ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.10.2023 року м. Дніпро Справа № 912/656/23

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів Коваль Л.А., Мороза В.Ф.,

розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради

на рішення Господарського суду Кіровоградської області (суддя Поліщук Г.Б.) від 20.06.2023 у справі № 912/656/23

за позовом Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради, м. Кропивницький

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система", м. Кропивницький

про стягнення 71 076,47 грн.

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" про стягнення 71 076,47 грн, з яких 68 956,03 грн основний борг та 2 120,44 грн інфляційні втрати.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області від 07.03.2017 №287 та договору про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат орендодавця від 01.04.2022 №287/1 в частині повної та своєчасної оплати послуг з оренди та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 20.06.2023 у даній справі у задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що позивачем не доведено обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, зокрема, наявність заборгованості відповідача за договором оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 та договором №287/1 від 01.04.2022 про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних послуг та інших витрат орендодавця.

Не погодившись із вказаним рішенням, Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги заявник зазначає:

- після повернення орендованого майна/невикористання його у відповідні години орендарем відповідно до графіку, таке майно є вільним та може бути надане в оренду будь-якому іншому орендарю, а відповідно, в ньому не повинні знаходитись речі попереднього орендаря;

- починаючи з 01.03.2022 відповідачем жодним чином не фіксувався режим використання орендованого майна (3 години на добу 5 днів на тиждень), а позивачем, відповідно, не приймалось таке майно, тому майно використовувалося відповідачем цілодобово;

- 01.03.2022 між відповідачем та ФО ОСОБА_1 було укладено договір про спільну діяльність №1, відповідно до умов якого відповідач передавав спірне нерухоме майно у спільну діяльність без згоди та відома позивача, а також без встановлення режиму використання такого майна 3 години на добу 5 днів на тиждень;

- починаючи з 01.03.2022 майно, яке передавалось позивачем відповідачу в оренду почало використовуватися цілодобово, що встановлено в ході перевірки Контрольно-ревізійним відділом виконавчого апарату Кіровоградської обласної ради в період з 22.08.2022 по 21.09.2022, про що складено відповідний акт;

- відповідач не є власником нерухомого майна, а є лише його користувачем відповідно до умов договору оренди, тому він не мав права розпоряджатися спірним майном та надавати це майно у користування третім особам та вносити його у вигляді вкладу у спільну діяльність (спільне майно);

- зважаючи на той факт, що відповідачем підтверджено знаходження на постійній основі в орендованому приміщенні власних речей (шафа, обладнання та інше) і неповернення відповідно до акту спірного майна, а також передача цього майна у спільну діяльність/суборенду без згоди та відома позивача, без встановлення режиму використання такого майна 3 години на добу 5 днів на тиждень, тому таке майно фактично перебуває у постійному користування відповідача;

- факт постійного, цілодобового користування відповідачем орендованим майном підтверджується підписаними сторонами актами прийому-передачі виконаних послуг.

З урахуванням наведеного, скаржник вважає, що відповідач повинен сплатити оренду плату з урахуванням її індексації, плату за землю та витрати на утримання орендованого майна, в тому числі і відшкодування комунальних послуг за весь час користування майном, тобто за вересень грудень 2022 року (цілодобово).

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення господарського суду залишити без змін.

В обґрунтування своєї правової позиції відповідач зазначає:

- зміст листа вих.№20 від 02.09.2022 (наявний в матеріалах справи, долучений позивачем) свідчить про дотримання відповідачем режиму використання орендованого майна;

- твердження скаржника про те, що у вільні години (коли приміщення не використовується відповідачем за графіком) об`єкт оренди міг бути переданий у користування будь-якому іншому орендарю, безпідставні та необґрунтовані, оскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що: майно відповідача перебувало в орендованому приміщенні цілодобово; скаржник передавав або мав намір передати це приміщення в користування іншому орендарю і виявив перебування там речей відповідача на постійній основі; скаржник коли-небудь звертався та відповідача з проханням чи вимогою прибрати будь-які речі з об`єкта оренди;

- положення договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 в новій редакції, викладеній у додатковому договорі від 17.08.2022 про внесення змін до договору №287, яка діяла у спірному періоді (вересень-грудень 2022 року), не передбачають обов`язку відповідача будь-яким чином фіксувати час використання орендованого майна;

- зміст укладеного між відповідачем та ФОП Мурзіною О.І. договору про спільну діяльність №1 від 01.03.2022 спростовує твердження скаржника про те, що відповідач передав орендоване приміщення третій особі. ФОП Мурзіна, як сторона договору про спільну діяльність, фактично взяла на себе функцію ведення фінансових справ їдальні;

- відповідач використовував приміщення згідно з умовами договору №287 3 години на добу 5 днів на тиждень. Укладення договору про спільну діяльність не змінило цього факту;

- відповідач не повинен був брати згоду на укладення договору про спільну діяльність з ФОП Мурзіною О.І., адже умовами договору №287 не передбачено обов`язку відповідача надавати позивачу всі документи та договори, що стосуються господарської діяльності відповідача;

- твердження позивача про те, що договір про спільну діяльність фактично є договором суборенди не відповідає дійсності, адже ці договори мають різну правову природу, підстави та наслідки;

- у даному випадку акти прийому-передачі виконаних послуг за відшкодування витрат на оренду та витрат на утримання орендованого майна складені позивачем безпідставно, всупереч умовам укладених з відповідачем договорів, а отже не створюють для відповідача жодних правових наслідків. Вказані акти підписані відповідачем помилково, без додаткової перевірки, оскільки відносини між сторонами були довірливими внаслідок тривалою співпраці;

- позивач самостійно в односторонньому порядку, безпідставно, всупереч умовам договору №287, нової редакції договору №287 та чинного законодавства здійснив зміну розміру орендної плати, а також плати за відшкодування комунальних та інших послуг за утримання орендованого майна.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі головуючого судді Чередка А.Є., суддів Коваль Л.А., Мороз В.Ф.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.07.2023 витребувано у Господарського суду Кіровоградської області матеріали справи № 912/656/23; відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи № 912/656/23 до Центрального апеляційного господарського суду.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 03.08.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 20.06.2023 у справі № 912/656/23 у письмовому провадженні без виклику та повідомлення учасників справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 07.03.2017 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 балансоутримувач по управлінню будинками обласної ради (далі - договір № 287), за умовами п. 1.1. якого орендодавець на підставі погодження Кіровоградської обласної ради від 22.08.2016 року №20-1688/1 передає, а орендар приймає в строкове платне користування на умовах погодинної оренди (5 днів на тиждень 3 години на добу) нерухоме майно (далі-Майно), загальною площею: 132,57 м.кв., що складає 1/40 (одну сорокову) частку комплексу (акт розрахунку ідеальних часток в нежитловій будівлі, виготовлений 1 березня 2017 року ОКП "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації"), розміщене на земельній ділянці площею 86,04 м.кв. за адресою: м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи, буд. 84, підвальне приміщення, вартість якого визначена на підставі балансу і становить (залишкову) вартість у сумі 346 614,14 грн (вартість майна згідно звіту про оцінку - 886 096,55 грн) з метою розміщення їдальні.

Згідно з даними правовстановлюючого документу та архівної довідки №32704, виданої 23.02.2017 року Обласним комунальним підприємством "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації", комплекс, частина якого передається в оренду, складається з: адмінбудівля під літ. "АА1а-а2 кр кр1 кр2"; погріб "Бб"; гараж "В"; сараї "Д", "Е", "Ж", огорожа "N"; розташований на земельній ділянці площею 3482,63 кв.м., 7/10 частин комплексу, частка з якого (1/40) передається в оренду, належать територіальним громадам сіл, селищ і міст області (балансоутримувач - орендодавець - Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради) на підставі свідоцтва про право власності будівлі, виданого Кіровоградською обласною державною адміністрацією 26 липня 2000 року за №35, на підставі розпорядження голови Кіровоградської обласної державної адміністрації від 3 червня 1999 року № 249-р, зареєстрованого Обласним комунальним підприємством "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" 31 липня 2000 року, записано в реєстрову книгу № 283/3 ком.

Відповідно до п. 2.1 договору №287 орендар вступає у строкове платне користування майном на умовах погодинної оренди на термін, указаний у договорі з щоденною передачею-прийманням об`єкта оренди, що фіксується в єдиному документі акті обліку передачі та повернення майна, який є невід`ємним додатком до договору та який підписується уповноваженими особами орендаря та орендодавця.

Розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 27.07.2012 року № 333 і становить з ПДВ - за базовий місяць оренди - 1344,00 грн у місяць з розрахунку 64,0 на добу. У разі користування майном у вихідні та святкові дні орендна плата донараховується за фактичні години користування майном (п. 3.1 договору №287).

Пунктом 3.2 договору №287 сторони перебачили, що орендна плата та плата за користування земельною ділянкою перераховується орендодавцю в строк до 5-го числа місяця наступного за розрахунковим, на підставі виставлених рахунків на оплату.

Договір діє з 07.03.2017 по 06.03.2022 року включно (п. 10.1 договору №287).

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди, на продовження або зміну договору, даний договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, крім розміру орендної плати та відрахування комунальних платежів. Зазначені дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною договору (п. 10.5 договору №287).

Договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

01.04.2022 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (орендар) укладено договір №287/1 (далі - договір №287/1), за умовами п.1.1 якого орендодавець забезпечує утримання обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул.Тараса Карпи, 84, загальною площею 5365,0 м.кв. (площа, що знаходиться на балансі орендодавця: 3755,5 м.кв, а також утримання прибудинкової території, та забезпечує комунальними та іншими послугами орендаря, а орендар відшкодовує їх пропорційно до займаної ним площі (при наявності засобів обліку відповідно до показників лічильників та або кількості працівників орендаря, які працюють в орендованих приміщеннях). До витрат, що відшкодовуються орендодавцю належать: відшкодування послуги за спожиту активну електроенергію; відшкодування послуги з розподілу електроенергії; відшкодування послуги за перетікання реактивної електроенергії; відшкодування за теплопостачання; відшкодування за водопостачання та водовідведення; відшкодування за вивіз твердих, побутових відходів; відшкодування за охорону приміщень; відшкодування експлуатаційних витрат; відшкодування плати за користування земельною ділянкою (відшкодування частини земельного податку).

Орендар використовує нерухоме майно загальною площею: 132,54 кв.м. (площа приміщень - 88,50 кв.м., місця загального користування - 44,07 кв.м., розміщене у підвалі будівля (надалі - орендоване майно).

Невід`ємним додатком до цього договору є розрахунок відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат орендодавця (додаток №1), передбачених договором, який являє собою методику розрахунків, вихідні дані для яких міняються щомісячно (п. 2.2 договору №287/1).

Відповідно до п. 3.2.1 договору №287/1 орендар зобов`язаний та має право своєчасно та в повному обсязі перераховувати на розрахунковий рахунок орендодавця плату за утримання орендованого майна, відшкодовування комунальних та інших витрат. Оплата орендарем проводиться в строк: по електропостачанню не пізніше 5 днів після виставлення рахунку на оплату, по іншим витратам до 5-го числа місяця наступного за розрахунковим, на підставі виставлених рахунків та актів прийому - передачі виконаних послуг.

Цей договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 01.03.2027 року (п.5.1 договору).

Зміни та доповнення до цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом 10 днів з дати їх надання на розгляд іншої сторони (п. 5.2 договору).

Договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

17.08.2022 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (орендар) укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 року шляхом викладення його в новій редакції (далі - додатковий договір), за умовами п.1 якого сторони дійшли взаємної згоди продовжити строк дії договору шляхом викладення його в новій редакції відповідно до примірного договору оренди нерухомого майна або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 №820.

За умовами додаткового договору (змінювані умови договору) орендодавець передав орендарю:

- нежитлові приміщення загальною площею: 132,57 кв.м. (корисна площа: 88,50 кв.м.) за адресою Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи, 84 (підвал) (п. 4.1);

- цільове призначення: для розміщення їдальні (п. 7.1);

- майно використовується 5 днів на тиждень 3 години на добу (п. 7.2);

- місячна оренда плата, визначена на підставі абзацу четвертого частини сьомої статті 18 Закону - сума, гривень, з урахуванням податку на додану вартість: 2044,98 грн (п. 8.1);

- договір діє до 01.03.2027 року (п. 10.1).

Відповідно до п.3.3 додаткового договору орендар сплачує оренду плату та індексацію на рахунок орендодавця щомісяця до 5 числа, що настає за поточним місяцем оренди.

Згідно з п. 3.3. додаткового договору орендар сплачує орендну плату та індексацію на рахунок орендодавця, щомісяця о 5 числа, що настає за поточним місяцем оренди.

Орендар сплачує орендну плату та індексацію на підставі рахунків орендодавця та актів приймання - передачі наданих послуг. Орендар сплачує орендодавцю орендну плату разом із податком на додану вартість. Орендодавець надсилає орендарю рахунок не пізніше останнього дня поточного місяця оренди. Протягом п`яти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди орендодавець передає орендарю акт приймання-передачі виконаних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації орендаря платником на додану вартість (п. 3.4 додаткового договору).

Додатковий договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

Додатковою угодою від 21.12.2022 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 сторони у зв`язку зі зміною цільового призначення, графіку використання нерухомого майна та проведеною інвентаризацією дійшли згоди внести відповідні зміни до Договору щодо корисної площі, цільового призначення та режимі/графіку використання орендованого майна і як наслідок розміру орендної плати.

Додатками та невід`ємними частинами до цього договору є: розрахунок орендної плати; розрахунок комунальних послуг.

Позивач зазначає, що в період з 22.08.2022 по 21.09.2022 Контрольно-ревізійним відділом виконавчого апарату Кіровоградської обласної ради було проведено перевірку діяльності КП по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради за звітний період з 01.07.2019 по 30.06.2022, про що свідчить акт перевірки від 03.10.2022 року № 5.

В ході перевірки використання нерухомого майна орендованого відповідачем згідно із договором було встановлено, що майно всупереч умов договору, використовується не за цільовим призначенням (замість розміщення їдальні в орендованому приміщенні здійснюється виробнича діяльність) та з порушенням режиму/графіку його використання (замість 5 днів на тиждень 3 години на добу майно використовується цілодобово).

За результатами перевірки та встановлення факту встановлення порушення умов договору 29.08.2022 позивачем було направлено на адресу відповідача лист від 29.08.2022 №203 про порушення умов договору оренди нерухомого майна та вимогою до 15.09.2022 усунути виявлені порушення умов договору, а також повідомлено, що починаючи з 26.08.2022 (з моменту виявлення факту порушення) орендарю буде нараховуватись орендна плата та плата за відшкодування комунальних та інших послуг відповідно до фактичного використання орендованого майна.

Листом від 02.09.2022 №20 у відповідь на лист від 29.08.2022 №203 відповідач повідомив позивача, що в орендованому приміщенні на постійній основі знаходяться шафи та обладнання та просив змінити цільове призначення майна на час дії воєнного стану, з цільового призначення розміщення їдальні на виробничу діяльність, а також збільшити час використання майна з 5 днів на тиждень і з годин на добу на повне використання об`єкта оренди.

21.09.2022 позивачем направлено на адресу відповідача, супровідним листом від 20.09.2022 №214 нові розрахунки орендної плати та відшкодування за утримання орендованого майна.

21.12.2022 між позивачем та відповідачем укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017, якою було змінено корисну площу, цільове призначення та режим/графік використання орендованого майна і як наслідок розмір орендної плати.

Позивач, посилаючись на порушення відповідачем своїх договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна, звернувся до суду з даним позовом про стягнення з відповідача заборгованості по договору № 287 за вересень - грудень 2022 року у розмірі 54 984,09 грн; по договору № 287/1 за вересень - грудень 2022 у розмірі 13 971,94 грн. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача 2 120,44 грн інфляційних втрат.

Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

За положеннями статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Відповідно до статті 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

За приписами ст.15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Під захистом розуміються дії уповноваженої особи, діяльність юрисдикційних органів та осіб, які у передбаченому законом порядку зобов`язані вжити заходів до поновлення порушеного, оспорюваного чи невизнаного цивільного права.

Статтею 16 Цивільного кодексу України встановлено, що способами захисту цивільних прав та інтересів може бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, їхніх посадових і службових осіб.

Законодавець у частинах першій та другій статті 4 Господарського процесуального кодексу України встановив, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до частини першої та другої статті 5 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Підставою даного позову є те, що відповідачем протягом певного періоду не сплачено орендну плату за договором оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 (зі змінами), а також не відшкодовано витрати за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна за договором №287/1 від 01.04.2022.

За приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язаннями є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі ст.174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є укладення господарського договору та іншої угоди. Що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (ч.1 ст.283 Господарського кодексу України).

Частинами 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч.1 ст.763 Цивільного кодексу України).

Оскільки передане в оренду майно є комунальною власністю, то до спірних правовідносин також підлягають застосуванню приписи Закону України Про оренду державного та комунального майна, який визначає організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України Про оренду державного та комунального майна передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

Орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором (ч.1 ст.17 Закону України Про оренду державного та комунального майна).

За приписами ч.ч.3,4 ст.17 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Звертаючись із даним позовом позивач просив стягнути заборгованість з орендної плати за договором №287 за вересень-грудень 2022 року у розмірі 54 984,09 грн, заборгованість з відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна по договору №287/1 за вересень-грудень 2022 року - 13 971,94 грн та 2 2120,44 грн втрат від інфляції.

Відповідно до п.6.4. договору №287 в редакції додаткового договору від 17.08.2022 сторони узгодили, що орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Наданий позивачем акт перевірки використання орендованого приміщення ТОВ Агро-Система від 26.08.2022 свідчить про те, що при огляді приміщення виявлено, що на території вказаного приміщення знаходилось два працівники, при спілкуванні з однією з працівниць (представилась Оленою Захаровою) встановлено, що кімната переобладнана під кухню (кондитерський цех) кафе KexBar, яке розташовано по вул. Дворцовій, напроти площі Героїв Майдану. Захаровою О. було вказано, що в приміщенні по вул. Тараса Карпи вони працюють вже близько року (з вересня 2021) 8 годин на добу. Щодо документального оформлення договорів на це приміщення вона необізнана і запропонувала звернутися до бухгалтера кафе KexBar.

Разом з цим, матеріали справи містять довідку №2/П від 30.05.2023 за підписом керівника ТОВ "Агро-Система", відповідно до якої особа на ім`я ОСОБА_2 ніколи не працювала та не працює на підприємстві відповідача. Таким чином, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, що інформація зафіксована в акті перевірки від 26.08.2022, яка надана невідомою особою не можна вважати достовірною, оскільки не має до підприємства відповідача жодного відношення.

Крім того, всупереч приписам п.6.4 договору, №287 в редакції додаткового договору від 17.08.2022 матеріали справи не містять повідомлення відповідача про здійснення контролю за використанням приміщення, тому відповідач не мав можливості сприяти належному з`ясуванню обставин, викладених в акті від 26.08.2022.

Господарським судом правомірно критично оцінено посилання позивача на лист відповідача №20 від 02.09.2022, як підтвердження цілодобового використання останнім орендованого майна, оскільки в цьому листі відповідач зазначає, що в зв`язку з повітряними тривогами, майно використовувалося не більше 5 днів на тиждень і 3 години на добу.

Пунктом 3.7 додаткового договору від 17.08.2022 передбачено, що якщо цей договір укладено без проведення аукціону (договори типу 5.1(Б) та 5.1(Г) Умов), розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики.

Орендодавець зобов`язаний звернутися до орендаря із вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком збільшення розміру орендної плати за цим договором, протягом 30 календарних днів з моменту набрання чинності відповідними змінами.

Орендар може звернутися до орендодавця з вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком зміну розміру орендної плати за цим договором, протягом будь-якого строку після набрання чинності відповідними змінами.

Новий розмір орендної плати починає застосовуватися з першого числа місяця, що настає за датою укладення сторонами додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики. Відмова орендаря укласти додаткову угоду щодо збільшення орендної плати з метою приведення її у відповідність із змінами, внесеними до Методики, є підставою для дострокового припинення цього договору.

Пунктом 12.2 додаткового договору від 17.08.2022 встановлено, що умови цього договору зберігають силу протягом всього строку дії цього договору, в тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, крім випадку, передбаченого пунктом 3.7 цього договору, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

Відповідно до п. 12.3 додаткового договору від 17.08.2022, зміни і доповнення до договору вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням встановлених статтею 16 Закону та Порядком умов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України).

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч.1 ст.188 Господарського кодексу України).

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч.4 ст.188 Господарського кодексу України).

За приписами ч.1 ст.286 Господарського кодексу України розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Згідно з ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" внесення змін до договору оренди здійснюється з урахуванням установлених цією статтею та Порядком передачі майна в оренду обмежень за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Пунктами 129, 130-131 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020, передбачено, що для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін. Орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача. Уповноважений орган управління протягом 40 робочих днів надає погодження або відмову у погодженні на внесення змін до договору оренди. Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення про задоволення заяви про внесення змін до договору оренди. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати отримання погодження уповноваженого органу управління на внесення змін до договору оренди приймає рішення про задоволення заяви орендаря. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати прийняття рішення про задоволення заяви орендаря готує проект додаткової угоди до договору оренди. Зміни і доповнення до договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати внесення до договору таких змін і доповнень.

З матеріалів справи вбачається, що позивач самостійно, в односторонньому порядку, безпідставно, всупереч умовам договору №287 з урахуванням додаткового договору від 17.08.2022 та чинного законодавства здійснив зміну розміру орендної плати.

При цьому, в матеріалах справи відсутні докази дотримання позивачем наведеної вище процедури щодо внесення змін до договору оренди, а також отримання погодження Кіровоградської обласної ради.

Матеріали справи свідчать про те, що в період з 07.03.2017 до 20.12.2022 відносини позивача та відповідача регулювалися умовами договору №287 та додаткового договору до нього.

27.10.2022 Постійна комісія обласної ради з питань власності Кіровоградської обласної ради надала висновки №284, якими зокрема, погодила позивачу зміну графіку використання та цільового призначення нерухомого майна, переданого в оренду відповідачу за договором №287.

21.12.2022 позивач та відповідач уклали додаткову угоду про внесення змін до договору №287, якою затвердили зміну цільового призначення та графік використання нерухомого майна.

Отже, з моменту укладання додаткової угоди від 21.12.2022 відповідач орендує нежитлові приміщення загальною площею 88,40 кв.м. цілодобово, з метою розміщення суб`єкта господарювання, що провадить виробничу діяльність.

Відшкодування відповідачем вартості комунальних та інших послуг відбувалося на підставі договору №287/1 про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат орендодавця від 01.04.2022, за умовами п.5.2 якого зміни та доповнення до цього договору допускається за взаємного згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом 10 днів з дати їх надання на розгляд іншої сторони.

Пунктами 1-3 ст. 631 Цивільного кодексу України встановлено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Додатковою угодою від 21.12.2022 не передбачено поширення її положень на період до моменту її укладання (тобто до 21.12.2022), відтак позивач не має правових підстав для виставлення рахунків за період вересень 2022 - грудень 2022 року у розмірах, зазначених в додатках до позовної заяви.

До відзиву на позов відповідачем на підтвердження сплати ним орендних платежів за спірний період було надано копії платіжних доручень, які свідчать здійснення оплати за договором №287 та договором №287/1 своєчасно та в повному обсязі, згідно з умовами зазначених договорів та розрахунків до них, що також підтверджується долученими позивачем розрахунками та банківською випискою.

З урахуванням наведеного, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність у позивача до 21.12.2022 правових підстав для нарахування додаткових витрат з орендної плати та інших витрат позивача на утримання орендованого майна.

Встановивши відсутність порушеного права позивача за захистом яких він звернувся до суду, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення 68 956,03 грн заборгованості з послуг з оренди та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна за період з вересня 2022 року по грудень 2022 року, а також похідної вимоги про стягнення 2120,44 грн інфляційних втрат.

Колегія суддів вважає безпідставними посилання скаржника на те, що починаючи з 01.03.2022 відповідачем жодним чином не фіксувався режим використання орендованого майна (3 години на добу 5 днів на тиждень), оскільки умовами договору №287 в редакції додаткової угоди від 17.08.2022 не передбачено обов`язку відповідача будь-яким чином фіксувати час використання орендованого майна.

Твердження скаржника про те, що починаючи з 01.03.2022 майно, яке передавалось позивачем відповідачу в оренду використовується цілодобово, спростовуються встановленими вище обставинами справи, а тому відхиляються судом апеляційної інстанції як безпідставні та необґрунтовані.

Позивачем не доведено, що за договором про спільну діяльність №1 від 01.03.2022, укладеним між відповідачем та ФО ОСОБА_1 , відповідач передавав спірне нерухоме майно у спільну діяльність без згоди та відома позивача, а також без встановлення режиму використання такого майна 3 години на добу 5 днів на тиждень.

Інші доводи апеляційної скарги законних та обґрунтованих висновків суду першої інстанції не спростовують.

Враховуючи викладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, тому підстави, передбачені ст.277 Господарського процесуального кодексу України, для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення господарського суду відсутні.

Відповідно до приписів ст.129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 271, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 20.06.2023 у справі №912/656/23 - залишити без змін.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та не підлягає оскарженню в касаційному порядку, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя Л.А. Коваль

Суддя В.Ф. Мороз