ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 вересня 2023 року Справа № 918/490/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Миханюк М.В., суддя Саврій В.А. , суддя Коломис В.В.

секретар судового засідання Олійник Т.М.

за участю представників сторін:

позивача: Костючок С. Ю. представника згідно витягу з ЄДР, посвідчення №447 від 10.01.23, Калініна В.В. представника згідно витягу з ЄДР

відповідача: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області, ухваленого 31.07.23р. суддею Політикою Н.А. о 10:33 у м.Рівному, повний текст складено 04.08.23р. у справі № 918/490/23

за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс"

про розірвання договору оренди та звільнення нежитлового приміщення

ВСТАНОВИВ:

В травні 2023 року Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі - Управління, позивач) звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" (далі - Товариство, відповідач), в якій просить:

- розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 14.04.2010 №1936, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" та Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" звільнити нежитлове приміщення загальною площею 359,9 кв.м., що розташоване за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, шляхом виселення та передати Управлінню комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради по акту прийому-передачі.

Викладені в позовній заяві вимоги позивач обґрунтовує порушенням Товариством істотних умов договору оренди нежитлового приміщення від 14 квітня 2010 року № 1936 щодо повного та своєчасного здійснення орендних платежів, а також щодо страхування орендованого приміщення. Зокрема позивач зазначає, що відповідач не надав Управлінню доказів страхування орендованого майна з 2021 року по 2023 року.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 31.07.23 у задоволенні позову Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради відмовлено.

З посиланням на ст.ст. 11, 509, 651, 759, 763, 782, 783 ЦК України, ст.ст. 188, 283, 285, 291 ГК України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна", постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі №907/720/20, від 09.11.2021 у справі №908/2637/20, умови договору оренди, суд зазначив, що оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 ЦК України та частина 3 статті 291 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, Управління має право вимагати розірвання Договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим Договором. Проте, позивач не довів належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими Закон пов`язує можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна.

За наведеного, зауважив, що з огляду на несплату Товариством орендної плати своєчасно та у повному обсязі, а також на не застрахування орендованого майна, Управління, в порядку передбаченому ч. 2 ст. 651 ЦК України, виступило з ініціативою щодо розірвання укладеного між сторонами договору у судовому порядку, однак здійснивши ґрунтовний аналіз укладеного між позивачем та відповідачем Договору, суд в рамках даної справи не встановив наявності підстав його розірвання, які б передбачалися й самим Договором.

Крім того, суд зазначає, що відповідачем до відзиву на позовну заяву долучено копію квитанції до платіжної інструкції № , з якої вбачається, що 10 липня 2023 року Товариством сплачено в повному обсязі орендну плату за користування нежитловим приміщенням відповідно до договору оренди від 14 квітня 2010 року № 1936.

Не погодившись із ухваленим рішенням, скаржник звернувся з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 31.07.2023 у справі №918/490/23 та ухвалити нове рішення, яким позов Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради задоволити повністю.

Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі також -Управління) рішення суду вважає незаконним, необґрунтованим, ухваленим внаслідок невірного застосування норм матеріального права, з огляду на наступне.

З посиланням на п.п. 7.1.2, 7.1.3 договору, зауважує, що орендодавець має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди, якщо орендар не виконує свої зобов`язання, передбачені договором оренди, серед яких міститься зобов`язання своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату.

Звертає увагу, що станом на 01 вересня 2022 року за відповідачем рахувалась заборгованість з орендної плати в розмірі 274 120, 87 (двісті сімдесят чотири тисячі сто двадцять гривень 87 коп.) грн.

Зазначена заборгованість по орендним платежам виникла за період з червня 2020 року по серпень 2022 року (розрахунок знаходиться в матеріалах справи) і була стягнута з відповідача в примусовому порядку 12.05.2023 відділом ДВС згідно рішення господарського суду Рівненської області від 30.11.2022 по справі №918/819/22.

Після примусового стягнення заборгованості відповідач продовжував порушувати свої договірні зобов`язання в частині щомісячних платежів за оренду майна, в результаті чого станом на 01.05.2023 року за ним утворилася заборгованість з орендної плати в розмірі 160 927,32 грн. Фактично, з грудня 2021 року по травень 2022 року відповідач взагалі не здійснював щомісячних орендних платежів.

