ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 вересня 2023 року

м. Київ

cправа № 907/598/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,

розглянувши касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Західного апеляційного господарського суду від 03.05.2023 (колегія суддів у складі: Бойко С. М., Зварич О. В., Якімець Г. Г.) та рішення Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022 (суддя Андрейчук Л. В.) у справі

за позовом ОСОБА_1 до Перечинської міської ради Закарпатської області про розірвання договору оренди землі,

про час і місце розгляду касаційної скарги сторони повідомлені належним чином, але не скористалися правом направити для участі у справі своїх повноважних представників,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. ОСОБА_1 , підприємницька діяльність якого в установленому законом порядку припинена, звернувся з позовом до суду та просив розірвати з 01.01.2018 укладений з відповідачем (правонаступником Зарічівської сільської ради) договір оренди земельної ділянки від 18.06.2009 № 04, а також визнати недійсними грошові зобов`язання, пов`язані з його виконанням, з 01.01.2018. Позов заявлено з посиланням на статті. 651, 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтю 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

2. 20.05.2021 від позивача на адресу суду надійшла заява про зміну позовних вимог, у якій позивач просив суд розірвати з 01.01.2018 договір оренди земельної ділянки, укладений 18.06.2009 між Зарічівської сільською радою Перечинського району Закарпатської області (далі - Зарічівська сільрада), правонаступником якої є відповідач, та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 3200,00 м2 (кадастровий номер - :01:001:0027), із змінами, внесеними відповідно до додаткової угоди, укладеної 17.01.2012. Одночасно заявлено вимогу про визнання недійсним з 01.01.2018 грошового зобов`язання, пов`язаного з виконанням договору.

3. Позивач зазначав, що договір підлягає розірванню в судовому порядку починаючи з 01.01.2018, оскільки відповідач в односторонньому порядку збільшив орендну плату за земельну ділянку за 2018-2019 роки, а згоди на виконання договору на таких умовах позивач не надавав і не міг надати у зв`язку із порушенням відповідачем умов договору та чинного законодавства в частині забезпечення обов`язку інформування позивача про зміну орендної плати за земельну ділянку.

Фактичні обставини, встановлені судами

4. Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 18.06.2009 № 04, укладеного між Зарічівською сільрадою та ПП Гураничем Ю. Ю., на підставі рішення 18 сесії Зарічівської сільради 5 скликання від 03.04.2009 за № 339 ПП Гураничу Ю. Ю. передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, (кадастровий номер - :01:001:0027), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 100 м2, у тому числі господарський двір колишнього колгоспу, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, а саме виробничий цех, строком на 49 років.

5. Згідно з пунктом 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 34 720,00 грн.

6. У пунктах 9, 10 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у сумі 3 472,00 грн на рік, тобто 289,33 грн на місяць. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

7. Відповідно до пункту 13 договору розмір орендної плати переглядається за погодженням сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

8. Згідно з пунктом 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

9. У зв`язку зі зміною орендаря з ПП Гуранич Ю. Ю. на фізичну особу ОСОБА_1 відповідно до рішення 11 сесії 6 скликання Зарічівської сільради від 17.01.2012 № 108 укладено додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору від 18.06.2009 № 04. Орендарем земельної ділянки визначено фізичну особу ОСОБА_1 .

10. Позивач просив суд розірвати договір оренди з 01.01.2018, оскільки відповідачем в односторонньому порядку збільшено орендну плату за земельну ділянку. Доказом щодо збільшення розміру орендної плати, на думку позивача, є податкові повідомлення -рішення від 19.04.2018 за № -0714 (за 2018 рік) та від 10.06.2019 за № -0714 (за 2019 рік), які отримані від Головного управління Державної фіскальної служби у Закарпатській області, де визначено суму податкового зобов`язання за платежем «орендна плата з фізичних осіб» у розмірі 41 045,43 грн.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

11. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 03.05.2023, у задоволенні позову відмовлено.

12. Суди виходили з того, що позивач не надав доказів про наявність усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме у справі відсутні будь-які докази того, що виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило би заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім того, суди вказали, що нарахування орендної плати за земельну ділянку та формування податкових-повідомлень здійснюється Головним управлінням Державної фіскальної служби у Закарпатській області, а не безпосередньо відповідачем.

Короткий зміст касаційної скарги

13. ОСОБА_1 у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

14. Скарга з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статей 651-653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а також ухваленням судових рішень без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, щодо застосування зазначених норм у подібних правовідносинах.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

15. Перечинська міська рада у відзиві просить касаційне провадження закрити з тих підстав, що скаржник посилається на висновки Верховного Суду у правовідносинах, які не подібні правовідносинам у справі, яка розглядається.

Позиція Верховного Суду

16. Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

17. У силу статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

18. Згідно із частинами першою, другою статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

19. Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

20. Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" установлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

21. За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, у тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

22. Стаття 652 ЦК України передбачає можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у частині другій статті 652 ЦК України, а саме: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Тобто закон пов`язує можливість розірвання договору з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України.

23. Судами встановлено, що позивач не надав доказів про наявність усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин.

24. Істотною зміною обставин у розумінні статті 652 ЦК України скаржник вважає обставини збільшення нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки і ставок плати за землю, проте при укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони і не укладали договір або уклали його на інших умовах.

25. Суди взяли до уваги висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 09.10.2019 у справі № 359/6116/16-ц, зокрема щодо того, що розірвання договору оренди земельної ділянки призведе до безпідставного використання земельної ділянки власником нерухомості. Наявність на земельній ділянці нерухомості, яка належить іншій особі, обмежує права власника земельної ділянки, а тому й власник нерухомості повинен діяти добросовісно задля задоволення потреб власника земельної ділянки на отримання прибутку від використання його власності іншою особою.

26. З огляду на викладене суди дійшли обґрунтованого висновку по відсутність підстав для розірвання договору.

27. У справі № 911/2686/18, на постанову Верховного Суду від 16.01.2020, в якій міститься посилання у касаційній скарзі, розглядався позов про стягнення заборгованості з орендної плати та про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав того, що відповідач неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором оренди в частині сплати орендної плати - без врахування зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки судами обох інстанцій встановлено, що внесення змін до договору в частині зміни орендної плати здійснюється виключно за згодою сторін, а умовами договору не передбачено обов`язку орендаря самостійно індексувати розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативно-грошової оцінки земель, Верховний Суд погодився з висновками судів обох інстанцій про те, що до моменту внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки в частині зміни розміру орендної плати (відповідно до нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки) в орендаря не виникає і відсутній обов`язок зі сплати орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою згідно з положеннями Податкового кодексу України у відповідності до нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

28. У справі № 6-325цс16, на постанову Верховного Суду України від 18.05.2016, в якій міститься посилання у касаційній скарзі, розглядався позов про внесення змін до договору оренди землі у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі. Верховний Суд України дійшов висновку про внесення змін до договору оренди з моменту введення в дію нової нормативної грошової оцінки, проте Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 відступила від правового висновку Верховного Суду України щодо порядку зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки землі, визначивши, що коли договір оренди землі змінений судом, то договірне зобов`язання в частині розміру орендної плати змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили.

29. У справі № 925/1016/16, на постанову Верховного Суду від 13.06.2018, в якій міститься посилання у касаційній скарзі, розглядався позов про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором стосовно сплати орендних платежів.

Верховний Суд у цій справі зазначив, що ані законом, ані умовами договору не передбачено обов`язку орендаря самостійно індексувати розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки без попереднього внесення відповідних змін до договору оренди.

Суд також наголосив, що чинним законодавством не передбачено положень про зміну розміру орендної плати за користування орендованим майном саме з моменту прийняття таких змін, а надається право стороні правовідносин згодом ініціювати внесення відповідних змін до договору. Отже, до моменту внесення змін до договору оренди, у тому числі за рішенням суду, орендар зобов`язаний сплачувати оренду плату в розмірі, передбаченому чинним договором оренди.

30. Таким чином, у справі, яка розглядається, та у зазначеній вище справі різні предмети та підстави позовів, різна фактично-доказова база, тому посилання скаржника на подібність правовідносин у названих справах є помилковим.

31. У постановах Верховного Суду від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19 викладено правову позицію про те, що розмір орендної плати за умовами договору оренди має обраховуватися з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі. Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19 конкретизував зазначені висновки та акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Судова палата вважає, що розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі.

Конкретизація висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах є формою відступлення від нього, про що вказувалося у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.03.2021 у справі № 906/1174/18 та від 09.02.2021 у справі № 381/622/17.

32. Отже, скаржник послався на висновки у справах, від яких відступлено. При цьому слід зауважити, що у наведених справах зміст правовідносин, фактично-доказова база (обставини справи та зібрані у них докази) є різними.

33. Посилання скаржника на невстановлення судами обставин набрання чинності договору і додаткової угоди за наслідком здійснення їх державної реєстрації не беруться до уваги, оскільки суд апеляційної інстанції встановив, що договір оренди земельної ділянки від 18.06.2009 є укладеним між позивачем та відповідачем відповідно до вимог законодавства, зареєстрований у Зарігівській районній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що вчинено запис від 18.06.2009 за № 4.

34. Крім того, Верховний Суд України у постановах від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, наголосив, що у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Апеляційний господарський суд врахував висновки, викладені у цих постановах, з посиланням на частину четверту статті 236 ГПК України, про що зазначив у тексті постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

35. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

36. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга).

37. З огляду на викладене рішення та постанову попередніх судових інстанцій слід залишити без змін.

Судові витрати

38. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 03.05.2023 та рішення Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач