ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"25" липня 2023 р. Справа № 924/450/23

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю. В., при секретарі с/з Загроцькій А.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовом фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни, м. Волочиськ

до Волочиського районного споживчого товариства, м. Волочиськ

про визнання недійсною та скасування постанови зборів членів споживчого товариства

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - підприємство споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС", Хмельницька обл., м. Волочиськ

за участю представників сторін:

від позивача - Коваль Л.В.

Кордас Ж.А.

від відповідача - не з`явився

від третьої особи - не з`явився

встановив:

Позивач в позові просить суд визнати недійсною та скасувати постанову четвертих зборів уповноважених членів Волочиського районного споживчого товариства п`ятого скликання від 24.02.21 „Про подальше використання нежитлового приміщення ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а у зв`язку з закінченням терміну дії оренди".

Обгрунтовуючи позов, позивач вказує, що 16.03.16 між відповідачем та позивачем укладено договір оренди приміщення, за яким відповідач (орендодавець) передав позивачу (орендарю) в строкове платне користування 70/100 частини нежитлової будівлі, ресторан „Дружба" за адресою: м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а., площею 361, 6 м.кв. вартістю 1 856 211 грн. Майно передано позивачу за актом прийому-передачі.

Укладенню договору передувало прийняття рішення правління спілки споживчих товариств Хмельницької області номер 4 від 14.01.16, яким погоджена передача в оренду строком на 5 років частини приміщення ресторану площею 361,6 кв.м. по вул. Незалежності 7а у м. Волочиськ. Пункт 2 відміченої постанови передбачає - у разі прийняття рішення про передачу вказаного майна в оренду вищим органом управління Волочиського Рай СТ або уповноваженим ним органом, в договорі оренди можливо передбачити право викупу приміщення після закінчення терміну дії договору.

Постановою правління Волочиського Рай СТ від 18.01.16 номер 8 вирішено укласти договір з позивачем, яким передати останньому в оренду частину приміщення ресторану „Дружба" в м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а та по закінченню договору надати право викупу орендованого приміщення позивачу. При цьому, право викупу майна передбачено без проведення аукціону.

Отже, п. 7.1.11 договору оренди приміщення встановлено право позивача викупити орендоване приміщення після закінчення дії договору за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності.

Керуючись наявністю вищеназваного права викупу приміщення, позивач здійснив поліпшення вказаного приміщення за погодженням з відповідачем на суму біля 3 000 000 грн. Здійснено капітальний ремонт приміщення, будівництво літнього майданчика, модернізація з метою конкурентоспроможності.

Проте, звернення позивача про укладення договору купівлі-продажу майна не знайшли свого позитивного вирішення. Позивач одержав повідомлення про відмову від договору оренди та його розірвання, яке мотивовано тим, що відповідач відмовляється від оренди приміщення з підстав невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд (січень-березень 2021).

Підставою для надання такого повідомлення стала спірна постанова. Відмічено, що заява позивача про укладення договору купівлі-продажу прийнята відповідачем 09.02.21, раніше спірного рішення, прийнятого 24.02.21.

Спірним рішенням надано дозвіл правлінню провести внутрісистемний продаж орендованого позивачем майна з аукціону. Такий продаж майна відбувся на аукціоні 25.03.21 за договором купівлі-продажу з покупцем - „СТ КООП 2015 Плюс".

Наданню дозволу на продаж майна передувало укладення договору про поділ відміченого майна від 03.02.21 між відповідачем та ОСОБА_2 За цим договором нежитлова будівля ресторану „Дружба", що перебуває у власності відповідача поділена на два об`єкта нерухомості, один з яких перебуває в власності відповідача (приміщення площею 433, 1 м.кв., реєстраційний номер 000), інший, площею 23, 1 м.кв. - у власності ОСОБА_2 Приміщення ресторану „Дружба" площею 433, 1 м.кв. сформовано шляхом об`єднання приміщення ресторану, який орендує позивач площею 361,6 м.кв. з приміщенням площею 71,5 м.кв., що перебувало у оренді у ТОВ „Юридична компанія Коваль і партнери".

З положень договору купівлі-продажу приміщення вбачається, що будівля ресторану з метою її продажу на внутрісистемному аукціоні виставлена на аукціон згідно висновку про вартість майна ФОП Терещенко В.В. від 31.01.21. Зі змісту договору про поділ майна видно, що дослідження про виділення в натурі часток майна ресторану „Дружба" здійснювалось Терещенко В.В. 02.02.21, тоді, коли позивач ще орендував приміщення, договір оренди не був розірваний. Тому, оцінка майна проведена раніше ніж виділено сам об`єкт. Також, ніхто з суб`єктів оціночної діяльності в ресторан не приходив.

Тому, договір купівлі-продажу майна та договір про поділ майна укладено на підставі сфальсифікованого висновку Терещенка В.В. про можливість поділу майна та сфальсифікованого висновку про вартість майна.

Вищевказане відбувалось для того, щоб завдати позивачу шкоду та вивести майно з власності споживчої кооперації у власність ТОВ „Експо Проперті Груп" через товариство прокладку - „СТ КООП 2015 Груп", яке на сьогодні є власником ресторану „Дружба". За договором іпотеки ПСП „СТ КООП 2015 Плюс" передало в іпотеку ресторан „Дружба" ТОВ „Експо Проперті Груп".

За законодавством продаж майна споживспілки можливий за аукціоном та внутрісистемним аукціоном, де у першому випадку учасниками є будь-які юридичні і фізичні особи, що запропонували максимальну ціну, в другому ж випадку учасниками аукціону є виключно юрособи системи Центральної спілки споживчих товариств України. Надавши дозвіл відповідачу (спірною постановою) провести внутрісистемний аукціон з продажу орендованого позивачем майна, уповноважені члени Волочиського Рай СТ фактично позбавили позивача можливості прийняти участь в аукціоні щодо продажу майна, в яке позивач вложив великі гроші.

Крім того, такі торги відбулися між товариствами області (оголошення відбулось у місцевій газеті „Є"), що унеможливило участь у ньому іншим підприємствам системи споживспілки, як то передбачено Положенням про порядок продажу на аукціоні основних засобів підприємств організацій споживчої кооперації.

Отже, з допомогою спірного рішення: створено нове підприємство „ПСП „СТ КООП 2015 Плюс"; таке підприємство отримало від ТОВ „Експо Проперті Груп" позику 5 300 000 грн., які спрямовані на придбання ресторану „Дружба"; на сфальсифікованому аукціоні продано ресторан, який передано в іпотеку ТОВ „Експо Проперті Груп" в забезпечення договору позики. В разі неповернення позики - Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на майно.

Тому, спірне рішення є таким, що прийнято з порушенням норм чинного законодавства та суперечить інтересам суспільства, моральним нормам та спрямоване на завдання шкоди позивачу.

Спірне рішення, як вказано вище прийнято в силу того, що у позивача існує заборгованість з оренди за період трьох місяців. Проте, таке твердження спростоване рішенням суду у справі номер 924/202/22, де суд навпаки встановив переплату. Також, існує і інша переплата. Так, відповідач, без погодження з позивачем передав частину орендованого позивачем приміщення в оренду підприємцю Бачков І.П. Позивач сплачував оренду за приміщення площею 361,6 м.кв., хоч по факту використовував площу 347,6 кв.м., що на 14 м.кв. менше обумовленої. Враховуючи вказане, позивач направив відповідачу заяву про повернення надлишково сплачених коштів. Про такі обставини відповідач знав, однак намагаючись незаконно позбавити позивача орендованого приміщення (права викупу), не реагував на останні.

Отже, спірним рішенням, яке прийнято всупереч закону, розірвано договір з позивачем та позбавлено останнього права першочергового викупу орендованого приміщення.

У відповіді на відзив, позивач відмічає, що відповідач говорить про те, що позивач оскаржує постанову, яка не стосується об`єкта оренди позивача. Проте, як вказано у позові орендований ресторан „Дружба" площею 361, 6 м.кв. увійшов в склад ресторану „Дружба" площею 433, 1 м.кв., відносно якого прийнято спірну постанову. У новостворений ресторан „Дружба" площею 433, 1 м.кв. увійшов орендований позивачем ресторан „Дружба" площею 361,6 м.кв. та приміщення площею 71,5 м.кв., що перебувало в оренді ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери". Вказане підтверджується додатковими матеріалами наданими позивачем.

Щодо захисту прав позивача. В даному разі діє пряма норма статті 20 ГКУ з приводу права визнання недійсними актів інших суб`єктів, які суперечать законодавству та порушують права суб`єкта господарювання.

Вказано, що на момент вирішення справ 924/565/21 924/952/21, 924/963/21, 924/951/21, 024/149/22 не було встановлено незаконного розірвання договору оренди ресторану „Дружба". Така обставина встановлена у рішенні номер 924/202/22 та має істотне значення для вирішення даного позову.

Відповідач у відзиві відмічає, що постановою від 14.01.16 правління спілки споживчих товариств передбачено право відповідача в договорі оренди узгодити право першочергового викупу без аукціону ресторану „Дружба". Проте, відповідач вказує, що постановою правління прийнято рішення від 09.10.20 про внесення змін до постанови від 14.01.16, де пункт про першочергове право викупу виключений.

Однак, по перше, будь-яких змін у договір щодо відміни такого права не погоджувалось. По друге, існують сумніви щодо фальшування самого документу, що передбачає такі зміни, оскільки в жодній з справ, в тому числі 924/202/22, де досліджувались питання правомірності розірвання договору, такий документ не додавався.

Щодо дозволу про продаж. Тільки 05.03.21 правління спілки товариств Хмельницької області прийняло рішення, постанову номер 22 про надання згоди правлінню Волочиського РайСТ на внутрісистемний продаж приміщення ресторану. Тобто, станом на 24.02.21 відповідач не мав погодження від спілки підприємств області на продаж приміщень.

Відповідач в відзиві вказує, що постановою правління спілки споживчих товариств Хмельницької області від 14.01.16 номер 4 передбачено, що в разі прийняття рішення про передачу спірного майна в оренду вищим органом управління Волочиського РайСТ чи уповноваженим ним органом в договорі оренди можливо передбачити право викупу зазначеного приміщення після закінчення дії договору. Проте, постановою правління спілки споживчих товариств Хмельницької області від 09.10.20 номер 72 внесено зміни у вищевказану постанову від 14.01.16 і пункт про передбачення права викупу приміщення виключено.

Станом на 24.02.21 заборгованість позивача за оренду існувала більше ніж три місяці підряд, що за договором є підставою до його розірвання. В зв`язку з цим прийнято спірну постанову, якою: розірвано договір з позивачем через несплату оренди; надано дозвіл провести внутрісистемний продаж майна (орендованого ресторану).

З приводу поліпшень орендованого ресторану. За договором позивач може здійснювати поліпшення майна лише за умови письмової згоди орендодавця та отримання необхідних дозволів за законодавством. Поліпшення приміщення не відшкодовуються за виключенням передбачених окремою угодою. Позивач жодного разу не звертався з заявами щодо капітального ремонту, реконструкції, добудов чи іншого переобладнання майна. Позивач не отримав будь-якого дозвільного документу, який би підтверджував реконструкцію, здійснення добудов, прибудов чи іншого переобладнання майна.

Твердження позивача відносно того, що приміщення ресторану площею 433, 1 м. кв. сформовано шляхом об`єднання приміщень ресторану „Дружба", що орендується позивачем площею 361,6 м.кв. та приміщення площею 71,5 кв.м., що перебувало в оренді ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери" не відповідає дійсності і не підтверджено документами.

Обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, оскільки рішенням у справі номер 924/565/21 відмовлено в визнанні недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного за результатами аукціону, а рішенням номер 924/951/21 ФОП Коваль Л.В. відмовлено в позові про визнання протиправним та скасування проведення внутрісистемного аукціону з продажу майна, яке орендується.

Даними рішеннями встановлено законність проведення аукціону та укладення договору купівлі-продажу.

В запереченнях на відповідь на відзив вказано, що доводи позивача щодо підозри фальшування постанови від 09.10.20 номер 72 (про виключення положення про продаж майна орендарю) є абсурдним, оскільки дана постанова прийнята на засіданні правління та зареєстрована.

Третя особа у поясненнях вказує, що позовні вимоги ґрунтуються на договорі оренди, який позивач уклав з відповідачем відносно оренди приміщення ресторану „Дружба" у м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, площею 361, 6 м.кв.

У той же час, спірна постанова стосується ресторану „Дружба" площею 433, 1 м.кв., яка є власністю третьої особи. З позову зрозуміло, що позивач претендує на приміщення ресторану, який перебував у нього у оренді. Проте, індивідуальні ознаки даного ресторану не співпадають з ознаками приміщення, щодо якого видано спірну постанову. Позивач, посилаючись на порушення свого переважного права на викуп об`єкта оренди, оскаржує постанову, яка стосується нерухомого майна, відмінного від вказаного об`єкта оренди.

Позовна вимога не є ефективним способом захисту права позивача на купівлю об`єкта оренди, оскільки задоволення позову у такому разі, не призведе до захисту такого права та змусить позивача звертатись до суду з іншим позовом.

Позивач вказує, що він протягом дії договору оренди спірного приміщення витратив біля 3 000 000 грн. на його поліпшення. Проте, жодних доказів на підтвердження вказаного немає. Згідно договору, поліпшення орендованого майна не відшкодовуються та у рахунок оренди не враховуються за винятком передбачених окремою угодою сторін випадків.

Позивач висловив сумнів з приводу: законності аукціону з продажу ресторану; законності укладення договору купівлі-продажу ресторану; законності договору іпотеки, яким третя особа передала в іпотеку ресторан ТОВ „Експо Проперті Груп".

Однак, рішенням суду у справі номер 924/565/21 ФОП Коваль Л.В. відмовлено у позові про визнання недійсним договору купівлі-продажу ресторану; рішенням суду у справі номер 924/951/21 ФОП Коваль Л.ІВ. відмовлено в позові про визнання протиправним та скасування проведення внутрісистемного аукціону щодо продажу ресторану; рішенням суду номер 924/951/21 відмовлено у позові ФОП Коваль Л.В. про визнання недійсним договору іпотеки. Отже, вищевказані доводи позивача безпідставні.

Позивач вказав, що спірна постанова є правочином. Проте, таке твердження не відповідає дійсності, оскільки практика суду однозначно відносить рішення загальних зборів до актів ненормативного (індивідуального) характеру, а не до правочинів. До таких рішень не можуть застосовуватися вимоги ЦКУ про недійсність правочинів.

Матеріалами справи встановлено.

За свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 18.08.04 за відповідачем зареєстровано приватну власність на нежитлову будівлю ресторан „Дружба" у м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а.

24.12.15 відповідач звернувся до голови спілки споживчих товариств Хмельницької області листом під номером 123 де просить надати дозвіл на укладення довгострокового (п`ятирічного) договору оренди частини приміщення ресторану „Дружба" в м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а площею 361, 6 м.кв. з ПП Коваль Л.В. з подальшим їх викупом.

14.01.16 постановою правління спілки товариств Хмельницької області номер 4 погоджено передачу в оренду строком на п`ять років частини приміщення ресторану „Дружба" площею 361, 6 м.кв., що розташоване в будівлі номер 7а по вул. Незалежності м. Волочиськ. В разі прийняття рішення про передачу вказаного майна в оренду вищим органом управління Волочиського Рай СТ або уповноваженим ним органом в договорі оренди можливо передбачити право викупу зазначеного приміщення після закінчення терміну дії договору за ціною, що визначена на підставі висновку оцінки на момент викупу.

18.01.16 постановою номер 8 правління Волочиського Рай СТ вирішено укласти з ФОП Коваль Л.В. з п`ятирічним терміном дії договір оренди частини приміщення ресторану „Дружба" в м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а площею 361, 6 м.кв.

16.03.16 між Волочиським Районним споживчим товариством Хмельницької ОСС (орендодавець) та Коваль Л.В. (орендар) укладено договір оренди приміщення, відповідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування 70/100 частини нежитлової будівлі, ресторан „Дружба", що розташований в м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, Хмельницька обл. на строк, вказаний у п. 4.1. договору. В оренду передається приміщення площею 361, 6 кв.м.

Відповідно п. 4.1. договір набуває чинності з моменту підписання сторонами та нотаріального посвідчення та діє протягом п`яти років, а саме з 16.03.16 до 16.03.21.

Згідно п. 7.1.11 орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.

17.03.16 сторони підписали акт прийому-передачі, в силу якого позивачу передано у користування частину приміщення ресторану „Дружба" в м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, площею 361, 6 м.кв.

В заяві , яка адресована відповідачу, позивач просить дозволити добудувати 2 поверх ресторану „Дружба". Заява містить завірену підписом резолюцію - дозволяю добудову приміщення ресторану „Дружба".

Також позивач подав заяву про надання дозволу на проведення капітального ремонту приміщення ресторану „Дружба" по вул. Незалежності, 7а на суму 2 000 000 грн. Заява містить підписану резолюцію - надаю дозвіл на проведення ремонту приміщення ресторану „Дружба" 24.05.16.

31.05.16 прийнято постанову 57 правління Волочиського Рай СТ, якою дозволено орендарю ресторану „Дружба" ФОП Коваль Л.В. встановити літній майданчик ресторану „Дружба" в м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а, провести роботи з його модернізації та переобладнання в зразковий конкурентноспроможний стан.

28.03.19 сторони уклали додаткову угоду до вище відміченого договору, яка стосується зміни розміру орендної плати.

У справі наявна постанова правління спілки споживчих товариств області номер 72 від 09.10.20 яким внесено зміни до постанови правління спілки споживчих товариств Хмельницької області від 14.01.16 номер 4, саме п. 2 наступного змісту " У разі прийняття рішень про передачу вказаного майна в оренду вищим органом управління Волочиського Рай СТ або уповноваженим ним органом в договорі оренди можливо передбачити право викупу зазначеного приміщення після закінчення терміну дії договору за ціною, що визначена на підставі висновку оцінки на момент викупу" виключити з даної постанови.

28.10.20 між відповідачем (орендодавець) та ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери" (орендар) укладено договір оренди номер 36 в силу якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування частину приміщення ресторану „Дружба" площею 71, 5 м.кв. за адресою: м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7 а.

01.02.21 між відповідачем та ФОП Терещенко В.В., укладено договір за яким відповідач доручає, а оцінювач приймає на себе обов`язки щодо виконання роботи по дослідженню про виділення в натурі часток майна будівлі ресторану „Дружба" площею 456, 2 кв.м. Волочиського Рай СТ в Хмельницькій області, м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а

03.02.21 між відповідачем та ОСОБА_2 укладено договір про поділ нежитлової будівлі, згідно з яким сторони (співвласники) домовилися про поділ нежитлової будівлі ресторан „Дружба" в натурі кожній стороні, відповідно до їх часток в спільному майні. Нежитлова будівля ресторан „Дружба" площею 456, 2 м.кв., у м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а належить співвласникам на праві власності: відповідачу - 95/100 частки будівлі, реєстраційний номер 209; стороні 2 - ОСОБА_2 - 5/100 частки будівлі, реєстраційний № 209.

09.02.21 позивач звернувся до відповідача з заявою про надання договору купівлі-продажу приміщення 70/100 частини нежитлової будівлі ресторану „Дружба" площею 361, 6 кв .м. що розташоване в м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а.

Листом від 12.02.21 номер 9, адресованим позивачу, відповідач доводить до відома, що договір оренди ресторану закінчується 16.03.21 та поновлюватися не буде, що є підставою до його припинення. Через це, відповідач просить передати нежитлове приміщення та інше майно за договором від 16.03.16 та розрахуватися по оренді.

В заяві від 16.02.21, поданій відповідачу, позивач наголошує ще раз, що він хоче скористатися своїм правом викупу приміщення. Просить повідомити час, місце де буде укладено договір купівлі-продажу приміщення.

Листом від 24.02.21 номер одинадцять голова правління РАЙСТ просить голову спілки споживчих товариств області надати погодження на продаж з аукціону приміщення ресторану „Дружба" за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а площею 433, 1 метр.кв. До листа подано перелік об`єктів основних засобів по Волочиському Рай СТ, які пропонуються до продажу і Економічне обґрунтування об`єкту який пропонується до продажу.

24.02.21 прийнято постанову четвертих зборів уповноважених членів Волочиського районного споживчого товариства п`ятого скликання, якою: розірвано договір оренди частини нежитлового приміщення ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, посвідчений приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. за № 910 від 16.03.16 у зв`язку з несплатою орендарем Коваль Л.В. орендної плати протягом трьох місяців підряд; надано дозвіл правлінню провести внутрісистемний продаж з аукціону нежитлового приміщення, ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, площею 433, 1 кв.м.

В повідомленні від 24.02.21 номер 12 відповідач вказує (адресовано позивачу), що: розриває укладений з позивачем договір оренди приміщення від 16.03.16, посвідчений Гадайчук Є.А., приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу; доводить до відома, що договір є розірваним з моменту одержання позивачем вказаного повідомлення; вимагає протягом доби з дати розірвання договору повернути орендодавцю орендоване приміщення і інше майно.

Листом від 03.03.21 номер тринадцять відповідач повідомив позивачу, що надати запитуваний договір купівлі-продажу приміщення 70/100 частини нежитлової будівлі ресторану „Дружба" м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а немає можливості в зв`язку з його відсутністю.

Постановою від 05.03.21 номер 22 правління спілки споживчих товариств області надало згоду правлінню Волочиського Рай СТ на внутрісистемний продаж нежилого приміщення ресторану „Дружба" пощею 433, 1 м.кв. на вул. Незалежності, 7а.

В заяві від 05.03.21, адресованій відповідачу позивач відмічає - фактично орендарем ресторану „Дружба" використовувалась площа 346, 8 м.кв.. Кімнату площею 14, 8 кв.м. використовував підприємець Бачков І.П. Враховуючи відмічене, позивач просить повернути надмірно виплачені кошти та збитки за невикористану площу.

Листом від 15.03.21 номер 15 відповідач повідомляє позивачу, що на підставі розірвання договору оренди, про що позивач повідомлений, зобов`язання сторін у тому числі з приводу викупу ресторану, вважаються припиненими.

Листом від 16.03.21 (повторно відповідачу) позивач зазначає, що має бажання скористатись своїм правом на викуп ресторану.

За протоколом проведення внутрісистемного аукціону від 25.03.21 організатор - спілка споживчих товариств Хмельницької області провів аукціон по об`єкту - нежитлове приміщення ресторану „Дружба" площею 433, 1 м.кв. Волочиського Рай СТ за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а. Переможцем торгів стало ПСК „СТ КООП 2015 Плюс".

14.04.21 між відповідачем (продавець) та ПСК „СТ КООП 2015 Плюс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення згідно з яким продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитлове приміщення ресторан „Дружба" площею 433, 1 м.кв. за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а.

За витягом з держреєстру речових прав на нерухоме майно від 14.04.21 - 16.03.16 зареєстровано право користування (оренди) відносно об`єкта 70/100 частини будівлі пл. 361, 6 м.кв. за договором оренди номер 910 від 16.03.16, видавник - приватний нотаріус Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. Строк оренди до 16.03.21 з правом викупу після закінчення договору. Орендар - Коваль Л.В., орендодавець - Вололчиське РСТ. 13.04.21 запис про припинення іншого речового права.

22.04.21 між ТОВ „Експо Проперті Груп" (іпотеко держатель) та ПСК „СТ КООП 2015 Плюс" (іпотекодавець) укладено договір іпотеки предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, зазначеного в п. 1. 4 договору в забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем в силу чого іпотекодержатель має право в разі невиконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

За цим договором іпотекою забезпечується виконання зобов`язань іпотекодавця що виникають з договору позики від 18.03.21 номер 18/03-2021, укладеного в простій письмовій формі між іпотекодержателем та іпотекодавцем за умовами якого іпотекодавець, як позичальник, зобов`язаний повернути іпотеко держателю, як позикодавцю усю суму позики, а саме гроші у сумі 5 300 000 грн. та проценти.

В забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань, визначених п. 1.2. договору, іпотекодавець надає в іпотеку нерухоме майно - нежиле приміщення ресторан „Дружба", площею 433, 1 м. кв., в Хмельницькій обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а.

22.04.21 третя особа направила позивачу вимогу за номером 2204/20-01 де просить усунути перешкоди в здійсненні третьою особою, як власником, права користування нежитловим приміщенням - ресторан „Дружба", що знаходиться в м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а, шляхом звільнення цього приміщення від майна позивача та персоналу протягом однієї доби після отримання вимоги. Докази направлення вимоги - опис вкладення та поштова накладна від 23.04.21.

Таку ж вимогу направлено ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери" (відносно приміщення 71, 5 м.кв.). Також подано докази направлення.

17.11.21 господарським судом Хмельницької області ухвалено рішення по справі номер 924/564/21 за позовом ПСК „СТ КООП 2015 Плюс" до ФОП Коваль Л.В. про виселення, яким позов задоволено. Виселено ФОП Коваль Л.В. з нежитлового приміщення ресторану „Дружба" площею 433, 1 кв. м за адресою: Хмельницька область, Волочиський район, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7 а

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.05.22 у даній справі (924/564/21) вищевказане рішення господарського суду Хмельницької області залишено в силі.

20.12.21 господарським судом Хмельницької області ухвалено рішення по справі номер 924/882/21 за позовом ПСК „СТ КООП 2015 Плюс" до ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери" про виселення з нежитлового приміщення ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Волочиський район, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а., яким позов задоволено. Виселено ТОВ „Юридична компанія Коваль В.В. і партнери" з нежитлового приміщення ресторану „Дружба" (площа 71, 5 кв.м), що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Волочиський район, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а

21.06.22 господарським судом Хмельницької області ухвалено рішення по справі номер 924/149/22 за позовом ФОП Коваль Л.В. до Волочиського РСТ про визнання недійсною з моменту вчинення додаткову угоду від 28.03.19 до договору від 16.03.16 (про зміну орендної плати за спірне приміщення), яким в позові відмовлено.

31.08.22 господарським судом Хмельницької області ухвалено рішення по справі номер 924/202/22 за позовом ФОП Коваль Л.В. до Волочиського РСТ про визнання недійсним одностороннього правочину щодо відмови від договору оренди приміщення та його розірвання, вчинений Волочиським Рай СТ, та оформлений повідомленням номер 12 від 24.02.21 (де відповідач повідомляє про розірвання договору оренди спірного приміщення), яким позов задоволено, визнано недійсним односторонній правочин щодо відмови від договору оренди приміщення та його розірвання, вчинений Волочиським Рай СТ та оформлений повідомленням від 24.02.21 номер 12. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.23 в справі номер 924/202/22 рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.22 в цій справі залишено без змін. Ухвалою Верховного Суду від 22.06.23 у справі номер 924/202/22 відмовлено Волочиському Рай СТ в задоволенні клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження постанови Північно-західного апеляційного суду від 23.01.23 та рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.22 в справі 924/202/22. Відмовлено Волочиському Рай СТ у відкритті касаційного провадження в справі 924/202/22.

Листом номер 3656/102-23 від 24.04.23 відділ поліції № 2 Хмельницького РУП ГУНП в Хмельницькій області, адресованому позивачу відмічено, що поліція не заперечує на використанні показів Бачкова І.П. , зафіксованих в протоколі допиту свідка від 28.12.22 при захисту прав позивача у господарському судочинстві.

В протоколі допиту свідка від 28.12.22 Бачкова І.П. свідок пояснив - на вул. Незалежності 7 „в в м. Волочиськ в нього є магазин „Господарські товари". По вул. Незалежності 7а в м. Волочиськ знаходиться приміщення ресторану „ Дружба " яке, як відомо свідку з 2016 року орендує ФОП Коваль Л.В. В приміщенні ресторану „ Дружба " з тильної сторони за кухнею і кладовою є кімната розміром біля 14 м.кв., яку свідок орендує приблизно з 2016 року. Орендує він вказане приміщення на підставі договору з Волочиським рай СТ, власником приміщення. Орендну плату він сплачував регулярно. Стверджувати що в нього збереглася копія договору Бачков І.П. не може. Оренду він сплачував представнику Рай СТ, який приходив до Бачкова І.П. у магазин. Проте, вже приблизно біля року до нього ніхто з представників Рай СТ за оплатою не приходив, тому він її не сплачував.

За витягом з сайту You Control про ПСК „СТ КООП 2015 Плюс", вказане підприємство знаходиться у стані припинення. Серед засновників підприємства: ОСОБА_4 , СТ „СТ КООП 2015", засновники станом на 12.03.21 - кінцевий беніфіціарний власник - ОСОБА_5 , СТ „СТ КООП 2015", станом на 27.06.22 - СТ „СТ КООП 2015", кінцевий беніфіціарний власник - ОСОБА_6 .

Також подано: заяву від 15.02.19 позивача, адресовану Голові Волочиської ОТГ; акт від 15.03.19 номер один про встановлення в приміщенні ресторану „Дружба" пошкодження ділянки покрівлі, забиття сміттям водозабірних воронок, не влаштування захисним ковпаками обрізних витяжок, пошкодження покрівлі альтанки; пропозицію позивача, адресовану відповідачу від 02.03.21 з`явитися до приватного нотаріуса та укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан „Дружба") в м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а.; організаційна структура членів системи споживчої кооперації спілки споживчих товариств Хмельницької області на 25.03.21; адвокатський запит від 04.11.22 до відповідача про надання інформації із доказами надіслання (опис, накладна, трекінг); копії судових рішень в справах 924/169/22, 924/565/21, 924/952/21, 924/963/21, 924/266/21, 924/951/21, де учасниками процесу є ПСК „СТ КООП 2015 Плюс", Волочиське РСТ, ТОВ „Експо Проперті Груп", представником яких є Коновалов М.А.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши подані сторонами докази та давши їм оцінку в сукупності, суд врахував таке.

Позивач, за договором оренди від 16.03.16, посвідченим Гадайчук Є.А. приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу під номером 910, є орендарем частини (70/100) нежитлової будівлі ресторан „Дружба", у Хмельницькій обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а., площею 361, 6 квадратних метри. Строк договору з моменту його підписання та нотаріального посвідчення до 16.03.21.

При цьому, п 7.1.11 договору передбачає - орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.

Як видно зі змісту спірної постанови, вона приймалась на підставі того, що як вказано в абз. 1 і 2 - станом на сьогодні (24.02.21 дата постанови) заборгованість Коваль Л.В. за договором оренди від 16.03.16, посвідченого приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. за номером 910 становить більше трьох місяців підряд.

У зв`язку з цим постановлено:

1. розірвати договір оренди частини нежитлового приміщення ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а , посвідчений приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. за № 910 від 16.03.16 у зв`язку з несплатою орендарем Коваль Л.В. орендної плати протягом трьох місяців підряд;

2. надано дозвіл правлінню провести внутрісистемний продаж з аукціону нежитлового приміщення, ресторану „Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а , площею 433, 1 кв.м.

Цього ж 24.02.21 за номером 12 відповідач направив позивачу повідомлення, про те, що станом на 24.02.21 позивач не вніс орендну плату протягом трьох місяців підряд за січень - березень 2021 р. Отже, відповідач розриває укладений з позивачем договір від 16.03.16, посвідчений Гадайчук Є.А. приватним нотаріусом під номером 910. Вказує, що договір є розірваним з моменту одержання позивачем даного повідомлення. Також вимагає звільнити приміщення.

У подальшому, в силу договору купівлі-продажу від 14.04.21, відповідач продав нежитлове приміщення ресторан „Дружба" площею 433, 1 м.кв. за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а . ПСК „СТ КООП 2015 Плюс".

Тобто, підставою для розірвання договору від 16.03.16 номер 910 та надання дозволу на проведення продажу орендованого майна (прийняття спірної постанови) стала наявність заборгованості за договором, яка тривала протягом трьох місяців підряд січень-березень 2021 р.

Як вбачається з рішення господарського суду Хмельницької області у справі номер 924/202/22, яке за результатами оскаржень залишено без змін, суд встановив, що за договором оренди від 16.03.16 орендна плата становила 6 000 грн. в місяць. Таким чином, за період з 01.04.19 (дата початку дії додаткової угоди від 28.03.21, яка є нікчемною) позивачем ( Коваль Л.В. ) мало бути сплачено 138 000 грн. (за 23 місяці). Натомість позивачем із врахуванням додаткової угоди сплачено 195 240 грн., тобто станом на 01.01.21 існувала переплата у розмірі 57 240 грн. відповідно на момент оформлення повідомлення від 24.02.21 номер 12 у ФОП Коваль Л.В. була відсутня заборгованість зі сплати орендної плати.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність істотного порушення позивачем (орендарем) умов договору, а тому зазначене зумовило відсутність обставин, необхідних для розірвання договору.

Отже, враховуючи, що рішенням суду встановлена відсутність обставин за яких договір від 16.03.16 номер 910 міг би бути розірваний в односторонньому порядку, зокрема відсутність заборгованості по оренді станом на 24.02.21, підстав для прийняття спірної постанови не було. Матеріали справи свідчать, що спірна постанова прийнята з метою не виконання умов договору оренди щодо права позивача на викуп об`єкту оренди по завершенню орендних відносин. Приймаючи спірну постанову відповідач неправомірно застосував норми ст. 782 ЦКУ, де визначено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Крім того, спірна постанова та подальші дії відповідача відносно продажу об`єкта оренди третій особі порушують умови договору (в частині прав позивача) та закону. А саме, при наявності у договорі п. 7.1.11., що передбачав право орендаря на викуп приміщення після закінчення дії договору та за наявності заяв позивача про намір скористатися вказаним правом, відповідач не мав права продавати майно без залучення позивача. При цьому, договір мав би бути діючим з відповідним положенням п. 7.1.11. В витягу з держреєстру речових прав від 14.04.21 також відмічено - строк дії оренди за договором 910 від 16.03.16: 16.03.21, додаткові відомості: з правом викупу після закінчення дії договору; орендар Коваль Л.В .

Маючи намір продати майно, відповідач мав би залучити до цього процесу позивача, оскільки він має відповідне переважне право. Проведення ж аукціону з приводу продажу майна без позивача:

- прямо суперечить домовленостям сторін та порушує право позивача на викуп приміщення (п. 7.1.11 міститься в розділі „права орендаря").

- порушує умови ст. 777 ЦКУ відповідно якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно п. 10 ч. 1 ст. 20 ГПКУ Господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах щодо оскарження актів (рішень) суб`єктів господарювання та їх органів, посадових та службових осіб у сфері організації та здійснення господарської діяльності, крім актів (рішень) суб`єктів владних повноважень, прийнятих на виконання їхніх владних управлінських функцій, та спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем.

За ст. 20 ГКУ кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів.

Враховуючи вказане, а також те, що прийняттям спірної постанови порушено право позивача на першочерговий викуп орендованого майна та те, що така постанова прийнята всупереч вимог ст. ст. 777, 782 ЦКУ, остання підлягає визнанню недійсною.

Враховуючи назване, не досліджуються обставини того, чи є спірна постанова правочином, чи ні, з тих підстав, які відмічені сторонами, оскільки право на її оскарження випливає з вище наведених норм.

При цьому, спростовуються доводи відповідача про обрання позивачем невірного способу захисту, оскільки з визнанням недійсною спірної постанови, позивач відновлює своє право викупу орендованого майна.

Доводи відповідача про правомірність здійснення аукціону (продаж спірного майна), яка підтверджується рішенням у справі 924/951/21 не приймається судом, оскільки обставини дотримання/недотримання порядку проведення аукціону, що було предметом дослідження в вказаній справі, не входить в предмет доказування за даним позовом.

Також у справі 924/951/21 встановлено відсутність порушеного права Коваль Л.В. проведенням аукціону. Однак, дане рішення прийнято 28.12.21 без урахування обставин, досліджених судом у справі 924/202/22, рішення в якій прийнято 31.08.22 та встановлено відсутність заборгованості за договором, що стало підставою для винесення необґрунтованої спірної постанови. про розірвання договору, чим порушено право позивача, обумовлене розірванням договору. Тому, при вирішенні даного позову змінились обставини наявності прав позивача на спірне майно, які існували при вирішенні справи 925/951/21. Після прийняття рішення у справі 924/202/22 виникли обставини, які підтверджують наявність порушеного права позивача на викуп майна.

Твердження відповідача та третьої особи які ґрунтуються на різності площ в договорі оренди та спірній постанові в частині надання дозволу на продаж не мають в даному випадку правового значення для вирішення спору оскільки спірне рішення стосувалось саме об`єкту оренди за договором від 16.03.2016 року. Подальше приєднання відповідачем до приміщень ресторану „Дружба" додаткового приміщення не змінює обставин незаконності оскаржуваної постанови. Суд зазначає, що за договором оренди від 16.03.16 номер 910 об`єктом оренди позивача є 70/100 частини нежитлової будівлі, ресторан „Дружба", за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, площею 361, 6 м.кв.

Згідно спірної постанови надано дозвіл правлінню провести внутрісистемний продаж з аукціону майна - нежитлове приміщення ресторану „Дружба" за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а площею 433, 1 м. кв.

Отже, адреси приміщень, які є об`єктом оренди по договору та яким розпорядилися шляхом надання дозволу на його продаж відповідно спірної постанови, в частині: області, міста, вулиці, та номера „7а" повністю співпадають. Співпадають і назви об`єкта - ресторан „Дружба". Не співпадають лише площі.

При цьому, у договорі вказано, що об`єктом оренди є 70/100 частини нежитлової будівлі, а об`єктом спірної постанови є нежитлове приміщення. Надання дозволу на продаж об`єкта площею 433, 1 м.кв. є рішенням спірної постанови за п. 2. Пунктом же 1 постанови є розірвання договору оренди, де об`єктом оренди є приміщення площею 361, 6 м.кв. Тобто, відмічене доводить, що частина приміщення за договором (про який йде мова у тому числі в постанові) та приміщення, про яке відмічено у постанові є частинами одного і того ж об`єкта.

Зокрема, за ст. 26 - 3 Закону „Про регулювання містобудівної діяльності" адресою об`єкта нерухомого майна (далі - адреса) є унікальна структурована сукупність реквізитів, що використовуються для ідентифікації об`єкта та визначення місця його розташування на місцевості.

Адреса присвоюється об`єктам будівництва, будинкам, будівлям, спорудам, квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Реквізитами адреси є:

1) назва держави (Україна);

2) назва адміністративно-територіальної автономії у складі України - для об`єктів, розташованих на території Автономної Республіки Крим;

3) назва області (крім Автономної Республіки Крим, міст Києва та Севастополя);

4) назва району - для населених пунктів районного підпорядкування;

5) назва населеного пункту, а для об`єктів, розташованих за його межами, - назва найближчого населеного пункту (об`єднаної територіальної громади), розташованого у межах відповідного району (об`єднаної територіальної громади);

6) назва гідрографічного, соціально-економічного, природно-заповідного або іншого подібного об`єкта (за наявності);

7) назва вулиці, площі, майдану, шосе, проспекту, бульвару, алеї, провулку, узвозу тощо (далі - вулиця) (за наявності);

8) номер об`єкта (будинку, будівлі, споруди);

9) номер корпусу - для об`єктів, які складаються з декількох корпусів;

10) номер квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об`єктом нерухомого майна (за наявності).

Тобто, враховуючи, що об`єкти нерухомості, вказані в договорі та постанові мають однакові назви області, населеного пункту, вулиці та номер (Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а), дані реквізити є унікальною структурованою сукупністю, яка дає можливість ідентифікувати об`єкт як один і той же. Різниця в площі свідчить лише про дві частини одного цілого. Теж стосується і об`єкта площею 71, 5 м.кв. (та ж адреса, як видно із умов договору від 28.10.20 номер 36)

Слід відмітити і те, що справа не містить доказів зміни адреси об`єкта в Хмельницькій обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, тому підтвердження того, що означений об`єкт змінювався та ставав іншим, а ніж ресторан «Дружба» відсутні.

Більше того, свідченням того, що об`єкт оренди за договором від 16.03.13 та приміщення в спірній постанові є одним і тим же об`єктом нерухомого майна є те, що третя особа, яка придбала спірне майно за результатами отримання дозволу на продаж в силу спірної угоди, направила вимогу до позивача від 22.04.21 про усунення перешкод в здійсненні права користування приміщенням ресторану у м. Волочиськ, вул. Незалежності 7а шляхом звільнення приміщення. За умови різності приміщень, подання вимоги про звільнення ресторану «Дружба» у м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, адреса якого аналогічна адресі орендованого приміщення за договором від 16.03.16, булла б відсутня. При цьому доказів того, що позивач орендував приміщення за вказаною адресою, інше ніж визначено договором оренди номер 910 у справі не має.

Доводи обох сторін відносно поліпшень майна не мають значення для вирішення справи, оскільки не стосуються предмету її дослідження, виходячи з підстав і предмету позову. Вимоги щодо визнання недійсною спірної постанови стосуються дослідження обставин наявності / відсутності права позивача на викуп майна взагалі, а не його конструктивних доробок.

З приводу постанови від 09.10.20 номер 72, якою внесено зміни до постанови від 14.01.16 номер 4, якою виключено п. 2 про право викупу приміщення після закінчення терміну дії договору то судом відмічається що в правовідносини сторін щодо оренди приміщення ресторану „Дружба" врегульовані договором від 16.03.2016 року, а тому внесення змін до постанови яка передувала укладенню договору не має правового значення.

Також необхідно вказати, що першочергове право позивача на викуп майна, передбачено не лише договором, а і нормою ст. 777 ЦКУ, що передбачає лише одну умову її застосування - належне виконання договору, що має місце у відносинах між сторонами.

Отже, позов обґрунтований, підлягає задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

Позов задовольнити.

Визнати недійсною та скасувати постанову 4 зборів уповноважених членів Волочиського районного споживчого товариства п`ятого скликання від 24.02.21 "Про подальше використання нежитлового приміщення ресторану "Дружба", що знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а у зв`язку з закінченням терміну дії оренди".

Стягнути з Волочиського районного споживчого товариства (31200, Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Котляревського, 4, ) на користь фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни ( АДРЕСА_2 , ІПН НОМЕР_1 ) 2 684 грн. (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири грн. 00 коп.) судових витрат.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. (ч.1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. (ч.1 ст. 256 ГПК України).

Суддя Ю.В. Гладюк

Повний текст рішення складено 26.07.23.

Віддрук / напр 4 прим:

1 - до справи

2 - позивач (ІНФОРМАЦІЯ_2)

3 - відповідач ()

4 - третя особа (ІНФОРМАЦІЯ_1)