ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2023 року

м. Київ

cправа № 914/21/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

на рішення Господарського суду Львівської області від 14.11.2022 (суддя Горецька З. В.)

і постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.04.2023 (головуючий суддя Марко Р. І., судді Скрипчук О. С., Матущак О. І.)

у справі № 914/21/20

за позовом Львівської міської громадської організації "Студія активного дозвілля"

до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Львівська міська рада,

про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єктів малої приватизації способом викупу,

(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Туркоцьо Н. І., відповідача - Карасюк М. В.)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

ВСТУП

1. Позивач звернувся з позовом до суду про зобов`язання Відповідача укласти договори купівлі-продажу малої приватизації способом викупу. Під час нового розгляду справи суди погодилися з доводами позивача про наявність у нього переважного права на викуп об`єкта оренди, та, здійснивши перевірку запропонованих Позивачем умов договору, дійшли висновку про їх часткову відповідність рішенню органу приватизації, зокрема в частині функціонального призначення об`єкта продажу, а відтак частково задовольнили позовні вимоги, виключивши із редакції договорів відповідний пункт.

2. Відповідач із такими рішеннями судів не погоджується та у поданій касаційній скарзі зазначає, що у Позивача відсутнє право на приватизацію нежитлових приміщень шляхом викупу, а також посилається на невідповідність запропонованих Позивачем умов договорів вимогам законодавства, зокрема в частині визначеної вартості об`єкта продажу.

3. Під час касаційного розгляду перед Верховним Судом постало таке ключове питання у цій справі: чи може бути здійснено викуп об`єкта приватизації за ціною, нижчою від результатів його оцінки, на підставі відповідного рішення ради про застосування знижувального коефіцієнту (у даному випадку - 0,6)?

4. За результатами розгляду цієї справи Верховний Суд негативно відповів на зазначене питання, оскільки такий підхід суперечитиме вимогам законодавства. Детальніше мотиви Верховного Суду викладені нижче у цій постанові.

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

5. На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» (далі «Позивач», Студія) до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (далі «Відповідач», Управління) про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу.

6. Позивач стверджував, що є орендарем нежитлових приміщень загальною площею 424,1 кв.м, які знаходяться по вул. Брюховицькій, 208 у м. Львові, а відповідно до ухвали Львівської міської ради (далі «Третя особа», Рада) їх було включено до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу.

7. Позивач пояснював, що він неодноразово звертався до Управління з вимогою вчинити необхідні дії для підготовки об`єкта приватизації до викупу та укладення відповідного договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, проте всі його вимоги залишились без задоволення, у зв`язку з чим він звертався до Господарського суду Львівської області з позовом, який було задоволено частково, а саме визнано за Студією право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

8. В подальшому, ухвалою Ради зобов`язано Відповідача здійснити заходи щодо визначення вартості об`єкта та укласти з Позивачем договір купівлі-продажу щодо цього об`єкта. Проте, незважаючи на погодження сторонами всіх істотних умов та вчинення Позивачем усіх необхідних дій, договори купівлі-продажу так і не було укладено.

9. З огляду на це, у справі № 914/21/20 Студія просила суд зобов`язати Управління протягом двох тижнів з моменту набрання законної сили судовим рішенням укласти з Позивачем договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу, а саме: будівлі літ. «А-2» загальною площею 385,9 кв.м, та будівлі літ. «Б-1» загальною площею 38,2 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208, в запропонованій Позивачем редакції, доданій до позовної заяви.

Узагальнений зміст і мотиви рішень судів попередніх інстанцій

10. Справа розглядалася неодноразово. Під час нового розгляду справи рішенням Господарського суду Львівської області від 14.11.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.04.2023, позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеними між Студією та Управлінням договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу у викладеній в резолютивній частині рішення редакції. У решті позовних вимог відмовлено.

11. Приймаючи вказані рішення суди мотивували їх такими аргументами.

12. Законодавство, чинне на момент початку процедури приватизації орендованого майна, передбачало дві альтернативні можливості приватизації способом викупу орендованого комунального майна: внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна; та/або шляхом реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки згідно договору оренди, на викуп об`єкта оренди на підставі статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

13. Рада прийняла рішення про приватизацію нежитлового приміщення, визначено спосіб приватизації - викуп, що відповідно до вимог ч. 1 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" покладає на Управління обов`язки щодо вчинення дій, пов`язаних із підготовкою об`єкта до приватизації.

14. Статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено, що викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу встановлюється Фондом державного майна України.

15. Відповідно до ч .2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

16. З обставин цієї справи вбачається, що рішенням Господарського суду Львівської області від 18.04.2018 у справі № 914/2730/17 за позовом Студії до Управління було визнано за Позивачем право на приватизацію спірних приміщень шляхом викупу саме в результаті реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки.

17. За викладеного, безпідставним є посилання Відповідача на те, що Позивач не отримував погодження орендодавця та не здійснював невід`ємних поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, що унеможливлює приватизацію даного об`єкта шляхом викупу, оскільки Позивач набув право на приватизацію даного об`єкта шляхом викупу в результаті реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на її придбання, що підтверджено судовим рішенням.

18. Положеннями частини 1 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» встановлено, що під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу, а тому, враховуючи, що судом не встановлено, а Відповідачем не доведено існування правових підстав для припинення процедури викупу спірного майна та відмови в укладенні договору купівлі-продажу такого майна, позовні вимоги Студії у цьому провадженні слід вважати підставними.

19. Доводи Відповідача про те, що в проєктах договорів зазначено ціну за об`єкт продажу у сумі 1 724 400,00 грн, що є меншою за вартість об`єкта, яка становить 2 874 000,00 грн і це суперечить вимогам Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» є необґрунтованими, адже ухвалами Ради від 20.12.2018 № 4530, від 04.04.2019 № 4838, рішенням виконкому Львівської міської ради від 05.07.2019 № 631 «Про затвердження висновку суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна, яке підлягає приватизації способом викупу» покладено на Управління обов`язок видати наказ про затвердження результату оцінки та укласти договір купівлі-продажу об`єкта за ціною згідно із затвердженим висновком, застосувавши у договорі купівлі-продажу коефіцієнт 0,6 до вартості об`єкта, визначеної суб`єктом оціночної діяльності.

20. Разом з тим, проаналізувавши редакцію договорів, суди встановили, що умова пунктів 1.7 договорів, якою Позивач визначив, що покупець зобов`язується протягом п`яти років з моменту укладення цього договору не змінювати функціональне призначення об`єкта продажу, не відповідає вимогам ухвали Ради від 04.04.2019 № 4838 та рішенню виконкому Львівської міської ради від 05.07.2019 № 631, а тому така умова підлягає виключенню з редакцій договорів, наданих суду Позивачем. У решті, в проєктах договорів купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу викладені усі істотні умови, які визначені Законом для укладення таких договорів.

Касаційна скарга

21. Не погодившись із рішеннями судів попередніх інстанцій, Відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Узагальнені доводи касаційної скарги

22. Скаржник стверджує, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду ухвалені з неправильним застосуванням приписів пункту 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» і здійснене судом застосування вказаної норми суперечить висновку Верховного Суду щодо її правильного застосовування, який було викладено у постанові від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18.

23. Обґрунтовуючи наведене Управління пояснює, що ухвала Ради від 19.03.2015 № 4434 (зі змінами) безумовно є рішенням органу місцевого самоврядування про відчуження майна, підставою для початку процедури приватизації, однак така ухвала жодним чином не являється інформаційним повідомленням про продаж комунального майна, а саме із існуванням такого повідомлення законодавець пов`язує застосовування приписів згаданого пункту 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від якого в свою чергу залежить вирішення питання про те, яким Законом слід керуватися при проведенні процедури приватизації - Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» чи Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

24. Оскільки ухвала Львівської міської ради від 19.03.2015 № 4434 не є інформаційним повідомленням, мова про яке йде у пункті 2 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», отже і проведення процедури приватизації спірного об`єкта належало здійснювати за приписами нового Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», а не Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» як про те помилково вказали суди. Разом з тим, відповідно до положень статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» Студія не могла одержати право на викуп об`єкта, оскільки нею не долучено до матеріалів справи доказів здійснення поліпшень орендованого майна чи отримання згоди на здійснення таких поліпшень.

25. Окрім того, у постанові від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18 Верховний Суд зазначив, що у разі коли об`єкт приватизації знаходився на етапі підготовки і приватизація не була завершена, у позові про укладення договору купівлі-продажу спірних приміщень має бути відмовлено з посиланням на пункт 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

26. З обставин спору у справі № 914/21/20 вбачається, що як і у справі № 910/11054/18 об`єкт оренди знаходився на етапі підготовки до приватизації і останню не було завершено, а тому судам належало відмовити у позові, однак суди цього помилково не врахували, як не врахували і того, що Студія не була належним орендарем спірних приміщень, а сам договір оренди з нею вже було розірвано, що в свою чергу взагалі виключає можливість його приватизації Позивачем за правилами, які були введені новим Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

27. Безвідносно до викладеного, Управління зазначає, що Студія також не могла отримати право на приватизацію шляхом викупу і за умовами Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», оскільки Позивач не здійснював поліпшення орендованого майна. У цій частині посилається на висновок, викладений у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.

28. Окремо скаржник також наголошує і на неправильному застосовуванні апеляційним господарським судом приписів частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та частини 2 статті 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», якими чітко передбачено, що викуп орендованого майна повинен відбуватися за ціною, що визначена за результатами його незалежної оцінки. Підкреслює, що згідно з проведеною оцінкою спірних приміщень їх вартість становить 2 874 000,00 грн, тоді як Позивач просить зобов`язати Відповідача укласти з ним договори за ціною продажу 1 724 400,00 грн, що прямо суперечить вказаним нормам.

29. У цій частині Управління відмічає, що висновок Верховного Суду щодо застосування приписів частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та частини 2 статті 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» у подібних правовідносинах відсутній, а тому просить суд касаційної інстанції його надати.

30. Скаржник вказує також і про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах в частині застосування приписів частини 2 статті 777 ЦК України та пояснює, що здійснене апеляційним судом застосування цієї норми призводить до неконкурентного способу відчуження майна, хоча Студія права на приватизацію майна у такий спосіб не набула.

Узагальнені доводи інших учасників справи

31. Студія у відзиві з доводами касаційної скарги не погоджується, вказує на їх безпідставність і необґрунтованість. Зазначає про надання належної оцінки доводам Позивача щодо наявності у нього права на приватизацію об`єкта шляхом викупу, а також про відсутність підстав для припинення приватизації. Наголошує на безпідставності доводів скарги в частині визначення ціни об`єкта приватизації з огляду на чинність рішення Ради від 04.04.2019 № 4838 та рішення виконкому Львівської міської ради від 05.07.2019 № 631. Звертає увагу на безпідставність посилань Відповідача на постанови Верховного Суду у справах № 910/11054/18, № 922/623/20. З рішеннями судів попередніх інстанцій погоджується, а тому у задоволенні касаційної скарги просить відмовити, оскаржувані рішення залишити без змін

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Фактичні обставини спору

32. Судами попередніх інстанцій установлено, що 31.07.2013 Управління (орендодавець) та Студія (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна № LV-8711-13, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (об`єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП Рясне-402 (балансоутримувач).

33. Об`єктом оренди є: нежитлові приміщення, під літ. А-2, що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця Брюховицька, 208, загальною площею 425,6 кв.м, у тому числі: нежитлові приміщення, під літ. А-2, а саме: перший поверх, площею 190 кв.м з індексами приміщень: І/12,6, ІІ/19,5, 1/34,9 1а/13,5 2/19,7, 3/95, 5/4,3, 6/9,8, 7/8,3, 8/19,4, 9/9,3, 10/9,5; другий поверх, площею 195,6 кв.м з індексами приміщень: І/28,4, ІІ/18,7, 11/49,9, 12/20,8, 13/9,9, 14/9,8, 15/7,3, 16/11,9, 17/19,9, 18/11,7, 19/7,6, відповідно до технічного паспорту, виданого ОКП ЛОР БТІ та ЕО від 16.04.2013 інвентарний номер 1407.

34. Пунктом 4.1 вказаного договору термін оренди визначений з 31.07.2013 до 31.07.2018 включно.

35. У подальшому, ухвалою Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» затверджено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу, у пункті 36 якого визначено також об`єкт на вул. Брюховицькій, 208, 1-й поверх, 2-й поверх загальною площею 385,9 кв.м, заявник Студія.

36. Далі, ухвалою Львівської міської ради № 5140 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» внесено зміни у погоджений перелік, зокрема у графі 5 пункту 36 цифри « 385,9» замінено цифрами « 424,1».

37. У грудні 2017 року Студія звернулась до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління про визнання права на приватизацію, визнання неправомірною бездіяльності, зобов`язання вчинити дії.

38. Рішенням Господарського суду Львівської області від 18.04.2018 у справі № 914/2730/17 позов Студії було задоволено частково. Визнано за Позивачем право на приватизацію шляхом викупу об`єкта приватизації, а саме: будівлі під літерою «А-2» площею 385,9 кв.м. та будівлі під літерою «Б-1» площею 38,2 кв.м., що розташовані по вул. Брюховицькій, 208, знаходяться в комунальній власності та перебувають в оренді Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля».

39. Після цього, ухвалою Львівської міської ради № 3592 від 07.06.2018 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» встановлено термін дії ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 у частині пункту 36 додатка до ухвали до 01.12.2018.

40. 30.10.2018 між Управлінням (орендодавцем) та Студією (орендар) укладено новий договір оренди нерухомого майна № Ш-11484-18, відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 424,1 кв.м, далі - об`єкт оренди: під літерою «А-2», загальною площею 385,9 кв.м, які знаходиться за адресою: місто Львів, вулиця Брюховицька, будинок 208, що знаходиться на балансі ЛКП «Рясне-402» та належать на праві комунальної власності Львівській міській раді; під літерою «Б-1» загальною площею 38,2 кв.м, які знаходиться за адресою: місто Львів, вулиця Брюховицька, будинок 208, що знаходиться на балансі ЛКП «Рясне-402» та належать на праві комунальної власності Львівській міській раді.

41. Згідно з пунктом 2.1. вказаного договору, об`єкт оренди орендар буде використовувати для роботи дошкільного навчального закладу. Термін договору оренди визначений на 5 років з 30.10.2018 до 30.10.2023 включно (пункт 4.2. договору).

42. Ухвалою Львівської міської ради № 4530 від 20.12.2018 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» внесено зміни у додаток до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434, встановивши термін дії ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 у частині пункту 36 додатка до 01.03.2019; доручено Виконавчому комітету до 01.03.2019 затвердити висновок суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна щодо об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434, а Управлінню здійснити заходи щодо визначення вартості об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 (термін: до 01.02.2019) і укласти зі Студією договір купівлі-продажу щодо об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 (термін: до 01.03.2019).

43. 14.02.2019 Студія зверталася до Управління з проханням здійснити заходи щодо визначення вартості об`єкта приватизації та укласти з організацією договір купівлі-продажу щодо об`єкта комунальної власності.

44. Ухвалою Львівської міської ради № 4706 від 11.03.2019 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 20.12.2018 № 4530» у пункті 1 ухвали замінено слова «до 01.03.2019» на слова «до 31.12.2019», у пункті 2 замінено слова «до 01.03.2019» на слова «до 01.12.2019», у підпункті 3.1 слова «до 01.02.2019» замінено словами «до 01.12.2019», у підпункті 3.2 слова «до 01.03.2019» замінено словами «до 31.12.2019».

