номер провадження справи 9/150/23
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.10.2023 Справа № 908/1828/23

м.Запоріжжя

За позовом: Запорізької міської ради, (69105, м. Запоріжжя, пр.Соборний, 206)

до відповідача: Публічного акціонерного товариства «МОТОР СІЧ», (69068, м. Запоріжжя, пр. Моторобудівників, буд. 15)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Бичківській О.О.

За участю представників:

від позивача: Савченко І.Г.;

від відповідача: Коротіна Н.І.

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Запорізької міської ради до відповідача: Публічного акціонерного товариства «МОТОР СІЧ» про зміну п. 6 та п. 12 договору оренди землі № 00073 від 27.07.2021, укладеного між Запорізькою міською радою та Публічним акціонерним товариством «МОТОР СІЧ», площею 8,8820 га, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, для розташування спорткомплексу, з викладенням їх в такій редакції:

«п.6 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 269 183 372 грн 19 коп. (двісті шістдесят дев`ять мільйонів сто вісімдесят три тисячі триста сімдесят дві гривні 19 коп.), в цінах 2023 року».

«п.12 Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 8075501 грн 17 коп. (вісім мільйонів сімдесят п`ять тисяч п`ятсот одна гривня 17 коп.), що складає 3% (три відсотки) нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2023 року».

Ухвалою суду від 08.06.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 908/1828/23, присвоєний номер провадження 9/150/23, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 07.07.2023 продовджено строк підготовчого засідання на тридцять днів, підготовче засідання відкладено. Ухвалою суду від 15.08.2023 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

10.10.2023 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Предметом розгляду є позовні вимоги, викладені у позовній заяві, які підтримані позивачем та мотивовані, зокрема, наступним. Згідно з укладеним між Запорізькою міською радою та ПАТ «МОТОР СІЧ» договором оренди землі № 00073 від 27.07.2021 відповідачу в оренду передано земельну ділянку загальною площею 8,8820 га з кадастровим номером :07:076:0054 для розташування спорткомплексу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28. Згідно п. 6. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 212 793 179 грн. 60 коп. в цінах 2021 року. Пунктом 12 договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 212 793 грн. 18 коп, що складає 0,1% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2021 року. Для розрахунку суми орендної плати за земельну ділянку, що знаходиться у користуванні відповідача, застосовувалась нормативна грошова оцінка відповідно до затвердженої рішенням Запорізької міської радивід 30.06.2015 № 7 технічної документації 2016 року з урахуванням індексації. Рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 встановлена ставка орендної плати для земельних ділянок наданих закладам фізичної культури і спорту, яким надано статус бази олімпійської, параолімпійської та дефлімпійської підготовки на рівні 0,1 відсотка від нормативної грошової оцінки землі. Розрахунок розміру орендної плати, який було складено під час укладання договору оренди землі та сам договір оренди землі на час його укладання повністю відповідав законодавству, вищевказаним рішенням міської ради та постанові Кабінету Міністрів України № 871 від 24.10.2018 року. Пізніше, постановою Кабінету міністрів України № 784 від 28.07.2021 року, яка набрала чинності 04.08.2021 року, внесені зміни у додатки 1-3 до постанови Кабінету Міністрів України від 24 жовтня 2018 № 871, в частині виключення з них спортивного комплексу ВАТ «Мотор-Січ», м.Запоріжжя (місце розташування - м. Запоріжжя, вул.Іванова, 28, загальна площа земельної ділянки - 8,8820 га), у зв`язку із чим спортивний комплекс відповідача за вказаною адресою втратив пільгову ставку плати за землю. До Договору оренди землі, зміни в частині перегляду орендної плати у зв`язку з виключенням спортивного комплексу ВАТ «Мотор-Січ» із Переліку баз олімпійської, параолімпійської та дефлімпійської підготовки, не вносились. Розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки в цінах 2023 року з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2021 та 2022 роки становить 269183372,19 грн. В даному випадку, необхідно внести зміни у Договір у зв`язку із прийняттям постанови Кабінету міністрів України № 784 від 28.07.2021 «Про внесення змін у додатки 1-3 до постанови Кабінету Міністрів України від 24 жовтня 2018 р. № 871». На даний час законодавчо встановлений розмір орендної плати за землю для відповідача складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У зв`язку з цим маються підстави для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. З метою досудового врегулювання спору, Запорізькою міською радою направлялась відповідачу пропозиція про внесення змін до договору оренди землі за вих. № 02/03.3-32/00803 від 27.03.2023, з проектом додаткової угоди та розрахунком орендної плати. Станом на момент подання позову зазначена додаткова угода не підписана з боку Орендаря. На підставі викладеного Запорізька міська рада звернулась до суду за захистом порушених прав та інтересів, яке полягає в ухиленні відповідача від приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства в частині визначення орендної плати за землю, шляхом внесення до нього відповідних змін. Позов обґрунтовано ст. ст. 142, 144 Конституції України, ст. ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст.ст. 14, 271, 288 Податкового кодексу України, ст.ст. 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку землі», ст.ст. 21, 30 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 10, 26, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування».

Відповідач проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві, зазначивши, зокрема, про наступне. Договір оренди землі №00073 було укладено 27.07.2021 року. Державна реєстрація права на оренду землі була проведена 12.10.2021 року. Тобто право оренди на землю виникло у АТ «Мотор Січ» лише 12.10.2021 адже саме з моменту державної реєстрації земля вважається переданою орендарю. Всі умови Договору оренди, в тому числі розмір орендної плати, були погоджені позивачем та відповідачем у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Згідно ч. 3 ст. 632 Цивільного кодексу України, зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Протягом 3 місяців до моменту державної реєстрації права оренди позивач не звертався до відповідача з вимогою змінити розмір орендної плати на підставі постанови КМУ №784 від 28.07.2021. З моменту укладення Договору та державної реєстрації відповідачем права оренди землі та до сьогоднішнього часу будь-яких змін, які могли бути підставою для перегляду розміру орендної плати, - не відбулось. На момент укладення договору та на момент державної реєстрації існувала сформована нормативна грошова оцінка, датою складання якої є 17.05.2021. Відповідач сумлінно виконує усі умови договору, зокрема, пункти 34.4, 34.6, 34.13 щодо своєчасної та повної сплати орендної плати, самостійної щорічної індексації розміру орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством. Протягом всього строку дії Договору оренди АТ «Мотор Січ» належним чином виконувало умови Договору оренди, в тому числі своєчасно і в повному обсязі сплачувало орендну плату по рахункам, виставленим позивачем, в розмірі та строки, встановлені Договором оренди. Враховуючи дату державної реєстрації права оренди, ніяких змін для сторін з моменту передачі землі в оренду, а саме з 12.10.2021 року до сьогодення - не відбулося, а тому підстав вносити зміни до договору оренди немає. АТ «Мотор Січ» категорично не погоджується щодо наявності законних підстав для зміни положень договору. На підставі викладеного відповідач просив у задоволенні позову відмовити.

Від позивача до суду надійшла відповідь на відзив, яка прийнята судом до розгляду.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

УСТАНОВИВ:

Рішенням Запорізької міської ради від 26.08.2020 № 111/1 Публічному акціонерному товариству «Мотор Січ» поновлено строком на 19 років договір оренди землі (кадастровий номер :07:076:0054 площею 8,8820 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності, пов`язаної з отримання прибутку)) по вул. Іванова, 28, для розташування спорткомплексу в межах, раніше переданих рішенням Запорізької міської ради від 30.11.2007 № 35/48 «Про передачу в оренди ВАТ «Мотор Січ» земельної ділянки по вул. Іванова, 28 для розташування спортивного комплексу «Мотор січ» за рахунок земель Запорізької міської ради.

27.07.2021 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, позивач у справі) та Публічним акціонерним товариством «МОТОР СІЧ» (Орендар, відповідач у справі) був укладений Договір оренди землі № 00073 (далі договір), згідно з умовами якого Орендодавець, відповідно до рішення Запорізької міської ради № 111/1 від 26.08.2020 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 8,8820 га, кадастровий номер :07:076:0054, яка належить Запорізькій міській раді на праві комунальної власності, для розташування спорткомплексу, яка знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, вул. Іванова, 28 (п.п. 1, 2, 3 договору).

Договір укладено до 26 серпня 2039 року на 18 р. 00 міс. 30 дн. (п. 11 договору).

Згідно з пунктом 6 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 212 793 179 грн 60 копю, в цінах 2021 року.

В пункті 12 договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 212 793 грн 18 коп., що складає 0,1% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2021 року

Відповідно до п. 13 договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

В пункті 15 договору визначені підстави перегляду розміру орендної плати.

Так, згідно з п.п. 15.3., 15.6. п. 15 договору розмір орендної плати переглядається у разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до п. 36 договору, зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з додатком, в якому визначені розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).

Постановою Кабінету Міністрів України № 871 від 24.10.2018 були, зокрема, затверджені:

- перелік баз олімпійської та паралімпійської підготовки, об`єкти нежитлової нерухомості яких не є об`єктом оподаткування, згідно з додатком 1;

- перелік баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, розмір орендної плати за земельні ділянки яких не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки, згідно з додатком 3.

До вказаних додатків 1 та 3, в тому числі, було включено спортивний комплекс ВАТ «Мотор Січ», розташований за адресою: м.Запоріжжя, вул.Іванова, 28, на земельній ділянці площею 8,882 га.

Разом з тим, Постановою Кабінету Міністрів України № 784 від 28.07.2021 року, яка набрала чинності 04.08.2021, були внесені зміни у додатки 1-3 до Постанови Кабінету Міністрів України від 24.10.2018 № 871, згідно з якими у розділі «Запорізька область» додатку 1 виключено спортивний комплекс ВАТ «Мотор-Січ», за адресою: м. Запоріжжя, вул.Іванова, 28, розташований на земельній ділянці площею 8,882 га; у додатку 3 розділ Запорізька область виключено.

Матеріали справи свідчать, що Запорізька міська рада направила на адресу ПАТ «Мотор Січ» пропозицію № 02103.3-32/00803 від 27.03.2023 про внесення змін до договору оренди землі, в якій зазначено про необхідність внести зміни у Договір у зв`язку із прийняттям Постанови Кабінету Міністрів України № 784 від 28.07.2021 року «Про внесення змін у додатки 1-3 до Постанови Кабінету Міністрів України від 24 жовтня 2018р. № 871» та законодавчо встановленого розміру орендної плати за землю, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зазначена пропозиція згідно з рекомендованим повідомленням про вручення, копія якої додана до позовної заяви, отримана ПАТ «Мотор Січ» 31.03.2023.

До вказаної пропозиції було додано підписаний з боку орендодавця проект додаткової угоди до договору оренди землі від 27.07.2021 № 00073 у 2 примірниках. За змістом додаткової угоди міською радою пропонувалось внести зміни до п. 12 договору, виклавши його в наступній редакції: « 12. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі: 8 075 501 грн 17 коп. (вісім мільйонів сімдесят п`ять тисяч п`ятсот одна грн 17 коп.), що складає 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2023 року».

Однак, як вказано у позовній заяві, зазначена додаткова угода з боку Орендаря не підписана, що стало підставою для звернення позивача до господарського суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі, за яким відкрито провадження у даній справі.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, оцінивши докази, суд дійшов до висновку про законність та обґрунтованість заявлених позивачем вимог виходячи з наступного.

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 1, 9 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 1 та 2 ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна договору за рішенням суду допускається у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 188 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно ч.ч. 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що плата за землю справляється відповідно до закону.

У зв`язку із введенням в дію Податкового кодексу України (від 02.12.2010 № 2755-VI) питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою з 01.01.2011 регулюється виключно цим Кодексом.

Податковим кодексом України визначено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України).

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.2 ст. 288 Податкового кодексу України).

Відповідно пункту 269.1 статті 269,підпункту 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

В пункті 271.1 ст. 271 ПК України визначено, що базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІ Податкового кодексу України, та площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (п.289.1 ст.289 ПК України).

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до ч. 5 ст. 5 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ст. 13 Закону).

З аналізу вищенаведених нормативно-правових норм Податкового кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оренду землі» вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

Статтею 20 Закону України «Про оцінку землі» визначено, що дані про нормативну грошову оцінку землі оформлюються, як витяг.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч.3 ст.23 Закону України «Про оцінку земель»).

За даними витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 17.05.2021 № 301/207-21, сформованого міськрайонним управлінням у Запорізькій області та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :07:076:0054, загальною площею 8,8820 га, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, складає 212793179,60 грн в цінах 2021 року.

Раніше, Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 7 від 30.06.2015 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», яким було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя; затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 року в розмірі 239,50 грн, та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 грн (п.3 рішення). Пунком 8 цього рішення встановлено, що нормативна грошова оцінка земель м.Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог чинного законодавства. Відповідно п. 7 рішення, нормативна грошова оцінка земель міста вводиться в дію з 01.01.2016.

Отже для розрахунку суми орендної плати за земельну ділянку, що знаходиться у користуванні ПАТ «Мотор Січ» застосовувалась нормативна грошова оцінка відповідно до затвердженої технічної документації 2016 року з урахуванням індексації.

В частині ч. 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно ж до положень п.289.2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі = І:100, де І індекс споживчих цін за попередній рік.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Отже вищенаведеними нормами чинного законодавства, визначена індексація нормативно грошової оцінки земельної ділянки в порядку, визначеному Податковим кодексом та індексація орендної плати згідно із Законом України «Про оренду землі».

У Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата) (пункт 55 постанови).

Згідно з п.66 вказаної постанови колегія суддів дійшла до наступного висновку:

«Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися».

Відповідно до п.п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).

З положень Податкового кодексу України та Закону України «Про оренду землі» вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 30.03.2018 у справі №916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 07.10.2019 у справі №922/3321/18.

Як встановлено судом вище, в пункті 6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 212 793 179 грн 60 коп. в цінах 2021 року, в пункті 12 договору встановлений розмір орендної оплати 212 793 грн 18 коп., що складає 0,1% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2021 року.

Враховуючи положення п. 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Будь-яких застережень про незастосування положень Податкового кодексу України в частині індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки під час обчислення орендної плати умови договору оренди не містять.

Більш того, у п. 34.6 договору визначено обов`язок Орендаря самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

Згідно з п. 13 договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Відповідно до п. 15 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі: зміни розміру земельного податку; підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; затвердження нової нормативної грошової оцінки землі; в інших випадках, передбачених законом.

У листі Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру № 6-28-0.222-323/2-23 від 12.01.2023 «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік» (а.с. 48-51) вказано, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за 2021 рік становить 1,1, за 2022 рік 1,15.

Таким чином розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендованої АТ «Мотор Січ» за договором оренди землі № 00073 від 27.07.2021, в цінах 2023 року з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2021 та 2022 рік становить 269183372,19 грн, виходячи з наступного розрахунку: 212 793 179,60 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена в договорі) х 1,1 х 1,5, що відповідає положенням п. 289.2 ст.289 ПК України.

Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати. Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі №922/1137/19.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Як вбачається зі змісту пропозиції від 27.03.2023 № 02103.3-32/00803 про внесення змін до договору оренди землі та доданого до неї проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 27.07.2021 № 00073 Запорізькою міською радою не ставилося питання щодо внесення змін до пункту 6 договору оренди землі.

Разом з тим, господарський суд враховує, що законодавством передбачені випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін незалежно від досудового врегулювання.

Так, відповідно до висновків, викладених в п.п. 6.12-6.13 в пункті 6.12 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи розірвання договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Така позиція також викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 та від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18.

Підставами для зміни договору в судовому порядку відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку, що оскільки чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, враховуючи також, що сторонами в договорі оренди землі визначено, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації (п.13 договору), розмір орендної плати переглядається у разі підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та в інших випадках, передбачених законом (п.п. 15.3, 15.8 пункту 15 договору), а нормативна грошова оцінка земельної ділянки є основою для визначення розміру орендної плати, господарський суд дійшов до висновку, що в даному випадку зміна нормативної грошової оцінки землі внаслідок її індексації та, як наслідок, ініціювання позивачем, як орендодавцем, внесення змін до пункту 6 договору оренди землі в судовому порядку це законне право позивача. Підстави для відмови позивачу у задоволенні заявлених ним вимог відсутні.

При цьому та обставина, що обов`язок Орендаря самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством визначено у п. 34.6 договору та, як вказано відповідачем у відзиві, цей обов`язок ним виконується, лише підтверджує вищенаведені висновки суду.

На підставі викладеного, позовні вимоги Запорізької міської ради в частині внесення змін до пункту 6 договору оренди землі є законними та обґрунтованими, тому задовольняються судом.

Щодо позовних вимоги в частині внесення змін до пункту 12 договору, суд зазначає наступне.

Згідно зі ст. 265 Податкового кодексу України плата за землю є складовою податку на майно.

Відповідно до змісту п. 10.2-1, п. 10.5 ст. 10 цього Кодексу податок на майно є місцевим податком. Місцеві ради обов`язково установлюють єдиний податок та податок на майном (в частині транспортного податку та плати за землю, крім земельного податку на лісові землі). Зарахування місцевих податків та зборів до відповідних місцевих бюджетів здійснюється відповідно до Бюджетного кодексу України.

За змістом п. 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з п.п. 288.5, 288.5.1, 288.5.2, 288.5.5 ст.288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку:

- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки;

- для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки.

Пунктами 12.3.4, 12.3.5 ст. 12 Податкового кодексу України визначено, що рішення про встановлення місцевих податків та зборів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін (плановий період). У разі якщо міська рада не прийняла рішення про встановлення відповідного місцевого податку, що є обов`язковим згідно з нормами цього Кодексу, то плата за землю справляється із застосуванням ставок, які діяли до 31 грудня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування плати за землю.

Відповідно до частини першої ст.144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Пунктами 24, 34, 35 частини першої ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що встановлення місцевих податків і зборів відповідно до Податкового кодексу України; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України належать до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад та вирішується виключно на пленарних засіданнях.

Пунктом 284.1 статті 284 Податкового кодексу України передбачено, що органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.

Рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», керуючись абзацами другим і третім пункту 284.1 статті 284 Податкового кодексу України та пунктом 24 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», міською радою установлено на території м.Запоріжжя розміри орендної плати, згідно з додатком. Згідно п. 3 даного рішення воно вводиться в дію з 01.01.2019.

В Додатку до рішення №26 від 28.11.2018 визначено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошові оцінки).

Зокрема згідно з п. 11 та п.15 цього додатку встановлено, що річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки: для земельних ділянок, яким надано статус бази олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки 0,1; для інших земельних ділянок м. Запоріжжя 3.

Як встановлено договором оренди землі № 00073 від 27.07.2021 Запорізькою міською радою земельну ділянку надано відповідачу у користування для розташування спорткомплексу (функціональне призначення) (п.п. 1, 18 договору). Цільовим призначенням даної земельної ділянки згідно з п. 18 даного договору є: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності, пов`язаної з отримання прибутку).

На момент укладення договору 27.07.2021 розмір орендної плати в п. 12 договору визначено у розмірі 0,1% від нормативної грошової оцінки.

Згідно з додатками 1 та 3 Постанови Кабінету Міністрів України № 871 від 24.10.2018 спортивний комплекс ВАТ «Мотор Січ», розташований за адресою: м.Запоріжжя, вул.Іванова, 28, на земельній ділянці площею 8,882 га, був включений до переліків баз олімпійської та паралімпійської підготовки, що не є об`єктом оподаткування та розмір орендної плати за земельні ділянки яких не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки.

Разом з тим, як встановлено судом вище, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України №784 від 28.07.2021 року, яка набрала чинності 04.08.2021 року, спортивний комплекс ВАТ «Мотор-Січ», м. Запоріжжя (місце розташування - м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, загальна площа земельної ділянки - 8,882 га) було виключено з додатків 1 та 3 до постанови Кабінету Міністрів України від 24 жовтня 2018 № 871.

Отже вказаний спортивний комплекс втратив статус бази олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки та, відповідно пільгову ставку орендної плати за землю, визначену у п. 11 Додатку до рішення Запорізької міської ради №26 від 28.11.2018 в розмірі 0,1 від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до п. 15 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається, в тому числі у інших випадках, передбачених законом.

Частинами 1 та 2 статті 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

За змістом ч. 1 ст. 651 ЦК України договір може бути змінений у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В даному випадку внаслідок втрати спортивним комплексом ПАТ «Мотор-Січ», розташованим за адресою: у м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, на земельній ділянці 8,882 га, статусу бази олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, автоматично відбулась зміна ставки орендної плати за землю, яка повинна застосуватись для вказаної земельної ділянки.

Зміна розміру земельного податку та ставок орендної плати за землю не залежать від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею в межах та на виконання норм Податкового кодексу України.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати.

У зв`язку із цим у відповідності до встановлених розмірів орендної плати за землю згідно з рішенням Запорізької міської ради №26 від 28.11.2018, річний розмір орендної плати за земельну ділянку, яка надана в оренду відповідачу за договором оренди землі №00073 від 27.07.2021, має становити 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що узгоджується з положеннями п. 274.1 ст.274, п. 288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу України.

Вищенаведене свідчить про наявність істотних змін обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, тому існують визначені статтею 652 ЦК України підстави для зміни договору за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Слід також зазначити, що в пункті 34.17 укладеного сторонами договору оренди землі передбачено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, Орендар протягом місяця з моменту прийняття такого рішення Запорізькою міською радою та/або вступу в дію нормативно-правового акту, зобов`язаний звернутись до Орендодавця із заявою про внесення змін до пункту 12 договору оренди землі щодо розміру орендної плати за цим договором, та подати додаткову угоду до податкових органів. У випадку невиконання Орендарем вищевказаного обов`язку та/або відсутності укладеної додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати за договором оренди землі протягом 3 місяців з дати подачі заяви, вказаної у даному пункті, це є підставою, зокрема, для звернення Запорізької міської ради до суду з вимогою викласти договір оренди в частині розміру орендної плати у новій редакції.

Як вже зазначалось судом вище, позивач у березні 2023 року звертався до ПАТ «Мотор Січ» з пропозицією про внесення змін до п. 12 договору оренди землі з відповідним проектом підписаної з боку Орендодавця додаткової угоди до договору у двох примірних, у зв`язку із прийняттям 28.07.2021 Кабінетом Міністрів України постанови № 784. У пропозиції позивачем було вказано, що у разі не повідомлення відповідачем про прийняте з цього приводу рішення та не повернення підписаної додаткової угоди у встановлений законом строк, Запорізькою міською радою будуть вживатись заходи для вирішення спору в судовому порядку. Відповіді на вказану пропозицію відповідач не надав, додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі зі свого боку не підписав.

Викладені у відзиві заперечення відповідача є необґрунтованими та спростовуються вищенаведеними висновками суду.

При цьому, відхиляючи доводи відповідача суд також враховує висновки, викладені в рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

Як неодноразово вказував Європейський Суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Руїз Торія проти Іспанії»). Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Шевельов проти України»).

На підставі всього вищевикладеного, зважаючи на те, що судом вище встановлено обґрунтованість вимог позивача в частині наявності підстав для внесення змін до пункту 6 договору оренди землі щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та задоволення цієї вимоги, суд дійшов до висновку, що заявлені позовні вимоги в частині внесення змін до пункту 12 договору оренди землі також є доведеними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Таким чином позов Запорізької міської ради задовольняється судом повністю.

Відповідно до ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

В ч. 3 ст. 653 ЦК України визначено: якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно з положеннями ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Внести зміни до пункту 6 Договору оренди землі № 00073 від 27.07.2021, укладеного між Запорізькою міською радою та Публічним акціонерним товариством «МОТОР СІЧ», про оренду земельної ділянки площею 8,8820 га, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, для розташування спорткомплексу, виклавши його в наступній редакції:

«п.6 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 269 183 372 грн 19 коп. (двісті шістдесят дев`ять мільйонів сто вісімдесят три тисячі триста сімдесят дві гривні 19 коп.), в цінах 2023 року».

Внести зміни до пункту 12 договору оренди землі № 00073 від 27.07.2021, укладеного між Запорізькою міською радою та Публічним акціонерним товариством «МОТОР СІЧ», про оренду земельної ділянки площею 8,8820 га, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Іванова, 28, для розташування спорткомплексу, виклавши його в наступній редакції:

«п.12 Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 8075501 грн 17 коп. (вісім мільйонів сімдесят п`ять тисяч п`ятсот одна гривня 17 коп.), що складає 3% (три відсотки) нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2023 року».

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «МОТОР СІЧ», (69068, м. Запоріжжя, пр. Моторобудівників, буд. 15) на користь Запорізької міської ради, (69105, м. Запоріжжя, пр.Соборний, 206) суму 2684 грн 00 коп. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 30.10.2023.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення у порядку, встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя О.С. Боєва