ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" серпня 2023 р. Справа№ 910/5023/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Суліма В.В.

Майданевича А.Г.

за участю секретаря судового засідання Безрука Д.Д.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Панкова А.А.

від відповідача: не з`явились;

від третьої особи: Єрко Н.П.

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ"

на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 (повний текст - 28.03.2023)

у справі № 910/5023/22 (суддя - Приходько І.В.)

за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація

про розірвання договору та виселення.

УСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст заявлених вимог

Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКОПРОДМАГ» про розірвання договору №788 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 05.11.2019 та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКОПРОДМАГ» з нежилого приміщення загальною площею 83,5 кв.м., яке знаходиться за адресою: вулиця Донецька, 18, передавши позивачу.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач стверджує, що орендар користується приміщеннями всупереч умов укладеного договору, зокрема, в порушення умов договору, відповідач систематичного не виконує зобов`язання по сплаті орендної плати та нездійсненим страхування орендованого приміщення, що є підставою для розірвання договору та звільнення приміщення.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 позовні вимоги задоволено. Розірвано договір про передачу майна територіальної громади міста Києва № 788 від 05.11.2019. Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ" з нежитлового приміщення загальною площею 83,5 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Донецька, 18. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ" на користь Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" 4 962 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Північного апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду

11.05.2023 (через канцелярію суду) Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023, в якій просило визнати поважними причини пропуску та поновити апелянту строк на апеляційне оскарження. Відкрити апеляційне провадження та прийняти апеляційну скаргу до розгляду. Зупинити дію рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 року по справі № 910/5023/22. За результатами розгляду апеляційної скарги просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 року по справі № 910/5023/22, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. За результатами розгляду справи в апеляційній інстанції, змінити розподіл між сторонами судових витрат.

15.05.2023 Північний апеляційний господарський суд витребував матеріали справи з суду першої інстанції.

07.06.2023 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи з суду першої інстанції.

12.06.2023 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу про відкриття апеляційного провадження та призначив розгляд справи на 25.07.2023.

14.06.2023 від третьої особи на стороні позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, який у судовому засіданні було прийнято в порядку ст. 263 ГПК України.

22.06.2023 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, який у судовому засіданні було прийнято в порядку ст. 263 ГПК України.

Розгляд справи відкладався, зокрема, ухвалою суду апеляційної інстанції від 25.07.2023 - на 22.08.2023.

У судовому засіданні 22.08.2023 з`явилися представники позивача та третьої особи. Представник відповідача у судове засідання 22.08.2023 не з`явився, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином, про що свідчить наявне в матеріалах справи поштове повернення (ухвала суду) з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», направлене за адресою, самостійно вказаною скаржником в апеляційній скарзі.

Апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції було розглянуто в розумний строк в розумінні ст. 6 Конвенції, з незалежних від суду причин, з урахуванням поведінки сторін, підписаного позивачем та третьою особою клопотання про продовження строку розгляду апеляційної скарги, поштового перебігу та враховуючи, дію воєнного стану в Україні, а також інші чинники.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених в ній доводів

У поданій апеляційній скарзі відповідач зазначив, що суд першої інстанції у ухвалив рішення із невірним застосуванням норм матеріального права та просив його скасувати з наступних підстав.

Так, апелянт послався на наступні норми матеріального права. Частиною 1 ст. 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов?язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Статтею 763 ЦК України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Частиною 1 ст. 782 ЦК України передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. Вищезазначена норма кореспондується із ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців.

Скаржник зазначив, що, укладаючи договір № 788 від 05.11.2019 року про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, його сторони в п. 5.1.3. визначили що саме орендодавець має право відмовитись від договору при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу.

При цьому з огляду на умови п. 9.3. договору, відповідний лист орендодавця із відмовою від договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі.

Апелянт зазначив, що до матеріалів справи дійсно було долучено копію пропозиції про дострокове розірвання договору (вих. № 38-3883/03 від 15.11.2021), проте, за доводами скаржника, вищезазначений лист в порушення умов п. 5.1.3. договору ініційовано балансоутримувачем, а не орендодавцем, крім цього матеріали справи не містять доказів його направлення орендарю у спосіб, передбачений п. 9.3. договору.

Отже, як зазначає апелянт, положення ч. 1 ст. 782 ЦК України та умови п. 5.1.3., 9.3. договору, передбачають право саме орендодавця (а не балансоутримувача), захистити своє порушене право (шляхом звернення до суду з відповідним позовом), у випадку порушення орендарем свого обов?язку зі сплати орендної плати протягом 3-х місяців підряд.

