ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 червня 2023 року Справа № 926/742/23

Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Ніколаєва М.І.,

секретар судового засідання Озоровська А.Б.,

за участі представників:

позивача Лелюк Х.М.

відповідача Шевчук Д.В., адвокат

розглянувши справу за позовом Чернівецької міської ради

до Приватного підприємства "Гранд-Інвестбуд"

про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 1 513 297,89 грн.

І. Стислий виклад позицій сторін по суті позовних вимог

Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області із позовною заявою до Приватного підприємства "Гранд-Інвестбуд" (далі ПП "Гранд-Інвестбуд") про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 1513297,89 грн, нарахованих за період з 01.04.2020 до 15.11.2022.

Позов обґрунтований тим, що ПП "Гранд-Інвестбуд" з 21.01.2005 є власником нерухомого майна в м. Чернівці по вул. Комарова 28-Г, що підтверджується договором купівлі-продажу від 21.01.2005. Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності та знаходиться по вул. Комарова 28-Г в м. Чернівцях, площею 0,8965 га, кадастровий номер :11:003:0005.

Відповідач по даний час не оформив право оренди на зазначену земельну ділянку, у зв`язку з чим не сплачував плату за користування нею.

У відзиві на позов відповідач заперечив проти задоволення позовних вимог, мотивуючи це тим, що щодо спірної земельної ділянки встановлені обмеження в її використанні, адже в її межах знаходиться прибережна захисна смуга площею 0,6515 га.

Прибережні захисні смуги належать до земель водного фонду з особливим режимом використання та можуть передаватись на умовах оренди виключно для цілей, передбачених ч.4 ст. 59 Земельного кодексу України.

Вказане обмеження порушує баланс прав та інтересів сторін по справі, оскільки суттєво обмежує права відповідача щодо користування значною частиною земельної ділянки виключно у відповідності до правового режиму прибережних захисних смуг, у той час як позивач вимагає стягнення плати за користування земельною ділянкою без врахування існуючих обмежень в її користуванні.

Зважаючи на ту обставину, що значна частина земельної ділянки (0,6515 га з 0,8965 га) належить до земель водного фонду, проведений позивачем розрахунок доходів, які останній очікував отримати як оплату за користування земельною ділянкою з призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», є необґрунтованим та суперечить вимогам чинного законодавства України.

Відповідач наголошує, що спірна земельна ділянка перебувала в постійному користуванні Закритого акціонерного товариства «Трансмост» (надалі ЗАТ «Трансмост») (продавця будівель та споруд, набутих відповідачем) на підставі Державного акту на право постійного користування землею від 16.11.1995, який був безстроковим та втратив чинність 02.09.2021 на підставі рішення 9 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання №426.

До моменту втрати чинності Державним актом на право постійного користування землею від 16.11.1995 плата за землю повинна була справлятись у формі земельного податку, а починаючи з 02.09.2021 у формі плати за землю.

Відповідно до наявного в матеріалах справи розрахунку безпідставно збережених коштів, за період з 01.04.2020 по 15.11.2022 позивачем застосовано ставку орендної плати за землю в розмірі 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, у той час як до дати втрати чинності Державним актом на право постійного користування землею від 16.11.1995 слід було застосовувати ставку податку за земельні ділянки, передбачену пунктом 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України.

Відповідач звернув увагу суду, що відповідно до Витягу із технічної документації із нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформований 08.02.2022, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 20006294,00 грн, у той час як згідно наданого позивачем витягу від 14.11.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 24083337,61 грн., що дає підстави сумніватись у достовірності даного доказу.

Позивач здійснює розрахунок безпідставно збережених коштів починаючи з 01.04.2020, у той час як в матеріалах справи відсутній витяг із технічної документації із нормативної грошової оцінки земельних ділянок за 2020 рік.

У відповіді на відзив позивач посилається на те, що при переході права власності на будівлю право користування могло перейти виключно на умовах оренди, оскільки відповідач не належить до кола суб`єктів, які станом на момент виникнення спірних правовідносин могли набути право постійного користування земельною ділянкою.

Відповідач з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомості, які розміщені на спірній земельній ділянці, яка перебувала у постійному користуванні, має право вимагати оформлення права оренди земельної ділянки.

Посилання відповідача на рішення 9 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання №426 є безпідставним, оскільки даним рішенням не припинено право постійного користування, а лише констатовано факт його припинення. Відповідачем не надано доказів сплати земельного податку у зв`язку із використанням землі на праві постійного користування.

Аналіз частини 4 ст. 59 Земельного кодексу України дає підстави вважати, що у прибережних захисних смугах хоча і встановлено режим обмеженої господарської діяльності, однак допускається використання земельних ділянок для рекреаційних цілей.

Враховуючи, що на спірній земельній ділянці розташований рекреаційний комплекс «Озерне», вона може використовуватись та використовувалась відповідачем за цільовим призначенням з урахування режиму господарської діяльності, встановленого для прибережних захисних смуг.

Відповідач з моменту набуття права власності на вказаний об`єкт нерухомості не порушував питання щодо поділу цієї ділянки у зв`язку із неможливістю її використання.

Доводи відповідача щодо недостовірності поданого позивачем розрахунку спростовуються листом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 15.12.2022 про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, в якому вказується на більшу точність витягу з нормативної грошової оцінки, який сформовано у «апаратному режимі» (що був взятий за основу позивачем), у порівнянні із витягом, що сформований у ручному режимі.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач зазначив, що законодавство чітко визначає склад земель рекреаційного призначення, до яких не можуть входити землі житлової та громадської забудови, з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», до яких відноситься земельна ділянка кадастровий номер :11:003:0005, на якій розташоване нерухоме майно відповідача.

Наявність в назві будівель чи споруд найменування «Рекреаційний комплекс» не може свідчити про використання таких будівель чи споруд для рекреаційних цілей, у разі фактичного використання таких будівель та споруд за іншим призначенням, ніж передбачено ст.51 Земельного кодексу України.

Наданий відповідачем витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформований 07.02.2022 року, тобто після введення в дію нової технічної документації з нормативно грошової оцінки м. Чернівці. Різниця у розмірі нормативно грошової оцінки земельної ділянки, наведеної у витягах, наданих відповідачем та позивачем, є досить суттєвою та складає понад 20 %, що викликає сумнів у достовірності наданого позивачем доказу. Інформація, наведена в листі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 15.12.2022, носить рекомендаційний характер та не є визначальною про формуванні нормативної грошової оцінки землі.

ІІ. Рух справи у суді

Протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями від 21.02.2023 позовну заяву передано судді Ніколаєву М.І.

Ухвалою суду 22.02.2023 відкрито загальне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 14.03.2023.

Ухвалою суду від 14.03.2023 поновлено відповідачу строк для подання відзиву та відкладено підготовче судове засідання на 30.03.2023.

Ухвалою суду від 30.03.2023 підготовче судове засідання відкладено на 12.04.2023.

Ухвалою суду від 10.04.2023 призначене підготовче судове засідання на 12.04.2023 постановлено провести в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою власних технічних засобів в системі Easycon за участі представника відповідача.

У зв`язку із відсутністю електропостачання у приміщенні Господарського суду Чернівецької області 12.04.2023 року, підготовче судове засідання в режимі відеоконференції у справі №926/742/23, призначене на 12.04.2023 року об 12 год 00 хв. не відбулося.

Ухвалою суду від 12.04.2023 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та призначено підготовче судове засідання на 04.05.2023.

Ухвалою суду від 28.04.2023 призначене підготовче судове засідання на 04.05.2023 постановлено провести в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою власних технічних засобів в системі Easycon за участі представника відповідача.

Ухвалою суду від 04.05.2023 відкладено підготовче судове засідання на 16.05.2023.

У судовому засіданні 16.05.2023 оголошено перерву до 01.06.2023.

Ухвалою суду від 01.06.2023 закрито підготовче провадження у справі, розгляд справи по суті призначено на 15.06.2023.

У судовому засіданні 15.06.2023 оголошено перерву до 27.06.2023.

Присутній в судовому засіданні 27.06.2023 представник позивача підтримав позовні вимоги та просив задовільнити позов. Представник відповідача заперечив проти позову.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.233 Господарського процесуального кодексу України ( далі - ГПК України) суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду.

Рішення приймаються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу. Після виходу з нарадчої кімнати відповідно до ст.240 ГПК України у судовому засіданні 27.06.2023 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

III. Фактичні обставини справи, встановлені судом

21.01.2005 між ЗАТ «Трансмост» (продавець) та ПП «Гранд- Інвестбуд» (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого покупець набув у власність нерухоме майно - рекреаційний комплекс "Озерне", який розташований за адресою: м. Чернівці, вул. Комарова Володимира, 28-Г.

Зазначений комплекс складається з таких будівель та споруд: ресторан "Товстий мельник", позначений в технічній документації літерою "А" загальною площею 1 001,30 м2; будівля, позначена в технічній документації літерою "Г" загальною площею 144,40 м2; вбиральня, позначена в технічній документації літерою "Д" загальною площею 23,40 м2; бар "Шашлична", позначений в технічній документації літерою "Б"; бар "Острів", позначений в технічній документації літерою "В"; басейн І; літня сцена ІІ.

Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,8965 га, кадастровий номер :11:003:0005, у м. Чернівці на вул. Комарова Володимира, 28-Г, яка перебувала у постійному користуванні ЗАТ "Трансмост" на підставі Державного акта на право постійного користування землею від 16.11.1995 серія І-ЧВ №000303, виданого відповідно до рішення Чернівецької міської ради народних депутатів від 26.09.1995. У цьому Державному акті визначено, що земельну ділянку було надано у постійне користування ЗАТ "Трансмост" для реконструкції кафе "Озерне".

Рішенням 24 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 12.02.2008 №510 затверджено технічну документацію з грошової оцінки земель міста Чернівці, у складі текстових та графічних матеріалів, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто». (пункт 1 Рішення).

Пунктом 6 вищевказаного рішення вирішено привести у відповідність до Закону України» «Про державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» розміри ставок орендної плати за використання земель, визначених Положенням про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії міської ради V скликання від 30.08.2007 №391, змінивши розмір ставок які менші 3% на 3%, крім пункту 3.1.5 (сільськогосподарське призначення).

Рішенням 33 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №391 «Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».

Рішеннями Чернівецької міської ради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 №221 та від 29.03.2012 №467 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 №715.

Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т.ч. 3% для розміщення закладів торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, літніх майданчиків та ринків, туристичних агентств та фірм.

Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях, розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.

Рішенням 3 сесії VIII скликання від 26.02.2021 №118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену державним підприємством «Український державний ноуково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя», яку введено в дію з 01.01.2022. (пункт 1 та 2 рішення)

Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1-3, 11 рішення міської ради V скликання від 12.02.2008 №510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими , що втратили чинність раніше прийняті рішення».

Вказане рішення, як нормативний акт, доведено до відома населення серед іншого і шляхом опублікування на офіційному веб-сайті Чернівецької міської ради http://chemivtsv.eu/portal/1154.

Доказів оскарження чи скасування рішення міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці відповідачем не подано, докази протилежного у матеріалах справи відсутні.

02.09.2021 Чернівецька міська рада прийняла рішення № 426, яким визнала таким, що втратив чинність пункт 38.1 рішення Виконавчого комітету міської ради від 18.12.2001 № 1041/25 "Про надання в користування та оренду, передачу у приватну власність земельних ділянок, припинення права користування земельними ділянками та внесення змін в раніше прийняті рішення" в частині надання ЗАТ "Трансмост" земельної ділянки за адресою вул. Комарова площею 0,8965га (кадастровий номер :11:003:0005) у постійне користування для обслуговування кафе "Озерне" та будівництва літньої сцени за рахунок земель запасу міста, та визнала таким, що втратив чинність, Державний акт на право постійного користування землею від 16.11.1995 № 521, виданий ЗАТ "Трансмост", у зв`язку із переходом права власності на нерухоме майно до ПП "Гранд-Інвестбуд", а ПП "Гранд-Інвестбуд" зобов`язано оформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку. (підстава: інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон, відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 18.06.2021 №262321179, ст. 141 Земельного кодексу України.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.10.2021 № НВ-021 державну реєстрацію земельної ділянки за кадастровим номером :11:003:0005 здійснено 13.08.2015, цільове призначення для будівництва та обслуговування земель, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання для обслуговування кафе «Озерне» та будівництво літньої сцени, форма власності комунальна. У витязі зазначено про обмеження у використанні земельної ділянки, вид обмеження - прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах. Площа земельної ділянки, на яку поширюється дія обмеження - 0,6515 га, строк дії обмеження безстроково.

Як вбачається з Додатку до вищевказаного Витягу кадастрового плану та експлікації земельних угідь, на даній земельній ділянці знаходяться землі під соціально-культурними об`єктами.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.07.2022 у справі №926/4740/21, залишеною без змін постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.09.2022, відмовлено ПП «Гранд-Інвестбуд» у задоволенні позовних вимог щодо визнання права постійного користування земельною ділянкою площею 0,8965 га, кадастровий номер :11:003:0005, розташованої у м. Чернівці по вул. Комарова Володимира, 28-Г.

Вищевказані судові рішення обґрунтовані тим, що ЗАТ Трансмост як продавцем нерухомого майна - рекреаційного комплексу Озерне, який розташований за адресою: м. Чернівці, вулиця Комарова Володимира, 28-Г (покупець) в силу закону (ст.141 Земельного кодексу України) втрачено право постійного користування спірною земельною ділянкою.

Оскільки законодавством, чинним на момент вчинення правочину, не передбачено безумовного переходу права користування чи власності на земельну ділянку при переході права власності на об`єкти нерухомого майна, а вимагає переоформлення такого права, ПП «Гранд-Інвестбуд» листами вих. №22/04-19 від 22.04.2019 та вих. №24/09-19 від 24.09.2019 зверталось до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради та Чернівецької міської ради із заявами про надання дозволу на складання проекту відведення в постійне користування земельної ділянки, що знаходиться у м. Чернівці, вул. Комарова, 28-Г, для обслуговування рекреаційного комплексу Озерне на правах, що були у попереднього землекористувача.

Рішенням Чернівецької міської ради VII скликання №1874 від 26.09.2019 ПП Гранд-Інвестбуд відмовлено у наданні дозволу на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою вул. Комарова, 28-Г, площею 0,8965 га в постійне користування для обслуговування рекреаційного комплексу Озерне, у зв`язку із тим, що приватні підприємства не можуть набувати права постійного користування земельними ділянками в розумінні ст.92 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 21.01.2005. Зазначене рішення є чинним і у встановленому порядку не оскаржено.

Верховний Суд також зазначив, що встановлені обставини в цій справі свідчать про те, що умовами договору купівлі-продажу від 21.01.2005 нерухомого майна - рекреаційного комплексу "Озерне" не було визначено розміру земельної ділянки, право користування якою переходить до покупця.

Крім того, установлені обставини в цій справі свідчать, що рішенням Чернівецької міської ради від 02.09.2021 № 426, зокрема зобов`язано ПП "Гранд-Інвестбуд" оформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Отже, Чернівецькою міською радою запропоновано ПП "Гранд-Інвестбуд" оформити на своє ім`я документи на користування земельною ділянкою.

Водночас Верховний Суд звернув увагу на положення статті 92 Земельного кодексу України, які обмежують коло осіб, що можуть бути постійними користувачами земельних ділянок.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 22.10.2021 №274, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 16784094 грн.

Відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 07.02.2022 державним кадастровим реєстратором Максимюком А.В. нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :11:003:0005 складає 20006294 грн.

Відповідно до Витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 14.11.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :11:003:0005 складає 24083337,61 грн.

Згідно проведених позивачем розрахунків загальна сума безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати становить 1513297,89 грн. за користування земельною ділянкою кадастровий номер :11:003:0005 у період з 01.04.2020 по 15.11.2022.

15.12.2022 Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру звернулася з листом до Головних управлінь Держгеокадастру в областях та м. Києві, в якому зазначила, що зважаючи на більшу точність розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, виконаного в апаратному режимі програмного забезпечення Державного земельного кадастру, вважає за необхідне керуватись у роботі саме результатами автоматичного розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Судом встановлено, що відповідач договір оренди земельної ділянки з Чернівецькою міською радою не уклав, тож використовував земельну ділянку без достатньої правової підстави.

У матеріалах справи відсутні докази добровільної сплати відповідачем орендної плати чи земельного податку за спірний період за користування спірною земельною ділянкою кадастровий номер :11:003:0005.

Станом на момент вирішення даного спору відповідач кошти в сумі 1513297,89 грн. не сплатив.

IV. Позиція суду по суті спору

Згідно зі статі 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

За змістом статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам суд виходить, зокрема, із того, що відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Згідно зі статтею 1214 названого Кодексу особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

За змістом глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме з цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18).

Судом встановлено, що відповідач в період з 01.04.2020 по 15.11.2022 використовував спірну земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності, без належних правових підстав, без укладення договору оренди землі.

Факт користування відповідачем спірною земельною ділянкою не заперечується сторонами та не спростований жодними доказами, тому зазначені обставини не підлягають доказуванню в силу положень частини 1 статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, Чернівецька міська рада, як власник спірної земельної ділянки, мала обґрунтовані сподівання на отримання орендної плати за використання спірної земельної ділянки, однак не змогла їх реалізувати внаслідок відсутності між сторонами відносин щодо її використання в порядку, встановленому законом.

Для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати згідно із статтями 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований необхідно, насамперед, з`ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов`язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18, від 09.02.2021 у справі № 922/3617/19.

Стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати можливе виключно з моменту формування земельних ділянок як об`єктів цивільного права, а саме після проведення державної реєстрації права власності.

Суд зазначає, що Верховним Судом вже сформована стала практика щодо безпідставного стягнення збережених коштів у вигляді орендної плати. Серед іншого, Верховний Суд наголошував, що об`єктом цивільних прав може бути земельна ділянка з моменту її формування та державної реєстрації права власності. Відповідні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 09.03.2021 у справі №922/1453/20, від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18 та від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Судом встановлено, що державну реєстрацію земельної ділянки за кадастровим номером :11:003:0005 здійснено 13.08.2015, тож вона сформована та зареєстрована як об`єкт цивільних прав, оскільки на неї зареєстроване право комунальної власності, із зазначенням Чернівецької міської ради як суб`єкта права власності.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі договору купівлі-продажу від 21.01.2005, укладеного з між ЗАТ «Трансмост», за відповідачем зареєстровано право власності на нерухоме майно - рекреаційний комплекс "Озерне", який розташований на спірній земельній ділянці.

Отже, із дня набуття права власності на об`єкти нерухомого майна відповідач як власник такого майна став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований ці об`єкти, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розміщено їх майно.

Відповідач не надав суду належних та допустимих доказів того, наявність прибережної захисної смуги перешкоджає йому у здійсненні господарської діяльності та використанні усієї земельної ділянки для обслуговування власної нерухомості ресторану, барів, басейна.

Суд звертає увагу, що згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.10.2021 № НВ-021 спірна земельна ділянка віднесена до категорії землі житлової та громадської забудови, а не до земель водного фонду.

Суд погоджується з доводами позивача про те, що аналіз частини 4 ст. 59 Земельного кодексу України дає підстави вважати, що у прибережних захисних смугах хоча і встановлено режим обмеженої господарської діяльності, однак допускається використання земельних ділянок для рекреаційних цілей.

Враховуючи, що на спірній земельній ділянці розташований рекреаційний комплекс «Озерне», вона може використовуватись відповідачем за цільовим призначенням з урахування режиму господарської діяльності, встановленого для прибережних захисних смуг.

В протилежному випадку, якщо погодитись з думкою відповідача, в межах прибережної захисної смуги не можуть знаходитись об`єкти нерухомого майна (ресторан, бари), що перебувають у його власності.

Суд звертає увагу, що відповідач з моменту набуття права власності на вказаний об`єкт нерухомості не порушував питання щодо поділу земельної ділянки у зв`язку із неможливістю її використання.

Щодо визначення розміру безпідставно збережених коштів, які підлягають стягненню з відповідача, суд зазначає наступне.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, за певною формулою (пункт 289.2 статті 289 ПК України).

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» у редакції, чинній на час вирішення спору судом, регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України.

При цьому статтею 12 Закону України "Про оцінку земель" у редакції, чинній на час вирішення спору судом, регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

З огляду на те, що чинним законодавством не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 22.10.2021 №274, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 16784094 грн.

Будь-яких доказів на спростування зазначеного витягу відповідач не надав.

Відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 07.02.2022 державним кадастровим реєстратором Максимюком А.В. нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :11:003:0005 складає 20006294 грн.

Відповідно до Витягу №НВ-022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 14.11.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :11:003:0005 складає 24083337,61 грн.

Суд враховує позицію, викладену в листі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 15.12.2022 та зважаючи на більшу точність розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, виконаного в апаратному режимі програмного забезпечення Державного земельного кадастру, приймає до уваги Витяг №НВ-022, сформований за результатами автоматичного розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не витяг, наданий відповідачем та сформований 07.02.2022 в ручному режимі.

Суд враховує, що інших доказів (у т.ч. нового Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок) в спростування зазначеного витягу відповідач не надав, з клопотанням про призначення судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки до суду не звертався.

Суд відхиляє доводи відповідача про неправильність розрахунку безпідставно збережених коштів з посиланням на те, що до моменту втрати чинності Державним актом на право постійного користування землею від 16.11.1995 плата за спірну земельну ділянку повинна була справлятись у формі земельного податку за ставкою, передбаченою пунктом 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України виходячи з того, що при переході права власності на будівлю право користування спірною земельною ділянкою могло перейти до відповідача виключно на умовах оренди, оскільки він не належить до кола суб`єктів, які станом на момент виникнення спірних правовідносин могли набути право постійного користування земельною ділянкою.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.07.2022 у справі №926/4740/21, залишеною без змін постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.09.2022, відмовлено ПП «Гранд-Інвестбуд» у задоволенні позовних вимог щодо визнання права постійного користування спірною земельною ділянкою з посиланням на те, що ЗАТ Трансмост як продавцем нерухомого майна - рекреаційного комплексу Озерне в силу закону (ст.141 Земельного кодексу України) втрачено право постійного користування спірною земельною ділянкою, а умовами договору купівлі-продажу не було визначено розміру земельної ділянки, право користування якою переходить до покупця.

Посилання відповідача на рішення 9 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання №426 є безпідставним, оскільки даним рішенням не припинено право постійного користування, а лише констатовано факт втрати чинності Державного акта на право постійного користування землею від 16.11.1995 та зобов`язано відповідача оформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку.

Таким чином, позивач при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів не міг застосувати передбачену пунктом 274.1 ст. 274 Податкового кодексу України ставку земельного податку за період користування відповідачем спірною земельною ділянкою з 01.04.2020 по 02.09.2021 (втрата чинності Державного акту на право постійного землекористування).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно із статтею 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

За даними сайту Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастру), коефіцієнт індексації даної категорії земель за 2020 2022 роки 1,0.

Таким чином, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2020-2021 роках становить 16784094 грн, а у 2022 році 24083337,61 грн.

Судом спростовується твердження відповідача про те, що для проведення розрахунку безпідставно збережених коштів за 2020 рік потрібний витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за даний період, який у матеріалах справи відсутній, оскільки витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період (аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20)

Розмір застосованої при розрахунку безпідставно збережених коштів відсоткової ставки орендної плати (3%) згідно категорії та цільового призначення спірної земельної ділянки відповідає Положенню про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м.Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що з відповідача слід стягнути безпідставно збережені кошти за користування спірною земельною ділянкою за період з 01.04.2020 по 15.11.2022 у сумі 1513297,89 грн.

За таких обставин справи позов слід задовольнити.

V. Розподіл судових витрат.

Відповідно до ч. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справ.

Відповідно до частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладається у повному обсязі на відповідача, з вини якого виник спір.

Інших судових витрат, пов`язаних з розглядом справи сторонами понесено не було.

Керуючись статтями 2, 12, 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з Приватного підприємства "Гранд-Інвестбуд" (58008, м. Чернівці, вул. Вокзальна,4 код 33173863) на користь Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, Центральна площа, 1, код 04062216) безпідставно збережені кошти в сумі 1513297,89 грн. та 22699,48 грн. судового збору.

Повний текст рішення складено та підписано 07.07.2023.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя М.І. Ніколаєв