В результаті систематичної несплати орендарем орендних платежів, Управління вибрало спосіб припинення орендних правовідносин з відповідачем - шляхом звернення до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди з відповідачем.

Таким чином, висновки суду про те, що матеріали справи не містять доказів складення та направлення позивачем, а також одержання відповідачем повідомлення орендодавця про відмову від договору, як передбачено положеннями ст.782 ЦК України та п.7.1.3 договору, не стосуються предмету спору, оскільки позивач вибрав інший спосіб (підставу) припинення договору оренди з відповідачем.

З посиланням на ч. 2 ст. 651 ЦК України вказує, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Зауважує, що те, що якщо сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

Зазначеної вище позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду, яка викладена в постанові від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.

На думку скаржника, не узгоджується також з приписами ч.2 ст.24 Закону України Про оренду державного та комунального майна твердження місцевого суду про те, що спеціальний Закон не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним не передбачено підстави для припинення договору, до яких зокрема не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду та не застрахування орендованого майна.

Разом з тим, в частині 2 ст.24 зазначеного Закону якраз і закріплено, що договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. Тобто, в даному контексті припинення договору за рішенням суду і є однією з підстав його припинення.

Таким чином, вважає необґрунтованими та такими, що не узгоджуються з фактичними обставинами справи висновки місцевого господарського суду про те, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими Закон пов`язує можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна.

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло, що в силу вимог ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду оскарженого рішення.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, хоча про дату, час та місце розгляду скарги повідомлявся заздалегідь та належним чином (ухвалу надіслано на електронну адресу сторони).

19.09.2023 від адвоката Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, у зв`язку із участю адвоката у іншому судовому засіданні в Рівненському міському суді Рівненської області 19.09.2023 об. 10 год. 00 хв.

Щодо клопотання про відкладення розгляду справи, судова колегія приходить до висновку про його відхилення, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України визначено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Разом з тим, п. 2 ст. 2 ст. 202 ГПК України передбачає, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав, зокрема, перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Частинами 11,12 статті 270 ГПК України, яка визначає порядок розгляду апеляційної скарги, встановлено, що суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Крім того, відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Отже, оскільки учасники справи були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, явка учасників судового процесу обов`язковою не визнавалась, матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, відповідач не був позбавлений права направити в судове засідання іншого представника або керівника, а тому колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення вказаного клопотання.

Таким чином, враховуючи норми ст.ст.269, 273 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, строки розгляду апеляційної скарги, та той факт, що неявка в засідання суду представника відповідача, належним чином та відповідно до законодавства повідомленого про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає перегляду оскарженого рішення, а тому, колегія суддів визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника останнього, за наявними у справі доказами.

В судовому засіданні представники позивача підтримали доводи викладені в своїй апеляційній скарзі та надали пояснення на обґрунтування своєї позиції. Просять скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 31.07.2023 у справі №918/490/23 та ухвалити нове рішення, яким позов Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради задоволити повністю.

Заслухавши пояснення представників позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з`ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених в рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при винесенні оскарженого рішення, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

14 квітня 2010 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана" (далі - Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 1936 (далі - Договір, а.с. 5-8).

Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у в орендне користування нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 (далі - майно) загальною площею 359,9 кв. м., з метою використання: 155 кв.м. - розміщення офісу; 32,2 кв.м. - розміщення торговельного об`єкту з продажу непродовольчих та продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи; 172,7 кв.м. - розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Згідно п. 1.2. Договору майно належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Рівне в особі Рівненської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно (серія ЯЯЯ № 448866). Реєстраційний номер в реєстрі прав власності на нерухоме майно - 12720641.

Майно перебуває на балансі Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість майна (визначена відповідно до звіту про оцінку майна) складає 410 500 грн 00 коп. станом на 31 грудня 2009 року (п. 1.3. Договору).

Пунктом 2.1. Договору сторони погодили, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Орендар користується ним лише протягом строку оренди.

Відповідно до п. 2.2. Договору у разі припинення чи розірвання договору майно повертається Орендарем Орендодавцю протягом семи днів з дня припинення чи розірвання договору в такому ж стані, в якому воно було отримане, про що сторонами складається акт приймання-передачі майна.

Обов`язок складання акта приймання-передачі майна покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні (п. 2.3. Договору).

Строк дії договору встановлюється з 15 квітня 2010 року по 15 квітня 2020 року (п. 3.1. Договору).

Відповідно до п. 6.1.1. Договору Орендар має право з письмового дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого приміщення (будівлі), проведення його реконструкції, технічного переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості.

Згідно з п. 6.2.3. Договору Орендар зобов`язується використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

До обов`язків Орендаря також належить своєчасне і повне внесення орендної плати (пункт 6.2.4. Договору).

Також Орендар зобов`язується застрахувати орендоване майно. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди майно було застрахованим (пункт 6.2.11. Договору).

Крім того Орендар зобов`язується до 1 січня щорічно письмово повідомляти управління комунальною власністю про наявність договору страхування орендованого майна з наданням копії страхового полісу чи сертифікату (пункт 6.2.12. Договору).

Відповідно до п. 7.1.2 Договору Орендодавець має право звернутися до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди, якщо Орендар: використовує приміщення не за призначенням; навмисно чи по необережності погіршує стан приміщення; не зробив капітальний ремонт у випадку передбаченому п. 6.2.6.; не виконує свої зобов`язання, передбачені договором оренди.

Також Орендодавець має право відмовитися від даного договору і вимагати повернення орендованого майна, якщо Орендар не вносить плату за користування орендованим майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови Орендодавця від даного договору, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору (пункт 7.1.3. Договору).

Як вбачається з матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана" реорганізувалося. У результаті реорганізації шляхом виділу було створене Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс", яке стало правонаступником в частині прав та обов`язків Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана" по договору оренди від 14.04.2010 року № 1936, у зв`язку із чим 21 травня 2015 року укладено додатковий договір до Договору (а.с. 9).

Також з матеріалів справи вбачається, що 21 липня 2016 року сторони уклали Додатковий договір до Договору (а.с. 11-12) в частині зміни цільового використання орендної площі та зміни розміру орендної плати, а саме:

1. Пункти 1.1. та 4.1 Договору оренди викладено в наступній редакції:

"1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в орендне користування нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 (надалі - Майно) загальною площею 359,9 кв.м., з метою використання: 155 кв.м. - розміщення магазину вітчизняних промислових підприємств - товаровиробників, крім тих, що виробляють товари підакцизної групи; 32,2 кв.м. - розміщення ксерокопіювальної техніки для надання населенню послуг із ксерокопіювання документів; 172,7 кв.м. - розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи".

"4.1. Орендна плата за цим договором визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Рівного, затвердженої рішенням Рівненської міської ради та встановлюється в сумі 5 096,37 грн в місяць."

2. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання та діє до 15 квітня 2020 року. Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України договірні відносини щодо використання майна площею 172,7 кв.м. під розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи та нарахування орендної плати за нього, застосовуються з 01.01.2016 року.

3. Усі інші умови договору оренди від 14.04.2010 № 1936 залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов`язання."

Крім того з матеріалів справи вбачається, що у зв`язку із виготовленням нової експертної оцінки майна, додатковим договором 16 червня 2020 року були внесені зміни до Договору (а.с. 14-15), яким майно - нежитлова будівля, яка перебуває на балансі Управління комунальною власністю (приміщення №№ 1-34 будівлі літ "А-2" згідно з технічним паспортом від 15.08.2001 1, виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації") загальною площею 359,9 кв. м. та вартістю, встановленою експертним шляхом станом на 30.04.2020 у сумі 1 980 000 грн 00 коп., передавалася в строкове платне користування до 15.04.2025 . Встановлений новий розмір орендної плати в сумі 11 759 грн 09 коп. в місяць.

Однак, як зазначає позивач, відповідач неналежним чином виконує взяті на себе за договором оренди зобов`язання, зокрема, орендарем систематично не сплачується орендна плата, що є порушенням умов, визначених в п. 6.2.4. Договору (щодо сплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі).

Як зазначає позивач, станом на 1 вересня 2022 року за відповідачем рахувалась заборгованість з орендної плати в розмірі 274 120 грн 87 коп., у зв`язку із чим Управлінням було подано позов та Господарським судом Рівненської області у справі № 918/819/22 згідно рішення від 30.11.2022 було задоволено позовну заяву Управління про стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати в сумі 274 120 грн 87 коп. за спірним договором.

Також позивач зазначає, що 12.05.2023 Відділом державної виконавчої служби у місті Рівному Західного міжрегіонального управління було стягнуто в примусовому порядку на користь Управління заборгованість Товариства з орендної плати сумі 274 120 грн 87 коп.

Згідно тверджень позивача, оскільки відповідачем систематично не сплачується орендна плата у повному обсязі, його заборгованість станом на 01.05.2023 становить 160 927 грн 32 коп.

Крім того позивач зазначає, що відповідач неналежним чином виконує взяті на себе за договором оренди зобов`язання також і в частині необхідності застрахувати орендоване приміщення, що є порушенням умов, визначених в п. п. 6.2.11., 6.2.12. Договору (щодо страхування орендованого майна та повідомлення Управління).

Таким чином позивач зазначає, що договір оренди нежитлового приміщення від 14 квітня 2010 року № 1936 підлягає розірванню у судовому порядку, оскільки відповідачем систематично істотно порушуються умови Договору, зокрема у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати та не застрахуванням орендованого майна.

Звертаючись до господарського суду із позовними вимогами до Товариства про розірвання договору оренди, Управлінням було наголошено, що неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором, зокрема невнесення відповідачем орендної плати та не застрахування орендованого майна є підставами для розірвання такого договору відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Натомість відповідач подав до суду квитанцію про сплату боргу в сумі 205 000,00 грн від 10.07.2023, вже після відкриття судом провадження у справі та договір страхування №0008/001421 від 05.10.2022.

Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що склалися апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Дослідивши зміст укладеного між позивачем та відповідачем договору, суд дійшов висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

Частиною 1 та 3 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до норм ч. ч. 1, 2 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Згідно з ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Частиною 2 статті 285 ГК України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Так, в обґрунтування позовної вимоги про розірвання Договору позивач підкреслив, що відповідачем систематично, істотно порушуються вимоги Договору, зокрема у зв`язку з невнесенням орендної плати та не застрахуванням орендованого майна.

Відповідно до п. 7.1.2. Договору Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання Договору у разі невиконання Орендарем обов`язків, передбачених Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі, а також не застрахування орендованого майна.

Статтею 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Умовами Договору, а саме п. 7.1.3., також передбачено право Орендодавця відмовитися від даного договору і вимагати повернення орендованого майна, якщо Орендар не вносить плату за користування орендованим майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови Орендодавця від даного договору, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

Колегія суддів зауважує, що статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

Правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 ГПК України.

Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

До аналогічного висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17.

А тому висновки суду першої інстанції що для реалізації свого права для такої відмови від договору позивач мав надіслати відповідачу повідомлення про відмову від договору, спростовуються наведеним вище.

Разом з тим, відповідно до ч.1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Згідно з ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Як вказав позивач, орендар систематично порушує умови Договору, розмір заборгованості складає істотну суму, а також орендарем не виконуються зобов`язання щодо страхування орендованого майна, та такі порушення Договору, на переконання позивача, є істотними.

Так, заявляючи вимогу про розірвання Договору, позивач послався на п. 7.1.2. Договору, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим Договором.

Водночас відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, на яку посилається позивач при обґрунтуванні позовних вимог, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина третя статті 760 ЦК України).

Разом з тим, колегія суддів зауважує, що відносини сторін регулювались також Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції чинній на дату укладення договору оренди), який є спеціальним законом з питань оренди державного та комунального майна (далі - Закон).

Так, на момент укладення договору оренди діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" 1992 року у відповідній редакції.

03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-IX в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

При цьому за загальним правилом, передбаченим частиною 1 статті 5 ЦК України, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (аналогічний висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).

Враховуючи набрання чинності новим Законом № 157-IX, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.

Вказане не суперечить принципу "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori), передбаченому частиною 3 статті 5 ЦК України, згідно з якою у разі якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Так, відповідно до частини 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Разом з тим, частиною 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Аналогічні ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що набрав чинності з 01.02.2020 підстави розірвання договору оренди були викладені також у частині третій статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який діяв на момент укладення спірного договору.

Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10.12.2009 у справі N 1-46/2009).

Так, як зазначалося вище, відповідно до п. 7.1.2. договору Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання Договору у разі невиконання Орендарем обов`язків, передбачених Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі, а також не застрахування орендованого майна.

Згідно п. 7.1.3. договору також передбачено право Орендодавця відмовитися від даного договору і вимагати повернення орендованого майна, якщо Орендар не вносить плату за користування орендованим майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови Орендодавця від даного договору, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

За наведеного, на переконання колегії суддів при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди за обставин систематичного невнесення орендної плати, в сукупності із Законом України "Про оренду державного та комунального майна", враховуючи умови договору оренди, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Отже, застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.

Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 925/421/21.

При цьому, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарський суд першої інстанції, серед іншого, виходив з того, що позивач не довів належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими Закон пов`язує можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна та суд в рамках даної справи не встановив наявності підстав його розірвання, які б передбачалися й самим Договором. Серед іншого, взяв до уваги, що відповідачем до відзиву на позовну заяву долучено копію квитанції до платіжної інструкції № , з якої вбачається, що 10 липня 2023 року Товариством сплачено в повному обсязі орендну плату за користування нежитловим приміщенням відповідно до договору оренди від 14 квітня 2010 року №1936.

Щодо договору страхування судова колегія зауважує таке.

Згідно пунктів 6.2.11 та 6.2.12 договору, орендар зобов`язаний застрахувати орендоване майно, постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди майно було застрахованим. До 01 січня щорічно письмово повідомляти управління комунальною власністю про наявність договору страхування орендованого майна з наданням копії страхового полісу чи сертифікату.

Як убачається із матеріалів справи, та зазначалося вище, копію договору страхування (частково читабельну) за страховий період з 12 жовтня 2022 року по 11 жовтня 2023 року відповідач надав тільки разом з відзивом від 10.07.2023 на позовну заяву в даній справі. Доказів страхування майна за попередній період орендар не надав, при цьому долучена копія договору страхування майна №0008/001336 взагалі є не читабельною, з неї лише убачається, що вказаний договір страхування майна за 2021 рік стосується іншої юридичної особи - ГО Об`єднання інвалідства Зір.

За наведеного, колегія суддів зауважує, що відповідачем також, не виконувалися належним чином умови договору щодо страхування орендованого майна, доказів протилежного матеріали справи не містять.

Поряд з цим така обставина як погашення заборгованості лише після відкриття провадження у цій справі, а також систематична несплата орендної плати у визначені строки, неналежне страхування майна, на думку колегії суддів є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна.

Тому суд першої інстанції дійшов передчасного висновку, що несплата орендної плати протягом трьох місяців поспіль не є істотним порушенням договору.

Разом з тим, у постанові від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, Верховний Суд висловив правову позицію про те, що право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору. У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Також, у постанові від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, Верховний Суд зазначав, що підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтями 782, 783 ЦК України, або договором оренди.

За наведеного колегія суддів зауважує, що у розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати та невиконання обов`язків щодо належного страхування майна є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та звільнення нежитлового приміщення, шляхом виселення та передання його наймодавцеві.

Тому колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового передчасного висновку про відсутність підстав для задоволення позову у частинах розірвання договору оренди комунального майна та його звільнення, у зв`язку із чим допустив порушення норм матеріального права.

Відповідно до п. 2 ч.1 ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із п. 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, знайшли своє підтвердження в суді апеляційної інстанції, відповідно така апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Отже, в силу вимог ст. 129 ГПК України судовий збір за подачу позовної заяви та апеляційної скарги підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 31.07.23 у справі № 918/490/23 задоволити.

2. Рішення Господарського суду Господарського суду Рівненської області від 31.07.23 у справі № 918/490/23 скасувати. Прийняти нове рішення.

« 1. Позов задоволити.

2. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 14.04.2010 № 1936, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, ідентифікаційний код 39667660) та Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а, ідентифікаційний код 26258563).

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, ідентифікаційний код 39667660) звільнити нежитлове приміщення загальною площею 359,9 кв.м., що розташоване за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, шляхом виселення та передати Управлінню комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а, ідентифікаційний код 26258563) по акту прийому-передачі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, ідентифікаційний код 39667660) на користь Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а, ідентифікаційний код 26258563) 5368 грн витрат зі сплати судового збору за подачу позову.»

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, ідентифікаційний код 39667660) на користь Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а, ідентифікаційний код 26258563) 8052 грн витрат зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги.

4. Господарському суду Рівненської області видати накази на виконання цієї постанови.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, встановленому ст. 286-291 ГПК України.

6. Справу № 918/490/23 повернути до Господарського суду Рівненської області.

Повний текст постанови складений "25" вересня 2023 р.

Головуючий суддя Миханюк М.В.

Суддя Саврій В.А.

Суддя Коломис В.В.