СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 жовтня 2023 року м. Харків Справа № 922/308/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Пуль О.А., суддя Шевель О.В.,

за участі секретаря судового засідання Дзюби А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" (вх. №1480 Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2023 року (рішення ухвалено суддею Хотенцем П.В. у приміщенні Господарського суду Харківської області 26.06.2023, повний текст складено 06.07.2023) у справі №922/308/23

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", м. Харків

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків

про відміну рішення

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, в якій просило суд відмінити рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про припинення з 29.12.2022 року договору оренди з чинним орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" та повернення єдиного майнового комплексу із оренди за актом приймання-передавання; визнати таким, що термін дії договору оренди єдиного майнового комплексу державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці" від 30 березня 2000 року №434, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", продовжено на термін 5 (п`ять) років, а саме: з 28.12.2021 року по 27.12.2026 року.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.02.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін.

18.05.2023 Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" подано заяву (вхідний № 12555) про збільшення розміру позовних вимог та зміну предмета позову, в якій позивач просив суд скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07 вересня 2022 року №00601 "Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30 березня 2000 року №434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем"; скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04 січня 2023 року №00011 "Про припинення договору оренди та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30 грудня 2022 року №00845 "Про припинення договору та оголошення аукціону" в частині пунктів 1, 2, 3, 4 цього наказу та визнати таким, що термін дії договору оренди єдиного майнового комплексу державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці" від 30 березня 2000 року №434, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", продовжено на термін 5 (п`ять) років, а саме: з 28 грудня 2021 року по 27 грудня 2026 року.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 19.05.2023 прийнято заяву (вхідний №12555 від 18.05.2023) Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" про збільшення позовних вимог та зміну предмета позову до розгляду.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.06.2023 у справі №922/308/23 у позові відмовлено повністю.

Своє рішення суд першої інстанції обґрунтував тим, що позивачем не доведено факт порушення процедури проведення аукціону № LLP001-UA-886 з продовження договору оренди від 30 березня 2000 року №434-ЦМК, в якому Товариство з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" не приймало участі і як орендар не скористалося своїм правом на продовження дії договору оренди від 30 березня 2000 року №434 відповідно до умов частини 2 статті 15 Закону України" Про оренду державного та комунального майна», а тому правові підстави для скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04 квітня 2023 року №00011 «Про припинення договору оренди та наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30 грудня 2022 року № 00845 "Про припинення договору та оголошення аукціону" в частині пунктів 1, 2, 3, 4 цього наказу» відсутні.

Також Господарський суд Харківської області виснував, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції від 03 жовтня 2019 року, станом на 19 липня 2020 року, оскільки за змістом пункту 10.1 договору (в редакції додаткової угоди №10 від 29 січня 2019 року) строк його дії закінчується після настання дати, визначеної абзацом 2 пункту 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна", і тому між сторонами не могло бути мовчазної згоди щодо продовження дії договору оренди від 30 березня 2000 року №434.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2023 у справі №922/308/23 повністю, прийняти нове рішення, яким скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07 вересня 2022 року №00601 «Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем, або укладений з новим орендарем» повністю; скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04 січня 2023 року №00011 «Про припинення договору оренди та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №00845 «Про припинення договору та оголошення аукціону» в частині пунктів 1, 2, 3, 4 цього наказу; визнати таким, що термін договору оренди Єдиного майнового комплексу державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» від 30.03.2000 р. №434, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", продовжено на термін 5 (п`ять) років, а саме: з 28.12.2021 року по 27.12.2026 року.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07 вересня 2022 року №00601 «Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем, або укладений з новим орендарем» не відповідає абзацу першому пункту 52 «Порядку передачі в оренду державного та комунального майна» №483 та ст. 8 Закону України від 03 жовтня 2019 року №157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна», а також містить завідомо неправдиву інформацію стосовно визначення орендної плати. При цьому, заявник апеляційної скарги стверджує, що зазначення орендної плати у розмірі 52992,00 грн від вартості всього об`єкту оренди визначено без врахування змін цілісності орендованого майна (пошкодження двоповерхової будівлі літ. «А-2», інвентарний номер 01010001 внаслідок обстрілу 05.03.2022 року, здійсненого російською федерацією), і тому є введенням в оману як чинного орендаря, так і потенційних орендарів.

Крім того, позивач зазначає, що до спірних правовідносин має бути застосовано положення статті 764 Цивільного кодексу України, відповідно до якої якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.07.2023 для розгляду справи сформовано такий склад колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О., суддя Тарасова І.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.07.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" на рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2023 року у справі №922/308/23; встановлено учасникам справи строк по 15.08.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв та клопотань, письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 22.08.2023.

Від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. №9273 ел. 12423 від 08.08.2023), відповідно до якого відповідач просив рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2022 у справі №922/308/23 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" залишити без задоволення.

Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи та протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.08.2023 у зв`язку з відпусткою суддів Фоміної В.О. та Тарасової І.В. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Пуль О.А., суддя Шевель О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.08.2023 оголошено у судовому засіданні перерву до 19.09.2023.

04.09.2023 року від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області надійшли пояснення із додатками (вх.№10567), в яких відповідач в обґрунтування неподання доказів посилався на те, що вказані питання постали під час перегляду справи в апеляційній інстанції, і тому для всебічного та повного розгляду справи №922/308/23 просить долучити подані документи до матеріалів справи.

Так, до пояснень надані листи Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 19.08.2021 року №07-05-02019, від 11.10.2021 року №11-05-03197, від 26.10.2021 року №07-05-03500, від 08.12.2021 року №07-05-04657; листи Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 15.09.2021 №11-05-02529, від 11.11.2021 року №11-05-03885; лист Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 12.11.2021 року №01-05-03914; лист ФДМ України по Харківській області від 05.01.2022 року №10-46-126; лист ТОВ «КОЦ «Дозвілля» від 09.02.2022 року №03; наказ Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 17.12.2021 №01917; лист ТОВ «КОЦ «Дозвілля» від 11.01.2022 року №01; наказ Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 18.02.2022 року №00404; наказ Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 15.08.2022 року №00558; листи Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 22.09.2022 року №01-05-02102, від 01.11.2022 року №01-05-02388; лист Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 02.12.2022 року №11-05-02711; протокол електронного аукціону №LLP001-UA-886 від 29.12.2022 року.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.09.2023 оголошено у судовому засіданні перерву до 17.10.2023.

У судовому засіданні представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник відповідача проти апеляційної скарги заперечував та просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Щодо доданих відповідачем до апеляційної скарги нових доказів, колегія суддів зазначає, що всупереч положенням частини 2 статті 269 ГПК України вказані документи не були предметом дослідження в місцевому господарському суді, при цьому відповідач не надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього, у зв`язку з чим у апеляційного господарського суду відсутні підстави приймати такі докази до розгляду.

Окрім того, відповідно до положень ч. 3, 4, 5, 8, 10 ст. 80 ГПК України відповідач повинен подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. У випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї. Докази, які не додані до позовної заяви чи до відзиву на неї, якщо інше не передбачено цим Кодексом, подаються через канцелярію суду, з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи або в судовому засіданні з клопотанням про їх приєднання до матеріалів справи.

Проте, відповідач, який мав подати докази разом із відзивом на позов, не скористався таким правом і не повідомляв суд про неможливість їх подання у встановлений строк з об`єктивних причин.

Окремо колегія суддів звертає увагу, що до вказаних пояснень також було надано копію протоколу електронного аукціону від 29.12.2022 року, яка вже подавалася відповідачем у суді першої інстанції разом з відзивом та була долучена до матеріалів справи.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

30.03.2000 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Позашкільним навчально-виховним закладом «Культурно-освітній та оздоровчий центр «Дозвілля» укладено договір оренди державного майна цілісного майнового комплексу закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» №434 (надалі договір), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування цілісний майновий комплекс державний заклад «Станція юних техніків Південної залізниці», розташований за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А, склад і вартість якого визначено відповідно до Акту оцінки та передаточного балансу вказаного закладу, складеного станом на 01.10.99, становить 371277 грн.

Відповідно до п. 2.1. договору право орендаря на користування майном настає одночасно з підписанням сторонами Договору та Акту приймання-передачі вказаного майна.

Передача в оренду майна не припиняє права державної власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.3. договору).

Відповідно до п.10.1. договору цей договір діє з 30.03.2000 року до 30.03.2005 року, строком на 5 (п`ять) років.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) приватизації об`єкта оренди згідно з діючим законодавством; 3) загибелі об`єкта оренди; 4) достроково за згодою сторін або за рішенням Арбітражного суду; банкрутства орендаря (п. 10.8. договору).

Відповідно до п. 10.6. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п. 10.5. договору у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря, він зобов`язаний повернути орендодавцю об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

На підставі акту приймання-передачі цілісного майнового комплексу державного закладу «Станція юних техніків «Південної залізниці» від 30.03.2000, складеного за підсумками інвентаризації, акту оцінки та передаточного балансу вказаного закладу, складеного станом на 01.10.99, в якому була врахована оцінка вартості основних засобів згідно з експертною оцінкою експертів АТ «Хар-Істейт», затвердженою розпорядженням РВ ФДМУ по Харківській області від 09.02.2000 №67-Р, відбулася передача вищевказаного майна згідно з договором оренди від 30.03.2000 №434.

Відповідно до додаткової угоди №10 від 29.01.2019 до договору оренди державного майна цілісного майнового комплексу закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» №434 від 30.03.2000, договір продовжено до моменту приватизації, але не більше ніж на 3 (три) роки, тобто до 28.12.2021 року.

Заявою від 12.08.2021 року ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» просило Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області подовжити термін дії договору оренди від 30.03.2000 №434.

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області «Про оцінку об`єкта оренди єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» №01917 від 17.12.2021 визначено дату оцінки та інвентаризації єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці», що перебуває в оренді у ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» станом на 31.12.2021 року; орендарю ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» наказано провести повну інвентаризацію майна єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці», що перебуває в оренді, станом на 31.12.2021.

У матеріалах справи також міститься звіт від 31.12.2021 про оцінку майна основних засобів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів), що входять до складу переданого в оренду єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» та обліковуються на балансі і орендуються ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля», розташованого за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24, 24-А, здійснений суб`єктом оціночної діяльності ФОП Мокровим Олександром Петровичем, відповідно до якого вартість об`єкта оцінки, для відображення в бухгалтерському обліку, визначена в розмірі 5299200,00 грн.

Відповідно до акту оцінки єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства, організації, їх структурного підрозділу, що передається в оренду, затвердженого начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 15.08.2022, комісією розглянуто результати інвентаризації державного майна і передавальний баланс єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» станом на 31 грудня 2021 року і з урахуванням вимог Методики оцінки об`єктів оренди визначено оціночну вартість майна, яка становить: основні засоби, усього 8667,0 тис. грн; знос основних засобів 3742,1 тис. грн; основні засоби за вартістю за вирахуванням зносу 4924,9 тис. грн; орендовані основні засоби за вартістю за вирахуванням зносу 4924,9 тис. грн; нематеріальні активи, усього 374,3 тис. грн; нематеріальні активи за вартістю за вирахуванням зносу 374,3 тис. грн; вартість майна, що передається в оренду 5299,2 тис. грн.

Відповідно до інвентаризаційного опису державного майна, що входить до складу єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» станом на 31 грудня 2021 року первісна переоцінена вартість майна становить 9041292,08 грн; ринкова вартість становить 5299200,00 грн.

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07.09.2022 №00601 «Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем» визначено:

1. Оголосити аукціон, за результатами якого може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем договір оренди єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» від 30.03.2000 №434-ЦМК, дата останнього продовження якого 29.01.2019.

2. Відділу обліку, звітності та контролю за договорами оренди нерухомого майна: 1) протягом трьох робочих днів з дати видання цього наказу забезпечити занесення такого рішення і інформації про договір оренди, що продовжується, до Реєстру рішень Фонду державного майна України та його регіональних відділень про продовження терміну дії договорів оренди єдиних майнових комплексів державних підприємств (їх відокремлених структурних підрозділів) на аукціоні; 2) протягом строку встановленого законодавством, при наявності затвердженого Акта оцінки вартості єдиного майнового комплексу на момент продовження, оприлюднити це рішення та оголошення про проведення аукціону за формою, що додається, в електронній торговій системі.

3. В оголошенні про проведення аукціону встановити:

3.1.) строк на який продовжується договір 5 (п`ять) років;

3.2.) стартову орендну плату у розмірі 52992,00 грн, яка розрахована як 1% від ринкової вартості об`єкта оренди.

Відповідно до протоколу електронного аукціону №LLP001-UA-886 від 29.12.2022 року: організатором аукціону є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області; найменування активів (майна)/права лота (склад лота): аукціон, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 № 434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем щодо об`єкта: Державний заклад «Станція юних техніків Південної залізниці», за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А; стартовий розмір орендної плати: 52992,00 грн; розмір гарантійного внеску: 211968,00 грн; розмір гарантійного внеску для чинного орендаря: 26496,00 грн; розмір реєстраційного внеску: 650,00 грн; учасники електронного аукціону відсутні; статус електронного аукціону: аукціон не відбувся.

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04.01.2023 №0011 «Про припинення договору оренди та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №00845 «Про припинення договору оренди та оголошення аукціону» визнано аукціон на продовження договору оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці», за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду (п. 1).

Відповідно до п. 2 вказаного наказу припинено договір оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК з дати визначення аукціону таким, що не відбувся (у випадку коли аукціон проводиться після закінчення строку дії договору), а саме: з 29.12.2022 о 20:00:02.

Пунктом 3 наказу від 04.01.2023 №0011 встановлено відділу обліку, звітності та контролю за договорами оренди нерухомого майна організувати та забезпечити повернення державного майна єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці», за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А за Актом приймання-передачі.

Відповідно до п. 4 наказу від 04.01.2023 №0011 скасовано наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №00845 «Про припинення договору оренди та оголошення аукціону».

Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт оренди за договором від 30 березня 2000 року №434 - єдиний майновий комплекс державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці" був переданий у користування іншому орендарю.

Листом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №11-05-03022 повідомлено ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» про припинення договору оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК з дати визнання аукціону таким, що не відбувся, а саме з 29.12.2022 20:00:02 та обов`язок орендаря повернути єдиний майновий комплекс із оренди за актом приймання-передачі.

Матеріали справи також містять копії листів ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області: від 28.03.2022 №04 щодо надання роз`яснень з питань визначення збитків, які було завдано орендованому державному майну; від 17.05.2022 №05 щодо надання роз`яснень з питань визначення збитків, які було завдано орендованому державному майну; від 13.06.2022 №06 щодо надання роз`яснень з питань визначення збитків, які було завдано орендованому державному майну; від 23.12.2022 №13 щодо продовження строку дії договору оренди та пропозиції щодо доцільності проведення аукціону.

Позивачем на підтвердження обставин пошкодження об`єкту оренди - будівлі за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, буд. 24, 24А було надано:

- копію листа Управління Служби безпеки України в Харківській області від 21.11.2022 №70/6-10976;

- копію витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 21.11.2022 року;

- копію сертифікату №6300-22-1311 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) від 09.11.2022 року, яким засвідчено наявність у ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) щодо обов`язку використовувати за цільовим призначенням об`єкт оренди у термін з 24 лютого 2022 року за договором оренди державного майна цілісного майнового комплексу «Станція юних техніків Південної залізниці» №434 від 30.03.2000 року;

- копію акту фіксації пошкоджень орендованого приміщення за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А та майна ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» від 05.04.2022 року;

- копію наказу ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» від 05.04.2022 року №04.

