ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2023 року м. ОдесаСправа № 915/1785/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання: Сілаєва В.С.,

за участю представників учасників справи:

від ТОВ «Аврорент» - Бортик Р.О.,

від Миколаївської міської ради не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Миколаївської міської ради

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023, ухвалене суддею Адаховською В.С., м. Миколаїв, повний текст складено 08.05.2023

у справі № 915/1785/21

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Аврорент»

до відповідача: Миколаївської міської ради

про визнання недійсними положень договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Аврорент» (далі ТОВ «Аврорент») звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради, в якому просило суд визнати недійсними пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9. укладеного між ними договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664.

Позов мотивований тим, що за результатом проведення 12.07.2021 земельних торгів, «Аврорент» стало переможцем, яке запропонувало найбільшу ціну річної оренди. Цього ж дня між переможцем, організатором та виконавцем торгів було підписано протокол проведення земельних торгів з продажу права оренди на земельну ділянку. Однак, проект договору надали позивачу для підписання лише через декілька тижнів, і цей проект в порушення ч. 12 ст. 135 Земельного кодексу України мав ряд відмінностей, порівняно з договором оренди землі, викладеним в оголошенні про провезення земельних торгів, а саме: до нього було додатково включені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9. Договір фактично підписано між сторонам лише 27.09.2021. Позивач розраховував, що у випадку перемоги у земельних торгах, він набуде право оренди земельної ділянки на умовах, визначених в оголошенні про проведення цих торгів, як це передбачено законом. Включення до договору оренди цих додаткових умов суттєво впливають на права орендаря, оскільки на момент фактичного підписання договору (27.09.2021), зобов`язання орендаря, викладені у п. 5.4. договору, вже є простроченими, що дає право орендодавцю на підставі пунктів 8.6., 11.9. договору достроково його розірвати, невідшкодовуючи орендарю витрати у зв`язку з участю в земельних торгах та укладенням договору.

Також позивач зазначив, що на теперішній час виконавчими органами Миколаївської міської ради підготовлено проект рішення про розірвання договору оренди у зв`язку з порушенням орендарем п. 5.4. договору.

Миколаївська міська рада заперечувала проти задоволення позову та зазначила, що нею не вносились жодні зміни до договору, а було лише доповнено його зміст, відповідно, жодним чином не було порушено прав позивача. Сторони без зауважень та застережень, керуючись принципами свободи договору, підписали його та скріпили відтисками печаток. Підписання сторонами договору свідчить про його реалізацію. Крім того, пункт 2.5. договору, визнання недійсним якого є предметом спору у цій справі, відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі. Це свідчить про обрання позивачем невірного способу захисту, оскільки у такому випадку позивач мав заявляти вимоги про визнання недійсним договору в цілому, а не окремих його пунктів.

Заперечуючи проти доводів відповідача, позивач зазначив, зокрема, що така істотна умова договору, як визначення розміру та порядку внесення орендної плати за землю, передбачена у п. 4.4. договору, відповідно, визнання недійсним п. 2.5., як однієї з частин правочину, не дає підстави для висновку про недотримання позивачем приписів ст. 217 ЦК України.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі №915/1785/21 позов ТОВ «Аврорент» задоволено повністю.

Місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності вимог позивача.

Серед іншого зазначив, що оспорювані пункти договору є такими, що порушують права орендаря, оскільки зміст цих пунктів не був передбачений проектом договору, доданого до оголошення аукціону; зміст цих пунктів договору значно розширює обов`язки орендаря і розширює права орендодавця щодо підстав для одностороннього розірвання договору оренди землі; виключення пункту 2.5 з договору не вплине на дійсність правочину в цілому, оскільки без цього пункту договір містить всі істотні умови договору, визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі».

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги відповідач зазначив, що:

- при укладенні договору сторони без будь-яких зауважень погодили всі умови, у тому числі спірні пункти;

- матеріали справи не містять доказів того, що орендар висловлював свої заперечення або зауваження щодо умов договору;

- сторони договору протягом певного періоду часу його виконували, про що свідчить, зокрема, звернення позивача до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради для отримання умов та обмежень забудови земельної ділянки;

- визнання недійсними окремих положень договору порушує принцип добросовісності;

- при укладенні договору оренди землі за результатом публічних закупівель, можливе застосування правил укладення договорів на основі вільного волевиявлення, зокрема, можливості доповнення умов таких договорів за згодою сторін з урахуванням положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі»;

- обраний позивачем спосіб захисту своїх прав та інтересів є таким, що не відповідає загальним принципам цивільного законодавства в частині регулювання договірних правовідносин, оскільки після того, як позивач став переможцем земельних торгів, він не був позбавлений права на звернення до суду з позовом про визнання договору оренди укладеним в його редакції. Обрання ж позивачем неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову;

- суд в оскаржуваному рішенні не зазначив конкретну частину ст. 203 ЦК України, як обов`язкову підставу для визнання недійсними пунктів договору, а лише формально послався на ст. 215 ЦК України. Натомість, пункти договору, визнання недійсними яких є предметом спору у цій справі, повністю відповідають приписам статей 203, 215 ЦК України.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.06.2023 витребувано у Господарського суду Миколаївської області матеріали даної справи, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження справи з суду першої інстанції.

12.06.2023 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2023 за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі № 915/1785/21 відкрито апеляційне провадження, встановлено ТОВ «Аврорент» строк до 03.07.2023 для подання відзиву та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань.

22.06.2023 від ТОВ «Аврорент» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість.

Зокрема зазначено, що: умови проекту договору, які оголошені при проведенні земельних торгів, окрім умови про орендаря та розміру орендної плати, не можуть бути змінені; доводи скаржника про недобросовісну поведінку позивача є помилковими, оскільки у даному випадку суб`єктом, який діяв недобросовісно, є саме міська рада; позивачем обрано належний спосіб захисту, оскільки задоволення позову унеможливить розірвання договору з підстав та в порядку, визначених в оспорюваних пунктах, та надасть можливість ТОВ «Аврорент» використання земельної ділянки протягом строку дії договору, тобто захистить право позивача на використання земельної ділянки на умовах, визначених в оголошенні про проведення земельних торгів.

До відзиву на апеляційну скаргу позивачем додано новий доказ, а саме: розпорядження Миколаївського міського голови від 02.06.2023 № 99р «Про зупинення дії рішення Миколаївської міської ради від 30.05.2023 № 19/27 «Про розірвання договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ «Аврорент»».

Обґрунтовуючи неподання вказаного доказу до суду першої інстанції, позивач зазначив, що цей доказ не існував на момент розгляду справи місцевим господарським судом.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.07.2023 справу № 915/1785/21 призначено до розгляду на 18.07.2023 о 13:15 год.

12.07.2023 від ТОВ «Аврорент» надійшло клопотання про участь його представника (адвоката Бортика Р.О.) в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, яке ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.07.2023 задоволено.

13.04.2023 від Миколаївської міської ради надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності її представника.

В судове засідання 18.07.2023 з`явився представник ТОВ «Аврорент». Представник Миколаївської міської ради в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Згідно ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів, враховуючи приписи вищевказаної норми, а також клопотання Миколаївської міської ради від 13.04.2023, дійшла висновку про можливість розгляду справи без участі її представника.

В судовому засіданні 18.07.2023 колегія суддів, розглянувши доданий позивачем до відзиву на апеляційну скаргу доказ (розпорядження Миколаївського міського голови від 02.06.2023 № 99р «Про зупинення дії рішення Миколаївської міської ради від 30.05.2023 № 19/27 «Про розірвання договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ «Аврорент»»), дійшла наступних висновків.

Відповідно до ч. 2 ст. 80 ГПК України позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви.

Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (ч. 4 ст. 80 ГПК України).

Відповідно до частин 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та (одночасно) перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно із ч. 3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази про неможливість їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Таким чином, надання судом апеляційної інстанції оцінки доказам, які були подані стороною у справі лише до суду апеляційної інстанції, без дослідження причин неподання цих доказів до суду першої інстанції, буде вважатися порушенням положень статей 80, 269 ГПК України.

Наведені положення ГПК України пов`язують вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів з одночасним виконанням критеріїв: «винятковість випадку» та «причини, що об`єктивно не залежать від особи». При цьому, тягар доведення зазначених обставин покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) про долучення доказів

Така правова позиція Верховного Суду викладена у постановах від 08.09.2022 у справі № 910/5011/18, від 13.04.2021 у справі № 909/722/14 та від 01.07.2021 у справі № 46/603.

Водночас, така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку, передбаченому статтею 269 ГПК України, незалежно від причин неподання стороною таких доказів. Саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення зазначеної норми процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якої є однозначність та передбачуваність правозастосування, а, отже, системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.

Наведений висновок також послідовно викладався Верховним Судом, зокрема, у постановах від 25.04.2018 у справі № 911/3250/16, від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 06.03.2019 у справі № 916/4692/15, від 16.12.2020 у справі № 908/1908/19, від 21.01.2021 у справі № 908/3359/19, від 03.11.2021 у справі № 915/951/20, від 10.08.2022 у справі № 922/739/21.

Колегія суддів зауважує, що наданий позивачем до відзиву на апеляційну скаргу доказ датований 02.06.2023, тобто після ухвалення рішення суду першої інстанції, яке оскаржується (27.04.2023).

Таким чином, відсутність існування вищевказаного доказу станом на момент прийняття рішення судом першої інстанції взагалі виключає прийняття його апеляційним судом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не приймає надане ТОВ «Аврорент» до свого відзиву розпорядження Миколаївського міського голови від 02.06.2023 № 99р «Про зупинення дії рішення Миколаївської міської ради від 30.05.2023 № 19/27 «Про розірвання договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ «Аврорент»»

В судовому засіданні 18.07.2023 представник ТОВ «Аврорент» заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги Миколаївської міської ради, просив залишити її без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі №915/1785/21 без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів цієї справи, рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, серед іншого, затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами (п. 1), вирішено провести земельні торги з продажу лотів права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (п. 2), доручено Управлінню земельних ресурсів Миколаївської міської ради забезпечити організацію та проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (п. 5.1.).

З переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, затвердженого вищевказаним рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, вбачається, що на земельні торги виставляється земельна ділянка з кадастровим номером :02:047:0019, загальною площею 1095 кв.м., по вул. Пограничній, поблизу будинку № 29-б в м. Миколаєві, з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (далі земельні ділянка).

Місцевим господарським судом встановлено і учасниками цієї справи не заперечується, що на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр) з питань проведення земельних торгів (http://torgy.land.gov.ua) було розміщено оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357, предметом якого є вищевказана земельна ділянка.

У розділі «Умови договору, який укладається на земельних торгах», зазначено наступне: Договір оренди на 5 років. Детальні умови договору викладенні у проекті договору, що додається.

Проект договору, який був додатком до вищевказаного оголошення, міститься в матеріалах цієї справи на а.с.18-20.

12.07.2021 відбулись земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки, переможцем яких стало ТОВ «Аврорент».

Безпосередньо після завершення земельних торгів 12.07.2021 між переможцем земельних торгів (ТОВ «Аврорент»), представниками організатора торгів (Миколаївської міської ради) та виконавцем торгів (ТОВ «Югземсервіс») протокол № 2 проведення земельних торгів з продажу права оренди на земельну ділянку.

Учасниками цієї справи також визнається, що сам договір оренди земельної ділянки безпосередньо після завершення земельних торгів між Миколаївською міською радою та ТОВ «Аврорент» підписано не було.

Договір оренди земельної ділянки за результатами земельних торгів містить дату укладення « 12.07.2021», водночас, з розділу «Місцезнаходження, реквізити та підписи сторін» вбачається, що з боку ТОВ «Аврорент» він підписаний з відміткою « 27.09.2021».

Зі змісту вищевказаного договору вбачається, зокрема, що до нього було додатково включені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9., які не були наведені у проекті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357.

Так, за змістом цих пунктів договору:

- розмір річної орендної плати за перший рік щодо земельної ділянки, право користування якою набуто на торгах, підлягають сплаті переможцем торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього Договору, а в наступні роки орендна плата вноситься відповідно до Податкового кодексу України та п. 4.4 цього Договору (п. 2.5. договору);

- орендар зобов`язаний отримати у встановленому законодавством порядку містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки у строк не більше 1 місяця із дня укладення цього договору. Орендар зобов`язаний отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавством порядку у строк не більше 1 року із дня укладання цього договору. Звернення орендодавця до уповноважених державних або органів місцевого самоврядування для отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт не вважається виконання вимог даного пункту договору (п. 5.4. договору);

- у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на повернення земельної ділянки (п. 6.4. договору);

- права та обов`язки орендаря, передбачені в пп. «в» п. 8.3, пп. «в» п. 8.4 цього договору реалізуються з обов`язковим дотриманням вимог, передбачених п.п. 5.3, 5.4 цього договору (п. 8.6. договору);

- орендодавець має право достроково розірвати цей договір в односторонньому порядку у випадку порушення строків отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт, встановлених п. 5.3, 5.4 договору. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця на підставі порушення вимог п. 5.3, 5.4, 8.1 договору сплачена орендна плата не підлягає поверненню або відшкодуванню. У разі невиконання орендарем обов`язку, передбаченого п. 11.5 цього договору щодо припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Строк, у який орендар зобов`язується отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавстві порядку відповідно до п. 5.4 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря. Строк, у який орендар зобов`язується завершити забудову орендованої земельної ділянки у встановленому законодавством порядку відповідно до п. 5.3 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря (п. 11.9. договору).

Предметом спору у цій справі є вимоги ТОВ «Аврорент» визнати недійсними вищенаведені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9. договору, з тих підстав, що вони в порушення приписів ч. 12 ст. 135 Земельного кодексу України не були зазначені у проекті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з його обґрунтованості та доведеності.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції та зазначає наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України (тут і далі в редакції станом на момент проведення земельних торгів з продажу права оренди спірної земельної ділянки) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України).

Відповідно до частин 1, 2 ст. 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України).

При цьому, частиною 11 ст. 135 Земельного кодексу України визначено, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису.

Відповідно до п. «г» ч. 4 ст. 137 Земельного кодексу України в оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах.

Колегією суддів також враховується, що в редакції, станом на момент прийняття рішення Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, яким вирішено провести земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, діяла норма ч. 12 ст. 135 Земельного кодексу України, відповідно до якої умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

Тобто, як під час прийняття Миколаївською міською радою рішення, на підставі якого проведено земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки (21.05.2021), так і безпосередньо під час проведення земельних торгів з продажу права оренди цієї земельної ділянки (12.07.2021), законодавцем чітко визначено, що в оголошенні про проведення земельних торгів за кожним лотом зазначаються умови договору оренди і ці умови не підлягають зміні під час укладення з переможцем відповідного договору.

Законодавством як у редакції, чинній на час прийняття Миколаївською міською радою рішення (21.05.2021), так і в редакції, чинній на час проведення земельних торгів (12.07.2021), за результатами яких ТОВ «Аврорент» визнано переможцем, не передбачалось можливості деталізації та конкретизації умов договору, який підлягає укладенню з переможцем земельних торгів.

Отже, умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів.

Водночас, як вже зазначалось, зі змісту укладеного між сторонами договору вбачається, що в порушення вищенаведених приписів законодавства до нього було додатково включені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9., які не були наведені у проекті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (ст. 217 ЦК України).

Колегія суддів зазначає, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Для вирішення питання про визнання недійсним правочину, оспорюваного заінтересованою особою, правове значення має встановлення впливу наслідків вчинення такого правочину на права та законні інтереси цієї особи. У такому випадку важливим є врахування того, що таке звернення заінтересованої особи до суду з позовом про визнання недійсним договору є направленим на усунення несприятливих наслідків для цієї особи (недопущення їх виникнення у майбутньому), пов`язаних з вчиненням такого правочину. (правова позиція сформована в п. 4.10, 4.11 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.06.2021 у справі № 910/23097/17).

Щодо доводів відповідача про те, що п. 2.5. договору оренди землі є істотною умовою, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

В першу чергу слід зазначити, що вказаний пункт хоча і розміщений в розділі «Об`кт оренди», проте за своїм змістом не стосується об`єкту оренди в розумінні Закону України «Про оренду землі».

Зміст пункту 2.5. полягає у тому, що ТОВ «Аврорент» зобов`язане сплатити розмір річної орендної плати за перший рік не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата вноситься відповідно до Податкового кодексу України та п. 4.4. цього договору.

Водночас, у договорі міститься пункт 4.4., який не є спірним, і який містить абсолютно ті ж самі зобов`язання ТОВ «Аврорент» щодо обов`язкової сплати річної орендної плати за землю не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата має вноситись відповідно до Податкового кодексу України.

Таким чином, визнання недійсним п. 2.5. не буде мати наслідком укладення між сторонами договору за відсутністю будь-якої істотної умови, передбаченої ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Щодо пункту 5.4. договору, колегія суддів зазначає, що за його змістом ТОВ «Аврорент» зобов`язане отримати у встановленому законодавством порядку містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки у строк не більше 1 місяця із дня укладення цього договору.

Так, датою укладення договору зазначено 12.07.2021, проте, як вже зазначалось, сам договір не був підписаний безпосередньо після завершення земельних торгів, а підписаний він між сторонами був лише 27.09.2021, що фактично свідчить про те, що на момент підписання ТОВ «Аврорент» договору, виконання ним вимог п. 5.4 договору є вже простроченим.

Пункт 8.6. договору встановлює обов`язок ТОВ «Аврорент» дотримуватись вимог, передбачених п. 5.4. договору.

Пункт 11.9. надає Миколаївській міській раді право на одностороннє розірвання договору та не повернення сплаченої орендної плати у випадку невиконання ТОВ «Аврорент» п. 5.4. договору.

Пункт 6.4. договору зобов`язує ТОВ «Аврорент» повернути земельну ділянку у разі розірвання цього договору, а в протилежному випадку орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки, крім того орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на повернення земельної ділянки.

Щодо доводів відповідача про те, що підписуючи договір, сторони керувались принципом свободи договору, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції в цій частині про те, що свобода у визначенні умов договору для орендодавця - організатора аукціону завершується на стадії формування оголошення про проведення земельних торгів, і саме на цій стадії формування переддоговірної пропозиції (оферти) міська рада була вільна у визначені умов договору.

Зміна в односторонньому порядку умов договору (у тому числі включення до нього додаткових умов) після проведення земельних торгів не може вважатись свободою договору.

Щодо доводів відповідача про те, що визнання недійсними окремих положень договору порушує принцип добросовісності, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

В основі доктрини venire contra factum proprium - принцип добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що саме Миколаївською міською радою було допущено порушення принципу добросовісності, оскільки саме вона спочатку оголосила аукціон з продажу права оренди земельної ділянки, опублікувала умови договору (проект), проте в подальшому, після того, як позивач став переможцем, включила до договору додаткові умови, які не були наведені у проекті договору, тобто саме вона діяла всупереч своїй попередній поведінці.

Доводи відповідача про обрання позивачем неналежного способу захисту своїх порушених прав, оскільки належним, на думку відповідача, є звернення з позовом про визнання договору оренди укладеним в редакції позивача, колегія суддів не приймає та зазначає, що договір між сторонами фактично було укладено (підписано представниками).

При цьому, колегія суддів враховує доводи позивача в цій частині про те, що не укладення (не підписання) договору в запропонованій (зміненій) редакції могло мати для ТОВ «Аврорент» наслідки у вигляді визнання аукціону таким, що не відбувся (ч. 4 ст. 138 Земельного кодексу України).

У будь-якому випадку, підписання договору стороною не позбавляє її права на подальше звернення до суду з позовом про визнання недійними окремих його умов.

Обраний позивачем спосіб захисту є належним та ефективним, оскільки унеможливить розірвання договору з підстав, визначених в оспорюваних пунктах, і надасть можливість позивачу використовувати земельну ділянку саме на тих умовах, які визначені в оголошенні про проведення земельних торгів, як це і передбачено чинним законодавством.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, відмінність умов укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ «Аврорент» договору оренди від умов, які були запропоновані (оголошені) перед проведенням земельних торгів, а також порушення внаслідок укладення цих умов прав орендаря, колегія суддів зазначає, що пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9. договору, відповідно до положень ст. 215 ЦК України, підлягають визнанню недійсними, оскільки вони суперечать імперативним приписам ч. 11 ст. 135 Земельного кодексу України.

Згідно з ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі № 915/1785/21 ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог статті 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 у справі № 915/1785/21 - без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 24.07.2023.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська