ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" червня 2023 р. Справа№ 911/613/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Тищенко А.І.

Михальської Ю.Б.

при секретарі судового засідання Репіковій З.А.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 15.06.2023

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022

у справі №911/613/22 (суддя Конюх О.В.)

за позовом Бучанської міської ради

до керівника Фермерського господарства «Застава» ОСОБА_1

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Фермерського господарства «Застава»

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі № 911/613/22 у позові Бучанській міській раді відмовлено повністю.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Бучанська міська рада звернулася до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі №911/613/22 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2022 року Бучанська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду Київської області із позовом до керівника Фермерського господарства «Застава» ОСОБА_1 (відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0239 від 09.10.2007, укладеного між Бородянською районною адміністрацією (наразі Бучанською міською радою) та ОСОБА_1 , та про повернення земельної ділянки Бучанській міській раді Київської області.

Позовні вимоги позивач обґрунтовує порушеннями з боку відповідача умов договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007, зокрема щодо цільового використання земельної ділянки, що підтверджено, зокрема, судовим рішенням в адміністративній справі №320/1444/19, яким встановлено істотне порушення умов договору орендарем, та за відсутності згоди останнього у добровільному порядку розірвати спірний договір оренди є підставою для вирішення спору між сторонами в судовому порядку.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі № 911/613/22 у позові Бучанській міській раді відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не подано належних, допустимих та достатніх доказів істотного порушення орендарем умов укладеного договору оренди, оскільки:

- будівництво об`єктів на земельній ділянці не є самовільним та здійснювалося в установленому законом порядку на підставі отриманих дозволів; наявною в матеріалах справи документацією підтверджено наявність у ФГ «Застава» дозволів на будівництво ФГ «Застава» ставів для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами, у тому числі дозволів орендодавця Бородянської РДА та його структурних підрозділів;

- актом обстеження (вибору) земельної ділянки Фермерського господарства «Застава» від 16.06.2008 встановлено, що на земельній ділянці, яка запланована для будівництва та обслуговування ставків з господарськими та допоміжними спорудами особливо цінні землі відсутні; будівництво ставів здійснювалось за наявності проекту, який отримав необхідні погодження, та з дозволу орендодавця, при цьому без зняття поверхневого шару ґрунту будівництво ставів не є можливим;

- попереднє звернення відповідача з листом про надання дозволу на укладення договору суборенди із відповідним пакетом документів, які були розглянуті орендодавцем із наданням письмової відповіді у вигляді листа, є достатніми підставами для висновку про відсутність у діях орендаря правопорушення, про яке твердить позивач, а відтак і про відсутність такої підстави для розірвання договору оренди;

- враховуючи умови договору та положення чинного законодавства, накопичення побутового сміття та неутримання прилеглої території до орендованої земельної ділянки в належному санітарно-технічному стані, не мають правових наслідків у вигляді примусового припинення права користування орендованою земельною ділянкою, а містять ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 152 КУпАП. Суд оцінив істотність вказаного порушення та можливість його усунення у спосіб розірвання договору оренди, та встановив, що таке не є підставою для розірвання договору оренди землі у зв`язку із істотним порушенням його умов;

- за змістом спірних відносин спір у справі є таким, що виник із господарських відносин, відтак підвідомчий господарському суду; за суб`єктним критерієм сторонами у спорі є орендодавець - Бучанська міська рада та орендар Фермерське господарство «Застава» незалежно від зазначення у договорі оренди орендарем фізичної особи керівника Фермерського господарства, а подання позову Бучанською міською радою до неналежного відповідача є окремою підставою для відмови у позові.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Бучанська міська рада вважає рішення суду першої інстанції незаконним і необгрунтованим, оскільки воно ухвалено при нез`ясуванні обставин, які суд першої інстанції визнав встановленими, а також при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, що є підставами для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі відповідно до пп. 1), 2), 3) ч. 1 т. 277 ГПК України, з огляду на наступне:

