судді Великої Палати Верховного Суду Власова Ю. Л. щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Магазин «Будинок радіо» до Дніпровської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Магазин «Будинок радіо» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року (головуюча Білецька Л. М., судді Верхогляд Т. А., Парусніков Ю. Б.)
Коротка історія справи
Товариство з обмеженою відповідальністю «Магазин «Будинок радіо» (далі - Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - Рада, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року (далі - договір оренди).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариство в передбаченому договором оренди порядку зверталось до Ради з клопотанням про продовження його дії на тих самих умовах і на той самий строк, до якого було додано відповідний проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди, однак відповіді не отримало, продовжує користуватися орендованими земельними ділянками та сплачувати орендну плату.
Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 19 травня 2022 року позов задовольнив. Визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди про поновлення договору у відповідній редакції. Центральний апеляційний господарський суд постановою від 27 вересня 2022 року рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19 травня 2022 року скасував та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Товариство оскаржило постанову суду апеляційної інстанції в касаційному порядку.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 02 листопада 2022 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства, а ухвалою від 14 грудня 2022 року передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважаючи необхідним відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду стосовно можливості визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за позовом, поданим у будь-який строк після закінчення договору оренди землі.
Велика Палата Верховного Суду прийняла цю справу та вважала за необхідне у межах її розгляду надати відповіді на такі питання: протягом якого строку орендар може звернутися з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; чи поширюється позовна давність на вимогу про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 касаційну скаргу Товариства задоволено частково. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року скасовано; рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19 травня 2022 року залишено в силі зі зміною його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Мотивуючи вказану постанову, Велика Палата Верховного Суду нагадала свої попередні висновки про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (пункт 64).
Також Велика Палата Верховного Суду акцентувала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (пункт 67).
Тому поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди (пункт 68).
Оскільки за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути поновлений виключно на тих самих умовах і на той самий строк, то саме протягом цього строку можливе визнання такої додаткової угоди укладеною і, відповідно, поновлення договору. Якщо ж протягом строку, на який міг бути поновлений договір оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», додаткова угода не була укладена, договір не був поновлений на цей новий строк і не створив для сторін передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передумов для його наступного поновлення по завершенню строку дії. У зв`язку із цим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди. Натомість ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений (пункти 69-71 постанови).
По завершенні строку, на який міг би бути поновлений договір оренди землі (однак не був поновлений через відмову або зволікання сторони з укладенням додаткової угоди), рішення суду або констатуватиме юридичний факт у минулому (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який сплив на час прийняття судового рішення), або змінюватиме умови договору оренди землі (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який перевищуватиме встановлений у договорі). У першому випадку рішення суду не буде спрямоване на ефективний захист права, у другому - не відповідатиме нормі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (пункт 72 постанови).
Суди попередніх інстанцій установили, що позивач завчасно повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, звернувшись до останнього з клопотанням, до якого додав проект додаткової угоди до договору оренди; у місячний строк після отримання клопотання разом із проектом додаткової угоди відповідач відповіді позивачу не надав і додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклав. Крім того, у місячний строк після закінчення договору оренди позивач не отримав листа-повідомлення відповідача із запереченням проти поновлення договору оренди земельних ділянок, оскільки такий лист йому відповідачем не надсилався, відтак позивач продовжив користуватися земельними ділянками. За таких обставин договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону, а саме частин першої - шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Однак процедура поновлення договору оренди, передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі», не була завершена внаслідок невиконання відповідачем обов`язку щодо укладення у місячний строк додаткової угоди до договору оренди (пункти 110-113).
Системний аналіз наведених положень законів України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є проміжною стадією між поновленням договору оренди землі в силу закону та здійсненням державної реєстрації права оренди орендарем. Неукладення додаткової угоди до договору оренди протягом визначеного законодавством строку позбавляє позивача можливості зареєструвати право оренди землі в Державному реєстрі речових прав. З огляду на викладене, порушення відповідачем як орендодавцем вимог Закону України «Про оренду землі» щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням та позбавляє позивача як орендаря можливості зареєструвати відповідне речове право (пункти 114-116).
Причини незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду
Із наведеними висновками Великої Палати Верховного Суду вимушений не погодитися з наступних підстав.
Щодо обов`язкового укладення додаткової угоди як підстави для поновлення договору оренди землі
Спірні правовідносини орендаря та орендодавця, які виникли у 2013 році щодо правових наслідків закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, регулювалися Законом України «Про оренду землі» (зокрема, статтею 33 цього Закону в редакції Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції Закону України № 3038-VI) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
За частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Зазначені два випадки пролонгації договору найму у конкретних правовідносинах оренди землі врегульовані у статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Зокрема, відповідно до частин першої - п`ятої вказаної статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
При цьому у частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі» окремо зауважено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята вказаної статті).
Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентується поновлення договору оренди землі на новий строк: 1) у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті, які відповідають положенням частини першої статті 777 ЦК України); 2) у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті, яка відповідає статті 764 ЦК України).
Кожен із зазначених двох способів поновлення договору оренди має свою визначену законом процедуру, яка регламентує строки та порядок дій (або бездіяльності) орендодавця і орендаря, які призводять до відповідного результату - поновлення договору.
При цьому ключова відмінність між вказаними способами поновлення договору оренди землі полягає в тому, що в межах першого способу закон передбачає можливість сторін вести переговори і за необхідності уточнити зміст додаткової угоди до договору оренди, тобто, договір може бути поновлений на інших, відмінних від первинних, умовах; натомість у межах другого способу договір оренди землі може бути поновленим виключно на той самий строк і на тих самих умовах.
Правова позиція щодо розрізнення двох наведених у статті 33 Закону України «Про оренду землі» підстав поновлення договору оренди землі (внаслідок використання орендарем свого переважного права на укладення договору на новий строк та внаслідок продовження орендарем користування земельною ділянкою за «мовчазною згодою» орендодавця) послідовно підтримується і в судовій практиці, зокрема вона сформульована у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 та інших.
Водночас Велика Палата Верховного Суду (наприклад, у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 й інших) зробила висновок про те, що за змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» та враховуючи її загальну назву «Поновлення договору оренди землі», слід вважати, що частина організаційних механізмів цієї статті (зокрема частин другої-п`ятої, восьмої та одинадцятої) поширюється й на частину шосту статті 33. Тобто, йдеться про необхідність обов`язкового укладення додаткової угоди для реалізації частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відповідного попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту цієї додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою вказаної статті.
Так, згідно з наданим Великою Палатою Верховного Суду тлумаченням частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення цього договору, а орендар продовжував користуватися відповідною земельною ділянкою після його закінчення, то цей договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов. Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект відповідної додаткової угоди. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом зазначеної додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення відповідного договору оренди землі в силу частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні відповідного договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення цього договору та той самий строк і на тих самих умовах. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Свою незгоду із вказаною правовою позицією, як в частині необхідності попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту відповідної додаткової угоди для виникнення підстави поновлення цього договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», так і в частині можливості реалізації частини шостої вказаної статті лише за умови обов`язкового укладення додаткової угоди, я уже висловлював в окремих думках щодо постанов Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 159/5756/18 і 313/350/16-ц та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19. Вважаю за необхідне викласти свої заперечення і в цій справі.
Зокрема, у цій справі № 904/8884/21 має місце друга (із названих вище) підстава поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, яка передбачена статтею 764 ЦК України та частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Сформована у вказаних законодавчих нормах правова конструкція говорить про те, що у разі, якщо орендодавець не направляє орендарю протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди землі листа-повідомлення із запереченнями в поновленні вказаного договору і при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, то це слід розглядати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, що передбачені договором оренди.
У зазначених положеннях статті 764 ЦК України та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» законодавець використовує фразу «договір вважається поновленим», тобто якщо строк дії договору оренди землі закінчився, але орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом місяця не заперечить проти цього, то вказаний договір є таким, що відновив свою дію на наступний аналогічний строк. Такий договір уже діє без будь-яких додаткових умов. Далі сторони належним чином оформлюють цю правову ситуацію шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди, яка, у свою чергу, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Тобто, йдеться про «автоматичне» поновлення договору оренди землі на підставі наведених норм права внаслідок продовження його виконання сторонами після завершення строку його дії.
Однак Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах, і в тому числі у постанові у цій справі № 904/8884/21 (пункт 67) заперечує проти правової конструкції «автоматичної» пролонгації орендних правовідносин з тих підстав, що право оренди є речовим та потребує державної реєстрації, яка є можливою лише на підставі додаткової угоди до договору оренди землі, а отже, оскільки без державної реєстрації права оренди воно не виникає (як зазначено у статті 125 ЗК України), то і без укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки як підстави такої реєстрації пролонгація орендних правовідносин неможлива.
У зв`язку із цим, слідуючи позиції Великої Палати Верховного Суду, виходить, що у тому випадку, якщо наявні передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» підстави вважати договір оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, але орендодавець відмовляється від укладення додаткової угоди, орендар повинен звертатися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною для того, щоб поновити свої орендні відносини з орендодавцем.
І зокрема, в пункті 71 постанови у цій справі № 904/8884/21 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що заявити вказані позовні вимоги орендар може протягом «строку, на який договір оренди може бути поновлений».
Проте слід зауважити, що такий правовий підхід є суперечливим, оскільки Велика Палата Верховного Суду визнає, що у випадку, який має місце у цій справі № 904/8884/21, «договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону» (пункт 112), однак процедура поновлення не була завершена (пункт 113). Право оренди землі продовжило існувати в орендаря в силу норми закону від моменту закінчення строку дії договору оренди - 19 листопада 2013 року, незважаючи на відсутність державної реєстрації його продовження. Це право уже є наявним, а не таким, що виникне після набрання законної сили судовим рішенням у цій справі та внесенням на його підставі відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. А результат вирішення судами цієї справи № 904/8884/21спрямований не на відновлення порушеного права позивача-орендаря, а на забезпечення належного документального оформлення його права оренди.
Так, за обставинами цієї справи поведінка орендаря і орендодавця свідчить про те, що договір оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року після закінчення строку його дії є поновленим в силу закону (частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»)на той самий строк і на тих самих умовах.
Зокрема, пунктом 2.3 цього договору передбачено, що для продовження його дії орендар зобов`язаний у місячний термін до закінчення строку оренди звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням.
Товариство звернулося до Ради з таким клопотанням № 04-07/13 від 17 липня 2013 (було отримане Радою 19 липня 2013 року), в якому просило поновити договір оренди та додавало проект додаткової угоди й інших документів. Проте відповіді на вказане клопотання Товариство не отримало, що можна розцінювати як мовчазну згоду орендодавця на автоматичну пролонгацію договору.
Після закінчення строку дії договору оренди від 20 липня 2000 року орендар продовжив користуватися орендованими земельними ділянками та сплачувати орендну плату за них, при цьому матеріали справи не містять доказів того, що будь-хто (орендодавець або треті особи) чинив орендарю перепони у такому користуванні.
Слід повторно акцентувати, що всі умови, на яких продовжуються взаємовідносини орендаря і орендодавця у цьому випадку автоматичної пролонгації договору оренди землі, є чітко визначеними законом і договором оренди, вони не можуть змінюватися, а отже, і спору щодо їх змісту існувати не може.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (частина третя статті 205 ЦК України). Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін (частина друга статті 526 ЦК України).
У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» для опису поновлення договору оренди землі не застосовується словосполучень ні «може бути поновлено», ані «підлягає поновленню», що б передбачало подальші активні дії сторін договору щодо реалізації такої можливості, зокрема шляхом укладення додаткової угоди. На відміну від попередньої редакції цієї статті застосовано словосполучення «вважається поновленим», що вказує на виникнення відповідного правового наслідку, визначеного законом. У цьому випадку згода сторін відповідного договору оренди землі презюмується на підставі їх мовчазної згоди відповідно до частини третьої статті 205 ЦК України, що підтверджується настанням визначених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» обставин. Подальше користування відповідною земельною ділянкою без направлення пропозицій щодо зміни умов такого користування означає мовчазне бажання (згоду) орендаря на таке користування на існуючих договірних умовах. Відсутність заперечення щодо зазначеного користування з боку орендодавця означає його мовчазну згоду на це на існуючих договірних умовах. Отже законодавець привів цю норму у відповідність до змісту статті 764 ЦК України.
Суть специфічного механізму, передбаченого частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», полягає у тому, що за умов наявності обставин, передбачених цією нормою, право оренди відповідної земельної ділянки, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного з дотриманням усіх вимог законодавства, строк дії якого добігає кінця, після спливу зазначеного строку та поновлення оренди на той самий строк і на тих самих умовах не виникає наново, не переходить комусь іншому і не припиняється, воно продовжує існувати на визначений строк (поновлюється). Отже відповідний договір, строк дії якого добігає кінця, не припиняється, а вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що узгоджується з пунктом 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 13 листопада 2013 року), відповідно до якого державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі зобов`язує сторони оформити цей правочин у формі додаткової угоди до такого договору. Відповідна додаткова угода має бути укладена у місячний строк після закінчення дії договору, а відмова (або зволікання) однієї із сторін в її укладенні може бути оскаржено до суду.
В нашому випадку орендодавець не відреагував на пропозицію орендаря щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, а тому право орендаря на належне оформлення його відносин з орендодавцем шляхом укладення відповідної додаткової угоди є порушеним, і орендар правомірно звернувся за його захистом до суду, подавши позов про визнання додаткової угоди укладеною.
Проте слід враховувати, що договір оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року вже є поновленим в силу закону, виходячи із фактичної поведінки сторін (продовження користування орендарем земельними ділянками за відсутності заперечень орендодавця). Це поновлення відбулося автоматично по спливу місяця після закінчення строку його дії - 19 листопада 2013 року, і воно не залежить від наявності або відсутності додаткової угоди.
Право оренди Товариства на підставі договору від 20 липня 2000 року продовжує існувати після 19 листопада 2013 року в силу законодавчої пролонгації договору, а питання стосовно укладення або неукладення додаткової угоди про це на виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на той час редакції) напряму залежить від добросовісної або недобросовісної поведінки сторін, і у свою чергу, недобросовісна поведінка орендодавця (яка має місце у цій справі) може бути припинена судом за відповідним позовом орендаря.
Окремо варто звернути увагу, що подальші зміни земельного законодавства, сформовані у Законі України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», чітко оформили саме таку форму продовження орендних правовідносин. Зокрема, у разі, якщо договором оренди землі встановлена умова щодо його поновлення, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору). Вчинення будь-яких інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Проте, яку уже зазначалося, станом на час виникнення спірних правовідносин сторін у цій справі діяла редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка зобов`язувала сторони договору оренди землі укладати додаткову угоду про його поновлення. Водночас норми вказаної статті не містили умови про те, що передбачена частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» автоматична пролонгація договору не відбудеться без укладення додаткової угоди, а тому Великій Палаті Верховного Суду не варто було самостійно створювати такі негативні для орендаря правові наслідки недобросовісної поведінки орендодавця.
Отже, вважаю, що орендні правовідносини між Радою та Товариством на підставі договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року тривають після закінчення строку його дії внаслідок автоматичної пролонгації договору в силу закону незалежно від наявності додаткової угоди до нього. Натомість позиція Великої Палати Верховного Суду стосовно того, що «договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону», однак «процедура поновлення не завершена» внаслідок неукладення додаткової угоди є суперечливою та незрозумілою.
Щодо строку позовної давності
Відповідно до статті 256 ЦК України позовною давністю є строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Запроваджений нормами ЦК України інститут позовної давності полягає у наданні особі, цивільне право якої порушено, певного строку для звернення до суду за захистом цього права, в тому числі за допомогою державного примусу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 червня 2021 року у справі № 904/3405/19 (провадження № 12-50гс20)).
Тобто позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Неподання позову впродовж встановлених законом строків призводить до втрати права на позов в розумінні можливості судовим порядком здійснити належне особі цивільне право, позбавляє цивільне суб`єктивне право здатності до примусового виконання проти волі зобов`язаної особи.
Інститут позовної давності, сформований у цивільному праві, не включає такого поняття, як «триваюче правопорушення», тобто не містить спеціального правового регулювання для такого виду протиправних дій або бездіяльності суб`єктів цивільних правовідносин.
Згідно із частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
При цьому кожна особа зобов`язана бути обізнаною про стан своїх майнових прав, цікавитися ними та вчасно реагувати на їх порушення. Тому в статті 261 ЦК України поряд із наведеним загальним правилом щодо початку перебігу позовної давності міститься декілька спеціальних, що враховують особливості конкретних видів приватних правовідносин. Зокрема, відповідно до частини п`ятої цієї статті за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
Поряд із цим у статті 268 ЦК України перелічені вимоги, на які позовна давність не поширюється, та зазначено, що законом можуть бути встановлені інші вимоги. При цьому про «триваюче правопорушення» як підставу непоширення позовної давності на відповідну вимогу у вказаній статті ЦК України не зазначено.
Включення до складу приватноправового інституту позовної давності поняття «триваючого правопорушення» як категорії, на яку не поширюється позовна давність, суперечить наведеним загальним засадам визначення моменту виникнення права на позов. Такий підхід призведе до розмивання сутності позовної давності та унеможливить досягнення цілей правового регулювання, визначених для цього правового інституту, оскільки під «триваюче правопорушення» може підпадати будь-яка дія чи бездіяльність (наприклад, невиконання чи неналежне виконання цивільного обов`язку, несплата кредиту, завдання шкоди майну особи - всі ці дії / бездіяльність у подальшому породжують протиправний стан порушення права, який триває, а отже, має виключатися з «поля дії» позовної давності).
Тому вважаю помилковою позицію Великою Палати Верховного Суду, наведену зокрема у цій справі, про те, що закон не містить визначення поняття «триваюче правопорушення», однак «в окремих випадках специфіка спірних правовідносин та відповідного нормативного регулювання дозволяє суду дійти висновку про наявність триваючого правопорушення» (пункти 101-103 постанови у цій справі). Також помилковим видається її висновок стосовно того, що «порушення відповідачем як орендодавцем вимог Закону України «Про оренду землі» щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням» (пункт 116 постанови).
Задля застосування позовної давності важливе, що особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права та мала на це відреагувати. Для цього їй законом відводиться певний час. Якщо особа не скористалася своїм правом на захист у цей строк, то це загрожує неможливістю судового захисту.
Відповідно до частин восьмої та дев`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону України № 3038-VI) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Отже, законом визначено обов`язок сторін договору оренди землі укласти додаткову угоду та строк виконання цього обов`язку - протягом місяця з дня закінчення дії договору. Після спливу цього місячного строку у сторони договору оренди землі виникає право примусити іншу сторону укласти вказану додаткову угоду через судовий примус.
Зазначене право на звернення до суду за захистом може бути реалізоване стороною договору оренди землі у порядку та в строки, встановлені законом, у тому числі, з урахуванням позовної давності.
У зв`язку із цим вважаю, що у цій справі № 904/8884/21 право орендаря на звернення до суду для примушення орендодавця укласти додаткову угоду про автоматичну пролонгацію договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, строк дії якого закінчився 19 листопада 2013 року, виникло 20 грудня 2013 року і могло бути використане орендарем протягом позовної давності, тобто наступних трьох років.
Товариство пропустило вказані три роки позовної давності на звернення до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, що є підставою для відмови у такому позові, однак не впливає на право оренди Товариства, яке існує внаслідок автоматичного поновлення цього договору оренди землі на новий строк в силу закону (частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Право орендаря на автоматичне поновлення договору оренди на новий строк у разі наявності умов, визначених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та право (і обов`язок) орендаря на укладення з орендодавцем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі у разі застосування до правовідносин сторін частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є окремими, самостійними правомочностями. Друга із них випливає з першої та є її наслідком, при цьому перша жодним чином не залежить від другої.
Вважаю, що Велика Палата Верховного Суду мала залишити без задоволення касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Магазин «Будинок радіо», а постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року у цій справі № 904/8884/21- без змін.
Суддя Ю. Л. Власов