судді Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М.
щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21 (провадження № 12-9гс23)
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі: Київської міської ради, Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Приватного акціонерного товариства «Центрелеватормлинбуд» (далі - ПрАТ «Центрелеватормлинбуд»), Комунального підприємства «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» (далі - КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Благодійна організація «Фундація спадщини Терещенків», про розірвання договору та повернення майна
за касаційною скаргою першого заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2021 року (суддя Гумега О. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 20 липня 2022 року (головуючий суддя Куксов В. В., судді Шаптала Є. Ю., Яковлєв М. Л.)
У травні 2021 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради,Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про:
- розірвання інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 про реконструкцію та реставрацію нежилих будинків, розташованих за адресами: бульвар Тараса Шевченка, 34/15, літера «А», 34/13, літери «Б», «В» у м. Києві;
- зобов`язання ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради нежилий будинок (літера «А») загальною площею 1104,7 кв. м на бульварі Тараса Шевченка, 34/15 у м. Києві, нежилі приміщення загальною площею 29,40 кв. м, у тому числі: приміщення№ 1, 2, 3, 4 (групи приміщень № 5) площею 26,30 кв. м, місця спільного користування площею 3,10 кв. м (літери «Б», «В») на бульварі Тараса Шевченка, 34/13 у м. Києві (далі - садиба Терещенків; об`єкти культурної спадщини).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» упродовж тривалого строку не виконали обов`язків, покладених на них інвестиційним договором, внаслідок чого територіальна громада міста Києва значною мірою позбавилась того, на що вона розраховувала під час укладення цього договору, що є підставою для його розірвання відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Прокурор стверджував, що інвестиційний договір є чинним, а договір про припинення інвестиційного договору не набрав чинності, є неукладеним та нікчемним. Зазначає, що у зв`язку з розірванням інвестиційного договору, об`єкти культурної спадщини підлягають поверненню територіальній громаді міста Києва. Крім того, об`єкти культурної спадщини не вибули у встановленому законом порядку з комунальної власності, оскільки на момент виникнення спірних правовідносин існувала законодавчо встановлена заборона на їх відчуження, у зв`язку із чим, на думку прокурора, наявні підстави для їх повернення територіальній громаді міста Києва згідно з положеннями статей 391, 1212 ЦК України.
06 грудня 2021 року рішеннямГосподарського суду міста Києва в задоволенні позову відмовлено.
20 липня 2022 року постановоюПівнічногоапеляційногогосподарського суду рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2021 року залишено без змін.
Суди керувалися тим, що прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України від 14 жовтня 2014 року № 1697-VII «Про прокуратуру», у нього наявні підстави для представництва інтересів держави в суді, тому прокурор обґрунтовано звернувся із цим позовом до суду.
Суди відхилили доводи прокурора про те, що ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» не могло набути право власності на об`єкти культурної спадщини з огляду на дію Закону України від 01 лютого 2005 року № 2391-ІV «Про тимчасову заборону приватизації пам`яток культурної спадщини» (далі - Закон № 2391-ІV), оскільки станом на час оформлення права власності відповідача на спірні об`єкти нерухомого майна (09 лютого 2009 року) вказаний Закон втратив чинність (17 жовтня 2008 року).
ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» набув право власності на спірне нерухоме майно на підставі та на умовах, визначених рішенням компетентного органу місцевого самоврядування, на платній основі, право власності на нерухоме майно зареєстроване за відповідачем, що не спростовано прокурором і позивачами належними та допустимими доказами в розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Інвестиційний договір від 22 березня 2007 року № 28 було припинено, що підтверджується договором про припинення інвестиційного договору. Пунктом 8.5 інвестиційного договору була передбачена можливість його дострокового припинення.
Договір про припинення інвестиційного договору підписаний уповноваженими представниками та скріплений печатками сторін. Ураховуючи конклюдентні дії сторін, а саме перерахування ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» до міського бюджету компенсації вартості об`єктів культурної спадщини - з одного боку, прийняття такої оплати до міського бюджету та підписання актів приймання-передачі у власність об`єктів культурної спадщини - з іншого боку, суди виснували, що договір про припинення інвестиційного договору є укладеним та виконаним.
Суди зауважили, що відсутність дати в договорі про припинення інвестиційного договору не спростовує факту його укладення.
Договір про припинення інвестиційного договору не можна вважати нікчемним відповідно до статті 228 ЦК України, оскільки ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» є добросовісним набувачем, адже придбав спірне нерухоме майно на підставі рішення Київської міської ради від 01 листопада 2007 року № 1111/3944, яка здійснювала делеговані їй територіальною громадою міста Києва правомочності з розпорядження майном за відповідним договором.
Зважаючи на факт припинення інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 та враховуючи, що розірвано може бути лише чинний договір, суди відмовили в задоволенні вимоги прокурора про розірвання вказаного договору.
Доводи прокурора та позивачів про те, що додаткова угода від 04 квітня 2008 року № 1 за своєю правовою природою є договором-купівлі продажу нерухомого майна та є нікчемною, оскільки сторонами не було дотримано вимог щодо нотаріального посвідчення правочину, суди першої та апеляційної інстанцій відхилили, вказавши, що додаткова угода є невід`ємною частиною інвестиційного договору, аналіз змісту вказаної додаткової угоди не свідчить, що вона є договором купівлі-продажу, а тому не підлягала нотаріальному посвідченню та державній реєстрації відповідно до вимог статті 657 ЦК України.
Укладення договорів, розробка проєктної документації, погодження проєкту, отримання дозволу на виконання робіт згідно з проєктом свідчить, що ПрАТ «Центрелеватормлинбуд», вчиняло та вчиняє дії, направлені на виконання зобов`язань як за інвестиційним договором від 22 березня 2007 року № 28 (до його припинення), так і за охоронними договорами від 03 травня 2007 року № 1554 та від 22 липня 2016 року № 3311, з метою реставрації об`єктів культурної спадщини.
Суди першої та апеляційної інстанцій виснували, що порушене право власності на об`єкти культурної спадщини може бути захищено лише шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача на підставі статті 388 ЦК України, зауваживши, що позивачем за негаторним позовом може бути лише фактичний володілець. Договірний характер правовідносин, що склалися між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та ПрАТ «Центрелеватормлинбуд», виключає можливість застосування до них положень статті 1212 ЦК України.
Щодо позовної давності суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, вказав, що про порушення права власності територіальної громади міста Києва на об`єкти культурної спадщини позивачі довідалися не пізніше 09 лютого 2009 року. Прокурор звернувся із цим позовом до суду в інтересах позивачів 26 травня 2021 року, відтак позов подано прокурором з пропуском позовної давності.
Прокурор подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2021 року, постанову Північного апеляційного господарського суду від 20 липня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди безпідставно не застосували до спірних правовідносин положення частини першої статті 18 Закону України від 08 червня 2000 року № 1805-III «Про охорону культурної спадщини» (далі - Закон № 1805-III) та Закон № 2391-ІV, внаслідок чого зробили помилковий висновок про законність вибуття об`єктів культурної спадщини з власності територіальної громади міста Києва.
Суди не врахували, що на момент прийняття рішення Київської міської ради від 01 листопада 2007 року№ 1111/3944 та підписання додаткової угоди від 04 квітня 2008 року № 1, на підставі яких у 2009 році оформлено право власності товариства на спірне майно, діявЗакон № 2391-ІV, а отже, існувала законодавчо встановлена заборона на відчуження об`єктів культурної спадщини. Таким чином, ці об`єкти не могли бути відчужені з власності територіальної громади міста Києва на користь ПрАТ «Центрелеватормлинбуд».
Крім того, пунктами 3.7.5, 5.1.2 інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28, умовами конкурсної документації, пунктом 12.1 Положення про порядок будівництва, реконструкції або реставрації нежилих будинків, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, за залучені кошти, затвердженого розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 27 квітня 2005 року № 699, пунктом 6.3.21 Положення про порядок проведення інвестиційних конкурсів для будівництва, реконструкції, реставрації тощо об`єктів житлового та нежитлового призначення, незавершеного будівництва, інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 528/1189, передбачено, що оформлення права власності проводиться після введення об`єкта інвестування в експлуатацію в установленому порядку.
Реставрацію об`єктів культурної спадщини не здійснено і на теперішній час, умови інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 не виконано, а отже, ці об`єкти не могли перейти у власність ПрАТ «Центрелеватормлинбуд», оскільки інвестиційний проєкт з реставрації не реалізовано.
Крім цього, відповідним органом охорони культурної спадщини не надавалось погодження на відчуження об`єктів культурної спадщини.
Рішення про припинення інвестиційного договору від 22 травня 2007 року № 28 Київська міська рада не приймала, що свідчить про чинність інвестиційного договору, який не припинявся у встановленому законом порядку.

Пунктами 8.1, 8.2, 10.4 інвестиційного договору передбачено, що всі додатки, що укладаються до цього договору, є його невід`ємною частиною, а договір набирає чинності з дати, вказаної в правому верхньому куті першої сторінки договору. Відповідно до статті 654 ЦК України ці вимоги є обов`язковими також для договору про припинення інвестиційного договору. Водночас указана дата в договорі про припинення інвестиційного договору відсутня. Крім цього, пунктом 8.5 інвестиційного договору, зокрема, встановлено, що договір може бути достроково припинено за умови врегулювання всіх розбіжностей, однак у матеріалах справи відсутній акт розбіжностей.

Отже сторони не дотримались порядку укладення правочину, внаслідок чого договір про припинення інвестиційного договору не набрав чинності, не може вважатись укладеним та не припиняє інвестиційного зобов`язання.

Суди не врахували, що серед умов інвестиційного конкурсу відсутня умова щодо можливості припинення інвестиційного договору без реалізації інвестиційного проєкту, а отже, припинення інвестиційного договору без виконання його умов суперечить умовам конкурсу. Наведене також свідчить про порушення договором про припинення інвестиційного договору публічного порядку.

Прокурор зауважив, що фактично додаткова угода від 04 квітня 2008 року № 1 є договором купівлі-продажу, нотаріальну форму якого дотримано не було, що тягне за собою її нікчемність.

Відповідачі понад 14 років не виконують зобов`язання за інвестиційним договором від 22 березня 2007 року № 28. Факт укладення договорів (перелік яких наведений у пункті 37 цієї постанови) не спростовує вказане, докази фактичного проведення реставрації в матеріалах справи відсутні. Тривале невиконання реставрації об`єктів культурної спадщини призводить до їх руйнування, що підтверджується, зокрема, листом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 19 лютого 2021 року, актом огляду об`єктів культурної спадщини від 11 лютого 2021 року, приписами від 22 квітня 2016 року, 13 червня 2017 року, 03 червня 2019 року.

Перехід до громадян та юридичних осіб права володіння на об`єкти культурної спадщини за наявності заборони на їх відчуження є неможливим, тому належним способом захисту в цьому випадку є негаторний позов (стаття 391 ЦК України). Суди попередніх інстанцій також помилково не застосовали до спірних правовідносин положення статті 1212 ЦК України та не врахували, що правові підстави збереження спірного нерухомого майна за відповідачем відсутні.

12 вересня 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 20 липня 2022 року та рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2021 року скасовано в частині відмови в задоволенні вимог про повернення територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради нежилого будинку (літера «А») загальною площею 1104,7 кв. м на бульварі Тараса Шевченка, 34/15 у м. Києві та нежилих приміщень загальною площею 29,40 кв. м, у тому числі приміщень № 1, 2, 3, 4 (групи приміщень № 5) площею 26,30 кв. м, місць спільного користування площею 3,10 кв. м (літери «Б», «В») на бульварі Тараса Шевченка, 34/13. Ухвалено в цій частині нове рішення, яким позов задоволено.

Повернуто територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради нежилий будинок (літера «А») загальною площею 1104,7 кв. м на бульварі Тараса Шевченка, 34/15 у м. Києвіта нежилі приміщення загальною площею 29,40 кв. м у тому числі приміщення № 1, 2, 3, 4 (групи приміщень № 5) площею 26,30 кв. м, місця спільного користування площею 3,10 кв. м (літери «Б», «В») на бульварі Тараса Шевченка, 34/13 у м. Києві. Вирішено питання по розподіл судових витрат. В іншій частині постанову Північного апеляційного господарського суду від 20 липня 2022 року та рішення Господарського суду міста Києва від 06 грудня 2021 року залишено без змін.

Велика Палата Верховного Суду керувалася тим, що на садибу Терещенків поширювалась заборона на приватизацію (відчуження з комунальної власності) пам`яток культурної спадщини відповідно до Закону № 2391-ІV. Таке правове регулювання було доступним і зрозумілим. Воно не допускало жодної можливості до 17 жовтня 2008 року включно набути з комунальної власності у приватну пам`ятку культурної спадщини ні за Законом України «Про приватизацію державного майна», ні тим більше у непередбачений ним спосіб, зокрема під виглядом проведення інвестиційного конкурсу.

Відповідно до пункту 1 інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 його предметом є реалізація інвестиційного проєкту з реконструкції та реставрації нежитлових будинків за адресами: бульвар Тараса Шевченка, 34/15, літера «А» та бульвар Шевченка 34/13, літери «Б», «В» у місті Києві (об`єкту інвестування) на умовах, визначених конкурсом по залученню інвесторів для реконструкції та реставрації будинків, затверджених протоколом конкурсної комісії від 18 серпня 2005 року № 1, та цим договором.

Разом з тим додатковою угодою від 04 квітня 2008 року № 1 встановлено, що підпункт 5.1.2 інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 викладено в такій редакції: «за умови компенсації інвестором вартості об`єктів інвестування, визначеної звітом про оцінку вартості цих об`єктів, та підписання актів приймання-передачі у власність, інвестор набуває право власності на ці об`єкти».

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що умови додаткової угоди за своїм змістом відповідають наведеному в ЦК України визначенню договору купівлі-продажу, тому в силу положень статті 628 ЦК України до цієї додаткової угоди повинні застосовуватись положення актів цивільного законодавства про купівлю-продаж.

Оскільки вимоги частини першої статті 220 ЦК України про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу додержано не було, додаткова угода від 04 квітня 2008 року № 1 є нікчемною.

Крім того, додаткова угода від 04 квітня 2008 року № 1 є такою, що порушує публічний порядок відповідно до статті 228 ЦК України, оскільки спрямована на незаконне заволодіння садибою Терещенків, яка належить територіальній громаді міста Києва.

Вирішуючи питання способу захисту порушеного права, Велика Палата Верховного Суду зауважила,що право приватної власності на садибу Терещенків за жодних умов не могло виникнути у відповідача. У такому разі державна реєстрація права приватної власності на садибу Терещенків за відповідачем не є доказом переходу до нього володіння цим майном. Оскільки, незважаючи на державну реєстрацію права приватної власності на вказаний об`єкт, володіння останнім власник не втратив, немає підстав для застосування віндикаційного позову. За обставин цієї справи належним способом захисту є подання негаторного позову на підставі статті 391 ЦК України.

З огляду на те, що негаторний позов може бути пред`явлений позивачем до того часу, поки існує відповідне правопорушення, Велика Палата Верховного Суду визнала безпідставною заяву відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності.

Станом на момент подання позовної заяви прокурором інвестиційний договір є припиненим за згодою сторін. Таким чином, задоволення вимоги про розірвання Інвестиційного договору, який вже є припиненим за домовленістю сторін, не тільки не поновить порушені права територіальної громади міста Києва, але є неможливим як таке. Як наслідок, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку щодо відмови у задоволенні вимоги про розірвання інвестиційного договору.

Втручання держави у право ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» шляхом повернення садиби Терещенків територіальній громаді міста Києва Велика Палата Верховного Суду визнала пропорційним меті контролю за цим об`єктом задля його збереження у загальних інтересах.

Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду України, висловленого у справі № 5011-48/950-2012 про те, що об`єкт нерухомого майна набуває правового статусу пам`ятки тільки із занесенням до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, вказавши, що невиконання Кабінетом Міністрів України своїх обов`язків щодо подачі на затвердження Верховній Раді України проекту Переліку пам`яток, що не підлягають приватизації, не може бути підставою для незастосування заборони, встановленої статтею 1 Закону № 2391-ІV.

Безумовно погоджуюся з висновком Великої Палати Верховного Суду про повернення об`єкта культурної спадщини у власність територіальної громади міста Києва.

Частково не погоджуюся з іншими висновками Великої Палати Верховного Суду, тому відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України висловлюю окрему думку.

Вказана господарська справа є знаковою, оскільки вирішує питання про збереження, належне управління та відчуження об`єкта культурної спадщини.

Без пам`яті про минуле нація позбавлена майбутнього.

За усіх часів держава опікувалася питаннями збереження пам`яток культурної спадщини.

На прикладі Києва можна бачити руйнування та зникнення таких пам`яток.

Спірне нерухоме майно є пам`яткою архітектури, що взята на облік рішенням виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 21 січня 1986 року № 49; охоронний номер 110. У 1998 році наказом Управління охорони пам`яток історії, культури та історичного середовища Київської міської державної адміністрації взято на облік також флігель як щойно виявлений об`єкт культурної спадщини.

Тобто з 1986 року вказаний об`єкт нерухомого майна є пам`яткою культурної спадщини і перебуває під охороною.

Суди встановили, що 30 листопада 2005 року розпорядженням Київської міської державної адміністрації № 2195 переможцем у конкурсі із залучення інвесторів до реставрації та реконструкції будівель на бульварі Тараса Шевченка, 34/15, літера «А», 34/13, літери «Б», «В» визначено Відкрите акціонерне товариство «Укрнафта» (далі - ВАТ «Укрнафта»). Пунктом 2 цього розпорядження Головному управлінню комунальної власності м. Києва доручено укласти відповідні інвестиційні договори з переможцями конкурсу.

14 листопада 2006 року постановою Господарського суду міста Києва у справі № 36/496-А, залишеною в силі ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 06 березня 2007 року, зобов`язано Головне управління комунальної власності м. Києва підписати з ВАТ «Укрнафта» інвестиційний договір про реконструкцію та реставрацію зазначених вище нежилих будинків.

22 березня 2007 року між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (замовник) (правонаступник - Департамент комунальної власності), ВАТ «Укрнафта» (інвестор) та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» (служба замовника) укладено інвестиційний договір № 28, предметом якого згідно з пунктом 1 є реалізація інвестиційного проєкту з реконструкції та реставрації вказаних нежилих будинків на умовах, визначених конкурсом по залученню інвесторів для реконструкції та реставрації будинків, затвердженого протоколом засідання комісії із залучення інвесторів від 18 серпня 2005 року № 1 та цим договором.

Отже, метою Київської міської ради була реконструкція та реставрація пам`ятки культурної спадщини, тобто її фізичне збереження на реалізацію якої і спрямовано укладення зазначеного договору.

Відповідно до рішення Київської міської ради від 01 листопада 2007 року № 1111/3944 та договору про заміну сторони від 23 листопада 2007 року відбулася заміна інвестора в інвестиційному договорі на Відкрите акціонерне товариство «Центрелеватормлинбуд» (далі - ВАТ «Центрелеватормлинбуд»), правонаступником якого є ПрАТ «Центрелеватормлинбуд».

Згідно з пунктом 2 зазначеного рішення ВАТ «Центрелеватормлинбуд» передано під реконструкцію нежилий будинок загальною площею 1104,7 кв. м на бульварі Тараса Шевченка, 34/15 у м. Києві, нежилі приміщення загальною площею 29,40 кв. м на бульварі Тараса Шевченка, 34/13 у м. Києві (тобто загальною площею 1134,10 кв. м).

Відповідно до пункту 3.7 інвестиційного договору інвестор зобов`язався:

- розробити концепцію реконструкції та реставрації, для чого замовити передпроєктні проробки;

- за рахунок власних або залучених коштів на підставі підтверджуючих документів забезпечити фінансування всіх витрат, пов`язаних з реконструкцією та реставрацією об`єкта інвестування;

- погодити та підписати графік фінансування реконструкції та реставрації об`єкта інвестування та загальні строки виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з реконструкцією та реставрацією об`єкта інвестування, які оформлюються додатковою угодою до цього договору в термін не пізніше 30 календарних днів з дня затвердження проєктно-кошторисної документації та проєкту реконструкції та реставрації;

- після введення об`єкта інвестування в експлуатацію передати до комунальної власності територіальної громади м. Києва 2250,00 кв. м рівнозначних нежитлових приміщень об`єкта інвестування та забезпечити належне утримання майна, що передається у власність інвестору.

За умовами пункту 4.2 інвестиційного договору загальний строк виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з реконструкцією та реставрацією об`єкта інвестування, складається з трьох етапів - підготовчого (передпроєктного), проєктного та реконструкції і реставрації.

Відповідно до пункту 5.1.1 інвестиційного договору нежилі приміщення розподіляються між замовником та інвестором на підставі акта розподілу площ об`єкта інвестування після реконструкції та реставрації (уточненого на підставі технічної інвентаризації об`єкта, результати якої містяться в технічній документації) виходячи з того, що в комунальній власності територіальної громади м. Києва залишаються нежилі приміщення загальною площею 2250 кв. м. На решту приміщень, а також машиномісць на гостьових стоянках право власності переходить до інвестора.

Тобто інвестиційний договір передбачав реконструкцію і збереження за Київською міською радою пам`ятки культурної спадщини площею 2250 кв. м.

За пунктом 8.1 інвестиційний договір набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін і діє до моменту виконання сторонами своїх зобов`язань, передбачених договором, додатками та доповненнями до нього.

Датою набрання чинності договору є дата, що вказана в правому верхньому куті першої сторінки договору (пункт 8.2 інвестиційного договору).

Відповідно до пункту 8.3 інвестиційного договору він може бути розірваним винятково: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в разі невиконання однією із сторін своїх зобов`язань згідно з договором.

Пунктом 8.5 інвестиційного договору передбачено, що він може бути достроково припинений шляхом підписання сторонами відповідної угоди за умови врегулювання всіх розбіжностей і проведення взаємних розрахунків.

Усі додатки, що укладаються до цього договору, є його невід`ємною частиною (пункт 10.4 інвестиційного договору).

04 квітня 2008 року додатковою угодою № 1 до інвестиційного договору, укладеною між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ВАТ «Центрелеватормлинбуд» та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт», підпункт 5.1.2 інвестиційного договору викладено в такій редакції: «за умови компенсації інвестором вартості об`єктів інвестування, визначеної звітом про оцінку вартості цих об`єктів, та підписання актів приймання-передачі у власність, інвестор набуває право власності на ці об`єкти».

Відповідне рішення про відчуження вказаного об`єкта нерухомого майна жодний компетентний орган не приймав, а КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» такими повноваженнями не наділено.

23 травня 2008 року ВАТ «Центрелеватормлинбуд» платіжними дорученнями № 134, 135 сплатило до бюджету м. Києва 324 000,00 грн та 10 770 000,00 грн за нежитлові приміщення згідно з рішенням Київської міської ради від 01 листопада 2007 року № 1111/3944.

За договором про припинення інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 (без дати підписання) Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт», ВАТ «Центрелеватормлинбуд» відповідно до статей 604, 651-654 ЦК України, враховуючи рішення Київської міської ради від 01 листопада 2007 року № 1111/3944, домовилися припинити дію інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 (пункт 1).

Відповідно до пункту 3 договору про припинення інвестиційного договору він набирає чинності з дати його підписання повноважними представниками сторін (т. 1, а. с. 93).

За вимогами частини першої статті 638 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин другої та третьої статті 180 Господарського кодексу України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Оскільки договір про припинення інвестиційного договору не містить дати підписання, не можна вважати, що сторонами досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов, тому відсутні підстави вважати його укладеним.

Звертаючись 17 лютого 2021 року до Київської міської прокуратури, Департамент комунальної власності м. Києва зазначав, що Київська міська рада не приймала рішення про припинення інвестиційного договору від 22 березня 2007 року № 28 (т. 1, а. с. 107).

Крім того, з пояснень представників відповідачів вбачається, що і після звернення до суду прокурора з позовом вони мали намір вчиняти дії з виготовлення технічної документації по реконструкції об`єкта культурної спадщини, намагалися вчиняти такі дії, тобто продовжувати виконувати умови інвестиційного договору.

З аналізу зазначеного можна зробити висновок, що інвестиційний договір від 22 березня 2007 року не припинився та діє до моменту виконання сторонами своїх зобов`язань, передбачених договором, а тому прокурор відповідно до вимог статті 627, частини другої статті 651 та пункту 8.3 інвестиційного договору може вимагати його розірвання в судовому порядку у зв`язку з невиконанням інвестором умов цього договору.

Тому не погоджуюсь із висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що інвестиційний договір розірваний за згодою сторін, відтак задоволення позовних вимог про його розірвання неможливе.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договором стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З тексту інвестиційного договору вбачається, що метою Київської міської ради було збереження пам`ятки культурної спадщини, а саме реставрація та реконструкція будівель на бульварі Тараса Шевченка, 34/15, літера «А», 34/13, літери «Б», «В». Разом з тим вказаної мети не досягнуто. Навіть стадія виготовлення проєктної документації не завершена і відповідач не надав доказів про неможливість замовлення, виготовлення та затвердження такої документації.

Сторони не заперечували, що протягом тривалого часу (з 2007 року, а для відповідача - з 2008 року) жодних дій з консервації об`єкта нерухомого майна не здійснювалося і за період до звернення прокурора з позовом, тобто за тринадцять років, вказаний об`єкт зазнав шкоди навіть внаслідок природного впливу.

У зв`язку з перебуванням об`єкта культурної спадщини на бульварі Тараса Шевченка, 34 у м. Києві в неналежному стані Департаментом культури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) неодноразово направлялись ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» приписи з пам`яткоохоронними вимогами (т. 1, а. с. 107).

Тому вважаю, що позовні вимоги прокурора про розірвання інвестиційного договору від 22 березня 2007 року з наступними змінами щодо сторони договору необхідно задовольнити.

Також не погоджуюсь з висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що належним способом захисту прав позивачів у цьому випадку є негаторний позов відповідно до статті 391 ЦК України.

Стаття 391 ЦК України передбачає, що тільки власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

06 лютого 2009 року на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва № 19-В оформлене свідоцтво про право власності від 06 лютого 2009 серії САС, № 247964, яким посвідчено, що нежилий будинок загальною площею 1104,7 кв. м, який розташований на бульварі Тараса Шевченка, 34/15, літера «А» в м. Києві, належить ВАТ «Центрелеватормлинбуд» на праві приватної власності.

06 лютого 2009 року на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва № 18-В оформлене свідоцтво про право власності від 06 лютого 2009 серії САС, № 247963, яким посвідчено, що нежилі приміщення загальною площею 29,4 кв. м, у тому числі № 1, 2, 3, 4 (групи приміщень № 5) площею 26,3 кв. м, місця спільного користування площею 3,10 кв. м, які розташовані на бульварі Тараса Шевченка, 34/13, літери «Б», «В» у м. Києві, належать ВАТ «Центрелеватормлинбуд» на праві приватної власності.

08 жовтня 2012 року ПрАТ «Центрелеватормлинбуд» видано державний акт серії ЯЖ, № 047159 на право власності на земельну ділянку площею 0,1371 га по бульварі Тараса Шевченка / вулиці Михайла Коцюбинського, 34/15, літера «А» та 34/13, літери «Б», «В» у Шевченківському районі м. Києва.

Наявними в матеріалах справи інформаційними довідками з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14 травня 2021 року № 256468229, № 256468907 підтверджується, що ПрАТ «Центрелеватормлинбуд», яке є правонаступником ВАТ «Центрелеватормлинбуд», володіє на праві власності нежилими будівлями, що є об`єктами культурної спадщини на бульварі Тараса Шевченка, 34/15, літера «А» та 34/13, літери «Б», «В» у Шевченківському районі м. Києва. Право власності на об`єкти культурної спадщини зареєстровано 15 жовтня 2013 року.

За вимогами статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).

Цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна, чи ні. Тому власник не втрачає права володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). При цьому право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21; пункти 65-67); від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20; пункт 92); від 20 червня 2023 року у справі № 362/2707/19 (провадження № 14-21цс22)).

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) установлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).

З визнанням того, що державною реєстрацією права власності на нерухоме майно підтверджується володіння цим майном, у судову практику увійшла концепція «книжного володіння».

Тобто власником спірного об`єкта зареєстровано відповідача з усіма правовими наслідками такого.

Судами попередніх інстанцій встановлено і не оспорювалося сторонами, що на час укладення інвестиційного договору, заміни сторони договору вказані особи достовірно знали, що об`єкт нерухомого майна є пам`яткою культурної спадщини та перебуває під охороною держави і його відчуження не можливе.

При укладенні 04 квітня 2008 року додаткової угоди № 1 до інвестиційного договору між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ВАТ «Центрелеватормлинбуд» та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» сторони достовірно знали про відсутність рішення про відчуження вказаного об`єкта, тобто діяли недобросовісно.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

У постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV). Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.

Таким чином, вважаю, що належним і ефективним способом захисту права позивачів у справі є саме позов про витребування майна задля забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

Крім того, необхідно надати відповідну правову оцінку й додатковій угоді № 1 до інвестиційного договору, укладеній 04 квітня 2008 року між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ВАТ «Центрелеватормлинбуд» та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт».

Можна погодитися, що вказаний додатковий договір є нікчемним, оскільки порушено вимоги щодо нотаріального посвідчення, що прямо передбачено частиною першою статті 220 ЦК України.

Разом з тим виходячи з принципу «суд знає закон» жоден судовий орган не звернув уваги, чи не порушує вказаний додатковий договір публічного порядку.

Погоджуючись з висновками Великої Палати Верховного Суду про необхідність повернення пам`ятки культурної спадщини територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, разом з тим вважаю, що таке повернення мало відбутися шляхом витребування вказаного майна в недобросовісного набувача відповідно до статті 387 ЦК України.

Великій Палаті Верховного Суду слід було: визнати договір про припинення інвестиційного договору неукладеним, тобто таким, що не породив жодних правових наслідків у зв`язку з відсутністю істотних умов, передбачених частиною третьою статті 180 ГК України; визнати додаткову угоду № 1 до інвестиційного договору між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ВАТ «Центрелеватормлинбуд» та КП «Дирекція реставраційно-відновлювальних робіт» від 04 квітня 2008 року недійсною на підставі частин першої, другої статті 228 ЦК України; відповідно до частини п`ятої статті 216 ЦК України застосувати наслідки недійсності у вигляді повернення територіальній громаді міста Києва пам`ятки культурної спадщини та стягнути в дохід держави кошти, одержані від відповідача за вказаною додатковою угодою.

Суддя О. М. Ситнік