ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
У Х В А Л А

про зупинення провадження у справі

19 вересня 2023 року м. ОдесаСправа № 916/2938/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від прокуратури: О.М. Бондаревський

від позивача: І.В. Садардінова

від відповідачів:

1)Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»: В.М. Акименко

2)державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»

на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 (суддя Ю.С. Бездоля, м.Одеса, повний текст складено 09.05.2023)

у справі № 916/2938/21

за позовом т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідачів:

1)Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт»;

2)державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни

про скасування рішення, припинення права власності, зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2021 року т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м.Одеси в інтересах Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» та державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни, в якому просив:

-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» () зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36;

-припинити право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» () на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 101);

-зобов`язати Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» () звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням права комунальної власності на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 36, у зв`язку зі здійсненням Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» самочинного будівництва нового об`єкта, площа якого збільшена з 48,9 кв.м до 236,2 кв.м, без відведення у встановленому порядку земельної ділянки у власність (користування) для цієї мети та без отримання права на виконання будівельних робіт, як наслідок, самовільним зайняттям зазначеної земельної ділянки, а також незаконністю проведення державної реєстрації права власності на зазначений об`єкт самочинного будівництва.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 позовні вимоги т.в.о. заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» задоволено повністю.

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни (індексний номер 45968894 від 12.03.2019), на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36.

Припинено право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом скасування державної реєстрації речового права (реєстраційний номер об`єкта 101).

Зобов`язано Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 236,2 кв.м.

Стягнуто з Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на користь Одеської обласної прокуратури 13895,20 грн судового збору.

У задоволенні позову до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни відмовлено.

Вирішуючи спір у даній справі суд виходив з того, що державним реєстратором Морозовою О.С. зареєстровано речові права на новий об`єкт - нежитлову будівлю площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, буд. 36, речові права на який, виходячи з наявних матеріалів справи, у Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» відсутні. Окрім того, дослідивши матеріали справи господарський суд встановив, що збільшення нерухомого майна фактично відбулось на земельній ділянці, яка у встановленому законом порядку забудовнику не відводилася у власність (користування) та за відсутності дозвільних документів на будівництво спірного об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим дійшов висновку, що спірна нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва.

Проаналізувавши встановлені обставини справи та норми чинного законодавства суд першої інстанції дійшов висновку, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №45968894, прийняте 12.03.2019 державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С., на підставі якого за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 236,2 кв.м, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Генуезька, 36, не відповідає вимогам закону та порушує права територіальної громади м. Одеси в особі позивача, у зв`язку з чим задовольнив позовну вимогу прокурора про визнання незаконним та скасування вказаного рішення.

Позовну вимогу про припинення права власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на спірний об`єкт нерухомого майна шляхом скасування державної реєстрації речового права місцевий господарський суд задовольнив, як похідну вимогу від першої (скасування рішення, на підставі якого за Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» зареєстроване право власності).

Щодо вимоги прокурора про звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованої будівлі, господарський суд, проаналізувавши наявні матеріали справи, вказав, що дії Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» із самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомого майна порушують норми законодавства України, втручання прокурора є законним, переслідує відновлення законного права Одеської міської ради на володіння землями міської громади, що складає «суспільний», «публічний» інтерес; враховуючи принцип «пропорційності» та справедливої рівноваги, господарський суд дійшов висновку про доведеність прокурором вказаної позовної вимоги, оскільки звільнення земельної ділянки, яку незаконно зайняло приватне підприємство, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна не позбавляє останнього права в наступному отримати, при дотриманні певних правових норм, дозволу на проведення реконструкції належної йому на праві власності нежитлової будівлі. Також при прийнятті рішення судом враховано те, що прокурор та позивач усвідомлюють, що вимога про знесення спірного майна є крайнім заходом, окрім цього суд зазначив, що реєстрація за Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» права власності на об`єкт самочинного будівництва не змінює правової природи цього об`єкта та не усуває порушень земельного та містобудівельного законодавства, допущених вказаним відповідачем при будівництві цього об`єкту. З огляду на характер спірних правовідносин, неправомірну поведінку Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», встановлені судом обставини та застосовані правові норми, суд дійшов висновку про те, що у даній справі не вбачається невідповідності заходу втручання держави в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці Європейського суду з прав людини.

