ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2023 року

м. Київ

cправа № 902/594/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Волковицької Н.О., Случа О.В.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.05.2023 у справі

за позовом Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни

до: (1) Чернівецької селищної ради і (2) Релігійної організації "Релігійна громада святого апостола Іоанна Богослова с. Борівка Чернівецького району Вінницько-Тульчинської єпархії Української Православної Церкви (Православна Церква України)"

про визнання недійсними та скасування рішень, скасування державної реєстрації права постійного користування земельною ділянкою,

(за участю представників: позивача - Шишковська А.Б.; відповідача-2 - Слободянюк М.В. )

Вступ

1. Фізична особа-підприємець Злощинська Надія Миколаївна (далі - ФОП Злощинська Н.М., позивачка) у 2010 році придбала нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці комунальної власності площею 0,3754 га. Попередній власник нерухомості з 2007 року мав чинний договір оренди цієї земельної ділянки зі строком 49 років.

2. У 2010 році позивачка уклала з Чернівецькою селищною радою (далі - Рада, відповідач-1) договір оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, проте не здійснила його державну реєстрацію.

3. У 2019 році Рада поділила земельну ділянку 0,3754 га на дві ділянки: одну ділянку відвела під нерухомість позивачки, а іншу частину надала в постійне користування Релігійній організації.

4. Позивачка вважає, що Рада не мала права здійснювати такий поділ, оскільки право оренди усієї земельної ділянки площею 0,3754 га перейшло до позивачки за договором оренди від 2007 року.

5. Позиція Ради полягає в тому, що позивачка не набула право оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, оскільки не зареєструвала договір оренди від 2010 року, тоді як договір оренди від 2007 року був розірваний.

6. Таким чином, ключовим питанням даного спору є наступне: чи є позивачка орендарем земельної ділянки площею 0,3754 га. Суди надали протилежні відповіді на вказане питання, хоч і не формулювали його таким чином.

7. Суд першої інстанції позов задовольнив, констатувавши наявність у позивачки чинного права оренди земельної ділянки за договором від 2007 року, а отже дії Ради щодо поділу земельної ділянки незаконні. Суд апеляційної інстанції у позові відмовив, зазначивши, що права позивачки не порушені, оскільки вона не є орендарем земельної ділянки площею 0,3754 га внаслідок нездійснення державної реєстрації договору оренди від 2010 року.

Історія справи

Обставини справи, встановлені судами

8. 14.02.2007 між Радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар, ОСОБА_1 ) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, на якій знаходиться об`єкт нерухомості - магазин, зі строком дії 49 років (далі - договір оренди від 14.02.2007). Державна реєстрація вказаного договору проведена 18.07.2007.

9. 11.10.2010 між ОСОБА_1 та Злощинською Н.М. було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину літ. "А", площею 270,6 кв.м. в АДРЕСА_1 . Відчужувана будівля магазину знаходиться на земельній ділянці площею 0,3754 га з кадастровим номером :01:003:0002 (далі - земельна ділянка 0,3754 га), що знаходиться в оренді у ОСОБА_1 згідно з договором оренди від 14.02.2007 (п. 1.3 договору купівлі-продажу).

10. Рада рішенням від 26.10.2010 надала ФОП Злощинській Н.М. в оренду земельну ділянку 0,3754 га терміном на 49 років. На виконання вказаного рішення 28.10.2010 між Радою та Злощинською Н.М. підписано договір оренди вказаної земельної ділянки, державна реєстрація якого проведена не була.

11. 21.12.2010 між Радою та ОСОБА_1 підписана угода про розірвання договору оренди від 14.02.2007 у зв`язку з відчуженням орендарем нерухомого майна.

12. 20.08.2019 Радою прийняті два рішення:

- № 552 про зміну цільового призначення земельної ділянки площею 0,3388 га в с. Борівка, по вул. Б. Хмельницького, 2б, кадастровий номер :01:003:0032 (далі - земельна ділянка 0,3388 га) з будівництва і обслуговування будівель торгівлі на будівництво і обслуговування будівель громадських та релігійних організацій;

- № 553 про затвердження проекту поділу земельної ділянки 0,3754 га на утворені в результаті поділу дві земельні ділянки: площею 0,0366 га з кадастровим номером :01:003:0031 (далі - земельна ділянка 0,0366 га) та земельна ділянка 0,3388 га.

13. Також ще одним рішенням Ради від 25.03.2022 № 843:

- затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки 0,3388 га та змінено цільове призначення вказаної земельної ділянки на будівництво та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій;

- передано в постійне користування Релігійній організації "Релігійна громада святого апостола Іоанна Богослова с. Борівка Чернівецького району Вінницько-Тульчинської єпархії Української Православної Церкви (Православної Церкви України)" (далі - Релігійна організація, відповідач-2) земельну ділянку 0,3388 га.

14. 12.05.2022 Радою прийнято рішення про надання Злощинській Н.М. в оренду земельної ділянки 0,0366 га.

15. 17.06.2022 за Релігійною організацією зареєстровано право постійного користування земельною ділянкою 0,3388 га.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

16. ФОП Злощинська Н.М. звернулась до суду з позовом до Ради та Релігійної організації про: визнання трьох рішень Ради 20.08.2019 №552, №553, від 25.03.2022 № 843; скасування державної реєстрації права постійного користування Релігійної організації земельною ділянкою 0,3388 га.

17. Позивачка зазначає, що внаслідок набуття права власності на нерухоме майно у неї виникло право оренди земельної ділянки, на якій це майно розташоване, в силу статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Натомість прийняття Радою оскаржуваних рішень щодо зміни цільового призначення спірної земельної ділянки, її поділу та передачі її частини в постійне користування відповідачу-2 порушує речове право позивачки на землю та суперечить вимогам законодавства.

Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції

18. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 19.12.2022 позов задоволений, визнано недійсними три оспорюваних рішення Ради та скасовано державну реєстрацію права постійного користування Релігійної організації земельною ділянкою.

19. Суд першої інстанції, керуючись приписами статей 120, 141 ЗК України, статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» та усталеними правовими висновками Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, дійшов висновку, що після переходу до позивачки права власності на об`єкт нерухомого майна договір оренди від 14.02.2007 припинив дію щодо ОСОБА_1 , однак продовжує діяти на тих самих умовах стосовно позивачки, як нової власниці нерухомості. Отже, позивачка має чинне право оренди земельної ділянки 0,3754 га. Тому спірні рішення Ради та вчинена на їх виконання державна реєстрація речового права Релігійної громади є протиправними та порушують речове право оренди позивачки, а обраний нею спосіб захисту такого права є належним та ефективним.

20. З огляду на те, що з моменту набуття позивачкою права власності на нерухоме майно за договором купівлі-продажу від 11.10.2010 відбулася фактична заміна орендаря у договорі оренди від 14.02.2007, суд першої інстанції зазначив, що укладена 21.12.2010 між Радою та ОСОБА_1 угода про розірвання договору оренди від 14.02.2007 на породжує жодних правових наслідків, як така, що підписана неналежним орендарем.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції

21. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.05.2023 рішення суду першої інстанції скасовано з прийняттям нового рішення про відмову в позові.

22. Апеляційний суд констатував, що позивачка дійсно набула право на оформлення земельної ділянки під придбаною у ОСОБА_1 нерухомістю в силу положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, проте таке право не реалізувала, оскільки так і не здійснила державну реєстрацію у встановленому порядку підписаного між нею та Радою договору оренди земельної ділянки від 28.10.2010. У зв`язку з чим у позивачки не виникло речове право оренди земельної ділянки 0,3754 га, а отже відсутнє порушення її права на цю земельну ділянку внаслідок прийняття Радою спірних рішень.

Касаційна скарга

23. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, позивачка звернулася з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи касаційної скарги

24. Суд апеляційної інстанції не врахував усталених правових висновків Великої Палати Верховного Суду в постановах від 05.12.2018 у справі № 713/1817/16-ц, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 15.01.2019 у справі №908/27/18, від 05.02.2019 у справі №914/1131/18, від 16.05.2019 у справі №922/2469/19, від 22.06.2022 у справі №914/242/21 про застосування статей 120, 141 ЗК України, статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» стосовного того, що з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна; новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Отже, після переходу до ФОП Злощинської Н.М. права власності на об`єкт нерухомого майна договір оренди земельної ділянки від 14.02.2007 припинив дію щодо ОСОБА_1, однак діє на тих самих умовах стосовно позивачки, а тому позивачка має чинне право оренди земельної ділянки 0,3754 га.

25. Помилковим є висновок суду апеляційної інстанції про те, що визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування не тягне за собою захист інтересів позивачки, оскільки такі рішення вичерпали свою дію шляхом виконання. При цьому апеляційний суд не врахував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду в постанові від 19.06.2018 року у справі № 916/1979/13.

26. Апеляційним судом встановлені обставини розташування на земельній ділянці соціально-культурних об`єктів на підставі недопустимого доказу, чим порушено статтю 77 ГПК України.

Позиція відповідачів у відзивах на касаційну скаргу

27. Відповідач-1 вважає касаційну скаргу необґрунтованою та безпідставною, просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.

28. Відповідач-2 вважає законним та обґрунтованим висновок апеляційного суду про не набуття позивачкою права оренди земельної ділянки 0, 3754 га та відсутність у зв`язку з цим порушення її прав внаслідок прийняття Радою спірних рішень. Просить відмовити в задоволення касаційної скарги та залишити постанову суду апеляційної інстанції без змін.

Позиція Верховного Суду

Відповіді на ключове питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

29. Приписами частини 2 статті 300 ГПК України встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.

30. За встановленими у справі обставинами на дату набуття позивачкою права власності на приміщення магазину за договором купівлі-продажу від 11.10.2010 попередній власник нерухомого майна - ОСОБА_1 мала чинний укладений з Радою договір оренди від 14.02.2007 земельної ділянки 0,3754 га, на якій це майно розташовано.

31. 26.10.2010 Рада прийняла рішення про надання ФОП Злощинській Н.М. в оренду цієї ж земельної ділянки 0,3754 га для обслуговування приміщення магазину, а 28.10.2010 уклала з позивачкою відповідний договір оренди земельної ділянки. Проте станом на момент прийняття Радою спірних рішень державна реєстрація цього договору оренди проведена не була.

32. Суд першої інстанції висновок про порушення Радою належного позивачці права оренди земельної ділянки мотивував тим, що в силу прямого припису закону після переходу до ФОП Злощинської Н.М. права власності на об`єкт нерухомого майна договір оренди від 14.02.2007 припинив дію щодо ОСОБА_1., однак діє на тих самих умовах стосовно позивачки. Отже, з 11.10.2010 орендарем земельної ділянки 0,3754 га за договором оренди від 14.02.2007 (зі строком дії 49 років) стала позивачка.

33. Натомість суд апеляційної інстанції проігнорував та взагалі не надав правової оцінки обставині існування договору оренди від 14.02.2007, а свій висновок про відсутність у позивачки права оренди земельної ділянки 0,3754 га ґрунтував виключно нездійсненням державної реєстрації договору оренди цієї земельної ділянки від 28.10.2010.

34. Верховний Суд погоджується з аргументами суду першої інстанції, який підтримав доводи позивачки, та, відповідно, вважає помилковими висновки апеляційного суду про відсутність у позивачки права оренди земельної ділянки 0, 3754 га. В обґрунтування своєї позиції Верховний Суд зазначає таке.

35. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

36. Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

37. Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

38. Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

39. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно із наведеними нормами права.

40. Особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

41. Наведені правові висновки є усталеними в судовій практиці Верховного Суду та викладені у тому числі у постановах, на які посилається заявниця касаційної скарги, а саме: від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 15.01.2019 у справі №908/27/18, від 05.02.2019 №914/1131/18, від 16.05.2019 у справі №922/2469/19 і колегія суддів не вбачає правових підстав відступати від неї.

42. Таким чином у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов`язанні.

43. Наведеній правовій позиції Верховного Суду відповідають висновки суду першої інстанції у спірних правовідносинах.

44. Отже, законним та обґрунтованим є висновок місцевого суду про те, що наявність на момент прийняття Радою спірних рішень у позивачки чинного права оренди земельної ділянки 0,3754 га, яке ґрунтується на договорі оренди від 14.02.2007, безумовно свідчить про протиправність здійсненого органом місцевого самоврядування поділу вказаної земельної ділянки з подальшою передачею частини цієї ділянки в постійне користування Релігійній організації.

45. Враховуючи імперативні вимоги частини 1 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" ні обставина підписання між Радою та ОСОБА_1 угоди про розірвання договору оренди від 14.02.2007 вже після набуття позивачкою права оренди земельної ділянки за цим договором, ні обставина укладення між Радою та позивачкою 28.10.2010 нового договору оренди земельної ділянки не мають жодних правових наслідків та не впливають на чинність договору оренди від 14.02.2007.

46. Натомість протилежний висновок суду апеляційної інстанції є наслідком неправильного застосування цим судом зазначених вище норм матеріального права та суперечить наведеним вище усталеним правовим висновкам Верховного Суду, якими врегульовано перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості.

47. За таких обставин наведена в касаційній скарзі підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час здійснення касаційного провадження.

48. Разом з тим Верховний Суд не враховує посилання позивачки на постанову Великої Палати Верховного Суду в постанові від 19.06.2018 у справі № 916/1979/13, оскільки суд апеляційної інстанції не аналізував та не робив правових висновків щодо ефективності та належності обраного позивачем способу захисту порушеного права, а в тексті оскаржуваної постанови лише констатував обставину виконання спірних рішень Ради безвідносно до способу захисту порушеного права позивачки.

49. З огляду на наведені вище висновки Верховного Суду про наявність правових підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, доводи касаційної скарги в частині підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, по суті не розглядаються як такі, що не мають значення для вирішення даного спору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

50. Зважаючи на те, що наведені позивачкою підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, знайшли підтвердження під час касаційного розгляду, встановлене Верховним Судом неправильне застосування норм матеріального права є підставою для застосування повноважень, передбачених статтею 312 ГПК України, скасування постанови суду апеляційної інстанції із залишенням в силі законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції. У зв`язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню.

Щодо судових витрат

51. Відповідно до приписів статті 129 ГПК України у звязку із задоволенням касаційної скарги судові витрати за її подання покладаються на відповідачів.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни задовольнити.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.05.2023 у справі № 902/594/22 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Вінницької області від 19.12.2022 у справі № 902/594/22 залишити в силі.

4. Стягнути з Чернівецької селищної ради (24100, Вінницька обл., смт. Чернівці, вул. Святомиколаївська, 103/1; ідентифікаційний код 04326856) на користь Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни ( АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) 9 924 грн судового збору за подання касаційної скарги.

5. Стягнути з Релігійної організації "Релігійна громада святого апостола Іоанна Богослова с. Борівка Чернівецького району Вінницько-Тульчинської єпархії Української Православної Церкви (Православна Церква України)" (24240, Вінницька обл., с. Борівка, вул. Пивоварова, 2; ідентифікаційний код 43071059) на користь Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни ( АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) 9 924 грн судового збору за подання касаційної скарги.

6. Доручити Господарському суду Вінницької області видати накази.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Волковицька Н.О.

Случ О.В.