ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 липня 2023 року Справа № 915/1360/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Смородінової О.Г.,

за участю секретаря судового засідання Савки К.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» (54042, м. Миколаїв, вул. Південна, буд. 37-А; адреса електронної пошти невідома; ідентифікаційний код 40482327)

до відповідача: Миколаївської міської ради (54027, м. Миколаїв, вул. Адміральська, буд. 20; адреса електронної пошти: ; ідентифікаційний код 26565573)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Приватне підприємство «Юліана-Сервіс» (54028, м. Миколаїв, вул. Космонавтів, буд. 100/1; адреса електронної пошти невідома; ідентифікаційний код 22426886)

про: визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною в редакції позивача,

за участю представників учасників справи:

від позивача: не з`явився,

від відповідача: не з`явився,

від третьої особи: не з`явився,

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 №7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за №04, а в книзі записів договорів оренди запис за №7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем.

Позовні вимоги ґрунтуються на підставі: умов Договору оренди землі від 17.05.2010 №7627 з актом приймання-передачі земельної ділянки, договором про зміни від 09.10.2015 № 251-15 (рішення Миколаївської міської ради від 15.09.2015 № 49/30) (строк дії договору до 10.06.2020); Витягів з Державного земельного кадастру про земельні ділянки про земельні ділянки; Договору купівлі-продажу від 24.05.2016 з Витягом з реєстру від 26.05.2016 № 5997046; заяви від 14.01.2020 про переоформлення Договору оренди (з проектом додаткової угоди); застосування норм статей 1, 3, 7, 13, 30, 33 Закону України «Про оренду землі», статей 182, 377, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 187, 188 Господарського кодексу України, статей 120, 125, 126 Земельного кодексу України; та мотивовані тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» виконало передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови, необхідні для поновлення договору оренди землі на новий строк, проте відповідач всупереч вимогам закону не розглянув заяву позивача від 14.01.2020 разом з проектом додаткової угоди.

Позивач зазначив, що після спливу строку договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем як орендодавцем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку із чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване належне позивачу на праві власності нерухоме майно, що дає підстави для врахування положень статті 7 Закону України «Про оренду землі» стосовно переходу до позивача права на оренду земельної ділянки.

Відповідач у відзиві заперечує проти задоволення позову посилаючись на те, що підстави для поновлення дії договору, в тому числі й за ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», - відсутні, оскільки у відповідності до умов п.3.1 спірного договору орендар повинен був повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк за шість місяців до спливу строку договору (10.06.2020), тобто до 10.01.2020. Натомість, Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» у встановлений договором строк - до 10.01.2020 не повідомило орендодавця - Миколаївську міську раду про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк. З відповідною заявою Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» звернулося до Миколаївської міської ради лише 14.01.2020.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Так, рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 позов задоволено в повному обсязі.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 18.01.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

За результатами нового розгляду справи постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 21.12.2022 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.06.2022 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 скасовано, справу № 915/1360/20 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

24.01.2023 матеріали справи № 915/1360/20 надійшли до Господарського суду Миколаївської області.

За результатами автоматизованого розподілу справи №915/1360/20 головуючим суддею визначено суддю Смородінову О.Г.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 30.01.2023 прийнято господарську справу № 915/1360/20 до провадження судді Смородінової О.Г.; постановлено розгляд справи № 915/1360/20 почати спочатку зі стадії підготовчого провадження та розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання у справі призначено на 28 лютого 2023 року о 10:00; запропоновано учасникам справи надати суду письмові пояснення, з огляду на висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.12.2022 у справі № 915/1360/20.

27.02.2023 до суду від Миколаївської міської ради надійшли письмові пояснення б/н та без дати (вх. № 2275/23) з огляду на висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.12.2022 у справі № 915/1360/20.

02.03.2023 до суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» надійшли додаткові пояснення б/н від 07.02.2023 (вх. № 2465/23) щодо суті спору, з урахуванням висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.12.2022 у справі № 915/1360/20.

Суд зауважує, що при надходженні вищевказаних додаткових пояснень було виявлено, що документ не мітить власноручного підпису уповноваженої особи, про що свідчить Акт відділу документального забезпечення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2023.

У зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючого у даній справі судді Смородінової О.Г. у період з 20.02.2023 по 01.03.2023, підготовче засідання у даній справі, призначене на 28.02.2023 не відбулося.

Ухвалою суду від 02.03.2023 підготовче засідання у даній справі було призначено на 28 березня 2023 року о 10:00.

21.03.2023 до суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» надійшов лист б/н від 13.03.2023 (вх. № 3460/23), у якому позивач просить суд долучити додаткові пояснення від 07.02.2023 до матеріалів справи та врахувати їх під час розгляду справи № 915/1360/20.

До вказаного листа товариством долучено підписаний уповноваженою особою примірних додаткових пояснень б/н від 07.02.2023 щодо суті спору, з урахуванням висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.12.2022 у справі № 915/1360/20, у яких позивач просить суд:

1. Позов ТОВ «Платан Юг» задовольнити у повному обсязі.

2. Постановити окрему ухвалу у даній справі про недотримання відповідальними особами Миколаївської міської ради положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо своєчасного розгляду звернень та довести зазначену інформацію до відома компетентних органів.

Ухвалою суду від 28.03.2023 було закрито підготовче провадження у даній справі та призначено її до розгляду по суті на 25 квітня 2023 року о 12:50.

У зв`язку з участю головуючого у даній справі судді Смородінової О.Г. у підготовці суддів місцевих господарських судів (наказ Господарського суду Миколаївської області № 13-в від 18.04.2023) в період з 24.04.2023 по 28.04.2023, ухвалою суду від 20.04.2023 розгляд справи № 915/1360/20 по суті було відкладено на 23 травня 2023 року о 12:50.

Ухвалою суду від 23.05.2023 було відкладено розгляд справи по суті на 21 червня 2023 року о 10:30.

30.05.2023 до суду від відповідача надійшла заява б/н від 30.05.2023 про розгляд справи без участі Миколаївської міської ради.

В засіданні 21.06.2023, проведеному за участю представника позивача, суд розпочав розгляд справи по суті. За результатами проведеного засідання, було відкладено розгляд справи на 12 липня 2023 року об 11:00.

Станом на момент проведення судового засідання від учасників справи інших заяв чи клопотань як по суті справи, так і з процесуальних питань, до суду не надходило.

12.07.2023 в судове засідання учасники справи своїх представників не направили, про час та місце проведення засідання були повідомлені належним чином. Враховуючи наведене та те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, суд дійшов висновку про можливість проведення судового засідання за відсутності представників учасників справи.

Відповідно до змісту статей 195, 240 ГПК України, 12.07.2023 за результатами розгляду даної справи за правилами загального позовного провадження, суд підписав вступну та резолютивну частини рішення.

Ознайомившись з матеріалами справи, дослідивши надані докази у їх сукупності, заслухавши в судових засіданнях представника позивача, суд

В С Т А Н О В И В:

17 травня 2010 року між Миколаївською міською радою, як орендодавцем, та Приватним підприємством «Юліана-Сервіс», як орендарем, було укладено Договір оренди землі № 7627 (далі договір), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 22.04.2010 за № 45/40 надає Приватному підприємству «Юліана-Сервіс» в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів на вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв. м без права передачі її в суборенду, у тому числі: 1) ділянку № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями; 2) ділянку № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (п.п.1.1, 2.1 договору).

Вказаний договір зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП «Центр ДЗК», про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 04, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627.

Згідно з п.п. 2.2, 2.3 договору на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП «Юліана-Сервіс». Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка.

Пунктом 3.1 договору сторони визначили строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації.

Цим пунктом також встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця.

На виконання умов договору Миколаївська міськрада передала, а Приватне підприємство «Юліана-Сервіс» прийняло в оренду земельну ділянку.

У подальшому, а саме: 09.10.2015 між Миколаївською міською радою та Приватним підприємством «Юліана-Сервіс» було укладено договір про зміни № 251-15 до договору.

За умовами пункту 1 договору про зміни, на підставі рішення Миколаївської міськради від 15.09.2015 № 49/30 в договір внесено наступні зміни, зокрема:

- ПП «Юліана-Сервіс» продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) (пункт 1.1 договору про зміни);

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв. м, у тому числі земельна ділянка № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:027:0007); земельна ділянка № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер :01:050:0025), за функціональним призначенням землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (пункт 2.1 договору про зміни);

- на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП «Юліана-Сервіс» (пункт 2.2 договору про зміни).

Дія договору продовжена з 10.06.2015 по 10.06.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору оренди в редакції договору про зміни).

Розділом 4 договору про зміни внесено зміни до договору стосовно розміру орендної плати.

Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься в повному обсязі до укладення нового договору (договору про зміни) (пункт 7.1 договору в редакції договору про зміни).

Крім наведеного, внесено зміни до пункту 9.4 та пункту 12.6 договору.

Судом також встановлено, що згідно з положеннями договору, в редакції договору про зміни від 09.10.2015, у разі наміру скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк орендар, зокрема, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі. Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору (пункт 11.6. договору в редакції договору про зміни).

Договір про зміни від 09.10.2015 № 251-15 зареєстрований в Миколаївській міськраді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 за № 251-15.

Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими номерами :01:027:0007, :01:050:0025, в оренду ПП «Юліана-Сервіс» внесені 19.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів № 11734175, № 11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 № 46226309, № 46230544; такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 №№ НВ-020, НВ-020.

Матеріали справи свідчать, що після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно ПП «Юліана-Сервіс» (нежитлові будівлі торговельних кіосків, які знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-а), розташоване на орендованій земельній ділянці, було відчужено орендарем ТОВ «Платан Юг» відповідно до укладеного 24.05.2016 договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н. О. та зареєстрованого в реєстрі за № 231.

Відомості про набуття позивачем права власності на вказану вище нерухомість внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності, № 14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 № 59967046.

З матеріалів справи також вбачається, що 14.01.2020 на підставі набуття ТОВ «Платан Юг» права власності на нерухоме майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору, позивач через Центр надання адміністративних послуг звернувся до Миколаївської міськради із заявою про внесення змін до договору оренди землі. До зазначеної заяви позивачем додано, зокрема, відповідний проект додаткової угоди до договору оренди. Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди, орендарем запропоновано замінити орендаря з ПП «Юліана-Сервіс» на ТОВ «Платан Юг» та продовжити строк дії договору на 5 років, до 10.06.2025 року.

Викладені обставини підтверджуються відповідними відмітками про отримання звернення 14.01.2020 адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міськради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний № 000019).

Зазначена заява та проект додаткової угоди з боку Миколаївської міськради були залишені без відповіді та будь-якого реагування. Такою бездіяльністю, на думку позивача, порушені права ТОВ «Платан Юг» як особи, до якої перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розташоване придбане нею майно, що і стало підставою для звернення позивача до господарського суду з позовом у цій справі.

Предметом даного позову виступає немайнова вимога позивача до відповідача щодо визнання додаткової угоди, у запропонованій позивачем редакції, укладеною, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до приписів ч. 2 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Таким чином, до предмету доказування у даній справі належить встановлення обставин щодо наявності або відсутності підстав для визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 року №7627 укладеною у редакції, запропонованій позивачем в прохальній частині позовної заяви.

Позивач підтверджує власну правову позицію щодо суті спору такими доказами:

- Договір оренди землі № 7627 від 17.05.2010, з актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2010, актом перенесення меж земельної ділянки на місцевість та меж зон обмеження від 11.05.2010, Договором про зміни № 251-15 від 09.10.2015;

- витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 46226309 від 23.10.2015, № 46230544 від 23.10.2015;

- витяги з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-020 від 07.02.2020, № НВ-020 від 07.02.2020;

- Договір купівлі-продажу нерухомого майна № 231 від 24.05.2016, з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 59967046 від 26.05.2016;

- опис дозвільної справи № 000019 від 14.01.2020;

- заява № 000019 від 14.01.2020, з проектом додаткової угоди № 1 до договору оренди № 7627 від 10.06.2010;

- витяги з рішень Миколаївської міської ради № 45/40 від 22.04.2010, № 49/30 від 15.09.2015;

- квитанції про сплату податку на оренду землі.

Інші учасники справи доказів щодо суті позовних вимог суд не надавали.

Статтями 73, 74 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як слідує з положень ст. 77, 78 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Відповідно до змісту ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Дослідивши надані суду докази, оцінивши їх у відповідності з вимогами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, проаналізувавши фактичні обставини справи згідно з вимогами чинного законодавства, яке регулює спірні відносини, суд встановив таке.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до вимог ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відповідно до ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України «Про оренду землі», за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Як вже вище було наведено, дія Договору оренди землі від 17.05.2010 була продовжена з 10.06.2015 по 10.06.2020, з умовою, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення Договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п.3.1 Договору оренди в редакції Договору про зміни).

Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, згідно з частинами 1- 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

За змістом частин 4, 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.ч.1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020) визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення, з надсиланням проекту додаткової угоди, є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі №915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме: частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у справі.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як вже зазначалось вище, дія договору оренди землі від 17.05.2010 була встановлена (продовжена) до 10.06.2020.

Умовами цього договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за шість місяців до закінчення дії договору, тобто не пізніше 10.12.2019.

Однак, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, лише 14.01.2020. Отже, Товариством було порушено строки, встановлені договором, для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договору оренди землі.

З огляду на вищенаведені правові позиції Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», у даному випадку, враховуючи встановлення у самому договорі оренди строку для повідомлення орендодавця про намір орендаря поновлення договірних відносин, перевагу має саме договірний строк, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відтак, стосовно даних спірних правовідносин, встановлений законом строк це строк, встановлений пунктом 3.1 договору.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.

Вказана позиція цілком узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який викладений у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 та який суд має враховувати у відповідності до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України.

Зокрема, у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

Беручи до уваги вищенаведене, суд зазначає, що позивач не дотримався вимог, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», що виключає можливість поновлення Договору оренди землі від 17.05.2010 на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, суд вказує про відсутність правових підстав для задоволення заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» позовних вимог про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в редакції позивача.

Судом при розгляді справи також було надано оцінку аргументам товариства про те, що на орендованій земельній ділянці розташоване належне позивачу на праві власності нерухоме майно, у зв`язку з чим суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК (як у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна між Приватним підприємством «Юліана-Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Платан Юг», так і на час виникнення спірних правовідносин) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У частині 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК; у відповідній редакції) зазначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК, статті 377 ЦК, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. Згідно із зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (аналогічні за змістом висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).

З урахуванням наведених приписів, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Таким чином, враховуючи вищенаведені норми та обставини, розглянувши даний спір із застосуванням норм матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, згідно з наявними в матеріалах справи доказами, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову.

Судом також було взято до уваги клопотання позивача щодо постановлення в даній справі окремої ухвали, викладене у письмових поясненнях б/н від 07.02.2023. Стосовно вказаного клопотання суд вважає за необхідне зауважити таке.

За загальними приписами ст. 246 Господарського процесуального кодексу України окрема ухвала суду є засобом реагування суду на виявлені під час судового розгляду порушення законності або суттєвих недоліків у діяльності підприємства, установи, організації, державного чи іншого органу, їх працівників чи посадових осіб. Окрема ухвала є формою профілактичного впливу судів на правопорушення.

Достатньо обґрунтованим для постановлення окремої ухвали є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов`язується порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб.

Вирішення питання щодо винесення окремої ухвали є виключним правом (а не обов`язком) суду, подання стороною відповідного клопотання не передбачено господарським процесуальним кодексом, тоді як зазначені відповідачем підстави для застосування відповідних заходів ніяким чином не перешкоджають вирішенню спору по суті, а оцінка наданих стороною доказів у справі та їх обґрунтованість безпосередньо зазначається у рішенні суду.

При цьому, беручи до уваги як предмет заявленого позову, так і викладені вище висновки, суд не вбачає правових підстав для постановлення окремої ухвали по даній справі.

Згідно з п. 2 ч. 5 ст. 238 ГПК України, у резолютивній частині рішення зазначаються, зокрема відомості про розподіл судових витрат.

Відповідно до положень п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Отже, у зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог, судовий збір за подання позову підлягає покладенню на позивача.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-79, 86, 129, 219, 220, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дати складення повного судового рішення.

Рішення може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені статтею 256 і підпунктом 17.5 пункту 17 Розділу ХІ «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.

Сторони та інші учасники справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Платан Юг» (54042, м. Миколаїв, вул. Південна, буд. 37-А; ідентифікаційний код 40482327);

Відповідач: Миколаївська міська рада (54027, м. Миколаїв, вул. Адміральська, буд. 20; ідентифікаційний код 26565573);

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Приватне підприємство «Юліана-Сервіс» (54028, м. Миколаїв, вул. Космонавтів, буд. 100/1; ідентифікаційний код 22426886).

Повне рішення складено та підписано судом 24.07.2023.

Суддя О.Г. Смородінова