ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2023 рокуСправа № 912/656/23

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Поліщук Г.Б., за участю секретаря судового засідання Ліподат Я.В., розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження матеріали справи №912/656/23

за позовом Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради, 25022, м. Кропивницький, пл. Г.Майдану, 1, кім. 1

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система", 25006, м. Кропивницький, вул. В`ячеслава Чорновола, 36/30

про стягнення 71 076,47 грн

за участю представників:

від позивача - участі не брав;

від відповідача - Матвєєва Д.А., ордер серії АА № 1308204 від 24.05.2023 (у режимі відеоконференції).

В судовому засіданні 13.06.2023 оголошено перерву до 16:30 - 20.06.2023.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" про стягнення 71 076,47 грн, з яких 68 956,03 грн основний борг та 2 120,44 грн інфляційні втрати, з покладенням на відповідача витрат по сплаті судового збору.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області від 07.03.2017 №287 та Договору про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат орендодавця від 01.04.2022 №287/1 в частині повної та своєчасної оплати послуг з оренди та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна.

Ухвалою від 18.04.2023 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, судовий розгляд призначено на 18.05.2023 об 16:00 год, сторонам встановлено строк для подання заяв по суті справи.

Відповідач участь повноважного представника в судовому засіданні 18.05.2023 не забезпечив.

Поштовий конверт з ухвалою суду від 18.04.2023, направлений на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" повернуто до канцелярії суду з відміткою відділення поштового зв`язку "адресат відсутній за вказаною адресою".

Господарський суд з метою належного повідомлення відповідача про дату та час наступного судового засідання, ухвалою від 18.05.2023 направив дану ухвалу на адресу засновника Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" разом з ухвалою суду від 18.04.2023 про відкриття провадження у справі та відклав судове засідання до 01.06.2023 о 11:30 год.

24.05.2023 представником відповідача через підсистему "Електронний суд" сформовано заяву про ознайомлення з матеріалами даної справи в електронному вигляді та повідомлено суд, що відповідач дізнався про розгляд справи тільки 23.05.2023.

Ухвалою від 29.05.2023 суд за клопотання відповідача забезпечив участь представника у судовому засіданні 01.06.2023 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

31.05.2023 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, за змістом якого заперечено проти задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що за весь період дії Договору №287 жодних порушень його умов з боку відповідача не було, всі платежі сплачувались вчасно та в повному обсязі, приміщення використовувалось за цільовим призначенням з дотриманням режиму його використання. Крім того, відповідачем зазначено, що у Орендодавця були відсутні підстави для зміни розміру орендної плати, а також плати за відшкодування комунальних та інших послуг за утримання орендованого майна, з огляду на положення п.п. 3.7, 12.3 Додаткового договору.

Відповідач посилаючись на положення ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою КМУ №483 від 03.06.2020, вважає, що позивач не мав жодного права змінювати умови Договору №287 в односторонньому порядку і нараховувати плату, що не передбачена умовами договору, чинного на момент виставлення відповідних рахунків. За твердженням відповідача для зміни умов Договору №287, укладеного між позивачем та відповідачем необхідно було пройти відповідну процедуру та отримати погодження Кіровоградської обласної ради.

Відповідач зазначає, що 27.10.2022 Постійна комісія обласної ради з питань власності Кіровоградської обласної ради надала Висновки №284, якими, зокрема погодила позивачу зміну графіку використання та цільового призначення нерухомого майна, переданого в оренду відповідачу за Договором №287. Після отримання зазначеного погодження Кіровоградської обласної ради позивачем було розроблено Додаткову угоду, яку сторони уклали 21.12.2022 року, а отже до 21.12.2022 позивач не мав жодних правових підстав для нарахування орендної плати та інших витрат позивача на утримання орендованого майна, всупереч умовам укладених між ним та відповідачем Договорів № 287 та №287/1. Відповідач здійснював оплату за Договором №287 та Договором №287/1 своєчасно та в повному обсязі, згідно з умовами зазначених договорів та розрахунків до них, що підтверджується долученими позивачем розрахунками та банківською випискою, а також платіжними дорученнями відповідача (долучені до відзиву).

01.06.2023 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій останній навів аргументи на спростування викладених відповідачем у відзиві обставин. Так, позивачем зазначено, що 01.03.2022 між відповідачем та ФОП Мурзіна О.І. було укладено договір про спільну діяльність №1, згідно умов якого відповідач передавав нерухоме майно по вул. Т.Карпи, 84 у м. Кропивницькому, загальною площею 132,57 м.кв. у спільну власність, без згоди та відома позивача та без встановлення режиму використання такого майна 3 години на добу 5 днів на тиждень. Тобто, починаючи з 01.03.2022 майно, котре передавалось позивачем відповідачу в оренду почало використовуватися цілодобово, що було встановлено в ході перевірки Контрольно-ревізійним відділом виконавчого апарату Кіровоградської обласної ради в період з 22.08.2022 року по 21.09.2022 року, про що складено відповідний акт.

Крім того, позивач звертає увагу, що для фіксації режиму використання орендованого майна між позивачем та відповідачем щоденно фіксувався факт передачі та приймання орендованого майна, проте починаючи з 01.03.2022 відповідачем жодним чином не фіксувався режим використання орендованого майна (3 години на добу 5 днів на тиждень).

01.06.2023 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи доказів надсилання відповідачем відзиву з додатками засобами поштового зв`язку на адресу позивача.

В судовому засіданні 01.06.2023 оголошено перерву до 15:00 - 08.06.2023.

06.06.2023 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив. Відповідач серед іншого вказав, що договір про спільну діяльність хибно тлумачиться позивачем як суборенда. Договір про спільну діяльність та договір суборенди (піднайму) є абсолютно різними видами договорів, з різною правовою природою, різними правовими наслідками тощо. Щодо підписання актів обліку передачі та повернення орендованого майна за Договором №287 відповідачем зазначено, що положення Договору №287 не передбачають обов`язку підписання сторонами подібних актів.

08.06.2023 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшли додаткові пояснення, разом з копіями актів прийому-передачі виконаних послуг за період вересень 2022-грудень 2022. У поданих поясненнях позивачем зазначено, що копії актів прийому-передачі виконаних послуг надаються після подачі позовної заяви, у зв`язку із несвоєчасністю їх повернення в бухгалтерію позивача. Зважаючи на те, що акт прийому-передачі є двостороннім документом, то він передбачає момент повернення його після підписання другою стороною (відповідачем), а отже надання підписаного сторонами акту залежить від обох сторін.

В судовому засіданні 08.06.2023 оголошено перерву до 12:00 - 13.06.2023.

12.06.2023 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшли письмові пояснення, серед яких відповідач зазначив, що нарахування орендної плати, плати за утримання майна та витрати на комунальні послуги відшкодовувалися відповідачем виключно в порядку та на умовах укладених з позивачем Договору №287, Додаткового договору та Договору №287/1. Акти прийому-передачі виконаних послуг не є самостійним правочином, вони є виключно документом первинного бухгалтерського обліку. У даному випадку Акти прийому-передачі виконаних послуг за відшкодування витрат на оренду та витрат на утримання орендованого майна складені позивачем безпідставно, всупереч умовам укладених з відповідачем договорів, а отже, не створюють для відповідача жодних правових наслідків. Додатково зазначено, що підписання цих Актів прийому-передачі виконаних послуг відповідачем сталося помилково, адже раніше всі нараховані позивачем суми за актами та рахунками відповідали умовам укладених договорів, а відносини між сторонами були довірливими внаслідок тривалої співпраці, тому відповідач підписував надані позивачем документи без додаткової перевірки і не помітив наскільки суми в актах за вересень-грудень 2022 відрізнялися від тих, що відповідач був зобов`язаний сплачувати та сплатив самостійно на підставі укладених з позивачем договорів.

В судовому засіданні 13.06.2023 оголошено перерву до 16:30 - 20.06.2023.

У судове засідання 20.06.2023 представник позивача не прибув, хоча належним чином повідомлений про час та дату проведення судового засідання.

Представник відповідача в судовому засіданні 20.06.2023 заперечив проти задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, господарський суд встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини сторін.

07.03.2017 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 балансоутримувач по управлінню будинками обласної ради (далі - Договір № 287, а.с. 6-9), за умовами п. 1.1. якого Орендодавець на підставі погодження Кіровоградської обласної ради від 22.08.2016 року №20-1688/1 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування на умовах погодинної оренди (5 днів на тиждень 3 години на добу) нерухоме майно (далі-Майно), загальною площею: 132,57 м.кв., що складає 1/40 (одну сорокову) частку комплексу (акт розрахунку ідеальних часток в нежитловій будівлі, виготовлений 1 березня 2017 року ОКП "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації"), розміщене на земельній ділянці площею 86,04 м.кв. за адресою: м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи, буд. 84, підвальне приміщення, вартість якого визначена на підставі балансу і становить (залишкову) вартість у сумі 346 614,14 грн (вартість майна згідно звіту про оцінку - 886 096,55 грн) з метою розміщення їдальні.

Згідно з даними правовстановлюючого документу та архівної довідки №32704, виданої 23.02.2017 року Обласним комунальним підприємством "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації", комплекс, частина якого передається в оренду, складається з: адмінбудівля під літ. "АА1а-а2 кр кр1 кр2"; погріб "Бб"; гараж "В"; сараї "Д", "Е", "Ж", огорожа "N"; розташований на земельній ділянці площею 3482,63 кв.м.

7/10 частин комплексу, частка з якого (1/40) передається в оренду, належать територіальним громадам сіл, селищ і міст області (балансоутримувач - Орендодавець - Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради) на підставі свідоцтва про право власності будівлі, виданого Кіровоградською обласною державною адміністрацією 26 липня 2000 року за №35, на підставі розпорядження голови Кіровоградської обласної державної адміністрації від 3 червня 1999 року № 249-р, зареєстрованого Обласним комунальним підприємством "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" 31 липня 2000 року, записано в реєстрову книгу № 283/3 ком.

Відповідно до п. 2.1 Договору №287 Орендар вступає у строкове платне користування майном на умовах погодинної оренди на термін, указаний у договорі з щоденною передачею-прийманням об`єкта оренди, що фіксується в єдиному документі акті обліку передачі та повернення майна, який є невід`ємним додатком до Договору та який підписується уповноваженими особами Орендаря та Орендодавця.

Розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 27.07.2012 року № 333 і становить з ПДВ - за базовий місяць оренди - 1344,00 грн у місяць з розрахунку 64,0 на добу. У разі користування майном у вихідні та святкові дні орендна плата донараховується за фактичні години користування майном (п. 3.1 Договору №287).

Пунктом 3.2 Договору №287 сторони перебачили, що орендна плата та плата за користування земельною ділянкою перераховується Орендодавцю в строк до 5-го числа місяця наступного за розрахунковим, на підставі виставлених рахунків на оплату.

Договір діє з 07.03.2017 по 06.03.2022 року включно (п. 10.1 Договору №287).

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди, на продовження або зміну Договору, даний Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, крім розміру орендної плати та відрахування комунальних платежів. Зазначені дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною Договору (п. 10.5 Договору №287).

Договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

01.04.2022 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (Орендар) укладено Договір №287/1 (далі - Договір №287/1, а.с. 20-21), за умовами п. 1.1 якого Орендодавець забезпечує утримання обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи, 84, загальною площею 5365,0 м.кв. (площа, що знаходиться на балансі Орендодавця: 3755,5 м.кв, а також утримання прибудинкової території, та забезпечує комунальними та іншими послугами Орендаря, а Орендар відшкодовує їх пропорційно до займаної ним площі (при наявності засобів обліку відповідно до показників лічильників та або кількості працівників Орендаря, які працюють в орендованих приміщеннях). До витрат, що відшкодовуються Орендодавцю належать: відшкодування послуги за спожиту активну електроенергію; відшкодування послуги з розподілу електроенергії; відшкодування послуги за перетікання реактивної електроенергії; відшкодування за теплопостачання; відшкодування за водопостачання та водовідведення; відшкодування за вивіз твердих, побутових відходів; відшкодування за охорону приміщень; відшкодування експлуатаційних витрат; відшкодування плати за користування земельною ділянкою (відшкодування частини земельного податку).

Орендар використовує нерухоме майно загальною площею: 132,54 кв.м. (площа приміщень - 88,50 кв.м., місця загального користування - 44,07 кв.м., розміщене у підвалі будівля (надалі - орендоване майно).

Невід`ємним додатком до цього договору є розрахунок відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат Орендодавця (Додаток №1), передбачених договором, який являє собою методику розрахунків, вихідні дані для яких міняються щомісячно (п. 2.2 Договору №287/1).

Відповідно до п. 3.2.1 Договору №287/1 Орендар зобов`язаний та має право своєчасно та в повному обсязі перераховувати на розрахунковий рахунок Орендодавця плату за утримання орендованого майна, відшкодовування комунальних та інших витрат. Оплата орендарем проводиться в строк: по електропостачанню не пізніше 5 днів після виставлення рахунку на оплату, по іншим витратам до 5-го числа місяця наступного за розрахунковим, на підставі виставлених рахунків та актів прийому - передачі виконаних послуг.

Цей Договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 01.03.2027 року (п. 5.1 Договору).

Зміни та доповнення до цього Договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом 10 днів з дати їх надання на розгляд іншої сторони (п. 5.2 Договору).

Договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

17.08.2022 між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (Орендар) укладено Додатковий договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 року шляхом викладення його в новій редакції (далі - Додатковий договір, а.с. 12-17), за умовами п. 1 якого Сторони дійшли взаємної згоди продовжити строк дії Договору шляхом викладення його в новій редакції відповідно до Примірного договору оренди нерухомого майна або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 №820.

За умовами Додаткового договору (змінювані умови договору) Орендодавець передав Орендарю:

- нежитлові приміщення загальною площею: 132,57 кв.м. (корисна площа: 88,50 кв.м.) за адресою Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Тараса Карпи, 84 (підвал) (п. 4.1);

- цільове призначення: для розміщення їдальні (п. 7.1);

- майно використовується 5 днів на тиждень 3 години на добу (п. 7.2);

- місячна оренда плата, визначена на підставі абзацу четвертого частини сьомої статті 18 Закону - сума, гривень, з урахуванням податку на додану вартість: 2044,98 грн (п. 8.1);

- договір діє до 01.03.2027 року (п. 10.1).

Відповідно до п. 3.3 Додаткового договору Орендар сплачує оренду плату та індексацію на рахунок Орендодавця щомісяця до 5 числа, що настає за поточним місяцем оренди.

Згідно п. 3.3. Додаткового договору Орендар сплачує орендну плату та індексацію на рахунок Орендодавця, щомісяця о 5 числа, що настає за поточним місяцем оренди.

Орендар сплачує орендну плату та індексацію на підставі рахунків Орендодавця та актів приймання - передачі наданих послуг. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату разом із податком на додану вартість. Орендодавець надсилає Орендарю рахунок не пізніше останнього дня поточного місяця оренди. Протягом п`яти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди Орендодавець передає Орендарю акт приймання-передачі виконаних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації Орендаря платником на додану вартість (п. 3.4 Додаткового договору).

Додатковий договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

Додатковою угодою від 21.12.2022 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 сторони у зв`язку зі зміною цільового призначення, графіку використання нерухомого майна та проведеною інвентаризацією дійшли згоди внести відповідні зміни до Договору щодо корисної площі, цільового призначення та режимі/графіку використання орендованого майна і як наслідок розміру орендної плати (а.с. 19).

Додатками та невід`ємними частинами до цього договору є: розрахунок орендної плати; розрахунок комунальних послуг.

Позивач зазначає, що в період з 22.08.2022 року по 21.09.2022 року Контрольно-ревізійним відділом виконавчого апарату Кіровоградської обласної ради було проведено перевірку діяльності КП по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради за звітний період з 01.07.2019 року по 30.06.2022 року, про що свідчить акт перевірки від 03.10.2022 року № 5 (а.с. 102 зворотна сторона - 105).

В ході перевірки використання нерухомого майна орендованого відповідачем згідно із Договором було встановлено, що майно всупереч умов договору, використовується не за цільовим призначенням (замість розміщення їдальні в орендованому приміщенні здійснюється виробнича діяльність) та з порушенням режиму/графіку його використання (замість 5 днів на тиждень 3 години на добу майно використовується цілодобово).

За результатами перевірки та встановлення факту встановлення порушення умов Договору 29.08.2022 року позивачем було направлено на адресу відповідача лист від 29.08.2022 року № 203 про порушення умов договору оренди нерухомого майна. Вказаним листом від відповідача вимагалось до 15.09.2022 року усунути виявлені порушення умов договору та повідомлялось, що починаючи з 26.08.2022 року (з моменту виявлення факту порушення) орендарю буде нараховуватись орендна плата та плата за відшкодування комунальних та інших послуг відповідно до фактичного використання орендованого майна (а.с. 33-34).

02.09.2022 року позивачу на лист від 29.08.2022 року № 203 було надано відповідь - лист від 02.09.2022 року № 20 (а.с. 36), за змістом якого було повідомлено, що дійсно в орендованому приміщенні на постійній основі знаходяться шафи та обладнання, тобто приміщення використовується цілодобово. Відповідач просив внести зміни до Договору шляхом зміни режиму/графіку використання орендованого майна - замість 5 днів на тиждень 3 години на добу майно використовується цілодобово. Про використання об`єкту за іншим цільовим призначенням відповідач не підтвердив, проте просив внести зміни до Договору шляхом зміни цільового призначення нерухомого майна - замість розміщення їдальні на здійснення виробничої діяльності.

21.09.2022 року позивачем було направлено на адресу відповідача, супровідним листом від 20.09.2022 року № 214 нові розрахунки орендної плати та відшкодування за утримання орендованого майна (а.с. 36 зворотна сторона, а.с. 37-38).

21.12.2022 року між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області № 287 від 07.03.2017 року, якою було змінено корисну площу, цільове призначення та режим/графік використання орендованого майна і як наслідок розмір орендної плати.

Позивач, посилаючись на порушення відповідачем своїх договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна, звернувся до суду з даним позовом про стягнення з відповідача заборгованості по договору № 287 за вересень - грудень 2022 року у розмірі 54 984,09 грн; по договору № 287/1 за вересень - грудень 2022 у розмірі 13 971,94 грн. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача 2 120,44 грн інфляційних втрат.

Відповідач, заперечуючи проти задоволення позовних вимог зазначає, що у Орендодавця були відсутні підстави для зміни розміру орендної плати, а також плати за відшкодування комунальних та інших послуг за утримання орендованого майна, з огляду на положення п.п. 3.7, 12.3 Додаткового договору. Посилаючись на положення ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою КМУ №483 від 03.06.2020, вважає, що позивач не мав жодного права змінювати умови Договору №287 в односторонньому порядку і нараховувати плату, що не передбачена умовами договору, чинного на момент виставлення відповідних рахунків.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Підставою даного позову є те, що відповідачем протягом певного періоду не сплачено орендну плату за договором оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 (зі змінами), а також не відшкодовано витрати за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна за договором №287/1 від 01.04.2022.

Як вбачається з матеріалів справи, за період з вересня 20022 - грудень 2022 року КП по управлінню будинками оформлено для оплати ТОВ "Агро-Система" рахунки по орендній платі і витрат на утримання майна на загальну суму 138 475,14 грн, з яких сплачено відповідачем 69 519,11 грн, залишок заборгованості становить 68 956,03 грн (а.с. 5, 23-32).

Згідно ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є зокрема договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до п. 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Судом встановлено, що 07.03.2017 року між Комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" укладено Договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287, Додатковий договір від 17.08.2022 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 від 07.03.2017 року шляхом викладення його в новій редакції, а також Договір №287/1 від 01.04.2022 про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних послуг та інших витрат орендодавця.

Правовідносини оренди майна (найму) врегульовані Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України, а щодо оренди державного та комунального майна також застосовується Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Частинами 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

З положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" випливає, що орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності (ч. 3-4 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Судом встановлено, що матеріали справи містять Акт перевірки використання орендованого приміщення ТОВ "Агро-Система" від 26.08.2022 (а.с. 35), в якому зазначено, що при огляді приміщення виявлено, що на території вказаного приміщення знаходилось два працівники, при спілкуванні з однією з працівниць (представилась ОСОБА_1) встановлено, що кімната переобладнана під кухню (кондитерський цех) кафе KexBar, яке розташовано по вул. Дворцовій, напроти площі Героїв Майдану. ОСОБА_1 було вказано, що в приміщенні по вул. Тараса Карпи вони працюють вже близько року (з вересня 2021) 8 годин на добу. Щодо документального оформлення договорів на це приміщення вона необізнана і запропонувала звернутися до бухгалтера кафе KexBar.

В той, же час матеріали справи місять довідку №2/П від 30.05.2023 за підписом керівника ТОВ "Агро-Система", відповідно до якої особа на ім`я ОСОБА_1 ніколи не працювала та не працює на підприємстві відповідача (а.с. 78 зворотна сторона). З огляду на що, інформація зафіксована в Акті перевірки від 26.08.2022, яка надана невідомою особою не можна вважати достовірною, оскільки не має до підприємства відповідача жодного відношення.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, 17.08.2022 між позивачем та відповідачем було укладено Додатковий договір про внесення змін до Договору №287 шляхом викладення його в новій редакції, згідно з п. 6.4 якого, Орендар зобов`язаний забезпечити представникам Орендодавця доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням Орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди Орендодавець повідомляє Орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій Орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Однак, всупереч приписам п. 6.4 Додаткового договору, матеріали справи не містять повідомлення відповідача про здійснення контролю за використанням приміщення, тому відповідач не мав можливості сприяти належному з`ясуванню обставин, викладених в Акті від 26.08.2022.

Суд критично оцінює лист відповідача №20 від 02.09.2022, як підтвердження цілодобового використання відповідачем орендованого майна, оскільки в цьому листі відповідач зазначає, що в зв`язку з повітряними тривогами, майно використовувалося не більше 5 днів на тиждень і 3 години на добу.

Позивач у позовній заяві зазначив, що починаючи з 26.08.2022 року (з моменту виявлення факту порушення) орендарю буде нараховуватись орендна плата та плата за відшкодування комунальних та інших послуг відповідно до фактичного використання орендованого майна.

Пунктом 3.7 Додаткового договору передбачено, що якщо цей договір укладено без проведення аукціону (договори типу 5.1(Б) та 5.1(Г) Умов), розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики. Орендодавець зобов`язаний звернутися до Орендаря із вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком збільшення розміру орендної плати за цим договором, протягом 30 календарних днів з моменту набрання чинності відповідними змінами. Орендар може звернутися до Орендодавця з вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком зміну розміру орендної плати за цим договором, протягом будь-якого строку після набрання чинності відповідними змінами. Новий розмір орендної плати починає застосовуватися з першого числа місяця, що настає за датою укладення сторонами додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики. Відмова Орендаря укласти додаткову угоду щодо збільшення орендної плати з метою приведення її у відповідність із змінами, внесеними до Методики, є підставою для дострокового припинення цього договору.

Пункт 12.2 Додаткового договору встановлює, що умови цього договору зберігають силу протягом всього строку дії цього договору, в тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, крім випадку, передбаченого пунктом 3.7 цього договору, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

Відповідно до п. 12.3 Додаткового договору, зміни і доповнення до договору вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням встановлених статтею 16 Закону та Порядком умов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивач самостійно, в односторонньому порядку, безпідставно, всупереч умовам Договору №287 та Додаткового договору та чинного законодавства здійснив зміну розміру орендної плати, а також плати за відшкодування комунальних та інших послуг за утримання орендованого майна.

Так, в період з 07.03.2017 до 20.12.2022 відносини позивача та відповідача регулювалися виключно умовами Договору №287 та Додаткового договору до нього.

21.12.2022 позивач та відповідач уклали Додаткову угоду про внесення змін до Договору №287, якою затвердили зміну цільового призначення та графік використання нерухомого майна.

Відтак, з моменту укладання Додаткової угоди від 21.12.2022 відповідач орендує нежитлові приміщення загальною площею 88,40 кв.м. цілодобово, з метою розміщення суб`єкта господарювання, що провадить виробничу діяльність.

Також, судом встановлено, що відшкодування відповідачем вартості комунальних та інших послуг відбувалося на підставі Договору №287/1 про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних та інших витрат орендодавця від 01.04.2022, відповідно до п. 5.2 якого зміни та доповнення до цього договору допускається за взаємного згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом 10 днів з дати їх надання на розгляд іншої сторони.

Пунктами 1-3 ст. 631 Цивільного кодексу України встановлено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Так, додатковою угодою не передбачено, що її положення поширюються на період до моменту її укладання (тобто до 21.12.2022 р.), відтак позивач не має правових підстав для виставлення рахунків за період вересень 2022 - грудень 2022 року у розмірах, зазначених в додатках до позовної заяви.

Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так, згідно з нормами ч. 4 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" внесення змін до договору оренди здійснюється з урахуванням установлених цією статтею та Порядком передачі майна в оренду обмежень за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Пунктами 129, 130-131 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою КМУ №483 від 03.06.2020 р, передбачено, що для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін. Орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача. Уповноважений орган управління протягом 40 робочих днів надає погодження або відмову у погодженні на внесення змін до договору оренди. Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення про задоволення заяви про внесення змін до договору оренди. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати отримання погодження уповноваженого органу управління на внесення змін до договору оренди приймає рішення про задоволення заяви орендаря. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати прийняття рішення про задоволення заяви орендаря готує проект додаткової угоди до договору оренди. Зміни і доповнення до договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати внесення до договору таких змін і доповнень.

Вищевикладене свідчить про те, що для зміни умов Договору №287, укладеного між сторонами, необхідно було пройти вищеописану процедуру та отримати погодження Кіровоградської обласної ради.

27.10.2022 Постійна комісія обласної ради з питань власності Кіровоградської обласної ради надала Висновки №284, якими зокрема, погодила позивачу зміну графіку використання та цільового призначення нерухомого майна, переданого в оренду відповідачу за Договором №287.

В подальшому, після отримання зазначеного погодження Кіровоградської обласної ради між сторонами 21.12.2022 було укладено Додаткову угоду від 21.12.2022.

Отже, до 21.12.2022 позивач не мав правових підстав для нарахування орендної плати та інших витрат позивача на утримання орендованого майна, всупереч умовам укладених між ним та відповідачем Договору №287 та Договору №287/1.

До відзиву на позов відповідачем на підтвердження сплати ним орендних платежів за спірний період було надано копії платіжних доручень, які свідчать здійснення оплати за Договором №287 та Договором №287/1 своєчасно та в повному обсязі, згідно з умовами зазначених договорів та розрахунків до них, що також підтверджується долученими позивачем розрахунками та банківською випискою.

З огляду на вищевикладене, підстави для стягнення з відповідача додаткових коштів відсутні.

Відповідно до частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Отже, позивачем не доведено ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, оскільки ним не доведено наявності заборгованості відповідача за Договором оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області №287 та Договору №287/1 від 01.04.2022 про відшкодування за утримання орендованого майна, комунальних послуг та інших витрат орендодавця.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача за захистом яких він звернувся до суду, не порушено відповідачем, а тому в позові про стягнення 68 956,03 грн заборгованості з послуг з оренди та відшкодування витрат за спожиті комунальні послуги і утримання нерухомого майна за період з вересня 2022 року по грудень 2022 року та похідної вимоги про стягнення 2120,44 грн інфляційних втрат слід відмовити.

За правилами ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати Комунальному підприємству по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (25022, м. Кропивницький, пл. Г.Майдану, 1, кім. 1), Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Система" (25006, м. Кропивницький, вул. В`ячеслава Чорновола, 36/30).

Повне рішення складено 26.06.2023.

Суддя Г.Б. Поліщук