ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

28 серпня 2023 року м. ЧернівціСправа № 926/428/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., за участю помічниці судді Віщук О. П., розглянувши матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст

про внесення змін до договору оренди землі № 1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю

Представники сторін не викликались.

В С Т А Н О В И В :

Чернівецька міська рада (58002, м. Чернівці, площа Центральна, 1, ідентифікаційний код 3606814) звернулась з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Траст (58018, м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ідентифікаційний код 33002057) у змісті якого просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю Ріал Траст щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2, 3, 6 та 7 договору в такій редакції:

1. « 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 06.06.2022 вих. № 298 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 159975161,00 грн.

2. 2.1. Річна орендна плата з 01.01.2022 складає 7983758,05 гри, (сім мільйонів дев`ятсот вісімдесят три тисячі сімсот п`ятдесят вісім грн 05 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

3. 2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб».

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.01.2023 позовну заяву передано на розгляд судді Байталюку В. Д.

Ухвалою суду від 06.02.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 28.02.2023.

24.02.2023 на електронну поштову скриньку Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло письмове клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи на іншу дату у зв`язку з тим, що представник, якому доручено вести юридичний супровід даної справи перебуває на лікарняному.

Відповідно до частини восьмої статті 42 Господарського процесуального кодексу України подане клопотання скріплене електронним цифровим підписом представника позивача.

Ухвалою суду від 28.02.2023 відкладено підготовче засідання на 16.03.2023.

15.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд відкласти розгляд справи на іншу дату у зв`язку із залученням до іншої справи № 926/26/23. Також, повідомляє, що позивачем не виконано вимоги статті 164 Господарського процесуального кодексу України, а саме не надіслано позовну заяву з додатками відповідачу, що унеможливлює подання відзиву на позов.

У судовому засіданні, 16.03.2023, суд постановив протокольну ухвалу, якою відклав підготовче засідання на 05.04.2023.

21.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд надати матеріали справи на ознайомлення. Того ж дня о 10 годині 45 хвилин представник відповідача ознайомився з матеріалами справи.

23.03.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд продовжити строк підготовчого провадження на 15 днів та надати можливість на подання обґрунтованого відзиву у зв`язку з направленням адвокатського запиту до головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області про отримання розгорнутого витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008 із зазначенням всіх коефіцієнтів які слугували розрахунку та копію витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 2.07.2016 № 97-28-0.2-1175/2-16.

05.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання в якому просить суд витребувати у головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області розгорнутий витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008 із зазначенням всіх коефіцієнтів, які слугували розрахунку. Відповідач вказане клопотання обґрунтовує тим, що головне управління Держгеокадастру у Чернівецькій області не надало розгорнутого витягу стосовно даної земельної ділянки, а вказані коефіцієнти є важливими для вірного розрахунку нормативно-грошової оцінки, яка є базовою для розрахунку орендної плати, яку хоче змінити позивач.

У судовому засіданні, 05.04.2023, представник відповідача підтримав клопотання про витребування доказів та просив суд його задовольнити. Представник позивача не заперечувала проти задоволення клопотання відповідача.

Заслухавши пояснення представників сторін, зважаючи на суперечності стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008 в частині розміру орендної плати з метою повного і всебічного з`ясування обставин, які мають значення для розгляду даної справи, суд прийшов до висновку, що дане клопотання відповідає вимогам статті 81 Господарського процесуального кодексу України та підлягає задоволенню.

Ухвалою суду від 05.04.2023 задоволено клопотання про витребування доказів. Продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 25.04.2023.

06.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшов письмовий відзив на позовну заяву, у змісті якого просить суд в задоволенні позову Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» відмовити, з підстав зазначених у відзиві.

18.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких зазначають, що відповідач у своєму відзиві на позовну заяву не погоджується із розрахунками розміру орендної плати. Вважає, що відповідно до розрахунку наданого Чернівецькою міською радою, ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці складає 5, а відповідно до пункту 12 таблиці 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання №715 від 23.10.2008 ставка орендної плати за землю для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку складає 3.

Звертає увагу на те, що відповідно до договору № 1669 від 03.02.2005 та додаткових угод до нього, земельна ділянка за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, 4, кадастровий номер :30:002:0008 площею 13,5373 га, умовно розділена на 3 земельні ділянки з різними цільовими призначеннями, а саме:

- 8,72 га - для багатоповерхової житлової та громадської забудови;

- 1,94 га - землі під прибережно-захисною смугою;

- 2,87 га - землі водного фонду.

За весь час існування договірних відносин з відповідачем, розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснювався з врахуванням вищевказаних розмежувань.

На разі, витяги із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок видані головним управлінням Держгеокадастру у Чернівецькій області формуються, знову ж таки, без врахування існуючих раніше розмежувань.

Відповідно до пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати, застосовується більша ставка орендної плати.

Згідно підпункту 1.3.2 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення 5.

Враховуючи усе вищезазначене, у Чернівецької міської ради наявні всі правові підстави для нарахування орендної плати за ставкою 5 %.

Окрім того, старшим слідчим відділу СУ ГУНП в Чернівецькій області супроводжується кримінальне провадження пов`язане з нарахування розміру річної орендної плати товариству з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» за меншими ставками.

20.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області на виконання вимог ухвали суду від 05.04.2023 надано копію розгорнутого витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 731013600:32:002:0008.

21.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшов відзив в якому зазначено, що позивач вимагає внести зміни в п. 2.3, п. 6 та п. 7 Договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005. Зміни пов`язані із зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та зміною ставки орендної плати. Згідно доданого до додаткового договору розрахунку розміру річної орендної плати вбачається, що позивач вважає за необхідне застосувати до всієї площі земельної ділянки єдину ставку орендної плати в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

До цього часу, ставка 5 % застосовувалась до частини земельної ділянки, що перебувала в оренді, а саме до земельної ділянки рекреаційного призначення площею 4,819 га (де знаходиться водний об`єкт). Плата за решту частину земельної ділянки площею 8,7185 га становила 3 %.

В додаткових поясненнях до позовної заяви позивач зазначив, що необхідність застосування єдиної ставки орендної плати в розмірі 5 % від нормативно-грошової оцінки землі обумовлена тим, що відповідно до п. 16 таблиці 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці за використанням земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти рекреаційного призначення встановлюється орендна плата в розмірі 5 % нормативно-грошової.

Таким чином, в якості основного фактору, що впливає на розмір орендної плати позивач визначає наявність на земельній ділянці водного об`єкту.

Відповідач вважає, що позовна заява є такою, що не підлягає до задоволення, а зміни до умов діючого договору оренди, які вимагає позивач внести за рішенням суду суперечать нормам статті 203 Цивільного кодексу України, щодо умов дійсності правочину.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру 24.11.2020 земельна ділянка з кадастровими номером :32:002:008 площею 13,5373 га обліковується за даними ДЗК як така, що відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, з визначеним видом використання для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Цільове призначення земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

За даними Державного земельного кадастру станом на дату укладення договору оренди землі від 03.02.2005 і станом на час розгляду справи судом відсутні відомості про поділ спірної земельної ділянки на землі водного та рекреаційного фонду. Земельна ділянка за даними ДЗК обліковується як землі житлової і громадської забудови.

Як вбачається зі змісту п. 2 Договору оренди від 03.02.2005 земельна ділянка загальною площею 13,5373 га має складові частини, серед яких: 2,870 га - під водоймищем, віднесена до категорії земель водного фонду; 1,9488га - під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; 8,7185 га - під забудову, віднесена до категорії земель житлової і громадської забудови.

Згідно Додаткового договору від 21.04.2015 частини земельної ділянки 2,870 га - під водоймищем і 1,9488 га означені як зона рекреації.

Відомості щодо категорії земельної ділянки, наведені в договорі оренди та відомості в ДЗК щодо спірної земельної ділянки, є відмінними.

Рішень Чернівецької міської ради щодо зміни категорії земель щодо частини спірної земельної ділянки не ухвалювалось.

Отже, як вбачається зі змісту Договору оренди від 03.02.2005 та додаткових пояснень позивача щодо обґрунтування позовних вимог визначальною ознакою встановлення 5 % ставки орендної плати за спірну земельну ділянку, є наявність на ній водного об`єкту.

Тобто, предметом оренди є земля в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.

Згідно частини сьомої ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, крім наведених вище, є розмір орендної плати за водний об`єкт, об`єм та площа водного об`єкту (водного простору), перелік гідротехнічних спору (за наявності). Невід`ємною складовою Договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом є паспорт водного об`єкта.

Зміст Договору оренди від 03.02.2005 зі змінами, що запропоновано позивачем в Додатковому договору № 5/1669 від 25.07.2022, які просить внести позивач за рішенням суду, наведеним вище вимогам не відповідає.

Наведене вище унеможливлює розгляд судом позову про внесення змін до умов договору оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, за відсутності в умовах вказаного договору всіх істотних умов, що визначено частиною сьомою статті 15 Закону «Про оренду землі».

Зокрема, відсутній паспорт водного об`єкту, який повинен бути переданий орендарю, відсутня інформація про об`єм і площу водного об`єкту, ставка орендної плати за водний об`єкт.

Крім цього, 15.09.2021 ТОВ «Ріал Траст» через Центр надання адміністративних послуг спрямував на адресу позивача заяву про надання дозволу на поділ земельної ділянки з кадастровими номером :32:002:008 площею 13,5373 га на 14 земельних ділянок згідно проекту поділу (копія заяви та проекту поділу додається).

Необхідність поділу земельної ділянки була обумовлена необхідністю упорядкування території, що перебуває в користуванні відповідача. Згідно проекту поділу підлягає окремо виділенню земельна ділянка № 2 площею 8,4928 з розташованим на ній водним об`єктом, як територія, щодо окремого використання, та можливої відмови від її оренди.

Наведене вище виключає можливість в судовому порядку внести зміни в умови договору оренди, оскільки не вирішено у визначеному законом порядку питання поділу спірної земельної ділянки, а отже в неузгодженому стані перебуває об`єкт оренди що свідчить про існування спору щодо істотних умов договору оренди.

24.04.2023 на електронну поштову скриньку Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з надходженням 21.04.2023 відзиву на позовну заяву. Тому, просить суд надати час для підготовки обґрунтованої відповіді на відзив.

24.04.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання про зупинення провадження у справі обґрунтовуючи його тим, що ним подано позов до Чернівецької міської ради по визнання бездіяльності протиправною та зобов`язання прийняти рішення до Чернівецького окружного адміністративного суду.

У судовому засіданні, 25.04.2023, суд постановив протокольну ухвалу, якою задовольнив клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи та відклав підготовче засідання на 05.05.2023. У задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі відмовлено.

03.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшла письмова заява про зміну предмету позову в якій просить суд змінити позовні вимоги та прийняти рішення, яким внести зміни до Договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в такій редакції:

«Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15078869,70 грн. (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн. 70коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб.».

03.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких зазначено, що в поданих ними поясненнях від 18.04.2023 обґрунтовано всі правові підстави для нарахування орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Чорновола В`ячеслава, загальною площею 13,5373, ставкою 5 % та надано розрахунок.

05.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшла відповідь на додаткові пояснення в яких зазначено, що позовна заява є такою, що не підлягає задоволенню, а зміни до умов діючого договору оренди, які вимагає позивач внести за рішенням суду суперечать нормам статті 203 Цивільного кодексу України, щодо умов дійсності правочину.

Того ж дня, на адресу суду від відповідача надійшло клопотання в якому просить суд продовжити строк підготовчого провадження у зв`язку із різким погіршенням здоров`я та ознаками респіраторної хвороби COVID-19.

У судовому засіданні, 05.05.2023, постановив протокольну ухвалу якою відклав підготовче засідання на 25.05.2023.

24.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких позивач підтримує позовні вимоги в повному обсязі та наполягає на їх задоволенні.

25.05.2023 на адресу Господарського суду Чернівецької області від відповідача надійшло письмове клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 600/3212/23-а в Чернівецькому окружному адміністративному суді за позовом ТОВ «Ріал Траст» до Чернівецької міської ради про визнання протиправним та не чинним рішення.

Ухвалою суду від 25.05.2023 задоволено клопотання відповідача про зупинення провадження у справі та зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 600/3212/23-а, яка розглядається Чернівецьким окружним адміністративним судом.

29.06.2023 у зв`язку з надходженням апеляційної скарги Чернівецької міської ради на ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.05.2023 матеріали справи № 926/428/23 направлено на адресу Західного апеляційного Господарського суду.

Постановою Західного апеляційного Господарського суду від 17.07.2023 ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.05.2023 скасовано, а матеріали справи направлено до Господарського суду Чернівецької області для продовження розгляду.

21.08.2023 матеріали справи № 926/428/23 повернуто на адресу Господарського суду Чернівецької області.

Враховуючи, що матеріали справи повернуті на адресу Господарського суду Чернівецької області, суд вирішив призначити справу до розгляду в підготовчому засіданні.

Керуючись статтями 13, 182, 230, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Призначити справу № 926/428/23 до розгляду в підготовчому судовому засіданні на 13 вересня 2023 року о 10 годині.

2. Засідання відбудеться у приміщенні Господарського суду Чернівецької області за адресою: м. Чернівці, вул. О. Кобилянської, 14, зал судових засідань № 1, третій поверх.

3. Явку представників сторін визнати обов`язковою.

4. Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та не підлягає оскарженню окремо від рішення суду.

Суддя Володимир БАЙТАЛЮК

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/