ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" серпня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/1029/22
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Бондар О.Р.,

за участю представників учасників справи:

від прокуратури: Коломійчук І.О.,

від позивача: Явченко Д.В.,

від відповідача (ТОВ ,,Спорт та відпочинок): Старосуд О.А.,

від відповідача (ФОП ОСОБА_1 ): Старосуд О.А.,

від третьої особи: не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Спорт та відпочинок, Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, про розірвання договору, визнання незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт, скасування реєстрації декларації, зобов`язання звільнити земельну ділянку,

встановив:

Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави (далі Прокурор) в особі Одеської міської ради (далі ОМР) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Спорт та відпочинок (далі ТОВ ,,Спорт та відпочинок), в якій просить:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, укладений 01.08.2014 р. між ОМР та ТОВ ,,Спорт та відпочинок, зареєстрований в реєстрі за № 4067;

- визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 р. № ОД 45 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 р. та 23.02.2022 р.;

- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;

- зобов`язати ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 860,88 кв.м та повернути її ОМР.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.06.2022 р. задоволено заяву Прокурора (зареєстрована 06.06.2022 р. за вх. № 2-405/22) про забезпечення позову та накладено арешт на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю площею 860,88 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.06.2022 р.: прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/1029/22; призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 19.07.2022 р.; залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі Управління ДАБК).

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.07.2022 р.: на підставі ст.243 ГПК України виправлено помилку, допущену в тексті ухвали суду від 21.06.2022 р. про відкриття провадження у справі, та залучено Управління ДАБК до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 02.08.2022 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.08.2022 р., зокрема: з ініціативи суду продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 21.09.2022 р.; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 06.09.2022 р.

Прокурор подав заяву (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 18215/22), в якій просить:

1. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, укладений 01.08.2014 р. між ОМР та ТОВ ,,Спорт та відпочинок, зареєстрований в реєстрі за № 4067;

2. Визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 р. № ОД 45 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 р. та 23.02.2022 р.;

3. Скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованої Управлінням ДАБК;

4. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича № 63793561 від 07.06.2022 р, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 зареєстрована будівля (дитячий центр культури та спорту), розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;

5. Визнати незаконними дії державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича стосовно внесення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно змін та виправлень щодо власника будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на ОСОБА_1 ;

6. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича № 63795091 від 07.06.2022 р., на підставі якого видалено орендаря земельної ділянки (розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ) ТОВ ,,Спорт та відпочинок та додано Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 ;

7. Визнати незаконними дії державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича стосовно внесення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно змін та виправлень щодо орендаря земельної ділянки Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на ОСОБА_1 ;

8. Зобов`язати ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 885,2 кв.м та повернути її ОМР.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.09.2022 р., зокрема: відмовлено у задоволенні цієї заяви в частині п.п.4,5,6,7 її прохальної частини, оскільки Прокурор намагався на стадії підготовчого провадження не збільшити розмір позовних та не змінити предмет позову, а заявити чотири нових вимоги немайнового характеру, що правила ст.46 ГПК України не дозволяють; на підставі ст.48 ГПК України за клопотанням Прокурора залучено Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (далі ФОП ОСОБА_1 ) в якості співвідповідача; відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ ,,Спорт та відпочинок про закриття провадження у справі, оскільки у спірних правовідносинах ОСОБА_1 виступає саме як фізична особа-підприємець, доказом чого є документи, які стали підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 22.09.2022 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.09.2022 р.: скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.06.2022 р. за заявою Прокурора (зареєстрована 06.06.2022 р. за вх. № 2-405/22); задоволено іншу заяву Прокурора (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 2-739/22) про забезпечення позову; накладено арешт на об`єкт нерухомого майна будівлю площею 885,2 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 100); заборонено вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо об`єкту нерухомого майна будівлі площею 885,2 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 100).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.09.2022 р. на підставі ст.243 ГПК України виправлено описку, допущену, зокрема, в протокольній ухвалі від 06.09.2022 р. по справі № 916/1029/22, а саме вказано, що протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.09.2022 р. не прийнято до розгляду заяву (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 18215/22) в частині п.п.4,5,6,7 її прохальної частини.

Прокурор подав заяву про зміну предмету позову (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 20.09.2022 р. за вх. № 18215/22 ), в якій просить:

1. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, укладений 01.08.2014 р. між ОМР та ТОВ ,,Спорт та відпочинок, зареєстрований в реєстрі за № 4067;

2. Визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 р. № ОД 45 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 р. та 23.02.2022 р.;

3. Скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованої Управлінням ДАБК;

4. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича № 63793561 від 07.06.2022 р, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ФОП ОСОБА_1 зареєстрована будівля (дитячий центр культури та спорту), розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;

5. Визнати незаконними дії державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича стосовно внесення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно змін та виправлень щодо власника будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , з ФОП ОСОБА_1 на ОСОБА_1 ;

6. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича № 63795091 від 07.06.2022 р., на підставі якого видалено орендаря земельної ділянки (розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ) ТОВ ,,Спорт та відпочинок та додано ФОП ОСОБА_1 ;

7. Визнати незаконними дії державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного Олександра Олександровича стосовно внесення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно змін та виправлень щодо орендаря земельної ділянки ФОП ОСОБА_1 на ОСОБА_1 ;

8. Зобов`язати ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 885,2 кв.м та повернути її ОМР.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.09.2022 р. оголошено перерву у підготовчому засіданні до 18.10.2022 р., у т.ч. для надання можливості представнику ТОВ ,,Спорт та відпочинок ознайомитись із заявою про зміну предмету позову.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 р.: не прийнято до розгляду заяву про зміну предмету позову (зареєстрована 20.09.2022 р. за вх. № 18215/22) в частині п.п.4,5,6,7 її прохальної частини, оскільки Прокурор всупереч правилам ст.46 ГПК України не змінює предмет позову, а заявляє чотири нові вимоги немайнового характеру, підставами яких є обставини, що не були викладені в первісній редакції позову, а, відтак, Прокурор одночасно змінює предмет та підстави позову, що процесуальним законом не дозволяється; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 25.10.2022 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.10.2022 р. оголошено перерву у підготовчому засіданні до 15.11.2022 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.10.2022 р.: провадження у справі № 916/1029/22 зупинено до перегляду в апеляційному порядку протокольної ухвали Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 р.; направлено матеріали справи № 916/1029/22 до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.02.2023 р. протокольну ухвалу Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 р. по справі № 916/1029/22 залишено без змін, а апеляційну скаргу Прокурора без задоволення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.03.2023 р.: поновлено провадження у справі № 916/1029/22; призначено підготовче засідання на 21.03.2023 р.