45. Згідно ж з ухвалою Львівської міської ради № 4838 від 04.04.2019 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 20.12.2018 № 4530 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу», істотною умовою договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, зазначених у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу», є функціональне призначення нежитлових приміщень для функціонування закладу дошкільної освіти; при визначенні вартості об`єкта комунальної власності м. Львова, зазначеного у пункті 36 додатка до ухвали міської ради від 19.03.2015 № 4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу», у договорі купівлі-продажу слід застосувати коефіцієнт 0,6.

46. Відповідно до висновку про вартість майна, наданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Львів-Юрсервіс» (дата оцінки 30.04.2019, дата завершення 28.05.2019), ринкова вартість нежитлових будівель «А-2», «Б-1» за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 становить 2 874 000 грн з ПДВ.

47. Рішенням Львівської міської ради № 631 від 05.07.2019 «Про затвердження висновку суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна, яке підлягає приватизації способом викупу» затверджено, в тому числі і висновок суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Львів-Юрсервіс» про вартість майна за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, загальною площею 424,1 кв.м, вартістю 2 874 000 грн з ПДВ станом на 30.04.2019 та покладено на Управління обов`язок видати наказ про затвердження результату оцінки, укласти договір купівлі-продажу об`єкта за ціною згідно із затвердженим висновком, застосувавши у договорі купівлі-продажу коефіцієнт 0,6 до вартості об`єктів, визначеної суб`єктом оціночної діяльності, та встановивши істотною умовою договору функціональне призначення нежитлових приміщень для функціонування закладу дошкільної освіти.

48. Наказом Управління «Про затвердження висновку про вартість об`єкта оцінки (об`єкта приватизації)» № 988-П від 11.07.2019 затверджено зазначений вище висновок суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Львів-Юрсервіс».

49. 25.09.2019 Студія з метою укладення із Львівською міською радою договору купівлі-продажу об`єкта комунальної власності м. Львова, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, супровідним листом надала Управлінню такі документи як копії статуту, виписки з ЄДРЮОФОП та ГФ, протоколу про призначення керівника, паспорта та ідентифікаційного коду, витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, довідки про відкриття рахунку та протоколу.

50. 11.11.2019 Студія надала Управлінню для розгляду та погодження примірники договорів купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу та просила розглянути їх і протягом 5 календарних днів надати свої письмові зауваження до запропонованого змісту проєктів договорів, якщо такі матимуть місце, а також зазначила, що в разі відсутності письмових зауважень до змісту договорів протягом вказаного строку запропоновані редакції договорів вважатимуться погодженими.

51. Позаяк Управління не погодило вказаних проєктів, Студія звернулася до суду із позовом у даній справі, в якому просила зобов`язати Відповідача укласти відповідні договори купівлі-продажу об`єктів приватизації у примусовому порядку.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

52. Згідно з частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

53. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

54. Так, предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога Студії до Управління про зобов`язання Відповідача, як продавця, укласти з Позивачем, як покупцем, договори-купівлі продажу належних львівській територіальній громаді нежитлових приміщень, що розташовані у м. Львові по вул. Брюховицькій, 208 в рамках процедури приватизації способом викупу.

55. Стаття 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачала три способи малої приватизації - викуп, продаж на аукціоні, за конкурсом. Норми, які регламентують ці відносини, містяться в нормативно-правових актах з питань приватизації - законах, указах Президента України, наказах Фонду державного майна України тощо. Аналіз цих актів свідчить про наявність конкурентних та неконкурентних способів приватизації, а також особливого режиму приватизації, що здійснюється членами трудового колективу підприємства -об`єкта приватизації.

56. Частиною 1 статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу. Зі змісту цієї норми випливає, що саме Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради є органами, які здійснюють функції відповідно, щодо розпорядження державною власністю, майном Автономної Республіки Крим і комунальною власністю. Способи приватизації визначаються шляхом прийняття цими органами рішень про затвердження конкретних переліків об`єктів приватизації.

57. Продавцями об`єктів приватизації згідно зі статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» є Фонд державного майна України, його органи на місцях, органи приватизації, що створюються місцевими радами, та органи по управлінню майном, створювані Верховною Радою Автономної Республіки Крим, які в Законі мають узагальнену назву - «органи приватизації».

58. Як убачається із матеріалів цієї справи, Рада в межах своїх дискреційних повноважень на власний розсуд визначила доцільність приватизації об`єкта комунальної власності шляхом викупу, що відображено в ухвалі Ради від 19.03.2015 №4434 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу».

59. У подальшому в грудні 2017 року Студія звернулася до суду з позовом до Управління про визнання за нею права на приватизацію шляхом викупу об`єкта приватизації, який рішенням Господарського суду Львівської області від 18.04.2018 у справі № 914/2730/17, яке набрало законної сили, задоволений.

60. З наведеного вбачається, що за Відповідачем у судовому порядку з урахуванням прийнятого Радою рішення від 19.03.2015 №4434 про включення нежитлових приміщень до переліку об`єктів приватизації у відповідності до приписів частини 2 статті 777 ЦК України визнано право на приватизацію нежитлових приміщень шляхом викупу. Відповідне судове рішення набрало законної сили та згідно з вимогами чинного законодавства підлягає обов`язковому виконанню на території України.

61. Згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику ЄСПЛ як джерело права.

62. Принцип юридичної визначеності є одним із суттєвих елементів принципу верховенства права. В його основі лежить відоме з римського права положення res judicata (лат. «вирішена справа»), відповідно до якого остаточне рішення правомочного суду, яке вступило в силу, є обов`язковим для сторін і не може переглядатися. Іншими словами, цей принцип гарантує остаточність рішень («що вирішено - вирішено і не має переглядатися до безмежності»).

63. У справі «Христов проти України» (рішення від 19 лютого 2009 року, заява № 24465/04) ЄСПЛ наголосив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване пунктом 1 статті 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав. Одним з основоположних аспектів верховенства права є принцип юридичної визначеності, згідно з яким у разі остаточного вирішення спору судами їхнє рішення, що набрало законної сили, не може ставитися під сумнів (див. справу «Брумареску проти Румунії»). Принцип юридичної визначеності вимагає поваги до принципу res judicata, тобто поваги до остаточного рішення суду.

64. Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду зазначає, що доводи касаційної скарги, які спрямовані на переоцінку обставин щодо наявності у Студії права на приватизацію житлових приміщень шляхом викупу не узгоджуються з наведеним вище принципом юридичної визначеності, позаяк відповідне право закріплене за Позивачем судовим рішенням, яке набрало законної сили, і переоцінка вказаних обставин в межах цього судового провадження була б порушенням зазначеного принципу.

65. Звідси Суд не приймає до уваги та не аналізує доводи касаційної скарги про відсутність у Позивача права на приватизацію нежитлових приміщень шляхом викупу (пункти 22-27, 30 цієї постанови), визнає безпідставними посилання скаржника на необхідність формування в межах розгляду цієї справи висновку щодо застосування приписів частини 2 статті 777 ЦК України.

66. Також колегія суддів критично оцінює доводи касаційної скарги про відсутність підстав для врахування в межах розгляду цієї справи рішення у згаданій справі № 914/2730/18, яким за Позивачем визнано право на приватизацію шляхом викупу, оскільки суди цілком обґрунтовано послалися на відповідне рішення як у контексті встановлених у ньому фактів, так і у контексті наявності такого рішення на користь Позивача в цілому. Протилежні доводи Відповідача про те, що у справі № 914/2730/18 не досліджувалося питання здійснення Студією невід`ємних поліпшень орендованого майна, а отже встановлені у ній обставини не можуть бути преюдиціальними, є прагненням скаржника переглянути остаточне судове рішення в рамках розгляду цієї справи, що як уже зазначено вище є неприпустимим. Звідси Суд також відхиляє посилання скаржника на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17, від 10.12.2019 у справі № 925/698/16, позаяк вони не є релевантними до правовідносин у цій справі.

67. Аналогічне стосується доводів скаржника про те, що суди не врахували встановлені у справі № 914/3285/20 за позовом Управління до Студії про розірвання договору оренди нерухомого майна № Ш-11484-18 від 30.10.2018 обставини щодо неналежного виконання Позивачем умов договору оренди, а також сам факт розірвання такого договору в судовому порядку.

68. 07.03.2018 набрав чинності Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна».

69. Згідно з пунктом 2 розділу V Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: - дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; - після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; - на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України «Про приватизацію державного майна», та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

70. З урахуванням наведеного пункту прикінцевих та перехідних положень Закону, а також ураховуючи чинність ухвали Ради від 19.03.2015 №4434 суди у цій справі не встановили підстав для припинення вже розпочатої процедури приватизації нежитлових приміщень за адресою: вул. Брюховицька, 208 у м. Львові.

71. Скаржник з урахуванням передбачених частиною 2 статті 287 ГПК України підстав касаційного оскарження наведені висновки судів не спростував, позаяк доводи касаційної скарги зводяться до відсутності у Позивача права на приватизацію шляхом викупу взагалі, що вже було проаналізовано вище.

72. Звідси безпідставними визнаються посилання скаржника на висновки Верховного Суду у справі № 910/11054/18, оскільки у наведеній справі позивач звернувся до суду з позовом про зобов`язання укласти договір до завершення підготовки об`єкта до приватизації, та у справі № 922/623/20, предметом розгляду у якій були дії органу місцевого самоврядування щодо надання дозволу на приватизацію майна за відсутності невід`ємних поліпшень, здійснених покупцем, що свідчить про неподібність правовідносин у цих двох справах, з правовідносинами у справі № 914/21/20. Цитування Відповідачем витягів із наведених постанов жодним чином не спростовує висновки судів, яких вони дійшли з урахуванням установлених у справі обставин, що наявності у Позивача права на приватизацію житлових приміщень шляхом викупу.

73. У контексті доводів Відповідача про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування приписів частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та частини 2 статті 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» у подібних правовідносинах, колегія суддів зазначає таке.

74. Правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (частина 1 статті 19 Конституції України).

75. Свобода договору є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини 1 статті 3 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

76. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (частини 2 та 3 статті 6 ЦК України). Ці приписи визначають співвідношення між актами цивільного законодавства та договором. За змістом частини 3 статті 6 ЦК України сторони у договорі на власний розсуд можуть урегулювати у договорі відносини, диспозитивно врегульовані в актах цивільного законодавства та не можуть відступати від імперативних його положень.

77. Наведений правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 149/1499/18.

78. Частиною 7 статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України) передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативними актами щодо окремих видів договорів.

79. Частиною 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

80. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

81. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

82. Згідно з ч. 1 ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

83. За частиною 3 цієї ж статті при укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

84. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог у цій справі, Відповідач посилається, зокрема, на те, що Позивач в проєктах договорів зазначив ціну за об`єкт продажу в сумі 1 724 400,00 грн, що є меншою за вартість об`єкта, яка за результатами оцінки становить 2 874 000,00грн з ПДВ.

85. Суди, відхиляючи відповідні заперечення Відповідача, дослідили, що відповідно до висновку суб`єкта оціночної діяльності ТОВ "Львів-Юрсервіс" про вартість майна за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, загальною площею 424,1 кв.м, його вартість становить 2 874 000 грн з ПДВ станом на 30.04.2019.

86. Проте, з урахуванням установленого в ухвалі Ради від 04.04.2019 № 4838 коефіцієнту 0,6 до визначення вартості об`єкта приватизації - нежитлових приміщень за адресою: вул. Брюховицька, 208 у м. Львові, суди дійшли висновку про правомірність визначення Позивачем в проєктах договорів ціни за об`єкт продажу в сумі 1 724 400,00 грн.

87. Разом з тим, Відповідач, зокрема, наголошував, що відповідно до положень частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

88. Положеннями частини 2 статті 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

89. Таким чином, наведені положення законодавства, як чинного на момент прийняття Радою рішення про включення нежитлових приміщень до переліку об`єктів приватизації, так і після набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачали визначення ціни викупу об`єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості за результатом оцінки.

90. Будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об`єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації. Звідси застосування Радою коефіцієнту 0,6 до визначення вартості об`єкта приватизації не відповідає наведеним вище положенням законодавства щодо формування ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, на що суди попередніх інстанцій помилково не звернули увагу.

91. Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

92. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 39), від 15 жовтня 2019 року у справі № 911/3749/17 (провадження № 12-95гс19, пункт 6.27), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19, пункт 35), від 01 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (провадження № 12-157гс19, пункт 52)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена,. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - «суд знає закони» (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19, пункт 50), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19, пункт 84), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

93. Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до частини 2 статті 188 ГК України ціна є істотною умовою господарського договору.

94. Згідно з частиною 2 статті 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

95. Ураховуючи, що визначена Позивачем у проєктах договорів ціна продажу об`єкта приватизації у сумі 1 724 000,00 грн, є меншою від визначеної вартості майна на підставі його оцінки, що становить 2 874 000,00 грн з ПДВ, що не відповідає наведеним вище висновкам Верховного Суду, а також приписам наведеного законодавства, висновки судів щодо погодження сторонами всіх істотних умов договору, зокрема ціни об`єкта продажу, як обов`язкової передумови для укладення господарського договору, є помилковими.

96. Доводи Позивача, а також посилання судів на чинність ухвали Ради від 04.04.2019 № 4838 як передумови для погодження ціни продажу об`єкта приватизації з коефіцієнтом 0,6 від визначеної в оцінці вартості майна спростовуються наведеним у пункті 92 цієї постанови.

97. Суди попередніх інстанцій вказаного вище не врахували, неправильно застосували норми матеріального права, а тому згідно з приписами статті 311 ГПК України оскаржені судові рішення підлягають скасуванню, а у справі має бути прийняте нове рішення про відмову у позові з вище наведених мотивів.

98. Усі інші доводи касаційної скарги, зокрема в частині невідповідності редакції договорів ухвалі Ради від 20.09.2018 № 3889, якою затверджено примірний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, відсутність в Управління відповідно до ухвали Ради від 06.12.2022 № 2596 повноважень на укладення договорів купівлі-продажу комунального майна способом викупу, відчуження на момент подання касаційної скарги Відповідачем нежитлових приміщень на підставі договору іпотеки, не мають вирішального значення для правильного вирішення спору, а тому колегією суддів відхиляються як безпідставні.

99. Доводи відзиву наведеного вище не спростовують.

100. Стосовно заяви Позивача про закриття касаційного провадження, колегія суддів зазначає, що касаційне провадження у цій справі відкрито, зокрема, на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України. В обґрунтування касаційної скарги Відповідач, зокрема, посилався на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування приписів частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та частини 2 статті 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» у подібних правовідносинах. Втім, Позивач у своєму клопотанні не наводить постанову Верховного Суду у якій викладено висновок щодо застосування наведених норм права в подібних правовідносинах. Посилання Студії на постанову Верховного Суду від 13.05.2021 у справі №914/386/19 колегією суддів відхиляються, оскільки спору у наведеній справі у контексті визначення вартості об`єкта приватизації не на рівні проведеної оцінки вартості майна не виникало. Висновки про наявність у Ради повноважень на визначення ціни продажу об`єкта приватизації на власний розсуд у наведеній постанові не викладено. Отже заява Позивача про закриття касаційного провадження не підлягає задоволенню.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

101. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

102. Згідно з положеннями частини 1 статті 311 ГПК України Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

103. З огляду на викладене, враховуючи, що скаржник в межах доводів і вимог касаційної скарги, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, довів неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, касаційна скарга Управління підлягає задоволенню, рішення судів першої й апеляційної інстанцій - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задовольнити.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.04.2023 і рішення Господарського суду Львівської області від 14.11.2022 у справі № 914/21/20 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Львівської міської громадської організації "Студія активного дозвілля" відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил