ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" травня 2023 р. м. Одеса Справа № 916/1261/16(916/2158/21)
Господарський суд Одеської області у складі судді Райчевої (Антощук) Світлани Іванівни,

при секретарі судового засідання Скогутовському І.П.

дослідивши матеріали справи

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" (65047, м. Одеса, провулок Іспанський, 1)

до відповідачів:

1) Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" (65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49);

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "ЧОРНОМОР 2020" (65059, м. Одеса, провулок Хвойний, буд. 15);

3) Товариства з обмеженою відповідальністю "ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ" (61003, м. Харків, Майдан Павлівський, буд. 10, кімн. 405);

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: Публічного акціонерного товариства "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" (03087, м. Київ, вул. Єреванська, 1)

про визнання недійсними результатів аукціону, визнання недійсним правочину та витребування майна

За участю представників сторін:

від позивача: адвокат Різніченко Ю.О.

від відповідача- 1: адвокат Різник О.Ю.

від третьої особи: адвокат Лисий М.С.

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" звернулось до господарського суду із позовною заявою, в якій просить визнати недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ "Публічні процедури") з продажу майна ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" земельної ділянки, площею) 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер :08:006:0007, переможцем якого став ТОВ "ЧОРНОМОР 2020"; визнати недійсним правочин, укладений між ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" та ТОВ "ЧОРНОМОР 2020" на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ "Публічні процедури") з продажу майна ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" земельної ділянки, площею) 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер :08:006:0007 (т.1 а.с. 1-44).

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що продаж ліквідатором ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства, а саме: ст. 42 Земельного кодексу України, Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства. Порушено права ОСББ "Іспанський-1" та співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці, оскільки земельна ділянка вибула із користування ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" і була передана ТОВ "ТТРАНСБУД-ІНВЕСТ" за актом приймання-передачі від 29.11.2012, в подальшому від "ТОВ "Трансбуд-проект" на баланс ОСББ "Іспанський 1" за актом від 09.06.2016 та знаходиться у фактичному користуванні ОСББ. Посилається на норми ст. 42, ч.1 ст. 120 Земельного кодексу України, п.1.ч.1.ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.07.2022р. (суддя Грабован Л.І.) вказану позовну заяву прийнято та відкрито провадження у справі №916/2158/21; справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження у межах справи про банкрутство №916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" (т. 1 а.с. 46-48).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.08.2021 (суддя Грабован Л.І.) (т. 1 а.с.135-139) залучено Публічне акціонерне товариство "Акціонерний банк "УКРГАЗБАНК" до участі у справі №916/1261/16 (№916/2158/21) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів.

25.08.2021р. до господарського суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" на позовну заяву (т.1 а.с.147-188). У відзиві Відповідач-1 просив суд залишити позов без задоволення. В обґрунтуванні своєї правової позиції Відповідач-1 посилався на те, що спірна земельна ділянка перебувала у його приватній власності та знаходилась в іпотеці у ПАТ АБ "УКРГАЗБАНК", що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки. Стверджує, що земельна ділянка ОСББ "Іспанський 1" не передавалась ні фактично, ні юридично, запису про державну реєстрацію прав за ОСББ не здійснювалось. Вказує, що реалізація земельної ділянки на електронному аукціоні банкрутом, у приватній власності якого перебувала вказана земельна ділянка за погодженням кредитора, вимоги якого забезпечені заставою вказаного майна, здійснена з метою задоволення вимог кредитора в межах справи про банкрутство з дотриманням вимог Кодексу України з процедур банкрутства. Вважає, що позивач не посилається на жодні порушення встановленого порядку підготовки та проведення аукціону, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною та не надає доказів наявності у нього права власності на вказану земельну ділянку.

07.09.2021р. до суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ" на позовну заяву (т.1 а.с.217-232). У відзиві Відповідач-3 просив суд залишити позов без задоволення. Свою правову позицію Відповідач-3 обґрунтовує тим, що ним як оператором, через електронний майданчик якого подано цінову пропозицію, проведено всі дії відповідно до вимог чинного законодавства, реалізація земельної ділянки відбулась з дотриманням усіх вимог Кодексу України з процедур банкрутства щодо реалізації майна боржника у ліквідаційній процедурі відповідно до Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство неплатоспроможність. Вказує, що земельна ділянка, продаж якої є предметом оскарження у справі перебувала у приватній власності ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" та знаходилась в іпотеці ПАТ АБ "УКРГАЗБАНК", що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки, які були надані замовником при реєстрації земельної ділянки для продажу на аукціоні. Посилається на норми ч.ч.1, 2, 4.ст.14 Конституції України, ч.1 ст. 78 Земельного кодексу України, ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо гарантування права власності на землю та право кожної юридичної та фізичної особи безперешкодно користуватись своїм майном, не допущення позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства й на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Вважає, що позивачем не надано доказів на підтвердження позовних вимог та не доведено факту порушення його прав.

10.09.2021р. Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" звернулось до суду із додатковими поясненнями до відзиву на позовну заяву (т. 2 а.с. 1-8), у яких, посилаючись на норми ст. 73 Кодексу України з процедур банкрутства, ст. 15 ЦК України, ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, рішення Європейського суду з прав людини, Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004, практику Верховного Суду зазначає про відсутність у позивача порушених, оспорюваних чи невизнаних прав, зумовлених проведенням аукціону, результати якого ним оскаржено; відсутність доказів порушення його прав та інтересів; неправильне обрання позивачем способу захисту своїх прав та інтересів.

13.09.2021р. до суду надійшли заперечення Позивача на відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" (т.2 а.с.18-23). Позивач зазначає, що відповідно до ст. 42, 120,125 Земельного кодексу України передбачено автоматичний перехід до власника нерухомого майна прав власності на земельну ділянку в повному обсязі; стверджує, що ліквідатором порушені порядок оголошення та повідомлення про проведення аукціону, не забезпечено доступ до майна, що підлягає продажу, вказані не всі характеристики та місцезнаходження майна, обмеження на використання. Позивач зазначає про наміри штучного створення для мешканців будинку (співвласників) ситуації з вимогою придбати у них земельну ділянку на нав`язаних умовах під загрозою втручання та перешкоджання вільного користування прибудинковою територією та перешкоджанням вільного обслуговування будинку. Вказане, на думку Позивача, підтверджується діями ТОВ "ЧОРНОМОР 2020", що придбало ділянку на аукціоні, оскільки через місяць після придбання, Відповідач-2 запропонував ОСББ "Іспанський 1" викупити оспорювану земельну ділянку за три мільйони гривень. Позивач посилається на те, що не може вважатись добросовісною особа, яка знала чи могла знати про набуття майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розташований та про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону. Вважає, що за нормами ст. 141 Земельного кодексу України право власності та користування на земельну ділянку припинилось, з моменту передачі багатоквартирного будинку ОСББ земельна ділянка перейшла у фактичне постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Позивач вказує, що за положеннями ч.1 ст. 377 Цивільного кодексу України земельна ділянка переходить на умовах, встановлених до попереднього власника, посилається на висновки Постанови Верховного суду України від 23.10.2019 №922/3537/17 щодо застосування ст.120 Земельного кодексу України в поєднанні з нормою ст. 125 даного кодексу та Постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №200/606/18, в якій зазначено про принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

12.10.2021р. від третьої особи - Публічного акціонерного товариства "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" до господарського суду надійшли пояснення на позовну заяву (т.2 а.с. 97-112). Публічне акціонерне товариство "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" просить суд відмовити у задоволенні позову, вказує на те, що земельна ділянка перебувала у приватній власності ТОВ "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" та знаходилась в іпотеці ПАТ АБ "УКРГАЗБАНК", що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки; земельна ділянка ОСББ не передавалась, згоди як іпотекодержатель банку на передачу не надавав, запису про державну реєстрацію земельної ділянки за іншою особою не здійснювалось; вважає, що позивачем не доведено порушення його прав та законних інтересів та обраний позивачем спосіб захисту не призведе до захисту його прав та інтересів.

21.10.2021р. до господарського суду надійшли заперечення Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" на відповідь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" на відзив Відповідача 1 на позовну заяву (т. 2 а.с.149-159). У запереченні Відповідач-1 вказує на неприпустимість застосування практики Верховного суду, на яку посилається позивач, до правовідносин, які є предметом даного спору, оскільки у справі досліджувались інші питання. Щодо посилання позивача на порушення вимог Закону "Про банкрутство" зазначає, що позивач намагається змінити підстави позову, які не співпадають з первісними, робить це не у спосіб передбачений процесуальним законом; не надає жодного доказу порушення ліквідатором, як замовником аукціону вимог Кодексу України з процедур банкрутства або Порядку організації та проведення електронних аукціонів, визначення розміру, сплати, повернення гарантійних внесків та сплати винагороди операторів електронних майданчиків; звертає увагу на результати перевірки Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) діяльності арбітражного керуючого, про що складено довідку від 04.10.2021 №42 та акт перевірки, відповідно до якої порушень вимог законодавства в діяльності арбітражного керуючого не виявлено.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.10.2021р. (суддя Грабован Л.І.) (т. 2 а.с. 166-167) закрито підготовче провадження у справі №916/1261/16(916/2158/21) та призначено справу до розгляду по суті у засіданні суду.

15.11.2021р. до господарського суду надійшли додаткові пояснення та обґрунтування до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" до позовної заяви. (т. 2 а.с. 212-214).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.07.2021р. (суддя Грабован Л.І.) у задоволенні позову відмовлено повністю (т. 2 а.с. 225-241).

Поставною Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022р. рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21) залишено без змін (т. 4 а.с. 55-75) .

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.10.2022р. постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022р. та рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021р. у справі № 916/1261/16(916/2158/21) скасовано; справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Одеської області (т. 4 а.с. 194-216).

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №916/1261/16(916/2158/21) передано на розгляд судді Господарського суду Одеської області Антощук С.І (т. 4 а.с. 230-231).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.12.2022р. справу №916/1261/16(916/2158/21) прийнято до свого провадження суддею Господарського суду Одеської області Антощук С.І. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та призначено до розгляду у підготовчому засіданні суду. (т. 4 а.с. 235-236).

21.12.2022р. до господарського суду надійшла заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" про уточнення позовних вимог (т. 5 а.с. 1-12). У вказаній заяві Позивач зазначає, що станом на дату проведення аукціону спірна земельна ділянка вибула із власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ", а тому та не могла бути включена до ліквідаційної маси Боржника та відчуженою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЧОРНОМОР 2020". Тому, Позивач, посилаючись на положення ст.ст. 387, 388 Цивільного кодексу України вважає за належне уточнити позовні вимоги, а саме просить суд:

- визнати недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15 квітня 2021 року (авторизований оператор - ТОВ "Публічні процедури") з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, переможцем якого став ТОВ "Чорномор 2020".

- визнати недійсним правочин, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд.15, ) на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15 квітня 2021 року (авторизований оператор - ТОВ "Публічні процедури") з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

- витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд.15, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Також, у вказаній вище заяві Позивач звертає увагу суду на порушення ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" положень ст. 76 та ст. 77 Кодексу України з процедур банкрутства у частині оформлення оголошення про проведення аукціону в електронній торговій та нерозміщення такого оголення на спірному нерухомому майні.

28.12.2022р. до господарського суду надійшли додаткові пояснення Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" по суті спору у даній справі (т. 5 а.с. 13-23). У додаткових поясненнях Відповідач 1 заперечував проти задоволення заяви Позивача про уточнення позовних вимог та просив суд повернути її позивачу без розгляду. В обґрунтуванні зазначеного посилався на положення ч. 4 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України та правові висновки, викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.09.2021р. у справі №902/743/18 та від 23.01.2020р. у справі №925/186/19. Також Відповідач 1 зазначає, що Позивач не довів належними та допустимими доказами наявність порушення його прав у результаті відчуження спірного об`єкту нерухомого майна та надав пояснення щодо відсутності з його сторони порушення законодавства при формуванні ліквідаційної маси та продажу майна боржника.

12.01.2023р. до господарського суду надійшли додаткові пояснення Публічного акціонерного товариства "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" по суті спору у даній справі (т. 5 а.с. 71-81). У вказаних поясненнях третя особа заперечувала проти задоволення заяви Позивача про уточнення позовних вимог та просила суд повернути її позивачу без розгляду. В обґрунтуванні зазначеного посилається на положення ч. 4 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України та правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду. Також, на думку Публічного акціонерного товариства "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" результати проведеного аукціону ніяким чином не впливають на фактичне користування Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" земельною ділянкою; аукціон проведено з дотриманням вимог чинного законодавства, а тому ні результати аукціону, ні правочин щодо продажу земельної ділянки на аукціоні не підлягають визнанню недійсними. Публічне акціонерне товариство "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" також вказує на те, що Позивачем не зазначено, яке саме право Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" було порушене у результаті проведення аукціону з продажу земельної ділянки. З огляду на зазначене, третя особа просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

16.01.2023р. Відповідач-1 звернувся до господарського суду із додатковими обґрунтуваннями до додаткових пояснень по суті спору у даній справі (т. 5 а.с. 82-97). У додаткових поясненнях Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" зазначає, що ні Верховним Судом у постанові від 18.10.2022, ні ОСББ «Іспанський-1» не конкретизовано та не доведено, яких прав на оспорювану земельну ділянку набуло та не зареєструвало ОСББ «Іспанський-1». ОСББ «Іспанський-1» із 2016 року фактично користується оспорюваною земельною ділянкою. Тобто, перебування земельної ділянки у власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» із 2016 року не перешкоджало ОСББ «Іспанський-1» користуватися нею, тому і зміна власника земельної ділянки на ТОВ «Чорномор 2020» ніяким чином не впливає на фактичне користування ОСББ «Іспанський-1» земельною ділянкою. Таким чином, порушення законних прав ОСББ «Іспанський-1» внаслідок вчинення правочину з відчуження земельної ділянки не доведено, а отже, такого порушення не було. Тож такий правочин, згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 14.12.2022 у справі № 910/14129/20, не може бути оспореним, допоки ОСББ «Іспанський-1» не доведе, що проведення аукціону з відчуження земельної ділянки порушує права ОСББ «Іспанський-1».

08.02.2023р. до господарського суду надійшли пояснення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" до заяви про уточнення позовних вимог (т. 5 а.с. 195-202).

06.03.2023р. у судовому засіданні, господарським судом прийнято до розгляду заяву Позивача про зміну предмету позову, викладену як заява про уточнення позовних вимог, та постановлено ухвалу про відкладення судового засідання на "20" березня 2023 року о 15:00 год., про що зазначено у протоколі судового засідання.

20.03.2023р. у судовому засіданні, господарським судом постановлено ухвалу у протокольній формі про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

24.05.2023р. у судовому засіданні були присутні представники Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1", Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" та Публічного акціонерного товариства "АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК". Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про причини неявки у судове засідання суду не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи до господарського суду не надавали. Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "ЧОРНОМОР 2020" жодного разу участі у судових засіданнях не приймав, будь-яких заяв, клопотань, відзивів до суду не надавав, кореспонденцію суду за адресою реєстрації не отримував.

Поштові відправлення із ухвалами суду, які направлялись на адресу реєстрації Товариства з обмеженою відповідальністю "ЧОРНОМОР 2020" (65059, м. Одеса, провулок Хвойний, буд. 15) повернуті до господарського суду із відміткою АТ "УКРПОШТА" про відсутність адресата за вказаною адресою; про зміну адреси відповідач суд не повідомляв.

Пунктом 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ" про дату, час та місце проведення судового засідання було повідомлено належним чином, що підтверджується наявним у матеріалах справи поштовим повідомленням вх. №14259/23.

Суд враховує, що пунктом 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З огляду на зазначені обставини, господарський суд розглядає справу за відсутності представників Відповідача 2 та Відповідача 3 за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, суд

В С Т А Н О В И В:

13.04.2006р. між Територіальною громадою міста Одеси та Відповідачем-1 був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, пунктом 1.1 якого передбачено, що продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді Земельної ділянки, під забудову (т.1 а.с.166-170).

Пунктом 1.2 цього договору передбачено, що відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно з Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003р. №1679-XXIV "Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі", від 29.09.2005 №4422-IV "Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках", від 09.11.2005 №4842-IV "Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні".

Відповідно до пункту 1.3 зазначеного Договору державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки, заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку).

Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2 663 985 грн.

Пунктом 2.2 цього договору передбачено, що згідно з актом про проведення земельного аукціону від 31.03.2006р., затвердженого 31.03.2006р. начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає 2 663 985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку.

Відповідно до пункту 3.1 вказаного договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.

Згідно з пунктом 3.2. зазначеного договору право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України.

Пунктом 5.3 договору передбачено, що обов`язком продавця є передати покупцю об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін.

Відповідно до пункту 5.4 зазначеного договору покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку.

Пунктами 7.7, 7.8 вказаного договору передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки).

Згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 Відповідач-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником Земельної ділянки, цільове призначення і використання земельної ділянки для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за № 28 (т.1 а.с.26-27).

29.10.2009 між ПАТ "АКБ "Київ" (правонаступником якого є Третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" був укладений договір іпотеки, пунктом 1.1. якого передбачено, що іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Товариством з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (позичальником) за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009р. земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007), площею 0,4993 га, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку "Центру економіко-правового забезпечення" від 26.10.2009 7 874 000 грн 00 коп., що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 28 від 18.07.2006р. (т.1 а.с.159-164).

Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 в Державному реєстрі правочинів міститься: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тим документу: основний документ правочину; відомості про документ дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009, документ посвідчено приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0, 4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ АКБ Київ; іпотекодавець: Відповідач-1 (т.1 а.с.165).

Згідно з актом готовності об`єкта до експлуатації № ОД8 від 11.07.2011р. 3-секційнийого багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії) (т.1 а.с.28-31), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником Відповідачем-1, м. Одеса, вул. Приморська, 49, , який виконав загально-будівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ "БудНДІпроект", м. Одеса, вул. Приморська, 49, ; проектна документація затверджена Відповідач-1, №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий: Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області № 1170 від 28.10.2009. Вказаний акт засвідчив, що закінчений будівництвом об`єкт (3-секційний багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31) вважається готовим до експлуатації.

Згідно Розпорядження №648/01-06 від 11.08.2011р. Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради (т.1 а.с.32) 3-секційному багатоповерховому житловому будинку за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 присвоєно адресу: м. Одеса, провулок Іспанський, 1.

01.10.2012р. між Відповідачем-1 та ТОВ "Трансбуд-проект" було укладено договір №12/10 (т.1 а.с.173-178) про пайову участь в тимчасовому утриманні об`єкта нерухомого майна, а саме: житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3.

В подальшому відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012р. житловий будинок за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 було прийнято на баланс ТОВ "Трансбуд-проект" від Відповідача-1, що складався з загального та неподільного майна згідно з Додатком до Акту.

У розділі 4 «Благоустрій прибудинкової території» акту приймання-передачі від 29.11.2012р. вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія 0,4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.

У додатку до акта від 29.11.2012р. приймання-передачі від Відповідача-1 до ТОВ "Транстрой-проект" житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - «благоустрій» вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б).

Власниками квартир та нежитлових приміщень (далі співвласниками) багатоквартирного будинку, що розташований за місцезнаходженням: 65031, Україна, Одеська область, м. Одеса, провулок Іспанський, 1 було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський 1». Статут вказаного об`єднання було затверджено протоколом № 2 від 06.03.2016р. (т.1 а.с.17-24).

Згідно з пунктом 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.

Згідно з актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м.Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 в управління (на баланс) Позивача комісія в складі Голови правління Позивача, членів правління Позивача 09.06.2016р. провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ "Трансбуд проект" в управління (на баланс) Позивача і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) 0, 4993 га в іпотеці ПАТ "АКБ" Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.

23.10.2020р. (т.1 а.с.38-39) Позивачем було вручено ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А., запит на отримання наступної інформації: чи включено до ліквідаційної маси банкрута Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОГРЕСБУД-ІНВЕСТ" земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності Відповідачу-1 та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок "Іспанський 1".

Також 23.10.2020р. Позивачем було вручено ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А. відповідь (т.1 а.с.40-41) на її електронний лист від 11.06.2020р. про надання інформації та відповідних документів щодо того на якій підставі співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.

Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону (т.1а.с.86-87) Товариством з обмеженою відповідальністю «ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ» за замовлення ліквідатора ТОВ «ПРОГРЕСБУД_ІНВЕСТ» було проведено аукціон, який відбувся з визначенням перможця

Визначено переможця електронного аукціону - Відповідач-2, ціна, сплачена переможцем 152 352 грн.

Згідно з випискою ПАТ "МТБ БАНК", сформованої 21.04.2021, платником - Відповідачем-3 було сплачено Відповідачу-1 152 352 грн 00 коп. за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021

23.04.2021 між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 був підписаний акт про придбання майна на аукціоні, згідно пунктом 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно Відповідача-1, що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: Земельна ділянка.

Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до статей 87, 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону Відповідача-3, статус електронного аукціону аукціон відбувся, посвідчив, що Відповідачу-2 належить на праві власності майно, що складається з: Земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152 352 грн., що належало Відповідачу-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 28 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися і Відповідач-2 - переможець торгів, майно, що раніше належало Відповідачу-1, продане.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 260900692 від 10.06.2021 земельна ділянка, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, належить на праві власності Відповідачу-2 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.

Згідно з платіжним дорученням № 1 від 17.06.2021 Відповідачем-1 було перераховано Третій особі 147 914 грн. 57 коп. в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі № 916/1261/16.

Таким чином, спір виник у зв`язку з продажем ліквідатором Відповідача-1 у процедурі його банкрутства земельної ділянки Відповідачу-2, на якій Відповідач-1 побудував багатоквартирний будинок та де в подальшому власниками квартир було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ (Позивач).

Спір стосується, зокрема, права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок.

Правовідносини, зокрема щодо земельної ділянки, у зв`язку та за наслідками будівництва на ній багатоквартирного будинку врегульовані положеннями ЦК України, Земельним кодексом України та спеціальними нормами законодавчого акту, яким регламентовані відповідні правовідносини - Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон).

За захистом права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах звернулось ОСББ (Позивач), що створене у багатоквартирному будинку, побудованому Відповідачем-1 на власній земельній ділянці. Тому, Суд застосовує у спірних правовідносинах положення наведених нормативних актів в їх редакції, чинної на момент створення ОСББ - Позивача у березні 2016 та передачі йому в управління (на баланс) в червні цього ж року відповідного багатоквартирного будинку та пов`язаних з ним активів (пункти 3.5, 3.6).

Згідно з частиною другою статті 375 ЦК України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Згідно зі статтею 377 цього Кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Водночас, особливості регулювання та виникнення права на земельну ділянку у разі будівництва та розташування на ній багатоквартирного будинку визначені положеннями статті 42 Земельного кодексу України, згідно з частинами 1-4 якої:

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;

- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

- порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;

- розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Частиною другою статті 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Режим відповідного права та цієї власності регламентований частиною першою статті 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до якої спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Процедура передачі житлового комплексу на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) (у разі його створення у відповідному будинку), а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача, була врегульована, на дату укладено договору №12/10 про пайову участь в тимчасовому утриманні об`єкта нерухомого майна (житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3) з ТОВ "Трансбуд-проект", а в подальшому на дату створення ОСББ Позивача та передачі йому на баланс будинку на спірній земельній ділянці у 2016 році, положеннями чинного на той час Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Згідно з пунктом 5 чинної цього Порядку передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об`єднання.

За змістом наведених норм у разі створення у багатоквартирному будинку ОСББ земельна ділянка як така, що входить до відповідного житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

При цьому норми земельного законодавства не передбачають можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

У наведених висновках суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду щодо права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, що сформульована, зокрема у постановах від 08.04.2019 у справі № 368/513/16-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 03.11.2020 у справі № 526/86/19 (провадження № 61-1702св20).

Зміна суб`єкта права на земельну ділянку, що була виділена для будівництва на цій ділянці багатоквартирного будинку, у разі його завершення з подальшим створенням в цьому будинку ОСББ узгоджується також з тим висновком, що факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗК України.

У цих висновках Суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21.

У розвиток вказаної позиції щодо застосування наведених положень ЦК України, ЗК України та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Суд також зазначає, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти.

При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.

У цих висновках Суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17.

Суд також зазначає, що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).

Так, принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (висновки в постановах верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі №921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

У цьому висновку Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц (пункт 42), яка також в подальшому неодноразово враховувалась Верховним Судом, зокрема при ухваленні та формулюванні правової позиції в постанові від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19.

Суд враховує наведений висновок у спірних правовідносинах не зважаючи на те, що положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України не поширюються на правовідносини у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна в цьому будинку (квартиру), оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а тому зберігається у відповідних правовідносинах .

Правильність такого підходу підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цьому будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Так, Судом було встановлено, що від Відповдача-1, який збудував на спірній земельній ділянці багатоквартирний будинок, було передано на баланс ТОВ "Трансбуд-проект" житловий будинок (загальне та неподільне майно), розташований за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3.

У розділах 4 акту приймання-передачі від 29.11.2012р. та додатку до нього - «Благоустрій прибудинкової території» та «Благоустрій» відповідно, вказано, що загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) складає 0,4993 га; площа прибудинкової території включає пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку), клумби, площа огороджена (огорожа, ж/б).

Після створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський 1» на підставі акту приймання-передачі житлового будинку від 09.06.2016р. житловий комплекс за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 було передано від ТОВ "Трансбуд-проект" на баланс ОСББ. У розділі 5 акту «Благоустрій прибудинкової території» зазначено, що загальна площа земельної ділянки включає площу забудови та прибудинкової території та складає 0,4993 га, яка перебуває у іпотеці ПАТ "АКБ" Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.

З огляду на зазначене, суд погоджується з доводами Відповідача-1, що ТОВ "Трансбуд-проект" був лише балансоутримувачем житлового комплексу на оспорюваній земельній ділянці, а не власником даної ділянки.

Однак, Суд звертає увагу на наступне.

Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що:

- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до ч.2 ст.4 та ч.1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

З прийняттям у 2015 році вказаного Закону, було внесено зміни до ст. 42 Земельного кодексу України, яка регулювала правовідносини щодо земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків. А саме було визначено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України".

Таким чином, відсутність підстав для переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташований житловий комплекс (загальне та неподільне майно) за адресою: м. Одеса, провулок Іспанський, 1, корпус №1, №2, №3., до ТОВ "Трансбуд-проект", не створює перешкод для набуття такого права за законом для ОСББ «Іспанський 1», тобто для Позивача.

Навпаки, Закон передбачив, що передача земельних ділянок під багатоквартирним житловим будинком здійснюється безоплатно.

Щодо доводів Відповідача-1 про незазначення Верховним Судом про те, яке саме право (власності чи постійного користування) виникло у співвласників багатоквартирного будинку Суд зазначає, що відповідно до положень ст.ст.82,92 Земельного кодексу України Відповідач -1 на спірну земельну ділянку мав саме право власності, яке і перейшло до Позивача на підставі Закону. Перехід права постійного користування на оспорювану земельну ділянку не входить у предмет доказування, оскільки перехід прав на дану земельну ділянку до Відповдача-1 з комунальної форми власності сторонами справи не оспорюється.

В узагальнених запереченнях відповідачів заначено, що правомірність реалізації оспорюваної земельної ділянки на аукціону ґрунтується на наявності запису про реєстраціє права власності за Відповідачем-1, відсутності порядку безоплатної передачі у власність співвласникам багатоквартирного будинку, встановленого Кабінетом Міністрів України, та ненадання Іпотекодержателем згоди на передачу Позивачу оспорюваної ділянки.

Фактичне використання Позивачем оспорюваної земельної ділянки з червня 2016р. Відповідач-1 не заперечує. Однак вважає, що неоформлення (відсутність державної реєстрації) за Позивачем права власності на оспорювану земельну ділянку позбавляє його права на захист свого права на дану ділянку.

Щодо державної реєстрації права на земельну ділянку Суд зазначає, що за змістом статей 1, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":

- державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації; тому при дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає;

- у зв`язку з чим державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість, та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав;

- при цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.

У цих висновках Суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду в питанні правил та підстав для набуття права власності на нерухоме майно, що сформульована, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та від 05.07.2022 у справі № 911/966/20 тощо.

Отже, нездійснення, Позивачем державної реєстрації права на оспорювану земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ Позивача, відповідних прав щодо земельної ділянки.

Щодо відсутності порядку безоплатної передачі у власність співвласникам багатоквартирного будинку, встановленого Кабінетом Міністрів України, Суд зазначає про таке.

На державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення Європейського суду з прав людини "Лелас проти Хорватії" від 20.05.2010, "Тошкуце та інші проти Румунії" від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси ("Онер`їлдіз проти Туреччини" та "Беєлер проти Італії").

А тому, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема Позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У цих висновках суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладену в постановах від 04.09.2018 у справі №915/1283/17 та від 20.11.2018 у справі № 910/23415/17.

Таким чином, відсутність з вини державних органів підзаконного акту щодо детальної регламентації (фіксації, реєстрації, обміну документації, ін) переходу права власності на земельну ділянку, на якій збудовано багатоквартирний будинок, не вплинуло на право Позивача безоплатно отримати у власність оспорювану земельну ділянку від її попереднього власника (Відповідача-1).

Щодо ненадання Іпотекодержателем згоди на передачу Позивачу оспорюваної ділянки, Суд звертає увагу на наступне.

Оспорювана земельна ділянка (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів) була предметом забезпечення виконання іншої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (позичальником) зобов`язання за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009р.

Відповідно до пункту 1.10. договору іпотеки предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.

Згідно з пунктами 2.1.4., 2.1.11. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки.

Пунктом 2.2.2. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.

Таким чином, договором іпотеки та загальними положеннями законодавства, що регулюють вказані правовідносини, визначено обов`язки іпотекодавця щодо розпорядження предметом іпотеки з власної волі - не відчужувати, не передавати у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування, ін., та наслідки вчинення таких дій.

Проте, право власності на оспорювану земельну ділянку перейшло до іншого власника - Позивача - в силу положень закону, а не в наслідок майнових дій, правочинів, вчинених іпотекодавцем.

Обрання способу забезпечення зобов`язання, предмету забезпечення та умов його реалізації належить сторонам правочину. Цільове призначення земельної ділянки, яка передавалась в іпотеку за договором від 29.10.2009р., не змінювалось та було відомо іпотекодержателю на час укладення договору з Відповідачем - 1.

Зміна власника оспорюваної земельної ділянки до ухвалення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та внесення відповідних змін до ст. 42 Земельного кодексу України не вплинула б на наслідки реалізації положень вказаної статті, оскільки Кодекс не передбачив виключень або особливих категорій власників земельних ділянок, які б не підлягали безоплатній передачі ОСББ.

Таким чином, згода банку як іпотекодержателя не була необхідною умовою для переходу права власності на оспорювану земельну ділянку від Відповідача-1 до Позивача. Банк набув права захищати свої інтереси з огляду на суттєві зміни умов договорів, однак вказані обставини не входять в предмет доказування у даній справі.

З огляду на зазначене, Судом встановлено, що співвласники багатоквартирного будинку, які створили Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1", набули права власності на оспорювану земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га).

Таким чином, доводи відповідачів не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.

Щодо обраного Позивачем способу захисту свого права на оспорювану земельну ділянку Суд зазначає наступне.

Відповідно до відкритих даних, що містяться у реєстрі судових рішень:

- ухвалою суду від 04.08.2016р. було затверджено реєстр вимог кредиторів Відповідача-1, зокрема, вимоги Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку "Укргазбанк" визнано забезпеченими майном боржника;

- 20.10.2016р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" визнано банкрутом, введено ліквідаційну процедуру та призначено ліквідатора банкрута;

- ухвалою суду від 14.04.2021р., зокрема, знято заборону на нерухоме майно за реєстраційним номером обтяження 9198576, підстава обтяження: іпотечний договір, 29, 29.10.2009р., приватний нотаріус ОМНО Фольгіна А.В., об`єкт обтяження: земельна ділянка, площа 0,4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Пестеля, земельна ділянка 31, кадастровий номер: :08:006:0007, зареєстровано: 29.10.2009р. за №9198576 реєстратором: приватний нотаріус Фольгіна А.В., власник: Товариство з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест", 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49; .

В ухвалі суду від 14.04.2021р., зокрема, було зазначено, що з протоколу №1 засідання інвентаризаційної комісії ТОВ "Прогресбуд-Інвест" від 21.08.2020р. вбачається, що інвентаризація майна банкрута проводилась з 20.08.2020р. по 21.08.2020р. комісією у складі: голова ліквідаційної комісії - ліквідатор банкрута Петровська Н.А., за результатами якої встановлено наступне: згідно з інвентаризаційними описами за підприємством значиться у наявності земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що розташована по вул. Пестеля, 31, м. Одеса, кадастровий номер :08:006:0007.

У відзиві на позовну заяву Відповідач-1 не заперечував, що вказане майно було проінвентаризовано та включено до складу ліквідаційної маси ТОВ "Прогресбуд-Інвест".

Порядок формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство, правовідносини та правила реалізації майна боржника, включеного у ліквідаційну масу боржника, регламентовані, зокрема нормами Розділів IV "Ліквідаційна процедура", V "Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство" Кодексу України з процедур банкрутства, а також загальними нормами цивільного законодавства, якими врегульовані правовідносини з купівлі-продажу - глава 54 "Купівлі-продаж", підрозділ 1, розділ ІІІ книги П`ятої ЦК України, зокрема статтею 650 цього Кодексу (щодо укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах).

За змістом цих норм правова природа процедури реалізації майна в межах провадження у справі про банкрутство (на торгах, у формі аукціону) полягає в продажу майна боржника у процедурі банкрутства, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якої є оформлення результатів такого продажу, зокрема протоколом про проведення аукціону та актом про придбання майна на аукціоні, які є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством.

Стаття 73 Кодексу України з процедур банкрутства передбачає, що правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.

Поряд з цим порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі.

Як було встановлено Судом, ліквідатором Відповідача - 1 як при формуванні ліквідаційної маси ТОВ "Прогресбуд-Інвест", так і при підготовці майна банкрута для продажу не було надано належну правову оцінку прав третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, прав Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ІСПАНСЬКИЙ-1" на земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га), незважаючи на те, що документи від ТОВ «Трансбуд-Проект» та ОСББ «Іспанський-1» щодо прав на оспорювану земельну ділянку Відповідач-1 отримав до погодження умов продажу із заставним кредитором та призначення аукціонів.

Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання Відповідачу-3 - Товариству з обмеженою відповідальністю "ПУБЛІЧНІ ПРОЦЕДУРИ" - права на реалізацію сказаного об`єкту на публічних торгах, визначення переможця аукціону, підписання з Відповідачем-2 - Товариством з обмеженою відповідальністю «Чорномор 2020» - акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021р. (т.1 а.с.42) та видачі свідоцтва на право власності від 10.06.2021р. (т.1 а.с.43) Відповідачу-2 як підстави для реєстрації за ним відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т.1 а.с.44).

Отже, продаж земельної ділянки на аукціоні 15.04.2021р. був підставою для набуття Відповідачем-2 права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

За відсутності у Позивача після реєстрації вказаного права власності за Відповдачем-2 заперечень, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, яка стала підставою для переходу/набуття Відповідачем-2 права на земельну ділянку, Позив втрачав би можливість реалізувати своє право на земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

У зв`язку з викладеним, Суд вважає, що обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах в частині оскарження результатів аукціону від 15.03.2021р. є неналежним.

Крім того, Судом під час підготовчого провадження у засіданні суду від 06.03.2023р. було прийнято до розгляду заяву Позивача про зміну предмету позову, викладену як заява про уточнення позовних вимог, а саме щодо додаткової позовної вимоги про витребування спірної земельної ділянки від нового власника Відповідача-2.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними (п.п.141-146 Постанови ВП ВС від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (14-208цс18)).

Позивачем зазначається, що спірна земельна ділянка вибула з його володіння поза його волею - згоди або свого волевиявлення у будь якій іншій формі на відчуження земельної ділянки (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га) ним не надавалось. Тому наявні умови для витребування майна саме з даної підстави.

Вказана підстава визначена у п.3 ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України і регулює обставини витребування майна від добросовісного набувача.

Однак, Суд враховує наступне.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Держава забезпечує рівний захист усіх суб`єктів права власності застосуванням передбачених законодавством заходів. Регулювання, наведене в Главі 29 ЦК України, передбачає, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) й усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього.

Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

Подібний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (№ 12-35гс21).

Судом встановлено, що Відповідач -2 отримав право власності на оспорювану земельну ділянку на підставі акту про придбання майна за результатами участі у аукціоні.

Відповідно до відомостей, які були надані організатором в оголошені про проведення аукціону (https://sale.uub.com.ua/auction/UA-PS-2021-04-05-000063-1/): «цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 - для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Додаткова інформація: На зазначеній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями. При купівлі земельної ділянки право власності на житловий будинок до покупця не переходить. Порядок ознайомлення з майном: Фактичне місцезнаходження майна: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 Час і місце для ознайомлення: за попередньою домовленістю. Контактна особа для ознайомлення: Петровська Наталія Андріївна Засоби зв`язку: тел.: НОМЕР_1 ; електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1

Таким чином, Відповідач -2, подаючи заявку на участь в аукціоні, був обізнаний щодо режиму використання оспорюваної земельної ділянки, а саме, що на даній земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями.

ТОВ «Чорномор 2020» не приймав участі у судових засіданнях та відзив на позовну заяву не надавав. Тому, з`ясувати які саме законні очікування щодо використання придбаного майна були у товариства, з позиції самого Відповідача-2, Суд позбавлений можливості. Викласти свої доводи Суду є правом сторони у справі, ТОВ «Чорномор 2020» сказаним правом не скористався.

Щодо особливостей здійснення права власності на оспорюваній земельній ділянці Відповідач-2 мав можливість отримати інформацію від продавця. Будь-яких відомостей щодо перешкоджання продавцем в отриманні додаткової інформації ТОВ «Чорномор 2020» або введення покупця в оману Суду не надавалось. Відомості щодо створення співвласниками квартир у вказаних будинках ОСББ у Відповідача-1 були наявні.

Суд приймає до уваги, що наявність на придбаній земельній ділянці житлового 3-секційного будинку на 9-16 поверхів, заселеного мешканцями, вже вказувала на особливі умови її використання, які передбачені законодавством і потенційному покупцю мали б бути відомі. Зокрема, очевидним видається висновок, що земельною ділянкою користувалась значна кількість мешканців будинків і підстави її використання ними є важливою інформацією при придбанні майна.

Правові засади володіння земельною ділянкою, на якій збудовано багатоквартирний будинок, визначено законодавством. Як було зазначено Судом вище право на безоплатне отримання в володіння або в постійне користування земельної ділянки надане співвласникам багатоквартирного будинку або створеним ними ОСББ. Ймовірність участі в аукціоні товариства та сплата грошових коштів за земельну ділянку саме такого призначення без вивчення умов її використання оцінюється Судом критично.

І хоча конкретних критеріїв для визначення ступеня передбачуваності або обізнаності, які має виявляти особа при придбанні майна, щоб не вважатися недобросовісною, законодавство не містить, Суд враховує, що категорія "міг знати" характеризує недобросовісність набувача, який хоч і не був безпосередньо інформований про відсутність у відчужувача права на відчуження майна, але за обставинами його набуття міг і зобов`язаний був про це знати.

Тому Суд вважає, що обставини набуття ТОВ «Чорномор 2020» оспорюваної земельної ділянки більш вірогідно свідчать про те, що Відповідач-2 міг бути проінформований про відсутність у Відповідача-1 права на відчуження даної земельної ділянки. За вказаних обставин, Суд вважає, що оспорювану земельну ділянку було придбано недобросовісним набувачем.

Таким чином, навіть за наявності підтвердженої обставини щодо вибуття оспорюваної земельної ділянки з володіння Позивача не з його волі іншим шляхом, Суд вважає, що витребування у ТОВ «Чорномор 2020» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» земельної ділянки, площею 0,4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007 підлягає на підставі ч.1 ст. 387 Цивільного кодексу України як у недобросовісного набувача.

Згідно частини третьої статті 13 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

У відповідності до частини першої статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, на підставі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, суд вважає за належне задовольнити позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський- 1", визнати недійсними результати аукціону від 15 квітня 2021 року з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007, визнати недійсним правочин, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" на підставі аукціону від 15 квітня 2021 року з продажу земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007 та витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» земельну ділянку, площею 0,4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Керуючись ст.ст. 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський- 1" (65047, м. Одеса, пров. Іспанський, буд.1; ) - задовольнити.

2. Визнати недійсними результати аукціону від 15 квітня 2021 року з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) - земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

3. Визнати недійсним правочин, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд.49; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд. 15, ) на підставі аукціону від 15 квітня 2021 року з продажу земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

4. Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (адреса: 65059, Одеська обл., м. Одеса, пров. Хвойний, буд.15, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» (65047, м. Одеса, пров. Іспанський, буд.1; ) земельну ділянку, площею 0,4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: :08:006:0007.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 242 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено у порядку ст.ст. 254, 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

У зв`язку із тимчасо6вою непрацездатністю та перебуванням судді Райчевої С.І. у щорічній відпустці повний текст ухвали складено 03.07.2023р.

Копію ухвали надіслати: ліквідатору Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" арбітражній керуючій Петровській Н.А.; Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" (ІНФОРМАЦІЯ_4); представнику Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" адвокату Різниченко Ю.О. ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ); Публічному акціонерному товариству "Акціонерний банк "Укргазбанк" (; ІНФОРМАЦІЯ_3); Товариству з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49); Товариству з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (65059, м. Одеса, провулок Хвойний, буд. 15); Товариству з обмеженою відповідальністю "Публічні процедури" (61003, м. Харків, Майдан Павлівський, буд. 10, кімн. 405).

Суддя С.І. Райчева