ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" жовтня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/2910/23

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Босової Ю.С.

За участю представників сторін:

Від позивача: Курлович О.О. в порядку самопредставництва;

Від відповідача: не з`явився;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 про стягнення 95 257,51 грн., розірвання договору та виселення,

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі по тексту Департамент) звернувся до господарського суду із позовними вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 (далі по тексту ТОВ „Будкомплекс-2002) про стягнення заборгованості у загальному розмірі 95 257,51 грн., яка складається із суми основного боргу у розмірі 82 592,29 грн. та пені у розмірі 12 665,22 грн., розірвання договору оренди №277р від 30.11.2004р. (в новій редакції від 21.04.2006р.) та виселення відповідача із нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 114,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9, на користь позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані фактом неналежного виконання відповідачем зобов`язань, прийнятих на себе за умовами договору оренди №277 від 30.11.2004р. (в новій редакції від 21.04.2006р.) в частині сплати орендних платежів, що є істотним порушенням умов договору, наявність якого надає позивачу право вимагати розірвання договору та виселення відповідача. Крім того, як на підставу для розірвання договору позивач посилається на невиконання відповідачем зобов`язань щодо страхування об`єкта оренди, укладення із Балансоутримувачем договору на відшкодування витрат на утримання приміщення будинку та прибудинкової території; невикористання орендованого приміщення протягом значного періоду часу.

ТОВ „Будкомплекс-2002 жодного разу в судові засідання по даній справі не з`явилось, про причини неявки суд не повідомляло. При цьому, суд зазначає, що відповідач був повідомлений судом про розгляд даної справи шляхом надсилання ухвал на його адресу місцезнаходження, яка вказана в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 65082, м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9. Проте, ухвали суду, якими відповідач був повідомлений про розгляд судом даного спору, були повернуті до суду у зв`язку із відсутністю адресата

Відповідно до п. 4 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду.

Враховуючи вимоги п. 4 ч. 6 ст. 242 ГПК України, господарський суд доходить висновку про належне повідомлення ТОВ „Будкомплекс-2002 про розгляд господарським судом даної справи. Оскільки відповідачем не було надано суду відзиву на позов, справа розглядається за наявними в ній матеріалами відповідно до ст. 178 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення представника позивача, суд встановив наступне.

30.11.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (Орендодавець) та ТОВ „Будкомплекс-2002 (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №277р, відповідно до п. п. 1.1 ,1.2 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 9, загальною площею 114,4 кв. м. Договір укладено на строк до 01.01.2005р.

Згідно з п. 4.1 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 30.11.2004р. вказане у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передається Орендарю виключно для використання під офіс для розміщення геодезичної лабораторії.

08.12.2005р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради та ТОВ „Будкомплекс-2002 було укладено додаткове погодження до договору №277р від 30.11.2004р., згідно якого сторонами договору було продовжено строк дії договору до 01.11.2006р.

21.04.2006р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради та ТОВ „Будкомплекс-2002 було укладено додаткове погодження до договору №277р від 30.11.2004р., згідно якого сторонами договору було продовжено строк дії договору до 21.04.2026р. та на підставі ст. 793 ЦК України викладено договір у новій редакції та приведено його форму у відповідності до вимог чинного законодавства.

21.04.2006р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (Орендодавець) та ТОВ „Будкомплекс-2002 (Орендар) було укладено нотаріально посвідчений договір оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. у новій редакції, відповідно до п. 1.1, 1.3 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 114,4 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вулиця Щепкіна, будинок 9. Договір укладено на строк до 21.04.2026р.

Згідно п. п. 2.1, 2.2, 2.4 договір оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради № 4840-IV від 09.1 1.2005 р. "Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси". За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1081 (одна тисяча вісімдесят одна) гривня 36 коп. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяці, визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Положеннями п. 3.4 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. встановлено, що Орендодавець передав Орендарю в оренду нежиле приміщення, згідно з п. 1.1. договору № 277р від 30.11.2004 року за актом передачі, який підписаний обома сторонами.

