ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" вересня 2023 р. Справа №926/244/23

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.,

суддів Галушко Н.А.,

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Костерева О.А.

розглянув апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро»

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 (повний текст рішення складено 01.06.2023, суддя Ніколаєв М.І)

у справі № 926/244/23

за позовом Чернівецької міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Артмаестро»

про внесення змін до Договору оренди землі в частині розміру орендної плати за землю

за участю представників:

від позивача не з`явились;

від відповідача Рожок Л.П.

17 січня 2023 Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Артмаестро» про внесення змін до договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, в якій просить суд викласти пункти 3 та 5 договору в наступній редакції:

- «Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 р. №HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18957803,15 грн. (п.3 договору)"

- «Річна орендна плата складає 568734,09 грн. (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі» (п. 5 договору).

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач покликається на зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі якої розраховується орендна плата за користування земельною ділянкою загальною площею 2,0204 га яка знаходиться в м. Чернівці, на вул. Комунальників, 6-В, кадастровий номер :35:003:0017, у зв`язку з чим виникла потреба внесення змін до договору оренди землі. Враховуючи відмову відповідача укласти додаткову угоду про зміну розміру орендної плати за землю, позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 у справі № 926/244/23 позовні вимоги Чернівецької міської ради задоволено частково; внесено зміни до договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артмаестро», зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №4AA007058 вчинено запис № 11 та викладено пункти 3 та 5 договору в такій редакції:

"3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн."

"5. Річна орендна плата складає 379156,06 грн., що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі"; здійснено розподіл судових витрат; в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги міської ради, місцевий господарський суд виходив з аналізу норм Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про оцінку», за змістом яких, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, договором такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатись на визначеному сторонами на момент укладення договору рівні 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Визначена в договорі від 25.10.2007 року ставка орендної плати - 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні. Таким чином, здійснивши перерахунок розміру орендної плати з врахуванням нормативно грошової оцінки земельної ділянки від 31.10.2022 та ставки орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору на рівні 2%, суд встановив, що за таких обставин, річна орендна плата становить 379156,06 грн.

Відповідач не погодився з ухваленим рішенням місцевого господарського суду та звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що ухвалою Господарського суду Чернівецької області у справі № 926/1361/19 про затвердження мирової угоди сторін було внесено зміни до договору та викладено п. 11 такого в новій редакції, відповідно до якої розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору. Водночас, сторони погодили проводити щорічну індексацію згідно із коефіцієнтами індексації в порядку п. 6 договору. Відповідач стверджує, що сумлінно дотримувався вимог договору та належним чином проводив індексацію орендної плати, таким чином вимоги підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України ним не порушувались, тому, на переконання скаржника, сторони, укладаючи договір оренди землі від 25.10.2007, передбачили, що незалежно від підстав, розмір орендної плати не може змінюватися, натомість сторони погодили здійснення індексації.

Заперечуючи доводи апелянта, позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, що орендна плата за земельну ділянку яка перебуває в державній або комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку є забезпеченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування землею, а з іншого однією із форм плати за землю як загальнообов`язкового податку на рівні із земельним податком. Подвійний статус орендної плати зумовлює застосування, при визначенні її розміру, окрім вимог цивільного та земельного законодавства й вимог податкового законодавства України. Позивач посилається на норми податкового законодавства, яким визначено нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Разом з тим, позивач вважає безпідставним покликання відповідача на п. 11 договору в редакції мирової угоди, затвердженої Господарським судом Чернівецької області у справі № 926/1361/19, оскільки під час укладення та затвердження мирової угоди ні сторони, ані суд не могли вийти за межі правового регулювання розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України. Таким чином, за твердженнями позивача, пункт 11 спірного договору в редакції мирової угоди не стосується законодавчо визначених підстав зміни орендної плати за землю (у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки), а стосується інших випадків зміни орендної плати (зміни ставки, тощо).

З огляду на наведене, на думку позивача, підстави для скасування оскаржуваного рішення та відмови в задоволенні позовних вимог у суду апеляційної інстанції відсутні.

Процесуальний хід розгляду апеляційної скарги відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду. За клопотанням представника позивача, розгляд апеляційної скарги призначено з ним в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

20 вересня 2023 через систему «Електронний суд» від представника позивача надійшла заява про відкладення розгляду справи через неможливість вийти на зв`язок із судом, що пов`язано з об`єктивними сімейними обставинами останнього.

В дане судове засідання прибула представниця відповідача, яка підтримала доводи своєї апеляційної скарги; питання про відкладення розгляду справи віднесла на розсуд суду.

Розглянувши клопотання представника позивача, враховуючи думку представниці відповідача, враховуючи позицію позивача, наведену ним у відзиві на апеляційну скаргу, приймаючи до уваги ту обставину, що участь уповноважених представників в судове засідання обов`язковою судом не визнавалась, колегія суддів відхиляє клопотання представника позивача.

Заслухавши пояснення представниці відповідача, приймаючи до уваги позицію позивача, наведену у відзиві на апеляційну скаргу, розглянувши матеріали справи, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні, з огляду на наступне:

25.10.2007 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Артмаестро» (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 та 2 якого орендодавець на підставі рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №384 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку яка знаходиться в м. Чернівці на вул. Комунальників, 6 В, загальною площею 2,0204 га.

Пунктом 3 договору передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки становить 1123949,0 грн., згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 1509 від 25 липня 2007 року, економіко- планувальна зона № 35;

після здачі об`єкта в експлуатацію нормативна грошова оцінка та орендна плата підлягає перерахунку. Для цього орендар зобов`язаний представити в департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради копію акту введення об`єкта в експлуатацію, а також довідку міського управління земельних ресурсів Держкомзему про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, перераховану згідно цільового використання.

За змістом пункту 4 договору земельна ділянка надається в оренду терміном до 01.07.2017 для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 5 договору річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Відповідно до Положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії міської ради V скликання від 31.08.2007 №391 на період до завершення будівництва річна орендна плата становить 38439,06 грн.

Пунктом 6 договору визначено, що розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції, керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та «Порядком проведення індексації грошової оцінки земель», затвердженим Постановою кабінету міністрів України від 12.05.2000 №783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель».

Розмір орендної плати, у відповідності до п. 9 договору в редакції від 25.10.2007, переглядається у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації тощо.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадку, якщо за відсутності вини орендаря стан об`єкта оренди погіршиться (Пункт 11 Договору в редакції від 25.10.2007)

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку по вул. Комунальників, 6-В, яка надається ТОВ «Арт маестро» на 25.10.2007 (додаток до договору) сума річної орендної плати становить 38439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.

Судом встановлено, а сторонами не заперечується, що зміни до вищевказаного розрахунку не вносились.

Як вбачається з акта прийому-передачі земельної ділянки на місцевості в оренду для будівництва та обслуговування незавершеного будівництва промислової бази від 25.10.2007 Чернівецька міська рада передала, а ТОВ «Артмаестро» прийняло земельну ділянку на місцевості, яка знаходиться на вул. Комунальників, 6- В, площею 2,0204 га у відповідності з актом встановлення та погодження зовнішніх меж в розмірах згідно плану земельної ділянки, розробленого ПП «Букінфозем».

Вищевказаний договір зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №4АА007058 вчинено запис № 11.

Рішенням 33 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №391 «Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».

Рішеннями Чернівецької міської ради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 №221 та від 29.03.2012 №467 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 №715.

Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т.ч. 3% для інших видів діяльності.

У відповідності до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 11.11.2019 по справі №926/1361/19 затверджено мирову угоду від 24.10.2019, укладену між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» в частині внесення змін до договору оренди від 25.10.2007 №4182 шляхом укладення додаткового договору №1/4182 від 01.03.2019 до договору оренди земельної ділянки.

Вищевказаним додатковим договором внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007 №4182 на земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204га (кадастровий номер :35:003:0017), а саме:

- пункт 4 договору доповнено підпунктом: 4.1. Договір оренди землі поновлюється до 09.03.2027 (дев`ятого березня дві тисячі двадцять сьомого року) для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази;

- пункт 7 договору викладено в редакції: 7. Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК/м. Чернівці/ , р/р №4002 Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб;

- пункт 11 договору викладено в редакції: 11. Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору.

Рішенням 3 сесії VIII скликання від 26.02.2021 №118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя», яку введено в дію з 01.01.2022. (пункт 1 та 2 рішення)

Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1-3, 11 рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 №510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення».

Відповідно до Витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформованого 31.10.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :35:003:0017 складає 18957803,15 гривень.

На переконання позивача, за наслідками проведених розрахунків, річна орендна плата за орендовану відповідачем земельну ділянку повинна становити 568734,09 грн, що складає 3 відсотки від вищевказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно п.5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях ставка 3% - для інших видів діяльності).

08.11.2022 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради звернувся листом до ТОВ «Артмаестро», в якому повідомив, що на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 працівниками департаменту підготовлено проект додаткового договору від 07.11.2022 №2/4182 до договору оренди землі від 25.10.2007 №4182 щодо зміни розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га, кадастровий номер :35:003:0017.

Вказаним листом Департамент направив ТОВ «Артмаестро» два примірники проекту додаткового договору для ознайомлення та підписання, та просив один підписаний примірник додаткового договору йому повернути у 20-ти денний строк з дня одержання.

Вищевказаним додатковим договором від 07.11.2022 №2/4182 відповідачу пропонувалось внести зміни до договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, виклавши пункти 3, 5 та 7 договору в наступній редакції:

-«Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 р. №HB-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18957803,15 грн. (п.3 договору)"

-«Річна орендна плата складає 568734,09 грн. (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій форм»

- «Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/ Чернівецька ТГ/, , р/р №UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу І8010600 орендна плата за юридичних осіб».

Поштовий конверт повернувся Департаменту у зв`язку з закінченням терміну зберігання, що підтверджується довідкою Укрпошти від 08.12.2022.

Не підписання відповідачем додаткової угоди до договору в частині розміру орендної плати за землю, слугувало підставою для Чернівецької міської ради для звернення до суду з даним позовом.

За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (надалі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Договір є укладеним, у відповідності до ст. 638 ЦК України, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша третя статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (надалі - ПК України) орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто, в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права слід зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Таким чином, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки. Відповідної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

Розглядаючи позовну вимогу про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки землі, суд вважає за доцільне зазначити, що за змістом пунктів 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

У відповідності до статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм Податкового кодексу України, Закону України «про оцінку земель» та Закону України «Про оренду земель» суд приходить до висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19).

За змістом ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Відповідно до витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :35:003:0017 складає 18957803,15 гривень.

Статтею 16 ЦК України передбачено способи захисту порушеного права, серед яких є і зміна правовідношення.

З врахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд вважає позовну вимогу про внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки обґрунтованою.

Щодо позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати суд зазначає наступне.

Договором встановлено, що сума річної орендної плати становить 38439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.

Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору (п. 11 Договору).

Суд, як зазначено вище, розмежовує підстави внесення змін в умов договору оренди землі як щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону. Таким чином, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

За приписами пункту 288.5 статті 288 ПК України та Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, відтак, з врахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку.

Наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, договором такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатись на визначеному сторонами, на момент укладення договору рівні 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З огляду на наведене, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що для розрахунку розміру орендної плати за землю на підставі нової нормативної грошової оцінки підлягає застосуванню коефіцієнт 2%, а підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні.

Перевіривши здійснений судом розрахунок розміру річної орендної плати з врахування наведеного, судова колегія вважає, що розмір орендної плати в сумі 379156,06 грн. обґрунтований та законний.

Враховуючи ту обставину, що станом на час розгляду справи відповідачем не підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 25.10.2007, відтак, такі зміни слід вчинити у судовому порядку та внести зміни до договору оренди землі від 25 жовтня 2007 року, виклавши п. 3 і 5 в наступній редакції:

- 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 №НВ-022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн.

- 5. Річна орендна плата складає 379156,06 грн., що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

За змістом ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Правовий висновок стосовно того, що коли права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язанням змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили, викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №921/530/18.

Доводи апелянта про неможливість зміни розміру орендної на вимогу однієї із сторін, що передбачено п. 11 договору, відхиляються судом з огляду на позицію Великої Палати Верховного суду по аналогічній справі, згідно якої зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відхиляючи доводи скаржника, суд враховує висновки в рішенні ЄСПЛ у справі «Проніна проти України», в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення ЄСПЛ у справі «Шевельов проти України»).

З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства, наведених правових позицій Верховного Суду та встановлених обставин справи.

Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.

Судові витрати, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 у справі №926/244/23 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариств з обмеженою відповідальністю «Артмаестро» - без задоволення.

Судові витрати покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Справу повернути в Господарський суд Чернівецької області.

Повний текст постанови складено 29.09.2023.

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік