ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.09.2023м. ХарківСправа № 922/1626/23

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Хотенця П.В.

при секретарі судового засідання Гаврильєву О.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м. Харків
до Приватного підприємства "Геюр+", м. Харків
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки
за участю представників сторін:

прокурора Горбач Н.О., посвідчення № 066023 від 09.11.2021 року

позивача - не з`явився

відповідача - Смотров О.І., адвокат, ордер № 1133256 від 31.05.2023 року

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Приватного підприємства "Геюр+", м. Харків, в якому просить розірвати договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою та Приватним підприємством "Геюр+" () щодо оренди земельної ділянки площею 0,3960 га з кадастровим номером :09:001:0022, розташованої за адресою: м. Харків, перехрестя пров. Отакара Яроша та проспекту Науки (колишній проспект Леніна) для будівництва кафе з літнім майданчиком, який зареєстрований в Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) вчинено запис від 01 квітня 2005 року за № 6355/05, з додатковою угодою, визнаною укладеною рішенням господарського суду Харківської області від 15 квітня 2014 року у справі № 922/732/14 та зобов`язати Приватне підприємство "Геюр+" () повернути земельну ділянку площею 0,3960 га з кадастровим номером :09:001:0022, розташованої за адресою: м. Харків, перехрестя пров. Отакара Яроша та проспекту Науки (колишній проспект Леніна) Харківській міській раді. Також просить покласти на відповідача витрати зі сплати судового збору.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 01 травня 2023 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін та призначено підготовче засіданні на 31 травня 2023 року о 11 годин.

Протокольною ухвалою суду від 31 травня 2023 року, на підставі статтей 177, 181, пункту 3 частини 2 статті 183, статті 232 Господарського процесуального кодексу України відкладено підготовче засідання на 26 червня 2023 року о 11:40 годин.

02 червня 2023 року через канцелярію суду, Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано відповідь (вхідний № 13984) на відзив, яку суд приймає та долучає до матеріалів справи.

13 червня 2023 року через систему "Електронний суд", Приватним підприємством "Геюр+" подано заперечення (вхідний № 15021), які суд приймає та долучає до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 26 червня 2023 року продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів, до 31 липня 2023 року та підготовче засідання відкладено на 11 липня 2023 року о 11:20 годин.

10 липня 2023 року через систему "Електронний суд", Приватним підприємством "Геюр+" подано заяву (вхідний № 17792) про долучення до матеріалів справи доказів, яку суд задовольняє та долучає до матеріалів справи надані докази.

Протокольною ухвалою суду від 11 липня 2023 року, на підставі пункту 3 частини 2 статті 185, статті 232 Господарського процесуального кодексу України закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 09 серпня 2023 року о 11:40 годин.

Протокольною ухвалою суду від 09 серпня 2023 року на підставі частини 2 статті 216, статті 232 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву у судовому засіданні до 21 серпня 2023 року о 13 годин.

Протокольною ухвалою суду від 21 серпня 2023 року на підставі частини 2 статті 216, статті 232 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву у судовому засіданні до 06 вересня 2023 року о 13 годин.

06 вересня 2023 року через канцелярію суду, Приватним підприємством "Геюр+" подано відзив (вхідний № 23995), який суд приймає та долучає до матеріалів справи.

Протокольною ухвалою суду від 06 вересня 2023 року на підставі частини 2 статті 216, статті 232 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву у судовому засіданні до 07 вересня 2023 року о 14 годин.

Прокурор у судовому засіданні та у відповіді на відзив підтримує заявлені позовні вимоги і просить їх задовольнити у повному обсязі.

Представник позивача у судове засідання не з`явився.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позовну заяву проти заявлених позовних вимог заперечує, просить відмовити у задоволенні позову.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, вислухавши пояснення прокурора та повноважного представника відповідача, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

На підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28 квітня 2004 року № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавцем) та Приватним підприємством "Геюр+" (орендарем) було укладено договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером :09:001:0022, яка розташована на перехресті пров. О. Яроша та просп. Науки (колишній проспект Леніна) в м. Харкові, загальною площею 0,3960 га. Вказаний договір оренди було зареєстровано в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у книзі записів держаної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис від 01 квітня 2005 року за № 6355/05.

Відповідно до пунктів 1 та 2 договору в оренду передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 0,3960 га, у тому числі: інших угідь - 0,3960 га. На земельній ділянці немає об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єктів інфраструктури (пункт 3 договору)

Пунктом 8 договору передбачено, що цей договір укладено до 31 грудня 2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові у розмірі: на період будівництва: 2004 рік - 1066,76 грн, 2005 рік - 1422,35 грн, 2006 рік - 2094,01 грн; на період експлуатації: 2006 рік - 8255,28 грн, з 2007 року - 11964,18 грн.

У пункті 15 договору сторони домовилися про те, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва кафе з літнім майданчиком та для подальшої експлуатації об`єкту.

Пунктом 16 договору визначено, що цільове призначення зазначеної земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до пункту 17 договору умови збереження стану об`єкта оренди - забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

У пункті 21 договору передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір вирішується у судовому порядку.

Згідно пункту 38 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 43 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Зазначений договір зареєстровано в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у книзі записів держаної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис від 01 квітня 2005 року за № 6355/05.

Згідно пункту 43 рішення сесії Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року № 284/07 "Про продовження строків будівництва (реконструкції) об`єктів" Приватному підприємству "Геюр+" продовжено строки будівництва торговельно- офісного комплексу з кафе на перехресті пров. О. Яроша та просп. Науки (колишній проспект Леніна) в м. Харкові до 31 грудня 2009 року.

Рішенням сесії Харківської міської ради від 27 жовтня 2010 року № 302/10 внесено зміни в пункт 43 додатку № 1 до рішення сесії Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року № 284/07 "Про продовження строків будівництва (реконструкції) об`єктів", яким відповідачу продовжено строки будівництва торговельно-офісного комплексу з кафе на перехресті пров. О. Яроша та просп. Науки (колишній проспект Леніна) в м. Харкові до 01 червня 2012 року.

В даний момент на земельній ділянці з кадастровим номером :09:001:0022 будь-які будівельні роботи не ведуться, будівельна техніка та споруди на земельній ділянці відсутня.

Відповідачем не заперечується, що реєстрація речових прав на нерухоме майно, яке може бути наявне на земельній ділянці з кадастровими номерами :09:001:0022, за Приватним підприємством "Геюр+" не здійснювалася.

Підставою звернення прокурора до суду є істотне порушення Приватним підприємством "Геюр+" умов оспорюваного договору оренди землі. Прокурор з посиланням, зокрема, на положення статі 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України, вважає, що в цьому випадку відповідач порушив умови оспорюваного договору оренди землі у зв`язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору.

Суд зазначає, що за змістом статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.

Згідно частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі" встановлені права та обов`язки орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості фунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Згідно статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачені права та обов`язки орендаря. Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному податковому органу.

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Матеріали справи свідчать про те, що прокурор, з посиланням, зокрема, на положення статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України, вважає, що в спірних правовідносинах має місце порушення умов оспорюваного договору оренди землі, у зв`язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договорів. На думку прокурора, відповідач не виконав умови оспорюваного договору оренди землі та не приступив до будівництва кафе з літнім майданчиком, упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору.

Суд зазначає, що відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Відповідно до пункту 4 частини 7 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Разом з тим фактичні обставини свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво кафе з літнім майданчиком. При цьому орендар сплачує за оспорюваним договором саме орендні платежі, а державна реєстрація такого договору була здійснена саме як договорів оренди землі.

Умови оспорюваного договору не містять істотних умов, зокрема, таких як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які би характеризували цей договір як договір суперфіцію. Крім того, оспорюваний договір оренди землі не містить передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, або здавання об`єктів будівництва в експлуатацію.

Таким чином суд зазначає, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами Земельного кодексу України. Цивільного кодексу України. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Законом України "Про оренду землі". Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі № 905/1436/20, від 28 березня 2018 року у справі №923/474/17.

Отже, положення пункту 4 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13 вересня 2019 року у справі №910/10643/18.

Таким чином, відповідач, з урахуванням наявних фактичних обставин у цій справі, зокрема, щодо відсутності в оспорюваному договорі умов, які би характеризували цей договір як договір суперфіцію, а також враховуючи, що умовами договору оренди не встановлено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору, вважає що відсутні правові підстави для припинення договору оренди землі відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 03 березня 2023 року у справі № 922/672/21.

Крім того, суд зауважує, що відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов другою стороною. Істотність порушення є оціночною категорією та має доводитися позивачем. Водночас суд констатує, що прокурором не подано до суду доказів того, що допущені відповідачем порушення умов договору оренди землі були істотними: матеріали справи не містять доказів того, що внаслідок дій чи бездіяльності відповідача Харківській міській раді завдано будь-якої шкоди чи Харківська міська рада саме значною мірою позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає вимоги прокурора необґрунтованими, не підтвердженими доданими до матеріалів справи доказами, та такими, що не підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується статтею 129 Господарського процесуального кодексу України. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином судовий збір покладається на прокурора.

На підставі викладеного та керуючись статтями 1-5, 10, 11, 12, 20, 41-46, 73-80, 86, 123, 129, 183, 194, 195, 196, 201, 208-210, 217, 218, 219, 220, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до статей 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням пункту 17.5 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено "18" вересня 2023 р.

Суддя П.В. Хотенець