ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.06.2023м. ХарківСправа № 922/189/22

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Жиляєва Є.М.

при секретарі судового засідання Деркач П. О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова (61072, м.Харків, вул.Тобольська, 55А) в інтересах держави, в особі Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, 7)
до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран" (11634, Житомирська область, Малинівський район, смт. Гранітне, вул.Шевченка, буд.15), 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент" (61145, м.Харків, вул. Клочківська, 190-А)
про розірвання договору та повернення ділянки
за участю представників:

прокурора - Горгуль Н.В., службове посвідчення № 072883 від 01.03.2023,

позивача - Жилко С.Е., самопредставництво,

відповідача 1 - не з`явився,

відповідача 2 - Головко А.І., ордер серії ВІ 1124551 від 26.01.2023,

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідачів: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент", в якому просить суд:

- розірвати договір оренди землі від 14.11.2005, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Юнігран, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 14.11.2005 за №88177/05, щодо земельної ділянки загальною площею 0, 5535га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної, з кадастровим номером земельної ділянки :01:009:0013;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Юнігран та Товариство з обмеженою відповідальністю Строй Сіті Девелопмент повернути Харківській міській раді земельну ділянку загальною площею 0, 5535га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної, з кадастровим номером земельної ділянки :01:009:0013 з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного будівництва, а саме станом на 2020 рік до початку проведення будь-яких будівельних робіт, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих одноповерхових приміщень), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.02.2022 у справі № 922/19/22 залишено позовну заяву без розглянута та скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.01.2022 у справі №922/189/22.

Постановою Східного апеляційного Господарського суду від 01.12.2022 у справі № 922/189/22, апеляційну скаргу Керівника Шевченківської окружної прокуратури задоволено, ухвалу Господарського суду Харківської області від 15.02.2022 у справі №922/189/22 скасовано, а справу №922/189/22 направлено на розгляд Господарському суду Харківської області.

19.01.2023 справа № 922/189/22 надійшла до господарського суду Харківської області та передана для її подальшого розгляду судді Присяжнюку О.О.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 20.01.2023 заяву про самовідвід судді Присяжнюка О.О. у справі № 922/189/22 задоволено, матеріали справи № 922/189/22 передано на повторний автоматизований розподіл для визначення складу суду.

Повторним автоматизованим розподілом судової справи між суддями, для розгляду справи № 922/189/22 визначено головуючого суддю: Жиляєва Є.М., про що керівником апарату суду складено та підписано відповідний Витяг від 24.01.2023.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.01.2023 прийнято справу №922/189/22 до свого провадження та підготовче засідання призначено на 21.02.2023 об 11:00.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.02.2023 у справі № 922/189/22 відкладено підготовче засідання на 07.03.2023 о 13:00.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 07.03.2023 у справі № 922/189/22 відкладено підготовче засідання на 21.03.2023 о 14:00.

21.03.2023 через загальний відділ діловодства суду від позивача надійшли пояснення (вх. №6940), які досліджено та приєднано до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.03.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу № 922/189/22 до судового розгляду по суті на 18.04.2023 об 12:30.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.04.2023 у справі № 922/189/22 задоволено клопотання відповідача 2 про відкладення розгляду справи та у судовому засіданні з розгляду справи по суті оголошено перерву до 16.05.2023 до 13:30.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.05.2023 у справі № 922/189/22 відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 06.06.2023 о 12:30.

05.06.2023 через загальний відділ діловодства суду від відповідача 2 надійшло клопотання про призначення судової експертизи (вх. №14183), в якому просить суд призначити у справі судову інженерно-технічну експертизу та будівельно-технічну експертизу.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 06.06.2023 у справі № 922/189/22 оголошено перерву в судовому засіданні у розгляді справи по суті до 13.06.2023 до 13:30.

Прокурор у судове засідання 13.06.2023 з`явився, заявлені позовні вимоги підтримав повністю з підстав, викладених у позовній заяві, просив суд позов задовольнити повністю.

Позивач у судове засідання 13.06.2023 з`явився, заявлений прокурором позов підтримав з підстав, викладених у поданих раніше поясненнях (вх. №6940 від 21.03.23).

Відповідач 1 у судове засідання 13.06.2023 не з`явився, про розгляд справи повідомлявся своєчасно та належним чином, про що свідчить наявне в матеріалах справи рекомендоване повідомлення №011927.

Відповідач 2 у судове засідання 13.06.2023 з`явився, проти заявлених позовних вимог заперечив повністю з підстав, викладених у відзиві, разом з тим підтримав подане раніше клопотання про призначення судової експертизи (вх. №14183 від 05.06.23).

За наслідками розгляду клопотання відповідача 2 про призначення експертизи (вх. №14183 від 05.06.2023), суд, протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі № 922/189/22 залишив вказане клопотання без розгляду, оскільки приписи п. 8 ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України передбачають вирішення питання про призначення експертизи виключно на стадії підготовчого засідання, тоді, як у даному разі справа перебуває на стадії розгляду справи по суті.

Таким чином, суд констатує, що всім учасникам справи надано можливість для висловлення своєї правової позиції по суті позовних вимог та судом дотримано, під час розгляду справи, обумовлені чинним ГПК України процесуальні строки для звернення із заявами по суті справи та іншими заявами з процесуальних питань.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані докази, суд встановив наступне.

Щодо представництва прокурором інтересів держави у суді.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 1311 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Положення пункту 3 частини 1 статті 1311 Конституції України відсилає до спеціального закону, яким мають бути визначені виключні випадки та порядок представництва прокурором інтересів держави в суді. Таким законом є Закон України "Про прокуратуру".

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною 4 цієї статті (абзаци 1 і 2 частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци 1-3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Системне тлумачення положень частин 3-5 статті 53 Господарського процесуального кодексу України і частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

У Рішенні Конституційного Суду України від 08.04.1999 №3-рп/99 Конституційний Суд України, з`ясовуючи поняття "інтереси держави", висловив міркування, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо (пункт 3 мотивувальної частини).

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій.

Із врахуванням того, що "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (пункт 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 № 3-рп/99).

Водночас тлумачення пункту 3 частини 1 статті 1311 Конституції України з урахуванням практики Європейського суду з прав людини свідчить, що прокурор може представляти інтереси держави в суді тільки у виключних випадках, які прямо передбачені законом.

При цьому, розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави в суді не відповідає принципу змагальності, який є однією із засад правосуддя (пункт 3 частини 2 статті 129 Конституції України).

Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.

"Нездійснення захисту" має прояв в пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

"Неналежність" захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

При цьому, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно. Разом з тим прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.

Оскільки повноваження органів влади, зокрема, і щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, тому суд згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати у спосіб, який обрав прокурор, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (наведену правову позицію викладено у пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц).

Підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, вжиття прокурором всіх передбачених чинним законодавством заходів, які передують зверненню прокурора до суду для здійснення представництва інтересів держави, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманими від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.

Обґрунтовуючи наявність інтересів держави прокурором вказано на нездійснення захисту інтересів територіальної громади Харківською міською радою, що виявляється в усвідомленій пасивній поведінці суб`єкта владних повноважень згідно з частиною 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру"

Відповідно до статті 140 Конституції України, місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів декількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції та законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Захист інтересів держави в особі територіальної громади міста має здійснювати відповідна міська рада, проте, у разі, коли цей орган місцевого самоврядування не вчиняє дій, спрямованих на захист інтересів територіальної громади міста, правомірним є звернення до суду прокурора в інтересах міської ради, оскільки іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади міста, не існує.

Як убачається із матеріалів справи, окружною прокуратурою повідомлено Харківську міську раду листом від 13.12.2021 за №55-5711вих-21 з одночасною пропозицією вжити відповідні заходи міській раді самостійно або повідомити окружну прокуратуру, чи будуть взагалі вживатися міською радою заходи щодо розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Так, Листом від 15.12.2021 за №9432/0/553-21 Управлінням земельних відносин Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради повідомлено прокуратуру, які підстави для розірвання договору оренди передбачені Положенням про оренду землі та що Харківською міською радою заходи щодо розірвання договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 на підставі вищезазначеного не вживалися.

Прокуратурою направлено Харківській міській раді лист-повідомлення про намір звернення до суду з позовом 21.12.2021 за №55-5969вих., і 19.01.2022 подано позовну заяву.

Отже, Харківська міська рада мала достатній обсяг розумного строку у розумінні пунктів 40, 80 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 для самостійного вжиття заходів представницького характеру щодо порушень умов договору, чого нею здійснено не було.

Управлінням земельних відносин Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 15.12.2021 надано прокурору відповідь, із якої очевидно вбачається про нездійснення Харківською міською радою заходів, спрямованих на захист прав територіальної громади.

Таким чином, прокурором дотримано встановленого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру" порядку і перед звернення до суду з даним позовом повідомлено про це Харківську міську раду листом від 21.12.2021.

При цьому, прокурор посилаючись на факт проведення самочинного будівництва зазначає про порушення права громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Отже, на переконання прокурора, здійснення ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" самочинного будівництва житлового комплексу "Дім на Подолі" має наслідком лише його знесення та приведення земельної ділянки до попереднього стану.

Отже, прокурор зазначає, що необхідність звернення з даною позовною заявою зумовлена необхідністю захистити інтереси держави, оскільки безпідставне відчуження майна стороннім особам створює умови для протиправної передачі майнових прав на комунальне майно.

Враховуючи наведене вище, а також те, що прокуратурою при зверненні з позовом до суду зазначено про її звернення до Харківської міської ради в порядку статті 23 Закону України "Про прокуратуру", надано докази того, що Харківська міська рада не вчинила дій, спрямованих на захист інтересів територіальної громади, у тому числі і не звернулась до суду з відповідним позовом, прокуратурою дотримано визначеної статтею 23 Закону України "Про прокуратуру" процедури, що свідчить про підтвердження прокурором підстав для представництва інтересів держави у суді.

Прокурор звернувся з даним позовом до господарського суду, в якому зазначає про те, що Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова виявлені порушення інтересів держави у сфері містобудівної діяльності та земельній сфері. За вказаним фактом окружною прокуратурою забезпечується процесуальне керівництво у кримінальному провадженні відомості про яке внесено до ЄРДР за №0000192 за ч. З ст. 197-1, ч. З ст. 358, ч. 1 ст. 275 КК України.

Із обставин справи убачається, що пунктом 133 додатку 1 до рішення XXV сесії Харківської міської ради IV скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» від 06.10.2004 за №147/04 ТОВ «Юнігран» надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,5535 га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної у м. Харкові для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями строком до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та його подальшої експлуатації строком до 01.12.2029.

На підставі вказаного рішення сесії між Харківською міською радою та ТОВ «Юнігран» укладено договір оренди землі від 14.11.2005, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 14.11.2005 за №88177/05 (надалі договір оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05).

Пунктами 1,2 вищевказаного договору оренди землі передбачено, що Харківською міською радою передано в оренду ТОВ «Юнігран» земельну ділянку загальною площею 0,5535 га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної. Кадастровий номер земельної ділянки :01:009:0013.

Відповідно до п. З договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать ТОВ «Юнігран» на праві приватної власності, а саме: кв. №29 в будинку готельного типу; на праві колективної власності - кв. №30 в будинку готельного типу №6, нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №№9,10 в будинку №8/10 літ. «Г-2», кв. №2 у будинку готельного типу, кв. №4,8,9,15,20 у буд. №6, кв. №24,7,8,11,14,15 у буд. №10, нежиле приміщення 1-го поверху №1-8 в літ. «А-2», кв. №14 та №11 у будинку готельного типу №6.

Пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту.

Відповідно до п. 17 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Пунктом 8 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що вказаний договір укладено строком на період будівництва до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації строком до 01.12.2029.

Пунктом 7 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що у випадку нездачі об`єктів будівництва до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Рішенням 23 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 20.06.2008 за №155/08 ТОВ «Юнігран» продовжено будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної строком до 31.12.2011; ТОВ «Юнігран» повинно звернутися до управління земельних відносин для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 в частині продовження строку будівництва об`єкту. Проте, додаткова угода до договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 щодо поновлення строків будівництва між Харківської міською радою та ТОВ «Юнігран» не укладалася.

Таким чином, прокурором зазначено про те, що строком до якого ТОВ «Юнігран» повинно було здійснити будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями становить 01.12.2007. Проте, ТОВ «Юнігран» не виконано свої зобов`язання, передбачені пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ «Юнігран» не отримувалось, що є має наслідком застосування вимог п. 7 договору оренди землі.

Зокрема, пунктом 38 договору оренди землі від 14.1 1.2005 за №88177/05 встановлено, що дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором.

Так, прокурором зазначено по те, що за умовами спірного договору оренди земельної ділянки пунктом 15 визначено умови використання земельної ділянки - для житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями (але не пізніше прийняття об`єкта в експлуатацію) та подальшої експлуатації об`єкту, а пунктами 7, 8 визначено правові наслідки невиконання орендарем взятого на себе зобов`язання по будівництву житлового комплексу до 01.12.2007 - втрата чинності рішенням Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004 за №147/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» та розірвання договору оренди земельної ділянки у встановленому порядку.

При цьому, прокурором наголошено про те, що будівництво на спірній земельній ділянці ТОВ «Юнігран» не було розпочато в строки, передбачені договором оренди землі. ТОВ «Юнігран» не укладалися з міською радою додаткові щодо внесення змін до договору оренди землі стосовно продовження строків будівництва або розірвання договору оренди у зв`язку з неможливістю здійснення забудови земельної ділянки.

Також, ТОВ «Юнігран» не зазначено жодних відомостей стосовно об`єктивної неможливості виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки в строки, не наводилися наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва, в тому числі з боку органів державної влади та/або місцевого самоврядування.

Отже, прокурором у позові наголошено про те, що укладаючи договір оренди, Харківська міська рада розраховувала, що ТОВ «Юнігран» буде використовувати земельну ділянку для будівництва житлового комплексу, однак товариством не розпочато будівництво в строки, не отримано, передбачених законодавством, дозвільних документів на здійснення будівництва, встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку ТОВ «Юнігран» та є підставою для розірвання спірного договору оренди землі у судовому порядку.

Таким чином, прокурором у позові наголошено про те, ТОВ "Юнігран" не виконано свої зобов`язання, передбачені пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ "Юнігран" не отримувалось, що є має наслідком застосування вимог п. 7 договору оренди землі.

Разом з тим, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві приватної власності ТОВ «Юнігран» () належать:

- нежитлові приміщення 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10 на підставі договору купівлі-продажу від 19.03.2004 за №1265;

- квартира загальною площею 42,2 кв.м, житловою площею 29,3 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові, зареєстрована з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 17.06.2004 № 3358;

- нежитлові приміщення першого поверху № 1-8 загальною площею 59,6 кв.м в літ. «А-2» по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 10.06.2004 №3104;

- квартира загальною площею 31,1 кв.м, житловою площею 17,8 кв.м по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 17.06.2004 № 3355;

- квартира загальною площею 28,3 кв.м, житловою площею 10 кв.м по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 30.04.2004 №2403;

- квартира загальною площею 48,9 кв.м, житловою площею 36,2 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 15.09.2004 № 5653;

- квартира загальною площею 28,1 кв.м, житловою площею 14,8 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 16.04.2004 № 2063;

- квартиру загальною площею 51,9 кв.м, житловою площею 31,3 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 24.03.2004 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 19.03.2004 № 1259;

- квартиру загальною площею 55,7 кв.м., житловою площею 32,8 кв.м. по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 18.08.2010 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікатів договорів купівлі-продажу від 19.03.2004 № 1253, від 14.09.2006 № 3294;

- квартиру загальною площею 33,2 кв.м., житловою площею 16,8 кв.м. по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 12.07.2011 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 19.03.2004 №1261;

- квартира загальною площею 40,9 кв.м, житловою площею 31,4 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 12.07.2011 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 07.06.2004 № 2906;

- нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-8, 2-го поверху № 9, 10 загальною площею 172,8 кв.м в літ. Г-2 по пров. Лопатинському, 8/10 у м.Харкові зареєстроване з 24.03.2004 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 19.03.2004 № 1265.

Водночас, рішенням від 04.10.2005 за №465 виконавчого комітету Червонозаводської районної ради м. Харкова затверджено акт комісії райвиконкому від 01.09.2005 по обстеженню технічного стану житлових будинків по пров. Лопатинському, 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2» та надіслано прохання до виконкому Харківської міської ради про прийняття рішення про знос зруйнованих житлових будинків про пров. Лопатинському 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2» так, як їх подальша експлуатація небезпечна.

Додатком 8 до рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання від 23.12.2005 за №236/05 затверджено перелік об`єктів, стосовно яких надана згода на проведення зносу, зокрема житлові будинки по пров. Лопатинському, 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2».

Разом з тим, листом від 02.02.2018 за №1031487 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради на адресу ТОВ «Юнігран» надано інформацію, відповідно до якої обстеженням на місцевості 02.02.2018 встановлено, що житловий будинок літ. «А-2» по пров. Лопатинському,6 в якому були розташовані квартири №№2,4,8,9,11,14,15,20 та нежитлові приміщення 1-го поверху №1-8, житловий будинок літ. «Г-2» по пров. Лопатинському, 6, в якому були розташовані квартири №№29,30, житловий будинок літ. «Е-1» по пров. Лопатинському, 6 в якому була розташована квартира №28, житловий будинок літ.«А-2» по пров. Лопатинському, 10, в якому були розташовані квартири №№2,4,7,8,11,14,15, житловий будинок літ. «Г-2» по пров. Лопатинському, 8/10, в якому були розташовані нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №№9,10 - знесені (демонтовані).

Отже, на переконання прокурора, вищевказані об`єкти нерухомого майна, які на праві приватної власності належали ТОВ «Юнігран» - фактично відсутні. Підготовчі роботи для подальшого будівництва на час обстеження (а саме 02.02.2018) не проводилися, що також свідчить про порушення ТОВ «Юнігран» умов договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, а саме пунктів 8, 15 договору.

Головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. з урахуванням кадастрової зйомки території будівельного майданчика земельної ділянки, розробленої ТОВ «Армадабудпроект», здійснено обстеження земельної ділянки по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної в м. Харкові.

Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 22.11.2021, складеним головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. в межах повноважень щодо здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель, наданих ст. 189 ЗК України, проведеним на місцевості обстеженням земельної ділянки встановлено, що земельна ділянка пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної з кадастровим номером :01:009:0013 та площею 0,5535 га сформована відповідно до Публічної кадастрової карти України.

Відповідно до кадастрової зйомки, розробленої ТОВ "Армадабудпроект", територія будівельного майданчику складає площею 0,4951 га, яка займає частину сформованої земельної ділянки площею 0,5535 га. Крім цього, для будівництва використовуються додаткові земельні ділянки площею 0,0192 га та 0,0131 га, які не є частиною сформованої земельної ділянки площею 0,5535 га. Земельна ділянка площею 0,4951 га огороджена металевим парканом. На огородженій земельній ділянці ведеться будівництво. Вказаний акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021 листом від 24.11.2021 за №08-18/483/2-21 надано до окружної прокуратури Харківською міською радою.

Також, прокурором у позові вказано про те, що 28.12.2020 між ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй сіті девелопмент» було укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові, яким ТОВ «Строй сіті девелопмент» забезпечує проектування, матеріально-технічне забезпечення, будівництво та фінансування об`єкту будівництва - житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові, введення вказаного об`єкту в експлуатацію та оформлення права власності на нього.

Так, прокурором зазначено про те, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» фактично здійснюється будівництво житлового комплексу «Дім на Подолі», який складатиметься з 4 секцій по 18 поверхів бізнес-класу, у яких будуть розташовані офісні та торгівельні приміщення, а також 354 квартири, а також 1-рівневий наземний паркінг. Адресою вказаного житлового комплексу буде провулок Лопатинський, 10 в м. Харкові. Проте, ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу по пров. Лопатинському, 10 в м. Харкові з відповідними категоріями та класом наслідків, містобудівних умов тощо, фактично ТОВ «Строй сіті девелопмент» намагається здійснити відповідне будівництво шляхом отримання дозвільних документів лише на приміщення.

Крім того, прокурором зазначено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» створено спеціальний сайт для цього проекту: https://dimnapodoli.kh.ua/, на якому в тому числі розташовані відеоролики та звіти щодо здійснення будівництва, а також телеграм-канал: https://t.me/strovcitv development.

Водночас, вивченням інформації з Реєстру містобудівних умов та обмежень міста Харкова fhttp.V/registrv.uga.kharkov.ua/) встановлено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримувало містобудівних умов на забудову земельної ділянки по пров. Лопатинському в м. Харкові. Разом з тим, за адресою: пров. Лопатинський, 8/10 ТОВ «Строй сіті девелопмент» проводяться будівельні роботи. Вивченням інформації з офіційного веб-порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua») встановлено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» як замовником зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робі № ХК17 щодо об`єкту «Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10»

Проте, як зазначалося вище, зазначені приміщення 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10 були знищені (демонтовані), що підтверджено листом від 02.02.2018 за №1031487 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради.

Вказане, на переконання прокурора, свідчить не лише про внесення недостовірних даних замовником ТОВ «Строй сіті девелопмент» до повідомлення про початок виконання будівельних робі № ХК17, але й про самовільну забудову земельної ділянки з кадастровим номером :01:009:0013 без отримання передбачених чинним законодавством України дозвільних документів. Вищевказане також порушує умови договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, а саме п. 17, яким передбачено заборону самовільної забудови земельної ділянки.

ТОВ «Строй сіті девелопмент» фактично здійснюється будівництво житлового комплексу «Дім на Подолі», який складатиметься з 4 секцій по 18 поверхів бізнес-класу, у яких будуть розташовані офісні та торгівельні приміщення, а також 354 квартири, а також 1-рівневий наземний паркінг. Адресою вказаного житлового комплексу буде провулок Лопатинський, 10. Проте, ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу з відповідними категоріями та класом наслідків, містобудівних умов тощо, фактично ТОВ «Строй сіті девелопмент» намагається здійснити відповідне будівництво шляхом отримання дозвільних документів лише на приміщення. При цьому, прокурором зауважено про те, що протоколом огляду місця події від 06.12.2021, проведеним слідчим ХРУП №ЗГУ НП в Харківській області Штиренко Я.Е. із залученням спеціалістів, також зафіксовано, що на земельній ділянці по пров. Лопатинському, 10 знаходиться будівельний майданчик, огороджений по периметру металевим парканом, на будівельному майданчику проводяться роботи з підготовки фундаменту, виконуються землерийні роботи, знаходиться будівельна техніка та металеве одноповерхове приміщення не призначені для проживання. Зазначене, на переконання прокурора свідчить про те, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» внесено недостовірні відомості в документи щодо виду будівництва: реконструкція, хоча фактично відбувається нове будівництво багатоповерхового будинку, що, у свою чергу також свідчить про порушення істотних умов договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, що має наслідком його розірвання. Моніторингом відкритих даних у Реєстрі містобудівних умов та обмежень Харківської міської ради (http://registry.uga.kharkov.ua/) та Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://е-construction.gov.ua/mist_bud_сr) містобудівних умов та обмежень на об`єкт будівництва по пров. Лопатинський не виявлено.

Крім того, відповідно до листа Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 09.12.2021 за №9292/0/553- 21, у грудні 2005 року Управлінням містобудування та архітектури було видано ТОВ «Юнігран» архітектурно-планувальне завдання на розробку робочого проекту житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної. Вихідні дані, а саме містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за вказаною адресою Департаментом не надавалися.

Враховуючи наведене, позовні вимоги обґрунтовані прокурором тим, що строком, до якого ТОВ "Юнігран" повинно було здійснити будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями за умовами укладеного з Харківською міською радою договору оренди землі від 14.11.2005 №88177/05 становить 01.12.2007. Проте, ТОВ "Юнігран" не виконано свої зобов`язання, передбачені договором оренди, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ "Юнігран" не отримувалось, що має наслідком застосування пункту 7 договору оренди, а саме, його розірвання. Разом з тим, як вказує прокурор, ТОВ "Юнігран" згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві приватної власності належать об`єкти нерухомого майна: нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №9, 10, в будівлі "Г-2", за адресою: пров. Лопатинський, 8/10, та квартири, які фактично відсутні. На думку прокурора, зазначене також свідчить про порушення 1-им відповідачем умов договору оренди.

Поряд з цим, як вказує прокурор, між ТОВ "Юнігран" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові від 28.12.2020, відповідно до якого ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" забезпечує проектування, матеріально-технічне забезпечення, будівництво та фінансування вказаного об`єкту будівництва, введення його в експлуатацію та оформлення права власності на нього. Проте, як зазначає прокурор, ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу по пров. Лопатинському, 10 в м. Харків з відповідними категоріями та класом наслідків.

Прокурор посилається на те, що ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" як замовником зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єкту "Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №9, 10, в будівлі "Г-2", за адресою: пров. Лопатинський, 8/10". Проте, як зазначає прокурор, зазначені приміщення були знищені, що, на думку прокурора, свідчить не лише про внесення недостовірних даних замовником ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" до повідомлення про початок виконання будівельних робіт, але й самовільну забудову земельної ділянки без отримання передбачених чинним законодавством України дозвільних документів.

Отже, на переконання прокурора, факт проведення самочинного будівництва порушує права громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Отже, здійснення ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" самочинного будівництва житлового комплексу має наслідком для розірвання договору оренди землі від 14.11.2005, повернення міськраді земельної ділянки з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного будівництва, а саме станом на 2020 рік до початку проведення будь-яких будівельних робіт, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих одноповерхових приміщень), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд виходить з такого.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно- правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом ст. 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною 1 ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Аналогічні положення наведено у ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Близька за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13. 02.2018 № 925/1074/17.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Крім того, ч. 7 ст. 376 ЦК України передбачено, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Згідно з ч. 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури (ч. З ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Як вже зазначалося судом вище, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №№9,10 в будівлі літ. «Г-2», які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, 8/10, належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Юнігран» на підставі дублікат Договору купівлі-продажу №1265 від 19,03.2004 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Єніною Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за №2830, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На підставі рішення 25 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 06.10.2004 р. №147/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва та подальшої експлуатації об`єктів», зокрема п. 133 додатку 1 до цього рішення, ТОВ «Юнігран» було укладено з Харківською міською радою Договір оренди землі від 14.11.2005 щодо оренди земельної ділянки площею 0,5535 га з кадастровим номером :01:009:0013, яка знаходиться в м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, строком до 01.12.2029 р. з правом пролонгації.

При цьому, матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про наявність у Харківської міської ради будь-яких зауважень щодо виконання ТОВ "Юнігран" умов договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005.

Посилання прокурора на п. 7 Договору оренди землі №88177/05 від 14.11.2005 р., як на підставу розірвання цього договору є не обґрунтованими, виходячи з наступного.

Так, п. 7 Договору оренди передбачено, що у випадку не здачі об`єктів до експлуатації у встановленні в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку

Втім наявні матеріали справи не містять доказів скасування рішення Харківської міської ради, на підставі яких укладено спірний Договір оренди землі.

Отже, рішення Харківської міської ради, на підставі яких укладено спірний Договір оренди землі не втратили чинність.

Також, згідно з п. 3 Договору оренди землі від 14.11.2005, на дату його укладання на земельній ділянці знаходились об`єкти нерухомого майна, які належать орендареві ТОВ «Юнігран» на праві приватної власності, в тому числі нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-8, 2-го поверху №№9,10 в будівлі літ, «Г-2», зареєстрованої саме за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, 8/10.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі - Закон № 1952-1V) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 2 ст. З Закону № 1952-IV визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача».

Таким чином, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку.

Частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України передбачає, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Вищезазначені норми чинного законодавства України передбачають існування принципу цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Тобто, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід прав па земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

Близька за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 12.10.2016 у справі № 6-2225 цс 16, постанові Великої Палати Верхового Суду від 04.12.2018 № 910/18560/16, постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 04.02.2019 № 463/1696/15-ц.

Стаття 41 Конституції України встановлює, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Непорушність права приватної власності встановлена також статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року, ратифікованого Україною 17.07.1997 року. Зокрема, вона передбачає, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Захист права приватної власності передбачений і рядом норм національного законодавства. Так, відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України: «Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні».

Диспозиція статті 328 ЦК України встановлює, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Із вищезазначеного випливає, що фізична чи юридична особа, яка набула право власності на майно на законних підставах не може бути безпідставно позбавлена такого майна.

Отже, право на користування земельною ділянкою з кадастровим номером :01:009:0013 має ТОВ «Юнігран», як власник розташованого на ній нерухомого майна, а відповідно зобов`язання ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй сіті девелопмент» знесення будівель на цій земельній ділянці призведе до порушення прав ТОВ «Юнігран», обмежить або ж взагалі унеможливить реалізацію належного ТОВ «Юнігран» права на безперешкодне користування розміщеними на цій земельній ділянці об`єктами нерухомого майна, які належать йому на праві приватної власності.

Щодо посилання прокурора на здійснення відповідачем, в порушення п. 17 Договору оренди землі від 14.11.2005 самочинного будівництва житлового комплексу без будь-яких дозвільних документів, суд зазначає наступне.

Відповідно з п. 15 Договору оренди землі від 14 11.2005 р., земельна ділянка передається в оренду саме для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями та для подальшої експлуатації об`єкта.

Так, як зазначалося судом вище, 28.12.2020 р. між ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй сіті девелопмент» було укладено Договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові, відповідно до умов якого відповідач ТОВ «Строй сіті девелопмент» зобов`язується збудувати житловий комплекс на земельній ділянці площею 0,5535 га з кадастровим номером :01:009:0013, яка знаходиться в м. Харків, пров. Лопатинський. ріг вул. Кузнечної (п.п. 1.1.5, 2.1 Договору).

При цьому, згідно п. 3.3. Договору про будівництво житлового комплексу право користування земельною ділянкою внаслідок виконання цього Договору не переходить до ТОВ «Строй сіті девелопмент». При цьому, за наслідками укладення вказаного Договору не виникають відносини суборенди між сторонами, не виникає та не підлягає реєстрації право користування земельною ділянкою. Отже, ТОВ «Строй сіті девелопмент» має право лише використовувати будівельний майданчик на умовах цього Договору.

Відповідно до п.п. 4.1.14.1.9. Договору про будівництво житлового комплексу ТОВ «Строй сіті девелопмент» приймає на себе виконання частини функцій замовника будівництва об`єкту, в тому числі оформлення в установленому законодавством порядку дозвільних документів на будівництво, отримання на своє ім`я документів, необхідних для здійснення підготовчих та будівельних робіт.

Як зазначалось вище, відповідно до п. З Договору оренди землі від 14.11.2005 р. на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать орендареві ТОВ «Юнігран» на праві приватної власності, в тому числі нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-8, 2-го поверху №№9,10 в будівлі літ. «Г-2», зареєстрованої саме за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, 8/10.

Так, наявна в матеріалах справи належним чином засвідчена копія Повідомлення про початок виконання будівельних робіт свідчить про те, що ТОВ "Строй сіті девелопмент" в цілях реалізації Договору про будівництво житлового комплексу, з метою проведення будівельних робіт, 16.09.2021 зареєструвало зазначене Повідомлення про початок виконання будівельних робіт (Реєстраційний номер:ХК17) - реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№1-:-8, 2-го поверху №№9.10 в будівлі літ. «Г-2», за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, 8/10.

Означене повідомлення зареєстровано у встановленому порядку, в т.ч. з визначенням проектної документації, відповідних за технічний та авторський нагляд та ін. Вказане Повідомлення було зареєстроване Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради, на даний час є діючим, у встановленому законом порядку не скасоване та не анульоване. Вказана інформація - Повідомлення про початок виконання будівельних робіт також була розміщена в реєстрі дозвільних документів на сайті за таким посиланням - https://е-construction.gov.ua.

З викладеного слідує, що органи місцевої влади, відповідного державного архітектурно-будівельного контролю освідомлені щодо проведення відповідачем ТОВ "Строй сіті девелопмент" на земельній ділянці з кадастровим номером :01:009:0013, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, певних робіт з будівництва та оформлення відповідних документів.

Відповідно до п. 8 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 р. № 747), контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно з п. 11 цього порядку замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні, за виконання будівельних робіт без подання повідомлення та за порушення вимог, визначених цим Порядком, відповідно до Закону України Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності та Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Відповідно до ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об`єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.

Підставами для проведення позапланової перевірки є:

1) подання суб`єктом містобудування письмової заяви про проведення перевірки об`єкта будівництва або будівельної продукції за його бажанням;

2) необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів;

3) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

4) перевірка виконання суб`єктом містобудування вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю;

5) вимога головного інспектора будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, про проведення перевірки за наявності підстав, передбачених законом;

6) звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

7) вимога правоохоронних органів про проведення перевірки.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припне про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Отже, передумовами для пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта передують такі дії; 1) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; 2) визначення такого об`єкту таким, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; 3) винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; 4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 28.05.2021 у справі 320/5528/18, від 28.11.2018 у справі 815/2311/15, від 09.07.2020 у справі 463/4564/16-а.

Матеріали справи не містять доказів виявлення органами державного архітектурно-будівельного контролю будь-яких порушень в діяльності відповідачів ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй сіті девелопмент» на земельній ділянці з кадастровим номером :01:009:0013, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Лопатинськнн, ріг вул. Кузнечної. Так, матеріали справи не містять відповідних протоколів про наявність правопорушення у сфері містобудівної діяльності, відповідних приписів, в тому числі за зверненнями органів прокуратури.

Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписами статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, враховуючи відсутність факту звернення прокуратури до органу державного архітектурно-будівельного контролю з вимогою про проведення перевірки дотримання законності при проведенні будівельних робіт відповідачами, виявлення факту самочинного будівництва та винесення відповідного припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, переконливо свідчить про те, що земельна ділянка не є самовільно зайнятою відповідачами, будівельні роботи проводяться ними за відповідного дозволу.

А отже, доводи прокурора щодо самочинного будівництва відповідачами на спірній земельній ділянці є передчасними не підтверджені належними доказами, та, відповідно відсутні законні підстави для розірвання договору оренди землі від 14.11.2005, з подальшим поверненням міськраді земельної ділянки з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан.

Крім того, судом також враховано те, що наявні у матеріалах справи належним чином засвідчені копії банківських виписок по рахунку ТОВ "Юнігран" за останні три роки свідчать про те, що відповідачем ТОВ «Юнігран» своєчасно і в повному обсязі здійснюються орендні платежі за користування земельною ділянкою згідно умов договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005 р., що у свою чергу свідчить про належне виконання умов договору в частині здійснення повної та своєчасної сплати орендних платежів, що спростовує доводи прокурора про порушення прав та інтересів громади міста Харкова, оскільки такі регулярні та своєчасні платежі до міського бюджету позитивно впливають для його регулярного поповнення для розвитку громади міста.

Підсумовуючи наведене, за висновками суду у даному разі прокурором не доведено обґрунтованості заявлених позовних вимог, у зв`язку з чим у позові слід відмовити повністю.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується положеннями ст. 129 ГПК України, та враховуючи висновки суду про відмову у позові судові витрати по сплаті судового збору за подання позову залишає за прокуратурою.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 12, 20, 46, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення Господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256-259 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "23" червня 2023 р.

Суддя Є.М. Жиляєв