Враховуючи вищевикладене, Господарський суд Одеської області у повному обсязі задовольнив позовні вимоги, спрямовані до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт».

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозової Ольги Станіславівни, суд першої інстанції вказав, що спір про скасування рішення щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням прав позивача саме іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Таким чином, належним відповідачем є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої державним реєстратором у межах повноважень здійснено відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт».

Не погодившись з рішенням суду, Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» звернулося із апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просило рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник послався на те, що судом першої інстанції не надано оцінку доказам щодо первинного набуття Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» права власності на об`єкт нерухомості та не враховано, що прийняте ним рішення в частині припинення права власності на об`єкт нерухомості та скасування державної реєстрації права власності на цей об`єкт призведе не просто до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно, яке зареєстроване ще з 2009 року, а й неправомірно позбавить Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» права власності на майно, придбане на підставі цивільно-правової угоди.

Також, як зазначив апелянт, судом зроблено помилковий висновок, що оспорюваним рішенням державного реєстратора зареєстровано право власності Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на новозбудований об`єкт, оскільки судом не враховано, що вказану державну реєстрацію здійснено після проведення реконструкції пошкодженої пожежою будівлі, яка належить на праві власності Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт». При цьому судом не враховано наявні в матеріалах справи докази, які підтверджують, що проведені будівельні роботи з відновлення об`єкту нерухомості, пошкодженого пожежою, що сталася 22.10.2018, є реконструкцією, а не новим будівництвом.

Поряд з цим скаржник зазначив, що суд першої інстанції не врахував, що Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт», набувши право власності на нерухоме майно за відповідною цивільно-правовою угодою, набуло і право на користування земельною ділянкою, на якій воно розміщено, а тому зобов`язання знесення будівель та можливе надання цієї земельної ділянки у власність чи користування іншим особам призведе до порушення прав відповідача.

Крім того, апелянт вказав, що перевірка дотримання Приватним підприємством «Чорномор-Ріелт» вимог містобудівного законодавства уповноваженими органами державного архітектурно-будівельного контролю не проводилася та, відповідно, порушення містобудівного законодавства не встановлювалися.

На переконання апелянта, висновок суду про те, що державним реєстратором зареєстровано новий об`єкт, не відповідають дійсності, оскільки було здійснено державну реєстрацію об`єкта нерухомості зі збільшеною площею. Докази на підтвердження того, що об`єкт нерухомості є тим самим об`єктом, є більш вірогідними, оскільки довідка про те, що спірний об`єкт не являється новозбудованим складена акредитованим техніком з інвентаризації, в той же час, результати експертизи або ж інші висновки експертів в матеріалах справи відсутні, і такі докази мав надати (або клопотати про призначення експертизи) саме позивач на підтвердження своєї позиції.

У письмових поясненнях Одеська міська рада просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Міська рада звернула увагу на те, що відповідно до договору купівлі-продажу від 17.05.2011 №2305, на якому ґрунтується вся правова позиція Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт», останнє придбало у Приватного підприємства «Стенфорд-Інвест» нежитлове приміщення загальною площею 48,9 кв.м за адресою: м.Одеса, вул. Генуезька, буд.36. Наявні у матеріалах справи документи, які надавались як прокурором, так і відповідачем, свідчать про те, що нежитлове приміщення, яке було предметом вказаного договору, повністю знищене пожежою 22.10.2018, тобто такого об`єкта фізично не існує. Натомість Приватне підприємство «Чорномор-Ріелт» у 2019 році зареєструвало за собою новий об`єкт нерухомості площею вже 236,2 кв.м, єдиним правовстановлюючим документом, на який послався відповідач, є договір купівлі-продажу об`єкта, якого не існує та площа якого в 5 разів менша, ніж площа новоствореного об`єкта. Зіставлення технічних паспортів від 26.02.2019 та від 21.02.2011 свідчить про те, що відповідачем здійснено саме нове будівництво без жодних належних на те дозвільних документів. Уточнення лінійних розмірів, про яке зазначає відповідач, не може призводити до повної зміни фундаменту, кількості поверхів та збільшення площі у 5 разів.

Також позивач зазначив, що Одеською міською радою не приймалось рішень щодо передачі Приватному підприємству «Чорномор-Ріелт» у власність або користування земельної ділянки під будівництво, що жодним чином не спростовується відповідачем. Щодо посилань скаржника на положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України міська рада, пославшись на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, зазначила, що у разі, якщо попереднім власником нерухомого майна не було оформлено право користування земельною ділянкою, положення наведених статей не можуть бути застосовані до спірних правовідносин. Водночас попередніми власниками будівлі, яку знищено, не оформлено жодного речового права щодо земельної ділянки, а тому таке право не могло перейти до Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» у порядку статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

Окрім того, Одеська міська рада зауважила на тому, що якщо нерухоме майно збудовано або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. У даному випадку не може йти мова про істотне відхилення від проекту, про що зазначає відповідач, адже, по-перше, такого проекту не існує, а по-друге, у справі йде мова про будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту.

Дослідивши обставини справи, предмет та підстави позову, оскаржуване рішення суду першої інстанції та підстави його оскарження, судова колегія дійшла висновку про зупинення провадження у справі.

Колегією суддів Південно-західного апеляційного господарського суду з`ясовано, що ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.06.2023 на розгляд Великої Палати Верховного Суду було передано справу №916/1174/22 у зв`язку з необхідністю відступити від висновку щодо застосування положень статті 376 Цивільного кодексу України та статті 152 Земельного кодексу України у подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, стосовно того, що вимоги власника землі про скасування реєстрації права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, та припинення її права власності на такий об`єкт є належними способами захисту порушеного права.

Мотивуючи зазначену ухвалу, Верховний Суд виходив з того, що з огляду на положення статей 152 Земельного кодексу України, статей 15, 16, 376 Цивільного кодексу України, за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, проте в окремих випадках стаття 376 Цивільного кодексу України передбачає можливість визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно як за особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і за власником (користувачем) земельної ділянки. Особа, яка здійснила (здійснює) будівництво без відповідного дозволу, не набуває право власності на такий об`єкт, його доля не може бути не вирішеною; такий об`єкт або має перейти у власність осіб, які мають права на нього претендувати, або бути знесений. У цьому контексті, як зазначив Верховний Суд, задоволення вимоги про припинення права власності на самочинно збудований об`єкт не вирішує питання законності існування нерухомої речі, а відтак не може захистити право власника землі у разі, якщо воно порушується самочинним будівництвом. У цьому разі належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки, який заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, є вчинення дій, що передбачені положеннями статті 376 Цивільного кодексу України, а саме, звернення до суду з позовом про знесення такого майна (самочинного будівництва) особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок та/або визнання за власником (користувачем) земельної ділянки права власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 09.08.2023 року справу №916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) прийнято та призначено до розгляду.

Оскільки правовідносини у справі №916/2938/21 і у справі № 916/1174/22 стосуються застосування положень статті 376 Цивільного кодексу України та статті 152 Земельного кодексу України щодо належності та ефективності обраного позивачем способу судового захисту скасування реєстрації права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, та припинення її права власності на такий об`єкт, колегія суддів вважає, що правовідносини в цих справах є подібними.

Відповідно до пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.

За змістом названої норми, вирішення питання про зупинення провадження у справі обумовлено необхідністю досягнення правової визначеності у правозастосуванні відносно конкретної категорії справ.

У такому випадку згідно з приписами пункту 11 частини першої статті 229 Господарського процесуального кодексу України провадження у справі зупиняється до закінчення перегляду в касаційному порядку іншої справи.

Оскільки відповідно до частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, та з огляду на те, що правовідносини у цій справі №916/2938/21 та у справі № 916/1174/22 є подібними, з метою дотримання єдності судової практики, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зупинення провадження у справі №916/2938/21 до закінчення розгляду Верховним Судом справи №916/1174/22.

Керуючись п.7 ч.1 ст.228, 229, 232 235, 281 ГПК України, суд

У Х В А Л И В:

Зупинити апеляційне провадження у справі №916/2938/21, відкрите за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Чорномор-Ріелт» на рішення Господарського суду Одеської області від 19.04.2023, до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №916/1174/22.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили негайно після її оголошення і може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Повний текст ухвали складено 25.09.2023.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран