ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2023 року м. ОдесаСправа № 916/410/23

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від Одеської міської ради: Г.М. Танасійчук

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: І.В. Вакаренко

від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»: В.М. Кришкевич

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Одеської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»

на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 (суддя Ю.І. Мостепаненко, м.Одеса, повний текст складено 12.05.2023)

у справі № 916/410/23

за позовом Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 529875,47 грн та розірвання договору

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»

до Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Одеської міської ради Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про розірвання договору та стягнення 391638,60 грн,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог за первісним позовом

У січні 2023 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», в якій просила:

-розірвати договір купівлі-продажу від 04.02.2022, укладений між територіального громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» щодо нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022 за №157.

-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на користь Одеської міської ради 3% річних в розмірі 149457,40 грн та неустойку в розмірі 380418,07 грн, а також суму судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог Одеська міська рада послалась на невиконання відповідачем передбаченого пунктом 2.1. договору купівлі-продажу від 04.02.2022 обов`язку з оплати вартості придбаного майна, у зв`язку з чим у позивача виникло передбачене договором право на розірвання договору, стягнення неустойки та 3% річних.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.02.2023 позовну заяву Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/410/23 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом

08.03.2023 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» надійшла зустрічна позовна заява до Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Одеської міської ради Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вх.№982/23), в якій товариство просило:

-розірвати договір купівлі-продажу від 04.02.2022, укладений між територіального громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» щодо нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, на підставі статті 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин;

-стягнути з Одеської міської ради грошові кошти в розмірі 391638,60 грн у порядку повернення Товариству з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» коштів, сплачених в рахунок ціни за договором купівлі-продажу від 04.02.2022, а також суму судових витрат.

У зустрічній позовній заяві Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» просило розірвати договір купівлі-продажу від 04.02.2023 за правилами статті 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин, що обумовлені введенням в Україні з 24.02.2022 воєнного стану. При цьому товариство зазначило, що істотна зміна обставин виникла первісно по відношенню до обставин, на які посилається міська рада.

Зустрічний позов в частині стягнення на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» грошових коштів у розмірі 391638,60 грн, що оплачені в рахунок ціни договору відповідно до платіжного доручення № 622 від 29.12.2021, обґрунтований приписами частини четвертої статті 694 та частини другої статті 695 Цивільного кодексу України, за змістом яких за розірваним у судовому порядку договором купівлі-продажу підлягає поверненню те, що виконане сторонами. Втім, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не приймало нерухоме майно, що було предметом договору, то поверненню підлягають лише одержані міською радою грошові кошти в розмірі 391638,60грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.03.2023 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» до Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Одеської міської ради Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, про розірвання договору та стягнення прийнято до спільного розгляду з первісним позовом та об`єднано їх в одне провадження у даній справі, яка розглядається за правилами загального позовного провадження.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 позов Одеської міської ради задоволено частково.

Розірвано договір купівлі-продажу від 04.02.2022, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» щодо нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022 за № 157.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на користь Одеської міської ради витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684,00 грн.

У задоволенні решти частини вимог Одеської міської ради відмовлено.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову в частині розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 суд першої інстанції виходив з того, що Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не доведено наявності одночасно всіх чотирьох умов, наведених у статті 652 Цивільного кодексу України, з якими закон пов`язує можливість розірвання спірного договору.

В той же час, встановивши факт невиконання відповідачем за первісним позовом зобов`язання щодо оплати коштів за об`єкт приватизації, врахувавши умови договору, положення цивільного законодавства і спеціального Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», суд дійшов висновку про розірвання спірного договору купівлі-продажу від 04.02.2022. При цьому суд відхилив доводи відповідача за первісним позовом на неможливість своєчасного здійснення оплати за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у зв`язку із форс-мажорними обставинами з огляду на їх недоведеність.

У задоволенні зустрічного позову в частині стягнення з Одеської міської ради грошових коштів в розмірі 391638,60 грн у порядку повернення Товариству з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» коштів, сплачених в рахунок ціни за договором купівлі-продажу від 04.02.2022, суд першої інстанції відмовив, оскільки вказані кошти були сплачені товариством в якості гарантійного внеску за участь в аукціоні, проте оскільки останнє не сплатило ціну продажу об`єкта приватизації після затвердження результатів аукціону та укладення договору купівлі-продажу, відповідно відсутні підстави згідно із частиною сьомою статті 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» для повернення вказаної суми коштів гарантійного внеску. Сплачені відповідачем кошти в якості гарантійного внеску були враховані лише при розрахунку залишку ціни продажу (пункт 2.1 договору), однак правова природа цих коштів з укладенням договору не змінилась, і вони не є коштами, сплаченими за об`єкт приватизації, а є гарантійним внеском.

Стосовно вимоги Одеської міської ради про стягнення неустойки суд зазначив, що ті обставини, що позивачем право на відмову від договору/розірвання його було реалізовано шляхом подачі позову лише у січні 2023 року, не свідчать про існування у відповідача грошового обов`язку з оплати ціни вартості об`єкта продажу до моменту звернення позивача до суду з цим позовом, оскільки вказаний обов`язок припинився з моменту, коли настали обставини для безумовного розірвання договору (після 60 календарних днів з дня нотаріального посвідчення/укладення договору згідно із пунктами 6.1, 8.4.1).

Аналогічно, врахувавши встановлені обставини щодо припинення у відповідача грошового зобов`язання з оплати вартості об`єкта продажу, починаючи з 06.04.2022, що не спростовано позивачем, адже останнім вимоги про стягнення вартості об`єкта продажу не заявлялись, суд вказав про відсутність правових підстав для нарахування позивачем 3% річних за спірний період з 06.04.2022 по 30.11.2022, зазначивши, що з моменту виникнення у позивача права на розірвання договору купівлі-продажу у відповідача припинився обов`язок сплачувати вартість цього об`єкту.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги Одеської міської ради

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Одеська міська рада звернулася із апеляційною скаргою, в якій просила рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 скасувати в частині відмови у задоволенні вимог про стягнення неустойки та 3% річних і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги в цій частині задовольнити.

В апеляційній скарзі скаржник зазначив, що висновки суду щодо неможливості стягнення неустойки та 3% річних одночасно із вимогою про розірвання договору суперечать як умовам договору, так і положенням чинного законодавства.

При цьому скаржник зазначив, що, на думку суду, у відповідача припинився обов`язок щодо виконання умов договору після спливу двох місяців з моменту його укладення, адже у продавця виникло право на його розірвання. Однак, виходячи з положень частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу, укладений між сторонами у даній справі, буде розірваний, а відповідні зобов`язання за договором припинені виключно з моменту набрання законної сили рішенням суду. А тому висновок суду про те, що у відповідача нібито припинився обов`язок зі сплати штрафних санкцій за договором до моменту його розірвання повністю суперечить нормам цивільного законодавства. Окрім того, положеннями частини першої статті 598, частин першої та другої статті 202, частини четвертої статті 631 Цивільного кодексу України унормовано, що навіть у випадку закінчення строку договору сторона, яка порушила умови договору під час його дії, продовжує нести відповідальність за таке порушення. Відтак, розірвання договору не звільняє боржника від відповідальності за раніше допущені порушення своїх зобов`язань за договором.

Також скаржник зазначив, що суд першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення послався на частини третю та четверту статті 692 Цивільного кодексу України. Вказану норму суд трактує так, що у випадку звернення продавця до суду з вимогою про розірвання договору через невиконання іншою стороною його умов, останній не має права на стягнення неустойки та 3% річних за договором. Проте, на думку скаржника, право на таке стягнення передбачено умовами договору та не ставиться в залежність від подальшої долі договору його подальшого розірвання.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»

Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» також не погодилось з рішенням Господарського суду Одеської області від 08.05.2023, у зв`язку з чим подало апеляційну скаргу, в якій просило оскаржуване рішення суду скасувати у повному обсязі та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову Одеської міської ради відмовити, а зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» - задовольнити.

В апеляційній скарзі позивач за зустрічним позовом наполягав на тому, що спірний договір підлягає розірванню саме за правилами статті 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин, в яких перебували сторони, оскільки існують одночасно чотири умови, передбачені частиною другою цієї статті, для його розірвання.

По-перше, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Вочевидь, сторони договору не виходили з того, що до граничної дати оплати за договором розпочнеться повномасштабна війна та умови суспільних відносин, ведення підприємництва, функціонування реєстрів, та й загалом життя, будуть остаточно змінені.

По-друге, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Відповідач вважає, що настання даної умови не потребує доведення, оскільки так само очевидним є те, що жодна зі сторін договору не могла усунути ті наслідки, що з`явилися із-за початку повномасштабної війни. Зокрема, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не могло впливати на знецінення нерухомості та неможливість її використання в підприємництві, а міська рада не могла впливати на зупинення функціонування державних реєстрів.

По-третє, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Скаржник зазначив, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» придбавало нерухоме майно вартістю 8000000,00 грн саме для того, щоб мати відповідний актив (а не приміщення нижчої вартості) та здійснювати підприємницьку діяльність у звичайних умовах (а не володіти пасивом із зобов`язаннями його утримання). Однак початок повномасштабної війни перекреслив такі можливості та створив передумови для значного знецінення вартості майна.

Фактично, як вказує відповідач, це означає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» втратило можливість розраховувати на те, що підприємство планувало отримати станом на 04.02.2022 - на дату укладання договору. Натомість, міська рада, отримавши оплату в розмірі 8000000,00 грн, одержала б значно більший обсяг вартості майна, аніж його ринкова вартість станом на дату істотно змінених обставин. Тим самим пропорційність та рівновага сторін договору очевидно порушувалися в новітніх умовах.

По-четверте, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» переконано, що жодна сторона договору не несла ризики початку повномасштабної війни.

На переконання скаржника, у випадку, коли міська рада залишиться з цим же майном, що було предметом договору, не отримає грошові кошти понад його дійсну ринкову вартість, але водночас поверне Товариству з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» сплачені грошові кошти, означене буде єдиним справедливим і розумним варіантом припинення правових відносин сторін за договором внаслідок істотної зміни обставин, в яких сторони опинилися з початком повномаштабної війни.

Заперечуючи проти розірвання договору з підстав, зазначених міською радою у первісному позові, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» вказувало про відсутність порушення зобов`язань з його боку, що, на його думку, має оцінюватися через загальні засади цивільного законодавства, а також крізь призму вжитих відповідачем дій у сукупності з фактичними обставинами, в яких опинилися сторони.

Апелянт зауважив на тому, що аналіз положень пунктів 2.1., 3.1. і 3.2. договору свідчить про те, що при оплаті грошових коштів за майно, що є предметом договору, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» за звичайних умов могло би законно очікувати на зустрічне виконання обов`язків міською радою передання майна з державною реєстрацією права власності на користь відповідача.

Натомість суд першої інстанції не надав жодної оцінки обставинам, з якими Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» пов`язувало виникнення у нього права зупинити виконання свого обов`язку, або взагалі відмовитися від нього частково чи повністю відповідно до положень частини третьої статті 538 Цивільного кодексу України.

На думку товариства, існували очевидні підстави вважати, що міська рада не виконає свої зустрічні зобов`язання за договором у встановлений строк.

Так, якщо міська рада не змогла надати письмову відповідь на лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 01.03.2022 (в якому товариство, посилаючись на введення воєнного стану, а також на лист ТПП України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким було засвідчено існування форс-мажорних обставин внаслідок військової агресії проти України, посилаючись на розділ 7 договору «Форс-мажорні обставини», зокрема на пункти 7.1 і 7.2, одразу в наведену дату (01.03.2022) повідомило Департамент про неможливість виконання з боку підприємства умов укладеного 04.02.2022 договору купівлі-продажу щодо сплати залишку коштів у розмірі 7608361,40 грн), то за таких умов не було жодних розумних підстав вважати, що міська рада після сплати коштів за договором вийде на зв`язок з підприємством та виконає зустрічні зобов`язання.

При цьому скаржник зазначив, що твердження суду першої інстанції про те, що з огляду на положення постанови Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 №480 відповідач, як покупець, у квітні 2022 року мав би змогу зареєструвати право власності на об`єкт, за умови виконання договору, яскраво засвідчує очевидність неможливості виконання міською радою її зустрічних обов`язків, оскільки яким саме чином Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» могло передбачити у березні 2022 року, коли не отримало навіть відповіді від міської ради, що десь у квітні 2022 року підприємство зможе зареєструвати за собою право власності на об`єкт, а тим більше враховуючи ситуацію станом на 07.03.2022, коли міська рада взагалі перебувала в блокованому режимі роботи та без дозволу на доступ відвідувачів до неї.

Щодо посилання суду стосовно того, що приймаючи участь ще у грудні 2021 року в електронному аукціоні з продажу нежилих приміщень, відповідач повинен був оцінювати всі ризики, пов`язані з придбанням вказаного об`єкту, а також був обізнаний про необхідність сплати в майбутньому вартості об`єкту, яка склала 8000000,00 грн, скаржник зазначив, що ні в грудні 2021 року, ні навіть у лютому 2022 року (під час нотаріального посвідчення договору) відповідач жодним чином не міг прогнозувати існування таких ризиків, як настання повномасштабної військової агресії проти України, які виходять за межі звичайних ділових ризиків.

За доводами апелянта, суд першої інстанції не врахував, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не стверджувало про неможливість виконання ним грошових зобов`язань, а вказувало саме на зупинення виконання з огляду на положення частини третьої статті 538 Цивільного кодексу України, відповідно до якої у разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

У зв`язку з наведеним вище, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» вважає, що у задоволенні первісної позовної заяви Одеської міської ради про розірвання договору у зв`язку з істотними його порушеннями з боку товариства слід відмовити саме з огляду на те, що з боку Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не було допущено порушення договору, а поведінка відповідача є добросовісною. Оскільки вимоги міської ради про стягнення 3% річних та неустойки є похідними від основних вимог позивача, то і в задоволенні останніх також слід відмовити, але з інших, ніж наведено судом першої інстанції, підстав.

Також Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зазначило, що воно не посилалося як на підставу для свого зустрічного позову на форс-мажорні обставини, а акцентувало увагу на тому, що: 1) міська рада, отримавши лист товариства від 01.03.2022, не відхилила таку позицію свого контрагента; 2) Торгово-промислова палата України офіційно оголосила про форс-мажорні обставини та лише згодом цю позицію почали уточнювати та розбирати; 3) за сукупності таких умов підприємство бачило саме очевидність невиконання міською радою її зустрічних зобов`язань за договором, та тим самим бачило втрату сенсу у питанні виконання договору, оскільки об`єкт не буде отриманий підприємством та не буде використаний саме в той спосіб, в який підприємство планувало його використати.

Щодо зустрічної позовної вимоги про стягнення з міської ради коштів в сумі 391638,60грн у порядку повернення коштів, сплачених в рахунок ціни за договором, скаржник зазначив, що Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» в редакції, чинній на дату укладення договору, не передбачав заборони на повернення гарантійного внеску особі, яка уклала договір. Крім того, скаржник не погодився з висновком суду першої інстанції, що правова природа цих коштів з укладенням договору не змінилась, і вони не є коштами, сплаченими за об`єкт приватизації, а є гарантійним внеском. На думку апелянта, виходячи з пункту 1.5. договору та абзацу 3 частини сьомої статті 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», із укладенням договору купівлі-продажу грошові кошти припинили нести функцію гарантійного внеску, змінили свою правову природу та стали коштами, оплаченими за договором купівлі-продажу в рахунок ціни майна.

Крім того, скаржник звернув увагу на те, що незважаючи на часткове задоволення позову міської ради, суд першої інстанції жодним чином не розподілив понесені відповідачем судові витрати. Також апелянт просив здійснити розподіл судових витрат за результатами перегляду справи в апеляційному порядку.

Позиція Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо апеляційних скарг

У письмових поясненнях Департамент комунальної власності Одеської міської ради просив апеляційну скаргу Одеської міської ради задовольнити, а у задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» відмовити у повному обсязі.

Підтримуючи апеляційну скаргу Одеської міської ради, Департамент комунальної власності зазначив, що вимога про стягнення з покупця неустойки, яка має на меті компенсацію збитків, завданих продавцю невиконанням іншою стороною умов договору, є такою, що відповідає нормам чинного законодавства та положенням договору купівлі-продажу. Прострочення відповідачем за первісним позовом виконання грошового зобов`язання є триваючим правопорушенням, і право на стягнення 3% річних виникає з моменту порушення грошового зобов`язання.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» Департамент зазначив, що введення воєнного стану на території України не є достатньою підставою для розірвання спірного договору у розумінні приписів статті 652 Цивільного кодексу України. Крім того, третя особа зазначила, що посилання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на те, що Одеська міська рада не виконала б умови договору купівлі-продажу навіть після повної сплати за об`єкт купівлі-продажу, ґрунтується на припущеннях, без надання відповідних доказів, та за цими посиланнями відповідач приховує грубе порушення умов договору купівлі-продажу.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

02.06.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Одеської міської ради (вх.№1548/23 від 02.06.2023) на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.06.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран.

У зв`язку з тим, що на час надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/410/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили, ухвалою суду від 07.06.2023 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/410/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

07.06.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23. Одночасно з поданням апеляційної скарги скаржником заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду (вх.№1629/23 від 07.06.2023).

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 07.06.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів К.В. Богатиря, С.В. Таран.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.06.2023 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі № 916/410/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

13.06.2023 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи № 916/410/23.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23. Встановлено учасникам справи строк до 07.07.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду.

Іншою ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2023 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23. Відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою. Встановлено учасникам справи строк до 07.07.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду. Апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» об`єднано з апеляційним провадженням за апеляційною скаргою Одеської міської ради. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» постановлено розглянути одночасно з апеляційною скаргою Одеської міської ради.

07.07.2023 від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшли письмові пояснення на апеляційні скарги Одеської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» (вх.№1622/23/Д2, 1548/23/Д2 від 07.07.2023).

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.07.2023 вирішено розглянути апеляційні скарги Одеської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк. Розгляд справи №916/410/23 призначено на 22.08.2023 о 10:30 год.

З метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи в судовому засіданні, яке відбулось 22.08.2023, протокольною ухвалою суду оголошено перерву до 03.10.2023 о 10:00 год.

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційних скарг та письмових пояснень третьої особи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

Рішенням Одеської міської ради від 28.07.2021 № 424-VІІІ «Про включення до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2021 році, нежилих приміщень першого поверху, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення 402, та їх приватизацію» було включено до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2021 році, схваленого рішенням Одеської міської ради від 28.04.2021 № 231-VIII, нежилі приміщення першого поверху загальною площею 259,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення № 402 (пункт 1). Вирішено приватизувати об`єкт, зазначений у пункті 1 цього рішення, шляхом продажу на аукціоні.

В листі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 11.08.2021 №01-12/3774 було надано Департаменту комунальної власності Одеської міської ради інформацію щодо статусу будівлі за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, відповідно до якої вказана будівля під охорону держави, як пам`ятка культурної спадщини, не приймалась.

З Протоколу № 9 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 08.12.2021 вбачається, що аукціонною комісією були затверджені, зокрема, умови продажу об`єкта, розташованого за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, запропоновані Департаментом; аукціон призначено на 05.01.2022 року.

До вказаного протоколу № 9 від 08.12.2021 засідання аукціонної комісії додано Інформацію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про проведення електронного аукціону з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади міста Одеси, у тому числі щодо нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення № 402. Серед іншого, визначено, що гарантійний внесок аукціону без умов складає 391638,6 грн.

08.12.2021 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради прийнято наказ № 452 «Про затвердження умов і дати проведення аукціону з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначених у Протоколі № 9 від 08.12.2021 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси», яким затверджено умови і дату проведення аукціону з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначені у Протоколі № 9 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси у вигляді, зокрема, нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення № 402.

29.12.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» для участі в аукціоні № UА-РS-2021-12-11-000013-1 сплатило гарантійний внесок у сумі 391638,60 грн, про що свідчить платіжне доручення № 622 від 29.12.2021.

Згідно Протоколу про результати електронного аукціону № UА-РS-2021-12-11-000013-1, який відбувся 05.01.2022 та організатором якого виступив Департамент комунальної власності Одеської міської ради, за лотом «Нежилі приміщення першого поверху загальною площею 259,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення № 402», переможцем визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ».

Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.01.2022 №33 затверджено Протокол про результати електронного аукціону №UА-РS-2021-12-11-000013-1 з продажу об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення 402, який відбувся 05.01.2022.

04.02.2022 року між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавцем), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (представник продавця), та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» (покупцем) укладено договір купівлі-продажу (надалі договір).

Відповідно до пункту 1.1. договору продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, відображених у технічному паспорті, виданому Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості», виготовленому станом на 20.12.2007 року (далі об`єкт купівлі-продажу).

Об`єкт купівлі-продажу належить продавцю на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності (бланк серії САВ № 817165), виданим 11.04.2008 Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31.03.2015 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., номер запису про право власності: 9242771, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01.

Згідно із пунктом 1.3. договору об`єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 3916386,00грн, податок на додану вартість (ПДВ) враховано до вказаної суми та складає 652731,00 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, будинок 178/1, приміщення 402, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта Консалтінг», затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.11.2021 № 406.

У пункті 1.5. договору визначено, що ціна продажу об`єкта відповідно до протоколу про результати електронного аукціону № UА-РS-2021-12-11-000013-1, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.01.2022 року № 33, та відповідно до наказу в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.01.2022 року № 34 «Про приватизацію нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, що розташовані за адресою: м.Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення 402», з урахуванням ПДВ, складає 8000000 (вісім мільйонів) гривень 00 копійок. Гарантійний внесок враховано до ціни продажу та складає 391638,60 грн.

Пунктом 2.1. договору передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити залишок ціни продажу об`єкта з урахуванням ПДВ (за вирахуванням гарантійного внеску) у розмірі 7608361,40 грн за рахунок власних коштів з рахунку покупця № НОМЕР_1 у АБ «Південний» на поточний рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №UA9034299, , банк отримувача: Державна Казначейська служба України, м. Київ, протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Гарантійний внесок враховано продавцем при розрахунку залишку ціни продажу.

У пункті 2.2. договору сторони погодили, що цей договір є підставою для проведення розрахунків за об`єкт купівлі-продажу.

Передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором (пункт 3.1. договору).

Право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт цього договору», штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору, та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації (пункт 3.2. договору).

Приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації (пункт 3.3. договору).

Продавець зобов`язаний передати покупцю об`єкти купівлі-продажу у встановленому цьому договорі порядку (підпункт 5.3.1. пункту 5.3. договору).

В свою чергу, покупець зобов`язаний у встановлений цим договором термін сплатити ціну продажу об`єкта купівлі-продажу, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписати акт приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору (підпункт 5.4.1. пункту 5.4. договору).

Відповідальність сторін передбачена у розділі 6 договору.

Зокрема, пунктом 6.1. договору передбачено, що у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, в термін, визначений пунктом 2.1. цього договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 (п`яти) відсотків ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, зазначеної у пункті 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об`єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) календарних днів, даний договір купівлі-продажу підлягає розірванню.

У розділі 7 договору сторони врегулювали правовідносини між ними у зв`язку із дією форс-мажорних обставин.

Так, відповідно до пункту 7.1. договору сторони звільняються від відповідальності щодо виконання умов договору в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Сторона, яка не може виконати умови договору через виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), повинна повідомити про це іншу сторону протягом двох тижнів.

У пункті 7.2. договору визначено, що до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) належать:

-виняткові погодні умови і стихійні лиха (ураган, буря, повінь, землетрус, пожежа, вибух);

-непередбачувані ситуації, спричинені такими діями, як страйк, оголошена та неоголошена війна, загроза війни, терористичний акт, блокада, революція, пожежа, вибух;

-заколот, повстання, масові заворушення, громадська демонстрація, протиправні дії третіх осіб.

Зазначені форс-мажорні обставини мають бути підтверджені відповідним компетентним органом (пункт 7.3. договору).

Згідно із пунктом 8.3. договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. Також пунктом 8.5. договору визначено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

За умовами пункту 8.4. договору до виключних умов для розірвання договору віднесено несплату протягом 60 днів коштів за об`єкт купівлі-продажу з дня укладення договору відповідно до його умов (підпункт 8.4.1.).

У разі розірвання в судовому порядку договору, повернення покупцю коштів, сплачених за об`єкт приватизації, здійснюється на підставі рішення суду з коштів, які надійшли від повторного продажу цього об`єкта (зменшених на суму збитків, неустойки, штрафів та будь-яких інших платежів, які належать до сплати згідно з договором), протягом 5 (п`яти) робочих днів з дня надходження коштів від повторного продажу на рахунок продавця. Повернення коштів покупцю здійснюється в сумі, отриманій органом приватизації в результаті повторного продажу об`єктів, але не може перевищувати суми, сплаченої покупцем під час попереднього продажу (пункт 8.7. договору).

Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Договір складений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Один примірник договору зберігається в матеріалах нотаріальної справи приватного нотаріуса, а інші видаються сторонам (пункт 9.5. договору).

Договір підписано повноважними представниками, скріплено печатками контрагентів, посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022, зареєстровано в реєстрі за № 157.

01.03.2022 директором Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» складено лист за вих.№0103/-1/22 на ім`я в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому, з посиланням на введення з 24.02.2022 воєнного стану в Україні на підставі Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 про засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), пункти 7.1., 7.2. укладеного між сторонами договору купівлі-продажу від 04.02.2022, повідомив про неможливість виконання умов цього договору.

Як зазначає Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», вказаний лист представником товариства 01.03.2022 було залишено в скринці, враховуючи обмежений режим роботи Департаменту у той час.

В той же час, як вбачається із наявної в матеріалах справи копії листа Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 01.03.2022 за вих.№0103/-1/22, на вказаному листі проставлено штамп вхідної кореспонденції Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про отримання листа 09.03.2022 за вх.№01-14/458.

Відповіді на лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 01.03.2022 за вих.№0103/-1/22 матеріали справи не містять.

23.01.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» (клієнтом) та Адвокатським об`єднанням «ІСКРА ТА ПАРТНЕРИ» укладено договір №153/1 про надання професійної правничої (правової) допомоги. Змістом доручення за цим договором є розроблення правової позиції з питань щодо ініціювання Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» розірвання укладеного 04.02.2022 з територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради договору купівлі-продажу, зокрема, у зв`язку з істотною зміною обставин (введенням воєнного стану на території України), за взаємною згодою сторін укладеного договору, повернення клієнту сплаченого гарантійного внеску, як частини ціни за договором.

20.02.2023 адвокатом Адвокатського об`єднання «ІСКРА ТА ПАРТНЕРИ» Вікторією Кришкевич складено адвокатський запит №153/1 до начальника відділення №15-80 АБ «Південний».

У вказаному адвокатському запиті зазначено, що відповідно до пункту 2.1. договору купівлі-продажу від 04.02.2022 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» було зобов`язано сплатити залишок ціни в розмірі 7608361,40 грн протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору, тобто не пізніше ніж до 07.03.2022. З метою пошуків шляхів додаткового фінансування, зокрема кредитного, із одночасним забезпеченням відповідного фінансування іпотекою за рахунок придбаного та власного майна, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» звернулося до ряду банківських установ з проханням про відкриття та обслуговування кредитної лінії. У тому числі товариство зверталося до відділення №15-80 АБ «Південний», з наданням первинних документів для аналізу та документів про власну структуру, активи, наявне майно та запланований план підприємницької діяльності з метою їх подальшого розгляду в порядку, встановленому правилами банку та законодавством України.

З урахуванням викладеного, враховуючи необхідність отримання запитуваної інформації, адвокат просила надати інформацію підтвердити або спростувати факти звернення директора та (або) представників Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» до обслуговуючого відділення №15-80 АБ «Південний» із заявою (наміром) про кредитне фінансування товариства, з метою виконання грошових зобов`язань за укладеним 04.2.2022 договором з Одеською міською радою, а також підтвердити або спростувати факти надання директором та (або) представниками Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» первинного пакету документів до обслуговуючого відділення №15-80 АБ «Південний», зокрема, про структуру товариства, його активи та наявне майно, запланований план підприємницької діяльності, а також можливі об`єкти для передання в іпотеку на випадок кредитування, у період з 18 по 23 лютого 2022, або в інший проміжок часу.

У відповідь на адвокатський запит від 20.02.2023 №153/1, начальником відділення №15-80 АБ «Південний» листом від 23.02.2023 №1580/1501/6522/2023-БТ повідомлено, що директор та інші представники Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» дійсно зверталися до відділення №15-80 Акціонерного товариства «Південний» в лютому 2022 року, орієнтовно в зазначений у запиті період, з питанням щодо надання послуг з кредитування підприємства в межах існуючих програм кредитування, та надавали інформацію та документи про активи підприємства, можливе іпотечне забезпечення, фінансові результати підприємства протягом останніх календарних років.

02.02.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» звернулося до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом, в якому, серед іншого, зазначило, що зверталося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листом від 01.03.2022 №0103/-1/22 про неможливість виконання зі сторони підприємства договору купівлі-продажу від 04.02.2022 щодо сплати залишку коштів у розмірі 7608361,40 грн. При цьому Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зазначило, що товариство, як добросовісна особа, враховуючи публічне видання листа Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та чинність воєнного стану, інші фактичні події, починаючи з 24.02.2022 об`єктивно не могло не враховувати зазначені обставини як саме існування форс-мажору. Більше того, маючи час на оплату грошових зобов`язань до 07.03.2022, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» (станом до 24.02.2022) вживало активних заходів до збирання грошової маси, зокрема шляхом узгодження з банківськими установами питань відкриття та обслуговування кредитної лінії на користь підприємства. Таким чином, повномасшабна агресія та форс-мажор у перші її дні, який став її наслідком, були абсолютно непередбачуваними подіями для покупця. Також Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зазначило, що воно, діючи добросовісно, уважно та обачливо, повідомило листом від 01.03.2022 №0103/-1/22 Департамент комунальної власності про зазначені обставини, але не отримало відповіді на вказаний лист, що свідчить про мовчазну згоду Департаменту відносно обставин, зазначених у листі від 01.03.2022. Посилаючись на частину другу статті 226 Господарського кодексу України Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зазначило, що останнє виконало свій обов`язок та повідомило про неможливість виконувати договір купівлі-продажу нерухомого майна, у зв`язку з чим саме уповноважена Одеською міською радою особа Департамент комунальної власності мав реагувати та, зокрема, приймати рішення про те, чи слід чекати виконання зазначеного договору або чи слід його розірвати з метою недопущення настання подальних негативних наслідків для його сторін.

Окрім того, у листі від 02.02.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зауважило на тому, що на момент укладення договору останнє виходило з того, що підприємство буде зобов`язане платити грошові кошти в розмірі 7608361,40 грн не під час дії воєнного стану та поза можливостей розгортання підприємницької діяльності. Підприємство виходило з того, що керівник буде здатен отримати позитивний висновок банківських установ щодо відкриття та обслуговування кредитної лінії задля належного фінансування виконання укладеного договору. Відтак, на переконання товариства, очевидним є те, що виконання договору позбавило б Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» того, на що воно розраховувло при укладенні договору, а саме: спроможності забезпечити фінансування підприємницької діяльності товариства, спроможності оплатити капітальний ремонт приміщень у придбаному майні, розгорнути підприємницьку діяльність загалом, одночасно з виконанням кредитних зобов`язань перед банківськими установами. Крім того, внаслідок стрімкого падіння цін на нерухоме майно, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» було економічно не зацікавлено придбавати нерухоме майно по надмірно завищеній ціні відносно стану ринку нерухомого майна після 24.02.2022.

У зв`язку з наведеним та керуючись частиною першою статті 651, статтею 652 Цивільного кодексу України, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» у листі від 02.02.2023 просило надати згоду на розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 та повернути сплачений товариством гарантійний внесок, що був зарахований до складу ціни (вартості) майна, у розмірі 391638,60 грн.

Лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 02.02.2023 отримано Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Виконавчим комітетом Одеської міської ради 02.02.2023, що вбачається із наявних штампів вхідної кореспонденції на копії листа Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 02.02.2023.

У відповідь на лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 02.02.2023, Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 23.02.2023 №01-10/0034 повідомив, що 06.02.2023 Господарським судом Одеської області відкрито провадження у цій справі №916/410/23, і що звернення товариства буде розглянуто по суті лише після розгляду цієї судової справи.

Позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.

За приписами статті 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно із частиною першою статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

За змістом пункту 3 частини першої статті 3 (свобода договору як засада цивільного законодавства), пункту 1 частини другої статті 11, частини першої статті 509, частини першої статті 627 Цивільного кодексу України укладення договору із погодженням сторонами його умов, що визначені на розсуд сторін з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, та становлять зміст договору, зобов`язує сторони виконувати зобов`язання за цим договором належним чином відповідно до його умов та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526, частина перша статті 628, стаття 629 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Положеннями частини першої статті 691 Цивільного кодексу України унормовано, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару (частина перша статті 692 Цивільного кодексу України).

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, врегульовано Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні або викупу об`єктів приватизації.

У частині першій статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» вказано, що під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.

Отже, за своєю юридичною природою договір б/н від 04.02.2022 є договором купівлі-продажу комунального майна та є підставою виникнення у сторін зобов`язань відповідно до статей 11, 202, 509 Цивільного кодексу України.

В силу положень статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

Між позивачем та відповідачем по справі виникли договірні господарські відносини щодо купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення 402.

Виходячи із пункту 2.1. договору, відповідач повинен був сплатити залишок ціни продажу об`єкта купівлі-продажу у розмірі 7608361,40 грн протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022, відповідно, оплата вартості нежилих приміщень мала бути здійснена відповідачем до 07.03.2022 включно (з урахуванням того, що тридцятий день сплати припадає на вихідний день 06.03.2022 (неділю), а наступним за ним робочим днем є 07.03.2022 (понеділок).

