ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2023 року м. ОдесаСправа № 916/1799/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Разюк Г.П.,

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

розглянув в порядку с письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Білі Вітрила"

на рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023, проголошене о 16:46:31 суддею Мостепаненко Ю.І. у м. Одесі, повний текст якого складено 10.07.2023

у справі № 916/1799/23

за позовом Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області

до скаржника

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: ОСОБА_1

про стягнення 105 538,19 грн. та

В С Т А Н О В И В :

У травні 2023 року Ренійська міська рада Ізмаїльського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) Білі Вітрила, в якій просила суд стягнути з останнього (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог) 105 538,19 грн., з яких: 58 707,14 грн. заборгованість з орендної плати за землю, 18 947,16 грн. пені, 3 902,51 грн. 3% річних, 23 981,38 грн. інфляційних витрат, а також суму судових витрат.

В обґрунтування пред`явлених позовних вимог позивач посилався на те, що до відповідача з моменту виникнення у нього права власності на об`єкт нерухомого майна - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування, тому відповідач мав належним чином виконувати умови договору оренди земельної ділянки № 00018 від 05.05.2003 в частині сплати орендної плати, однак означене за період з 24.10.2019 по 28.02.2023 не здійснив в повному обсязі.

21.06.2023 ухвалою Господарського суду Одеської області до участі у даній справі залучено ОСОБА_1 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 позов задоволено повністю та стягнуто з ТОВ Білі Вітрила на користь Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області заборгованість з орендної плати за землю в сумі 58 707,14 грн.; пеню в сумі 18 947,16 грн.; 3% річних в сумі 3 902,51 грн.; інфляційні втрати в сумі 2 3981,38 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 147,20 грн.

Судове рішення з посиланням на ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 3 ст. 7 Закону України Про оренду землі обґрунтовано тим, що з 24.10.2019, тобто з моменту виникнення права власності на об`єкт нерухомості у ТОВ Білі Вітрила, у попереднього землекористувача - ОСОБА_1 автоматично припинилось, а у ТОВ Білі Вітрила автоматично виникло право оренди згідно договору оренди землі від 05.05.2003 на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування, у зв`язку з чим відповідач має належним чином виконувати умови договору оренди землі від 05.05.2003 в частині сплати орендної плати, разом з тим за період з 24.10.2019 по 28.02.2023 відповідачем не вносилась передбачена договором орендна плата, тому суд першої інстанції дійшов висновку, що наявні підстави для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором оренди у визначеному позивачем розмірі. При цьому, заяву відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності, суд визнав необґрунтованою, оскільки Законом України від 30 березня 2020 року № 540-IX з 2 квітня 2020 року продовжено строк позовної давності по заявленим вимогам щодо стягнення боргу на строк дії карантину.

Крім того, місцевим господарським судом першої інстанції було перевірено здійснений позивачем розрахунок інфляційних нарахувань за зобов`язаннями з жовтня 2019 року по січень 2023 року в загальному розмірі 23 981,38 грн. та встановлено, що такий розрахунок інфляційних втрат за період, починаючи з 01.12.2019 , на відповідну суму боргу по орендній платі за кожен місяць по 31.03.2023 був здійснений позивачем частково невірно, з огляду на невірно вказаний сукупний індекс інфляції. Таким чином, судом самостійно здійснено перерахунок інфляційних втрат та встановлено, що загальний розмір інфляційних втрат є більшим ніж заявлений позивачем до стягнення, при цьому оскільки суд не може виходити за межі позовних вимог, він стягнув суму інфляційних втрат, яка заявлена позивачем.

Щодо вимоги позивача про стягнення пені, судом першої інстанції було враховано, що Закон України від 30 березня 2020 року № 540-IX наділив суб`єктів господарювання правом нараховувати штрафні санкції більше, ніж за шість місяців та продовжив строк позовної давності по вимогам щодо стягнення штрафних санкцій на строк дії карантину, а відтак, позивач, який подав позов у травні 2023 року, не пропустив строк позовної давності по вимогам про стягнення пені, оскільки на дату звернення до суду карантин ще не закінчився.

Водночас, судом першої інстанції зазначено, що правомірним є нарахування відповідачу пені за прострочення оплати, виходячи з облікової ставки НБУ, що діяла у відповідному періоді прострочення, а не у розмірі 0,5% від суми боргу за кожен день прострочення., відтак ним здійснено самостійний перерахунок пені, виходячи з облікової ставки НБУ, що діяла у періоді прострочення, вказаному позивачем, з урахуванням початку прострочення і кінцевої дати розрахунку, що зазначена позивачем, на суму боргу по кожному орендному платежу за весь період оренди з 24.10.2019 по 31.01.2023, та встановлено, що доданий позивачем розрахунок пені суперечить заявленим вимогам і не узгоджується з нормами законодавства. Водночас з власного розрахунку пені, який наведено в оскаржуваному рішенні судом встановлено, що загальний розмір пені у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою у період з 24.10.2019 по 31.01.2023 складає 40 458,34 грн., а заявлена позивачем до стягнення сума пені за несвоєчасну сплату орендної плати є меншою, з огляду на що суд стягнув пеню також в заявленому позивачем розмірі.

Крім того, місцевий господарський суд визнав підставним і стягнення нарахованих позивачем на відповідну суму боргу по орендним платежам за період оренди з 24.10.2019 по 31.01.2023 3% річних у сумі 3 902,51 грн..

Із зазначеним рішенням місцевого господарського суду не погодився відповідач та звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

На думку скаржника, рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки його прийнято із суттєвим порушенням норм матеріального та процесуального права при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, апелянт зазначає про те, що судом першої інстанції було вірно застосовано норму права, яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин, а саме ч.ч.1, 2 статті 120 Земельного кодексу України, однак не враховано, що в порушення вимог зазначеної норми відбувся перехід договору оренди на нового власника із зміною цільового призначення земельної ділянки.

Скаржник вважає, що місцевим господарським судом неправомірно у спірних правовідносинах застосовано ч. 4 ст. 120 ЗК України та залишено поза увагою той факт, що відповідний об`єкт нерухомості відповідача розташований на земельній ділянці площею 408 кв.м., а не на площі 1582 кв.м.

Також на думку апелянта, місцевим господарським судом безпідставно не враховано правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 16.09.2020 у справі №489/2029/17, про те, що при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельної ділянкою суд повинен виходити з розміру часток кожного із співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку. Якщо суд встановить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав не має, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою не має, то суд встановлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Крім того, апелянт звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що наразі відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування п. 7 Розділу ІХ Прикінцевих положень ГК України у подібних правовідносинах, враховуючи, що Верховним Судом у складі касаційного господарського суду від 06.07.2023 у справі №911/1449/22 лише відкрито провадження.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив про те, що суд першої інстанції вірно застосував ч. 4 ст. 120 ЗК України (в редакції чинній на момент набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомості) до спірних правовідносин, а також про те, що між відповідачем та ОСОБА_1 відсутній порядок користування спірною земельною ділянкою, погоджений власником земельної ділянки Ренійською міською радою, а також відсутній укладений у встановленому законом порядку договір про порядок користування відповідною земельною ділянкою. За таких обставин на переконання позивача, рішення суду першої інстанції є підставним і обґрунтованим і підстав для його скасування не має.

ОСОБА_2 також надіслав пояснення до апеляційної скарги, в яких зазначив про те, що зі схеми поділу земельної ділянки комунальної власності, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 1,3190 га, кадастровий номер :02:006:005, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на дві окремі ділянки (яку долучено до апеляційної скарги) вбачається, що площа земельної ділянки на якій знаходяться будівлі ТОВ «Білі вітрила», становить 455 кв.м, тоді як позивач безпідставно вказує, що площа земельної ділянки відповідача складає 1583 кв.м.. До заперечень ОСОБА_2 надано низку документів щодо поділу земельної ділянки, яких на час винесення оспорюваного рішення суду не існувало,отже колегія суддів їх до уваги не приймає.

Згідно з ч.13 ст.8 ГПК України, розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Статтею 270 ГПК України визначено, що у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.

Розгляд справ у суді апеляційної інстанції здійснюється у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, крім випадків, передбачених частиною десятою цієї статті та частиною другою статті 271 цього Кодексу.

Приписами частини 10 статті 270 ГПК України визначено, що апеляційні скарги на рішення господарського суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.

Відповідно до ч.7 ст.252 ГПК України, клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін відповідач має подати в строк для подання відзиву, а позивач - разом з позовом або не пізніше п`яти днів з дня отримання відзиву.

Згідно з ч.2 ст.270 ГПК України, розгляд справ у суді апеляційної інстанції починається з відкриття першого судового засідання або через п`ятнадцять днів з дня відкриття апеляційного провадження, якщо справа розглядається без повідомлення учасників справи.

Станом на час прийняття даної постанови до суду не надійшло клопотань від учасників справи про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін. За таких обставин, не вбачаючи підстав для розгляду апеляційної скарги в даній справі у судовому засіданні з повідомленням (викликом) учасників справи з власної ініціативи, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги в порядку спрощеного письмового провадження в межах встановленого чинним процесуальним законодавством строку без проведення судового засідання.

Колегія суддів розглянула матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевірила законність і обґрунтованість оскарженого рішення господарського суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги та дійшла до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, зокрема відповідно до акту встановлення в натурі меж земельної ділянки від 27.09.2002 суб`єкту підприємницької діяльності-фізичній особі ОСОБА_1 була виділена в натурі земельна ділянка загальною площею 1,319 га, надана в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років.

Рішенням Ренійської міської ради № 190 від 24.04.2003 приватному підприємцю Арабаджи Сергію Георгійовичу було надано за рахунок забудованих земель Ренійської міської ради земельну ділянку площею 1,319 га (землі під об`єктами хлібозаводу) в довгострокову оренду строком на 49 років для розміщення хлібозаводу по вул. Пушкіна, 1 в м. Рені без права зміни цільового призначення.

05 травня 2003 року між Ренійською міською радою Одеської області (орендодавець) та приватним підприємцем Арабаджи Сергієм Георгійовичем (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки № 00018, згідно умов п.1.1 якого позивач як орендодавець передає згідно рішення Ренійської міської ради № 190 від 24.04.2003, а відповідач як орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 1,319 га, під розміщення хлібозаводу (землі харчової промисловості), розташування та межі якої визначені на плані земельної ділянки, який додається до цього договору і є його невід`ємною частиною.

Згідно пункту 1.2 договору земельна ділянка, на якій розташовані будівлі і споруди хлібозаводу, надається в оренду строком на 49 років.

Відповідно до п. 1.3 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі акту прийому-передачі, який повинен містити дані про якісну характеристику землі на момент передачі. Згідно цього пункту договору сторони повинні підписати акт не пізніше 30 робочих днів з моменту підписання цього договору.

Згідно з п. 1.4 договору ділянка є вільною від будь-яких обтяжень та обмежень у використанні за цільовим призначенням.

За умовами п. 2.1 договору орендна плата вноситься орендарем щомісячно рівними частками в сумі 1 121,15 грн. на рахунок міської ради №0403 МФО 828011 ОКПО 22508638, ВДК у Ренійському районі не пізніше 15 числа. У розмір орендної плати входить податок на землю.

Відповідно п. 2.2 договору орендна плата становить 1,02 грн. за 1 квадратний метр (або 13 453,8 грн. щорічно, 659 236,2 грн. за весь період оренди в грошовій формі).

Розмір орендної плати підлягає індексації залежно від офіційного індексу інфляції, що визначається Державним комітетом статистики України. Індексація оформлюється як додаток до цього договору (п. 2.3 договору).

Згідно з п. 5.1 договору він набирає чинності після державної реєстрації. Строк дії договору становить 49 років з моменту набрання ним чинності.

