ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 липня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/5528/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни

на рішення Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 (суддя Бондарчук В. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023 (Коробенко Г. П. - головуючий суддя, судді Козир Т. П., Кравчук Г. А.) у справі

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго",

про розірвання договору та усунення перешкод у користуванні майном,

(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Онищенко Т. О., Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" - Антоненко Л. Л.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни (далі - ФОП Рой Л. П.) про:

- розірвання договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193;

- усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення ФОП Рой Л. П. з нежитлових приміщень загальною площею 23,0 кв. м, які розташовані за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду здійснив перепланування об`єкта оренди без погодження проектної документації. На підставі виявленого факта балансоутримувачем складено відповідний акт огляду орендованих приміщень та винесено письмовий припис від 03.03.2021 про усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3193. Проте, під час повторного огляду орендованих приміщень станом на 20.01.2022, відповідачем не усунуто встановлені у письмовому приписі від 03.03.2021 порушення, про що повторно складно акт огляду орендованих приміщень. Отже, порушення відповідачем істотних умов договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 31.01.2020 між Департаментом (далі - орендодавець), ФОП Рой Л. П. (далі - орендар) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (далі - підприємство-балансоутримувач, КП "Київтеплоенерго") укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3193.

У п. 1.1 договору з урахуванням змін, внесених договором від 15.04.2021 № 2, сторони погодили, що орендодавець на підставі наказів Департаменту від 31.01.2020 № 4662-ОД та від 23.03.2021 № 5280-ОД, протоколу засідання постійної комісії Київради з питань власності від 03.10.2019 № 37/172 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А, для розміщення кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, їдалень, буфетів, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

Згідно з п. 4.2.9 договору орендар зобов`язаний у тому числі не допускати самовільного перепланування об`єкта без розробленої та встановленим порядком погодженої підприємством-балансоутримувачем проектної документації.

Відповідно до п. 5.2.1 підприємство-балансоутримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору оренди може бути здійснена фото- або відеофіксація стану та умов використання об`єкта.

У п. 6.7 договору передбачено, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду.

Відповідно до п. 7.2 та п. 7.3 договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку (п. 7.4 договору).

Згідно з п. 7.5 договору у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

У п. 7.6 договору встановлено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2016 № 415/1280. Вартість поліпшень об`єкта, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта, компенсації не підлягає.

У п. 9.4 договору передбачено зокрема, що договір припиняється в разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.

Відповідно до п. 9.6 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 31.01.2020 до 29.01.2023 (п. 9.1 договору).

19.02.2020 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, позивач та третя особи передали, а відповідач прийняв в орендне користування згідно з договором оренди від 31.01.2020 нежитлові приміщення (у будівлі теплового пункту), що перебувають на балансі КП "Київтеплоенерго" загальною площею 23,00 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А.

23.02.2021 КП "Київтеплоенерго" проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 23.02.2021.

Зокрема, відповідно до цього акта КП "Київтеплоенерго" зафіксовано факт самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм п. 4.2.9, п. 7.2, п. 7.3 та п. 7.4 договору оренди, а саме, у приміщеннях знесено більшу частину перегородок, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, умивальник, вбиральню. У зв`язку із зазначеними змінами збільшилася площа об`єкта оренди.

03.03.2021 КП "Київтеплоенерго" винесено ФОП Рой Л. П. письмовий припис № 28АУ/06/1у/1/903 щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем цього письмового припису, відновити початкову конфігурацію конструкцій, (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання договору оренди. У разі невиконання відповідачем вимог цього припису у встановлений строк, КП "Київтеплоенерго" попередило, що буде вимушене ініціювати процедуру розірвання договору оренди.

ФОП Рой Л.П. неодноразово зверталася до третьої особи з листами від 14.04.2021 за № 5, від 28.08.2021 № 9 та від 28.09.2021 № 12, в яких просила продовжити термін усунення недоліків, які були зазначені у письмовому приписі № 28АУ/06/1у/1/903, до 31.08.2021, а саме продовжити до 30.09.2021 та до 30.11.2021 відповідно.

КП "Київтеплоенего" листами від 13.05.2021 вих. № 28АУ/06/1у/1/2007, від 07.09.2021 № 28АУ/06/1у/1/3651 та від 05.10.2021 № 28АУ/06/1у/1/4126 продовжило термін усунення наслідків порушення умов договору оренди за письмовим приписом №28АУ/06/1у/1/903, до 31.08.2021, до 30.09.2021 та до 30.11.2021 відповідно.

30.12.2021 відповідач вчетверте звернувся до третьої особи з листом № 16, в якому просив продовжити термін усунення недоліків, які були зазначені у письмовому приписі № 28АУ/06/1у/1/903, а саме до 31.01.2022.

Проте, КП "Київтеплоенерго" листом від 12.01.2022 № 28АУ/06/1у/1/167 відмовило у продовженні терміну усунення наслідків порушення умов договору оренди за письмовим приписом № 28АУ/06/1у/1/903, оскільки за весь тривалий період, відведений на усунення наслідків порушення умов договору оренди, відповідачем не було вжито належних та достатніх дій для виконання вимог письмового припису, що свідчить про свідоме ухилення орендаря від ліквідації цих порушень та затягування часу.

20.01.2022 КП "Київтеплоенерго" повторно проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 20.01.2022.

Так, відповідно до цього акта, КП "Київтеплоенерго" зафіксовано факт самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм п. 4.2.9, п. 7.2, п. 7.3 та п. 7.4 договору оренди, а саме у приміщеннях знесено більшу частину перегородок, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, умивальник, вбиральню. У зв`язку із зазначеними змінами збільшилася площа об`єкта оренди. Виявлений факт свідчить про невиконання орендарем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 03.03.2021 № 28АУ/06/1у/1/903.

27.01.2022 третьою особою на адресу позивача направлено лист № 28АУ/06/1у/1/434 з пропозицією ініціювати процедуру розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 (із відповідними змінами) у зв`язку зі здійсненням орендарем самовільного перепланування орендованих нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, буд. 21-а.

За таких обставин, позивач звернувся до суду з цим позовом про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 у зв`язку з істотним порушенням відповідачем умов цього договору щодо збільшення орендованої площі без письмової згоди позивача, що призвело до збільшення орендної плати.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 у справі № 910/5528/22, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023, позов задоволено.

Рішення судів аргументовані тим, що в порушення умов договору відповідачем здійснено перепланування орендованого приміщення шляхом знищення більшої частини перегородок без погодження відповідної проектно-кошторисної документації та без отримання письмової згоди від позивача на проведення таких робіт, про що КП "Київтеплоенерго" складено акт огляду орендованих приміщень від 27.01.2021 та надіслано відповідачу письмовий припис від 03.03.2021 щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, яким встановлено у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання відповідачем цього припису, відновити початкову конфігурацію конструкцій орендованих приміщень, що існували на дату підписання договору оренди.

КП "Київтеплоенерго" неодноразово продовжувало ФОП Рой Л.П. термін усунення наслідків порушення умов договору оренди за Письмовим приписом від 03.03.2021, до 30.09.2021, до 30.11.2021 та до 30.11.2021 на підставі звернень відповідача. Проте як вбачається з матеріалів справи, ФОП Рой Л.П. наслідки порушення умов договору оренди за Письмовим приписом від 03.03.2021 не усунула, про що КП "Київтеплоенерго" складено акт огляду орендованих приміщень від 20.01.2022. Вказані порушення договору суди визнали істотними, у зв`язку з чим, на підставі частини другої статті 651 ЦК України задовольнити позовні вимоги про розірвання договору. При цьому судами зазначено, що істотність порушення договору полягає як у неможливості досягнення мети договору, так і у розмірі завданої шкоди, яка полягає не тільки у грошовому виразі, а і у неможливості використання потерпілою стороною результату договору.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та відзивів на касаційну скаргу

ФОП Рой Л. П. звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме судами не враховано правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 про те, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявність істотного порушення відповідачем умов договору, зокрема в чому саме полягає шкода, яка завдана органу місцевого самоврядування, а також яким чином порушуються права орендодавця/територіальної громади.

Оскільки надані до позову фотографії та акти складені в односторонньому порядку, а обстеження об`єкта оренди проведено без повідомлення та участі представників орендаря, тому такі документи не можна вважати належним доказом, що підтверджує використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням і є істотним порушенням умов договору.

Позивач не надає докази, не робить будь яких розрахунків надання йому збитків і істотного розміру неотримання коштів за оренду. Судами не встановлено знесення перегородок (зокрема їх кількості), а також на скільки збільшилася площа об`єкта оренди і чи збільшилася.

4.2. У відзивах на касаційну скаргу позивач та КП "Київтеплоенерго" вказують на безпідставність доводів скаржника та просять залишити без змін оскаржувані судові рішення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Частиною першою статті 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, якою обґрунтована підстава касаційного оскарження.

5.4. Суди попередніх інстанцій задовольняючи позовні вимоги вказали на те, що орендар самовільно здійснив перепланування об`єкту оренди шляхом знесення перегородок, ліквідацією комунікацій та інше, попри те, що умовами договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний не допускати самовільного перепланування об`єкта без розробленої погодженої із третьою особою проектної документації та без письмової згоди позивача.

Відповідачу неодноразово надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення.

За змістом статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно з частиною першою статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, що достеменно встановлено судами, орендодавець під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.

Отже, орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.

Колегія суддів зауважує, що дії відповідача щодо перепланування орендованого ним приміщення, здійснені без згоди орендодавця, а також без погодження із КП "Київтеплоенерго", суперечать волі позивача і за своїм змістом є зменшенням майна позивача та що і зумовило необхідність останнього звернутися із позовними вимогами у межах справи № 910/5528/22.

Наводячи доводи щодо порядку складення актів огляду орендованих приміщень, скаржник не спростовує обставин, встановлених судами саме щодо фактичного знесення конструкцій в орендованому ним приміщенні. У свою чергу, твердження відповідача щодо не встановлення судами попередніх інстанцій кількості знесених перегородок та розміру на який збільшилася площа об`єкта оренди не спростовують факту істотного порушення умов договору, як і завдання шкоди яка виражена у переплануванні нерухомого майна без згоди орендодавця.

Отже, судами попередніх інстанцій надана оцінка ключовим критеріям, які необхідні для розірвання договору на підставі статті 651 ЦК України, а відповідачем не спростовано наявності відповідних обставин які і зумовили виникнення такого спору.

Таким чином, колегія суддів не убачає підстав вважати, що висновки судів попередніх інстанцій суперечать висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, на який посилається скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження. У свою чергу інших обґрунтувань в межах підстав касаційного оскарження касаційна скарга не містить, а відповідно до частини другої статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

5.5. За таких обставин, Верховний Суд вважає, що оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права не знайшли підтвердження, відсутні підстави для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023 у справі № 910/5528/22.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення і постанову необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023 у справі № 910/5528/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