ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.08.2023м. ДніпроСправа № 904/3335/23

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Манько Г.В. за участю секретаря судового засідання Мосендз Д.Р.

за позовом Дніпропетровської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради

до В-1 Товариства з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт"

В-2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Урбант Рент Плюс"

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна

Представники:

прокурор Дидюк Н. О.

від позивача Скосарев І.Д.

від відповідача-1 не з`явився.

від відповідача-2 не з`явився.

СУТЬ СПОРУ:

Дніпропетровська обласна прокуратура звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, просить визнати недійсним договір купівлі-продажу №2449 від 20.12.2022р. укладений між ТОВ "Грейт Естейт" та ТОВ "Урбан Рент Плюс", за яким останнє набуло право власності на багатофункціональну будівлю площею 38,5 кв. м, що знаходиться за адресою: пр. Героїв, 46а у м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101).

Прокурор наполягав на задоволенні позову в повному обсязі. Вважає, що наданими у справі доказами у повному обсязі підтверджені позовні вимоги. Зазначив, що усі докази, що є підставою позовних вимог надав до господарського суду. У судовому засіданні підтримав доводи, викладені у позовній заяві.

Позивач надав пояснення у справі та у судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідачі з заявами та клопотаннями до суду не звертались.

У судовому засіданні на підставі ст. 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши наявні матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт" та товариством з обмеженою відповідальністю "Урбан Рент Плюс" підписано договір купівлі-продажу нерухомого майна від 20.12.2022р. (далі Договору).

За цим договором Продавець передає, а Покупець приймає у приватну власність об`єкт нерухомого майна, який знаходиться згідно правовстановлюючого документу як -багатофункціональна будівля, (з усіма її приналежностями, у тому числі інженерними мередами та комунікаціями), що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, проспект Героїв, буд. 46а і сплачує за неї обумовлену грошову суму. Опис об`єкта: літ. А-1 - багатофункціональна будівля, літ. а1 - навіс, загальною площею 38,5 кв.м, матеріали стін:склопакет (п.1.1 Договору).

Відчужене нерухоме майно належить Продавця на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна, справжність підпису на якому засвідчено 12.11.2019 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Батовою Л.Г., за реєстровими номерами 4080,4081; Витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданому 21.11.2019 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренко С.В., індексний номер витягу 189642913, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 34244123. Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за інформаційною довідкою від 20.12.22р. (п. 1.2 Договору).

За домовленістю Сторін продаж нерухомого майна вчинено на суму 8 541 грн. 55 коп. (п. 2.1 Договору).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за параметром запиту реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 визначено тип об`єкта: багатофункціональна будівля, об`єкт житлової нерухомості: Ні; опис об`єкта: Загальна площа (кв.м): 38,5, матеріали стін: склопакет, Опис: літ.А-1 - багатофункціональна будівля, літ. а1 - навіс. Адреса: Дніпропетровська область, м. Дніпро, проспект Героїв, будинок 46а.

Актуальна інформація про речове право. Номер відомостей про речове право:48779596. Тип речового права: право власності. Дата, час державної реєстрації: 20.12.2022р. 18:11.42. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, нерухомого майна, серія та номер: 2449, виданий 20.12.2022р., видавник: Батова Л.Г, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального коругу. Власники: Товариство з обмеженою відповідальністю "УРБАН РЕНТ ПЛЮС", , країна реєстрації: Україна.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області у справі №904/1736/22 від 18.10.2022р. зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Грейт Естейт» (Ідентифікаційний код 43333251; місцезнаходження: 49019, м. Дніпро, вулиця Академіка Белелюбського, буд. 68) повернути Дніпровській міській раді (Ідентифікаційний код 26510514; місцезнаходження: 49000, м. Дніпро, проспект Дмитра Яворницького, будинок 75) земельну ділянку площею 74кв.м, розташовану по проспекту Героїв, буд. 46а у м. Дніпро, привівши її у придатний до використання стан, шляхом знесення розміщених на ній будівель і споруд. Скасовано державну реєстрацію прав на багатофункціональну будівлю, розташовану по пр. Героїв, 46а у м. Дніпро, загальною площею 38,5кв.м за Товариством з обмеженою відповідальністю «Грейт Естейт» (Ідентифікаційний код 43333251; місцезнаходження: 49019, м. Дніпро, вулиця Академіка Белелюбського, буд. 68) від 18.11.2019 №34244123, вчинену приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мазуренком С.В., з одночасним припиненням речових прав Товариства з обмеженою відповідальністю «Грейт Естейт» (Ідентифікаційний код 43333251; місцезнаходження: 49019, м. Дніпро, вулиця Академіка Белелюбського, буд. 68) на вказаний об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101). Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт" (Ідентифікаційний код 43333251; місцезнаходження: 49019, м. Дніпро, вулиця Академіка Белелюбського, буд. 68) на користь Дніпропетровської обласної прокуратури (49044, м. Дніпро, проспект Дмитра Яворницького, будинок 38, ідентифікаційний код 02909938) витрати зі сплати судового збору в розмірі 4962грн.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.03.2023р. у справі №904/1736/22 за позовом Заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт" про зобов`язання вчинити певні дії апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.10.2022 у справі № 904/1736/22 залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.10.2022 у справі № 904/1736/22 залишено без змін.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.03.2023р. у справі №904/1736/22 встановлено, що в матеріалах справи наявний договір купівлі-продажу від 10.08.2001 підписаний фізичною особою ОСОБА_1 (далі - продавець) та фізичною особою ОСОБА_2 (далі - покупець). В тексті договору купівлі-продажу від 10.08.2001 зазначено, що на підставі статті 15 Закону України "Про товарну біржу" цей договір зареєстрований на товарній біржі "Дніпродзержинська" і не підлягає нотаріальному посвідченню. В пунктах 1 2, 5, 7 - 9 договору купівлі-продажу від 10.08.2001 зазначено, що продавець продав, а покупець купив багатофункціональну будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,5кв.м. Об`єкт нерухомого майна належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності від 15.07.1998 та зареєстрованого в Дніпропетровському міському БТІ в реєстровій книзі №6 за реєстровим №277. Продаж цей вчинено за 2678грн., які одержані продавцем від покупця до підписання договору. Передача вказаного в договорі майна здійснюється протягом 3-х днів після підписання договору. Право власності на придбане майно наступає після підписання сторонами договору. У відповідності зі ст. 227 Цивільного кодексу України цей договір підлягає реєстрації в Бюро технічної інвентаризації. На зворотній стороні відсканованого договору купівлі-продажу від 10.08.2001 наявний засвідчений печаткою та підписом напис про реєстрацію 21.08.2001 Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації в реєстровій книзі №6 за реєстровим номером №277 права приватної власності за ОСОБА_2 на зазначену в цьому документі багатофункціональну будівлю в цілому. Відповідно до листа-відповіді КП "Дніпропетровське міське бюро технічної інвентаризації" Дніпровської міської ради №7576 від 17.06.2021 реєстрація права власності станом на 31.12.2012 та технічна інвентаризація за адресою: АДРЕСА_1 на багатофункціональну будівлю площею 38,5кв.м не проводилась. Відсутній запис про зареєстроване право власності за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в реєстровій книзі №6 за реєстровим номером №277 на нерухоме майно, розташоване за адресою - АДРЕСА_1 . Згідно з листом-відповіддю Головного архітектурно-планувального управління Дніпровської міської ради №12/19-324 від 04.08.2021 будівельний паспорт або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 не надавались, паспорти прив`язки тимчасових споруд не оформлювалися. В даних містобудівного кадастру та Адресного плану міста відсутня інформація щодо розпорядчих документів про присвоєння (зміни) адреси об`єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . Відсутня інформація про надання дозволів на розміщення малих архітектурних форм на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . В листі-відповіді Дніпровської міської ради №7/11-2412 від 21.09.2021 повідомлялось про відсутність цивільно-правових угод між міською радою та фізичними або юридичними особами щодо земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 . 17.09.2019 державним реєстратором КП "Юридична реєстрація нерухомості та бізнесу" за Гречіним Євгеном Володимировичем зареєстровано право приватної власності на багатофункціональну будівлю площею 38,5кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101). Державна реєстрація права приватної власності проведена на підставі договору купівлі-продажу №11/016 від 10.08.2001, укладеного на товарній біржі "Дніпродзержинська" (реєстраційний напис №277 від 21.08.2001). В подальшому, право приватної власності на багатофункціональну будівлю, літ.А-1, загальною площею 38,5кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 34244123) було зареєстровано 18.11.2019 за ТОВ "Грейт Естейт". Підставою державної реєстрації визначений акт №3 від 12.11.2019 приймання-передачі майна, яке передається до статутного капіталу ТОВ "Грейт Естейт". Відповідно до нотаріально посвідченого акту №3 від 12.11.2019 приймання-передачі майна, яке передається до статутного капіталу ТОВ "Грейт Естейт", фізична особа ОСОБА_2 передав в якості вкладу (внеску) до статутного капіталу товариства належний йому об`єкт нерухомого майна, зазначений в правовстановлюючому документі як багатофункціональна будівля, загальна площа 38,5кв.м, матеріали стін - склопакет, опис: літ. А-1 багатофункціональна будівля, літ. а1 навіс, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . Дніпропетровською обласною прокуратурою належним чином обґрунтовано наявність підстав для представництва інтересів держави органами прокуратури, оскільки встановлено, що позивач не має наміру звертатися до суду за захистом інтересів держави, які на думку прокуратури, підлягають захисту. Дніпровська міська рада не приймала рішень про передачу відповідачу або іншим особам спірної земельної ділянки у власність чи користування. В матеріалах справи відсутні докази наявності у відповідача або інших осіб права власності або права користування щодо спірної земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 . Нормами законодавства, чинного як на момент нібито реєстрації свідоцтва про право власності, так і на момент вирішення спору, передбачено обов`язкове отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт. Будівельний паспорт або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 не надавались, паспорти прив`язки тимчасових споруд не оформлювалися. В даних містобудівного кадастру та Адресного плану міста відсутня інформація щодо розпорядчих документів про присвоєння (зміни) адреси об`єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . Відсутня також інформація про надання дозволів на розміщення малих архітектурних форм на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . За інформацією КП "Дніпропетровське міське бюро технічної інвентаризації" Дніпровської міської ради №7576 від 17.06.2021 реєстрація права власності станом на 31.12.2012 та технічна інвентаризація за адресою: АДРЕСА_1 на багатофункціональну будівлю площею 38,5кв.м не проводилась. Відсутній запис про зареєстроване право власності за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в реєстровій книзі №6 за реєстровим номером №277 на нерухоме майно, розташоване за адресою - АДРЕСА_1 . Багатофункціональна будівля, літ.А-1, загальною площею 38,5кв.м по АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, оскільки будівництво вказаної багатофункціональної будівлі здійснено без отримання документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт. Самовільно споруджені будинки чи прибудови не можуть бути об`єктом права приватної власності і на них не може бути звернено стягнення за виконавчими документами; вони не можуть бути продані з прилюдних торгів або передані у власність кредиторам. Державна реєстрація права власності на спірну багатофункціональну будівлю не означає виникнення у відповідача або інших осіб права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Оскільки спірний об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом, щодо цього об`єкту не виникли права і обов`язки власника ні в особи, яка її спорудила, ні в осіб, які уклали щодо них угоди (договір купівлі-продажу від 10.08.2001, акт №3 від 12.11.2019 приймання-передачі майна, яке передається до статутного капіталу ТОВ "Грейт Естейт"). Фактично первісний власник оминув законодавчо встановлену процедуру будівництва, внаслідок чого міська рада позбавлена можливості розпоряджатися належним їй майном (земельною ділянкою, на якій розташований будинок). Вважаючи первісне свідоцтво про право власності незаконним, подальша реалізація цього майна шляхом укладення відповідних договорів та державна реєстрація цього майна за іншими власниками також є незаконними. Будівля збудована на земельній ділянці, що не була належним чином відведена для цієї мети та в подальшому право користування на цю земельну ділянку за жодною із осіб не оформлювалась. В технічному паспорті, виготовленому 01.03.2014 на замовлення ОСОБА_2 , зазначена площа земельної ділянки (74кв.м), на якій розташована спірна багатофункціональна будівля літ. А-1, у тому числі під основною будівлею - 43 кв. м, під господарськими, допоміжними будівлями і спорудами - 31 кв. м. Право держави звільнити земельну ділянку від самочинно збудованої будівлі з огляду на доведену незаконність і безпідставність набуття відповідачем права власності на ці будівлі становить пропорційне втручання у право власності ТОВ "Грейт Естейт" з дотриманням рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства) та інтересами особи, яка зазнала такого втручання, оскільки державна реєстрація права власності ТОВ "Грейт Естейт" на багатофункціональну будівлю, розташовану по проспекту Героїв, буд.46а у м. Дніпро здійснена за відсутності належних правових підстав, порушує встановлений чинним законодавством порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна. Будівництво вказаної багатофункціональної будівлі здійснено без правовстановлюючих документів на земельну ділянку та без отримання документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт.

Відповідно до вимог п.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно вимог ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Господарський суд погоджується з доводами прокурора, що оспорюваний договір спрямований на перехід права власності на нерухоме майно з метою ухилення від виконання в майбутньому рішення Господарського суду дніпропетровської області від 18.10.2022р. № 904/1736/2022, що зумовлено настанням негативних наслідків для територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради та унеможливлює усунення перешкод у користуванні міською радою земельною ділянкою комунальної форми власності.

Наявні у справі докази є підставою для задоволення позовних вимог.

Згідно вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторони пропорційно задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 123, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу №2449 від 20.12.2022р. укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт" (49019, м. Дніпро, вул. Академіка Белелюбського, б. 68, ідентифікаційний код 43333251) та товариством з обмеженою відповідальністю "Урбан Рент Плюс" (49000, м. Дніпро, провул. Добровольців, 17, к. 4, ідентифікаційний код 43735165), за яким останнє набуло право власності на багатофункціональну будівлю площею 38,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грейт Естейт"(49019, м. Дніпро, вул. Академіка Белелюбського, б. 68, ідентифікаційний код-43333251) на користь Дніпропетровської обласної прокуратури (49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38, ідентифікаційний код 02909938) судовий збір в сумі 1342 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Урбант Рент Плюс" (49000, м. Дніпро, провул. Добровольців, 17, к. 4, ідентифікаційний код 43735165) на користь Дніпропетровської обласної прокуратури (49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38, ідентифікаційний код 02909938) судовий збір в сумі 1342 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили у відповідності до приписів ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржена в порядку та строк, передбачений ст. ст. 254, 256 Господарського процесуального кодексу України .

Повне рішення складено 06.09.2023

Суддя Г.В. Манько