ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 вересня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/1437/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Дроботової Т.Б., Случа О.В.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07 червня 2023 року (Агрикова О.В. - головуюча, судді: Чорногуз М.Г., Мальченко А.О.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена"

до Київської міської ради

про визнання незаконними та скасування рішення.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ СПРАВИ

1. Сторонами цього спору є Товариство з обмеженою відповідальністю "Катена" (далі - "Позивач", ТОВ "Катена", Товариство) і Київська міська рада (далі - "Відповідач", Київська міськрада, Місто).

2. У 2006 році Товариство орендувало у Міста земельну ділянку для будівництва житлового будинку, зобов`язавшись при цьому завершити забудову в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

3. У 2015 - 2016 роках Товариство оформило необхідну містобудівну документацію, проте до заявленого будівництва так і не приступило, тому у 2021 році Містом було прийнято рішення про розірвання, укладеного з Товариством договору оренди земельної ділянки.

4. Вважаючи рішення Міста про розірвання договору оренди незаконним, Товариство звернулося до господарського суду з позовом у цій справі.

5. Пояснювало, що ним як орендарем земельної ділянки не допускалось будь-яких порушень своїх зобов`язань за договором оренди, який до того ж судовим рішенням в іншій справі було поновлено до 05.03.2025. Вина ж Товариства у затримці забудови земельної ділянки відсутня, адже саме Місто в ході орендних правовідносин неодноразово унеможливлювало належне здійснення будівництва, зокрема, заперечувало можливість продовження дії договору оренди, приймало рішення про його розірвання і тп. Більше того, приймаючи оспорюване рішення Місто не врахувало, що укладеним між сторонами договором оренди конкретного строку завершення будівництва не визначено, інформація ж щодо проєктної документації орендодавцем не з`ясовувалася. Окремо відмічало, що в ході орендних правовідносин існували й об`єктивні чинники, які унеможливлювали оперативне проведення будівництва, а саме явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія АР Крим та загроза вторгнення російських військ у 2021 році.

6. Місцевий суд у задоволенні позову відмовив. Рішення мотивував установленими обставинами того, що протягом 15 річного існування між сторонами орендних правовідносин Товариством не вчинено будь-яких дій із забудови орендованої земельної ділянки.

7. Апеляційний суд рішення місцевого суду скасував і позов задовольнив. Вказав, що беззаперечний строк, в який Товариство мало завершити забудову орендованої земельної ділянки встановити не можливо, адже затвердженої проєктної документації на будівництво матеріали цієї справи не містять. Більше того в ході орендних правовідносин сторін існували об`єктивні (світова фінансова криза, події Революції Гідності, анексія АР Крим) та суб`єктивні (відмова орендодавця у поновленні договору оренди, одностороннє розірвання договору тп) чинники, які сповільнювали чи унеможливлювали оперативне виконання будівельних робіт.

8. У поданій до Верховного Суду касаційній скарзі Місто заперечило висновки апеляційного господарського суду, вказуючи, що вони зроблені із неправильним застосовуванням та порушенням правових норм.

9. Верховний Суд констатував, що єдине питання, яке мали вирішити суди у цій справі узагальнено можна сформулювати так: "Чи правомірно Місто в односторонньому порядку розірвало укладений з Товариством договір оренди з підстав такої тривалої незабудови орендованої земельної ділянки?"

10. Здійснивши касаційне провадження суд касаційної інстанції вирішив, що саме ствердна відповідь місцевого суду на вказане питання була правильною, тоді як протилежна позиція суду апеляційної інстанції - помилковою.

11. Звідси, касаційна скарга Київської міськради Верховним Судом задоволена, постанова апеляційного суду скасована, а рішення місцевого суду залишено в силі.

12. Детальні обставини спору та відповідна мотивація суду касаційної інстанції наведена нижче у цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Фактичні обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

13. 04.04.2006 Місто (орендодавець) і Товариство (орендар) уклали договір оренди № 66-6-00348 земельної ділянки з кадастровим номером :90:137:0106, розміром 4570 кв.м., яка розташована по вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі м. Києва з цільовим призначенням для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом (далі - договір оренди земельної ділянки, договір оренди, договір). Строк дії договору, на який його було укладено становив 5 років.

13.1. При цьому, відповідно до пункту 8.4 вказаного договору Товариство зобов`язалося, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

13.2. В свою чергу пунктом 11.4 договору, зокрема, передбачено, що договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця у разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору.

14. За актом приймання-передачі земельної ділянки від 13.04.2006 Місто передало, а Товариство прийняло у володіння і користування орендовану земельну ділянку для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом.

15. В ході орендних правовідносин між Містом і Товариством виникали суперечності, які в межах господарського судочинства розглядалися судами різних інстанцій.

16. Так, на виконання постанови Вищого господарського суду України від 19.05.2014 у справі № 5011-62/3230-2012 строк дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 було поновлено до 19.05.2019.

17. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 у справі № 910/15297/17 було визнано незаконним і скасовано рішення Міста від 06.07.2017 № 712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348, укладеного між Київською міськрадою та ТОВ "Катена". Вказане рішення місцевого господарського суду залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018 і постановою Верховного Суду від 15.05.2018.

18. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 у справі № 910/8858/19 строк дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 було поновлено до 05.03.2025. Вказане рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 і постановою Верховного Суду від 26.08.2020.

19. У подальшому Місто прийняло рішення № 4037/4078 від 16.12.2021 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". Мотивувало його невиконанням Товариством умов пункту 8.4 договору оренди, а саме незавершенням будівництва, у строк, визначений проєктною документацією на будівництво.

Узагальнений зміст вимог і підстав позову

20. Вважаючи, що рішення Міста № 4037/4078 від 16.12.2021 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" (далі - оспорюване рішення) є незаконним, Товариство звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом, у якому просило його скасувати. Пізніше Товариство змінило предмет позову і просило не тільки визнати незаконним та скасувати оспорюване рішення Міста, а і скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської адміністрації) Урдюк Оксани Юріївни індексний номер 63141604 від 31.01.2022 про державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки), а також визнати за Товариством право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :90:137:0106, що розташована по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва на підставі договору оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 (зі змінами та доповненнями) строком до 05.03.2025.

21. Обґрунтовуючи позовні вимоги ТОВ "Катена" зазначало, що ним як орендарем земельної ділянки не допускалось будь-яких порушень своїх зобов`язань за договором оренди, який до того ж судовим рішенням було поновлено до 05.03.2025. Вина ж Товариства у затримці забудови земельної ділянки відсутня, адже саме Місто в ході орендних правовідносин неодноразово унеможливлювало належне здійснення будівництва, зокрема, заперечувало можливість продовження дії договору оренди, приймало рішення про його розірвання і тп. Більше того, приймаючи оспорюване рішення Місто не врахувало, що укладеним між сторонами договором оренди конкретного строку завершення будівництва не визначено, інформація ж щодо проєктної документації орендодавцем не з`ясовувалася. Окремо відмічало, що в ході орендних правовідносин існували й об`єктивні чинники, які унеможливлювали оперативне проведення будівництва, а саме явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія АР Крим та загроза вторгнення російських військ у 2021 році.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

22. Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 у задоволенні позову повністю відмовлено.

23. Вказане рішення обґрунтовано такими аргументами і обставинами.

23.1. До початку здійснення відповідного будівництва Позивачем було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015, Експертний звіт № 77/15 від 25.09.2015, Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 09, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 20.10.2016, та Контрольну картку Виконавчого органу Київської міської ради (Київська державна міська адміністрація) № 17040062 від 01.06.2017 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та паркінгом, у якій заявлений термін виконання робіт встановлено з 01 червня 2017 року по 01 червня 2018 року.

23.2. Відповідно до Експертного звіту ДП "Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту "НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІ" щодо розгляду проектної документації по проекту "Будівництво житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва" № 77/15 від 25.09.2015, за техніко-економічними показниками тривалість будівництва складає - 23,5 місяці.

23.3. За наведеного, запланований Товариством об`єкт будівництва можна було побудувати за 23,5 місяців з моменту початку виконання будівельних робіт.

23.4. Вказані обставини щодо завершення строків будівництва були також встановлені у рішенні Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 у справі № 910/15297/17.

23.5. Жодних доказів, які встановлюють інші терміни виконання/завершення будівельних робіт Товариством суду не надано, а матеріли справи не містять. Більш того, про наявність у Товариства таких документів не заявлено і під час розгляду даної справи.

23.6. Отже, з огляду на заявлений початок виконання робіт з 01 червня 2017 року та встановлений Експертним звітом термін їх виконання тривалістю 23,5 місяці, Містом доведено належним чином, що Товариством порушено строки закінчення будівництва об`єкта відповідно умови пункту 8.4 договору оренди.

23.7. При цьому, твердження Товариства, що будівельні роботи не були виконані в строки з огляду на судові спори з Містом щодо спірної земельної ділянки оцінені місцевим судом критично з огляду на те, що будь - яких доказів вчинення Позивачем дій щодо початку будівництва протягом 15 років з дати реєстрації договору оренди, останнім до матеріалів справи не надано.

23.8. Суд відхилив також як необґрунтовані та безпідставні твердження Товариства щодо відсутності у його діях вини через наявність об`єктивних чинників, які перешкоджали провести будівництво вчасно, оскільки Позивач під час розгляду справи не надав також доказів і того, що ним протягом 15 років орендних правовідносин сторін були вжиті всі залежні від нього заходи щодо належного виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди.

24. За наслідками апеляційного перегляду цієї справи, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2023 рішення господарського суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким позов Товариства задоволено.

25. Постанова апеляційного господарського суду мотивована такими аргументами і обставинами.

25.1. У спірних правовідносинах неможливо встановити беззаперечний строк, у який Товариство повинно було здійснити забудову земельної ділянки, зокрема, з підстав того, що умовами договору оренди чітко передбачено, що такий строк повинен бути встановлений у проєктній документації, затвердженій в установленому порядку, чого матеріали цієї справи не містять.

25.2. В свою чергу у справі № 910/15297/17 також не було встановлено факту того, що проєктна документація затверджена в установленому порядку та відповідно, що строк забудови земельної ділянки становить 23.5 місяці, а здійснено лише оцінку Експертного звіту № 77/15 від 25.09.2015 та зроблено висновок, що будівництво об`єкта може бути завершено Товариством в межах строку дії договору оренди земельної ділянки, а саме до 19.05.2019 року, без порушення його умов.

25.3. Водночас, 19.05.2019 це строк дії договору оренди, який був на момент винесення рішення у справі № 910/15297/17, в той же час строк дії договору на момент розгляду даної справи встановлено до 05.03.2025.

25.4. Дійсно, станом на день розгляду даної справи, доказів звершення забудови Позивачем до матеріалів цієї справи не надано, втім як слідує із встановлених обставин протягом 10 років між сторонами існували судові спори, що в свою чергу створювало перешкоди Товариству у здійсненні своїх прав на володіння та користування орендованою земельною ділянкою. Зокрема, Місто чинило дії щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, які обмежували Позивача у праві на отримання тих чи інших документів для здійснення забудови земельної ділянки, наданої йому в оренду. Позивач же незважаючи на вчинені перешкоди зі сторони Відповідача, протягом часу користування намагався вчиняти дії для оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, виготовлення проєктно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво, тобто вчиняв дії, необхідні для використання земельної ділянки за її призначенням та здійснення будівництва.

25.5. Також, на увагу заслуговують явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, в тому числі в галузі будівництва, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія Автономної республіки Крим, а також вторгнення російських військ на територію України, та запровадження військового стану на всій території України з 24.02.2022. Всі ці обставини об`єктивно вплинули на інвестиційний клімат в Україні, і, як наслідок, на розвиток будівництва та можливість проведення забудови земельної ділянки.

25.6. За викладеного, у Позивача відсутня вина у спірних правовідносинах, оскільки таке довготривале незавершення забудови сталося через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення необхідних дозволів, а також внаслідок одностороннього розірвання договору оренди з боку Київської міськради та відмови у поновленні терміну дії договору оренди земельної ділянки.

25.7. Окремо варто враховувати і те, що в даній справі не дотримано жодного критерію, які дають право суду на втручання у право особи на мирне володіння майном згідно із гарантіями, наданими статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

25.8. Звідси, розірвання з боку орендодавця договору оренди в односторонньому порядку у спірних правовідносинах було неправомірним. Тому позовні вимоги у даній справі підлягають задоволенню і в обраний Позивачем спосіб поновлять його порушене право.

Касаційна скарга

26. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, Місто звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

27. У касаційній скарзі Місто стверджує, що постанову апеляційного господарського суду прийнято:

- з порушенням приписів частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 і від 24.05.2018 у справі № 922/2391/16 щодо підстав звільнення від обов`язку доказування;

- неправильним застосуванням статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17 і від 23.01.2023 у справі № 910/383/20 (за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається);

- неправильним застосовуванням статті 614 Цивільного кодексу України та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 і від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16 (у разі, коли судом буде встановлено, що орендар вчиняє дії, необхідні для здійснення та закінчення забудови спірної земельної ділянки, здійснює відповідні витрати на проведення будівельних робіт, що підтверджується платіжними дорученнями, то наведене свідчить про відсутність вини позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки).

28. Обґрунтовуючи наведене Місто узагальнено пояснює, що судовим рішенням у справі № 910/15297/17 було чітко установлено, що заплановане Товариством будівництво можна було завершити протягом 23,5 місяців, в межах строку дії укладеного між сторонами договору оренди, тобто до 19.05.2019. Як у справі № 910/15297/17, так і у цій справі № 910/1437/22 судами було установлено, що Товариство ще у 2016 році отримало Дозвіл на виконання будівельних робіт, тобто ще з 2016 року могло безперешкодно приступити до здійснення будівництва, однак цього не зробило. Жодних доказів вчинення Позивачем дій щодо початку будівництва до матеріалів цієї справи не додано, а відтак відсутності своєї вини у спірних правовідносинах Товариством не доведено. За таких обставин, як правильно вказав місцевий господарський суд, Місто мало усі підстави для того, що б відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку. Більше того, право на такі дії прямо передбачено укладеним між сторонами договором оренди. В свою чергу Товариство, розуміючи, що не здійснюючи будівництво воно порушує умови договору оренди, повинно було також усвідомлювати відповідні наслідки своєї бездіяльності.

Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу

29. У відзиві на касаційну скаргу Товариство зазначає про її безпідставність та необґрунтованість. Аргументацію суду апеляційної інстанції у спірних правовідносинах поділяє. Наполягає також, що постанови Верховного Суду, про неврахування правових висновків у яких стверджує скаржник, прийняті судом касаційної інстанції у неподібних даній справі правовідносинах. За викладеного, у задоволенні касаційної скарги просить відмовити, оскаржувану постанову залишити без змін.

КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ

Рух справи у суді касаційної інстанції

30. Ухвалою Верховного Суду від 12.07.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Міста на постанову апеляційного господарського суду від 07.06.2023 у цій справі з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України. Розгляд касаційної скарги призначено у відритому судовому засіданні на 31.08.2023 о 10:00 год.

31. Ухвалою Верховного Суду від 31.08.2023 було відмовлено у задоволенні клопотання Товариства про відкладення розгляду цієї справи на іншу дату та оголошено перерву у судовому засідання з розгляду касаційної скарги до 12:30 год. 13.09.2023.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

32. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

33. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін (згідно з протоколом судового засідання), дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

34. Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною третьої цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

35. В свою чергу частинами третьою і четвертою статті 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативним актом, що регулює саме правовідносини щодо договорів оренди землі, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

36. З викладеного слідує, що нормами законодавства не заборонено сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку (див. висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 23.01.2023 у справі № 910/383/20, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).

37. Із установлених обставин цієї справи вбачається, що в укладеному між Позивачем і Відповідачем договорі оренди земельної ділянки наявна погоджена умова про право Міста на одностороннє розірвання цього договору (пункт 11.4) у разі порушення Товариством строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку (пункт 8.4).

38. Оскільки оспорюване рішення Міста ґрунтується саме на вказаному праві, то при вирішенні питання законності його реалізації судам попередніх інстанцій належало установити обставини дотримання Товариством свого обов`язку завершити забудову орендованої земельної ділянки у строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

39. Установлюючи вказані обставини судами попередніх інстанцій з урахуванням, зокрема, і преюдиційних для цієї справи обставин, встановлених судовим рішенням у справі № 910/15297/17 з`ясовано, що до початку здійснення будівельних робіт на орендованій у Міста земельній ділянці Товариством було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015, Експертний звіт ДП "НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІЇ" щодо розгляду проєктної документації по проєкту "Будівництво житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва" № 77/15 від 25.09.2015, Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 09 від 20.10.2016 та Контрольну картку Виконавчого органу Київської міськради (КМДА) № 17040062 від 01.06.2017 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та паркінгом.

40. При цьому, у згаданій Контрольній картці термін виконання робіт установлено з 01.06.2017 по 01.06.2018, а відповідно ж до Експертного звіту № 77/15 від 25.09.2015, за техніко-економічними показниками тривалість будівництва складає - 23,5 місяці.

41. Більше того, у судовому рішенні у справі № 910/15297/17 господарським судом було констатовано, що заплановане Товариством будівництво об`єкта може бути завершено ним в межах строку дії договору оренди земельної ділянки, а саме до 19.05.2019, без порушення його умов.

42. Виходячи із вказаних, зокрема, і преюдиційних для цієї справи обставин місцевий господарський суд виснував, що з огляду на заявлений термін виконання робіт з 01.06.2017, встановлену Експертним звітом № 77/15 від 25.09.2015 тривалість будівництва строком у 23,5 місяців, констатовану судом у справі № 910/15297/17 можливість звершити таке будівництво до 19.05.2019, Містом доведено належним чином, що Товариством порушено погоджені у договорі оренди строки закінчення будівництва об`єкта.

43. В свою чергу суд апеляційної інстанції з вказаним висновком місцевого суду не погодився з підстав того, що матеріали цієї справи не містять проєктної документації на будівництво, затвердженої в установленому порядку (в Експертному звіті № 77/15 від 25.09.2015 вказано, що така документація могла бути затверджена в установленому порядку з тривалістю будівництва 23,5 місяці), а також того, що 19.05.2019 це строк дії договору оренди, який був на момент винесення рішення у справі № 910/15297/17, в той час як наразі такий строк встановлено до 05.03.2025.

44. Здійснивши касаційне провадження колегія суддів Верховного Суду вважає, що саме висновки місцевого господарського суду у цій частині є правильним, тоді як висновки суду апеляційної інстанції зроблені з неправильним застосування та порушенням правових норм.

45. Так, поняття проєктної документації визначено у Державних будівельних нормах України А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації" (далі - ДБН А.2.2-3-2014). Ці норми встановлюють склад та зміст проєктної документації на нове будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, їх комплексів або їх частин, лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури. Проєктна документація - це затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси об`єктів будівництва.

46. Абзацом першим частини першої статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (тут і далі у редакції, чинній на час оформлення орендарем дозвільних документів) встановлено, що проєктна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

47. В свою чергу частинами першою-другою статті 37 цього ж Закону передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

48. Водночас, як визначено у пункті 18 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 для отримання дозволу (на виконання будівельних робіт) замовник (його уповноважена особа) має право подати особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення до Інспекції за місцезнаходженням об`єкта заяву про отримання дозволу за формою згідно з додатком 5.

При цьому до заяви додається, зокрема, проєктна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку.

49. Ураховуючи наведені приписи законодавства Верховний Суд висновує, що обов`язок із затвердження проєктної документації на будівництво об`єкта лежить саме на замовникові такого будівництва. При цьому після затвердження проєктної документації (її експертизи - за необхідності) така документація разом з іншими документами подається замовником будівництва відповідній Інспекції ДАБК, яка в свою чергу видає замовникові дозвіл на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт не вимагається. Звідси, видача замовнику дозволу на виконання будівельних робіт презюмує наявність у нього затвердженої проєктної документації на будівництво та надає йому законне право розпочати будівельні роботи згідно з такої документацією.

50. Ураховуючи, що 20.10.2016 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України Товариству був виданий Дозвіл на виконання будівельних робіт, висновки апеляційного господарського суду в частині незатвердження проєктної документації на будівництво у спірних правовідносинах є безпідставними та такими, що зроблені з неправильним застосуванням наведених правових норм.

51. У цій частині відхиляються й аргументи відзиву Товариства про необґрунтованість касаційної скарги Міста щодо неможливості неправильного застосовування апеляційним судом приписів статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" з мотивів їх незастосування судом у спірних правовідносинах, адже згідно з положеннями частини третьої статті 311 ГПК України неправильним застосовуванням норм матеріального права вважається також і незастосування закону, який підлягав застосуванню.

52. Оскільки в ході розгляду цієї справи господарським судом першої інстанції було установлено (з урахуванням преюдиційних обставин), що згідно з Контрольною карткою Виконавчого органу Київської міськради (КМДА) № 17040062 від 01.06.2017 заявлений термін виконання робіт з 01.06.2017, Експертним звітом щодо розгляду проєктної документації № 77/15 від 25.09.2015 тривалість будівництва визначена строком у 23,5 місяців, господарським судом у справі № 910/15297/17 констатована можливість завершити плановане будівництво до 19.05.2019, а станом на день прийняття Містом оспорюваного рішення жодних будівельних чи підготовчих робіт Товариством не здійснено цілком підставним є його висновок про те, що орендарем порушено взяте на себе у пункті 8.4. договору оренди зобов`язання щодо забудови земельної ділянки.

53. Водночас аргументи апеляційного господарського суду в частині того, що 19.05.2019 це строк дії договору оренди, який був на момент винесення рішення у справі № 910/15297/17, в той час як наразі такий строк встановлено до 05.03.2025, колегія суддів Верховного Суду вважає помилковими, адже поновлення у судовому порядку строку дії укладеного між сторонами договору оренди саме по собі не змінило планованого і узгодженого терміну забудови земельної ділянки.

54. Більше того, колегія суддів Верховного Суду вважає доцільним відмітити також те, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частини перша, третя статті 13 ГПК України).

55. Звідси, стверджуючи про те, що визначений строк планованої забудови у 23,5 місяців є безпідставним, Позивач не міг обмежитись лише його формальним запереченням, а повинен був за допомогою належних і допустимих доказів його спростувати чи довести інший. Між тим як вказав місцевий господарський суд (а суд апеляційної інстанції не спростував) жодних доказів, які встановлюють інші терміни виконання/завершення будівельних робіт Товариством до матеріалів цієї справи додано не було, хоча саме на останньому у спірних правовідносинах лежав тягар доказування відповідних обставин.

56. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 та від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, саме орендар має довести, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини.

57. Господарський суд першої інстанції у цій частині виснував, що Товариством відсутності своєї вини у порушенні строків забудови у спірних правовідносинах не доведено, адже ним не надано будь - яких доказів хоча б початку будівництва протягом 15 років з дати реєстрації договору оренди, як не надано ним і доказів того, що в ході орендних правовідносин сторін ним були вжиті всі залежні від нього заходи щодо належного виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди. Суд відхилив як необґрунтовані та безпідставні твердження Позивача щодо втрати інвесторів у зв`язку з чим у останнього зменшився матеріальний потенціал на будівництво, з огляду на те, що доказів на підтвердження таких тверджень ним до матеріалів справи також не додано.

58. Суд касаційної інстанції вважає, що своїми аргументами суд апеляційної інстанції наведених висновків місцевого господарського суду належним чином не спростував, адже:

58.1. в частині висновків про наявність суб`єктивних чинників, які не дозволяли Товариству вчасно завершити забудову проігнорував приписи законодавства про те, що дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку таких робіт (див. постанови Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17 і від 23.01.2023 у справі № 910/383/20, на які посилається скаржник у касаційній скарзі), а тому жодних нормативних підстав не проводити будівництво у орендаря не було; отримавши у 2015-2016 роках усю необхідну будівельно-дозвільну документацію Товариство до виконання взятих на себе за договором оренди зобов`язань із будівництва навіть не приступило;

58.2. в частині ж висновків про наявність об`єктивних чинників, які не дозволяли Товариству вчасно завершити забудову ґрунтувався на припущеннях; про наявність конкретних доказів, які підтверджують вплив наведених Позивачем обставин на можливість виконання ним своїх обов`язків за договором оренди не вказав.

59. Таким чином у даному провадженні підтвердились обставини порушення Товариством своїх обов`язків із завершення забудови земельної ділянки, відсутність вини у такому порушенні останнім доведено не було, а тому (як правильно вирішив господарський суд першої інстанції) Місто мало законне право на одностороннє розірвання договору оренди землі, яке воно й реалізувало прийнявши оспорюване рішення.

60. Міркування апеляційного господарського суду щодо не дотримання таким розірванням критеріїв, які дають право на втручання у право особи на мирне володіння майном згідно із гарантіями, наданими статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод колегія суддів Верховного Суду також вважає необґрунтованими, оскільки у спірних господарських правовідносинах Місто і Товариство є їх рівноправними учасниками, межі прав та обов`язків яких чітко узгоджені умовами договору оренди земельної ділянки і саме у зв`язку із невиконанням Товариством своїх зобов`язань за договором оренди Місто скористалося правом на одностороннє розірвання такого договору, що для Товариства було передбачуваним.

61. Таким чином суд касаційної інстанції висновує, що у даному касаційному провадженні Містом було належним чином доведено неправильне та здійснене апеляційним судом без урахування висновків Верховного Суду застосування правових норм, яке в результаті призвело до скасування правильного і законного рішення місцевого господарського суду. Тобто підстава касаційного оскарження судового рішення, яка визначена у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України в ході касаційного перегляду підтвердилася.

62. В свою чергу доводи відзиву Товариства, зокрема, в частині про неподібність правовідносин цієї справи і з справами, що раніше розглядалися Верховним Судом і на неврахування висновків у яких посилалося Місто свого підтвердження не знайшли, позаяк як вказала Великої Палати Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

63. Також колегія суддів відмічає, що додані Товариством до відзиву та до додаткових пояснень докази (лист до Департаменту міського благоустрою ВО КМР (КМДА), квитанція про сплату орендної плати) суд касаційної інстанції не розглядає, адже права на такі дії (стаття 300 ГПК України) немає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

64. Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

65. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (частина 1 статті 312 ГПК України).

66. Оскільки під час здійснення касаційного провадження у даній справі установлено, що постановою апеляційного господарського суду від 07.06.2023 було скасовано законне і обґрунтоване рішення місцевого господарського суду від 08.11.2022, колегія суддів Верховного Суду, керуючись наведеними приписами ГПК України, дійшла висновку про скасування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції і про залишення в силі рішення господарського суду першої інстанції.

Судові витрати

67. В порядку приписів статті 129 ГПК України судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Товариство.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07 червня 2023 року у справі № 910/1437/22 скасувати, а рішення Господарського суду міста Києва від 08 листопада 2022 року у цій справі залишити в силі.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" (01015, м. Київ, вул. Князів Острозьких, 37/2, кв. 26, ) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ) 9 924 грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

4. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідний наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Дроботова Т.Б.

Случ О.В.