ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"02" серпня 2023 р. м. Вінниця Cправа № 902/853/22

Господарський суд Вінницької області у складі:

головуючий суддя Міліціанов Р.В.,

при секретарі Московчук Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Департаменту комунального майна Вінницької міської ради, вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21100, код - 41029597

до: Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА", вул. 600-річчя, 17, м. Вінниця, 21021, код - 42622216

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальне некомерційне підприємство "Вінницька міська лікарня №1", вул. Хмельницьке шосе, 96, м. Вінниця, 21029, код - 05484126.

про розірвання договору оренди та стягнення 266 484,59 грн

за участю представників:

позивача: Трепак Віктор Сергійович, посвідчення № 000751 від 29.01.2021 року

відповідача: Петренко Катерина Валеріївна, посвідчення № 4015 від 10.02.2022 року

ВСТАНОВИВ:

13.09.2022 року до Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява (№ 06/00/013/147870 від 13.09.2022 року) Департаменту комунального майна Вінницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" про:

- розірвання договору оренди нерухомого майна, а саме вбудованих приміщень загальною площею 43,2 м.кв., що знаходиться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, від 25.03.3021 року №4-407 укладений між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" та повернення вбудованих приміщень загальною площею 43,2 м.кв. Департаменту комунального майна Вінницької міської ради шляхом підписання Акту приймання-передачі.

- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" на користь департаменту комунального майна Вінницької міської ради заборгованості по орендній платі за договором оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року у розмірі 255 324, 05 грн та пені 11 160,54 грн за період використання об`єкту з 01.06.2021 року по 31.07.2022 року.

Ухвалою суду від 19.09.2022 року відкрито провадження у справі № 902/853/22 за правилами спрощеного позовного провадження та призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 13.10.2022 року.

07.10.2022 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (б/н від 05.10.2022 року), в якому останній просить суд відкласти судове засідання на іншу дату, з метою отримання правової допомоги.

20.10.2022 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (б/н від 18.10.2022 року) (вх.канц. № 01-34/8838/22). Додатком до відзиву додано ряд документів.

24.10.2022 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив (б/н від 24.10.2022 року) (вх.канц. № 01-34/8916/22).

У судовому засіданні 06.12.2022 року суд дійшов висновку про перехід до розгляду справи № 902/853/22 за правилами загального позовного провадження та призначення підготовчого засідання на 17.01.2023 року.

Ухвалою суду від 16.12.2022 року повідомлено учасників справи про дату підготовчого судового засідання.

Судове засідання 14.02.2023 року не відбулося внаслідок оголошення сигналу "Повітряна тривога".

Ухвалою суду від 15.02.2023 року повідомлено учасників справи, що підготовче засідання у справі № 902/853/22 відбудеться 01.03.2023 року

Також, даною ухвалою задоволено клопотання відповідача та залучено КНП "Вінницька міська лікарня №1" у статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

24.02.2023 року до суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" надійшов зустрічний позов (б/н від 23.02.2023 року) з вимогами до Департаменту комунального майна Вінницької міської ради, в якому останній просить:

- поновити Товариству з обмежено відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" строк для подання зустрічного позову у справі № 902/853/22;

- об`єднати даний позов в одне провадження з первісним позовом Департаменту комунального майна Вінницької міської ради з вимогами до Товариства з обмежено відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" про стягнення заборгованості з орендної плати у загальній сумі 266 484,59 грн та розірвання договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року;

- стягнути з Департаменту комунального майна Вінницької міської ради на користь Товариства з обмежено відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" 305 557,00 грн у рахунок компенсації різниці між початковою вартістю орендованого майна - вбудованих приміщень, що знаходяться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, площею 43,2 кв.м. на момент його прийняття позивачем в оренду, згідно Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району № 12 від 14.11.2019 року та вартістю поліпшеного орендованого майна.

Ухвалою суду від 01.03.2023 року відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" у поновленні процесуального строку на подання зустрічної позовної заяви.

Зустрічну позовну заяву (б/н від 23.02.2023 року) Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" з вимогами до Департаменту комунального майна Вінницької міської ради про стягнення 305 557,00 грн у рахунок компенсації різниці між початковою вартістю орендованого майна - вбудованих приміщень, що знаходяться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, площею 43,2 кв.м. на момент його прийняття позивачем в оренду, згідно Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району № 12 від 14.11.2019 року та вартістю поліпшеного орендованого майна та додані до неї матеріали повернуто заявнику.

Також, даною ухвалою, закрито підготовче провадження та призначено справу № 902/853/22 до судового розгляду по суті на 22.03.2023 року.

Внаслідок оголошення сигналу "Повітряна тривога" судове засідання 22.03.2023 року не відбулося.

Ухвалою суду від 23.03.2023 року повідомлено учасників справи, що судове засідання з розгляду справи № 902/853/22 по суті відбудеться 04.04.2023 року.

Згідно запиту Північного-апеляційного господарського суду № 902/853/22/1907/23 від 27.03.2023 року матеріали справи № 902/853/22 супровідним листом № 902/853/22/534/23 від 28.03.2023 року надіслано до апеляційної інстанції, в зв`язку з надходженням апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" на ухвалу Господарського суду Вінницької області від 01.03.2023 року по справі № 902/853/22.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.05.2023 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" від 16.03.23 року залишено без задоволення.

Ухвалу Господарського суду Вінницької області від 01 березня 2023 року у справі № 902/853/22 в частині відмови Товариству з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" у поновленні процесуального строку на подання зустрічної позовної заяви та повернення зустрічної позовної заяви (б/н від 23.02.2023р.) Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" - залишено без змін.

26.05.2023 року матеріали справи № 902/853/22 надійшли на адресу Господарського суду Вінницької області.

Ухвалою суду від 30.05.2023 року призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 13.06.2023 року.

13.06.2023 року судове засідання не відбулось в зв`язку з оголошенням сигналу "Повітряна тривога".

15.06.2023 року до суду від представника позивача надійшов лист (б/н та без дати) (вх.канц. № 01-34/5648/23 від 15.06.2023 року). Додатком до якого долучено розгорнутий розрахунок орендної плати нежитлових приміщень до договору оренди № 4-407 від 25.03.2021 року.

28.07.2023 року до суду від представника відповідача надійшла заява (б/н від 28.07.2023 року) (вх.канц. № 01-34/6987/23 від 28.07.2023 року), в якій останній просить суд зупинити провадження у справі № 902/853/22 до вирішення справи та набрання законної сили рішенням у справі № 902/675/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" до Департаменту комунального майна Вінницької міської ради про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в сумі 305 557,00 грн.

У судовому засіданні 02.08.2023 року прийняли участь представники позивача та відповідача. Представник третьої особи правом участі в судовому засіданні не скористався.

При цьому, суд зазначає, що представників сторін та третю особу повідомлено про дату судового засідання, що підтверджується телефонограмами суду від 16.06.2023 року, які наявні в матеріалах справи.

У судовому засіданні 02.08.2023 року судом відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача (б/н від 28.07.2023 року) (вх.канц. № 01-34/6987/23 від 28.07.2023 року) про зупинення провадження у справі до вирішення справи та набрання законної сили рішенням у справі № 902/675/23, як такого, що суперечить вимогам ч. 3 ст. 195 ГПК України.

Стислий виклад процесуальних позицій сторін.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає про укладення між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" Договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року.

У зв`язку з неналежним виконанням Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" умов договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року, в частині сплати орендних платежів, утворилась заборгованість.

Враховуючи викладене, Департамент комунального майна Вінницької міської ради звернувся з позовом до суду про розірвання договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року та стягнення з Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" 255 324, 05 грн та пені 11 160,54 грн за період використання об`єкту з 01.06.2021 року по 31.07.2022 року.

У відзиві на позовну заяву відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними, зазначаючи про наступне.

Рішенням Вінницької районної ради №1096 від 24.12.2019 року було надано дозвіл ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" на здійснення невід`ємних поліпшень (капітального ремонту) орендованого майна.

Відповідач провів капітальний ремонт на суму 325 298.20 грн. За наслідками здійснення поліпшень ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" було проведено повторну оцінку орендованого нерухомого майна, та згідно оцінки вартість приміщення збільшилась з 351 628,00 грн до 657 185,00 грн, тобто на 305 557,00 грн.

Згідно ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" чинного на момент здійснення поліпшень, та п.4,5 "Порядку надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок власних коштів орендаря" затвердженого рішенням Вінницької районної ради №65 від 01.03.2012 року сума на яку збільшилась вартість орендованого нерухомого майна, внаслідок здійснення Орендарем невід`ємних поліпшень мала бути б зарахована в рахунок орендної плати.

10.06.2020 року ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" звернулось до Орендодавця з заявою про зарахування вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого майна в рахунок орендної плати.

08.10.2020 року між КНП "Вінницька центральна клінічна лікарня" Вінницької районної ради та ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" було укладено Додаткову угоду №2 до Договору оренди №12 від 14.11.2019 року. Даною додатковою угодою було зафіксовано збільшену вартість орендованого майна, у розмірі 657 185,00 грн та перераховано розмір орендної плати, відповідно до нової вартості майна та методики розрахунку орендної плати.

На підставі рішення Вінницької міської ради №276 від 26.02.2021 року "Про делегування повноважень та функцій орендодавця майна комунальної власності Вінницької міської територіальної громади", рішення виконавчого комітету ВМР №788 від 25.03.2021 року договір оренди №12 від 14.11.2019 року укладений між КНП "Вінницька центральна клінічна лікарня" Вінницької районної ради та ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" було змінено, шляхом укладення нового договору №4-407 від 25.03.2021 року, де Орендодавцем виступив Департамент комунального майна Вінницької міської ради.

Після звернення до Департаменту комунального майна з проханням зарахувати вартість невід`ємних поліпшень у рахунок оренди, позивач надав відповідь про відсутність правових підстав щодо зарахування.

Зазначені обставини, за твердженнями відповідача є порушенням законних прав ТОВ "ІНТЕРОСВІТА", оскільки сума витрачена на ремонт та поліпшення майна, що перебуває у власності Вінницької територіальної громади і використовується ним за договором оренди, більша ніж заявлена у позові сума заборгованості з сплати орендної плати.

У відповіді на відзив позивач підтримує заявлені позовні вимоги та зазначає, що 25.03.2021 року між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" укладено договір оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407, а саме на оренду вбудованих приміщень загальною площею 43,2 м кв., що знаходиться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, терміном дії до 14.10.2022 року включно.

Умови договору сторонами не оспорювались, договір підписано сторонами.

Згідно з п. 1.3 Договору вартість майна визначена згідно з актом оцінки станом на 05.08.2020 року і становить за залишковою вартістю 657 185, 00 грн.

Що стосується посилання відповідача на звернення до Департаменту комунального майна з проханням зарахувати вартість невід`ємних поліпшень у рахунок оренди, то таких лист відсутній.

Разом з тим, на адресу Департаменту комунального майна Вінницької міської ради надійшов лист від відповідача (вх. 06/21/27812 від 31.05.2022 року) щодо надання розстрочки зі сплати заборгованості та зменшення на 50% розміру орендної плати з 24.03.2022 року до закінчення дії воєнного стану.

Отже, як зазначає позивач даним листом відповідач фактично визнає наявність заборгованості по договору оренди.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, 25.03.2021 року на підставі рішення Вінницької міської ради № 276 від 26.02.2021 року "Про делегування повноважень та функцій орендодавця майна комунальної власності Вінницької міської територіальної громади" та Рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради № 788 від 25.03.2021 року "Про несення змін до договорів оренди нерухомого майна за адресою м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92" (т. 1, а.с. 15-18), між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" укладено Договір оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 (нова редакція).

Відповідно п. 1.1 Договору Орендодавець, на підставі рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради №788 від 25.03 2021року, (https://sales.tsbgalcontract.org.ua/asset_rent/RGL001-UA-904?), передає а Орендар приймає в строкове платне користування майно, визначене в п. 1.2. цього Договору

Об`єктом оренди є вбудовані приміщення загальною площею 43,2 м кв., що знаходиться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92 (Майно), що належить до комунальної власності Вінницької міської територіальної громади та знаходиться на балансі комунального некомерційного підприємства "Вінницької клінічної багатопрофільної лікарні" Вінницької міської ради, місцезнаходження якого зареєстровано: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92 (Балансоутримувач).

Цільове призначення Майна - здійснення медичної практики.

Належність Майна до пам`яток культурної спадщини, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини - не належить (п. 1.2 Договору).

Згідно п. 1.3 Договору вартість майна визначена згідно з актом оцінки станом на 05.08.2020 року і становить за залишковою вартістю 657 185,00 грн.

Страхова вартість становить 1 145 684,00 грн (п. 1.4 Договору).

Орендар набуває права строкового платного користування Майном у день підписання Акта приймання-передачі Майна Акт приймання-передачі Майна підписується між Орендодавцем, Орендарем і Балансоутримувачем (п. 2.1 Договору).

За змістом п. 2.2 Договору строк оренди визначається з 04.03.2021 року по 14.10.2022 року включно.

Договір набирає чинності в день його підписання сторонами (нотаріального посвідчення, якщо відповідно до чинного законодавства Договір підлягає, нотаріальному посвідченню). Строк оренди за цим договором починається з дати підписання Акта приймання-передачі Майна і закінчується датою припинення цього Договору (п. 2.3 Договору).

Відповідно п. 3.1 Договору орендна плата за базовий місяць (лютий 2021 року) становить 13 748,21 грн, у тому числі ПДВ 2 291,37 грн. Орендна плата за базовий місяць оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції попереднього місяця.

До складу орендної плати це входять витрати па утримання Майна (комунальних послуг, послуг з управління Майном, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або напряму із постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному підпунктом 6.3 4. цього Договору

Розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу Орендодавця у разі зміни Методики розрахунку орендної плати

Новий розмір орендної плати починає застосовуватися з першого числа місяця, що настає за датою укладення Сторонами додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики розрахунку орендної плати. Відмова Орендаря укласти додаткову угоду щодо збільшення орендної плати з мстою приведення її у відповідність із змінами, внесеними до Методики розрахунку орендної плати, є підставою для дострокового припинення цього Договору.

Орендар сплачує орендну плату на рахунок 3343 "Інші кошти", тимчасово віднесені до надходжень місцевих бюджетів", відкритий в органах Державної казначейської служби України щомісяця не пізніше останнього числа поточного місяця оренди (п. 3.2 Договору).

Орендар сплачує орендну плату па підставі рахунків Орендодавця. Орендар зобов`язаний до 20-го числа поточного місяця отримати рахунок в Орендодавця на сплату орендної плати та акт виконаних робіт на надання орендних послуг (п. 3.3 Договору).

Згідно п. 3.5 Договору на суму заборгованості Орендаря зі сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ (діючої па дату нарахування) від суми заборгованості за кожний день прострочення.

У Розділі 4 Договору сторонами погоджено "Умови повернення Майна з оренди".

У разі припинення договору Орендар зобов`язаний зокрема:

- протягом 3 робочих днів з дати припинення Договору звільнити Майно від належних Орендарю речей і повернути його за Актом повернення з оренди орендованого Майна (Акт повернення), в тому стані, в якому Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були викопані ремонтні роботи (інші поліпшення) - то разом із такими роботами (іншими поліпшеннями) (п. 4.1.1 Договору);

- сплатити орендну плату, нараховану до дати повернення Майна із оренди (день звільнення приміщення і підписання акту приймання-передачі є останнім днем нарахування орендної плати) та штрафні санкції (за їх наявності) (п. 4.1.2 Договору);

- сплатити платежі за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання Майна та розрахуватись з надавачами комунальних послуг відповідно до укладених договорів, нарахованих до дати повернення Майна з оренди (п. 4.1.3 Договору).

Відповідно п. 11.1 Договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з даним договором та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 12.8 Договору про припинення (розірвання) договору Орендар повідомляється письмово. Повідомлення про дострокове припинення (розірвання) направляється на електронну адресу Орендаря, а також рекомендованим відправленням за адресами місцезнаходження Орендаря та Майна. Договір вважається припиненим (розірваним) з моменту отримання Орендарем повідомлення.

04.03.2021 року між сторонами підписано Акт приймання-передачі Майна до договору № 4-407 оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади, за змістом якого зазначено, що на момент прийняття рішення Вінницької міської ради від 04.03.2021 року №543 "Про затвердження, акту безоплатного приймання-передачі у комунальну власність Вінницької міської територіальної, громади основних засобів, малоцінних необоротних, активів, запасів та грошових коштів по комунальному некомерційному підприємству "Вінницька клінічна багатопрофільна лікарня" Віннницької міської ради "Орендар", фактично займає, вбудовані приміщення загальною площею 43,2 м кв., що знаходиться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92 (т. 1, а.с. 12).

Також, сторонами погоджено Розрахунок орендної плати до договору №4-407 оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади в редакції від 25.03.2021 року станом на 04.03.2021 року (т. 1, а.с.12 зворотна сторона).

17.11.2021 року позивачем на адресу відповідача надіслано лист (вих. №06/00/013/76595) щодо сплати заборгованості, яка складає 102 574, 48 грн (т. 1, а.с. 19-20).

09.05.2022 року позивачем повторно надіслано лист на адресу відповідача (вих. №06/00/013/120145), в якому повідомлено, що в разі не сплати протягом 20 днів з дня отримання листа, повної суми заборгованості, Департамент комунального майна міської ради буде ініційовано проведення судово-претензійної роботи щодо розірвання договору (т. 1, а.с. 21-23).

31.05.20213 року від ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" до позивача надійшов лист (вх. №06/21/27812) щодо надання розстрочки зі сплати заборгованості та зменшення на 50% розміру орендної плати з 24.03.2022 року до закінчення дії воєнного стану (т. 1, а.с. 24).

28.06.2022 року за результатами розгляду листа позивачем відповідачу надано відповідь №06/00/013/130639, в якій зазначено, відсутність підстав для зменшення на 50% розміру орендної плати та повторно проінформовано щодо необхідність сплати суми заборгованості протягом 10 днів з дня отримання листа (т. 1, а.с. 25-26).

Станом на 01.08.2022 року, згідно розрахунків орендної плати нежитлових приміщень за період з 01.06.2021 року по 31.07.2022 року, заборгованість по договору оренди комунального майна становить 266 484,59 грн, з яких 255 324,05 грн орендна плата, 11 160,54 грн пеня.

Надавши правову оцінку предмету та підставам позову, суд дійшов наступних висновків щодо підстав заявленого позову.

Предметом спірних правовідносин, з огляду на доводи сторін та надані докази, є визначення достатніх підстав для розірвання договору оренди, визначення своєчасності внесення орендної плати, терміну прострочення.

Стаття 11 Цивільного кодексу України вказує, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Як зазначено в ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Стаття 180 частини 2, 3 Господарського кодексу встановлює, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В силу приписів ч. 3 ст. 283 ГК України, об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Відповідно до ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу вимог ч. 3 ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ст. 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Кожна зі сторін у зобов`язанні має право вимагати доказів того, що обов`язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред`явлення такої вимоги.

Матеріалами справи підтверджується факт отримання нерухомого майна, вбудованих приміщень загальною площею 43,2 м кв., що знаходиться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92 (Майно), що належить до комунальної власності Вінницької міської територіальної громади та знаходиться на балансі комунального некомерційного підприємства "Вінницької клінічної багатопрофільної лікарні" Вінницької міської ради, місцезнаходження якого зареєстровано: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92 (Балансоутримувач).

Достатньою підставою для висновку про прийняття об`єкта оренди у фактичне користування та початок володіння нерухомим майном є підписаний сторонами Акт приймання-передачі нерухомого майна від 04.03.2021 року.

Положеннями п. 3.1 Договору орендна плата за базовий місяць (лютий 2021 року) становить 13 748,21 грн, у тому числі ПДВ 2 291,37 грн. Орендна плата за базовий місяць оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції попереднього місяця.

Орендар сплачує орендну плату на рахунок 3343 "Інші кошти", тимчасово віднесені до надходжень місцевих бюджетів", відкритий в органах Державної казначейської служби України щомісяця не пізніше останнього числа поточного місяця оренди (п. 3.2 Договору).

Орендар сплачує орендну плату па підставі рахунків Орендодавця. Орендар зобов`язаний до 20-го числа поточного місяця отримати рахунок в Орендодавця на сплату орендної плати та акт виконаних робіт на надання орендних послуг (п. 3.3 Договору).

Згідно розрахунків орендної плати нежитлових приміщень за період з 01.06.2021 року по 31.07.2022 року, заборгованість відповідача перед позивачем по договору оренди комунального майна становить 255 324,05 грн, яка фактично визнана відповідачем.

Відповідачем не надано доказів внесення орендної плати у нарахованому позивачем розмірі.

Визнання факту заборгованості у пред`явленій сумі позовних вимог додатково підтверджується листом ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" (вх. №06/21/27812 від 30.05.2022 року) щодо надання розстрочки зі сплати заборгованості та зменшення на 50% розміру орендної плати з 24.03.2022 року до закінчення дії воєнного стану (т. 1, а.с. 24).

Суд відхиляє заперечення відповідача щодо наявності підстав для погашення суми орендних платежів за рахунок здійснених поліпшень нерухомого майна.

Оскільки, позивач просить суд стягнути заборгованість по орендній платі за Договором оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади №4-407 від 25.03.2021 року за період використання об`єкту з 01.06.2021 року по 31.07.2022 року.

Однак, ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" посилається на наявність зобов`язань в сумі 305 557,00 грн у рахунок компенсації різниці між початковою вартістю орендованого майна - вбудованих приміщень, що знаходяться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, площею 43,2 кв.м., згідно іншого Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району №12 від 14.11.2019 року.

Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району №12 від 14.11.2019 року було укладено з іншим орендодавцем - Комунальним некомерційним підприємством "Вінницька міська лікарня №1".

Додаткову угоду №2 від 08.10.2020 року до Договору оренди №12 від 14.11.2019 року укладено між КНП "Вінницька центральна клінічна лікарня" Вінницької районної ради та ТОВ "ІНТЕРОСВІТА".

В силу ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).

Відповідно до п. 10.2 Договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади від 25.03.3021 року №4-407, Договір №12 оренди індивідуально визначеного (рухомого або іншого) майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району від 14.11.2019 року, зі змінами до нього. втрачає чинність з моменту підписання даного договору оренди.

Згідно п.п. 5.1, 5.1.1, 5.1.2 Договору орендар має право на підставі рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради за погодженням з Балансоутримувачем здійснювати капітальний ремонт Майна і виступати замовником проектування та виконання ремонтних робіт. Здійснювати невід`ємні поліпшення Майна за наявності рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку.

Однак, матеріали справи не містять відомостей про прийняття подібних рішень Виконавчим комітетом Вінницької міської ради.

На підставі ч. 3 ст. 631 ЦК України, сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати: по-перше, можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом (Постанова КГС ВС від 23 грудня 2021 року у справі №910/1515/21).

Таким чином, сторонами чітко врегульовано припинення Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ району №12 від 14.11.2019 року без жодних застережень щодо наявності зобов`язань нового Орендодавця (Департаменту комунального майна Вінницької міської ради) відшкодовувати вартість поліпшень здійснених відповідачем у період чинності попереднього договору оренди.

Тому, заперечення відповідача не відповідають юридичним вчинкам ТОВ "ІНТЕРОСВІТА" та змісту самостійно узгоджених договірних відносин.

З урахуванням встановлених обставин, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог про стягнення 255 324,05 грн.

Також, судом розглянуто вимогу щодо стягнення 11 160,54 грн пені, за результатами чого суд дійшов наступних висновків.

У відповідності до п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України та ст. 230 Господарського кодексу України виконання зобов`язання може забезпечуватися, крім іншого, неустойкою.

У відповідності до ст. 549 Цивільного кодексу України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. При цьому штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання, а пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно із ч. 4 ст. 231 ГК України, розмір штрафних санкцій встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому, розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Відповідно п. 3.5 Договору на суму заборгованості Орендаря зі сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ (діючої па дату нарахування) від суми заборгованості за кожний день прострочення.

Здійснивши розрахунок за допомогою інтегрованого в систему інформаційно-правового забезпечення "Ліга:Закон Еліт 9.1.5" калькулятора суми пені, судом помилок не виявлено.

Враховуючи викладене пеня в сумі 11 160,54 грн підлягає задоволенню в заявлено позивачем розмірі.

З приводу позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення нерухомого майна, суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 2.2. Договору, строк оренди визначається з 04.03.2021 р. по 14.10.2022 р. включно.

Згідно п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 р. № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Таким чином, дію Договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади від 25.03.3021 року №4-407 продовжено на період дії воєнного стану.

Позивачем подано позов про розірвання договору до припинення його дії - 13.09.2022 року.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 188 ГК України).

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Як передбачено ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської і діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Такими чином, істотне порушення орендарем такої умови договору оренди майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення майна орендодавцю (Постанова КГС ВС від 05.04.2018 року у справі № 904/6961/17).

Судом встановлено, що відповідачем, в порушення умов договору оренди, не здійснено вчасну сплату орендних платежів у зв`язку з чим у останнього виникла заборгованість в сумі 255 324,05 грн за період з червня 2021 по липень 2022 рр., яка на момент звернення позивача з позовом до суду та на час прийняття рішення у даній справі непогашена.

Вказані обставини, на думку суду, є істотним порушенням відповідачем умов укладеного з позивачем договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

На підставі частини другої статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Власне факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відтак, суд дійшов висновку про доведеність позивачем належними доказами факту існування наявності зобов`язальних відносин між сторонами та заборгованості з орендних платежів, яка утворилась внаслідок систематичної не сплати орендної плати на момент прийняття судового рішення у даній справі.

Зважаючи на наведене вище, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року є обґрунтованими, та підлягають задоволенню.

Також, судом розглянуто вимоги позивача про повернення об`єкту оренди за наслідком чого суд зазначає наступне.

З пункту 13.1 Договору слідує, що у разі припинення договору Орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення Договору повернути Майно в порядку, визначеному даним Договором.

Майно вважається поверненим Орендодавцю/Балансоутримувачу з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем Акта повернення (п.13.2 Договору).

Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Згідно із ч. 2 статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено у договорі.

З огляду на вказане позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню судом як обґрунтовані та правомірні.

За вказаних обставин у своїй сукупності позовні вимоги Департаменту комунального майна Вінницької міської ради підлягають задоволенню судом у повному обсязі.

Витрати зі сплати судового збору підлягають віднесенню на відповідача відповідно до ст. 129 ГПК України повністю.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42 45, 46, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 86, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -

У Х В А Л И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади від 25.03.3021 року №4-407, вбудованих приміщень загальною площею 43,2 м. кв., що знаходяться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, укладений між Департаментом комунального майна Вінницької міської ради (вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21100, код - 41029597) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" (вул. 600-річчя, 17, м. Вінниця, 21021, код - 42622216).

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" (вул. 600-річчя, 17, м. Вінниця, 21021, код - 42622216) повернути Департаменту комунального майна Вінницької міської ради (вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21100, код - 41029597) вбудовані приміщення загальною площею 43,2 м кв., що знаходяться на першому поверсі будівлі господарського корпусу за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 92, шляхом підписання Акту приймання-передачі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРОСВІТА" (вул. 600-річчя, 17, м. Вінниця, 21021, код - 42622216) на користь Департаменту комунального майна Вінницької міської ради (вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21100, код - 41029597) 255 324, 05 грн - заборгованості по орендній платі за Договором оренди комунального майна Вінницької міської територіальної громади № 4-407 від 25.03.2021 року, 11 160,54 грн - пені та 6 478,27 грн - судових витрат зі сплати судового збору.

5. Копію судового рішення надіслати учасникам справи на офіційні електронні адреси, за їх відсутності - рекомендованим листом, з повідомлення про вручення поштового відправлення, та засобами електронного зв`язку: ; ; .

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Північно - західного апеляційного господарського суду.

Повний текст судового рішення складено 14 серпня 2023 р.

Суддя Міліціанов Р.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи

2 - позивачу (вул. Соборна, 59, м. Вінниця, 21100)

3 - відповідачу (вул. 600-річчя, 17, м. Вінниця, 21021)

4 - третій особі (вул. Хмельницьке шосе, 96, м. Вінниця, 21029)