ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.09.2023 Справа № 914/1936/23

місто Львів

Господарський суд Львівської області у складі судді Рима Т. Я. за участю секретаря судових засідань Бернацької Л. В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Приватного підприємства "Західний Буг" (надалі ПП "Західний Буг" або Позивач),
до відповідача:Підберізцівської сільської ради Львівського району Львівської області (надалі Підберізцівська СР або Відповідач),
про:визнання недійсним та скасування рішення, визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною.
У судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:не з`явився,
відповідача:Кушнерик Роман Мар`янович.
I. вступ.

1. Для вирішення цього спору суд повинен встановити які варіанти поведінки орендодавця передбачає Закон України «Про оренду землі» у випадку бажання орендаря продовжити договір оренди землі на новий строк. Зокрема, чи може орендодавець відмовити орендарю у продовженні договору без обґрунтування причин відмови.

II. ПРОЦЕДУРИ.

2. Позивач звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Відповідача про визнання недійсним та скасування рішення, визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною.

3. Ухвалою від 26.06.2023 суд відмовив у задоволенні заяви про забезпечення позову.

4. Ухвалою від 27.06.2023 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

5. Рух справи відображено в попередніх ухвалах суду.

6. Суд створив усі можливості учасникам справи для висловлення своїх доводів і заперечень, повідомлення усіх відомих їх обставин та подання усіх можливих доказів, вирішив усі подані клопотання, а також виконав решта завдань підготовчого провадження. Зазначене стало підставою для того, що суд ухвалою від 16.08.2023 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 06.09.2023.

7. В судовому засіданні 22.09.2023 суд ухвалив рішення у справі, проголосивши його вступну та резолютивну частини.

III. АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Позиція позивача.

8. З червня 2016 року ПП "Західний Буг" орендує земельну ділянку сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. З огляду на сплив строку дії договору оренди Позивач завчасно звернувся до власника землі з листом про продовження договору оренди з проектом відповідної додаткової угоди, як цього вимагало законодавство.

9. Власник землі прийняв ухвалу про відмову в продовженні дії договору оренди землі та скерував заявнику лист, яким проінформував про прийняте рішення з вимогою повернути земельну ділянку.

10. ПП "Західний Буг" вважає, що відмова Підберізцівської СР продовжити договір оренди землі є необґрунтованою та суперечить вимогам законодавства. Орендодавець повинен був повідомити орендарю причини незгоди з істотними умовами запропонованого орендарем договору. Однак Відповідач не повідомив Позивачу, з якими саме істотними умовами договору він не погоджується.

11. Предметом позову є:

11.1. Визнання недійсним та скасування рішення Підберізцівської СР Львівського району Львівської області № 54-14-2023 від 15.05.2023 «Про розгляд звернення ПП «Західний Буг» щодо поновлення договору оренди земельної ділянки».

11.2. Визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 09.06.2016 у запропонованій Позивачем редакції.

12. Підставою позову є порушення Підберізцівською СР приписів Закону України "Про оренду землі", наявність у зв`язку з цим підстав для скасування рішення та визнання укладеною додаткової угоди. Правовою підставою позову є приписи частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

13. Позивач зазначив у позові, що попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат складається з таких сум:

13.1. 5 368,00 грн витрат на оплату судового збору.

13.2. 28 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Заперечення відповідача.

14. Суть переважного права попереднього орендаря землі полягає тільки у пріоритеті такого орендаря перед іншими потенційними орендарями на укладення договору оренди землі на новий строк. Однак якщо орендодавець не бажає продовжувати здавати земельну ділянку в оренду, то таке переважне право попереднього орендаря не діє.

15. Відповідач як орендодавець відмовив Позивачу у продовженні договору оренди землі відповідно до приписів закону. Законодавство не встановлює для орендодавця обов`язку обґрунтувати причини відмови в наданні земельної ділянки на новий строк.

IV. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА.

Загальні засади.

16. Майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", регулюються загальними нормами цивільного законодавства.

17. За змістом статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

18. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

19. За змістом частини першої статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

20. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

21. Таким чином, будь-який орендар будь-якого майна повинен усвідомлювати, що користується чужим майном, користується ним тимчасово, упродовж часу (строку), який визначається за згодою сторін договору. Після спливу такого строку за загальним правилом орендар має обов`язок повернути орендоване майно власнику (орендодавцю).

22. Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. На підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

23. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України "Про оренду землі").

24. Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, які полягають у припиненні прав та обов`язків, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 Цивільного кодексу України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

25. Важливо наголосити, що Закон України "Про оренду землі" поширює свою дію на правовідносини, які виникають у сфері оренди землі, при чому незалежно від форми власності на землю та особи орендодавця.

26. Відповідно до статті 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

27. Суд акцентує увагу, що усталеною є практика Верховного Суду в тій частині, що належним та ефективним способом захисту переважного права орендаря на пролонгацію договору оренди землі є власне визнання договору укладеним. За цих умов визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування про відмову в пролонгації не призводить до відновлення порушеного права, а тому в задоволенні позовної вимоги, зазначеної у пункті 11.1 цього рішення, належить відмовити.

28. Порядок поновлення договору оренди землі врегульовано приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі". Зважаючи на приписи статті 33, суд вважає за необхідне встановити такі обставини:

28.1. Виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

28.2. Повідомлення орендодавця в установлені строки та в установленій формі про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

28.3. Письмове повідомлення Орендодавцем орендаря у встановлений строк про відмову в поновленні договору оренди.

Виконання Позивачем своїх обов`язків за договором оренди.

29. ГУ Держгеокадастру у Львівській області та ПП "Західний Буг" 09.06.2016 уклали договір оренди землі сільськогосподарського призначення (надалі Договір оренди від 09.06.2016) (60,9933 га рілля, кадастровий номер :10:000:0113) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 14-16) (далі Земельна ділянка). Земельна ділянка на час укладення договору перебувала у державній власності, оскільки знаходилася за межами населених пунктів.

30. Власник землі передав її ПП "Західний Буг" за актом прийому-передачі земельної ділянки від 09.06.2016 (а. с. 17), а ПП "Західний Буг" зареєструвало право оренди 15.06.2016 (а. с. 18-21).

31. Земельну ділянку згодом передали у комунальну власність Підберізцівської сільської ради, про що 25.11.2020 внесли реєстраційний запис.

32. За відсутності доказів зворотного суд вважає встановленою обставину, що Позивач належним чином виконував умови Договору оренди від 09.06.2016.

Повідомлення орендарем про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та надсилання проекту додаткової угоди.

33. Договір укладено на 7 років (пункт 3.1 Договору оренди від 09.06.2016). Тому його строк спливав 09.06.2023.

34. Відповідно до пункту 9.3.5 Договору оренди від 09.06.2016 орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі за умови, що він виконує умови цього договору.

35. Пунктами 3.3, 3.4 Договору оренди від 09.06.2016 визначено, що після закінчення строку дії договору орендар за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

36. Відповідно до абзацу четвертого розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" ...правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

37. Згідно з абзацами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі у редакції, чинній станом на момент укладення Договору оренди від 09.06.2016) по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

38. Пунктом 3.3 Договору від 09.06.2016 передбачено 30-ти денний строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір поновлення договору оренди на новий строк.

39. ПП «Західний Буг» 28.04.2023 надіслало Підберізцівській СР лист з проханням продовжити договір оренди на новий строк з проектом додаткової угоди (а. с. 22-23). Отже, Позивач дотримався встановленого договором та законодавством строку та порядку для повідомлення Відповідача про своє бажання продовжити договірні відносини.

40. Суд звертає увагу на зміст запропонованої Позивачем додаткової угоди, якою він запропонував змінити строк дії Договору оренди від 09.06.2016, збільшивши його до 14 (чотирнадцяти) років.

Повідомлення орендодавцем про відмову в поновленні договорів оренди.

41. Частини 4-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють такі правила:

41.1. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

41.2. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

42. Підберізцівська СР 15.05.2023 прийняла рішення № 54-14-2023, яким відмовила ПП «Західний Буг» у поновлені договору оренди Земельної ділянки, на сільського голову покладено обов`язок забезпечити повернення Земельної ділянки (а. с. 25).

43. Відповідач надіслав ПП «Західний Буг» лист від 29.05.2023 про відмову продовжити договір оренди (а. с. 24). У листі вимагав повернути Земельну ділянку 15.06.2023 о 17:30 год, для чого в цей час орендарю запропонував прибути за місцем її знаходження.

44. Отже, Відповідач у встановлений законодавством строк розглянув пропозицію Позивача поновити договір на новий строк, не погодив запропонованих умов та повідомив про це Позивача.

Чи потрібно орендодавцю обґрунтовувати свою відмову в продовженні договору оренди землі?

45. Ані в рішенні Підберізцівської СР про відмову у поновленні договору оренди землі, ані у листі про відмову в поновленні договору оренди землі не міститься жодних обґрунтувань причин такої відмови.

46. В судових засіданнях представник Відповідача повідомляв, що відмова в продовженні Договору оренди від 09.06.2016 зумовлена необхідністю привести земельну ділянку до вимог чинного законодавства. Зокрема, станом на 2023 рік закон обмежує площу земельної ділянки, яку можна передати в оренду, п`ятдесятьма гектарами.

47. Натомість Позивач вважає, що належне обґрунтування причин відмови повинно міститися як у рішенні органу місцевого самоврядування, так і в листі, яким повідомляється результат розгляду заяви про поновлення договору оренди землі.

48. Суд вважає, що орендодавець не повинен обґрунтовувати причини непогодження істотних умов договору оренди землі та відмови в поновленні такого. При цьому керується такими міркуваннями.

49. Відповідно до частини 1 статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності. Згідно з частиною 1 статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

50. Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду прийняв низку постанов, в яких зробив висновок про те, що орендодавець не повинен мотивувати свою відмову в продовженні договору оренди на новий строк.

51. Наприклад, у постанові № 272/440/18 від 28.09.2020 Верховний Суд зазначив, що "… у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі".

52. У постанові № 693/42/18 від 04.12.2019 Верховний Суд зробив висновок, що "… закон (Закон України "Про оренду землі") зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого".

53. Суд вважає посилання на вказані вище постанови Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду релевантними до вирішення питань, які постали в цій справі. З урахуванням висновків, які містяться в пунктах 21, 24, 25 цього рішення, тлумачення статті 33 Закону України "Про оренду землі" повинно бути однаковим для усіх орендодавців незалежно від особи орендодавця та форми власності на землю.

54. Крім того, частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не містить вимоги обґрунтованості заперечення.

55. Протилежний спосіб тлумачення призведе до ситуації, що суд перевірятиме саму наявність обґрунтування причин відмови або ж аналізуватиме зміст обґрунтування. В першому випадку роль суду буде формальною, адже обґрунтування може бути цілком надуманим чи недоречним. В другому випадку може виникнути ризик того, що суд переймає на себе функції органу місцевого самоврядування (орендодавця, власника), що є неприпустимим.

56. Врешті, інше тлумачення закону (ніж те, що зазначене в пунктах 48 та 54 цього рішення) призведе до ситуації, коли добросовісний орендар зможе продовжувати договір оренди необмежену кількість разів, а власник такої земельної ділянки позбудеться можливості розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

57. Додатково варто привернути увагу, що Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду постановою № 911/1186/20 від 13.12.2022 (пункт 5.51 постанови) не виявив правових підстав для відступлення від висновків Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 693/42/18, від 28.09.2020 у справі № 272/440/18.

Висновки.

58. Суд установив такі обставини:

58.1. Позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди.

58.2. До закінчення строку дії договорів Позивач повідомив Відповідача про свій намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк поза межами встановленого договорами строку.

58.3. До листа-повідомлення Позивач додав проект додаткової угоди.

58.4. Відповідач не погодився із запропонованими Позивачем умовами та відмовив у поновленні договору оренди у встановлений законодавством строк. Така відмова є чіткою та однозначною.

59. Згідно з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

60. Зважаючи на вказане, позовні вимоги не підлягають задоволенню.

V. СУДОВІ ВИТРАТИ.

61. Зважаючи на відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати залишаються за Позивачем.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 238, Господарського процесуального кодексу України, суд

Вирішив:

1. Відмовити у задоволенні позову повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції в порядку та строки, які визначені статтями 254, 256 Господарського процесуального кодексу України. Апеляційну скаргу подають безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено та підписано 29.09.2023.

Суддя Рим Т.Я.