ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" липня 2023 р. Справа №907/1034/21

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя О.В. Зварич

судді В.М. Гриців

І.Б. Малех,

секретар судового засідання Р.А. Пишна,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» б/н від 20.03.2023 року (вх. № 01-05/930/23 від 28.03.2023 року)

на рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року (суддя Р.М. Лучко; повний текст рішення складено 27.02.2023 року)

у справі № 907/1034/21

за позовом: Закарпатської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області

до відповідача-1: Холмківської сільської ради

до відповідача-2: Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат»

про скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

за участю:

від прокуратури: Винницька Л.М. (посвідчення № 068714 від 01.03.2023 року);

від позивача: не з`явився;

від відповідача-1: не з`явився;

від відповідача-2: не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та відзивів на позовну заяву

20.12.2021 року Заступник керівника Закарпатської обласної прокуратури звернувся до господарського суду Закарпатської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області з позовом до Холмківської сільської ради, Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» про визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради б/н від 15.08.2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат»»; визнання недійсним договору оренди землі б/н від 16.08.2018, укладеного між Холмківською сільською радою та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат», згідно якого в користування останнього передано земельну ділянку кадастровий номер :01:003:0022, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га, ринковою вартістю 15465444,00 грн.; зобов`язання Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» повернути Холмківській сільській раді за актом приймання-передачі земельну ділянку кадастровий номер :01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Холмківська сільська рада всупереч вимогам ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 124, ст. ст. 134, 135 3емельного кодексу України надала в оренду Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022. Прокурор зазначає про надання вказаної земельної ділянки в оренду відповідачу-2 без проведення земельних торгів, неспівмірність розміру наданої Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» земельної ділянки запроектованому на ній будівництву та відсутністю в договорі оренди землі № б/н від 16.08.2018 істотної умови договору - розміру орендної плати, вираженої в гривневому еквіваленті.

Позивач в письмових поясненнях (вх. № 02.3.1-02/668/22) вважає позовні вимоги прокурора обґрунтованими. Зазначає, що після отримання листа Закарпатської обласної прокуратури від 10.09.2021 № 15-1190вих20, проведено позапланову перевірку стосовно законності набуття у користування земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, за результатами якої складено Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки від 11.10.2021 № 823-ДК/829/АП/09/01-21. Під час проведення даної перевірки встановлено, що Холмківська сільська рада, всупереч вимогам статей 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України, рішенням від 15.08.2018 та за договором оренди землі від 16.08.2018 надала в користування Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» на позаконкурентних засадах земельну ділянку кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Стверджує, що під час передачі спірної земельної ділянки у користування ОК «ЖБК «Квадрат» не існувало жодної з підстав, передбачених частинами 2-3 статті 134 ЗК України, які б звільняли Холмківську сільську раду від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності, кадастровий номер :01:003:0022. Відтак, надання останньої в оренду на позаконкурентних засадах є незаконним. Звертає увагу, що площа наданої відповідачу-2 в оренду земельної ділянки в 24 рази більша за площу будівництва, запроектованого на час передачі земельної ділянки в оренду. Отримання в оренду земельної ділянки комунальної в власності у розмірах, що значно перевищують площу забудови, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів в порядку, визначеному ст.ст. 134, 135 Земельного кодексу України. Також, зауважує, що в спірному договорі оренди сторони не визначили розмір орендної плати.

У відзиві на позовну заяву (вх. № 02.3.1-02/1054/22) Холмківська сільська рада заперечила проти задоволення позову. Стверджує про відсутність правових підстав для проведення земельних торгів в ході надання ОК «ЖБК «Квадрат» права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022. Пояснює, що ОК «ЖБК «Квадрат» є власником об`єкта нерухомого майна, а саме незавершеного будівництва готовністю 1%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 248, який розташований на спірній земельній ділянці. Відтак, визначальною умовою, яка дає достатні підстави для застосування вимог п.1 ч.2 ст.134 ЗК України щодо надання права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022 без проведення земельних торгів є визначення правового статусу об`єкта незавершеного будівництва, належного відповідачу-2. Вважає помилковими доводи прокуратури про те, що належний ОК «ЖБК «Квадрат» об`єкт незавершеного будівництва не може розцінюватися як об`єкт нерухомості. Додатково зазначає, що належний відповідачу-2 об`єкт незавершеного будівництва першочергово споруджувався Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», що у свою чергу слугувало підставою укладання з останнім договору оренди від 14.04.2006 року. В подальшому, після реєстрації права власності ОК «ЖБК «Квадрат» на вказаний об`єкт незавершеного будівництва, ТзОВ «Р.І.Ф ПАРКЕД ЛТД» відмовилось від права користування земельною ділянкою, кадастровий номер :01:003:0022. Звертає увагу на те, що припинення договору оренди від 16.08.2018 року та набуття права користування земельною ділянкою, кадастровий номер :01:003:0022 особою, відмінною від власника нерухомого майна, яке розміщене на відповідній земельній ділянці, спричинить виникнення судових спорів щодо належного ОК «ЖБК «Квадрат» нерухомого майна, перешкоджання в наступному оформленні права власності на земельну ділянку під відповідною будівлею після закінчення її будівництва, що порушуватиме принцип нерозривної долі земельної ділянки та розміщеної на ній будівлі. Формування земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022 та визначення її розмірів здійснювалося на підставі проекту землеустрою, який був розроблений задовго до передання ОК «ЖБК «Квадрат» права оренди на неї, що було підставою внесення 20.10.2015 року до Державного земельного кадастру відомостей стосовно набуття Холмківською сільською радою права комунальної власності на зазначену земельну ділянку, що спростовує доводи прокурора про набагато більшу площу переданої в оренду відповідачу-2 земельної ділянки, порівняно до проектованого на ній будівництва. При затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022, цільове призначення якої змінюється та наданні в оренду відповідної земельної ділянку ОК «ЖБК «Квадрат», сільська рада враховувала не лише факт розміщення на такій об`єкта нерухомого майна, власником якого є відповідач-2, але і наміри її використання, а саме будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (ОК «ЖБК «Квадрат» отримав дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку). Щодо аргументів прокурора про відсутність в спірному договорі оренди істотної умови розміру орендної плати, зазначає, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» зазначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки не належить до істотних умом договору оренди землі, а відтак й зазначення у відповідному договорі НГО не є обов`язковим. Зауважує, що відповідно до п. 9 договору оренди від 16.08.2018 року, річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря в розмірі 3% на рік від грошової оцінки земельної ділянки (на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативно грошову оцінку земельної ділянки). Розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером :01:003:0022 згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2018 року був визначений у сумі 8711851,83 грн. У зв`язку з чим вважає, що при укладенні договору оренди від 16.08.2018 року сторони погодили істотні умови договору, зокрема розмір та умови здійснення орендної плати за користування земельною ділянкою, кадастровий номер :01:003:0022. Зазначає, що прокуратур не довів, яким чином порушуються інтереси держави у зв`язку із відсутністю в спірному договорі оренди інформації про розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022. При цьому, відповідачі протягом певного часу виконували договір оренди від 16.08.2018 року погодженим способом, тому незгода прокуратури з умовами виконання договору не є підставою для визнання інтересів держави порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав. Також звертає увагу, що спірна земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, право розпорядження якою належить Холмківській сільській раді, а відтак Головне управління Держгеокадастру у Закарпатській області в спірних правовідносинах не наділено повноваженнями щодо звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у даній справі. Вважає, що прокуратур повинен був звернутися до суду з даним позовом, як самостійний позивач, тому позовну заяву прокурора необхідно залишити без розгляду на підставі п. 2 ч. 1 ст. 226 ГПК України.

Відповідач-2 у відзиві на позовну заяву (вх. № 02.3.1-02/1058/22) вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними. Зазначає, що спірна земельна ділянка, як об`єкт права була сформована в 2006 році за розробленою попереднім її орендарем ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» землевпорядною документацією, з того часу її площа та конфігурація не змінювалися. Кооператив як суборендар земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022, в червні 2018 розпочав спорудження на ній комплексного об`єкту містобудування «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А.Волошина» згідно затвердженої містобудівної документації та на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ЗК54 від 23.04.2018. Станом на 19.06.2018 було виконано перші будівельні роботи з влаштування фундаменту об`єкта та 29.06.2018 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва готовністю до експлуатації 1%. Пояснює, що рішеннями Холмківської сільської ради від 18.07.2018 припинено право оренди попереднього орендаря ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» та надано Кооперативу дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022 зі зміною її цільового призначення. За результатами розгляду розробленого на замовлення Кооперативу проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, цільове призначення якої змінюється, рішенням Холмківської сільської ради вказаний проект затверджено, а земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022 правомірно передано Кооперативу в оренду відповідно до договору оренди від 16.08.2018 року. Також зауважує, що 27.08.2018 були затверджені зміни до містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина, 29.08.2018 затверджено проектну документацію щодо означеного будівництва та 14.09.2018 Кооператив отримав дозвіл на виконання будівельних робіт ІУ38. Зазначає, що інтереси територіальної громади Холмківської сільської ради у спірних правовідносинах не є порушеними, оскільки на момент прийняття спірного рішення Кооператив був власником об`єкта нерухомості на спірній земельній ділянці в розумінні ст. 181 ЦК України, а відтак мав право на отримання в оренду земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомості розташовувався без проведення торгів. Стверджує про відсутність у прокурора повноважень для звернення з даним позовом в інтересах держави в особі Держгеокадастру, позаяк в останнього відсутні повноваження на оскарження в судовому порядку рішення органу місцевого самоврядування щодо передачі земельної ділянки комунальної власності в користування.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21 частково задоволено позов Заступника керівника Закарпатської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області. Визнано незаконним та скасовано рішення Холмківської сільської ради від 15 серпня 2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат». Зобов`язано Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області за актом приймання-передачі земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га. Відмовлено в решті позову. Стягнуто з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» та Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області на користь Закарпатської обласної прокуратури по 3405,00 грн в повернення сплаченого судового збору.

В ході розгляді справи суд першої інстанції встановив, що в спірних правовідносинах Головне управління Держгеокадастру у Закарпатській області є уповноваженим органом на подання відповідного позову з метою реалізації компетенції щодо здійснення державного нагляду (контролю) використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, відповідний позов Управління до відповідачів не заявляло. Закарпатська обласна прокуратура листом №15.1575 вих-21 від 08.12.2021 повідомила позивача про реалізацію представницьких функцій та підготовку даної позовної заяви. Суд погодився з аргументами відповідачів, що земельна ділянка, кадастровий номер :01:003:0022 була сформованою ще до прийняття відповідачем-1 спірного рішення та укладення між відповідачами договору оренди землі від 16.08.2018. Однак, відповідно до ст. 134 ЗК України, означена обставина прямо не впливає на можливість надання органом місцевого самоврядування вже сформованої земельної ділянки на позаконкурентних засадах. Суд встановив, що рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 18.07.2018 припинено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, укладений з ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 14.06.2006 та право користування Товариством означеною земельною ділянкою, у зв`язку з чим з 18.07.2018 припинилися і правовідносини між сторонами договору суборенди, в тому числі й право суборендаря ОК «ЖБК «Квадрат» використовувати земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022 за її цільовим призначенням та продовжувати будівництво готельно-торгового та житлово-будівельного комплексів. Кооператив міг реалізовувати розроблені попередньо (під час дії договору суборенди, тобто до 18.07.2018) проектні рішення щодо забудови земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022 після отримання означеної земельної ділянки в користування для відповідних цілей на загальних підставах та за відсутності будь-якого переважного права на отримання такої земельної ділянки в оренду. Підставою прийняття спірного рішення Холмківської сільської ради від 15.08.2018 про затвердження Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відведення земельної ділянки в оренду, цільове призначення якої змінюється ОК «ЖБК «Квадрат» та надання земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022 Кооперативу в оренду слугувала наявність на означеній земельній ділянці зареєстрованого за відповідачем-2 на праві власності об`єкта незавершеного будівництва 1% готовністю до експлуатації, який за твердженням відповідачів є об`єктом нерухомого майна та надає право його власнику отримати в користування земельну ділянку без проведення земельних торгів. Об`єкт незавершеного будівництва, готовністю 1% до експлуатації станом на серпень 2018 року по суті являв собою сукупність будівельних матеріалів фундаментних блоків, які були вмонтовані в частину земельної ділянки :01:003:0022 ОК «ЖБК «Квадрат» під час здійснення забудови кооперативом означеної земельної ділянки. Суд дійшов висновку, що отримання відповідачем-2 в оренду земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022 у спірних правовідносинах передбачало дотримання процедури проведення земельних торгів у визначеному положеннями статтями 134, 135 Земельного кодексу України порядку. Навіть у випадку існування на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022 на час її надання в оренду ОК «ЖБК «Квадрат» об`єкта нерухомості, таке надання в оренду на позаконкурентних засадах відповідно до положень ст.ст. 116, 120, 124, 134 ЗК України повинно пов`язуватися з необхідністю обслуговування (експлуатації) вже діючого об`єкта нерухомості, а не будівництва нових об`єктів. Спірним рішенням Холмківської сільської ради від 15.08.2018 земельна ділянка, кадастровий номер :01:003:0022 надана ОК «ЖБК «Квадрат» для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а не для обслуговування вже існуючого на означеній земельній ділянці об`єкта нерухомості, який за твердженням відповідачів знаходився на спірній земельній ділянці на час надання її в оренду. Означене рішення прийняте за результатами розгляду проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду зі зміною її цільового призначення, що додатково підтверджує ту обставину, що земельна ділянка кадастровий номер :01:003:0022 надавалася Холмківською сільською радою ОК «ЖБК «Квадрат» не для обслуговування розташованого на ній «нерухомого майна», а для здійснення нового будівництва об`єктів житлової та нежитлової інфраструктури, що, як встановлено судом, в подальшому і було здійснено відповідачем-2. У випадку дійсного знаходження на спірній земельній ділянці об`єкту нерухомості, належного відповідачу-2 у справі, останній був вправі розраховувати на отримання без проведення земельних торгів земельної ділянки, яка є необхідною для обслуговування означеного об`єкту, в тому числі шляхом оформлення землевпорядної документації з поділу вже існуючої земельної ділянки. Матеріалами справи спростовується як існування самого об`єкту нерухомого майна на земельній ділянці кадастровий номер :01:003:0022 на час прийняття оспорюваного рішення Холмківською сільською радою (15.08.2018), так і надання відповідачу земельної ділянки для його обслуговування, а не здійснення нового будівництва за новим проектом зі зміною виду використання земельної ділянки, з огляду на що надання ОК «ЖБК «Квадрат» в оренду земельної ділянки комунальної власності без проведення земельних торгів (аукціону) за відсутності визначених законом підстав свідчить про порушення Холмківською сільською радою положень статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, а відтак, суд дійшов висновку, що позовні вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради від 15 серпня 2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. При розгляді позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 16.08.2018 року суд врахував, що договір, за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним. Якщо правочин є нікчемним, то позовна вимога про визнання його недійсним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача, а тому суд відмовив в задоволенні позову прокурора в цій частині. Враховуючи встановлену нікчемність договору оренди землі від 16.08.2018, сторони даного договору зобов`язані повернути одна одній все, що за ним отримали, зокрема, відповідач 2 повинен повернути Холмківській сільській раді земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га, у зв`язку з чим суд задоволив позов прокурора в цій частині.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Відповідач-2 подав апеляційну скаргу на рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21, в якій просить скасувати зазначене рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити в задоволенні позову прокурора. Вважає, що суд першої інстанції повинен був залишити позов прокурора без розгляду, оскільки прокурор неправильно обрав позивача у спірних правовідносинах. ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області не може бути позивачем у даній справі, оскільки позов не стосується його владно-управлінських функцій, а заявлений саме на предмет захисту майнових інтересів територіальної громади. На переконання скаржника, прокурор, виконуючи субсидіарну функцію, повинен був в порядку ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру», звернутись до суду як самостійний позивач в інтересах держави, що виражаються в інтересах територіальної громади, яка є власником земельної ділянки, оскарживши спірне рішення та спірний договір, одночасно визначивши орган місцевого самоврядування відповідачем по справі. Зауважує, що відсутність порушеного права, за поновленням якого суб`єкт звернувся до суду, є окремою підставою для відмови в задоволенні позову. Покликається на те, що земельна ділянка, на якій розміщений об`єкт нерухомості (зокрема об`єкт незавершеного будівництва) не може бути передана на речовому праві третьому суб`єкту, який не є власником такої нерухомості (об`єкта незавершеного будівництва). Зазначає, що процесуальні порушення, допущені судом при дослідженні доказів, а також неправильне застосування норм матеріального права, без врахування висновків Верховного Суду, призвели до прийняття необгрунтованого судового рішення, яким безпідставно задоволено позовні вимоги прокурора.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів скаржника, вважає апеляційну скаргу необґрунтованою, а оскаржене рішення законним, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права. Не погоджується з доводами апелянта про те, що Головне управління Держгеокадасту у Закарпатській області не може виступати позивачем у даній справі та зазначає, що суд першої інстанції, врахувавши постанову Великої палати Верховного Суду від 01.06.2021 року у справі № 925/929/19, дійшов обгрунтованого висновку про наявність у прокурора підстав для представництва інтересів держави в особі Держгеокадастру у спірних правовідносинах. Звертає увагу, що на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022, станом на час прийняття спірного рішення сільської ради та укладення договору оренди землі, не розміщувались жодні об`єкти нерухомого майна (будівлі чи споруди). За своєю правовою природою об`єкт незавершеного будівництва рівнем готовності 1%, є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить ОК «ЖБК «Квадрат», оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Навіть у випадку існування на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022 на час її надання в оренду ОК «ЖБК «Квадрат» об`єкта нерухомості, таке надання в оренду на позаконкурентних засадах відповідно до положень ст.ст. 116, 120, 124, 134 ЗК України повинно пов`язуватися з необхідністю обслуговування (експлуатації) вже діючого об`єкта нерухомості, а не будівництва нових об`єктів. У випадку дійсного знаходження на спірній земельній ділянці об`єкту нерухомості, належного ОК «ЖБК «Квадрат», останній був вправі розраховувати на отримання без проведення земельних торгів земельної ділянки, яка є необхідною для обслуговування означеного об`єкту, в тому числі шляхом оформлення землевпорядної документації з поділу вже існуючої земельної ділянки. Також вважає безпідставними твердження скаржника щодо неможливості реалізації права оренди на спірну земельну ділянку шляхом проведення торгів у зв`язку з розміщенням на такій об`єкта незавершеного будівництва рівнем готовності 1%, належного на праві власності Кооперативу. З цього приводу посилається на правову позицію Верховного суду, викладену в постанові від 17.11.2020 року у справі № 345/3862/17, відповідно до якої наявність на земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва (фундаменту), який зведений попереднім користувачем земельної ділянки, не перешкоджає проведенню земельних торгів на таку земельну ділянку. Просить залишити без змін рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21, апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Квадрат» без задоволення.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу вважає, що рішенням Холмківської сільської ради від 15.08.2018 та за договором оренди землі від 16.08.2018, всупереч вимогам ст.ст. 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), надано в користування на позаконкурентних засадах земельну ділянку площею 3,6313 га, кадастровий номер :01:003:0022, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Просить залишити без змін рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21, апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Квадрат» без задоволення.

Відповідач-1 у відзиві на апеляційну скаргу вважає доводи скаржника обгрунтованими. Звертає увагу на те, що прокурор обрав неефективний спосіб захисту, оскільки не заявлено вимоги про повернення Кооперативу сплачених за спірним договором коштів. Стверджує, що прокурор повинен був звернутись до суду з даним позовом як самостійний позивач, оскільки спірна земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, право розпорядження якою належить Холмківській сільській раді. Головне управління Держгеокадастру у Закарпатській області не наділене повноваженнями щодо звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у даній справі. Зазначена обставина є підставою для залишення позовної заяви прокурора без розгляду відповідно до п. 2ч. 1 ст. 226 ГПК України. Просить задоволити апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Квадрат» та скасувати рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21.

В судовому засіданні прокурор просив залишити без змін оскаржене рішення суду першої інстанції, апеляційну скаргу без задоволення.

Позивач та відповідачі не делегували своїх представників в судове засідання.

Позивач подав клопотання (вх. № 01-04/4266/23) про розгляд справи без участі його представника.

Відповідачі не повідомили про причини неявки в судове засідання.

З`ясовуючи обставини про ознайомлення відповідачів з датою, часом та місцем розгляду справи, суд встановив таке.

Представник відповідача-1 в судовому засіданні 26.06.2023 під розписку повідомлений про те, що судове засідання у справі відбудеться 31.07.2023 року об 11 год. 30 хв.

Також згідно з повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення №467, відповідачу-2 ОК «ЖБК «Квадрат» 05.07.2023 року вручено ухвалу Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 року про відкладення розгляду даної справи на 31.07.2023 року об 11 год. 30 хв.

Суд не визнавав обов`язковою явку в судове засідання учасників справи.

Отже, відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, справу може бути розглянуто при відсутності позивача та відповідачів.

Обставини справи

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 20.12.2005 «Про затвердження матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки», Товариству з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» надано дозвіл на складання проект відведення земельної ділянки площею 4,00 га порушених земель відкритих земель без рослинного покриву для будівництва готельно-торгового комплексу в с. Минай на території колишнього сміттєзвалища (а.с.228, т.1).

На замовлення ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» землевпорядною організацією КП «Меридіан» виготовлено Проект землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу в межі села Минай Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області (а.с. 219, т.1).

Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :01:003:0022, визначено її місце розташування та площу 3,6313 га, що підтверджується Кадастровим планом земельної ділянки та Каталогом координат окружної межі земельної ділянки (а.с. 242, 244, т.1)

Згідно з висновком державної експертизи №910 від 16.03.2006 Закарпатського обласного головно управління земельних ресурсів, вказаний Проект землеустрою в основному відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам та може бути затверджений з урахуванням встановлених Управлінням зауважень (а.с.217-218, т.1).

Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 16.03.2006 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки в оренду ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» затверджено ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» проект землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 4,00 га порушених земель відкритих земель без рослинного покриву для будівництва готельно-торгового комплексу в с. Минай на території колишнього сміттєзвалища Холмківської сільської ради та вирішено надати ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» вказану земельну ділянку в оренду строком на 5 років (а.с. 35, т.2).

14 квітня 2006 року між Холмківською сільською радою (орендодавець) та ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку із земель запасу сільської ради, не наданих у власність чи користування, що знаходиться в с. Минай, кадастровий номер :01:003:0022, площа якої для будівництва готельно-торгового комплексу згідно кадастрового плану (Додаток №2) складає 3,6313 га (а.с. 202-209, т.1).

Договір оренди від 14.04.2006 року зареєстрований в УРЦДЗК 18.07.2007, про що в, про що в Книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №-008.

18.07.2007 здійснено державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, за цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на підставі Проекту землеустрою щодо її відведення, виконаного КП «Меридіан» 16.07.2007, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за № НВ-015 (а.с. 65-67, т.2).

18.07.2007 року Холмківська сільська рада передала ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» земельну ділянку площею 3,6313 га для будівництва готельно-торгового комплексу в строкове платне користування, терміном на 5 років на підставі Акта приймання-передачі земельної ділянки (а.с. 213, т.1).

Термін дії договору оренди землі від 14.04.2006 двічі продовжувався строком на три роки, шляхом підписання його сторонами додаткових угод №1 від 11.10.2012 року та №2 від 16.10.2015 року (а.с.215, т.1, а.с. 63, т.2).

Окрім того, п. 2 додаткової угоди №2 від 16.10.2015 сторони внесли зміни до п. 1.1 договору оренди землі та доповнили вид використання земельної ділянки будівництвом житлово-будівельного комплексу.

20.10.2015 зареєстровано право оренди земельної ділянки ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», строк дії: три роки, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обмежень №46076920 (а.с. 71-72, т.2).

В подальшому, 01 грудня 2016 року між ТзОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (орендарем) та Житлово-будівельним кооперативом «Квадрат» (суборендарем) укладено договір суборенди землі №01-12-16, відповідно до якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022, яка знаходиться в с. Минай, площею 3,6313 га для будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу (а.с. 82-88, т.2).

Згідно з п.2.1 договору суборенди землі цей договір діє до 20.10.2018.

Під час дії договору суборенди від 01.12.2016 за замовленням суборендаря виготовлено Технічні умови від 16.05.2017 року на підключення готельно-торгового та житлово-будівельного комплексів, що проектуються до комунальної системи водопостачання та каналізації м. Ужгорода (а.с. 89, т.2). Також 21.11.2017 року між суборендарем та ПрАТ «Закарпаттяобленерго» укладено договір про приєднання до електричних мереж (а.с. 96-97, т.2).

Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 17.08.2017 затверджено детальний план території «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина» (а.с.93, т.2).

Наказом відділу містобудування та архітектури Ужгородського райдержадміністрації №11/01-19 від 23.10.2017 затверджено Житлово-будівельному кооперативу «Квадрат» Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - Будівництво торгово-готельного комплексу (а.с. 154-155, т.2).

23 квітня 2018 року Житлово-будівельному кооперативу «Квадрат» видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЗК54 Будівництво торгово-готельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, вид будівництва нове будівництво (а.с. 54-55, т.1).

Матеріалами справи підтверджується, що в червні 2018 року ЖБК «Квадрат» розпочав будівельні роботи з будівництва торгово-готельного комплексу на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, будучи її суборендарем за договором від 01.12.2016, влаштував фундаменти об`єкта будівництва, що підтверджується довідкою про вартість виконаних будівельних робіт та витрати (форма КБ-3) за червень 2018 року, актом приймання виконаних будівельних робіт №1 за червень 2018 року (форма КБ-2в), звітом про витрати основних матеріалів у будівництві в співставленні з виробничими нормами за червень 2018 (форма М-29) (а.с. 215-221, т.2).

Відповідно до довідки ТзОВ «Будтехконсалт» №446/18/д від 19.06.2018 та Технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва «Будівництво торгово-готельного комплексу по вул. Волошина, б/н, с. Минай Ужгородського району Закарпатської області» станом на 19.06.2018 готовність об`єкта незавершеного будівництва складає 1% (а.с.50-53, т.1).

В довідці ТзОВ «Будтехконсалт» №446/18/д від 19.06.2018 зазначено, що окрім встановлених фундаментів (фундаментних блоків) на об`єкті будівництва жодні будівельні роботи не здійснені.

26.06.2018 здійснено державну реєстрацію права приватної власності ЖБК «Квадрат» на об`єкт незавершеного будівництва, 1% готовністю, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №129680468 від 04.07.2018 (а.с. 39-40, т.1).

Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 18.07.2018 року, яке прийняте за результатами розгляду клопотання ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», припинено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313, укладений між Холмківською сільською радою та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» від 14.06.2006 та припинено право користування Товариства вказаною земельною ділянкою (а.с. 146, т.2).

20 липня 2018 року між Холмківською сільською радою та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» укладено додаткову угоду, відповідно до якої припинено право користування ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» земельною ділянкою кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, за адресою: Закарпатська обл., с. Минай, вул. А. Волошина та припинено дію договору оренди цієї земельної ділянки від 18.07.2007 ( а.с. 147, т.2).

Відповідно до акта приймання-передачі б/н та дати ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» повернуло Холмківській сільській раді земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га (а.с.148, т.2).

В той же час, на підставі заяви ЖБК «Квадрат» за №9 від 16.07.2018, рішенням Холмківської сільської ради від 18.07.2018 Кооперативу надано дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га в оренду, із зміною цільового призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (розміщення готельно-торгового комплексу на житлово-будівельного комплексу) за адресою: с. Минай, вул. А. Волошина (а.с. 105-106, т.2).

За замовленням ЖБК «Квадрат» землевпорядник ФОП Іваникович П.П. виконав проект землеустрою щодо відведення в оренду ЖБК «Квадрат» земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022, цільове призначення якої змінюється (а.с. 98-99, т.2).

Вказаний проект землеустрою погоджений Відділом містобудування та архітектури Ужгородської РДА та Головним управлінням Держгеокадастру у Закарпатській області (а.с.113-114, т.2).

15 серпня 2018 року Холмківська сільська рада прийняла рішення «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» та вирішила:

- Затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 3,6313 га, за адресою: с. Минай, вул. А. Волошина б/н, кадастровий номер :01:003:0022 в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» з будівництва готельно-торгового комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для розміщення готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу);

- надати земельну ділянку розміром 3,6313 га в оренду ЖБК «Квадрат» для будівництва готельно-торгового комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для розміщення готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу) строком на 5 років та встановити орендну плату у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки (а.с.26, т.1).

16 серпня 2018 між Холмківською сільською радою (орендодавець) та Житлово-будівельним кооперативом «Квадрат» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає на підставі рішення від 15.08.2018 року, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :01:003:0022, площею 3,6313 га, яка знаходиться в с. Минай, вул. А.Волошина, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) (а.с.27-30, т.1).

В пункті 3 договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, що є у власності ЖБК «Квадрат».

За змістом пункту 5 договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку земельної ділянки).

У відповідності до пункту 8 договір укладено на 5 років з 15.08.2018 року по 15.08.2023 року.

Згідно з пунктами 9, 11 договору сторонами річна орендна плата вноситься орендарем виключно в грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря в розмірі 3% на рік від грошової оцінки земельної ділянки (на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку земельної ділянки) шляхом перерахування коштів на рахунок орендодавця щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати.

Відповідно до акта прийому-передачі від 16.08.2018 Холмківська сільська рада передала ЖБК «Квадрат» земельну ділянку площею 3,6313 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) в с. Минай, вул. А.Волошина (а.с. 32, т.1).

16.08.2018 року здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ЖБК «Квадрат», що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №288975717 (а.с.33-35, т.1).

Не погоджуючись з рішенням Холмківської сільської ради від 15.08.2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» та укладенням договору оренди землі від 16.08.2018 року, Заступник керівника Закарпатської обласної прокуратури звернувся до суду з позовом про скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч.1 ст. 16 Цивільного кодексу України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до частин 2, 8 статті 93 Земельного кодексу України земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи або особи, які використовують земельні ділянки на праві емфітевзису.

У відповідності до частини 1 статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно з частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

В частині 1 статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частини 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

використання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;

використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;

будівництва об`єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;

будівництва, обслуговування та ремонту об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу);

будівництва об`єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об`єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

надання земельних ділянок суб`єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб`єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;

поновлення договорів оренди землі;

передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;

надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;

надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

В частині 3 статті 134 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) унормовано, що земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19 і 20 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Суд встановив, що спірна земельна ділянка надана Холмківською сільською радою в оренду Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» без проведення земельних торгів (аукціону) на підставі пункту 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, а саме у зв`язку з розташуванням на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності Кооперативу.

На момент передачі спірної земельної ділянки в оренду, за ЖБК «Квадрат» було зареєстровано право приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва, 1% готовністю, розташований в с. Минай на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №129680468 від 04.07.2018.

Відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 Цивільного кодексу України.

Згідно з частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

В частині 3 статті 331 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) унормовано, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.

Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18, від 26.02.2020 у справі №914/1658/15, від 17.05.2021 року у справі №923/196/20.

Також у постанові Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19 сформована правова позиція про те, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Отже, належний на праві власності ОК «ЖБК «Квадрат» об`єкт незавершеного будівництва, розташований в с. Минай на земельній ділянці, кадастровий номер :01:003:0022, готовність якого складає 1%, не є об`єктом нерухомого майна. Водночас, вказаний об`єкт є лише сукупністю будівельних матеріалів, які були використані в процесі його будівництва. При цьому, державна реєстрація права власності ОК «ЖБК «Квадрат» на даний об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна.

Таким чином, під час передачі спірної земельної ділянки у користування ОК «ЖБК «Квадрат» не існувало жодної з підстав, що передбачені ч.ч. 2, 3 ст. 134 Цивільного кодексу України, які б звільняли Холмківську сільську раду від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності, кадастровий номер :01:003:0022.

Надання Холмківською сільською радою в оренду ОК «ЖБК «Квадрат» земельної ділянки, кадастровий номер :01:003:0022 відбулось з порушенням ч.1 ст. 116, ч.2 ст. 124, ст..ст. 134, 135 Земельного кодексу України.

Встановивши наведену сукупність обставин та здійснивши системний аналіз зазначених норм законодавства, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо наявності підстав для визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради від 15 серпня 2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» та задоволення похідної вимоги про зобов`язання Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області за актом приймання-передачі земельну ділянку, кадастровий номер :01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га.

При розгляді позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі б/н від 16.08.2018, укладеного між Холмківською сільською радою та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат», згідно якого в користування останнього передано земельну ділянку кадастровий номер :01:003:0022, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га, ринковою вартістю 15465444,00 грн., суд враховує таке.

Положеннями статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частинами 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України ).

Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Подібний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц, від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17.

В силу положень частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що оскільки спірний договір оренди від 16.08.2018, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, то такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

Подібний правовий висновок щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку при його укладенні, викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц, від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20).

Позовна вимога про визнання недійсним нікчемного правочину не є належним способом захисту права чи інтересу позивача, у зв`язку з чим суд першої інстанції підставно відмовив у задоволенні позову прокурора в цій частині.

Доводи апеляційної скарги про те, що прокурор у цій справі помилково звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області, визначивши цей орган уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, суд апеляційної інстанції вважає безпідставними, виходячи з таких мотивів.

Згідно з частиною 3 статті 3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється відповідно до закону, чинного на час вчинення окремої процесуальної дії, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини 3 статті 4 Господарського процесуального кодексу України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Згідно з частиною 3 статті 41 Господарського процесуального кодексу України у справах можуть також брати участь органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Статтею 14 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Статтею 53 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Відповідно до частини 4 статті 53 зазначеного Кодексу прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Пунктом 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України передбачено, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Питання представництва інтересів держави прокурором в суді врегульовано у статті 23 Закону України "Про прокуратуру".

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру").

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (ч. 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру").

Системне тлумачення положень статті 53 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону "Про прокуратуру" дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення її інтересів, зокрема, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах.

Оскільки повноваження органів влади, зокрема і щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, суд згідно з принципом «jura novit curia» ("суд знає закони") під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати у спосіб, який обрав прокурор, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (пункт 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц).

У пунктах 44-51 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №925/929/19 зазначено таке: "44. Згідно з абзацом 4 статті 15-2 ЗК України до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, у сфері земельних відносин, належить організація та здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі за дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю. 45. Відповідно до Положення Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів. 46. Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань організовує та здійснює державний нагляд (контроль): за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі за: дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок; дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю; дотриманням органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства з питань передачі земель у власність та надання у користування, зокрема в оренду, зміни цільового призначення, вилучення, викупу, продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах (підпункт 25-1 пункту 4 Положення). 47. Наведене свідчить, що органи Держгеокадастру можуть виконувати: 1) функції розпорядника земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності від імені власника, яким є держава Україна, з усіма повноваженнями власника на захист права власності; 2) функції органу державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності. 48. Згідно зі статтею 28 Закону України "Про центральні органи виконавчої влади" міністерства, інші центральні органи виконавчої влади та їх територіальні органи звертаються до суду, якщо це необхідно для здійсненні їхніх повноважень у спосіб, що перебачений Конституцією та законами України. Отже, міністерства, інші центральні органи виконавчої влади та їх територіальні органи відповідно до статті 28 Закону України "Про центральні органи виконавчої влади" наділені повноваженням звернення до суду, якщо це необхідно для здійснення їхніх повноважень. 49. Відповідно до статті 10 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель"та пункту 5-1 Положення посадові особи Держгеокадастру та його територіальних органів, які є державними інспекторами у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель, в межах своїх повноважень мають право звертатися до суду з позовом щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився. 50. З наведених норм права вбачається, що органи Держгеокадастру можуть звертатись до суду, якщо це необхідно для здійсненні їхніх повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі з позовами щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився. 51. Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду не погоджується з доводами касаційної скарги про те, що органи Держгеокадастру не наділені правом звернення до суду з відповідними позовними вимогами".

Як свідчать матеріали справи, 08.12.2021 прокуратурою повідомлено в порядку статті 23 Закону України "Про прокуратуру" ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області про порушення вимог земельного законодавства при передачі Холмківською сільською радою в користування ОК "Житлово-будівельний кооператив "Квадрат" спірної земельної ділянки.

Однак, після отримання повідомлення прокурора про намір здійснювати представництво, уповноважений орган не оскаржив наявність підстав для представництва, як це визначено у частині 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", та самостійно не звернувся до суду, що вказує правомірність представництва прокурором інтересів держави в особі зазначеного органу.

Покурор у цій справі звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області, визначивши цей орган уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Таким чином, доводи апелянта не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують висновків, наведених в рішенні господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ч.ч. 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Підсумовуючи вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись, ст. ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» б/н від 20.03.2023 року (вх. № 01-05/930/23 від 28.03.2023 року) залишити без задоволення, рішення господарського суду Закарпатської області від 17.02.2023 року у справі №907/1034/21 без змін.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Справу повернути в господарський суд Закарпатської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя О.В. Зварич

Суддя В.М. Гриців

Суддя І.Б. Малех