ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2023 року Справа № 926/2736/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Ніколаєва Михайла Ілліча

секретар судового засідання Голіней Я.І.

представники сторін:

позивача: Юзьків М.І.

відповідача: не з`явився

розглянув матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до Колективного підприємства Реконструкція

про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати за землю

І. Короткий зміст позовних вимог

Чернівецька міська рада звернулася до суду із позовною заявою до Колективного підприємства Реконструкція, в якій просить внести зміни до договору оренди землі №2955 від 31 липня 2006 року, щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Руській, 136, загальною площею 0,0039 га (кадастровий номер :31:001.0052), виклавши положення пунктів 3, 5, та 7 договору в наступній редакції:

« 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023 №НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 647 887,13 грн.

5. Річна орендна плата складає 19 436,61 грн, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.

7.Орендна плата сплачується орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, КОД 37836095, p/p UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Позовна заява обґрунтована тим, що відповідно до умов договору оренди землі від 31.07.2006 (далі - договір) відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0185 га, яка знаходиться в м.Чернівці, на вул. Руській, 136.

Згідно пункту 3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 24381,00 грн, економіко-планувальна зона № 31.

Пунктом 5 договору (в редакції додаткового договору №4/2955 від 02.02.2010) передбачено, що річна орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 3348,00 грн.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023 №НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :31:001:0052, якою користується відповідач, становить 647887,13 грн. За наслідками проведених розрахунків, річна орендна плата за вказану земельну ділянку становить 19436,61 грн.

Чернівецька міська рада звернулася з позовною заявою, оскільки відповідачем на пропозицію позивача не підписано додаткову угоду до Договору в частині зміни розміру орендної плати за землю.

Відповідач не скористався правом на подачу відзиву на позовну заяву.

ІІ. Рух справи у суді

Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 20.06.2023 року позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду від 20.06.2023 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 13.07.2023.

Ухвалою суду від 13.07.2023 за клопотанням представника позивача підготовче судове засідання відкладено на 09.08.2023.

Ухвалою суду від 09.08.2023 підготовче судове засідання відкладено на 30.08.2023 у зв`язку із неявкою представника відповідача.

11.08.2023 від представника позивача надійшло клопотання про проведення підготовчого засідання 30.08.2023 без його участі та призначення справи до розгляду по суті.

Ухвалою суду від 30.08.2023 закрито підготовче провадження у справі, розгляд справи по суті призначено на 14.09.2023.

Ухвалою суду від 14.09.2023, у зв`язку з відсутністю належного доказу повідомлення відповідача про дату, час та місце судового засідання, судове засідання з розгляду справи по суті відкладено на 26.09.2023.

Ухвалою суду від 26.09.2023, у зв`язку із відсутністю належних доказів повідомлення відповідача про дату, час та місце судового засідання, судове засідання з розгляду справи по суті відкладено на 19.10.2023.

05.10.2023 до суду надійшло рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 30.08.2023 з відміткою про відсутність адресата за вказаною адресою.

Суд зазначає, що у разі, якщо копію прийнятого судового рішення (ухвали, постанови, рішення) направлено за належною поштовою адресою, тобто повідомленою суду учасником справи, і повернено підприємством у зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання чи закінчення строку зберігання поштового відправлення, то вважається, що адресат повідомлений про прийняте судове рішення. Вказана правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 923/1432/15.

Згідно з ч.1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України (надалі ГПК України» неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Крім того, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки (п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України).

Оскільки представник відповідача у судове засідання не з`явився та не скористався наданими йому процесуальними правами, а в матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, суд вважає за можливе розглянуту справу без участі відповідача за наявними у ній документами.

Представник позивача у судовому засіданні 19.10.2023 позовні вимоги підтримав.

08.02.2023 після виходу з нарадчої кімнати відповідно до ст. 240 ГПК України суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.

III. Фактичні обставини справи, встановлені судом

31.07.2006 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та КП «Реконструкція» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 2 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 25.05.2006 №19 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в м. Чернівці на вул. Руська, 136 загальною площею 0,0185 га (пункт 1 та 2 договору).