Окрім того, висновком експерта №12742 від 18.04.2023, зробленим Національним науковим центром «Інститут судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса», за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження встановлено, що розмір матеріальної шкоди (вартість ремонтно-відновлювальних робіт), завданої власнику нерухомого майна внаслідок руйнування (пошкодження) адміністративно-виробничої будівлі літ. «А-2» по вул. Залізнична, 24А в м. Харкові у результаті збройної агресії складає 8609948,00 грн.

Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди (частина 1 статті 285 Господарського кодексу України).

За змістом частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина 2 статті 759 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною 2 статті 9 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності урегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

На момент укладення спірного договору оренди був чинний Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-XII (далі Закон № 2269-XII), ч. 2 ст. 17 якого було передбачено що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

В той же час, Закон №2269-XII втратив чинність внаслідок набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019 (далі Закон №157-ІХ), який введений в дію 01.02.2020.

Згідно пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

На виконання пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-ІХ прийнято Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок передачі майна в оренду або Порядок), який також регулює правовідносини щодо продовження строку дії договору оренди.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX має застосовуватися порядок продовження договорів, визначений цим Законом.

За змістом пункту 10.1 договору оренди державного майна цілісного майнового комплексу закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» від 30.03.2000 №434 (в редакції додаткової угоди № 10 від 29 січня 2019 року) строк його дії закінчується 28 грудня 2021 року, тобто після 01.07.2020.

Колегія суддів зазначає, що Закон №157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутися з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви.

З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Недодержання орендарем строків, встановлених частиною 3 статті 18 Закону № 157-ІХ, може свідчити про порушення ним передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди.

Згідно з частиною 2 статті 9 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Частинами 1, 2 статті 2 Закону № 157-ІХ передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

Таким чином, спеціальні норми Закону №157-ІХ, що встановлюють порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, є пріоритетними по відношенню до відповідних загальних норм Цивільного та Господарського кодексів України, які регулюють питання оренди майна.

Тому, колегія суддів не може взяти до уваги доводи заявника апеляційної скарги щодо необхідності застосування до спірних правовідносин положень ст. 764 Цивільного кодексу України та ст. 284 Господарського кодексу України, які регулюють правовідносини поновлення договору найму.

Відповідно, місцевим господарським судом обґрунтовано встановлено, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону №157-IX, яким не передбачено такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода".

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2023 у справі №918/953/21, від 27.12.2022 у справі №910/21725/21, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21, від 28.03.2023 у справі №922/3965/21.

Частиною 1 статті 18 Закону №157-IX передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті.

Також у частині 2 статті 18 вказаного Закону передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною 1 статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною 2 статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами 11 та 12 частини 2 статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Згідно з частиною третьою статті 18 Закону №157-IX договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Відповідно до ч. 8. ст. 18 Закону №157-IX орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Аналогічні за змістом положення містяться в пункті 143 Порядку передачі майна в оренду. При цьому, за змістом пункту 144 цього Порядку після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 зазначеного Закону.

Пунктом 136 Порядку передачі майна в оренду також встановлено, що заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні.

Згідно з частиною дев`ятою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» звернулося до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області із заявою від 12.08.2021, в якій просило подовжити термін дії договору оренди від 30.03.2000 №434.

Колегія суддів звертає увагу, що позивач не дотримався передбаченої Законом №157-IX форми подання такої заяви. Окрім того, вказана заява ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» не містила, зокрема, таких додатків, як звіт про оцінку майна та рецензії на нього.

Проте, не зважаючи на вказані недоліки на підставі отриманої заяви орендаря про продовження договору, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області відповідно до наказу від 07.09.2022 №00601 було прийнято рішення в порядку ч. 9 статті 18 Закону №157-IX про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Таким чином, не зважаючи на недоліки заяви позивача, відповідачем була розпочата процедура, яка дозволяла можливість продовження договору оренди з позивачем відповідно до Закону №157-IX.

Проте, за твердженням позивача, він не прийняв участі у відповідному аукціоні у зв`язку із незгодою щодо визначеного організатором аукціону стартового розміру орендної плати у сумі 52992,00 грн, який був здійснений на підставі висновку про оцінку майна станом на 31.12.2021 без врахування пошкодження об`єкту оренди внаслідок обстрілів, які відбулися після широкомасштабного вторгнення російської федерації 24.02.2022 на територію України .

Так, позивачем було повідомлено відповідача про наявність пошкоджень об`єкта оренди - адміністративно-виробничої будівлі літ. «А-2» по вул. Залізнична, 24А в м. Харкові у результаті збройної агресії та наявність матеріальних збитків листами щодо надання роз`яснень з питань визначення збитків, які було завдано орендованому державному майну від 28.03.2022 №04, від 17.05.2022 №05, від 13.06.2022 №06, а також від 23.12.2022 №13 щодо продовження строку дії договору оренди та доцільності проведення аукціону.

Відповідач у судових засіданнях не заперечував обставини отримання таких звернень від позивача.

Пошкодження об`єкту оренди внаслідок дії обставин непереборної сили також підтверджуються матеріалами справи, зокрема: копією листа Управління Служби безпеки України в Харківській області від 21.11.2022 №70/6-10976; копією витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 21.11.2022 року; копією сертифікату №6300-22-1311 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) від 09.11.2022 року, яким засвідчено наявність у ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) щодо обов`язку використовувати за цільовим призначенням об`єкт оренди у термін з 24 лютого 2022 року за договором оренди державного майна цілісного майнового комплексу «Станція юних техніків Південної залізниці» №434 від 30.03.2000 року; копією акту фіксації пошкоджень орендованого приміщення за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А та майна ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» від 05.04.2022 року; копією наказу ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» від 05.04.2022 року №04 та висновком експерта №12742 від 18.04.2023, здійсненого Національним науковим центром «Інститут судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса».

Таким чином, орендар (відповідач) до прийняття рішення про оголошення аукціону був обізнаний про наявність факторів, які суттєво впливають на характеристики лоту, зокрема, його вартість та, відповідно, стартову орендну плату.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, при розрахунку стартової орендної плати у розмірі 52992,00 грн ним використано звіт про оцінку майна основних засобів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів), що входять до складу переданого в оренду єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» та обліковуються на балансі і орендуються ТОВ «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля», розташованого за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24, 24-А, здійсненого суб`єктом оціночної діяльності ФОП Мокровим Олександром Петровичем станом на 31 грудня 2021 року, відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оцінки, для використання під час розрахунку орендної плати, визначена в розмірі 5299200 грн.

15.08.2022 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області затверджено акт оцінки єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства, організації, їх структурного підрозділу, що передається в оренду, розглянуто результати інвентаризації державного майна і передавальний баланс єдиного (цілісного) майнового комплексу Державного закладу «Станція юних техніків Південної залізниці» станом на 31 грудня 2021 року і з урахуванням вимог Методики оцінки об`єктів оренди визначено оціночну вартість майна, яка становить: основні засоби, усього 8667,0 тис. грн; знос основних засобів 3742,1 тис. грн; основні засоби за вартістю за вирахуванням зносу 4924,9 тис. грн; орендовані основні засоби за вартістю за вирахуванням зносу 4924,9 тис. грн; нематеріальні активи, усього 374,3 тис. грн; нематеріальні активи за вартістю за вирахуванням зносу 374,3 тис. грн; вартість майна, що передається в оренду 5299,2 тис. грн.

Таким чином, оголошуючи аукціон, за результатами якого міг бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем договір оренди від 30.03.2000 №434, відповідачем не прийнято до уваги спричинені збитки державному майну та його значне пошкодження, які суттєво впливають як на сам лот аукціону характеристики об`єкта оренди внаслідок його пошкодження, так і на визначення оціночної вартості об`єкта оренди та стартову орендну плату. Отже, станом на дату призначення аукціону вказана в оголошенні про проведення аукціону інформація була неактуальною та не відповідала фактичному стану майна, про що було достеменно відомо відповідачу.

Разом з тим, пунктом 64 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що орендодавець має право відмінити електронний аукціон: до дня його проведення лише в разі порушення встановленого порядку його підготовки, в тому числі в разі наявності факторів, які можуть суттєво вплинути на лот (його стартову орендну плату чи на суттєві характеристики об`єкта оренди, в тому числі внаслідок його знищення або значного пошкодження).

Тобто, в даному випадку відповідач не повинен був оголошувати електронний аукціон, а оголосивши його - мав право та повинен був відмінити, чого зроблено ним не було. Натомість, за результатами оголошеного аукціону об`єкт не було передано в оренду та визнано припиненим договір оренди з 29.12.2022 року.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07 вересня 2022 року №00601 «Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 №434 може бути продовжений з існуючим орендарем, або укладений з новим орендарем».

Враховуючи викладене, суд також вважає, що прийняттям неправомірного наказу про оголошення аукціону були порушені права, зокрема, орендодавця (позивача) на справедливих умовах в порядку, передбаченому Законом №157-IX прийняти участь в аукціоні щодо продовження договору оренди від 30.03.2000 №434, а відповідно неприйняття ним участі в цьому аукціоні не може бути визнано судом таким, що має наслідком припинення вказаного договору у зв`язку з закінченням строку його дії.

З огляду на зазначене, наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04 січня 2023 року №00011 «Про припинення договору оренди та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №00845 «Про припинення договору та оголошення аукціону» також є незаконним та підлягає скасуванню в частині його пунктів 1 - 4.

Проте, суд зазначає, що настання наслідків у вигляді продовження договору оренди можливе лише з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також встановленим порядком продовження договорів оренди державного майна, визначеного Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи зазначену вище правову позицію, що продовження договору оренди можливе лише за умов дотримання положень Закону №157-IX, які наразі сторонами не виконані, суд не може вважати обґрунтованими позовні вимоги в частині визнання продовженим договору оренди єдиного майнового комплексу державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці" від 30 березня 2000 року №434, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" на термін 5 (п`ять) років, а саме: з 28 грудня 2021 року по 27 грудня 2026 року.

Водночас, суд апеляційної інстанції зауважує, що виявлені під час розгляду даної справи недоліки можуть і повинні бути виправлені шляхом оголошення відповідачем нового аукціону, за результатами якого договір оренди №434 від 30.03.2000 може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, після проведення у встановленому порядку актуальної оцінки державного майна та, відповідно, наданням можливості позивачу реалізувати своє право на участь в цьому аукціоні.

Відповідно до положень ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та прийняття нового рішення.

Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, у постанові має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2023 у справі №922/308/23 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» задовольнити частково.

Скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07 вересня 2022 року №00601 «Про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди від 30.03.2000 №434-ЦМК може бути продовжений з існуючим орендарем, або укладений з новим орендарем» повністю.

Скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 04 січня 2023 року №00011 «Про припинення договору оренди та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 30.12.2022 №00845 «Про припинення договору та оголошення аукціону» в частині пунктів 1, 2, 3, 4 цього наказу.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (, Театральний майдан, 1, м. Харків, 61057) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Культурно-оздоровчий центр «Дозвілля» (, вул. Залізнична, 24-А, м. Харків, 61040) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5368,00 грн та за подання апеляційної скарги у розмірі 8052,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст. ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 23.10.2023.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя О.А. Пуль

Суддя О.В. Шевель