ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2023 рокум. Кропивницький Справа № 912/1302/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Закуріна М.К. (надалі Суд), розглянувши справу

за позовом Кропивницької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Україночка»

про розірвання договору оренди землі та стягнення 187580,16 грн орендної плати,

за участю:

- секретаря судового засідання Рудченко І.О.;

- представників: позивача Татарко Д.А., відповідача не з`явився;

у с т а н о в и в:

ДІЇ ТА АРГУМЕНТИ ПРОКУРОРА

20.07.2023 Кропивницька міська рада звернулася з позовом та просить Суд:

- стягнути з ТОВ «Україночка» заборгованість зі сплати орендної плати за землю за договором оренди землі № 99 від 31.10.2008 у сумі 187580,16 грн;

- розірвати укладений з ТОВ «Україночка» договір оренди землі № 99 від 31.10.2008.

Обґрунтовуючи позовні вимоги Кропивницька міська рада вказала, що:

- за договором оренди землі ТОВ «Україночка» зобов`язане своєчасно сплачувати орендну плату, проте цього починаючи з червня 2020 року по травень 2023 року не здійснює та має заборгованість у сумі 187580,16 грн;

- систематичне невиконання умов договору щодо сплати орендної плати є підставою для дострокового його розірвання; правовими підставами для розірвання договору є положення статті 651 Цивільного кодексу України, статті 141 Земельного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі».

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ

Ухвалою від 24.07.2023 Суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження та сторонам установив строки для надання процесуальних заяв. У встановлений строк Відповідач відзив не подав, у судові засідання не з`явився. Зокрема, копії ухвал про відкриття провадження у справі та повідомлення про судовий розгляд по суті були направлені на юридичну адресу ТОВ «Україночка», але повернулися без вручення із вказівкою поштового оператора про відсутність адресата за адресою.

Отже, Суд вжив усі належні заходи для повідомлення ТОВ «Україночка» про судовий розгляд.

Безпосередньо підготовче засідання суд провів 06.09.2023, а розгляд справи по суті 27.09.2023.

УСТАНОВЛЕНІ ОБСТАВИНИ

21.10.2008 Кіровоградська міська рада, яка на даний час має назву Кропивницька міська рада, виступаюча у якості Орендодавця, та ТОВ «Україночка», як Орендар, уклали договір оренди землі (а.с. 14-16), за умовами якого:

- Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення закладу громадського харчування площею 1600 кв. м, яка знаходиться за адресою: вул.. Кропивницького, біля житлового будинку 6 (пункти 1, 2);

- договір укладений на 20 років починаючи з дати державної його реєстрації (пункт 3);

- орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі: 3-х кратного земельного податку до введення об`єкта в експлуатацію 260,52 грн на місяць, 12 % від нормативної грошової оцінки після введення об`єкта в експлуатацію 5210,56 грн на місяць; орендна плата сплачується щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункт 4);

- дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених договором (пункт 13).

За змістом договору він зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.11.2008 № 34.

Згідно з Актом про передачу та прийом земельної ділянки без номера і дати (а.с. 22) Кіровоградська міська рада передала ТОВ «Україночка» обумовлену земельну ділянку.

21.03.2018 ТОВ «Україночка» звернулося до Кропивницької міської ради із заявою про розірвання укладеного договору (а.с. 23).

У свою чергу, Кропивницька міська рада прийняла рішення № 3175 від 05.03.2020 про припинення договору шляхом його розірвання (а.с. 24-25).

Проте, за твердженнями Кропивницької міської ради вказане рішення не було реалізоване шляхом розірвання договору у належній формі та він продовжує свою дію на даний час.

Відповідно до Розрахунку заборгованості за користування земельною ділянкою (а.с. 26-27), здійсненого Кропивницькою міською радою ТОВ «Україночка» у період з червня 2020 року по травень 2023 року орендну плату не сплачувало, у зв`язку з чим заборгованість склала 187580,16 грн.

ОЦІНКА УСТАНОВЛЕНИХ ОБСТАВИН

Щодо заборгованості з орендної плати

Частина перша статті 2 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а за стаття 13 того ж Закону договір оренди землі характеризує, як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Підпункт «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України зобов`язує землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначає, що нею є платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Обов`язок орендаря земельної ділянки своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку встановлений також статтею 25 Закону України «Про оренду землі».

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та зобов`язань, які виникли між сторонами на його підставі, з урахуванням наведених правових норм, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі, основними обов`язком Відповідача за яким є сплата орендної плати.

Отже, за вказаними правовими положеннями та умовами договору сплата орендної плати у встановлений строк є обов`язком ТОВ «Україночка», а тому починаючи з дати державної реєстрації договору оренди землі воно зобов`язане було сплачувати орендну плату, у тому числі і у період з червня 2020 року по травень 2023 року.

У цьому контексті Суд також зазначає, що проявлена ТОВ «Україночка» ініціатива щодо розірвання договору шляхом подачі письмової заяви та прийняття її Кропивницькою міською радою не вказують на безпосереднє розірвання договору, оскільки Сторони угоду про розірвання не укладали у тій формі, що і договір, а саме Кропивницька міська рада не направила ТОВ «Україночка» письмову відповідь про погодження на розірвання.

Зокрема, за змістом статті 654 ЦК України розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що розривається, якщо ним або законом не встановлено інше.

Відтак, процедура розірвання договору не була завершена, а тому він діє станом на час розгляду справи в суді.

Відповідно до облікових даних Кропивницької міської ради ТОВ «Україночка» несвоєчасно та не у повному обсязі сплачувало орендну плату, у зв`язку з чим за період з червня 2020 року по травень 2023 року заборгувало 187580,16 грн.

За частиною 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідного до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів законодавства.

Підсумовуючи наведене, Суд виснує, що ТОВ «Україночка» не сплачуючи орендну плату, допустило порушення взятих на себе зобов`язань.

Щодо розірвання договору

Попередньо Суд вказав, що ТОВ «Україночка» за умовами договору зобов`язане було сплачувати орендну плату.

Поряд з цим, обов`язок орендаря земельної ділянки своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку встановлений також статтею 25 Закону України «Про оренду землі».

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави для розірвання договору оренди землі: за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Поряд з цим, частиною першою статті 32 того ж Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У свою чергу, систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, що передбачено пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України.

Разом з тим, частина друга статті 651 Цивільного кодексу України встановлює, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, у тому числі розірвання договору.

У цьому контексті суд також зазначає, що Верховний Суд у постанові Великої Палати від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 надав правові висновки стосовно застосування вказаних правових положень та вказав, що:

- при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України (пункт 8.11.),

- стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору (пункт 8.13),

- застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 8.14.).

З урахуванням наведених висновків стосовно застосування правових норм Суд вказує, що за пунктом 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, з-поміж інших, справедливість, добросовісність та розумність.

Надаючи оцінку впливу наведених принципів на наявні між сторонами правовідносини Суд зазначає, що вони втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів і регулюють конкретні ситуації таким чином, що кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки - захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Безпосередньо сутність справедливості виражається у ментальних уявленнях, що є добро і зло, правда і неправда, вона виражає право, відповідає праву і випливає з духу права. Добросовісність означає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав. Розумність являє собою зважене вирішення питання регулювання правових відносин з урахуванням усіх учасників, а також інтересів громадян (публічного інтересу), з урахуванням накопичених у суспільстві уявлень за даних історичних умов інтелектуальних можливостей, знань, досвіду з метою забезпечення справедливості, балансу інтересів у суспільстві.

З огляду на викладене, зобов`язання, які виникли між Сторонами договору, мали ґрунтуватися на засадах добросовісності, справедливості та розумності; кожна Сторона повинна була вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, з урахуванням інтересів другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

У зв`язку з цим, Суд висновує, що ТОВ «Україночка», не сплачуючи тривалий час орендну плату, проявило недобросовісність, нерозумність та несправедливість по відношенню до наявних зобов`язань за договором оренди землі, що з позиції цих принципів повинно оцінюватися як дії, які не відповідають праву, а тому у такому випадку повинне мати місце судове втручання шляхом подальшого припинення порушень.

Отже, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору з орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної її несплати.

Підсумовуючи наведене, Суд виснує, що ТОВ «Україночка», не сплачуючи орендну плату, допустило істотне порушення умов договору, чим позбавило Кропивницьку міську раду матеріальної вигоди, на яку та розраховувала від передачі землі в оренду, а тому така обставина є підставою для дострокового його розірвання.

Поряд з цим, суд вважає, що принцип справедливості також повинен бути присутнім при вирішенні спору та прийнятті рішення, оскільки за його використання втілюється основна суть цього принципу «не всім одне і теж, а кожному розмірне». Зокрема, у даному випадку він полягає у тому, що дострокове розірвання договору, який хоча і укладений до 2028 року, є справедливою сатисфакцією, справедливим наслідком за допущене тривале та істотне порушення його умов щодо своєчасності та повноти сплати орендної плати.

ВИСНОВКИ СУДУ

На підставі викладеного, за результатами оцінки доказів, обставин справи та вказаних правових положень, Суд вважає, що ТОВ «Україночка» допустило порушення умов договору оренди в частині сплати орендної плати, що є підставою для дострокового його розірвання.

З огляду на зроблені висновки позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

Судовими витратами у справі є витрати Кропивницької міської ради на сплату судового збору відповідно до платіжних інструкцій № 635 від 27.06.2023 на суму 2735,54 грн. № 637 від 27.06.2023 на суму 2684 грн та № 716 від 11.07.2023 на суму 78,16 грн, а всього 5497,70 які відповідно до приписів статті 129 ГПК України підлягають стягненню з ТОВ «Україночка».

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Україночка» (54024, м. Миколаїв, проспект Миру, буд. 2Д/2; ідентифікаційний код 32819682) на користь Кропивницької міської ради (25022, м. Кропивницький, вул. Велика перспективна, 4; ідентифікаційний код 26241020) 187580,16 грн заборгованості зі сплати орендної плати за землю та 5497,70 грн компенсації по сплаті судового збору.

3. Розірвати укладений між Кіровоградською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Україночка» договір оренди земельної ділянки № 99 від 31.10.2008.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення Суд склав 28.09.2023

Суддя М.К. Закурін

Копії рішення направити:

- Кропивницькій міській раді: 25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, б. 41;

- ТОВ "Україночка": 54024, м. Миколаїв, просп. Миру, б. 2Д/2.