Пунктом 3 договору передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки становить 24381,00 грн, економіко- планувальна зона № 35.

Згідно пункту 4 договору земельна ділянка надається в оренду терміном до 30.12.2055 для обслуговування виробничого приміщення.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 5 договору передбачено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 433,98 грн. Сплата орендної плати здійснюється з дати підписання договору.

Згідно пункту 6 договору розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та Порядком проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженим Постановою кабінету міністрів України від 12.05.2000 №783 Про проведення індексації грошової оцінки земель.

Пунктом 7 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем рівними частинами на рахунок Чернівецької міської ради (23246436) №0002 в управлінні Державного казначейства Чернівецької області, МФО 856135 код 13050200 у строк до 30-го числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до пункту 9 договору розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено та в інших випадках передбачених законом.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадку, якщо за відсутності вини орендаря стан об`єкта оренди погіршиться (пункт 11 договору).

Зміна умов цього договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов цього договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 26 договору).

На підставі акту прийому-передачі земельної ділянки на місцевості в оренду для обслуговування виробничого приміщення від 31.07.2006 Чернівецька міська рада передала, а КП «Реконструкція» прийняло земельну ділянку на місцевості, яка розташована по вул. Руській, 136, площею 0,0185 га.

Договір зареєстрований 24.11.2006 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №ИАА 007058 вчинено запис № 09.

15.02.2008 між Чернівецькою міською радою та КП «Реконструкція» укладено додатковий договір до договору оренди земельної ділянки №2955 від 31.07.2006, згідно якого з 01.01.2008 річна орендна плата становить 1338,40 грн. Орендна плата вноситься орендарем рівними частинами на рахунок Чернівецької міської ради (23246436) №0002 в управлінні Державного казначейства Чернівецької області, МФО 856135 код 13050200 у строк до 30-го числа місяця наступного за звітним.»

13.10.2008 між сторонами укладено додатковий договір №2/2955 до договору оренди землі, пунктом 1 якого передбачено, що з 01.07.2008 пункти 5 та 7 договору будуть діяти в такій редакції:

5. Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 2745,09 грн. (дві тисячі сімсот сорок п`ять грн. 09 коп.).

7. Орендна плата вноситься орендарем рівними частинами на рахунок Чернівецької міської ради (23246436) №0002 в управлінні Державного казначейства Чернівецької області, МФО 856135 код 13050200 у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним».

Рішенням 33 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №391 Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях.

10.07.2009 між Чернівецькою міською радою та КП «Реконструкція» укладено додатковий договір до договору оренди землі №3/2955, згідно якого з 01.01.2009 річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3162,33 грн.

Відповідно до рішення 39 сесії міської ради V скликання від 30.04.2009 №922 «Про підтримку орендарів земельних ділянок міста Чернівців у період фінансово-економічної кризи», в період з 01.01.2009 по 31.12.2009 річна орендна плата становить 2529,88 грн.

02.02.2010 між сторонами укладено додатковий договір №4/2955 до договору оренди землі, відповідно до умов якого з 01.01.2010 річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3348.93 грн.

Відповідно до рішення 47 сесії міської ради V скликання від 24.12.2009 № 1179 Про продовження терміну дії 39 сесії міської ради V скликання від 30 04.2009 № 922 Про підтримку орендарів земельних ділянок міста Чернівців у період фінансово-економічної кризи на період з 01.01.2010 по 30.06.2010 річна орендна плата становить 2679,14 грн.

Рішеннями Чернівецької міської ради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 №221 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 №715.

Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т.ч. 3% для інших видів діяльності.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням 3 сесії VIII скликання від 26.02.2021 №118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену державним підприємством Український державний науково-дослідний інститут проектування міст Дніпромісто імені Ю.М. Білоконя, яку введено в дію з 01.01.2022. (пункт 1 та 2 рішення)

Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1-3, 11 рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 №510 Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення.

Відповідно до Витягу від 10.03.2023 №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 10.03.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :31:001:0052 складає 647887,13 грн.

За наслідками проведених позивачем розрахунків річна орендна плата за орендовану відповідачем земельну ділянку повинна становити 19436,61 грн, що складає 3 відсотки від вищевказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно п.5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях ставка 3% - для інших видів діяльності).

Листом від 01.05.2023 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради повідомив КП Реконструкція, що на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023 №НВ-023 працівниками департаменту підготовлено проект додаткового договору від 26.04.2023 №5/2955 до договору оренди землі від 31.07.20206 №2955 щодо зміни розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Руська 136, кадастровий номер :31:001:0052.

Вказаним листом Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради направив відповідачу 2 примірники проекту додаткового договору від 26.04.2023 №5/2955 для ознайомлення та підписання, 1 підписаний примірник додаткового договору просив йому повернути у 20-ти денний строк з дня одержання.

Проектом даного додаткового договору від 26.04.2023 №5/2955 відповідачу запропоновано внести зміни до договору оренди землі від 31.07.2006 та викласти пункти 3, 5 та 7 договору в наступній редакції:

« 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023р. №НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 647 887,13 грн.

5. Річна орендна плата складає 19 436,61 грн. (дев`ятнадцять тисяч чотириста тридцять шість грн. 61 коп.), що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.

7.Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, КОД , p/p UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Як вбачається з повідомлення про вручення поштової кореспонденції вищевказаний лист отриманий відповідачем, проте залишений без відповіді.

Оскільки відповідач на пропозицію Чернівецької міської ради не підписав додаткову угоду до договору в частині розміру орендної плати за землю, позивач звернувся з даним позовом до суду.

IV. Позиція суду по суті спору

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України Про оренду землі № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (надалі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (надалі - ПК України) орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Дану позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного суду від 09.11.2021 по справі №635/4233/19

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі суд зазначає, що Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19.

В частинах першій та другій № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Суд встановив, що відповідно до №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 10.03.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :31:001:0052 складає 647887,13 гривень.

Статтею 16 ЦК України передбачено способи захисту порушеного права, серед яких є і зміна правовідношення.

З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд вважає позовну вимогу про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суд зазначає наступне.

Договором з врахуванням підписаних сторонами додаткових договорів встановлено, що сума річної орендної плати становить 3348,93 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 3,0.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Оскільки станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 31.07.2006 в частині зміни грошової оцінки земельної ділянки та розміру річної орендної плати за землю, такі зміни слід вчинити у судовому порядку.

Враховуючи вищевикладене позовні вимоги слід задовільнити, внести зміни до договору оренди землі №2955 від 31 липня 2006 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Колективним підприємством «Реконструкція, виклавши положення пунктів 3, 5, 7 договору в наступній редакції:

« 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023 №НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 647 887,13 грн.

5. Річна орендна плата складає 19 436,61 грн, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.

7.Орендна плата сплачується орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, код 37836095, p/p UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб.»

Згідно із частиною 3 статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Даний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18.

V. Розподіл судових витрат

Частиною 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно ч.1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачем при зверненні з позовною заявою до суду сплачено судовий збір у розмірі 2684,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією №682 від 13.06.2023.

Враховуючи, що позов задоволено у повному обсязі, судовий збір у розмірі 2684,00 грн. слід покласти на відповідача.

Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди землі №2955 від 31 липня 2006 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Колективним підприємством «Реконструкція, виклавши пункти 3, 5, 7 договору в такій редакції:

« 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.03.2023р. №НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 647 887,13 грн.

5. Річна орендна плата складає 19 436,61 грн, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.

7. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, код 37836095, p/p UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб.»

3. Стягнути з Колективного підприємства «Реконструкція» (58009, м. Чернівці, вул. Руська, 136, код 30430670) на користь Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, Центральна площа, 1, код 36068147) судовий збір в розмірі 2684,00 грн (на розрахунковий рахунок: Виконавчий комітет Чернівецької міської ради, код 04062216, рахунок UA 0042806, ДКСУ м. Києва).

Повний текст рішення складено та підписано 24.10.2023.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв