РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

19.06.2023Справа № 910/4125/23

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «СІА»

до Київської міської ради

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про розірвання договору оренди,

Представники:

від позивача Іванов О.В.

від відповідача Пилипчук І.І.

від третьої особи Максименко О.П.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До суду звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «СІА» (далі - ТОВ «СІА») до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.04.2017 за № 79, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «СІА» та Київською міською радою, предметом оренди за яким є земельні ділянки: кадастровий номер :63:018:0003 площею 7,1915 га; кадастровий номер :63:018:0016 площею 0,1082 га; кадастровий номер :63:018:0021 площею 0,0046 га; кадастровий номер :63:018:0022 площею 0,1838 га; кадастровий номер :63:018:0023 площею 0,0430 га, кадастровий номер :63:018:0024 площею 0,0253 га, що по вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва.

Позивач вважає, що внаслідок завершення будівництва на земельних ділянках багатоповерхових житлових будинків і паркінгу та передача їх для утримання та експлуатаційного обслуговування, а також у зв`язку з тим, що фактичне користування земельними ділянками припинилося і позивач добровільно відмовився від права користування земельними ділянками, право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташовані побудовані останнім об`єкти нерухомості, припиняється в силу закону. Звернення позивача про дострокове розірвання спірного договору залишено відповідачем без відповіді, чим порушені права позивача.

Суд своєю ухвалою від 28.03.2023 відкрив провадження у справі № 910/4125/23, постановив розглядати справу в порядку загального позовного провадження, залучив до участі у справі як третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Відповідач у поданому суду відзиві позовні вимоги відхилив у повному обсязі, зазначивши, що Київська міська рада, укладаючи договір оренди, передбачала відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, розірвання договору оренди потягне за собою припинення цих надходжень до міського бюджету.

Крім того позивач не надав доказів, що підтверджують факт передачі новозбудованих об`єктів на баланс об`єднанню співвласників багатоквартирних будинків чи іншій експлуатуючій організації, а також відсутні документи, які б свідчили про оформлення права постійного користування/оренди земельними ділянками.

Третя особа у своїх поясненнях зазначила, що позивач не має права на розірвання договору, оскільки не надав доказів сплати коштів на пайову участь у розвитку інфраструктури міста, тобто не в повному обсязі виконав свої договірні зобов`язання.

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників процесу, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

20 грудня 2016 року Київська міська рада ІІІ сесії VІІІ скликання за результатами розгляду проекту рішення «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «СІА» земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва» на пленарному засіданні прийняла рішення за № 701/1705 (далі - Рішення №701/1705) про:

- затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ «СІА» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ №01005-04 від 17.11.2016, справа № Д-7908);

- передачу ТОВ «СІА», за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельних ділянок площею 7,1915 га (кадастровий номер :63:018:0003, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016); площею 0,1082 га (кадастровий номер :63:018:0016, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016); площею 0,0046 га (кадастровий номер :63:018:0021, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016); площею 0,1838 га (кадастровий номер :63:018:0022, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016); площею 0,0430 га (кадастровий номер :63:018:0023, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016); площею 0,0253 га (кадастровий номер :63:018:0024, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-016) - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з переходом права власності на майно (договори купівлі-продажу нерухомого майна від 19.12.2013 №№ 5525, 5526 та договір про поділ нерухомого майна від 19.12.2013 року № 5524);

- розірвання договору на право тимчасового користування землею на умові оренди від 23.06.1999 № 63-5-00014 земельної ділянки площею 7,1915 га (кадастровий номер :63:018:0003), укладеного між Київською міською радою та ВАТ «Галактон» для експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва, з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки з ТОВ «СІА».

18 квітня 2017 року Київська міська рада та товариство з обмеженою відповідальністю «СІА» уклали договір оренди земельних ділянок № 79 (далі - Договір оренди), предметом якого є надання в оренду на 10 (десять) років земельних ділянок - кадастровий номер :63:018:0003 площею 7,1915 га; кадастровий номер :63:018:0016 площею 0,1082 га; кадастровий номер :63:018:0021 площею 0,0046 га; кадастровий номер :63:018:0022 площею 0,1838 га; кадастровий номер :63:018:0023 площею 0,0430 га; кадастровий номер :63:018:0024 площею 0,0253 га, що по вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва.

Пунктом 11.4. Договору оренди визначено, що договір може бути розірваний, зокрема, за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, в порядку встановленому законом.

Договір діє до 18.04.2027.

За проектом будівництва передбачалось шість багатоквартирних будинків та один наземний паркінг, які були введені в експлуатацію та передані в обслуговування обслуговуючій компанії, що підтверджується таким:

Будинок за № 1 (вул. Євгена Сверстюка, 6):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 01.02.2019;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №70 від 10.05.2019;

- договір № 10/06-Г/О від 10.06.2019, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 10.06.2019.

Будинок за № 2 (вул. Євгена Сверстюка, 6-А):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 01.07.2019;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №81 від 09.07.2019;

- договір № 10/07-19-170-2 від 10.07.2019, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 10.07.2019.

Будинок за № 3 (вул. Євгена Сверстюка, 6-В):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 31.03.2020;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №11 від 29.04.2020;

- договір № 25/05-2020-0/Г-3 від 25.05.2020, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 25 05.2020.

Будинок за № 4 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Г):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 03.11.2020;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №62 від 20.11.2020;

- договір № б/н від 23.11.2020, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 23.11.2020.

Будинок за № 5 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Д):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 10.06.2021;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №39 від 10.06.2021;

- договір № 30/06/21-5 від 30.06.2021, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 30.06.2021.

Будинок за № 6 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Є):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 29.07.2021;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №37 від 17.08.2021;

- договір №25/08/21-0 від 25.08.2021, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування житлового будинку;

- акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 25.08.2021.

Паркінг (вул. Євгена Сверстюка, 6-М):

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 05.10.2021;

- сертифікат введення об`єкта в експлуатацію (витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) серії ІУ №327 від 07.10.2021;

- договір №01/11/21-Г-О/П від 01.11.2021, укладений з ТОВ «Столичний комфорт» на утримання та технічне обслуговування паркінгу;

- акт приймання-передачі паркінгу для утримання та експлуатаційного обслуговування від 01.11.2021.

З огляду на вищевказане, з 01.11.2021 (дата передання паркінгу на обслуговування -ТОВ «Столичний комфорт») позивачем завершено забудову земельних ділянок та завершено їх використання за цільовим призначенням.

Тобто, належні документи (акти приймання-передачі будинку/паркінгу для утримання та експлуатації) свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва та неможливість використання її позивачем.

Згідно зі статтею 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками; земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками; розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та експлуатації відповідного об`єкта, має право на припинення дії договору оренди землі.

13.02.2023 позивач звернувся до відповідача (листом №13-02/22-1, отриманий відповідачем 14.02.2023) та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (отриманий 20.02.2023) про дострокове припинення Договору оренди на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Відповідач відповідь на вказаний лист не надав.

Згідно з витягом з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 09.02.2023 відсутня заборгованість з орендних платежів.

Згідно з положеннями частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

При цьому відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою, згідно із ст. 141 Земельного кодексу, є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.

Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 ЦК України).

Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.

Таким чином, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 та від 24.01.2023 у справі №910/10865/19.

З огляду на викладене наявність передбачених ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» обставин є підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приймаючи рішення, суд зобов`язаний керуватись наданими сторонами доказами.

Позивач належним чином довів порушення його прав зі сторони відповідача.

Обставини, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог, належним чином доведені і відповідачем не спростовані, а тому позовні вимоги позивача до останнього підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Задовольнити позов товариство з обмеженою відповідальністю «СІА» до Київської міської ради.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 18.04.2017 за № 79, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «СІА» та Київською міською радою.

3. Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044, код 22883141) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «СІА» (вул. Михайлівська, 18, літ. «В», м. Київ, 01001, код 32669923) 2684,00 грн судового збору.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено 11.08.2023.

Суддя С. А. Ковтун