ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________УХВАЛА
"18" липня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/1246/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О.А., розглянувши матеріали справи № 916/1246/23:
треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути нежитлові приміщення
з підстав порушення умов договору
за участю представників:
від прокуратури: Тунік В.М.
від позивача: Явченко Д.В.;
від відповідача: Морозова О.С.,
від третьої особи 1: не з`явився.,
від третьої особи 2: Тимошевська Ю.Й.
від третьої особи 3: не з`явився.
В С Т А Н О В И В :
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, в інтересах держави, в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" яким просить суд:
- розірвати договір купівлі-продажу від 06.07.2012, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Приморський бульвар XXI», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556 та зобов`язати TOB «Приморський бульвар XXI» повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.
Позов мотивовано тим, що власником (відповідачем) не вживаються відповідні заходи щодо утримання будівлі-пам`ятки по бул. Приморському, 5 в належному стані, зокрема, не вживаються відповідні заходи щодо: збереження, належного утримання, належної експлуатації об`єкта нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, проведення поточного та капітального ремонту, виконання реставраційних робіт нерухомої пам`ятки національного значення, що призводить до її руйнування, та на даний час обвалення окремих частин фасаду будівлі загрожує життю та здоров`ю людей.
28.03.2023 року суд відкрив провадження у справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, залучив до участі у справі, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації; Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради; Міністерство культури та інформаційної політики України, призначив дату та час підготовчого засідання.
05.06.2023 року Господарським судом Одеської області у складі судді Демешина О.А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В. та старшого судового розпорядника Ісак Д. П. здійснено огляд речових доказів за їх місцезнаходженням, в порядку ст. 82 ГПК України, а саме - будівлі, яка розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 (далі Будівля) по справі № 916/1246/23, про що складено відповідний протокол. Так, судом встановлено, наступне:
Зовнішній вигляд фасадної частини Будівлі, що виходить на Приморський бульвар м.Одеси, містить ознаки часткового руйнування та пошкоджень, зокрема: відшарування декоративного шару; руйновання трьох декоративних елементів із чотирьох таких елементів, що були розташовані над першим поверхом фасадної частини Будівлі; відсутні декоративні кронштейни над центральним входом, які були розташованні на 3-му поверсі будівлі у лівій частині фасаду 3-го поверху відсутнє скляне заповнення; колони перед центральним входом знизу доверху мають тріщини по всій їхній площі.
Оглядом внутрішньої частини Будівлі встановлено наступне. Перший поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково відсутнє перекриття між 1-м та 2-м поверхами; частково зруйновані стіни між приміщеннями Будівлі.
Другий поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; камін в одному з приміщень має сколи та частково зруйнований; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 2-м та 3-м поверхами та зруйнована і обвалена підлога.
Третій поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 3-м поверхом і мансардою та зруйнована та обвалена підлога; сходи між першим та третім поверхами мають численні сколи та пошкодження.
Мансарда: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між мансардою і дахом Будівлі та зруйнована і обвалена підлога; з мансарди лівого флігеля через обвалену стелю вбачається, що в цій частині Будівлі повністю зруйнований дах і відсутня покрівля.
1. Чи перебувала в аварійному стані до передачі у власність ТОВ «Приморський бульвар XXI» будівлі пам`ятки архітектури?
2. В якому стані до передачі у власність ТОВ «Приморський бульвар XXI» перебувало перекриття між перши та другим поверхами лівого крила будівлі, перекриття даху?
3. Чи збережені основні автентичні елементи, що мають архітектурну цінність ?
4. Чи збережені елементи внутрішнього оздоблення, живопису, предмети прикладного мистецтва?
5. Чи наявні суттєві погіршення стану будівлі при перебуванні у власності ТОВ «Приморський бульвар XXI» порівняно за станом до передачі у власність?
6. Чи можливо проведення робіт з капітального ремонту будівлі, в тому числі даху, без погодження зі співвласником (власником квартири, частина якої розташована у мезоніні будівлі)?
7.Чи з`явились за період перебування будівлі пам`ятки архітектури у власності ТОВ «Приморський бульвар XXI» недоліки, яких не було до передачі у власність товариству, які суттєво впливають на загальний стан будівлі?
8. Чи проводились ТОВ «Приморський бульвар XXI» ремонтні, або будь-які інші роботи, направлені на збереження будівлі пам`ятки культури, що розташована у м Одесі по Приморському бульвару 5 у період з моменту передачі будівлі у власність по теперішній час.
29.06.2023 року Одеська міська рада надала суду заперечення про призначення експертизи. Заперечення мотивовані порушенням Відповідачем порядку звернення із клопотанням про призначення експертизи. Між тим, суд вважає, що для вирішення спору необхідні спеціальні знання у будівельній сфері і приймає до уваги об`єктивну неможливість надання Відповідачем, у 15-ти денний строк з моменту отримання ухвали про відкриття провадження у цій справі, одночасно з відзивом на позов такого доказу, як висновок експерта, виготовлення якого є неможливим у такий незначний період часу.
Представник прокуратури, також, заперечив про ти призначення судової експертизи по справі, однак в разі призначення судом такої експертизи просив поставити на розгляд експертів наступні питання:
- визначити, яким на цей час є технічний стан не житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Які причини наявних пошкоджень та руйнувань зазначених приміщень та їх елементів?;
- чи забезпечено Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI, як власником не житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м. їх збереження, належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій ?;
- чи проводились, починаючи з 06.07.2012р., ремонтно-реставраційні, протиаварійні роботи у нежитлових приміщеннях підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?
Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору (Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради) заперечив проти призначення судової експертизи.
Згідно ст. 99 ГПК України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;
2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
2. У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу.
3. При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. З урахуванням обставин справи суд має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).
4. Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.
5. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.
6. Питання, які ставляться експерту, і його висновок з них не можуть виходити за межі спеціальних знань експерта.
7. Призначений судом експерт невідкладно повинен повідомити суд про неможливість проведення ним експертизи через відсутність у нього необхідних знань або без залучення інших експертів.
Відповідно до статті 1 Закону України Про судову експертизу судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об`єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду.
Відповідно до частини другої статті 9 Закону України Про судову експертизу особа або орган, які призначили судову експертизу, можуть доручити її проведення тим судовим експертам, яких внесено до державного Реєстру атестованих судових експертів, а у випадках, передбачених частиною четвертою статті 7 цього Закону, - іншим фахівцям з відповідних галузей знань.
З огляду на викладене, суд вважає, що для встановлення всіх обставин справи та винесення законного та обґрунтованого рішення по справі суду необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право - для визначення технічного стану нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м., а також, - для визначення того чи вживались відповідачем заходи щодо збереження вказаного майна у належному технічному стані в період з моменту отримання цього майна у власність і до звернення прокурора до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу по цій справі.
Отже, суд вважає за доцільне призначити по справі судову будівельно-технічну експертизу на розгляд якої поставити питання з урахуванням узагальнення питань, запропонованих відповідачем та прокурором та не приймаючи до уваги питання, запропоноване відповідачем щодо можливості проведення робіт з капітального ремонту (в тому числі даху) без погодження з власником квартири, частина якої розташована в мезоніні будівлі відноситься до сфери права і не потребує необхідних знань в галузі будівництва.
Крім того, приймаючи до уваги, що позивач та третя особи заперечили проти призначення судової експертизи, а представником прокуратури не зазначено експертної установи, якій слід доручити проведення експертизи в разі, якщо судом така експертиза буде призначена, слід вважати, що сторонами не було досягнуто згоди щодо експертної установи, тому, за приписами ч. 3 ст. 99 ГПК України - суд доручає проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.
Керуючись ст.ст. 100, 107, п.2 ч.1 ст.228, п.6 ч.1 ст.229, ст. 234, 235 ГПК України, суд
1. Призначити по справі № 916/1246/23 судову будівельно-технічну експертизу.
2. На вирішення експертів поставити наступні питання:

2.1. Чи перебували в аварійному стані нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу вказаних об`єктів від 06.07.2012року?
2.2. В якому стані до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу від 06.07.2012року нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., - перебувало перекриття між першим та другим поверхами і перекриття даху будівлі розташованої за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5?
2.3. Чи наявні суттєві погіршення стану нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., у порівнянні зі станом цих приміщень, який існував до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року?
2.4. Яким на цей час є технічний стан нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Які причини наявних пошкоджень та руйнувань зазначених приміщень та їх елементів?
2.5. Чи забезпечено Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI, як власником не житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Прнимоський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м. їх збереження, належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій?
2.6. Чи проводились, починаючи з 06.07.2012р., ремонтно-реставраційні, протиаварійні роботи у нежитлових приміщеннях підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?
3. Проведення експертизи доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.
4. Зобов`язати Відповідача забезпечити судовим експертам, доступ до об`єкту дослідження, що знаходяться за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м.
5. Попередити експертів про кримінальну відповідальність передбачену статтями 384, 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку або відмову від дачі висновку, а також за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків.
6. Витрати по сплаті вартості проведення експертизи покласти на Відповідача по справі - Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".
7. Надати експертам необхідні матеріали справи № 916/1246/23.
8. На час проведення експертизи провадження у справі зупинити.

Ухвала набрала законної сили 18.07.2023р.
та може бути оскаржена в порядку ст.ст.253-259 ГПК України.
Повний текст ухвали складено 19.07.2023р.
Суддя О.А. Демешин