Таким чином, судом було ухвалено рішення за позовом балансоутримувача (який не наділений таким правом), тобто за умов незясув`ання обставин, що мають значення для справи, та в наслідок неправильного тлумачення норми законодавства яка регулює дані відносини, що з огляду на положення ч. 1 ст. 277 ГПК України, є підставою для його скасування.

Таким чином, скаржник просив задовольнити апеляційну скаргу у даній справі та скасувати рішення суду першої інстанції, ухваливши нове - про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

5. Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу

Позивач та третя особа у поданих відзивах на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечували. Вважають доводи апеляційної скарги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. А тому просили залишити без задоволення апеляційну скаргу, а рішення суду першої - інстанції без змін.

Доводи відзивів зводяться фактично до наступного.

Так, позивач та третя особа вважають, що відповідно п. 4.3.2 договору підприємство - балансоутримувач зобов?язано здійснювати контроль за виконанням орендарем умов договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів вжити заходів щодо погашення заборгованості, в тому числі проводити відповідну претензійно-позовну роботу.

Відповідно до п. 5.2.2 договору балансоутримувачу орендованого майна - комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом?янського району міста Києва» надано право вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендної плати протягом трьох місяців підряд з дня закінчення строку платежу.

Відповідно до п. 6.7. договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Таким чином, у зв`язку з систематичним невиконанням умов договору позивач звертався до Господарського суду міста Києва з вимогою про стягнення заборгованості; вказаним судом прийняті рішення про стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю «Екопродмаг» заборгованості в межах справ № 910/11843/21 та № 910/7555/22.

Порушення істотних умов договору пов`язане з несплатою орендної плати, має тривалий характер та не пов`язане з початком воєнних дій на території України, оскільки має свій початок з 2020 року, що підтверджується вищевказаними рішеннями Господарського суду міста Києва.

Таким чином, невиконання відповідачем взятих на себе за умовами договору № 788 від 05.11.2021 зобов?язань по сплаті орендної плати є підставою для дострокового розірвання договору.

Окрім вказаного, як позивач, так і третя особа, зазначили, що відповідно до пп. 4.2.16 договору № 788 до обов?язків відповідача належить страхування майна переданого в орендне користування. Копію страхового полісу відповідач зобов?язаний надати позивачу та третій особі по справі. Станом на момент звернення до суду у даній справі, як і на момент апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції, відповідачем не виконано зазначений пункт договору, що є також порушенням умов договору.

Враховуючи наведене, позивач як балансоутримувач за договором оренди №788 може захистити своє право господарського відання, зокрема, шляхом вимоги про виселення з орендованого приміщення. (Аналогічна позиція наведена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12.06.2018 по справі 910/15387/17).

А тому позивач та третя особа просили апеляційну скаргу у даній справі залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції

Як вбачається з матеріалів справи та правомірно встановлено судом першої інстанції, розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 279 від 06.05.2015 майно, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації, закріплено на праві господарського віддання за Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» відповідно до додатка 1,2, у тому числі й будинок № 18 на вул. Донецькій у місті Києві.

Предметом діяльності комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва" згідно п. 2.2.1. статуту, є утримання житлового та нежитлового фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва та закріплені за Підприємством на праві господарського відання, а також обслуговування житлового та нежитлового фонду, що не належить до комунальної власності міста Києва, на договірних засадах у встановленому порядку.

Відповідно до п. 4.3. статуту майно підприємства належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та закріплено за ним на праві господарського відання. Відповідно до п. 5.2.1. статуту підприємство зобов`язано виконувати рішення власника, розпорядження Київського міського голови, виконавчого органу Київської міської ради Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації.

05.11.2019 між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (далі - третя особа, орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "Екопродмаг" (далі - відповідач, орендар) та Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва" (далі - позивач, балансоутримувач) укладено договір № 788 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір), на підставі якого відповідачу було надано в користування приміщення загальною площе 83,5 кв.м. за адресою: вул. Донецька, 18.

Відповідно до пункту 3.1. договору орендна плата визначена на підставі пункту 13 таблиці 2 Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 і становить без ПДВ: 92 грн. 13 коп. за 1 кв. м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку жовтень 2019 р. - 7 665,00 грн.

Пунктом 3.5. договору передбачено, що додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою.

Згідно з пунктом 3.6. та 3.7. договору орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства - балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця.

Відповідно до пункту 3.9. договору сторони узгодили, що оплата витрат на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг по ремонту і технічному обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), компенсація витрат підприємства - балансоутримувача за користування земельною ділянкою не входить до складу орендної плати.

Згідно з пунктом 3.12. договору, у разі закінчення, припинення (розірвання) цього договору орендар сплачує плату за фактичне користування об`єктом оренди до дня підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем або іншими документами, передбаченими законодавством.

Пунктом 4.2.16. договору передбачено, що орендар зобов`язаний, зокрема, протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість /актом оцінки на користь підприємства - балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю та підприємству - балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований. Обов`язкові для страхування ризики: пожежа, вибух, удар блискавки, дій стихійних явищ, протиправні дії третіх осіб, пошкодження водою, пошкодження об`єкта при проведенні ремонтних робіт та інші додаткові ризики, від яких необхідно застрахувати майно на вимогу підприємства - балансоутримувача.

Відповідно до пункту 4.2.21. договору після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання - передачі підприємству - балансоутримувачу. акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством - балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.

Згідно з пунктом 4.3.2. договору, підприємство - балансоутримувач зобов`язане здійснювати контроль за виконанням орендарем умов цього договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів вжити заходів щодо погашення заборгованості, в тому числі проводити претензійно - позовну роботу.

Пунктом 5.1.3. договору сторони погодили, що орендодавець має право відмовитись від договору при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу.

Відповідно до пункту 5.2.2. договору підприємство - балансоутримувач має право вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу. Стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати та інші збитки, заподіяні ним невиконанням своїх зобов`язань за цим договором, шляхом звернення стягнення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України.

Пунктом 6.7. договору передбачено, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Згідно з пунктом 8.6. договору за порушення договірних зобов`язань в частині страхування об`єкта, перевищення орендованої площі, торгівлі за нецільовим призначенням, а також при недотриманні інших умов договору, його може бути розірвано достроково в установленому законодавством порядку.

У відповідності до пункту 9.1. договору цей договір у відповідності до п. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України набирає чинності з 05.11.2019 до 04.11.2022. У разі, якщо законом передбачене нотаріальне посвідчення і державна реєстрація, цей договір є укладеним з моменту державної реєстрації.

Відповідно до пункту 9.3. договору одностороння відмова від договору не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3. договору. Лист з відмовою від договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця або підприємства -балансоутримувача про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за вказаною адресою.

Пунктом 9.5. договору сторони погодили, що договір може бути розірвано за погодженням сторін. Договір вважається розірваним з дати повідомлення орендаря/орендодавця про згоду розірвати договір, але не раніше дати повернення підприємству-балансоутримувачу об`єкта за актом приймання-передачі.

Договір вважається розірваним достроково за погодженням сторін, якщо орендар не сплачує орендну плату та інші платежі, передбачені договором і не використовує об`єкт протягом трьох місяців. орендодавець або підприємство-балансоутримувач має право самостійно здійснити доступ в об`єкт, при цьому складається відповідний акт, який направляється поштою з повідомленням про вручення.

Згідно з пунктом 9.6. договору, на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

На виконання умов договору, між орендодавцем, підприємством - балансоутримувачем та орендарем підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди від 05.11.2019, згідно із яким підприємство - балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування згідно з договором оренди від 05.11.2019, № 788 приміщення, що розташоване на 1 поверсі та перебуває на балансі Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва", загальною площею 83,5 кв. м, розташованого за адресою: м. Київ, вулиця Донецька, 18.

ПОЗИЦІЯ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ

7. Мотиви, з яких виходить Північний апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України підставами виникнення зобов`язання (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку), зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом. Аналогічний припис містять п. п. 1, 7 статті 193 Господарського кодексу України.

Приписами статті 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк, а орендар - фізична особа або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Статтею 782 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно з пунктом 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим законом або договором.

Матеріалами справи підтверджується, що сторони у пункті 6.7. договору визначили, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Крім того положеннями пункту 4.2.16. договору сторони встановили, що орендар зобов`язаний, зокрема, протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість/актом оцінки на користь підприємства - балансоутримувача.

Відповідно до пункту 1 та 4 статті 17 вказаного Закону орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором, незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Судом першої інстанції правомірно було зазначено, що позивачем відповідачу неодноразово направлялись претензії з вимогою про сплату заборгованості, а саме: претензія від 06.10.2021 №38-3406/03, претензія від 15.11.2021 №38-3506/03.

15.11.2021 позивачем на адресу відповідача надіслано пропозицію № 38-3883/03 про дострокове розірвання договору оренди за погодженням сторін та з вимогою повернути нежитлове приміщення підприємству- балансоутримувачу по акту прийому-передачі.

Разом з цим, правомірним є висновок суду першої інстанції про відсутність в матеріалах справи доказів в розумінні ст. ст. 74, 76-79, 80, 86, 269 ГПК України сплати відповідачем орендних платежів за заявлений період, як і відсутнього договору страхування орендованого приміщення, а також інші докази, які б спростували доводи позивача щодо підстав для розірвання договору оренди.

Водночас, враховуючи погоджений сторонами договору порядок одностороннього розірвання договору (п.п. 8.6 договору), вимога орендодавця про розірвання договору оренди землі з підстав порушення орендарем його умов передбачає доведення істотності такого порушення.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Аналогічна правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17.

Загальні критерії істотності порушення умов договору в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, як необхідної передумови розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї сторони, напрацьовані усталеною судовою практикою Верховного Суду та зводяться до такого.

Істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем неодноразово порушувались умови договору.

В цій частині суд апеляційної інстанції зазначає, що між сторонами були наявні судові спори щодо належного виконання умов договору № 788 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 05.11.2019.

Так, зокрема, рішенням Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 у справі № 910/11843/21 позов задоволено повністю: стягнуто з ТОВ «ЕКОПРОДМАГ» на користь Комунального підприємства «КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ З ОБСЛУГОВУВАННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ СОЛОМ`ЯНСЬКОГО РАЙОНУ М. КИЄВА» 50 062, 56 грн заборгованості з орендної плати за період з грудня 2019 року по травень 2021 року, 962, 90 грн - пені, 1 497, 66 грн - 3 % річних, 5 422, 20 грн - інфляційних втрат та 2 270, 00 грн.

При цьому, у вказаному судовому рішенні, яке набрало законної сили, місцевий господарський суд встановив, що відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання щодо своєчасного внесення орендної плати за період з грудня 2019 року по травень 2021 року, що свідчить про наявність у нього перед позивачем заборгованості в розмірі 50 062,56 грн.

Окрім цього, рішенням Господарського суду міста Києва від 18.10.2022 у справі № 910/7555/22 позов задоволено повністю: стягнуто з ТОВ "Екопродмаг" на користь КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" основний борг у розмірі - 22 378 грн. 44 коп., 3% річних у розмірі - 583 грн. 08 коп., інфляційні втрати у розмірі - 5 474 грн. 20 коп. Разом з цим, вказаним судовим рішенням було встановлено фактичне невиконання договору в частині сплати орендної плати за період з 01.06.2021 по 31.05.2022 року в розмірі 22 378,44 грн.

Преюдиційність обставин - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиційного установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії.

Для рішень господарських судів важливою умовою преюдиціальності фактів, що містяться в рішенні господарського суду, є суб`єктний склад спору. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини.

Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта.

Суд апеляційної інстанції погоджується з доводами, зокрема, позивача, що обставини справи, встановлені рішеннями Господарським судом міста Києва від 09.11.2021 від у справі № 910/11843/21, від 18.10.2022 у справі № 910/7555/22 та в силу ч. 4 ст. 75 ГПК України не підлягає доведенню при розгляді даної справи.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наведеною нормою ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 цього Кодексу можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати, що є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Таким чином, суд з урахуванням неодноразового порушення відповідачем умов договору, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про істотність порушення ТОВ «Екопродмаг» умов договору № 788, що є підставою для задоволення позовних вимог. Доказів здійснення страхування об`єкту оренди, матеріали справи також не містять, та цей факт не спростовано доводами апеляційної скарги.

Водночас, суд апеляційної інстанції зазначає, що відхиляє доводи апелянта про недотримання порядку повідомлення орендаря про дострокове розірвання договору, оскільки пунктом 9.3. договору передбачено 9.3., що лист з відмовою від договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця або підприємства-балансоутримувача про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за вказаною адресою.

А тому умовами договору передбачено порядок звернення з таким листом з пропозицією про відмову від договору або від орендодавця або підприємства-балансоутримувача. В даному випадку позивачем було дотримано порядок такого повідомлення, а доводи апеляційної скарги відхиляються судом апеляційної інстанції як необґрунтовані.

Таким чином, апеляційну скаргу у даній справі слід залишити без задоволення як необґрунтовану, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін, оскільки останнє було прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства. Суд апеляційної інстанції зазначає, що підстав для виходу за межі вимог та доводів апеляційної скарги (в розумінні ч. 4 ст. 269 ГПК України) суд апеляційної інстанції не встановив.

8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу - без задоволення. Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Отже, Північний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог у даній справі.

Таким чином, на підставі ст. 2, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276 ГПК України - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність залишення апеляційної скарги у даній справі без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

9. Судові витрати

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги по суті, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції (судовий збір) покладаються на скаржника в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, 276, ст. 281 - 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКОПРОДМАГ"

на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 у справі № 910/5023/22 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 у справі № 910/5023/22 - залишити без змін.

3. Судовий збір, понесений у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на скаржника.

4. Поновити дію рішення, зупиненого ухвалою від 12.06.2023.

5. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 23.08.2023.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді В.В. Сулім

А.Г. Майданевич