ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

15.06.2023м. СумиСправа № 920/992/22

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,

за участю секретаря судового засідання Кириченко-Шелест А.Г.,

Розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/992/22

за позовом Керівника Окружної прокуратури міста Суми (вул. Герасима Кондратьєва, 79, м. Суми, 40000),

до відповідачів: 1) Сумської міської ради (пл. Незалежності, 2, м. Суми, 40000),

2) Товариства з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілії Вікторівни (майдан Незалежності, 2, м. Суми, 40030),

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішень державного реєстратора,

представники учасників справи:

прокурор Кошлякова А.Ю.;

від першого відповідача не з`явився;

від другого відповідача Ломака Ю.М.;

від третьої особи не з`явився.

УСТАНОВИВ:

Прокурор в інтересах держави подав позовну заяву, в якій просить суд: 1) визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та вул. Ковпака, 32 А площею 0,2800 га; 2) визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0081 від 26.11.2021, укладений між ТОВ Грейткепіталсіті та Сумською міською радою; 3) визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0082 від 26.11.2021, укладений між ТОВ Грейткепіталсіті та Сумською міською радою; 4) скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області Швайкус Лілії Вікторівни про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Грейткепіталсіті на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0081 (номер запису про інше речове право: 45321430, індексний номер: 61901277 від 29.11.2021), припинивши право оренди ТОВ Грейткепіталсіті на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0081; 5) скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області Швайкус Лілії Вікторівни про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Грейткепіталсіті на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0082 (номер запису про інше речове право: 45322200, індексний номер: 61902428 від 29.11.2021), припинивши право оренди ТОВ Грейткепіталсіті на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0082. В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, рішення Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР про зміну виду цільового призначення, надання в оренду другому відповідачу земельних ділянок комунальної власності прийняте з порушенням вимог ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України. Сумська міська рада приймаючи це рішення розпорядилась земельною ділянкою поза конкурентними засадами, а відтак діяла всупереч інтересам територіальної громади міста та, відповідно, і держави. Передача спірних земельних ділянок в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси держави, які полягають у втраті можливості отримати територіальною громадою міста максимально великий розмір орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах. Також прокурор зазначає про неотримання другим відповідачем спеціальних погоджень для зміни цільового призначення земельних ділянок.

Ухвалою від 13.12.2022 Господарський суд Сумської області відкрив провадження у справі № 920/992/22, призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 12.01.2023, 11:00; надав відповідачам п`ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав прокурору семиденний строк для подання відповіді на відзив; надав відповідачам семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення.

05.01.2023 перший відповідач подав пояснення (вх. № 108 від 05.01.2023), в якому просить суд поновити строк для подання пояснень відповідно до ст. 119 ГПК України, приєднати пояснення до матеріалів справи, розглянути справу № 920/992/22 без участі представника Сумської міської ради. Перший відповідач зазначає, що за результатами розгляду заяви ТОВ Грейткепіталсіті про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, надання в оренду та зміни цільового призначення земельних ділянок розташованих за адресою: м. Суми, вул. Ковпака, 32 та 32-А, кадастрові номери :05:002:0081 та :002:0082, була підготовлена службова записка на адресу Голови постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради з інформацією про невідповідність проекту рішення Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та м. Суми, вул. Ковпака, 32-А, площею 0,2800 га вимогам чинного законодавства та містобудівній документації.

Ухвала суду про відкриття провадження у справі від 13.12.2022, що була надіслана другому відповідачу за місцезнаходженням, повернута до суду з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

Судове засідання 12.01.2023 по справі № 920/992/22 не відбулось, у зв`язку з відрядженням судді Вдовенко Д.В. з 10.01.2023 до 13.01.2023.

Ухвалою від 16.01.2023 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 31.01.2023, 16:15 (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 25.01.2023).

Ухвала від 16.01.2023, що була надіслана другому відповідачу за місцезнаходженням, повернута до суду з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

Ухвалою від 31.01.2023 господарський суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів; відповідно до ст. 50 Господарського процесуального кодексу України залучив до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну; надав третій особі семиденний строк з дня отримання ухвали суду для подання пояснень щодо позову відповідно до ст. 168 ГПК України; відклав підготовче засідання у справі з повідомленням сторін на 23.02.2023, 10:30. Також суд продовжив першому відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву та прийняв пояснення (вх. № 108 від 05.01.2023), в якому перший відповідач виклав свою позицію щодо позову, до розгляду.

Ухвала від 31.01.2023, що була надіслана другому відповідачу за місцезнаходженням, повернута до суду з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

03.02.2023 третя особа подала заяву (вх. № 729/23 від 03.02.2023, вх. № 1050/23 від 20.02.2023 електронною поштою, вх. № 861 від 10.02.2023, вх. № 1148/23 від 23.02.2023 - поштою), в якій просить суд слухати справу, призначену до розгляду на 23.02.2023, 10:30, за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

23.02.2023 другий відповідач подав клопотання (вх. № 1114/23 від 23.02.2023), в якому просить суд відкласти розгляд справи, продовжити процесуальний строк для надання відзиву та доказів на спростування позову, надати матеріали справи для ознайомлення, вказуючи на те, що ТОВ "Грейткепіталсіті" не отримувало копію позовної заяви, про розгляд справи представник дізнався при ознайомленні з розділом Список справ, призначених до розгляду на вебсторінці Господарського суду Сумської області. Представник другого відповідача зазначив, що не може прибути у судове засідання, призначене на 23.02.2023, 10:30, у зв`язку з перебуванням в іншому судовому засіданні в Зарічному районному суді м. Суми.

У судовому засіданні 23.02.2023, за участю прокурора, суд, розглянувши клопотання представника другого відповідача (вх. № 1114/23 від 23.02.2023) про відкладення розгляду справи, заслухавши думку прокурора, для забезпечення можливості другому відповідачу подати відзив на позовну заяву, постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 14.03.2023, 12-30; повідомлення першого, другого відповідачів та третьої особи про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Ухвалою від 23.02.2023 господарський суд повідомив Сумську міську раду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Грейткепіталсіті" та державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну про дату, час та місце судового засіданні на 14.03.2023, 12:30.

14.03.2023 другий відповідач подав відзив (вх. № 1553/23 від 14.03.2023), в якому не визнає позовні вимоги. Відповідач зазначає, що попередній користувач земельної ділянки та власник нежитлового приміщення, яке придбало ТОВ Грейткепіталсіті, набув право користування такою ділянкою за результатом проведення земельних торгів, тобто на конкурентних засадах, і користувався нею на підставі договору оренди. ТОВ Грейткепіталсіті законно набуло у власність нежитлове приміщення, розташоване на земельній ділянці, а тому, виходячи з принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), має право на користування такою ділянкою. Для зміни виду функціонального використання землі законодавством не встановлено такої ж процедури, яка застосовується при зміні категорії цільового призначення землі, а тому відсутні порушення вимог Земельного кодексу України при зміні виду функціонального використання земельних ділянок в межах однієї і тієї самої категорії цільового призначення землі - землі житлової та громадської забудови.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що 14.03.2023 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 14.03.2023 не відбулось.

Ухвалою від 15.03.2023 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 29.03.2023, 12:00.

28.03.2023 третя особа подала заяву (вх. № 1911/23 від 28.03.2023), в якій просить суд слухати справу, призначену до розгляду на 29.03.2023, 12:00, за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

28.03.2023 прокурор подав відповідь на відзив (вх. № 1918 від 28.03.2023), в якій вважає відзив другого відповідача необґрунтованим, а позовну заяву такою, що підлягає задоволенню. Прокурор зазначає, що відповідач має право користуватися земельними ділянками, однак таке право може бути набуте другим відповідачем за результатами земельних торгів у порядку передбаченому ст. 134 Земельного кодексу України. Попереднім власником нерухомого майна було укладено з першим відповідачем договори від 10.03.2017 оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082 за умовами яких земельні ділянки надаються в оренду за функціональним призначенням під розміщення автосалону згідно із КВЦПЗ - 03.07. Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, категорія - землі житлового та громадської забудови. Правовідносини за вказаними договорами припинилися 04.05.2021. Рішенням Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР затверджено проект землеустрою, змінено цільове призначення земельних ділянок та надано ТОВ Грейткепіталсіті в оренду земельні ділянки площею 0,2800 га (кадастровий номер :05:002:0081) та площею 0,2800 га (кадастровий номер :05:002:0082) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної ринкової інфраструктури по вул. Ковпака, 32 та Ковпака, 32А у м. Суми. Підставою прийняття цього рішення є заява ТОВ Грейткепіталсіті до Сумської міської ради про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, надання її в оренду та зміну цільового призначення із земель громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку із об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. ТОВ Грейткепіталсіті, звертаючись до Сумської міської ради, чітко визначило свій майновий інтерес у отриманні конкретних земельних ділянок, а саме для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку із об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Натомість спірні земельні ділянки надано ТОВ Грейткепіталсіті не для обслуговування розташованих на них об`єктів нерухомого майна, а для будівництва багатоквартирного будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, тобто для будівництва нового об`єкта. Новий вид цільового призначення (02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) встановлений оскаржуваним рішенням Сумської міської ради не співвідноситься із видом функціонального призначення території визначеним містобудівною документацією, а саме Генеральним планом м.Суми та Планом зонування м. Суми.

У судовому засіданні 29.03.2023 прокурор заявив усне клопотання, в якому просить суд поновити строк на подання відповіді на відзив.

У судовому засіданні 29.03.2023, за участю прокурора, суд постановив протокольну ухвалу про продовження прокурору строку на подання відповіді на відзив, прийняття відповіді на відзив до розгляду; протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 11.04.2023, 10-45.

Ухвалою від 29.03.2023 господарський суд повідомив Сумську міську раду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Грейткепіталсіті" та державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну про дату, час та місце судового засіданні на 11.04.2023, 10:45.

Ухвала від 29.03.2023, що була надіслана другому відповідачу за місцезнаходженням, повернута до суду з відміткою пошти "адресат відсутній за вказаною адресою".

У судовому засіданні 11.04.2023, за участю прокурора та другого відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 25.04.2023, 12-50 для надання можливості другому відповідачу подати додаткові пояснення або докази в обґрунтування своєї позиції по справі, після отримання відповіді на адвокатський запит представника відповідача; повідомлення першого відповідача та третьої особи про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Ухвалою від 13.04.2023 господарський суд повідомив Сумську міську раду та державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну про дату, час та місце судового засіданні на 25.04.2023, 12:50.

25.04.2023 третя особа подала заяву (вх. № 2494/23 від 25.04.2023), в якій просить суд слухати справу, призначену до розгляду на 25.04.2023, 12:50, за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

Прокурор у судовому засіданні 25.04.2023 зазначив, що всі докази в обґрунтування позовних вимог подані, про всі обставини прокурор повідомив суд, вважає за можливе закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті.

Представник другого відповідача у судове засіданні не з`явився, будь-яких заяв чи клопотань від другого відповідача до суду не надходило.

Ухвалою від 25.04.2023 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні з повідомленням сторін на 18.05.2023, 11:30.

03.05.2023 третя особа подала заяву (вх. № 2716/23 від 03.05.2023), в якій просить суд слухати справу за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

18.05.2023 представник другого відповідача подав клопотання (вх. № 3034 від 18.05.2023), в якому просить суд приєднати до матеріалів справи копію листа Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради «Про надання інформації» за вихідним № 06.01-18/3424 від 12 травня 2023 року, який містить дані, що стосуються обставин справи, а саме про можливість використання земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0081 та земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0082 для будівництва багатоквартирного будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури виходячи з даних чинної містобудівної документації міста Суми. Представник відповідача зазначає, що неподання цього доказу раніше пов`язано з тим, що лише 12 травня 2023 року він отримав вказаний лист на адвокатський запит.

У судовому засіданні 18.05.2023, за участю прокурора та другого відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про прийняття до розгляду поданого другим відповідачем доказу згідно з клопотанням (вх. № 3034 від 18.05.2023); протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні з розгляду справи по суті до 29.05.2023, 11-30; повідомлення першого відповідача та третьої особи про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Ухвалою від 19.05.2023 господарський суд повідомив Сумську міську раду та державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну про дату, час та місце судового засіданні на 29.05.2023, 11-30.

26.05.2023 третя особа подала заяву (вх. № 3236/23 від 26.05.2023), в якій просить суд слухати справу за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 11 год. 26 хв. до 12 год. 25 хв. 29.05.2023 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 29.05.2023 не відбулось.

Ухвалою від 29.05.2023 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті з повідомленням сторін на 14.06.2023, 11:00.

14.06.2023 третя особа подала заяву (вх. № 3610/23 від 14.06.2023), в якій просить суд слухати справу за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

У судовому засіданні 14.06.2023, за участю прокурора та другого відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні з розгляду справи по суті до 15.06.2023, 10-30; повідомлення першого відповідача та третьої особи про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Ухвалою від 14.06.2023 господарський суд повідомив Сумську міську раду та державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Швайкус Лілію Вікторівну про дату, час та місце судового засідання на 15.06.2023, 10-30.

14.06.2023 третя особа подала заяву (вх. № 3649/23 від 14.06.2023), в якій просить суд слухати справу за її відсутності. При вирішенні спору по суті третя особа покладається на розсуд суду.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

Відповідно до матеріалів справи, за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 02.06.2021, укладеного між ТОВ «Автоарт» та ТОВ «Грейткепіталсіті» (договір зареєстрований в реєстрі за № 755) відповідач придбав нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення автосалон літ «А-І» загальною площею 3,04 кв.м., що знаходиться за адресою: Сумська область, м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32-А, яке знаходиться на земельній ділянці, що належить Сумській міській раді, площею 0,2800 га, кадастровий номер :05:002:0082, цільове призначення якої 03.07. для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

За договором купівлі-продажу нерухомого майна від 02.06.2021, укладеного між ТОВ «Автоарт» та ТОВ «Грейткепіталсіті» (договір зареєстрований в реєстрі за № 754) відповідач придбав нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення автосалон літ «А-І» загальною площею 3,04 кв.м., що знаходиться за адресою: Сумська область, м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32, яке знаходиться на земельній ділянці, що належить Сумській міській раді, площею 0,2800 га, кадастровий номер :05:002:0081, цільове призначення якої 03.07. для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Земельні ділянки за кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082 відповідно до договорів оренди від 10.03.2017 були надані ТОВ «Автоарт» в оренду Сумською міською радою за функціональним призначенням - під розміщення автосалону згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; категорія житлової та громадської забудови. Договори укладені строком до 04.05.2021.

Право оренди земельних ділянок було зареєстроване за ТОВ «Автоарт» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.04.2017. 25.06.2021 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про припинення права оренди ТОВ «Автоарт» на земельну ділянку :05:002:0082 на підставі акту приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 17.06.2021, видавник: Сумська міська рада /ТОВ "Автоарт"; 29.06.2021 - про припинення права оренди ТОВ «Автоарт» на земельну ділянку :05:002:0081.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності другого відповідача на об`єкти нерухомого майна приміщення автосалон літ «А-І» зареєстроване у Державному реєстрі 02.06.2021.

14.07.2021 другий відповідач звернувся до першого відповідача із заявою про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду за адресою м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32, для використання для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код КВЦПЗ 02.10) орієнтовною площею 0,2800 га (кадастровий номер :05:002:0081).

Рішенням Сумської міської ради від 06.10.2021 № 1968-МР Товариству з обмеженою відповідальністю «Грейткепіталсіті» наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2800 га за адресою: м. Суми, вул. Ковпака, 32, кадастровий номер :05:002:0081 у зв`язку зі зміною її цільового призначення із земель житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ-03.07) на землі житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код КВЦПЗ-02.10).

Рішенням Сумської міської ради від 06.10.2021 № 1969-МР Товариству з обмеженою відповідальністю «Грейткепіталсіті» наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2800 га за адресою: м. Суми, вул. Ковпака, 32-А, кадастровий номер :05:002:0082 у зв`язку зі зміною її цільового призначення із земель житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ-03.07) на землі житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код КВЦПЗ-02.10).

13.10.2021 другий відповідач звернувся до першого відповідача із заявою про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, надання в оренду земельних ділянок, зміни цільового призначення із земель житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ-03.07) на землі житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код КВЦПЗ-02.10) за адресами м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32 та буд. 32А.

Рішенням Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР затверджений проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок, цільове призначення яких змінюється із земель житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код виду цільового призначення - 03.07) на землі житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код виду цільового призначення - 02.10), надано в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Грейткепіталсіті» земельні ділянки за кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082 строком на п`ять років. Функціональне призначення земельних ділянок - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

26.11.2021 між відповідачами укладені договори оренди земельних ділянок за кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082. Згідно з п. 1.3. договорів на земельних ділянках розміщені нежитлові приміщення автосалон (реєстраційні номери об`єктів нерухомого майна: 101, 101).

Відповідно до п. 1.7, 2.1. договорів категорія землі житлової та громадської забудови. Земельні ділянки за функціональним призначенням надаються в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - 02.10. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Договори укладені строком на п`ять років.

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:002:0081 зареєстроване за другим відповідачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.11.2021 (номер запису про інше речове право 45321430, державний реєстратор - Швайкус Лілії Вікторівни, підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 61901277 від 29.11.2021).

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:002:0082 зареєстроване за другим відповідачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.11.2021 (номер запису про інше речове право 45322200, державний реєстратор - Швайкус Лілії Вікторівни, підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 61902428 від 29.11.2021).

Земельні правовідносини, зокрема пов`язані із виникненням, припиненням права користування землею, регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, іншими Законами України, постановами Кабінету Міністрів України у випадках, передбачених законом.

Регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель є завданням земельного законодавства, а саме Земельного кодексу України.

Положеннями статті 12 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, зокрема, належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Положеннями статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Земельним кодексом України, а саме статтями 123, 124, 134 визначено порядок передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності.

За приписами ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;

формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

За приписами ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Зокрема, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Виходячи із аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Зазначеної правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 08.02.2022 у справі №922/957/21.

Суд встановив, що ТОВ «Грейткепіталсіті» не зверталося до Сумської міської ради про надання в оренду земельних ділянок для обслуговування та експлуатації належних товариству на праві власності об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках.

ТОВ «Грейткепіталсіті» звернулося до Сумської міської ради із заявою про надання в оренду земельних ділянок за адресами м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32 та буд. 32А. із зміною цільового призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Враховуючи положення частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України спірні земельні ділянки могли бути надані другому відповідачу в оренду для нового будівництва виключно за результатами проведення земельних торгів.

Однак, за спірним рішенням Сумська міська рада надала ТОВ «Грейткепіталсіті» в оренду без проведення земельних торгів земельні ділянки за кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Про наміри другого відповідача здійснити саме нове будівництво свідчать наявні в матеріалах справи докази, зокрема протокол громадських слухань від 20.11.2021, містобудівні умови та обмеження для проекту будівництва № 198/08.01-12 від 02.12.2021 (а.с. 7-17, том 2).

Також, відповідно до наявних в матеріалах справи доказів, земельні ділянки відповідно до Плану зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР, знаходяться на громадській території в торгівельній зоні Г-6.

Одним із допустимих видів використання даної зони, який потребує спеціальних погоджень, є всі типи використання, дозволені в зонах Г, які можуть розміщуватися в окремій будівлі чи на будь-якому поверсі будинку іншого призначення.

Відповідно до листа Департаменту забезпечення ресурсних платежів від 17.05.2023 № 06.01-18/3424 земельні ділянки знаходяться в громадській функціональній зоні, призначеній для розміщення об`єктів торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, в тому числі багатоквартирних житлових будинків з вбудованими-прибудованими житловими громадськими приміщеннями, що є одним із допустимих видів використання зони і потребує спеціальних погоджень.

Відповідно до Плану зонування території міста Суми, допустимий вид забудови - вид забудови, який не відповідає переліку переважних та супутніх видів забудови у плані зонування території для даної зони, але можливий при умові спеціального погодження після необхідного обґрунтування.

Спеціальне погодження - погодження, яке після належного обґрунтування намірів, необхідно отримати на ті види землекористування, що не відповідають переліку переважних та супутніх для даної зони.

Згідно з п. 2 рішень Сумської міської ради від 06.10.2021 № 1968-МР та № 1969-МР Управлінню архітектури та містобудування Сумської міської ради при розгляді проектів землеустрою та в ході процедури спеціального погодження доручено забезпечити урахування результатів громадського обговорення, розробленого на замовлення заявника ескізного проекту планування та забудови території, що обґрунтовує єдині умови і обмеження забудови та раціональне використання земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.

Відповідно до листа Управління архітектури та містобудування від 19.10.2021 № 1509/08.01-20 розроблення на замовлення ТОВ «Грейткепіталсіті» проектне рішення обґрунтування (ескізний проект планування та забудови території) для організації проведення громадський слухань щодо його розгляду до Управління не надходило, у зв`язку з чим Управління немає підстав для надання спеціальних погоджень на зміну цільового призначення земельних ділянок та вважає неможливим затвердження розробленого проекту землеустрою за адресами м. Суми, вул. Ковпака, буд. 32 та буд. 32А.

У листі від 01.11.2021 № 06.01-16/3335 Департамент забезпечення ресурсних платежів повідомив Голову постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради (на ухвалене рішення комісії про надання в оренду ТОВ «Грейткепіталсіті» земельних ділянок, протокол № 39 від 28.10.2021) про відсутність у складі поданого проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, цільове призначення яких змінюється, обґрунтування (ескізного проекту планування та забудови), що обґрунтовує єдині умови та обмеження забудови та раціональне використання земельних ділянок, вимоги щодо наявності якого визначені у рішеннях Сумської міської ради від 06.10.2021 № 1968-МР та № 1969-МР.

Незважаючи на вказані обставини, оскаржуваним рішенням Сумська міська рада затвердила проект землеустрою ТОВ «Грейткепіталсіті» без ескізного проекту планування та забудови, вимоги щодо розроблення якого були передбачені п. 2 рішень Сумської міської ради від 06.10.2021 № 1968-МР та № 1969-МР про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, без спеціальних погоджень.

За викладених обставин, суд дійшов висновку, що рішення Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та вул. Ковпака, 32 А площею 0,2800 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури прийняте з порушенням положень статей 124, 134 Земельного кодексу України, земельна ділянка надана в оренду без проведення земельних торгів, проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок затверджений без ескізного проекту планування та забудови території, що обґрунтовує єдині умови і обмеження забудови та раціональне використання земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, у зв`язку з чим суд вважає правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Сумської міської ради від 24 листопада 2021 року №2496-МР «Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Грейткепіталсіті» земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та вул. Ковпака, 32 А площею 0,2800 га».

Відповідно до п. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи незаконність рішення Сумської міської ради від 24.11.2021 № 2496-МР Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та вул. Ковпака, 32 А площею 0,2800 га договори оренди від 26.11.2021, укладені між відповідачами на підставі зазначеного рішення щодо оренди земельних ділянок за кадастровими номерами :05:002:0081 та :05:002:0082, підлягають визнанню судом недійсними.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції до 12.05.2022 у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Водночас, відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції Закону № 2255-IX від 12.05.2022, який набув чинності на дату звернення прокурора з позовом до суду та на даний час у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

З урахуванням приписів зазначеної норми, враховуючи визнання судом незаконним та скасування рішення Сумської міської ради, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, задоволенню підлягають також, як похідні, вимоги прокурора щодо скасування рішень державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області Швайкус Лілії Вікторівни про державну реєстрацію права оренди за ТОВ «Грейткепіталсіті»: на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0081 (номер запису про інше речове право: 45321430, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61901277 від 29.11.2021); на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0082 (номер запису про інше речове право: 45322200, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61902428 від 29.11.2021).

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на першого відповідача в сумі 6202 грн 50 коп., на другого відповідача в сумі 6202 грн 50 коп.

Керуючись ст. ст. 2, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 24 листопада 2021 року №2496-МР «Про надання в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Грейткепіталсіті» земельних ділянок за адресами: м. Суми, вул. Ковпака, 32, площею 0,2800 га та вул. Ковпака, 32 А площею 0,2800 га».

3. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0081 від 26.11.2021, укладений між Сумською міською радою (пл. Незалежності, 2, м. Суми, 40000, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000, ).

4. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:002:0082 від 26.11.2021, укладений між Сумською міською радою (пл. Незалежності, 2, м. Суми, 40000, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000, ).

5. Скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області Швайкус Лілії Вікторівни про державну реєстрацію права оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000, ) на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0081 (номер запису про інше речове право: 45321430, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61901277 від 29.11.2021).

6. Скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області Швайкус Лілії Вікторівни про державну реєстрацію права оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000, ) на земельну ділянку з кадастровим номером :05:002:0082 (номер запису про інше речове право: 45322200, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав: 61902428 від 29.11.2021).

7. Стягнути з Сумської міської ради (пл. Незалежності, 2, м. Суми, 40000, ) на користь Сумської обласної прокуратури (вул. Г.Кондратьєва, буд. 33, м. Суми, ) 6202 грн 50 коп. витрат по сплаті судового збору.

8. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Грейткепіталсіті (вул. Сірка Івана, буд 17, кв. 130, м. Суми, 40000, ) на користь Сумської обласної прокуратури (вул. Г.Кондратьєва, буд. 33, м. Суми, ) 6202 грн 50 коп. витрат по сплаті судового збору.

9. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

10. Відповідно до ст. ст. 241, 256, 257 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 26.06.2023.

Суддя Д. В. Вдовенко