ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" вересня 2023 р. Справа№ 910/1813/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Гончарова С.А.

Шаптали Є.Ю.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 05.09.2023 у справі №910/1813/23 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест»

та заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс» про приєднання до апеляційної скарги

на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023, повний текст якого складений 24.04.2023

у справі № 910/1813/23 (суддя Мудрий С.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс» (далі третя особа 1)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі третя особа 2)

про поновлення договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Позов заявлено про визнання договору оренди земельної ділянки від 18.07.2007 №834у, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за №85-6-00338, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, яка викладена у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем було виконано всі вимоги Закону України «Про оренду землі» для поновлення орендних правовідносин, а саме:

- позивач належно виконував свої обов`язки за договором, а саме, у позивача відсутня заборгованість з орендної плати згаданої земельної ділянки, про що свідчать довідка ГУ ДПС у м. Києві від 13. 04.2022 за №146855 та докази оплат після спливу строку;

- позивач повідомив орендодавця (відповідача) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за три (02.04.2022) місяці до закінчення строку дії спірного договору (23.07.2022) та додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди;

- позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, про що свідчить те, що акт повернення земельної ділянки сторонами договору не підписувався, щомісячні платежі з орендної плати після спливу строку дії договору оренди земельної ділянки (після 23.07.2022) позивачу не повертались, є докази забудови позивачем цієї ділянки, такі як діючий дозвіл на будівництво та довідка про незавершене будівництво, що підтверджують фактичне використання земельної ділянки;

- орендодавець (відповідач) упродовж місяця після закінчення строку спірного договору оренди (до 23.08.2022) письмово не повідомив позивача про заперечення у поновленні цього договору.

При цьому, враховуючи відсутність заперечень відповідача такий договір є поновленим на тих саме умовах автоматично, що потребує оформлення додатковою угодою.

Також позивач зазначив про те, що на даний час за ним зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходиться на спірній земельній ділянці.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:

- поновлення спірного договору на тих саме умовах не є можливим, так як на даний час на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно третьої особи 1, до якої з набуттям права власності на таке майно перейшло і право користування такою земельною ділянкою, а відповідне право позивача - припинилося;

- реєстрація за позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва який знаходиться на спірній земельній ділянці не породжує жодних прав у позивача та обов`язків у відповідача щодо поновлення спірного договору оренди;

- твердження позивача про належне виконання ним обов`язків за спірним договором оренди є безпідставним, так як позивачем не виконано умови договору в частині завершення забудови земельної ділянки до закінчення строку дії договору, а також без згоди відповідача передано частину земельної ділянки в суборенду.

Третя особа 1 у письмових поясненнях позовні вимоги підтримала та зазначила про те, що:

- її було утворено внаслідок виділу з позивача, а на спірній земельній ділянці дійсно знаходиться нежилий будинок-офіс, який раніше належав позивачу та був ним переданий третій особі 1 на підставі розподільчого балансу та, з огляду на вказане між третьою особою 1 та позивачем укладено договір суборенди земельної ділянки;

- в межах дії спірного договору оренди та з наміром продажу нежилого будинку-офісу іншій особі позивачем та третьою особою 1 вчинялись дії щодо поділу земельної ділянки, проте до закінчення дії спірного договору відповідачем та/або третьою особою 2 не було надано згоди на поділ, який можливо виконати лише за умови чинного договору.

Третя особа 2 у письмових поясненнях проти задоволення позову заперечила з підстав, аналогічних наведеним відповідачем, додатково зазначивши про те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 в позові відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що:

- у зв`язку із набуттям третьою особою 1 права власності на об`єкт нерухомості право користування земельною ділянкою у позивача припинилось в силу закону, що свідчить про неможливість застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки за таких умов договір поновлюється на тих самих умовах, тобто між тими ж сторонами договору оренди;

- зареєстроване право власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 5,1 % не породжує жодних прав у позивача та обов`язків у відповідача щодо поновлення спірного договору оренди;

- для застосування приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вирішуючи спір про поновлення договору оренди суди мають встановити ряд юридичних фактів, зокрема належність виконання умов договору орендарем. В свою чергу матеріалами справи підтверджується неналежне виконання позивачем обов`язків за спірним договором, зокрема невиконання обов`язку щодо завершення забудови земельної ділянки до закінчення строку дії договору, а також передача без згоди відповідача частини земельної ділянки в суборенду.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 та ухвалити нове рішення, яким визнати договір оренди земельної ділянки від 18.07.2007 № 834у, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за № 85-6-00338, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у відповідній редакції.

Крім того, скаржником заявлене клопотання про поновлення строку на оскарження вищевказаного рішення.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення прийнято із неправильним установленням обставин, які мають значення для справи та з порушенням застосування норм матеріального права.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач послався на ті ж самі обставини, що й при зверненні до суду з цим позовом, додатково зауваживши на тому, що:

- умова спірного договору щодо завершення забудови спірної земельної ділянки є умовою договору суперфіцію, порушення якої не може розглядатися для не поновлення саме договору оренди, а за вказане порушення у договорі передбачена відповідальність у вигляді дострокового розірвання договору;

- висновок суду першої інстанції про те, що передача частині земельної ділянки в суборенду третій особі 1 відбулась зі порушенням умов спірного договору є помилковим, так як укладенню договору суборенди передувало відповідне звернення до відповідача.

До апеляційної скарги апелянтом додані додаткові докази, а саме копії позитивного висновку комплексної державної експертизи від 24.07.2007, довідки позивача № 13/39 від 26.11.2019, заяви на розроблення технічної документації із землеустрою, листа позивача № 10/39 від 28.10.2020 та накладної № 262 та листа третьої особи 2 № 05716-21476 від 16.11.2020.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.05.2023, справу № 910/1813/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді: Гончаров С.А., Шаптала Є.Ю..

З огляду на те, що апеляційна скарга надійшла до Північного апеляційного господарського суду без матеріалів справи, що у даному випадку унеможливлює розгляд поданої апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про необхідність витребування матеріалів даної справи у суду першої інстанції та відкладення вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, до надходження матеріалів справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.05.2023 у Господарського суду міста Києва витребувано матеріали справи № 910/1813/23, а також відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи № 910/1813/23.

07.06.2023 від Господарського суду міста Києва до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали даної справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.06.2023 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 та поновлено апелянту вказаний строк, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23, зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 до закінчення його перегляду в апеляційному порядку, розгляд апеляційної скарги призначено на 11.07.2023 о 10:15 год.

10.07.2023 до суду від третьої особи 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому третя особа 2, з посиланням на ті ж самі обставини що й під час розгляду справи в суді першої інстанції, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

10.07.2023 до суду надійшла заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс» про приєднання до апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23, в якій заявник просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 та ухвалити нове рішення, яким визнати договір оренди земельної ділянки від 18.07.2007 № 834у, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за № 85-6-00338, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, викладеній в позовній заяві.

У заяві третя особа 1 зазначила про те, що:

- рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване через неправильне установлення обставин, які мають значення для справи;

- у зв`язку з подачею даною заявою нового доказу, якого не існувало на час прийняття оскаржуваного рішення, висновки суду першої інстанції, що ґрунтуються на попередніх обставинах справи, мають бути переглянуті.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги третя особа 1 послалась на те, що:

- з огляду набуття третьою особою 1 права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці, позивачем та третьою особою 1 з грудня 2021 року і до закінчення строку дії спірного договору вчинялися дії щодо розподілу вказаної земельної ділянки, проте до закінчення дії спірного договору відповідачем та/або третьою особою 2 не було надано згоди на поділ, який можливо виконати лише за умови чинного договору;

- позивач передав третій особі 1 об`єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці, на підставі розподільчого балансу за актом приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019, який (акт) має бути кваліфікований як правочин;

- за змістом положень ч. 8 ст. ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт. Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера;

- оскільки акт приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019 не містить кадастрового номеру земельної ділянки право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт, вказаний правочин не містить всіх істотних умов, що зумовлює нікчемність такого правочину та, відповідно, свідчить про те, що до третьої особи 1 не могло перейти і право на оренду земельної ділянки;

- з огляду на те, що власник спірної земельної ділянки не вчинив жодних дій на її поділ з часу звернення позивача, з грудня 2021 року, то третя особа 1 не завершила набуття права власності на будівлю на цій земельній ділянці, а укладена угода суборенди частини земельної ділянки, що не була поділена, і в подальшому не була легалізована, набула ознак нікчемності, як укладена з порушенням ст. 120 ЗК України

- згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав від 13.06.2023 право власності на об`єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці, зареєстрований саме за позивачем, а відтак на даний час поновлення позивачу договору оренди земельної ділянки не порушує жодних прав чи інтересів третьої особи 1.