- факт нецільового використання орендованої земельної ділянки встановлено рішенням Київського окружного адміністративного суду від 13.11.2019 у справі № 320/1444/19, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 15.07.2020, що в силу вимог ч. 4 ст. 75 ГПК України має преюдиційний характер та не підлягає доказуванню; тоді як в порушення п. 2 ч. 3 ст. 13 ч. 1 ст. 86 ГПК України у діях суду вбачається відсутність об`єктивності та неупередженості, що призвело до порушення принципу змагальності сторін та об`єктивного дослідження наявних у справі доказів;

- питання, що вирішуються місцевими державними адміністраціями, зокрема, розпорядження земельними ділянками, що знаходяться поза межами населеного пункту, оформлюються у формі розпорядження голови такої місцевої державної адміністрації, який здійснює керівництво такою установою та несе відповідальність за виконання нею своїх повноважень; у зв`язку з чим, лист від 16.08.2017 № 3-24-1811 Бородянської РДА не має нормативно-правової та/або розпорядчої функції, а лише використовується як засіб комунікації між контрагентами, а тому не може вважатися документом, що в силу вимог ст. 76, 77 ГПК України підтверджує рішення орендодавця щодо передачі спірної орендованої ділянки в суборенду.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.02.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі № 911/613/22; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні 23.03.2023.

23.03.2023 розгляд справи № 911/613/22 не відбувся, судове засідання призначено на 27.04.2023 ухвалою суду від 27.03.2023.

27.04.2023 у справі оголошено перерву до 15.06.2023.

Під час апеляційного провадження від відповідача отримано відзив на апеляційну скаргу, в якому представник ОСОБА_1 , ФГ «Застава» вважає апеляційну скаргу необгрунтованою та просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі № 911/613/22 без змін.

Явка представників сторін

Представник позивача при розгляді справи в апеляційній інстанції підтримувала доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній, просила оскаржуване рішення скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову.

Відповідачем у справі в судових засіданнях апеляційної інстанції доводи апеляційної скарги позивача заперечувались, прийняте у справі рішення суду відповідач просив залишити без змін.

Учасники процесу належним чином повідомлялися про час та місце судового засідання, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Розпорядженням Бородянської районної державної адміністрації №694 від 14.07.2006 «Про надання дозволу гр. ОСОБА_1 на збір матеріалів попереднього погодження вибору земельної ділянки для створення фермерського господарства на території Бабинецької селищної ради» надано дозвіл гр. ОСОБА_1 на збір матеріалів попереднього погодження вибору земельної ділянки для створення фермерського господарства за рахунок сільськогосподарських угідь ДП «Артемсільгосп» на території Бабинецької селищної ради, за межами населеного пункту Бабинці (т. 2, а.с. 48).

14.07.2006 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних-осіб підприємців та громадських формувань вчинено запис №0000711 про реєстрацію Фермерського господарства «Застава». Організаційно правова форма юридичної особи фермерське господарство. Керівником юридичної особи є ОСОБА_1.

Розпорядженням Бородянської районної державної адміністрації №1371 від 22.11.2006 «Про затвердження матеріалів попереднього погодження та надання дозволу ОСОБА_1 на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду на території Бабинецької селищної ради» затверджено матеріали попереднього погодження вибору земельної ділянки ОСОБА_1 для створення фермерського господарства на території Бабинецької селищної ради. Надано дозвіл ОСОБА_1 на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 40,0 га в оренду для створення фермерського господарства за рахунок сільськогосподарських угідь ДП «Артемсільгосп» на території Бабинецької селищної ради, за межами населеного пункту смт Бабинці (т. 2, а.с. 46).

Відповідно до Висновку державної експертизи землевпорядної документації від 11.07.2007 №5-86е поданий на державну експертизу проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду гр. ОСОБА_1 для створення фермерського господарства на території Бабинецької сільської ради Бородянського району Київської області відповідає вимогам чинного законодавства України, встановлений нормами і правилами і оцінюється позитивно (т. 2, а.с. 56).

Розпорядженням Бородянської районної державної адміністрації №1081 від 20.08.2007 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду гр. ОСОБА_1 для створення фермерського господарства на території Бабинецької селищної ради» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для створення фермерського господарства на території Бабинецької селищної ради, за межами населеного пункту смт Бабинці. Вилучено земельну ділянку площею 40,0 га із сільськогосподарських угідь ДП «Артемсільгосп» та передано її гр. ОСОБА_1 в довгострокову оренду терміном на 49 років для створення фермерського господарства. Вирішено нараховувати орендну плату згідно Закону України «Про плату за землю» на рівні ставки земельного податку згідно пункту 23 додатку до розпорядження голови Бородянської районної державної адміністрації від 02.11.2006 №1325 «Про встановлення відсотків від нормативної грошової оцінки при укладанні договорів оренди» (т. 2, а.с. 47).

В подальшому, 09.10.2007 між Бородянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі за текстом Договір оренди), за умовами якого:

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 40,0 га, у тому числі ріллі 24,0 га, сіножатей 16,0 га (п. 2 Договору оренди);

- на час складання договору оренди на земельній об`єкти нерухомого майна відсутні (п. 3.4 Договору оренди);

- договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору оренди);

- земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства (п. 15 Договору оренди);

- цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (п. 16 Договору оренди);

- умови збереження стану об`єкта оренди полягають в обґрунтованому раціональному використанні земельної ділянки в порядку, передбаченому чинним законодавством (п. 17 Договору оренди);

- передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затвердженого: розпорядженням Бородянської районної державної адміністрації від 20.08.2007 №1081 (п. 18 Договору оренди);

- орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати (п. 28 Договору оренди);

- землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об`єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди; передавати в суборенду всю або частину орендованої земельної ділянки за письмовою згодою орендодавця. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом (п. 30 Договору оренди).

- дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 37 Договору оренди);

- дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 Договору оренди);

- розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається в випадку систематичної несплати орендної плати (п. 39 Договору оренди);

- за невиконання або неналежне виконання умов договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 41 Договору оренди);

- цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 Договору оренди).

Вказаний договір зареєстровано у Бородянському районному відділі Київської регіональної філії №8 «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.10.2007 за №03 (т. 1, а.с. 6-10).

Бородянська районна державна адміністрація листом від 23.07.2008 №6-37-699, адресованим голові ФГ «Застава» ОСОБА_1, посилаючись на витяг №2 з протоколу №9 засідання районної комісії з питань регулювання земельних відносин в Бородянському районі від 27.03.2008, повідомила про надання дозволу на виготовлення проектної документації для будівництва ставів з господарськими та допоміжними спорудами на земельній ділянці, виділеній ФГ «Застава» відповідно до договору оренди від 09.10.2007, державний реєстраційний №03 на території Бабинецької селищної ради (т. 2, а.с. 49).

Аналізуючи норми ч.ч. 1, 2, 4 статті 1, ст. 8, ч. 1 ст. 12 Закону України від 19.06.2003 №973-IV «Про фермерське господарство», ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», п. 2 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд першої інстанції:

- правильно зазначив, що право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі договору оренди землі та інших документів, що згідно із законодавством підтверджують набуття права оренди земельної ділянки;

- з посиланням на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 13.03.2018 у справі №348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі №606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі №677/1865/16-ц, від 27.03.2019 у справі №574/381/17-ц, від 26.06.2019 у справі №628/778/18, від 02.10.2019 у справі №922/538/19 правильно встановив, що після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства, права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0239 17.01.2017 зареєстровано право оренди земельної ділянки, строком дії до 09.10.2056, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду). Орендодавець: Бучанська міська рада. Орендар Фермерське господарство «Застава» (т. 2, а.с. 32).

Актом обстеження (вибору) земельної ділянки Фермерського господарства «Застава», що запланована для будівництва та використання ставків з господарськими та допоміжними спорудами на території Бородянського району Бабинецької сільської ради від 16.06.2008 складеним за результатами обстеження комісією земельної ділянки, що розташована на території Бабинецької сільської ради Бородянського району, та планується для будівництва та використання ставків з господарськими та допоміжними спорудами ФГ «Застава» за рахунок орендованих земель сільськогосподарського призначення Бабинецької сільської ради вважає за можливе погодити використання земельної ділянки для вищезазначених потреб, при умові дотримання та виконання вимог задіяних служб та організацій. В даному Акті надано характеристику земельної ділянки, яка запланована для будівництва та обслуговування ставків з господарськими та допоміжними спорудами, зазначено, що рельєф ділянки рівнинний з незначним ухилом, ґрунтовий покрив непорушений, вкритий трав`яною рослинністю та бур`янами, особливо цінні землі відсутні (т. 2, а.с. 98-99).

Відділом будівництва і архітектури Бородянської районної державної адміністрації видано Будівельний паспорт №39 від 15.07.2008 на забудову земельної ділянки площею 40,0 га. Об`єкт два ставки з господарськими та допоміжними спорудами ФГ «Застава».

З архітектурно-планувального завдання на проектування об`єкта архітектури для нового будівництва, погодженого першим заступником голови Бородянської райдержадміністрації та затвердженого начальником відділу містобудування, архітектури та розвитку інфраструктури Бородянської райдержадміністрації, архітектурно-планувальне завдання надано на підставі:

- затвердженої містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови, рішення про погодження місця розташування об`єкта архітектури (дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт) - розпорядження Бородянської райдержадміністрації №1371 від 22.11.2006;

- заяви замовника (забудовника) на розроблення архітектурно-планувального завдання від 10.07.2008.

До заяви додатками були вказані:

- документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою - договір-оренди земельної ділянки від 09.10.2007;

- акт вибору земельної ділянки від 27.07.2006, акт обстеження земельної ділянки від 16.06.2008;

- план земельної ділянки (викопіювання з генерального або ситуаційного плану) викопіювання з топознімку смт. Бабинці;

- основні характеристики об`єкта архітектури: два ставки з господарськими та допоміжними спорудами ФГ «Застава»;

- передпроектні розробки, виконані замовником для вирішення питань попереднього погодження місця розташування об`єкта (дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт) y разі експериментального будівництва, спорудження технічно складних об`єктів архітектури, а також необхідності внесення змін до проекту забудови населеного пункту чи проекту детального планування або їх відсутності - ТОВ «Будексім»;

- висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), одержаний замовником для вирішення питання погодження місця розташування об`єкта архітектури (надання дозволу на проведення проектно-вишукувальних робіт);

- висновок Бородянської райСЕС від 18.06.08 №29.02.1/04-07;

- висновок державного управління охорони навколишнього природного середовища №06-13/1252 від 02.02.07 (т. 2, а.с. 42-44).

Київським обласним виробничим управлінням меліорації і водного господарства листом від 16.03.2009 №95 погоджено скоригований по зауваженням технічної ради облводгоспу (протокол від 11.02.09 №35) робочий проект «Стави для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами ФГ «Застава» в смт. Бабинці Київської області».

Згідно Висновку від 20.07.2010 №10-00232-09/П комплексної державної експертизи по проекту ставків для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами ФГ «Застава» в смт Бабинці Бородянського району Київської області (перша черга будівництва), здійсненого Філією ДП «Укрдержбудекспертиза» у Київській області, розглянувши проект ставків для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами ФГ «Застава» в смт Бабинці Бородянського району Київської області (перша черга будівництва), скоригований по зауваженнях висновку комплексної державної експертизи від 29.01.2010 №10-00232-09 та враховуючи позитивні висновки Державного управління охорони навколишнього природного середовища в Київській області від 21.10.2009 №10/14.10.2009-331 (від 21.10.2009 №16-12/9990), Державного закладу «Київська обласна санітарно-епідеміологічна станція Міністерства охорони здоров`я України» від 25.05.2010 №03/02-287, Управління нормативно-технічної роботи та ліцензування ГУ МНС України в Київській області від 02.07.2010 №9/6/3578, а також враховуючи погодження проекту Головним архітектором Бородянського району (протокол від 17.03.2010 №3) оцінює його позитивно і рекомендує до затвердження (т. 2, а.с. 107).

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області надано ОСОБА_1 дозвіл на виконання будівельних робіт №24/11 від 21.01.2011 з будівництва ставів для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами ФГ «Застава» в смт Бабинці Бородянського району Київської області (І черга будівництва), відповідно до проектної документації, яка розроблена ДП ПКО «Укррибгосп» (т. 2, а.с. 108).

У заяві від 20.07.2017, що адресована голові Бородянської районної державної адміністрації, ОСОБА_1 просив надати дозвіл на передачу земельної ділянки площею 40 га з кадастровим номером :03:001:0239, яка знаходиться в оренді ФГ «Застава» в суборенду на 7 років ТОВ «Аркуш Юей» (т. 2, а.с. 109).

На вказану заяву Бородянською районною державною адміністрацією Київської області листом від 16.08.2017 №3-24-1811 повідомлено, що на засіданні комісії з врегулювання земельних відносин у Бородянському районі було розглянуто пакет поданих документів та встановлено, що правовідносини по передачі в суборенду зазначеної земельної ділянки врегульовано умовами договору оренди вищезазначеної земельної ділянки (п. 30). Одночасно повідомлено, що згідно Закону України «Про оренду землі» умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватись умовами договору оренди і не суперечити йому, та дотримуватись норм діючого законодавства (т. 2, а.с. 110).

21.08.2017 між ОСОБА_1 (орендар) та ТОВ «Аркуш Юей» (суборендар) укладено договір суборенди землі (далі за текстом Договір суборенди) строком до 20.08.2024 року з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду); право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 33490140 від 19.01.2017 державного реєстратора Господарець Олександра Олександровича Бородянської селищної ради Бородянського району Київської області. (т. 1, а.с. 31-36).

В подальшому ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на нежитлову будівлю, яка була збудована на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0239.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 210 30.10.2018 зареєстровано нежитлову будівлю загальною площею 377,4 кв.м, складові частини: навіс (літ. «Б»), погріб (літ. «В»), убиральня (літ. «Г»), колодязь №1. Підстава виникнення права власності: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 12.01.2018, видавник КП КОР «Північне БТІ», декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КС45, виданий 05.02.2018, видавник Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції України у Київській області (т. 2, а.с. 33).

Відповідачем до матеріалів справи надано копію Акту від 15.03.2019, складеного депутатами Бородянської районної ради та депутатами Бабинецької селищної ради, в присутності жителів селища Бабинці Бородянського району Київської області про те, що земельна ділянка за кадастровим номером :03:001:0239, яка розташована на території Бабинецької селищної ради Бородянського району Київської області (за межами населеного пункту) 9,8 га, з яких вичищено приблизно 1,5 га є заболоченим сінокосом (болото) родючі ґрунти відсутні, ділянка заросла бур`яном, очеретом та кущами, тому повністю відповідає акту вибору земельної ділянки від 16.06.2008 для будівництва ставів (т. 2, а.с. 100).

В наступному за наслідками проведення адміністративно-територіальної реформи, рішенням Бучанської міської ради від 24.12.2020 №343-5- VIII спірну земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0239 було прийнято у комунальну власність Бучанської міської територіальної громади.

Бучанською міською радою Київської області ухвалено рішення №1162-12-VIII від 27.05.2021 «Про розгляд звернення ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007 к.н. :03:001:0239 пл. 40.0 га (Бабинецький старостинський округ) в частині заміни орендодавця» щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007 шляхом укладення додаткової угоди Бучанської міської ради з ОСОБА_1 в частині заміни орендодавця та розподілу орендної плати (т. 1, а.с. 11).

Позивачем до матеріалів справи надано лист від 17.05.2021, адресований ОСОБА_1 , в якому повідомлено останнього про те, що 21.05.2021 о 10:30 Комісією по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської територіальної громади буде проведено обстеження земельної ділянки к.н. :03:001:0239 площею 40 га, яка розташована на території селища Бабинці Бучанського району Київської області (т. 1, а.с. 13).

В якості доказів направлення вказаного повідомлення від 17.05.2021 на адресу ОСОБА_1 позивач надав квитанцію про здійснення поштових послуг від 18.05.2021 о 18:40:22. За даною квитанцією було направлено лист рекомендованим повідомленням з штрих-кодовим ідентифікатором 940 (т. 1, а.с. 13, зворотна сторона). Разом з тим, доказів вручення вище вказаного повідомлення ОСОБА_1 позивачем суду не надано.

Актом обстеження земельної ділянки площею 40 га к.н. 0:03:001:0239 від 21.05.202, складеним комісією по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської територіальної громади, створеної Розпорядження Бучанського міського голови від 05.12.2019, з урахуванням змін згідно рішенням виконавчого комітету Бучанської міської ради від 16.02.2021 №58, встановлено наступні порушення умов договору оренди землі з ОСОБА_1 , а саме: використання земельної ділянки всупереч цільовому призначенню згідно з договором оренди; самовільне будівництво на орендованій земельній ділянці; передача в суборенду орендованої земельної ділянки без письмової згоди орендодавця; недодержання вимог законодавства про охорону довкілля.

Комісією вирішено рекомендувати винесення на розгляд постійних депутатських комісій Бучанської міської ради питання про розірвання договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0239 площею 40 га з ОСОБА_1 внаслідок встановлення численних фактів порушення умов договору та Закону України «Про оренду землі» та рекомендувати інспекції з благоустрою Бучанської міської ради розглянути питання про притягнення ОСОБА_1 до адміністративної відповідальності згідно вимог ст. 152 КУпАП.

Додатковою угодою від 15.06.2021 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки Бучанська міська рада Київської області (орендодавець) та гр. ОСОБА_1 (орендар) погодили внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007 в частині орендодавця та внесли зміни до пунктів 9 та 11 розділу «Орендна плата». Дана угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 09.10.2007 (т. 1, а.с. 12).

Рішенням Бучанської міської ради Київської області №1333-13-VIII від 24.06.2021 «Про ініціювання розірвання договору оренди земельної ділянки к.н. :03:001:0239, що знаходиться на території Бабинецького старостинського округу» вирішено ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки площею 40 га, кадастровий номер :03:001:0239 від 09.10.2007 №3, що знаходиться в оренді ОСОБА_1 (т. 1, а.с. 22).

02.08.2021 Бучанською міською радою направлено ОСОБА_1 вимогу №04-09/718 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007 (т. 1, а.с. 23-24), що підтверджується описом вкладення в цінний лист та поштовою накладною (т. 1, а.с. 25).

ОСОБА_1 13.08.2021 листом за №822359/1 на вимогу Бучанської міської ради від 02.08.2021 №04-09/718 про розірвання договору оренди земельної ділянки, повідомлено, що земельна ділянка кадастровий номер :03:001:0239 використовується за призначенням. Будівництво на земельній ділянці розпочато на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт зазначеного проекту ставків для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами ФГ «Застава» в смт Бабинці Бородянського району Київської області, виданого 21.01.2011 за №24/11 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області Державної архітектурно-будівельною інспекції Міністерства регіонального розвитку та будівництва України. Наданню зазначеного дозволу передували необхідні погодження та дозволи як орендодавця, так і інших відповідних та компетентних установ. Відтак, будівництво на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0239 здійснюється у відповідності з дозволами, наданими орендодавцем та відповідними контролюючими установами. На підставі розробленого, погодженого та затвердженого проекту вже збудовані будівлі введенні в експлуатацію та оформлені у власність згідно з чинним законодавством. Зазначені об`єкти будівництва та ті, що вже збудовані, призначені для ведення фермерського господарства та іншим чином не використовуються.

Також повідомлено, що орендар не має бажання розривати договір оренди земельної ділянки площею 40 га кадастровий номер :03:001:0239, який укладений 09.10.2007 між Бородянською районною державною адміністрацією в Київській області та ОСОБА_1 .

Крім того, повідомлено, що ОСОБА_1 буде ініційовано процес звернення до суду із позовом до ТОВ «Аркуш Юей» про розірвання договору суборенди земельної ділянки площею 40 га кадастровий номер :03:001:0239, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Аркуш Юей» 21.08.2017 та усунення завданої шкоди (т. 2, а.с. 111-115).

Згідно зі статтею 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі №289/718/18).

Пунктом 38 Договору оренди сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За розглядом позовних вимог, при заявлених підставах позову (істотне порушення орендарем умов договору), суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено, а судом не встановлено істотних порушень орендарем умов договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007, що стало підставою для відмови у задоволенні вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що рішення суду, яке переглядається підлягає залишенню без змін, виходячи з наступного.

Предметом заявленого позову є вимоги позивача як орендодавця про розірвання договору оренди від 09.10.2007 та повернення земельної ділянки, з підстав порушення орендарем умов договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007, що підтверджено актом обстеження земельної ділянки від 21.05.2021 щодо цільового використання земельної ділянки, а саме: в порушення умов договору оренди без згоди орендаря укладено договір суборенди землі від 21.08.2017 з ТОВ «Аркуш Юей»; на вказаній земельній ділянці розміщені будівлі та споруди, які за візуальними ознаками використовуються для здійснення господарської діяльності; виявлено наявність двох штучних водойм, що утворились у результаті зняття та перенесення поверхневого (родючого) шару ґрунту, поруч з якими, за візуальними ознаками, розміщено гідротехнічну споруду для використання водних ресурсів.

Відповідно до приписів частини другої статті 11 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав і обов`язків, є договори.

Спірний договір від 09.10.2007 за своєю правовою природою є договором оренди землі, частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини 1 статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил. Орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно зі статтею 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.

Предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки наданої для ведення фермерського господарства (п. 1, 15 договору), цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (п. 16 договору). При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов`язує можливість його розірвання в судовому порядку.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 5 ст. 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Так, у справі, що переглядається, вимоги позивача обґрунтовані Актом обстеження земельної ділянки площею 40 га к.н. 0:03:001:0239 від 21.05.2021, складеним комісією по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської територіальної громади, створеною Розпорядженням Бучанського міського голови від 05.12.2019, з урахуванням змін згідно з рішенням виконавчого комітету Бучанської міської ради від 16.02.2021 №58, у якому встановлено наступні порушення умов договору оренди землі з ОСОБА_1 , а саме: використання земельної ділянки всупереч цільовому призначенню згідно з договором оренди; самовільне будівництво на орендованій земельній ділянці; передача в суборенду орендованої земельної ділянки без письмової згоди орендодавця; недодержання вимог законодавства про охорону довкілля. Таким чином, належна оцінка вказаного доказу на предмет його відповідності вимогам ст.ст. 76-79 ГПК України є необхідною для правильного вирішення спору у справі.

Щодо суті такого доказу як акт обстеження слід виходити з того, що особи, уповноважені проводити відповідну дію, за результатами обстеження своїм підписом підтверджують наявність або відсутність певних обставин/фактів, які були зафіксовані або відсутні під час їх безпосереднього знаходження на об`єкті, у зв`язку з чим, для надання відповідної оцінки такому акту, необхідно встановити, зокрема: наявність у осіб повноважень на перевірку обстежуваного об`єкта.

В даному випадку, у оскаржуваному рішенні, судом першої інстанції надано належну оцінку акту обстеження від 21.05.2021:

- встановлено, що позивачем до позову не надано доказів повноважності комісії саме на обстеження земельних ділянок, зокрема, але не виключно, розпорядження Бучанського міського голови від 05.12.2019; рішення виконавчого комітету Бучанської міської ради від 16.02.2021 №58;

- правильно відзначено, що з назви «комісія по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської територіальної громади», вбачається повноваження комісії на обстеження виключно об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою, а не земельних ділянок;

- проаналізовано норми ст. 79 Земельного кодексу України, ст. 13 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», згідно з якими земельні ділянки не належать до таких категорій як об`єкт благоустрою чи об`єкт будівництва.

Апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції щодо ненадання позивачем належних, допустимих та достатніх доказів істотного порушення орендарем умов укладеного договору оренди, оскільки:

- будівництво об`єктів на земельній ділянці не є самовільним та здійснювалося в установленому законом порядку на підставі отриманих дозволів; наявною в матеріалах справи документацією підтверджено наявність у ФГ «Застава» дозволів на будівництво ФГ «Застава» ставів для риборозведення з допоміжними та господарськими спорудами, у тому числі дозволів орендодавця Бородянської РДА та його структурних підрозділів;

- актом обстеження (вибору) земельної ділянки Фермерського господарства «Застава» від 16.06.2008 встановлено, що на земельній ділянці, яка запланована для будівництва та обслуговування ставків з господарськими та допоміжними спорудами особливо цінні землі відсутні; будівництво ставів здійснювалось за наявності проекту, який отримав необхідні погодження, та з дозволу орендодавця, при цьому без зняття поверхневого шару ґрунту будівництво ставів не є можливим;

- попереднє звернення відповідача з листом про надання дозволу на укладення договору суборенди із відповідним пакетом документів, які були розглянуті орендодавцем із наданням письмової відповіді у вигляді листа, є достатніми підставами для висновку про відсутність у діях орендаря правопорушення, про яке твердить позивач, а відтак і про відсутність такої підстави для розірвання договору оренди.

Безпідставними є посилання скаржника в апеляційній скарзі на висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 18.07.2019 у справі № 826/2426/16 щодо правових наслідків листів, які є службовою кореспонденцією… та про те, що лист від 16.08.2017 № 3-24-1811 Бородянської РДА не підтверджує рішення орендодавця щодо передачі спірної земельної ділянки в суборенду, оскільки, в контексті спірних правовідносин вказаний лист оцінювався судом не як дозвіл, погодження чи заперечення на надання земельної ділянки в суборенду, а насамперед підтверджував факт звернення орендаря до Бородянської РДА про намір передачі земельної ділянки в суборенду, що свідчить про дотримання з боку орендаря умов передбачених договором.

Судом першої інстанції належно та обгрунтовано відхилені відповідні доводи позивача, які аналогічно викладені в апеляційній скарзі, про те що питання надання дозволу відповідачу на укладення договору суборенди мало бути оформлене шляхом видачі розпорядження голови районної державної адміністрації.

В свою чергу, форма надання письмової згоди ані договором, ані законом не регламентована і дійсно не несе нормативно-правової та/або розпорядчої функції, з чим погоджується апеляційний господарський суд.

При цьому, підлягають відхиленню, також, посилання скаржника на підтвердження фактів порушення орендарем умов договору оренди преюдиційними обставинами встановленими під час розгляду справи № 320/1444/19, оскільки у постанові Шостого апеляційного адміністративного суду від 15.07.2020 у справі 320/1444/19 прямо зазначено, що висновки акту перевірки щодо наявності порушень не можуть бути предметом розгляду справи про оскарження дій щодо складання такого акту.

Так, преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта. Лише згадувані, але такі, що не одержали оцінку суду, обставини не можуть розглядатися як встановлені судом і не набувають властивості преюдиціальності. (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі 904/23/18).

Предметом оскарження у адміністративній справі № 320/1444/19 були дії державних інспекторів щодо складання актів перевірки дотримання вимог земельного законодавства України від 06.04.2018, від 14.11.2018 року № 787-ДК/96/АО/10/01-к, від 07.12.2018 року №787-ДК/725/АП/09/01, а не висновки таких актів перевірки щодо наявності порушень, до того ж предмет та підстави адміністративного позову не стосувалися акту від 21.05.2021 на який посилається позивач в обгрунтування вимог у даній справі.

Окрім того, слід враховувати, що правові висновки, зроблені судом, не є обставинами, встановленими рішенням суду в іншій справі, в розумінні частин 3, 4 ст. 75 ГПК України, а відповідно до ч. 7 ст. 75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

З урахуванням наведеного, вирішуючи спір, з огляду на предмет і підстави заявленого позову, відповідно до встановлених фактичних обставин справи та норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недоведення позивачем у встановленому процесуальним законом порядку наявності обставин, що свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки у розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК.

Висновки суду першої інстанції про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди та повернення земельної ділянки є правильними, викладені в апеляційній скарзі аргументи скаржника не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки спростовуються встановленими у справі фактичними обставинами, яким надана належна оцінка судом першої інстанції.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Статтею 276 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, доводи позивача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про відмову у задоволенні позовних вимог.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв`язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі №911/613/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2022 у справі №911/613/22 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Бучанську міську раду.

4. Матеріали справи №911/613/22 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 22.09.2023.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді А.І. Тищенко

Ю.Б. Михальська