ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.09.2023 Справа № 914/1098/23

За первісним позовом:Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича, м. Львів
до відповідача:Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Комунального закладу культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр «Львівський палац мистецтв», м. Львів
про:зобов`язання продовжити строк договору оренди
та за зустрічним позовом:Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів
до відповідача:Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича, м. Львів
про:виселення
Суддя Крупник Р.В. Секретар Шевчук О.О.
Представники сторін:
від ФОП Корнієнка А.Л.: Торонні А.М. адвокат;
від УМСВ ЛОР:не з`явився;
від третьої особи:не з`явився.

ІСТОРІЯ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ.

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява ФОП Корнієнка Андрія Леонардовича (далі ФОП Корнієнко А.Л.) до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (далі УМСВ ЛОР) про зобов`язання продовжити строк договору оренди.

Ухвалою від 10.04.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, розгляд справи ухвалив здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначив на 08.05.2023, залучив до участі у справі Комунальний заклад культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр «Львівський палац мистецтв» (далі КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв») в статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

27.04.2022 до Господарського суду Львівської області надійшла зустрічна позовна заява УМСВ ЛОР до ФОП Корнієнка А.Л. про виселення.

Ухвалою від 03.05.2023 суд залишив зустрічну позовну заяву без руху та встановив заявнику строк для усунення недоліків зустрічного позову шляхом надання доказів направлення на юридичні адреси ФОП Корнієнка А.Л. та КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» зустрічної позовної заяви, а саме оригіналів поштової квитанції (чеку) про направлення цінного листа та опису вкладення у цінний лист.

08.05.2023 на адресу суду надійшла заява УМСВ ЛОР (вх. №11391/23 від 08.05.2023), якою усунуто недоліки зустрічного позову, визначені ухвалою від 03.05.2023.

Ухвалою від 08.05.2023 суд відклав підготовче засідання на 26.05.2023.

Ухвалою від 11.05.2023 прийнято зустрічну позовну заяву до спільного розгляду із первісною позовною заявою, вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом.

У підготовчому засіданні 26.05.2023 суд продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів та оголосив перерву до 03.07.2023.

Ухвалою від 03.07.2023 підготовче засідання у справі відкладено на 20.07.2023.

Ухвалою від 20.07.2023 відмовлено в задоволенні клопотання ФОП Корнієнка А.Л. про відкладення розгляду справи, закрито підготовче провадження у справі, розгляд справи по суті призначено на 21.08.2023.

Ухвалою від 21.08.2023 суд відклав судове засідання на 11.09.2023.

У судовому засіданні 11.09.2023 оголошувалась перерва до 25.09.2023.

У судове засідання 25.09.2023 представниця позивача за первісним позовом з`явилась, просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач за первісним позовом та третя особа явки повноважних представників у судове засідання 25.09.2023 не забезпечили, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи.

КЛОПОТАННЯ СТОРІН.

Представником УМСВ ЛОР направлено на електронну пошту суду клопотання про відкладення розгляду справи (вх. №23115/23 від 25.09.2023).

Представниця позивача проти задоволення вказаного клопотання не заперечувала.

Розглянувши відповідне клопотання, суд ухвалив відмовити в його задоволенні з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Згідно із п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України передбачено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З матеріалів справи вбачається, що представник відповідача за первісним позовом був присутнім у судовому засіданні, яке відбулось 11.09.2023. За результатами проведення засідання суд заслухав вступні слова учасників справи, перейшов до дослідження обставин справи та доказів, які їх підтверджують та оголосив перерву до 25.09.2023, про що належним чином повідомив представника УМСВ ЛОР, що підтверджується розпискою про оголошення перерви у судовому засіданні.

Клопотання про відкладення обґрунтоване зайнятістю представника УМСВ ЛОР у іншому судовому процесі.

Разом з цим, слід зазначити, що жодних доказів на підтвердження даної обставини відповідачем до суду подано не було. Ним також не вказано участь у якому судовому процесі бере його представник, на котру годину призначене засідання у відповідній справі, та чи було таке засідання призначене раніше, ніж судове засідання у даній справі.

Зважаючи на це, підстави для визнання поважними причин неявки представника відповідача у судове засідання 25.09.2023 відсутні, а розгляд справи є можливим без участі відповідного представника.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ЗА ПЕРВІСНИМ ПОЗОВОМ.

Аргументи ФОП Корнієнка А.Л.

Позов обґрунтовано тим, що 20.06.2018 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено Договір оренди №34/18 нерухомого майна, що знаходиться на балансі КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв», а саме: замощення площею 150 кв.м. за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, 12, строком на 2 роки 11 місяців.

15.12.2020 та 24.10.2022 позивачем подавались заяви про продовження строку Договору оренди, однак станом на дату подання позову відповіді отримано не було. Такі дії відповідача, на переконання позивача, свідчать про порушення права орендаря на продовження договору, а тому він звернувся до суду із цим позовом.

У позові також зазначено, що у відповідь на адвокатський запит відповідач повідомив, що наказ про продовження/відмову у продовженні відповідного строку договору оренди не підписувався, а Договір оренди було припинено за згодою сторін відповідно до актів приймання-передачі орендованого майна від 08.09.2022, поданих листом КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» №230/1-6 від 16.09.2022.

Як стверджує позивач, відповідні твердження є безпідставними, адже жодної угоди про дострокове припинення договору не укладалось. Про відсутність згоди припинити договір свідчать заяви від 15.12.2020 та від 24.10.2022. Сам по собі факт підписання акта приймання-передачі не є підставою для припинення договору. Позивач вказує, що відповідний акт було складено та підписано між ним та балансоутримувачем на виконання діючого договору з метою подальшого переукладення та продовження строку його дії. Орендні відносини між сторонами тривають, про що свідчать нарахування балансоутримувачем орендної плати та їх сплата позивачем.

Аргументи УМСВ ЛОР.

Відповідач за первісним позовом заперечив проти задоволення позовних вимог з наступних підстав. 08.09.2022 між учасниками справи було підписано Акт приймання-передачі, згідно із яким ФОП Корнієнко А.Л. повернув передане йому в оренду нерухоме майно. Зважаючи на це, а також враховуючи лист КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» №230/1-6 від 16.09.2022 Договір оренди нерухомого майна №34/18 від 20.06.2018 слід вважати достроково розірваним. З огляду на дострокове припинення договору, підстави для його продовження відсутні.

Посилання позивача на те, що балансоутримувач продовжує нараховувати орендну плату, яку ФОП Корнієнко А.Л. сплачує належним чином, жодним чином не свідчить про продовження існування орендних відносин між сторонами. Відповідні твердження спростовуються самим позивачем, який у первісному позові підтверджує факт припинення договірних відносин з 08.09.2022.

На переконання відповідача, не заслуговують на увагу доводи позивача про те, що він відшкодовує витрати на оплату комунальних послуг. Такі твердження не свідчать про існування орендних відносин та користування орендованими приміщеннями, оскільки орендодавцем за договором є УМСВ ЛОР, а не КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» і узгоджувати питання щодо використання спірних приміщень орендар має із орендодавцем. Крім цього, договір на відшкодування витрат пов`язаних із утриманням приміщення не регулює відносини з оренди таких приміщень, а лише передбачає умови відшкодування витрат на оплату комунальних послуг, які споживав ФОП Корнієнко А.Л.

Аргументи КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв».

Третя особа подала письмові пояснення (вх. №16342/23 від 03.07.2023), у яких просила відмовити у задоволенні первісного позову. Як стверджує КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв», Договір оренди нерухомого майна №34/18 від 20.06.2018 є припиненим, у зв`язку із підписанням акту приймання-передачі від 08.09.2022. Після підписання вказаного акта, ФОП Корнієнко А.Л. відмовився повертати ключі від орендованого приміщення та проводжує фактично користуватися спірним майном. У зв`язку із цим, балансоутримувач продовжує нараховувати та стягувати плату за користування майном в односторонньому порядку шляхом надсилання рахунків позивачу, які останній сплачує.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ЗА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ.

Аргументи позивача за зустрічним позовом.

Зустрічний позов обґрунтовано тим, що 20.06.2018 між ФОП Корнієнком А.Л. (орендар) та УМСВ ЛОР (орендодавець) укладено Договір оренди №34/18 нерухомого майна, що знаходиться на балансі КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв», а саме: вмощення площею 150 кв.м. за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, 12, строком на 2 роки 11 місяців. Згідно із актом приймання-передачі відповідне майно було передане орендарю 20.06.2018. Майно передавалось в оренду для розміщення кафе, яке не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Як зазначає позивач за зустрічним позовом, Договір оренди №34/18 було продовжено на той самий строк на підставі п. 8.6 цього Договору у зв`язку з відсутністю заяв про його припинення від жодної із сторін. Разом з тим, в подальшому цей Договір було достроково розірвано, про що складено акт приймання-передачі нерухомого майна від 08.09.2022, який підписано між КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв», ФОП Корнієнком А.Л. та УМСВ ЛОР. Відповідно до цього акта орендоване майно було повернуто із оренди ФОП Корнієнка А.Л.

Проте, як вбачається зі змісту первісного позову та листів адміністрації КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв», станом на момент подання зустрічного позову ФОП Корнієнко А.Л. продовжує користуватись спірним майном, що порушує права позивача.

Зважаючи на це, УМСВ ЛОР просить виселити ФОП Корнієнка А.Л. із безпідставного займаного ним нерухомого майна.

Аргументи ФОП Корнієнка А.Л.

Відповідач за зустрічним позовом заперечив проти задоволення позовних вимог, оскільки жодних угод про припинення Договору оренди нерухомого майна №34/18 від 20.06.2018 між сторонами не укладалось, а намір ФОП Корнієнка А.Л. продовжити дію договору підтверджується його заявами від 15.12.2020 та від 24.10.2022.

Щодо Акту приймання-передачі від 08.09.2022, то він не укладався на виконання додаткової угоди про припинення договору оренди, а засвідчує лише факт передачі спірного нерухомого майна від орендаря до орендодавця. Відтак, цей акт не є самостійною підставою для припинення договору.

Крім цього, спірне нерухоме майно було повернуте у користування ФОП Корнієнка А.Л., що підтверджується актом приймання-передачі від 09.09.2022, від підписання якого Управління майном спільної власності Львівської обласної ради ухиляється. Попри це, балансоутримувач продовжує виставляти рахунки за фактичне користування майном згідно із умовами договору оренди, які відповідач належним чином оплачує.

Аргументи КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв».

У письмових поясненнях вх. №16342/23 від 03.07.2023, про які суд уже згадував, третя особа просить задовольнити зустрічний позов. При цьому аргументи є аналогічними тим, що викладені вище.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.

20.06.2018 між УМСВ ЛОР (орендодавець) та ФОП Корнієнком А.Л. (орендар) укладено Договір оренди №34/18 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області (надалі Договір №34/18), згідно із п. 1.1. якого орендодавець на підставі наказу управління від 25.05.2018 №35-н передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно частину замощення, що знаходиться на балансі КП ЛОР «Кінотеатр Львів», загальною площею 150,0 кв.м., розміщеного за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, 12, згідно з актом приймання-передачі майна.

08.11.2019 між сторонами підписано Договір №179-34/18-19, згідно із яким вони домовились внести з 01.12.2019 зміни до Договору №34/18, зокрема у тексті договору і додатках до нього слова «КП ЛОР «Кінотеатр Львів» у всіх відмінках замінити на слова «КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» у відповідних відмінках.

Зважаючи на це, умови Договору №34/18 надалі викладатимуться судом з урахуванням внесених до нього змін.

Згідно із п. 1.2 Договору №34/18 майно передається в оренду з метою розміщення кафе, яке не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами домовленості з усіх його істотних умов і підписання ними тексту договору. Початок перебігу терміну дії договору та настання обов`язку сплати орендарем орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання-передачі майна (п. 2.1 Договору №34/18).

На виконання умов Договору №34/18 орендарю було передано у користування обумовлене нерухоме майно, що підтверджується Актом прийняття-передачі нежитлових приміщень від 20.06.2018, який підписано орендарем і балансоутримувачем та затверджено начальником УМСВ ЛОР.

Відповідно до п. 8.1 Договору №34/18 його укладено строком на 2 роки 11 місяців (два роки одинадцять місяців), що діє від 20.06.2018 до 19.05.2021 включно.

Зміни і доповнення або розірвання договору допускаються за взаємної згоди сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Чинність договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено; достроково за взаємною згодою сторін (пункти 8.3, 8.6, 8.8 Договору №34/18).

30.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Фонду комунального майна ЛОДА із заявою від 15.12.2020 про продовження дії Договору №34/18 до 20.06.2023, відповіді на яку отримано не було.

Як передбачено п.п. 2.3, 2.4 Договору №34/18 у разі припинення цього договору майно повертається орендарем КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв». Орендар повертає майно за актом приймання-передачі, що підписується орендарем, орендодавцем та балансоутримувачем. Майно вважається поверненим з моменту підписання акта приймання-передачі. Обов`язок по складанню акта приймання-передачі покладається на балансоутримувача орендованого майна.

08.09.2022 ФОП Корнієнко А.Л. передав, а КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» прийняло раніше передане в оренду нерухоме майно, що підтверджується Актом прийняття-передачі нерухомого майна від 08.09.2022, який підписано орендарем і балансоутримувачем та затверджено начальником УМСВ ЛОР.

Судом встановлено, що 09.09.2022 між ФОП Корнієнком А.Л. та КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» підписано ще один Акт прийняття-передачі нерухомого майна, згідно із яким спірне майно повинне було бути переданим в оренду позивачу за первісним позовом. Разом з цим, УМСВ ЛОР, як орендодавець, вказаний акт не затвердило.

24.10.2022 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Управління із листом, у якому просив продовжити строк дії Договору №34/18 на той самий термін, а в разі відмови надати відповідне рішення. Разом з цим, відповідні на цей лист також надано не було.

З метою з`ясування причин непродовження строку дії Договору, представниця ФОП Корнієнка А.Л. зверталась до УМСВ ЛОР із адвокатським запитом. У відповідь на цей запит, Управління своїм листом №280 від 27.02.2023 повідомило, що наказ про продовження/відмову у продовженні Договору не підписувався, а Договір оренди було припинено за згодою сторін відповідно до актів приймання-передачі орендованого майна від 08.09.2022, поданих в Управління листом КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв» №230/1-6 від 16.09.2022.

Вважаючи дії УМСВ ЛОР щодо непродовження Договору №34/18 на той самий строк такими, що порушують права ФОП Корнієнка А.Л., останній звернувся з даним позовом до суду.

ОЦІНКА СУДУ.

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Згідно ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. ст. 628, 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Аналогічні за змістом положення передбачено також в ст. 283 ГК України.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1 ст. 760 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів справи, спірні правовідносини між сторонами виникли з Договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №34/18 від 20.06.2018. Предметом цього договору є окреме індивідуально визначене майно, а саме частина замощення загальною площею 150,0 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Львів, вул. У. Самчука, 12 та перебуває на балансі КЗК ЛОР КМЦ «Львівський палац мистецтв».

З матеріалів справи прослідковується наступне:

1) Предметом первісного позову є матеріально-правові вимоги ФОП Корнієнка А.Л. до УМСВ ЛОР про зобов`язання продовжити строк Договору №34/18.

Підставами первісного позову є обставини направлення ФОП Корнієнком А.Л. в установлені законом строки заяви про продовження договору оренди на той самий строк і відсутність прийнятого УМСВ ЛОР рішення про продовження чи відмову в продовженні договору оренди.

Матеріально-правовими підставами первісних позовних вимог є положення ст. ст. 18, 24 Закону №157-ІХ та положення п. 135 Порядку №483.

2) Предметом зустрічного позову є матеріально-правові вимоги УМСВ ЛОР до ФОП Корнієнка А.Л. про виселення із нерухомого майна.

Підставами зустрічного позову є обставини припинення Договору №34/18 у зв`язку з його достроковим розірванням 08.09.2022 та обставини неповернення орендованого майна ФОП Корнієнком А.Л.

Матеріально-правовими підставами зустрічних позовних вимог є положення ст. 785 ЦК України та умови п. 2.3 Договору №34/18.

Враховуючи предмет та підстави первісних і зустрічних позовних вимог, а також доводи сторін викладені в заявах по суті спору, суд зазначає таке.

Щодо первісного позову.

Відповідно до п. 8.1 Договору №34/18 цей Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє від 20.06.2018 до 19.05.2021 включно.

Враховуючи те, що предметом укладеного Договору виступає комунальне майно, відтак правовідносини між сторонами, в тому числі і щодо продовження строку дії цього Договору регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

При цьому, суд зазначає, що станом на момент укладення Договору №34/18 діяли положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-ХІІ від 10.04.1992 з наступними змінами і доповненнями (далі Закон №2269-ХІІ).

03.10.2019 прийнято Закон України № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 157-ІХ). У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-XII втрачає чинність з дня введення в дію Закону № 157-ІХ.

Закон № 157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з урахуванням ч. 1 ст. 5 ЦК України, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-XII може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ.

За таких обставин, враховуючи те, що укладений між сторонами Договір №34/18 діяв до 19.05.2021 включно (відповідно до умов п. 8.1 цього Договору) для продовження його дії має застосовуватися процедура, передбачена Законом № 157-IX.

Частиною 1 статті 18 Закону № 157-ІХ встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті.

За частиною 2 цієї статті без проведення аукціону можуть бути продовжені, зокрема, договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.

Згідно з частиною 3 цієї ж статті договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Аналогічні за змістом положення містяться в пункті 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі Порядок № 483). При цьому, згідно абз. 2 вказаного пункту якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

За частинами 4, 5 статті 18 Закону № 157-ІХ рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Згідно з частиною 7 цієї статті договори, що продовжуються відповідно до частини 2 цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Відповідно до частини 8 статті 18 Закону № 157-ІХ орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Таким чином, з огляду на наведені вище норми, суд доходить висновку, що Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як «мовчазна згода», натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви.

З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини 7 статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Вказаний висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21, від 18.07.2023 у справі № 914/1728/22.

При цьому, недодержання орендарем строків, встановлених частиною 3 статті 18 Закону № 157-ІХ, свідчить про порушення ним передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди та відсутність підстав для продовження дії цього договору.

Вказаний висновок концептуально узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 14.03.2023 у справі № 910/15444/21, від 26.04.2023 у справі № 906/930/21, від 05.09.2023 у справі № 914/2233/22.

Обґрунтовуючи первісні позовні вимоги, ФОП Корнієнко А.Л. покликається на те, що у встановлені ст. 18 Закону № 157-ІХ строки подав заяву №14 від 15.12.2020 про продовження Договору №34/18 на новий строк, однак УМСВ ЛОР жодних рішень на підстави цієї заяви не прийняло (ні про продовження цього строку, ні про відмову в такому продовженні). В подальшому ним повторно було подано заяву від 24.10.2022 про продовження строку дії договору, однак така теж залишилася без реагування зі сторони відповідача.

З цього приводу суд зазначає таке.

Матеріалами справи дійсно підтверджується та обставина, що більш ніж за чотири з половиною місяці до закінчення строку дії Договору №34/18 позивач за первісним позовом звернувся до відповідача із заявою №14 від 15.12.2020 в котрій просив продовжити дію Договору оренди №34/18 від 20.06.2018 до 20.06.2023. Вказана заява зареєстрована відповідачем за вх. № 3729 від 31.12.2020.

Разом з тим, суд не вважає вказану заяву як заяву, яка подавалася ФОП Корнієнком А.Л. в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ про продовження строку дії Договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, як це стверджує первісний позивач.

Перш за все, суд відмічає, що ні з цієї заяви, ні з інших матеріалів справи не вбачається, що разом із заявою від 15.12.2020 ФОП Корнієнком А.Л. було подано звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт, як цього вимагають приписи ст. 18 Закону № 157-ІХ.

Крім цього, в даній заяві відсутні будь-які посилання на те, що така подається в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ.

Аналізуючи зміст цієї заяви, суд доходить висновку, що вказана заява не є заявою про продовження Договору на тих самих умовах і на той самий строк, оскільки ФОП Корнієнко А.Л. просить продовжити строк договору до 20.06.2023, тобто до п`яти років (враховуючи дату його укладення), а не до 19.04.2024 (враховуючи строк договору 2 роки 11 місяців та дату його закінчення 19.05.2021).

В цей же час, суд бере до уваги наступні обставини.

Так, як вже зазначалося спірний Договір №34/18 було укладено на строк 2 роки 11 місяців. З огляду на цей строк, а також на законодавчі зміни, які відбулися внаслідок прийняття Закону № 157-ІХ, ФОП Корнієнко А.Л. до закінчення строку дії Договору вправі був подавати:

1) в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ заяву про продовження дії договору на той самий строк без проведення аукціону;

2) в порядку ст. 16 Закону № 157-ІХ заяву про внесення змін до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

Можливість подання ФОП Корнієнком А.Л. заяви про внесення змін до строку договору оренди зумовлена тим, що згідно ч. 3 ст. 9 Закону № 157-ІХ строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом ст. 16 Закону № 157-ІХ, яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Згідно ч. 4 ст. 16 Закону № 157-ІХ особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною 3 статті 9 цього Закону.

За змістом пункту 125 Порядку № 483, який структурно знаходиться в розділі «Внесення змін до договору оренди» та пов`язаний, насамперед, із положеннями ст. 16 Закону № 157-ІХ не допускається, зокрема, внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини 1 статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції.

Системний аналіз положень пункту 125 Порядку № 483 дозволяє дійти таких висновків:

1) Цей пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону № 157-ІХ, а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

2) У цьому пункті нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони, для застосування якого необхідне дотримання наступних критеріїв: а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років; б) договір з моменту укладення не продовжувався; в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком.

3) Відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

4) Перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону № 157-ІХ мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

Вказаний висновок узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними в постановах від 13.10.2021 у справі № 921/604/20 та від 01.11.2022 у справі № 926/186/22.

Таким чином, з огляду на викладене та беручи до уваги те, що:

1) в заяві від 15.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. просив продовжити Договір №34/18 до 20.06.2023 (тобто до п`яти років з моменту укладення цього договору та підписання відповідного акту приймання-передачі майна в оренду);

2) до вказаної заяви не було додано звіту про оцінку майна та рецензію на цей звіт, як цього вимагають приписи ст. 18 Закону № 157-ІХ,

суд робить висновок, що відповідну заяву первісний позивач подав в порядку ст. 16 Закону № 157-ІХ та п. 125 Порядку № 483 як заяву про збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком, а не в порядку ст. 18 Закону № 157-ІХ та п. 135 Порядку № 483 як заяву про продовження дії Договору оренди на той самий строк.

Докази того, що за вказаною заявою було внесено зміни до Договору оренди в матеріалах справи відсутні.

Інших доказів, які б підтверджували вчинення ФОП Корнієнком А.Л. юридично значимих дій у встановлені Законом № 157-ІХ строки на продовження договору оренди на той самий строк без проведення аукціону матеріали справи не містять.

Покликання представниці позивача на заяву від 24.10.2022 не заслуговують на увагу, оскільки таку заяву було подано через півтори роки після закінчення строку дії Договору оренди, а не за 3 місяці до закінчення цього строку, як це вимагають приписи ст. 18 Закону.

Відповідно до ст. 24 Закону № 157-ІХ договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його укладено.

Враховуючи недодержання ФОП Корнієнком передбаченого законодавством порядку продовження строку дії Договору №34/18, цей Договір припинився 19.05.2021 і підстави для його продовження на той самий строк та задоволення первісних позовних вимог відсутні.

При цьому, судом відхиляються доводи представниці ФОП Корнієнка А.Л. про те, що доказом продовження існування договірних відносин є сплата позивачем орендної плати, оскільки така сплата може свідчити лише про виконання позивачем обов`язку щодо здійснення оплати за фактичне використання комунального майна.

Щодо зустрічного позову.

Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, УМСВ ЛОР покликається на те, що укладений між сторонами Договір №34/18 після закінчення строку його дії було поновлено на той самий строк на підставі п. 8.6 цього Договору. Однак, в подальшому цей договір було розірвано за взаємною згодою сторін про що свідчить Акт приймання-передачі нерухомого майна з оренди від 08.09.2022. Таким чином, враховуючи припинення дії Договору оренди та фактичне неповернення ФОП Корнієнком А.Л. орендованого майна, УМСВ ЛОР просить суд задовільнити зустрічні вимоги та виселити колишнього орендаря з займаної території.

З цього приводу суд зазначає таке.

Відповідно до п. 8.6 Договору №34/18, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Слід зазначити, що наведена умова Договору оренди станом на момент його укладення повністю відповідала приписам ч. 2 ст. 17 чинного на той час Закону № 2269-XII. Водночас, як вже зазначалося вище, 01.02.2020 набув чинності новий Закон № 157-IX котрий концептуально змінив підходи до продовження договорів оренди і положення котрого застосовуються до порядку продовження цих договорів, якщо їх строк дій закінчився після 01.07.2020. Зокрема, на відміну від Закону № 2269-XII, норми Закону № 157-ІХ не передбачають такої підстави для продовження дії договору оренди як «мовчазна згода», тобто відсутність заяви однієї із сторін про припинення цього договору.

За змістом ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Суд зазначає, що враховуючи зміст та суть відносин, які склалися між сторонами в даній справі, а саме те, що це відносини пов`язані з орендою комунального майна, які регулюються спеціальним Законом № 157-ІХ і договори оренди цього майна згідно ст. 16 вказаного Закону мають відповідати примірному договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України і котрий також не передбачає «мовчазної згоди» для продовження дії цих договорів, то починаючи з 01.07.2020 умови договорів оренди комунального майна не можуть регулювати інший порядок їх продовження ніж це визначено Законом № 157-ІХ та примірним договором.

Враховуючи те, що станом на момент виникнення спірних правовідносин умови п. 8.6 Договору оренди суперечили актам цивільного законодавства, відтак цей пункт не підлягає застосуванню при вирішенні даного спору. А тому, покликання представника УМСВ ЛОР про продовження Договору №34/18 на новий строк на підставі цього пункту є безпідставним та не приймається судом до уваги.

Однак, як вже зазначалося вище, інші доводи УМСВ ЛОР, а саме те, що укладений між сторонами Договір оренди припинив дію знайшли своє підтвердження. Проте припинення цієї дії відбулося 19.05.2021, а не 08.09.2022, як це стверджує представник позивача за зустрічним позовом.

Згідно ч. 1 ст. 25 Закону № 157-ІХ у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Подібні за змістом правові наслідки припинення договору оренди визначено також в ч. 1 ст. 785 ЦК України.

Жодною із сторін не заперечується та обставина, що не зважаючи на факт підписання ФОП Корнієнком А.Л. акту повернення майна з оренди від 08.09.2022, останній станом на момент ухвалення рішення в даній справі надалі продовжує фактично займати орендоване майно - замощення загальною площею 150,0 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Львів, вул. У. Самчука, 12 та сплачує за нього плату в подвійному розмірі.

З огляду на вказане, беручи до уваги приписи ст. 25 Закону № 157-ІХ та ч. 1 ст. 785 ЦК України, суд вважає зустрічні позовні вимоги про виселення ФОП Корнієнка А.Л. з займаної території обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

СУДОВІ ВИТРАТИ.

У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи на відмову у задоволенні первісного позову, судовий збір покладається судом на його платника, а саме ФОП Корнієнка А.Л.

Що стосується зустрічного позову, то, враховуючи його задоволення у повному обсязі, судовий збір підлягає стягненню з ФОП Корнієнка А.Л. на користь Управління майном спільної власності Львівської обласної ради у розмірі 2 684,00 грн.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 42, 123, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради відмовити повністю.

2. Покласти на Фізичну особу-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича судовий збір за подання первісної позовної заяви.

3. Зустрічний позов Управління майном спільної власності Львівської обласної ради до Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича задовольнити повністю.

4. Виселити Фізичну особу-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) із нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Львів, вул. У. Самчука, буд. 12, а саме замощення площею 150 кв.м.

5. Стягнути із Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (79008, м. Львів, вул. Винниченка, буд. 18; ) 2`684,00 грн. судового збору.

6. Накази видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 327 ГПК України.

7. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса сторінки суду http://lv.arbitr.gov.ua на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається.

Повний текст рішення складено та підписано 04.10.2023.

Суддя Крупник Р.В.