РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.09.2023Справа № 910/19442/21

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло" м. Києва

до Київської міської ради

третя особа Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва

про визнання незаконним та скасування рішення,

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Григоряк М.С.

Представники:

від позивача: Петровський В.В.,

від відповідача: Тхорик С.М.,

від третьої особи: Яценко С.А.

СУТЬ СПОРУ :

у листопаді 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло" звернулося в суд з указаним позовом.

Позивач зазначав, що на підставі договору оренди земельних ділянок № 85-6-00097 від 31 січня 2004 р., у редакції угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 15 травня 2014 р., йому було передано в орендне користування, зокрема, земельну ділянку площею 0,1962 га (кадастровий номер :85:381:0006) місце розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення.

3 вересня 2020 р. Київською міською радою прийняте рішення № 449/9528 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31січня 2004 р., зареєстрованого за № 85-6-00097 (зі змінами та доповненнями), в частині земельної ділянки, кадастровий номер :85:381:0006".

Зауважив, що у 2018 році відповідачем вже було прийнято аналогічне за змістом спірному рішення № 4/4068 від 8 лютого 2018 р. "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31 січня 2014 р., зареєстрованого за № 85-6-00097 (у редакції угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 15 травня 2014 р., зареєстрованої за № 75) в частині земельної ділянки за кадастровим номером :85:381:0006", яке рішенням господарського суду м. Києва у справі № 910/8763/18 за його позовом до Київської міської ради, за участю третьої особи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), визнано незаконним та скасовано.

Посилаючись на те, що указане рішення прийняте з порушенням вимог ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 143 ЗК України та умов спірного договору оренди земельних ділянок, оскільки відповідач розірвав договір в односторонньому прядку без достатніх на те правових підстав, а також під час прийняття рішення не дотримався процедури, передбаченої Регламентом Київської міської ради (затвердженого рішенням Київради № 579/579 від 7 липня 2016 р.) та порушує його права, просив задовольнити позов, визнати незаконним та скасувати таке рішення.

Також просив покласти на відповідача понесені ним витрати з оплати судового збору.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.

Відповідач у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність заявлених вимог, вказував на відповідність прийнятого ним рішення вимогам чинного законодавства. Зазначав, що станом на дату підготовки проекту спірного рішення земельна ділянка не була забудована, була засмічена будівельним сміттям та використовувалась всупереч екологічним вимогам, вимогам законодавства у сфері охорони культурної спадщини, ЗК України. Саме безгосподарське використання землі за договором оренди земельних ділянок № 85-6-00097 від 31січня 2004 р. (зі змінами та доповненнями), що здійснюється всупереч вимог чинного законодавства України, а також з порушеннями умов договору оренди земельних ділянок є підставою для розірвання договору оренди.

Проект рішення був підготовлений у зв`язку з численними зверненнями мешканців мікрорайону "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києві, громадських організацій, враховуючи наявність фактів порушення умов договору оренди земельних ділянок № 85-6-00097 від 31січня 2004 р. (зі змінами та доповненнями), з метою врегулювання відносин у сфері охорони культурної спадщини, земельних відносин та раціонального використання земельних ресурсів. Також зазначав, що станом на сьогодні на земельній ділянці згідно рішення Київської міської ради облаштований сквер.

Третя особа у письмових поясненнях на позовну заяву, викладених у касаційній скарзі, її представник у судовому засіданні проти позову заперечував з підстав, аналогічних викладених відповідачем.

Справа розглядається після скасування на підставі постанови Верховного Суду від 11 квітня 2023 р. рішення господарського суду міста Києва від 18 серпня 2022 р., постанови Північного апеляційного господарського суду від 25 січня 2023 р.

Заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що у позові слід відмовити з таких підстав.

Судом встановлено, що рішенням Київської міської ради № 638-18/798 від 10 липня 2003 р. "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" у користування Відкритого акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" ім. М. П. Загороднього (далі - "Київміськбуд-1") були передані 13 земельних ділянок загальною площею 5,99 га в урочищі Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва за рахунок земель міської забудови для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення.

23 січня 2004 р. між ВАТ трест "Київміськбуд-1" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого орендодавець на підставі пункту 1 рішення Київради № 638-18/798 від 10 липня 2003 р. передає, а орендар приймає в оренду на 5 років 13 земельних ділянок, визначених цим договором, загальною площею 54904 м2, із цільовим призначенням - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення, із місцем розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва, у тому числі земельні ділянки: кадастровий номер :85:381:0006, площею 1962 м2, та кадастровий номер :85:381:0016, площею 7261 м2.

Договір зареєстровано 31 січня 2004 р. Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис № 85-6-00097 в книзі записів державної реєстрації договорів.

На виконання цього договору Київською міською радою передано, а ВАТ трест "Київміськбуд-1" прийнято у володіння та користування земельні ділянки, визначені цим договором, про що сторонами складено та підписано акт приймання-передачі земельних ділянок від 31 січня 2004 р.

Рішеннями Київської міської ради № 672/1728 від 18 червня 2009 р., № 188/8472 від 20 вересня 2012 р. договір оренди земельних ділянок № 85-6-00097 від 31 січня 2004 р. було поновлено на 10 років, замінено орендаря - ВАТ трест "Київміськбуд-1" на його правонаступника - ТОВ "Фундація "Якісне житло", а також змінено земельні ділянки, які передаються у користування орендарю.

15 травня 2014 р. на підставі зазначених рішень Київської міської ради між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) була укладена угода про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок, згідно з якою сторони домовились поновити на 10 років договір оренди земельних ділянок № 85-6-00097 від 31 січня 2004 р. та викласти його в новій редакції:

- об`єктом оренди є земельні ділянки, кадастрові номери :85:381:0006 та :85:381:0016, з такими характеристиками: місце розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва; розмір земельних ділянок - кадастровий номер :85:381:0006 площею 0,1962 га, :85:381:0016 площею 0,7261 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення (п. 2.1);

- договір укладено на десять років (п. 3.1);

- орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельних ділянок в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища № 19-519 від 11 червня 2003 р., Головного державного санітарного лікаря м. Києва № 08-8-20/4276 від 18 червня 2003 р., Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві № 08-8-20/4872 від 26 червня 2003 р., Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт № 3286 від 23 червня 2003 р., Міністерства культури і мистецтв України № 22-441/31 від 1 липня 2003 р. (п. 8.4);

- договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з ГК України, в разі коли орендар використовує земельні ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельних ділянок, встановлених пунктом 8.4 договору; здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельними ділянками третім особам (п. 11.4);

- договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення (пункт 14.1).

15 травня 2014 р. між відповідачем (орендарем) та позивачем (орендодавцем) був підписаний акт приймання-передачі земельних ділянок, на підставі якого орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування земельні ділянки, обумовлені договором оренди від 15 травня 2014 р.

Договір оренди був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 15 травня 2014 р., тому, з урахуванням пункту 14.1 договору діє до 15 травня 2024 р.

Вказані обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи вищевказаними рішеннями, договорами, угодою.

Також встановлено, що 3 вересня 2020 р. відповідачем було прийняте рішення № 449/9528 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31січня 2004 р., зареєстрованого за № 85-6-00097 (зі змінами та доповненнями)", яким розірвано зазначений договір в частині земельної ділянки з кадастровий номер :85:381:0006.

Як вбачається з указаного рішення, при його прийнятті Київрада керувалась ст. 19 Конституції, ст.ст. 9, 93 ЗК України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.ст. 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 32, 35 Закону України "Про охорону культурної спадщини", п.п. 5.1, 8.4, 11.4 договору оренди земельних ділянок від 31 січня 2004 р., зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), з метою врегулювання відносин у сфері охорони культурної спадщини, земельних відносин та раціонального використання земельних ресурсів.

Спірні відносини, що виникли між сторонами у зв`язку з прийняттям відповідачем вищевказаного рішення № 449/9528 від 3 вересня 2020 р. врегульовані Законами України "Про оренду землі", "Про охорону культурної спадщини" у редакціях чинних станом на час виникнення спірних правовідносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно із ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частинами 3 та 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативним актом, що регулює саме правовідносини щодо договорів оренди землі, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Отже, наведені норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 4 квітня 2018 р. у справі № 910/8011/17.

Тому доводи позивача з цього приводу є необґрунтованими.

Відповідно до вимог ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права. При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків.

Кожен із учасників цивільних правовідносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у т.ч. передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Згідно з вимогами ч.ч. 1, 2 ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині (ч. 2 ст. 13 ЦК України).

Відповідно до умов п. 8.4. угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок № 73 від 15 травня 2014 р. орендар зобов`язаний приступити до використання земельних ділянок в строк, встановлений договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельних ділянок та державної реєстрації, права оренди даних земельних ділянок. Завершити забудову земельних ділянок в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Забудова земельної ділянки означає організацію комплексної забудови території, розташування та будівництво окремих будинків і споруд згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Всупереч вимог ст. 74 ГПК України доказів здійснення позивачем забудови земельної ділянки (кадастровий номер :85:381:0006) суду не надано.

Наявними у матеріалах справи актом Департаменту земельних ресурсів КМДА № 19-0350/07 від 15 травня 2019 р. (складеного на підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві, затвердженого рішенням Київради від № 16/890 від 25 вересня 2003 р.) підтверджується, що земельна ділянка (кадастровий номер :85:381:0006) станом на вказану дату була вільна від забудови, огороджена парканом, як будівельний майданчик.

Строк є розумним, якщо він передбачає час, об`єктивно достатній для виконання певних дій.

При цьому, строк з 15 травня 2014 р. (приймання-передачі земельної ділянки) до 3 вересня 2020 р. (прийняття рішення № 449/9528) був достатній для здійснення відповідних дій, оскільки становить понад 2/3 від загального строку оренди землі, визначеного спірним договором після його поновлення.

Відповідно до умов п. 8.4 договору строки забудови земельної ділянки мають бути обумовлені проектною документацією на будівництво.

Як слідує з пояснень позивача така в установленому порядку затверджена не була.

Проте відсутність проектної документації на будівництво як передумови забудови сама по собі не свідчить про дотримання позивачем розумних строків виконання встановлених обов`язків орендаря, а саме, що ним було своєчасно вжито усіх належних та можливих заходів для її розробки, а незатвердження такої було наслідком протиправного зволікання інших осіб, незалежного від волі позивача, та оскаржити яке в нього можливості не було.

Посилання на перешкоди з боку відповідача, ухвалення яким у 2018 році незаконного рішення про розірвання цього ж договору оренди землі зумовило виникнення між ними судового спору, не свідчать про дотримання позивачем умов використання земельної ділянки, володіння якою на той час він позбавлений не був.

До того ж позивачем не надано доказів наявності у нього реальної організаційної, фінансової та технічної можливості забудувати цю земельну ділянку належним чином відповідно до її цільового призначення протягом залишку строку дії договору оренди.

За таких обставин відповідач як орган місцевого самоврядування міста Києва, який починаючи з 2004 року (часу передачі спірної землі попереднику позивача) розраховував на забудову спірної земельної ділянки, тобто формування міського середовища, яке забезпечувало б соціально-економічні та інші потреби мешканців міста, до часу ухвалення ним спірного рішення набув право на односторонню відмову від договору через наявне зволікання орендаря, що є істотним порушенням договору оренди землі.

Частинами 3, 4 ст. 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" передбачено, що межі та режими використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на територіях історичних ареалів населених місць визначаються у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, відповідною науково-проектною документацією, яка затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини, або уповноваженими ним органами охорони культурної спадщини; на охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам`яток, історичних ареалів населених місць, занесених до списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Постановою Кабінету Міністрів України № 318 від 13 березня 2002 р. затверджено Порядок визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць, за змістом якого історичний ареал - це найбільш освоєна в минулому і добре збережена частина території населеного місця, що відрізняється традиційним характером середовища і значною кількістю об`єктів культурної спадщини від інших, менш освоєних або погано збережених частин населеного місця (п. 6).

З пояснень відповідача, наявних матеріалів справи, слідує, що земельна ділянка кадастровий номер :85:381:0006 знаходиться в Центральному історичному ареалі, в межах археологічної зони, ландшафтної охоронної зони, в межах археологічного заповідника та Державного історико-архітектурного заповідника "Стародавній Київ" та архітектурного заповідника "Місто Володимира". Входить в територію пам`ятки ландшафту та історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долин р. Дніпра", в межах пам`ятки археології - культурний шар Подолу, культурний шар ремісних слобод Гончари та Кожум`яки ІХ-ХVI ст.

Статтею 5, 141 ЗК України визначені основні принципи земельного законодавства, серед яких зазначено принцип раціонального використання та охорони земель.

Підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.

Екологічне правопорушення - це винне, протиправне діяння (дія чи бездіяльність), що посягає на екологічний правопорядок, спричиняє шкоду навколишньому природному середовищу або створює реальну загрозу заподіяння такої шкоди і тягне за особою застосування заходів юридичної відповідальності.

З наявних у матеріалах справи акту Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради огляду земельної ділянки на вул. Дегтярна, 2-4 у Подільському районі м. Києві від 21 лютого 2020 р., фото таблиць вбачається, що земельна ділянка захаращена сміттям, зокрема, зафіксовано земляні насипи з будівельним сміттям та залізобетонні будівельні матеріали.

Заперечення позивача з цього приводу, суперечать зібраним у справі доказам, встановленим обставинам. Зокрема, відсутністю у відповідача проектно-кошторисної документації, без наявності якої позивач не мав права приступити до будівельних робіт, відповідно і складувати будівельні матеріали на земельній ділянці.

Наведені вище обставини свідчать про використання позивачем земельної ділянки у спосіб, що порушує традиційний характер середовища та його ландшафт, що є порушенням екологічних вимог та вимог щодо охорони культурної спадщини.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України. Цими ж положеннями передбачено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

При цьому, під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Тобто, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.

З пояснень третьої особи, наявних у матеріалах справи рішення Київської міської ради № 982/5046 від 26 червня 2018 р. "Про надання статусу скверу земельній ділянці площею 0,1962 га (кадастровий номер :85:381:0006), розташованій за адресою: вул. Дегтярна, 2-4 у Подільському районі м. Києва", договору про надання послуг із благоустрою території № 2-12/20 від 4 грудня 2020 р., укладеного між третьою особою та КП по утриманню зелених насаджень Подільського району м. Києва, слідує, що на земельній ділянці по вул. Дегтярній, 2-4 та вул. Воздвиженській у Подільському районі м. Києва (кадастровий номер :85:381:0006) облаштований сквер, розміщені зелені у т.ч. багаторічні зелені насадження.

Доказів визнання вищевказаних рішення Київради, договору про надання послуг на орендованій позивачем ділянці в установленому порядку недійсними суду не надано.

Таким чином, земельна ділянка ще до часу звернення позивача в суд з указаним позовом зазнала змін якісного характеру.

Таким чином, саме по собі визнання недійсним спірного рішення № 449/9528 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31січня 2004 р., зареєстрованого за № 85-6-00097 (зі змінами та доповненнями)" від 3 вересня 2020 р. не відновить прав позивача, пов`язаних із позбавленням його прав володіння та користування спірною земельною ділянкою.

При цьому протягом розгляду справи позивач не висував вимог, спрямованих на відновлення цих його прав, та не ставив питання про залучення до участі у справі особи, яка зайняла орендовану позивачем земельну ділянку.

Заявлені ж позивачем вимоги не спрямовані на захист його прав у спосіб, визначений чинним законодавством.

Доводи позовної заяви про процедурні порушення під час ухвалення відповідачем спірного рішення зібраними у справі доказами не підтверджені, а також не дають підстав для задоволення заявлених вимог за викладених вище обставин.

Враховуючи наведене у позові відповідно до вимог ст. 16 ЦК України слід відмовити.

Оскільки у позові відмовлено, понесені по справі господарські витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

у позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло" м. Києва відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 10 жовтня 2023 року.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар