ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________
_______________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" вересня 2023 р. м. Житомир Справа № 906/911/22

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Звєрєвої С.Р.

за участю представників сторін:

від позивача: Ткачук А.О., адвокат, ордер серії АМ №1034325 від 17.10.22р.

від відповідача: Черниш О.М., адвокат, ордер серії АМ №1037585 від 24.11.22р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд"

до Територіальної громади в особі Оліївської сільської ради

про визнання протиправними і скасування рішень, та визнання договору оренди землі поновленим

Процесуальні дії по справі.

Господарським судом Житомирської області ухвалою суду від 28.10.22р. провадження у справі відкрито за правилами загального позовного провадження, перше підготовче засідання призначено на 24.11.22р. о 11:00год., вчинено необхідні процесуальні дії.

Постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 21.03.2023 вжито заходи забезпечення позову, а саме до набрання законної сили рішенням Господарського суду Житомирської області у справі № 906/911/22 за позовом ТОВ "Олвіта-Буд" до Територіальної громади в особі Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про визнання протиправними і скасування рішень, та визнання договору оренди землі поновленим, заборонено Оліївській сільській раді Житомирського району Житомирської області () вчиняти будь-які дії по розпорядженню нерухомим майном в т.ч. поділ, виділ, відчуження, передача в оренду третім особам - земельною ділянкою площею 2,4350 га, яка розташована на території Оліївської сільської ради, належить на праві комунальної власності Оліївській сільській раді Житомирського району Житомирської області, кадастровий номер :08:001:0097, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 220.

Ухвалою суду від 29.06.23р., серед іншого, закрито підготовче провадження та призначено справу №906/911/22 до судового розгляду по суті 25.07.23 р. о 11:00 год.

В судовому засіданні 25.07.23р. оголошувалась перерва до 28.07.23р. до 14:30год.

Ухвалою суду від 28.07.23р. оголошено перерву в судовому засіданні до 09.08.23р. до 14:30год. у зв`язку з повітряною тривогою.

Після перерви судове засідання 09.08.23р. продовжено на стадії безпосереднього дослідження доказів. На зазначеній стадії оголошено перерву до 15:30год. 10.08.23р.

Ухвалою суду від 10.08.23р. оголошено перерву в судовому засіданні до 19.09.2023р.

До початку продовження судового засідання через діловодну службу суду подано клопотання Оліївської сільської ради Житомирського району від 19.09.23р. (вх. № г/с 01-44/3083/23) про повернення до стадії підготовчого провадження та зупинення провадження у справі до набрання рішення суду законної сили у справі № 906/1239/23.

Ухвалою суду від 22.09.23р. залишено без розгляду по суті клопотання Оліївської сільської ради Житомирського району від 19.09.23р. (вх. № г/с 01-44/3083/23) про повернення до стадії підготовчого провадження та зупинення провадження у справі до набрання рішення суду законної сили у справі № 906/1239/23.

Після перерви 22.09.23р. судове засідання продовжено 27.09.23р.

Заслухавши вступне слово представників сторін, здійснивши безпосереднє дослідження доказів , заслухавши виступи представників сторін у судових дебатах, після виходу з нарадчої кімнати судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду про часткове задоволення позову.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" у первинній редакції позову до Територіальної громади в особі Оліївської сільської ради (надалі - Товариство та Сільська рада) просило:

- визнати протиправним та скасувати рішення 27 сесії VIII скликання Сільської ради "Про врегулювання правовідносин" від 09.09.2022 № 653 ( надалі - Рішення ради № 653);

- визнати протиправним та скасувати рішення 18 сесії VII скликання Сільської ради "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі від 12.04.2022 № 561 ( надалі - Рішення ради № 561);

- визнати поновленим на 4(чотири) роки, а саме до 01 лютого 2026 року, договір оренди землі від 01.02.2018, з врахуванням змін, внесених додатковою угодою від 2022 року, зареєстрований Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 за № 25274870, укладений між Сільською радою та Товариством, щодо земельної ділянки, межі якої визначено в натурі ( на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 2,4350 га ( кадастровий номер :08:001:0097), розташованої за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Оліївська сільська рада, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 01.02.2018 з врахування змін, внесених додатковою угодою від 2022 у запропонованій редакції ( надалі - Додаткова угода ).

Товариство доводило, що на підставі рішення 2-ї сесії VII скликання Сільської ради від 30.01.2018 "Про розгляд клопотання ТОВ "Олвіта-Буд" отримало в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :08:001:0097, загальною площею 2,4350га) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на території Сільської ради ( надалі - Рішення ради від 30.01.2018 та Земельна ділянка 0097).

На підставі Рішення ради від 30.01.2018 між Товариством та Сільською радою 01.02.2018 укладено договір оренди землі, за умовами якого Земельну ділянку № 0097 надано в оренду для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків у селі Оліївка, оскільки на момент оформлення договірних відносин в межах об`єкта оренди розміщувався об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності 26% , право власності на який зареєстровано за Товариством ( надалі - Договір оренди від 01.02.18р.). За умовою п. 7 Договору оренди від 01.02.18р. , останній укладено на 4(чотири) роки з переважним правом орендаря на його поновлення на новий строку у відповідності до ст. 33 Закону України "Про оренду землі". За умовою п. 14 Договору оренди від 01.02.18р. Земельна ділянка № 0097 надана для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків.

Товариство визнає, що Земельну ділянку № 0097 прийнято від Сільської ради за актом приймання-передачі об`єкта оренди від 01.02.2018, а також зареєстровано право оренди 12.03.2018 Житомирською філією ДП "СЕТАМ" на строк до 01.02.2022 , з правом пролонгації.

Товариство доводить, що отримало 20.06.2019 від Сільської ради лист-повідомлення за № 646/02-16/19, в якому, посилаючись на власне рішення 18 сесії 7 скликання за № 454 від 22.02.2019 "Про розділ земельної ділянки " ( надалі - Рішення ради № 454), Сільська рада вимагала розірвати Договір оренди від 01.02.2018 у зв`язку з необхідністю надання частини земельної ділянки для суспільних потреб. Оскільки на запит Товариства надати копію Рішення ради № 454 Сільська рада повідомила, що такого рішення орган місцевого самоврядування не приймав, Товариство листом від 20.07.2019 №2/07-19 повідомило Сільську раду про незгоду розірвати Договір оренди від 01.02.2018.

Однак в подальшому від Сільської ради отримано лист-повідомлення від 30.07.2019 за №768/02-16/19, в якому, вже посилаючись на власні рішення 18 сесії 7 скликання від 12.04.2019 № 561 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" ( надалі - Рішення ради № 561) та Рішення ради № 454, Сільська рада вимагала розірвати Договір оренди від 01.02.2018 у строк до 15.08.2019.

У направленому до Сільської ради листі від 15.08.2019 № 4/08-19 "Щодо повторної вимоги про розірвання Договору оренди землі", Товариство повторно відхилило вимогу Сільської ради про розірвання Договору оренди від 01.02.2018, мотивуючи відсутністю підстав для його розірвання, визначених ст. 32-1 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору оренди землі.

Товариство наголошує на тому, що Сільська рада не ініціювала позов про розірвання Договору оренди від 01.02.2018, усвідомлюючи відсутність підстав для цього відповідно до вимог ст.ст. 141, 143 ЗК України , ст.ст. 31-32-1 Закону України "Про оренду землі" тощо.

В свою чергу, Товариство, продовжуючи належним чином виконувати обов`язки, визначені Договором оренди від 01.02.2018, строк дії якого закінчувався 01.02.2022, звернулося 28.12.2021 до Сільської ради із заявою від 23.12.2021 № 8-12/21 про його поновлення, яку зареєстровано в Центрі надання адміністративних послуг Сільської ради за № 7903 від 28.12.2021 ( надалі - Заява від 23.12.2021).

До Заяви від 23.12.2001 Товариство додало, серед іншого, проект договору оренди землі. Проте у визначений чинним законодавством місячний строк, Сільська рада відповіді не надала. Товариство продовжило користуватися Земельною ділянкою 0097 за цільовим призначенням, сплачуючи відповідні орендні платежі.

У вересні 2022 на адресу Товариства надійшов лист Сільської ради від 23.09.2022 за № 802/02-10/22, яким повідомлено Товариство про прийняття Сільською радою рішення 27-ї сесії 8-го скликання № 635 від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин" згідно з яким вирішено вважати Договір оренди від 01.02.2018 припиненим з 01.02.2022. У листі також рекомендовано Товариству, що після поділу Земельної ділянки 0097 на дві окремі ділянки, останнє може звернутися до Сільської ради стосовно передачі земельної ділянки в оренду для продовження будівництва багатоквартирного житлового будинку та введення його в експлуатацію.

Вищенаведені дії Сільської ради, які доводять відсутність наміру поновити Договір оренди землі від 01.02.2018, спонукали Товариство звернутися з цим позовом до суду.

В якості правових підстав позову Товариство визначило ст.ст. 16, 21 ЦК України, ст. 152 ЗК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції на дату укладення Договору оренди від 01.02.2018. Товариство посилається також на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц , як таку, що релевантна до спірних відносин.

У відзиві на позов Сільська рада вимоги останнього не визнає з наступних підстав. Насамперед відповідач вважає безпідставними доводи позову про те, що Сільська рада у місячний строк після закінчення строку Договору оренди від 01.02.2018 не надала відповіді на лист - повідомлення Товариства про намір продовжити орендні відносини , оскільки це спростовується листом Сільської ради № 104/01-13/22 від 21.01.22р. Підставою для відмови Товариству у поновленні Договору оренди від 01.02.2018 на новий строк стали Рішення ради № 454 та Рішення ради № 561, про зміст яких позивачу було відомо ще у 2019 році. У зв`язку з цим, відсутні підстави вважати наявним факт автоматичного поновлення Договору оренди від 01.02.2018. Поновлення цього договору за правилами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим в силу вимог чинної з 28.12.2021 редакції ст. 32-2 Закону України "Про оренду землі". Доводи про те, що підставою для поновлення Договору оренди землі від 01.02.2018 слід вважати факт використання Земельної ділянки 0097 та сплати орендної плати після закінчення строку його дії не заслуговують на увагу, оскільки Сільська рада протягом 2019 році тричі листами повідомляла Товариство про прийняті власником земельної ділянки рішення про не продовження орендних відносин щодо Земельної ділянки 0097 та щодо наміру здійснити її поділ на дві, одну з яких віддати в оренду позивачу , а іншу віддати під забудову об`єкту, який має важливе соціальне значення для громади. Позивач також в якості підстави для поновлення Договору оренди від 01.02.2018 доводить, що має дозвіл на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008 на будівництво багатоповерхового будинку на 4 під`їзди, посилаючись на генеральний план забудови Земельної ділянки 0097 . Сільська рада не заперечує надати Товариству частину Земельної ділянки 0097 , на якій збудований будинок, що входить до першої черги будівництва . Більше того, на підставі заяви Товариства Сільська рада 14.08.2018 надала дозвіл на розробку детального плану території для планування забудови другої черги та виготовлення на підставі такого детального плану території проектної документації та відповідну другу чергу будівництва. Та оскільки позивач станом на 31.01.2023 не подав відповідного детального плану території Сільській раді для його розгляду та затвердження , у Товариства відсутнє право на подальшу забудову спірної земельної ділянки.

У відповіді на відзив Товариство вказує на те, що лист Сільської ради № 104/01-13/22 від 21.01.22р. містить ознаки фіктивності, оскільки колишній сільський голова Мельниченко А.М. у заяві свідка від 15.02.2023 підтверджує, що такий лист не підписував. Ознаки фіктивності має також Рішення ради № 454, оскільки відповідно до оприлюдненого на сайті Сільської ради проекту порядку денного 15 сесії 7 скликання 18.02.2019 питання щодо розподілу будь-якої земельної ділянки на розгляд вказаної сесії не вносилось . Окрім того, рішення Сільської ради за № 454 прийняте 18.03.2019 на 16 сесії 7 скликання щодо утворення тендерного комітету виконавчого комітету Сільської ради та затвердження Положення про тендерний комітет. Безпідставними є посилання Сільської ради на застосування до спірних відносин законодавства, яке діяло станом на 28.12.2021, оскільки розділ ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" містить норму про те, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах , визначених такими договорами, за правилами , чинними на момент їх укладення .

Товариство заявою ТОВ "Олвіта-Буд" від 04.04.23р. (вх. № г/с 01-44/1104/23) про збільшення розміру позовних вимог ввело до предмету позову нову вимогу немайнового характеру визнати протиправним та скасувати рішення 15 сесії VII скликання Сільської ради "Про розподіл земельної ділянки" від 22.02.2019 № 454.

Ухвалою суду від 05.06.23р. постановлено розглядати з 05.06.2023 позов ТОВ "Олвіта-Буд" в редакції позовних вимог відповідно до наведеної вище позовної заяви.

У судових дебатах представник Товариства просив позов задовольнити у повному обсязі, представник Відповідача - у позові відмовити .

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

01 лютого 2018 року між Оліївською сільською радою ( Орендодавець/Відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" ( Орендар/Позивач) у простій письмовій формі укладено Договір оренди землі на таких істотних умовах:

- Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4350га кадастровий номер :08:001:0097 для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків в селі Оліївка (п.п. 1 та 2);

- Земельна ділянка передається в оренду з об`єктом незавершеного будівництва - 26% готовності, право власності на який зареєстровано за Орендарем ( п.3);

- Договір укладено на 4 (чотири) роки. Після закінчення строку договору Орендар, який належно виконував обов`язки за договором, має переважне право поновлення його на новий строк у відповідності до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" ( п.7);

- Земельна ділянка передається в оренду - для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків ( п.14);

- Цільове призначення земельної ділянки -02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку ( п.15);

- Умови збереження стану об`єкта оренди: використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, обумовленим цим договором ( п.16);

- Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) (п.17);

- Підставою розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) є рішення 16-ї сесії VII-го скликання Оліївської сільської ради від 20.10.2017р. "Про розгляд заяв щодо надання дозволів на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі ( на місцевості) ( п.18);

- Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором оренди у відповідності до умов використання ( п.27);

- Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дії, які б перешкоджали Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою ( п.28);

- Орендар вправі самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та за письмовою згодою Орендодавця зводити в установленому законодавством порядку складські, адміністративні , торгівельні, житлові та інші будівлі і споруди, отримувати продукцію і доходи ( п. 29);

- Орендар зобов`язаний забезпечувати використання землі за цільовим призначенням (використанням) ( п.30) ( тут і надалі - Договір оренди від 01.02.2018 , Сільська рада, Товариство та Земельна ділянка 0097) (а.с. 23-27, т.1).

01 лютого 2018 між сторонами Договору оренди від 01.02.2018 підписано акт визначення меж земельної ділянки в натурі, згідно з яким Земельна ділянка 0097 надана із земель запасу комунальної власності та розташована на території Оліївської сільської ради ( в межах населеного пункту) ( а.с. 28, т.1).

01 лютого 2018 між сторонами Договору оренди від 01.02.2018 підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди як додаток до договору ( а.с. 29, т.1).

Невід`ємними додатками до Договору оренди від 01.02.2018 сторони також визначили ситуаційний план земельної ділянки та кадастровий план Земельної ділянки 0097, що містить перелік земельних угідь у складі "багатоповерхова забудова" площею 2,4350 га ( а.с. 30, 31 т.1).

За відомостями витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 117340101 від 16.03.2018 Земельна ділянка 0097 як об`єкт права зареєстрована 12.12.2005 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 220 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з місцезнаходженням: Житомирська область, Житомирський район, с/рада Оліївська ( надалі - Витяг з Державного реєстру від 16.03.2018) ( а. с. 32, т.1) .

Згідно з Витягом з Державного реєстру від 16.03.2018 речове право оренди Земельної ділянки 0097 строком на 4 (чотири) роки, з правом пролонгації зареєстровано 12.03.2018 за орендарем Товариством , орендодавець - Сільська рада ( а.с. 32, т.1).

За відомостями Інформаційної довідки № 311497415 від 04.10.2022 судом встановлено, що право комунальної власності на Земельну ділянку 0097 зареєстровано за Територіальною громадою в особі Сільської ради 12.03.2018 ( надалі Інформаційна довідка від 04.10.2022 ).

За відомостями Інформаційної довідки від 04.10.2022 судом також встановлено, що у Реєстрі прав власності на нерухоме майно (діяв до 31.12.2012) за рєєстраційним номером майна 28199703 було зареєстровано об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності у 26%, що розташований на Земельній ділянці 0097 за адресою: Житомирський район, с. Оліївка, провулок Щорса, 5, будинок 4 за Товариством станом на 04.09.2009 на праві приватної власності на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008, виданого інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю ( а.с. 33-34, т.1).

На підтвердження доводів про сплату орендних платежів після закінчення строку дії Договору оренди від 01.02.2018 Товариство подано фільтровану виписку за період з 01.01.2022 по 14.10.2022 ( а.с. 35, т.1).

За відомостями виписки з ЄДР від 04.06.2019, суд встановив, що основним видом економічної діяльності Товариства є будівництво житлових і нежитлових будівель ( клас за КВЕД -2010 - 41.20) ( а с. 36, 51т.1).

Зі змісту Дозволу на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008 року зі строком дії до 06.07.2010, суд встановив, що Товариство отримало дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва групи багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (1 черга) на землях запасу Оліївської сільської ради по вул. Ватутіна в м.Житомирі ( а. с. 64, т.1).

В межах процесуального механізму забезпечення позову Товариство на виконання вимог ухвали суду від 13.12.2022 подало до суду копію витягу з Генерального плану забудови об`єкта "Будівництво групи багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (1 черга) на землях запасу Оліївської сільської ради по вул. Ватутіна, в м. Житомир" разом із заявою, у якій пояснено, що згідно з техніко-економічних показників в межах території проектування, площа земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0097 становить 24350,0 м.кв., з яких: площа забудови складає 6849,5 м.кв., площа озеленення - 4299,5 м.кв., площа асфальтобетонного покриття - 6184,0 м.кв., тротуарне замощення - 3175,0 м.кв., майданчики - 3842,0 м.кв.

Окрім того, з витягу з Проекту групи багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним автопаркінгом на землях запасу Оліївської с/р по вул. Ватутіна Житомирського району ( 1 черга), розробленого ПП "Архітектурна майстерня Марухненко" у 2006 році, судом встановлено, що проектом передбачене будівництво: І черга - три будинки : поз.1: 4-х секційний , 15 поверховий,254 квартирний; поз.2 : 6 секція,10-ти поверховий,36 квартирний; 7 секція , 12-ти поверховий ,44 квартирний; 8 секція ,18-ти поверховий,58 квартирний; поз.3: 5 секційний,16-ти поверховий,46 квартирний з вбудованими приміщеннями офісів (перший поверх 6,7,8 секції), вбудовано-прибудованими приміщеннями магазинів продовольчих, непродовольчих товарів та кафе на 50 місць (два поверхи 5 секцій); ІІ черга - підземний паркінг на 50 машиномісць (а.с. 203, т.1).

Як встановлено судом, Сільська рада листом від 20.06.2019 за № 646/02-16/19 звернулася до Товариства , у якому, з посиланням на рішення Сільської ради 18 сесії 7 скликання за № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" про необхідність надання частини земельної ділянки для суспільних потреб та Земельний кодекс України, ст. 32-1 Закону України "Про оренду землі", абз.8 ч.1 ст. 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності ", п.п. 36,37 Договору оренди землі від 01.02.2018 вимагала розірвати цей договір для розміщення об`єктів нерухомого майна для суспільних потреб (а. с. 37, т.1).

На запит Товариства про надання публічної інформації, Сільська рада листом від 08.07.2019 за № 690/02-13/19 повідомила, що на 18 сесії 7 скликання не приймалося рішення № 454 від 22.02.2019, про що доводять копії протоколу та порядку денного 18 сесії 7 скликання Сільської ради ( а. с. 38, т.1).

Саме тому, у відповідь на лист Сільради щодо розірвання Договору оренди від 01.02.2018, Товариство листом від 20.07.2019 № 2/07-19 звернуло увагу Сільської ради, що орган місцевого самоврядування у листі від 08.07.2019 за № 690/02-13/19 визнав факт не прийняття рішення № 454 від 22.02.2019 на 18 сесії 7 скликання Сільської ради, тому Товариство відхиляє вимогу про розірвання Договору оренди землі від 01.02.2018 (а. с. 39, т.1).

Сільська рада у наступному листі від 30.07.2019 за № 768/02-16/19 з посиланням на рішення 18 сесії 7 скликання від 12.04.2019 № 561 " Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" та 15 сесії 7 скликання від 22.02.2019 № 454 "Про розподіл земельної ділянки" , Земельний кодекс України , законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 32-1 Закону України " "Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", п. п. 36,37 Договору оренди землі від 01.02.2018 вимагала до 15.08.2019 розірвати цей договір для розміщення об`єктів нерухомого майна для суспільних потреб (а. с. 40, т.1).

Додатком до листа від 30.07.2019 за № 768/02-16/19 Сільська рада надіслала Товариству, окрім копій рішень 18 сесії 7 скликання від 12.04.2019 № 561 та 15 сесії 7 скликання № 454 від 22.02.2019, також проекти угоди про дострокове розірвання Договору оренди від 01.02.2018 та акту прийому-передачі земельної ділянки, підписані зі сторони орендодавця ( а. с. 40, т.1).

У відповідь на лист Сільради від 30.07.2019 за № 768/02-16/19 щодо повторної вимоги про розірвання Договору оренди від 01.02.2018 з 15.08.2019 Товариство листом від 15.08.2019 за № 4/08-19 повідомило, що за приписами ч.1 ст. 188 ГПК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не встановлено законом або договором. Згідно з приписами ч.1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки комунальної власності, у разі необхідності надання її для суспільних потреб, чітко визначенні статтею 32-1 Закону України "Про оренду землі", та жодна з них не слугує для розірвання Договору оренди від 01.021.2018. Звернуто також увагу на те, що зазначений договір укладений строком на чотири роки з метою завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків , з яких заплановано ввести в експлуатацію 3 та 4 секції першої черги. На підставі цих та інших доводів, Товариство відмовилося добровільно розірвати Договір оренди від 01.02.2018 ( а. с. 45, т.1).

Судом встановлено, що Товариство звернулося до ЦНАП Оліївської сільської ради 28.12.2021 (вх. № 7903) з пакетом документів для поновлення договору оренди, і зокрема: лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 23.12.2021 за №8-12/21; проект договору оренди землі; копії договору оренди землі від 01.02.2018, акту визначення меж земельної ділянки в натурі від 01.02.2018, акту приймання-передачі об`єкта оренди від 01.02.2018, ситуаційного плану земельної ділянки, кадастрового плану земельної ділянки; копія виписки з ЄДРЮО від 04.06.2019 про основний вид економічної діяльності Товариства за КВЕНД-2010 (клас 41.20): будівництво житлових і нежитлових будівель; копія витягу з ДЗК № НВ-017 від 19.12.2017 щодо Земельної ділянки 0097; копія наказу №6-к від 05.06.2019р. про покладання обов`язків директора Товариства на Жирного О.В; копія дозволу на виконання будівельних робіт №72 від 15.04.2008 ( а. с. 46 - 64, т.1).

Сільська рада доводить, що відповідь на лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 23.12.2021 за №8-12/21 було надано листом від 21.01.2022 № 104/01-13/22, на підтвердження надсилання якого подано копію Журналу реєстрації вихідної документації , розпочатого 04.01.22р. та закінченого 24.02.22р. , де за порядковим № 104 від 21.01.22р. зареєстровано лист директору Товариства щодо рішення Сільської ради , яка немає наміру продовжувати договір оренди землі ( 15 сесія 7 скликання № 454 від 22.02.19р.) ( а. с. 183, т.1).

У листі від 21.01.2022 № 104/01-13/22 Сільська рада , з посиланням на Рішення ради № 454 та Рішення ради № 561, доводить до відома Товариства , що Сільська рада не має наміру продовжувати Договір оренди від 01.02.2018 у зв`язку з потребою використання частини земельної ділянки для суспільних потреб ( а. с. 193 , т.1).

В ході судового вирішення спору Товариство категорично заперечувало факт отримання від Сільської ради листа від 21.01.2022 № 104/01-13/22.

Листом від 23.09.22р. № 802/02-10/22 Сільська рада з посиланням на лист Товариства від 23.12.2021 за № 8-12/21 повідомила, що на 27 сесії 8-го скликання , яка відбулася 09.09.2022, прийнято рішення № 635 "Про врегулювання правовідносин", згідно з яким вирішено Договір оренди від 01.02.2018 вважати припиненим з 01.02.2022. Рекомендовано Товариству після проведення розподілу Земельної ділянки 0097 на дві окремі ділянки ( ділянка № 1- 1,2350га, ділянка №2 - 1,200га) звернутися до Сільської ради стосовно передачі в користування на умовах оренди земельної ділянки , на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, для продовження будівництва багатоквартирного житлового будинку та введення його в експлуатацію ( а.с. 66, т.1).

Як встановлено судом, Товариство 20.07.2018 звернулося до Сільської ради з клопотанням № 20/07 про надання дозволу на розроблення проекту детального плану території розміщення Земельної ділянки 0097 ( а.с. 165, т.1).

На 7 сесії 7 скликання, яка відбулася 14.08.2018, Сільською радою було прийнято рішення № 193 "Про розгляд звернень щодо надання дозволів на розроблення містобудівної документації" у преамбулі якого зазначено, з на підставі, зокрема, Закону України "Про благоустрій населеного пункту", ДБН Б.1.1-14:2021 "Склад та зміст детального плану території "вирішено надати дозволи на розроблення детальних планів територій згідно додатку 1; визначено Сільську раду замовником розроблення вище зазначеної містобудівної документації ; встановлено термін дії дозволу на період 1 (одного) року з дати прийняття цього рішення ( надалі - Рішення ради № 193) ( а. с. 148, т.1).

Додатком до Рішення ради № 193 затверджено "Список громадян та юридичних осіб, яким надано дозвіл на розроблення детального плану території" , згідно з яким такий дозвіл надано Товариству на розроблення детального плану території в межах Земельної ділянки 0097 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку ( 02.03) ( а. с. 149, т.1).

Як встановив суд, Товариство у наданий Рішенням ради № 193 річний строк дії дозволу не подало на затвердження Сільської ради проекту детального плану території розміщення Земельної ділянки 0097 ( а. с. 165, т.1).

В подальшому на 15 сесії 7 скликання, яка відбулася 22.02.2019, Сільською радою прийнято рішення № 454 "Про розподіл земельної ділянки" у преамбулі якого зазначено, що з метою забезпечення суспільних потреб жителів Оліївської сільської ради та на підставі ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", вирішено провести розподіл земельної ділянки ТОВ" Олвіта-Буд" кадастровий номер :08:001:0097, площею 2,43га, цільовим призначенням для обслуговування багатоквартирного жилого будинку (код 02.03) для забезпечення суспільних потреб жителів Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області; погодити поділ земельної ділянки 1-1,23га, земельної ділянки 2-1,2га; внести відповідні зміни до договору оренди та здійснити державну реєстрацію приватної власності (а.с. 43, т.1) (тут і надалі - Рішення ради № 454).

На 18 сесії 7 скликання, яка відбулася 12.04.2019, Сільською радою прийнято рішення № 561 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" у преамбулі якого зазначено, що враховуючи Рішення ради № 454, у зв`язку з необхідністю надання частини земельної ділянки для суспільних потреб, відповідно до Земельного кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 32-1 Закону України "Про оренду землі", абз. 8 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", пропозиції комісії з питань земельних відносин, будівництва та екології, вирішено звернутися до ТОВ "Олвіта-Буд" з вимогою про розірвання договору оренди землі від 01.02.2018 року номер запису про інше речове право 25274870 площею 2,4350га у зв`язку з необхідністю надання її частини для суспільних потреб; виконавчому комітету Оліївської сільської ради прийняти до виконання дане рішення ( а.с. 44, т.1).

На 27 сесії 8 скликання, яка відбулася 09.09.2022, Сільською радою прийнято рішення № 635 "Про врегулювання правовідносин" у преамбулі якого зазначено, що враховуючи лист-повідомлення Оліївської сільської ради від 21.01.2022 № 104, лист Головного управління ДПС у Житомирській області від 08.09.2022 № 3021/5/06-30-19-02, Рішення ради № 454 та Рішення ради № 561, керуючись Земельним кодексом України, законами України "Про місцеве самоврядування", "Про землеустрій", "Про оренду землі", іншими законами та нормативно-правовими актами України у галузі земельних відносин , вирішено вважати Договір оренди від 01.02.2018 припиненим з 01.02.2022; рекомендовано Товариству звернутись до Головного управління ДПС у Житомирській області для повернення коштів сплачених після закінчення дії договору оренди землі ( а. с. 66, т.1).

Як визнала Сільська рада 25.01.2022 відбулася 14 сесія ради до порядку денного якої земельні питання не вносились ( а. с. 150, т.1).

В судовому засіданні 09.08.2023 в мережі Інтернет за допомогою додатку google maps, що дозволяє переглядати знімки земної поверхні, оглянуто наявність на місцевості трьох багатоквартирних будинків, розташованих в межах Земельної ділянки 0097 та, як визнають обидві сторони спору, останні ідентифікуються як житловий комплекс "Вернісаж" (https://www.facebook.com/zhkVernisazh/?locale=ru_RU).

Оскільки Товариством подано Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.10.2022 про те, що у Реєстрі прав власності на нерухоме майно (діяв до 31.12.2012) до цих пір за реєстраційним номером майна 28199703 зареєстровано об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності у 26%, що розташований на Земельній ділянці 0097 за адресою: Житомирський район, с. Оліївка, провулок Щорса, 5, будинок 4 за Товариством станом на 04.09.2009 на праві приватної власності на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008, виданого інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю, тоді як Сільською радою доведено до відома суду наявність такої, що набрала законної сили, постанови Житомирського окружного адміністративного суду від 23 липня 2015 року у справі № 806/1208/15 ( пошук в Єдиному реєстрі судових рішень за посиланням https://reestr.court.gov.ua/Review/47898666) у спорі що виник з приводу дій реєстратора Комунального підприємства "Житомирське міжміське бюро по технічній інвентаризації", судом встановлені додаткові обставини ( надалі - Постанова суду у справі № 806/1208/15).

З резолютивної частини Постанови суду в адміністративній справі № 806/1208/15 господарським судом у цій справі встановлено, що Житомирським окружним адміністративним судом скасовано державну реєстрацію права власності за ТОВ "Олвіта-Буд" на об`єкт незавершеного будівництва будинку з готовністю 26%, що знаходиться за адресою: пров. 5-й Щорса, 4, с. Оліївка, Житомирський район, що здійснена Комунальним підприємством "Житомирське міжміське бюро по технічній інвентаризації" Житомирської обласної ради 04.09.2009.

Господарським судом також встановлено, що ухвалою від Житомирського апеляційного адміністративного суду від 30.09.2015 залишено без змін Постанову суду в адміністративній справі № 806/1208/15. Судове рішення, як доводить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.10.2022, в частині внесення запису про скасування державної реєстрації права власності Товариства на ОНБ житлового будинку, не виконане.

Як встановив суд, сторони спору, укладаючи 01.02.2018 Договір оренди землі погодили умову пункту 3 в наступній редакції: земельна ділянка передається в оренду з об`єктом незавершеного будівництва - 26% готовності, право власності на який зареєстровано за Орендарем ( а. с. 23, т.1).

Судом в межах вирішення цього спору достовірно не встановлено, чи мав об`єкт незавершеного будівництва житлових будинків станом на 01.02.2018 ступінь готовності лише в розмірі 26%, який існував ще станом на 04.09.2009 , однак судом станом на дату ухвалення рішення у цій справі встановлено, що три житлові багатоквартирні будинки, що розташовані в межах Земельної ділянки 0097 мають фізичний стан таких, що фактично завершені будівництвом, якщо не приймати до уваги внутрішні роботи, однак не введені в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства. Судом достовірно не встановлено конкретну дату та рік, коли Товариство закінчило будівництво трьох багатоквартирних будинків , однак судом достовірно встановлено, що станом на 03.03.2022 у зв`язку з війною в Україні компанія Google заблокувала можливість редагувати мапи сервісу в Україні, Росії та Білорусі ( пошук в мережі Інтернет за посиланням: https://ain.ua/2022/03/03/google-zablokuvala-mozhlivist-vnositi-zmini/).

Тому отримані судом 09.08.2023 року за допомогою додатку google maps, який не змінювався з 03.03.2022, докази щодо наявності на місцевості трьох добудованих багатоквартирних будинків, розташованих в межах Земельної ділянки 0097, яку ідентифікуються як житловий комплекс "Вернісаж", дають суду підстави дійти висновку, що станом на 28.12.2021 ( дата реєстрації листа-повідомлення Товариства про поновлення Договору оренди від 01.02.2018 ЦНАП Сільської ради за вх. № 7903) їх будівництво було завершено.

Додатково до вище викладених обставин, судом також встановлено обставини прийняття Сільською радою оспорюваного Рішення ради № 454, оскільки Товариство поставило під сумнів зазначений юридичний факт, як такий, що мав місце 22.02.2019.

Так, судом встановлено, що розпорядженням Оліївського сільського голови від 04.02.2019 за № 13-02-0/19 "Про скликання 15-ї сесії VII скликання" вирішено скликати 15 сесію 7 скликання , пленарне засідання якої провести 22.02.2019 о 10:00 год. в приміщенні конференц-залу ТОВ "БРВ-Україна" відповідно до запропонованого порядку денного ( а.с. 155 , т.2).

До проекту порядку денного було включено 17 ідентифікованих питань, за № 18 - земельні питання без ідентифікації їх змісту та за № 19- різне ( а. с. 155, т.2).

Зі змісту протоколу № 18 від 22.02.2019 , яким зафіксовано факт проведення 15 сесії 7 скликання Сільської ради, судом встановлено, що участь у пленарному засіданні з 26 обраних депутатів прийняли 25 депутатів та що запропонований порядок денний сесії доповнювався новими питаннями. Зокрема, депутат сільської ради Ткаченко Б.І. вніс пропозицію включити до порядку денного питання "Про розподіл земельної ділянки", за яку проголосували одноголосно всі 25 депутатів. Питання про розподіл земельної ділянки було включено до порядку денного 15 сесії 7 скликання під порядковим номером 72 . Рішення № 454 про погодження розподілу земельної ділянки прийнято "за" у кількості 15 депутатів, "утримався" - 3 депутатів та "не брали участі в голосуванні" - 2 депутати (а.с. 166, 184 -186 ,т.2).

В судовому засіданні 27.09.2023 судом оглянуто офіційний сайт Сільської ради в мережі Інтернет за посиланням : https://oliivska.gromada.org.ua/docs/172987/ та встановлено, що у закладці "Офіційні документи" розміщено рішення засідання 7 скликання 15 сесії № 454 "Про розподіл земельної ділянки" з прикріпленим файлом з відміткою про дату "21.03.2019". У клопотанні від 26.09.23р. ( вх. № г/с 15508 від 27.09.23р.) представник Сільської ради доводить, що оспорюване Рішення ради № 454 було опубліковано на офіційному сайті органу місцевого самоврядування саме 21.03.2019 ( а.с. 154, 190 т.2). Водночас судом достовірно встановлено, що файл розміром 2,9МБ , що містить текст Рішення ради № 454 , завантажено на офіційний сайт Сільської ради 26.09.2023 о 08:54:34 (а.с. 192, т.2).

Судом при ухваленні рішення суду у цій справі не встановлено, чи був дотриманий Сільською радою затверджений на 2 сесії 7 скликання Регламент Оліївської сільської ради, оскільки такий на офіційний сайт Сільської ради в мережі Інтернет за посиланням: https://oliivska.gromada.org.ua/docs/172987/ станом на 27.09.2023 не завантажено.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

1. Щодо вимог ТОВ "Олвіта-Буд" визнати протиправним та скасувати рішення 15 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" та рішення 18 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 561 від 12.04.2019 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" ( у тексті - Рішення ради № 454 та Рішення ради № 561).

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до ч. 5 цієї статті акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Як розтлумачив у Рішенні від 16.04.2009 7-рп/2009 у справі № 1-9/2009 (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) Конституційний Суд України до нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні акти передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб`єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.

Таким чином, Рішення ради № 454 є правовим актом індивідуальної дії, яке містить чітке формулювання конкретного юридичного волевиявлення Сільської ради, як власника земельної ділянки, площею 2,43 га, кадастровий номер :08:001:0097, з цільовим призначенням для обслуговування багатоквартирного жилого будинку (код 02.03) та орендарем якої є ТОВ "Олвіта-Буд" , провести її поділ на земельну ділянку 1 площею 1,23га та земельну ділянку 2 - площею 1,2га із внесенням відповідних змін до Договору оренди від 01.02.2018.

Правовим актом індивідуальної дії є також Рішення ради № 561, яке містить чітке формулювання конкретного юридичного волевиявлення Сільської ради, як власника земельної ділянки, площею 2,43 га, кадастровий номер :08:001:0097, з цільовим призначенням для обслуговування багатоквартирного жилого будинку (код 02.03) та орендарем якої є ТОВ "Олвіта-Буд" , звернутися до ТОВ "Олвіта-Буд" з вимогою про розірвання Договору оренди від 01.02.2018 року у зв`язку з необхідністю надання її частини для суспільних потреб.

Станом на дату ухвалення судом рішення у цій справі як Рішення ради № 454 , так і Рішення ради № 561 не виконані.

Щодо Рішення ради № 454 , яким вирішено поділити земельну ділянку, площею 2,43 га, кадастровий номер :08:001:0097 на дві окремі земельні ділянки площами 1,23га та 1,2га.

Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки (постанова ВПВС від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).

З врахуванням правової позиції Великої Палати Верховного Суду суд дійшов висновку, що Рішення ради № 454 не порушувало речового права оренди ТОВ "Олвіта-Буд " на користування земельною ділянкою, площею 2,43 га, кадастровий номер :08:001:0097 станом на дату його прийняття - 22.02.2019.

Оспорюване Рішення ради № 454 не порушує речові права Товариства і станом на дату ухвалення рішення у цій справі. Свій висновок суд мотивує так.

У ч. 2 ст. 19 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що детальний план території може передбачати також формування земельних ділянок комунальної власності територіальної громади, на території якої вони розташовані.

Відповідно до ч. 2. ст. 79-1 ЗК України формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок. Згідно з ч.6 цієї статті Кодексу поділ земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача.

Окрім того, у ст. 24 цього Закону передбачено, що зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення обмежень у використанні земель, а також припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій, а також не тягне за собою обов`язковості зміни виду цільового призначення земельної ділянки незалежно від того, чи належить цей вид до переліку видів цільового призначення, встановлення яких є можливим у межах такої зони.

Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

З врахуванням викладеного, фактичне виконання Рішення ради № 454 не є можливим без врахування вимог чинного законодавства та прав та законних інтересів ТОВ "Олвіта-Буд", як орендаря земельної ділянки :08:001:0097.

Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб (постанови ВПВС від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц та від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17 (п. 7.36).

Оскільки в межах вирішення цієї справи судом встановлено факт прийняття Оліївською сільською радою рішення 37 сесії VIII скликання сільської ради № 911 від 26.05.2023р. "Про надання дозволів на розроблення детального плану території" , у преамбулі якого здійснюється посилання на Рішення ради № 454, таке рішення як локальний нормативно-правовий акт також повинно виконуватися з врахуванням вимог чинного законодавства та прав та законних інтересів землекористувачів, в даному випадку ТОВ "Олвіта-Буд", як користувача земельної ділянки :08:001:0097.

З врахуванням викладених мотивів , суд поділяє аргументи Сільської ради про відсутність достатніх правових підстав вважати Рішення ради № 454 та Рішення ради № 561 протиправними для їх скасування в судовому порядку, як таких, що порушують права чи законні інтереси Товариства.

До викладеного суд доповнює, що саме за клопотанням Товариства від 20.07.2018 № 20/07 про надання дозволу на розроблення проекту детального плану території розміщення земельної ділянки :08:001:0097 рішенням Оліївської сільської ради 7 сесії 7 скликання, яка відбулася 14.08.2018, було прийнято рішення № 193 "Про розгляд звернень щодо надання дозволів на розроблення містобудівної документації", яким надано ТОВ "Олвіта-Буд" дозвіл строком на один рік на розроблення проекту детального плану території розміщення земельної ділянки :08:001:0097, яке позивачем виконане не було. Про наявність об`єктивних причин , які б перешкоджали виконанню Рішенню ради № 193, прийнятого власником земельної ділянки в інтересах забудовника , ТОВ "Олвіта-Буд" не доведено.

У ч. 1 статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Встановлені у цій справі обставини дають суду підстави дійти висновку, що власне бездіяльність ТОВ "Олвіта-Буд" як забудовника земельної ділянки комунальної форми власності :08:001:0097 з належного виконання Рішення ради № 193 зумовила прийняття Сільською радою як оспорюваних рішень, так і тих, що прийняті органом місцевого самоврядування у поточному 2023 році, в тому числі, рішення № 911 від 26.05.2023р. "Про надання дозволів на розроблення детального плану території".

Доводи Сільської ради про те, що оскільки ще станом на дату укладення Договору оренди від 01.02.2018 збіг строк дії Дозволу на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008 - 06.07.2010, тому Товариству правомірно відмовлено у поновленні цього Договору на новий строк, суд оцінює критично, мотивуючи свій висновок тим, що відповідно до ст. ст.6 та 7 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" ( в редакції, чинній станом на 01.02.18р.) управління у сфері містобудівної діяльності здійснювалося органами місцевого самоврядування шляхом контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, вимог будівельних норм, державних стандартів і правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проектування об`єктів містобудування, проектної документації. У ч. 2 ст. 7 цього Закону було передбачено, що у разі якщо сільські, селищні, міські ради не утворили виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю, повноваження таких органів виконує центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, через відповідних головних інспекторів будівельного нагляду.

Судом не встановлювалися обставини утворення Сільською радою виконавчого органу з питань архітектурно-будівельного контролю станом на 01.02.2018, однак судом враховується, що як власник земельної ділянки кадастровий номер :08:001:0097 Сільська рада не мала жодних перешкод у застосуванні приписів ст. 376 ЦК України щодо її забудови Товариством без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

Та оскільки Сільська рада таким правом не скористалась, посилання у заявах по суті , датованих поточним 2023 роком, на обставини закінчення 06.07.2010 строку дії Дозволу на виконання будівельних робіт № 72 від 15.04.2008 лише додатково вказують на допущену органом місцевого самоврядування бездіяльність щодо належного здійснення права комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер :08:001:0097, тоді як власність зобов`язує ( ч.4 ст. 319 ЦК України).

До ухвалення рішення у цій справі Сільська рада ініціювала позов про визнання Договору оренди від 01.02.2018 недійсним, за яким Господарським судом Житомирської області ухвалою від 18.09.2023 відкрито провадження у справі № 906/1239/23 (пошук в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/113525341).

Як встановив суд з мотивувальної частини ухвали суду від 18.09.2023 у справі № 906/1239/23, в обґрунтування позовних вимог Сільська рада посилається на те, що посадові особи Товариства, з метою уникнення процедури набуття права оренди на спірну земельну ділянку у процесі земельних торгів, на підставі ч.2 ст.134 Земельного кодексу України, подали до Оліївської сільської ради неправдиві відомості та документи, якими підтверджувався факт реєстрації за ТОВ "Олвіта-Буд" нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером :08:001:0097, при цьому достеменно знаючи, що станом на дату подачі заяви про передачу земельної ділянки в оренду, реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва було скасовано судовим рішенням у справі №806/1208/15 від 23.07.2015, яке набрало законної сили, що вказує на нікчемність договору оренди земельної ділянки від 01.02.2018, відповідно до ст.203,215,230 ЦК України.

Господарський суд в межах вирішення цієї справи достовірно встановив, що земельна ділянка з кадастровим номером :08:001:0097 як об`єкт права в розумінні ст. 79 ЗК Україна зареєстрована ще 12.12.2005 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 220 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з місцезнаходженням: Житомирська область, Житомирський район, с/рада Оліївська ( а. с. 32, т.1) .

Судом достовірно встановлено, що право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :08:001:0097 зареєстровано за Територіальною громадою в особі Сільської ради лише станом 12.03.2018, тобто одночасно з проведенням державної реєстрації речового права оренди ТОВ "Олвіта-Буд" на користування цією земельною ділянкою ( а. с. 33, т.1).

Договір оренди від 01.02.2018 у розділі "Предмет договору" містить посилання на прийняте Оліївською сільською радою рішення 2-ї сесії 7 скликання від 30.01.2018 на підставі чинного законодавства щодо надання ТОВ "Олвіта-Буд" в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4350га для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків в селі Оліївка ( а. с. 23, т.1).

В ході змагального процесу у цій справі, Сільська рада не довела, що проект Договору оренди від 01.02.2018 готувало Товариство і органу місцевого самоврядування, що представляє інтереси Територіальної громади с. Оліївка, не було і не могло бути відомо про наявність в межах земельної ділянка з кадастровим номером :08:001:0097 об`єкта незавершеного будівництва житлових будинків.

Як встановив суд в судовому засіданні 09.08.2023 за участю представників Товариства та Сільської ради за допомогою додатку google maps в мережі Інтернет на місцевості ( в натурі) розташовані три багатоквартирні будинки, розташовані в межах земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0097 та, як визнають обидві сторони спору, останні ідентифікуються як житловий комплекс "Вернісаж" (https://www.facebook.com/zhkVernisazh/?locale=ru_RU).

Загальновідомі факти не потребують доказування тоді, коли вони визнані такими судом ( ч.3 ст. 75 ГПК України). Загальновідомість того чи іншого факту може мати різні межі. Він може бути відомий у межах країни, окремої області, населеного пункту. Це об`єктивні межі загальновідомості певного юридичного факту. Але крім об`єктивних меж загальновідомість певного юридичного факту має і суб`єктивні межі: даний факт повинен бути відомий не тільки певним особам (наприклад, мешканцям населеного пункту), але й всьому складу суду, який розглядає справу (постанови Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3946/16 та від 06.06.2023 року у справі № 910/12956/21).

Так, господарському суду з матеріалів цієї справи відомо, що за вх. г/с № 1925 від 01.02.2023 було подано звернення ініціативної групи інвесторів житлового комплексу "Вернісаж" врахувати обставини проведеної 24.01.2023 наради в Житомирській обласній військовій адміністрації з обговорення питань, зазначених у зверненні ініціативної групи інвесторів житлового комплексу "Вернісаж", оформленої протоколом, копію якого додано до колективного звернення ( а. с. 133 -135, т.1).

Господарському суду також відомо з мережі Інтернет (за посиланням https://flatfy.ua/uk/%D0%B6%D0%BA%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BD%D1%96%D1%81%D0%B0%D0%B6%D0%B6%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%80; https://dom.ria.com/uk/novostroyka-zhk-vernisazh-5790/; https://bild.ua/uk/zhk-vernisazh-zhitomir ) про поширення низкою місцевих агентств нерухомості оголошень про продаж квартир у ЖК "Вернісаж".

В межах розгляду цієї справи Товариство не зверталося із заявою до суду залучити ЖК "Вернісаж", у разі наявності в останнього статусу юридичної особи, третьою особою на своїй стороні в порядку ст. 50 ГПК України. Наслідки невчинення цієї процесуальної дії встановлені ст. 51 ГПК України.

Та завершуючи мотиви суду в цій частині, господарський суд звертає увагу на приписи ст. 74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" про те, що органи та посадові особи місцевого самоврядування несуть відповідальність за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами. На переконання суду, спірні відносини між Товариством та Сільською радою, які фактично виникли у зв`язку з прийняттям Рішення ради № 454 ще станом на 22.02.2019, безпосередньо вплинули на майнові інтереси фактичних інвесторів будівництва - фізичних осіб, ймовірно як жителів Територіальної громади міста Житомир, так і Територіальної громади села Оліївка, приймаючи до уваги фактичне місце розташування ЖК "Вернісаж" на місцевості щодо реалізації права на житло.

У рішенні ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» (заява № 29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування». Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Частинами першою, другою статті 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

При цьому частиною першою статті 93 ЗК України, приписи якої кореспондуються зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі», визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

Оцінюючи доводи Сільської ради про те, що оскільки згідно з абз. 1 і 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України лише власники об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд) вправі отримати земельну ділянку комунальної форми власності без застосування конкурентних засад (земельних торгів), то як Товариство навіть не є власником об`єкта незавершеного будівництва житлових будинків, розташованих в межах земельної ділянка з кадастровим номером :08:001:0097, суд звертає увагу органу місцевого самоврядування, що з 16.01.2020 не підлягають також продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) права на земельні ділянки комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря (абзац 22 ч. 2 ст. 134 в редакції Закону № 340-IX від 05.12.2019 (чинний з 16.01.2020).

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, як у статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Водночас суд звертає увагу, що Товариство є забудовником трьох житлових багатоквартирних будинків, розташованих в межах земельної ділянка з кадастровим номером :08:001:0097, тому не має права набути їх у п р и в а т н у власність, в тому числі на стадії будівництва в статусі об`єкта незавершеного будівництва, про що прямо доводить зміст ч. 4 ст.120 ЗК України.

Суб`єктом права власності на ж и т л о в и й б а г а т о к в а р т и р н и й б у д и н о к до 10.10.2022 міг бути лише житлово-будівельний (житловий ) кооператив ( ч.1 ст. 384 ЦК України в редакції , що діяла до Закону № 2518-IX від 15.08.2022 ( чинний з 10.10.2022).

Після цієї дати право приватної власності на житловий багатоквартирний будинок не підлягає державній реєстрації за будь-якою юридичною особою, оскільки всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках), в тому числі у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку , а отже і в цілому самого будинку (ст. ст. 384 та 385 ЦК України).

У ч.2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" ( чинна з 12.03.2011 згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011) передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Зазначена норма не ідентифікує про який об`єкт будівництва йдеться. Водночас для її слід застосовувати норми чинного законодавства у сукупності .

Так, оскільки Товариство є лише забудовником багатоквартирних житлових будинків, на нього не поширюються приписи ст. 42 ЗК України згідно з якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Отже, після завершення введення в експлуатацію трьох житлових багатоквартирних будинків, розташованих в межах земельної ділянка з кадастровим номером :08:001:0097, Товариство втратить статус орендаря цієї земельної ділянки, а остання, в свою чергу, підлягатиме передачі у постійне користування юридичній особі , яка буде управителем багатоквартирних житлових будинків відповідно до ст. 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" .

Більше того, за приписами п. 6 ч.1 ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" законодавець до спільного майна багатоквартирного будинку відносить не лише приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а т а к о ж п р а в а на з е м е л ь н у д і л я н к у, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Повертаючись до змісту Рішення ради № 454 "Про поділ земельної ділянки ", яким вирішено поділити земельну ділянку з кадастровим номером :08:001:0097 на дві окремі земельні ділянки, одна з яких мала б мати площу 1,23 га, а друга - 1,2 га ще на стадії орендних відносин між Товариством та Сільською радою, суд звертає увагу відповідача на зміст ч.4 ст. 42 Земельного кодексу України про те, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Насамперед під час виконання Рішення ради № 454 підлягає врахуванню Генеральний план забудови об`єкта "Будівництво групи багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (1 черга) на землях запасу Оліївської сільської ради по вул. Ватутіна, в м. Житомир", у разі його чинності та згідно з техніко-економічних показників якого в межах території проектування, площа земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0097 становить 24350,0 м.кв., з яких: площа забудови складає 6849,5 м.кв., площа озеленення - 4299,5 м.кв., площа асфальтобетонного покриття - 6184,0 м.кв., тротуарне замощення - 3175,0 м.кв., майданчики - 3842,0 м.кв.

Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

При цьому норми земельного законодавства не передбачають можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

У наведених висновках суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду щодо права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, що сформульована, зокрема у постановах від 08.04.2019 у справі № 368/513/16-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 03.11.2020 у справі № 526/86/19.

Зміна суб`єкта права на земельну ділянку, що була виділена для будівництва на цій ділянці багатоквартирного будинку, у разі його завершення з подальшим створенням в цьому будинку ОСББ узгоджується також з тим висновком, що факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗК України ( постанова Верховного Суду від 18.10.2022 у cправі № 916/1261/16).

У розвиток вказаної позиції щодо застосування наведених положень ЦК України, ЗК України та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Верховний Суд у постанові від 18.10.2022 у cправі № 916/1261/16 зазначив, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти.

При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені (правова позиція Верховного Суду, викладена в постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17).

2. Щодо позовної вимоги Товариства визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди від 01.02.2018 із Сільською радою на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Насамперед суд враховує, що вирішуючи цей спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (див. постанову об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18).

Суд приймає до уваги, що згідно з ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Питання застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Вирішуючи у цій справі спір, що виник між Товариством та Сільською радою на стадії укладення додаткової угоди до Договору 01.02.2018, суд приймає до уваги правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 про те, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди .

Відносини поновлення договору оренди землі на час виникнення спірних правовідносин у цій справі врегульовані статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», на що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу у постанові від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц (п.п. 59-61).

Таким чином, Товариство обрало належний та ефективний спосіб захисту порушеного права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:001:0097 на наступні чотири роки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 наголосила на тому, що ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений. Оскільки Товариство ініціювало цей позов вчасно, у суду є підстави захистити порушене право оренди в обраний позивачем спосіб.

Відповідно до п.34 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.

Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення ( постанова Верховного Суду від 25.07. 2023 у cправі № 920/1034/21).

При цьому, саме у формі рішення сільської ради мало бути зафіксоване волевиявлення останньої відмовити Товариству у поновленні Договору оренди від 01.02.2018, а не у формі листа від 21.01.2022 за № 104/01-13/22 за підписом сільського голови А. Мельниченка, факт надсилання якого Сільською радою на адресу Товариства судом не встановлено, оскільки Журнал реєстрації вихідної документації за період з 04.01.22р. до 24.02.22р. не є належним доказом його підтвердження за правилом ст. 76 ГПК України.

Лист Сільської ради від 21.01.2022 за № 104/01-13/22 мав мати виключно статус супровідного листа до рішення сесії Сільської ради з питання поновлення Договору оренди від 01.02.2018, однак станом на дату його оформлення пленарне засідання Сільської ради не проводилося. Таке засідання відбулося 25.01.2022 та на якому питання поновлення Договору оренди від 01.02.2018 не розглядалось.

Оскільки за змістом п.12 ч.4. ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільський голова забезпечує виконання рішень сесії Сільської ради, а не підміняє волю колегіального органу місцевого самоврядування, суд відхиляє як повністю безпідставні доводи Сільської ради про дотримання порядку надання відповіді Товариству на його лист-повідомлення від 23.12.2012 № 8-12/21 про поновлення Договору оренди від 01.02.2018 на новий строк відповідно до ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" ( а.с. 193, т.1).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 підтвердила усталену правову позицію про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:

- орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором;

- він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

- продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

- орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 наголошує, що слід також враховувати, що відповідно до ч.ч. 8 та 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У п. 38.2 постанови від 31.08. 2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду, наголосила, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в п. 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (п. 41 постанови ВПВС від 31.08. 2021 у справі № 903/1030/19).

Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди (п.п. 68, 74 постанови ВПВС від 29.09.2020 року у справі № 378/596/16-ц).

Беручи до уваги наявність усіх юридичних фактів, необхідних для виникнення у Товариства права на поновлення Договору оренди від 01.02.2018 з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та враховуючи, що строк, на який договір міг бути поновлений відповідно до вказаної норми, почав свій перебіг з наступного дня після закінчення строку дії договору (02.02.2018 року) та сплине 01 лютого 2026 року, суд визнає укладеною додаткову угоду до Договору оренди від 01.02.2018 з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення, однак в тій частині, що визнана судом обґрунтованою на підставі ч.9 ст. 238 ГПК України.

3. Щодо позовної вимоги Товариства визнати протиправним та скасувати рішення 27 сесії 8 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин".

Відповідно до ст. 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Велика Палата Верховного Суду нагадує, що рішення органу місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих наслідків, на які воно спрямоване (постанови ВПВС від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (п. 39), від 15 жовтня 2019 року у справі № 911/3749/17 (п. 6.27), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (п. 35), від 01 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (п. 52)).

Приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення приватного права чи інтересу (переважно майнового) конкретного суб`єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть якщо до порушення приватного права чи інтересу призвели управлінські дії суб`єктів владних повноважень ( постанова ВПВС від 20.03.2019 у справі № 910/2987/18).

За змістом п. 6 ч. 1 ст. 20 ГПК України до юрисдикції господарських судів належать справи у спорах щодо визнання недійсними актів, що порушують права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю).

Згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Приписами ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" також передбачено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Аналіз вищевказаних положень чинного законодавства України дає підстави для висновку, що необхідними умовами для визнання незаконним у судовому порядку правового акту індивідуальної дії органу місцевого самоврядування є:

1) позивач є власником або титульним володільцем певного майна;

2) права власника (титульного володільця) порушено і підставою цього порушення є видання правового акту;

3) такий акт не відповідає закону, тобто, має місце невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Суд враховує недопустимість органу влади зловживати своїми правами та повноваженнями, що викладено у ст. 13 ЦК України та презумпцію правомірності правочину - Договору оренди від 01.02.2018 (ст. 204 ЦК України), відповідно до якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Водночас, як убачається із аналізу положень статей 12, 116, 122 Земельного кодексу України, пункту 34 частини 1 статті 26, статті 74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" у їх сукупності, прийняття органом місцевого самоврядування ненормативного акта породжує виникнення правовідносин, що пов`язані із реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів у сфері земельних правовідносин. Тобто рішення органу місцевого самоврядування є підставою виникнення, зміни або припинення прав та обов`язків фізичних та юридичних осіб.

За змістом статей 152, 155 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Отже, рішення органу місцевого самоврядування у сфері земельних відносин, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпує свою дію після його реалізації, може оспорюватися з точки зору законності, а вимоги про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства.

Щодо п.37 Договору оренди від 01.22.2018: розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.

Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі №753/11000/14-ц від 18 квітня 2018 року застосував принцип Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав).

Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, має нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки у випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.

Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча й були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party).

Аналіз змісту Договору оренди від 01.02.2018 свідчить, що правила, встановлені ст. 213 ЦК України, не дозволяють визначити зміст відповідної умови оренди земельної ділянки щодо розірвання дії договору в односторонньому порядку. Оскільки ці правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови щодо порядку проведення розірвання, потрібно застосовувати тлумачення Сontra proferentem.

На виконання вимог статті 14 Закону України "Про оренду землі " в редакції, чинній станом на 10.12.2019, постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 було затверджено Типовий договір оренди землі ( тут і надалі в редакції , чинній станом на 10.12.2019).

Типова умова п. 39 викладена в наступній редакції: "Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається (не допускається) (непотрібне закреслити). Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є ____". За змістом виноски до цієї типової умови договору оренди землі законодавцем передбачено, що у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення може включатися вимога щодо дотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів тощо.

У ч. 4 ст. 179 ГК України передбачено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

За загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін у порядку, встановленому статтею 188 ГК України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором (аналогічна правова позиція викладена у постанові колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 № 916/1684/18).

Суд погоджується з доводами Товариства про те, що в даному випадку дослідженню підлягає правомірність відмови Оліївської сільської ради від договору в односторонньому порядку на підставі пункту 37 Договору оренди землі від 01.02.2018 шляхом прийняття оскаржуваного рішення № 635 від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин" (а.с. 66, т.1).

Однак у п.37 Договору оренди землі від 01.02.2018 не визначено умову (умови) для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця щодо земельної ділянки для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків в селі Оліївка.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 звернула увагу на те, що формулювання приписів статей 140, 141 і 143 ЗК України частково дублюються, а стаття 143 ЗК України має назву «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку», тобто поєднує підстави припинення у судовому порядку як права власності, так і права користування земельною ділянкою.

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов`язані забезпечувати використання останніх за цільовим призначенням (пункт «а» частини першої статті 91, пункт «а» частини першої статті 96 ЗК України). Аналогічний обов`язок визначений в абзаці десятому статті 35 Закону «Про охорону земель».

Цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (абзац чотирнадцятий частини першої статті 1 Закону «Про землеустрій» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Таким чином, враховуючи, що рішення Оліївської сільської ради № 635 від 09.09.23р. "Про врегулювання правовідносин" вважати Договір оренди від 01.02.2018 припиненим з 01.02.2022 прийнято всупереч нормам законодавства, суд ухвалив визнати його протиправним (недійсним).

Верховний Суд у постанові від 14.09. 2022 у справі № 909/298/21 зазначив, що не відповідає законодавству одночасне визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів юридичної особи. Такі вимоги за своєю суттю є альтернативними, оскільки мають різні правові наслідки, зокрема, через різницю у часі дії такого акта.

У разі визнання акта недійсним у суду немає потреби скасовувати його, оскільки визнання його недійсним означає, що він не створює правових наслідків з моменту його вчинення. Скасування ж акта означає втрату чинності таким актом на майбутнє з моменту набрання чинності відповідним судовим рішенням.

З врахуванням викладеної правової позиції Верховного Суд, суд вважає визнати Рішення ради № 635 протиправним з дати його прийняття - 09.09.2023р.

Відповідно до ст. ст. 73, 74, 77 ГПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Щодо розподілу судових витрат

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи ( ч.1 ст. 123 ГПК України) .

Відповідно до ч.2 цієї статті Кодексу розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог ( п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України).

У разі коли в позовній заяві об`єднано дві і більше вимог немайнового характеру, судовий збір сплачується за кожну вимогу немайнового характеру ( ч. 3 ст. 6 Закону України "Про судовий збір".

За позов, що об`єднує три немайнові вимоги позивач сплатив судовий збір у розмірі 7443,00грн, що підтверджується платіжним дорученням № 736 від 06.10.2022.(а. с. 71, т.1).

У зв`язку з введенням до предмету позову вимоги визнати протиправним рішення 27 сесії 8 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин" , позивач сплатив судовий збір в розмірі 2684,00грн, що підтверджується платіжною інструкцією №747 від 31.03.23р. ( а.с. 57, т.2).

У зв`язку із відмовою у позові визнати протиправними та скасувати рішення 15 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" та рішення 18 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 561 від 12.04.2019 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі", сплачений судовий збір в розмірі 4962,00грн покладається на позивача ( п.2 ч.1 ст. 129 ГПК України).

За дві позовні вимоги немайнового характеру ( визнати протиправним рішення 27 сесії 8 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин" та вважати додаткову угоду укладеною) сплачений судовий збір в розмірі 4962,00грн покладається на відповідача ( п.2 ч.1 ст. 129 ГПК України).

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати протиправним рішення 27 сесії 8 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 09.09.2022 "Про врегулювання правовідносин".

3. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 01.02.2018, зареєстрованого Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 року за № 25274870, укладеного між Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області та ТОВ "Олвіта-Буд", щодо земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 2,4350 га ( кадастровий номер :08:001:0097), розташованої за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Оліївська сільська рада, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, на тих саме умовах, які були передбачені договором оренди землі від 01.02.2018 року у наступній редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення договору оренди землі від 01 лютого 2018

с. Оліївка _________________року

Житомирського району

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, в особі секретаря ради Ткаченка Бориса Ігоровича, що діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку, та ОРЕНДАР: Товариство з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд", в особі директора товариства Голубович Юлії Вікторівни, що діє на підставі Статуту товариства, з другого, уклали цю додаткову угоду про внесення змін до договору оренди від 01 лютого 2018, зареєстрованого Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 року за № 25274870, про таке:

На підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" до пункту 7 розділу "Строк дії договору" договору оренди землі від 01 лютого 2018 року, зареєстрованого Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 року за № 25274870, сторони вирішили внести зміни, виклавши пункт 7 розділу "Строк дії договору" в такій редакції:" Договір поновлено строком до 01 лютого 2026 (першого лютого дві тисячі двадцять шостого) року".

Інші умови договору оренди землі від 01 лютого 2018 року, зареєстрованого Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 року за № 25274870, не змінені цією додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов`язковість для себе.

Ця додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі від 01 лютого 2018 року, зареєстрованого Житомирською філією державного підприємства "СЕТАМ", про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 12 березня 2018 року за № 25274870, яка є невід`ємною частиною цього договору, складена українською мовою у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і видаються сторонам.

Підписи сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, с.Оліївка, вул. Леоніда Ступицького, 68

Секретар ради _____________________Б.І.Ткаченко

ОРЕНДАР

Товариство з обмеженою відповідальністю "Олвіта-буд", Житомирська область, Житомирський район, с.Оліївка, вул. Рихліка Євгена,4

Директор товариства _________________ Ю.В.Голубович".

4. У позові визнати протиправним та скасувати рішення 15 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 454 від 22.02.2019 "Про розподіл земельної ділянки" та рішення 18 сесії 7 скликання Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області № 561 від 12.04.2019 "Про звернення до ТОВ "Олвіта-Буд" щодо розірвання договору оренди землі" відмовити.

5. Стягнути з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (12402, Житомирська область, Житомирський район, с.Оліївка, вул. Л. Ступницького, 68 , ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Олвіта-Буд" ( 12403, Житомирська область, Житомирський район, с.Оліївка, вул. Рихліка Євгена,4, ) 4962,00грн судового збору. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 13.10.23

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати: 1 - в справу

2- позивачу ( рек. з пов.) та на ел. пошти: , ,

3- відповідачу на ел. пошту: , +