ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 вересня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/21329/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.03.2023 (колегія суддів: Тарасенко К. В., Іоннікова І. А., Разіна Т. І.) у справі

за позовом заступника керівника Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради до Приватної компанії з обмеженою відповідальністю "Голденберг Ассетс ЛТД" (Private company limited by Shares Goldenberg Assets Ltd), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Архітектор", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж"; 2) Компанія Сенатум Холдінгс Лімітед (Senatum Holdings Limited), про витребування земельних ділянок,

за участю представників:

Офісу Генерального прокурора - Семенчук М. А.,

позивача - Рослик А. А.,

відповідача - Кокоянчук В. М.,

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Іващук А. А.,

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж" - Ткаченко В. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Заступник керівника Київської місцевої прокуратури № 6 звернувся до суду з позовом в інтересах Київської міської ради до Приватної компанії з обмеженою відповідальністю "Голденберг Ассетс ЛТД" (Private company limited by Shares Goldenberg Assets Ltd, далі - Компанія) про витребування земельних ділянок.

2. Оскільки рішення Київської міської ради та укладений на його підставі договір купівлі-продажу земельної ділянки в судовому порядку визнані недійсними, то Прокурор вважає, що за статтею 388 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України) є підстави для витребування майна на користь його власника - територіальної громади міста Києва у відповідача, який є останнім його власником.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 23.04.2009 Київська міська рада прийняла рішення № 343/1399 "Про продаж земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Престижбудсервіс" (далі - ТОВ "Престижбудсервіс") для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення на вул. Архітектора Городецького, 6-А у Печерському районі м. Києва", яким:

- погодив звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки за названою адресою;

- затвердив вартість земельної ділянки у розмірі 15 974 709,00 грн на підставі експертної грошової оцінки (висновок експерта про ринкову вартість земельної ділянки від 29.07.2008);

- вирішив продати ТОВ "Престижбудсервіс" земельну ділянку площею 0,5237 га за 15 974 709,00 грн для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення за цією ж адресою, яка перебуває в оренді у ТОВ "Престижбудсервіс" згідно з договором від 18.08.2008 № 82-6-00510;

- затвердив умови продажу ТОВ "Престижбудсервіс" цієї земельної ділянки та доручив Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації, далі - КМДА) забезпечити оформлення у двотижневий термін договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки. Після повної сплати вартості земельної ділянки має бути оформлено та видано ТОВ "Престижбудсервіс" в установленому порядку державний акт на право власності на неї.

4. 01.07.2010 позивач як продавець та ТОВ "Престижбудсервіс" як покупець уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за № 586, за умовами якого (пункти 1.1, 1.2, 2.1) продавець продав, а покупець придбав земельну ділянку, розташовану на вулиці Архітектора Городецького, 6-А, у Печерському районі м. Києва, загальною площею 0,5237 га, кадастровий номер: :76:027:0039, у межах, які перенесені у натуру (на місцевість) і зазначені у технічній документації. Вона продана для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення. Ціна продажу 15 974 709,00 грн.

5. Згідно з довідкою Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 01.07.2010 № 1850-д право на вищевказану земельну ділянку зареєстровано з такими обмеженнями (обтяженнями): ухвала Печерського районного суду міста Києва від 07.07.2009 у справі № 2-3469/2009; ухвала Печерського районного суду міста Києва від 07.05.2010 № 2-136/2010 щодо скасування ухвали Печерського районного суду міста Києва від 07.07.2009; ухвала Шевченківського районного суду м. Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10; ухвала Шевченківського районного суду міста Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10 стосовно скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10; ухвала Апеляційного суду міста Києва від 30.06.2010, якою ухвалу Печерського районного суду міста Києва від 07.05.2010 залишено без змін.

6. 06.07.2010 ТОВ "Престижбудсервіс" видано державний акт № 02-8-00286 на право власності на земельну ділянку площею 0,5237 га за названою вище адресою.

7. Постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 09.06.2012 та ухвалою Вищого адміністративного суду України від 09.10.2012, визнано протиправним та скасовано вищезгадане рішення позивача від 23.04.2009 № 343/1399 про продаж земельної ділянки ТОВ "Престижбудсервіс". Під час розгляду цієї справи суди встановили, що продана ТОВ "Престижбудсервіс" земельна ділянка є прибудинковою територією житлових будинків № 4 та № 6 на вулиці Городецького у місті Києві, до якої входить також і проїзд між зазначеними будинками, та використовується для експлуатації та обслуговування житлового будинку № 4, розташованого на цій вулиці.

8. Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 02.10.2013 у справі № 757/8077/13-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 26.12.2013, визнано недійсним договір купівлі-продажу цієї земельної ділянки.

9. Водночас під час перегляду судового рішення у справі № 757/8077/13-ц в апеляційному порядку між ТОВ "Престижбудсервіс" як продавцем та Товариство з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж" (далі - ТОВ "Городецький пасаж", третя особа-2) як покупцем укладено договір від 10.12.2013 купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належну продавцю на праві приватної власності земельну ділянку площею 0,5237 га, кадастровий номер :76:027:0039, за 16 550 000,00 грн без ПДВ, які покупець зобов`язується перерахувати до 31.12.2015 на розрахунковий рахунок продавця.

10. Згодом третя особа-2 відчужила вказану земельну ділянку Компанії з обмеженою відповідальністю Сенатум Холдінгс Лімітед (третя особа-3) на підставі договору купівлі-продажу від 17.12.2013 за ціною 16 750 000,00 грн, що становить 2 095 584,00 доларів США за курсом НБУ станом на дату підписання договору.

11. Товариство з обмеженою відповідальністю "Будгеопроект" виконало роботи зі складання технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5237 га (кадастровий номер: :76:027:0039) на вул. Архітектора Городецького, 6-А, у результаті чого створено 3 нові земельні ділянки, а саме: площею 0,0600 га на вулиці Хрещатик, 13-Б, кадастровий номер: :76:027:0170; площею 0,2862 га на вул. Архітектора Городецького, 4-Б, кадастровий номер: :76:027:0171; площею 0,1775 га на вулиці Архітектора Городецького, 8-А, кадастровий номер: :76:027:0172.

12. 11.12.2015 між третьою особою-3 як продавцем та відповідачем як покупцем укладено договори купівлі-продажу, за умовами яких продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належні продавцю на праві приватної власності земельні ділянки:

- площею 0,06 га, кадастровий номер :76:027:0170, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 13-Б, за ціною 81 345,00 доларів США;

- площею 0,2862 га, кадастровий номер :76:027:0171, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Городецького, 4-Б, за ціною 388 012,00 доларів США;

- площею 0,1775 га, кадастровий номер :76:027:0172, розташовану за адресою: м. Київ, вулиця Архітектора Городецького, 8-А, за ціною 240 643,00 доларів США.

13. Відповідач заявив про застосування позовної давності у цьому спорі, зазначивши, що початком її перебігу є набрання законної сили постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, тобто 09.06.2012.

Обставини, встановлені судами в адміністративній справі № 2а-96/11

14. В адміністративній справі № 2а-96/11 у спорі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів КМДА, треті особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Архітектор» (далі - ОСББ "Архітектор"), TОВ «Престижбудсервіс», Печерська районна у місті Києві рада, суди дійшли таких висновків:

- спірна земельна ділянка використовується для експлуатації та обслуговування житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ;

- відповідно до витягу з бази даних Державного земельного кадастру від 26.05.2009 земельна ділянка, яка передана TOB «Престижбудсервіс» є прибудинковою територією житлових будинків НОМЕР_1 та АДРЕСА_2 і єдиним проїздом між зазначеними будинками та частиною скверу;

- відповідно до змісту листа Департаменту ДАІ МВС України від 26.02.2010 встановлено, що земельна ділянка, яка продана TOB «Престижбудсервіс» є прибудинковою територією житлових будинків НОМЕР_1 та АДРЕСА_2 , до якої входить також і проїзд між зазначеними будинками;

- як убачається з листа № 06-621/адм. від 15.11.2010 АК «Київпроект» згідно з генеральним планом міста житлові будинки за адресою: по вул. Карла Маркса (нині Городецького) у м. Києві запроектовані у 1948-49 роках, замовлення № 1026 та № 6041, що зберігаються у фондах архіву AT «Київпроект», мають входи до парадних через єдиний міжбудинковий дворовий проїзд.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

15. Справа слухалася судами неодноразово.

16. Верховний Суд постановою від 28.03.2019 за касаційною скаргою відповідача скасував судові рішення судів попередніх інстанцій та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Указав, зокрема, що за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а не від дня, коли власник майна, яке перебуває у володінні іншої особи, дізнався чи міг дізнатися про кожного нового набувача майна, відступивши від висновків, висловлених у постановах Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 711/802/17 та від 06.06.2018 у справі № 520/14722/16-ц.

17. Але саме на ці висновки, висловлені у постановах Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 711/802/17 та від 06.06.2018 у справі № 520/14722/16-ц, спиралися суди попередніх інстанцій, визначаючи, що перебіг позовної давності за заявленими у цій справі вимогами розпочався 11.12.2015.

18. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.07.2022 позов задоволено. Рішення суду мотивовано тим, що оскільки спірні земельні ділянки вибули з комунальної власності на підставі скасованого рішення від 23.04.2009 № 343/1399 "Про продаж земельної ділянки ТОВ "Престижбудсервіс" і волі територіальної громади міста Києва на таке вибуття не було, то встановлення цього факту є достатнім для того, щоб у позивача виникли правові підстави для витребування земельної ділянки у порядку статті 388 ЦК України.

19. Водночас суд не знайшов підстав для застосування до спірних правовідносин наслідків спливу позовної давності, вказавши, що до часу отримання виконавчим органом позивача 16.03.2015 інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не мав можливості довідатися про порушення свого права або особу порушника; за тих обставин, що набувачі спірної земельної ділянки не здійснювали повноваження власника, позивач вправі був розраховувати, що його право власності на земельну ділянку було захищено з набранням законної сили судовими рішеннями у справах № 2а-96/11 та № 757/8077/13-ц.

20. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.03.2023 рішення суду першої інстанції скасоване, ухвалено нове рішення про відмову у позові. Ця постанова мотивована тим, що позивач належними та допустимими доказами довів порушення його права власності, однак таке право не підлягає захисту у зв`язку зі спливом позовної давності, яка розпочала свій перебіг із набранням законної сили постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, тобто 09.06.2012.

21. Щодо клопотання прокурора про визнання поважними причин пропуску позовної давності, то за висновком апеляційного господарського суду право на таке клопотання належить саме позивачу, а не прокурору; позаяк прокурор також не подав жодних належних причин поважності такого пропуску.

Короткий зміст касаційної скарги

22. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

23. Скарга з посиланням на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, статей 181, 256, 261, 267, 331 ЦК України, статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", а також ухваленням судового рішення без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах.

24. Скаржник наголошує, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази, які підтверджують те, що з цим позовом прокурор звернувся до суду в межах позовної давності. Суд залишив поза увагою обставини, які підтверджували час, коли позивач дізнався про порушення його прав та, відповідно, виникнення у нього права на позов, та не врахував, що чинним законодавством на Київську міську раду не покладено обов`язку проведення моніторингу речових прав на нерухоме майно.

25. Скаржник також зазначає про відсутність висновку Верховного Суду стосовно застосування частини п`ятої статті 267 ЦК України у частині наявності у прокурора права на звернення до суду з клопотанням про визнання поважними причин пропуску позовної давності; а також висновку про застосування статей 256, 261 ЦК України щодо початку перебігу позовної давності за позовами органу місцевого самоврядування (або прокурора в його інтересах) про витребування земельної ділянки, якщо ця земельна ділянка вибула з власності територіальної громади за рішенням цього ж органу та на підставі укладеного договору купівлі-продажу, які у подальшому скасовані у судовому порядку.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

26. ОСББ "Архітектор" у відзиві просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Наголошує, що апеляційний суд не дослідив зібраних у справі доказів, які підтверджують, що первинні документи права власності ТОВ "Престижбудсервіс" на спірну земельну ділянку визнані судами незаконними і скасовані, тому усі наступні покупці не стали законними власниками.

27. Компанія та ТОВ "Городецький пасаж" у відзивах просять постанову залишити без змін, наголошуючи на її законності й обґрунтованості.

Позиція Верховного Суду

Щодо початку перебігу позовної давності

28. За доводами прокурора та позивача, з набранням законної сили судовими рішеннями у справах №№ 2а-96/11 та 757/8077/13-ц повністю захищене судами порушене право власності на земельну ділянку, а про інші порушення не було відомо, адже набувачі спірної земельної ділянки не здійснювали повноваження її власника.

29. За приписами частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю.

30. Тому недійсність правочину означає, зокрема, що передбачені ним права та обов`язки учасників правочину не мають юридичного підґрунтя та не підлягають реалізації та виконанню. Щодо договору купівлі-продажу це означає, що перехід права власності за договором не відбувся і право власності на предмет продажу як було, так і залишається у продавця (у цьому випадку - територіальної громади міста Києва, яку в спірних правовідносинах представляє Київська міська рада), якщо покупець не набув права власності як добросовісний набувач.

31. Однак у разі, коли недійсний договір вже був повністю чи частково виконаний (зокрема, відбулося заволодіння спірним майном іншою стороною договору), то належний та ефективний захист порушеного права вимагає забезпечення можливості реалізації власником усіх правомочностей, які становлять зміст права власності за статтею 317 ЦК України, у тому числі й права володіння спірним майном.

32. У пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу, що якщо на виконання спірного правочину сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не приводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої, третьої статті 1212 ЦК України).

33. Щодо відсутності обов`язку Київської міської ради перевіряти Державний реєстр речових прав на предмет зареєстрованих речових прав інших осіб на спірну земельну ділянку, то Верховний Суд нагадує, що в силу статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі; доказів про виконання цього обов`язку належним чином Київською міською радою матеріали справи не містять.

34. Водночас Київська міська рада була учасником цивільної справи № 757/8077/13-ц, однією з вимог у якій було скасування державної реєстрації земельної ділянки за ТОВ «Престижбудсервіс». Отже, позивач мав знати про порушення свого права власності через заволодіння іншою особою спірною земельною ділянкою принаймні з дня ухвалення першого судового рішення у зазначеній справі, тобто принаймні з 02.10.2013 (а не з дня набрання цим рішенням законної сили).

35. Колегія суддів відхиляє доводи прокурора про те, що з набранням законної сили судовими рішеннями у справах №№ 2а-96/11 та 757/8077/13-ц право власності на земельну ділянку було захищене судами, а тому не було підстав звертатися з віндикаційним позовом. Застосовані у цих справах способи захисту (визнання протиправним та скасування рішення Киівської міської ради про продаж земельної ділянки, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, скасування державного акта на право власності на земельну ділянку, скасування державної реєстрації) нездатні призвести до ефективного захисту порушення права власності від заволодіння цим майном. Для витребування нерухомого майна вимоги щодо оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна, документів, що посвідчують відповідне право, та будь-які інші вимоги є неефективними (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 148)). До того ж Київська міська рада у цих справах мала процесуальний статус відповідача і про захист її прав та інтересів не йшлося.

36. Тож, позивач як розумний власник, що належно представляє інтереси територіальної громади, не мав покладатися на судові рішення у цих справах, а передусім мав перевірити, за ким зареєстроване право власності на земельну ділянку після набрання законної сили судовим рішенням у названій вище цивільній справі.

37. Оскільки за віндикаційним позовом порушення полягає у незаконному заволодінні земельною ділянкою позивача, то право на віндикаційний позов виникає у нього з моменту такого заволодіння, а позовна давність починає спливати з моменту, коли позивач знав чи мав знати про заволодіння іншою особою.

38. Колегія суддів нагадує про такі висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у її постанові від 26.11.2019 у справі 914/3224/16:

«7.20. Порушення права та підтвердження такого порушення судовим рішенням не є тотожними поняттями. Закон не пов`язує перебіг позовної давності з ухваленням судового рішення про порушення права особи. Тому перебіг позовної давності починається від дня, коли позивач довідався або міг довідатися про порушення його права, а не від дня, коли таке порушення було підтверджене судовим рішенням.

7.21. Закон також не пов`язує перебіг позовної давності за віндикаційним позовом ані з укладенням певних правочинів щодо майна позивача, ані з фактичним переданням майна порушником, який незаконно заволодів майном позивача, у володіння інших осіб.

7.22. Тому Велика Палата Верховного Суду не погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що перебіг позовної давності починається від дня, коли позивачу стало відомо про рішення суду щодо спірної ділянки в іншій справі.».

39. Отже, суд апеляційної інстанції помилково виснував, що саме з набранням чинності судового рішення в іншій справі позивач знав чи міг знати про порушення його права.

40. Суд апеляційної інстанції дійшов також помилкового висновку, що прокурор не вправі заявляти про пропуск давності з поважних причин. Оскільки прокурор є законним представником позивача у судовому процесі, то він вправі заявляти про це. Крім того, відповідно до частини п`ятої статті 267 ЦК України суд може визнати поважними причини пропущення позовної давності і з власної ініціативи навіть за відсутності клопотання чи заяви позивача.

41. Однак і висновки суду першої інстанції, який вважав, що позивач дізнався про це з моменту одержання ним витягу з Державного реєстру, також суперечать встановленим ним же обставинам справи.

42. Тобто всупереч зазначеному у постанові Верховного Суду від 28.03.2019 у цій справі, суди не взяли до уваги зміст порушеного права, та обставини щодо початку перебігу позовної давності фактично не встановили.

43. Водночас питання щодо позовної давності вирішується судом лише якщо: 1) суд дійде висновку про наявність підстав для задоволення позову, 2) за позовною вимогою підлягає застосуванню позовна давність.

Щодо способу захисту порушеного права та встановлених судами обставин справи

44. За висновками Великої Палати Верховного Суду (постанова від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 147) належним відповідачем за позовом про витребування від (стягнення з) особи земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право власності на таку ділянку.

45. Саме особа, за якою зареєстроване право власності на спірну земельну ділянку, є належним відповідачем у справі, і відповідні обставини щодо реєстрації мають бути неодмінно доведені позивачем та встановлені судами.

46. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункти 5.60, 5.61) зазначила таке:

«5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 54)».

47. Тож, для вирішення спору у цій справі необхідно зробити обґрунтовані висновки щодо добросовісності чи недобросовісності відповідача як кінцевого набувача земельних ділянок. Тому колегія суддів відхиляє доводи прокурора про те, що суд мав врахувати недобросовісну поведінку ТОВ «Престижбудсервіс», яке під час розгляду іншої справи відчужило земельну ділянку, та про те, що добросовісність відповідача не має значення, тоді як суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідач є добросовісним набувачем, адже суд не встановив обставин, які свідчать про недобросовісність.

48. Водночас колегія суддів звертає увагу, що добросовісність набувача передбачає не лише звіряння відомостей про права на нерухоме майно з інформацією, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також розумну обачність набувача. Така розумна обачність включає перевірку, виявлення та докладання інших зусиль для визначення наявності прав інших осіб стосовно нерухомого майна. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на важливості встановлення розумної обачності як критерію добросовісного набувача, зокрема, у постановах від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (провадження № 14-317цс19, пункт 116), 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 4-473 цс 18, пункт 125.4), від 30.01.2019 у справі № 357/9328/15-ц (провадження № 14-460цс18), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 108), від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункт 90), від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц (провадження № 14-71цс18), від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц (провадження № 14-95цс18), від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц (провадження № 14-76цс18).

49. Тому набувач нерухомого майна може вважатися добросовісним лише тоді, коли він не просто покладався на відомості з Державного реєстру, а робив це добросовісно. Якщо перевірка нерухомого майна дає підстави для сумнівів щодо наявності прав інших осіб на нерухоме майно, у тому числі незареєстрованих, то набувач такого майна має вчинити дії, спрямовані на усунення таких сумнівів, або відмовитися від набуття нерухомого майна; в іншому разі набувач не буде вважатися добросовісним.

50. Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до пункту а) частини четвертої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать, зокрема, землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо).

51. У такому випадку підлягає застосуванню мотивація Великої Палати Верховного Суду, яку вона використовує для обґрунтування підходу щодо способу захисту прав власника земельної ділянки водного фонду, право власності на яку неправомірно зареєстровано за фізичною чи юридичною особою, або якщо земельна ділянка зайнята такою особою. Так, у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункти 51, 52) зазначено таке:

«51. Заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам ЗК України є неможливим; розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже, і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 цього Кодексу (див., зокрема, висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц (провадження № 14-95 с18); від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18, пункт 70); від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18, пункт 80); від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 96); від 15.09.2020 у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 14-740цс19, пункт 45) та інших. Тому протиправне зайняття такої земельної ділянки або державну реєстрацію права власності на неї за приватною особою слід розглядати як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, а таке право захищається не віндикаційним, а негаторним позовом. За змістом наведених постанов та виходячи з обставин, встановлених у цих справах, зазначені висновки не застосовуються щодо заволодіння замкненими природними водоймами загальною площею до 3 гектарів, оскільки такі водойми можуть надаватися у власність приватним особам (стаття 59 ЗК України).

52. Такі висновки зроблені Великою Палатою Верховного Суду виходячи з того, що в силу зовнішніх, об`єктивних, явних і видимих природних ознак таких земельних ділянок особа, проявивши розумну обачність, може і повинна знати про те, що ділянки належать до водного фонду, набуття приватної власності на них є неможливим. Як відомо, якщо в принципі, за жодних умов не може виникнути право власності, то і володіння є неможливим. Тому ані наявність державної реєстрації права власності за порушником, ані фізичне зайняття ним земельної ділянки водного фонду не приводять до заволодіння порушником такою ділянкою. Отже, як зайняття земельної ділянки водного фонду, так і наявність державної реєстрації права власності на таку ділянку за порушником з порушенням ЗК України та Водного кодексу України треба розглядати як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, а належним способом захисту прав власника є негаторний позов (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452 цс 18, пункт 71), від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473 цс 18, пункт 81), від 11.09. 2019 у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 97), від 15.09.2020 у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 14-740цс19, пункт 46) та інші)».

52. Колегія суддів вважає, що подібний підхід слід застосовувати і в разі, коли в силу зовнішніх, об`єктивних, явних і видимих ознак земельних ділянок особа, проявивши розумну обачність, може і повинна знати про те, що ці ділянки належать до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність. У таких випадках заволодіння такими земельними ділянками іншими суб`єктами, окрім територіальних громад, є неможливим. Навіть у разі, якщо право власності на такі земельні ділянки зареєстровані за приватною особою, або якщо така особа фізично зайняла такі ділянки, ця особа не є їх володільцем. Отже, позовна вимога про витребування таких земельних ділянок опосередковує не віндикаційний, а негаторний позов.

53. Відповідно правила про позовну давність до таких вимог не застосовуються.

54. Однак для застосування мотивації Великої Палати Верховного Суду, яку вона використовує для обґрунтування підходу щодо способу захисту прав на земельні ділянки шляхом визначення вимоги про витребування земельних ділянок як віндикаційного чи негаторного позову, судам слід було перевірити відповідні доводи прокурора та встановити, чи наявні зовнішні, об`єктивні, явні і видимі ознаки земельних ділянок, які свідчать про розташування на них проїзду.

55. У цій справі суд апеляційної інстанції не дав оцінку доводам прокурора про те, що земельні ділянки, з приводу яких виник спір, фактично становлять прибудинкову територію жилих будинків № 4 та № 6 на вулиці Городецького у місті Києві, на частині з них розташовані технологічні споруди Київського метрополітену. Судом не встановлено, чи підтверджуються ці доводи матеріалами справи і не встановлені відповідні обставини справи.

56. Отже, висновок суду апеляційної інстанції про те, що відповідач є добросовісним набувачем є передчасним, тоді як суд першої інстанції у цій справі взагалі не зробив жодних висновків з приводу того, чи є відповідач добросовісним набувачем.

57. Щодо доводів прокурора про те, що земельні ділянки, з приводу яких виник спір, фактично становлять прибудинкову територію жилих будинків № 4 та № 6 на вулиці Городецького у місті Києві, та щодо розташування на частині з них технологічних споруд Київського метрополітену, то суд першої інстанції лише вказав на наявність таких обставин, але не зробив жодних власних висновків щодо того, якими доказами ці обставини підтверджуються, пославшись на обставини, встановлені судами в іншій адміністративній справі № 2а-96/11 та у цивільній справі. Однак відповідач у справі № 2а-96/11 та у справі № 757/8077/13-ц учасником не був.

58. Водночас за викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц (пункт 70) висновками: «… судове рішення, ухвалене у справі, за жодних обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у цій справі. Зокрема, судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов`язки інших осіб (ухвала Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 504/2457/15-ц, пункт 10.28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13)». Тому обставини, встановлені в судовому рішенні у справі, учасником якої не була особа, не можуть бути протиставлені цій особі під час розгляду іншої справи.

59. Такі ж помилки допущені судами під час оцінки доводу прокурора про те, що на спірних земельних ділянках розташовано проїзд між будинками.

60. Невстановлення цих обставин унеможливлює ухвалення законного та обґрунтованого рішення судом касаційної інстанції у справі, що переглядається (стаття 236 ГПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

61. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

62. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1-3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

63. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанції підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

64. Під час нового розгляду судам слід перевірити доводи прокурора та надані ним докази та встановити обставини, від встановлення яких залежить вирішення спору у цій справі, зокрема за ким зареєстроване право власності на спірні земельні ділянки, і, виходячи із встановленого, встановити належного відповідача (відповідачів) у спорі; встановити, чи становлять фактично земельні ділянки, з приводу яких виник спір, прибудинкову територію жилих будинків, чи розташовані на них технологічні споруди Київського метрополітену, чи мав відповідач знати про такі обставини, зробити висновки про добросовісність чи недобросовісність відповідача; встановити, чи розташований на земельних ділянках проїзд та чи були наявні зовнішні, об`єктивні, явні і видимі ознаки земельних ділянок, які свідчать про розташування на них проїзду, зробити висновок про спосіб захисту, який опосередковують вимоги про витребування земельних ділянок (віндикаційний чи негаторний позов), та висновок про те, чи підлягає застосуванню позовна давність.

Судові витрати

65. Оскільки справа передається на новий розгляд, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, не здійснюється.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.03.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 12.07.2022 скасувати.

3. Справу № 910/21329/17 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач