СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 вересня 2023 року м. Харків Справа № 917/586/23

Колегія суддів Східного апеляційного господарського суду у складі:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С., суддя Склярук О.І.,

за участю секретаря судового засідання Беккер Т.М.,

за участю прокурора Харківської обласної прокуратури та представника Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА",

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Полтавської обласної прокуратури (вх. №1672 П/1) на рішення Господарського суду Полтавської області від 13.07.2023 у справі № 917/586/23,

за позовною заявою Заступника керівника Полтавської обласної прокуратури (вул. 1100- річчя Полтави, 7, м. Полтава, 36020, , адреса ел. пошти ) в інтересах держави в особі органів, уповноважених державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах:

Полтавська міська рада (вул. Соборності, 36, м. Полтава, 36000, , ел. пошта: ),

Управління майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради (вул. Соборності, 36, м. Полтава, 36000 4, ел. пошта:),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів - Департамент культури, молоді та сім`ї Полтавської міської ради (Майдан Незалежності, 5, м. Полтава, 36003, ),

до Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" (вул. Європейська,, 60 А, м. Полтава, ),

про розірвання договору оренди та повернення нерухомого майна,-

ВСТАНОВИЛА:

Заступник керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Полтавської міської ради та Управління майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" про:

1.розірвання договору оренди від 17.02.2016 № 32/1, укладеного між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради, та Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" щодо нежитлової будівлі, площею 3210,9 кв.м за адресою: вул. Гоголя, 22 у місті Полтаві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

2.зобов`язання Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" повернути Полтавській міській раді, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради, нежитлову будівлю, вартістю 107189179,70 грн, площею 3 210,9 кв.м, розташовану по вул. Гоголя, 22 у м. Полтава (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), шляхом підписання акта приймання - передачі зазначеного майна.

Позовні вимоги обгрунтовані порушенням Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" умов договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 щодо цільового використання обєкта оренди, утримання обєкта нерухомості у належному стані, здійснення своєчасних орендних платежів, своєчасного укладення орендарем охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини та договору страхування.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 13.07.2023 у справі № 917/586/23 відмовлено в задоволенні позовних вимог.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції вказав про ненадання прокурором належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин щодо істотного порушення договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 та наявності правових підстав для його розірвання та повернення майна Полтавській міській раді. Зокрема місцевий господарський суд встановив:

-не доведеність прокуром обставини нецільового використання обєкту нерухомості, Громадська організація здійснювала передачу частини орендованого приміщення в суборенду під розміщення: кінотеатру, буфету кінотеатру, кафе, дитячої кімнати, які здійснюють підприємницьку діяльність, в порядку встановленому угодою сторін та з дозволу орендодавця,

-відсутність обовязку у орендаря щодо укладення охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл,

-відсутність надежних доказів проведення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці.,

-не доведеність обставини порушення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог.

-відсутність доказів приналежності Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" виявленого на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї літнього майданчик для використання під заклад громадського харчування та спеціальних інформаційних конструкцій (вивіски та бокового банеру) та інших конструкцій (козирка, навісу, металевих парканів).

Полтавська обласна прокуратура з відповідним рішенням суду не погодилась, звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В обгрунтуванні апеляційної скарги повторно наголошує на необхідності розірвання договору оренди від 17.02.2016 № 32/1, оскільки:

-протягом усього періоду оренди, Громадська організація здійснювала передачу частини орендованого приміщення в суборенду під розміщення: кінотеатру, буфету кінотеатру, кафе, дитячої кімнати, які здійснюють підприємницьку діяльність, що свідчить про використання майна не за цільовим призначенням, чим порушено вимоги п.п 1.1. та 3.2.1. Договору, ч. 4 ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини",

-охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл укладено Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" 25.11.2019, тобто з порушенням строків визначених п. 2 Порядку № 1768, п. 3.2.17 Договору № 32/1.

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" незаконно проведено перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці.,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" порушено строки укладання договору майнового страхування з страховою компанією.

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" не дотримано вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог.

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" систематично порушувались умови договору щодо сплати орендних платежів. Станом на 01.10.2021 за відповідачем рахувалась заборгованість до місцевого бюджету на суму 502 452,27 гривень.

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї встановлено літній майданчик для використання під заклад громадського харчування та спеціальні інформаційні конструкції (вивіска та бокові банери) та інші конструкції (козирки, навіси, металеві паркани) без відповідних дозвільних документів

Детально рух у справі відображено в процесуальних документах суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 у справі №917/586/23 розгляд справи відкладено на 18.09.2023 о 12:15 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 132, запропоновано прокурору Харківської обласної прокуратури надати інформацію (пояснення) з приводу:-результатів виконання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" припису Інспекції по контролю за благоустроєм, екологічним та санітарним станом міста виконавчого комітету Полтавської міської ради про усунення порушень державних стандартів, норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів від 18.01.2023; притягнення особи до відповідальності у разі невиконання даного припису; -заборгованості Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" за договором оренди від 17.02.2016 № 32/1 на момент подання позову та структури орендних платежів, запропоновано Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" надати інформацію (пояснення) та належні докази на підтвердження розміру орендної плати за укладеними ним договорами суборенди по нежитловій будівлі, за адресою: вул. Гоголя, 22 у місті Полтаві.

На виконання ухвали Східного апеляційного господарського суду від 11.09.2023 у справі №917/586/23 прокурор Харківської обласної прокуратури та представник Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА".

У судове засідання, яке відбулось 18.09.2023, з`явились прокурор Харківської обласної прокуратури та представник Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА".

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила такі обставини спору.

Згідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказана будівля є комунальною власністю міста Полтави в особі Полтавської міської ради та передана в строкове платне користування Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на підставі договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 зі строком дії до 31.12.2025.

Як зазначено в позові, протягом усього періоду оренди, Громадська організація здійснювала передачу частини орендованого приміщення в суборенду під розміщення: кінотеатру, буфету кінотеатру, кафе, дитячої кімнати, які здійснюють підприємницьку діяльність, що свідчить про використання майна не за цільовим призначенням, чим порушено вимоги п.п 1.1. та 3.2.1. Договору, ч. 4 ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

Пунктом 2 Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, затвердженого постановою КМУ від 28.12.2001 № 1768 передбачено, що власник пам`ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Як зазначено в позові, охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл укладено 25.11.2019, тобто з порушенням строків визначених п. 2 Порядку № 1768, п. 3.2.17 Договору № 32/1.

При цьому, прокурором зазначається, що згідно до інформації Департаменту культури, молоді та сім`ї Полтавської міської ради, викладеної у листі від 06.04.2021 № 01-11-0174/16, згод/висновків на передачу в суборенду, користування чи управління пам`ятки її частини департамент не надавав. Охоронні договори з суборендарями Департамент не укладав, висновків щодо можливості зміни призначення пам`ятки та розміщення реклами не надавав.

Ураховуючи вищевикладене, з порушенням п. 5 Охоронного договору № 0020 Пл, відповідачем протягом усього періоду оренди передано частину приміщення в суборенду, без отримання на це згоди/висновку органу охорони культурної спадщини, визначеного у договорі.

Як зазначено в позові, відповідач, листом від 25.02.2021 № 13 поінформувала прокуратуру про те, що реконструкцію, капітальний ремонт, ремонтні та/або інші роботи пам`ятки архітектури за адресою: вул. Гоголя, 22 не проводили, у зв`язку з відсутністю в цьому потреби згідно висновку експерта від 09.09.2015 № 117, у якому зазначено, що наземна частини будівлі кінотеатру "Колос" відповідає задовільному технічному стану.

Водночас, листом від 18.11.2020 № 01/20/2157 Департамент культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації повідомив, що жодна науково-проектна документація з проведення ремонтних робіт до Департаменту не надходила. За період 2015-2020 роки перевірки чи обстеження даної будівлі не проводились.

З огляду на зазначене, Полтавською обласною прокуратурою ініційовано перед Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації проведення обстеження пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення - будівлі по вул. Гоголя, 22 у місті Полтаві на предмет законності проведення орендарем та суборендарями її реконструкції та ремонту, дотримання охоронного договору (лист від 14.06.2021 № 15/2-249вих-21).

Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації комісійно здійснено обстеження вказаної будівлі зовні та на її території. Питання проведення будь яких робіт в середині будівлі не досліджувалось.

Згідно з протоколом виїзної наради з питання обстеження пам`ятки культурної спадщини від 17.06.2021 на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї розташована споруда встановленого літнього майданчика для використання під заклад громадського харчування.

Представниками орендарів паспорт прив`язки на встановлення тимчасової споруди та документів, що стосуються оренди земельної ділянки у межах охоронюваної зони пам`ятки архітектури комісії не надано.

Відповідно до інформації Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру від 22.04.2021 № 01-04-012-07/740, договір оренди землі/сервітуту за адресою: Гоголя, 22, між Полтавською міською радою та Громадською організацією не укладався.

Як зазначено в позові, на вказаній території функціонує літній майданчик "APEROL TERRACE" без будь-яких дозвільних документів та договорів оренди/сервітуту на користування вказаною земельною ділянкою.

У подальшому, на виконання листа Полтавської обласної прокуратури від 13.09.2022 №15/2-329вих22, Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації, із залученням представників Департаменту культури молоді та сім`ї Полтавської міської ради, Управління майном комунальної власності Полтавської міської ради, Управління з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради, за присутності представника Громадської організації, 28.09.2022 проведено обстеження будівлі по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві.

За результатами обстеження будівлі зафіксовано: перепланування поверхів; закладення дверних отворів(внутрішніх); влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону (другий поверх); значні ділянки з втратою шарів опорядження стелі та стін у підвальній частині будівлі; опорядження інтер`єрів фойє та коридорів виконано сучасними матеріалами. Зовні: стіни, фасади потиньковані та пофарбовані у жовтий колір, декоративне оздоблення у білий. Зафіксовано локальні ділянки з відшаруванням шарів опорядження. Пофарбування поверхні стін та декоративних елементів забруднено. Окремі елементи водопровідних труб південного кутого бічного фасаду втрачено, у зв`язку з чим наявне затікання поверхні стін з відшаруванням фарби; деякі віконні отвори замінені на металопластикові, а деякі зовсім відсутні та зашиті плівкою (другий поверх південного фасаду); більша частина дверних отворів (зовнішніх) замінена на металопластикові (білого кольору), металеві та головні на скляні; наявне встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, а також вентиляційних труб; територія земельної ділянки навколо будівлі захаращена будівельними матеріалами та сміттям; виявлено негерметичне прилягання вимощення до будівлі, а частково і його порушення, що може сприяти замоканню огороджуючих конструкцій будівлі.

Прокурором зазначається, що відповідач, всупереч ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та п. 5 Охоронного договору № 0020 Пл, не виконує обов`язків по утриманню пам`ятки в належному стані.

При цьому, користувачем здійснено перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці.

Як зазначено в позові, згідно листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Полтавській області від 06.08.2021, відсутня інформація щодо видачі/реєстрації документів дозвільного та декларативного характеру на будівництво об`єктів, розміщених по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві.

Крім того, від Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій України у Полтавській області, листом від 05.02.2021 № 61-04-811/61-08.01, отримано матеріали щодо здійснення заходів державного нагляду (контролю) стосовно Громадської організації, яке використовує приміщення будівлі по вул. Гоголя, 22. у м. Полтаві.

За результатами перевірки встановлено ряд порушень щодо додержання вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки та винесено припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки від 27.01.2021 № 10, які можуть призвести до негативних наслідків таких, як пожежа та аварія, а саме: на об`єкті не встановлений протипожежний режим; для приміщень об`єкта не розроблені та не затверджені інструкції про заходи пожежної безпеки; не надано проектну документацію на реконструкцію нежитлових приміщень; відсутні протипожежні двері; дерев`яні елементи горішніх покриттів не оброблені засобами вогнезахисту; ненадані документи на матеріали, якими оздоблені стіни та підлога та інші порушення законодавства у сфері пожежної безпеки.

Прокурором зазначається, що вищевказане свідчить про недотримання умов п. 3.2.8. Договору № 32/1 та п. 5 Охоронного договору № 0020 Пл, в частині утримання об`єкту оренди (пам`ятки архітектури) в належному протипожежному стані.

Як зазначено в позові, Управлінням північно-східного офісу Держаудитслужби в Полтавській області під час державного фінансового аудиту бюджету Полтавської міської ; територіальної громади (бюджету міста Полтави) з 01.01.2019 по 30.09.2021 встановлено порушення дотримання законодавства про охорону культурної спадщини при передачі в оренду комунального майна по вул. Гоголя, 22 у м. Полтава.

Зокрема, Держаудитслужбою встановлено, що виконавчими органами місцевого самоврядування Полтавської міської ради в періоді, що підлягав аудиту, не здійснювались належним чином заходи у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єкта культурної спадщини місцевого значення у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Держаудитслужбою зазначено, що всупереч Закону України "Про охорону культурної спадщини", виконавчими органами місцевого самоврядування не забезпечено ефективне використання майна комунальної власності міста, в т.ч. в частині цільового призначення переданих в оренду приміщень за адресою: вул. Гоголя, 22, м. Полтава під розміщення громадської організації та подальшої передачі відповідних площ в суборенду з метою організації та функціонування підприємницької діяльності.

Відтак, виконавчими органами місцевого самоврядування при виконанні власних повноважень щодо використання комунального майна, а саме будівлі пам`ятки архітектури місцевого значення (м. Полтава, вул. Гоголя, 22), через неприйняття та зволікання з прийняттям рішень щодо управління комунальним майном не забезпечує його ефективного використання та створює ризик втрати відповідних активів на загальну суму 20 882,6 тис. гривень (вартість орендованих приміщень).

Крім того, під час аудиту встановлено, що ГО "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" систематично порушуються умови договору щодо сплати орендних платежів. Станом на 01.10.2021 за відповідачем рахувалась заборгованість до місцевого бюджету на суму 502 452,27 гривень.

Отже, Держаудитслужбою констатовано порушення орендарем умов п.п. 3.2.1, 3.2.7 Договору від 17.02.2016 № 32/1 щодо використання приміщення не за цільовим призначенням та несвоєчасної сплати в повному обсязі орендних платежів.

Також, на виконання листа Полтавської обласної прокуратури від 21.12.2022, Інспекцією по контролю за благоустроєм, екологічним та санітарним станом міста виконавчого комітету Полтавської міської ради проведено перевірку правомірності розміщення тимчасових споруд та конструкцій на пам`ятці архітектури місцевого значення та в межах її охоронної зони по вул. Гоголя, 22 у м. Полтава.

Перевіркою встановлено, що на пам`ятці та в її охоронній зоні розмішені тимчасові споруди (майданчик сезонного використання), спеціальні інформаційні конструкції (вивіска та бокові банери) та інші конструкції (козирки, навіси, металеві паркани) без відповідних дозвільних документів.

У зв`язку з цим, Інспекцією внесено Громадській організації припис про усунення порушень державних стандартів, норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів.

Вказане свідчить про порушення ст. 5 Охоронного договору № 0020 Пл в частині обов`язку Громадської організації утримувати територію пам`ятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам`ятці.

Прокурором зазначається також про встановлення порушення строків укладання договору майнового страхування з страховою компанією.

На підставі вищевикладених обставин, з посиланням на п. 6.6, п. 7.8 Договору від 17.02.2016 № 32/1, прокурор просить розірвати договір оренди та повернути Полтавській міській раді зазначену нежитлову будівлю.

Стосовно процесуальних підстав подання позову прокурором в інтересах держави та визначення органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, судом апеляційної інстанції приймається до уваги таке.

Відповідно до п. 3 ст. 131-1 Конституції України, на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно із ч. ч. 3-4 ст. 53 Господарського процесуального кодексу (далі ГПК) України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача (ч.5 ст.53 ГПК України).

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

З огляду на те, що "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту.

Інтереси держави охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.

Надмірна формалізація інтересів держави, особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.

При цьому, не здійснення захисту виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 справі № 806/1000/17 та від 28.11.2018 у справі № 914/2612/17.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 903/129/18 зазначено, що за подібних обставин необхідність захисту інтересів держави прокурором полягає у необхідності відновлення законності та справедливої рівноваги між інтересами суспільства й відповідача, що відповідає принципу, закріпленому у Конституції України, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3).

Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.

Проте з метою захисту інтересів держави прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це належним чином.

Так, у постанові Верховного Суду від 16.04.2019 у справі № 910/3486/18 суд дійшов висновку, що представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється у разі, якщо захист цих інтересів не здійснює або належним чином здійснює відповідний орган. При цьому прокурор не зобов`язаний встановлювати причини, за яких позивач не здійснює захист своїх інтересів.

Відповідну правову позицію викладено в постановах Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №906/506/18, від 11.04.2019 у справі № 904/583/18, від 13.02.2019 у справі № 914/225/18, від 21.05.2019 у справі № 921/31/18.

Розглядаючи питання обґрунтування прокурором підстав представництва інтересів держави у суді, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 наголошено, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу.

При цьому бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про рушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на зазначене порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і, якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом підтвердження судом підстав для представництва.

Відповідно до статті 13 Конституції України від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Відповідно до ст. ст. 26, 29 Закону України "Про місцеве самоврядування" до повноважень місцевої ради належить прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; правління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад належить до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.

У статті 29 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" зазначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

За змістом статті 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" одним з принципів здійснення місцевого самоврядування в Україні є судовий захист прав місцевого самоврядування. Тобто органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах виступає Полтавська міська рада та її виконавчі органи.

Відповідно до свідоцтва про право власності серія САВ № 839624 від 13.05.2008, Полтавська міська рада є власником будівлі по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві.

Отже, Полтавська міська рада, як власник майна є органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах - звернення до суду з відповідним позовом про розірвання договору від 17.02.2016 № 32/1 оренди частини нерухомого майна по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві, укладеного між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста, та Громадською організацією "Розвиток українського міста".

Управління майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради є виконавчим органом Полтавської міської ради та створене для реалізації державної та регіональної політики у сфері управління майном, що є власністю Полтавської міської територіальної громади, та у сфері житлового законодавства. У своїй діяльності Управління керується Конституцією України, законодавчими актами, рішеннями міської ради та його виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та Положенням про управління майном комунальної власності міста.

Полтавською обласною прокуратурою скеровано Полтавській міській раді та Управлінню майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради листи від 02.02.2023 № 15/2-62вих-23 та № 15/2-32вих- 23 про наявність порушень інтересів держави та необхідність вжиття заходів реагування до їх поновлення (самостійного звернення до суду з відповідним позовом).

У відповідь на вказані листи Управлінням майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради повідомлено прокуратуру про відсутність підстав для звернення з даним позовом до суду (лист від 02.03.2023 №4621-23).

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як йому стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Виконуючи вимоги ч. 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", Полтавська обласна прокуратура попередньо повідомила позивачів про звернення з даним позовом до суду.

У зв`язку з цим, прокурором обґрунтовано відповідним чином подання позову в інтересах Полтавської міської ради та Управління майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради.

Приймаючи до уваги вищенаведене, з огляду на дотримання прокурором процедури щодо представництва інтересів держави, передбаченої ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", колегія суддів дійшла висновку про наявність процесуальних підстав для розгляду позовної заяви, поданої прокурором.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам колегія суддів зазначає про таке.

Відповідно до наказу Міністерства культури України від 17.05.2017 № 430 "Про занесення об`єктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України" та рішення виконавчого комітету Полтавської обласної ради народних депутатів від 23.04.1984 № 165, будівля по вул. Гоголя, 22 у місті Полтава (Будинок просвітницький ім. М. В. Гоголя) є об`єктом, культурної спадщини, пам`яткою архітектури місцевого значення, охоронний номер 3 Пл.

На підставі рішення 27 сесії Полтавської міської ради 5-го скликання від 23.04.2008 оформлено право власності на вказану будівлю за територіальною громадою міста в особі Полтавської міської ради (свідоцтво про право власності серія САВ від 13.05.2008).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказана будівля є комунальною власністю міста Полтави в особі Полтавської міської ради та передана в строкове платне користування Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на підставі договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 зі строком дії до 31.12.2025.

Листом Управління культури облдержадміністрації від 20.08.2015 №01-18/1180 погоджено передачу в оренду приміщення по вул. Гоголя, 22 місті Полтаві за умов дотримання пам`яткоохоронного законодавства та укладення охоронного договору.

У подальшому листом від 10.03.2017 № 01-18/324 надано відповідь на Лист Управління майном комунальної власності міста виконавчого комітету Полтавської міської ради № 01-05/01.-11/215 від 24.02.2017 про те, що у відповідності до вимог ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" Управління культури облдержадміністрації погоджує передачу в суборенду приміщення пам`ятки архітектури місцевого значення за адресою: Гоголя, 22 загальною площею 3210,9 кв.м., за умови дотримання пам`яткоохоронного законодавства та включення в договір суборенди наступних положень щодо: цільового використання пам`ятки, проведення робіт на пам`ятках, їхніх територіях та в зонах охорони лише з дозволу Управління культури облдержадміністрації, розміщення реклами на пам`ятках місцевого значення, в межах їх зон охорони за погодженням з Управлінням культури облдержадміністрації, заборони зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця пам`ятки та її частини; дотримання умов збереження, утримання в належному стані об`єкту культурної спадщини.

Упродовж 2016-2020 років між Громадською організацією (відповідачем у справі) та суб`єктами підприємницької діяльності укладено ряд договорів суборенди на частину орендованих приміщень.

За умовами договору, Орендодавець передає комунальне майно, що знаходиться на балансі КЗ "Кінотеатр "Колос", з метою підвищення ефективності його використання для розміщення громадської організації (п. 1.1 договору № 32/1).

Нежитлова будівля в цілому складається з: кінотеатр літ. "А-2" площею 3210,9 кв.м.; приміщення охорони (тимчасове) літ. "Б"; хвіртка № 1; ворота № 2; ворота № 3; огорожі №№ 5, 6, 7, 8; замощення №№ 9, 10.

В оренду передана частина приміщення загальною площею 2200,3 кв.м., що складає 7/10 часток об`єкту нерухомого майна, (п. 2.1. Договору № 32/1).

Вартість нежитлового приміщення, площею 2200,3 кв. м., визначена на підставі висновку про проведення експертної оцінки і становить 15 241 730 грн. Експерт-оцінювач: Приватне підприємство "НК Експоцентр" (п. 2.2. Договору №32/1).

Згідно акту приймання - передачі в орендне користування нежитлового приміщення від 17.02.2016, орендар прийняв частину приміщення, площею 2200,3 кв. м.

У подальшому між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста, та Громадською організацією 01.06.2016 укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 32/1 від 17.02.2016 та збільшено орендовану площу до 3210,9 кв.м.

Актом приймання-передачі в орендне користування нежитлового підвального приміщення кінотеатру "Колос" від 01.06.2016, орендар прийняв частину приміщення, цлощею 1010,6 кв.м.

Вартість нежитлового приміщення, площею 1010,6 кв. м, визначена на підставі висновку про проведення експертної оцінки і становить 5 640 880 грн. Експерт-оцінювач: Приватне підприємство "НК Експоцентр".

Пунктом 3.1.1. Договору № 32/1 визначено, що Орендар має право передавати Об`єкт оренди в суборенду тільки з письмового дозволу Орендодавця. Плата за оренду не повинна перевищувати орендної плати Орендаря. У разі виявлення Орендодавцем невідповідності фактичного використання за призначенням та розміру площ, наданих в суборенду, і суб`єкта підприємницької діяльності - суборендаря, з дозволом наданим Орендарю на здачу в суборенду, складається відповідний акт, який є підставою для розірвання договору оренди. Орендар зобов`язаний використовувати орендоване приміщення відповідно до його цільового призначення та умов цього договору. У разі виявлення факту нецільового використання орендованого приміщення Орендодавцем складається відповідний акт, який є підставою для розірвання договору (п. 3.2.1 Договору № 32/1 ).

Орендар зобов`язаний застрахувати за рахунок власних коштів Об`єкт оренди в страховій компанії на користь Орендодавця. Надати Орендодавцю копію страхового полісу. Постійно оновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди нежитлове приміщення було застрахованим (п. 3.2.6 Договору № 32/1).

Своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату (п. 3.2.7 Договору № 32/1).

Привести Об`єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його (п. 3.2.8 Договору № 32/1).

Протягом одного місяця з дня підписання договору оренди укласти охоронний договір з управлінням культури міськвиконкому (п. 3.2.17 Договору № 32/1).

Проводити роботи на пам`ятці місцевого значення, їхніх територіях та зонах охорони пам`ятки, лише з дозволу управління культури облдержадміністрації (п. 3.2.18 Договору № 32/1).

Пунктом 5.2 Договору № 32/1 визначено, що орендна плата за базовий місяць склала 45 725,20 грн., в т.ч. ПДВ - 7620,87 грн., яку орендар перераховує щомісячно не пізніше 15 числа наступного місяця до бюджету міста та ПДВ до управління майном комунальної власності міста з послідуючим перерахунком до 20 числа наступного місяця до Державного бюджету.

Несплата Орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди (п. 5.3 Договору № 32/1).

Невиконання Орендарем умов договору, передбачених пунктами 3.1.1, 3.2.1, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.14 є підставою для розірвання договору оренди (п. 6.6 Договору № 32/1).

Пунктом 7.8 Договору вказано, що договір припиняється внаслідок ряду причин, зокрема невиконання умов охоронного договору та внаслідок умов, передбачених п. 6.6.

Зазначаючи про порушення умов договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 та Охоронного договору № 0020 Пл від 25.11.2019, та вимог законодавства, прокурор вказує, що відповідач є недобросовісним користувачем об`єкту культурної спадщини місцевого значення, дії якого можуть привести до руйнування або пошкодження пам`ятки архітектури та містобудування чи її частин та є підставою для розірвання договору оренди.

Доводи прокурора зводяться до такого:

-протягом усього періоду оренди, Громадська організація здійснювала передачу частини орендованого приміщення в суборенду під розміщення: кінотеатру, буфету кінотеатру, кафе, дитячої кімнати, які здійснюють підприємницьку діяльність, що свідчить про використання майна не за цільовим призначенням, чим порушено вимоги п.п 1.1. та 3.2.1. Договору, ч. 4 ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини",

-охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл укладено Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" 25.11.2019, тобто з порушенням строків визначених п. 2 Порядку № 1768, п. 3.2.17 Договору № 32/1,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" незаконно проведено перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" порушено строки укладання договору майнового страхування з страховою компанією,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" не дотримано вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" систематично порушувались умови договору щодо сплати орендних платежів. Станом на 01.10.2021 за відповідачем рахувалась заборгованість до місцевого бюджету на суму 502 452,27 гривень,

-Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї встановлено літній майданчик для використання під заклад громадського харчування та спеціальні інформаційні конструкції (вивіска та бокові банери) та інші конструкції (козирки, навіси, металеві паркани) без відповідних дозвільних документів.

За змістом ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

За приписами ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою.

Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати". Такі ж висновки зроблені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

Аналізуючи матеріали справи на предмет доведення прокурором наявності обставин для розірвання договору оренди в розрізі визначених ним підстав колегія суддів зазначає про таке.

За твердженням прокурора, відповідач здійснював передачу частини орендованого приміщення в суборенду під розміщення: кінотеатру, буфету кінотеатру, кафе, дитячої кімнати, які здійснюють підприємницьку діяльність, що свідчить про використання майна не за цільовим призначенням, чим порушено вимоги п.п.1.1. та 3.2.1 Договору, ч. 4 ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

Слід зазначити, що цільове призначення об`єкта нерухомості - це можливість використання житлових/нежитлових приміщень в цілях, визначених договором або законодавством.

Відповідно до п. 1.1. Договору оренди об`єкт оренди знаходиться на балансі КЗ "Кінотеатр "Колос" та повинен бути використаний під розміщення громадської організації.

Отже, за змістом договору, цільове призначення об`єкта нерухомості - використання об`єкта оренди під розміщення та функціонування громадської організації.

Недотримання цільового призначення об`єкта нерухомості матиме місце у випадку порушення орендарем волі орендодавця, як мети укладення ним договору, або законодавчої заборони на відповідний вид використання.

Варто зазначити, що відповідно до п. 3.1.1 Договору орендар має право передавати об`єкт оренди в суборенду тільки з письмового дозволу Орендодавця. В разі виявлення орендодавцем невідповідності фактичного використання за призначенням та розміру площ, наданих в суборенду, і суб`єкта підприємницької діяльності-суборендаря, з дозволом, наданим орендарю на здачу в суборенду, складається відповідний акт, який є підставою для розірвання договору оренди.

Відтак, зміст договору передбачає можливість у орендаря для передачі об`єкта оренди у суборенду іншим особам.

Отже, умовами договору передбачена можливість комерційного використання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди, у вигляді передання об`єкта оренди з дозволу орендодавця в суборенду.

У зв`язку з цим використання об`єкта нерухомості не за цільовим призначенням полягатиме:

1)у його використанні Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" не під розміщення та функціонування громадської організації та/або не у комерційних цілях у вигляді передання об`єкта оренди в суборенду.

2)у переданні Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди в суборенду без письмового дозволу орендодавця.

Слід зазначити, що за змістом цивільного та господарського законодавства порушення особою порядку ведення господарської діяльності не є самостійною підставою саме для розірвання орендних правовідносин.

Матеріали справи свідчать про використання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди під розміщення та функціонування громадської організації, у комерційних цілях у вигляді передання об`єкта оренди в суборенду.

Колегією суддів встановлено, що відповідно до умов Договору оренди, Охоронного договору Громадська організація "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" отримувала від Орендодавця дозволи на здачу Об`єкта оренді в суборенду (копії листів, витягів з розпорядження міського голови Полтавської міської ради, Том 2, а.с. 20-25).

Відповідно до п. 3.2.1 Договору орендар зобов`язаний використовувати орендоване приміщення відповідно до його цільового призначення та умов цього договору. В разі виявлення факту нецільового використання орендованого приміщення орендодавцем складається відповідний акт, який є підставою для розірвання договору оренди.

17.04.2023 комісією у складі начальника відділу оренди та приватизації комунального майна Музики О.О., заступника начальника відділу оренди та приватизації комунального майна Бакаєнко Н.В. в присутності представника орендаря директора Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" Клочко Т.П. проведено перевірку використання орендованого майна, що належить| до комунальної власності Полтавської міської територіальної громади, за адресою м.Полтава, вул. Гоголя, 22.

За результатами вказаної вище перевірки складений акт від 17.04.2023 у якому встановлено цільове використання відповідачем об`єкта оренди, відповідність займаної орендарем площі акту приймання-передавання орендованого майна згідно умов Договору оренди.

Прокурором не надано доказів складання відповідного акту орендодавцем на підтвердження факту використання приміщення не за його цільовим призначенням (п. 3.2.1 Договору № 32/1).

На підстав наведеного вбачається, що при переданні Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди в суборенду орендарем було отримано дозволи на реалізацію вказаних дій, що свідчить про непорушення волі орендодавця та законодавчих приписів щодо відповідного виду використання об`єкта нерухомості.

Оскільки прокурором не доведено:

1)використання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди не під розміщення та функціонування громадської організації та/або не у комерційних цілях у вигляді передання об`єкта оренди в суборенду.

2)передання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди в суборенду без письмового дозволу орендодавця.

відсутні підстави для висновку про порушення волі орендодавця та законодавчих приписів щодо відповідного виду використання об`єкта нерухомості при використанні Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди, а отже і його нецільового використання відповідачем.

За відповідних обставин колегія суддів не вбачає обставини використання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" майна не за цільовим призначенням.

Стосовно аргументів прокурора про укладення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл, договору майнового страхування з страховою компанією, з порушенням строків визначених умовами Договору № 32/1, слід зазначити таке.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь регулюються Законом України "Про охорону культурної спадщини" від 08.06.2000 № 1805-ІІІ (далі Закон № 1805). Охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Згідно із частиною першою статті 23 Закону № 1805, усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.

Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону (ч. 4 ст. 23 Закону № 1805).

Пунктом 2 Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 №1768, власник пам`ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Тобто, чинним законодавством України обов`язок щодо укладення відповідного охоронного договору покладено саме на власника відповідної пам`ятки.

У розумінні положень ч. 1 ст. 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини", саме територіальна громада міста Полтави в особі Полтавської міської ради є власником відповідної пам`ятки архітектури, а отже - й особою, зобов`язаною укладати відповідний охоронний договір.

Управління культури Полтавської обласної державної адміністрації у листі від 10.03.2017 року №01-18/324 підтвердили, що станом на 10.03.2017 року між ГО "РОЗУМ" та управлінням культури виконавчого комітету Полтавської міської ради укладено охоронний договір №0004 від 08.10.2015 року.

На виконання п.3.2.17 Договору оренди Відповідач уклав з Управлінням культури виконавчого комітету Полтавської міської ради Охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини №0020Пл від 25.11.2019 року.

Пунктом 14 Охоронного договору встановлено, що у разі невиконання користувачем (власником) вимог законодавства та умов цього договору орган охорони накладає в установленому порядку на користувача (власнйка) штрафні санкції: згідно чинного законодавства - вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" (від 08.06.2000 №1805 -III (зі внесеними змінами) та Постанови Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 р. №1768 "Про затвердження Порядку укладання охоронних договорів та пам`ятки культурної спадщини", а також зобов`язує користувача (власника) відшкодувати завдані ним збитки.

Статтею 30 Закону України "Про охорону культурної спадщини" передбачено, приписи органів охорони культурної спадщини є обов`язковими для виконання всіма юридичними та фізичними особами.

Органи охорони культурної спадщини зобов`язані заборонити будь-яку діяльність юридичних або фізичних осіб, що створює загрозу пам`ятці або порушує законодавство державні стандарти, норми і правила у сфері охорони культурної спадщини.

До позову додано лист Департаменту культури, молоді та сім`ї Полтавської міської ради від 06.04.2021 №01-11-0174/16 у якому зазначено: "щодо абз. 9-го: Фактів невиконання вимог пам`яткоохоронного законодавства не встановлено та фінансові санкції не накладалися.

Таким чином, Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на виконання умов п.3.2.17 договору оренди укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл з неповним дотриманням узгоджених сторонами строків на реалізацію вказаних дій.

Втім колегія суддів приймає до уваги, що за змістом пункту 6.6. договору оренди до підстав для розірвання договору оренди не належить обставина невиконання стороною п.3.2.17.

Відтак, укладення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на виконання умов п.3.2.17 договору оренди охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл з неповним дотриманням узгоджених сторонами строків, не є самостійною підставою для розірвання договору оренди в порядку пункту 6.6. договору.

Колегія суддів визнає необгрунтованими доводи прокуратури про неукладення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" договору майнового страхування зі страховою компанією.

За змістом п. 3.2.6 договору оренди орендар зобов`язаний застрахувати за рахунок власних коштів об`єкт оренди в страховій компанії на користь орендодавця. Надати орендодавцю копію страхового полісу. Постійно оновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди нежитлове приміщення було застрахованим.

На підтвердження виконання пункту п. 3.2.6 договору оренди Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" надано копію договору добровільного страхування майна №160052 від 27.01.2016 копію договору добровільного страхування майна №017123/0211/0000058 від 18.04.2017, копію договору добровільного страхування майна №017123/0211/0000072 від 11.05.2018, копію договору добровільного страхування майна №017123/0211/0000088 від 14.05.2019, копію договору добровільного страхування майна №05-1602-20-00001 від 02.06.2020, копію договору добровільного страхування майна №05-1602-20-00001 від 02.06.2020, копію договору добровільного страхування майна №05-1602-20-00001 від 02.06.2020, копію договору добровільного страхування майна №05-1602-21-00002 від 31.05.2021, копію договору добровільного страхування майна №05-1602-22-00005 від 02.12.2022.

Таким чином, Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" доведено факт виконання пункту п. 3.2.6 Договору № 32/1 Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" щодо укладення договору добровільного страхування орендованого майна.

Стосовно аргументів прокуратури про недотримання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог суд апеляційної інстанції зазначає про таке.

З припису Головного Управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Полтавській області №10 від 27.01.2021 рвбачається фіксування обставини неповне дотримання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог.

У листі від 14.06.2021 Полтавська обласна прокуратура просила начальника Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій України у Полтавській області Салогуба В.А. до 18.06.2021 надати інформацію щодо виконання припису №10 від 27.01.2021, винесеного Громадській організації "Розвиток Українського міста".

У листі від 23.06.2021 №01-01-3936/61-06.01 Головне управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій України у Полтавській області повідомило Полтавську обласну прокуратуру, що на даний час у зв?язку із великою завантаженістю інспекторського складу перевірками навчальних закладів усіх рівнів, позапланова перевірка Громадської організації "Розвиток Українського міста" за адресою: м. Полтава, вул. Гоголя,22 з метою здійснення контролю за виконанням припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки від 27.01.2021 №10 не здійснювалися.

Ураховуючи вказане, наявність припису не може бути прийнятий судом у якості належного та допустимого доказу, що встановлює факт неусунення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" порушень, вказаних у приписі.

Таким чином, на момент подання позову прокурором не доведено обставини недотримання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог.

Стосовно доводів прокурора про незаконність проведення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці суд апеляційної інстанції зазначає про таке.

Колегія суддів приймає до уваги, що обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішенні справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

Сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).

17.10.2019 набув чинності Закон України № 132-IX від 20.09.2019 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до України змінено назву статті 79 ГПК України з "Достатність доказів" на нову - "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

На виконання листа Полтавської обласної прокуратури від 13.09.2022 №15/2-329вих22, Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації, із залученням представників Департаменту культури молоді та сім`ї Полтавської міської ради, Управління майном комунальної власності Полтавської міської ради, Управління з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради, за присутності представника Громадської організації, 28.09.2022 проведено обстеження будівлі по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві.

За результатами обстеження будівлі зафіксовано: перепланування поверхів; закладення дверних отворів(внутрішніх); влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону (другий поверх); значні ділянки з втратою шарів опорядження стелі та стін у підвальній частині будівлі; опорядження інтер`єрів фойє та коридорів виконано сучасними матеріалами. Зовні: стіни, фасади потиньковані та пофарбовані у жовтий колір, декоративне оздоблення у білий. Зафіксовано локальні ділянки з відшаруванням шарів опорядження. Пофарбування поверхні стін та декоративних елементів забруднено. Окремі елементи водопровідних труб південного кутого бічного фасаду втрачено, у зв`язку з чим наявне затікання поверхні стін з відшаруванням фарби; деякі віконні отвори замінені на металопластикові, а деякі зовсім відсутні та зашиті плівкою (другий поверх південного фасаду); більша частина дверних отворів (зовнішніх) замінена на металопластикові (білого кольору), металеві та головні на скляні; наявне встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, а також вентиляційних труб; територія земельної ділянки навколо будівлі захаращена будівельними матеріалами та сміттям; виявлено негерметичне прилягання вимощення до будівлі, а частково і його порушення, що може сприяти замоканню огороджуючих конструкцій будівлі.

Рахом з тим, відповідач спростовує зазначені обставини, вказуючи, що після укладення договору оренди ним не здійснювалось поліпшення орендованого майна; не проводилось жодних робіт на пам`ятці місцевого значення, їхніх територіях та в зонах охорони пам`ятки; не робилось будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляли її як ззовні, так і всередині, а також не вели будь-яких земляних робіт на території пам`ятки.

Щодо зафіксованих в протоколі Департаменту культури і туризму Полтавської обласної військової адміністрації від 28.09.2022 обставин обстеження будівлі по вул. Гоголя, 22 у м. Полтаві із залученням представників Департаменту культури молоді та сім`ї Полтавської міської ради, Управління майном комунальної власності Полтавської міської ради, Управління з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради, за присутності представника Громадської організації, суд приймає до уваги наступне.

Згідно ч.2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобам доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Положення про Управління майном комунальної власності міста ( в новій редакції), затверджене рішенням третьої сесії Полтавської міської ради восьмого скликання від 19.03.2021 та Положення про управління з питань містобудування та архітектури, затверджене рішенням тридцять четвертої сесії Полтавської міської ради сьомого скликання від 12.06.2020 року не наділяє повноваженнями щодо підтвердження шляхом обстеження будівлі стосовно фактів здійснення чи не здійснення перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди, підтвердження інших обставин.

Таким чином, у осіб, за участю яких складено протокол Департаменту культури і туризму Полтавської обласної військової адміністрації від 28.09.2022, були відсутні повноваження щодо підтвердження фактів здійснення чи не здійснення перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди.

Вказане унеможливлює прийняття протоколу Департаменту культури і туризму Полтавської обласної військової адміністрації від 28.09.2022 в якості належного доказу на підтвердження обставини здійснення Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди.

Колегія суддів зазначає, що статтею 1 Закону України "Про судову експертизу" передбачено, що судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду. Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.

Порядок призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень визначається, зокрема, Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень (Інструкція) та Науково-методичними рекомендаціями з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень (Рекомендації), затвердженими наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5 (зі змінами та доповненнями).

У відповідності до підпункту 1.2.2 пункту 1.2 Інструкції основними видами (підвидами) експертизи є Інженерно-технічна: інженерно-транспортна (автотехнічна, транспортно-трасологічна, залізнично-транспортна); дорожньо-технічна; будівельно-технічна; оціночно-будівельна; земельно-технічна; оціночно-земельна; експертиза з питань землеустрою; пожежно-технічна; безпеки життєдіяльності; гірничотехнічна; інженерно-екологічна; електротехнічна; комп`ютерно-технічна; телекомунікаційна, електротранспортна експертиза; експертиза технічного стану ліфтів; інженерно-механічна; водно-технічна; авіаційно-технічна; теплотехнічна експертиза. Поряд із вказаними видами інженерно-технічних експертиз експертними установами можуть проводитись також інші їх види (підвиди) та комплексні технічні дослідження із залученням відповідних фахівців у певних галузях знань, у тому числі авіаційного та водного транспорту.

Згідно п.5.1 розділу ІІ Рекомендацій основними завданнями будівельно-технічної експертизи є: визначення відповідності розробленої проектно-технічної та кошторисної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт та побудованих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо) проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення відповідності виконаних будівельних робіт, окремих елементів об`єктів нерухомого майна, конструкцій, виробів та матеріалів проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення, перевірка обсягів і вартості виконаних будівельних робіт та складеної первинної звітної документації з будівництва та їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості будівель і споруд та ступеня будівельної готовності незавершених будівництвом об`єктів; визначення технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж, причин пошкоджень та руйнувань об`єктів та їх елементів; визначення вартості будівельних робіт, пов`язаних з переобладнанням, усуненням наслідків залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу тощо; визначення можливості та розробка варіантів розподілу (виділення частки; порядку користування) об`єктів нерухомого майна.

Таким чином, для підтвердження обставини фактів здійснення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди, з боку прокуратури підлягає наданню висновок експерта або інших осіб, до повноважень яких входить надання оцінки стану нерухомого майна, обсягу проведених ремонтних робіт, перепланування.

Матеріали справи не містять висновку експерта або інших осіб, до повноважень яких входить надання оцінки стану нерухомого майна, обсягу проведених ремонтних робіт, перепланування, як підтвердження обставини фактів здійснення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди. Наданий прокурором протокол Департаменту культури і туризму Полтавської обласної військової адміністрації від 28.09.2022 не є належним доказом на підтвердження обставини здійснення Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування чи ремонту нежитлових приміщень, що є об`єктами оренди.

Отже, матеріали справи не містять доказів того, що в об`єкті нерухомості наявні ознаки проведених ремонтних робіт, перепланування, а відтак характеристика їх виду та обсяг.

При цьому суд апеляційної інстанції враховує, що висновком експертного будівельно-технічного дослідження виготовленого Експертом Федорович Д.Ф за№117 від 09.09.2015 встановлено, що у надземній частині будівлі кінотеатру "Колос" за адресою: м. Полтава, вул. Гоголя, 22 - несучі та огороджувальні конструкції, які відповідають технічному стану III (непридатний до експлуатації) та (аварійні) відсутні.

Експертом зроблено висновок, що наземна частина будівлі кінотеатр "Колос" за адресою: м.Полтава, вул. Гоголя, 22, відповідає задовільному технічному стану.

Варто враховувати, що за змістом п. 3.2.8 договору орендар орендар зобов`язаний привести об`єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його.

Прокурором не доведено, що виявлений стан нерухомого майна не відповідає статусу "приведеного у належний стан" у порядку п. 3.2.8 договору оренди.

Управлінням північно-східного офісу Держаудитслужби в Полтавській області під час державного фінансового аудиту бюджету Полтавської міської територіальної громади (бюджету міста Полтави) з 01.01.2019 по 30.09.2021, зокрема, встановлено, що під час огляду орендованого приміщення у присутності головного державного фінансового інспектора відділу контролю за місцевими бюджетами Управління Північно-східного офісу Держаудитслужби в Полтавській області Шик А., комісією у складі заступника начальника УМКВМ Є. Яковлєва, заступника начальника відділу оренди та приватизації комунального майна Н. Бакаєнко та головного спеціаліста відділу оренди та приватизації комунального майна Т. Музанової, встановлено, що стан орендованого нежитлового приміщення при передачі в орендне користування задовільний. На дату огляду стан орендованих приміщень - задовільний, приміщення використовуються за заявленим у договорі оренди (зі змінами та доповненнями) призначенням, має наявні ознаки поточного ремонту, обов`язок щорічного проведення якого орендарем передбачено умовами договору оренди.

Згідно до 3.1.3 орендар має право здійснювати поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця.

Втім, прокурором не доведено, що виявлений стан нерухомого майна містить ознаки поліпшення орендованого майна.

Виходячи з концепції доказування у даному спору, обсягу та характеру наданих доказів, висновок про проведення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, не видається більш вірогідним, ніж протилежний висновок відповідача.

З огляду на викладене доводи прокурора про незаконність проведення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці є недоведеними.

З приводу аргументів стосовно систематичного порушення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" умов договору щодо сплати орендних платежів колегія суддів зазначає про таке.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, станом на момент подання позовної заяви прокуратурою 14.04.2023 у Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" рахувалась заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 323 981,04 грн.

Зазначене підтверджується Актом проведення перевірки використання орендованого майна від 17.04.2023, складеним між Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" та начальником відділу оренди та приватизації комунального майна, заступником начальника відділу оренди та приватизації комунального майна.

Проте, як вбачається з матеріалів справи, вказані вище зобов?язання по сплаті орендної плати були сплачені Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА", що підтверджується копіями платіжних доручень від 18.04.2023 №218, від 18.04.2023 №219, від 25.04.2023 №229, від 25.04.2023 №230, від 26.04.2023 №231, від 27.04.2023 №232, від 27.04.2023 №233, від 02.05.2023 №234.

Тобто, після подання позовної заяви прокурором Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" в повному обсязі виконано вимоги щодо сплати орендних платежів. Наведене сторонами не заперечувалось.

Колегія суддів вважає, що прокурором не доведено факту наявності саме істотного порушення відповідачем договору оренди землі. Підстав вважати, що з боку відповідача нанесена істотна шкода - відсутні, оскільки, здійснюючи погашення заборгованості по орендній платі відповідачем.

Позивач не був позбавлений того, на що він розраховував при укладені договору. Метою позивача при укладені договору оренди землі було отримання оплати за те, що орендар користується відповідним нерухомим майном.

Ураховуючи, що Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" здійснено оплату заборгованості, яка утворилася за ним, позивач не позбавився того на що він розраховував - отримання за спірним договором оренди грошових коштів (орендних платежів).

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 15.07.2019 у справі № 909/815/16 зазначив, що з викладеного висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17 фактично слідує, що позовні вимоги органів державної влади або місцевого самоврядування про розірвання договору оренди з підстав систематичного невнесення орендної плати є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже, відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Дійсно, з огляду на спірні правовідносини, відповідач не є безумовним сумлінним орендарем, адже утворення заборгованості мало місце, однак матеріалами справи підтверджується виконанням ним своїх зобов`язання за договором оренди саме без істотних його порушень, що у свою чергу, дозволяє поповнювати місцевий бюджет та не зумовлює порушення балансу інтересів орендаря та орендодавця.

З огляду на викладене, твердження прокуратури про порушення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" умов договору щодо сплати орендних платежів, у даному випадку не є самостійною підставою для розірвання договору оренди.

Стосовно аргументів прокурора про встановлення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї літнього майданчика для використання під заклад громадського харчування та спеціальних інформаційних конструкцій (вивіски та бокових банерів) та інших конструкцій (козирків, навісів, металевих парканів) без відповідних дозвільних документів колегія суддів зазначає про таке.

Полтавською обласною прокуратурою ініційовано перед Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації проведення обстеження пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення - будівлі по вул. Гоголя, 22 у місті Полтаві на предмет законності проведення орендарем та суборендарями її реконструкції та ремонту, дотримання охоронного договору (лист від 14.06.2021 № 15/2-249вих-21).

Департаментом культури і туризму Полтавської обласної державної адміністрації комісійно здійснено обстеження вказаної будівлі зовні та на її території. Питання проведення будь яких робіт в середині будівлі не досліджувалось.

Згідно протоколу виїзної наради з питання обстеження пам`ятки культурної спадщини від 17.06.2021 на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї розташована споруда встановленого літнього майданчика для використання під заклад громадського харчування.

Представниками орендарів паспорт прив`язки на встановлення тимчасової споруди та документів, що стосуються оренди земельної ділянки у межах охоронюваної зони пам`ятки архітектури комісії не надано.

Відповідно до інформації Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру від 22.04.2021 № 01-04-012-07/740, договір оренди землі/сервітуту за адресою: Гоголя, 22, між Полтавською міською радою та Громадською організацією не укладався.

Як зазначено в позові, на вказаній території функціонує літній майданчик "APEROL TERRACE" без будь-яких дозвільних документів та договорів оренди/сервітуту на користування вказаною земельною ділянкою.

На виконання листа Полтавської обласної прокуратури від 21.12.2022, Інспекцією по контролю за благоустроєм, екологічним та санітарним станом міста виконавчого комітету Полтавської міської ради проведено перевірку правомірності розміщення тимчасових споруд та конструкцій на пам`ятці архітектури місцевого значення та в межах її охоронної зони по вул. Гоголя, 22 у м. Полтава.

Перевіркою встановлено, що на пам`ятці та в її охоронній зоні розмішені тимчасові споруди (майданчик сезонного використання), спеціальні інформаційні конструкції (вивіска та бокові банери) та інші конструкції (козирки, навіси, металеві паркани) без відповідних дозвільних документів.

У зв`язку з цим, Інспекцією внесено відповідачу припис про усунення порушень державних стандартів, норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів.

Колегія суддів зазначає, що згідно до Акту приймання-передачі в орендне користування нежитлового приміщення від 17.02.2016 року до договору оренди та Акту приймання - передачі в орендне користування нежитлового підвального приміщення кінотеатру "Колос" від 01.06.2016 року та п.2.1. Договору оренди відповідачу не передавалася в орендне користування територія, яка примикає до пам`ятки культурної спадщини.

Отже, Громадська організація "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" не має відношення до вказаного вище літнього майданчика.

При цьому прокурором Харківської обласної прокуратури надано інформацію (пояснення) з приводу результатів виконання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" припису Інспекції по контролю за благоустроєм, екологічним та санітарним станом міста виконавчого комітету Полтавської міської ради про усунення порушень державних стандартів, норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів від 18.01.2023 та притягнення осіб до відповідальності у разі невиконання даного припису. За поясненнями прокурора, встановлені у приписі Інспекції по контролю за благоустроєм, екологічним та санітарним станом міста виконавчого комітету Полтавської міської ради від 18.01.2023 винні особи, не були притягнуті до відповідальності.

Таким чином, з боку прокуратури не надано доказів приналежності розміщеного на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї літнього майданчика для використання під заклад громадського харчування та спеціальних інформаційних конструкцій (вивіски та бокових банерів) та інших конструкцій (козирків, навісів, металевих парканів) саме Громадській організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА".

Вказане виключає приналежність Громадської організації "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" до відповідних розміщень, а відтак і порушення відповідачем приписів законодавства, зокрема Закону України "Про охорону культурної спадщини", Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

З урахуванням вищенаведеного колегія суддів дійшла висновку про недоведеність прокурором обставини:

-використання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" об`єкта оренди за цільовим призначенням,

-обставини укладення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини № 0020 Пл з порушенням строків визначених п. 2 Порядку № 1768, п. 3.2.17 Договору № 32/1, як самостійної підстави для розірвання договору,

-проведення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" перепланування поверхів, влаштування гвинтових сходів на балкон та самого балкону, встановлення блоків кондиціонерів на зовнішній поверхні стін, вентиляційних труб та інше, на об`єкті оренди без погодження науково-проектної документації та відповідних дозволів на здійснення будь яких робіт на пам`ятці,

-порушення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" строків укладання договору майнового страхування з страховою компанією,

-не дотримання Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" вимог щодо зберігання майна з дотриманням протипожежних та санітарних вимог на момент подання позову,

-систематичного порушення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" умов договору щодо сплати орендних платежів, як самостійної підстави для розірвання договору

-встановлення Громадською організацією "РОЗВИТОК УКРАЇНСЬКОГО МІСТА" на території пам`ятки архітектури з північно-східної сторони будівлі у подвір`ї літнього майданчику для використання під заклад громадського харчування та спеціальних інформаційних конструкцій (вивіски та бокових банерів) та інших конструкцій (козирків, навісів, металевих парканів) без відповідних дозвільних документів

При цьому прокурором не зазначається про наявність шкоди, завданими відповідними порушеннями, а саме наявності реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

На підставі викладеного колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про ненадання прокурором належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин щодо істотного порушення договору оренди від 17.02.2016 № 32/1 та наявності правових підстав для його розірвання та повернення майна Полтавській міській раді, а відтак і відсутності правових підстав для задоволення позову.

У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Полтавської обласної прокуратури не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Полтавської області від 13.07.2023 у справі № 917/586/23 має бути залишене без змін.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 ГПК України та покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 13, 74, 76-79, 126, 129, 269, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 ГПК України колегія суддів Східного апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Полтавської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 13.07.2023 у справі № 917/586/23 залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 02.10.2023 (після виходу судді Хачатрян В.С. з відпустки).

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя В.С. Хачатрян

Суддя О.І. Склярук