СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2023 року м. Харків Справа № 917/409/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О. , суддя Пуль О.А.

за участю секретаря судового засідання Андерс О.К.

за участю:

прокурора -Кадацької Д.М., посвідчення від 01.03.23 № 072726:

представників сторін:

позивача- не з`явився;

відповідача -не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Полтавської обласної прокуратури (вх. № 1454 П/2-5) на рішення господарського суду Полтавської області від 22.06.23 (ухвалене у приміщенні господарського суду Полтавської області суддею Кльоповим І.Г., повний текст складено 29.06.23 ) у справі № 917/409/23

за позовом фізичної особи-підприємця Матвієць Володимира Миколайовича, с. Великий Перевіз, Шишацький район, Полтавська область, 38020

до Сенчанської сільської ради, с.Сенча, Лохвицький район, Полтавська область,

за участю Полтавської обласної прокуратури

про визнання укладеною додаткової угоди

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Матвієць Володимир Миколайович звернувся до господарського суду Полтавської області з позовом до Сенчанської сільської ради, в якому , з урахуванням заяви про зміну предмету позову, прийняту судом , просив :

Визнати протиправним та скасувати Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №16 від 22.12.2022 року, яким фізичній особі-підприємцю Матвійцю Володимиру Миколайовичу відмовлено у поновленні договору оренди землі від 16.03.12 на земельну ділянку з кадастровим №:00:005:0456, загальною площею - 9,850 га., яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області.

Визнати поновленим Договір оренди землі від 16.03.2012 (зареєстрований у Державному реєстрі земель 12.12.2012 вчинено запис за № 04219), який був укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та Фізичною особою-підприємцем Матвійцем Володимиром Миколайовичем, з урахуванням "Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 16 березня 2012 року та внесення змін до нього" датовану 06 липня 2016 року ( номер запису про інше речове право: 15788749 від 02.08.2016 року) та "Додаткової угоди №2 до Договору оренди землі від 16.03.2012 року" датованої 01 лютого 2021 року, шляхом визнання укладеною між Сенчанською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Матвійцем Володимиром Миколайовичем Додаткову угоду №3 до Договору оренди землі від 16.03.2012 про поновлення договору оренди землі від 16.03.2012 (номер запису про інше речове право: 14013768 від 30.03.2016 року), на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором в редакції,що наведена в позовній заяві.

Позов обґрунтовано тим, що позивачем виконані всі передбачені ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, яка поширюється на спірні правовідносини, вимоги щодо реалізації ним свого переважного права на укладання спірного договору оренди землі на новий строк, оскільки він належним чином виконував свої зобов`язання за цим Договором та звернувся до відповідача із повідомленням про намір скористатися вказаним правом не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору, додавши до листа-повідомлення проект відповідної додаткової угоди, за результатами розгляду якого оспорюваним Рішенням 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №16 від 22.12.2022 невмотивовано відмовлено в поновленні спірного Договору на новий строк,чим порушено право орендаря як добросовісного землекористувача на першочергове поновлення цього Договору на новий строк .

При цьому позивач зазначив, що невмотивованість вказаної відмови вбачається з витягу з протоколу засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VIII скликання від 16.12.22 , в якому її підставою зазначено висловлення головою комісії щодо можливості виставлення на аукціон права оренди на спірну земельну ділянку.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 22.06.23 у справі № 917/409/23 позов задоволено.

Визнано протиправним та скасовано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №16 від 22.12.2022 року, яким фізичній особі-підприємцю Матвійцю Володимиру Миколайовичу відмовлено у поновленні договору оренди землі від 16.03.12 на земельну ділянку з кадастровим №:00:005:0456, загальною площею - 9,850 га., яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області.

Визнано поновленим Договір оренди землі від 16.03.2012 (зареєстрований у Державному реєстрі земель 12.12.2012 вчинено запис за № 04219), який був укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та Фізичною особою-підприємцем Матвійцем Володимиром Миколайовичем, з урахуванням "Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 16 березня 2012 року та внесення змін до нього" датовану 06 липня 2016 року ( номер запису про інше речове право: 15788749 від 02.08.2016 року) та "Додаткової угоди №2 до Договору оренди землі від 16.03.2012 року" датованої 01 лютого 2021 року, шляхом визнання укладеною між Сенчанською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Матвійцем Володимиром Миколайовичем Додаткову угоду №3 до Договору оренди землі від 16.03.2012 про поновлення договору оренди землі від 16.03.2012 (номер запису про інше речове право: 14013768 від 30.03.2016 року), на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором в редакції,що наведена в позовній заяві.

В обґрунтування висновку про задоволення позову суд послався на те, що позивач, як добросовісний орендар виконав всі вимоги, передбачені частинами 1-5 статі 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини, для реалізації свого переважного права на поновлення Договору на новий строк, оскільки належним чином виконував обов`язки за Договором, у встановлений строк надіслав лист-повідомлення про поновлення Договору на новий строк, додавши проект відповідної Додаткової угоди, в той час як відповідач-орендодавець в порушення положень ч. 5 вказаної статті не вчинив будь-яких дій, спрямованих на узгодження з орендарем істотних умов Договору у випадку його незгоди із запропонованими позивачем змінами щодо терміну дії Договору та розміру орендної плати, у зв`язку з чим дії відповідача під час процедури поновлення спірного Договору не можна вважати добросовісними, а враховуючи факт продовження використання позивачем спірної земельної ділянки зі сплатою орендної плати, наявні підстави для визнання протиправним та скасування оспорюваного рішення відповідача, яким позивачеві відмовлено у поновленні Договору та для визнання укладеної Додаткової угоди до Договору, в редакції,наведеній позивачем у позовній заяві.

Заступник керівника Полтавської обласної прокуратури подав на зазначене рішення до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить це рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги Заступник керівника Полтавської обласної прокуратури послався на невідповідність вимогам законодавства висновку суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для визнання протиправним та скасування оспорюваного рішення відповідача, яким позивачеві відмовлено у поновленні Договору, та для визнання укладеної Додаткової угоди до Договору, в редакції, наведеній позивачем у позовній заяві, з огляду на те, що:

-реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі за наведеною редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» можлива лише за умови як дотримання встановленої процедури, так і наявності волевиявленням обох сторін, а тому не може бути порушеним в разі відсутності волі орендодавця на поновлення договору оренди землі на новий строк, а наявність незгоди на таке поновлення взагалі виключає можливість визнання відповідного договору поновленим, оскільки переважне право орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця, як уповноваженого власником земельної ділянки органу, на власний розсуд розпоряджатися майном;

- судом першої інстанції не прийнято до уваги того, що суть переважного права, на порушення якого посилається позивач, може полягає в тому, що орендар має пріоритет (перевагу перед іншими ) на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому в разі , якщо до орендодавця звернулись інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих самих умовах, то орендодавець зобов`язаний у такому випадку укласти договір з попереднім орендарем на новий строк, в той час як Сенчанська сільська рада не укладала договору оренди щодо спірної земельної ділянки з іншою особою, а позивачем не надано жодного доказу того, що до Сенчанської сільської ради зверталися інші особи з пропозиціями про укладення договору на тих самих умовах;

- суд першої інстанції безпідставно послався на невчинення відповідачем в порушення положень ч. 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» будь-яких дій, спрямованих на узгодження з орендарем істотних умов Договору у випадку його незгоди із запропонованими позивачем змінами щодо терміну дії Договору та розміру орендної плати, з огляду на те, що, висловивши незгоду із продовженням Договору, відповідач мав намір припинити, а не змінити договірні відносини, що має наслідком припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.23 для розгляду справи № 917/409/23 сформовано склад колегії суддів: головуючий суддя Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.08.23 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Полтавської обласної прокуратури (вх. № 1454 П/2-5) на рішення господарського суду Полтавської області від 22.06.23 у справі № 917/409/23 та призначено її до розгляду в судове засідання з повідомленням сторін на на "14" вересня 2023 року о 14 год. 45 хв.

31.08.23 від відповідача -Сенчанської Сільської ради надійшла заява, в якій він просив провести розгляд апеляційної скарги за його відсутності через неможливість прибуття в судове засідання.

11.09.23 від позивача - фізичної особи-підприємця Матвієць Володимира Миколайовича через систему «Електронний суд» надійшов відзив на апеляційну скаргу, згідно з яким він просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення -без змін.

Зокрема, позивач в обґрунтування своїх заперечень проти доводів апеляційної скарги зазначив, що представник Полтавської обласної прокуратури посилається на правомірність відмови Сенчанської сільської ради у поновленні Договору оренди землі, мотивуючи це наміром Сенчанської сільської ради продати право оренди спірної земельної ділянки на умовах аукціону, за відсутністю у матеріалах справи жодних доказів на підтвердження обставин щодо вчинення Сенчанською сільською радою як організатором земельних торгів у відповідності до положень ст.ст. 134-136 Земельного кодексу України дій, спрямованих на підготовку до проведення таких торгів.

Також позивач послався на безпідставність доводів Полтавської окружної прокуратури щодо наміру Сенчанської сільської ради самостійно обробляти належну їй земельну ділянку, про що було заявлено під час прийняття оспорюваного рішення відповідача головою комісії з питань земельних відносин, природокористування, планування територій, будівництва, архітектури, охорони пом`яток, історичного середовища та благоустрою сільської ради, оскільки жодних належних, допустимих доказів на підтвердження такого наміру до суду разом із позовною заявою не було надано.

При цьому позивач звернув увагу на неузгодженість посилань Полтавської обласної прокуратури в апеляційній скарзі як на підставу відмови Сенчанської сільської ради у поновленні Договору оренди землі спочатку на наявність у відповідача наміру продати право оренди земельної ділянки на аукціоні, а згодом - наміру самостійно здійснювати її обробіток.

Також позивач зазначив, що ані Сенчанською сільською радою, ані Полтавською окружною прокуратурою не надано жодних доказів на підтвердження факту неналежного виконання ФОП Матвійцем В.М. умов Договору.

Крім цього позивач зазначив про неправомірність прийняття прокурором участі у даній справі через ненадання доказів на підтвердження факту його попереднього звернення до Сенчанської сільської ради в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" з повідомленням про намір здійснення представництва інтересів держави в особі зазначеного органу місцевого самоврядування.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.09.23 заяву позивача-фізичної особи-підприємця Матвійця В.М. про проведення судового засідання, яке призначено на 14.09.23 о 14:45, за участі його представника адвоката Кумечко М.С. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів залишено без розгляду у зв"язку з пропущенням строку на її подання.

14.09.23 від позивача-фізичної особи-підприємця Матвійця В.М. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку з виникненням технічних проблем, що унеможливлюють участь представника в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Колегія суддів відмовляє в задоволенні зазначеного клопотання з огляду на те, що частинами 11, 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено що суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними, а неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи, що ухвалою суду від 12.09.23 заява позивача про про проведення судового засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів залишена без розгляду, посилання на неможливість участі представника позивача в судовому засіданні у зв`язку з виникненням технічних проблем, що унеможливлюють участь представника в судовому засіданні в режимі відеоконференції, є безпідставними.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Прокурор в судовому засіданні підтримав апеляційну скаргу.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши поясненння прокурора, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах, встановлених статтею 269 ГПК України, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

16 березня 2012 року між Орендодавцем: Лохвицькою районною державною адміністрацією та Орендарем: Фізичною особою-підприємцем Матвійцем Володимиром Миколайовичем було укладено Договір оренди землі (далі по тексту - Договір), згідно розпорядження голови районної державної адміністрації від 16 березня 2012 року № 183 "Про затвердження технічної документації із землеустрою та надання земельної ділянки на умовах оренди ФОП Матвійцю В.М.".

Відповідно до пункту 1 Договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:005:0456, яка знаходиться на території Сенчанської сільської ради Лохвицького району. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 9,850 га. ріллі (п.2 Договору), Договір зареєстровано у Відділі Держкомзему у Лохвицькому районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 04219 від 12 грудня 2012 року.

Додатковою угодою "Про поновлення договору оренди землі від 16 березня 2012 року та внесення змін до нього" від 16 липня 2016 року, строк дії Договору продовжено на 7 (сім) років, починаючи з 16.03.2016 року по 16.03.2023 року з переважним правом поновлення його на новий строк.

01.02.2021 року Додатковою угодою №2 до Договору оренди землі від 16.03.2012 р. сторонами узгоджено збільшення орендної плати з 8% до 12% від нормативної грошової оцінки землі.

На виконання умов Договору, бажаючи скористатися переважним правом його поновлення, ФОП Матвієць В.М. ініціював процедуру поновлення договору оренди землі та 11.11.22, тобто більше, ніж за 30 днів до закінчення строку Договору, надіслав на адресу відповідача повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 16.03.2012 року з проектом Додаткової угоди №3 до Договору оренди землі від 16.03.2012 року.

Виконавчий комітет Сенчанської сільської ради Листом №02-15/1964/1 від 16.12.2022 року повідомив орендаря, що його повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 16.03.2012 з проектом Додаткової угоди №3 до Договору оренди землі від 16.03.2012 року буде розглянуто на сесії 22.12.2022 року.

За результатами розгляду вказаного повідомлення про намір поновлення строку договору оренди, 30.12.2022 року орендарем отримано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №16 від 22.12.2022 року, яким Фізичній особі-підприємцю Матвійцю Володимиру Миколайовичу відмовлено у поновленні договору оренди землі від 16.03.2012 року на земельну ділянку з кадастровим номером :00:005:0456, загальною площею - 9,850 га., яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області.

З витребуваного за адвокатським запитом витягу з протоколу спільного засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VIII скликання від 16.12.2022 року встановлено, що підставою відмови у поновленні договору оренди стало висловлення голови комісії про можливість виставлення на аукціон з продажу права оренди.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав (індексний номер 327573646) на підставі зазначеного рішення Сенчанської сільської ради 24.03.23 здійснено державну реєстрацію припинення права оренди позивача на земельну ділянку з кадастровим номером :00:005:0456.

Як зазначено вище, з огляду на наведені обставини, позивач, посилаючись на виконання ним всіх передбачених ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, яка поширюється на спірні правовідносини вимог щодо реалізації ним свого переважного права на укладання спірного Договору оренди землі на новий строк, оскільки він належним чином виконував свої зобов`язання за цим Договором та звернувся до відповідача із повідомленням про намір скористатися вказаним правом не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору, додавши до листа-повідомлення проект відповідної додаткової угоди, за результатами розгляду якого оспорюваним рішення Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області №16 від 22.12.2022 невмотивовано відмовлено в поновленні спірного Договору на новий строк, чим порушено право орендаря як добросовісного землекористувача на першочергове поновлення цього Договору на новий строк, що стало підставою для подання позову у даній справі, предмет якого становлять матеріально-правові вимоги про визнання протиправним та скасування вказаного рішення про відмову в поновленні Договору на новий строк та визнаня Договору поновленим шляхом визнання укладеною Додакової угоди про його поновлення нат тих самих умовах та на той самий строк , що передбачені Договором, в редакції, наведеній в позовній заяві.

В обґрунтування своїх заперечень проти позову відповідач -Сенчанська сільська рада Миргородського району Полтавської області послалось, зокрема, на те, що згідно із правовою позицією Верховного Суду,викладеною в постанові від 22.05.19 у справі № 709/1899/17 наявність вираженого орендодавцем у встановлений строк волевиявлення щодо відмови від укладення Договору оренди на новий строк виключає можливість такого укладення і при цьому орендодавець не зобов`язаний пояснювати (обґрунтовувати) свою відмову. Також відповідач зазначив, що орендна плата сплачувалась не щомісячно, як це передбачено умовами Договору

Полтавська обласна прокуратура під час розгляду справи в суді першої інстанції листом від 26.05.2023 за вхід. №6675 повідомила суд про вступ прокурора у справу, посилаючись, зокрема, на те, що дана справа стновить суспільний інтерес, оскільки її предметом є спір про право на земельну ділянку комунальної власності, щодо якої Конституцією України та законами України встановлені суворі умови щодо її використання та розпорядження нею.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 08.06.2023 заяву Полтавської обласної прокуратури про вступ у справу №917/409/23 визнано обґрунтованою.

В обґрунтування своїх заперечень проти позову у своїх поясненнях Полтавська обласна прокуратура зазначила, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі за наведеною редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» можлива лише за умови як дотримання встановленої процедури, так і наявності волевиявленням обох сторін, а тому не може бути порушеним в разі відсутності волі орендодавця на поновлення договору оренди землі на новий строк, а наявність незгоди орендодавця на таке поновлення, яка мала місце у спірних правовідносинах у вигляді прийняття оспорюваного рішення наслідком якої є припинення переважного права орендаря, взагалі виключає можливість визнання відповідного договору поновленим, оскільки переважне право не може домінувати над виключним правом орендодавця, як уповноваженого власником земельної ділянки органу на власний розсуд розпоряджатися майном.

Надаючи в процесу апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, зважаючи на наступне.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

При цьому колегія суддів виходить з того, що питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі"неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Водночас в контексті спору, що розглядається, договір оренди землі укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.09.22 у справі № 926/2720/21.

З вищенаведених обставин справи вбачається, що позивач дотримався процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомивши орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, в матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання орендарем договірних обов`язків та висловлення орендодавцем претензій з цього приводу, натомість до позовної заяви додано квитанції про сплату орендної плати за 2022 рік.

Разом з цим, відповідач-орендодавець у встановлений строк повідомив позивача про розгляд його повідомлення про намір скористатися переважним правом на сесії Ради та за результатами такого розгляду оспорюваним рішенням до закінченя строку дії Договору висловив волевиявлення на відмову у продовженні Договору, тобто саме на припинення , а не зміну договірних правовідносин, здійснивши на підставі цього рішення державну реєстрацію припинення права оренди позивача, що відповідно до ч. 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин, є підставою для припинення права орендаря на укладення Договору оренди земельної ділянки та виключає продовження договору на новий строк.

Колегія суддів зауважує, що Закон не встановлює вимог щодо форми та підстав для такої відмови та не вимагає від орендодавця наводити її причини, а переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, у даному випадку представницького органу власника (територіальної громади) земельної ділянки (відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 21.01.20 у справі № 379/1354/18, від 25.03.20 у справі № 379/1439/18, від 20.08.20 у справі № 325/1951/19, від 15.02.23 у справі № 399/295/21.

З огляду на наведене, колегія суддів вважає такими, що суперечать чинному законодавству посилання суду першої інстанції на необхідність вчинення відповідачем в якості передумови для висловлення своєї відмови у продовженні договору на новий строк дій, спрямованих на узгодження з орендарем істотних умов Договору щодо запропонованих позивачем змін стосовно строку дії Договору та розміру орендної плати.

Також колегія суддів вважає недоведеними обставини продовження використання позивачем спірної земельної ділянки зі сплатою орендної плати після закінчення строку договору оренди, які суд першої інстанції визнав встановленими, оскільки матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження вказаних обставин, натомість, як вбачається з матеріалів справи, 24.03.23 на підставі вищезазначеного рішення Сенчанської сільської ради від 22.12.22 здійснено державну реєстрацію припинення права оренди позивача на земельну ділянку з кадастровим номером :00:005:0456.

Крім цього колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Пунктом 6 ч. 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що в мотивувальній частині рішення суду має бути зазначено те, чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду, та мотиви такого висновку

Як зазначено вище, позивач в обґрунтування позову послався на порушення його переважного права, як добросовісного орендаря, на укладення договору на новий строк.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 31.10.18 у справі № 702/699/16-ц

Позивачем не надано та матеріали справи не містять доказів того, що Сенчанська сільська рада уклала договір оренди щодо спірної земельної ділянки з іншим орендарем або того, що до неї зверталися інші особи з пропозиціями про укладення договору на тих самих умовах.

Щодо доводів позивача, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, про неправомірність прийняття прокурором участі у даній справі, колегія суддів зазначає, що обгрунтованість заяви прокурора про вступ у дану справу встановлена ухвалою господарського суду Полтавської області від 08.06.23, яка набрала законної сили, та відповідні доводи позивача не стосуються доводів та вимог апеляційної скарги, а тому виходять за межі апеляційного перегляду, які встановлені положеннями ст. 269 Господарського процесуального кодексу України.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що господарський суд першої інстанції внаслідок неправильного застосування норм матеріального права дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову, у зв`язку з чим апеляційна скарга прокурора підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову в позові.

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги Полтавської обласної прокуратури її витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до положень статі 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Виходячи з викладеного та керуючись статтею 126,129, 269, пунктом 2 статті 275, пунктами 4 частини 1 статті 277, статтями 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника керівника Полтавської обласної прокуратури на рішення

господарського суду Полтавської області від 22.06.23 у справі № 917/409/23 задовольнити.

Рішення господарського суду Полтавської області від 22.06.23 у справі № 917/409/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з фізичної особи-підприємця Матвієць Володимира Миколайовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Полтавської обласної прокуратури (вул. 1100-річчя Полтави, 7, м. Полтава, 36000,) 8052 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.Порядок і строк її оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 25.09.2023.

Головуючий суддя І.В. Тарасова

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя О.А. Пуль