Також за положеннями ч. 1 ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору) укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Вказаний договір було зареєстровано у Ренійській районній філії ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 14.03.2005 за № 00018.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.10.2015 у справі №916/3020/15 позов Ренійської міської ради до фізичної особи підприємця Арабаджи Сергія Георгійовича, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки задоволено та внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного 05.05.2003 між Ренійською міською радою та фізичною особою підприємцем Арабаджи Сергієм Георгійовичем, який зареєстрований у Ренійській районній філії ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 14.03.2005 за № 00018, згідно якого Ренійською міською радою передано ФОП Арабаджи С.Г. в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 1,319 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом викладення п. 2.1 і п. 2.2 договору у наступній редакції:

- п. 2.1 "Орендна плата вноситься щомісячно орендарем по 16 472,92 грн. на рахунок міської ради 0403",

- п. 2.2 "Орендна плата сплачується орендарем у розмірах - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або 14,99 грн. за 1 метр квадратний в рік, або 197 675,03 грн. щорічно в грошовій формі";

- доповненно розділу ІІ договору пунктом 2.4 наступного змісту: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 589 167,66 грн.".

05.10.2015 ОСОБА_1 припинив підприємницьку діяльність як фізична особа-підприємець, про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань зроблено запис за номером 8000203 згідно витягу з Реєстру.

Отже, незважаючи на припинення діяльності фізичної особи-підприємця Арабаджи С.Г., його зобов`язання за укладеним договором оренди земельної ділянки не припинилися та залишилися за ним як фізичною особою, оскільки ОСОБА_1 як фізична особа не перестав існувати, оскільки відповідає за своїми зобов`язаннями, пов`язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном.

Умовами договору оренди земельної ділянки від 05.05.2003 не передбачено припинення договору у разі припинення фізичної особи-підприємця, відтак, вказаний договір оренди землі від 05.05.2003 є діючим.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 179234620 від 30.08.2019 Арабаджи С.Г. на праві приватної власності належав громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3031,6 кв.м, який складався з: хлібозаводу, А; котельні, А1, тамбуру, а1, а2, а3, а5, а8, и2; прибудови, а4, а6, а7, и, и4; навісу, а9, а10; прохідної, Б; гаражу-складу, В; гаражу-складу, В1; кондитерського цеху, И; підвалу, И1, Ш; комори, и1, л1, л2; складу, и3, М, О1; квасного цеху, Л,Н; офісу, Т; трансформаторної, Ш1; огорожі № 1-6, споруд № 6-8.

В подальшому рішенням виконавчого комітету Ренійської міської ради Одеської області від 29.08.2019 № 118 Про зміну адреси об`єкта нерухомого майна було змінено адресу об`єкта нерухомого майна - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, у зв`язку з його поділом та присвоєно новоствореним об`єктам наступні окремі адреси:

- громадському будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, який складається з: хлібозавод - А; котельня - А1; тамбур -а1, а2, а3, а5, а8, и2; прибудова - а4, а6, а7, и, и4; навіс - а9, а10; гараж-склад - В, кондитерський цех - И; підвал - И1, Ш; комора - и1, л1, л2; склад - и3, М, О1; квасний цех-Л, Н; трансформаторна - Ш1; огорожа - 2, 3, 5; споруда 7,8, присвоєно адресу: АДРЕСА_1 .

- громадському будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, який складається з: офіс - Т, прохідна - Б, гараж - В1, споруда №6, огорожа - 1, 4 , 6, присвоєно адресу: АДРЕСА_2 .

04.09.2019 здійснена державна реєстрація права приватної власності на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , загальною площею 2666,5 кв.м, який складався з: хлібозаводу, А; котельні, А1, тамбуру, а1, а2, а3, а5, а8, и2; прибудови, а4, а6, а7, и, и4; навісу, а9, а10; гаражу-складу, В; кондитерського цеху, И; підвалу, И1, Ш; комори, и1, л1, л2; складу, и3, М, О1; квасного цеху, Л, Н; трансформаторної, Ш1; огорожі № 2,3,5, споруд № 7-8, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 326395537 від 21.03.2023.

Також 04.09.2019 здійснена державна реєстрація права приватної власності на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , за ОСОБА_1 , загальною площею 365,1 кв.м, який складався з: прохідної, Б; гаражу, В1; офісу, Т; огорожі № 1, 6, 4, споруди № 6, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 182206421 від 24.09.2019.

24.10.2019 здійснена державна реєстрація права приватної власності за ТОВ „Білі Вітрила на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, розташований за адресою: Одеська область, м. Рені, вул. Пушкіна, буд. 1-А, загальною площею 365,1 кв.м, який складався з: прохідної, Б; гаражу, В1; офісу, Т; огорожі № 1, 6, 4; споруди № 6, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 328225633 від 06.04.2023.

Позивач наполягав, що з моменту виникнення у ТОВ Білі Вітрила права власності на вказаний вище громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами до останнього перейшли також права і обов`язки орендаря в частині земельної ділянки за договором оренди землі від 05.05.2003, на якій це майно розміщене, а саме в частині земельної ділянки площею 1,319 га за адресою: АДРЕСА_2 . При цьому позивачем вказану площу розраховано пропорційно площі нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, виходячи з того, що площа нерухомого майна, первісно належного ОСОБА_1 , складала 3031,6 кв.м, а після відчуження останнім відповідачу частини нерухомого майна ОСОБА_1 належить частка нерухомого майна в розмірі 88% (100 х 2666,5 : 3031,6), а ТОВ „Білі Вітрила - 12% (100 х 365,1 : 3031,6). Відтак, позивач стверджує, що відповідач з 24.10.2019 по 28.02.2023 мав сплачувати 12% розміру орендної плати, передбаченого, зокрема, п. 2.1 договору (з урахуванням змін, внесених судовим рішенням від 02.10.2015), щомісячно по 1 976,75 грн. (16 472,92 грн. х 12% = 1 976,75 грн.).

Правовідносини сторін регулюються наступними нормами права.

Згідно до ч.1 ст.610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч.1 ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Частиною 1 ст. 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Стаття 628 Цивільного кодексу України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Положення ч. ст.283 Господарського кодексу України передбачають, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч.ч.1, 3 ст.762 ЦК України).

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 93 Земельного кодексу України, яка кореспондується зі ст.1 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Так, відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України о особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19 (пункт 21)).

Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на тих же умовах, як і у попереднього власника. При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).

Враховуючи вищевикладені норми чинного законодавства колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що з моменту виникнення права власності на об`єкт нерухомості у ТОВ Білі Вітрила, у попереднього землекористувача - ОСОБА_1 автоматично припинилось, а у ТОВ Білі Вітрила автоматично виникло право оренди згідно договору оренди землі від 05.05.2003 на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.

Отже, відповідач з 24.10.2019 набув прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі від 05.05.2003 в частині земельної ділянки, на якій розташовано громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, відповідач набув в тому числі обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 .

З огляду на те, що договір оренди земельної ділянки № 00018, укладений 05.05.2003 між Ренійською міською радою та ОСОБА_1 є чинним, а з 24.10.2019 відбулась часткова заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря - з ОСОБА_1 на ТОВ „Білі Вітрила на відповідну частину земельної ділянки, ОСОБА_1 та ТОВ „Білі Вітрила стали співорендарями земельної ділянки, пропорційно площі нерухомого майна, розташованого на ній.

Відповідно до п. 2.1 договору (з урахуванням змін, внесених судовим рішенням від 02.10.2015) орендна плата вноситься щомісячно орендарем по 16 472,92 грн. на рахунок міської ради. При цьому в п. 2.1 договору передбачалось, що орендна плата вноситься не пізніше 15 числа.

П. 2.2 договору (з урахуванням змін, внесених судовим рішенням від 02.10.2015) передбачено, що орендна плата сплачується орендарем у розмірах - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або 14,99 грн. за 1 метр квадратний в рік, або 197 675,03 грн. щорічно в грошовій формі.

Згідно до п. 2.4 договору (з урахуванням змін, внесених судовим рішенням від 02.10.2015) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 589 167,66 грн.

Отже, суд першої вірно зазначив, що площа об`єкта нерухомого майна до його поділу складала 3031,6 кв.м, а після поділу площа об`єктів нерухомого майна складала 2666,5 кв.м та 365,1 кв.м відповідно, в свою чергу з 24.10.2019 ОСОБА_1 належить частка в майні 88% (100 х 2666,5 : 3031,6), а ТОВ „Білі Вітрила - 12% (100 х 365,1 : 3031,6). Таким чином, відповідач з 24.10.2019 повинен був сплачувати 12% розміру орендної плати, передбаченого п. 2.1. договору (з урахуванням змін, внесених судовим рішенням від 02.10.2015), а саме щомісячно по 1 976,75 грн. (16472,92 грн. х 12%), або згідно п.2.2 договору щорічно 23 721,00 грн. (197675,03 х 12%), що також відповідає щомісячному розмірі 1 976,75 грн. (23 721,00 грн./12 міс).

Таким чином, місцевий господарський суд вірно встановив, що сума боргу відповідача за заявлений позивачем період з 24.10.2019 по 28.02.2023 складала 79 580,14 грн., у т.ч.:

-510,13 грн. - сума заборгованості за період з 24.10.2019 - 31.10.2019, виходячи з наступного розрахунку: 197675,03 грн. : 12 міс.: 31 дн. х 8 дн. х 12%, оскільки 197675,03 грн. - розмір встановленої договором орендної плати за один рік; а відповідач у жовтні місяці 2019 року користувався земельною ділянкою 8 днів;

- 79 070,01 грн. - сума заборгованості за період з 01.11.2019 по 28.02.2023 (40 міс.), виходячи з наступного розрахунку: 197 675,03 грн. : 12 міс. х 40 міс. х 12%, розрахунок якої додано до позову.

Відповідач сплатив частково суму боргу по орендній платі в розмірі 22 400 грн., водночас в рахунок заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 24.10.2019 по 28.02.2023 позивачем вірно зараховано лише суму у розмірі 20 873 грн., оскільки сума 1 527 грн., сплачена за вересень 2019 року, березень та квітень 2023 року не стосується періоду, щодо якого заявлені позовні вимоги, доказів сплати іншої части заборгованості матеріали справи не містять.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за спірним договором оренди у розмірі 58 707,14 грн. (510,13 грн.+ 79 070,01 грн. - 20 873 грн.).

Доводи скаржника про те, що судом першої інстанції безпідставно залишено поза увагою, що перехід прав за договором оренди на нового власника неправомірно відбувся із зміною цільового призначення відповідної земельної ділянки, колегія суддів вважає хибними, оскільки означене ніяким чином не спростовує обов`язок відповідача, як власника нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, зі сплати орендної плати за земельну ділянку у розмірі, визначеному договором оренди.

Також колегією суддів відхиляються доводи апелянта про те, що судом першої інстанції неправомірно залишено поза увагою той факт, що відповідний об`єкт нерухомості відповідача не розташований на площі 1 582 кв.м, а розташований на земельній ділянці площею 408 кв.м., оскільки означене не узгоджуються з вищенаведеними положеннями ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України, якими визначено, що право на земельну ділянку визначається саме пропорційно до часток осіб у праві власності на будівлі та споруди. В даному випадку з огляду на площу земельної ділянки 1,319 га та частку відповідача у праві власності об`єкта нерухомості 12%, то розмір земельної ділянки, що перейшла відповідачу у користування складає 1 582,80 кв.м (13190 кв.м х 12%), а не 408 кв.м, як зазначає відповідач.

Щодо заяви відповідача про сплив позовної давності для звернення позивачем до суду із заявленими вимогами про стягнення заборгованості, то місцевий господарський суд визнав її необґрунтованою, оскільки Законом України від 30 березня 2020 року № 540-IX з 2 квітня 2020 року продовжено строк позовної давності по заявленим вимогам щодо стягнення боргу на строк дії карантину, відповідно позивач, подавши позов у травні 2023 року, не пропустив строк позовної давності по цим вимогам, оскільки на час подання позову карантин ще не закінчився. При цьому апеляційна скарга не містить доводів апелянта щодо незаконності рішення у відповідній частині.

Стосовно вимоги позивача про стягнення з відповідача пені у розмірі 18 947,16 грн. у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою у період з 24.10.2019 по 31.01.2023 у визначені договором строки, колегія суддів зазначає наступне.

В силу положень частини 1 ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

За змістом статті 231 ГК України розмір штрафних санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання, незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано (ч. 6 ст. 232 ГК України).

Разом з тим, в п. 7 Розділу IX Прикінцевих положень ГК України передбачено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 232, 269, 322, 324 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Вказаний пункт був введений в дію на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30 березня 2020 року № 540-IX (далі - Закон України від 30 березня 2020 року № 540-IX), який набрав чинності з 2 квітня 2020 року.

На всій території України діяв карантин, який установлений згідно постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" № 211 з 12 березня 2020 року та продовжувався згідно постанови Кабінету Міністрів України неодноразово, зокрема згідно постанови Кабінету Міністрів України від 25.04.2023 № 383 продовжено до 30.06.2023.

За таких обставин, дія Закону України від 30 березня 2020 року № 540-IX фактично наділяла суб`єктів господарювання правом нараховувати штрафні санкції більше, ніж за шість місяців.

Згідно з частиною 2 статті 343 ГК України платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Стаття 1 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань передбачає, що платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Стаття 3 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань визначає, що розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Таким чином, договірні правовідносини між платниками і одержувачами грошових коштів щодо відповідальності за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань врегульовано Законом України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань.

Отже, яким би способом не визначався в договорі розмір пені, він не може перевищувати той розмір, який установлено законом як граничний, тобто за прострочення платежу за договором може бути стягнуто лише пеню, сума якої не перевищує ту, що обчислено на підставі подвійної облікової ставки Національного банку України.

Як вірно встановлено, судом першої інстанції, правомірним є нарахування відповідачу пені за прострочення оплати, виходячи з облікової ставки НБУ, що діяла у відповідному періоді прострочення, а не у розмірі 0,5% від суми боргу за кожен день прострочення як помилково визначено позивачем, у зв`язку з чим і правомірно здійснено самостійне перерахунок пені, виходячи з облікової ставки НБУ, що діяла у періоді прострочення, вказаного позивачем, з урахуванням початку прострочення і кінцевої дати розрахунку, що зазначено позивачем, на суму боргу по кожному орендному платежу за весь період оренди з 24.10.2019 по 31.01.2023, по 31.03.2023 р. (остаточна дата вказана позивачем), оскільки Законом №540-IX, який набрав чинності з 2 квітня 2020 року, було продовжено вказаний шестимісячний строк на період дії карантину.

Перевіривши розрахунок пені, виконаний судом першої інстанції з урахуванням вищевикладених обставин, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що загальний розмір пені у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою у період з 24.10.2019 по 31.01.2023 складає 40 458,34 грн., тоді як заявлена позивачем до стягнення сума пені за несвоєчасну сплату орендної плати є меншою, ніж вище розрахована судом, у зв`язку з чим місцевий господарський суд правомірно стягнув з відповідача пеню в заявленому позивачем розмірі 18 497,16 грн.

Крім того, судом першої інстанції під час розгляду справи зазначено, що подавши позов у травні 2023 року, позивач не пропустив строк позовної давності по вимогам про стягнення пені, оскільки згідно з положеннями пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Вказаний пункт був також введений в дію на підставі Закону України від 30 березня 2020 року №540-IX з 2 квітня 2020 року. Зазначені обставини також не заперечуються апелянтом в його апеляційній скарзі.

Що ж до доводів апелянта про те, наразі відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування п. 7 Розділу ІХ Прикінцевих положень ГК України у подібних правовідносинах, оскільки Верховним Судом у складі касаційного господарського суду від 06.07.2023 у справі №911/1449/22 лише відкрито провадження, то вони колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки відсутність висновку Верховного Суду з приводу застосування норми права з подібних правовідносин не є підставою вважати її неправомірною. Більш того, ухвалою Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №911/1449/22 затверджено мирову угоду та закрито провадження. Проте, позиція суду першої інстанції узгоджується з висновками Верховного Суду з цього приводу, викладеними у постанові від 22.02.2023 у справі №910/13704/21.

Крім того, частиною другою статті 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Передбачене законом право кредитора вимагати сплати боргу з урахуванням індексу інфляції та процентів річних є способами захисту його майнового права та інтересу, суть яких полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Слід зазначити, що, виходячи з положень ст. 625 ЦК України, право кредитора на стягнення 3% річних та інфляційних втрат не залежить від моменту пред`явлення вимоги про таке стягнення (до моменту погашення боргу або після цього). При цьому визначальним є наявність факту порушення боржником строків виконання грошового зобов`язання. Таким чином, право кредитора на стягнення 3% річних може бути реалізовано у будь-який момент при наявності вищезазначених вимог, передбачених законодавством.

Враховуючи неналежне виконання відповідачем зобов`язань за спірним договором щодо сплати орендної плати, колегія суддів перевіривши здійснений судом першої інстанції розрахунок колегія суддів погоджується з ним, та вважає, що позивачем цілком правомірно нараховано 3% річних на відповідну суму боргу по орендним платежам за період оренди з 24.10.2019 по 31.01.2023 у сумі 3902,51 грн..

Також судом першої інстанції правомірно було перевірено здійснений позивачем розрахунок інфляційних нарахувань за зобов`язаннями з жовтня 2019 року по січень 2023 року в загальному розмірі 23 981,38 грн. та вірно встановлено, що такий розрахунок інфляційних втрат за період, починаючи з 01.12.2019, на відповідну суму боргу по орендній платі за кожен місяць по 31.03.2023 був здійснений позивачем частково невірно з огляду на невірно вказаний позивачем сукупний індекс інфляції. Таким чином, судом самостійно здійснено перерахунок інфляційних втрат на суму боргу по орендній платі за жовтень 2019 року по січень 2023 року з урахуванням встановленого судом сукупного індексу інфляції і вказаного позивачем періоду заборгованості та правомірно зазначено, що загальний розмір інфляційних втрат складає 24 200,45 грн. При цьому, оскільки заявлена до стягнення сума інфляційних втрат за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 23 981,38 грн. є меншою, ніж вище розрахована судом, та з огляду на те, що суд не може виходити за межі позовних вимог, підставно стягнув суму інфляційних втрат, яка заявлена позивачем.

Колегія суддів зазначає, що апеляційна скарга не містить спростувань зазначених висновків суду першої інстанції щодо нарахованих позивачем та перевірених судом розрахунків 3% річних та інфляційних.

Враховуючи приписи ст. 269 Господарського процесуального кодексу України щодо меж апеляційного перегляду, а також закріплений ст. 14 Кодексу принцип диспозитивності, перегляд оскаржуваного судового рішення в апеляційному порядку здійснено в межах вимог заявника апеляційної скарги.

Таким чином доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, вірних висновків господарського суду першої інстанції не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок, отже колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно із ст.129 ГПК України витрати скаржника по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 у справі №916/1799/23 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Білі Вітрила" без задоволення.

Відповідно до ст. 284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і згідно з ч.5 ст.12, ч.2 ст.282 та п.2 ч.3 ст.287 касаційному оскарженню не підлягає, крім випадків, передбачених у підпунктах а-г п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Текст постанови складено 11.09.2023 о 10.50 у зв`язку з перебуванням судді Принцевської Н.М. у відпустці.

Головуючий суддя Разюк Г.П.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Принцевська Н.М.