Протокольними ухвалами Господарського суду Одеської області від 21.03.2023 р. оголошено перерву в підготовчому засіданні до 04.04.2023 р., від 04.04.2023 р. до 18.04.2023 р., від 18.04.2023 р. до 02.05.2023 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.05.2023 р.: зупинено провадження у справі № 916/1029/22 до перегляду в касаційному порядку протокольної ухвали Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 р.; направлено матеріали справи № 916/1029/22 до Верховного Суду.

Постановою Верховного Суду від 31.05.2023 р. по справі № 916/1029/22 залишено протокольну ухвалу Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 р. та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.02.2023 р. без змін, а касаційну скаргу Прокурора без задоволення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.07.2023 р.: поновлено провадження у справі № 916/1029/22; призначено підготовче засідання на 25.07.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.07.2023 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 08.08.2023 р.

Представник третьої особи у засідання суду, в якому ухвалено рішення, не з`явився. Про дату, час та місце його проведення третя особа повідомлялась належним чином шляхом направлення ухвали суду на зазначену нею електронну пошту.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 08.08.2023 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

В прийнятій судом до розгляду редакції позовних вимог Прокурор просить:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, укладений 01.08.2014 р. між ОМР та ТОВ ,,Спорт та відпочинок, зареєстрований в реєстрі за № 4067;

- визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 р. № ОД 45 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 р. та 23.02.2022 р.;

- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, зареєстрованої Управлінням ДАБК;

- зобов`язати ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:006, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 885,2 кв.м та повернути її ОМР.

Перші три вимоги заявлені в первісній редакції позову та продубльовані в заяві (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 18215/22 ), заяві про зміну предмету позову (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 20.09.2022 р. за вх. № 18215/22). Четверта позовна вимога Прокурора під п.8 міститься в заяві (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 18215/22 ) та заяві про зміну предмету позову (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 20.09.2022 р. за вх. № 18215/22), які, як вже вказано вище, не прийняті судом до розгляду в частині вимог з 4 по 7 пункти заяв включно.

В обґрунтування позовних вимог Прокурором зазначено наступне.

Між ОМР як орендодавцем та ТОВ ,,Спорт та відпочинок як орендарем 01.08.2014 р. укладено договір оренди земельної ділянки, згідно п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку загальною площею 370 кв.м, що знаходиться у місті Одесі по вулиці Базарній, 61-а, кадастровий номер :26:011:006.

Пунктом 3.1 цього договору передбачено, що земельна ділянка надається у володіння і користування орендарю терміном на 50 років для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування. Площа цієї будівлі відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно складала 53,8 кв.м.

За змістом ст.13 Закону України ,,Про оренду землі орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Під час здійснення процесуального керівництва у кримінальному провадженні встановлено, що Управлінням архітектури та містобудування ОМР 17.08.2018 р. затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва нове будівництво дитячого центру культури та спорту за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок.

26.08.2021 р. Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 45 з нового будівництва дитячого центру культури та спорту за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок.

Листом від 29.04.2022 р. № 01-6/122-пр Управлінням ДАБК повідомлено, що ним зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, адреса: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, площа забудови земельної ділянки 299,1 кв.м, загальна площа об`єкта 860,88 кв.м.

Виходячи з наведених обставин, Прокурор зазначає, що на наданій в оренду земельній ділянці замість експлуатації вже існуючої нежитлової будівлі фактично здійснене нове будівництво, що являється порушенням істотних умов договору оренди, в зв`язку з чим існують підстави для його розірвання за правилами ст.651 ЦК України, ст.32 Закону України ,,Про оренду землі та п.9.1.3 договору оренди землі.

Згідно ст.34 Закону України ,,Про оренду землі у разі розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Відповідно до ст.376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: …земельна ділянка не відведена для цієї мети; якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На підставі названих норм Прокурор, констатуючи порушення ТОВ ,,Спорт та відпочинок прав територіальної громади, заявив позовну вимогу про зобов`язання ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, кадастровий номер :26:011:006, шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі площею 860,88 кв.м та повернути її ОМР.

Окрім порушень загальних вимог зобов`язального права та орендного законодавства, на думку Прокурора, в діях ТОВ ,,Спорт та відпочинок наявні порушення містобудівного законодавства, а саме ст.ст.5,26 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності, згідно яких вимоги містобудівної документації є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами містобудування, а останні зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Відповідно до Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, затверджених наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 17.08.2018 р. № 01-06/160, максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки складає 60% відповідно до ДБН 360-92** ,,Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень, проте ТОВ ,,Спорт та відпочинок даний відсоток забудови земельної ділянки збільшено до 80,83%.

Також згідно Містобудівних умов та обмежень при розробці проектної документації з розміщення об`єкта у її складі необхідно розробити паспорт опорядження та фарбування фасадів будівлі, представити його на затвердження в Управління архітектури та містобудування ОМР та Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини ОМР на паперових та електронному носіях, що проігноровано забудовником. Листом Департаменту архітектури та містобудування ОМР від 24.02.2022 р. № 01-15/66 проінформовано, що за інформацією архіву та відділу загального листування департаменту дані щодо надходження до департаменту та погодження паспорту опорядкування та фарбування фасаду будинку за адресою: АДРЕСА_1 не значаться.

Крім того, з метою збереження естетичних якостей архітектурно-ландшафтного комплексу історичного центру ландшафтна складова підлягає охороні як частина комплексної охоронної зони території. В робочому проекті необхідно було передбачити розділ ,,Оцінка впливу на історичне середовище та згідно п.7 ч.2 ст.6 Закону України ,,Про охорону культурної спадщини представити на його розгляд Управління. Зазначене також не виконано відповідачем, що підтверджено листом Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини ОМР від 04.04.2022 р. № 01-21/132вих.

Відповідно до ч.1 ст.31 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, та затверджується замовником.

За приписами ст.27 Закону України ,,Про архітектурну діяльність замовники та підрядники під час створення об`єкта архітектури зобов`язані не включати до завдання на проектування вимоги, що суперечать вимогам законодавства України, затвердженій містобудівній документації, державним нормам, стандартам і правилам.

Таким чином, відповідно до наведених вище вимог чинного законодавства проектна документація на будівництво об`єктів повинна розроблятися з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил.

У даному випадку проектна документація розроблена з порушеннями діючого містобудівного законодавства, оскільки при її розробці не додержано, зокрема, вимоги щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки, а тому дії з реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації є незаконними.

Відповідно до ч.2 ст.8 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідач не мав право на забудову земельної ділянки, тому дії Управління ДАБК з реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт, про зміну даних в повідомленні та реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта також є незаконними.

Згідно ст.39-1 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Прокурор вважає, що фактично неправомірною забудовою земельної ділянки порушено право власності територіальної громади м. Одеси на землю, власником якої вона є, проте органом владних повноважень ОМР не вжито заходи реагування, направлені на розірвання спірного договору та повернення земельної ділянки.

Згідно ст.41 Конституції України, ст.321 ЦК України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним.

Згідно з ч.2 ст.152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Підсумовуючи наведене, Прокурор у позовній заяві стверджує, що: фактично ТОВ ,,Спорт та відпочинок порушено права власності позивача, оскільки самочинне будівництво проведене із захопленням земельної ділянки, власником якої являється територіальна громада; відповідачем проігноровано містобудівне законодавство шляхом ухилення від передбаченого законом порядку здійснення будівництва.

У відзиві на позовну заяву ТОВ ,,Спорт та відпочинок просить у позові відмовити та вказує, що, товариство, починаючи з моменту укладення договору оренди землі, користувалось нею згідно взятих на себе зобов`язань, у т.ч. відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її категорії. Крім того, ТОВ ,,Спорт та відпочинок виконано всі вимоги містобудівного законодавства з метою отримання права на проведення будівельних робіт за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а та введення в експлуатацію об`єкта будівництва дитячого центру культури та спорту. Відтак, названий об`єкт будівництва жодним чином не відноситься до самочинного будівництва в розумінні ст.376 ЦК України з огляду на таке.

Зміст договору оренди землі щодо земельної ділянки площею 0,0370 га за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, кадастровий номер :26:011:0006 (землі рекреаційного призначення), дозволяє розрізнити два поняття вид використання та вид цільового призначення. Так, п.1.1 договору оренди землі містить: вид використання земельної ділянки для експлуатації нежитлової будівлі комунального-побутового обслуговування; цільове призначення землі для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування. Відповідно до положень плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням ОМР від 19.10.2016 р. № 1316-VII, вказана вище земельна ділянка розташована в зоні Р-3 рекреаційній зоні категорія земель за цільовим призначенням. Відповідна інформація про земельну ділянку міститься у Державному земельному кадастрі України.

Існуюча судова практика (зокрема, правовий висновок, викладений в постанові Верховного Суду від 04.02.2020 р. по справі № 915/47/17) свідчить про те, що поняття ,,використання земельної ділянки не за цільовим призначенням стосується тих випадків, коли земля використовується всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, тобто всупереч земельному законодавству України.

Згідно ч.ч.1,2 ст.18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в т.ч. острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

В ст.19 ЗК України передбачено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до ст.50 ЗК України до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Згідно ч.ч.1,3,4 ст.52 ЗК України землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об`єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об`єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об`єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.

Відповідно до ч.ч.2,4 ст.24 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Пункт 3 Містобудівних умов та обмежень при розробці проектної документації з розміщення об`єкта встановлює, що відповідно до плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішення ОМР від 19.10.2016 р. № 1316-VII, земельна ділянка розташована в зоні Р-3 рекреаційній зоні озеленених територій загального користування, яка призначена для організації повсякденного відпочинку населення. До зони входять парки, сквери, бульвари та інші озеленені території, що активно використовуються населенням для відпочинку, об`єкти відпочинку, туризму, спортивні та рекреаційні для дітей та дорослих, супутнім видом використання якої є розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктури для відпочинку.

Таким чином, на думку ТОВ ,,Спорт та відпочинок, ним без будь-якого порушення цільового призначення земельної ділянки та відповідно до чинного земельного та містобудівного законодавства України, містобудівної документації здійснено будівництво дитячого центру культури та спорту.

Крім того, відповідач зазначає, що в п.8.2 договору оренди передбачено, що відповідно до ст.ст.99,111 ЗК України на земельну ділянку в порядку, встановленому чинним законодавством, рекомендується здійснити встановлення обмежень: заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу, згідно діючого законодавства.

Пункт 9.1.1 договору оренди землі закріплює, що орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п.5.1 договору, дотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів.

Додатком до договору оренди землі є ,,План земельної ділянки площею 0,0370 га, розміщеної за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, що затверджена 1-м заступником директора Департаменту комунальної власності ОМР, в якому теж передбачена зона дії обмежень: заборона будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу згідно діючого законодавства.

Згідно ч.5 ст.26 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст.31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Об`єкт будівництва дитячий центр культури та спорту за класом наслідків відноситься до СС1. Відповідно до ст.34 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності товариство має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю.

ТОВ ,,Спорт та відпочинок виконало всі вимоги чинного законодавства щодо здійснення будівництва на земельній ділянці згідно п.8.2 договору оренди землі, адже: отримало Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва, затверджені наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 17.08.2018 р. № 01-06/160; отримало позитивний експертний звіт ТОВ ,,УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНО-ТЕХНІЧНА ЕКСПЕРТИЗА № 7-041-18-КЧ/00 щодо розгляду проектної документації в частині міцності, надійності і довговічності об`єкта будівництва по робочому проекту; Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення про початок будівельних робіт за № ОД 45 щодо нового будівництва дитячого центру культури та спорту за адресою: вул. Базарна, 61-а; Управлінням ДАБК зареєстровано зміни до повідомлення про початок будівельних робіт в частині особи, відповідальної за проведення технічного нагляду, та генерального підрядника; отримано позитивний експертний звіт ТОВ ,,РЕМБУДКОНСАЛТІНГ № 672/21-РБК/ЕЗ щодо розгляду проектної документації в частині міцності, надійності і довговічності об`єкта будівництва по робочому проекту (коригування); Управлінням ДАБК зареєстровано зміни до повідомлення про початок будівельних робіт у частині коригування проектної документації; Управлінням ДАБК зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44; товариством погоджено тимчасову схему організації дорожнього руху на період будівництва з Управлінням патрульної поліції в Одеській області; Департаментом благоустрою міста ОМР видано дозвіл № 973 щодо проведення земляних або монтажних робіт за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а.

Крім того, ТОВ ,,Спорт та відпочинок повідомляє, що Прокурор вводить суд в оману, стверджуючи, що при розробці проектної документації щодо будівництва дитячого центру культури та спорту порушено вимоги Містобудівних умов у частині максимально допустимого відсотку забудови земельної ділянки, який може бути більшим, ніж 60%, за умови дотримання діючих протипожежних та санітарних норм. Останнє підтверджується позитивними експертними звітами.

Враховуючи викладене, ТОВ ,,Спорт та відпочинок вважає, що ним виконувались будівельні роботи щодо будівництва дитячого центру культури та спорту за наявності всіх необхідних дозвільних документів, які чинні на момент подання відзиву. Жодних порушень за час будівництва під час здійснення заходів здійснення архітектурно-будівельного контролю щодо об`єкту будівництва Управлінням ДАБК не встановлено.

Окремо ТОВ ,,Спорт та відпочинок зауважує, що згідно ст.39-1 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду в особі Управління ДАБК має право на звернення з позовом про скасування реєстрації декларації про введення в експлуатацію або про припинення права на виконання будівельних робіт, однак таким правом чомусь вирішив скористатись Прокурор в особі ОМР, у той час як Управління ДАБК у своїх письмових поясненнях проти задоволення позову заперечило.

Також ТОВ ,,Спорт та відпочинок повідомляє, що між ним та ФОП ОСОБА_1 укладено договір про спільну діяльність з метою участі у будівництві об`єкту з подальшим розподілом приміщень. Об`єктом є нове будівництво дитячого центру культури та спорту за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на праві приватної власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок.

Результатом виконання договору про спільну діяльність, а також договору про купівлю-продаж майнових прав та додаткових угод до нього, укладених між тими ж сторонами, стало те, що на теперішній час проведено державну реєстрацію права приватної власності громадянина України ОСОБА_1 на об`єкт нерухомості дитячий центр культури та спорту, загальна площа 885,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 100, за адресою: АДРЕСА_2 , розташований на земельній ділянці, кадастровий номер: :26:011:0006. Площа об`єкту (885,2 кв.м) вбачається з технічного паспорту щодо об`єкту будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ ,,Одеське бюро технічної інвентаризації. Нова адреса (м. Одеса, Старобазарний сквер, 2) об`єкту присвоєна розпорядженням Приморської районної адміністрації ОМР.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який закріплений у ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України та ч.3 ст.7 Закону України ,,Про оренду землі.

Одночасно з реєстрацією права власності на об`єкт нерухомого майна здійснена державна реєстрація заміни орендаря земельної ділянки площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:011:0006, за договором оренди землі на громадянина України ОСОБА_1 . Відтак, ТОВ ,,Спорт та відпочинок більше не є стороною договору оренди землі, тому не є належним відповідачем за позовними вимогами щодо розірвання договору оренди земельної ділянки.

Після ознайомлення з відзивом ТОВ ,,Спорт та відпочинок Прокурор навів додаткові підстави позову в заяві (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 02.09.2022 р. за вх. № 18215/22 ) та заяві про зміну предмету позову (в порядку ст.46 ГПК України) (зареєстрована 20.09.2022 р. за вх. № 18215/22 ).

Так, Прокурор вказує, що ТОВ ,,Спорт та відпочинок надано відзив, з якого вбачається, що 26.07.2021 р. між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 укладено договір про спільну діяльність, відповідно до якого сторони шляхом об`єднання своїх зусиль та майна, що належить сторонам на відповідних правових підставах, зобов`язуються на засадах часткової участі побудувати об`єкт шляхом перероблення існуючої окремої нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 з подальшим розподілом приміщень об`єкту між сторонами згідно з умовами договору про спільну діяльність. Під об`єктом розуміється нове будівництво дитячого центру культури та спорту за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на праві приватної власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок.

Між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 21.02.2022 р. укладено договір купівлі-продажу майнових прав, яким регламентується купівля майнових прав щодо 1/10 частки у праві власності об`єкту нерухомого майна.

ТОВ ,,Одеське бюро технічної інвентаризації 06.06.2022 р. виготовлено технічний паспорт щодо спірного об`єкту будівництва, відповідно до якого загальна площа будівлі складає 885,2 кв.м.

Розпорядженням Приморської районної адміністрації ОМР від 06.06.2022 р. № 254 спірному об`єкту будівництва присвоєно іншу адресу: АДРЕСА_2 .

Крім того, між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 06.06.2022 р. укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 21.02.2022 р., відповідно до якої сторони погодили, що одночасно із переходом права власності на об`єкт до ФОП ОСОБА_1 переходить право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :26:01 1:0006, що перебуває в оренді ТОВ ,,Спорт та відпочинок згідно договору оренди землі від 01.08.2014 р.

На підставі зазначених документів рішенням державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63793561 від 07.06.2022 р. за ФОП ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрована будівля дитячий центр культури та спорту площею 885,2 кв.м за новою адресою: АДРЕСА_2 .

Крім того, на підставі рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63793561 від 07.06.2022 р. (те саме рішення, на підставі якого було зареєстроване право власності за ОСОБА_1 як за ФОП) без жодного документа як підстави для виправлень у Реєстр внесено дані щодо власника майна ОСОБА_1 як фізичної особи.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63795091 від 07.06.2022 р. у Реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки, а саме змінено ТОВ ,,Спорт та відпочинок на ФОП ОСОБА_1 .

У той же день без жодної правової підстави державним реєстратором Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотним О.О. у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки, а саме змінено ФОП ОСОБА_1 на ОСОБА_1 .

Фактично будівля, яка є предметом позову, і будівля, зареєстрована за зазначеною адресою, є одним й тим самим об`єктом нерухомості.

У відзиві на позов ФОП ОСОБА_1 просить відмовити у задоволенні позовних вимог Прокурора в повному обсязі, враховуючи те, що:

- станом на сьогодні громадянин України ОСОБА_1 є правомірним власником об`єкту нерухомості дитячого центру культури та спорту, загальна площа 885,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 100, за адресою: АДРЕСА_2 , розташованого на земельній ділянці, кадастровий номер: :26:011:0006, а також орендарем цієї земельної ділянки. Прокурором законність набуття названих права власності та оренди в установленому процесуальному порядку не оскаржуються;

- дії ТОВ ,,Спорт та відпочинок щодо забудови земельної ділянки жодним чином не можна назвати самовільними або направленими на порушення мирного володіння територіальною громадою в особі ОМР своїм майном земельною ділянкою, адже забудовник з дотриманням умов договору оренди відкрито з 2018 р. здійснював будівництво, отримував від державних органів та органів місцевого самоврядування чинні на теперішній час дозволи, під час видачі яких надавалась оцінка кожному поданому ТОВ ,,Спорт та відпочинок пакету документів на предмет відповідності встановленим містобудівним процедурам;

- позовні вимоги Прокурора порушують право на мирне володіння ОСОБА_1 майном, будучи заявленими без забезпечення справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та потребою у захисті основоположних прав конкретної особи.

У відповіді на відзив Прокурор повідомляє наступне.

Статтею 13 Закону України ,,Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В ч.1 ст.24 Закону України ,,Про оренду землі зазначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил.

У свою чергу орендар відповідно до ч.1 ст.25 зазначеного Закону має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

За змістом ч.1 ст.32 Закону України ,,Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельною ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Таким чином, аналіз наведених норм діючого законодавства та умов Договору свідчить, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором. Сторонами в орендній угоді самостійно визначено мету її укладання та цільове призначення земельної ділянки тільки для експлуатації вже існуючої нежитлової будівлі. Незважаючи на зазначене, ТОВ ,,Спорт та відпочинок порушено зобов`язання щодо умов використання спірної земельної ділянки, що є підставою для розірвання договору оренди.

Крім того, згідно ст.375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Статтею 415 ЦК України передбачено, що землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором, відповідно до її цільового призначення.

Отже, здійснення права на забудову земельної ділянки залежить від наявності такого права і від об`єму правомочності, які входять до нього, адже неможливо реалізовувати право, яке не належить.

Підставою виникнення права користування земельною ділянкою є юридичний факт, з яким він пов`язує виникнення цього права. У даному випадку таким юридичним фактом є укладання договору оренди.

ОМР як власник земельної ділянки у договорі оренди чітко визначила об`єм прав орендаря лише у вигляді її використання для експлуатації вже існуючої нежитлової будівлі та дозвіл на забудову земельної ділянки не надавала. Правові наслідки самочинної забудови земельної ділянки встановлені ст.376 ЦК України.

Не можна визнати обґрунтованими доводи відповідача, що ТОВ ,,Спорт та відпочинок отримало всю дозвільну документацію на будівництво об`єкту нерухомості, адже в орендаря існує обов`язок одержати передбачену ст.25 Закону України ,,Про оренду землі письмову згоду орендодавця на зведення в установленому законодавством порядку жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд.

Не заслуговують на увагу доводи відповідачів щодо правомірності володіння ОСОБА_1 спірним нерухомим майном та земельною ділянкою, оскільки жодного правовстановлюючого документу, з якого вбачалась би правомірність такого набуття, немає. При цьому замовником будівництва є ТОВ ,,Спорт та відпочинок, який і отримував дозвільну документацію на будівництво, а про участь у будівництві ФОП ОСОБА_1 стало відомо лише під час розгляду справи у суді з копій угод, час дійсного складання яких встановити неможливо. Зазначене, а також присвоєння об`єкту будівництва адреси, яка не співпадає з адресою земельної ділянки, може свідчити про укладання нікчемних угод під час розгляду справи в суді з метою ухилення від господарсько-правової відповідальності.

В запереченнях (в порядку ст.167 ГПК України), підписаних від імені спільного представника відповідачів, зокрема, зазначено, що Прокурор: не спростовує твердження про те, що ТОВ ,,Спорт та відпочинок виконало всі вимоги містобудівного законодавства при отриманні документів дозвільного характеру, що дають право на здійснення будівельних робіт; не наводить жодних заперечень в частині того, що будівництво дитячого центру культури та спорту не порушує приписи ст.ст.50-52 ЗК України чи містобудівну документацію, правила забудови населених пунктів; не спростовує доводи відповідачів відносно того, що договір оренди землі від 01.08.2014 р. не містить положень, які б імперативно забороняли здійснення забудови земельної ділянки або які б вимагали отримання додаткових дозволів чи письмових згод; вважає, що присвоєння об`єкту будівництва адреси, яка не співпадає з адресою земельної ділянки, може свідчити про укладання нікчемних угод під час розгляду справи в суді, однак не наводить аргументів у частині порушення порядку присвоєння об`єкту будівництва адреси.

Окремо відповідачі зауважують, що твердження Прокурора про те, що ТОВ ,,Спорт та відпочинок здійснило будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без отримання письмової згоди від ОМР на здійснення будівництва, не враховують зміст рішення ОМР від 25.06.2014 р. № 4858-VI, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :26:011:0006) площею 0,0370 за адресою: АДРЕСА_1 та яким затверджено проект договору оренди, де прямо передбачено право на проведення будівництва. До того ж ОМР делегувало Управлінню архітектури та містобудування повноваження щодо надання відповідно до закону Містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок, реалізуючи які назване управління як виконавчий орган ОМР підтвердило, що: остання надала згоду на здійснення забудови земельної ділянки; договір оренди землі надає ТОВ ,,Спорт та відпочинок достатній обсяг прав для здійснення нового будівництва на земельній ділянці.

Управлінням ДАБК як третьою особою надано письмові пояснення, в яких просить відмовити у задоволенні позовних вимог у частині скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації, вказуючи на те, що воно, реєструючи названі документи, діяло у межах законодавства та наданих повноважень, а Прокурор не зазначив порушень процедури, яких припустилось Управління ДАБК.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши відповідність доводів учасників справи фактичним її обставинам та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, виходячи з такого.

Рішенням ОМР від 25.06.2014 р. № 4858-VI: 1. Затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :26:011:0006) площею 0,0370 га (категорія земель за основним цільовим призначенням землі рекреаційного призначення) за адресою: АДРЕСА_1 ); 2. Земельну ділянку, зазначену в пункті 1 цього рішення, надано в довгострокову оренду на 10 років для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування; 3. Затверджено проект договору оренди землі між ОМР та ТОВ ,,Спорт та відпочинок; 4. Затверджено орендну плату за земельну ділянку на період експлуатації об`єкта в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 5. Зобов`язано ТОВ ,,Спорт та відпочинок: дотримуватися положень ст.96 ЗК України; виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки; оформити в порядку, встановленому чинним законодавством, договір оренди землі.

01.08.2014 р. між ОМР (орендодавець) та ТОВ ,,Спорт та відпочинок (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України ,,Про оренду землі і рішення ОМР від 25.06.2014 р. № 4858-VI надає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 0,0370 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, кадастровий номер :26:011:0006, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. Вид використання земельної ділянки для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування, цільове призначення землі для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування.

Відповідно до п.2.2 договору оренди на земельній ділянці розташована окрема нежитлова будівля, що належить ТОВ ,,Спорт та відпочинок на підставі договору купівлі-продажу… та право власності на яку зареєстровано...

Пунктом 3.1 договору оренди встановлено, що договір укладено терміном на 10 (десять) років для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування.

Відповідно до п.4.1 договору оренди орендна плата за земельну ділянку… складає 12668,32 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

У пункті 5.1 договору оренди сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ ,,Спорт та відпочинок для експлуатації нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування.

Пунктом 5.2 договору оренди передбачено, що категорія земель за основним цільовим призначенням землі рекреаційного призначення.

Згідно п.8.2 договору оренди відповідно до ст.ст.99,111 ЗК України на земельну ділянку в порядку, встановленому чинним законодавством, рекомендується здійснити встановлення обмежень: заборону на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту…, умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт (умови виконання містобудівних вимог, а також додержання режиму використання для земель рекреаційного призначення (діють на всю площу земельної ділянки), заборона на провадження окремих видів діяльності (заборона проведення окремих видів діяльності, що суперечать функціональному призначенню території), заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу, згідно діючого законодавства.

Умовами п.п.9.1.1, 9.1.3 договору оренди визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п.5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України ,,Про оренду землі, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно п.9.2 договору оренди орендодавець зобов`язаний: передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

У п.п.9.3.1, 9.3.2 договору оренди зазначено, що орендар має право: приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону; самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Відповідно до п.п.9.4.1, 9.4.3 договору оренди орендар зобов`язаний: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержуватись вимог, встановлених Законом України ,,Про оренду землі, виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з пунктом 5.1 спірного договору…

Пунктом 12.3 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п.14.1 договору оренди він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації іншого речового права в Державному реєстрі речових прав.

Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 01.08.2014 р. та зареєстровано в реєстрі за № 4067.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.07.2022 р № НВ-022 земельна ділянка з кадастровим номером :26:011:0006, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,037 га, має цільове призначення: категорія земель землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення В.03.12. Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування.

З матеріалів справи вбачається, що на орендованій земельній ділянці ТОВ ,,Спорт та відпочинок шляхом об`єднання зусиль з ФОП ОСОБА_1 на підставі договору про спільну діяльність здійснило нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належала на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок.

Для отримання права на будівництво та введення його в експлуатцію: отримано Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва, затверджені наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 17.08.2018 р. № 01-06/160; виходячи з них, замовлено розроблення робочого проекту будівництва; отримано позитивний експертний звіт ТОВ ,,УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНО-ТЕХНІЧНА ЕКСПЕРТИЗА № 7-041-18-КЧ/00 щодо розгляду проектної документації в частині міцності, надійності і довговічності об`єкта будівництва по робочому проекту; Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення про початок будівельних робіт за № ОД 45 щодо нового будівництва дитячого центру культури та спорту за адресою: АДРЕСА_1 ; Управлінням ДАБК зареєстровано зміни до повідомлення про початок будівельних робіт в частині особи, відповідальної за проведення технічного нагляду, та генерального підрядника; отримано позитивний експертний звіт ТОВ ,,РЕМБУДКОНСАЛТІНГ № 672/21-РБК/ЕЗ щодо розгляду проектної документації в частині міцності, надійності і довговічності об`єкта будівництва по робочому проекту (коригування); Управлінням ДАБК зареєстровано зміни до повідомлення про початок будівельних робіт у частині коригування проектної документації; Управлінням ДАБК зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44; погоджено тимчасову схему організації дорожнього руху на період будівництва з Управлінням патрульної поліції в Одеській області; Департаментом благоустрою міста ОМР видано дозвіл № 973 щодо проведення земляних або монтажних робіт за адресою: АДРЕСА_1 .

Умовами укладеного між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 договору про спільну діяльність від 26.07.2021 р. передбачено, що: сторони шляхом об`єднання своїх зусиль та майна, що належить сторонам на відповідних правових підставах, зобов`язуються на засадах часткової участі побудувати об`єкт шляхом перероблення існуючої окремої нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 з подальшим розподілом приміщень об`єкту між сторонами згідно з умовами договору про спільну діяльність; під об`єктом розуміється нове будівництво дитячого центру культури та спорту за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок знесення окремої нежитлової будівлі, яка належить на праві приватної власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок; ТОВ ,,Спорт та відпочинок стає власником 10%, а ФОП ОСОБА_1 90% побудованого об`єкта; ФОП ОСОБА_1 має переважне право на викуп частки ТОВ ,,Спорт та відпочинок в побудованому об`єкті.

21.02.2022 р. між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно якого ФОП ОСОБА_1 придбано 1/10 частки у праві власності об`єкту нерухомого майна.

ТОВ ,,Одеське бюро технічної інвентаризації 06.06.2022 р. виготовлено технічний паспорт щодо об`єкту будівництва, відповідно до якого загальна площа будівлі складає 885,2 кв.м.

Розпорядженням Приморської районної адміністрації ОМР від 06.06.2022 р. № 254 об`єкту будівництва присвоєно іншу адресу: АДРЕСА_2 .

Крім того, між ТОВ ,,Спорт та відпочинок та ФОП ОСОБА_1 06.06.2022 р. укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 21.02.2022 р., відповідно до якої сторони погодили, що одночасно із переходом права власності на об`єкт до ФОП ОСОБА_1 переходить право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :26:011:0006, що перебуває в оренді ТОВ ,,Спорт та відпочинок згідно договору оренди землі від 01.08.2014 р.

Рішенням державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63793561 від 07.06.2022 р. за ФОП ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на праві власності зареєстрована будівля дитячий центр культури та спорту площею 885,2 кв.м за новою адресою: АДРЕСА_2 , а також внесено виправлення у Реєстр дані щодо власника майна ОСОБА_1 як фізичну особу.

Рішенням державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Заболотного О.О. № 63795091 від 07.06.2022 р. у Реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки, а саме змінено ТОВ ,,Спорт та відпочинок на ФОП ОСОБА_1 , а також внесено зміни щодо орендаря земельної ділянки на ОСОБА_1 як фізичну особу.

Одними з позовних вимог Прокурора є розірвання договору оренди та зобов`язання ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі та повернути її ОМР. Підставою для цього названо істотне порушення орендарем покладених на нього договором оренди землі зобов`язань щодо експлуатації на орендованій землі нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування, адже ТОВ ,,Спорт та відпочинок здійснило нове будівництво, не маючи на це права. У відповіді на відзив Прокурор також вказав на неотримання дозволу ОМР на здійснення будівництва.

Відповідно до положень ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату... Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 13 Закону України ,,Про оренду землі визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст.24 Закону України ,,Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються...; своєчасного внесення орендної плати...

У ст.25 Закону України ,,Про оренду землі передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно зі ст.96 ЗК України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України та Законом України ,,Про оренду землі.

Так, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У ст.141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до положень ст.32 Закону України ,,Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК України).

Відповідно до положень ст.1 Закону України ,,Про землеустрій в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, цільове призначення земельної ділянки використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Відповідно до ст.ст.18,19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в т.ч. острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частиною 1 статті 20 ЗК України в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Таким чином, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч.1 ст.19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч.5 ст.20 ЗК України в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення ч.5 ст.20 ЗК України в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 806/5308/15 (постанова від 31.07.2019 р.).

Як вже вказано вище, відомості Державного земельного кадастру про земельну ділянку свідчать, що земельна ділянка з кадастровим номером :26:011:0006, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,037 га, має цільове призначення: категорія земель землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування.

Правовий режим земель рекреаційного призначення визначено у ст.50 ЗК України, згідно якої до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Згідно ч.ч.1,3,4 ст.52 ЗК України землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об`єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об`єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об`єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.

Поняття ,,використання земельної ділянки не за цільовим призначенням стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель рекреаційного призначення є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Аналогічну правову позицію виклав Верховний Суд у справі № 915/47/17 (постанова від 04.02.2020 р.).

Господарський суд вказує, що, здійснивши нове будівництво, замість експлуатації вже існуючої на орендованій землі нежилої будівлі комунально-побутового обслуговування, ТОВ ,,Спорт та відпочинок не використало земельну ділянку не за цільовим призначенням, а змінило вид використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме рекреаційного призначення, будівництво на яких об`єктів житлового та громадського призначення згідно ст.52 ЗК України може здійснюватися відповідно до чинної містобудівної документації.

При цьому фактична зміна виду використання землі відбувалась з дотриманням умов договору оренди, яким в п.1.1 передбачено вид цільового призначення будівництво на земельній ділянці будівель закладів комунального обслуговування. Для здійснення будівництва встановлено обмеження, названі в п.8.2 договору, де вказано про заборону будівництва і реконструкції об`єкту без відповідного дозволу, згідно діючого законодавства.

Враховуючи викладене, те, що усі визначені законодавством дозволи на здійснення будівництва ТОВ ,,Спорт та відпочинок одержано, те, що названі дозволи надавались в межах наявних повноважень, зокрема, Управлінням архітектури та містобудування та Управлінням ДАБК, які є виконавчими органами ОМР, господарський суд доходить висновку, що немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди в зв`язку з порушенням орендарем істотних його умов у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України, адже орендодавець самостійно включив до тексту договору положення, які дозволяють будівництво на земельній ділянці за певних умов, а потім в особі своїх органів дозволив будівництво та зареєстрував право забудовника на експлуатацію об`єкта.

За таких обставин, у задоволенні позовних вимог Прокурора про розірвання договору оренди та про зобов`язання ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку, повернувши її ОМР, слід відмовити.

Одночасно господарський суд зазначає, що передбачена контрагентами за договором оренди землі можливість проведення будівництва та його реальне проведення призвели до того, що ОСОБА_1 як орендарем, до якого перейшло право користування земельною ділянкою за правилами ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України та ч.3 ст.7 Закону України ,,Про оренду землі, використовується на теперішній час земельна ділянка без урахування фактично розміщеного на ній об`єкта. Між тим, вказана невідповідність має бути усунена сторонами за договором оренди шляхом внесення змін до нього, а не шляхом розірвання угоди, істотні умови якої орендарем не порушено.

Окремо потрібно зауважити, що органи місцевого самоврядування, підписуючи договір та надаючи дозвільну документацію про спорудження будівництва, не могли не бути обізнаними із намірами ТОВ ,,Спорт та відпочинок, що в свою чергу спростовує доводи Прокурора про самовільні дії забудовника. В цьому аспекті слід зазначити, що Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20.10.2011 р. у справі ,,Рисовський проти України підкреслив особливу важливість принципу ,,належного урядування, який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок. Потреба виправити минулу ,,помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

В прийнятій судом до розгляду редакції позовних вимог Прокурор, окрім розірвання договору оренди, просить:

- визнати незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 29.08.2018 р. № ОД 45 з послідуючими повідомленнями про зміну даних в повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 26.08.2021 р. та 23.02.2022 р.;

- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) від 01.04.2022 р. № ОД 44, замовник ТОВ ,,Спорт та відпочинок, найменування об`єкта ,,Нове будівництво дитячого центру культури та спорту за рахунок знесення нежитлової будівлі, яка належить на праві власності ТОВ ,,Спорт та відпочинок, за адресою: м. Одеса, вул. Базарна, 61-а, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;

- зобов`язати ТОВ ,,Спорт та відпочинок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно побудованої на ній нежитлової будівлі.

З приводу цих позовних вимог господарський суд вказує наступне.

Відповідно до ч.ч.1,4,7 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Частиною 2 ст.331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень ст.331 ЦК України у системному зв`язку з нормами ст.ст.177-179, 182 цього Кодексу, ч.3 ст.3 Закону України ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч.2 ст.5 Закону України ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку...

Статтею 39 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності визначено порядок прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об`єктів.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч.5 ст.39 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності).

Відповідно до ч.9 ст.39 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на такий об`єкт.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (ч.10 ст.39 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності).

Відповідно до ч.2 ст.39-1 Закону України ,,Про регулювання містобудівної діяльності у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення...

За правилами ст.26 цього Закону завершальним етапом будівництва об`єкту містобудування є реєстрація права власності на такий об`єкт.

Аналіз положень законодавства свідчить про те, що реєстрація декларації про початок будівництва є обов`язковою умовою для початку виконання будівельних робіт. Відповідальність за повноту та достовірність інформації, наведеної в декларації, несе замовник будівництва (особа, яка подає декларацію), орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює перевірку повноти інформації та вносить її до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

З моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою пов`язується закінчення будівництва об`єкта містобудування, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію. При цьому реєстрація права власності є підставою вважати, що декларація про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта також вичерпала свою дію.

Отже, скасування реєстрації декларації про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта не буде нести будь-яких правових наслідків.

Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.09.2018 р. у справі № 804/1510/16, від 02.10.2018 р. у справі № 465/1461/16-а, від 22.01.2021 р. у справі № 640/11869/20, від 23.02.2022 р. у справі № 712/12338/18, від 07.09.2022 р. у справі № 522/13218/19.

Таким чином, приймаючи до уваги те, що на об`єкт, на знесенні якого як самочинно побудованого наполягає Прокурор, зареєстровано в установленому порядку на праві власності за ОСОБА_1 , те, що законність набуття права власності ОСОБА_1 не є предметом спору у даній справі, не підлягають задоволенню позовні вимоги Прокурора про визнання незаконним повідомлення про початок виконання будівельних робіт, про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та про знесення самочинного будівництва, оскільки, по-перше, повідомлення та декларація вичерпали свою дію фактом виконання, а, по-друге, виключається можливість віднесення такого об`єкта до самочинного в силу його узаконення.

Доводи учасників справи, яким не надано правову оцінку вище по тексту цього рішення, на остаточний результат розгляду справи або мотиви, з яких суд відмовляє у позові, ніяким чином не впливають.

За правилами ч.9 ст.145 ГПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки судом відмовлено у позові, слід: скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.09.2022 р.; судові витрати, понесені Прокурором, покласти на нього.

Керуючись ст.ст.129,145,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

У позові відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.09.2022 р. по справі № 916/1029/22.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

На підставі ч.10 ст.145 ГПК України скасовані заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили цим рішенням суду.

Повне рішення складено 16 серпня 2023 р.

Суддя Л.В. Лічман