ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 червня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/1503/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Сухового В.Г.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

за участю представників:

Офісу Генерального прокурора - Костюк О.В.,

Київської міської ради - Поліщук М.В.,

Товариства з обмеженою відповідальністю «Аллан Плюс» - Воробйової І.В.,

Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - Сойник О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Першого заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023 (у складі колегії суддів: Шаптала Є.Ю. (головуючий), Михальська Ю.Б., Чорногуз М.Г.)

у справі № 910/1503/22

за позовом Першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аллан Плюс»,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки;

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аллан Плюс»

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2022 року Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аллан Плюс» (далі - ТОВ «Аллан Плюс»), у якому просив:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,0881 га, яка розташована на вул. Ревуцького, 1 у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер :63:243:0188), укладений між Київською міською радою та ТОВ «Аллан Плюс» та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 08.08.2012 за № 63-6-00661 у книзі записів державної реєстрації договорів;

- зобов`язати ТОВ «Аллан Плюс» повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 4,0881 га, яка розташована на вул. Ревуцького, 1 у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер :63:243:0188) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ТОВ «Аллан Плюс» у порушення вимог Земельного кодексу України (далі - ЗК), Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди землі від 08.08.2012 використовує земельну ділянку в комерційних цілях для розташування об`єкта дорожнього сервісу (автостоянки), тобто не за цільовим призначенням, визначеним умовами зазначеного договору оренди. Водночас ТОВ «Аллан Плюс» протягом тривалого часу (понад 9 років) не приступило до використання земельної ділянки, що свідчить про порушення умов договору оренди щодо забудови земельної ділянки багатоповерховим паркінгом з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення. Порушення ТОВ «Аллан Плюс» вимог чинного законодавства та умов договору оренди є підставою для розірвання зазначеного договору та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку територіальній громаді міста в особі Київської міської ради.

Наявність підстав для представництва інтересів держави та подання позову у цій справі в інтересах Київської міської ради, прокурор обґрунтував неналежним виконанням своїх повноважень органом місцевого самоврядування та невжиттям ним заходів на захист інтересів територіальної громади щодо ефективного використання землі територіальної громади.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.06.2022 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

ТОВ «Аллан Плюс» звернулося до суду із зустрічним позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки між ТОВ «Аллан Плюс» та Київською міською радою, визнаного укладеним рішенням Господарського суду міста Києва від 16.03.2010 у справі № 35/546-27/99-11/34 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 08.08.2012 за № 63-6-00661 в редакції, наведеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Київська міська рада як орендодавець за договором оренди землі від 08.08.2012, строк дії якого закінчився 08.08.2022, не розглянула у місячний термін надісланий позивачем відповідно до умов договору лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди та не прийняла відповідне рішення, у зв`язку із чим додаткова угода про поновлення договору оренди з товариством не укладена. Порушення відповідачем права позивача на поновлення договору оренди на новий строк стало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.11.2022 позов прокурора задоволено частково. Закрито провадження у справі в частині заявлених вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки відповідно до пункту 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) у зв`язку з відсутністю предмета спору. Зобов`язано ТОВ «Аллан Плюс» повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 4,0881 га, яка розташована на вул. Ревуцького, 1 у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер :63:243:0188) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. У задоволенні зустрічного позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2022 скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову прокурора відмовлено; зустрічний позов ТОВ «Аллан Плюс» задоволено.

Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у травні 2023 року Перший заступник керівника Київської міської прокуратури подав касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктом 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК, просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023, а рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2022 залишити в силі.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.05.2023 відкрито касаційне провадження у справі № 910/1503/22 за касаційною скаргою Першого заступника керівника Київської міської прокуратури з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 21.06.2023.

ТОВ «Аллан Плюс» у відзиві на касаційну скаргу зазначило про правильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просило залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржене судове рішення - без змін.

У судовому засіданні 21.06.2023 оголошено перерву до 28.06.2023.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд виходить із такого.

При вирішенні справи судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що рішенням Господарського суду міста Києва від 16.03.2010 у справі № 35/546-27/99-11/34 за позовом ТОВ «Аллан Плюс» до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), третя особа - Комунальне підприємство по будівництву та експлуатації автостоянок та гаражів Дарницького району м. Києва, за участю Прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради, визнано укладеним між ТОВ «Аллан Плюс» і Київською міською радою договір оренди земельної ділянки площею 4, 0881 га, кадастровий номер :63:243:0188 за адресою: вул. Ревуцького, 1, м. Київ, строком на 10 років для будівництва багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення.

Цей договір оренди землі зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 08.08.2012 за № 63-6-00661 у книзі записів державної реєстрації договорів.

За умовами зазначеного договору оренди земельної ділянки Київська міська рада (орендодавець) передає, а ТОВ «Аллан Плюс» (орендар) приймає в оренду (строкове платне користування земельну ділянку площею 4,0881 га (кадастровий номер :63:243:0188) з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення, яка розташована за адресою: м. Київ, Дарницький р-н, вул. Ревуцького, 1 (пункти 1.1, 2.1 договору).

Договір укладено на 10 років (пункт 3.1 договору).

У пункті 5.1 договору сторони погодили умови збереження стану об`єкта оренди, за якими на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.

За змістом пункту 8.4 договору, у якому визначено обв`язки орендаря, останній зобов`язався, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її призначення; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Відповідно до пункту 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У пункті 11.3 договору визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено; а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Згідно з пунктом 11.4 договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору (пункт 11.5).

У разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки (пункт 11.8 договору).

Відповідно до плану земельної ділянки з кадастровим номером :63:243:0188 та Схеми розташування земельної ділянки, які є додатками та невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки, земельна ділянка площею 4,0881 га передається ТОВ «Аллан Плюс» у довгострокову оренду на 10 років на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2010 р. № 35/546-27/99-11/34 для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення.

Київською міською радою (орендодавець) передано, а ТОВ «Аллан Плюс» (орендар) прийнято у володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером :63:243:0188 за адресою: вул. Ревуцького, 1, м. Київ, площею 4,0881 га, цільове призначення для будівництва багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення.

Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) проведено перевірку земельної ділянки за адресою: вул. Ревуцького, 1, м. Київ, площею 4,0881 га, кадастровий номер :63:243:0188, за результатом якої складено Акт № 21-0056-02 перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 16.12.2021.

Під час перевірки зазначеної земельної ділянки встановлено, що на земельній ділянці розташовано відкриту автостоянку та капітальну споруду для охорони. Частина автомобілів на автостоянці розміщується під навісом. В`їзд на земельну ділянку регулюється шлагбаумом. Земельна ділянка огороджена парканом та охороняється. Ознак ведення будівельних робіт не виявлено. Земельна ділянка за цільовим призначенням не використовується, будівництво багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення не ведеться та не розпочато.

Прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «Аллан Плюс» про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,0881 га, яка розташована на вул. Ревуцького, 1 у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер :63:243:0188), укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Аллан Плюс» та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 08.08.2012 за № 63-6-00661 у книзі записів державної реєстрації договорів, та зобов`язання відповідача повернути Київській міській раді зазначену земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Такі вимоги обґрунтовано порушенням відповідачем вимог законодавства та умов договору оренди землі щодо використання зазначеної земельної ділянки.

ТОВ «Аллан Плюс» звернулося до суду з зустрічним позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», який обґрунтовано тим, що Київська міська рада не розглянула у місячний термін лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та не прийняла відповідного рішення про поновлення договору оренди землі.

