазначене та висновок суду про задоволення позовних вимог у повному обсязі, судові витрати у вигляді судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 20, 42, 73-74, 80, 233, 237-241, 252 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовну заяву Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 від 20.06.2023 №400 (вх. №1694/23 від 26.06.2023) - задовольнити.

2. Стягнути з Акціонерного товариства «Укртелеком» (01601, м. Київ, б-р Тараса Шевченка, буд. 18; ідентифікаційний код 21560766) на користь Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора № 7 (09108, Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 34, ідентифікаційний номер 30664897) заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 79 402,11грн (сімдесят дев`ять тисяч чотириста дві гривні 11 коп.) та судові витрати у розмірі 2 684,00грн (дві тисячі шістсот вісім десять чотири гривні).

3. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення до Північного апеляційного господарського суду у порядку, визначеному ст. 257 ГПК України.

Суддя О.С. Янюк

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 10.11.2023.

Станом на 10.11.2023 рішення законної сили не набрало.