номер провадження справи 34/161/23
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.09.2023 Справа № 908/1932/23

м.Запоріжжя

Господарський суд Запорізької області у складі судді Науменка А.О.,

при секретареві судового засідання Концур Г.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 908/1932/23

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Василівський комбікормовий завод, ідентифікаційний код юридичної особи 36889732 (вул. 9 травня, буд 11-А, м. Запоріжжя, 69096)

до відповідача: Запорізької міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 04053915 (пр-т Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105)

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД ідентифікаційний код юридичної особи 42782408 (вул. Щаслива, буд 9-А, м. Запоріжжя, 69065)

про розірвання договору

за участю уповноважених представників сторін:

позивач: Черкашин І.І. - діє на підставі ордеру АР № 1087844 від 27.06.2023; свідоцтво ЗП № 001065 від 28.04.2015 (в режимі відеоконференції);

відповідач: Лісняк Є.О. - паспорт НОМЕР_1 від 20.05.2004; виписка ЄДР від 19.05.2022 № 017007400

третя особа: не з`явилась

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю Василівський комбікормовий завод з позовною заявою до Запорізької міської ради про розірвання договору оренди землі № 00380 від 17.07.2017, укладеним між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Василівський комбікормовий завод, у зв`язку з продажем нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці загальною площею 0,4924 га, кадастровий номер :04:024:0119, що є предметом даного договору оренди.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.06.2023 справу № 908/1932/23 передано на розгляд судді Науменку А.О.

Позовна заява відповідає вимогам, встановленим у ст. 162, ст. 164, ст. 172 Господарського процесуального кодексу України.

Підстав для залишення позовної заяви без руху, її повернення або відмови у відкритті провадження у справі судом не встановлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 176 ГПК України суд відкриває провадження у справі протягом п`яти днів з дня надходження позовної заяви.

Згідно з ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 250 ГПК України господарське судочинство здійснюється за правилами загального або спрощеного позовного провадження. Питання про розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження суд вирішує в ухвалі про відкриття провадження у справі.

Розглянувши матеріали справи, згідно зі ст. 247 ГПК України, враховуючи предмет спору, суд дійшов до висновку про прийняття позову до розгляду в загальному позовному провадженні.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 19.06.2023 у справі № 908/1932/23 судом призначене підготовче судове засідання на 05.07.23 2023 о 11 год. 45 хв.

Позовні вимоги мотивовано тим, що згідно з п. 40 договору від 17.07.17 він підлягає розірванню у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно, яке розташоване на земельній ділянці, яка є об`єктом оренди землі.

05.07.2023 від відповідача надійшов відзив, який приймається судом до розгляду. Відповідач вказує на відсутність підстав для задоволення позову, оскільки згідно із практикою Верховного Суду у разі виникнення в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.

Від представника відповідача надійшло клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД ідентифікаційний код юридичної особи 42782408 (вул. Щаслива, буд 9-А, м. Запоріжжя, 69065).

Представник позивача заперечував проти задоволення клопотання відповідача про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Клопотання відповідача про залучення третьої особи обґрунтовано наступним. 02.02.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю Василівський комбікормовий завод та Товариством з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД укладено договір купівлі-продажу (зареєстрований в реєстрі за № 652) нерухомого майна інв. № 311100. яке розташовано за адресою: м. Запоріжжя, вул. Щаслива. 9а (кадастровий номер :04:024:0119 площа 0.4924 га), загальною площею 1143,7 кв.м., що складається з: офіс літ.А-2. Крім того, на земельній ділянці розташована котельня літ. В, будівля гаражу літ. В, альтанка літ. Г, паркан №4, ворота №5, ворота №6, фонтан №7, замощення III, замощення IV.

Згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вищевказана земельна ділянка на якій розташоване майно Товариства з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД зареєстрована за комунальною формою власності, власником якої являється територіальна громада міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.

Отже, відповідач вважає за необхідне залучити у вказаній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД ідентифікаційний код юридичної особи 42782408 (вул. Щаслива, буд 9-А, м. Запоріжжя, 69065) оскільки прийняте рішення по даній справі може вплинути на його права або обов`язки, як нового власника нерухомого майна та землекористувача вищевказаної земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.

Згідно з ч. 2 ст. 50 ГПК України, якщо суд при вирішенні питання про відкриття провадження у справі або при підготовці справи до розгляду встановить, що рішення господарського суду може вплинути на права та обов`язки осіб, які не є стороною у справі, суд залучає таких осіб до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору.

Розглянувши заяву відповідача про залучення третьої особи, враховуючи доводи заявника, суд дійшов висновку про її задоволення та залучення до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю АРЕНА ГРУП ЛТД ідентифікаційний код юридичної особи 42782408 (вул. Щаслива, буд 9-А, м. Запоріжжя, 69065), оскільки рішення у справі може вплинути на її права або обов`язки щодо однієї із сторін.

На підставі ч.2 ст. 183 ГПК України суд відклав підготовче засідання на 24.07.2023 о 10 год. 40 хв.

13.07.2023 на виконання ухвали суду позивач надіслав лист з додатками, який приймається судом до розгляду та долучається до матеріалів справи.

Третя особа в судове засідання не з`явилась. Сторона належним чином повідомлена про дату, місце та час проведення судового засідання. Документів від третьої особи до суду не надходило.

Враховуючи вищевикладене, за наслідками судового засідання, строк підготовчого провадження було продовжено на 30 днів згідно з ч. 3 ст. 177 ГПК України та відкладено підготовче засідання на 04.09.2023 о 11 год. 20 хв.

31.07.2023 від третьої особи на адресу суду недійшла заява про розгляд справи без участі представника третьої особи. Судом розглянуто та задоволено заяву третьої особи.

26.07.2023 від відповідача надійшло клопотання, яке долучено до матеріалів справи.

В судовому засіданні представники сторін зазначили, що станом на 04.09.2023 всі наявні докази були подані до матеріалів справи та клопотання процесуального характеру відсутні.

За таких обставин, суд проаналізувавши матеріали справи, заслухавши думку представників сторін про готовність справи до розгляду по суті, дійшов до висновку про можливість закриття підготовчого провадження та про призначення справи до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача усно просив наступне судове засідання також провести в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Зазначене клопотання судом задоволено.

За наслідками судового засідання, на підставі ст. 185 Господарського процесуального кодексу України, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 18.09.2023 об 10 год.00 хв.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги позовної заяви, просив її задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечив, просив в його задоволенні відмовити повністю.

В судовому засіданні 18.09.2023 здійснювалась відеоконфренція.

В судовому засіданні 18.09.2023 судом прийнято рішення, оголошено його вступну та резолютивну частину.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

17.07.2017 між Запорізькою міською радою (орендодавець), в особі міського голови Буряка В.В., діючого на підставі Закону України «Про місцеве; самоврядування в Україні» та Товариством з обмеженою відповідальністю Василівський комбікормовий завод (орендар), в особі директора Грачова В.С., діючого на підставі статуту, було укладено договір оренди № 00380 (далі договір від 17.07.17).

Відповідно до п. 1 договору від 17.07.17 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,4924 га, кадастровий номер :04:024:0119 для розташування офісу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Щаслива, буд. 9-А.

Згідно із пунктами 4, 5 договору від 17.07.17 на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: офіс та господарські будівлі орендаря, та (або) інші об`єкти, що не відносяться до нерухомого майна: відсутні. Земельна ділянка передається в оренду разом з: офісом та господарськими будівлями орендаря.

Строк дії договору від 17.07.17 вказаний до 26.10.2035 року (п. 11 договору від 17.07.17).

02.02.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Василівський комбікормовий завод» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРЕНА ГРУП ЛТД» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу.

За умовами вказаного договору продавець продав та зобов`язується передати у власність, а покупець купив та приймає у власність нерухоме майно інв. № 311100, загальною площею 1143,7 кв.м., що складається з: офіс літ.А-2, на земельній ділянці розташована котельня літ. В. будівля гаражу літ. В. альтанка літ. Г. паркан №4. ворота №5. ворота №6. фонтан №7. замощення III. замощення IV. Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 0,4924 га, кадастровий номер :04:024:0119, за адресою м. Запоріжжя, вул. Щаслива, буд. 9-А.

Згідно із п. 40 договору від 17.07.17 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Перехід права власності на об`єкти, розташовані на земельній ділянці, до іншої особи, інші обставини є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджено довідкою відповідної податкової інспекції міста. Право на земельну ділянку у разі ліквідації юридичної особи, смерті фізичної особи - Орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду не переходить до правонаступників, спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну білянку разом з Орендарем.»

На підставі вищенаведеного 04.05.2023 року Позивач звернувся до Відповідача для врегулювання спірного питання з листом-вимогою про розірвання договору оренди № 00380 від 17.07.2017 достроково у зв`язку з продажем нерухомого майна у добровільному порядку у зв`язку з переходом права власності на об`єкти, розташовані на земельній ділянці, що є предметом даного договору, до іншої особи на підставі договору купівлі-продажу від 02.02.2021 року укладеного між позивачем ТОВ «ВКЗ» та ТОВ «АРЕНА ГРУП ЛТД».

Жодних відповідей на даний лист відповідач не надав,у зв`язку з чим позивачем заявлений цей позов про розірвання договору оренди землі.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовна заява підлягає задоволенню виходячи з такого.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з ч.ч.3, 4 ст.334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У відповідності до ч. ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Наведені норми потрібно розуміти так, що у разі виникнення в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, відбувається заміна сторони у зобов`язанні.

Аналогічну правову позицію, що у розумінні наведених положень законодавства у разі виникнення в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання із такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладено у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 19.02.2020 у справі №908/1645/18.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 дійшла такого висновку: «5.15. Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню».

Відповідно до ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Таким чином, договір від 17.07.17 щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) - Товариства з обмеженою відповідальністю «Василівський комбікормовий завод» припинився відповідним договором купівлі-продажу 02.02.2021, на підставі якого новим власником - Товариством з обмеженою відповідальністю «АРЕНА ГРУП ЛТД» набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір від 17.07.17 не підлягає розірванню. Має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання із такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості Товариства з обмеженою відповідальністю «АРЕНА ГРУП ЛТД». З огляду на викладене суд у задоволенні позову відмовляє.

Згідно з положеннями статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено та підписано 20.09.2023.

Суддя А.О. Науменко