Суд першої інстанції за результатами вирішення справи закрив провадження в справі в частині позовних вимог прокурора про розірвання договору оренди землі у зв`язку у зв`язку з відсутністю предмета спору, посилаючись на припинення 08.08.2022 (після звернення прокурора з цим позовом) дії цього договору за закінченням строку, на який його було укладено. Водночас місцевий господарський суд задовольнив позовні вимоги прокурора про зобов`язання відповідача повернути Київській міській раді зазначену земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, та відмовив у задоволенні зустрічного позову з огляду на встановлені обставини порушення орендарем умов договору оренди землі від 08.08.2021, яке визнано судом істотним, що унеможливлює реалізацію позивачем за зустрічним позовом свого переважного права як орендаря на укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанцій скасував, задовольнив зустрічний позов ТОВ «Аллан Плюс» щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та мотивував таке рішення обставинами дотримання ТОВ «Аллан Плюс» умов договору оренди землі та положень частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо строку звернення з клопотанням про поновлення цього договору та порушення Київською міською радою вимог частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо розгляду у місячний строк надісланого орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди. Водночас суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки суд дійшов висновку про поновлення договору оренди земельної ділянки, відхиливши доводи прокурора про використання відповідачем за первісним позовом земельної ділянки не за цільовим призначенням, то підстави для задоволення позову прокурора відсутні.

У поданій касаційній скарзі прокурор зазначив, зокрема, що судом апеляційної інстанції при вирішенні спору неправильно застосовано положення статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статей 25, 32, 34 Закону України «Про оренду землі» та не враховано висновків щодо застосування зазначених норм права при вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі у разі порушення стороною його умов, викладених у постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20,від 08.09.2020 у справі №920/418/19, від 21.02.2023 у справі № 922/3112/20, від 31.01.2023 у справі № 910/383/20, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 19.10.2022 у справі № 910/2653/20, від 01.02.2022 у справі № 904/7189/20, від 22.12.2021 у справі № 910/237/21, від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18; судом неправильно застосовано положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору оренди землі) та не враховано висновків Верховного Суду щодо застосування зазначеної норми права при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 13.12.2022 у справі № 911/1186/20, від 01.11.2022 у справі № 920/350/20, від 31.05.2022 у справі № 910/465/21, від 09.02.2022 у справі № 904/6872/20, від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 10.11.2021 у справі № 603/908/18, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17; судом неправильно застосовано положення статей 15, 16 ЦК при вирішенні питання наявності у відповідача порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи інтересу, які потребують судовому захисту та не враховано висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права, викладених у постановах від 08.02.2023 у справі № 904/6943/20, від 01.02.2023 у справі № 344/16785/19, від 29.06.2021 у справі № 916/2040/20, від 13.05.2021 у справі № 910/6393/20, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17. Також прокурор послався на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» у подібних правовідносинах; водночас прокурор зауважив, що судом апеляційної інстанції не досліджено зібрані у справі докази, що підтверджують неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, що свідчить про неможливість його поновлення, при цьому суд лише виходив з вчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити договір оренди землі без дослідження інших обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, чим порушив положення статей 2, 4, 7, 74, 86, 236 ГПК. Разом із тим судом не враховано та не надано оцінки, що ТОВ «Аллан Плюс» звернулося до суду з зустрічним позов за відсутності правових підстав для захисту права, яке на час звернення до суду порушене, оспорене або не визнане не було.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши судові рішення у межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.

Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, а у статті 13 Конституції України серед іншого визначено, що земля та водні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого відповідні права здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування у визначених межах.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК).

Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).

За змістом статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК) і статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі регулюються ЗК, ЦК, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 зазначеного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (частина 1).

У статті 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендаря, зокрема самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, та обов`язки, за якими, між іншим орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 96 ЗК землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки (пункт «а»).

Отже, орендар зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди та земельним законодавством.

Аналогічні за змістом положення щодо відповідних обов`язків орендаря земельної ділянки, у тому числі щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та вимог законодавства містяться і у чинній редакції Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом статті 31 Закону України «Про оренду землі» (у чинній редакції) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до статті 141 ЗК підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт ґ).

Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).

Так, за частиною 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (пункт 6.44 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19).

У справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій установлено, що за умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Аллан Плюс» (орендар) орендована відповідачем земельна ділянка передана для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення (пункт 2.1); орендар зобов`язався використовувати земельну ділянку відповідно до її призначення; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку (пункт 8.4); сторони погодили умови збереження стану об`єкта оренди, а саме: - на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору (пункт 5.1).

Відповідно до витягу від 30.06.2022 № НВ-022 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :63:243:0188, розташовану за адресою: м. Київ, Дарницький р-н, вул. Ревуцького, 1, цільове призначення земельної ділянки: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення; форма власності: комунальна власність.

Отже, за встановлених судами обставин, надана в оренду ТОВ «Алан Плюс» на підставі договору про оренду землі від 08.08.2012 земельна ділянка з кадастровим номером :63:243:0188 належить до земель житлової та громадської забудови.

Будь-яких обставин щодо прийняття Київською міською радою рішень стосовно зміни цільового призначення та виду використання зазначеної земельної ділянки, а також внесення відповідних змін до договору судами попередніх інстанцій установлено не було, а відповідачем таких обставин належними і допустимими доказами не доведено.

Водночас судами встановлено, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) проведено перевірку земельної ділянки за адресою: вул. Ревуцького, 1, м. Київ, площею 4,0881 га, кадастровий номер :63:243:0188, за результатом якої складено акт № 21-0056-02 перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 16.12.2021.

Під час перевірки цієї земельної ділянки встановлено, що на земельній ділянці розташовано відкриту автостоянку та капітальну споруду для охорони. Частина автомобілів на автостоянці розміщується під навісом. В`їзд на земельну ділянку регулюється шлагбаумом. Земельна ділянка огороджена парканом та охороняється. Ознак ведення будівельних робіт не виявлено. Земельна ділянка за цільовим призначенням не використовується, будівництво багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення не ведеться та не розпочато.

Водночас, як встановлено судами, у листі від 15.07.2022 № 05716-9017 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) у відповідь на лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки від 08.08.2012, проінформував ТОВ «Аллан Плюс» про те, що відповідно до пункту 11.7 договору та положень Закону України «Про оренду землі» орендар має переважне право на поновлення договору за умови належного виконання своїх обов`язків за договором. Також Департамент повідомив ТОВ «Аллан Плюс» про те, що подані ним документи не містять довідки/листа органів Державної податкової служби про відсутність заборгованості з орендної плати, також відсутні документи, які підтверджують виконання умов договору щодо будівництва об`єкта або які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення такого будівництва (п.п. 4, 5 додатку 4 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, оприлюдненому, зокрема, на офіційному вебсайті Київської міської ради).

Також судами установлено, що неналежне виконання ТОВ «Аллан Плюс» умов договору оренди (пункти 5.1, 8.4) щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, підтверджується актом від 08.06.2022 № 22-0133/02 обстеження земельної ділянки, складеним за результатом проведеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) обстеження земельної ділянки на вул. Ревуцького, 1 у Дарницькому районі міста Києва (кадастровий номер :63:243:0188).

За частиною 1 статті 509 ЦК, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Як зазначалося вище, відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту наведених норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

Використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки) (такий висновок наведено, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, на яку послався прокурор в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК).

Водночас необхідно зауважити, що реалізація орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (як у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі, так і у чинній редакції), можлива за умови належного виконання орендарем обов`язків за умовами договору та дотримання встановленої цією нормою процедури і строків (подібні за змістом висновки наведено, зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку послався прокурор в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК).

Водночас за змістом статей 15, 16 ЦК кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем (такий висновок наведено у постанові об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17).

Таким чином, з огляду на положення процесуального закону (зокрема статті 236, 237, 267, 270, 282, 301, 315 ГПК) суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.

За змістом положень статей 14, 269 ГПК передбачено обов`язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.

У частині 3 статті 2 ГПК однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин 3, 4 статті 13 ГПК кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За змістом частини 1 статті 73, частин 1, 3 статті 74 ГПК доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Принцип змагальності (статті 13 ГПК) і принцип рівності сторін (статті 7 ГПК), що пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції «справедливого судового розгляду» у розумінні статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Вони вимагають «справедливого балансу» між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (стаття 86 ГПК).

Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції зазначених норм матеріального права та висновків Верховного Суду не врахував, обмежившись посиланням на те, що позивачем за зустрічним позовом дотримано порядок на поновлення договору оренди землі згідно з положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідній редакції) та, відхиливши, при цьому доводи прокурора про використання відповідачем за первісним позовом земельної ділянки не за цільовим призначенням з порушенням умов договору та законодавства, не надав належної правової оцінки ані умовам договору оренди землі в контексті обов`язку орендаря виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки, ані поданим прокурором доказам на підтвердження обставин, якими обґрунтовано позовні вимоги про розірвання договору та повернення земельної ділянки.

При цьому, правомірно пославшись на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, суд апеляційної інстанції на підставі наявних в матеріалах справи доказах не встановив та в судовому рішенні не зазначив, чи використовувалася земельна ділянка орендарем ТОВ «Аллан Плюс» безперервно, протягом усього строку дії договору (10 років) за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства, що дає підстави для висновку про належне виконання орендарем обов`язків за умовами договору, а також не встановив, чи існували/існують відповідні протиправні дії орендаря, на яких наголошували позивачі протягом розгляду справи як в суді першої, так і в суді апеляційної інстанції, на момент звернення з відповідним позовом до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

Водночас, пославшись на те, що ТОВ «Аллан Плюс» вчинялися дії щодо отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а саме зміну цільового призначення та виду використання земельної ділянки із врахуванням нової функціональної зони, визначеної містобудівною документацією, поза увагою суду апеляційної інстанції залишилися умови договору оренди (пункт 5.1), за якими, зокрема на орендованій земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

Такі обставини свідчать про те, що суд апеляційної інстанції, не дослідивши належним чином наявні в матеріалах справи докази, подані сторонами в обґрунтування своїх вимог і заперечень, в порушення наведених норм процесуального права надав перевагу доводам ТОВ «Аллан Плюс» і дійшов передчасного висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренду землі та дотримання позивачем за зустрічним позовом встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури для поновлення договору оренди землі на новий строк. При цьому поза увагою суду апеляційної інстанції та відповідної правової оцінки залишилися законодавчі зміни до положень зазначеної норми (в редакції Закону № 3038-VI від 17.02.2011).

Крім того, судом апеляційної інстанції не враховано заперечень прокурора та не надано відповідної оцінки тому, що ТОВ «Аллан Плюс» звернулося до суду із зустрічним позовом про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, за відсутності, за твердженням прокурора, порушеного права товариства на укладення додаткової угоди

Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 237 ГПК при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

У зв`язку з наведеним, постанова суду апеляційної інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, оскільки суд не дослідив належним чином зібрані у справі докази та не встановив пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, рішення суду апеляційної інстанції не можна визнати законним і обґрунтованим.

З огляду на те, що судом апеляційної інстанції при вирішенні справи було неправильно застосовано до спірних правовідносин норми матеріального права, що підлягають застосуванню, та порушено норми процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову прокурора та наявність підстав для задоволення зустрічного позову товариства за наведених у судовому рішенні обставин.

Порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК).

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду, а також на те, що суд апеляційної інстанції допустив порушення норм процесуального права, не дослідив зібрані докази й не встановив ті фактичні обставини, від яких залежить правильне застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, на які послався прокурор у касаційній скарзі, що впливає на вирішення позовних вимог, Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що постанова Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023 у справі № 910/1503/22 підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції на підставі пункту 1 частини 3, частини 4 статті 310 ГПК.

За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Першого заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2023 у справі № 910/1503/22 скасувати.

3. Справу № 910/1503/22 передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв

В.Г. Суховий