ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 серпня 2023 року Справа № 924/987/22

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Олексюк Г.Є.

судді Мельник О.В.

секретар судового засідання Новосельська О.В.

за участю представників:

позивача: Томашевська В.І. самопредставництво

відповідача: Кармаліта Т.В. адвокат

третьої особи: не з"явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі №924/987/22 (суддя Гладій С.В., м.Хмельницький, повний текст складено 10.05.2023 року)

за позовом Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача КП "Агенція муніципальної нерухомості"

до відповідача: Фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни

про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року,

про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі.

ВСТАНОВИВ:

Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовом до фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року; про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м. Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі №924/987/22 в позові Управлінню житлової політики і майна Хмельницької міської ради, відмовлено.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 по справі №924/987/22 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Управління житлової політики і майна в повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач посилається на те, що суд першої інстанції дійшов необґрунтованого висновку, що у даній справі відсутні докази, які підтверджують факт завдання істотної шкоди позивачу шляхом несплати орендної плати, оскільки допущене відповідачем порушення зобов`язання фактично позбавило орендодавця за договором оренди того, на що останній розраховував при його укладенні, це свідчить про наявність обставини істотного порушення відповідачем умов спірного договору та, як наслідок завдання майнової шкоди Хмельницькій міській територіальній громаді.

Вважає, що висновки суду першої інстанції позбавили Управління житлової політики можливості на ефективне поновлення в правах, а саме можливість більш ефективного використання комунального майна та реалізації права на нього іншій особі, що справно сплачуватиме орендні платежі в порядку, визначеному чинним законодавством. Управління житлової політики і майна вважає, що враховуючи обставини справи, наявна достатня правова підстава для дострокового розірвання договору оренди та повернення об`єкта оренди, а тому позовні вимоги в частині розірвання договору підлягають задоволенню.

Ухвалою суду від 19.06.2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі № 924/987/22 та розгляд апеляційної скарги призначено на 16 серпня 2023 року.

07 серпня 2023 року від Фізичної особи - підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни надійшов відзив в якому відповідач просить суд залишити рішення господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 року без змін, а апеляційної скарги позивача - Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради, без задоволення.

В судовому засіданні 16.08.2023 року представник позивача підтримала доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Просила суд скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 по справі №924/987/22 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Управління житлової політики і майна в повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні 16.08.2023 року заперечив доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Просила суд залишити рішення господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 року без змін, а апеляційної скарги позивача - Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради, без задоволення.

В судове засідання 16.08.2023 КП "Агенція муніципальної нерухомості" свого представника не направило, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлено належним чином, причини неявки представника суду не повідомило.

Згідно ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача в судовому засіданні 16.08.2023, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскарженого рішення, оцінивши висновки суду першої інстанції на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку, що апеляційну скаргу Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі №924/987/22, залишити без змін, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.08.2018 року між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради (далі - Орендодавець) від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (перейменоване з Управління комунального майна Хмельницької міської ради, згідно рішення першої сесії Хмельницької міської ради від 08.12.2020р. №19), фізичною особою-підприємцем Нечеснюк Оксаною Дмитрівною (далі - Орендар) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (перейменовано Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності на комунальне підприємство "Агенція муніципальної нерухомості" згідно рішенням п`ятої сесії Хмельницької міської ради №72 від 21.04.2021р.) (далі - Отримувач коштів, Балансоутримувач) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (далі - договір) (а.с.9-11).

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - частини нежитлових приміщень: корисною площею 8,8 кв.м (загальною площею 15,6 кв.м), корисною площею 4, 4 кв.м. (загальною площею 7,8 кв.м.), корисною площею 11,4 кв.м. (загальною площею 20,2 кв.м.), розміщені в будівлі за адресою: м. Хмельницький. вул. Проскурівська, 4/3 (надалі - майно), розташовані на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, яке перебуває па балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 646363,00 грн. станом на "30" червня 2018 року.

Майно передається в оренду для торгівлі непродовольчими товарами з 17 серпня 2018 року по 01 липня 2019 року.

За умовами п. 2.3 договору у разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Орендар повергає майно балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання - передачі.

Відповідно до п. 2.4 договору обов`язок по складанню акта прийманняпередачі покладається на сторону, яка передає Майно іншій стороні договору.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради № 11 від 30.10.2013р. (із змінами) згідно з розрахунком за місяць оренди - серпень 2018 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України (п. 3.2 договору).

За умовами п. 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць.

Відповідно до п. 3.6 договору орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно з п. 5.3 договору орендар зобов`язується сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця отримувачу коштів. На вимогу отримувача коштів проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння.

Згідно п. 5.10, 5.13 договору орендар зобов`язується в разі припинення, розірвання або відмови Орендодавця від договору в 5денний термін повернути Балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, враховуючи нормального фізичного зносу та відшкодувати Балансоутримувачу (отримувачу коштів) збитки в разі погіршення стану втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини орендаря. Своєчасно, (щомісяця до 25 числа поточного місяця), та в повному обсязі відшкодовувати балансоутримувачу витрати на утримання будівлі, в якій розташоване орендоване майно (експлуатаційні витрати), вартість спожитих комунальних послуг, згідно з виставленими рахунками.

Отримувач коштів зобов`язаний контролювати стан сплати орендної плати та постійно вживати оперативних заходів щодо недопущення заборгованості зі сплати орендної плати (п. 7.5 договору).

Відповідно до п. 8.2 договору Орендодавець та Балансоутримувач, Отримувач коштів мають право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок неналежного виконання умов цього договору, в разі невиконання орендарем умов цього договору, а також в разі зміни Методики розрахунку орендної плати, змін цін і тарифів, що має наслідком зміну розміру орендної плати.

Згідно п. 9.5 договору Орендодавець за письмової пропозиції Балансоутримувача (Отримувача коштів) має право достроково розірвати договір оренди в разі неефективного використання майна, використання його не за призначенням, передачі третій особі без дозволу міської ради, несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено цим договором та чинним законодавством України, та в інших випадках порушення умов договору з боку орендаря.

За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.(п. 10.4 договору).

Відповідно до п. 10.5 договору у разі припинення, розірвання або відмови від цього договору поліпшення орендованого майна, здійсненні орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю територіальної громади міста. Вартість зроблених орендарем невідокремлених поліпшень орендованого майна не відшкодовується.

Орендодавець за письмовою пропозицією отримувача коштів має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. (п. 10.7 договору).

Договір підписано сторонами та скріплено печатками орендодавця та отримувача коштів.

11 жовтня 2018 року між сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р., згідно якої сторонами внесено зміни, а саме п.п. 1.1. пункту 1 договору в частині орендованого майна та п.п. 3.1. пункту 3 договору щодо розміру орендної плати, викладено у новій редакції (а.с.12).

11 жовтня 2018 року між Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач, Отримувач коштів) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що згідно договору оренди від 17.08.2018р. орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул.Проскурівська, 4/3, загальною площею 20,2 кв.м., корисна площа 11, 4 кв.м. (а.с. 13). Даний акт підписаний сторонами та скріплений печаткою Балансоутримувача, Отримувача коштів.

27 червня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої внесено зміни щодо нерухомого майна, переданого в оренду та продовжено строку дії договору до 01.07.2021 року (а.с. 14).

31 травня 2020 року між Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач, Отримувач коштів) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що згідно договору оренди від 17.08.2018р. орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 7,8 кв.м., корисна площа 4,4 кв.м., поверх 1 (а.с. 16).

01 червня 2020 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої внесено зімни в п. 1.1. договору в частині орендованого майна та п. 1.2. щодо розміру орендної плати (а.с. 15).

01 липня 2021 року між сторонами укладено додаткову угоду про продовження договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17.08.2018р. (зі змінами), згідно якої сторони договору виклали договір у новій редакції (а.с. 17-20).

Згідно п. 1.1 додаткової угоди, Орендодавець, Балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно частину нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, корисною площею 8,8 кв.м. (загальною площею 15, 6 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м.Хмельницький, на умовах, визначених в цьому договорі.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначається відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна за результатами проведення аукціону на підставі Протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS -2021-05-21-000011-3 від 10.06.2021 затвердженого наказом управління житлової політики і майна від 14.06.2021 №459, згідно з розрахунком за місяць оренди липень 2021р. та становить 2808,72 грн.

02 липня 2021 року між Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 15,6 кв.м., корисна площа 8,8 кв.м., поверх 1 (а.с. 20 зворотня сторінка).

12 вересня 2022 року між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди викладеного в новій редакції від 01.07.2021р. (зі змінами), згідно якої сторони договору дійшли згоди щодо передачі в оренду відповідачу частину нежитлового приміщення, корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м. Хмельницький, із сплатою орендної плати з розрахунку за місяць оренди - серпень 2021 року в розмірі 2029,89 грн. (а.с. 23).

12 вересня 2022 року Комунальним підприємством Агенція муніципальної нерухомості (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі (повернення майна з оренди), про те, що орендар повертає Балансоутримувачу нерухоме майно по вул. Проскурівська, 4/3, загальною площею 20,5 кв.м., корисна площа 11,6 кв.м., поверх 1 (а.с. 24).

12 вересня 2022 року між Комунальним підприємством Агенція муніципальної нерухомості (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул.Проскурівська, 4/3, загальною площею 9,2 кв.м., корисна площа 5,2 кв.м., поверх 1 (а.с. 25).

13 вересня 2021 року між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди викладеного в новій редакції від 01.07.2021р., згідно якої сторони договору дійшли згоди щодо передачі в оренду відповідачу частину нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі чотирьохповерхової будівлі торговельного центру, корисною площею 16,8 кв.м. (загальною площею 29,7 кв.м.), за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м.Хмельницький, із сплатою орендної плати з розрахунку за місяць оренди - серпень 2021 року в розмірі 5363,45 грн. (а.с. 21).

13 вересня 2021 року між Комунальним підприємством Агенція муніципальної нерухомості (Балансоутримувач) та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендар) складено акт приймання-передачі, про те, що Балансоутримувач передає Орендареві нерухоме майно по вул.Проскурівська, 4/3, загальною площею 29,7 кв.м., корисна площа 16,8 кв.м., поверх 1 (а.с. 22).

Позивач зазначає, що відповідач закріплені в договорі зобов`язання в частині своєчасного і повного внесення орендної плати за користування майном виконує неналежно, у зв`язку з чим Балансоутримувач - КП «Агенція Муніципальної нерухомості» вже звертався до Господарського суду Хмельницької області з вимогою про стягнення заборгованості за договором (справа №924/330/22).

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022р. у справі №924/3302/22 позов Комунального підприємства "Агенція муніципальної нерухомості", м.Хмельницький до фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни, м. Хмельницький про стягнення 29 201,03 грн. (станом на 31.05.2022 року) заборгованості за договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності м. Хмельницького від 17.08.2018 року, задоволено. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни м. Хмельницький на користь комунального підприємства "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький 29201,03 грн. заборгованості, 2481,00 грн. витрат по сплаті судового збору (а.с.26-28).

30 серпня 2022 року на виконання рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022р. у справі №924/3302/22 видано наказ (а.с.29).

Позивач зазначає, що незважаючи на наявність рішення суду про стягнення заборгованості, що виникла у відповідача. останній продовжує ігнорувати свій обов`язок зі сплати орендних платежів, оскільки станом на 07.11.2022 року за орендарем рахується заборгованість з орендної плати в сумі 42 412.43 гри, з них орендна плата - 40 828.39 грн: експлуатаційних витрат - 1584.04 грн, що підтверджується зверненням Балансоутримувачем з доданим розрахунком.

Комунальне підприємство "Агенція муніципальної нерухомості" м. Хмельницький звернулося з листом до Управління житлової політики і майна в якому просить звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди від 01.07.2021р., зі змінами та про виселення ФОП Нечеснюк О.Д. з частини нежитлового приміщення комунальної власності корисною площею 5,2 кв.м., загальною площею 9,2 кв.м., розміщеного за адресою: м. Хмельницький, вул.Проскурівська, 4/3, з передачею його згідно акту приймання передачі Балансоутримувачу комунальному підприємству "Агенція муніципальної нерухомості" (а.с. 30). До вказаного листа додано розрахунок заборгованості відповідача по орендній платі, експлуатаційним та комунальним витратам по договору оренди від 01.07.2021р. (зі змінами) станом на 09.11.2022р., згідно якого заборгованість становить 42412,43 грн. (а.с.31-32).

В судовому засіданні 16.08.2023 року колегією суддів з`ясовано, що заборгованість по орендним платежам та експлуатаційним витратам станом на 07.11.2022 року в розмірі 42412,43 грн. включає суму боргу в розмірі 29 201,03 грн., яка стягнута з відповідача за рішенням Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022 року по справі №924/330/22 за позовом Комунального підприємства "Агенція муніципальної нерухомості" до фізичної особи-підприємця Нечеснюк Оксани Дмитрівни про стягнення 29 201,03 грн. заборгованості за договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності м. Хмельницького від 17.08.2018 року, що підтверджено представником позивача.

З доказів, наявних в матеріалах справи, вбачається, що 03 листопада 2022 року Комунальним підприємством "Агенція муніципальної нерухомості" (Балансоутримувач) в присутності представники Кот А.В. фахівця з питань утримання нежитлових приміщень, Денисюк І.Є. консультанта з орендних відносин, Іващук А.В. фахівця та ФОП Нечеснюк О.Д. (Орендаря) складено акт візуального обстеження об`єкта оренди, згідно якого провели обстеження частини нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м., загальною площею 9,2 кв.м., за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівська,4/3, договір оренди від 12.09.2022р. Під час обстеження майна встановлено, що за відповідачем рахується заборгованість станом на 31.10.2022р. в розмірі 34490,88 грн. Орендар від підпису даного акту відмовилась (а.с. 33). Вказана заборгованість складається також з суми 29 201,03 грн. згідно рішення Господарського суду Хмельницької області від 08.08.2022 року по справі №924/330/22.

Відповідачем до матеріалів справи додано квитанцію №0.0..1 від 16.01.2023 року про сплату боргу на суму 35091,23 грн. (а.с.56), договори добровільного страхування майна від 20.01.2022 та від 20.01.2023 (а.с.57-58).

Комунальним підприємством Агенція муніципальної нерухомості до матеріалів справи додано акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2022 по 13.03.2023, постанову Другого відділу державної виконавчої служби у м. Хмельницькому Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) про відкриття виконавчого провадження ВП №69821144 від 13.09.2022р. та постанову Другого відділу державної виконавчої служби у м. Хмельницькому Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Хмельницький) про розшук майна боржника від 26.12.2022р (а.с.67-70).

Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. Цивільні права і обов`язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Таким чином, договір є підставою для виникнення у його сторін майново-господарських зобов`язань в силу ст. ст. 173, 174, 175 ГК України, ст. ст. 11, 202, 509 ЦК та згідно ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (частина 1 статті 760 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічна норма містяться в положеннях ст.759 ЦК України.

Згідно п.1.1. договору оренди в редакції додаткового договору від 12.09.2022 року про внесення змін до договору оренди викладеного в новій редакції від 01 липня 2021 року (із змінами) відповідач отримав у строкове платне користування частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.) за адресою: вул. Проскурівська,4/3, м.Хмельницький.

Актом приймання-передачі від 12.09.2022 балансоутримувач передав орендареві частину приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (заг. площа 9,2 кв.м.) на І поверсі за адресою: вул. Проскурівська, 4/3, м. Хмельницький (а.с. 25).

Відповідно до частини 1 статті 762 ЦК України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно п. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Порядок зміни та розірвання господарських договорів встановлено статтею 188 ГК України, згідно з якою зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно зі ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим. Дія цього Закону не поширюється на відносини концесії державного та комунального майна.

Тобто сферу орендних відносин, предметом яких є нерухоме майно, що належить до комунальної власності врегульовує Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Частинами 1, 4 ст. 17 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців згідно приписів статей 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є лише підставою для прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди та враховується при прийняття рішення про продовження договору оренди комунального майна.

В силу приписів ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути лише істотне порушення умов договору стороною. Для визначення істотності порушення суд повинен встановити факт нанесення цим порушенням шкоди другій стороні, визначити ті блага, які друга сторона добросовісно розраховувала отримати укладаючи договір, а також визначити міру того, що друга сторона не зможе отримати внаслідок шкоди, яка завдана першою стороною. Визначаючи те чи інше порушення істотним, а отже таким, що дає право вимагати розірвання договору, суд повинен з`ясувати чи є дійсно істотною різниця між тим, на що вправі була розраховувати сторона при укладенні договору, і тим, що в дійсності змогла отримати. Тому важливо встановити, беручи до уваги правила тлумачення договору, які конкретно цілі ставила перед собою сторона у момент укладення договору і наскільки дії або бездіяльність боржника розходяться з цими цілями.

Також статтею 782 ЦК України визначено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

В обґрунтування позовної вимоги про розірвання договору позивач зазначив, що відповідачем систематично, істотно порушуються вимоги договору, зокрема у зв`язку з несвоєчасним внесенням орендної плати протягом тривалого періоду.

Пунктом 9.6 договору оренди в новій редакції, сторони передбачили, що орендодавець за письмовою пропозицією Балансоутримувача має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна; якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд та у разі невиконання додаткових умов оренди.

Колегія суддів відзначає, що правовий аналіз вищевказаних норм приводить до висновку, що саме істотне порушення відповідачем такої умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору в судовому порядку. Відтак, суд в залежності від дослідження даних обставин, вважає за необхідне встановленню факту, чи мало місце саме істотне порушення відповідачем такої умови договору як внесення орендної плати, а саме встановлення, чи була завдана орендодавцю шкода, внаслідок якої останній значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач своєчасно не вносив частково орендні платежі , що підтверджується рішенням Господарського суду Хмельницької області по справі №924/330/22 за позовом Комунального підприємства «Агенція муніципальної нерухомості» до ФОП Нечеснюк О.Д. про стягнення 29 201,03 грн. заборгованості за договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності м.Хмельницького від 17.08.2018 року (а.с.26-28) та доданими до матеріалів справи розрахунку заборгованості ФОП Нечеснюк О.Д. по орендній платі, експлуатаційним та комунальним витратам по договору оренди від 01.07.2021 (зі змінами) станом на 09.11.2022 та Комунального підприємства «Агенція муніципальної нерухомості» заборгованості ФОП Нечеснюк О.Д. по орендній платі, експлуатаційним та комунальним витратам по договору оренди від 01.07.2021 року (із змінами) станом на 09.11.2022 (а.с.31-32, 89-90).

Відповідно до акту візуального обстеження об`єкта оренди, згідно якого проведено обстеження частини нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м., загальною площею 9,2 кв.м., за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівська,4/3, договір оренди від 12.09.2022р. за відповідачем рахується заборгованість станом на 31.11.2022 р. в розмірі 34 490,88 грн. (а.с. 33).

При цьому, судова колегія суддів відзначає, що на час вирішення спору в суді першої інстанції вказана заборгованість відповідачем погашена, що підтверджується квитанцією №0.0..1 від 16.01.2023р. на суму 35 091,23 грн. (а.с. 56).

Судом апеляційної інстанції враховується, що відповідно до наданих до матеріалів справи позивачем розрахунків заборгованості з орендної плати (а.с. 31-32, 89-90), в яких відображено здійсненні відповідачем платежі, що в даних простроченнях внесення орендної плати відсутня така риса як "систематичність" їх несплати, виходячи з положень п. 9.6 договору оренди в новій редакції.

Апеляційним господарським судом не встановлено обставин невнесення відповідачем орендної плати за користування приміщенням протягом 3-х місяців підряд. Також суд приймає до уваги, що орендна плата систематично вносилась, проте, не в повному обсязі.

При цьому, колегія суддів відзначає, що фундаментальне значення, крім ознаки "систематичність", має значення саме несплата орендної плати, тоді як у вказаній справі має місце сплата орендної плати у меншому розмірі.

Як вказав позивач, при укладенні договору він розраховував на внесення орендної плати вчасно та у повному обсязі. Проте, орендар систематично порушує умови договору, а саме внаслідок регулярного недоотримання орендодавцем орендної плати завдається шкода інтересам Хмельницької міської територіальної громади, адже 60 % фактично отриманих коштів, отриманих від оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень, а також. їх окремих частин), що перебуває на балансі комунального підприємства «Агенція муніципальної нерухомості», перераховується до загального фонду бюджету Хмельницької міської територіальної громади відповідно до рішення 4 сесії міської ради від 17.02.2021 №40. Таке порушення договору, на переконання позивача, є істотним.

Проте, дослідивши фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що у даній справі відсутні докази, які підтверджують факт завдання істотної шкоди позивачу шляхом несплати орендної плати.

Здійснивши ґрунтовний аналіз укладеного договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року (із змінами) судом апеляційної інстанції в межах даної справи не встановлено наявності підстав його розірвання.

Разом з тим, судова колегія погоджується з тим, що відмовляючи у задоволенні позову в цій частині, суд першої інстанції врахував доводи відповідача щодо того, що несвоєчасне внесення орендної плати здебільшого припало на період запровадження в Україні карантинних обмежень, не дивлячись на що відповідачем погашено заборгованість, хоча і з порушенням строку.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції що в позові Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 17 серпня 2018 року, слід відмовити.

Поряд з цим, вимога про зобов`язання звільнити частину нежитлового приміщення корисною площею 5,2 кв.м. (загальною площею 9,2 кв.м.), за адресою вул. Проскурівська,4/3, м.Хмельницький, шляхом виселення та передачі Балансоутримувачу по акту прийому - передачі, яка є похідною вимогою, задоволенню також не підлягає у зв`язку з відмовою у задоволенні позову в частині розірвання договору.

Крім того, посилання позивача про те, що враховуючи положення п.4.7 договору оренди в редакції додаткового договору, орендар не виконує зобов`язання щодо страхування орендованого майна, спростовується наявними в матеріалах справи договорами добровільного страхування майна від 20.01.2022 та 20.01.2023 року (а.с.57-58).

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.

Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі №924/987/22 відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладається на апелянта в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.05.2023 у справі №924/987/22 без змін.

2. Справу №924/987/22 повернути Господарському суду Хмельницької області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "17" серпня 2023 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Мельник О.В.