Одеська міська рада, вказуючи, що всупереч умовам договору Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не сплачено ціну продажу об`єкта нерухомого майна, звернулась з даним позовом до суду про розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 та стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» 3% річних в розмірі 149457,40 грн та неустойки в розмірі 380418,07 грн.

В свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», звертаючись із зустрічним позовом, зазначало, що в даному випадку договір підлягає розірванню саме з підстав, визначених статтею 652 Цивільного кодексу України, у зв`язку з істотною зміною обставин, що обумовлені введенням в Україні з 24.02.2022 року воєнного стану. На думку відповідача, істотна зміна обставин виникла первісно по відношенню до обставин, на які посилається міська рада. Тобто спочатку виникла істотна зміна обставин, а вже потім решта наслідків, на яких наполягає позивач за первісним позовом.

Отже, причиною виникнення спору у цій справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для розірвання договору, проте позивач за первісним позовом такою підставою зазначає порушення умов договору відповідачем у зв`язку з несплатою залишку ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, а позивач за зустрічним позовом просить розірвати договір у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а також питання щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення за первісним позовом неустойки і 3% річних та стягнення за зустрічним позовом коштів гарантійного внеску, які одночасно є коштами, сплаченими в рахунок ціни за договором купівлі-продажу.

Відтак, в контексті заявлених сторонами вимог про розірвання договору купівлі-продажу, колегія суддів вважає визначальним з`ясування існування обставин, які є підставою для розірвання договору в порядку статті 652 Цивільного кодексу України, на які посилається відповідач в обґрунтування зустрічного позову.

Щодо розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2023 на підставі статті 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин

За загальним правилом, передбаченим статтею 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання його сторонами, а цивільні права, які випливають із договору, захищаються у тій самій мірі та у той самий спосіб, що і права, які прямо чи опосередковано передбачені актами цивільного законодавства.

Стабільність та обов`язковість договірних відносин втілена також у положеннях статті 651 Цивільного кодексу України, якими не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.

Зокрема, відповідно до частини першої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це перебачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

Відповідно до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Застосування статті 652 Цивільного кодексу України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.

Норма статті 652 Цивільного кодексу України є універсальною, а її правозастосування - сталим та послідовним у судовій практиці.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17.

Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна/розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 Цивільного кодексу України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки наведено у постановах Верховного Суду від 12.09.2019 у справі №910/17469/18, від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18, від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19, від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21).

Як зазначалося, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», стверджує про сукупність чотирьох умов, з існуванням яких договір може бути розірваний в порядку статті 652 Цивільного кодексу України, а саме:

По-перше, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Вочевидь, сторони договору не виходили з того, що до граничної дати оплати за договором розпочнеться повномасштабна війна та умови суспільних відносин, ведення підприємництва, функціонування реєстрів, та й загалом життя, будуть остаточно змінені.

По-друге, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Відповідач вважає, що настання даної умови не потребує доведення, оскільки так само очевидним є те, що жодна зі сторін договору не могла усунути ті наслідки, що з`явилися із-за початку повномасштабної війни. Зокрема, ТОВ «ВВЮГ» не могло впливати на знецінення нерухомості та неможливість її використання в підприємництві, а міська рада не могла впливати на зупинення функціонування ДРРП.

По-третє, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» придбавало нерухоме майно вартістю 8000000,00 грн саме для того, щоб мати відповідний актив (а не приміщення нижчої вартості) та здійснювати підприємницьку діяльність у звичайних умовах (а не володіти пасивом із зобов`язаннями його утримання). Однак початок повномасштабної війни перекреслив такі можливості та створив передумови для значного знецінення вартості майна.

Фактично, як вказує відповідач, це означає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» втратило можливість розраховувати на те, що підприємство планувало отримати станом на 04.02.2022 - на дату укладання договору. Натомість міська рада, отримавши оплату в розмірі 8000000,00 грн, одержала б значно більший обсяг вартості майна, аніж його ринкова вартість станом на дату істотно змінених обставин. Тим самим пропорційність та рівновага сторін договору очевидно порушувалися в новітніх умовах.

По-четверте, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» переконано, що жодна сторона договору не несла ризики початку повномасштабної війни.

Таким чином, за доводами Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», приймаючи до уваги початок повномасштабної агресії проти України, усвідомлюючи неможливість отримання права власності на придбаний об`єкт, товариство очевидно перебувало в умовах істотної зміни обставин.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», звертаючись із зустрічним позовом, наголошувало на тому, що укладаючи договір купівлі-продажу від 04.02.2023, його сторони не виходили з того, що до граничної сплати коштів за договором розпочнеться війна.

При цьому позивач за зустрічним позовом зазначав про такі фактичні обставини:

-Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», діючи добросовісно, уважно та обачливо, повідомило листом від 01.03.2022 №0103/-1/22 Департамент комунальної власності Одеської міської ради про існування форс-мажорних обставин внаслідок військової агресії, але не отримало відповіді на вказаний лист, що свідчить про мовчазну згоду Департаменту відносно обставин, зазначених у листі від 01.03.2022;

-згідно із офіційними повідомленнями від 24.02.2022, зокрема, Кабінету Міністрів України та Міністерства юстиції України, державою було тимчасово призупинено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В подальшому, постановою Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 №209 «Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 №164» було визначено, що в умовах воєнного стану державна реєстрація нерухомого майна надається з урахуванням певних особливостей. Причому, загальновідомим є те, що станом на кінець квітня 2022 року ще не було відновлено як загалом функціонування названого реєстру, так і діяльність державних реєстраторів. 19.04.2022 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», і лише на початку травня 2022 року дійсно розпочалося відновлення функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та часткове надання доступу окремим державним реєстраторам та приватним нотаріусам;

-вартість (ціна) об`єкту, який є предметом договору купівлі-продажу, істотно зменшилася з початком військової агресії;

-Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», уклавши договір у лютому 2022 року, зверталося до ряду банківських установ з проханням про відкриття та обслуговування кредитної лінії з метою пошуку шляхів додаткового фінансування, на підтвердження чого було надано суду лист АБ «Південний» від 23.02.2023, проте після 24.02.2022 будь-яке кредитування, що дозволяло товариству отримати залишок потрібних коштів для оплати ціни договору, було припинено;

-Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» зверталося 02.02.2023 до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом про розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 та повернення грошових коштів у розмірі 391638,60 грн, але 23.02.2023 ним отримано лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.02.2023 №01-10/0034 з посиланням на відкриття 06.02.2023 провадження у цій справі.

Колегія суддів, погоджуючись з тим, що сторони, укладаючи 04.02.2022 договір купівлі-продажу, очевидно не виходили з того, що через декілька днів розпочнеться повномасшабна військова агресія проти України, зазначає про відсутність одночасного існування всіх чотирьох умов, з якими закон пов`язує можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Колегія суддів враховує, що у вищезгаданій постанові у справі № 910/15484/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, таке.

Відповідно до статей 42, 44 Господарського кодексу України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Підприємництво здійснюється на основі, зокрема комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.

Отже, у разі здійснення підприємницької діяльності особа має усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється нею на власний ризик, особа має здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків в результаті тих чи інших її дій та самостійно приймати рішення про вчинення (чи утримання від) таких дій.

У даному випадку відповідач за первісним позовом, вирішуючи у грудні 2021 року прийняти участь у електронному аукціоні з продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 259,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 178/1, приміщення 402, та сплачуючи 29.12.2021 гарантійний внесок щодо участі у вказаному аукціоні, повинен був оцінювати всі ризики, пов`язані з придбанням вказаного об`єкту. В подальшому, 04.02.2022, укладаючи договір купівлі-продажу, відповідач був обізнаний про необхідність сплати в майбутньому вартості об`єкту, яка склала 8000000,00грн.

З урахуванням викладеного, є безпідставними посилання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на неможливість отримання коштів для оплати ціни договору через припинення будь-якого кредитування після 24.02.2022, адже товариство здійснює на власний ризик господарську діяльність і після подання заявки на участь в аукціоні у грудні 2021 року повинно було здійснити комерційний розрахунок щодо наслідків такої участі, про що було правильно зазначено судом першої інстанції.

З цих же мотивів колегією суддів відхиляються посилання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на зменшення вартості (ціни) об`єкту купівлі-продажу після початку військової агресії, та посилання на те, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Посилання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на тимчасове призупинення роботи реєстрів колегія суддів відхиляє, оскільки за умовами пунктів 3.1., 3.2. укладеного між сторонами договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється саме після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, що оформляється актом приймання-передачі, після чого здійснюється державна реєстрація права власності на об`єкт купівлі-продажу. Враховуючи пункти 3.1., 3.2. договору та беручи до уваги те, що відповідач не мав грошових коштів для сплати залишку коштів за договором, оскільки потребував кредитування, про що він також сам зазначає, така обставина, як призупинення роботи державних реєстрів не є визначальною обставиною, яка б дозволяла вважати Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» таким, що перебуває в умовах істотної зміни такої обставини.

З викладеного вбачається, що наведені Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» обставини для розірвання договору обґрунтовані обставинами збройної агресії проти України.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що стаття 652 Цивільного кодексу України містить приписи для ситуацій, коли сторона об`єктивно може виконати зобов`язання, проте внаслідок зміни обставин таке виконання втрачає для неї сенс або кінцевий результат буде не тим, на який вона розраховувала на початку.

На відміну від форс-мажору істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин).

Відтак форс-мажор (стаття 617 Цивільного кодексу України) та істотна зміна обставин (стаття 652 Цивільного кодексу України) є різними правовими ситуаціями, стаття 652 Цивільного кодексу України може бути застосована у випадку відсутності існування форс-мажору, але позивач має довести наявність всіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору за рішенням суду.

Близька за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.08.2022 зі справи № 910/15264/21

Колегія суддів зауважує, що сама по собі збройна агресія проти України не може бути автоматичною підставою для звільнення від виконання будь-кого в Україні від будь-яких зобов`язань або для припинення виконання.

Важливою умовою для застосування приписів частини другої статті 652 Цивільного кодексу України є саме наявність чотирьох умов при істотній зміні обставини для даного конкретного зобов`язання, які у даному випадку відсутні.

З огляду на викладене вище, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічного позову в частині розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 на підставі статті 652 Цивільного кодексу України.

Щодо розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2023 у зв`язку з несплатою коштів за об`єкт приватизації

Приписами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

Як зазначалося, пунктом 2.1. договору передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити залишок ціни продажу об`єкта з урахуванням ПДВ (за вирахуванням гарантійного внеску) у розмірі 7608361,40 грн за рахунок власних коштів з рахунку покупця № НОМЕР_1 у АБ «Південний» на поточний рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №UA9034299, , банк отримувача: Державна Казначейська служба України, м. Київ, протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Гарантійний внесок враховано продавцем при розрахунку залишку ціни продажу.

З огляду на те, що нотаріальне посвідчення договору від 04.02.2022 відбулося 04.02.2022, оплату залишку ціни продажу об`єкта купівлі-продажу відповідач повинен був здійснити в строк до 07.03.2022 включно (з урахуванням того, що тридцятий день сплати припадає на вихідний день 06.03.2022 (неділю), а наступним за ним робочим днем є 07.03.2022 (понеділок).

Положеннями пункту 6.1. договору від 04.02.2022 передбачено, що у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, в термін, визначений пунктом 2.1 цього договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 (п`яти) відсотків ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, зазначеної у пункті 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об`єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) календарних днів, даний договір купівлі-продажу підлягає розірванню.

За умовами підпункту 8.4.1. пункту 8.4. договору від 04.02.2022 виключною умовою для розірвання договору виступає несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт купівлі-продажу з дня укладення договору відповідно до його умов.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини перша-четверта статті 188 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини третьої статті 24 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» несплата коштів за об`єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону.

Частиною третьою статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» унормовано, що несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов є виключною умовою для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством.

Згідно з частиною дев`ятою статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Водночас до розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації застосовуються також і загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, адже відповідно до вказаних норм не має значення тип договору, який розривається, чи його різновид, натомість такі норми застосовується до зобов`язань різних типів.

Зокрема, повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Отже, оскільки законодавець визначає ціну однією із істотних умов договору купівлі-продажу, то основний інтерес особи, яка здійснює відчуження майна у власність іншої особи, полягає в отриманні плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (продавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору купівлі-продажу.

З огляду на викладене, істотне порушення покупцем умов договору купівлі-продажу щодо своєчасного та повного внесення оплати за об`єкт продажу згідно з загальними нормами договірного права (Цивільний кодекс України) та нормами спеціального законодавства (Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна») є належною та достатньою правовою підставою для розірвання зазначеного договору в судовому порядку.

Однак відповідачем за первісним позовом (покупцем) не було сплачено кошти згідно із договором купівлі-продажу від 04.02.2022 ані протягом 30 днів з дня укладення та нотаріального посвідчення цього договору, ані протягом наступних 30 днів, а також не перераховано неустойку за прострочення відповідної оплати вартості зазначеного об`єкта (як того вимагають узгоджені сторонами умови пункту 6.1. договору від 04.02.2022), що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Одеської міської ради про розірвання даного договору у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов.

Аналогічна правова позиція про те, що невиконання відповідачем зобов`язання щодо оплати коштів за об`єкт приватизації згідно з положеннями цивільного законодавства і спеціального закону (Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») зумовлює правомірність обрання позивачем способу захисту у вигляді заявлення позовної вимоги про розірвання відповідного договору купівлі-продажу, міститься у постановах Верховного Суду від 17.08.2022 у справі №918/344/21, від 24.05.2022 у справі №922/399/21 та в ухвалі від 15.08.2023 у справі №917/776/22.

Заперечуючи проти розірвання договору з підстав, зазначених міською радою у первісному позові, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» вказувало про відсутність порушення зобов`язань з його боку та зазначало про зупинення виконання договору з огляду на положення частини третьої статті 538 Цивільного кодексу України, посилаючись на відсутність комунікації зі сторони Одеської міської ради з огляду на ненадання нею письмової відповіді на лист відповідача від 01.03.2022 (про повідомлення щодо неможливості виконання умов договору через існування форс-мажорних обставин) та неможливість здійснення державної реєстрації права власності до 07.03.2022 (кінцевого строку оплати за договором) з огляду на призупинення дії державних реєстрів.

Такі посилання відповідача за первісним позовом колегія суддів відхиляє, виходячи з такого.

Відповідно до статті 538 Цивільного кодексу України виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання (частина перша). При зустрічному виконанні зобов`язання сторони повинні виконувати свої обов`язки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту. Сторона, яка наперед знає, що вона не зможе виконати свого обов`язку, повинна своєчасно повідомити про це другу сторону (частина друга).

Таким чином, у разі якщо правочин покладає на обидві сторони права та обов`язки, у разі невиконання однією із сторін своїх обов`язків, інша сторона має право вимагати їх виконання від свого контрагента.

У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (частина третя).

Відповідно до частини першої статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, чинній на час укладення договору від 04.02.2022) під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.

Згідно із статтею 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Двосторонній характер купівлі-продажу обумовлює взаємне виникнення у кожної із сторін прав і обов`язків. Так, з укладенням такого договору продавець приймає на себе обов`язок передати покупцеві певну річ і водночас набуває права вимагати її оплати, а покупець, у свою чергу, зобов`язаний здійснити оплату придбаної речі і водночас набуває права вимагати від покупця її передачі. Іншими словами, в договорі купівлі-продажу відповідним правам і обов`язкам продавця кореспондуються відповідні права і обов`язки покупця і навпаки.

Оскільки договір купівлі-продажу має двосторонній характер, тобто певні обов`язки покладаються як на одну, так і на іншу сторону, то у такому зобов`язанні кожна із сторін одночасно є боржником, та кредитором. З точки зору виконання такі зобов`язання є зустрічними, оскільки виконання свого обов`язку однією із сторін обумовлюється виконанням другою стороною свого обов`язку. Виконання зустрічних зобов`язань передбачає виконання кожною із сторін свого обов`язку у порядку, встановленому, в даному випадку, договором купівлі-продажу. Якщо ж одна із сторін зобов`язання не виконує свого обов`язку у порядку і строки, встановлені договором, то відповідно друга сторона має право або зупинити виконання свого обов`язку, або відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

Пункт 2.1. договору покладає на відповідача за первісним позовом, як покупця за договором, обов`язок здійснити оплату залишку ціни продажу об`єкта у розмірі 7608361,40грн протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Обов`язком продавця є передача покупцю об`єкта купівлі продажу у встановленому у цьому договорі порядку (підпункт 5.3.1. пункту 5.3. договору).

Передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором (пункт 3.1. договору).

В той же час, за умовами пункту 3.2. договору право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт цього договору», штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

Отже, оскільки відповідач за первісним позовом не здійснив оплату об`єкта купівлі-продажу за договором від 04.02.2022, він не набув права вимагати передачі цього об`єкту від продавця Одеської міської ради.

Посилання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на те, що Одеська міська рада не виконала б умови договору купівлі-продажу, оскільки якщо міська рада не змогла надати письмову відповідь на лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» від 01.03.2022, взагалі уникнула комунікації зі своїм контрагентом, то за таких умов не було жодних розумних підстав вважати, що міська рада після сплати товариством настільки значної суми коштів вийде на зв`язок та виконає свої зустрічні зобов`язання, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки (1) такі доводи товариства ґрунтуються на припущеннях; (2) відсутність комунікації зі сторони Одеської міської ради у вигляді ненадання відповіді на лист товариства від 01.03.2022, в якому останнє повідомило про неможливість виконання договору, жодним чином не свідчить про те, що міська рада не виконала б свого обов`язку з передачі об`єкта договору купівлі-продажу за умови сплати покупцем за об`єкт купівлі-продажу.

Щодо призупинення дії державних реєстрів колегія суддів зазначає, що до обов`язків міської ради не належить здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт купівлі-продажу, тобто здійснення державної реєстрації права власності не є зустрічним зобов`язанням, а тому посилання відповідача за первісним позовом на зупинення з його боку виконання своїх обов`язків за договором з оплати за об`єкт купівлі-продажу з означеної обставини є безпідставним.

Стосовно вимоги про стягнення грошових коштів в розмірі 391638,60 грн у порядку повернення коштів, сплачених в рахунок ціни за договором купівлі-продажу від 04.02.2022

Як встановлено судом апеляційної інстанції, грошові кошти в сумі 391638,60 грн були сплачені Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» в якості гарантійного внеску за участь в аукціоні.

Згідно із пунктом 10 частини першої статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, чинній на час сплати гарантійного внеску та укладення договору) гарантійний внесок - сума коштів, що становить визначену у відсотках частину стартової ціни об`єкта приватизації, яка вноситься потенційним покупцем об`єкта приватизації для забезпечення виконання його зобов`язання щодо участі в аукціоні у вигляді грошових коштів або банківської гарантії.

Положеннями частини сьомої статті 15 вказаного Закону (в редакції, чинній на час звернення із зустрічним позовом) унормовано, що у випадках, передбачених частиною дев`ятою статті 14 цього Закону, або у разі відмови переможця аукціону від підписання протоколу аукціону або від укладення договору купівлі-продажу, або у разі несплати ним ціни продажу об`єкта приватизації у строк, встановлений цим Законом, гарантійний внесок йому не повертається та підлягає перерахуванню до відповідного бюджету.

Отже, враховуючи той факт, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» є переможцем аукціону, та останнє не сплатило ціну продажу об`єкта приватизації після затвердження результатів аукціону та укладення договору купівлі-продажу, відповідно відсутні підстави для повернення відповідачу вказаної суми коштів гарантійного внеску, про що було правильно зазначено судом першої інстанції.

Щодо стягнення неустойки

Відмовляючи у задоволенні вимоги за первісним позовом про стягнення неустойки місцевий господарський суд виходив з того, що неустойка підлягала сплаті відповідачем із ціною продажу саме протягом наступних 30 календарних днів після спливу строку на оплату ціну продажу, а в подальшому договір підлягав розірванню. Тобто, право на стягнення неустойки за укладеним між сторонами договором від 04.02.2022 у позивача виникло на наступний день після спливу 30-денного строку з моменту нотаріального посвідчення договору, встановленого для оплати вартості об`єкта купівлі-продажу, а саме: оскільки оплата вартості нежилих приміщень мала бути здійснена відповідачем до 06.03.2022 включно, відповідно 05.04.2022 було кінцевим строком виконання зобов`язань відповідача по сплаті як ціни продажу, так і неустойки, а починаючи з 06.04.2022 у позивача виникло безумовне право на розірвання договору.

Одночасно місцевий господарський суд до спірних правовідносини застосував також положення статті 692 Цивільного кодексу України, згідно із частинами третьою та четвертою якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

При цьому суд першої інстанції зазначив, що відповідач, як покупець, відмовився оплатити ціну за об`єкт нерухомості та відповідно прийняти об`єкт, про що своїм листом 0103/-1/22 від 01.03.2022 повідомив Департамент (вх. № 01-14/458 від 09.03.2022 р.). В такому випадку позивач, як продавець, в розрізі наведених положень статті 692 Цивільного кодексу України, з урахуванням умов пункту 6.1. договору, мав право вимагати оплати товару разом зі сплатою процентів/неустойкою протягом наступних 30 календарних днів після спливу строку на оплату ціну продажу, а після цього строку лише відмовитися від договору купівлі-продажу і вимагати розірвання договору, що встановлено умовами договору.

При цьому Господарський суд Одеської області зазначив, що ті обставини, що позивачем право на відмову від договору або його розірвання було реалізовано шляхом подачі позову лише у січні 2023 року, не свідчать про існування у відповідача грошового обов`язку з оплати ціни вартості об`єкта продажу до моменту звернення позивача до суду з цим позовом, оскільки вказаний обов`язок припинився з моменту, коли настали обставини для безумовного розірвання договору (після 60 календарних днів з дня нотаріального посвідчення/укладення договору).

Виходячи з наведеного та з урахуванням встановлених судом у даній справі обставин, суд дійшов висновку, що позивач, обравши спосіб захисту порушеного права шляхом розірвання спірного договору, має право лише на відшкодування збитків, пов`язаних з таким розірванням, а не на застосування санкцій у зв`язку з невиконанням відповідачем свого грошового зобов`язання. Адже, з реалізацією позивачем, як продавцем, права на відмову від договору відбувається одностороння відмова від зобов`язання, що зумовлює припинення обов`язку покупця сплачувати вартість об`єкта продажу і неустойку за несвоєчасну оплату ціни об`єкта.

Колегія суддів не погоджується із вказаним висновком суду, виходячи з наступного.

Приписами статті 651 Цивільного кодексу України передбачено підстави для зміни або розірвання договору. За загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом із тим, законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1)припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3)сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статтею 653 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Таким чином, у випадку звернення позивача до суду з вимогою про розірвання договору в судовому порядку, зобов`язання сторін за договором припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, а до цього моменту договір є діючим та зобов`язання за ним сторонами повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог Ї відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 Цивільного кодексу України).

Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке сталося під час дії договору (частина четверта статті 631 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

За змістом частини першої та другої статті 217 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором. Застосування господарських санкцій повинно гарантувати захист прав і законних інтересів громадян, організацій та держави, в тому числі відшкодування збитків учасникам господарських відносин, завданих внаслідок правопорушення, та забезпечувати правопорядок у сфері господарювання.

Положеннями статті 218 Господарського кодексу України визначено, що підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин є вчинене ним правопорушення у сфері господарювання, а саме невиконання або неналежне виконання господарського зобов`язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності.

Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 230 Господарського кодексу України учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня).

Згідно із частиною четвертою статті 231 Господарського кодексу України розмір штрафних санкцій встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Статтею 549 Цивільного кодексу України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до частини другої статті 551 Цивільного кодексу України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Таким чином, підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання.

При цьому, виходячи із положень наведених норм цивільного законодавства, припинення зобов`язань сторін за договором не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, які мали місце під час дії договору.

У пункті 6.1. договору сторони погодили умову про те, що у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, в термін, визначений пунктом 2.1. цього договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 (п`яти) відсотків ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, зазначеної у пункті 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об`єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) календарних днів, даний договір купівлі-продажу підлягає розірванню.

За умовами підпункту 8.4.1. пункту 8.4. договору від 04.02.2022 виключною умовою для розірвання договору виступає несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт купівлі-продажу з дня укладення договору відповідно до його умов.

Неустойка це спосіб забезпечення виконання зобов`язання. Її завдання сприяти належному виконанню зобов`язання, стимулювати боржника до належної поведінки. Однак таку функцію неустойка виконує до моменту порушення зобов`язання боржником. Після порушення боржником свого обов`язку неустойка починає виконувати функцію майнової відповідальності. Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2018 у справі № 922/4400/17.

Неустойка має подвійну правову природу. До настання строку виконання зобов`язання неустойка є способом його забезпечення, а в разі невиконання зобов`язання перетворюється на відповідальність, яка спрямована на компенсацію негативних для кредитора наслідків порушення зобов`язання боржником. Разом з тим, пеня за своєю правовою природою продовжує стимулювати боржника до повного виконання взятих на себе зобов`язань і після сплати штрафу, тобто порівняно зі штрафом є додатковим стимулюючим фактором. Після застосування такої відповідальності, як штраф, який має одноразовий характер, тобто вичерпується з настанням самого факту порушення зобов`язання, пеня продовжує забезпечувати та стимулювати виконання боржником свого зобов`язання (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 31.07.2019 № 910/3692/18).

Отже, як правильно встановлено судом першої інстанції, неустойка, яка визначена в розмірі 5% ціни продажу об`єкта купівлі-продажу, є саме штрафом, який визначений у відсотковому відношенні до суми зобов`язання та має одноразовий характер, тобто вичерпується з настанням самого факту порушення зобов`язання.

У даному випадку відповідачем за первісним позовом порушено зобов`язання з оплати за об`єкт приватизації під час дії укладеного між сторонами договору, і за встановлених обставин несплати відповідачем за первісним позовом грошових коштів за договором від 04.02.2022, у позивача за первісним позовом виникло право на нарахування неустойки у розмірі 380418,07 грн, що становить 5% ціни продажу об`єкта купівлі-продажу.

Право на нарахування цієї неустойки у позивача за первісним позовом виникло на наступний день після спливу 30-денного строку з моменту нотаріального посвідчення договору, встановленого для оплати вартості об`єкта купівлі-продажу, а саме: оскільки оплата вартості нежилих приміщень мала бути здійснена відповідачем до 07.03.2022 включно (що вже було встановлено у цій постанові), тобто 07.03.2022 є кінцевим строком виконання зобов`язань відповідача, то починаючи з 08.03.2022 у позивача виникло право на стягнення неустойки, а право на розірвання договору у позивача виникло після спливу 60 днів з дня укладення та нотаріального посвідчення договору (04.02.2022) - з 06.04.2022.

При цьому порушення покупцем (відповідачем за первісним позовом) зобов`язання зі сплати повної суми за об`єкт купівлі-продажу у встановлений у договорі строк має своїм наслідком настання у продавця (позивача за первісним позовом) як права вимагати стягнення неустойки, так і права вимагати розірвання договору, і виходячи з умов пункту 6.1., підпункту 8.4.1. пункту 8.4. договору від 04.02.2022 такі права не є взаємопов`язаними між собою, і у разі порушення вказаного зобов`язання продавець може на власний розсуд скористатися кожним з цих прав окремо або разом.

Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції помилився як із встановленням строків виникнення права у продавця на нарахування неустойки і розірвання договору, так і з висновком про те, що продавець мав право вимагати оплати товару разом зі сплатою процентів/неустойкою протягом наступних 30 календарних днів після спливу строку на оплату ціну продажу, а після цього строку лише відмовитися від договору купівлі-продажу і вимагати розірвання договору.

Крім того, відхиляючи позовну вимогу про стягнення неустойки, місцевий господарський суд послався на положення статті 692 Цивільного кодексу України, відповідно до частин третьої та четвертої якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

У зв`язку з чим суд дійшов висновку, що позивач, обравши спосіб захисту порушеного права шляхом розірвання спірного договору, має право лише на відшкодування збитків, пов`язаних з таким розірванням, а не на застосування санкцій у зв`язку з невиконанням відповідачем свого грошового зобов`язання. Адже з реалізацією позивачем, як продавцем, права на відмову від договору, відбувається одностороння відмова від зобов`язання, що зумовлює припинення обов`язку покупця сплачувати вартість об`єкта продажу і неустойку за несвоєчасну оплату ціни об`єкта.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, що у даному випадку до спірних правовідносини сторін підлягають застосуванню положення статті 692 Цивільного кодексу України, оскільки за змістом цієї норми лише у випадку, коли покупець відмовився і прийняти, і оплатити товар, продавець може за своїм вибором або вимагати виконання договору з боку покупця, або відмовитися від договору. Натомість покупець листом від 01.03.2022 №0103/-/22 не відмовився від договору, як помилково вважає місцевий господарський суд, а повідомив про неможливість виконання його умов у зв`язку із дією воєнного стану в Україні та існуванням форс-мажорних обставин, засвідчених Торгово-промисловою палатою України листом від 28.02.2022 №2024/02.0-71. Окрім того, вказаною нормою розірвання договору пов`язується законом із вчиненням продавцем одностороннього правочину, а не із судовим рішенням, що має місце у даному випадку.

Щодо стягнення 3% річних колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За змістом статті 625 Цивільного кодексу України нарахування інфляційних втрат на суму боргу та відсотків річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові, а тому ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника та незалежно від ухвалення рішення суду про присудження суми боргу, відкриття виконавчого провадження чи його зупинення.

Отже, передбачені частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України нарахування мають компенсаційний, а не штрафний характер, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у отриманні компенсації від боржника.

Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 16.01.2019 у справі №373/2054/16-ц.

Вимагати сплати суми боргу з урахуванням індексу інфляції, а також відсотків річних є правом кредитора, яким останній наділений в силу нормативного закріплення зазначених способів захисту майнового права та інтересу.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові 07.04.2020 у справі №910/4590/19 зобов`язання зі сплати інфляційних та річних процентів є акцесорним, додатковим до основного, залежить від основного зобов`язання і поділяє його долю. Відтак, вимога про сплату інфляційних та річних процентів є додатковою до основної вимоги (пункт 43 мотивувальної частини постанови).

Господарський суд Одеської області відмовив у задоволенні позовної вимоги про стягнення 3% річних з підстав того, що з моменту виникнення у позивача права на розірвання договору купівлі-продажу у відповідача припинився обов`язок сплачувати вартість цього об`єкту.

Апеляційна інстанція не погоджується з таким висновком суду, виходячи з того, що у випадку звернення позивача до суду з вимогою про розірвання договору в судовому порядку, зобов`язання сторін за договором припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, а до цього моменту договір є діючим та зобов`язання за ним сторонами повинні виконуватися належним чином, нарахування позивачем за первісним позовом за прострочення відповідачем виконання основного зобов`язання 3% річних в розмірі 149457,40 грн за період чинності дії договору є обґрунтованим.

Висновки суду апеляційної інстанції

Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із частиною першою 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги Одеської міської ради, скасування оскаржуваного судового рішення в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про стягнення 3% річних в розмірі 149457,40 грн та неустойки в розмірі 380418,07 грн з підстав неправильного застосування норм матеріального права, та ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог в цій частині.

Доводи апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» не спростовують висновків Господарського суду Одеської області про задоволення позовної вимоги Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» про розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022 та про відмову у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» до Одеської міської ради, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в цій частині колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» слід відмовити.

Розподіл судових витрат

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

У зв`язку з тим, що за результатами перегляду апеляційної скарги Одеської міської ради судом апеляційної інстанції скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 та ухвалено нове рішення про задоволення позову, судовий збір за його подання покладається на Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ».

Враховуючи задоволення апеляційної скарги Одеської міської ради, судовий збір за апеляційний перегляд справи покладається на Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ».

У зв`язку з відмовою у задоволенні зустрічного позову та апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», витрати за їх подання покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ»

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Одеської міської ради задовольнити.

2.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» залишити без задоволення.

3.Рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23 скасувати в частині відмови у задоволенні позовної вимоги Одеської міської ради про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» на користь Одеської міської ради 3% річних в розмірі 149457,40 грн та неустойки в розмірі 380418,07грн. Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги в цій частині задовольнити.

4.В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі № 916/410/23 про задоволення позовної вимоги Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» про розірвання договору купівлі-продажу від 04.02.2022, укладеного між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ», щодо нежилих приміщень першого поверху загальною площею 259,1 кв.м за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022 р. за № 157, та про відмову у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» до Одеської міської ради - залишити без змін.

5.Викласти резолютивну частину рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі № 916/410/23 в наступній редакції:

« 1.Позов Одеської міської ради задовольнити у повному обсязі.

2.Розірвати договір купівлі-продажу від 04.02.2022, укладений між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» (65086, м. Одеса, вул. Семена Палія, буд. 127/3, ) щодо нежилих приміщень першого поверху загальною площею 259,1 кв.м за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, буд. 178/1, приміщення 402, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 04.02.2022 р. за № 157.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю`ВВЮГ» (65086, м. Одеса, вул. Семена Палія, буд. 127/3, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, 1, ) 3% річних в розмірі 149457 /сто сорок дев`ять тисяч чотириста п`ятдесят сім/ грн 40 коп та неустойку в розмірі 380418 /триста вісімдесят тисяч чотириста вісімнадцять/ грн 07 коп, а також 10632 /десять тисяч шістсот тридцять дві/ грн 13 коп витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.

4.У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ВВЮГ» відмовити».

6.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю`ВВЮГ» (65086, м. Одеса, вул. Семена Палія, буд. 127/3, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, 1, ) 11922 /одинадцять тисяч дев`ятсот двадцять дві/ грн 20 коп витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Одеської області від 08.05.2023 у справі №916/410/23.

7.Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 09.10.2023.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран