ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 травня 2023 року

м. Київ

cправа № 920/857/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Могил С. К., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Шосткинської міської ради Сумської області на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.11.2022 (колегія суддів: Коробенко Г. П., Козир Т. П., Кравчук Г. А.) у справі

за позовом Шосткинської міської ради Сумської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько-Голландська агрокомпанія" про визнання недійсним договору та зобов`язання повернути земельні частки (паї),

за участю представника відповідача - Бєляй В. О.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Шосткинська міська рада звернулася до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариством з обмеженою відповідальністю "Українсько-Голландська агрокомпанія" (далі - ТОВ "Українсько-Голландська агрокомпанія") про визнання недійсним з моменту укладення договору тимчасового користування непереоформленими (неуспадкованими) частками (паями), що можуть бути визнані відумерлою спадщиною від 31.01.2020, укладеного між Чапліївською сільською радою та відповідачем та зобов`язання відповідача повернути Шосткинській міськраді, як правонаступнику Чапліївської сільської ради (далі - Чапліївська сільрада) земельні частки (паї) загальною площею 403,6648 га.

2. В обґрунтування позовних вимог позивач вказав, що спірний договір не містить такої істотної умови як об`єкт оренди із зазначенням кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки; встановлений договором річний строк користування не відповідає наведеним законодавчими положеннями мінімальному строку дії такого договору, визначеному у статті 19 Закону України "Про оренду землі"; в оренду можливе надання нерозподілених (невитребуваних) саме земельних ділянок, а не земельних часток (паїв), у відповідності до статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"; технічна документація із землеустрою не виготовлялася; земельні ділянки, як самостійний об`єкт з кадастровими номерами, сформовані не були; вимоги про державну реєстрацію права оренди дотримано не було.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 31.01.2020 між Чапліївською сільрадою та ТОВ "Українсько-Голландська агрокомпанія" укладено договір тимчасового користування непереоформленими (неуспадкованими) земельними частками (паями), що можуть бути визнаними відумерлою спадщиною, відповідно до умов якого сільрада надає, а користувач приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення згідно з рішення 57 сесії сьомого скликання Чапліївської сільради від 28.01.2020 (пункт 1 договору).

4. Відповідно до пункту 2 договору в користування передаються непереоформлені (неуспадковані) земельні частки (паї) загальною площею 403,6648 га, у т.ч. рілля у кількості 139,5 паїв - 403,6648 га.

5. Згідно з пунктом 8 цей договір укладено терміном на 1 рік або до моменту оформлення відумерлої спадщини або оформлення права власності їх власниками чи спадкоємцями земельних часток (паїв). Після закінчення строку договору користувач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі користувач повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово сільську раду про намір продовжити його дію.

6. Відповідно до пункту 17 договору передача земельних ділянок в користування здійснюється відповідно до технічної документації із землеустрою, щодо складання державних актів на право власності на земельні ділянки власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) колишнього КСП "Десна" на території Чапліївської сільради.

7. 31.01.2020 договір зареєстровано у Чапліївській сільраді, про що вчинено запис за № 1.

8. 31.01.2020 сторонами договору підписано акт приймання-передачі земельних ділянок, що надаються в тимчасове користування.

9. Відповідно до рішення Шосткинської міської ради І сесії VІІІ скликання від 29.12.2020 Чапліївська сільрада була реорганізована шляхом приєднання до Шосткинської міської ради.

10. Договір був чинним до 31.01.2021.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

11. Рішенням Господарського суду Сумської області від 16.12.2021 позов задоволено.

12. Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що з наявних у матеріалах справи доказів неможливо встановити істотну умову договору оренди землі, а саме: об`єкт оренди, з кадастровими номерами, місце розташування та розміром земельних ділянок. Більше того, неможливо встановити, які саме земельні ділянки включені до непереоформлених (неуспадкованих) часток (паїв) загальною площею 403,6648 га, в т.ч. рілля у кількості 139,5 паїв 403,6648 га, переданих за договором від 31.01.2020. А отже, беручи до уваги порушення чинного законодавства, допущені сторонами при укладенні оспорюваного договору, суд дійшов висновку, що позивач неправомірно використовує передані земельні ділянки, чим порушує законні права та інтереси позивача, як правонаступника Чапліївської сільради.

13. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.11.2022 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

14. Постанова мотивована тим, що договір був укладений у відповідності до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119, який є чинним на теперішній час.

15. Матеріалами справи підтверджується, що спірні земельні ділянки, відповідно технічної документації по складанню державних актів на право власності на земельні ділянки власникам земельних часток (паїв) колишнього КСГІ "Десна", затвердженої розпорядженням голови Шосткинської РДА від 20.08.2004 №442, мають площі, межі, місце розташування та їм присвоєні кадастрові номери. У листі від 19.07.2021 №1/83-21 Управління у Шосткинському районі Головного управління Держгеокадастру у Сумській області зазначило, що відомості про площу, склад угідь та кадастрові номери на земельні ділянки, визначені технічною документацією по складанню державних актів на право власності на земельні ділянки власникам земельних часток (паїв) колишнього КСГІ "Десна", та частково перенесені до Державного земельного кадастру.

16. У зв`язку з наведеним суд дійшов висновку, що земельні ділянки є сформованими в розумінні частини четвертої статті 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), якою передбачено, що земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Також судом з`ясовано, що частинами першою-другою пункту 4 розділу VII перехідних положень Закону України "Про державний земельний кадастр" передбачено наступне: "У разі якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх використанні зареєстровані до набрання чинності цим Законом у Державному реєстрі земель, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку, без подання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення.

Відомості про інші об`єкти Державного земельного кадастру, що містяться в документації із землеустрою та оцінки земель, затвердженої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 01 січня 2013 року, підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру на безоплатній основі центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин та його територіальними органами відповідно їх до повноважень".

17. Таким чином, обов`язок щодо перенесення відомостей до Державного земельного кадастру покладається на територіальні органи Держгеокадастру України та сам факт не перенесення відомостей до Державного земельного кадастру не є підставою для визнання договору недійсним.

18. Апеляційний суд також зазначив, що при належному виконанні договору відсутність хоч однієї з істотних умов такого договору не впливає на його дійсність. Крім того, спірний договір припинив свою дію і є виконаним сторонами.

19. Суд не погодився з доводами позивача з приводу того, що відповідачем не дотримано вимог щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки, що є однією з підстав визнання указаного договору недійсним, оскілки договір був зареєстрований Виконавчим комітетом Чапліївської сільради, про що вчинено запис від 31.01.2020 за реєстровим № 1 у відповідності до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119.

20. Крім того, відсутні підстави для визнання договору оренди землі недійсним з тих підстав, що реєстрація права оренди не була здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки зазначене не впливає на недійсність договору.

21. Суд також зазначив, що позивач не вказав ані у своїй позовній заяві, ані під час судового розгляду, яким чином порушені його права та законні інтереси вже припиненим договором ще 31.01.2021, який виконувався належним чином, і щодо якого не надходило жодних заперечень та вимог протягом строку його дії. Позивачем також не доведено та не аргументовано, яким чином визнання недійсним вже виконаного договору відновлює законні права та інтереси позивача.

22. Щодо позовної вимоги про повернення земельних ділянок суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки вказана вимога є похідною від основної вимоги про визнання договору недійсним, то рішення в частині задоволення цієї вимоги також підлягає скасуванню в силу скасування рішення суду в частині відмови у визнанні договору недійсним.

Короткий зміст касаційної скарги

23. Шосткинська міськрада у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

24. Скарга з посиланням на пункт частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, статті 125 ЗК України, статті 6 Закону України "Про оренду землі", статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також ухваленням судового рішення без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, щодо застосування зазначених норм у подібних правовідносинах.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

25. ТОВ "Українсько-Голландська агрокомпанія" у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційної інстанції - без змін, наголошуючи на її законності і обґрунтованості.

26. ТОВ "Українсько-Голландська агрокомпанія" також звернулося із клопотанням про закриття касаційного провадження у справі з посиланням на те, що постанови Верховного Суду, на які міститься посилання у касаційній скарзі, ухвалені щодо правовідносин, які не подібні правовідносинам у справі, яка переглядається.

Позиція Верховного Суду

Щодо вимог про визнання договору оренди недійсним

27. Відповідно до статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону на дату укладення договору) нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

28. Умова цього положення про те, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) можуть передаватися в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, слугує однозначній ідентифікації земельних ділянок. Така ідентифікація потрібна як для того, щоб визначити предмет оренди, так і для того, щоб особа, яка має пай, коли вона набуде право власності на земельну ділянку, легко одержала її вільною від обтяження права оренди.

29. Оцінюючи договір, суд першої інстанції з`ясував, що договір не визначає предмет оренди, та дійшов висновку про те, що договір не містить істотної умови договору.

30. Не погоджуючись з висновками суду першої інстанції, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що матеріалами справи підтверджується, що спірні земельні ділянки, відповідно технічної документації по складанню державних актів на право власності на земельні ділянки власникам земельних часток (паїв) колишнього КСГІ "Десна", затвердженої розпорядженням голови Шосткинської РДА від 20.08.2004 № 442, мають площі, межі, місце розташування та їм присвоєні кадастрові номери. В якості такого доказу суд навів лист від 19.07.2021 № 1/83-21 Управління у Шосткинському районі Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, в якому зазначається, що відомості про площу, склад угідь та кадастрові номери на земельні ділянки, визначені технічною документацією по складанню державних актів на право власності на земельні ділянки власникам земельних часток (паїв) колишнього КСГІ "Десна", та частково перенесені до Державного земельного кадастру.

31. Однак при цьому апеляційний господарський суд не врахував, що лист від 19.07.2021 № 1/83-21 Управління у Шосткинському районі Головного управління Держгеокадастру у Сумській області як доказ не може підтверджувати ані формування земельних ділянок на час укладення договору (31.01.2020), ані ідентифікацію земельних ділянок в договорі.

32. Отже, апеляційний господарський суд не спростував висновку суду першої інстанції про те, що земельні ділянки не були ідентифіковані в договорі.

33. Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору; істотними умовами договору є, зокрема, умови про предмет договору.

34. За статтею 15 Закону України "Про оренду землі" об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) належить до істотних умов договору оренди землі. Таким чином, якщо сторони не досягли згоди щодо предмета договору (як у цій справі), то договір є неукладеним.

35. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що неукладений договір не може бути визнаний недійсним.

36. Отже, в частині вимоги про визнання договору оренди недійсним суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку щодо відмови в задоволенні цієї вимоги, але з інших підстав.

Щодо зобов`язання відповідача повернути землю

37. Відмовляючи у вимозі повернути земельну ділянку, апеляційний господарський суд визначив її похідною, залежною від результату вирішення вимоги про визнання недійсним договору оренди.

38. Однак колегія не погоджується з таким висновком, адже земельна ділянка підлягає поверненню у разі використання її за відсутності передбачених для цього підстав.

39. Оскільки спірний договір оренди є неукладеним, то право оренди відповідача відповідно до договору не виникло.

40. Також за висновками Великої Палати Верховного Суду (постанова від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19) тимчасове володіння нерухомими речами підтверджується фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна.

41. Водночас у справі, що переглядається, право оренди відповідача не було зареєстроване. Отже, відповідач не володіє земельною ділянкою (ані щодо права власності, ані щодо права оренди).

42. Оскільки договір оренди неукладений, а відповідач не має права оренди, то відповідач користується майном без правових підстав, порушуючи тим самим право власності територіальної громади. Таке порушення не пов`язане з позбавленням володіння власника.

43. Способом захисту у цьому разі є негаторний позов, який можна заявити упродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця майна.

44. Враховуючи підстави позову, наведені позивачем, він у цій справі наполягає на поверненні йому часток (паїв), вважаючи, що ці землі знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав. Так, судом апеляційної інстанції встановлено, що договір оренди припинився 31.01.2021 і, відповідно, право оренди, спірними частками (паями) за відповідачем не зареєстровано.

45. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373//16-ц (пункт 67) звернула увагу на те, що володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні.

46. Зайняття земельних часток (паїв) фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не позбавляє власника його права володіння на майно, не створює перешкоди у розпорядженні цим майном, а створює лише перешкоди в користуванні володільцем своїм майном. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, тобто негаторний позов (такі висновки є й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, за змістом пункту 49 якої з моменту, коли перестали існувати правові підстави для користування службовим житлом (нерухомим майном), особа, якій воно було надане, володіє ним незаконно, і власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні та розпорядженні таким майном шляхом виселення, а позов про виселення є негаторним).

47. Отже, у справі, яка розглядається, позивачем фактично заявлено позовну вимогу про усунення перешкод в користуванні майном, яка з урахуванням встановлених судами обставин справи, а також відсутності між позивачем і відповідачем договірних відносин підлягає задоволенню.

48. З огляду на викладене рішення та постанову судів попередніх інстанцій в частині позовної вимоги про зобов`язання повернути земельні частини (паї) загальною площею 403, 6648 га слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким в цій частині вимог позов задовольнити частково, усунути перешкоди зі сторони відповідача у використанні земельних часток (паїв) загальною площею 403,6648 га.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

49. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

50. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

51. Враховуючи вищенаведене, оскаржувана постанова апеляційного господарського суду в частині вимог про визнання недійсним договору по суті спору (резолютивна частина) підлягає залишенню без змін з викладенням її мотивувальної частини в редакції цієї постанови, а в частині вимог про повернення земельних часток (паїв) рішення та постанова підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову в цій частині.

Судові витрати

52. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 306, 308, 309, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Шосткинської міської ради Сумської області задовольнити частково.

2. В частині позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди мотивувальну частину постанови Північного апеляційного господарського суду від 29.11.2022 змінити, виклавши в редакції цієї постанови, а резолютивну частину в частині цієї вимоги залишити без змін.

3. В частині позовної вимоги про зобов`язання повернути земельні частки (паї) загальною площею 403, 6648 га рішення Господарського суду Сумської області від 16.12.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.11.2022 скасувати та ухвалити нове рішення. Позов в цій частині задовольнити частково.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя С. К. Могил

Суддя Л. І. Рогач