Згідно з п. 4.1, пп. „е та „л п. 4.2 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. вказане у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення офісу та лабораторії. Протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов`язаний застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 20 днів з моменту укладення цього договору; укласти з Балансоутримувачем орендованого приміщення договір на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщення будинку та прибудинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладення цього договору.

Відповідно до п. 5.2 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день просрочки.

Умовами п. 5.6 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. передбачено, що за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов`язків, передбачених п.4.1, п. 4.2. абз „а,„г, „е цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно з п. 7.6 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

13.06.2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради та ТОВ „Будкомплекс-2002 було укладено додаткове погодження до договору №277р від 30.11.2004р., згідно якого сторонами було визначено, що орендна плата за користування приміщенням, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9, з 01.01.2007р. складає 1756,80 грн.

14.10.2013р. між Департаментом та ТОВ „Будкомплекс-2002 було укладено додатковий договір №1 до договору №277р від 30.11.2004р., згідно якого сторонами на підставі рішення Одеської міської ради №384-VI від 28.02.2011р. було змінено Орендодавця на Департамент, а також визначено, що з 11.09.2011р. Орендар сплачує орендну плату у розмірі 2830,69 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), яка є базовою ставкою орендної плати за місяць.

16.09.2022р. Департаментом було видано наказ №725 „Про перерахунок орендної плати у період дії воєнного стану за договором оренди № 277р від 30.11.2004р. (нова редакція від 21.04.2006р.) нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 114,4 кв. м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9, відповідно до якого Департаментом було наказано на виконання п. 2. рішення Одеської міської ради № 969-VIII від 29.06.2022р. «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» нараховувати орендну плату у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати (з урахуванням її індексації), встановленої договором оренди від № 277р від 30.11.2004р. (нова редакція від 21.04.2006р.) на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії, у встановленому чинним законодавством порядку.

22.05.2023р. комісією у складі представників Департаменту та комунальної установи „Муніципальна служба комунальної власності ОМР було складено акт обстеження нежитлових приміщень підвалу, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9. Так, при обстеженні комісією встановлено, що приміщення зачинено, доступ до приміщення відсутній. Комісією також зроблено фотофіксацію вказаного приміщення під час їх обстеження.

24.03.2023р. Департамент звернувся до ТОВ „Будкомплекс-2002 із претензією, відповідно до якої позивач, посилаючись на неналежне виконання Орендарем умов договору оренди від № 277р від 30.11.2004р. в частині сплати орендної плати, просив погасити наявну заборгованість у розмірі 58 706,21 грн. Проте, згідно наданого рекомендованого повідомлення претензія не була вручена відповідача у зв`язку з відсутністю адреса за вказаною адресою.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених в межах даної справи позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Положеннями ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Відповідно до ч.1 ст. 179 Господарського кодексу України (далі по тексту ГК України) майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

У відповідності до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Господарським судом в процесі вирішення даного спору було встановлено, що 30.11.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради та ТОВ „Будкомплекс-2002 було укладено договір оренди нежитлового приміщення №277р. В подальшому договір було викладено у новій редакції, продовжено строк його дії до 21.04.2026р. та визначено, що Орендарем за вказаним договором виступає Департамент згідно з рішенням Одеської міської ради №384-VI від 28.02.2011р.

27.12.2019р. набув чинності Закон України „Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019р. (далі по тексту - Закон України „Про оренду державного та комунального майна), який згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень був введений в дію з 01.02.2020р.

Відповідно до ч. ч. 1, 4 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно із ч. ч. 1, 3-4 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Додатковим договором №1 від 14.10.2013р. до договору №277р від 30.11.2004р. сторонами було визначено, що з 11.09.2011р. Орендар сплачує орендну плату у розмірі 2830,69 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), яка є базовою ставкою орендної плати за місяць. При цьому, згідно з п. 2.4 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. (у новій редакції) Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтями 610, 612 ЦК України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Проте, як стверджує Департамент, відповідачем в порушення наведених норм закону та умов договору оренди №277р від 30.11.2004р. не було сплачено орендну плату за період 01.03.2022р. по 31.05.2023р., що стало підставою для звернення Департаменту до господарського суду із даними позовними вимогами. При розрахунку орендної плати позивачем було враховано рішення Одеської міської ради № 969-VIII від 29.06.2022р. «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» та наказ №725 від 16.09.2022р. про перерахунок орендної плати, який був прийнятий на підставі заяви відповідача за №01-14/1820 від 22.08.2022р.

З викладених обставин, господарський суд, враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів належного виконання зобов`язань за договором оренди №277р від 30.11.2004р. в частині сплати орендних платежів за період з 01.03.2022р. по 31.05.2023р., доходить висновку про наявність правових підстав для задоволення заявлених Департаментом позовних вимог у названій частині шляхом присудження до стягнення із ТОВ „Будкомплекс-2002 орендної плати у розмірі 82 592,29 грн.

Слід зазначити, що акт приймання-передачі майна за договором оренди №277р від 30.11.2004р. позивачем суду наданий не був. Проте, господарський суд, враховуючи укладення між сторонами додаткових угод до договору, а також з огляду на видачу Департаментом наказу №725 від 16.09.2022р. про перерахунок орендної плати, який був прийнятий на підставі заяви відповідача за №01-14/1820 від 22.08.2022р., вважає обставину фактичної передачі майна встановленою.

Крім того, суд зазначає, що сторони, укладаючи договір оренди у новій редакції у п. 3.4 договору підтвердили факт передачі майна відповідача за актом приймання-передачі.

З посиланням на умови п. 5.2 договору оренди нежитлового приміщення №277р від 20.11.2004р. Департаментом було нараховано відповідачу до сплати пеню за порушення строків внесення орендних платежів у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України у розмірі 12 665,22 грн., яка була розрахована позивачем на заборгованість за орендною платою за червень 2022р. листопад 2022р. протягом шести місяців від дня коли зобов`язання мало бути виконано; на заборгованість за орендною платою за грудень 2022р. травень 2023р. від дня коли зобов`язання мало бути виконано по 31.05.2023р.

Відповідно до ч. 1 ст. 549, п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у разі порушення ним зобов`язання. Статтею 546 Цивільного кодексу України передбачено, що виконання зобов`язань може забезпечуватись згідно з договором неустойкою, яку боржник повинен сплатити в разі неналежного виконання зобов`язань. Частиною ст. ст. 547, 548 ЦК України встановлено, що правочин щодо забезпечення виконання зобов`язання вчиняється у письмовій формі. Правочин щодо забезпечення виконання зобов`язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним.

Відповідно до ст.ст. 1, 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань" платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений ст. 1 вказаного Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Згідно з ч. 4 ст. 231 ГК України розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

При здійсненні нарахування пені слід мати на увазі приписи ч. 6 ст. 232 Господарського кодексу України, згідно з якими нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Перевіривши здійснений позивачем розрахунок пені, заявленої до стягнення, господарський суд зазначає про його правильність, у зв`язку з чим, позовні вимоги Департаменту в частині стягнення із ТОВ „Будкомплекс-2002 пені у розмірі 12 665,22 грн. підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання про наявність правових підстав для задоволення заявлених Департаментом до ТОВ „Будкомплекс-2002 позовних вимог про розірвання договору оренди та виселення відповідача із орендованих приміщень, господарський суд виходить з наступного.

Як зазначалось вище по тексту рішення, 27.12.2019р. набув чинності Закон України „Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019р., який згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень був введений в дію з 01.02.2020р.

Враховуючи набрання чинності новим Законом України „Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019р., питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.

Відповідно до преамбули Закон України „Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019р. цей Закон визначає правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна. майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Згідно з ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 3 Закону України „Про оренду державного та комунального майна законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Об`єктами оренди за цим Законом може бути окреме індивідуально визначене майно.

Умови припинення договору оренди визначені ст. 24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, відповідно до вимог якої договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. У разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України. Договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якими договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19).

Враховуючи встановлені судом в процесі вирішення даного спору обставини, які підтверджують несвоєчасну сплату ТОВ „Будкомплекс-2002 орендних платежів за період з 01.03.2022р. по 31.05.2023р., господарський суд доходить висновку про доведеність позивачем факту істотного порушення відповідачем умов договору, який є підставою для розірвання договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Крім того, суд зазначає, що за умовами договору невиконання ТОВ „Будкомплекс-2002 обов`язку щодо страхування об`єкта оренди також є підставою для розірвання договору на вимогу Департаменту.

Викладене вище має наслідком необхідність задоволення заявлених Департаментом до ТОВ „Будкомплекс-2002 позовних вимог у названій частині шляхом розірвання договору оренди №277р від 30.11.2004р. (у новій редакції від 21.04.2006р., що зареєстрований в реєстрі за №1823) з підстав невиконання відповідачем зобов`язань із сплати орендної плати та страхування об`єкта оренди.

При цьому, судом відхиляються посилання Департаменту на невикористання відповідачем приміщення протягом трьох місяців, оскільки лише один акт, складений комісією при огляді об`єкта оренди 22.05.2023р., не може бути достатнім доказом невикористання відповідачем орендного приміщення.

Департамент також посилався на невиконання ТОВ „Будкомплекс-2002 зобов`язань щодо укладення із Балансоутримувачем договору на відшкодування витрат на утримання приміщення будинку та прибудинкової території. Проте, ні з договору оренди №277р від 30.11.2004р., ні з тексту позовної заяви не вбачається за можливе встановити особу, на балансі якою перебуває весь будинок. Таким чином, вказані доводи не можуть бути підставою для розірвання договору.

Статтею 25 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України).

Підсумовуючи викладене вище, враховуючи розірвання договору оренди №277р від 30.11.2004р.(у новій редакції від 21.04.2006р., що зареєстрований в реєстрі за №1823), господарський суд доходить висновку про наявність правових підстав для задоволення заявлених Департаментом позовних вимог у названій частині шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 114,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветська, 9, на користь позивача.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку щодо необхідності задоволення заявлених Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 позовних вимог шляхом присудження до стягнення на користь позивача заборгованості у загальному розмірі 95 257,51 грн., розірвання договору оренди №277р від 30.11.2004р. (в новій редакції від 21.04.2006р.) та виселення відповідача із нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 114,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9, на користь позивача.

Судові витрати зі сплати судового збору покладаються судом на відповідача відповідно до приписів ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 /65082, м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9; ідентифікаційний код 13890646/ на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595/ заборгованість з орендної плати у розмірі 82 592,29 грн. /вісімдесят дві тисячі п`ятсот дев`яносто дві грн. 29 коп./, пеню у розмірі 12 665,22 грн. /дванадцять тисяч шістсот шістдесят п`ять грн. 22 коп./, судовий збір у розмірі 8052,00 грн. /вісім тисяч п`ятдесят дві грн. 00 коп./.

3. Розірвати договір оренди №277р від 30.11.2004р.(у новій редакції від 21.04.2006р., що зареєстрований в реєстрі за №1823), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595/ та товариством з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 /65082, м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9; ідентифікаційний код 13890646/.

4. Виселити товариство з обмеженою відповідальністю „Будкомплекс-2002 /65082, м. Одеса, вул. Єлісаветинська, 9; ідентифікаційний код 13890646/ з нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 114,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветська, 9, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595/.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суд видає виконавчі документи в електронній формі. За заявою сторони суд може видати виконавчі документи в паперовій формі.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення складено 02 листопада 2023 р.

Суддя С.П. Желєзна