номер провадження справи 5/118/22-15/144/23
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.07.2023 Справа № 908/1979/22

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова І.С., розглянувши матеріали

за позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206

до відповідач: Громадської організації Культурний центр Місто майбутнього, 69097, м. Запоріжжя, вул. Ентузіастів, буд. 5, кв. 37

про розірвання договору

за участю секретаря судового засідання Кабак І.Ю.

за участю представників сторін та учасників процесу:

від позивача: Пархоменко Т.В., довіреність № 33/01/01-10 від 12.07.2023;

від відповідача: Харламов Д.І., адвокат, довіреність № 08/11-21/1 від 08.11.2021;

суть спору

03.10.2022 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Громадської організації «Культурний центр «Місто Майбутнього» про розірвання договору № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності від 31.05.2021.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.10.2022 позовні матеріали № 908/1979/22 передано на розгляд судді Проскурякову К.В.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 05.10.2022 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1979/22, присвоєно справі номер провадження 5/118/22, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 31.10.2022.

Ухвалою суду від 25.01.2023 провадження у справі № 908/1979/22 закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 11.04.2023 ухвалу Господарського суду Запорізької області від 25.01.2023 у справі № 908/1979/22 скасовано. Справу направлено до Господарського суду Запорізької області для продовження розгляду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.05.2023, справу № 908/1979/22 передано судді Горохову І.С.

18.05.2023 ухвалою суду прийнято справу № 908/1979/22 до свого провадження. Присвоєно справі номер провадження 5/118/22-15/144/23. Постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 13.06.2023.

09.06.2023 від голови ліквідаційної комісії Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради Сичової Н. до суду надійшла відповідь на відзив.

12.06.2023 від представник за довіреністю Шурига Д. до суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату.

13.06.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 12.07.2023, про що постановлено відповідну ухвалу.

У судовому засіданні 12.07.2023 здійснювався звукозапис судового процесу за допомогою програмно-апаратного комплексу Акорд.

Представниками сторін відводів до складу суду та клопотань не заявлено.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує на те, що єдиною підставою для укладення договору купівлі-продажу № 03/19 від 31.05.2021 з відповідачем було рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2020 по справі № 908/1115/20, яке набрало законної сили і за невиконання якого передбачена кримінальна відповідальність. Станом на момент укладення договору купівлі-продажу № 03/19 31.05.2021, строк дії висновку про вартість нерухомого майна втратила свою чинність, а спірний договір укладено за вказаною ціною. Скасування Верховним Судом рішення місцевого господарського суду на підставі якого було укладено спірний договір купівлі-продажу є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при у кладенні договору та наявні підстави для розірвання договору купівлі-продажу. Просить позов задовольнити.

Відповідач щодо позову заперечив зазначивши, що скасування Верховним судом судових рішень по справі № 908/1115/20 не є для відповідача зміною суттєвих обставин, якими відповідач керувався при укладенні спірного договору. Закон пов`язує можливість розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 652 ЦК України одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили укладаючи договір. Позивачем не доведено одночасне існування чотирьох умов визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України для наявності підстав про розірвання спірного договору. Просить у позові відмовити.

У відповіді на відзив позивач зазначив, що з огляду на особливості правовідносин, пов`язаних з приватизацією майна комунальної власності, укладення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації за ціною, визначеною у відповідному висновку, у тому числі і рішення суду, може відбуватися лише в період його дійсності. Підстави для укладення спірного договору купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» відсутні.

У судому засіданні 12.07.2023 судом, в порядку ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення, судом оголошено, що повний текст рішення буде складено протягом 10 днів.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін суд установив.

05.08.2015 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Громадською організацією «Культурний центр «Місто Майбутнього» укладено договір оренди № 214/13 нерухомого майна. 07.08.2018, а саме нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) площею 87,6 кв.м. по пр. Соборному, буд. 230.

29.08.2018 рішенням Запорізької міської ради № 45 «Про включення об`єкта права комунальної власності нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) площею 87,6 кв.м. по пр. Соборному, буд. 230 до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу» включено до переліку об`єктів, що підлягають приватизації способом викупу.

31.08.2018 наказом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради № 230р від 31.08.2018 «Про підготовку до продажу об`єкта права комунальної власності нежитлового приміщення по пр. Соборному, 230» затверджено викуп Громадською організацією «Культурний центр «Місто Майбутнього» об`єкта нерухомості.

31.10.2018 наказом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради № 282р «Про затвердження висновку про вартість майна, ціну продажу та укладення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації - нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) по пр. Соборному, буд. 230» було затверджений висновок про вартість об`єкта нерухомості в розмірі 640 951,00 грн без ПДВ, затверджена ціна продажу об`єкта нерухомості в розмірі 769 141,20 грн з ПДВ.

29.05.2019 наказом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради № 179р було продовжено строк дії висновків про вартість об`єкта приватизації до 29.02.2020.

Наказом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради № 103р від 28.02.2020 «Про втрату чинності наказів департаменту від 31.10.2018 № 282 р, від 29.05.2019 № 179р та висновку про вартість майна», відповідно до вимог п. 22 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (в редакції від 20.02.2019) та у зв`язку з закінченням строку дії висновку про вартість об`єкта приватизації нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) площею 87,6 кв.м. по пр. Соборному, 230 наказано вважати такими, що втратили чинність;

- висновок про вартість майна об`єкта приватизації нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) площею 87,6 кв.м. за адресою: 69006, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 230 станом на 31.08.2018, затверджений наказом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 31.10.2018 № 282р «Про затвердження висновку про вартість майна, ціни продажу та укладання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації нежитлового приміщення по пр. Соборному 230»;

- наказ Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 31.10.2018 № 282р «Про затвердження висновку про вартість майна, ціни продажу та укладання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації нежитлового приміщення по пр. Соборному 230»;

- наказ Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 29.05.2019 № 179р «Про продовження строку дії висновку про вартість об`єкта приватизації нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) площею 87,6 кв.м. по пр. Соборному 230».

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.09.2020. року по справі № 908/1115/20 позов ГО «Культурний центр «Місто Майбутнього» було задоволено:

- визнано незаконним та скасовано наказ Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 28.02.2020 № 103р «Про втрату чинності наказів департаменту від 31.10.2018 № 282р, від 29.05.2019 № 179р та висновку про вартість»;

- зобов`язано Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради завершити процедуру приватизації способом викупу нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) загальною площею 87,6 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 230 (реєстраційний помер об`єкта нерухомого майна 01) шляхом укладення з Громадською організацією «Культурний центр «Місто Майбутнього» договору купівлі-продажу в наступній (певній) редакції.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 30.03.2021 року по справі № 908/1115/20 апеляційна скарга Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради залишена без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

31.05.2021 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, в якості продавця, та ГО «Культурний центр «Місто Майбутнього», в якості покупця, було укладено договір № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності, в редакції зазначеної у рішенні господарського суду Запорізької області від

22.09.2020 року по справі № 908/1115/20.

ГО «Культурний центр «Місто Майбутнього» було перераховано на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради повну вартість придбаного за договором купівлі-продажу майна 769 141,20 грн.

03.06.2021 між ГО «Культурний центр «Місто Майбутнього» та Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було підписано акт № 09 передачі комунального майна, за яким було передано придбане нерухоме майно.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.09.2021 по справі № 908/1115/20 касаційну скаргу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради задоволено частково:

- постанову Центрального апеляційного господарського суду від 30.03.2021 та рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2020 у справі № 908/1115/520 в частині визнання незаконним та скасування наказу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 28.02.2020 № 103р «Про втрату чинності наказів департаменту від 31.10.2018 № 282р, від 29.05.2019 № 179р та висновку про вартість» залишено без змін; у іншій частині постанову Центрального апеляційного господарського суду від 30.03.2021 та рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2020 у справі № 908/1115/20 скасовано. Справу № 908/1115/20 направлено на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.

Підставою для скасування рішення господарського суду Запорізької області від 22.09.2020 року по справі № 908/1115/20 було те, що висновок про вартість об`єкта приватизації - нежитлового приміщення №71 першого поверху (літ. А-5) на пр. Соборному, 230 зберігав свою дійсність до 29.02.2020 (включно), а відтак, з огляду на положення п. 22 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, до цієї дати зазначений об`єкт приватизації міг бути відчужений шляхом укладення відповідного договору купівлі-продажу за ціною, визначеною у вказаному висновку. Станом на момент укладання договору № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності, а саме - 31.05.2021. строк дії висновку про вартість майна - нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) па пр. Соборному 230 в розмірі 769 141,20 гри. з ПДВ., втратив свою чинність, а договір № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності від 31.05.2021 укладено за вказаною ціною (п. 1.5 договору).

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 21.06.2022 по справі № 908/1115/20, яка набрала законної сили, закрито провадження у справі № 908/1115/20 в частині зобов`язання Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради завершити процедуру приватизації способом викупу нежитлового приміщення № 71 першого поверху (літ. А-5) загальною площею 87,6 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 230 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) шляхом укладення з Громадською організацією Культурний центр «Місто Майбутнього» договору купівлі-продажу в редакції, яка є додатком № 1 до цього позову.

З урахуванням вимог ч. 2 ст. 652 ЦК України Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради просить розірвати договір № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності від 31.05.2021.

З приводу підстав для розірвання спірного договору суд зазначає наступне.

Статтею 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" передбачено порядок оформлення угод приватизації. Так, під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.

Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:

1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов;

2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк;

3) подання органу приватизації неправдивих відомостей;

4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення;

5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу;

6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу (частина 3 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»).

На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду (частина 9 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»).

В обґрунтування своїх вимог Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради не посилається на наявність вказаних виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, а стверджує про наявність підстав для застосування ст. 652 ЦК України, якою встановлено:

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Скасування касаційною інстанцією судового рішення у справі № 908/1115/22, яким укладено спірний договір № 03/19, на думку суду, не відноситься до обставин, визначених ст. 652 ЦК України, оскільки не відповідає критеріям п. п. 1-4 ч. 2 цієї статті та їх одночасного існування. Крім цього, при укладанні договору сторони були зобов`язані дотримуватись законодавства України, в тому числі щодо порядку приватизації об`єктів державної або комунальної власності, якого вони не дотримались у спірних правовідносинах. Отже, порушення законодавства з боку сторін договору також не є суттєвою зміною обставин у розумінні ст. 652 ЦК України.

Позивач посилається на те, що єдиною підставою для укладення спірного договору від 31.05.2021 було рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2020 по справі № 908/1115/20, яке набрало законної сили. Однак, на час вирішення даного спору в суді наказ Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, № 230р від 31.01.2018 яким затверджено викуп Громадською організацією «культурний центр «Місто Майбутнього» є чинним, в судовому порядку не оскаржувався, та інший покупець на об`єкт нерухомого комунального майна відсутній.

З урахуванням вимог ст. 652 ЦК України передумовою для можливого розірвання договору є досягнення згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами які істотно змінились, або щодо його розірвання, і у випадку не досягнення такої згоди, договір може бути розірваний за рішенням суду.

Позивачем не надано доказів проведення переговорів щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання.

Відповідно до п. 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012, нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об`єкти нерухомості та об`єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна визначеної суб`єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

Суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Донецько-східний брокерський торговий дім» (ідентифікаційний код юридичної особи 32516073) 18.12.2020 складено звіт з визначення ринкової вартості приміщення яке було придбано відповідачем за договором № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності від 31.05.2021. Ринкова вартість приміщення склала 760 000,00 грн. Нежитлове приміщення площею 87,6 кв.м., розташоване за адресою за адресою: проспект Соборний буд. 230 прим. 71, м. Запоріжжя, Запорізька область, на момент укладення спірного договору придбано відповідачем за 769 141,20 грн, тобто за ціною вищою від ринкової ціни.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

З урахуванням наведеного вище, суд вважає, що відсутні підстави для розірвання договору № 03/19 купівлі-продажу об`єкта права комунальної власності від 31.05.2021 з урахуванням вимог ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив

У позові відмовити повністю.

Витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 28 липня 2023 року.

Суддя І. С. Горохов