ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2023 року Справа № 924/185/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуюча суддя Коломис В.В., суддя Крейбух О.Г. , суддя Тимошенко О.М.

секретар судового засідання Романець Х.В.

за участю представників сторін:

позивача - Білий В.В., адвокат;

відповідача - Конєв Є.С.;

третьої особи - Присяжний В.В.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Комунальники" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 12 червня 2023 року (повний текст складено 22.06.2023) у справі № 924/185/23 (суддя Субботіна Л.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Якісний продукт - плюс"

до Комунального підприємства "Комунальники"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Хмельницької обласної ради

про визнання укладеними договорів про внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 12 червня 2023 року у справі №924/185/23 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Якісний продукт - плюс" до Комунального підприємства "Комунальники", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Хмельницької обласної ради про визнання укладеними договорів про внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення, задоволено частково.

Визнано укладеним з дати набрання рішенням суду законної сили договір про внесення змін до договору оренди №88 нежитлового приміщення (нерухомого майна) від 24.12.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Якісний продукт-плюс" (29000, м. Хмельницький, Львівське шосе, буд. 12, ) та Комунальним підприємством "Комунальники" (29000, м. Хмельницький, вул.Староміська, буд. 2, ) (шляхом викладення в новій редакції згідно з примірним договором оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, затвердженим рішенням Хмельницької обласної ради від 21.09.2022 №11-12/2022 "Про затвердження окремих актів з питань оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області (крім землі), та внесення змін до рішення обласної ради від 24 вересня 2020 року №31-34/2020 "Про оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області").

Визнано укладеним з дати набрання рішенням суду законної сили договір про внесення змін до договору оренди №89 нежитлового приміщення (нерухомого майна) від 24.12.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Якісний продукт-плюс" (29000, м. Хмельницький, Львівське шосе, буд. 12, ) та Комунальним підприємством "Комунальники" (29000, м. Хмельницький, вул. Староміська, буд.2, ) (шляхом викладення в новій редакції згідно з примірним договором оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, затвердженим рішенням Хмельницької обласної ради від 21.09.2022 №11-12/2022 "Про затвердження окремих актів з питань оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області (крім землі), та внесення змін до рішення обласної ради від 24 вересня 2020 року №31-34/2020 "Про оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області").

У решті позову відмовлено.

Присуджено до стягнення з Комунального підприємства "Комунальники" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Якісний продукт-плюс" 5368,00 грн (п`ять тисяч триста шістдесят вісім гривень 00 коп.) витрат зі сплати судового збору.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, КП "Комунальники" звернулося до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Обгрунтовуючи свої вимоги апелянт посилається на порушення Господарським судом Хмельницької області норм матеріального та процесуального права, а також на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу вважає оскаржуване рішення місцевого господарського суду законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Безпосередньо в судовому засіданні представники сторін повністю підтримали вимоги та доводи, викладені відповідно в апеляційній скарзі та у відзиві на неї; представник третьої особи безпосередньо в судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги.

Колегія суддів, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, рішення місцевого господарського суду - залишити без змін.

При цьому колегія суддів виходила з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно з свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 16.02.2005 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №6523387 від 16.02.2005, власником будівлі складу загальною площею 1632,6 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, буд.12, є спільні територіальні громади сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради (на праві повного господарського відання Хмельницької обласної фірми "Фармація").

24 грудня 2019 року між Хмельницькою обласною фірмою "Фармація" (орендодавець) та ТОВ "Якісний продукт-плюс" (орендар/позивач) були укладені договори оренди №88 та №89 нежитлового приміщення (нерухомого майна) (далі - договір оренди №88 та №89), предметом яких відповідно до п.1.1 є оренда нежитлового приміщення за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, для проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгів.

Відповідно до п.1.2 договору оренди №88 орендодавець надає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення площею 212,1 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, для проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгів.

У п.1.2 договору оренди №89 передбачено що орендодавець надає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення площею 141,9 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, для проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгів.

Термін дії цього договору починається за згодою сторін з 25 грудня 2019 року та закінчується 24 листопада 2022 року. Орендодавець та орендар мають право продовжити термін дії договору за погодженням з Хмельницькою обласною радою (далі - орган управління майном) (п.1.3 договорів).

За умовами п.1.4 договорів власником орендованого майна залишаються територіальні громади сіл, селищ, міст області, а орендар користується ним протягом терміну дії оренди, обумовленим цим договором.

Згідно з п.2.1 договорів орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності.

Орендна плата зараховується: за нерухоме майно - 50% до обласного бюджету, 50% - на відповідний рахунок орендодавця; за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - 100% на відповідний рахунок підприємства, установи, організації (орендодавця) (п.2.2 договорів).

У 2.4 договору оренди №88 передбачено, що сума орендної плати нараховується згідно розрахунку: експертна (самостійна або незалежна) оцінка приміщення 326594,00 грн з урахуванням індексу інфляції 326594,00 грн; орендна ставка 10%; орендна плата за 1 кв.м. - 15,40 грн. За результатами конкурсу орендна плата встановлюється 16,00 грн за 1 кв.м. Податок на додану вартість сплачується орендарем окремо від орендної плати у розмірах та порядку, встановленому чинним законодавством 20%, 2,67 грн; загальна сума орендної плати 3393,60 грн за грудень місяць (перший, базовий) оренди.

Відповідно до п.2.4 договору оренди №89, сума орендної плати нараховується згідно розрахунку: експертна (самостійна або незалежна) оцінка приміщення 218499,00 грн з урахуванням індексу інфляції 218499,00 грн; орендна ставка 10%; орендна плата за 1 кв.м. - 15,40 грн. За результатами конкурсу орендна плата встановлюється 16,00 грн за 1 кв.м. Податок на додану вартість сплачується орендарем окремо від орендної плати у розмірах та порядку, встановленому чинним законодавством 20%, 2,67 грн; загальна сума орендної плати 2270,40 грн за грудень місяць (перший, базовий) оренди.

Згідно з п.2.8 договорів орендна плата перераховується орендарем щомісячно в терміни, до 15 числа поточного місяця з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць на підставі виставленого орендодавцем рахунку.

Договір оренди діє з 25 грудня 2019 року по 24 листопада 2022 року (п.7.1 договорів).

За умовами п.7.4 договорів дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення терміну дії договору; загибелі об`єкта оренди (не з вини орендаря); достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства орендаря; зміни власника майна.

Договори підписані сторонами та скріплені відтисками їх печаток.

Додатком до договорів оформлено звіти про оцінку майна - нежитлового приміщення в будівлі складів ХОФ "Фармація" по Львівському шосе, 12 в м.Хмельницькому загальною площею 212,1 кв.м. (ринкова вартість об`єкту станом на 30.11.2019 склала 471145,00 грн) та загальною площею 141,9 кв.м. (ринкова вартість об`єкту станом на 30.11.2019 склала 334908,00 грн), а також акти приймання-передачі приміщень, що здається в оренду.

На підставі актів приймання-передачі в оренду окремо визначеного нежитлового приміщення від 25.12.2019, Хмельницька обласна фірма "Фармація" передала, а ТОВ "Якісний продукт-плюс" прийняло приміщення загальною площею 212,1 кв.м. та приміщення загальною площею 141,9 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, для проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.

З метою впорядкування використання майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, що знаходиться на балансі Хмельницької обласної фірми "Фармація", розпорядженням Хмельницької обласної ради №15/2021-0 від 01.02.2021 закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Комунальники" нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, зокрема будівлю складу, загальною площею 1632,6 кв.м.

На підставі вищевказаного розпорядження складено акт приймання-передачі нерухомого майна та транспортних засобів від 10.02.2021, відповідно до якого здійснено передачу з балансу Хмельницької обласної фірми "Фармація" на баланс Комунального підприємства "Комунальники" нерухомого майна та транспортних засобів, визначених у акті, в тому числі будівлі складу, загальною площею 1632,6 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12.

Відповідно до інформаційної довідки №318139276 від 20.12.2022 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 09.02.2021 проведено державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності територіальної громади сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради на будівлю складу загальною площею 1632,6 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, буд. 12. Також у довідці зазначені відомості про державну реєстрацію іншого речового права - права повного господарського відання Комунального підприємства "Комунальники" на вказане майно.

Згідно з витягом № 244485862 від 16.02.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 12.02.2021 проведена державна реєстрація права господарського відання КП "Комунальники" на будівлю складу, загальною площею 1632,6 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, буд. 12 на підставі розпорядження Хмельницької обласної ради №15/2021-0 від 01.02.2021.

17 червня 2021 року, у зв`язку із передачею з балансу ХОФ "Фармація" на баланс КП "Комунальники" нерухомого майна за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, до договорів оренди нежитлового приміщення №88 та №89 були укладені додаткові угоди №1, згідно з якими сторони внесли зміни до преамбул договору, замінивши орендодавця з Хмельницької обласної фірми "Фармація" на Комунальне підприємство "Комунальники", внесли зміни до розділу 8 договорів в частині реквізитів орендодавця, виклавши їх в новій редакції, погодилися викласти п. 2.4 договору оренди № 88 від 24.12.2019 в наступній редакції: "Загальна сума договору за домовленістю сторін складає 9332,40 грн в т.ч. ПДВ з 01.07.2021", а також викласти п. 2.4 договору оренди № 89 від 24.12.2019 в наступній редакції: "Загальна сума договору за домовленістю сторін складає 6243,60 грн в т.ч. ПДВ з 01.07.2021".

Також 20 липня 2019 року між Хмельницькою обласною фірмою "Фармація" (орендодавець) та ТОВ "Якісний продукт-плюс" (орендар/позивач) було укладено договір оренди №157 нежитлового приміщення (нерухомого майна) (далі - договір оренди №157), предметом якого відповідно до п.1.1 є оренда нежитлового приміщення за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, яке використовується під склад.

Відповідно до п.1.2 договору оренди №157, орендодавець надає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення площею 308,3 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, з метою використання його під склад.

Термін дії цього договору починається за згодою сторін з 20 липня 2019 року та закінчується 19 червня 2022 року. Орендодавець та орендар мають право продовжити термін дії договору за погодженням з Хмельницькою обласною радою (далі - орган управління майном) (п.1.3 договору оренди №157).

За умовами п.1.4 договору №157 власником орендованого майна залишаються територіальні громади сіл, селищ, міст області, а орендар користується ним протягом терміну дії оренди, обумовленим цим договором.

Згідно з п.2.1 договору оренди №157 орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності.

Орендна плата зараховується: за нерухоме майно - 50% до обласного бюджету, 50% - на відповідний рахунок орендодавця; за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - 100% на відповідний рахунок підприємства, установи, організації (орендодавця) (п.2.2 договору оренди №157).

У п.2.4 договору оренди №157 передбачено, що сума орендної плати нараховується згідно розрахунку: експертна (самостійна або незалежна) оцінка приміщення 878655,00 грн з урахуванням індексу інфляції 878655,00 грн; орендна ставка 15%; орендна плата за 1 кв.м. - 42,76 грн., в т.ч. ПДВ - 7,13 грн. За домовленістю сторін орендна плата встановлюється 44,00 грн за 1 кв.м. Податок на додану вартість сплачується орендарем окремо від орендної плати у розмірах та порядку, встановленому чинним законодавством 20%, 7,33 грн; загальна сума орендної плати 13565,20 грн за липень місяць (перший, базовий) оренди.

Згідно з п.2.8 договору оренди №157 орендна плата перераховується орендарем щомісячно в терміни, до 15 числа поточного місяця на підставі виставленого орендодавцем рахунку.

Договір оренди діє з 20 липня 2019 року по 19 червня 2022 року (п.7.1 договору №157).

За умовами п.7.4 договору оренди №157 дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення терміну дії договору; загибелі об`єкта оренди (не з вини орендаря); достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства орендаря; зміни власника майна.

На підставі акту приймання-передачі в оренду окремо визначеного нежитлового приміщення від 20.07.2019, Хмельницька обласна фірма "Фармація" передала, а ТОВ "Якісний продукт-плюс" прийняло приміщення загальною площею 308,3 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, в оренду під склад.

26 лютого 2021 року у зв`язку із передачею з балансу ХОФ "Фармація" на баланс КП "Комунальники" нерухомого майна за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, між сторонами була укладена додаткова угода №1 до договору оренди нежитлового приміщення №157 від 20.07.2019, згідно з якою сторони внесли зміни до преамбули договору, замінивши орендодавця з Хмельницької обласної фірми "Фармація" на Комунальне підприємство "Комунальники", внесли зміни до розділу 8 договору в частині реквізитів орендодавця, виклавши їх в новій редакції.

17 червня 2022 року між Комунальним підприємством "Комунальники" та ТОВ "Якісний продукт-плюс" укладено додаткову угоду №2 до договору оренди №157 від 20.07.2019, згідно з якою викладено в новій редакції договір оренди.

Об`єктом оренди відповідно до п.4.1 договору №157 в редакції додаткової угоди №2 від 17.06.2022 (далі - додаткова угода №2) є нежитлове приміщення площею 308,3 кв.м., розташоване по вул. Львівське шосе, 12 у м.Хмельницькому.

Цільове призначення майна - склад (п.9 додаткової угоди № 2).

У п.9.1 додаткової угоди №2 визначено, що місячна орендна плата, визначена на підставі абз.3 ч.7 ст.18 Закону, становить 14928,27 грн без ПДВ.

Строк договору відповідно до п.12.1 додаткової угоди №2 встановлений до 24.11.2022.

За умовами п.3.1 додаткової угоди №2 орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов, нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Цей договір укладено на строк, визначений у пункті 12.1 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (п.12.1 додаткової угоди №2).

Пунктом 12.6 додаткової угоди №2 визначено, що договір припиняється з підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону і при цьому, зокрема, якщо підставою припинення договору є закінчення строку, на який його було укладено (абзац другий частини першої статті 24 Закону), то договір вважається припиненим з дати, визначеної в абзаці третьому пункту 151 Порядку.

Листом №127 від 18.10.2022 Комунальне підприємство "Комунальники" повідомило ТОВ "Якісний продукт-плюс" про те, що 24.11.2022 закінчується термін оренди договорів нежитлового приміщення (нерухомого майна) №157 від 20.07.2019, №88, №89 від 24.12.2019. У зв`язку із прийняттям розпорядження голови Хмельницької обласної ради від 15.09.2022 №169/2022-0, на підставі якого має відбутись передача майна з балансу Облпаливо на баланс КП "Комунальники", виникла потреба у використанні складських приміщень для забезпечення контролю та схоронності даного майна. Оскільки закінчуються вищевказані договори оренди, відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" КП "Комунальники" просило 25.11.2022 звільнити нежитлові приміщення за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, так як дані приміщення в подальшому будуть використовуватись КП "Комунальники" для власних потреб, а саме для зберігання майна.

Листом №156 від 24.11.2022 КП "Комунальники" надіслало ТОВ "Якісний продукт-плюс" для підписання акти повернення з оренди нерухомого майна за договорами оренди №88, №89 від 24.11.2019 та №157 від 20.07.2019. До вказаного листа долучено акти повернення з оренди від 24.11.2022 та анкети про стан майна і розрахунків за договорами.

24 листопада 2022 року ТОВ "Якісний продукт-плюс" звернулось до КП "Комунальники" із заявами №№ 60, 61, 62 щодо внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №89 від 24.12.2019, №81 від 24.12.2019, №157 від 20.07.2019 в частині приведення їх дії до мінімального строку оренди визначеного законом, в яких, посилаючись на ст.ст. 9, 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, просило привести умови договорів у відповідність до ч.3 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк оренди не може становити менш, ніж 5 років). Запропоновано внести зміни до п.7.1 договорів оренди №89 від 24.12.2019 та №88 від 24.12.2019, а саме зазначити в них термін дії до 24.12.2024, а також внести зміни до договору оренди №157 від 20.07.2019, зазначивши в ньому термін дії до 20.07.2024.

Вказані заяви отримані КП "Комунальники" нарочно 24.12.2022, про що свідчить підпис керівника на даних заявах.

У відповідь на вищезазначені заяви КП "Комунальники" у листі №160 від 28.11.2022, посилаючись на п.5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, зазначило, що 19.10.2022 ТОВ "Якісний продукт-плюс" було письмово повідомлено листом №127 від 18.10.2022 про те, що 24.11.2022 закінчується термін оренди договорів №157 від 20.07.2019, №88 та №89 від 24.12.2019, а також що відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" 25.11.2022 дані договори продовжуватись не будуть, оскільки орендовані приміщення відповідно до зазначених договорів необхідні для власних потреб. У зв`язку із викладеним КП "Комунальники" просило звільнити нежитлові приміщення за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12.

ТОВ "Якісний продукт-плюс" зверталося до КП "Комунальники" із запитами на отримання публічної інформації, зокрема №23-11 від 23.11.2022, а також до Хмельницької обласної ради із запитами на отримання публічної інформації №54 від 08.11.2022 та №23-11-1 від 23.11.2022.

На вказані запити надавалась наступна інформація:

- згідно з листом КП "Комунальники" №157 від 25.11.2022 повідомлено, що станом на 25.11.2022 на балансі КП "Комунальники" знаходяться наступні об`єкти нерухомого майна комунальної власності, які не передані в оренду третім особам: нежитлове приміщення вільною площею 191 кв.м. за адресою: м.Хмельницький, вул.Чорновола, 21/5 - вільне призначення; нежитлове приміщення вільною площею 206,3 кв.м. за адресою: м.Хмельницький, вул.Свободи, 70 - офісні приміщення; нежитлове приміщення вільною площею 324,2 кв.м. (складські приміщення, які використовуються під штаб гуманітарної допомоги Хмельницької обласної ради) та 1789,7 кв.м. - офісні та виробничі приміщення (дані приміщення знаходяться у незадовільному стані, відсутнє теплоплстачання, покрівля протікає) за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12; нежитлове приміщення вільною площею 37,1 кв.м. за адресою: м.Хмельницький, вул.Староміська, 2 - офісні приміщення; нежитлове приміщення вільною площею 220,9 кв.м. за адресою: м.Хмельницький, вул.Грушевського, 87/2 - офісні приміщення;

- відповідно до листа Хмельницької обласної ради №97інф(Вих)-22 від 14.11.2022 повідомлено, що обласною радою не включено до переліків першого та другого типів нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, і яке не передано в оренду за результатами аукціону. Затвердження окремого переліку майна, яке не передане в оренду, обласною радою не здійснюється. Також надано інформацію про перелік орендарів нерухомого майна комунальної власності, балансоутримувачем та орендодавцем якого є КП "Комунальники", який долучений до відповіді на запит.

- супровідним листом №101інф(Вих)-22 від 30.11.2022 Хмельницька обласна рада надіслала позивачу інформацію щодо переліку об`єктів нерухомого майна комунальної власності територіальних громад Хмельницької області, які знаходяться в управлінні Хмельницької обласної ради, що не передані в оренду третім особам, але використовуються в господарській діяльності балансоутримувачів, в тому числі КП "Комунальники";

- згідно з відповіддю №6 від 09.01.2023 КП "Комунальники" повідомило, що власником нежитлового приміщення загальною площею 1632,6 кв.м., що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12 (частину якого орендує позивач) є територіальні громади сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради, а КП "Комунальники" є балансоутримувачем даної будівлі відповідно до розпорядження голови Хмельницької обласної ради №15/2021-0 від 01.02.2021. Також повідомлено, що примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області затверджений рішенням сесії Хмельницької обласної ради від 21.09.2022 №11-12/2022. До вказаного листа долучено, зокрема рішення Хмельницької обласної ради №11-12/2022 від 21.09.2022, яким затверджено примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області (додаток 1 до цього рішення) з відповідним додатком.

КП "Комунальники" направлялися адвокатські запити №14/02 від 14.02.2023 та №21/04 від 21.04.2023 про надання інформації щодо щомісячної орендної плати згідно договорів оренди №88 та №89 від 24.12.2019, №157 від 20.07.2019 з врахуванням змін, внесених додатковою угодою №2 від 17.06.2022, із зазначенням в тому числі середнього розміру орендної плати.

У відповідь на вказані запити КП "Комунальники" повідомило, що розмір орендної плати за листопад 2022 року (період з 01.11.2022 по 24.11.2022) згідно договору оренди нежитлового приміщення №157 від 20.07.2019 складав 14331,14 грн з ПДВ з врахуванням індексу інфляції (лист № 55 від 24.04.2023); розмір щомісячної орендної плати згідно договору оренди № 88 від 24.12.2019 за домовленістю сторін складав 9332,40 грн з ПДВ, за договором оренди № 89 від 24.12.2019 - 6243,60 грн з ПДВ. Орендна плата по договору № 88 з липня 2021 року по листопад 2022 року склала з урахуванням індексу інфляції 173691,98 грн, в тому числі за листопад 2022 року - 9641,94 грн з ПДВ. Середня місячна орендна плата склала 10217,18 грн з ПДВ. Орендна плата по договору № 89 з липня 2021 року по листопад 2022 року склала з урахуванням індексу інфляції 116203,79 грн, в тому числі за листопад 2022 року - 6450,66 грн з ПДВ. Середня місячна орендна плата склала 6835,52 грн з ПДВ (лист № 23 від 15.02.2023).

Оскільки КП "Комунальники" відмовлено у пропозиції орендаря про внесення змін до договорів оренди №157 від 20.07.2019, №88 та №89 від 24.12.2019 в частині приведення їх дії до мінімального строку оренди, визначеного законом, ТОВ "Якісний продукт-плюс" звренулося до суду з даним позовом.

Місцевий господарський суд, розглянувши подані позивачем документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, прийшов до висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ч.1 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Як вже зазначалося вище, 24.12.2019 між Хмельницькою обласною фірмою "Фармація" та ТОВ "Якісний продукт-плюс" укладені договори оренди №88 та №89 нежитлового приміщення (нерухомого майна), відповідно до яких в оренду позивачу були передані нежитлове приміщення площею 212,1 кв.м. та нежитлове приміщення площею 141,9 кв.м., що розташовані за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, для проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгів. За умовами п.1.3 вищевказаних договорів їх термін дії починається за згодою сторін з 25 грудня 2019 року та закінчується 24 листопада 2022 року.

Також 20.07.2019 між Хмельницькою обласною фірмою "Фармація" та ТОВ "Якісний продукт-плюс" укладено договір оренди №157 нежитлового приміщення (нерухомого майна), за яким в оренду позивачу надано нежитлове приміщення площею 308,3 кв.м., розташоване за адресою: м.Хмельницький, Львівське шосе, 12, з метою використання його під склад. Термін дії цього договору починається за згодою сторін з 20 липня 2019 року та закінчується 19 червня 2022 року (п.1.3 договору). На підставі додаткової угоди № 2 від 17.06.2022 до вказаного договору (п.12.1) строк договору був встановлений до 24.11.2022.

У зв`язку із передачею з балансу ХОФ "Фармація" на баланс КП "Комунальники" нерухомого майна за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, на підставі додаткових угод №1 від 17.06.2021 до договору оренди нежитлового приміщення №88 від 24.12.2019, №1 від 17.06.2021 до договору оренди нежитлового приміщення №89 від 24.12.2019 та №1 від 26.02.2021 до договору оренди нежитлового приміщення №157 від 20.07.2019, замінено орендодавця з Хмельницької обласної фірми "Фармація" на Комунальне підприємство "Комунальники".

Таким чином, на підставі договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019 між позивачем та відповідачем виникли цивільно-правові відносини найму (оренди) майна.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

На час укладення спірних договорів діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-ХІІ.

Натомість, на час виникнення спірних правовідносин вже діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ (далі - Закон №157-ІХ), який введено в дію з 01.02.2020.

Згідно з п.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Отже, на правовідносини сторін, що виникли із договорів оренди нежитлового приміщення №88, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019 поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019 (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 26.05.2021 у справі №918/977/20).

У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, відповідно до Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався указами Президента України, зокрема відповідно до указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" №254/2023 від 01.05.2023 продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 20 травня 2023 року строком на 90 діб.

Пунктом 6-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX визначено, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, а саме щодо продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.

Відповідно до вказаних положень Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", яка набрала чинності 01.06.2022 (далі - постанова №634 від 27.05.2022).

Пунктом 5 вищевказаної постанови визначено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

У п.16 постанови №634 від 27.05.2022 передбачено орендодавцям державного та комунального майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, а також продовження та припинення договорів оренди відповідно до пункту 5 цієї постанови, починаючи з 24 лютого 2022 року.

Таким чином, постановою Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 встановлено автоматичний порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна з початку введення в Україні воєнного стану (з 24.02.2022) за наступних умов:

- строк дії відповідних договорів завершується у період воєнного стану;

- відсутність повідомлення балансоутримувачем орендаря з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону №157-IX.

Як встановлено судами обох інстанцій, строк дії договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019 закінчувався 24.11.2022, тобто в період дії воєнного стану, а тому враховуючи вищевказане правове регулювання спірних правовідносин, визначальним є з`ясування наявності виключного випадку згідно із п.5 постанови №634 від 27.05.2022, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст.19 Закону № 157-IX.

Так, відповідно до ст.19 Закону №157-IX, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:

- у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;

- якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;

- якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк;

- якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

- якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;

- якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Зі змісту листа №127 від 18.10.2022 КП "Комунальники" вбачається, що останнє повідомило ТОВ "Якісний продукт-плюс" про те, що 24.11.2022 закінчується термін оренди договорів нежитлового приміщення (нерухомого майна) №157 від 20.07.2019, №88, №89 від 24.12.2019. У зв`язку із прийняттям розпорядження голови Хмельницької обласної ради від 15.09.2022 №169/2022-0, на підставі якого має відбутись передача майна з балансу Облпаливо на баланс КП "Комунальники", виникла потреба у використанні складських приміщень для забезпечення контролю та схоронності даного майна. Оскільки закінчуються вищевказані договори оренди, відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відповідач просив 25.11.2022 звільнити нежитлові приміщення за адресою: м.Хмельницький, вул.Львівське шосе, 12, так як дані приміщення в подальшому будуть використовуватись КП "Комунальники" для власних потреб, а саме для зберігання майна.

Водночас, для застосування виключного випадку для відмови у продовженні договору оренди з підстав необхідності використання орендованого приміщення для власних потреб балансоутримувач має повідомити орендаря про таку обставину за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди, як визначено у п.5 постанови №634 від 27.05.2022, і таке повідомлення повинно було бути узгодженим з уповноваженим органом власника об`єкта оренди.

Ззгідно з п.п.2 п.1 рішення Хмельницької обласної ради №31-34/2020 від 24.09.2020 "Про оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області", яке є загальнодоступним на сайті Хмельницької обласної ради, для цілей оренди відповідно до пункту в) частини другої статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", органами, уповноваженими Хмельницькою обласною радою бути орендодавцем нерухомого майна і споруд, майна що не увійшло до статутного капіталу, спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, крім єдиних майнових комплексів, є балансоутримувачі відповідного майна.

Відповідно до п.3 вищевказаного рішення доручено голові Хмельницької обласної ради вирішувати питання щодо погодження передачі в оренду; продовження (переукладення) договорів оренди; надання згоди на здійснення ремонту орендованого майна; здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна; скасування або зміну рішення балансоутримувача або орендодавця про включення/відмову у включенні об`єкта до Переліку першого типу; передачі в суборенду майна, що передається в оренду на аукціоні; інші питання, пов`язані з передачею в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

За положеннями п.1.4 Статуту Комунального підприємства "Комунальники", затвердженого розпорядженням голови Хмельницької обласної ради №243/2022-0 від 27.12.2022, під час виконання основних завдань підприємство підзвітне і підконтрольне органу управління майном. Засновником КП "Комунальники" є Хмельницька обласна рада.

У п.5.2 Статуту передбачено, що майно підприємства перебуває у комунальній власності і є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, закріплюється за ним і належить підприємству на праві господарського відання. Здійснюючи право господарського відання, підприємство володіє, користується і розпоряджається визначеним майном з обмеженнями, визначеними у цьому статуті, правомочності розпорядження майном за згодою Органу управління майном.

Згідно з п.5.4 Статуту підприємство за погодженням з органом управління майном має право відчужувати, передавати закріплене за ним майно іншим підприємствам, установам, організаціям, фізичним особам, обмінювати, здавати його в оренду, надавати в тимчасове користування, надавати майно в заставу, а також списувати його з балансу у відповідності до чинного законодавства України.

Відповідно до ст.136 ГК України, право господарського відання є речовим правом суб`єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами. Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб`єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.

Зважаючи на вищевикладені положення, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що і договори оренди нежитлового приміщення №88 від 24.12.2019, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019, і рішення про їх продовження, так само як і повідомлення балансоутримувача за 30 календарних днів до дати закінчення зазначених договорів оренди про їх непродовження з підстав, визначених ст.19 Закону №157-IX, в силу п.5 постанови №634 від 27.05.2022, та відповідно до положень Статуту відповідача, як орендодавця-балансоутримувача, мало бути погоджене з Хмельницькою обласною радою в особі її голови як уповноваженим органом власника об`єкта оренди.

Натомість, матеріали справи не містять доказів на підтвердження погодження Хмельницькою обласною радою листа КП "Комунальники" №127 від 18.10.2022, в якому позивачу було повідомлено про закінчення терміну договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №157 від 20.07.2019, №88 та №89 від 24.12.2019 та необхідність використання орендованого майна для власних потреб.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що вищевказаний лист не може вважатись належним та допустимим доказом обґрунтованого письмового звернення відповідача до позивача за 30 календарних днів до дати закінчення договорів оренди про відмову у їх продовженні з передбачених ст.19 Закону №157-IX підстав.

Будь-яких інших доказів на підтвердження наявності передумов для припинення договорів оренди під час дії воєнного стану з підстав, визначених у п.5 постанови №634 від 27.05.2022, матеріали справи не містять.

Зважаючи на вищевикладені обставини, враховуючи положення п.5 постанови №634 від 27.05.2022, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що договори оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019 є такими, що продовжилися на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану автоматично, в силу прямої норми закону, що не потребує документального переоформлення орендних правовідносин.

Вказаним спростовуються доводи скаржника з приводу того, що вищезазначені договори припинили свою дію 24.11.2022 у зв`язку із закінченням їх строку, а позивач звернувся до орендодавця щодо внесення до них змін в останній день строку оренди.

При цьому, колегія суддів зазначає, що чинне законодавство України чітко не встановлює будь-яких строків для подання орендарем заяви орендодавцю про внесення змін до договору оренди в частині приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, визначеним законом, а надає таке право орендарю протягом усього строку дії договору, яке може бути реалізовано незалежно від обставин продовження договору оренди на підставі п.5 постанови №634 від 27.05.2022.

Разом з тим, як вже зазначалося вище, 24.11.2022 ТОВ "Якісний продукт-плюс" звернулось до КП "Комунальники" із заявами №№ 60, 61, 62 щодо внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №89 від 24.12.2019, №88 від 24.12.2019, №157 від 20.07.2019 в частині приведення їх дії до мінімального строку оренди визначеного законом.

У відповідь на вищезазначені заяви КП "Комунальники" у листі №160 від 28.11.2022 вказало, що відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дані договори продовжуватись не будуть, оскільки орендовані приміщення відповідно до зазначених договорів необхідні для власних потреб, що і стало підставою для звернення позивача до суду із позовом про визнання укладеними договорів про внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення.

Суд зазначає, що підстави для зміни або розірвання договору визначені ст.651 ЦК України, і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч.1 ст.651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до п.2 ч.1 ст.611 ЦК України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у ч.2 ст.651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір у передбаченому законом випадку відповідає визначеним ст.16 ЦК України способам захисту та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

При цьому, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.

Згідно з ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За приписами ч.3 ст.9 Закону №57-IX строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Подібні за змістом положення були закріплені також у ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-ХІІ, чинного на момент укладення договорів оренди нежитлового приміщення №88 від 24.12.2019, №89 від 24.12.2019 та №157 від 20.07.2019, в якій було передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Відповідно до ч.1 ст.16 Закону №157-IX, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується: Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності; представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності. Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону (ч.4 ст.16 Закону №157-IX).

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна" затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483), положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до п.53 Порядку №483, строк оренди становить п`ять років. Менш тривалий строк може бути встановлений у таких випадках: об`єкт оренди пропонується для використання, що має сезонний характер; об`єкт оренди пропонується для добового або погодинного використання; об`єкт оренди обліковується на балансах господарських товариств, у статутному капіталі яких є корпоративні права держави та/або господарських товариств, 50 і більше відсотків акцій (часток) яких перебувають у статутних капіталах господарських товариств, частка держави в яких становить 100 відсотків; потенційним орендарем заявлено менш тривалий строк.

Пунктом 125 Порядку №483 передбачено, що не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку дії договору оренди, крім випадків коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Згідно з пунктом 129 Порядку №483 для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін.

Пункт 125 Порядку №483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями ст.16 Закону №157-IX.

Верховний Суд у постанові від 13.10.2021 у справі №921/604/20 та від 01.11.2022 у справі №926/186/22 зазначив, що системний аналіз положень пункту 125 Порядку №483 дозволяє дійти таких висновків.

По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотримання наступних критеріїв:

а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років;

б) договір з моменту укладення не продовжувався;

в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;

г) право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

По-четверте, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін:

а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом ч.1 ст.16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна;

б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у ч.3 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках передбачених законодавством.

Додатково Верховний Суд у постанові від 13.10.2021 у справі №921/604/20 зазначив, що загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений ст.188 ГК України, якою передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору у ст.651 ЦК України.

Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, Верховний Суд доходить висновку про те, що в цьому випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абз.5 ч.4 ст.16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в п.125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних приписів чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного Верховним Судом. При цьому, у випадку якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм ст.652 ЦК України щодо його зміни або розірвання у зв`язку з істотною зміною обставин не вимагається.

Як вбачається з матеріалів справи, договори оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 були укладені на строк, менший ніж мінімально встановлений законом (п`ять років), а саме на 2 роки 11 місяців.

Вказані договори з моменту їх укладення не продовжувалися шляхом внесення відповідних змін до договору.

При цьому колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що автоматичне продовження договорів оренди відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 (на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану) не може вважатись першим продовженням договору оренди в розумінні приписів п.125 Порядку №483, оскільки строк договору було збільшено не за порядком продовження договору оренди, передбаченим у ст.18 Закону № 157-IX, а було визначеним постановою №634 від 27.05.2022.

За таких обставин немає правових підстав вважати договір оренди, строк дії якого продовжено згідно з постановою № 634 від 27.05.2022 продовженим відповідно до положень Закону №157-IX та Порядку №483, якими передбачено певну процедуру продовження договорів оренди.

Аналогічні висновки знайшли своє відображення також у листі Фонду державного майна України від 26.07.2022 №10-16-9742 "Стосовно приведення строку договору оренди у відповідність із мінімальним строком у період воєнного стану", в якому зазначено, що прийняття рішення орендодавця про задоволення заяви орендаря щодо збільшення строку оренди з метою приведення строку дії договору у відповідність із визначеним законодавством мінімальним строком, якщо термін дії договору закінчується у період воєнного часу, буде відповідати нормам Закону про оренду та Порядку передачі майна в оренду та не буде суперечити пункту 5 Постанови.

Відповідно до поданих позивачем відповідачу заяв №№ 60,61 від 24.11.2022, позивач просив внести зміни до договорів оренди №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 виключно в частині приведення їх строку дії до мінімального строку оренди, визначеного Законом №157-IX. Отже, позивачем дотримано встановленої процедури, визначеної п.п. 125, 129 Порядку №483.

Відтак, з моменту звернення позивача із заявами №№ 60,61 від 24.11.2022 про внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 у відповідача виник обов`язок розглянути зазначені заяви та, зважаючи на встановлені судом вище обставини, внести зміни до укладених договорів з метою приведення їх строку у відповідність із мінімальним строком оренди, що узгоджується із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 13.10.2021 у справі №921/604/20, від 30.06.2022 у справі №920/175/21 та від 01.11.2022 у справі №926/186/22.

Натомість, відповідач не вчинив дій, передбачених п.130 Порядку №483, а у листі №160 від 28.11.2022, посилаючись на п.5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, повідомив, що дані договори продовжуватись не будуть, оскільки орендовані приміщення відповідно до зазначених договорів необхідні для власних потреб.

Однак зазначені у листі №160 від 28.11.2022 обставини є підставою для відмови в продовженні договору оренди (ст.ст. 18, 19 Закону), а не внесення змін до нього.

При цьому колегія суддів зазначає, що визначені Порядком №483 та Законом №157-IX процедури внесення змін до договору та продовження його дії на новий строк відокремлені та не кореспондуються між собою.

За таких осбтавин, колегія суддів вважає, що зміни до договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 в частині приведення строку їх дії у відповідність до діючого законодавства мали бути внесені з огляду на наявність всіх передбачених Законом №157-IX та Порядком №483 умов.

Враховуючи викладене та зважаючи на те, що позивачем дотриманий порядок внесення змін до договорів оренди з метою приведення їх строку у відповідність із мінімальним передбаченим Законом №157-IX строком оренди, встановлений п.125 Порядку №483, а договори оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 викладені в новій редакції згідно з примірним договором оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, затвердженим рішенням сесії Хмельницької обласної ради від 21.09.2022 №11-12/2022, із зазначенням перебігу строку оренди ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за кожним із спірних договорів, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання укладеними договорів про внесення змін до договорів оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №88 від 24.12.2019 та №89 від 24.12.2019 (шляхом викладення в новій редакції).

При цьому, суд першої інстанції вірно виклав пункт 9.15 договорів оренди №88 та №89 в редакції: "Цей договір набирає чинності з дня набрання законної сили рішенням суду у справі №924/185/23", оскільки згідно вимог ч.5 ст.188 ГК України договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням.

Щодо позовних вимог про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення (нерухомого майна) №157 від 20.07.2019, то колегія суддів погоджується з судом першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог в цій частині, оскільки відповідно до п.125 Порядку №483 для внесення змін до договору оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним законом мінімальним строком обов`язковою умовою є та обставина, щоб договір з моменту укладення не продовжувався, тоді як 17.06.2022 між КП "Комунальники" та ТОВ "Якісний продукт-плюс" вже було укладено додаткову угоду №2 до договору оренди №157, відповідно до п.12.1 якої строк договору продовжено до 24.11.2022.

Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не подано судовій колегії належних та достатніх доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду. Посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді спору.

Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування.

Керуючись ст.ст. 275, 276, 281-286 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Комунальники" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 12 червня 2023 року у справі №924/185/23 залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складений "23" жовтня 2023 р.

Головуюча суддя Коломис В.В.

Суддя Крейбух О.Г.

Суддя Тимошенко О.М.