До заяви про приєднання апелянтом додані додаткові докази, а саме копії акту приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019 та Витягу з Державного реєстру речових прав від 13.06.2023.

Згідно протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному судді (судді-доповідачу)(складу суду) від 10.07.2023, справу № 910/1813/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді: Гончаров С.А., Шаптала Є.Ю..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.07.2023 прийнято заяву третьої особи 1 про приєднання до апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23.

В судовому засіданні 11.07.2023 оголошено перерву до 29.08.2023 об 11:15.

19.07.2023 до суду від відповідача надійшли письмові пояснення на апеляційну скаргу та заяву про приєднання до апеляційної скарги, в якій відповідач проти задоволення апеляційної скарги та заяви про приєднання заперечив, пославшись та ті ж самі обставини, що й в суді першої інстанції та додатково зауваживши на тому, що в період з 15.11.2019 по 08.06.2023 право власності на об`єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці, було зареєстровано саме за третьою особою 1.

До вказаних пояснень відповідачем додані додаткові докази, а саме копії Інформаційної довідки № 339225916 від 14.04.2023 та нотаріальної заяви № 1136 від 07.06.20233 акту приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019 та Витягу з Державного реєстру речових права від 13.06.2023.

В судовому засіданні 29.08.2023 оголошено перерву до 05.09.2023 об 11:45.

Щодо наданих позивачем, відповідачем та третьою особою 1 під час апеляційного перегляду додаткових доказів слід зазначити таке.

Враховуючи, що вказані особи додали ці документальні докази під час розгляду апеляційної скарги, на дату прийняття оспорюваного рішення таких доказів суд першої інстанції в своєму розпорядження не мав.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

За змістом частин 4, 8 ст. 80 ГПК України, яка визначає загальний порядок подання доказів, якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3 ст. 269 ГПК України).

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 916/2187/18 викладено висновок про те, що, подаючи відповідні докази, відповідач звертав увагу суду апеляційної інстанції на те, що документи, які ним подані, датовані вереснем та груднем 2019 року, отже, вони не існували станом на дату винесення рішення судом першої інстанції, а також на дату прийняття ухвали апеляційним судом від 22.04.2019. Відтак, відповідно до ч.ч. 3, 8 ст. 80 та ч. 3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції повинен був належним чином дослідити, чи міг відповідач подати такі докази до суду першої інстанції та чи не є це винятковим випадком, згідно з яким апеляційний господарський суд повинен був оцінити такі документи.

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. У разі прийняття додаткових доказів у постанові апеляційної інстанції мають зазначатися підстави такого прийняття.

Наведені положення передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як «винятковість випадку» та «причини, що об`єктивно не залежать від особи» і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) (такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.04.2021 у справі №909/722/14).

Відповідно до статті 129 Конституції України суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства, зокрема є: змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Законом можуть бути визначені також інші засади судочинства.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ч. 3 ст. 2 ГПК України частини 3 статті 2 ГПК України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема: верховенство права; змагальність сторін; пропорційність; розумність строків розгляду справи судом; неприпустимість зловживання процесуальними правами тощо.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 15 ГПК України суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання господарського судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Виходячи з аналізу вищенаведених норм процесуального законодавства, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, зобов`язаний забезпечувати дотримання принципу змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів, доведенні перед судом їх переконливості, сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом задля прийняття законного та обґрунтованого судового рішення, яке буде відповідати завданням господарського судочинства.

У рішенні від 03.01.2018 «Віктор Назаренко проти України» (Заява №18656/13) ЄСПЛ наголосив, що принцип змагальності та принцип рівності сторін, які тісно пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції «справедливого судового розгляду» у розумінні п. 1 ст. 6 Конвенції. Вони вимагають «справедливого балансу» між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони матимуть змогу висловити свої думки щодо кожного документа в матеріалах справи (див. рішення у справі "

«Беер проти Австрії» (Beer v. Austria), заява №30428/96, пункти 17, 18, від 06 лютого 2001 року)

Суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що не повинно бути занадто формального ставлення до передбачених законом вимог, оскільки доступ до правосуддя повинен бути не лише фактичним, але і реальним (Рішення Суду у справі Жоффр де ля Прадель проти Франції від 16.12.1992).

У пункті 7 розділу II рішення у справі «Мінак та інші проти України» ЄСПЛ указав, що принцип рівності сторін вимагає надання кожній стороні розумної можливості представляти свою справу за таких умов, які не ставлять її у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною (рішення від 27.10.1993 у справах «Авотіньш проти Латвії», заява №17502/07, пункт 119 та «Домбо Бехеєр Б. В. проти Нідерландів», пункт 33). Кожній стороні має бути забезпечена можливість ознайомитись із зауваженнями або доказами, наданими іншою стороною, у тому числі з апеляційною скаргою іншої сторони, та надати власні зауваження з цього приводу. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони мали змогу висловити свою позицію щодо кожного документа в матеріалах справи (пункти 17 - 18 рішення від 06.02.2021 у справі «Беер проти Австрії», заява №30428/96).

Враховуючи правовий висновок щодо застосування норми ч. 3 ст. 269 ГПК України, викладений у постанові Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №916/2187/18, а також необхідність з`ясування всіх обставини справи для правильного вирішення спору сторін по суті, колегія суддів вважає за доцільне прийняти до розгляду всі подані позивачем, відповідачем та третьою особою 1 до суду апеляційної інстанції докази.

Станом на 05.09.2023 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.

Під час розгляду справи представники позивача та третьої особи 1 апеляційну скаргу та заяву про приєднання підтримали, представники відповідача та третьої особи 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечили.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

21.12.2006 Київською міською радою прийнято рішення №463/520 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації готельно-офісного комплексу на вул. Іллінській, 22/13 (літери «А», «Б» та «Д») у Подільському районі м. Києва».

18.07.2008 відповідач (орендодавець) та позивач (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 834у (далі Договір), в п. 1.1 якого сторони погодили, що орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006 №463/520, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.07.2007 за №85-6-00338.

Згідно з п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Іллінська, 22/13 (літери «А», «Б» та «Д») у Подільському районі м. - Києва;

- розмір - 0,1939 (нуль цілих одна тисяча дев`ятсот тридцять дев`ять десятитисячних) га;

- цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації готельно-офісного-комплексу;

- кадастровий номер - :85:369:0006.

Договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років (п.3.1 Договору).

Відповідно до п.6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Земельна ділянка з кадастровим номером :85:369:0006, площею 0,1939 га, була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується наявним у матеріалах справи Витягом з № 143471820 від 31.10.2018.

З матеріалів справи слідує, що на спірній земельній ділянці розташовано нежилий будинок-офіс, що належав позивачу на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 24.01.2005, а в подальшому вказаний будинок на підставі розподільчого балансу було передано третій особі 1, яку було утворено внаслідок виділу юридичної особи з ТОВ «Автобудінвест».

З огляду на вказане 25.01.2021 між позивачем та третьою особою 1 укладено договір суборенди частини земельної ділянки, за умовами якого третій особі 1 в суборенду передано частину земельної ділянки з кадастровим номером :85:369:0006 площею 0,0576 га, якою позивач користується відповідно до Договору.

Позивач зазначає про те, що:

- на іншій частині спірної земельної ділянки, вільній від забудови, він планує побудувати готельно-офісний комплекс згідно діючого дозволу на виконання будівельних робіт реєстраційний номер ІУ75, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України;

- з 2007 року позивачем разом із ДП з 100% II «СоюзКонстракт Інвестмент» на вказаній земельній ділянці було розпочато будівництво готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями з відтворенням фасадних стін та надбудовою поверхів за адресою: вул. Набережно-Хрещатицька, 21, вул. Іллінська, 22/13 у Подільському районі міста Києва згідно розробленого, погодженого, із проходженням державної експертизи, проекту будівництва та діючого дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ75 (первинний дозвіл №2764-Пд/С від 27.09.2007 із нотаріально посвідченою заявою про згоду позивача на виконання будівельно-монтажних робіт іншим інвестором та замовником забудови ДП з 100% II «СоюзКонстракт Інвестмент»), яке триває і на даний час;

- при цьому на даний час за позивачем зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва (№ об`єкта нерухомого майна 0), що підтверджується витягом з Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 20.07.2022 № 305363196.

Колегія суддів зазначає про те, що наданими до суду апеляційної інстанції доказами підтверджується, що 08.06.2023, на підставі заяви позивача № 1136 від 07.06.2023, проведено реєстрацію за ним права власності на нежилий будинок-офіс.

Вказані факти сторонами не заперечуються.

Зі змісту Договору слідує, що строк його дії закінчився 23.07.2022.

Пунктом 11.7 Договору визначено наступний порядок поновлення Договору: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Позивач листом-повідомленням від 02.04.2022 повідомив відповідача про свій намір поновити Договір, долучивши відповідно до вимог рішення Київської міської ради №241/2463 від 20.04.2017: 1) проект додаткової угоди про поновлення Договору, підписаної та скріпленої печаткою позивача; 2) витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №143471820 від 31.10.2018; 3) виписку з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Автобудінвест» від 03.11.2021;4) витяг з ЄДР з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Автобудінвест» від 06.12.2021; 5) опис документів, що надаються ТОВ «Автобудінвест» державному реєстратору для проведення реєстраційної дії (реєстрація розподільчого балансу позивача), від 25.10.2019; 6) лист позивача №1 від 01.04.2022 щодо поновлення договору оренди із додатком: 6а) з копією дозволу на виконання будівельних робіт; 6б) з копією Свідоцтва про право власності від 24.01.2005 (на будівлю); 6в) з копією договору суборенди частини земельної ділянки :85:369:0006, укладеного між ТОВ «Автобудінвест» (позивачем) та ТОВ «Автобудінвест Плюс» від 25.01.2021; 6г) з копією Витягу з ДРРПНМ №189265972 від 19.11.2019 (про реєстрацію права власності на будівлю літ. «Д» по вул. Іллінська, 22/13, м. Київ на ТОВ «Автобудінвест Плюс»); 6д) з копією Технічного паспорту на нежитловий будинок літ. «Д» по вул. Іллінська, 22/13, м. Київ, інвентаризаційна справа 28659.

У даному листі-повідомленні позивачем також було зазначено, що довідка органу Державної фіскальної служби (на сьогодні державної податкової служби) про відсутність заборгованості у позивача з орендної плати буде подано окремим листом (пункт 4 додатку до листа-повідомлення). Також, даним листом-повідомленням від 02.04.2022 позивач надав згоду на приведення умов договору щодо розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.

Листом №2 від 18.04.2022 позивач надав відповідачу довідку про відсутність заборгованості з платежів, справляння за якими покладено на контролюючі органи, датовану 13.04.2022 за №146855, а також повторно надав додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки :85:369:0006.

Листом №05716-7113 від 20.05.2022 третя особа 2 повідомила позивача, що не вбачає на сьогодні підстав для поновлення позивачу Договору у зв`язку із тим, що на цій ділянці є майно іншої юридичної особи, що перебуває у власності третьої особи 1, та є підставою для оформлення цією особою права оренди земельною ділянкою.

Позивач зазначає, що під час дії Договору та наміром продажу належної третій особі 1 нежитлової будівлі, позивачем зроблено та подано третій особі 2 комплект документів щодо поділу земельної ділянки, з огляду на що остання листом №0570202/2-142 від 05.01.2022 надала наступні зауваження: надати обґрунтування необхідності поділу вказаної земельної ділянки та надати орієнтовну схему поділу.

В свою чергу, листом від 27.01.2022 позивач надав обґрунтування поділу, з долученням копії дозволу на виконання будівельних робіт та планом поділу земельної ділянки (вхідний № 057/1387 від 27.01.2022), проте на вказаний лист жодної відповіді отримано не було.

Позивач повторно звернувся до третьої особи 2 з листом №16/06 від 16.06.2022 щодо обґрунтування поділу земельної ділянки :85:369:0006, що можливо в межах строку дії Договору, та знов надав відповідачу план такого поділу.

При цьому, третя особа 1 звернулась до відповідача з листом №20/06 від 20.06.2022 в якому повідомила про відсутність заперечень проти поновлення Договору.

Листом від 20.07.2022 позивач проінформував відповідача про наявність на земельній ділянці :85:369:0006 зареєстрованого майна позивача згідно Витягу з ДРРПНМ від 20.07.2022 (реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, № об`єкта нерухомого майна 0).

Листом №05716-11411 від 22.09.2022 третя особа 2 повідомила позивача та третю особу 1 що листом № 0570202/2-9430 від 27.07.2022 (через чотири дні після спливу строку дії Договору) надана згоду на поділ спірної земельної ділянки.

Позивач зазначає про те, що, з того часу жодних інших відомостей ані від відповідача, ані від третьої особи 2 позивачем отримано не було, в свою чергу третя особа 1 прийняла рішення щодо продовження роботи за договором суборенди земельної ділянки та не заперечує щодо поновлення договору оренди позивачем.

З огляду на вказані обставини позивач звернувся до суду з цим позовом та просить визнати Договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції додаткової угоди, в редакції зазначеній позивачем у позовній заяві.

Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив, що колегія суддів вважає вірним з огляду на таке.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлені Земельним кодексом України (далі ЗК України) та Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 05.12.2019, внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема доповнено розділ IX «Перехідні положення» абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Враховуючи те, що Договір укладений 18.07.2007, до спірних правовідносин положення статті 126-1 Земельного кодексу України не застосовуються, а поновлення Договору слід здійснювати на умовах, визначених цим договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.06.2022 у справі № 906/400/21 та від 16.03.2023 у справі № 910/194/22.

За змістом положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла станом на 18.07.2007 (дата укладення Договору - примітка суду), передбачено, що:

- після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. (ч. 1);

- у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (ч. 2);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням (ч. 3).

Отже, виходячи з умов вказаної статті право на поновлення договору оренди за умови, якщо він продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та за відсутності письмових заперечень орендодавця, має саме орендар земельної ділянки.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі»).

З матеріалів справи слідує, що:

- земельна ділянка з кадастровим номером :85:369:0006 передавалась позивачу для будівництва, обслуговування та експлуатації готельно-офісного комплексу на вул. Іллінській, 22/13 (літери «А», «Б» та «Д») у Подільському районі м. Києва;

- на спірній земельній ділянці станом на дату укладення Договору вже був наявний об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс, що належав позивачу на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 24.01.2005;

- вказаний будинок на підставі розподільчого балансу було передано третій особі 1, яку було утворено внаслідок виділу юридичної особи з ТОВ «Автобудінвест» і станом на дату винесення судом першої інстанції майно (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 189265972 від 19.11.2019);

- на даний час за позивачем зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва (№ об`єкта нерухомого майна 0), що підтверджується витягом з Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 20.07.2022 № 305363196;

- з 08.06.2023 право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс зареєстровано за позивачем.

У заяві про приєднання до апеляційної скарги третя особа 1 фактично стверджує про нікчемність правочину за яким він набув право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс, так як:

- позивач передав третій особі 1 об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс на підставі розподільчого балансу за актом приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019, який (акт) має бути кваліфікований як правочин;

- за змістом положень ч. 8 ст. ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт. Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера;

- оскільки акт приймання-передачі майна, прав та обов`язків відповідно до Розподільчого балансу від 27 жовтня 2019 року підписаного 15.11.2019 не містить кадастрового номеру земельної ділянки право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт, вказаний правочин не містить всіх істотних умов, що зумовлює нікчемність такого правочину та, відповідно, свідчить про те, що до третьої особи 1 не могло перейти і право на оренду земельної ділянки;

- з огляду на те, що власник спірної земельної ділянки не вчинив жодних дій на її поділ з часу звернення позивача, з грудня 2021 року, то третя особа 1 не завершила набуття права власності на будівлю на цій земельній ділянці, а укладена угода суборенди частини земельної ділянки, що не була поділена, і в подальшому не була легалізована, набула ознак нікчемності, як укладена з порушенням ст. 120 ЗК України

Проте колегія суддів вважає такі висновки безпідставними з огляду на наступне.

Стаття 215 ЦК України встановлює, що:

- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1);

- недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2);

- якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3).

За змістом ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. Так, за ступенем недійсності правочину вони поділяються на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні (оспорювані), які можуть бути визнані недійсними, але за певних умов.

Нікчемним (абсолютно недійсним) є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом. Відповідно до положень ч. 2 ст. 215 ЦК України визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Правочини є безспірно нікчемними, якщо усувається оціночність їх сприйняття і абсолютно зрозуміло, що вони вчинені з таким порушенням закону, яке позначається як підстава їх нікчемності, тому ніякого спору виникнути не може. Нікчемний правочин як завідомо недійсний не підлягає виконанню. На нікчемність правочину мають право посилатися і вимагати в судовому порядку застосування наслідків його недійсності будь-які заінтересовані особи.

У свою чергу оспорюваними є правочини, які ЦК України не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними в судовому порядку за вимогою однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи.

Таким чином, оспорюваним є правочин, який недійсний в силу визнання його таким судом на вимогу сторони чи заінтересованої особи. Оспорювані правочини викликають передбачені ними правові наслідки до тих пір, доки вони не оскаржені, однак якщо вони заперечуються (оскаржуються) стороною чи заінтересованою особою, то суд за наявності відповідних підстав визнає їх недійсними з моменту їх вчинення.

На відміну від нікчемного оспорюваний правочин на момент вчинення породжує для його сторін цивільні права та обов`язки, тому припускається дійсним. Водночас порушення умов дійсності правочинів в момент вчинення, як вже зазначалося, надає можливість одній зі сторін чи заінтересованій особі звернутися до суду з позовом про визнання такого правочину недійсним. Тобто якщо правочин не оспорюється, то є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки.

Вказаний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 25.03.2021 у справі № 911/2961/19.

Положеннями абзацу 1 ч. 8 ст. 120 ЗК України встановлено, що істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди ( ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Водночас за змістом ч. 8 ст. 181 ГК України, в редакції, яка діяла станом на дату вчинення позивачем та третьою особою 1 правочину з передачі об`єкту нерухомості - нежилого будинку-офісу, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

Отже, за змістом законодавчого регулювання, наведеного у загальних положеннях про правочини, якщо договір хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

Як слідує з матеріалів справи правочин за яким третя особа 1 набула право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс його сторонами був виконаний, про що свідчать як відомості, які містились у Державному реєстру речових прав на нерухоме майно, так і надані сторонами у суді першої інстанції пояснення, а також інші матеріли справи.

Колегія суддів вважає помилковими твердження третьої особи 1 про те, що так як власник спірної земельної ділянки не вчинив жодних дій на її поділ з часу звернення позивача, з грудня 2021 року, то третя особа 1 не завершила набуття права власності на будівлю на цій земельній ділянці, оскільки положення ст. 120 ЗК України не ставлять у залежність вчинення правочину, що передбачає набуття права власності, від виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

Отже, кваліфікація вказаного правочину як неукладеного виключається, такий правочин вважається укладеним та може бути оспорюваним.

З огляду на обставини, які викладені вище, правочин за яким третя особа 1 набула право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс є саме оспорюваним, а відтак до визнання його недійсним в судовому порядку, з огляду на приписи статті 204 ЦК України, яка встановлює презумпцію правомірності правочину, вказаний правочин є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки.

При цьому колегія суддів зауважує позивачу та третій особі 1 і на тому, що:

- статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

- тож факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає законність і добросовісність такого набуття.

- за змістом положень ч. 5ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Вказане свідчить про те, що у відповідача були відсутні жодні підстави вважати, що станом на дату звернення позивача з заявою про поновлення Договору власником вищезгаданого об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс був саме позивач.

Частиною 4 ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Приписами статті 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди», який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Згідно з висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди» (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Відповідно до приписів ч. 3ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Тобто особа, яка набула право власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

Отже, враховуючи те, що земельна ділянка з кадастровим номером :85:369:0006 не розділена, правовим наслідком набуття третьою особою 1 права власності на нежилий будинок-офіс, який розташований на такій земельній ділянці є те, що саме третя особа 1 з 15.11.2019 набула статусу орендаря за Договором.

В свою чергу те, що з 08.06.2023 право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс зареєстровано за позивачем встановлених вище висновків не спростовує.

Щодо реєстрації за позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва (№ об`єкта нерухомого майна 0), колегія суддів зазначає про таке.

За змістом положень ч.ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, реєстрація за позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :85:369:0006 не може свідчити про набуття ним статусу орендодавця цієї земельної ділянки.

При цьому слід зазначити і про те, що, так як земельна ділянка з кадастровим номером :85:369:0006 не розділена, а на цій земельній ділянці перебуває єдиний об`єкт нерухомості право власності на який зареєстровано саме за третьою особою 1, саме остання з 15.11.2019 є орендарем за Договором.

В свою чергу те, що позивач має дозвільні документи щодо будівництва на цій земельні готельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та громадськими приміщеннями вказаних висновків не спростовує.

Згідно з ч. 1 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (ч. 2 ст. 4 ГПК України).

Статтею 20 ГК України передбачено, що кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

В свою чергу, вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Враховуючи те, що, як встановлено вище, наявними у матеріалах справи документальними доказами підтверджується те, що з набуттям третьою особою 1 права власності на нежилий будинок-офіс, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :85:369:0006, статус орендаря за Договором набула саме третя особа 1, підстави для задоволенні позовних вимог у цій справі відсутні, так як позивач з 15.11.2019 і по дату закінчення строку дії Договору (23.07.2022) не був його стороною та, відповідно, не мав права звертатися з заявами про продовження вказаного Договору.

Колегія суддів вважає за необхідне зауважити і на наступному.

Як встановлено вище, поновлення Договору слід здійснювати на умовах, визначених Договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У ч. 1 та 4 ст. 11 ЦК України передбачено, що цивільні права і обов`язки виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з інших дій, які за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування.

Відповідно до положень земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно із ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Зі змісту ч. 1 ст. 124 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення Договору) слідує, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради.

Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.

Відповідно до правил, які були чинними на момент укладення договору оренди, та встановлені у статті 33 Закону України «Про оренду землі» (станом на 18.07.2007) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Отже, виходячи з того, що діючим законодавством станом на 2010 рік не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69.

Територіальна громада міста Києва як власник спірного об`єкта - земельної ділянки делегує відповідачу повноваження щодо здійснення права власності від її імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом. Воля територіальної громади як власника може виражатися лише у таких рішеннях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади, та оформлюються у формі рішень відповідної ради.

З матеріалів справи слідує відповідачем рішення про поновлення договору оренди не приймалося, а відтак, оскільки волевиявлення відповідача шляхом прийняття рішення щодо поновлення договору оренди на тих самих умовах відсутнє, то за наявності письмового повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди поновлення спірного договору оренди землі не відбулось.

За обставин, що склались колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог у цій справі у повному обсязі.

Те, що з 08.06.2023 право власності на об`єкт нерухомості - нежилий будинок-офіс зареєстровано за позивачем встановлених вище висновків не спростовує так як позивач набув права власності не вказане майно майже через рік після закінчення строку Договору.

Колегія суддів зауважує позивачу на тому, що він, як власник об`єкта нерухомості - нежилого будинку-офісу, має право на укладення договору оренди земельної ділянки на якій таке майно розташовано, проте укладення такого договору має відбуватися з дотримання визначеної законодавством процедури.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржники не довели обґрунтованість апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надали, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» та заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс» про приєднання до апеляційної скарги задоволенню не підлягають.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою та заявою про приєднання до апеляційної скарги покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс».

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест» на рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 та заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Автобудінвест Плюс» про приєднання до апеляційної скарги залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23 залишити без змін.

3 Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 11.04.2023 у справі № 910/1813/23.

4. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.

5. Матеріали справи №910/1813/23 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 05.09.2023

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді С.А. Гончаров

Є.Ю. Шаптала